江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1469号上诉人（原审被告）：贾莉，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘洪斌，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱珊珊，住江苏省邳州市。上诉人贾莉因与被上诉人朱珊珊房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人贾莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回朱珊珊一审诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人朱珊珊承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定“对于被告抗辩原告拿走了被告房屋内的物品，但其合同中既未列明物品情况，也没有提交原告拿走的物品清单及物品系被告所有的证据，……仅系抗辩意见，并非其反诉行为，故本院不予采纳。”不符合事实且适用法律不当。上诉人已明确被上诉人拉走承租房内的设施包括空调、衣柜、吧台、衣镜等物品，价格10000余元。虽然合同中没有明确出租房屋内的物品情况，但一般来说出租房内的物品应是出租人所有，被上诉人主张系其所有应承担举证责任。一审认定“被告在本案中对于该物品的损失仅系其抗辩意见，并非其反诉行为”系适用法律不当。抵销、抗辩、反诉是当事人的选择权。被上诉人拉走上诉人屋内物品，上诉人要求被上诉人恢复原状，否则以押金冲抵，被上诉人拒不恢复原状，就应当以押金冲抵。一审认定：“因双方合同已到期，且被告对于原告到期后不再续租是知晓的，因此在双方合同到期后，被告应将原告支付的押金10000元予以返还。”系适用法律不当。从2020年4月份被上诉人虽然说不干了，到处找租房的客户，但没有退租，直至本案一审开庭时，也明确表示不退房。上诉人只是为了减少不必要的损失，在被上诉人没有交纳房租，才当庭说到2020年9月30日自动解除租赁。至判决书发送之时，房屋租赁合同仍然处于承租状态，谈不上返还10000元押金之说。被上诉人拖欠房租、损坏房屋设施合计超过10000元，故10000元押金应当进行充抵。被上诉人朱珊珊答辩称：我在承租房子的时候，给了上一手姓吴的女士30000元，这30000元就是空调、衣架、装修费、包括店内所有物的等等费用的转让费，我有转给姓吴的转账明细，交给上诉人的租金是按照一个月6500元，半年一交39000元，有转账明细。在承租上诉人房屋的时候我交给了上诉人10000元押金，一共是49000元。当时给姓吴的10000元现金，上诉人是在场的。朱珊珊的一审诉请：1.判令被告返还押金10000元，返还房屋租金4116元，赔偿营业额损失6365元。2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月1日，原告朱珊珊（乙方、承租方）与被告贾莉（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州市泉山区房屋出租给乙方。租赁期限为1年，自2019年3月1日起至2019年12月31日止，该租赁房屋用于服装经营。房屋租金为每月6500元，租金需要提前一个月每半年缴纳一次。乙方向甲方支付房屋租赁押金10000元。在该合同最后一页的底部有备注的条款：合同期内或合同到期不再续租，乙方必须将房屋还给甲方，乙方不能以任何形式收取好处费（转让、装修、带货等），否则押金不退。双方签订合同后，乙方缴纳半年租金后开始从事服装经营。2019年8月1日，贾莉在朱珊珊持有的该合同背面出具收据一份，内容为：今收到房租（2019.9.1—2020.2.28）39000元。在2020年2月28日之后，朱珊珊通过支付宝的方式向贾莉再次缴纳了半年的房租，双方将租赁期限延展至2020年8月31日。庭审中，1.对于合同解除的时间：原告朱珊珊陈述系在2020年8月31日双方解除；被告贾莉陈述系在2020年9月30日才自动解除。2.对于合同履行的情况：被告贾莉陈述，原告在2020年4月份就告知被告房屋到期后就不再续租使用，但是希望能够有好处费，鉴于疫情期间房屋转让较难，所以在2020年8月初，原告又告诉被告好处费原告不要了，让被告直接对外出租。原告陈述：在2020年4月便告诉被告不再续租，而且被告也在该房屋处张贴了招租广告，招租的联系电话均是被告的，从始至终都与原告无关，至于被告所说的好处费也是无稽之谈。3.产生纠纷情况：2020年8月12日，原告通过微信转账给被告183元用以支付7月份的电费。2020年8月13日双方就房屋内物品及押金在微信沟通中产生不同意见。原告陈述在当日双方就报警处理一次。原告提交徐州市公安局王陵派出所《接处警工作登记表》一份，证实2020年8月17日，双方因房屋押金退还及房屋租赁问题发生纠纷直至报警处理。4.其他情况：对于被告主张的屋里有相关物品，双方在合同中是否有约定，被告是否有证据证实有被告自己的物品，被告陈述没有相关证据。原告陈述该房屋系原告与第三人即原之前房屋承租人商议后，交付了转让费3万元，然后与被告签订的房屋租赁合同，才取得该房屋的租赁使用权。5.双方对于2020年8月13日该房屋中是否还存在经营情况，被告是否阻止原告从事经营，均未举证证实。6.庭审中，原告陈述涉案房屋的钥匙因当时房屋租赁未到期，所以一直就没有返还给被告。被告陈述钥匙有3把，8月份与原告商量将房屋进行改造的时候，原告给了被告一把；该房屋被告在2020年10月1日的时候已经出租给了其他人用于经营。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原被告双方在书面约定的合同期限2019年12月31日到期后，被告收取原告支付的租金后继续由原告租赁使用该房屋，双方转为不定期租赁合同关系。根据双方提交的证据和陈述的内容，原告的证据不足以证实在2020年8月31日合同到期之前，由于被告的原因导致其必须将该房屋退还给被告或者无法经营的情形，故其要求被告退还租金支付损失的请求，于法无据，法院不予支持。对于被告抗辩原告拿走了被告房屋内的物品，但其合同中既未列明物品情况，也没有提交原告拿走的物品清单及物品系被告所有的证据。被告在本案中对于该物品的损失，仅系其抗辩意见，并非其反诉行为，故法院不予采纳。如果被告有相关证据，可以依据相应的法律关系另行主张其损失。因双方合同已经到期，且被告对于原告到期后不再续租是知晓的，因此在双方合同到期后，被告应将原告支付的押金10000元予以返还。原告据此主张返还押金的请求，应予以支持。遂判决：一、被告贾莉返还原告朱珊珊房屋租赁押金10000元；二、驳回原告朱珊珊的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审争议焦点：被上诉人从涉案房屋内取走的空调、衣柜、吧台等物品是否系上诉人所有。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。关于被上诉人从涉案房屋内取走的空调、衣柜、吧台等物品是否系上诉人所有的问题。本院认为，被上诉人朱珊珊虽然向上诉人贾莉承租涉案房屋并签订了租赁合同，但是从涉案房屋的交接过程来看，被上诉人是从其前手吴姓承租人处接收了涉案房屋以及涉案房屋内的物品。根据查明的事实，被上诉人朱珊珊也向其前手吴姓承租人支付了相应的转让费。在此情况下不能当然的认定涉案房屋内的物品系上诉人所有。另外，如果涉案房屋内的物品系上诉人所有，那么在上诉人与被上诉人签订的租赁合同中理应注明物品明细，相反租赁合同没有列明房屋内的空调、衣柜、吧台等物品。综上，上诉人贾莉的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由上诉人贾莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年四月十六日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷