浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0702民初1285号原告（反诉被告）：章珊珊，女，1989年2月4日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐跃平，浙江泽大（金华）律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱睿琦，男，1993年9月1日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市兰江街道溪西村溪西三市，现住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人（特别授权）：魏红霞，浙江杰正律师事务所律师。第三人：金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司，住所地浙江省金华市婺城区三江街道和信路762号。代表人：金忠森，经理。原告章珊珊与被告钱睿琦、第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，在诉讼中，被告钱睿琦提出反诉，本院经审查予以受理，并于同年3月25日公开开庭进行合并审理。原告章珊珊及其委托代理人徐跃平、被告钱睿琦及其委托代理人魏红霞、第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司的代表人金忠森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章珊珊向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告及第三人于2021年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告钱睿琦退还原告支付的购房定金50000元；3、被告钱睿琦支付原告违约金87750元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年1月7日，原告与被告钱睿琦、第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以1950000元价格受让被告位于金华市××花园××幢××单元××室的房屋，首付款及过户时间为2021年1月15日之前等内容。合同签订当日，原告向被告钱睿琦支付50000元定金，并由钱睿琦出具收条1份。2021年1月11日，原、被告及第三人经协商变更合同，约定原告将首付款存入原告本人的中国银行账户，并于2021年1月18日共同到被告所贷款的中国银行，将首付款偿还被告尚欠中国银行的案涉房屋贷款。原告按约于2021年1月12日将首付款存入中国银行账户，并于2021年1月12日、14日、15日、18日通过电话、微信联系被告要求办理案涉房屋过户手续，但被告拒接电话以及拒绝回复微信，以其行为表明拒绝履行过户义务。为证明以上事实，原告向本院提交证据材料为：1、房屋买卖居间合同1份，证明原、被告及第三人于2021年1月7日签订合同，约定相关权利义务、违约责任等内容；2、定金收条及刷卡回单各1份，证明原告向被告支付购房定金50000元，并由被告出具收条确认；3、微信聊天记录若干，证明原、被告及第三人经协商变更合同，以及原告多次催促被告履行过户手续未成；4、电话录音资料若干，证明原告曾于2021年1月12日、14日、15日、18日多次电话联系被告，除第一次接听外，其他均拒接；5、中国银行交易流水明细1份，证明原告按三方变更内容要求于2021年1月12日将首付款存在中国银行账户；6、同地段房屋在2021年2月、3月份挂牌价情况，证明该地段房屋价格存在较大幅度上涨情形。被告钱睿琦辩称：原、被告及第三人之间签订有房屋买卖居间合同属实。因原告在签订合同后未依约在2021年1月15日前向被告支付首付款540000元，且原、被告也从未就变更合同达成协议，故本被告按约于2021年2月1日通知解除合同，该合同解除时间应为2021年2月1日。另原告与第三人的负责人系朋友，签订协议当日，被告对原告是否实际交付定金50000元不知情，原告应提供实际交付凭证。由于本案违约方系原告，而被告并未违约，故原告要求被告支付违约金的诉请不能成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提交证据材料。第三人述称：原告只是本分公司的一名客户，只是以前曾有过房产交易而熟悉，因本案房产交易双方系自行达成协议，只是要求由第三人代办过户等事项，故相关收费也与其他提供过中介服务的收费是不同的。在协议签订当日由于已是晚上，故定金是由原告在次日到公司刷卡交纳的，公司已在协议签订当日向被告出具定金保管单，定金交由公司保管也是经被告同意的。至于在合同履行中，由于被告出让的房屋存在中国银行抵押贷款未清偿，需要通过原告交纳的首付款进行清偿后才能过户，被告通过微信要求原告在中国银行开户并存款，到时双方到银行直接转账也是符合银行还贷过程中的交易习惯，这也满足了银行业务员拉存款的考核任务需要。本案涉案房屋地段房价上涨幅度较大，同类房屋增值近300000元左右。第三人未向本院提交证据材料。在诉讼中，被告钱睿琦提起反诉，请求判令：1、确认反诉原、被告及第三人于2021年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》已于2021年2月1日解除；2、没收反诉被告章珊珊支付的购房定金50000元；3、反诉被告支付反诉原告违约金93600元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2021年1月7日，反诉被告欲购买反诉原告居住的位于金华市××花园××幢××单元××室的房屋，即找到自己朋友经营的第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司，当天三方签订《房屋买卖居间合同》，约定反诉原告将前述房屋以1950000元出售给反诉被告，反诉被告于当日支付50000元定金，并由居间人保管，首付款及过户时间为2021年1月15日之前等内容。2021年1月11日，反诉被告因其自身原因造成首付款不能到位，至次日下午，反诉被告将首付款存入其开设在中国银行的账户，但一直未支付给反诉原告。此后双方未就合同履行达成一致意见。2021年2月1日，反诉原告函告反诉被告解除合同，没收定金，并保留追究违约责任。在诉讼中，反诉原告撤回第3项反诉诉讼请求。为证明以上事实，反诉原告向本院提交证据材料为：1、房屋买卖居间合同1份，证明反诉原、被告及第三人于2021年1月7日签订合同，约定相关权利义务、违约责任等内容；2、定金保管收条1份，证明反诉被告所交纳的购房定金50000元由中介公司保管；3、微信聊天记录若干，证明反诉被告未按约支付首付款，反诉原告已于2021年2月1日函告解除合同。反诉被告章珊珊针对反诉辩称：本案的违约方系反诉原告钱睿琦。反诉原、被告及第三人已于2021年1月11日通过微信聊天方式变更合同，即由反诉被告将首付款存在中国银行账户，三方于2021年1月18日共同前往涉案房屋贷款的中国银行清偿其名下贷款。反诉被告于2021年1月12日已将首付款足额存入本人开具的中国银行账户名下，但反诉被告在2021年1月12日、14日、15日、18日，通过电话和微信联系反诉原告钱睿琦，要求其共同到中国银行办理首付款支付以及去房管部门过户事项，均被明确拒绝或无回复。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。反诉被告就反诉抗辩内容向本院提交的证据材料与其本诉主张中提交的证据材料一致。在审理过程中，原、被告进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行审核，现认证如下：1、对原、被告均提交的《房屋买卖居间合同》、原告提交的定金收条及刷卡回单、被告提交的定金保管收条，双方当事人均无异议，经本院审核，前述证据具有客观真实性，形式内容合法有效，足以证明其待证事实，且当事人均无异议，故本院对上述证据的证明力予以确认。2、对原告提交的微信聊天记录若干，被告对其真实性无异议，只是认为原、被告从未就变更合同达成协议。本院经审核认为，原、被告及第三人在2021年1月11日聊天记录中被告曾提及“钱存进去账号发来”，在原告回复“我明天去开户去存进去”后，被告即回复“钱存进去账号给我进行了”，此后三方又就下周一（即1月18日）共同前往银行还贷事项进行协商。而被告称其说这两句话是让原告将首付款支付到被告账户，但该说法对账号发来这一意思并不能作出合理解释，而按通常人理解应为将款项存入交款人设在贷款银行的账户，并将已存有相应款的账号发送过来以核对，原告之说更符合常理，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。3、对原告提交的电话录音资料，被告对真实性无异议，只是认为当时其在出差故未接。本院认为，该证据具有客观真实性，足以证明其待证事实，且被告抗辩意见并不影响相关证明力，本院确认该组证据对其待证事实具有证明力。4、对原告提交的中国银行交易流水明细，被告对真实性无异议，但认为原告将款项存在其名下账户并不能代表其履约。本院认为，该证据具有客观真实性，结合此前原、被告及第三人聊天记录涉及变更合同履行方式，原告这一做法也是符合变更后要求，被告抗辩意见不予采纳，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。5、对原告提交的同地段房屋挂牌价情况，被告认为这不是成交价，不足以证明其待证事实。本院认为，相关房屋挂牌价与成交价确存在一定差距，故仅凭该资料尚不能直接证实具体成交情况或涉案房屋价格变化情况，但目前涉案房屋所在地区存在房价上涨情形这是众所周知事实，故本院确认该证据只对部分待证事实具有证明力。6、对被告提交的微信聊天记录，原告对其真实性无异议，但认为原告未违约，被告不能单方解除合同。本院认为，单方合同解除权行使前提系提出解除合同一方必须享有解除权。从本案分析，原告并不存在违约情形，故被告无权单方解除合同，原告抗辩意见成立，本院确认该证据对其待证事实不具有证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人及其委托代理人的当庭陈述内容，本院确认本案事实如下：2021年1月7日，原告章珊珊（乙方、买方）与被告钱睿琦（甲方、卖方）、第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将其所有的位于金华市××花园××幢××单元××室的房屋以1950000元价格转让给乙方，在合同签订日，由乙方支付甲方购房定金50000元，乙方于2021年1月15日前支付甲方首付款540000元（不含定金），余款由乙方申请银行贷款1360000元，在银行放款日支付，乙方支付给甲方首付款后，甲方应及时办理银行提前还贷手续，他项权证注销当天办理产权转移登记手续，双方约定于2021年1月15日前办理产权转移登记手续，同时双方也约定合同签订后，如乙方违约，乙方已付定金不予返还，如甲方违约，应向乙方双倍返还定金，甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续或不提供文件资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每迟延一日按房价总额的千分之三向另一方支付违约金，迟延超过15日，另一方有权解除合同等内容。合同签订后，原、被告及第三人在填空式《产权证、定金保管收条》上签字、盖章确认，在该收条上明确载明原、被告共同委托第三人保管原告向被告支付的购房定金50000元等内容。当日，被告也向原告出具填空式《定金收条》1张，载明被告收到原告购房定金50000元等内容。次日，原告通过ＰＯＳ机刷卡方式向第三人付款50000元。2021年1月11日，被告在三方微信群聊中要求原告将首付款存入银行后将相关账号告知被告，原告表示认可，同时被告也告知原告及第三人，其与贷款银行预约到下周一（1月18日）办理还贷手续，三方均予以确认。次日下午，原告在被告房产抵押银行开设了账户，并向该账户转入款共计550000元，同时将账户户名及账号通过微信群聊告知被告及第三人。事后，原告于2021年1月12日、14日、15日、18日通过电话、微信等方式要求被告办理过户手续，未果。2021年2月1日，被告以原告未依约支付首付款为由宣布解除合同，并以微信方式函告原告，原告对此未予认可。为该房屋买卖合同纠纷，原告诉诸本院。在诉讼中，本院于2021年2月20日向被告送达了起诉状副本等法律文书。本院认为，原告章珊珊与被告钱睿琦、第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司签订的房屋买卖居间合同，系当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方当事人均应按约予以全面履行。本案争议焦点是原、被告有无就首付款履行方式进行变更。原告认为，原、被告已在微信群聊中就首付款履行事项进行变更，并明确原告只要将首付款转入在贷款银行开设的银行账户并告知相关账号即可。而被告认为，原、被告从未变更过首付款的履行方式，同时认为原告将款项掌控在自己名下账户，并未完成款项交付义务。本院认为，原、被告及第三人在2021年1月11日聊天记录中被告曾提及“钱存进去账号发来”，在原告回复“我明天去开户去存进去”后，被告即回复“钱存进去账号给我进行了”。如果首付款是直接汇入被告名下的账户，则应该由被告向原告提供账号，而不是让原告提供账号给被告，故原告将首付款存入自己的账户，并依约将账号告知被告是依双方变更首付款履行方式而为，并无不妥，同时这一做法也符合贷款银行信贷员为完成拉存款考核业务需要而要求借款人在提前还贷时进行这一操作，故本院确认原、被告已就首付款履行方式进行变更，且原告已依约履行了合同义务。另原、被告履行合同过程中考虑提前还贷还需要贷款银行预约办理，根据被告预约结果，双方确定在2021年1月18日共同前往银行办理，但在此前原告曾通过电话及微信就此事与被告进一步确认，但未能得到被告答复。事后，被告于2021年1月18日回复称原告已违约而拒绝继续履行合同，并于2月1日通过微信函告单方宣布解除合同。由于本案原告并不存在违约情形，故被告不具有单方合同解除权，其解除合同函件，未得到原告认可，不能发生法律效力，双方合同尚未解除。相反，由于被告在变更后的过户期限届满后15日内仍未履行过户手续，并明确表示拒绝履行，原告依约取得了单方合同解除权，由于原告未通知被告而直接起诉要求判令解除买卖合同，该买卖合同已于起诉状副本送达被告之日即2021年2月20日依法解除。合同解除后，原告要求被告返还其支付的购房定金50000元的诉请，并无不妥，本院予以支持，由于该款项现由第三人保管，可由第三人直接退回原告。同时，本院考虑被告自2021年1月18日起明确拒绝履行合同，已构成违约，应依约承担相应违约责任。同时，本院注意到在此期间，涉案房屋的周边房产一直在涨价，被告违约行为已实际造成原告今后购置房产成本增加，同时也不排除被告因房价上涨而存在故意违约情形，故原告要求被告按合同约定的违约金标准即按房屋总价日千分之三计支付自2021年1月18日至2021年2月1日期间的违约金87750元的诉请，并无不当，本院也予以支持。同样，被告提出的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告章珊珊与被告钱睿琦、第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司于2021年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》于2021年2月20日解除；二、被告钱睿琦返还原告章珊珊购房定金50000元，该款项由第三人金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司于本判决生效之日起三日内直接退还原告章珊珊；三、被告钱睿琦于本判决生效之日起三日内支付原告章珊珊违约金87750元；四、驳回被告（反诉原告）钱睿琦的全部反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元，依法减半收取1528元，诉讼保全费1209元，合计款2737元（原告已预交），由被告钱睿琦负担，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳；反诉受理费3172元，依法减半收取1586元，由被告（反诉原告）钱睿琦负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 李良军二〇二一年四月一日代书记员 陈洛伊