辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4753号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：井江，男，1985年10月27日出生，汉族，系该公司员工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：王丽梅，女，1957年11月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳联东置业有限公司因与被上诉人王丽梅商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初9174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳联东置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人2015年9月7日签订的《楼宇销售合同》，被上诉人的地址为沈阳市和平区九纬路51号1-1-2，在被上诉人未通知上诉人变更住址的情况下，上诉人按照约定的地址寄送产权证办理通知书是按照双方约定履行义务的合法、合理途径。上诉人已按照合同约定履行了告知义务，被上诉人声称当时不在合同约定的地址，在此情形下完全可以要求邮局进行改派，但被上诉人却拒收通知文件，由此造成的后果应由被上诉人承担。二、被上诉人地址并未变更，以地址变更为由拒收上诉人发送的通知与事实不符。原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》上表明的通讯地址为沈阳市沈北新区蒲文路16-93号102，但《商品房买卖合同》及《补充协议》签订时间为2020年3月23日，而上诉人邮寄产权证办理通知书的时间为2018年8月13日，此时双方并未就被上诉人地址变更一事予以确认。被上诉人在一审起诉状中自认其住址为沈阳市和平区九纬路51号1-1-2，被上诉人表述存在矛盾，应以其向法院提交起诉状载明的住址为准。此外，被上诉人声称始终在上诉人开发的园区内居住，却并未提交任何证据，一审法院即认定其住址进行了变更显然不合理。三、上诉人于2019年11月22日向被上诉人再次发送函件要求被上诉人办理相关手续，被上诉人仍未接受，此退回文件至今尚未拆封，可以证明函件内容。四、答辩人基于合同约定有权收取维修基金，而非行政部门的授权。销售合同十三条第10款明确约定了维修基金的标准，被答辩人依据合同约定自愿向答辩人缴纳维修基金及答辩人收取并向被答辩人开具收据的事实，表明：1、被答辩人是自愿交纳；2、双方对此形成合意，是双方真实意思表示；3、被答辩人知道收取维修基金的是答辩人而非行政部门；4、答辩人收取维修基金并不违反法律、法规等强制性规定。沈阳市房产局于2018年12月8日向我司回函，认可园区开发单位通过与购房者协议的方式收取维修公共设施的费用。因此，根据“有约定，从约定，无约定，从法定”的原则，答辩人有权收取维修基金。王丽梅辩称，请求维持原判。王丽梅向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办理房产证违约金9043元；2.被告返还原告的专项维修资金11651元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR支付利息，自起诉之日起至判决确定的给付之日止；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，原、被告于2015年9月7日签订了联东沈北产业园楼宇销售合同，约定原告购买被告开发的联东U谷四期15-1-A2厂房1-3层商业办公用房。房屋用途为工业。双方于2020年3月23日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，办理了案涉房屋的网上备案手续。双方约定，案涉房屋面积为201.06平方米，单价2600元每平方米，房款总价522756元。合同第十一条约定：出卖人应于2016年9月30日前向买受人交付房屋；《补充协议》第十二条第（二）款约定：甲方应于乙方交清全部应交款项且在乙方办理该楼宇的入住手续后1095日内办理完毕本合同项下楼宇的权属转移登记；《补充协议》第十二条第（三）现约定：如因甲方原因，乙方未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，甲方按乙方已付房款万分之一支付违约金，最高不超过房款的百分之二；《补充协议》第十四条第4款12项约定：专项维修资金支付标准为每平米57.5元，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。2015年9月9日，原告办理了入住手续。原告于2015年9月11日向被告交付维修资金11651元及2000元房证代办费。原告于2015年10月9日前付清了全额房款。被告于2020年3月23日通知原告办理合同备案手续及房产证。原告主张被告应自2019年9月30日至2020年3月23日，按购房款日万分之一支付逾期办证违约金9043元。被告对计算期间及标准无异议，但主张曾向原告户籍地址，以特快专递发送过产权证办理通知书，但原告拒收，故被告不应赔偿原告逾期办证违约金。原告称从未收到被告办理产权证通知，曾经接快递过两次电话，均因姓名、地址不一致未接邮件，不清楚快递的具体内容。原告在2020年3月23日办理房证时，在沈北新区不动产登记中心得知本园区因为属于工业项目，依据沈阳市的政策不需要收取专项维修资金，被告也未将原告的维修资金交给房产部门，而是私自占用该笔维修资金。要求被告返还未果，原告提起诉讼。审理中，原告撤回了要求被告支付专项维修资金利息的诉讼请求。另查明，在原、被告签订的商品房买卖合同中，记载原告户籍所在地为沈阳市和平区九纬路5-1号1-1-2，被告主张于2018年8月13日邮寄的产权证办理通知书即为该地址。同时该合同上标明的通讯地址为沈阳市沈北新区蒲文路16-93号102。原告合同中预留的手机号码没有过变更。一审法院认为，原、被告签订的销售合同、商品房买卖合同及补充协议均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制规定，均合法有效。原告至2015年10月9日交付全部购房款522756元，于2015年9月11日办理入住。合同约定的交房时间为2016年9月30日，办理产权证的起算日期应在全部交完购房款，房屋实际交付后1095日，被告直至2020年3月23日通知原告办理产权证，故原告要求赔偿被告逾期办证违约金的请求本院予以支持。被告主张曾向原告户籍地邮寄过产权证办理通知书，因无证据证明邮寄的内容，且原告手机号码从未变更，加之原告始终在被告开发的园区内居住，故被告主张原告拒收产权证办理通知书，从而免除赔偿责任的主张，不予认定。原告主张应自2019年9月30日始，按照日52.2756元，至2020年3月23日止，支付违约金9043元，未超出合同约定的计算金额，一审法院准予；关于原告要求被告返还维修基金的问题，因双方合同约定如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。依据我市现有对工业性质房屋的法规定为不需要缴纳维修基金，故被告依据现有政策收取维修基金依据不足，应予以返还。一审法院判决：一、被告沈阳联东置业有限公司赔偿原告王丽梅逾期办证违约金9043元，此款于判决发生法律效力后二十日内付清；二、被告沈阳联东置业有限公司返还原告王丽梅维修基金11651元，于判决发生法律效力后二十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，减半收取158.5元，由被告沈阳联东置业有限公司承担。二审中，上诉人提交了起诉状，证明邮寄地址与其居住地址一致，提交了2019年11月25日邮寄的办理产权证通知单，证明多次对其进行催告，邮寄显示的是拒收。被上诉人质证意见：对真实性均有异议，没收到通知单，182××××7259是本人电话。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的联东沈北产业园楼宇销售合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定上诉人应于被上诉人交清全部应交款项且在被上诉人办理该楼宇的入住手续后1095日内即2019年9月30日前办理完毕本合同项下楼宇的权属转移登记，上诉人已提交其于2018年8月13日向被上诉人户籍所在地亦为合同标明的通讯地址沈阳市和平区九纬路5-1号1-1-2邮寄产权证办理通知书，邮寄的收件人电话亦为合同中预留的手机号码，且快递单上内件名称载明系房证办理通知函，故可以认定上诉人已在合同约定期限内通知被上诉人前来办理房证事宜，一审判令上诉人支付逾期办证违约金不当，应予纠正。关于上诉人应否返还维修基金问题，一方面,目前国家及省、市有关法律法规均未对工业厂房维修资金交存事宜作出明确规定，上诉人亦自认该项费用并非行政部门收取，同时上诉人亦未提供其收取该项费用的合理依据。另一方面，上诉人虽主张其系基于与被上诉人的合意收取该笔费用，但被上诉人对此予以否认，而双方签订的合同中并未对此项费用作出约定，上诉人亦未提供任何证据证明双方就维修责任以及维修费用等相关事项进行过协商并达成一致，上诉人关于其系基于合意收取维修资金的主张，缺乏证据支持，本院无法采信。综上，上诉人收取被上诉人维修基金不具备法定及合同依据，一审判决上诉人退还上述费用并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初9174号民事判决第二项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初9174号民事判决第一项；三、驳回王丽梅的其他诉讼请求。一审案件受理费317元，减半收取158.5元，由沈阳联东置业有限公司承担88.5元，王丽梅承担70元。二审案件受理费317元，由沈阳联东置业有限公司承担177元，王丽梅承担140元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。