天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终974号上诉人（原审被告）：毛杰，女，1978年8月23日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：司梦梦，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许文强，男，1982年10月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人毛杰因与被上诉人许文强房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。毛杰上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或改判许文强赔偿毛杰剩余租赁期内装饰装修残值损失13,000元，本案一、二审诉讼费由许文强承担。事实与理由：毛杰在得知许文强不愿继续履行合同后，积极通过沟通、谈判、调解等多种方式与许文强进行协商，绝非怠于维护自身合法权益，协商不成的责任主要在于许文强的极不合理要求；装修款26,000元明显高于涉案房屋的年租金18,000元，如果仅是为了履行一年的租赁合同，毛杰不会花费如此高的价格去装修房屋，装修材料已经形成了添附，不可拆除，应根据公平原则，由许文强承担相应的费用；毛杰与许文强之间的真实意思表示及实际行为均认可租期为三年，一审法院认定租期为一年，显然违背生活常识，不合情理。许文强辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。毛杰的主张与事实不符，租期三年的承诺根本不存在，毛杰也表示如果许文强卖房其随时配合腾房；毛杰租的是毛坯房，没有对装修有约定，如何装修，以及在装修上花费多少都是毛杰自己的选择，因此造成的损失，不应由许文强承担。许文强向一审法院起诉请求：1．请求依法判令毛杰立即腾出天津市津南区××花园××号房屋；2．本案诉讼费由毛杰承担；3．要求毛杰支付许文强自2020年7月1日始至实际腾房之日止的房屋占用期间的使用费，按照每月3000元计算。一审法院查明：2019年5月12日许文强作为甲方，毛杰作为乙方，双方在迅航地产公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于天津市津南区××花园××号房屋出租给乙方，该房屋面积为138.64平方米，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金1500元，租金支付方式按12个月为一期支付，乙方需支付给甲方租赁保证金1500元，合同中还约定“乙方在租期间装修不得拆改主体，只能简装厨房卫生间漏水由乙方承担”。合同签订当天，毛杰依约向许文强交纳一年租金，并从迅航公司领取出租房屋钥匙。合同签订第二天，许文强给迅航地产公司经办人张建保打电话，告知房屋不想出租了，同意退还毛杰交纳的租金，并同意多退给毛杰一个月租金。经办人张建保与毛杰联系后，得知毛杰已经将装修材料进场。经张建保给双方进行调解，就毛杰所购买的装修材料费用赔偿问题，双方未能协商一致。之后毛杰向迅航地产公司邮寄一份催告函，告知承租的房屋一直未能开通水电燃气等，并告知在2019年6月20日之前协调业主开通水电燃气暖气，否则应承担违约责任。经办人张建保将催告函的事情告知许文强，许文强于2019年6月20日将水电卡交付毛杰，毛杰开始对房屋进行装修，装修后入住至今。2020年6月1日许文强给毛杰发微信，告知合同到期后不再出租，月底收房。因毛杰认为双方约定的是租期3年，故未能腾房，现涉案房屋仍由毛杰居住使用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，许文强、毛杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定租期1年，自2019年7月1日至2020年6月30日，现合同期限届满，且许文强在合理期限内已经提前告知毛杰不再出租房屋，毛杰应在承租时间到期后将涉案房屋腾出交付许文强。虽然毛杰主张与许文强协商的承租期是3年，但对此提供的视频证据显示，许文强始终没有明确表示已经同意毛杰承租3年，且根据经办人张建保的陈述，也可以证明在许文强出租房屋时，虽然毛杰提出承租3年，但许文强只同意一年一签订合同，而且还提出有随时出售房屋的可能。虽然许文强对毛杰提出的承租3年没有作出明确反对的意思表示，但双方最终签订的书面合同承租期是1年，双方均应按照合同约定履行。现租赁期限已届满，许文强要求毛杰腾出涉案房屋的请求，符合合同约定，应予支持。对于许文强要求毛杰按照每月3000元支付自2020年7月1日至实际腾房之日止的房屋占用期间的使用费的主张，根据合同约定逾期返还房屋的，每逾期超过一日，须按日租金的二倍向许文强支付房屋占用期间的使用费，许文强的主张有理有据，但根据许文强提供的视频证据及中介经办人张建保的陈述内容，能证明许文强、毛杰双方在协商租赁期限时，毛杰确实提出要承租3年，许文强亦没有表示反对，虽然最终合同中约定的租赁期限是1年，但许文强的意思表示给毛杰造成错误的理解，认为双方已经口头达成租期3年的约定，故许文强在出租房屋的事情上，存在意思表示不明确的过错。而毛杰提出因许文强同意其承租3年，毛杰已经对承租房屋进行装修，花费费用达26000元，造成毛杰损失的问题，对此一审法院认为，根据毛杰提供的票据，无法证明毛杰的装修材料费用实际支出为26000元，而且双方在合同中已经约定，租赁期限届满时，毛杰在返还房屋时有权将其对该房屋的装修、添付拆除。另外，毛杰在签订合同第二天就接到经办人告知许文强不想再出租房屋的事情，毛杰应该考虑到承租3年的想法是否还能实现，在不确定的情况下，而且双方经中介经办人张建保就赔偿问题进行调解未能达成一致意见的情况下，毛杰本应该通过诉讼等途径，或者采取一些方法措施来防止自己利益的受损，但毛杰却采取了继续为承租房屋进行装修，此种投入无形中扩大了自己的损失，毛杰对其损失的扩大具有一定的责任，根据法律规定，毛杰对自行扩大的损失应自行承担责任。综合考虑整个案件的情况，并结合双方在签订合同过程中存在的过错，对于毛杰占用房屋期间的使用费仍应以合同约定的每月1500元计算为宜，故毛杰应按照每月1500元的标准向许文强支付自2020年7月1日始至判决确认腾房之日止的房屋占用使用费，对判决确认腾房之日始至毛杰实际腾房交付许文强之日止的房屋占用期间的使用费，应按照合同约定的日租金二倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：“一、毛杰于本判决生效后十五日内将承租的坐落于天津市津南区××花园××号房屋腾空并交付许文强；二、毛杰于本判决生效后十五日内按照每月1500元的租金标准给付许文强自2020年7月1日始至本判决确认腾房之日止的房屋占用使用费；自本判决确认腾房之日始至实际腾房交付许文强之日止的房屋占用使用费按照合同约定的日租金二倍计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由毛杰负担，于本判决生效后七日内向本院案件受理费80元。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，案涉《房屋租赁合同》约定，租赁期限届满时，甲（许文强）乙（毛杰）双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，毛杰虽主张案涉《房屋租赁合同》的租赁期限为三年，但合同中明确约定租期为一年，且其所提供的证据无法证明其与许文强就租赁期间为三年达成了一致意见，故毛杰的该项主张不能成立。现案涉《房屋租赁合同》的租赁期间已经届满，毛杰应当将房屋返还许文强并承担占用期间的房屋使用费。关于毛杰主张装修损失问题，首先，案涉合同约定租赁期限届满由承租人负责拆除装修，如无法拆除则视为赠送给出租人，并未约定出租人对承租人的装修予以补偿；其次，案涉合同签订的次日，许文强就告知毛杰不想出租，虽然后续双方仍继续履行了合同，但毛杰应该考虑合同到期后续租的风险，在此情况下毛杰仍对房屋进行装修投入，对损失的扩大存在一定责任；第三，一审法院在考虑毛杰对案涉房屋进行装修投入的情况下，对房屋占有使用费进行减半处理，已经在一定程度上弥补了毛杰的损失。综上，毛杰要求许文强赔偿其装修残值损失13,000元没有依据，本院不予支持。综上所述，毛杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人毛杰负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  王晶二〇二一年四月十九日书记员  王欣