湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4700号上诉人（原审被告）：湖北东昊都商贸有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大桥村还建小区**。法定代表人：王赛，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏波，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北万和沁商贸有限公司，，住所地武汉市江夏区纸坊街齐心村齐心花园**商铺法定代表人：祖湘琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志坚，北京市金开律师事务所律师。原审被告：湖北省武汉江夏经济开发区大桥村村民委员会，地，地址武汉江夏经济开发区大桥产业园大桥村/div>法定代表人：吴昌银，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：胡莉，武汉江夏经济开发区法律服务所法律工作者。原审被告：武汉江夏经济开发区管理委员会，地，地址武汉市江夏区腾讯大道阳光创谷/div>负责人：刘仕斌，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍，湖北君博律师事务所律师。上诉人湖北东昊都商贸有限公司（以下简称东昊都公司）因与被上诉人湖北万和沁商贸有限公司（以下简称万和沁公司）、原审被告湖北省武汉江夏经济开发区大桥村村民委员会（以下简称大桥村委会）、原审被告武汉江夏经济开发区管理委员会（以下简称江夏经济开发区管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。东昊都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，并由万和沁公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．万和沁公司将案涉门面拆分成若干门面后高价转租给了多个承租人而获取高额收益。2．根据《门面租赁合同解除协议》第三条约定，期间六个月的租金1085357.4元，东昊都公司已经给万和沁公司免除，但在一审法院中并未对这一事实进行认定。3．万和沁公司从东昊都公司处承租的门面，不论其是否自己使用或者转租，都属于其实际占有并使用。同时万和沁公司基于5282.68平方米门面转租的租金收益远远高于580平方米门面带来的损失。万和沁公司作为承租人将涉案的580平方米门面转租获得高额收益算是一种经营活动，未获得租金收益属于间接损失。一审判决认定合同无效，合同无效后当事人所承担的是缔约过失责任，是对当事人另外一方信赖利益损失的赔偿，信赖利益不包括亦不应超过合同履行利益。4．一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，认为东昊都公司与万和沁公司签订的租赁合同和解除协议无效。该条规定是以违法建筑物为标的物签订的房屋租赁合同无效，但案涉地块房屋是属于拆迁安置房，建设是经过主管部门批准建设的，并不是违章建筑和临时建筑。2013年建设完成后已交付实际使用并入住大量居民，本案涉诉门面楼上都是居民居住楼房。故东昊都公司与万和沁公司签订的租赁合同和解除协议应该是合法有效的。5.万和沁公司在一审的诉讼请求中并未主张租赁合同和解除协议无效，在一审庭审中也未主张无效。而一审法院直接依职权认定租赁合同和解除协议无效，其应当作出释明万和沁公司变更或者增加诉讼请求，并给予东昊都公司抗辩的权利，而一审法院未进行释明明显判决不公。二、一审法院明显偏袒万和沁公司。一审法院依职权认为东昊都公司与万和沁公司签订的租赁合同和解除协议无效，假设一审法院正确，其应当在判决书上判令东昊都公司支付万和沁公司损失费用的同时对万和沁公司占用租赁商铺5282.68平方米的房屋占有使用费（六个月）1085357.4元支付给东昊都公司，这才是公平判决。而一审法院却回避了这个问题，将原本不可分割的法律关系拆解，明显是在故意偏袒万和沁公司一方。万和沁公司辩称，案涉协议因违反了法律强制性规定，应为无效，故应以实际损失作为计算依据。关于东昊都公司提出的五千多平的租金问题，与本案无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。大桥村委会述称，大桥村委会与万和沁公司无租赁合同关系，不应承担连带责任。即使要承担连带责任，也只能按12元/平/月的标准计算。江夏经济开发区管委会述称，江夏经济开发区管委会不应承担任何责任。请求驳回上诉，维持原判。万和沁公司向一审法院起诉请求：1.由东昊都公司、大桥村委会、江夏经济开发区管委会赔偿损失673493元及相关利息，利息以中国人民银行公布同期贷款利率计算，从2018年1月1日至上述赔偿款实际支付之日。由东昊都公司、大桥村委会、江夏经济开发区管委会承担连带责任。2.东昊都公司、大桥村委会、江夏经济开发区管委会承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月18日，经大桥村委会同意，东昊都公司（甲方、出租方）与万和沁公司（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》，约定东昊都公司将武汉江夏经济开发区大桥新区门面出租给万和沁公司，租赁期限为八年半，即自2015年1月1日至2023年6月30日，乙方享有六个月免租期；本合同租金为一层40元/㎡/月，二层26元/㎡/月，年租金为2170714.80元，合同还就其他事项进行了约定。2015年10月11日，大桥村委会（甲方、出租方）与东昊都公司（乙方、承租方）补签了一份《门面租赁合同》，约定大桥村委会将武汉江夏经济开发区大桥新区门面出租给东昊都公司，租赁期限为十年，即自2014年3月1日至2024年2月28日，租金为12元/㎡/月，年租金为928756.80元，前三年租金不变，从第4年开始每年租金在上一年度基础上增加8%。2016年12月16日，经东昊都公司同意，万和沁公司（甲方、出租方）与李娥（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》，约定“甲方出租给乙方的门面位于武汉江夏经济开发区大桥新区门面，共计580㎡；租赁期限为五年，即自2016年12月16日至2021年12月15日止，乙方享有60天的免租期；本合同约定门面租赁期间，乙方有权以实现租赁门面用途对合同门面进行装修，包括但不限于强电、弱电改造、布置乙方招牌等，但乙方以上装修项目必须符合有关行政管理部门对消防安全、广告招牌的强制要求，如果装修违反要求被要求改正的，乙方必须积极配合整改；租金支付方式为第一年租金分两次支付，乙方在签订本合同之日起7日内向甲方一次性支付半年租金261000元，剩余半年租金于2017年6月1日前支付；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：1.不能提供门面或所提供的门面不符合约定条件，严重影响经营的；2.甲方未尽门面修缮义务，严重影响经营的”。合同签订后，李娥支付了部分租金。2017年1月17日，李娥（甲方）与陈步飞（乙方）签订《情况说明》，就武汉市江夏经济开发区大桥新区大桥村门面约定：“合同签订后由乙方独自出资，甲方不参与出资，经营的所有权为乙方独自所有。后期的装修、经营的过程中，所有的责任、开支、收入以及日常管理等等均由乙方全权负责，甲方不得以任何理由参与，更不得找理由索要任何费用。乙方经营者责任及其所有债务均与甲方无关，由乙方自行承担所有的债权债务”。该《情况说明》签订后，陈步飞在万和沁公司、李娥签订的《门面租赁合同》的承租人、乙方处签名；李娥亦将上述事实告知万和沁公司，万和沁公司予以同意。陈步飞支付李娥租金261000元。此后，陈步飞对该门面进行了装修。2017年2月28日，施工队撤离退场停止装修。陈步飞于2017年3月8日、3月14日向公安机关报警称其租用了门面并交纳了530000元租金，但出租方既不给门面又不退还租金。公安民警接警后协调处理未果，陈步飞遂提起诉讼。经审理，一审法院作出（2018）鄂0115民初3759号民事判决书，判决万和沁公司返还陈步飞租金262000元；万和沁公司赔偿陈步飞装修损失110528元;万和沁公司承担该案受理费和鉴定费合计14865元。该判决书已经发生法律效力。2018年1月3日，大桥村委会（甲方）与东昊都公司（乙方）签订《门面租赁变更合同》，约定就双方2015年10月11日签订的《门面租赁合同》事宜，订立如下变更合同：甲方出租给乙方的武汉江夏经济开发区大桥新区大桥村门面（不包括1层12号门面的421.07㎡）变更后出租面积为6028.63㎡，租金按变更后的承租面积支付。乙方将不再租赁的大桥村还建小区13#1层12号门面于2018年1月1日按现状退还给甲方。2018年1月22日，东昊都公司（甲方）与万和沁公司（乙方）签订《门面租赁合同解除协议书》，约定：一、双方同意于2017年12月31日解除双方于2014年12月18日签订《门面租赁合同》。二、乙方承租经营期间，截止2017年12月31日第三人拖欠乙方的租金由乙方负责收回，归乙方所有，甲方予以协助配合。三、甲方同意免除乙方欠付甲方2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金。四、乙方应与目前在租商户解除租赁合同，并协助配合甲方与在租商户自2018年1月1日起重新订立租赁合同，此后的租金由甲方负责收取，归甲方所有。五、乙方在承租经营期间（2015年1月1日-2017年12月31日）与第三人因租赁合同纠纷产生的涉诉案件（两起）由乙方负责处理，甲方予以协助。2017年12月31日后与所有商户再产生的债权债务和法律纠纷均与乙方无关。六、乙方承租期间（2015年1月1日-2017年12月31日）的债权债务由乙方享有和承担，与甲方无关。2007年、2009年间，武汉市江夏区发展和改革委员会分别签发夏发改农【2007】80号、夏发改农【2009】122号文件，批准大桥村委会建设拆迁还建农民新村（第一期）项目，2009年12月29日，武汉市江夏区城市规划管理局核发《中华人民共和国建设项目选址意见书》，确认武汉市江夏区大桥新区大桥村农民还建新村建设项目符合城乡规划要求。2010年8月3日，武汉市江夏区国土资源和规划局核发《中华人民共和国建设用地规划许可证》，确认武汉市江夏区大桥新区大桥村农民还建新村用地项目符合城乡规划要求。2011年12月21日，大桥村委会向武汉市公安局江夏区分局消防大队申报拆迁还建农民新村（第一期）1-13号楼施工设计是否符合国家工程建设消防技术强制性标准，该大队经图纸检查，确认合格。大桥村委会遂建设了大桥村拆迁还建农民新村（第一期）项目工程。2015年9月16日，大桥村委会就该项目工程的第13号楼消防工程竣工向武汉市公安局江夏区分局消防大队申请进行了网上竣工验收消防备案（备案号420000WYS0008842），该工程未被确定为抽查对象。一审审理过程中，万和沁公司已收回了涉案租赁房屋并自行处理。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租方东昊都公司与承租方万和沁公司签订《门面租赁合同》，双方租赁合同成立，对该合同效力应依法予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效”的规定，涉案合同租赁标的物武汉江夏经济开发区大桥新区大桥村还建小区13#建筑物即案涉房屋在本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，而武汉市江夏区发展和改革委员会签发的夏发改农【2007】80号、夏发改农【2009】122号文件、武汉市江夏区城市规划管理局核发的《中华人民共和国建设项目选址意见书》以及武汉市江夏区国土资源和规划局核发的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，均是对涉案合同所涉及房屋的项目批准、建设项目选址、建设用地规划许可，不能认定为系建设工程规划许可及经主管部门批准建设。故本案门面租赁合同及解除协议书均属无效，自始没有法律效力。合同无效的法律后果为：“因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者不必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，东昊都公司作为出租方虽然系因原出租人大桥村委会出租的房屋未取得建设工程规划许可及经主管部门批准建设而导致租赁合同无效，东昊都公司作为合同的相对方，对其租赁房屋即门面进行转租具有过错，其导致万和沁公司再转租产生损失，应依法承担主要民事赔偿责任。万和沁公司作为次承租人明知租赁房屋属于农民还建房屋，而对该还建房屋是否取得建设工程规划许可证等建设状况亦未尽到必要的注意义务，对其再转租合同的无效亦有过错，亦应当承担相应责任。万和沁公司在转租无效后，导致其租金及相关损失673493元，酌定由双方各承担50%，即由东昊都公司赔偿万和沁公司损失336746.50元，其他损失由万和沁公司自行承担。大桥村委会虽非合同相对方，但其作为该出租房屋的权利人，将未取得建设工程规划许可及经主管部门批准建设的房屋进行出租，导致承租人、次承租人等租赁合同无效并产生财产损失，其对相关租赁合同无效存在过错，为避免相关权利人的诉累，确定由大桥村委会对东昊都公司的上述赔偿义务即债务承担连带责任。东昊都公司辩称根据双方达成的《门面租赁合同》解除协议书约定，其不应承担任何责任意见没有法律依据，不予采纳。江夏经济开发区管委会辩称意见有理合法，予以采纳。综上，万和沁公司的部分诉讼请求有理合法，予以支持。依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第二条、第三条第一款、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、东昊都公司于判决生效之日起十日内向万和沁公司赔偿租金等损失336746.50元。二、大桥村委会对上述债务承担连带责任。三、驳回万和沁公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10534元，减半收取5267元，由万和沁公司负担2091元，东昊都公司负担3176元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：在万和沁公司的一审诉状中，万和沁公司已主张案涉房屋没有建设工程规划许可而导致租赁合同无效。本院认为，因案涉租赁标的物在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故一审法院根据相关司法解释的规定认定案涉租赁合同及相应的解除协议书均为无效并无不当。东昊都公司主张租赁合同及解除协议书合法有效，于法无据，本院不予支持。因万和沁公司在其诉状中已主张案涉房屋没有建设工程规划许可而导致租赁合同无效，故对东昊都公司所称万和沁公司并未主张租赁合同和解除协议无效、一审法院未就此予以释明的意见，本院不予支持。对于造成案涉租赁合同无效的过错及责任承担上，一审法院认定东昊都公司与万和沁公司均有过错，并对万和沁公司因其转租无效后而造成的损失判决由东昊都公司与万和沁公司各承担一半，合理公正，并无不当。对于东昊都公司主张的万和沁公司出租案涉房屋获益，与本案争议无涉。对于东昊都公司主张万和沁公司应向其支付6个月的占有使用费1085357.4元，因东昊都公司并未就此提起反诉请求，故本院不予处理。综上所述，东昊都公司的上诉理由及请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10534.93元，由湖北东昊都商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二一年四月十五日法官助理李健伟书记员李炎