河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2995号原告：陈静，女，1987年8月25日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨镒帆，河南言明律师事务所律师。被告：陈妮，女，1994年3月8日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。原告陈静与被告陈妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨镒帆到庭参加了诉讼，被告陈妮经传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金10600元及逾期违约金（以7400元为基数，自2020年8月15日起按年利率15.4%计算至付清之日止；以3200元为基数，自2021年1月15日起按年利率15.4%计算至付清之日止）；2.判令被告支付提前解除合同违约金6400元；3.判令被告赔偿租赁房屋维修及清洁费用2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年7月15日签订了居住房屋租赁合同，约定租期一年、每月房租1600元、2020年7月15日支付当月房租，8月15日支付前半年剩余房租，后半年房租于2021年1月15日前付清。原告交房后，被告除交纳1600元物业费及2200元房租外，以各种理由拖延支付每月房租，直至2021年2月17日被告突然通知原告不再租住上述房屋，此时租赁期未满，被告也未提前与原告协商便自行解除合同。原告收房时，发现租赁房屋壁纸、电视背景墙被撕烂，满屋垃圾无从下脚。被告在微信称愿承担保洁及维修费用，但至今连拖欠的房租都未付清。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。陈妮未作答辩，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2020年7月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《居住房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于新郑市薛店镇隆府新城小区4号楼2单元901室的居住房屋出租给乙方；房屋租赁期限自2020年7月15日起至2021年7月14日止；房屋月租金为1600元；乙方应当于交房前向甲方支付6个月租金9600元，分两次付清，2020年7月15日之前交第一个月房租1600元，2020年8月15日前交剩余的五个月房租8000元；下半年房租9600元应于2021年1月15日前支付；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付100元违约金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2000元；租赁期间，因使用该房屋所发生的物业费、水、电、气、通信、空调、有线电视、停车等一切费用由乙方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或者发生故障的，乙方应负责修复。乙方不维修的，甲方代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，原告依约交付房屋。被告于2020年7月10日通过微信转账支付原告300元，于2020年7月14日通过微信红包支付原告100元，于2020年7月16日通过微信转账支付原告800元，于2020年8月26日支付1000元，以上共计支付2200元，原告称被告并未按合同约定的金额和时间支付租金，被告仅支付其上述2200元房屋租金。被告于2020年11月14日通过微信转账支付原告1600元，原告称该1600元用于支付2020年8月28日至2021年8月28日期间的物业费1638元并提交了隆府新城物业为其出具的物业费收据。因被告未按合同约定交纳房屋租金，原告通过微信向被告催要。2021年2月17日，被告于微信中表明“我不租了”，原告亦于庭审时表明同意于2021年2月17日解除双方签订的《居住房屋租赁合同》。因被告在退房时，涉案房屋脏乱及背景墙损坏，故原告于微信聊天中向被告主张保洁及背景墙修复费用，并提交了微信聊天截图，该截图中载明原告就背景墙修复费用向被告主张“背景墙坏了你没修”、“背景墙加1000”，被告回复称“行”、“一共给你一万六”；原告就保洁费向被告主张“500块钱保洁阿姨看一眼就走了”、“人家都觉得恶心”，被告回复称“再加”、“过两天我给你补”，被告另在微信里称“找保洁打扫”、“你去了找个保洁收拾一下房子吧”“挺乱的”“找个保洁，费用我出”。因被告至今未支付剩余房租及其他费用，原告提起本案诉讼，并于庭审时将诉讼请求明确为：1.判令被告支付租金9106元及逾期违约金（以7400元为基数，自2020年8月15日起按照全国银行间同业拆借中心于2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止；以1706元为基数，自2021年1月15日起按全国银行间同业拆借中心于2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）；2.判令被告支付提前解除合同违约金6294元；3.判令被告赔偿租赁房屋维修及保洁费用2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告签订的《居住房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同履行过程中，原告于2021年2月17日主张提前退房，被告亦于庭审时表示同意于2021年2月17日解除双方之间的租赁合同，故双方签订的《居住房屋租赁合同》予以解除。合同解除后，被告仍应支付合同解除前的租金，2020年7月15日至2021年2月17日的租金共计11306元，扣除已付的2200元，下余租金共计9106元。因被告提前退租，使用涉案物业并未有合同约定的一年，其支付物业费1600元，超出应付物业费部分用于折抵其应付的房租。涉案房屋一年物业费1638元，被告应付2020年7月15日2021年2月17日的物业费964.60元，故原告应退还被告物业费635.40元，于合同解除当天即2021年2月17日折抵被告应付租金，下欠租金8470.60元，该款被告应予支付。被告未按合同约定期限及金额交纳租金，已构成违约。合同约定被告逾期交纳租金应按每日100元的标准支付违约金，因该标准过分高于给原告造成的损失，原告将违约金的计算标准调整为年按利率15.4%，但该标准仍较高，本院予以酌减，故被告应当以7400元为基数，自2020年8月16日起参照2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准支付原告违约金至2021年1月14日，可计117.92元；以9106元为基数，自2021年1月15日起参照2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准支付原告违约金至2021年2月17日，可计31.16元；以8470.6元为基数，自2021年2月18日起参照2020年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准支付原告违约金至租金实际付清之日止。综上，被告应支付原告逾期支付租金的违约金149.08元，此后违约金以8470.60元为基数，自2021年2月18日起按年利率3.85%的标准支付至租金实际付清之日止。被告未按合同约定的租赁时间租用涉案房屋，提前退租，构成违约。涉案合同约定被告提前退租的，应当按提前退租的天数的租金向原告支付违约金。原告主张被告自2021年2月18日至合同约定租赁期满2021年7月14日的违约金6294元，因该违约金过分高于给原告造成的损失，故本院予以酌减，由被告支付原告一个月租金1600元，用以支付被告提前解除租赁合同的违约金。因被告在使用涉案房屋期间，造成房屋脏乱及电视背景墙损坏，故原告主张被告支付租赁房屋维修及清洁费，本院予以支持，其中被告亦在微信聊天中认可支付维修电视背景墙1000元，对该笔费用，本院予以支持；原告主张被告支付保洁费用1000元，因其未提交证据证明实际支付的数额，结合双方聊天记录，并综合考虑保洁费用市场行情，故本院将保洁费用酌减至700元。被告未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告陈妮应于本判决生效之日起十日内支付原告陈静房租8470.60元及逾期交纳房租违约金149.08元，此后违约金以8470.60元为基数，自2021年2月18日起按年利率3.85%的标准支付至租金实际付清之日止；二、被告陈妮应于本判决生效之日起十日内支付原告陈静提前退房违约金1600元；三、被告陈妮应于本判决生效之日起十日内支付原告陈静房屋维修费1000元及保洁费700元，共计1700元；四、驳回原告陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，减半收取计138元，由原告陈静负担51元，被告陈妮负担87元。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇二一年四月二十二日代理书记员  张丽亚