江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1376号上诉人（原审被告）：苏州家和房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申路**。法定代表人：丁岳斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶勇，男，该公司副总。委托诉讼代理人：吴永华，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：杨杉，女，1991年5月2日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴佩，江苏永伦律师事务所律师。上诉人苏州家和房地产开发有限公司（以下简称苏州家和公司）因与被上诉人杨杉商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人苏州家和公司的委托诉讼代理人吴永华以及被上诉人杨杉的委托诉讼代理人吴佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏州家和公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担责任，或将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任。1.上诉人在销售房屋过程中履行了告知义务，已经明示地下部分的图示，被上诉人亦签字认可，说明被上诉人已知房屋地下室面积的状况而同意购买。由于涉案房屋地下部分前期是由中佳公司建设，2017年移交给上诉人时，，地下室部分已经与设计图纸发生变化与预测面积亦不一样。2018年2月，上诉人销售人员在向被上诉人销售涉案房产时，将地下室及一层的新的平面图向被上诉人做了详细的说明，且被上诉人在该平面图上签字认可，在此基础上被上诉人亦愿意购买该房屋。2.根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条第二款明确“第三条约定预测建筑面积包括该商品房地上计容预测建筑面积350.43平方米、、地下建筑面积27922平方米，其中地下建筑面积不计入本合同约定总价……”。上诉人在销售房屋过程中，已向被上诉人明确，一是279.22是预测面积，二是不计入合同价款，三是本合同约定面积为地上部分计容面积。3.《商品房买卖合同》附件十一约定“预测地下建筑面积279.22平方米”是由于前期手续是中佳公司办理，开发期预测面积已经输入销售系统，无法更改，在打印商品房买卖合同时，必须与原备案内容一致，故只能填写预测地下建筑面积279.22平方米。二、一审法院以被上诉人在地下建筑面积“279.22平方米”摁手印以此推断“意在强调该面积的数量”属主观臆断。上诉人之所以让被上诉人在地下建筑面积处摁手印，目的一是该处是手写，防止篡改，目的二是强调该面积与预测面积不一致，亦强调计价面积是以地上建筑面积为准，，地下建筑面积属于赠送三、鉴定机构出具的报告缺乏合理性。上诉人收到评估报告后，向评估机构询要计算方式及方法，但评估机构不给。评估报告所使用的方法是成本法，所使用的公式是建安工程费+开发成本+管理费+利润+相关税费-折旧。但在报告中，上述费用如何得出的、数额是多少均未描述，只是笼统得出总价值，显然无事实依据，也违反评估报告的合法、合理性。在评估报告存在重大异议的情况下，不让评估人员到庭接受质证，亦属于程序违法。被上诉人杨杉辩称：1.上诉人交付的房屋地下室面积仅为166.45平方米，与合同约定相比，减少了112.77平方米，明显违反了双方合同的约定，应承担赔偿责任。涉案的房屋原为中佳公司建造，后因中佳公司进入破产程序交付给上诉人。一审时中佳公司破产清算组成员到庭并明确表示将房屋的状况均已告知上诉人，上诉人对此也予以认可。但上诉人未将该房屋真实情况告知被上诉人，其提供的有被上诉人签名的地下室平面图，并没有载明面积尺寸。被上诉人前去看房时涉案的房屋正在施工，没有围墙，被上诉人无从得知地下室的真实面积。并且，上诉人一审提供的录音可以证实，上诉人并未将房屋的情况明确告知被上诉人。因此，上诉人应承担违约责任，赔偿被上诉人损失。2.涉案房屋地下室面积大幅减少，对于被上诉人来说使用价值明显降低。虽然双方签订合同约定了地下室面积不计入房款总价，但事实上地下室价值部分均已计入了合同总款中，给被上诉人造成了实际损失，应予以赔偿。3.由于在一审过程中双方对损失的数额争议较大，后双方通过一审法院随机选定了鉴定机构，由鉴定机构出具了评估报告，对房屋价值、减损价值予以确定。双方选择鉴定机构的程序合法，鉴定机构出具报告也列明了使用的方式、方法，并无不当。因此，一审法院使用该评估报告，也是合情合理合法。杨杉向一审法院起诉请求：判令苏州家和公司赔偿杨杉损失902160元并承担诉讼费用。一审法院查明：2018年2月10日，杨杉与中佳公司破产清算组签订了涉案商品房买卖合同及其附件，主要约定：1.杨杉购买位于枫林学府园BS1号楼102号别墅，房屋总价605万元。2.建筑物主体结构为钢筋混凝土，总层数为三层，，地上**、地下**3.合同附件（十一）补充协议约定：预测建筑面积包括该商品房地上计容预测建筑面积350.43平方米、、地下建筑面积27922平方米，其中地下建筑面积不计入本合同约定总价，其面积变化不影响本合同约定总价。在上述补充协议中，杨杉在地下建筑面积“279.22平方米”处加摁了指印。上述合同签订当日，因中佳公司已进入破产清算程序，由苏州家和公司对枫林学府继续开发销售，杨杉和苏州家和公司及案外人中佳公司清算组共同签订了补充协议，主要约定中佳公司清算组不履行或不能履行商品房买卖合同义务的后果由苏州家和公司承担。上述房屋买卖合同签订后，进行了网上备案登记。2019年7月底，约定涉案房屋交付期满后，杨杉发现地下室高4米，但实测面积仅为166.45平方米，，地下室面积与合同约定相比减少了11277平方米。杨杉即未再办理房屋上房手续，并和苏州家和公司协商解决，但双方协商未成。杨杉遂起诉至一审法院，并根据同类地下室售价每平方8000元计算要求苏州家和公司赔付902160元。杨杉曾将中佳（徐州）房地产开发有限公司破产清算组列为被告，后申请撤回，一审法院予以准许。在案件审理中，对涉案地下室短少的112.77平方米价值各方主张不一，经杨杉申请，双方共同选定了鉴定机构。鉴定机构于2020年10月向一审法院出具的房地产价值评估报告明确载明：以合同约定的交付日期2019年7月底作为基准日，确定涉案房屋在价值时点的重置成本为46.93万元、单价4162元每平方米；以鉴定日期作为基准日，确定涉案房屋在价值时点的重置成本为47.76万元、单价4235元每平方米。上述鉴定的费用为13000元，杨杉已交纳。一审法院认为：杨杉为购买涉案别墅而签订的房屋买卖合同系合同签订各方真实意思表示，该买卖法律关系依法有效；苏州家和公司此后和杨杉签订了补充协议，自愿约定房屋买卖合同履行后果由苏州家和公司承继。因此，杨杉请求苏州家和公司承担合同没有完全履行的责任，于法有据。本案签订的房屋买卖合同明确约定地下室面积279.22平方，杨杉并在合同附件中载明的地下室面积“279.22平方米”处加摁了指印，意在强调该面积的数量；由此确认，，地下室面积27922平方米，是双方签订房屋买卖合同时的真实意思表示。故对本案纠纷发生，苏州家和公司应承担全部责任。苏州家和公司主张杨杉看房时明确知晓地下室面积，但其提供有杨杉签名的地下室平面图并没有载明面积尺寸；杨杉陈述看房时地下室正在施工没有围墙；苏州家和公司亦无充分证据证明已就实际面积和杨杉协商并得到杨杉认同。因此，苏州家和公司上述反驳主张，一审法院不予采信。虽然双方所签合同约定了地下室面积变化不影响、不计入合同总价，但事实上地下室价值部分，均已计入到合同总款中。同时应当充分认识到合同约定的279.22平方米的地下室面积对杨杉选房具有明显重大影响；本案地下室面积大幅度短少对杨杉使用价值降低显著。鉴于本案杨杉选择不退房，苏州家和公司应对地下室短少面积造成损失予以赔偿。在案件审理中，对涉案地下室短少的112.77平方米的价值，鉴定机构出具房地产价值评估报告明确载明：涉案房屋鉴定时日在价值时点重置成本为单价4235元每平方米、计47.76万元。该数额系杨杉实际损失，苏州家和公司应予赔偿。故，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、苏州家和房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿付杨杉47.76万元。二、驳回杨杉其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人杨杉与中佳公司破产清算组签订了涉案商品房买卖合同及其附件是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。后苏州家和公司和杨杉签订了补充协议，自愿约定房屋买卖合同履行后果由苏州家和公司承受，故苏州家和公司应当按照合同的约定履行其作为卖方的义务。涉案商品房买卖合同约定地下室面积为279.22平方，杨杉亦在合同附件中载明的地下室面积“279.22平方米”处加摁了指印，确认地下室面积279.22平方米。涉案商品房买卖合同虽约定了地下室面积变化不影响、不计入合同总价，但杨杉购买的是别墅，合同约定的地下室面积279.22平方米变更为166.45平方米，明显会对杨杉的选房决定具有重大影响，且会影响到整个别墅的价值，故一审法院认定地下室价值部分已计入到合同总款中，苏州家和公司应对地下室短少面积造成损失予以赔偿并无不当，本院予以确认。在一审审理过程中，一审法院依据法律规定和程序选择鉴定机构，对于涉案地下室短少的112.77平方米的价值进行评估，并依据鉴定机构出具房地产价值评估报告的结论，判令苏州家和公司对于杨杉的实际损失进行赔偿并无不当，本院予以确认。综上，上诉人苏州家和房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12822元，由上诉人苏州家和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月十三日书记员  侯梦池