新疆生产建设兵团第二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵02民终15号上诉人(原审被告)：库尔勒义江酒业有限责任公司，住所地新疆巴州库尔勒市沙依里克。 统一社会信用代码：916528017703682663。 法定代表人：王义江，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚武，新疆梨城律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局，住所地新疆维吾尔自治区铁门关市德爱路社保大厦。 统一社会信用代码：11990200010629160M。 法定代表人：王江，该局党组书记、局长。 委托诉讼代理人：张德亮，新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局土地执法监察大队副队长。 委托诉讼代理人：胡小青，新疆天雪律师事务所律师。 上诉人库尔勒义江酒业有限责任公司（以下简称义江酒业公司）因与被上诉人新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局（以下简称二师自然资源和规划局）土地租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2020）兵0201民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人义江酒业公司的法定代表人王义江及其委托诉讼代理人姚武，被上诉人二师自然资源和规划局的委托诉讼代理人张德亮、胡小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人义江酒业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。1.被上诉人的法定代表人王江原系一审法院庭长，与本案有利害关系，一审法院应当回避；2.原第二师土管局已经撤销，应由作出撤销决定的上级机关作为原告，被上诉人作为原审原告主体不适格；3.上诉人与李栋系合伙经营酒厂，案件处理与李栋有直接的利害关系，应追加李栋为第三人参加诉讼；4.一审法院对上诉人申请证人赵某、刘某出庭未予准许导致案件事实无法查清。二、一审法院认定上诉人拖欠租金证据不足。1.上诉人已经向一审法院提交赵某向被上诉人支付租金43292元及12418.48元的付款凭据；2.2014年欠的租金均是以白酒抵账形式支付，需要证人赵某、刘某出庭证实；3.上诉人因管理人员被追究刑事责任无法支付2020年度租金，上诉人愿意继续缴纳该年度租金。三、本案从社会效果上不宜解除合同。1.上诉人在案涉土地修建酒厂,投资已达1000万元以上，解除合同会给上诉人造成极大损失；2.上诉人愿意缴纳拖欠的租金,且本案不构成根本违约；3.解除合同不符合“六保”、“六稳”的精神。四、案涉土地地界不明，客观上无法返还。五、上诉人已将之前拖欠的租金以及2020年租金已经付清，被上诉人收取租金的情形视为认可继续履行合同。 被上诉人二师自然资源和规划局答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审法院程序符合法律规定，不存在违反法定程序的情形。1.上诉人关于一审法院应当回避的主张没有依据；2.原第二师土管局的相关职能和权利义务已由被上诉人享有和承担，依照法律规定被上诉人作为原审原告主体适格；3.根据合同相对性原则被上诉人向上诉人主张解除合同符合法律规定，上诉人申请合伙人作为第三人参加诉讼没有事实和法律依据。二、上诉人擅自将土地分包和转租他人，违反合同约定，解除合同的条件已成就。三、上诉人拖欠租金的事实清楚，被上诉人依法享有解除权。 二师自然资源和规划局向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除《国有土地使用权租赁合同》（国有土地使用证号：二师国用【2006】字第（020280159）号），依法判令义江酒业公司返还国有土地。2.依法判令被告向原告支付土地使用权租赁金122518.99元，滞纳金122294.53元；3.依法判令本案的诉讼费，送达费，保全费等费用由被告承担。事实与理由：2006年11月1日，原新疆生产建设兵团农二师国土资源局与被告义江酒业公司签订了《国有土地使用权租赁合同》，被告以租赁方式获得位于第二师二十九团沙依里克二总排西侧的4067.56平方米的国有土地使用权，国有土地使用证号为二师国用【2006】字第（020280159号）。该合同第七条约定，本合同项下宗地的土地使用权租赁金双方协商，该地块从2006年11月1日定为1.82元/平方米每年，宗地年租金为7402.96元。年租金每隔5年在上一年租金的基础上增加10%。同时乙方土地租赁金按合同规定逐年向甲方交付。合同第三十一条约定：承租人必须按照合同约定，按时交付土地使用权租赁金。如果承租人不能按时支付土地使用权租赁金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向租赁人缴纳租赁金，延期付款超过6个月的，租赁人有权解除合同，收回土地使用权，承租人无权要求返还定金，租赁人并可请求承租人赔偿因违约造成的其他损失。自2006年11月1日合同签订后至今，被告义江酒业公司一直未缴纳土地使用权租赁金。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 一审法院认定事实：2006年11月1日，原新疆生产建设兵团农二师国土资源局作为租赁人与被告义江酒业公司作为承租人签订《国有土地使用权租赁合同》，合同的主要内容为：“第三条，租赁人租赁给承租人的宗地位于农二师29团沙依里克二总排西侧，宗地总面积12173.04平方米，其中租赁土地面积为4067.56平方米……第六条，本合同项下的土地使用权租赁年期为40年，自2006年11月1日起算。原划拨土地使用权补办租赁手续的，租赁年期自合同签订之日起算。第七条，本合同项下宗地的土地使用权租赁金经甲乙双方协商，该地块从2006年11月1日定为1.82元每平方米每年，宗地年租金为7402.96元，年租金每隔五年在上一年租金的基础上增加10%，同时乙方土地租赁金按合同规定，逐年向甲方交付。本合同经双方签字后，乙方须以现金或支票向甲方缴纳第一年的土地租赁金，其后每年的土地使用权租赁金应于6月1日前向甲方交纳，直至土地使用权租赁合同期满或乙方按规定向第三者转让土地使用权并经国土资源管理部门批准后……第三十一条，承租人必须按照本合同约定按时支付土地使用权租赁金，如果承租人不能按时支付土地使用权租赁金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向租赁人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，租赁人有权解除合同，收回土地使用权，承租人无权要求返还定金，租赁人并可请求承租人赔偿因违约造成的其他损失……” 一审法院另查明，因兵团机构改革，原新疆生产建设兵团农二师土地管理局的行政管理职能划给原告二师自然资源和规划局行使。 一审法院认定上述事实，有原被告当庭陈述，原告提交的《新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局（铁门关市自然资源和规划局）职能配置、内设机构和人员编制规定》、《关于印发农二师国土资源局主要职责内设机构和人员编制方案的通知》《兵团党委办公厅、兵团办公厅关于印发的通知》、国有土地使用权租赁合同等证据。 一审法院认为：原新疆生产建设兵团农二师国土资源局与被告义江酒业公司签订的《国有土地使用权租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，依法成立，合法有效。关于原告主体是否适格，原告二师自然资源和规划局虽不是案涉《国有土地使用权租赁合同》的签订主体，但是因兵团机构改革，签订合同的原新疆生产建设兵团农二师国土资源局关于案涉合同有关的土地行政职能现由原告二师自然资源和规划局行使，故二师自然资源和规划局系案涉合同权利义务的承继主体，原告主体适格。 原告主张要求解除《国有土地使用权租赁合同》,被告不同意解除。关于本案是否达到合同约定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”按照案涉的《国有土地使用权租赁合同》约定，义江酒业公司必须按照合同约定按时支付土地使用权租赁金，如果不能按时支付土地使用权租赁金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向租赁人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，租赁人有权解除合同，收回土地使用权。被告虽称合同签订后至2014年均是以向出租方交付白酒的形式折抵租赁金，且2014年以后的租赁金也已经缴纳，对此被告并未提交充分证据予以证实，且《国有土地使用权租赁合同》中约定义江酒业公司须以现金或支票形式向出租方缴纳第一年的土地租赁金，故本案双方约定的解除合同的条件成就，原告要求解除合同，同时要求被告返还土地的诉求，有事实以及法律依据，予以支持。 关于原告提出的要求被告支付土地使用租赁金122518.99元的请求，根据合同约定，案涉地块从2006年11月1日定为1.82元每平方米每年，宗地年租金为7402.96元，年租金每隔五年在上一年租金的基础上增加10%，据此计算前五年即2006年11月份至2011年11月期间每年租赁金数额应为7402.96元，第六年至第十年的年租赁金在前五年的基础上增加10%，以此类推进行计算，被告应向原告交纳的土地租赁金为113561.41元，原告对租赁金的计算有误，对原告超出部分的请求，不予支持。关于原告主张的滞纳金122294.53元，本案中《国有土地使用权租赁合同》中约定所称的滞纳金,在民事范畴中是违约金，双方在合同中约定从第二年起每年的土地使用权租赁金应于6月1日前交纳，如果承租人不能按时支付土地使用权租赁金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向租赁人缴纳滞纳金，双方虽然对违约金作出约定,但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方约定的违约金计算方式计算的违约金存在过高的情形,法院可以依法进行调整。关于违约金应如何调整的问题，根据查明的事实,原告的损失系被告拖欠租赁金造成的利息损失，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本院认定被告应当支付违约金的数额为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，酌定为60000元。 对被告提出的原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案为租赁合同纠纷，在同一租赁合同项下,虽然各期租金的支付具有一定的独立性,但该独立性不足以否认租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下,被告欠付租赁金的行为具有连续性，各期租金的诉讼时效可一并计算,原告提起诉讼时尚未超过最后一期租赁金的诉讼时效，对被告提出的原告的诉求超过诉讼时效的辩解意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原新疆生产建设兵团农二师国土资源局于2006年11月1日与被告库尔勒义江酒业有限责任公司签订的《国有土地使用权租赁合同》（国有土地使用证号：二师国用【2006】字第（020280159）号），被告库尔勒义江酒业有限责任公司向原告返还该合同项下的国有土地；二、被告库尔勒义江酒业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局支付土地使用租赁金113561.41元；三、被告库尔勒义江酒业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局支付滞纳金（违约金）60000元；四、驳回原告新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费4972元，由原告新疆生产建设兵团第二师自然资源和规划局负担1200元，由被告库尔勒义江酒业有限责任公司负担3772元。 二审中，上诉人义江酒业公司提交了一审宣判后第二师二十九团出具的两份收据，金额分别为8957.58元、113561.41元，证明王义江交纳了案涉土地2020年的租金。经质证，二师自然资源和规划局对上述证据不予认可。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉主张及答辩意见，本案争议焦点是：1.一审法院是否违反法定程序；2.上诉人是否拖欠租金，数额是多少；3.案涉合同解除条件是否成就，应否解除。 一、关于一审法院是否违反法定程序的问题 1.回避的问题。上诉人义江酒业公司以被上诉人二师自然资源和规划局的法定代表人王江曾经在一审法院任过职为由，请求一审法院回避的主张没有法律依据，本院不予支持。 2.主体问题。《中华人民共和国民法总则》第九十八条规定，机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。原新疆生产建设兵团农二师土地管理局的民事权利和义务由二师自然资源和规划局继任，故二师自然资源和规划局具备原审原告的主体适格。 3.第三人的问题。案涉合同的相对方为上诉人义江酒业公司与被上诉人二师自然资源和规划局，上诉人义江酒业公司未提交证据证实其向二师自然资源和规划局披露过有合伙人，庭审中二师自然资源和规划局对上诉人陈述的合伙人的事实不予认可，故根据合同相对性原则，自然资源和规划局的起诉符合法律规定，上诉人义江酒业公司关于一审法院遗漏了应当参加诉讼的第三人主张，本院不予支持。 二、关于上诉人是否拖欠租金，数额是多少的问题 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。义江酒业公司申请证人出庭,不符合法律规定，其主张存在以白酒抵偿租金的事实，但在一、二审中没有提交证据证实，故本院对义江酒业公司该项主张不予支持。 根据双方合同约定，案涉土地2006年11月至2011年11月期间每年应交纳的租赁金数额为7402.96元。之后每年租金增加10%，据此计算，义江酒业公司应交纳的土地租赁金为113561.41元。 三、关于案涉合同解除条件是否成就，应否解除的问题 双方签订的《国有土地使用权租赁合同》约定，义江酒业公司必须按照合同约定按时支付土地使用权租赁金，延期付款超过6个月的，租赁人有权解除合同，收回土地使用权。义江酒业公司拖欠租金多年，案涉合同解除条件已经成就，二师自然资源和规划局依法享有解除权。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》五百六十五条第二款的规定，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。依照上述法律规定，案涉合同自2020年9月23日起诉状副本送达义江酒业公司时已经解除。一审宣判后，义江酒业公司自行履行了交纳拖欠租金的义务，不影响案涉合同已经解除的效力。合同解除后，义江酒业公司依法应当将案涉土地返还二师自然资源和规划局，其无法返还的上诉理由，依法不能成立。 综上所述，上诉人义江酒业公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3771元，由上诉人库尔勒义江酒业有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张富强 审 判 员 杨青松 审 判 员 盛云华 二〇二一年四月十二日 法官助理 郭 枫 书 记 员 郭婷婷