陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终3670号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宁，男，1987年7月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张广杰，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡仕智，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄鑫，男，1990年12月15日出生，汉族，住陕西省西安市高新区。委托诉讼代理人：李军，陕西金镂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡滨，陕西金镂律师事务所实习律师。上诉人陈宁因与被上诉人黄鑫合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初20450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李雪晴独任审理。本案现已审理终结。陈宁上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈宁一审全部诉讼请求，并改判驳回黄鑫一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由黄鑫承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。陈宁在《店铺转让合同》签订后，至少给黄鑫三次与房东签订合同的机会（2020年5月19日、6月10日、6月14日），而黄鑫都没有与房东签订租赁合同。黄鑫一审并未提供房东拒绝与其签订合同的相应证据，本案的合同目的并非无法实现，且房东一直同意与黄鑫、朱育锦签订合同，是黄鑫一方故意阻止拖延条件的成就，应认定条件已经成就。2.一审法院遗漏关键证据即朱育锦出具的《承诺》，朱育锦是黄鑫一方的合伙人及代表人，本案一直是朱育锦代表黄鑫与陈宁及房东洽谈。《承诺》内容为黄鑫承诺对外转租、转租不成继续支付20万元转让费并支付6、7月份租金。一审法院遗漏该证据，导致对上述承诺的事实无法认定。朱育锦出具的《承诺》具有法律效力，黄鑫应依约履行。黄鑫虽否认《承诺》的真实性，否认朱育锦为涉案纠纷的代理人，但黄鑫一审中出具的朱育锦与陈宁的微信聊天记录，能证明黄鑫自认了朱育锦作为涉案转让合同代表人身份，且本案黄鑫的反诉状也是朱育锦提交。3.一审适用法律错误。本案的转让行为涉及两个法律关系：租赁合同关系和转让店内物品的买卖合同关系，故不能以租赁合同的法律规定认定合同无法履行。一审法院认定转让合同物品所有权没有转移，于法无据，且与事实不符。4.陈宁一审诉请符合双方的合同约定及法律规定，应予支持。黄鑫答辩称：1.陈宁上诉称朱育锦是黄鑫的合伙人及代表人无事实依据，陈宁称朱育锦出具的承诺具有法律效力无法律依据。陈宁上诉称黄鑫故意阻止、拖延条件的成就，黄鑫三次机会都没有和房屋原出租人签订合同，均与事实不符。2.陈宁上诉主张涉案房屋的转让行为包含买卖合同关系，无事实及法律依据。陈宁称已经交付标的物无事实依据和法律依据。3.陈宁称其出具给原出租人的《承诺书》为自保行为，无法律及事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈宁向一审法院起诉请求：1.黄鑫向陈宁支付转让费200000元。2.黄鑫向陈宁支付垫付的租金、物业管理费等共计112840元。3.黄鑫向陈宁支付违约金60000元《店铺转让合同》合同金额600000元的10%为60000元）。4.黄鑫向陈宁支付资金占用利息32490元（根据《承诺》每日按照合同金额的1%计算利息，陈宁方酌减为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的4倍，以200000元为基数，从2020年8月1日起暂计算至2020年8月14日为32490元，要求支付至实际支付之日）。5.本案的诉讼费由黄鑫承担。黄鑫向一审法院反诉请求：1.陈宁返还已支付的转让费400000元。2.本案诉讼费由陈宁承担。3.解除黄鑫与陈宁2020年5月19日签订的《店铺转让合同》。一审法院查明的事实：2019年1月18日，陈宁与案外人田某某签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈宁租赁田某某位于西安市高新区XX街道XX路XX号XX大厦XX层南侧房屋建筑面积为460平方米，出租给乙方经营使用。本合同起租日期为2017年9月1日起至2023年12月31日止，2017年9月1日至11月5日为免租期；免租期为66天。同时约定，乙方（陈宁）如需将房屋转租第三方，应提前书面通知甲方（田某某）并征得书面同意。2020年5月19日，陈宁与黄鑫签订了《店铺转让合同》，合同约定，甲方（陈宁）同意将自己位于西安市高新区XX街道XX路XX号XX大厦XX层南侧的店铺转让给乙方（黄鑫）使用，建筑面积为460平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方，乙方同意代替甲方履行原有《店铺租赁合同》中所规定的条款，并且定期缴纳原有《店铺租赁合同》中的租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费等其他各项费用；转让店铺现有装修、装饰及其他所有设备等全部归乙方。转让费总计陆拾万元整（600000）；乙方分肆次向甲方支付，第壹次在店铺转让合同签订后，当场向甲方支付人民币伍万元整，第二次在2020年5月31日之前向甲方支付人民币叁拾伍万元整，第三次在合同签订后两个月内，即2020年7月31日之前，乙方应向甲方支付壹拾万元整，第四次在合同签订三个月内，即2020年8月31日之前，乙方应向甲方支付人民币壹拾万元整。如合同履行过程中因乙方原因导致逾期、终止的，甲方有权解除本合同，同时乙方必须按照本合同金额的10%作为违约金支付给甲方；如因甲方原因导致逾期、终止的，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付本合同金额的10%作为违约金支付给乙方。乙方于2020年5月19日拿走店铺钥匙，乙方保证店内所有设备、物品不丢失、损坏、否则按价赔偿。2020年3月30日，陈宁向田某某提出书面申请，转让申请书，载明：“因我方经营不善，一直处于亏损状态，现无法继续经营下去，由于我方前期有装修、设备投入的成本，现申请转让。望同意为盼！”原房东田某某回复：“同意转让。但承接人必须要经过我的审核，并与我完成租赁合同签订方成立。”2020年5月19日、31日，黄鑫分两次向陈宁支付转让费共计40万元；陈宁出具收条。后原房东田某某并未与黄鑫签订涉案房屋的租赁合同，且庭审中向陈宁、黄鑫核实，涉案房屋已经被原房东田某某收回。对上述事实，陈宁、黄鑫均认可。另查，黄鑫提供陈宁出具的承诺书复印件，复印件显示：“本人陈宁，关于原租赁田某某XX路XX区XX号XX层460平方的房屋。原来转租、续租房费交至2020年7月31日，就该房屋本人愿意继续延长租赁（为了转让）承诺如下：一、延长租赁时间为3个月即2020年8月1日至10月31日，在此期间如转出去租金自然为承接人的租金，3个月的租金及物业费为163890元；二、最迟交清以上费用的截止日期为2020年8月5日，之前付5万元，剩余房租于8月9日之前付清。否则视为本人自愿放弃续租该房屋，主动交回承租期间所有费用，或者放弃搬走该房屋内现有的本人所属物品，作为给田某某的损失补偿。三、如果本次交租按期完成，在此期间仍未转出，如果本人愿意继续延长租期，则必须提前半个月交清后3个月的所有费用，否则视为自动放弃续租。交回房屋。承诺人：陈宁 2020年8月2日”。陈宁方称该承诺书恰恰证明陈宁在给黄鑫争取足够宽限期，为其再向外转让店铺，为减少损失而努力。同时陈宁方称本案系买卖合同纠纷，转让房屋实际是对店内装修、物品、灯饰、设备的买卖。黄鑫方称，涉案系房屋租赁合同纠纷，陈宁无法取得原房东同意，从而转租一直未能达成，合同无法履行，主张解除。一审法院认为，关于本诉反诉争议焦点，一、本案为转租产生的房屋租赁合同纠纷还是买卖合同纠纷。转租是指：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。买卖合同是指：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据陈宁与黄鑫签订的《店铺转让合同》，系基于对其承租的场所（涉案房屋）、场所内设备、装修、物品一并转让给次承租人，并且合同约定：“并保证乙方（黄鑫）同等享有甲方（陈宁）在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方，乙方同意代替甲方履行原有《店铺租赁合同》中所规定的条款，并且定期缴纳原有《店铺租赁合同》中的租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费等其他各项费用”。该合同符合转租产生的房屋租赁合同的特征，且黄鑫签订该合同，为了取得涉案房屋、场所及内部物品使用、收益及经营权，而并非仅涉案场所内物品所有权，装修及物品均依附房屋、场地产生，故本案符合房屋租赁合同的特征，本案系房屋租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。争议焦点二：陈宁是否已履行其全部义务，涉案合同是否能够继续履行。根据陈宁提供与原房东田某某签订的《房屋租赁合同》显示，陈宁对外转租房屋的，需取得原房东田某某的书面同意。根据陈宁提供的转让申请书上显示，原房东田某某对于转让的意见为：“同意转让。但承接人必须要经过我的审核，并与我完成租赁合同签订方成立。”该但书表明，转让的成立需田某某审核，并且与田某某重新订立租赁合同才可基于转租取得租赁权。经查，根据原租赁合同中对转租的约定及田某某的但书，陈宁要使得房屋转租成立，须田某某与黄鑫签订转租合同，其义务才算履行完毕。而直至庭审，田某某并未跟黄鑫订立租赁合同，且房屋已被田某某收回。涉案《店铺转让合同》已无法实际履行，合同目的无法实现。综上，对于陈宁的诉讼请求，因《店铺转让合同》已实际无法履行，合同目的不能实现，故不予支持。因陈宁未能促成原房东与黄鑫签订租赁合同，其与黄鑫间的《店铺转让合同》已实际无法履行，合同目的不能实现，故对于黄鑫关于解除《店铺转让合同》的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故黄鑫要求陈宁退还400000元的诉讼请求，予以支持。对于陈宁辩称，黄鑫支付的转让费系店内装修、物品设备价款，经查，双方《店铺转让合同》中虽标注“乙方于2020年5月19日拿走钥匙，乙方（黄鑫）保证店内所有设备、物品不丢失、损坏，否则按价赔偿”，该约定中虽黄鑫得到钥匙，但是“保证”、“按价赔偿”的字样，显示店内物品所有权并未发生转移，且综合黄鑫提供的“承诺书”，承诺书中显示陈宁承诺：“否则视为本人自愿放弃续租该房屋，主动交回承租期间所有费用，或者放弃搬走该房屋内现有的本人所属物品，作为给田某某的损失补偿。”即截止承诺出具之时，涉案店铺使用权、店内物品所有权均未转移给黄鑫，且物品陈宁承诺补偿房东，故对陈宁的辩称，不予采信。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告陈宁的全部诉讼请求；二、解除反诉原告黄鑫与反诉被告陈宁于2020年5月19日签订的《店铺转让合同》；三、反诉被告陈宁于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄鑫转让费400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7380元，减半收取，由陈宁自行承担。反诉案件受理费4900元，减半收取，由陈宁承担，鉴于反诉原告黄鑫已预交，故陈宁在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付黄鑫。二审中，陈宁提供田某某与朱育锦的微信聊天记录截屏、陈宁代理律师与田某某的谈话笔录，以期证明：1.房东田某某同意陈宁转租；2.黄鑫未签订房屋租赁合同是由于其不与房东田某某签订租赁合同，不支付租金造成；3.朱育锦是黄鑫的代理人，负责与陈宁、房东田某某洽谈租赁房屋的具体事宜，朱育锦是黄鑫租赁房屋的股东。4.黄鑫的行为属于人为阻止条件的成就，应视为条件已经成就。陈宁已履行店铺转让合同的义务，有权要求黄鑫支付剩余转让费，支付垫付租金、物业费、违约金等。陈宁并申请证人田某某出庭作证，田某某作证称：1.他并非涉案房屋房东，但他有使用出租权利，涉案房屋所有权人授权同意他以自己名义转租；2.陈宁转租给黄鑫，他是同意转租，但承接人要经过他的审核，承接人并要与他签订租赁合同后转租才成立；3.转租事宜都是朱育锦与他联系，黄鑫本人没有与他联系，2020年6月10日他给陈宁、朱育锦通过微信发送有一份《限期签订续租合同函》，因朱育锦还没有与他签订租赁合同，所以这份函抬头是给陈宁。他和陈宁之间的房屋租赁合同截止到2023年12月31日，这份函写的是“续租”是他措辞不准确。4.他与陈宁就涉案房屋租赁合同到2020年8月10日终止，陈宁交房租到2020年7月31日。本院组织当事人进行质证，黄鑫质证对聊天记录的真实性无异议，但认为该证据不属于二审新证据，对证明目的有异议，对田某某证人证言亦不予认可，朱育锦强调在沟通过程中田某某转租权问题，双方未签订租赁合同的主要原因是无法核验田某某是否有权对外转租。二审中，黄鑫提供田某某与朱育锦的微信聊天记录截屏，以证明黄鑫一直要求田某某提交能够证明田某某有权转租涉案房屋的证据。陈宁质证认可该证据的真实性，但对关联性及证明目的不予认可。经举证、质证并结合法庭调查，本院认定事实如下：一审法院查明的事实属实。本院另查明以下事实：1.田某某于2020年6月10日通过微信向陈宁和朱育锦分别发送《限期签订续租合同函》，内容为：“西安市高新区瑭馆儿酒吧代表人陈宁：由XX酒吧的朱总，自从上月29日谈完关于该房屋的租赁相关事宜后至今一直未签该房屋的租赁合同，也没有交付租金及其他任何费用，就此事我现在提出以下条款：1.根据目前朱总的表现我不能和朱总方直接签订该房屋的租赁合同，虽然你已经转让但目前咱们并未解除租赁关系，所以重新签订该房屋的租赁合同我只认你；2.关于该房屋的租赁合同签订最后期限为2020年6月11日，如果过了明天你处仍然不签合同，也没有支付租金及相关费用，则视为你处自动放弃该房屋的租赁权，本人将收回此房屋，并有权向你追回因此而对我造成的经济损失（必要时可以通过法律手段解决）。为了不给大家带来损失特发此函，望知晓。发函人田某某 2020年6月10日。” 2.陈宁向田某某支付租金至2020年7月31日，田某某与陈宁二审均认为双方之间的商铺租赁合同2020年8月10日终止。本院认为，本案二审的争议焦点为，（一）涉案《店铺转让合同》中双方是否存在买卖合同关系；（二）朱育锦2020年6月14日出具承诺的效力应如何认定；（三）田某某与黄鑫未能签订租赁合同是否系黄鑫的过错导致。关于争议焦点一，本案中，根据涉案《店铺转让合同》第一条、第二条的合同约定内容，该合同符合转租产生的房屋租赁合同的特征，且涉案合同第八条约定有“乙方保证店内所有设备、物品不丢失、损坏，否则按价赔偿。”该约定不符合买卖合同的法律特征。一审法院认定涉案合同符合房屋租赁合同的特征、本案系房屋租赁合同纠纷并非买卖合同纠纷，并无不妥。关于争议焦点二，陈宁称朱育锦是黄鑫的合伙人及代表人，陈宁且以朱育锦代黄鑫提交本案一审反诉状，认为朱育锦为黄鑫的代理人。黄鑫称朱育锦实际姓名为朱信国，并认为朱育锦在涉案房屋租赁事宜中，实际为黄鑫传达意思表示及帮助实施行为的使者、传达人、辅助人。关于朱育锦2020年6月14日出具承诺的效力问题。本案中，涉案的店铺转让合同是陈宁2020年5月19日与黄鑫签订，虽然朱育锦2020年6月14日出具承诺，但陈宁作为涉案合同的当事人，应尽到合理注意义务，但陈宁并未核实朱育锦的身份信息，也未查验朱育锦是否有授权及代理权限。陈宁也未提供证据证明朱育锦单方出具的该承诺事前征得黄鑫同意或事后得到黄鑫的追认。且朱育锦代黄鑫提交本案一审反诉状的行为，不足以证明朱育锦为黄鑫的代理人。故该承诺对黄鑫不具有法律约束力。对陈宁以朱育锦出具的该承诺要求黄鑫承担资金占用利息之诉请，本院不予支持。关于争议焦点三，本案田某某并未与黄鑫签订租赁合同，至于未签订租赁合同的原因，根据涉案房屋原出租人田某某于2020年6月10日向陈宁微信发送的《限期签订续租合同函》，田某某不同意与黄鑫签订房屋租赁合同，认为与陈宁的租赁合同关系并未解除，重新签订合同只认陈宁，并限定租赁合同签订最后期限为2020年6月11日。且结合2020年8月2日陈宁向原出租人田某某出具的《承诺书》中的承诺内容，本案陈宁提供的证据不足以证明是黄鑫故意不签订合同、黄鑫故意阻止条件成就所致。故现有证据不足以证明黄鑫存在违约，黄鑫不应承担违约责任。陈宁与田某某均认可陈宁向田某某支付租金至2020年7月31日、双方之间的租赁合同关系于2020年8月10日终止。涉案房屋田某某已于2020年8月10日收回，现已出租给他人，故陈宁与黄鑫之间的涉案《店铺转让合同》已实际无法履行，涉案合同目的无法实现，一审法院根据涉案合同履行情况，认定涉案合同解除，亦无不妥。涉案合同解除后，一审法院根据《合同法》第九十七条之规定，认定陈宁应向黄鑫退还已付款400000元，对陈宁要求支付剩余款项200000元不予支持，于法有据，本院予以确认。一审法院并根据陈宁2020年8月2日向田某某出具的承诺，驳回陈宁关于垫付租金、物业管理费之诉请，并无不当。综上所述，上诉人陈宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12280元，由陈宁负担。本判决为终审判决。  审 判 员 李 雪 晴 二〇二一年四月二十日 书 记 员  潘 丽 娜   1