黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0302民初249号原告：鸡西万达广场投资有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：肖广瑞，集团总裁。委托诉讼代理人：于战波，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：王涛，男，1985年7月17日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：乔伟光，辽宁泓汇律师事务所律师。原告鸡西万达广场投资有限公司(以下简称鸡西万达广场)与被告王涛租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸡西万达广场的委托诉讼代理人于战波、被告王涛的委托诉讼代理人乔伟光到庭参加诉讼。2021年3月19日至2021年4月2日为当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。鸡西万达广场向本院提出诉讼请求：要求1.判令被告向原告支付租金34141.96元。2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日原告和被告在鸡西市××区签订《鸡西X广场商铺租赁合同》，原告将鸡西X广场购物中心X层的X号商铺出租给被告，被告在该商铺内经营“X”品牌服装。约定租期为33个月，自2018年2月1日至2020年10月31日止。2020年7月31日原告和被告签订《终止协议》第九条约定，被告应在终止日起5日内向原告支付欠缴租金，但被告至今尚欠租金34141.96元未支付，原告诉至法院。王涛辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请予以驳回，理由如下：1.被告撤场时，鸡西万达广场经理刘某明确表示被告再支付租金52621.90元即可，被告在商场物业账户还结存9654.19元也不再返还。被告按照该数额给鸡西万达广场转账，刘某作为原告单位的经理，被告完全有理由相信其有权代表原告作出意思表示，其行为后果由原告承担。而实际上刘某是否有权代表原告作出该意思表示，其双方之间进行调整，不能对被告产生约束力。2.2020年突发疫情，对各行业造成的影响很大，被告也不例外。王某也曾讲话，对各地方万达商户给予扶持和照顾，共克时坚。原告在被告所有合作的X商场中优惠力度是最小的。因疫情的突发性、不可控性等因素，完全符合情势变更原则，对疫情造成的损失应由双方共同承担是公平合理的，原告单位经理作出对被告减免租金的意思表示是有事实和法律根据的，现原告反悔，没有事实及法律依据。另外，被告撤场时，原告擅自扣留其15包货物，价值21万多元，原告拒绝返还因此遭受的损失，被告保留追究原告相关法律责任的权利。综上，请法院适用情势变更原则和公平原则，驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月24日鸡西万达广场（甲方.出租方）与刘某1（乙方.承租方）签订鸡西X广场（营运期）商铺租赁合同，合同主要约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内X街X层X号商铺出租给乙方使用，乙方在该房屋内经营“X”品牌服装，该房屋的建筑面积为389.86平方米、套内建筑面积为161.35平方米，租赁期限33个月，自进场日开始计算，即自2018年2月1日起至2020年10月31日止。该房屋的租金按计租面积计付，起始标准为每月每平方米230元，起始月租金标准为37110.50元。租金标准按如下比例递增：自计租日至2019年1月31日，月租金标准与起始月租金标准相同为37110.50元；自2019年2月1日至2020年1月31日，月租金标准在起始月租金标准的基础上递增百分之七，即每月租金为39708.24元；自2020年2月1日至2020年10月31日，月租金标准在上一个交租期租金标准基础上递增百分之七，即每月租金为42487.81元；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方0.68个月的租金优惠。即2018年2月1日至2019年1月31日租金为418111.63元；2019年2月1日至2020年1月31日租金为476498.82元；2020年2月1日至2020年10月31日租金为382390.30元。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个月交租期租金。租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。甲方给予乙方减免租金优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金等。合同签订后，双方按合同约定履行至2018年4月1日。2018年4月2日鸡西万达广场（出租方.甲方）、刘某1（原承租方.乙方）、王涛（现承租方.丙方）签订《租赁合同》主体变更协议，协议主要约定：甲、乙、丙协商，自本协议生效之日起，乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利、义务和责任一并转让给丙方；丙方同意自转让日起概括承受《租赁合同》项下承租方的全部权利和义务，继续履行《租赁合同》，甲方对此予以同意。因《租赁合同》承租主体的变更所涉及的乙方与丙方之间的权利义务等事宜均由乙、丙双方自行处理，与甲方无关，不得影响《租赁合同》及本协议执行。乙、丙双方在本协议签订后自行办理租赁场所的交接等相关手续，并承担相应费用。丙方不得擅自变更租赁场所内的经营品牌。乙方应对丙方继续履行《租赁合同》项下承租人的义务与责任向甲方提供连带保证责任，保证期间截止至《租赁合同》终止后两年届满之日。乙方依据《租赁合同》约定已向甲方及物业服务公司支付的保证金、预付款项自本协议生效之日起自动转为丙方作为承租人在《租赁合同》项下的应付款项。自转让日起，因租赁场所发生的租金、物业服务费、能源费等费用，均由丙方按照《租赁合同》约定的标准及方式承担。本协议为《租赁合同》的有效组成部分，《租赁合同》没有约定与本协议相冲突的内容均以本协议约定为准；本协议未涉及事项，仍以《租赁合同》的约定为准。合同签订后，被告与刘某1按照合同约定进行交接，原告在经营期间因全国范围内爆发新型冠状病毒，原告为全体经营者（含被告）减免2020年2月份租金。后因为疫情影响，被告在合同履行期限未届满的情况下，向原告提出解除租赁合同，经协商于2020年7月31日原告（甲方.出租方）、鸡西万达广场商业管理有限公司（乙方.物业服务方）、被告（丙方.商户）签订终止协议，协议约定：一、甲、乙、丙三方确认《租赁合同》、《物业合同》及其所有附件于2020年7月31日终止，丙方同意支付因承租该房屋而产生的所有费用（包括但不限于租金、物业服务费、公用事业费、垃圾清运费等）至终止日。二、自合同终止之日起，丙方应立即停止在该房屋的经营，并按本协议约定办理该房屋交还等相关手续。三、丙方应在合同终止之日起5日内，将该房屋恢复原状并交还甲方。在交还期内，丙方应按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向乙方交付物业服务费及其他各项相关费用……。四、如果丙方未能按上述第三条的要求交还该房屋，则自交还期届满之日的次日起，丙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向乙方支付物业服务费及其他各项相关费用，直至丙方按照本协议要求交还该房屋为止……。九、本合同终止之日起5日内，丙方应向甲方、乙方支付：欠缴的租金160984.86元，欠缴的物业服务费22380.81元，已享受的租金扶持/优惠37110.50元……。十、经甲方、乙方确认丙方已妥善交还该房屋，将工商、税务注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行《租赁合同》、《物业合同》约定的全部义务后30日内，将履约保证金余额74221.00元、物业服务费保证金余额16135元、质量保证金余额10000.00元、pos机押金余额5000.00元。退还丙方，丙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。十一、除本协议约定外，三方就《租赁合同》及《物业合同》的终止不存在其他未了结争议或事项。十二、因本协议引起的争议，协商解决不成的，任何一方均有权向乙方所在地有管辖权的人民法院起诉解决。……。合同签订后，被告以履约保证金冲抵部分租金，并于2020年7月31日分两次给付原告租金52621.90元。对剩余租金34141.96元被告提供原告单位副经理刘某和被告聊天微信截屏1页（自2020年7月31日14时38分至2020年7月31日14时50分的聊天记录），证实原告的经理刘某经计算让被告补交52621.90元即可，双方互不相欠。原告对证据的真实性无异议，对证实问题有异议，提出证据不完整，并提供（原告的副经理刘某和被告聊天微信截屏4页（自2020年7月31日14时31分至2020年7月31日14时50分的聊天记录）、被告的财务经理佟某和原告的职工王某1微信截屏5页（自2020年7月31日13时48分至2020年7月31日16时49分的聊天记录），证实在14时38分刘某发送的应收费用数额后，紧接着在14时50分又发送给被告应交付款项的说明，并明确告知被告尚欠数额为8万多元，被告表示和其财务人员佟某联系即可，在王某1和佟某的微信内容中，可见被告让店长签署终止协议后向原告支付了52621.90元，尚欠原告租金34141.96元。被告对原告提供的证据真实性及已支付52621.90元租金无异议，但提出是刘某微信告知的应付数额，刘某是履行职务行为，剩余租金34141.96元应认定为减免。庭审中，原、被告均认可终止协议中确定的欠租金160984.86元是2020年4月到7月的租金。原告称被告于2020年8月中旬撤离店铺。被告称其2020年7月31日撤离店铺，双方均未提供证据证实。另查，双方均认可物业服务费保证金和质量保证金已冲抵合同约定的欠缴物业费数额，尚余3754.19元，加上POS机押金5000元及使用费900元，共计9654.19元在原告处保管。对该笔费用原告称待被告向其支付尚欠租金后，同意返还。被告称，剩余租金34141.96元原告已同意免收，该笔费用被告不要求退还。本院认为，原告与刘某1签订《商铺租赁合同》后，双方在合同履行期限内经原告同意刘某1将其租赁经营的商铺转让给被告，三方签订了《租赁合同主体变更协议》，协议约定被告概括承受原告与刘某1签订的租赁合同项下的全部权利义务，并对合同条款进行补充，该合同及协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，均合法有效。原、被告在履行合同期间，被告因疫情影响，在合同履行期限未届满的情况下，与原告、鸡西万达广场商业管理有限公司签订终止协议，终止协议第九条明确约定，本合同终止之日起5日内，被告应向原告支付欠缴的租金160984.86元。原、被告对终止合同撤离店铺的时间有争议，原告未提供证据证实被告的撤离店铺时间，故以被告认可的2020年7月31日为双方终止合同的时间。被告根据终止协议约定的履行给付欠缴租金的时间向原告支付部分租金126842.90元（履约保证金74221元+52621.90元），余款34141.96元未给付。被告虽提供原告的副经理刘某和被告聊天微信截屏，但从该证据显示的内容不能证实刘某同意减免剩余租金及双方互不相欠的事实，故原告主张被告给付尚欠租金34141.96元的诉讼请求应予支持，原、被告均认可物业服务费保证金和质量保证金已冲抵合同约定的欠缴物业费数额，尚余款项、POS机押金及使用费计9654.19元在原告处保管，故应予扣除，即被告应当给付原告租赁费24487.77元（34141.96元-9654.19元）。被告虽辩称因疫情的突发性、不可控性等因素，完全符合情势变更原则，对疫情造成的损失应由双方共同承担，但原告已因疫情原因为被告减免2020年2月份的租金，并在合同未到履行期限届满即同意与被告签订终止协议，且在协议中也明确被告享受的租金扶持/优惠数额，故被告的抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告王涛于本判决生效之日起七日内给付原告鸡西万达广场投资有限公司租赁费24487.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，原告鸡西万达广场投资有限公司承担121元，被告王涛承担206元。此款原告鸡西万达广场投资有限公司已预付，被告王涛在给付上款时将应承担的数额一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  张宏宇二〇二一年四月六日书记员  徐丹丹