河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1143号上诉人（原审被告）：兰泽倩，女，汉族，1971年8月10日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王小磊，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金立，男，汉族，1971年4月5日出生，住河南省南召县。委托诉讼代理人：王兴运，河南民川律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海洋，河南民川律师事务所实习律师。上诉人兰泽倩因与被上诉人张金立房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人兰泽倩的委托诉讼代理人王小磊，被上诉人张金立的委托诉讼代理人王兴运、孙海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰泽倩上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张金立的诉讼请求或将本案发回重审；2.上诉费由张金立承担。事实和理由：1.原审将房屋抵债协议认定为房屋买卖合同系法律关系定性错误，双方在原借款合同关系履行届满后，自愿签订房屋抵债协议，因履行该协议产生的纠纷并非房屋买卖合同关系和买卖合同纠纷，原审将本案归类为买卖合同纠纷，评理部分“将借款合同关系变更为房屋买卖合同关系”明显错误，根据最新的《民事案件案由规定》买卖合同纠纷和房屋买卖合同纠纷分别属于合同纠纷项下第三级案由，在两个三级案由项下的第四级案由中均无以物抵债协议纠纷，因此原审对此定性错误；2.原审判决解除双方的房屋抵债协议无事实和法律依据，从事实上说，本案不存在合同目的无法实现的情形，协议签订后，兰泽倩就将原始网签备案合同及相关手续交付张金立，双方也将原借款手续销毁，并办理委托公证手续，据兰泽倩了解涉案房产并未被查封，项目土地证被查封，该项目施工方已于2020年10月9日向南阳市中级人民法院提出强制执行申请，项目土地被解封指日可待，即可向张金立办理更名（过户）手续，且房产的现状业已符合交付条件。从法律依据上说，原审依据的是《中华人民共和国合同法》第六十二条第三款和第九十四条第四款的规定，因双方对履行期限并无明确约定，按照第六十二条规定可以随时要求履行，但同时规定应当给对方必要的准备时间，不能以房屋暂时没有交付就直接认定合同目的无法实现，且双方对所抵房产的基本情况是明知的，兰泽倩已履行大部分合同义务，不存在迟延履行和其他违约行为，不存在不能实现合同目的，在没有事实和法律依据的情况下，原审解除双方协议，不利于化解纠纷，更不利于下一步问题的解决；3.原审判决兰泽倩返还142万元购房款并自2017年8月8日起以142万元为基数按照中国人民银行同期借款利率计付资金损失明显错误，原审并未对142万元借款本息进行审查就直接认定为购房款缺乏依据，根据2019年7月30日河南省高级人民法院“关于加强职业放贷人审查工作的指导意见（试行）”的规定，必须对142万元进行严格审查，在审查无误后方能据实裁判，且根据张金立所述142万元本身计算有利息，原审未加区分直接认定自2017年8月8日起按照中国人民银行同期借款利率计付资金损失，存在复利问题，同时牵涉到张金立的处分权问题，张金立并未主张资金损失；4.原审程序违法，借款并非兰泽倩个人使用，该款项是兰泽倩代表南阳市舜丞商贸有限公司所借，有合伙人李朝乾、刘山分别提供担保，用途是新野县房产开发项目，也就是本案所抵偿的房产所在项目，因此兰泽倩于2020年12月24日书面申请追加南阳市舜丞商贸有限公司为被告，原审不予处理，程序违法。张金立辩称，1.一审将本案定性为买卖合同纠纷正确，合同的性质及所涉法律关系应从合同内容、特征及主要条款等各方面认定，从合同双方当事人所设立的权利义务关系进行全面理解和准确判定，而不能简单以合同名称为准，2017年8月7日双方签订的房屋抵债协议是双方就在先的债权债务关系进行结算后，协商一致以债权冲抵购房款，系双方之间的真实意思表示，该协议未违反法律行政法规的强制性规定，一审兰泽倩也认可该房屋抵债协议的真实性，双方成立商品房买卖合同法律关系；2.张金立有法定的解除双方之间的房屋抵债协议的权利，一审判决解除双方之间2017年8月7日房屋抵债协议正确，虽然兰泽倩与新野龙翔房地产开发有限公司签订的六份商品房买卖合同已经网签备案，但该六间房产尚未在不动产登记中心登记，未发生物权变动效力，该六间房产所有权仍属于新野龙翔房地产开发有限公司，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，该六间房产所涉土地被案外人查封后查封效力及于抵账的六间房产，兰泽倩提供的房产并不是其所有且无法登记，双方签订以房抵债协议至今三年案涉六间房产仍未交付兰泽倩，双方以房抵债协议的目的无法实现，故双方之间的以房抵债协议符合合同解除的条件，双方在2020年5月15日的微信聊天记录中显示张金立当天催告兰泽倩交付房产，且张金立在2020年8月20日立案，兰泽倩收到起诉状副本后提起管辖权异议，被驳回后又上诉至南阳市中级人民法院，且在一审定好开庭时间后又要求延期开庭，滥用民事权利，期间历经六个多月兰泽倩仍没有交付房产，房地产开发企业至今也没有向兰泽倩交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，张金立有法定解除该以房抵债协议的权利；3.因兰泽倩构成根本违约，应按照商品房买卖合同关系承担违约责任，兰泽倩应返还张金立购房款142万元及赔偿损失，一审判决结果正确。2014年11月7日、2015年3月9日兰泽倩以做生意为由分两次向张金立借款各50万元共计100万元，双方于2017年8月7日经结算，兰泽倩共下欠张金立100万元本金和42万元利息，该利息未超过月息2分，符合当时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，因此该142万元本息转化为购房款合法有效，张金立有法定解除以房抵债协议的权利，一审以142万元为基数判决兰泽倩支付损失正确；4.一审程序合法，本案不需要其他民事主体参与诉讼。本案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性，不涉及案外其他人，不需要其他民事主体参与诉讼，兰泽倩向张金立借款事实清楚，借款协议第一行第二行明确列明借款方、出借方信息，明确借款人为兰泽倩，兰泽倩工作的单位是南阳市舜丞商贸有限公司，公司财务章是单位会计核算和银行结算业务时使用的专用章，民间借贷是合同，签订合同时需要加盖的公章或合同专用章，若公司是借款人需要以明确的方式在借款人处加盖公章或合同章，而非把财务章加盖在借据日期上，张金立将款项转至兰泽倩账户，兰泽倩并未提交证据证明将款项转账至公司账户，兰泽倩与张金立签订以房抵债协议，用自己的房子抵账充分说明款项是兰泽倩个人所借，而非公司所借，以房抵债协议第一条明确说明双方之间的借贷关系，诉讼中兰泽倩对该抵债协议的真实性予以认可，兰泽倩在提起管辖权异议时对借款的事实予以自认。张金立向一审法院起诉请求：1.判令解除双方在2017年8月7日签订的房屋抵债协议；2.判令兰泽倩返还张金立本金100万元及至2017年8月7日的利息42万元，并自2017年8月8日起按照月息2分继续计算利息至100万元本金还清之日止；3.兰泽倩承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月7日，兰泽倩向张金立借款50万元，借期120天，双方签署《借款协议》和《借据》，借据上约定“逾期不还，利息按同期银行贷款最高月利率的四倍计算”，李朝乾签名担保，南阳市舜丞商贸有限公司在借款协议和借据上加盖财务专用章；2015年3月9日，兰泽倩向张金立借款50万元，双方签署《借款协议》和《借据》，借据上约定“逾期不还，利息按同期银行贷款最高月利率的四倍计算”，刘山签名担保，南阳市舜丞商贸有限公司在借款协议上加盖财务专用章、在借据上加盖公章。2017年8月7日，张金立作为甲方、兰泽倩作为乙方签署《房屋抵债协议书》，约定“……一、乙方分别于2014年11月7日和2015年3月9日，向甲方借款两笔各五十万元共计壹佰万元，止2017年8月7日剩余一百万本金和四十二万元利息没有偿还。二、乙方用位于新野县××××路与书院路交汇处东北角号楼已网签1单元2层六间房产（房管局备案号：2216、2217、2218、2219、2220、2221），共合计284平方米抵偿拖欠甲方的全部债务，甲方同意接受。……五、乙方保证抵押房产真实可靠，与他人无争议、无抵押，若乙方隐瞒真实情况，除赔偿甲方本息以外，再根据《民法总则》规定支付给甲方相应额度的违约金并承担相应的民事责任。六、本合同甲乙双方签字生效后，乙方收回原借款收据。6份网签原件由甲方保管。七、本合同一式叁份，甲乙双方各持一份，房管局备案一份，签字生效。甲方：张金立（按指印）乙方：兰泽倩（按指印）证明人：李乐乐（按指印）2017年8月7日”该协议签订后，原借款协议和借据均被销毁。同日，兰泽倩为张正（张金立之子）出具委托书“……我（兰泽倩）在南阳市××城区××路与书院路交汇处东北角号楼已网签1单元2层六间房产（房管局备案号：2216、2217、2218、2219、2220、2221）共284平方米，因我本人原因，不能亲自办理相关手续，现我委托受托人张正为我的全权代理人，办理如下事项：办理上述房产的房产买卖、抵押贷款、他项权解押、房产证领取、契税缴纳、房屋过户等一切与委托事项相关事宜。……委托期限：自2017年8月7日到2019年8月6日止。受托人无转委托权。委托人：兰泽倩（按指印）日期：2017年8月7日”并由南阳市兴宛公证处出具（2017）南宛兴证字第0792号公证书。至庭审时，新野龙翔房地产开发有限公司未将涉诉房屋交付给兰泽倩。2016年1月13日，南阳市中级人民法院作出（2016）豫13执3号执行裁定书，裁定将新野龙翔房地产开发有限公司位于中兴路、纺织路交叉口，新G国用（2013）第0851号、土地面积43681.6㎡的土地予以查封。2016年7月26日，南阳市中级人民法院作出（2016）豫13执3-6号执行裁定书，裁定将上述土地解除查封。2020年8月6日，新野县人民法院作出的（2017）豫1329执450号执行裁定书裁定：将新野龙翔房地产开发有限公司的土地（证号：新G国用2013第0851号）予以查封，自2020年8月6日至2023年8月5日止。一审法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案争议的房屋抵债协议签订前，双方之间确实存在民间借贷关系，且在借款到期债务人难以清偿债务时，为履行还款义务，双方经重新协商并对账，将借款本息142万元转为已付购房款，签订了《房屋抵债协议书》并办理了委托公证，对房屋交付等权利义务作出了新的约定，将借款合同关系变更为房屋买卖合同关系。该交易安排未违反法律、行政法规的强制性规定，原借款产生的债权债务关系已消灭，新的房屋买卖合同关系依法成立并生效。协议书中虽未明确约定房屋交付日期，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（三）款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”协议约定的房屋始终没有交付，张金立签订协议的合同目的无法实现，根据该法第九十四条第（四）款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，张金立要求解除房屋抵债协议书的请求予以支持。根据该法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张金立请求兰泽倩归还142万元的请求予以支持，兰泽倩负有向张金立返还购房款142万元以及赔偿损失的义务。关于损失赔偿问题，因房屋抵债协议书中第五条约定的赔偿计算办法不适用于本案合同解除后的损失赔偿情形，张金立要求按月息2分计算于法无据，不予支持，结合本案实际，酌定自2017年8月8日起按中国人民银行同期贷款利率计付资金损失。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（三）款、第九十四条第（四）款、第九十七条的规定，判决：一、判决解除张金立与兰泽倩于2017年8月7日签订的《房屋抵债协议书》；二、判决兰泽倩于判决生效后十五日内返还张金立142万元购房款，并自2017年8月8日起以142万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计付资金损失至款清之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费收取23920元，由张金立负担2020元，兰泽倩负担21900元；保全费5000元由兰泽倩负担。本院二审期间，兰泽倩向本院提交了南阳市舜丞商贸有限公司的企业信用报告一份，证明兰泽倩系该公司法定代表人，借款是职务行为。张金立经质证认为，该证据不属于民事二审新证据，不能证明借款时兰泽倩是公司法定代表人，不能证明兰泽倩借款系职务行为，且该企业信用报告与本案商品房买卖合同无关联性。该证据不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.本案是否属于房屋买卖合同关系；2.以房抵债协议是否应予解除；3.本金及利息认定是否正确；4.一审程序是否违法。关于本案是否属于房屋买卖合同关系。本案中，兰泽倩与张金立于2014年11月7日和2015年3月9日分别签订了两份50万元的借款协议和借据，双方之间确实存在民间借贷法律关系。但在2017年8月7日，在借款本息未清偿的情况下，双方经过协商、清算，签订了房屋抵债协议书，将借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款，并将原借款协议和借据销毁，应视为双方合意消灭了原民间借贷关系，形成了房屋买卖合同关系。因此，一审认定本案属于房屋买卖合同关系并无不当。关于以房抵债协议是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2017年8月7日的房屋抵债协议书中虽然未明确约定房屋交付时间，但房屋一直未交付，张金立提交的2020年5月15日双方微信聊天记录中也显示向兰泽倩催要房屋，且涉案房屋所占土地已被法院查封，现涉案房屋不能交付，无法实现合同目的，张金立要求解除合同，符合上述法律规定，应当予以支持。关于一审本金及利息认定是否正确。双方对借款本金数额均无异议，在一审庭审中，张金立称借款利息是按照月息二分计算，兰泽倩称开始按月息二分计算，后来按一分计算，因此，房屋抵债协议书中经结算的42万元利息并未超出法律规定。一审将142万元借款本息认定为购房款，判决兰泽倩返还，并按照中国人民银行同期贷款利率计付资金损失至款清之日并无不当，且并未超出张金立的诉请数额和法律关于利息保护的上限规定。关于一审程序是否违法，兰泽倩称涉案借款系南阳市舜丞商贸有限公司所借，并非兰泽倩个人所借和所用，应当追加南阳市舜丞商贸有限公司为当事人参与诉讼。但借款协议和借据上均显示借款人为兰泽倩，借款也实际转入了兰泽倩的个人账户，且房屋抵债协议书也是兰泽倩和张金立所签订，兰泽倩要求追加南阳市舜丞商贸有限公司参加诉讼无事实和法律依据，一审程序并不违法。综上所述，兰泽倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23920元，由兰泽倩负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年四月二十二日法官助理孙方超书记员杨俊