湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2560号原告湖南回家鲜生网络科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道麓景路129号望兴新苑1栋1层101号。法定代表人朱海燕，系该公司执行董事。委托代理人廖欣，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。委托代理人冯涛，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。被告长沙市岳麓区斌鲜生面粉馆，经营场所：长沙市岳麓区望城坡街道竹马塘社区望兴新苑1栋1层101。经营者吴文斌，男，1968年11月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南回家鲜生网络科技有限公司（以下简称“回家鲜生公司”）诉被告长沙市岳麓区斌鲜生面粉馆（以下简称“斌鲜生面粉馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年4月2日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告的委托代理人廖欣到庭参加诉讼，被告斌鲜生面粉馆经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告回家鲜生公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告的租金57200元（欠付租金的日期从2020年3月25日起至2020年8月31日止）及违约金5544元（该违约金按年租金的千分之三每日计算，暂从2020年10月20日起至2020年11月17日止，后续的违约金计算仍按此标准直至被告将欠付的租金支付完毕之日止）；2.判令被告承担所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年12月16日签订了《租赁合同书》一份，约定原告将位于长沙市岳麓区××路××层××平方米的面积租赁给被告经营，租赁押金22000元，租期从2019年12月25日起至2023年12月24日止，共4年，租金以租赁区域每平方米110元，即每月11000元，租金每半年支付一次，第一次租金在合同签订时一次性付清，第二次租金须提前一个月向原告支付，后续租金以此类推。合同还约定了违约责任：若被告未能按时支付租金及综合管理费的，原告将书面通知被告于15日内交清该款项，如被告接到原告通知后，仍未能于15日内交清的，应每日向原告支付年租金千分之三的违约金。合同签订后，原告立即将该门面交付给了被告使用，被告亦于合同签订当天向原告支付了租赁押金22000元及3个月租金共计33000元。此后，被告再未向原告支付任何一笔租金。2020年8月，因原告经营的回家鲜生超市整体打包转让给了案外人吴秋根，原告在征得被告同意后，将被告的租赁合同亦转给了案外人吴秋根，被告也与案外人吴秋根重新签订了一份租赁合同。至此，原告与被告的租赁合同已解除，但被告仍欠付原告从2020年3月25日起至2020年8月31日止的租金共计57200元，经原告多次催缴，被告以各种理由拒不支付。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告斌鲜生面粉馆经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××路××号门面系原告回家鲜生公司从案外人刘征西处租赁用于经营回家鲜生超市。2019年12月16日，原告回家鲜生公司（甲方）与被告斌鲜生面粉馆的经营者吴文斌（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：“第一条租赁场地位置及用途甲方将其所拥有的，位于长沙市麓景路位置回家鲜生望兴店第一层外租区××平方米的面积租赁给乙方经营。该租赁区域的现有装修及设施状况，由双方在合同附件中加以列明，该附件作为甲方按合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该铺位时的验收依据。若以上注册名称、经营内容及范围变动时，乙方除在工商行政管理部门得到注册名称、经营范围变更的批准外，必须得到甲方书面许可。第二条租赁期限本合同租赁期限自2019年12月25日起至2023年12月24日满，共4年，从开业之日开始计租。第三条租金及交付方式1.本合同的租赁位置租金为每平方米110元／月，租金总额为11000元／月，租金不包括商场其它费用。2.租金交付方式：按转帐支付，每次交纳租金总额为66000元整，第一次租金在合同签订时一次性付清，第二次租金须提前一个月向甲方支付，后续租金以此类推。3.本合同履行满一年，乙方须在上一年租金标准的基础上递增6%，以此类推递增。第四条履约保证金一、本合同签订之日，乙方应向甲方一次性交纳22000元整，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金。二、如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。保证金不足赔偿的部分，由乙方补足。甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七天内将保证金补足到上述（第一款）约定的数额。三、在乙方履行本合同条款的情况下，租约到期后，乙方交还所租场地三个月后，甲方将保证金无息退还给乙方。四、甲、乙双方签订本合同后，若乙方未能按本合同所约定的期限开业，保证金不予退还……第十四条违约责任一、若乙方未能按时支付租金及综合管理费的，甲方将书面通知乙方于15日内交清该款项。如乙方接到甲方通知后，仍未能于15日内交清的，应每日向甲方支付年租金千分之三的违约金。……五、乙方无故单方终止合同的，所缴纳保证金及剩余积金不予退还。第十五条合同的解除在本合同有效期内，乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同。合同解除后，甲方有权没收乙方交纳的履约保证金，并承担相应的违约责任。1.未经甲方书面同意擅自将本合同权利、义务全部或部分转让、转租于第三方的。（如乙方在经营过程中存在有特殊情况的，需将合同权利、义务部分或全部转让、转租于第三方必须提前15天以书面形式进行说明和申请，经甲方同意后方可办理，合同更名费用为11000元整）。2.未经甲方同意擅自改变本合同租赁单位的用途，且在甲方限定的三天期限内没有改正的。3.乙方连续三个月或累计六次未按时交纳租金的……”上述房屋承租后，原告依约将租赁场地交付给吴文斌用于经营斌鲜生面粉馆。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳了22000元押金及3个月租金，自2020年3月25日起未再履行租金支付义务。2020年8月29日，原告将涉案房屋整体转让给案外人长沙市望兴和嘉连锁超市，并协助被告斌鲜生面粉馆于2020年9月20日与案外人长沙市望兴和嘉连锁超市另行签订了《专柜租赁合同》，双方约定租赁期限2年，自2020年10月1日起至2022年9月30日止。因被告一直未向原告支付2020年3月25日至2020年8月31日期间的租金57200元，2020年10月20日，原告向被告发送《通知函》，载明：“斌鲜生粉店：您好！按照合同约定，贵方需支付2020年3月25日至2020年8月31日门面租金（地址：岳麓区××路××号××楼××），合计人民币：伍万柒仟贰佰元整（小写：57200元）。请贵方于2020年10月28日前支付，感谢您的配合合作。”后因被告一直未履行上述付款义务，遂酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法审核认定的《租赁合同书》、通知函、《专柜租赁合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告回家鲜生公司与被告斌鲜生面粉馆的经营者吴文斌签订的《租赁合同书》系合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，房屋的实际使用人系被告斌鲜生面粉馆，吴文斌系被告的经营者，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。虽然双方签订的涉案租赁合同已经于2020年9月20日通过各自的行为事实上已经解除，但对2020年3月25日起至合同解除前的租金57200元，被告并未向原告履行支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付上述租金，理由正当，本院予以支持。但因原告与吴文斌签订的涉案租赁合同提前解除的原因系原告将涉案房屋整体转让给案外人而导致，原告亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。对被告向原告支付的22000元履约保证金，因双方签订的涉案租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对被告支付的上述履约保证金，原告理应返还给被告，但可以折抵被告欠付的租金，核减上述费用后，被告还应支付原告租金35200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙市岳麓区斌鲜生面粉馆（经营者：吴文斌；公民身份号码：430104196811××××）于本判决生效之日起十日内向原告湖南回家鲜生网络科技有限公司支付租金35200元;二、驳回原告湖南回家鲜生网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取685元，由原告湖南回家鲜生网络科技有限公司负担185元，被告长沙市岳麓区斌鲜生面粉馆负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月十五日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷