山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终3512号 上诉人（原审原告）：张乐，男，1980年4月30日出生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：潘玉超，山东众成天信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁向峰，男，1970年4月17日出生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：刘修国，山东昌琪律师事务所律师。 上诉人张乐因与被上诉人袁向峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院(2019)鲁0982民初6470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张乐上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用和保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在认定上诉人与被上诉人之间是口头订立的房屋买卖合同的同时却认定双方之间实质上是债权转让合同，明显与事实不符，不仅自相矛盾，也与新泰市人民法院（2019）鲁0982民初3355号判决书认定96万元是购房款的结论相矛盾。上诉人购买被上诉人的房屋，作为开发商的新泰市振宇房地产开发有限公司仅仅有协助办理过户等义务，并不存在债权转让的问题。被上诉人一再提到期房，在中国的法律体系中并没有期房这一概念，只有商品房预售和商品房买卖，而不符合商品房预售的是不允许买卖的。一审法院将双方的房屋买卖关系转化为和新泰市振宇房地产开发有限公司的债权转让关系明显是偷换概念，既不符合事实，也不符合法律，还自相矛盾。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，一审法院认定双方之间是口头订立的房屋买卖合同，明显不符合法律的规定，并且双方也没有对房屋的位置和房屋情况等包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容的约定，并且在上诉人付款后，被上诉人迟迟没有交付房屋，被上诉人拒不交付房产的行为致使双方房屋买卖合同的根本目的无法实现，合同应当予以解除。3、在上诉人于2019年起诉时，去房管局查询，根本没有任何双方所购买房屋的登记，此房屋根本就不存在，不符合房屋预售和销售的条件，新泰市振宇房地产开发有限公司对该房屋的预售本身就是违法的，后续的几次买卖也更加不合法，应当予以解除。4、当时上诉人与被上诉人购买房屋时口头约定是200多平方米的房子。从新泰市振宇房地产开发有限公司给出具的收据可以看出，房屋总价是4,070,550元，而在2020年提供的房屋登记资料可以看出，此房屋却只有50平方米，这明显背离了市场价格，明显显失公平，这也与双方之间约定的200多平方米不符，明显显失公平，应当予以撤销。从约定的200多平方米的房子到最后只有50多平方米，被上诉人明显具有欺诈的故意，我们保留追究被上诉人及新泰市振宇房地产开发有限公司等诈骗犯罪的权利。总之，一审判决偷换概念，将房屋买卖合同定性为债权转让合同明显与事实不符，并因此驳回上诉人的诉讼请求明显错误。此案的房屋买卖行为明显违法，显失公平、欺诈兼而有之，并且被上诉人迟迟不交房也让合同目的无法实现，应当予以撤销或者解除，并判令被上诉人返还购房款并支付利息。 袁向峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被答辩人与答辩人之间从表面形式上看，仅是答辩人作为申请人、原户主写过一个户名变更申请，将山水文园小区12号楼1单元1室房源户主变更为被答辩人。因答辩人已经交给开发商96万元的现金，所以户名变更后被答辩人将答辩人已缴纳的96万元交给答辩人，同时在被答辩人并未向开发商缴纳任何款项的情况下，开发商为其出具了已收4070550元的收据。一审法院将该行为认定为债权转让，符合该行为的实质内容。在被答辩人接受开发公司出具的收据在12#-1-1楼房的户名变更为被答辩人后，被答辩人与答辩人之间的权利义务已完全履行完毕，如何交付房屋，交付多大面积的房屋则是被答辩人与开发商之间的问题，显然与答辩人无关。双方之间从未约定过200平米的房子，收据显示4070550元，但实际交款仅是96万元，房屋50平是否显失公平，还是应当撤销，也不是本案审理的范围。综上，被答辩人的上诉理由不符合客观事实及法律规定，请求二审法院依法驳回其上诉请求。 张乐向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告之间房屋买卖合同。2、判令被告返还原告购房款960000元，并赔偿利息损失（按照96000元为基数按年利率6%自2015年3月11日起计算至偿还之日止）。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：案外人毛晓明与案外人山东振宇房地产开发有限公司有经济往来，山东振宇房地产开发有限公司欠毛晓明工程款，山东振宇房地产开发有限公司便将本案房产12#-1-1抵给毛晓明，山东振宇房地产开发有限公司为毛晓明出具收据，主要内容：入帐时期：2014年4月29日，交款单位：毛晓明，人民币：4070550元，收款事由：12#-1-1。山东振宇房地产开发有限公司在该收据上纳印。后案外人毛晓明将该房屋转让给案外人王健，案外人王健又将该房屋转让给本案被告袁向峰，本案被告袁向峰又将该房产转让给本案原告张乐，张乐支付被告袁向峰96万元。2015年3月10日，被告袁向峰与原告张乐、原告张乐之母刘传红向山东振宇房地产开发有限公司递交户名变更申请，主要内容：户名变更申请，山水文园（中心花苑）小区12号楼1单元1室，户主袁向峰身份证号现申请将此房源户主变更为刘传红身份证号为并承诺因此户主名称变更所产生的任何经济纠纷与新泰市振宇房地产开发有限公司无关。申请人袁向峰，2015年3月10日。原告张乐及其母亲刘传红签名，被告袁向峰签名，山东振宇房地产开发有限公司盖章，经办人签字，销售签字。2015年3月11日，被告袁向峰与原告张乐向山东振宇房地产开发有限公司递交户名变更申请，主要内容：户名变更申请，山水文园（中心花苑）小区12号楼1单元1室，户主袁向峰身份证号现申请将此房源户主变更为张乐身份证号为3709821980040003X并承诺因此户主名称变更所产生的任何经济纠纷与新泰市振宇房地产开发有限公司无关。申请人袁向峰，2015年3月10日。被告袁向峰签名，原告张乐签名。2015年3月11日对收据进行了变更，主要内容：收据，入帐日期：2015年3月11日，交款单位：张乐，人民币4070550元。收款事由：12#-1-1。原被告双方未签订书面买卖合同。经一审法院调查，编号为新泰市城区榆山路189号山水文园12幢1-1，所有权登记在山东振宇房地产开发有限公司名下。 一审法院认为，原被告口头订立的房屋买卖合同，实质系债权转让合同，双方向新泰市振宇房地产开发有限公司申请户名变更申请，应视为通知行为，该债权转让合法有效。原被告在新泰市振宇房地产开发有限公司进行了户名变更，并将交款人变更为原告，且涉案房产所有权登记在山东振宇房地产开发有限公司名下，故被告袁向峰已履行完毕义务，原告请求解除原被告间的房屋买卖合同，无法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张乐的诉讼请求。案件受理费减半收取6700元，保全费5000元，由原告张乐负担。 二审审理期间，双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人二审期间申请本院调取4070550元收据所对应的房产转让情况和在山东振宇房地产开发公司所对应的房产情况，对此，一审法院2020年6月16日调取的新泰市不动产登记交易信息查询结果证明已经载明：登记在山东振宇房地产开发有限公司名下的新泰市城区榆山路189号山水文园12幢1-1房产面积为51.66平方米。 另查明，就涉案96万元款项，上诉人曾以民间借贷法律关系向新泰市人民法院起诉，请求判令被上诉人偿还本金96万元并赔偿利息损失，被上诉人在该案中主张96万元系购房款，该案（2019）鲁0982民初3355号民事判决认定双方不存在借贷关系，判决驳回上诉人诉讼请求，上诉人后以房屋买卖合同为由提起本案诉讼。 本院认为，对于诉争法律关系，本案中被上诉人收取上诉人款项、变更户名、开具收据等一系列行为均是以房屋买卖为基础，上诉人亦是基于房屋买卖合同履行不能才提出诉讼，请求判令解除房屋买卖合同并返还购房款，被上诉人在（2019）鲁0982民初3355号案件及本案一审诉讼中并未对该基础法律关系提出异议，故一审法院认定双方系债权转让关系不当，双方争议的法律关系应为房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人为房屋买卖合同的主体，诉争购房款系上诉人向被上诉人支付，在涉案房屋不能实际交付的情况下，上诉人以合同的目的不能实现为由向被上诉人主张解除合同并返还购房款符合合同相对性原则。对于案外人山东振宇房地产开发有限公司，其为双方当事人变更户名登记并向上诉人开具收据的行为系对交付主体及交付房屋价值的确认，被上诉人在变更户名登记的同时承诺：因户主名称变更所产生的任何经济纠纷与振宇房地产开发有限公司无关，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的当事人约定由第三人履行合同的情形，该第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，上诉人主张被上诉人及山东振宇房地产开发有限公司承诺交付的山水文园12幢1-1房产面积是200多平，被上诉人对此不予认可，但经登记交易信息查询结果载明的51.66平方米房产面积与诉争96万元款项及收据载明的4070550元显然不能实现对应交付，故在山东振宇房地产开发有限公司无法向上诉人交付房屋或交付不符合约定的情形下，上诉人向被上诉人主张返还购房款的责任符合《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，本院予以支持。被上诉人在返还上诉人诉争96万元款项的同时，上诉人应将其持有的与房屋买卖合同对应的收款收据返还于被上诉人，被上诉人可基于该收据及其先前基础法律关系另行主张权利。关于上诉人主张的利息损失，因双方对于房屋交付时间、利息标准并无明确约定，故其主张的利息损失应以本案起诉之日即2019年8月12日起算为宜，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日。 综上，本案争议法律关系应为房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人为房屋买卖合同主体，房屋买卖合同目的不能实现，上诉人请求解除房屋买卖合同并判令被上诉人返还96万元购房款应予支持，一审法院认定法律关系不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省新泰市人民法院(2019)鲁0982民初6470号民事判决； 二、解除上诉人张乐与被上诉人袁相峰之间的房屋买卖合同； 三、被上诉人袁相峰于本判决生效之日起十日内返还上诉人张乐购房款96万元并赔偿利息损失（以96万元为基数，自2019年8月12日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）； 四、驳回上诉人张乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6700元、保全费5000元，二审案件受理费13400元均由被上诉人袁相峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二一年四月十二日 书记员 许安冉