新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1203号   上诉人（原审被告）：李祥文，男，1972年12月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：杨金良，新疆则冰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：何新华，男，1980年2月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：赵斌，高新区（新市区）安宁渠镇法律服务所法律工作者。   原审第三人：王丽萍，女，1968年4月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。   上诉人李祥文因与被上诉人何新华、原审第三人王丽萍租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李祥文及其诉讼代理人杨金良、被上诉人何新华及其委托诉讼代理人赵斌、原审第三人王丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李祥文上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初483号民事判决，依法改判为驳回何新华全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由何新华承担。事实和理由：一、李祥文与王丽萍签订的《租赁合同》合法有效，不存在法定无效事由。一审认定李祥文与王丽萍签订的《租赁合同》因改变土地用途而无效，属于事实认定不清和法律适用错误。首先，李祥文与王丽萍签订的《租赁合同》中没有任何一个条款约定改变土地用途，合同本身只是约定了房屋租赁的有关内容。其次，一审认定李祥文与王丽萍签订的《租赁合同》无效的依据是改变土地用途。二、合同具有相对性，李祥文与何新华没有租赁合同法律关系，李祥文不是本案适格的被告，本案诉讼主体错误。三、关于何新华所称的其是承继了王丽萍和李祥文之间的合同的说法没有法律上的依据。四、本案何新华未能就其主张提供充分的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。本案主体不适格，本案应由王丽萍以承租人的身份来起诉李祥文退还租金，或者由证人刘客以不当得利来起诉李祥文，不论如何，本案都与何新华没有任何关系，何新华的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，请依法改判并驳回何新华的全部诉讼请求。   何新华辩称，一审法院认定事实清楚，李祥文的上诉请求不成立。首先，李祥文与王丽萍签订的《租赁合同》无效，出租土地是大梁村的集体土地，性质为养殖业用地，李祥文对本案所涉土地的性质是知晓的，只能用于养殖业，李祥文出租的所谓的房屋本身就是养殖圈舍，所以李祥文超越土地审批性质，违反了相关规定，所以一审认定《租赁合同》无效。其次，《租赁合同》是李祥文和王丽萍签订的，但设备出售以后，何新华就一直向李祥文交纳租金，直至所租房屋搬出后再未缴纳，何新华本案主体适格，何新华、王丽萍与李祥文签订的租赁合同，王丽萍将租赁房屋转租给何新华之后，何新华承继了合同中约定的义务，何新华也履行了缴纳房租的义务，由于李祥文的土地使用性质违法，同时，由于环境治理，何新华经营的企业无法继续经营，被迫搬离，故李祥文应当将未使用土地期间的费用退还给何新华。综上，李祥文的上诉请求不成立，请求法院驳回。   王丽萍述称，同意一审判决，不同意李祥文的上诉请求。   何新华向一审法院起诉请求：1．判令李祥文退还何新华租金175,000元；2．本案的诉讼费由李祥文承担。   一审法院认定事实：2012年12月，乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司与王丽萍签订《租赁合同》，约定王丽萍从乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司承租乌鲁木齐市新市区六十户乡大梁村土地及地上房屋用于经营苯板厂。2014年11月14日，何新华通过协议受让王丽萍苯板厂设备后在原场地继续经营。在经营过程中，何新华通过其聘用雇员刘客于2017年3月26日向李祥文支付2017年1月8日至2018年1月8日期间占用场地费300,000元，李祥文出具了房屋租金收据。2017年5月16日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）环境保护局作出乌高（乌新）环改字［2017］3-000186号责令改正违法行为决定：因建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成，责令立即停止生产。庭审中，何新华、李祥文均表示苯板经营场地用电结算为每月结算，2017年7月20日最后一次结算电费300元，李祥文出具电费结算收据。现何新华要求李祥文退还未实际使用场地费用，诉至法院。乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司由李祥文1名股东于2011年5月11日出资设立，于2016年1月27日被予注销登记。再查明，何新华经营苯板厂占用场地，位于乌鲁木齐市新市区六十户乡大梁村，系乌鲁木齐昆仑生物有限公司与六十户乡大梁村联营建设养牛场用地，此项目用地经乌鲁木齐县土地管理局于2002年9月29日作出批复（县土字［2002］075号）：该场地为集体建设用地，权属为六十户乡大梁村所有，土地用途仅限养殖用地。   一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王丽萍与乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司签订协议经营苯板厂占用场地，系乌鲁木齐市新市区六十户乡大梁村与乌鲁木齐昆仑生物有限公司联营建设牛场用地。2014年11月14日，何新华从王丽萍处受让苯板厂后继续经营。乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司由1名股东李祥文于2011年5月11日出资设立，又于2016年1月27日未经清算即被注销登记。对此，法院认为，乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司被注销登记后，李祥文收取何新华交付场地使用费用，何新华以李祥文作为被告主张权利，依据正确。此外，李祥文向法院提出抗辩，其将场地租给王丽萍使用，其出具的收据交款人为刘客，并非何新华，其与何新华并无直接租赁合同关系。何新华于2017年10月搬离，并非2017年5月搬离。对此，法院认为，何新华虽未提供委托刘客代其交纳场地使用费用等方面证据，但并经法院法定质询程序的证人刘客向法院提供的证人证言，及王丽萍当庭陈述，均可证实李祥文知晓王丽萍经营苯板厂过程中并不是由刘客交纳费用，何新华受让王丽萍苯板厂后安排刘客交纳费用的事实。并且李祥文自2014年11月至2017年3月以来多次从刘客处收取场地使用费，其应知情刘客代何新华向其支付2017年1月8日至2018年1月8日期间场地使用费300,000元。此外，根据乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）环境保护局于2017年5月16日作出的责令改正违法行为决定书（乌高（乌新）环改字［2017］3-000186号），结合何新华、李祥文当庭确认场地用电为每月结算电费，双方最后结算电费的收据凭证为2017年7月20日等实际情况，法院认定，何新华于2017年8月将其苯板厂彻底搬离。另外，法院依法调取的土地登记审批表、建设用地批准书、乌鲁木齐县土地管理局批复文件（县土字［2002］075号）等证据可确认，何新华经营苯板厂占用场地系乌鲁木齐昆仑生物有限公司与六十户乡大梁村联营建设养牛场，该场地为集体建设用地，权属为六十户乡大梁村所有，土地用途仅限养殖用地。故此，法院认为，何新华经营苯板厂占用该养牛场地，已超越土地审批机关限该场地仅为养殖用地的特许审批用途，明显违反国家限制经营、特许经营性规定。何新华为经营苯板厂占用该养牛场地与李祥文并不形成合法有效的场地租赁合同关系。经释明，何新华变更其诉讼请求为，要求李祥文退还其未实际使用场地费175,000元。法院认为，何新华、李祥文并不依法建立有效的租赁合同，何新华可按双方达成协议约定标准（25,000元／月）向李祥文承担已实际占用场地期间（2017年1月至2018年7月）费用：300,000元÷12个月×7个月=175,000元。对于李祥文已收取何新华未占用该养牛场地期间（2017年8月1日至2018年1月8日）费用：300,000元÷12个月×5个月=125,000元，由李祥文退还给何新华。综上，遂判决如下：一、李祥文应退还何新华2017年8月1日至2018年1月8日未占用养牛场地期间使用费用125,000元（300,000元÷12个月×7个月）；二、驳回何新华的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，2017年11月6日大梁村委会出具证明一份，内容为：“在全面环境整治散、乱、污企业清理中位于大梁村李家大院内的保利隆建材苯板厂（负责人刘克），2017年6月25日下发整治通知书，7月10日前该厂已拆除锅炉，经本村日常巡查确认苯板厂于2017年10月5日前已陆续全部搬离完。”   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：何新华要求李祥文退还未占用租赁场地期间的使用费125,000元有无事实及法律依据。围绕李祥文的上诉意见及何新华的辩称意见王丽萍的述称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：   一、关于何新华是否具备适格诉讼主体资格的问题。依据何新华一审中出示的2014年11月14日的协议，何新华受让了王丽萍在涉案的租赁场地上开办的苯板厂，且从2014年起系案外人刘客向李祥文交纳租金。一审庭审中李祥文认可2014年后的租金系刘客向其交纳，何新华陈述刘客系其工作人员，一审中刘客作为证人对此也进行了证明，且在2017年11月6日大梁村委会出具的证明中也写明苯板厂的负责人为刘客，并非王丽萍。从上述事实可以显示，王丽萍已退出了苯板厂的经营，并将苯板厂及租赁场地的使用权整体出让给了何新华，而作为出租人李祥文在租赁合同履行期间，收取了相应租金。二审庭审中李祥文陈述其不定期的前往租赁场地进行查看，在从2014年至2017年长达三年的时间里，承租人由王丽萍变为何新华对此李祥文应当是明知的。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，李祥文收取刘客代表何新华交纳的租金，何新华继续使用租赁场地，李祥文与何新华之间形成了事实上的租赁合同关系，故何新华向李祥文主张相应权利符合客观事实，其诉讼主体适格。二审中李祥文上诉称刘客系代表王丽萍的工作人员，其开具的收据中也写明收到的是王丽萍的租金，其收到的并非系何新华交纳的租金，对此本院认为，王丽萍庭审中陈述刘客不是其工作人员，李祥文出具的收据中的表述并不能直接认定刘客的身份，在李祥文未提供其他充分有效证据推翻刘客系何新华工作人员的证人证言的情况下，本院对李祥文的该上诉主张不予采信。   二、关于何新华与李祥文之间的租赁合同是否有效的问题。在2012年12月乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司（甲方）与王丽萍（乙方）签订的《租赁合同》中第十二条：“乙方在租赁甲方土地期间，乙方只能在租赁的土地上建房，不可拆房。合同终止后房屋归甲方所有，乙方只享有租赁期的使用权。”以及第十六条：“甲方同意乙方安装使用蒸汽锅炉用于生产，不得无故强制乙方停止使用锅炉，除非政府行为或自然灾害造成的原因使乙方无法使用锅炉，则与甲方无关。”的约定，可以显示双方之间对租赁场地并没有按照土地性质进行使用，在何新华受让王丽萍的苯板厂后，李祥文作为出租人对承租人未按土地用途进行使用是明知的。乌鲁木齐县土地管理局于2002年9月29日作出的批复显示，涉案土地的土地用途仅限于养殖用地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”之规定，何新华与李祥文之间形成的租赁合同关系，改变了涉案土地的用途，违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，何新华与李祥文之间形成的事实租赁合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，李祥文应当将因合同取得的财产予以返还，因结算电费的时间并不能体现何新华实际搬离的时间，何新华未进行生产不能说明其已将物品全部搬离，一审法院以电费的结算凭证作为认定何新华搬离的时间不当，依据李祥文出示的村委会的证明，何新华的全部搬离完的时间应为2017年10月5日，按此时间计算，李祥文应退还何新华场地使用费78,082.19元【300,000元÷365天×95天（2017年10月5日至2018年1月8日）=78,082.19元】，本院对此予以支持，对何新华主张的超出部分不予支持。   综上，李祥文的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初483号民事判决第二项即：“驳回何新华的其他诉讼请求”；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初483号民事判决第一项即：“李祥文应退还何新华2017年8月1日至2018年1月8日未占用养牛场地期间使用费用125,000元（300,000元÷12个月×5个月）”为李祥文应退还何新华2017年8月1日至2018年1月8日未占用养牛场地期间使用费用78,082.19元【300,000元÷365天×95天（2017年10月5日至2018年1月8日）=78,082.19元】。   以上李祥文应给付何新华款项78,080.19元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉请求标的175,000元，核定给付标的78,080.19元，占请求标的的44.62%，一审本诉案件受理费3,800元（何新华已预交），由何新华负担55.38%即2,104.44元，由李祥文负担44.62%即1,695.56元。二审上诉请求标的127,713.2元，核定支持46,919.81元，占请求标的的36.74%，二审案件受理费2,854.26元（李祥文已预交），由李祥文负担63.26%即1,805.6元，由刘倩负担36.74%即1,048.66元。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾敏   审  判  员   高茜   审  判  员   杨扬   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 一 日   书  记  员   田源