文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终809号上诉人（原审被告）：张卫平，男，1954年1月2日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张敏捷，男，汉族，1981年9月3日生，住江苏省无锡市北塘区，系张卫平儿子。委托诉讼代理人：洪双明，江苏定典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚春发，男，1968年3月10日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：孙红云，江苏学益律师事务所律师。原审被告：席春华，女，1956年2月9日出生，汉族，住镇江市。上诉人张卫平因与被上诉人龚春发、原审被告席春华房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3715号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。张卫平上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3715号民事判决，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，实际是因上诉人儿子经营需要资金周转向被上诉人借款20万元，被上诉人为了资金保障提出用涉案房屋作抵押。从双方签订的房屋买卖合同条款中可以看出双方不存在买卖的合意，双方实际是民间借贷关系。龚春发辩称：双方签订的是房屋买卖合同，是双方真实意思表示，双方之间并非借贷关系。我方已提供充分证据，证据已形成证据链，可以证明双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且房屋已交于我方。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告席春华未提供答辩意见。龚春发向一审法院起诉请求：1.判令张卫平、席春华依约全面履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理房产变更过户手续；2.要求张卫平、席春华支付违约金5万元；3.本案诉讼费、律师费由张卫平、席春华承担。一审法院认定事实，2015年5月26日，龚春发（乙方）与张卫平、席春华(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方自愿将其座落在万顷良田三期拆迁房130户型（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，甲乙双方共同商定该房屋的转让价为人民币贰拾伍万元整（￥250000），房屋建筑面积以按现行的房屋测量规范测量，经市房管部门审核的为准，如与原产权记载面积不一致，甲乙双方同意：按套计价，房价不变，互不退补；乙方于签订本合同时支付甲方购房定金人民币贰拾万元整（￥200000），甲方出具收据给乙方；产权转移手续由甲、乙双方或委托丙方在该房屋审批手续办妥后去市房产交易所办理，所产生的税费全部由乙方按国家规定政策承担；本合同经双方签字生效后，甲方不得将房屋的产权进行抵押、贷款、买卖及逾期不配合过户，如造成上述行为，甲方将承担双倍房款的违约责任；付款方式1.甲、乙双方签合同时，付购房定金贰拾万元整（200000），2.乙方拿到选房钥匙后，付房款叁万元整，3.余款贰万元甲方办完过户手续时付清，4.双方约定2016年5月25日后选房，甲方愿意补贴其（期）间一半过户费给乙方。该合同下方甲方处有张卫平、席春华并列签字，乙方处有龚春发签字；龚春发与张卫平均认可上述《房屋买卖合同》手写下划线部分均系案外人任某,4书写及甲、乙处签名系龚春发与张卫平、席春华本人签字。同日，张卫平、席春华儿子张敏捷向龚春发出具收条一张，载明：“今收到龚春发购万顷良田三期拆迁房130户型房款定金人民币贰拾万元整（￥200000），收款人张卫平，代收人张敏捷”，张卫平、席春华在该收条下方签名。同日，张卫平、席春华将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交付验收单、房屋拆迁补偿计算表、购优惠价商品房工作联系单原件交付龚春发。其中购优惠价商品房工作联系单载明张卫平、席春华自愿选择购房户型为75户型贰套、130户型壹套。2016年4月1日，张卫平收到龚春发支付的4万元购房款和6398元购买车库款后，向龚春发出具收条一张，载明“今收到购房款肆万元正（40000），备注：车库费陆仟叁佰玖拾捌元正（6398）”。同日，张卫平、席春华将案涉房屋交付龚春发，龚春发取得房屋后缴纳了此后部分电费及燃气费，并占有使用至今。2019年2月19日，龚春发向案涉房屋所在的物业服务公司缴纳了2017年4月至2018年12月的物业管理费744元。龚春发申请证人任某,4的证人证言内容为：“我与龚春发、张卫平、席春华、谢建成、张敏捷都认识，我之前从事过房屋中介工作，龚春发、张卫平、席春华就张卫平、席春华拆迁安置房谈好价格后，谢建成邀请我作为中间人帮他们签订一份房屋买卖合同，并未谈及房屋抵押借款，房屋买卖合同中主文手写部分系我书写，但签名是龚春发、张卫平、席春华签的。案涉合同房价25万元系当时的市场价”。2019年9月2日，张卫平、席春华曾就案涉房屋将龚春发诉至一审法院，其诉讼请求为判令解除龚春发与张卫平、席春华之间的房屋买卖合同，并要求龚春发承担未付款30000元双倍的违约金；事实和理由为2015年5月26日，张卫平、席春华将万顷良田三期拆迁房130户型出售给龚春发，双方共同约定房屋转让款为25万元，双方为防止买卖后悔，在房屋买卖合同中明确约定龚春发拿到选房钥匙后需付房款3万元，2016年4月13日龚春发拿到购房钥匙，但3万元购房款至今未付。该房屋买卖合同系双方自愿签订，并由第三方任某,4见证签字…。2019年9月16日，龚春发就该案提起反诉，反诉诉讼请求为要求张卫平、席春华依约全面履行双方签订的房屋买卖合同，及时办理房产证并协助其办理房产变更过户手续，同时提交张卫平于2016年4月1日出具的收条。2019年10月10日，张卫平、席春华向一审法院申请递交撤诉申请，理由为因当事人年事已高，忘记付款事实，现看到了收条，故申请撤回房屋买卖合同纠纷一案。因张卫平、席春华未参加原定于2019年11月27日的反诉案件庭审，后龚春发向一审法院申请撤回反诉；一审法院亦于2019年11月27日作出准予张卫平与席春华撤回起诉、龚春发撤回反诉的民事裁定书。另查明，张卫平、席春华系夫妻关系。2019年10月15日，张卫平、席春华就案涉本市新区平昌路122号宜业苑26幢901室办理了不动产权证。2019年10月22日，张卫平、席春华与案外人朱建琴就案涉房屋办理了抵押权，抵押权人为朱建琴。本案审理过程中，龚春发于2020年4月23日就其与张卫平、席春华、马丽霞、张敏捷、朱建琴确认合同无效纠纷一案向一审法院提起诉讼，要求确认张卫平、席春华与朱建琴的抵押合同无效并撤销张卫平、席春华与朱建琴之间的抵押行为，一审法院经审理认为张卫平、席春华将案涉房屋出卖给龚春发并交付龚春发居住后，在领取房屋不动产权证书后，不按合同约定及时将房屋产权过户至龚春发名下，反而将房屋抵押给他人，设立抵押权，其行为实属恶意违约，侵害了龚春发的合法权益，判决张卫平、席春华与朱建琴于2019年10月22日签订的借款担保合同无效，撤销张卫平、席春华将案涉房屋抵押给朱建琴的行为。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张卫平辩称案涉《房屋买卖合同》系抵押合同，其未提供证据予以证明，且与其第一次起诉的诉讼请求、事实和理由相违和，故一审法院对张卫平的该抗辩意见不予采信。结合龚春发与张卫平庭审陈述、证人任某,4的证人证言，案涉《房屋买卖合同》由龚春发、张卫平、席春华亲笔签字的事实，系双方当事人真实意思表示，该合同已依法成立并生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。龚春发依约履行了支付部分购房款的义务，张卫平、席春华已于2019年10月15日取得案涉房屋不动产权证，现龚春发要求张卫平、席春华履行案涉《房屋买卖合同》，协助其办理案涉房屋变更过户手续，一审法院予以支持。关于违约金的问题，张卫平、席春华恶意将案涉房屋设立抵押权，侵害了龚春发的合法权益，龚春发为此诉讼花费一定的时间、人力成本，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，龚春发主张张卫平、席春华支付其违约金50000元，数额过高，且龚春发未提供证据证明其实际损失，综上，一审法院酌定张卫平、席春华支付龚春发违约金15000元。关于律师费问题，龚春发未提供证据证明该费用为诉讼所必须，且无约定应由张卫平、席春华承担，故一审法院对龚春发的该项诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、张卫平、席春华应于判决生效之日起十日内协助龚春发办理镇江新区平昌新城宜业苑26幢901室房屋过户登记手续；二、张卫平、席春华应于判决生效后十日内支付龚春发违约金15000元；三、驳回龚春发的其他诉讼请求。本院二审期间，张卫平向本院提供如下证据：一、装修老板出具的证明，证实当时是因上诉人儿子饭店需要装修，急需用钱，才向被上诉人借款，与被上诉人之间不是房屋买卖，而是借款关系。二、提供家乐中介房屋买卖协议一份，以证明2013年上诉人在同一小区也卖过另一套房，该房面积为75平方，房屋价款为20万；在正常情况下上诉人不可能以低于房屋的价格进行买卖，侧面也可以反映实质上是抵押。三、提供房屋拆迁补偿安置协议、补偿计算表及明细、购优惠价商品房工作联系单，证明该房屋是家庭共同财产而不是夫妻共同财产，如果要处分应该要由家庭全体成员共同签字认可。而本案中双方的房屋买卖协议只有席春华、张卫平二人作为出卖方签字，该协议是无效的。龚春发质证意见：证据一是证人证言，需要证人出庭作证接受法官及双方当事人的询问，最终才能作为定案依据，未经出庭作证的证人证言真实性无法考证，我方不认可。证据二，该证据与本案无关联性。该房屋出售于2013年，而出售给被上诉人的房屋是2015年，时隔两年的房价是不能相提并论的。我方购买的房屋是双方协商的结果，没有任何强迫性，且有中介、双方朋友及我方女婿的舅舅在场。证据三，拆迁安置补偿协议的被拆迁人就是张卫平，在夫妻存续期间的财产属于夫妻共同财产，而非家庭共同财产，如果对拆迁安置协议有异议的，利害关系人可以从知道之日起一年内提出撤销该协议。本案中张卫平、席春华均知情该房屋的房产登记情况，其中张敏捷、马丽霞夫妇是将张卫平夫妇卖给我方的房屋进行产权抵押登记的，是很清楚涉案房屋是登记在张卫平夫妇名下的，所以该证据的证明目的均不认可。即使是家庭财产，由于农村拆迁安置的不止一套，也是他们内部的分配问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年5月26日，张卫平、席春华与龚春发签订《房屋买卖合同》一份，其中载明，张卫平、席春华自愿将其座落在万顷良田三期拆迁房130户型出售给龚春发。合同签订当日，龚春发即向张卫平、席春华的儿子张敏捷给付房款人民币20万元。张卫平、席春华于当日将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交付验收单、房屋拆迁补偿计算表、购优惠价商品房工作联系单原件交付龚春发。2016年4月1日，张卫平收到龚春发支付的4万元购房款和6398元购买车库款后，向龚春发出具收条，同时将案涉房屋交付龚春发，龚春发取得房屋后缴纳了此后部分电费及燃气费，并占有使用至今。上述事实表明张卫平、席春华与龚春发之间存在的法律关系是房屋买卖合同关系，涉案的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当遵守履行，一审判决符合法律规定。张卫平、席春华上诉主张其与龚春发之间是借贷关系没有事实依据，本院不予采信。综上所述，张卫平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由张卫平负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年四月十二日书记员 周旻晶