青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终305号上诉人(原审被告)：李茂松，公民身份号码：×××,男，1968年7月14日生，汉族，住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：铁轶蒙，青海汇元（兴海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海馨宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301047574143362，住所地：西宁市城**西川南路**。法定代表人：倪永建，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人李茂松与被上诉人青海馨宁物业管理有限公司（以下简称馨宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，馨宁物业公司于2020年10月20日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令李茂松支付拖欠的物业费（含公摊电费）3794.82元、取暖费10545.91元、违约金7761.22元，共计22101.95元，并承担本案诉讼费。西宁市城西区人民法院于2020年12月9日作出（2020）青0104民初4790号民事判决，宣判后，李茂松不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，馨宁物业公司从事馨宁小区的物业管理工作，李茂松系馨宁小区居住业主。2016年10月20日、2016年12月5日双方所在的小区西宁市××区业主委员会分别签订了《物业管理服务委托合同书》和《物业管理服务合同书》，双方约定了各自的权利义务，对物业费（取暖费）的交纳标准、交纳时间、违约责任等作了约定。2019年2月起李茂松开始拖欠馨宁物业公司的物业费（含公摊电费）3794.82元、取暖费10545.91元、违约金7761.22元，共计22101.95元未交。馨宁物业公司催要未果引发矛盾，诉至法院。原审法院认为，案件争议焦点：1.馨宁物业公司是否具有管理馨宁小区的管理资格；2.馨宁物业公司的诉求是否应当得到支持。1.馨宁物业公司是否具有管理馨宁小区的管理资格根据已经查明的事实，馨宁物业公司具有物业服务（二级）资质。2016年10月20日、2016年12月5日，馨宁物业公司和西宁市城西区馨宁小区业主委员会分别签订了《物业管理服务委托合同书》和《物业管理服务合同书》两个文件。据此，馨宁物业公司取得馨宁小区的物业服务资格。李茂松系居住在馨宁小区的业主，而馨宁物业公司与西宁市馨宁小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同书》和《物业管理服务合同书》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。馨宁物业公司如认为业主委员会的决定侵害业主合法权益，可以请求人民法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对馨宁物业公司具有约束力。故馨宁物业公司与西宁市馨宁小区业主委员会签订的物业服务合同对馨宁物业公司具有约束力。2.馨宁物业公司的诉求是否应当得到支持。李茂松提出馨宁物业公司提供的物业服务在安全监控、车辆管理、卫生清扫等方面存在不足，馨宁小区存在被有关单位予以行政处罚等问题。但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，李茂松不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”据此，本院酌情减除李茂松应交违约金为2328.37元。至于水电公摊费（含物业费）3794.82元、取暖费10545.91元亦属于馨宁物业公司的合同义务，理应全额交纳。李茂松提出不交物业费等费用的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照遂《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决：李茂松于本判决书生效后十日内向馨宁物业公司支付物业费（含公摊电费）3794.82元、取暖费10545.91元、违约金2328.37元（以上共计16669.10元）。本案诉讼费已减半收取176元，由李茂松负担。李茂松上诉称：馨宁物业公司并没有给予合理的提示交纳时间直接起诉违反相关法规，原判认定馨宁物业公司催交过各项费用无事实依据。业主委员会发通知要求业主暂缓交纳物业费，法院认定业主委员会签订的《合同》对业主具有约束力，那么业主委员会所发“通知”对业主也应具有约束力，故在业主委员会通知业主交费前无须交纳物业费、取暖费。加之物业公司提供的服务质量达不到合同约定，且拒不整改，故业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段。馨宁物业公司的收费并未经过物价部门审核，也未明码标价，业主暂缓交纳物业费是因为遵守业主委员会的通知，并非业主故意拒交，故不应承担违约金，请求二审人民法院依法撤销违约金的判项，并改判上诉人在业主委员会通知业主交费前无须交纳物业费、取暖费。馨宁物业公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是李茂松是否应当交纳馨宁物业公司主张的物业费、取暖费，并承担逾期交纳上述费用的违约金。西宁市城西区馨宁小区业主委员会与馨宁物业公司在2016年12月5日签订了为期五年的《物业管理服务合同书》，合同约定了物业管理费的收费标准，李茂松作为业主入住馨宁小区以来接受馨宁物业公司提供的物业服务，也依约向馨宁物业公司交纳了2019年2月之前的物业费。李茂松主张馨宁物业公司自2018年9月13日向中国人民解放军62201部队声明终止和馨宁小区的物业服务关系，自愿退出馨宁小区的物业管理服务，2018年5月8日馨宁小区业主委员会通知业主暂缓交纳物业费，故作为业主在馨宁物业公司要解除合同、业主委员会通知暂缓交纳的情形下未交纳物业费有合理依据。本院认为，双方在履行物业服务合同过程中存在纠纷，进行过诉讼，但至今为止为馨宁小区业主提供物业服务的单位依然是馨宁物业公司，其他物业公司并未入驻该小区，馨宁物业公司虽向62201部队发布了《声明》，但未实际退出该小区，《物业服务合同》仍在继续履行，业主应当履行经过生效判决确认的有效合同。在《物业服务合同》尚未解除、物业公司提供物业服务的情形下业主委员会无权要求业主暂缓交纳物业费，业主也不应以此为理由拒绝交纳物业费，综上，李茂松拒绝交费的理由不能成立。原判对取暖费的认定正确，应予维持。《物业服务合同》中约定了业主逾期交纳物业费、取暖费应承担的滞纳金，原判基于合同约定的滞纳金过高，酌情判令李茂松承担了延期交费的违约金并无不当，应予维持。综上，原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352.00元，由上诉人李茂松负担。本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二一年四月二十三日法官助理 马卓群书记员 曹李萌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。