湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2258号上诉人（原审原告）：长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心），住所地武汉市江岸区黄孝河路特**。法定代表人：郑承泽，该院院长。委托诉讼代理人：叶小豹，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉红鹰经贸发展有限公司，住所地武汉市江岸区铭新街**。法定代表人：王沛霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梦俊，湖北佳元律师事务所律师。上诉人长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）（以下简称长江医院）因与被上诉人武汉红鹰经贸发展有限公司（以下简称红鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长江医院上诉请求：1、撤销原判第三项，改判依法解除长江医院与红鹰公司之间的事实租赁关系；2、本案二审诉讼费由红鹰公司承担。事实与理由：第一、红鹰公司自2011年3月起租用长江医院位于黄家大湾长江疗养院的房屋及场地用于开办养老院，红鹰公司于2016年4月起就没有向长江医院支付约定的租金。在长达4年多的时间里，长江医院多次去函派员催收租金，但红鹰公司分文未付，拖欠租金长达4年8个月。长江医院请求一审法院依法解除长江医院与红鹰公司之间的事实租赁关系，有事实和法律依据。一审法院在一审判决中也认为依法应该支持长江医院解除合同的诉求，但一审法院又考虑到目前有七十余名老人在租赁房屋中生活，担心解除长江医院与红鹰公司之间的事实租赁关系以后会造成老人流离失所，增加社会不稳定因素，故而没有支持长江医院的这一诉求。长江医院认为一审法院的这一裁决是不合理的也是不合法的。首先，长江医院出租国有闲置房屋、场所给红鹰公司使用，红鹰公司却不按照约定支付租金，已经给长江医院的合法权益以及国有资产造成了损害，如果不及时解除双方之间事实租赁关系，只会加大损害长江医院的合法权益。其次，红鹰公司在经营养老院过程中非法集资，其法定代表人王沛霖已经被人民法院依法判处刑罚。红鹰公司的非法集资行为才是造成70余名老人合法权益受损害的原因，长江医院与70余名老人同为受害人，理应得到法律的保护，避免遭受更大的损失。即使人民法院解除了长江医院与红鹰公司之间的事实租赁关系，长江医院也会寻求政府有关部门妥善安置租赁场所中的入住老人，不可能出现老人流离失所的情况。因此，一审法院在裁判过程中考虑不周，裁决不当。红鹰公司辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长江医院向一审法院提出诉讼请求：1、解除长江医院与红鹰公司之间的租赁关系；2、判令红鹰公司向长江医院支付2016年度、2017年度、2018年度、2019年度及2020年4-6月场地租金共计127.50万元；3、判令红鹰公司向长江医院支付逾期付款违约金127.50万元；3、本案的诉讼费用由红鹰公司承担。一审法院经审理查明，2011年3月9日，长江医院（甲方、出租人）与红鹰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“第一条，房屋的坐落位置与面积情况；1、甲方出租给乙方的房屋与院区坐落于武汉市青山区黄家大湾长江疗养院……第三条，租赁期限、用途；1、该房屋及院区租赁期为伍年，自2011年3月20日起至2016年3月20日止……第四条，租金及支付方式；1、该房屋第一年至第三年，每年租金为人民币20万元，第四年至第五年，每年租金为人民币30万元，租金总金额为120万元。2、房屋租金支付方式，本着先交租金后使用的原则，每半年支付一次，首次租金的交付日期是房屋与院区交付给乙方后，甲方给予的免费装修期结束后一周内，以后租期每届满半年乙方应提前一周交纳租金……第八条，合同的变更、解除与终止……4、租赁期满合同自然终止……第十一条，乙方违约责任……2、在租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金；等内容。”同日双方签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方协商一致，此件作为2011年3月9日租赁合同的补充合同，以资共同遵守；一、租赁合同执行期满后，如无国家政策性拆迁和上级管理机构另行规划需拆迁，甲方原则同意乙方继续租赁，新一轮租赁合同应在合同到期前二个月内签定；如逾期未签定合同的，按合同正本所列内容执行；等内容。”签约后，红鹰公司租用长江医院在黄家大湾长江疗养院土地及房屋开展养老业务。合同约定的租赁期届满后，红鹰公司继续租用长江医院土地及房屋，但双方未按照上述《补充协议》的约定，签订新一轮的租赁合同。红鹰公司向长江医院支付至2016年3月租金，2016年4月至今的租金尚未支付，故有本案诉讼。另，因红鹰公司法定代表人王沛霖涉嫌刑事犯罪，其使用案涉土地和房屋所经营东湖银龄安养院由其留守人员利用居住老人缴纳的生活费用自行维持运营，目前仍有70余名老人在该处居住生活。在一审诉讼中，居住于该养老院及在养老院购买床位的多名老人多次向武汉市民政局、武汉东湖生态旅游风景区管委会、武汉市黄陂区政府、公安机关等部门及一审法院反映情况，要求维护老人权益。2020年6月29日，武汉市社会养老服务体系建设领导小组办公室向武汉东湖生态旅游风景区管委会发出《关于恳请协调解决东湖银龄安养院有关问题的函》，就本案诉讼产生的情况“老人担心法院审判后长江医院可能会把房子收回去，把在院的70多名老人强行赶走，引发社会不稳定”，要求“为切实保障老年人合法权益，维护社会稳定，现将有关情况予以函告。请你们高度重视，主动协调法院、长江医院等涉事单位，制定处置方案，依法依规妥善处理。相关处置情况请及时报市民政局。”一审法院认为，长江医院与红鹰公司2011年签订《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。在该《租赁合同》约定的租赁期届满后，红鹰公司继续租用长江医院土地及房屋，根据双方此前《补充协议》的约定：“租赁合同执行期满后，如无国家政策性拆迁和上级管理机构另行规划需拆迁，甲方原则同意乙方继续租赁，新一轮租赁合同应在合同到期前二个月内签定；如逾期未签定合同的，按合同正本所列内容执行。”双方没有签订新一轮的书面租赁合同，红鹰公司仍继续租用长江医院的房屋，双方成立事实上租赁合同关系。对于长江医院主张解除租赁关系的诉请，红鹰公司经长江医院多次催要后，长期未能履行支付租金的主要合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，对该项主张本应予以支持，但考虑到七十余名老人仍在红鹰公司租用案涉土地和房屋所经营的养老院生活，如贸然解除长江医院与红鹰公司双方租赁合同关系，既可能损害老人们的权益，也可能会造成大量老人流落社会，无家可归，增加社会不稳定因素，造成较为严重的不良社会影响，同时也违背尊敬、关爱老年人的社会公序良俗；且在本案中，长江医院与红鹰公司双方及政府各部门均在积极协调，致力于妥善安置老人，因而在老人们未得到妥善安置前，一审法院认为不宜解除长江医院与红鹰公司双方事实上的租赁合同关系。故对长江医院该项诉请不予支持。关于红鹰公司所欠付租金的金额。根据双方此前签订的《租赁合同》的约定，第一年至第三年，每年的租金为人民币20万元，第四年至第五年，每年的租金为人民币30万元，房屋租金支付方式为先交租金后使用每半年支付一次。红鹰公司自2016年4月至今均未缴纳租金，而2016年3月20日后双方成立成立事实上的租赁关系，其相关约定参照原合同约定执行。但根据实际社会生活情况，在一般租赁合同中，租金普遍会根据租赁年限而逐年增加，双方原合同约定中的每年租金金额的变化也反映了这一点，故根据客观实际情况，考虑公平原则，酌定2016年3月20日后的租金标准为每年30万元，则长江医院所主张的2016年4月至2020年6月租金应为127.50万元。关于滞纳金。按照双方此前合同对于违约金责任“在租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金”的约定，该滞纳金标准过高，一审法院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情进行调整，酌定为38.25万元（127.50万元×30%）。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、武汉红鹰经贸发展有限公司于判决生效之日起十日内向长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）支付欠付租金1275000元；二、武汉红鹰经贸发展有限公司于判决生效之日起十日内向长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）支付滞纳金382500元；三、驳回长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27200元，由武汉红鹰经贸发展有限公司负担。二审期间，长江医院向本院提交两份新证据。证据一、长江医院关于追索欠缴相关费用的函；证据二、长江医院发文登记本。拟证明在红鹰公司签收此函件后，一直没有缴纳欠付的租金，红鹰公司欠付租金是持续状态，在一审判决后，红鹰公司依然欠付租金。红鹰公司质证称二审法院应围绕长江医院的上诉请求进行审理，长江医院提交的证据与其上诉请求无关，二审法院应不予采纳。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，长江医院与红鹰公司之间的事实房屋租赁关系应否解除。本案中红鹰公司未按约定履行交纳租金的义务，构成违约属实，长江医院要求解除与红鹰公司的事实房屋租赁关系本应支持，一审法院考虑到本案实际情况，如贸然解除长江医院与红鹰公司之间的租赁合同关系，既可能损害老人们的权益，也可能会造成大量老人流落社会，无家可归，增加社会不稳定因素，造成较为严重的不良社会影响，同时也违背尊敬、关爱老年人的社会公序良俗，因此对长江医院要求解除租赁合同的主张不予支持符合本案实际，长江医院可在这些老人得到安置后再行主张解除事实房屋租赁关系。综上所述，长江医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19717.5元，由长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二一年四月十六日法官助理余文婷书记员邬云格