中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终463号 上诉人（原审原告，申请执行人）:珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，案外人）：金巧玲，女，1975年4月18日出生，汉族，住浙江省东阳市江北街。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，浙江厚宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被上诉人（原审被告，被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被上诉人（原审被告，被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告，被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告，被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告，被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）因与被上诉人金巧玲、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2020)浙民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，上诉人横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被上诉人金巧玲的委托诉讼代理人王晓凌、张睿到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司上诉请求：1.依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审对金巧玲已支付首付款（含报名费）的认定事实不清。（1）金巧玲在原审提供了2010.6.15皮卡王公司收款收据“汇款50万”、2010.11.5皮卡王公司收款收据“汇款50万”、2011.8.9皮卡王公司收款收据“工行本票536407元”（以下合称三份收款收据），但未提供相应银行支付凭证证明对应收款收据已实际支付给皮卡王公司。除三份收款收据外，金巧玲无其他首付款支付凭证，也没有房屋验收交房等交房资料。（2）因被上诉人贾云、关联方浙江皮卡王集团控股有限公司被浙江省东阳市人民法院、浙江省金华市中级人民法院判决犯有非法吸收公众存款罪，涉及民间借贷的主体人数众多，案情复杂，因此在本案中即使皮卡王公司出具过收款收据，也不能免除金巧玲对已支付房屋首付款的举证义务，金巧玲已支付房款首付款是排除本案民间借贷关系的充要条件。若金巧玲不能证明首付款支付事实，即使有预告登记证明，案涉《商品房买卖合同》的真实性存疑。（3）金巧玲后期补缴房屋差价款和相关费用不足以证明购房真实性。被上诉人贾云及其关联方涉嫌非法吸收公众存款罪，整个皮卡王系处于财务困境，民间借贷相关方在民间借贷和购房补差价之间选择后者是必然结果。2.案涉房屋仍处于毛坯状态，不符合通常购房者的投资或入住目的。原审法院及上诉人横琴公司、金巧玲方于2020年11月4日一审期间前往案涉帝景湾小区实地勘查，门卫（只有门卫一人，系入住业主自行招聘，与皮卡王物业公司无关）提供的统计数据显示，截止勘查当日该小区的入住户数只有19户（最初提出执行异议的有52个案外人）。金巧玲及其他相关各案案外人共同陈述称交付房屋时间为2012-2014年之间，即使按照最晚交付时间2014年计算，房屋空置数年且未装修入住显然与购房的合理目的（如投资、入住、使用或出租等）不符。综上，请求支持上诉人的原审诉讼请求。 被上诉人金巧玲答辩称，购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该购房合同合法有效，案涉房屋已预告登记。金巧玲就案涉房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第三十条规定。横琴公司主张金巧玲非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。请求本院驳回上诉，维持原判。 被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未发表答辩意见。 横琴公司向一审法院起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市江北街道帝景湾2幢901室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。 一审法院认定事实：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向一审法院申请强制执行。同年6月16日，一审法院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，一审法院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。金巧玲提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。一审法院于2019年9月23日作出执行异议4号裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2011年8月9日，金巧玲与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》一份约定，金巧玲购买东阳市江北街道帝景湾2幢901室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积315.08平方米，商品房总价3816407元，金巧玲于2011年8月30日前支付总房款40%，计1536407元，余款228万元应在2011年9月30日前向皮卡王公司指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付金巧玲使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知金巧玲办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝金巧玲查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给金巧玲；金巧玲委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。本商品房为预售商品房，由金巧玲与皮卡王公司向当地房屋登记机构申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。皮卡王公司未按约申请预告登记的，金巧玲可以单方申请预告登记。2011年8月9日，案涉《商品房买卖合同》办理备案登记。2011年8月10日，案涉房屋办理预告登记，预告登记证明号：东房预江北字第××号。 2010年6月15日，皮卡王公司开具缴款人为金巧玲、金额为50万元的收款收据一份，载明：帝景湾2号楼901室。2010年11月5日，皮卡王公司开具缴款人为金巧玲、金额为50万元的收款收据一份，载明：帝景湾楼盘报名费。2011年8月9日，皮卡王公司开具缴款人为金巧玲、金额为536407元的收款收据一份，载明：帝景湾2幢901室金巧玲。2011年9月20日，交通银行股份有限公司金华东阳支行发放给金巧玲的228万元按揭贷款汇入皮卡王公司。上述款项均作为预收账款（帝景湾-金巧玲2-901）登记在皮卡王公司记账凭证和明细分类账内。2017年12月28日，金巧玲向东阳明鉴会计师事务所有限公司汇款8939元，附言：购房尾款，包括房屋差价款7510元、权证代办费1000元、土地检测费429元。2018年1月11日，皮卡王公司开具案涉房屋增值税普通发票一份，金额为3823917元。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、金巧玲与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是金巧玲与皮卡王公司的房屋买卖关系是否涉嫌虚假诉讼而需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、金巧玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、金巧玲与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。根据前述认定的事实，金巧玲与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，支付了按揭贷款，皮卡王公司开具收款收据确认收到首付款（含报名费）和按揭款，并作为案涉房屋的预收账款登记在皮卡王公司记账凭证和明细分类账内，还办理了合同备案以及案涉房屋的预告登记手续，后期金巧玲又补交了房屋差价款和相关费用，足以证明金巧玲与皮卡王公司存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司主张金巧玲与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持；横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为，与本案无关。 二、金巧玲对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。具体到本案，横琴公司申请执行金钱债权；案涉房屋系登记在被执行人皮卡王公司名下的商品房；金巧玲在2011年8月9日签订商品房买卖合同后，于2011年8月10日办理案涉房屋预告登记。案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，皮卡王公司确认金巧玲已支付全部购房款。因此，案涉房屋已符合物权登记条件，金巧玲要求排除执行的请求，应予支持。判决：驳回横琴公司的诉讼请求。案件受理费36802元，由横琴公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交案涉帝景湾小区外观照片及小区门卫提供户主姓名底册复印件一份，证明金巧玲未实际入住案涉房屋。提交浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783刑初693号刑事判决书和浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07刑终268号刑事裁定书，证明被上诉人贾云等涉及非法吸收公众存款，金巧玲系该案受害人。被上诉人金巧玲质证称，对小区照片真实性无异议，不认可户主姓名底册真实性。入住与本案执行异议中的占有不是同一概念，横琴公司提交的证据与本案无关联性。对刑事裁判文书的三性没有异议，但不能证明刑事案件涉及资金与本案款项为同一笔。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：横琴公司提交的证据系案涉小区外观照片及门卫自行制作名册，与金巧玲是否享有对案涉房屋排除执行的民事权益缺乏关联性，本院不予采信。对两份刑事裁判文书的真实性予以确认，就拟证明事项，在本院认为部分一并说明。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合一审认定事实及处理意见，本案二审的争议焦点为：一、金巧玲与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、金巧玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。关于金巧玲与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题，上诉人横琴公司主张金巧玲仅凭三份皮卡王公司出具的收款收据，无银行支付凭证不能证明其实际支付首付款。本院认为，根据一审查明皮卡王公司开具的收款收据、2018年1月11日皮卡王公司开具案涉房屋价税合计3823917元增值税发票、皮卡王公司的记账凭证以及金巧玲银行按揭及还款记录等事实，可以认定金巧玲已支付购房款，结合金巧玲与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案及案涉房屋预告登记手续，以及金巧玲后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明金巧玲与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司虽主张金巧玲与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易，但没有提供相关证据证明其主张，关联刑事案件的裁判文书仅能证明存在非法吸收公众存款犯罪事实，不足以证明本案所涉款项系上述刑事案件所涉款项，故本院对横琴公司提出的金巧玲与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易的主张不予支持。 关于金巧玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题，根据执行异议和复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，案涉房屋已办理预告登记手续，且不存在无效情形，金巧玲装修入住案涉房屋，并非适用执行异议和复议规定第三十条的必要条件。因此，金巧玲符合执行异议和复议规定第三十条规定，横琴公司主张金巧玲非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。 综上所述，横琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36802元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李延忱 审判员  黄 鹏 审判员  郁 琳 二〇二一年四月十四日 书记员  汤陈**