广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂07民终140号 上诉人（原审原告）：广西瑞润商务服务有限公司。住所：广西壮族自治区柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场2栋8层14号。统一社会信用代码：914502005913269849。 法定代表人：易小文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人(原审被告）：广西六和投资有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园A6栋1层。统一社会信用代码:91450721079088817N。 法定代表人：罗德全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，广西建开律师事务所实习律师。 上诉人广西瑞润商务服务有限公司（以下简称“瑞润公司”）因与上诉人广西六和投资有限公司（以下简称“六和公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方均不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初2179号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人瑞润公司的委托诉讼代理人莫贵、上诉人六和公司的委托诉讼代理人吴顺国、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞润公司上诉请求：维持灵山县人民法院（2019）桂0721民初2179号民事判决第一项，并判决六和公司向瑞润公司支付销售代理费2706630.55元（3999008元－1292377.45元）及逾期付款违约金。经本院释明，瑞润公司明确其上诉请求为：维持灵山县人民法院（2019）桂0721民初2179号民事判决第一项，并判决六和公司向瑞润公司支付剩余销售代理费2706630.55元（3999008元－1292377.45元）及逾期付款违约金（违约金以3999008元为基数，按每日万分之四计算自2017年11月15日至2019年8月8日，余下违约金以3999008元为基数按每日万分之四计算，自2019年8月9日至付清所有代理费止）。事实与理由：一审判决未全额支持上诉人请求的3999008元销售代理费属于认定事实错误。一、一审判决以双方均未能提供证据证明当期销售目标并认定代理费的计付标准为1.4%是错误的。1.六和公司与案外人广西上东置业有限公司（以下简称“上东公司”）签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》（以下简称“原合同”）约定按房屋销售额的比例支付销售代理费；2.上诉人与六和公司及案外人上东公司签订的《补充协议》（以下简称“补充协议”）约定上东公司向上诉人转让全部权利和义务；3.补充协议约定视上诉人最终销售的销售目标完成情况多还少补。因此，销售代理费应按照房屋最终销售目标完成情况多还少补，合同中当期销售率达到当期面积比例计算提点的约定，应认定为阶段性要求，该要求只能是上诉人未完成销售目标时用以确认代理费用，而完成最终销售目标后应按照约定多还少补的情形重新按照最终销售比例计算提点。一审判决认定代理费计付标准为1.4%错误，应按照2.2%计算销售代理费。二、一审判决认定双方均未提供证据证明上诉人销售商品房期间已由购房者付清全部款项，故应支付比例为60%是错误的。根据补充协议“一次性付款的客户按照合同总款90%结算代理费，按揭贷款购房的，客户付清首付款并签订《商品房买卖合同》后，按合同总款60%结算第一笔代理费，在银行放款至六和公司账户后，按合同总款的30%结算第二笔代理费”的约定，即银行放款至六和公司账户后，六和公司应向上诉人支付90%（60%+30%）的代理费。一审判决查明已完成销售手续换签完成的金额为399423859元，即银行放款到六和公司账户金额至少为399423859元，该部分上诉人的代理费应按90%计算。三、一审判决认定退款部分不算上诉人的业绩，六和公司不应支付代理费是错误的。补充协议约定客户违约退铺、退款、退订铺面不算业绩，六和公司有权扣回已付提成款。即前提条件是客户违约造成退铺、退款、退订铺面才能适用该合同条款，六和公司才有权扣回提成款。本案中，造成客户退铺、退款、退订的原因是六和公司未能取得预售许可证或者未按期交房，应归责于六和公司，不能将六和公司违约的责任归责于客户并最终由上诉人承担不利责任。同时，2017年9月底，上诉人已履行合同义务，上诉人退场后发生的退铺、退款、退订行为不能归责于上诉人，也不属于自行违约，而是基于六和公司的违约行为行使的撤销权。上诉人已完成合同约定的销售业务，该部分业绩的代理费六和公司应当支付，一审判决不认定该部分业绩是错误的。综上，一审判决处理不当，应改判支持上诉人一审的诉讼请求。 针对瑞润公司的上诉请求，上诉人六和公司辩称：1.按合同约定的计算比例是分段计算，要全部完成当季的销售目标才能按2.2%计算，瑞润公司未提供证据证明其完成了销售目标，即每期销售目标是多少其没有证据证明。2.六和公司交给瑞润公司销售1691套，退场成交813套，成交但未换签36套，最终销售量为50.2%，不能以全部销售额计算。3.瑞润公司提交的结算审批大部分都按1.4%请款，其未达到最低销售目标。4.关于第二点上诉意见。双方签订的是代理销售合同，其应完成的工作包括签订认购书、买卖合同、协助办理按揭贷款到交房的全流程服务工作，签订买卖合同后只能支付60%代理费，但瑞润公司完成部分签订合同后就退场，未完成之后协助房款、交房工作，其无权请求按90%支付代理费。5.关于第三点上诉意见。合同约定发生退款不算业绩，客户退房的主要原因在于对土地性质与六和公司发生争议，这也是瑞润公司未做好解释造成的，房屋在瑞润公司销售后发生退款，六和公司未享受收益却向瑞润公司支付代理费不合理。 六和公司上诉请求：1.撤销灵山县人民法院（2019）桂0721民初2179号民事判决第一项，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由瑞润公司负担。经本院释明，六和公司明确其上诉请求第一项为：撤销灵山县人民法院（2019）桂0721民初2179号民事判决第一项，改判六和公司支付瑞润公司销售代理费金额为838910.42元及违约金应从判决生效之日按日万分之四计算至款项付清之日止。事实与理由：一、一审判决对已预交但未换签部分的销售额按照60%比例支付代理费不符合合同约定。根据双方签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》约定，上诉人在客户付清首付并签订《商品房买卖合同》后，按合同总款的60%结算第一笔代理费，即按60%比例支付代理费的前提是客户与上诉人签订正式合同并支付首付款，而已预交但未换签部分，客户与上诉人签订的是《认购书》，支付的仅是5000元到10000元的定金，瑞润公司未完成合同约定的合同签订、银行按揭手续办理、催缴房款等工作，不能获得相应比例的代理费。二、一审判决未将上诉人前期支付给上东公司的300000元从应付代理费中扣除是错误的。首先，一审判决认定上诉人于2016年1月向上东公司支付的100000元为借款与事实不符，协议明确注明该款用于项目员工春节开支并于销售代理费中抵扣，该款项实质是上东公司基于代理合同申请预付的代理费，不属于借款；其次，从双方核对的销售数据可知，签订认购书的最早日期是2016年4月，即2016年4月前未实际发生销售，300000元均是2016年2月前支付，属于预付性质，若该款不扣除会导致上诉人重复支付销售代理费用；最后，根据三方于2016年3月4日签订的《补充协议》第九条的约定，瑞润公司继承上东公司全部权利义务，所有合同款项结算均在上诉人与瑞润公司之间进行，若瑞润公司对上诉人前期支付给上东公司的300000元有异议，其应当与上东公司另行协商处理。三、一审判决认定上诉人自2017年11月15日起支付违约金是错误的，上诉人不存在违约情形。首先，瑞润公司于2017年11月擅自退场后未提交销售数据，未与上诉人办理结算，双方至2020年才在庭审中确定销售数额；其次，瑞润公司一直未按合同约定提供发票，付款条件未成就。上诉人不存在违约情形，不应向瑞润公司支付违约金。 针对六和公司的上诉请求，上诉人瑞润公司辩称：按照瑞润公司的上诉状意见。 瑞润公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠的房地产销售代理费3999008元；2.被告向原告支付违约金1009349.6元（违约金以3999008元为基数按每日万分之四计算自2017年11月15日至2019年8月8日，余下违约金以3999008元为基数按每日万分之四计算自2019年8月9日至付清所有代理费止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告瑞润公司是从事经营市场营销策划、房地产经纪、商务代理服务等业务的公司，被告六和公司的经营范围包括房地产开发经营等。本案涉案“灵山·六和城”项目是被告开发的房地产项目。2015年10月12日，被告六和公司（甲方）与案外人上东公司（乙方）签订《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》一份，约定：“一、甲方委托乙方全程代理甲方现有位于灵山县的六和城项目，甲方按房屋销售额的比例支付乙方销售代理费用；二、代理期限为一年，自2015年10月12日至2016年10月11日止；三、销售代理标的为Ａ地块：4＃、5＃、6＃、11＃、16＃、20＃、21＃、22＃楼，Ｂ地块：6＃、7＃、16＃、17＃、18＃、19＃、29＃、30＃、31＃、32＃楼，以及合同期内所有推售的车位面积，标的物总建筑面积154641㎡；四、本项目住宅的销售目标由双方在项目开盘前三个月内协商确定并签订补充协议；商铺、车位的销售目标在公开发售前三个月另行签订补充协议；目标的认定标准为：在销售代理期内，若未取得《商品房预售许可证》，则在客户完成购房订金并签订《认购协议书》后，以签约的时间作为销售目标完成时间，按《认购协议书》中约定的购房款来计算乙方的销售额；若在销售代理期内取得《商品房预售许可证》，则在客户付清首付款并签订《商品房买卖合同》后，以签定《商品房买卖合同》的时间作为销售目标完成时间，按《商品房买卖合同》中约定的购房款来计算乙方的销售额；五、代理费用的计算：5.1.1乙方收取代理费＝乙方每期实际销售额×代理费计提标准×支付比例；5.1.2每期销售完成率（Ｘ）＝乙方每期实际销售面积÷甲方每期推货总面积×100%；5.2.1自项目第一期开盘后至2016年5月1日前，每月代理费于次月10日前，按上月销售总额的1.6%结算，视乙方最终销售目标完成情况多还少补。若乙方销售率达不到当期所推售面积的70%，即Ｘ＜70%，提点为1.6%；若70%≤Ｘ＜85%的，提点为1.8%；若85%≤Ｘ＜100%的，提点为2.0%；若销售率能达到当期所推售面积的100%，即Ｘ＝100%，提点为2.2%；在上述项目的销售代理期内，若所推售面积未取得预售许可证，则甲方按已签订《认购协议书》的总金额结算乙方销售业绩，并按5.2.1条的约定向乙方支付60%提成，如遇签约客户违约退铺、退款，则退订铺面不算乙方业绩，且甲方有权原数扣回退订铺面之已付提成款；5.2.3凡一次性付款（非通过银行贷款付款）的物业，甲方在客户付清全部房款，并签定《商品房买卖合同》后，按合同总款的90%结算代理费，余下10%的代理费，在乙方完成交房手续后结清；5.2.4凡以按揭或公积金贷款方式付款的物业，甲方在客户付清首付款并签定《商品房买卖合同》后，按合同总款的60%结算第一笔代理费，在银行放款至甲方账户后，按合同总款的30%结算第二笔代理费，余下10%的代理费，在乙方完成交房手续后结清；5.3自乙方进场之日起至第一期开盘销售前，甲方须每月向乙方预支前期服务费用4万元；5.3.1项目实现销售后，甲方从每月应付给乙方的代理费中优先扣回4万元，直至扣完为止；如因甲方原因本项目延迟开盘，而乙方选择继续履行合同的，甲方须每月向乙方支付4万元，直到开盘为止，不足一月的，按实际延误天数计算，该费用在下月10日前付清，此费用无需扣回；5.5乙方达到代理费结算条件的认定标准为：5.5.1对于一次性付款方式（非通过银行贷款付款）的物业，本项目达到代理费结算条件的认定标准是：以客户付清合同总房款后与甲方签定《商品房买卖合同》的时间、以及客户办理完房屋交付手续的时间，分两期结算代理费；5.5.2对按揭贷款或公积金贷款方式付款的物业，本项目达到代理费结算条件的认定标准是：以客户交完首付款后签定《商品房买卖合同》的时间、客户办理的贷款（按揭贷款或公积金贷款）全额发放至甲方指定账户的时间、以及客户办理完房屋交付手续的时间，分三期结算代理费；……；甲方在约定时间内既没有提出审核意见又没有回复乙方的，视为认可乙方的代理费结算清单；乙方当期代理工作完成后，向甲方提交请款单和全额发票，甲方收到后7个工作日内向乙方支付该期代理；在代理期限内，若认购者已交付定金或已签署《认购协议书》，即使乙方代理期限已届满，甲方仍须在代理费结算条件成熟时按本合同第五条约定将代理费用结算以乙方；……；九、违约责任：……；对于乙方已实现销售并已达到销售目标部分的当期所推售面积，甲方按本合同第五条的约定付清乙方应得的代理费；对于乙方已实现销售但未达到销售目标部分的当期所推售面积，甲方按本合同第五条5.2.1款约定的代理费的90%付清给乙方；……；甲方未按本合同第五条的规定按时足额支付代理费用或其他费用的，每逾期一天，应向乙方支付尚欠款项的万分之四的违约金；……。”合同还约定了其他相关事项。事后，案外人上东公司进驻被告售楼部对涉案项目进行代理销售，曾发生有过经济来往。被告于2015年10月27日至2016年2月23日共分五笔转款20万元（每笔4万元）给案外人上东公司；另于2016年1月26日，被告与案外人上东公司签订《借款协议》一份，约定案外人上东公司向被告无息借款10万元用于员工春节前各方面的开支，在2016年5月1日前从销售代理费中扣除。被告遂分别于2016年2月18日、23日各支付5万元给案外人上东公司。2016年3月4日，被告六和公司（甲方）、案外人上东公司（乙方）和被告瑞润公司（丙方）签订一份《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》补充协议，约定：“一、乙方将其在《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》中的全部权利和义务转让给丙方，丙方则承继乙方其该合同中的全部权利和义务；二、代理期限同意延长至2017年2月28日；三、将2015年10月12日签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》第5.2.1条修改为：自项目第一期开盘后至20116年5月1日前，每月代理费于次月10日前，按上月销售总额的1.4%结算。视丙方最终销售目标完成情况多还少补。若丙方销售率达不到当期所推售面积的70%，即Ｘ＜70%，提点为1.4%；若70%≤Ｘ＜85%的，提点为1.8%；若85%≤Ｘ＜100%的，提点为2.0%；若销售率能达到当期所推售面积的100%，即Ｘ＝100%，提点为2.2%；四、将2015年10月12日签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》第5.3条修改为：自丙方进场之日起至第一期开盘销售前，甲方须每月向丙方预支前期服务费用5万元；五、……销售人员自本合同签订后3日内进场，销售人员进场后，如因甲方原因本项目延迟开盘，而丙方选择继续履行合同的，则甲方须每月向丙方支付人民币5万元，直至开盘为止。……。六、从本补充协议签订之日起，就本补充协议签订之前未结算的（如果有）和之后产生的销售代理费用，通过银行转账的方式支付到丙方指定的收款账号。”合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告瑞润公司于2016年3月起按合同约定进驻售楼部对涉案项目进行代理销售至2017年9月退出。在合同履行过程中，被告于2016年3月18日至2017年11月14日期间共支付了2216250元代理费，后被告未能按约支付余下的代理费，原告多次请款未果，遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至该院。本案在审理过程中，根据原告的申请，该院委托广西东元会计师事务所有限公司对2016年3月1日至2017年9月30日期间原告代理被告销售案涉项目的销售总金额进行审计鉴定，在审计鉴定过程中，原告于2020年8月24日向该院提交《撤回司法审计申请书》，以原、被告双方已对销售总额达成一致意见为由，撤回司法审计申请，该院于2020年9月2日作出（2020）桂0721委终17号《终结鉴定委托书》，终结原告委托鉴定事项，对原告已预交的鉴定费用退费问题由广西东元会计师事务所有限公司与当事人协商。庭审中，经双方确认，原告对涉案项目进行推售的总金额为538103899元，已经完成销售手续即换签完成的金额为399423859元；销售退款金额为120410156元，已预交但未换签的金额为18269884元。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、原、被告之间签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》补充协议是否合法有效。原告与案外人上东公司签订《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》，约定上东公司代理销售被告开发的涉案房地产项目，后原告、案外人上东公司和被告又签订了一份《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》补充协议，约定由原告承继原告与案外人上东公司签订的合同权利义务，并对代理费的结算标准作了相应的调整，原、被告的主体适格，内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，属有效合同，双方形成商品房销售的委托代理关系。二、被告应支付给原告的代理费计算标准及金额为多少？原告逾期付款违约金的请求应否得到支持？由于原告承继了被告与案外人上东公司签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》中的全部权利义务，合同中的条款对原、被告均具有约束力。根据该合同及原、被告签订的补充协议的约定，对于原告的代理费计付标准为：1、住宅项目在开盘前三个月双方协商确定，商铺、车位的销售目标在公开发售前三个月另行签订补充协议；2、未取得预售证时，以交订金并签订认购协议，签约时间为销售目标完成时间，认购协议约定的购房款为原告的销售额；取得预售证时，客户付清首付款并签订《商品房买卖合同》后，以签定合同的时间为销售目标完成时间，按合同约定的购房款计算销售额；3、第一期开盘后至2016年5月1日前，每月代理费于次月10日前按上月销售总额的1.4%结算；销售率达不到当期所推售面积的70%，提点为1.4%，70%≤X＜85%，提点为1.8%；85%≤X＜100%，提点为2.0%；若销售率能达到当期所推售面积的100%，即X＝100%，提点为2.2%；4、推售面积未取得预售许可证，按签订认购协议书的总金额结算销售业绩，按计提标准支付60%提成；5、遇签订客户违约退铺、退款，退订铺面不算业绩，被告有权扣回已付提成款；6、一次性付款物业，分两期支付代理费，第一期为客户付清全部房款并签定《商品房买卖合同》后，支付90%的代理费，余下10%待完成交房手续后结清；7、贷款物业分三期支付代理费，第一期为客户付清首付款并签合同后，支付60%代理费，第二期为银行放款至被告账户后支付30%代理费，余下10%待完成交房手续后结清。根据本案双方当事人提交的证据，结合庭审查明的事实，对于当期销售目标，双方均未能向该院提供材料或作出说明，故该院认定代理费的计付标准应为1.4%。庭审中双方均确认，涉案项目销售总金额为538103899元，其中：已经完成销售手续即换签完成的金额为399423859元、销售退款金额为120410156元、已预交但未换签的金额为18269884元。根据合同约定，对于已经完成换签手续销售额的代理费，原、被告均无提供证据证实原告在销售商品房期间已由购房业主付清了全部房款，故应支付的比例为60%，即3355160.42元（399423859元×1.4%×60%）；对于已预交但未换签部分销售额的代理费应支付比例为60%，即153467.03元（18269884元×1.4%×60%），两项合计3508627.45元。扣减被告已支付的2216250元代理费，被告尚应支付给原告的代理费为1292377.45元。对于已退款的销售部分，合同中约定是不算原告业绩，被告不应支付代理费。对于被告请求从应支付给原告的代理费中扣减被告支付给案外人上东公司的10万元借款、20万元的前期服务费、其公司员工和原告公司员工在被告处用餐产生的费用30228元，合计330228元的主张，该院认为，首先，原告虽然承继了被告与案外人上东公司签订合同中的全部权利义务，但被告借款给案外人的行为是被告与案外人之间行为，非合同履行行为；其次，案外人上东公司与被告是否就销售代理费、案外人公司员工和原告公司员工在被告处用餐产生的费用已经进行过结算，在本案中原、被告均无提供证据予以证实，只能证明被告曾借款和支付销售代理费给案外人上东公司，但案外人上东公司是否还有销售代理费在被告处尚未结算不得而知，因原告在本案中只主张其在负责销售期间的权利，且饭堂用餐费用仅为被告自行制作，没有案外人上东公司和原告的确认。故被告主张扣减330228元理由不充分、事实证据不足，该院不予支持。对于原告主张逾期付款违约金的诉讼请求，被告未能按合同约定支付代理费给原告，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告未按约定足额支付代理费用，每逾期一天，应向原告支付尚欠款项的万分之四的违约金。该违约金计算标准是双方当事人意思真实表示，不违反法律法规的规定，该院予以支持。由于被告最后一次支付给原告的代理费为2017年11月14日，现原告请求被告支付逾期付款违约金的时间从2017年11月15日起计算，符合事实和法律的规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告广西六和投资有限公司支付给原告广西瑞润商务服务有限公司房地产销售代理费1292377.45元及逾期付款违约金（违约金计算：以本金1292377.45元为基数，从2017年11月15日按日万分之四的标准计算至款项付清之日止）；二、驳回原告广西瑞润商务服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46858元，由原告广西瑞润商务服务有限公司负担34766元，由被告广西六和投资有限公司负担12092元。 二审中，当事人均未向本院提交证据，且对一审查明的事实均无异议。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，关于代理费计付标准问题。上诉人瑞润公司主张其已全部完成销售目标，代理费计付标准应为2.2%。本院认为，根据上诉人瑞润公司与上诉人六和公司、案外人上东公司签订的《补充协议》第三条约定“自项目第一期开盘后至2016年5月1日前，每月代理费于次月10日前，按上月销售总额的1.4%结算。视丙方最终销售目标完成情况多还少补。若丙方销售率达不到当期所推售面积的70%，即X＜70%，提点为1.4%；若70%≤X＜85%的，提点为1.8%；若85%≤X＜100%的，提点为2.0%；若销售率能达到当期所推售面积的100%，即X=100%，提点为2.2%。”以及上诉人六和公司与案外人上东公司签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》第四条4.1、4.2约定“经双方约定，本项目住宅的销售目标由双方在项目开盘前三个月内协商确定并签订补充协议。本项目商铺、车位的销售目标在公开发售前三个月另行签订补充协议。”本案中，两上诉人约定代理费按上月销售总额1.4%结算，并视最终销售目标完成情况多还少补。但对于销售目标的完成情况，双方均未能举证证实，一审法院认定代理费的计付标准为1.4%并无不当。关于代理费支付比例问题。上诉人瑞润公司主张银行放款至六和公司账户后六和公司即应支付90%的代理费。本院认为，上诉人瑞润公司在一审起诉时请求的代理费是按照60%的支付比例计算，现瑞润公司上诉请求按照90%的支付比例计算代理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于已退款的销售额部分是否计算代理费的问题。上诉人瑞润公司主张不算业绩的前提是客户违约而造成的退订、退款，若因六和公司未能取得预售许可证或未按期交房等原因造成客户退订、退款，仍应计算该部分代理费。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，瑞润公司对于因六和公司未能取得预售许可证或未按期交房等原因造成客户退订、退款的销售金额部分应当承担举证责任。本案中，上诉人瑞润公司对上述主张未能提供充分证据予以证实，应由上诉人瑞润公司承担举证不能的不利后果。 关于已预交但未完成换签部分销售额是否应计算代理费的问题。上诉人六和公司主张按60%比例支付代理费的前提条件是客户签订正式合同并支付首付款，已预交但未完成换签部分销售额不应计算业绩。本院认为，根据上诉人六和公司与案外人上东公司签订的《灵山·六和城房地产项目销售代理合同书》第五条5.2.2约定“在上述项目的销售代理期内，若所推售面积未取得预售许可证，则甲方按已签订《认购协议书》的总金额结算乙方销售业绩，并按5.2.1条的约定向乙方支付60%提成……”即客户已经签订《认购协议书》的亦应计算销售业绩。一审法院对已预交但未完成换签部分销售额按60%支付比例计算代理费，并无不当。 关于上诉人六和公司请求从应付代理费中扣减其支付给案外人上东公司的30万元的问题。本院认为，该款项涉及案外人上东公司，本案中无法查清六和公司与上东公司是否存在另外的结算、约定，且对于该30万元的抵扣问题在三方签订的《补充协议》并未明确约定，上诉人六和公司可另行解决。综上，一审法院对于六和公司尚欠的代理费数额处理正确，应予维持。 关于违约金问题。上诉人六和公司主张双方直至一审时才确定销售数额，六和公司不存在违约。本院认为，合同中对于支付代理费的时间作了明确约定，六和公司未能按合同约定支付代理费构成违约，应承担违约责任。一审法院判决六和公司自2017年11月15日起至还清之日止，以尚欠代理费为基数，按日万分之四计算违约金，并无不当，应予维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36266元，由上诉人广西瑞润商务服务有限公司负担18133元（上诉人广西瑞润商务服务有限公司已预交34766元），由上诉人广西六和投资有限公司负担18133元（上诉人广西六和投资有限公司已预交46858元）。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二一年四月七日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波