北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4416号上诉人（原审被告、反诉原告）：戚旭冉，女，1978年10月1日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京汇天物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：杨维河。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限公司员工。上诉人戚旭冉因与被上诉人北京汇天物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚旭冉上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院民事判决书（2019）京0112民初37678号判决，重新审判。2.判令物业更改收费周期起始时间为每年11月11日。3.判令物业对收房时存在的问题履行维修义务进行维修。4.判令物业公司依合同公示本人入住后每年度应按期公示的经营情况。5.判令物业公司依合同公示公共区域刊登广告的合同和收益情况。6.判令物业公司减免不合规物业服务内容后，按实际达标服务计算物业费并退还多少取的物业费。7.判令物业公司承担本案上诉的诉讼费用。8.判令物业公司承担一审判决由戚旭冉承担的诉讼费用。事实和理由：一、戚旭冉实在2015年11月11日收房同时做的所有相关手续。二、戚旭冉自收房之日起多次要求物业维修，一直未维修到位。三、物业公司从未公示每年度物业管理情况，违反了合同约定。四、物业公司从未公示过电梯广告的合同和收益情况。五、是在本人在买房时不知情的情况下被强迫接受的。后经查实，物业公司没有物业资质和供暖资质，管理北京one小区没有在建委、物价、房管、街道等主管单位备案。物业公司是在未经招标和已入住业主同意的前提下非法入驻北京one小区，物业公司所持有的前期物业服务合同是其在隐瞒违法经营事实，伙同开发商与买房合同一起打包给本人的，其前后内容约定有很大差异，属于欺诈和强迫交易。其服务内容也不是依照开发商前期委托协议内容实施，并未履行到物业公司该履行的义务。因此，本人请求其按其履行的内容进行收费。六、由于物业公司收取物业费时间有误，双方多次沟通无果，戚旭冉有权拒绝依照物业要求的时间缴纳物业费，由此引发的上诉费用不该由戚旭冉承担，应该由过错方物业承担。物业公司辩称，同意一审判决，不同意戚旭冉的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令戚旭冉支付物业费13138.78元（自2017年9月至2019年8月）；2.判令戚旭冉支付滞纳金1107.26元（自2017年9月17日暂计至2019年8月31日，按年利率4.35%计算）；3.判令戚旭冉承担诉讼费。戚旭冉向一审法院提出反诉请求：1.判令更改收费周期起始时间为每年11月11日，物业公司返还戚旭冉多收取的物业费992.88元；2.判令物业公司公示戚旭冉入住后每年度应按期公示的经营情况；3.判令物业公司公示利用公共区域刊登广告的合同和收益情况；4.判令物业公司减免不合规物业服务内容后，按实际达标服务收取物业费；5.判令物业公司承担反诉费用。一审法院认定事实：戚旭冉系坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧XX号房屋的购买人，该房屋建筑面积为186.42平方米。2014年9月、2015年3月，北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。2015年11月11日，戚旭冉作为甲方、物业公司作为乙方签订了《物业服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务，物业服务期限为自房屋通知交付之日起至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。对于物业费的起算时间，双方存有争议。物业公司主张戚旭冉收房日期为2015年9月17日，故应从该日起算物业费，为此其提供了《预收房业主信息》，载明戚旭冉预收房日期为2015年9月17日，但该信息表上并无戚旭冉的签字，也未载明通知收房时间。戚旭冉主张其于2015年11月12日收房，为此其提供了缴费收据及《入住验房单》佐证，上述证据载明戚旭冉于2015年11月11日向实地公司缴纳了契税、公共维修基金、印花税、测绘费及产权登记费，后于2015年11月12日对房屋进行了验收。物业公司主张戚旭冉于2015年11月11日缴纳物业费时对物业费的起算日期并未提出异议，从物业公司提供的物业费收据看，戚旭冉于2015年11月11日缴纳了物业费，该收据载明物业费的起止时间为2015年9月17日至2016年9月16日。戚旭冉主张其在交纳上述费用时并未注意到相关日期。庭审中，戚旭冉提供了向物业公司交纳水卡制作费的收据及开通燃气登记表的回执，均载明日期为2015年11月11日。经查，戚旭冉于2017年向物业公司支付了一年度的物业费，发票注明所交物业费为2016年9月17日至2017年9月16日的物业费，此后，戚旭冉再未交纳过物业费。一审法院认为，当事人有责任对其主张的事实提供相应的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，物业公司接受小区建设单位的委托为戚旭冉提供了相应的物业服务，戚旭冉亦与物业公司签订了物业服务合同，在物业公司提供了物业服务的情况下，戚旭冉应按约定标准交纳物业费。戚旭冉关于收费主体与物业服务主体不一致的答辩意见，无事实依据，一审法院不予采纳。关于物业公司提供的物业服务未达到标准的主张，戚旭冉也未提供证据，故其应足额向物业公司支付物业费。关于物业费的起算点，物业公司提供的《预收房业主信息》不能作为起算物业费的依据，因该表格并未经戚旭冉签字确认，也不能作为通知戚旭冉收房的证据，相反，戚旭冉提供的证据可以证明其实际收房时间系2015年11月11日，故应以该日作为物业费的起算日，故对于物业公司要求戚旭冉支付2017年11月11日至2019年8月31日的物业费的诉讼请求，一审法院予以支持；因一审法院根据戚旭冉的主张对物业费的起算日期进行了调整，则其已交纳的物业费的起始和终止日期均已变更，故物业公司无需再退还戚旭冉物业费，故对于戚旭冉相应的反诉请求，一审法院不予支持。关于公示经营情况及减免物业费的请求，戚旭冉个人作为主体均不适格，一审法院不予处理。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戚旭冉于判决生效后七日内支付北京汇天物业管理有限责任公司2017年11月11日至2019年8月31日期间的物业费共计12098.38元；二、驳回北京汇天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回戚旭冉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，戚旭冉提交证据如下：证据一、视频32个，证明小区服务不达标，视频10、13证明物业总经理确认湿度和温度几年都不达标；视频15证明广告等公共收益真实存在；视频19-31，证明戚旭冉的车经常进不去，多的时候等10多分钟，视频31证明车进不去的时候是报警了最后才进去；证据二、照片，证明温度和湿度都不达标，绿化、车辆管理混乱、没有车棚；证据三、与社区书记的录音，证明就物业的问题跟社区书记沟通过，反映小区存在的问题，录音中书记对业主提出的问题是认可的，而且还提出了物业公司也存在其他新的问题。物业公司对于证据一、证据二、证据三的真实性、证明目的均不认可。本院将在本院认为部分对证据进行综合认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于戚旭冉上诉提出的更改物业费收费周期为每年11月11日的问题，本院认为一审法院已经就双方争议的物业费起算点进行确认，确认戚旭冉2015年11月11日收房，因此应以该日作为物业费计算点，就具体收费周期属于当事人意思自治范畴，应按照双方合同约定和法律法规的规定执行。一审关于收费起点和期间的认定并无不当，本院予以维持。戚旭冉上诉提出的物业公司缺乏物业和供暖资质、未在住建委备案、入驻小区程序违法等情形，本院认为物业公司入驻小区确实存在一定的程序瑕疵，但戚旭冉并未证明该合同违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案物业合同并不存在无效的情形，依法对戚旭冉具有约束力。戚旭冉上诉提出其系在欺诈和强迫下接受的物业合同和服务，本院认为其就被欺诈和强迫并未提交充分的证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予采信。关于戚旭冉上诉提出的物业公司服务质量不合规，应当按照实际服务标准收取物业费退还已收取的物业费的理由，本院认为对于戚旭冉指出的物业公司物业服务和管理服务不达标之处，物业公司应当予以改进。但同时戚旭冉提交的证据并不足以充分有效的证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，并根据物业合同约定的物业费标准计算戚旭冉应支付的物业费并无不当，本院予以维持。关于戚旭冉上诉提出的应按期公示经营情况、刊登广告的合同和收益情况的相关理由，一审法院认为戚旭冉个人作为主体不适格，一审法院不予处理，该认定并无不但，本院予以维持。关于戚旭冉上诉提出的要求物业对收房时存在的问题履行维修义务进行维修的诉求，本院认为该诉求系二审中新提出的诉求，本院在二审中不予处理，戚旭冉可另行解决。关于诉讼费，属于法院依法审查的范围，本院将依法对诉讼费负担予以认定。综上所述，戚旭冉的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51元，由戚旭冉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二一年四月十四日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华