江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1683号上诉人（原审原告）：李传双，男，1976年11月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：窦维，女，1983年10月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：李佳阳，男，2003年4月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯承志，该公司法务专员。上诉人李传双、窦维、李佳阳因与被上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初6182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李传双、窦维、李佳阳上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法改判或发回重审。3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。荣盛公司辩称，一审判决正确，应当予以维持。李传双、窦维、李佳阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令荣盛公司给付李传双、窦维、李佳阳自2018年12月31日起至实际符合交付条件之日止逾期上房违约金（按照总房款的日万分之三，暂计算至2019年6月6日为66826.75元）；2.诉讼费由荣盛公司承担。一审法院经审理查明：李传双、窦维系夫妻关系，李佳阳系李传双、窦维的儿子。2018年2月10日，李传双、窦维、李佳阳作为共同买受人与出卖人即荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》并办理了网上备案（合同编号：2018021010097），合同主要约定：1、商品房位于徐州市麓山荣郡2区1#商业幢1单元106号，商品房规划用途为商服；2、商品房预测建筑面积共155.26平方米，单价为每平方米9080.56元，总价款为1409847元；3、买受人应当在2018年1月31日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人支付该商品房；4、交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。其中第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照合同附件十一补充协议一处理；5、该合同附件十一“补充协议一”第2条约定，按照（出卖人）逾期时间，（违约责任）分别处理：（1）逾期在180日之内（含本数），出卖人一次性支付500元违约金；（2）逾期超过180日不足360日（含本数），出卖人一次性支付1000元违约金；（3）逾期超过360日，出卖人一次性支付2000元违约金。合同签订后，李传双、窦维、李佳阳支付了全部购房款，荣盛公司于2020年4月27日向其开具了一张金额为1409847元的增值税发票。2019年6月6日，李传双、窦维、李佳阳向荣盛公司出具了一份《承诺书》，内容为：“本人李传双、窦维、李佳阳，身份证号、340602198310102820、320304200304260016，购买荣盛城麓山荣郡一期商业2区1#商业1单元106室房产。本人于2019年6月6日向荣盛（徐州）房地产开发有限公司申请提前办理交房手续。后期因提前办理交房产生的任何法律纠纷均与荣盛（徐州）房地产开发有限公司无关，延期上房违约金计算截止日期为2019年6月6日。本人承诺此事不对外进行宣传，否则荣盛（徐州）房地产开发有限公司有权拒绝赔偿逾期上房违约金。”同时，李传双向荣盛公司提供了其身份证及中国工商银行储蓄卡复印件，并在该复印件上书写“违约金500”。同日，荣盛公司为李传双、窦维、李佳阳办理了上房手续。2019年8月7日，荣盛公司向李传双提供的中国工商银行账户转款500元。李传双、窦维、李佳阳收到荣盛公司给付的500元违约金后，认为上述《承诺书》违背其真实意思且系在显失公平的情况下签订的，遂于2020年9月17日提起诉讼，请求荣盛公司按照总房款的日万分之三给付其自2018年12月31日起至实际符合交付条件之日止的逾期上房违约金。另查，涉案商品房于2019年3月20日经竣工验收合格，于2019年10月25日取得测绘报告，于2019年10月28日领取了工程竣工验收备案文件。关于荣盛公司逾期交房问题，已有部分业主亦签署了与上述内容相同的《承诺书》，并提前办理了交房手续。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，荣盛公司应当于2018年12月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告的商品房，因荣盛公司直到2019年10月28日才取得涉案房屋的工程竣工验收备案文件，其行为已构成违约，故应当向李传双、窦维、李佳阳承担逾期交房违约责任。关于荣盛公司逾期交房违约责任期间的认定。李传双、窦维、李佳阳在涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件的情形下，向荣盛公司提出了提前交房的申请，并出具《承诺书》一份，确认了延期交房违约金计算的截止日期，该《承诺书》系李传双、窦维、李佳阳的真实意思表示，合法有效，予以确认，李传双、窦维、李佳阳应当按其承诺行使权利、履行义务。虽然李传双、窦维、李佳阳主张该《承诺书》对其不产生法律约束力，但未能举证证明其在签署《承诺书》时存在被欺诈、胁迫或者重大误解等意思表示不真实的情形，且根据李传双、窦维、李佳阳向法院提起诉讼的时间，亦超出了法定的行使撤销权的期间，此外，结合部分商铺业主在同时期亦签署了上述《承诺书》的事实，李传双、窦维、李佳阳对其签署该《承诺书》所产生的法律后果理应是知晓的，但并未当场提出异议，因此，对李传双、窦维、李佳阳的上述主张不予采纳。综上，李传双、窦维、李佳阳在明知荣盛公司不构成有效交付的情形下，仍然同意且实际接收了涉案房屋，应当视为其放弃要求荣盛公司承担实际交房后至符合交付条件期间的逾期交房违约责任，因此，荣盛公司向李传双、窦维、李佳阳承担逾期交房违约责任的期间为2018年12月31日起至2019年6月6日止。关于李传双、窦维、李佳阳主张逾期交房违约金计算标准的认定。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议一”第2条明确约定，逾期交房在180日之内（含本数），出卖人一次性支付500元违约金，逾期超过180日不足360日（含本数），出卖人一次性支付1000元违约金，现李传双、窦维、李佳阳主张上述违约金计算标准过低，请求参照同年度同地段房屋租金标准即按照总房款的日万分之三调高违约金。合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式，系双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商事主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失，故根据契约意思自治原则，不宜轻易否定该违约金条款的效力；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，李传双、窦维、李佳阳并未提交相关证据证明因荣盛公司逾期交房给其造成的实际经济损失，且李传双、窦维、李佳阳要求参照同年度同地段房屋租金标准调高违约金，所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，该规定所适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但并不适用于本案双方已经约定了违约金数额的情形；第三，根据李传双在向荣盛公司递交的中国工商银行储蓄卡复印件上书写“违约金500”的事实，也能够说明其在签署《承诺书》时对于荣盛公司给付违约金的数额是确认并且自愿接受的，现李传双、窦维、李佳阳在收到荣盛公司给付的违约金后，事隔一年再次提出要求增加违约金数额的请求，显然有悖诚信原则。因此，对李传双、窦维、李佳阳要求按照总房款日万分之三的标准计算违约金的主张不予采纳。综上，因荣盛公司已经按照双方签订的《商品房买卖合同》中逾期交房违约条款向李传双、窦维、李佳阳支付了相应的违约金，且其对该违约金的数额亦予以了确认，双方之间就逾期交房违约问题已经履行完毕，现李传双、窦维、李佳阳再次要求荣盛公司给付其逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回李传双、窦维、李佳阳的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人按照约定支付了全部购房款，但被上诉人并未按照约定于2018年12月30日前将符合合同约定的房屋交由上诉人，故被上诉人已构成违约，应当承担相应违约责任。上诉人在涉案房屋不具备合同约定交付条件的情形下，向被上诉人提出提前交房的申请，并于2019年6月6日出具《承诺书》，确认了延期交房违约金计算的截止日期，该承诺书系上诉人的真实意思表示，合法有效，被上诉人亦依据该承诺书向上诉人支付了相应违约金。现上诉人主张该承诺书无效，但并未提供证据证明在签署该承诺书时存在被欺诈、胁迫或重大误解等意思表示不真实的情形，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。上诉人与被上诉人之间就逾期交房违约问题已经履行完毕，上诉人再次要求被上诉人给付其逾期交房违约金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李传双、窦维、李佳阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1471元，由上诉人李传双、窦维、李佳阳负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月二十一日书记员  宗 正