江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初233号原告：连云港市巨鼎房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区新海南路**。法定代表人：张建庆，总经理。委托诉讼代理人：方光快、周磊，江苏善典律师事务所律师。被告：连云港润禾生态农业发展有限公司，住，住所地连云港市海州区锦屏镇镇前路**/div>法定代表人：封士明，执行董事兼总经理。被告：赵长云，男，1963年9月26日出生，汉族，住连云港市海州区。共同委托诉讼代理人：张乃文、张宝，江苏润国律师事务所律师。原告连云港市巨鼎房地产开发有限公司（以下简称巨鼎公司）与被告连云港润禾生态农业发展有限公司（以下简称润禾公司）、赵长云排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，由审判员于华天依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巨鼎公司的委托诉讼代理人方光快、被告润禾公司的法定代表人封士明、该公司和赵长云的共同委托诉讼代理人张乃文、张宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润禾公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告立即搬离并腾空非法占有的海州区一方山水小区24号楼二楼健身中心01号房屋（丘地号03071162）；2.判令两被告支付自2014年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费100000元（按每平方米每月30元暂计算至起诉日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月30日，原告与被告签订协议，协议约定被告预定购买原告开发的一方山水小区24号楼一层01号商铺，原告在商铺未交付前，将24号楼二楼健身中心01号房屋无偿提供给被告使用。2014年4月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，同日原告向被告交付24号楼01号商铺。按协议，被告应在原告交付商铺后，立即搬离前述房屋，但虽经原告多次催促，被告均不予理会。特提起诉讼，请求判如所请。被告润禾公司、赵长云辩称：一、原告主体不适格，原告没有提供不动产登记证书，不能证明原告是涉案房屋的所有权人，涉案房屋属于小区公用设施，属于小区全体业主共有，原告作为原告主体不适格。二、赵长云作为被告主体不适格，本案是公司行为，与其个人无关。三、润禾公司使用房屋是合法占有和使用，是有合同依据的，不应该支付使用费。四、原告销售给润禾公司的1楼商铺不具备房地产销售的独立的水表和电表，原告出售的房屋存在瑕疵，造成双方的争议，从而涉案房屋由润禾公司无偿使用。五、申请法院调取项目的规划、土地出让资料，以确认24号楼的房屋用途。综上，请求驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举证的商品房预售许可证、建设工程竣工规划核实认可书、测量报告、证明、协议书、商品房买卖合同、催告通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉海州区一方山水小区24号楼系原告巨鼎公司开发建设，该项目于2011年4月18日取得连云港市规划局核发的《建设工程竣工规划核实认可书》。2011年9月30日，巨鼎公司与润禾公司约定将一方山水小区24号楼无单元01号商铺出售给润禾公司，房屋建筑面积530.15平方米，每平方米12072.055元，总价款6400000元。因当时尚未取得《商品房预售许可证》，双方未签订《商品房买卖合同》。同日，双方签订《协议书》一份，约定：一、巨鼎公司力争在2011年10月31日前拿到24号楼商铺的销售许可证。二、因润禾公司急于落实办公地点，巨鼎公司同意在不影响正常销售的情况下对现有24号楼商铺部分可用面积的空余部位进行装饰装修（卫生间及楼梯除外）。三、润禾公司在签订此协议后当日需支付3000000元作为购买此商铺的意向金，余款在签约后付清。商铺按市场价由巨鼎公司决定，总价6400000元。四、润禾公司同意24号楼现有用作售楼处的商铺在签订商铺买卖合同后的2年交付给润禾公司，具体期限待签署商铺买卖合同后商议确定。五、在巨鼎公司未交付全部商铺给润禾公司前，巨鼎公司无偿提供给润禾公司商铺二层部分空间作为临时办公用房。协议还约定了其他事项。该协议润禾公司落款处有该公司公章和被告赵长云签字。该协议签订后，巨鼎公司将24号楼二楼健身中心01号房屋（建筑面积156.76平方米）交付给润禾公司。2011年11月4日，巨鼎公司取得案涉房屋《商品房预售许可证》。此后，巨鼎公司与润禾公司就买卖上述24号楼无单元01号商铺补签《商品房买卖合同》，约定总价款为6400000元。上述合同签订后，润禾公司支付了购房款，巨鼎公司向润禾公司交付商铺，但润禾公司在接收商铺后以没有独立的水表、电表、漏水等理由继续占据商铺，未返还24号楼二楼健身中心01号房屋给巨鼎公司。2020年9月22日，巨鼎公司在24号楼二楼健身中心01号房屋张贴通知，并向被告赵长云发送手机短信和打电话，告知润禾公司因其占用该房屋导致其无法按规划要求完全交付物业管理用房，要求润禾公司在9月29日前搬离该房屋。润禾公司在收到上述通知后，以商铺漏水等理由拒绝向巨鼎公司返还房屋。故巨鼎公司诉至本院。另查明，润禾公司系自然人独资公司，赵长云系唯一股东。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，法律事实发生在民法典施行前，持续至民法典施行后，因该法律事实引起的民事纠纷案件应适用民法典的规定。本案纠纷发生在民法典施行前，但占用房屋的事实一直持续至今，故本案应适用民法典的相关规定。《民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，案涉24号楼二楼健身中心01号房屋系原告巨鼎公司开发建设，虽然该房未取得产权证书，但在未完全交付物业之前，巨鼎公司系房屋的权利人，且润禾公司是以协议的方式从巨鼎公司借用房屋，故巨鼎公司有权主张房屋权利，润禾公司辩称巨鼎公司无原告资格，本院不予采纳。润禾公司购得24号楼无单元01号商铺，在该商铺交付之前，为解决临时办公需要与巨鼎公司约定借用24号楼二楼健身中心01号房屋，而润禾公司在诉讼中认可商铺早在2015年就已经交付，故其理应返还借用的24号楼二楼健身中心01号房屋并支付无权占用期间的使用费。巨鼎公司在2020年9月22日要求润禾公司返还房屋，但无证据证实在此之前向润禾公司主张权利，故其要求自2014年5月1日计算房屋占有使用费无事实依据，本院不予支持。润禾公司未按要求在2020年9月29日前搬离房屋，应自2020年9月30日起支付房屋占有使用费。巨鼎公司主张按每月每平方30元计算，综合考虑连云港市类似房屋租金价格，该主张并不过高，本院予以支持。对于润禾公司提出的商铺漏水等问题，应系商品房买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，其可另行主张权利。被告赵长云在巨鼎公司主张返还房屋时并未以润禾公司实际占用进行抗辩，而是称不解决商铺维修问题就拒绝返还房屋，可知其实际占用房屋，且其系润禾公司的唯一股东，故依法应承担责任。对于被告的调取证据申请，因与本案处理无涉，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告连云港润禾生态农业发展有限公司、赵长云于本判决生效之日起十日内搬离连云港市海州区一方山水小区24号楼二楼健身中心01号房屋（建筑面积156.76平方米）并将该房屋交付给原告连云港市巨鼎房地产开发有限公司；二、被告连云港润禾生态农业发展有限公司、赵长云于本判决生效之日起十日内连带给付原告连云港市巨鼎房地产开发有限公司房屋占有使用费（每月每平方米30元、面积156.76平方米，自2020年9月30日计算至房屋实际交付之日）；三、驳回原告连云港市巨鼎房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），由原告负担300元，由被告润禾公司、赵长云负担2000元，被告润禾公司负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 于华天二〇二一年四月八日法官助理 郑 斌书 记 员 薛 晨法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。【二】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。【三】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。