黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终148号上诉人（原审原告）：牡丹江市华隆物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：迟小壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，该公司工作人员。委托诉讼代理人：常正华，黑龙江正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江市锦绣江南小区业主委员会，住所地黑龙江省牡丹江市。负责人：张晓芝，该委员会主任。委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。上诉人牡丹江市华隆物业管理有限责任公司（以下简称华隆物业公司）因与被上诉人牡丹江市锦绣江南小区业主委员会（以下简称锦绣江南业委会）服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华隆物业公司的委托诉讼代理人刘洋、常正华，被上诉人锦绣江南业委会的负责人张晓芝及其委托诉讼代理人王宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华隆物业公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销东安区人民法院（2020）黑1002民初1035号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持华隆物业公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由锦绣江南业委会承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。没有事实证据证实锦绣江南业委会召开了业务大会或者以其他合法有效方式告知小区业主要重新选聘新的物业公司，更没有现场唱票及统计业主达到63%的通过事实。投票及投票结果未公示，也没有提供公示证据。原审认定锦绣江南业委会与其重新选聘的牡丹江鑫宏远物业管理有限公司签订的合同经过与事实不符，没有证据证实其签订合同的合法性。没有证据证实锦绣江南业委会选聘牡丹江鑫宏远物业管理有限公司具备合法有效的授权；2.原审漏列案件重要事实。华隆物业公司与牡丹江龙盛房地产开发有限公司签订的案涉小区前期物业服务合同，明确约定小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。本案在审理中已查明，锦绣江南业委会与牡丹江鑫宏远物业管理有限公司签订的合同并没有依法确认生效，锦绣江南业委会必须召开业主大会通过，原审对此未予提及。原审法院以电话询问的方式确认业主是否签过字，对为什么签字及签字内容均没有询问。锦绣江南业委会与牡丹江鑫宏远物业管理有限公司签订的合同物业服务没有提高，但收费却提高了，原审法院对此未予提及。3.原审法院适用法律不当。管理公约及议事规则明确了选聘新的物业公司必须召开业主大会，但锦绣江南业委会并未提供证据证实选聘新的物业公司是通过召开业主大会选聘。原审将锦绣江南业委会自制无内容登记表作为认定案件事实的证据不当。综上，请求二审法院依法支持华隆物业公司的上诉请求。锦绣江南业委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.业主大会作出不再续用华隆物业公司的决定，并授权锦绣江南业委会选聘新的物业公司。2020年1月2日，锦绣江南小区在东兴街道办事处及三利社区的监督指导下，对是否续用华隆物业公司及授权业委会选聘新的物业公司进行投票，不续用华隆物业公司及授权业委会选聘新的物业公司的业主占总户数63%、占总面积68%，因此，锦绣江南业委会已取得了业主授权选聘新的物业公司；2.华隆物业公司与龙盛房地产开发公司签订的前期物业服务合同效力已经终止。根据该合同约定“合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”锦绣江南业委会执行2020年1月2日小区业主的投票决定，于2020年4月23日与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司签订的《锦绣江南物业服务合同》已生效。综上，请求驳回华隆物业公司的上诉请求。华隆物业公司向一审法院起诉请求：1.要求锦绣江南业委会继续履行2017年12月20日江南（锦绣江南）安置小区前期物业管理服务合同；2.要求锦绣江南业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月20日，华隆物业公司与牡丹江龙盛房地产开发有限公司签订锦绣江南小区前期物业管理服务合同，由华隆物业公司为锦绣江南小区提供前期物业服务，该合同约定如合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，合同终止。该小区业主委会会成立后，于2019年12月17日、18日在小区内张贴公告，告知业主对是否续用华隆物业公司进行服务及选聘新的物业公司进行投票，投票采用微信、代表入户调查、委托他人代投、现场投票等多种方式，于2020年1月2日下午1点30分在三利社区四楼进行唱票并公布结果。2020年1月2日下午，锦绣江南业委会在牡丹江市东安区东兴街道办事处及三利社区的监督指导下，就向业主征集的表决意见进行了现场公开唱票，表决统计不继续聘用华隆物业公司的业主占总户数的63%，占总面积的68%。并授权锦绣江南业委会代替全体业主以协议的方式选聘新的物业公司。2020年1月4日，业主委员会在小区内张贴公告对2020年1月2日投票表决的情况进行了公示。东兴街道三利社区的工作人员对业主表决意见的真实性进行电话回访，对部分业主的投票情况进行核对。2020年4月23日，锦绣江南业委会同牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司签订了物业服务合同，决定由该公司为锦绣江南小区提供物业服务，并将该合同在小区内进行了公示。2020年8月14日，牡丹江市东安区物业和绿化服务站向华隆物业公司发出告知书一份，主要内容为：“2020年1月2日，锦绣江南小区业主大会在东兴街道办事处、三利社区的监督下，作出了不继续聘用华隆物业公司进行服务，不提高物业标准，仍以原标准进行物业服务，同意业主委员会代替全体业主以协议方式选取物业公司’决定。4月8日，业主委员会根据业主授权，在三利社区和部分业主见证下，从三家物业公司中选择了鑫宏远物业公司。4月20日，业主委员会向你公司送达“告知函”，要求你公司在4月24日向业主委员会移交。4月29日，东安法院受理了你公司起诉业主委员会物业服务合同纠纷一案，7月28日你公司撤诉。基于以上事实，根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第四十五条和第四十六条的规定，请在10日内在东兴街道办事处监督下向新业主委员会交接，交接前电梯、消防、监控等共用设备无法正常使用的，贵公司应当修复或者承担相应责任。逾期不进行交接，按《牡丹江市住宅物业管理条例》第六十八条第四款规定，由贵公司承担相应的法律责任”。一审法院认为，关于华隆物业公司提出的要求继续履行锦绣江南小区前期物业管理服务合同的诉讼请求，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。锦绣江南小区业主委员会在当地街道办事处即牡丹江市东安区东兴街道办事处的指导下成立业主委员会，并依法备案，其成立符合法律规定，是本案适格的诉讼主体。锦绣江南小区业主委员会成立后，以书面征求意见的方式要求小区业主对是否续用华隆物业公司进行了投票，并在小区内张贴了选聘物业公司的公告，已选聘了新的物业服务企业，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同，该合同已经生效。根据上述规定，前期物业服务合同应当终止。华隆物业公司要求继续在涉案小区提供物业服务，于法无据，不予支持。华隆物业公司主张锦绣江南业小区未召开业主大会，并且锦绣江南业委会提供的业主大会表决意见表不真实，违反了小区规约，对此一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约定力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。”业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。锦绣江南业委会在作出要求华隆物业公司退场的决议及选聘新的物业服务企业时，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主合法权益，只有业主才有权向人民法院提出异议并行使撤销权，华隆物业公司公司并非小区业主，无权对业主委员会的决议提出异议。并且本案中，锦绣江南小区业委会已经在牡丹江市东安区东兴街道办事处及三利社区的监督指导下召开业主大会，对是否续用锦绣江南业委会进行服务及选聘新的物业公司发布公告、征求意见、并由业主进行投票，投票采用微信、代表入户调查、委托他人代投、现场投票等多种方式，并于2020年1月2日三利社区四楼进行唱票并公布结果。在本案审理过程中，一审法院也对部分业主进行了电话调查，多数业主对于不继续聘用华隆物业公司持肯定意见。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：驳回牡丹江市华隆物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由牡丹江市华隆物业管理有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人为证明自己的主张，提交以下证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华隆物业公司提交以下证据：证据一，2020年9月份至11月份锦绣江南业委会副主任杨波在小区业主群里发消息的微信截屏及2020年9月3日锦绣江南业委会发出的告知各位业主暂缓缴纳物业费的公告各一份。意在证明：杨波作为业主委员会副主任成员之一，在业主委员会群里发出告知小区业主要等新的物业公司进驻后再交物业费，业主委员会首先应当考虑如何为业主提供服务及代表业主执行决定，但自该委员会成立以后，便开始扰乱物业服务秩序，成立后仅四个月便无故提出更换物业服务企业，而且选择服务资质最低级企业服务，又提高物业费收费标准，特别是双方在诉讼期间，在业主群中发布阻止业主缴纳物业费，其行为恶劣，严重扰乱社会秩序，给业主造成不良影响，有失业主委员应当履行的责任。锦绣江南业委会质证认为，对微信截屏的形式要件有异议，华隆物业公司并没有提供截屏内容的原始载体，无法确定该证据的真实性，并且该组证据与本案不具有关联性，且所载内容也不能证实华隆物业公司欲证明的问题，在其提供的内容中有业主发言，感谢业主委员会所有成员辛苦的付出，同时也感谢支持业主委员会的业主们；对公告的形式要件无异议，对证明问题有异议，在本次诉讼之前2020年7月28日，华隆物业公司对与锦绣江南业委会之间服务合同纠纷申请在牡丹江市东安区人民法院撤诉，撤诉后，华隆物业公司又重新提起诉讼，为了避免锦绣江南小区业主物业服务费遭受损失，在诉讼期间业主委员会为保障业主权利建议暂缓缴纳物业费，所以从该公告内容来看锦绣江南业委会发布此公告是维护业主的权利，该证据不能证明华隆物业公司想要证明问题。本院认为，该组证据能够证明锦绣江南业委会于2020年9月至11月通过公告及微信方式通知业主暂缓缴纳物业服务费，对华隆物业公司意在证明的其它问题不予采信。证据二，华隆物业公司资质、质量管理体系认证、诚信单位证书、诚信经理人证书、品牌单位证书及疫情期间为牡丹江市做出突出贡献照片等。意在证明：华隆物业公司是一级物业服务企业，是优秀、诚信的服务企业，有诚信经理人迟小壮；牡丹江市唯一一家具备医院消杀能力物业公司，疫情期间做出过突出贡献，同时说明锦绣江南业委会以业主超过60%同意解聘华隆物业公司服务不是客观事实，华隆物业公司提供服务期间收费率达85%以上，足以说明业主是接受华隆物业公司提供物业服务的，在争议发生后，因锦绣江南业委会在业主群阻碍业主交费，其行为极其恶劣。对这种恶劣的行为不应得到支持。锦绣江南业委会质证认为，对该组证据及证明的关联性有异议，该组证据只是记载了华隆物业公司的相关资质，以及提供相关服务的照片，并不能证实锦绣江南业委会解聘华隆物业公司不具有客观性，所以该组证据不能证明其证明问题。本院认为，该组证据能够证明华隆物业公司的物业服务资质及等级，对意在证明的其他问题，本院不予采信。证据三、华隆物业公司申请证人杜春英出庭。证明内容：“我们家没登记过，锦绣江南业委会冒充我爱人的名义填了个表。他们说华隆物业要涨物业费，问我同不同意，我说不同意；没看到过召开业主大会的通知或公示，也没有参加过业主大会”。申请证人郎桂菊出庭。证明内容：“锦绣江南业委会换物业我不同意，房照是我爱人田景瀛的名字。一审法院打电话时是我爱人接的，我爱人听不清把电话给我了，法官问我换物业的事我同不同意，我说不同意，法官说不同意为什么签字，我说签字是不同意物业涨钱。法官又问为什么不同意，我说人家干的很好，所以不同意。我没看到过召开业主大会的通知或公示，也没有参加过业主大会”。申请证人冀默和出庭。证明内容：“锦绣江南业委会换物业的事我不知道，后换的物业费用高，4月24日交接时我看到了新宏远物业接替华隆物业在门上贴的公示。我不知道、也没有参加过业主大会”。申请证人王士奇出庭。证明内容：“东安区法院打电话，问我是王小利么，我说我住的我女儿的房子，问我签字没有，我回答物业费涨价的事我签字了，别的不知道。不知道小区业主大会召开的事情，也没参加过”。申请证人潘润清出庭。证明内容：“东安法院打的电话是我的孩子接的，我没在家，怎么说的我不清楚。签字是物业费要涨价问我同不同意，我说涨价我不同意”。申请证人付秀芹出庭。证明内容：“接到过东安法院的电话，第一次我女儿接的，第二次我接的，问我签没签字，我说签字了，问为什么签字，我说不同意物业费涨价签的字，问我同不同意换物业，我说不同意。”以上六位证人证言意在证明调查问卷的内容存在虚假，不能作为锦绣江南业委会新聘请物业公司和解除与华隆物业公司物业服务合同的依据。锦绣江南业委会对上述六位证人证言质证认为，证人证言与华隆物业公司欲证明的问题没有任何的关联性，通过对证人进行询问，对于本小区是否有业主委员会、是否张贴过公告、是否召开过业主大会证人一致回答都是不清楚和不知道，并且证人在陈述证言过程中存在猜测或推断性的语言，影响证人证言的稳定性，并且证人潘润清、付秀芹与东安法院通话时都证实了签字的事实，并且对于物业涨价需要更换物业征求意见业主也都是知道的。召开业主大会并不需要全体业主100%都进行参加，按照相关的规定，召开业主大会可以采取书面问卷以及对业主委员会公示的信息可以发布公告，所以证人陈述的证言不能证明华隆物业公司想要证明的问题。本院认为，上述证人证言能够证实六位证人签字系不同意上调物业费，对证人证言证实没有接到过召开业主大会通知参加业主大会以及没有同意聘用新的物业公司和同意解聘华隆物业公司的事实予以采信。锦绣江南业委会提交以下证据：证据一、锦绣江南物业服务合同格式文本一份。意在证明：华隆物业公司与锦绣江南业委会协商锦绣江南小区物业服务合同内容，按照合同第19条规定，华隆物业公司将提高物业服务费的标准。华隆物业公司质证认为，该份证据不能确定是华隆物业公司提供，没有华隆物业公司加盖的公章。该份合同并不是简单的提高物业收费，而是明确提高物业服务的等级，所以该份证据不属于新的证据，不能证明锦绣江南业委会想要证明的问题。本院认为，该合同没有双方当事人的签章或签字，且华隆物业公司对该证据不予认可，本院不予采信。证据二、2020年10月9日签订的补充协议。意在证明：锦绣江南业委会与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司就2020年4月23日签订的物业服务合同达成补充协议，门市收费为每平方米（建筑面积）每月1.2元，车库为每平方米（建筑面积）0.65元调整为门市、车库均为0.59元。华隆物业公司质证认为，对该分证据有异议，一审时华隆物业公司提供了锦绣江南业委会与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司签订的物业服务合同，其体现的收费标准与华隆物业公司原物业服务合同收费标准有区别，与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司物业服务合同明显提高了收费标准，在庭审后锦绣江南业委会又与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司签订补充协议，下调了收费标准，下调的金额与华隆物业公司原合同收费标准基本相同。这份补充协议恰恰证实锦绣江南业委会与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司可以任意的签订物业服务合同，侵害了业主的利益。业主委员会是业主的执行机构，没有权利对外签订协议，必须经过全体业主达到一定比例的情况下才能通过，所以该份证据不能证明锦绣江南业委会想要证明的问题，恰恰证明了锦绣江南业委会违规。本院认为，上述协议没有违反法律、法规的强制性规定，故对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，锦绣江南业委会以书面征求意见的方式对小区业主是否续用华隆物业公司及聘用新的物业公司进行了投票,并对征集的业主表决意见进行了现场公开唱票，牡丹江市东安区东兴街道办事处及三利社区进行了现场监督指导，表决统计同意聘用新的物业公司和不继续聘用华隆物业公司的业主户数占该小区总户数的63%，业主自有房屋面积占总面积的68%。华隆物业公司二审举示的六位证人中，白瑞江（杜春英爱人）、冀默和分别在“同意留用华隆物业业主联名书签字表”上签字，表示其同意留用华隆物业公司，故该两户业主及业主自有面积部分均不包含在上述统计的数据中。郎桂菊、王士奇、潘润清、付秀芹出庭表示，锦绣江南业委会书面征求意见时其投票行为非自己的真实意思表示，扣除该四位证人所代表的业主户数及业主自有面积后，同意不再续用华隆物业公司和聘用新物业公司的业主户数占比及业主自有面积占比均超过50%，且锦绣江南业委会已与牡丹江市鑫宏远物业管理服务有限公司签订了新的物业服务合同，故华隆物业公司的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，牡丹江市华隆物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由牡丹江市华隆物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春波审判员  杨弘智审判员  杨耀然二〇二一年四月十六日书记员  刘 欢附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。