北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3127号上诉人（原审被告）：北京希杰惠通汽车贸易有限公司，住所地北京市石景山区古城大街（特钢公司厂内）北京国际汽车贸易服务园区B区18、19号。法定代表人：金兵，董事长。委托诉讼代理人：张健，女，北京希杰惠通汽车贸易有限公司总经理。被上诉人（原审原告）：北京国际汽车贸易服务园区有限公司，住所地北京市石景山区古城大街（特钢公司厂内）。法定代表人：朱健伟，董事长。上诉人北京希杰惠通汽车贸易有限公司（以下简称希杰公司）因与被上诉人北京国际汽车贸易服务园区有限公司（以下简称汽贸园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初18042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人希杰公司之委托诉讼代理人张健、被上诉人汽贸园公司之法定代表人朱健伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。希杰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判双方的房屋租赁合同于2021年6月1日到期并驳回汽贸园公司的其他诉讼请求。事实和理由：1.双方曾于2015年12月31日签订《租赁协议》，约定希杰公司承租北京国际汽车贸易服务园区B区18、19号摊位等，2016年12月31日该《租赁协议》到期之后，双方虽未另行签订协议，但是依据口头协议，继续履行2015年12月31日签订的《租赁协议》，该《租赁协议》一直存在并生效，合同的履行期限为每年的1月1日至12月31日，故双方存在2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁合同。2.汽贸园公司在2020年3月疫情严重期间单方提出终止合同，没有任何法律依据，且希杰公司在疫情期间确实存在不能解除协议的实际困难。3.因汽贸园公司单方解除合同并断水断电构成违约，给希杰公司造成了重大经济损失，希杰公司无需向汽贸园公司支付任何费用。汽贸园公司辩称，同意一审判决，不同意希杰公司的上诉请求和理由。《租赁协议》于2016年12月31日到期之后，自2017年1月1日起双方口头协议约定希杰公司承租北京国际汽车贸易服务园区B区16-19号房屋，并未签署书面租赁合同，属于不定期租赁关系，双方可随时提出终止租赁关系。汽贸园公司于2020年3月4日和2020年5月27日通过微信和园区内张贴通知的形式告知经营截止期为2020年5月31日，一审法院认定的合同解除时间以及判令希杰公司腾退房屋的处理正确。自2020年1月1日起至2020年8月14日，希杰公司仍租赁或占用房屋继续经营，应当支付租金或占有使用费。汽贸园公司向一审法院起诉请求：1.确认双方就北京国际汽车贸易服务园区B区16、17、18、19号房屋的不定期租赁合同于2020年5月31日解除；2.判令希杰公司支付自2020年1月1日至2020年5月31日B区16、17、18、19号房屋的租金54667元（已减免2月份房租13667元）；3.判令希杰公司支付2020年6月1日至8月14日按年房屋租金164000元标准计算的B区16、17、18、19号房屋的占用费33699元；4.判令希杰公司在判决生效后5日内将其占用的北京国际汽车贸易服务园区B区16、17、18、19号房屋腾空返还汽贸园公司。一审法院认定事实：位于北京市石景山区古城大街北京国际汽车贸易服务园区汽配装饰工程由北京首钢特殊钢有限公司建设，取得建设工程规划许可证。北京首钢特殊钢有限公司将首钢古城综合批发市场场地、大厅及综合用房出租给汽贸园公司，用于开办汽车交易市场，租期自2000年8月15日起二十年。2018年1月1日，希杰公司向汽贸园公司租赁北京国际汽车贸易服务园区B区16、17、18、19号房屋。双方约定年租金为164000元。双方未签订书面的租赁合同。希杰公司向汽贸园公司交纳了2018年至2019年12月的租金。2020年3月4日，汽贸园公司发出《通知》。该通知载明：按照汽车园区通字[2020]01号《关于2020年1-5月商户租金收缴的通知》文件精神，因汽车园区2020年6月6日经营到期，故与各商户的租赁期限为2020年5月31日止。请各商户做好2020年6月1日停业即离场前的各项准备工作。汽贸园公司将该《通知》通过微信群消息的方式送达希杰公司。希杰公司的代理人张健称，在汽贸园公司发出通知后才加入微信群，不是当天收到《通知》。2020年5月27日，汽贸园公司发出《汽车园区停业经营通知》并张贴于汽车园的大门和营业厅。该通知载明：汽车园区2020年6月6日执照到期解散，故汽车园区经营截止期为2020年5月31日，已于3月告知各商户。各商户自6月1日起停止一切经营活动，并在规定时间内完成租赁场所内物品搬离和车辆驶离。现将有关规定通知如下：大门开放时间6月1日-20日每日8：00-18：00。新旧车商户搬离的时间为6月10日，4S店商户搬离的时间为6月20日。车辆驶离的时间为6月10日前，汽车园区将于6月11日关闭各区域停车场。切断水源电源时间：新旧车商户6月11日，4S店商户为6月21日，汽车园闭园时间6月26日。关于租金的减免的问题，汽贸园公司提交以下证据：一、石政办发【2016】29号“北京市石景山区人民政府办公室关于印发《石景山区商品交易市场调整疏解工作实施方案》的通知，及2017年7月6日【疏解整治促提升】古城街道分指就特钢汽车园区一期市场拆除整治召开工作协调会照片，证明涉案房屋区域在2016年是属于疏解之内的范围；二、《北京市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》、《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发【2020】7号减免中小微企业房租的通知》，证明2020年1月至5月，汽贸园公司按照规定减免了2020年2月的房租是有根据的；3、4月份因为租赁房屋属于疏解范围故不同意减免。希杰公司主张应减免三个月租金，并提交政府相关文件。另，汽贸园公司主张其5月底前一直正常经营，实行登记入场。经询问，希杰公司认可其租赁的房屋为北京国际汽车贸易服务园区B区16、17、18、19号房屋，房屋的具体位置与《汽车园区32家诉讼商户平面布局图》一致。经释明，希杰公司未提供其在疫情期间发生经营困难的证据。一审法院认定上述事实，有当事人陈述、《通知》、《汽车园区停业经营通知》、发票、照片等证据为证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方虽未签订书面租赁合同，但希杰公司承租B区16、17、18、19号房屋，汽贸园公司收取租金，双方成立事实的不定期租赁合同关系。汽贸园公司于2020年3月发出通知，告知希杰公司将于2020年5月31日经营到期，故双方的租赁关系于2020年5月31日解除。对于汽贸园公司要求解除租赁关系的诉求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于汽贸园公司提出，判令希杰公司支付自2020年1月1日至2020年5月31日B区16、17、18、19号房屋租金54667元（已减免2月份房租13667元）及支付2020年6月1日至8月14日按年房屋租金164000元标准计算的B区16、17、18、19号房屋占用费33699元的诉讼请求。对此，希杰公司答辩称应当称按国家政策减免三个月的房租，但是汽贸园公司只减免了一个月。另，从2020年6月就已经停水、停电，不同意支付房屋占用费。经查，双方的租赁关系应于2020年5月31日解除。希杰公司至今未将房屋腾退给汽贸园公司。故希杰公司应当交纳租赁期限内的租金及合同解除后占用租赁房屋场地的费用。关于希杰公司答辩意见。法院认为，第一，汽贸园公司已经给希杰公司减免2月份租金，对此，法院不持异议；第二，对于3、4月份租金，结合希杰公司使用房屋的状况、因疫情给其造成的影响，法院酌情减免3、4月份租金为正常使用期间的50%；第三，经释明，希杰公司未提供其在疫情期间发生经营困难的证据，故希杰公司不符合减免3个月租金的条件。第四，希杰公司在明知租赁期限届满，汽贸园公司要求腾退房屋，自己也未继续缴纳租金的情况下，仍不履行腾退义务。故法院认为，希杰公司应当按租金标准支付2020年6月以后的房屋占用费。鉴此，法院对希杰公司的答辩意见不予采信。关于汽贸园公司提出，判令希杰公司将其占用的北京国际汽车贸易服务园区B区16、17、18、19号房屋腾空返还汽贸园公司的诉讼请求。因双方的租赁关系应于2020年5月31日解除。希杰公司继续占有使用涉案房屋无法律依据，故应当及时腾退。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认北京国际汽车贸易服务园区有限公司与北京希杰惠通汽车贸易有限公司就北京国际汽车贸易服务园区B区16、17、18、19号房屋的租赁关系于2020年5月31日解除；二、北京希杰惠通汽车贸易有限公司于本判决生效后七日内将北京市石景山区古城大街北京国际汽车贸易服务园区内B区16、17、18、19号房屋腾退并交付给北京国际汽车贸易服务园区有限公司；三、北京希杰惠通汽车贸易有限公司于本判决生效后七日内支付北京国际汽车贸易服务园区有限公司2020年1月1日至5月31日的房屋租金41001元；四、北京希杰惠通汽车贸易有限公司于本判决生效后七日内支付北京国际汽车贸易服务园区有限公司2020年6月1日至8月14日的房屋占用费共计33699元；五、驳回北京国际汽车贸易服务园区有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查，2015年12月31日，汽贸园公司曾与北京希杰通汽车贸易有限公司石景山分公司签订《租赁协议》，约定北京希杰通汽车贸易有限公司石景山分公司承租北京国际汽车贸易服务园区B区18、19号摊位、房屋四间，房屋建筑面积300平方米，门前8个车位，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日终止，为期一年，年租金共计164000元。该《租赁协议》到期之后，汽贸园公司与北京希杰通汽车贸易有限公司石景山分公司未签订新的书面租赁协议。北京希杰通汽车贸易有限公司石景山分公司与本案希杰公司并非同一法律主体。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，汽贸园公司与希杰公司就希杰公司承租北京国际汽车贸易服务园区内B区16、17、18、19号房屋并未签订书面的租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系，双方当事人均可以随时要求解除该不定期租赁合同。汽贸园公司于2020年3月4日和2020年5月27日分别通过微信通知和张贴通知的形式告知汽车园区经营截止期为2020年5月31日，该行为应当视为汽贸园公司要求解除不定期租赁合同的行为，一审法院据此认定双方之间的不定期租赁关系于2020年5月31日解除的处理正确。希杰公司上诉所称双方曾于2015年12月31日签订书面《租赁协议》，但北京希杰通汽车贸易有限公司石景山分公司与本案希杰公司并非同一法律主体，且北京希杰通汽车贸易有限公司石景山分公司在《租赁协议》于2016年12月31日到期终止之后，亦未另行签订新的书面租赁合同，故本院对于希杰公司的该项上诉理由及其相应上诉请求不予支持，一审法院关于双方之间为不定期租赁关系的认定以及关于租赁关系解除时间的认定正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。汽贸园公司要求解除双方之间的不定期租赁关系的行为并非违约行为，双方之间的不定期租赁关系解除之后，希杰公司应当向汽贸园公司腾退返还租赁标的物，并且应当支付2020年1月1日至2020年5月31日之间的租金以及2020年6月1日至2020年8月14日期间的占有使用费。对于租金和占有使用费的具体数额，一审法院的认定并无不当，对于希杰公司上诉主张无需支付前述费用的上诉理由，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，希杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由北京希杰惠通汽车贸易有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王爱红二〇二一年四月十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪