湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0323民初339号原告：十堰润景物业有限公司。住所地：湖北省十堰市六堰山市府路日盛中央华府小区。统一社会信用代码：9142030066765327XA。法定代表人：朱黎东，该公司经理。委托诉讼代理人：叶家军，湖北天颐律师事务所律师。被告：竹山县房地产管理局。住所地：湖北省竹山县城关镇西关街168号。统一社会信用代码：12420323011447449G。法定代表人：朱梦勤，该局局长。委托诉讼代理人：朱晓猛，该单位党支部副书记。委托诉讼代理人：孙长东，湖北省竹山县城关法律服务所法律工作者。原告十堰润景物业有限公司与被告竹山县房地产管理局物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十堰润景物业有限公司的法定代表人朱黎东及其委托诉讼代理人叶家军，被告竹山县房地产管理局的委托诉讼代理人朱晓猛、孙长东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰润景物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费886854.6及违约金（从起诉之日按日万分之五计算至付清之日止）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告自2015年7月份起为竹山恒昌置业有限责任公司开发的“四季花城”小区提供前期物业管理服务，依据双方合同约定，该小区住宅的物业服务费标准为每月1.2元/㎡，业主逾期交费应按日5%支付违约金。被告竹山县房地产管理局在“四季花城”小区购买住房233套（其中公租房164套，保障性住房69套），建筑面积总计24634.85㎡。被告自2018年6月6日收房后，至今未向原告支付过物业服务费，原告多次催收，被告一直推诿拒付，原告特提起诉讼。被告竹山县房地产管理局辩称：依据《湖北省物业服务和管理条例》规定，前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理，而原告前期物业收费没有向政府申报，没有经政府批准，收费没有法律依据；案涉房屋于2019年6月11日才经过竣工验收合格，此前的物业服务费被告不应承担；原告自2020年4月30日起撤出案涉物业的管理和服务，其无权收取此后的物业服务费；案涉房屋在原告撤出物业管理服务时无一人入住，依据《湖北省物业服务收费管理办法》规定，房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例由当地价格主管部门会同房产主管部门确定，原告全额收取物业服务费，不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，原告十堰润景物业有限公司与竹山恒昌置业有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，依据双方合同约定，原告自2017年7月份起为竹山恒昌置业有限责任公司开发的“四季花城”小区提供前期物业管理服务，该小区住宅的物业服务费标准为每月1.2元/㎡，业主逾期交费应按日5%支付违约金。被告竹山县房地产管理局在“四季花城”小区购买12号楼、13号楼233套高层电梯房（其中公租房164套，保障性住房69套），建筑面积总计24619.66㎡（其中公租房18941.65㎡，保障性住房5678.01㎡）。被告竹山县房地产管理局于2018年6月6日收到公租房164套钥匙，2019年6月13日收到保障性住房69套钥匙，但均未安排人入住。2019年6月11日，竹山县住房和城乡建设局为案涉建设工程办理竣工验收备案手续。2020年4月30日，原告经与竹山恒昌置业有限责任公司协商一致后，确定于当日退出物业管理，之后由竹山花辰物业有限公司承接该小区物业管理服务，截止此时，案涉233套房屋仍无一人入住。原、被告之间为物业服务费多次协商无果，原告遂提起诉讼。在审理过程中，原告同意将物业服务费算至2020年4月30日止。被告向法庭提交了竹山县物价局竹价费规[2014]23号文件一份，以证明在竹山县城区内对有电梯的公租住房的物业收费标准为0.7元/㎡/月；竹山县发展和改革局竹发改字[2020]29号文件（2020年5月28日下发并于当日起执行）一份，以证明直至2020年5月28日竹山县物价部门才将有电梯的公租住房的物业收费标准调整为0.8元/㎡/月，而且在竹价费规[2014]23号文件之后至竹发改字[2020]29号文件下发之日，竹山县发展和改革局未印发过公租房收费文件。对此，原告认为县级主管部门无权下发此类文件。竹发改字[2020]29号文件中载明“我县城区公租房物业服务费标准实行差异化收费管理，公租房租金标准房源的物业服务费维持原标准不变，即多层公租房0.45元/㎡/月，高层电梯公租房0.8元/㎡/月”等内容。本院认为，《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条规定“前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。”本案被告竹山县房地产管理局应该按照政府定价目录承担案涉物业交付之日后的前期物业服务费用，但是，原告未能向法庭提交前期物业服务收费标准的政府定价标准，而是依据其与竹山恒昌置业有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》主张物业服务费，与《湖北省物业服务和管理条例》规定不符，故本院不予支持。竹山县物价局竹价费规[2014]23号文件和竹山县发展和改革局竹发改字[2020]29号文件虽没有规定前期物业服务收费标准，但明确规定了公租房物业服务收费标准，而且是针对不特定对象普遍实施的政府公文，同时也是可供本案参考的关联性最近的收费依据，因此，本院应适用该依据来确定原、被告之间的物业服务收费。案涉物业服务收费截止日为2020年4月30日，而[2020]29号文件于2020年5月28日下发并于当日起执行，故案涉物业服务收费不能适用该文件，但是，该文件中却明确载明“我县城区公租房物业服务费标准实行差异化收费管理，公租房租金标准房源的物业服务费维持原标准不变，即多层公租房0.45元/㎡/月，高层电梯公租房0.8元/㎡/月”之内容，说明该文件下发之前竹山县城区高层电梯公租房物业服务费标准已经施行0.8元/㎡/月，而非[2014]23号文件确定的0.7元/㎡/月，因此，本院确定案涉物业服务收费标准按0.8元/㎡/月计算。《湖北省物业服务收费管理办法》第六条第二款规定：“房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。”鉴于案涉房屋直到原告撤出物业服务时无一人入住，而且被告于2018年6月6日收到公租房164套钥匙，2019年6月11日竹山县住房和城乡建设局才为案涉建设工程办理竣工验收备案手续，及当地价格主管部门和房产主管部门也没有确定房屋交付后一年内无人入住的空置期间业主承担物业服务费的比例等情况，并参考《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第二款关于交付物业时建设项目应竣工验收合格并经建设行政主管部门备案等规定精神，本院酌定对案涉房屋办理竣工验收备案手续前即2019年6月11日前的物业服务费按60%计算，对此后至2020年4月30日原告撤出物业服务时的物业服务费按70%计算，据此，164套公租房物业服务费为242453.1元（其中2018年6月6日至2019年6月11日为18941.65㎡×0.8元/㎡/月×12月×60%=109103.9元，2019年6月11日至2020年4月30日为18941.65㎡×0.8元/㎡/月×11月×70%=116680.56元），69套保障性住房物业服务费为34976.54元（5678.01㎡×0.8元/㎡/月×11月×70%），两项合计260761元。对原告主张违约金，因本案没有采纳原告与竹山恒昌置业有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》，该合同违约金条款对被告不具约束力，故对原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条、第四十三条第二款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告竹山县房地产管理局于本判决生效后三日内向原告十堰润景物业有限公司支付物业服务费260761元；二、驳回原告十堰润景物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12668元，因适用简易程序审理减半收取6334元，由原告十堰润景物业有限公司负担4434元，被告竹山县房地产管理局负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  朱名彬二〇二一年四月十六日书记员  黄晓兰