江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终594号上诉人（原审被告）：聂建国，男，1971年9月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈军，江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市天元轧辊有限公司，住所地无锡市滨湖区雪浪街道锡南路**。法定代表人：张北海，该公司董事长。委托诉讼代理人：何宏伦，无锡市滨湖区南泉法律服务所法律工作者。上诉人聂建国因与被上诉人无锡市天元轧辊有限公司（以下简称天元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。聂建国上诉请求：撤销一审判决，依法改判：其无需支付租金，并继续使用无锡市××路××号厂房，一、二审诉讼费由天元公司承担。事实和理由：1、涉案地块原土地所有者系南泉镇、天元公司为使用人，但2007年12月31日到期后至今未重新办理土地使用证，天元公司无权使用涉案地块，且无锡市雪浪街道资产经营有限公司（以下简称雪浪公司）与天元公司之间的租赁协议的有效期至2018年12月31日止，租赁协议明确约定：未经书面同意，天元公司不得转租，其在未告知出租人转租的情况下无权转租。从2018年11月30日起，其已根据天元公司的要求停止生产，因此，双方的厂房租赁协议无效，天元公司无权收取租赁费及场地占用费；2、从2018年11月30日起涉案地块进入拆迁评估程序，在拆迁评估未完成前，其客观上也无法将设备搬出，况且从2019年1月1日起，天元公司无权使用租赁物且应将租赁物交还雪浪公司，因此，天元公司无权要求解除双方的房屋租赁合同，也无权要求其搬出无锡市滨湖区雪浪街道锡南路13号。其至今已停产两年有余，天元公司应赔偿其停产停工费用后再谈房租。天元公司辩称：租赁合同是双方真实意思表示，双方签订的租赁合同已经到期，聂建国应支付占用车间的租赁费用并无条件交还给其。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。天元公司向一审法院起诉请求：1、判令聂建国立即支付结欠天元公司租赁费用128700元，依法解除双方的租赁协议；2、聂建国无条件搬离其所占用的车间。一审法院认定事实：2017年5月，雪浪公司（甲方、出租方）与天元公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》1份，约定甲方同意将位于南泉镇区建筑面积4708平方米(其中有行车的厂房3888平方米)，土地面积15983.2平方米，折合23.97亩，租赁给乙方。该出租物租赁期共贰年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。租赁物的转让与转租：1.租赁期间，甲方得到产权方的授意，若转让租赁物的，须提前1个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。若乙方放弃优先购买权或期满未作答复的，甲方经产权方授权有权依照法定程序转让该出租物。2.未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借出租物。2018年6月20日，天元公司（甲方、出租方）与聂建国（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》1份及厂房租赁补充协议1份，约定：1.1甲方将位于锡南路13号厂房（天元轧辊厂）租赁于乙方使用，约500平方。1.2本租赁物的功能为生产厂房及办公使用，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限2.1租赁期限为壹年，即从2018年6月20日起至2019年6月20日止。2.2租赁期满，乙方如需续租，需提前二个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。租赁费用3.1租金为年租金。该厂房年租金为人民币捌万捌仟元。租赁费用的支付4.1乙方正式进场使用先支付半年租金，采用先付后租的方式，租金半年一交。合同的终止8.1本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。8.2由于某些原因导致乙方停租，甲方需收取二个月的租金，其余退还。8.3如遇政府拆迁，该协议无条件终止，乙方按规定搬离租用地，甲方退还乙方剩余租金。合同签订后，聂建国实际给付天元公司租金4万元，并使用涉案厂房。2018年11月30日，天元公司因环保整治停止生产，同日，聂建国亦停止生产，天元公司同意减免聂建国1个月的租金。2019年3月12日，天元公司向聂建国发出通知，告知公司已正式进入评估拆迁程序，根据双方租赁协议约定，故通知在2019年3月30日前自行搬离所租赁的车间。2019年4月18日，天元公司再次向聂建国发函，告知尽快搬离。2019年7月17日，天元公司又向聂建国发出通知，告知聂建国所租赁的厂房不再续租，要求聂建国尽快搬离，天元公司将通知于2019年7月20日通过微信告知聂建国。因聂建国未按天元公司的要求搬离所租赁的厂房，天元公司于2020年1月6日诉至法院，诉请如前。一审中，法院至无锡市山水城管委会财政审计局资产管理科进行调查，内容如下：根据雪浪公司与天元公司的租赁合同，租赁到期后，双方未重新签订合同，租赁合同没有解除，对租赁到期后至今的租赁是认可的。关于聂建国租赁的情况不清楚，按照规定，厂中厂在整治，是不允许转租的，天元公司未告知转租的情况。关于涉案地块土地使用者是天元公司，所有者是南泉镇，终止日期为2007年12月31日，期满后应该没有重新办理土地使用证。天元公司、聂建国对上述调查笔录的真实性均无异议。以上事实，有《租赁合同》、《厂房租赁协议》、厂房租赁补充协议、微信聊天记录、无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3999号民事判决书、无锡市滨湖区雪浪街道办事处出具的情况说明、调查笔录等及当事人的陈述附卷佐证，本院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，天元公司将其承租的厂房租赁给聂建国使用，双方签订的厂房租赁协议是双方真实意思表示，天元公司的转租行为虽未征得雪浪公司的许可，但并不违反法律的禁止性规定，也未侵犯出租人雪浪公司的合法权益；天元公司与聂建国约定的租赁期限超出雪浪公司与天元公司约定的租赁期限，现雪浪公司表示租赁到期后双方未重新签订合同，租赁合同没有解除，对天元公司租赁合同租赁期限届满后至今的租赁关系予以认可。综上，法院认为天元公司与聂建国签订的租赁合同有效。天元公司与聂建国签订的厂房租赁协议到期后，双方未重新签订书面租赁合同，聂建国继续使用租赁厂房，应视为不定期租赁。根据法律规定，天元公司可以随时解除合同。天元公司向聂建国发出通知要求聂建国搬离所租赁的厂房，天元公司已履行相应的通知义务，且天元公司与聂建国在厂房租赁协议中约定如遇政府拆迁，该协议无条件终止，天元公司现主张解除双方签订的租赁合同，并要求聂建国搬出所租赁的厂房、支付租金，法院予以支持。关于天元公司主张的租赁费用，天元公司于2018年11月30日因环保整治停止生产，聂建国亦停止生产，影响到聂建国租赁厂房的正常经营使用，故法院酌情减少聂建国应支付的租金，租金自2018年12月20日起至2020年6月15日止按照每月3500元计算。聂建国称涉案厂房地块已进入拆迁补偿阶段，认为双方解除协议是不恰当的，也是不公平的，无法律依据，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除天元公司与聂建国的租赁合同关系；二、聂建国于判决发生法律效力后三十日内搬出位于无锡市××路××号（天元公司）的厂房；三、聂建国于判决发生法律效力后三十日内按每月3500元的标准给付天元公司自2018年12月20日起至2020年6月15日止的租金；四、驳回天元公司的其他诉讼请求。如果聂建国未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1268元，由天元公司负担600元、由聂建国负担668元。二审中，双方对一审中认定的聂建国实际给付天元公司租金一致认可应为44000元，对一审已查明的其他事实均无异议，法院依法予以确认。本院认为：本案争议焦点在于天元公司与聂建国之间的租赁合同是否合法有效。虽雪浪公司与天元公司租赁合同约定：“未经甲方（雪浪公司）同意，将该出租物转租的，甲方有权单方面解除合同，收回该出租物”，但雪浪公司后明确表示双方租赁到期后未重新签订合同情况下，租赁合同没有解除，系对其与天元公司租赁关系的认可。且天元公司的转租行为未违反法律禁止性规定，也未侵犯雪浪公司合法权益，雪浪街道对厂区存在不定期安全检查和环保检查，应当知晓天元公司存在转租的情形。天元公司将其承租的厂房租赁给聂建国使用并签订厂房租赁协议，是双方真实意思表示，应属合法有效。协议中明确约定：如遇政府拆迁，该协议无条件终止。另，根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。天元公司向聂建国发出书面通知要求其尽快办理，已履行相应的通知义务，故天元公司有权解除租赁关系并要求聂建国搬出厂房、支付租金。故本院对聂建国的上诉意见不予支持。综上所述，聂建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由聂建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 杜伟建审 判 员 宁尚成二〇二一年四月十九日法官助理 魏 秀书 记 员 范 洁