浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3265号 上诉人（原审原告）：黄红涛，男，1969年7月22日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶伟荣，浙江川丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石力铭（又名石利民），男，1969年7月22日出生，汉族，住浦江县。 被上诉人（原审被告）：黄伶圳，女，1973年8月2日出生，汉族，住浦江县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈国松，浙江仙华律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：祝妍妍，浙江仙华律师事务所律师。 上诉人黄红涛因与被上诉人石力铭、黄伶圳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案因当事人申请庭外和解扣除审限三个月，2021年2月9日因提交审判委员会讨论暂停审限。本案现已审理终结。 上诉人黄红涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判石力铭、黄伶圳返还购房款416000元、支付购房款占用期间的利息（从交付购房款之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）、赔偿房屋装修损失129296.22元及评估费损失8500元；本案一、二审诉讼费用由石力铭、黄伶圳承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。石力铭、黄伶圳违反了不动产买卖负有交付房屋并办理房权证转移登记的义务，案涉房屋之土地使用权证登记为工业、住宅，但石力铭、黄伶圳在未经变更规划许可的情况下，私自改造成纯住宅以个人名义向公众出售；案涉房屋建设工程规划设计为工业及数套三层排屋，但石力铭、黄伶圳未经审批将其改造为四层半几十套住宅，且未经验收，其交付房屋的义务亦未完成。一、石力铭、黄伶圳在未取得相应的用地规划许可下私自改变土地用途,该类房产不能转让。1、案涉土地用地位置为农民街叉口地段，《用地规划许可证》载明：项目名称为生产用房，遵守事项为本证是城市规划内经城市规划行政主管部门审核许可用地的法律凭证，凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。2000年7月，《浦江县建设工程更改意见书》将建设项目变更为生产、居住综合用地，2000年4月28日签订的案涉《国有土地使用权出让合同书》第七条约定：生产、居住性质，乙方在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，必须依据浦江县出让办法向甲方申请，依照有关规定重新签订出让合同，调整出让价款，办理登记手续。2、石力铭、黄伶圳以《浦江县建设工程更改意见书》占用土地，该土地性质其实未改变，但石力铭、黄伶圳将生产、居住用地全部造成住宅，作为商品流通。石力铭、黄伶圳私自改变土地用途，违反了土地管理法、规划法、房地产管理法中国家对土地用途严格管制的规定，违反土地使用权出让合同。因此在办理分套房权证之前，石力铭、黄伶圳必须申请规划许可，还应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式重新签订国有土地使用权出让合同，调整土地出让金后才能改变土地用途。二、石力铭、黄伶圳违规建设，该房屋在没有整改的情况下禁止转让。2009年4月的《地块规划总平面图》容积率2.21平方米，工业面积496.6平方米、排屋面积3864.1平方米；《剖面图》三层排屋；2009年6月的《三层平面图》有工业用房；2009年10月10日的《建设工程规划许可证》中的规划设计要求也是按综合用房设计，居住与工业面积同《地块规划总平面图》。但是石力铭、黄伶圳自2013年拿到工业、住宅的房权证后，违反了上述规划设计、未经审批私自改造，把几套排屋改造出几十套套房，容积率远远超过规划设计的2,21，楼梯平台上部及下部过道处的净高小于2米、梯段净高小于2.20米，而工业用房也变造为套房涉及到上百人群体的公共安全在未通过竣工验收的情况下交房，无论质量、消防都留下极大的安全隐患。石力铭、黄伶圳并未尽到卖房人应尽的交付义务，标的物不符合房屋买卖合同交付要求。其行为违反了建筑法和消防法的建筑工程、公众聚集场所必须竣工验收、安全检查合格后、方可投入使用的规定。楼梯、通道明显违反《建设设计防火规范》。违反规划法应当按照规划条件进行建设的规定。三、石力铭、黄伶圳违法分割转让，黄红涛无法取得房屋所有权。1、纵观石力铭、黄伶圳取得案涉土地使用权过程，浦国用字第560号与浦国用（2010）字第0638号《国有土地使用证》可见土地主管部门并未具体划分工业与住宅的用地面积，而是由沈阳中鼎建筑设计有限公司出具《地块规划总平面图》：用地面积1975.8m2、建筑面积4360,7m2、工业面积496.6m2、排屋面积3864.1m2，再手写“同意按此平面进行施工”，该手写并没有浦江县建设局负责人的签字。在以上情况下取得《建设工程规划许可证》、《房权证》后，石力铭、黄伶圳更加变本加厉，将整个地块全部改造成住宅分套销售。石力铭、黄伶圳的行为违反了相关强制性法律规定，违反工业、住宅的用途不得分割转让，在房屋买卖合同签订之后擅自抵押，致黄红涛无法实现购房人的权利。四、案涉房产在没有改变土地用途及违法建设的情况下，才能整体转让，但不能分割转让。石力铭、黄伶圳的行为违反了房地产转让需办理权属登记证、否则不得转让的规定。五、案涉《房屋买卖合同》系由石力铭、黄伶圳提供的格式合同。黄红涛按照该合同约定分期支付房款，己尽到了诚信义务。合同签订之后石力铭、黄伶圳擅自抵押；且在签订合同时未尽权利瑕疵告知义务有违诚信。综上，石力铭、黄伶圳未经法定的审批程序，擅自改变土地用途，违规改造，违法分割向不特定对象销售，至一审庭审结束仍未做出分套房权证，黄红涛请求返还房款应得到支持。一审法院认定事实不清、适用法律错误。望依法发回重审或改判。二审庭审中补充：一、2020年7月20日、24日、8月17日、20日经向浦江县住房和城乡建设局（以下简称浦江县住建局）、浦江县自然资源和规划局（以下简称浦江县自规局）核实到如下情况：1、案涉不动产登记用途和规划许可均为生产、居住，土地使用权及房屋所有权不具备分割条件，不得分割转让。2、该地块存在住宅和工业两种使用年限，住宅、工业的具体部分不能明确。2009年10月10日建设工程规划许可证载明的规划涉及要求：房屋性质为综合用房，其中居住面积3864.1m2、工业面积496.6m2。2010年3月竣工后，建设局在房产测绘中发现建设超过原规划，遂于2013年8月29日经规划办公会议同意出具建设工程更改意见书和规划确认书，于2013年9月6日出具变更内容为不区分工业、住宅面积，相应的房地产平面图也不再有工业、住宅的区分。3、房权证后的平面图中的文字说明为原测绘公司按施工图标识的房屋功能分别计算，房屋登记簿住宅工业面积合并一起，没有区分，根据《房屋登记办法》第二十六条规定，以房屋登记簿为准。4、石力铭在2013年9月24日领取产权证后，改建分割成62套套间在没有规划审批，更改竣工后也没有验收。二、国家税务总局浦江县税务局LD20200117670360回复：该处房地产登记在石力铭个人名下，未进行分割备案。信访人提供的房屋买卖合同未按不动产的规定进行备案，不符合权属转移缴纳契税的相关要求。 被上诉人石力铭、黄伶圳答辩称，一、石力铭、黄伶圳没有改变土地用途。1、石力铭名下的整宗土地的用途是住宅、工业的综合用途，且住宅部分和工业部分是可以区分的，国有土地使用权证上记载的土地用途为生产、居住；土地使用权证记载的土地用地为住宅、工业；建设工程规划许可证记载的建设项目名称为综合用房，但居住面积和工业面积有单独的指标；房屋所有权证将工业面积和住宅面积分别记载；施工平面图中工业面积和住宅面积有明确的位置，与建筑物现状相符。这一切均证明该宗土地上的住宅面积和工业面积是相互独立的，石力铭没有改变土地用途，也无须重新签订出让合同。2、石力铭按照建设工程规划许可证记载的内容进行建设，并未全部建设为住宅，许可的建设方案本身是工业面积和住宅面积连接在一起，石力铭也已完成产权登记，并未违法任何法律规定，不存在需要重新出让、重新签订土地出让合同的理由。3、黄红涛所购买的房屋所对应的土地用途是住宅，是可以依法转让的。二、石力铭、黄伶圳没有违法建设的行为。1、竣工后测绘面积超过2009年建设工程规划许可证的面积，但在2013年9月6日，浦江县住建局出具《建设工程更改意见书》同意将总建筑面积由4360.7m2变更为5652.25m2，房屋所有权证也按照此面积进行登记，工业面积和住宅面积虽然在一本证上，但有明确区分。2、石力铭的改造只是对房屋内部的结构改造，外立面没有变化，排屋的结构本身就可以分层适用，一层作为独立的一套房屋，不存在违反建筑法、消防法的问题。3、双方签订房屋买卖合同时已经是改造完的现状，黄红涛对房屋现状作充分了解之后同意购买，不能以此为由否认合同效力。三、石力铭、黄伶圳不存在违法转让行为。施工平面图加盖浦江县建设局的规划管理专用章，按照习惯无须负责人签名，该平面图的内容与建设工程规划许可证内容一致，已依法取得许可。石力铭将自己拥有合法产权的房屋进行分割销售，是依法行使处分权，不存在违法嫌疑。分割销售确实需要履行一定的审批程序，石力铭也从未承诺过户登记时间，所以购房交易条件才会如此优惠。四、住宅部分应当允许分割转让。在住宅部分和工业部分能够区分的情况下，住宅部分应当是允许转让的，不允许转让就是限制了石力铭的所有权，而这种限制是不合理也不合法的。五、合同的双方认可后才签署的，对双方均有约束力。现在是黄红涛违背诚信原则提出毁约。综上，黄红涛的上诉理由不能成立，一审认定事实和适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。 黄红涛向一审法院起诉请求（变更后）：1、确认2017年7月14日黄红涛与石力铭、黄伶圳签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令石力铭、黄伶圳返还黄红涛购房款416000元；3、判令石力铭、黄伶圳赔偿黄红涛从交付购房款之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失至2019年8月19日，自2019年8月20日起利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止；4、判令石力铭、黄伶圳赔偿黄红涛房屋装修损失费129296.22元；5、由石力铭、黄伶圳承担案件的诉讼费。 一审法院认定，石力铭与黄伶圳系夫妻关系。2017年7月14日，黄红涛（乙方）与石力铭（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于浦江县××路××号××幢××单元××室，面积约89平方米卖给乙方；双方议定上述房屋总价为伍拾贰万元整；乙方在签订本合同时支付定金伍万元整；于2017年7月20日前付叁拾陆万陆仟元整，余款20%在过户前付清；交房时间：2017年7月；违约责任：乙方如交付定金后，首付款在约定的期限内未付，则甲方有权解除合同且不退还定金，甲方如收到定金后不卖房给乙方，甲方应双倍返还定金给乙方，如果甲方按时交房而乙方未付款的，则乙方应每日按应付而未付款的千分之一作违约金向甲方承担违约责任。2017年7月14日，黄红涛支付购房定金50000元；2017年7月18日，黄红涛又支付366000元。后石力铭将上述房屋交付予黄红涛。黄红涛对房屋进行装修并入住。但至今为止，案涉房屋暂未办理产权证。另查明，浦江县××路××号的房屋系登记于石力铭名下，为石力铭与黄伶圳共同共有〔房权证号：1幢：石力铭：浦房权证浦阳字第0××1号；1幢：黄伶圳：056980-2号；2幢：石力铭：056980-3号；2幢：黄伶圳：056980-4号，总共房屋建筑面积5652.25平方米。土地使用证号：浦国用（2010）字第6××8号，土地使用权面积为1971.1平方米〕，该房屋所在的土地用途为住宅、工业。石力铭、黄伶圳对浦江县××路××号的房屋分割成数十间套房并进行出售。2017年，石力铭、黄伶圳曾将浦江县××路××号的房屋作抵押向中国建设银行贷款；2019年9月20日办理了抵押注销手续。在审理过程中，黄红涛向浦江县人民法院提交对案涉房屋的装修价值进行评估的申请。浦江县人民法院依法委托浙江众正价格评估有限公司鉴定，鉴定所于2019年8月6日出具（2019）义众正鉴评第2019060102号鉴定结论书，认定价格鉴定标的在价格鉴定基准期（2017年8月至11月）的价值金额为129296.22元。2020年6月1日，鉴定所出具说明函一份，认定价格鉴定标的在价格鉴定基准期（2019年6月27日）的价值金额为103436.98元。黄红涛为此花去鉴定费用8500元。 一审法院认为，黄红涛与石力铭签订的《房屋买卖合同》效力问题系本案争议焦点，亦为处理黄红涛其他诉请的前提条件。经庭审查明，黄红涛与石力铭订立合同时未约定明确的过户时间；黄红涛未付清全部房款；房屋价格比周边地段低；房屋的土地性质为工业、住宅；黄红涛与石力铭签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。综合以上因素，案涉房屋买卖合同应认定为合法有效。现黄红涛要求确认合同无效的诉请，于法无据，依法予以驳回。黄红涛的其他诉请，本案亦不再处理。鉴此，经本院审判委员会讨论决定，并依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回黄红涛的诉讼请求。案件受理费10820元，由黄红涛承担。鉴定费8500元，由黄红涛承担。 二审中，黄红涛向本院提供：证据一、浦江县住建局关于黄红涛信访事项处理意见书、工程更改意见书、规划核实确认书、房地产测绘平面图、浦江县住建局在浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复各一份（均为复印件），证明案涉房屋地块存在住宅和工业两种使用年限，住宅、工业的具体部分未作区分。石力铭、黄伶圳违反2009年10月10日的建设工程规划许可，2013年9月6日房屋竣工后，浦江县住建局测绘中发现该事实，为此出具工程更改意见书和规划确认书，变更了内容，对工业、住宅面积不能区分。石力铭、黄伶圳房权证中的平面图与房屋登记簿不一致，以登记簿为准，登记簿住宅、工业面积合并一起，没有区分。 证据二、浦江县住建局关于黄蓉蓉信访事项处理意见书一份、《房屋买卖合同》三十四份、照片四张（均为复印件），证明石力铭、黄伶圳在2013年9月24日办理产权证后私自将排屋改套间（1号楼7幢排屋改为24套套间、2号楼6幢排屋改为38套套间），将工业用途部分全部改变为住宅用途，私自改建的房屋未经相关部门更改规划审批及更改后竣工验收。 证据三、浦江县自规局在浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复、《关于县城建成区范围工业用地规划拨改出让和转让问题的抄告》、浦江县人民政府【2012】7号县长办公会议纪要、浦江县国税局在浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复各一份（均为复印件），证明案涉房产的不动产土地用途和规划许可均为生产、居住，不得改变土地用途，土地使用权及房屋所有权不具备分割条件；案涉房屋未按不动产的规定进行备案，不符合权属转移缴纳契税的相关要求。 证据四、浦江县住建局关于黄灵反映问题答复复印件一份，证明石力铭、黄伶圳把案涉房屋原来地面一层改为两层并向地下开挖，没有经过相关部门规划审批。 证据五、浦江房产网翠湖路房屋买卖价格信息打印件一份、《房地产买卖合同》复印件二份，证明案涉房屋成交价格相比同时期同类地段房屋价格没有差距。 证据六、农民街翠湖路浦江县恒利纺纱有限公司的《国有土地使用权出让合同书》复印件一份、现场照片打印件一份，证明浦江县恒利纺纱有限公司位于浦江县××街××路，有工业和住宅两种用途，建有厂房、办公楼和职工宿舍，其住宅用途实质为工业服务用房；而案涉房地产也位于农民街翠湖路且有工业和住宅两种用途，但石力铭、黄伶圳改建成向社会不特定人群出售的商品住宅，属于擅自改变了工业性质。 证据七、案涉房屋所在小区照片打印件一份，小区门口和宣传车广告出售套间照片打印件一份，证明石力铭、黄伶圳对外宣传销售套房，案涉房地产已不含工业，已经违反了国有土地使用权出让合同生产、居住两种用途的约定。 证据八、浙江土拍网截图打印件一份，证明案涉房地产如要变更原先工业和住宅两种用途为商业住宅，参照同地段商业住宅拍卖价格，需补缴24000000元土地出让金。 石力铭、黄伶圳质证认为，关于证据一，关于黄红涛信访事项处理意见书、浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复是浦江县住建局通过两个途径作出的两个回复，是在没有核实情况下作出的答复。核实确认书中载明没有区分住宅与工业部分，这是不准确的。关于房地产测绘平面图，登记部门在2016年合并以后，这些房产及土地档案都是在不动产登记中心，不是在住建局。关于证据二，改造只是将排屋的每一层改造为具有独立功能的套间，没有必要进行审批，只是内部结构的调整。石力铭、黄伶圳从未将工业用途部分进行转让，与黄红涛无关联性。关于证据三，单独看土地出让合同与土地使用权证，确实容易误解为工业部分与住宅部分无法区分。在无法区分的情况下，平台的回复意见是正确的。但是本案中结合建设工程规划许可证、房屋所有权证，住宅和工业部分可以区分，因此土地也应当予以相应的区分。区分之后，住宅部分是允许转让的，所以黄红涛提供的抄告不适用于本案。至于契税，现在本身没有到交契税的时间，也不存在提前交契税的可能性，不存在缴税的问题。关于证据四，黄灵反映的问题是不全面的，所以答复的内容不足以作为认定案件事实的依据。关于证据五，房产网的信息对黄红涛是不利的，排屋改造为套间是因为排屋是按幢卖的，如果按幢的价格与按套的价格是不一样的，会有价格差。按套卖的价格其实都在7000元以上，按幢和按套卖的价格不同，本案黄红涛的价格是5800元/㎡。黄红涛提供的第一份合同价格为107㎡，75万元，其单价为7000元/㎡。第二份合同的价格是113.6㎡，91.2万元，其单价为8028元/㎡。黄红涛提供的合同无法达到其证明目的。关于证据六，与本案无关联性，无法达到其证明目的。关于证据七，我方不知道照片的来源，即使照片是真实的，也无法证明石力铭、黄伶圳的行为是违法的，房地产只有一小部分是工业，石力铭、黄伶圳卖给黄红涛的不含工业的成分，就不违反法律规定。关于证据八，与本案无关联性，现在争议的土地是出让土地，不存在再次出让的情况。 针对黄红涛提供的证据，本院认为，对证据一、三、四的真实性予以确认。对证据二浦江县住建局关于黄蓉蓉信访事项处理意见书、黄红涛与石力铭签订的《房屋买卖合同》、照片的真实性予以确认。对证据七案涉房屋所在小区照片、小区门口广告出售套间的照片的真实性予以确认。证据五、六、八与本案不具有关联性，不予确认。 二审中，石力铭、黄伶圳向本院提供了：证据一、浦江县住建局关于编号×××98信访事项处理意见书的说明复印件一份，证明原处理意见书中提到的更改意见书中的住宅和工业的具体部分不能明确的意见不准确，而只是合并表述；房屋所有权的登记内容是正确的。 证据二、浦江县东方蓝郡项目的成交备案价格表打印件一份，证明同地段房屋成交价格均在1万元以上。 黄红涛质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据载明涉案地块是包含住宅和工业的合并面积，实际与对黄红涛信访事项处理意见书的内容一致，也没有说能作区分。对黄红涛信访事项处理意见书也是回复合并的面积，故该证据不能达到石力铭、黄伶圳证明目的。对证据二的三性均有异议，涉案房屋买卖没有低于市场价格。 针对石力铭、黄伶圳提供的证据，本院认为，对证据一的真实性予以确认。证据二与本案不具有关联性，不予确认。 二审中，本院出示了（2019）浙0726民初1829号函、浦自然资规函〔2020〕55号复函。黄红涛质证认为，对于该组证据的合法性有异议，两个函在一审庭审时均未作为证据出示，程序不合法。从时间上看，浦江县自规局给一审法院复函的时间为2020年5月29日，该复函早于2020年6月19日、2020年7月7日10个案件的开庭时间，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，该组证据不具备合法性要件。对于该组证据的客观性、关联性有异议，同一问题的答案应以最后的为准，即以2020年7月20日浦江县自规局编号为LD20200113151977的答复（我方提交的证据三）为准，石力铭户的不动产土地登记用途和规划许可均为生产、居住，在目前政策下，土地使用权及房屋所有权不具备分割条件。因此，2020年7月20日浦江县自规局编号为LD20200113151977的答复比浦自然资规函〔2020〕55号复函更客观。石力铭、黄伶圳质证认为，对（2019）浙0726民初1829号函的真实性、合法性、关联性均无异议；对浦自然资规函〔2020〕55号复函的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。浦江县人民政府《关于县城建成区范围工业用地划拨改出让和转让问题》的抄告、浦江县人民政府县长办公会议纪要〔2012〕7号文件的规定，并不适用于本案。本案的土地按照2004年《农民街有关遗留问题专题协调会议纪要》，应当认定为住宅，理由在开庭中已经陈述。而且建设工程规划许可证已经明确工业和住宅各自的面积，住宅和工业部分已经界定清晰，居住面积3864.1㎡，工业面积496.6㎡，不属于文件所规定的标定两种以上用途的土地。即使将本案土地理解为两种以上用途，也不能适用前述文件。前述文件对两种情形的土地作出了规定，一是工业用地（唯一用途是工业）不得改变用途，不得分割转让，而本案的土地不属于这一情形，二是标定用途在两种以上（其中必含工业）允许整体转让，但并未规定不得分割转让，从文义上理解，不能从允许整体转让得出不得分割转让的结论。法院对合同效力的判定依据应当是法律、法规，而不能基于地方政府的政策作出判断。即使根据地方政策不能办理转移登记，也不能据此判定合同无效。 针对本院出示的（2019）浙0726民初1829号函、浦自然资规函〔2020〕55号复函，本院对其真实性予以确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：石力铭曾用名“石利明”。2000年4月28日，石力铭与浦江县建设环保与土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，载明“甲方出让给乙方的地块位于浦江县农民街，面积为1988㎡。本合同项下的土地使用权出让年限为七十年。按照批准的总体规划是生产、居住用地项目。土地使用权出让金总额237069元”，该合同落款处手写备注“本地块为96年出让，本合同为补签”。2000年7月14日，浦江县建设环保与土地管理局出具编号（95）浙规证0770043建设工程更改意见书，载明“同意建设项目性质变更为生产、居住综合用房，建设单位分割为三户：石崇明、石高明与石利民”。2009年10月10日，石力铭取得建设工程规划许可证，载明房屋性质“综合用房”，建筑层数4层，总建筑面积4360.7㎡（其中居住面积3864.1㎡、工业面积496.6㎡）。2010年3月，石力铭取得浦国用（2010）第0638号国有土地使用权证，地类用途为“住宅、工业”，使用权类型“出让”，终止日期：住宅至2066年4月28日、工业至2046年4月28日。2013年9月6日，浦江县住建局出具建设工程更改意见书，载明“同意地上建筑进行适当调整，建筑面积由4360.7㎡变更为4286.3㎡；同意增加地下建筑面积1365.95㎡。即本项目总建筑面积由4360.7㎡变更为5652.25㎡，建设项目名称由综合用房变更为住宅、工业”。2013年9月24日，石力铭、黄伶圳取得房屋所有权证，规划用途“住宅、工业”，建筑面积5652.25㎡。2019年5月，一审法院第一次向浦江县自规局发函询问“该房屋所分割的套间能否独立办理不动产权证。若能办理，办理的期限？”浦江县自规局作出〔2019〕103号复函，载明“该处不动产的土地用途登记为住宅、工业，目前的土地使用权及房屋所有权暂不具备分割条件。但石力铭如能够提供合法有效的办理依据，并经规划许可、签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同等相关手续后，将住宅和工业分割开来的，那么住宅部分石力铭可按照自建房分割审批的流程申请分割。如果获准分割，则可以独立办理不动产权证；如果未获准分割，则不能独立办理不动产权证。”2020年4月，一审法院第二次向浦江县自规局发函询问“目前石力铭是否已提供合法有效的办理依据及相关手续，上述已分割出售的套间是否能独立办理不动产权证。”浦江县自规局作出〔2020〕55号复函，载明“根据浦江县人民政府办公室2013年9月27日第98号《关于县城建成区范围工业用地划拨改出让和转让问题》的抄告和浦江县人民政府县长办公会议纪要〔2012〕7号规定，县城建成区范围内国有工业用地（已列入政府收回土地使用权范围的除外）在符合规划的前提下，不得改变用途和分割转让。土地合同权证标定用途在两种用途以上（其中必含工业）的用地，没有违法建设的允许按原表述用途（国有划拨用地除外）办理整体转让过户手续。该处不动产的土地登记用途为住宅、工业，根据以上规定，土地使用权及房屋所有权在目前政策下，暂不具备分割条件。”2020年7月20日，浦江县自规局在浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复：石力铭户的不动产土地登记用途和规划许可均为生产、居住，在目前政策下，土地使用权及房屋所有权不具备分割条件。2020年7月22日，浦江国税局在浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复：该处的房产登记在石力铭个人名下，未进行分割备案。信访人您提供的房屋买卖合同未按不动产的规定进行备案，不符合权属转移缴纳契税的相关要求。2020年7月24日，浦江县住建局关于黄蓉蓉信访事项处理意见书载明：无你反映的“翠湖路26号套间更改规划审批及更改后竣工验收”相关资料。2020年7月24日，浦江县住建局对黄红涛信访事项处理意见书（编号×××98）载明：该地块存在住宅和工业两种使用年限，住宅、工业的具体部分不能明确。2020年8月17日，浦江县住建局关于黄灵反映问题的答复：关于翠湖路26号石力铭在2013年9月取得房产证后的规划审批情况，经浦江县住建局档案室检索，无相关资料。2020年8月20日，浦江县住建局在浙江省统一政务咨询投诉举报平台对张巧丽的答复：经查房屋登记簿，住宅、工业面积合并一起，没有区分。房地产平面图中的文字说明为原测绘公司按施工图标识的房屋功能分别计算。2020年8月31日，浦江县住建局出具《关于编号×××98信访事项处理意见书的说明》，载明“建设工程更改意见书和建设工程规划确认书中对包含住宅和工业的房屋面积合并表述。《房屋所有权证》主页记载的房屋面积为包含住宅和工业的合并面积，浦江县精诚房地产测绘有限公司根据施工图（经规划审批）标识的房屋功能部位分别实测计算后在《房屋所有权证》附图（房地产平面图）中进行文字表述。” 本院认为，本案二审争议焦点在于：本案房屋买卖合同的效力问题。本院认为，本案房屋买卖合同应认定无效，理由如下： 一、石力铭、黄伶圳未经审批分割、改建，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案”。本案中，建设工程规划许可证、房屋所有权证均显示总层数为4层，即地上3层、地下1层；石力铭、黄伶圳将一个所有权的房屋分割成数十套房产，且存在一层变两层的改建行为，改建后变成地上4层、地下1层，明显改变了建设工程规划；结合2020年7月24日浦江县住建局关于黄蓉蓉信访事项处理意见书载明“无你反映的‘翠湖路26号套间更改规划审批及更改后竣工验收’相关资料”，2020年8月17日浦江县住建局答复黄灵“关于翠湖路26号石力铭在2013年9月取得房产证后的规划审批情况，经浦江县住建局档案室检索，无相关资料”，应认定石力铭、黄伶圳的分割、改建行为，违反了前述规定。 二、石力铭、黄伶圳就分割后的房产未依法登记领取权属证书径行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。整宗土地及地上建筑虽已取得土地使用权、房屋所有权证的大证，但石力铭、黄伶圳将一个所有权的房屋分割成数十套房产出售，就分割后的房产未取得相应权属证书，直至本案诉讼中仍未取得，结合浦江县自规局的复函“房屋所有权在目前政策下，暂不具备分割条件”，石力铭、黄伶圳未依法登记领取权属证书转让房产，违反了前述规定。 三、石力铭、黄伶圳将一个所有权的房屋分割成数十套房产出售，违反了《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”。本案中，石力铭、黄伶圳系个人，并非依法取得相关资质的房地产开发企业，且浦江县自规局第二次复函载明“……土地合同权证标定用途在两种用途以上（其中必含工业）的用地，没有违法建设的允许按原表述用途（国有划拨用地除外）办理整体转让过户手续”，即在符合条件的情况下仅允许整体转让过户，石力铭、黄伶圳在不具备房地产开发资质的情况下，将一个所有权的房屋分割成数十套房产出售，以自由处分为名，行违法开发之实，若不加以约束，将引发示范效应，严重扰乱房地产市场秩序。 综上，石力铭、黄伶圳未按建设工程规划许可证的规定建设房屋，将一个所有权的房屋分割成数十套房产出售，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定本案房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即由石力铭、黄伶圳返还黄红涛购房款416000元，由黄红涛腾空并返还房屋；同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，石力铭、黄伶圳未按建设工程规划许可证的规定建设并分割销售的行为违反法律规定，存在过错；黄红涛未尽合理审查义务，自愿与石力铭签订合同，亦存在过错。根据合同内容的违法性和双方在签订合同过程中的地位强弱、对履约风险的预判能力大小等因素，酌定由石力铭、黄伶圳承担70%的过错责任，黄红涛承担30%的过错责任，即由石力铭、黄伶圳赔偿黄红涛房屋装修损失72405.89元（103436.98*70%）。关于购房款的利息损失，因黄红涛等购房户也使用了涉案房屋较长时间，应当支付使用费，为减少当事人讼累，结合本案实际，使用费可与购房款的利息损失相互抵销，故对购房款的利息损失不予支持。石力铭、黄伶圳系夫妻，且涉案房屋为石力铭与黄伶圳共同共有，黄伶圳应与石力铭共同向黄红涛承担相应的责任。 综上所述，黄红涛的上诉请求部分成立，对其相应上诉请求，予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初1829号民事判决； 二、确认2017年7月14日黄红涛与石力铭签订的《房屋买卖合同》无效； 三、由石力铭、黄伶圳于本判决生效之日起十日内返还黄红涛购房款416000元； 四、由石力铭、黄伶圳于本判决生效之日起十日内赔偿黄红涛房屋装修损失72405.89元； 五、由黄红涛于收到前述第三、四项款项之日起十日内将涉案房屋腾空并返还给石力铭、黄伶圳； 六、驳回黄红涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费10820元，由黄红涛负担1222元，由石力铭、黄伶圳负担9598元；鉴定费8500元，由黄红涛负担2550元，由石力铭、黄伶圳负担5950元。二审案件受理费10820元，由黄红涛负担1222元，由石力铭、黄伶圳负担9598元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 胡 照 审 判 员 金 琳 二〇二一年四月八日 代书记员 卢芷忻