新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终782号   上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市前海雪球零售科技有限责任公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区。   法定代表人：沈琦，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈琪，新疆翔瑞律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：齐晋巍，男，1964年9月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：杨三运，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人深圳市前海雪球零售科技有限责任公司（以下简称前海雪球公司）、齐晋巍房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人前海雪球公司的委托诉讼代理人陈琪，上诉人齐晋巍的委托诉讼代理人杨三运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   前海雪球公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判为《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；2．请求撤销一审判决第二项，改判退还我公司2019年6月15日至2019年10月15日租金76,000元；3．请求撤销一审判决第三项，改判我方给付物业费2,351.28元，垃圾费78.37元；4．请求判令齐晋巍退还我公司保证金19,000元；5．请求判令齐晋巍向我公司提供2018年10月15日至法院支持租赁日我公司缴纳最后期限租金的增值税专用发票。事实与理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日已经解除。2019年6月15日，我公司已决定不租赁被上诉人房屋，反复要求对方退还剩下的房租。但是对方一直躲着不见。对方在2019年7月22日之前早已接到通知要求退租而不予理会。二、我方缴纳了2018年10月15日至2019年10月15日的租金。前海雪球公司于2019年6月15日就向齐晋巍要求返还租金。齐晋巍应退还2019年6月15日之后未使用的租金和保证金19,000元。三、双方合同应当自2019年6月15日解除，因此，我方仅应缴纳相关费用至2019年6月15日之前。四、按合同约定，齐晋巍应向前海雪球公司提供租金增值税专用发票。   齐晋巍针对前海雪球公司的上诉请求辩称，对方的上诉请求均不能成立。1．前海雪球公司向齐晋巍送达解除时间是2019年7月25日，我方认为是收到通知之后的31日为解除合同之日，即2019年8月25日为解除合同之日。2．保证金不予退还是有依据的，退还2019年6月以后的租金没有法律依据，前海雪球公司没有交接房屋，齐晋巍实际接管时间2019年11月，因此我方认为物业垃圾空调费应支付到2019年11月份，前海雪球公司要求支付到6月份没有事实依据。关于发票事项，不属于民商事范畴，一审认定正确。   齐晋巍上诉请求：1．撤销一审判决，改判房屋租赁合同于2019年8月25日解除合同；2．改判齐晋巍向前海雪球公司返还租赁费31,666.67元；3．改判前海雪球公司向齐晋巍支付使用房屋的各项费用17,813.74元（计算至2019年11月10日，垃圾费235.13元，水费198.62元，空调清洗费200元，空调费8,157.89元）；4．判令前海雪球公司向齐晋巍赔偿损坏的财物价值6,260元。事实与理由：一、根据《房屋租赁合同》约定，解除合同应提前30日通知，一审判决认为邮件到达之日即为合同解除日期，与事实不符。二、我已向法院提交了物业巡查时发现租赁房屋门被损坏的记录，一审判决以门是电子锁为由，认为我方未提供证据证明门是前海雪球公司损坏的，与事实不符。三、交接是前海雪球公司的义务，其未能举证证明其搬离全部物品的时间，房屋移交的时间，应承担举证不能的法律后果。但一审判决在计算房屋使用的各项费用时，却仅计算至解除通知到达之日，无合同及法律依据。   前海雪球公司针对齐晋巍的上诉请求辩称，对方上诉请求不能成立。1．解除应提前30日没有任何依据，根据合同约定第八条第二款规定，只要扣除保证金就可以终止合同，我方于2019年6月15日之后多次要求解除，但对方躲避，造成的损失应由对方承担。2．门锁损坏与我方无关，不应由承租人承担。3．门是电子锁，我方已搬离承租地，对方知道电子门密码，不存在交付钥匙问题。   前海雪球公司向一审法院起诉请求：1．请求确认双方签订的《房屋租赁合同》在2019年5月16日已经解除；2．判令齐晋巍退还2019年6月15日至2019年10月15日租金76,000元。3．判令齐晋巍向前海雪球公司退还保证金19,000元；4．判令齐晋巍向前海雪球公司提供2018年10月15日至法院支持的租赁日至前海雪球公司交费最后期限的租金的增值税专用发票。   齐晋巍向一审法院反诉请求：齐晋巍同意解除租赁合同，但是不认可合同解除时间是2019年5月16日。1．判令前海雪球公司赔偿损坏的财物价值6,260元；2．判令前海雪球公司支付占有使用房屋的各项费用17,813.74元（计算至2019年11月10日，物业费9,022元，垃圾费235.13元，水费198.62元，空调清洗费200元，空调费8,157.89元）。   一审法院认定事实：2018年10月，前海雪球公司与齐晋巍签订房屋租赁合同，双方对出租房屋基本情况（乌鲁木齐市水磨沟区某办公2号，建筑面积195.94平方米，套内建筑面积136.78平方米，该房屋权利人：齐晋巍等）、租赁期限及房屋交付（2018年10月15日至2020年10月14日止）、租金及支付方式（本合同期内租金总额为：含税456,000元等）、房屋租赁保证及其他费用的约定（保证金为19,000元等）、齐晋巍对房屋产权的承诺、关于房屋转租与出售的约定、其他约定、违约责任（双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。自本合同生效之日起，若齐晋巍单方终止本合同，则齐晋巍需向前海雪球公司双倍返还保证金；前海雪球公司未提前30日通知齐晋巍而单方终止本合同的，前海雪球公司已付的保证金不予退还……。前海雪球公司提前退租的，在提前30日告知齐晋巍后即可解除本合同，除前海雪球公司已付保证金不予退还外，前海雪球公司不再承担其他责任；前海雪球公司原因提前解除合同的……）、合同效力、争议的解决方式、附则［本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达给其本人。任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则自行承担相关责任，齐晋巍在本合同开头显示的通讯地址：乌鲁木齐市天山区、联系电话尾号为6230（在这里本院为保护当事人隐私，故只列明手机号尾号）］。   2018年10月17日，齐晋巍出具房屋租赁保证金收据，金额为19,000元。   前海雪球公司曾在2019年7月向收件人为齐晋巍，收件地址为“乌鲁木齐市天山区”、“电话／手机尾号为6230”（在这里本院为保护当事人隐私，故只列明手机号尾号）寄出号码为xxxEMS（邮件改退批条上显示：拒收退回，25／7），庭审现场拆封上述EMS，其中存在有名为“退款95,000元通知函”。该“退款95,000元通知函”内容包括：致齐晋巍先生2018年10月9日我司与你方签署了《房屋租赁合同》，约定我司承租位于乌鲁木齐市水磨沟区的物业，租赁期共24个月，自2018年10月15日至2020年10月14日，押金19,000元，月租金19,000元，促建押金19,000元已付清，租金已支付至2019年10月15日。2019年5月16日，我司工作人员当面与你沟通，确定不再继续租赁该物业，并早已将所有办公用品从该物业搬出。请你于本函发出后5日内将应属于我司的款项95,000元退还至以下账户：户名：深圳市前海雪球零售科技有限公司……，落款处为时间为：2019年7月22日。（在这里需要强调的是，本院对上述内容的描述并非确认“退款95,000元通知函”中所有内容的真实性，而只是确认在庭审中打开号码为xxxEMS中显示的相关材料。   一审法院认为：齐晋巍同前海雪球公司之间签订的房屋租赁合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当严格遵守。基于本诉，本案争议焦点一为齐晋巍同前海雪球公司签订的房屋租赁合同解除时间。双方在上述房屋租赁合同对送达地址进行了明确约定，基于现有证据，前海雪球公司出示的最早向齐晋巍约定的送达地点（包括标注约定的联系方式）邮寄相关邮件为号码为xxx的EMS（邮件改退批条上显示：拒收退回，25／7）。在庭审中，在双方代理人均在场的情况下，打开上述EMS，显示内有“退款95,000元通知函”文件，在这里需要注意的是，虽然前海雪球公司自称及在“退款95,000元通知函”表述为己方已经在这之前不再租赁该物业（2019年5月16日），但是前海雪球公司并未出示有效证据对此及已向齐晋巍作出解除合同意思表示予以证明，而上述邮件虽然显示为拒收，拒收落款的日期为（基于常识，上述EMS拒收时间点必然发生在2019年）7月25日，就现有证据而言，前海雪球公司向齐晋巍表明己方解除合同的意思表示时间点应当确定为2019年7月25日，基于双方签订的房屋租赁合同对送达地址的约定，上述邮件显示为拒收，应当视为齐晋巍在前海雪球公司向其确认的地址邮寄相关文件后，其选择自行放弃接收并打开邮件查看相关内含文件内容的权利，相关风险应当由齐晋巍自行承担，故该房屋租赁合同应当在2019年7月25日予以解除。本案争议焦点二为保证金19,000元是否应当由齐晋巍返还给前海雪球公司。在这里需要注意两个问题，第一个问题为：19,000元的金额亦为涉案房屋的一个月的租金；第二个问题为：本租赁合同第八条违约责任第（一）、（二）部分的约定即“（一）甲、乙双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。”“（二）自本合同生效之日起，若齐晋巍单方终止本合同，则齐晋巍需向前海雪球公司双倍返还保证金；前海雪球公司未提前30日通知齐晋巍而单方终止本合同的，前海雪球公司已付的保证金不予退还。”对第（二）、（四）条款如何理解，双方产生了异议，在这里需要明确的是，前海雪球公司并未出示证据证明齐晋巍在前海雪球公司发出解除合同通知之前违反了合同约定，上述解除合同的通知为前海雪球公司单方发出，也就是说基于现有证据，对此齐晋巍并无过错。对于提前解除合同，前海雪球公司亦应当依据第八条违约责任承担相关的责任，所以对于上述（一）、（二）、（四）条款应当综合予以认定，才能全面地反映出双方在签订上述条款时的真实意思表示，并公平的保护双方的利益，依据房屋租赁合同的约定，一审法院对前海雪球公司主张齐晋巍退还上述19,000元保证金的诉讼请求不予支持。本案争议焦点三为齐晋巍是否应当向前海雪球公司退还租金及若存在退还租金的情形则退还租金的数额为多少。前海雪球公司已经向齐晋巍确认的地址发出了解除合同的通知，齐晋巍拒收是其自行放弃查看，且前海雪球公司对上述保证金的丧失是依约承担了违约责任。故基于现有证据而言，对于齐晋巍已收取的2019年7月26日至2019年10月14日租金50,666.67元（19,000元÷30天×80天）因其存在的基础法律关系已经解除，齐晋巍应当予以退还给前海雪球公司。至于前海雪球公司主张齐晋巍开具增值税专用发票的诉讼请求，因不属于民商事法律关系范畴，并非人民法院受理民事诉讼的主管范围，故不予处理。基于反诉，本案争议焦点四为齐晋巍主张前海雪球公司赔偿损坏的财物价值6,260元有无事实及法律上的依据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均确认涉案房屋的房门属于电子锁，基于现有证据，齐晋巍证据并不能证明其主张的6,260元所涉物品由前海雪球公司损坏，故对其该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点五为齐晋巍主张前海雪球公司支付使用房屋的各项费用17,813.74元有无事实及法律上的依据。齐晋巍方出具的业主交费通知单显示交费时间为2019年4月15日至2019年10月14日，物业费195.94㎡×6元×6个月=7,053.84元，垃圾费195.94㎡×0.2个月×6个月=235.13元。空调费（夏）195.94㎡×36元=7,053.84元（2019.6.1-8.31）等。对于上述费用，基于合同约定，前海雪球公司应当给付2019年7月25日之前发生的费用，故齐晋巍主张前海雪球公司给付物业费3,957.99元［7,053.84元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）］、垃圾费131.93元［235.13元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）］及夏季空调费4,185.80元［195.94㎡×36元÷91天（2019年6月1日至2019年8月31日）×54天（2019年6月1日至2019年7月25日）］的诉讼请求予以支持。基于谁主张谁举证的原则，本院对其他部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、深圳市前海雪球零售科技有限责任公司与齐晋巍签订的房屋租赁合同于2019年7月25日解除；二、齐晋巍在本判决生效之日起十日内向深圳市前海雪球零售科技有限责任公司返还租赁费50,666.67元（19,000元÷30天×80天，2019年7月26日至2019年10月14日）；三、深圳市前海雪球零售科技有限责任公司在本判决生效之日起十日内向齐晋巍给付齐晋巍代缴的物业费3,957.99元［7,053.84元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）］、垃圾费131.93元［235.13元÷6个月÷30天×101天（2019年4月15日-2019年7月25日）］及夏季空调费4,185.80元［195.94㎡×36元÷91天（2019年6月1日至2019年8月31日）×54天（2019年6月1日至2019年7月25日）］。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐晋巍提交新证据：电子门损坏的视频，证明损坏是由前海雪球公司造成的。前海雪球公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为无法证明是由前海雪球公司造成损害，也不能确认是涉案房屋的门锁。本院对齐晋巍提交的电子数据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，该证据无法证实因前海雪球公司不当使用造成该门锁损害的后果。   对一审判决查明的事实，本院予以确认。   本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方在履行合同过程中，产生纠纷，本院就此分析如下：   一、关于合同的解除时间   根据涉案合同的约定“前海雪球公司提前退租的，在提前30日告知齐晋巍后即可解除本合同，除前海雪球公司已付保证金不予退还外，前海雪球公司不再承担其他责任”，2019年7月25日前海雪球公司向齐晋巍发出了解除合同的通知，故涉案合同应当于7月25日30日后即2019年8月24日解除，一审法院以前海雪球公司发出解除通知的当天作为涉案合同的解除时间有误，本院予以纠正，齐晋巍提出涉案合同的解除时间应当认定为2019年8月25日，因其计算经过30日的时间有误，本院对其上诉意见中合法有效的部分，予以采纳。前海雪球公司未提供其于7月25日前向齐晋巍发出解除合同的通知，故其主张涉案合同自2019年6月15日解除合同的上诉意见，本院不予采纳。   二、关于保证金是否应当退还的问题   涉案合同约定“前海雪球公司提前退租的，在提前30日告知齐晋巍后即可解除本合同，除齐晋巍已付保证金不予退还外，齐晋巍不再承担其他责任”。现前海雪球公司依约行使了单方解除权，则其依据涉案合同约定，无权要求齐晋巍向其退还保证金，前海雪球公司提出退还保证金19,000元的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。   三、关于退还的租金数额的问题   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案合同于2019年8月24日解除，齐晋巍收取的2019年8月25日至2019年10月14日租金31，666.67元（19,000元÷30天×50天）已无合同依据，应当予以退还。前海雪球公司提出齐晋巍应当退还2019年6月15日至2019年10月15日租金的意见，有合同依据的部分，本院予以采纳，超出31,666.67元，本院不予支持。   四、其他费用   涉案合同约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、物业管理费用由前海雪球公司承担。齐晋巍出示的业主缴费通知单的时间为2019年4月15日至2019年10月14日，涉及物业费7,053.84元，垃圾费235.13元，空调费（夏）7,053.84元。按照合同约定，前海雪球公司应当承担租赁期内的上述费用，即2019年8月24日之前发生的费用，包括物业费5,133.63元〔7053.84÷6个月÷30天×131天（2019年4月15日至2019年8月24日）〕、垃圾费171.12元〔235.13元÷6个月÷30天×131天（2019年4月15日至2019年8月24日）〕、夏季空调费6,511.24元〔195.94㎡×36元÷91天（2019年6月1日至2019年8月31日）×84天（2019年4月15日至2019年8月24日）〕，故前海雪球公司请求改判物业费2,351.28元、垃圾费78.37元的上诉意见，以及齐晋巍提出前海雪球公司应当支付至接管房屋即2019年11月10日的物业、垃圾、空调费上诉意见，本院均不予采纳。   五、对于租金增值税专用发票的问题   前海雪球公司上诉提出，要求齐晋巍开具其缴纳租金的增值税专用发票。因开具增值税专用发票不属于民商事法律关系范畴，前海雪球公司提出的此项上诉意见，无法律依据，本院对此不予采纳。   六、关于门锁的损坏的问题   依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因齐晋巍不能提交证明门锁的损坏结果是由于前海雪球公司的不当使用行为造成的有效证据，本院对齐晋巍提出要求前海雪球公司赔偿门锁6,260元的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，前海雪球零售科技有限责任公司的上诉请求，本院均不予支持，齐晋巍的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。一审法院认定涉案合同解除时间有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初170号民事判决第一项为深圳市前海雪球零售科技有限责任公司与齐晋巍签订的房屋租赁合同于2019年8月24日解除；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初170号民事判决第二项为齐晋巍在本判决生效之日起十日内向深圳市前海雪球零售科技有限责任公司返还租赁费31,666.67元；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初170号民事判决第三项为深圳市前海雪球零售科技有限责任公司在本判决生效之日起十日内向齐晋巍给付代缴的物业费5,133.63元、垃圾费171.12元、夏季空调费6,511.24元；   四、驳回深圳市前海雪球零售科技有限责任公司要求齐晋巍提供租金增值税专用发票的诉讼请求；   五、驳回深圳市前海雪球零售科技有限责任公司要求齐晋巍退还保证金19,000元的诉讼请求；   六、驳回齐晋巍要求深圳市前海雪球零售科技有限责任公司赔偿门锁损坏价值6,260元的诉讼请求。   以上履行义务双方应当于判决生效后十日内予以履行，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉请求标的额95,000元，本院核定给付标的额31,666.67元，占请求标的额的33.33%。一审案件受理费2,175元（深圳市前海雪球零售科技有限责任公司已预交），由深圳市前海雪球零售科技有限责任公司负担1,450.07元，由齐晋巍负担724.93元；一审反诉请求标的额24,073.74元，本院核定给付标的额11,815.99元，占请求标的额的49.08%。反诉案件受理费200.92元（齐晋巍已预交），由齐晋巍负担102.31元，由深圳市前海雪球零售科技有限责任公司负担98.61元。   深圳市前海雪球零售科技有限责任公司预交二审案件受理费958.33元，其上诉请求标的额50,179.4元，本院核定给付标的额31,666.67元，占请求标的额的63.11%，由深圳市前海雪球零售科技有限责任公司承担353.53元，由齐晋巍承担604.8元；齐晋巍预交二审案件受理费469.95元其上诉请求标的额34,798.02元，本院核定给付标的额为11,815.99元，占请求标的额的33.96%，由齐晋巍承担310.35元，由深圳市前海雪球零售科技有限责任公司承担159.6元。   本判决为终审判决。   审  判  长   张 诚   审  判  员   杜高升   审  判  员   梁士辉   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 一 日   书  记  员   付宝山