文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终226号上诉人（原审原告）：陈永年，男，1961年3月12日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国蓉，江苏大唐人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽萍，女，1973年8月25日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：曹敏锋，江阴市诚信法律服务所法律工作者。上诉人陈永年因与被上诉人王丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈永年上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审判决以上诉人和被上诉人通过微信聊天的方式达成了新的约定，变更了购房协议中案涉房屋过户登记费用的义务人，驳回了上诉人要求被上诉人支付案涉房屋过户费用及承担违约金的诉讼请求，是错误的。双方的微信聊天仅仅是变更了支付方式，而不是改变承担方式，即本来应当由被上诉人直接支付的过户费用，上诉人迫于被上诉人拖延不办过户，也考虑到被上诉人真有可能经济紧张，改变为上诉人先交，最终还是由被上诉人承担，双方并没有就过户费用承担达成新的约定。2、上诉人与被上诉人在购房协议中明确约定，如果被上诉人不能在2018年6月30日前为上诉人办理不动产权证，则视为根本违约，一旦形成诉讼，上诉人支付的案件受理费、保全费、评估费（鉴定费）、律师代理费等由被上诉人赔偿。一审判决以法律规定的“根本违约”来否认双方约定的“视为根本违约”，是理解和适用法律错误。被上诉人王丽萍辩称：一审判决是正确的，应予以维持。陈永年向一审法院起诉请求：1、判令王丽萍支付陈永年优山美地花园155幢0103室房屋办证费用201684.51元并自2015年12月13日起以32万元为基数、按日万分之三的标准计算至实际付清所欠办证费用时止的违约金；2、判令王丽萍支付陈永年本案律师代理费1.2万元；3、本案诉讼费、保全费由王丽萍承担。一审法院认定事实：2013年11月19日，案涉房屋初始登记于郭亚新名下，施工号为镇江市优山美地157（公安号：优山美地花园155幢）0103室。王丽萍确认上述房屋系由镇江和融房地产开发有限公司抵债给其，其要求登记于郭亚新名下。2018年1月15日，陈永年（购买方、乙方）与王丽萍（出售方、甲方）签订《购房协议书》一份，载明“因甲方为镇江和融房地产开发有限公司（开发商）开发的优山美地小区进行配套施工，开发商将优山美地157幢103室门面房抵债给甲方，甲方欲将此房出售，2015年12月12日，甲方出具收条一份给乙方，已收乙方购买优山美地157幢103室门面房购房款30万元整，事实上在甲方出具收条的当日，乙方已经付清了全部购房款32万元整；优山美地157幢103室门面房面积为67.78平方米，总房价为32万元整，乙方已付清全款；甲方为乙方办理好优山美地157幢103室门面房的不动产证书，并保证于2018年3月30日前将不动产证书交给乙方；办理优山美地157幢103室门面房的不动产证书所产生的全部税、费等均由甲方承担，与乙方无关；甲方逾期将不动产证书交给乙方，每逾期一日，自愿以32万元为基数，自2015年12月12日起，按万分之三向乙方支付违约金；如果甲方不能在2018年6月30日前为乙方办理不动产证书，则视为甲方根本违约，甲方自愿赔偿乙方如下损失：1、按本协议书第五条计算的、直至退清乙方32万元购房款之日止的违约金；2、乙方已经投入的房屋装潢费用20万元；3、按退房时市场价格估算的、优山美地157幢103室房价的溢价部分（即优山美地157幢103室门面房的现时房屋总价与32万元之间的差额）；4、一旦形成诉讼以后，乙方支付的本案诉讼费、保全费、评估费（鉴定费）、律师代理费等费用”。该协议还备注“甲方领取房产证书，乙方补贴1万元整”并由陈永年、王丽萍签名确认。备注的落款日期以及上述协议的落款日期均标注2015年12月12日。王丽萍还向陈永年出具收条一份，载明“今收到陈永年购房款30万元，此款为购买门面房优山美地157幢103室，总面积67.78，总房款为32万元，尚欠2万元，待过户后一次付清”，落款日期2015年12月12日。该收条除王丽萍的名字系签写外，其余内容包括落款日期均为打印。王丽萍在上述收条左下方签写“钱款已付清”并签名标注“2018.1.15”。陈永年、王丽萍一致确认：陈永年还从王丽萍处购买优山美地157幢104室门面房。王丽萍确认已收到案涉房屋的购房款，但已忘记房款付清的时间。陈永年于2014年11月26日通过镇江市九鼎工程配套有限公司名下交通银行账户向徐宏转账20万元；2014年12月26日又通过镇江市九鼎工程配套有限公司名下交通银行账户向徐宏转账50万元；2015年1月19日通过镇江市九鼎工程配套有限公司名下交通银行账户向徐宏转账20万元；2015年12月12日，陈永年工商银行账户向王丽萍账户汇款57万元。陈永年陈述以上四笔共计147万元，系其分别支付103室门面房购房款32万元及104室门面房购房款115万元。王丽萍自认徐宏系其丈夫，但已忘记104室门面房的实际售价。2019年9月3日8:05，王丽萍通过微信向陈永年发送“我还是那句话，所有费用都你来，我配合你把手续办了”，陈永年回复“可以”。王丽萍遂通知郭亚新，郭亚新与陈永年就案涉房屋签订房屋买卖合同，网签日期为2019年9月6日。陈永年于2019年8月25日交纳案涉房屋物业管理费6336元；2019年9月3日支付郭亚新名下案涉房屋的维修基金2704.8元、房屋买卖契税、印花税11753.68元；2019年9月5日支付郭亚新名下案涉房屋不动产登记费550元；2020年5月28日支付郭亚新名下案涉房屋土地增值税、销售不动产增值税142781.44元，教育费附加、地方教育附加、个人所得税、城市维护建设税、印花税24063.77元；当日还支付陈永年名下案涉房屋买卖契税、印花税22944.82元；2020年5月29日支付陈永年名下案涉房屋不动产登记费550元。2020年3月18日，郭亚新向陈永年出具情况说明一份，载明案涉房屋登记在郭亚新名下，2019年9月6日与陈永年签订房屋买卖合同，将案涉房屋过户给陈永年，上述房屋虽登记于郭亚新名下，但实际权利人是王丽萍，应王丽萍的要求将上述房屋出卖给陈永年，陈永年也将购房款支付给了王丽萍，郭亚新不会依据2019年9月6日与陈永年签订的房屋买卖合同向陈永年主张任何权利。2020年5月28日，案涉房屋登记于陈永年名下。2020年6月19日，陈永年委托江苏大唐人律师事务所诉讼维权，并于2020年7月8日诉至一审法院提出前述诉讼请求。江苏大唐人律师事务所于2020年6月30日向陈永年开具律师代理费发票，金额为12000元。审理中，陈永年当庭放弃了对物业管理费6336元的主张。另查明，镇江市九鼎工程配套有限公司的股东为詹华、陈永年，陈永年为该公司法定代表人。一审法院认为，陈永年、王丽萍实施房屋买卖行为在前，签署购房协议书在后，虽然签署购房协议时有倒签合同日期的行为，但双方买卖案涉房屋的意思表示真实，陈永年已付清购房款并实际掌控案涉房屋，房屋买卖合同已成立。从购房协议书内容来看，主要是督促王丽萍协助陈永年办理案涉房屋的过户登记，并约定办理不动产证书的税费由王丽萍承担。购房协议书签订后，陈永年催促王丽萍协助办理案涉房屋的过户登记，并于2019年9月3日通过微信与王丽萍达成新的约定即过户登记的所有费用由陈永年承担，已变更了购房协议中案涉房屋过户登记费用的义务人，在此情况下王丽萍协助陈永年将案涉房屋过户登记至陈永年名下。至此，陈永年已付清房款，王丽萍已交付房屋并协助办理房屋产权过户，双方已履行完毕房屋买卖合同中各自的合同义务。《中华人民共和国民法总则》第七条规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，即民事主体对待他人应诚信不欺，对自己的承诺要信守不怠。陈永年通过微信同意自己承担房屋过户登记的所有费用，王丽萍据此已协助履行房屋过户登记后，陈永年又依据原购房协议书中过户登记费用的约定要求王丽萍承担案涉房屋过户登记的所有费用，已违背诚实信用原则，陈永年的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于陈永年要求王丽萍承担律师代理费1.2万元的诉讼请求，因购房协议书中约定王丽萍根本违约时承担律师代理费等费用，所谓根本违约是指一方的违约行为导致合同相对方合同目的不能实现的严重违约行为，本案陈永年的合同目的已实现，王丽萍并未构成根本违约，故此陈永年要求王丽萍承担律师代理费不符合双方合同约定，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回陈永年的诉讼请求。二审审理中，上诉人陈永年提交其与被上诉人王丽萍之间的微信聊天截图打印件一组，拟证明陈永年从2018年6月开始就一直要求王丽萍履行协助办理过户的义务，但王丽萍一直以各种理由推脱，陈永年不得已而同意垫付办证费用。被上诉人王丽萍对该组证据的真实性没有异议，但认为双方在2019年9月3日对办证费用的承担有了新的约定。对该组证据的真实性，王丽萍予以认可，故本院予以确认，对该组证据的证明效力，本院将结合案情进行综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案需要判断的关键事实是，双方当事人是否于2019年9月3日就案涉门面房过户登记费用的承担达成了新的约定，将购房协议中约定的由出售方王丽萍承担变更为由购买方陈永年承担。依据双方微信聊天记录，2019年9月3日8:05，王丽萍通过微信向陈永年发送“我还是那句话，所有费用都你来，我配合你把手续办了”，陈永年回复“可以”。双方之前2019年7月1日微信聊天过程中，王丽萍也在向陈永年强调“那到时这所有的买房卖房过户的费用都你出，包括交房这几年的物业费、电费、水费等各种费用都要你出”；“只要涉及的钱的事都有你支付”。结合上述微信内容等，一审判决认定“陈永年于2019年9月3日通过微信与王丽萍达成新的约定即过户登记的所有费用由陈永年承担”，与双方意思表示相符，并无不当。陈永年辩称“其只是同意先行垫付，但最终还是应由王丽萍承担”，对此陈永年并未提供充分证据予以证实，故本院不予采纳。陈永年在已通过微信同意自行承担房屋过户登记费用后，再提起诉讼要求王丽萍承担该费用，与诚实信用原则及公平原则相悖，本院依法不予支持。另关于陈永年要求王丽萍承担律师代理费1.2万元的主张，因双方已在2019年9月3日就房屋过户登记事宜达成了新的约定，后王丽萍亦协助履行了过户登记，陈永年的合同目的已经实现，陈永年再依据原购房协议书中“视为根本违约”等约定要求王丽萍承担律师代理费，依据不足，本院不予支持。综上，陈永年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4506元，由上诉人陈永年负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年四月七日书记员 朱玉岑