山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0523民初1498号 原告：杨见光，男，1988年10月07日出生，汉族，现住山东省鱼台县。 委托诉讼代理人：燕朋飞，山东玉辉律师事务所律师。 被告：刘培华，男，1943年08月12日出生，汉族，现住广饶县锦湖家园北区。 委托诉讼代理人：田建营，山东良远律师事务所律师。 原告杨见光与被告刘培华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年04月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨见光委托诉讼代理人燕朋飞、被告刘培华及其委托诉讼代理人田建营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨见光向本院提出诉讼请求：1.判令刘培华返还杨见光定金30000元、购房款10200元、租赁费9000元，共计49200元；2.判令刘培华承担本案诉讼费用。事实和理由：杨见光与刘培华经中介机构签订了二手房买卖合同，合同签订后杨见光交付定金30000元。2018年09月25日，双方又签订附加协议，将购房款支付时间由2018年10月07日更改为2019年2月5日前，并且杨见光继续向刘培华支付1700元/月的利息（实质是购房款），直至尾款全部付清。同时约定，在此期间案涉房屋取得的租赁费用归杨见光所有。2019年09月18日，双方经友好协商，针对案涉房屋签订了《解除合同协议书》，双方同意解除原合同，并互不追究违约责任，双方只是约定了互不追究违约责任，但杨见光并没放弃要求其返还已支付的款项的权利，该权利也不是违约责任的范畴。迄今为止，刘培华一直拒绝返还杨见光已支付款项及约定的租赁费。 刘培华辩称，1、杨见光的起诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求；2、原、被告签订二手房买卖合同后，杨见光多次违反合同及附加协议的约定，不仅有违诚信原则，也给刘培华造成了损失，在附加协议上，杨见光明确表示，因为逾期付款，愿意每月支付逾期付款损失即每月支付利息1700元，该利息也没有超过法律规定，应予支持。该款项并非杨见光陈述的向刘培华支付的购房款，而是逾期付款利息损失；3、原、被告双方签订二手房买卖合同后，因杨见光未支付剩余房款，双方未办理房屋过户登记，物权未发生变动，在此期间因房屋租赁所获取的收益应归属于刘培华，杨见光主张租赁费没有任何依据；4、双方签订的解除合同协议书存在重大误解，应予撤销。当时签订协议时，杨见光告知刘培华因无力支付剩余房款，双方解除合同，要求刘培华不再按照买卖合同第十一条相关规定向杨见光主张违约责任，并没有要求刘培华向其返还30000元及利息，因此刘培华才在解除合同协议书上签字，否则不会签字。同时，刘培华年事已高，文化水平有限，基本不认识字，仅仅根据杨见光的指示签字，该份协议的内容均为电脑打印，除去签字外，均为杨见光填写，该协议并非刘培华的真实意思表示，根据相关法律规定，应予撤销。 本院经审理认定事实如下：2018年06月24日，杨见光、刘培华及案外人山东渤房房产经纪有限公司签订《二手房买卖合同》1份，合同约定：1、刘培华将其位于东营市广饶县锦湖Ｄ区户的房屋（含储藏室、及车位）出售给杨见光，房款总额460000元。该房屋有租赁，租赁期限至2018年09月30日；2、合同签订后，杨见光依约支付定金30000元；3、杨见光需于2018年10月07日之前向刘培华支付房款460000元（含定金），刘培华须于2018年10月07日之前将房屋交付于杨见光；4、杨见光违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，刘培华有权提出解除合同，杨见光应在刘培华提出解除合同之日起1日内日向刘培华支付房屋成交总价的20%的违约金；5、杨见光未按本合同规定的付款方式支付房屋价款的，每逾期一日，按照相应房屋成交总金额的2‰向刘培华支付违约金，逾期达一周以上的，即视为杨见光不履行本合同，刘培华有权解除合同。该合同签订当日，杨建光向刘培华支付定金30000元。 2018年09月25日，杨见光与刘培华在案外人山东渤房房产经纪有限公司工作人员韩情情的见证下签订《附加协议》1份，内容载明：“附加协议甲乙双方友好协商：乙方原定于2018.10.07号支付甲方购房款，现甲乙双方约定改为2019.02.05号前支付。在双方约定的最长时间（2019.02.05）之前，由乙方每月支付甲方利息1700元/月（壹仟柒佰元/月）至尾款全部付清。在此期间内租赁费交由乙方处理”，刘培华、杨见光在该协议上签字捺印。该协议上黑色笔手写内容系韩情情根据双方的约定填写。之后，杨见光与刘培华在该补充协议的基础上又形成新的约定，“在此协议延续3个月，利息不变”，即付款期限再次推迟3个月，且杨见光继续按照每月1700元的标准向刘培华支付逾期付款利息损失。《附加协议》签订后，杨见光共向刘培华支付6个月利息共计10200元。 2019年09月18日，杨见光与刘培华前往案外人山东渤房房产经纪有限公司签订《解除合同协议书》1份，内容载明：“甲方与乙方于2019年9月18日签订合同：二手房买卖合同（以下简称“原合同”）。因乙方个人原因，现经甲乙双方协商一致后，同意解除原合同。双方互不追究违约责任。”刘培华（甲方）、杨见光（乙方）在该协议上签字捺印。 上述事实，有杨见光向本院提交的附加协议、解除合同协议书、结婚证复印件、招商银行交易明细表，刘培华向本院提交的二手房买卖合同、附加协议，本院依职权对韩情情所作的询问笔录及到庭当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，合同当事人均应全面履行自己的义务。杨见光、刘培华之间曾存在房屋买卖合同关系，后双方协议解除。本案争议的焦点问题在于：1、双方当事人在《解除合同协议书》中约定的“双方互不追究违约责任”的真实意思是什么以及刘培华收取的30000元定金应否返还？2、杨见光按照每月1700元标准向刘培光支付的10200元款项的性质是什么以及应否返还？3、杨见光主张的服务租赁费9000元应否返还？ 对于第1个焦点问题：本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就本案而言，双方当事人在《解除合同协议书》中约定了“双方互不追究违约责任”的条款，现双方当事人对该条款的理解产生争议：杨见光认为该条款的真实意思为双方已约定刘培华不追究其任何违约责任，刘培华应将收取的款项全部返还；刘培华则辩称该条款的真实意思表示为对前期已收取的定金及逾期付款利息不予返还，对杨见光其他的违约责任亦不再追究。对此，本院认为，首先，《解除合同协议书》中明确载明合同解除系“因乙方（即本案原告杨见光）个人原因”，而且结合双方之前达成的《附加协议》分析，涉诉房屋买卖合同是在杨见光两次延期付款，且距最初约定付款时间近一年时间之后，杨见光仍无法支付剩余购房款的情况下解除，刘培华对于合同的解除不存在过错。按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定，杨见光作为违约方，因其违约行为导致合同解除的情况下，需承担向刘培华支付房屋成交总价的20%即92000元的违约责任。该违约金数额远远大于杨见光已向刘培华支付的全部款项40200元。若按照杨见光对附加协议中“双方互不追究违约责任”条款的理解，则意味着通过签订《解除合同协议书》，刘培华不但放弃依约主张92000元违约金的权利，同时另需向杨见光返还已收取的40200元。杨见光在因本人原因导致合同解除的情况下，刘培华作为守约方则需放弃上述全部权利，显然有悖常理，更显示公平，故结合前述合同法第一百五十二条的相关规定，本案刘培华的抗辩意见更合常理，本院予以采信；其次，山东渤房房产经纪有限公司系刘培华与杨见光房屋交易的中介公司，该公司工作人员“韩情情”系具体经办人。根据本院依法向韩情情进行调查询问情况，可以证实双方签订《解除合同协议书》时的真实意思为双方互不另行追究违约责任，即截至合同解除之日，杨见光已向刘培华支付的款项不予返还，刘培华亦不再依据合同向杨见光主张其他违约责任。案外人韩情情作为双方合同签订、修改部分条款及合同解除的见证人及经办人，其所作的陈述相对客观，故对其向本院所作的陈述，本院予以采信；再次，若双方当时关于“互不追究违约责任”的真实意思表示为刘培华向杨见光返还已收取的定金及利息损失等款项，按常理应在解除协议中明确约定返还款项的金额及返还时间等，但解除协议对上述事项并未予以体现，即根据双方签订的《解除合同协议书》，刘培华并未明确表示对杨见光已向其交付的款项予以退还。综上，双方当事人在《解除合同协议书》中约定的“双方互不追究违约责任”的真实意思表示，应为截至合同解除之日，对于合同约定的违约责任中尚未履行的部分，刘培华不再向杨见光主张权利，故对杨见光要求刘培华返还定金30000元的诉讼请求，本院不予支持。 对于第2个焦点问题：本院认为，杨见光向刘培华支付的10200元款项性质应为逾期支付购房款的利息损失而非购房款。理由如下：首先,原、被告提交的附加协议及后期附加协议添附的内容中均明确载明“利息1700元/月”、“利息不变”等字样，并无任何关于“购房款”的备注，即双方已明确约定了每月1700元为逾期付款利息；其次，以当时杨见光欠付刘培华的购房款数额43000元为基数，根据当时的贷款利率计算所得的每月利息数额与双方约定的每月利息1700元基本一致，也可以辅助印证当时约定每月利息金额1700元的由来。综上，杨见光向刘培华支付的10200元款项，性质为6个月的逾期付款利息损失而非购房款。该部分款项系双方在履行合同过程中，经双方协商杨见光作为违约方已向刘培华承担的部分违约责任，结合本院对焦点问题1的分析，故对杨见光要求刘培华返还购房款10200元的诉讼请求，本院不予支持。 对于第3个焦点问题：本院认为，该项约定是建立在杨见光能够根据附加协议的约定按期全额交付购房款的情况下，在延迟付款期间内的涉诉房屋所取得的租赁收益归杨见光所有。但截至至双方合同解除，杨见光也未向刘培华支付购房款（除已付定金30000元外），房屋的权属也未发生变更，在此情况下，杨见光要求刘培华支付房屋租赁费9000元的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 驳回杨见光的诉讼请求。 案件受理费1030元，减半收取计515元，由杨见光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  李美芹 二〇二一年四月二十五日 法官助理吴小艳 书记员田丽平 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。