湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初688号 原告：沅陵县鸿祥物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县迎宾南路金山明珠小区7栋1单元1楼，统一社会信用代码：91431222768019817P。 法定代表人：范世明，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋良军（特别授权），男，1967年6月20日出生，汉族，湖南省沅陵县人，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李国展（一般代理），湖南兴沅律师事务所律师。 被告：毛万发，男，1983年8月11日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司（以下简称鸿祥物业公司）与被告毛万发物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告鸿祥物业公司的委托诉讼代理人宋良军、李国展，被告毛万发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费1487元，并支付违约金446.1元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业。因沅陵县江楠房地产开发有限责任公司选聘原告为其提供前期物业服务，为此，双方于2013年11月30日签订了《江楠-德景园前期物业服务合同》（下称前期物业服务合同），约定由原告为江楠房地产开发有限责任公司开发的江楠德景园商信综合小区提供前五物业服务，被告系该小区的业主，根据县物价局核定（沅价[2013]8号），被告应以其物业建筑面积0.65元/m2的标准按月向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三交纳违约金。物业合同签订后，原告依约为被告及其所在物业小区提供了物业服务，但被告自2019年1月1日至2020年10月31日期间共拖欠原告物业服务费1487元。原告多次催收未果，便发送催收函，但被告仍拒绝缴纳。在此期间，被告因违约行为还应向原告另行支付违约金446.1元。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告毛万发辩称：答辩人并不是不愿意交纳物业服务费，而是被答辩人合同违约在先，物业服务不到位，达不到收取物业服务费的标准。比如：小区始终没有实现封闭管理，存在极大的安全隐患；门禁、监控等设施基本失灵，闲杂人等均可自由出入；小区入口门禁系统损坏，非小区车辆长期侵占小区业主的停车位等等。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告出示的营业执照、法定代表人身份证明、负责人身份证、被告身份证、德景园交房证明、《沅陵德景园小区物业服务合同》、《沅陵德景园小区前期物业服务合同》、合同备案证明、江楠德景园维修明细表及领条、交房证明、0001310沅陵县鸿祥物业服务公司收款收据、现场施工作业照片等复印件各一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告出示的《关于尽快完善江楠德景园小区共同设施设备函》、《关于及时给予江楠德景园小区正常供电的报告》、《关于江楠德景园空地内零星垃圾及杂物较多的情况汇报》、维修工作会议纪要、《关于急需完善小区监控设施设备的报告》，拟证实就开发商相关公共设施设备不完善的问题，原告多次向开发商及其主管部门汇报，要求监督落实。被告对该组证据表示不清楚，本院经审查认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 2.原告出示的物业费催缴通知单复印件一份，拟证实被告已经收房且入住，原告对被告进行了物业费的催缴。被告对该组证据中的交房证明和收款收据无异议，对物业费催缴通知单有异议，因为没有收到过原告发送的催缴通知单。本院经审查认为，原告没有其他证据证明被告收到过催缴通知单，故对该证据，本院不予采信。 3.被告出示的照片22张，拟证明2021年3月24日至2021年3月29日期间，小区内存在如下问题：①小区内垃圾成堆；②保安亭无人值守且堆放杂物；③17栋楼梯间墙面长草，无人清理；④6栋占用公共设施，违建打墙面；⑤1-7栋外墙广告牌的费用应该属于业主；⑥楼梯间电箱电线掉落，存在安全隐患等。原告对被告出示的照片内容无异议，对被告的证明目的有异议，认为小区垃圾是定期清理的；保安亭的杂物我们发现后马上联系业主清理了；内墙长草的问题，是小区内有几栋房屋承建商与开发商在闹纠纷，粉刷都没完成，但物业公司已经尽力在维修了；楼梯间电线暴露的问题，我们也联系了移动、联通等网络公司来进行整改；外墙广告牌广告费我们每年只收到2000元，该费用也用于小区的建设和日常维护了。本院经审查认为，被告出示的上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鸿祥物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2004年10月28日，经营范围：物业管理，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，日用杂品销售。注册资本伍拾万元整。2013年11月30日，沅陵县江楠房地产开发有限责任公司与沅陵县鸿祥物业公司签订《江楠·德景园前期物业管理服务合同》，由鸿祥物业公司对江楠·德景园小区提供物业管理服务。被告毛万发购买了江楠·德景园小区17栋401号房，共103.99平方米。《江楠·德景园前期物业管理服务合同》中第四条约定，物业服务费的收取标准是0.70元/月.平方米。第八条第一款还约定了：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额总数每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年8月12日，原告鸿祥物业公司（甲方）与被告毛万发（乙方）签订了《物业服务合同》，约定物业服务费的收取标准是每平方米0.65元/月，乙方每月应缴纳物业管理费68元/月（小写：68元/月）。 另查明，被告自2019年1月1日起至2020年10月31日再未交纳物业服务费。原告在提供物业管理服务期间,对小区垃圾及时清理及设备维修等方面存在一定的不足。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原、被告于2015年8月12日签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法、有效。合同签订后，被告应当按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务，即按时交纳物业服务费。故原告要求被告交纳2019年1月1日至2020年10月31日共22个月物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应交纳的物业服务费为1496元（68元/月×22个月），现原告向被告主张的物业费是1487元，是其自愿行使处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持；本案中，原告与沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于2013年11月30日签订的《江楠·德景园前期物业管理服务合同》第八条第一款约定了未按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额总数每日千分之三的标准支付违约金。但原、被告签订的《物业服务合同》并没有约定被告逾期交纳物业服务费时应支付违约金。《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案原、被告之间签订的《物业服务合同》已经生效，则《江楠·德景园前期物业管理服务合同》终止。故原告依照《江楠·德景园前期物业管理服务合同》的约定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告在小区内的垃圾清理及设备维修等方面无所作为，没有尽到物业服务的义务，其行为构成违约，该主张针对的是原告是否依照合同约定履行职责，是否存在有原告违约的行为，属另一法律关系，本案不予评判。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十六条之规定，判决如下： 一、限被告毛万发在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司交纳尚欠的2019年1月1日至2020年10月31日的物业服务费1487元； 二、驳回原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司负担5元，被告毛万发负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 瞿 哲 二〇二一年四月十三日 书记员 王丽娜 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。