黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终184号上诉人（一审原告）：孙海霞，女，1974年1月20日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王金堂（系孙海霞丈夫），男，1971年11月27日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区康乐西街福兴天地小区3号楼7号门市。法定代表人：王永利，总经理。委托诉讼代理人：刘延强，男，1967年4月18日出生，该公司经理，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张静，女，1986年10月20日出生，该公司法律顾问，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人孙海霞因与被上诉人黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司（以下简称鼎兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、质证及询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙海霞上诉请求：1、撤销原判第二项，并依法改判被上诉人向上诉人返还物业费1075.68元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉的《前期物业服务合同》应当认定无效。开发商在与被上诉人在签订《前期物业服务合同》前，并没有依法采取招投标就与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，该合同属无效合同。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方法选聘相应资质的物业服务企业。”根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定，如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某类合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。《物业管理条例》第二十四条第二款并非为了国家行政管理的方便，而是因作为服务对象及交费义务主体的业主在建设单位选聘物业时未能加入进来。立法者为保障广大业主的利益，防止建设单位与物业服务企业暗箱操作而设置的条款，可见从该条的立法本意看应属于效力性强制性规定。因此一审法院在没有对《前期物业服务合同》的效力进行审查就直接表述“依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，合同双方均应当按合同约定履行各自义务”是错误的。即便案涉车库所在小区业委会成立后，未与物业服务企业签订新的物业服务合同，协商新的物业服务标准，因《前期物业服务合同》违反了效力性强制性的规定而自始无效的，对当事人无约束力。上诉人与开发商签订的购房合同中也没有体现上诉人物业费的收费时间和标准等内容。2017年1月，上诉人与开发商签订了案涉车库的购房合同，根据上诉人与开发商签订的购房合同的内容，也不能证实上诉人知晓并同意接受《前期物业服务合同》的约束。事实上对此也无约定。因此由于《前期物业服务合同》无效，上诉人与开发商签订的购房合同没有约定物业服务企业、物业收费标准等相关的内容的情况下，应当定上诉人与被上诉人双方没有约定物业服务的收费标准。上诉人关于返还物业费1075.68元的请求应当得到支持。根据上诉人提交的购房合同，可以证实案涉的车库是单体车库，在双方没有约定物业服务收费标准的情况下，应按照鸡政规（2017）28号文件《鸡西市物业服务收费管理办法的通知》第18条规定收取物业服务费，即：单体车库物业服务费按不高于同小区住宅物业服务收费标准收取。案涉车库所在地属于系复兴天地C区，C区住宅的物业费标准为0.6元/月，因此被上诉人要求被上诉人返还1075.68元符合法律规定。鼎兴物业公司辩称，一审判决认定上诉清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙海霞向一审法院提出诉讼请求：1.被告鼎兴物业公司退还原告23号楼40号车库两年多交的物业费1075.68元；2.被告鼎兴物业公司停止对原告自由进入车库的权利的侵害；3.被告鼎兴物业公司承担原告因诉讼导致的误工费、车费、打字复印费；4.被告负担本案诉讼费。诉讼过程中，孙海霞明确诉讼请求，要求被告返还物业费、停止对原告车辆自由进出车库权利的侵害。一审法院认定事实：孙海霞系鸡西市鸡冠区福兴天地小区C区23号楼40号车库（建筑面积25.31平方米）业主，鼎兴物业公司是该小区的物业服务单位。2015年2月15日，该小区的开发单位哈尔滨民安房地产开发有限公司与被告鼎兴物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：“第一条物业基本情况：物业名称福兴天地（C区）……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业费0.60元/月﹒平方米；商业物业费：1.20元/月﹒平方米；车库物业费：60.00元/月；装修垃圾处理费2.00元/月﹒平方米（含代运费）……”原告入户使用车库后，按每月60元、每年720元标准向被告交付了2018年2月26日至2019年2月26日、2019年2月26日至2020年2月26日期间的物业费1440元，原告认为被告应按鸡西市政府文件规定的每平方米0.60元标准收取物业费，要求被告返还物业费1075.68元。另查，鸡西市人民政府于2017年12月1日印发的鸡政规﹝2017﹞28号文件《鸡西市物业服务收费管理办法的通知》第十八条规定：“业主大会或业主委员会成立前，与住宅小区配套使用的单体车库和室内停车泊位物业服务费实行政府指导价。单体车库物业服务费，按不高于同小区住宅物业服务收费标准收取。室内停车泊位物业服务费，按不高于每月每车60元标准收取，塑胶场地……业主大会或业主委员会成立后，单体车库和室内停车泊位物业服务费实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主大会或业主委员会协商确定。”原告车库所在小区现业主委员会成立后未与鼎兴物业公司重新协商确定物业服务费标准。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告鼎兴物业公司与哈尔滨民安房地产开发有限公司就福兴天地小区C区的物业管理服务问题签订了《前期物业服务合同》，原告系该小区车库业主，被告系物业服务单位，双方应按合同约定履行各自义务。按照鸡西市人民政府鸡政规﹝2017﹞28号文件《鸡西市物业服务收费管理办法的通知》规定，小区业主委员会成立后，单体车库物业服务费实行市场调节价，具体标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定。原告车库所在小区业主委员会成立后，未与物业服务企业签订新的物业服务合同，协商确定新的物业服务费标准，在《前期物业服务合同》未被撤销、终止情况下，鼎兴物业公司按照《前期物业服务合同》约定收取车库物业费并未违反合同约定或者法律、法规规定，原告要求按每平方米0.60元标准交付物业服务费，被告返还物业服务费1075.68元的诉讼请求，不予支持。被告鼎兴物业公司作为小区物业服务单位，应保证车库业主的自由通行权利，对原告要求被告鼎兴物业公司停止对原告自由进出车库的权利的侵害的诉讼请求，予以支持。综上所述，原告要求被告返还物业费的诉讼请求，本院不予支持，鼎兴物业公司应保证原告作为车库业主车辆的自由通行权利。依照《物业管理条例》第六条第二款第一项、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司应保证原告孙海霞车辆自由进出其车库的通行权利；二、驳回原告孙海霞要求被告黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司返还物业费1075.68元的诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。孙海霞提交供热费发票一张物业费收据三张及网上下载的广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民终291号民事判决书一份，旨在证明物业合同无效，经质证，该证据与本案涉及的前期物业合同无关联性，本院对孙海霞的证明目的不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条款并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，建设单位虽然没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”2015年2月15日哈尔滨民安房地产开发有限公司与鼎兴物业公司签订福兴天地（C区）前期物业服务合同，约定车库物业费60元/月，并未违反鸡西市物价监督管理局的文件规定。孙海霞主张鼎兴物业公司违规收费没有事实根据和法律依据，一审判决并无不当。综上所述，孙海霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙海霞负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  周雪松二〇二一年四月二十六日书记员  赵婧珺