陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕03民终116号 上诉人（原审原告）:陕西新冠森房地产有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区，统一社会信用代码：91610303MA6XA3T21R。 法定代表人：李某平，任董事长。 上诉人（原审原告）:李某平，曾用名李某平，男，汉族，1971年3月9日出生，住宝鸡市扶风县，系陕西新冠森房地产有限公司法定代表人。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:宝鸡市陈仓区千渭街道大众村民委员会，住所地：宝鸡市陈仓区千渭街道大众村，组织机构代码：797901****。 法定代表人：刘安才，任副主任。 委托诉讼代理人：段广琪，陕西国文律师事务所律师。 上诉人陕西新冠森房地产有限公司（以下简称新冠森房地产公司）、李某平因与被上诉人宝鸡市陈仓区千渭街道大众村民委员会（大众村委会）确认合同效力纠纷一案，不服宝鸡市陈仓区人民法院(2020)陕0304民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新冠森房地产公司、李某平上诉请求：1、撤销陈仓区人民法院(2020)陕0304民初442号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明认定事实错误，导致错误判决，依法应予纠正。上诉人新冠森房地产公司是《场地租赁合同》的签约主体，是本案适格的诉讼主体。二、一审法院适用法律错误。 大众村委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人诉讼主体不适格。新冠森房地产公司并非合同一方，与本案没有利害关系，其诉讼主体不适格。李某平作为自然人无权签订涉及房地产开发的合同，一审法院判决驳回其起诉是正确的。二、案涉场地租赁合同未成立，因为缺乏合同必备条款。出租场地面积、原地面附着物的清理时间、地面附着物补偿费用及支付时间，及租赁期限均无约定。三、合同约定的生效要件未成就。四、使用租赁土地进行房地产开发，租赁合同内容违法。五、被上诉人无权出租国有土地。六、上诉人在收到被上诉人合同无效解除通知后3个月内未提出异议。 新冠森房地产公司、李某平向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告在2018年1月10日签订的《场地租赁合同》有效；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月10日，原告李某平与被告大众村委会签订《场地租赁合同》，载明：甲方：宝鸡市陈仓区千渭街道大众村民委员会，乙方：新冠森：李某平。经甲、乙双方友好协商为了大众村经济发展，市场繁荣，XX村XX村三产建设用地租赁给乙方，达成如下协议：第一条、甲方出租场地范围、面积：甲方出租该三产用地位于：XX大道XX道XX线以内，新市XX街XX道XX线以内、XX路XX道XX线以内、XX道XX线以内84.498亩土地，最终以实际占用面积为准。第二条、场地用途及建设要求：1、乙方承租该场地总投资约10亿，新建集购物功能、休闲功能、娱乐功能、服务功能、文化配套功能为主的商业综合体，自主经营和管理，总建筑面积约为15万平方米。最终以陈仓区政府审定的《修建方案为准》；2、甲方在2018年月日(合同文本为空白)前对原地面附着物清理完毕。协助乙方砌好所需围墙，而产生的费用乙方承担；3、乙方按照国家规定的建设规范，在该场地自行投资建设商业综合体。第三条：水、电、交通等事宜：甲方按照乙方的需求解决水、电、交通、排水接入排污口等事宜，水费按照村民用水收费价格；电费按照供电局村民用电收费价格；保证场地施工以及日后营业道路畅通。第四条：租赁期限、租金及租金交纳方式：1、租赁期限：从年月日起至年月日止，（合同文本为空白）租期20年；2、租金标准：每年每亩计人民币8600元，五年后递增10%；3、租金交纳与时间：乙方应向甲方交纳100万元定金，合同签订后以实际勘丈面积为准扣除本年度应交租金，剩余款项立即返还乙方。甲方允许乙方进入场地，进行投资规划前期准备工作，带规划审批通过后，全面展开施工。4、以后每年租金乙方提前一月向甲方交清，甲方需在费用交纳10日前向乙方出具符合税务规定的票据。第五条：保证与承诺：1、双方对本合同的履行应是全面的、积极的、及时的；2、双方均不得以人事、机构的变更影响其对本合同义务的履行；3、为使本合同得以更好的实施，甲方应引导村民，为本项目提供最全面的优质服务，不得以任何理由妨碍此项目的进展和营业。否则，由责任方每日赔偿合同总金额的1%作为乙方的损失补偿。甲乙双对事件的处理有协作的义务。但乙方在对租赁场地占有、使用、收益时，应遵守法律和本合同规定的条款；4、建设过程中，甲方尽力发挥原动力，协助办理有关报建手续，尽可能的减少乙方报建费用支出；5、本合同签订生效后，乙方进入场地进行规划前期准备工作，规划审批同意后，再全面施工，甲方有责任和乙方一同办理规划、基建等相关手续并提供相应资料，尽责为乙方提供一个良好投资环境；6、甲方不得干预乙方正常营业工作，经营管理由乙方自助负责；7、乙方建设工程进行期间，建设工程的发包、用工、用机械在同等条件下，甲方村民具有优先权，甲方有组织的义务，乙方招聘工作人员时，同等条件下应优先考虑聘用甲方村民子女、家属、并免收培训费；8、租赁期间，甲、乙双方不得有将场地抵押、担保、出售等行为损害对方利益。否则，因此而给对方造成的一切损失由违约方负责赔偿；9、由于场地产权和地界等其它问题影响乙方施工和营业，甲方有责任排除障碍，影响乙方建设或经营工作时，由造成损失的责任方，承担乙方的一切损失；10、在乙方承租期内甲方不得以任何借口或其他形式提高租赁费价格，亦不得以任何借口或其他形式收回租赁权。双方发生矛盾时甲方不得以任何理由设置障碍，断路、断电、断水等方式影响乙方使用，因上述原因造成乙方损失，甲方承担赔偿责任，每日以合同总金额的1%作为乙方的损失补偿。第六条：出租方和承租方的变更：1、在租赁期间，租赁的土地发生所有权变动时（土地出让），乙方在同等条件下有优先受让权。即使出租土地的所有人发生变更，也不影响本合同的履行；2、承租方如因工作需要将上述投资土地整体转租时，必须事先征得甲方同意；3、因第三方对甲方出租场地主张权利，致使乙方不能继续使用该场地并影响收益时，甲方协调直至恢复正常状态，如果给乙方造成损失，由责任方和甲方承担赔偿责任。第七条：甲方的权利、义务：1、甲方的权利：（1）甲方有权按本协议约定向乙方收取场地租金；（2）甲方有对出租场地的开发，利用情况进行检查督促。2、甲方的义务：（1）甲方是该场地的唯一所有权人，甲方有义务按本协议的约定向乙方移交租赁场地并进行检查；（2）甲方有义务配合乙方办理相关手续，为乙方的投资提供合法的建设用地产权手续；（3）在租赁期间甲方不得随意收回场地使用权；（4）在租赁期间，甲方村民不得以任何理由妨碍项目建设和正常营业。甲方有义务帮助乙方解决好问题，否则乙方有权要求甲方赔偿损失；（5）甲方有义务为乙方解决由场地引起的一切障碍。第八条：乙方的权利、义务：1、乙方的权利：（1）乙方有权按本协议的约定要求甲方移交租赁场地并进行查验；（2）乙方有权利在本协议约定的范围、时间内开发建设使用经营承租场地；（3）乙方有权要求甲方全力配合办理相关手续、报建、三产用地各项优惠，减免政策等（规划评审、投资环境、前期资料办理、优惠政策等）。2、乙方的义务：（1）乙方有义务按照本协议约定的时间，方式和数量向甲方支付租金；（2）乙方有义务按照本协议约定的范围开发建设；（3）乙方投资采取“政府主导、市场化运作的模式”自主经营，自负盈亏。第九条：该土地属于甲方农民第三产业建设用地，关于土地方面的相关规费由甲方承担，建设费由乙方承担。第十条：甲方的承诺：1、甲方保证在本协议执行期间合法拥有该场地的使用权，并有权出租该场地使用权；2、甲方同时保证该场地使用权没有进行任何抵押和其他纠纷；3、如果应该场地使用权存在异议，致使乙方在本协议项下的权利无法实现或遭到其他损失，甲方应给予赔偿，而乙方此时有权要求甲方全额赔偿并解除合同；第十一条：续租、财产归属：1、乙方承租届满后，甲方同意乙方续租20年加10年，租费每10年按10%递增计算；2、租赁期限届满后，在同等条件，乙方享有优先承租权；另大众运输停车场在腾出后，在同等条件下乙方有绝对优先承租权；3、续租30年期满后，若乙方不再续租时，场地归甲方，地面建筑物归乙方，乙方自行处置。第十二条：违约责任：甲、乙双方任何一方不履行本合同项下的任一义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向对方赔偿其违约行为造成的一切直接的和可预见的损失（当有争议和无法计算时按合同总价款的千分之五按日累计）。第十三条：本合同的解除：因中省规划等不可抗力的因素，导致本合同已无法履行约定义务的，甲乙双方应对对方予以谅解，解除合同并不追究对方责任；2、乙方有下列行为时甲方有权解除合同：（1）违反合同规定欠交场地租金3年以上；（2）乙方利用场地进行违法活动时。3、乙方有权解除合同：由于不可预测原因导致合同目的无法实现，乙方有权解除合同，由此造成的一切损失由造成该原因方承担责任。第十四条：政策支持：1、XX街道办事处XX村享受陈仓区招商引资政策；2、乙方投资千渭办大众村，双方应尽全力争取各项减免优惠等政策。第十五条：争议的解决：甲乙双方因履行本合同而发生争议时，首先应通过友好协商解决；若双方在60天内未能协商一致的情况下，任何一方均有权向宝鸡市人民法院提起诉讼，诉讼期间合同继续履行；第十六条：该项目建设期为三年，建设期间每亩按5000元计算。第十七条：合同生效及其他：1、本合同正本一式三份，“甲乙双方签署并加盖公章后生效”，甲方执一份，乙方执两份，各份合同具有同等效力；2、双方应尽最大努力并采取相应措施，以促使本合同落实及相关事项的实施；3、本合同的订立、效力、解释履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律的保护和管辖；第十八条：保密约定：双方均有对本协议绝对保密的责任与义务。第十九条：附则：（1）本合同未尽事宜，可由甲乙双方订立补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力；（2）本合同附件为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。第二十条：合同附件《两委会决议书》、《场地四止图》、《第三产业用地批复》、《建设用地手续》、《土地证》。备注：起租时间以中昊友鹏工程机械公司搬离时间为准。该合同落款处甲方陈仓区千渭街道大众村，加盖有宝鸡市陈仓区千渭街道大众村民委员会公章，法定代表人刘安才私章，乙方落款处为：新冠森李某平法定代表：李某平。 上述合同签订后，原告李XX户XX村委会汇款100万元，被告大众村委会出具的收款票据显示：2018年1月10日交款单位：新冠森，摘要为：今收到李某平交来“定金”壹佰万元整。2018年8月7日，被告大众村委会又退给原告李某平1050000元。 2019年4月11日，原告李某平收到被告大众村委会通知一份，载明：“通知：陕西新冠森：李某平，经我村两委会会议研究决定，于2018年1月1日与贵公司签订《场地租赁合同》是无效的。一、合同签订的内容是没有经过村两委会会议协商研究的。二、签订合同前双方商定这份合同是临时用以贵公司来办理前期手续，随后再商议正式合同相关内容(徐工场地拆迁赔偿、院内基础设施、办理手续相关事宜)贵公司到现在没有办好一件手续。三、贵公司支付的壹佰万元，我村于2018年8月7日已由银行退还贵公司账户壹佰零伍万元整。四、经我村到区土地部门了解，租地建设无法办理相关手续。五、签订的合同是租地，建商业，现在你搞房地产开发。合同的性质发生了变化。经我村两委会决定，所签订的租地协议是不符合程序的，我村无法履行此协议，现通知贵公司解除协议，你方应从我方撤走相关人员。”通知落款时间为2018年8月13日，加盖有中国共产党陈仓区千渭街道大众村总支委员会、大众村民委员会公章。2020年2月27日原告陕西新冠森房地产有限公司、李某平提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点问题如下：一、原告“陕西新冠森房地产有限公司”是否为本案适格的原告诉讼主体？经合议庭对原、被告向法庭提交的证据的分析，结合庭审调查，双方2018年1月10日签订的《场地租赁合同》，在合同落款处载明乙方为“新冠森”、李某平，本案提起诉讼之一的原告“陕西新冠森房地产有限公司”，无合同约定其与“新冠森”为同一单位，所以“陕西新冠森房地产有限公司”不属于本案适格的原告主体；二、涉案土地被告大众村委会是否有权对外出租？涉案争议土地早已被征收为国有建设用地，国有建设用地应按照省政府的审批文件要求办理相关手续，被告大众村委会擅自与“新冠森”、李某平缔约，欲出租国有性质土地，其行为存在缔约过失，本案中原告未主张请求被告承担缔约过失责任，故不予涉及；三、本案原告诉讼请求是否成立？本案“陕西新冠森房地产有限公司”、李某平作为原告主要提出以下诉讼请求：请求人民法院依法确认原告与被告在2018年1月10日签订的《场地租赁合同》有效。首先，关于“陕西新冠森房地产有限公司”能否成为适格的原告诉讼主体已在前述进行了分析论述，不再重复。因其不属本案适格的原告诉讼主体，所以，从程序上看，“陕西新冠森房地产有限公司”就不享有合法的诉讼权利；其次，原告李某平虽属本案适格的原告诉讼主体，但原告李某平与被告大众村委会之间仅是因土地租赁事宜进行缔约，将缔约行为变为合同需确立实现合同目的的合法的，也就是合同相对方，而本案李某平是基于单位能够实现合同目的才作为一方当事人参加缔约，现在，合同一方当事人单位无法确定李某平作为个人缔约的目的不能实现。所以合议庭经分析评议认为：原、被告双方并未达成完整的土地租赁合同关系；且该缔约行为要达到完整的合同欠缺实现的客观条件，原告李某平的诉讼请求也不能成立；再次，被告大众村委会明知涉案土地已被征收为国有土地，还与“新冠森”、李某平缔约,在未经相关政府管理部门审批的情况下欲将国有土地出租，且期限较长，应承担缔约过失的责任。 综上所述，为了维护社会主义市场经济秩序，正确贯彻国家对国有土地的政策，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条第（二）项之规定，判决：一、驳回原告陕西新冠森房地产有限公司的起诉；二、驳回原告李某平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李某平负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人李某平在一审庭审中陈述，“在签订合同时原告公司没有成立，我是即将成立原告陈仓分公司的法定代表人”；上诉人新冠森房地产公司陈述，“签订合同是按照陈仓区要求，以我公司陈仓区分公司名义签订合同。当时我公司陈仓区分公司还没有办理成立手续。”由此可知，上诉人所称案涉《场地租赁合同》的合同乙方，即合同中乙方落款“新冠森：李某平”并非上诉人所主张的新冠森房地产公司。一审法院认为新冠森房地产公司的原告主体不适格并驳回该公司的起诉符合法律规定，但判决驳回起诉不当，本院应予纠正。但考虑到不宜增加当事人的诉累，故就该问题本案中一并处理。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案案涉《场地租赁合同》第十七条明确约定“甲乙双方签署并加盖公章后生效”，而合同未加盖乙方公章，故上诉人请求确认合同有效依据不足，本院不予支持。 综上，上诉人陕西新冠森房地产有限公司、李某平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西新冠森房地产有限公司、李某平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 青 审 判 员  孙亚峰 审 判 员  刘勇东 二〇二一年四月六日 法官助理  祁莹莹 书 记 员  陈美霓 1