辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终426号上诉人（原审被告）：郑仲，男，1981年12月8日出生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：郑瑞林，系上诉人父亲，1946年4月1日出生，汉族，住锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖一号物业会所201。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：原雯雯，该公司职员。委托诉讼代理人：秦岩，辽宁木鱼石律师事务所律师。上诉人郑仲因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑仲的委托代理人郑瑞林、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司委托诉讼代理人原雯雯、秦岩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑仲上诉请求：1、改判上诉人按每平米每月0.7元给付物业费3895.64元。2、诉讼费依法承担。事实与理由：上诉人手中《物业管理服务协议》，约定物业费每平方每月0.6元。2013年6月锦价发（2013)127号文件规定小区物业费标准为每平方米0.7元。被上诉人称2016年3月30日其和凌南街道办事处曼哈顿社区联合发布公告，物业费调整为每平米每月0.9元。上诉人认为该联合公告，不但程序不合法，是以欺骗为手段，小区广大业主并不知情，不能作为小区物业费调整的依据。2017年11月4日小区召开业主大会，就小区物业费标准问题进行了大会表决，因被上诉人为前期物业，大会一致认为应执行政府指导价，决定小区多层住宅为每平米0.7元/日。辽宁省物业管理条例第12条明确规定：“业主大会或业主委员会的决定对业主有约束力。”上诉人作为小区业主必须执行业主大会的决议，反对任何侵权行为，保护自己的合法权益。故上诉人认为一审判决错误，应予改判。补充：物业费是有管理条例的，在物业没有权利自行召开业主大会，被上诉人没有依据，应该有文件，被上诉人没有提供。被上诉人应该执行辽宁省物业管理条例，每年我按照0.7元交纳物业费，被上诉人都拒收。被上诉人不应该私自增加0.2元。被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，我们认为原审法院判决正确，应依法维持，上诉人的上诉理由不成立的，应依法驳回。1、2015年后，物业服务收费为市场调解价，而非政府指导价。2、2013年物价局审批的收费标准当时社会最低工资为900元，而到了2016年，社会最低工资为1200元，即上涨了3分之1，如不提高收费标准，物业服务工作无法正常进行。3、2016年，曼哈顿B区无业主委员会，根据锦州市物业管理办法第4条的规定，社区居委会在街道办事处的指导下，履行的职责当中就有配合街道办事处组织召开业主大会会议，同时物业管理条例第12条，业主大会可以采用集体讨论的形势，也可以采用书面征求意见的方式，在2016年，由于最低工资的上涨，我物业公司将调费的需求向社区做了汇报，社区根据上述两个法律法规的规定，在2016年3月5日在小区内，公告召开业主大会，并对会议内容进行了公示，即就曼哈顿B区物业调整事宜进行业主大会，在此之后，进行了书面征求意见，2016年3月30日，就征求意见之后，收回的书面征求意见进行了统计，并予以公告，公告的结果是符合物业管理条例的相关规定，将原物业费标准上调0.2元，因此该调整物业费的主持单位是社区，而非物业公司，而社区行使该职权是有法律依据的，同时程序合法，行为有效，因此我们认为上诉人的上诉理由是不成立的，维持原判。锦州宝地物业服务集团有限责任公司向向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的物业费4906元，声控灯24元，滞纳金485元，合计5415元、由被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责锦州市太和区曼哈顿B1区的物业管理服务，被告郑仲系该小区6-36号住宅楼的业主，房屋建筑面积139.13平方米。原告与原业主（郑仲购买的是二手房）签订了《物业管理服务协议》。合同中约定物业管理服务内容：一、常规性服务（物业管理费包含的服务内容）1、房屋共用部位的维护管理；2、房屋共用设施及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、公共秩序维护及消防；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、绿化养护。2013年6月6日，锦州市物价局锦价发[2013]127号文件，关于曼哈顿B、C住宅小区物业服务收费标准的批复，同意曼哈顿B、C住宅小区物业服务收费标准为多层住宅建筑面积每平方米0.70元，高层住宅、别墅建筑面积每平方米每月1.00元。2016年3月30日，锦州市高新技术开发区凌南街道办事处和原告联合下发的曼哈顿B1区物业费调整公告，该小区物业服务费标准自2016年7月1日起在原收费标准上调0.2元/平方米。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。从2016年9月26日至2019年12月31日被告已累计拖欠原告物业费4906元、声控灯费24元，合计4930元。被告以原告提高物业费不符合相关规定为由不同意按照每平米0.90元交纳物业费。一审法院认为，被告郑仲购买的锦州市太和区曼哈顿B1区6-36号住宅楼，原业主与原告锦州宝地物业服务有限责任公司签订的《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，该服务协议对被告具有同等约束力，双方应按合同的约定履行各自义务。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应向原告交纳相应的物业费。关于原告从2016年7月1日提高物业服务收费标准，原告提供了锦州市高新技术开发区凌南街道办事处曼哈顿社区与原告的联合公告，证明其提高物业收费标准是经业主表决同意，该证据可以证明原告的主张，本院予以采信。原告主张的滞纳金，因双方对物业费交费标准存在异议，被告并非故意拖延，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。被告辩称不同意按照0.90元交纳物业费的理由不能成立，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、被告郑仲于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司从2016年9月26日至2019年12月31日物业费4906元、声控灯费24元，合计4930元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑仲承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系被上诉人增加物业收费价格是否有事实和法律依据，上诉人应否支付相应的物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，根据本地区物业管理办法的规定，社区居委会在街道办事处的指导下，履行的职责当中就有配合街道办事处组织召开业主大会会议。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的方式。本案中，被上诉人将调费的需求向所在的社区委员会做了汇报，并于2016年3月5日在小区内，公告业主大会，并对会议内容进行了公示。在此之后，又进行了书面征求意见并进行了统计，并予以公告，由原物业费标准上调了0.2元。庭审中，上诉人自认因业主委员会主任的人选一直存在争议，业主委员会一直处于停滞状态。因此，在社区主持下，并经相关部门审核报备后调整的物业费标准合法有效，原审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郑仲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑仲负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二一年四月十三日法官助理马铭阳书记员张丹