湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终94号上诉人（原审被告）：益阳金易房地产开发有限责任公司，住所地湖南省安化县东坪镇资江大桥北端307室。法定代表人：杨帝林，系该公司总经理。诉讼代表人：益阳金易房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：黄静，湖南天秤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：蒋建琴，女，1981年8月27日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：李娟，湖南资声律师事务所律师。原审原告：夏朝舜，男，1993年8月2日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：刘艳湘，湖南资声律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖兴云，湖南资声律师事务所律师。原审第三人：林凤辉，男，1967年2月10日出生，汉族，住湖南省安化县。上诉人益阳金易房地产开发有限责任公司（以下简称金易公司）因与被上诉人蒋建琴、原审原告夏朝舜、原审第三人林凤辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（以下简称安化法院）（2020）湘0923民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金易公司的委托诉讼代理人黄静、被上诉人蒋建琴的委托诉讼代理人李娟、原审原告夏朝舜的委托诉讼代理人刘艳湘、肖兴云、原审第三人林凤辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金易公司上诉请求：撤销（2020）湘0923民初2806号民事判决，改判安化县城南区××＃××＃××期××＃××＃幢××层××号房为金易公司的破产财产。事实与理由：1.一审认定事实不清。蒋建琴并未通过抵扣的方式支付30万元购房款。（2020）湘09民终1407号民事生效判决认定蒋建琴对案涉房屋不享有债权，蒋建琴未支付30万元购房款，即使夏朝舜、蒋建琴提供了相反的证据足以推翻（2020）湘09民终1407号民事判决查明的事实及判决主文，蒋建琴也应当申请再审，撤销（2020）湘09民终1407号民事判决；夏朝舜在一审提供的临时业主委会员的证明及水电费票据不能证明金易公司已将案涉房屋交付蒋建琴。案涉房屋并非已交付的未办证的已支付全部对价的特定物。2.一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、第（六）项已被废止，且蒋建琴的情况也不符合上述规定的情形；真实购房户的购房类债权亦是确认为债权，不得行使取回权；一审判决蒋建琴享有取回权，却未对相关的复工费用，管理人费用进行处理。蒋建琴答辩称：1.蒋建琴已按购房合同及抵扣协议的约定支付了房屋全部对价。蒋建琴一审提交的购房款、房屋税费收据、金易公司记账凭证、资金审批单、林凤辉领款单等证据足以证实。2.金易公司与林凤辉之间是否存在债权债务关系，是否进行了结算都不能否定蒋建琴已按合同履行了付款义务。3.蒋建琴与金易公司签订的商品房买卖合同及案涉房屋的网签备案表对房屋的栋号、房号、户型、面积等均有明确具体的约定，与其他房屋相区别，案涉房屋应当认定为特定物，且该房屋已经实际进行了交付，属于已经支付全部对价、已经实际交付的特定物，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）、（六）项之规定，案涉房屋不属于金易公司的破产财产，应当由蒋建琴进行取回。4.金易公司要求蒋建琴在购房款及合理税费之外支付其他费用于法无据。请求二审驳回上诉，维持原判。夏朝舜答辩称：1.同意蒋建琴的答辩意见。2.一审法院依据新证据推翻原生效判决认定的事实并不违法。3.临时业主委会员的证明及水电费票据能证明金易公司于2015年2月13日将案涉房屋交付蒋建琴。4.管理人只能在权利人行使取回权时收取相关的加工费、保管费、托运费、委托费、代销费等费用。案涉房屋主体工程早已竣工，很多业主2015-2016年度就已入住，案涉房屋已于2015年2月13日就交付蒋建琴，不存在保管费用。金易公司未提交证据证实存在上述法定范围的管理费用及其数额，亦未提出反诉要求蒋建琴支付管理费。蒋建琴已交纳办证费用及税费，不需再向金易公司管理人支付费用。请求二审驳回上诉，维持原判。林凤辉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。夏朝舜向一审法院起诉请求：1.确认安化县城南区××＃××＃××期××＃××＃幢××层××号房不属于金易公司的破产财产；2.确认夏朝舜享有对安化县城南区××＃××＃××期××＃××＃幢××层××号房屋的所有权；3.判令金易公司配合夏朝舜行使取回权，将江南华府5＃6＃一期项目中的第5＃6＃幢20层52003号房屋的所有权过户到夏朝舜名下。有独立请求权的第三人蒋建琴向一审法院起诉请求：1.确认安化县城南区××＃××＃××期××＃××＃幢××层××号房不属于金易公司的破产财产；2.判决金易公司配合蒋建琴行使取回权，将江南华府第5＃6＃幢20层52003号房屋的所有权过户到蒋建琴的名下。一审法院查明，2013年4月1日，蒋建琴与金易公司签订《安化县商品房买卖合同》，约定蒋建琴以30万元的价格购买金易公司开发建设的江南华府5#6#一期项目中的第5#6#幢20层52003号房屋。同日，经金易公司管理人员同意，蒋建琴以金易公司欠付林凤辉的30万元工程款抵扣涉案房屋购房款，并另行向金易公司交纳了税费12157元，金易公司向蒋建琴出具收款收据两份。后金易公司为蒋建琴购买的案涉房屋办理了网签备案。2015年2月13日，金易公司向蒋建琴交付了房屋钥匙。2017年8月2日，安化法院裁定受理金易公司破产清算一案，并指定湖南达盛资产管理有限公司担任金易公司管理人，2017年10月18日，安化法院宣告金易公司破产。蒋建琴以涉案购房款及税费312157元向管理人申报债权，管理人初审时予以确认，复审时以抵扣的工程款支付方不是金易公司为由，未予确认。蒋建琴向安化法院起诉，安化法院于2019年10月22日作出（2019）湘0923民初2228号民事判决，确认蒋建琴与金易公司签订的《安化县商品房买卖合同》有效。2018年4月23日，夏朝舜与蒋建琴签订《房屋买卖协议书》，夏朝舜以38万元的价格购买涉案52003号房屋并按约定支付了购房款，蒋建琴向夏朝舜交付了房屋钥匙及购房合同原件，后夏朝舜对房屋进行了装修，现已入住。2019年12月，蒋建琴向安化法院起诉请求确认在金易公司享有破产债权312157元并享有优先权，安化法院于2020年5月18日作出（2020）湘0923民初3563号民事判决予以驳回，蒋建琴不服提出上诉，益阳市中级人民法院于2020年9月1日作出（2020）湘09民终1407号民事判决，判决驳回上诉，维持一审判决。一审法院认为，本案的争议焦点是涉案房屋是否属于破产财产。蒋建琴与金易公司签订的合同合法有效，已经法院生效判决予以确认，双方均应按照合同履行各自的义务。金易公司主张在其进入破产程序后，该合同已经解除，但是根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”蒋建琴已经以抵扣的方式支付了涉案房屋全部购房款30万元，并支付了税费12157元，履行了支付对价的义务，金易公司也已经将涉案房屋交付蒋建琴，且在房管部门办理了网签备案，故该商品房买卖合同不属于双方“均未履行完毕的合同”，金易公司的管理人无权决定解除。另外，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产；第（六）项规定：尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。本案中，蒋建琴与金易公司签订的商品房买卖合同对蒋建琴购得房屋栋号、房号、户型、面积等均有明确具体的约定，与其他房屋相区别，因此，蒋建琴购买的涉案房屋应当认定为特定物。且蒋建琴已经完全支付对价，金易公司亦已向蒋建琴交付房屋，故案涉房屋不属于金易公司的破产财产，蒋建琴依法享有对涉案房屋的取回权，金易公司及其破产管理人湖南达盛资产管理有限公司应继续履行案涉商品房买卖合同，协助蒋建琴办理诉争房屋所有权变更登记。金易公司主张蒋建琴应向管理人支付相关费用后才能取回，但未向法庭提出明确具体的请求数额，对金易公司该意见不予采纳。关于本案中的法律适用问题。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》实施后，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》并未被最高人民法院废止，且《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定的情形并未否定《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）、（六）项的适用，故本案审理中可以适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）、（六）的规定。夏朝舜与蒋建琴签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，但《安化县商品房买卖合同》的第三人即夏朝舜不能突破合同相对性直接向金易公司主张权利。一审法院已经另行制作裁定书驳回夏朝舜的起诉，关于夏朝舜与蒋建琴的权利义务关系，双方可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条、第七十六条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、第（六）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、位于安化县城南区××路××＃××＃××期××＃××＃幢××层××号房屋不属于益阳金易房地产开发有限责任公司的破产财产；二、蒋建琴于判决生效之日起对上述房屋享有取回权；三、益阳金易房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助蒋建琴办理房屋所有权变更登记手续。案件受理费5982元，由益阳金易房地产开发有限责任公司负担。二审中，金易公司提供了以下证据：证据1、林凤辉的债权申报书、债权复审通知及邮寄跟踪信息，拟证明林凤辉向金易公司管理人申报债权，与其成立合同关系的相对方并非金易公司；证据2、金易公司破产清算案无异议债权表，拟证明林凤辉的债权被安化法院确认为无异议债权，金额为0元。蒋建琴未向法庭提交新证据。夏朝舜提供了以下证据：（2019）湘0923民初2228号案受理通知书、民事起诉状，拟证明案涉房屋已经交付是客观事实。林凤辉向法庭提交了下证据：银行流水两张，拟证明2014年6月以后金易公司会计刘邓颖陆续向林凤辉支付工程款，金易公司与林凤辉存在工程款的债权债务关系。针对金易公司提供的证据，蒋建琴质证认为：真实性不清楚，与本案不具有关联性。蒋建琴是按照三方抵扣协议支付了全部的购房款，金易公司与林凤辉之间是否存在债权债务关系，是否进行了结算以及结算的结果，均不能否定蒋建琴按照金易公司指示履行了付款义务。夏朝舜质证认为：真实性、与本案的关联性有异议，即使真实，也只能证明林凤辉为颜朝晖做工程所对应的债务人不是金易公司，而不能证明林凤辉在一审中提交的其他工程款债务人不是金易公司。林凤辉质证认为：真实性无异议，但该两份证据与本案无关，除证据中所涉的债权991677元外，林凤辉与金易公司还存在其他的债权。针对夏朝舜提供的证据，金易公司质证认为：真实性无异议，与本案不具有关联性，夏朝舜入住装修案涉房屋的行为属于侵占金易公司破产财产的行为，夏朝舜对金易公司不享有债权也不享有取回权已经安化法院裁定确认，不能达到其证明目的。蒋建琴、林凤辉质证认为：真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均无异议。针对林凤辉提供的证据，金易公司质证认为：真实性无异议，与本案的关联性有异议，无法证实转账系工程款或砂石款；该流水只能证明林凤辉与刘邓颖之间存在个人往来。蒋建琴、夏朝舜质证认为：真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均无异议。本院认证如下：金易公司提供的证据，与本案不具有关联性；夏朝舜提供的证据，真实性予以认定，但不能达到其证明目的；林凤辉提供的证据，与本案不具有关联性。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外，蒋建琴、夏朝舜已经举证证实蒋建琴以抵扣林凤辉工程款的方式支付了购房款的事实，对该生效判决认定的蒋建琴不享有债权的事实不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房屋，蒋建琴虽然已经支付了全部购房款但未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、第（六）项系对《中华人民共和国企业破产法（试行）》的解释，在该司法解释与现行法律、司法解释不一致的情形下，一审法院适用该条规定认定案涉房屋不属于债务人财产，系适用法律错误，应予纠正。因此，案涉房屋属于金易公司的财产。蒋建琴向一审法院起诉请求实质是要求确认案涉房屋不属于破产财产，继续履行商品房预售合同并由金易公司交付房屋、协助办理产权过户手续。取回权是指对于不属于破产企业的那部分财产，所有权人有从破产管理人处取回的权利。因蒋建琴未取得涉案房屋的产权，故一审确定本案为一般取回权纠纷不当。本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”蒋建琴已经以抵扣的方式支付了涉案房屋全部购房款30万元，并支付了税费12157元，履行了支付对价的义务，金易公司也已经将涉案房屋交付蒋建琴，且在房管部门办理了网签备案，故该商品房买卖合同不属于双方“均未履行完毕的合同”，金易公司的管理人无权决定解除。根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而案涉房屋为住宅商品房，蒋建琴支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。因此，蒋建琴对于案涉房屋的债权具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权转移登记的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。在蒋建琴主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，金易公司亦没有举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，金易公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助蒋建琴办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给蒋建琴。但鉴于案涉房屋已由金易公司交付蒋建琴，该项无需在判决主文中表述。金易公司主张蒋建琴应向管理人支付相关费用后才能取得房屋所有权，但未向法庭提出明确具体的请求数额及相应证据，对金易公司该意见不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初2806号民事判决第三项；二、撤销湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初2806号民事判决第一、二项；三、驳回蒋建琴的其他诉讼请求。一审案件受理费5982元，由蒋建琴负担；二审案件受理费5982元，由益阳金易房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二一年四月十二日书记员  姚 瑜