湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终718号上诉人（原审被告）：吴树英，女，汉族，1960年6月10日出生，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：孙志远（吴树英女婿），男，汉族，1986年1月7日出生，住武汉市武昌区。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨傲，湖北罡振律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌市中医医院，住所地宜昌市胜利三路2号，统一社会信用代码12420500420177697K。法定代表人：周刚，该医院院长。委托诉讼代理人：陈欢，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗亮，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。上诉人吴树英与被上诉人宜昌市中医医院租赁合同纠纷一案，宜昌市伍家岗区人民法院于2019年12月16日作出（2019）鄂0503民初2077号民事判决，吴树英不服，向本院提起上诉，本院于2020年7月15日作出（2020）鄂05民终592号民事裁定，撤销原判，发回重审。宜昌市伍家岗区人民法院重审后作出（2020）鄂0503民初1638号民事判决，现吴树英仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吴树英及其委托诉讼代理人孙志远、杨傲，被上诉人宜昌市中医医院的委托诉讼代理人罗亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴树英上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人要求给付占用费、腾退房屋的诉讼请求。事实及理由：一、原审认定事实错误。1、原审对于上诉人在2018年以前为何缴纳土地占用费未查清。上诉人与被上诉人之间是劳动关系，上诉人是迫于无奈才向被上诉人缴纳土地占用费，而该费用根本不存在缴纳，直至2018年，上诉人退休后就不再缴纳，上诉人2018年以前给付土地占用费属于劳动关系的附属。2、原审法院认定临时建筑需要拆除，属于认定事实错误。在原审法院审理期间，上诉人与宜昌市伍家岗区城市管理执法局尚在进行行政诉讼，该案尚未判决，是否属于临时建筑，必须腾退，尚待行政案件判决确定后，才能依法认定是否腾退房屋。3、原审法院对于上诉人自有房屋要求其返还土地，对于上诉人所有的房屋是否存在补偿问题，原审法院并未涉及。二、原审适用法律错误。1、原审法院适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》错误。该司法解释只是适用城镇房屋的租赁合同纠纷，而本案为土地占用问题，根本不能直接适用该司法解释的规定。此司法解释的适用前提是对房屋具有所有权才能依法享有出租权，而本案中房屋属于上诉人所有，根本不属于被上诉人，被上诉人无权出租，此司法解释不能适用。2、原审法院直接按照无效合同约定的租金标准收取租金没有法律依据。就算要收取土地占用费也应当申请司法鉴定，鉴定出土地占用费的标准予以收取，而不能直接适用租金标准。3、原审法院判令收取违约金没有法律依据。其一，既然是无效合同，被上诉人在收取租金就没有事实依据，就不存在违约的情况。其二，无效合同中，违约责任就没有法律依据，不能直接适用。其三、无效合同，合同法明确规定，应当双方返还。4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租划拨土地使用权的单位和个人，该款项应当予以罚没并处于罚款，此条款为法律的强制性禁止性条款，原审判令土地占用费没有法律依据。被上诉人宜昌市中医医院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、一审法院已经查清吴树英为何在2018年以前向医院缴纳土地占用费问题。一审已提交2018年以前每年签订的《房屋租赁合同》，吴树英系占用医院土地经营售货亭，基于此向医院交纳土地占用费。2、一审已查明，上诉人在2000年2月22日办理了临时售货亭的临时规划许可证，之后再无办理任何手续。按照城乡规划法和土地管理法的规定，临时性建筑使用年限不得超过2年，并应当在批准的使用期限内自行拆除。吴树英所建临时售货亭应由其自行拆除。本案与行政诉讼没有关联性，医院系要求吴树英返还临时售货亭占用的医院土地和支付相应租金、违约金。3、本案虽名为房屋租赁合同，实为吴树英向医院交纳的土地占用费，也为租赁合同关系，可以参照房屋租赁合同的司法解释。上诉人自2018年1月1日起占用土地继续经营却拒绝向医院交纳土地占用费，其行为构成违约。宜昌市中医医院向一审法院起诉请求：1、确认宜昌市中医医院、吴树英之间于2017年2月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令吴树英参照双方合同约定的租金标准向宜昌市中医医院支付土地占用费34100元（从2018年1月1日暂计算至2020年7月30日）及逾期支付租金产生的违约金10000元；3、吴树英将其案涉临时售货亭所占用的土地返还给宜昌市中医医院；4、请求人民法院判决吴树英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：吴树英系宜昌市中医医院退休职工。1999年11月22日，吴树英为解决家庭困难，向宜昌市中医医院申请在宜昌市中医医院办公大楼檐底下建设售货亭。2000年2月22日，吴树英在规划部门办理了编号：宜市规证临字（2000）002号建设工程临时规划许可证，该证记载建设规模：售货亭面积10平方米，投资0.3万元。因吴树英建设的售货亭占用了宜昌市中医医院土地，2017年2月22日，双方签订《房屋租赁合同》，实为吴树英给宜昌市中医医院交纳的土地占用费，每月价格为1100元，合同约定租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日止。双方还约定，若吴树英不按时缴纳租金或租赁到期后不交还房屋的，应当赔偿违约金10000元。2018年1月1日起，吴树英即不再向宜昌市中医医院缴纳租金。2018年11月6日，宜昌市伍家岗区城市管理执法局向宜昌市中医医院下达责令限期改正通知书，认定宜昌市中医医院将胜利三路2号门厅改造成小商铺属临时建筑，已超过临时建筑的使用期限，其中包括吴树英现经营的售货亭，要求限期拆除。宜昌市中医医院即通过发函方式要求与吴树英解除合同、腾退房屋，双方协商未果，宜昌市中医医院遂诉至法院。一审同时查明，2019年5月14日，宜昌市伍家岗区城市管理执法局已立案要求吴树英对位于宜昌市伍家岗大公桥街81-312号（即本案争议房屋）临时建筑进行拆除。吴树英自2018年1月1日至今未给宜昌市中医医院缴纳占用费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。案涉土地系划拨取得，属国有资产，宜昌市中医医院非经法定程序不得对外出租牟利，虽吴树英取得了临时规划许可，但已经超过临时建筑使用期限，故吴树英与宜昌市中医院于2017年2月22日签订的《房屋租赁合同》属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于宜昌市中医医院要求按照合同约定的租金标准自2018年1月1日起支付房屋占有使用费的请求，予以支持。吴树英自2018年1月1日起即不再缴纳占用费，其行为构成违约，应当承担违约责任，宜昌市中医医院要求其支付违约金10000元的请求，符合合同约定，且不违反法律禁止性规定，故予以支持。吴树英占用宜昌市中医医院土地搭建临时建筑售货亭，虽取得了临时规划许可证，但在临时规划许可到期后，即应当自行拆除，现相关行政部门已经向吴树英下达了要求拆除临时建筑的通知，故该临时建筑所占用的土地理应返还给宜昌市中医医院。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认宜昌市中医医院与吴树英于2017年2月22日签订的《房屋租赁合同》无效。二、吴树英于本判决生效之日起十日内向宜昌市中医医院支付2018年1月1日起至2020年7月30日期间的土地占用费34100元，并支付违约金10000元。三、吴树英于本判决生效之日起十日内返还其搭建的售货亭占用的土地给宜昌市中医医院。四、驳回宜昌市中医医院的其他诉讼请求。案件受理费902元,由吴树英负担，并支付宜昌市中医医院。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，吴树英于2015年6月退休。自2003年起，宜昌市中医医院与吴树英开始签订《房屋租赁合同》，吴树英按照合同约定每年向宜昌市中医医院交纳租金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案引起纠纷的事实发生于民法典实施前，因此适用当时的法律、司法解释的有关规定。本案争议焦点为吴树英是否应当向宜昌市中医医院返还土地并支付租金或占用费，标准如何确定；是否应支付违约金。一、关于吴树英是否应当向宜昌市中医医院返还土地并支付租金或占用费，标准如何确定。1、现已查明，案涉房屋系吴树英自己出资建设，且仅于2000年2月办理了临时建设工程规划许可证，故宜昌市中医医院与吴树英于2017年2月签订的《房屋租赁合同》应属无效，对此双方并无异议。但吴树英所建售货亭占用宜昌市中医医院土地属实，现租赁合同已经到期，宜昌市中医医院要求吴树英返还售货亭占用的土地合法有据，应予支持。2、自2003年起，宜昌市中医医院与吴树英开始签订《房屋租赁合同》，吴树英按照合同约定每年向宜昌市中医医院交纳租金。直至2017年12月因上级部门对事业单位国有资产出租问题进行清查，宜昌市中医医院向吴树英提出解除合同，双方为此产生争议，吴树英遂于2018年1月1日起未再交纳租金。从双方自愿履行租赁合同长达十余年的事实看，双方均明知房屋系吴树英出资兴建，所谓的“房屋租金”实为土地占用费，因此一审法院比照最后一次签订合同约定的租金标准即1100元/月，判决吴树英应当自2018年1月1日起至2020年7月30日（宜昌市中医医院诉请）向宜昌市中医医院支付土地占用费34100元，并无明显不当，本院予以维持。关于吴树英上诉提到的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条之规定，“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，该规定属相关行政机关的管理职责，并不影响本案双方当事人之间民事合同纠纷的处理。二、关于是否应支付违约金。如前所述，案涉《房屋租赁合同》认定为无效，故不存在适用合同条款判决违约金的问题，一审判决违约金10000元缺乏法律依据，本院予以纠正。综上，吴树英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1638号民事判决第一、三项，即确认宜昌市中医医院与吴树英于2017年2月22日签订的《房屋租赁合同》无效；吴树英于本判决生效之日起十日内返还其搭建的售货亭占用的土地给宜昌市中医医院。二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1638号民事判决第二、四项，即吴树英于本判决生效之日起十日内向宜昌市中医医院支付2018年1月1日起至2020年7月30日期间的土地占用费34100元，并支付违约金10000元；驳回宜昌市中医医院的其他诉讼请求。三、吴树英于本判决生效之日起十日内向宜昌市中医医院支付2018年1月1日起至2020年7月30日期间的土地占用费34100元。四、驳回宜昌市中医医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费902元（宜昌市中医医院预交901元），由吴树英负担652元，由宜昌市中医医院负担250元。二审案件受理费615元（吴树英预交），由吴树英负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年四月十二日书记员  程华英