江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1598号上诉人（原审被告、反诉原告）：周猛，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：杨承儒，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾洛，住江苏省南京市雨花台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白云飞，住江苏省南京市雨花台区。上诉人周猛因与被上诉人贾洛、白云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初5322号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周猛的委托诉讼代理人杨承儒、被上诉人贾洛、白云飞到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人周猛上诉请求：1.依法撤销徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初5322号民事判决书第一、二项判决，并依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为“周猛以贾洛、白云飞拒绝补充约定余下房款付款时间为由主张解除合同，未有充分证据予以证实”是对事实情况的认定不清。事实上，2017年1月，上诉人因经济紧张，遂与被上诉人于2017年1月2日签订房产转让协议，但协议中仅约定了首付款及交房时间等，并未约定余下房款的支付时间，为保证上诉人的利益，上诉人多次向被上诉人要求另行补充约定余下房款的支付时间。2017年9月19日上诉人与被上诉人之间签订补充协议，但仅约定被上诉人负责偿还甲方2017年9月至2019年9月的银行商业贷款，余下房款的付款时间依旧未约定。在多次催促被上诉人无果的情况下，2020年9月15日上诉人为维护自身利益，通过告知被上诉人的方式解除了《房产转让协议》及《补充协议》，并要求其搬离房屋。但被上诉人拒不履行，并在尚有四十余万元购房款未付清的情况下恶意起诉上诉人要求配合过户。在庭审中，被上诉人亦承认，涉案房产转让协议是在上诉人急需用钱的情况下签订的。被上诉人趁上诉人急需用钱之际，与上诉人签订了该房产转让协议，仅向上诉人支付前期款项后，对于后续款项的付款时间及方式却迟迟不肯约定，且被上诉人在一审庭审中也承认签订合同时未约定剩余房款的付款时间。结合该协议签订背景，上诉人认为，上诉人因急需用钱才变卖房产，而被贾洛、白云飞拒绝补充约定余下房款的付款时间的行为，已经导致合同目的无法实现，为维护自身利益，上诉人已于2020年9月15日向二被上诉人告知并解除了房屋买卖协议及补充协议。综上，上诉人认为，根据诚信及公平原则，被上诉人的前期行为已导致合同目的无法实现，房屋买卖协议及补充协议应已于2020年9月15日经上诉人告知解除。请求法院支持上诉人上诉请求。被上诉人贾洛、白云飞答辩称：我们当时买房子的时候，上诉人说急用十万元，所以我们就给了上诉人定金十万，剩下的我们在合同里约定了，先给他首付22万元，余下的通过银行贷款，所以就没有必要约定剩下房款什么时候再给上诉人，而且上诉人在合同履行期间从来没有问过我要剩下房款的事情，等到2019年9月15日房子可以交易的时候，我们要求过户，上诉人就不同意了。一审贾洛、白云飞诉请：1.请求判令被告协助原告办理房产过户手续。2.请求判令被告赔付合同违约金223000元，赔付装修违约金200000元。总计：423000元。3.请求判令本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。法庭调查阶段原告变更诉讼请求为被告协助原告办理房产过户手续。一审周猛向提出反诉请求：1.请求解除周猛与贾洛、白云飞之间的《房产转让协议》及《补充协议》。2.请求判令贾洛、白云飞将香榭兰庭B7号楼1单元1101房屋腾出并交付给反诉人。3.本案费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年1月2日，周猛（甲方）与白云飞（乙方）、贾洛（乙方）签订《房产转让协议》，约定：中介方：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（云龙万达店）。一、房产概况：甲方已向房地产所属开发公司购买香榭兰庭B7号楼1单元1101室房产……三、交易价格：甲方自愿将上述房产转让给乙方，双方约定上述房产交易价格为人民币705000元，其中含办理产证，物业费，契税等费用；维修基金由甲方自行缴纳。装修押金及开发商赔偿的交房逾期违约金交付给甲方。四、交易方式：甲、乙双方约定上述房地产按照二手房过户交易，上述房地产过户时产生的一切税、费均由乙方承担。甲方办理自己的不动产证费用由甲方承担。五、付款方式和交房时间：甲、乙双方约定，签订本协议时乙方向甲方支付购房定金人民币100000元，甲方将购房合同及所有票据（购房款收据、购房合同等）交由中介方保管。甲乙双方约定，乙方于2017年1月3日支付甲方定金壹拾万元整。交房时间2017年1月3日。六、双方权益及违约责任：甲方于接到开发公司通知办理不动产证之日起二十日内向产权管理部门申请办理上述房产证的权证手续。不动产证办理完毕后二十日内甲乙双方办理上述房地产的过户手续。甲方如未及时办理逾期按照房价的万分之五/每日赔付。上述房产上房手续由甲方负责办理，过户费用由乙方承担。产权过户时资金监管：甲乙双方约定首付款220000元由房管局资金监管，余下房款由银行贷款。本协议设定的违约金为贰拾万元整。在甲乙双方办理过户前，若一方违约，赔偿对方违约金人民币贰拾万元整。若乙方不能按期向甲方支付房款，或任意一方未及时配合对方办理相关手续，每逾期一日，由违约方向对方付相当于上述房地产价款每日万分之五的滞纳金，若超出十五日，守约方有权解除本协议并要求违约方承担违约责任赔偿违约金。甲乙双方另行约定上述房产装修违约金为人民币贰拾万元整。如乙方装修甲方违约，甲方另行赔付乙方装修违约金贰拾万元整；如乙方装修乙方违约，乙方需将装修完整交付甲方，不得损坏，否则赔偿甲方装修违约金贰拾万元整。甲方允许乙方装修，装修期间不得破坏房屋整体结构，至开发商验收合格，由乙方承担一切装修责任。2017年1月3日，周猛出具《定金收据》，载明：今收到白云飞、贾洛购买云龙区香榭兰庭B7号楼1单元1101室房屋定金壹拾万元整。同月，周猛将涉案房屋交付，白云飞、贾洛占有使用至今。2017年9月19日，双方又签订《补充协议》，约定：经甲乙双方同意，因国家新房政策影响，该房产2019年9月15日后才可以过户。一、乙方于2017支付甲方111500元，连同原协议共计211500元（总房款的30%）作为该房产定金。二、乙方负责偿还甲方2017年9月至2019年9月的银行商业贷款，共计24个月，由乙方在每月26日前打入乙方农业银行贷款卡。还款额度以银行短信为准。三、过户日期在2019年9月15日起30日内甲乙向产权部门申请办理该房产过户手续，如若甲乙双方未能及时办理，逾期按照房价的万分之五赔偿……五、该违约责任仅针对补充协议违约赔偿，原买卖协议违约责任不冲突。若甲乙双方未能履行本协议，造成不能过户，违约方赔偿守约方违约金223000元。即违约，与原签订协议共计赔偿423000元。同日，周猛出具《定金收据》，载明：今收到白云飞、贾洛购买香榭兰庭B7号楼1单元1101室房屋定金壹拾壹万壹仟伍佰元整。贾洛、白云飞提交第一房屋（中介）工作人员赵静与周猛的通话记录，载明：周猛：“……要不加点钱，要不他就通过法律程序我就赔他违约金……你反正我现在卖很不合适，他不给我加钱，我不想卖给他……”赵静：“那你现在就是确定不卖给他还是确定不配合过户？”周猛：“我不卖给他……反正就是我单方面违约就是的。”庭审中，被告周猛认可该通话记录真实性。贾洛、白云飞提交2017年9月27日至2020年8月27日通过支付宝向周猛转账共计90976.34元。庭审中，被告周猛认可转账金额。2017年5月31日，徐州市人民政府出具《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（徐政发[2017]33号）。该意见第六条规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。该意见并注明于2017年6月1日起实施。2018年5月31日，徐州市人民政府出具《徐州市政府关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发[2018]89号）。该意见第三条规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。该意见并注明于2018年6月10日起实施。另，庭审中，被告周猛称涉案房屋于2014年左右办理不动产登记，2017年左右办理不动产权证。原、被告双方均称现在具备过户条件。涉案房屋现登记在周猛名下，登记户号为香榭兰庭23#-1-1101号。庭审中，贾洛、白云飞称《房产转让协议》、《补充协议》没有约定剩余付款时间，因为根据银行贷款，不是一次性付清…被告急需用钱10万元，我们就以定金形式给付原告10万，在周猛同意的情况下加的补充协议内容…还剩402524元购房款未支付（总房款为705000元-首付211500元-代付90976元），周猛认可上述金额，并陈述涉案房屋目前尚欠银行按揭抵押贷款41万元左右。贾洛、白云飞陈述同意用未付购房款代被告清偿涉案房屋银行按揭抵押贷款，代偿涉案房屋银行按揭抵押贷款数额高于未付购房款的，代偿后再向周猛追偿。一审法院认为，贾洛、白云飞与周猛签订的《房产转让协议》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。周猛以贾洛、白云飞拒绝补充约定余下房款的付款时间为由主张解除合同，未有充分证据予以证实，再结合周猛与中介工作人员的通话录音内容，周猛关于解除合同的主张，本院不予支持。关于涉案房屋的过户问题，鉴于涉案房屋办理了银行按揭抵押贷款，贾洛、白云飞同意先行支付剩余贷款以涤除案外人的抵押权，结合庭审中双方自认的原被告之间的未付房款数额和周猛陈述的剩余银行贷款数额，本院认为周猛应先协助贾洛、白云飞办理银行贷款清偿手续，如原被告之间的未付房款数额高于银行贷款清偿数额，贾洛、白云飞将多出部分在办理房屋登记过户前另外支付周猛，如银行贷款清偿数额高于原被告之间的未付房款数额，贾洛、白云飞可另行向周猛追偿。待上述涉案房屋所涉抵押权涤除后具备过户条件时，周猛应再行协助贾洛、白云飞办理过户手续。综上所述，一审法院遂判决：一、被告（反诉原告）周猛于本判决生效后六十日内协助原告（反诉被告）贾洛、白云飞办理位于徐州市云龙区香榭兰庭23#-1-1101号房产产权变更登记手续（含先行办理的抵押权涤除手续）。二、驳回反诉原告（被告）周猛的反诉请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人是否享有合同解除权。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。或者有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》约定产权过户时资金监管，剩余购房款由银行贷款。《补充协议》约定被上诉人代上诉人偿还银行贷款，仍未对剩余购房款支付期限作出约定。二审期间查明，就涉案房屋上诉人尚欠付银行按揭贷款41万余元。在上诉人未能涤除银行抵押贷款情况下，被上诉人客观上不能办理银行贷款，被上诉人未支付尾款过错不在于被上诉人。因此，上诉人以被上诉人拒绝补充约定尾款支付时间，且迟迟不支付尾款为由，主张双方合同目的不能实现，即不符合双方合同约定，亦无法律依据。庭审中，被上诉人陈述同意代上诉人偿还涉案房屋上的银行按揭贷款，涤除银行的抵押权。因此，双方的买卖合同目的可以实现，在房屋具备过户条件时，上诉人周猛应协助贾洛、白云飞办理涉案房屋过户手续。综上，上诉人周猛的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11467.5元，由上诉人周猛负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年四月二十六日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷