江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终484号上诉人（原审被告、反诉原告）：嵇金才，男，1981年10月13日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审被告、反诉原告）：洪红，女，1982年11月9日出生，汉族，住涟水县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:赵奎先，男，1963年12月2日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:周晓梅，女，1963年11月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所法律工作者。上诉人嵇金才、洪红因与被上诉人赵奎先、周晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院作出的（2019）苏0826民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嵇金才、洪红上诉请求：撤销原判第五项，改判被上诉人承担定金责任20万元、律师代理费3万元，合计23万元，被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由是：被上诉人因违约导致合同无法履行，应承担双倍返还购房定金的违约责任。合同不能继续履行的违约责任应由被上诉人承担。经调查，被上诉人与开发商之间存在民间借贷关系，开发商将房屋网签在被上诉人名下，上诉人没有将款项直接汇入开发商名下。2020年7月2日，法院查封了涉案房屋，并裁定拍卖涉案房屋。被上诉人未按合同约定履行协助网签过户手续，应当承担违约责任。涉案房屋不能办理房产证是合同不能履行的原因，另一个原因是被上诉人和开发商之间存在民间借贷关系，开发商将涉案房屋网签到被上诉人名下，这也是上诉人要求解除合同的理由之一，因为被上诉人和开发商之间的民间借贷关系和房屋买卖合同关系之间可能存在名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。涉案房屋虽网签至被上诉人名下，该法律关系并不受到法律保护。被上诉人赵奎先、周晓梅答辩称，一审查明事实清楚，适用法律部分错误。1.关于装修费用，其中含可移动的不该发生的及违章建筑全部计入了装修款项，应当在评估价下商量一个补偿数额。2.本案本诉诉讼费，一审法院支持了被上诉人的大部分上诉请求，但是案件受理费全部由被上诉人承担，显失公平。赵奎先、周晓梅向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同，嵇金才、洪红退还涟水县首府国际花园3号楼109号门面房；2.判令嵇金才、洪红支付违约金21万元；3.判令嵇金才、洪红承担本案诉讼费用。嵇金才、洪红向一审法院反诉请求：1.判令赵奎先、周晓梅返还购房定金50万元（其中20万元为双倍返还）；2.判令赵奎先、周晓梅赔偿嵇金才、洪红装修损失（具体金额以鉴定为准）；3.判令赵奎先、周晓梅承担律师代理费3万元；4.判令赵奎先、周晓梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月25日,赵奎先、周晓梅作为甲方与乙方即嵇金才、洪红签订了一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将涟水县首府国际花园3号楼门面109号房屋出售给乙方，价格为100万元。房款支付方式为：合同签订之日乙方支付10万元作为定金，2017年春节前支付定金20万元，2018年5月30日前支付20万元，2018年12月30日前支付25万元，余款2019年12月30日前一次性付清。乙方付给甲方30万元之日，甲方将房屋所涉合同、发票等有效证明交付给乙方，并协助乙方办理网签过户手续，后期产生的所有规费和协调费用由乙方负担，乙方沟通好后，甲方负责将购房合同退到建设局。甲方承诺此房无任何经济纠纷，房款为一口价，以后房屋无论是掉价还是增值，甲乙双方都不得反悔，如甲方违约，除承担归还乙方定金外，还要承担违约金30万元及承担乙方损失年息24%，并承担为此事发生诉讼产生合理的律师费用等。若乙方违约，甲方有权收回房屋，且定金30万元不退。合同签订之日，乙方预付定金10万元后，甲方将此房经物业交给乙方。乙方承诺房款在规定时间内及时给付，如超期，乙方付给甲方余款违约金30%，超期一个月，甲方有权提出收回房屋，不退任何装修改造费用，并不退之前所付房款，并承担为此事发生诉讼产生合理的律师费用等。当日，嵇金才、洪红给付10万元给赵奎先、周晓梅，赵奎先、周晓梅将房屋交付给嵇金才、洪红。2017年春节前，嵇金才、洪红将20万元交付给赵奎先、周晓梅。另查明，涉案房屋与嵇金才、洪红之前购买的房屋紧邻，嵇金才、洪红在购买涉案房屋时，知道涉案房屋暂时无法办理产权证书。现涉案房屋因不归责于双方的原因，不具备办理网签及产权证书等条件。再查明，本案在审理期间，依嵇金才、洪红的申请，一审法院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对涉案房屋的装修、装饰部分产生的费用进行司法评估。2020年6月10日，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为确定估价对象在价值时点2018年1月25日的装修、装饰部分的费用合计为185317元（不含可移动部分）。其中一、二层装修、装饰部分的费用为138212元，隔层部分的装修、装饰费用为47105元。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋买卖协议》系双方自愿订立，是其真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。因涉案房屋目前尚未办理过户网签，且不具备办理房屋不动产权证的相关条件，嵇金才、洪红买房的目的无法实现，现赵奎先、周晓梅要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，而嵇金才、洪红亦同意解除，故对于赵奎先、周晓梅要求解除签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，该院予以支持。关于违约责任的问题，因涉案房屋目前不具备办理房屋不动产权证的相关条件，无法办理房屋过户网签手续，该原因系不能归责于双方任何一方的原因，且双方系邻居关系，嵇金才、洪红在购买时，亦明知涉案房屋无法办理相关产权证书，对于解除签订的《房屋买卖协议》原因，双方均无明显的过错，故对于各方主张的违约责任，该院均不予支持。《房屋买卖协议》解除后，赵奎先、周晓梅应返还相关的购房款30万元，而嵇金才、洪红亦应当返还涉案房屋。鉴于涉案房屋已经交予嵇金才、洪红且进行了装修改造，已经投入使用，考虑房屋价值的最大化，嵇金才、洪红不宜将相关装修、装饰拆除后返还给赵奎先、周晓梅，赵奎先、周晓梅应根据评估机构评估的价值补偿给嵇金才、洪红，故对于嵇金才、洪红要求赵奎先、周晓梅返还装修、装饰损失合计185317元的请求，该院予以支持。一审法院经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，合议庭合议后经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除赵奎先、周晓梅与嵇金才、洪红于2017年10月25日签订的《房屋买卖协议》；二、嵇金才、洪红于判决生效后十日内将涟水县首府国际花园3号楼门面109号房屋及相关装修、装饰（不含可移动部分）返还给赵奎先、周晓梅；三、赵奎先、周晓梅于判决生效后十日内返还给嵇金才、洪红购房款300000元、装修、装饰款185317元，合计485317元；四、驳回赵奎先、周晓梅的其他诉讼请求；五、驳回嵇金才、洪红的其他反诉请求。鉴定费3000元，由赵奎先、周晓梅与嵇金才、洪红各负担1500元；案件受理费15690元，由赵奎先、周晓梅负担，反诉费4550元，由嵇金才、洪红负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，赵奎先、周晓梅因与嵇金才、洪红房屋买卖合同纠纷一案，于2018年8月9日向一审法院提起诉讼，请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同，嵇金才、洪红退还涟水县首府国际花园3号楼109号门面房；2.嵇金才、洪红支付违约金21万元；3.嵇金才、洪红承担本案诉讼费用。审理中，经一审法院法律释明，赵奎先、周晓梅诉称，如法院依法认定其无权要求解除合同，则要求嵇金才、洪红支付剩余购房款70万元及利息、违约金21万元。一审法院于2019年2月2日作出（2018）苏0826民初5064号民事判决。嵇金才、洪红不服，向本院提出上诉，本院于2019年6月17日作出（2019）苏08民终1135号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审过程中，嵇金才、洪红称因赵奎先、周晓梅违约解除合同导致合同无法继续履行，请求：1.判令赵奎先、周晓梅返还购房定金50万元（其中20万元为双倍返还）；2.判令赵奎先、周晓梅赔偿嵇金才、洪红装修损失（具体金额以鉴定为准）；3.判令赵奎先、周晓梅承担律师代理费3万元；4.判令赵奎先、周晓梅承担本案诉讼费用。2019年9月11日，本案重审第一次开庭时，嵇金才、洪红的委托诉讼代理人答辩称，本案合同不能继续履行的根本原因是涉案房屋无法办理产权证，不能将房屋的所有权转让给嵇金才、洪红。2019年10月23日，本案重审第二次开庭时，嵇金才、洪红的委托诉讼代理人在质证时称，赵奎先、周晓梅没有提供正式的购房发票。至于赵奎先、周晓梅与开发商签订商品房买卖合同是否是真实意思表示，嵇金才、洪红并不知情，我方怀疑赵奎先、周晓梅与奥泰公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。2020年10月22日，本案重审第三次开庭时，嵇金才、洪红的委托诉讼代理人称，导致本案合同无法履行的根本原因是甲方未取得涉案房屋的产权证，同时涉案房屋也被泗阳县人民法院查封，无法办理产权变更手续，因此赵奎先、周晓梅应承担违约责任。本院认为，本案二审的争议焦点是涉案合同解除的原因是什么，被上诉人赵奎先、周晓梅应否承担违约责任。一、关于合同解除的原因。被上诉人赵奎先、周晓梅以上诉人嵇金才、洪红逾期付款构成违约为由请求解除合同，上诉人在重审中以涉案房屋无法办理产权证、被上诉人违约解除合同致使合同目的不能实现为由同意解除合同。一审法院认为，因开发商原因涉案房屋无法办理网签过户手续，且本案双方均主张解除合同，遂判决解除涉案合同。综上，本案属于一方当事人到法院起诉请求解除合同，另一方当事人同意解除合同，法院依法判决解除合同的情形。二、关于违约责任问题。涉案合同在签订时，双方当事人对于被上诉人未取得房屋所有权证书，且暂时无法办理网签过户手续是明知的，但仍签订房屋买卖合同，对于合同解除均负有过错责任。合同履行过程中，上诉人未按照约定支付购房款，被上诉人亦未能协助上诉人办理网签过户手续，一审时双方均同意解除合同，一审法院判决合同解除且互不承担违约责任正确，本院予以支持。上诉人主张因被上诉人无法办理过户且被上诉人与开发商之间可能不是真实房屋买卖关系，导致合同解除。本院认为，涉案房屋无法过户的情形，上诉人明知涉案房屋暂时无法过户且存在过户风险仍然购买，双方对于合同解除的责任相当，互不承担违约责任。上诉人称是因为被上诉人与开发商可能存在不真实房屋买卖关系导致涉案合同解除，该主张与上诉人提交的反诉状内容以及上诉人委托诉讼代理人多次庭审陈述不一致，本院不予采信。上诉人要求被上诉人承担定金双倍返还定金20万元、支付律师代理费3万元，合计23万元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人嵇金才、洪红负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 马玉宝审判员 刘玉娟二〇二一年四月十九日书记员 孙 静