福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终959号 上诉人（原审被告）：林洪，男，1983年9月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林建明，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐建锋，男，1990年5月9日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人:余炜，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周奕，福建名仕律师事务所律师。 上诉人林洪因与被上诉人徐建锋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林洪上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案租赁合同已部分履行，转让费10万元应依据合同未履行部分的占比按比例退还。转让费10万元系徐建锋取得案涉租赁场地租赁权而支付的对价，应平均分摊到徐建锋使用租赁物的租赁期间。徐建锋租赁期间为2018年7月25日至2022年4月30日即45月，实际使用期间为2018年7月25日至2020年5月18日即22个月，案涉租赁合同已履行49%（22月÷45月），故转让费也应依据未履行部分予以退还。2.徐建锋及福建恒力城置业发展有限公司（以下简称恒力城公司）对本案租赁合同无法继续履行均存在过错，应承担一定的过错责任。一审法院对林洪追加被告的申请不予回复，程序错误。徐建锋在租赁案涉租赁场地时，林洪向其提供了《恒力城房屋租赁合同》，说明徐建锋在签订《转让协议》时已知晓转租的事实及风险，其应对租赁关系无法继续履行造成的损失承担一部分责任。恒力城公司解除租赁合同于法无据，应承担相应的违约责任。林洪于2018年7月20日将该场地出租徐建锋使用至2020年5月18日。在此期间，恒力城公司并未对徐建锋承租场地及经营一事提出异议，也未就林洪转租一事提出异议。恒力城公司超过6个月未对转租事宜提出异议，其解除案涉租赁合同无法律依据。故恒力城公司对本案租赁合同解除应承担相应违约责任。3.一审法院认定评估费10550元由林洪承担，于法无据。一审中，徐建锋申请对装修价值进行鉴定，属于其举证责任，故其鉴定费用应由徐建锋承担。4.一审法院遗漏徐建锋至今未交付案涉租赁物及拖欠2020年4月起至今的租金事实，徐建锋应承担从2020年4月起至今的租金。 徐建锋辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。一、案涉房屋不能转租，徐建锋作为次承租人的优先承租权无法实现，故作为该优先承租权载体的房屋转让费林洪亦无权得到，应返还徐建锋。房屋租赁合同转让费实质上属于优先承租权转让费。林洪未经恒力城公司同意将案涉房屋转租给徐建锋时起，案涉房屋租赁合同就始终存在被恒力城公司解除的风险，事实上也最终被恒力城公司解除，徐建锋作为次承租人，不可能享受到优先承租权，既然如此，那作为优先承租权载体的转让费林洪自然无权享有，应当退还给徐建锋。二、基于合同相对性，一审法院未追加恒力城公司并不违反程序。对于恒力城公司的过错导致林洪遭受损失以及恒力城公司与林洪之间的合同纠纷问题，林洪可以通过另行起诉向恒力城公司主张权利从而寻求救济，并不需要也不可能在本案中一并处理。三、林洪从未告知徐建锋案涉房屋不得转租的事实。林洪与徐建锋签订的《转让协议》与林洪与恒力城公司签订的《恒力城房屋租赁合同》租赁地址不一致，如果林洪当时向徐建锋出示其与恒力城公司的租赁合同，就不会出现这种地址错误的情形了。四、评估费用是徐建锋因林洪过错导致合同解除而产生的损失的一部分，一审法院判决林洪承担并无不当。五、案涉房屋在合同解除后即被恒力城公司收回，徐建锋并未占用房屋，自然没有租金可以缴纳。 徐建锋向一审法院起诉请求：1.判令双方于2018年7月25日签订的《转让协议》于2020年5月18日解除；2.判令林洪立即返还转让费10万元、押金1.8万元、水电押金800元（以上合计11.88万元），并从2020年5月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至林洪付清欠款之日止；3.判令林洪赔偿徐建锋装修费用369145元；4.判令林洪赔偿徐建锋运营损失72983.27元；5.判令林洪赔偿徐建锋因无法上课退还学生学费的损失89016.54元（上述二、三、四项合计649944.81元）；6.本案诉讼费、鉴定费由林洪承担。 一审法院认定事实：2017年4月28日，恒力城公司与林洪签订恒力城房屋租赁合同约定，恒力城公司将福州市鼓楼区五四路126号“恒力城”负一层09号区域出租给林洪经营康诗莱保健养生会所。租赁期限60个月。林洪不得擅自将该房屋全部或部分转租或转借给他人使用，否则，恒力城公司有权解除本合同，收回房屋，没收履约保证金，并由林洪赔偿由此造成的损失。2018年7月25日，原告徐建锋与被告林洪签订《转让协议》约定，被告将上述房产转让给原告使用。租赁期限自2018年7月20日至2022年4月30日，转让费10万元。被告保证原告享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利。协议签订后，原告缴清全部转让费，另缴纳押金1.8万元、水电押金800元给被告。2020年5月18日，恒力城公司向被告林洪发出通知，因林洪擅自将该房屋全部转租给他人使用，故解除其与林洪之间的房屋租赁合同。本案审理过程中，一审法院委托福建中评资产评估房地产估价有限公司对福州市鼓楼区五四路126号“恒力城”负一层09号区域内桔子艺术空间装修项目进行评估，评估结论为至评估基准日（2020年5月18日），上述装修项目的评估价值为182244.98元。 一审法院认为，恒力城公司与林洪签订的恒力城房屋租赁合同约定，林洪不得擅自将其承租的房屋转租给他人使用，否则，恒力城公司有权解除合同，收回房屋。但林洪不顾上述约定，将上述房屋转租给本案原告。现恒力城公司已通知林洪解除合同，因此原告要求判令于2020年5月18日解除双方于2018年7月25日签订的《转让协议》；判令被告林洪立即返还原告转让费10万元、押金1.8万元、水电押金800元（以上合计11.88万元），并从2020年5月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告付清欠款之日止，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿的装修费用，应以评估价值182244.98元为准。原告提供的《橙子艺术王府井开办费清单》《工资清单》中载明的费用真实性无法确认。且部份费用属于原告正常使用租赁场所期间开支。原告提供的《2020年橙子艺术空间（王府井小区）退费名单》不能证明其已实际向家长退还学费。故原告要求被告赔偿运营损失72983.27元、退还学费89016.54元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、徐建锋与林洪于2018年7月25日签订的《转让协议》于2020年5月18日解除；二、林洪于本判决生效后十日内向徐建锋返还转让费10万元、押金1.8万元、水电押金800元，并自2020年5月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告付清欠款之日止；三、林洪于本判决生效后十日内向徐建锋赔偿装修费用182244.98元；四、驳回徐建锋的其他诉讼请求。 二审中，林洪向本院提交如下证据：1.微信转账凭证、2.微信聊天记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对上述证据1的真实性予以确认；上述证据2体现林洪向徐建锋出示林洪与恒力城公司签订的租赁合同的时间是2018年9月10日，不能证实林洪在与徐建锋签订《转让协议》时（2018年7月25日）即已告知徐建锋案涉租赁场地存在不可转租约定的事实。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案审理的是林洪与徐建锋之间的租赁合同关系，林洪与恒力城公司之间的纠纷与本案无涉。一审法院未追加恒力城公司为本案当事人，程序并无违法之处。 林洪与恒力城公司签订的租赁合同约定，林洪不得擅自将其承租房屋转租他人，否则恒力城公司有权解除合同。林洪明知上述约定，仍将案涉租赁场地转租给徐建锋。且林洪未提交证据证实其在与徐建锋签订《转让协议》时已告知徐建锋案涉租赁场地存在不可转租约定的情况，故林洪关于徐建锋应对其损失承担部分责任的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。鉴于案涉《转让协议》已部分履行，林洪关于转让费10万元应依据合同未履行部分的占比（1-22月/45月=51%）按比例退还的上诉主张较为合理，本院予以支持。故林洪应向徐建锋返还的转让费金额为：51000元（10万元×51%）。 一审判决林洪负担徐建锋装修费用的评估费，并无不当，本院予以维持。林洪在二审中要求徐建锋支付2020年4月起的租金，因其在一审中未就此提出反诉，本院二审对此不予处理。 综上，林洪的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7368号民事判决第一项、第三项； 二、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7368号民事判决第二项为“林洪于本判决生效后十日内向徐建锋返还转让费51000元、押金1.8万元、水电押金800元，并自2020年5月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至林洪付清欠款之日止；” 三、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7368号民事判决第四项； 四、驳回徐建锋的其他诉讼请求； 五、驳回林洪的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10299元，适用简易程序减半收取5150元，由徐建锋负担3153元，林洪负担1997元；评估费10550元，由林洪负担；二审案件受理费5534元，由林洪负担4573元，由徐建锋负担961元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年四月十二日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦