陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书                         （2021）陕01民终1013号   上诉人（原审被告、反诉原告）：西安驶通汽车服务有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：耿立刚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蔺飞，上海段和段（西安）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安鑫瑞达运输有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：白旺金，董事长。   委托诉讼代理人：王倩，陕西瑞森律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。   上诉人西安驶通汽车服务有限公司（以下简称驶通公司）因与被上诉人西安鑫瑞达运输有限公司（以下简称鑫瑞达公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初12922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   驶通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鑫瑞达公司诉讼请求；2.改判鑫瑞达公司支付驶通公司违约金294000元；3.本案诉讼费由鑫瑞达公司负担。事实与理由：1.一审认定事实不清，一审认为双方对合同无效法律后果均存在过错违背事实。驶通公司与鑫瑞达公司2013年10月20日签订《门面房及场地租赁合同》，约定鑫瑞达公司将涉案门面房及场地租赁给驶通公司，鑫瑞达公司负责提供与场地签订的相关合同，确保真实有效，鑫瑞达公司作为出租方承担保证其有合法出租权利的义务，驶通公司作为善意相对人，基于鑫瑞达公司有权出租承诺才签订合同。租赁期间，驶通公司多次催促鑫瑞达公司补充提供合法手续，但鑫瑞达公司未予提供，而驶通公司在租赁场地投资数十万元，无奈只得等待鑫瑞达公司提供手续，直至租赁场地被拆除，驶通公司才知晓鑫瑞达公司无法补办合法手续。一审仅认定合同无效，但对合同无效原因认定不清，即便合同无效，也是由于鑫瑞达公司根本违约，驶通公司系受害方，一审认定驶通公司承担租赁合同无效责任错误。2.一审认为驶通公司反诉主张违约金，因合同约定不明不予支持明显错误。涉案《门面房及场地租赁合同》中鑫瑞达公司义务及违约金约定：鑫瑞达公司负责提供与场地签订的相关合同，确保其真实有效；鑫瑞达公司确保场地独立完整，不得分割分租；鑫瑞达公司负责驶通公司路通、电通、水通。鑫瑞达公司负责维护协调驶通公司正常经营及相关关系，鑫瑞达公司必须将停车场内车辆维修、维护及审盖子、二保等有关业务交付驶通公司操作，双方有一方违约，违约方应支付对方两倍当年的租金。合同履行中，鑫瑞达公司拒不补充提供出租合法手续，在驶通公司投资数十万后更是各种拖延，且鑫瑞达公司违反约定，未将停车场内车辆维修、维护、审盖子、二保业务交付驶通公司，鑫瑞达公司行为给驶通公司造成巨大经济损失。因此，驶通公司反诉主张违约金有事实、法律依据，该违约金亦系弥补驶通公司在鑫瑞达公司欺骗下投入数十万元损失，一审不予认定明显错误，有失公正。3.一审判项与法律适用存在矛盾，一审适用《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定作出判决，导致合同无效的原因是鑫瑞达公司违约，合同无效应属自始无效，鑫瑞达公司取得租金应当返还驶通公司，驶通公司反诉仅主张294000元，鑫瑞达公司已从中获利。一审认定双方均有过错，则应双方各自承担责任，但一审仅认定驶通公司承担责任，未要求鑫瑞达公司承担责任，且在认定合同无效情况下要求驶通公司承担支付义务，与前述法律规定相悖，显有不公。   鑫瑞达公司辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   鑫瑞达公司向一审法院起诉请求：1.判令驶通公司支付鑫瑞达公司门面房租赁费418250元；2.本案诉讼费由驶通公司负担。驶通公司反诉请求：1.判决鑫瑞达公司向其支付违约金294000元；2.本案诉讼费由鑫瑞达公司负担。   一审法院认定事实：2013年10月20日，鑫瑞达公司、驶通公司签订《门面房及场地租赁合同》，约定XX大道XX路XX楼东侧的门面房及场地租赁给驶通公司；约定租期19年，自2013年11月1日计费至2032年10月31日；年租金19.8万元，租金一年一缴，一年后租金每三年递增10%（2017年11月1日起租金为217800元）。2017年，鑫瑞达公司、驶通公司双方重新签订《门面房及场地租赁合同》，约定租期16年，自2017年11月1日计费至2032年10月31日；年租金14.7万元，租金一年一缴，一年后租金每三年递增10%（2020年11月1日起租金为161700元）。驶通公司与鑫瑞达公司员工张某某对账明细载明，2016年11月至2018年11月1日期间，驶通公司支付1万、5万、2万、8万、1.5万，共计支付17.5万元。还查明，鑫瑞达公司、驶通公司合同所涉场地因擅自占用未央区XX城XX村集体土地进行建设，已经被政府强制拆除。   一审法院认为，因鑫瑞达公司用于出租的土地系农村集体土地，鑫瑞达公司、驶通公司签订的房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，首先，对账记录上，2016年11月之前并无欠付租金；其次，庭审中，驶通公司认可2018年11月搬离租赁场地，且驶通公司称对账记录计算了2018年11月的租金，故认定驶通公司于2018年11月底搬离租赁场地。2016年11月1日至2018年11月30日期间的租金为34.5万元（19.8万+14.7万），依据对账记录，驶通公司已经支付17.5万，故驶通公司仍需向鑫瑞达公司支付182250元（34.5万-17.5万+14.7万/12月）。关于鑫瑞达公司反诉主张的违约金，因双方对合同无效的法律后果均存在过错，且双方合同中约定不明，故对驶通公司提出的此部分主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告西安驶通汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安鑫瑞达运输有限公司182250元；二、驳回原告西安鑫瑞达运输有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告西安驶通汽车服务有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7573元(西安鑫瑞达运输有限公司已预交)，由西安鑫瑞达运输有限公司承担4000元，剩余3573元由西安驶通汽车服务有限公司承担，西安驶通汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付西安鑫瑞达运输有限公司；反诉案件受理费2855 元（西安驶通汽车服务有限公司已预交），由西安驶通汽车服务有限公司自行承担。   经审理查明，一审法院事实属实，本院予以确认。   本院认为, 本案二审焦点问题是：1.本案如何适用法律、司法解释；2.一审判决驶通公司支付鑫瑞达公司182250元是否正确；3.驶通公司关于鑫瑞达公司支付违约金294000元的请求是否应予支持。   一、关于本案如何适用法律、司法解释的问题。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系租赁合同纠纷，双方签订租赁合同、支付款项、租赁物拆除等法律事实均发生于民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。   二、关于一审判决驶通公司支付鑫瑞达公司182250元是否正确的问题。   根据焦点一问题的分析，本案双方法律责任的认定应当适用《中华人民共和国合同法》及民法典施行前的与合同相关的司法解释。一审法院认定本案鑫瑞达公司与驶通公司之间租赁合同无效，双方当事人对此均无异议。关于合同无效或被撤销的法律后果问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前述规定，合同无效后涉及财产返还的问题，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面是承租人依据租赁合同取得的对租赁物的占有没有合法根据，应当将租赁物转移占有给出租人，另一方面是承租人在占有使用租赁物期间事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围，承租人返还其占有使用租赁物期间所获得的财产性利益，应当符合租赁物占有使用费用的市场价值。本案中参照双方约定租金标准认定前述财产性利益的返还金额，符合当事人在订立合同时对使用租赁物所需支付对价的预期，也最大程度地与市场行情相契合，故一审法院参照双方约定租金标准扣减驶通公司已付款项后判决驶通公司再行支付鑫瑞达公司182250元，并无不当，本院不再予以调整。   三、关于驶通公司要求鑫瑞达公司支付违约金294000是否应予支持的问题。   《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据前述规定，合同的有效与否、变更与否或者终止与否均不影响解决争议条款的效力，此处条款是指仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验鉴定机构的条款及法律适用条款等解决争议方法的条款，并不包括当事人关于违约责任的约定条款。本案中，一审法院认定鑫瑞达公司与驶通公司之间租赁合同无效，双方当事人对此均无异议，无效的合同自始没有法律约束力，违约责任条款亦不属于不受合同无效影响的解决争议方法条款，故驶通公司在涉案合同无效的情况下主张鑫瑞达公司根据合同约定支付违约金294000元，依据不足，依法不予支持。   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同无效，当事人若因合同无效确有遭受损失，亦可根据前述规定就损失赔偿问题另循解决。   综上所述，驶通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8443元（西安驶通汽车服务有限公司预交10428元），由西安驶通汽车服务有限公司负担8443元，退还西安驶通汽车服务有限公司1985元。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年四月六日     书记员  崔    旋            1