江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终491号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈久最，男，1979年12月20日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：邢维，上海信亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周爱国，男，1964年5月20日生，汉族，住江苏省宜兴市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周玉蛟，男，1988年3月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：虞华君（受周爱国、周玉蛟共同授权委托），宜兴市徐舍法律服务所法律工作者。上诉人陈久最因与被上诉人周爱国、周玉蛟房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初11509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈久最上诉请求：一、改判周爱国、周玉蛟向其支付其各项费用合计560167元。二、驳回周爱国、周玉蛟的反诉请求。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1.其实际向周爱国支付的费用为905000元，有周爱国亲笔所写收条与之印证。2.双方租赁合同约定，电费按供电公司标准收取。周爱国、周玉蛟未能提供供电公司收费标准，一审法院亦未能调查清楚该标准。周爱国、周玉蛟没有合法依据收取额外每月8000元的费用，依法应当退还给其。3.在双方协商解除合同后，周爱国、周玉蛟立即使用了该房屋，不存在房屋闲置的情况。周爱国、周玉蛟也未提供证据表明有其他损失。4.双方书面约定的年租金是35万元，但在其支付租金的时候，周爱国要求其多支付租金，并口头承诺会把多付的租金在以后的房租当中扣除，所以其才多付了相应的租金给周爱国。二、其在履行租赁合同中，每期房租及其他费用均及时甚至提前支付，没有违约行为。租赁合同的解除也是双方协商一致解除的，同样没有谁违约。其不存在违约，一审法院适用法律错误。被上诉人周爱国、周玉蛟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈久最的全部上诉请求。陈久最向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的租赁合同于2019年8月1日解除。二、判令周爱国、周玉蛟归还其多支付的房屋租金409167元。三、判令周爱国、周玉蛟退回多收电费136000元。四、判令周爱国、周玉蛟支付购买设备款项15000元。周爱国、周玉蛟向一审法院提出反诉请求：一、驳回陈久最的本诉诉请。二、判令陈久最赔偿经济损失250万元。三、判令陈久最支付拖欠的应缴纳电费37024元。一审法院认定事实：1、2018年1月25日，出租方宜兴市华东亚麻纺织有限公司（甲方），承租方陈久最（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将原料仓库及办公楼租赁给乙方使用，面积为4000平方米。乙方租赁该厂房的期限为五年，即自2018年3月1日至2025年2月28日止。厂房每年租金共计350000元/年（不含税）。乙方支付租金的方式为半年一次，需在房租到期前三天交付给甲方。甲方为乙方提供用电用水，电费按供电公司标准收取，水费按照自来水公司标准收取。合同期内，乙方必须依法经营、依法管理。……周爱国在甲方处签字，陈久最在乙方处签字。双方在庭审中均明确：本案租赁合同的主体系陈久最与周爱国、周玉蛟。2、2018年2月23日，无锡市中级人民法院出具（2017）苏02执恢35号通知书，明确案涉厂房已由该院拍卖完成，案涉厂房的实际所有权人为无锡丹尔宝冷链集成科技有限公司（以下简称丹尔宝公司）所有。3、双方签订租赁合同后，陈久最通过转账形式共计转入周爱国、周玉蛟一方885000元租金。其中分别为：2018年1月25日200000元，该笔转账记录下方载明“房租2018年3月1日起算起”；2018年11月1日100000元，其中收款方为“宁波梅山保税港区亿俊投资管理合伙企业”；2018年12月14日105000元；2018年12月24日250000元，该笔转账记录下方标注“2019年3月-2019年9月房租”；2019年7月15日230000元，对应该笔转账记录，周爱国出具收条一份，载明“今收到陈久最房租现金贰拾伍万元整，该款划周玉蛟农行卡，该房租2019年9月1日-2020年3月1日。”以上事实，有租赁合同、通知书、转账记录、收条及庭审笔录在卷佐证。双方争议焦点在于：1、周爱国、周玉蛟是否有权出租案涉厂房。2、案涉租赁合同的实际履行情况。3、租赁期间出租方收取的每月8000元电费是否应当予以返还。4、陈久最所主张的15000元设备款是否得到支持。5、案涉租赁合同解除是否系合意解除，以及合同解除的时间。6、租赁合同解除的过错责任归责哪方，以及违约方应当承担的责任。关于争议焦点1，陈久最认为：周爱国、周玉蛟无权出租案涉厂房，因案涉厂房的实际所有权人为丹尔宝公司，周爱国、周玉蛟出租厂房的行为并未得到实际产权人的认可或者追认。其刚开始和周爱国一方接触时，周爱国称厂房产权均是其所有的，但是在签署合同后两三天就看到了无锡中院的通知书，其看到通知书后不敢履行合同，但周爱国一再保证继续租赁下去没有问题，在此情况下其才继续履行了合同。对此，周爱国、周玉蛟认为：当时签订合同时已将相关情况告知陈久最，签完合同后不久无锡中院到厂房贴了相关通知，当时也通知了陈久最，约定各方继续租赁下去，只是最终租赁费用可能要求交给实际产权人。另外，实际产权人对于其将厂房租赁给陈久最是知情的且认可同意的，其与陈久最之间的租赁合同是有效的。周爱国、周玉蛟提供如下证据：1、2018年12月21日丹尔宝公司（甲方）与周玉蛟（乙方）签订的《租赁合同》，其中约定：“丹尔宝公司将案涉厂房整体租赁给周玉蛟使用，租期为2019年1月1日起至2024年12月31日……前期事项特别约定：鉴于乙方此前将标的资产租赁给陈久最，甲方同意就陈久最支付的2018年9月1日-2019年3月1日期间合计10万元房租，现甲方退还给其5万元，另5万元由甲方收取，标的房产拍卖成交至本合同签订前占用期间发生的水电费、天然气费等所有费用由乙方承担，与甲方无关；……以上每期租金、滞纳金由乙方直接支付至甲方指定账户，账户信息为：户名：宁波梅山保税港区亿俊投资管理合伙企业（有限合伙），开户行：中国民生银行股份有限公司宁波北仑支行，账号6025××××7780……6.5未获得甲方书面同意，乙方不得以任何形式或方式将承租房屋的全部或部分转让、出租、分租给第三人……”。证明其一方与丹尔宝公司存在租赁关系，陈久最所租赁的厂房是其租赁丹尔宝公司其中的一部分。且陈久最直接将100000元转给丹尔宝公司，丹尔宝公司返还50000元给陈久最，也可以证明其租赁给陈久最厂房是经过实际产权人的同意的。2、2019年11月15日，丹尔宝公司出具的情况说明，载明“宜兴市人民法院：我公司于2017年通过江苏省无锡市中级人民法院在淘宝司法拍卖网络平台竞价购得江苏震阳麻业集团有限公司位于宜兴市××镇××村工业用房地产及附属设施，2018年2月23日江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02执恢35-2执行裁定书将标的房地产归我公司所有。我公司于2018年12月21日与周玉蛟签订租赁合同，合同期限为6年，即自2019年1月1日起至2024年12月31日。另外，我公司同意周玉蛟在不违反租赁合同相关约定的条件下合法转租给第三人。”，证明其一方租给陈久最的厂房是取得实际产权人的同意的，双方之间签订的租赁合同是真实合法有效的。3、2019年11月5日江苏苏湖律师事务所律师函，证明其一方与丹尔宝公司之间确实存在租赁关系，且由于陈久最未能及时支付租赁费导致其拖欠丹尔宝公司租赁费。上述证据经过质证，陈久最认为：1、对于租赁合同的真实性认可，但是合同第6.5项，证明当时出租方是不同意转租的，另外在合同特别事项中所约定的内容中可以看出实际产权人是不同意周玉蛟继续将厂房租赁给其的，其所支付的100000元租金是按照周爱国一方的指示支付给案外人丹尔宝公司，至于周爱国一方拿到多少钱其无法知道。2、情况说明上丹尔宝的公章和租赁合同上丹尔宝公司的公章，其认为有差异，真实性无法确认，即使是真实的，实际产权人丹尔宝公司也是在2019年11月15日之后才同意合法转租给其他第三人，对此前周爱国、周玉蛟非法出租的情况丹尔宝公司并未予以认可。3、该组证据真实性无异议，但因其没有缴纳租金导致周玉蛟没有向丹尔宝公司支付租金的逻辑并不存在，事实上其不仅按期缴纳租金还多交了400000元左右。关于争议焦点2，周爱国、周玉蛟认为：双方之间签订的合同约定的租赁期限不是5年而是7年，期限自2018年3月1日至2025年2月28日，合同中打印的5年是错误的；合同中约定的租赁面积为4000平方米，年租金为350000元，实际上陈久最使用的面积为5368平方米，所实际支付的租金为第一年为405000元，自第二年起租金为500000元。但双方对此仅仅是口头约定，没有对上述事实进行书面固定，但从陈久最的付款记录中可以看出，每半年250000元租金可以佐证。而陈久最则陈述：双方之间合同约定的期限为5年，双方之间在合同中明确约定年租金350000元，租赁面积为4000平方米，其实际使用的面积没有实地测量但是应当按照该标准计算。至于其多付的租金，是周爱国一直无理要求，称随时将其赶出去。而周爱国所称的收条上载明的半年租金250000元，均系周爱国自行书写，其不认可。周爱国、周玉蛟提供如下证据：1、个人绘制的陈久最所租赁的厂房平面图，证明陈久最实际租赁的面积为5300平方米左右，而租赁协议约定的为4000平方米，由于面积增加导致年租金从350000万元增加至500000元。2、其出具的收条上载明的2019年9月1日至2020年3月期间租金为250000元。对此，陈久最对第1组证据三性不予认可，认为无法达到证明目的；而收条上载明的半年租金250000元的标准，是周爱国自己写上去的，对该内容不予认可。关于争议焦点3，陈久最认为：在双方履行房租合同过程中，周爱国一方每月均在实际电费以外多收取8000元，但未向其说明收取费用的依据。庭审中，周爱国一方也未提供证据佐证，故应当向其返还收取的每月8000元计17个月，共计136000元的电费。对此，周爱国、周玉蛟认为：所有收取的电费都是按照供电局的标准缴纳的，陈久最所称的每月多交的8000元电费都是交给供电局的，这8000元是200千瓦变压器的基本电费，每千瓦是40元，按照陈久最所租的面积，用电费用应当超过8000元，但是双方约定按照8000元/月计算。另外，根据电工的电费订单，截止到2019年8月之前，陈久最一方尚欠电费6528元，8月份欠费21024元，到2019年9月实际欠电费37024元，其一方已经主张要求陈久最支付所欠电费。双方均提供了电工手写载明的电费清单。陈久最对于清单的真实性无异议，但坚持认为8000元每月的电费应当返还。且认可2019年8月之前其欠电费6528元，至于8月份之后的清单由于其已经搬离厂房，不予认可。而周爱国、周玉蛟对于清单真实性无异议，坚持认为每月8000元不应当返还，且陈久最必须支付尚欠电费。一审中，法院前往宜兴市徐舍镇供电所进行调查。该所副所长杭丽强陈述：其是徐舍供电所副所长；大工业高压用户施行两部分电费，一部分是基础电费，按照变压器容量计算，不管是否使用均需要交纳，另一部分是电度电费，按实际抄表的电量计算；周爱国所称的鑫源纺织公司和艾伦堡公司都是有开户的，都是两部制电费，艾伦堡是2200千瓦时，鑫源是800千瓦时，按照用量计算应是30元/千瓦时；陈久最每个月交的8000元就是基本电费，从电费清单上应当是房东和租户协商确认的数字；这部分基本费用每月都必须交纳，在电费发票中有所体现，在电费清单中也有所体现的；按照单价来算，租户应当使用300千瓦时左右；其可以明确，基本电费费用是存在，是国家电费的收费政策规定的；根据单位内部规定，如果需要盖章签字必须由公司营销部批准，所以其不能签字，但是其陈述的内容都是国家的政策。对此，陈久最认为：被调查人杭丽强的身份没有相应材料，三性不予认可；杭丽强的陈述没有相应依据，对于8000元电费的陈述属于个人判断，且调查笔录无杭丽强的签字。而周爱国、周玉蛟对于笔录三性均无异议。关于争议焦点4，陈久最认为：其在2019年8月1日撤出厂房时，双方达成解除合同的一致意见，周爱国一方出价50000元购买了其部分设备，并已经支付了35000元的设备款，余款15000元未能支付。而周爱国、周玉蛟则认为：陈久最所述的50000元款项并非是支付的设备购买款，该笔款项是陈国镜向周爱国所借的款项，与本案无关。陈久最提供如下证据：1、交易明细单及设备折旧清单，证明所购买的设备；2、2019年8月7日周爱国转账给陈国镜35000元的记录，其中摘要载明“周爱国资产转让费”；3、陈国镜出具的情况说明，证明2019年7月，陈久最在搬离厂房时，双方协商清单上的设备作价50000元，后周爱国仅支付了35000元，余款15000元。上述证据经过质证，周爱国、周玉蛟认为：1、设备清单不予认可，载明的设备无法明确，并没有看到相应设备。2、转账记录真实性无异议，但是款项是陈国镜向周爱国所借的款项，与本案无关。3、对于情况说明不予认可，因为陈国镜与陈久最是亲戚，其出具的情况说明与事实不符，且陈国镜未到庭。对于该笔款项是陈国镜向周爱国的借款，周爱国、周玉蛟未能提供证据证明。关于争议焦点5，陈久最认为：双方之间就本案租赁合同解除达成一致意见，租赁合同已于2019年8月1日合意解除。双方对于其搬离后的物品也进行了处理，周爱国在其搬离之后已经支付了35000元。在其搬离厂房的过程中，周爱国一方并未阻止，反而给予了诸多便利，且在搬离后周爱国立即使用了租赁厂房，也可以证明这一点。虽然双方对于合同解除后的问题怎么处理未能达成一致，但双方合意解除合同的意思是一致的，合同解除时间是2019年8月1日。对此，周爱国、周玉蛟认为：其并未同意解除合同，其与丹尔宝公司之间签订的租赁合同面积大、租金高，负担较重，转租给他人是为了减轻租赁费的负担，解除转租明显对自身不利。双方不存在解除租赁合同的合意，仅是陈久最单方面认为，陈久最自2019年8月1日自动撤出原租赁地，并没有与其协商或者书面告知要求解除合同。另外，周爱国支付的35000元是其与陈国镜之间其他的经济往来，与本案无关，并不是陈久最所说的口头达成了解除合同的合意。陈久最提供了如下证据：1、2019年8月7日，周爱国转账给陈国镜的35000元转账记录，其中摘要载明“周爱国资产转让费”，证明周爱国购买其部分设备，并于2019年8月7日支付了部分款项。2、光盘一份，证明2019年8月1日其搬离之后，周爱国一方已经在使用相应厂房。以上证据经过质证，周爱国、周玉蛟认为：1、转账记录真实性无异议，但是款项是陈国镜向周爱国所借的款项，与本案无关。2、光盘真实性无异议，但是录像中显示的内容是其一方暂时借用该厂房堆放货物。关于争议焦点6，陈久最认为：其与周爱国一方已经合意解除合同，因案涉厂房存在四大污染问题，导致曝光，徐舍镇政府出面要求其一周之内搬离。基于这个情况，其与周爱国一方达成解除合同的一致意见，从周爱国支付35000元设备款项也可以佐证。另外，其坚持认为周爱国一方是无权出租案涉厂房，周爱国一方并非厂房实际产权人，也没有得到实际产权人的追认，是无权处分。基于以上考虑，其认为解除合同的过错在于周爱国一方，其暂时主张要求周爱国一方返还多付的租金409167元（905000-350000/12*17）。对此，周爱国、周玉蛟认为：双方之间并未就解除合同达成一致意见，解除合同是陈久最单方行为。当时是徐舍镇政府相关部门和宜兴263办公室要求陈久最在生产过程中发生的油漆污染进行整改而不是要求搬走，这是两个不同的概念。政府没有权利要求生产方搬走，要求生厂方整改是完全符合法律规定的。如果陈久最整改达标，是完全可以继续生产的，是陈久最自行退出的。另外其租赁给陈久最的行为是有效的，实际产权人认可转租，且陈久最本人是知晓的。其一方认为解除合同的过错在于陈久最，故其主张要求陈久最承担剩余5年的租金损失2500000元。周爱国、周玉蛟提供了如下证据：1、2019年7月31日宜兴市打好污染防治攻坚战指挥部办公室（即263办公室）（2019）65号关于曝光徐舍镇环境问题的通报，证明陈久最所租赁的厂房因陈久最生产加工木制品产生油漆污染被群众举报，263办公室进行了曝光，并非陈久最所称的是案涉厂房被环保部门责令整改因此关闭，而是陈久最自身造成环境问题而被迫退出。2、2020年2月、3月其就陈久最原租用的厂房进行清理的清单，证明其组织职工进行清理，花费37000元。照片27张，证明清理的过程。上述37000元费用包含在2500000元范围内，也没有实际支付，只是进行了统计。陈久最质证后认为：1、对于证据的真实性认可，但是并不认可周爱国一方的证明内容以及证明目的。2、费用清单是周爱国一方单方制作，真实性无法确认；照片上看出是在某个厂房之内，但与本案关联性无确认，且其2019年8月就搬离厂房与其无关。一审中，法院前往宜兴市徐舍镇政府进行调查。宜兴市环境监察局第七分局分局长徐述华陈述：2019年7月31日263办公室的通报中涉及案涉厂房污染问题的材料是有存档的。当时要求该木制家具厂强制搬离、拆除，并对周围污染情况恢复原状，上述整改措施已经整改到位；根据相关部门的规定，谁污染谁治理，实际责任主体就是木制品厂的经营者，并提供了三份存档证据。其中2019年8月1日的申请单中曝光内容载明“1、木制品喷漆作业，废气收集处置不到位，废气直排。2、清洗废水未进行有效收集，流入排水沟渠，并有倾倒废油漆废渣行为。……”，整改方案和措施载明“对厂区内木制家具厂拟对其进行拆除、露天堆放的废弃物已通知阳羡环卫公司进行清理。清除河道内及河道周边的垃圾，保持环境整洁。”。2019年8月8日的整改情况载明“1、木制品厂已经搬出厂区。2、清理废水已进行有效收集。3、露天废弃物已清理。4、厂区外墙的垃圾已清理完成”。陈久最质证后认为：1、整治情况中列明了案涉厂房之内存在的污染情况，除废气直排是制品厂造成的之外，其他的污染与其无关。2、整改清单申请单注明的日期是2019年8月1日，说明8月1日前其已经被迫或主动搬离了案涉厂房，租赁合同事实上已经解除，事实上其已经从7月16日开始搬离。3、双方合意解除合同，双方本互不承担违约责任。但周爱国明知其租赁厂房的目的是从事木器加工，但向其承诺不会有任何问题，且周爱国在环保部门未出具任何执法依据的情况下，立即配合相关部门进行整治迫使其搬离，所以即使合同解除存在责任，也应当是周爱国承担违约责任。周爱国、周玉蛟一方质证后认为：对于调查笔录及证据三性均无异议。一审中，陈久最坚持已经支付了共计905000元租金，而周爱国仅认可收到885000元，2019年7月15日的250000元收条上的金额仅收到230000元（转账记录为230000元）。周爱国称2019年7月15日的收条是按照陈久最的要求先出具，230000元是后来才打款的。而陈久最则称余款20000元是现金交付，但具体交付细节未能陈述，也未能举证证明。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定适用相应的法律规定并作出判决。关于争议焦点1，一审法院认为：周爱国、周玉蛟有权转租案涉厂房。理由如下：1、陈久最在庭审中明确，其在租赁案涉厂房时，对于厂房的实际产权人是丹尔宝公司是明知的，其也按照与周爱国、周玉蛟签订的租赁合同履行了17个月的期限，应当视为陈久最对租赁合同的效力是认可的。2、丹尔宝公司与周玉蛟另行签订的租赁合同中前期事项的约定以及陈久最将100000元租金打入丹尔宝公司指定账户的行为，均可以明确看出丹尔宝公司对于周爱国、周玉蛟将案涉厂房部分租赁给陈久最的行为是明知的，但丹尔宝公司至今未提出异议，在丹尔宝公司委托江苏苏湖律师事务所发给周玉蛟的律师函中也未提出异议，应视为丹尔宝公司同意周爱国、周玉蛟将部分厂房转租给陈久最。3、在丹尔宝公司2019年11月15日出具的情况说明中也明确“我公司同意周玉蛟在不违反租赁合同相关约定的条件下合法转租给第三人”，丹尔宝公司对于周玉蛟转租的行为应当是认可的。综上，法院认为周爱国、周玉蛟有权转租案涉厂房，双方之间的租赁合同是有效的。关于争议焦点2，双方之间租赁合同实际履行情况，重点分歧在实际租赁面积、相对应的年租金。综合双方庭审中的陈述及证据，一审法院认为：周爱国一方陈述的内容应当属实，即陈久最实际租赁使用的面积应当为5300平方米左右，口头约定的年租金应当为第一年405000元，第二年起500000元每年。理由：1、在陈久最所提供的支付租金的转账记录中，2018年1月25日第一笔200000元转账记录下方载明“房租2018年3月1日起算起”，2018年12月24日250000元的转账记录下方载明“2019年3月-2019年9月房租”，2019年7月15日周爱国出具的收条上亦载明“收到房租现金250000元，该房租2019年9月1日-2020年3月1日”。结合上述转账记录以及收条上载明的文字，以及周爱国在庭审中的陈述，可以较为清晰地反映出第二年开始500000元每年，每半年支付一次250000元的过程。2、按照双方合同约定“乙方支付租金方式为半年一次，需在房租到期前三天交付给甲方”，按照该条约定与陈久最的陈述，陈久最应当每半年支付租金175000元，截至2019年8月仅需支付495833元，这与陈久最实际支付租金的转账记录的时间、金额明显不符。而陈久最称是周爱国一直无理要求威胁随时将其赶出去，所以其才多交租金，但未能提供证据举证。综上，法院认为周爱国一方的陈述更具有合理性。关于争议焦点3，一审法院认为陈久最主张要求返还17个月每月收取的8000元电费共计136000元的请求，不予支持。首先，法院前往供电部门核实，在工业用电户电压器确实存在每月基本电费和实际使用电费，且8000元每月并未超过案涉厂房每月基本电费的总额，说明案涉厂房确实存在每月基本电费的开销。其次，陈久最已经按照每月8000元的标准支付了17个月的基本电费，侧面也证明陈久最对于该笔基本电费的支出是明知的，从陈久最和周爱国所提供的电费清单上亦可以明确，双方对于收取8000元/月的基本电费是协商确认的。故陈久最要求返还8000元/月的基本电费，不予支持。而周爱国一方陈述截至2019年8月1日之前，陈久最尚欠实际使用电费6528元，法院予以确认。关于争议焦点4，一审法院认为：该笔50000元款项应当是周爱国一方支付的设备转让款，陈久最主张要求周爱国、周玉蛟支付设备余款15000元的请求应当得到支持。理由：1、在周爱国转账给陈国镜的35000元转账记录上，摘要一栏明确载明“周爱国资产转让费”，说明了该笔35000元的性质。2、周爱国辩称所支付的35000元是陈国镜向其所借款项，但未能提供证据佐证。结合陈久最所提供的清单等材料、陈国镜的情况说明，法院确信该笔50000元应为设备转让款，余款15000元周爱国、周玉蛟应当支付。关于争议焦点5，综合庭审中双方的陈述以及证据，一审法院认定双方解除租赁合同应当达成了合意，解除时间为2019年8月1日。按照陈久最的陈述，因环境问题双方达成解除租赁合同的合意，仅是双方对于如何承担责任未进行约定。结合2019年8月7日周爱国转账支付设备转让款的行为以及法院调取的案涉厂房因环境问题被通报整改的时间节点，法院确信双方确实因环境污染通报整改的问题，就解除租赁合同达成合意，解除时间2019年8月1日。况且按照周爱国的陈述，其从未同意解除合同，但截至陈久最起诉前，周爱国一方并未向法院起诉主张要求陈久最继续履行合同，只是在陈久最起诉后以反诉的形式进行主张。关于争议焦点6，一审法院认为本案租赁合同解除虽然系双方合意解除，但因不能履行合同导致解除合同的过错应当归责于陈久最。陈久最所主张过错在于周爱国、周玉蛟的主要理由在于：1、周爱国、周玉蛟无权转租案涉厂房。2、因案涉厂房存在四大污染问题，导致曝光，徐舍镇政府出面要求其一周之内搬离。周爱国一方在环保部门未出具任何执法依据的情况下，立即配合整改，迫使其搬离厂房。其中第1点理由已在争议焦点1中认定，不再赘述。关于第2点理由，从法院调查取证的内容上看，案涉厂房被宜兴263办公室通报的曝光内容中载明“木制品喷漆作业，废气收集处置不到位，废气直排，清洗废水未进行有效收集”等，与周爱国在庭审中陈述因陈久最所从事的行业存在污染被曝光的内容一致。因上述环境污染问题，案涉厂房被徐舍镇政府及环保部门要求整改，并对木制家具厂进行拆除，这一点从所调取的证据也可以看出。即使陈久最系被相关部门强制拆除，继而与周爱国一方达成解除合同的一致意见，解除合同的过错亦应当由污染制造方自行承担，本案中显然应由陈久最承担合同无法履行的责任。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。综上，周爱国一方反诉要求陈久最一方赔偿5年租金2500000元的请求，法院不予支持。至于周爱国一方主张的清理费用37000元并未实际发生，且包含在2500000元之内，法院不予支持。考虑到租赁合同的年限等问题，法院支持按照实际租金500000元/年的标准共计6个月的租金250000元。一审中，周爱国本人到庭陈述收到了租金共计885000元，其认为2019年7月15日的250000元收条仅收到230000元，而陈久最则坚称余款20000元系现金交付但未能举证证明现金交付的具体细节，按照双方之间支付租金的惯例均为转账支付来看，法院认定陈久最共计支付租金885000元。根据上述认定，截止到2019年8月1日，陈久最应付租金为405000元+208333元（500000/12*5）=613333元，多付租金为885000元-613333元=271667元。陈久最要求返还每月支付的基本电费8000元的请求不予支持，截至2019年8月1日之前尚欠电费6528元。周爱国一方所主张的2019年8月1日之后所欠电费，法院不予支持。周爱国、周玉蛟需支付尚欠设备款15000元。因陈久最过错导致租赁合同无法履行解除合同，因承担周爱国、周玉蛟违约损失250000元（6个月租金）。综上计算，周爱国、周玉蛟一方尚需返还陈久最一方30139元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、陈久最与周爱国、周玉蛟签订的《租赁合同》于2019年8月1日解除。二、周爱国、周玉蛟于判决发生法律效力之日起十日内支付陈久最30139元。三、驳回陈久最本诉的其他诉讼请求。四、驳回周爱国、周玉蛟反诉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费8346元，财产保全费2616元，合计10962元，由周爱国、周玉蛟负担5591元，由陈久最负担5371元。一审反诉案件受理费减半收取13400元，财产保全费3020元，合计16420元，由陈久最负担1642元，由周爱国、周玉蛟负担14778元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，按照双方租赁合同的约定，陈久最承租的面积约4000平方米，每年租金350000元，支付方式为半年一付。但根据陈久最提供的支付租金的转账记录，陈久最支付的租金超出了合同约定的租金数额。对此，陈久最在一审中称是周爱国一直无理要求威胁随时将其赶出去，所以其才多交租金；陈久最在二审中又称周爱国每次要求其多付一点，其考虑有这个实际需要，帮周爱国解决困难，就多支付了。陈久最就每期租金多支付的原因，前后陈述不一，难以为信。而周爱国陈述，陈久最实际租赁面积增加了1300多平方米，所以双方口头约定第一年租金405000元，第二年开始是500000元，陈久最是按照口头约定支付的。该陈述与陈久最转账记录下方载明的对应租期、周爱国出具的收条载明的内容可相互印证，可以认定双方就租金标准口头达成了新的协议。关于陈久最实际支付的费用数额，其中2019年7月15日的一笔，转账记录显示支付数额230000元，虽然周爱国于同日出具的收条载明收到租金250000元，但周爱国仅认可收到230000元。本院注意到，该收条中同时载明“该款划周玉姣农行卡”，从收条记载的上下文内容，难以得出周爱国出具收条时已收取250000元的结论。鉴于双方之间支付租金的惯例均为转账支付，陈久最称余款20000元系现金交付，明显与双方的交易习惯不符，且未能举证证明现金交付的具体细节，故一审认定陈久最支付该笔租金金额为230000元，并无不当。陈久最认为其实际向周爱国支付费用总额为905000元，无充分的事实依据，本院不予支持。关于电费的问题，租赁合同约定，电费按供电公司标准收取。经一审法院依职权向供电部门核实，供电部门明确大工业高压用户施行两部分电费，一部分是基础电费，按照变压器容量计算，不管是否使用均需要交纳，另一部分是电度电费，按实际抄表的电量计算；陈久最每个月交的8000元就是基本电费。从双方提供的电费清单上可以看出，周爱国向陈久最收取的电费是根据实际使用度数加上每月基本电费8000元计算得出的，而陈久最已经按照每月8000元的标准支付了17个月的基本电费，却从未向周爱国提出过异议，说明陈久最对该笔基本电费的支出是明知的。故陈久最认为周爱国、周玉蛟额外收取每月8000元的费用应当退还的意见，与事实不符，本院不予支持。本案租赁合同虽然系双方协商一致解除，但解除合同是由于案涉厂房存在环境污染，被徐舍镇政府及环保部门通报要求整改所导致，显然陈久最对合同不能继续履行而提前解除存在过错，构成违约，而周爱国、周玉蛟同意提前解除合同并不意味着放弃追究陈久最的违约责任。根据法律规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。陈久最提出解除合同后，周爱国、周玉蛟立即使用了该房屋，不存在房屋闲置的情况，但其一审中提供的证据不足以证明该主张，故陈久最认为其不应承担违约责任的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈久最的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8346元，由上诉人陈久最负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月十四日书记员  李 睿