湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初624号 原告廖继红，男，1979年9月3日生，汉族，湖南省郴州市人，住郴州市北湖区。 原告邱江艳，女，1981年5月19日生，汉族，湖南省郴州市人，住郴州市北湖区。 两原告共同委托诉讼代理人廖业军，男，1955年3月15日生，汉族，湖南省郴州市人。 被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司，住所郴州市北湖区万华岩镇福城新区（郴州火车西站对面），统一社会信用代码91431000694028111R。 法定代表人宁兼友，系该公司总经理。 原告廖继红、邱江艳诉被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司（以下简称华盛麓峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖继红、邱江艳到庭参加了诉讼，被告华盛麓峰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖继红、邱江艳请求本院判令：1、被告承担逾期交房违约金254111.63元，自2013年7月31日至2020年11月30日，计2675天,按房屋价款的0.03%计算，316650×0.03%×2675天＝254111.63元（以后继续算至实际房屋交付给原告使用之日止）;二、被告继续履行《郴州市商品房买卖合同》义务,立即将位于郴州市北湖区××镇××西站对面）华盛世纪新城一期6栋201号房屋所有权过户给原告，并将该房的钥匙立即交还给原告使用;三、被告承担逾期办理产权登记违约金66813.15元，自2015年2月15日至2020年11月30日，计2110天（按房屋价款的0.01%计算）。316650元×0.01%×2110＝66813.15元（此后继续计算至实际办理产权登记之日止）。以上合计320924.78元。四、由被告承担本案诉讼费用、保全费用。 被告华盛麓峰公司未作答辩，亦未提交书面答辩意见。 查明的事实 本院依据当事人的举证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： 2012年10月18日,原告廖继红(买受人)、原告邱江艳(共有人)与被告华盛麓峰公司(出卖人)签订《郴州市商品房买卖合同》及附件一至附件四。合同约定:第三、四条，买受人购买出卖人开发的华盛世纪新城一期项目中的第6栋201号商品房,购房总金额316650元；第五条，买受人在2012年10月18日一次性付清全部房款316650元整；第九条，出卖人应当在2013年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；第十条，由于买受人原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并视为该商品房已交付买受人，该房屋毁损灭失的风险自视为交付之日起由买受人承担，除本合同第九条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:(1)按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)……(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同应继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金；第十六条，出卖人应当在商品房交付使用后560日内,完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记,也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的,应在本合同签订的同时进行委托授权,双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》第四条第3项约定：买受人在接收房屋时，除本合同第九条、第十二条约定的交房条件和标准外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。买受人主张房屋存在质量问题，应当取得湖南省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。 此后,两原告按合同约定交清了涉案购房款。2014年6月30日，被告华盛麓峰公司出具《交房通知书》，载明：“华盛世纪新城”小区第6幢201号商品房已经达到交付装修条件，请您于2014年7月10日9:00至17:00到小区8栋物业服务中心办理交房及装修手续。两原告在验收房屋时，以房屋有裂痕存在质量问题为由，至今尚未收房。被告开发的涉案商品房所在栋至今尚未办理不动产首次登记。 判决的理由与结果 本院认为,原、被告之间签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思的表示,合法有效,应受法律保护,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本院就双方争议焦点评议如下： 一、关于逾期交房违约金的问题:两原告诉称案涉房屋存在质量问题，至今尚未收房，但其未依据上述买卖合同及附件四等约定条款提供房屋存在质量问题的相应证据，故对于该主张本院不予采信。被告于2014年7月10日书面通知两原告交房，本院认定该日期为案涉房屋交付日期，根据上述买卖合同约定，被告应在2013年7月31日前交付房屋,但实际于2014年7月10日才通知两原告交房，被告逾期交房343天已构成违约，故按合同约定被告应支付的逾期交房违约金为32583.3元(316650元×0.0003/天×343天=32583.3元)。 二、关于逾期办理产权登记违约金的问题:本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定可知，违约金的本质上具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，系以在补偿守约方损失为主要功能的基础上，对违约方加之以惩罚，因此，双方约定的违约金在适用意思自治原则的前提下，应当结合合同的实际损失情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以规制。本案中，两原告未提供证据证明因逾期办证产生的实际损失数额，且逾期办证也未对两原告的日常生活、居住产生重大影响，故本院酌定被告向两原告支付逾期办证违约金10000元。 三、关于两原告要求将涉案房屋所有权过户及将案涉不动产钥匙交还的问题:因涉案房屋所在项目办理不动产首次登记的条件至今尚未成就,被告履行上述义务的期限尚不确定,故对于两原告要求被告将涉案房屋所有权过户的诉讼请求,本院不予支持,待涉案房屋具备办理产权登记条件后,两原告可另行主张权利。本院已认定案涉房屋的交房时间为被告书面通知交房的时间，即2014年7月10日，故被告有义务配合两原告按《入伙通知书》约定进行房屋交付，由于房屋具体交付事项现尚未处理完毕，故本案不对该房屋钥匙作相应处理，两原告在履行相应义务、具备相关手续后可另行主张。 综上所述,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起后十五日内支付原告廖继红、邱江艳逾期交房违约金32583.3元(自2013年8月1日起计算至2014年7月10日止,共计343天); 二、被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告廖继红、邱江艳逾期办理不动产首次登记的违约金10000元; 三、驳回原告廖继红、邱江艳的其他诉讼请求。 如果被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3057元,由原告廖继红、邱江艳负担2651元，由被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司负担406元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 黎 建 二〇二一年四月八日 书记员 王黎惠 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。