江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1427号上诉人（原审被告）：徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部，住所地江苏省徐州经济技术开发区泰隆商业街10-1-107号。主要负责人：赵强，该经营部负责人。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市彭城路宽段电信大厦。主要负责人：燕宪宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。上诉人徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部（以下简称千一泰经营部）与被上诉人中国电信股份有限公司徐州分公司（以下简称电信徐州公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院(2020)苏0391民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人千一泰经营部上诉请求：1、请求撤销原审民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人千一泰经营部已经提供了足够的证据证明案涉房屋内的物品为被上诉人电信徐州公司所有。1、上诉人在一审庭审中提供了大量证据，足以证明案涉房屋内的手机展柜、电视等为被上诉人所有。2、一审判决事实查明部分也明显遗漏案涉房屋内仍有被上诉人价值数十万元的光猫、ITV机顶盒、电源设备等事实。2020年8月18日的一审笔录第12页中，法庭询问“被告提交的照片及电子光猫是否是原告的?拍摄时间是什么时间?”，被上诉人明确回答“东西是原告的，赵强负有保管义务。二、2018年7月12日并未交接完毕。1、一审判决认为上诉人未提交证据证明没有交接完毕，实际上该问题在一审案件的审理中已经能够证明未交接完毕的事实。一审笔录中被上诉人也明确“电子光猫、ITV机顶盒和充电器、数据线等，是2020年5月29日一起拉走的”。基于被上诉人已经明确表示案涉房屋内存放的设备是被上诉人的，该点已经足以明确2018年7月12日并未交接完毕。2、正是基于被上诉人所称的“赵强负有保管的义务”这一事实，上诉人一直通过短信等催促被上诉人抓紧办理交接手续，将房屋收回返还房东。三、即便上诉人存在怠于履行返还房屋的义务，被上诉人也同样存在怠于接收房屋的义务。1、通过一审中上诉人提交的短信记录、电子邮件可以看出，上诉人一直催促被上诉人抓紧办理交接，将房屋返还房东，同时还注明了造成的房租损失由谁承担的问题。2、房屋租赁合同已经到期的情况下，被上诉人在频繁接到赵强催促办理交接返还房屋的短信后应当谨慎核查是否交接完毕，如果被上诉人认为设备已经交接完毕，就应当及时办理接收房屋的手续。3、一审判决仅仅只是认定上诉人负有返还房屋的义务，但是却对被上诉人同样负有接收房屋的义务视而不见。综上，一审判决对于房屋内是否存在被上诉人物品、被上诉人与上诉人是否交接完毕等事实并未查清，同时也忽略被上诉人同样存在怠于接收房屋的义务等问题，故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人电信徐州公司答辩称：上诉人混淆了业务合同和房屋租赁合同，两份合同上诉人的义务并不一致。房屋租赁合同中上诉人的主要义务是向被上诉人交还房屋，一审法院认定上诉人并没有履行交还房屋的义务并判令上诉人承担责任是正确的。一审法院认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。电信徐州公司向一审法院请求：1.判令千一泰经营部支付房屋占有使用费279611.1元及违约金27961.11元；2.诉讼费用由千一泰经营部承担。一审法院认定事实：2017年3月13日，电信徐州公司（甲方）与千一泰经营部（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：第一条租赁标的1.1甲方同意将坐落在徐州经济技术开发区泰隆商业街10幢1单元107号部位的房屋出租给乙方作营业厅用途使用，房屋建筑面积为101.33平方米。第二条租赁期、租金及支付2.1租赁期自2016-06-01（起租日）起，至2017年5月31。租金（含税价）为：人民币140000元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。第三条甲方权利和义务。3.4租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前1个月通知乙方，且不承担违约责任。3.5租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供5日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第四条乙方权利和义务。4.10租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回房屋及配套设施/设备，如有损坏，乙方应向甲方承担赔偿责任。第五条违约责任。5.3逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。5.5租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。5.6甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。若乙方未在期限内迁出，甲方有权搬移乙方的留置物。该等留置以及对留置物的处置并不免除乙方根据甲方要求应当承担的违约责任。该《房屋租赁合同》到期后，千一泰经营部继续使用涉案房屋，但双方未另行签订《房屋租赁合同》。2018年4月27日，电信徐州公司向千一泰经营部负责人赵强邮寄《关于徐州经济技术开发区泰隆商业街10幢1单元107号房屋租赁事宜的告知函》，内容为：我公司与泰隆商业街10幢1单元107号房屋的租赁合同于2018年5月31日到期，到期后我公司将不再续租其房屋。根据我公司与千一泰通讯器材经营部的房屋租赁合同，2018年5月31日后我公司与千一泰通讯器材经营部的房屋租赁合同（合同编号：JSXZ11700844AGN00）终止。特此告知。另，2018年4月20日下午我公司将不再续租房东房屋事宜已当面告知千一泰通讯器材经营部法定代表人/负责人赵强。千一泰经营部的负责人赵强于2018年4月28日收到上述告知函。涉案租赁合同终止后，千一泰经营部一直未将涉案房屋腾空，也未将涉案房屋钥匙交付电信徐州公司。2020年5月15日，电信徐州公司再次向千一泰经营部负责人赵强邮寄告知函，要求其于收函次日起7日内将房屋内物品与设备搬迁完毕并将房屋交还；请贵方支付我方2018年6月1日至房屋交还之日的租金；3、如贵方逾期未能交还房屋，房东将行使所有权而采取法律手段维护其自身合法权益，由此产生的一切后果均由贵方承担。赵强于2020年5月19日收悉上述函告。2020年5月29日，案外人蔡敬礼与电信徐州公司共同至涉案房屋处，将涉案房屋内的手机柜台、中国移动受理台席、oppo手机柜台、华为荣耀柜台、演示台、办公桌、吧台、验钞机、打印机、电脑主机、电脑显示器、空调、电脑显示器、空调、电视、饮水机、手机配件架、四层货架、铁架凳、其他凳子、卫生纸、手机壳、老年机、手机配件、风扇、鼓风机、音响等物品清理出房屋，并全程录像。一审法院另查明，2016年6月1日，千一泰经营部（乙方）与电信徐州公司（甲方）签订《电信业务合作合同》，约定乙方为甲方提供以下电信业务服务：（1）对服务区内中国电信移动业务的开通、受理、咨询、数据管理、票据管理等提供服务；（2）对服务区内中国电信固定电话、宽带、拨号上网及电信新业务的开通、受理、咨询、数据管理、票据管理等提供服务；（3）电话卡及甲方指定的电信终端等销售；（4）负责电信通信费用（含其他电信代收费用）的催收、数据管理；（5）其他电信公司指定的业务。合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日止。合作合同到期后，千一泰经营部负责人赵强一直短信通知电信徐州公司办公室人员前来办理交接手续。电信徐州公司员工胡孝生曾于2018年7月12日进行过物品交接。一审法院认为，本案双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。双方在2017年3月17日签订的《房屋租赁合同》到期后没有另行签订书面租赁合同，但千一泰经营部继续使用涉案房屋，电信徐州公司未提出异议，且千一泰公司按原合同标准继续缴纳了租金，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方继续履行的合同应为不定期租赁合同。另根据合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。电信徐州公司于2018年4月27日书面通知千一泰经营部合同于2018年5月31日后终止，该终止通知于2018年4月28日送达千一泰经营部负责人赵强。故涉案合同应于2018年5月31日后终止。千一泰经营部应根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.6条的规定，根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。但直至2020年5月29日，千一泰公司仍未能将房屋清空并交还钥匙给电信公司，根据双方合同5.6条的约定甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金。故电信徐州公司主张2018年6月1日至2020年5月1日期间的占有使用费一审法院予以支持，占有使用费标准参照租金计算为268493.15元（140000元/年÷365天×700天）。千一泰经营部辩称合同到期后，电信徐州公司的大量设备展柜等一直占据房屋，千一泰经营部一直催促电信徐州公司抓紧办理交接手续，将设备等搬离房屋，房屋返还房东，但电信徐州公司一直怠于履行办理交接手续，导致设备等一直存放在涉案房屋内，因此造成房屋占用费损失。一审法院认为，首先，对于涉案房屋内的手机展柜、空调、电视、打印机等一系列物品千一泰经营部并未提供足够证据证明所有权属于电信徐州公司，且电信徐州公司不认可上述物品系其所有，对该辩称一审法院不予采信；其次，退一步讲即使上述物品有部分系电信徐州公司所有，千一泰经营部也应按合同约定清空其自己所有的物品，将涉案房屋钥匙交还电信徐州公司。千一泰经营部提供短信记录证实其不断发信息要求电信徐州公司办理交接手续，但根据电信徐州公司提交的2018年7月12日的物品交接单显示，电信徐州公司员工胡孝生已于2018年7月12日进行了交接，千一泰经营部称没有交接完毕，亦未提交证据予以证明。即便千一泰经营部主张成立但一审法院认为双方虽有电信合作合同，负有上述物品的保管义务，需要进行交接，但同时双方签订有房屋租赁合同，同样负有履行返还房屋的义务，而千一泰经营部并不能因为没有交接而怠于履行返还房屋的义务，故对于千一泰经营部的辩称一审法院不予采信。关于电信徐州公司主张逾期交房违约金的问题，一审法院认为，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同约定电信徐州公司有权按占用期内租金总额的10%收取违约金，一审法院认为人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，电信徐州公司主张违约金计算为26849.32元（268493.15元×10%）并不过高，一审法院予以支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、二百三十六条之规定，判决：徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部于本判决生效后三十日内支付中国电信股份有限公司徐州分公司占有使用费268493.15元及违约金26849.32元。案件受理费6717元，减半收取3358.5元，由徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部负担。二审期间，上诉人千一泰经营部提交如下证据：1、2012年双方签订的《营业场所委托经营合同》一份，合同内涉及的物品都是由被上诉人提供；2、提交2018年7月12日电信局到我们经营场所拉东西时拍摄的照片6张，证明我想让电信局给我盖章或者签字确认一下他们来拉了东西，但是电信局不愿意给我盖章或者签字。电信徐州公司质证称，1、对证据1真实性无异议，被上诉人在一审中也提交了物品接收的打印件，也就是照片中的红纸，也是在2018年7月12日，我们是基于电信业务合作合同已经把电信的物品拉回来了；2、对证据2真实性庭后核实，不认可上诉人的证明目的。首先，除了4.1.3外，还有4.1.4双方对于应交付的物品的清单并且需要双方共同签字。并且基于业务合同，2018年7月12日已经进行过物品交接，已经将电信公司的物品取回。另外，电信公司不可能向任何一个合作方提供其他电信运营商比如中国移动受理台席、华为荣耀、OPPO等手机柜台，空调、电视也不会提供。根据第四条，电信公司一般是负责外立面墙体、门头、窗等进行设计，4.1.3也仅是约定电信公司负责提供体验销售物品等设施，并不是上诉人所说的前述物品。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人千一泰经营部与被上诉人电信徐州公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该租赁合同到期后，千一泰经营部继续租赁涉案房屋并交纳租金，双方成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。电信徐州公司已经提前约一个月通过书面方式通知了千一泰经营部，该终止通知亦及时送达千一泰经营部负责人赵强，故涉案合同应于2018年5月31日终止。根据合同约定，千一泰经营部作为承租人应当及时搬迁完毕并将房屋交回电信徐州公司，但自双方2018年7月12日进行物品交接后千一泰经营部并未及时主动的完全搬迁完毕并将涉案房屋钥匙交还电信徐州公司，电信徐州公司未能实际控制涉案房屋，故一审法院判令千一泰经营部承担2018年6月1日至2020年5月1日期间的占有使用费并无不当，本院予以确认。虽然千一泰经营部主张其已经将自己物品清理完毕，且一直通过短信方式催促电信徐州公司收回涉案房屋，但首先，双方已于2018年7月12日进行过现场物品交接，而在2020年5月29日现场清点时，房屋内存在的物品无法证明系电信徐州公司所有；其次，千一泰经营部应当采取积极的行动，按照租赁合同的约定进行搬迁并交还房屋，短信催促并不能证明涉案房屋未能返还系由于电信徐州公司原因造成，其在二审中提交的证据也不能证明该主张，故对于千一泰经营部的上诉请求，本院不予采信。综上，上诉人千一泰经营部的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6717元，由上诉人千一泰经营部负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月二十一日书记员  侯梦池