杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初1446号 原告：于艳梅，女，汉族，1983年12月16日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人（特别授权代理）：王权，浙江际洲律师事务所律师。 被告：杭州领海流寓房地产经纪有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道越秀星汇园8幢8-7室。 法定代表人：张树森。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕洋，该公司员工。 原告于艳梅与被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月8日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案依法转为普通程序，于2021年1月19日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王权、被告委托诉讼代理人吕洋两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年9月3日，原被告签订出租房屋委托合同，约定：原告将杭州市拱墅区雍容华庭7幢1803室房屋提供给被告，由被告代理出租，被告向原告支付租金，月租金为6000元（2019年11月15日下调至5500元）。自2020年2月15日起，被告未再支付租金。合同约定，若被告逾期支付租金超过1个月，原告有权解除合同，故原告于2020年3月16日在微信上通知被告解除合同。原告于2020年3月24日上午前往房屋处查看，发现被告未经原告同意，擅自对房屋进行了隔离处理并更换了门锁，原告遂购买了价值1300元的小小米智能门锁一把并委托卖家进行了安装。但当天下午，原告发现新锁不翼而飞，遂在微信上与被告交涉，被告承认是自己拿走了原告刚安装的新锁。故原告提起诉讼，诉请：1.确认原被告签订的委托租赁合同于2020年3月16日解除；2.被告向原告返还杭州市拱墅区雍容华庭7幢1803室房屋；3.被告支付原告拖欠的房屋租金5500元；4.被告向原告支付间接损失44000元；5.被告返还原告价值1300元的小小米家智能门锁一把；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审过程中，原告最终将诉讼请求变更为：1.确认原被告签订的委托租赁合同于2020年3月16日解除；2.被告向原告返还杭州市拱墅区雍容华庭7幢1803室房屋；3.被告支付原告拖欠的房屋租金5500元；4.被告向原告支付违约金11000元、房屋占有使用费24953.4元（房屋占有使用费按5500元/月计算，自2020年3月16日起暂算至2020年7月31日，之后要求按5500元/月继续计算至房屋实际返还之日止，5500*12/365*138天）；5.被告向原告支付物业费、水电费749.69元（按250.58元/月从2020年5月1日暂算至2020年7月31日，要求按上述标准计算至案涉房屋实际返还之日）；6.被告向原告返还价值1299元的小小米家智能门锁（型号21379）一把；7.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 被告辩称，1、不同意解除合同。第一次开庭说同意解除合同的前提是我方不承担疫情期间两个月的租金。2、房屋已于2020年11月14日返回给原告。3、租金问题，请求恰当减免租金。合同约定其他非因乙方原告导致乙方不能依照合同约定向甲方支付甲方应得的收益的，乙方在上述相关障碍消除后的5个工作日向甲方支付甲方应得收益。因受新冠肺炎疫情及防控工作的影响，使小区不能正常的进出，并且社区规定空置的房屋不能新增租客，致使房屋租赁合同不能履行，租金未如期交付。请求原告与被告合理分担损失。4、违约金被告不同意支付。5、智能门锁就在房屋内，原告可自行去取回。6、2020年11月14日之前的物业费、水电费被告愿意按照250.58元每月的标准支付原告1628.77元，之后的我方不承担。请求根据事实酌情判决。 本院经审理查明：2017年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《出租房屋委托合同》，约定甲方将杭州市拱墅区雍容华庭7幢1803室房屋委托乙方代理分租、出租或占有使用，房屋共三室二厅二卫；甲方委托乙方出租期为2017年9月5日起至2020年11月14日止；乙方按照合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金总计6000元；在代理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首年30天，次年起每年20天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；房屋租金支付方式为现金支付或转账，双方认可自2017年10月5日始计收益，每个履约年度内每3个月为一次付款周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在付款周期内，每个付款周期最后一日为下期的付款日。本协议首个付款日为2017年9月3日，除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结付款日起5个工作日内支付；如因非乙方原因导致乙方不能依照本合同约定向甲方支付应得收益的，乙方在上述相关障碍消除后的5个工作日向甲方支付甲方应得收益，乙方不承担延迟付款违约责任；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额5%的滞纳金，乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除本合同，甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的10日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金。之后，双方协商一致自2019年11月15日起的租金由6000元每月调低至5500元每月。 合同签订后，被告于2017年9月4日支付6000元押金，并按约支付租金至2020年2月14日。疫情期间，因案涉房屋出现部分空置，被告未及时向原告支付租金。2020年3月16日，原告通过微信联系被告工作人员吕洋：“你公司已拖欠房租1个月以上，行为构成违约，我要解除合同，并要求支付所有拖欠房租，房租计算日期为从2月15日起至你公司交房给我止，并且另外加上第三年20天免租期的租金。另外需支付我两个月房租作为违约赔偿金，并且支付每日5%的滞纳金。请在收到此通知之日起10天支付给我，并妥善安排交房事宜。”吕洋答复：“雍景湾7-1803房东你好。根据小区和社区发的通知1月30日至2月9日禁止进小区。2月9日之后需要一系列证明才可进小区，并且2月份房子不允许出租等问题。根据合同第一条在委托期内甲方将房屋委托给乙方进行出租，分租，和占有使用。您已经违约！”3月23日，原告向被告邮寄合同解除通知书。之后，原告购买小米米家智能门锁（规格型号21379，价格1299元）安装于案涉房屋。当日，该门锁又被更换。于是，原告联系吕洋：“为啥要换我的锁？我的锁你们拿走了吗？”吕洋答：“我说了，我们就算要收房也要走法律程序。我们的合同还在呢，你直接换锁肯定是不行的。”原告问：“那我的锁放哪去了。”吕洋答：“你的锁在呢。你要明天给你。”原告继续说：“我已经在上海了，寄给我吧？人呢？”吕洋答：“稍等，可以。”之后，被告未将小米米家智能门锁还给原告。 2020年11月14日，被告工作人员联系原告，并告知：“房东，您好，我公司领寓于2020年11月14日与雍景湾7栋1803室业主于艳梅女士的房屋托管合同到期，退房给业主于艳梅女士。大门密码8747#”。同时，案涉房屋内的租客已搬离腾退。 上述事实由《出租房屋委托合同》、微信聊天记录、电子发票、电子合同、社区通知和当事人陈述等证据佐证。 本院认为，原告与被告签订的《出租房屋委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。疫情虽然属于不可抗力，但不能一概适用，仍需考量疫情及防控措施对履行租赁合同的影响程度。根据被告的陈述，案涉房屋在疫情期间仅有部分出现空置，故政府采取的疫情防控措施并未使被告完全无法实现收益，其拒不支付租金的行为构成违约。被告未按约支付租金，原告于2020年3月16日向被告提出解除合同，现诉请确认《出租房屋委托合同》于2020年3月16日解除，本院予以支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。本案审理过程中，被告已腾退案涉房屋并告知原告密码锁的密码，故原告要求被告返还房屋的诉请，无实际意义，本院予以驳回。原告诉请要求被告支付租金、房屋占有使用费及违约金11000元，考虑到被告因疫情防控措施受到了一定的影响及合同履行的实际情况，本院酌情减免一个月租金，违约金酌情调整为1000元。被告应按双方约定的5500元每月的租金标准支付自2020年3月15日起至2020年11月14日止的租金和占有使用费，共计44000元。被告已支付的6000元押金先用于抵扣违约金1000元再抵扣租金、占用使用费，被告尚须支付原告房屋占有使用费39000元。对于原告要求被告支付自2020年5月1日起按250.58元每月计算的物业费、水电费诉请，被告同意按上述标准支付至2020年11月14日的物业费、水电费合计1628.77元，本院予以确认。原告要求被告返还价值1299元的小小米家智能门锁（型号21379）一把，有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告于艳梅与被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司于2017年9月3日签订的《出租房屋委托合同》于2020年3月16日解除； 二、被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于艳梅支付房屋占有使用费39000元； 三、被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于艳梅支付物业费、水电费合计1628.77元； 四、被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于艳梅返还价值1299元的小小米家智能门锁（型号21379）一把； 五、驳回原告于艳梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费888元，保全申请费515元，共计1403元，由原告于艳梅负担51元，被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司负担1352元。 原告于艳梅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州领海流寓房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 苏园园 二〇二一年四月七日 法官助理 张 弛 书 记 员 胡 赟 7