湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2311号上诉人（原审原告）：向东锋，男，1977年4月16日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：屈巧婵，湖北金楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉德成软件园开发有限公司，住所地武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号。法定代表人：徐小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，湖北谦顺律师事务所。委托诉讼代理人：马家强，湖北伟度律师事务所。上诉人向东锋与上诉人武汉德成软件园开发有限公司（以下简称德成开发公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。德成开发公司向一审法院递交了上诉状，随后在上诉费缴费期间内向一审法院提交了《撤回上诉申请书》，申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。向东锋上诉请求：1．撤销一审判决第二项，并改判德成开发公司赔偿向东锋房屋增值损失3117378元；2．撤销一审判决第四项，并改判德成开发公司向向东锋退还购房款28万元及支付利息（以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率为标准，自2015年9月26日起计算至实际退还之日止；以18万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率为标准，自2017年10月4日起计算至实际退还之日止），德成开发公司向向东锋支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款1431261元；3．本案一审、二审全部诉讼费、鉴定费由德成开发公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“张治国出具的10万元定金收款收据”与本案无关，属于事实认定错误。根据民法总则第一百六十二条之规定，武汉五千城置业顾问有限公司以德成开发公司的名义实施的民事法律行为，对德成开发公司发生效力，由德成开发公司承担责任，依法应当改判德成开发公司向向东锋退还购房款10万元及利息。1．德成开发公司与武汉五千城置业顾问有限公司（下称五千城公司）的《销售代理合同》载明，五千城公司系德成开发公司的独家代理销售商，有权代理德成开发公司销售案涉房屋。在2015年1月13日至2016年12月16日期间，五千城公司的法定代表人是陈英俊。2．向东锋于2015年9月26日通过银行转账向五千城公司法定代表人陈英俊支付购房定金10万元，张治国出具的定金收据上载明的交易标的房号、单价、总价等与案涉房屋定制协议载明的重要内容完全一致，具有高度可信性。3．向东锋就购买德成开发公司案涉楼盘向陈英俊支付购房款（定金）共计844610元，德成开发公司在另案中自认收到了744610元，德成开发公司质证称陈英俊与其没有任何关系系虚假陈述。二、一审法院简单依照（2018）鄂0111民初244号案件确认的向东锋给付的购房款，对向东锋就案涉房屋买卖于2017年10月4日支付购房款18万元的事实未予审査，属于遗漏案件重要事实，事实认定不清，依法应当改判德成开发公司向向东锋退还购房款18万元及支付利息。1.（2018）鄂0111民初244号案的争议焦点在于案涉合同是否有效，所以未对向东锋实际支付的购房款严格审查。向东锋实际支付的购房款金额为本案争议焦点，一审法院依法应当审查而未审查。2．一审中向东锋提供充分证据证实双方就103/104房屋买卖至今只签订了定购协议，根本无付款的必要。3．德成开发公司的解除通知及整个案件审理过程中，德成开发公司都未提及18万元为向东锋所支付的103/104的购房款。三、对于向东锋询问的对比数据问题，评估师答复属于商业机密、不可告知，一审确认定评估师均给于了合理的回复，从而未予准许向东锋的重新评估申请，进而采纳有失公允的《东正评司鉴2020字第081701号》评估报告书，违背民事诉讼法解释第一百零五条的规定，属于适用法律错误。1．本案鉴定程序严重违法，多处造假，不应被采信，应重新评估。根据相关规定，评估报告书中签字的估价师依法应当到现场进行勘验，但签名的黄婵、陈泉并未去到现场，也未出示其相关合法有效证件，但是他们却在报告中进行了签名和盖章，其报告书中载明黄婵于2020年8月12日对估价对象进行了实地查勘，属于虚假事实。评估报告中3处写明的查勘日期为2019年8月7日，该日期并非双方协商确定的评估基准日。2．评估报告书中的估价结果与国家统计局公布的官方数据谬之千里，有失公允。3．案涉楼盘一层的官方备案均价为9792.58元/平方米，但估价结果却为7029元/平方米，违背估价原则中的“替代原则”、“可比性原则”。4．案涉房屋为工商用，一层较其它楼层方便使用，价值更高，且一层层高7.2米、可隔层使用，所以一层的使用性能及价值较其他楼层明显较高。评估报告书完全不考虑“最高最佳利用原则”，有悖常理。5．案涉房屋于2017年8月1日高价零售给武汉美高家具有限公司、宫卓林，德成开发公司不讲诚信，根本动机是为获得更高利益。本案评估报告无视“可比性”的基本原则，不应当被采信。四、一审以德成开发公司有权处分、无需办理预售许可证，不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，进而驳回向东锋双倍返还购房款的诉请，属于适用法律错误。1．是否属于预售商品房，应根据签订协议时房屋的性质确定，而不应以案涉房屋签订协议之日2年后通过竣工验收、近4年后取得不动产权证认定向东锋有权处分、案涉买卖不属于商品房预售、德成开发公司无需办理商品房预售许可证。2．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定商品房预售合同有效，但本案不符合该情形，符合取得商品房预售许可证明条件或商品房通过竣工验收或取得不动产权证不能等同于取得商品房预售许可证明，且案涉房屋通过竣工验收的时间为2017年11月7日，在向东锋第一次起诉（2017年10月18日）之后，一审适用法律错误。3．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，对行为的评价应当以出卖人“订立商品房买卖合同时”作为考虑节点。（2018）鄂0111民初244号案已经认定“德成开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”，一审以后续房屋建设变化及退款行为反推德成开发公司的行为动机，属于适用法律错误。4．一审法院评价德成开发公司无骗取向东锋购房款的故意，且以此作为评价德成开发公司无故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，认定依据不足，且与（2018）鄂0111民初244号生效判决书认定事实相悖。德成开发公司辩称，一、一审判决依据摇号确定的鉴定机构作出的鉴定报告而作出判决，有事实也法律依据，向东锋未提出鉴定机构或鉴定人员不具备鉴定资质等情形，向东锋仅因为鉴定结果不符合心里预期要求法院不采信鉴定报告，而依据其自己对房屋价格的估量来主张房屋增值损失，没有法律依据。二、向东锋主张的28万，有10万元是向案外人支付的中介费，另外18万是103/104房屋的购房资金，与本案无关。在2018年向东锋起诉德成开发公司要求继续履行合同的案件中对本案涉及的101/102的购房资金事实进行了阐明。三、德成公司并未隐瞒未取得预售许可证的事实，没有欺诈的主观故意，在法院判决合同无效时德成开发公司积极主动退还全部购房款，所以不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。向东锋向一审法院起诉请求：1．确认双方就房屋（武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的D2-30栋一层101、102号物业）买卖签订的2份《德成国际文化创意软件园定制协议》、2份《＜德成国际文化创意软件园定制协议＞补充协议》无效；2．判令德成开发公司返还向东锋剩余已付购房款280000元；3．判令德成开发公司以10万元为基数，支付自2015年9月25日起至款项付清期间的银行同期贷款利息；以831261元为基数，支付自2015年10月28日起至款项付清期间的银行同期贷款利息；以32万元为基数，支付自2017年5月26日起至2018年1月5日期间的银行同期贷款利息；以18万元为基数，支付自2017年10月4日起至款项付清期间的银行同期贷款利息；4．判令德成开发公司赔偿向东锋房价增值部分的损失3117378元；5．判令德成开发公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款1431261元；6．判令本案的全部诉讼费用、鉴定费用由德成开发公司承担。一审法院认定事实：2018年9月6日，一审法院作出（2018）鄂0111民初224号民事判决，认定向东锋与德成开发公司签订的《德成国际文化创意软件园定制协议》两份、《＜德成国际文化创意软件园定制协议＞补充协议》两份无效。该民事判决书于2019年10月12日生效。2019年10月30日，德成开发公司将向东锋交付的460253元、371008元退还给向东锋。向东锋向法院申请对武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的A区30栋一层101、102号房屋价值进行评估的申请。2020年8月19日，武汉东正房地产评估事务有限公司向一审法院出具房地产估价报告，报告载明：武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园D2-30栋/单元1层101-102号工业房地产在2019年10月12日的市场价值为：7029元/平方米，总价426.09万元。向东锋支付评估费12800元。在向东锋、德成开发公司双方提交的评估材料中，德成开发公司提交了洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园D2-30栋/单元1层101、102号的不动产权证，权证号分别为：鄂（2019）武汉市洪山不动产权第0010807号、第0010806号。上述不动产权证上载明：1．房屋竣工验收时间：2017年11月1日；2．不动产权证取得的时间为：2019年3月8日。一审法院认为：关于合同的效力。首先，根据已生效判决书（2018）鄂0111民初224号民事判决书的认定，德成开发公司与向东锋签订的商品房预售合同即两份《德成国际文化创意软件园定制协议》、两份《＜德成国际文化创意软件园定制协议＞补充协议》已经被认定为无效，一审法院不再重复认定，故对向东锋请求确认协议无效的诉讼请求不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同至始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，协议无效后，德成开发公司因上述协议取得的财产，应当返还给向东锋。但本案中，德成开发公司已在（2018）鄂0111民初224号民事判决书生效后，向向东锋返还给了全部购房款，故对向东锋要求德成开发公司返还购房款的诉讼请求不予支持。关于损失及赔偿。因（2018）鄂0111民初224号民事判决书认定德成开发公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明进而导致协议无效。向东锋认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，向东锋可以请求德成开发公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院认为，案涉房屋的性质比较特殊，在第一次诉讼时，案涉房屋虽未取得商品房预售许可证，但该房屋已竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后，可交付使用，案涉房屋既然已竣工验收备案，则取得不动产权证只是程序和时间的问题，现通过德成开发公司已取得的不动产权证的事实可知，德成开发公司未取得案涉房屋的预售许可证，并非案涉房屋无法取得预售许可证，而是德成开发公司未去办理。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定可知，未竣工验收且未取得不动产权证的房屋才属于预售商品房的范围，已取得不动产权证的房屋，不属于预售商品房的范围。简言之，商品房预售许可证是为了保障预售商品房交易的安全性，而已经取得了不动产权证的房屋，不属于预售范围。且根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，德成开发公司已经取得了案涉房屋的所有权，拥有处分的权利，无需办理商品房预售许可证。德成开发公司未在第一次诉讼时充分举证，证明案涉房屋的具体情况，导致法院判定合同无效，系德成开发公司自身过错造成，应当承担合同无效造成的不利后果。但鉴于案涉房屋在第一次诉讼时就已竣工验收且现已取得不动产权证的事实说明房屋不存在不符合预售规定而禁止出售的情形，可见，德成开发公司并无隐瞒未取得商品房预售许可证进而骗取向东锋购房款的故意，故一审法院综合考量德成开发公司无骗取向东锋购房款的故意、在判决认定合同无效后及时退还向东锋购房款等情形，认定德成开发公司应向向东锋赔偿购房款的利息损失及房屋增值部分的损失，但对向东锋要求德成开发公司赔偿已付房款一倍的诉讼请求，不予支持。关于房屋增值损失及鉴定费。德成开发公司应当向向东锋支付的房屋增值损失104625元，即评估价4260900元-购买价（2301236元＋1855039元）。向东锋申请对房屋现价值进行评估，因此支付了鉴定费12800元，该费用应由德成开发公司支付。关于购房款利息。因德成开发公司是分两部分向向东锋返还购房款，故利息也应分两部分进行计算：1.以320000元为基数，利息计算公式为：320000元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×234天，从2017年5月26日起计算至2018年1月15日止；2.以831261元为基数，利息计算公式为：831261元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×1462天，从2015年10月28日起计算至2019年10月29日止。据此，根据，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉德成软件园开发有限公司于判决生效之日起十日内向向东锋支付购房款利息（320000元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×234天＋831261元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×1462天）；二、武汉德成软件园开发有限公司于判决生效之日起十日内向向东锋赔偿房屋增值损失104625元；三、武汉德成软件园开发有限公司于判决生效之日起十日内向向东锋支付鉴定费12800元；四、驳回向东锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费47040元，由向东锋负担44448元，由武汉德成软件园开发有限公司负担2592元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：向东锋向本院提交如下证据：证据一、（2020）鄂0111民初1077判决书；证据二、（2021）鄂01民终556号判决书；证据三、武汉五千城置业顾问有限公司工商信息；证据四、德成开发公司另案的答辩状、103/104房屋案件一审开庭笔录、一审质证笔录。以上证据共同拟证明：1．德成开发公司与武汉五千城置业顾问有限公司签订了《销售代理合同》，武汉五千城置业顾问有限公司的法定代表人、执行董事均是陈英俊，陈英俊拥有本案涉案房屋的独家代理权。向东锋向陈英俊支付10万元，由其员工出具收据，应当认定为系德成开发公司收取的款项，德成开发公司应当予以退还。2．生效判决已认定103/104的房款不包括18万元，结合103/104房屋无房款支付必要，所以德成开发公司主张其财务记账该18万元为103/104房款没有依据，该18万元系101/102房屋的房款，本案中应当退还。经质证，德成开发公司对证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，因为证据四是照片，对其真实性无法核实。德成开发公司对该组证据的证明目的及关联性均有异议。1．103/104房屋在另案审理过程中，向东锋提出的是要继续履行合同，并不涉及退购房款和赔偿损失的问题。一审二审均只对双方的主张及付款经过进行了客观表述，不存在向东锋所说的生效判决没有认定18万购房款的问题。2．根据证据四可以看出，在一审法院就103/104房屋的审理过程中，德成开发公司的代理人明确认可18万元是103/104房屋的购房款，该18万向东锋理应在另案起诉时一并主张，与本案无关，并未损害向东锋的实际权利。本院认为，向东锋提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采纳。德成开发公司未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，德成开发公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本院仅审理向东锋的上诉请求。向东锋上诉称一审法院事实认定错误，德成开发公司依法应当向向东锋退还购房款28万元及支付利息；一审法院判决驳回向东锋双倍返还购房款的诉请适用法律错误，鉴定报告不应当被采信，应该重新评估鉴定。本案中，因向东锋提交的“张治国出具的10万元收款收据”无法证明张治国与德成开发公司之间的关系，亦无法证明张治国将收取的10万元转交了德成开发公司，故一审对该证据的关联性不予认可，并对向东锋与张治国之间的纠纷，告知其应另行解决，本案不予处理，是正确的；对向东锋提交的18万元农行入账回单，因该证据并未得到已生效的（2018）鄂0111民初224号判决认可，不能证明该款项系案涉101、102号商铺的购房款，德成开发公司亦表示该款项系103、104号房屋的购房资金，故一审对此不予认可，在认定事实上并无不当。关于《房地产估价报告》，因该估价报告的形成过程程序合理合法，且在估价报告送达后，法院亦传唤评估师对估价报告进行了释明与质证，双方当事人对评估师进行了询问，评估师均给予了合理的回复，故一审法院对该估价报告予以采信，对向东锋要求重新评估的申请不予支持，并无不当；案涉房屋在2017年11月7日就已竣工验收且于2019年3月8日已取得不动产权证的事实，证明案涉房屋不存在不符合预售规定而禁止出售的情形，故一审法院在综合考量德成开发公司并无隐瞒未取得商品房预售许可证进而骗取向东锋购房款的故意、且在判决认定合同无效后及时退还向东锋购房款等情形下，认定德成开发公司应向向东锋赔偿购房款的利息损失及房屋增值部分的损失，对向东锋要求德成开发公司赔偿已付房款一倍的诉讼请求不予支持，在适用法律上并无不当，对向东锋的相应上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，向东锋的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47040元，由向东锋负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二一年四月十九日法官助理杜文书记员郭丽