湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初324号原告（反诉被告）：娄底市国安物业服务有限公司，住所娄底市娄星区娄星南路娄底二中****。法定代表人：朱国清。委托诉讼代理人：刘锦，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜炜，系原告法定代表人朱国清之夫。被告（反诉原告）：李志强，男，汉族，1981年10月7日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，住湖，住湖南省娄底市娄星区div>委托诉讼代理人：龚敏娜，女，汉族，1983年8月27日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，住址，住址同上告（反诉原告）李志强之妻。原告娄底市国安物业服务有限公司（以下简称国安物业公司）诉被告李志强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告李志强作为反诉原告，以合同纠纷为由向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，于2021年3月31日对本案本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告国安物业公司及其委托代理人刘锦、张炜炜、被告李志强之委托诉讼代理人龚敏娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业公司请求法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5306元（2015年1月起至2020年12月止），并支付资金占用费500元（暂定）；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求1为：被告立即向原告支付拖欠的物业管理费4260元（该房产于2019年9月25日出售），并支付资金占用费500元（暂定）。被告李志强答辩意见如下：1、物业服务人朱国清提供虚假证据，管理混乱，无心为业主服务，没有维护好小区的基本秩序；2、花山办事处不是小区业主，原告提交的花山办事处与其签订的物业服务合同与小区无关；3、原告不具备本案主体资格，其没有与原告签订物业服务合同，也没有委托原告提供物业服务，XXXXX小区当时没有业委会，故物业服务合同无效；4、朱国清作为物业服务人对单元门口的电动车充电插座的安全隐患不予理睬，拒绝作为，无视小区业主的人身和财产安全；5、小区屋顶瓦片固定钢钉已经全部锈蚀，时常因风吹从屋顶掉下瓦片，其屋顶也因多处瓦片不见踪影导致下雨其房屋内装修墙面被水浸泡，木地板起鼓；6、朱国清收取小区公共区域的广告费是全体业主所有，却从未公开过业主共有部分的经营与收益情况。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李志强请求法院判令：1、朱国清赔偿其财产损失5000元；2、朱国清停止对其侵权损害健康行为，并立即采取措施终止破坏环境污染、擅自改变城市排水系统的违法行为；3、由被反诉人承担本案反诉费用。反诉被告国安物业公司辩称：1、反诉人在反诉状所说的请求和事实理由其实质是侵权法律关系，与本案不属于同一法律关系，依法应当驳回其反诉请求，即便反诉人认为是基于违约行为，反诉人也没有提供任何证据来证明其损失与被反诉人提供的物业服务之间有因果关系，也没有提供其损失的具体金额，依法也不应当得到支持；2、反诉人提到被反诉人是否具备相应主体资格的问题，被反诉人与业委会签订的物业服务合同上加盖了业委会的公章，形式符合合同成立的要件，即便业委会没有成立，合同无效，但被反诉人从2016年起一直在该小区提供物业服务至今，也与反诉人形成了事实上的物业服务法律关系，反诉人也具备本案的主体资格；3、关于反诉人提到的监控设施、屋顶漏水、外墙维修等问题，被反诉人认为被反诉人可承担小区公共设施的维护和维修，但费用是由各业主承担，因小区一直没有成立业委会，相关维修资金无法落实，导致设施的维修无法到位的现象。查明的事实根据当事人诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下：被告购买了湖南省娄底市娄星区××街××小区××栋××号住房一套，该房屋建筑面积为143.53平方米。2019年9月25日，被告李志强、龚敏娜夫妇将本案案涉房产出售给他人。2014年12月27日，左凯等十人代表娄底市XXXXX小区业主委员会与娄底市大地物业服务有限责任公司（娄底大地物业公司）签订了《XXXXX小区物业管理服务合同》，约定由娄底大地物业公司为XXXXX小区提供物业服务，住宅，住宅的物业服务费价格为0元/月?平方米，小区内门面、车库和杂房按0.24元/月?平方米收费。委托服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2020年9月18日，娄底大地物业公司出具情况说明：“我公司在2015年1月1日至2015年12月31日期间，担任娄底市XXXXX小区的物业服务单位。2015年12月31日我公司退出该小区的管理，从2016年1月1日开始由娄底市国安物业服务有限公司在该小区提供物业服务。我公司已将此服务期间小区的所有债权债务全部转让给娄底市国安物业服务有限公司，由该公司向欠费业主主张权利，收取欠费业主的物业费，并承担相关义务。我公司承诺不再向欠费业主另行主张权利，特此说明！”2015年12月，原告作为乙方与作为甲方的左凯等九人签订了《物业服务合同》，合同约定，甲方将XXXXX小区委托乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人是本物业的全体业主和物业使用人。委托服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、树木花草、桌橙、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生的管理；小区内交通与车辆停放及车辆出入管理，包括地下停车场管理与车辆出入管理；维护小区公共秩序与公共安全；管理与物业相关的图纸与资料。合同还对物业服务要求与标准进行了约定。其中住宅的物业服务费价格为0.52元/月?平方米，地库、杂房0.26元/月?平方米。委托服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。此后，原告为案涉小区提供物业服务至今，但未再与被告签订物业服务合同。2020年9月21日，娄底市房地产管理局物业市场管理科出具证明，载明：XXXXX小区首届业委会于2009年4月7日在我中心（原娄底市房地产管理局）备案，后一直未换届。被告从2015年1月至2019年9月均未缴纳物业费，原告向被告催讨物业服务费无果，于2021年1月5日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，原告提供《物业服务合同》拟证明该合同系原告与小区业主委员会的代表签订的，且加盖了业主委员会的公章，双方应当按照该合同条款履行各自的义务，但本案案涉小区即XXXXX小区在原告进入案涉小区即2015年年底时未成立业主委员会，原告亦未能举证证明左凯等人系受全体业主委托与原告签订《物业服务合同》以及该合同经过公示，故该合同无效。原被告双方未签订有效的《物业服务合同》，但该小区从2016年至今一直系由原告提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系，故被告仍应当支付相应的物业服务费用。原告提交的《物业服务合同》中约定的物业费为住宅0.52元/月?平方米，地库、杂房0.26元/月?平方米的标准，该标准未明显超过本地同类型小区的平均水平，可以认定为本案案涉小区物业费用的收取标准。2015年1月至12月系由娄底大地物业服务有限公司为案涉小区提供物业服务，现该公司将服务期间小区的所有债权债务全部转让给原告，由原告向欠费业主主张权利，属于债权转让，一经通知业主即生效，故被告还应当按照住宅0.48元/月?平方米的标准支付该时间段的物业服务费用。被告答辩称原告不具备诉讼主体资格，其只认可物业管理人朱国清的问题。经查，原告系合法成立的物业公司，成立于2015年12月16日，法定代表人系朱国清，原告经营范围为物业管理、咨询服务；房屋修缮管理服务；车辆保管服务；室内外装饰装修等等。原告是具有民事权利和民事行为能力，独立享有民事权利，依法承担民事义务的组织，不管是在从事物业服务过程中还是与其他单位部门工作衔接等，对外均系以公司的名义从事民事法律行为，并非以朱国清个人名义，即便朱国清从事的相关民事行为也是作为法定代表人代表原告全权处理一切民事活动的行为，由此产生的法律责任应当由原告承担，故原告在本案中是适格原告，被告的上述答辩意见与事实不符，亦不符合法律规定，本院不予支持。被告答辩称原告在履行物业服务过程中存在违约行为，故其不缴纳物业费用，以及给其造成了相关经济损失的答辩意见。结合被告提交的证据以及本院在小区现场实地调查和核实的情况，原告为被告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故应适当减少被告所负担的物业费数额，本院结合本案实际情况酌情认定物业费为3513.6元(143.53㎡×0.48元/㎡×12个月+〔143.53㎡×0.52元/㎡×45个月〕×80%)，且对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告作为反诉原告要求反诉被告承担其相关经济损失5000元的问题。首先其未提交充分有效的证据证明其经济损失为5000元；其次其未提交证据证明其所受损失与反诉被告之间是否存在因果关系；第三本院在以此为由减少了反诉原告物业费用的情况下，其要求反诉被告承担相应赔偿责任的依据不足。故对该反诉请求本院依法不予支持。关于其要求朱国清停止实施破坏环境污染、擅自改变城市排水系统的违法行为，根据其提交的证据，反诉被告已经整改完毕，至于单元门口的电动车安全插座，作为物业管理人，原告应当从维护小区整体安全角度出发，采取合理措施予以制止并消除安全隐患，反诉被告在提供物业服务过程中应当秉着维护小区秩序和公共环境为首要任务，不得实施破坏环境的违法行为。需要说明的是，本案小区至今未成立业主委员会，故业主的相关权利无法行使，原告与小区业主之间的矛盾也与日俱增，为了化解矛盾，业主能享受更好的物业服务，小区成立业主委员会系当务之急。在业委会成立之前，原告和全体业主是共生共存的关系，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和原告获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的是原告和全体业主。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李志强于本判决生效之日起十日内向原告娄底市国安物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费3513.6元；二、驳回原告娄底市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李志强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳）、反诉案件受理费25元（已减半收取，反诉原告已缴纳），由原告娄底市国安物业服务有限公司负担10元，被告李志强负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二一年四月六日书记员  颜媚附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。