辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初1191号原告：鞍山市铁东区杯客吾餐快餐店，住所地辽宁省鞍山市铁东区五一路38号。法定代表人：王意丰，该公司经理。委托诉讼代理人：闵莉莎，女，汉族，1980年11月5日出生，该店员工，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王美斯，辽宁同方（鞍山）律师事务所执业律师。被告：鞍山新世界百货有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区五一路38号。法定代表人：谢惠芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李思伟，男，汉族，1971年10月18日出生，鞍山新世界百货有限公司员工，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：于佳莹，女，汉族，1974年6月15日出生，鞍山新世界百货有限公司员工，住辽宁省沈阳市铁西区。原告鞍山市铁东区杯客吾餐快餐店（以下简称鞍山杯客吾餐快餐店）诉被告鞍山新世界百货有限公司（以下简称鞍山新世界百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告鞍山杯客吾餐快餐店的委托诉讼代理人闵莉莎、王美斯，被告鞍山新世界百货公司的委托诉讼代理人李思伟、于佳莹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鞍山杯客吾餐快餐店向本院提出诉讼请求：1.判令解除鞍山杯客吾餐快餐店与鞍山新世界百货公司于2015年1月21日签订的《租赁合同》；2.判令鞍山新世界百货公司退还保证金70340元；3.判令鞍山新世界百货公司退还租金312194元；4.判令鞍山新世界百货公司赔偿鞍山杯客吾餐快餐店经济损失120万元；5.判令鞍山杯客吾餐快餐店按人民银行同期同类贷款利率向鞍山杯客吾餐快餐店支付从2019年7月1日起至欠款全部付清之日止的利息。6.本案诉讼费用由鞍山新世界百货公司承担。事实与理由：2015年1月21日原鞍山新世界百货公司签订《租赁合同》一份，约定鞍山新世界百货公司将坐落于鞍山市铁东区五一路38号百货商场、面积为170平方米的商铺出租给鞍山杯客吾餐快餐店使用，用途为餐饮；租赁期限为2015年1月21日至2021年1月20日共六年；鞍山新世界百货公司收取租赁保证金65340元及能耗及公用事业费保证金5000元；双方同意由商铺所在地人民法院管辖。合同签订后，鞍山杯客吾餐快餐店按约定支付全部租金、保证金，并在鞍山新世界百货公司同意情况下投入巨资对商铺进行装修改造，用以经营。但鞍山新世界百货公司交付商铺时缺少50平方米，鞍山杯客吾餐快餐店不得不自行投资补建。之后，鞍山新世界百货公司在租期尚余近两年时突然通知鞍山杯客吾餐快餐店提前解除《租赁合同》并将营业时间缩短至17:00，后于2019年7月1日起强行对鞍山杯客吾餐快餐店停水停电停气，致鞍山杯客吾餐快餐店无法正常经营。鞍山新世界百货公司无正当理由擅自解除《租赁合同》的行为已构成严重违约，此举给鞍山杯客吾餐快餐店造成巨大经济损失，鞍山杯客吾餐快餐店多次索赔未果，鞍山新世界百货公司亦未返还已收取的租金及保证金。故鞍山杯客吾餐快餐店诉至贵院，请求依法判决，支持我方诉讼请求。鞍山新世界百货公司辩称，鞍山杯客吾餐快餐店的诉讼请求无事实、合同及法律依据，请依法驳回全部诉求。1.我公司有权提前终止租赁合同，不存在违约行为，双方合同已于2019年6月20日终止；2.因鞍山杯客吾餐快餐店未按照我公司通知的时间交还承租商铺，给我公司造成重大损失，且仍欠缴我公司费用1904.68元，我公司不同意返还鞍山杯客吾餐快餐店已支付的保证金，具体保证金额以鞍山杯客吾餐快餐店提供的可确认的证据为准；3.依据租合同约约定，鞍山杯客吾餐快餐店承租我公司商铺分为三层面积170平，有关鞍山杯客吾餐快餐店应支付租金、商场管理费等根据租赁面积计算款项均已合同约定的租赁面积为准，因此其提出的因租赁面积短缺而要求我公司返还相应租金的主张不成立，即使存在鞍山杯客吾餐快餐店所述，也是在签订租赁合同时鞍山杯客吾餐快餐店自愿认可的投入，收到鞍山杯客吾餐快餐店起诉状前，鞍山杯客吾餐快餐店从未向我公司就自行投入的费用提出过任何补偿，也从未就退还面积短缺的租金事宜向我公司提出过主张，因此鞍山杯客吾餐快餐店现在提出该主张，即使有事实依据，也早已超过诉讼时效；4.鞍山杯客吾餐快餐店在收到我公司送达的合同终止通知函后，并未按合同约定将商铺返还我公司，且占用至今，鞍山杯客吾餐快餐店未因我公司通知终止合同产生实际损失，却给我公司造成不能向业主返还场地的麻烦及相应损失，我公司也无义务赔偿鞍山杯客吾餐快餐店；5.鞍山杯客吾餐快餐店该项诉求毫无法律和事实依据，鞍山杯客吾餐快餐店提出的1-4项诉求均不属于欠款，我公司对鞍山杯客吾餐快餐店也不存在任何欠款。综上，请依法驳回鞍山杯客吾餐快餐店的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据，本院认定如下：鞍山杯客吾餐快餐店提供的出示扩建改造装修工程合同、发票、鞍山市铁东区杯客吾餐快餐店装修合同、设备明细、收据、电器采购明细、收据、餐具明细、收据、家具明细、收据、监控安装合同、发票、中央空调采购安装合同、发票、排风管道设备安装合同、发票、信息化管理系统购销合同、收据、货梯订购合同、发票、排风管道设备安装合同、发票、风机盘管安装维修合同、发票、工资表、建设工程施工安装合同、电线增容装修工程合同、发票，意图证明因鞍山杯客吾餐快餐店提前解除合同给原告造成损失1514401.67元，对上述证据不予采信，因上述证据不能证明其意图证明的上述事实。鞍山杯客吾餐快餐店提供的保证金收据，对上述证据予以采信，因上述证据具备真实性、关联性、合法性。鞍山新世界百货公司提供的《租赁合同》，对该证据予以采信，因该证据具备真实性、关联性、合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月21日，鞍山杯客吾餐快餐店（乙方）与鞍山新世界百货公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，该合同第1条约定，甲方将坐落于鞍山市铁东区五一路38号鞍山新世界百货商场的三处3-9#、8-9#、5-9#号商铺出租给乙方使用。所租商铺的平面图见本合同附件一。所租商铺的租赁面积为170平方米。有关乙方应支付的所租商铺之租金、商场管理费、宣传推广费或其他根据租赁面积计算的款项均以本条款约定的租赁面积计算。如乙方对租赁面积有异议，应在进场装修前提出，否则，视为乙方认可该租赁面积。第3条约定，租赁期为6年，2015年1月21日至2021年1月20日止。约定交付日2015年1月21日。第4条约定，乙方以日租金乘以365天和所租商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准(即日租金×租赁面积×365/12)向甲方支付月租金，其标准为：(1)自贰零壹伍年零壹月贰拾壹日至贰零壹陸年零壹月贰拾日：日租金为人民币3.48元／日／平方米，即每月租金为人民币18000元；(2)自贰零壹陆年零壹月贰拾壹日至贰零壹捌年零壹月贰拾日；日租金为人民币3.82元／日平方米，即每月租金为人民币19800元；(3)自贰零壹捌年零壹月贰拾壹日至贰零贰零年零壹月贰拾日，日租金为4.21元／日／平方米，即每月租金为人民币21780元；(4)自贰零贰零年零壹月贰拾壹日至贰零贰壹年零壹月贰拾日，日租金为人民币4.63元／日／平方米，即每月租金为人民币23958元。第5条约定，租赁保证金为65340元。乙方须于签订本合同后7个工作日内，向甲方支付能耗及公用事业费保证金，计5000元。合同期届满或提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以所租商铺为注册地址或营业地址的证照（包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证，食品流通许可证、餐饮服务许可证、烟草专卖零售许可证、酒类零售许可证等，注销或变更手续（若有），乙方所交还的所租商铺及其装修，设备和设施己按照本合同交付条件之规定恢复原状，且三个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还所租商铺后九十日内将保证金无息退还乙方。第19条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修所租商铺或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复所租商铺原状并赔偿损失。租赁期内，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同提前收回所租商铺的需提前三十日书面通知乙方。甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金（若采用固定／保底租金与提）提成租金（两者取其高）)的方式计算租金的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金），此外，甲方不承担其它的违约责任。第20条约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)购物中心／百货商场或所租商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的。(2)购物中心／百货商场或所租商铺因社会公共利益被依法征用的。(3)购物中心佰货商场或所租商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。(4)购物中心／百货商场或所租商铺毀损、灭失或者被鉴定为危险房屋的（双方有过错除外）。上述协议签订后，鞍山新世界百货公司于2015年1月向鞍山杯客吾餐快餐店交付了本案诉争商铺，鞍山杯客吾餐快餐店入住该商铺后对其进行了装修，并向鞍山新世界百货公司交纳租金至2019年6月20日，并向鞍山新世界百货公司交纳保证金65340元。另查，2019年3月12日，鞍山新世界百货公司向鞍山杯客吾餐快餐店出具了一份《合同终止通知函（租赁）》，其注明：“因商业计划调整需要，贵我双方之租赁合同于2019年6月20日终止，请贵方于2019年6月20日或之前将所租赁商铺按照租赁合同约定标准交还我司。”但鞍山杯客吾餐快餐店并没有从本案诉争商铺中腾出,一直经营至今。本院认为，本案的争议焦点是：1.鞍山杯客吾餐快餐店诉求是否超过诉讼时效；2.双方签订租赁合同是否应当解除；3.鞍山新世界百货公司是否应返还鞍山杯客吾餐快餐店保证金及其利息；4.鞍山新世界百货公司是否应返还鞍山杯客吾餐快餐店租金及其利息；5.新世界百货公司是否应赔偿鞍山杯客吾餐快餐店经济损失及其利息。关于争议焦点1，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。2019年3月12日，鞍山新世界百货公司向鞍山杯客吾餐快餐店出具了一份《合同终止通知函（租赁）》，此时鞍山杯客吾餐快餐店才知道自己的权益受到了侵害，鞍山杯客吾餐快餐店于2020年4月9日起诉至法院，并没有超过诉讼时效期间，故对鞍山新世界百货公司上述抗辩理由，不予支持。关于争议焦点2、3，依据《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”。因本案中，鞍山新世界百货公司与鞍山杯客吾餐快餐店均同意解除《租赁合同》，故对鞍山杯客吾餐快餐提出的请求该诉求，予以支持。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因双方签订的《租赁合同》第5条明确约定返还保证金的条件是鞍山杯客吾餐快餐店按照合同约定办理相关手续、并返还商铺之后，予以返还，现鞍山杯客吾餐快餐店并没有按照合同约定办理相关手续，并与鞍山新世界百货公司进行性房屋交接，故鞍山杯客吾餐快餐店提出的请求返还定金及其利息之诉求，于法无据，不予支持。关于争议焦点4，本案中，双方签订的《租赁合同》第1条约定，所租商铺的租赁面积为170平方米。如乙方对租赁面积有异议，应在进场装修前提出，否则，视为乙方认可该租赁面积。双方于2015年1月21日签订租赁合同，合同已经履行五年多，鞍山杯客吾餐快餐店并没有在进场装修前对面积问题提出异议，应当视为认可鞍山新世界百货公司交付的房屋面积，在本案诉争当中，其再就面积问题提出异议，于法无据，不予支持。关于争议焦点5，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，双方签订的租赁合同虽已解除，但鞍山杯客吾餐快餐店并没有从本案诉争房屋中腾出，并一直在本案诉争房屋中进行正常经营，其损失没有实际发生，故鞍山杯客吾餐快餐店并没有提供证据证明其损失的存在及损失的大小，故对其提出的请求鞍山新世界百货公司赔偿装修及设备、设施等损失及其利息之诉求，于法无据，不予支持。鞍山杯客吾餐快餐店可在损失实际发生后另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第十三条、九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回鞍山市铁东区杯客吾餐快餐店提出的诉讼请求。案件受理费19043元，由鞍山市铁东区杯客吾餐快餐店承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  朱 林人民陪审员  田 洋二〇二〇年十月二十八日代理书记员  姚月萍