山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2673号 上诉人（原审原告）：哈斯达来，男，1991年3月6日出生，蒙古族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：崔腾腾，山东天正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王薇，山东天正平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中泰置地房地产营销策划有限公司，住所地青岛市即墨区，统一社会信用代码：91xxX8。 法定代表人：李奎军，总经理。 委托诉讼代理人：李春范，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛鲁东益民置业有限公司，住所地山东省平度市，统一社会信用代码：91xx77。 法定代表人：王邵辉，总经理。 委托诉讼代理人：邵伟东，山东平都律师事务所律师。 上诉人哈斯达来因与被上诉人青岛中泰置地房地产营销策划有限公司（以下简称中泰公司）、青岛鲁东益民置业有限公司（以下简称鲁东公司）服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4729号民事判决，于2021年1月4日向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员温燕共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 哈斯达来上诉请求：依法撤销原判并改判中泰公司、鲁东公司共同向哈斯达来返还7万元。事实与理由：一、中泰公司与鲁东公司存在居间服务关系，鲁东公司是委托人，中泰公司是居间人。一审法院未查明中泰公司、鲁东公司之间的关系，对事实认定有误。一审庭审中，鲁东公司明确承认哈斯达来是在雅居房产工作人员带领下来到售楼处，鲁东公司委托中泰公司代其宣传楼盘，并同意中泰公司将宣传内容下发到各个门店。在鲁东公司的售楼处，中泰公司的工作人员身穿与鲁东公司工作人员同样的工作服，完成与哈斯达来支付房款、签订预售合同等一系列交易行为，期间从未有过任何人向哈斯达来表明其中介服务人员身份，哈斯达来作为一名普通购房者，根本无法分清其身份情况。一审庭审中，鲁东公司表示其只是让中泰公司代为宣传楼盘，二者之间无任何资金往来。但在（2019）鲁0283民初8346号案中，中泰公司自认其将代收的房款转给鲁东公司的事实。根据日常生活经验，购房者购买新楼盘，根本不需中介服务。哈斯达来于2017年12月31日在鲁东公司售楼处选中商品房后，按照工作人员的指示支付预付款81,457元，同日签订房屋认购协议书，之后哈斯达来多次要求鲁东公司开具购房款发票，鲁东公司表示尚未签订商品房预售合同，暂时不能开，并表示都有银行流水，让哈斯达来放心。至2018年6月，哈斯达来与鲁东公司签订预售合同时，哈斯达来提出前面已交部分房款，但鲁东公司表示之前的钱交给了中泰公司，交的是中介服务费，哈斯达来才查看交易明细，发现有7万元是付到中泰公司账户上。中泰公司、鲁东公司拒不承认其二者的关系，拒不出示其二者之间的委托代理合同，致法院无法查明中泰公司的代理权限。哈斯达来始终认为中泰公司、鲁东公司是一体的，认为超付的钱可退回，在2018年6月签订合同后两三日，哈斯达来便到中泰公司位于即墨的经营场所商谈退款事宜被拒，哈斯达来又到鲁东公司售楼处商谈退款事宜也被拒。哈斯达来自始至终未作出需要提供居间服务的意思表示，要求中泰公司、鲁东公司出示其资金往来明细。二、原审法院认定哈斯达来应承担案涉7万元服务费，系认定事实错误。2017年12月31日，哈斯达来在售楼处付款时，按售楼处工作人员提供的二维码，通过支付宝支付81,457元，事后鲁东公司和中泰公司既未给哈斯达来开具7万元的收据，更未开具任何发票。哈斯达来作为购房者面对开发商，属于明显的弱势群体，哈斯达来在售楼处完成认购协议书的签订，缴纳首付款、维修基金等，都是鲁东公司应做的，其委托中泰公司完成一系列工作，与哈斯达来无关。从现有证据来看，中泰公司提供的居间服务完全是受鲁东公司委托，而非哈斯达来。根据《民法典》第961条之规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。那么即便存在中介服务费，该费用也应由鲁东公司承担，不应由哈斯达来承担。且在一审开庭中，中泰公司也未能举证证明其提供过任何中介服务，其应承担举证不能的法律后果。一审法院仅凭“支付宝扫码”，推定哈斯达来“应当明知”实属错误。三、哈斯达来作为受益人，愿意承担部分服务费，但7万元的服务费相对于案涉房屋的总价款过高，请求酌情减少服务费。根据《民法典》第963条之规定，中介人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬。对中介人的报酬没约定或约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同当事人平均负担中介人的报酬。本案中，鲁东公司为委托人，中泰公司为中介，哈斯达来为第三人，现有证据无法确定中泰公司的报酬。根据法律规定，应根据中泰公司的劳务合理确定并平均负担。又根据《房地产经纪管理办法》第十八条规定：房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经营机构应遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置表明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。中泰公司作为房地产营销策划公司，应熟知法律规定，但其却与鲁东公司暗箱操作，严重损害了哈斯达来的利益。参考中介收费市场价，中介服务费收费标准不超过标的额的3%，哈斯达来购买的房子总价为471,429元，按市场价合理费用应不超过14,142.87（471,429×0.03）元，平均分担哈斯达来仅应承担7,071.44元，而哈斯达来支付了整整七万元，明显不公平。哈斯达来既无与中泰公司订立中介合同的意思表示，中泰公司也未提供证据证明其提供了任何服务，其报酬的收取反而排在了首位，也就是说中泰公司提前收取涉案款项时已然向哈斯达来保证了其必然能促成合同签订。此时，中泰公司并非“中介人”而是“保证人”。根据中介合同的定义，中介合同订立后，对中介人而言，是按照中介的性质或中介合同的约定，去报告订约机会或在此基础上提供媒介服务，但其并不能保证委托人和相对人的合同必然签订。也就是说，中介人并非保证人。因此，哈斯达来与中泰公司的中介合同不成立，涉案7万元也不应认定为中介服务费。 中泰公司答辩称：一、中泰公司与哈斯达来存在居间服务合同关系。中泰公司通过线上线下方式进行促销，水尚明珠的客户基本都是外地客户，都是通过看到网络宣传后与中泰公司联系。哈斯达来先是给中泰公司打电话咨询，后中泰公司派车将哈斯达来接到售楼处进行现场讲解，引领其去看房，进行签约指导。中泰公司明确告知哈斯达来收取7万元居间费，哈斯达来在刷卡小票上签字确认。至此，中泰公司与哈斯达来双方就已形成居间合同法律关系。本案中，中泰公司不仅给哈斯达来提供订立合同的机会，还提供订立合同的媒介服务，最终促成哈斯达来与鲁东公司签订房屋认购协议书和商品房买卖合同。二、中泰公司收取的居间服务费合法合理。本案中，中泰公司与哈斯达来就居间服务费约定非常明确，应受法律保护。哈斯达来作为完全民事行为能力人，其签约时对合同条款和房款、贷款数额、居间费的事实完全明知。中泰公司已促成哈斯达来与鲁东公司合同成立，中泰公司的居间义务已完成，中泰公司向哈斯达来收取居间服务费完全符合法律规定，根据诚实信用原则，哈斯达来不得要求中泰公司返还居间费。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。 鲁东公司答辩称：1、根据最高法院关于适用民法典时间效力的规定，本案的法律事实是在民法典实施前发生，应适用当时的法律规定，本案的处理不应适用民法典，哈斯达来在其上诉状中大量引用民法典的规定，是法律适用错误。2、哈斯达来在支付了7万元之后，中泰公司为其开具了居间服务收据，哈斯达来作为具有民事行为的成年人，支付了7万元获得收款收据，这是基本的常识和交易惯例，但哈斯达来一直否认其收到居间服务收据的事实，违背了诚实信用原则。3、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 哈斯达来向一审法院起诉请求：判令中泰公司返还哈斯达来7万元并赔偿哈斯达来自2017年12月31日至实际返还上述款项之日的利息（以7万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。事实和理由：2017年12月31日，哈斯达来在平度南村镇鲁东公司售楼处购买“水尚明珠”小区房屋时，中泰公司以预付购房款的形式收取哈斯达来7万元。2019年6月11日，哈斯达来与鲁东公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定哈斯达来购买“xx”小区xx号楼xx单元xx，但根据鲁东公司向哈斯达来出具的发票及收据，哈斯达来于2017年12月31日支付的7万元并不包含在内。经哈斯达来多次查询，该7万元是中泰公司以提供购房服务为名向哈斯达来收取的服务费，但中泰公司并未向哈斯达来提供任何购房服务，其应向哈斯达来返还。 中泰公司在一审中答辩称：一、哈斯达来于2017年12月31日在售楼处购买房屋时，中泰公司并非是以预付购房款形式收取哈斯达来7万元，而是以居间服务费形式收取，中泰公司是做楼盘营销代理、房产中介、房产信息咨询的公司，协助鲁东公司水尚明珠售楼处销售房源，中泰公司向哈斯达来收取居间服务费之前，已充分向哈斯达来说明并向哈斯达来开具《居间服务费收据》，双方就已形成居间服务合同法律关系，根据合同法第424条、426条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应按约支付报酬。中泰公司已促成哈斯达来与鲁东公司签订《房屋认购协议书》，中泰公司的居间义务已完成，中泰公司收取服务费，完全符合法律规定，哈斯达来不得要求返还。二、居间合同是诺成合同，双方意思表示一致合同就成立，哈斯达来与中泰公司双方的合同已成立，哈斯达来诉称中泰公司从未向其提供任何购房服务，哈斯达来应举证证明中泰公司收的7万元具体是什么费用，举证责任应在哈斯达来，而不是中泰公司须证明提供什么样的购房服务。三、哈斯达来作为完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋这样大宗商品时理应对服务费、房屋价格、贷款等进行充分了解，现在哈斯达来根据中泰公司的居间服务购房成功后，以未得到购房服务为由要求退还居间服务费，不符合交易习惯，有悖常理，有违约定。综上，哈斯达来的诉求无事实与法律依据，根据诚实信用原则，为维护交易安全，请求依法驳回其诉讼请求，以维护中泰公司的合法权益。 鲁东公司在一审中答辩称：哈斯达来所诉无依据。哈斯达来支付7万元是居间服务费，通过中泰公司的居间服务与鲁东公司签订房屋认购协议书，中泰公司收取7万元居间服务费，并给哈斯达来开具收据。哈斯达来与鲁东公司是从2017年12月31日签订认购协议书后才有关系的，哈斯达来向鲁东公司支付首付款及其他款项，鲁东公司均为其开具收据。2019年6月11日，鲁东公司为哈斯达来办理网签手续，签订正式的商品房买卖合同，至此哈斯达来的购房已全部完成。因此，哈斯达来主张返还居间服务费无依据。 一审法院认定事实：2017年12月31日，哈斯达来到鲁东公司开发的位于山东省平度市南村镇的水尚明珠小区售楼处购买房屋时，以支付宝扫码方式向中泰公司转款7万元；同日，哈斯达来认购xx小区xx号楼xx单元xx房屋，签订认购协议书，并向鲁东公司支付首付款及维修基金。2019年6月11日，哈斯达来与鲁东公司签订商品房买卖合同（预售），约定房屋总价款为471,429元，首付款为141,429元，贷款33万元，同日，鲁东公司为哈斯达来出具了141,429元的首付款发票，并为哈斯达来办理网签手续。一审庭审中，哈斯达来称其于2017年12月31日支付给中泰公司的7万元，是中泰公司在鲁东公司售楼处收取的，并称当时其以为是付给鲁东公司的购房款，且称其直到鲁东公司为其出具首付款发票时，才发现其多支付了7万元，还称经其查证该7万元是中泰公司以提供购房服务为名收取的服务费，但称中泰公司并未向其提供任何购房服务，主张中泰公司应将该款向其返还。哈斯达来提交的支付宝交易记录截图上载明收款方为中泰公司。 一审法院认为，对于购买住房等家庭重大开支事项，通常应在自愿、公平、诚信基础上，对购买程序、房屋总价款、首付款、所需贷款、税费、服务费等事先进行充分了解，而后进行实际操作。本案中，哈斯达来在购买房屋过程中，于2017年12月31日向中泰公司缴纳了案涉7万元款项，同日签订认购协议书，向第三人缴纳了首付房款、维修基金等，于2019年6月11日签订商品房买卖合同（预售），随后办理网签、缴纳税费、办理购房贷款等事宜，在其一系列的购房交款过程中，哈斯达来按照款项用途非常明确地向中泰公司、鲁东公司分别交款，可见其对自己缴纳的各项费用的数额、用途应是明知的，且案涉7万元的交易记录明确载明收款方为中泰公司而非鲁东公司，故哈斯达来事前应明知案涉7万元的用途系居间服务费而不是购房款；哈斯达来与鲁东公司已实际签订房屋买卖合同并成功购房，中泰公司已完成居间义务，哈斯达来为顺利购买房屋，在购房之前自愿向中泰公司缴纳案涉7万元居间费，购房成功后又要求中泰公司返还该费用，违背诚信原则，故中泰公司不应退还该7万元款项，应驳回哈斯达来的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，原审法院判决：驳回哈斯达来的诉讼请求。一审案件受理费1,550元，由哈斯达来负担。 哈斯达来在二审中提交如下证据： 证据一，《青岛市物价局青岛市房产管理局关于转发国家计委建设部的通知》，证明从事房地产经纪服务的收费标准为0.25%-1.25%。 证据二，青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6569号二审民事判决书一份，证明中泰公司在鲁东公司售楼处代鲁东公司收取房款。 中泰公司质证称：对证据一的真实性及证明事项均不认可，本案是服务合同纠纷，中泰公司收取的是居间服务费，并不是中介费，这是两个概念。原合同法第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬。法律未明确规定收取服务费的标准，只要双方当事人意思表示一致，服务费报酬明确，应受法律保护。对证据二的真实性无异议，但此份证据与本案无关。 鲁东公司质证称：哈斯达来提交的这两份证据都不属于新证据，不属于一审判决之后新形成和新发现的证据，因此不能作为二审证据认定，二审法院也不应对该证据进行审核，上述证据一本身不具有证据属性，只是一份规范性文件。对证据二的真实性无异议，但对其证明事项有异议，潘熙媛自称是鲁东公司的员工，且法院也认定潘熙媛是鲁东公司的员工，鲁东公司已向山东省高级人民法院申请再审，鲁东公司已到平度市公安局南村派出所调取了相关询问笔录，询问笔录显示潘熙媛未如实陈述，此判决不能证明中泰公司代鲁东公司收取购房款，潘熙媛在庭审笔录中的陈述是将其收取的款项给了青岛安和聚家置业有限公司，并未给中泰公司。 基于哈斯达来的示证内容和中泰公司与鲁东公司的质证意见，本院对上述证据分析认证如下：首先，因上述证据一仅是一份规范性文件，并非法律或行政法规，且其关于房屋中介收费标准的规定还是推荐性条款而非强制性条款，故此份文件与本案所涉纠纷并无关联性，本院不予采信。其次，因中泰公司并非本院（2020）鲁02民终6569号案的当事人，且（2020）鲁02民终6569号民事判决也未认定潘熙媛在该案中系履行中泰公司的职务行为，故此份判决也与本案无关联性，本院亦不予采信。 本院经审理查明，哈斯达来于2017年12月31日以支付宝转账形式向中泰公司所付7万元系分两笔，一笔为3万元，一笔为4万元，此两笔的转款备注栏均为空白。而哈斯达来于2017年12月31日通过支付宝向鲁东公司转款11,457元，却在付款备注栏清楚载明“水尚明珠4-4-401购房款”。 再查明，哈斯达来于2017年12月31日同鲁东公司所签《房屋认购协议书》载明涉案房屋总价款为337,423元，且记载哈斯达来于2017年12月31日交纳购房首付款107,423元。哈斯达来则称其于2017年12月31日共交纳房款17万余元，并称其之所以当时未对鲁东公司向其开具的房屋首付款收据记载金额表示异议系因其当时未发现，还称其未将其向中泰公司所付7万元列入其同鲁东公司所签房屋认购协议书记载的房屋首付款中系因其首次买房无经验。 本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：哈斯达来向中泰公司所付涉案7万元是否是购房款。 首先，哈斯达来于2017年12月31日以支付宝转账形式向中泰公司所付7万元系分两笔，一笔为3万元，一笔为4万元，而此两笔的转款备注栏均为空白。但哈斯达来于2017年12月31日通过支付宝向鲁东公司转款11,457元，却在付款备注栏清楚载明“xxxx购房款”。若哈斯达来彼时认为其向中泰公司所付7万元也系购房款，其按理亦应在付款备注栏载明此7万元属购房款，但哈斯达来在同一天先后间隔仅几分钟时间，却在向中泰公司付款时未作任何备注，而在向鲁东公司付款时不仅清楚备注是购房款甚至将小区名称和房号还仔细标注，其对购房款的关注度由此可见一斑。哈斯达来对其当天付款用途关注度前后迥异的表现，使其关于其向中泰公司所付7万元也系购房款的陈词缺乏说服力。 其次，哈斯达来于2017年12月31日同鲁东公司所签《房屋认购协议书》记载其于2017年12月31日交纳购房首付款107,423元，而此笔购房首付款107,423元并不包含哈斯达来之前已向中泰公司所付7万元。若哈斯达来关于其在2017年12月31日支付购房款17万余元的主张成立，其同鲁东公司所签《房屋认购协议书》中便应清楚写明其于2017年12月31日交纳购房首付款177,423元而非107,423元。鉴于哈斯达来向鲁东公司转款11,457元尚清楚标注款项用途、小区名称和房号，其却以“当时未发现”和“首次买房无经验”为由，对其当时就涉案《房屋认购协议书》所载购房首付款金额不持异议的行为作辩解，此项理由明显不成立。 再次，哈斯达来虽主张中泰公司与鲁东公司之间存在居间服务关系，并主张中泰公司代鲁东公司收取房款，但哈斯达来并未举证证明鲁东公司与中泰公司订立有居间服务合同，且即使中泰公司曾偶尔为鲁东公司代收过房款，此亦属个案而不应据之类比推定中泰公司向购房人所收款项均是代鲁东公司收取的购房款。哈斯达来仍须举证证明其向中泰公司支付的7万元确系中泰公司代鲁东公司收取的购房款，否则哈斯达来须就其上述事实主张承担举证不能的法律后果。 最后，正如原审判决所述，对于购买住房等家庭重大开支事项，购房人对购买程序、房屋总价款、首付款、服务费等事项必然会先进行充分了解，而后进行实际操作。哈斯达来在购买房屋过程中，于2017年12月31日非常明确地向中泰公司、鲁东公司分别交款，可见其对自己缴纳的各项费用数额、用途应是明知。虽然中泰公司并未提交书面中介合同予以证明其向哈斯达来收取的涉案7万元系居间服务费，但因哈斯达来既未举证证明其向中泰公司交付的涉案7万元是购房款，也未就其缘何向中泰公司付款7万元作出令人信服的合理解释甚至其所作解释还明显不合常理，故原审法院采纳中泰公司的主张认定哈斯达来向中泰公司所付7万元属居间服务费并无不当。至于哈斯达来称中泰公司向其收取的居间服务费过高并要求调减，但因哈斯达来援引的《房地产经纪管理办法》仅是部门规章而非法律或行政法规，且此规章对房屋中介收费标准并未作出任何限制性或禁止性规定，哈斯达来关于中介服务费收费标准不超过标的额3%的主张无任何法律依据，故本院对哈斯达来关于中泰公司向其所收居间服务费过高的主张不予采纳。哈斯达来为顺利购买涉案房屋，其在购房前自愿向中泰公司缴纳7万元居间费，却在购房成功后又要求中泰公司退还，此举违背诚信原则，故应驳回哈斯达来的诉讼请求。 综上所述，上诉人哈斯达来的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,550元，由上诉人哈斯达来负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯 梅 审判员  曲 波 审判员  温 燕 二〇二一年四月二十一日 法官助理许 峰 书记员彭晓凤