安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初2087号 原告：董金梁,男,1963年10月31日出生,汉族,住上海市松江区。 被告：黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司），住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道**雨润度假区，统一社会信用代码913400007568121132。 法定代表人：祝义财，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白作侠，该公司员工。 被告:江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司（以下简称雨润物业黄山分公司）,,住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道**雨润水视界****统一社会信用代码9134100033564641X7。 负责人:张宏明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙玉环，该公司员工。 委托诉讼代理人：李冬亚，该公司员工。 原告董金梁与被告雨润地华公司、雨润物业黄山分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序审理。2020年11月23日，本院收到黄山雨润地华置业有限公司管理人《关于提请有中止诉讼的告知函》，2020年12月1日本院裁定中止审理。本院于2021年3月29日恢复审理并公开开庭进行了审理。原告董金梁，被告雨润地华公司委托诉讼代理人白作侠、雨润物业黄山分公司的委托诉讼代理人孙玉环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董金梁向本院提出诉讼请求1、请求法院依法判令“被告二”(物业公司)按普通（多层）住宅1.8元/平米/月收取物业费。2、请求法院依法判令“被告二”(物业公司)退还原告2017年11月7日被多收的物业服务费的差价1.8元/平米/月的2215元和被多收的物业服务费差价2215元的利息(按年利率6%计算,利息时间按2017年11月7日收取物业服务费之时至款清之日止)。3、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费等相关费用。事实和理由：原告与“被告一”于2015年2月9日签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同的补充协议》,合同约定“被告一”向原告出售《金桂园》16幢101室房屋一套,建筑面积102.59平方米,总价77万元，合同签订后,原告依约履行完成了自己全部付款义务并取得《房款发票》,“被告一”延期至2017年11月1日寄出《入伙通知书》和《附件:入伙须知》通知原告2017年11月7日至现场办理收房手续，才能收房。当日，原告到现场后，在“被告二”提出“不缴物业服务费,不能看房、验房、收房”的威胁下,原告才被迫按“被告二”要求按照“别墅3.6元/平方米.月”支付了2017年12月-2018年11月共12个月《物业管理费》4430元后,原告才知道当场收到“被告二”发放业主的《黄山金桂园业主手册》物业服务收费标准中所列别墅3.6元/平方米.月;多层住宅1.8元/平方，物业费3.6元/平米/月收费标准与被告提供服务内容、建筑性质、房屋类型、房屋面积与业主手册不符，低层和多层服务内容是一样，应当按照多层收费。“被告一”和“被告二”告知原告《物业服务收费标准》的时间和方式,不符合国家《商品房买卖合同(预售)示范本》(GF-2014-0171)、《黄山市物业管理办法》、《黄山市物业服务收费管理实施细则》等相关规定，物业费收费标准应当在房屋买卖合同中约定；“被告一”填写报批的《小区综合查验备案表》中《综合查验备案文件(材料清单)》表格的第17项“前期物业管理落实证明”栏显示没有此证明文件，原告也没有与江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司签订物业服务协议的义务，这应当是被告一与被告二签订，并且应当在商品房买卖合同中显示，作为原告购买房屋时的考量内容之一。本房屋的建筑类型:不属于“别墅”、属“联排式住宅”；“被告二”(物业公司)管理的临近原告《金桂园》房屋的《御墅天筑》内405平米、带有私家花园、真正属于“被告二”收取的临近原告《金桂园》房屋的《御墅天筑》内405平米、带有私家花园的“独栋别墅”物业管理费为别墅3.6元/平方米.月”,此案“独栋别墅”与原告房屋“联排式住宅”在“房屋类型、建筑面积、带有私家花园、服务内容”等方面完全不同；“被告二”应按“普通(多层)住宅1.8元/平米.月”收取原告房屋的物业服务费,并立即退还原告被多收的物业服务费的差价1.8元/平米/月的2215元和被多收的物业服务费差价2215元的利息(按年利率6%计算,利息时间按2017年11月7日收取物业服务费之时至款清之日止)。 雨润地华公司辩称：1、原告第一项诉请不合理，原告的住房并非多层，根据黄山市城市规划局出具的文件可以看出，原告的住房属于低层住宅，1.8元/平米/月是多层的收费标准；2、原告诉请与我方无关，我方不是适格被告。 雨润物业黄山分公司辩称：1、答辩人与被答辩人签署的《黄山雨润.金桂园前期物业服务协议》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。且被答辩人已经按照合同约定交纳过相关物业费，视为对合同的认可，现又起诉要求退还，违反了诚实信用原则。2、被答辩人所称的《黄山市物业管理办法》已经废止，被《黄山市住宅小区物业管理条例》取代。新的法规中并没有被答辩人所列的条款。3、《黄山市物业服务收费管理实施细则》第六条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅(多层、高层)物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。非住宅、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加等)的物业服务收费和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他收费实行市场调节价。案涉房屋并非多层高层，实行政府指导价符合规定。4、别墅一般指带有私家花园的低层独立式住宅，并不说明别墅一定要带有私家花园，且本案中该房屋有绿植围挡的私家花园空间。5、案涉土地及房屋是经土地、规划、房管等部门审批，手续合法、齐全、产权完整，并不违反国家相关部门规定。6、《前期物业服务协议》中第六章第十三条只约定了多层住宅、别墅、商业三种类型收费，很明显涉案房屋并不是多层，也不是商业，按照别墅收费符合双方真实意愿。7、(2020)皖1002民初262号判决，认定同小区同类型的住宅即金桂园7幢103是联排别墅。 本院经审理认定事实如下：董金梁系黄山市屯溪区金桂园16幢101室商品房业主，该商品房建筑面积为102.55平方米，用途为住宅，属混合结构，层高为3.3米，建筑层数地上2层，地下0，地下**7年11月7日，董金梁与雨润地华公司办理了房屋交付手续，同日，董金梁与雨润物业黄山分公司签订了《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，约定由雨润物业黄山分公司为黄山市屯溪区金桂园16幢101室业主提供物业服务，物业服务费按物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准：1、多层住宅物业服务费为1.8元/月·平方米;2、别墅物业服务费为3.6元/月·平方米；3、商业物业服务费为3.6元/月·平方米；4、自购车位物业服务费为80元/月·个；在当天董金梁按照别墅物业服务费每月每平方米3.6元缴纳了2017年12月份至2018年11月份共12个月的物业费4430元。 以上事实有当事人身份证明、商品房买卖合同、入伙须知、交房确认单、房屋验收记录、黄山·金桂园业主手册、物业费缴纳发票、金桂园16幢101室外部照片、(2020)皖1002民初262民事判决书及庭审笔录等为证，本院予以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，雨润地华公司与雨润物业黄山分公司在2014年7月1日前签订了前期物业服务合同，期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止，2017年7月1日，双方继签雨润·金桂园前期物业服务合同，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。雨润物业黄山分公司与董金梁没有签订前期物业服务合同，但雨润物业黄山分公司已按前期物业服务合同提供了服务，董金梁应按约定的标准支付物业服务费。董金梁辩称其金桂园16幢101室房屋物业费应按多层住宅的标准计算，但董金梁未提供证据证明金桂园16幢101室房屋是多层住宅，实际上该房屋为联排式住宅，按照众所周知的理解，俗称联排别墅，故雨润物业黄山分公司物业费按每月每平方米3.6元计算并无不当。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告董金梁的所有诉讼请求。 案件受理费25元，由原告董金梁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  徐云飞 二〇二一年四月二日 书记员  曹甜甜 附本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。