甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终189号 上诉人（原审被告）：甘肃星泓房地产开发有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区。 法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张冬梅,女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：党桂莲，女，1962年4月16日出生，汉族，住甘肃省古浪县。 委托诉讼代理人：李宏泰（党桂莲之夫），男，1958年10月22日出生，汉族，住甘肃省古浪县。 上诉人甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓房地产公司）因与被上诉人党桂莲房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初9551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星泓房地产公司委托诉讼代理人张冬梅、被上诉人党桂莲委托诉讼代理人李宏泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星泓房地产公司上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初9551号民事判决第二项，改判上诉人支付被上诉人2019年7月1日至2020年9月30日期间房屋含税租金54426.5元及截止2020年9月11止的违约金798.57元。事实和理由：一、一审法院未酌情扣除新冠肺炎疫情期间的租金，因受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底到3月底期间，星泓房地产公司受托经营的红星时代广场一直关门歇业，也减免了经营承租人的租金及物业费，本着公平原则，根据武威市委、市政府相关文件精神及新冠肺炎对本地相关行业的实际影响，2020年2月至4月三个月的租金12401元，应由党桂莲承担一半。二、一审法院对违约金的计算错误，一是违约金起算时间错误，且2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金支付，党桂莲起诉时并未逾期，故不应计算违约金；二是双方约定的日万分之三的违约金过高，远高于实际损失，应予以酌情减少。 党桂莲辩称，双方对租金的支付及违约金的标准有明确约定，原审判决正确，请求维持原判。 党桂莲向一审法院起诉请求:1.依法判令星泓房地产公司按合同约定给付拖欠党桂莲租金60627元；2.依法判令星泓房地产公司向党桂莲支付按日万分之三计算的违约金2489.67元（第一季度以11023为基数，按日万分之三计算，从2019年10月1日算至2020年8月5日计313天为1035.05元，第二季度以12401为基数，按日万分之三计算，从2020年2月1日算至2020年9月9日计221天为822.18元，第三季度以12401为基数，按日万分之三计算，从2020年5月1日算至2020年9月9日计131天为487.35元；第四季度以12401为基数，按日万分之三计算，从2020年7月1日算至2020年8月5日计39天为145.09元；3.要求星泓房地产公司继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；4.本案的诉讼费用由星泓房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月1日党桂莲与星泓房地产公司双方签订了一份商铺租赁合同，约定党桂莲将位于武威市××区面积28.23平方米，房号为B1199的商品房租赁给星泓房地产公司，星泓房地产公司自由出租期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日，第1年度星泓房地产公司支付给党桂莲租赁费1元，以后按年租金收益率的8%给付，每季度给付一次，下一季度第一天给付上一季度的租赁费，金额为11023元，每两年增长1%点，以此类推给付金额分别为12401元、13778元、15156元，最后一年度为16534元，租赁费税收由党桂莲承担。同时，双方还约定了违约责任的承担，星泓房地产公司承诺若不能按时支付租赁费，按日万分之3支付违约金以及合同的终止等内容。合同签订后，党桂莲将该房屋交付星泓房地产公司出租，星泓房地产公司也按约定履行了支付租赁费的义务，时至2019年10月起星泓房地产公司没有按约定支付上一季度（2019年7月1日至同年9月30日）的租赁费，2020年3月星泓房地产公司只退回多收取的税费1113.66元。星泓房地产公司实际拖欠党桂莲2019年7月1日至2020年6月30日之前的租赁费60627元。党桂莲多次与星泓房地产公司协商，星泓房地产公司均以资金暂时困难为由推诿，现党桂莲提起诉讼。一审法院认为，党桂莲与星泓房地产公司签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，也不存在可撤销情形，属有效合同。按照合同约定承租人星泓房地产公司应当如时支付租赁费，星泓房地产公司拖欠党桂莲房屋租赁费的事实，星泓房地产公司无异议。只是辩解其公司暂时处于资金困难时期，要求能得到党桂莲谅解，分期予以支付，但考虑到星泓房地产公司拖欠党桂莲租赁费时间较久，且其行为是违背民事活动应当遵循诚实信用基本原则的行为，同时，也是违反双方合同约定的违约行为，在征询党桂莲意见，均不予原谅。那么，本院只能在法律规定支持合法，保护正当的前提条件下，对星泓房地产公司请求分批支付不予采纳。违约金如何支付的问题，因双方在合同中以明确约定了若不能按时支付租赁费，按日万分之三承担违约金，星泓房地产公司拖欠党桂莲房屋租赁费60627元已确认，星泓房地产公司应当按其承诺承担支付违约金。党桂莲请求的金额2489.67元，并未超过法律规定的违约金过高限额，星泓房地产公司也未对此金额存疑。双方签订的租赁管理合同双方均未提出解除，此合同继续履行。综上所述，党桂莲依法判令星泓房地产公司支付拖欠的房屋租赁费及违约金应予支持，金额以本院确定的为准，双方签订的租赁管理合同继续履行。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、党桂莲与甘肃星泓房地产开发有限公司于2016年10月1日签订的商品房委托经营管理合同继续有效;二、甘肃星泓房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿付给党桂莲房屋租赁费60627元及违约金2489.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元，减半收取689元,由甘肃星泓房地产开发有限公司负担。 二审中，星泓房地产公司提交（2020）甘0602民初9567号民事判决书一份，以证明同类案件原审法院曾判决减免疫情期间的房租。党桂莲对该证据无异议。本院认为，因党桂莲对该证据无异议，本院予以确认。 经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，2020年一季度，全国发生新冠肺炎疫情，星泓房地产公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。 本院认为，星泓房地产公司和党桂莲签订房屋委托经营管理合同后，经营星光购物中心期间，受新冠肺炎疫情影响造成星光购物中心停业27天。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形。”因新冠肺炎疫情符合上述法律关于不可抗力的规定，故新冠肺炎疫情应属不可抗力。因此造成的停业期间房屋租金可酌情减免。根据公平原则，涉诉房屋因新冠肺炎疫情造成停业期间的房屋租金损失可由出租人和承租人共同承担较为合理，对星光公司应承担的停业期间的房屋租金可减免一半。减免数额为1839.7元（12401÷91×27÷2）。关于违约金的计算，因原审均是从合同约定的租金支付时间开始计算违约金，起算时间并无不当。至于违约金标准，因无证据证明双方约定的违约金计算标准过高，故不应调整，但因疫情减免的租金也不应再计算违约金，违约金应扣减72.3元（1839.7×131×0.0003）。因党桂莲主张的租金并不包括2020年7月1日后的租金，故不存在未逾期租金计算违约金的情形。 综上所述，星泓房地产公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初9551号民事判决第一项； 二、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初9551号民事判决第二项； 三、甘肃星泓房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付党桂莲房屋租赁费58787.3元及违约金2417.37元。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由甘肃星泓房地产开发有限负担25元，党桂莲负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  卢妍红 审判员  张宗鹏 审判员  蒋辉明 二〇二一年四月二日 书记员  叶 娜