江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1323民初137号 原告：宿迁市万通房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇振兴路12号。 法定代表人：郑朝龙,该公司董事长。 委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英杰，江苏八面锋律师事务所律师。 被告：李志国，男，1977年4月5日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：蒋学栋，江苏致强律师事务所律师。 原告宿迁市万通房地产开发有限公司（以下简称万通公司）与被告李志国租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告万通公司委托诉讼代理人张英杰到庭参加诉讼，被告李志国及其委托诉讼代理人蒋学栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告万通公司与被告李志国之间的租赁合同；2、判令被告李志国支付2019年9月15日至2020年9月14日之间的租金410000元及违约金（违约金以410000元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；3、判令被告李志国支付原告万通公司物业费56332.6元；4、本案的诉讼费用由被告李志国承担。事实与理由：2014年11月8日，原告将位于泗阳县阳光巴黎城3号楼55号、56号、57号商铺出租给被告使用，双方签订房屋租赁合同一份。合同约定了租赁期限、租金等内容。但被告承租期内多次未按照约定支付租金构成根本违约。 被告李志国辩称，不同意解除合同。其承租涉案房屋主要用于经营KTV，而2020年受疫情影响严重，被告并未有意拖欠工资。另在协商过程中原告总经理许晔曾经表示只要付220000元租金即可。即使法院判令解除租赁合同，对2020年1月25日至2020年6月期间的租金，因政策影响，属于不可抗力，对该部分租金应当予以扣除。另2019年9月1日之后，被告支付过50000元租金，应从原告主张的租金中扣除。 庭审时原被告为证明自己的主张依法提供了证据结合庭审时原被告的陈述，本院认定事实如下： 2014年11月8日，原告万通公司作为甲方，被告李志国作为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，主要约定，甲方将其所有位于阳县阳光巴黎城3号楼55号、56号、57号商铺出租给乙方。租赁期限为2015年3月15日至2023年3月14日，其中2014年11月15日至2015年3月14日为免租期。并约定2015年3月15日至2016年3月14日的租金为380000元；2016年3月15日至2017年3月14日的租金为380000元；2017年3月15日至2018年3月14日的租金为400000元；2018年3月15日至2019年3月14日的租金为400000元；2019年3月15日至2020年3月14日的租金为400000元；2020年3月15日至2021年3月14日的租金为420000元；2021年3月15日至2022年3月14日的租金为420000元；2022年3月15日至2023年3月14日的租金为420000元。租金的结算方式为，先付后用，乙方每半年一次性支付给甲方（租期前15天一次性支付）。乙方向甲方交纳50000元作为押金，租赁期满后退回。合同第八条第二款约定甲乙双方有下列情形之一的，守约方有权书面通知另一方解除合同，违约方应向守约方按月租金的两倍支付违约金。违约方支付的租金不足以支付守约方损失的还应支付差额部分。：…2.2乙方迟延支付租金，乙方自第二次收到甲方书面催款通知后，超过30天仍未付款的。 合同签订后，被告未按照约定支付租金。2018年6月11日原告将被告起诉至本院，要求其支付2017年9月15日至2018年9月14日的租金400000元及原告为被告代为缴纳2017年9月15日之前的物业费50000元，调解要求被告给付原告2017年9月15日3至2018年9月14日的租金及原告代被告垫付的2017年9月15日之前的物业费共计390000元，原告自愿放弃60000元租金。经调解在（2018）苏1323民初4727号民事调解书中双方达成如下协议：“一、被告李志国给付原告宿迁市万通房地产开发有限公司泗阳分公司2017年9月15日至2018年9月14日的租金及原告代为垫付的物业费共计390000元，于2018年7月31日前给付原告90000元，于2018年8月30日前给付原告100000元，于2018年10月31日前给付原告100000元，余款100000元于2018年11月30日前付清；违约金原告宿迁市万通房地产开发有限公司泗阳分公司放弃主张。二、被告李志国如有一期未按本协议第一条约定履行给付义务，则按照租金和代付物业费共计450000元计算，原告宿迁市万通房地产开发有限公司泗阳分公司可就剩余款项一并申请强制执行…” 2019年12月1日被告李志国逾期支付租金，2019年12月10日经泗阳县人民调解委员会驻法院人民调解工作室主持调解，达成调解协议如下：“一、李志国尚欠宿迁市万通房地产开发有限公司泗阳分公司自2018年9月15日起至2019年9月14日止房租款300000元，李志国于2019年12月15日前偿还150000元，于2020年1月15日前偿还150000元；二、李志国如有一期未按本协议第一条约定履行给付义务，则按照租金400000元支付，宿迁市万通房地产开发有限公司泗阳分公司可就剩余款项一并申请强制执行…”该调解协议，因被告李志国未按照约定履行，原告向本院申请司法确认调解协议效力，本院作出(2019)苏1323民特919号民事裁定书确认调解协议效力。 后被告李志国仍未继续按照合同支付租金，原告再次起诉至本院。 本院认为，原告与被告李志国之间的租赁合同依法成立并生效，原告按照约定将涉案房屋交付被告后，被告也应按照约定支付租金，逾期交付构成违约。原告有权依合同约定，行使解除权。故本院对原告要求解除其与被告李志国之间的租赁合同的主张依法予以支持。对解除前租赁期间的租金，被告应予以支付。本次诉讼原告仅主张2019年9月15日至2020年9月14日之间的租金410000元，对其他部分，原告可另案主张。对该期间内的租金，被告主张收疫情影响的部分应予以减免。对此本院认为受新冠疫情的影响，政府出台了相关的防控政策，客观上会对房屋的适用产生影响，故本院结合防控政策的实施时间、力度以及对被告的影响等因素，将该部分损失酌定为50000元，该部分损失应从房租中予以扣除。对违约金，合同约定为月租金的两倍，原告将其调整为以410000元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算，对此本院认为，参照合同的履行程度、被告的过错程度、时间以及原告的损失情况，违约金应以本院支持的租金360000元为基数，按照年利率24%计算且最高不得超过双方约定的两倍月租金即70000元。 对原告主张的物业费，因其已经自（2018）苏1323民初4727号案件中处理，本院不再重复处理。 关于被告抗辩的押金以及已经支付的租金问题，因双方之间存在多个诉讼，被告未能举证证明前述案件已经结清，涉案款项应在本案中抵扣，故本院对被告的该项抗辩不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告宿迁市万通房地产开发有限公司与被告李志国于2014年11月8日签订的租赁合同； 二、被告李志国于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宿迁市万通房地产开发有限公司租金360000元及违约金（违约金以360000元为基数，自2021年1月5日起至还清之日止按照年利率24%计算，但最高不超过70000元）； 三、驳回原告万通公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8294元，减半收取4147元，由被告李志国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  王春雪 二〇二一年四月二日 书记员  倪 敏 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 中华人民共和国民事诉讼法 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。