江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终804号上诉人（原审原告）：季四宝，男，1958年4月18日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘珉宇，江苏滨江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市普润特数码科技有限责任公司，住所地江阴市华士镇红旗路**。法定代表人：陈丽丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金龙。上诉人季四宝因与被上诉人江阴市普润特数码科技有限责任公司（以下简称普润特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初8569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。季四宝上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：普润特公司实际开始使用承租厂房的日期为2018年5月1日，且至今均有相关设备在案涉房屋。一审法院就普润特公司使用案涉厂房的起止时间认定有误，且与一审法院就江阴市鼎祥金属材料制品有限公司（以下简称鼎祥公司）诉普润特公司追偿权纠纷一案认定的事实存在矛盾，应予纠正。普润特公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。其已支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止全年房租80000元整。由于季四宝强行锁门，导致其实际使用时间仅为2019年1月1日至2019年10月10日，就此其对返还租金、赔偿损失、取回相应物品等均保留诉权。请求驳回上诉，维持原判。季四宝向一审法院提出诉讼请求：1.判令普润特公司支付房租80000元及相应利息（其中，2019年4月30日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由普润特公司负担。事实与理由:双方于2018年5月20日签订《租赁合同》一份,约定其将坐落于江阴市华士镇红旗路27-1号房屋1幢三层间出租给普润特公司，租赁期限为2018年5月1日起至2020年4月30日止，年租金80000元，先付后用。2019年4月30日后，普润特公司并未按约支付房租，经其多次催促，2019年10月，普润特公司在没有付清房租的情况下，擅自搬离，至今杳无音讯。普润特公司拖欠房租的行为严重侵害其合法权益，特具状起诉。普润特公司一审辩称,其不需要支付案涉租金。对季四宝提供的租赁合同的真实性有异议，这份合同有伪造，签订日期不是2018年5月20日，合同签订日期是2019年1月25日。合同的第一条使用面积，原签订的1850平方米，现在改为1250平方米，这个平方和本案无关。第二条载明租赁期36个月，时间又写的2018年5月1日到2020年4月30日只有24个月，是有矛盾的。2018年5月20日其公司还没有成立，是2018年12月13日成立的。2019年1月26日普润特公司付款80000元，2019年9月28日没有电，原因不清楚，设备还在里边没有搬离。季四宝诉状中陈述普润特公司没有音讯不是事实，季四宝的女婿也在普润特公司上班的，是可以联系的。一审法院认定事实：季四宝在其租赁江阴市华士镇龙砂村村民委员会位于江阴市华士镇红旗路27-1号的土地上自建房屋1幢三层间，并将该房屋出租给普润特公司，年租金80000元，该房屋无准建手续及产权证。2019年1月26日，普润特公司支付季四宝租金80000元。普润特公司于2018年12月13日成立。江阴市佳彩纺织有限公司（以下简称佳彩公司）于2014年12月4日成立。住所。住所地均为江阴市华士镇红旗路**div>2020年1月8日，江阴市人民法院受理了鼎祥公司诉普润特公司追偿权纠纷一案[案号（2020）苏0281民初380号]，鼎祥公司请求普润特公司支付2019年2月至2019年9月27日期间的电费67620元。法院经审理后判决支持了鼎祥公司的诉请。该判决已生效。一审中，季四宝提供《租赁合同》一份，该合同为打印件，打印时间为2018年5月20日，共两页，第一页无签名和标识，第二页有季四宝与王金龙的签名，其中王金龙签名后面有落款时间：2019.1.25。该合同承租方“江阴市普润特数码科技有限责任公司”间有空格。该合同第一页租赁期限约定：租赁期共36个月，甲方从2018年5月1日将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月30日收回。租金和租金交纳期限约定：甲乙双方议定年租金80000元，由乙方在2018年5月20日交纳给甲方。先付后用。按年交租。前两年租金不变，第三年租金由双方商定。季四宝陈述该合同在涉案房屋普润特公司办公室签署，只签订了1份。一审中，普润特公司提供《租赁合同》拍照件一份，照片保存时间显示为2019年1月25日，合同打印时间改为2019年1月25日，共两页，第一页无签名，第二页有季四宝与王金龙的签名，其中季四宝签名后面落款时间为：2019年1月25日。该合同第一页租赁期限约定：租赁期共36个月，甲方从2019年1月1日将出租房屋交付乙方使用，至2021年12月31日收回。租金和租金交纳期限约定：甲乙双方议定年租金80000元，由乙方在2019年1月1日交纳给甲方。先付后用。按年交租。前两年租金不变，第三年租金由双方商定。季四宝确认该合同上的签名系其所签。普润特公司陈述该合同在涉案房屋其公司办公室签订，签订了2份，双方各执一份，其持有的合同原件在涉案房屋内。一审法院组织双方到该房屋查找，未找到该合同原件。普润特公司陈述，2018年5月开始是王金龙与他人合作的佳彩公司租用涉案房屋，其公司于2019年1月开始使用。季四宝陈述，2018年5月份之前是佳彩公司支付租金，2018年5月份之后就没有付了。普润特公司主张季四宝于2019年10月10日起将租赁房屋锁门，致使其公司上班工人不能进入。季四宝确认普润特公司的设备还在租赁房屋内，认可自2019年11月底起锁门。季四宝确认其女婿在普润特公司上班。上述事实，有租赁合同、付款凭证及当事人的陈述在卷予以佐证。一审法院认为：建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案出租房屋系季四宝在村集体土地上自建，并未取得建设工程规划许可证，故其与普润特公司签订的租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方争议的焦点为普润特公司实际占有使用房屋的起算日期和截止日期。依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，结合双方提供的证据及陈述，法院综合分析认定普润特公司实际使用房屋的起算日期为2019年1月1日，截止日期为2019年11月底。具体分析如下：一、关于起算日期。1.季四宝提供的《租赁合同》约定房屋租赁期自2018年5月1日起，租金支付时间为2018年5月20日，先付后用，按年交租。但双方确认租金实际支付时间为2019年1月26日，租金支付时间与约定时间差距巨大，且与先付后用约定相互矛盾。季四宝亦未提供证据证明在普润特公司拖欠租金后向对方进行过催讨，亦未主张普润特公司逾期7个多月支付租金的违约责任，亦不符合常理。2.季四宝提供的《租赁合同》约定租赁期共36个月，又确定自2018年5月1日至2020年4月30日，为24个月，明显相互矛盾。季四宝主张租赁期自2018年5月1日起，但普润特公司成立时间为2018年12月13日，故2018年5月1日普润特公司尚未成立，一家尚未成立的公司提前7个多月时间就租赁厂房，显然不符合一般常理。普润特公司于2018年12月13日成立，其于2019年1月1日租赁厂房，更符合一般常理。王金龙称2018年5月至2019年1月系其与他人合作的佳彩公司租用涉案房屋，季四宝称2018年5月份之前是佳彩公司支付租金，佳彩公司成立于2014年12月4日，故普润特公司租赁涉案房屋前应系佳彩公司占有使用。3.季四宝陈述其只签订了1份《租赁合同》，显然不符合签订合同双方各执一份的经验法则。另外，季四宝提供的《租赁合同》系打印件，第一页系纯打印件，没有签名和标识，且在承租方“江阴市普润特数码科技有限责任公司”中间存在空格，结合其第一页和第二页出现的多个相互矛盾和不符合常理之处，第一页合同文本的真实性存疑，而该页合同文本系纯打印件，没有签名和标识，客观上存在替换的可能。4.普润特公司提供的《租赁合同》约定房屋租赁期自2019年1月1日起至2021年12月31日，虽然该合同系拍照件，但照片保存时间显示为2019年1月25日，打印时间修改为2019年1月25日，与签订日期一致，季四宝认可该合同上的签名，该合同第二页的真实性应予认定。普润特公司与季四宝提供的合同落款日期也均为2019年1月25日，但季四宝提供的合同打印时间为2018年5月20日，故不能排除双方使用的是2018年5月20日打印的合同版本，季四宝持有的合同打印时间未修改过来。合同签订时间为2019年1月25日，付款时间为2019年1月26日，符合先签合同后付款的一般交易习惯，也符合双方先付后用的合同约定，故普润特公司提供的《租赁合同》的第一页更具可信性，租赁期限自2019年1月1日起计算具有盖然性。二、关于截止日期。普润特公司主张季四宝在2019年10月份锁门，但未提供证据予以证明。季四宝确认在2019年11月底锁门，法院予以确认。季四宝主张系普润特公司擅自搬离租赁房屋，杳无音讯，其才锁门，但季四宝未提供证据予以证明，其确认普润特公司的设备均在租赁房屋内，其女婿亦在普润特公司上班，故对该主张法院不予采信。季四宝在普润特公司占有使用房屋期间，锁住房门，致使普润特公司无法进入，锁门之后的房屋占有使用费应由季四宝自行承担。综上，普润特公司实际占有使用该房屋期限为自2019年1月1日至2019年11月30日，普润特公司已支付2019年1月1日起的全年租金80000元，季四宝要求普润特公司支付房租80000元及逾期利息无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回季四宝的诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由季四宝负担。二审中，双方对一审已查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，季四宝为证明其上诉主张，提供：1.第一组证据，汪某、钱某签名的书面《证明》二份，打印部分内容均为“本人是华士镇龙砂村护林员，自2018年5月至2019年10月期间，王金龙一直在江阴市普润特数码科技有限公司从事生产经营活动，该公司地址位于江阴市华士镇红旗路27-1号。特此证明。”季四宝陈述该证明系其打印后找汪某、钱某签字。2.第二组证据，鼎祥公司出具发票复印件2张及书面《证明》一份，证明的主要内容为：江阴市普润特数码科技有限公司位于江阴市华士镇红旗路27-1号，从2018年4月19日至2019年9月27日向鼎祥公司购电共计：壹拾万叁仟肆佰捌拾叁元伍角整（103483.5元），发票日期：2019年2月27日，金额35863.5元；2019年9月27日，金额67620元。普润特公司质证认为：1.对第一组证据中相关证人证词不予认可，公司成立后并未在场地上设置任何与普润特字号有关的字牌和标记，该些护林员与普润特公司及王金龙均不存在任何往来，相关证明应当系季四宝授意所为。2.对鼎祥公司出具的发票复印件予以认可，但对鼎祥公司出具证明的内容不予认可。在2018年4月时其公司尚未成立，不可能使用鼎祥公司的电，鼎祥公司也未能提供2018年的任何发票。关于江阴市人民法院审理的鼎祥公司诉普润特公司追偿权纠纷一案[案号（2020）苏0281民初380号]，其未收到开庭传票、未参加庭审，相关缺席审理认定的事实不能作为认定本案事实的依据。二审中，季四宝陈述：2016年7月28日前，佳彩公司法定代表人为季四宝，股东分别为陈阳、季榴（季四宝之女），后法定代表人变更为赵晓明，股东变更为陈阳、季榴、江阴市全佳数码科技有限公司，季四宝退出公司生产经营，季榴作为小股东担任公司监事。在季四宝担任佳彩公司法定代表人和季榴作为佳彩公司小股东期间，季四宝与佳彩公司之间未签订房屋租赁合同。2018年5月，佳彩公司无法继续经营，由王金龙接手设备，生产经营。2019年9月9日，佳彩公司注销。二审中，王金龙陈述：2018年5月至2019年元旦，其在佳彩公司担任生产厂长，不占股份，也不负责所有对外收付款项。因股东之间就是否投入新设备分歧较大，其于2018年12月底提出由其成立新公司普润特公司。二审另查明：普润特公司未参与鼎祥公司诉普润特公司追偿权纠纷一案[案号（2020）苏0281民初380号]的答辩及举证，该案系缺席判决。以上事实，有当事人陈述、发票复印件、证明、（2020）苏0281民初380号案件判决书等在卷佐证。本院认为：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。围绕普润特公司使用季四宝房屋期间的争议，季四宝虽提供有《租赁合同》一份，另在二审中补充提供相关书面《证明》及发票复印件，但：1.季四宝未申请证人汪某、钱某出庭作证，且未说明汪某、钱某存在法律上所允许的证人不出庭作证的客观事由，上述《证明》因普润特公司不予认可，且无法核实相关人员身份及证言的真实性，不能作为本案认定事实的依据。2.鼎祥公司出具的《证明》中无具体经办人签名，不符合单位证言的法定形式。虽然法院就鼎祥公司诉普润特公司追偿权纠纷一案［案号（2020）苏0281民初380号］中审理查明部分认定：普润特公司自2018年4月开始通过鼎祥公司线路用电，用向该公司支付垫付，2019年1月前的电费普润特公司已结清。但根据该案审理情况可知，普润特公司并未参加该案庭审，且该案中鼎祥公司诉请的电费期间为2019年2月至2019年9月，故该案认定的上述事实不能当然作为本案争议事实认定的依据。3.根据季四宝提供的《租赁合同》，存在一审法院所分析的诸多不合常理之处，二审中季四宝亦未能作出合理解释。对照双方举证及陈述，特别是结合普润特公司的成立时间及普润特公司提供的《租赁合同》拍照件保存时间、已付租金80000元的交纳时间，普润特公司主张其自2019年1月1日起正式使用案涉房屋更具可采信，一审法院认定普润特公司自2019年1月1日起使用案涉房屋，并无不当。关于案涉房屋停止使用时间，虽然普润特公司仍有部分设备滞留在案涉房屋内，但该情形系季四宝锁门所致，一审法院认定锁门之后的房屋占有使用费应由季四宝自行承担，符合法律规定，并无不当。据此，普润特公司实际占有使用该房屋期限应认定为2019年1月1日至2019年11月30日，普润特公司已支付2019年1月1日起的全年租金80000元，季四宝要求普润特公司再支付房租80000元及逾期利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人季四宝的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元（季四宝已预交），由季四宝负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二○二一年四月十三日书记员  李宜洋