四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初897号 原告：中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行，营业场所：四川省攀枝花市，统一社会信用代码：XXXX。 负责人：董继光，行长。 委托诉讼代理人：卞刚，男，汉族，系中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行员工，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：吴亮，男，汉族，系中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行员工，住四川省盐边县。 被告：银本均，男，汉族，住四川省泸州市江阳区，现住攀枝花市仁和区。 被告：秦祖莲，女，汉族，住四川省泸县，现住攀枝花市仁和区。 被告：攀枝花市祥瑞房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花仁和区，统一社会信用代码：XXXX。 法定代表人：刘忠杰，董事长。 原告中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行（以下简称农行炳支行）与被告银本均、秦祖莲、攀枝花市祥瑞房地产开发有限公司（以下简称祥瑞房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告农行炳支行的委托诉讼代理人卞刚、吴亮，被告银本均、秦祖莲到庭参加诉讼。被告祥瑞房地产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行炳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告贷款本金207684.87元，截止2020年10月20日的逾期正常利息10937.35元、逾期罚息1690.35元、逾期复利535.85元、提前还款利息123.97元，并按《个人购房担保借款合同》约定的计息标准和方式向原告支付利息、罚息、复利至贷款本金还清之日止；2.判决原告对被告银本均所有的位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房产（抵押权预告登记证号：攀房预仁字第0××7号）的房屋处置价款享有优先受偿权；3.判令由被告承担本案全部诉讼费等实现债权的一切费用。事实和理由：2013年6月8日，被告银本均与被告祥瑞房地产公司签订了《商品房买卖合同》。被告银本均于2014年6月17日向原告申请个人住房贷款36万元。2014年9月1日，被告与原告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，贷款金额为36万元，双方约定贷款期限为2014年9月15日至2024年9月14日，还款方式采用等额本息还款。被告祥瑞房地产公司作为保证人承担阶段性担保责任。合同签订后，原告按约定全面履行了合同义务，于2014年9月15日向被告银本均发放了贷款36万元。贷款发放后，贷款人未按合同约定支付贷款本息，截止2020年10月20日，该笔贷款已逾期401天。被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告银本均、秦祖莲对原告陈述的事实予以认可，但是2021年3月17日，被告已经偿还了原告4000元,4000元应从原告主张的款项中扣除。 被告祥瑞房地产公司未作答辩。 原告农行炳支行围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据: 1.二被告的身份证、户口本、结婚证、个人信贷业务申请表、共同债务人承诺书，拟证明二被告向原告申请贷款的事实； 2.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《承诺书》、《借款凭证》、预告抵押登记证书，拟证明原告向被告银本均发放了贷款36万元，被告祥瑞房地产公司将位于攀枝花市仁和区××路××号××栋××号的房屋抵押给原告； 3.贷款还款明细表、逾期债务催收通知书、上门催收照片、贷款还款试算信息，拟证明原告在被告逾期还款后进行了催收，但被告至今尚欠逾期正常息14465.16元、逾期罚息3446.13元、逾期复利983.47元、逾期本金58121.95元、剩余未到期本金149562.92元。 本院组织当事人进行了质证。经质证，被告银本均、秦祖莲对原告提交的上述证据均无异议。本院对原告提交的证据的真实性、合法性以及与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，对其证明力予以确认并在卷佐证。 被告银本均、秦祖莲围绕其辩解意见向本院提交了微信转款凭证一份，拟证明被告在2021年3月17日偿还了原告4000元。经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议。本院对被告提交的证据的真实性、合法性以及与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，对其证明力不予确认。 被告祥瑞房地产公司未提交证据。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月17日，银本均、秦祖莲向农行炳支行申请个人购房贷款。同日，秦祖莲作为共同债务人向农行炳支行出具《共同债务人承诺书》，载明秦祖莲与银本均系夫妻关系，经二人协商向农行炳支行提出贷款申请，贷款金额为360000元，贷款期限为10年，秦祖莲承诺作为共同债务人，愿意为借款人在农行炳支行的借款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。2014年9月1日，农行炳支行作为贷款人、银本均作为借款人及抵押人、秦祖莲作为抵押人、祥瑞房地产公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：51020120140083295），合同中约定：借款金额为360000元，借款用途为购买位于攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房产，借款期限为2014年9月15日起至2024年9月14日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾确定执行年利率。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资金保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入祥瑞房地产公司中国农业银行账号为2213××××1996的账户；还款方式采用等额本息还款。祥瑞房地产公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人与抵押物共有人同意以位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同中还对其他事项进行了约定。2014年9月10日，农行炳支行作为预告登记权利人、银本均作为预告登记义务人就位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号××商品房抵押权预告登记（抵押权预告登记号：攀房预仁字第0××7号）。2014年9月14日，农行炳支行向银本均指定的祥瑞房地产公司的银行账户发放了贷款360000元。贷款发放后，银本均、秦祖莲开始逐月向农行炳支行归还贷款本息。从2019年4月开始，银本均、秦祖莲未按合同约定足额支付贷款本息，截止2021年3月30日，银本均、秦祖莲尚欠《个人购房担保借款合同》（合同编号：51020120140083295）项下的贷款本金207684.87元、逾期正常利息14465.16元、逾期罚息3446.13元、逾期复利983.47元、提前还款利息326.55元，共计226906.18元。 另查明，位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房屋尚未取得房地产权属证书，亦未办理以农行炳支行为抵押权人的抵押登记手续。银本均账号为6228××××1472的银行账户于2021年2月5日被有权机关冻结。银本均于2021年3月17日转入其账号为6228××××1472的银行账户中的4000元未能成功用于偿还农行炳支行的欠款。 本院认为，银本均、秦祖莲、祥瑞房地产公司与农行炳支行签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，合同各方均应按照约定全面履行各自义务。银本均向农行炳支行贷款，农行炳支行依约履行了放款义务，银本均未按约定归还借款利息，有悖诚实信用原则，构成违约，农行炳支行有权宣布贷款立即到期，并要求银本均立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复利及合同约定的其他费用。秦祖莲作为共同债务人，应与银本均承担连带清偿责任。 银本均、秦祖莲以位于攀枝花市仁和区××路××号××幢××号××商品房抵押权预告登记，农行炳支行作为预告登记权利人其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，不动产未依法进行抵押登记，依法不发生抵押效力。故，农行炳支行主张对房屋的拍卖处置价款优先受偿的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。 祥瑞房地产公司为银本均向农行炳支行的贷款提供阶段性连带责任保证，合同约定自借款发放之日起，至位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房屋取得房地产权属证书，并办妥以农行炳支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，祥瑞房地产公司为借款人的债务承担连带保证责任。但至今位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房屋未取得房地产权属证书，亦未办理以农行炳支行为抵押权人的抵押登记手续，故祥瑞房地产公司应与银本均、秦祖莲承担连带还款责任，祥瑞房地产公司在位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房屋取得房地产权属证书，并办理以农行炳支行为抵押权人的抵押登记手续后可免除保证责任。祥瑞房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案农行炳支行主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、抗辩的权利，由此产生的法律后果依法应由祥瑞房地产公司自行承担。 综上，农行炳支行的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、银本均、秦祖莲于本判决生效之日起十日内连带偿还中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行《个人购房担保借款合同》（合同编号：51020120140083295）项下的借款本金207684.87元，截止2020年3月30日的逾期正常利息14465.16元、逾期罚息3446.13元、逾期复利983.47元、提前还款利息326.55元，共计226906.18元，并按照《个人购房担保借款合同》（合同编号：51020120140083295）的约定支付2020年3月31日起至贷款本息还清之日止的利息、罚息、复利； 二、攀枝花市祥瑞房地产开发有限公司对上述第一项确定的债务与银本均、秦祖莲承担连带还款责任，攀枝花市祥瑞房地产开发有限公司在位于四川省攀枝花市仁和区××路××号××幢××号的房屋取得房地产权属证书，并办理以中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行为抵押权人的抵押登记手续后可免除保证责任。 三、驳回中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4614元，减半收取计2307元，由银本均、秦祖莲、攀枝花市祥瑞房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何春丽 二〇二一年四月八日 书记员  陶坤宏