江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3568号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹勇，男，1981年5月8日出生，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：黄慈林，江苏瀛慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宛露，江苏瀛慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路707弄12号301室。法定代表人：张飞云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李莉莉，女，该公司员工。上诉人曹勇因与被上诉人上海万街商业经营管理有限公司（以下简称万街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹勇上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院判决其承担2020年4月10日之后的违约金超出万街公司诉请，程序违法。2.一审法院分段计算，认定其向万街公司支付2020年1月18日至2020年1月24日期间租金，无事实和法律依据。一审庭审中万街公司认可其租金已结清至2020年1月31日。3.根据通州区新冠疫情防控指挥部《关于明确2020年春季培训机构恢复线下集中培训相关要求的通知》，明确复工时间为2020年4月13日，一审法院分段计算，认定其支付2020年4月18日至2020年6月18日期间违约金，无事实和法律依据。4.万街公司前后诉请不一，且租赁合同解除权条件尚未成就的情形下，万街公司单方违约提出解除《场地服务合同》，双方争议尚在诉讼中，合同是否解除处于待定状态，即使其逾期支付万街公司发出解除通知后的租金，亦不构成违约，无需支付违约金。5.万街公司未履行与其核对租金金额的对账及提示义务，其逾期支付租金不构成违约。6.万街公司拒收租金的行为，足以说明其不应当承担逾付租金的违约金。一审判决后其交纳2889.96元给万街公司。万街公司辩称，维持一审判决，其认可曹勇已支付2889.96元。万街公司向一审法院起诉请求：1.判令与曹勇签订的《场地服务合同》于2020年3月31日解除；2.曹勇立即腾空并向万街公司返还案涉租赁房屋；3.曹勇给付2020年2月1日至2020年4月10日服务费（租金）18060元（258元/天×70天）、违约金21930元（258元/天×85天）；4.曹勇给付逾期占用期间房屋使用费、服务费（自2020年4月11日起至实际腾空并返还房屋之日止，按照516元/天标准计算）；5.曹勇赔偿6个月租赁房屋闲置期间的租金损失46440元（7740元/月×6个月）；6.曹勇赔偿律师费2500元；7.诉讼费用由曹勇承担。一审审理中，万街公司增加诉讼请求：判令曹勇支付免费期内服务费（租金）39795元（自2018年5月1日至2018年7月30日，2019年5月1日至2019年6月30日，共计153天）。其后，万街公司又变更诉讼请求为：判令与曹勇签订的《场地服务合同》于2019年7月24日解除，双方后续形成的不定期租赁关系于2020年3月29日解除。曹勇向一审法院反诉请求：1.判令《场地服务合同》中的租赁费因疫情防控，自2020年1月20日至2020年4月23日期间租金各半承担；2.诉讼费用由万街公司承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，万街公司与曹勇签订《场地服务合同》，约定：1.曹勇（联系地址南通市崇川区××路××号）承租位于南通市通州区锡通科技产业园区张江路18号商铺编号1304-301、1207-301，面积358.26平方米，租期自2018年5月1日至2023年4月30日止。2.该房屋作为商业用房使用，经营业态为国学教育。3.免费期213天，分别为2018年5月1日至2018年7月30日，2019年5月1日至2019年6月30日，2020年5月1日至2020年6月30日。2018年7月31日为服务费起算日，开始计收服务费。4.房产服务费标准2018年5月1日至2019年4月30日，日服务费0.73元/天/平方米，年服务费96023元，实际年服务费72083元。2019年5月1日至2020年4月30日，日服务费0.72元/天/平方米，年服务费94289元，实际年服务费78531元。2020年5月1日至2021年4月30日，日服务费0.77元/天/平方米，年服务费100566元，实际年服务费83759元。5.首期服务费（2018年7月31日至2018年10月31日）于签约当日支付，此后每期服务费为3个月，提前15日支付，先付后用。即第二期3个月缴纳时间为2018年10月17日，第三期3个月服务费缴纳时间为2019年1月17日，依此类推。6.逾期支付服务费即构成违约，每逾期一日，应按届时日服务费标准的100%支付违约金；逾期超过30日，万街公司有权解除合同，并按规定收取违约金，违约金不足以弥补损失的，按损失赔偿。7.曹勇支付服务费押金26153元，押金可直接扣减曹勇应付未付费用，包括违约金等。8.本合同各方为履行本合同而需要向对方发出的任何文件、通知，均应以书面形式作出，并送达至另一方在合同中列明地址。如变更方未通知对方，则对方按原通知地址发出的通知则为有效送达的通知。同时，该房产也是有效通知地址，万街公司有权选择将通知张贴于该房产的门窗或墙面上。同日，双方签订了补充协议，约定万街公司向曹勇提供原合同约定服务外，额外提供运营管理服务，该服务收费标准为2元/月/平方米。双方还履行了商铺交接手续。一审另查明，曹勇已付清2020年1月31日前使用费，后又分别于2020年6月19日交付两笔8717.66元、2020年8月5日交付26152.98元。曹勇表示两笔8717.66元系分别支付4月前及7月使用费，26152.98元系支付8月至10月使用费。2020年4月15日，万街公司与北京市隆安（南通）律师事务所签订委托律师合同，支付前期律师费2500元。一审又查明，2020年1月25日，江苏省教育厅于发出《关于启动江苏省教育系统突发公共卫生事件一级响应的紧急通知》，要求各级各类教育培训机构自即日起一律暂缓开展线下集中服务。2020年4月13日，南通市通州区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发文《关于明确2020年春季培训机构恢复线下集中培训相关要求的通知》，明确复工时间为2020年4月13日为起始时间，培训机构做好恢复线下培训活动的各项准备工作。复课时间为申请复课的培训机构向监管部门提交申请，经验收并获通过后有序复课。一审审理中，万街公司提供1.2019年7月23日EMS快递回执，显示寄往南通市崇川区××路××号，2019年7月27日退回。2.2020年3月27日EMS快递回执及解除合同通知书，显示快递备注解除合同通知书，寄往南通市崇川区××路××号。其中解除合同通知书中载明2020年3月31日正式解除前述《场地服务合同》。曹勇辩称其并未收到上述快递及解除合同通知书，并表示南通市崇川区××路××号系人才市场地址，并非其实际居住地址。一审法院认为，万街公司与曹勇签订的《场地服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自合同义务。本案争议在于以下几点。就争议焦点一、《场地服务合同》是否已于2019年7月24日解除。根据合同约定，逾期支付使用费超过30日，万街公司有权解除合同。但是万街公司向曹勇合同中载明的南通市崇川区××路××号邮寄解除合同通知书被退回，而一审庭审中曹勇表示该地址为人才市场地址。且之后万街公司仍然接受曹勇的缴费，并且在2020年3月再次向曹勇寄送解除合同通知书，该通知书中载明正式解除《场地服务合同》，故一审法院认为万街公司已放弃合同约定的解除权，并同意继续履行原合同。故对万街公司主张案涉《场地服务合同》已于2019年7月24日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。就争议焦点二、曹勇是否存在违约行为。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，曹勇未能于2020年1月17日前给付2020年2月1日后使用费。根据江苏省教育厅于2020年1月25日发出《关于启动江苏省教育系统突发公共卫生事件一级响应的紧急通知》，要求各级各类教育培训机构自即日起一律暂缓开展线下集中服务。故一审法院认定曹勇延付使用费的行为发生在疫情影响之前。且未能提供证据证明其2020年1月25日前经营已收到影响，故曹勇依法应承担违约责任。但考虑自曹勇逾期之日2020年1月17日至一级响应通知2020年1月25日，尚未满案涉合同三十日的约定解除条件。而其后双方又对疫情期间使用费是否减少存在争议并诉争法院，结合其后疫情影响以及曹勇为经营势必存在相关投入等因素，故一审法院认为万街公司不享有合同约定解除权及法定解除权，双方应继续履行原《场地服务合同》。就争议焦点三、万街公司主张的违约金如何调整。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，考虑到疫情对后续经营的影响，故对万街公司要求赔偿免租期使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。对曹勇使用费及违约金分段计算如下：1.2020年1月18日至2020年1月24日期间，对于使用费，一审支持1805.63元（0.72元/天/平方米×358.26平方米×7天）；对于违约金，仍应按照案涉合同约定计算1805.63元（0.72元/天/平方米×358.26平方米×7天）；2.2020年1月25日至2020年4月23日期间，对于使用费，因受疫情影响，一审酌情减半支持11607.62元（0.72元/天/平方米×0.5×358.26平方米×90天）。扣除曹勇于2020年6月19日支付的4月前使用费8717.66元，尚需支付使用费2889.96元。对于违约金，一审法院不予支持。3.2020年4月24日之后，因曹勇尚欠使用费，一审酌情违约金按照0.72元/天/平方米的50%为标准，计算至实际付清万街公司2889.96元之日止。4.2020年5月1日至2020年7月31日期间，对于使用费，考虑期间免租期，一审支持8551.67元（0.77元/天/平方米×358.26平方米×31天）。因曹勇于2020年6月19日支付的7月前使用费8717.66元，已逾付165.99元。对于违约金，因前期疫情势必对曹勇后续经营存在影响，一审酌情按照0.77元/天/平方米的50%为标准，支持2020年4月18日至2020年6月18日期间违约金8551.67元（0.77元/天/平方米×0.5×358.26平方米×62天）。5.2020年8月1日至2020年10月31日期间，对于使用费，一审支持25379.14元（0.77元/天/平方米×358.26平方米×92天），因曹勇于2020年8月5日交付26152.98元，已逾付773.84元。对于违约金，一审酌情支持2020年7月18日至2020年8月4日期间违约金2482.74元（0.77元/天/平方米×0.5×358.26平方米×18天）。综上，曹勇应支付万街公司使用费4695.59元（1805.63元+2889.96元），扣除曹勇逾付使用费939.83元（165.99元+773.84元），曹勇尚需支付万街公司使用费3755.76元。以及支付违约金12840.04元（1805.63元+8551.67元+2482.74元），并以0.72元/天/平方米的50%为标准，自2020年1月26日计算至2889.96元实际付清之日止。律师费为万街公司损失，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百一十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、限曹勇于判决生效之日起十五日内支付万街公司使用费3755.76元（计算至2020年10月31日止）；二、限曹勇于判决生效之日起十五日内赔偿万街公司违约金12840.04元，并以0.72元/天/平方米的50%为标准，自2020年1月26日计算至2889.96元实际付清之日止；三、限曹勇于判决生效之日起十五日内赔偿万街公司律师费损失2500元；四、驳回万街公司的其他诉讼请求。五、驳回曹勇的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2874元，减半收取1437元，由万街公司负担718元，曹勇负担719元。反诉受理费118元，由曹勇负担59元，万街公司负担59元。二审中，曹勇向本院提交以下证据：1.员工聊天记录，以证明因房租一事双方协商但万街公司拒绝沟通，并以账户变更为由，要求其不要向原账户打款事实。2.2020年2月1日租金、物业费催缴函一份，以证明之前每期租金物业费万街公司都先发催缴函，实际租金以双方对账金额为准。租金缴费日应为1月15日，但万街公司2月1日才发催缴函。万街公司经质证认为，该聊天记录是其工作人员将单位负责人微信电话推给曹勇，并非不沟通；租金催缴函是因曹勇未按时缴纳租金才发出，且双方前两年租金没有递增，无需对账。本院经审查认为，上述两组证据均不能达到曹勇的证明目的，故对上述证据，本院均不予认定。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2020年8月29日，曹勇向万街公司缴纳租金使用费2889.96元。再查明，万街公司在二审审理中向本院出具书面申请，表示自愿放弃2020年1月18日至2020年1月24日期间的租金使用费1805.63元。本院认为，《场地服务合同》系万街公司与曹勇真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《场地服务合同》约定，首期服务费（2018年7月31日至2018年10月31日）于签约当日支付，此后每期服务费为3个月，提前15日支付，先付后用。逾期支付服务费即构成违约，每逾期一日，应按届时日服务费标准的100%支付违约金。本案中，曹勇应于2020年1月17日前给付第七期即2020年1月31日至2020年4月30日的租金服务费，2020年4月17日之前给付第八期即2020年4月30日至7月31日的租金使用费，2020年7月17日之前给付第九期即2020年7月31日至2020年10月31日的租金使用费，但曹勇未能按时、足额履行给付上述租金的义务，故其应补足租金并承担相应违约责任。受疫情影响，江苏省教育厅于2020年1月25日发出《关于启动江苏省教育系统突发公共卫生事件一级相应的紧急通知》，要求各级各类教育培训机构自即日起一律暂缓开展线下集中服务。2020年4月13日，南通市通州区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发文《关于明确2020年春季培训机构恢复线下集中培训相关要求的通知》，明确复工时间为2020年4月13日。考虑到疫情对曹勇从事培训经营活动的影响，一审对受疫情影响期间的租金使用费、违约金酌情减半支持，本院予以认可。关于租金和违约金的数额，2020年1月31日至2020年4月30日的租金使用费，结合合同约定以及疫情影响因素，曹勇应于2020年1月17日之前缴纳租金使用费11607.62元（0.72元/天/平方米×0.5×358.26平方米×90天），曹勇6月19日支付使用费8717.66元，逾期欠付使用费2889.96元，后又于2020年8月29日支付租金使用费2889.96元。一审对违约金分段计算，其中2020年1月18日至1月24日违约金认定为1805.63元（0.72元/天/平方米×358.26平方米×7天）；余下欠付使用费，按照0.72元/天/平方米的50%为标准，自2020年1月26日计算至2889.96元实际付清之日止，并无不当。因曹勇于2020年8月29日向万街公司支付租金使用费2889.96元，故曹勇应当支付2020年1月26日至2020年8月29日违约金27987.27元（0.72元/天/平方米×0.5×358.26平方米×217天）。2020年5月1日至2020年7月31日的租金使用费，考虑到免租期，曹勇应于2020年4月17日之前缴纳8551.67元（0.77元/天/平方米×358.26平方米×31天），曹勇6月19日支付租金使用费8717.66元，逾期逾付165.99元，一审对违约金酌情减半支持，认定2020年4月18日至2020年6月18日期间违约金8551.67元（0.77元/天/平方米×0.5×358.26平方米×62天），并无不当。2020年8月1日至2020年10月31日的租金使用费，曹勇应于2020年7月17日之前缴纳25379.14元（0.77元/天/平方米×358.26平方米×92天），曹勇2020年8月5日支付使用费26152.98元，逾期逾付773.84元，一审对违约金酌情减半支持，认定2020年7月18日至2020年8月4日期间违约金2482.74元（0.77元/天/平方米×0.5×358.26平方米×18天），亦无不当。综上，曹勇合计欠付使用费1950.13（11607.62元+8551.67元+25379.14元-8717.66元-8717.66元-26152.98元），违约金40827.31元（1805.63元+27987.27元+8551.67元+2482.74元）。至于一审法院认定曹勇应支付2020年1月18日至2020年1月24日之间的租金使用费1805.63元，因双方均认可2020年1月31日之前的租金曹勇已支付完毕，万街公司在二审中亦表示自愿放弃该1805.63元，本院对此予以确认并调整，即曹勇应支付使用费为1950.13元。关于曹勇主张万街公司负有对租金金额的对账及提示义务，本院认为，案涉《场地服务合同》已明确约定使用费金额、交付时间、逾期违约金等内容，故对曹勇的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，曹勇的上诉请求中除双方均认可曹勇已支付2020年1月18日至2020年1月24日期间的使用费1805.63元，本院予以调整外，其余的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初2972号民事判决；二、曹勇于本判决生效之日起十五日内支付上海万街商业经营管理有限公司使用费1950.13元（计算至2020年10月31日止）；三、曹勇于本判决生效之日起十五日内赔偿上海万街商业经营管理有限公司违约金40827.31元；四、曹勇于本判决生效之日起十五日内赔偿上海万街商业经营管理有限公司律师费损失2500元；五、驳回上海万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回曹勇的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2874元，减半收取1437元，由上海万街商业经营管理有限公司负担718元，曹勇负担719元。反诉受理费118元，由曹勇负担59元，上海万街商业经营管理有限公司负担59元。二审案件受理费2874元，由曹勇负担2700元，上海万街商业经营管理有限公司负担174元。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 高 雁审 判 员 刘彩霞二〇二一年四月二日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳