河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3715号原告：张莉，女，1973年7月17日出生，汉族，住河南省义马市。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。被告：李绵宪，男，1958年8月20日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李建，男，1984年2月9日出生，汉族，住河南省新郑市。系李绵宪之子。原告张莉与被告李绵宪租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告张莉及其委托诉讼代理人秦永锋、被告李绵宪及其委托诉讼代理人李建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年8月30日签订的电梯租房合同；2、判令被告返还原告定金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月30日，原被告签订电梯租房合同，约定被告将自己正在盖的位于新郑市龙湖镇商业二街的一栋十层的房子以16万元价格租赁给原告，当时承诺于2019年12月份交房。但后来被告房子一直未盖好，原告找被告协商退房，被告一直躲着不协商，到2021年2月份，房子框架基本完成，但原告发现，盖好后的房间数比被告之前给原告承诺的要少十几间，原告租房是为了开宾馆使用的，房间数的多少直接影响到原告的经营，原告实在无法再租赁该房屋，但被告又不退换定金，原告无奈起诉至法院，望判如所请。被告李绵宪辩称：一、原告违约在先，无权要求返还定金。根据双方租赁合同约定，原告租赁被告房屋，定金50000元，前六年房租每年16万元，后四年每年18万元，总计168万元。2021年1月至3月份，被告多次要求原告接收房屋，但原告以租金太贵，要求减租并附加其他无理条件为由拒不接收房屋，最后还要解除合同；二、被告出租房屋在原告确定不租之后，是为了避免损失扩大，不是违约。2021年3月26日，被告为了避免损失扩大，在打印店制作了出租房屋的条幅，并在房屋进行悬挂。三、房屋未办理相关规划、建设手续，原告签订合同时是知情的，应当承担赔偿责任。被告建设的房屋为宅基地上的房屋，周围房屋建设均没有规划许可和建设手续，原告在签订合同时就是知道的。原告现在租赁的房屋和被告是邻居，也没有相关手续，合同无效，原告应当对合同无效产生的损失承担相应的责任。原告在房屋具备交房条件之后，一直拒绝交付房屋，不仅违反了诚实信用原则，而且导致在未接收房屋期间的租金损失，按照双方原来的约定，每个月的租金在1.4万元，从2021年1月份至2021年3月份，三个月租金损失4.2万元。现被告为主张其赔偿损失，仅要求扣除定金，已经减免了原告的赔偿数额。原告张莉为支持其主张提供的证据有：1、《电梯租房合同》一份，证明原被告当时签订租赁合同的真实性及相关具体约定，约定房东当时说交房为2019年12月，原告认可是自己在合同上书写的，以及合同第一条约定共计46件，也是原告本人写上去的。2、转账凭证及聊天记录，证明原告向被告交了5万元定金。3、截止2021年2月2日，被告的房屋尚未完工，不具备交房条件。4、照片一张，证明被告已经在出租涉案房屋，用实际行动表示同意解除合同。被告李绵宪发表质证意见：对证据1有异议，与被告方持有的合同内容不一致，租房合同是被告起草的，房屋间数不是被告写的，“走内线”也是原告自己加上去的，另外交房延后3个月也不是原被告双方达成的合意，被告也不认同原告在合同上书写的备注的交房时间。对证据2无异议，原告确实交付了5万元定金。对证据3有异议，2020年10月24日，涉案房屋门窗当时就已经安装好了，有窗户安装费支付截图，我们都住进去了。对证据4有异议，原告提交的是2021年3月26日挂的横幅，因为双方多次协商，原告不接房屋，被告为避免损失的扩大，才挂了出租的横幅。被告李绵宪为支持抗辩意见提供证据有：1、被告李绵宪保存的《电梯租房合同》一份，证明原被告于2019年8月30日签订了合同，原告提交的合同房间数是其自己写的，不是双方协商一致的。2、龙湖镇调委会于2021年元月16日出具的《房屋出租调解说明书》，证明双方由于租赁合同纠纷曾到龙湖镇调委会调解过，是原告要求减少房租并附加其他条件、不接收房屋违约在先，不是被告违约。3、录音证据一份，证明双方多次电话沟通，原告张莉一直要求减少房租，被告未同意。4、2021年3月26日收据一份，证明原告确定不用房屋之后，被告为了减少损失，在2021年3月26日才制作的条幅重新进行招租。原告张莉发表质证意见：对证据1真实性无异议，双方签名真实，但是被告提交的合同与原告持有的合同不一致，房屋间数不一致，房屋租金不同，空租期不同，可以证明双方签订合同时对房屋租赁核心要素即房屋租金、间数、空租期、交房时间都没有确定下来。对证据2真实性有异议，缺少公章，如果是证人证言需要出庭接受质询。对证据3真实性无异议，对证据目的有异议，因为签订合同时原被告双方就租金金额并未确定下来，所以后期才出现了多次商量租金的事情，录音中也提到了被告延期交房的事实，录音是2021年1月30日，被告已经明确说“我记住你不租了”。对证据4真实性有异议，因为我方提交的出租照片是2021年3月25日拍摄的，证明3月25日前被告已经进行了招租。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年原告张莉欲使用被告李绵宪位于新郑市龙湖××广场商业××街的房屋从事宾馆经营，同年8月30涉案房屋正在建设中时，张莉（乙方）与被告李绵宪（甲方）达成了《电梯租房合同》，主要约定甲方将商业二街的一栋一至十层归乙方使用，十一层以上归甲方使用，每个房间：水电齐全、一户一表、新门窗、坐便、洗手间、卫生间。电梯安装达到两年使用标准过了两年首保后，维修费用由承租方承担。租赁期限为十年，前六年房租为16万元，自签合同当日乙方必须向甲方交纳15万元定金，交房日付清剩余房款，房租每年交付一次，一次性付清，以后每年提前一个月交房租，自第六年起，每年房租为18万元。合同另对其他在使用中的管理等事宜进行了约定。同日，原告张莉通过手机转账给李绵宪之子李巍巍交纳了5万元定金。2020年10月份，被告的房屋基本建成，同年12月被告通知原告交房，2021年2月原告与被告之间协商房租等事宜未果，现原告请求被告解除合同退还定金无果，故引起纠纷。另查明，李绵宪位于新郑市龙湖××广场商业××街的房屋未办理建设工程许可证，李绵宪所建的涉案房屋，没有合法的审批手续。以上事实，有原、被告提供的《电梯租房合同》各一份；原告提供的定金转账凭证一份；录音资料等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，因原告张莉欲使用被告李绵宪正在建设中的房屋从事宾馆经营，双方由此形成了房屋租赁预约关系。后因双方未就房屋租金、间数、空租期、交房时间达成一致意见，且因至今被告李绵宪所建的房屋无合法手续依法不能对外出租，双方之间的房屋租赁合同关系未成立。原告张莉请求解除双方之间的租赁预约关系，并要求返还房屋定金5万元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告李绵宪辩称其所建房屋已具备交房条件，原告张莉拒绝接收房屋，因张莉存在违约行为，无权要求返还房屋租赁的定金，本院认为，李绵宪对外出租的房屋应具备合法手续是租赁的前提条件，李绵宪没有提供证据证明涉案房屋的建设、规划等审批手续且双方对履约的主要事项未形成合意，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李绵宪应于本判决生效后五日内退还原告张莉租房定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取525元，由被告李绵宪负担。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二一年四月二十四日书记员  李智萍