抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初387号原告：赵博豪，男，满族，1989年5月24日出生，住抚顺市顺城区。委托代理人：刘沈，男，汉族，1985年12月20日出生，住抚顺市顺城区，抚顺市顺城区长春街道世纪社区推荐。委托代理人：兰波，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：抚顺万达广场有限公司，住所地抚顺市新抚区浑河南路（中段）56号楼1号。法定代表人肖广瑞，该公司经理。委托代理人：王建文、赵悦欣，均系北京嘉润（沈阳）律师事务所律师。原告赵博豪与被告抚顺万达广场有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘沈、兰波，被告委托代理人王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2018年11月1日至2008年12月31日两个月的租金及物业费22013.2元；给付原告合同违约金44026.4元；给付原告直接损失费121702元（其中包括灯具12652元、装修费71680元、装修设计费15000元、门牌××元、木匠锁具200元、白钢地脚线施工1480元、排风管道设施设备及安装款17800元），共计187741.6元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月16日，原、被告签订“抚顺万达广场（营运期）商铺租赁合同，约定原告租赁被告万达商业广场室内步行街B1层超B1029号商铺，计租面积100.06平方米，原告在该商铺经营项目为餐饮美食，经营品牌为凤雏，双方约定租期36个月，2018年9月30日起至2021年9月29日止，起始月租金为8004.8元，每月物业费为3001.8元。原告按照合同约定，已支付2018年9月30日至2018年12月30日的租金24281.23元、物业费9105.46元；并交纳了履约保证金及物业服务费保证金。2018年9月30日原告开始进场经营，由于万达商场地下负一层超市经营状况不好，陆续撤柜，致使负一层客流量少，效益不佳。最为严重的是从2018年11月1日供暖期开始，负一层始终不给供暖，环境阴冷，导致顾客无法就餐，致使原告难以经营。原告多次找被告领导协调此事，但始终未能解决。原告与被告签订的租赁合同期限为三年，意在长期经营，但被告在第一个供暖季就不给供暖，不能保持租赁物符合约定的用途，已经构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担违约责任。原告共发生装修铺面的经济损失121702元。其中灯具损失12652元，排风设备17800元，本来原告在结束经营后要将灯具及厨房排风设施拆卸拿走，但被告经理让原告等电话通知再过去拆卸，后被告经理始终未通知原告，经原告与其联系，对方表示把这事忘了，现这些设备已经被被告拆毁，故原告请求判令被告赔偿。被告辩称，一、被告不存在违约行为，原告无权要求被告返还租金及支付违约金。原、被告已于2019年3月31日协商一致解除抚顺万达广场步行街商铺租赁合同、物业管理服务协议。抚顺万达广场商业管理有限公司于2018年9月13日与抚顺矿业中机热力有限公司签订供热采暖合同，约定的采暖地点包括万达广场负一层，采暖面积为14681.431平方米（包括原告商铺），采暖期为2018年11月1日至2019年3月31日。采暖期内供暖公司按合同约定履行供暖义务，原告提出的温度在10度左右并不属实。二、原告无权要求被告返还物业费，支付物业费保证金。与原告签订物业管理服务协议的主体是万达广场商业管理有限公司而不是被告。三、原告无权要求被告赔偿其直接损失。2019年3月31日为租赁合同终止时间，合同系双方协商一致终止的。原、被告签订的抚顺万达广场步行街商铺租赁合同第18.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。”原告于2019年7月24日才将店铺内物品搬离，其行为违反合同约定，故原告无权要求被告赔偿。四、供暖并非主合同义务，不影响租赁合同的履行，原告以其自身行为扩大损失。被告的合同义务为出租商铺，供暖问题不是主合同义务，不影响合同的继续履行，《抚顺市城市供热条例》第二十一条第二款规定：“在供热期内，应当保证用户的卧室、起居室温度不低于十八摄氏度，其他部位的温度，应当符合设计规范标准，不可抗力原因除外。非住宅供热用热双方对供热运行期限、温度标准另有约定的，从其约定，但约定应当符合国家标准和规范。”非住宅温度标准比住宅温度标准低，停止经营系扩大自身损失，其完全可以通过使用空调等方式提升店内温度，不能导致合同无法履行，且供暖问题不能归责于被告，同时期位于负一层的其他店铺均正常营业，且合同履行至今。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年8月16日签订抚顺万达广场营运期商铺租赁合同，被告将位于抚顺万达广场购物中心B1层超B1029号商铺出租给原告用于经营餐饮美食，经营品牌为“凤雏”，租赁期限为36个月，自2018年9月30日起至2021年9月29日止。房屋租金自计租日至2019年9月29日为每月8004.8元，首期租金交费期间为2018年9月30日至2018年12月31日，应交租金为24281.23元。物业服务费收费标准为每月3001.8元，首期物业服务费收费期间为2018年9月30日至2018年12月31日，应交物业费为9105.46元。原告还应向被告支付2个月租金16009.6元作为履约保证金及向物业服务公司支付2个月物业费6003.6元作为物业服务费保证金。合同签订后原告交纳了租金24281.23元、物业服务费9105.46元及履约保证金、物业费服务费保证金。2018年8月20日原告开始进场装修，2018年9月底开始营业，实际经营至2018年12月底。后原、被告及抚顺万达商业管理有限公司三方签订了抚顺万达广场步行街商铺租赁合同终止协议，三方经友好协商一致确认抚顺万达广场商铺租赁合同和物业管理服务协议于2019年3月31日终止。合同终止后，原告所缴纳的租金履约保证金、物业管理费保证金及质量保证金被告已经予以返还。2019年7月24日原告拉走部分可移动物资及设备，其余可重复利用设备包括灯具、排风设备被告在未与原告联系的情况下自行拆除处理。原告为经营该商铺投入资金121702元（其中灯具12652元、排风设备款17800元、装修费71680元、装修设计费15000元、灯箱牌匾施工款2890元、木匠锁具200元、白钢地脚线施工1480元）。原告以被告在供暖期供暖不达标未能提供符合经营条件的商铺致使原告无法经营给原告造成了巨大经济损失为由要求被告返还两个月租金、物业管理费及赔偿原告装修店铺的费用诉至法院。本院确认的事实有原、被告签订的抚顺万达广场商铺租赁合同、租金及物业服务费发票、抚顺万达广场步行街商铺租赁合同终止协议、装修合同及费用收据、通话录音材料予以证明，上述证据已经开庭质证，具有真实性。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”原、被告经协商解除双方签订的商铺租赁合同，被告有义务协助配合原告进行撤场的工作，而被告在未告知原告的情况下将原告店铺内可拆除并重复使用的设施（包括灯具与排风设施）私自拆除处理，应当就该部分对原告承担赔偿责任。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“根据当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一个商铺是否能够持续经营取决于多方面因素，不仅取决于环境温度是否能够达标，原告在经营前应当就经营风险进行充分的考察与评估，但被告作为出租方亦应当履行自身的合同义务，为原告创造良好的经营环境及经营条件。考虑到抚顺的冬天气候严寒，而原告所经营的餐饮行业对环境温度有一定要求，温度过低会对原告的经营造成一定的影响，故酌定判决被告按原告装修投入资金（扣除灯具与排风设施款）的30%承担违约赔偿责任，计算方式为（121702-12652-17800）×30%=27375元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告抚顺万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵博豪灯具款12652元、排风设施款17800元、装修款27375元，共计57827元。二、驳回原告赵博豪的其他诉讼请求如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4055元，减半收取2027.5元，由被告抚顺万达广场有限公司负担608.5元，由原告赵博豪负担1419元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 曹洋二〇二一年四月二十二日代书记员 陈燕