四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终448号 上诉人（原审原告）：四川德顺房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区乐青路822号1楼10号，现办公地址：四川省井研县研城镇迎宾大道20号新客运中心站旁。 法定代表人：王德明，执行董事。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市意龙影业有限公司，住所地：四川省井研县研城镇迎宾大道20号。 法定代表人：孔嘉良，总经理。 委托诉讼代理人：王彬，四川壮志律师事务所律师。 上诉人四川德顺房地产开发有限公司（以下简称德顺公司）因与被上诉人乐山市意龙影业有限公司（以下简称意龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省井研县人民法院（2020）川1124民初1296号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 德顺公司上诉请求：1.撤销四川省井研县人民法院（2020）川1124民初1296号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求:由被上诉人支付房屋占用期间占用费736,666元、占用期间水费1,776元、电费62,752.8元、物业管理费119,175元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人意龙公司负担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案系租赁合同纠纷，双方于2015年1月8日签订“物业租赁协议”，在履行过程中2019年5月27日以来，撤除物品垒放在出租屋内，由被上诉人安排工作人员袁述轩派专人看管，使用至今，被上诉人一直在自己使用租赁房屋，没有交还上诉人。二、被上诉人不享有单方解除权，2019年5月27日协议无效之前协议有效，一审法院没有查实协议解除后如何处理交接，适用法律不当。 意龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。由上诉人承担一审、二审诉讼费用。一审法院作出了（2017）川1124民初1267号判决，该判决已生效，该判决书载明物业租赁协议确认为无效，无效协议从签订之日起无效，并不是以判决确定之日无效。同时，在2018年1月21日，被上诉人通过发函的形式给上诉人，要求上诉人自行收回被拆除的部分，并将拆除物品交还给被上诉人，导致今天所有拆除物品未交还给被上诉人，是因为上诉人以未收到租金为由拒不将被上诉人的财物返还被上诉人。因此，上诉人主张占用费用，而是因为上诉人的原因导致物品还堆放在上诉人处。综上，被上诉人不应支付上诉人占用费用，同时，针对上诉人事实和理由部分所述的，首先没有工作人员看守，这与事实不符。 德顺公司向一审法院起诉请求:1.要求意龙公司返还坐落在井研县研城镇迎宾大道20号，井研客运中心车站a区3楼建筑面积约1,135.66平方米房屋，并恢复原状；2.由意龙公司支付房屋占有使用费：736,666.00元（2018年1月1日-2020年11月1日）；3.由意龙公司支付占用出租期间水费：1,776.00元，电费：62,752.80元，物业管理费：119,175.00元；4.由意龙公司支付全部诉讼费。 一审法院审理查明：2014年，德顺公司在井研县研城镇迎宾大道20号开发修建的井研县客运中心车站房地产已修建完毕，并对外招租和出售房屋。德顺公司将井研县研城镇迎宾大道20号（井研客运中心车站A区）3楼屋面（平台，面积约600平方米）自行搭建为彩钢棚。2015年1月8日，德顺公司（简称甲方）与意龙公司（简称乙方，法定代表人关洋，当时该公司尚未成立）签订《物业租赁协议》，甲方将位于井研县研城镇迎宾大道20号井研客运中心车站A区3楼之物业出租给乙方，用于开办影城，办公使用。双方约定：“……第四条：租赁期，本合同承租期限自2015年1月1日至2027年12月31日止；租期为13年。第五条：免租期，1.免租期共36个月，从2015年1月1日至2017年12月31日，在免租期间内，乙方无需向甲方支付租金。……第七条：租金，从2018年1月1日起，该物业首个计租年度的租金为人民币260,000.00元，（大写：贰拾陆万元整）。此后，在续租期内的年度租金保持260,000.00元不变，不随市场行情的变化而增加。……”。2016年6月21日，井研县住建局向德顺公司出具《井住建限拆（2016）第1号责令限期拆除违法建设决定书》，责令德顺公司于2016年7月10日前自行拆除违法建设。2016年7月10日前，德顺公司自行将非法建筑彩钢棚和彩钢棚内的装饰装修物及四台放映设备全部拆除，德顺公司将拆除的装饰装修物堆放在租赁房屋内。2016年9月1日，德顺公司将拆除的四台放映设备交付给了意龙公司，其余资产堆放在本案所涉租赁房屋内。嗣后，双方因房屋租赁发生纠纷，意龙公司于2017年2月22日，诉讼来院，请求确认双方2015年1月8日签订的《物业租赁协议》无效并要求德顺公司赔偿损失。2019年5月27日，该院作出（2017）川1124民初1267号民事判决书，判决：“一、乐山市意龙影业有限公司与四川德顺房地产开发有限公司于2015年1月8日签订的《物业租赁协议》无效；……”。2018年1月16日，德顺公司向该院起诉，请求判令关洋支付房屋租金人民币260,000.00元。2018年3月27日，该院作出（2018）川1124民初118号民事裁定书，裁定：“驳回四川德顺房地产开发有限公司的起诉”。2018年1月21日，意龙公司通过顺丰速运公司向德顺公司发函，内容为：“四川德顺房地产开发公司：我司于2015年1月8日租赁贵公司迎宾大道20号房屋。贵公司在2016年6月左右自行将放映厅拆除。贵公司自行将拆除部分放于未拆房屋内。我司从2017年初多次书面和口头向贵司提出解除合同。我司现再一次提出解除合同。贵司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋。被贵司拆除物因未移交我司，也由贵司保管。如需要交付我司，请与我司孔嘉良联系。2018年1月1日（乐山市意龙影业有限公司盖章）”。2020年10月12日，意龙公司员工贺云飞再次与德顺公司法定代表人王德明电话联系，要求德顺公司交付堆放在租赁房屋内的物品未果，德顺公司于2020年10月21日诉讼来院，请求判如所请。 本案争议的焦点在于：1.德顺公司要求意龙公司返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持？2.德顺公司要求意龙公司支付占用出租期间水费、电费、物业管理费的诉讼请求是否应予支持？ 一审法院认为：一、关于德顺公司要求意龙公司返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持的问题？由于本案所涉《物业租赁协议》经井研县人民法院于2019年5月27日作出的（2017）川1124民初1267号民事判决书（已发生法律效力）确认无效，且从造成合同无效的作用和过错程度分析，双方责任相当，即各应承担50%的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“无效、撤销的法律后果民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……”和《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，本案意龙公司在人民法院确认双方签订的《物业租赁协议》无效后，即应当返还德顺公司的租赁房屋。诉讼中，意龙公司举证证明2018年1月21日，意龙公司通过顺丰速运公司向德顺公司发函，要求德顺公司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋；2018年2月8日在法院庭审中也当面提出已要求德顺公司收回租赁房屋；2020年10月12日，意龙公司员工贺云飞再次与德顺公司法定代表人王德明电话联系，要求德顺公司交付堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋。但德顺公司均以各种理由拒绝交付意龙公司堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失一切赔偿。”和《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。”规定，不管从法律、道德还是情理上来说，防止损失扩大都应当是一般正常人应有的意识和义务，不管是“希望”或是“放任”的故意造成损失或扩大损失，都不是受法律支持和保护的行为。本案中，德顺公司的损失是因德顺公司故意或扩大造成，不应受到法律的支持和保护。 二、关于德顺公司要求意龙公司支付占用出租期间水费、电费、物业管理费的诉讼请求是否应予支持的问题？庭审中，德顺公司提供了收据（水电费、物业费）两份、清单一份、发票联复印件一份，由于该两份收据都不是国家的正规发票，德顺公司也未提供转账凭证及物业合同；清单是非公权机构出具的一个说明，且证人未出庭作证；发票联复印件上的主体是德顺公司，而且金额和万事兴所出具的收据上的金额不符，不能达到德顺公司的证明目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，且以上费用均是因德顺公司拒绝交付意龙公司堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋而故意造成的损失，也不应受到法律的支持和保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决：驳回四川德顺房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13,004.00元，简易程序减半收取计6,502.00元，由四川德顺房地产开发有限公司负担。 二审期间，意龙公司向本院提交2018年1月21日顺丰速运快递单，证明2018年1月21日意龙公司通过顺丰速运公司向德顺公司邮寄发函，德顺公司质证认为，该邮寄单上载明“文件”，内容并不特指函件内容，不认可其收到意龙公司要求其收回房屋的通知。本院认证：该快递单与2018年1月21日，意龙公司向德顺公司发函相印证，能证明2018年1月21日，意龙公司通过顺丰速运公司向德顺公司送达发函，要求德顺公司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋的事实。德顺公司向本院提交意龙公司员工袁述轩签名的水电费64,528.8元收据1张，其他物业费收据2张，拟证明意龙公司应向德顺公司支付占用租赁物期间的相关费用。意龙公司质证认为，对意龙公司员工袁述轩签名的水电费64,528.8元收据予以确认，对其他物业费收据三性不予认可。本院认证：对意龙公司员工袁述轩签名的水电费64,528.8元收据三性予以确认，对其他物业费收据上没有意龙公司人员签字确认，且属于德顺公司单方出具，对其三性不予确认。 本院对一审法院查明事实予以确认。 另查明，2018年1月21日，意龙公司通过顺丰速运公司向德顺公司邮寄发函，要求德顺公司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋。 意龙公司租赁案涉租赁物期间产生水电费：水费1,776.00元，电费62,752.80元共计64,528.8元。 以上事实，有《快递单》、《收据》、当事人陈述佐证。 本院认为，本案争议的焦点在于：1.德顺公司要求意龙公司返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持？2.德顺公司要求意龙公司支付占用出租期间水费、电费、物业管理费的诉讼请求是否应予支持？ 关于德顺公司要求意龙公司返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持的问题。1.一审法院作出的（2017）川1124民初1267号民事判决书（已发生法律效力）确认案涉租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，本案意龙公司在人民法院确认双方签订的《物业租赁协议》无效后，即应当返还德顺公司的租赁房屋。现意龙公司举证证明其于2018年1月21日，通过顺丰速运公司向德顺公司邮寄发函，要求德顺公司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋，2020年10月12日，意龙公司员工贺云飞再次与德顺公司法定代表人王德明电话联系，要求德顺公司交付堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋。以上有效证据确认的事实表明2018年1月21日意龙公司要求德顺公司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋即收回租赁物，并表达要求腾退收回拆除物的意思表示。2.德顺公司主张人民法院确认双方签订的《物业租赁协议》无效后，意龙公司无正当理由拒不腾退堆放在房间内的物品，一直无理占有使用应退还的租赁物事实没有提交相应的事实证据。本院对其该事实主张，不予采信。3.原审法院根据确认的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失一切赔偿。”和《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。”规定，认定本案中德顺公司的损失是因德顺公司自己故意或扩大的原因造成，意龙公司不承担赔偿责任的认定并无不当。综上，德顺公司要求意龙公司返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于德顺公司要求意龙公司支付占用出租期间水费、电费、物业管理费的诉讼请求是否应予支持的问题。经二审查明，德顺公司提交对意龙公司员工袁述轩签名的水电费64,528.8元收据，意龙公司认可袁述轩是其公司员工，主要职责看护放在租赁屋内的拆除物，本院认为，该收据上水电费记载能真实反映意龙公司在租赁期间产生的水电费支出，对这部分支出，德顺公司进行了垫付，故意龙公司应当予以返还。 对德顺公司要求意龙公司支付物业管理费请求，因双方没有签订相关物业服务协议，双方签订的《物业租赁协议》中对此项支付义务也没有约定，且物业费收据上没有意龙公司人员签字确认，属于德顺公司单方出具，本院对德顺公司要求意龙公司支付物业管理费的诉讼请求不予支持。 综上，德顺公司的上诉请求部分成立，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确。因本案出现新证据，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省井研县人民法院（2020）川1124民初1296号民事判决； 二、乐山市意龙影业有限公司于本判决生效后三日内支付四川德顺房地产开发有限公司水电费共计64,528.8元。 三、驳回四川德顺房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取计6,502元，由乐山市意龙影业有限公司负担50元，由四川德顺房地产开发有限公司负担6,452元；二审案件受理费13,004元，由乐山市意龙影业有限公司负担100元，由四川德顺房地产开发有限公司负担12,904元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 艳 审 判 员  周文勤 审 判 员  伍 健 二〇二一年四月十四日 法官助理  吴 君 书 记 员  张 瑞