山东省济南市历城区人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）鲁0112行初179号 原告张兴臣，男，1976年2月18日出生，汉族，居民，住济南市历城区。 委托代理人赵子民，北京市华城律师事务所律师。 委托代理人汪斌，北京市华城（深圳）律师事务所律师。 被告济南市自然资源和规划局，住所地济南市历下区。 法定代表人杨永斌，局长。 出庭负责人许多兵，一级调研员。 委托代理人吕会、李艳，该局工作人员。 第三人李宪军，男，1972年4月3日出生，汉族，身份证住址济南市济阳县孙耿镇杓子里村108号，现住济南市。 第三人田司芳，女，1968年4月2日出生，汉族，住址济南市槐荫区。 原告张兴臣诉被告济南市自然资源和规划局（以下简称市自然局）、第三人李宪军、田司芳房屋行政登记一案，于2020年9月30日向本院提起行政诉讼。本院受理后，经诉前和解程序，于2021年4月1日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因查找不到第三人李宪军、田司芳的下落，本院依法公告送达（公告期间自2021年1月25日至4月15日）。本院依法组成合议庭，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。原告张兴臣的委托代理人赵子民，被告市自然局的副职负责人许多兵及委托代理人吕会、李艳到庭参加诉讼。第三人李宪军、田司芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张兴臣诉称，2016年11月24日，原告与第三人田司芳签订《房屋买卖合同》，约定将其位于济南市历城区工业北路XX号XX城X号楼2-1103室（以下简称1103室）的房屋及车库出售给原告，价款121万元。原告依约分4次向田司芳支付购房款60万元。2017年1月6日，田司芳向原告交付房屋，原告装修入住至今。2017年2月7日，田司芳取得涉案房屋的不动产权证，证号鲁（2017）济南市不动产权第XXXXXXX号（以下简称XXXXXXX号2017年4月8日，田司芳与第三人李宪军就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，5月9日双方签订济南市存量房屋买卖合同并网签，5月12日李宪军取得了鲁（2017）济南市不动产权第XXXXX18号不动产权证（以下简称XXXXX18号2017年5月26日，原告就涉案房屋合同纠纷提起诉讼，同年9月26日济南市中级人民法院（以下简称济南中院）作出（2019）鲁01民终2875号民事判决书（以下简称2875号判决），判决两第三人签订的《房屋买卖合同》无效，认定原告与田司芳的《房屋买卖合同》合法有效且应继续履行。因作出涉案不动产权登记的事实基础已不存在，被告作出的XXXXX18号不动产权证（以下简称XXXXX18号房权证）。2017年5月26日，原告就涉案房屋合同纠纷提起诉讼，同年9月26日济南市中级人民法院（以下简称济南中院）作出（2019）鲁01民终2875号民事判决书（以下简称2875号判决），判决两第三人签订的《房屋买卖合同》无效，认定原告与田司芳的《房屋买卖合同》合法有效且应继续履行。因作出涉案不动产权登记的事实基础已不存在，被告作出的0091418房权证应予撤销。诉讼请求：1、撤销被告给第三人李宪军颁发的XXXXX18号房权证；2、诉讼费用由被告及第三人承担。 原告张兴臣向本院提交了以下证据：1、2875号判决；2、撤销不动产权证申请书、EMS邮寄凭证及签收截图；3、涉案房产家装报价表；4、房屋权属状况信息。 被告市自然局辩称，一、2017年5月12日，被告房屋登记部门依第三人田司芳、李宪军申请，根据其提交的相关资料办理了涉案房产转移登记，并为李宪军颁发了XXXXX18号程序合法，且已尽到合理审慎的职责。二、经核查，涉案房屋原所有权人为第三人田司芳，原告与田司芳签订房屋买卖合同但未办理房屋转移登记，原告在涉案房屋上取得的是债权而非物权。田司芳对涉案房屋行使处分权，与原告没有法律上的利害关系，原告无诉讼主体资格。三、根据济南市历城区人民法院（以下简称历城法院）作出的（2017）鲁0112民初2843号民事判决书（以下简称2843号判决）的时间，原告最晚于2017年5月26日之前知晓涉案房屋登记在李宪军名下的事实，原告现提起本案诉讼，已超过法定一年的起诉期限。四、济南中院作出的2875号判决并未直接将涉案房屋判归原告所有。由于涉案房屋存在抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行（以下简称邮储银行历下支行）及高兴强的抵押登记，尚有未解决完毕的民事纠纷，应先予解决民事争议。五、邮储银行历下支行、高兴强与本案有法律上的利害关系，建议追加其为本案第三人参与诉讼。综上，请求法院驳回原告的起诉。 被告市自然局向本院提交了以下证据、依据：1、不动产登记申请表；2、不动产登记审批表；3、两第三人身份证各1份；4、济南市存量房屋买卖合同；5、XXXXXXX号房权证；6、税收完税证明2份；7、房屋分户平面图；8、增值税发票；9、不动产登记暂行条例；10、不动产登记暂行条例实施细则。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、4真实性无异议，对证明内容有异议。证据1，2875号判决未直接将涉案房屋判归原告所有；证据4，房屋所有权人权属状态为无效，且能证明原告2017年5月25日知晓涉案房产登记至李宪军名下的事实，超过起诉期限；对证据2-3关联性有异议，与本案无关，不予质证。原告对被告提交的证据真实性均无异议，但认为涉案房产转移登记的两第三人虚假交易，已被2875号判决认定买卖合同无效，应当撤销被告作出的转移登记。 本院对上述证据认证如下：原告、被告提交的证据来源合法，是真实的，且与本案有关联性，本院均予以认定。 经审理查明，2016年11月24日，原告张兴臣与第三人田司芳签订《房屋买卖合同》，田司芳自愿出售涉案的1103室房屋给原告，价款121万元。原告分别于2016年11月24日、12月2日、12月8日、2017年2月20日，四次合计向田司芳支付购房款60万元（含10万元定金）。2017年1月6日，原告对涉案房屋进行了装修后并入住至今。 2017年2月7日，田司芳取得涉案房屋的XXXXXXX号田司芳与第三人李宪军签订房屋买卖合同，同年5月9日双方签订济南市存量房屋买卖合同并进行了网签，二人向被告提交不动产登记申请表，被告制作不动产登记审批表，核定结果为“手续齐全，同意登记”。2017年5月12日被告为李宪军核发XXXXX18号贷款金额90万元，并用涉案房屋进行了抵押；同年8月1日，李宪军又将涉案房屋抵押给案外人高兴强，抵押金额20万元。 原告张兴臣曾向本院提起民事诉讼，本院作出2843号判决，原告上诉，济南中院于2019年9月26日作出2875号判决，判决：1、撤销2843号民事判决；2、田司芳与李宪军于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；3、驳回原告的其他诉讼请求。原告于2020年6月9日向被告邮寄撤销不动产权证申请书，请求被告撤销XXXXX18号 本院认为，不动产未经登记不发生物权变动的效力。本案中，原告在2016年11月24日与第三人田司芳签订《房屋买卖合同》后，支付定金及部分房款，但未办理房屋转移登记，原告在涉案房屋上取得的是债权，而非物权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案中，张兴臣在涉案房屋上的债权不存在上述情形之一，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一项的规定，裁定如下： 驳回原告张兴臣的起诉。 案件受理费不予收取。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵 燕 人民陪审员  高凤芹 人民陪审员  王孝智 二〇二一年四月二十日 书 记 员  陈 晴