广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2565号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟淑勤，女，1967年10月26日出生，汉族，身份证登记住址广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟乐，广东龙浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州亚腾商业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S075号。法定代表人：李俭威，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁自强，广东文领律师事务所律师。委托诉讼代理人：李滔，广东文领律师事务所律师。上诉人钟淑勤因与被上诉人广州亚腾商业管理有限公司（以下简称亚腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5217号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人钟淑勤上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项判决；2.改判支持钟淑勤一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由亚腾公司承担。事实与理由：一审判决事实认定、适用法律错误，显失公正。一、亚腾公司未证明其提交的《商铺租赁管理合同》是经钟淑勤同意所签订的，钟淑勤并未确认合同中涉及的违约条款。亚腾公司一审中提交的《商铺租赁管理合同》最后一页虽然是钟淑勤的签名，但内页均为散页，原件有重新装订的痕迹，亚腾公司在未经钟淑勤同意的情况下，私自更换了合同的违约条款，钟淑勤并未确认过该违约条款，亚腾公司也未能证明里面的违约条款是经钟淑勤确认的。签订合同时，在钟淑勤签名后亚腾公司说要拿去盖章，当场并没有把合同原件给回钟淑勤。虽然亚腾公司后来把合同原件给回了钟淑勤，但钟淑勤发现合同内页有更改，不是当时钟淑勤签合同时的条款内容，所以钟淑勤一直拒绝接收。二、一审判决认定钟淑勤是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方，应向亚腾公司承担合同约定的违约责任，是错误的。（一）钟淑勤是依法解除《物业租赁合同》的。2020年初，由于疫情严重影响，钟淑勤从2020年3月4日至4月4日的营业额只有1200多元，根本无法维持正常营业，且在4月5日，广州市越秀区、白云区还属于中风险地区，钟淑勤承租的商铺正处在越秀区与荔湾区交界处、广州火车站附近，钟淑勤己经由于不可抗力而无法预测疫情对商铺经营带来的后续影响，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定。合同的解除是由于客观的、不可抗力的原因所致，并非钟淑勤的过错。（二）钟淑勤主观上想继续履行合同，实际也一直坚持营业到2020年4月6日提出解除合同止，可是由于疫情影响严重，钟淑勤根本无法进行正常营业。疫情的出现导致双方之间的合同目的无法实现，钟淑勤才迫不得已提出解除合同，并非主观过错。（三）2020年4月4日，钟淑勤通过微信告知亚腾公司解除合同，亚腾公司也告知钟淑勤提交解除合同的相关资料。2020年4月6日，钟淑勤将商铺清空退还，亚腾公司也于同日带其他租户到商铺商量租铺事宜。可见亚腾公司已经默认双方协商解除了租赁合同，恰恰说明了钟淑勤不是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方。三、一审法院判决亚腾公司没收钟淑勤的保证金，没有法律和事实依据。（一）双方之间的《商铺租赁管理合同》是协商解除的，钟淑勤并没有违约行为。因此，亚腾公司应该全额返还保证金。（二）一审法院判决钟淑勤向亚腾公司支付2020年4月6日至5月1日的歇业违约金2600元，属于重复惩罚。1.《物业租赁合同》已于2020年4月4日协商解除，一审法院判决钟淑勤向亚腾公司支付2020年4月6日至5月1日的歇业违约金2600元，没有事实依据。2.保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。违约金则是为了制裁违约行为，从而保证双方之间的债权实现，是约束双方履行合同的一种赔偿损失。合同法相关规定，保证金和违约金可以同时约定，但是在出现合同违约或者是合同不能继续履行时不能同时适用。一审法院认定钟淑勤违约解除合同，既判决亚腾公司没收钟淑勤的部分保证金作为亚腾公司的损失，又判决钟淑勤向亚腾公司支付歇业违约金作为对亚腾公司的赔偿，属于对钟淑勤的重复惩罚。（三）即使钟淑勤违约，法院判决亚腾公司没收钟淑勤的30000元保证金作为违约金，明显过高。1.钟淑勤向亚腾公司承租的商铺，每个月的租金只有1810元，按照市场惯例，违约金一般为2到3个月的租金，但法院判决亚腾公司没收钟淑勤的30000元作为违约金；另外，亚腾公司于2020年4月6日就已经同意将商铺租给其他客户，案涉商铺基本不存在空租期，亚腾公司没收30000元与其实际损失不相当，显属过高。2.在2020年4月4日，钟淑勤已经通过微信告知亚腾公司解除合同，而且在告知后2日内即腾空了店铺，为亚腾公司带客人看商铺从而最大限度地减少亚腾公司的损失，做好了及时的准备。该商铺实际上也在2020年5月份出租给其他人。亚腾公司的损失仅仅为一个月的租金。四、一审法院判决钟淑勤向亚腾公司支付2020年3月1日至5月3日的租金，没有事实依据。（一）2020年4月4日，钟淑勤通过微信告知亚腾公司解除合同，亚腾公司也告知钟淑勤提交解除合同的相关资料。2020年4月6日，钟淑勤将商铺清空退还，亚腾公司也于同日带其他租户到商铺承租。说明亚腾公司已经默认双方协商解除了租赁合同，此后不再产生租金。（二）疫情优惠细则通知的出台，更多是由于疫情的影响带来的，并不是亚腾公司的单方行为。该通知给予全部租户免交2020年2月和3月租金的优惠，而且前期已经缴纳2、3、4月租金的租户，可以自动顺延抵扣相应租金。由于双方属于协商解除合同，并非钟淑勤单方违约，上述通知仍适用于钟淑勤。钟淑勤在2020年1月份已经缴纳了2020年2月份的租金，足以抵扣涉案商铺在2020年4月1日到4月6日的租金。综上所述，钟淑勤上诉请求二审法院依法改判。被上诉人亚腾公司二审答辩称：一审判决内容有依有据，有情有理，符合法律规定，我方对此予以认可。一、一审法院根据疫情期间的实际情况及我方在疫情期间为维持商场的经营投入了大量的人力物力，通过降低租金、延付租金及系列政策对商场商户进行了超出正常的服务。钟淑勤未能提供受疫情影响无法正常营业严重亏损等无法实现合同目的的相关证据，其单方要求我方收回商铺，不符合法律规定。在此情况下，钟淑勤以单方撤出商场的行为直接解除租赁关系，属于违约行为。我方发函劝导钟淑勤继续经营无果后向钟淑勤发出解除合同的通知，一审法院认定钟淑勤行为属于违约行为，认定以我方发出解除通知书作为解除租赁关系的证据，符合法律规定及合同约定。一审法院在认定事实方面做出了大量的调查研究，在处理违约责任时已作周全考虑。二、关于租赁保证金的问题。按照合同约定钟淑勤作为承租人违约的情况下，我方作为出租方可以没收100000元保证金，一审法院酌情判令我方没收30000元，已是充分考虑了钟淑勤所受疫情的影响。本案所涉金额包含了租金及管理费，实际上钟淑勤每月向我方缴纳的费用为10000元，一审法官也重复询问钟淑勤需不需要一并将商铺物业服务管理合同一并处理，但钟淑勤均拒绝一并处理，法院基于钟淑勤诉请的内容是没有商铺物业服务管理合同，没有一并处理。但截至目前我方均没有就商铺物业服务管理合同向钟淑勤提起诉讼，也是为了息事宁人。综上，亚腾公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟淑勤于2020年5月15日向一审法院提出诉讼请求：1.确认钟淑勤与亚腾公司的商铺租赁关系已于2020年4月6日解除；2.亚腾公司返还钟淑勤缴纳的租赁保证金100000元，并从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给钟淑勤；3.亚腾公司返还钟淑勤商铺装修费人民币28200元；4.本案诉讼费由亚腾公司承担。亚腾公司反诉请求法院判令：1.亚腾公司与钟淑勤于2019年10月9日签订的《商铺租赁管理合同》于2020年5月1日解除；2.钟淑勤向亚腾公司支付2020年3月1日至2020年5月1日租金3678.39元（1810×2+1810÷31×1）；3.租赁保证金100000元归亚腾公司所有；4.钟淑勤按1000元/日的标准向亚腾公司支付从2020年3月4日起计至2020年5月1日的歇业违约金61000元。一审法院经审理查明：2019年9月29日，钟淑勤向亚腾公司缴纳租赁1A026商铺的押金100000元。2019年10月9日，钟淑勤（乙方、承租方）与亚腾公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁管理合同》及附件，约定：乙方租赁广州市荔湾区XX路XX街26、28号广州ARAapM第一层第1A026号商铺作经营女装之用途；租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日；2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金1810元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金3810元，2021年8月1日至2022年7月31日每月租金7810元……租赁保证金为100000元，在签订本合同时缴纳；乙方应按甲方规定日常营业时间开门营业，不得迟开、早开，因故需歇业的，应向管理公司提出书面申请，经批准后按规定交纳歇业费，歇业时间结束，乙方应按时恢复营业，如需延长歇业时间的，应当取得甲方的书面同意。未经甲方同意，乙方在合同约定计租日未开市营业，或开业后无故歇业，除须依约支付租金外，每逾期开业或歇业一日须向甲方支付1000元/日的违约金。乙方未能按时支付租金，每逾期一日，须按拖欠金额的百分之二向甲方支付违约金……如出现甲方知晓乙方违约而又收取了乙方应缴租金的情况，并不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，除非甲方明确以书面方式放弃追究乙方违约责任的权利；逾期支付租金超过30日，甲方可以单方解除合同。乙方严重违约的，甲方有权单方解除本合同，租赁保证金作为违约金由甲方收取，租赁保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿，严重违约包括但不限于以下情形：未经甲方同意，乙方自合同约定的计租日起超过十日仍未开市营业的，或在租赁期内累计歇业超过十五日的，但经甲方同意的装修除外；乙方违反本合同或相关补充协议的其它约定的，甲方书面通知乙方限期改正或采取挽救措施，乙方在限期内拒不履行的。租赁期内，乙方需提前退租解除合同的，应在退租前两个月（该两个月租金应当正常支付）向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，租赁保证金作为提前解约违约金不予退还。租赁期内，如乙方提出将铺位的承租权转名给第三方，应提前至少两个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意的，按有关规定办理转名手续，甲方收取乙方相当于租赁保证金的百分之五十为转名服务费。租赁期满，如乙方缴清全部租金及其它一切应缴费用且无其它违约行为，经甲方验收商铺完好无损，自乙方迁出商铺之日起三十日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方。因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其它不可控制、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任；因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额不计利息退还给乙方；乙方声明本协议签订时，甲方指定的广州ARAapM管理公司已向乙方出示及以下附件文件，乙方清楚了解全部内容并同意签署：附件1《广州ARAapM物业管理服务合同》、附件2《广州ARAapM安全防火责任书》、附件3《广州ARAapM商铺管理公约》；等等。《商铺租赁管理合同》中的手写内容为承租方名字、承租方负责人身份证号码、电话、承租物业的商铺号、经营品牌、租赁期限、租金、钟淑勤开始营业时间以及紧急联系人联系电话；其余内容均为打印件。附件1《物业服务管理合同》，约定：乙方的商铺为广州市荔湾区XX路XX街26、28号，建筑面积63平方米，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日；物业管理包含物业公共区域安保服务、设施设备的保养及维修，公共区域的美化、保洁、公共区域的水电费、营业服务费等；该商铺的物业管理费合计8190元/月；本合同与《广州商铺租赁合同》、《广州ARAapM物业服务管理合同》、《广州ARAapM商铺管理公约》同时签署、生效、解除和终止；等等。附件3《商铺管理公约》约定未经广州ARAapM运营管理服务中心同意而擅自关铺、停业者为缺业（包括因承租方致使有关部门或单位停止供电而关铺的情况）。缺业半天，书面检讨并支付违约金50元。缺业一天，书面检讨并支付违约金100元，当月缺业三次作停业整顿处理，当月缺业六次作自动放弃租赁商铺处理，视作该商铺承租方不履行租赁经营义务，出租方有权解除租赁合同和全部附属合同；等等。上述合同签订后，亚腾公司将商铺交给钟淑勤使用，钟淑勤按月租金1810元、月管理费8190元的标准向亚腾公司缴纳租金和管理费至2020年2月份。2020年3月30日，亚腾公司向案涉商场商户发出《关于广州ARAapM新冠疫情优惠细则的贰次通知》，上载：租金、管理费优惠方案一：1.2020年2月租金、管理费全免；2.2020年3月租金全免；3.2020年4月-7月租金5折优惠收取，优惠方案二：1.2020年2月租金、管理费全免；2.2020年3月租金、管理费5折收取；3.2020年4月-7月租金、管理费7.5折优惠收取。经营商户按就低不就高的原则选择以上一个优惠方案执行，如经营商户月整体管理费金额低于租金金额的，选择优惠方案一执行；如经营商户整体管理费金额高于租金金额的，选择优惠方案二执行。推广基金补贴调整为商户户均缴纳的5000元也由广州ARAapM补贴商户缴纳到推广基金，即合计户均10000元的推广基金全部由广州ARAapM承担；亚腾公司将在4月份开始全方位广告宣传和旺场活动，以大力度营造场内经营气氛。经营商户需按合同、管理公约规定的营业时间、营业时长开门营业，需按时支付相关租金、管理费等费用、遵守《广州ARAapM商户管理公司》方可享受上述优惠政策，前期已缴纳2、3、4月租金、管理费费用的经营商户，则自动顺延抵扣相应租金管理费费用。2020年4月4日，钟淑勤通过微信向亚腾公司工作人员何普华和戴智超发送《解除合同关系通知书》，上载：因新型冠状病毒××疫情情况，商场几乎没有人流量，商铺几个月来严重亏损，与亚腾公司协商减免租金没有达成一致意见；依据与亚腾公司签订的《商铺租赁合同》的约定，因疫情导致无法实现合同目的，书面通知亚腾公司终止合同，解除双方的租赁合同及物业服务合同，请亚腾公司在收到通知的2日内办理退租手续，在15日内返还押金10万元，承担本店铺三万元装修费50%的费用，本商铺在递交解除合同通知书后会在2日腾出店铺给亚腾公司，不妨碍亚腾公司再次出租：等等。何普华即时回复钟淑勤称：“那大家就依法办事吧，我安排公司法务部处理你的档口。”戴智超即时回复钟淑勤：“今天法定节假日我休息，请你周一把纸质版盖好手模拿到公司去吧。”2020年4月6日，钟淑勤再次通过微信发送照片和《已腾退商铺告知函》给何普华和戴智超，何普华即时回复让钟淑勤找戴总办这个手续。戴智超在微信中没有对此作出回复。2020年4月8日，钟淑勤向亚腾公司快递送达《解除合同关系通知书》。亚腾公司于当日收到该函件。2020年4月9日和10日，钟淑勤通过微信要求戴智超退还四楼仓库押金。2020年4月11日，亚腾公司向钟淑勤送达《关于广州ARAapM1A026档口限期开业通知》和《告知函》。《关于广州ARAapM1A026档口限期开业通知》上载：因应广州市政府的新冠疫情防控工作和复工复产指示，广州ARAapM按市政府有关部门批复的要求，已经于2020年3月4日正式开市复工，同时也提前通知了各商户，自3月4日以来，场内商户基本均已进行开市复工；前期我司已再三要求贵方尽快回复正常营业，现贵方所承租经营的1A026号商铺，自2020年3月4日至2020年4月10日仍没有按约定开门营业，已严重违反合同约定及管理公约的规定。请务必在接到通知后3日内正常开门营业；如贵方确实存在受疫情影响无法正常开业的法定事由，请在接函后3日内就无法开门营业的情况提交说明并附上相关证明文件或资料由我司核实，如无法定事由或约定的免责事由，我司将依照合同和管理公约的约定，对贵户进行单方违约合同处理并收回1A026号商铺。《告知函》的主要内容是回复钟淑勤于2020年4月6日发出的解除函，认为钟淑勤函件中所列理由并不成立，告知钟淑勤双方签订的租赁合同合法有效，双方应当诚实信用履行各自合同义务，任何一方不得随意单方面解除合同，在合同未依法解除前，钟淑勤仍应按约定继续履行合同义务，继续支付租金和管理费。如钟淑勤认为确有直接受新冠疫情影响导致无法履行合同的法定事由的，请钟淑勤在三日内将相关证明材料提交我司查核，以确定您是否有权合法提前解除合同，否则将依法追究钟淑勤的违约责任；等。2020年5月1日，亚腾公司向钟淑勤送达落款日期为2020年4月30日的《终止合同收回商铺告知书》，上载：钟淑勤尚欠2020年4月1日至2020年4月30日租金、管理费等相关费用2941元整。因钟淑勤违反双方签订的合同的约定，至今一直拖欠租金及管理费，自本函告发出之日起解除与钟淑勤签订的《商铺租赁管理合同》、《商铺物业服务管理合同》，收回该商铺，钟淑勤所缴纳的的一切款项（包括但不限于经营保证金、合同保证金等）按合同约定由亚腾公司收取。请钟淑勤于2020年5月3日前自行清理该商铺并交回我司；等等。2020年5月2日，钟淑勤向戴智超发送微信，表示已收到收铺通知函，但钟淑勤已在4月6日就把档口清空，询问4月1日至4月6日需要交纳多少租金。2020年5月5日，亚腾公司向案涉商场商户发出《关于进一步扶持广州ARAapM经营商户的通知》，上载：为帮助经营商户度过疫情难关，现针对疫情给予商户进一步政策扶持，一层经营商户可向亚腾公司申请延后缴交2020年5月租金、管理费、公摊费延后至新冠疫情结束后缴交。（全国各地政府都不强制戴口罩之日即为疫情结束之日）申请延后缴交的经营商户需在申请前缴清拖欠的2020年5月前全部费用。2020年6月8日，广州世贸服装城发展有限公司出具《情况说明》，上载：广州市荔湾区XX路XX街26、28号广州ARAapM第一层第1A026号商铺，属于我司与亚腾公司共同合作的项目，亚腾公司对上址有独立的出租、管理、经营和收取租金的权利。一审庭审中，钟淑勤对亚腾公司提供的《商铺租赁管理合同》原件提出质疑，认为虽该合同最后一页是钟淑勤签名，但内页均为散页，原件有重新装订的痕迹，手写内容并非钟淑勤字迹，亚腾公司更换了合同条款；钟淑勤没有合同原件及复印件，钟淑勤签名后亚腾公司说要拿去盖章，就一直没有将合同拿回给钟淑勤，后亚腾公司虽提供过合同原件给钟淑勤，但因钟淑勤发现亚腾公司提供的原件均不是钟淑勤签署的那一份合同，条款与钟淑勤所签署的合同不一致，故拒绝接收。此外，钟淑勤为证明为案涉商铺装修花费28200元、疫情期间，商铺无顾客，钟淑勤无法经营以及钟淑勤于2020年4月6日清空商铺，亚腾公司到涉案商铺查看情况并同意将商铺以每月1万元租给他人，亚腾公司实际同意解除租赁关系等事实提供如下证据：1.《世贸服装城施工合同》及明细，2.钟淑勤4月23日在案涉商铺拍摄的照片，3.光盘及文字整理。亚腾公司对上述证据质证认为：证据1真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关；证据2真实性、合法性、关联性不认可，该证据是4月23日拍摄，与4月6日没有可比性，照片是钟淑勤单方拍摄，不排除钟淑勤找没有人的时间再拍摄得到。人流只是营业收入的侧面反映，但不代表没有人流就完全没有生意；证据3光盘听不清具体的说话内容，该视频不能证实亚腾公司同意接收商铺，同意钟淑勤的解除行为；实际上，有工作人员带人过去商铺是因为3月份左右钟淑勤多次向亚腾公司提出经营困难，问亚腾公司是否有转手的商户，亚腾公司也积极配合找人接收钟淑勤的商铺，因为3月份疫情严重，钟淑勤、亚腾公司都没有找到合适的商户接手涉案商铺；这反而说明了亚腾公司是非常配合钟淑勤的工作，基于钟淑勤的经营困难，为其做了大量的工作。诉讼中，一审法院就《物业服务管理合同》的性质以及管理费为何比租赁合同约定的租金调整问题向钟淑勤、亚腾公司分别询问。钟淑勤陈述《物业服务管理合同》是双方当事人之间的约定，是其真实意思表示，钟淑勤根据与亚腾公司签订的物业服务管理合同向亚腾公司缴纳物管费，不需要再向其他公司缴纳物管费。亚腾公司认为《物业服务管理合同》和租赁合同是并行法律关系，同时生效同时解除，物业合同中的管理费包含了租金和管理费，两个合同加起来的金额组成案涉商铺每月的管理费和租金；亚腾公司与案涉场地的物管公司存在合作关系，进行整体结算，不需单独就某个商铺缴纳管理费，与物管公司一并管理涉案场地。一审法院因此向钟淑勤释明是否要求在本案中一并处理钟淑勤与亚腾公司之间的《物业服务管理合同》，钟淑勤认为《物业服务管理合同》不包含租金，不同意在本案中一并审理。另，钟淑勤确认商场在2020年3月4日复市。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，钟淑勤与亚腾公司签订的《商铺租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。钟淑勤虽对亚腾公司提交的《商铺租赁管理合同》原件的真实性有异议，但未能提供证据予以反证；而且根据一审法院查明的事实，钟淑勤承租的商铺号、交纳的租金、保证金等合同履行情况与《商铺租赁管理合同》手写部分内容相一致，故一审法院对钟淑勤的异议不予采纳。关于《商铺租赁管理合同》的解除问题。钟淑勤主张解除时间为2020年4月6日并认为是协商一致解除，亚腾公司认为是2020年5月1日。一审法院对此作如下分析：第一，虽受疫情影响，案涉商铺所在商场在2020年3月4日才复市，但《商铺租赁管理合同》的租赁期限在2024年7月31日才届满，即使疫情对钟淑勤的经营有影响，但从整个租期来看，影响是暂时的，钟淑勤可以通过协商减免租金或延付租金的方式继续履行合同；而且亚腾公司亦已提供了多种租金以及管理费的减免优惠政策，故一审法院认为《商铺租赁管理合同》在钟淑勤提出合同解除时具备继续履行的条件。亚腾公司工作人员虽在与钟淑勤的微信沟通中有关于让钟淑勤把纸质版的《解除合同关系通知书》交到公司或安排公司法务处理档口的陈述并有带人看铺的行为，但这些证据并不足以证明钟淑勤、亚腾公司已协商一致解除《商铺租赁管理合同》。综上，钟淑勤以商铺受疫情影响无法正常营业、严重亏损无法实现合同目的为由解除合同并且提前撤场，依据不足，一审法院不予支持，对钟淑勤要求确认《商铺租赁管理合同》在2020年4月6日解除的诉请，不予支持。第二，亚腾公司在钟淑勤停业后的合理期间内发函要求钟淑勤开业，并于2020年4月30日向钟淑勤寄送《终止合同收回商铺告知函》，钟淑勤亦已于2020年5月1日收到该告知函；亚腾公司为减少损失在合理期间内发函解除《商铺租赁管理合同》的行为符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以支持，故一审法院确认《商铺租赁管理合同》于2020年5月1日解除。根据前述分析，钟淑勤是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方，应向亚腾公司承担合同约定的违约责任。亚腾公司要求没收钟淑勤保证金有合同依据。但鉴于疫情对钟淑勤、亚腾公司经营均有影响，故一审法院依据公平原则酌定亚腾公司可没收的保证金为30000元，需向钟淑勤退还70000元保证金。对于钟淑勤要求亚腾公司支付的保证金利息，不予支持，依法予以驳回。对于钟淑勤要求亚腾公司返还的商铺装修费28200元。因钟淑勤提供的证据不足以证明其为案涉商铺的装修实际支出了28200元，而且钟淑勤是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，一审法院对此不予支持，依法予以驳回。对于亚腾公司反诉的2020年3月1日至2020年5月3日租金。由于钟淑勤已违约撤场，故不能适用亚腾公司出台的租金、管理费优惠方案。但考虑到疫情及疫情防控措施确实对双方经营均造成了一定的影响，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，对于钟淑勤无法使用2020年2月1日至3月3日的租金应酌定按原租金标准的30%支付租金为宜；从复市（3月4日）起，钟淑勤具备使用案涉商铺的条件，但拒绝使用，因此自开市之日至合同解除期间（即2020年3月4日至5月1日）的租金，一审法院酌定钟淑勤应按原租金标准的70%支付租金为宜。因钟淑勤已足额支付了2020年2月份的租金，按上述原则核算并扣除已付租金后，钟淑勤还应向亚腾公司支付的2020年3月1日至2020年5月1日的租金为1237.8元。至于亚腾公司主张的歇业违约金，由于亚腾公司未能提供证据证明钟淑勤在2020年3月4日至2020年4月5日期间存在歇业行为，故一审法院对该段期间的歇业违约金不予支持。因《商铺租赁管理合同》约定的每日1000元的歇业违约金标准过分高于《商铺租赁管理合同》约定的月租金标准，钟淑勤对此提出异议；而且亚腾公司未提供证据证明其实际损失，故一审法院综合本案案情酌定歇业违约金按每日100元计算为宜。经核算，钟淑勤应向亚腾公司支付的2020年4月6日至2020年5月1日的歇业违约金共计2600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年11月13日判决如下：一、确认原告钟淑勤与被告广州亚腾商业管理有限公司于2019年10月9日就广州市荔湾区XX路XX街26、28号广州ARAapM第一层第1A026号商铺签订的《商铺租赁管理合同》于2020年5月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州亚腾商业管理有限公司向原告钟淑勤退还租赁保证金70000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告钟淑勤向被告广州亚腾商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年5月1日的租金1237.8元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告钟淑勤向被告广州亚腾商业管理有限公司支付2020年4月6日至2020年5月1日的歇业违约金2600元。五、被告广州亚腾商业管理有限公司没收原告钟淑勤租赁保证金30000元。六、驳回原告钟淑勤其它诉讼请求。七、驳回被告广州亚腾商业管理有限公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1432元，原告钟淑勤负担657元，被告广州亚腾商业管理有限公司负担775元。本案反诉受理费1797元，原告钟淑勤负担348元，被告广州亚腾商业管理有限公司负担1449元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另外，关于涉案租赁合同为何约定100000元保证金的问题，亚腾公司称：涉案租赁管理合同期限为五年；双方另有物业服务管理合同，每月管理费为8000元，没有单独约定保证金，是与本案租赁合同保证金一并作出考虑的。钟淑勤称：租赁保证100000元没有包括物业保证金，钟淑勤承租涉案商铺每月支出租金2000元、管理费8000元共10000元，没有考虑到违约责任。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、案涉租赁合同解除时点及违约责任的认定；二、亚腾公司应否退还租赁保证金100000元并计付利息；三、钟淑勤主张无需支付2020年3月1日至5月1日期间的租金能否成立；四、2020年4月6日至5月1日期间的歇业违约金认定的问题；五、钟淑勤诉请亚腾公司支付商铺装修费28200元能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，案涉租赁合同解除时点及违约责任的认定。（一）双方签订的《商铺租赁管理合同》真实合法有效，钟淑勤虽对亚腾公司提交的《商铺租赁管理合同》原件的真实性有异议，但未能提供证据予以反证，且双方履行情况与《商铺租赁管理合同》手写部分内容相一致，钟淑勤称亚腾公司擅自更换《商铺租赁管理合同》部分合同内容，依据不足。（二）《商铺租赁管理合同》解除时点及责任认定的问题。虽受疫情影响，案涉商铺所在商场在2020年3月4日复市，但国内疫情整体得到有效控制，各行各业陆续复工复产，经济秩序亦逐步恢复，且《商铺租赁管理合同》的租赁期限在2024年7月31日届满。疫情影响是暂时的，亚腾公司亦已提供了多种租金以及管理费的减免优惠政策。钟淑勤提出合同解除时，合同具备继续履行的条件，其并不享有合同解除权。亚腾公司工作人员虽在与钟淑勤的微信沟通中提出让钟淑勤把纸质版的《解除合同关系通知书》交到公司或安排公司法务处理档口，并有带人看铺的行为，但这些证据并不足以证明钟淑勤、亚腾公司已协商一致解除《商铺租赁管理合同》。综上所述，钟淑勤以商铺受疫情影响无法正常营业、严重亏损无法实现合同目的为由解除合同并且提前撤场，依据不足。亚腾公司在钟淑勤停业后的合理期间内发函要求钟淑勤开业，并于2020年4月30日向钟淑勤寄送《终止合同收回商铺告知函》，钟淑勤亦已于2020年5月1日收到该告知函；亚腾公司为减少损失在合理期限内发函解除《商铺租赁管理合同》的行为符合合同约定和法律规定。一审法院确认《商铺租赁管理合同》于2020年5月1日解除，并认定钟淑勤是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方，应向亚腾公司承担违约责任，并无不妥。二、关于争议焦点二，亚腾公司应否退还租赁保证金100000元并计付利息的问题。如前文所述，钟淑勤是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方，理应承担违约责任。亚腾公司要求没收钟淑勤保证金符合合同约定，但一审法院综合疫情对双方经营影响等因素，酌情认定亚腾公司没收钟淑勤保证金30000元，退还保证金余款70000元，充分体现了疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，公平保障了钟淑勤、亚腾公司的合法权益。钟淑勤要求亚腾公司退还全部保证金并计付利息，不能成立。三、关于争议焦点三，钟淑勤主张无需支付2020年3月1日至5月1日期间的租金能否成立的问题。一审法院认定钟淑勤违约撤场，不能适用亚腾公司出台的租金、管理费优惠方案，但仍结合疫情及疫情防控措施确实对双方经营均造成了一定的影响的事实，酌情认定钟淑勤从2020年2月1日至3月3日停业期间按原租金标准的30%计租；从复市之日（3月4日）起至5月1日合同解除时按原租金标准70%计租，公平合理。钟淑勤上诉主张不支付前述期间的租金，不予支持。四、关于争议焦点四，2020年4月6日至5月1日期间歇业违约金的认定问题。亚腾公司一审诉请钟淑勤支付2020年3月4日至5月3日期间主张的歇业违约金，由于亚腾公司未能提供证据证明钟淑勤在2020年3月4日至2020年4月5日期间存在歇业行为，一审法院对该段期间的歇业违约金不予支持。因《商铺租赁管理合同》约定的每日1000元的歇业违约金标准过分高于《商铺租赁管理合同》约定的月租金标准，钟淑勤对此提出异议；而且亚腾公司未提供证据证明其实际损失，一审法院综合本案案情酌定歇业违约金按每日100元计算,核算钟淑勤应向亚腾公司支付的2020年4月6日至5月1日的歇业违约金共计2600元，并驳回亚腾公司其他诉请，公平合理。五、关于争议焦点五，钟淑勤要求亚腾公司支付商铺装修费28200元的问题。因钟淑勤提供的证据不足以证明其主张的商铺装修款实际支出的事实，且钟淑勤是导致《商铺租赁管理合同》解除的过错方，因此，钟淑勤的该项诉请依据不足，一审处理并无不妥，可予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人钟淑勤的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1351元，由上诉人钟淑勤负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年四月十九日书记员  纪惠敏黄晶晶