山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3243号上诉人（原审被告）：王后强，男，1982年1月19日出生，汉族，住山东省沂水县。被上诉人（原审原告）：赵秀珍，女，1960年11月11日出生，汉族，住山东省胶州市。上诉人王后强因与被上诉人赵秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初6362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王后强上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项；判令赵秀珍退回王后强5万元押金，减除赵秀珍欠王后强的40740元，应归还9260元，上诉费由赵秀珍承担。事实和理由：王后强并未违约，对此赵秀珍是知情的。2014年至2019年9月30日期间，王后强已将房屋分租出去，在签订2019年10月1日起至2022年9月30日止的合同时房子已经在出租，所以赵秀珍是知道的，不存在违约。另，赵秀珍应退回王后强5万元押金。赵秀珍辩称，同意一审判决。赵秀珍向一审法院起诉请求：1.请求判令解除赵秀珍、王后强于2019年9月8日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令王后强向赵秀珍支付截至2020年9月30日拖欠的租金3万元，如王后强未能在上述期限内自行腾空并返还租赁房屋，租金计算至实际交房之日（2020年10月14日）租金总计40,740元；3.请求判令王后强赔偿赵秀珍租金损失14万元；4.请求判令王后强缴纳拖欠的物业费2453.1元、水费4174.5元；5.本案的案件受理费、保全费、保险费等由王后强承担。一审法院认定事实：2019年9月8日，赵秀珍（出租人/甲方）与王后强（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定王后强租赁赵秀珍将位于理想嘉园4号楼1单元116、117、118室商业用房一处（建筑面积292平方米）。租期从2019年10月1日起至2022年9月30日止，租期为3年。租金方式为先付后用，第一、二年租金为28万元，第三年房屋租金为28.5万元。合同签订当日支付第一年房租的50%。半年后支付剩余第一年房租的50%，以后租赁年度每次需在使用期限届满前两个月全额预付下一租赁年度房屋租金。王后强严格按照约定时间半年一次将房租交予赵秀珍交款日期为：每年的8月1号和2月1号。如有违约每拖欠一天扣房屋押金1万元，拖欠三日内仍未付清房租，赵秀珍有权解除合同，并不返还王后强剩余房租及押金，王后强无条件撤离出租房屋。赵秀珍收取王后强房屋设备押金伍万元整，合同期满王后强退房后，若不拖欠房屋及水电费、物业管理费、车位费等相关费用，房屋设施完好，赵秀珍应退还押金。王后强在租赁期间，如中途退房，并赔偿合同未到期租赁期间租金损失的50%，预付剩余租金不予退还。属王后强所有物品设施，赵秀珍不予扣押。合同签订后，王后强在2019年度陆续向赵秀珍转账支付租金总计14万元、押金5万元，2020年1月22日支付租金6万元，2020年5月30日支付租金15000元，2020年5月31日支付租金15000元，2020年7月13日支付租金20000元。2019年12月1日，王后强将涉案房屋中的118号商业用房转租给案外人尹剑，租赁期限三年。2020年10月14日，王后强搬离涉案房屋。2020年10月17日，赵秀珍向济南市公安局高新分局舜华路派出所报警称王后强搬离涉案房屋时将房屋内部设施、装修及线路严重破坏。经双方庭后落实，王后强已将物业费、水费补缴完毕。赵秀珍因本案诉讼支出案件受理费1916元，保全费1520元，保全保险费600元，共计4036元。一审法院认为，赵秀珍与王后强签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。王后强未严格按照合同约定支付房屋租金，并将房屋转租，未能提交证据证明其转租的事实经赵秀珍同意，其转租行为已构成严重违约。根据合同约定，赵秀珍有权单方解除合同，赵秀珍未能提交证据证明其于2020年9月28日向王后强送达《解除房屋租赁合同通知书》，王后强于2020年10月14日搬离涉案房屋，故一审法院确认涉案合同于2020年10月14日解除。王后强于2020年10月1日之前共缴纳租金25万元，剩余3万元租金尚未支付。另王后强实际搬离涉案房屋的时间为2020年10月14日，该期间的租金为28万元÷365天×14天=10,740元。王后强共计应向赵秀珍支付租金40,740元。故，赵秀珍主张王后强支付其房屋租金40,740元的诉讼请求，事实清楚，符合合同约定，一审法院予以支持。赵秀珍主张王后强向其支付违约金28万元、装修修复费用3万元、房屋空置费14万元，共计45万元。赵秀珍自愿按照比例降低为14万元。因赵秀珍未提交证据证明其交付时的装修状态及装修修复的费用93,33.3元（14万元÷45万元×3万元），一审法院对赵秀珍主张的装修修复费，一审法院不予支持。赵秀珍未能提交其空置房屋期限的证据，故，一审法院对赵秀珍主张的房屋空置费43,555.6元（14万元÷45万元×14万元）不予支持。赵秀珍主张王后强向其支付违约金87,100元（14万元÷45万元×28万元）过高，一审法院调整为84,000元（年租金28万元×30%）。赵秀珍主张违约金87,100元超出84,000元的部分无法律依据，一审法院不予支持。物业、水、电费的收取主体应为物业公司，且王后强已于开庭前将上述费用补缴完毕。故，赵秀珍主张王后强向其支付物业、水、电费无事实及法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、赵秀珍与王后强签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；二、王后强于判决生效之日起十日内支付赵秀珍房屋租金40,740元；三、王后强于判决生效后十日内赔偿赵秀珍违约金84,000元；四、王后强于判决生效后十日内支付赵秀珍保全保险费600元；五、驳回赵秀珍其他诉讼请求。案件受理费3832元，减半收取计1916元，保全费1520元，共计3436元，其中案件受理费513元，保全费373元，共计886元，由赵秀珍负担；案件受理费1403元，保全费1147元，共计2550元，由王后强负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵秀珍与王后强签订的涉案《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据当事人提交的证据及已查明事实，一审法院认定王后强未严格按照合同约定支付房屋租金，并将房屋转租，未能提交证据证明其转租的事实经赵秀珍同意，其转租行为已构成严重违约，并无不当。涉案合同因王后强违约而解除，综合考虑当事人举证证明的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌情确定王后强赔偿赵秀珍违约金84,000元，不超出合理范围，本院不再调整。赵秀珍支出的涉案保全保险费600元，系因其维权诉讼支出的必要合理费用，一审法院支持赵秀珍该诉请，并无不当。另，承前所述，涉案合同因王后强违约而解除，王后强主张退还押金，但不符合合同约定押金退还条件，且无法律依据，本院不予支持。综上所述，王后强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3833元，由上诉人王后强负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年四月一日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰