北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5977号上诉人（原审被告）：北京兴邦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园28号楼1层7号商业。法定代表人：姚茂成，董事长。委托诉讼代理人：杨旭。委托诉讼代理人：赵金旗。被上诉人（原审原告）：任忠宇，男，1973年11月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈双春，辽宁华恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京万年花城房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区芳菲路86号1层01号。法定代表人：车军，董事长。委托诉讼代理人：杨帆。上诉人北京兴邦物业管理有限责任公司（以下简称兴邦物业公司）与被上诉人任忠宇、北京万年花城房地产开发有限责任公司（以下简称万年花城公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。兴邦物业公司上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。上诉理由：1.兴邦物业公司不存在对楼顶公共部分疏于管理的情况，不应承担损害赔偿责任，原审法院认定事实错误。2.位于北京市丰台区万芳园一区×号楼×层×单元×房屋（以下简称涉案房屋）漏雨的损失已经赔偿完毕，任忠宇不应向兴邦物业公司再行索赔。任忠宇坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。万年花城公司未提出上诉。任忠宇在原审法院诉请：1.兴邦物业公司、万年花城公司赔偿任忠宇因漏水导致的直接损失4.88万元；2.兴邦物业公司退还任忠宇物业费2.38万元、采暖费3.8841万元；3.兴邦物业公司、万年花城公司赔偿任忠宇2015年5月至2019年5月期间的房屋租金损失60万元（按每月1万元的标准计算）。原审法院经审理查明：2006年5月13日，任忠宇与万年花城公司签订《北京市商品房预售合同》，约定任忠宇购买樊家村危改（万年花城）4#地×楼第×层×单元×号房屋（暂定编号）。万年花城公司应当于2007年12月15日前交付房屋。该商品房为住宅，自交付之日起，万年花城公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保修书》确定保修期为屋面防水3年等。2008年1月8日，任忠宇与兴邦物业公司签订《物业管理服务委托合同》，服务内容涉及本物业配套公共设施、设备的管理、养护和维修，确保本物业全部房屋、设施设备安全良好和正常运行等。有效期自2007年12月15日起至《前期物业服务合同》终止日。2009年2月13日，涉案房屋登记于任忠宇名下。2019年，兴邦物业公司诉至北京市丰台区人民法院，请求判令任忠宇支付2008年12月15日至2018年12月14日期间的物业费27654.8元及滞纳金、垃圾清运费。2019年2月13日，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106民初8500号民事判决书，认定任忠宇应当支付物业费，但因涉案房屋存在漏水长达十年之久未妥善维修，兴邦物业公司对该事实予以认可，故兴邦物业公司提供的服务存在瑕疵，对任忠宇应交纳的物业费，法院酌情予以减免，滞纳金不予支持，判令任忠宇支付兴邦物业公司2008年12月15日至2018年12月14日期间的物业费、垃圾清运费共计23800元。后任忠宇不服，提起上诉。2019年4月16日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4804号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年，兴邦物业公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求判令任忠宇支付2008年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费38841元及滞纳金3884.1元。任忠宇抗辩称涉案房屋内存在漏水无法居住，故未交纳供暖费。2019年2月13日，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106民初8499号民事判决书，判令任忠宇支付供暖费38841元及滞纳金3884.1元。后任忠宇不服，提起上诉。2019年4月22日，北京市第二中级人民法院出具（2019）京02民终4799号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。针对漏渗水情况，任忠宇向法院提交了视频及照片，出示了部分原始载体，原始载体显示窗户渗水时间为2015年，2018年拍摄的照片系屋顶照片（屋顶表面部分破损，无漏水渗水情况）。兴邦物业公司对照片、视频的真实性均认可，但是不认可拍摄时间。就此，兴邦物业公司向法院提交了报修单及2016年的竣工验收报告，内容分别为：2015年7月17日，业主报涉案房屋卧室漏水，处理方式为汇报赵经理；2015年7月28日，业主报涉案房屋次卧漏水，楼顶做防水；2016年7月21日，杨女士报修涉案房屋北卧室房顶漏水，处理记录为北卧室顶、卫生间、厨房、南卧室、北阳台渗水，南阳台渗漏水；2016年10月22日，兴邦物业公司使用专项维修资金对涉案房屋所属楼房房顶实施屋面防水工程，竣工验收结论合格；2017年6月23日，方女士报修涉案房屋阳台顶漏水，处理记录为现场勘查卧室东侧漂窗顶北边缘渗漏水属实；2017年7月3日，卧室北漂窗顶部边缘渗水阴水维修好，7月4日降大雨未渗阴水，周某7月5日到涉案房屋现场询访，漂窗上框外封胶开裂，注明应由业主承担修复；2018年7月18日，杨女士报修屋顶漏水，未注明处理记录。经询，兴邦物业公司表示2018年杨女士报修后，经检查发现系管道被腐蚀，现已更换，至今未再报修。任忠宇表示兴邦物业公司在2018年未进行维修，涉案房屋于2019年仍有渗水，但未再报修。针对租金标准，任忠宇向法院提交网页查询截图，证明涉案房屋的租金标准为每月1万元。兴邦物业公司、万年花城公司均对此不予认可。针对房屋居住使用情况，任忠宇表示因漏水影响安全使用，涉案房屋一直处于空置状态，故主张2015年5月至2019年5月期间的房屋租金损失。兴邦物业公司对此不予认可，表示任忠宇的两位老师一直在涉案房屋内居住。就此主张，兴邦物业公司向法院递交了调查取证申请书，申请向北京市自来水集团调取涉案房屋内的用水情况。2020年12月17日，北京市自来水集团向法院出具证明，载明涉案房屋于2015年5月至2019年5月期间按时正常查表，无欠费，并载明了具体查表缴费数据。经核算，涉案房屋2015年5月至2019年5月期间除个别月份外，每两个月正常查表，最低用水量为2018年9月至2019年1月期间共计5吨外，月均用水量近4吨，月均用水消费近20元。任忠宇认可证明的真实性，但不认可兴邦物业公司的证明目的，认为不能证明任忠宇正常居住使用涉案房屋。诉讼中，依任忠宇申请，法院向杜鸣联合资产评估（北京）有限公司出具委托函，对涉案房屋财产损失进行评估；同时，法院向中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所出具委托函，对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。2020年11月20日，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所向法院出具终止鉴定通知书，载明：经现场勘踏，涉案房屋屋面防水于2016年使用公共维修基金进行整体翻修，2018年对漏水管道进行了维修，根据入户调查，涉案房屋2019年和2020年在东北卧室局部顶板、客厅西南角顶板和客厅阳台顶板有潮湿现象发生，未再出现大面积漏水现象。由于漏水位置均进行过翻修，原漏水第一现场已破坏，无法给出当时大面积漏水原因，故决定终止本次鉴定工作。任忠宇支付勘踏费用2000元。各方对上述鉴定终止函均无异议。2020年11月24日，杜鸣联合资产评估（北京）有限公司出具资产评估报告，确定的财产损失金额为4.88万元，任忠宇支付鉴定费1万元。兴邦物业公司对鉴定报告中的成新率为100%提出异议。2020年12月9日，杜鸣联合资产评估（北京）有限公司出具回函，表示成新率问题鉴定机关认为委托书中损失的含义即为恢复全新状态下的价值。任忠宇对鉴定报告予以认可。兴邦物业公司认可钢琴的成新率，但不认可其他财产100%的成新率；其认为因任忠宇自入住涉案房屋以来未对装修部分进行变动，故成新率应不超过10%。万年花城公司认为两份鉴定意见均未认定漏水原因系房屋质量问题所致，故万年花城公司不应当承担赔偿责任。原审法院判决认定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。兴邦物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，对小区的公共设施负有管理、维修义务。通过庭审查明的事实可知，经兴邦物业公司于2016年使用公共维修基金对涉案房屋所在楼房楼顶进行维修及2018年对漏水管道进行维修后，涉案房屋才不再存在大面积漏水问题；在2019年的物业合同纠纷中，兴邦物业公司亦认可涉案房屋内存在长达十年之久的漏水问题，故兴邦物业公司对于涉案房屋楼顶的公共部分存在疏于管理的情况，应当对涉案房屋内因漏水导致的财产损失承担赔偿责任。现鉴定机构对财产损失及修复费用确定为4.88万元，兴邦物业公司应当根据评估价格予以赔偿。现任忠宇提交的证据不足以证明万年花城公司对涉案房屋漏水问题存在责任，法院对于任忠宇要求万年花城公司承担赔偿责任的诉求不予支持。任忠宇主张的物业费及供暖费系任忠宇基于生效民事判决书向兴邦物业公司支付的款项，在相关案件中，任忠宇已就漏水问题进行了抗辩。在本案中，任忠宇要求兴邦物业公司赔偿上述物业费及供暖费损失，于法无据，法院不予支持。针对租金损失问题，任忠宇主张涉案房屋于2015年5月至2019年5月期间处于空置状态，但通过北京市自来水集团出具的证明可知，涉案房屋内的用水量与普通家庭日常用水量相当，故法院对于任忠宇主张的涉案房屋空置状态不予采信。法院对于任忠宇主张的2015年5月至2019年5月期间的租金损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿任忠宇经济损失四万八千八百元；二、驳回任忠宇的其他诉讼请求。本院经审理查明：各方当事人对原审法院认定的事实没有异议，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，兴邦物业公司提交了万年花城公司与方某于2014年9月23日签订的《补偿协议书》，用来证明万年花城公司与方某达成协议，补偿涉案房屋漏水产生的损失1.8万元，并支付给方某。任忠宇质证意见认为，兴邦物业公司在二审诉讼中提交的《补偿协议书》在原审法院诉讼中能够提供而未提供，不属于二审诉讼中的新证据，对于协议中方某的签字也不予认可，且认为协议书中的补偿是2014年之前的，而本案中损失是2015年之后的损失。万年花城公司认可补偿协议的真实性，但认为房屋质量没有问题，签订补偿协议是维护客户关系，不是因房屋质量问题给的补偿。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：从诉讼中各方提供的证据来看，任忠宇于2015年7月17日、2015年7月28日、2016年7月21日、2017年6月23日、2018年7月18日等多次向兴邦物业公司报房屋漏水，兴邦物业公司虽然于2016年10月对屋顶防水进行了维修，但仍存在漏水问题，2018年对管道系统进行了更换，才基本解决了房屋漏水问题；在长达三年多的时间内，任忠宇多次报房屋漏水，兴邦物业公司并未及时确定漏水原因、解决漏水问题。兴邦物业公司作为涉案小区的物业管理者，负有对涉案小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的义务，因兴邦物业公司未能尽到物业管理义务，导致任忠宇财产受到损害，兴邦物业公司应当承担损害赔偿责任，故原审法院判决兴邦物业公司赔偿任忠宇因房屋漏水造成的损失，符合法律规定；兴邦物业公司认为不应当赔偿的意见，本院不予采纳。对于兴邦物业公司在二审诉讼中提交的《补偿协议书》，首先该协议书是万年花城公司与方某签订，并非兴邦物业公司与方某签订；兴邦物业公司、万年花城公司在原审法院诉讼中应当能够提供而未提供，不属于二审诉讼中的新证据；在二审诉讼中万年花城公司也未作为自己的证据提供，也说明万年花城公司不认为该协议书与本案有关；其次，从协议书的内容来看，处理的是2014年之前的漏水问题，而本案处理的主要是从2015年发生漏水的问题，与本案不具有关联性；再次，在该协议中并没有约定免除后续因物业管理造成损失的赔偿，不足以证明该协议减少或免除了兴邦物业公司的赔偿责任。基于以上几方面的因素，兴邦物业公司在二审诉讼中提交的《补偿协议书》，本院不予采纳。综上所述，兴邦物业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由北京兴邦物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年四月十四日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月