湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初198号 原告：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区顺天南路(顺天桥头宏宇新城售楼中心）。 法定代表人：黄伟飞，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄勇（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晶，湖南宏峰律师事务所实习人员。 被告：李小华，女，汉族，1981年4月10日出生。 原告怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）诉被告李小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏宇公司及其委托诉讼代理人黄勇、周晶，被告李小华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《怀化宏宇新城房屋租赁合同》；2、判令被告李小华支付自2019年12月1日起至2020年11月30日止房屋租金143366元及自2019年11月1日起至2020年11月30日止的违约金127192元（后续违约金自2020年12月1日起至房屋租金付清之日止按日利率3‰计算）；3、判令被告李小华在《怀化宏宇新城房屋租赁合同》解除之日起三天内将租赁房屋腾空并返回原告，并自2020年12月1日起至租赁房屋腾空并返还原告之日止按412元/日支付房屋占用费；4、本案诉讼费用和财产保全费用由被告承担。事实与理由：2018年9月25日，原告与被告签订《怀化宏宇新城房屋租赁合同》，主要约定:1、乙方租赁甲方位于怀化市鹤城区顺天路宏宇新城星河湾1栋1层109号房;2、租赁期为10年，从2018年12月1日起至2028年11月30日止，其中10个月为房屋装修期，装修期间免交租金。租金从2018年11月1日起正式计算。另外装修期间免租期在第一次付租时免4个月，另外6个月从第二年至第七年每年免租一个月;3、年租金总额为156399元，第一年、第二年租金保持不变，从第三年开始年租金在前一年基础上每年递增5％。租金支付进度具体见附件一(《租金支付进度表》)；4、拖欠租金一个月（含一个月）以上的合同提前终止;5、租金每半年交付一次，首期租金在合同签订时由乙方一次性支付给甲方，以后每期租金的交付在上期租金到期日前1个月一次性支付给甲方;6、若乙方迟延交付租金，每逾期一日，则向甲方支付欠付租金总额3‰的违约金。逾期交付超过30日，甲方有权解除合同，由此给甲方造成的直接损失由乙方承担等。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告至今未按合同约定交纳自2019年12月1日起至2020年11月30日止的租金共计143366元，其行为构成违约，根据上述《房屋租赁合同》的约定，其迟延交付租金应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李小华辩称：被告对起诉书所述的欠付租金没有异议；二、被告是原告公司招商才入住开店，入驻后就车位问题与公司谈的时候不一样没有停车位影响了店面的经营，还是被告自己去沟通解决停车位的问题，经营后经营状态不佳，欠付租金也是事实，但被告一直积极与原告进行沟通；三、原告门面也没有经过消防验收，原告为此减免一个月的房租也是事实，同时因为2020年疫情影响了营业导致欠付了一年的房租也是事实，希望原告在房租给付的时间和金额上给予宽限，同时减免违约金。 经审理查明：2018年9月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《怀化宏宇新城房屋租赁合同》，主要约定:1.乙方租赁甲方位于湖南省怀化市鹤城区顺天路宏宇新城星河湾1栋1层109号房，房屋建筑面积250.64平方米;2.租赁期为10年，从2018年12月1日起至2028年11月30日止，其中10个月为房屋装修期，装修期间免交租金，其中前4个月为房屋免租装修期，从第一次付租时免付，另外6个月免租装修期从第二年开始，每年免租1个月，分6年免完；3.租赁押金为人民币13033元，与首期租金一并支付；4.房屋起始租金为每月每平方米52元，年租金总额为156399元，第一年、第二年租金保持不变，从第三年开始年租金在前一年基础上每年递增5％，租金支付进度具体见附件一(租金支付进度表)；5.租金每半年交付一次，首期租金26066元在合同签订时由乙方一次性支付给甲方，以后每期租金的交付在上期租金到期日前1个月一次性支付给甲方;6.乙方须在本合同终止之日起3日内将租赁房屋退还给甲方；7.拖欠租金1个月(含1个月)以上的，甲方有权提前终止合同;8.若乙方迟延交付租金，每逾期一日，则向甲方支付欠付租金总额3‰的违约金。逾期交付超过30日，甲方有权解除合同，由此给甲方造成的直接损失由乙方承担。附件一（租金支付进度）：2018年12月1日至2019年11月30日租金为104266元/年；2019年12月1日至2020年11月30日租金为143366元/年；2020年12月1日至2021年11月30日租金为150534元/年。 合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告支付了第一年房屋租金104266元及押金13033元，但后续自2019年12月1日起的租金未能按合同约定如期支付。在庭审中原告基于新冠疫情因素同意给被告减免一个月应付租金。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《怀化宏宇新城房屋租赁合同》、收据三份及庭审笔录予以证明。 本院认为，原、被告签订的《怀化宏宇新城房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原告将租赁房屋交付被告使用，被告应依约支付房屋租金。被告自2019年12月1日起未再支付租金，已达到双方合同约定的解除条件，故原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 被告至今尚拖欠2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金143366元，扣除被告已交纳的押金13033元充抵租金及原告因新冠疫情同意减租1个月的租金11947元（143366元/年÷12），故被告还应支付欠付的2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金为118386元（143366元-13033元-11947元），本院予以支持。关于房屋租金的违约金，原、被告签订的租赁合同约定租金每半年提前一月支付且迟延交付租金的违约金为欠付租金总额3‰/日，该违约金标准过高，本院结合本地经济发展水平，酌情认定违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月1日至2020年5月1日的违约金为1136元[（118386元÷2）×3.85%÷365×182天]，自2020年5月1日至2020年11月30日的违约金为2660元(118386元×3.85%÷365×213天)，合计3796元，2020年12月1日起的违约金以欠付租金118386元为基数继续计算至房屋租金实际付清之日止。 依据双方签订的租赁合同约定，被告须在本合同终止之日起3日内将租赁房屋退还给原告，现双方的租赁合同已解除，原告要求被告三日后将租赁房屋腾空并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”被告占用租赁房屋的行为，损害了原告对该房屋的所有权及使用权的，可以要求被告支付逾期腾房的房屋占用使用费，故应向原告支付房屋占用费按412元/天（150534元÷365天）自2020年12月1日起算至房屋实际腾空返还之日为止。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下: 一、解除原告怀化宏宇房地产开发有限公司与被告李小华签订的《怀化宏宇新城房屋租赁合同》； 二、被告李小华限于本判决生效之日起10日内支付原告怀化宏宇房地产开发有限公司租金118386元及截止2020年11月30日的违约金3796元，后续违约金以欠付租金118386元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月1日起算至房屋租金实际付清之日止； 三、被告李小华限于本判决生效之日起3日内腾空并返还原告怀化宏宇房地产开发有限公司租赁房屋，并自2020年12月1日起按412元/天的标准向原告怀化宏宇房地产开发有限公司支付房屋占用费至房屋实际返还之日为止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5358元，减半收取2679元,由被告李小华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇二一年四月一日 代理书记员  李一君