湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初911号原告：易建新，男，1970年7月2日出生，汉族，居民，住湖南省。原告：易正武，男，1966年12月1日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：颜石，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小冬，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。被告：宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇玉兴路2号（豪德广场）豪德汽车站栋。法定代表人：李杰，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程万科，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：严敏，湖南河清律师事务所律师。原告易建新、易正武与被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易建新、易正武的委托诉讼代理人颜石、陈小冬，被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司委托诉讼代理人程万科、严敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易建新、易正武向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还原告购房差价款280000元；2、判令被告支付从2012年1月1日至2020年12月31日期间占用上述差价款的利息151200元（以280000元为基数，按年利率6%计算，后段利息继续计算至被告退还差价款之日止）；3、判令被告赔偿原告因无法正常营业造成的从2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费损失32400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2010年在宁乡县××路××号编号为宁（1）预国用2010第081号、077号、190号的地块上开发建设宁乡豪德光彩贸易广场（以下称豪德市场），规划用途为商业。被告为销售建设的房屋，在其售楼部置有沙盘模型、张贴规划设计图纸，向社会公众发放大量的彩印宣传册，制作了宁乡豪德广场招商宣传片。根据以上宣传资料、场景显示和售楼人员的介绍，Ｃ区-7-2幢双数号铺面房西向面朝豪德市场第7街道，与规划中的10层的豪德宾馆及配套的4层购物中心隔街相望，7街临街路面设计宽27.8米，豪德宾馆、商场之间设计一条东西向的宽13.71米的通道，连通7街直通豪德市场外的二环南路。靠背的Ｃ区-7-2幢单数号东朝向的铺面房，东向面朝豪德市场第6街道，6街临街路面设计宽11米。两相对比，7街双数号房临街路面明显比7街单数号房临街路面视野更为开阔，人流车流更为便捷。被告大力宣传7街双数号房将来的商业价值比7街单数号房更高。被告为利益最大化，对7街双数号铺面房的出售价格定价比7街面积相同的单数号铺面房每套的定价高出140000元。原告看了被告的宣传资料、规划设计图纸以后，决定每空多花14万元都选择购买将来商业价值更高的C区-7-2幢双数号房。2011年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告所购商品房为豪德市场C区-7-2幢166号房，用途为商业，建筑层数地上3层（房屋使用功能一层为商铺，二、三层为住房），建筑面积212.44平方米，按套计价总金额1086800元，交付期限为2011年12月31日前。原告入住该铺面房后，约在2013年年底，被告在7街临街路面中间砌筑围墙，被告建设的宾馆及配套的购物中心全封闭施工。至2015年，原告及7街众多业主发现，被围墙隔开的7街路面仅保留东侧的9.5米宽路面，西侧的18.3米宽的路面被改建成地下停车场，地上为高于原宣传、设计规划路面约2米的宾馆和购物中心的地面停车位、内部道路、地下停车场出入口，宾馆、商场之间原宣传、规划设计的通道也不复存在。其时起，原告及7街全体业主多次组织维权，强烈要求被告恢复7街原宣传、设计规划宽27.8米的路面、停止侵权并赔偿损失，至今未果。原告在维权中得知，被告于2012年8月才委托设计单位制作宁乡豪德中泰来大酒店（原豪德宾馆）总平面布置图，宁乡县城乡规划局2012年9月14日方作出《关于宁乡县豪德中泰来酒店规划方案的批复》(宁规函[2012]119号）。被告在规划行政机关正式批复规划前，大力宣传并未经规划部门规划的道路宽度、出进通道，使社会公众形成C区-7-2幢面临设计规划路宽27.8米的双数号房将来商业价值更高的错觉，被告借此将购房价格定得比相同面积的C区-7-2幢单数号房每套高140000元。原告认为，被告在宣传、销售开发建设的房屋时就开发规划范围内的房屋、周边环境、相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该说明和允诺应当为合同内容。且，被告违约后大幅圈占豪德市场小区内公共道路为酒店专用，大幅提升酒店地块内容积率，由原规划的地上10层变更为地上23层，抬升酒店基础正负零2米后大大减少地下车库的土方挖运成本，被告因违约而产生了巨额利润。相比之下，原告自2012年收房以来，所在的7街双数号铺面因受被告长期封路建设酒店施工影响，以及道路严重变窄现状影响，人车稀少，铺面房沦为住宅用房的价值，反倒不如背向的7街单数号铺面房，无法达到原告多花140000元购买双数号铺面房商业价值更高的预期目的。综上，根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十二条规定，被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担采取补救措施、减少价款、赔偿损失等违约责任。原告具状法院，请求依法判决。被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司辩称：一、原告所述与客观事实不符，被告没有违约行为。1、被告所开发的宁乡豪德光彩贸易广场系2010年湖南省、长沙市及宁乡县政府招商引资重点项目。开发过程中本着依法开发、诚信经营的原则，社会反响良好。被告与原告签订商品房买卖合同后，已严格按照购房合同约定履行了合同义务，没有任何违约行为，原告要求被告承担违约责任无事实依据。2、被告所使用的宣传资料并非要约，而为要约邀请，且被告无任何夸大或不实宣传的行为。①被告在豪德市场的开发过程中，因销售需要使用了宣传片、彩色宣传册、沙盘模型等进行了宣传推介，但这些宣传片、宣传手册、沙盘模型与市场的真实情况基本吻合，没有任何夸大或不实宣传的行为。原告所提及的宣传片对市场路面宽度的描述“场内30米超宽主干道、18米次宽干道、11米黄金内街”等在市场内都是真实存在的，与建成后市场情况基本一致。但是市场内何为超宽主干道、何为次宽干道、以及这些干道的分布，都是通过专家设计评审和政府职能部门行政许可后实施的，是根据市场每一区域（A、B、C三区)商铺的布局、市场南北、东西走向的长度来确定的。原告所在的C区七街与酒店相望，只有一侧有商铺，属于市场的边角，显然不属于市场的主干道。原告为了推定被告违约，想当然的把C区七街街道就认定为销售广告中的“场内30米超宽主干道”显然错误。何况被告无论是宣传册还是宣传片、沙盘模型都没有展示或承诺过C区七街街道有30米之宽。②被告使用的这些型宣传片、沙盘模都属于商品房销售广告的范畴，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，不是要约，所以即使存在宣传内容与实际有微小差异，也属于商业广告的特性，被告也不受宣传资料内容的约束。3、案涉C区七街1、2、3号栋商铺与中泰来大酒店之间建筑间距未发生变化，道路未调窄。被告在销售A、B、C区商铺时，酒店并未建设，仅有初步建设方案。原告所提供的证据《宁乡豪德光彩贸易广场总平面布置图》明确以虚线标示酒店为“待建建筑”即为“意向建筑”，意思为暂时没有报批的建筑物，被告不存在有欺诈行为。C区七街与酒店之间的建筑间距为27.8米，这个间距一直未变，是原告将建筑间距误认为道路宽度，从当时的平面图可以看出只有9米宽的道路。至于2012年在酒店进行规划报批时楼层由原来的意向10层调整至23层，被告履行了行政许可手续，且该楼层调整也符合相关经济技术指标的要求。原告所提交的证据中原宁乡县城乡规划局给予原告等28户信访答复文件《关于信访问题的回复函》中明确给予了回复：“该项目的商住比例、容积率、停车位等均符合要求，建筑间距未发生变化，道路未调窄，建筑层数由10层调整至23层，也符合相关经济技术指标的要求”。由此可见被告并没有调整规划，即使是楼层调整对原告商铺也没有任何影响，更不存在使原告商铺贬值的情形，反而能吸收更多人流，增加市场人气，有利于C区市场的繁荣。二、原告的诉讼请求无事实法律依据，依法应予驳回。1、原告所购七街双数号商铺显然具有更高的商业价值。C区7街双数号商铺与中泰来大酒店相邻，且与酒店间距有27.8米宽，双数号商铺视野、采光都要比单数号商铺要宽阔得多，好得多，且客户出入便利，是人们普遍认定极具商业价值的“金边银角”范围，原告所购的商铺位置明显商业价值更高，其反向单号商铺价值与其没有可比性。同时房屋买卖合同系当事双方真实意思表示，具有法律效力，原告简单以其商铺价格减去背面商铺公示价格的差额作为起诉被告返还购房款的金额（实际公示价格不等于交易价格），显然不能成立。2、原告要求赔偿从交房之日至2021年12月31日的物业损失没有事实、法律依据。原告收房后缴纳物业管理费是其应尽的合同义务，与被告无关。且经被告与物业公司核实，原告并没有履行缴纳物业费义务，原告也未提供物业费发票，其实际未产生物业费损失。综上，被告认为：被告在豪德市场的开发过程中一直依法开发、诚信经营，没有任何违约行为。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2010年，被告以出让方式取得位于××乡××街道××路××号××编号为宁（1）预国用2010第081号、077号、190号地块的土地使用权后，在上述地块上建设宁乡豪德光彩贸易广场。根据规划宁乡豪德光彩贸易广场整体分为Ａ区、Ｂ区、Ｃ区三个部分。其中Ｃ区由七条街道和一栋酒店组成，每条街道有1、2、3栋并按东西向面分为单数号商铺与双数号商铺，涉案Ｃ区7街相邻的双数号商铺销售价格比单数号商铺销售价格高出数万元不等。从彩印宣传手册及售楼部沙盘模型看，Ｃ区7街双数号商铺与酒店之间的距离明显大于单数号商铺所临标注为11ｍ宽的街道，其对面是计划层数为10层的酒店及购物中心，且Ｃ区商铺与酒店处于同一水平面上。2011年2月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：20100877166），合同约定由原告购买被告开发的宁乡豪德光彩贸易广场第Ｃ区-7-2幢166号房，房屋总金额1086800元，原告缴纳了上述全部购房款。与原告所购商铺靠背相对的单数号商铺为Ｃ区-7-2幢155号房，房屋总金额835660元，实际成交总价比原告所购商铺少251140元。2013年3月1日，宁乡豪德光彩贸易广场开发有限公司变更为宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司。2013年10月26日，与C区七街双数号商铺隔道相临的酒店开始施工。根据2010年宁乡县规划局审定的宁乡豪德光彩贸易广场总平面布置图，该酒店为待建建筑，显示为10F、30600㎡，其中商铺至酒店标注为27.8m，C区七街双数号商铺前除约宽9.5m可供通行路面以外，另有横贯C8、C15（平面图标示）商铺的长约5-5.5m的纵向停车位，通行路面达到近15m左右。而实际施工时被告则按报经宁乡县城乡规划局许可的2012年宁乡豪德中泰来大酒店总平面布置图进行施工，该图中显示酒店共23层，商铺标高为59.5m，酒店部分标高为61.5m（取高值），酒店部分比商铺高出2m左右，7街道路宽9.5m，停车位规划在酒店红线图内。原告认为被告实际建设情况与其宣传情况不符，导致其购买门面商业价值受损，多次与被告协商并向相关机构投诉信访。2015年12月28日，宁乡市城乡规划局回复称：“我局依法受理豪德光彩贸易开发有限公司关于豪德中泰来大酒店项目建设的申请，适时组织了相关部门、玉潭镇及专家评审会，并于2012年8月29日星期三在《今日宁乡》进行了公示，在公示期间未收到任何不同意见。该项目的商住比例、容积率、停车位等均符合要求，建筑间距未发生变化，道路未调窄，建筑层数由10层调整至23层，也符合相关经济技术指标的要求。就业主的诉求政府已在与建设单位协商处理，开发商就标高、停车位、车行便捷等问题正在拿出整改方案”。后双方多次协商仍未能达成一致意见，包括原告在内的多名C区7街双数号商铺业主一直维权至今。原告在庭审中陈述，其要求被告退还购房差价的诉讼请求实际即为要求被告赔偿违约损失。诉讼过程中，本院组织现场勘查并绘制现场平面图，双方对该图所标注相关尺寸均无异议。其中，C区七街双数号商铺临街道路可供通行的路面宽度为9.33m，没有停车位，与酒店相连处路面抬高约2m左右，下方为酒店地下停车场，C区七街与酒店之间设置了台阶连通。C区七街单数号商铺临街道路可供通行的路面宽度为8.33m。上述事实，有到庭当事人在庭审中的陈述、不动产登记信息表、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、宁乡豪德广场招商宣传片光盘、售楼部沙盘现场照片、原规划图（宁乡豪德光彩贸易广场——总平面布置图）、现规划图（宁乡豪德中泰来大酒店——总平面布置图）、7街业主历年来的维权报告、维权会议签到表、维权现场条幅照片、宁乡县城乡规划局关于信访问题的回复函、豪德C区7街双单号门面价格比对表、宁乡豪德光彩贸易广场宣传册、宁乡毅德中泰来大酒店项目《建设工程竣工验收备案表》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则”。本案中，依据原告提交的宣传资料、沙盘照片、图纸及到庭当事人的陈述等证据可以证实，被告向原告销售商铺时，其介绍的关于豪德市场C区7街双数号商铺的周边环境与被告在后续建设中所建的有所不符，如其宣传资料和沙盘照片等并未标注7街双数号商铺与酒店之间将抬高近两米建设地下停车场，7街双数号商铺前路面建成后实际宽度明显窄于2010年宁乡县规划局审定的宁乡豪德光彩贸易广场总平面布置图上包含纵向停车位在内的路面宽度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条规定,“经营者与消费者进行交易,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”本案中，被告的沙盘、宣传册等所展示的7街双数号商铺与酒店部分的空间位置及周边环境相对具体明确，是原告所购7街166号双数号商铺比与之相对应的7街155号单数号商铺售价高出251140元的重要原因，即对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当认定为合同内容。被告所开发建设的7街双数号商铺与酒店之间的实际建设情况与其沙盘及宣传册所展示的情况不符，直接影响原告对所购商铺周边环境的预期，超出了一个善良买受人的正常认知，被告的行为构成违约。故对原告要求被告赔偿违约损失的诉讼请求，本院予以支持。至于损失的金额，从有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度的考量，综合双方履约情况、过错程度、C区7街单、双数号铺面的价格差等因素，本院酌定按已付购房价款的10%确定，即108680元（1086800元*10%）元。关于物业服务费问题，因原告并未实际完全缴纳，且与本案并非同一法律关系，原告应另行主张，在本案中不宜进行处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告易建新、易正武违约损失108680元；二、驳回原告易建新、易正武的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4127元，已减半收取，由原告易建新、易正武负担3160元，被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司负担967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周攀二〇二一年四月二十三日书记员  刘恋附相关法律条文：《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。