河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1244号 上诉人（原审原告）：梁怀伟，男，1993年2月12日出生，汉族，住承德市承德县。 委托诉讼代理人：张永辉，河北五纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德金易房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区狮子沟荣基花园G5号一楼，统一社会信用代码：91130802678516270K。 法定代表人：王锡广，总经理。 委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 上诉人梁怀伟因与被上诉人承德金易房地产开发有限公司（以下简称金易公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁怀伟的委托诉讼代理人张永辉、被上诉人金易公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁怀伟上诉请求：1、撤销河北省承德市双桥区人民法院作出的(2021)冀0802民初260号民事判决书；2、判决将案件发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交付商品房违约金16191.31元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第(二)、(三)款规定，本案依法应当发回重审或改判。一、被上诉人延期交房事实清楚，被上诉人应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定被上诉人应于2019年10月1日前交付案涉房屋。合同签订后，上诉人依约支付了全部购房款。直到2020年10月底被上诉人才通知交房，但未向上诉人出示建设工程竣工验收合格备案表等证明文件。被上诉人延期交房属实，且交付的房屋不符合交房条件，已构成违约，应承担违约责任。二、一审法院对被上诉人是否取得爱丽丝小镇项目建设工程竣工验收合格备案，是否具备交房条件没有查明，认定事实不清。根据《建筑法》等法律规定，房地产项目竣工后经验收合格方可交付使用。住宅小区的验收应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定的五项内容进行综合验收，项目的竣工验收备案表中的每一项均应通过验收备案，房屋方可交付使用。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2X、X、项所列条件：1、该商品房已经取得建设工种竣工验收备案证明文件；第十条、第十ー条、第十二条等约定，被上诉人应在2019年10月1日前将符合交房条件的案涉房屋交付给上诉人，且交付案涉房屋时应取得建设工程竣工验收合格备案证明文件。但被上诉人未在约定的交房时间前将符合交付条件的房屋交付给上诉人，直到2020年10月底才通知交房，已延期一年多，被上诉人已经违约，应承担违约责任。另，被上诉人在交房时没有提供合同第九条约定的建设工程竣工验收备案表等证明材料，一审庭审时被上诉人也承认没有取得竣工验收合格备案登记，被上诉人将不符合交房条件的房屋交付给上诉人，上诉人有权拒绝接收，由此造成延期交房的违约责任亦由被上诉人承担，故被上诉人应自2019年10月1日起按日计算向上诉人支付全部房价款万分之0.5的延期交房违约金至实际交付符合交房条件的房屋之日止。三、一审认定“被上诉人于2019年8月26日向爱丽丝小镇的购房者发出了延期交房公告，确定延期交房时间为2020年8月20日”，认定事实明显不清。被上诉人提交的延期交房公告根本没有送达给上诉人，上诉人从来没有收到过。四、一审将“被上诉人延期交房归因于供热、天燃气等管网的基础设施进度因素，并非被上诉人主观原因且不受其控制，被上诉人也在积极协调管网接入等相关事宣。合同中将基础设施原因导致不能如期交房所作的约定，是被上诉人的免责事由”，据此驳回了上诉人的诉请，事实不清，证据不足，缺乏法律依据。理由如下：1、被上诉人没有取得建设工程竣工验收合格备案登记，其将不符合交房条件的房屋交付给上诉人，上诉人有权拒绝接收，由此造成的延期交房的违约责任应由被上诉人承担。2、开发商不具备交房条件逾期交房的违约责任属于无过错责任。根据《民法典》第577规定，可确定开发商在不具备交房条件情况下交房所承担的责任遵循无过错归责原则。3、被上诉人一审时提交的热力入网合同、热力打款凭证、热力材料合同、天然气管道安装协议、天然气工程物资采购合同等材料，均是在被上诉人与第三方之间发生的，与本案系两种不同的法律关系，应由被上诉人与第三方公司另案处理。4、被上诉人提供的所谓的向区政府提交的供热、配套报告，微信截屏、政府办事流程、供热管道施工现场照片，证据不具有真实性、合法性和关联性，只是被上诉人单方行为，无从考证，且上述证据均无政府盖印的回复文件予以佐证，达不到被上诉人的证明目的，不应作为法院定案依据。5、被上诉人提交的工程劳务分包合同是2019年10月5日被上诉人与第三方公司签订的，而本案约定的交房时间是2019年10月1日前交房，该证据反而证实是被上诉人自身原因造成的延期交房，被上诉人应当承担延期交房的违约责任。6、本案不属于“市政配套设施供热系统等未按政府预定期限交付导致交房的延期”之情形。五、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中的部分条款系格式条款，属于无效条款，不具有法律效力。六、本案不存在法定的不可抗力免责事由。七、关于违约金计算问题。根据《民法典》第五百八十五条及双方所签订的《商品房买卖合同》第12条约定，被上诉人应自约定交房期限届满之次日起至实际交付符合交房条件的房屋之日止，每日按全部房价款万分之0.5标准向上诉人交付违约金。上诉人实际领取钥匙时间2020年10月26日,现上诉人主张延期交房违约金16191.31元(391天×日违约金金额41.41元)，是从2019年10月1日起以全部购房款828181元为基数按日计算至2020年10月26日，共计391天，符合法律规定和合同约定，理应获得法律支持。八、对《商品房买卖合同》中非出卖人原因的解释，应仅限于不可抗力情形，而不能扩大解释，本案中被上诉人以《商品房买卖合同》第十条及附件五主张是供热公司原因而非出卖人原因造成延期交房，不承担违约责任，其主张不属于不可抗力之情形被上诉人也没有证据证明是非出卖人原因导致的延期交房。 被上诉人金易公司答辩称，本案应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、一审认定事实清楚、适用法律正确。涉案房屋未按约定时间交付使用是因基础设施的供热、供水、天然气管道设施未能接通所致，具体情况是，我公司与供热公司于2018年4月28日签订《供热入网合同》，按合同约定我公司向供热公司支付管网工程建设费，该合同还约定:“乙方(供热公司)入网施工周期为当年4月1日至10月30日”甲方(被告)初步定于2018年度有施工需求，乙方工程施工及换热站建设完成后，定于甲方入网建筑用热当年的11月30日前进行供热调试”，根据上述约定供热公司应当于2018年10月30日施工完毕，但因供热公司施工管道需通过水源地问题，供热公司未能施工，也因此造成答辩人开发的项目不能整体竣工验收(必须基础设施等全部施工完成)，由此导致答辩人逾期交房。但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在此种情况下，出卖人不承担责任，此条款写在附件五中，且以黑体加重的方式予以提示，该约定对上诉人与被上诉人双方具有约束力。故上诉人请求支付违约金的诉讼请求不应得到支持，且逾期交房约定的违约金过高。二、上诉人的上诉请求不能成立。1、答辩人依据合同约定交房。《商品房买卖合同》虽约定于2019年10月1日前交房，但因基础配套设施未达到交付使用条件，于2020年10月20日交房，符合《商品房买卖合同》第十条及附件五约定的延期交房条件，不存在违约，且交房时已取得建设工程质量监督报告(2020年9月27日)。2、一审期间上诉人并未对该商品房是否符合交房条件提出诉讼请求。该商品房于2020年9月27日取得《工程质量监督报告》，符合《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件(该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件)。上诉人在二审期间提出，不在本案审理范围，不应予以审理。该商品房已符合交付条件，上诉人已经接受房屋，如果拒接，应有上诉人承担责任。3、答辩人于2019年8月26日向购房者发出了延期交房公告，答辩人一审提交的第九号证据予以证实，该事实只是证明延期交房的一个过程，并非证明本案是否逾期交房的证据。4、一审认定“被告在合同约定的交房时间未能如期交房，其原因是供热、天然气等管网的基础设施进度因素，并非被告主观原因且其不受其控制，同时被告也在积极推进管网尽快施工等相关事宜。在双方的合同中将基础设施原因导致不能如期交房也作了约定，是被告的免责事由”。认定事实正确。第一、答辩人已取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合交房条件。第二、答辩人在本案中不存在过错及无过错责任。且《商品房买卖合同》约定“因基础配套设施未达到交付使用条件”答辩人不承担违约责任。第三、答辩人提供的《热力入网合同》等足以证明基础配套设施未达到交付使用条件，且因上诉人与答辩人对此有明确的约定，此种情况答辩人不承担责任。第四、答辩人提供的供热、配套报告等均是真实的，具备证据的三性，应当作为证据采信。第五、2019年10月5日签订的《工程劳务分包合同》是因水源地问题一直没有解决，直到2019年10月5日才允许施工，证明目的是因基础设施不能施工，导致延期交房，而不是上诉人所理解的是答辩人原因延期交房。第六、供热设施是市政配套设施，是不争的事实。5、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议不属于格式条款。该合同及补充协议相关免责条款均以黑体字标注，并单独以附件的形式体现，对上诉人已经予以提示，符合合同法的相关规定，合同及补充协议，对双方具有约束力。6、答辩人从未提出过延期交房为不可抗力，本案正是由于对基础设施时间无充分把握，才在合同中约定“因基础配套设施未达到交付使用条件，答辩人不承担违约责任”的条款本案答辩人免责完全是基于合同约定。7、本案答辩人不存在违约，不存在违约金计算的问题。以上答辩意见，请合议庭采纳。 梁怀伟向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金16191.31元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告坐落于承德市双桥区承德爱丽丝小镇40＃楼1单元13层1-1301号房屋，面积131.9平方米，房屋总价款为人民币828181元。原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款。该商品房买卖合同第十一条约定：“被告应于2019年10月1日前向原告交付该商品房”，但被告未按合同约定时间交付房屋，直到2020年10月26日被告才交房。被告的行为已经构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期交付商品房违约金16191.31元，但被告拒绝支付。为此，原告依法诉至贵院，望判如所请。 一审法院认定事实：2018年3月8日，原告梁怀伟与被告承德金易房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于承德市双桥区房屋，同时双方签订了《补充协议》，约定被告应于2019年10月1日前向原告交付案涉房屋，如逾期交付房屋，应按合同约定向原告支付违约金。同时，《商品房买卖合同》第十条约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）详见附件五。”附件五明确约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基本设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任”。《补充协议》第十一条约定：“1、除关于不可抗力的约定外，补充如下内容：为了执行政府的法令、政策、通告等导致的延期。2、国家规定的房地产开发项目申报、审批流程发生变化；国家新增房地产开发申报、审批项目；因特殊事由政府指令停止商品房的建设施工；相关领导长时间不在工作岗位（连续十五日以上）；市政配套设施未按政府预定期限交付等政府其他原因。”第十二条约定：“出现本协议第十条的不可抗力事由，出卖人免责，合同约定的商品房交付期限、房屋办理期限等相应顺延。”合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，房屋实际交房时间为2020年10月26日。另查明，2018年4月28日，被告与承德热力集团有限责任公司签订了《供热入网合同》，被告初步定于2018年度有施工需求，承德热力集团有限责任公司工程施工及换热站建设完成后，定于被告公司入网建筑用热当年的11月30日前进行供热调试。2018年8月22日，被告与承德盛金维保温材料有限公司签订了《分户计量器材销售合同》并支付了货款，购入的材料用于承德爱丽丝小镇工程建设。2018年7月3日，被告与承德市双滦区志平辉锅炉管道安装有限公司签订了《天然气管道安装施工协议书》。同时，被告与承德金琦商贸有限公司签订了《承德爱丽丝小镇天然气工程物资采购合同》，与河北霄岭工程设计咨询有限公司签订设计文件审查工作量确认单，分别约定购买天然气工程材料用于工程建设，承德爱丽丝小镇天然气管道工程的完工日期为2018年7月15日。经庭审核实，案涉小区房屋建设已经竣工，但因供热、天然气管道等不能达到使用条件，被告不能及时验收交房，并于2019年8月26日向爱丽丝小镇的购房者发出了延期交房公告，确定延期交房时间为2020年8月30日。2019年4月26日，被告因供热不能入网，向双峰寺镇委镇政府打了“关于爱丽丝小区供热系统安装紧急需求的报告”，请求当地政府予以协调供热入网。2020年4月20日，被告因自来水、电力、燃气配套管网紧急需求向承德市双桥人民政府打报告，请求政府对承德爱丽丝小镇项目予以协调自来水、电力、燃气等相关部门，尽快完成管网接入。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，为有效合同。合同对逾期交房的违约责任及免责事由作出了明确约定。被告在合同约定的交房时间未能如期交房，其原因是供热、天然气等管网的基础设施进度因素，并非被告主观原因且不受其控制，同时被告也在积极协调管网接入等相关事宜。合同中将基础设施原因导致不能如期交房所作的约定，是被告的免责事由。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条规定，判决如下：驳回原告梁怀伟的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人没有向本院提交新证据。被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人向本院提交证据如下：第1号证据案例一篇，证明因市政工程建设、市政配套设施延误导致逾期，市政工程建设造成开发商违约的，法院一般均认定可以相应免责，市政原因造成的延期不能归责于开发商。第2号证据2020年9月30日工程质量监督报告一份，证明工程通过验收，建设工程经建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，就可交付使用。第3号证据客户电话通知表和爱丽斯小镇延期交房公告张贴照片各一份，证明已向各位业主电话通知延期交房，并张贴了延期交房公告，在延期交房责任上不存在违约责任。第4号证据承德市规委会主任委员议事会[2015]10号会议纪要一份，证明该会议纪要提到爱丽斯小镇项目的配套设施要确保同步建设，同步使用，但现在因为水源地的问题，配套设施不能同步。 上诉人发表质证意见为，1、已经过了举证期。2、工程质量监督报告不等于建设工程验收备案，工程验收备案去过双桥治安办，负责人明确告知没有进行竣工验收，被上诉人代理人明确承认没有进行验收登记，达不到被上诉人的证明目的。3、电话通知认为达不到被上诉人的证明目的，根据双方《商品房买卖合同》第二十五条的规定，明确注明根据本合同发出的文件均采用书面形式送达给对方，上诉人并没有收到延期交房的公告，对其证明目的不予认可。4、会议纪要的会议时间是2015年12月24日，当时的爱丽斯小镇项目还没有施工，双方没有签订购房合同，对本案没有关联性，达不到证明目的。 本院认为，上诉人和被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，故合同有效，双方当事人均应予以遵守。按照《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当在2019年10月1日前向上诉人交付商品房。但因被上诉人在爱丽斯小镇项目建设过程中涉及项目供热、供水、天然气等管网的基础设施建设需要穿过水源地，致使项目基础设施的施工进度受影响，在规定期限内因基础设施未达到使用条件而未能依约将商品房按期交付给上诉人。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按第2种方式处理（2）详见附件五”，附件五约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基本设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任”。因此，本案中，鉴于并非被上诉人自身原因导致延期交房，且双方已在合同中将基础设施原因导致不能如期交房作为被上诉人的免责事由进行了相应约定，并对相应内容在合同条款中予以了加重提示，故按照合同约定，被上诉人不承担违约责任。 另，针对上诉人主张对爱丽斯小镇项目竣工验收备案情况和交房条件予以查明的上诉理由，因本案是上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金，且上诉人在一审时并没有对该事由予以主张、调查和审理，故该上诉理由本不属于本案的审理范畴。二审期间上诉人与被上诉人对该事由进行了答辩和辩论。被上诉人提交的工程质量监督报告，能够证实，被上诉人于2020年10月底向上诉人交房之前，已经于2020年9月30日取得工程质量监督报告，涉案项目的建设工程已经过建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位等工程质量责任主体验收。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，因上诉人没能提供证据证明被上诉人在交房时爱丽斯小镇项目未经竣工验收备案、不符合交房条件，因此，上诉人的该上诉理由不能成立。 综上所述，梁怀伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费204.00元，由上诉人梁怀伟承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 芳 审 判 员  范 典 审 判 员  陈德军 二〇二一年四月二十五日 法官助理  赵 宇 书 记 员  王可欣