广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4768号上诉人（原审被告）：深圳客盛投资实业有限公司法定代表人：卢国模。委托诉讼代理人：罗玉梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：莫剑威上诉人深圳客盛投资实业有限公司（以下简称客盛公司）因与被上诉人莫剑威房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人客盛公司上诉请求：1.支持客盛公司一审的全部诉讼请求；2.莫剑威承担本案的全部诉讼费用。上诉事实和理由：一审判决未予认定莫剑威的违约行为，系属认定事实不清。客盛公司的租赁物业已经取得了深圳市国土资源和房产管理局颁发的《房产登记证书》,而新建房建设工程规划许可证则是房产登记的前置审批许可的条件之一。客盛公司和莫剑威签订的合同是有效的，属于莫剑威违约。一审判决未予认定莫剑威的违约行为，系属认定事实不清。被上诉人莫剑威未提交答辩意见。莫剑威向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.客盛公司退还24672元；3.客盛公司退还10032元押金；4.本案诉讼费由客盛公司承担。客盛公司向一审法院反诉请求:1.判令莫剑威立即支付2019年2月份租金、管理费及1月份水电费；3月份租金、水电费、管理费等，至本次诉讼判决当日租金及其他损失，共累计费用35366元；2.莫剑威支付2个月的违约金10032元；3.本案所涉及的诉讼费用由莫剑威负担；4.双方合同自动终止，莫剑威法庭上公开承认错误。一审法院认定事实：2018年3月15日案外人王俊良代表莫剑威与客盛公司签订房屋租赁合同。合同中约定：客盛公司将位于深圳市龙华区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给莫剑威使用，租赁期限为2018年7月4日至2020年7月3日。2018年7月4日至2019年7月3日租金为5016元／月；2019年7月4日至2020年7月3日，租金为5461元／月。管理费为540元／月。莫剑威应在每月5日前缴纳当月租金、物业管理费及水电费等费用。合同签订后莫剑威向客盛公司支付了押金10032元。合同签订当月，莫剑威入驻涉案房屋。2018年12月20日，莫剑威向客盛公司表达了退租的想法，2019年1月5日之后，莫剑威未再向客盛公司支付过租金。客盛公司于2019年2月19日向莫剑威发送催缴通知单，催促莫剑威在2019年2月20日前缴纳2月份租金及水电费。2019年3月4日，客盛公司向莫剑威发送解除合同通知，告知莫剑威因其欠缴租金及水电费，双方的租赁关系于2019年3月4日解除，押金不予退还，莫剑威房屋内的物品由客盛公司收回自行处置、变卖。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，莫剑威、客盛公司约定的租赁物未取得产权登记，亦无建设工程规划许可，因此莫剑威、客盛公司双方于2018年3月15日签订的房屋租赁合同应为无效。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。莫剑威在一审庭审中主张其于2019年2月1日离场，但未能提交证据予以证明。相反，客盛公司提交的聊天记录可以证明在2019年2月19日，客盛公司仍在催缴房租；3月4日客盛公司提出解除合同并说明涉案房屋内物品由客盛公司进行处置，表明客盛公司从那时起有了解除原合同并将涉案房屋另行租赁的意愿。对此，莫剑威不能提交相应的反证，因此一审法院认定莫剑威的离场时间为客盛公司提出解除合同的时间即2019年3月4日。莫剑威自2019年2月起未再支付租金，其应向莫剑威支付欠付的1个月场地占用费5016元以及管理费540元。莫剑威已向客盛公司支付押金10032元，该押金应返还给莫剑威。因此，客盛公司应向莫剑威返还押金4476元（10032元-5016元-540元=4476元）。关于客盛公司主张的水电费，客盛公司仅提交一份其自行制作的费用统计表，没有其他证据予以佐证。该水电费是否系水电管理部门计算的数据，该费用是否已经由客盛公司进行垫付，均不得而知。一审法院认为该统计表证明力单薄，不能证明莫剑威实际欠费的数额，故对于该项诉请一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、确认莫剑威委托案外人王俊良与客盛公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、客盛公司于本判决生效之日起十日内向莫剑威返还押金人民币4476元；三、驳回莫剑威的其他诉讼请求；四、驳回客盛公司的全部诉讼请求。如客盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费334元，由莫剑威负担291元，客盛公司负担43元；反诉受理费467元，由客盛公司负担。本院审理查明，一、本案一审期间，客盛公司提交深房地字第××号房地产证、深房租龙华xx号房屋租赁凭证，用以证明涉案房产系合法建筑。1.××号房地产证内容显示：房地产名称工业厂房、建筑面积8033.7平方米、土地位置宝安区龙华街道清湖居委神径工业区。2.深房租龙华xx号房屋租赁凭证内容显示：房屋坐落地址龙华办事处清湖居委神径工业区厂房Ａ栋1-5层、租赁面积8033.7平方米、房屋编码为xx6、他项权利摘要及附记载明“xx层（编码地址：华清大道××大厦××栋）”。二、涉案合同第六条约定，若承租方逾期交付当月费用达到一个月，视为承租方违约，出租方有权解除租赁合同，收回该物业另租其他使用，除须缴纳全额欠款外，所交全部租赁保证金不给予退还。三、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依客盛公司上诉主张，本案二审争议焦点为：涉案合同效力问题，及由此违约方的认定、相应违约责任的承担问题。依本案查明事实，前述深房租龙华xx号房屋租赁凭证内容显示，编码为xx的房屋即华清大道××大厦××栋房屋，面积为8033.7平方米，该房屋地址于2018年1月17日变更为龙华办事处清湖居委xx层；前述深房地字第××号房地产证内容显示，该房地产证对应房产为宝安区龙华街道清湖居xx工业区面积为8033.7平方米的工业厂房。本院认为，前述深房租龙华xx号房屋租赁凭证与深房地字第××号房地产证载明的关于房屋坐落地址、房屋面积的内容能够相互印证，足以证明涉案房屋所在的华清大道××大厦××栋建筑即龙华街道清湖居委xx厂房，该客盛智创大厦Ｂ栋建筑已取得合法产权证书，并非违法建筑。故此，涉案双方就涉案房屋签订的租赁合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合同双方真实意思表示，内容合法有效。一审认定涉案合同系无效合同有误，本院予以纠正。如前述，涉案合同合法有效，合同双方即应恪守履行。本案中，1.莫剑威拖欠租金、管理费已达到一个月。故依涉案合同第六条约定，莫剑威前述行为已构成根本违约，客盛公司可解除合同并没收租赁保证金10032元。莫剑威诉请客盛公司退还押金10032元，有悖合同约定，本院不予支持。一审就此处理有误，应予纠正。客盛公司诉请莫剑威支付违约金10032元，因涉案合同中未有关于该违约金金额的约定，故客盛公司该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。涉案合同因客盛公司解除合同而终止，并非合同到期终止。客盛公司关于判令合同自动终止、莫剑威公开认错的诉请于法无据，本院不予支持。2.客盛公司于2019年3月4日解除合同，故莫剑威应依约支付租金、管理费至该日，本院据此核算莫剑威应支付租金、管理费：（5016元+540元）×（1+4/31）=6278.28元。一审核算有误，本院予以纠正。3.客盛公司未能充分举证莫剑威欠付水电费的情况，故本院对客盛公司关于水电费的诉请不予支持。一审处理正确，应予维持。综上，客盛公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实有误，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初2612号民事判决；二、莫剑威应于本判决生效之日起十日内向深圳客盛投资实业有限公司支付租金、管理费6278.28元；三、驳回莫剑威的全部诉讼请求；四、驳回深圳客盛投资实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费334元（莫剑威已预交），由莫剑威负担；一审反诉受理费467元（深圳客盛投资实业有限公司已预交），由深圳客盛投资实业有限公司负担402元，莫剑威负担65元。二审案件受理费935元（深圳客盛投资实业有限公司已预交），由深圳客盛投资实业有限公司负担804元，莫剑威负担131元。莫剑威应于本判决生效之日起十日内向深圳客盛投资实业有限公司迳付诉讼费用196元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年四月十二日书记员 陈晓莹（兼）