广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2455号上诉人（原审被告、反诉原告）：马家东，男，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：毕铁峰，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何永岗，男，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：卓颖欣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州万诚房地产代理有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：黄俊铭。上诉人马家东因与被上诉人何永岗、原审第三人广州万诚房地产代理有限公司（以下简称万诚公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，上诉人马家东本人及委托诉讼代理人毕铁峰，被上诉人何永岗本人及委托诉讼代理人卓颖欣，原审第三人万诚公司法定代表人黄俊铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马家东上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于入场费20000元的判决；2.撤销一审判决第三项；3.何永岗承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审认定何永岗没有实际入场显然错误。2019年9月11日马家东将广州市海珠区南村路59号交付何永岗，何永岗马上入场装修，马家东为此专门腾空涉案物业并搬到别处居住，因此马家东收取何永岗20000元的入场费是完全合法。二、一审认定马家东要何永岗承担57000元装修费的50%错误。何永岗在没有办法办理营业执照的情况下入场装修，责任应由何永岗完全承担，马家东对此不负任何责任。三、一审认定何永岗的装修费是57000元是没有经过评估的，该数额不能成立。被上诉人何永岗辩称：一、马家东与万诚公司签订租赁合同时，清楚何永岗承租的目的是为了经营制作销售冷热饮品的饮品店，并承诺涉案房屋是可以办理相关的证照的，否则合同作废，退回何永岗支付的保证金、租金，事实上，在何永岗投入巨额装修费后才被相关部门告知涉案房屋是住改商，根据广州市餐饮场所污染防治管理办法、广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所等意见的规定，因涉案物业是住改商性质不能经营制作销售冷热饮品的饮品店，不能办理营业执照，导致何永岗无法如期开业，因此也没有实际进场经营。何永岗向马家东支付租金、保证金、进场费，在马家东交付房屋后马上装修，投入了5.7万元。这些费用是基于马家东及中介方签约时承诺承租的物业是可以经营制作销售冷热饮品的饮品店的基础，如果何永岗在签订合同前知道房屋的性质与办理营业执照的范围，何永岗是不会投入装修费用，何永岗认为马家东应该按租赁合同的约定在何永岗无法办理营业执照时合同作废，马家东应退回两个月租金与保证金，何永岗无实际进场经营，马家东除退回保证金、租金，还应退回进场费2万元。二、关于装修费，马家东对何永岗装修费损失存在过错，马家东对何永岗租赁涉案房屋的用途是明知的，对于何永岗装修行为是清楚同意的。马家东知道何永岗在免租期内投入巨额资金进行装修，在知道自己的物业属于住改商的性质不能办理何永岗所需的营业执照的情况下与何永岗签约，造成何永岗装修费的损失。三、马家东在与何永岗解除租赁关系后将涉案商铺出租给他人，且新的承租人是在何永岗装修上使用涉案商铺。马家东因何永岗投入的装修费从中得益。原审第三人万诚公司辩称：对马家东的上诉不发表意见。对一审判决没有意见。何永岗于2020年1月19日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除何永岗与马家东、万诚公司之间签订的《房产租赁合同》；2.马家东返还租金5200元、保证金10400元及进场费20000元；3.马家东赔偿何永岗装修费用损失人民币57000元；4.万诚公司向何永岗返还中介费人民币2600元；5.本案诉讼费由马家东、万诚公司承担。马家东向一审法院提起反诉请求判令：1.解除何永岗与马家东、万诚公司签订的《房产租赁合同》；2.何永岗向马家东支付租金25161元（暂计至2020年3月30日）及滞纳金；3.何永岗赔偿马家东房屋损坏损失10400元；4.本案诉讼费用由何永岗承担。一审法院认定事实：广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区南村路59号房屋登记在李茂娇名下，建筑面积为62.14平方米。2015年5月14日，广州市海珠公证处出具《公证书》载明李茂娇于2015年5月9日立下遗嘱，上述房屋由其儿子马家洪、马家东二人共同平均继承，各占二分之一。2019年9月10日，何永岗（承租方、乙方）与马家东（出租方、甲方）、万诚公司（经纪方）签订了《房产租赁合同》约定：租赁房产地址为海珠区南村路59号，建筑面积30.63平方米，甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该房产之情况以及所提供的全部资料真实、合法、准确、完整，否则甲方应全部承担由此引致的一切责任，同时乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期为肆年，从2019年10月5日至2023年10月4日，甲方应于2019年9月11日将房产交付乙方使用；月租金为5200元，租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清下月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同之当天向甲方支付定金500元，甲方将房产交付乙方之用之日，定金转为租赁保证金；乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金10400元以及首月租金5200元；基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日向经纪方支付2600元作为咨询及中介服务费，乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付2600元作为咨询及中介服务费；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：。3、拖欠租金或相关费用十五天；三方约定的其他事项：1、租金每年递增5%；2、如租赁期间发生不可抗力如被政府收地，甲方不承担任何责任，直接退回保证金；3、如乙方办牌不成功，则合同作废，退回两个月保证金及租金；等。同日，马家东出具三份《收款收据》，载明收到何永岗支付的涉案房屋的入场费20000元、首月租金5200元、两个月保证金10400元。同日，万诚公司出具《收款收据》，载明收到租客何永岗支付的中介咨询服务费2600元。2019年11月6日，何永岗发信息给马家东“马生，今晚有没有时间，因为你档口无法办不了餐饮办照，我的奶茶店无法营业，所以从今天开始不再租你的档口今晚我想给回档口的锁匙给你，我七点半会过你的档口”，马家东回复“房子内东西拿走没有”何永岗表示“今晚会清走”。一审诉讼中，何永岗与马家东、万诚公司确认涉案房屋于2019年9月11日交付给何永岗使用，何永岗于当日支付了保证金10400元，租金5200元及进场费20000元给马家东。同时何永岗表示：签约之前，我方咨询过马家东、万诚公司能否办理奶茶店的营业执照，马家东、万诚公司告知我方可以办理，同时承诺说办理不了，就退还租金以及保证金给我方，进场之后，我在2019年10月21日-22日之间去海幢街道办咨询办理奶茶店营业执照事宜，但是街道办的人告知我涉案场地是属于住改商性质，不能办理奶茶店营业执照。2019年11月6日我方已经清走所有东西，但是马家东不愿意出来拿钥匙，但是在我方2019年11月13日报警的当天，马家东说已经换锁了，不需要归还钥匙。马家东表示：何永岗只是告知了其要做奶茶店，我方认为何永岗撤场时间应该是在2019年12月18日。万诚公司表示：签约之前，何永岗跟我司员工说要办理奶茶店，之后我方根据何永岗的意思去咨询马家东，之后马家东回复我方说可以办理，我方就将该意思转达给了何永岗，签约之后，在何永岗入场之后，办理牌照之前，我司员工也有提醒何永岗先把牌照事情落实清楚之后，再进场装修，后来，我司员工何浩然与何永岗一起去海幢街道办咨询，街道办的答复结果是办理不了。发现办理不了牌照问题之后，我司员工一直协调双方协商，在我司的组织下，马家东跟何永岗有协商过，但双方没有统一的方案。签订合同之前，马家东表示如果涉案房屋办理不了牌照，同意将保证金、租金、入场费退还给何永岗。另外，在租赁合同签订的前后，我司员工何浩然与何永岗、马家东三方同装修队一起看过现场。何永岗为证明其主张提供了以下证据：1.《房产租赁合同》；2.马家东的微信资料、微信沟通内容及租金、保证金、入场费的收款收据；3.报警回执、证明；4.申请设置餐饮场所须知；5、广州万诚房地产代理有限公司工作人员卡片、微信资料、微信沟通内容及收取中介费确认书、收款收据、录音对话内容；6.广州豪庭建筑装饰设计工程有限公司的商事登记信息、装修合同及装修费的支付凭证，其中装修合同的签订时间为2019年9月24日，转账记录显示2019年9月25日转账20000元、2019年10月10日转账25000元、2019年11月8日转账12000元，总金额为57000元；7.涉案房产照片；8.《品牌运营服务协议》；9.证人证言；10.录音文字；11-12.微信聊天（何永岗与何浩然）；13.微信聊天（何永岗与马家东）；14.工商登记信息；15.照片；16.装修费收据。马家东的质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2真实性、合法性、关联性无异议，聊天记录关联性不认可，不能证明何永岗所要证明的事实；证据3-5、6、16真实性、合法性、关联性不认可，此证据由何永岗方单独提供，此外，何永岗提交的装修合同上约定金额与其提交的转账凭证金额不一致，恰好证明何永岗欲将此部分款项转嫁给马家东，此行为是不诚信行为；证据7关联性不认可，不能证明何永岗所要证明的事实，恰好印证何永岗为了个人原因损害涉案场地，应该赔偿马家东损失；证据8真实性、合法性、关联性不认可，是何永岗单独自行提供；证据9真实性、合法性、关联性不认可，是何永岗单独自行提供；证据10真实性、合法性、关联性不认可，该证据不能证明何永岗所要证明的内容，马家东已经依约将涉案房产出租给何永岗，并没有义务协助何永岗办理经营所需牌照，何永岗主张其无法办理相关经营牌照，也没有事实跟法律依据；证据11-13关联性不认可，根据房产租赁的约定，马家东只是将涉案房产出租给何永岗，没有事实跟法律依据表明马家东要协助何永岗办理经营所需证件，经何永岗请求，马家东已经好心配合其办理其提出的相关牌照；证据14真实性、合法性、关联性无异议，马家东向何永岗发函通知解除合同，承担违约责任，何永岗不予理会，双方未能就合同解除达成一致意见，导致马家东无法将涉案房屋出租，产生的租金损失应由何永岗予以赔偿；证据15我方需要回去核实。万诚公司的质证意见：证据1-16真实性无异议，其他没有意见。马家东为证明其主张提供了以下证据：1.房产租赁合同；2.聊天记录截图；3.营业执照正副本；4.食品经营许可证；5.聊天记录截图；6.涉案房产图片；7.解除房屋租赁合同通知书。何永岗的质证意见：证据1真实性无异议，但是对证明内容不认可；证据2真实性、合法性、关联性无异议；证据3、4与本案无关，是马家东自行办理的营业执照，在我方打印的营业执照中，可以看出马家东在何永岗退租之后正常招租，并且已经出租出去；证据5真实性、合法性、关联性无异议；证据6我方无法看到拍摄日期，不能确定马家东是在什么时候拍摄的，但是确认图片上的装修是何永岗投资装修的；证据7真实性无异议，马家东有向我方发过，我方确认在2019年12月22日的聊天记录中有收到解除合同通知书。万诚公司的质证意见：证据1-6真实性、合法性、关联性无异议。一审法院认为，何永岗与马家东签订的《房产租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对何永岗和马家东具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。关于合同解除的问题，何永岗与马家东均同意解除双方关于涉案房屋的租赁合同关系，一审法院予以确认。至于合同解除的时间，何永岗主张2019年11月6日解除，马家东主张2019年12月18日解除。根据何永岗提交的微信聊天记录，何永岗于2019年11月6日明确向马家东表示不再继续承租涉案房屋，故一审法院认定双方的租赁合同关系于2019年11月6日解除。根据租赁合同的约定，如何永岗办证不成功，则合同作废，马家东应退还两个月保证金与租金。本案中，何永岗主张涉案房屋因无法办理奶茶店营业执照导致其无法经营，故而要求马家东退还已支付的款项，并提交了《申请设置餐饮场所须知》等予以证明。根据何永岗与马家东的微信聊天记录，何永岗向马家东表示涉案房屋无法办理奶茶店营业执照后，马家东并未对此提出异议，并且结合万城公司亦表示涉案房屋无法办理奶茶店营业执照的陈述，同时马家东亦未对涉案房屋可以办理相关营业执照予以举证证明，故一审法院对何永岗的上述主张予以采信。何永岗现依据合同约定，要求马家东退还已支付的租赁保证金10400元，租金5200元，理据充分，一审法院予以支持。关于进场费20000元的问题，租赁合同中虽未约定该款项如何处理，但鉴于何永岗并未实际进场经营，故马家东应当退还该款项给何永岗，对于何永岗要求退还进场费20000元的诉请，一审法院予以支持。关于装修费的问题。何永岗主张其对涉案房屋进行了装修并支出了装修费57000元，根据何永岗提交的装修合同及装修费的支付凭证、证人证言、装修费收据、照片等证据，结合何永岗与万诚公司员工的聊天记录及涉案房屋的建筑面积为62.14平方米的情况，一审法院对何永岗的主张予以采信。根据原被告双方的陈述及聊天记录，马家东对何永岗租赁涉案房屋的用途是知悉的，故可推定马家东对何永岗的装修行为是清楚且同意的。另外，租赁合同约定如何永岗办证不成功则合同作废，由此可知，原被告在签订合同时对于能否办理营业执照均不能确定，何永岗在未对涉案房屋能否办理奶茶店营业执照核实的情况下即对涉案房屋进行装修，其自身对装修费的损失亦存在过错，根据公平原则，一审法院酌情认定何永岗对上述装修费损失自行承担50%的责任，马家东承担50%的责任，经核算马家东应当支付装修费28500元给何永岗，对何永岗主张的超出部分，一审法院不予支持。关于中介费的问题，何永岗主张万诚公司在签订合同时并未将不能办理营业执照的情况告知何永岗，故应当退还中介费2600元。本案中，万诚公司已经促成何永岗与马家东签订了租赁合同，且根据合同的约定，一审法院合理相信万诚公司已将涉案房屋不确定可以办理营业执照的情况告知了何永岗，同时何永岗提交的微信聊天记录也显示万诚公司在后续的合同履行过程中，均有积极与何永岗及马家东协调相关事项，故万诚公司已经履行了居间服务的义务，何永岗要求万诚公司退还中介费2600元的请求，理据不足，一审法院不予支持。关于马家东反诉何永岗支付租金及滞纳金的问题，被告主张何永岗支付2019年11月5日至2020年3月30日的租金25161元，根据何永岗与马家东的微信聊天记录，何永岗明确表示于2019年11月6日清走所有东西并交回钥匙，被告并无表示异议且亦无举证证明其未接收房屋的理由，故2019年11月6日后的租金损失应由马家东自行承担。被告主张何永岗支付租金25161元及滞纳金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于马家东反诉何永岗赔偿房屋损坏损失的问题，如前所述，一审法院认定何永岗已对涉案房屋进行了装修，被告亦从中获益，马家东并无充分举证证明何永岗对涉案房屋有损坏的行为，故马家东主张何永岗赔偿其房屋损坏损失10400元的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，2020年11月5日作出判决：一、确认何永岗与马家东关于广州市海珠区南村路59号房屋的租赁合同关系于2019年11月6日解除；二、马家东在判决生效之日起10日内，返还保证金10400元、入场费20000元、租金5200元给何永岗；三、马家东在判决生效之日起10日内，支付装修费28500元给何永岗；四、驳回何永岗其他诉讼请求；五、驳回马家东的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2180元，由何永岗负担712元，马家东负担1468元。反诉受理费345元由马家东负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于马家东主张无需退还何永岗入场费及赔偿何永岗装修费的理由能否成立。涉案《房产租赁合同》约定“3、如乙方办牌不成功，则合同作废，退回两个月保证金及租金”，根据何永岗所举证据及万城公司的陈述，马家东在签订合同前清楚何永岗租赁涉案房屋是要经营奶茶店，现何永岗不能办理经营奶茶店的营业执照的情况下，一审法院认定马家东应返还10400元保证金及5200元租金符合合同约定，本院予以维持。何永岗承租涉案房屋后未实际进行经营活动，因涉案房屋不能办理奶茶店的营业执照，导致何永岗的合同目的不能实现，据此马家东收取20000元入场费没有依据，应向何永岗返还，一审对此处理正确，本院予以维持。根据双方的聊天记录，马家东对何永岗承租涉案房屋的用途及需要装修是知悉的，而且马家东对何永岗承租涉案房屋后投入资金进行装修而无法正常经营亦存有过错，一审法院根据何永岗实际支出装修的情况酌情判令马家东承担50%装修费用亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人马家东的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1013元,由上诉人马家东负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月十六日书记员 冯冠豪徐毅敏