广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初311号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地：广西玉林市广场东路****，统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘海滨，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁曼玉，广西业丰律师事务所律师。 被告：曾思锜，男，1980年7月11日出生，汉族，住广西容县。 被告：黄燕芸，女，1985年2月14日出生，汉族，住广西容县。 原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业公司）与被告曾思锜、黄燕芸物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告宏志物业公司的委托诉讼代理人梁曼玉到庭参加诉讼、被告曾思锜、黄燕芸经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏志物业公司诉称：1、请求判令被告支付物业费2045.78元、公共维修费290.5元、物品分摊93.52元、水电费553.2元,各项费用合计2983元给原告；2、请求判令被告支付滞 2 纳金4087.56元（滞纳金的计算：自2016年3月15日起，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止，暂计至2018年12月31日止，滞纳金为4087.56元）给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月28日，原告与被告签订《盛世名门前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为每月0.8元/平方米,另外每户收取每月0.1元/平方米的公共维修基金；汽车停车管理费为每月20元/车位。被告系广西容县盛世名门住宅小区5#1201号房的业主，房屋建筑面积为116.24平方米,即物业服务费为92.99元/月，公共维修基金11.624元/月。原告按照合同约定为该被告提供物业服务，被告应当依约交纳物业服务费及其他费用。但截至2018年1月14日，被告尚欠物业费2045.78元、公共维修费290.5元、物品分摊93.52元、水电费553.2元,各项费用合计2983元未支付。经原告多次追讨，被告均拒绝交费。原告认为，被告的行为己经构成了违约，根据原告与被告签订的协议约定以及相关法律规定，被告需承担相应的违约责任，支付滞纳金，滞纳金以每月所欠物业费为基数，按照每日千分之三计算至付清之日止。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告辩称，原告与盛世名门开发商勾结，于2014年小区未达到交房条件情况，且无小区业主委员会同意下，即单方面强行入驻小区，未与被告签订有关物业服务合同，而且从2014年起开始收取物业管理费和水电费（含公摊水电费），小区直至2018年才通过消防合格验收。期间，被告和其他住户多次向物业公司提出异议，原告与开发商的物业服务合同关系不成立。被告作为住户，一直以来均按时缴费，期间被告未收到过原告的相关催缴 3 通知书。原、被告双方既无合同约定，被告也无违约行为，原告诉被告违约的违约金更无从谈起。原告在2017年已经退出盛世名门小区物业管理，至今已超过三年诉讼时效。因此，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：容县盛世名门住宅小区是广西盛伟业房地产开发有限公司（以下简称盛伟业公司）开发的小区。2013年8月28日，盛伟业公司与原告经协商一致签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：由原告为容县盛世名门住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，执行标准：住宅0.8元/月.平方米、公共维修基金每户0.1元/月.平方米，原告自交房之日（以盛伟业公司书面交房通知书规定的交房日为准）起向业主收取物业服务费用，合同期限为壹年即2013年12月1日起至2014年11月31日止，合同期满前60天，如小区业主委员会尚未依法成立，盛伟业公司应确定继续聘用原告或选聘新的物业管理公司。原告于2013年12月1日进驻容县盛世名门住宅小区开展物业服务工作。根据另案生效判决查明的事实，2014年11月27日，盛伟业公司与原告签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同补充协议》，该补充协议约定将原合同有效期限延至2015年6月14日止；之后盛伟业公司与原告又签订《补充协议》，该补充协议约定盛世名门住宅小区未成立业主委员会之前原告不得无故撤出小区。 2012年10月6日，被告曾思锜、黄燕芸与盛伟业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买该公司所有的广西容县。合同约定：该商品房建筑面积116.24平方米，出卖人应当于2013年12月31 4 日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议约定：除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。出卖人或由出卖人委托物业管理公司按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接收房屋，否则视为买受人已实际接收约定商品房处理。出卖人就变更交房时间等以电话通知和在《玉林晚报》上发布公告的方式通知买受人，出卖人在《玉林晚报》上发布公告5日后视为已向买受人送达通知。根据另案生效判决查明的事实，2014年6月3日，盛伟业公司建设的容县盛世名门住宅小区经由设计、勘察、监理、施工及建设五单位进行工程竣工验收，共同签署作出“验收合格”结论的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》，次日，盛伟业公司在《玉林晚报》刊登盛世名门住宅小区1、2、3、5号楼的《交房公告》，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续。2014年6月15被告接收上述房屋。2014年7月28日，原告与被告黄燕芸签订《盛世名门前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。物业服务费用由业主按其专有的建筑面积交纳，包括房屋共用部分、公用设施设备的日常运行、维护费（不含维修零配件更换费用，零配件更换费用由业主进行分摊），住宅的收费标准为每月0.8元/平方米,维修基金每月0.1元/平方米，小车车位服务费每月20元/车位，专项维修资金每月0.1元/平方米，公共水电费按业主自有建筑面积据实分摊。业主应于开发商正式通知业主交房之日起计算物业服务费用。业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的千分之三每日交纳滞纳金。物业服务费按年度预先交纳。本案两被告是广西容县盛世名门住宅小 5 区5#雍翠阁1201号房的业主，房屋建筑面积为116.24平方米,即住宅物业费为92.99元/月，公共维修基金11.624元元/月。物业管理服务协议签订后，原告按照协议约定为该小区提供了物业服务，被告应当依约交纳物业服务费及其他费用。被告没有按照《盛世名门前期物业管理服务协议》相关约定向原告缴纳物业服务管理费用，经原告核算，2016年3月15日至2018年1月14日被告欠物业费2045.78元，2016年3月15日至2018年1月14日被告欠专项维修费290.50元，合计物业服务费2336.28元。原告请求被告支付2017年11月至2017年12月水电费553.2元，2014年6月15日至2018年1月14日物品分摊费93.52元，没有提供相关证据证实此两项费用的来源。2018年1月14日，原告撤离容县盛世名门住宅小区。原告撤离该住宅小区前后曾多次向被告追收上述物业服务费，但未果。 本院认为，原告宏志物业公司与盛伟业公司签订的《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》、《盛世名门住宅小区前期物业服务合同补充协议》、《补充协议》，被告曾思锜、黄燕芸与盛伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、被告黄燕芸与原告宏志物业公司签订的《盛世名门前期物业管理服务协议》，是各方真实意思表示，除关于滞纳金的内容之外，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。上述合同协议签订后，原告宏志物业公司依约为容县盛世名门住宅小区提供了物业管理服务。被告作为该小区的业主，应当向原告缴纳物业服务费。2016年3 6 月15日起至2018年1月14日止，被告没有按照《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》及《盛世名门前期物业管理服务协议》向原告交纳物业服务管理费用，经原告核算，被告欠物业费2045.78元、专项维修费290.50元，合计物业服务费2336.28元。上述费用没有超出合同的约定与法律规定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用2336.28元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称，原告与盛世名门开发商勾结，于2014年小区未达到交房条件情况，且无小区业主委员会同意下，即单方面强行入驻小区，原告与开发商的物业服务合同关系不成立，原告未与被告签订有关物业服务合同，原告的诉请已超过三年诉讼时效，被告请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。被告的请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告关于物品分摊费、水电费的请求，因原告没有提供证据证明费用的来源或者原始记载，无法认定，对这两项费用，本院依法不予支持。对于原告请求被告支付滞纳金的问题，滞纳金是指行政机关对逾期不履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金的加收由国家强制力保障实施。因此，原告主张被告支付滞纳金，于法无据，且被告不同意支付滞纳金，故本院对原告此主张依法不予支持。被告曾思锜、黄燕芸经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告曾思锜、黄燕芸向原告广西宏志物业综合管理有限 7 公司支付2016年3月15日起至2018年1月14日止的物业费2045.78元、专项维修费290.50元，合计物业服务费2336.28元； 二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费25元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司负担17元，被告曾思锜、黄燕芸负担8元。 本判决为终审判决。 审 判 员  张 勇 二〇二一年四月十八日 法官助理  莫金芳 书 记 员  梁仲芬