河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初1134号原告：驻马店市净睿物业服务有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角（城中心花园3号楼独单元第22层2204）。法定代表人肖金辉，总经理。委托诉讼代理人：胡瑞，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敬，女，1991年6月23日出生，汉族，住河南省西平县。系原告公司员工。被告：姚红新，男，1974年6月28日出生，回族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：陈冬玫，北京市京师（上海）律师事务所律师。原告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）与被告姚红新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法由审判员肖静独任审理，公开开庭进行了审理。原告净睿物业公司的委托诉讼代理人胡瑞、郭敬，被告姚红新及其委托诉讼代理人陈冬玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告净睿物业公司诉称，2018年3月1日，原告与驻马店市贸易广场业主委员会（以下简称业委会）签订了《物业服务合同》，该合同第2条约定“物业类型：商住宅，坐落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积为80000平方米”；第18条第一款约定了原告以每平0.6元/的标准向业主收取物业费。2018年4月26日，原告与业委会重新签订《贸易广场物业服务合同》，该合同第1条约定了“物业管理区域四至；东至农业路，南至红星路，西至南海路，北至雪松路”；第6条约定物业服务收费以包干制的方式，商业物业每平1.2元/月的标准收取物业费。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告是雪松路豪德贸易广场31（原35幢）13号1－3层壹整套商住楼和雪松路东南侧贸易广场31号（原35幢）12号1－4层壹整套商住楼（面积264.96平方米）所有权人，是驻马店市贸易广场的业主，因此被告应当按照物业服务合同的相关规定及时缴纳物业费。原告自入驻贸易广场之后严格按照物业服务合同约积极履行相关的义务，依约对驻马店市贸易广场进行物业管理。截至2021年2月28日，被告共欠原告物业服务管理费共计11154.816元。原告以催缴通知书的形式多次向被告索要物业管理费，但被告却置之不理。被告无故拖欠物业管理费行为已经给原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益。请求依法判令：被告向原告支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费11154.816元。被告姚红新辩称，1、本案不适用小额诉讼程序。2、原告与第二任业主委员会签订的两份物业服务合同均属无效合同，被告可以拒缴物业费。3、未经业主大会，原告与第二任业主委员会无权就签订合同私自调整物业管理费。4、原告拒绝退出，移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求支付物业费，同样不应当支持。5、本案应当中止审理。经审理查明，被告姚红新系河南省驻马店市驿城区雪松路东段豪德贸易广场31（原35幢）13号1－3层壹套商住楼和雪松路东段南侧贸易广场31号（原35幢）12号1－4层壹套商住楼（面积共计264.96平方米）业主。2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告姚红新从2018年3月1日至2021年2月28日一直未交纳物业管理费，经原告书面催要后仍未交纳。被告姚红新辩称，对两份合同有异议，该两份合同未经过半业主的同意签字，没有业主委员会选聘的合法资料，为无效合同。为此，双方酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交2020年11月11日和12日的《物业费催缴通知单》各一份及视频光盘一张、拍摄的其在驻马店市贸易广场物业管理区域信息公示栏的照片一张。《物业费催缴通知单》内容为“致姚红新：驻马店贸易广场业主委员会于2018年3月1日与驻马店市净睿物业服务有限公司签订贸易广场《物业服务合同》……截止今日您在贸易广场35栋12号，房屋面积：264.96平方米，从2018年3月1日至2021年2月28日期间，您已欠11154.816元物业费……现向您下发缴费通知，收到本通知后请您3日内去贸易广场物业办公室交纳物业管理费……”。原告用以证明：原告通过贸易广场业主委员会以及原告向被告催交物业费的事实，原告履行了催交程序。二、诉讼中，被告提交第一组证据：1、申请一份。用以证明：2019年6月11日，豪德业主委员会向驿城区东风办事处提交净睿物业公司违法、违规的五项行为，及召开业主代表大会，经大会表决，解聘净睿物业公司及终止合同的事实。2、调查情况报告一份。证明：2018年8月14日，经过雪松路东段社区摸底调查，召开业主大会及罢免业主委员会的业主占实际业主人数的53.34%已经过半。3、证明一份。证明：2018年11月15日，驻马店市驿城区东风办事处出具成立了新的业主委员会，原业主委员会公章作废。4、声明一份。证明：2018年11月19日，驻马店市驿城区东风办事处在报纸上刊登声明，新的业主委员会成立，原业主委员会公章作废。5、445户业主签名清单一份。证明：2018年11月19日，驻马店豪德贸易广场全体业主大会，签名及一致通过，罢免第二任业主委员会主任胡中海及净睿物业公司签订的两份未经业主大会的无效合同。该决议超占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意。6.贸易广场推选第三任业主委员会代表的名单一份。证明：七名推荐代表。7、通知一份。证明：2018年12月9日，豪德贸易广场业主委员会向原告书面告知：成立新的业委会，解聘净睿物业公司，交接时间及解聘内容。8、公告一份。证明：2018年11月19日，在广场中心张贴的公告。公告内容：解聘净睿物业公司、拆除舞台违法建筑、重新选聘新的物业公司。4.招聘临时保安员、保洁员，物业费每平方米0.35元。该公告贴在广场醒目位置及各个业主。9、2014年的物业服务合同。证明：2014年5月19日，驻马店市益海物业管理公司与第一任业主委员会签订的物业合同，每平方米0.5元，合同签订期为5年，到期日2019年5月19日。以上证据证明：原告与第二任业主委员会签订的合同，未经全体业主知情，并且没有经过业主大会，属于私自签订，业主委员会也没有告知业主。后按照程序，进行对第二任罢免及解聘原告公司的事实。本案事实复杂，不是双方签订合法物业合同后欠缴物业费的简单案件，不适用小额诉讼程序。其次证明，本案原告所依据的两份物业合同不合法，私自涨价的费用不能支持，被告作为业主，有权拒缴私自乱涨价的物业费。第二组证据：开庭传票、民事起诉书、证据目录各一份，证明：驻马店豪德业主委员会诉净睿物业公司物业服务纠纷一案，定于2021年3月3日开庭。该起诉诉求及内容以及证据目录，均与本案的合同是否合法，物业费是否支持息息相关，该诉讼结果是本案判决的依据，是业主委员会与原告的物业服务诉讼结果为依据，而该案未审结，按照法律规定，应当对本案中止审理。原告质证意见为对第一组证据的客观真实性及合法性、关联性均有异议，该组证据均为复印件，主要是证明豪德贸易广场业主委员会成立的选举过程，与本案物业服务合同纠纷并无关联。对第二组证据客观真实性及合法性无异议，对关联性有异议。三、尹纪伟等八人诉驻马店市贸易广场业主委员会确认合同无效纠纷案即（2018）豫1702民初8943号中，尹纪伟等八人请求：一、确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法；二、确认2018年4月26日驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。后本院经审理，判决：驳回尹纪伟等八人确认驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司于2018年4月26日签订的物业服务合同为无效的诉讼请求。后尹纪伟等八人上诉至驻马店市中级人民法院，但尹纪伟等八人在二审期间撤回上诉，（2018）豫1702民初8943号民事判决已生效。上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、《贸易广场物业服务合同》、《物业费催缴通知单》、照片、民事判决书等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告姚红新作为雪松路豪德贸易广场31（原35幢）13号1－3层壹整套商住楼和雪松路东南侧贸易广场31号（原35幢）12号1－4层壹整套商住楼房屋业主，负有按照房屋建筑面积264.96平方米交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，构成违约，现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计11154.82元（其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为0.6元/平方米/月×264.96平方米+0.6元/平方米/月÷30天×25天×264.96平方米=291.46元；2018年4月26日至2021年2月28日的物业管理费为1.2元/平方米/月÷30天×5天×264.96平方米+1.2元/平方米/月×264.96平方米×34个月=10863.36元）。对被告辩称的，原告入住贸易广场不合法及其未与原告签订合同，其不应支付物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。另原告作为驻马店市贸易广场的物业服务公司以后应当加强对该广场的房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等维护和管理，立即对消防通道进行清理、疏通，消除安全隐患，争取为该广场的全体业主创造一个卫生、秩序、安全的居住环境。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：限被告姚红新于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计11154.82元。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告姚红新负担。本判决为终审判决。审判员 肖 静二〇二一年四月十三日书记员 刘俊杰