中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终459号 上诉人（原审原告，申请执行人）:珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，案外人）：陈锦康，男，1975年7月8日出生，汉族，住浙江省东阳市江北街道临江社区湖田。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，浙江厚宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被上诉人（原审被告，被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被上诉人（原审被告，被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道人民路18号，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被上诉人（原审被告，被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道人民路18号。 被上诉人（原审被告，被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道朝阳小区24幢8号。 被上诉人（原审被告，被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道朝阳小区24幢8号。 上诉人珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）因与被上诉人陈锦康、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2019)浙民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被上诉人陈锦康的委托诉讼代理人王晓凌、张睿到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司上诉请求：1.依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.对陈锦康已支付全部购房款的认定事实不清。（1）陈锦康于2010年11月1日转账给皮卡王公司200万元的款项性质不明，未备注用于支付购房款。（2）原审判决直接认定金顺亮支付给潘美姣的50万元和218000元均为金顺亮代陈锦康支付的购房款缺乏证据证明其关联性。（3）剩余681870元款项，陈锦康未能提供相应转账凭证予以证明其实际支付事实，且皮卡王公司也未提供关于该部分款项相应的银行收款通知单等能够表示该款项已经支付的凭证。2.陈锦康后期补交房屋差价款和相关费用不足以证明购房真实性。被上诉人贾云及其关联方涉嫌非法吸收公众存款罪，整个皮卡王系处于财务困境，民间借贷相关方在民间借贷和购房补差价之间选择后者是必然结果。3.陈锦康支付第一笔款项时间为2010年11月，但购房合同签订时间为2014年11月，期间四年时间未办理预告登记，合同签订及履约的随意性不符合常理，购房真实性存疑。二、原审法院适用法律错误。在陈锦康购房款支付事实缺乏证据支持，案涉购房真实性存疑的情况下，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条显然属于适用法律错误，损害了上诉人横琴公司获偿债权的合法权益。综上，请求支持上诉人的原审诉讼请求。 被上诉人陈锦康答辩称，购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该购房合同合法有效。陈锦康已经举证证明其已支付全部案涉房屋的购房款。陈锦康就案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议和复议规定第二十八条规定。横琴公司主张陈锦康非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。请求本院驳回上诉，维持原判。 被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未发表答辩意见。 横琴公司向一审法院起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房产所涉的浙江省东阳市江北街道帝景湾2幢1301室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。 一审法院认定事实：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向一审法院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，一审法院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，一审法院作出（2015）浙执民字第2—4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，陈锦康提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。2019年9月23日，一审法院作出（2019）浙执异4号执行裁定书，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2014年11月14日，陈锦康与皮卡王公司签订商品房买卖合同，陈锦康购买东阳市江北街道帝景湾2幢1301室，设计用途为一般住宅，建筑面积246.47平方米，商品房总价3399807元，陈锦康于2012年1月22日前一次性付清总房款，皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付陈锦康使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知陈锦康办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝陈锦康查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给陈锦康；陈锦康委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。 2010年11月1日，陈锦康向皮卡王公司转账200万元。2012年1月22日，陈锦康通过案外人金顺亮向潘美姣建行账户转账50万元和218000元。同日，皮卡王公司出具收款收据二份，一份载明陈锦康缴纳案涉房屋房款1399807元，收款方式681870转入农行潘美姣，剩余转入建行潘美姣，备注面积246.47㎡、单价13794元，现金收讫；另一份载明陈锦康缴纳案涉房屋房款188193元，收款方式转入农行潘美姣，现金收讫，备注车位85、86。2012年2月29日，皮卡王公司制作记账凭证一份，载明收到陈锦康案涉房屋房款现金1399807元。2012年9月30日，皮卡王公司制作记账凭证一份，载明收到陈锦康案涉房屋房款现金188193元。2017年12月28日，陈锦康向东阳明鉴会计师事务所有限公司1208040019490775067账户汇款223936.84元，附言：帝景湾2幢1301陈锦康。2018年1月9日，皮卡王公司开具案涉房屋增值税普通发票，价税合计3621615元。 皮卡王物业公司向陈锦康交付入住手续书一份，载明案涉房屋现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入住手续：1.皮卡王公司销售接待处，经办人许剑签名，落款时间2014年11月15日；2.皮卡王公司财务接待处，经办人王**芳、吴红晓签名，落款时间2014年11月17日；3.验房情况，销售经办人蒋跃进签名，落款时间2014年11月15日；4.物管公司财务接待处，经办人王**芳签名，落款时间2014年11月17日；5.物管公司签约处，经办人蒋永亮签名，落款时间2014年11月15日，皮卡王物业公司金罗马帝景湾物业服务中心盖章。 皮卡王公司、皮卡王物业公司向陈锦康交付加盖皮卡王物业公司金罗马帝景湾物业服务中心公章的入伙通知书一份，载明：案涉房屋经建设单位、施工单位及市有关部分联合验收合格，现已交付使用准予入住。现将有关情况通知如下：一、请您在收到入伙通知书15日内按入伙通知书、收楼须知等办理入住手续，办理地点在江滨北街132号，联系电话8635×××6。二、为了您在办理过程中能顺利而快速地办好入伙手续，请您按规定时间前来办理各项手续。阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办手续……四、如您在收到入伙通知书15日内未来办理，我们默认已交付使用，所有应缴费用和相关协议均按该时间起算。落款时间2014年11月15日。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、陈锦康与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是本案是否因陈锦康与皮卡王公司房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、陈锦康对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、陈锦康与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。根据前述认定的事实，陈锦康于2014年11月14日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记，并已于2010年11月1日支付首付款200万元，于2012年1月22日通过案外人金顺亮向潘美姣建行账户转账50万元和218000元。虽然剩余681870元仅皮卡王公司出具收款收据，支付情况缺乏证据，但是考虑到百盛公司、潘美姣与皮卡王公司之间存在的关联关系，皮卡王公司已出具收款收据和相应金额的增值税普通发票，且后续陈锦康按约补缴了房款补差和相关费用款项的事实清楚。就案涉房屋，虽然陈锦康未办理预告登记，但其与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张陈锦康与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为的问题，与本案无关。 二、陈锦康对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，陈锦康在人民法院查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同、支付全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。皮卡王公司以交付入住手续书、入伙通知书的方式于2014年11月向陈锦康办理完毕房屋交付手续，陈锦康已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件，致使陈锦康至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因陈锦康原因所致。因此，陈锦康对案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。判决：驳回横琴公司的诉讼请求。案件受理费33998元，由横琴公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交案涉帝景湾小区外观照片及小区门卫提供户主姓名底册复印件一份，证明陈锦康未实际入住案涉房屋。陈锦康质证称，对小区照片真实性无异议，不认可户主姓名底册真实性。入住与本案执行异议中的占有不是同一概念，横琴公司提交的证据与本案无关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：横琴公司提交的证据系案涉小区外观照片及门卫自行制作名册，与陈锦康是否享有对案涉房屋排除执行的民事权益缺乏关联性，本院对横琴公司提交的上述证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合一审认定事实及处理意见，本案二审的争议焦点为：一、陈锦康与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、陈锦康对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。关于陈锦康与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题，上诉人横琴公司主张陈锦康提交的皮卡王公司收款收据等证据，不能证明其已支付全部购房款。本院认为，结合一审查明的200万元首付款记录、皮卡王公司开具的收款收据、2018年1月9日皮卡王公司开具案涉房屋价税合计3621615元增值税发票、皮卡王公司的记账凭证，以及金顺亮向潘美姣账户支付的两笔款项及百盛公司、潘美姣与皮卡王公司之间的关联关系，可以认定陈锦康已支付全部购房款。另外，陈锦康与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案登记手续，陈锦康后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明陈锦康与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司虽主张陈锦康与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易，但没有提供相关证据证明其主张，故本院对横琴公司提出的陈锦康与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易的上诉理由不予支持。 关于陈锦康对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题，根据执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉《商品房买卖合同》于2014年11月14日签订，早于案涉房屋查封日期2015年11月3日，购房合同系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制规定的情形，应属合法有效。陈锦康已支付全部案涉房屋的购房款。根据查明的案件事实，2014年11月皮卡王公司为陈锦康办理房屋交付手续，交付入住手续书、入伙通知书，陈锦康是否实际入住并不影响其已实际占有案涉房屋的事实。另外，原审亦确认案涉房屋未办理过户登记，系因皮卡王公司2019年才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案材料，非因陈锦康自身原因所致。因此，陈锦康就案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议和复议规定第二十八条规定。横琴公司主张陈锦康非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。 综上所述，横琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33998元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李延忱 审判员  黄 鹏 审判员  郁 琳 二〇二一年四月十四日 书记员  汤陈**