西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初4923号原告（反诉被告）：伍明，男，汉族，1981年5月31日出生，现住西安市灞桥区席王街道办同心路2号唐都医院家属院24-107号。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区 148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：西安新润置业有限公司，住所西安市莲湖区楼。法定代表人：郭振，该公司总经理。委托诉讼代理人：王保贵、李涛，陕西权诚律师事务所律师。原告（反诉被告）伍明诉被告（反诉原告）西安新润置业有限公司（以下简称“新润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人、被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年度租金49581元、2020年度租金49581元，合计：99162元，并支付自2020年3月1日起至实际支付之日止期间的逾期违约金暂计为2万元（以99162元为基数，按年息24%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年12月3日，原告出资495810元购买被告开发的西安市莲湖区XX大街XX栋XX单元XX室XX.XX㎡商铺一套，后基于合同交予被告自主经营20年（自2004年10月1日至2024年9月30日止）。双方签订的合同中约定被告于每年二月底前支付上年度收益款（按购置价10%计算），但被告违约至今，拒不支付。现为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）新润公司答辩称：1、涉案商铺真实的受托经营主体为第三方时代盛典公司，在该公司于2019年3月份进行破产重整程序后商铺转为长期空置状态，答辩人新润公司在不存在占有使用事实情况下当然无需承担付款责任。原告应向第三方西安时代盛典实业有限公司主张其租金和违约金。2、原告仅仅按照双方合同条款诉请商铺年度收益金，完全忽略我国新冠肺炎防疫管控措施等不可抗力因素造成涉案商铺自身可利用期限减少。原告诉请收益金额明显有误，应扣减三个月租金。3、被告新润公司并不存在原告诉称的违约行为和主观过错，当然不属于恶意违约，且其诉请违约金金额远远超出其实际损失。综上，请求依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人于2003年11月9日签订的编号为XR080的《时代盛典商用广场资产委托管理经营合同》；2、本案受理费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人和被反诉人于2003年11月9日签订《时代盛典商用广场资产委托管理经营合同》后，反诉人事实上并未享受前述合同项下占有、使用房屋以及获得相应收益等受托人权利，亦未主动向被反诉人履行过给付税前收益金等义务。加之涉案商铺自身并不满足单独租赁使用条件，反诉人根本无法承租经营并获得利益，该合同继续履行必将导致反诉人在未使用涉案商铺情况下长期承担给付收益金的不公平状态，双方合同目的已经无法实现。为解决该合同履约僵局现状，望判如所请! 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）新润公司的反诉辩称：不同意被告反诉请求。该事件属新润公司正常的商业经营风险问题，过去的十几年当中其将商铺转租给时代盛典获取高额利润，现时代盛典因经营不善，故与其解除合同，纯属正常的经营风险，应由其自行承担，因此反诉要求解除合同对原告伍明极不公平。另合同法563条并未赋予违约方的违约解除权，且最高院的会议纪要并非法律规定，故不能作为裁判的判决依据，在会议纪要中关于解除合同的相关内容与新润公司的反诉理由不一致，故不能成立。双方合同的8.2款中明确约定本合同不予以解除，违约方应向守约方支付购置价的20%违约金。综上，新润公司不能因自身违约行为获利，致使原告伍明财产利益受损，故望驳回其反诉请求。上述事实，双方进行了举证质证。原告（反诉被告）证据1、西安市中级人民法院（2019）陕01民终12367号民事判决书、房产证、发票、委托经营合同复印件。证明原、被告间存在房屋租赁合同的法律关系，且生效法律文书认定被告新润公司应向原告支付2017、2018年度房屋租金，并以购置价49581元为基数，按年利率24%计算逾期支付房屋租金的违约金。被告（反诉原告）对证据1、真实性认可， 证明目的不认可。我国并非判例法国家，该份民事判决书与本案审理的争议事实不具有直接关联性，且原告举证的证据中的裁判背景与本案存在本质区别，一方面2020年我国新冠肺炎疫情对于委托合同及涉案房屋本身的租赁价值产生重大影响。另一方面该判决所确定的24%利息依据为最高法关于审理民间借贷的司法解释，而最新修订的解释已将其调整为LPR的四倍，具体到本案中就是年利率15.4%。原告应向时代盛典公司主张年度收益金及相关法律责任，新润公司没有在占有及使用房屋的情况下承担给付责任，有违公平正义。房产证已足以说明涉案房屋在双方委托合同解除后，具备返还条件，应当依法支持被告的反诉请求。证据2、西安市中级人民法院（2020）陕01民终5810民事判决书复印件。证明被告应继续履行涉案租赁合同中约定的房屋租金，故应予以支付2019、2020年度房屋租金及违约金。被告（反诉原告）对证据2、真实性认可， 证明目的不认可。本案被告已向法庭提起解除合同的反诉请求，该请求对于原告诉请的2019、2020年度收益金具体期限产生实质性的影响，故其要求支付的租金及违约金不能成立，且本案被告不存在恶意违约的主观过错及行为，原告也未提供其遭受的实际损失，故请求依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）提交证据1、《委托管理解除合同》一份。证明该合同名为委托合同，实为租赁合同，且租赁合同期限长达20年，已经属于九民会议纪要规定的陷入僵局的长期性合同，该合同实际履行主体为时代盛典公司，新润公司在不存在恶意违约情况下，依法享有合同解除权。原告（反诉被告）对证据1、真实性认可、证明目的不认可。合同中并未约定关于解除的情况，不能据此合同行使解除权。2、国务院关于减免租金的规定。2020年新冠疫情的影响，双方合同所规定的年度收益金额也应参照该规定认定，即减免上半年三个月租金。原告（反诉被告）对证据2、真实性认可、证明目的不认可。该规定是关于小微企业和个体工商户的，与本案租赁情形不一致，因此不能据此予以减免上半年三个月租金。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉提交的证据：同本诉的第二组证据（二审判决书）。证明新润公司要求解除合同的请求经二审生效法律文书确认依法不能成立。被告（反诉原告）对该证据的真实性认可，证明目的不认可。该份判决只是针对新润公司在2019年9月29日发出的解除合同通知书效力进行的裁判，与本次新润公司提起的解除合同之诉存在本质区别，我方认为没有参考效力。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2003年11月9日签订《时代盛典商业广场资产委托管理经营合同》。合同规定：原告将自有产权商铺委托给被告新润公司管理经营，该商铺位于西安市莲湖区XX大街XX栋XX单元XX室，建筑面积55.09㎡，购房总额为495810元，委托期限2004年10月1日至2024年9月30日，被告新润公司每年按照购房款的10%支付税前收益金，每年二月底以前向原告伍明支付上年度收益金。被告新润公司未按约定向原告伍明支付收益金及补偿，每延期一日按应付款的万分之二向原告伍明支付滞纳金。被告新润公司未按约定擅自不履行合同，按原告伍明委托资产总额的20%向其支付违约金。又查明，被告新润公司将上述商铺实际交由第三方西安时代盛典实业有限公司使用经营，被告新润公司在受委托期间，享有根据经营需要，以联营、合资、合作、转租等各种合法方式与第三方进行经营的权利。该第三方的经营行为，均视为被告新润公司的经营管理。涉案商铺实际使用人为西安时代盛典实业有限公司，由于该公司因西大街商场门口修建地铁站，大门被堵，现无法正常营业，已申请破产停业关门。该商铺长期处于空置状态，加之情势变更等，该商铺已不具备统一经营管理的条件，故该合同已经丧失继续履行的实际条件，双方委托合同目的无法继续实现，应当予以解除。本院认为，原、被告签订的《时代盛典商用广场资产委托管理经营合同》系双方自愿达成，不违反法律强制性规定，合法有效。《资产委托管理经营合同》名为委托合同，其内容实为租赁关系。根据双方签订的合同约定，被告新润公司应当在2月底前支付上一年度收益金，收益金的计算方式按照购房款的10%税后支付。被告新润公司作为经营管理方，主张本案实际履行主体为时代盛典公司，但原、被告并未变更合同履行主体，故被告应当依照合同约定履行支付义务。原告要求被告新润公司支付租金及逾期支付租金的违约金，本院依法予以确认。双方协议约定的违约金过高，本院依法予以适当调整。为避免双方的损失进一步扩大，被告之反诉请求解除双方签订的《资产委托管理经营合同》，本院依法予以确认。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            综上所述，原告（反诉被告）起诉要求被告支付租金、违约金及被告（反诉原告）要求解除合同，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百二十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）西安新润置业有限公司向原告（反诉被告）伍明支付2019年度和2020年度租金99162元。二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）西安新润置业有限公司向原告（反诉被告）伍明支付自2020年3月1日起至实际给付之日止的逾期支付租金的违约金（以99162元为基数，2020年8月20日之前按年息24%计算，2020年8月21日之后按照同期银行贷款利率的四倍计算）。三、解除原告（反诉被告）伍明与被告（反诉原告）西安新润置业有限公司于2003年11月9日签订的《时代盛典商用广场资产委托管理经营合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2366元，由被告（反诉原告）承担。反诉费1637元，由原告（反诉被告）承担。案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交，由被告于本判决执行时一并支付原告729元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审    判    员    贺洪武  二〇二一年  四月十三日  书   记   员   赵完完 1