湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3027号原告：朱莉，女，1985年12月13日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：何新星，男，1987年10月19日出生，汉族，住湖南省新化县。被告：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑918号18栋。法定代表人：舒跃辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢苇，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琴，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。原告朱莉与被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（以下简称“中建信和置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱莉的委托诉讼代理人何新星、被告中建信和置业公司的委托诉讼代理人卢苇、袁琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱莉向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告承担2017年1月1日至2019年7月1日物业管理费6025.70元及违约金15000元。2、请求判令被告承担本案的受理费。事实和理由：被告通知原告在2017年1月1日收房，原告对房屋检验发现其有质量问题需整改。原告立即向被告提交了验房质量报告，被告并未按照合同承诺的90天之内整改好。被告应承担物业管理费6025.70元及违约金15000元。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉至法院，请求依法判决如前诉请。被告中建信和置业公司辩称：一、从程序上看，原告朱莉的起诉应予以驳回。1.原、被告之间只存在商品房买卖合同关系，不存在物业服务合同关系，原告以物业服务合同纠纷为由要求被告承担物业管理费，不符合法律规定。2.被告交付房屋后，原告享受了物业服务，应依约缴纳物业费，原告要求被告承担物业管理费，无事实和法律依据。3.被告既非原告物业费收缴的收款方，亦非向原告提供物业服务的义务人，原告无权要求被告承担物业管理费。二、从实体上看，被告已依约向原告交付了符合交房条件的房屋，并及时履行了房屋保修义务，原告要求被告承担2017年1月1日至2019年7月1日物业管理费并支付违约金无事实及法律依据。1.原、被告于2015年6月签订的《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，已在销售现场向业主公示，并就合同条款及补充协议的相关风险尽到了充分提示说明义务。2.被告已于2017年1月1日向原告交付涉案房屋，不存在延期交房情况。根据《补充协议》第四条第8项约定，原告不得以验房报告中的瑕疵问题为由拒绝收房。3.根据被告提交的证据和证人证言显示，被告已及时对验房报告中的房屋瑕疵进行保修，履行了《商品房买卖合同》约定的保修义务，并通知原告整改完成。三、原告在庭审中自认涉案房屋的瑕疵问题已得到整改，并于2019年将涉案房屋进行了装修并使用，原告诉称因房屋质量瑕疵问题而未入住与客观事实不符，原告在交房后未入住系其自身未按时缴纳物业管理费所致，与被告无关。综上所述，原告朱莉所述与客观事实不符，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以全部驳回。经审理查明：2015年6月5日，原告（买受人）朱莉与被告（出卖人）中建信和置业公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1501323004），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区××（梅溪湖大桥北环湖路直行）第5［幢］30层3004号房屋，建筑面积99.67平米，总价款722209元。第十条交付期限及条件：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格（勘查、设计、监理、施工、建设五单位共同验收）并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十一条房屋交接及违约责任：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金。2.由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按以下方式处理：……买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90天内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应协商延期交房的责任。”附件四：补充协议协议第8条“本商品房如出现非使用安全的质量瑕疵，买受人表示理解，并同意此情形不影响房屋的正常交付。同时，买受人可以对出现的质量瑕疵要求出卖人予以整改或完善，出卖人原则上应满足买受人的要求，但买受人不得以质量瑕疵为由拒收房屋、推迟收房或者拒交质量瑕疵整改期间的物业管理费等。买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争执时，以质量监督管理出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人依据《买卖合同》规定承担保修责任。”合同签订后，原告依约交纳了首付款、相关费用和办理了银行按揭贷款手续。另查明：1、2016年12月19日，中建梅溪湖中心项目一期住宅5#栋经长沙市建设工程质量监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2016年12月23日，中建梅溪湖中心项目一期住宅5#栋工程竣工验收备案。2、2016年12月31日，被告委托瑞和（深圳）工程管理有限公司会同原告一起对涉案房屋进行了收房前毛坯房分户验收，经验收发现涉案房屋门窗、强弱电、墙面、地面存在质量瑕疵。根据被告提交的交付问题-明源云服务显示及证人刘伍徕、谭和建的证言，可知涉案房屋于2016年1月29日正式交房，2017年1月5日由被告验房后台受理涉案房屋质量瑕疵问题整改，2017年1月18日，涉案房屋通过承建商中建五局第三建设有限公司维修整改完毕。3、根据原告朱莉提交的聊天记录，其自认被告在2016年12月31日交房，在房屋质量瑕疵整改期间，物业公司以其未缴纳物业费为由拒绝其收房，原告就上述问题向政府、社区等相关部门投诉反映。4、2019年7月，原告装修入住涉案房屋，并于2019年7月19日向物业公司补交了2017年1月1日至2019年7月31日的物业费6225.70元。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《验房报告》、物业费收款收据、不动产权证、微信截图、房屋现场照片，被告提交并经当庭质证的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、保修照片、证人证言刘伍徕、谭和建等证据证明，本院予以采信。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告朱莉与被告中建信和置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。1.关于涉案房屋是否存在逾期交付。根据合同约定，被告应于2017年6月30日前该商品房经验收合格（勘查、设计、监理、施工、建设五单位共同验收）并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准交付原告。经查明涉案房屋于2016年12月19日竣工验收合格，2016年12月23日，通过主管部门竣工验收备案，因此涉案房屋已达到交房条件。涉案房屋于2016年1月29日正式交房，被告在合同约定的期限提前交付了房屋，未存在逾期交房的行为。2、关于被告是否应当承担物业费、违约金。本案中，虽然在毛坯房分户验收时，房屋确实存在质量瑕疵，但不影响涉案房屋的交付，且被告在验房后，对房屋质量瑕疵进行了整改，履行了保修义务。现原告以房屋质量存在瑕疵及物业公司拒绝让其收房为由，主张要求被告承担2017年1月1日至2019年7月1日物业管理费6025.70元及违约金15000元，无事实和法律依据，故本院对该项诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业服务收费管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告朱莉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取163元，由原告朱莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二一年四月十六日法官助理刘利平书记员陈双飞