湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民再17号上诉人（原审原告、再审被申请人）：程海波，男，1984年4月5日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：段国歌，女，1985年1月12日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：李安琪，女，1991年11月6日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：伍豪华，女，1968年5月15日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：胡志刚，男，1964年9月23日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：卢冬才，男，1968年12月24日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：刘贞，女，1965年3月27日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：黄诗亮，男，1963年7月10日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、再审被申请人）：刘婉瑭，女，1971年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。上诉人（原审原告、再审被申请人）：王斌，男，1966年7月14日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：马红花，女，1967年2月15日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：程义龙，男，1963年4月15日出生，汉族，住湖北省广水市应山办事处三里河小聂家湾**。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘四华，女，1967年11月2日出生，汉族，，住湖北省广水市应山办事处航空南路**上诉人（原审原告、共同诉讼人）：韩小平，男，1966年3月13日出生，汉族，住湖北省广水市骆店乡东方村韩家湾。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：魏珍贵，男，1963年7月23日出生，汉族，住湖北省广水市十里办事处三合村魏家湾。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘正霞，女，1965年10月28日出生，汉族，住湖北省广水市十里办事处三合村魏家湾。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘有丽，女，1964年1月7日出生，汉族，住，住湖北省广水市应山办事处北关村沙河湾北关**/div>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：周祖运，男，1963年1月6日出生，汉族，住，住湖北省广水市应山办事处北关村沙河湾北关**/div>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘田，女，1992年3月5日出生，汉族，住，住湖北省广水市应山办事处文化二路**/div>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：徐熙，男，1989年11月7日出生，汉族，住湖，住湖北省广水市应山办事处理学街**div>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：周远玲，女，1969年8月9日出生，汉族，住湖北省广水市长岭镇栗坡村大刘家湾。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：秦克锋，男，1968年1月17日出生，汉族，住湖北省广水市长岭镇栗坡村大刘家湾。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：陈长水，男，1955年9月20日出生，汉族，住湖北，住湖北省广水市应山办事处九黄熊家山**iv>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王茂金，男，1970年11月23日出生，汉族，住湖北省广，住湖北省广水市应山办事处胜利中街**>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：石莉，女，1970年12月20日出生，汉族,住湖北省广水,住湖北省广水市上诉人（原审原告、共同诉讼人）：叶琪，男，1962年2月7日出生，汉族，住湖北省广水，住湖北省广水市应山办事处四贤路南门农行**上诉人（原审原告、共同诉讼人）：韩玲，女，1961年4月27日出生，汉族，住湖北省广水市，住湖北省广水市应山办事处四贤路南门农行**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘园，男，1993年7月19日出生，汉族，住湖北省广水市应，住湖北省广水市应山办事处文化二路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：伍玉琪，女，1994年5月8日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳，住湖北省武汉市汉阳区芳草路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王宏章，男，1969年9月25日出生，汉族，住湖北省广水应山办事处魁星，住湖北省广水应山办事处魁星楼**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：陈永红，女，1970年11月26日出生，汉族，住湖北省广水应山办事处魁星楼，住湖北省广水应山办事处魁星楼**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：黄雨薇，女，1992年9月3日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区文盛街99，住湖北省武汉市洪山区文盛街**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王芸萍，女，1972年12月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌宝通寺路**，住湖北省武汉市武昌宝通寺路**='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王新涛，男，1972年11月5日出生，汉族，，住湖北省武汉市武昌宝通寺路**，住湖北省武汉市武昌宝通寺路**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：陈方杰，男，1995年9月26日出生，汉族，住，住湖北省武汉市江岸区/div>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：黄炀，男，1994年9月19日出生，汉族，住，住湖北省武汉市武昌区团结路**，住湖北省武汉市武昌区团结路**LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：熊威，男，1984年10月18日出生，汉族，住湖，住湖北省广水市应山办事处四贤路**湖北省广水市应山办事处四贤路**INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：杨力生，男，1964年10月8日出生，汉族，住湖北，住湖北省广水市应山办事处环城东路**北省广水市应山办事处环城东路**NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：李爱英，女，1966年8月20日出生，汉族，住湖北省，住湖北省广水市应山办事处环城东路**北省广水市应山办事处环城东路**E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：陈静，女，1991年10月10日出生，汉族，住湖北省武，住湖北省武汉市武昌区>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：汪世明，男，1939年4月17日出生，汉族，住湖北省广，住湖北省广水蔡河镇牛车村大屋畈湾>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：吴秀华，女，1940年6月18日出生，汉族，住湖北省广，住湖北省广水蔡河镇牛车村大屋畈湾>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：董瑞，男，1985年1月19日出生，汉族，住湖北省广，住湖北省广水应山办事处国际现代城>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王旺兰，女，1970年2月21日出生，汉族，住湖北省广，住湖北省广水应山办事处育才路**湖北省广水应山办事处育才路**-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：雷达，男，1964年8月21日出生，汉族，住湖北省广水应，住湖北省广水应山办事处育才路**湖北省广水应山办事处育才路**EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王练章，男，1970年8月1日出生，汉族，住湖北省广水市小学，住湖北省广水市小学街**v s，住湖北省广水市小学街**GHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王巧玲，女，1974年10月8日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：叶珍，女，1964年8月24日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：钱华民，男，1962年11月23日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘萍，女，1990年10月27日出生，汉族，住湖北省广水市应山办，住湖北省广水市应山办事处印台山公园文昌街 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：董群，女，1991年7月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，住湖北省武汉市汉阳区中国铁建国际城 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：吴胜萍，女，1971年10月20日出生，汉族，住湖北省广水市应山办，住湖北省广水市应山办事处育才路**北省广水市应山办事处育才路**HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：毛建军，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省广水市应山办事处，住湖北省广水市应山办事处育才路119tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：高洋，男，1983年9月8日出生，汉族，住北京市昌平区陈家银西路，住北京市昌平区陈家银西路**院tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：彭杏，女，1984年1月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：李德清，男，1970年5月29日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：刘传敏，女，1973年3月5日出生，汉族，住湖北省广水市应山办事处，住湖北省广水市应山办事处前河北路**北省广水市应山办事处前河北路**: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：陈建，男，1968年9月15日出生，汉族，住湖北省广水市畔山林语19，住湖北省广水市畔山林语19一1一501yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：朱红英，女，1966年8月5日出生，汉族，住湖北省广水市畔山林语19，住湖北省广水市畔山林语19一1一501yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：秦为民，男，1968年4月5日出生，汉族，住湖北省广水市应山办事处三，住湖北省广水市应山办事处三环路水岸星城yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：李丽萍，女，1966年2月1日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：李政，男，1983年4月12日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：伍鑫，男，1987年5月31日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审原告、共同诉讼人）：喻世贵，男，1975年2月24日出生，汉族，住湖北省广水市关庙镇永兴村，住湖北省广水市关庙镇永兴村黄家湾yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：李艳平，女，1977年4月14日出生，汉族，住湖北省广水市关庙镇永兴村，住湖北省广水市关庙镇永兴村黄家湾yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：王群仙，女，1979年1月18日出生，汉族，住湖北省广水市马坪镇柳林正，住湖北省广水市马坪镇柳林正街**湖北省广水市马坪镇柳林正街** 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人（原审原告、共同诉讼人）：张宏亮，男，1973年3月10日出生，汉族，住湖北省广水市马坪镇柳林正街1，住湖北省广水市马坪镇柳林正街**湖北省广水市马坪镇柳林正街**5pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>以上67名上诉人共同推选马红花、刘贞、张文莉作为诉讼代表人参加诉讼。共同委托诉讼代理人：万中亮，湖北万中亮律师事务所律师。被上诉人（案外人、再审申请人）：汪传勤，男，1971年11月23日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：刘传翠，女，1971年1月27日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：颜克军，男，1972年11月21日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：杨新红，女，1971年5月16日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：颜克勇，男，1970年9月22日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：李玲，女，1970年5月22日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：颜克珍，女，1964年5月15日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：吴君，男，1962年3月8日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：伍建华，男，1964年12月25日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：熊红梅，女，1969年10月4日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：陈国香，男，1970年1月17日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：杨德惠，女，1968年11月14日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：刘涛，男，1975年7月8日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：葛俐，女，1985年4月9日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。，住湖北省武汉市洪山区'LINE-，住湖北省武汉市洪山区t; TEXT，住湖北省武汉市洪山区tt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被上诉人（案外人、再审申请人）：程海，男，1971年1月31日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：段青，女，1971年11月28日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：沈联合，男，1968年8月6日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：姚斌，男，1972年5月4日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：陈锦丽，女，1974年5月2日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：徐祥生，男，1951年9月2日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：沈阳洋，男，1987年10月5日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：吴俊，女，1977年11月18日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：付继文，男，1943年11月25日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：付艳玲，女，1967年11月25日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：伍耀坤，男，1991年4月1日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：刘传武，男，1970年6月8日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：程忠明，男，1948年5月11日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）:姜素珍，女，1969年5月7日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（案外人、再审申请人）：熊振，男，1983年6月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。，住湖北省武汉市武昌区'LINE-，住湖北省武汉市武昌区t; TEXT，住湖北省武汉市武昌区tt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被上诉人（案外人、再审申请人）：王建军，男，1969年8月1日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（第三人、共同诉讼人）：邵红艳，女，1974年7月21日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（第三人、共同诉讼人）：张兴芳，女，1952年9月19日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（第三人、共同诉讼人）：康猛，男，1972年3月25日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（第三人、共同诉讼人）：向以芝，女，1966年9月14日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（第三人、共同诉讼人）：吕全斌，男，1968年2月13日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（第三人、共同诉讼人）：彭玉玲，女，1968年1月20日出生，汉族，住湖北省广水市。以上36名被上诉人共同推选颜克军、汪传勤、段青、刘涛作为诉讼代表人参加诉讼。共同委托诉讼代理人：胡季春，湖北正堂律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：颜端信，男，1956年5月8日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（原审被告、再审被申请人）：湖北群兴购物广场有限责任公司。住所地：湖北省广水市应山办事处东大。住所地：湖北省广水市应山办事处东大街'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：袁建军，系该公司执行总经理。委托诉讼代理人：沈和平，系该公司总经理。第三人（第三人、共同诉讼人）：沈维花，女，1956年7月23日出生，汉族，住湖北省广水市。第三人（第三人、共同诉讼人）：吕小星，男，1986年11月12日出生，汉族，住湖北省武汉市。上诉人程海波等67人与被上诉人汪传勤等36人、湖北群兴购物广场有限责任公司（以下简称群兴广场）及第三人沈维花、吕小星房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人程海波等67人推选的诉讼代表人马红花、刘贞、张文莉及其共同委托诉讼代理人万中亮，被上诉人汪传勤等36人的共同委托诉讼代理人胡季春、颜端信，被上诉人群兴广场的委托诉讼代理人沈和平到庭参加诉讼，第三人沈维花、吕小星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程海波等67人上诉请求：１、撤销原一审判决，改判支持上诉人原一审中的诉讼请求；２、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：１、一审判决认定事实不清。一审没有查明各业主与群兴广场之间的合同关系及各业主与群兴广场的独立性，侵犯了上诉人享有的独立的不动产所有权及合同权利；一审未全面审查案涉电梯及雨棚是否符合城乡规划、消防等审批流程，仅以经过质监部门许可，并定期检查合格来认定其合法性；一审判决未充分了解群兴广场安装电梯及搭建雨棚给业主之间、业主与群兴广场之间带来的矛盾，主观臆断保留电梯及雨棚不会给业主产生不利影响。２、一审判决适用法律错误。本案非必要共同诉讼，不需要全体业主参加诉讼，案涉民事调解书未遗漏必要共同诉讼人，合法有效。原一审判决以疫情来掩盖群兴广场的严重不诚信行为，导致未能准确认定群兴广场应当承担的违约责任。被上诉人汪传勤等36人辩称，１、《补充协议》所约定的内容已对原《房屋租赁合同书》部分内容进行了变更，群兴广场架设五楼至六楼的电梯符合补充协议的约定，不构成违约，不应承担违约金。即使判决承担违约金，也不能超过20.71万元，否则超过了上诉人的诉讼请求。２、全体业主的利益是一致的，一审追加全体业主参加诉讼并无不当。３、加装电梯有利于开发利用商场六楼，对全体业主都有益处，拆除电梯则损害了全体业主的利益。４、群兴广场严格按照安全、消防等相关标准安装电梯，也没有给其他业主造成损失，上诉人称安装电梯必须全体业主一致同意，没有事实和法律依据。群兴广场辩称，１、电梯不能拆除的原因有以下几点：一是群兴广场是广水市最大的商场，加装电梯时申请了业主委员会，包括上诉人中的一些业主也同意了，并不是私自加装；二是上诉人称没有经过全体业主签字同意，但是在原始的租赁合同中也不是每名业主都签字；三是补充签订的《补充协议》中约定可以架设电梯，群兴广场架设电梯的行为经过了业主允许。２、拆除电梯不仅浪费了社会资源，还损害了购买六楼商铺业主的利益，但对其他业主并没有任何不利影响。第三人沈维花、吕小星未答辩。程海波等10人向一审法院起诉请求：1、判令被告群兴广场立即停止在商贸城五楼至六楼架设电梯的行为，并恢复原状；2、判令被告群兴广场向原告支付违约金总计20.71万元；3、本案诉讼费用由被告群兴广场承担。一审法院原审认定事实：原审中，在一审法院主持下，于2017年6月28日，原审原告程海波等10人与原审被告群兴广场双方达成协议：程海波等10人“在三日内取得群兴购物广场一楼8间的房屋产权人不同意被告建设安装电梯和六楼搭雨棚，则被告自行拆除五楼到六楼的电梯，并恢复原状；若原告不能取得群兴购物广场一楼8间的房屋产权人不同意建设安装电梯和六楼建雨棚，则原告不得干涉被告建设安装电梯和在六楼搭雨棚。”当日，一审法院作出（2017）鄂1381民初1149号民事调解书，送达原审原、被告双方。一审法院再审认定事实：广水市商贸中心位于广水市××山办事处东正街，印台山公园广场对面。2006年拆迁改建时，全体拆迁改建户于2006年10月6日，就拆迁联合建房事宜，共同签订了《联合兴建大楼协议书》，协议约定了联合建房的具体事宜，并约定：统一规划、统一设计、统一建设、统一租赁、统一管理；及必须整体对外出租，永不分开等相关内容。后期该商贸中心由其全体业主，依约建设完成，并整体对外租赁。2016年10月5日广水市商贸中心全体业主（105人）与群兴广场签订了《房屋租赁合同书》（分四片：北七间、西七间、中十间和地下室），双方约定：广水市商贸中心全体业主将其所有的，位于广水市××正街商贸中心房屋及电梯空调等设备，租赁给群兴广场，租赁时间为10年，即自2016年10月5日起至2026年10月5日止（若租赁期满后，群兴广场将自行添置的各项固定设备赠与全体业主，则租期顺延至2027年农历正月十六，免收顺延期房租费），租赁期前5年每年租金530万元，后5年每年租金583万元。合同另约定，租赁期内，群兴广场不得从五楼架设电梯到六楼，不得在六楼添加任何建筑物等钢棚设施，只能放置盆景花卉物品。并约定了违约方赔偿50万元违约金，承担因违约造成经济损失的违约责任等条款。合同签订后，双方各自依约履行，关于房屋租金的分配，该商贸中心全体业主按其以往的惯例，即各自房屋所占商贸中心面积比例，并兼顾房屋所在不同楼层等情形，自行分配。2017年3月26日，广水市商贸中心部分业主（未达到全体业主的三分之二）以其商贸中心1至5楼业主的名义与群兴广场，就房屋租赁事宜签订了一份《补充协议》。补充协议对原房屋租赁合同中，不得自五楼至六楼添置电梯的约定进行了修改，允许群兴广场自五楼至六楼添置电扶梯上下各一部，购买及安装电扶梯的费用由群兴广场自行承担，安装完成后，该电扶梯所有权归业主所有。另对房租费的增加及六楼空间架设钢构房也进行了约定。《补充协议》签订后，群兴广场自行购买且安装了五楼至六楼的上下两部电扶梯。2017年4月21日，原审原告程海波等10名业主诉至一审法院，要求原审被告群兴广场停止架设该电扶梯，并将其拆除后恢复商场原状，赔偿违约金。一审法院再审另查明：诉争建设的五楼至六楼的电扶梯，经随州市质量技术监督局审批，于2017年3月23日，发放了“中华人民共和国特种设备安装改造维修许可证”，有效期至2021年3月22日。且该电扶梯设备在随州市质量技术监督局作为特种设备使用予以登记，亦发放了登记证。该电扶梯运行期间，经湖北特种设备检验检测研究院定期检测，结果均为合格，最后的检测期限标注为：下次检验日期为2021年4月。一审法院再审认为，首先，公民的合法财产权利受法律保护。原审原告程海波等10名业主依法取得了广水市商贸中心其中的商铺所有权，对其所享有的所有权予以确认并予以尊重。本案中，虽然原审原告程海波等10名业主的商铺具有独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言，存在一定的特殊性，主要体现在：1、广水市商贸中心全体业主商铺整体之间，没有物理性隔墙分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各商铺之间的空间权利无法明确区分；2、从各个业主产权证中记载的公共面积百分比，亦可知悉，各业主之间的产权有部分系按份共有，具有不可分割性；3、从该商贸中心全体业主在该商贸中心建设之初，2006年10月6日签订的《联合兴建大楼协议书》中：统一规划、统一设计、统一建设、统一租赁、统一管理；及必须整体对外出租，永不分开，以及2016年10月5日将其商铺整体出租给群兴广场亦可看出，该商贸中心已形成统一整体，该商贸中心只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值。基于该商贸中心商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原审原告程海波等10名业主行使商铺租赁权时，与住宅型建筑物区分租赁权相比，应受到更严格的限制。由于商贸中心业主在处分、租赁该中心房屋时已形成多方合意，处理具体相关事务时应适用表决规则，其权利主张应符合多数业主的整体意志。原审中，由于原审原告作为全体业主中的一部分（10人），未经表决程序，未经其他业主推荐其为诉讼代表，未经全体业主授权的情况下，提起房屋租赁纠纷诉讼，要求原审被告群兴广场拆除电扶梯，恢复原状，赔偿违约金。其诉求代表的仅只是个人的诉讼目的。从再审审理的情况看，原审原告10人的诉讼目的与部分业主的诉求大相径庭，截然不同，有违商贸中心全体业主的意志。而本案中是否拆除五至六楼电扶梯，关涉到全体业主共同利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。这确立了我国民事诉讼对于必要共同诉讼人是采取强制追加制度。人民法院对符合法定条件的必要共同诉讼人就应当依法凭职权或者根据当事人的申请追加。故一审法院再审认为，原审中，应当告知当事人追加其他业主参与诉讼，当事人不愿追加的，法院也应当依照上述法条规定，依职权通知其他业主参加，让其有渠道提出诉求及抗辩理由。由于原审中未追加其他业主，仅由原审原告10名业主与原审被告群兴广场达成协议，剥夺了其他业主的诉讼参与权，损害了其他业主的诉讼权益。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条规定：调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：……(二)侵害案外人利益的;……。综上，本案原审遗漏必要共同诉讼当事人，违反法律强制性规定，应予以撤销。故本案再审中通知商贸中心全体业主参加诉讼，符合法律规定。其次，关于广水市商贸中心全体业主与群兴广场所签订的《房屋租赁合同书》合同的效力问题，该租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，也未影响和损害其他人利益，且该合同双方履行多年，故该房屋租赁合同为有效合同。第3关于《补充协议》的效力问题。首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；……。本案中，部分业主变更原租赁合同中的条款，自五楼至六楼增加电扶梯附属设施，与群兴广场签订补充协议，显然未达到《中华人民共和国物权法》中所确定两个三分之二的比例。其次，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。换言之，无处分权的人事后未得到权利人的追认又未取得处分权的，合同则无效。本案中，该补充协议系部分业主与群兴广场签订，显然未得到其他共有产权业主（三分之二）的追认，故对其他业主并不发生法律效力即合同的约束力。另外，该《补充协议》是对原租赁合同中部分条款的变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。由于原租赁合同是广水市商贸中心全体业主，而补充协议只有部分业主（不足三分之二）与群兴广场签订，显然不能称为“当事人协商一致”。综上，《补充协议》为无效合同。基于《房屋租赁合同书》为有效合同，《补充协议》为无效合同的认定，再审申请人、部分共同诉讼人（第三人）及被申请人群兴广场提出，要求履行《补充协议》的抗辩理由，不予支持。结合被申请人（原审原告）及共同诉讼人（原审原告）提出：1、拆除电扶梯，恢复原状；2、赔偿违约金50万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。从该条中可以看出“恢复原状或者赔偿损失”在文意解释上是选择结构，也就是说，只能选择两者之一。从责任的承担方式适用情形而言，“恢复原状”针对的情形是能够通过拆除租赁房屋上添加的附属设施，从而使房屋恢复原有用途情形；而“赔偿损失”作为“恢复原状”不能时的一种替代责任承担方式，其所解决的是恢复原状已无可能，或者恢复原状弊大于利。两者都是为了填补出租人房屋的损失，不能重复适用。违约金一般是当事人双方预先估计的损失赔偿总额，可认为是损害赔偿额的预先锁定。违约方支付违约金就相当于恢复原状的替代，如果支持违约金的同时，又支持其恢复原状的请求，就会构成双重履行，不当的加重承租人负担。出租人请求支付违约金，即意味着其选择违约损害赔偿请求权。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。此条进一步明示了违约责任与侵权责任竞合的基本理论，不能在请求对方承担违约责任的同时，再请求其承担侵权责任。本案中，原审被告群兴广场所租赁的房屋用于商业经营，其租赁之前，自地下室至五楼同样位置均架设了电扶梯。而此次在相同位置自五楼添加电扶梯至六楼，对该商贸中心全体业主而言，既未对业主有任何不利的影响，亦未对全体业主以外的利害关系人造成相邻关系中的损害，且该电扶梯经相关部门审批许可，登记报备，在多年的运行中，又经相关检验部门检测合格。从全体业主利益的角度上看，添置的电扶梯无疑增加了全体业主房屋的固定资产（诉前群兴广场书面承诺租赁期满无条件将添置的电扶梯赠与业主），从而达到其房屋价值的提升。在目前新冠××疫情得以控制，国家大力提倡支持复工复产的背景下，该商场电扶梯的运行，可方便客户上下通行，有利于生产经营，对商家的盈利亦是有利无弊，进而实现对商铺利益的最大化，而商家盈利也是对业主房屋租金的无形保障。反之，若拆除本案诉争的电扶梯，既不利于市场的经营和发展，亦会造成社会财富的浪费，对承租人的利益造成损害，最终损害的还是业主的利益。本案中，当事人诉求既提出“恢复原状”，又要求“赔偿违约金”，一审法院依法选择其中之一。从权衡两个诉求的利弊来看，既要使得社会效益得到体现，又依法公正维护当事人的合法权益，既让违约行为承担了相应的责任，也避免了拆除电扶梯所造成的无谓损失。为此，本着社会效应与法律效益的统一，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分发挥物的效用，使各方当事人最大化实现自己利益的裁判结果，故支持违约金的赔偿，而驳回拆除电扶梯，恢复原状的诉求。最后，关于违约金的数额问题，原审原告程海波等10人在本案原审中诉请，要求原审被告群兴广场向其赔偿违约金总计20.71万元，该违约金的数额系程海波等10名业主按其10名业主的房屋面积占总面积的比值，结合其在合同约定50万元违约金总额中的占比，而提出的诉求。由于再审中追加了该商贸中心全体业主参加诉讼，而追加后的大部份业主向法院请求，要求群兴广场赔偿全额违约金，即50万元。故再审中，以追加诉讼参与人后的诉求（50万元）为准。综上，为了使公共利益最大化及维护法律的公平，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，第一百四十四条，第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条之规定，判决：一、撤销广水市人民法院（2017）鄂1381民初1149号民事调解书；二、湖北群兴购物广场有限责任公司自判决生效之日起十日内赔偿再审申请人汪传勤等30人、被申请人程海波等10人、共同诉讼人（原审原告）马红花等57人、共同诉讼人（第三人）邵红艳等8人（商贸中心全体业主共105人）违约金50万元（按其商贸中心全体业主自行约定的房租费分配方案分配）；三、驳回再审申请人汪传勤等30人、被申请人程海波等10人、共同诉讼人（原审原告）马红花等57人、共同诉讼人（第三人）邵红艳等8人的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由湖北群兴购物广场有限责任公司负担。二审期间，上诉人程海波等提交群兴广场照片一组，拟证明群兴广场在没有经过全体业主同意的情况下，安装五楼至六楼电梯，并在六楼违规搭建雨棚。被上诉人汪传勤等质证称，没有任何法律规定需要全体业主同意才能加装电梯，加装时经过了大部分业主同意，只是在签字时没有全体业主都签字，在原审中起诉要求拆除电梯的只有十名业主，不能代表全体业主的意见。被上诉人群兴广场质证认为，群兴广场在与业主签订《补充协议》后，才开始加装电梯，施工后上诉人阻拦安装，导致漏雨造成货物受损。政府审批群兴广场可以建七层，但由于业主资金不足，只建了五层半，六楼四周已建有墙壁，只有天井未加盖屋顶，所以想搭建起来利用。第三人沈维花、吕小星未质证。被上诉人汪传勤等提交2020年10月群兴广场商场内部照片一组，拟证明虽然广水市商贸中心各商铺的产权系各业主按份共有，但在使用时是统一不可分割的，各业主利益是一致的。上诉人程海波等质证认为，该证据不能达到证明目的，即使商场需要把各业主的商铺份额统一起来使用，但各业主的利益也需要得到保护，本案系租赁合同纠纷，承租人群兴广场需按照合同约定行使，不能私自搭建电梯，更不能把六楼大部分面积包括进来纳入商场的运营面积。被上诉人群兴广场质证称，对该证据无异议，商场是整体的，应统一租赁使用，不可分割。第三人沈维花、吕小星未质证。被上诉人群兴广场提交一份电话录音，拟证明上诉人中有一名叫卢冬才的业主并没有上诉，上诉状中的签名不是其本人所签。上诉人程海波等质证称，这只是卢冬才与群兴广场的负责人通话时才这样说，他委托了业主伍豪华代为签字。被上诉人汪传勤等质证认为，对该证据无异议。第三人沈维花、吕小星未质证。本院对当事人提交的证据及争议的事实将予以综合评判。经二审审理查明，原一审及再审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案是否为必要共同诉讼，是否应追加全体业主参加诉讼。二、群兴广场增设电梯的行为是否构成违约，应如何承担赔偿责任。关于焦点一，首先，广水市商贸中心各业主所有的商铺之间没有物理性隔墙分割，独立性不强，且从各业主产权证中记载的公共面积百分比知悉，各业主之间的产权有部分系按份共有，具有不可分割性。其次，全体业主在2016年10月6日共同签订的《联合兴建大楼协议书》中约定：在统一规划、统一设计、统一建设、统一租赁、统一管理的原则下共同出资兴建和运作，必须整体对外出租，永不分开，全体业主共担风险，共享效益。由此可见，全体业主之间的利益具有一致性和不可分性。在处理与商铺租赁相关事宜时，应通过表决程序得到全体业主或绝大部分业主的同意，但在本案原一审中，程海波等10名业主在未取得其他业主同意的情况下，径行与群兴广场达成在一定条件下拆除五楼至六楼电梯的调解协议。该协议不仅关乎全体业主的共同利益，也与部分业主的诉求大相径庭，故在原再审中，一审法院为保护其他业主的知情权和诉讼权益，依职权追加其他业主参加诉讼并无不当。关于焦点二，群兴广场与广水市商贸中心各业主签订的《房屋租赁合同书》中约定，在合同期内，不得从五楼架设电梯至六楼，不得在六层天台添加任何建筑物、钢棚或活动板房。虽然在2017年3月26日签订了《补充协议》，允许群兴广场加装电梯和在六楼空间建设钢构房，但该补充协议仅有小部分业主签字，没有达到105名全体业主人数的三分之二，也未得到占房屋面积三分之二以上业主的同意，故该补充协议未生效，对广水市商贸中心全体业主不产生约束力。那么，群兴广场架设五楼至六楼电梯的行为则构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，程海波等67人既要求恢复原状，又要求赔偿违约金，属于双重赔偿，不符合法律规定，只能选择其一。因群兴广场所租赁的房屋用于商场经营，在其租赁之前，自地下室至五楼均已架设电扶梯，而此次在相同位置架设五楼至六楼的电扶梯，未侵占全体业主的房屋面积，也未造成其他不利影响，且该电扶梯经相关部门审批许可、登记报备。群兴广场承诺在租赁期满后，电梯无偿交由全体业主。故从全体业主的利益角度考虑，群兴广场增设电梯的行为不仅增加了全体业主房屋的市场价值，还方便客户上下通行，有利于商场经营。反之，拆除电梯不仅造成资源浪费，破坏了商场现有结构，给客户通行造成不便，更不利于商场经营。故权衡各方当事人之间的利益及达到社会效果与法律效果相统一，本院支持要求支付违约金的诉讼请求。关于群兴广场是否在六层天台搭设钢构雨棚等设施，原审原告程海波等10人在原审中并未提出拆除六层雨棚设施的具体诉讼请求，上诉人二审期间提出拆除六层雨棚设施的请求，属于新增加的诉讼请求，经调解无果后，本案中不予处理，上诉人可依法另行主张。关于违约金的数额，在原一审中，程海波等10人起诉请求群兴广场赔偿违约金20.71万元，该违约金数额以50万元违约金为基数，结合程海波等10名业主在总房屋面积中的占比计算得出。因再审中追加了广水市商贸中心全体业主参加诉讼，大部分业主要求群兴广场赔偿补充协议中约定的全额违约金50万元，故原再审判决群兴广场向全体业主赔偿违约金50万元并无不当。综上，程海波等人的上诉请求不能成立，应予驳回；原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人共同负担。本判决为终审判决。审判长 熊 飞审判员 姚仁友审判员 尚晓雯二〇二一年四月十六日法官助理廖文杰书记员夏飞