吉林省柳河县人民法院   民事判决书   （2021）吉0524民初360号   原告：巴起旭，男，1963年4月22日出生，公务员，住柳河县。   被告：通化市银河房地产开发有限公司，住所地柳河县柳河镇。   法定代表人：崔承焕，总经理。   委托代理人：朱振和，男，1968年11月3日出生，汉族，公司办事员，住柳河县,代理权限为特别授权。   原告巴起旭与被告通化市银河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴起旭、被告委托代理人朱振和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   巴起旭向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《银河郡府认购书》合同；2、请依法判令被告立即返还原告购房款120000元及利息。利息从2015年6月13日起至房款还清之日止，按照同期贷款年利率计算（第二次开庭变更为按照合同约定的银行同期一年定期存款利率给付利息）；3、判令被告立即给付原告违约金240000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月13日，原被告签订了《银河郡府认购书》，约定原告在被告处认购银河郡府20号楼1单元802室房，建筑面积125.59平方米，房屋单价3470元每平方米，房屋总价435797元。被告承诺2015年12月30日前将原告购买的房屋交付使用。合同约定违约责任“甲方如不按约定交给乙方预定房屋，则按乙方交纳的认购款双倍赔偿乙方。”原告于2015年6月13日向被告给付该房屋10000元，2015年6月27日向被告给付该房屋110000元，两次共计给付房款120000元。原告多次向被告要求继续履行合同，但被告至今未按照合同约定交付房屋，现被告经营状况恶化，已经没有能力达到合同目的，因此原告请求判决解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并判令被告承担合同约定的违约金。   被告辩称，原告所述购买公司的房屋属实，但是未交房是因为该房屋被法院查封，希望法院尽快解除查封交给原告。公司经济状况没有能力双倍赔偿违约金。   经审理认定的事实：2015年6月13日，被告作为甲方、原告作为乙方签订了《银河郡府认购书》，约定内容包括：乙方认购的房源是银河郡府20号楼1单元802室房，建筑面积为125.59平方米，已交房款多退少补，房屋单价3470元每平方米，房屋总价435797元。优惠政策：乙方一次性支付全额房款可享受每平方米优惠200元整；乙方交纳50%房款，可享受每平方米优惠100元整；乙方交纳30%房款，可享受每平方米优惠70元整。约定交付房屋时间为2015年12月30日。约定逾期交房，甲方按照银行同期一年定期存款利率给予乙方赔偿。违约责任：甲方如不按约定交给乙方预定房，则乙方交纳的认购款双倍赔偿乙方。2015年6月13日交付房款10,000.00元，2015年6月27日交付房款110，000.00元，共计交付房款120，000.00元。该房屋至今未交付给原告。并且被告辩称该房屋被法院查封现在不能交付（未提供查封手续）。   原告提供的证据如下：1、银河郡府认购书，证明合同约定的情况。2、交付购房款收据两张，证明被告收取原告购房款12万元。   本院认为，原被告之间签订的《银河郡府认购书》系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，该《银河郡府认购书》合法有效。该解释第十五条第一款规定：“根据合同法第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三、四、五项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”则已经逾期交房5年左右，原告已经无法实现原购买预期时间意义上房屋的合同目的，请求解除合同符合上述法律规定，应当予以支持。合同解除后，依照合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，被告应当退还给原告已经收取的购房款12万元。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条规定：“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务的，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”根据该规定，原告按照合同约定请求被告给付自收取原告购房款之日起至退还交付的购房款之日止的约定的利息（第二次开庭将诉状的请求变更为合同约定的利息），即应当按照银行同期一年定期存款利率计算给付的利息，予以支持。   《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当适当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案原告请求按照合同约定的违约金约定即“甲方如不按约定交给乙方预订房，则按乙方交纳的认购款双倍赔偿乙方”而请求违约金24万元过高，被告以公司现在没有给付能力为由不同意给付赔偿款。所以，本院认为，本案如果合同解除而被告不再履行向原告交付房屋，按照以上法律及司法解释的规定，给原告造成了损失，原告可以要求赔偿。原告请求给付违约金，也要综合本案案情，以原告因解除合同而实际发生的损失为基础，兼顾本案合同的履行情况即已经五年左右未交付房屋，双方的过错程度，以及预期可得利益（房屋差价）等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告陈述损失包括交纳的12万元的利息损失和房屋差价款损失12万元左右，即房屋差价款损失计算方法为合同约定的购买单价每平方米3470元，而现在柳河实际房价该小区能达到每平方米4300元左右，房屋面积125.59平方米，则计算大约损失12万元左右（即可得利益）。原告陈述主张的损失（实际利息损失和可得利益损失），利息是必然发生的；房屋差价可得利益损失，按照本地目前实际房屋价格情况基本属实。按照12万元的违约金予以赔偿合理合法。但是按照原告诉状请求的违约金24万元明显过高，诉请所理解的双倍24万元系扣除返还12万元之后再给付违约金24万元也存在歧义。故根据上述法律规定，酌定本案支付违约金赔偿120，000.00元为宜。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三、四、五项，以及第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条和第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第一款、第十六条的规定，判决如下：   一.解除原被告签订的《银河郡府认购书》合同。   二.被告通化市银河房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还给原告巴起旭购房款12万元及利息（利息从2015年6月13日起至还清房款之日止按照10，000.00元本金计算利息，从2015年6月27日起至还清房款之日止，按照110，000.00元本金计算利息，利率按照约定的银行同期一年定期存款利率计算）。   三.被告通化市银河房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告巴起旭违约金12万元。   案件受理费3350元（减半收取），由被告承担2450元，原告自负900元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。   审判员 薛文龙     二〇二一年四月十九日   书记员 贺 鹏