内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）内04民终491号 上诉人（原审被告）：赤峰新盛世房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区六西街盛世嘉园7-4-04011。法定代表人：盛晓丽，系公司经理。委托诉讼代理人：魏思有，男，1966年4月13日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区赤峰市，系被告公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：韩雪松，女，1984年6月17日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。委托诉讼代理人：韩宝利，男，1962年1月10日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县，系韩雪松父亲。委托诉讼代理人：隋万起，宁城县天义镇法律服务所法律工作。上诉人赤峰新盛世房地产开发有限公司（以下简称新盛世房地产公司）因与被上诉人韩雪松房屋买卖合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2020）内0429民初273号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新盛世房地产公司上诉请求：依法撤销宁城县人民法院（2020）内0429民初273号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，被上诉人韩雪松承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审认定案件事实不清，适用法律错误。一、韩雪松、新盛世房地产公司双方虽然在商品房买卖合同中约定了逾期交房的利息及违约责任，但该约定属于无效条款，依据法律规定不能既主张利息又主张违约金，双方的买卖合同已经实际履行，韩雪松交付的购房款是实际用于专门购房的款项，并不能另外产生利息，所以一审判决要求给付利息没有事实基础，一审法院计算的利息数额为84825.51元没有任何事实及法律依据，不知以何种方式计算得出的数额，并且中国人民银行同期贷款利率是在时刻发生变化的，另外现在已经不适用按银行贷款利率计算利息的方法。违约金的给付及计算方法既无事实依据又无法律依据，确定的违约天数计算有误。最为重要的是判决给付违约金的总数为135720.81元违反法律的强制性规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条明确规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。基于本案而言，应当以当地同地段租赁房屋租金计算违约金，135720.81元的违约金不但超过同地段租赁房屋租金的百分之三十，也已经超过房屋总价款的百分之三十，明显违反该条规定，同时违反合同法第114条之规定。本案中房屋迟延交付的主要原因是因建筑方擅自停工等原因造成的迟延交付，上诉人并没有违背合同法规定的诚实信用原则。被上诉人韩雪松答辩，一审判决正确，韩雪松在签订合同当日把购房款全部交清，新盛世房地产公司应该向韩雪松交付楼房，没有按时交付楼房构成违约，应该承担违约责任。合同约定没有按期交付楼房，我方有权追究对方利息。按银行同期利率计算。上诉人上诉理由不能成立。计算方式与本案无关，因为双方约定不违反法律规定。双方应该按照各自义务履行。韩雪松向一审法院起诉请求：请求判令新盛世房地产公司立即按照合同约定向韩雪松交付房屋，并为韩雪松办理房产证，支付逾期交房期间付款总额利息92899.8元，并支付违约金76561.7元。事实和理由：2014年10月25日韩雪松与新盛世房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定韩雪松购买新盛世房地产公司位于××县北侧3-1-303盛世。凯旋公馆商住楼。合同第一条约定：“建筑面积为117.59平方米，套内面积95.71平方米。”第二条约定：“每平方米3400元，价款为399806元”。第三条约定：“1.商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格，不得交付。2.甲方于20l5年1月30日前将符合上述条件的房屋交付给乙方使用”。但是，新盛世房地产公司至今未能向韩雪松交付符合第三条第一款约定的房屋。新盛世房地产公司的行为已经构成违约。按该合同第五条约定，新盛世房地产公司应当从韩雪松已付购房款之日次日至实际交付商品房之日止，向韩雪松支付银行同期贷款利率已付购房款的利息。综上所述，韩雪松已经按合同约定向新盛世房地产公司交付商品房购房款。但是新盛世房地产公司至今不能向韩雪松交付验收合格的房屋，其行为已经构成违约，新盛世房地产公司应当按合同约定向韩雪松支付已付购房款的银行贷款利率利息外，应承担违约责任。特依法具状起诉。新盛世房地产公司一审辩称，涉案房屋2018年7月26日交付给韩雪松，韩雪松已经收取房屋，不存在支付利息及违约金的情况，合同已经履行完毕。假设存在，那么韩雪松各种利息的计算方法无事实及法律依据，不能既主张利息又主张违约金，故应驳回韩雪松诉讼请求。一审法院查明事实：2014年10月25日，韩雪松、新盛世房地产公司签订商品房买卖合同（韩雪松作为乙方，新盛世房地产公司作为甲方），韩雪松购买新盛世房地产公司开发的××县北侧3-1-303盛世。凯旋公馆商住楼一处，楼房面积117.59平方米，套内面积95.71平方米，房屋价款为399806元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2015年1月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1.变更合同；2.解除合同；3./（无内容）”。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。”合同第十二条商品房权属登记约定：“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：·····3、/（无内容），由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理，·····3、双方协商解决。”合同签订当日，韩雪松将全部房款付清，新盛世房地产公司为韩雪松出具了收据。2018年7月26日，韩雪松按照新盛世房地产公司出具的“办理入住手续时的费用”清单交纳了相应费用，领取了涉案楼房的钥匙。自2015年1月31日至2018年7月26日以399806元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息为84825.51元。一审法院认为，韩雪松、新盛世房地产公司双方间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同履行各自义务。韩雪松已在合同签订当日将购房款全部付清，新盛世房地产公司理应按照合同约定在2015年1月30日前向韩雪松交付楼房，新盛世房地产公司未按期交付楼房的行为已经构成违约，新盛世房地产公司应按照双方关于逾期交房的约定承担违约责任。2018年7月26日，韩雪松已经领取涉案楼房的钥匙，故新盛世房地产公司的违约日期应计算至该日，2015年1月31日至2018年7月26日为1273天，1273天×39.9806=50895.3038元。新盛世房地产公司合计应付给韩雪松利息及违约金为135720.81元。新盛世房地产公司辩称涉案房屋在2018年7月26日已经交付给韩雪松，故不存在违约、韩雪松不能既主张利息又主张违约金及因施工单位、实际施工人与新盛世房地产公司发生诉讼纠纷故新盛世房地产公司按照合同附件五第三条约定不承担任何违约及赔偿责任的辩解意见，因双方在商品房买卖合同中已经明确约定了新盛世房地产公司逾期交房的违约责任，且新盛世房地产公司确未在合同约定日期交房，新盛世房地产公司与他人发生诉讼纠纷并不能认定为不可抗力，故对新盛世房地产公司辩解意见，该院不予采纳。因韩雪松自新盛世房地产公司处购买的楼房已经交付给韩雪松，故对韩雪松主张由新盛世房地产公司交付楼房的诉讼请求该院不予支持。双方关于商品房权属登记约定协商解决，现双方未能协商一致，新盛世房地产公司应尽快协助韩雪松办理房屋权属登记，而非为韩雪松办理房产证，故对韩雪松主张由新盛世房地产公司为其办理房产证的主张该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、赤峰新盛世房地产开发有限责任公司于判决生效后立即给付韩雪松逾期交房违约金135720.81元；二、驳回韩雪松其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人新盛世房地产公司主张一审认定的违约金无事实依据，计算错误，对此，双方签订的商品房买卖合同中对于违约情形及计算方式有明确约定，一审按合同约定计算利息及违约金并无不当，因违约金兼具赔偿损失及对违约行为惩罚的双重性质，新盛世房地产公司未按约定期限交房给被上诉人韩雪松造成的相应损失可以预见，应当承担相应责任。同时新盛世房地产公司提出的非因自己原因造成延期交房不属于本案审理范围；综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3666元，由上诉人赤峰新盛世房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长   董燕洪审  判  员   陆广华审  判  员   赵 杰  二〇二一年四月十二日  书  记  员   李 玢