广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂10民终650号 上诉人（一审原告、反诉被告）：罗前进，男，1980年10月20日出生，壮族，住广西德保县。 上诉人（一审原告、反诉被告）：沈彩芳，女，1981年8月26日出生，壮族，住广西德保县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：覃健，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：百色长江天成投资集团有限公司，住所地广西百色市右江区江滨路幸福港湾办公楼。 法定代表人：罗长兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐肖烨，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃杨子涵，广西同望律师事务所律师。 上诉人罗前进、沈彩芳因与被上诉人百色长江天成投资集团有限公司（以下简称天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服田东县人民法院(2020)桂1022民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人覃健，被上诉人的委托诉讼代理人覃杨子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 罗前进、沈彩芳上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判由被上诉人承担逾期交房违约金共计35595元（从2018年12月31日计算至2021年1月30日共计785天，扣除疫情期间30天，剩余755天）即计算违约金公式为：755×471461×万分之一，并从2021年1月30日起算按日万分之一支付违约金至实际交付符合合同约定的商品房交付给上诉人使用之日止。事实和理由：一、一审法院计算逾期交房违约金计算错误，应当以日万分之一来进行计算。双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，其中约定的逾期交房则按日万分之一计算违约金是当事人意思自治，但一审法院强行突破当事人的合同约定，下调违约金，对上诉人显失公平。二、一审法院认定涉案小区经受雨水倒灌和市政排水工程从而影响施工进度并减少违约金是错误的。这些应当是开发商在进行建设规划开发之前就考虑，并不能因此让业主承担不能按时收房以及减少收取违约金的风险，更不能因此改变合同的违约责任约定。三、因疫情产生不可抗力而扣除60天不合理，应当计算30天较为正确。从上诉人举证的百新冠防指（2020）16号文可知，房地产开发企业自2020年2月20日起可以复工，但被上诉人却于2020年3月10日才至相关单位予以备案，说明被上诉人怠于施工，对此相差的30天违约金应当予以给付，而非一审法院认定的减免60天违约金。 天成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审判决。 罗前进、沈彩芳向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告出示竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金29927.78元（从2018年12月30日至2020年10月30日止，共665日-30日）×471461元×万分之一，并从2020年11月1日起至实际交付验收合 3 格房屋给原告使用之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；3.本案受理费由被告负担。 天成公司向一审法院院提起反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期付款违约金16350元（违约金计算方式：以逾期应付款300000元为基数，按每日万分之五计算，自2018年1月9日计至2018年4月28日止）；2.诉讼费由原告承担。 一审法院认定事实：2017年11月21日，两原告（买受人）与被告天成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的田东县幸福新城小区第33幢1单元1001号房，总价款471461元。合同第七条第3点约定，贷款方式付款，买受人应当在2017年11月18日前支付首期房价款171461元，余款300000元向建行申请贷款；第八条逾期付款责任约定，逾期超过30日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金；第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告；第十一条交付时间约定，出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定，逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件四第四条买受人以银行按揭贷款方式付款的补充协议第6点约定，买受人选择公积金贷款方式办理银行按揭的，自签订本《商品房买卖合同》之日起30个工作日自行与公积金管理处或公积金贷款银行提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料并交纳相关费用，在上述期限内买受人未完成公积金贷款审批手续的，买受人应在公积金管理处或出卖人通知之日起10天内一次性付清房款或申请银行按揭贷款，如在10日内买受人未能一次性付款，又未能获得新的银行按揭贷款来付清房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权按 4 合同第八条的约定进行处理。合同签订后，原告向被告支付了首期房款，余款300000元于2018年4月28日以公积金贷款方式付清。2020年12月1日，百色市住房公积金管理中心田东管理部出具证明，载明罗前进于2017年1月开始缴存住房公积金，按照公积金贷款条件，必须缴存满12个月以上才符合办理贷款条件。经该院向百色市住房公积金管理中心田东管理部查询，罗前进于2018年3月26日申请办理公积金贷款。2019年7月至2020年7月，被告以天气及施工原因数次向原告发出延期交房通告。被告向该院提交了田东县城2017年至2020年10月降雨及高温天气明细表，欲证明被告因天气原因造成逾期交房。2019年6月3日被告向田东县人民政府书面反应，因市政排水设施不完善雨水倒灌所致小区地下室受损，请求加快市政排水设施施工。2020年2月3日，因新冠疫情发生百色市住房和城乡建设局发文，要求2月10日前全市所有在建项目一律不得复工；2月10日，田东县新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控指挥部作出《关于疫情防控期间全县工业企业复工复产的通告》，要求2月10日起工业企业按照分批原则实行错峰复工。2020年3月10日，田东县住房和城乡建设局对被告报送的经项目施工、监理、建设各方同意复工的申请予以备案。至本案诉讼时，被告尚未取得建设工程竣工验收备案证明。 一审法院认为，两原告与被告天成公司签订的《商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点系：如何确定被告逾期交房的违约天数及违约金数额；两原告是否存在逾期付款的违约行为及违约金数额。关于本诉，依据双方合同约定，被告应在2018年12月31日前将取得验收备案证明、房屋测绘报告的商品房交付原告，现被告未能依约将符合合同约定的商品房交付原告使用，其行为已违约，应承担违约责任。涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明，被告何时 5 取得竣工验收备案证明的时间无法确定，因此，对原告诉请被告立即向其出示竣工验收备案证明、质量保证书的主张，该院不予支持。对如何确定逾期交房的违约天数问题，涉案的合同未约定天气原因、节假日可作为逾期交房的免责事由，因此，被告以天气、节假日主张扣除逾期交房天数，该院不予支持，且节假日系众所周知、确定的假期，被告在订立合同时应当预见并在计算房屋交付期限时予以充分考虑。被告主张因新冠疫情而影响施工，疫情发生属不可抗力情形，根据百色市住房和城乡建设局、田东县新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控指挥部关于复工复产的规定以及田东县住房和城乡建设局对被告复工申请的备案时间，该院酌定扣减60天受疫情影响逾期天数。从2019年1月1日合同约定交房期限届满的次日起至原告主张的2020年10月30日，被告已逾期交房605天。被告于2019年6月向田东县人民政府请求加快市政排水设施施工，该事实可以证明涉案小区所处地理位置长期存在雨水倒灌问题，该问题可导致被告施工进度受影响，因此，根据案件查明事实，该院确定被告应向原告支付的逾期交房违约金为471461元×0.00005×605天＝14262元。关于反诉，合同附件已明确约定“自签订本《商品房买卖合同》之日起30个工作日自行与公积金管理处或公积金贷款银行提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料并交纳相关费用”，双方2017年11月21日签订合同，原告应于2018年1月2日前完成提交办理公积金贷款的手续，现原告于2018年3月26日申请公积金贷款，因贷款的发放不以原告方决定，故原告申请办理按揭贷款的时间应视为买受人履行合同义务的时间，该时间已逾期84天。原告在选择办理公积金贷款前应了解自身是否满足贷款条件，并在签订合同时予以考虑，原告未在约定期限内办理按揭贷款，其行为违约，违约给相对方造成的损失应为被告资金被占用期间的利息损失，双方合同约定日万分之五违约金的计算标准过分高于参照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，原告认为双方约定违约金过高请 6 求予以调整的主张，符合《合同法》规定的条件，该院予以采纳，结合原告逾期付款的原因、逾期付款时间的长短，该院确定原告逾期付款应向被告支付的违约金为，300000元×0.00015×84天＝3780元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告（反诉原告）天成公司向原告（反诉被告）罗前进、沈彩芳支付2019年1月1日至2020年10月30日逾期交房违约金14262元；从2020年11月1日起以471461元为基数，按日0.00005计付违约金至被告（反诉原告）天成公司向原告（反诉被告）罗前进、沈彩芳交付符合合同约定的商品房之日止；二、原告（反诉被告）罗前进、沈彩芳向被告（反诉原告）天成公司支付逾期付款违约金3780元；三、驳回原告（反诉被告）罗前进、沈彩芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天成公司的其他反诉请求。本诉案件受理费548元，由原告（反诉被告）罗前进、沈彩芳负担392元，被告（反诉原告）天成公司负担156元；反诉案件受理费209元，由被告（反诉原告）天成公司负担159元；原告（反诉被告）罗前进、沈彩芳负担50元。 本院二审期间，上诉人提交百色新冠病毒防控工作领导小组指挥部百新冠防指（2020）16号《关于做好疫情防按期间全市服务业企业安全有序复工相关工作的通知》，拟证实房地产开发企业于2020年2月20日已经可以复工，但被上诉人却于2020年3月才提供材料申请，属于怠于复工施工，应当承担这段时间的违约责任。被上诉人经质证，对该文的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证实上诉人的证据主张。本院认为，上诉人提交的该文虽真实，但不足 7 于证实被上诉人受疫情影响的天数，对于上诉人的证据主张本院不予采信。被上诉人未提交新证据。 经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审中当事人争议的焦点为：一审法院调整逾期违约金计算方式是否合法？逾期天数应否扣减受疫情影响的60天。 关于焦点，本案被上诉人存在未按合同约定时间交付房屋的违约行为，应承担违约责任，但被上诉人构成违约行为的原因并非完全为其主观所为，亦存在天气原因、雨水倒灌等因素，因此对于被上诉人辩称合同约定逾期交房违约金过高要求调整的主张，一审法院予以支持并无不当。在被上诉人逾期交房期间发生新冠疫情，致使被上诉人的生产受到影响，一审法院酌定扣减60天受疫情影响天数符合现实情况。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由上诉人罗前进、沈彩芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭承峙 审 判 员 凌文楼 审 判 员 罗翠航 8 二〇二一年四月十二日 法官助理 谢 良 书 记 员 李宏超