抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初948号 原告：黄国义，男，1968年4月4日出生，汉族，户籍地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。 原告：吴宝菊，女，1967年5月4日出生，汉族，户籍地,住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：黄国义，系原告吴宝菊的丈夫。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号，统一社会信用代码：912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。 原告黄国义、吴宝菊诉被告抚顺德创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄国义暨原告吴宝菊的委托诉讼代理人，被告抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同约定义务支付原告因未在规定期限内（1531天）取得房地产权属证书的违约金32530元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以总价款424954元人民币购买被告开发建设的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积89.10平方米。双方在合同第11条约定，被告应在2014年6月30日前将案涉房屋交付给原告使用。同时双方在补充协议第7条7.3款中约定，如因出卖人责任，逾期超过365日后，原告同意继续履行《合同》，出卖人接受买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。2019年9月12日，被告取得不动产证书，被告已经逾期1531天，发生违约金32530元，被告至今未自动履行给付义务。原告多次索要，被告均以各种理由拒绝给付。被告的行为已经构成严重违约，现原告根据《合同法》第107条、《民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。 被告抚顺德创置业有限公司辩称，一、违约金计算开始时间应为2018年3月2日。《民法典》关于诉讼时效的规定为三年，根据双方商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，违约金按日计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八项规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。我公司于2021年3月1日收到传票及原告起诉状，故2018年3月2日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超过诉讼时效；二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月4日。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商依法只有协助义务，只需办理大产权证，即商品房初始登记。我公司办理完毕商品房初始登记，就已完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案、使房屋具备办理权属登记条件的义务，故而完成商品房初始登记日期即为违约金计算的截止日期。三、原告并无实际损失，其主张的违约金过高。我公司已按约交付房屋，自交房之日起，原告一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。本案中，原告无任何实际损失，其主张的违约金金额过高，且我公司涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，加之本项目政府欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。 经审理查明，2013年7月31日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积89.1平方米，总价款424954元。在商品房实际竣工之日起365日内，由原、被告双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因被告责任，逾期在365日之内按原告已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期超过365日后按原告已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，原告按约定支付了房款，被告于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，被告在小区内发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知业主准备材料办理产权证。原告认为被告逾期办证违约，故来院告诉。因原告不同意调解，双方未能达成调解协议。 本院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、发票复印件、契税收据、产权证办理通知书、产权证、及双方当事人开庭陈述笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，可以作为定案依据。 本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、违约金的计算是否过高问题。 关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2020年12月1日来院起诉，且未提供证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，故原告要求被告给付2017年12月1日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。又，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。被告于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知原告办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。 关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权，被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。 综上，被告应向原告支付逾期办证违约金：2017年12月2日至2019年5月8日共计523天，按原告已付房款日万分之零点五计算，违约金合计11112.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告黄国义、吴宝菊2017年12月2日至2019年5月8日的逾期办证违约金11112.5元。 二、驳回原告黄国义、吴宝菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费613元，减半收取306.5元，由原告黄国义、吴宝菊负担277.5元，被告抚顺德创置业有限公司负担29元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  姜燕 二〇二一年四月一日 法官助理  徐佳靖    书 记 员  刘红静