江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1287号上诉人（原审被告）：李正锁，男，1982年1月21日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：李从林，男，1970年8月26日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：邱玉洪,淮安市淮安区席桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘凤，淮安市淮安区席桥法律服务所法律工作者。原审第三人：汤正君，男，1988年7月7日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：汤海东（系第三人哥哥），男，1982年4月9日出生，汉族，住淮安市生态新城高铁新区。上诉人李正锁因与被上诉人李从林、原审第三人汤正君房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2019)苏0891民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李正锁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李从林原审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间不存在实际的房屋买卖合同，上诉人在2013年初因工程需要对外借款，但被高利贷者诱骗，导致无法还贷，与被上诉人之间的房屋买卖合同是为躲避债务，非双方真实意思表示。2.被上诉人没有向上诉人支付购买房屋的对价，被上诉人向法庭作虚假陈述。3.上诉人与被上诉人到徐杨法律服务所对房屋买卖合同进行见证，是为体现房屋买卖的真实性，被上诉人的起诉是虚假诉讼。且一审未告知开庭时间，导致一审缺席判决。4.上诉人与第三人的房屋买卖合同真实合法。被上诉人李从林辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉。原审第三人汤正君述称，其与上诉人之间的合同真实有效，应当履行。李从林一审诉讼请求：判令李从林、李正锁所签订的房屋买卖合同有效，确认案涉房屋归李从林所有；判令李正锁协助李从林办理产权过户手续。一审法院查明：2013年11月13日，经淮安经济技术开发区徐杨法律服务所见证，李正锁（甲方）与李从林（乙方）签订房屋买卖合同，将其拆迁安置取得的坐落于淮安经济开发区（面积102.57平方米）及车库（9.89平方米）出售给李从林。合同约定总价款计200000元；付款方式，乙方将该房屋总价款一次性付给甲方；房屋交付期限：待乙方兑现应付房价款后，甲方将房屋钥匙交付给乙方；合同并约定，根据当地政府和社区管理办统一办理产权证时，乙方如需过户，甲方应当主动配合乙方办理相关手续，涉及的一切费用由乙方承担，该房屋出售前的债权债务等均由甲方承担，与乙方无关；乙方入住后，所涉及的一切费用由乙方承担；甲乙双方自本协议签订后，无论房屋价上涨或下跌，双方均不得反悔。协议签订后，李正锁将房屋钥匙交付李从林，李从林即对房屋进行简易装修后入住，期间以自己的名义办理用电手续，并交纳生活电费。2019年2月28日，在淮安经济技术开发区法律服务服证见下，李正锁与第三人汤正君签订房屋买卖合同，将其（出售给李从林的）坐落于淮安经济开发区房屋（面积102.57平方米）及车库（9.89平方米）又出售给第三人汤正君，房屋总价237000元，首付227000元，余款10000元待办产权证时给付。合同签订后，2019年8月，李正锁将房屋钥匙交付第三人，第三人进行装修后居住至今。李从林发现后报警处理未果，遂诉至法院，提出一审诉讼请求。一审庭审中，李从林陈述购房款已全部支付，具体经过是，李从林、李正锁系朋友关系，在签订房屋买卖合同前，李从林借100000元给李正锁开浴室，第二次又给李正锁50000元，之后一直向李正锁要钱，李正锁没有钱还，最后李正锁提出再给50000元给他，就将房屋卖给我，给了钱之后双方签订的合同。第一笔在席桥信用社里面支付，当时就李从林、李正锁两人在场，因为是朋友关系就没有打条子。第二笔也是在信用社提的钱，在我住的家里交付给李正锁的，金额为50000元，当时我和我老婆与李正锁在场，没有打条子。第三笔在2013年11月10日左右是在我朋友那里拿的50000元，给李正锁的，当时交钱的地点在我朋友高从海家里拿给他的，当时双方及我朋友三人在场。2013年11月13日在徐杨法律服务所签订合同书后，李正锁就将钥匙给我了，当时我与李正锁、法律事务所的人在场，其他与房屋相关的材料水电卡交给我，大概在住进去一年多以后给我的；2014年装修的，简单装修：墙面粉刷、地面地板纸、装了个门、其他还存放了一些家具物品，当时是我父母住里面的，2014年入住。2019年具体几月份记不清，我下班回来的时候发现房门被第三人撬了，东西全部被第三人搬掉了，当时报警的，公安机关出警处理未果。一审庭审中，第三人陈述是2019年2月28日双方签订的合同，2019年2月28日付款237000元，其中以现金方式支付150000元左右，在邮政局取款50000元付款，剩下的都是用手机转账的，都是同一天支付，在南马厂见证处旁边的小饭店付的150000元，当时有南马厂见证人在场，还有我的两个朋友、家人在场，对方有打的收条，第二笔50000元在邮政局给的，一次性打了237000元的收条给我。钥匙是在2019年8月份给我的，钥匙就在涉案房屋内给的，在8月6日左右装修的，在房屋交接的时候被告到场交接。床一张、桌子、家具、地面是地纸地面、房间有三个门；第三人在买这个房屋的时候不知道李正锁已把房屋卖给其他人。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案李从林与李正锁所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，形式及内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案第三人与李正锁所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，形式及内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效；一审庭审中，李从林主张第三人与李正锁恶意串通签订房屋买卖合同但未能举证，一审不予采信。本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点问题主要是在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。关于涉案房屋办理房屋所有权变更登记，本案中，涉案房屋李从林、李正锁均未办理房屋所有权变更登记，双方无争议，一审予以确认；关于房屋买卖合同的签订时间，李从林于2013年签订，第三人汤正君2019年签订，李从林签订房屋买卖合同在先，双方无争议，一审予以确认；关于合法占有房屋时间，本案李从林在2013年签订合同时即取得涉案房屋，并装修后入住，期间还办理房屋供用电手续，并交纳生活用电费用，庭审中李从林陈述的涉案房屋装修情形与第三人2019年8月取得涉案房屋时所述情形相印证，据此，一审认定李从林合法取得涉案房屋在先。关于购房款支付情况，第三人全额支付购房款有收条为证，一审予以采信，李从林主张购房款全额支付，陈述了购房原因及购房款的演变及支付过程但未举证，但从李正锁已实际向李从林交付房屋及在李从林装修入住后的数年相长时间内未提出异议，一审法院有理由相信李从林已实际全额支付购房款，李正锁经一审法院公告送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院推定李从林已实际全额支付购房款。综上，本案李从林及第三人权利保护的顺位问题，结合合同成立的时间、占有涉诉房产的时间以及购房款的支付、涉案房屋办理房屋所有权变更登记的相关认定，一审法院认为涉案房屋李从林及第三人均未办理房屋所有权变更登记，李从林签订房屋买卖合同的成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均先于第三人，在李从林与第三人均对涉诉房产主张物权权利的情况下，李从林的权利保护顺位先于第三人。至于第三人所遭受的损失问题，在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下，无论人民法院保护哪一个顺位的当事人，均会有其他顺位的当事人遭受损失，这个损失是交易对方违约造成的，第三人在合同有效且无法履行的情况下，当事人可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题，一审法院在本案中不予理涉。综上所述，对李从林请求确认其与李正锁于2013年11月13日所签订的房屋买卖合同有效、案涉房屋归李从林所有及判令李正锁协助李从林办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认李从林与李正锁于2013年11月13日所签订的房屋买卖合同有效，坐落于淮安经济开发区房屋（面积102.57平方米）及车库（9.89平方米）归李从林所有；二、李正锁于判决生效后三个月内协助李从林办理产权过户手续。案件受理费1083元，公告费600元，合计1683元，由李正锁负担。本院二审期间，被上诉人李从林提交了案涉《房屋买卖合同》的见证书、见证登记表、房屋买卖合同，李正锁离婚证以及安置房屋通知书等见证材料以及2012年2月21日的借条、李从林在江苏农村信用社开设的存折复印件，李从林与李正锁微信聊天记录，案涉房屋装修情况的四张照片，证明案涉房屋在上诉人出卖给被上诉人以后，被上诉人对房屋进行了装修。上诉人李正锁发表质证意见，对被上诉人提供的见证材料的真实性无异议，但认为该见证材料不是双方当事人的真实意思表示。对于2012年2月21日所涉4万元借条真实性予以认可，但认为该4万元债务早已归还，与本案没有关系。本院认证意见为，被上诉人提交的上述证据与本案具有关联性，可以作为办案证据使用。二审经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，由于案涉房屋涉及“一房二卖”，在适用购买人取得房屋的权利保护顺位规则时，应当以两份房屋买卖合同真实有效为前提。各方当事人对于上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》真实性合法性没有异议，但对上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》的合法性存在分歧。被上诉人认为，双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，上诉人应当按约履行。上诉人则认为，双方虽然于2013年11月13日通过徐杨法律服务所见证签订了《房屋买卖合同》，但该合同并非双方当事人真实意思表示，不应当履行。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是否形成买卖法律关系的问题。2、一审法院审理程序是否违法。关于上诉人与被上诉人之间是否形成买卖法律关系的问题。根据本院查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》并不具有买卖房屋的真实意思表示，其理由如下：首先,上诉人与被上诉人于2013年11月13日签订的《房屋买卖合同》约定房屋价款为20万元。上诉人主张被上诉人并未实际支付，双方签订《房屋买卖合同》并到徐杨法律服务所进行见证的目的系为上诉人躲避高利贷。而被上诉人主张已经实际支付20万元。因支付购房款属于积极事实，在上诉人予以否认的情形下，被上诉人在本案一、二审中均未能提供充分证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。其次，对于涉案房款20万元具体构成情况，被上诉人陈述系“2012年出借给李正锁4万、后来又凑了10万、5万，2013年我要钱他不给，意思我再给他5万凑齐20万，房子就给我。一共24万即抵房子的钱和4万的借条。”上诉人对其在2012年因经营浴室需要向被上诉人借款的事实予以认可，但主张只借款5万元，并未收到被上诉人陈述的20万元。对此，本院认为，被上诉人应就其主张的出借金额承担举证责任，其在二审中仅提供了2012年2月20日、2月21日先后分别从其江苏农村信用社个人账户取款2万元、8万元的取款记录，但由于上诉人否认收到该10万元，结合上诉人在2012年2月21日向被上诉人只出具了4万元的借条可以说明，被上诉人主张将该10万元全部支付给上诉人，与常理不符。若被上诉人在2012年2月21日将10万元交付给上诉人，按照正常的习惯，要么上诉人不出具收条，要么出具10万元的收条，但上诉人只在当天出具了4万元的收条，有悖常理。第三，被上诉人在2019年8月发现无法进入案涉房屋后随即报警，民警告知双方可以诉讼或者协商解决。此后双方通过多次商谈，最后确定由上诉人向被上诉人支付7万元（上诉人当时考虑自己可以支付5万元以归还此前所欠借款，由汤正君支付2万元补偿被上诉人装修费用）后，被上诉人将此房屋给第三人汤正君。在上诉人向被上诉人支付3万元后，由于汤正君不同意支付2万元，导致纠纷未能化解引发本案诉讼。按照被上诉人的逻辑，如《房屋买卖合同》真实有效，双方已经形成了房屋买卖合同关系，被上诉人作为权利人，在得知案涉房屋被另行出卖给第三人后，只要上诉人支付7万元即同意将此前以20万元购买的房屋处置给第三人汤正君，也与常理不符。第四，对于被上诉人使用房屋的问题。本院认为，根据前述分析，由于被上诉人并未充分举证证明实际支付了购房款，且陈述付款事实、事后商谈处置方案与真实买卖合同关系处置逻辑矛盾，加之上诉人陈述双方此前签订的《房屋买卖合同》只是为了逃避外债形成，不具有真实买卖的意思表示，其当时只是将钥匙交由被上诉人进行保管，被上诉人在保管期间对原来的毛坯房进行了简易装修，其在使用期间支付水电费，并不能作为交付占用的依据。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》并不具有买卖房屋的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，案涉《房屋买卖合同》无效。被上诉人据此主张要求上诉人履行合同并协助过户，没有法律依据。如被上诉人与上诉人之间存在其他债权关系，被上诉人可另案主张。关于一审法院审理程序是否违法的问题。上诉人认为，一审法院未告知开庭时间即缺席判决不当。本院认为，根据查明的事实，一审法院根据与本案二审相同的上诉人地址依法邮寄送达开庭传票被退回后，又在上诉人该地址村部公示栏公示张贴，一审法院在依法穷尽送达方式且上诉人仍未到庭应诉的情况下，依法公告送达，符合法律规定，故对上诉人以一审法院未告知开庭时间即缺席判决为由主张审理程序违法的上诉理由，本院不予采纳。需要指出的是，上诉人在一审中无正当理由未到庭应诉，其在一审判决后提起上诉，其对于本案二审改判存在重大过错，故本院确认二审案件受理费由其承担。综上，因二审出现新情况，上诉人的上诉理由成立，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初3826号民事判决；二、改判驳回李从林全部诉讼请求。一审案件受理费1083元，公告费600元，合计1683元，由被上诉人李从林负担；二审案件受理费1083元，由上诉人李正锁负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年四月二十八日法官助理  潘华乐书 记 员  赵亚运