湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1519号上诉人（原审原告）：艾云，女，1979年1月17日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：褚伟，湖北佳艺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒文兵，男，1981年3月19日出生，汉族，居民身份证住址湖北省团风县。被上诉人（原审被告）：涂敏，男，1988年3月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省团风县。被上诉人（原审被告）：武汉铂尔顿酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市青山区建设一路与建港南街交汇处武汉宝业中心****单元****房。法定代表人：舒文兵，该公司总经理。上诉人艾云因与被上诉人舒文兵、涂敏、武汉铂尔顿酒店管理有限公司（以下简称铂尔顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。艾云上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判舒文兵、涂敏、铂尔顿公司共同向艾云支付租金8025元和违约金41667元；3．由舒文兵、涂敏、铂尔顿公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、舒文兵、涂敏、铂尔顿公司拖欠的案涉房屋物业管理费应当在押金中扣除。截止到2020年9月12日，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司共拖欠案涉租赁房屋的物业管理费1525元。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，该费用由舒文兵、涂敏、铂尔顿公司承担。故艾云先收取的押金应当先扣除该费用，多余部分再抵扣房屋租金。因此，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司共同向艾云支付的租金应当为8025元，而不是一审判决确定的6500元。二、舒文兵、涂敏、铂尔顿公司应当按照合同约定，共同向艾云支付违约金41667元。一审法院以艾云未提交证据证明其存在装修损失为由，没有支持艾云主张违约金的请求，是错误的。第一，艾云主张违约金有事实依据。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司没有依据《房屋租赁合同》第五条的约定支付相应的租金，已构成违约。《房屋租赁合同》第十三条附加补充条款约定，“合同期内，甲乙双方不得违约，违约方须向守约方赔付人民币伍万元整。”合同双方之所以约定了5万元的违约金，是因为艾云按照舒文兵、涂敏、铂尔顿公司的要求，花费了55000元对案涉房屋进行了装修。然而仅1年的时间，因舒文兵、涂敏、铂尔顿公司违约导致《房屋租赁合同》提前解除，艾云没有收到预期的全部租金，才参照装修折旧的方式，酌情主张41667元的违约金。第二，艾云主张违约金有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《房屋租赁合同》是有效的，故合同双方约定的违约金也是有效的。舒文兵、铂尔顿公司共同辩称，艾云的上诉没有道理，本案因疫情而起，不是因为疫情不可能出现这种情况，其他房东都对租金进行免三减六。请求驳回上诉，维持原判。涂敏二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。艾云向一审法院起诉请求：1．判令解除2019年9月22日艾云与舒文兵、涂敏、铂尔顿公司之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令舒文兵、涂敏、铂尔顿公司立即向艾云交付租赁的房屋；3．判令舒文兵、涂敏、铂尔顿公司共同向艾云支付拖欠的租金5200元（2020年4月1日至2020年5月31日），并按每月2600元的租金标准，从2020年6月1日起至舒文兵、涂敏、铂尔顿公司实际交付租赁房屋之日止；4．判令舒文兵、涂敏、铂尔顿公司共同向艾云支付违约金41667元（50000/6＊5）；5．由舒文兵、涂敏、铂尔顿公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月20日，艾云（甲方、出租人）与舒文兵、涂敏、铂尔顿公司（乙方、承租人）签订《武汉市房屋租赁合同》。合同主要载明：房屋坐落于武汉市青山区建设一路宝业中心B栋509室，建筑面积45.65平方米；租赁用途为酒店。房屋租赁期限自2019年12月25日至2025年12月24日；甲乙双方应于2019年9月20日办理房屋交付手续。甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方；租金每月2600元，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2019年12月23日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2019年12月23日、2020年3月23日、2020年6月23日、2020年9月23日、2020年12月23日，以此类推；押金2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方有不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达2000元等情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有。合同第十三条附加补充条款载明：2019年9月25日至2019年12月24日为免租期，2019年12月25日至2021年12月24日月租金为2600元；2021年12月25日至2023年12月24日月租金为2730元；2023年12月25日至2025年12月24日月租金为2866元；合同期内甲乙双方不得违约，违约方须向守约方赔付50000元。上述合同首部乙方（承租人）处有“舒文兵”、“涂敏”的签名及两人的身份证号，在该合同尾部乙方处加盖有铂尔顿公司合同专用章及“舒文兵”、“涂敏”的签名。本案一审审理中，涂敏称艾云要求加舒文兵、涂敏的签名，所以涂敏要求店长代签的“舒文兵”、“涂敏”的签名。2019年4月21日，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司交付定金2000元，定金收条中载明：空置期为三个月（以装修好房屋交付到乙方手上为准），房屋装修标准以乙方提供效果图为准。涂敏在该收条上签名。舒文兵于2019年12月27日支付8400元。截至起诉日，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司支付了押金2600元和3个月房屋租金，支付租金对应的租期至2020年3月24日。各方均同意以押金抵扣一个月租金。租赁房屋为艾云装修好的房屋，艾云称系按舒文兵、涂敏、铂尔顿公司要求装修房屋，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司称其向艾云提供了图纸，但艾云委托第三方进行装修，没有按舒文兵、涂敏、铂尔顿公司的要求进行装修。艾云向案外人陆续支付涉案租赁房屋装修款55000元，2019年11月30日，装修方开具一张收据。2020年9月12日，舒文兵将涉案房屋水卡、电卡、钥匙交付给艾云，办理房屋交接手续，但双方因物业费发生分歧，艾云拒绝接收涉案房屋并报警。艾云主张以2020年9月24日为涉案房屋腾退时间。2020年7月6日，艾云以房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，在其第一项诉请中明确要求解除各方之间的租赁合同。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司于2020年7月16日收到相关诉讼材料。因新型冠状病毒××疫情暴发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道。2020年4月8日，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。一审法院认为，涉案《武汉市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、舒文兵、涂敏是否系本案适格被告；二、涉案合同解除的时间；三、新型冠状病毒××疫情发生期间的租金是否应予减免；四、舒文兵、涂敏、铂尔顿公司是否支付违约金。一、关于舒文兵、涂敏是否系本案适格被告的问题。在合同签订过程中，艾云要求除加盖铂尔顿公司印章外，还要舒文兵、涂敏签名，即视为其作出与舒文兵、涂敏及铂尔顿公司共同签订涉案合同的意思表示，且合同首部载明了舒文兵、涂敏的身份证号，涂敏称其让店长代为签名，店长代涂敏签名系受涂敏的指示，其后果应由涂敏承担。舒文兵虽不认可涉案租赁合同上的签名，但其未提交证据予以推翻，且舒文兵对艾云要求其签名的情况应知晓，即使其签名系他人代签，舒文兵在合同签订后也并未作出否认的意思表示。故舒文兵、涂敏系合同相对方，是本案适格被告。舒文兵、涂敏对此的辩称意见，一审法院不予支持。二、关于合同解除时间的问题。根据涉案租赁合同约定，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司有不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达2000元等情形之一的，艾云有权单方面解除合同。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司已支付租金至2020年3月24日，受新型冠状病毒××疫情影响，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司未按约定支付此后的租金，但自2020年4月8日后，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司应及时履行支付租金的义务。截至起诉日即2020年7月6日，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司出现逾期未支付租金的情形，艾云可以依法解除合同。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司收到起诉状之日即视为收到艾云解除合同的通知，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司亦同意解除合同，故涉案房屋租赁合同应自舒文兵、涂敏、铂尔顿公司收到起诉状之日即解除，即于2020年7月16日解除。合同解除分为约定解除和法定解除，合同中虽约定了“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，但疫情结束后仍可继续履行合同，且即使达到合同解除的条件，也是由解除权人解除合同，而并非合同自行解除。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司辩称合同自行解除的意见，没有法律依据，一审法院不予支持。三、关于新型冠状病毒××疫情发生期间的租金是否应予减免的问题。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司于2020年9月12日将涉案房屋水卡、电卡、钥匙交付给艾云，艾云以物业费有分歧拒绝接收涉案房屋，没有依据，一审法院认定舒文兵、涂敏、铂尔顿公司已于2020年9月12日腾退房屋。自合同解除之日至舒文兵、涂敏、铂尔顿公司腾退房屋之日止，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司仍应按照租金标准支付房屋占有使用费，故艾云要求支付自2020年4月1日起至实际交付房屋之日止的租金，截止到2020年9月12日，舒文兵、涂敏、铂尔顿公司需支付租金14300元（2600/30＊165）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。舒文兵、涂敏、铂尔顿公司租赁涉案房屋系用于经营酒店，2020年1月23日至2020年4月8日政府为应对新型冠状病毒××疫情采取了管控措施，客观上对舒文兵、涂敏、铂尔顿公司经营酒店产生了一定影响。故一审法院根据公平原则并结合合同履行的期限及舒文兵、涂敏、铂尔顿公司的违约情形，酌定免除2个月租金并免除舒文兵、涂敏、铂尔顿公司逾期支付租金的违约责任。另各方同意以押金抵扣一个月租金，故舒文兵、涂敏、铂尔顿公司还需向艾云支付租金6500元（14300－2600＊2－2600）。四、关于舒文兵、涂敏、铂尔顿公司是否支付违约金的问题。涉案合同及定金收条中约定艾云向舒文兵、涂敏、铂尔顿公司交付的房屋为装修好的房屋，并未约定艾云支出的装修费用由舒文兵、涂敏、铂尔顿公司承担。现舒文兵、涂敏、铂尔顿公司已将涉案房屋腾退给艾云，艾云未提交证据证明其存在装修损失，故艾云要求按照50000元/6＊5的计算标准支付违约金，没有依据，一审法院不予支持。综上，艾云的部分诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：一、舒文兵、涂敏、铂尔顿公司于一审判决生效之日起10日内向艾云支付租金6500元；二、驳回艾云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的一审案件受理费486元，由艾云负担436元，由舒文兵、涂敏、铂尔顿公司负担50元。二审中，艾云向本院提交催缴物业管理费的《催费通知书》，拟证明舒文兵等拖欠物业费。本院认为，因艾云一审中未提出物业管理费的诉请，且舒文兵、铂尔顿公司明确表示不同意就此在二审中一并处理，故物业管理费不属于二审的审理范围，本院对该《催费通知书》不作审理。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。二审中艾云陈述案涉租赁房屋收回后未重新装修，现为自用。本院认为，本案当事人在一审中均同意以押金抵扣一个月租金，艾云上诉认为押金应先扣除物业管理费再抵扣租金，与其一审中的意思表示相矛盾，且艾云在一审中也未提出有关支付物业管理费的诉讼请求，故在舒文兵等明确表示不同意就物业管理费在二审中一并处理的情况下，物业管理费不属于二审审理范围，艾云可另行主张权利。舒文兵等未按约支付租金确实构成违约，但系因其经营受新型冠状病毒××疫情影响，且案涉房屋装修现由艾云继续利用，装修仍然存在价值未曾丧失，一审综合考虑新型冠状病毒××疫情对案涉租赁合同履行的影响、当事人的过错程度和艾云的实际损失情况，对艾云主张的装修损失违约金未予支持，实体处理并无不当，本院予以确认。综上所述，艾云的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由艾云负担。本判决为终审判决。审判员  刘鑫荣二〇二一年四月十四日法官助理杜文书记员肖**