湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2752号上诉人（原审被告）：武汉梵西精品假日酒店有限公司，住所地武汉市黄陂区前川街新木兰大道123号。法定代表人：张双珍，该公司总经理。委托代理人：蔡正波，湖北二般律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市黄陂区汽车客运中心，住所地武汉市黄陂区前川街黄陂大道327号。法定代表人：徐友胜，该中心主任。委托代理人：刘绍权，湖北传文律师事务所律师。上诉人武汉梵西精品假日酒店有限公司（以下简称梵西假日酒店）因与被上诉人武汉市黄陂区汽车客运中心（以下简称客运中心）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。梵西假日酒店上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回客运中心的诉讼请求或依法发回重审；3.由客运中心承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对客运中心未按照规划布局提供经营场所的违约事实视而不见。梵西假日酒店基于客运中心招标时发布的整体规划布局才决定租赁案涉房屋，但客运中心并未按照招标内容所确定的规划布局进行招租运营，在这种情况下，梵西假日酒店拒绝履行交付租金的义务是在行使先履行抗辩权，其行为并无不当。二、一审判决对客运中心未能提供实现合同目的的租赁房屋的事实有意回避。客运中心交付的房屋存在漏水、空调无法使用、案涉房屋与消防检验报告不一致、公交停放堵门口影响进出等严重的质量和经营环境问题，系严重违约。三、一审判决认定客运中心“在起诉前一直在催要租金”与事实不符。梵西假日酒店多次要求客运中心整改其违约部分，但其一直未履行。梵西假日酒店基于此未交付余下租金，客运中心也未催要租金。客运中心起诉要求的租金自2016年7月1日起算，部分租金请求权已经超过诉讼时效。四、依据相关政策，承租国有资产的中小微企业，至少应当免除不少于三个月的租金和不少于六个月的房租减半。客运中心辩称，1.合同中并未约定规划布局的相关内容，案涉合同也未经过招投标程序，是直接与梵西假日酒店签订的合同。2.梵西假日酒店称客运中心未能提供实现合同目的的租赁房屋与事实不符。交付房屋时不存在漏水、公交的停放也不影响进出，消防检验报告系梵西假日酒店自行办理的。3.客运中心以律师函的形式向梵西假日酒店催收房租，一审也提供了催收照片，客运中心的起诉并未超过诉讼时效。客运中心向一审法院起诉请求：1.判令依法提前解除客运中心、梵西假日酒店于2015年7月1日签订的《客运中心房屋租赁合同》。2.责令梵西假日酒店支付拖欠的租金合计人民币888533元（暂计算至2020年7月30日止）。3.本案诉讼费及其他费用由梵西假日酒店承担。一审法院认定事实：2015年7月1日，客运中心(以下简称甲方)与梵西假日酒店(以下简称乙方)签订《客运中心房屋租赁合同》，约定：属甲方所有的客运中心西三楼客房26间(约907平方米)租赁给乙方经营酒店，租期10年，自2015年7月1日至2025年6月30日止(该房屋于2015年7月1日前已交付)。合同第四条租赁费标准及支付方法：租赁费每年21.76万元，以现金方式支付，自本合同签定之日交纳第一年的租金，后续每年7月1日交纳下年度租金，依此类推，乙方先交租金后使用。第五条为保证本合同的有效履行，乙方应于合同签定之日一周内一次性支付履约保证金人民币2.176万元(年租金的10%)。乙方如拖欠租金达60天，拖欠水电费等费用超过保证金，甲方可解除本合同收回租赁房屋，乙方损失自负。合同还约定了其他条款。双方于同日还签订了《安全责任书》。合同签订后，客运中心将房交给梵西假日酒店，梵西假日酒店在租赁房屋开展酒店经营。梵西假日酒店于2016年9月5日支付租赁费217600元。2017年4月25日，客运中心向梵西假日酒店送达催缴租金通知书，限期缴纳租金，但梵西假日酒店未缴纳。2019年1月28日，客运中心向梵西假日酒店送达律师函，催收三年的租金，并告知法律后果，但梵西假日酒店仍未缴纳，为此，客运中心向该院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。一审法院认为，客运中心与梵西假日酒店签订的《客运中心房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，客运中心已经按照合同约定完成将租赁物交付梵西假日酒店的义务，梵西假日酒店就应当按照合同约定支付租赁费。但梵西假日酒店仅于2016年9月5日缴纳了2015年7月1日至2016年6月30日的租金217600元，余下租金经客运中心多次催收租金未支付，其行为构成根本性违约，依据双方签订的《客运中心房屋租赁合同》约定，客运中心有权解除双方签订的《客运中心房屋租赁合同》。则客运中心的诉讼请求，该院予以支持。武汉市（包括黄陂区）因疫情全城封闭，直至2020年4月8日才逐步解封。根据相关司法解释的规定，该期间应为不可抗力原因。因自2020年1月23日为武汉市封城期间74天，该期间是不可抗力原因导致梵西假日酒店无法经营，按照公平原则应当酌定减免在此期间的租金，该期间的租金为44116元（217600元/月÷365天×74天），应由客运中心、梵西假日酒店各自承担22058元；则至2020年7月30日止梵西假日酒店应支付客运中心房屋租金866475元（888533元－22058元）。客运中心有证据证实一直在向梵西假日酒店催要租金，梵西假日酒店辩称租金超过诉讼时效的理由，该院不予采纳。梵西假日酒店抗辩的其他理由，无客观事实，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除客运中心与梵西假日酒店于2015年7月1日签订的《客运中心房屋租赁合同》；二、梵西假日酒店于判决生效后五日内支付客运中心房屋租金866475元；三、驳回客运中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6100元，由梵西假日酒店负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，梵西假日酒店与客运中心签订的《客运中心房屋租赁合同》合法有效，双方之间的租赁合同关系依法成立。客运中心依约交付房屋后，梵西假日酒店未依约缴纳租金，构成违约。客运中心请求解除《客运中心房屋租赁合同》于法有据，本院予以维持。梵西假日酒店主张客运中心未按规划招租，违约在先，但双方合同中并未约定客运中心负有该义务，该主张不能成立，梵西假日酒店亦不能因此取得先履行抗辩权。梵西假日酒店主张客运中心交付的房屋存在质量瑕疵，未尽到出租人的义务。梵西假日酒店未能提供证据证明在此期间内曾就房屋质量问题向客运中心提出过异议，其在案涉房屋经营多年的事实也表明案涉房屋能够满足其日常经营所需，故其以此为由拒交房租没有事实依据和法律依据。梵西假日酒店还主张本案应适用疫情期间房屋租金减免政策。根据《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第2条关于“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的规定，梵西假日酒店该主张成立，本院予以支持。故应当免除梵西假日酒店2020年1月23日至4月22日期间的租金，对该酒店2020年4月23日至7月30日期间的租金予以减半。据此，梵西假日酒店享受的租金减免金额为83910元（217600÷12×3+217600÷365×99÷2），至2020年7月30日止该酒店应付租金为804623元。关于诉讼时效期间问题。一审时，客运中心提交了其于2019年1月28日向梵西假日酒店催缴房租的律师函及其向其送达律师函的照片，故本案存在诉讼时效中断事由，客运中心主张2016年7月1日之后的租金并未超过诉讼时效。综上所述，梵西假日酒店的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4780号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4780号民事判决第二项、第三项；三、武汉梵西精品假日酒店有限公司于判决生效后五日内支付武汉市黄陂区汽车客运中心房屋租金804623元；四、驳回武汉市黄陂区汽车客运中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6100元，由武汉市黄陂区汽车客运中心负担600元，由武汉梵西精品假日酒店有限公司负担5500元。二审案件受理费12685元，由武汉市黄陂区汽车客运中心负担1200元，由武汉梵西精品假日酒店有限公司负担11485元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年四月二十七日法官助理庄敏书记员黄雪纯