文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终424号上诉人（原审被告）：镇江天和市场管理有限公司，统一社会信用代码91321111084404044G，住所地镇江市七里甸御桥嘉园综合楼一楼。法定代表人：高叶明，该公司董事长。上诉人（原审被告）：高叶明，男，汉族，1965年2月15日生，住镇江市。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱佳欢，江苏路韬律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄致远，江苏路韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：镇江市七里供销合作社，统一社会信用代码913211111414446178，住所地镇江市润州区蒋乔镇乔家门56号。法定代表人：陈小平，该合作社主任。委托诉讼代理人：王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。上诉人镇江天和市场管理有限公司（以下简称天和公司）、上诉人高叶明因与被上诉人镇江市七里供销合作社（以下简称七里供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2787号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。天和公司、高叶明上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2787号民事判决，依法改判驳回七里供销社的诉讼请求。事实和理由：一、七里供销社至今未取得涉案房屋的产权证，事实上，七里供销社出租给天和公司的房屋中存在其他产权人和使用权人。天和公司、高叶明未看到一审判决提及的综合楼竣工验收报告等文件，且一审判决依据该材料认定产权，不准确。二、七里供销社未按合同约定的面积交付租赁物，系违约。其一，涉案房屋中有1499平方米属于物业用房和社区用房；其二，七里供销社从出租的房屋中隔出近900平方米对外进行二次出租。合同虽然约定了“实际面积以房管部门面积为准”，但通常该面积误差应在3%以内，但目前天和公司承租的面积与协议约定的面积相差数千平方米。七里供销社交付的房屋不符合合同对面积的约定，构成根本违约，租金应当按照实际承租的面积进行计算。三、高叶明与天和公司财产并未混同，天和公司有独立的财务账册，一审法院认定高叶明需承担连带责任，是错误的。四、一审判决存在超诉请的情况，七里供销社主张的租金期间是2018年6月1日至2019年12月底，但一审判决的是2018年3月30日至2020年2月29日，且利息计算方式不清。七里供销社辩称：一审判决是正确的，应予以维持。本案纠纷系天和公司经营不善导致其亏损、无力交纳租金引发。合同约定的租金针对的是整个租赁物（剔除外店面房），并非按面积计算。涉案房屋系由七里供销社合法取得，产权正在办理中。虽然有物业部门提出产权之争，但物业部门从未获得或占有物业用房，也从未影响天和公司对租赁物的使用。天和公司是一人公司，高叶明认可天和公司收取的租金全部是由其个人收取，没有进公司账，一审法院判决高叶明承担连带责任，是正确的。天和公司向一审法院起诉请求判令：1.天和公司和高叶明支付所欠租赁费用189万元及逾期利息（租金自2018年6月1日起计算至2019年12月底）；2.本案诉讼费由天和公司和高叶明承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，七里供销社与镇江市润州区新农村发展实业有限公司、镇江市润州区房屋征收服务中心签订房屋征收补偿协议，补偿安置中约定在规划点方位内还建七里供销社商办综合楼9000平方米。御桥嘉园（美的城）小区综合楼为还建商办综合楼，2018年10月19日，御桥嘉园（美的城）小区综合楼经竣工验收合格。单位竣工验收报告中建设单位执行基础建设程序栏载明，开工前建设单位已具备土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程质量及安全监督等有关文件。御桥嘉园（美的城）小区综合楼产权归属于七里供销合作社，目前正在办理产权手续。2017年3月27日，七里供销社与天和公司签订协议约定，天和公司承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼七里供销合作社外店面房）面积7800㎡（实际面积以房管部门面积为准）开办邻里中心，邻里中心包含综合服务、农贸市场、餐饮项目。房屋租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。租金双方约定，2018年1月至2022年12月31日期间，每年租金为126万元，后续第六年至第十年租金双方存在不等约定。租金按照先交后用方式按年交付，每年一次性支付。签订本协议时天和公司必须一次交清第一年租赁费126万元；后续年度租金自下一期租赁期限前一个月一次性交清。逾期缴纳，视为天和公司违约，七里供销社有权单方解除本协议。违约责任双方约定，天和公司不得以任何理由任何形式拖欠租金、有关部门水电费、物管费及宽带网络费等相关一切费用，逾期不付，则视为天和公司违约且自动放弃租赁使用权，七里供销社有权单方解除本协议，无条件收回场地，本协议自行解除，天和公司应向七里供销社无条件承担违约金，违约金数额为约定的全部承租期间总租赁费的20%，同时天和公司负责清场工作。农贸市场开业时间，天和公司确保于2017年10月1日前开业。上述合同签订之前，高叶明分两次向七里供销社汇款100万元，七里供销社认可此款为履约保证金。2017年10月27日，高叶明向七里供销社汇款352800元，2017年10月31日，高叶明向七里供销社汇款277200元，合计汇款63万元。2017年6月19日，润州土地房屋开发总公司将御桥嘉园（美的城）小区综合楼移交给七里供销社。2017年8月10日，天和公司向七里供销合作社寄发情况说明，载明由于七里供销合作社未能按照协议约定移交房屋，直至2017年6月29日后才办理相关移交手续，导致无法进行装修改造施工，二楼农贸市场无法按照双方于2017年3月27日签订的协议中第三条第4款约定的时间开业。天和公司将尽力按照七里供销合作社另行商定的时间开业，但是不承担此未按期开业的违约责任。2017年8月21日，天和公司再次向七里供销合作社寄发联系单，就上述情况说明事项予以询问。吴开全在情况说明、联系单上签名并附“收到”字样。吴开全为七里供销社员工。2019年7月1日，镇江市润州物业管理中心通知天和公司，要求其于2019年7月20日前交还物业经营用房。2019年11月26日，天和公司以七里供销合作社为被告诉至一审法院，请求解除双方于2017年3月27日签订的协议。经审理，一审法院判决2017年3月27日七里供销合作社与天和公司签订的协议于2020年4月30日解除。另查明，天和公司于2013年11月26日注册成立，股东为高叶明、曾玉红。2019年6月11日，股东变更为高叶明，公司性质变更为自然人独资。同日，高叶明出具情况说明，言明天和公司实际经营由高叶明负责，承诺与天和公司有关经济纠纷与曾玉红无关由其承担。庭审中，高叶明陈述，七里供销社口头告知天和公司从2017年4月1日起开始装修，天和公司与七里供销社口头协商装潢期为9个月。一审法院认为：本案争议焦点为：一、七里供销社与天和公司签订的协议是否有效；二、天和公司承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼租期起算点应否调整；三、天和公司应支付租金数额；四、高叶明应否承担责任。关于争议焦点一，《最高人民法院》第三条，限制合同无效的对象为一审法庭辩论终结前未经主管部门批准建设的临时建筑。本案七里供销社承租的御桥嘉园（美的城）小区综合楼虽尚未取得不动产权属证书，但开工前综合楼已取得规划许可证，不属该司法解释第三条所规制对象，无适用第三条之前提。天和公司据此主张其与七里供销社签订的协议为无效合同的意见难以成立。关于争议焦点二，七里供销社与天和公司间租赁协议签订于2017年3月27日，租期起算时间始于2018年1月1日，时间相差9月有余。鉴于七里供销社承租房屋用于经营性且面积较大，又以整体方式出租，各楼层经营项目不同装潢要求更高等特点，经营性房屋出租中给予承租人一定免租期为商业交易所常见。一审法院认可高叶明“口头约定装潢期为9个月”的陈述。案涉房屋为三层，协议约定不同楼层开展不同经营项目，给予承租人9个月装潢期与确保二楼农贸市场于2017年10月1日前开业并无矛盾。协议未约定房屋交付时间，然应保证承租人天和公司享有9个月装潢期。案涉房屋实际交付于2017年6月29日，装潢期应自房屋实际交付时起算。装潢期满，起算租金。综上，七里供销社与天和公司所签协议租金起算时间应自2018年3月30日始。关于争议焦点三，双方在2017年3月27日签订的协议中约定租赁区域面积为7800㎡，但是该协议在面积之后以括号标注“实际面积以房管部门面积为准”。天和公司作为市场管理服务经营企业应知晓房屋承租面积7800平方米为双方预估，实际租赁面积应以房管部门核准面积为准。天和公司未举证证明其实际承租房屋的具体面积，协议就房屋租金数额亦为整体约定，未能设置租金单价，故天和公司要求按照房屋实际面积计算租金的抗辩不能成立。天和公司作为承租人实际占有使用案涉房屋，应当根据协议约定向七里供销社支付租金。依协议第三条之约定，天和公司应于合同签订之日即2017年3月27日支付七里供销社2018年3月30日至2019年3月29日期间租金126万元；天和公司应于2019年2月28日前支付七里供销社2019年3月30日至2020年3月29日期间租金126万元；扣减天和公司已经支付的63万元，尚需支付七里供销社2018年3月30日至2020年3月29日期间租金189万元。天和公司未能按照其与七里供销社签订的协议按期支付租金，构成违约，应当承担违约责任，七里供销社请求天和公司承担逾期支付租金期间利息的请求，一审法院依法予以支持。利息计算如下：逾期支付第一年租金63万元的利息71710.68元（63万元×2年×4.75%+63万元×4.75%÷12月×4月+63万元×4.75%÷365天×23天=71710.68元）；逾期支付2019年3月30日至2020年3月29日期间租金126万元利息27889.00元（126万元×4.75%÷12月×5月+126万元×4.75%÷365天×18天=27889.00元）。上述利息合计99599.68元。2019年8月20日之后利息以189万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日。七里供销社起诉至一审法院要求天和公司支付租金时间为2019年5月15日，处于第二年租期期间。双方签订协议已于2020年4月30日解除，租赁合同属继续性合同，合同解除之后，向将来发生无需履行的效力。天和公司作为2017年3月27日签订协议的承租人应当返还房屋于七里供销合作社，否则，应参照该份协议年租金约定向七里供销合作社支付房屋占有使用费。由于七里供销社未能主张第三年至合同解除之日租金及合同解除之后房屋占用费，一审法院对该部分费用不予处理。关于争议焦点四，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。2019年6月11日，天和公司经工商登记变更为一人有限公司，股东为高叶明一人。高叶明未能提供证据证明其自身财产独立于天和公司，结合天和公司缴纳租金及履约保证金均由高叶明账户汇款及高叶明出具天和公司经济纠纷与曾玉红无关由其承担的事实，一审法院认定高叶明与天和公司存在财产混同，依法应对天和公司债务承担连带责任。一审法院判决：一、天和公司自本判决生效之日起十日内支付七里供销社2018年3月30日至2020年2月29日期间租金189万元及逾期支付租金期间利息99599.68元（2019年8月20日之后利息以189万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日）；二、高叶明对天和公司上述债务承担连带责任。二审中，天和公司提交：1.证明1页（原件），拟证明涉案房屋中有1449平方米属于御桥嘉园物业服务中心；2.七里新城安置小区1幢结构分布图2页、成果表1页（原件），拟证明涉案房屋中有1447.06平方米是物业用房或社区用房，产权不属于七里供销社；3.《临时移交接收协议书》2页、结构分布图2页，拟证明涉案房屋中的104室属于社区用房；4.公开租赁招标公告网页打印稿2页，拟证明七里供销社存在瑕疵履行；5.照片一组，共计12页，拟证明七里供销社强行霸占相关门面房；6.协议4页，拟证明七里供销社不是涉案房屋的实际产权人；7.情况说明1页、告知函1页（原件），拟证明天和公司曾向七里供销社提出要求其停止对一层南面房屋的装修、招租等行为；8.联系单一页（原件），拟证明双方曾就相关事项进行沟通；9.回复函一页（原件），拟证明天和公司曾要求七里供销社对涉案房屋实际情况与招标资料存在严重出入的情况进行改善。七里供销社对上述证据均不予认可，质证认为“物业中心无法证明自己的产权。即使存在产权争议，也不影响天和公司对租赁物的使用。照片反映的是合同约定的应该剔除的部分。即使没有产权，七里供销社基于用益物权也是可以出租涉案房屋的。七里供销社只收到过一审庭审中出现的2017年8月10日的情况说明，其他都没有见过或收到过”。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，本院组织双方前往涉案房屋查看现状，除一审判决已查明的事实外，涉案房屋一层应由天和公司使用的区域中有四分之一左右的部分由七里供销社堆放了物品，对于该物品的堆放时间和准确的占有面积，双方均未作相关表述。本院认为，合法的债权受法律保护。天和公司与七里供销社签订的租赁协议合法有效，双方均应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。关于七里供销社是否依约交付租赁物的问题，天和公司基于产权和面积两个方面主张“七里供销社未依约交付租赁物”。第一，关于产权，涉案房屋目前尚未办理产权证，但产权证并非权利人出租房屋的唯一权利来源，涉案房屋的相关权利由七里供销社享有，该事实已由生效的法律文书【（2019）苏11民终2711号】予以确认，本院予以采信，七里供销社有权出租涉案房屋。第二，关于面积，天和公司主张七里供销社交付的房屋不符合协议对面积的约定，事由有二：一、涉案房屋中有1400多平方米房屋为物业用房和社区用房；二、七里供销社占有800多平方米的南面门面房。关于物业用房和社区用房，天和公司承租涉案房屋系用于经营使用，其合同目的得以实现的基础是对涉案房屋的占有、使用。其履行合同义务（交纳租金）的基础亦为其对涉案房屋的占有、使用。天和公司提交的相关物业管理部门出具的材料能够证明包括涉案房屋在内的小区可能存在配套用房的争议，该争议存在于七里供销合作社和案外人之间，并不直接导致天和公司无法全部使用涉案房屋。而再看镇江市润州物业管理中心要求天和公司交还物业用房的通知，该通知形成于2019年7月1日，此时，天和公司的相关经营场所早已装修完毕并投入使用。从现有证据可以看出，所谓的物业用房和社区用房并未实际落成。因此，天和公司提供的证据尚不足以证明七里供销社与案外人之间可能存在的配套用房的争议影响了天和公司对涉案房屋的占有、使用。关于南面门面房，双方签订的租赁协议明确约定“剔除一楼七里供销合作社外店面房”，也就是说，涉案租赁协议项下的租赁物并不包含店面房，七里供销社对该外店面房享有占有、使用的权利。至于面积，双方签订的租赁协议约定“面积7800平方米（实际面积以房管部门面积为准）”，从该约定的内容可以看出7800平方米并非确定的数字，而是双方预估的数字。本院无法依据现有证据得出“除店面房外的房屋面积远远低于7800平方米”的结论。基于以上分析可以认定，七里供销社已经依约将租赁物交付给天和公司，天和公司应当依约支付租金。关于天和公司欠付租金金额，一审法院依据房屋实际交付的时间、双方对装潢期的约定等认定合同约定的租金起算点为2018年3月30日，并无不当。七里供销社主张的是一年六个月的租金（金额是一年六个月的租金，期间表述为一年七个月），一审判决认定的欠付租金是一年六个月的租金，数额上并未超过七里供销社的主张。租金期间在表述上虽长于七里供销社主张租金的起止期间，但因七里供销社主张的合同约定的租金起算点与一审法院认定的存在差异，且一审判决在判决主文表述的2018年3月30日至2020年2月29日是包含已缴纳租金对应的六个月租赁期的，所以，一审判决并未超出七里供销社关于“一年六个月租金”的诉请范围。至于利息，一审法院依据合同对租金交付方式的约定和天和公司欠付租金的金额，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率分段计算逾期支付租金期间的利息，并无不当。另一方面，结合天和公司对涉案房屋具体的使用状况和疫情影响，本院酌情扣减部分租金，其中因七里供销社占有部分房屋扣减12万元租金（在计算逾期利息的基数时第一年扣减4万元，第二年扣减8万元），因疫情扣减10万元租金（在计算第二年度逾期利息时予以扣减），合计22万元。具体计算如下：租金本金为167万元。逾期支付第一年租金59万元的利息67157.62元（59万元×2年×4.75%+59万元×4.75%÷12月×4月+59万元×4.75%÷365天×23天=67157.62元）；逾期支付第二年租金108万元利息23904.86元（126万元×4.75%÷12月×5月+126万元×4.75%÷365天×18天=23904.86元）。上述利息合计91062.48元。关于高叶明是否应当承担连带责任的问题，天和公司系一人有限责任公司，按照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，高叶明提供的证据不足以证明公司财产独立于其自己的财产，一审法院判决高叶明需承担连带责任，并无不当。综上所述，一审法院关于租金数额和逾期支付租金期间利息的数额应予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2787号民事判决第二项；二、变更镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2787号民事判决第一项为“镇江天和市场管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付镇江市七里供销合作社2018年3月30日至2020年2月29日期间租金167万元及逾期支付租金期间利息91062.48元（2019年8月20日之后利息以167万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日）”。如当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21810元，保全费5000元，合计26810元，由镇江天和市场管理有限公司和高叶明负担23592.8元，由镇江市七里供销合作社负担3217.2元；二审案件受理费21810元，由镇江天和市场管理有限公司和高叶明负担19192.8元，由镇江市七里供销合作社负担2617.2元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二一年四月二十日书记员 王 琦