湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4205号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉正广通供应链管理有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭食品三路****-2（13）。法定代表人：廖仲伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄清，湖北九畴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北战马物流有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭食品三路**（13）POE（以太网供电）设备、液压电磁断路器生产项目2号厂房C栋C15-C18（13）。法定代表人：洪涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王欣子，湖北今天律师事务所律师。上诉人武汉正广通供应链管理有限公司（以下简称正广通公司）因与被上诉人湖北战马物流有限公司（以下简称战马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员刘阳独任进行了审理。本案现已审理终结。正广通公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者查清事实后改判；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、上诉人财务工作人员周丹渝并未在微信中就租金、开具发票的事宜与被上诉人协商。依据《现代汉语词典》对于“协商”的解释是“共同商量以便取得一致意见”。结合聊天记录中的内容以及财务人员发送的租金账单，可以得知周丹渝是在履行财务工作职责，仅作为财务人员与被上诉人财务人员进行财务对账工作，从未与被上诉人在微信中就租金、开具发票的事宜进行协商，更没有与被上诉人取得一致意见。2、原审法院对于周丹渝意思表示的解释错误，2020年7月8日的沟通记录中，周丹逾并未向被上诉人表示，如7月15日前结清租金，则不起诉战马公司，否则将提起诉讼并主张违约金、免租期租金。根据周丹渝与被上诉人的聊天记录可以得知，周丹渝20**年7月8日的聊天是如此载明，“我们老板说了，你们先把租金再清，我们可以考虑不起诉你们，但7月15日前不交清的话，那我们就一定要起诉并索要违约金”；“还有之前的免租一并索要”。依据民法总则第一百四十二条之规定，周丹渝并未作出“如7月15日前结清租金，则不起诉战马公司”的意思表示，原审法院对于周丹渝意思表示的解释违反法律规定。3、法院认定上诉人对被上诉人2020年7月16日逾期少交的租金金额无异议错误。上诉人财务工作人员周丹渝对被上诉人2020年7月16日支付的人民币129,987元款项回复“收到”，只是对收到款项的事实的确认，并非是对租金金额无异议的意思表示。依据民法总则第一百四十条之规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，2020年7月16日周丹渝未对收到租金金额作出明示异议的情况下，法院认定上诉人同意被上诉人逾期少交租金金额无异议错误。4、周丹渝仅为上诉人公司的财务人员，无权代表上诉人与被上诉人就欠交租金事宜达成合意，原审判决认定错误。本案中，周丹渝仅上诉人财务工作人员，上诉人从未授权其与被上诉人就涉案租金事宜进行协商，周丹渝也仅作为财务人员与被上诉人的财务人员就租金金额和开具发票事项相互通告，未就涉案租金事宜与被上诉人进行协商。且被上诉人在案件发展期间能够正常与上诉人公司法定代表人廖仲伟沟通，被上诉人无理由相信周丹渝代表上诉人公司。5、原审判决认定上诉人与被上诉人就租金抵扣保证金、宿舍押金达成一致。首先，在周丹渝与被上诉人公司财务人员沟通期间，被上诉人并未向上诉人支付人民币129,987元款项。其次，仅被上诉一方要求以租赁保证金共计26,539元抵扣租金，周丹渝在聊天记录中表示，上诉人已开具130,900元的发票，未开具的26,180元发票可以补开，并且明确陈述“还有，你们刚搬过来用的一个半月免租期，金额就已经超过了押金”；因此，双方并未就租赁保证金抵扣租金协商，并未达成合意。最后，依据民法总则第一百四十条之规定，不能以周丹渝未提出异议，认定上诉人与被上诉人就租金抵扣保证金、宿舍押金达成合意。6、原审判决认定被上诉人2020年7月16日支付部分租金的行为不属于违约行为认定错误。依据合同法第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被上诉人将应当于2020年3月支付的下一季度租金共计人民币157,080元（大写：壹拾伍万柒仟零捌拾元）拖欠至2020年7月16日支付，且支付金额共计人民币129,987元，欠付租金共计人民币27,093元，退一步来说，即使按照2020年7月15日前结清租金的说法，被上诉人2020年7月16日支付部分租金的行为，在时间上已经逾期，在金额上有不足。因此，在如此明确的条件下，原审法院认定被上诉人不存在违约行为错误。二、原审判决遗漏重要案件事实，遗漏当事人要求被上诉人依照合同约定承担违约金诉求。本案中，被上诉人不仅逾期少交涉案租金，同时于2020年6月30日，未经上诉人同意的情况下，被上诉人单方面解除了与上诉人签订的《正广通物流基地仓库（武汉正广通供应链管理有限公司）租赁合同》，该行为严重违反双力约定。上诉人在起诉状和庭审中，基于前述事实，要求被上诉人依照合同约定承担违约金。但原审法院在未对此查实并认定的情况下，却以被上诉人已经逾期支付部分租金为由，对于承担违约金的诉求含糊处理，错误认定。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决错误适用表见代理规定。合同法第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；该条款是对表见代理的规定。结合本案来看：（1）周丹渝仅作为上诉人财务工作人员，履行工作职责，与被上诉人财务人员进行对账工作，并未代表上诉人公司处理与被上诉人的涉案租金和合同，并非是以上诉人的名义，行使代理行为。（2）相对人没有理由相信周丹渝有代理权。首先，上诉人与被上诉人就涉案合同项下的重要事项，基本是采用书面的方式往来处理。其次，双方2018年11月15日协商签订合同时，上诉人一方负责处理、洽谈、签字人员为廖仲伟;双方终止2018年11月15日签订的合同，达成书面终止协议，上诉人一方负责处理、协商、签字人员为廖仲伟；双方2020年1月1日协商签订合同时，上诉人一方负责处理、洽谈、签字人员为廖仲伟；即本案涉案合同均是由廖仲伟代表上诉人公司处理，与周丹渝无关。认定周丹渝未表见代理人错误。（3）原审判决在错误认定周丹渝是上诉人公司表见代理人，并将周丹渝作为财务人员的对账行为，认定为协商租金以及合同的代理行为的基础上，以周丹渝未对金额提出异议，采用默示的方式代表上诉人与被上诉人达成合意。该事实认定极其错误。因此，原审判决在未查清双方负责人的主体身份情况下，却将本案涉案财务人员的对账行为认定为代理行为，且在无约定和法定的情况下认定以默示的方式达成合意，适用《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定错误。2、一审判决适用合同法第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定错误。合同法第九十四条、第九十六条、第九十七条均是对解除合同的法律规定。首先，法院并未查实双方是否就解除合同达成合意的案件事实。对于上诉人提出的被上诉人于2020年6月30日，在未经上诉人同意的情况下，单方面解除了与上诉人签订的《正广通物流基地仓库（武汉正广通供应链管理有限公司）租赁合同》的事实未查明。其次，依照上述规定应当由上诉人享有合同解除权并按照双方约定，由被上诉人承担违约责任。战马公司辩称，1、正广通公司财务人员周丹渝的行为对正广通公司发生效力，一审认定双方协商一致解约并结算了各项费用，是正确的。2、双方协商结算确定了各项费用金额，战马公司也已按期付清了所有款项，一审对此认定正确。3、战马公司因疫情遭受了严重经济损失，但为了顺利解约撤场，不得不全额付清租金，没有享受到任何减免。综上，战马公司并未违约，也不欠正广通公司任何款项。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回正广通公司的上诉请求，维持原判。正广通公司向一审法院起诉请求：1、判令战马公司支付逾期支付租金的滞纳金104,720元；以及2020年5月1日至2020年7月16日期间的逾期利息（以157,080为基数，按照人民银行同期LPR利率计算）；2、判令战马公司支付欠付的租金27,093元；3、判令战马公司支付违约金125,664元；4、判令战马公司负担因本案产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等），暂计8,000元。战马公司向一审法院提出反诉请求：1、判令正广通公司返还2020年1月23日至2020年4月8日期间50%的房屋租金47,124元；2、判令正广通公司返还租赁保证金26,593元、宿舍押金500元；3、判令正广通公司赔偿律师费损失10,000元；4、判令正广通公司负担诉讼费及反诉费。一审法院查明，涉案厂房位于武汉市东西湖区食品三路5号，由正广通公司自武汉德誉通讯科技有限公司承租。2018年11月15日，正广通公司与战马公司签订《正广通物流园区租赁合同》（以下简称原《租赁合同》），约定战马公司承租涉案厂房，面积为896平方米，战马公司向正广通公司缴纳租赁保证金26,593元。后双方签订《终止协议》，约定于2019年12月31日终止原《租赁合同》，互不负违约责任，租赁保证金26,593元自动转为双方于2020年1月1日新签订的租赁合同的部分保证金。2020年1月1日，正广通公司（甲方）与战马公司（乙方）签订《正广通物流基地仓库（武汉正广通供应链管理有限公司）租赁合同》（以下简称新《租赁合同》），约定甲方提供的租赁设施为涉案厂房，面积为1870平方米，用途为经营仓储、物流运输；租赁期限为24个月，自2020年1月1日起至2021年12月31日止；租赁保证金为52,360元，租金为52,360元/月，上一季度期满前15日内一次性付清下一季度租金等。新《租赁合同》签订后，战马公司并未额外缴纳租赁保证金。该公司于2020年7月16日支付了2020年4月至2020年6月期间的租金129,987元。正广通公司另行收取宿舍押金500元。据正广通公司财务人员周丹渝与战马公司的微信聊天记录可知，第一，周丹渝多次在微信中与战马公司协商租金、开具发票的事宜；第二，2020年7月8日，周丹渝告知战马公司，如7月15日前结清租金，则不起诉战马公司，否则将提起诉讼并主张违约金、免租期租金；此后，战马公司列出的租金明细，即“157,080元（2020年4月至6月租金）－26,593元（租赁保证金）－500（宿舍押金），再支付129,987元”，并提出正广通公司仅开具发票130,900元，尚欠26,180元的发票未曾开具；周丹渝回复“26,180元尚未开具的发票可以补开，押金条没有退回；你们出具一个押金条丢失证明，说明丢失原因，盖公章”，同时列出明细“130,900元＋26,180元=157,080元”。第三，2020年7月16日上午9时19分，战马公司向周丹渝发送了支付租金的银行付款回单截图，载明付款金额为129,987元。周丹渝回复“收到”，并未对金额提出异议。现双方发生争议，分别诉至法院，要求如各自诉称。一审法院认为，关于支付欠付租金的诉请。第一，根据周丹渝与战马公司的微信聊天记录可知，周丹渝多次在微信中与战马公司协商租金、开具发票的事宜，故此后周丹渝与战马公司就租金等问题进行的协商，战马公司有理由相信周丹渝系代表正广通公司进行的，故周丹渝在微信中所作出的陈述应为有效。第二，2020年4月至6月的租金共计157,080元（52,360元/月×3个月），战马公司已支付129,987元，即双方之间的争议仅在于租金中是否抵扣租赁保证金26,593元及宿舍押金500元。周丹渝在微信中陈述，已开票金额为130,900元，尚未开具的发票26,180元可以补开；退回押金条，否则就出具遗失证明；再结合战马公司在支付了129,987元后，周丹渝并未提出异议，可以推断双方已就租金中抵扣租赁保证金、宿舍押金达成一致。故正广通公司主张战马公司仍欠付租金27,093元，依据不足，法院不予支持。关于支付滞纳金、逾期利息、违约金的诉请。鉴于周丹渝通知战马公司于2020年7月15日前结清租金，战马公司于2020年7月16日上午9时19分前即依约支付了租金。故不应认定战马公司存在违约行为。正广通公司主张的滞纳金、逾期利息、违约金均无事实依据，法院不予支持。关于返还50%的租金及租赁保证金的诉请。鉴于双方在解除新《租赁合同》时，已通过微信方式对租金、租赁保证金、宿舍押金等进行了结算，且已实际履行。双方均有义务维持约定的稳定性、有效性。现战马公司的该项诉请，亦无合同依据，且租赁保证金已抵扣租金，无需返还。故对该项诉请，法院亦不予支持。关于诉讼费及律师费的问题。鉴于双方的诉请均未得到支持，故应各自承担其所支出的诉讼费及律师费。对双方提出的该项诉请，法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、驳回正广通公司的全部诉讼请求；二、驳回战马公司的全部反诉请求。一审案件受理费2,754元（已减半收取，正广通公司已预缴），反诉费953元（已减半收取，战马公司已预缴），由正广通公司负担2,754元，由战马公司负担953元。二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。通过一、二审查明，双方对签订的租赁合同及战马公司已向正广通公司缴纳的租金金额均无异议，本院依法予以确认。关于战马公司之前缴纳的租赁保证金26,593元及宿舍押金500元是否应在租金中抵扣的问题，结合战马公司与正广通公司财务人员周丹渝的微信聊天内容来看，双方就租金、开具发票等事宜进行过协商，对于战马公司提出的租赁保证金和宿舍押金两项费用后，当即向正广通公司支付了129,987元租金，战马公司并未对其收到的金额提出异议，应视为双方在解除租赁合同关系时，通过微信方式进行了结算并已履行完毕，对于正广通公司上诉认为不应抵扣该两项费用，战马公司应向正广通公司支付欠付的租金及相应违约金的观点，缺乏相应事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，正广通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,508元，由武汉正广通供应链管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘阳二〇二一年四月十二日法官助理陈晓玲书记员夏姣