湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2197号上诉人（原审原告）：谌国正，男，1949年5月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：王树伟，湖北武银律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谌轶鹏，男，1977年7月7日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王树伟，湖北武银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘建平，女，1957年8月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘永萍，女，1958年12月31日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。上诉人谌国正、谌轶鹏因与被上诉人刘建平、刘永萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。谌国正、谌轶鹏上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令刘建平对武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所属之车库无处分权；3、判令刘永萍对武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所属之车库无处分权；4、判令刘建平签署的《房产交易承诺确认书》中“③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库、④刘永萍于2000年4月1日从开发商处购买的②号房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库”内容无效；5、判令刘永萍签署的《房产交易承诺确认书》中“③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库、④刘永萍于2000年4月1日从开发商处购买的②房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库”内容无效；6、判令刘建平、刘永萍共同向谌国正、谌轶鹏返还于刘建平、刘永萍处购买的位于武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库的购车库款共计320000元；7、判令刘建平、刘永萍共同向谌国正、谌轶鹏返还谌国正、谌轶鹏于刘建平、刘永萍处购买武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库的购车库款共计320000元被刘建平、刘永萍占用期间的利息（注：按年利率0.06计算，一年利息金额为0.06/年×320000元=19200元/年，自2016年3月17日起至刘建平、刘永萍向谌国正、谌轶鹏全额返还320000元之日止）；8、本案受理费由刘建平、刘永萍共同承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、根据双方当事人签订的合同，刘建平、刘永萍转让给谌国正、谌轶鹏的标的为车库所有权，谌国正、谌轶鹏支付给刘建平、刘永萍的价款中包括了两车库所有权（包含70年使用权）对应的价款。现两车库因属于违法建设被拆除，刘建平、刘永萍当然应当退还相应收取的价款。二、刘建平、刘永萍自始未取得案涉两车库的合法所有权或使用权，因此无权处分案涉两车库的所有权或使用权，亦无权将案涉两车库的所有权或使用权转让给谌国正、谌轶鹏。根据洪山区人民政府洪山街办事处《关于谌国正反映房屋赔偿的答复意见书》，案涉两车库的开发商武汉海运房地产开发公司建设两车库时未取得《建设工程规划许可证》，根据相关规定，案涉两车库属于违法建设。基于违法建设的所有权或使用权因其违法性，自始不能成立，案涉两车库的开发商武汉海运房地产开发公司自始未取得案涉两车库的所有权或使用权。武汉海运房地产开发公司将案涉两车库的所有权或使用权转让给刘建平、刘永萍的转让合同因标的违法而无效。同理，刘建平、刘永萍将案涉两车库所有权或使用权转让给谌国正、谌轶鹏的行为亦无效。刘建平、刘永萍依法应退还案涉两车库对应的价款给谌国正、谌轶鹏。刘建平、刘永萍共同辩称：一、双方合同合法有效。谌国正、谌轶鹏以170万元向刘建平、刘永萍整体购买2套房屋和2层车库，并未约定车库价款为32万元。虽然车库没有产权证，刘建平、刘永萍对其亦无所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，案涉合同仍然有效。二、刘建平、刘永萍已履行了全部合同义务，无违约行为。案涉房屋交易经中介机构进行，谌国正、谌轶鹏知晓车库无产权。根据约定，刘建平、刘永萍仅需将车库及相应的协议书原件予以交付，谌国正、谌轶鹏即享有车库100%的权益。刘建平、刘永萍无协助办理车库过户的义务，且谌国正、谌轶鹏此前从未主张过办理过户手续。车库交付后毁损灭失的风险依法由谌国正、谌轶鹏承担，与刘建平、刘永萍无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。谌国正、谌轶鹏向一审法院起诉请求：1、依法判令刘建平对武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所属之车库无处分权；2、判令刘永萍对武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所属之车库无处分权；3、判令刘建平签署的《房产交易承诺确认书》中“③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库、④刘永萍于2000年4月1日从开发商处购买的②号房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库”内容无效；4、判令刘永萍签署的《房产交易承诺确认书》中“③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库、④刘永萍于2000年4月1日从开发商处购买的②房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库”内容无效；5、判令刘建平、刘永萍共同向谌国正、谌轶鹏返还于刘建平、刘永萍处购买位于武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库的购车库款共计320000元；6、判令刘建平、刘永萍共同向谌国正、谌轶鹏返还于刘建平、刘永萍处购买武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库的购车库款共计320000元被刘建平、刘永萍占用期间的利息（注：按年利率0.06计算，一年利息金额为0.06/年×320000元=19200元/年，自2016年3月17日起至刘建平、刘永萍向谌国正、谌轶鹏全额返还320000元当日止）；7、判令本案受理费由刘建平、刘永萍共同承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，谌国正、谌轶鹏（买方，乙方）与刘建平（卖方，甲方）在经纪代理方武汉纬家地产丁字桥店签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：甲方出售坐落于武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-102室、202室两套房屋，房屋交易成交价格1700000元。合同附加条款约定：1、成交价1700000元包含两套房屋及附属的2层车库的产权及使用权。在两套房屋过户当日，甲方即刻将此2层车库产权及使用权的协议书原件转移交付给乙方，乙方拥有两套房屋及附属的2层车库的100%的权益……。刘建平、案外人刘盛德（刘建平及刘永萍的父亲）、谌国正均在上述合同上签字、捺印。2016年3月5日，谌国正、谌轶鹏（买方，乙方）与刘建平（卖方，甲方）在经纪代理方武汉纬家地产丁字桥店签订《房屋买卖合同（附件：补充协议书）》。协议第二条约定：乙方以1700000元整的总价购买甲方的以下4处房产：①武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1幢2-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）；②武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）；③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库；④甲方于2000年4月1日从开发商处购买的②号房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库。按照买卖合同上的约定时间，①、②两套房产的过户手续全部完成，同时甲方收到乙方全部房款后，甲方及④号房产协议书及附件上的权属人刘永萍须同时出面，正式将③、④两套车库的协议书原件交付给乙方，自此，乙方拥有以上4处房产的100%的权益。案涉合同及补充协议签订后，谌国正、谌轶鹏支付了全部房款1700000元。刘建平、刘永萍将武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-102室、202室两套房屋及两车库交付给了谌国正、谌轶鹏。后，刘建平、刘永萍协助谌国正、谌轶鹏办理了武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾236号1-1-102室、202室两套房屋的过户手续，并将涉及两车库的协议书及备忘录原件交给了谌国正、谌轶鹏。2019年8月30日，案涉车库第二层被拆除，底层仍保留。一审法院另查明，2000年4月1日，案外人武汉海运房地产开发公司（甲方）与刘建平（乙方）签订《出让房屋协议书》及协议书（附件）。附件约定：根据甲、乙双方2000年4月1日签订的“出让房屋协议书”，甲方在乙方所购买的商品房屋底层东边，并同井岗村商品房相连底层，西头巷道处按乙方的设计图纸建一个约四十平方米车库，计20000元人民币，使用期限70年。本协议书双方签字生效后，50天内交付使用。其他质量等问题均参照出让房屋协议书办理……。同日，案外人武汉海运房地产开发公司（甲方）与刘永萍（乙方）签订《出让房屋协议书》及协议书（附件）。附件约定：根据甲、乙双方2000年4月1日签订的“出让房屋协议书”，甲方在乙方所购买的商品房屋底层南边，按乙方的设计图纸建一个约四十五平方米车库，计30000元人民币，使用期限70年。本协议书双方签字生效后，50天内交付使用。其他质量等问题均参照出让房屋协议书办理……。2000年6月11日，案外人武汉海运房地产开发公司（甲方）与刘永萍（乙方）签订《备忘录》。备忘录载明：……甲方在乙方所购买的商品房屋底层南边按乙方的设计图纸，建一个约四十五平方米车库，计人民币30000元，使用期限为70年。已于2000年6月15日经验收合格交付使用，质保期为一年，特具此书备查。一审法院认为，本案的争议焦点：案涉合同中涉及车库部分交易的约定是否有效。根据案涉合同及补充协议的约定，刘建平、刘永萍处分的是两车库的使用权，而非所有权，且案涉合同并未约定刘建平、刘永萍必须配合谌国正、谌轶鹏办理两车库的产权登记手续。可见，谌国正、谌轶鹏在签订合同时已知晓，其通过合同获得的是案涉两车库的使用权，且无法办理产权登记手续。同时，根据刘建平、刘永萍与开发商之间签订的《出让房屋协议书》及协议书附件可知，开发商向刘建平、刘永萍转让的是案涉两车库的使用权，刘建平、刘永萍通过合同取得的亦是案涉两车库的使用权。使用权系用益物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，刘建平、刘永萍对案涉两车库依法享有占有、使用、收益的权利，因此，刘建平、刘永萍转让案涉两车库的使用权并获得收益的行为合法有效。综上，谌国正、谌轶鹏与刘建平、刘永萍签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同（附件：补充协议）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。故一审法院对谌国正、谌轶鹏要求“认定刘建平、刘永萍对案涉两车库无处分权及案涉合同中关于车库交易的约定无效”的诉讼请求均不予支持。谌国正、谌轶鹏其他的诉讼请求均以“案涉合同中关于车库交易的约定无效”为前提，故一审法院对谌国正、谌轶鹏的其他诉讼请求均不予支持。另，谌国正、谌轶鹏占有、使用的车库被拆除，系相关行政部门的行政行为，谌国正、谌轶鹏若认为拆除行为违法可向相关行政部门主张其合法权益，本案不予处理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回谌国正、谌轶鹏的全部诉讼请求。一审案件受理费7208元，由谌国正、谌轶鹏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据刘建平、刘永萍与案外人武汉海运房地产开发公司签订的《出让房屋协议书》及协议书附件可知，开发商向刘建平、刘永萍转让的是案涉两车库的使用权。根据谌国正、谌轶鹏与刘建平、刘永萍签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同（附件：补充协议）》可知，双方关于两套房屋约定的是过户手续，但关于案涉两车库则约定的是将两车库的协议书原件交付谌国正、谌轶鹏。故一审认定谌国正、谌轶鹏在签订合同时已知晓其通过合同获得的是案涉两车库的使用权且无法办理产权登记手续，具有事实依据。谌国正、谌轶鹏与刘建平、刘永萍签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同（附件：补充协议）》关于车库使用权转让的内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审综合本案事实，驳回谌国正、谌轶鹏基于车库转让无效提出的全部诉讼请求，并无不当。谌国正、谌轶鹏若认为刘建平、刘永萍转让的车库使用权未达到其交付的车库协议书原件上载明的使用期限70年，属于合同履行的问题，谌国正、谌轶鹏可另行主张权利。综上所述，谌国正、谌轶鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7208元，由谌国正、谌轶鹏负担。本判决为终审判决。审判员  胡丹丹二〇二一年四月十六日法官助理余文婷书记员叶子