吉林省吉林市丰满区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0211执异16号案外人：石一涵，女，1976年7月25日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区世纪新村2-3-1号。委托诉讼代理人：范春雪，吉林权维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕薇，吉林权维律师事务所律师。申请执行人：吉林市利盈经贸有限公司（原吉林市利盈小额贷款有限公司），住所地吉林省吉林市丰满区吉林大街103-4号5楼。法定代表人：王立娟，总经理。被执行人：吉林市绿孚生态农业有限公司，住所地：吉林市丰满区前二道乡金丰村。法定代表人：张猛，经理。被执行人：张猛，男，1971年12月28日出生，汉族，住吉林市丰满区。被执行人：王国良，男，1969年11月19日出生，汉族，住吉林市船营区。被执行人：王玉良，男，1961年3月23日出生，汉族，住吉林市昌邑区。本院在执行吉林市利盈经贸有限公司（以下简称利盈公司）与吉林市绿孚生态农业有限公司（以下简称绿孚公司）、张猛、王国良、王玉良借款合同纠纷一案中，案外人石一涵对执行坐落于吉林市船营区光华路1号北奇广场01幢0009025室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石一涵提出异议请求：请求撤销（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书，解除对坐落于吉林市船营区光华路1号北奇广场01幢0009025室的查封。事实与理由：一、基本事实：2020年12月底，异议人石一涵作为坐落于船营区光华路1号北奇广场01幢0009025室（以下简称涉案房产）的买受人计划将案涉房产出售，当与买方共同到吉林市房屋权属交易服务中心（以下简称市交易中心）办理产权登记手续时，被业务办理人员告知案涉房产目前无法交易，原因是已于2020年11月18日被贵院依据（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书查封。案涉房产最早于2007年由被执行人张猛从吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇房产公司）购买，并于2007年8月1日办理了商品房合同预售备案（受理编号：1101-200708C1-0035）。2016年，异议人与张猛间因存在借款合同纠纷（案号：2016吉0211民初713号），在贵院主持下双方达成和解协议，张猛同意用案涉房产作为抵债资产之一，将案涉房产交付给了异议人，北奇房产公司也同意将案涉房产的买受人变更为异议人，并于2016年9月13日办理了网签合同变更备案手续，将案涉房产的买受人变更为了异议人石一涵（受理编号：1106-20160913-0001）。先后两次备案在市交易中心系统中均有详细记录。也就是说，自2016年9月13日后，案涉房产的买受人已不再是张猛，而是异议人石一涵，案涉房产至此已与张猛无关，故不能再将案涉房产认定为系张猛购买并查封。二、具体理由。案涉房产交易记录显示此房尚未进行权属登记，而是仅作了预售备案与合同更正备案，故贵院查封案涉房产的行为实际上并非正式查封，而是属于“预查封”，且日后预查封也无转变为正式查封的可能。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院可以查封、扣押、冻结的不动产应登记在被执行人名下，除非存在法定的其他特殊情形。从市交易中心的记录来看，案涉房产仅作过两次商品房合同备案，其一是2007年出售给张猛时的预售备案，其二是2016年出售给异议人石一涵时的合同更正备案，并无所有权登记信息，故案涉房产从物权归属来看目前仍属北奇房产公司所有。因此，贵院查封案涉房产的合法依据只能是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条之规定，即“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，否则，贵院查封不属于张猛所有的房产即属违法查封。其次，对于预查封房产，法院不能直接拍卖，因为预查封阶段法院查封的并非是房产本身，而是被执行人对房产所具有的物权期待利益，只有待被查封房产权属在预查封期间被登记在被执行人名下之后，预查封才能转化为正式查封，被查封房产也才可以作为被执行人的财产被执行。但在本案中，案涉房产虽最初由被执行人张猛购买，但早在2016年9月13日就已变更为由异议人石一涵购买，张猛从此时起就退出了案涉房产的买卖关系，那么在2020年11月18日贵院对案涉房产查封时，张猛早已不是案涉房产的购买人，故贵院不能依据上述通知的第15条之规定进行预查封。再次，因案涉房产的买受人系异议人石一涵，故未来案涉房产的产权登记也只能是登记在异议人石一涵名下，张猛不可能成为案涉房产未来的所有权人。因此，贵院的本次预查封存在的关键问题即在于未查明案涉房产早已变更了买受人，案涉房产在本次被查封时并不属于由张猛购买，未来也自然不存在转化为正式查封的可能。综上，异议人与申请执行人同样都是被执行人的债权人，但异议人主张债权在先，早在2016年即向被执行人张猛通过诉讼途径主张，且张猛已用案涉房产抵债，案涉房产早已与张猛无任何关系，故不可能再用于本案中向申请执行人抵债。因此，异议人提出的异议申请事实清楚，法律依据充分，请贵院在法定期限内审查后及时解除对案涉房产的查封。异议人正在因案涉房产被查封无法交易而面临被诉风险，请贵院本着对每位当事人负责的态度，尽快核实案涉房产的交易情况，避免因时间拖延而给异议人对案涉房产的二次交易行为造成更大的经济损失。利盈公司辩称，因案外人石一涵不服（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书提出执行异议一案，现答辩如下：一、2016年8月19日，石一涵与张猛达成的《和解协议书》属于自行达成的以物抵债协议，并非丰满区法院对诉争房屋作出的具有公权力的民事确权裁定书，其不能对抗（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书对诉争房屋的查封。2016年石一涵诉张猛借款合同纠纷（案号：（2016）吉0211民初713号），石一涵提起诉讼时向丰满法院申请财产保全，丰满法院依法查封了本案诉争房产。但石一涵却在2016年9月13日向丰满法院申请撤诉，并作出了（2016）吉0211民初713号之二民事裁定书，准许石一涵撤回起诉。同时丰满法院作出（2016）吉0211民初713号之一民事裁定书，解除了对本案诉争房屋的查封。2016年8月19日，石一涵与张猛签订的《和解协议书》属于其自行达成的和解协议的范畴，并非丰满法院对诉争房屋作出的具有公权力的民事确权裁定书，故其自行达成的和解协议不能对抗（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书对诉争房屋的查封。二、石一涵所提供支撑证据（即石一涵与北奇地产公司所签订商品房买卖合同及收据）系虚假、倒签的。（一）石一涵提供的《和解协议书》第二条约定：以物抵债的两套房屋建筑面积分别为1020.06平方米和1125.47平方米，单价为每平方米5750元，而石一涵支撑证据（即石一涵与北奇房产公司所签商品房买卖合同及收据），购买诉争房产的总价为1167110元，每平方米单价仅为1036元，同一房产抵债的价格与购买价格相差如此悬殊，足见其矛盾及虚假。（二）石一涵提供的《和解协议书》第三条约定：如上述房屋经吉林市房产实际测绘建筑面积少于约定的建筑面积10平方米以上的，张猛协助石一涵向北奇公司追偿少部分面积的购房款。从上述约定可以进一步证实，石一涵并没有向北奇公司交付任何购房款，而是张猛向北奇公司支付的购房款项，因为北奇公司没有收取石一涵购房款，所以在发生减少10平方米以上面积时，由张猛向北奇公司追偿减少部分面积的购房款。由此可见石一涵支撑证据（即石一涵与北奇公司所签商品房买卖合同及收据）是不真实的。（三）石一涵提供的《和解协议书》第五条约定：张猛保证与北奇公司买卖关系清晰，上述房屋无任何法律纠纷，若有纠纷时，由对方张猛负责处理。该约定更进一步证实系张猛与北奇公司形成的商品房买卖法律关系，石一涵并没有向北奇公司交付购房款的事实。（四）从2007年8月10日石一涵与北奇公司签订商品房买卖合同及收据中体现，案外人以1167110元的价格购买坐落于吉林市东市场繁华地段商圈的写字楼1125.47平方米，每平方米的价格仅为人民币1036元。这样的价格都不够土地、土建及水、电、气等配套设施的建筑成本，可见上述商品房买卖合同及收据是不真实的。（五）从2016年石一涵诉张猛借款合同纠纷一案中，石一涵对张猛本案诉争的房屋进行了财产保全查封也能够证实，如果在2007年8月10日石一涵与北奇公司签订商品房买卖合同及交付购房款收据是当年真实出具的材料，那么该房屋在2007年8月10日就应当备案登记完毕在石一涵名下，根本无需石一涵在2016年诉讼保全查封张猛名下的该处房产。为此，上述商品房买卖合同及收据均是为了某种目的而伪造并倒签的。三、案外人在异议书中称：“贵院查封不属于张猛的房产、案涉房产的买受人变更为了石一涵、张猛早已不是案涉房产的购买人”等陈述完全是错误的。本案诉争房屋现依然备案登记在被执行人张猛名下，石一涵根本不是诉争房屋的买受人，且至今尚未办理必备的变更备案登记手续，故（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书查封备案登记在张猛名下的房屋并无不当。首先，案外人在异议申请书中自认，“案涉房产最早于2007年由被执行人张猛在吉林市北奇房地产开发有限公司购买，并于2007年8月1日办理了商品房合同预售备案（受理编号：1101-20070801-0035）”。从以上自认的事实可以确认诉争房产系2007年8月1日张猛向北奇公司购买房产的事实。其次，丰满法院作出（2016）吉0211民初713号之一民事裁定书解除了对被执行人张猛购买的坐落于吉林市船营区光华路1号，房权证号为：Y000005625，房号为178103Ⅱ405010010025，建筑面积为：1020.06平方米房产的查封，现该处房产其中有623.06平方米的备案登记显示为白玉梅。而从178103Ⅱ405010010025商品房合同备案信息查询表上能够证实本案诉争的房屋现仍然备案登记在张猛名下，石一涵在该信息查询表上显示为（正办）状态，其尚有物业维修等各项费用84178元和76479元，合计160657元至今没有交纳。同时在信息查询表购房款一栏中显示为0元，故石一涵尚未办理必备变更登记手续。如果变更登记完成，则商品房备案信息登记表上体现的应为石一涵名下的房产，而非张猛名下的房屋。再次，从178103Ⅱ405010010025吉林市商品房合同备案信息查询表上反映出，本案诉争房产系2007年8月1日张猛与北奇公司签订商品房买卖合同并交付了购房款项，北奇公司将诉争房屋备案登记在张猛名下。而2007年8月10日石一涵与北奇公司签订商品房买卖合同及收据，系石一涵在2016年9月13日为了办理变更登记时，需满足在原备案登记在张猛名下30日内办理变更登记的条件，其与北奇公司才倒签的商品房买卖合同及收据。石一涵并没有与北奇公司签订过任何商品房买卖合同，也没有向北奇公司缴纳任何购房款项，更不是诉争房屋变更登记的买受人，石一涵与张猛之间实际上是以物抵债法律关系。最后，从2016年石一涵诉张猛借款合同纠纷一案中，石一涵对张猛本案诉争房屋进行了财产保全查封就能证实，案涉房屋现仍然备案登记在张猛名下。为此，（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书，查封备案登记在张猛名下的房屋是完全正确、合法的，人民法院不应解除对诉争房屋的查封，应驳回案外人的异议请求。四、石一涵与张猛之间在人民法院查封之前并没有签订合法有效的书面合同，人民法院应依法驳回案外人石一涵的异议请求。首先，本案诉争房屋现为备案登记状态。根据《房地产管理法》第37条，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。根据建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条：切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为的规定，石一涵与张猛于2016年8月19日签订的《和解协议书》时，该房屋处于备案登记状态的情况下，依据上述法律效力性的规定，本案诉争房屋是不得转让的，其签订的和解协议因违反上述法律效力性强制性规定，导致合同无效。其次，如其所述，石一涵与张猛之间并没有签订合法有效的书面买卖合同，石一涵并不是诉争房屋真实买受人，其也没有交付购房款，实际上双方系以物抵债的法律关系。石一涵、张猛及北奇公司准备通过采取虚假改变房屋登记（改底）的方式，拟变更登记诉争房产。而该行为势必逃避国家房屋交易税款，故其二人所签订的以房抵债的《和解协议书》因逃避房屋交易税款而导致无效。再次，（载自：最高人民法院审判监督庭编写的《审判监督指导》2011年第四辑，2012版第179-190页，陈昌光与甘树北借款纠纷再审案），根据最高人民法院（2010）民抗字第25号民事判决书确认，当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”的规定，石一涵与张猛之间所签订的以物抵债协议无效，故其不符合上述司法解释的规定，人民法院应依法驳回案外人石一涵的异议请求。五、本案诉争房屋石一涵并没有实际占有使用，其异议请求不符合法律规定，人民法院应依法驳回。通过答辩人所举证据5现场照片7张能够充分证实现诉争房屋为空闲状态，未办理入户手续、未交水、电、供热等费用，石一涵至今也没有实际占有使用该房屋。为此，案外人石一涵并未实际占有、使用此房屋。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，人民法院应依法驳回案外人石一涵的异议请求。六、案外人石一涵并未履行交付购房款的义务，其与债务人张猛所签订的以物抵债协议，因为未办理不动产登记，无法通过其他证据判断抵债协议的真伪，石一涵所签订的以物抵债协议不属于物权期待权的保护范围。如前所述，石一涵与张猛之间并没有签订合法有效的书面买卖合同，也没有向张猛或北奇公司交纳任何购房款，实际上双方是以物抵债法律关系。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用一书中第428页，针对以物抵债行为作出专门性的理解与适用说明：抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果没有办理不动产登记，则以物抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权的保护对象，但不少法院反映实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人，使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款无法通过其他证据来判断抵债协议的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理解是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱，不应优先与另外一个金钱债权的实现。最终在颁布司法解释时未将受让人列入物权期待权保护范围。为此，在本案中以物抵债的行为不属于物权期待权保护范围。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”故石一涵不符合上述司法解释中已交付购房款的规定，人民法院应驳回其异议请求。七、案外人石一涵系因自身原因未办理变更登记手续。首先，案外人石一涵从2016年至今在长达5年多的时间里没有办理诉争房屋的备案变更手续，从178103Ⅱ405010009025商品房合同备案信息查询表上体现该房屋仍然备案登记在张猛名下，石一涵在该信息查询表上仅显示为（正办）状态。而丰满法院作出的（2016）吉0211民初713号之一民事裁定书解除了对被执行人张猛购买的房号为：178103Ⅱ405010010025，建筑面积为：1020.6平方米的房产备案登记人显示为白玉梅，可以充分证明本案诉争的1125.47平方米房产是完全能够办理变更到石一涵名下的，而石一涵至今尚未办理必备变更登记手续，致使诉争房产仍备案登记在张猛名下。如果变更登记完成，则商品房备案信息登记表上体现的应为石一涵名下房产，而非张猛名下房屋。故属于案外人石一涵系自身原因未办理变更登记手续。其次，根据最高人民法院（2020）民申1100号民事裁定书，最新裁判观点认为买卖双方签订购房合同时，出卖人尚未取得房产证的，可以认定系买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院（2020）民申1100号民事裁定书确认，本案中刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买涉案房屋时，王献召尚未取得涉案房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得涉案房屋房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍……。综上，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。刘路朋提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院终审裁定驳回刘路朋的再审申请。结合本案，从石一涵签订的《和解协议书》至今，诉争的房屋尚处于备案登记在张猛名下状态，尚未办理房屋产权证书。石一涵在签订协议时就应当预见到张猛向其办理房屋过户登记存在障碍。同时石一涵也没有像白玉梅那样积极办理备案变更登记手续。依据上述最高人民法院的裁判观点，应认定系石一涵自身原因未办理过户登记。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项：“非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，人民法院应驳回其异议请求。”综上，石一涵的异议请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部四项规定，故应驳回案外人的全部异议请求。经审查查明，吉林市利盈经贸有限公司（原吉林市利盈小额贷款有限公司）（以下简称利盈公司）与吉林市绿孚生态农业有限公司（以下简称绿孚公司）、张猛、王国良、王玉良借款合同纠纷一案，本院受理后，于2015年12月15日作出（2015）丰民二初字第274号民事判决，利盈公司不服该判决上诉于吉林市中级人民法院。2016年8月19日，吉林市中级人民法院作出（2016）吉02民终493号民事判决。王国良、王玉良不服该判决，向吉林省高级人民法院提出申诉。2017年5月26日，吉林省高级人民法院作出（2017）吉民再51号民事裁定，撤销（2016）吉02民终493号民事判决、（2015）丰民二初字第274号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2018年6月4日作出（2017）吉0211民初2194号民事判决书，判决内容为：“一、被告吉林市绿孚生态农业有限公司于本判决生效后五日内一次性偿还原告吉林市利盈小额贷款有限公司借款本金7233504元，并自2014年11月18日起至本金清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准支付原告吉林市利盈小额贷款有限公司利息；被告张猛、王国良、王玉良对上述借款及利息在扣除被告吉林市绿孚生态农业有限公司抵押物所得价款受偿后的不足部分承担连带保证责任，并在承担保证责任后，可向被告吉林市绿孚生态农业有限公司追偿；三、驳回原告吉林市利盈小额贷款有限公司其他诉讼请求。”判决生效后,被执行人并未履行还款义务，利盈公司向本院申请执行。本院于2020年11月18日作出（2018）吉0211执1561号之三执行裁定书，裁定查封被执行人张猛购买的，坐落于船营区光华路1号北奇广场01幢0009025室，建筑面积1125.47平方米房产。另查明，2007年张猛与吉林市北奇房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，并于2007年8月1日办理了商品房合同预售备案（受理编号为：1101-20070801-0035）。2016年5月，石一涵以张猛、吉林市绿孚生态农业有限公司为被告诉至吉林市丰满区人民法院，并进行了保全查封，查封张猛购买的登记于吉林市北奇房地产开发有限责任名下，坐落于吉林市船营区光华路1号，房权证号为Y000005625,房号分别为178103Ⅱ405010010025、178103Ⅱ405010009025两套房屋。双方于2016年8月19日自行达成和解协议，张猛将上述两套房屋以物抵债给石一涵。2016年9月13日，本院作出（2016）吉0211民初713号之一民事裁定书，解除了对上述两套房屋的查封。同日，石一涵以双方自行达成调解协议为由，自愿撤销对张猛、吉林市绿孚生态农业有限公司的告诉，本院作出（2016）吉0211民初713号之二民事裁定书，准许石一涵撤回起诉。另查明，吉林市利盈小额贷款有限公司于2019年8月14日更名为吉林市利盈经贸有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第三款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据石一涵提供的吉林市商品房合同备案信息查询结果，案涉被查封房屋曾于2007年预售备案在被执行人张猛名下，2016年9月13日变更至案外人石一涵名下。本院裁定查封该房屋时间为2020年11月份，被执行人张猛已并非该房屋登记备案的权利人。现石一涵作为案涉房屋预售备案登记的买受人主张解除查封，符合前述法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第三款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第三十条之规定，裁定如下：中止对本院（2018）吉0211执1561号之三执行裁定所查封的坐落于吉林市船营区光华路1号北奇广场01幢0009025室，建筑面积1125.47平方米房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。审 判 长  吕瑛伟人民陪审员  潘顺昌人民陪审员  原 泽二〇二一年四月十五日书 记 员  吕 娜