江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣02民终152号 上诉人（原审原告、反诉被告）：夏宗衍，男，1955年2月5日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴爱春，女，1954年3月9日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 两上诉人委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏文彬，男，1985年3月26日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴爱珍，女，1977年2月27日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 上诉人夏宗衍、吴爱春因与被上诉人夏文彬、戴爱珍房屋买卖合同纠纷一案，不服珠山区人民法院（2020）赣0203民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人夏宗衍、吴爱春及二人的共同委托诉讼代理人邵平、被上诉人夏文彬、戴爱珍参加了诉讼。本案现已审理终结。 夏宗衍、吴爱春上诉请求：1、请求撤销（2020）赣0203民初1501号第一项、第二项判决内容，依法支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、根据《东景苑小区住房销售合同》：“该住房属棚户区改造安置房，是由政府提供经济适用房优惠政策，具有安置棚户区职工居住性质的政策性住房，列入经济适用房管理范畴”。一审法院认定安置房在性质上是按经济适用房管理的房屋，但又否认该房屋是面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。2、一审法院认定涉案《名额转让合同》和《产权确认协议》转让的是资格，是一种权利的转让，因该资格或该权利具有身份性和专属性，依法不得转让。3、依据法律规定，涉案《名额转让合同》当属无效合同，如允许名额私下转让，国家为保障城市低收入困难家庭居住条件的目的将无法实现，没有中签人员的利益受损。夏宗衍和吴爱春签署《名额转让合同》和《产权确认协议》是迫不得已。4、被上诉人戴爱珍明知夏文彬不具有涉案房屋的产权证书，且知夏文彬与夏宗衍就涉案产权存在争议，拒不向法庭提供房屋买卖合同和交易记录，涉嫌虚假诉讼。 夏文彬答辩称，1、参照经济适用房管理不等同于政府面向困难市民提供的经济适用房性质。该房屋申购是需要一次性付清房款，不允许贷款，且不需要出具反映申购人生活困难的证明，而且这类房屋是可以并且事实上也发生了转让情形。2、《名额转让合同》和《产权确认协议》有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定。涉案安置房虽然按照经济适用房管理，但本质上是单位为改善中央下放煤矿棚户区职工住房而建的福利性房屋，并非是面向城市低收入住房困难家庭供应具有保障性质的政策性住房。双方之间转让的是购房资格，是一种权利的转让。3、夏文彬与戴爱珍之间的房屋买卖是真实的，戴爱珍为了个人人身安全不想对外透露合同内容。 戴爱珍答辩称，该小区有很多名额转让的情况，因为其的生活受到上诉人骚扰，所以不愿意提供合同。 一审法院认定事实：原告夏宗衍与吴爱春系夫妻关系。原告夏宗衍系被告夏文彬的二伯父。原告夏宗衍是乐平矿务局的职工，该单位经批准，决定在景德镇市北侧建设中央下放煤矿棚户区改造项目“东景苑”小区建设安置性用房。2013年被告夏文彬欲购买原告夏宗衍的单位安置性用房。2014年1月21日，原告夏宗衍（甲方）将与被告夏文彬（乙方）签订《房屋购房名额转让合同》一份，主要载明：“2013年甲方递交材料参加单位位于景东小区的安置房抽签。当时，该房屋的抽签保证金四万元已由乙方缴纳给开发商，并作为首付款已付，剩余房款由乙方缴纳。房屋的所有权归乙方所有，甲方及甲方夫妻、子女等其他具有继承权的个人均不能对本房屋提出权利要求。景东安置房系甲方职工购房福利，抽签保证金由乙方支付。为补偿甲方权益，乙方交付购房指标补偿费人民币捌仟元给甲方。购房后，甲方必须无条件予以配合办理相关更名手续。甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷。该房屋转让交易发生的各项税费由乙方按照有关规定承担。房屋转让，该房屋所属土地使用权利、义务和再次买卖的权利及责任依法随之转让给乙方。若任一方违约，对方有权向其主张违约金。违约金以违约时，房屋的市场价值计算。”原告夏宗衍在该合同的背面载明：“已收人民币捌仟元整”，并签名确认。后双方达成补充协议即《关于夏宗衍、夏文彬房屋产权确认协议书补充说明协议》一份，载明：“因乐平矿务局安置房景东小区指标2013年夏宗衍递交材料参加单位位于景东小区安置房抽签。当时，该房屋的抽签保证金四万元已由夏文彬缴纳给开发商，并作为首付款已付，剩余房款由夏文彬全额缴纳。为办理房产证方便，双方订立了《房屋产权确认协议书》并在其中第二条规定乙方法律关系系甲方侄子，同时也为甲方过继子女。其作用仅为办理乐平矿务局安置房景东小区房产证事宜，并不适用于将来对夏宗衍财产分割和其他权利的划分和分割。”原告及其女儿夏文娜、被告夏文彬作为相关人员，夏宗群作为证明人分别签名确认。原告夏宗衍、吴爱春与被告夏文彬共同签订《房屋产权确认协议书》一份，载明：“第一条该房屋指标为：2013年甲方递交材料参加单位位于景东小区的安置房抽签，并摇号中签，获得房屋购买资格。第二条乙方法律关系系甲方侄子，同时也为甲方过继子女。第三条因甲方经济原因，此房产抽签保证金四万元整由乙方支付，后续房贷及各类税费由乙方承担。乙方购得该房产并取得该房产所有权证。经协商一致房屋所有权、使用权、处置权等其他一切权宜仅归乙方一人所有，甲方和其他子女无处置权，亦不得干预甲方使用及处置，同时如该房屋出售，所得款也归乙方一人所有。……”原告夏宗衍、吴爱春作为甲方，被告夏文彬作为乙方，案外人夏文娜作为甲方子女共同签名确认。被告夏文彬以夏宗衍名义与景德镇市煤矿棚户区改造项目经理部签订2012版《江西省景德镇市中央下放煤矿棚户区改造项目东景苑小区住房销售合同》一份，主要约定：“甲方依法通过划拨方式取得位于景德镇市北侧地段的土地使用权。乙方购买的东景苑小区安置房为本合同第一条规定的项目中的Ｅ区第8栋2单元104号房，建筑面积为85.61平方米，单价为1406元，总金额为120367.66元……。该住房属棚户区改造安置住房，是由政府提供经济适用房优惠政策、具有安置棚户区职工居住性质的政策性住房，列入经济适用住房管理范畴。仅供符合条件的购房人及其家庭成员居住，不得转让、转租、交换、赠与、分割、合并或用作经营性用途，购房人拥有有限产权。购房后不满5年的，不得上市交易或变相交易，购买人因特殊原因确需转让该安置房的，由当地政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购房满5年后，需上市交易的，按省人民政府办公厅《关于已购经济适用住房上市交易管理的若干规定》（赣府厅发［2007］61号）执行。上市后，购房人取得完全产权，该住房的管理、权属登记、交易等均按商品住房有关规定执行。”被告夏文彬以夏宗衍名义共向其单位财务部门交纳以下款项：1、购房款120367.66元（2013年3月20日申购保证金40000元、2015年1月23日房款67559元、2015年7月8日补交房款12808.66元）；2、2015年1月23日交纳2270元（其中燃气初装费1920元，有线电视初装费350元）；3、2015年7月8日交纳1300元（其中装修保证金1000元、装修垃圾清运费300元）、物业费410.90元（2016年1月1日至12月31日物业费）。涉案房屋交付被告夏文彬后，被告夏文彬于2015年6月30日以夏宗衍名义与乐平市景阳物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》。原、被告就涉案房屋发生争议，原告以双方签订合同无效为由，提起本案诉讼。被告以合同有效为由要求继续履行合同，提起反诉讼。诉讼中，原告陈述：由于综测面积与2012版签订合同发生变化，项目部对所有面积发生变化合同进行重新签订，2012版合同已销毁，涉案房屋属于综测面积发生变化范围，其2012版合同已销毁，并提交2016版《江西省景德镇市中央下放煤矿棚户区改造项目东景苑小区住房销售合同》。被告夏文彬对于涉案房屋测绘后面积为85.92平方米的事实予以认可。被告夏文彬陈述，2012版合同未销毁而是在夏文彬处，原、被告双方因房屋发生争议，故双方就未配合到单位签订2016版合同。双方均明确涉案房屋至今未办理相关的产权登记。被告戴爱珍于2020年5月入住涉案房屋，原、被告就涉案房屋发生争议并报警。2020年5月2日，景德镇市公安局珠山公安分局竟成派出所作出询问笔录，夏文彬就当时情况陈述称：“2020年5月2日15时左右，我在珠山区陪我父亲做电路维修。我二伯夏宗衍与吴爱春来到Ｅ8栋104室阳台处，他们看到我父亲就开口辱骂，还说这个房子是他们的，他们就这样在外面骂我父亲。当时我在卫生间位置，听到骂声我就来到客厅阳台处，看到是我二伯和二伯母在骂人，我也就没理他们，因为这套房子产权问题我已经向珠山区人民法院提起民事诉讼，我就想着没必要和他们吵，然后对方就报警了，你们民警到了现场，我是在你们民警到现场之后才开的门。”2020年5月13日，被告戴爱珍以其与原告女儿发生争议为由报警，询问笔录中第2页第16行至18行记录：“问：你这个房子是从谁手上买的，对方和原房东什么关系？答：从一个叫夏文彬的手上买来的，他跟原房东是叔侄关系，他是侄子，原房东是大伯。” 一审法院认为，本案争议焦点为：原告夏宗衍与被告夏文彬签订的《房屋购房名额转让合同》、《房屋产权确认协议书》是否有效的问题。关于合同的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”据此可知，以划拨方式取得土地使用权的，其转让房地产时应履行相关法定手续。该条规定，应属于管理性规定，而并非效力性规定，并不必然导致合同无效。其次，涉案安置房在性质上是按经济适用住房管理的房屋，但本质上是单位为改善中央下放煤矿棚户区职工住房而建的房屋，而并非是面向城市低收入住房困难家庭供应具有保障性质的政策性住房。再次，原告夏宗衍基于单位职工所享有的购买涉案房屋的资格，是一种民事可期待权利。双方签订合同时，涉案房屋尚未建成，房屋面积不确定，双方约定的是购房资格的转让，是一种权利的转让。综上，原、被告双方签订的《房屋购房名额转让合同》、《房屋产权确认协议书》系双方当事人真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以涉案房屋系法律限制买卖的房屋为由，确认双方签订合同无效的主张不能成立，本院不予以支持。关于被告夏文彬反诉要求原告继续履行《房屋购房名额转让合同》的问题。本案中，被告夏文彬已按合同的约定将指标补偿款向原告夏宗衍支付，并以原告夏宗衍的名义交纳了购房款。对于涉案房屋经综测测绘后面积发生变化部分应当支付的购房款及相关的费用，应由被告夏文彬支付。原告可以取得涉案房屋的所有权，应当配合被告夏文彬办理房屋权属转移登记手续。故被告夏文彬反诉请求原告继续履行《房屋购房名额转让合同》，协助办理位于江西省房屋的权属转移登记手续的诉讼请求，符合合同、法律规定，本院予以支持。关于被告戴爱珍的反诉请求是否成立的问题。本案本诉中原告与被告夏文彬系房屋购买名额发生的纠纷，被告戴爱珍反诉主张是依据其与被告夏文彬之间的买卖合同，本诉与反诉基于不同的法律关系，被告戴爱珍的反诉请求缺乏事实和合同依据，本院不予以支持，可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告（反诉被告）夏宗衍、吴爱春的诉讼请求；二、原告（反诉被告）夏宗衍、吴爱春于本判决生效后三十日内向协助被告（反诉原告）夏文彬办理位于江西省房屋的权属转移登记手续；三、驳回被告（反诉原告）戴爱珍的反诉请求。本诉案件受理费1000元，反诉案件受理费1354元，共计2354元，由原告（反诉被告）夏宗衍、吴爱春共同负担。 二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。夏宗衍、吴爱春提供证据：1.民事起诉状与民事撤诉笔录一份，主要内容为夏文彬于2019年10月21日向珠山区人民法院诉请解除《房屋购房名额转让合同》并要求夏宗衍、吴爱春返还款项132348.56元，后该案夏文彬撤诉，证明夏文彬在起诉夏宗衍、吴爱春期间将房屋出售给戴爱珍，涉嫌虚假诉讼，。2.夏宗衍、吴爱春困难职工优待证、夏宗衍《第二军医大学第二附属医院》出院记录、夏宗衍《上海长征医院处方笺》，证明涉案名额转让期间夏宗衍患胃癌，吴爱春长期患有糖尿病，夏文彬乘人之危。3.江西省发展和改革委员会、江西省住房和城乡建设厅《关于下达保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设项目2012年追加中央预算内投资计划（第二批）的通知》（赣发改投资字[2012]2234号）、江西省发展和改革委员会《江西发展改革委关于景德镇市中央下放煤矿棚户区改造项目（调整）可行性研究报告的批复》（赣发改能源字[2013]1075号）、景德镇市人民政府专题会议记录摘要《市推进保障性安居工程领导小组会》、《景德镇市中央下放煤矿棚户区改造项目“东景苑”小区住房安置方案》，证明涉案房屋是政策性保障住房并明确不可转让，夏宗衍与夏文彬签订的《房屋购房名额转让合同》、《房屋产权确认协议书》无效。 夏文彬质证称：1、对第一份证据的真实性无异议，关联性有异议，起诉是想催促解决房屋纠纷，后来撤诉是想家庭调解，再次诉请，是因为夏宗衍骑电动车撞他父亲。2、对第二份证据，真实性无异议，关联性有异议，正因为当时夏宗衍、吴爱春经济困难，才出售指标，是他们真实意思的表示，不存在代办，代办应有欠条。3、对第三份证据真实性无异议，没有关联性，该组证据只是针对原有棚户区进行改造，不是面向城市低收入困难家庭。 戴爱珍对上述证据没有提出质证意见。 本院认证认为，上述证据的真实性、合法性应予认定，但上述证据不能达到其证明目的。 二审查明事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为《房屋购房名额转让合同》、《房屋产权确认协议书》即购房指标转让协议是否有效。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”夏宗衍、吴爱春与夏文彬之间签订的《房屋购房名额转让合同》、《房屋产权确认协议书》是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然房屋销售合同载明，“根据《关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》等规定，该住房属棚户区改造安置住房，是由政府提供经济适用房优惠政策、具有安置棚户区职工居住性质的政策性住房，列入经济适用房管理范畴。”但涉案房屋并不是面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，而是为改善中央下放煤矿棚户区居民的住房条件，针对该类职工而建造的安置性住房，该指标转让协议的签订不损害社会公共利益。其次，从2013年3月20日夏文彬缴纳四万元的购房申购保证金至2020年7月16日夏宗衍、吴爱春提起诉讼，在长达七年的时间里，夏宗衍、吴爱春均未向原单位或者夏文彬主张权利，不符合常理，对其提出的并不知晓摇号中签结果以及夏文彬是趁人之危的抗辩理由因没有充分证据证明，本院不予采纳。 综上所述，上诉人夏宗衍、吴爱春的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人夏宗衍、吴爱春负担。 本判决为终审判决。 审判长 戴 瑞 审判员 章汝秀 审判员 徐 骥 二〇二一年四月二十二日 书记员 胡澍妮