贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民再50号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈治刚，男，汉族，1976年3月31日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢志枝，女，汉族，1977年11月8日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二再审申请人共同委托诉讼代理人：令狐荣云，桐梓县松坎镇法律服务所法律服务工作者。被申请人(一审被告、二审被上诉人）：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司。住所地:桐梓县娄山关镇马鞍山。法定代表人：刘光明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭桂林，贵州雷霆律师事务所律师。再审申请人陈治刚、谢志枝因与被申请人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称浙贵广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）黔03民终2377号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年12月28日作出（2020）黔民申4312号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈治刚、谢志枝的委托诉讼代理人令狐荣云，被申请人浙贵广兴公司的委托诉讼代理人郭桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈治刚、谢志枝申请再审称，一、原审法院主动过度降低双方约定的违约金标准明显错误。双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交付办理商品房转移登记违约金标准，该违约金标准没有超过法律规定的范围。案涉地块被查封是被申请人自身原因造成，与申请人无关。申请人主张的违约金不存在过高的情形，依法应予支持。二、本案申请人主张逾期交付办理商品房转移登记违约金均未超过诉讼时效。原审过程中，申请人已提交桐梓县人民政府信访局出具的《桐信字[2018]第295号》文件，该文件证明申请人及“君悦国际”小区业主自2016年起至今，一直向有关行政部门反映被申请人逾期办证等问题，且逾期办理产权转移登记违约金在性质上属继续性债权，因此诉讼时效中断，申请人主张的违约金均未超过诉讼时效。三、被申请人应立即退还申请人的燃气开户费2600元。双方签订的《商品房买卖合同》有燃气基础设施项目一栏，虽然合同中用×书写的燃气交付时间约定不明，但根据交易习惯应视为交付房屋时被申请人就应当将燃气开通交付申请人。被申请人主张是代收燃气费，但原审未提交任何证据。四、原审法院程序错误，主动审查退还燃气开户费是否已过诉讼时效，属于程序违法。请求撤销原判，依法改判支持申请人原审诉讼请求。浙贵广兴公司辩称，一、被申请人至今未交付产权登记证书，已构成违约，但违约的原因是君悦国际所有地块均为毛地出让，拆迁安置的面积过大，公司亏损严重，以致资金链断断续续，地块被多个法院查封，不能办理产权登记，并非被申请人主观违约。二、申请人诉请的违约金属继续性债权，其起算时间为2014年4月1日，已超过三年的诉讼时效，原审法院往后倒推三年起算违约金正确。三、君悦国际D区共有业主290余户，商品房买卖合同系格式合同，同样情况的还有B区1100余户，此前判决有50余户，调解及和解60余户，标准都是按每日万分之零点一五倒推三年计算。四、被申请人因经营困难，多方压力下于2016年7月25日向桐梓县人民法院申请破产，在桐梓县人民政府的大力支持及被申请人的努力下，为保障购房人及拆迁户的利益，于2016年10月10日向桐梓县人民法院撤回破产申请，现公司经营困难基本得到解决，若违约金标准改变，将会使公司经营更加困难。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。谢志枝、陈治刚向一审法院起诉请求：1.判令浙贵广兴公司立即为谢志枝、陈治刚办理位于桐梓县房屋所有权转移登记（不动产产权证），并向谢志枝、陈治刚交付转移登记的相关文书（不动产产权证）；2.判令浙贵广兴公司自2014年9月14日起，以322558元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向谢志枝、陈治刚支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并向谢志枝、陈治刚交付转移登记的相关文书之日止（至2019年10月为78370元）；3.判令浙贵广兴公司立即退还谢志枝、陈治刚燃气开户费2600元；4.本案诉讼相关费用由浙贵广兴公司承担。一审法院认定事实：2014年6月13日，谢志枝、陈治刚与浙贵广兴公司签订《商品房买卖合同》，由谢志枝、陈治刚购买浙贵广兴公司位于桐梓县“君悦国际”Ｄ区Ｄ2栋1单元1-20-1号房屋，建筑面积94.87平方米，购房总价款为322558元。合同第三条约定“该商品房土地使用权年限自2010年11月16日起至2080年11月20日止。”第七条第二款约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十二条第一款城市基础设施约定“1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：×年×月×日达到×；4.燃气：×年×月×日达到×；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。合同签订后，谢志枝、陈治刚按约定向浙贵广兴公司支付了购房款322558元，浙贵广兴公司向谢志枝、陈治刚交付了房屋，并代收取谢志枝、陈治刚燃气开户费2600元，但浙贵广兴公司至今一直未向谢志枝、陈治刚履行上述合同第二十二条约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。另查明：桐梓县发展和改革局［2010］25号《贵州省桐梓县基本建设投资项目备案通知》载明：桐梓县“君悦国际”一期商住楼开发项目的建设性质为新建，建设起止年限为2010年11月5日至2011年11月5日。涉案商品房属上述一期商住楼开发项目。2018年6月21日，桐梓县信访局向桐梓县国土资源局转办桐信字［2018］第295号《人民来信处理签》，要求处理谢志枝、陈治刚所在的小区业主于2018年6月7日向桐梓县人民政府提出的“关于君悦国际Ｄ区全体业主强烈要求办理房产证的诉求”。还查明：2014年9月24日至2019年9月29日期间，案涉楼盘占用的位于桐梓县地块先后被重庆市巴南区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市南岸区人民法院、重庆市忠县人民法院、重庆市第二中级人民法院、浙江省安吉县人民法院、重庆市大渡口区人民法院查封，目前尚在查封期间的有：1.重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第597号案件，查封期间为2019年9月29日至2022年9月28日；2.重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执1411号案件，查封期间为2018年6月26日至2021年6月25日；3.重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107执1414号案件，查封期间为2019年8月7日至2022年8月6日；4.重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108执保37号案件，查封期间为2017年1月11日至2020年1月10日；5.重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第415.416号案件，查封期间为2017年12月5日至2020年12月4日。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，谢志枝、陈治刚已付清购房款，浙贵广兴公司应按约向谢志枝、陈治刚交付办理商品房转移登记的有关文书，但浙贵广兴公司至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。根据双方的诉辩，本案争议焦点为一、谢志枝、陈治刚主张违约金是否超过诉讼时效；二、违约金计算标准应否调减；三、谢志枝、陈治刚交纳的燃气开户费应否退还。关于争点一，根据双方合同约定，违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属继续性债权。谢志枝、陈治刚在合同约定的浙贵广兴公司应交付办理商品房转移登记有关文书的期限届满后超过三年起诉主张违约金，因浙贵广兴公司的违约行为持续至今，且谢志枝、陈治刚等业主于2018年6月7日曾向桐梓县信访局书面反映要求浙贵广兴公司办理相关手续，以此方式主张其权利，对从2018年6月7日起回溯超过三年的部分，原审法院认定已超过诉讼时效期间，即浙贵广兴公司应从2015年6月7日起计付谢志枝、陈治刚违约金。关于争点二，浙贵广兴公司以谢志枝、陈治刚主张的违约金计付标准过高为由，请求调减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，由于谢志枝、陈治刚没有提交因浙贵广兴公司的违约行为给其造成损失的证据，结合本案中浙贵广兴公司未能在约定期限内向谢志枝、陈治刚交付办理商品房转移登记的有关文书，主要原因在于涉案楼盘占用的地块被查封，并非浙贵广兴公司主观上故意违约，且浙贵广兴公司交房后谢志枝、陈治刚已顺利入住，浙贵广兴公司虽然确实存在违约行为，但其行为对谢志枝、陈治刚的接房入住造成的危害和实际损失较小，故原审法院依据当事人的请求并综合考虑当事人的实际损失、预期利益、合同履行情况以及违约的主要原因等综合因素对违约金予以调整，酌情调减为浙贵广兴公司按日万分之零点一五计付，即浙贵广兴公司应从2015年6月7日起按已付购房款的日万分之零点一五标准计算支付谢志枝、陈治刚违约金至浙贵广兴公司向谢志枝、陈治刚交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于争点三。从2009年颁布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款之“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定内容来看，该条例仅列举了水、电，并未明确列明燃气的建设安装费用包括在商品房价格中。2014年4月17日，贵州省人民代表大会法制委员会对贵州省住建厅《关于有关条款解释的请示》进行了答复，在《关于有关问题询问的答复》中明确“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”。根据上述条例规定及答复的情况，在2014年4月17日答复作出前已立项建设的商住楼项目，不应当将燃气建设安装费用认定包括在商品房价格中。就本案而言，涉案商品房属浙贵广兴公司在上述答复前即立项建设的一期商住楼项目，且双方签订的《商品房买卖合同》对燃气问题未作约定，浙贵广兴公司系代收燃气开户费，故对谢志枝、陈治刚要求浙贵广兴公司退还燃气开户费2600元的诉求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为陈治刚、谢志枝办理并交付“君悦国际”D区D2幢1单元20层1-20-1号商品房转移登记的有关文书，并支付违约金，违约金计算方式：从2015年6月7日起以322558元为基数按日万分之零点一五支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回陈治刚、谢志枝的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费942元，由浙贵广兴公司桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司承担。陈治刚、谢志枝不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审支持上诉人的诉讼请求以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。二审对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。当事人主张违约金过高请求予以调整时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，被上诉人在双方约定的时间内确实未将办理商品房转移登记的相关文书交付上诉人，但主要原因在于涉案房屋的土地使用权被人民法院查封，并非被上诉人主观恶意违约，加之涉案房屋已经交付给上诉人，上诉人亦未提供因未及时交付办理商品房转移登记的相关文书造成的损失证明，故一审判决本案当事人的实际遭受损失情况、预期利益和房地产开发市场的现实状况，将违约金标准调整为日万分之零点一五并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。此外，法律规定诉讼时效为三年，从上诉人在知道或者应当知道之日起开始计算，由于上诉人在2018年6月7日向桐梓县信访局书面反映请求被上诉人办理相关手续，故一审认定诉讼时效中断，并考虑到违约金属于继续性债权，进而在计算违约金时回溯三年并无不当。关于燃气安装费是否应当退还问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“城市基础设施”关于燃气的约定中，交付时间和达到交付条件处皆为“×”，可见，双方并未将燃气达到使用条件作为房屋交付的前提，因此，在合同中并未约定燃气的情况下，房屋价款当然也不可能包含燃气开户费。此外，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目不得再收取燃气开户费，而涉案项目在此之前已立项，故不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，二审予以确认。另，一审判决不予支持退还燃气开户的论理中，并非以超过诉讼时效为由驳回上诉人的主张，故上诉人认为一审程序违法的理由亦不能成立。综上所述，陈治刚、谢志枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1884元，由陈治刚、谢志枝负担。再审过程中，双方当事人没有提交新证据。再审查明，双方当事人签订《商品房买卖合同》第七条第二款约定该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买卖合同第十二条城市基础设施条款中燃气后面的交付时间及条件均是打×，而无具体内容，买卖合同附件五也无燃气费的相关约定。再审审理查明的其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、原审判决调减案涉违约金标准为日万分之零点一五是否恰当；二、申请人主张的2015年6月7日之前的违约金是否超过诉讼时效；三、浙贵广兴公司是否应当退还燃气开户费。关于争议焦点一，双方当事人在签订《商品房买卖合同》时对逾期交付办理商品房转移登记的违约金进行了约定，浙贵广兴公司未按双方约定履行办理商品房转移登记义务，应当支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金。对于违约金的计算标准，申请人主张按合同约定计算，浙贵广兴公司主张约定的违约金标准过高请求调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，违约金的调减应综合衡量。本案中，浙贵广兴公司已履行了《商品房买卖合同》的主要交房义务，对于浙贵广兴公司逾期交付办理商品房转移登记的行为，申请人并未提交证据证明该行为给其造成了损失及损失应为多少，且商品房未办理商品房转移登记并不影响申请人居住生活，结合本案当事人购房的预期利益以及当地房地产开发市场的现实状况，原审法院调减违约金为日万分之零点一五并无不当。关于争议焦点二，双方约定案涉违约金按日计算，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。对于申请人主张的2015年6月7日之前的违约金，申请人主张自2016年就向有关行政部门反映问题，诉讼时效中断，但申请人原审提交的桐梓县人民政府信访局出具的《桐信字[2018]第295号》文件只能证明申请人在2018年6月7日向桐梓县人民政府提交了信件一封，原审法院已将违约金自2018年6月7日倒推三年计算，对于2015年6月7日之前的违约金，因超过诉讼时效，本院亦不予支持。关于争议焦点三，双方当事人签订的《商品房买卖合同》已明确约定商品房价格包含水、电建设安装费用，并未包含燃气费，并且原审过程中被申请人提交了部分燃气费发票，开票单位载明为贵州燃气（集团）桐梓县燃气有限公司，申请人对发票的真实性没有异议，足以证明被申请人代收燃气费的事实，故对申请人主张退还燃气费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，陈治刚、谢志枝的再审理由与请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2020）黔03民终2377号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 荣二〇二一年四月八日法官助理李辉静书记员张晓丽书记员向珣