天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初12396号原告：天津市御恒资产管理有限公司，住所地天津中北工业园星光路17号增18号。法定代表人：马志超，经理。委托诉讼代理人：韦梦凡。委托诉讼代理人：尹娜，天津德唯律师事务所律师。被告：易出行（天津）汽车科技有限公司，住所地天津市西青区中北镇万卉路3号新城市中心C座18楼。法定代表人：张丽男，总经理。委托诉讼代理人：王旭，该公司员工。天津市御恒资产管理有限公司（以下简称“御恒公司”）与易出行（天津）汽车科技有限公司（以下简称“易出行天津公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御恒公司的委托诉讼代理人韦梦凡、尹娜，被告易出行天津公司的委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年11月1日至2019年10月31日欠付的租金334491.82元；2.判令被告支付物业费31790.01元、能源费43223.93元；3.判令被告按照合同约定支付违约金94400元；4.判令被告支付律师费23786元；5.判令被告立即腾空天津市西青区中北镇××路××号××楼××座××楼××号房屋并恢复至交付原状；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原告与被告签订租赁合同，约定：租赁房屋位于天津市西青区中北镇××路××号××楼××座××楼××号，租赁面积为1120.4平方米，租期为2017年11月1日至2020年10月31日止。其中租金每季度支付，装修免租期为3个月，自2018年2月1日正式计租。被告未按约定交纳租金，总违约金不超过当期三个月的租金。协议签订后，由于被告经营不善，长期拖欠租金，先后两次调整租赁面积，最终面积调整为544.48平方米。但缩小租赁面积仍无法解决被告经营困难的问题，故经原、被告协商后签订《提前终止租赁合同协议书》，约定被告应于2020年2月25日前一次性向原告支付截止至2019年10月31日的欠缴租金334491.82元、物业费31790.01元、能源费43223.93元。逾期支付，被告应按照欠付款项的1%／天的标准向原告支付违约金，并赔偿原告因追索上述费用而产生的律师费等一起经济损失。被告仍未按协议约定支付所欠款项。易出行天津公司辩称，一、因新冠疫情的影响，网约车行业受到严重打击，被告作为网约车公司的收入骤减，而成本剧增，再加上政策性停工的影响，被告经营已经特别困难，故此请求房租、物业等费用整体减免一半。二、在新冠疫情这个不可抗力的影响下，被告在2020年2月25日的还款日未能及时还款，应适用不可抗力规则而不能主张被告违约。三、即便认定被告违约，违约金的计算依据应以334491.82元为基数，能源费、物业费不应与应收款项一同为基数计算违约金。原告主张的违约金数额明显过高，应予以调减。四、被告在终止协议签订之日已履行搬离腾空房屋的义务，原告要求腾空房屋并无实际及法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下，原、被告于2017年12月26日签订《租赁合同》，约定：原告（甲方）作为产权管理单位将坐落于天津市西青区中北镇××楼××座××楼××号房屋出租给被告（乙方）用于办公使用，建筑面积为1120.4平方米；租赁期限为3年，自2017年11月1日至2020年10月31日，其中，2017年11月1日至2018年1月31日为装修期，免收租金，但需负担物业管理费、水费、电费等费用；2018年2月1日为正式计租起租日；2018年2月1日至2018年10月31日为第一计租年，租金为1.8元／天／平方米，租金总额为552077.1元；2018年11月1日至2019年10月31日为第二计租年，租金为1.9元／天／平方米，租金总额为776997.4元；2019年11月1日至2020年10月31日为第三计租年，租金为2元／天／平方米，租金总额为817892元；租金每季度支付一次，租金于每季度末结束前10个工作日内支付下一季度租金；乙方自行按期交纳水、电、燃气、空调等费用；乙方需向甲方支付保证金60000元；如乙方迟延向甲方交付租金或各项费用，每逾期一天，应向甲方支付其应付费用1%的违约金，总违约金不超过当期3个月租金。原、被告于2019年7月30日签订《租赁合同补充协议》，约定：2019年1月1日至2019年3月31日，将租赁房屋调整为天津市西青区中北镇新城市中心写字楼C座18楼05-07号房屋，面积为544.49平方米，调整房屋租金单价不变，按租赁面积调整总价，调整后的租金为2018年2月1日至2018年10月31日，租金总额为552077.1元；2018年11月1日至2019年10月31日，租金总额为677148.98元：2019年11月1日至2020年10月31日，租金总额为817892元。自2019年4月1日起，租赁房屋面积又调整回1120.4平方米。原、被告于2019年11月1日再次签订《租赁合同补充协议》，约定：自2019年10月1日起，将租赁房屋再次调整为天津市西青区中北镇新城市中心写字楼C座18楼05-07号房屋，面积为544.49平方米，并将租金调整确定为2018年2月1日至2018年10月31日，租金总额为552077.1元；2018年11月1日至2019年10月31日，租金总额为643866.18元：2019年11月1日至2020年10月31日，租金总额为397477.7元。2020年7月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《提前终止协议书》，约定：一、甲乙双方协商一致同意于2019年10月31日提前解除双方于2017年12月26日签订的租赁合同及2019年7月30日签订的补充协议及2019年11月1日签订的补充协议；二、双方协商同意甲方将乙方交纳的保证金60000元冲抵所欠租金，不予返还；三、自2017年11月1日至2019年10月31日，乙方应支付租金总额为1195943.28元，实际已支付租金为801451.46元，所欠租金为394491.82元，保证金冲抵后，乙方应付款项为334491.82元，乙方承诺于2020年2月25日前一次性支付给甲方；四、乙方原交付的能源费、物业费等费用，甲方按照实际使用结算给乙方，多退少补；五、乙方须于2019年11月15日前返还租赁物业及其附属物品、设备设施并进行交接；六、乙方自2019年12月1日前未将租赁房屋的属于乙方的物品腾空即视为乙方放弃该租赁房屋内物品的所有权，甲方有权自行处理且无须承担任何责任；八、乙方需按照原合同的约定恢复房屋至原状交付。如乙方需拆除对物业添附的全部装饰装修、设施设备及广告招牌等，在拆除过程中造成房屋、地面、墙面、屋顶及甲方所完成的装饰装修工程和相关设施设备造成损坏的，乙方须予赔偿，乙方未予恢复原状的，甲方有权代为恢复，因此产生的费用及损失由乙方承担；十三、如乙方未能按照本合同约定向甲方支付各项费用，每逾期一天，应按欠付款项的1%向甲方支付违约金，并赔偿因此给甲方造成的一切损失；十四、违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。协议还对其他事项进行了约定。原告称现租赁房屋内仍有被告的物品，且双方未进行交接。被告称其已将物品清空，搬离，并与原告进行了交接，如房屋内仍有被告物品，可由原告自行处置。原告认可被告已于2020年1月将房屋钥匙交还。被告使用租赁房屋期间，添附有隔断，现尚未拆除。被告使用租赁房屋期间与案外人天津市联盛物业服务有限公司（以下简称“联盛物业公司”）签订《物业管理服务协议》，约定由联盛物业公司对被告租赁的房屋提供物业服务，期限自2017年11月1日至2020年10月31日止，物业费每月6722.4元（每平米6元），空调费（每年5月15日至9月15日供冷期，11月15日至3月15日供热期）按照实际数据收取。2019年10月18日，被告（乙方）与联盛物业公司（甲方）签订《补充协议》，约定：1.由于乙方经营原因，乙方将C18层整层房间由原来的1120.4平方米减租为C1805、C1806、C1807房间，544.49平米继续租用，其中C1801、C1802、C1803、C1804四间共计575.91平米使用至2019年9月30日物业服务费交纳至2019年9月30日，C1805、C1806、C1807房间544.49平米物业服务协议期限与原物业服务协议保持一致，即自2017年11月1日至2020年10月31日止；2.本协议生效后，乙方自2019年9月30日后，不再向甲方交纳C1801、C1802、C1803、C1804四间共计575.91平米依照原物业服务协议应当交纳的物业服务费用，但仍应按原物业服务协议约定，向甲方交纳C1805、C1806、C1807房间544.49平米所产生的全部物业服务费用。联盛物业公司向本案原告出具委托书，全权委托原告代为向被告收取2018年2月1日至2019年10月31日的物业费31790.01元、能源费43223.93元。被告对于原告代为主张物业费及能源费，并无异议。被告曾出具加盖其公章确认的《还款承诺书》，载明截止至2019年12月31日，需缴纳物业费及能源费131305.8元，并承诺分三个月付清，并于2019年12月31日前给付完毕，具体还款时间及金额为2019年10月31日前支付欠款35056.76元、物业费3266.94元、能源费5444.9元；2019年11月30日前支付欠款35056.76元、物业费3266.94元、能源费5444.9元；2019年12月31日前支付欠款35056.76元、物业费3266.94元、能源费5444.9元。被告对该承诺书的真实性没有异议。原告称按该还款承诺书可计算出截止2019年10月31日，被告欠付物业费、能源费共计105170.28元，原告自愿按诉请物业费及能源费的数额主张。原告提交其与天津德唯律师事务所就本案一审阶段签订的《委托合同》及代理费发票，证明原告支付律师代理服务费23786元。被告对上述证据的真实性无异议，但认为其并未违约，不同意承担此费用。本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。被告作为承租人负有给付租金及相关费用的义务。合同履行期限内，原、被告经协商自愿解除租赁合同，并一致确认折抵60000元保证金后，被告还需给付原告租金334491.82元。现约定的给付期限已经届满，被告应依约给付租金，故原告请求被告给付租金334491.82元的诉讼请求，本院予以支持。被告未依约履行给付租金义务，构成违约，应承担违约责任。解约协议中约定的违约金计算标准过高，本院酌情予以调整。综合考虑被告过错程度、欠款数额、欠付时间、疫情影响等因素，本院酌情调整违约金为30000元。原告主张的物业费、能源费总额低于被告自认的欠付数额；联盛物业公司已委托原告代为主张，被告对此亦无异议。综上，本院对原告主张的物业费、能源费，予以支持。原告支出律师服务费23786元，有委托合同及律师服务费发票予以证明，且被告对上述证据的真实性并无异议，故本院对此予以采信。原告请求律师服务费由被告负担，具有合同依据，本院予以支持。被告明确表示如房屋内仍有被告物品，可由原告自行处置。租赁房屋的钥匙已在原告处，原告已实际取得并控制房屋。故即使房屋内仍有被告物品，可由原告自行处置，无需再由被告腾空。被告在使用租赁房屋过程中，对房屋添附了隔断。租赁合同履行过程中，原、被告双方最终将租赁标的物调整为C1805、C1806、C1807三间房间，双方就被告原承租的C1801、C1802、C1803、C1804四间房间是否需恢复原状交还并无具体约定，故原告请求被告对C1801、C1802、C1803、C1804四间房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据该条规定，双方对返还租赁物的状态有约定的，按约定履行。本案原、被告在解约协议中约定被告需恢复房屋至原状交还，故原告请求被告将C1805、C1806、C1807三间房间恢复原状的主张，符合法律及合同约定，被告理应将添附的隔断拆除。但案涉房屋主要用于出租办公使用，现有隔断有继续利用的可能，故从租赁标的物实现最大利用性及经济性原则考量，本院对原告请求被告将C1805、C1806、C1807三间房间恢复原状的诉讼请求，暂不予支持。如上述房屋在今后的租赁使用过程中，确实需要拆除现有隔断，原告可另行向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告易出行（天津）汽车科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市御恒资产管理有限公司租金334491.82元及违约金30000元；二、被告易出行（天津）汽车科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市御恒资产管理有限公司物业费、能源费，合计75013.94元；三、被告易出行（天津）汽车科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市御恒资产管理有限公司律师服务费23786元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取4538.5元，由原告天津市御恒资产管理有限公司负担705元，由被告易出行（天津）汽车科技有限公司负担3833.5元（于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王剑辉二〇二一年四月二十三日书记员  张钊源附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。