浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终245号 上诉人（原审原告）：陈德锋，男，1982年4月8日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：赵世珍，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡啸，北京市京师律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吕栋栋，男，1988年11月1日出生，汉族，住浙江省新昌县。 委托诉讼代理人：陈伯春，浙江新时代律师事务所律师。 上诉人陈德锋与上诉人吕栋栋房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈德锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈德锋的诉讼请求，判令吕栋栋向陈德锋支付558200元。事实与理由：(一)一审法院认为拆迁人以商业用房补偿系房产自身价值的体现，夸大了房屋本身的价值体现，降低了陈德锋持有的营业执照在此次拆迁中体现的作用。因为房屋处于沿街位置，陈德锋才会在此经营美容美发与本案事实查明没有关系，就算有关系，一审法院在此认定的因果关系错误。不是所有房屋处于沿街位置都是商业用房，而是陈德锋承租该房屋用于商业经营，房屋才属于商业用房。一审法院认定房屋系商业用房因果倒置。而且租赁房屋在陈德锋承租时是毛坯房，从整体的装修到装饰都是由陈德锋完成，前期花费大量心血。陈德锋不否认房产具有自身价值，但就本案具体案情，陈德锋认为对房屋进行改造、装饰装修同样具有一定的价值地位。最重要的一点，承租房屋拆迁时使用了陈德锋的营业执照，且营业执照是定义该房屋是否属于商业用房的重要标准，一审法院降低了营业执照在其中的重要性，酌定吕栋栋向陈德锋支付70997元补偿费难免有失偏颇。(二)一审法院认为自行解决周转用房是对被拆房屋所有人的补助，但房屋被拆时的实际经营人是陈德锋，该补助应由陈德锋取得。陈德锋作为房屋实际经营使用人，在得知该房屋处于征收范围之内，积极配合政府工作，在其他地方重新选址开店。法院应当充分考虑陈德锋实际经营情况，拆改中受直接损害的是实际承租人，自行解决周转用房的也是承租人，故身为承租人的陈德锋应当有权获得该项补偿款。（三）对于“自建房水电改造费用”,陈德锋认为:在陈德锋与陈松富的另案诉讼(2021)浙06民终244号中，一审法院已经确认自建房水电改造费用应归属于陈德锋这一事实。这两个案件中的房屋在现实里是一体打通的，由陈德锋整体用于经营美容美发店。试想，怎么可能仅有一半房屋做了水电改造、而另一半没有做呢?这显然不符合常理。因此，另案所反映的事实已经足以初步佐证吕栋栋亦获得了自建房水电改造费用的补偿。且同样地，在吕栋栋与征收部门签订的《货币安置补偿协议》附件中，也包含了“自建房水电改造”这一项的补偿(第407项)。综上，不论是从另案所确定的事实，还是从吕栋栋与征收部门签订的《货币安置补偿协议》附件内容来看，吕栋栋都已获得了“自建房水电改造”费用的补偿，但未支付给陈德锋。因此应判令吕栋栋将该费用支付给陈德锋。综上，陈德锋认为一审判决衡量双方利益有失偏颇，损害了陈德锋的合法权益，请求二审法院依法改判支持陈德锋的诉讼请求，维护陈德锋的合法权益。 吕栋栋辩称，租赁是事实，但房屋拆迁是由政府征迁行为所致，补偿费用是征迁单位专项支付给吕栋栋的，是基于所有权取得的，与陈德锋无关。双方解除租赁合同时已就损失数额达成一致，剩余租金已退还，装修损失已支付，即解除合同造成的损失已按协议补偿给陈德锋。关于陈德锋补充陈述的一楼的管道，一是陈德锋未提交相应的证据，二是如果陈德锋改造了管道那也是装饰装修的一部分。综上，陈德锋的上诉请求没有事实与法律依据，陈德锋的诉讼请求都应依法予以驳回。 吕栋栋上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈德锋一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定陈德锋享受住宅房屋用作商业经营补偿款享受70997元、临时安置费24000元、搬迁费4998元、腾空签约奖40000元(合计139995元)于法无据，该些补偿款项依法应由房屋所有人吕栋栋享有。理由如下：1.依据我国相关法律规定：出租房屋被国家征收，补偿对象是该房屋的所有人，且征收房屋所形成的各项补偿、奖励等款项是基于被征收房屋为基础，与其他因素无关，更与承租人没有关系，因为承租人并非征收补偿的对象。2.吕栋栋与陈德锋间系房屋租赁合同的法律关系，故由此陈德锋主张权利的依据是《合同法》及2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》。然2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》并未约定陈德锋可以享受承租房屋被征收的相应补偿、奖励等款项，《合同法》亦未规定房屋被征收相应补偿、奖励等款项归属于承租人。陈德锋不能依据承租房屋被征收的补偿、奖励项目来确定合同违约之诉的损失，因为吕栋栋因房屋征收而取得的相应补偿、奖励等款项并不等同于陈德锋因提前解除房屋租赁合同而所受的损失金额。3.鉴于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》提前解除系因国家基于公共利益的征收行为所致，依法应按“不可抗力”处理。由此，双方在解除房屋租赁合同时已达成如下一致：陈德锋腾退承租房屋；吕栋栋支付陈德锋装修补偿款136549元、搬迁费36400元，房屋租金据实退还。且吕栋栋已委托征收人代为支付陈德锋装修补偿款136549元、搬迁费36400元，房屋租金亦已据实退还给了陈德锋2300元。综上所述，由于一审法院认定事实错误，必将导致实体判决的错误，故依法应予纠正。 陈德锋辩称，首先，针对吕栋栋陈述房屋征迁是国家行为的问题，经查询该项目不符合国家征收项目的法定审批、法定征收流程，而吕栋栋基于与政府方签署的协议，完全不顾与陈德锋签署的五年租赁合同，严重损害了房屋实际使用人陈德锋的利益。其次，装修补偿以及双方于2020年9月19日签署的协议、领款明细是在七星街道主持下，双方明确约定就装修款结算不视为对陈德锋对其他应得利益包括房屋改变用途补助、安置费、搬迁费等其它权利的减免，因为在七星街道签署，显然政府方也认为装修补偿应当由陈德锋享有。而在双方进行装修补偿结算的时候，并未包括水电改造费用，也就是房地产估价报告中第407项，60元/平方，按200平方计算。故无论依照法律规定、公平原则，征收应当包括房屋实际使用人，陈德锋是房屋实际使用人，进行了实际的搬迁及积极配合政府签约、另行安置，故上述请求费用应由陈德锋享有。再次，针对吕栋栋提出的房屋租赁合同关系问题，依据合同法公平原则，陈德锋租用时系框架，所有水电及门窗地板等均由陈德锋完成，扣除装修期及疫情影响，实际经营不到一年半，而租赁合同约定的期限为五年，导致陈德锋遭受重大损失。依据合同法公平原则，也应当由陈德锋享有请求相关补偿。针对第三点，虽然双方合同未明确约定，房屋征收相应补偿应归承租方还是出租方，但依据法理原则，有约定从约定，无约定从法定，而依据法律原则、征收原则以及征收法律相关规定，陈德锋是房屋实际使用人，用此房屋进行合法经营取得营业执照，以及进行了搬迁、腾空，进行了装修，故相应的补偿款也应由陈德锋享有。综上，吕栋栋的上诉请求无事实与法律依据。 陈德锋一审提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋被征收而获得的、本应由原告享有的补助：1、房屋改变用途补助455400元(200m?*(15500-7910元*30%))；2、临时安置补偿费24000元(12个月*200m?*10元/m?)；3、搬迁费8000元(2*(2000+200m?*10元/m?))；4、腾空签约奖40000元(200m?*200元/m?)；5、自行解决周转用房补助费20000元(100*200m?)；6、水电改造补偿费12000元(60*200m?)，以上合计559400元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月1日，被告吕栋栋为出租人、原告陈德锋为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋坐落上石演新村A区1幢47号(合同上错写成57号)，建筑面积200平方；租赁期限自2018年4月1日起至2023年4月1日止；租金70000元，按每年房租到期日提前一个月付清；出租人同意承租人对房屋进行装修、改善增设他物等。原告租赁后，在该地申请了新昌县七星街道美感东东美发店营业执照，将房屋装修后从事美容美发经营。2020年6月，上石演村列入旧村改造拆改建设，上述租赁房屋亦在拆改范围内。2020年8月9日，拆改实施单位新昌县七星街道办事处与吕栋栋、陈玉萍签订《房屋货币补偿协议》，吕栋栋、陈玉萍可因上述房屋拆改获得房屋价值补偿、各项奖励补助计7798096元，在房屋腾空交付验收合格，办理领取补偿款手续后30日内支付。根据《房屋货币补偿协议》及房屋拆改结算表，被告因房屋拆改选择货币补偿可获得的补助奖励中部分相关项目费用为：一、住宅房屋用作商业经营补偿，该项补偿按房屋建筑面积计算，一层、二层均为93.05平方米，补偿分别为211874.9元、72113.75元，合计283988.65元。二、临时安置费96192元，以被拆房屋建筑面积(801.60平方米-下同)每月每平方10元标准支付12个月。三、搬迁费20032元，以每户2000元为基数，再按被拆房屋建筑面积每平方10元计，补助二次。四、腾空签约奖160320元，是按被拆房屋建筑面积每平方200元标准奖励；五、自行解决周转用房奖励80160元，按被拆房屋建筑面积每平方100元标准奖励。2020年9月18日被告退还了原告剩余期限的租金，同年9月19日经被告认可，拆改实施单位新昌县七星街道办事处从被告补偿款中向原告支付了装修损失补偿172949元。此后，原告搬迁腾空租赁房屋交付被告验收。 一审法院审理认为：本案原告、被告间的《房屋租赁合同》不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。案涉房屋因旧村改造被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，但被告因租赁房屋被拆改而不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责被告，原告作为承租人因此产生的损失，仍应当由被告给予适当的赔偿。至于原告损失的认定问题，原告在本案中主张按照被告从拆改实施单位获得的相应补偿款金额予以确定，因此该院针对原告主张结合相应拆改补偿款项性质对原告各项损失进行评析。一、住宅房屋用作商业经营补偿，根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，住宅房屋用作商业经营补偿仅指沿街或沿路进行商业经营的房屋，且应当持有合法有效的营业执照，可按补偿方案给予一定的比例的补助。本案租赁房屋位于可进行商业经营的沿街路段，也正因为此，原告才会选择向被告租赁用于美容美发经营；拆迁人现以商业用房补偿，也是拆迁人基于房屋性质的评定，反映了该房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，而且无论是商业还是民用房产，其价值升降及其权益应归属于所有权人。当然本案中租赁房屋拆改时是原告在其中经营，且被告使用了原告营业执照。因此该院综合本案实际，并衡平双方当事人利益，酌定由被告支付原告该项补偿费70997元。二、临时安置费，原告租赁合同尚未到期，被告临时解除租赁合同确会使原告产生临时安置费用；补偿方案明确临时安置费是按照被拆改房屋面积补偿。因此考虑租赁房屋实际使用情况，该院根据原告实际使用面积(除一、二层外，双方认可原告居住于三层，租赁面积仍按原告主张的200平方米计算一下同)酌定由被告支付原告该部分费用24000元。三、搬迁费，原、被告租赁合同解除，原告提前搬迁会产生相应的搬迁费用，且被告也因原告及时搬迁而享受了拆改部门的奖励补偿，该项费用可按原告承租面积适当由原告享有4998元。四、腾空签约奖，该项费用需要在规定的时限内签订补偿协议和腾空搬迁，被告取得该项奖励离不开原告的及时搬迁，该项费用是按被拆改房屋建筑面积计算，可按原告承租面积适当由原告享有40000元。五、自行解决周转用房，这是对于被拆房屋所有人选择自行解决周转用房的奖励，是针对被拆房屋所有人的补助。在原、被告租赁合同中，被告解除合同后，要求被告解决周转用房也没有相应依据。六、水电改造补偿费，原告未就该项损失提供相应事实与证据，该项请求不予支持。综上，被告应当赔偿原告损失139995元。此外，根据本案《房屋货币补偿协议》等证据，应当认为陈玉萍亦属于案涉房屋拆改补偿对象，但被告吕栋栋与原告签订租赁合同并未违反法律规定，根据合同相对性原则，现原告诉请被告吕栋栋赔偿租赁合同提前解除的相应损失亦符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告吕栋栋支付原告陈德锋经济补偿139995元，限于判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈德锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9334元，依法减半收取计4667元，由原告陈德锋负担3000元，被告吕栋栋负担1667元，限于判决生效后十日内交纳。 二审中陈德锋提交房地产估价报告复印件1份，拟证明第407项自建房水电改造未包括在装修款中。吕栋栋质证认为，对该估价报告的真实性无异议，但对证明目的有异议，一是水电改造是陈德锋改造的证据没有，二是水电改造属于装修的一部分，对该损失双方已达成一致，陈德锋已领取装修补偿款。本院认证认为，对该估价报告的真实性依法予以认定，至于能否支持陈德锋提出的水电改造补偿费的请求将在本院认为部分具体阐述。 吕栋栋在二审中未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案双方当事人之间房屋租赁法律关系合法有效，案涉租赁房屋因旧村改造被政府征收拆改，本案争议的焦点为陈德锋所主张的吕栋栋与征迁部门签订的房屋货币补偿协议中的住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、签约腾空奖、自行解决周转用房奖励是否应由陈德锋享有？陈德锋认为房屋征收应该包括房屋使用人，使用人实际进行营业并配合进行了搬迁、腾空，故住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、签约腾空奖、自行解决周转用房奖励应由使用人享有。对此，根据案涉房屋改造搬迁实施单位与被拆除房屋所有人签订的房屋货币补偿协议，陈德锋所主张的上述各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改房屋所有人依据征收补偿文件规定的补偿计算方式给予的补偿，补偿对象为房屋所有人，并非是对承租人的补偿。且案涉房屋租赁合同亦未约定案涉房屋在征收拆迁过程中相应款项应归属于承租人。故陈德锋据此主张上述费用应由其享有缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，本院难以支持。关于陈德锋提出的案涉房屋改造搬迁项目不符合国家征收项目的法定审批及征收流程的问题，因涉及另一法律关系，故在本案中依法不予审查。 吕栋栋因租赁房屋被拆改不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责于双方当事人，但作为承租人因此产生的损失，仍应当由吕栋栋给予适当的赔偿。关于吕栋栋与房屋改造搬迁单位签订的房屋货币补偿协议中的住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、签约腾空奖、自行解决周转用房奖励能否作为陈德锋解除合同后损失的参照问题，本院认为，房屋产权人依据拆改政策规定取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于承租人的损失金额，本院就陈德锋主张的各项费用能否作为损失认定分别评判如下： 一、关于住宅房屋用作商业经营补偿。该款项系拆迁人按补助标准给予的一次性经济补助，是拆迁人根据房屋实际用于商业经营的事实，基于房屋性质的评定，是房产自身价值的体现，该价值升降及其权益应归属于所有权人。营业执照仅是拆迁人判定房屋是否改变用途的一个标准，该部分补助并不属于陈德锋的损失。一审法院以吕栋栋使用了陈德锋营业执照酌定由吕栋栋支付陈德锋该项补偿费70997元不当，本院对此予以纠正。 二、关于临时安置费。根据案涉房屋拆迁政策规定，因征收住宅房屋由被征收人自行解决周转用房的，按补偿标准给付临时安置费。案涉房屋的补偿标准为以被拆房屋建筑面积每月每平方10元标准支付12个月。显然，临时安置费是对被拆房屋所有人在房屋被拆除后，选择自行解决周转用房的补偿。在案涉租赁合同解除后，陈德锋要求吕栋栋解决周转用房没有相应的合同依据，故一审法院予以支持不当，本院对此予以纠正。 三、关于搬迁补偿费。因租赁合同提前解除确会造成陈德锋产生搬迁的费用，故一审法院按租赁面积酌定吕栋栋支付陈德锋搬迁补偿费4998元并无不当，本院予以照准。 四、腾空签约奖，是拆迁人与房屋所有人之间就及时签订补偿协议并及时搬迁达成的奖励约定，应由房屋所有人享有。而承租人的及时腾空是其在租赁合同解除后所负的义务，该奖励金额亦不是其因解除合同所产生的损失，故一审法院判定由陈德锋享有40000元不当，本院对此予以纠正。 五、自行解决周转用房奖励。这是征收人为鼓励被征收人自行解决周转用房所作出的奖励，一审法院未予支持正确，本院予以照准。 六、自建房水电改造补偿费。根据双方于2020年9月19日达成的协议，双方确认陈德锋所领的172949元补偿款已包含装修损失补偿款，故双方已就装修损失金额达成一致。关于陈德锋提出的要求吕栋栋按照房地产估价报告中60元/平方的标准另行支付其水电改造费用的问题，首先，上述房地产估价报告系在拆迁时所附的评估报告，约束的是拆迁人与房屋所有人；其次，陈德锋亦未举证证明该自建房水电改造费用即为其所改造部分，从常理上讲，房屋建造的时候亦需铺设水电管道；再次，陈德锋若认为在其取得的装修补偿款172949元之外，尚有水电改造费需由吕栋栋赔偿，则需提交相应的证据予以证明。现陈德锋并未提交证据，故其要求按照60元/平的标准由吕栋栋支付水电改造费用，本院不予支持。综上，吕栋栋应当赔偿陈德锋损失4998元。 综上所述，陈德锋的上诉请求不成立，应予驳回；吕栋栋的上诉请求部分成立，本院对合理部分依法予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初3740号民事判决； 二、吕栋栋支付陈德锋经济补偿4998元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回陈德锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9334元，依法减半收取计4667元，由陈德锋负担4426元，吕栋栋负担241元，限于本判决生效后十日内向一审法院交纳。二审案件受理费9334元，由陈德锋负担8849元，吕栋栋负担485元。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  傅芝兰 二〇二一年四月九日 书记员  陶钿钿