河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1116号上诉人（原审原告）：河南唐园文化传播有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路****楼****。法定代表人：李岩，执行董事。上诉人（原审原告）：常某某，男，1978年7月15日出生，汉族，住河南省汝阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：齐明，河南佐相律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭某某，女，1976年3月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：焦某某，男，1995年8月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：焦某1，男，1976年12月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张建超，国浩律师（郑州）事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：冯培源，国浩律师（郑州）事务所律师。上诉人常某某、河南唐园文化传播有限公司（以下简称“唐园文化”）因与被上诉人郭某某、焦某某、焦某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人常某某及其共同委托诉讼代理人齐明，被上诉人郭某某、焦某某、焦某1的共同委托诉讼代理人张建超、冯培源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。常某某、唐园文化上诉请求：1.改判确认双方于2018年2月10日签订的房屋租赁合同已于2019年4月3日解除；2.被上诉人赔偿上诉人单方解除合同给上诉人造成的装修和物品损失535万元；3.被上诉人支付上诉人违约金50万元；（第2、3、4项请求共计600万元）；4.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审未查明本案基本事实。焦某1在本案中的身份未查明，也未判决其承担责任，漏列当事人。被上诉人郭某某、焦某某系涉案房屋登记权利人，实际出租人是郭某某丈夫，焦某某父亲同时也是房屋租赁合同委托代理人，焦振（焦某1）与上诉人代理人常某某签订房屋租赁合同时，涉案房屋还未取得不动产权证，之后焦振口头承诺租金不再缴纳，以租金入股上诉人经营的酒店，并以股东身份参与经营到2019年3月31日酒店停业。焦振入股后在2019年1月以股东身份通知其他股东转让酒店未果，2019年2月24日通知股东再给大家一个月时间解除租赁合同，2019年4月4日通知股东带走私人物品，收回涉案房屋，霸占酒店资产。一审既认定焦某1以股东身份控制房屋，却对焦某1控制房屋出租给案外人河南明和餐饮管理有限公司的后果未查明，也未认定上诉人的室内物品归属和使用情况。二、一审认定事实错误。1.一审上诉人的诉讼请求是确认2018年2月10日签订的房屋租赁合同于2019年4月3日解除，一审认定“涉案房屋租赁合同已于2019年4月实际解除，不存在再次解除的问题”，和上诉人的诉讼请求不符。与认定的“唐园文化未按约交纳租金，被告方控制房屋”自相矛盾。2.合同解除的原因查明事实错误。被上诉人违约当提前收回房屋，解除房屋租赁合同，并单方另行租赁给案外人是解除本案租赁合同的原因，被上诉人应承担违约责任。被上诉人霸占上诉人资产应返还，并赔偿上诉人装修及酒店物品损失。3.涉案房屋内物品和上诉人花600多万元装修的房屋被上诉人已经租赁给案外人，被上诉人高价出租给案外人为单方解除合同，应赔偿上诉人损失。三、一审程序违法。上诉人在一审起诉时提出对装修价值和室内物品价值进行司法鉴定，以确定上诉人损失。一审在未对鉴定申请作出答复也未委托鉴定情况下，认定上诉人未提交证据证明物品，作出判决属程序违法。四、一审适用法律错误。郭某某、焦某某、焦某1辩称，一、焦某1不是本案的适格被告。涉案《租赁合同》系上诉人常某某和被上诉人焦某某、郭某某签订的，焦某1在双方履行《租赁合同》的过程中仅系作为被上诉人焦某某、郭某某的代理人进行合同履行管理，上诉人无权要求焦某1作为本案共同被告。二、本案基本事实是上诉人严重违反合同约定，拖欠被上诉人房屋租金而形成纠纷，上诉人应向被上诉人承担违约责任，上诉人因其违约行为导致的损失应由其自行承担。上诉人主张系被上诉人违约解除合同，霸占房屋并导致其损失及向被上诉人索要违约金的主张不能成立。对于屋内物品，首先，已由上诉人常某某和被上诉人于2020年3月27日达成一致意见，用以抵偿部分租金。虽然抵偿的具体租金金额未明确，但以物抵债事实已成就，上诉人无权在本诉中再行主张被上诉人赔偿损失。其次，上诉人未提供任何足以证明被上诉人阻止其搬走屋内物品的证据。一审法院综合案件审理情况，不予准许上诉人鉴定申请合理合法。再次，被上诉人已依据（2020）豫0191民初9616号生效民事判决书向一审法院申请对上诉人进行强制执行，房屋内物品作为上诉人资产将依法进行查封、拍卖，所得价款用以清偿上诉人拖欠被上诉人的租金和违约金。三、郑州市高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初9616号民事判决书已查明涉案房屋租赁合同已于2019年4月实际解除，因此不存在再次解除的问题。上诉人再次起诉要求法院对已经依法查明的事实进行确认无法律依据。常某某、唐园文化向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告双方于2018年2月10日签订的房屋租赁合同已于2019年4月3日解除；2、被告退还原告租房押金15万元；3、被告赔偿原告单方解除合同给原告造成的装修和物品损失535万元；4、被告支付原告违约金50万元。一审法院认定事实：位于郑州市郑东新区××楼××号的房屋系被告焦某某单独所有。位于郑州市郑东新区××楼××号的房屋系被告郭某某、焦某某及案外人焦磊共同共有。2018年2月10日，被告焦某某、郭某某（甲方）与原告常某某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于郑州市郑东新区金水东路85号雅宝东方国际三号楼二楼204和一楼110房部分面积，一层建筑面积135㎡、二层建筑面积1265.46㎡，共计1400㎡，出租给乙方使用。租赁期限自2018年2月1日至2024年5月31日。甲方给予乙方4个月的装修期，从2018年6月1日开始计算房租。此房屋乙方只能经营餐饮，可以向用餐客人提供酒水、茶叶，不能对外批发、零售酒类产品。每月每平方米租金150元，每年递增5%（起算点为2018年6月1日）。甲方给予乙方租金优惠按每月每平方米甲方收取110元，每年递增5%（起算点为2018年6月1日）。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付房屋租赁费押金15万元。租金每三个月支付一次，第一期租金在2018年5月1日付清。以后每年的5月15日、8月15日、11月15日、2月15日交付下期租金。每逾期1日乙方向甲方支付违约金5000元，违约金累计不超过应付金额的10%。租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。乙方不按照约定支付租金达10日的、欠缴各项费用达20万元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期间，如甲方需收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，无故解除合同需要向乙方支付50万元违约金，违约金不足以弥补乙方的所有损失的（包括且不限于装修投入，人员工资，预期利益，诉讼产生的诉讼费，保全费，律师费等），以实际损失为准向乙方赔偿。合同尾部由被告焦某某、郭某某在承租人处签名摁印，被告焦振（焦某1）在出租人委托代理人处签名摁印，原告常某某在承租人委托代理人处签名摁印予以确认。2018年3月9日，原告唐园文化注册成立，并将涉案的****房屋登记为其住所地。后原告唐园文化对涉案房屋进行装修，并在涉案房屋处经营“雲唐茶叙”酒店。2018年6月25日，原告唐园文化的员工王兴向被告郭某某转款15万元，用于支付涉案房屋的押金。2018年9月10日，原告唐园文化的股东王李敏向被告郭某某转账462000元用于支付涉案房屋的租金。另自2018年3月26日起，原告唐园文化通过王兴、王李敏二人的账户向绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城物业”）支付涉案房屋的水、电、物业管理服务费等费用，绿城物业开具了以原告唐园文化为购买方的河南增值税普通发票。庭审中，被告称对于2020年3月19日前原告从涉案房屋处拉走的哪些东西，被告不清楚。3月19日之后物品都在涉案房屋内存放。另查明，2020年7月8日，郭某某、焦某某作为原告向本院提起诉讼，要求常某某、唐园文化支付涉案房屋的租金及其他相关费用。2020年9月29日，本院作出（2020）豫0191民初9616号民事判决书，认为常某某系作为唐园文化的发起人签订的涉案租赁合同，涉案合同的相对方为唐园文化及郭某某、焦某某，常某某不承担合同义务。唐园文化应当向郭某某、焦某某支付后续租金，并承担逾期缴纳的相关违约责任。判决确认“雲唐茶叙”酒店于2019年3月31日停止营业，焦某1于2019年4月4日确认了酒店停业的事实，涉案房屋的租金计算至2019年4月30日。最终判决唐园文化支付郭某某、焦某某房屋租赁费用1232000元、违约金123200元。唐园文化不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）豫01民终14904号民事判决书，维持原一审判决。以上事实有二原告提交的房屋租赁合同、中国银行明细清单、交行清单、中信清单、建行清单、物业缴费通知单、照片、微信聊天记录、发票，三被告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、声明及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原告常某某作为原告唐园文化的发起人，与被告郭某某、焦某某签订涉案房屋租赁合同。租赁合同的主体为原告唐园文化与被告郭某某、焦某某，该事实已经生效判决予以确认。现原告唐园文化要求解除涉案租赁合同，根据生效判决查明事实，因唐园文化未按约定缴纳租金，被告方控制房屋，涉案房屋租赁合同已于2019年4月实际解除，不存在再次解除的问题。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不再予以支持。因双方的租赁合同已实际解除，被告郭某某、焦某某在（2020）豫0191民初9616号案件中，已就唐园文化的违约行为主张了违约金，故对原告唐园文化缴纳的押金15万元，应当退还给原告唐园文化。对于原告要求被告承担装修和物品损失的费用共计535万元的诉讼请求，本院认为，装修是原告唐园文化为经营而进行的必要支出，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰费用的，不予支持。因涉案租赁合同的解除，系原告唐园文化逾期缴纳租金的违约行为导致，故对原告要求被告承担装修的诉讼请求，和物品损失的费用共计535万元本院不予支持。关于物品损失，原告唐园文化并未提交相应证据证明其物品的具体种类及物品因被告行为已遭受损失，而庭审中被告确认2020年3月19日之后的物品仍在涉案房屋内存放，故对原告唐园文化要求赔偿物品损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金50万元的诉讼请求，本院认为，原告唐园文化逾期缴纳租金构成违约，被告作为出租方有权解除合同，且被告是在唐园文化经营的酒店停业后，实际收回的房屋，被告行为不存在违反合同约定的情形。故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭某某、焦某某于本判决生效后十日内退还原告河南唐园文化传播有限公司押金150000元；二、驳回原告常某某、河南唐园文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，减半收取26900元，由原告河南唐园文化传播有限公司、常某某负担26227.5元，由被告郭某某、焦某某、焦某1负担672.5元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于上诉人常某某、唐园文化上诉请求确认双方于2018年2月10日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月3日解除的主张。根据生效的（2020）豫0191民初9616号民事判决书认定事实，上诉人唐园文化未按合同约定缴纳租金，被上诉人控制房屋，一审法院认为本案《房屋租赁合同》已于2019年4月实际解除，以不存在再次解除为由，未予支持上诉人的该项诉讼请求，处理正确。上诉人常某某、河南唐园文化传播有限公司该项上诉请求不能成立。二、关于上诉人常某某、唐园文化上诉称被上诉人单方解除合同给其造成装修和物品损失535万元的主张。经生效的民事判决书认定，上诉人欠付租金，构成违约。因上诉人违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，一审法院未予支持其请求的剩余租赁期限内装修残值损失，于法有据，上诉人该项上诉理由不能成立。关于上诉人主张的物品损失，因被上诉人一审确认2020年3月19日之后的物品仍在涉案房屋内存放，根据民法总则的相关规定，其应首先主张返还原物。故一审法院未予支持其该项诉讼请求，亦未准许其鉴定申请，处理正确，不存在程序违法。上诉人的该项上诉请求不予支持。三、关于上诉人常某某、唐园文化主张被上诉人支付其违约金50万元的主张。根据双方合同约定，上诉人欠付租金，被上诉人有权解除合同。关于上诉人上诉称焦振口头承诺租金不再缴纳，已租金入股上诉人经营酒店的上诉理由，已经生效的民事判决书认定“其并未提交相应证据证明双方就租金转为入股出资款达成一致意见，亦未举证证明焦振入股的股份数量、出资款的总额、租金与出资款折抵的比例、方式等转换协议的具体内容。故对第三人的该项意见，本院不予采纳”，故其该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人常某某、河南唐园文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人常某某、河南唐园文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年四月十五日书记员  焦天华