北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终444号上诉人（原审原告）：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团桂路32号院2号楼一层101室。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：杨洋，男，北京天宇恒业物业管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，地址北京市大兴区旧宫镇南街四村。法定代表人：马文胜，主任。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所实习律师。上诉人北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇物业公司）、上诉人北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称四村村委会），因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天宇物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法判令四村村委会给付因未付2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费而产生的违约金自2019年10月23日至2020年5月5日期间的违约金21678.48元。事实和理由：1、《物业管理合同》第15条明确约定了，应当按日以未交物业费的千分之三的标准向天宇物业公司支付违约金。2、自2013年11月8日签订《物业管理合同》后，除2013-2014年度，四村村委会自觉履行合同义务外，均以各种借口拖欠物业费，给天宇物业公司造成了重大经济损失。3、四村村委会不交纳物业费的全部抗辩意见均被不予采信，应当支持天宇物业公司要求支付违约金的诉求。4、关联案件判决的事实认定，也支持了天宇物业公司的违约金部分的诉求。四村村委会辩称，不同意天宇物业公司的上诉请求。双方物业合同纠纷确实存在争议，并且其物业服务未达到双方约定的标准，四村村委会也提供了相应证据证明其物业服务存在瑕疵，并且天宇物业公司在多年的物业服务中一直未进行整改，所以四村村委会并不存在主观上故意拖欠支付物业费的主观，也不应支持其关于违约金的诉讼请求，天宇物业公司主张物业服务供暖合同纠纷支持了其关于违约金的请求，但是供暖合同与物业服务合同法律关系不一致，并且争议焦点也不一致，与本案不具有关联性。四村村委会上诉请求：撤销一审判决，并驳回天宇物业公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由天宇物业公司承担。事实和理由：天宇物业公司诉请的管理费所依据的计算标准目前仍存在争议，是不确定的，四村村委会不存在拖欠物业费的主观故意。同时，因物业服务合同中约定的服务面积与实际服务面积有误差、且存在服务质量不达标的情形，故不应支持天宇物业公司的全部诉求，应根据其未尽职责情况酌情降低物业费支付，并扣减因此给四村村委会造成的经济损失。天宇物业公司要求四村村委会按照约定服务面积支付物业管理费缺乏事实依据。天宇物业公司辩称，物业服务面积人民法院已经调查核实过了且有生效判决确认，四村村委会仍然以物业面积争议作为借口显然是不成立的。天宇物业公司是按照物业服务合同约定的三级服务标准进行服务的，对方提交的照片、视频只是某一个时间点的状态，物业服务是一个动态的过程，所以不能以某一个时间点来判定服务质量的高低。四村村委会的上诉缺乏事实和法律依据，不排除四村村委会恶意搜集证据的可能，请求驳回四村村委会的诉讼请求。天宇物业公司向一审法院起诉请求：1.四村村委会向天宇物业公司支付2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计576555.20元；2.四村村委会向天宇物业公司支付2019年10月23日至2020年5月5日期间的违约金21678.48元（以576555.20元为本金，按照日万分之二计算）；3.本案诉讼费由四村村委会承担。一审法院认定事实：2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订《物业管理合同》，合同中约定旧宫镇政府指定四村村委会为五福堂北路一号院3号楼、4号楼、6号楼的房产所有人及物业使用人，北京日月房地产开发有限公司实际交付五福堂北路一号院3号楼、4号楼、6号楼三栋地上商品房住宅,住宅面积为20587.30平方米（实测面积）。合同第二章第二条规定，物业服务期限自2013年11月8日起至业主委员会成立后，如其选聘新的物业管理公司并签订生效的物业服务合同后，在原物业管理公司完成交接时，本合同自动终止。合同第三章第六条规定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元；第七条规定四村村委会在收房当天预付一年的物业费、供暖费及相关费用，若发生逾期，四村村委会应按日向天宇物业公司支付全年物业费的万分之二作为违约金；第九条规定，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.30平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.20元、供暖费617619元、公共照明费62000元、生活垃圾清运费20460元。一审庭审中，天宇物业公司提交四村村委会与天宇物业公司签订的物业管理合同，证明双方存在物业服务合同关系，且约定了违约金计算条款及收费面积。四村村委会对物业管理合同的真实性认可，但认为合同约定的服务面积与实际交付面积不一致，应按照实际交付面积计算物业费；天宇物业公司的服务质量不达标，不应按照约定标准计算物业费。天宇物业公司提交（2019）京02民终4417号民事判决书,证明该判决书对双方的物业合同关系、服务费金额、服务面积都进行了认定，四村村委会应按照合同约定支付费用。四村村委会认可此民事判决书的真实性，但表示对服务面积一直存在争议，其对该判决正在申诉。（2019）京02民终4417号民事判决书中载明：双方签订的物业服务合同对各项费用的计算标准分别有明确约定，合同约定的建筑面积与按照（2015）大民初字第16200号民事案件审理过程中法院调取的涉案房屋初始登记申请书及房屋登记表核算的涉案房屋面积亦无差异，四村村委会应当按照合同约定的计算标准向天宇物业公司支付欠付的物业费等相关费用。四村村委会提交2018年4月至2019年2月期间的照片，欲证明消防设备存在缺失，不符合三级物业服务标准3.6.1条第二款的规定。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示天宇物业公司派专人定期巡查楼内消防设备，发现损坏会及时补充更换，关键位置及时更换，次要位置定期更换。四村村委会提交2018年4月至2019年4月期间的照片，欲证明楼道、楼梯间、侯梯厅、信报处等多处处于污损状态，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示其严格按照合同约定履行了管理职责。四村村委会提交2018年7月至2019年4月期间的照片，欲证明物业共用部分的楼梯窗户破损无人修复，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示其每月巡查一次门窗玻璃，定期对破损窗纱、玻璃进行更换。四村村委会提交2018年6月至2019年2月期间的照片，欲证明共用部分的天台、屋面长期处于污损状态，垃圾随处可见，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示外墙需要登高攀爬进行清理，天宇物业公司定期清理。四村村委会提交2018年5月至2020年2月期间的照片，欲证明小区内路面排水系统设施运行不良，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示四村村委会擅自更改小区道路，占用了小区规划绿地，破坏了小区排水系统。四村村委会提交2018年4月至2019年4月期间的照片，欲证明小区绿化不达标，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示小区原有绿化符合规划验收标准，四村村委会擅自更改了规划将原3号楼4号楼南侧、西侧绿化草坪树木破坏，更改为停车场、道路；四村村委会又擅自更改小区绿化品种。四村村委会提交2018年6月至2018年8月期间的照片，欲证明小区楼内物业共用部位的墙皮长期处于开裂的情况，物业公司拒绝维护，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示天宇物业公司对楼内楼外会定期维修，楼内墙面有人为破坏情况。四村村委会提交2018年10月至2019年1月期间的照片，欲证明物业公司在小区内作业时导致路面损坏不予修复，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示路面破损是四村村委会擅自更改规划施工时大型载重汽车碾压导致的，天宇物业公司抢修地下管道时及时进行了路面复还。四村村委会提交2018年4月至2020年3月期间的照片，欲证明小区共用部位堆满杂物，垃圾随处可见，天宇物业公司不履行垃圾清运的义务，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示天宇物业公司与保洁公司常年签订清运合同，每日对生活垃圾、定期对建筑垃圾进行清理；对于家具大件现由清运公司暂存定期清理。四村村委会提交2018年6月至2019年3月期间照片，欲证明小区楼道灯、走廊灯等照明设备长期损坏缺失或根本不亮，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示公共区域灯泡存在人为损坏，丢失严重，天宇物业公司正逐步更换为一体LED声光控灯。四村村委会提交2019年3月至2019年5月期间的视频，视频中图像作为证据，欲证明小区走廊灯、楼道灯、墙壁开裂、墙皮脱落、走廊楼道脏乱、消防设施缺失，天宇物业公司服务不达标。天宇物业公司对上述证据不予认可。四村村委会提交2019年2月至2019年3月期间的视频，欲证明小区绿化不达标，公共区域垃圾随处可见。天宇物业公司对上述证据不予认可。一审法院认为：天宇物业公司与四村村委会签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.30平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.20元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元，根据已生效判决的确认内容，北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的物业服务建筑面积均为20587.30平方米，故对四村村委会提出的抗辩意见一审法院不予采信。四村村委会以天宇物业公司的物业服务存在瑕疵为由进行抗辩，但根据其提交的证据尚不足以证明天宇物业公司提供的物业服务和质量与合同约定存在明显差距，其拒交物业服务费的理由不充分，其主张应予以扣减费用的部分也未提交充分的证据予以证明，故一审法院对其辩称意见不予采信，四村村委会应当按照合同约定足额支付2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费494095.2元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元，以上共计576555.2元。关于天宇物业公司主张的违约金，结合本案的实际情况，四村村委会就房屋面积等问题与天宇物业公司发生争议，系双方就具体问题存在争议，存在一定的沟通障碍，双方应对具体问题多沟通，实现小区的有序管理，故对天宇物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于判决生效后十日内支付北京天宇恒业物业管理有限公司2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计576555.2元；二、驳回北京天宇恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，天宇物业公司提交本院（2020）京02民终11144号生效判决，欲证明物业服务面积经过生效判决认定，应支持违约金。四村村委会认可其真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，认为判决争议及法院认定的是两方面，面积已经经过多次诉讼，而且还有案子在诉讼中。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，天宇物业公司表示，其主张的违约金期间为195天，自2019年10月23日至2020年5月5日，按照日万分之二标准计算，即21678.48元。本院认为，关于天宇物业公司的上诉请求。根据本院作出的生效（2020）京02民终11144号民事判决书，可以认定案涉物业服务面积已经确定，应为20587.3平方米。故一审法院以四村村委会就房屋面积等问题与天宇物业公司发生争议为由，不予支持天宇物业公司主张违约金的诉讼请求，显然不妥，本院予以纠正。关于违约金的数额，本院根据双方合同约定、天宇物业公司主张的标准及欠费时间等，核算数额为21678.48元。关于四村村委会的上诉请求。如前所述，本院作出的生效（2020）京02民终11144号民事判决书已经对案涉物业服务面积作出了认定，四村村委会以存在相关争议为由不按约定交纳物业费，缺乏事实依据，本院不予采信。因未按照合同约定交纳物业费，四村村委会应当向天宇物业公司支付违约金。关于四村村委会主张物业服务未达到约定的三级标准并要求酌情降低物业费支付、扣减经济损失等。因其提交的证据不足以证明天宇物业公司提供的物业服务与合同约定存在明显差距，对于此项主张，本院不予采信。综上所述，天宇物业公司的上诉请求部分成立，相应部分本院予以支持。一审判决部分有误，本院予以纠正。四村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6273号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6273号民事判决第二项；三、北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内向北京天宇恒业物业管理有限公司支付2019年10月23日至2020年5月5日期间的违约金21678.48元。一审案件受理费4891元，由北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）二审案件受理费9908元，由北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳至本院）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李汉一审 判 员 卫 华二〇二一年四月六日法官助理 李紫维书 记 员 于明洁