浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初7264号 原告：林成福，男，1988年3月3日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告：葛芳芳，女，1988年7月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 俩原告的共同委托诉讼代理人：贺乃洵，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 俩原告的共同委托诉讼代理人：王慧珍，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 被告：李金成，男，1957年8月14日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：刘继承，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芳芳，北京大成（广州）律师事务所律师。 被告：周仙菊，女，1956年1月3日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：吴卫星，浙江回浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江回浦律师事务所律师。 被告：恒邦置业集团有限公司，住所地浙江省临海市杜桥镇富南路。统一社会信用代码：91331082697015025Q。 法定代表人：李伯林。 原告林成福、葛芳芳与被告恒邦置业集团有限公司（以下简称“恒邦公司”）、李金成、周仙菊所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序审理。因林成福、葛芳芳申请，本院依法进行财产保全。本案于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贺乃洵、王慧珍，被告李金成的委托诉讼代理人刘继承、李芳芳，被告周仙菊的委托诉讼代理人吴卫星、陈斌均到庭参加诉讼，被告恒邦公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2021年3月11日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺乃洵、王慧珍，被告李金成的委托诉讼代理人刘继承、李芳芳，被告周仙菊的委托诉讼代理人吴卫星、陈斌均到庭参加诉讼，被告恒邦公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林成福、葛芳芳向本院提出诉讼请求：1.请求确认临海市××镇××街××号商铺（价值为458万元）的所有权属林成福、葛芳芳所有；2.请求判令李金成、周仙菊将临海市××镇××街××号商铺的不动产权证过户至林成福、葛芳芳名下；3.判令诉讼费用由恒邦公司、李金成、周仙菊共同承担。事实和理由：林成福、葛芳芳系夫妻关系。2012年5月10日，林成福、葛芳芳向恒邦公司购买恒邦国际大厦9号商铺（即府前街326商铺），并签订《商品房买卖合同》，价格为458万元。林成福、葛芳芳已按约支付全部价款，恒邦公司也按约定于2014年年初交付商铺。自交付之日起，林成福、葛芳芳对上述商铺占有、使用、收益至今。2008年6月13日，李金成与案外人临海市杜桥镇人民政府（以下简称“杜桥镇政府”）就杜川路与府前街东北角转角处地块整体开发达成协议书。2009年4月20日，李金成与案外人杜桥镇政府就上述地块再次签订协议书，约定由杜桥镇政府对李金成所有的1957.58平方米地块进行统一规划、开发，并约定交房、办证方式以及违约金等内容。2010年4月9日，恒邦公司与李金成签订《协议书》，约定李金成所有的1957.58平方米房产由恒邦公司整体设计，统一规划、统一销售；协议还明确了销售价格、支付方式，并确认盈亏风险由恒邦公司承担和所有。2015年1月19日，恒邦公司与李金成签订协议，该协议约定恒邦公司尚欠李金成550万元（投资款和回报款等）并协商将杜桥镇东方华府项目7套住宅以550万元的定金签在李金成指定人员名下，在此结算后，双方关于恒邦大厦项目的所有协议都终止作废。此后，李金成就该550万元欠款向法院起诉，法院于2017年12月28日作出（2017）浙1082民初11204号民事判决，该判决现已发生法律效力。 2015年12月4日,李金成起诉案外人杜桥镇政府要求其办理不动产权证、承担逾期交房违约金等。2016年1月26日，临海市人民法院作出（2015）台临民初字第3972号民事判决，后李金成向台州市中级人民法院提起上诉。2017年6月7日，台州市中级人民法院作出（2016）浙10民终537号民事裁定，发回重审。2017年8月1日，李金成提出撤诉申请，临海市人民法院作出（2017）浙1082民初6461号民事裁定，准予撤回起诉。2017年8月22日，李金成重新起诉案外人杜桥镇政府，并提交恒邦国际大厦预约意向书、借款协议书、收据、转账记录、恒邦公司出具的承诺书、《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》等证据。2018年8月22日，台州市中级人民法院作出（2017）浙10民初905号判决，其中第二项判决主文为“将涉诉房屋、车位的不动产权证办理至李金成及李金成指定的人员名下”；李金成与案外人杜桥镇政府均不服一审判决提起上诉。2018年12月6日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙民终829号民事裁定，驳回上诉，维持原判。后林成福、葛芳芳发现上述商铺的不动产证书上的权利人被登记为李金成与周仙菊。 林成福、葛芳芳认为，李金成认可涉案商铺由恒邦公司整体设计、统一规划、统一销售，林成福、葛芳芳与恒邦公司签订了商铺买卖的协议，恒邦公司也已将商铺交付给林成福、葛芳芳。在李金成与恒邦公司、案外人杜桥镇政府的各案件中，李金成也已确认上述商铺的产权系林成福、葛芳芳所有，产权证应办理至林成福、葛芳芳名下，但其却擅自将上述商铺的产权指定至李金成、周仙菊的名下，侵害林成福、葛芳芳对涉案商铺享有的所有权。 李金成辩称，一、李金成认为涉案房屋属于拆迁安置房，物权属于李金成所有。不动产的变更、转让依照法律规定登记，涉案房屋从未登记在林成福、葛芳芳名下，林成福、葛芳芳也未办理过预告登记，其通过与恒邦公司签署商铺协议仅仅取得合同权利，并没有取得物权。林成福、葛芳芳要求确认涉案房屋的所有权属于林成福、葛芳芳所有，没有事实与法律依据。（一）涉案房屋的性质为拆迁安置房，物权属于李金成所有。无论是涉案房屋所在项目的建设工程规划许可证，还是商品房预售许可证上均没有将涉案房屋纳入建筑面积和预售面积。李金成与杜桥镇政府于2009年4月20日就土地收储事宜签署协议书。根据该协议书，李金成地块的原食品站共计1199平方米土地由杜桥镇政府收储用于国有土地出让。杜桥镇政府同意将李金成所拥有的从东往西，底层和二层的共计建筑面积1957.58平方米由受让单位建好后归李金成所有，作为杜桥镇政府收储李金成土地的对价，李金成不负责该批房屋的任何建筑成本及其它的一切规费。杜桥镇政府从协议签订之日起三年内将协议达成的建筑面积交付给李金成，自交房之日起3个月内并将房屋所有权证及土地使用权证办理到李金成指定人员名下，办理证件甲乙双方需付的所有费用由杜桥镇政府负责支付。该协议书签署之后，李金成如约向杜桥镇政府交付了土地，后由恒邦公司竞得相关土地的使用权。2009年11月10日，恒邦公司与临海市国土资源局签署《国有建设用地土地使用权出让合同》，其中第十三条第三点约定项目建设竣工后，竞得人须将建成后的大楼从东往西底层和二层共计建筑面积1957.58平方米无偿返还给镇政府。恒邦大厦取得建设工程许可证中载明总建筑面积16452.4平方米，拆迁安置面积1965.33平方米(大楼从东往西底层和二层的沿街商铺)。从以上事实可以看出，涉案房屋并不属于恒邦公司的建筑面积。恒邦大厦于2012年4月20日取得商品房预售许可证，其中预售的建筑面积也仅为11554.57平方米，商品房预售许可证也没有将涉案房屋列入销售的建筑面积。因此，无论是从土地用途和工程规划，还是预售许可登记来看，涉案房屋均明确属于拆迁安置房，物权属于李金成所有，涉案房屋的产权只能先确权给李金成。（二）李金成根据生效判决办理涉案房屋的过户手续，台州中院也按照生效判决进行了强制执行，说明李金成将涉案房屋办证到本人名下行为完全合法，不具有任何过错。根据李金成与杜桥镇政府签署的协议书约定，杜桥镇政府应当将涉案房屋的所有权证及土地使用权证办理到李金成指定人员名下。根据台州中院和浙江省高院作出的生效判决，杜桥镇政府应当将涉案房屋的不动产权证办理到李金成及李金成指定的人员名下。而根据涉案房屋属于拆迁安置房的性质，涉案房屋必须先过户到李金成本人名下，之后才能过户到本人指定的人员名下，实际操作也与此相符。（三）林成福、葛芳芳通过与恒邦公司签署商品房合同，仅仅取得合同权利，并没有办理预告登记或者产权登记，亦从未取得涉案房屋的物权。根据物权法第六条、第九条、第十四条规定，不动产物权的变更、转让应当进行登记。但由于涉案房屋属于拆迁安置房，物权属于李金成所有，不属于恒邦公司的销售建筑面积。因此即便林成福、葛芳芳与恒邦公司就涉案房屋签署了买卖合同，恒邦公司也无法为其办理预告登记或者物权登记。因此，林成福、葛芳芳从未取得涉案房屋的物权，其要求确认涉案房屋物权的诉求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 二、李金成与林成福、葛芳芳之间并无任何法律关系，李金成并非购房合同的相对方，也从未收取林成福、葛芳芳支付的购房款，对林成福、葛芳芳不负有任何法定或者约定的义务。首先，如前所述，林成福、葛芳芳对涉案房屋不享有物权，在没有物权的情况下根本无权要求李金成履行过户义务。其次，李金成和林成福、葛芳芳之间也无任何协议，无约定李金成负有过户的义务。李金成根据与杜桥镇政府签署的协议约定和生效判决将涉案房屋的不动产权证办理到本人名下完全合法。李金成与林成福、葛芳芳之间也没有间接的法律关系，李金成与恒邦公司之间并不存在委托销售的法律关系，生效法律文书已经明确李金成与恒邦公司签署的协议书变更了涉案房屋的交付方式，由原协议约定的由镇政府实物交付改为现金交付。恒邦公司所有的房屋销售行为已经均与李金成无关。根据李金成与恒邦公司2010年4月9日签署的协议书第一条、第二条和第三条，李金成将所有的1957.58平方米房产由恒邦公司整体设计统一规划、统一销售，盈亏风险由恒邦公司承担；房屋转让款由恒邦公司向李金成分三期支付，销售情况与付款无关。在李金成与杜桥镇政府的合同纠纷中，台州中院和浙江省高院作出的生效法律文书都明确李金成与恒邦公司之间不存在着委托销售关系，李金成也不会因为恒邦公司的销售行为产生任何的法律义务。综上，林成福、葛芳芳对李金成的全部诉求均无事实与法律依据，依法应当全部驳回。 周仙菊辩称，答辩意见同李金成意见。另，周仙菊与李金成是夫妻关系，其从未参与相关的事件，对整个事件毫不知情，与林成福、葛芳芳更无任何法律关系，周仙菊不应该承担相关责任，故请求法院驳回林成福、葛芳芳对周仙菊的诉讼请求。 林成福、葛芳芳补充陈述，一、林成福、葛芳芳系商铺的实际所有权人。林成福、葛芳芳已履行支付房款的义务，恒邦公司也已将房屋交付，并提供了门牌证、使用说明书、业主手册等相关文件，房屋也由林成福、葛芳芳占有、使用、收益至今，期间物业费、水电费等均由林成福、葛芳芳缴纳，可见恒邦公司、物业等各方均认可涉案房屋产权归林成福、葛芳芳实际所有。李金成也在（2017）浙10民初905号案件中提交了《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》，自认涉案房屋系林成福、葛芳芳所有。二、恒邦公司及李金成、周仙菊均有协助将涉案商铺过户的义务。恒邦公司系房屋买卖合同的相对方，其有义务协助办理不动产证。同时，现不动产证登记在李金成、周仙菊名下，俩人有义务协助办理过户。理由是：1.李金成在（2017）浙10民初905号案件中提供证据时明确证明目的为“以上证据证明案涉房屋权属归原告所有，产权必须过户到原告名下再转让给其他购房”，同时庭审笔录中陈述“房屋属于拆迁安置房，应先办理至李金成名下后方可转移登记至实际购房者名下”。李金成提交的《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》也明确了涉案商铺的产权证姓名。（2015）台临民初字第3972号案件判决后，李金成也未上诉，说明其认可该判决结果，明确知晓涉案房屋产权证应办理至林成福、葛芳芳等人名下。上述说明李金成明知涉案商铺产权必须先办理至其名下才能转移登记至实际购房者名下。2.《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》系李金成与林成福、葛芳芳就涉案房屋办证达成的协议。该协议“产权证姓名确定签字”一栏由实际购房者签字，并经李金成签字确认，系双方真实意思表示。李金成在法院诉讼中提供该份名单，其实是一种办理不动产转移的约定，是一种不典型的合同。3.李金成承担的协助办证义务自2009年4月20日协议起的一系列协议中从未灭失。杜桥镇政府同意李金成与恒邦公司签订2010年4月9日协议，且恒邦公司签订该协议也知晓李金成与杜桥镇政府2009年4月20日的协议，即其认为“办证应当由李金成提供一份名单，杜桥镇政府就应该根据名单给他办”。因2010年4月9日未对涉案房屋办证另外约定，结合房屋必须先办理至李金成名下，并未免除李金成协助办理过户的义务。林成福为了交付房屋先将房款付清，后为了办证多次与恒邦公司沟通，直至签订产权证姓名确定名单，由李金成签字确认，进而与杜桥镇政府沟通，但至今办证未果。4.指定人员名单中何方地、吴方兴办证并非基于买卖关系，且李善美情况与林成福、葛芳芳一致，而李金成于2020年4月协助其办理过户，故李金成拒不协助过户明显显失公平且恒邦公司无法单独实现办理过户手续。李金成、周仙菊名下产权证的附记为“本证仅限于（2017）浙10民初905号判决书执行用”，何方地、吴方兴申请转移登记的理由为“司法判决”，说明李金成、周仙菊有义务按法院生效判决及其提供的证据将涉案房屋过户至林成福、葛芳芳名下。三、本案的处理要充分考虑社会效果和司法公平公正，体现诉讼经济、便利原则，避免诉累。在审理过程中，林成福、葛芳芳变更第二项诉讼请求为：请求判令恒邦公司、李金成、周仙菊将临海市××镇××街××号商铺的不动产权证过户至林成福、葛芳芳名下。 李金成补充辩称，一、本案的法律关系和涉案房屋具有特殊性。李金成与恒邦公司之间具有因拆迁补偿替换而产生的合同法律关系，李金成与各原告之间无任何法律关系，恒邦公司与各原告之间有房屋买卖合同关系，三方为独立法律主体。根据合同相对性，各原告无权向李金成主张权利。涉案房屋系拆迁安置房，必须先确权至拆迁补偿权利人李金成名下，恒邦公司为涉案房屋办理过户手续也必须经过李金成同意，法院应根据合同相对性原则，不得将李金成拉入买卖合同法律关系中来。二、李金成与恒邦公司之间不具有委托销售法律关系，李金成不是房屋买卖合同关系的一方。生效的法律文书认定李金成与恒邦公司之间属于拆迁补偿以现金支付替换房产交付的合同关系，涉案房屋的销售情况与李金成无关。李金成与恒邦公司于2010年4月9日签订的《协议书》没有明确委托权限和期限，没有关于委托的权利义务的表述，也不具有随时解除协议书的权利，不符合委托合同的特征。李金成从恒邦公司回购11号商铺可以看出李金成与恒邦公司也不是委托代理关系。就涉案房屋的销售价款，李金成仅是固定收取5535.058万元，恒邦公司并未交付全部价款，且支付的价款与房屋销售情况无关。各原告虽在购买时不知悉房屋属于李金成的拆迁安置房，但历经多年，各原告早已知悉却从未向李金成主张过任何权利，直至提起本案诉讼。三、李金成从来不具备直接向各原告主张购房款的权利，也就当然不具有协助办理过户手续的义务。四、从周仙菊角度来看，李金成也不具有协助过户的义务。周仙菊是因为李金成根据与杜桥镇政府于2009年4月20日签署的协议书以及法院生效的判决文书指定为涉案房屋的受益人，周仙菊、李金成之间不论是基于买卖关系还是赠与关系，都是另外法律事实产生的法律后果。李金成、周仙菊虽系夫妻，财产属于共同所有，但不意味着权利义务也是共有的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 一、林成福、葛芳芳提交的商品房买卖合同、认购书、恒邦大厦房屋销售结算明细表、收据、结婚登记证，拟证明林成福、葛芳芳系夫妻关系，于2012年5月购买恒邦国际大厦商铺9号，扣除利息、优惠后已全额支付房款。李金成质证认为，有原件的确认真实性、合法性，复印件不确认真实性、合法性；认为涉案房屋性质属于拆迁安置房，产权由李金成享有，涉案房屋产权只能先确权给李金成；涉案房屋不属于恒邦公司取得商品房预售登记的范围，恒邦公司无法通过签置买卖合同转让涉案房屋的物权；原告与恒邦公司签置协议只能取得合同权利并没有取得涉案房屋的物权。周仙菊质证与李金成意见一致。本院认为，该组证据中，商品房买卖合同、认购书、收据、结婚证系原件，双方对真实性无异议，恒邦大厦房屋销售结算明细表系复印件，无法核实真实性，本院不予确认。 二、林成福、葛芳芳提交的浙江省门牌证、住宅质量保证书、业主临时公约、业主手册，拟证明2014年年初交付涉案商铺，并完成商铺交付手续，即认可对商铺享有所有权。李金成质证确认真实性、合法性，不确认关联性；李金成从未确认林成福、葛芳芳享有商铺的所有权，交付商铺的是恒邦公司，商铺属于不动产，不动产物权的变更、转让依照法律规定进行登记才能发生法律效力；林成福、葛芳芳根据商品房买卖合同可以合法地占有、使用和收益，但并不应获得涉案商铺的物权。本院认为，李金成、周仙菊对该组证据的真实性无异议，并认可商铺的交付及林成福、葛芳芳享有占有、使用、收益涉案商铺的权利，本院对此予以确认。 三、林成福、葛芳芳提交的《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》、关于同意将杜桥镇杜川路与府前街东北转角处整体开发区块房屋契证发放给李金成指定人员的证明、（2017）浙10民初905号民事判决书、（2018）浙民终829号民事判决书、不动产权证书复印件，拟证明林成福、葛芳芳系涉案商铺的实际所有权人，李金成承诺将涉案商铺产权证办理至其名下，但李金成至今未按约定将涉案商铺产权证办理至林成福、葛芳芳名下。李金成质证认为，除了证明外其他证据确认真实性、合法性，李金成与恒邦公司的协议已变更了李金成与镇政府约定的安置房的交付方式，由有实物交付变更为现金交付，因此房屋的销售情况与李金成无关，办证义务不应由李金成负担。李金成确实曾向杜桥镇政府出具过办证名单，但是当时是因为李金成有1000多万的购房款包括何方地的139万、吴芳新的55万、陶菊平的948万没有收回，而收回购房款的前提是要办证，所以为了尽快收回购房款李金成才向杜桥镇政府出具办证名单。根据这个函件的内容，办证的义务主体是镇政府，李金成既没有承诺负有办证到林成福、葛芳芳名下的义务，也不会增加自身任何的法律义务，仅仅是督促镇政府履行相关的合同义务。本院认为，落款为“杜桥镇人民政府”的证明，并未加盖相应印章，无法确认其真实性，故对该证明的证明效力不予认定。该组证据的其他证据，经对方质证对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 四、林成福、葛芳芳提交的照片、物业收款收据、水费账单信息、历年电费明细，拟证明林成福、葛芳芳自涉案商铺交付后遂开始营业，缴纳物业费、水电费，即对涉案商铺占有、使用、收益。李金成质证对真实性予以确认，不确认合法性、关联性；认为林成福、葛芳芳享有的仅仅是根据商铺购买协议的合同权利。本院认为，李金成对恒邦公司向林成福、葛芳芳交付涉案商铺，并由俩人使用至今无异议，故对该证据的证明效力予以认定。 五、林成福、葛芳芳提交的2018年6月13日协议书、2009年4月20日协议书、项目合作协议书、国有建设用地使用权出让合同，拟证明李金成与杜桥镇政府达成协议对所涉地块整体开发，其中1957.58平方米房屋归李金成，李金成与恒邦公司就项目开发达成合作协议。李金成质证认为，对该组证据真实性、合法性确认，不确认关联性；但根据生效的判决确认房屋销售的权利义务已转让给恒邦公司；李金成承认林成福、葛芳芳通过商铺协议购买房屋合法，有权对房屋占有、使用、收益，但不等于享有所有权。李金成享有房屋的产权是根据法律规定和上级法院的生效判决而取得。本院认为，李金成对上述证据的真实性无异议，故对真实性予以认定。 六、林成福、葛芳芳提交的2010年4月9日协议书、补充协议书、2013年5月22日承诺书、2014年7月3日承诺书、情况说明、谈话笔录、询问笔录，拟证明恒邦公司从李金成处受让出售涉案房屋的权利，涉案房屋房款已结算。李金成质证认为，该组质证意见与第五项意见一致。另补充，恒邦公司在签订结算协议前拖欠李金成的本金高达1250万元，考虑到恒邦公司的经营情况，李金成放弃的大量的权益同意按550万元结算，但是恒邦公司至今未付。邵承辉在询问笔录中也讲由于房屋拆迁安置房性质，恒邦公司要先办大证给镇政府，镇政府再办给李金成，李金成再办理购房户，但由于恒邦公司突然资金链断裂导致整个大证办不下拖欠李金成的款项，李金成又从恒邦公司把房屋买回来自己再转让。本院认为，经质证，双方对该组证据的真实性均无异议，故对真实性予以确认。 七、林成福、葛芳芳提交的2015年1月19日协议书三份，拟证明何方地、吴方兴按协议约定将应支付给恒邦公司的购房款支付给李金成。李金成质证认可真实性、合法性，该组证据可以证明李金成与恒邦公司不是委托销售关系，李金成已经把房屋的权利义务转让给恒邦公司，所以恒邦公司付不了钱的时候，李金成再把部分的债权买回来，跟购房户直接签订协议。本院认为，该组证据中李金成与恒邦公司签订的协议的证明效力予以认定，其他两份协议书系李金成、恒邦公司与案外人之间的协议，缺乏关联性，对证明效力不予认定。 八、林成福、葛芳芳提交的《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》、告知函，拟证明李金成明确涉案房屋实际所有权人系林成福、葛芳芳。李金成质证认可真实性、合法性，但李金成出具协议、告知函的目的是督促杜桥镇政府尽快履行办证义务，最主要是李金成为拿回第11号商铺卖给陶继平及收回吴方兴、何方地的欠款，而这三个购房户付房款的前提就是能办证。还有一个背景是恒邦公司同意由他的关联公司盛丰公司承接550万的债务，拿房来抵。本院认为，李金成对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 九、林成福、葛芳芳提交的庭审笔录，拟证明林成福、葛芳芳已付清购房款并占有、使用、收益涉案房屋，涉案房屋须先办理至李金成名下后，再转移登记至实际购房者名下。李金成对该组证据真实性、合法性确认，不确认关联性，认为恒邦公司欠付李金成550万购房款，且对林成福、葛芳芳有无支付购房款不清楚。本院认为，庭审笔录系台州中院制作的公文，双方无异议，本院对真实性予以确认。 十、李金成提交的2009年4月20日协议书、2009年11月10日的国有建设用地使用权出让合同、建设规划许可证、房屋预售许可证、李伯林谈话笔录、邵承辉谈话笔录，拟证明李金成与杜桥镇政府就土地收储事宜达成一致意见，杜桥镇政府需将涉案房屋无偿返还作为拆迁户的李金成，涉案房屋系拆迁安置房，物权属于李金成所有，办证义务属于杜桥镇政府及恒邦公司。林成福、李东花质证认为，根据李伯林谈话笔录第23、24页、第28页可以知道2010年4月9日李金成与恒邦公司的协议是将房屋转让给恒邦公司，恒邦公司有权出售涉案拆迁房产，而林成福等原告作为购房者已支付房款，应享有涉案房屋所有权。从李伯林谈话笔录25、26、29、30页中可以明确期间恒邦公司、杜桥镇政府、李金成多次协商办证，说明涉案房产与其他房产是不同的，是需要将大证办理杜桥镇镇政府名下才可以办理给李金成指定人员名下，且根据2009年4月20日协议书，杜桥镇政府应在交房三个月内将产权证办理至李金成指定人名下。预售许可证没有原件，三性不予认可；对规划许可证认可。本院认为，房屋预售许可证未提交原件，且无法核实真实性，故对证明效力不予认定；该组中的其他证据，双方对真实性均无异议，对真实性予以认定。 十一、李金成提交的2010年4月9日协议书、2015年1月19日协议、（2019）浙1082执5814号执行裁定书、（2018）浙民终829号民事判决书，拟证明李金成与恒邦公司签署协议，变更了与杜桥镇政府协议确定的安置房交付方式，拆迁补偿从房屋交付改为现金交付，涉案房屋的销售情况与李金成无关，李金成与恒邦公司之间不存在委托销售关系，李金成与林成福、葛芳芳也无法律关系。林成福、葛芳芳质证认为，恒邦公司从李金成受让房屋的权利与涉案拆迁安置房房款无关，与2010年4月19日协议无关；对2015年1月19日协议的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可，从协议内容可以看出550万欠款系李金成投资款，与房款无关。恒邦公司回购193号商铺协议也明确恒邦债务已结算完毕。何方地、吴方地购房房产与林成福、葛芳芳购买房产性质一致，何方地、吴方兴与恒邦公司、李金成另行签订协议说明李金成将涉案房款转让给恒邦公司，恒邦公司有权销售。对执行裁定书真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可。550万欠款并非恒邦拖欠的房款，根据台州中院庭审笔录本案涉案房款均已付清。对（2018）浙民终829号民事判决书真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，李金成认可拆迁安置从实物交付变更为现金交付，不存在委托关系，可进一步证明恒邦公司从李金成受让涉案房产，林成福等原告应获得房屋所有权，涉案房产物权并非李金成所有，是因为涉案房属于拆迁安置房，须先办理至李金成名下，李金成、周仙菊系本案办证主体。本院认为，各方对该组证据的真实性无异议，故对真实性予以认定。 十二、李金成提交的恒邦国际大厦预约意向书、借款协议书、收据、转账记录，拟证明涉案房屋属于李金成所有，林成福等原告与恒邦公司之间购房无法办理商品房预售登记，林成福等原告与李金成无任何合同关系。该组证据与本案缺乏关联性，本院对证明效力不予认定。 十三、李金成提交的认购书、协议、房屋转让协议、欠条、李金成协助陶菊平、李欠俊过户所签署的《房屋买卖合同》、不动产登记申请表以及不动产权证、协议书、支付购房款凭证等，拟证明因陶菊平、何方地、吴方兴三家与李金成之间就房屋转让和款项支付签署了协议书，李金成才负有协助办理过户的义务，对其他原告不负有协助过户的义务。林成福、葛芳芳质证认为对有原件的证据形式上的真实性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可。本院认为，该组证据系案外人办证情况，与本案缺乏关联性，本院对证明效力不予认定。 综上，本院认定如下事实： 2008年6月13日，李金成和杜桥镇政府就杜川路与府前街东北角转角处地块整体开发达成协议书。2009年4月20日，李金成和杜桥镇政府就上述地块又签订了协议书。该协议约定，1.杜桥镇政府同意将李金成所拥有的1957.58平方米由受让单位建好后归李金成所有，作为杜桥镇政府收储李金成土地的对价；2.杜桥镇政府在协议签订之日起三年内将协议约定的建筑面积交付给李金成，交房之日起三个月内将商铺所有权证及土地使用证办理到李金成指定人员名下。协议签订后，李金成依约履行了交地义务，临海市国土局办理了国有土地使用权收回手续。2009年11月10日，临海市国土局与恒邦公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将包括涉案土地在内的地块一并出让给恒邦公司开发。 2010年4月9日，恒邦公司与李金成签订协议书，协议约定，1.李金成所有的1957.58平方米房产由恒邦公司整体设计，统一规划，统一销售;盈亏风险由恒邦公司承担和所有，恒邦公司纳入杜街办事处项目统一结算；2.房屋价格按门面拾间计算，房屋面积宽3.7米，深14.2米，二层，每间418万元，拾间共计4180万元，其余北边面积903.372平方米按每平方米1.5万元计算，共计1335.058万元，二项合计5535.058万元；3.销售情况与付款无关，如提前销售回笼资金归恒邦公司使用，如销售出现滞销则由恒邦公司另行组织资金按时支付房款……4.所有税费恒邦公司负责，李金成净得5535.058万元等。后恒邦公司与李金成于2012年1月1日签订补充协议，恒邦公司于2013年5月22日、2014年7月3日出具承诺书。2015年1月19日，恒邦公司与李金成签订协议。 李金成于2015年12月4日向本院起诉要求确认2009年4月20日的协议书合法有效，并请求判令杜桥镇政府将涉诉房屋的所有权及土地使用权办至李金成指定人员名下和支付逾期交房违约金5009.292万元。本院作出（2015）台临民初字第3972号民事判决，判决确认协议有效，并将涉诉房屋的所有权及土地使用权证办至指定的15户人员名下等。后杜桥镇政府不服上诉，台州市中级人民法院于2017年6月7日作出（2016）浙10民终537号民事裁定，撤销原判、发回重审。2017年8月1日，李金成撤诉，本院作出民事裁定，裁定准许撤诉。2017年8月22日，李金成向台州市中级人民法院起诉杜桥镇政府，该院作出（2017）浙10民初905号民事判决。该判决主文第二项明确“杜桥镇人民政府将涉案商铺、车位的不动产权证办理至原告李金成及原告李金成指定的人员名下”。后李金成不服，向省高院上诉。省高院作出（2018）浙民终829号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现案涉商铺不动产证书已登记在李金成和周仙菊名下，该不动产权证附记本证仅限于（2017）浙10民初905号判决书执行用。 期间，林成福、葛芳芳与恒邦公司签订认购书，约定购买恒邦9号商铺，房款458万元，扣除利息、优惠后需实际交付4059193元，已付330万，需再付759193元。2012年5月10日，林成福、葛芳芳与恒邦公司就涉案商铺签订一份《商品房买卖合同》，其中第五条约定恒邦大厦9号总价4059193元。2012年5月12日，恒邦公司向林成福、葛芳芳出具一张收据，载明收款4059193元。 另，林成福、葛芳芳于2011年4月29日登记结婚。台州恒邦置业有限公司成立于2009年10月，后于2010年11月更名为恒邦置业集团有限公司。涉案商铺已于2013年8月21日办理门牌证，明确地址为临海市××镇××街××号。该房屋已于2014年由恒邦公司交付给林成福、葛芳芳使用至今。因林成福、葛芳芳申请，本院于2020年10月10日作出（2020）浙1082民初7264号民事裁定，查封李金成、周仙菊共同所有的位于临海市××镇××街××号××商铺（不动产权证号：浙（2020）临海市不动产权第0××8号，保全价值4580000元）。林成福、葛芳芳为此支付诉讼保全费5000元。 本院认为，本案争议的主要问题有两个：一是本案中能否确认涉案房屋的所有权归属，二是协助办理过户的义务承担主体是谁。 针对第一个争议问题，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。李金成与杜桥镇政府于2009年4月20日签订协议书，明确约定建筑面积1957.58平方米房屋作为拆迁安置房屋由杜桥镇政府建好后归李金成所有，后台州市中级人民法院作出（2017）浙10民初905号生效民事判决，判决杜桥镇政府将涉案房屋、车位不动产权证办理至李金成及李金成指定的人员名下，而杜桥镇政府根据该生效判决将涉案商铺的不动产权证办理至李金成及其妻子周仙菊名下，故李金成、周仙菊取得该物权合法。现林成福、葛芳芳与恒邦公司签订商品房买卖合同，仅能产生基于房屋买卖合同法律关系的债权请求权，且林成福、葛芳芳在庭审中也明确其诉请的基础是债权请求权，故商品房买卖合同不能产生物权变更的效力，在本案中不能确认物权归属。本院对林成福、葛芳芳主张确认涉案房屋归其所有的意见不予支持。 针对第二个争议问题，首先要明确李金成与恒邦公司之间涉案房屋的法律关系。李金成与恒邦公司于2010年4月9日签订的协议书虽未明确转让房产，但根据恒邦公司法定代表人李伯林出具的情况说明记载“双方就李金成从镇政府获得的安置房建筑面积1957.58平方米的权利转让进行协商，在征得镇政府同意后，我公司指派副总经理邵承辉于2010年4月9日与李金成签订了一份《协议书》，该《协议书》约定李金成将其从镇政府获得的安置房建筑面积1957.58平方米的权利转让给我公司，总价格为5535.058万元”，李金成与恒邦公司于2012年1月1日签订的《补充协议》记载“甲方所支付给乙方的部分转让款在甲方按杜桥镇政府与乙方签订的协议条款将产权转入乙方户名一个月内退还甲方”，恒邦公司于2013年、2014年出具的承诺书记载“台州恒邦置业有限公司与李金成就杜川路与府前街转角处房产转让款欠李金成……”，以及恒邦公司法定代表人李伯林及副总邵承辉的询问笔录陈述“房子转让给我的”、“后来就是把房子回购过来的协议”、“向李金成购买了1950多平方米的房产”等内容，能够反映恒邦公司认可其与李金成就受让涉案房屋的权利进行转让的意思表示。而李金成在庭审中也认可其是将取得涉案商铺权利转让给恒邦公司，现涉案房屋已建设完成，故能够认定李金成与恒邦公司之间就涉案房屋系转让关系。据此，基于商品房买卖合同的相对方仅是恒邦公司。林成福、葛芳芳基于商品房买卖合同有权要求恒邦公司协助办理过户。李金成、周仙菊抗辩林成福、葛芳芳未交付房款不能办证，但根据恒邦公司出具的收据及恒邦公司副总邵承辉在台州中院询问笔录中陈述“我们将李金成签字同意的商铺的名单也交给杜桥镇了”等内容，说明恒邦公司同意办证至林成福、葛芳芳名下，并未就交付房款提出异议，且涉案房屋已交付给林成福、葛芳芳使用至今，故本院对李金成、周仙菊该抗辩意见不予采纳。 另，李金成陈述涉案房屋属于拆迁安置房屋，只能先办理产权证至其名下再过户到购房人名下，故过户给他人就必然需要李金成协助将房产证转出。同时，李金成向杜桥镇政府出具《要求落实整体开发后由乙方指定人员发证的协议》，说明李金成认可林成福、葛芳芳系涉案商铺的实际购买人，表明其作出产权证最终应办理至林成福、葛芳芳名下的意思表示。因此，上述意思表示为其自身设定了协助办理过户的义务，构成单方允诺。又因李金成、周仙菊系夫妻关系，涉案房屋登记在李金成、周仙菊名下，故李金成对共同财产作出的意思表示能够视为其夫妻的共同意思表示，故周仙菊也应当承担协助义务。至于过户手续及税费缴纳金额，则根据不动产登记部门及税务部门审核确定。为顺利办理过户手续，相关税费由林成福、葛芳芳先行缴付；其缴付后，可另行向相关主体主张。综上，林成福、葛芳芳变更后诉讼请求的合理部分，本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、恒邦置业集团有限公司、李金成、周仙菊于本判决生效之日起三十日内协助林成福、葛芳芳办理位于临海市××镇××街××号房屋的过户手续（相关税费由林成福、葛芳芳先行缴付）； 二、驳回林成福、葛芳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43440元，诉讼保全费5000元，合计48440元，由恒邦置业集团有限公司、李金成、周仙菊负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  金珊珊 人民陪审员  王秋霞 人民陪审员  王秀琴 二〇二一年四月八日 代书 记员  朱玲英