广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2464号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市振梁房地产有限公司。住所地：广州市白云区黄石街润云路129号。法定代表人：毛文斌，职务：董事兼经理。委托诉讼代理人：麦雪群，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘和国，男，1983年10月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：陈嘉媛，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。上诉人广州市振梁房地产有限公司（下简称振梁公司）因与被上诉人刘和国房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。振梁公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.改判驳回刘和国关于确认双方签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除的诉讼请求；3.改判刘和国向振梁公司支付逾期付款违约金32976.59元（按刘和国应付未付款1608614元的每日0.05%，自2020年4月25日起计至合同解除之日2020年6月5日，共41天）及合同解除违约金3217227.8元（按总房价款16086139元的20%计算）；4.本案一、二审本诉及反诉受理费、财产保全费，均由刘和国承担。事实和理由：一、刘和国签订《广州市商品房买卖合同》当天及之后，已按该合同约定向振梁公司支付相关房款及维修基金，且振梁公司已接受履行，并对该合同作出承诺及盖章，该合同依法已成立。一审判决认定该合同属于未成立的合同，认定事实和适用法律错误。（一）首先，双方于2019年10月24日签订合同，刘和国作为完全民事行为能力人，在明知合同尾部载明签署日期及“本合同连同附件共50页，一式贰份，合同持有情况：甲方壹份、乙方壹份”等内容的情况下，没有要求振梁公司当场签字盖章而是自行签名后交由振梁公司并任由振梁公司持有所有合同原件至今，并在签名当日付清涉案房屋的首期款1610223元，应视为其对自身权利的处分和其对振梁公司何时在合同原件上签字盖章的无限授权，应认定双方具有商品房买卖的真实意思表示。如果一审判决认为振梁公司在本案诉讼前未将盖章的合同文本送达给刘和国，故合同不成立，则显然缺乏法律和事实依据，因为双方约定合同是签字盖章生效（含成立），而非送达合同文本时生效。其次，根据一审查明事实，刘和国向振梁公司支付了第二期房款和维修基金。而维修基金交纳事宜是由双方在买卖合同第二十六条约定，而非在认购书中约定。再次，同时还要签订认购书，是因为振梁公司内部签约流程要求在签订买卖合同时，合同房款付款节点条款要与认购书一致，故而需要补签一份与2019年10月17日认购书内容有所变动的。因此，刘和国在2019年10月24日支付首期款的行为是为了履行买卖合同，而非为了履行认购书。（二）振梁公司早在刘和国发出《关于解除协议书的告知函》及提起本案诉讼前已对买卖合同作出承诺及盖章，该合同已成立。一审判决认为2020年5月28日刘和国提起本案诉讼视为撤回要约，故合同未成立，属认定事实错误，且明显错误理解和适用了“要约撤回”的法律条文。首先，2020年4月30日，振梁公司向刘和国邮寄的《关于尽快缴纳购房款的敦促函》中已经明确援引了买卖合同及其中关于逾期付款违约金及解除合同违约金的条款。刘和国已于2020年5月1日收到该函。故此，即便按照一审判决的认定，刘和国在合同中签名的行为构成要约，根据我国《合同法》第二十二条及第二十六条第一款的规定，也应当认定振梁公司已对刘和国发出的要约作出承诺，且承诺已达到刘和国，该买卖合同已然成立。其次，2020年6月4日，振梁公司向刘和国邮寄《解除合同通知》中再次援引了买卖合同中关于付款期限、逾期付款违约金及解除合同违约金等条款。而一审法院是在2020年6月下旬才向振梁公司送达本案起诉材料，振梁公司不可能因为预先知道本案诉讼发生从而为了应对诉讼才在买卖合同上补盖印章。关于振梁公司在提交证据副本时提供的合同版本未盖有公章的问题，振梁公司已在一审作出合理解释。一审判决仅凭证据复印件未有盖章，而证据原件中有盖章，在未综合审查本案其他证据的情况下，就认定振梁公司应承担举证不能的不利后果，既没有法律依据，也完全违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款关于审判人员审核证据应当遵循的规则。再次，刘和国在2019年9月24日签署买卖合同后将合同文本交付振梁公司，其作出的要约已然到达受要约人，该要约根据不可能撤回。且刘和国2020年5月28日提起本案诉讼也不发生要约撤销的法律效果。根据我国《合同法》第十八条的规定，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。而如前所述，根据合同履行情况、要约承诺时间及合同盖章的时间，振梁公司的承诺已生效，买卖合同在刘和国起诉前已经成立，刘和国的起诉不能发生要约撤销的法律效果。二、涉案买卖合同依法成立，且合法有效，对双方有法律约束力。刘和国未依照合同约定支付房款，已构成违约。振梁公司行使合同解除权解除合同，并反诉要求刘和国支付逾期付款违约金及解除合同违约金，合法有据。三、涉案买卖合同生效后，认购书已失效，不存在解除的必要。且刘和国作为违约方，无权以通知解除方式解除认购书。一审判决确认认购书于2020年5月14日解除及振梁公司对认购书解除存在过错，认定事实和适用法律错误。首先，买卖合同生效的时候认购书已自动终止，不存在解除的必要。其次，一方面一审判决已认定双方的房屋买卖合同关系合法有效，另一方面又认定振梁公司将涉案房屋出售予现时不具有购房资格的刘和国是规避限购政策，导致交易风险，明显自相矛盾。再次，刘和国现在不具有购房资格，但其愿意与振梁公司缔结买卖合同，对未来生活进行规划，不管是法律还是限购政策，均无禁止这种行为，反而尊重及鼓励民事主体通过意思自治合理安排个人生产生活，是合同法乃至民法的基本原则和精神。且双方约定的合同履行期限至2021年10月24日尚未届至，刘和国届时如何消除其购房障碍，现行购房政策届时是否仍执行或有所变更，均为尚未发生及确定的事实。如果一审判决的逻辑成立，任何一方合同主体均可以“合同能否履行存在极大不确定性”、“合同将来极有可能无法履行”为由，任意撕毁、解除合同而无需承责，诚实信用及有约必守的合同法原则将荡然无存。特提起本案诉讼。刘和国辩称，一、认购书和买卖合同约定的支付房款的时间是不一致的，双方的履约依据是2019年10月24日签订的认购书。首先，刘和国是于2019年10月17日支付涉案房屋定金500000元，于2019年10月24日支付1110223元。刘和国的上述履约行为与双方在认购书第二条中约定的内容是相符的，而非根据买卖合同的约定。其次，刘和国于2020年1月19日支付第二期房款和房屋维修基金的行为，也是履行认购书的内容，而非履行买卖合同的内容。再次，刘和国是签订了认购书后才签署买卖合同，认购书是真实客观履行的，并非是振梁公司主张的“补签”。如双方确是按照买卖合同中的约定履行，在已经签署买卖合同的情形下，双方何需再补签认购书。二、在2020年7月3日前，振梁公司并未在买卖合同中盖章，即在刘和国解除认购书时，买卖合同并未生效。首先，不存在振梁公司可当天签署买卖合同的可能性。根据振梁公司的陈述，在刘和国签署买卖合同后，振梁公司须内部审批通过之后方可在买卖合同中盖章。既然如此，刘和国怎么可能可以要求振梁公司当场签署合同？其次，振梁公司的主张仅能说明，刘和国是同意振梁公司可在任何时候签署买卖合同，但并不能证明振梁公司在刘和国解除认购书时，已在买卖合同中盖章确认。而振梁公司在2020年7月3日向一审法院提交未盖章的合同正式文本副本的行为，可证明振梁公司至少在2020年7月3日前，并未在买卖合同中盖章。而振梁公司已于2020年5月14日收到刘和国发出的《解除协议告知函》，即在振梁公司作出承诺前，刘和国已撤销认购书的要约，双方就涉案房屋的关系应于2020年5月14日终止。另外，关于振梁公司提供的另案民事判决书，其基本事实与本案并不一致，该判决的事实认定并不能在本案中适用。三、退一步讲，假设买卖合同成立生效，振梁公司在涉案房屋买卖关系建立时存在严重的恶意，且在履行中存在根本的过错。首先，振梁公司作为专业的房地产开发公司，对商品房销售的相关政策、程序更为了解，应该严格按照政府的相关政策审查购房人的购房条件。本案中，振梁公司在明知刘和国不具备购房资格的情况下，仍与刘和国签署认购协议。在此情况下，振梁公司丝毫未作出任何的风险提示和谨慎审核义务，并隐瞒合同无法履行，刘和国即使支付全部购房款也无法取得房产的事实，并借《承诺函》的方式将预见的风险全部转嫁给刘和国。其次，刘和国系受振梁公司诱导而签署了认购协议并支付了购房款，所引起的责任应由振梁公司承担。振梁公司员工在刘和国购房时，建议诱导只要继续缴纳社保满五年即可购买涉案房产。但刘和国并非广州户籍，且名下已有一套房产，现有的条件受到了该政策的限制，刘和国限购1套住房，不能继续在广州市区购房。最后，本案的纠纷根本原因在于振梁公司诱导不具备购房资格的刘和国签订认购书，振梁公司在一审庭审中主张可通过入户广州、出售名下房产等规避现行限购政策的方式取得相应购房资格。振梁公司的行为是违规的，且提供的方法是不可行的。因为刘和国已年满36周岁，根本不符合广州入户的相关政策要求。且刘和国名下的房产为学区房，刘和国的小孩在该地段小学就读。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回振梁公司的全部诉讼请求。刘和国于2020年5月28日向一审法院起诉请求：1.判令确认我与振梁公司签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除；2.判令振梁公司返还我已支付的楼款3238553.36元和资金占用利息（利息计算方式：以3238553.36元为本金，自2020年5月18日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至立案之日为2391.24元）；三、判令振梁公司返还我支付的律师费2800元和权证登记费80元；四、本案诉讼费由振梁公司承担。振梁公司反诉请求：1.判令刘和国向我司支付逾期付款违约金32976.59元（以刘和国应付未付款1608614元为基数按每日0.05%，自2020年4月25日起计算至合同解除之日即2020年6月5日止）；2.判令刘和国向我司支付合同解除违约金3217227.8元（按合同的总价款20%计算）；3.刘和国承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年10月17日，刘和国（乙方、买方）、振梁公司（甲方、卖方）签订了《天奕花园认购协议书》，约定刘和国向振梁公司认购位于广州市白云区白云新城云城西路的天奕花园*座*房物业，建筑面积187.77平方米，房屋折后总价16086139元。第一期楼款认购价的10%，其中500000元定金须于签署本认购书时付清；第二期楼款认购价的10%须于2019年12月30日前付清；第三期楼款认购价的10%须于2020年3月30日前付清；第四期楼款认购价的20%须于2020年9月30日前付清；第五期楼款认购价的20%须于2021年3月30日前付清；第六期楼款认购价的30%须于2021年9月30日付清；乙方须于本认购书签署之日起4个自然日内即2019年10月21日前携带认购书、购房资格等文件与甲方签署该房屋的购房合同，购房合同生效后本认购书自动终止；因政府主管部门限价、限售等原因，乙方同意在购房合同签署后暂不办理合同网上签约及房屋预告登记等手续，待相关政策解除后再行办理；等等。同年10月24日，双方签订了第二份《天奕花园认购协议书》。该认购书约定刘和国向振梁公司认购白云天奕项目-一期-*号楼-1-GZBYTY-5-1202物业，建筑面积187.7749平方米，房屋折后总价16086139元。付款方式为分期付款，第一期楼款1610223元（其中包括定金500000元）于10月24日当天支付，第二、三期楼款1608614元须于2020年1月30日、4月30日前付清，第四、五期楼款3217228元须于2020年10月30日、2021年4月30日前付清，第六期楼款4824232元须于2021年10月30日前付清。乙方须于本认购书签署之日起7个自然日内即2019年10月30日前携带认购书、购房资格等文件与甲方签署该房屋的购房合同，购房合同生效后本认购书自动终止；因政府主管部门限价、限售等原因，乙方同意在购房合同签署后暂不办理合同网上签约及房屋预告登记等手续，待相关政策解除后再行办理；等等。同日，刘和国向振梁公司支付了定金500000元、房款1110223元，向广东华之杰律师事务所支付律师费2800元及权证登记费80元。同日，刘和国签署了《广州市商品房买卖合同》（预售）。该合同说明第9条载明，合同双方当事人签订本合同后，乙方（买方）至少持有1份已生效的合同。该合同记载该商品房以套出售，总金额16086139元。第一期1610233元自本预售合同网上签订之日起0日内支付；第二期1608614元在2020年1月24日前支付；第三期1608614元在2020年4月24日前支付；第四期3217228元在2020年10月24日前支付；第五期3217228元在2021年4月24日前支付；第六期4824232元在2021年10月24日前支付。该合同还约定了乙方刘和国逾期支付房款的违约责任；甲方应在2021年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。乙方要求解除合同的，应按照该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。该合同作为振梁公司于2020年7月3日向一审法院提交的证据副本中无振梁公司加盖公章，振梁公司陈述其是在刘和国签名后一周内补盖公章，并于2020年7月9日开庭时当庭向一审法院提交加盖公章的合同复印件。同日，刘和国向振梁公司出具《承诺书》，内容为：一、本人鉴于自身原因，申请并确认双方暂不办理网签手续、预告登记手续及预售商品房抵押登记手续；二、本人愿意先行支付该房产全部首付款，同时承诺在2021年10月24日前解决自身问题并到贵司指定地点办理网签等手续；三、如本人未能在上述承诺时限届满前解决自身问题并办妥网签等手续，本人同意贵司有权解除双反签署的与该房产有关的文件（如有），将该房产出售给他人，同时本人愿承担该房产总房款20%的违约金；四、本承诺书内容与双方签署的其他文件不一致的，以本承诺书为准。同日，刘和国向振梁公司出具《完全履约承诺函》，承诺确保在2021年10月24日前取得购房资格，并在该日前将房屋价款全部支付给振梁公司。如前述两项任一项逾期，同意每日按该房屋总房价款的万分之五向振梁公司支付违约金，逾期超过30日，振梁公司可解除合同，且刘和国按房屋总价款的20%承担违约责任。该完全履约承诺函还承诺刘和国按照买卖合同及承诺文件约定履行，如因违反买卖合同及承诺文件约定的，刘和国同意按相关约定承担违约责任。2020年1月19日，刘和国向振梁公司支付了第二期房款1608614元和房屋维修基金19716.36元。2020年4月30日，振梁公司向刘和国邮寄《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，要求刘和国于2020年4月24日前支付第二期房款1608614元。根据快递妥投记录显示，刘和国于2020年5月1日收到该函。2020年5月，刘和国向振梁公司邮寄《关于解除协议书的告知函》，要求：1.即日解除双方于2019年10月24日签订的《天奕花园认购协议书》；2.振梁公司收到函3日内，退还刘和国已付款项3238553.36元；3.振梁公司按银行同期贷款利率向刘和国支付利息；4.振梁公司代为退还律师费2800元。振梁公司确认于5月14日收到该告知函。2020年6月4日，振梁公司向刘和国邮寄《解除合同通知书》，要求解除购房合同等全部相关合同协议文件，并要求刘和国自逾期付款之日起支付违约金及相当于合同总金额20%的违约金。根据快递妥投记录显示，刘和国于2020年6月5日收到该函。诉讼中，刘和国于2020年6月16日向一审法院申请财产保全，申请查封、冻结振梁公司名下价值3243824.6元的财产，一审法院于同年6月17日作出（2020）粤0111民初15083号《民事裁定书》，裁定查封、冻结振梁公司名下价值为3243824.6元的财产。同年6月29日振梁公司在中国建设银行股份有限公司广州万松园支行账户内的3243824.6元被冻结，冻结期限自2020年6月29日至2021年6月29日。一审法院认为：刘和国与振梁公司双方于2019年10月17日、10月24日先后签订了两份《天奕花园认购协议书》，结合协议内容和实际履行情况，一审法院认定双方的履约依据是10月24日签订的《天奕花园认购协议书》。此份认购协议书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘和国关于解除上述协议书的通知已于2020年5月14日到达振梁公司，振梁公司对解除双方房屋买卖合同关系并无异议，故刘和国要求确认双方签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除的诉讼请求有据，一审法院予以支持。关于刘和国于2019年10月24日签署的《广州市商品房买卖合同》（预售）的效力问题。振梁公司陈述该合同为刘和国签名后一周内已补盖公章但并未提供证据予以证实，且振梁公司于2020年7月3日向一审法院提交证据副本时该合同尚未加盖公章，直至7月9日开庭时方向一审法院及刘和国出示加盖公章的合同，振梁公司未提供证据证实其于7月9日前已将加盖公章的合同送达刘和国，其应承担举证不能的不利后果。故刘和国于合同中签名的行为构成要约，其在2020年5月28日起诉振梁公司要求解除认购协议并退还房款的意思表示应视为撤回要约，双方实际履行亦非依据该份合同，故振梁公司在此后向刘和国出示已加盖公章合同的行为不应视为合同成立。同理，刘和国出具的《完全履约承诺函》作为履行上述合同后续事宜的承诺实为买卖合同的一部分，亦未成立。振梁公司依据买卖合同及完全履约承诺要求刘和国支付逾期支付房款违约金的反诉请求，一审法院不予支持。关于双方对解除《天奕花园认购协议书》是否存在过错的问题。刘和国在签订房屋认购协议时，明知自身未缴纳社保满5年及在广州市已有一套住房，自己不具备广州市购房资格的情况下，仍同意签订购房协议，并承诺于2021年10月24日前解决自身购房资格问题，但其在支付了两期房款后反悔，其对解除认购协议存在过错。现认购协议已解除，根据合同解除后相互返还的原则，振梁公司应将收取的购房款3238553.36元（包括定金500000元、第一期购房款1110223元、维修基金19716.36元、第二期购房款1608614元）退还刘和国。刘和国主张振梁公司销售人员存在诱导行为，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，且其对合同解除存在过错，故其要求振梁公司计付资金占用利息、支付律师费2800元及权证登记费80元的诉讼请求依据不足，一审法院均不予支持。关于振梁公司对于协议解除是否存在过错的问题。（一）振梁公司作为专业的房地产公司，从其提供的认购协议、承诺文件约定的内容来看，其对本市的住房限购政策是清楚知晓的，其应知刘和国非本市户籍居民，即便缴纳社保满5年仍因已有一套广州市房屋而无法取得购房资格，在此情况下其仍与刘和国签订认购协议，并在第二份认购协议书中约定分六期付款，第六期购房款结清时间与刘和国在广州连续缴纳社保满五年的时间大致一致，振梁公司将涉案房屋出售给不具备购房资格的刘和国，欲待其取得购房资格后再办理相关手续，其行为亦是规避限购政策、导致交易风险提高的重要原因，故振梁公司对于协议解除亦存在过错。（二）虽刘和国承诺如不能在2021年10月24日前取得购房资格将承担相当于总房款20%的违约责任，但根据广州市住房限购政策的规定，即便在该期间刘和国缴纳社保满5年，其亦因已有一套房屋而在限购范围内，振梁公司未举证证实其已就这一点向刘和国尽到提示义务，2021年10月24日即便刘和国已缴纳社保满五年，其能否实际取得购房资格、办理预告登记等手续均存在极大不确定性，如前所述，振梁公司对此情况应有充分预判。综上，振梁公司在对合同极有可能无法履行已有预见且其对合同解除存在过错的情况下，仅依据承诺书要求刘和国承担相当于总合同20%违约金的反诉请求理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十五条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月17日判决如下：一、确认刘和国与振梁公司签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除；二、自本判决生效之日起五日内，振梁公司向刘和国返还购房款3238553.36元；三、驳回刘和国的其他诉讼请求；四、驳回振梁公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费32750.6元，由刘和国负担53.2元，由振梁公司负担32697.4元；本案反诉受理费16400.82元，由振梁公司负担；财产保全费5000元，由振梁公司负担。由振梁公司负担的本诉受理费和财产保全费于本判决生效之日起三日内迳付刘和国。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院二审期间，刘和国应本院要求提供了其户口本和结婚证，拟证明其和其妻子均为外地户籍。振梁公司对此质证表示，证据的真实性、合法性由法院依法审核，但对于关联性不予确认。另查明，案涉两份《天奕花园认购协议书》第三条均载明：刘和国应于签署本认购书的同时向振梁公司支付定金人民币50万元，该定金作为其签订该房屋的《商品房买卖合同》及其附件的担保，在该房屋的购房合同生效后50万元将自动转为已付房款。《广州市商品房买卖合同》附件八《补充协议》第六条“对逾期付款违约责任的补充约定”载明：1.买受人根据买卖合同及本补充协议约定，应承担逾期付款违约责任的，每日按逾期应付款项的0.05%向出卖人支付违约金；经出卖人催告之日起，逾期超过30日仍未支付应付未付房价款的，出卖人有权解除合同，同时，买受人应当自合同解除之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。二审过程中，振梁公司述称，一般情况下购房人签署买卖合同后，振梁公司内部盖章大概需要一个星期，因为刘和国没有购房资格，所以想着等到刘和国取得购房资格能够去网签的时候再把合同给刘和国，刘和国也没有找振梁公司要过合同，所以一直没有给刘和国。刘和国则述称，因其没有购房资格，要到有购房资格时才去签署正式的合同，其签署案涉购房合同以为只是振梁公司留底，并不是要去履行该份合同。关于刘和国和振梁公司之间的房屋买卖合同关系是否解除的问题，振梁公司主张其根据《广州市商品房买卖合同》补充协议的约定，因刘和国逾期付款，故振梁公司有权主张解除合同并于2020年6月4日发送了解除通知；刘和国则主张《广州市商品房买卖合同》未能成立，而2019年10月24日签订的认购书则因其并无购房资格无法继续履行，合同目的无法实现，故其于2020年5月发函解除该认购书。二审期间，本院责令振梁公司提供涉案房屋是否另行出售他人，以及具体售价的相关资料，振梁公司并未提供。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点如下：刘和国与振梁公司之间的房屋买卖合同关系是否解除及相应的法律后果。对此，本院分析如下：首先，关于刘和国于2019年10月24日签订的《广州市商品房买卖合同》是否成立的问题。刘和国确认其签署了《广州市商品房买卖合同》及相关附件，虽然振梁公司第一次向一审法院提供的合同上并无振梁公司的盖章，但振梁公司之后提交了其盖章的合同文本，在本案审理过程中也一直确认其签署了上述合同，并早在2020年4月30日向刘和国发出的《关于尽快缴纳购房款的敦促函》中已明确援引刘和国签署的上述《广州市商品房买卖合同》和补充协议，根据合同约定的付款金额和时间向刘和国主张付款。同时，刘和国在该敦促函发出之前已经支付了定金、首期款余额和第二期房款，虽然刘和国称其支付上述款项是根据2019年10月24日签订的《天奕花园认购协议书》支付，但其支付时间和金额亦符合《广州市商品房买卖合同》的约定。综上，刘和国签订了振梁公司提供的《广州市商品房买卖合同》及补充协议并支付第一、二期房款，振梁公司亦根据该合同向刘和国主张第三期房款，以其行为表明其接受上述合同的约束，故该《广州市商品房买卖合同》及补充协议已经成立。一审法院认定刘和国提起本案诉讼视为撤回要约故《广州市商品房买卖合同》并未成立，不符合《中华人民共和国合同法》第十七条关于撤回要约的规定，该认定有误，本院予以纠正。其次，关于《广州市商品房买卖合同》《天奕花园认购协议书》应否解除的问题。《广州市商品房买卖合同》和《天奕花园认购协议书》是双方当事人真实意思表示，并无法定无效情形，应为有效。《天奕花园认购协议书》约定，在双方签署的购房合同生效后，该认购书自动终止，因此，在《广州市商品房买卖合同》成立并生效后，《天奕花园认购协议书》已经自动终止，刘和国在本案中诉请解除该认购书，已无必要，一审法院予以支持，处理不当，本院予以纠正。振梁公司在本案中主张因刘和国违约逾期支付第三期房款超过30日故其有权解除合同，并于2020年6月4日向刘和国发出《解除合同通知书》，振梁公司上述主张符合双方在《广州市商品房买卖合同》和补充协议中的约定，故案涉《广州市商品房买卖合同》和补充协议在刘和国于2020年6月5日收到振梁公司解除通知时已经解除。再次，关于《广州市商品房买卖合同》和补充协议解除的法律后果问题。振梁公司主张，依照补充协议第六条第1项的规定，因刘和国逾期支付房款导致振梁公司解除合同的，刘和国应按总房款的20%向振梁公司支付违约金，并另行支付逾期付款部分至合同解除前的违约金。刘和国则认为其无购房资格故不能实现合同目的，且双方对此均有过错，故其无需承担违约责任。对此，本院认为，第一，刘和国和振梁公司签订案涉买卖合同时均清楚刘和国并不具备购买涉案房屋的购房资格，故双方协商同意暂时不办理网签和预售登记手续，并进一步约定刘和国应在2021年10月24日前解决购房资格问题。从上述约定可以看出，双方当事人均清楚案涉房屋买卖合同在签订当时存在履行障碍。第二，刘和国主张系振梁公司销售人员诱导其误以为缴纳社保满5年后其即可具备购买第二套房的资格，但该主张并无证据证明，且本市限购政策是向社会公众公开可查询的，在刘和国签署案涉购房合同时该政策已经存在并实施了两年多，刘和国作为购房人，应清楚自己是否具备购房资格，故其主张振梁公司向其作出错误的说明诱导其签订合同，依据不足，本院不予采纳。刘和国另主张其不符合购房资格而导致合同目的无法实现故其无需承担违约责任,但本案实质上是由于刘和国在应知或明知不符合购房条件下,仍然签订买卖合同的行为导致，该行为已构成违约，刘和国主张其免除承担违约责任，没有依据。第三，尽管如前所述，刘和国作为购房人，对自己是否具备购房资格以及将来如何取得购房资格有注意义务，但振梁公司作为专业从事开发销售商品房的房地产公司，对本市的购房政策更为熟悉，理应如实告知并提醒购房人相关政策，规范自己的销售行为。从双方当事人在《广州市商品房买卖合同》和补充协议以及刘和国单方出具的《承诺书》等文件内容可以看出，涉案买卖合同存在的履行障碍并未影响到振梁公司的债权实现，对振梁公司在该合同项下最主要的收取房款的权利并无影响，但对刘和国依据该合同取得房屋所有权的重要步骤，如网签、预售登记以及产权登记等，则因刘和国的购房资格问题暂时全部无需履行。刘和国并按照振梁公司要求出具《承诺函》，承诺如果未能解决自身购房资格问题导致未在2021年10月24日前办理网签手续，振梁公司可以将房屋另售他人，刘和国并承担按总房价20%计算的违约金。从上述约定可以看出，振梁公司在明知刘和国暂时不具备购房资格的情况下，仍与刘和国签订案涉购房合同，收取房款，而刘和国将来能否取得购房资格的风险则全部由刘和国承担，权利义务明显失衡。第四，从刘和国向振梁公司发出的《关于解除协议书的告知函》来看，刘和国要求解除合同不再继续履行的原因，并非其恶意违约，而是对购房政策有所误解，现阶段无法继续履行案涉买卖合同。虽然振梁公司主张的刘和国在合同约定的2021年10月24日之前可以通过取得广州户口、卖掉名下现有房产等方式解决购房资格问题，存在一定可能性，但并非确定必然发生。第五，本院曾责令振梁公司提供证据证明其是否将案涉房屋另行出售及具体出售价格，振梁公司并未提供，故其是否因刘和国违约致案涉合同解除而导致损失，并不确定。综合上述情况，考虑到本案系刘和国签订案涉合同支付部分房款后又以自身不具备购房资格不再继续履行所引发，同时结合刘和国购房至今案涉房屋所在地区和楼盘的市场价格上涨趋势，振梁公司主张按照总房价的20%计算违约金并主张刘和国支付逾期付款部分的利息，该主张远远超过振梁公司因刘和国违约解除合同所致的损失，且支持如此高昂的违约金，使开发商获得巨额利益，也不利于开发商在房产销售过程中规范销售行为，遵守国家政策。此外，虽然刘和国在本案中并未明确提出振梁公司主张的违约金过高的抗辩，但刘和国认为其完全不应支付违约金，该抗辩内容涵盖了对违约金标准的异议，参考案涉认购书约定的刘和国如未按照认购书的约定签订案涉房屋买卖合同应支付50万元定金，本院酌定刘和国向振梁公司支付50万元作为解除案涉合同的违约金，抵扣该笔违约金后，振梁公司应将剩余已经收取的房款和维修基金共2738553.36元退还刘和国。综上所述，振梁公司的上诉主张部分有理，本院予以支持，对其他部分予以驳回。一审法院处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15083号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15083号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，广州市振梁房地产有限公司向刘和国返还购房款和维修基金共2738553.36元；三、驳回刘和国其他诉讼请求；四、驳回广州市振梁房地产有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费32750.6元，由刘和国负担53.2元，由广州市振梁房地产有限公司负担32697.4元；一审反诉受理费16400.82元，由广州市振梁房地产有限公司负担13877.82元，刘和国负担2523元；财产保全费5000元，由广州市振梁房地产有限公司负担。二审案件受理费32802元,由上诉人广州市振梁房地产有限公司负担27756元，刘和国负担5046元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年四月十九日法官助理眭翘书记员苏劲丹