福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1908号 上诉人（原审原告）：周祖明，男，1987年4月21日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：刘行星，福建创富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑惠珍，福建创富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:张秋海，男，1962年3月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁宗杰，福建海山律师事务所律师。 上诉人周祖明因与被上诉人张秋海租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初5254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周祖明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张秋海赔偿周祖明装修损失226239.55元。事实和理由：一、一审判决认定《租赁协议》无效，但对装修、搬迁损失判决由周祖明独自承担有违公平正义，应按照导致合同无效的过错分担损失。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定可知，在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归出租人所有；对于出租人不同意利用的装饰装修物，则应区分情况处理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但应将房屋恢复原状；已经形成附合的，则由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。张秋海对案涉《租赁协议》的无效具有过错，其应该对装修损失承担责任。2.在《租赁协议》中双方约定租期6年满后周祖明在展厅及前后场地的装修算投资建设，可见周祖明的装修装饰行为是经张秋海同意的，张秋海对租赁房屋的规划许可情况、产权情况、土地性质等实际状况相较承租人而言更为清楚，且在租赁案涉房屋时，张秋海不但口头保证，还在协议中明确担保，若有拆除由其赔偿装修损失。3.周祖明签订《租赁协议》的目的是将所承租的场地作为江铃汽车、中国重汽豪沃汽车经营用地，经营盈利，原租赁的场地只是空地和一栋展厅，根据生活常理可知为了达到实现经营的必备条件，周祖明对场地必定投入了大量的装修，所以场地被拆除后的装修损失是真实存在的。二、福建立信价格鉴定评估有限公司具有评估资质，评估程序符合法律规定，其出具的《价格评估意见书》是合法有效的，该鉴定委托之时案涉租赁标的物虽已拆除，但是相关的地板瓷砖、钢化玻璃、石膏吊顶等现场装饰装修物并没有灭失，一审法院以房屋已经拆除之后进行评估为由，对该评估意见书不予采信不能成立。三、张秋海对租赁标的没有所有权及使用权，简易房屋不投入装修根本不能收取高额的租金，一审法院对于张秋海无权收取的土地收益及房屋占用费没有进行区分，在张秋海获利近百万的情形下，对于装修损失却全部判决由周祖明承担，显失公平。对于房屋占用费的判决，应该考虑案涉租赁标的物随时可能被拆除以及张秋海承诺不会被拆除的两种情况，不能直接使用合同中所约定的租金标准作为占用费的标准，一审判决有误，对于张秋海所获得的土地部分的收益应当予以没收。 张秋海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、周祖明是在充分了解案涉房屋具体情况后才与张秋海签订租赁合同的，周祖明对于案涉场地未经审批并取得建设工程规划许可证的情况是明知的，对地块被拆除的风险也是清楚的，其自愿承租也是自甘风险的民事行为。二、《价格评估意见书》是周祖明单方委托评估的，且案涉租赁物于2019年9月11日被拆除，直至2020年8月12日评估机构才出具《价格评估意见书》，期间将近一年时间，且评估意见书形成于案涉租赁物全部灭失之后，不能作为本案定案依据。三、案涉合同提前终止系因政府政策的不可抗力因素所致，周祖明应自行承担后果。四、周祖明制作虚假证据提起诉讼，有违诚信，更涉嫌虚假诉讼。 周祖明向一审法院起诉请求：1.判令张秋海赔偿周祖明装修损失226239.55元；2.判令张秋海返还周祖明押金50000元以及返还周祖明预交的租金19800元；3.判令张秋海支付周祖明违约金50000元。 一审法院认定事实：2017年4月10日，周祖明预付给张秋海租地款10000元，2017年4月11日，张秋海（甲方）与周祖明（乙方）签订了《租赁协议》，约定了租用时间6年，从2017年4月20日起至2023年3月20日止，张秋海将福厦公路旁2000平米的场地（包括空地和一栋展厅）租用给周祖明，租金每月18000元于每月20日前支付，租金从第二年开始，每年递增5%。2017年4月11日签订协议时，周祖明支付张秋海押金50000元，该款项在六年租期满后三个月内抵租金扣除；由于城市管理需要或拆迁原因等张秋海的责任，造成周祖明场地、展厅、办公室装修损失的，张秋海必须照价赔偿。合同签订后，张秋海向周祖明支付40000元押金后，按合同约定每月陆续支付房屋占用费给周祖明，最后一期占用费19800元，该费用系支付从2019年8月20日至2019年9月20日的占用费。张秋海于2019年8月30日从场地搬迁完毕。 另查，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，于2019年9月1日该场地被青口镇人民政府拆除。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。在庭审中，周祖明、张秋海均承认租赁房屋未经审批，故双方签订的《租赁合同》为无效合同。因涉案合同无效,根据无效合同的处理原则,张秋海应当向周祖明返还押金50000元及部分房屋占用费，因至租赁物拆除时周祖明在其已预交一个月房屋占用费中应扣除其已使用了十天的占用费6600元，故张秋海应返还占用费13200元；对于周祖明要求张秋海支付违约金50000元的诉请，本案系无效合同，故对该违约金的诉请，一审法院不予支持。由于本案周祖明委托评估机构出具评估意见一审法院不予采信，故周祖明要求张秋海赔偿装修损失226239.55元的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、张秋海应于本判决生效之日起十日内返还周祖明押金50000元及房屋占用费13200元；二、驳回周祖明的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6491元，减半收取3245.5元，由张秋海负担690元，由周祖明负担2555.5元。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要在于，周祖明关于要求张秋海返还装修损失的诉请能否得到支持的问题。周祖明诉请张秋海返还装修损失，应就其对案涉租赁房屋进行了装修、存在装修支出承担举证责任。一审期间周祖明提交了福建立信价格鉴定评估有限公司出具的价格评估意见书用以证实其主张，但该机构在鉴定委托时，案涉房屋已被拆除，被评估的标的物权属不明，有鉴于此，一审法院未予采信该报告，并无不当。除此以外，周祖明未提交任何其他凭证证实其对案涉房屋进行了装修，应自行承担举证不利的法律后果。一审法院驳回其关于装修损失的主张，处理得当，本院予以维持。 综上，周祖明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4694元，由周祖明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年四月二日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君