江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1254号上诉人（原审被告）：姚智丹，女，1979年6月10日生，住南通市开发区。被上诉人（原审原告）：南通汇居房地产营销代理有限公司，住所地南通市开发区橡树湾55幢105室。法定代表人：刘思源，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伯冲，南通市经济技术开发区小海法律服务所法律工作者。上诉人姚智丹因与被上诉人南通汇居房地产营销代理有限公司（以下简称汇居公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚智丹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由汇居公司负担。事实和理由：姚智丹与汇居公司于2019年7月13日签订的房屋买卖协议是被汇居公司欺骗所签订，此房真正的买方是姚智丹的普通朋友。本案事实不清，证据不充分，请求发回重审或查明事实后改判。汇居公司辩称：1.姚智丹的诉称与事实不符。案涉房屋买卖合同系姚智丹与卖方间合法有效的买卖行为，整个买卖合同的签订和定金的交付均是姚智丹参与履行。由于姚智丹未能按期支付相应的购房款而被卖方解除合同。2.中介费的支付约定明确，即买卖合同签订之日支付中介费。3.一审中，姚智丹的答辩均未提及是受他人委托买房。4.姚智丹曾于2019年11月4日向法院主张与卖方间的合同权利，说明其并非是受委托买卖。事后姚智丹迟迟未按期缴纳诉讼费，而被视为自动撤诉。综上所述，一审程序合法，证据确凿，适用法律正确，请求二审驳回姚智丹的上诉请求。汇居公司向一审法院起诉请求：1.判令姚智丹承担中介费18600元及违约金10000元，合计28600元；2.本案诉讼费用由姚智丹承担。一审法院认定事实：2019年7月13日，案外人黄连珍（卖方、甲方）与姚智丹（乙方、买方）、汇居公司（居间方、丙方）签订南通市房屋买卖合同，约定：1.甲方自愿将坐落于南通市××××幢××室整套，建筑面积90.61平方米的房屋及××幢××号车库出售给乙方，成交价930000元。……3.乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋。甲乙双方商定的房款交接方式如下：（1）乙方于2019年7月15日将购房定金叁万元交与甲方，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。（2）乙方于2019年7月20日前第二次支付房款贰拾柒万元。（3）乙方于2019年10月1日前第三次支付房款陆拾叁万元……（6）双方约定的交房时间2019年10月1日。（7）双方约定的上述房产办理过户手续的开始时间：2019年8月10日前，由此买卖行为产生的费用和税费由乙方负担，双方如委托丙方办理上述手续，则于此前将所需材料和费用交与丙方，丙方可以从房款中直接扣除上述费用。4.甲乙双方分别在合同签订之日一次性按照本合同第1条约定的总房价的1.2%各支付丙方工作报酬（简称佣金），甲方若是净拿，则由乙方支付总房价的2.4%佣金给丙方，此项具体参照本合同第3条第（7）款的约定情况，丙方有权从房款中直接抵扣，甲乙双方对此无异议。本合同签订后，甲乙双方未能交易成功的，佣金不予减免及退返，若甲方或乙方违约或违背诚信原则，导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部佣金。并手书添加“乙方支付丙方2.0%佣金。”合同签订后，姚智丹按约支付定金3万元，但未能在7月20日前按约支付第二笔房款270000元，亦未按约在合同签订当日支付案涉佣金。7月25日，姚智丹、汇居公司微信协商款项支付事宜，姚智丹微信询问：“现在过户，打首付，给中介费同一天做对吗？”汇居公司表示同意，并转达卖方意见，要求姚智丹当日打款，否则要取回产证，走司法程序。姚智丹微信回复房款要从朋友那里调，要到下周五。当日，姚智丹仍未能支付后续款项。2019年10月9日，卖方向汇居公司送达通知，认为姚智丹除支付定金叁万元整后，再未依合同约定支付全部款项，卖方多次向姚智丹催款，姚智丹均未付款，现通知汇居公司，因姚智丹实际没有全面履行合同的表示导致合同提前解除。因合同提前解除是姚智丹的原因，汇居公司应收的中介费用请自行和姚智丹协商确定。本案中，卖方亦未向汇居公司支付案涉佣金。一审法院认为，汇居公司、姚智丹与案外人黄连珍共同签订的房屋买卖合同是各方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按约履行义务。本案争议焦点为佣金的支付主体及金额。合同第4条系佣金条款的约定,根据该条款买卖双方应在合同签订之日一次性按总房价的1.2%支付佣金。同时约定了两种例外情形，即1.在卖方净拿情形下，买方支付2.4%佣金（后协议变更为2%）。2.在一方违约等情形下导致未能交易成功的，由违约方承担全部佣金。就本案实际履行情况看，截止到本次诉讼，卖方已通过中介表示解除房屋买卖合同，房屋未能交付，净拿的情形并未成就。故汇居公司要求姚智丹按照净拿标准支付佣金，不符合合同约定，不予支持。关于姚智丹抗辩系由于卖方违约导致合同未能履行，应由其承担佣金。一审法院认为，首先，买卖双方可能存在的违约行为会导致佣金的最终承担主体变化，但不影响汇居公司作为居间方在合同签订日即向买卖双方主张佣金权利。合同约定佣金支付时间为合同签订之日，即7月13日。合同签订当日各方均不存在违约情形，姚智丹即应支付相应的佣金。现姚智丹未能支付，已构成违约。其次，案涉合同未能履行完毕，阻却原因可能系双方协商一致，亦有可能系一方违约行为导致。姚智丹以卖方违约抗辩拒绝支付佣金，对此应承担举证责任。姚智丹曾于2019年11月4日起诉卖方黄连珍，但未能按期缴纳诉讼费用，一审法院按撤诉处理。现有证据并不能证明卖方黄连珍存在违约行为。退一步讲，即便卖方存在违约，汇居公司亦有权在订立合同时向姚智丹收取佣金。对于该部分损失应在姚智丹与卖方就房屋买卖合同纠纷协商解决过程中，作为损失由违约方实际承担。故姚智丹抗辩卖方存在违约行为应承担佣金的意见，一审法院不予采纳。同时，案涉合同在履行过程中存在纠纷，汇居公司亦未有证据表明姚智丹存在违约行为。据此一审法院认为第2种约定的情形亦未成就。在此情形下，姚智丹仍应当按照条款前半段约定标准支付佣金。关于佣金标准，虽然该条款尾部后手书2%。庭审中汇居公司、姚智丹均陈述系在净拿情形下变更支付金额。故本案仍应按1.2%计算佣金，金额为11160元。同时考虑到案涉房屋买卖合同并未实际履行完毕，在依法认定的佣金计算标准下，一审法院酌情认定姚智丹应当给付的金额为10000元。关于汇居公司主张违约金10000元，一审法院认为，姚智丹未能在合同签订之日支付其应负担的佣金，构成违约，汇居公司主张违约金于法有据。同时考虑到买卖双方就案涉房屋未能履行的违约责任一直存在争议，影响了佣金支付，姚智丹庭审中亦不认可支付违约金，一审法院根据本案实际情况酌情支持违约金600元。此外，如姚智丹认为案涉房屋买卖合同履行过程存在违约方，可将本案中应承担的损失向实际违约方依法主张权利。据此，一审法院判决：一、姚智丹于判决发生法律效力之日起10日内支付汇居公司佣金及违约金10600元；二、驳回汇居公司的其他诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同是姚智丹代他人签订还是姚智丹本人签订。本院认为，案涉房屋买卖合同中载明卖方黄连珍、买方姚智丹、居间方汇居公司，合同第3条明确约定“乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋”，姚智丹作为完全民事行为能力人，且其二审中自认从事保险行业，应当对其在案涉合同中签字的法律后果有明确认知，并须为其签字承担相应的法律责任。合同签订后，姚智丹按约支付定金3万元，并于2019年7月25日微信询问汇居公司：“现在过户，打首付，给中介费同一天做对吗？”汇居公司表示同意，并转达卖方意见，要求姚智丹当日打款，否则要取回产证，走司法程序。上述事实表明，姚智丹已经作为合同主体履行了部分合同义务。现姚智丹上诉称其系受他人委托代为买房，但对该主张未能提供任何证据加以证明，一审中亦未提出该抗辩，依法应承担举证不能的不利后果。本院据此认定案涉房屋买卖合同系姚智丹本人签订而非代他人签订。综上所述，姚智丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由上诉人姚智丹负担。本判决为终审判决。审判长  周锦明审判员  陈 卓审判员  戴志霞二〇二一年四月十四日书记员  张 燕