湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终174号上诉人（原审被告）：丁四清，男，1964年9月4日出生，汉族，住湖南省桃江县。上诉人（原审被告）：何亦农，女，1963年9月1日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：丁孝贤，桃江县法律援助中心法律援助律师。被上诉人（原审原告）：钟群力，男，1964年5月11日出生，汉族，住湖南省桃江县。被上诉人（原审原告）：胡智谋，男，1949年7月19日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：薛富国，桃江县振兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：向放中，桃江县振兴法律服务所法律工作者。上诉人丁四清、何亦农因与被上诉人钟群力、胡智谋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2020）湘0922民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。丁四清、何亦农上诉请求：撤销（2020）湘0922民初2354号民事判决，驳回钟群力、胡智谋的起诉请求。事实与理由：一审认定事实不清，适应法律错误。1.2013年9月23日，胡智谋、钟群力与丁四清、何亦农签订《商品房买卖合同》（以下称2013年《商品房买卖合同》）。2018年8月24日，胡建华与丁四清签订了《房屋买卖合同》（以下称2018年《房屋买卖合同》），一审庭审中，胡智谋、钟群力认可2018年《房屋买卖合同》的效力，且2018年《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，受法律保护，应予认可。丁四清、何亦农不动产权证的来源系根据2018年《房屋买卖合同》，而非2013年《商品房买卖合同》；办理不动产权证变更手续所缴纳的税费，亦是根据2018年《房屋买卖合同》约定的合同价款计算。丁四清、何亦农应按2018年《房屋买卖合同》约定的房屋价款支付房屋对价。2.一审既然认定2013年《商品房买卖合同》有效，而根据该合同约定，胡智谋、钟群力交付房屋所涉的土地使用权出让年限为70年，而胡智谋、钟群力仅办理了15年期限，且产权证至今未交付丁四清、何亦农，钟群力、胡智谋构成根本性违约，丁四清、何亦农享有先履行抗辩权及拒付剩余房款的权利。3.案涉房屋存在质量问题，虽经人维修但仍无法修复，无法居住，丁四清、何亦农享有抗辩权，且胡智谋、钟群力亦未提供案涉房屋质量合格的证明。钟群力、胡智谋答辩称：1.钟群力、胡智谋系合伙关系，丁四清、何亦农系夫妻关系。2.丁四清与胡建华签订2018年《房屋买卖合同》仅是为了办理不动产权证，约定房屋价款18万元是为了减少税费负担；胡智谋、钟群力与丁四清、何亦农之间的权利义务应以2013年《商品房买卖合同》为依据；本案中，钟群力、胡智谋不构成根本性违约。3.丁四清、何亦农已实际占有案涉房屋7年，房屋已过保修期。丁四清、何亦农应支付剩余购房款。钟群力、胡智谋向一审法院起诉请求：判令丁四清、何亦农支付购房款178176元及其资金占用费。一审法院认定案件事实如下：2010年8月8日，钟群力、胡智谋等人与桃江县桃花江镇文化路原桃江县二轻局家属院的六名住户通过签订“联合改建旧屋的协议”，由胡智谋、钟群力负责对六名住户的旧屋进行改建，胡智谋、钟群力由此获得了改建后除补偿给六名住户后剩余房屋套间和车库的处置权。后胡智谋、钟群力对该剩余房屋套间和车库进行处置，2013年9月23日，钟群力、胡智谋与丁四清、何亦农签订《商品房买卖合同》、《车库（地下室）订购合同》。双方在《商品房买卖合同》中约定:丁四清、何亦农购买坐落于桃江县××镇××路××栋××房，建筑面积120平方米（实际面积以产权部门登记为准），单价1980元／平方米，购房总金额为222600元；住房交付时付清房款，逾期付款的，应按日万分之一点四标准支付逾期付款违约金；房产证、地产证在交付房屋后的十二个月内由胡智谋、钟群力负责办好；土地使用权证由胡智谋、钟群力负责办理,土地出让年限为70年。双方在《车库（地下室）订购合同》中约定：丁四清、何亦农订购编号为1号的车库一间，价款为8万元。双方另签署了丁四清、何亦农须缴纳费用详单，其中包含水电器材费2000元、房产证7××0元、地产证7××0元、安全门1350元、住房维修基金3656元、契税21452.6元，共计30018.6元（预计）。合同签订后，胡智谋、钟群力向丁四清、何亦农交付了房屋和车库,丁四清、何亦农共计支付了购房款20万元，余欠102600元（222600元＋8万元-20万元）。丁四清、何亦农将房屋装修后随即入住。2020年8月13日，胡智谋、钟群力为丁四清、何亦农办理了房屋产权登记。房屋面积补差1.89平方米，丁四清、何亦农应补价款3742.2元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。钟群力、胡智谋与丁四清、何亦农签订的《商品房买卖合同》、《车库（地下室）订购合同》是双方真实意思表示，胡智谋、钟群力已按约将房屋交付给了丁四清、何亦农，并为丁四清、何亦农办理了不动产登记手续，双方之间的房屋买卖关系已成立并生效。丁四清、何亦农应按约定支付全部购房款及房屋面积补差款。现丁四清、何亦农已入住该房屋多年而以胡智谋、钟群力当时没有取得房屋的土地使用权及房地产开发资质从而拒绝支付剩余房款于法无据。关于胡智谋、钟群力提出要求丁四清、何亦农支付水电器材费、住房维修基金等费用共计30018.6元，因胡智谋、钟群力仅提供住房维修基金3656元的发票，其余费用均无正式发票且未在合同中约定，故认定由丁四清、何亦农支付住房维修基金3656元。因双方在合同履行过程中均有违约之处，故对胡智谋、钟群力提出要求丁四清、何亦农支付资金占用费的主张不予支持。关于丁四清、何亦农所提合同中约定的土地出让年限为70年，而丁四清、何亦农办理的不动产证土地出让年限仅剩8年，从而主张该合同没有实际履行。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用期届满的，自动续期。胡智谋、钟群力没有根本性违约，丁四清、何亦农可在该房屋用地使用期届满后另行主张权益。关于丁四清、何亦农提出房屋存在质量问题要求胡智谋、钟群力赔偿的主张，因没有提供证据不予支持。关于丁四清、何亦农提出与案外人胡建华于2018年签订的合同已进行不动产备案登记，并且办理了不动产权登记证，双方应按该合同约定履行，一审法院认为该合同与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，判决：由丁四清、何亦农支付钟群力、胡智谋余欠的购房款102600元、房屋面积补差价款3742.2元、住房维修基金3656元，共计109998.2元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3864元，减半收取1932元，由钟群力、胡智谋负担739元，丁四清、何亦农负担1193元。二审中，丁四清、何亦农提供了以下证据：证据1、7张照片，证据2、视频U盘一个。证据1、2拟证明案涉房屋存在质量问题，不符合交付条件，丁四清、何亦农享有抗辩权。证据3、丁四清、何亦农办理不动产登记时的相关材料。拟证明丁四清、何亦农系依据2018年《房屋买卖合同》取得案涉房屋所有权，2018年《房屋买卖合同》是对2013年《商品房买卖合同》的变更，丁四清、何亦农应按2018年《房屋买卖合同》履行付款义务。胡智谋、钟群力未提供新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对丁四清、何亦农提供的证据，胡智谋、钟群力质证认为：证据1、2，不能达到丁四清、何亦农的证明目的。证据3，2018年胡建华与丁四清签订《房屋买卖合同》只是为了办理不动产权证。本院认证如下：对于丁四清、何亦农提供的证据1、2，不足以证实案涉房屋存在质量问题；证据3，不能达到丁四清、何亦农的证明目的。一审查明的事实，二审予以确认。二审另查明，2018年8月24日，胡建华与丁四清签订《房屋买卖合同》，约定：胡建华将案涉房屋出售给丁四清，价格18万元，以现金一次性付清，胡建华配合丁四清办好房产证、国土证的转户手续。一审中，胡智谋、钟群力提供了一份胡建华出具的证明，主要内容：胡建华在原桃江县××住房，一间二楼，由于房屋老旧各种设施不全，无法提高生活质量，同类型有5户。胡建华找到胡智谋和钟群力进行旧房改造，经协商胡智谋、钟群力愿意归还住房一套、车库一个。丁四清、何亦农向胡智谋、钟群力购买该房屋后，签订的合同不能办理产权证。之后由胡建华与丁四清签订了一份合同，然后拿这份合同办理了不动产权证。胡建华与丁四清签订的合同，双方之间没有履行任何权利与义务，仅仅是为了办证的需要。本院认为，钟群力、胡智谋与丁四清、何亦农签订的《商品房买卖合同》、《车库（地下室）订购合同》是双方真实意思表示，胡智谋、钟群力已按约将房屋交付给了丁四清、何亦农，并为丁四清、何亦农办理了不动产登记手续，双方之间的房屋买卖关系已成立并生效。虽胡建华与丁四清于2018年8月24日签订了《房屋买卖合同》，但胡建华对涉案房屋没有所有权，丁四清、何亦农亦未向胡建华缴纳房款和合同上的价款，因此2018年《房屋买卖合同》对丁四清、何亦农与胡智谋、钟群力没有约束力，且丁四清与胡建华签订2018年《房屋买卖合同》主要是为了办理不动产权证。故对丁四清、何亦农主张应按2018年《房屋买卖合同》支付房屋价款的主张不予支持，丁四清、何亦农应按2013年《商品房买卖合同》约定支付全部购房款及房屋面积补差款，并支付维修基金3656元；2013年《商品房买卖合同》虽约定土地出让年限为70年，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用期届满的，自动续期。胡智谋、钟群力没有根本性违约，丁四清、何亦农可在该房屋用地使用期届满后另行主张权益。丁四清、何亦农提出房屋存在质量问题，导致合同目的不能实现，因丁四清、何亦农没有提供充分有效的证据予以证实，对该上诉理由不予采纳。综上所述，丁四清、何亦农的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由丁四清、何亦农负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二一年四月十六日书记员  姚 瑜