浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初1885号 原告：鲍正峰，男，1977年8月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：厉声高，男，1955年8月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：厉香如，女，1955年7月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人：刘英潮，男，1946年5月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：戚关森，浙江星耀律师事务所律师。 第三人：傅美碧，女，1948年12月26日出生，汉族，住义乌市。 原告鲍正峰与被告厉声高、厉香如、第三人刘英潮、傅美碧农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员傅多娇独任审判，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告鲍正峰的委托诉讼代理人孙宾泽、第三人刘英潮及委托诉讼代理人戚关森到庭参加诉讼，被告厉声高、厉香如、第三人傅美碧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告鲍正峰向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2005年11月8日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、判令被告及第三人办理坐落于浙江省义乌市××街道××村××幢××号土地使用权面积54平方米的不动产初始登记手续并协助办理该不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实与理由：被告、第三人均为义乌市江东街道青岩刘村村民；原告鲍正峰是城西街道枫溪村股份经济合作社成员。2003年7月，第三人刘英潮户审批取得了54平方米宅基地使用权；2004年4月11日，被告厉声高与第三人签订了《委托购买房屋协议》，约定以486000元的价款受让第三人户审批取得的该54平方米宅基地使用权，并于4月16日付清转让款项。后被告将该受让取得的该54平方米宅基地和自己户的36平方米宅基地以及厉声岳户的18平方米宅基地共计108平方米宅基地合建成位于义乌市××街道××村××幢××号××房。嗣后，原告与被告于2005年11月8日签订《房屋转让协议》一份，约定被告将该108平方米宅基地使用权及地上房屋以225万元的总价转让给原告，后将该房屋交付给原告使用至今。现涉案不动产可以办理初始登记手续和转移登记手续，但被告与第三人不予配合，无法顺利完成该手续。故原告诉至本院。 第三人刘英潮答辩称：第三人刘英潮54平方米的宅基地是转让给厉声高，并非转让给原告，第三人与原告并不存在民事法律关系。原告把刘英潮列为第三人缺乏法律和事实依据。请求驳回原告的诉请。 被告厉声高、厉香如、第三人傅美碧未作答辩，也未提供证据。 原告鲍正峰为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、农村私人建房建设用地审批呈报表一份，证明第三人审批取得涉案宅基地使用权的事实。 2、委托购买房屋协议一份；3、收条一份，证明被告向第三人购买涉案54平方米宅基地使用权的事实。 4、建设工程规划许可证（核对件）一份，5、土地证（核对件）一份，证明刘英潮户54平方米、厉声高户36平方米、厉声岳户18平方米宅基地使用权合建成位于浙江省义乌市××街道××村××幢房屋的事实。 6、房屋转让协议（复印件）一份，证明被告将涉案108平方米宅基地使用权及地上房屋整体转让给原告的事实。 7、照片（打印件）一份，证明涉案不动产门牌号为青岩刘村A区37幢4单元的事实。 8、义乌市村经济合作社统一收款收据（复印件）一份，证明原告就涉案不动产向义乌市江东街道青岩刘股份经济合作社支付有偿使用费的事实。 9、股权证（复印件）一份，证明原告系义乌市域内村集体经济组织成员的事实。 第三人刘英潮质证认为： 1、对证据1真实性无异议。 2、对证据2购买房屋协议真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，本案原告与第三人之间不存在关联性，而且这是一份委托授权合同，委托人是厉声高，受委托人是刘英潮，不是房屋买卖合同，当时54平方米是宅基地不是房屋。 3、对证据3真实性无异议，对关联性有异议，刘英潮收的486000元是厉声高付的，不是原告付的。 4、对证据4真实性、关联性有异议。1742号规划许可证书与第三人有关，刘英潮对1742号规划许可证不知情，当时他只是转让了54平方米的宅基地，并没有做过其他事，与第三人刘英潮有关的是厉声高，并不是原告。 5、对证据5土地证的真实性、关联性有异议，刘英潮家并没有一间半的房屋，所以这个证怎么做出来的刘英潮并不知情。 6、证据6房屋转让协议系复印件，对其真实性有异议，与本案第三人没有关系，这是与厉声高的协议。 7、对证据7关联性有异议，这与第三人无关。 8、对证据8真实性无法查证，对关联性有异议，与第三人无关。 9、对证据9股权证的证明目的、真实性、关联性有异议，不能以股权证证明是不是村集体成员，应以户籍来证明其是否是村里的成员更为妥当。 被告厉声高、厉香如、第三人傅美碧经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为放弃抗辩和质证的权利。 被告厉声高、厉香如、第三人刘英潮、傅美碧未提供证据。 对于原告鲍正峰提供的证据，本院认证如下： 1、证据1，第三人刘英潮无异议，本院对真实性予以确认。 2、证据2，第三人刘英潮对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该协议虽名为委托购买房屋协议，但结合协议内容及第三人当庭陈述应认定为宅基地转让合同。 3、证据3，第三人刘英潮对真实性无异议，本院对三性均予以认定。 4、证据4、5，本院对真实性予以认定，结合该两组证据，可见坐落于义乌市××街道××村××幢××地来源组成为厉声高36平方米，刘英潮54平方米，厉声岳18平方米。 5、证据6、7、8、9，经核实，本院对真实性予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 原告鲍正峰系义乌市城西街道枫溪村股份经济合作社成员。2003年7月，第三人刘英潮、傅美碧审批取得义乌市江东街道青岩刘村54平方米的宅基地。2004年4月11日，第三人刘英潮、傅美碧与被告厉声高签订《委托购买房屋协议》一份，约定刘英潮、傅美碧将54平方米的宅基地作价9000元／平方米出让给厉声高，厉声高一次性支付486000元，刘英潮、傅美碧无条件配合厉声高变更做证手续等内容。2004年4月16日，第三人刘英潮出具收条一份，载明“今收到厉声高购房1间半计人民币肆拾捌万陆仟元”。被告厉声高将该购买的54平方米宅基地与自己的36平方米宅基地及案外人厉声岳的18平方米宅基地共计108平方米建成位于义乌市××街道××村××幢××单元××房。2005年11月8日，原告鲍正峰（买受人）与被告厉声高（出卖人）签订《房屋转让协议》一份，载明出卖人转让坐落于义乌市××街道××村××幢三间垂直房屋，占地108平方米，全框架结构，建筑层数地上四层半，地下一层，出卖人保证上述房屋权属清楚，无质量问题，也无任何违法违规建房行为，转让价款为2250000元，出卖人应在政策允许时及时办理上述房屋的初始及过户登记手续。原告已支付被告厉声高购房款2150000元。案涉房屋由原告居住使用。 另查明，原告鲍正峰曾于2020年8月26日起诉厉声高户及厉声岳户，双方达成调解协议，约定厉声高户、厉声岳户协助原告鲍正峰办理坐落于义乌市××街道××村××幢××号土地使用权面积36平方米及18平方米的不动产初始登记手续并协助办理将该不动产过户到原告鲍正峰名下的转移登记手续。 本院认为：原告鲍正峰与被告厉声高于2005年11月8日签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行各自的义务，被告厉声高、厉香如理应配合原告办理案涉坐落于义乌市××街道××村××幢××号不动产的初始登记手续及转移登记手续。因案涉房屋中的54平方的宅基地系被告厉声高向第三人刘英潮、傅美碧购买，双方签订的《委托购买房屋协议》虽名为委托协议，实为宅基地转让协议，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，双方当事人应共同遵守，被告厉声高已全额支付转让款，有权要求第三人刘英潮、傅美碧按协议约定协助办理该部分不动产的初始登记手续及转移登记手续，被告厉声高怠于行使该项权利的，原告基于已实际买受案涉房屋的事实而有权享有该项权利，即第三人刘英潮、傅美碧协助办理其名下54平方米宅基地的不动产初始登记手续及将该不动产过户至被告厉声高、厉香如后，再由被告厉声高、厉香如将该不动产过户给原告。综上，原告鲍正峰之诉合法有据，本院予以支持。被告厉声高、厉香如、第三人傅美碧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告鲍正峰与被告厉声高于2005年11月8日签订的《房屋转让协议》合法有效。 二、被告厉声高、厉香如、第三人刘英潮、傅美碧于本判决生效后三十日内协助原告鲍正峰办理义乌市江东街道青岩刘村A区37幢4单元房屋中由刘英潮、傅美碧审批的54平方米宅基地使用权的不动产初始登记手续及将该不动产过户至原告鲍正峰名下的转移登记手续。 案件受理费1168元（已减半），由被告厉声高、厉香如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 傅多娇 二〇二一年四月十二日 代书记员 成子燕 7