山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1314号上诉人（原审被告）：郭忠梅，女，1974年5月1日出生，汉族，住济南为市。委托诉讼代理人：薛孝森，山东佳君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明月，山东佳君律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南华兴经济发展合作协会，住所地济南市。法定代表人：张宗旺，会长。委托诉讼代理人：张宗锦，男，1981年2月19日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：纪发勇，济南天桥华兴法律服务所法律工作者。原审被告：陈科学，男，1978年10月1日出生，汉族，住济南市。上诉人郭忠梅因与被上诉人济南华兴经济发展合作协会（以下简称华兴协会）及原审被告陈科学房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郭忠梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判商铺租赁合同无效或发回重审。2.上诉费由华兴协会承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉房产既无房产证，也无规划许可证，华兴协会在这种情况下与郭忠梅签订《商铺租赁合同》是无效的,给郭忠梅造成了18563200元整改、装修损失，既然是无效合同就不存在解除的问题。一审法院未查明事实，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。华兴协会辩称：第一，郭忠梅所述与事实不符，案涉房产系柳云社区居委会社区居民生活保障房。根据2016年7月5日济南市天桥区北园街道办事处向柳云社区居委会出具的情况说明，此房屋非无证房屋，非违章建筑，非无规划房屋。只不过房产手续因限于北湖片区拆迁改造，尚未完善。第二，华兴协会未给郭忠梅造成任何损失。郭忠梅租赁使用了华兴协会的房屋，一直不缴纳任何租赁费用，导致社区居民生活费不能正常发放，给华兴协会造成了严重的经济损失。郭忠梅与华兴协会所签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效。郭忠梅应该根据双方的约定向华兴协会缴纳足额的房屋租赁费用。请求二审法院驳回郭忠梅的上诉，维持原判。陈科学未作答辩。华兴协会向一审法院起诉请求：1.请求于一审庭审之日即2020年11月10日解除华兴协会与郭忠梅于2018年8月20日签订的房屋租赁合同（合同编号为柳商租字2018第1号），并返还济南市天桥区小清河南路10777号的2楼2-202、2-206、2-207、2-208、2-208-1、2-209、2-209-1、2-212、2-213、2-215、2-216、2-217、2-218、2-219、2-220、2-221、2-222、2-223、3楼3-306、3-307、3-312、3-313号的商铺，共计面积为6360平方米；2.判令郭忠梅、陈科学补交租赁费，从2019年3月1日至2020年2月28日一年的租金2669610元加上自2020年3月1日起到2020年6月1日前的3个月租金667402.5元，水电费432634.24元、物业服务费290016元，逾期违约金20万元，共计4214662.74元。3.本案的诉讼费用全部由郭忠梅、陈科学承担。一审法院认定，2018年8月20日，华兴协会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的郭忠梅签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方坐落于济南市天桥区小清河南路10777号的2楼2-202、2-206、2-207、2-208、2-208-1、2-209、2-209-1、2-212、2-213、2-215、2-216、2-217、2-218、2-219、2-220、2-221、2-222、2-223、3楼3-306、3-307、3-312、3-313号的商铺（以下简称该房产，该房产建筑面积以6360平方米计）。三楼西电梯以西平台1332平方米、乙方从2019年3月1日开始可以无偿使用，不在本合同计租金和约定面积范围内。乙方使用该房产作为经营洗浴、汗蒸之用。本合同约定的租赁使用期限自2018年9月1日起至2031年2月28日止，乙方于2018年6月17日接手使用该房屋（交付日），乙方接收到房门钥匙且交付完成。房屋免租期为7个月，时间自2018年9月1日起至2019年2月28日止。计租金的期限起止为2019年3月1日起至2031年2月28日结束（按每平方米1.15元/日，第三年起每年递增4%，以6360平方米计）。具体为，第1年租金，2019.3.1-2020.2.28，租金2669610.00元；第2年租金，2020.3.1-2021.2.28，租金2669610.00元。支付方式按照先支付租金后使用租赁房屋的原则，租金按季度支付，每年支付四次。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，无偿收回房屋；（1）不按照约定支付租金达30日的；（2）累计欠缴各项费用达10,000元，且在收到甲方书面通知之日起，超过15日未予付清的。（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；（5）利用房屋从事违法活动、不道德活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；（6）擅自放弃房产，或擅自转让、转租、调换房产给第三人的（包括以合作形式将房产整体交由第三人使用）；（7）因故被吊销营业执照或有关经营活动的许可证，导致无法继续营业和履行本合同的；（8）未履行本合同中双方约定的条款，或经书面通知后7日内仍拒不履行的；（9）按照本合同其他条款应当解除合同的其他情形。乙方有本合同第八条约定乙方所承担责任情形之一的，甲方有权解除合同，无偿收回房屋，并有权不予退还乙方缴纳的保证金及已交付的租金，同时乙方按本合同租金总额的百分之三十向甲方支付违约金。逾期支付租金或其他费用（包括物业费、水电费、通讯费等乙方应支付的全部费用）的，乙方每日按应付年租金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。2019年10月18日，华兴协会向海盗船业主发出《水电费催缴通知》，载明：贵公司从开业至今（2019年9月20日）欠我公司水费、电费共计：425586.74元。为不影响贵公司正常用水、用电，请及时到我公司财务处缴费！电费、水费明细如下：①2018.11.15-2019.1.20用电量9267.56×1.5=13,901.34元；②2019.1.21-2019.2.20用电量57557.4×1.5=86,336.1元；③2019.2.21-2019.3.20用电量75472×1.5=113,208元；④2019.3.21-2019.4.20用电量24140×1.5=36,210元；⑤2019.4.21-2019.5.13用电量52996×1.5=79,494元；⑥楼顶2018.11.15-2019.5.13电量105.57×160×1.5=25,336.8元；⑦负一2018.11.15-2019.5.13电量19.65×160×1.5=4716元；⑧水2018.11.15-2019.4.20水量5547×6.5=36,055.5元；2019.4.21-2019.9.20水量4666×6.5=30,329元。合计425586.74元。收款明细：①2019.3.5收到电费款5万元整。合计：50000元。陈科学在上述通知签字：以上数据（表数）已知晓，价格待定。庭审中，陈科学陈述，其是海盗船洗浴中心工作人员，认可通知中载明的用水电数量，但是对于收费标准不予认可，认为价格过高。同时，华兴协会提交2020年3月10日催缴通知书一份和通知书张贴照片打印件一份，证明郭忠梅已经收到催缴通知书，尚欠4214662.74元，包含租金、违约金、水电费、物业费的情况。陈忠梅对上述证据的真实性和证明目的均不认可，该证据仅仅是华兴协会单方制作，其计算方式、计算依据等都没有经过双方合意而产生，而不能达到华兴协会证明目的。华兴协会提供两张照片，但并非是原始载体，且该通知发出的时间是2020年3月10日，我方并未收到该通知。陈科学认为上述证据与其无关。陈忠梅提交2019年9、10、11、12月份及2020年1月份的售电单据一宗，证明郭忠梅先进行购买电，再进行消费，不存在拖欠电费情况，同时证明华兴协会所订的电费单价为1.5元每度，明显超出市场价格；2019年10月份的售电单据一份，证明郭忠梅先进行购买电，再进行消费，不存在拖欠电费情况，同时证明华兴协会所订的电费单价为1.5元/度，明显超出市场价格；以上售电单据是郭冬梅，就是本案的郭忠梅。山东泺河港商贸有限公司出具给郭忠梅的代收水费收据五份，证明郭忠梅并不欠华兴协会水费。华兴协会认为，郭忠梅是2019年5月份以后才开始预付电费，该宗售电单据是2019年9月份、10月份、11月份、12月份到2020年1月份的，而华兴协会所诉的都是2019年5月份以前所欠的电费，该宗证据与本案无关。另查明，济南市天桥区北园街道办事处柳云社区居民委员会于2017年1月1日出具《情况说明》，载明：“泺河港是我居生活保障用房，产权归我居所有。为保证泺河港的保值增值，我居委托济南华兴经济发展合作协会负责泺河港的招商、经营和管理，委托期限为10年。济南华兴经济发展合作协会有权以自己名义对外进行招租，并签订合同”。坐落于济南市天桥区小清河南路10777号的二楼、三楼6360平方米商铺已交付承租方营业使用。自2020年1月25日起至本次庭审之日，济南市天桥区海盗船洗浴中心一直未营业，案涉租赁场地及房屋钥匙在陈忠梅手中。济南市天桥区海盗船洗浴中心成立于2018年8月3日，系个体工商户，经营者为郭忠梅。一审法院认为，本案涉及《商铺租赁合同》系陈忠梅与华兴协会签订的，且案涉商铺亦是由济南市天桥区海盗船洗浴中心实际占有使用，该洗浴中心系个体工商户性质，经营者是郭忠梅，故一审法院认定郭忠梅是本案适格的被告。关于华兴协会要求陈科学承担责任的诉讼请求，华兴协会认为陈科学与郭忠梅系夫妻关系，济南市天桥区海盗船洗浴中心系郭忠梅、陈科学共同经营，陈科学对此不予认可，且华兴协会亦未对其主张提交证据，故对华兴协会的该项诉讼请求，一审法院不予支持。根据已经查明的事实，案涉《商铺租赁合同》系华兴协会与郭忠梅真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力，租赁合同的双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于华兴协会要求解除双方之间《商铺租赁合同》的诉讼请求。华兴协会与郭忠梅在合同中约定，承租人不按照约定支付租金达30日的，出租人有权单方解除合同。现郭忠梅长期多次拖欠华兴协会房租和水电费已超过30日以上，该情形符合华兴协会、郭忠梅双方约定的行使合同解除权的条件，故华兴协会的该项诉讼请求，符合合同法的相关规定及双方的约定，有事实及法律依据，依法予以支持。二、关于华兴协会要求郭忠梅立即腾空租赁房屋的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现华兴协会与郭忠梅签订的《商铺租赁合同》已经解除，故华兴协会要求郭忠梅腾交租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，依法予以支持。但腾交房屋应当给郭忠梅留出必要的准备时间，法院酌情认定，郭忠梅二十日内腾交租赁房屋为宜。三、关于华兴协会要求郭忠梅补交租金的诉讼请求。租赁合同中约定了起租日从2019年3月1日起计算，现华兴协会要求郭忠梅补交自2019年3月1日至2020年6月1日的租赁费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但新冠肺炎疫情的发生亦是客观存在的事实，也对洗浴中心的经营产生了不利的影响。面对疫情，双方当事人应当互相体谅、互相分担、共度时艰，故一审法院综合案情酌情认定减免郭忠梅2020年2、3月份共计两个月房租444935元中的40%即177974元，剩余的房租3159038.5元（2669610元÷12个月×10个月+2669610元÷12个月×2个月×60%+2669610元÷12个月×3个月）郭忠梅仍然应当向华兴协会支付。四、关于华兴协会要求郭忠梅支付水电费的诉讼请求。郭忠梅认可《水电费催缴通知》中载明的水电用量，但认为其按照1.5元/度的价格收取电费过高，一审法院根据国网山东电力公司公布的济南市商业用电价格，再结合洗浴中心用电时段以及按照阶梯电价收费的事实等情况，酌情按照1元/度的价格计算郭忠梅应当支付的电费，故根据载明的水电用量按照1元/度的价格计算的水电费数额为305852.66元，扣除郭忠梅已支付的50000元，剩余水电费255852.66元，由郭忠梅支付。对于郭忠梅提交的2019年9月之后水电费的交纳凭证，因华兴协会在本案中主张的水电费系2019年5月份之前的费用，故一审法院对郭忠梅的抗辩不予采信。五、关于华兴协会要求郭忠梅支付物业服务费的诉讼请求。华兴协会陈述，该物业费是按照每平方米每月3.8元的标准收取6360元平方米的物业服务费，每月收取24168元，自2019年3月1日至2020年2月28日一年的物业服务费290016元。郭忠梅虽然抗辩其将上述一年的物业服务费290016元交给了案外人丽星滨河公司，且华兴协会口头同意予以扣减，但华兴协会不予认可，且郭忠梅亦未提交证据，故对华兴协会的该项诉求，一审法院予以支持。六、关于华兴协会主张违约金200000元的诉讼请求。郭忠梅在经营海盗船洗浴中心过程中确实存在逾期支付租金、水、电、物业费的情况，且数额较大，根据华兴协会陈述的损失情况，现其主张200000元违约金，合理合法，一审法院应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、济南华兴经济发展合作协会与郭忠梅之间2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月10日解除；二、郭忠梅于判决生效之日起20日内腾空其租赁的坐落于济南市天桥区小清河南路10777号的2楼2-202、2-206、2-207、2-208、2-208-1、2-209、2-209-1、2-212、2-213、2-215、2-216、2-217、2-218、2-219、2-220、2-221、2-222、2-223、3楼3-306、3-307、3-312、3-313号的商铺（房产建筑面积6360平方米），并将上述房产返还给济南华兴经济发展合作协会；三、郭忠梅支付济南华兴经济发展合作协会欠付的房屋租金3159038.5元，于判决生效之日起10日内付清；四、郭忠梅支付济南华兴经济发展合作协会欠付的水电费255852.66元，于判决生效之日起10日内付清；五、郭忠梅支付济南华兴经济发展合作协会欠付的物业服务费290016元，于判决生效之日起10日内付清；六、郭忠梅支付济南华兴经济发展合作协会违约金200000元，于判决生效之日起10日内付清；七、驳回济南华兴经济发展合作协会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40517元，由济南华兴经济发展合作协会负担2978元，由郭忠梅负担37539元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人均认可案涉商铺所占土地系柳云村的集体土地，后柳云村改为柳云社区，案涉商铺系柳云社区为解决社区居民基本生活保障所建，产权归柳云社区居委会所有。以上事实有二审调查笔录在案为凭。本院认为，本案的争议焦点为：华兴协会与郭忠梅于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》的效力问题。郭忠梅认为《商铺租赁合同》无效的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对于适用范围予以明确规定，即“本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷，不适用本解释”。本案中，郭忠梅所租赁的案涉商铺所占土地原系柳云村的集体土地，后柳云村更改为柳云社区，现商铺系柳云社区为解决社区居民基本生活保障所建，产权归柳云社区居委会所有。郭忠梅未提供证据证实案涉商铺属于乡、村庄规划区内的房屋，且案涉商铺具有社会保障性质，故，本案参照上述司法解释处理的依据不足，不能以案涉房屋未取得规划许可证即认定合同无效。案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。综上所述，郭忠梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭忠梅负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年四月一日书记员  侯新新