广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2550号上诉人（原审被告）：广州市润材物流有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：黄章雄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘洋，广东壹号律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文扬，广东壹号律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。上诉人广州市润材物流有限公司（以下简称润材公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。上诉人润材公司代理人刘洋、赖文扬，被上诉人荔湾住建局代理人龙桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润材公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回荔湾住建局全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。事实和理由：一、原审判决认为：“就涉案房屋的租赁关系是平等民事主体之间的权利义务关系，属于本院民事管辖范围……”属认定事实不清，适用法律错误，且严重违反了“同案同判”原则。（一）案涉房屋属“经租产”的“直管房”，属政府保障性住房，作为案涉房屋出租人及管理人的荔湾住建局为政府行政职能部门，且就此签订的此类租赁合同与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责，并非为平等民事主体之间的权利义务关系。（二）《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》已于2020年1月1日生效，根据该文件第二条规定，案涉房屋作为保障性住房的直管房，因履行租赁协议产生的纠纷应属于行政诉讼管辖范围之列，原审判决认为属于民事诉讼完全违背了现行生效的法律规定，属适用法律严重错误。（三）自上述法律规定生效实行以来，就直管房等在内的政府保障性住房的租赁合同纠纷，广州市中级人民法院已作出了多份生效二审判决，如：（2020）粤01民终14558号《民事裁定书》、（2020）粤01民终5021号《民事裁定书》、（2020）粤01民终14558号《民事裁定书》等多份判决均以案涉房屋属直管公房，基此产生的租赁合同纠纷属行政诉讼为由驳回了荔湾住建局起诉。查已有多份生效裁判且润材公司已将上述判决书提交一审法院的情况下，原审判决仍视若无睹，固执己见坚持认为本案为民事诉讼严重违反“同案同判”原则。二、房屋占用费的标准以租赁合同期内的租金标准为准系润材公司与荔湾住建局协商一致并已实际履行的客观事实，原审判决无视该事实已被生效判决所查明、羁束，反而以从未作为本案证据亦从未质证过的已到期失效的原租赁合同违约条款计算占用费标准，已属程序违法，明显系超出荔湾住建局诉讼请求进行违法裁判，属适用法律严重错误。（一）房屋占用费的标准以租赁合同期内的租金标准为准系润材公司与荔湾住建局协商一致并已实际履行的客观事实，并已经生效判决文书查明。不管是从租赁合同约定的2008年1月1日至2009年12月30日期间，还是从2009年12月30日至2019年8月16日的不特定期限的租赁合同关系期间，润材公司一直系以13392元作为租金标准向荔湾住建局支付租金，荔湾住建局亦开具相应发票予以确认，该租金标准一直系双方确定的金额。（二）已生效的2020粤01民终8265号《民事判决书》明确查明了荔湾住建局就占用费标准以每月13392元进行了确认、同意，系无可争议的客观事实，原审法院仅援引该判决书中有利于荔湾住建局的内容，无视查明的客观事实，有失偏颇。在合同解除后的占用期间，润材公司也一直是以每月13392元作为占用费标准支付给荔湾住建局的，这是经生效判决确认的无可争议的事实。（三）一审中，润材公司及荔湾住建局从未提交过2009年双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（下称：原租赁合同），但原审判决违反“不告不理”的原则，援引各方从未提交也从未质证的案涉原合同作为法院认为部分的定案依据，明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，存在程序严重违法之情形。（四）原租赁合同已于2009年12月30日到期，此后润材公司与荔湾住建局之间形成的系不特定期限的的租赁合同关系，原审判决认为该份租赁合同对双方仍具有约束力无任何法律依据，其以一份已到期失效的原租赁合同中的违约金条款作为占用费的标准，没有任何事实依据。润材公司就租赁案涉房屋继续以原租赁合同约定租金标准支付系双方间通过实际履行租赁合同内容达成的事实上的一致，但双方对合同到期后的违约条款并未作出过任何意思表示，也未达成过任何协商一致。（五）原审判决在荔湾住建局从未就占用费提出违约金等诉讼请求的情况下，原审判决以未质证的原租赁合同约定的“占用费总额的100％收取违约金”来直接计价占用费亦存在超出诉讼请求裁判之违法情形，严重违反了“不告不理”之处分原则。三、润材公司一审庭审中己主张占用费标准应以每月13392元为准，原审判决无视润材公司的主张、合同双方间已实际履行的协商一致、生效判决的内容及合同法关于违约金上限的规定，擅自以“占用费总额100％”的天价违约金作为占用费的计价依据没有任何法律依据。暂不论原审判决援引的违约金条款已到期失效，不能羁束已形成新的不特定租赁期限的租赁双方，仅根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，也应认定双方约定的违约金过分高于造成的损失。基上，荔湾住建局庭审中从未证明其实际损失，其应该承担举证不能的不利后果，其实际损失应以占用费为限，退一万步，即便其可以主张存在违约金，则违约金也应以其主张的占用费百分之三十为限，而并非由原审判决“任性”引用“占用费总额的100％”来计算违约金，这与相关法律规定完全冲突。更何况，润材公司已在一审庭审中主张占用费标准应以双方实际履行的13392元每月作为计价标准，一审判决无视润材公司的主张和异议没有法律依据。四、原审判决认为案涉房屋不适用疫情期间的房屋占用费减免，系忽视案涉房屋性质及用途事实上受疫情较大影响的情形，属认定事实不清，其存在应当减免占用费的合理情形。（一）因受疫情影响，案涉房屋自疫情开始至2020年10月27日，案涉房屋一直处于关门、停止经营的状态，并未进行任何实际使用，不存在任何房屋占用情形。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，一级响应期间，暂停一切大型活动，减少人员聚集。2020年1月28日，广东省政府作出《关于企业复工和学校开学事件的通知》，要求各企业复工时间不得早于2月9日。2020年2月7日，广州市政府作出《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》，要求对批发市场（不含农产品批发市场）的复工复产进行审慎核实，即并未允许开业经营。（二）因案涉房屋为国有资产类经营用房，且因其为服装批发市场受疫情影响导致停业损失惨重，根据相关政策法规规定，对承租省直行政事业单位经营用房受疫情影响较大不能正常经营的民营企业，免除上半年三个月房租。换言之，即便荔湾住建局可以主张案涉房屋的占用费的，其占用期间应免除三个月的房屋占用费。荔湾住建局要求主张疫情期间的占用费与现行法律法规政策相违背，没有法律依据。五、原审判决漏查案涉房屋未收回的客观阻碍，忽略润材公司为收回房屋作出的积极措施，无视荔湾住建局作为出租、管理人怠于管理导致迟延收回房屋的过错，明显系查明事实有误。（一）案涉房屋一直处于第三方控制和占有之下，润材公司积极通过起诉（2019年1月1日），申请强制执行（2019年12月2日），法院强制公告搬迁等措施，积极要求第三人返还房屋，并且于2020年6月4日拿回房屋。虽然根据合同相对性，这与本案没有太大关联性，但是，润材公司已经尽了自力救济的全部措施拿回涉案房产，并非故意不移交涉案房屋。（二）荔湾住建局委托的案涉房屋物业管理方广州市名信物业管理有限公司距离案涉房屋仅不到200米距离，在润材公司拿回房屋之后的两个月没有去现场执行，怠于履行监管职责，导致案涉房屋直至2020年8月4日才收回房屋并进一步扩大损失，存在明显过错，该部分扩大损失的责任应该由荔湾住建局自行承担。综上所述，润材公司请求二审法院依法予以改判。荔湾住建局二审答辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确、判决正确，请求驳回润材公司的全部上诉请求。一审法院审理本案具有法律依据，并非最高院关于审理行政案件若干规定的范畴，因为该规定第二条第四项指的是政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议的情况，而本案涉案房屋并非政府投资的保障性住房，因此本案不适用该规定。房屋占用费已有生效判决认定，可参照原合同或者参照公开招租的成交价作为房屋占用费的标准，因此，荔湾住建局认为一审法院对此认定是正确的。关于疫情期间相关政策是否适用于本案的问题，一审法院对此认定也是正确的。因为该政策是适用于合同正常履行的情况，就是在租赁合同正常履行期间，对存在拖欠租金或者有其他违约在先的情形的话是不应适用上述减免政策的。荔湾住建局在一审中也申请调取了相关的执行规定，也确认了双方具体的交接时间，一审法院对此认定也是正确的。荔湾住建局于2020年9月16日向一审法院起诉请求：1.润材公司按照每月32541元的标准，支付从2020年1月至2020年7月的房屋占用费共227787元；2.本案诉讼费用由润材公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区光复南路16号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积396平方米，登记产权人为广州市房地产管理局，属于荔湾住建局管理的经租房。因涉案房屋租赁合同纠纷，荔湾住建局起诉润材公司，郑贵权为第三人。该案经一审法院（2019）粤0103民初8327号案及广州市中级人民法院（2020）粤01民终8265号案审理，判决：1.确认荔湾住建局与润材公司就涉案房屋的租赁关系于2019年8月16日解除；2.润材公司腾空交还涉案房屋给荔湾住建局。前述（2019）粤0103民初8327号及（2020）粤01民终8265号民事判决生效后，荔湾住建局向一审法院申请执行，一审法院于2020年8月4日到现场，将涉案房屋执行收还给荔湾住建局。荔湾住建局为证明房屋占用费计算依据，提交了2019年广州市房屋租金参考价及广州市非住宅房屋租金计算（评估）表。润材公司对该两项证据真实性予以确认，但不认可合法性、关联性；认为涉案房屋的占用费应以租赁期内的租赁价格每月13392元作为计价标准。润材公司为证明新冠××疫情期间应享有免租三个月的政策待遇，提交了《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖》《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》《广东省财政厅关于进一步明确疫情期间减免租金有关问题的函》《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等文件。荔湾住建局对前述证据的真实性、合法性予以确认，认为本案主张的是房屋占用费，并非租金，不适用相关租金减免的政策。另查明，荔湾住建局与润材公司就涉案房屋租赁合同约定：涉案房屋租金为13392元/月；租赁期限届满，双方未续订合同而荔湾住建局要求收回房屋，润材公司拒不交出房屋的，荔湾住建局除要求润材公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取润材公司违约金。一审法院认为，荔湾住建局与润材公司之间就涉案房屋的租赁关系，是平等民事主体之间的权利义务关系，属于一审法院民事管辖范围；而且生效判决已经认定荔湾住建局与润材公司之间就涉案房屋的租赁关系为有效合同关系，判决确认房屋租赁关系于2019年8月16日解除，润材公司腾空交还涉案房屋。故润材公司有关本案不属于民事诉讼范围的主张，缺乏依据，一审法院不予采信。依当事人约定，润材公司应在租赁关系解除后向荔湾住建局交还涉案房屋，但直至2020年8月4日，涉案房屋才通过法院强制执行交还，润材公司应承担支付房屋占用费的责任。荔湾住建局本案主张润材公司支付2020年1月1日至2020年7月31日的房屋占用费，依据充分，一审法院予以支持。至于房屋占用费标准问题，涉案房屋租赁合同约定租赁期限届满后，润材公司未交出房屋的，荔湾住建局可以要求润材公司补交原租金标准的房屋占用费及支付房屋占用费总额100%的违约金，该约定对当事人具有约束力。因此，一审法院参照前述约定确定涉案房屋实际占用费标准为26784元/月。荔湾住建局主张按照32541元/月，润材公司主张按原租金标准确定占用费，依据均不充分，一审法院不予采纳。关于润材公司主张的疫情期间的房屋占用费减免问题，虽然其提交了相关政府文件，但本案情形与政府文件所涉的疫情减免情形并不一致。润材公司有关疫情期间房屋占用费减免主张，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市润材物流有限公司向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2020年1月至2020年7月的房屋占用费187488元；二、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2358元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担417元，被告广州市润材物流有限公司负担1941元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2009年11月23日，荔湾住建局与润材公司就光复南16号首层、二至五层房屋所签订的两份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条违约责任第2项中约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占有期内的房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”2021年3月31日，荔湾住建局向本院提交《情况说明》，说明该司与润材公司就案涉的荔湾区光复南路16号房屋的书面租赁合同期限至2009年12月30日届满，届满后双方没有签订书面合同。2010年，按照当时的政策，双方可经过商议确定租金，经协商，案涉房屋的月租金价格为13392元，从2010年1月1日起算。租金价格确定后，由于种种原因，双方没有签订书面合同，但一直按照该租金额收取和缴纳，润材公司也实际使用案涉房屋，双方形成不定期租赁关系，直至2019年8月16日由法院判决解除该租赁关系，其后润材公司继续按照该标准向荔湾住建局缴纳房屋占用费至2019年12月31日。润材公司在法院判决后，仍然占用案涉房屋，拒不搬迁，直到2020年8月4日通过法院强制执行方腾空交还房屋予我方。而从2020年1月起，依据2019年公布的广州市房屋租金参考价，案涉房屋的月租金已调升至32541元，我方要求润材公司按照市场价格缴纳房屋占用费，合情合理。二审期间，荔湾住建局回复本院提交：证据一、广州市直管房（非住宅）租赁合同，证明光复南16号首层房屋在2008年1月1日至2009年12月30日期间的租赁合同内容。该事实在（2019）粤0103民初8327号民事判决书第4页中有认定；证据二、广州市直管房（非住宅）租赁合同，证明光复南16号二至五层房屋在2008年1月1日至2009年12月30日期间的租赁合同内容。该事实在（2019）粤0103民初8327号民事判决书第4页中有认定。本院寄交前述证据给润材公司，润材公司向本院提交书面质证意见为：一、荔湾住建局提交本组证据的时间为2021年4月6日，而二审开庭时间为2021年3月24日，法官己要求荔湾住建局在开庭后三个工作日内提交该组证据，但荔湾住建局的提交时间明显超出法庭指定的举证期，且该组证据也并非新证据，应超举证期限，请求法院不予采纳。二、从荔湾住建局在二审开庭后的2021年4月6日来看，该组证据内容并未在一审中作为证据提交，故一审法院援引该组证据的合同内容作出一审判决存在程序错误、适用法律错误的情况。三、荔湾住建局在证据清单的证明内容处称该组证据在（2019）粤0103民初8327号民事判决书查明认定明显与客观事实不符。（2019）粤0103民初8327号民事判决书第4页仅查明了该合同的部分内容（如租金、租约），但对该租赁合同对于逾期腾退房屋的违约条款内容并未记录在判决文书中。四、更何况，根据荔湾住建局提交的该组租赁合同的第二十一条约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费的100％收取乙方违约金”。基上，租赁合同已明确约定了占用期内的占用费标准按照合同租金收取，而实际上在合同解除后，根据荔湾住建局开具给润材公司的占用费发票及实际履行的内容，其占用费是按照每月租金13392元收取，润材公司和荔湾住建局也从未提出过要按照该条款计付违约金，属双方已就新的占用费标准、依据达成了新的意思一致。五、另，暂不谈该组证据从未在本案一审质证，仅从该约定的条款内容的违约金为实际损失的100％以上，就明显超过相关法定上限。一审法院一方面未有调整违约金的适用上限，另一方面又未经润材公司质证、答辩的情况下，援引如此之高的违约金条款来直接作为占用费的计算依据，既不符合双方在合同解除后占用期间的实际履行该内容，也不符合合同的约定，更不符合合同法相关司法解释的规定，属查明事实错误、适用法律错误。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：润材公司向荔湾住建局支付的房屋占用费是否应当按照原合同约定的租金标准13392元/每月计付及疫情期间，是否可以减免三个月的房屋占用费问题。本院对此分析如下：前案生效的民事判决已确认荔湾住建局与润材公司之间的租赁关系于2019年8月16日解除，润材公司腾空交还涉案房屋。因双方约定涉案房屋是作商业使用，且前案判决亦未经合法途径撤销，故本案润材公司上诉再主张涉案房屋属保障房性质，双方纠纷不应循民事诉讼途径解决的主张缺乏依据，本院不予采纳。润材公司应履行前述判决义务，但根据一审查明事实可知，涉案房屋直至2020年8月4日，才通过法院强制执行交还荔湾住建局，故，润材公司在前述判决确认租赁关系解除时间之后，仍实际占有使用涉案房屋，理应向荔湾住建局支付相应的占有使用费。至于占有使用费的标准，润材公司虽按此前缴纳的租金标准13392元向荔湾住建局支付占有使用费至2019年12月，荔湾住建局亦予收取，但润材公司是在法院判决确认双方租赁关系于解除，且负有腾空交还房屋义务情况下实施的行为，故其与荔湾住建局并不因存在前述行为而当然成立不定期租赁关系。对润材公司上诉认为双方已形成不定期租赁关系，且仍应按原租金13392元标准计付该司实际占用涉案房屋期间费用的主张，本院不予采纳。鉴于双方对润材公司负有履行法院判决交还房屋义务，继续占有使用房屋的费用标准未有过协议，本案荔湾住建局主张按房管部门公布的租金参考价32541元/月计算润材公司应向其支付的占有使用费依据亦不充分，一审法院不予采纳并无不当。根据二审查明事实可知，荔湾住建局与润材公司2009年签订的租赁合同中确曾有租赁期满，未续订合同，荔湾住建局要求收回房屋，润材公司拒不交出房屋，荔湾住建局除有权要求润材公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占有期内的房屋占用费总额的100%收取润材公司违约金的约定，故，一审法院参照前述约定确定涉案房屋实际占用费标准为26784元/月于法无悖，本院予以认可和维持。润材公司虽提交了相关政府文件以主张疫情期间减免房屋的占用费，但本案润材公司使用房屋期间并非合法租赁期间，与政府文件所涉的疫情减免情形并不一致。润材公司有关疫情期间减免三个月的房屋占用费主张，缺乏依据，一审法院不予支持无误，本院予以维持。综上所述，润材公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3882元，由广州市润材物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年四月十七日书记员  吴浩正徐毅敏