广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2104号上诉人（原审被告）：广州红联实业有限公司，住所地：广东省广州市白云区石门街红星村平安大道1号。法定代表人：黄少敏。上诉人（原审被告）：广州市白云区石门街红星经济联合社，住所地：广东省广州市白云区石门街红星村。法定代表人：黄少敏。上诉人（原审被告）：广州市石井红星经济发展公司，住所地：广东省广州市白云区石门街红星村亭岗街48号首层。法定代表人：黄少敏。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘竹，男，汉族，1964年2月22日出生，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州红联实业有限公司（以下简称红联公司）、广州市白云区石门街红星经济联合社（以下简称红星联社）、广州市石井红星经济发展公司（以下简称红星公司）因与被上诉人刘竹租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2020)粤0111民初22134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。红联公司、红星联社、红星公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由红联公司向刘竹退还定金500万元；2.撤销一审判决第二项，改判红联公司、红星联社、红星公司无需向刘竹支付资金占用费；3.由刘竹承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉合同主体未查明。《合同书》首部甲方为红星公司，合同正文中未对甲方进行任何定义与说明，《合同书》用印处文字载明甲方为红联公司，红联公司及红星联社在该甲方用印处加盖公章。一审法院未对红联公司、红星联社、红星公司之间的法律关系进行调查与认定，未对《合同书》主体进行正确认定，属于事实认定不清，因而一审判决红联公司、红星公司共同承担责任没有事实依据与法律依据。此外，一审法院还作出互相矛盾的错误判决。在(2020)粤0111民初22135号案件中，一审法院已经认定红星村委会和红星联社这两个主体改制后不复存在，其下属全部集体资产的权属无偿由红星公司承受，因此在22135号案件中判决红星联社无需承担责任。而在本案的一审判决中，虽然有着与22135号同样的说理和认定，却公然作出相反的判决，判决红星联社承担责任，着实令人费解。可见一审法院对于合同主体的事实完全没有查清和正确认定。二、关于案涉合同约定的租赁地块被收储事宜未查明。一审中，仅刘竹陈述相关租赁地块已被收储，关于收储原因、收储时间、收储进度、目前土地状态等情况一审法院均未进行调查与认定，该事项的调查与认定直接影响判断案涉合同目的是否无法实现，从何时开始无法实现，还涉及判断是否为红联公司、红星联社、红星公司与刘竹的责任，或是因为第三方行为导致等问题。在该事实未查明、认定的情况下，一审法院判决由红联公司、红星联社、红星公司承担全部合同无效责任完全是没有事实依据和法律依据的。三、一审判决适用法律错误。首先，刘竹与红星公司签订合同时，关于案涉合同约定的地块土地性质和现状、广州市规划局对地块规划成果的批复以及土地开发建设需办理的手续等情况，双方均知晓清楚。其次，办理案涉地块的土地性质证明(建设用地规划许可证)及报建规划等手续并非红星公司凭一己之力就可以完成的单方民事行为，该事项能否办妥存在不确定性，刘竹采用支付租赁定金的方式，获得了开发案涉地块并出租建成房产、甚至优先购买该土地使用权的机会，即案涉合同具有射幸合同特征。然而在案涉合同约定的时间内，案涉地块未能获取相关土地性质证明文件并进行移交，但刘竹却在长达十几年的时间里从未与红联公司、红星联社、红星公司就上述事宜进行过沟通，也未采取任何补救措施，时隔十五年后才重提处理该事项，明显不合常理。因而刘竹对导致合同无效存在不可推卸的责任。再次，根据《合同法》第五十八条的规定，一审法院在认定案涉合同无效的情况下，却没有对造成合同无效的当事人作出相应的责任承担判决，而是简单粗暴地判决由红联公司、红星联社、红星公司承担刘竹资金被占用的费用，故意偏袒刘竹，忽视其应当承担的责任。在诉讼费的分担方面，一审法院对合同无效的双方同等责任认定错误，判决由红联公司、红星联社、红星公司承担全部的诉讼费用。可见，在本案中，合同主体中的红联公司与刘竹都应当承担合同无效的责任，由红联公司自行承担案涉土地十几年来无法进行利用所造成的损失，由刘竹自行承担其资金被占用的损失，一审法院直接判决由红联公司、红星公司承担全部合同无效责任明显适属于用法律错误。综上，恳请贵院在查明案件事实的情况下，公正审理，保护上红联公司、红星公司所在的村集体的合法权益。刘竹答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，一审法院已经查明合同盖章主体均为共同的出租方，都应该要承担退还定金以及资金占用费的义务。红星联社、红星公司以及红联公司均在涉案的合同落款出租方处盖章。根据合同法第32条，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，合同上盖章的主体均应当作为合同出租方，对相应的合同内容进行确认，并且受合同条款进行确认，应当要承担合同出租方因为合同无效而退还已经收取定金以及退还资金占用费的法定义务。而且本案合同依法被认定无效，涉案地块是否被收储以及收储原因、收储时间、进度，都不是本案需要调查的事实背景，不影响涉案合同的效力，更不需要对双方合同目的是否能够实现来进行判断，红星联社、红星公司、红联公司认可涉案的协议合同依法无效，没有对一审判决承担退还定金的判项提出过上诉。一审判令只支付资金占用费，是基于定金而产生的法定返还原物的范畴，刘竹对于合同无效所产生的相关损失（基于资金交付给对方丧失投资机会的损失和合同预期收益的损失）并没有主张，所以一审法院没有去分析双方的过错责任。即使要讨论合同无效的过错责任，也应当是由红星联社、红星公司、红联公司来承担过错，作为合同的出租方应当是清楚了解这个土地的相关情况，合同书约定的是红星联社、红星公司、红联公司承担所有的办证义务，并且也约定了无法办证的后果，所以红星联社、红星公司、红联公司应当对合同无效的最终法律后果承担过错责任，尤其自始至终这个地块没有交付，在这个前提下，主张资金占用费符合九民纪要第34条的精神。合同签订之后，刘竹支付了定金，但是由于红星联社、红星公司、红联公司的原因，没有把土地交付给刘竹，地块一直是处于红星联社、红星公司、红联公司的控制使用之下，刘竹根本就不存在上诉状中所称的获得了开发、出租，甚至有限购买的机会的权利。刘竹向一审法院起诉请求：1.红联公司、红星联社、红星公司共同向刘竹退还定金500万元；2.红联公司、红星联社、红星公司以500万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，共同向刘竹支付自2006年1月25日至实际退还500万元之日止的资金占用费；3.红联公司、红星联社、红星公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月16日，红星公司、红联公司、红星联社（甲方）与刘竹（乙方）签订关于红星村石沙路以东和白云三线以南（规划路），土名：杨梅冲后岗的土地租赁及有偿转让事宜的《合同书》，根据广州市城市规划局在2002年5月10日既穗规批（2002）31号所批《关于白云区红星村规划的批复》文件，出租土地的地点位于红星村新办商业商住及酒店项目用地范围内的石沙路以东和白云三线（规划路）以南，土名：杨梅冲后岗的土地，占地面积约61.5亩。具体地块为甲方在穗规批（2002）31号所批《关于白云区红星村规划的批复》文件附图中的红星村道路规划图中标注的C2、C5号地块，最终实际土地使用面积以测绘后办理的《建设用地规划许可证》中标注的红线范围内净用地面积为准，并以此面积作为计算甲、乙双方租赁或有偿转让该地块的租金或有偿转让费用的实际土地面积基数；在租赁期内，乙方对所承租的土地以及土地上由乙方投资建设形成的商业商住及酒店设施等资产享有对外租赁权；租赁期自2006年1月16日起至2080年1月16日止，为期七十四年，其中2006年1月16日起至2009年1月16日为租赁准备期，2009年1月16日至2080年1月16日为租赁期；在租赁期内，第一个五年租赁期土地租金为每月每平方米2元，以后每五年为周期以每平方米2元基数的10%即每平方米递增，租赁土地计租面积按红线净用地以内范围计算；乙方应于本合同签订之日起十天内向甲方支付土地租赁定金伍佰万元整，并在本合同规定的有效租赁期内开始计算租金时全数免息逐月抵偿土地租金；合同签署后，甲方必须尽快向政府有关部门办理土地的使用性质证明（可建设第三产业、商业商住用地的《建设用地规划许可证》）；甲方应在本合同签订后七日内将乙方租赁的土地及土地的有关资料与乙方办理交接手续（以证明甲、乙双方土地租赁合同的成立），在甲方取得规划部门用地或规划报建手续后，甲方在半年内将土地交给乙方建设；甲方如不能按时将相关建设规划手续办完并移交给乙方，甲方应向乙方支付已收相当于合同定金的违约金，同时起租期向后顺延，如甲方延期交地的时间超过六十天时，乙方有权单方面解除合同，乙方同时有权向甲方追索投入准备建设的一切经济损失。刘竹在合同乙方一栏签名，红联公司、红星联社、红星公司在甲方一栏加盖公章。红星公司于2006年1月25日出具收据确认收到刘竹土地租赁定金500万元。红联公司、红星联社、红星公司出具不动产权证三份（产权人分别为广州市白云区石门街红星村第四、五、六经济合作社），证实涉案土地部分权属情况，红联公司、红星联社、红星公司确认涉案土地为农用地至今并未办理用地转用审批手续取得建设用地规划许可，涉案土地至今未移交刘竹使用。刘竹主张多次沟通追偿定金，出具向红星公司发出的关于商请解决杨梅冲后岗C2C5地块租赁合同后续事宜的函，要求退还定金基础上赔偿一倍定金数额作为赔偿款（1000万元），希望双方商谈如何处理合同后续事宜。函件没有注明时间，红联公司、红星联社、红星公司表示无法确认。红联公司、红星联社、红星公司表示今年才确定刘竹不需对涉案地块进行开发，所以才会出现要求退还定金，土地一直闲置没有用于其他项目开发，故不同意支付利息和资金占用费。后确认刘竹于2019年主张退费，可以支付从刘竹要求退费开始的资金占用费，对同期贷款利率表示无异议。红联公司、红星联社、红星公司出具2003年7月25日关于红星村集体经济资产归属管理的决定，经红星村两委决定，应政府部门要求，村委会将改制成居委会，村委会及村经济联社将不复存在，从即日起将村委会及经济联社下属全部集体资产的权属无偿转让给村委会开办的红星公司，村委会及经济联合社对外订立合同的权利和义务也转由红星公司承受。2004年4月20日红星村委会、红星联社、红星公司出具关于广州市白云区石井镇红星村集体经济转制工作过程的情况说明，成立红联公司，经营范围包括对红星土地的开发建设等项目，正式行使对原红星村的土地、财产及财务工作的管理。一审法院认为，2006年1月16日刘竹与红联公司、红星联社、红星公司签订《合同书》，刘竹租用涉案土地用于建设商业商住及酒店设施，红联公司、红星联社、红星公司均在合同上甲方一栏加盖公章，为合同一方当事人，红星公司、红星联社辩称退款责任与其无关的意见，一审法院不予采纳。涉案土地为集体土地，至今涉案地块并未办理规划许可手续，未按照法律规定办理合法用地手续，租赁期违反法律规定，双方签订的《合同书》因违反法律的强制性规定而无效,双方对此均无异议。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。刘竹要求退还定金500万元，一审法院予以支持，红联公司、红星联社、红星公司应承担共同退还责任，该500万元在占用期间产生法定孳息，根据无效合同相互返还财产的处理原则，在退还定金500万元同时应按中国人民银行同期贷款利率计算利息给刘竹。红联公司、红星联社、红星公司提出应自2019年开始计算资金占用费的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，红联公司、红星联社、红星公司退还刘竹定金500万元；二、自判决生效之日起十日内，红联公司、红星联社、红星公司支付刘竹资金占用费（按本金500万元，自2006年1月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际支付之日止）。一审案件受理费77312元，由红联公司、红星联社、红星公司共同负担。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点问题为定金的返还主体以及应否支付资金占用费的问题。对此，根据查明的事实，首先，本案《合同书》虽然打印字体的甲方仅为红星公司，但《合同书》上红联公司、红星联社、红星公司均在甲方处盖章，法定代表人亦签名，则红联公司、红星联社、红星公司均应为涉案合同的相对方，理应受到合同约定条款的束缚。红联公司、红星联社、红星公司均为合法存续有承责能力的民事主体，根据合同的相对性，在合同无效的情况下，应向刘竹承担返还定金责任的主体应为合同相对方红联公司、红星联社、红星公司，一审认定并无不当。至于另案红星联社不用承责，主要原因在于红星联社并未在《合同书》《补充合同》上加盖公章，并非合同相对方，另案与本案事实不同，红联公司、红星联社、红星公司以另案红星联社不应承责主张本案红星联社不承责，理由不能成立。其次，根据一审中查明的土地权属登记情况显示，涉案土地性质属于农业用地，至今未办理用地转用审批手续，未取得建设用地规划许可，红联公司、红星联社、红星公司对《合同书》无效并无异议，无效合同自始不发生效力，涉案合同约定租赁地块收储事宜，不影响合同无效的认定。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，红联公司、红星联社、红星公司因无效合同取得的土地租赁定金500万元应向刘竹返还。而返还财产亦应充分考虑财产增值或者贬值的因素，一审法院对于刘竹诉请就500万元定金按照中国人民银行同期贷款利率计算利息予以支持，并无不当。且《合同书》约定，向政府有关部门办理土地使用性质证明、取得规划部门用地或规划报建手续等由红联公司、红星联社、红星公司负责，涉案土地至今未办理规划许可手续，未按照法律规定办理合法用地手续，不具备建设开发的条件，始终未向刘竹移交使用，红联公司、红星联社、红星公司对此过错较大，红联公司、红星联社、红星公司认为其不应承担资金占用费，理由不能成立。最后，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担”，本案刘竹的诉请全部得到支持，红联公司、红星联社、红星公司作为败诉一方负担全部诉讼费用并无不当。综上所述，红联公司、红星联社、红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77312元，由上诉人广州红联实业有限公司、广州市白云区石门街红星经济联合社、广州市石井红星经济发展公司负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月二十一日书记员  胡 涛肖乔