湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2767号上诉人（原审原告）：汪训文，男，1979年10月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖艳祥，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市瑞和盛世健康管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层。法定代表人：田海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人汪训文因与上诉人武汉市瑞和盛世健康管理有限公司（以下简称瑞和盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。汪训文上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判解除双方的租赁合同，腾退房屋。2.由瑞和盛世公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第107条判决瑞和盛世公司支付汪训文2020年7-12月租金及滞纳金，已经表明瑞和盛世公司构成违约。但没有依法支持汪训文请求解除合同的诉请属于判决本身自相矛盾。二、支付租金，是租赁合同承租人主要义务。但瑞和盛世公司从经过疫情恢复营业至今，一直拒绝向汪训文缴纳租金。在一审法院判决免除3个月租金的情况下，仍然继续以经营困难为由，不履行支付租金的主要义务。该行为已经构成实质违约。三、依据《中华人民共和国民法典》第563条第2款、第3款的规定，以及第722条、第565条的规定，结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，汪训文请求解除租赁合同应该得到支持。否则法院就是明显损害汪训文的利益，故意偏袒瑞和盛世公司。四、本案件一审判决后，瑞和盛世公司不是积极筹措资金支付租金，取得汪训文的谅解，反而提起上诉，其目的就是通过诉讼期间继续无偿占有汪训文的房产经营，拒绝支付租金。其行为已经是不诚信和故意以合法手段达到非法目的耍赖行为。五、原审法院将瑞和盛世公司拒不支付租金归结为客观原因和营业不佳属于认定错误。瑞和盛世公司辩称，一审法院判决驳回汪训文解除合同的诉讼请求，符合法律规定。瑞和盛世公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判瑞和盛世公司支付汪训文2020年9月19日至2020年12月31日期间房屋租金7311.4元；2.撤销原审判决第二项，改判第二项相应判决；3.判令汪训文承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、瑞和盛世公司经营的是足疗行业，属于密闭式休闲场所，允许恢复开业营业时间远远迟于其他行业。2020年1月23日至2020年7月10日期间因新冠××疫情及疫情防控原因处于禁止营业闭店状态。客观上，房屋租赁合同在上述期间无法履行。瑞和盛世公司认为2020年1月23日至2020年7月9日为免租期间。瑞和盛世公司预支付2020年1月23日至2020年3月31日的租金视为支付行为顺延，即2020年9月18日是预付租金的截止日。上述期间，瑞和盛世公司无法使用租赁房屋，房屋租赁合同属于未履行状态，瑞和盛世公司无需支付房屋租金及因疫情影响的滞纳金。二、瑞和盛世公司恢复经营后，合同履行的客观情况发生了重大变化，本案租赁房屋所在地的房屋不动产交易价格及出租价格发生了较大变化。瑞和盛世公司认为这些客观情况属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。对于2020年9月19日至2020年12月31日应予以调整，瑞和盛世公司认为调整后租金为7311.4元。汪训文辩称，瑞和盛世公司的上诉请求不成立，请求依法驳回。汪训文向一审法院起诉请求：1.判令瑞和盛世公司向汪训文支付自2020年4月1日起应付的房租、物业费及滞纳金（月租金3050.88元/月，物业费161元/月，上述费用按实际拖欠时间计算，滞纳金按拖欠房租和物业费之和的5‰计算）；2.判令瑞和盛世公司向汪训文赔偿违约金46373.34元（按合同未执行部分房租款的20%计算）；3.判令汪训文、瑞和盛世公司解除租赁合同关系；4.判令瑞和盛世公司恢复汪训文房屋原貌；5.判令瑞和盛世公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：汪训文、瑞和盛世公司于2019年6月14日签订《房屋租赁合同》，约定瑞和盛世公司承租汪训文与其妻程园园名下位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路沿街商铺490-518号光谷世界城B地块1栋2单元2407室，建筑面积为53.76平方米的房屋。租赁期限为2019年7月1日至2027年6月30日。瑞和盛世公司按照先付后用的原则支付，租金按三个月一期结算，每期提前15天支付本期租金，起算日为2019年7月1日，无装修期，第一期租金需于2019年6月15日之前支付。首个租赁年度至第三年的月租金为2957元，年度租金为35484元；第四年至第六年的月租金为3064元，年度租金为36768元；第七年和第八年的月租金为3172元，年度租金为38064元，以上租金均不含物业费。瑞和盛世公司交付押金2000元，与首期租金同时支付，合同期限届满瑞和盛世公司未违约，汪训文应将押金退还给瑞和盛世公司。水电费、物业费、停车费以及其他瑞和盛世公司因租赁使用房屋产生的费用由瑞和盛世公司自行交付。合同期满如退租，在不损害墙体、天花板、地面装修的情况下，瑞和盛世公司应在合同终止后30日内拆除添置的活动装置、设备及搬空屋内物件。瑞和盛世公司出于正常使用，对内部分割做适当的改动，报备汪训文后，退租时，原则上需要恢复原状，汪训文书面同意不恢复原状的情形除外。在租赁期，瑞和盛世公司不能向汪训文及时缴纳房屋租金，应按应交租金的千分之五/日向汪训文支付滞纳金，超过15日未缴纳的，汪训文有权终止合同，收回房屋和没收押金并要求瑞和盛世公司赔偿3个月租金，如有其它经济损失瑞和盛世公司需另行赔偿。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，汪训文将房屋交付给瑞和盛世公司，瑞和盛世公司向汪训文支付租金至2020年3月31日。2020年3月31日之后的下一期租金，瑞和盛世公司应于2020年3月16日之前支付，因疫情瑞和盛世公司联系汪训文减少租金，双方对租金的减免金额和支付时间协商未果。截至开庭之日，瑞和盛世公司未向汪训文支付2020年3月31日之后的租金，也未从该房屋腾退，仍在涉案房屋中继续经营。另查明，瑞和盛世公司租赁了包括本案汪训文房屋在内的二十余户房屋用作足浴经营，均因疫情期间租金减免事宜产生争议，出租人中部分与瑞和盛世公司达成租金减免协议，15人向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。一审庭审中，双方均确认瑞和盛世公司已经缴纳2020年的物业费。瑞和盛世公司提交了其经营流水以及相关政策文件，拟证明其开业时间晚，营业收入情况不佳。一审法院认为，汪训文、瑞和盛世公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方之间成立租赁合同关系。按照合同约定，在汪训文向瑞和盛世公司交付了涉案房屋后，瑞和盛世公司应当及时、足额支付每一期的租金。但瑞和盛世公司自2020年3月31日之后，双方未能就后续租金的支付协商一致，瑞和盛世公司也一直未支付任何租金，汪训文据此要求解除合同。本案中，瑞和盛世公司未支付租金的主要原因是客观原因导致，因为疫情以及疫情防控措施导致瑞和盛世公司无法正常经营，疫情防控措施解除后，瑞和盛世公司虽然开始营业，但营业状况不佳，导致瑞和盛世公司的资金周转困难、营业收入减少。此外，瑞和盛世公司就租金的减免问题一直在与汪训文进行协商，瑞和盛世公司未按照合同约定的时间支付租金不具有明显的主观恶意，且汪训文就本案向法院起诉时，扣除因疫情原因本应减免的租金，瑞和盛世公司下欠的租金金额以及迟延支付的时间均尚未达到迟延履行致使汪训文不能达到合同目的之情形。另外，瑞和盛世公司虽然是与包括汪训文在内的多个出租人分别签订房屋租赁合同，但是其将多间房屋整合后整体作足浴经营使用，在涉及合同解除时应与关联案件作整体考虑。综合上述事实，该院认为汪训文以瑞和盛世公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同并由瑞和盛世公司支付违约金、恢复房屋原状的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。关于汪训文要求瑞和盛世公司支付拖欠的租金并支付相应的滞纳金的诉讼请求。该院认为，按照合同的约定，瑞和盛世公司应当于2020年3月16日前支付2020年4月、5月、6月的租金，应当于2020年6月15日前支付2020年7月、8月、9月的租金，应当于2020年9月15日之前支付2020年10月、11月、12月的租金。根据公平原则，结合瑞和盛世公司受疫情及防控措施影响程度，该院酌情认定免除瑞和盛世公司疫情期间3个月的租金，瑞和盛世公司已经支付了2020年3月31日之前的租金，扣除在疫情期间应当免除的租金后，瑞和盛世公司的租金视为已支付至2020年6月30日。2020年7月、8月、9月的租金应当于2020年6月15日前支付，2020年10月、11月、12月的租金应当于2020年9月15日之前支付，但瑞和盛世公司未支付，瑞和盛世公司应当支付2020年7月至12月的租金17742元（2957/月×6个月），并支付逾期支付租金的滞纳金。汪训文当庭确认瑞和盛世公司已缴纳物业费，故关于物业费的诉讼请求该院不予支持。合同约定的每日千分之五的逾期支付房租滞纳金标准过高，结合本案实际情况，该院调整至按照年利率15%的标准予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、瑞和盛世公司于判决生效之日起十日内向汪训文支付2020年7月至2020年12月的租金17742元；二、瑞和盛世公司于判决生效之日起十日内向汪训文支付滞纳金（以2020年7月至9月的租金之和8871元为基数，按照年利率15%的标准，从2020年6月16日起计算至前述租金全部付清之日止；以2020年10月至12月的租金之和8871元为基数，按照年利率15%的标准，从2020年9月16日起计算至前述租金全部付清之日止）。三、驳回汪训文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计618元，由汪训文负担400元，由瑞和盛世公司负担218元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。汪训文提交其2021年1月向瑞和盛世公司发出的解除通知及邮寄单，拟证明瑞和盛世公司没有履行一审判决，也没有支付2021年1月至3月的租金，汪训文再次行使合同解除权。瑞和盛世公司认可证据的真实性。瑞和盛世公司提交三组证据：1.调整房屋租金的函及快递单；2.2021年1月房租支付截图；拟证明瑞和盛世公司仍积极履行房屋租赁合同。3.视频及截图各三份，拟证明2021年1月16日至2021年1月19日期间，汪训文封阻大门，扰乱瑞和盛世公司经营。汪训文质证认为三份证据真实，但不认可证明目的。本院对上述证据的真实性予以采信。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，汪训文、瑞和盛世公司签订的房屋租赁合同系基于双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。在合同履行期间，2020年初经历新冠××疫情及防控措施，属于遭遇不可抗力影响，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除承租人瑞和盛世公司3个月租金，并调整滞纳金计算标准。一审法院全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和合理性，已经充分考虑了瑞和盛世公司承租房屋的经营用途和所受影响，处理得当。瑞和盛世公司提出免除2020年1月23日至2020年7月9日期间全部租金的主张，系试图将其损失的全部租赁成本转嫁至出租人，明显有悖公平原则，本院不予支持。该公司主张合同履行的客观情况发生重大变化，应对2020年9月19日至2020年12月31日租金予以调整。因双方房屋租赁合同已经对租金的计付标准进行了明确约定。汪训文不同意对租金标准和支付方式进行调整，且瑞和盛世公司不能证明本案存在法律规定的可以请求人民法院对合同进行变更的情形，故瑞和盛世公司该主张没有事实依据，本院不予采纳。据此，瑞和盛世公司请求减少2020年7月至12月租金并免除其支付滞纳金的义务，有悖法律规定及合同约定，本院不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”本案中，瑞和盛世公司租赁汪训文房屋用作足浴经营，受新冠疫情及相应防控措施影响较大。一方面，新冠疫情发生前，瑞和盛世公司能够依约支付租金，并无违约情形。虽然新冠疫情发生后，双方因租金减免等问题发生争议诉至法院，瑞和盛世公司未依约支付租金，但瑞和盛世公司并未表明不履行支付租金的义务，双方之间的租赁合同并非无法继续履行或不能实现合同目的。另一方面，瑞和盛世公司迟延支付租金，汪训文可以依照合同约定向该公司主张滞纳金等违约责任，以弥补损失。而瑞和盛世公司向不同业主承租多间房屋整合后经营使用，部分房屋租赁合同解除势必影响该公司整体的经营，动摇其他租赁关系，导致各方损失进一步扩大。因此，结合上述司法解释的规定以及本案客观情形，双方之间的租赁合同目前不宜解除，一审法院判决驳回汪训文提出解除双方租赁合同的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人汪训文、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由汪训文负担100元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年四月二十日法官助理庄敏书记员黄雪纯