湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2142号 原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道**。 法定代表人谢华南，系该公司董事长。 委托诉讼代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人雷彬，湖南星河律师事务所律师。 被告郭海丽，女，1985年4月10日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市。 第三人郴州海菱汽车销售有限公司，住，住所地湖南省郴州市苏仙区锁石路（长沙市丹弘建材贸易有限公司**楼）/div> 法定代表人王正。 第三人王三平，男，1974年4月13日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市苏仙区。 第三人谭资郴，女，1977年10月31日出生，汉族，湖南省资兴市人，住湖南省郴州市苏仙区。 第三人李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，郴州市北湖区人，住湖南省郴州市。 第三人侯鸿飞，男，1968年3月2日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市。 第三人陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 第三人郑超男，女，1982年5月14日出生，汉族，湖南省永州市人，住湖南省郴州市苏仙区。 第三人李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市。 第三人唐菲菲，女，1982年1月21日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省郴州市。 原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂阳农商行）与被告郭海丽，第三人郴州市海菱汽车销售有限公司（以下简称海菱公司）、王三平、谭资郴、李丽娟、侯鸿飞、陈勇、郑超男、李小红、唐菲菲执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷彬，被告郭海丽到庭参加诉讼，第三人郴州市海菱汽车销售有限公司、王三平、谭资郴、李丽娟、侯鸿飞、陈勇、郑超男、李小红、唐菲菲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂阳农商行请求本院判令：1、确认被告郭海丽与第三人李丽娟、陈勇、李小红签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》无效；2、准许继续对位于北湖区××路××号××号铺面的执行，该房屋价值244150元；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告郭海丽的答辩要点：2014年4月27日，被告与李小红、李丽娟、陈勇签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，被告按合同约定支付了房款。当日被告通过郴州市场管理有限公司签订了《北湖网贸商城委托经营管理协议》，实现了对3125-1号铺面的占有、使用、收益权，由于付款方式的改变，双方于2015年1月15日重新签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，当日，被告按合同约定已付清全部房款。该合同仅仅是对前份合同付款方式的改变，原告以此认定被告于2015年1月15日改签的房屋买卖合同在原告对该房产进行抵押登记之后，由此认定购房合同无效，不符合事实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人海菱公司、王三平、谭资郴、李丽娟、侯鸿飞、陈勇、郑超男、李小红、唐菲菲未答辩亦未提交证据。 查明的事实 根据原、被告诉辩主张及举证质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实： 郭海丽与曹龙谱系夫妻关系。2014年4月27日，陈勇受李小红、李丽娟的委托，以陈勇、李小红、李丽娟为出卖人（甲方）与郭海丽、曹龙谱为买受人（乙方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，主要约定：1、甲方自愿将位于郴州市北湖区××路××号××北湖农贸市场，房屋产权证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第三层125-1号铺面出售给乙方，铺面面积为10.28平方米，单价为每平方米25000元，总价款为257000元；2、签订合同时支付房屋总价款的50%，计人民币137000元，剩余120000元以银行贷款方式支付；3、乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托代理合同》，甲方应当在2014年9月30日前将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用。甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续。合同签订后，郭海丽将购房款130000元汇入出卖人指定账户。同日，郭海丽、曹龙谱（甲方）与郴州市天贸市场管理公司（乙方）、郴州三合一投资有限公司签订了《北湖网贸商城委托经营管理协议》，主要约定：甲方购买的郴州市××路××号××北湖网贸商城）3-125-1号商铺，甲方自愿委托乙方经营管理该物业，每月收益为1927元，委托管理期至2019年7月30日。 2015年1月15日，郭海丽、曹龙谱（买受人）再次与陈勇、李小红、李丽娟（出卖人）签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：铺面面积为10.28平方米，单价为每平方米23750元，总价款为244150元，签订本合同时支付房屋总价款100%,计人民币244150元。其他条款与2014年4月27日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》一致。合同签订后，郭海丽付清了剩余房款，原告在另案中予以认可。 2014年11月27日，第三人李丽娟、陈勇、李小红（抵押人）与原告桂阳农商行（抵押权人）签订一份《最高额抵押合同》，双方主要约定：1、为保证海菱公司、郴州海通汽车销售有限公司、郴州海龙旅游汽车运输有限公司、郴州腾龙经贸有限公司（债务人）与原告签订的（1890063800）高借字（2014）第11-20-02、11-20-03、11-20-04、11-20-05号合同的切实履行，抵押人愿意为债务人与抵押权人形成的债务提供抵押担保；2、抵押人自愿为债务人自2014年11月20日起至2017年12月20日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币54800000元提供担保；3、抵押物为郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房。2014年11月28日，双方办理了抵押登记手续，含本案诉争铺面。 因债务人未按期归还贷款，原告于2016年向本院提起诉讼，本院于2017年5月15日作出（2016）湘1002民初2089号民事判决书，判决海凌公司、王海平应偿还桂阳农商行借款3552030元，利息138675.14元，承担律师费11520元；李小红、李丽娟、陈勇在提供抵押物价款范围内承担连带清偿责任；桂阳农商行对李小红、李丽娟、陈勇所有的郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房拍卖、变卖的价款优先受偿。李小红、李丽娟、陈勇不服，上诉至郴州市中级人民法院，该院于2018年1月19日作出（2017）湘10民终2534号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后桂阳农商行向本院申请强制执行，本院于2019年10月22日作出（2019）湘1002执634号执行裁定书，裁定：冻结、划拨李小红、李丽娟、陈勇的银行存款5150210.14元，或查封、扣押其相应价值的财产。同年12月18日，本院向郴州市不动产中心下达了协助执行通知书，查封李小红、李丽娟、陈勇所有的位于郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房326套（含诉争铺面）。被告郭海丽得知其购买铺面被查封后，向本院提出执行异议，请求中止对其购买商铺的执行。本院于2020年4月10日作出（2020）湘1002执异42号执行裁定书，裁定：中止对位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺的执行。湖南桂阳农村商业银行股份有限公司对该裁定不服，继而提起本次诉讼。 原告在本案起诉时，一并对被告购买的北湖网贸商城3125-1号铺面另案提起执行异议之诉，本院作出（2020）湘1002民初2157号民事判决书，支持了原告继续执行等诉请，2021年3月23日，郴州市中级人民法院作出（2021）湘10民终9号民事判决书予以改判，驳回了原告的诉讼请求。 判决的理由与结果 本院认为，本案系执行异议之诉,本案争议的焦点为郭海丽对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权,可以对抗案外人的执行异议，但同时规定了例外情形，即申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条即属第二十七条规定的除外情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使不动产上设定有抵押权，案外人亦享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭海丽在法院查封案涉商铺之前，已经与陈勇、李小红、李丽娟签订了合法有效的房屋买卖合同，交清了全部购房款，并通过签订《委托经营管理协议》的方式行使了对涉案商铺的占有、使用、收益等权利，而其对商铺未办理过户登记亦不存在过错，符合上述司法解释第二十八条规定，故其对涉案商铺享有排除强制执行的权益。另一方面，金融机构接受商业开发的楼盘项目设定抵押办理贷款，审查房屋实际销售、租赁等情况进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要，具有谨慎审查义务，而桂阳农村商业银行未能提交证据证明其对案涉商铺进行了审慎调查，未查明在抵押权设定前，买受人郭海丽已与抵押人李丽娟、李小红、陈勇完成交易行为且合法占有案涉房屋的情况，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在过失，不属于善意取得抵押权，故其基于抵押权而主张的优先受偿权不应对抗无过错买受人郭海丽排除强制执行的民事权益。原告在另案中针对被告购买的北湖网贸商城的另一处铺面提起了执行异议，该案经郴州市中级人民法院改判驳回了原告的异议请求，本案的诉争房产性质和该案基本相同，未经合法程序，不得改变生效判决判决的结果。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费5042元，由原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李婧铱 人民陪审员  周治云 人民陪审员  黄迪泽 二〇二一年四月九日 书 记 员  梁惠莉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。