江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1416号上诉人（原审原告）：郭海峰，男，1962年2月16日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：卢刚建，江苏天地明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏恒龙万相房地产开发有限公司。江苏恒龙万相房地产开发有限公司管理人：江苏恒龙万相房地产开发有限公司破产清算组，住所地徐州市铜山新区泉新路东。诉讼代表人：郑学彬，该公司破产管理人负责人。被上诉人（原审被告）：董现举，男，1958年2月25日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：许猛，江苏苏汇律师事务所律师。上诉人郭海峰因与被上诉人江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙万相公司）、被上诉人董现举商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭海峰及其委托诉讼代理人卢刚建，被上诉人董现举的委托诉讼代理人许猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭海峰上诉请求：1.依法改判恒龙万相公司赔偿房屋改造费用32万元，利息损失20万元，合计52万元，董现举承担连带赔偿责任。2.诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.涉案342万元存单是预付购房款。《购房意向协议》明确约定为上诉人为购买A22-4别墅一套，面积为340平米，第五条乙方郑重承诺：“1、确保购房款全款按约定一次性及时支付”。且董现举声明：“本人在初期全权负责霖岚溪谷项目工作时，为能筹措、落实项目的建设资金，全身心的寻找准客户…”体现交付的存单是用于支付购房款。双方没有关于存单质押的意思表示，交存单是协议书约定的义务。一审中，被上诉人认可收到存单，收到后用于宣传或其他但未动用，纯属于被上诉人的权利。2.依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，“约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以及《购房意向协议》第四条第二款之约定，恒龙万相公司应当承担因违约造成的342万元约定损失。3.恒龙万相公司、董现举应赔偿郭海峰房屋改造费用32万元。一审仅支持5万元，因恒龙万相公司已进入破产程序，上诉人所欠施工队27万工程款势必偿还。董现举辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。郭海峰向一审法院提出诉讼请求：1.解除购房意向协议。2.依法判令恒龙万相公司赔偿经济损失206万元(利息1421332元，霖兰溪谷项目A22-4别墅添附改造支出32万元，定制木地板10万元，设计费15万元，电梯定金2万元，木门及装饰材料定金5万元)；3.判令董现举承担连带责任；4.诉讼费用由恒龙万相公司、董现举承担。一审法院认定事实如下：恒龙万相公司由自然人董现举和自然人王韶滨共同出资投资设立，该二位股东在房地产开发经营中出现分歧，2017年8月18日，双方在郭海峰见证下签订了《补充协议(一)》，其中就表明“因甲方(王韶滨)长期在外，具体工作基本上由乙方全权负责”。董现举与王韶滨、恒龙万相公司因合资、合作开发房地产合同纠纷进行诉讼，徐州市中级人民法院以(2019)苏03民初268号受理，王韶滨在该案审理中书面自认“双方共同开发唐宁1号项目(后改为霖岚溪谷项目)；协议签订后，公司和项目的经营管理交由董现举全权负责。”恒龙万相公司因不能清偿到期债务，已经一审法院于2020年3月26日以(2020)苏0312破2号民事裁定进入破产清算程序。2015年11月11日，郭海峰与恒龙万相公司的股东，即董现举签订了《购房意向协议》，协议约定由郭海峰购买恒龙万相公司开发的霖兰溪谷项A22-4房屋一套，还约定该房屋拟售价1.2万元每平米，同时考虑对郭海峰进行优惠，8000元每平米价格出售为给郭海峰，该协议第四条第2款约定，无论任何原因如工期延误不超过一年，超期部分按国家规定民间借贷最高利息计息，如工期延误超过一年乙方有权要求退房，双倍退还购房款，并按上同等计息；第五条约定一期正负零完成一次性交付购房款。该协议中特别约定，“1.红线内围墙建设由恒龙万相公司按规划负责完成，红线外墙恒龙万相公司同意由郭海峰自行建设，但费用自理，且符合总体规划，不影响综合验收。2.恒龙万相公司同意乙方在箱型基础内改造，即基础外北面修建地下构筑物。但不能影响验收，否则责任自负，其修建改造费用，由郭海峰自理，直接与施工方洽谈支付”，但该项目未能取得商品房预售许可证，双方未签订商品房买卖合同，更未办理房屋产权初始登记。2017年9月7日前，郭海峰向恒龙万相公司项目部交付了中国银行存单二张，分别为存款日期为2015年12月4日，到期日期2016年3月4日，金额200万元；存款日期为2016年9月29日，到期日期2018年9月29日，金额142万元，合计金额为342万元。该存单交由董现举本人保管，但董现举并未支取其存单上的存款，2018年3月底，董现举将存单退还郭海峰。郭海峰为将来取得约定的A22-4号楼房的产权，对房屋建造过程中作了投入，进行了部分的更改。变更内容为基础加固，保温层加厚，电梯等项目，直接提高了标准，但至今该房屋仍未全部完工，更未获得建设主管部门的竣工验收备案。在恒龙万相公司进入破产还债程序后，一审法院已委托对包含案涉房屋的所有的不动产进行了评估，作出了破产债权的评估报告，但未就案涉的房屋单独作出评估。2017年9月7日，董现举向郭海峰出具声明，内容为，本人在初期全权负责霖兰溪谷项目工作时，为能筹措、落实项目的建设资金，全身心的寻找准客户，并与郭海峰、王清江签订了A22意向购房协议，同时为了对外宣传需要，收到郭海峰购户的两张中行存单(两张共345万元，但未动用)后由于公司内部问题，本项目交由融创托管，为消除购户顾虑，本人再次声明如下：一、本人所签订的意向购房协议，虽未加盖公章，但完全是公司股东的权责范围，也是职务行为。二、本项目虽已托管，但本人享有6%的权限。鉴于购户对项目的倾心付出，故无论市场售价如何，郭海峰购户A22-4的价格不变。王清江购户的价格按届时市场真实价格给予最大优惠，但限一套A22-1。三、如确因变故导致项目转让，本人承诺将按协议承担郭海峰购户的补偿。特此声明，声明人董现举。郭海峰起诉要求恒龙万相公司、董现举赔偿损失206万元，分别为利息1421332元，霖兰溪谷项目别墅添附改造总支出32万元，定制木地板10万元，设计费15万元，电梯定金2万元，木门及装饰材料定金5万元。郭海峰为了证明自己的损失，提供如下证据材料：利息部分以200万元为本金，自2016年12月4日起至2018年3月30日止，按年利息24%计算，为634666元；以142万元为本金，自2016年9月20日起至2018年3月30日止，按年息24%计算，利息为786666元，合计是1421332元。郭海峰提供吴锋、毛广龙出具的情况说明，内容为：本司在承接霖兰溪谷项目施工时，因A22号楼四户为个人定向订购，经甲方股东董现举同意和购户需求，该四户在设计图纸外变更部分由我方施工，该楼购户自行支付费用，其中变更内容为：箱型基础变更、防潮保温层加厚、电梯井、采光井、隔热层等项目共计施工直接费用为每户32万元。后因甲方二位股东产生矛盾，只有一位购户郭海峰支付5万元人民币，其他三户均未缴纳，特此说明。郭海峰提供了木地板、电梯及装饰材料订购清单，设计的家具设计方案、设计图纸，但是郭海峰表示设计费的缴费单据还没有开出来。一审法院认为，董现举为二人公司的股东，在董现举与王韶滨、恒龙万相公司因合资、合作开发房地产合同纠纷诉讼中，恒龙万相公司的法定代表人王韶滨书面自认“双方共同开发唐宁1号项目(后改为霖岚溪谷项目)；协议签订后，公司和项目的经营管理交由董现举全权负责。”，在郭海峰见证的董现举与王韶滨《补充协议(一)》，其中就表明“因甲方(王韶滨)长期在外，具体工作基本上由乙方全权负责”，故可以确认案涉的霖兰溪谷项目为恒龙万相公司开发，董现举与郭海峰签订《购房意向协议》的行为代表恒龙万相公司，该协议的相对方应为恒龙万相公司。双方签订的购房意向协议，从名称到实际内容均具有预约合同的属性，是以签订本约合同为目的，具有独立性，并不以取得商品房预售许可证为有效要件。因恒龙万相公司的行为，双方未能签订商品房买卖合同，恒龙万相公司应当承担违约责任。双方在《购房意向协议》成立后，郭海峰交付了两张定期存单金额为342万元，该交付定期存单的行为不应当认定为郭海峰预付购房款，根据《中华人民共和国担保法》第七十六条规定“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。”第七十七条规定“以载明兑现或者提货日期的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单兑现或者提货日期先于债务履行期的，质权人可以在债务履行期届满前兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物用于提前清偿所担保的债权或者向与出质人约定的第三人提存。”郭海峰提供了权利质押，郭海峰认可董现举已于2018年3月30日将存单退还，后由其自行支取，故对郭海峰要求恒龙万相公司、董现举赔偿该342万元利息损失的请求，不予支持。郭海峰要求恒龙万相公司、董现举赔偿霖兰溪谷项目别墅添附改造总支出32万元、定制木地板10万元、设计费15万元、电梯定金2万元、木门及装饰材料定金5万元。对此，一审法院认为，对于改造费用32万元，郭海峰自认仅支付5万元，对该5万元损失，予以支持。对于郭海峰主张的设计费15万元，因未提供相应的付款凭证，对郭海峰主张该损失，不予支持。对于郭海峰主张定制木地板10万元、电梯定金2万元、木门及装饰材料定金5万元，系郭海峰与装饰材料销售商之间的合同关系，且交付的定金不等同于郭海峰的实际损失，在未签订商品房买卖合同之前即对房屋改造进行投入自身也存在一定的过错，故对于郭海峰主张该部分损失，不予支持。董现举与郭海峰签订《购房意向协议》虽系履行职务的行为，但是董现举于2017年9月7日向郭海峰出具声明，表示“如确认变故导致项目转让，本人承诺将按协议承担郭海峰购户的补偿。”应视为债务加入，对郭海峰要求董现举承担连带责任的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，遂判决：一、解除郭海峰与江苏恒龙万相房地产开发有限公司的签订的《购房意向协议》；二、江苏恒龙万相房地产开发有限公司、董现举于判决生效后十日内赔偿郭海峰50000元；三、驳回郭海峰的其他诉讼请求。案件受理费28560元，由郭海峰负担27867元，由江苏恒龙万相房地产开发有限公司、董现举负担693元。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、郭海峰主张的利息损失20万元应否支持。2、郭海峰主张的房屋改造费用金额如何确定。本院认为：一、关于郭海峰主张的利息损失20万元应否支持的问题。郭海峰主张的利息系以其交付董现举两张存单上的金额，按照年利息24%计算的。双方签订的《购房意向协议》第四条第二款约定：乙方有权要求退房，甲方将双倍退还购房款并按国家规定民间借贷最高限计息。郭海峰并未向恒龙万相公司或董现举交付购房款，不具备要求购房款利息的基础事实。对其主张的两张存单，董现举陈述仅是“为了对外宣传需要”。且存单退回后，也是郭海峰自己支取，其并未因交付存单产生损失。故，对于郭海峰要求定期存单的利息损失20万元的主张，本院不予支持。二、关于郭海峰主张的房屋改造费用金额如何确定的问题。郭海峰主张涉案别墅改造损失32万元，一审法院支持了其实际支出的5万元。郭海峰不能举证其实际支出超过5万元的相关支付手续，且其系在房屋尚未取得预售许可证等合法手续的情况下即进行装修改造，相应损失亦应自行承担。综上所述，上诉人郭海峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由郭海峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年四月十四日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹