安徽省宣城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)皖18民终125号 上诉人（原审被告）：浙江鼎尚企业管理咨询有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江鸿通金都公寓33幢230号-2（绍兴百莲凯商务秘书有限公司托管4）。 法定代表人：王旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚锡松，浙江朗威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高永芳，女，1970年11月27日出生，汉族，居民，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：饶骏华，安徽明泉律师事务所律师。 上诉人浙江鼎尚企业管理咨询有限公司(以下简称浙江鼎尚公司)因与被上诉人高永芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江鼎尚公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回高永芳一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对与案件有直接利害关系的事实未作出认定。1、按照2018年3月31日浙江鼎尚公司与高永芳签订《房屋租赁合同》约定:“先付后用，按年度支付，在每一个使用周前前一个月的60日支付”;租金支付方式:银行转账;甲方或其代理人应在收取租金后10日内向乙方开具收款凭证及房屋租赁发票;房屋租金按以下标准调整:除免装修期外，每1年，房屋租金按照8%的比例增长。该合同还约定:甲方应于2023年3月31日前将房屋按约定条件交付给乙方(该约定的期限是合同履行期满的时间，这一约定表明，双方意思均清楚该合同有不需要履行的可能)。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。根据上述约定实际租赁事实发生的条件必须具备以下条件:高永芳必须收到浙江鼎尚公司按合同交付第一年房租70万元及出具收到相应租金的收据、房屋租赁发票给浙江鼎尚公司事实的证据，高永芳必须有双方签字盖章的《房屋附属设施、设备清单》事实的证据。只有具备以上两个条件，该合同才实际生效履行。一审法院审理时未对以上与案件事实定性有直接利害关系的事实去查明。2、一审法院审理时查明高永芳至今未出具其收到浙江鼎尚公司租金70万元的转账依据，其也未向浙江鼎尚公司出具过收到相关租金的收据或者房屋租赁发票的事实，其仅凭浙江鼎尚公司2018年3月27日出具给高永芳《收款收据》，载明收到高永芳合作款117.6万元，另“品名及规格”栏中划去“房租”字样，按照高永芳陈述其中有70万元用于抵扣其租金，就作出其收到浙江鼎尚公司第一年租金的错误事实认定;3、高永芳在2019年9月6日，绍兴市柯桥区人民法院作出(2019)浙0603民初3810号民事判决庭审笔录中查明事实:高永芳承认涉及《收款收据》中的117.6万元均通过POS机转账给浙江鼎尚公司的事实(高永芳至今也未提供出有相关转账给浙江鼎尚公司以上款项的银行流水凭证证实)，其并没有陈述该款项中有抵扣70万元房租的事实;2018年10月25日高永芳委托律师向浙江鼎尚公司发的《律师函》中载明:“合同签订后，贵司一直没有安排相关人员进驻上述房屋进行装修工作，截止本函发出之日，上述《房屋租赁合同》所涉及房屋仍处于空置未装修状态，《合伙协议》约定的由贵司先期承担房屋租赁、装饰装修、日常经营消耗所需的产品、仪器、人事费用等的基本合同义务也没有得到切实履行，贵司的上述行为已经构成了严重违约。”，该事实证实浙江鼎尚公司截止2018年10月25日时也没有租赁和实际占有和使用过涉案的房屋;根据该判决证实，涉案房屋租赁合同在2018年10月25日前并未实际履行，而一审判决在明知没有履行的事实下，却认为该合同已经实际生效履行，具体履行的时间也没有表明。一审法院查明的高永芳自述《收款收据》中有抵扣70万元房租的事实，按照其提交给一审法院所有交付给浙江鼎尚公司的资金流水总共34.56万元(其中5.98万元是2018年3月22日高永芳与浙江鼎尚公司另外业务的款，且该款浙江鼎尚公司也还给高永芳，与涉案款项无关，相关证据浙江鼎尚公司也提供，但一审法院却不认定)，除去5.98万元，实际其总共转账给浙江鼎尚公司共28.8万元，与《收款收据》中的款项117.6万元相差88.8万元，达不到高永芳拟证明该款项中包含抵扣第一年租金70万元的证明目的，但却对高永芳自认浙江鼎尚公司支付第一年租金的事实予以认定。一审法院查明浙江鼎尚公司没有出具给高永芳任何按照《房屋租赁合同》约定的交付和占有涉案房屋相关证据的事实，却以浙江鼎尚公司在履行《合伙协议》中约定义务，即对房屋装修施工(实际该装修施工行为是高永芳主导实施的行为，这一事实从其与施工人员支付施工款项中可以体现)，却不对《合伙协议》中约定的应当由高永芳支付给浙江鼎尚公司合伙费用共137.4万元的事实不去审理查明，高永芳支付合伙费用是高永芳应尽的义务，相应的也是浙江鼎尚公司的权利。在高永芳未履行支付合伙费用的前提下，却要求浙江鼎尚公司履行《合伙协议》中租赁房屋、装修等行为也是有违客观生活日常规律和经营规律，也违背相关法律规定。一审将浙江鼎尚公司按照《合伙协议》约定将涉案房屋进行部分装修行为与实际租赁房屋交付无关的行为视为已经实际租赁涉案房屋的行为，是错误的。综上所述，浙江鼎尚公司认为，该案件的客观事实是合同双方签订后，合同实际履行生效的条件并未发生，浙江鼎尚公司并未支付第一年的租金，也未与高永芳有双方签字盖章的《房屋附属设施、设备清单》的清单，更未租赁使用过高永芳涉案的房屋。二、一审判决审理程序违法。根据法律规定，人民法院依据当事人及其诉讼代理人申请法院调取的证据范围不包括向证人调取证据的范围，一审法院却在2020年7月2日、7月17日、27日先后三次向柯桥开泰装饰设计有限公司法定代表人李量军做调查笔录各1份的行为，实则代替高永芳提供证据，损害公平公正审理的法律精神，是违法取证行为，其程序违法。三、该诉讼涉嫌虚假诉讼。1、高永芳明知应当按照《合作协议》约定支付12个股东合作款，即《收款收据》上的单位12个共117.6万元，加上《合作协议》约定的其个人合作款19.8万元，合计共137.4万元合作款项支付给浙江鼎尚公司，其实际仅支付28.8万元，尚有108.6万元合作款未支付，而高永芳在2019年9月6日，绍兴市柯桥区人民法院庭审笔录中陈述《收款收据》上的117.6万元以POS机方式转账给了浙江鼎尚公司，实际其没有举出全部转账的相关证据，该陈述是虚假陈述。2、在本案中陈述《收款收据》中117.6万元除去抵扣房租70万元其他款项均转账给浙江鼎尚公司，现有证据仅证实其实际支付合作款共28.8万元。就该款项是否支付给浙江鼎尚公司，是否有《收款收据》117.6万元中有70万元抵扣第一年房租的事实，与《房屋租赁合同》是否履行直接关联。但高永芳在两个案件中对该关键事实作出前后不一致的陈述，且其所谓70万元抵扣第一年房租的事实与案件的其他证据相互矛盾，故此高永芳在本案中对该事实的陈述是虚假陈述。3、高永芳在2019年9月6日，绍兴市柯桥区人民法院庭审中将其2018年10月25日委托律师向浙江鼎尚公司发的《律师函》作为证据，证实浙江鼎尚公司截止2018年10月25日时也没有租赁和实际占有和使用过涉案的房屋，也没有实际履行对房屋的装修行为;而在本案中其本人和其诉讼代理人均否认该经过审判查明的事实，认为浙江鼎尚公司已经在《房屋租赁合同》签订后就实际租赁、使用、装修涉案房屋;故此，其对涉案房屋是否实际租赁和交付的事实，前后两个案件中相互矛盾的陈述显然也是虚假陈述。4、一审庭审查明，从涉案房屋的装修、施工人员款项的结付依据及过程(欠条在高永芳手中、工程款从浙江鼎尚公司处转给高永芳，再由高永芳支付给实际施工人)等行为证实，均是高永芳与实际施工人之间直接发生的施工行为，由此也证实对涉案房屋的装修行为是《合伙协议》约定的由合伙组织实施的装修行为，并非浙江鼎尚公司实际租赁该房屋而实施的装修行为;因高永芳尚有108.6万元合作款未支付给浙江鼎尚公司，直接导致该合伙组织一直没有成立，在本案诉讼时也没有成立，与合伙组织所需的相应装修和租赁房屋已成为不必要，相应的《合伙协议》约定的应由浙江鼎尚公司在合伙组织成立的前期应承担装修和租赁房屋义务，因高永芳没有按照《合伙协议》约定履行应当支付合作费用的义务，按照我国《合同法》相关规定浙江鼎尚公司有理由可以不履行《合伙协议》所约定的房屋租赁、装修等义务的抗辩权;且因高永芳未履行合作款支付行为，直接导致合伙组织无法成立，也导致浙江鼎尚公司也无需履行《合伙协议》所约定的支付合伙组织前期所需的租赁房屋、装修等义务。高永芳在一审作出虚假陈述，导致一审法院依据其虚假陈述，作出该装修涉案房屋的行为是浙江鼎尚公司租赁房屋所实施的装修行为的错误认定。5、本案的法律关系是《合伙协议》纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，一审法院在审理期间主要也是围绕该法律关系进行审理，且全是查明浙江鼎尚公司在《合伙协议》中应承担的义务，而不去查明纠纷形成的原因是因高永芳没有履行《合伙协议》约定的支付合作款项义务，从而导致《房屋租赁合同》已无需履行的法律后果，加上高永芳及其代理人在法庭上的虚假陈述，直接导致虚假诉讼的法律后果。故此高永芳的诉讼行为是典型的虚假诉讼行为。 高永芳辩称，1、案涉租赁合同的争议焦点是高永芳房屋有无交付给浙江鼎尚公司，即浙江鼎尚公司已经占有使用该租赁房屋，高永芳在一审向法庭提交的王旭陈述出具的保证函、王某的证言、银行流水、刘某某的证言及书证等证据形成证据锁链，足以证实浙江鼎尚公司已经实际占有了案涉租赁房屋。浙江鼎尚公司提及的案涉租赁合同生效问题，依据法律规定双方签章后生效，至于是否严格按照合同文本履行、是否变更履行方式，都是合同双方当事人在合同订立后另行协商或以实际行为进行了变更履行行为，本案双方符合该情形。2、一审法院审理程序正当，查明案件事实是人民法院职责所在，一审法院承办法官认真负责，为查明案件事实奔波调查取证，无任何程序违法。3、本案无任何虚假诉讼的情形存在，同时也认可浙江鼎尚公司或人民法院将案件移交公安侦查，更有利查明案件事实。民事诉讼基于举证原则、举证能力的问题，高永芳因为举证能力和取证困难导致很多事实无法查明。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 高永芳向一审法院起诉请求：判令浙江鼎尚公司立即支付第二年度租金75.6万元并承担逾期违约金（以63元/日标准，自2019年2月1日起至租金付清之日止）。 一审法院认定事实：2018年3月27日，高永芳与浙江鼎尚公司签订《合伙协议》1份，约定双方以合伙形式开设“鼎尚1889”自营店；合伙组织房屋租赁、装饰装修、日常经营消耗所需要的产品、仪器、人事费用等，均由浙江鼎尚公司先期承担，后计入合伙组织运营成本；按照本协议要求，支付19.8万元的自营店许可费用给浙江鼎尚公司；高永芳经营团队核心成员12人，每人支付9.8万元的自营店开设许可费用给浙江鼎尚公司，上述费用均不计入合伙组织受益。协议签订当日，浙江鼎尚公司向高永芳出具《收款收据》1份，载明收到高永芳合作款117.6万元，另“品名及规格”栏中划去“房租”字样。2018年3月31日，高永芳与浙江鼎尚公司签订《房屋租赁合同》，约定：高永芳将位于旌德县房屋的3-5楼租赁给浙江鼎尚公司，该房屋用途为商业用途，租赁期为2018年4月1日至2023年3月31日，其中自2018年4月1日至2018年5月30日为房屋的免租装修期；第一年租金70万元；除免租装修期外，每1年，房屋租金按照8%的比例增长。租金支付方式约定为:先付后用，按年度支付，在每一个使用周前前一个月的60日前支付。违约责任约定，高永芳未按约定时间交付该房屋或者浙江鼎尚公司不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金千分之一／每日标准支付违约金；最迟4月20日开工，装修时间不超过两个月；每年提前两个月付全年房租。至今，浙江鼎尚公司未按约定支付第二年租金756000元。合同签订后，2018年4月至6月期间，浙江鼎尚公司先雇请王某装潢案涉租赁房屋的门楼“鼎尚1889”并对5楼进行拆除并砌部分隔墙。王某离场后，浙江鼎尚公司又将案涉租赁房屋的3-4楼交给绍兴柯桥开泰装饰设计有限公司进行装修，绍兴柯桥开泰装饰设计有限公司在四楼贴了墙纸、制作了吧台、更换了10间房门及洗脸台，拆除三楼两间房间准备制作禅房、原电影院房门被更换、换了8间房间的门及洗脸台、贴了墙纸、制作了吧台。浙江鼎尚公司将一台漂浮舱放置在310房间。2019年4月2日，高永芳起诉浙江鼎尚公司合同纠纷一案，要求确认原浙江鼎尚公司于2018年3月27日签订的《合伙协议》成立并生效，浙江鼎尚公司继续履行《合伙协议》，向高永芳提供符合合同约定标准的房屋、产品、仪器等。2019年9月6日，绍兴市柯桥区人民法院作出（2019）浙0603民初3810号《民事判决书》，判决：高永芳、浙江鼎尚公司于2018年3月27日签订的《合伙协议》成立并生效；驳回高永芳其他诉讼请求。另查明，涉案租赁物的产权人为安徽省旌德永明实业有限公司，该公司由高永芳独资注册设立，高永芳为公司的法定代表人。2019年7月20日，安徽省旌德永明实业有限公司出具《情况说明》：为便于开展经营活动，本公司将房地权旌房字第××号房产委托高永芳以其本人名义对外开展经营管理活动（包括但不限于租赁、无偿使用）。 一审法院认为，关于高永芳的诉讼主体资格，涉案租赁物的产权人为安徽省旌德永明实业有限公司，高永芳为该公司的法定代表人，该公司授权高永芳以其本人名义对外开展经营管理活动（包括但不限于租赁、无偿使用），故高永芳有权以个人名义与浙江鼎尚公司签订《房屋租赁合同》，其诉讼主体资格适格。高永芳与浙江鼎尚公司签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律、法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，合同合法有效，合同当事人应恪守约定，忠实履行各自的权利义务。本案的争议焦点一为本案租赁的房屋是否实际交付使用，结合调查的事实，浙江鼎尚公司已雇请王某对案涉租赁房屋5楼进行拆除并砌部分隔墙，浙江鼎尚公司让绍兴柯桥开泰装饰设计有限公司对涉案房屋3-4楼进行部分装修，证实涉案的租赁房屋已实际交付至浙江鼎尚公司使用。本案的争议焦点二为第一年租金是否已全部支付，高永芳向浙江鼎尚公司支付34.56万元，浙江鼎尚公司向高永芳出具数额为117.6万元的《收款收据》，且该收据“品名及规格”栏中划去“房租”字样，浙江鼎尚公司未提供其所有的存根联佐证收据“品名及规格”栏中未有划去“房租”字样，高永芳主张该合作款中抵扣浙江鼎尚公司应向高永芳支付的第一年租金70万元，故对高永芳自认浙江鼎尚公司已支付第一年租金的事实予以采纳。综上，合同签订后，高永芳向浙江鼎尚公司交付了租赁物，浙江鼎尚公司亦按约定支付了第一年租金。浙江鼎尚公司在合同约定的期限内未支付第二年度租金，在高永芳催要后，浙江鼎尚公司仍未履行，其行为构成违约。且高永芳、浙江鼎尚公司签订的《合伙协议》中约定，涉案租赁房屋的租金由浙江鼎尚公司先期承担，后计入合伙组织运营成本。故高永芳要求浙江鼎尚公司支付第二年租金75.6万元的诉请，有事实和法律依据，予以支持。根据《房屋租赁合同》载明“高永芳未按约定时间交付该房屋或者浙江鼎尚公司不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金千分之一/每日标准支付违约金”的约定，浙江鼎尚公司若延迟支付租金，应按月租金千分之一/每日标准向高永芳支付违约金，违约金的计算日期为自其违约之日起至实际付清之日止，该租赁合同中约定“自2018年4月1日至2018年5月30日为房屋的免租装修期”，故计租期应从2018年6月1日开始计算，违约金的起算时间应为2019年4月1日。高永芳据此按月租金千分之一/每日（即每日63元）标准主张违约金符合合同约定，且不违反相关法律规定，亦予以支持，但超过部分不予支持。浙江鼎尚公司抗辩认为涉案租赁房屋合同是附条件生效的合同，其并未向高永芳支付过租金，其也没有收到过该房屋交付清单及钥匙，高永芳未开具房屋租赁发票给浙江鼎尚公司，故该房屋租赁合同并未实际生效，不存在违约和继续履行的法律关系，经查明涉案房屋已实际交付给浙江鼎尚公司使用，且浙江鼎尚公司已支付第一年租金，故其抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，本案经旌德县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、浙江鼎尚企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内一次性向高永芳支付租金756000元及违约金（按每日63元，从2019年4月1日起算至实际付清之日）。二、驳回高永芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11440元，由高永芳负担1440元，浙江鼎尚企业管理咨询有限公司负担10000元。 二审中，浙江鼎尚公司申请曹某某出庭作证，证明收据上的1176000元款项性质是合作款，不是房租。浙江鼎尚公司总共收到的是345600元，除去高永芳说的2月份的钱，另外协议上的钱只有266000元，案涉收据的合作款高永芳没有履行支付义务，双方合作没有成功。高永芳质证认为收款收据是真实，收据是投资款117万元，包括房租费。本院认为曹某某只能证明高永芳向浙江鼎尚公司支付345600元的情况。 结合双方当事人陈述及相关证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院认为，2018年3月27日，高永芳与浙江鼎尚公司签订《合伙协议》，约定:双方以合伙形式开设“鼎尚1889”自营店；合伙组织房屋租赁、装饰装修、日常经营消耗所需要的产品、仪器、人事费用等，均由浙江鼎尚公司先期承担，后计入合伙组织运营成本。2018年3月31日，浙江鼎尚公司与高永芳签订《房屋租赁合同》，约定：高永芳将位于旌德县房屋的3-5楼租赁给浙江鼎尚公司，该房屋用途为商业用途，租赁期为2018年4月1日至2023年3月31日。上述《合伙协议》《房屋租赁合同》相互内在关联，高永芳、浙江鼎尚公司在《合伙协议》《房屋租赁合同》中均属合同当事人，因双方发生争议，导致《合伙协议》《房屋租赁合同》均处于未正常履行状态，由此发生的争议应当一并处理。现高永芳就房屋租赁合同单独提起诉讼，明显不当，应当裁定驳回起诉。原审法院作出实体判决不当，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初146号民事判决； 二、驳回高永芳的起诉。 一审案件受理费11440元，退还给高永芳；浙江鼎尚企业管理咨询有限公司预交的二审案件受理费11360元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨学军 审判员  赵 萍 审判员  王 瑶 二〇二一年四月十二日 法官助理朱林 书记员沈晔 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。