天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5252号原告：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河**铁东路街曙光路**。法定代表人：冯凯，执行董事。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任昊，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：田仲义，男，1984年2月26日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津市河北区亚朋小吃店，，住所地天津市河**××××**增**经营者：崔兆祥，男，1986年6月17日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：唐怀响，男，1987年5月11日出生，汉族，住天津市河**。原告天津新兴泰合置业有限公司与被告田仲义、被告天津市河北区亚朋小吃店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津新兴泰合置业有限公司的委托诉讼代理人任昊、朱东旭，被告田仲义，被告天津市河北区亚朋小吃店委托诉讼代理人唐怀响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津新兴泰合置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于天津市河北区××路××号××街××号商铺腾空后退还给原告；2.判令二被告支付占用房屋使用费66142.98元（使用费计算标准按照市场价格为2.3元／平方米／天，使用费计算期间为2020年1月1日至2020年5月18日）2020年5月19日以后房屋使用费按照上述标准支付至实际腾退房屋完毕之日止；3.判令原告不退还被告田仲义交付的31883.4元履约保证金；4.判令二被告承担2019年-2020年采暖费7488.4元；5.案件受理费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，1.判令二被告支付占用房屋使用费151623.28元（使用费计算标准按照1.7元／平方米／天，使用费计算期间为2020年1月1日至2021年3月9日）；2.判令二被告承担2019年-2020年采暖费7488.4元；3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告天津新兴泰合置业有限公司（曾用名：天津新兴泰合置业公司）与被告田仲义，于2016年11月29日签订《商铺租赁使用合同》。其中合同1.1条约定：“乙方使用位于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商××××8增15号商铺，商铺的租赁面积为208.39平方米。”合同2.1条约定“商铺租赁使用期为36个月，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。”合同3.1条约定“……日租金354.26元／天……”合同5.1.1条约定“为确保乙方按本合同约定的条款履行支付义务，乙方须与本合同签订后五日内向甲方一次性交付三个月租金作为履约保证金，合计（大写）叁万壹仟捌佰捌拾叁元肆角”合同5.2.2条约定“如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权利扣除全部或部分保证金或货品以赔偿甲方因乙方违约导致的一切损失。……”合同第5.3条约定“待本合同终止后，如乙方正常履行合同并办理完毕退房手续，经甲方验收合格，履约保证金由甲方在乙方撤场7个工作日内无息返还乙方。”合同第10.6条约定“因任何原因导致本合同终止或解除后15日内，乙方应将商铺交还给甲方”。合同履行期间，被告田仲义将房屋转租给崔兆祥，现崔兆祥为房屋的实际使用人，房屋租金一直由田仲义交付。租赁合同期间届满之前，原告工作人员曾口头与田仲义协商房屋续租事项，田仲义表示其无续租意愿，于是原告口头告知其于租赁期间届满后按照约定及时腾退房屋。现《商铺租赁使用合同》已到期，原告通知被告田仲义腾退房屋。但被告拒不腾退商铺，且一直非法占用原告商铺至今，严重损害原告合法权益。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，现在双方已经依约履行完毕，被告应当按照合同约定向原告交付房屋，被告拒不腾退房屋的行为违反了合同10.6条的约定，原告有权要求被告立即腾退房屋并支付房屋占用费。根据合同5.3条的约定，原告有权全部扣除被告田仲义交付的履约保证金。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告田仲义辩称，本人与原告签订的《商铺租赁使用合同》是2019年12月31日到期，在双方合同履行期间我将部分房屋转租给了天津市河北区亚朋小吃店，在合同到期之前，我问过慧宁嘉园小区的物业公司，如果亚朋小吃店到2019年12月31日之后还想继续租赁房屋不腾房的情况下，我履行完交接义务后，能否退还我31883.4元的租赁保证金。当时原告的工作人员和物业的工作人员都表示说可以退还给我。2019年12月31日，我履行了交接义务，原告的工程人员、经理都到现场验收房屋，查看是否符合收房条件，当时原告方并未提出任何质疑，包括亚朋小吃店继续使用房屋问题。收房后，原告告诉我一周左右会退还我保证金，2020年1月3日，我加了原告姓殷员工的微信，要求退还保证金，可是原告又以亚朋小吃店没有搬走为由不予退还，疫情过后我又多次联系原告，但均无果。对于原告所述2019年-2020年的采暖费我确实没有交纳，原告姓殷的工作人员也和我说过此事，我同意该笔费用从保证金中扣除，但对于原告要求我支付房屋使用费的主张，我不予认可，因为房屋我早已完成交接了。被告天津市河北区亚朋小吃店辩称，不同意原告的诉讼请求，被告田仲义所述房屋交接过程当时有我方人员在场，交接房屋时原告的工程人员、殷经理及物业公司人员一共去了五个人，从二楼、三楼先进行的交接，一楼的楼梯虽然拆除了，但是放到了物业公司指定的位置，原告也认可了一楼的交接。交接完成后，被告田仲义将河北区××××8增15号商铺二楼和三楼的钥匙交给了我们，当时原告工作人员和物业公司的工作人员也都在场。另外，2019年10月份左右，我们小吃店与慧宁嘉园小区物业公司的人员就商谈过承租涉案房屋的意向，当时物业公司问我们，田仲义不租了我们还租不租，我方表示继续租，于是物业公司就给了我们一个续签协议，我方签字后他们就拿走了，没有给我们，当时物业公司的人员还拍摄了我方拿着协议的照片。之后，物业公司告诉我们续签需交纳5000元押金，于是在2019年12月30日我方就通过支付宝转账方式交给物业公司工作人员柴振租赁意向金5000元，因为关于续租的问题一直都是物业公司工作人员柴振与我方商谈的，当时约定我方一共租赁三层，价格为2.3元/平方米，后来柴振离职了，关于续签合同是事情就没有人与我们对接了，由于没有签订合同，所以2020年1月份我们就将涉案房屋二楼和三楼的钥匙交给了物业公司工作人员王倩。再有在签订续签协议之前，我们到物业公司查看过，原告确实委托慧宁嘉园小区物业代管商铺续租事宜。因为我方已经与物业公司签订了续签协议，所以在2020年1月我们就对小吃店进行了装修，此期间没有人告诉我们不能装修或者继续使用，但是一直到春节都没有人找我们签署正式租赁合同。春节后由于疫情我们是2020年4月份才回来，回来后找到物业公司谈租赁的事情，但物业公司表示他们不管了，后来原告告诉我们，其公司被收购了，不能再续签合同了。对于原告的诉讼请求，我方的意见是，一楼由我们实际使用，发生的费用我方愿意承担，二楼、三楼我们没有使用过，费用我方也不予承担。对于2019年-2020年的采暖费同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告天津新兴泰合置业有限公司曾用名为天津新兴泰合置业公司，于2017年9月19日更名为天津新兴泰合置业有限公司，同时公司类型由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）。原告与被告田仲义系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系，原告系坐落河**××××8增**房屋的所有权人，该房屋分为三层，建筑面积为209.56平方米（产权证记载面积）。2016年11月29日，原告与被告田仲义就上述房屋签订《商铺租赁使用合同》一份，该合同约定，由被告田仲义承租涉诉房屋，租赁面积为208.39平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2017年1月1日至2019年12月31日，租金单价1.7元/平米/天，日租金354.26元，从2017年1月1日开始计算租金，被告田仲义于合同签订5日内，向原告缴纳首期3个月的租赁使用费和履约保证金（一个季度的租金）31883.4元。租金为季付，被告田仲义须在上次缴纳期限后5日向原告支付下一期的租金。对于保证金的扣除合同约定：如被告田仲义未能按照本合同约定向原告支付商铺租赁使用费，原告可以扣留全部或部分保证金或以被告田仲义商品充抵，其充抵金额相当于被告田仲义前述欠费。如被告田仲义违反本合同的任何条款，原告有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿原告因被告田仲义违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿原告损失的，被告田仲义须全数支付不足之数给原告。在原告按本合同规定以保证金充抵被告田仲义之应付款项后，所持保证金少于第5.1约定的各款项中所规定的数额时，被告田仲义须在接到原告通知后立即将保证金补足。如被告田仲义在接到书面通知后七日内未补足保证金，原告有权解除合同，追回上述损失及费用并追究被告田仲义之违约责任。关于续约问题，双方约定：在被告田仲义遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如被告田仲义愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，被告田仲义应在合同期限届满前一个月向原告提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。被告田仲义有权以本合同及补充合同约定的相同价格与原告优先续约。合同还约定：因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，被告田仲义应将商铺交给原告。同时合同还对双方的其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告如约将涉案房屋交予被告田仲义，被告田仲义亦如约向原告交纳了履约保证金31883.4元及截止到2019年12月31日的租金。此外，被告田仲义承租涉案房屋期间，于2017年5、6月份，将该房屋的一层转租给了案外人崔兆祥使用，崔兆祥在该地点开设了天津市河北区亚朋小吃店，该小吃店的性质为个体工商户，经营者为崔兆祥。2019年4月1日，原告与慧宁嘉园小区的物业服务单位案外人北京首开方庄物业服务有限公司天津分公司签订了《天津慧宁嘉园项目未售商业委托服务合同》一份，该合同约定：委托方天津新兴泰合置业有限公司（甲方），受托方北京首开方庄物业服务有限公司天津分公司（乙方）。第一条：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，慧宁嘉园项目自己出租商业的租金催收、秩序维护、安全工作、已出租商铺的续约工作委托给乙方，订立本合同。第二条：物业基本情况，物业类型：慧宁嘉园已出租商业；坐落位置：天津市河北区中山北路8号慧宁嘉园底商。第三条：租金催收、秩序维护、安全工作、已出租商铺的续约工作。第四条：底商租户租金收缴方式：乙方负责催收底商租户租金，租金由租户电汇至甲方预留至租户的甲方账户，租金到账后甲方负责开具收据或发票，由乙方负责按月向租户发放。第五条：本年度慧宁嘉园底商大部分商户租约到期，乙方需按甲方提供的新合同约定条款及租赁价格与商户进行续约谈判，按新合同签订并执行。第六条：本合同委托管理期限为壹年，自2019年4月1日至2020年3月31日。同时合同还对委托服务费、双方权利义务等事项进行了约定。另查，在原告与被告田仲义签订的《商铺租赁使用合同》到期前，被告田仲义已明确表示不再续租，而被告天津市河北区亚朋小吃店则与慧宁嘉园小区的物业服务单位北京首开方庄物业服务有限公司天津分公司进行了协商，双方达成了续约意向。2020年1月3日，原告与被告田仲义完成了涉案房屋的交接工作，，并按照之前慧宁嘉园小区物业公司与天津市河**亚朋小吃店达成的协议将河**××××8增****的房屋钥匙交予了小吃店负责人。因物业公司一直未与天津市河北区亚朋小吃店签订正式房屋租赁合同，小吃店负责人遂于2020年1月25日将河北区××××8增15号二层和三层的钥匙交予了慧宁嘉园小区物业公司的工作人员。而被告天津市河北区亚朋小吃店则继续使用河北区××××8增15号一层房屋直至2021年3月1日，但自2020年1月1日起至2021年3月1日被告天津市河北区亚朋小吃店从未交纳过房屋使用费。另外，2019年12月31日，原告向供热部门交纳了2019年-2020年采暖费7488.40元，2021年3月9日，本院到涉案房屋进行了现场勘查，同时将涉案房屋移交给了原告，经勘查涉案房屋共为三层，每层面积均相同。现原告以诉称理由起诉来院，望判如所请。庭审中，被告田仲义表示，其已经将涉案房屋按时移交给了原告，故不同意继续支付房屋使用费，但对于采暖费则同意支付到2019年12月31日。被告天津市河北区亚朋小吃店则表示，愿意承担涉案房屋一层产生的房屋使用费，亦同意支付2019年-2020年的采暖费。本院认为，原告与被告田仲义于2016年11月29日签订的《商铺租赁使用合同》及原告与案外人北京首开方庄物业服务有限公司天津分公司于2019年4月1日签订的《天津慧宁嘉园项目未售商业委托服务合同》均系各方合意后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。本案中，原告与被告田仲义签订的《商铺租赁使用合同》履行期限届满后，双方未再续签，从被告田仲义与原告工作人员就退还履约保证金的微信聊天记录及慧宁嘉园小区物业公司即北京首开方庄物业服务有限公司天津分公司出具的情况说明看，应认定被告田仲义与原告就涉案房屋已于2020年1月3日履行了交接手续，故对于原告要求被告田仲义给付2020年1月1日至2021年3月9日房屋使用费的诉讼请求，本院不能给予支持。对于原告要求被告天津市河北区亚朋小吃店给付涉案房屋2020年1月1日至2021年3月9日房屋使用费151623.28元（使用费计算标准按照1.7元/平方米/天）一节，在被告田仲义明确表示，待合同履行期限届满不再续约后，受原告委托的慧宁嘉园小区物业公司即北京首开方庄物业服务有限公司天津分公司就涉案房屋续约一事与被告天津市河北区亚朋小吃店达成了意向，但双方始终未签署正式房屋租赁合同，而被告天津市河北区亚朋小吃店仍继续使用涉案房屋的一层直至2021年3月1日，2021年3月9日原告接收了河北区××××8增15号一层的房屋，因此被告天津市河北区亚朋小吃店应当按照1.7元/平方米/天的标准向原告支付2020年1月1日至2021年3月9日涉案房屋一层的房屋使用费，但考虑到本市新冠疫情防控因素，酌定房屋使用费自2020年3月1日起开始计算至2021年3月9日止，具体金额应为44164.41元（1.7元/平方米/天×208.39平方米×374天÷3层=44164.41元）。对于原告要求二被告承担2019年-2020年采暖费7488.4元一节，原告该项请求并无不当，但应当根据谁享受谁负担的原则进行确定，2019年11月15日至2019年12月31日，被告田仲义承租涉案房屋期间的采暖费应由被告田仲义承担，具体金额为2884.88元（7488.40元÷122天×47天=2884.88元）。2020年1月1日至2020年3月15日被告天津市河北区亚朋小吃店使用河北区××××8增15号一层房屋，该期间一层房屋的采暖费应由被告天津市河北区亚朋小吃店负担，具体金额为1534.51元（7488.40元÷122天×75天÷3层=1534.51元）。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津市河北区亚朋小吃店给付原告天津新兴泰合置业有限公司河北区××××8增15号一层2020年3月1日至2021年3月9日的房屋使用费44164.41元（1.7元/平方米/天×208.39平方米×374天÷3层=44164.41元）；二、本判决生效后十日内，被告天津市河北区亚朋小吃店给付原告天津新兴泰合置业有限公司河北区××××8增15号一层2020年1月1日至2020年3月15日期间的采暖费1534.51元（7488.40元÷122天×75天÷3层=1534.51元）；三、本判决生效后十内，被告田仲义给付原告天津新兴泰合置业有限公司河北区××××8增15号一层至三层2019年11月15日至2019年12月31日的采暖费2884.88元（7488.40元÷122天×47天=2884.88元）；四、待被告田仲义向原告天津新兴泰合置业有限公司支付采暖费2884.88元后五日内，原告天津新兴泰合置业有限公司退还被告田仲义履约保证金31883.4元；五、原告天津新兴泰合置业有限公司的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3482元，由原告天津新兴泰合置业有限公司负担2419元，由被告田仲义负担63元，被告天津市河北区亚朋小吃店负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 淼审 判 员  徐 浩人民陪审员  刘贵琴二〇二一年四月九日书 记 员  王 婉附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。