山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终622号上诉人（原审原告）：赵福强，男，1982年3月11日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张金东（系赵福强之妻），住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：威海白马义乌商业经营管理有限公司，住所地威海市环翠区张村镇火炬南路509号二层。法定代表人：韩树丽，总经理。委托诉讼代理人：高佩良、孙树君，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东胶东律师事务所，住所地威海市环翠区海滨北路九号海港大厦901室。负责人：杜永峰，主任。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海铭信清算事务所有限公司，住所地威海经济技术开发区蓝星万象城23号B2211。法定代表人：周秀芬，董事长。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，山东晓鸣律师事务所实习律师。上诉人赵福强因与被上诉人威海白马义乌商业经营管理有限公司（以下简称白马义乌公司）、山东胶东律师事务所、威海铭信清算事务所有限公司（以下简称铭信清算公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初6059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵福强上诉请求：撤销原判，依法支持赵福强的诉讼请求，并请求法院明确赵福强损失的具体数额以及赵福强应当搬离涉案房屋的具体时间。事实与理由：1.白马义乌公司在疫情最严重的时期要求赵福强无条件搬离涉案租赁房屋，对于经营个体工商户的赵福强而言就是失业，白马义乌公司协商不成就停电撕毁门头，停暖停电，严重影响了赵福强经营店铺的正常工作，白马义乌公司的行为违背了稳就业保民生保市场主体的政策底线。2.赵福强与白马义乌公司因优先承租权问题经历两次诉讼均未能解决双方的争议。赵福强房租到期后交房租和物业费给白马义乌公司对方拒收。法院生效判决已经确认赵福强在同等条件下对涉案房屋享有优先承租权，白马义乌公司认为同等条件就是年租金三万元价格，没有协商余地，并强行停电、毁损赵福强经营店铺的门头，有报警记录和店内录制视频为证。赵福强认为同等条件优先承租权为在疫情期间享有年租金2万的价格权利。原因有三点，一是2016年11月因与27一3号商铺产生纠纷所以将涉案租赁房屋调换给赵福强经营使用，对于经营地点和房租价格赵福强均系被动接受，没有选择权，二是涉案商铺面积为8.72平，年租金2万元价格，换算成87.2平就是年租金20万元，该价格远超出市场价格。涉案租赁房屋在27号馆和29号馆中地理位置最偏，房租却最高，不应当再提高房租水平，三是因为疫情原因这条街都在降房租没有涨房租的。3.荣昌集团破产重整终止，故2020年7月23日之前白马义乌公司所行使的权利均为违法操作。2020年7月23日重整终止以后，2020年9月10日白马义乌公司对涉案商铺停电，2021年1月7日把涉案商铺门头撕毁，白马义乌公司没有停电的权利，其行为严重违规违法。4.涉案房屋租赁合同的起始签定日期为2016年4月26日，为荣昌集团重整之前已经形成。白马义乌公司做出上述行为没有召开股东大会和征求债权人的意见，白马义乌公司的独断行为严重违规。管理人对其行为视而不见，违背了勤勉尽职，忠实履行职务的原则。5.赵福强一直在正常经营涉案租赁房屋，白马义乌公司的违规行为严重影响了店铺的经营。被告没有提交任何证据证明具有涉案租赁房屋的出租权和管理权，因此不能认定白马义乌公司享有合法的出租权。2018年赵福强和管理人签订的租赁合同，一审对此前吕波及其白马义乌公司是否具有涉案租赁房屋的合法出租权没有调查。2018年、2019年房租物业费赵福强均都支付至管理人账户。但管理人没有履行管理职责，涉案租赁房屋仍由白马义乌公司管理，白马义乌公司及管理人均未对此作出合理解释。27号馆已经过户给家家悦，涉案租赁房屋的费用仍然支付至管理人账户不合常理。6.2015年1月7日，27号馆己经过户给家家悦，白马义乌公司提高房租没有任何实事依据，赵福强租赁合同没到期白马义乌公司即将涉案租赁房屋出租给第三方、强行停电和撕毁门头的违法行为已经干扰了赵福强的正常经营。赵福强认为房租上涨应该与市场同步，白马义乌公司应该出具涉案租赁房屋合法的出租权，并提出房租上涨的合理实事和理由。白马义乌公司辩称，1.赵福强与白马义乌公司的房屋租赁合同已经于2020年4月26日到期。此后双方未就继续租赁涉案租赁房屋订立房屋租赁合同，赵福强亦未支付房租。在此情形下，赵福强应当及时搬离涉案租赁房屋并将涉案租赁房屋交付白马义乌公司，赵福强未及时搬离且至今仍占用涉案租赁房屋从事经营活动，系无权占有侵害了白马义乌公司的合法权益。白马义乌公司有权按照实际需要对涉案租赁房屋行使管理权，无阻征得赵福强同意，亦无需向其承担赔偿责任；2.生效判决认定赵福强对涉案租赁房屋享有优先承租权，但该权利的行使是在同等条件下，主要涉及房屋租赁的价格、期限、履约方式等多个方面。白马义乌公司在2020年4月拟将涉案租赁房屋出租给案外人刘瑞江时，约定租期1年，年租金3万元。赵福强应在同等条件下承租，而赵福强始终坚持年租金2万元、租期3年，不构成同等条件，白马义乌公司有权不再继续将涉案租赁房屋出租给赵福强。民事主体订立合同应当遵循自愿平等、协商一致的原则，不得强制交易、强制订约，赵福强诉请按照年租金2万元订立合同，侵犯了白马义乌公司订约自由的权利。山东胶东律师事务所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵福强的上诉请求，维持一审判决。铭信清算公司辩称，1.铭信清算公司非本案适格主体，本案为房屋租赁合同纠纷，铭信清算公司非租赁合同当事人。铭信清算公司作为法院指定的管理人，根据企业破产法的规定，管理人在经营管理期间对外签订合同，虽然作为代表人会加盖管理人的公章，但经代表破产企业执行职务的行为，权利义务的主体仍为破产企业，而非管理人。2.赵福强要求铭信清算公司承担经济损失的赔偿责任无事实及法律依据。赵福强于一审中并未提交任何证据证实铭信清算公司在担任管理人期间，存在因故意或重大过失不当转让他人财产或者造成他人财产毁损灭失的情形。并且铭信清算公司在担任管理人期间，严格依照企业破产法的规定，其每尽责忠实地执行职务，不存在任何需要承担赔偿责任的情形。故其主张要求铭信清算公司承担经济损失无事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。赵福强向一审法院起诉请求：1.确认白马义乌公司停电行为违法，并就违法停电产生的经济损失给予赔偿（经济损失由法院确认违法之日起至恢复供电日止，店铺为夫妻二人经营，以威海市基本工资为标准计算）；2.胶东律师所和铭信清算公司在担任管理人期间因管理失误导致涉案租赁房屋无法正常经营应赔偿赵福强由此产生的经济损失（店铺为夫妻两人经营，以威海市基本工资为标准计算）；3.判令赵福强在疫情期间享有年租金2万的价格权利。一审法院认定事实：2016年4月26日，威海荣昌房地产集团有限公司（以下简称荣昌公司）作为出租人、邵虎亮作为承租人签订商铺租赁合同，约定荣昌公司将其拥有使用权的位于威海市环翠区商铺（以下简称“案涉商铺”，建筑面积8.72平方米）出租给邵虎亮，用于经营手机，租赁期限为两年，自2016年4月26日至2018年4月25日止。合同约定，合同期满，荣昌公司有权收回案涉商铺，若邵虎亮希望继续签约，应在合同期满前2个月向荣昌公司递交书面续签租赁合同的申请报告，双方就租赁条件重新协商，在同等条件下，邵虎亮享有优先承租权，若邵虎亮未在合同期满之日2个月之前提出续约申请，则视为邵虎亮放弃续约的权利；如合同期满前1个月，双方仍未就续约的相关内容和条款达成协议，则视为邵虎亮放弃续约，荣昌公司有权与新的租赁者签订租赁合同。合同抬头及落款处的出租人处均加盖“吕波”印章。合同签订当日，邵虎亮交纳了案涉商铺2016年4月26日至2017年4月25日期间租金2万元及保证金1000元，收款收据加盖“吕波”印章。上述合同签订后，邵虎亮于2016年11月份将案涉商铺转租给赵福强用于经营手机维修。2017年4月18日，赵福强以邵虎亮之名交纳2017年4月26日到2018年4月25日期间的租金2万元，收款收据加盖“吕波”印章。2018年4月26日，白马义乌公司作为出租人、赵福强作为承租人签订案涉商铺租赁合同，约定由赵福强租赁案涉商铺用于经营手机维修，租赁期限为1年，自2018年4月26日起至2019年4月25日止，租金为2万元；如合同期满，赵福强愿意延长租赁期限，应在合同期满前2个月向白马义乌公司递交书面续签租赁合同的申请报告，双方就租赁条件重新协商，在同等条件下，赵福强享有优先承租权，如赵福强未在合同期满之日2个月之前提出续约申请，则视为赵福强放弃续约的权利；如合同期满前1个月，双方仍未能就续约的相关内容和条款达成协议，则视为赵福强放弃续约，白马义乌公司有权与新的租赁者签订租赁合同，等等。白马义乌公司、赵福强、荣昌公司管理人在合同落款处签名或者盖章。2018年5月4日，赵福强之妻张金东向白马义乌公司交纳了2018年4月26日至2019年4月25日租金2万元。上述合同到期后，双方协商合同延期至2020年4月25日。2019年4月29日，赵福强向白马义乌公司交纳了2019年4月26日至2020年4月25日期间租金2万元。另查明，荣昌公司于2016年4月29日经一审法院裁定进入重整程序，并指定胶东律师所和铭信清算公司担任管理人。2017年2月6日，一审法院裁定白马义乌公司合并到荣昌公司重整程序，进行合并重整。再查明，白马义乌公司以赵福强未在租赁合同期满前2个月即2020年2月25日前书面申请续签合同，且在期满前1个月即2020年3月25日前未能协商达成一致意见为由，通知赵福强搬离案涉商铺，并与案外人刘瑞江于2020年4月15日签订案涉商铺租赁合同用于经营奶茶，且约定租期为1年，租金为3万元。因新冠××疫情影响，案涉商铺所在的白马义乌商贸城于2020年3月13日恢复营业。2020年4月15日，赵福强诉至一审法院，请求优先承租案涉房屋。一审法院于2020年6月12日作出（2020）鲁1002民初2271号民事判决，确认赵福强在同等条件下对案涉房屋享有优先承租权。至本案一审辩论终结，案涉商铺仍由赵福强使用并继续经营手机维修业务。2020年9月10日，白马义乌公司工作人员对案涉房屋采取了断电措施。2020年7月23日，一审法院裁定批准白马义乌公司重整计划草案终止重整程序。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，当事人对自己所提出的主张有责任提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不能的不利后果。白马义乌公司与赵福强所签房屋租赁合同到期日为2020年4月25日，合同到期后白马义乌公司明确表示不与赵福强续签房屋租赁合同，且白马义乌公司与案外人刘瑞江所签租赁合同的行为亦表明白马义乌公司不再将案涉房屋租赁给赵福强。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人白马义乌公司通过告知不继续租赁、与他人签订租赁合同及断电等行为，已经对赵福强的继续租赁提出异议，并不符合不定期租赁的构成要件。在租赁合同关系已经终止的情形下，白马义乌公司对案涉房屋的管理未有不当之处。关于赵福强主张胶东律师所、铭信清算公司在作为白马义乌公司管理人期间的管理失误给其造成的损失的问题，赵福强并无证据证明管理人在企业重整期间存在因故意或重大过失不当转让他人财产或者造成他人财产毁损灭失的情形，且对于其所主张的经济损失无事实及法律依据，不予支持。在赵福强就白马义乌公司与案外人刘瑞江所签租赁合同提出异议并主张优先承租权后，白马公司作为出租方在履行合同时应当尽到善意的通知提示义务，尤其在新冠××疫情防控期间，应当按照约定征求赵福强是否有继续租赁案涉商铺的意向，一审法院判决确认赵福强享有优先承租权，赋予其继续磋商的机会及同等条件下优先承租的权利。赵福强可依据生效判决行使优先承租权，而对于同等条件的理解，租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限及案涉房屋的用法和用途均具有重要意义，赵福强以其诉讼请求中主张的每年2万元的租金要求继续租赁案涉房屋，并不是对优先承租权的正确行使。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，对于赵福强请求按照年租金2万元继续租赁案涉房屋，并无任何事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回赵福强的诉讼请求。案件受理费50元，由赵福强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。赵福强提交了提交110报警记录和赵福强与市长热线通话记录以及市长热线app的回复打印材料，拟证实当时赵福强已经就断电问题报警，但110没出警，并要求赵福强到派出所做笔录，并向其告知这属于经济纠纷，要求赵福强到法院起诉。这一事实说明白马义乌公司提前和派出所沟通好了，否则派出所应到现场处理。门头被毁赵福强也打110报警，110至今没有到现场，也没调查，也没回复。市长热线是当时断电的时候赵福强申请恢复供电，市长热线的回复就是不作为，让走司法程序。赵福强遂拨打了济南市长热线，但政府部门没有处理和回复。经质证，白马义乌公司、山东胶东律师事务所及铭信清算公司对上述证据的真实性均持有异议，并认为即使该部分证据属实，仅是代表着赵福强与110和12345通过电话，也不能证明赵福强的诉讼请求，赵福强无权占有使用涉案房屋，属于严重侵权行为。经审查上述证据，一审已经对白马义务公司对涉案房屋断电情况予以查明，赵福强报警以及通过市长热线的处理结果与本案待证事实不存在关联，故本院对上述证据不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，赵福强诉请以年租金2万元的价格继续承租涉案房屋，白马义乌公司明确予以拒绝并要求赵福强搬离涉案房屋，双方未就案涉房屋的租金标准、租赁期限协商达成一致，合同不成立，法院亦无权强制白马义乌公司按照赵福强的单方主张与赵福强订立合同。赵福强以其对涉案房屋享有优先承租权为由诉请以其单方主张的价格强制缔约，于法相悖，本院不予支持。赵福强在原合同租期已经届满、原房屋租赁合同已经履行完毕的情形下，继续长期占有使用涉案房屋用于经营，缺乏合法依据。义务白马公司采取了断电的措施，属于对自身权利的救济，并未侵犯赵福强的合法权益，赵福强要求赔偿停业对其造成的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于白马义务公司是否享有对涉案房屋的管理使用权利，有无权利对外出租，赵福强于一审中提起诉讼，向白马义乌公司主张权利，应视为其对白马义乌公司诉讼主体资格的认可，现提出相反意见，均系其主观推测，亦未提供证据证实，本院对其主张不予采纳。综上所述，赵福强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵福强负担。本判决为终审判决。审判长 潘 慧审判员 董光成审判员 郑华章二〇二一年四月十九日法官助理孟佳宁书记员刘莎莎