广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1655号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州新星企业咨询有限公司，住所地广州市海珠区工业大道中泉塘路2号大院3号楼6楼自编610。法定代表人：江建新，总经理。委托诉讼代理人：陈玉冰，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东迎宾馆有限公司，住所地广州市越秀区解放北路603号。法定代表人：黄芳，总经理。被上诉人（原审被告）：叶丽芳，女，1978年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：宋江舟，男，1977年10月4日出生，汉族，住广州市越秀区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人广州新星企业咨询有限公司（以下简称新星公司）因与被上诉人广东迎宾馆有限公司（以下简称广东迎宾馆）、叶丽芳、宋江舟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人新星公司上诉请求：1.改判支持新星公司的全部一审诉讼请求2.一、二审诉讼费用由广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟承担。二审庭审中，新星公司当庭变更上诉请求由退还违约保证金3万元改广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟向新星公司退还押金7114.45元，其余一审的诉讼请求仍然坚持上诉。事实与理由：（一）一审法院错误认定新星公司与广东迎宾馆存在“不定期的租赁关系”及“新星公司的履约行为不代表国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处。”首先，国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处一直参与在与广东迎宾馆产生的租赁关系之所有事务的始终，新星公司在与广东迎宾馆发生的基于租赁而产生的一切事务均是代表国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处。(1)租赁事务前期洽谈，新星公司就以国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处的名义与广东迎宾馆接洽，2019年12月1日，新星公司在广东迎宾馆登记的办公客房的联络人为广东调研处的工作人员邱*明，并提交了邱*明的工作证给广东迎宾馆客房部备案，基于工作便利的原因，广东调研处告知广东迎宾馆，并以其工作公司新星公司与其签署书面的租赁合同。(2)新星公司已经提交了通知及新星公司的法定代表人的工作证予以证明，新星公司是代表国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处履行经济、运营类事务的事实。(3)新星公司租赁广东迎宾馆的主要用途是办公使用，而且办公室有大件的固定办公设备，这种固定办公的情形本身就是不符合经常移动的特征常态。虽然新星公司第一次与广东迎宾馆签署了关于租赁*室的租赁合同，但是新星公司是配合广东迎宾馆的内部操作。新星公司作为为国家办事的机构，假设不是长期租赁固定场所，不可能在自2019年12月1日开始至广东迎宾馆单方违约强行封门之日止，一直在其客房内办公。更何况，每一次的更换房间均是广东迎宾馆的自身原因安排的，新星公司一直配合其工作。(4)新星公司一直以来均有足额的资金预存在广东迎宾馆，如果是临时的租户，散户的情况，不可能存放过多的资金用于支付房租费用。其次，国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处因为疫情原因一直未举行揭牌仪式，导致之前也未能以其名义签署相关的文件。鉴于广东迎宾馆多次表示其客房会根据不同的时令调整价格，所以为了保证新星公司作为长期租客的合法权益，更是基于广东迎宾馆多次要求更换办公场所的客观事实(先是*房，之后被更换为*房，之后又被更换为*及*房)，双方配套签署了一份《商务订房协议书》，这进一步说明了双方存在事实上的长期租赁关系，且新星公司代表国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处在处理租赁关系。再者，办公室里面的全部办公资料、所挂牌子均是与国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处，相关的工作资料也是属于广东调研处的，这是客观事实。（二）广东迎宾馆单方违约的事实证据确凿。(1)广东迎宾馆在一审庭审中明确，擅自中止合同的原因是其认为新星公司存在违法犯罪的行为。而事实上，新星公司包括国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处均不存在涉及任何违法犯罪的行为事实，具体出现客人涉嫌诈骗的情形，新星公司已经在开庭时及多次的函件中明确阐明了情况，此处不再赘述。可见，广东迎宾馆单方解约没有法律依据及事实依据。(2)新星公司与广东迎宾馆在2020年3月份就开始就2020年1月—2月期间的房租减免事宜提交了申请及法律规定，双方多次进行了沟通，广东迎宾馆的营运部负责人宋江舟也当面及书面(短信)向新星公司确认疫情期间的租金减免情况是“全免租期1月26日至2月4日，租金减半2月5日至2月16日”。减免租金合计为22080元。宋江舟在2020年5月20日还通过短信向新星公司确认了上述事实。因此，截至2020年7月31日，新星公司仍有资金7114.45元未进行任何消费的余款。不存在仍需要支付所谓欠款14965.55元的事实。(3)更何况，不管是涉案租赁关系是定期租赁还是不定期租赁，广东迎宾馆在没有将该款项全部退还新星公司之前，新星公司均有权利租赁、使用上述租赁物，并至少租赁至2020年8月7日。但是广东迎宾馆在发函要求2020年7且31日之前终止合同并于2020年7月30日即封门并禁止广东调研处的工作人员进入办公场所使用租赁物明显违约。(4)广东迎宾馆于2020年7月30日擅自截断了*及*的门匙功能，禁止新星公司即广东调研处的共组人员使用涉案的租赁房屋，并在新星公司多次要求上去取文件及公章的情况下，仍然不允许，已经构成了违约及侵权。新星公司多次主动与广东迎宾馆沟通要求给予合理的时间进行办理，广东迎宾馆均不予处理。（三）新星公司不存在不配合办理交接的事宜，广东迎宾馆为了达到其不法目的，要求新星公司确认欠款事实进行办理交接，并不愿意退还未消费的金额，新星公司有权依法行使不安抗辩。因广东迎宾馆自身违约导致的法律及经济后果均由其自行承担。（四）新星公司要求赔偿经济损失、赔礼道歉具有法律依据。广东迎宾馆作为旅游、饭店行业，依法应当接受《广东省旅游管理条例》及《中国旅游饭店行业规范》相关条款的约束，应当保护客人的隐私，给客人造成损害的，依法应当赔偿损失、赔礼道歉。(1)新星公司多次向营运部经理宋江舟提出要与宾馆领导见面商讨解决并处理问题，但对这合情合理的要求宾馆方面一直置之不理。叶丽芳身为主管客房管理人，不向合法租户调查并了解事情的真实情况，要求新星公司十天内搬出并自2020年7月30日开始禁止新星公司进入办公场所办公的合法权益，造成了新星公司各方面的重大损失。(2)2020年8月1日，新星公司要求到办公场所取文件，宋江舟百般刁难。2020年8月5日，广东调研处工作人员江建新因工作需要到*室取公章，营运部即安排了一人跟踪至*房间。2020年8月13日，新星公司按上级指示，安排香港荣氏投资集团董事局主席荣*敏与广州立白集团对接，新星公司法人江建新与工作人员李*到叶丽芳前台要求打开*的办公室门拿文件开展工作，但营运部的宋江舟刻意刁难，最终也未允许进入办公场所拿去资料，导致整个对接项目延误并几乎流产，造成了极为恶劣的影响和后果。广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟的行为严重侵犯了新星公司的隐私，并造成了经济损失。被上诉人广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟二审辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.请求提前办理交接手续。新星公司向一审法院起诉请求：1.判令广东迎宾馆立即停止侵权、排除妨害，将办公场所内属于新星公司的所有财物（含文件资料、公章、电脑及其他办公设备等）全部完整返还新星公司；2.判令广东迎宾馆向新星公司退还履约保证金人民币30000元；3.判令广东迎宾馆向新星公司支付违约金60760元；4.判令广东迎宾馆向新星公司赔偿经济损失10000元；5.判令广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟向新星公司公开赔礼道歉；6.判令广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟向新星公司支付精神损害抚慰金10000元；7.判令本案的诉讼费由广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟承担。广东迎宾馆提出反诉请求：1.确认广东迎宾馆与新星公司之间的不定期租赁关系已于2020年7月31日终止；2.判令新星公司立即搬离广东迎宾馆位于广州市解放北路*号广东迎宾馆*、*房，将该两房腾空交还给广东迎宾馆；3.判令新星公司支付自2019年12月2日起至2020年7月31日拖欠的费用14965.55元（后广东迎宾馆表示因疫情原因同意给予新星公司费用减免14965.55元，申请撤回本项诉讼请求）；4.判令新星公司按每日980元的标准支付自2020年8月1日起至新星公司交还上述租赁房屋日止的占用费，暂计至2020年10月15日的占用费为74480元；5.本案的反诉费用由新星公司承担。一审法院认定事实：广州市越秀区解放北路*号之三权利人为广东迎宾馆，建筑面积21270.53平方米，所有权取得方式：自建。2020年2月27日，新星公司（承租人、乙方）与广东迎宾馆（出租人、甲方）签订《广东迎宾馆客房出租协议书》约定，甲乙双方经协商一致，同意就下列房屋租赁事项订立本合同，租赁房屋位于广州市解放北路*号广东迎宾馆**共1间客房，面积约80平方米。新星公司为证明其是国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处的代表，向一审法院提交了加盖有中国管理科学研究院国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会章的《通知》打印件两份、网络截图若干、新星公司法定代表人江建新工作证复印件（加盖有安全教育工作委员会证件专用章）。广东迎宾馆对此发表意见称真实性无法核实，无论这些证据真实与否均与本案无关。新星公司为证明其于广东迎宾馆协议约定了2020年6月开始承租案涉白云楼*、*两间房，租期至2020年12月31日，向一审法院提交了《商务订房协议书》、《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》。其中《商务订房协议书》由广东迎宾馆营业部（甲方）与国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处（乙方）签订并加盖公章，约定乙方需订房时，可以传真或者电话方式通知甲方，甲方按乙方订房要求预留房间。未有担保的订房甲方仅保留至当天18:00前，逾期将不予保留。价格：白云楼园景双床房门市价格（间天）1280元，优惠价格（间天）450元；白云楼园景大床房门市价格（间天）1380元，优惠价格（间天）350元；白云楼商务大床房门市价格（间天）1580元，优惠价格（间天）660元；白云楼商务双床房门市价格（间天）1580元，优惠价格（间天）660元；白云楼高级套房门市价格（间天）3280元，优惠价格（间天）1590元。结算方式：1.客人现付，乙方在甲方前台现付，自理其在酒店的一切消费；2.公司支付，乙方在客人入住前向甲方交付行程期内的足够按金。每批客人入住前乙方以传真方式通知甲方其报帐项目。此协议价格系乙方公司客户专属的特殊优惠价格，该价格不得告知并转向第三方。本协议有效期从2020年6月16日至2020年12月31日止等。广东迎宾馆对该《商务订房协议书》真实性、合法性没有异议，但该协议的主体不是新星公司，而且内容与本案无关。新星公司提交的《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》只有新星公司盖章及法人签名，落款时间为2020年6月13日，无广东迎宾馆签章。广东迎宾馆对前述两份协议真实性没有异议，但认为只有新星公司单方前述，对广东迎宾馆没有法律约束力。新星公司、广东迎宾馆双方均确认案涉*、*两间房屋内仍有新星公司的物品，双方没有完成场地交接。至于没有交接的原因。新星公司称其一直要求搬离，但广东迎宾馆在2020年7月30日截断了门匙功能及封门，导致新星公司无法进入案涉两房间搬物品。广东迎宾馆称其于2020年8月1日将新星公司的门卡停了，新星公司无法自行进入案涉两房间，广东迎宾馆已多次要求新星公司搬离案涉房屋。新星公司的本诉请求与广东迎宾馆的反诉请求在腾空交还场地上是一致的，应新星公司、广东迎宾馆申请，经办法官与新星公司法定代表人江建新、广东迎宾馆委托诉讼代理人朱越勇于2020年11月4日下午2:30到广东迎宾馆协商交接事宜。广东迎宾馆表示愿意配合新星公司开门取回新星公司的物品。新星公司法定代表人江建新称房费没有结算清楚，广东迎宾馆员工宋江舟口头承诺的房费优惠没有落实，无法进行交接。一审法院认为，新星公司、广东迎宾馆双方于2020年2月27日签订的《广东迎宾馆客房出租协议书》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、双方是否成立不定期租赁关系。二、房屋空置期的占用费应该如何负担。关于双方是否成立不定期租赁关系的问题。新星公司与广东迎宾馆签署的协议书于2020年4月30日期满后，双方没有另行签订书面租赁合同。新星公司与广东迎宾馆协商变更租赁标的物为案涉白云楼*、*房，两房合计日租金为980元，形成事实的租赁关系。新星公司提交的《商务订房协议书》、《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》不能证明新星公司与广东迎宾馆签订了书面的租赁合同。《商务订房协议书》的签订主体是广东迎宾馆与国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处，新星公司并非该协议书主体，且《商务订房协议书》的主要内容是房费价格优惠，而未明确约定租赁关系的标的。《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》并未有广东迎宾馆的签章，不能证明双方达成租赁合意。故一审法院认定双方在租赁合同期满后，双方的租赁合同关系继续有效，租赁期限为不定期。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，广东迎宾馆已于2020年7月20日通知新星公司于2020年7月31日前搬离案涉两间客房，已属在合理期限通知承租人，故一审法院认定双方的租赁合同于2020年7月31日解除。广东迎宾馆主张合同解除的行为系合法行使权利不构成违约，故新星公司诉请要求广东迎宾馆支付违约金、赔偿经济损失、赔礼道歉、精神损害抚慰金等没有法律及合同依据，一审法院不予支持。双方租赁合同已解除，新星公司起诉要求广东迎宾馆返还案涉房屋内的物品，广东迎宾馆反诉请求新星公司搬离案涉两间房屋一审法院予以支持。广东迎宾馆提交的账单及消费凭证证明新星公司预交的费用及消费情况，新星公司认可消费凭证的真实性，对账单的真实性无法确认，但并未提出预交费用及消费的反驳意见，一审法院据此采信广东迎宾馆的账单明细，广东迎宾馆自愿给予新星公司房费优惠，属自愿处分自身权利，一审法院予以认可。新星公司未提供证据证明其交纳了3万元履约保证金，且广东迎宾馆提供的账单明细中有载明将新星公司提交的现金押金30000元抵扣房费和消费，新星公司为对此提供证据反驳，故新星公司起诉请求广东迎宾馆返还履约保证金30000元一审法院不予支持。至于案涉两间房屋空置期占用费的负担问题。2020年8月1日起，双方的租赁合同关系已经解除，新星公司作为承租人负有搬空腾退租赁标的房屋的义务，经广东迎宾馆多次发函要求新星公司搬离，新星公司仍未搬离案涉房屋。广东迎宾馆作为出租人负有协助新星公司搬空腾退租赁标的房屋的义务，广东迎宾馆至迟于2020年8月1日停了新星公司的房卡，案涉两房屋位于35楼，新星公司不能自由进入电梯及房屋，广东迎宾馆的行为导致新星公司搬离案涉两房屋存在现实困难。结合前述理由，依据公平原则，一审法院酌情认定双方各半负担案涉两间房屋从租赁合同解除之次日起至2020年11月4日止的房屋空置期损失，按合同约定两间房共980元/天的标准计算。2020年11月4日，经双方申请法院到场见证交接场地，广东迎宾馆同意配合新星公司搬离案涉房屋，因新星公司单方原因双方未能完成交接，故一审法院认定2020年11月5日起至新星公司实际搬空腾退空置期间的费用由新星公司负担，按合同约定两间房共980元/天计算。本案案由为房屋租赁合同纠纷，宋江舟、叶丽芳是广东迎宾馆的员工，其并非租赁合同关系的向对方，新星公司在本案中要求其承担侵权责任不属于同一法律关系，一审法院不予调处，新星公司可另寻法律途径维权。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、二百三十二条、二百三十六条之规定，一审法院判决：一、新星公司与广东迎宾馆关于广州市越秀区解放北路*号之三广东迎宾馆白云楼*、*房的租赁关系于2020年7月31日解除；二、于判决书发生法律效力之日起三日内，广东迎宾馆协助新星公司搬空腾退广州市越秀区解放北路*号之三广东迎宾馆白云楼*、*房；三、于判决书发生法律效力之日起三日内，新星公司一次性向广东迎宾馆支付广州市越秀区解放北路*号之三广东迎宾馆白云楼*、*房的房屋占用费（房屋占用费从2020年8月1日起按490元每天的标准计算至2020年11月4日；从2020年11月5日起按980元每天的标准计算至新星公司实际搬离并交还房屋之日止）；四、驳回新星公司的其他诉讼请求；五、驳回广东迎宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1258元，反诉受理费1068.07元，由新星公司负担1752元，由广东迎宾馆负担574.07。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，新星公司向本院提交证据：短信，拟证明广东迎宾馆确认在疫情期间减免部分租金，新星公司不存在拖欠租金的事实。被上诉人广东迎宾馆、叶丽芳、宋江舟发表质证意见称：真实性没有异议，这是双方租金减免磋商的过程，最终双方没有达成一致意见，新星公司的诉状表述也说没有达成一致意见，与本案无关，不能证明新星公司的主张，且有关租金的请求在一审时已经撤回了。二审查明，新星公司与广东迎宾馆签订的案涉《广东迎宾馆客房出租协议书》约定租赁期限为：自2019年12月1日至2020年4月30日止。另查，宋江舟于2020年5月20日向新星公司负责人发送短信称：“杨主任您好，经核实租金全免租期1月26日至2月4日，租金减半2月5日至2月16日。请您知悉。”再查，2021年2月4日，新星公司与广东迎宾馆签署《房间交接确认书》载明：“双方确认2021年2月4日广州新星企业咨询服务有限公司已从广东迎宾馆有限公司白云楼*房、*房搬出。广州新星企业咨询服务有限公司已搬走*房、*房内全部物品(属广东迎宾馆有限公司的除外)，没有遗漏，将广东迎宾馆有限公司白云楼*房、*房腾空交还给广东迎宾馆有限公司。搬走物品包括但不限于如下(具体搬走物资以现场拍照录像为准)：1.全部文件资料、公章；2.电脑主机及显示器4台；3.沙发、办公桌及办公椅等全部办公设备。双方确认搬走的物品没有遗留，也没有多搬物品，对此，已交接清楚，不存在争议。”又查，广东迎宾馆于2021年2月5日向本院递交《告知暨费用结算说明》称：“……新星公司已于2021年2月4日从广东迎宾馆白云楼*房、*房搬出，新星公司已搬走*房、*房内全部物品(属广东迎宾馆的除外)，没有遗漏，将白云楼*房、*房腾空交还给了广东迎宾馆。对此，双方签署了《房间交接确认书》，无争议地完成了交接手续。为此，特告知法院。另外，为了法院全面了解广东迎宾馆与新星公司之间费用的结算清况，广东迎宾馆作出以下说明。一、双方对2019年12月2日起至2020年7月31日期间新星公司的总消费及总付款是确认无异议的，均确认总消费为310545.55元，总付款(含押金)295580元。二、双方有争议的地方是疫情期间的租金减免问题。新星公司认为双方已达成共识“全免租期2020年1月26日至2月4日，租金减半2月5日至2月16日，减免租金合计为22080元”，租金减免后,计至2020年7月31日，其付款尚余7114.45元=295580元(总付款)+22080元(减免的租金)一310545.55元(总消费)。而广东迎宾馆认为：当时双方确实磋商过租金减免问题，意向减免租金的方案也如上述新星公司所述，但在磋商过程中，新星公司认为还应减免更多的租金，双方最终没有达成共识。因此，按租金没有减免方式计算，计至2020年7月31日，新星公司尚欠租金14965.55元=310545.55元(总消费)－295580元(总付款)。广东迎宾馆反诉要求新星公司计至2020年7月31日支付的租金为14965.55元。一审开庭后，为和平解决双方的纷争，考虑疫情因素，广东迎宾馆主动减免了该14965.55元的租金，撤回了该项诉求。因此，广东迎宾馆认为，现在广东迎宾馆与新星公司需要结算的费用是2020年8月1日起至新星公司腾空租赁物交还租赁物日止的占用费。三、按一审判决占用费的分担方式，结合新星公司交回租赁物的时间(2021年2月4日)，确定截止计算占用费的时间为2021年2月3日。因此，新星公司应支付占用费的期间为2020年8月1日至2021年2月3日，其中，2020年8月1日至2020年11月4日(共96天)，按490元每天的标准计算，2020年11月5日至2021年2月3日(共91天)，按980元每天的标准计算，新星公司应支付的占有费合计141120元=490元／天×96天+980元／天×91天。特此告知及说明。”新星公司亦向本院提交《关于广东迎宾馆应当退还租金的具体计算方式》称：新星公司要求广东迎宾馆返还7114.45元的具体计算方式为：根据广东迎宾馆在一审提交的证据可知，新星公司向广东迎宾馆支付了合计人民币295580元(该已经支付的款项金额新星公司予以确认)。而由于疫情的原因及国务院确定推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上年3个月租金的政策，新星公司向广东迎宾馆提出了书面免除房租的申请，广东迎宾馆的营运部经理宋江舟2020年5月20日通过发送短信达方式向新星公司明确了租金免除的时间为：全免租期为1月26日至2月4日，租金减半2月5日至2月16日。即全面租金期间为10天，租金减半期间12天，而2020年1月－2月份的使用的*房日租金为1380元／天，即减免的租金金额为1380元×10天+(1380元×12天÷2)=22080元。(而事实上，广东迎宾馆的所有租户都免了3个月，广东迎宾馆竟然区别对待新星公司)。综合新星公司自2019年12月2日至2020年7月29日(2020年7月30日开始广东迎宾馆单方将办公场所*、*封门，取消新星公司所有员工电梯等通行渠道的使用权限，当日开始不应当计算租金)的消费总金额为286505.55元(具体消费明细为：2019年12月2日－2020年4月30日*房费租金为186300元；2020年5月1日一6月10日*房费租金为36080元；2020年6月11日一2020年7月29日房费租金为48020元；其他消费含散租、餐费、康体等支出为16105.55元)，该金额与新星公司总预存金额295580元相互抵扣后，广东迎宾馆仍需退还新星公司9074.45元。鉴于新星公司在二审开庭时主张应退还的还未消费租金为7114.45元，现新星公司变更该项请求的金额为9074.45。两项金额之所以产生差异，是由于当时在计算的时候未扣除2020年7月30日－31日2天的封门期间的租金1960元。”附：2020年10月20日，由广东迎宾馆因反诉提交的证据的预交租金及消费情况清单。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据,人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”本案中，新星公司二审提交的短信并未在举证期限内提交，但并非因故意或重大过失逾期提交，故本院予以采纳，但应对新星公司予以训诫。本案系房屋租赁合同纠纷。新星公司与广东迎宾馆于2020年2月27日签订的《广东迎宾馆客房出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方是否成立不定期租赁关系，以及广东迎宾馆是否存在违约行为的问题。关于双方是否成立不定期租赁关系的问题。新星公司主张其系代表国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处履行经济、运营类事务，国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处已与广东迎宾馆签订了有效期自2020年6月16日至2020年12月31日的《商务订房协议书》，且其已向广东迎宾馆预存房费，故双方成立的应为长期租赁关系。对此，本院认为，经查，新星公司与广东迎宾馆签署的《广东迎宾馆客房出租协议书》约定的租赁期限自2019年12月1日至2020年4月30日止。上述协议书期限届满后，新星公司并未与广东迎宾馆另行签订新的租赁合同。新星公司提供的国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处与广东迎宾馆签订的《商务订房协议书》中，新星公司并非签约方，且《商务订房协议书》的主要内容是房费价格优惠，而未明确约定租赁关系的标的，故其依据该《商务订房协议书》主张与广东迎宾馆成立长期租赁合同关系，无法律依据，其还以其向广东迎宾馆预存房费主张双方存在长期租赁合同关系，亦缺乏理据，本院不予采纳。综上，一审法院认定在新星公司与广东迎宾馆签订的《广东迎宾馆客房出租协议书》租赁期限届满后，新星公司与广东迎宾馆协商变更租赁标的物为案涉白云楼*、*房，形成事实的不定期租赁关系，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，广东迎宾馆已于2020年7月20日通知新星公司于2020年7月31日前搬离案涉两间客房，符合上述法律规定，一审法院据此认定双方的租赁合同于2020年7月31日解除，亦无不当，本院予以维持。新星公司上诉认为广东迎宾馆通知解除双方租赁合同关系构成违约，缺乏事实和法律依据，其上诉请求广东迎宾馆支付违约金、赔偿经济损失、赔礼道歉、精神损害抚慰金等，本院不予支持。鉴于二审期间，新星公司与广东迎宾馆已于2021年2月4日签署了《房间交接确认书》办理了案涉*、*房的交接手续，双方确认新星公司已从案涉*、*房搬出，并已搬走*、*房内全部物品，并将案涉*、*房腾空交还广东迎宾馆。一审法院判决广东迎宾馆协助新星公司搬空腾退案涉*、*房，已无履行的必要。关于房间占用费结算问题。广东迎宾馆提交的账单及消费凭证证明新星公司预交费用及消费情况，新星公司认可消费凭证的真实性，但主张双方已就疫情期间的租金减免协商一致，应予扣除。经查，宋江舟于2020年5月20日向新星公司负责人发送短信确认租金减免期，且广东迎宾馆在一审提起反诉期间亦以疫情原因同意给予新星公司费用减免14965.55元并申请撤回该项反诉请求，故新星公司上诉主张双方已就疫情减免协商一致，理据充分，本院予以采信。根据宋江舟的短信内容可知，租金全免租期1月26日至2月4日，租金减半2月5日至2月16日，对应广东迎宾馆提交的账单及消费凭证记载上述租期使用的房间*，日租金为1380元，故广东迎宾馆给予新星公司上述减免优惠应为22080元（1380×10+1380×12÷2）。另新星公司主张广东迎宾馆是于2020年7月30日即停止其租用房屋的房卡权限，故其无需支付2020年7月30日至7月31日的租金，但其并未举证证实房卡权限停止时间，本院对其该主张不予采纳。故结合广东迎宾馆提交的账单及消费凭证记载的内容、宋江舟关于减免租金的短信，以及广东迎宾馆同意减免并撤回14965.55元租金的反诉请求等情况，新星公司截止2020年8月1日尚余预存款为7114.45元【295580－（310545.55－22080）】，应在其向广东迎宾馆支付的占用费中予以扣除。至于案涉两间房屋空置期占用费的负担问题。鉴于双方的租赁合同关系已于2020年7月31日解除，新星公司作为承租人负有搬空腾退租赁标的房屋的义务，经广东迎宾馆多次发函要求新星公司搬离，新星公司仍未搬离案涉房屋，直至本案二审期间2021年2月4日双方才办理了房屋的交接。但作为出租人的广东迎宾馆亦负有协助新星公司搬空腾退案涉房屋的义务，现经查广东迎宾馆至迟于2020年8月1日停了新星公司的房卡，案涉两房屋位于35楼，新星公司不能自由进入电梯及房屋，广东迎宾馆的行为导致新星公司搬离案涉两房屋存在现实困难。一审法院据此酌情认定双方各半负担案涉两间房屋从租赁合同解除之次日起至2020年11月4日止的房屋空置期损失，按合同约定两间房减半租金490元/天的标准计算，符合公平合理原则，本院予以维持。自2020年11月4日，一审法院经双方申请到场见证交接场地，广东迎宾馆同意配合新星公司搬离案涉房屋，而因新星公司单方原因未能完成交接，一审法院据此认定2020年11月5日起至新星公司实际搬空腾退空置期间的费用由新星公司负担，按合同约定两间房共980元/天计算，并无不妥，现双方已于2021年2月4日办理案涉房屋交接手续，广东迎宾馆在二审庭审后向本院提交书面说明主张计算占用费截止时间为2021年2月3日，故新星公司应向广东迎宾馆支付2020年11月5日起至2021年2月3日止按980元/天计算的占用费。另，本案案由为房屋租赁合同纠纷，宋江舟、叶丽芳是广东迎宾馆的员工，其并非租赁合同关系的相对方，新星公司在本案中要求其承担侵权责任与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予调处。综上所述，鉴于二审诉讼中上诉人新星公司提交了新的证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，上诉人新星公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39555号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39555号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39555号民事判决第三项为：于本判决书发生法律效力之日起三日内，广州新星企业咨询有限公司一次性向广东迎宾馆有限公司支付广州市越秀区解放北路*号之三广东迎宾馆白云楼*、*房的房屋占用费（房屋占用费从2020年8月1日起按490元每天的标准计算至2020年11月4日；从2020年11月5日起按980元每天的标准计算至2021年2月3日），上述房屋占用费应当扣除广州新星企业咨询有限公司预付款余额7114.45元；四、驳回广州新星企业咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广东迎宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1258元，反诉受理费1068.07元，由广州新星企业咨询有限公司负担1622元，广东迎宾馆有限公司负担704.07元。二审案件受理费1752元，由广州新星企业咨询有限公司负担1622元，广东迎宾馆有限公司负担130元。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年四月九日书记员  郭 俏古文娜