湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4668号上诉人（原审被告）：王晓杰，男，1983年3月28日出生，汉族，住山东省青岛市莱西市。委托诉讼代理人：庞荆宜，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡雷，男，1995年8月29日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：谌康，湖北皋野律师事务所律师。原审被告：漆亚丽，女，1990年3月25日出生，汉族，住甘肃省天水市武山县。委托诉讼代理人：庞荆宜，湖北山河律师事务所律师。原审第三人：武汉贝贝佳房地产营销策划有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区武湖街高车分场汉北大全景5栋/单元1层（6）商号。法定代表人：张开，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杨，该公司员工。上诉人王晓杰因与被上诉人胡雷，原审被告漆亚丽，原审第三人武汉贝贝佳房地产营销策划有限公司（以下简称贝贝佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初6163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王晓杰上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回胡雷一审的全部诉讼请求；二、一审和二审案件受理费由胡雷负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，按照《武汉存量房居间（买卖）合同》第三条第三款的约定，签订合同后王晓杰配合胡雷申请银行贷款，胡雷银行贷款申请通过后，用胡雷购买王晓杰房屋的首付款协助王晓杰还清案涉房屋尾款，但胡雷银行贷款审批通过后，未按约支付首付款，致使王晓杰不能在短期内还清案涉房屋银行贷款，后双方商议由垫资公司垫资以促成交易，因胡雷认为垫资费用过高而未履行，直至一审案件受理日，胡雷仍未完成付款义务，属胡雷违约，而非王晓杰违约。二、案涉合同不具备法定或约定解除条件，一审法院判决解除合同不当，涉案房屋没有任何权属争议，王晓杰具有完全的处分权，亦未作出不卖房的意思表示，王晓杰的合同目的为卖房，胡雷的合同目的为买房，“没有根本违约”或“合同目的不能实现”的情形出现，且胡雷作为违约方没有合同解除权，涉案合同不存在解除的法定或约定事由。胡雷辩称，本案是王晓杰和漆亚丽违约，根据合同约定，胡雷应支付的首付款为16万元，而王晓杰、漆亚丽欠银行按揭贷款为65万元，余欠49万元应当由王晓杰、漆亚丽支付，但王晓杰未能自行或找到第三方出资结清房屋尾款，导致房屋无法过户，合同无法履行，王晓杰、漆亚丽构成根本违约，请求驳回上诉，维持原判。漆亚丽述称，同意王晓杰的上诉意见，一审判决认定的事实与胡雷陈述的事实是错误的，违约方是胡雷，根据合同第三条的约定，胡雷应当支付剩余的首付款11万元，以帮助王晓杰、漆亚丽完成银行按揭贷款的清偿，这笔首付款是用于过桥资金的手续费，由于胡雷没有支付11万元的首付款，造成王晓杰、漆亚丽无法支付垫资的手续费用，无法完成垫资的事项，导致交易没有完成，根据合同约定胡雷支付11万元首付款是先行义务，先行义务没有履行，造成合同无法履行，应由胡雷承担违约责任，王晓杰和漆亚丽不应承担违约责任。贝贝佳公司述称，请求法院依法判决。胡雷向一审法院起诉请求：一、解除胡雷和王晓杰、漆亚丽签订的《武汉存量房（居间）买卖合同》；二、判令王晓杰、漆亚丽返还胡雷购房定金50000元；三、判令王晓杰、漆亚丽支付胡雷合同违约金192000元；四、本案诉讼费、保全费由王晓杰、漆亚丽承担。一审法院认定事实：2020年5月18日，胡雷（乙方）与王晓杰（甲方）、贝贝佳公司（丙方）签订《武汉存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方自愿将坐落于武汉市黄陂区武湖农场滨湖分场百隆东方城8栋1单元27层2室的房屋出售给乙方，该房屋设计用途为住宅，建筑面积95.81平方米，不动产登记证明编号为鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0051998号。双方确定房屋实际成交价格为960000元，该房屋产权过户的相关税费由乙方承担。签订本合同前，乙方已向甲方支付定金50000元（其中丙方保管物业交割金40000元），待房屋过户后物业交接完毕在三方签字确认后一个工作日内无息返还甲方。甲乙双方协商需在2020年6月1日前签订银行贷款合同（如遇节假日或特殊情况可顺延十天以内）。乙方于过户当天支付购房首付款160000元（含定金50000元），余款申请银行按揭贷款。签订合同当天乙方支付甲方定金50000元，甲方配合乙方签订银行贷款，待银行贷款通过后，乙方支付首付款协助甲方结清尾款。三个工作日安排甲乙双方过户事宜，待房屋过户七个工作日甲方交付房屋给乙方。本合同签订时，乙方须按宗向丙方支付居间服务费23600元。甲方未依照本合同约定时间提供相关证件、资料，交付房屋，每逾期一日，按本合同房款总金额的千分之三向乙方支付违约金；超过二十日，乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并赔付乙方等同所交房款的金额，并按本合同房款总金额20%向乙方支付违约金。2020年5月26日，漆亚丽出具委托书并进行公证，委托其丈夫王晓杰办理上述房屋的出售事宜。合同签订当日，胡雷支付了定金50000元，其中10000元支付给王晓杰，另40000元作为物业交割金由贝贝佳公司保管，王晓杰出具了50000元的收条。2020年6月18日，因提前还清尾款需要，王晓杰向贝贝佳公司申请退还物业交割金，贝贝佳公司于当日将40000元支付给王晓杰。2020年6月18日，胡雷与贷款银行签订贷款合同。2020年7月7日，胡雷申请的贷款审批通过。因王晓杰、漆亚丽无法还清涉案房屋的按揭贷款，2020年8月10日，王晓杰一方和胡雷共同前往垫资公司商量垫资事宜，但在协商过程中双方因垫资费用的承担问题产生分歧，导致后续垫资未能完成，涉案房屋的按揭贷款无法清偿。胡雷认为王晓杰、漆亚丽的行为构成违约，故诉至一审法院。一审法院认为，胡雷与王晓杰、贝贝佳公司签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。漆亚丽委托王晓杰签订涉案合同，漆亚丽亦为合同的相对人，该合同对其具有约束力。本案中，根据合同约定及二手房买卖流程，在胡雷贷款审批通过后，王晓杰、漆亚丽应结清涉案房屋尾款，双方再办理后续的房屋解押、过户等手续。现王晓杰、漆亚丽无法结清房屋尾款，导致房屋后续的解押、过户无法进行，合同不能继续履行，其行为已构成违约。根据法律规定及合同约定，胡雷有权解除涉案《武汉存量房居间（买卖）合同》并要求王晓杰、漆亚丽承担相应的违约责任。由于王晓杰、漆亚丽先于贝贝佳公司收到一审法院送达的胡雷要求解除合同的诉状副本，一审法院确认贝贝佳公司收到通知之日，即2020年12月26日涉案《武汉存量房居间（买卖）合同》解除。合同解除后，王晓杰、漆亚丽应向胡雷返还其收取的50000元定金。因双方在合同中约定的违约金的标准过高，王晓杰亦要求一审法院对违约金进行调整，一审法院综合考虑胡雷的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、胡雷与王晓杰、漆亚丽、武汉贝贝佳房地产营销策划有限公司签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》于2020年12月26日解除；二、王晓杰、漆亚丽向胡雷返还购房定金50000元；三、王晓杰、漆亚丽向胡雷支付违约金50000元；四、驳回胡雷的其他诉讼请求。上述应付款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元、保全费1770元，共计8470元，由王晓杰、漆亚丽负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审另查明，案涉《武汉存量房居间（买卖）合同》第二条第2款约定2．银行按揭方式付款：经甲乙双方协商需在2020年6月1日前签订银行贷款合同，（如遇节假日或特殊情况可顺延十天以内）。乙方于过户当天支付购房首付款人民币（大写）壹拾陆万整，含定金伍万元整，（此首付款根据贷款银行比例客户实际情况可上下浮动，如浮动后按浮动情况变动首付金额和余额）余款人民币元整。（有关程序和期限按照所在按揭银行规定办理）。一审庭审中王晓杰陈述：“我没有能力还清剩余贷款，需要原告（胡雷）协助还款包括过桥。但是在垫资公司沟通时，原告将所有的情况都对该公司说了，过桥公司临时要求多交16000元，这个款项我认为我不应承担，双方对此没有达成一致。”胡雷陈述：“原告将房屋实际情况说了，过桥公司要求多收取被告（王晓杰）16000元费用，被告没有同意。”一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，胡雷与王晓杰、贝贝佳公司签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》系各方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。围绕王晓杰的上诉请求及理由，本案的争议焦点为胡雷是否为违约方、是否享有合同解除权。王晓杰主张违约方为胡雷，主要理由为在银行贷款审批通过后胡雷未依约向王晓杰、漆亚丽支付首付款，另胡雷又以垫资费过高为由不进行垫资，导致王晓杰、漆亚丽未按时结清贷款尾款。本院认为，按照合同的约定，结清贷款尾款的主要义务人为王晓杰、漆亚丽，胡雷虽负协助义务，但该协助义务不包括进行全部尾款的垫资或支付因王晓杰需垫资而产生的费用。且胡雷已经支付的5万元首付款，能覆盖王晓杰所称的“垫资费用”的数额。胡雷在明知王晓杰不能结清尾款、合同履行情况不明朗情形下，不支付余下首付款，事出有因，亦不能认定为违约。相反，王晓杰未能举证证明在胡雷支付余下首付款的条件下，其即可结清所欠银行尾款。故一审法院关于王晓杰、漆亚丽无法结清房屋尾款，导致房屋后续的解押、过户无法进行，合同不能继续履行，其行为已构成违约的认定并无不妥，王晓杰认为胡雷是违约方的上诉意见不能成立，本院不予支持。基于王晓杰、漆亚丽是违约方，导致案涉合同目的无法实现，作为守约方的胡雷享有解除合同权，且胡雷通过起诉的方式行使前述合同解除权，一审法院认定合同自合同相对人最晚收到解除合同的起诉状之日，即2020年12月26日起解除，合法妥当。王晓杰关于合同不具备解除条件不应解除的主张不成立，本院不予采纳。合同解除后，王晓杰、漆亚丽应向胡雷返还购房定金及赔偿违约金，一审法院综合考虑胡雷的实际损失、合同的履行情况，酌情将违约金调减至5万元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，王晓杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（按上诉标的计算），由王晓杰负担（王晓杰已预交13400元，故应退其11100元）。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年四月十六日法官助理胡海洲书记员徐星