江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终957号上诉人（原审被告）：刘明，男，1961年8月29日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城华达置业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区便仓村三组。法定代表人：费祝兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：费祝华，该公司经理。委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李洪坤，男，1953年2月11日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。上诉人刘明因与被上诉人盐城华某置业有限公司（以下简称华某公司）、李洪坤商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回华某公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由华某公司、李洪坤承担。事实和理由：一、一审确认华某公司与上诉人签订的5份商品房买卖合同无效，判决错误。合同是双方自愿签订，内容符合法律规定，没有损害他人的财产，一审判决认定无效，缺乏法律依据。二、一审认定案涉5份商品房买卖合同是“名为房屋买卖实为民间借贷担保的房屋买卖合同”，判决没有依据。1.上诉人有购房合同、支付购房款5386400元的2份收据佐证，没有证据证明上诉人支付的5386400元是借款而不是购房款。2.华某公司的诉状是认为上诉人没有交付房款而要求解除合同，并没有诉请房屋买卖合同名为买卖实为借贷而诉求解除。三、一审采信李洪坤的陈述，违背证据采信规则。1.李洪坤的陈述是孤证，其陈述5386400元是借款，没有证据证明，相反，其交给上诉人的收据写的是“购房款”。2.李洪坤陈述上诉人虚构了500多万元债务，为何在长达8年5个月的时间，李洪坤和华某公司都没有报过警，没有要求确认收据是假的。3.李洪坤与华某公司存在利害关系，他的单方陈述不能作为定案的依据。四、一审裁判理由不能成立。购房款支付用现金还是汇款、转账均符合正常的交易习惯。2份收款收据都是华某公司盖章出具的，是否合理，是否违法，与5份商品房买卖合同的效力无关。上诉人在乡镇购房，任何人没有理由怀疑上诉人的投资动机不纯。五、一审判决适用法律错误。1.本案的基础证据是2份授权委托书、5份商品房买卖合同和2份购房款收据，可以充分证明华某公司与上诉人之间是商品房买卖合同关系。2.本案没有任何一份借款借据、担保合同，一审判决没有事实根据和理由。3.李洪坤的管理人员已经将8套房交付给了上诉人，迄今已经使用了4年多。如果是擅自使用，华某公司或李洪坤怎么可能仅以上诉人未交付房款为由要求解除合同，而不是以上诉人侵占来起诉。四、本案已经超过诉讼时效。从上诉人签订商品房买卖合同、支付房款、华某公司出具收据，已有8年5个月之久，期间没有时效中止、中断的法律事由，一审判决超过诉讼时效。华某公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间虽然签订了5份商品房买卖合同，但并非是双方真实意思表示，上诉人本身不是真的买房，没有按照商品房合同约定的期限向被上诉人支付购房款5386400元，被上诉人也没有按照商品房买卖合同约定的期限将房屋交付给上诉人，更没有按照商品房买卖合同的要求向上诉人开具正规的合乎税收法律规定的商品房销售发票。双方都明知签订商品房买卖合同并不是真的买房，所以应当确认为无效合同。二、上诉人与第三人之间发生民间借贷关系，上诉人通过银行汇款向第三人出借了一部分款项，上诉人将出借给第三人的款项当作购房款与事实不符。第三人偿还了上诉人部分款项，并且通过案外人倪某通过银行转账的方式偿还20万元，如果上诉人是按合同约定交付房款则第三人就不需要再偿还款项，显然上诉人的陈述与实际不符，违背常理。三、上诉人认为收款收据是真实的，被上诉人为何长达8年多时间没有报警，是因为第三人在2013年因行贿罪而坐牢，直到2018年年底才刑满释放，第三人开出类似本案这样的收据若干份，都是向上诉人以及其他民间出借人借款的担保，在大丰区公安机关相关案件侦查过程中都有这方面的证据记载。四、被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。被上诉人请求的是确认合同无效，合同无效是指自合同签订之日起当然无效，所以不存在超过诉讼时效的情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李洪坤辩称，我确实向刘明借过钱，两次共185万元现金，共签订了8套房屋买卖合同作为担保，上诉人没有付500多万元的购房款。收据是我本人开具的，字是我写的，白驹项目部章是我私刻的，类似的情况有20家。整个流程都是根据他们的要求，既要借据，又要提供担保、出具收据和签订买卖合同，这些情况在公安机关都有材料。华某公司向一审法院起诉请求：1.确认2016年10月9日华某公司依法向刘明发出的（2016）第01号《解除商品房买卖合同通知书》合法有效；确认双方签订的5份8套商品房买卖合同无效（合同编号0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612），并已经依法解除。2.判令刘明协助华某公司到合同登记机关大丰区住建局办理上述8套商品房买卖合同备案撤销手续。3.本案诉讼费用由刘明承担。一审法院认定事实：2011年9月30日，由原告华某公司开发的位于盐城市大丰区东侧、三十里河北侧“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”工程经过招投标由大丰市洋心洼建筑公司中标施工。2012年3月16日，原告华某公司向第三人李洪坤出具授权委托书，授权其代表原告办理大丰市白驹镇凤凰小区1号楼售楼，代收售房款事宜，并对授权人在办理售楼相关事宜中签署的一切文件和处理与之相关的一切事务均认可有效。2012年5月7日、5月9日、6月12日，原、被告签订了5份商品房买卖合同（合同编号0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612），被告计向原告购买由原告开发建设的“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”8套房屋（房号为第1幢201室、202室、203室、204室、第3幢201室、301室、302室、404室），房屋总价款为5386400元。上述合同签订后，第三人李洪坤以盐城华某置业有限公司白驹项目部的名义分别于2012年5月12日，6月15日向被告刘明出具了合计购房款为5386400元的收据二份，该收据收款方式均载明为“现金”。上述合同已在盐城市大丰区住房和城乡建设局作预登记备案。2016年10月9日，原告以被告没有按照合同约定时间向原告交付房款，原告也没有按合同的约定在2012年12月31日前交付房屋为由，向被告发出（2016）第01号《解除商品房买卖合同通知书》，被告对此回应不同意解除商品房买卖合同。2020年8月12日，原告就案涉房屋买卖效力等争议向一审法院提起诉讼。一审另查，由原告华某公司开发建设的“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”至今未能完成竣工验收。一审又查，被告刘明在庭审中自认其在2012年期间与第三人李洪坤商谈过50万元和150万元两笔借款事宜，并与李洪坤发生过民间借贷关系，后其直接通过第三人李洪坤购买了案涉房屋。庭审中其又陈述其两次支付的购房款是交给李洪坤的，其中通过银行分三笔累计汇款185万元，其余按第三人李洪坤的要求以现金给付，两次付款均通过汇款和现金这两种方式完成。但第三人李洪坤否认其要求过被告刘明以现金方式支付购房款。一审法院认为，商品房销售合同是指房地产企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的争议焦点是：一、案涉5份商品房买卖合同是否有效？二、案涉5份商品房买卖合同的备案登记能否撤销？现分别作如下评判：一、案涉5份商品房买卖合同是否有效？要确认上述合同的效力，首先要确认刘明与华某公司之间的法律关系性质。本案中，华某公司主张案涉商品房买卖合同未实际履行；刘明主张与华某公司之间系商品房买卖合同关系，已实际履行；李洪坤主张刘明与华某公司签订商品房买卖合同系其向刘明的借款提供担保。由于本案三方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明双方签订的相关合同情况、履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，以认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。第一，从合同履行的方式看，原告授权的卖房人第三人李洪坤向被告刘明出具的是购房款现金收据而非应由原告出具的，符合财税法规的购房款发票，此种履行方式具有非常的不合理之处。第二，在2012年期间被告刘明与第三人李洪坤商谈过借款200万元事宜后，其直接通过第三人李洪坤购买了案涉房屋。被告刘明突然决定一次性购买多套位于非大丰区中心区域，且无明显投资效益的乡镇商品期房，其投资动机显然存疑。第三、从被告刘明自述其支付购房款的方式看，其两次付款均通过汇款和现金这两种方式完成，显然不符合正常房屋买卖的交易常规，并与购房款收据中载明的收款方式为“现金”自相矛盾，且其在诉讼中未能举证证明其以现金方式向李洪坤交付购房款的事实。而其自认的关于在2012年期间与第三人李洪坤商谈过200万元借款事宜，后其直接通过第三人李洪坤购买了案涉房屋的事实，以及其通过银行分三笔累计汇款185万元给第三人李洪坤，李洪坤述称已还部分借款并经其承认的事实恰恰与民间借贷中用房屋作担保的特点相符。由上述几点分析可见，刘明与华某公司签订商品房买卖合同的实质是为李洪坤向其借款所作的担保，刘明与华某公司不存在真实商品房买卖的意思表示，故以虚假意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。二、案涉5份商品房买卖合同的备案登记能否撤销？本案中，刘明与华某公司签订的商品房买卖合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，华某公司为李洪坤借款提供担保，将房屋买卖合同备案实质上是为了保证借款顺利偿还的一种履行方式。但备案登记是房屋管理部门对销售的房产进行行政管理的一项手段，应当以有效的商品房买卖合同为依据和前提。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”对于这种名为房屋买卖实为民间借贷担保的房屋买卖合同，如出借人主张权利应按民间借贷法律关系进行处理。故应当撤销案涉5份商品房买卖合同的备案登记。据此，一审法院判决：一、确认华某公司与刘明于2012年5月7日、5月9日、6月12日签订的盐城市大丰区白驹镇凤凰小区商住楼5份商品房买卖合同无效（合同编号为：0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612）。二、刘明协助华某公司到合同登记机关办理上述第一项5份合同中8套商品房（房号为第1幢201室、202室、203室、204室、第3幢201室、301室、302室、404室）买卖合同备案撤销手续，判决生效后30日内履行完毕。三、驳回华某公司的其他诉讼请求。案件受理费49585元，减半收取24792.5元，由华某公司负担8264元，刘明负担16528.5元。刘明于判决生效之日起30日内将上述应负担的案件受理16528.5元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××63。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘明提交了如下证据：证据1，3份营业执照，拟证明刘明名下有3家企业，完全有能力支付500多万元购房款；证据2，银行流水12份，拟证明刘明完全有能力支付500多万元购房款；证据3，张某2购房合同1份、收据2份，拟证明张某2购买了华某公司开发的房屋，首付款是交付的现金；证据4，周某购房合同1份、收据2份、房产证明1份，拟证明周某购买了华某公司开发的房屋，首付款是交付的现金。华某公司的质证意见为，对证据1，对真实性无异议，但不认可关联性，不能认同上诉人的证明目的。证据2，对真实性无异议，但不认可关联性，上诉人确实有经济实力，但这些流水都是在上诉人与被上诉人签订合同之前的若干笔流水，正因为上诉人取现支出、再取现再支出，说明上诉人是没有现金了再取现，其额度大多数是几万元，最大的一笔是40万元，之后很长时间没有取现，说明上诉人已经将钱用了。这些现金流水，上诉人不能证明全部交付给第三人，上诉人没有现金支付剩余房款的证据。对证据3、4的真实性无异议，但不认可关联性，这两份合同是买受人真正买房，并且买房地点在大丰区，该地块开发的房屋都已经验收交房，并且办理了产权证，华某公司都开具了正规发票。李洪坤的质证意见为，同意华某公司的质证意见。刘明还申请证人张某2、周某、郁某作为证人出庭作证。张某2、周某均陈述与华某公司存在房屋买卖关系，购房款是根据李洪坤的要求支付的现金。华某公司对证人证言未提出异议，李洪坤不认可周某是现金支付的购房款。郁某的证言为：“我有事找刘明，到刘明家里，看到刘明回来时捧了一箱现金，是一个长方形的纸盒子，没有盖起来，里面全都是现金，但是我不知道有多少钱，我问他拿这么多现金干什么，他说他到白驹买房子，有升值空间，我说有钱可以买，没钱就不考虑了。”华某公司、李洪坤未发表质证意见。华达公司提交了2016年5月30日大丰区公安局刘庄派出所出具的情况说明一份，该说明中载明公安机关侦查李洪坤涉嫌伪造印章罪，经盐城市公安局鉴定，李洪坤私刻了华某公司和白驹项目部的章印，拟证明李洪坤为了向上诉人借钱，在出具给上诉人的收据上加盖了华某公司白驹项目部的章印。刘明的质证意见为：对真实性无异议，但是与本案无关联性。1.公安机关如果认定李洪坤涉嫌伪造公司印章事实成立，为何没有追究李洪坤的刑事责任。2.与本案商品房买卖合同没有关联性，因为在华某公司和刘明的5份商品房买卖合同上加盖的不是李洪坤私刻的章，而是华某公司的章。3.我方有两份法人单位授权委托书原件，李洪坤在相关事宜中的一切行为华某公司认为有效。本院另查明，关于房屋的交付问题，刘明陈述房屋是2014年华某公司的代理人徐某将钥匙交给他的，现实际经营用于开旅馆。华某公司否认曾向刘明交付过房屋。关于购房款交付的过程，刘明在二审中陈述：当时华某公司还是比较有前途的，我就想买个房子。我一开始分两次打了185万元到李洪坤个人账户，第一次是50万元左右，第二次是135万元，其余款项李洪坤指明要现金，两次从我家里拿了现金，第一次拿了70-80万元，第二次拿了200多万元，拿过钱之后李洪坤开收据给我，收据上写了120多万元。收据是李洪坤写好了带过来的。关于刘明和李洪坤之间是否存在借贷关系的问题，刘明一审中陈述“当时是谈了两笔借款50万元和150万元，后来不借了，直接买了房子”；二审中本院再次询问刘明是否选择以“名为买卖实为担保”的法律事实提出抗辩意见，刘明陈述：“我是买房的，不是借贷”。本院认为，一、关于华某公司与刘明之间究竟是房屋买卖还是以房担保的问题。本案购房款总额为5386400元，刘明主张除185万元以外都是以现金方式支付，且是李洪坤到其家里去领取，明显与常理不符。基于李洪坤的陈述以及一审查明的相关事实，刘明与华某公司之间是否存在真实的房屋买卖关系足以引起合理的怀疑，故对于双方签订房屋买卖合同的本意特别购房款的支付情况，人民法院应当严格的予以审查。经查，刘明提供的2012年5月12日的购房款收据的金额为1268400元，6月15日的收据金额为4118000元，而刘明一审陈述的是付款过程是“汇款185万元，分别为50万元，100万元，35万元，其与均为现金给付。”由此可见，李洪坤出具的加盖华某公司白驹项目部的印章的收据并不能对应购房款的实际交付情况。刘明提供的证明其具有一定经济实力的银行流水以及证人郁某的证言，也不足以证明其以现金方式支付了3536400元的购房款事实。故对于一审法院经过综合分析认定的刘明与华某公司签订商品房买卖合同的实质是为李洪坤向其借款所作的担保、刘明与华某公司不存在真实商品房买卖的意思表示，本院予以维持。二、关于案涉房屋的备案登记是否应予撤销的问题。本案系华某公司认为其与刘明之间不存在房屋买卖关系而提起的诉讼，人民法院经审理后亦认定双方之间不存在真实的房屋买卖关系，故对华某公司要求撤销备案登记的诉请，依法应予支持。刘明在经本院释明后，仍然坚持主张与华某公司之间为房屋买卖关系，否认以房担保事实的存在，在本案中未基于民间借贷法律关系对担保物提出抗辩意见，故本案不予处理。三、华某公司一审诉请是要求确认房屋买卖合同无效，根据法律规定，合同无效则自始没有法律效力，故对于刘明上诉认为华某公司提起诉讼已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人刘明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49585元，由上诉人刘明负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年四月十二日书记员 唐 舒