广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初201号原告：莫国新，男，汉族，1965年11月20日出生，住广东省肇庆市端州区××××××××××××。委托诉讼代理人：吕雯雯、冯锐敏，均系广东天量律师事务所律师。被告：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城10区（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺，统一社会信用代码：914×××××××××××494N。法定代表人：潘某1。被告：恒大地产集体有限公司，住所地：深圳市南山区××××××××卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码：914×××××××××××152Y。法定代表人：柯某1。两被告共同委托诉讼代理人：邱敬修，系两被告的员工。原告莫国新与被告肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称团星公司）、恒大地产集体有限公司（以下简称恒大集团）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告莫国新的委托诉讼代理人吕雯雯、冯锐敏，被告的委托诉讼代理人邱敬修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令两被告共同向原告返还购房款1081720元及利息（以1081720元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期计算，从起诉之日起计至实际退还之日）；3、判令本案全部诉讼费用由两被告共同承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，增加一项诉讼请求：判令两被告共同向原告偿还原告因提前还款支付给银行违约金5134.98元及利息849.2元，具体金额以还款当天中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准。事实与理由：2018年5月29日，原告与被告团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定：“原告购买被告团星公司开发的位于肇庆市鼎湖区新城70区长鼎路1号鼎.峰B8幢602房的房屋；房屋建筑面积为117.86平方米，房屋总价款为1081720元；原告支付首期房价款541720元，余款540000元向银行申请货款支付。”合同签订当日，被告团星公司的实际控制人即被告恒大集团向原告出具《无理由退房承诺书》（以下简称“承诺书”），承诺原告至办理入住手续前的任何时间，均可以无理由退房。合同签订后，原告按合同的约定向被告团星公司支付了首期购房款541720元，余下540000元以向银行申请按揭贷款的形式支付，总房款1081720元已付清。后原告发现楼盘的开发状况和周边的设施建设与两被告在销售时宣称的内容相差较大。在原告以11866.17元/平米的价格购买房屋不到一年的时间，两被告即开始大幅度降价抛售商品房，与原告所购商品房同类甚至更好的商品房的单价比原告购买的单价普遍低了2000--3000元。为此，原告与两被告多次协商退房事宜，两被告答复原告若还清银行贷款后就能申请退房。后原告筹借资金并与按揭银行沟通，于2020年7月10日提前一次性还清银行贷款519482.19元。后原告向两被告申请退房，但两被告却反悔不愿意退房。目前，原告尚未办理入住手续。原告认为，被告向原告出具的《承诺书》，未违反相关法律法规的规定，合法有效，《承诺书》表明了被告愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，而原告已按《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务。原告至今尚未入住房屋且多次向被告提出退房的申请，亦按照被告的意思一次性还清了银行贷款，故被告应按《承诺书》的内容履行退房义务，退回原告已支付的购房款。基于此，原告特向贵院提出上述诉讼请求，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.国家企业信用信息公示系统，证明被告团星公司的诉讼主体资格。3.国家企业信用公示系统，证明被告恒大集团的诉讼主体资格。4.《商品房买卖合同（预售）》，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系；原被告对房屋价款、交付和登记等作出详细约定。5.中国工商银行支付凭证、发票两份，证明原告按照合同的约定，支付了50.07%的首期购房款541720元。6.无理由退房承诺书，证明两被告承诺原告至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。7.无理由退房流程公示，证明两被告无理由退房流程公示显示：提出无理由退房申请的前提是需要一次性结清银行贷款，该公示流程与《无理由退房承诺书》的内容不符，属于两被告自行设置的退房障碍。8.中国农业银行业务凭证，证明原告按照两被告的要求于2020年7月10日提前一次性付清银行贷款519482.19元。9.关于妥善做好恒大鼎湖豪庭业主维权诉求工作的公函，证明反映两被告出具的《无理由退款承诺书》遭多名业主投诉退房款迟迟不能兑现。两被告辩称：一、根据双方签订的合同，原告已交纳全部房款，答辩人已完成交楼义务，主要权利义务均已履行完毕。原告要求解除合同缺乏法律和事实依据，不应予以支持。根据商品房买卖合同第九条补充条款第四条的约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，验收合格是指已取得竣工验收记录和消防验收意见书。商品房买卖合同第十一条及补充条款第五条第五款约定买受人在接收房屋时，除房屋地基和主体结构存在质量问题，严重影响正常使用的情况外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起视为出卖人已交付房屋。答辩人已于2019年12月20日取得涉案房屋的竣工验收备案表，于12月22日取得涉案房屋的消防验收意见书，涉案房屋已达交付条件，后答辩人向原告送达收楼通知书，但原告因其自身原因拒绝收楼，根据前述的约定，答辩人的交付义务已完成。同时，根据无理由退房承诺书以及无理由退房协议书，原告有权申请无理由退房的时间为办理交楼手续前，如上所述，答辩人已完成交付义务，因此原告已丧失申请无理由退房的权利。二、其次，根据合同相对性，被告团星公司和原告签订商品房买卖合同，原告仅能向被告团星公司主张合同权利，现原告向被告恒大集团主张权利要求承担连带责任缺乏法律依据，不应予以支持。三、在鼎湖法院已有的生效判例，对于已届满交楼期限答辩人已向原告寄出收楼通知书的无理由退房案件，是不支持原告的退房诉求。根据同案同判的原则，恳请法官参考在先生效的判例，在本案中驳回原告的诉讼请求。两被告提供证据如下：1.《商品房买卖合同》补充条款，2.单位（子单位）工程竣工验收备案表，3.建设工程消防验收意见书，4.商品房建筑面积测绘成果报告书，5.EMS快递单，证据1-5证明根据双方签订的合同文书，被告团星公司在涉案房屋达成交付条件后，书面通知原告进行收楼，即使原告恶意拒收，亦应视为被告的交付义务已履行完毕。6.《无理由退房协议书》，证明无理由退房并非无条件退房，被告对该政策设有限制性条件，原告已签字认可。7.《无理由退房承诺书》签收表，证明原告已领取《无理由退房承诺书》原件，并已知悉并理解《无理由退房协议书》全部内容。8.佣金发放证明，证明因为原告的购房行为，被告向相关推荐人发放了佣金，总金额为11899元。根据双方签订的无理由退房协议书，如果认为被告应该退房，则该金额应从总房价款中扣除。经审理查明：2018年5月29日，原告与被告团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告团星公司开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城70区鼎·峰项目B8幢602房，总价款为1081720元。原告在该合同留下的通讯地址为：“广东省肇庆市端州区××××××”，联系方式为“189×××××493”。《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”。第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。同日，原告与被告恒大集团签订《无理由退房承诺书》，与被告团星公司签订《无理由退房协议书》，两被告承诺原告可以无理由退房，约定：原告已履行认购、商品房买卖合同的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。签订合同后，原告分别于2018年6月22日，7月13日向被告团星公司支付首期房款共541720元，余款540000元向中国农业银行按揭贷款支付。2019年12月12日，被告团星公司取得《建设工程消防验收意见书》，评定工程消防验收合格；12月20日，被告取得了B5幢-B10幢工程竣工验收备案表。后原告根据无理由退房协议向被告提出退房，并于2020年7月10日向中国农业银行还清了剩余贷款本金513498.01元及支付利息849.2元、违约金5134.98元。另查明，2020年6月9日，被告根据原告在《商品房买卖合同》上预留的联系方式通过EMS邮寄收楼通知书给原告，但因投递员未能联系上原告，该邮件于2020年6月13日退回给被告。被告团星公司是被告恒大集团属下的独立法人主体。2021年1月11日，原告向本院提起诉讼，要求被告退还房款。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告撤回“判令解除原告与被告团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》”的诉讼请求，是其自主处分权利的行为，本院予以准许。原告与被告团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》是双方真实的意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，合同及协议合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。被告团星公司取得鼎·峰B5幢-B10幢工程竣工验收备案表后，于2020年6月9日根据原告在买卖合同中预留的联系电话及地址将收楼通知书通过EMS邮寄给原告，该邮件虽于2020年6月13日退回给被告，根据合同约定，导致收楼通知书被退回原因在原告，应视为被告团星公司已将收楼通知书送达给原告，履行了房屋交付通知义务。原、被告签订的《无理由退房协议书》约定“至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”，但未对“办理入住手续”作明确界定，若以实际入住作为办理入住手续的标准，将会使双方签订的买卖关系长期处于不稳定的状态，不利于保障双方交易的稳定。结合买卖合同相关条款及双方当事人签订买卖合同时的本意来理解，申请退房的截止时间应在房屋交付之日。原告在2020年6月13日之前一直未向被告团星公司提出退房申请，直至2021年1月11日才向本院起诉要求退房，已超出约定期限，不符合无理由退房协议中“办理入住手续前”的条件。因此，原告要求被告团星和恒大集团共同退还房款1081720元及利息，理据不足，本院不予支持。原告称其之前已向被告团星公司提出退房，但未能提供证据证实，本院不予采信。本案是因无理由退房而产生的诉争，且被告并无违约，因此，原告请求被告偿还其因提前还款支付给银行的利息849.2元和违约金5134.98元，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告莫国新的诉讼请求。案件受理费7292.74元，由原告莫国新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  梁 宇二〇二一年四月十五日法官助理  梁亚秋书 记 员  唐舒婷