新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1133号     上诉人（原审原告）：杜良，男，1996年1月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：李卓轩，新疆国法律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：新疆途维公寓管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区凤凰山街YOYO环球港1-1801号。   法定代表人：白超，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张晓，新疆鼎泽凯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王志强，新疆鼎泽凯律师事务所律师。   上诉人杜良与上诉人新疆途维公寓管理有限公司（以下简称途维公司）因委托合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜良的委托诉讼代理人李卓轩，上诉人途维公司的委托诉讼代理人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杜良上诉请求：改判一审判决第一项为途维公司向杜良支付租金211,425元或将本案发回重审（不服金额为161,965元）。事实和理由：2018年8月16日双方签订《物业委托经营管理合同》，我按照合同约定于2018年8月31日向途维公司交付房屋及室内设施，双方共同对托管物业的交付条件及附属设施进行清点，并签字确认。办理消防、特行等相关手续应由途维公司办理，我仅需配合提交相关文件即可。途维公司系专业经营酒店的，应当知道涉案房屋是否符合相关手续，我有理由相信途维公司是确认涉案房屋符合消防及特行标准的，且涉案房屋确实符合消防标准，同时，途维公司没有证据证明我交付的房屋不符合消防、特行标准要求。我于2018年8月31日将房屋交付途维公司，在此期间途维公司持有房屋进行营业整备、改造等长达三个月后提交室内装修及消防改造建设工程的消防设计备案材料，双方约定的整备期只有45天，途维公司工作严重拖沓，造成的营业延误与我无关。途维公司实际一直使用涉案房屋作为员工宿舍。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。   途维公司辩称，不同意杜良的上诉请求，杜良的陈述与事实不符，其交付的房屋不符合《物业委托管理经营合同》1.3条的约定，导致我公司被处罚，直至2019年3月29日才开始营业，在经营54天后又因为无法进行封闭营业被叫停。综上，请求二审法院驳回杜良的上诉请求。   途维公司上诉请求：1．依法变更乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1362号民事判决第一项，改判途维公司向杜良支付租金41,868元（少支付7,592元）；2．依法撤销乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1362号民事判决第二项。以上不服金额为82,592元。事实和理由：一、一审判决我公司支付最低保障收益至双方合同解除之日而非被停业整顿之日，与事实不符，也显失公平，损害了我公司的利益。双方签订的《物业委托管理经营合同》《附加补充协议》可知，杜良向我公司交付的15间房屋无法达到封闭经营的强制性管理要求，且头区公安分局责令我公司停业整顿，亦明确原因为“未进行封闭经营”。向杜良支付最低收益保障期间应截止到停业整顿之日而非合同解除之日。根据《附加补充协议》约定的标准，2020年3月29日至5月22日涉案15间房屋最低收益保障金额应为41,868元。二、一审法院判决我公司向杜良支付违约金认定事实不清，适用法律错误。1．我公司非“有意终止合作”，而是杜良交付房屋无法达到封闭经营的强制性管理要求，导致酒店无法经营、合同目的无法实现；终止合作为双方合意的结果，并非我公司单方解除合同。2．上述条款的目的为弥补损失，但杜良在一审中并未举证证明其因合同解除是否造成损失以及损失金额；反而在合同履行过程中，因杜良交付房屋不符合消防安全标准，导致我公司再次进行消防设计、改造施工损失严重；且在停业整顿、合同无法履行后，我公司利用自身资源积极为杜良联系租户，并促成了新租户与杜良的合作，开办的月子中心目前还在营业，很好的保障了杜良的利益。3．终止合作因杜良原因导致，而非我公司违约，但却判决由我公司承担高额违约金，明显颠倒了事实。综上，请求二审法院支持我公司的各项诉讼请求。   杜良辩称，双方于2018年8月16日签订《物业委托管理经营合同》，后杜良于2018年8月31日将涉案15间房屋全部交付途维公司。《物业委托管理经营合同》约定途维公司享有45天整备期。《物业委托管理经营合同》名为托管，实为租赁，并约定了保底价。途维公司应当自我交付房屋45天后按照保底价支付租金，一审法院按照途维公司取得特种行业许可证后起算租金不合适。关于一审判决第二项，我认为一审法院认定事实清楚，并无不当。   杜良向一审法院起诉请求：1．判令途维公司支付欠付租金211,425元；2．判令途维公司支付违约金75,000元。   一审法院认定事实：2018年，杜良（甲方）、途维公司（乙方）签订一份《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》），约定途维公司接受杜良委托，为杜良提供物业经营、管理服务。托管业务位于润联投资有限公司YOYO环球港1号楼。房屋15间，其中18层13间、17层2间。合同约定托管经营的期限自2018年8月31日起至2024年8月30日止。杜良应在2018年9月1日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给途维公司。托管物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。双方当事人同意自甲方交房之日起45天为此项目的整备期，以利于途维公司准备开业事项（整备期是指途维公司为此项目开业经营进行整理准备的期间，整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放、设施设备试用等事项。整备期内双方协商一致，途维公司无须支付分成款）。经营收入分成按照杜良40％、途维公司60％的比例进行分配。为保障原告收益，设立杜良收益保障标准为：（周边同等物业市场价格作为参照，最低保障以年为单位，若当年杜良收益未达最低保障，途维公司按最低收益标准向杜良补齐）物业面积44㎡、最低保障1,470元／月，物业面积46㎡、最低保障1,600元／月，物业面积48㎡、最低保障1,600元／月，物业面积60㎡、最低保障1,730元／月，物业面积79㎡、最低保障1,740元／月，物业面积87㎡、最低保障1,800元／月。杜良违约责任：如果未到合同期限，杜良有意终止与途维公司合作，杜良应按每套物业不低于1,500元的标准作为违约金，赔偿途维公司所受的损失。途维公司违约责任：如果未到合同期限，途维公司有意终止与杜良合作，途维公司应按每套物业不低于1,500元的标准作为违约金，赔偿杜良所受的损失。合同尾部，杜良签署日期为2018年8月16日；途维公司签署日期为2018年10月1日。《附加补充协议》约定，变更条款：5.2条、5.6条、5.7条、11.1.1条及11.2.6条变更、6.1.2条原条款取消，其中11.2.6条托管经营期间，如果未到合同期限，途维公司有意终止与杜良合作，途维公司应按每套物业不低于5,000元的标准作为违约金，赔偿甲方所受的损失。合同签订后，杜良于2018年8月31日向途维公司交付房屋及室内设施。途维公司于2018年11月22日向乌鲁木齐市公安消防支队经济技术开发区大队（以下简称经开区消防大队）提交案涉房屋的室内装修及消防改造建设工程的消防设计备案材料。2018年12月5日，经开区消防大队向被告途维公司发出通知，意见为该消防设计备案抽查意见为不合格。2018年12月11日，途维公司向经开区消防大队再次提交案涉房屋的室内装修及消防改造建设工程的消防设计备案材料。2018年12月14日，经开区消防大队向途维公司发出通知，意见为该消防设计备案复查意见为合格。2019年1月22日，途维公司向经开区消防大队提交案涉房屋的室内装修及消防改造建设工程的竣工验收消防备案材料。2019年2月5日，途维公司取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年3月26日，途维公司取得了《特种行业许可证》。2019年5月22日，乌鲁木齐市公安局经济技术开发区（头屯河区）分局出具《行业场所检查意见通知单》，要求途维公司封闭经营，责令停业整顿。2019年6月1日，杜良与途维公司协商一致解除了《物业委托管理经营合同》（附《附加补充协议》）。杜良要求途维公司支付欠付租金、违约金，杜良索款未果，故诉至一审法院。   一审法院认为，杜良与途维公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》），系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应严格按照合同履行各自义务。2019年6月1日，杜良与途维公司协商一致解除了《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）。关于杜良要求途维公司支付租金211,425元的诉讼请求，杜良主张自2018年9月1日至2019年5月31日期间9个月租金，其中3间44平方米的房间1,470元／月、1间46平方米的房间1,600元／月、3间48平方米的房间1,600元／月、6间60平方米的房间1,730元／月、1间79平方米的房间1,740元／月、1间87平方米的房间1,800元／月，合计金额为222,570元，仅主张211,425元。杜良辩称，我方不认可杜良主张的租金金额，我方欠付杜良租金应自实际经营期间即2019年3月29日至2019年5月22日按实际经营最低保障收入计算，金额为41,868元。一审法院认为，杜良向途维公司交付房屋及设施时，未按约定向途维公司交付《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，无法证实房屋内部装修符合消防标准。途维公司未能在合同约定的45天整备期内完成相应证照的办理，符合常理。截至2019年3月26日途维公司取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《特种行业许可证》，才具备经营的资格。故按实际经营之日2019年3月29日开始计算租金较为合理。途维公司举证经营期间分给杜良的收益低于双方在合同约定的最低保障收入，故途维公司关于以最低保障收入为标准向杜良给付租金的抗辩意见法院予以采信。2020年5月22日，途维公司托管经营的酒店被停业整顿，途维公司没有证据证明系杜良原因造成的，故租金应支付至双方解除合同之日即2019年6月1日，现杜良主张租金至2019年5月31日，一审法院予以支持，故途维公司应当支付杜良2019年3月29日至2019年5月31日2个月的租金，其中最低保障标准为：3间44平方米的房间1,470元／月、1间46平方米的房间1,600元／月、3间48平方米的房间1,600元／月、6间60平方米的房间1,730元／月、1间79平方米的房间1,740元／月、1间87平方米的房间1,800元／月，租金合计为49,460元。关于杜良要求途维公司支付违约金75,000元的诉讼请求，杜良主张在途维公司托管期间所产生的一切经营问题应由杜良自行承担，杜良同意与途维公司解除《物业委托管理经营合同》，并未放弃合同约定的权利即合同未到期，途维公司有意终止与杜良的合作，途维公司应按每套物业5,000元，合计75,000元赔偿杜良损失。一审法院认为，杜良该项请求符合双方约定，合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、新疆途维公寓管理有限公司自判决生效十日内向杜良支付租金49,460元；二、新疆途维公寓管理有限公司自判决生效十日内向杜良支付违约金75,000元。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。   本案的争议焦点为：1．途维公司应当向杜良支付租金的具体数额；2．途维公司是否应当向杜良支付违约金75,000元。   杜良上诉称合同约定途维公司自行办理消防、特行等相关手续，且双方已约定了整备期，途维公司应当支付2018年9月1日至2019年5月31日期间的租金211,425元。途维公司上诉称因杜良提供的房屋不符合封闭经营管理的要求，于2019年5月22日被责令停业整顿，其应当仅支付实际经营2019年3月29日至2019年5月22日期间的租金41,868元，且不承担违约金。本院认为，杜良（甲方）与途维公司（乙方）签订的《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同经双方协商一致于2019年6月1日解除。《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）约定：“托管物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；办理消防、特行等相关手续，经双方确认由乙方自行办理，费用由乙方承担，但相关文件需由甲方提供并配合办理”。本案双方当事人对于涉案房屋按照《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）最低保障计算房屋租金不持异议。杜良与途维公司对于涉案房屋由杜良一方装修的事实亦不持异议。按照合同约定杜良提供的房屋必须满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的要求，通过途维公司提交的证据显示，途维公司向经开区消防大队申请上述合格证时被认定为涉案房屋消防设计备案抽查不合格，后途维公司再次进行申请，于2019年2月5日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，由此不能确认杜良交付的房屋符合涉案合同的约定。另，《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）约定：“甲方应在2018年9月1日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给乙方；甲乙双方同意自甲方交房之日45天为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期是指乙方为此项目开业经营进行整理准备的期间，整理准备公司包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放、设施设备适用等事项。整备期内甲乙双方协商一致，乙方无须支付分成款）”。杜良虽然于2018年8月31日向途维公司交付了涉案房屋，《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）亦约定的整备期为45天，但涉案房屋不满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的条件，此期间不宜计算租金。途维公司托管的酒店于2019年5月22日被责令停业整顿，途维公司未提交证据证明系因杜良一方的原因造成的，且其提交的《新疆维吾尔自治区旅馆业治安管理实施细则》系2004年开始实施，途维公司作为开设酒店的经营管理者，在订立《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）时即应当知道上述实施细则的具体规定。因涉案房屋无法封闭经营致使双方于2019年6月1日协商一致解除，责任不在杜良一方。杜良虽然同意解除涉案合同，但未放弃涉案合同权利，即途维公司有意终止合同，途维公司按每套物业5,000元赔偿杜良损失。同时，《物业委托管理经营合同》（《附加补充协议》）约定托管经营的期限为六年，双方实际履行不足一年，且途维公司接收涉案房屋后于2018年11月22日才第一次向经开区消防大队提交涉案房屋的室内装修及消防改造建设工程的消防设计备案材料，亦存在一定的过错。根据双方上述履行情况，关于租金应当自2019年2月5日起算至2019年5月31日止，本院酌定按照四个月计算途维公司应付的租金，故途维公司应当向杜良支付98,920元［（1,470元/月×3间＋1,600元/月×1间＋1,600元/月×3间＋1,730元/月×6间＋1,740元/月×1间＋1,800元/月×1间）×四个月］。关于违约金，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判令途维公司向杜良支付违约金75,000元并无不当，本院予以维持。   综上所述，杜良的上诉请求部分成立；新疆途维公寓管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1362号民事判决第二项，即：“新疆途维公寓管理有限公司自本判决生效十日内向杜良支付违约金75,000元”；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1362号民事判决第一项，即：“新疆途维公寓管理有限公司自本判决生效十日内向杜良支付租金49,460元”为：新疆途维公寓管理有限公司自本判决生效十日内向杜良支付租金98,920元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2,798.19元（杜良已预交），由杜良负担39.28%即1,099.13元，途维公司负担60.72%即1,699.06元；二审案件受理费5,404.10元（杜良已预交3,539.30元、途维公司已预交1,864.80元），由杜良负担2,458.40元，途维公司负担2,945.70元。   本判决为终审判决。         审判长  韩璟   审判员  田姝   审判员  唐龙         二 〇 二 一 年 四 月 十 九 日     书记员  李崇            1