山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终611号上诉人（原审被告）：山西晋东昌装饰工程有限公司，住所地：太原市尖草坪区和平北路**晋龙大厦万众亿鑫商务秘书****，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘某，任总经理。联系电话：138XX****XX。委托诉讼代理人：武某，北京市京师（太原）律师事务所。被上诉人（原审原告）：晋城市城区交通运输局，住所地：晋城市黄**街2581号，统一社会信用代码：×××。负责人：杨爱国，任局长。委托诉讼代理人：张某，山西弘毅律师事务所律师。联系电话：151XX****XX。上诉人山西晋东昌装饰工程有限公司（以下简称“晋东昌公司”）与被上诉人晋城市城区交通运输局（以下简称“城区交通局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人晋东昌公司的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人武某、被上诉人城区交通局的委托诉讼代理人张某到庭参加询问，本案现已审理终结。晋东昌公司的上诉请求：1、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初828号民事判决；2、依法改判上诉人不承担支付租金及退还房屋的责任或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。首先，虽然上诉人与被上诉人签订有租赁合同，但上诉人早在2015年6月30日就将该房屋租赁转让，由案外人安晟延公司实际使用并向其他承租人收取租金，也是其向本案被上诉人交纳房租，被上诉人给其开具收据，被上诉人对这一情况是了解并明知的。另外，双方当事人也存在很多其他事实，并不是单纯的承租关系。太原仲裁委裁决书第五页“申请人实际租用的是城区交通局房屋的一层。本案实际是被申请人的实际控制人田海燕给城区交通局盖楼的楼房，交通局欠田海燕90万元的工程款。申请人又转让给被申请人，被申请人可以用债权折抵租金”这一事实，一审法院未查清。其次，被上诉人在立案前就实际占用了房屋，却诉求上诉人退出房屋，是在隐瞒事实真相。实际情况是案外人安晟延公司现在经营情况不好，被上诉人因为主管部门审计导致租金无法收回，而起诉上诉人。实际上上诉人和被上诉人的租赁关系已经不存在了。最后，从太原仲裁委员会仲裁裁决书认定的事实和一审法院认定的事实之间存在很大的不同，上诉人认为太原仲裁委员会仲裁裁决书所认定的事实和本案发生的事实是基本一致的，在证据的认定上也是准确的，一审法院认定的事实不清。二、一审法院对证据的认定存在错误，导致一审法院判决错误。一审法院认定上诉人和被上诉人存在租赁关系，依据的是上诉人和案外人安晟延公司签订了《转让协议》，上诉人并没有按照协议协助安晟延和被上诉人签订合同，同时还继续和被上诉人签订了两份《补充协议》，就认定上诉人还和被上诉人存在租赁合同关系，这显然是错误的。第一，租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但是从本案来看，该租赁物已经是由案外人承接，且由案外人给被上诉人交付租金，被上诉人给其开票，这就表明被上诉人已经是默认承租人是案外人安晟延公司。第二、签订的两份补充协议，上诉人只是在承租人未正式变更的情况下，按照《转让协议》协助案外人安晟延公司争取应有的利益，也是履行转让协议中其他约定。一审法院进行核实和认定，导致判决错误。城区交通局辩称，上诉人的转租行为不影响被上诉人要求其支付租金和违约金。按照合同法规定，合同只对签订合同的当事人有法律效力，上诉人与安晟延公司签订的转租合同没有被上诉人的签字，与被上诉人没有关系。尽管上诉人称已将商铺转租给安晟延公司，但被上诉人与作为承租人的上诉人之间的租赁合同仍然有效，被上诉人仍然有权要求上诉人支付租金和违约金。即使上诉人与安晟延公司在转租合同中约定将权利义务全部转让给安晟延公司，被上诉人并未同意上诉人退出租赁关系，其仍有支付租金的义务。一审法院经多次调查查明事实，依法做出判决，请求驳回上诉人的上诉请求。城区交通局向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金；3、判令被告退出房屋；4、诉讼费由被告承担。开庭过程中，原告变更诉讼请求，要求：1、解除原、被告于2012年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年12月31日前拖欠的房屋租金1027777.98元，自2020年1月1日起按每日876.7元向原告支付租金至被告搬离止；3、判令被告退出房屋并将租赁房屋交还给原告；4、判令被告支付原告违约金346958.87元，违约金按截止开庭之日拖欠的租金1156529.58元的百分之三十计算。一审法院认定事实：2012年3月31日，原告城区交通局与被告晋东昌公司签订了《房屋租赁合同》，后双方又于2013年11月16日签订了补充协议。双方约定：原告将位于晋城市城区黄**街城区交通局综合办公楼一、二层出租给被告；该房屋一、二层总面积为1000平米，除去原告自用电梯间及步行楼梯所用面积，实际租赁面积约为905平米，位于该房屋西邻住宅下的夹层约为450平米及楼顶广告位作为该房屋的附属设施一并租赁给被告使用，被告可自用或寻求合作但不得转租；租赁范围包括外墙以及该房屋门前停车场；租赁期限为10年，自2013年10月1日至2023年9月30日，正式起算租金日期为2013年10月1日；该房屋租期内每年租金34万元，附属设施夹层每年租金4万元，两项合计每年租金38万元；被告于正式起算租金之日起三个月内交付原告第一年、第二年共两年租金76万元整，第二年交付原告第三年、第四年共两年租金76万元整，第五年租金自第四年租金到期之日起三个月之内一次交清，剩余五年租金以此类推、逐年交清；租赁期间，被告拒不按合同约定向原告交付租金并拖欠时间达半年以上，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的双倍向原告支付违约金。2015年6月30日，被告晋东昌公司与案外公司安晟延公司签订《转让协议》，约定：被告同意将晋城分公司的资产转让于安晟延公司，安晟延公司同意受让；被告转让上述资产时，需协助安晟延公司完成与原告《房屋租赁合同》的签订，安晟延公司继续履行原商户已与被告签订的《租赁合同》和《合作协议》；转让价款共计160万元。后因安晟延公司未足额支付转让价款，被告曾以安晟延公司为被申请人，向太原仲裁委员会提出仲裁申请，要求支付100万元转让价款，太原仲裁委员会于2017年11月20日作出裁决书，要求安晟延公司向被告支付转让价款。上述《转让协议》签订后，被告未协助安晟延公司与原告重新签订房屋租赁合同，原、被告仍保持着租赁关系。2015年10月6日，原、被告再次签订补充协议，原告分两次收回约300平米房屋，2014年10月1日至2015年10月1日期间的房租调整为35万元，自2015年10月1日起每年租金调整为32万元。2016年8月16日，原告、被告与河南建筑公司签订了《债权债务转让三方协议》，内容为：经三方确认，截止协议签署之日，原告共欠河南建筑公司房屋及附属设施建设工程款共计1302222.02元；三方一致确认，被告在承租原告房屋及附属设施合同期内（自2013年10月1日至2023年9月30日止）应向原告交租金共计329万元；河南建筑公司自愿将其名下对原告的债权（工程欠款）1302222.02元转让给被告行使，由被告用于抵顶原告对被告的债权（租金）1302222.02元，两权相抵后被告仍需按原先签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，将所剩余的租金1987777.98元按原约定及时支付原告，按原有关约定推算，被告应在2014年10月1日至2014年12月31日支付原告租金67777.98元，从2017年开始至2022年每年的10月1日至12月31日，被告支付原告租金32万元，后考到到被告经济状况，原告同意被告将本应于2014年10月1日至2014年12月31日支付的租金67777.98元在2017年支付第五年租金时一并支付，2017年被告应实际支付原告租金387777.98元。以上协议签订后，工程款折抵结清后，被告未向原告交纳过租金。另查明：后原告又收回一楼约100余平米房屋，但就本次收回房屋的租金扣除情况未达成一致意见。以上事实由房屋租赁合同、补充协议两份、债权债务转让三方协议、太原仲裁委员会（2017）并仲裁字第120号裁决书、双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》、两份《补充协议》及《债权债务转让三方协议》均系双方真实意思的表示，合法有效，本院对此予以确认。从房屋租赁合同以及2013年11月16日签订的补充协议内容来看，原、被告之间建立了租赁关系，被告应向原告交纳租金。之后，被告与安晟延公司签订了《转让协议》，该协议虽名为转让，但从内容上看，不仅包括资产转让，还包括被告将租赁原告的房屋转给安晟延公司。根据《转让协议》的约定被告需协助安晟延公司完成与原告房屋租赁合同的签订，如被告履行了协助义务，安晟延公司与原告直接签订了租赁合同，则被告退出原租赁关系，但本案中安晟延公司未与原告直接签订租赁关系，原告也表示对安晟延公司不知情，不论从转租还是合同权利义务转让角度看，原租赁合同对被告仍有约束力。并且，从合同履行上看，被告在与安晟延公司签订《转让协议》后，仍于2015年10月6日与原告签订了《补充协议》，2016年8月12日还与原告、河南建筑公司签订了《债权债务转让三方协议》，尤其通过三方协议还与原告折抵租金至2017年7月中旬，可见被告还在与原告继续履行着合同，故本院认定原租赁合同对被告仍有约束力，被告仍需按照租赁合同约定向原告交纳租金。合同履行过程中，工程款折抵结清后，被告未向原告交纳过租金，对于租赁合同而言，被告的行为构成迟延履行主要债务，现原告诉请解除租赁合同，依法予以支持。合同解除后，被告应向原告交还租赁房屋，并交纳交还房屋前欠付的房屋租金。关于租金数额，原、被告通过三方协议折抵租金至2017年7月中旬，每年的租金标准是32万元，后原告又收回一楼约100余平米房屋，因双方对收回部分的租金扣除情况未达成一致意见，金额无法确定，故本院仍以原标准计算欠付租金数额，针对新收回房屋的租金扣除数额，被告可另行向原告主张抵扣。依据每年32万元的租金标准并结合三方协议内容，经计算，截止2020年9月30日前，被告共计欠付租金1027777.98元，并自2020年10月1日起按每日876.7元向原告支付租金直至实际交回房屋之日止。对于原告主张的违约金，本院结合合同约定及原告的主张，考虑到原告的损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，按照欠付租金的支付时间分段计算，酌情判令违约金12万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告晋城市城区交通运输局与被告山西晋东昌装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告山西晋东昌装饰工程有限公司于本判决生效后30日内向原告晋城市城区交通运输局交回租赁房屋。三、被告山西晋东昌装饰工程有限公司于本判决生效后30日内向原告晋城市城区交通运输局支付截止2020年9月30日欠付的租金1027777.98元，并自2020年10月1日起按每日876.7元的标准支付租金直至实际交回房屋之日止，支付违约金12万元。案件受理费17170元，由原告晋城市城区交通运输局负担2040元、被告山西晋东昌装饰工程有限公司负担15130元。二审中，上诉人新提交证据：（2017）并仲裁字第120号开庭笔录，第二次笔录第4页第1行证明该房屋实际占有人、使用人从2015年6月30日已经案外人由安晟延公司占有使用；第一次笔录第8页第3行证明案外人安晟延公司向被上诉人缴纳房租，被上诉人给其开具相应收据，被上诉人对该情况知道并认可。被上诉人的质证意见：对于真实性无异议，庭审笔录不是生效的法律文书，内容仅是当事人陈述，不能直接作为证据使用，如果上诉人认为该证据是证人证言，则应当申请出庭。该证据仅能证明上诉人将房屋转租给安晟延公司，并不能证明被上诉人已经与上诉人解除了租赁合同，也无法证明上诉人退出租赁合同关系。本院认证意见：对该笔录的真实性予以确认。但上诉人所举证据的内容系仅是案外人安晟延公司在太原仲裁委开庭时的陈述，安晟延公司也未提交相应收据，彼时城区交通局亦未对该陈述予以认可，且庭审中上诉人陈述其并未见过城区交通局为安晟延公司开具的收据，故对其证明目的不予认可。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明事实与一审查明事实一致。二审另查明，上诉人与安晟延公司签订的《转让协议》中，代表安晟延公司签字的系田海燕。上诉人与城区交通局、河南省建筑安装有限公司签订的《债权债务转让三方协议》中，代表河南省建筑安装公司签字的人系田海燕。本院认为，上诉人主张安晟延公司向城区交通局支付过租金，城区交通局亦向安晟延公司开具交纳房租的收据，城区交通局对转租的事实是知道并认可的。对此，城区交通局予以否认，上诉人亦未能提供充分证据予以证实其该主张，且在庭审中上诉人亦陈述其并未见过城区交通局为安晟延公司开具的收据，故对其该主张不予支持。上诉人主张其与安晟延公司签定《转让协议》后，又与城区交通局、河南省建筑安装有限公司签订了《债权债务转让三方协议》，该三方协议中第三方虽是河南省建筑安装有限公司，但代表该公司签字的人为田海燕，而田海燕亦是《转让协议》中安晟延公司的法定代表人，该三方协议实质上就是田海燕代表安晟延公司与城区交通局建立租赁关系，其已从与城区交通局之间的租赁合同关系中脱离出来。本院认为，上诉人与安晟延公司签订《转让协议》是在2015年6月30日，该协议所附资产移交清单第5项载明“需移交的资产中包括预交房租126667元，6月1日至9月30日”。从该条约定可以看出在2015年9月30日前向城区交通局履行支付租金义务的是上诉人。后上诉人与城区交通局、河南省建筑安装有限公司于2016年8月12日签订了《债权债务转让三方协议》，虽然该三方协议中代表河南省建筑安装公司签字的人与代表安晟延公司签字的人均系田海燕，但从三方协议约定的内容来看，系河南省建筑公司将其对城区交通局的债权转让给上诉人来折抵上诉人对城区交通局的部分租金，折抵后剩余租金仍由上诉人公司支付，并且明确约定了从2017年开始至2022年上诉人支付城区交通局的租金数额。由此可见，向城区交通局履行支付租金义务的仍是上诉人，该两份协议并不能证明上诉人主张的其已从原租赁合同关系中退出、安晟延公司与城区交通局建立了新的租赁合同关系。对上诉人该主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17170元（山西晋东昌装饰工程有限公司已预交），由山西晋东昌装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二一年四月十九日书记员 刘艳妮