吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终746号上诉人（一审原告）：廖国兰，女，1976年2月28日出生，汉族，住长春市南关区5栋2门1501室。委托诉讼代理人：李长青，长春市南关区全安法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：卢艺卓，男，1986年4月16日出生，汉族，住长春市朝阳区11栋2门604室。委托诉讼代理人：赵颖（被告母亲），1965年7月22日出生，汉族，住长春市朝阳区11栋2门604室。委托诉讼代理人：原丽娜，吉林亿特律师事务所律师。上诉人廖国兰因与上诉人卢艺展房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廖国兰一审诉称：1.判令原、被告解除租赁合同；2.判令被告返还疫情期间停止营业45天租金的一半12,499.88元，剩余三个半月的租金57,222.13元,合计69,722.01元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为经营朝阳区乐乐咖啡屋，2015年9月20日指派经理李永吉与被告签订《租用房屋合同书》，约定租期五年，年租金20万元，折合月租金16,666.66元、日租金555.55元。签约后租赁使用至今。鉴于疫情致原告2020年2月4日至3月20日45天内完全停止营业，导致原告无力经营，严重亏损，无法缴纳下一年度租金。被告要求原告立即搬出，原告按被告要求于2020年6月7日全部搬出，但是剩余租金被告拒绝返还。依据《中华人民共和国合同法》规定，原告于租赁合同期满前三个月内撤出并且告知被告，本案应当免责，不应承担违约责任，被告应当返还剩余租金。因疫情期间不可抗力导致停止经营的租金，原告自愿承担一半租金的损失。卢艺卓一审辩称，1.原告廖国兰非2015年9月20日的租赁合同的相对人，其主张解除合同主体不适格，依法应当驳回其诉讼请求。2.对于原告主张的返还租金请求，租金系被告与合同相对人李永吉签订房屋租赁合同后，由李永吉支付给卢艺卓的租金，现廖国兰在未经李永吉任何授权的情况下，向被告主张返还租金，无事实及法律依据。诉讼费应由原告承担。一审法院审理查明，2015年9月20日，卢艺卓与李永吉分别作为甲、乙方签订《租用房屋合同书》，约定甲方将位于长春市朝阳区同志街5号6座S6号一层自有产权商业用房，建筑面积152.51平方米门市出租给乙方，租期五年，自2015年9月20日至2020年9月20日，每年租金20万元，租金支付方式为年交上打租，每年提前三个月支付全年租金（即每年6月20日前），如逾期不交每日按月房租5%补交违约金；如承租方需提前解除合同，必须在解除合同前三个月通知出租方，如不提前通知，承租方赔偿出租方经济损失并补满5年租金，如乙方提前解除合同，即乙方提前3个月撤出该房屋等。上述合同甲方卢艺卓处由案外人赵京天代为签字。2019年6月16日，卢艺卓与李永吉、廖国兰就案涉房屋签签了续租合同，约定租期五年，自2020年9月20日至2025年9月20日，年租金20万元，每年6月20日前支付下一年度租金等。另查明，案涉房屋用于经营朝阳区乐乐咖啡屋，经营者为廖国兰，李永吉系该咖啡屋经理。2019年9月20日至2020年9月20日期间的房屋租金20万元，系由廖国兰通过银行转账至卢艺卓账户。2020年6月2日，廖国兰通过微信告知卢艺卓要将咖啡屋在2020年9月20日前出兑或由卢艺卓自行出租，卢艺卓表示不同意廖国兰出兑至2020年9月20日。之后，廖国兰于2020年6月7日从租赁房屋搬出，并通知卢艺卓，双方协商于2020年6月20日办理房屋交接。因卢艺卓不同意退还廖国兰房屋租金，廖国兰遂起诉来院。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2015年9月20日《租用房屋合同书》虽是李永吉与卢艺卓签订，但租金实际由廖国兰支付，2019年6月16日廖国兰本人又与卢艺卓续签了租赁合同，且从廖国兰与卢艺卓协商解除合同的微信聊天记录可知，卢艺卓对于租赁房屋实际为廖国兰用于经营咖啡屋一事知晓，故廖国兰在本案中主张权利，主体适格。廖国兰与卢艺卓在2020年6月已通过微信协商解除合同，廖国兰亦于2020年6月7日从租赁房屋搬出，即双方就解除合同达成了合意。关于租金问题，综合考虑长春市采取疫情防控措施的情况、双方对提前解除租赁合同的约定及廖国兰搬离租赁房屋的时间等情形，酌定卢艺卓返还廖国兰一个半月房屋租金25,000元（20万÷12个月×1.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、被告卢艺卓于本判决生效后立即返还原告廖国兰房屋租金25,000元；二、驳回原告廖国兰其他诉讼请求；卢艺卓二审上诉并答辩称：我们认为不应当返还其租金及四十五天租金的一半69722.01元，理由如下，一，廖国兰并非本案争议合同的主体，主体不适格，对此我方可提交新证据予以证明。二，廖国兰没有合同解除权，合同约定如果承租方违约需要提前三个月搬离房屋，那么解除权在卢艺卓，根据合同的上下文，其不能按照合同约定履行支付租金的义务，应当提前三个月退出房屋，并且给卢艺卓造成的损失以三个月的租金作为补偿，这是本条的实际意义。三，廖国兰即使是合同主体，因为其已经履行了合同约定的支付租金义务，其无权也不能解除已经履行的合同。四，本案所涉房屋租赁从2005年开始，一直由李永吉与赵京天签署租赁协议，所租赁房屋为吉林艺林娱乐有限公司在使用，李永吉为该娱乐公司合伙人，廖国兰当时为公司股东杉浦严（其余股东为任雪斌，郭财，聂弘）管理财务。廖国兰二审上诉并答辩称，根据卢艺卓为我方提供的商品房买卖合同以及廖国兰于2014年5月15日注册的朝阳区乐乐咖啡屋经营场所完全一致的事实，及廖国兰原审时提交的转账记录和与卢艺卓的聊天记录均足以证明签合同的人虽然是李永吉，但是卢艺卓很清晰地知道租赁实际所有人为廖国兰。由此提前解除租赁合同包括续签租赁合同等行为，卢艺卓都是在与廖国兰商榷，而李永吉虽然签署租赁合同，但是都是在帮助廖国兰牵线搭桥，案涉租赁房屋实际租赁人为廖国兰是毋庸置疑的，由此确认廖国兰在本案中诉讼主体适格。我方按照租赁合同约定提前三个半月全部搬出，并没有给卢艺卓造成任何实际上的经济损失，且我方因疫情期间履行租赁合同困难，无法承担租金，资金链断裂，租赁合同的目的已经无法实现，是符合合同法解除条件的，我方不应当承担违约责任。关于疫情期间的租金问题，吉林省已经出现了几起案例，已经保护了疫情期间租金各自承担。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。本院认为，1.关于廖国兰是否具有原告主体资格的问题，尽管2015年9月20日签订的房屋租用合同书并非廖国兰本人签署，但从合同的实际履行、房屋租金的支付、后续的微信聊天记录均可以认定廖国兰系案涉争议房屋的实际承租人。故廖国兰作为合同的实际相对方，其有权主张解除合同并诉请返还部分房屋剩余租金。2.关于应返还租金数额的问题，双方的微信聊天记录、廖国兰腾迁房屋、卢艺展喷涂另行招租广告等证据显示双方6月初已就解除案涉争议房屋租赁合同达成了合意，根据合同法九十七条关于合同解除后尚未履行的终止履行的法律规定，卢艺展应返还廖国兰全部剩余3个月租金，但考虑到廖国兰解除协议造成了卢艺展房屋空置损失，且综合考量疫情防控等综合因素，一审酌定返还一个半月的租金25000元事实及法律依据充分且相对合理，故二审予以维持、综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人廖国兰、卢艺展分别负担各自二审案件受理费。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海蛟二〇二一年四月十三日书记员  李晨曦