湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16369号原告（反诉被告）：罗轶，男，1976年9月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹辉，女，1978年7月3日出生，汉族，住长沙市开福区。被告（反诉原告）：湖南卓伴教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路**蔚蓝小区******。法定代表人：刘惠，系校长。委托诉讼代理人：曹辉，女，1978年7月3日出生，汉族，住长沙市开福区。原告（反诉被告）罗轶诉被告（反诉原告）曹辉、湖南卓伴教育咨询有限公司（以下简称“卓伴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗轶及其委托诉讼代理人陈兰芳，被告（反诉原告）曹辉（同时系被告卓伴公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗轶向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付免租期房租31600元（2019年1月1日至2019年4月1日）；2.判令被告向原告支付空置期房租35550元（2020年4月6日至2020年8月15日）；3.判令被告向原告支付出租广告费600元；4.判令被告向原告支付物业费964元（2020年4月1日至2020年7月15日）；5.判令被告支付欠付的租金6056.6元（2020年3月14日至2020年4月5日）；6.判令被告支付原告的中介费7900元；7.判令被告支付给原告造成的水电、墙体修复损失费10000元；8.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2018年9月11日，被告经介绍与原告签订了《房屋租赁合同》约定，原告将位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房出租给被告，租期为2018年11月1日至2026年10月31日，其中包含四个月的免租期。租金为第1-2年每月7900元，从租期第三年起每两年递增5%，租金支付方式为前2年按季度支付，从第3年开始按半年支付，每次房租到期，应提前15日以银行转账的方式预付下一次房租。合同签订后，被告多次迟延支付租金，之后更是直接表示不愿再支付租金。被告单方解除合同，构成违约。另，被告在违约之后未支付2020年3月14日至其搬走前2020年4月5日的租金。原告为出租门面支付了7900元的中介费。被告在装修期间未经原告同意，私自整改水电结构，敲打门面主墙体，造成重大损失。原告基于被告经营困难给予其充分的时间筹措租金也表示愿意协商，但是被告仍不置可否。根据合同法的相关规定，原告有权追究被告的违约责任并要求其赔偿损失。为维护自身的合法权益，特起诉至法院，望依法判决。被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司答辩并本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告退还房屋租赁押金10000元；2.判令反诉被告赔偿原告因其单方强行收回商铺所产生的装修损失60000元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告分别租赁了位于卓越蔚蓝海岸三期6栋105、106号、107号、108号商铺整体从事托管业务，但是原告在无视承租方遭受2019年底爆发的新冠肺炎疫情的不可抗力而退出的减租、缓交租金的合理要求，单方面强行解除合同并在未对被告的装修作出任何补偿的情况下将房屋另行出租。一、物业公司通知业主收房的时间是2018年12月中旬，但是因为没有安装水表便承诺业主12月31日前安装完毕。期间，106、108号门面业主于12月14日办理了收房手续并交纳了2019年1月至2019年12月全年的物管费，但是商铺的水电都是未开通的状态，因未安装好水表物业公司拒绝办理装修手续，故最终所有的水电、装修押金及装修手续都是在2019年元月3日才正式办理。故租赁的起始时间应当为2019年1月而非2018年12月15日。二、被告对涉案商铺进行了装修，但是被告在装修过程中并未破坏商铺。从视频中可以看出两边内部差别不大，墙面、灯、开关、门、楼梯等都是一样的。另，从被告方提供的录音可知，因疫情原因大部分门面都降租，但是原告的商铺租金仍然比周围商铺租金高，就是因为带了装修。三、原告罗轶在合同前期存在履约瑕疵但是被告曹辉诚信守约。原告延迟交房导致被告营业受损。原告实际交付时间为2019年1月3日，但是合同约定的租房时间为2018年11月1日。原告交付给被告的房屋系毛坯房，被告收房后对房屋进行了装修然后空置了一个月，最终导致被告经营的托管机构无法如期营业，中间空置了六个月的时间，给被告造成了巨大损失。被告在签订房屋租赁合同当天即向原告支付了10000元押金，合同约定免租期为4个月，被告按照罗轶口头要求于2018年12月15日支付了2019年1月至2019年3月的租金23700元以及一个月的物管费3349元、于2019年3月25日支付了2019年4月至6月（其中免租2个月）的租金7900元、于2019年6月25日支付了2019年7月至9月（其中免租2个月）的租金7900元、于2019年9月25日支付了2019年10月至12月（其中免租2个月）的租金7900元。2019年12月底，被告与四个房东一起协商降租事宜，但只有107、108号商铺同意降租。后被告于2019年12月31日向罗轶支付了2020年1月至3月的租金23700元。四、被告经营的托管机构因受新冠肺炎疫情这一不可抗力事件发生的影响而无法正常营业，被告基于此要求原告减免租金合法合理，但是原告却不同意降租。五、罗轶在与被告协商未果的情况下向被告发出了商铺收回告知书，并限被告于2020年4月5日搬离106号商铺。后原告告知被告方可免租一个月但需要马上交租，后因被告交不出租金，原告于2020年4月5日强行将商铺收回。罗轶将商铺收回后并未就装修对被告进行任何补偿并将商铺另行出租给他人。被告无奈之下仅将中央空调及24张学生床、厨房所有用品搬离。商铺内的水电、墙面、地板、、地板灯具等都完好无损的保留在了商铺内并在继续正常使用。另，至今为止反诉被告并未退还反诉原告押金10000元。原告（反诉被告）罗轶辩称：一、根据双签订的租赁合同的约定，因被告违约导致合同解除的，原告无需退押金。且合同解除时，被告需要对门面的封闭性及整体性复原，否则原告有权要求被告支付复原费用。二、反诉原告于2020年3月30日主动提出解除合同，有人证和物证。原告在2020年4月2日的协调函中也告知被告要其在4月5日前完成清铺，逾期遗留在门面中的物品视为遗弃物。反诉原告撤场时已经将、中央空调、厨房设备等物品搬离，且其在拆除部分物品时将墙体、消防门损坏，其也未将门面的封闭性及整体性复原，故反诉原告无权要求反诉被告赔偿装修损失。三、反诉被告不应承担任何诉讼费用。反诉原告错误评估自身能力，经营不善，导致违约，给自身及反诉被告造成了较大经济损失，涉案租赁合同也系反诉原告自愿解除，与反诉被告无关。四、反诉原告在合同履行过程中不诚信守约，未按时向反诉被告支付房屋租金。2020年年初爆发的新冠肺炎疫情并不能成为反诉原告要求退租、拖欠租金并不承担违约责任的理由。国家并未明文规定房东必须为承租户减免租金，也未规定承租方退租无需承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明,2018年5月17日，罗轶从卓越置业集团（长沙）有限公司购得涉案位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房。2018年9月11日，罗轶（甲方）与曹辉（乙方）签订一份《房屋租赁合同（商业）》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，用途为商业。租赁期限为8年，从2018年11月1日至2026年1月31日止，甲方应于2018年11月1日将门面交付给乙方，供乙方装修。（按实际交房时间推算8年租期）。租金为首年7900元／月，租金从第三年起每年递增5%。付款方式为按季支付。为保证乙方在租赁期间不违反合同约定，在签订合同之日，乙方需要一次性向甲方支付10000元押金。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将押金全数归还乙方，若因乙方违约导致合同终止的，押金不予退还，若因甲方违约导致合同终止的，甲方需双倍返还押金给乙方。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，但是需要征得甲方同意，因装修发生的一切费用由乙方自行承担。若乙方根据营业需要对门面进行过拆墙、墙体开门（窗）等破坏门面封闭性或整体性的装修，在租赁期满或者解除合同时，乙方应当对门面的封闭性及整体性进行复原，否则甲方有权在押金中扣除该部分复原费用。租赁期内的经营所产生的所有税、费、安全、水、电、气、物业及因租房而产生的一切费用由乙方承担支付。乙方必须按时交付租金、押金，如有拖欠，按拖欠金额每日收取拖欠金额10%的违约金。乙方对其租赁期间添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施，应在租赁期满后3日内搬离，每逾期一日，乙方应按500元／日向甲方支付房屋占有使用费。乙方若未按约定交付租金、押金超过10日以上的，甲方有权解除合同。合同第七条约定：“其他约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）1.免租期4个月，租金结算时间具体按交铺时间来算，租金方式为第一年按季度支付，从第三年开始按半年支付，在合同期内乙方有转让权，转租权，必须提前30天告知甲方。乙方租期到期后有优先续租权。2.租期第1-2年，租金7900元，租期3-4年8300元，租期5-6年8880元，租期7-8年9600元。3.自签订合同日期起，双方如未按合同执行，如有违约行为，需赔付对方30万元整”。上述租赁合同签订后，被告向原告支付了10000元押金。2018年12月15日，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告曹辉同时租赁了与涉案商铺相邻的其他几个商铺，后被告将上述几个商铺一起装修后用于经营托管机构。合同履行过程中，被告分别于2018年12月15日向原告支付了第一季度的租金23700元及一年的物管费3349元，于2019年3月25日向原告支付了第二季度的租金7900元（含两个月免租期），于2019年6月25日向原告支付第三季度的租金23700元，于2019年9月25日向原告支付第三季度的租金7900元（含两个月免租期），于2019年12月31日向原告支付第四季度的租金23700元。2020年2月初，新冠肺炎疫情爆发，被告经营的托管培训机构因此而停业，被告亦未及时向原告支付下一季度房屋租金。2020年3月18日，被告向原告提交免租申请，要求减免部分租金，但原告未同意。后因被告未及时向原告支付下一季度租金，罗轶于2020年4月1日向被告发出《商铺收回告知书》，该份告知书载明：“曹辉、响叮当托管公司：我方与贵司于2018年9月11日签订房屋租赁合同（商业），贵方租赁位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号商铺经营，现贵方拖欠租金，并明确表态不再承租，已构成违约。现正式通知贵方于告知发出当天解除租赁合同，我方依法保留追究贵方违约责任的权利，贵方需在4月5日内办妥商铺交接手续（包括付清所欠物业费及商铺清空等）。否则，你方遗留在商铺内全部物品视作遗弃物，我方有权自行处理，并收回商铺。”2020年4月5日，被告从涉案房屋中撤场并将涉案商铺内的中央空调、厨房用品等部分物品搬走。另查明：1.原告向物业公司支付了2020年4月1日至2020年7月14日的物业管理费。2.原告已于2020年7月将涉案商铺另行出租。上述事实，有双方当事人的到庭陈述，原告（反诉被告）罗轶提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同（商业）》、交通银行个人客户交易清单、微信聊天记录、照片、物业费数据；被告（反诉原告）曹辉提交并经庭审质证的《房屋租赁合同（商业）》、房租支付记录、免租申请书、微信聊天记录、照片、交通银行个人客户交易清单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）罗轶与被告（反诉原告）曹辉签订的《房屋租赁合同（商业）》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故原告主张被告卓伴公司承担合同义务，缺乏法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点在于：租赁合同的起始时间以及合同解除时间的认定问题。根据《房屋租赁合同（商业）》约定，租期计算时间以实际交房时间为准。2018年12月14日，原告与被告至物业公司办理了交房手续。2018年12月15日，被告向原告支付了租金和物业管理费。被告曹辉抗辩认为2018年12月15日房屋水表尚未安装，物业公司不允许进场装修，不应认定为原告已履行交房义务。本院认为，被告自2018年12月15日起，被告曹辉即已可以进入该房屋，可以实现对涉案房屋的占有使用；被告向原告支付了租金，应视为双方已经按照合同履行各自的合同义务。故对被告上述抗辩意见,本院不予采信。涉案租赁合同的起算时间应当为2018年12月15日。2020年4月2日，因被告未按照合同履行交付租金的义务，原告通过微信向被告发出解除合同通知，并要求被告于2020年4月5日前搬离，被告对此予以同意并自行搬离涉案房屋。故本院认定《房屋租赁合同（商业）》于2020年4月5日解除。针对原告（反诉被告）罗轶主张的各项诉讼请求及被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司提出的各项反诉请求，本院作出如下阐述：一、关于原告（反诉被告）罗轶要求被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司支付房屋租金的诉请。1.关于2020年3月14日至2020年4月5日的租金，根据本案已经查明的事实，被告已经向原告支付完毕2018年12月15日至2020年3月14日期间的租金，而本案中被告于2020年4月5日从涉案房屋中搬离，故对2020年3月15日至2020年4月5日期间的租金，被告理应支付给原告。关于该期间的租金的具体计算，本院结合双方在合同中约定的租金标准计算为7900元/月÷30天×22天=5793.33元。2.关于原告主张的免租期的房屋租金，原、被告在合同中明确约定免租期为四个月，双方已按照合同约定实际履行。鉴于涉案合同系由原告主动解除，其主张被告支付免租期房租，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告（反诉被告）罗轶要求被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司支付物业费的诉请。根据合同约定，租赁期间内所产生的物业费由被告自行承担。被告已付清2020年4月1日前的物业费，而被告于2020年4月5日从涉案房屋中搬离，故被告应当支付2020年4月1日至2020年4月5日期间的物业费。因原告已经代替被告垫付了该期间的物业费，原告要求被告支付该期间的物业费，理由正当，本院予以支持。该期间的物业费根据原告提交的物业费收据计算为964元÷105天×5天=45.9元。对原告主张的2020年4月5日之后的物业费，因自该日之后原告已经将涉案房屋收回，被告并未实际占有使用该房屋，被告无需承担2020年4月5日之后的物业费，故对原告该部分诉请，本院不予支持。三、关于原告（反诉被告）罗轶要求被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司支付空置期租金、广告费、中介费的诉请。关于空置期租金，本案中，被告在合同履行前期已经足额向原告支付了房屋租金并不存在恶意拖欠，且考虑到2020年年初新冠肺炎疫情的爆发致使被告无法正常经营的客观实际情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告的经营因受疫情的影响而停止，营业收入收到影响，最终导致无力支付租金而提前退租，但是原告在被告撤离涉案房屋之前就已经向被告送达了《商铺收回告知书》要求被告于2020年4月5日搬离，被告亦按照要求于该日搬离，故原告主张的空置期租金，理据不足，本院不予支持。关于广告费、中介费，原告作为出租人，广告费、中介费并非出租房屋所必须支出的费用，且与被告提前退租的行为并无直接的关联，故对原告该项诉请，本院亦不予支持。四、关于原告（反诉被告）罗轶要求被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司赔偿水电、墙体修复损失的诉请。原告并未向本院提交相应的修复票据等证据证明其已经实际对墙体进行修复以及支出的修复费用和修复的具体金额，且其已经将涉案门面另行出租，涉案门面已被案外人占有使用，涉案门面的水电、墙体修复是否由原告修复不得而知。另，被告尚有10000元押金在原告处，本院认为，被告支付的该笔押金足以弥补原告该项损失。故对原告该项诉请，本院不予支持。五、关于被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司要求原告（反诉被告）罗轶退还租赁押金的反诉请求。根据双方签订的租赁合同中第二条第四款以及第四条第三款的约定，若因乙方违约导致合同终止的，押金不予退还。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，但是需要征得甲方同意，因装修发生的一切费用由乙方自行承担。若乙方根据营业需要对门面进行过拆墙、墙体开门（窗）等破坏门面封闭性或整体性的装修，在租赁期满或者解除合同时，乙方应当对门面的封闭性及整体性进行复原，否则甲方有权在押金中扣除该部分复原费用。如前文所述，因被告未举证证明其已经对涉案门面的封闭性及整体性进行复原，而根据合同约定，其缴纳的押金可用于抵扣复原费用，故对被告缴纳的该笔押金，原告无需再退还给被告。六、关于被告被告（反诉原告）曹辉、卓伴公司要求原告（反诉被告）罗轶赔偿装修损失的反诉请求。因被告未按照合同约定履行交租义务，原告向被告发出了解除通知。被告在收到解除通知后，自行对部分装修设施设备拆除并搬离。对于被告所主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但承租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。被告并未能举证证明原告同意利用其装饰装修，对其主张要求原告赔偿装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第一百零七条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）曹辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗轶支付租金5793.33元、物业费45.9元；二、驳回原告（反诉被告）罗轶的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）曹辉、湖南卓伴教育咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取759元、反诉案件受理费减半收取775元，由原告（反诉被告）罗轶负担534元，由被告（反诉原告）曹辉负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年四月十三日法官助理龚雪娟书记员谭佳