安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1323民初2320号原告：吕荣杨,男,1944年10月25日出生,汉族,住安徽省宿州市灵璧县。原告:刘明华,女,1949年5月15日出生,汉族,住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：潘树刚，安徽坦途律师事务所律师。被告:灵璧县中楠房地产开发有限责任公司,住所地安徽省宿州市灵璧县解放路建行**,统一社会信用代码913413237690287581。法定代表人:王兴清,公司董事长。委托诉讼代理人：马正，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱叶，安徽皖光大律师事务所律师。原告吕荣杨、刘明华与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法由审判员张**适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告吕荣杨、刘明华及其共同委托诉讼代理人潘树刚，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人马正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕荣杨、刘明华向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金150370.03元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月5日，原告、被告及被告委托的委托拆迁人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司签订了协议号为0148的《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，就原告坐落于该拆迁地块的两处房屋的拆迁产权调换、安置事宜进行了约定。该协议书第五条第六项约定：“拆迁人应在被拆迁人完成该拆迁之日起18个月内(安置商铺的24个月内)，将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”。同时协议还约定：过渡期从2011年11月3日开始，根据协议约定，被告应于2013年5月3日向原告交付上述协议项下的安置房。但是2014年2月28日被告方向原告交付A-04楼3层303号房，交房时间逾期273天；2017年4月25日向原告交付另一套A-06楼2层205号房，交房时间逾期1452天。依据合同约定，被告逾期交房已构成违约，应以约定承担违约责任。协议中明确约定逾期交房违约金应按安置房总价值每日万分之二计算。原告据此向被告主张违约金，被告却不愿按照约定承担，其对安置房价值的计算与客观事实严重不符，极大地损害了原告的合法权益。为此，原告具状起诉，请法院依法支持原告诉请。灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称：一、原告诉请支付违约金已超过诉讼时效，对其主张不应予以支持。2009年9月5日，原被告之间签署《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告因房屋被拆迁以产权置换的方式获取的合同约定的安置房，依据合同约定如逾期交付安置房，则应按照安置房总价值的每日万分之二支付违约金直至安置房交付之日止。原告诉状自认A04号3层303室于2014年2月28日交付，A06号2层205室于2017年4月25日交付。故违约金计算截止点分别为2014年2月28日、2017年4月25日，原告于2021年3月16日提起民事诉讼，即使按照三年诉讼时效计算，原告主张违约金的诉讼时效起算点，无论是按照2014年2月28日，还是2017年4月25日，均已超过三年诉讼时效。据此，原告的诉求未在法定诉讼时效内行使，故其诉求已超诉讼时效。二、即使本案原告的诉求在法定诉讼时效内行使。其主张违约金的计算方式也是错误的，不应得到支持。具体理由如下：1、原告主张按照189.28平方米计算安置房面积，没有任何依据，依法不应得到支持。安置房指的是原告因房屋被拆迁以产权置换的方式获取的合同约定的特定房产，协议中的面积为暂定面积，经灵璧县经纬房地产测绘有限公司实测确认A04号楼3层303室，实测面积为82.28平方米。A06号楼2层205室实测面积为101.64平方米，其主张按照189平方米计算没有任何依据。2、原、被告签订的房屋拆迁安置补偿合同约定原告采取产权置换的方式取得安置房。用于安置房产权置换的对价为被拆迁房屋以及原告支付的超出被拆迁房屋部分的差价，故安置房总价值计算应为被拆迁房屋价值及增购部分差价。（1）、结合原被告之间签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第一款、第三款、第五款关于补偿方式、安置房选择即及差价找补的约定应认定被拆迁房屋与安置房等同的部分，系拆一补一互不找补差价的方式进行置换。原被告之间签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第一款双方约定的补偿安置原则为被告提供新建住房与原告进行产权置换，依据双方协议法律规定及协议约定，应结算产权调换的差价。原、被告之间签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第三款约定用于产权置换的安置房位置是A04号楼3层303室，面积为107平方米、A06号楼2层205室面积为82平方米，并约定安置房与被拆除房产面积等同的部分135.51平方米，安置面积超出被拆除房产面积合计53.49平方米，其中10平方米以内的按照1500元每平方米找补，超出10平方米以外的43.49平方米按照市场价找补。原、被告之间签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第五款被拆迁房屋为砖混结构的住宅，拆一补一，不补差价。该条约定明确了安置房与被拆除房屋面积等同部分的135.51平方米安置房屋价值与被拆迁房屋价值等同。（2）、安置房与被拆除房产面积等同部分的135.51平方米安置房屋价值计算有相应法律依据及协议约定，该部分135.51平方米安置房价值应视为与被征收房屋价值等同，原告按照商品房价值计算与法律规定不符，不应得到支持。被拆迁房屋位于2007年四号地块，案涉的房屋在拆迁之前，经被拆迁人选择，安徽省灵璧县公证处的公证，灵璧县拆迁管理办公室，拆迁人及被拆迁人代表的监票、审查、公证后，确定安徽中安房（蚌埠）地产评估咨询有限公司为2007年**地块的评估机构。原告名下被拆迁房屋总面积为133.33平方米，经评估机构评估其名下被拆迁房屋均价为1287元每平方，总价值为17.16万元。后双方签署补偿协议时通过复核其被拆除房屋面积增加2.18平方米，为135.51平方米，总价值为174401.37元（计算方式为1287元每平方×135.51平方米=174401.37元），因原告选取的安置房关于该部分与被拆迁房屋面积一致的部分采取的是拆一补一，双方互不找补差价的原则，因此依据双方协议的约定应当认定该部分135.51平方米安置房价值与被拆除房屋价值一致为174401.37元。（3）、原告为取得安置房共计支付增购部分价款为17万元，后因安置房面积小于合同约定，被告退还22662元，故其实际支付增购部分安置房价款为147338元。结合上述约定及法律规定，能够看出原告置换安置房支付的对价为被拆迁房屋及超出被拆迁房屋部分的差价，总价值为321739.37元，计算方式为：安置房价值与被拆除房屋面积一致部分的135.51平方米价值为174401.37元，加上原告实际支付的增购部分差价款147338元，合计321739.37元。3、依据原、被告之间签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第三款约定原告共选取两套安置房，其中A06号楼2层205室全部用被拆迁面积置换、A04号楼3层303室为被拆迁房屋面积及增购部分差价。原、被告之间签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第三款约定协议约定用于产权置换的安置房位置是A06号楼2层205室面积为107平方米、A04号楼3层303室面积为82平方米，安置房与被拆除房产面积等同的部分135.51平方米，安置面积超出被拆除房产面积合计53.49平方米，其中10平方米以内按照1500元每平方找补。超出10平方米以外的43.49平方，按市场价找补。A04号楼3层303室实测面积为82.28平方米，A06号楼2层205室实测面积为101.64平方米，2014年2月28日交付A04号楼3层303室,原告依约定支付了17万元的增购部分款项，后被告人再次退还22662元，故A04号楼3层303室价值包含33.87平方米（计算方式为135.51平方米-101.64平方米）被拆迁房屋面积部分价值43590.69元（计算方式为1287元每平方×33.87平方米）及147338元增购款，合计190928.69元。原告在A06号楼2层205室于2017年4月25日未交付任何差价款，该套安置房全部用被拆迁面积置换，该套安置房实测面积为101.64平方米，故该套安置房价值应计算为130810.68元。4、案涉地块被征收户数较多，部分被征收人员阻挠征收，项目属于整体开发，被征收人员阻挠征收房屋拆迁工作进展困难，被告依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定裁决的期间及非法阻挠期间项目无法正常进展，关于该期间延误被告无主观过错，该部分期间应予以扣除。基于上述事实及理由，原告方的部分诉求无事实及法律依据，请贵院依法驳回其不合理的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2009年9月5日，原告吕荣杨、刘明华夫妻与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司签订《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，原告同意拆除自家砖混结构房屋，被告提供其开发的位于温州商城A区的新建房屋与原告产权调换，选择安置房严格按照公平、公正、公开、先签订拆迁协议先选安置房的原则，拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办好产权证，保证水电入户到位。协议约定：原告被拆除房屋面积为135.51㎡，产权调换安置为A-06楼2层205号房，产权调换后房屋面积为107㎡;A-04号楼3层303室，建筑面积82㎡，安置面积超出被拆除面积为53.49㎡，10㎡以内按成本价找补（10㎡×1500元／㎡=15000元），超出10㎡按本地块市场开盘价找补。拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或者书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人。安置房面积以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补。2020年12月25日，被告出具“安置房房款及违约金结算清单”，确认原告安置房：4幢303室交被拆房时间2011年11月3日，原拆面积31.28㎡，现安置实际面积82.28㎡，找补面积41㎡，应补房款170000元，单价4228元/㎡，逾期天数273天；6幢205室交被拆房时间2011年11月3日，原拆面积107㎡，现安置实际面积101.64㎡，找补面积-5.36㎡，单价4228元/㎡，退款22662元，逾期天数1452天。因原告不同意按照被告出具的按照1500元/㎡计算违约金，没有在清单上签名。该款经原告催要，被告至今未支付。本院认为：原、被告自愿签订的房屋拆迁补偿安置协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书第五条第六项约定“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”，现原告要求被告按安置房单价4228元计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告提出的计算方式，不符合合同的约定，本院不予认可。关于被告提出的诉讼时效问题，因被告出具“安置户房款及违约金结算清单”的时间是2020年12月25日，至原告起诉时没有超出法律规定的期限。被告的该辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内给付原告吕荣杨、刘明华逾期交房违约金150370.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1654元，由被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  张**二〇二一年四月十日法官助理耿婷书记员周雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另附：灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户户名：灵璧县人民法院执行款专户账号：12×××23开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部