辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1087号上诉人（原审被告）：邵世强，男，1980年6月10日生，汉族，住普兰店市。委托诉讼代理人：范彩莲，女，邵世强妻子。委托诉讼代理人：李瑛，辽宁生生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘邦杰，男，1989年1月26日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：曲云，辽宁鼎扬律师事务所律师。上诉人邵世强因与被上诉人刘邦杰企业出售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初4040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵世强上诉请求：撤销原判，发回原审法院重新审理，或依法改判由上诉人返还被上诉人兑店费用30000元。事实和理由：一、本案的案由应当是租赁合同纠纷，而非企业出售合同纠纷，一审案由认定错误。二、原审法院认定双方签订的协议无效不当。首先，双方转让协议的主要标的包括案涉房屋未来9年的租赁使用权、房屋内的附和物所有权，附带着营业执照、食品经营许可证等相关权利。虽然关于营业执照、食品经营许可证等转让违反了国家行政法规的强制性规定，但是这种规定是一种行政管理上的管理性强制性规定，是一种市场准入的规定，并非效力性强制性规定，并非违反就当然无效。而且被上诉人自己也可以就营业执照、经营许可进行申请，符合相应条件后同样可以继续经营本案约定的营业场所，完全可以通过其他方式解决合同内容。且协议中约定的一个月后过户问题，事实是协议签订一个月后，双方到工商部门办理。被告知不能过户，需要注销后重新申请。鉴于此，上诉人与被上诉人是同意先用邵世强的营业执照先行经营，并且邵世强于2019年5月6日已申请注销了食品经营许可证。如果真是因为营业执照和食品经营许可证导致出兑协议无法履行，刘邦杰就应当在知道不能过户的第一时间就找到邵世强协商此事。此时如果双方进行协商，就不会导致邵世强全心投入经营的一个成熟的店面无法再干下去，并且双方后来以实际的行为也变更了之前的出兑协议当中的过户约定，刘邦杰重新申请，重新达成了协议，且实际履行了半年多。况且从鼓励交易的角度出发，也应当认定协议有效。实际上，本案中导致双方合同不能继续履行的根本原因是被上诉人拒绝缴纳2019年10月之后的房租而导致原房东收房，过错方完全在被上诉人一方。而原审法院错误地将合同一个附属且可以通过其他方式进行弥补的不当约定作为整个合同无效的理由，显然是不当的。三、如果认定合同无效，原审法院也同样剥夺了上诉人的合法权益。九民会议纪要第36条规定，合同无效时，法院应当予以释明，被告有权提出返还请求，并且要在判项中做出明确表述，而不应单纯机械地适用“不告不理原则”。在本案中，如果认定合同无效，被上诉人同样应当返还给上诉人相应财产。1.租赁物内被被上诉人不当变卖的所有财产折价款；2.在租赁期间内，被上诉人使用租赁物的燃气费、水费、电费5000元。3.既然合同无效，被上诉人在经营的半年过程中，所赚取的利润也是利用了上诉人的经营场所才能获取，是有关联性的，对于该受益，法院同样应参考上诉人场所，利用上诉人的材料等情况，对相应被上诉人的经营收益进行分配。4.上诉人在房内的装修，在这期间同样有所贬值，请求法院对此一并进行分配。四、在确定返还数额时，应当综合考虑装修的投入，设备设施的投入，经营半年多的收益以及双方的过错比例等综合进行认定返还数额。双方在协议内并没有约定租赁的年限，属于不定期租赁合同，而且在庭审中上诉人提供的录音中，被上诉人也自行说明了，其没有想租赁9年那么长的时间。因此，原审法院按照85000÷9÷2的方式进行计算是不当的。即使合同无效，但房屋的占有使用费用也不应按照该标准进行计算。五、被上诉人交付房租实际上是半年的租金，但实际使用房屋的时间是6个月24天，多占有使用24天的租金费用应当扣除。刘邦杰辩称，不同意上诉人的上诉请求。刘邦杰向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告大连经济技术开发区辽河西路金街商铺转让费85000元，返还物业费2500元，赔偿经济损失10000元，合计97500元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，被告与案外人王慧签订了《房屋租赁合同书》，内容为“王慧将位于大连经济技术开发区房屋租给邵世强用于经营餐饮，租赁期限10年，第一年租金为人民币7万元，第二年8万元，第三年9万元，第四年10万元。邵世强于2018年2月1日前交付第一年租金，于2019年3月31日前交付2019年4月1日-2019年9月1日的租金，于2019年9月30日前交付2019年10月1日-2020年3月31日的租金，后续租金交付方式以此类推。租赁期间的采暖费、物业费由邵世强自行承担，水电费、宽带、网络电视、房屋租赁税等与经营有关的费用由邵世强负责缴纳。租赁期限内王慧允许邵世强转租，但必须经营合法项目。”2019年3月6日，原被告签订《协议》，内容为“邵世强同意将大连经济技术开发区房屋转租给刘邦杰，总价8.5万，房租交法为2019年3月31日交付2019年4月1日至2019年9月30日的租金4万元，2019年9月30日交付2019年10月1日至2020年3月31日的租金4万元，以此类推，次年的房租按照房东的合同交付。租赁期间的采暖费、物业费、燃气费、电费、水费等由刘邦杰自行承担。营业执照、食品经营许可证等手续全部转让给刘邦杰，一个月内过户。”2019年3月3日，原告通过其朋友向被告微信转账5000元；2019年3月6日，原告通过微信转账向被告支付60000元；2019年4月1日，原告通过微信转账向被告支付44800元，给被告现金200元，其中40000元为2019年4月1日至2019年9月30日房租（已由被告转交给房东）；5000元为2019年3月4日至2020年3月4日的物业费；2019年5月5日，原告通过工商银行向被告支付20000元，总计130000元。一审法院认为，合法的民事法律行为受法律保护，原被告双方签订的《协议》关于转让营业执照、经营许可证等的约定，违反了《个体工商户条例》第十条第二款的规定，故双方所签协议无效，转让费8.5万元被告应予退还，但因原告已实际使用半年，应承担部分转让费，按被告与房东剩余9年租期计算，原告使用半年的转让费可按4722元（85000元÷9年÷2＝4722元）计算。对于物业费，原告已将2019年3月4日至2020年3月4日的物业费5000元交给了被告，因原告只经营了半年，剩余半年物业费2500元应予返还原告。因原被告签订的协议无效，对原告要求被告给付违约金的请求不予支持。原告要求被告赔偿损失，因原告未对损失具体事实及数额举证，对此请求不予支持。被告关于已预交较多燃气费、电费的抗辩理由，经查认为，此项费用非直接交给原告，原告已交付转让费，无据认定为原告具有返还义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告邵世强自判决生效之日起十日内返还原告刘邦杰商铺转让款80278元，商铺物业费2500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由原告刘邦杰负担130元，被告邵世强支付990元。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均没有提出异议，但上诉人围绕其上诉请求提交了食品经营准予注销许可通知书、收款收据七张、装饰装修工程施工合同、天然气施工图1份、照片4张、银行流水明细4组、对话录音，拟证明转让食品经营许可证不影响合同效力、上诉人为经营案涉便当店的前期投入以及系被上诉人不续交房租导致本案纠纷。被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人二审提交的证据，本院认定如下：对于上诉人提交的食品经营准予注销许可通知书，被上诉人对其真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信；对于收款收据七张、装饰装修工程施工合同、天然气施工图1份、照片4张、银行流水明细4组，由于本案系因便当店转让的《协议》产生的纠纷，与装饰装修和经营无关，因此，该几组证据与本案不具有关联性，因此，本院不予采纳；对于录音，被上诉人未否定，也未提出其他质证意见，因该录音与本案具有关联性，本院予以采信。综上，鉴于双方当事人对一审认定的事实均没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。另，根据一审已经质证的证据和当事人庭审陈述，本院二审补充查明，《协议》签订后，双方当事人未能办理营业执照、食品经营许可证更名过户，其中食品经营许可证已于2019年5月16日注销。2019年9月末，被上诉人拟向房主交纳2019年10月至2020年3月期间租金时，未能与房主继续达成房屋租赁协议，被上诉人于2019年10月14日搬离案涉房屋。在2019年10月13日上诉人与被上诉人电话对话中，上诉人表示“你要是不想干了，东西都卖了吧”、“你看看那些东西你卖一卖，看卖多少钱，我这边能返你多少钱，到时候具体算一下”，被上诉人称“这些东西人家给你1200元”。本院认为，双方签订的《协议》虽然约定“邵世强同意将大连经济技术开发区房屋转租给刘邦杰”，看似房屋转租，但《协议》中还约定“房租交法：2019年3月31日交付2019年4月1日至2019年9月30日的租金4万元，2019年9月30日交付，2019年10月1日至2020年3月31日的租金4万元…”，且双方也均表明转让对价与租金并不是同一款项，显然，对价8.5万元并非房屋租金，而是房屋内的物品以及店铺经营权，因此，双方之间的《协议》不单纯是房屋租赁，还存在着物品买卖和经营权转让，因此，一审确定本案案由为企业出售合同纠纷并无不妥。由于该协议是双方当事人的真实意思表示，虽然其中关于“营业执照、食品经营许可证等手续的转让、更名过户”的约定与《个体工商户条例》第十条第二款的规定不相符，但《个体工商户条例》第十条第二款的规定并非效力性强制规定，当事人的约定违反了该行政强制性规定并不影响合同的效力，且双方之间约定的其他内容也无违反法律法规之处，因此，上诉人与被上诉人之间签订的《协议》应为有效，一审认定为无效不当，对此，本院予以纠正。既然案涉《协议》有效，那么，该协议中约定的内容即对双方当事人具有约束力，当事人应当遵照执行。如前所述，案涉《协议》包括了房屋转租、物品买卖和经营权转让等事宜，而从房屋转租以及双方在《协议》中有关“以此类推，次年的房租按照房东的合同交付”的约定上可以看出，上诉人与房主之间的《房屋租赁合同书》也应属于案涉《协议》的一部分，因此，作为转租人的上诉人就应当保证被上诉人在《房屋租赁合同书》约定的租赁期间剩余期限内的承租权，然而，在被上诉人交纳2019年10月1日至2020年3月31日期间租金时却未能被房主接收，从而导致被上诉人无法继续承租案涉房屋，显然，上诉人未能履行转租人保障次承租人继续租赁房屋的义务，构成违约，也导致了被上诉人的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被上诉人有权主张解除合同，且从双方之间的通话可以看出上诉人知晓被上诉人已无法承租将搬离案涉房屋并称“东西都卖了吧”，显然，上诉人与被上诉人之间的《协议》已经解除。至于上诉人提出“由于房主不同意被上诉人再次转租，被上诉人不交纳下一期租金，合同解除的责任不在上诉人”的抗辩，因《协议》的双方系上诉人与被上诉人，上诉人也自认根据约定租金应由被上诉人交付给上诉人在由上诉人交付给房主，因此，房主基于何种理由拒收房租与被上诉人无关，且被上诉人并不是拒绝交付，更何况，上诉人与被上诉人签订《协议》之时上诉人出示给被上诉人的《房屋租赁合同书》中载明“租赁期限内王慧允许邵世强转租”，由此可见，在交付下一期租金的问题上，被上诉人没有责任，上诉人该项上诉理由本院不予支持。关于《协议》解除的法律后果，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，从上诉人与房主签订《房屋租赁合同书》可以看出，上诉人为经营而投入的成本折旧年限为十年，现其将剩余九年租期转租给被上诉人，一审按照对价8.5万元九年折旧率计算正确。由于双方当事人约定“租赁期间的采暖费、物业费、燃气费、电费、水费等由刘邦杰自行承担”，且上诉人也是转交房租、物业费，而上诉人又没有证据证明超过半年的24天的租金、物业费已由上诉人承担完毕，因此，上诉人关于扣除燃气费、水费、电费和24天租金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于物品返还一节，因已形成附合的装饰装修物已随房屋一并归还，不存在返还的问题，而可移动物品上诉人已表示“东西都卖了吧”，也就是说，上诉人同意被上诉人在合同解除后变卖《协议》项下可移动物品，但变卖的价款上诉人则表示“你看看那些东西你卖一卖，看卖多少钱，我这边能返你多少钱，到时候具体算一下”，并没有作为补偿给付被上诉人的意思，因此，变卖物品款项应当扣除。至于数额，由于上诉人同意被上诉人变卖，且上诉人又未提供双方交接物品清单以及当时物品价值，鉴于被上诉人称“这些东西人家给你1200元”，本案中暂扣返还物品价值1200元。上诉人如有证据，可就超出1200元部分价款，另行诉讼。综上所述，邵世强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初4040号民事判决；二、邵世强于本判决发生法律效力之日起十日内返还刘邦杰商铺转让款79078元、商铺物业费2500元，合计81578元；三、驳回刘邦杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1120元（刘邦杰已预交），由刘邦杰负担200元，邵世强支付920元。二审案件受理费1980元（上诉人邵世强已预交），由上诉人邵世强负担1840元，刘邦杰负担140元。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王家永审判员  王 歆二〇二一年四月十九日书记员  程添莹