江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终374号上诉人（原审被告）：赵霞，女，1968年7月30日生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：张影，江苏友诚（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟立，江苏友诚（南通）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曹美芳，女，1964年2月11日生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：石卫东，江苏君哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁建，男，1965年7月10日生，户籍所在地南通市崇川区，现实际居住地址不祥。原审原告：徐佳梅，女，1987年1月16日生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：石卫东，江苏君哲律师事务所律师。原审被告：王新彦，男，1967年9月24日生，住南通市通州区。原审第三人：顾峰，男，1964年5月15日生，住南通市通州区。上诉人赵霞因与被上诉人曹美芳、丁建，原审原告徐佳梅，原审被告王新彦，原审第三人顾峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初8559号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵霞上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判丁建向曹美芳支付××别业××幢××室抵算房款30万元；一、二审诉讼费由曹美芳、丁建负担。事实和理由：1.关于××别业××幢××室、××室及××室房屋买卖，本人一审提供真实合同。法院认定合同有效并判决丁建返还曹美芳65万元。由于丁建其他债务导致房产被拍卖，真实合同无法实际履行，错误在于曹美芳及徐佳梅。2.××别业××幢××室抵算房款30万元另加65万元，总计95万元与××别业××幢××室、××室、××室进行置换，事实上已经完成，不存在对合法有效的合同中关于××幢××室部分进行返还。考虑到曹美芳一方的过错，应当由丁建给付抵算房款的30万元。××别业××幢××室至今登记在曹美芳名下，曹美芳有义务配合顾峰完成过户手续。3.本人受丁建委托进行房屋置换，与丁建及时结算，双方知悉置换的房屋所有权人为丁建，本人只是行使代理权。本人与丁建早已结算。一审判决基于减轻讼累要求本人向顾峰支付38.8万元，但对于本人与丁建的纠纷又不予理涉。一审已经查明本人曾起诉丁建，对结算事实不予确认无疑是增加讼累。曹美芳辩称，本人以××别业××幢××室房屋折价30万元，另外支付65万元，与丁建名下三套房屋置换。赵霞将置换的××室用于抵销其个人所欠顾峰的债务33万余元，一审中顾峰同意返还房屋，但需赵霞清偿所欠债务。一审对于案件事实各环节审理清楚，适用法律正确。徐佳梅述称，同意曹美芳的意见。顾峰述称，同意一审判决，赵霞或者给本人房子，或者还款。丁建、王新彦二审未答辩。曹美芳、徐佳梅向一审法院起诉请求：1.判令赵霞、丁建、王新彦立即返还购房款65万元，并按银行同期贷款利率支付自2013年6月20日起至实际付清之日止的利息损失；2.赵霞、丁建、王新彦及顾峰返还位于南通市通州区刘桥镇××居委会的××别业××幢××室。一审法院认定事实：曹美芳与徐佳梅系母女关系，丁建与赵霞系兄妹关系。2010年左右，曹美芳购买了坐落于刘桥镇××居委会××组××别业××幢××室。2014年2月27日，曹美芳经登记领取了通州房权证刘桥字第××号房屋产权证书，该房屋所有权人为曹美芳，其丈夫徐汉成为共有人。房屋性质为非居住用房，规划用途为商业，建筑面积41.66m2,套内建筑面积40.28m2。2013年6月19日，案外人钟宇鸣（系曹美芳的女婿、徐佳梅的丈夫）通过中国建设银行网上银行向赵霞的账户（账号：62×××61）转账30万元。2013年6月20日，钟宇鸣再次向赵霞上述账户转账1万元。同日，曹美芳又给付赵霞现金21万元，同时双方一致确认以赵霞作为借款人向曹美芳借款所结欠的本息13万元抵算购房款，以上合计65万元。赵霞向曹美芳出具收条1张，收条载明：“今收到曹美芳欲购××别业丁建商品房××室、店面房2间对换人民币陆拾伍元正（65万），收款人：赵霞2013.6.20日上午”。同日，赵霞向丁建的债权人于建飞、陆洪兵、胡永华分别汇款20万元、14万元、68500元，合计40.85万元。赵霞收款后的当月月底前，曹美芳即搬入××、××、××室，同时将其名下的××室交付给了对方。2016年5月26日，赵霞与顾峰签订协议1份，协议约定甲方赵霞将新联“××别业”××号门面房转让给乙方顾峰，转让总价33.8万元正，乙方于2016年5月26日一次性付清，甲方将××号门面房钥匙交付乙方。甲方配合乙方领房产证，过户手续费甲乙双方分别负责缴纳本方应缴部分。协议下方甲方处有赵霞签名，乙方处有顾峰签名。一审审理中，赵霞、顾峰一致陈述，在上述协议签订之前赵霞曾以个人名义向顾峰借款，协议签订之日赵霞给付了顾峰现金9000元，剩余借款33.8万元直接抵算了上述房屋转让款。当天赵霞将××室的钥匙交付给了顾峰。××室此后一直由顾峰实际占用至今。2016年8月19日，曹美芳与赵霞签订协议书1份，其中协议人为曹美芳（甲方）、丁建（乙方），证明人为赵霞（丙方），经三方协商达成如下协议：1.丙方先后收取了甲方的65万元整现金，该款用于购买位于××别业××幢××及××的房屋，计价95万元，甲方以××别业××幢××（41.66平方米）（折价30万元整）转让给乙方，甲方95万元购房款已经全部付清，甲、乙双方房屋已交付使用居住。甲方××室店面房产证转让给乙方，乙方××店面房和××室商品房房产证转让给甲方。2.自本协议签约后1080天内办理不动产转让登记，所需税费由转让方负担（各付各的）。3.对以上协议违约方需支付对方违约金15万元整。协议下方协议人处有曹美芳及赵霞的签名。此后，徐佳梅又作为乙方（买方）与甲方（卖方）南通亿鼎置业有限公司（以下简称亿鼎公司）签订了房地产买卖协议1份，协议主要约定：甲方自愿将坐落于南通市××别业××幢××室和××室店铺建筑面积188.65平方米，出售给乙方，成交总价95万元整，本协议签订时乙方支付人民币叁拾万元作为购房定金，甲、乙双方定于2016年12月20日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币陆拾伍万元给甲方。甲方的交房时间为2016年12月22日。赵霞在协议甲方处签下丁建的姓名、身份证号码及赵霞本人的手机号码，同时还加盖了亿鼎公司的印章及丁建的印章，徐佳梅在协议乙方处签名并填写了身份证及手机号码。但该协议未填写签订日期。2016年11月29日，曹美芳向南通市通州区公安局提起控告，称2013年6月20日赵霞将××别业××室及××、××店面以95万元价格出售给曹美芳，曹美芳以现金结算及××别业××室抵算房款，此后赵霞一直未办理过户手续。2016年11月14日曹美芳到通州区政务中心查询后发现，××别业××室及××、××店面早在2011年就被抵押给案外人南通市龙游典当有限责任公司（以下简称龙游典当公司）且在2016年8月被法院查封，遂控告赵霞涉嫌诈骗。南通市通州区公安局经济犯罪侦查大队受理案件后，经审查，认为没有犯罪事实，于2019年1月21日作出不予立案通知书。一审另查明，丁建曾系亿鼎公司及南通亿美置业有限公司（以下简称亿美公司）的法定代表人及股东。上述两公司现均已注销。案涉××别业××幢××、××及××室，原房屋所有权人为丁建，2011年9月，丁建以其名下的位于通州刘桥镇××居会××组的××别业××幢××铺、××铺、××室及位于南通××街××号××室作为抵押向龙游典当公司典当借款300万元，同年9月14日将案涉房产在南通市通州区房屋产权监理所办理了抵押登记（抵押金额为70万元）。2016年8月，案外人杨夕才以建设工程施工合同纠纷起诉了丁建及亿美公司，并申请保全。2016年8月15日，法院查封了丁建名下位于（证书号：通州房权证刘桥第10×××07号、第10×××06号、第10×××05号）（查封结束日期为2019年8月14日），此后法院经审理于同年9月26日作出了判决，该判决生效后，杨夕才曾于2016年12月26日向法院申请执行，执行过程中双方达成分期履行协议，并给付了部分款项，故申请执行人杨夕才申请撤回执行申请。2018年3月14日，案外人杨夕才申请恢复执行。执行过程中，法院于2018年7月3日裁定拍卖、变卖被执行人丁建名下位于，并在房屋所在地张贴了拍卖公告。2018年7月30日，徐佳梅对查封的上述房产向本院执行局提出书面异议，法院受理后进行了审查，查明徐佳梅主张的30万元转账款，系转让给丁建的妹妹赵霞个人，以房抵房款的房屋（××室）仍在曹美芳名下，故法院认为无论徐佳梅与被执行人丁建签订的买卖合同是否属实，其95万元房款应视同没有支付，理由是赵霞无资格负责收取65万元房款，该65万元不能认定已支付房款。余款30万元因为房屋未办理过户手续，应视为尚未交纳房款。该房在出售给徐佳梅之前即已经办理抵押登记，不能产生物权变动的法律后果，故于2018年8月15日裁定驳回了徐佳梅的异议请求。同月，法院执行局就上述拍卖的房产进行了清场。上述不动产通过司法拍卖平台分别以231490元、154520元、303800元成交。其中××室系曹美芳通过拍卖程序买入，另外涉案的××、××室曹美芳已交还，现××、××室已由案外人（司法拍卖拍得人）所有并实际使用。2019年2月19日法院裁定终结本次执行程序。一审还查明，2018年11月22日曹美芳曾以房屋买卖合同纠纷为由将赵霞、王新彦作为被告诉至法院，后因未交纳案件受理费，该案按曹美芳撤诉处理。2019年6月12日曹美芳、徐佳梅以房屋买卖合同纠纷为由第二次将赵霞、王新彦作为被告诉至法院，后于同年9月3日撤回起诉，法院裁定予以准许。本案一审争议焦点为：案涉房屋买卖及置换合同的主体认定问题。如果卖方主体是丁建，则该合同是否有效。现合同已无法继续履行，责任应如何承担。曹美芳、徐佳梅为此一审提供证据如下：1.房地产买卖协议一份，证明赵霞以丁建的名义与徐佳梅签订了案涉房屋买卖协议，协议上“丁建”的名字是赵霞书写的，并非丁建本人签名，故该协议无效。2.赵霞与王新彦的离婚证复印件一份，证明赵霞与王新彦于2016年7月1日协议离婚，赵霞出售案涉房产系在双方夫妻关系存续期间，故王新彦应对赵霞的上述债务承担连带责任。3.收条及个人网上银行活期转账汇款凭证各一份，证明赵霞于2013年6月20日收取购房款65万元，其中30万元系汇款，其余款项是以前赵霞结欠曹美芳的借款抵算。4.房屋所有权证一份（通州房权证刘桥字第××号），证明用于抵算30万元房款的××别业××幢××室的产权人系曹美芳。5.南通市通州区人民法院（2018）苏0612执恢287号拍卖公告的照片打印件（公告落款时间是2018年7月3日）及（2018）苏0612执异29号执行裁定书一份，证明案涉××别业××幢××、××、××室房屋均已被通州法院执行拍卖，徐佳梅提出执行异议，但法院认为赵霞无资格收取65万元房款，故驳回了徐佳梅的异议请求，现案涉房屋买卖合同已无法继续履行。6.赵霞与顾峰签订的协议复印件一份，证明2016年5月26日，赵霞以个人名义将曹美芳用于抵算房款的××别业××幢××室转让给了顾峰，该房屋现由顾峰实际占用，应由赵霞与顾峰共同返还上述房屋。赵霞一审质证认为：1.对房地产买卖协议的真实性、合法性及关联性均持有异议，因为该协议是2016年8月19日赵霞代丁建与曹美芳补签案涉房屋买卖协议后，徐佳梅以需到银行贷款为由提供给赵霞签字的虚假协议，买方写的是徐佳梅，卖方写是亿鼎公司，但双方未发生真实房地产买卖交易，案涉××别业××幢××、××、××室系丁建个人所有，并非亿鼎公司所有，××别业××幢××室为曹美芳所有，也并非徐佳梅所有，虽然赵霞代签了丁建的名字并加盖了亿鼎公司的印章，但该公司当时已注销，故该协议没有法律效力。2.对离婚证的真实性和合法性没有异议，但对其关联性和曹美芳的证明目的持有异议，赵霞在案涉房屋买卖过程中仅为证明人，在曹美芳与丁建洽谈好后由赵霞代丁建去收取房款，当天也应丁建要求将部分款项汇给了丁建的债权人，故赵霞不应承担还款责任。虽然当时王新彦与赵霞系夫妻关系，但对上述房屋买卖并不知情，不应对赵霞上述代为丁建收款的行为承担任何责任。3.对收条、个人网上银行活期转账汇款凭证的真实性、合法性、关联性没有异议，65万元房款中，有31万元是曹美芳的汇款，有13万元系原先赵霞代丁建向曹美芳的借款相抵算，剩余21万元是曹美芳给付的现金。4.对房屋所有权证的真实性、合法性、关联性没有异议。5.对法院的拍卖公告和执行裁定书，其不清楚，但是事后听说案涉××别业××、××、××室被拍卖了。6.对其与顾峰签订的协议的真实性、合法性、关联性没有异议。顾峰一审质证认为：1.其对证据1、2、3的真实性均不清楚。2.对房屋所有权证的真实性、合法性、关联性没有异议。3.对法院拍卖公告及执行裁定书其不清楚，案涉××、××、××室房屋被法院拍卖与其无关。4.对其与赵霞签订的转让协议的真实性、合法性、关联性没有异议。赵霞就其抗辩一审提供证据如下：1.2016年8月19日赵霞（丙方）以丁建（乙方）名义与曹美芳（甲方）签订的协议书一份，证明丁建和曹美芳的房屋置换合同真实有效，赵霞只是证明人，并不是房屋的出卖方，房屋出卖方是丁建。2.中国建设银行同城转账凭证一份、中国农业银行个人结算业务申请书两份，证明2013年6月20日赵霞收到曹美芳上述款项后，当天即应丁建要求打款给了丁建的债权人于建飞、胡永华、陆洪兵等。3.赵霞与丁建的手机短信截屏打印件两张，证明案涉房屋买卖置换都是丁建和曹美芳直接洽谈，赵霞只是接受丁建委托出面收款，所代收款项也按照丁建的要求汇给了丁建的债权人，还有部分现金给付了丁建本人。4.赵霞申请法院调取的“曹美芳被合同诈骗案”的刑事侦查卷宗材料124页，证明上述证据其曾向经侦部门提供，经侦部门也向曹美芳、赵霞、顾峰及丁建的债权人进行过询问，能够进一步证明案涉房屋买卖的合同主体是曹美芳与丁建，赵霞仅是证明人，在代丁建收取了房款后已将款项给了丁建及他的债权人。曹美芳、徐佳梅一审质证认为：1.对证据1协议书真实性、合法性没有异议，但对证明目的不予认可。该协议书中曹美芳的签名是曹美芳本人所签，但是该协议书的实际房屋出售人应为赵霞，而不是丁建，因为协议落款处是赵霞本人签名，并无丁建签名确认。2.对证据2的真实性没有异议，对关联性不予认可，赵霞将相关款项转账给案外人与本案无关，不排除系赵霞归还她本人所欠的借款。3.对证据3的真实性无法确认，赵霞未出示手机短信的原始载体进行核实，即使赵霞与丁建的短信往来内容属实，这也是赵霞、丁建自己的事情，与曹美芳、徐佳梅无关。4.对刑事侦查卷宗来源的真实性不持异议，但认为仅是赵霞为推脱责任所作的陈述，故对赵霞的所有陈述均不予认可。顾峰一审未对上述证据发表质证意见。顾峰对其陈述一审提供了2016年5月26日其与赵霞签订的协议一份，证明赵霞将××别业××幢××室卖给顾峰。曹美芳、徐佳梅一审质证后对该协议的真实性不持异议，赵霞将××别业××幢××室出售给顾峰的行为，进一步证明案涉房屋买卖合同的主体是曹美芳与赵霞，而非曹美芳与丁建。赵霞一审质证后对协议的真实性不持异议，但认为丁建曾委托赵霞向顾峰借款，后顾峰催讨借款时丁建无钱偿还，就委托赵霞出面将××室抵给了顾峰，赵霞仅是中间人，并非房屋实际转让人。本案一审审理中，法院经查询全省关联案件发现，本案赵霞曾以民间借贷案件起诉过丁建及相关公司等，该案生效判决书丁建辩称中陈述“我与原告赵霞之间有经济往来，我做生意的资金基本上由赵霞来管理。我在南通投资建设刘桥项目时，投资仍是由赵霞进行管理的，经常通过赵霞的账户进行交易……”。综合上述各方的举证、质证及陈述，一审法院认为，就案涉房屋买卖及置换，曹美芳、徐佳梅提供了“房地产买卖协议”及“收条”，赵霞提供了“协议书”，对于其中的“收条”及“协议书”双方对其真实性均不持异议，法院予以确认，其中“协议书”虽系2016年补签，但其内容与2013年赵霞出具给曹美芳的“收条”内容能够相互印证，能够证明案涉房屋交易的合同主体是曹美芳与丁建，而非曹美芳与赵霞。“房地产买卖协议”虽加盖了亿鼎公司及丁建个人的印章，但该合同内容并不客观真实，也与双方实际发生的交易内容并不一致，徐佳梅并非案涉房屋的实际购买人，亿鼎公司也非本案房屋的实际所有人及出卖方，故法院对该“房地产买卖协议”的真实性、合法性及关联性均不予认定。虽然“协议书”及“收条”只有赵霞的签字并无丁建本人签名，但从赵霞与丁建系兄妹关系及双方房屋于2013年6月实际交付的事实，结合公安刑事侦查卷宗中赵霞提供的其与丁建的短信截图、公安部门向丁建债权人询问的笔录等材料分析，赵霞上述收款及代签协议的行为系有权代理，故案涉房屋买卖置换合同合法有效。现因原丁建名下的涉案房屋已因丁建与他人的经济纠纷被法院强制拍卖，双方案涉合同已无法继续履行，故丁建应将案涉购房款含曹美芳用于抵算房款的××别业××室退还。曹美芳要求赵霞以65万元为本金支付其自2013年6月20日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算利息的主张，考虑到自2013年6月至2018年8月期间，案涉买卖房屋系曹美芳实际占用的事实，故此期间的利息损失法院不予支持，丁建应自2018年9月1日起至实际支付时止以65万元为本金支付曹美芳利息损失（其中2018年9月1日至2019年8月19日止按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于曹美芳用于置换的××室门面房现由顾峰实际占有，顾峰在本案中表示其愿意退还该房屋，但要求赵霞一并将其购房款33.8万元予以退还。对此，法院认为，赵霞基于其与顾峰的借贷关系以自己的名义将该房屋出售给顾峰，购房款以借款33.8万元进行了抵算，现因案涉××室现仍登记在曹美芳名下，无法与顾峰办理过户，现在顾峰同意的前提下，为了减轻当事人讼累，本案由顾峰协助赵霞及丁建将××室返还给曹美芳，同时赵霞退还顾峰33.8万元。赵霞辩称其向顾峰借款是代丁建所为，顾峰对此不予认可，考虑到一审庭审中赵霞与顾峰陈述该借款系赵霞以个人名义向顾峰出具借条的事实，故对赵霞抗辩的其与丁建之间的经济纠纷由其另行处理，本案不予理涉。虽然王新彦原与赵霞系夫妻关系，但曹美芳就此主张案涉债务系赵霞与王新彦的夫妻共同债务并没有事实和法律依据，故法院对曹美芳该主张不予支持。徐佳梅不是案涉合同实际购房人，对徐佳梅的案涉主张亦不予支持。综上，一审法院判决：一、丁建返还曹美芳购房款65万元，并支付自2018年9月1日起至实际付清之日止的利息（以65万元为本金，其中2018年9月1日至2019年8月19日按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、顾峰协助丁建、赵霞将坐落于南通市通州区刘桥镇××居委会××组××别业××幢××室返还给曹美芳。三、赵霞返还顾峰购房款33.8万元。上述一至三项需履行事项限赵霞及顾峰于判决发生法律效力后十日内履行完毕。四、驳回徐佳梅对本案的全部诉讼请求。五、驳回曹美芳的其他诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明，赵霞二审陈述，其清楚丁建与顾峰之间以××别业××幢××室抵债的金额为33.8万元，欠顾峰差不多是33.8万元，有几千元来去，当时均已结清。顾峰二审陈述，其借款给赵霞，以房抵款之外赵霞另给其几千元现金，欠款已经结清。本院认为，曹美芳与丁建达成房屋置换合意，曹美芳以65万元及其名下××别业××幢××室房屋，与丁建名下××别业××幢××室、××室、××室房屋互相置换，各方对此不持异议。由于丁建涉及其他债务，其用于置换的三套房屋已因他案被法院依法拍卖处置，事实上无法实现置换目的，故曹美芳本案诉请丁建返还65万元依法有据。关于××幢××室房屋返还问题。曹美芳、丁建达成房屋置换合意后，曹美芳将××幢××室交付对方使用但未办理产权过户，本不应存在返还障碍，但赵霞在2016年将××幢××室以出售的方式转交顾峰，用于抵偿赵霞向顾峰的借款，顾峰实际占用使用××幢××室至今，使得房屋返还必然牵涉到顾峰的利益。由于赵霞、顾峰对于以××幢××室另加少量现金抵偿33.8万元欠款的事实无异议，顾峰本案也明确表示如赵霞还款则其自愿返还房屋，否则其要求取得房屋。考虑到该房屋在事实上已经无法办理过户，一审法院综合全案判决赵霞向顾峰支付33.8万元，由顾峰协助返还讼争××幢××室并无不当。至于赵霞称33.8万元的债务人实为丁建，因赵霞自述所涉借条系以其名义出具，亦由其与顾峰订立协议，加之其与丁建系兄妹、丁建另案也称“做生意资金基本由赵霞管理、经常通过赵霞的账户进行交易”，兄妹二人间内部如何分配权利义务不影响赵霞对外所负义务，本院对其该上诉理由不予采信。综上，赵霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10380元，由上诉人赵霞负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年四月十六日书记员 陈 宁