辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4940号上诉人（原审被告）：张艳，女，1982年2月27日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：马淑华，女，1968年4月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。原审第三人：宋长嵘，男，1969年8月11日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人张艳因与被上诉人马淑华、原审第三人宋长嵘房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初7041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1.撤销一审法院民事判决；2.改判由上诉人与原审第三人宋长嵘共同承担被上诉人马淑华自2019年5月20日至2020年4月19日期间租金43000元；3.改判由原审第三人宋长嵘承担被上诉人马淑华自2020年5月20日至实际腾退之日止的租金；4.被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院对上诉人与原审第三人实际为合伙经营饭店的情况认定不足，对第三人为酒店实际经营者认定不足。1.上诉人与第三人为亲属关系，对于租赁房屋作为开饭店场所，在租房前就已经定好，有两人沟通记录可以证明。2.租赁后整体饭店装修也系双方共同出资，而且出资份额第三人占主要份额。3.租金的给付也是由第三人直接付款与被上诉人，并且被上诉人知晓。4.在2019年9月1日被上诉人与第三人也签订了《转让协议》内容就是进一步明确了彻底退出经营的事项。马淑华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。宋长嵘述称，饭店实际是我经营的，都是我与被上诉人在沟通，上诉人不知情，2019年8月份开始我单独经营并进行营业执照变更，被上诉人也同意了。马淑华向一审法院起诉请求：1.解除原、被告的《房屋租赁协议书》；2.请求法院判令被告给付原告2019年5月20日至2020年5月19日的尚欠房屋租金53000元及违约金（以53000元为基数从2019年4月19日起至实际给付之日止按日万分之五计算违约金）；3、请求法院判令被告向相关部门缴清水费、电费、燃气费等相关费用及滞纳金（交回时若有欠费应由被告缴清）；4、诉讼费用由被告负担；5、请求被告支付2020年5月20日至被告实际腾房之日租金，按照年租金135000元计算。一审法院认定事实，位于沈阳市皇姑区轴）房屋（即涉案房屋）系原告马淑华所有。2016年5月18日，原告马淑华（甲方）与被告张艳（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于沈阳市皇姑区2门，建筑面积398平方米房屋，租赁期限5年，自2016年5月20日至2021年5月19日止，前三年租金13万元，第四年至第五年租金为13.5万元，租房押金壹万元（租金为税后），租金按年交付，合同签订后乙方应向甲方交付第一年租金13万元，同时交纳租房押金壹万元整。以后每年租金4月19日前乙方向甲方支付下一年的租金。（乙方应提前一个月交纳下一年度房屋租金，如不能按规定时间交纳房租甲方收取滞纳金日万分之五或视为乙方放弃房屋租赁权利，甲方有权解除租赁合同无偿收回房屋，押金不予返还）。租赁期间所发生的水、电、采暖等费用由乙方承担。甲方收取的租赁费为税后，乙方如果将房屋转租，转让，需甲方同意后方可转让。房屋采暖开栓费用由甲方承担。合同签订后，双方按合同约定履行，被告向原告交纳押金10000元。现因被告未按时交纳2019年5月20日至2020年4月19日期间租金，故原告起诉至法院。另查，被告已交纳2019年5月20日至2020年4月19日期间租金82000元，剩余53000元未交纳。再查，被告自认其从承租涉案房屋时起即与第三人合伙经营饭店。2019年9月1日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《转让协议》，约定现甲方将沈阳市皇姑区明廉鑫清雅饺子馆（向工街38号）所持股份转让给乙方，转让方式为现金拾万元，转让后乙方承担饭店一切法律责任。现涉案房屋由第三人占有使用。被告自认在其将涉案房屋转让给第三人前也由第三人交纳租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》问题，租赁合同约定从第二年起被告应于每年4月19日前交纳下一年的全部租金，现被告未按合同约定交纳2019年5月20日至2020年4月19日期间租金，故被告构成违约，根据合同约定，原告有权解除租赁合同，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》符合合同约定，一审法院予以支持。关于合同解除后承担责任的主体问题，虽被告和第三人均称被告已将涉案房屋转让给第三人，且也系第三人一直向原告交纳租金，但因其二人并无证据证明被告经原告同意将涉案房屋转让给第三人，且根据被告陈述在租赁合同签订后被告与第三人合伙经营期间即由第三人交纳租金，故即使由第三人交纳租金也不能证明第三人与原告形成新的租赁关系，故根据合同相对性原则，应由被告张艳承担合同责任。合同解除后，被告理应将涉案房屋返还原告，但因被告及第三人均承认涉案房屋现由第三人占有使用，故被告及第三人应将涉案房屋共同返还原告。另，关于押金10000元的问题，根据租赁合同的约定，被告违约导致合同解除的，押金不予返还，故原告无须返还被告押金10000元。关于原告主张支付2019年5月20日至2020年4月19日期间租金问题，现被告已支付82000元，尚欠53000元未支付。根据《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，被告承租该房屋经营饭店，已实际因疫情或疫情防控措施导致被告没有营业收入或营业收入明显减少，如继续按照原租金标准支付租金明显对被告不公平，故综合考量疫情对本地区餐饮行业的影响，一审法院酌定疫情及疫情防控期间减免被告房屋租金10000元。故被告仍需支付原告房屋租金43000元。关于原告主张被告支付2020年5月20日至被告实际腾房之日的房屋租金问题，根据租赁合同的约定，被告应于2020年4月19日前支付原告2020年5月20日起的下一年度租金，但被告未按约定履行合同义务，构成违约，故一审法院对原告的主张予以支持。因涉案房屋腾房时间现尚不能确定，故被告应支付原告2020年5月20日起至被告实际腾房之日止的租金及占有使用费，按每日369.86元（年租金135000元÷365日）计算。关于原告主张的违约金问题，因双方签订的租赁合同约定被告逾期交纳下年度租金或选择支付违约金或选择解除租赁合同，现原告主张解除租赁合同，故一审法院对原告主张支付违约金的请求不予支持。关于原告主张判令被告向相关部门缴清水费、电费、燃气费等相关费用及滞纳金的问题，因原告现并无证据证明涉案房屋存在拖欠上述费用的情形，被告腾房时间亦不能确定，故一审法院对原告该请求暂不予支持，原告可待费用实际发生时另行主张。关于第三人提出的其装修损失的问题，因第三人与被告存在转让关系，故其损失应向被告主张，被告与第三人之间的关系与本案不属同一法律关系，本案不予一并处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决：一、解除原告马淑华与被告张艳于2016年5月18日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告张艳、第三人宋长嵘于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市皇姑区2门（建筑面积398平方米）房屋腾出交予原告马淑华；三、被告张艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马淑华自2019年5月20日至2020年4月19日期间租金43000元；四、被告张艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马淑华自2020年5月20日至实际腾房之日止的租金及占有使用费（按每日369.86元计算）；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2123元，由被告张艳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：装修的合同书及马淑华和宋长嵘的微信聊天记录，证明：被上诉人知道饭店的实际经营者变更为宋长嵘。被上诉人质证意见：营业执照上诉人一审时出示过，营业执照经营者的变更与房屋租赁合同并无实际关联性，而且被上诉人与第三人一直是合伙经营。对微信聊天记录的真实性无异议，合同书的真实性关联性均有异议，上诉人对案涉房屋进行必要的经营性装修是其自身的事，与租赁合同的关系成立与否无关。原审第三人质证意见：同意上诉人意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应当按照合同约定，恪守履行。张艳未能按照合同约定及时交付房租，马淑华以此为由要求解除双方的租赁合同并要求其腾退相应场地并支付租金及占有使用费并无不当，应予支持。关于张艳以涉案房屋由原审第三人宋长嵘实际占有经营为由主张不单独承担租金及占有使用费的问题。因该《房屋租赁协议书》系上诉人与被上诉人签订，根据合同相对性，上诉人对被上诉人负有支付房屋租金的义务。上诉人主张涉案房屋实际主要由第三人经营使用，系上诉人与第三人之间的法律关系，上诉人作为《房屋租赁协议书》的相对方，不能以此为由对抗被上诉人，故本院对上诉人的主张，不予采信。综上，上诉人张艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2124元，由上诉人张艳负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十一日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。