广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0924民初192号 原告（反诉被告）：梁业邦，男，1980年10月9日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：何洪波，广西桂剑（福绵）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎树乐，男，1986年3月25日出生，汉族，住兴业县。 委托诉讼代理人：何贤珊，广西润庆律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁业邦与被告（反诉原告）黎树乐租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭审理。梁业邦及其委托诉讼代理人何洪波，黎树乐的委托诉讼代理人何贤珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁业邦向本院提出本诉诉讼请求：一、请求法院判决解除双方签于2020年5月15日订《厂房租赁合同》；二、请求法院判决黎树乐支付2020年9月至2020年12月3个月租金71316元；三、请求法院判决黎树乐支付场地占用费（计算方法：自2021年1月1日至被告腾退返还厂房完毕及搬离放置在租赁厂房内山泥清理厂区生活垃圾止，按每月23772元计算）；四、请求法院判决黎树乐支付违约金142632元；五、请求法院判决黎树乐腾退返还租赁厂房；六、请求法院判决黎树乐搬离其放置在租赁厂房内山泥并修复其撞坏厂房；七、请求法院判决黎树乐清理租赁厂房范围内排水淤泥并修复其撞坏厂房；八、诉讼费、财产保全费由黎树乐承担。事实与理由：2020年5月15日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》， -2- 合同约定黎树乐承担租反诉被告梁业邦所有的坐落于兴业县黎田坡原新贵松脂厂厂区及配套上下水。自2020年9月至今，黎树乐不支付租金，也不腾退厂房，搬离其堆放在厂内山泥，不清除排水沟内淤泥，不修复撞坏厂房。黎树乐即不交租金也不清理腾退厂房，构成根本性违约，且严重影梁业邦另外招租，特诉至法院，请法院依法判如所请。 梁业邦提交的证据有： 1.身份证，证明梁业邦主体资格； 2.厂房租赁合同，证明双方对租赁事宜约定； 3.照片，证明租赁厂房现状、即黎树乐没有清理厂内垃圾（山泥）、排水沟淤泥，没有修复撞坏厂房； 4.微信转账截图，证明黎树乐因租赁梁业邦厂房支付部分租金； 5.国有土地证，证明案涉土地系梁业邦所有； 6.人口信息查询，证明黎树乐身份信息。 黎树乐辩称，一、双方签订的厂房租赁合同已于2020年11月2日解除；二、双方在2020年11月2日解除合同，黎树乐所拖欠梁业邦的厂房租金是两个月共47544元；三、黎树乐是同意清理厂区内的生活垃圾和腾退厂房，但梁业邦不允许进入厂区搬离设备；四、本案的合同是经过双方协商的，梁业邦要求支付违约金没有法律依据；五、关于清理水道的淤泥和铁棚修复费，无证据证明系由黎树乐损坏；六、要求黎树乐腾退厂房，梁业邦要配合。 黎树乐向本院提出反诉诉讼请求：一、判令梁业邦赔偿停产损失100000元（具体以司法评估意见为准）给反诉黎树乐；二、本案的诉讼费由梁业邦承担。事实和理由：黎树乐与梁业邦于2020年5月15日签订了《厂房租赁合同》，黎树乐承担租反诉被告梁业邦所有的坐落于兴业县黎田坡原新贵松脂厂厂区及配套上下水。但反诉被告提供的配套上下水相关的《取水许可证》却是无效证件，致使黎树乐无法正常取水进行经营活动，为此双方就承租问题发生矛盾。梁业邦在双方协商解除《厂房租赁合同》中于2020年11月2日起便将厂区大门关闭派人驻守大门，擅自扣押黎树乐在厂区内的机械设备。梁业邦也不允许黎树乐进入厂区搬运物品。梁业邦擅自扣 -3- 押机械致使自2020年11月2日至今，机械设备处于停产状态并造成了巨大经济损失，为了维护反诉原告的合法权益，恳请人民法院依法作出判决。 黎树乐提交的证据有： 1.黎树乐与梁业邦微信聊天记录，证明：1.梁业邦自2020年11月2日扣押黎树乐的机械设备；2.承租厂区大门由梁业邦管控，黎树乐无法开门办理物品；3.2020年11月9日黎树乐曾支付5000元给梁业邦。 针对黎树乐的反诉，梁业邦辩称，没有证据证明停产损失为10万元，且该损失与梁业邦无关，请法院驳回黎树乐的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：双方对对方提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但均对证明的目的有异议。本院认为，双方对证据的三性无异议，本院予以确认，至于对证明欲证明的目的，本院将结合本案的其他事实再作认定。 综合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认本案的法律事实如下：梁业邦作为出租方（甲方），黎树乐作为承租方（乙方），双方于2020年5月15日签订了《厂房租赁合同》，合同约定：1.原告把坐落于兴业县黎田坡原新贵松脂厂厂区整体租给被告，出租面积约6792平方米（以国有土地证界定位准）；2.租赁期自2020年6月10日至2025年6月9日；3.租金每年285264元，即每月23772元；4.租赁期间被告使用不当或不合理使用致使租赁厂房、仓库、及附属设施损坏或发生故障，被告应负责修复；5.合同期限满后，被告不再续租，应清理厂内生活垃圾，曾建的建筑恢复原状给原告；6.租赁期间，被告应按时及时支付一切费用，如拖欠不满一个月，原告有权曾收5%滞纳金，并有权提前终止租赁合同；7.租赁期满，被告应当保证该厂房及附属设施符合正常使用状态；8.租赁期间，任何一方违反本租赁合同条款，违约方应当支付相当于半年租金的违约金给守方。在合同履行过程中，黎树乐按月支付租金给梁业邦，到2020年9月份后，双方就租金及取水问题产生纠纷，梁业邦自2020年11月2日起关闭厂区大门，将黎树乐设备就地扣押。2020年11月6日，双方协商一致：由黎树乐一次性支付租金5万元，并将损坏的厂房进行修复、清理厂房，黎树乐将设备办理 -4- 腾空。但黎树乐在2020年11月9日支付5000元租金后，双方达成的协议未继续履行。 庭审中，梁业邦放弃要求黎树乐支付违约金142632元的诉讼请求，将第七项诉讼请求“请求法院判决被告清理租赁厂房范围内、排水道淤泥并修复其撞坏的厂房”变更为“请求法院判决黎树乐支付清理租赁厂房范围内、排水道淤泥并修复其撞坏的厂房所产生的费用合计2万元”。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应依约履行合同义务。《厂房租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规强制性、效力性规定，属合法有效。 一、关于案涉《厂房租赁合同》何时解除的问题。首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。其次，根据双方签订的《厂房租赁合同》约定“租赁期间，乙方应按期及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权提前终止租赁合同”。该条约定了梁业邦在黎树乐迟延支付租金超一个月后，享有合同解除权。第三，双方均未提供证据证明具体提出解除合同的时间，而根据黎树乐提交的微信聊天记录显示，双方在2020年11月3日进行沟通时，黎树乐提出“我这找地方搬了”、“机器，我没付完给你前，我先拉一部分出去。拉三台出去卖了先，要不没钱给你”，梁业邦回复道“你搬走可以，你给完钱再拉出买，不给钱不能拉出去卖”，并要求黎树乐将厂房的泥全部清洗、修复撞坏的铁棚。据此，双方虽未明确表明解除合同，但已在协商解除合同之后的具体事宜。故本院根据现有证据，确认《厂房租赁合同》于2020年11月3日已解除。 二、关于欠付租金的具体数额的问题。庭审中，双方确认所欠的租金是从2020年9月份至本合同解除之日止，按照合同约定23772元/月的标准计算。故欠付租金时间自2020年9月1日起至2020年11月3日止，按792.4元/日（23772元/月÷30日），共计49921.2元。扣除黎树乐于2020年11月9日支付的5000元，黎树乐尚需向梁业邦支付租金44921.2元。 -5- 三、关于梁业邦主张的场地占用费和黎树乐主张的停产损失的问题。首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防治损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。其次，从双方的微信聊天记录显示，因为黎树乐未按时支付租金，梁业邦将黎树乐全部机器设备进行就地扣押，该扣押行为本身虽说属于梁业邦的自力救济行为，但将黎树乐的全部设备全部扣押，已超过了欠付租金的数额，且该扣押行为必然导致其厂房被占用，故全部扣押行为并非上述法律规定的“适当措施”。此外，2020年11月3日双方沟通过程中，双方亦同意将该生产设备暂存厂房处，黎树乐也表明因租金为支付，80多万机器由梁业邦保管。从双方2020年11月3日开始至2020年12月4日止，双方缺乏信任而无法就合同解除后续事宜达成共识，双方对各自主张的场地占用费、停产损失的产生和扩大，均存在过错，应由各自承担相应的责任。故本院对双方主张的场地占用费、停产损失，依法不予支持。 至于梁业邦主张的要求黎树乐清理厂区内的生活垃圾、污泥，黎树乐对此无异议，但需要梁业邦开门予以配合。对于因黎树乐承租期间造成的厂房损坏，双方在微信聊天中已确认系因黎树乐造成，但梁业邦主张2万元过高，本院酌定5000元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百九十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黎树乐支付租金44921.2元给原告（反诉被告）梁业邦； 二、被告（反诉原告）黎树乐支付厂房修复费5000元给原告（反诉被告）梁业邦； 三、被告（反诉原告）黎树乐清理原租赁厂房内的生活垃圾、山泥、排水道淤泥，并将生产设备搬离，将厂房腾退给原告（反诉被告）梁业邦，原告（反诉被告）梁业邦予以开门配合； 四、驳回原告（反诉被告）梁业邦本诉其他的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）黎树乐反诉的诉讼请求。 -6- 上述第一、二、三项判决义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费2083元，减半收取1041.5元（原告（反诉被告）梁业邦已预交的2433元），由被告（反诉原告）黎树乐负担570元，由原告（反诉被告）梁业邦负担471.5元；反诉受理费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）黎树乐负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 周长新 二〇二一年四月九日 法官助理 杨秋莹 书 记 员 黎 彩