河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2904号原告：河南中信物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商都路2号商务楼三层318-319室。法定代表人：宋相文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹淑红，河南裕达律师事务所律师。被告：郑州中闰盈物业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路16号7层702号。法定代表人：钱加运，董事长。被告：张怀明，男，1969年6月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二被告共同委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。原告河南中信物业管理有限公司（以下简称“中信物业公司”）与被告郑州中闰盈物业管理有限公司（以下简称“中闰盈公司”）、被告张怀明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹淑红，二被告共同委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年1月2日签订的《物业管理代管协议书》在2020年8月26日解除；2、判令被告支付拖欠原告物业代管费、停车费共计94万元，并向原告交还物业代管权；3、判令被告张怀明对第二项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月2日，原被告签订《物业管理代管协议书》，约定，原告将位于郑州市金水东路16号万鼎商业广场物业管理权交给被告管理。第二条约定，合同期限随双方签订房屋租赁合同为准。第三条约定，被告从2018年12月1日起，每年向原告交纳100万元整物业代管费、停车费24万元，共计124万元。每月10日前支付首月费用，每月一次，如果未按约定足额支付上述费用，最多延期一个月，如还未支付上述费用，原告有权终止本协议。第五条约定，任何人在此确认其保证行为已经配偶同意，保证债务为夫妻共同债务。丙方（保证人）处张怀明签字摁印。合同签订后原告将物业管理权交付给被告，被告未按照合同约定的数额及期限向原告支付费用，给原告造成巨大损失。原告多次催促被告交付费用，无果。2020年8月26日，原告向被告书面送达《解除合同通知书》，通知解除与被告签订的《物业管理代管协议书》；移交相关手续及设施设备；交清所有拖欠费用。至今被告拒不支付拖欠费用，也不移交相关手续。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告中闰盈公司辩称，原告于2020年8月26日做出的解除合同通知书不符合合同约定或法律规定，属于无效行为。一、新冠疫情以及疫情防控构成不可抗力，不可抗力属于法定免责事由，被告中闰盈公司未按合同约定足额支付物业费不能认定为违约。2020年初，新冠疫情蔓延，政府采取了管控。商铺关门，商业整顿。案涉合同的物业属于商业楼，疫情伊始全面停业，2020年6月才正式开业。期间，商户未支付任何费用，停车场更无收入。同时，案涉物业包含原告自用物业以及原告直接招商商户，其自用部分以及其招商商户未向被告中闰盈公司支付任何费用。被告中闰盈公司为了维持经营状况，减少商户流失，在商户不支付物业费、水费、电费等费用前提下，仍然垫付了各种应付费用，并向原告支付了部分物业费。二、原告丧失了履行合同的能力。被告中闰盈公司享有不安抗辩权。案涉物业由原告租赁取得。2020年8月6日，出租人鑫都公司向原告发送解除合同通知。同日，鑫都公司与房屋所有权人河南有色地质矿产集团有限公司（以下简称“地矿公司”）联合发布公告告知各租户其与原告的租赁合同已经解除，并要求商户不再向原告支付租金、物业费等各项费用。2020年8月6日起，原告已经丧失履行合同的能力，依据民法典第五百二十七条规定，被告中闰盈公司享有不安抗辩权，有权终止履行。综上，被告中闰盈公司没有违约行为。原告于2020年8月26日做出的解除合同通知书不符合合同约定或法律规定，属于无效行为。被告中闰盈公司请求法庭依法驳回原告诉讼请求。被告张怀明同被告中闰盈公司的答辩意见。经审理查明，鑫都公司全称为河南鑫都实业有限公司，系河南省有色金属地质矿产局辖属的具有法人资格的单位。地矿公司将位于郑州市郑东新区××与××路交叉口东北角的河南鑫地科技广场二期科研与矿产品展销中心房屋，全权委托鑫都公司开发建设及房屋出租。2011年1月18日，鑫都公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将其拥有的坐落于郑州市金水东路与黄河东路交叉口东北隅的河南鑫地科技广场矿产品展销中心副二层至二十层房屋出租给乙方从事商业经营，建筑面积共54653.27平方米，租赁期限20年。在租赁期限内，乙方有权将租赁房屋全部或部分转租，但不得超出合同约定的权利范围。转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金、物业费用等。2019年1月2日，原告（甲方）与被告中闰盈公司（乙方）签订《物业管理代管协议书》，约定甲方向乙方交付万鼎商业广场的物业管理权。期限随双方签订房屋租赁合同为准。乙方有权向商户收取物业费、水费、电费、暖费、空调费、消防费用。乙方从2018年12月1日起，每年向甲方交纳100万元物业代管费、停车费24万元，共计124万元。协议签订后10个工作日内支付首月费用（以后均在当月10号前支付），每月支付一次。如果未按约定足额支付上述费用，最多延期一个月，如还未支付上述费用，甲方有权终止协议，关于酒店物业费每月按75000元收取，停车小票每张3元，免费提供停车位，中信银行8个，酒店10个、中信物业30个。乙方在管理经营期间必须确保各租户的水、电、暖、空调等设备的正常使用，乙方有权在商户欠租金费用的情况下停水、电暖、空调的供应。在商户足额支付乙方物业管理费前提下，乙方足额交给甲方上游单位的电费、水费、暖气费用，乙方保证整个大楼的水、电、暖、空调、停车场等正常使用及设备正常使用，维修费用由乙方负责。任何人在此确认其保证行为已经配偶同意，保证债务为夫妻共同债务。被告张怀明在丙方（保证人）处签名。2019年2月26日，被告中闰盈公司向原告支付物业费40130元，3月7日支付物业费40000元，5月10日支付物业管理费、停车费用284836.2元、6月18日支付物业费76310.4元、6月28日支付物业费103333元，8月2日支付物业费30000元、8月8日支付物业费30000元、9月3日支付物业费36187.4元、9月25日支付物业费79044.2元，10月29日转款83908.2元，备注为“往来”，11月15支付物业费89461.8元、12月2日支付物业费88862.6元。2020年3月17日支付物业费40000元，2020年6月2日支付物业费20万元，2020年6月19日支付物业费60000元。2020年8月26日，原告向被告中闰盈公司出具解除合同通知书，载明根据双方签订的《物业管理代管协议书》相关条款约定，中闰盈公司没有认真履行承诺，拖欠应交的代管费用，产生严重后果，现通知如下：根据签订的《物业管理代管协议书》相关条款约定，原告依法解除2019年1月2日签订的《物业管理代管协议书》。中闰盈公司接到该通知7日内，移交相关手续及设施设备，由此产生的一切后果将由中闰盈公司全部承担。7日内交清所有拖欠费用。该通知通过京东快递于2020年8月27日邮寄给被告中闰盈公司，当日该快递被签收。2020年9月12日，原告向郑州绿水青山酒店管理有限公司发出通知，载明，鉴于郑州东方维景酒店管理有限公司2018年8月31日前长期拖欠原告租金1900余万元，郑州希翼商业管理有限公司、中闰盈公司拖欠租金。现因中闰盈公司长期对收取商户的租金占用私用，导致原告没能及时给付鑫都公司租金，致使鑫都公司发函解除合同通知书。为切实维护广大商户利益，原告已全部解除与中闰盈公司签订的一切合同，原告要求该公司配合以下工作：1、万鼎商业广场商户的停车费、电费、水费及物业费由原告收取，所有物业服务由原告提供。2、降低房屋租金，将按照原告签约中闰盈公司租金价格，签订新的房屋租赁合同，减少中间环节费用，杜绝租金挪用，切实做到收取租金的专款专用，维护该公司的利益不收侵害。3、本通知送达日前，贵公司将上述费用已经交给中闰盈公司的，请将已付的银行转账凭证等文件复印件交原告，本通知送达日后，仍将上述费用交给中闰盈公司的，原告将采取停电、停水、停止物业服务，并强制收回租赁场所等一切必要措施，由此产生的一切后果均由该公司承担。庭审中，原告称2019年的物业费用原、被告双方已经协商确认结清。原告另称据原告了解，被告已将停车场部分的物业服务及管理权交给了鑫都公司指定的河南鑫科物业服务有限公司，其余部分的物业服务及费用的收取、相关管理权均由被告行使。被告称合同项下的整体物业均由被告中闰盈公司提供，对于停车场，2020年9月11日，原告派保安公司强行占用并开始收费，双方因此发生纠纷，后鑫都公司出面称代管停车场收费，9月30日由鑫都公司委派河南鑫科物业服务有限公司收取停车场费用至今。另查明，2019年1月2日，原告与被告中闰盈公司签订《房屋租赁合同》，就约定原告将其具有经营和出租权、位于河南省郑州市金水东路与黄河南路交叉口鑫地广场负一层部分、一层部分、二整层、三整层、四整层（以下简称“租赁场所”）出租给被告中闰盈公司用于商业经营。租赁期限为12年。2019年1月1日起为租赁起始日，并从该日开始计算租期租金及物业管理费。后双方签订补充协议，将租赁期限变更为13年，即从2019年1月1日起至2031年12月31日。2020年8月6日，鑫都公司向原告发出解除合同通知书，以原告拖欠租金、违约金为由，要求解除与原告的租赁合同关系。同日，鑫都公司与地矿公司共同发布关于河南鑫地科技广场（万鼎广场）各位租户及时申报租赁合同、租金交纳等情况的公告，称因原告长期拖欠该公司租金，双方已解除租赁合同，为保障各租户合法权益，该公司同意各位租户继续承租，望各租户在公告通知时间内携相关资料申报租赁情况。2020年8月27日，郑州市中级人民法院受理鑫都公司、地矿公司诉中信物业公司房屋租赁合同纠纷一案。2021年1月28日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民初1013号民事裁定书，裁定准许鑫都公司、地矿公司撤回起诉。本案诉讼中，中信物业公司称因其与鑫都公司、地矿公司对于租赁案件已达成和解，鑫都公司与地矿公司同意继续履行合同，故撤回对中信物业公司的起诉。以上事实由原告提交的《物业管理代管协议书》、中国工商银行账户交易明细、解除合同通知书、京东快递查询单，被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、证明、《物业管理代管协议书》、解除合同通知书、公告、受理案件通知书、通知书、中国工商银行网上电子回单及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案中原告与被告中闰盈公司签订的《物业管理代管协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自义务。签订协议后，原告已将涉案物业管理权交付给被告中闰盈公司，被告中闰盈公司应按协议约定每月10号前支付物业代管费、停车费。原告自认2019年度的物业代管费用及停车费用已结清，根据被告中闰盈公司的付款记录可以看出，对于2020年度的应付费用，截至2020年8月26日，被告中闰盈公司仅支付三次，共计30万元。原告于2020年8月27日向被告中闰盈公司邮寄解除合同通知书，以被告中闰盈公司拖欠应交的代管费用为由，解除涉案的物业管理代管协议书，符合双方合同约定。故双方协议自2020年8月27日解除。协议解除后，被告中闰盈公司应当将物业代管权交还给原告，对原告要求被告中闰盈公司交还物业代管权的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的物业代管费用、停车费费用，依照协议约定，每年物业代管费用为100万元、停车费24万元，在原告向被告中闰盈公司发送解除合同通知书后，被告中闰盈公司并未将物业代管权交还给原告，故2020年度的物业代管费用应按照100万元计算，对于停车费用，因被告中闰盈公司已于2020年9月丧失了对停车场收费权利，故停车费用应计算至2020年8月底。据此计算，2020年度被告中闰盈公司应付物业代管费用及停车费用共计116万元（100万+24万元÷12×8），被告中闰盈公司实际支付30万元，尚欠86万元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。被告张怀明在《物业管理代管协议书》的保证人处签名确认，但未约定担保人的承担责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自债务履行期满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。本案中，原告在保证期间向被告张怀明主张权利符合法律规定，本院予以支持。综上，因本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告河南中信物业管理有限公司、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于2019年1月2日签订的《物业管理代管协议书》自2020年8月27日解除；二、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南中信物业管理有限公司支付截至2020年12月31日的物业代管费用及停车费用共计860000元，并将涉案物业的物业代管权交还给原告河南中信物业管理有限公司；三、被告张怀明对本判决第二项确认的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告河南中信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，减半收取6600元，由原告河南中信物业管理有限公司负担562元，由被告郑州中闰盈物业管理有限公司、张怀明共同负担6038元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年四月十六日书记员  刘宏丽