云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终279号上诉人（原审被告）：西双版纳恒昊投资开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪工业园区（嘎栋片区）南溪大道5号。统一社会信用代码：91532800790293871X。法定代表人：张旭，经理。委托诉讼代理人：冯璐，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：龙小璇，女，1986年4月10日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住景洪市。委托诉讼代理人：唐海涛（龙小璇丈夫），男，1985年1月11日出生，彝族，住景洪市。特别授权代理。原审被告：西双版纳悦家置业有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市版纳一品五期36幢1层07号。统一社会信用代码：91532801MA6N1TQ5XX。法定代表人：韦亚悌原审被告：顾全，男，1982年10月30日出生，汉族，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住景洪市。上诉人西双版纳恒昊投资开发有限公司（以下简称恒昊公司）因与被上诉人龙小璇、原审被告西双版纳悦家置业有限公司（以下简称悦家公司）、顾全商品房预约合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，因上诉人未提出新的事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒昊公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为上诉人向被上诉人返还购房款50000元；2.判决一、二审诉讼费由被上诉人及两原审被告承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人未签订正式商品房买卖合同的原因不在恒昊公司，而是被上诉人未按照认购协议约定时间向上诉人支付购房款并与恒昊公司签订正式商品房买卖合同，恒昊公司也未违反商品房认购协议中的双倍返还定金条款，不应向被上诉人返还双倍定金。二、一审法院将不能办理网签手续与被上诉人购房目的挂钩。上诉人与被上诉人签订认购协议并未约定上诉人必须帮被上诉人办理网签手续，上诉人并未违约。其次，办理网签仅仅是行政管理程序，并非购买商品房的强制程序，与被上诉人是否能够购房，是否能够签订正式商品房买卖合同无关。三、一审法院认定证据与当事人庭审不一致且前后矛盾。一审错误认定上诉人对被上诉人提交的答复意见的真实性无异议。对于被上诉人提交的证据答复意见的真实性上诉人未认可，但一审法院却在判决书中认定上诉人对被上诉人提交的证据无异议与事实不符，一审法院采信被上诉人提交的证据答复意见的采信依据前后矛盾。龙小璇辩称，一审判决认定事实清楚，判决上诉人应该双倍返还定金，在认购协议中，对于被上诉人支付的5万元款项的性质为订金的内容进行约定，根据景洪工业园区建设局作出答复意见，建设单位未按照程序、完成调整方案、预售许可证的办理，导致未能按期履行认购人相关约定的内容，未能签订正式的商品买卖合同是上诉人的原因，同意一审判决。悦家公司述称，从开始到现在为止，上诉人的预售证只是商铺的预售许可证，上诉人不具备卖房的资格，被上诉人交付的定金和团购费，最终是上诉人没有完成合同，没有办法交付房子，本身是一件可以双方共赢的事情，因为上诉人的原因，导致案子的发生。顾全述称，案件的起因是因为上诉人不能按原初的想法对购房者进行一个履约，包括签合同和交房，原因在上诉人，至于是否双倍赔偿，请法庭来判定。龙小璇向一审法院起诉请求：1、请求解除“曼庄和院”商品房认购协议；2、请求判令恒昊公司双倍返还龙小璇购房定金100000元；3、判令悦家公司、顾全共同双倍返还龙小璇团购营销服务费共100000元；4、恒昊公司、悦家公司、顾全承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月29日，龙小璇（协议乙方）与恒昊公司（协议甲方）签订《“曼庄和院”商品房认购协议书》，主要约定：乙方自愿向订购甲方开发建设的“曼庄和院（西双版纳汽车汽贸五金机电加工中心1-5栋）”项目的4号楼1层112号商品房，付款方式为按揭付款，该商品房按建筑面积计价销售，折后单价为8125元/平方米，折后总价款520000元；乙方于签订本协议之时向甲方支付50000元作为购房定金，该定金签订本协议后不可退，将于双方签订正式的《商品房买卖合同》后转为乙方支付的购房款；乙方应于2019年6月30日前根据本协议约定的商品房房号、单价等与甲方签订正式《商品房买卖合同》；在本协议约定的期限内甲方将约定的商品房另售他人视为甲方违约，甲方双倍返还乙方定金，协议终止；约定期限内乙方未付清购房款并与甲方签订《商品房买卖合同》视为乙方违约，届时甲方不另行催告乙方无权要求甲方返还定金且甲方可将房屋另售。当日，龙小璇支付了50000元的定金，恒昊公司出具收据一张，同时龙小璇还支付了50000元的团购营销服务费，龙小璇收到加盖悦家公司财务专用章的收据一张。后因未能签订正式《商品房买卖合同》龙小璇提出退款事宜，经协商顾全向龙小璇出具《退款保证书》，载明：鉴于“曼庄和院”客户金晶于2019年5月19日交于我手中的“曼庄和院”4-113号商墅团购营销服务费60000元和“曼庄和院”客户龙小璇2019年5月29日交纳归集在我手中的“曼庄和院”4栋112号房团购营销服务费50000元，由于种种原因不能继续购买房屋，现约定由我本人自愿退还上述款项，我郑重承诺于2020年6月30日前退还上述款项的60%，退还金晶36000元整、退还龙小璇30000元整；2020年9月30日前退还余款40%，退还金晶24000元整、退还龙小璇20000元整；若我不按照上述期限及时退款，金晶、龙小璇二人可向法院起诉我顾全本人双倍退款，我愿承担一切法律后果及两人起诉的诉讼费、律师费等实现债权的费用。之后顾全未按照约定期限退款，现双方因《商品房买卖合同》的签订问题及相关款项的返款问题产生争议，故龙小璇诉至本院。另查明，2019年12月2日,顾全在景洪工业园区管委会建设局接受询问，根据《调查笔录》显示顾全为智阁公司景洪曼庄和院营销总监，悦家公司出具的收据系顾全向悦家公司法定代表人韦亚悌借用了财务专用章加盖。2019年12月3日，智阁公司向顾全出具《授权委托书》，授权顾全代表智阁公司处理及对接各单针对曼庄别院项目顾客退房纠纷一事，有效期为此授权书签发之日起至法人代表书面声明此授权作废为止。2019年12月11日，景洪工业园区管委会建设局作出《关于西双版纳汽车贸易五金机电加工中心B区1-5栋商业楼（曼庄和院）认购人信访问题的答复意见》，答复意见载明：由恒昊公司开发建设的西双版纳汽车汽贸五金机电加工中心B区项目用地性质为商业用地，2018年3月13日办理了1-5栋商业楼的预售许可证，2019年4月恒昊公司向园区管委会申请将该项目1-5栋商业楼调整为符合市场需求的旅馆、酒店及相关配套设施等符合商业用地用途的建筑产品，根据园区管委会研究同意该项目各项经济技术指标、建筑主体结构、建筑间距、建筑位置都不做改变，仅对1-5栋绿化、建筑内部布局、建筑外立面及民族特色化做升级改造，1-5栋建筑用地性质及使用性质仍为商业，要求统一调整规划后建设单位向州住房和城乡建设局申请变更预售许可证，建设单位未按程序完成调整方案预售许可证的办理，导致过程中未能按期履行与认购人的相关约定。一审法院认为，本案中龙小璇与恒昊公司双方均认可解除《“曼庄和院”商品房认购协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，龙小璇要求解除该认购协议的诉讼请求，予以支持。对于恒昊公司是否应该双倍返还定金100000元的问题，在认购协议中对于龙小璇支付的50000元款项的性质为定金的内容进行了约定，根据景洪工业园区管委会建设局作出《关于西双版纳汽车贸易五金机电加工中心B区1-5栋商业楼（曼庄和院）认购人信访问题的答复意见》中“建设单位未按程序完成调整方案预售许可证的办理，导致过程中未能按期履行与认购人的相关约定”的内容可以看出导致龙小璇与恒昊公司未能签订正式的商品房买卖合同系恒昊公司原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……”的规定，庭审中恒昊公司亦陈述目前无法与龙小璇办理网签手续，恒昊公司导致龙小璇购房目的不能实现，故龙小璇要求恒昊公司双倍返还定金100000的诉讼请求予以支持。对于团购营销服务费50000元，顾全本人向龙小璇出具《退款保证书》明确退款时间及逾期退款的责任，现顾全逾期退款构成违约，故龙小璇要求顾全双倍返还服务费100000元的诉讼请求，予以支持。顾全辩称出具《退款保证书》系接受智阁公司委托，但在《退款保证书》中顾全明确由其个人承担相应退款责任且在该保证书中没有相关其接受智阁公司委托的内容，故顾全的该答辩意见不予采纳。对于悦家公司是否应当对团购营销服务费承担责任的问题，根据现有证据可以认定悦家公司法定代表人韦亚悌将公司财务专用章出具给顾全使用的事实，但作为一般的购房者在认购房屋时无从知道悦家公司与顾全或智阁公司之间的关系，该内部关系也不应对抗龙小璇。龙小璇对加盖在服务费收据上的悦家公司财务专用章产生信赖利息具有合理性，故龙小璇主张悦家公司承担退还服务费于法有据，但鉴于悦家公司并未承诺双倍返还的内容，故确认悦家公司在返还服务费50000元的范围内与顾全共同承担责任，龙小璇主张超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除龙小璇与西双版纳恒昊投资开发有限公司于2019年5月29日签订的《“曼庄和院”商品房认购协议书》；二、西双版纳恒昊投资开发有限公司于判决生效之日起三十日内向龙小璇双倍返还购房定金计100000元；三、顾全于判决生效之日起三十日内向龙小璇双倍返还团购营销服务费计100000元；四、西双版纳悦家置业有限公司对上述第三项债务在50000元范围内与顾全共同承担返还责任；五、驳回龙小璇的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费2150元，由西双版纳恒昊投资开发有限公司负担1075元，由顾全、西双版纳悦家置业有限公司负担1075元。龙小璇预交的案件受理费中西双版纳恒昊投资开发有限公司、顾全、西双版纳悦家置业有限公司负担的部分法院不另清退，由西双版纳恒昊投资开发有限公司、顾全、西双版纳悦家置业有限公司径付龙小璇。二审中，双方当事人均无新证据提交。上诉人恒昊公司对一审判决认定1、对“由于种种原因不能继续购买房屋”有异议，其认为法庭认定的种种原因也包括了被上诉人的原因，不能购买房屋的原因是被上诉人房价大跌不想购买；2、对“建设单位未按程序完成调整方案预售许可证的办理，导致过程中未能按期履行与认购人的相关约定。”有异议。其认为本案中未约定办理网签，也不存在提前约定办理网签的时间。一审遗漏以下事实：被上诉人购买涉案房屋按揭付款的事实，事实上被上诉人的从购买房屋后至今未向上诉人及贷款银行交付按揭所需的材料，包括银行流水、征信、工作证明等，上诉人催促多次都没有交付，其也是导致合同无法签订的原因。原审被告顾全对一审判决认定“经协商被告顾全向原告出具《退款保证书》”的事实有异议，其认为是云南智阁房地产有限公司委托处理退房退款的事情，当时为了把事情尽快处理好，所以与被上诉人签订了保证书，签订保证书之前联系了几方分配这笔团购费的人，但到约定时间，几方人员均未退团购费给顾全，导致顾全违约。被上诉人龙小璇、原审被告悦家公司对一审判决认定事实均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人恒昊公司对一审判决认定有异议的事实，因被上诉人龙小璇提交的证据证实上诉人未取预售许可证，导致双方不能签订商品房买卖合同，故其异议不成立。上诉人恒昊公司认为一审遗漏的事实，因其未提交证据证实，故其异议不成立。原审被告顾全对一审判决认定有异议的事实，因顾全认可《退款保证书》是其向龙小璇出具，故其异议的事实不成立。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：恒昊公司是否双倍返还定金100000元。本院认为，本案中，龙小璇与恒昊公司均同意解除《“曼庄和院”商品房认购协议书》，在《“曼庄和院”商品房认购协议书》中约定金晶支付的50000元款项的性质为定金，根据景洪工业园区管委会建设局作出《关于西双版纳汽车贸易五金机电加工中心B区1-5栋商业楼（曼庄和院）认购人信访问题的答复意见》中“建设单位未按程序完成调整方案预售许可证的办理，导致过程中未能按期履行与认购人的相关约定”的内容可以看出龙小璇与恒昊公司未能签订正式的商品房买卖合同系恒昊公司未取得预售许可证的原因导致，故一审判决恒昊公司双倍返还定金100000元并无不当。综上所述，恒昊公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人西双版纳恒昊投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二一年四月一日书记员  四 曙