陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书                         （2021）陕01民终799号   上诉人（原审被告）：西安佐克投资管理有限公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：景西生，该公司总经理。   委托诉讼代理人：苏胜，男，1975年7月18日出生，汉族，系西安佐克投资管理有限公司副总经理，住西安市碑林区。   被上诉人（原审原告）：陶和平，男，1962年7月9日出生，汉族，住西安市灞桥区。   委托诉讼代理人：王发明，陕西省老法律工作者协会法律工作者。   被上诉人（原审原告）：包玉玲，女，1970年2月14日出生，汉族，住西安市灞桥区。   委托诉讼代理人：王发明，陕西省老法律工作者协会法律工作者。   上诉人西安佐克投资管理有限公司（以下简称佐克公司）因与被上诉人陶和平、包玉玲租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。      佐克公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回陶和平、包玉玲该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陶和平、包玉玲负担。事实和理由：佐克公司就承租陶和平、包玉玲所有的商铺签订《委托经营合同》18份，其中就违约金及滞纳金约定明显过高，一审机械适用合同约定，认定佐克公司承担违约金及滞纳金总额远大于陶和平、包玉玲实际损失，请求二审根据诚实信用及公平原则，对该部分予以合理调整。佐克公司与陶和平、包玉玲就承租其所有的锦业地产大厦部分商铺签订《委托经营合同》18份，租期6年，租金应按年支付。佐克公司承租房屋因缺乏消防验收手续，消防部门多次向佐克公司下发责令限期整改通知书，致使佐克公司无法正常经营，佐克公司多次与陶和平、包玉玲沟通未果，即暂缓支付租金216685元。委托经营合同关于违约金约定为“按照商铺购买价值的20%支付违约金”，18份《委托经营合同》项下所涉商铺仅违约金一项合计433373元，远超过陶和平、包玉玲实际租金损失216685元。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。”《最高人民法院关于适用合同法若干问题的司法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”   陶和平、包玉玲辩称，二审应依驳回佐克公司上诉请求，维持一审判决。涉案房屋系陶和平、包玉玲购买佐克公司关联公司“陕西班博投资有限公司”出售的位于新城区XX道XX号XX大厦”商铺，合同约定委托出租经营。涉案合同属佐克公司提供格式条款合同，陶和平、包玉玲系被动接受租金支付、违约金、滞纳金承担条款。合同第四条约定：“违约责任及处罚1、甲乙双方必须应严格遵守本合同的各条约定，在合同有效期内若任何单方违约，除据实赔偿给对方造成的全部损失外，并按商铺购买价值的20%支付违约金给对方。2、乙方不按约定如期付清甲方每年应得收益，乙方需支付甲方房(商铺）款的万分之一每日作为滞纳金，直到付清为止。由甲方原因造成收益不能及时支付，乙方不承担相关责任。”有证据证明，佐克公司2017年已将陶和平、包玉玲出租委托经营房屋转租给米旗集团生产、销售优美西点经营使用。佐克公司未依约向陶和平、包玉玲支付年度房屋租赁费，构成违约。陶和平、包玉玲依据合同约定主张佐克公司支付年度租赁费并承担违约责任，合法有据。佐克公司应依约支付租赁费并承担违约责任。依据陕西省高级人民法院“陕高发（2020)115号《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》”第13条“关于未经消防验收城镇房屋租赁合同的效力”之规定：“消防规制并不必然否定和限制私领域的房屋使用收益”，佐克公司以其关联公司班博公司未办妥消防手续提出上诉不能成立。二审上诉费用应由佐克公司承担。一审判决认定事实清楚，判决正确。   陶和平、包玉玲向一审法院起诉请求：1.判令佐克公司支付商铺委托经营2017年11月18日至2018年11月17日期间租赁费216685元；2.判令佐克公司支付商铺委托经营第四年未付租赁费2018年12月2日至2019年8月2日的滞纳金52654.82元；3.判令佐克公司支付商铺委托经营2017年11月18日至2018年11月17日期间租赁费违约金433373元。合计702712.82元。4.本案诉讼费由佐克公司负担。   一审法院认定事实：2014年11月18日陶和平、包玉玲（甲方）与佐克公司（乙方）签订18份《锦业地产大厦委托经营合同》，双方约定：甲方委托乙方经营管理甲方名下位于《锦业地产大厦》4-4022号、4-4023号、4-4024号、4-4025号、4-4026号、4-4027号、4-4028号、4-4029号、4-4031号、4-4032号、4-4033号、4-4034号、4-4035号4-4090号、4-4091号、4-4092号、4-4093号、4-4094号的商铺，委托经营期限为6年，即从2014年11月18日起，到2020年11月17日止。委托方式：全权委托经营，即甲方不干涉乙方的经营形式、经营产品、管理方法，只按约定收取固定租金收益。具体租金收益如下：4-4022号、4-4023号、4-4024号商铺：1、第一年：每平米每月租金为117.17元，即2014年11月18日至2015年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万零贰佰叁拾陆元人民币整。2、第二年：每平米每月租金为131.81元，即2015年11月18日至2016年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万壹仟伍佰壹拾伍元人民币整。3、第三年：每平米每月租金为131.81元，即2016年11月18日至2017年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万壹仟伍佰壹拾伍元人民币整。4、第四年：每平米每月租金为146.46元，即2017年11月18日至2018年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万贰仟柒佰玖拾伍元人民币整。5、第五年：每平米每月租金为161.10元，即2018年11月18日至2019年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万肆仟零柒拾肆元人民币整。6、第六年：每平米每月租金为175.76元，即2019年11月18日至2020年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万伍仟叁佰伍拾肆元人民币整。4-4025号、4-4026号、4-4027号、4-4028号、4-4029号、4-4031号、4-4032号、4-4033号、4-4034号、4-4035号商铺：1、第一年：每平米每月租金为117.16元，即2014年11月18日至2015年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万贰仟柒佰贰拾肆元人民币整。2、第二年：每平米每月租金为131.81元，即2015年11月18日至2016年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万肆仟叁佰壹拾伍元人民币整。3、第三年：每平米每月租金为131.81元，即2016年11月18日至2017年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万肆仟叁佰壹拾伍元人民币整。4、第四年：每平米每月租金为146.45元，即2017年11月18日至2018年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万伍仟玖佰零伍元人民币整。5、第五年：每平米每月租金为161.10元，即2018年11月18日至2019年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万柒仟肆佰玖拾陆元人民币整。6、第六年：每平米每月租金为175.75元，即2019年11月18日至2020年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万玖仟零捌拾陆元人民币整。4-4090号、4-4091号、4-4092号、4-4093号、4-4094号商铺：1、第一年：每平米每月租金为117.17元，即2014年11月18日至2015年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益捌仟壹佰捌拾叁元人民币整。2、第二年：每平米每月租金为131.82元，即2015年11月18日至2016年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益玖仟贰佰零陆元人民币整。3、第三年：每平米每月租金为131.82元，即2016年11月18日至2017年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益玖仟贰佰零陆元人民币整。4、第四年：每平米每月租金为146.46元，即2017年11月18日至2018年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万零贰佰贰拾玖元人民币整。5、第五年：每平米每月租金为161.11元，即2018年11月18日至2019年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万壹仟贰佰伍拾贰元人民币整。6、第六年：每平米每月租金为175.74元，即2019年11月18日至2020年11月17日，乙方支付甲方固定租金收益壹万贰仟贰佰柒拾肆元人民币整。7、甲方租金收益自签订本合同生效之日起，第一年租金收益于签订本合同之日领取。第二年租金收益于委托期满2年后15个工作日之内支付第二年收益。第三年租金收益于委托期限满3年后15个工作日内支付第三年收益。第四年租金收益于委托期满4年后15个工作日内支付第四年收益。第五年租金收益于委托期满5年后15个工作日内支付第五年收益。第六年租金收益于委托期满6年后15个工作日内支付第六年收益。甲乙双方必须严格遵守本合同的各条约定，在合同有效期限内若任何单方违约，除据实赔偿给对方造成的全部损失外，并按商铺购买价值的20%支付违约金给对方。乙方不按约定如期付清甲方每年应得收益，乙方需支付甲方房款的万分之一每日作为滞纳金，直到付清为止。由甲方原因造成收益不能及时支付，乙方不承担相关责任。一审审理中，佐克公司称陶和平、包玉玲未办理产权证，并提供西安市碑林区XX大队责令限期改正通知书。   一审法院认为，依法成立的合同系当事人真实意思表示，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陶和平、包玉玲与西安佐克投资管理有限公司签订18份《锦业地产大厦委托经营合同》，系陶和平、包玉玲与佐克公司真实意思表示，符合法律规定，不违反行政法规，故该合同依法有效。陶和平、包玉玲履行其交付房屋义务，佐克公司未履行支付房租的义务，属违约行为。现陶和平、包玉玲要求佐克公司支付房租216685元，予以支持，另陶和平、包玉玲要求佐克公司支付违约金及滞纳金，因双方签订的合同中均有约定，现陶和平、包玉玲要求佐克公司支付违约金433373元及滞纳金52654.82元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决：一、被告西安佐克投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告陶和平、包玉玲支付商铺委托经营2017年11月18日至2018年11月17日期间租赁费216685元；二、被告西安佐克投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告陶和平、包玉玲支付商铺委托经营第四年未付租赁费2018年12月2日至2019年8月2日的滞纳金52654.82元；三、被告西安佐克投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告陶和平、包玉玲支付商铺委托经营2017年11月18日至2018年11月17日期间租赁费的违约金433373元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10827元，由西安佐克投资管理有限公司承担。   二审经询，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。   本院认为,涉案合同关于违约责任约定，单方违约除据实赔偿给对方造成的全部损失外并按商铺购买价值的20%支付违约金；佐克公司不按约定如期付清陶和平、包玉玲每年应得收益，佐克公司需每日支付陶和平、包玉玲房款万分之一作为滞纳金，直至付清等。本案中，佐克公司未依约向陶和平、包玉玲支付2017年11月18日至2018年11月17日期间租赁费，构成违约，理应承担相应违约责任。然，从性质、功能上看，前述合同约定滞纳金亦属于违约金性质，且二审经询陶和平、包玉玲亦确认其主张滞纳金、违约金均系针对佐克公司未依约向其支付2017年11月18日至2018年11月17日租赁费的逾期付租情形，故本院对陶和平、包玉玲关于佐克公司按照合同约定同时向其支付违约金、滞纳金的主张，不予采纳。另外，针对佐克公司关于陶和平、包玉玲诉请违约金标准过高，法院应予调整的上诉主张，本院认为当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案在陶和平、包玉玲未提交充分证据证明其因未收到该租赁费所遭受具体损失的情况下，双方合同约定违约金标准明显过高，佐克公司要求对违约金计算标准予以调整，符合规定，本院予以准许。综合考虑合同履行情形，当事人过错程度等，根据诚信原则和公平原则，结合本案实际情况本院酌情确定佐克公司按照以下标准支付欠付租赁费的利息作为违约金：1.2018年12月2日至2019年8月19日的逾期付款利息，以216685元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计付；2. 2019年8月20日至本判决生效之日止的逾期付款利息，以216685元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍计付。综上所述，一审判决第一项应予维持，第二项应予撤销，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7329号民事判决第一项；   二、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7329号民事判决第二项；   三、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7329号民事判决第三项为：西安佐克投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向陶和平、包玉玲支付逾期付租违约金（包括：1.2018年12月2日至2019年8月19日的逾期付款利息，以216685元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计付；2. 2019年8月20日至本判决生效之日止的逾期付款利息，以216685元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍计付）。   四、驳回陶和平、包玉玲其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费10827元（陶和平、包玉玲已预交），由陶和平、包玉玲负担827元，西安佐克投资管理有限公司负担10000元；二审案件受理费8590元（西安佐克投资管理有限公司预交10827元，多预交的2237元退还西安佐克投资管理有限公司），由陶和平、包玉玲负担931元，西安佐克投资管理有限公司负担7659元。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年四月二日     书记员  崔    旋            1