贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1526号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄雪年，男，1970年3月5日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：石荣旭，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义市万丰商业运营管理有限公司，住所地:贵州省遵义市绥阳县万丰国际建材家居广场2幢4楼23号。统一社会信用代码：91520323MA6DLC816K。法定代表人：吴学东，该公司董事长。委托诉讼代理人：文良海，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶新，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人黄雪年因与被上诉人遵义市万丰商业运营管理有限公司（以下简称万丰商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄雪年上诉请求：一、撤销（2020）黔0323民初2687号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审对本案租赁期间及免租期间的事实认定不清。一审认定合同起租期从2016年10月1日起，但被上诉人市场开业时间是2016年11月26日，在庭审举证质证中，根据上诉人提交的图片资料，被上诉人已经进行了确认，市场的开业时间为2016年11月26日。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第五项“因甲方原因导致未能在2016年10月1日前试营业的，则起租期顺延”之约定，租赁起租期应当顺延至2016年11月26日。二、双方的行为已产生了终止《房屋租赁合同》的法律后果，双方在2020年11月23日就已实际解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定租赁时间为5年，合同履行至第三年2019年9月初，被上诉人在上诉人店铺上张贴了《商铺租赁费交纳（再次）通知》，根据该通知第三条“单方违约者，请于2019年9月30日前将该铺面内可用财物搬离，否则我司将视为废弃物处理”之内容，被上诉人已单方通知解除合同，要求承租人在2019年9月30日前搬离。2020年11月11日，被上诉人将上诉人租的门面全部断电，致上诉人无法正常经营，于同年11月23日搬离，搬离时上诉人将门面交还被上诉人，被上诉人上锁后关门至今。上诉人租赁期限起租期是2016年11月26日，合同解除时间是2019年11月23日，属于三年免租期内，被上诉人主张2019年至2020年的租金无事实和法律依据。三、一审认定合同合法有效，但忽略了起租期顺延的条款，属事实认定不清，适用法律错误。一审认为双方签订的合同起租期是2016年10月1日，三年免租期后租金从2019年10月1日起算，但根据合同第十三条第五项之约定，结合庭审双方确认的开业时间为2016年11月26日，则起租时间应当顺延，相应的租金交纳时间应同样顺延，而被上诉人在开业时间顺延后，却不顾合同约定，违约向上诉人催收租金，要求解除合同，并擅自断电，给被上诉人造成了严重的经济损失，被上诉人已先构成违约。根据合同第五条第二款“租金支付方式：第四年开始，租金按年租金计算，提前六十日一次性交付年租金”之约定，租金的交付时间应为2019年9月26日，而被上诉人要求上诉人在9月13日交纳租金，明显违反了合同约定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。万丰商业公司答辩称，1.因为合同已经明确约定租期是2016年10月1日至2020年9月30日，市场开业时间是2016年10月1日，11月26日只是搞开业促销活动。合同也注明9月1日上诉人就可以试营业，故起租期不应当顺延；2.通知书的标题及内容均为催交租金，并没有解除合同的意思表示，上诉人认为合同已解除的理由是不能成立的，其作为违约方是没有权利解除合同的，其真实目的是为了逃避后两年的租金支付义务。万丰商业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告房屋租金198158元；2.判决被告支付原告市场管理费10899元；3.判决被告支付原告滞纳金3567元（自2019年10月1日起，按合同约定的应收费用的每日万分之三计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审重审中，万丰商业公司增加解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。黄雪年向一审法院反诉请求：1.判决万丰商业公司返还黄雪年推广费、保证金、诚信金、预交剩余电费共计84672元；2.反诉费用由万丰商业公司承担。一审法院认定事实：万丰商业公司分别与案外人张琴昌、余涛、李锡友、吴延强、王永芳、赵福文、张和平、朱克坤、黄厚明、李家秀、黄诗庆、胡大康、卢明明签订《商铺委托租赁管理协议》，约定案外人张琴昌、余涛、李锡友、吴延强、王永芳、赵福文、张和平、朱克坤、黄厚明、李家秀、黄诗庆、胡大康、卢明明将其所有的位于绥阳县207省道与西五路交汇处东侧的“绥阳万丰国际建材家居广场商铺”全权委托给原告万丰商业公司进行出租和经营，万丰商业公司取得涉案商铺的出租权利。2016年8月23日，万丰商业公司（甲方）与黄雪年（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于绥阳县间出租给被告作为乙方经营欧普照明使用，建筑面积为412.83平方米，共12间；试营业时间为2016年9月1日；租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，租期五年；免租期自2016年10月1日至2019年9月30日止，免租期36个月；房屋租金标准：第四年租金按租赁40元／㎡／月，第五年租金在第四年的基础上上浮8%；第四年开始，租金按年租金计算，提前60日一次性交付年租金；市场管理费由市场统一收取，具体标准为：水电费自装修之日起由商户承担，按实际用水用电量分摊计费，由绥阳县万丰物业管理有限公司统一收取；物业费按商铺建筑面积收取，标准为1.5元／㎡／月，共计0元，物业费用在申请进场装修时一次性付清一年费用；商管费按租赁商铺建筑面积收取，为0.5元／㎡／月，共计2477元，在申请进场装修时一次性付清一年费用；运营推广费按照6400元／间收取，运营推广费在合同签订时一次性付清，共计76800元推广费；签订本合同时，乙方须向甲方支付开业保证金及商铺押金3000元，用于保证商户准时开业、营业及对商铺结构损坏及水、电费拖欠的保证押金，租期期满，承租户不再续签租赁合同的，自合同期满之日起30日后，在扣除赔损和拖欠费用后凭原始单据无息退还；签订本合同时，乙方须向甲方支付诚信金3000元／户，用于承租商户在市场经营中因商铺质量和服务质量问题及不服从市场管理等方面出现纠纷时，实行先赔偿，租赁期满，承租户不再续签租赁合同的，自届满之日起30日后，如承租户在租赁期间没有出现上列情况，凭原始单据无息全额退还；乙方逾期支付租金、未支付本合同第六条约定的费用，甲方按应收费用的万分之三每日向乙方收取滞纳金。逾期超过30天，甲方有权单方解除本合同。合同签订当日，万丰商业公司将涉案商铺交付给黄雪年使用。合同签订后，黄雪年按合同约定向万丰商业公司缴纳了运营推广费76800元、保证金3000元、诚信金3000元、预交的电费尚剩余1872元。万丰商业公司为市场推广宣传，开展了“家博会”、“明星演唱会”、“3.15活动”、“星光大道”等一系列活动。2019年6月28日，由于黄雪年未按合同约定缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的租金，万丰商业公司向黄雪年下发《绥阳万丰国际建材家居广场商铺租金缴费通知书》，租金为198158.40元。2019年9月4日，万丰商业公司发出《商铺租赁费交纳（再次）通知》：一、我司于2019年7月提前书面提醒你方按合同约定交纳商铺使用租金，至2019年9月1日前你方尚未交纳租金；根据商铺租赁合同第十一条第一款约定我司有权解除上述商铺租赁合同（另行出租或交还业主）；二、请于2019年9月13日前到绥阳万丰商管办公室交纳租金，到期未交纳者，我司视为单方违约；三、单方违约者，请于2019年9月30日前将该铺面内可用财物搬离，否则我司将视为废弃物处理；四、2019年10月1日待相关方验完铺后，在无相关争议的情况下退还相关费用。后黄雪年未支付租金，并于2019年11月23日搬离涉案商铺，万丰商业公司将商铺上锁。一审法院认为，万丰商业公司与黄雪年签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。2019年9月，万丰商业公司向绥阳万丰国际建材家居广场的商户送达了《商铺租赁费交纳（再次）通知》，载明：在2019年9月13日前未到绥阳万丰商管办公室缴纳租金者，视为单方违约。黄雪年未按约定向万丰商业公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方的合同约定，对万丰商业公司请求解除合同的诉讼请求，予以支持。对万丰商业公司请求黄雪年支付租金198158元的诉讼请求，根据双方的合同约定，免租期到2019年9月30日止，黄雪年在万丰商业公司未同意解除合同的情况下，于2019年11月23日擅自搬离涉案商铺，也未支付2019年10月1日至2019年11月23日期间的租金，给万丰商业公司造成了损失，酌情认定黄雪年应向万丰商业公司支付共8个月（2019年10月1日至2020年5月31日）租金（40元/㎡/月×412.83㎡×8个月）132105.60元，以弥补万丰商业公司商铺闲置的损失，故对万丰商业公司的该项诉讼请求，予以部分支持。对万丰商业公司请求黄雪年支付市场管理费的诉讼请求，因与双方的合同约定不符，不予支持。对万丰商业公司请求黄雪年支付滞纳金的诉讼请求，万丰商业公司明知黄雪年于2019年11月23日已搬离涉案商铺，并对涉案商铺进行上锁，之后商铺一直闲置，万丰商业公司对商铺闲置造成损失也存在一定过错，故对其该项诉讼请求，不予支持。对黄雪年的其他抗辩，因与查明的事实不相符，不予支持。对黄雪年反诉请求退还推广费、保证金、诚信金、预交剩余电费共计84672元的诉讼请求，万丰商业公司为了市场宣传推广，开展了一系列活动，已履行了市场推广的义务，黄雪年请求退还推广费无事实依据，不予支持；黄雪年请求退还缴纳的保证金及诚信金各3000元的诉讼请求，按照双方合同约定，应在合同期满后视情况退还，但本案中黄雪年在合同期间，擅自搬离租赁商铺的行为已构成违约，不宜再退还其保证金及诚信金，故对其该项诉讼请求，不予支持。对黄雪年请求退还预交剩余电费1872元的诉讼请求，万丰商业公司同意退还，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除遵义市万丰商业运营管理有限公司与黄雪年于2016年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、黄雪年在本判决生效后十日内支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金132105.60元；三、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、遵义市万丰商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内退还黄雪年剩余预交电费1872元；五、驳回黄雪年的其他反诉请求。本诉案件受理费4490元，由黄雪年负担2790元，遵义市万丰商业运营管理有限公司负担1700元；反诉案件受理费1916元，由遵义市万丰商业运营管理有限公司负担42元，黄雪年负担1874元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致，予以确认。另查明，万丰商业公司于2020年1月向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2020年4月22日作出（2020）黔0323民初60号民事判决，判决：一、由被告黄雪年支付原告万丰商业公司房屋租金198158元，并承担滞纳金3567元，限于判决生效之日起15日内付清；二、由被告黄雪年支付原告万丰商业公司市场管理费2477元，限于判决生效之日起15日内付清；三、驳回原告万丰商业公司的其他诉讼请求。黄雪年不服提起上诉，本院于2020年9月2日作出（2020）黔03民终3928号民事裁定，将本案发回重审。重审中，黄雪年提起了反诉。还查明，黄雪年于2016年7月进场进行装修。《房屋租赁合同》第七条第二项约定“乙方（黄雪年）承诺，于2016年10月1日开业”；第十三条第五项约定“因甲方特殊原因导致未能在2016年10月1日前试营业的，则起租时间顺延”。对于黄雪年提供的2016年11月26日万丰国际家居市场悬挂盛大开业广告的照片，万丰商业公司认为，商场实际开业的时间与黄雪年试营业时间不是一个概念，黄雪年商铺的营业时间是2016年8月23日，开业照片是整个商场搞促销活动，商铺营业时间是交付商铺的时间，交付后黄雪年就开始试营业了。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、双方之间租赁合同解除的时间；二、一审判决黄雪年承担8个月的租金是否恰当；三、黄雪年所交的推广费、保证金、诚信金应否由万丰商业公司退还。关于焦点一。2019年9月4日，万丰商业公司向黄雪年发出《商铺租赁费交纳（再次）通知》，载明黄雪年应于2019年9月13日前交纳租金，否则应于2019年9月30日前将铺面内可用财物搬离，待2019年10月1日验收商铺且双方无争议的情况下退还相关费用。从该通知的内容看，主要目的是催收租金，并告知黄雪年如逾期不交租金，万丰商业公司可解除合同，并不能以此认定万丰商业公司已发出书面解除合同的通知。由于黄雪年没有按约交付租金，并于2019年11月23日搬离商铺，且没有与万丰商业公司办理交接手续，故双方租赁合同的解除时间应以判决确定的时间为准，黄雪年主张合同已于搬离商铺之日解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。案涉租赁合同的期限为五年，2016年10月1日至2019年9月30日为三年免租期，黄雪年只需支付后两年的租金。黄雪年在三年免租期后即搬离商铺，已构成违约，应当承担违约责任。本案中，万丰商业公司之所以同意给予黄雪年等商户三年免租期，其主要是为吸引更多的商户选择到该市场租赁商铺开展经营，让商户在前三年减少经营成本以培育整个市场，以实现在合同后两年可以收取租金的目的，但是黄雪年在享受了三年免租期的情况下，不按约支付租金并搬离市场，客观上导致万丰商业公司无法实现收取租金的预期收益，给万丰商业公司造成损失。从平衡双方当事人利益角度出发，黄雪年除应支付2019年11月搬离前占用商铺的2个月租金，还应承担违约解除合同导致商铺闲置的部分损失，但考虑2020年新冠肺炎疫情的影响，以及万丰商业公司在黄雪年搬离后将商铺上锁，本院酌情确定黄雪年承担商铺闲置4个月的租金损失，即黄雪年共计应支付6个月的租金99079.2元（40元/㎡/月×412.83㎡×6个月），一审判决没有考虑新冠肺炎疫情的影响不当，本院予以改判。关于焦点三。根据合同约定，黄雪年向万丰商业公司交纳了运营推广费76800元、保证金3000元、诚信金3000元。对于推广费，根据查明事实，万丰商业公司为了市场宣传推广，开展了一系列营销活动，已经履行了推广义务，黄雪年请求退还推广费无事实及合同依据。至于保证金，根据合同约定，保证金用于保证商户准时开业、营业及对商铺结构损坏及水、电费拖欠的保证押金，自合同期满之日起30日后，在扣除赔损和拖欠费用后凭原始单据无息退还。因保证金的扣留应视为违约责任的一种形式，在已经判决黄雪年承担4个月租金赔偿责任的情况下，该3000元保证金应用于抵扣租金。至于诚信金，根据双方合同约定，诚信金用于承租商户在市场经营中因商铺质量和服务质量问题及不服从市场管理等方面出现纠纷时，实行先赔偿，因万丰商业公司没有证据证明黄雪年在承租期间存在应当扣除诚信金的情形，故合同解除后万丰商业公司应当退还3000元诚信金，用于抵扣租金。扣除保证金和诚信金后，黄雪年应付租金为93079.2元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果稍有不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2687号民事判决第一项、第四项，即“一、解除遵义市万丰商业运营管理有限公司与黄雪年于2016年8月23日签订的《房屋租赁合同》；四、遵义市万丰商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内退还黄雪年剩余预交电费1872元”；二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2687号民事判决第三项、第五项，即“三、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄雪年的其他反诉请求”；三、变更贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2687号民事判决第二项为“黄雪年在本判决生效后十日内支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金93079.2元”；四、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄雪年的其他反诉请求和上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4490元，由黄雪年负担2660元，遵义市万丰商业运营管理有限公司负担1830元；反诉案件受理费1916元，由遵义市万丰商业运营管理有限公司负担50元，黄雪年负担1866元；二审案件受理费6406元，由遵义市万丰商业运营管理有限公司负担906元，黄雪年负担5500元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年四月十二日法官助理黄和利书记员向应松