陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0825民初546号 原告陕西雄伟房地产开发有限公司，地址：陕西省西安市碑林区。法定代表人李双雄，系该公司总经理。委托代理人张磊，陕西富能律师事务所律师。委托代理人邱榆，男，1983年9月16日出生，汉族，系该公司经理，住榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX被告赵英，男，1984年1月6日出生，汉族，农民，，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX原告陕西雄伟房地产开发有限公司诉被告赵英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法由审判员赵彩艳适用简易程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告陕西雄伟房地产开发有限公司的委托代理人张磊、邱榆，被告赵英均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2013年12月22日，原、被告签订《鼎裕新苑项目认购协议书》，约定：“一、榆林市定边县城鼎裕新项目位于XX城XX路与北二环十字东南，认购方向开发方认购本项目2单元（从东到西依次是一到五单元），6层西户（方位），房号602室，建筑面积约109.50平方米（最终面积以房管局相关单位测绘为准），单价每平方米3219元，总价352481元；二、付款方式……；三、若因个人原因、政策原因……”等其他事项进行约定。协议签订后，被告向原告支付了购房首付款147481元，鼎裕新苑小区建设完工后原告在2017年3月4日向被告交付了2单元602室房屋，实测面积为110.38平方米，但在鼎裕新苑具备办理银行按揭贷款条件时，被告经通知后拒绝配合办理银行按揭贷款手续，也未向原告支付剩余购房款，经原告催要未果，故提起诉讼。请求：1、判令被告立即向原告一次性支付购房款222982.82元及从2017年3月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金至款项付清之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据： 1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证书、商品房预售许可证、验收合格证复印件各一份，证明原告系“鼎裕新苑商住楼”项目所有权人，“鼎裕新苑商住楼”项目已取得全部审批手续具备售卖条件。2、认购协议、收款收据、房屋面积测绘报告，证明原、被告之间成立真实有效的房屋买卖合同关系，被告应按认购协议约定向原告支付剩余购房款222982.82元。被告赵英辩称，原告未通知被告办理过银行按揭贷款，因为原告的手续存在问题。原告在2013年就已经卖房子，但预售许可证是2018年才办理，被告到房管所查不到房屋任何信息，房产未经过备案，原告也未与被告正式签订过房屋买卖合同，原告承诺的壁挂炉未履行。原告请求的违约金无法律依据，且是原告违约在先，原告在2014年未通知被告办理房屋按揭，在2020年直接向被告索要房款，房屋墙体裂纹被告多次告知原告，但一直未处理。所以被告拒绝交纳剩余房款，也不承担违约金。并且原告诉讼时效已经经过。被告赵英向法庭提交了以下证据：1、卖房宣传单一份，照片四张，证明原告出售给被告的房屋有裂纹，壁挂炉也未施行。2、收据一支，鼎裕新苑交房收费项目一张、被告银行流水一份，证明被告给原告支付的款项。经庭审质证：被告赵英对原告所举的证据1需要看原件，复印件无法确认真实性，对商品房预售许可证真假不清楚，原告在向被告卖房时并未办理预售。对证据2有异议，房款被告于2017年3月4日给原告交现金147481元，于2017年3月5日通过银行给原告转款40000元，共给原告支付了187481元。房屋面积是109.5平方米。原告对被告赵英所举的证据1宣传单真实性不认可，没有原告确认的痕迹，房屋裂纹照片真实性认可，但是裂纹是否是被告家中的无法确定，因被告已经实际交付使用，已经装修过，裂纹应该和装修有关。并且原告已经提供了相应的证据证明鼎裕新苑小区质量合格，不存在质量问题。对证据2中的收据，鼎裕新苑交房收费项目真实性认可，对明细账查询单不予质证，与本案无关，且查询单上只有张玉林，没有原告或被告的任何信息。本院对原、被告质证的证据做如下认定：对原告所举的证据1经本院核实与原件一致，故对其真实性予以确认。对证据2中关于房屋实际面积，经本院核实为110.38平方米，故对该组证据予以确认。对被告赵英所举的证据1中的宣传单，因原告不认可，且该证据没有原告的确认，故不做认定，对其中的照片被告对其真实性无异议，本院予以确认。对证据2的真实性本院予以确认。根据原告的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2013年12月22日，原、被告签订《鼎裕新苑项目认购协议书》，约定被告购买原告开发的位于榆林市定边县XX城XX路与北二环十字东南的鼎裕新苑项目2单元602室房产，每平方米价格为3219元，建筑面积约为109.50平方米（最终面积以房管局测绘后为准，多退少补），房屋总价款为352481元，优惠后价格为347481元。被告向原告交付了100000元定金，后又向原告交付了47481元，故被告共向原告支付了首付款147481元。本案所涉房屋最终的建筑面积为110.38平方米，根据双方约定房屋单价3219元每平方米，被告还应向原告补交购房款2832.72元［（110.38㎡-109.50㎡）×3219元=2832.72元］。故被告共欠原告购房款202832.72元。另查明，本案中所涉房屋鼎裕新苑已经取得了国有建设用地使用权、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证。本院认为，虽然原、被告签订的是认购协议，但根据相关司法解释的规定，原告已收取了被告的购房款，被告也已装修入住，原、被告之间已经形成商品房买卖合同关系，该合同关系内容真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据本院已查明的事实，原告已经履行了向被告交付房屋的义务，被告应当履行向原告支付购房款的义务，故本院对原告诉请被告支付剩余购房款202832.72元予以支持。关于被告辩称向原告支付购房款187481元，根据双方在认购协议中对付款方式的约定，结合房屋首付款为总房款的40%即140992元，以及日常的交易习惯综合确认，被告在2017年3月5日向原告转账支付的40000元应包含在原告出具的首付款147481元的收据内，故被告向原告支付的购房款为147481元，并非187481元。关于被告赵英辩称本案所涉房产的手续问题，无事实依据，故对该辩称意见不予采纳。对被告辩称的原告承诺给其优惠1000元、安装壁挂炉及诉讼时效问题，被告未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。对被告关于房屋质量的辩称，被告提供的证据不能其需要证明的目的，故对该辩称不予采信。对原告诉请的利息，因原、被告未明确约定，故不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赵英于本判决生效后五日内向原告陕西雄伟房地产开发有限公司支付购房款202832.72元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2323元，由原告负担123元，告赵英负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员   赵彩艳   二〇二一年四月二日 书  记  员    王  飞 1