河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2××1）豫12民再16号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邵延丰，男，1979年8月17日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地：河南省三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：崔关堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师。再审申请人邵延丰与被申请人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫1202民初4480号民事判决，远大公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年3月27日作出（2019）豫12民终904号民事裁定，撤销原判，发回重审。发回重审后，三门峡市湖滨区人民法院于2019年6月26日作出（2019）豫1202民初1952号民事判决，邵延丰不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日作出（2019）豫12民终1972号民事裁定。邵延丰仍不服申请再审，本院于2020年11月27日作出（2020）豫12民申110号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。再审申请人邵延丰、被申请人远大公司的委托诉讼代理人宋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵延丰的再审请求：请求依法撤销三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1972号民事裁定第二项，改判支持申请人的一审诉讼请求。事实和理由：申请人在之前的一审、二审发回重审、再次一审和二审共四次审理中举出了已经协商过的证据，在这四次审理中双方也未达成调解，这也是双方协商不成的证据，但该裁定书以双方未协商为由驳回了申请人的起诉，程序错误。再审庭审中，邵延丰称：“一审起诉包含三项，第一项是要求办理房产证。该房产证于2××1年1月份已经办出。远大公司首次登记时间是2017年10月6日，这项请求不再主张。第二项是逾期办证违约金。要求按照一审诉讼请求判决。第三项是为我安装可视电子对讲监控系统。该项我也不再主张。撤回原审诉讼请求第一项和第三项。”远大公司辩称，二审裁定程序合法。一、对于是否应当支付违约金，双方合同约定的是双方协商解决，但申请人和答辩人未进行协商，二审依据合同约定驳回申请人的起诉程序合法。二、申请人请求答辩人赔偿其逾期办理房地产权属证书的违约金理由依法不能成立。1.申请人的房产登记证书已在2017年11月6日登记，之后也领取了不动产登记证明。答辩人2017年下半年已通知城市之巅业主前来公司协助办理房地产权属证书的各项手续，申请人迟迟不予配合，导致申请人的证书没有办理出来，责任在申请人方。政府机构调整新成立不动产局，停办业务很久，也导致了逾期办证。2.违约金属于债权，诉讼时效为3年，申请人2018年3月才提出诉讼，明显超过了3年的诉讼时效，法院应驳回申请人的这项诉请。3.根据合同15条约定，双方协商解决的基础是以申请人的实际损失为依据，本案中申请人主张的是违约金而非实际损失，申请人的该项诉求不能成立。三、案涉《商品房买卖合同》15条约定的双方协商解决属于特殊约定，所以不应支付违约金。申请人拉横幅、堵门等行为不是协商，申请人直接起诉与约定不符，法院应驳回起诉。四、河南省高院的民事裁定书不是答辩人承担逾期办证违约金的必然依据。五、申请人在办理房产证时，签订了“房产证办理确认书”，该确认书最后一行明确“关于房屋的所有问题，已确认无误，再无纠纷。”申请人并未划掉这句话，说明认可和答辩人之间不再存在任何纠纷了。法院不应支持申请人的诉请。六、本案应注重社会效果。由于存在逾期交房，答辩人已主动向业主赔偿了800余万元的款项。如果法院支持这三十余户的诉求，会导致其他业主效仿，答辩人会面临破产，不会起到好的社会效果。邵延丰向一审法院起诉请求：1.远大公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为邵延丰办理房产证；2.远大公司支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，邵延丰自愿降低按年利率3%计算，暂自2014年2月22日计算至2018年5月1日为42318元；3.远大公司为邵延丰安装可视电子对讲监控系统。三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4480号民事判决认定事实：2010年7月17日，邵延丰（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号4单元2层203号；房屋总价款336785元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××邵延丰在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，邵延丰缴纳购房款336785元。2013年8月25日，远大公司远大公司向邵延丰交付了房屋。一审另查明：2017年11月6日，远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。庭审中，邵延丰方还提交了2016年10月1日到远大公司销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与远大公司工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找远大公司协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。远大公司质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。三门峡市湖滨区人民法院认为：邵延丰与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故邵延丰于2018年10月18日起诉要求远大公司进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于邵延丰主张远大公司办理房产证的请求，远大公司已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要邵延丰尽到自己应尽的义务，因此，对邵延丰的该请求，不予支持。关于逾期办证的违约责任，因合同约定出卖人应在商品房交付后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故远大公司应在2014年2月21日前向产权登记机关递交备案资料。因其未按时履行该义务，致使邵延丰未能如期取得房屋权属证书，故远大公司应当承担相应的违约责任。关于逾期办证的违约责任，双方虽约定协商解决，但不影响邵延丰主张远大公司承担赔偿损失等违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”邵延丰主张按照年利率3%计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。三门峡市不动产登记中心于2017年11月6日出具“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，因此应认定远大公司于2017年11月6日完成涉案房屋不动产的备案登记，已履行了自己基本的义务，故邵延丰主张的逾期办证违约金应自2014年2月22日起计算至2017年11月6日止较为公平合理。远大公司抗辩邵延丰未能举证逾期办证而产生的实际损失故违约金不应支持的意见，不符合上述法律规定，故不予采纳。远大公司辩称邵延丰主张逾期办证违约金已过诉讼时效，因远大公司的违约行为持续至2017年11月6日，由此产生的违约责任至此时才截止，故诉讼时效应自此时起算，因此，邵延丰主张的逾期办证违约金未过诉讼时效。远大公司辩称拉横幅不是协商的方式，一审法院认为，虽然拉横幅的方式不妥当，影响了社会管理秩序，但可以证明邵延丰向远大公司主张过权利，那么根据双方合同约定的“协商解决”，远大公司在邵延丰通过拉横幅的方式进行权力主张后，未作出相对应的协商处理意见，截止法庭辩论终结远大公司仍未提出明确具体的解决方案和意见，故邵延丰主张的逾期办证违约金，依法应予支持。关于邵延丰要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，邵延丰于2013年8月25日接收房屋，此时邵延丰就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，邵延丰现诉至法院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向远大公司主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，作出（2018）豫1202民初4480号民事判决：一、三门峡远大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿邵延丰逾期办理权属登记的损失（计算方式为：以336785元为基数，按照年利率3%，自2014年2月22日起计算至2017年11月6日止）。二、驳回邵延丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，减半收取480元，由三门峡远大房地产开发有限公司负担。远大公司不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理认为原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，作出（2019）豫12民终904号民事裁定：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4480号民事判决；二、本案发回三门峡市湖滨区人民法院重审。二审案件受理费735元，上诉人三门峡远大房地产开发有限公司已预交，予以退回。发回重审后，三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1952号民事判决认定事实与三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4480号民事判决认定事实一致。三门峡市湖滨区人民法院认为，邵延丰与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故邵延丰于2018年10月18日起诉要求远大公司进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于邵延丰主张远大公司办理房产证的请求，远大公司已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要邵延丰尽到自己应尽的义务，因此，对邵延丰的该请求，不予支持。关于邵延丰要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，邵延丰于2013年8月25日接收房屋，此时邵延丰就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，邵延丰现诉至三门峡市湖滨区人民法院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向远大公司主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据邵延丰、远大公司双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，邵延丰没有证据证明远大公司逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，邵延丰对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求三门峡市湖滨区人民法院不予支持。经三门峡市湖滨区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出（2019）豫1202民初1952号民事判决：驳回邵延丰的诉讼请求。案件受理费960元，由邵延丰负担。邵延丰不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1952号民事判决，向本院提起上诉。邵延丰上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持邵延丰的一审诉讼请求。本院（2019）豫12民终1972号民事裁定经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1、被上诉人远大公司是否应为上诉人邵延丰办理涉案房屋的房产证；2、被上诉人远大公司是否应当向上诉人邵延丰支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。关于被上诉人远大公司是否应为上诉人邵延丰办理涉案房屋的房产证问题。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由被上诉人代为办理房产证。被上诉人于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非被上诉人单独义务，原判决不予支持上诉人要求被上诉人办理房产证的请求并无不当。关于被上诉人远大公司是否应当向上诉人邵延丰支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人合同明确约定，因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷。应按照合同约定先行协商解决。一审中上诉人虽然提供证据证明到被上诉人销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方协商，且上诉人的横幅上并没有主张要求被上诉人承担违约金内容。上诉人在没有同被上诉人协商违约金的情况下，直接起诉主张要求被上诉人支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与被上诉人协商后再行主张。综上，上诉人一审起诉不符合受理条件，应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，作出（2019）豫12民终1972号民事裁定：一、撤销河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1952号民事判决；二、驳回上诉人（原审原告）邵延丰一审起诉。一审案件受理费960元，二审案件受理费960元，上诉人邵延丰已预交，均予以退回。本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被申请人远大公司向本院提交了一份证据：2020年10月26日申请人邵延丰所签订的一份确认单。用以证明申请人邵延丰已经确认关于房屋问题和被申请人再无其他任何纠纷。再审申请人邵延丰质证称，确认单是对方为我办理房产证时提出的要求，如果我不签字，远大公司不给我提供办理房产证的资料。确认单的签订日期是2020年10月26日，开发商提供的不动产首次登记是在2017年11月6日，与我起诉的诉讼请求不发生冲突。本院再审另查明：2020年10月26日，远大公司与邵延丰签署房产证办理确认书1份（远大公司制作并带有“城市之巅”标识），该确认书载明：××在我城市之巅小区购买房产一套，房号：4-221，合同编号：101798。为保证房产证顺利办理，××确认以下事项无纠纷：案涉房屋实测面积123.93平方米，需补交房款763元，水电气及有线电视开口费已缴清，暖气配套费已退，交纳办证费及代理费280元。因远大公司违反合同约定的条款，已一次性补偿违约金10137元。且远大公司额外减免业主2014年8月1日前物业费，共计1384元。正文尾部载明“关于房产的所有问题，已确认无误。双方合同履行完毕，再无纠纷”。邵延丰在下方“业主签字”处签名并按指印。本院再审查明的其他事实与原审一致。本案经本院审委会讨论认为，关于本案办理房产证和安装可视电子对讲监控的问题。邵延丰在庭审中陈述称，房产证2××1年1月份已经办出，对上述两项诉讼请求其不再主张，故对此本院不再处理。关于远大公司是否承担逾期办证违约责任。邵延丰与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，远大公司于2013年8月25日将案涉房屋交付给邵延丰，则应于2014年2月21日前对邵延丰购买的房屋进行登记备案。而远大公司于2017年11月6日才到相关机关登记备案，超过合同约定的期限长达三年有余，存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，远大公司应承担违约责任。远大公司辩称，由于国家政策和政府机构职能调整，对房地产开发企业履行登记备案的义务造成影响，属于不可抗力，请求免除违约责任。根据三门峡市人民政府的通告，政策过渡期为2016年9月1日至9月30日。而远大公司提供的工程竣工验收备案表，显示竣工验收备案是2017年8月29日，此时政府机构职能调整的过渡期已经结束，且远大公司未能提供证据证明在2016年9月份的过渡期前，案涉房屋已经竣工验收，符合备案登记条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，远大公司以政府机构职能调整抗辩免除远大公司违约责任，理由不能成立。虽然远大公司逾期办证构成违约应承担责任，但远大公司与邵延丰于2020年10月26日签订的房产证办理确认书明确载明：“因三门峡远大房地产开发有限公司违反合同约定的条款，已一次性补偿违约金10137元。且三门峡远大房地产开发有限公司额外减免业主2014年8月1日前物业费，共计1384元。”正文尾部亦载明：“关于房产的所有问题，已确认无误。双方合同履行完毕，再无纠纷”。邵延丰在该房产证办理确认书下方“业主签字”处签名并按指印。据此房产证办理确认书可知，在二审裁定生效后，远大公司与邵延丰就本案的违约情况及责任承担达成了一致意见，远大公司已一次性支付邵延丰违约金10137元，邵延丰也同意双方合同履行完毕，再无纠纷，故对于邵延丰的再审请求，本院不予支持。综上所述，远大公司虽然逾期办证构成违约，鉴于双方关于违约金补偿已达成一致意见并且已经履行，双方纠纷已经解决，故对邵延丰诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1972号民事裁定；二、维持三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1952号民事判决。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二一年四月十二日法官助理胡若楠书记员水文彬