福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽01民终2033号 上诉人（原审被告）：福州泽翔房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇龙江村龙江路98号东方威尼斯商铺A。 法定代表人：黄俊泉，董事长。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈廉曹，男，1982年1月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：林婷，女，1985年8月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑国和，福建齐贤律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：杨美伦，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彬，福建闽天律师事务所律师。 上诉人福州泽翔房地产开发有限公司（以下简称泽翔地产公司）因与被上诉人陈廉曹、林婷，原审第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人泽翔地产公司委托诉讼代理人刘学铨、被上诉人陈廉曹、林婷委托诉讼代理人郑国和、原审第三人建行福建省分行委托诉讼代理人林彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 泽翔地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由陈廉曹、林婷承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。泽翔地产公司对消防车道及登高场相应按2%找坡，属于对局部景观、路网的优化改造，符合《建筑地面设计规范》的规定，不属于合同约定应当通知的情形，同时还属于补充协议第十条约定的无需通知的情形。二、一审法院适用法律错误。案涉房屋满足交付条件，陈廉曹、林婷没有任何证据证明泽翔地产公司的改造行为会造成雨水倒灌、房屋严重质量问题及严重影响居住的法定解除情形，合同目的不受影响，泽翔地产公司不构成违约。综上，案涉房屋质量合格，符合交付条件，泽翔地产公司没有违反合同约定，陈廉曹、林婷无权解除合同。 陈廉曹、林婷辩称，一、道路的提升严重影响了陈廉曹、林婷一楼住户的生活质量，应属于商品房变更的重要事项，但泽翔地产公司未履行通知义务，依法应承担违约责任。二、泽翔地产公司主张该房屋质量检测合格，但泽翔地产公司的变更设计是在房屋综合验收后才变更的，变更后未继续做综合验收的检测，属于违约行为，陈廉曹、林婷有权要求解除合同。综上，泽翔地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 建行福建省分行诉称，一、建行福建省分行与泽翔地产公司及陈廉曹、林婷的借款合同合法有效，泽翔地产公司与陈廉曹、林婷均应履行相关义务。同时，福州市不动产登记和交易中心对案涉房产进行了预购商品房抵押预告登记，建行福建省分行为案涉房产合法抵押权人。二、在泽翔地产公司及陈廉曹、林婷未还清借款前，建行福建省分行不同意案涉房产发生任何物权变动。如果发生债务无法履行或者其他合同约定的情形时，建行福建省分行有权就案涉房产价款优先受偿。三、建行福建省分行保留按照《个人住房借款合同》的相关约定向泽翔地产公司及陈廉曹、林婷主张相关责任的权利。 陈廉曹、林婷向一审法院起诉请求：1．解除陈廉曹、林婷与泽翔地产公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2．判令泽翔地产公司返还陈廉曹、林婷已付购房款1442600元（含服务费），承担陈廉曹、林婷实际付款日至2019年10月的利息损失94393.6元（2019年11月至实际还款日的利息按银行基准利率年4.9%另计）；3．判令泽翔地产公司承担陈廉曹、林婷至2019年10月已还银行贷款76394.69元及利息损失46060元（2019年11月至实际还款日的利息按银行基准利率年4.9%另计）；4．判令泽翔地产公司承担陈廉曹、林婷向第三人剩余贷款的返还责任；5．本案诉讼费由泽翔地产公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月18日，陈廉曹、林婷与泽翔地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＺ1810ＸＪ050902）及其附件，主要约定：1．泽翔地产公司将坐落于福州市仓山区上渡街道闽江大道南侧，南二环路北侧禹州金辉中央花园地块3＃楼105单元房屋出售给陈廉曹、林婷；经福建省地质测绘院预测建筑面积共107.33平方米，其中套内建筑面积84.69平方米，分摊共有建筑面积22.64平方米；2．该商品房单价每平方米26439.09元，总价款为2837600元；3．签订本合同前陈廉曹、林婷已向泽翔地产公司支付定金200000元，该定金于签订合同时抵作商品房价款；4．陈廉曹、林婷应于2018年10月8日前支付首期房价款1427600元，余款1410000元向银行申请贷款支付；5．双方签订合同后，泽翔地产公司按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖，可能影响陈廉曹、林婷所购商品房质量或者使用功能情形的，泽翔地产公司应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达陈廉曹、林婷，泽翔地产公司未在规定期限内通知陈廉曹、林婷的，陈廉曹、林婷有权解除合同；6．陈廉曹、林婷解除合同的，应当书面通知泽翔地产公司，泽翔地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还陈廉曹、林婷已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈廉曹、林婷付款之日起，按照同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。陈廉曹、林婷依约支付了首期购房款。2018年12月9日，陈廉曹、林婷向第三人贷款1410000元，由泽翔地产公司提供保证担保，三方约定贷款直接汇入泽翔地产公司账户。2019年6月15日，泽翔地产公司通知陈廉曹、林婷可以交房。施工过程中泽翔地产公司对讼争房地产的设计图纸进行了修改，将工程2＃楼北侧登高场地东侧高度从-0.300调整为0.000，四周消防车道及登高场地相应按2%找坡。经对坐落于福州市仓山区禹州××花园××＃××楼××单元××室××路××室内地面的高度差进行测量，上述房屋室外路面比室内地面水平高出的最高值为0.26米，室外路面比室内地面水平高出的最低值为0.15米。 另查明，泽翔地产公司于2018年8月25日向陈廉曹、林婷出具发票确认已收到购房款857600元。陈廉曹、林婷于2018年10月8日向泽翔地产公司汇款570000元，泽翔地产公司于2018年10月11日出具发票确认收到购房款570000元。陈廉曹、林婷于2019年3月28日偿还贷款本息9606.57元，于2019年4月28日偿还贷款本息9590.23元，于2019年5月28日偿还贷款本息9573.87元，于2019年6月28日偿还贷款本息9557.51元，于2019年7月28日偿还贷款本息9541.17元，于2019年8月28日偿还贷款本息9524.8元，于2019年9月28日偿还贷款本息9508.45元，于2019年10月28日偿还贷款本息9492.09元，截至2019年10月28日，陈廉曹、林婷合计向第三人偿还贷款本息76394.69元。 一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同的约定履行义务。泽翔地产公司在施工过程中变更建筑工程施工图设计文件，将工程2#楼北侧登高场地东侧高度从-0.300调整为0.000，四周消防车道及登高场地相应按2%找坡，变更后的设计存在影响讼争房屋使用功能的可能，泽翔地产公司未在约定的期限内书面告知陈廉曹、林婷设计变更，构成违约，陈廉曹、林婷有权解除合同，故陈廉曹、林婷要求解除《商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定，一审法院予以支持。因讼争合同解除，陈廉曹、林婷要求泽翔地产公司退还购房款1427600元并支付利息的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，陈廉曹、林婷未提供完整的流水来证明其具体支付购房款时间，其中857600元的利息从泽翔地产公司开具发票之日2018年8月25日起计算，570000元购房款的利息从汇款之日2018年10月8日起计算。陈廉曹、林婷提供的证据无法证明其向案外人支付的服务费15000元与泽翔地产公司有关，故陈廉曹、林婷要求泽翔地产公司返还服务费15000元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。因合同解除，泽翔地产公司应将购房款中已付贷款部分返还给陈廉曹、林婷并赔偿相应的利息损失，现陈廉曹、林婷要求泽翔地产公司支付陈廉曹、林婷已支付的贷款本息76394.69元并支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。陈廉曹、林婷主张利息按年利率4.9％标准计算，对此，一审法院认为，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），故自2019年8月20日起，应按上述利率标准计算泽翔地产公司逾期付款的利息，在2019年8月20日之前，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款的利息。陈廉曹、林婷要求由泽翔地产公司向第三人承担剩余贷款的返还责任，属于另一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决：一、解除陈廉曹、林婷与福州泽翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FZ1810XJ050902）；二、福州泽翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈廉曹、林婷购房款1427600元及利息（其中以857600元为基数的利息自2018年8月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以570000元为基数的利息自2018年10月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、福州泽翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈廉曹、林婷已还贷款本息76394.69元及利息（其中以9606.57元为基数的利息自2019年3月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9590.23元为基数的利息自2019年4月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9573.87元为基数的利息自2019年5月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9557.51元为基数的利息自2019年6月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9541.17元为基数的利息自2019年7月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9524.8元为基数的利息自2019年8月28日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9508.45元为基数的利息自2019年9月28日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以9492.09元为基数的利息自2019年10月28日起至还清欠款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回陈廉曹、林婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29500元，由福州泽翔房地产开发有限公司负担。福州泽翔房地产开发有限公司负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，泽翔地产公司与陈廉曹、林婷签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行义务。《商品房买卖合同（预售）》约定，泽翔地产公司按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖，可能影响陈廉曹、林婷所购商品房质量或者使用功能情形的，泽翔地产公司应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达陈廉曹、林婷，泽翔地产公司未在规定期限内通知陈廉曹、林婷的，陈廉曹、林婷有权解除合同。合同签订后，泽翔地产公司在施工过程中变更建筑工程施工图设计文件，将工程2#楼北侧登高场地东侧高度从-0.300调整为0.000，四周消防车道及登高场地相应按2%找坡，变更后的设计存在影响讼争房屋使用功能的可能，但泽翔地产公司未在约定的期限内书面告知陈廉曹、林婷已构成违约，故陈廉曹、林婷有权解除合同。一审法院判令解除陈廉曹、林婷与泽翔房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并无不当，予以维持。泽翔房产公司主张对消防车道及登高场相应按2%找坡等改造，不属于合同约定应当通知的情形，其并未违约，陈廉曹、林婷无权解除合同等主张，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，泽翔地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29500元，由福州泽翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  庄彩虹 审判员  林 挺 二〇二一年四月十二日 书记员  张仪琴