安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终210号 上诉人（原审原告）:朱天芝，女，1962年9月19日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：苏兆峰，安徽皖光大律师事务所律师 被上诉人（原审被告）:泗县金润发生活购物超市有限公司，住所地安徽省泗县泗州菜场。 法定代表人:金冠芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建飞，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石瑜娇，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人朱天芝因与上诉人泗县金润发生活购物超市有限公司排除妨害纠纷一案。不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后,依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱天芝上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，泗县金润发生活购物超市有限公司停止侵权，拆除违章建筑，排除妨碍，恢复原状，赔偿朱天芝泗州菜市场34、36、3××号门面房2017年6月3日至2020年3月17日租金损失196006元，即从2020年3月17日起至违建拆除，排除妨碍,恢复原状止的损失；2、泗县金润发生活购物超市有限公司承担一审、二审全部诉讼费用及评估费3000元。事实与理由，一、朱天芝系泗州菜市场34、36、3××号门面房业主，3××号房产证号30××97号，3××号房产权证号30××94号，34号房2004年3月20日从宜兴陶都商品房开发有限公司泗县分公司协议购的涉案房屋，是商业用房，不是居住用房。二、泗县人民法院（2019）皖1324民初1325号民事判决书（2020）皖1324民初894号民事判决书均认定泗县金润发生活购物超市有限公司侵权，朱天芝涉案房屋是商业用房，不是居住用房。三、朱天芝因泗县金润发生活购物超市有限公司的侵权行为造成的损失是持续性的，直至泗县金润发生活购物超市有限公司停止侵权，拆除违章建筑，排除妨碍，恢复原状才能止损。原泗县人民法院（2020）皖1324民初894号民事判决虽认为应予赔偿，但又仅判决赔偿36、3××号房2017年6月3日至2020年3月17日租金损失的50%，且以34号房未取得产权，一直居住为由不予赔偿，无任何法律依据，涉案34、36、3××号门面房，2017年6月3日至2020年3月17日租金损失是朱天芝在发回重审期间申请人民法院依法评估，由人民法院委托，朱天芝和泗县金润发生活购物超市有限公司共同选定的评估机构出具的评估报告，该评估报告的评估意见应得到完全支持。四、泗县金润发生活购物超市有限公司的侵权行为造成的损失是持续性的，直至泗县金润发生活购物超市有限公司停止侵权，撤除违章建筑，排除妨碍，恢复原状才能止损，一审判决对朱天芝要求泗县金润发生活购物超市有限公司停止侵权，拆除违章建筑，恢复原状的请求不予支持，违反法律规定。 泗县金润发生活购物超市有限公司辩称：1、泗州菜市场改造为超市，是泗县政府招商引资行为，泗县金润发生活购物超市有限公司对泗州菜市场改造，是根据泗县政府会议纪要安排做出的行为，参加会议的单位包括辖区政府、社区和相关职能部门，泗县金润发生活购物超市有限公司根据政府的安排，将泗州菜市场的建筑结构和功能进行改造，改造行为本身既符合会议纪要的文件精神，也符合当地政府解决泗州菜市场存在的脏、乱、差等民生问题的公共政策。并且，泗县金润发生活购物超市有限公司将原已废弃的泗州菜市场改造为超市并没有增加朱天芝物权行使的额外负担对其造成不利，相反朱天芝还是泗县金润发生活购物超市有限公司本次改造行为的获益者，泗县金润发生活购物超市有限公司并不存在侵权行为。2、基于泗州菜市场政府定位的功能改变，同时根据超市经营需要封闭管理的特征，朱天芝诉请将超市打开向其店面开放的请求显然不符合情理，一审驳回该诉讼请求正当。3、本案案涉的房屋朱天芝一直在正常使用，泗县金润发生活购物超市有限公司的改造行为并没有对其造成任何损失，就一审的判决赔偿其所谓的损失部分泗县金润发生活购物超市有限公司也提起了上诉。综上，请求驳回朱天芝的上诉，同时改判驳回其全部的诉讼请求。 泗县金润发生活购物超市有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱天芝的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由朱天芝负担。事实和理由，泗州菜市场由宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司于1999年开发建设，后因泗县县城城区范围的扩大，城区人口不断增加、分散，加之泗州菜市场位于拥堵的老城区内，其规模和地理位置状况已无法适应现实需要，泗县政府安排重新开发建设了玉兰菜市场，玉兰菜市场投入使用后，泗州菜市场商户搬进玉兰菜市场，泗州菜市场闲置、废弃，沦为垃圾场，所有内圈摊位及门向朝内的商铺均无法使用关门歇业，停止经营。在这种情况下，朱天芝放弃3××号商铺朝内进行使用，但其将该商铺与门向朝外的3××号商铺之间的隔墙打通，通过3××号商铺统一经营，因此泗县金润发生活购物超市有限公司在泗州菜市场改造之前朱天芝门向朝内3××号商铺就已经存在朝内经营使用的权利实际丧失之事实，并且泗县金润发生活购物超市有限公司筑墙行为也没有额外增加该商铺使用的不利利益，泗县金润发生活购物超市有限公司不存在侵权事实。朱天芝主张的所谓经济损失，泗县金润发生活购物超市有限公司认为36、3××号商铺，其中有一间商铺本来就是朝外经营商铺，朝内商铺在超市改造之前朱天芝就放弃朝内使用，而将隔离墙打通，利用朝外经营商铺经营至今，朱天芝并没有损失，一审判决赔偿无事实依据。 朱天芝辩称：金润发超市侵害朱天芝的经营权不仅仅是通行权，金润发超市封堵其内店铺大门之后，导致朱天芝36、34.3××号门面房不仅无法对外经营，而且无法通行，朱天芝的3××号内店铺与外店铺4××号房相通,4××号房产权证号泗县房地产字第××号张亚国，朱天芝的通行是租用张亚国外店铺4××号房才能够通行到36、3××号房，34号房目前无法通行。金润发超市混淆的是侵权的经营权，而不仅仅是通行权。金润发超市以招商引资为由私自违反法律规定，私自对涉案房屋改建，主管部门多次进行强拆并予以制止，导致诉讼。综上，金润发超市的上诉理由无任何事实及法律依据，应驳回。 朱天芝向一审法院提出诉讼请求：1、判令泗县金润发生活购物超市有限公司停止侵权、拆除违章建筑、排除妨碍、恢复原状；2、依法赔偿朱天芝被堵34、36、3××号门面房租金损失暂计算至起诉时止350000元，并计算至款项付清；2、诉讼费、评估费由泗县金润发生活购物超市有限公司承担。 一审法院认定事实：朱天芝系泗县菜场3××号、3××号内店面的业主（3××号、3××号房产权证号分别为30××97号、30××94号），34号房系2004年3月20日朱天芝与泗州菜场业主宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司负责人蒋玉英签订协议，占用了36、3××号房南侧公用通道，并改建为厨房。泗县金润发生活购物超市租用泗县菜场场地经营金润发生活购物超市。被告自2017年6月3日起，在改造场地装修超市期间，为经营安全考虑，分别与周边房屋业主进行协商，采取租赁等方式与周边业主取得一致意见。但与朱天芝因房屋租金及装潢补偿费等问题，经多次协商没有达成协议。泗县金润发生活购物超市在双方未达成协议的情况下，在朱天芝3××号、3××号内店面门前留有两米左右距离后建起围墙，将原告出入的房门与被告超市隔开。朱天芝以金润发超市垒围墙影响其使用、出租门面房为由多次向相关部门举报，相关部门曾将围墙拆除，但是金润发超市又将围墙拉起，朱天芝的门面房自2017年6月3日起至2020年3月17日，房屋一直由其自用，没有对外出租，3××号房向东与东面张亚国（朱天芝丈夫）门面房打通可以向东出入，3××号房与3××号房有门相通，现36、3××号房由朱天芝自己用于经营养生堂。 重审时朱天芝申请本院委托安徽淮海资产评估事务所对房屋在此期间租金损失进行评估，评估结论为租金损失196006元。 本案在审理过程中，经法院多次主持调解，双方未达成一致意见。 一审法院认为,相邻之间应本着有利于生产、方便生活的原则和睦相处，互谅互让。金润发超市在未与朱天芝达成协议的情况下，在3××号、3××号房门前筑起围墙，妨碍朱天芝自由出入，影响朱天芝房屋的出租，金润发超市的行为对朱天芝构成了侵权，但是金润发生活购物超市系大型购物超市，如不封闭管理将给超市经营安全带来很大的影响，但金润发生活购物超市有限公司在朱天芝门前建围墙的行为给朱天芝造成一定的损失，理应予以赔偿，因此，案经本院审判委员会研究认为，相邻关系的处理要兼顾各方利益，并要综合历史及当前情况、公平合理的解决纠纷，以暂不拆除围墙、适当赔偿朱天芝损失为宜。因34号房系由公共通道改建，朱天芝未取得产权，且其一直在使用该房，34号房不予赔偿；36、3××号房虽然没有出租，但是其自己也一直在使用，该两间房屋的租金损失可以按照评估价每平方米800元的50%适当予以赔偿，3××号房面积为27平方米、3××号房面积为35.19平方米，两间房合计面积为62.19平方米、计算2.8年租金损失为69652.8元（62.19平方米×800元／平方米×2.8年）。金润发超市部分抗辩理由不充分，不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项，《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定,判决:一、金润发生活购物超市有限公司于判决生效后十日内赔偿朱天芝房屋租金损失69652.8元。二、驳回朱天芝其他诉讼请求。案件受理费6550元、评估费3000元，合计9550元由朱天芝负担7650元、金润发生活购物超市有限公司负担1900元。 二审中，朱天芝举证张亚国的房屋所有权证字第××号复印件一份、租房合同原件一份；证明朱天芝内店铺3××号房与张亚国的外店铺4××号房相对应的朱天芝3××号房、3××号房能通行是租用张亚国外店铺4××号房，金润发超市的行为不仅影响了朱天芝的经营权，且影响了其通行权。34号房无路通行。金润发超市质证意见，房屋所有权证真实性没有异议。朱天芝与张亚国是夫妻关系，租房合同是虚假不真实，对租房合同的真实性有异议，即使张亚国是第三人，租用了4××号房，也证明36、37是一直在使用，不存在损失。金润发生活购物超市有限公司举证证据一、《门面租赁合同》16份及《金润发超市租金明细》；证明与朱天芝同样的位于泗州菜市场的的门面房，最高也仅为300元每平方米每年，一审法院在认定了朱天芝自用了门面房的情况下，不考虑实际情况，机械适用鉴定意见，以高于金润发超市租赁其他门面房价格的70%按每平方米500元判令金润发赔偿损失显然不合理。证据二、营业执照、喜洋洋门头照片；证明朱天芝一直将其门面房做为经营用房使用，不存在有损失之事实。朱天芝质证意见：门面租赁合同，证据的来源及真实性都需要核实，即使这一组证据具有真实性，也不能作为金润发超市赔偿朱天芝损失的依据。朱天芝的损失赔偿应以原审双方共同选定的鉴定机构由泗县法院委托安徽淮海资产评估事务所的评估报告为依据，而不能以此证据作为依据，且富鼎佳乐超市是案外人与其他人签订的合同，与本案无关联性。喜洋洋养生堂企业信息报告及门头的真实性没有异议，这个店铺的经营所使用的房屋是张亚国的外店铺4××号房，朱天芝的内店铺36、3××号房无法使用，仅仅通过4××号房能够通行，34号房目前封堵无法通行。金润发超市侵害了朱天芝34、36、37内店铺的经营权，应按照一审共同选定的鉴定机构评估的结果为依据进行赔偿。本院认证意见：朱天芝举证张亚国的房屋所有权证和租房合同原件一份达不到其证明目的，本院不予确认。金润发生活购物超市有限公司举证的《门面租赁合同》16份及《金润发超市租金明细》，达不到其证明目的，本院不予确认；营业执照、喜洋洋门头照片能够证明朱天芝在使用36、3××号房，但不能证明朱天芝没有损失，因此对其真实性予以确认。一审认定事实，本院予以确认。 本院认为，金润发生活购物超市有限公司为其超市的安全在朱天芝36、3××号门面房前所建围墙，妨碍了朱天芝的通行和经营，应属侵权，对朱天芝因此造成的损失应予赔偿，因朱天芝通过改造并一直在使用36、3××号门面房，一审按50%赔偿朱天芝的损失并无不当，朱天芝要求赔偿全部损失的理由不能成立，本院不予支持。泗县金润发生活购物超市有限公司上诉称朱天芝不存在损失，其不应赔偿的理由不能成立，本院不予支持。朱天芝没有取得34号房产证权证，其也没有证据证明是经营用房，而且其一直在使用该房，其要求赔偿该房的损失证据不足，一审没有支持朱天芝要求赔偿34号的损失正确。金润发生活购物超市是个大型购物超市，如不封闭管理将给超市经营安全带来隐患，一审以相邻关系的处理兼顾各方利益，公平合理的解决纠纷，以暂不拆除围墙、适当赔偿朱天芝损失并无不当。朱天芝上诉要求泗县金润发生活购物超市有限公司停止侵权，拆除违章建筑，排除妨碍，恢复原状，本院不予支持。 综上所述，朱天芝、泗县金润发生活购物超市有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4368元，由上诉人朱天芝负担2827元，上诉人泗县金润发生活购物超市有限公司负担1541元。 本判决为终审判决。 审判长  孙强 审判员  王磊 审判员  姚强 二〇二一年四月六日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。