湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘10民终950号上诉人（原审原告）：刘祖清，女，1956年10月11日生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：肖晓克，湖南林邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市万原集市货仓管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区统一路1号。法定代表人：王良辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：范伟，男，该公司员工，住湖南省郴州市北湖区协作路6号。被上诉人（原审第三人）：郴州市侨能达投资有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路（德雅公寓1-3楼）。法定代表人：王亚南，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：郴州市中保物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区人民东路（统一合众市场内）。法定代表人：王亚青，该公司总经理。上诉人刘祖清因与被上诉人郴州市万原集市货仓管理有限公司（以下简称万原集市公司）、郴州市侨能达投资有限公司（以下简称侨能达公司）、郴州市中保物业服务有限公司（以下简称中保物业公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘祖清上诉请求：撤销一审判决，支持刘祖清的一审诉讼请求；全部诉讼费由万原集市公司负担。事实和理由：1.一审对侨能达公司法定代表人王亚南、万原集市公司法定代表人王良辉、中保物业公司法定代表人王亚青，夫妻、兄妹三人恶意串通，长达二十多年的时间严重侵犯其合法权益一事不予认定是错误的。王亚南成立侨能达公司开发统一合众市场，不久便伙同其妹妹王亚青成立了万原集市公司，兄妹二人又将万原集市公司转给了王亚南的妻子王良辉，其后王亚南、王亚青又成立中保物业公司，三人利用三家互相渗透的公司，在统一合众市场开发、售楼、物业、招商一系列行为中对业主欺骗玩弄二十多年，一审对其三人恶意串通的事实不予认定，以致做出了错误的判决。2.没办产权证可以以购房合同确定侵权使用的房屋面积。刘祖清没能办妥产权证，后果由侨能达公司、万原集市公司、中保物业公司共同承担，刘祖清提供合法有效的商铺购买合同中面积记载为22.13平方米，即使办产权证也要以该面积为依据。3.刘祖清所购商铺为首二层72号铺位，可以按照相应地上层商铺价格的80%确定商铺使用费损失。4.一审对公告费未进行处理，也属不当，请求判决由万原集市公司承担。5.刘祖清对商铺有占有和使用的权利，一审判决后，郴州市苏仙区价格认证与检测信息中心对郴州市统一合众市场租金进行了价格认证。万原集市公司辩称，负一层、负二层一直没有使用和出租，在没有出租的情况下就不应当支付租金，价格认证书与本案不具有关联性，不能作为本案定案的依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。侨能达公司、中保物业公司未到庭参加诉讼活动，亦未提交书面答辩状。刘祖清向一审法院起诉请求：1.判令万原集市公司赔偿刘祖清商铺使用费损失65,811元；2.判令侨能达公司、中保物业公司与万原集市公司对上述债务共同承担赔偿责任；3.本案诉讼费由万原集市公司承担。一审法院认定事实：1998年6月19日，刘祖清与侨能达公司签订了购楼合约书，双方约定“刘祖清购买位于郴州市统一合众市场（现称万原家居购物广场）首二层72号铺位，面积为22.13平方米，总价款39,856元。”刘祖清按约缴纳了全部房款及相关费用，双方约定于1999年3月31日侨能达公司向刘祖清交付商铺。侨能达公司未按合同约定履行办证和实际交付商铺义务。2006年11月9日，侨能达公司以原郴州侨能达实业发展公司名义在郴州日报上刊登公告，公告内容：统一合众市场业主，经统一合众市场业主委员会认同及到会业主通过，现将有关事宜公告如下：1.原“统一合众市场”名称作为建设项目名称与产权名称继续保留。2.现启用“万原小商品城”作为市场经营名称使用。3.引进“万邦小商品贸易有限公司”负责万原小商品城的招商、加盟和市场启动。4.引进“中保物业公司”负责万原小商品城店铺的统一租赁、收租金、代办房产证等物业管理工作。侨能达公司与中保物业公司签订相关合同。2006年12月17日，中保物业公司（原郴州市中保物业管理有限公司）与万原集市公司（原郴州市万邦小商品贸易有限公司）签订统一合众市场场地租赁合同。即原郴州市中保物业管理有限公司（甲方）与郴州市万邦小商品贸易有限公司（乙方），经过双方友好协商，本着互利互惠的原则，就甲方管理的统一合众市场的场地(详见附件)共计39000平米租赁事宜，达成如下合同内容。一、租价，甲方同意将上述场地共计39000平米，一层以每平米11元/月租给乙方，二层以每平米10元/月租给乙方，三层以每平米9元/月租给乙方，首层以每平米6/月租给乙方，首二层以每平米5元/月租给乙方，每三年递增3%。广场、外墙不计租金。二、承租期限，承租时间为2007年1月1日至2026年12月31日，共计二十年整。三、租金支付方式，(1)、租赁期内整体物业招满80%开始进入试业期免租，正式开始开业12个月内免租。期满次日，乙方开始计算租金。市场歇业期间不计租金。(2)……。四、甲方责任，（1）、提供有关该楼门面房产及相关证明材料，供乙方经营使用。（2）、（3）……。五、乙方责任，（1）、乙方保证按时向甲方支付租金。（2）（3）（4）（5）（6）……。六、违约责任，乙方单方终止合同须提前一个月通知对方，协商解决。该租赁合同的租赁范围包括了刘祖清购买的商铺。刘祖清未与万原集市公司、侨能达公司、中保物业公司签订租赁合同，现诉争商铺系被告万原集市公司对外使用。万原集市公司自与中保物业公司签订租赁合同后，因种种原因，于2011年4月开始试营业，2015年5月商户入住率达78.1%，基本达到了80%协议启付标准。中保物业公司开始向少部分签订正式委托招商协议的业主支付租金，对未签委托书招商协议的业主未支付租金。中保物业公司将刘祖清的商铺租给万原集市公司后，未与刘祖清沟通，签订协议，导致双方为合同租金定价，合同起始时间、合同期限、年增长率发生争议，经苏仙区稳定办、苏仙岭街道办事处多次调解未成。2015年6月19日，苏仙区稳定办委托郴州市苏仙区价格认证中心就郴州市统一合众市场一、二、三楼商铺租金均价进行价格认证，认定2009年至2012年，租金为10元/㎡；2013年至2014年租金为24元/㎡；2015年1月至5月租金为30元/㎡。刘祖清依据价格认证中心确定的租金，诉请从2011年5月开始计算，2016年起按上年度租金涨幅10%，计算至2019年12月31日，租金损失为65,811元。再查明，案件中所涉商铺首层、首二层对应负一层、负二层。刘祖清诉请至今尚未办理商铺产权证书，其商铺位于统一合众市场首二层72号。一审法院认为，本案争议焦点是刘祖清诉请的商铺使用损失能否得到支持。刘祖清商铺使用损失应依据商铺产权证书确定的面积，及商铺确定的价格进行计算。刘祖清与侨能达公司签订的购楼合约书，约定商铺的交付时间为1999年3月31日，到期未能交付。侨能达公司虽于2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了交付使用的广告，但其后一直未将商铺实际交付给刘祖清占有、使用；刘祖清至今未能办理商铺产权证书；且刘祖清商铺位于统一合众市场首二层72号，而其向法庭提交的郴苏价认证（2015）23号价格认证结论书系统一合众市场一、二、三层的均价认定，致其商铺使用损失无法计算。刘祖清可待取得商铺产权证书和商铺价格确定后，持有效证据，另行主张权利。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告刘祖清的诉讼请求。本案案件受理费1445.28元，由原告刘祖清负担722.64元，被告郴州市万原集市货仓管理有限公司负担722.64元。”本院二审中，刘祖清提交了两份证据：证据一、苏仙区人民法院（2020）湘1003民初777号民事判决书，拟证明该判决书认定本案违约金计算截止时间的依据是刘祖清所购商铺已交付（2001年10月9日-11日），万原集市公司使用该商铺盈利，应支付租金或使用费；证据二、价格认证书（负一层、负二层），拟证明本案商铺租金或使用费的计算依据。万原集市公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以采信。本院审理查明，2020年11月2日郴州市苏仙区价格认证与监测信息中心认证郴州市统一合众市场负一楼（首层）租金的价格（均价）为：2009年至2012年6元／㎡，2013年至2014年7元／㎡,2015年至2017年9元／㎡,2018年至2019年12元／㎡；负二楼（首二层租金价格均价为：2009年至2012年5元/㎡，2013年至2014年6元/㎡，2015年至2017年8元/㎡，2018年至2019年10元/㎡）。一审法院向侨能达公司、中保物业公司公告送达了一审判决文书，刘祖清垫付了公告送达费300元。本院（2020）湘10民终1857号民事判决认定：侨能达公司未经业主同意，将业主商铺对外招租，侵犯了业主的合法权益，应承担赔偿责任；中保物业公司虽然受侨能达公司委托将市场统一招租，但其明知侨能达公司未与业主就商铺租赁达成一致协议，仍将业主的商铺对外统一招租，其后仅向签订了委托协议的业主支付了部分租金，且收取租金后也未提供租金的使用情况，故中保物业公司应承担连带赔偿责任。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、刘祖清主张商铺使用费的诉讼请求是否应予支持；二、刘祖清主张的公告费应由谁承担。本案中，刘祖清已支付全部购房款，生效判决认定侨能达公司于2001年履行了交房义务，刘祖清亦以起诉侵权的诉讼行为认可了侨能达公司已经将案涉商铺交付给本人的事实，刘祖清已实际取得了案涉商铺的所有权。办理不动产权登记产生对外公示效力，并不影响所有权人对物权的取得，案涉商铺未办理不动产权证，不影响刘祖清取得案涉商铺的所有权。万原集市公司未经刘祖清同意使用案涉商铺又不向刘祖清支付使用费，侵犯了刘祖清的物权。因此，刘祖清提出商铺使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于商铺使用费起算时间。统一合众市场从2011年试营业，虽然2015年商户入住率才达到78.1%，但万原集市公司与中保物业公司签订租赁合同只能约束合同双方，对刘祖清不产生法律效力，刘祖清诉请从2011年5月起开始计算商铺使用费，本院予以支持。关于商铺使用费计算方式。郴州市苏仙区价格认证与监测信息中心认证郴州市统一合众市场首二层租金价格均价为：2009年至2012年5元／㎡，2013年至2014年6元／㎡,2015年至2017年8元／㎡,2018年至2019年10元／㎡。刘祖清提交了案涉商铺的不同时段租赁价格证据以证明商铺占用费用事实，在万原集市公司没有提出足以否认《价格认证书》中参考值的合理性的情况下，本院应参照该价格认定案涉商铺占用费用。虽然案涉商铺未办理产权证书，但可以案涉商铺买卖合同中明确的商铺面积作为商铺使用费计算的依据。刘祖清与侨能达公司签订的购楼合约书载明，刘祖清购买的位于郴州市统一合众市场首二层的案涉商铺面积为22.13平方米。据此，2011年5月至2019年12月31日刘祖清的商铺使用费计算为17084.36元（20个月×5元×22.13㎡+24个月×6元×22.13㎡+36个月×8元×22.13㎡+24个月×10元×22.13㎡）。万原集市公司辩称其与业主签订了返租协议，并根据合同返租金和支付租金，但是却未提供相关的证据予以证明，对于万原集市公司的该项抗辩主张，本院不予采纳。本案并无证据证明侨能达公司、中保物业公司在出租转租统一合众市场场地的经营活动中，征得案涉商铺所有权人同意或授权将案涉商铺场地整体交付给万原集市公司。本院（2020）湘10民终1857号已生效民事判决已将该情形认定侨能达公司与中保物业公司对商铺所有权人构成共同侵权，并判决与万原集市公司承担连带赔偿责任。对该生效判决的认定，本院依法予以采信。刘祖清在一审垫付的公告费300元应由万原集市公司、侨能达公司、中保物业公司共同负担，一审对此没有处理不妥，本院予以纠正。综上所述，刘祖清的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初684号民事判决；二、被上诉人郴州市万原集市货仓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人刘祖清支付2011年5月至2019年12月31日的商铺使用费17,084.36元；三、被上诉人郴州市侨能达投资有限公司、郴州市中保物业服务有限公司对第二项判决确定的费用承担连带支付责任；四、驳回上诉人刘祖清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1445.28元，由被上诉人郴州市万原集市货仓管理有限公司负担，一审公告费300元，由被上诉人郴州市万原集市货仓管理有限公司、郴州市侨能达投资有限公司、郴州市中保物业服务有限公司负担；二审案件受理费1445.28元，由被上诉人郴州市万原集市货仓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二一年四月十二日法官助理 袁浩飞书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。