湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初2227号原告：武汉东湖高地物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号。法定代表人：田佐平，该公司CEO。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。原告：武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司，住所地：武汉市汉阳区翠微横路16号翠微新城（一期）内物业用房。负责人：肖新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。被告：魏泽清，男，1966年10月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称“东湖高地物业公司”）、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司（以下简称“东湖高地物业公司汉阳分公司”）与被告魏泽清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司的共同委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼，被告魏泽清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主（或业主委员会）签订物业服务合同的时间：2014年5月23日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，后双方签订《翠微新城1-3期小区物业服务合同（续签协议）》将合同期限顺延到2015年6月1日至2016年5月31日；2016年6月，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止；2018年6月1日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。二、物业公司服务的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区翠微横路18号翠微新城1-3期小区。三、被告房产位置及面积：翠微新城小区36-39号（12栋）36单元501号，面积为128.04平方米。四、被告物业费缴纳标准：2014年6月1日至2016年5月31日期间每月每平方米1.20元，每月应缴153.648元；2016年6月1日至2018年12月31日期间每月每平方米1.50元，每月应缴192.06元。五、欠缴物业费的时间及金额：本案中魏泽清欠缴的物业费的期间为2014年6月1日至2018年12月31日。从2014年6月1日至2018年12月31日共55个月，共计9,641.41元。六、合同约定的物业费缴纳方式：按季度缴纳物业费，每季度第一个月内履行缴纳义务。七、物业公司是否对物业费进行催收：已催收。八、原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年6月1日至2018年12月31日的物业费9,641.50元，违约金853.89元，共计10495.39元；2、案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。被告魏泽清辩称，因该电梯不停五楼，物业费应当折减。本院认为，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《武汉市物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对魏泽清具有约束力。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司按约履行了物业管理服务的义务，魏泽清应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。故魏泽清应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业费8,296.99元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,344.42元。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司主张魏泽清支付物业费9,641.50元，计算有误，本院予以部分支持。魏泽清辩称的电梯不停五楼、物业费应当折减的问题，根据本院审理的同小区同类案件查明的事实，魏泽清所在该栋电梯由于设计问题不停靠魏泽清居住的5楼，该情况自开发商交房时即存在。魏泽清无法便利使用电梯，系房屋开发商设计问题，并非物业公司造成，若魏泽清认为其权益受损，其可另行向责任人主张权益。关于物业费是否应当折减的问题，根据原告提交的2014年6月1日至2020年5月31日期间业主委员会与物业公司签订的多份物业服务合同，均只对一楼的物业费标准进行了区分，并未对其他楼层的物业费进行特别约定，包括电梯不停靠楼层。业主委员会作为业主利益代表，其在选聘物业公司、商定物业费收费标准上具有一定自治权，在业主委员会对本小区电梯设计、使用问题明知的情形下，未在签订物业服务合同时对此种情形予以区分，应视为业主委员会同意除一楼外业主均按统一标准缴纳物业费，对业主委员会签订的物业服务合同，所有业主应予遵守并履行。在业主委员会未签订新的物业服务合同对此种情形予以明确区分不同物业费收费标准时，本院对个别业主要求按不同标准缴纳物业费的辩称理由不予采纳。若业主认为电梯不停靠楼层物业费缴费标准应予区分，可通过业主委员会与物业公司协商变更合同收费标准或在签订新的物业服务合同时予以明确约定。故魏泽清的该辩称意见，本院不予采纳。鉴于魏泽清并非恶意拖欠物业费，本院酌定免除魏泽清支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、被告魏泽清向原告武汉东湖高地物业管理有限公司支付从2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业费8,296.99元，向原告武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司支付从2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,344.42元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计31元，由原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司负担6元，由被告魏泽清负担25元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年四月十四日法官助理伊雅茜书记员李杰