江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终322号上诉人（原审被告、反诉原告）：柴云，女，1975年10月18日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李文进，男，1970年12月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：柴云，系李文进妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城悦达交控置业有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路33号新都社区商务楼18楼（CND)。法定代表人：李彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔红娟，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一鸣，北京市盈科（盐城）律师事务所实习律师。上诉人柴云、李文进因与被上诉人盐城悦达交控置业有限公司（以下简称悦达交控公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柴云、李文进上诉请求：1.撤销一审判决第2项；2.撤销一审判决第5项，改判：确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖议定书（草签）》的第五条、第七条、第十二条、第十三条第二款、第十七条和附件四《合同补充协议》无效。确认被上诉人解除《商品房买卖议定书（草签）》的行为无效。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本案二审过程中，上诉人将上诉请求变更为：1.撤销一审判决第1、2、3、5项；2.确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖议定书（草签）》的第五条、第七条、第十二条、第十三条第二款、第十七条和附件四《合同补充协议》无效或不成为协议的内容。3.确认被上诉人解除《商品房买卖议定书（草签）》的行为无效，要求继续履行。4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对应当认定讼争协议相关条款无效的事实不予认定，明显错误。1.被上诉人利用合同格式条款免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人的合法权利，相关条款应属无效。2.被上诉人对于格式条款未尽合理提示或说明义务。对于合同当中免除或限制其责任的内容，被上诉人不但没有采用足以引起购房人注意的文字或符号或字体等特殊标识，反而故意采用六号小字，目的就是增加购房人的阅读难度，给购房人“挖坑设套”。3.一审法院变相拒绝审理上诉人的反诉请求。本案首次开庭时，一审法院以反诉书已有陈述为由，拒绝上诉人当庭详细论述，二次开庭时又以“抓紧时间，已经说过的就别再说了”，再次阻止上诉人就反诉主张进行陈述。庭审中，上诉人要求增加申请撤销《商品房买卖议定书（草签）》相关条款及《合同补充协议》的诉求，一审法院以“合同无效就自始无效，不存在申请撤销的问题”为由，不予审理上诉人的该项反诉请求。二、一审法院对于部分事实认定错误。1.一审法院认定被上诉人行使合同解除权未超过1年除斥期间，明显错误，应予纠正。即使按照被上诉人的说法，上诉人从2018年11月15日就构成违约，被上诉人至迟应在2019年11月15日之前行使解除权。被上诉人于2020年4月27日行使解除权，显然已经超过法定除斥期间，其解约行为依法应当无效。2.一审法院认定“且案涉合同对限制对方权利的重要条款已加下划线提示注意”明显错误。3.一审法院认定上诉人拒不履行合同义务错误。上诉人签订草签合同后，曾多次与被上诉人协商要求对相关条款进行修改或补充，但被上诉人不给予明确意见，逼迫上诉人签订充斥大量“霸王条款”的合同。所以，导致上诉人未能及时支付剩余房款的原因是被上诉人未与上诉人签订正式合同用于办理银行贷款，上诉人不存在违约行为。4.一审法院支持被上诉人要求上诉人支付律师费的诉请明显错误，应予纠正。案涉合同未规定出卖人违约，买受人行使解除权时，买受人因此支出实现债权的费用由出卖人承担，明显属于排除买受人权利的“霸王条款”。三、一审法院超出被上诉人的诉讼请求进行裁判。被上诉人的一审诉讼请求为“1.判令解除原告与被告柴云、李文进签订的《商品房买卖合同》……”。一审法院判决“被告（反诉原告）柴云、李文进与原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司于2018年10月14日签订的《买卖议定书（草签）》及补充协议解除”超出被上诉人的诉讼请求。四、一审法院违反法定程序。1.一审庭审质证过程违反法律规定。本案第一次庭审是以微信聊天方式进行，上诉人只能听到法官说话，听不到被上诉人说话。庭审中，关于律师费发票、代理协议、在售楼处公示的房屋买卖合同文本的照片等证据，质证均不规范。对于律师费的证据，一审法院庭后如何审核，上诉人不得而知，最终，一审判决认定该证据真实、合法，并判决上诉人向被上诉人支付该笔律师费。2.一审法院违法采信被上诉人提交的证据。被上诉人提交的向上诉人发送的律师函，经查看该函件及邮寄回执，处理结果为“他人收”，根本无法证明上诉人收到该函件。五、一审法院违法分配举证责任。一审法院对于案涉合同及补充协议中免除或限制被上诉人责任的条款视而不见，甚至违法分配举证责任，以上诉人“并未提供证据证明案涉合同存在无效情形”为由，不予认定案涉合同及补充协议无效。六、一审判决的内容不符合《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的规定。没有阐释裁断的形成过程，更没有进行释法说理，而是未经分析直接作出结论。七、一审判决漏洞百出。1.上诉人没有给付金钱的义务，却被判决加倍给付迟延履行期间的债务利息，变相免除负有给付义务的被上诉人的义务。2.一审法院大量摘抄被上诉人未引用的合同条款，甚至无端制造出《商品房买卖议定书（草签）》第七条中并不存在的第（6）项约定。3.本案首次开庭时间为2020年7月30日，一审判决却写成2020年7月29日。4.判决书19页将商品房写成“离品房”。判决书中对当事人的称呼混乱，时而使用原、被告时而使用当事人姓名、公司简称。悦达交控公司辩称，一、上诉人在上诉期限内提出的上诉请求是要求撤销第2、5项，据此，一审判决的第1、3项已生效。上诉人当庭变更上诉请求，不符合法律规定，也已超过上诉期。二、双方签订的买卖议定书及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。经被上诉人多次催告，上诉人拒不履行支付房款的主要合同义务，已构成根本违约。三、上诉人作为受过高等教育的完全民事行为能力人，应对自己的签约行为负谨慎的义务。认购协议书相关规定的第6条明确约定，上诉人确认并阅读清楚知悉商品房买卖合同，包含补充条款及附件内容。上诉人在认购协议中特别签名。在2018年10月14日上诉人还向我方出具声明，在该份声明中明确载明上诉人知晓商品房买卖合同及补充协议的内容，以上足以证明上诉人是在仔细审查了合同内容后与我方签订了买卖合同。四、我公司依法享有合同解除权，因为上诉人逾期支付剩余房款，我公司享有合同解除权。在经过多次磋商并发函催款，我公司自愿为上诉人展期，双方合同没有约定以及法律未规定解除合同的行使期限，即并无约定及规定超出一定期限权利人就丧失了合同解除权。虽然上诉人多次与我方交涉，但均系围绕合同条款修改展开，未同意也未催告解除合同。因此，我方行使解除权未超过一年的除斥期间。五、根据上诉人的一审反诉状以及一审庭审中的多次陈述，可以充分证明双方已对合同解除达成了一致，只是对合同清算事宜未能达成一致。六、2019年8月7日我方委托律师发催款函的邮寄地址，与上诉人一审举证的邮件客户存根地址是一致的，且我方此前按此地址邮寄给上诉人，上诉人在其所举证的两份回复中均载明已经收到。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。悦达交控公司向一审法院起诉请求：1.判令解除悦达交控公司与柴云、李文进签订的《商品房买卖合同》。2.判令柴云、李文进承担因逾期付款导致合同解除的违约金26460元，按日万分之五的标准承担自2020年3月31日起至实际履行之日止逾期办理商品房买卖合同预售备案注销登记期间的违约金并承担悦达交控公司提起诉讼委托律师发生的律师费20000元。3.判令柴云、李文进在判决生效后十日内协助悦达交控公司办理商品房买卖合同预售备案注销登记。4.本案诉讼费用由柴云、李文进承担。柴云、李文进向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2018年10月14日签订的《商品房买卖合同》第五条、第七条、第十二条、第十三条第二款、第十七条和附件四《合同补充协议》无效。2.确认悦达交控公司解除《商品房买卖合同》行为无效。3.判决悦达交控公司继续履行与柴云、李文进于2018年10月14日签订的《商品房买卖合同》。4.悦达交控公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：对于悦达交控公司举证的通知函、物流凭证、物流信息，其欲证明悦达交控公司寄送解除合同通知书，于2020年3月25日送达，柴云、李文进称未收到上述通知函。因悦达交控公司寄送该通知函的地址非双方合同中约定的送达地址，其亦无证据证明柴云、李文进本人签收了上述通知函，故悦达交控公司无法证明柴云、李文进于2020年3月25日收到了上述通知函。鉴于某2、李文进自认该通知函的内容与其2020年4月27日微信上收到的悦达交控公司工作人员发送的内容一致，一审法院依法认定悦达交控公司解除合同的通知书于2020年4月27日送达柴云、李文进。对于悦达交控公司举证的委托代理合同、律师费发票、网上银行电子回单，欲证明其为本案花费律师费20000元。柴云、李文进对该组证据的真实性、关联性不予认可，柴云、李文进认为其于2020年4月27日收到解除合同通知函，限其七个工作日内协助办理解除合同后相关手续，否则悦达交控公司将通过法律途径依法处理，而悦达交控公司于2020年5月6日即签订委托代理合同委托律师，据此认为委托律师行为不真实或该委托律师行为与本案无关。对此，一审法院通过审查证据原件，对该组证据的真实性依法认定，且悦达交控公司提供物流凭证、物流信息能够证实其于2020年3月23日即向柴云、李文进发送解除合同通知函，其于2020年5月6日委托律师的行为并不违背常理。对于悦达交控公司提供的一组销售处现场公示商品房买卖合同样本的照片，欲证明其均是按照要求公示合同样本等材料供购房者在签合同时参阅，柴云称其签合同时未留意。对此，一审法院认为，该组照片无法证明是在柴云、李文进签订合同现场时拍摄的，一审法院对该组证据的关联性依法不予认定。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据一审法院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，一审法院确认以下事实：2018年9月28日，柴云、李文进签订《意向登记书》，意向金金额为5万元。并约定：鉴于意向登记人拟向登记接收方认购位于盐城翡翠云台项目（万某1花园）的房屋，并自愿要求与甲方认购事宜进行进一步的签约洽谈，意向登记人特自愿向甲方支付上述诚意金……若意向登记人所提之要求，未被甲方全部或部分接受，意向登记人无认购资格，意向登记人有权要求无息退还诚意金；甲方将在意向登记人书面提出退款申请后的三十个工作日内无息全额退还，退还的方式为银行卡转账；诚意金退还后，本意向书确定的权利义务全部终止。同日，柴云、李文进通过刷卡方式支付了5万元诚意金。2018年9月29日，柴云、李文进（认购人）签订《认购协议书》一份，载明：认购房屋盐城翡翠云台项目（万某1花园）29幢303室，建筑面积105.88平方米，定金5万元，总房价为1395569元。并约定：1.在签订协议书时，认购人已充分了解其认购房屋的情况，并且认购人与出卖人就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款进行了平等的洽谈和协商；在此基础上，认购人仔细阅读了出卖人提供的前述内容和销售现场公示文件，认购人对所有内容表示确认和无任何异议，认购人与出卖人签订本协议书即表明双方已就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款达成一致意见。2.认购人应于本协议书签订之日起3个工作日内，即2018年10月10日前，携本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至接待中心现场与出卖人签署《商品房买卖合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款；如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三人。2018年10月14日，悦达交控公司（出卖人）与柴云、李文进（买受人）签订《买卖议定书（草签）》一份，约定（摘要）：柴云、李文进购买万某1花园29幢303室房屋（预售商品房），房屋总价款1322999元。第五条，面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条规定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照如下方式处理：面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补。第六条，付款方式及期限：3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年10月14日前支付首期房价款572999元，占全部房价款的43.31%。余款750000元向出卖人指定合作银行（贷款机构）申请贷款支付。第七条，买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过7日内，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（6）买受人保证已对其自己的购买能力有足够和审慎的评估，并向出卖人表示其有足够的支付能力。在签订合同后，除出卖人原因外，如贷款银行不予批准贷款或买受人在签订本合同30天内贷款仍未能发放到出卖人账户的，买受人应当在贷款银行不予批准贷款或者出卖人向邮递单位交寄通知之日（以时间在先者为准）起7日内自筹资金付清差额部分，否则买受人即构成逾期付款，须按本合同第七条、本补充协议第四条的约定承担逾期付款的违约责任。第十条，交付期限：出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条，出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过270日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。庭审中，悦达交控公司称该合同已经备案。第十二条，规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）其他：无。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人愿意，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知的交付日起视为买受人已经接收缴付，并由买受人承担相应的法律责任及房屋在买受人未接收期间产生的房屋相关费用有买受人自行承担。同日，悦达交控公司（出卖人）与柴云、李文进（买受人）达成补充协议，约定（摘要）：三、对付款方式的补充约定：2.办理个人住房商业性贷款/公积金贷款/组合贷款时的有关约定：（1）买受人关于按揭付款方式的承诺：买受人承诺采取银行按揭方式付款，首期房款应在签订合同当日支付给出卖人；剩余房款买受人申请银行按揭贷款。买受人的按揭贷款应当在本合同签订之日起三十日内全额到达出卖人账户。四、关于买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款超过7日的，出卖人有权解除合同。因买受人违反合同约定，出卖人解除合同的。买受人应自合同解除之日起5日内履行下列义务：1.买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人有权从买受人已付房款中扣除买受人应付的全部违约金（或赔偿）及合同注销相关的费用（如有），买受人已付房款若有剩余，出卖人将无息退还给买受人。2.买受人应协同出卖人办理解除买卖合同及注销备案的手续（若商品房已经办理按揭抵押贷款、预告登记或产权过户登记手续）并承担相关费用，买受人逾期未办妥上述手续的，买受人除应支付合同约定的违约金外，自逾期之日起按日向出卖人支付购房款总额的万分之五的违约金。二十二、其他事项：11.因买受人违约出卖人行使解除权的，出卖人因此支出的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等实现债权的费用亦由买受人承担。同日，柴云、李文进还向某交控公司出具一份《声明》，载明：本人于2018年9月29日认购位于盐城市翡翠云台的商品房，本人在认购该商品房时，已对《阳光宣言》、《契约声明》、《交屋标准》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《合同附图》等内容，并对上述内容完全知悉，自愿购买该商品房。本人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购限贷等规定，若本人暂不符合在本市购房、贷款的条件，本人自愿承担因此暂不能办理合同备案、《不动产权证书》的后果，如本人因此提出解除本合同或拒绝签署买卖合同的，则出卖人有权没收定金。当日，柴云、李文进支付首付款572999元（包含此前支付的定金50000元），剩余房款通过贷款方式支付。2018年11月26日，柴云、李文进向某交控公司出具《关于对的回复意见》，内容为：贵公司2018年11月9日《催款函》收悉。关于贵公司在《催款函》中所提及的购房人柴云、李文进逾期支付购房尾款一事，现回复如下：1.万某1花园29幢303室商品房和总价款为1322999元人民币，其中首付款572999元人民币已通过银行转账方式支付，其余750000元人民币通过银行贷款方式支付。购房人已按贵公司合作银行的要求将贷款所需要的相关资料提交给贵公司的合作银行。银行目前尚未放款的原因在于贵公司与购房人尚未签订正式的购房合同。而贵公司与购房人未能签订正式购房合同的原因在于贵公司提供的格式合同中包括大量免除贵公司法定义务、加重购房人责任、排除购房人权利的条款，并且遗漏部分必备条款。对此，购房人已经通过微信向贵公司销售人员周某详细指出，并要求贵公司与购房人重新商订合同条款。2.对于购房人所提出的重新商定合同条款的意见，贵公司销售人员周某于2018年11月17日通过微信告知贵公司的反馈意见，即贵公司认为购房人针对贵公司所提供格式合同所提出的意见主要依据盐城市住房保障和房产管理局、盐城市工商行政管理局于2018年10月24日新发布的《商品房买卖合同示范文本》，而该《商品房买卖合同示范文本》在2019年1月1日之后生效，故贵公司所提供的格式合同不违反盐城市住房保障和房产管理局的相关规定。购房人认为，盐城市住房保障和房产管理局、盐城市工商行政管理局在2018年10月24日发布《商品房买卖合同示范文本》的通知中明确指出除根据行政审批制度改革、交易登记机构调整及有关法律法规的要求进行了部分条款调整外，《商品房买卖合同示范文本》中的其他合同条款均未修改，也就是说新版《商品房买卖合同示范文本》与目前盐城市正在使用的《商品房买卖合同示范文本》没有实质区别。因此，贵公司所提供的格式合同不仅违反将于2019年1月1日开始使用的盐城市新版《商品房买卖合同示范文本》的条款，也与盐城市目前正在使用的《商品房买卖合同示范文本》不相符合。贵公司有关新版《商品房买卖合同示范文本》在2019年以后使用因而贵公司提供的格式合同不违反盐城市住房保障和房产管理局相关规定的主张不能成立。3.根据《合同法》第三条和第六条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上市公司作为市场经济中最重要的交易主体，理当成为守法经营的典范。购房人在众多楼盘中选中万某1花园正是由于该楼盘由同为上市公司的悦达和万某2共同开发。但令人遗憾的是，贵公司利用起草合同条款的有利地位，在所提供的格式合同中列入大量免除贵公司法定义务、加重购房人责任、排除购房人权利的条款，并且遗漏部分必备条款。同时，为了增加购房人的阅读难度，贵公司处心积虑地在格式合同中采用小5号字体。对于贵公司故意损害购房人权利的行为，购房人已向贵公司销售人员表达了基本的诉求，即以盐城市新版《商品房买卖合同示范文本》为格式文本对双方拟签订的商品房买卖合同条款进行修改，购房人的这一诉求没有发生变化。鉴于贵公司认为新版《商品房买卖合同示范文本》在2019年1月1日之后才正式采用，购房人同意双方可在盐城市目前正在使用的《商品房买卖合同示范文本》的基础上对双方拟签订的商品房买卖合同条款进行修改。4.《商品房买卖合同示范文本》由房地产行业主管部门制定，应当对商品房买卖双方都是公平的。购房人要求以《商品房买卖合同示范文本》为格式文本修改双方拟签订的商品房买卖合同的诉求不仅正当、合法，而且合情、合理。购房人维护自身合法权益的主张不会放弃，希望贵公司能够尊重购房人的这一诉求。如果购房人的这一诉求直不能得到贵公司的回应，购房人将不排除通过其他合法途径维护自身的合法权益。2018年12月3日，悦达交控公司向柴云、李文进出具《催款函》一份，载明：我司就你方购买万某1花园项目29幢303号房屋逾期拖欠房款的相关事宜，特致函如下：一、你方与我司于2018年10月14日签订了《商品房买卖议定书》及《补充协议》，合同编号为HTBA201810175320；根据《商品房买卖议定书》约定，该商品房总价款为人民币1322999元整。截止发函日，你方已付房款人民币572999元整，尚欠房款750000元整。我司虽经多次催要，但你方仍未缴清剩余房款。二、对你方提出的关于合同版本问题，我司不予认同。我司严格按照盐城市房产局要求的签约流程、合同版本与你方签订了《商品房买卖议定书》及补充协议。该《商品房买卖议定书》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的商品房买卖合同。三、根据双方在《商品房买卖议定书》及补充协议之约定，你方申请的按揭贷款应在本合同订立之日起三十日内全额到达我司账户；逾期，我司有权利按合同第七条、补充协议第四条之约定追究你方的违约责任等等。四、有鉴于此，我司再次向你方郑重致函：限你方在收到本催收函之日起三日内主动至我司签订正式的商品房面合同并缴清剩余房款。逾期，则我公司将视情解除合同并追究你方的违约责任，届时势必给你方带来不必要的损失。柴云、李文进庭审中认可已收悉该《催款函》。2018年12月22日，柴云、李文进向某交控公司出具《关于对的回复意见》，内容为：贵司2018年12月3日《催款函》收悉。关于贵司在《催款函》中要求购房人柴云、李文进签订正式的商品房买卖合同及缴清剩余房款一事，现回复如下：一、贵司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》存在大量无效的格式条款，且遗漏商品房预售合同的必备条款。贵司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》文本中存在大量的免除贵司法定义务、加重购房人责任、排除购房人权利的格式条款，该等文件均由贵司预先拟定，且未与购房人进行协商，属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。根据该条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《商品房销售管理办法》第二十三条也明确规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》。但是，贵司不但未按法律规定向购房人提示《商品房买卖合同示范文本》，也未提请注意免除或者限制贵司责任的条款，反而要求购房人先支付房款再看合同。此外，贵司故意遗漏商品房质量、权利状况、交付条件、相关设施设备交付条件及商品房的交付时间和手续等《商品房预售合同》的法定必备条款，严重损害购房人的合法权益。二、贵司的上述行为是目前江苏省正在开展的“打击侵害群众利益法违规行为、规范房地产市场秩序”专项行动整治的重点之盐城市住房保障和房产管理局、中共盐城市委宣传部、盐城市公安局、盐城市工商局等八部门于2018年8月22日发布《打击侵害群众利益违法违规行为规范房地产市场秩序专项行动的实施方案》的通知（盐房管(2018)95号文件），转发《江苏省住房和城乡建设厅等八部门关于转发的通知》(苏建房管（2018）389号文件)，通知明确指出：2018年7月起至12月底，在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动。其中整治重点之（三）房地产开发企业违法违规行为第4项为“利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利”。通知同时指出：各地要把打击侵害群众利益违法违规行为，作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，要依法从严惩处。对开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方，要加大督查力度贵司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》存在大量免除贵司法定义务、加重购房人责任、排除购房人权利的格式条款。依据上述通知规定，贵司的行为恰恰是目前相关行政机关严厉打击的对象。三、购房人依法有权拒签贵司提供的格式《商品房买卖合同》及《补充协议》，并有权要求贵司参照盐城市新版商品房预售合同起草《商品房买卖合同》。盐城市住房保障和房产管理局、盐城市工商局于2018年9月2日下发关于在市区全面推广使用住建部、工商总局新版《商品房买卖合同示范文本》的通知指出：按照住建部、工商总局出台的《关于印发的通知》精神（建房(2014)53号），市住房保障和房产管理局、市工商行政管理局对《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《新版合同》)进行了部分调整，现就使用《新版合同》通知如下：一、《新版合同》除根据行政审批制度改革、交易登记机构调整及有关法律法规的要求进行了部分条款调整外，其他合同条款均未修改。二、商品房交易当事人签订的《新版合同》及补充协议应符合法律法规的规定，不得含有免除出卖人法定义务、加重买受人责任、排除买受人权利的格式条款。各地要加大对不公平格式条款的规范整治力度，督促引导房地产开发企业依法订立并履行合同。按照通知规定，《新版合同》除根据行政审批制度改革、交易登记机构调整及有关法律法规的要求进行了部分条款调整外，其他合同条款均未修改。即《新版合同》与目前盐城市正在使用的《商品房买卖合同示范文本》没有实质区别，均不能存在免除出卖人法定义务、加重购房人责任、排除购房人权利的格式条款。因此，贵司提供的格式合同不仅违反《新版合同》相关规定，也与盐城市目前正在使用的《商品房买卖合同示范文本》不相符合。贵司关于《新版合同》在2019年以后使用、贵司合同不违反盐城房管局法律法规的主张不能成立。购房人有权拒签贵司提供的该等格式合同，并有权要求贵司参照《新版合同》重新起草《商品房买卖合同》。四、贵司依据提供的格式《房屋买卖合同》及《补充协议》要求购房人承担违纳责任没有任何事实依据和法律依据。购房人所购房屋的总价款为1322999元人民币，其中首付款572999元人民币已通过银行转账方式支付，其余750000元人民币通过银行贷款方式支付。购房人已按贵司合作银行的要求将贷款所需资料提交给贵司的合作银行。银行目前尚未放款的原因在于贵司与购房人尚未签订正式的购房合同。而贵司与购房人未能签订正式购房合同的原因在于贵司提供的格式合同中包括大量免除贵司法定义务、加重购房人责任、排除购房人权利的条款，并且遗漏部分必备条款。该等合同属于《合同法》第四十条的规定无效合同，因此，贵司要求购房人承担违约责任没有事实依据和法律依据。综上，贵司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》存在大量无效的格式条款，且故意遗漏商品房预售合同的必备条款。贵司的行为是目前江苏省正在开展的“打击侵害群众利益违法违规行为、规范房地产市场秩序”专项行动整治行动的严厉打击对象。购房人要求以《商品房买卖合同示范文本》为格式文本修改双方拟签订的商品房买卖合同的诉求不仅正当、合法，而且合情、合理。购房人维护自身合法权益的主张不会放弃，希望贵司能够尊重购房人的这一诉求。如果购房人的这一诉求一直不能得到贵司的回应，购房人将不排除通过其他合法途径维护自身的合法权益。2019年6月，柴云通过微信与悦达交控公司工作人员协商，其提出的几个方案悦达交控公司均未接受。2019年8月7日，江苏国某律师事务所向柴云、李文进发送《律师函》一份，载明：2018年9月29日，你方为购买委托人开发的万某1花园29幢303室签订了《认购协议书》，并于2018年10月14日与委托人签订了《商品房买卖议定书》（以下简称“合同”）。合同约定该商品房的总价款为1322999元，你方已经支付购房款572999元，按约定你方应于2018年11月14日前支付剩余全部款项。令人遗憾的是，虽经委托人多次催告，你方仍有余款750000元未支付。根据合同及相关补充协议的约定，买受人逾期付款超过7日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。请你方于2019年8月15日前向委托人付清剩余房款750000元及相应的违约金，以避免不必要的经济损失、声誉损失及诉累。2020年3月20日，悦达交控公司向柴云、李文进出具《通知函》一份，载明：2018年9月29日，你方与我司签订《认购协议书》，2018年10月14日双方签订《商品房买卖议定书（草签）》，合同约定你方购买我司开发的翡翠云台项目29幢303室商品房，该商品房总价为1322999元，你方已支付首付款572999元，按约定你方应于2018年11月14日前以申请贷款或现金支付的形式支付剩余款项750000元。遗憾的是，经我方多次催告，截止发函之日你方仍未履行任何后期付款义务。根据合同第八条和附件十一《补充协议》第四条约定内容，现通知你方于本函发出之日解除双方签订的《商品房买卖议定书（草签）》，并要求你方按合同约定承担违约责任。请你方在收到本函后七个工作日内到我司售楼处办理注销备案合同、结算等相关手续。如你方不协助办理解除合同后相关手续，我司将通过法律途径依法处理。庭审中，柴云称该通知函其未收到，但该函的内容与其微信上收到的2020年4月27日的函的内容一样。此外，悦达交控公司提供委托代理合同、律师费发票、网上银行电子回单，欲证明其为案涉纠纷委托律师花费律师费20000元。柴云、李文进提供一份2020年5月22日的视频，欲证明其按照原告解除通知函要求到售楼处办理解除合同的手续，但原告以已走诉讼程序为由，拒绝办理解除合同的手续。对此，原告称双方对解除合同已达成一致意见，但是因为解除合同后先撤销备案还是先退首付款、履行解除后的清算事宜未能达成一致意见。一审法院认为：悦达交控公司与柴云、李文进签订的《买卖议定书（草签）》及补充协议系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。当事人双方均应按照合同约定履行自己的义务，商品房买卖合同的主要权利义务是买受人按约支付房款，出卖人按期交付房屋，现柴云、李文进拒不履行支付剩余房款的主要合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于悦达交控公司判令解除其与柴云、李文进签订的《商品房买卖合同》的诉请。因柴云、李文进未按照《买卖议定书（草签）》约定于2018年10月10日前携相关材料与出卖人签署《商品房买卖合同》，且未按照补充协议约定及时缴纳剩余房款，构成逾期付款，悦达交控公司按照合同约定有权解除合同。至于某2、李文进辩称悦达交控公司要求解除合同已经超过1年除斥期的意见，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，因柴云、李文进逾期支付剩余房款，悦达交控公司享有合同解除权，但该解除权系悦达交控公司的一项权利，其可以选择行使或不行使以及行使的时间，悦达交控公司多次发函催款系其自愿为柴云、李文进展期。因双方合同未约定以及法律未规定解除合同的行使期限，即并无约定及规定超出一定期限权利人将丧失合同解除权，柴云、李文进亦未提供证据证明其向某交控公司催告解除，其虽多次与悦达交控公司交涉，但均系围绕合同条款修改展开，未同意亦未催告解除合同，故柴云、李文进主张悦达交控公司合同解除权超过1年除斥期间的意见，一审法院依法不予采纳。对此，一审法院对悦达交控公司要求解除其与柴云、李文进签订的《买卖议定书（草签）》的请求依法予以支持。因合同已解除，悦达交控公司主张被告在判决生效后十日内协助其办理商品房买卖合同预售备案注销登记手续的诉请，符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持，柴云、李文进要求继续履行合同的诉请依法不予支持。同时，悦达交控公司需扣除柴云、李文进应承担的相应款项后将剩余房款返还给柴云、李文进。关于悦达交控公司要求柴云、李文进承担因逾期付款导致合同解除的违约金26460元以及按日万分之五的标准计算的自2020年3月31日起至实际履行之日止逾期办理商品房买卖合同预售备案注销登记期间的违约金的诉请。柴云、李文进不认可26460元违约金的计算方式，对此，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然柴云、李文进拒绝签订正式的《商品房买卖合同》、支付剩余房款，构成违约，但其一直与悦达交控公司积极协商后续处理事宜，但是悦达交控公司未予以积极协商，导致其损失扩大，对此，综合柴云、李文进违约情况、双方协商情况、柴云、李文进已于2018年10月14日支付首付款572999元的事实等，一审法院对悦达交控公司主张违约金26460元违约金的诉请不予支持。悦达交控公司还主张逾期办理商品房买卖合同预售备案注销登记期间的违约金，因柴云、李文进收到悦达交控公司解除合同通知函后一直积极与悦达交控公司协商处理案涉纠纷，并曾于2020年5月从北京赶回盐城协商处理此事，但是悦达交控公司以已起诉为由未予妥善解决，悦达交控公司对此亦存有责任，故对该部分违约金请求，一审法院亦不予支持。悦达交控公司还主张柴云、李文进支付20000元律师费的诉请。柴云、李文进认为合同关于律师费的约定系格式条款，应为无效，对此，一审法院认为，因补充协议约定因买受人违约出卖人行使解除权的，出卖人因此支出的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等实现债权的费用亦由买受人承担，该约定符合法律规定，并未违反公平原则，不合理免除悦达交控公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该律师费的收费标准亦符合相关标准，故悦达交控公司的该项诉请符合法律规定和合同约定，一审法院对该请求依法予以支持。至于某2、李文进抗辩其多次去售楼处与悦达交控公司协商解决问题，悦达交控公司故意制造诉讼扩大其损失，其不应承担律师费的意见，一审法院认为，即使柴云、李文进认为合同条款存在问题，在双方未就合同条款修改达成一致意见的情况下，其应该通过起诉等合法途径确认相应合同条款无效，而非通过拒不履行合同约定的付款义务方式来维护己身权益，且一审法院在上述违约金诉请中已经对导致本案诉讼双方的过错情节及程度予以综合考量，故在律师费收取上不再予扣减。柴云、李文进还认为，电子回单与委托代理合同上约定的律师费支付时间不一致，不能证明电子回单支付的钱为案涉案件的律师费。结合悦达交控公司举证的委托代理合同、国内支付业务收款回单、律师费发票等证据，可以依法认定悦达交控公司为案涉案件花费律师费20000元，至于悦达交控公司实际支付时间晚于合同约定支付时间，系其履行其与盈科律师事务所之间委托代理合同的相应问题，与本案无关。关于柴云、李文进要求确认双方于2018年10月14日签订的《商品房买卖合同》第五条、第七条、第十二条、第十三条第二款、第十七条和附件四《合同补充协议》无效的请求。对此，一审法院认为，案涉《买卖议定书（草签）》及补充协议符合法律规定，柴云、李文进并未提供证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第四十条免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形以及第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形，且案涉合同对限制对方权利的重要条款已加下划线提示注意。悦达交控公司还提供一份销售处现场公示商品房买卖合同样本的照片，证明其作为开发商企业，受政府和监管部门监督，均是按照要求公示合同样本等材料供购房者在签订合同时参阅的，对此，柴云庭审中称其未留意。虽然悦达交控公司无法证明该照片是否为柴云、李文进签订合同时拍摄的现场照片，但柴云、李文进作为完全民事行为能力人，应对自己的签约行为负谨慎的注意义务，不能以“未留意”为由推脱自己的责任。其还辩称“悦达交控公司销售说如果不交款，5万元意向金也没有了，所以，出于对原告的信任，其匆忙签字”，而其签订的《意向登记书》明确约定：若意向登记人所提之要求，未被甲方（悦达交控公司）全部或部分接受，意向登记人无认购资格，意向登记人有权要求无息退还诚意金。即柴云、李文进次日签订《认购协议书》将诚意金5万元转化为定金5万元时以及其后其签订《买卖议定书（草签）》时，理应尽到谨慎的注意义务，仔细审查合同内容，如对合同内容有异议，应当及时向某交控公司提出协商，如协商不成，其有权拒绝签订《认购协议书》和《买卖议定书（草签）》，并要求退还意向金。至于某2、李文进要求确认悦达交控公司解除案涉《商品房买卖合同》行为无效的诉求，根据上文分析，悦达交控公司依法享有合同解除权，一审法院对其主张解除案涉合同的诉求亦予以支持，故对柴云、李文进的该项反诉请求依法不予支持。综上，悦达交控公司的部分本诉请求于某1有据，应予支持，柴云、李文进的反诉请求于某1无据，依法应予驳回。据此，一审法院判决：一、被告（反诉原告）柴云、李文进与原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司于2018年10月14日签订的《买卖议定书（草签）》及补充协议解除。二、被告（反诉原告）柴云、李文进应于本判决生效十日内向原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司支付律师费20000元。三、被告（反诉原告）柴云、李文进应于本判决生效十日内协助原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司办理商品房买卖合同预售备案注销登记手续，原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司应于本判决生效十日内退还被告（反诉原告）柴云、李文进剩余房款544999元（已扣除被告（反诉原告）柴云、李文进应支付的律师费20000元及本诉部分案件受理费8000元）。四、驳回原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）柴云、李文进反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19063元，减半收取9532元，由原告（反诉被告）盐城悦达交控置业有限公司负担1532元，被告（反诉原告）柴云、李文进负担8000元。反诉案件受理费5650元，由被告（反诉原告）柴云、李文进负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本案二审过程中，因柴云、李文进陈述一审第一次庭审是通过微信视频聊天方式进行，相关证据未看清，本院向询问其有无相关证据需要重新质证。柴云、李文进主张2019年8月7日的律师函其未收到。律师函快递显示是“他人收”。经核对一审中悦达交控公司提供的快递查询信息单，载明的信息为“收件人已取走邮件”。柴云、李文进认可上述快递地址其曾经使用过，但不是其留在商品房买卖合同中的地址，否认收到过上述材料。对于一审已经提交的悦达交控公司向北京市盈科（盐城）律师事务所汇款2万元的网上银行电子回单，柴云、李文进的质证意见为：对其关联性不予认可。本院认为，一、关于上诉人柴云、李文进要求确认案涉合同及补充协议的相关条款无效或不成为协议内容的问题。经查，案涉《买卖议定书（草签）》第五条是面积确认及差异的处理、第七条是买受人逾期付款的违约责任、第十二条是规范设计变更的约定、第十三条第二款是由于买受人的原因未能按期交付的约定、第十七条是关于产权登记的约定，补充协议是对双方所签的《买卖议定书（草签）》的全面的补充约定。柴云、李文进对于上述合同内容的主要异议是认为对于类似的违约行为，协议中约定的悦达交控公司的违约责任明显较轻，甚至未作约定（比如对悦达交控公司违约造成的柴云、李文进的律师费承担未作约定），故应当认定相关条款无效或不成为协议内容。对此，本院认为，首先，柴云、李文进签订认购协议书的时间是2018年9月29日，《买卖议定书（草签）》签订的时间是2018年10月14日，认购协议书已经明确载明在签订协议书时，“认购人已充分了解其认购房屋的情况，并且认购人与出卖人就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款进行了平等的洽谈和协商；在此基础上，认购人仔细阅读了出卖人提供的前述内容和销售现场公示文件，认购人对所有内容表示确认和无任何异议”等内容。柴云、李文进作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓其签署相关合同内容的法律后果。作为大宗商品的商品房买卖，其更应负有合理的审慎注意义务，在签署认购协议书后，柴云、李文进也有充足的时间对《买卖议定书（草签）》的内容进行了解，故其主张悦达交控公司未尽合理提示或说明义务，给购房人“挖坑设套”的上诉理由，不能成立。其次，对于某2、李文进主张应属无效和不应作为协议内容的条款，均是双方经过协商一致后达成的，并不符合《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条规定的情形，在未被认定存在可撤销或对于违约责任约定和实际造成损失不符等需要调整的情形前，案涉争议条款及相关协议内容均应对双方具有约束力。一审法院对于某2、李文进的一审反诉请求未予支持，符合法律规定。二、关于悦达交控公司行使解除权是否超过除斥期间，案涉合同是否应予解除的问题。对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案属于某1律没有规定，当事人没有约定且对方当事人没有催告的情形，悦达交控公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权，其解除权已经消灭，案涉合同应继续履行。但此后，柴云、李文进未履行支付剩余房款的合同义务。悦达交控公司以柴云、李文进使用过的通讯地址向其邮寄相关材料，主观上并无过错，柴云、李文进主张其未收到2019年8月7日的函件，与快递单查询信息不符，本院不予采信，且在本案一审诉讼前的双方沟通过程中，柴云、李文进也未有同意履行合同义务的意思表示，已经构成根本违约，悦达交控公司行使解除权，依法应予支持。悦达交控公司的一审诉讼请求是判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，本案双方签订的《买卖议定书（草签）》以及补充协议均是双方签订的《商品房买卖合同》组成部分，一审法院将两份协议一并予以解除，并不存在超诉讼请求裁判的问题。三、悦达交控公司提供的委托合同、律师费发票、网上银行电子回单等证据足以证明其支付律师费事实的存在，一审法院基于双方的合同约定判令柴云、李文进承担律师费用，符合法律规定。对于某2、李文进主张的一审文书中存在的将“商品房”写成“离品房”的笔误，本院直接予以纠正，不影响本案的处理结果。综上，上诉人柴云、李文进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16886元，由上诉人柴云、李文进负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年四月二日书记员 唐 舒