北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终902号上诉人（原审原告）：狄玉平，男，1963年4月28日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路**院**楼****。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，该公司经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所，住所地河北省唐山市高新区火炬路**div>法定代表人：张立杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，该公司法务部员工。上诉人狄玉平因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人狄玉平的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狄玉平上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市高新区龙泽国际小区XX号房屋（以下简称1804号房屋）的强制执行；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、案涉房屋查封前，华宝公司已将案涉房屋折抵欠付工程款，取得全部房款，丧失了对房屋的处置权。案外人二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二治公司）因承建华宝公司发包的唐山市龙泽国际花园住宅楼项目（以下简称案涉项目）对华宝公司享有债权，故与二十二冶公司于2015年8月20日签订《建筑施工合同补充协议》（以下简称《补充协议书》），约定华宝公司将包含案涉房屋在内的86套房屋折抵应付二十二冶公司的工程款44366927元。由此可见，案涉房屋查封前，华宝公司处置了案涉房屋，收取了全部房款，二十二冶公司已取得房屋交付请求权，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，双方已建立合法有效的房屋买卖关系。二、狄玉平受让案涉房屋买卖合同权利义务，与华宝公司建立合法有效的房屋买卖关系。二十二冶公司以受让的案涉房屋折抵其应付给分包商的欠款，该分包商又将该房屋出售给狄玉平，并通知华宝公司与狄玉平签订《团购协议》确定房屋楼号、价款，上述交易均取得华宝公司的同意。其后，狄玉平为购置案涉房屋，通过向该分包商支付全部房款最终享有了前述《补充协议书》项下权益，狄玉平与华宝公司已形成房屋买卖合同关系。此后，华宝公司向狄玉平交付案涉房屋，狄玉平接收房屋后对房屋进行了装修，添附，房屋买卖合同的主要义务已经履行。一审判决机械地以双方未签订正式商品房买卖合同而认为狄玉平的诉讼请求不能成立，忽视华宝公司已于查封前将案涉房屋抵顶给二十二冶公司，经多次权利义务主体的变更，狄玉平与华宝公司已成立房屋买卖合同关系，未能办理网签登记合同系由于华宝公司原因造成，狄玉平无任何过错等本案客观事实。适用法律错误，应予纠正。三、狄玉平自取得案涉商品房后长期在案涉房屋内居住，且狄玉平名下无其他用于居住的房屋。狄玉平于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明狄玉平名下无其他用于居住的房屋。狄玉平提供的房屋照片等证据证明，狄玉平已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，狄玉平享有的物权期待权应予优先保护。一方面，狄玉平属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在任何过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护；另一方面，在建设工程领域中，下游分包商、实际施工人、材料供应商通过前述方式购得房屋的亦不少见。具体到本案，狄玉平已支付合理对价，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年狄玉平才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。狄玉平从支付对价、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程，现狄玉平已入住房屋并对房屋进行装修、添附。狄玉平愿意按法院要求支付剩余房款（如有），只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系狄玉平与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故本案不适用《执行异议和复议规定》第28条的规定，原审判决以狄玉平的购房行为不符合《执行异议和复议规定》第28条规定为由驳回上诉人的请求，适用法律有误。五、本案判决结果涉及众多群体及狄玉平个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回狄玉平的上诉请求。华宝公司述称，同意狄玉平的上诉意见。狄玉平向一审院提出诉讼请求：1.判令解除对1804号房屋的查封并排除强制执行；2.判令本案诉讼费用由昌隆公司承担。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉1804号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人狄玉平对一审法院执行的1804号房屋提出书面异议，认为：2015年11月2日，华宝公司与二十二冶公司签订团购协议书，将房屋抵顶拖欠工程款项。二十二冶公司将房屋抵账给狄玉平，在2016年4月23日，在华宝公司处办理了交房及购房手续，华宝公司出具房款收据（狄玉平在诉讼中提交了华宝公司2016年4月22日出具的收据、华宝公司与二十二冶的商品房团购协议书等）。房屋由狄玉平合法使用，现有祖孙三代居住（狄玉平在诉讼中提交了与唐山市祥润物业服务有限公司于2016年11月24日签订的前期物业管理服务合同、水电费收据等）。仅因华宝公司单方面的原因，至今未签订正式购房合同，且未办理权属证书，但购房是在查封之前办理的。经询，狄玉平称其与华宝公司未签订书面房屋买卖合同，案涉房屋亦未办理过户登记或网签等手续，至今仍登记在华宝公司名下。为证明其异议主张，狄玉平向一审法院提交以下相关证据：一、二十二冶公司于2016年4月21日出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，证明狄玉平经二十二冶公司出具手续，向华宝公司认购1804号房屋，总房价513689元。二、二十二冶公司与仁众公司签订的《债权转让协议书》、华宝公司开具的收据二张、购房发票，证明狄玉平通过抵账方式支付了房款。三、华宝公司与二十二冶公司签订的《商品房团购协议书》《商品房团购协议书（二）》《房屋抵顶工程款协议（三）》，证明二十二冶公司有权出售协议书项下房屋。四、狄玉平、王莉与唐山市祥润物业服务有限公司于2016年11月24日签订的《前期物业管理服务合同》以及物业公司开具的物业费收据，证明狄玉平已于2016年11月24日入住房屋。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，称房屋已抵给二十二冶公司，通过团购协议转移了所有权。二十二冶公司将房屋抵给案外人，再经二十二冶公司出具凭证，与华宝公司办理购房手续。针对狄玉平提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1055号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使华宝公司与二十二冶公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。狄玉平未与华宝公司签订书面的房屋买卖合同，且占有房屋的时间在一审法院查封房屋之后，因此，其异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回其异议请求。狄玉平不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，狄玉平提交了如下证据：1.2016年4月21日二十二冶公司向华宝公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，请对团购龙泽国际花园小区商品房的业主办理购房相关手续予以接洽，该凭证中载明：业主姓名：狄玉平；商品合同楼栋号：12-1-1804，地下室5，地下室**米数：89.95平米，地下室11，地下室11商品房单价5337元/平米，地下室26，地下室2600元/平米总价款：513689元（团购费5000元）；业主已交房款处为空白。备注：业主需带证件：夫妻双方结婚证、身份证、户口本、（丧偶）死亡证明、公积金卡、已开收据，其他资料请到售楼处咨询；2.华宝公司于2016年4月22日开具的收据2张收据，其上载明的金额分别为28626元（地下室）与（地下室63元（房款）；3.2011年4月25日发包人华宝公司（甲方）与承包人二十二冶公司（乙方）签订的商品房团购协议书，约定乙方以团购龙泽国际花园部分商品房来抵顶乙方的工程款，团购商品房名称：唐山市龙泽国际花园住宅楼，团购商品房地址：唐山市开发区东起工农路，西至龙泽路，南起同济道，北至庆南道。团购商品房团购具体楼栋号为：龙泽国际花园小区XX单元共计48000平方米；团购商品房价格经甲乙双方协商，团购平均单价为4850元，各楼层房价差额由乙方确定。商品房结算方式：甲方按乙方实际团购面积乘以平均价格，计算出的商品房团购总价款，作为双方抵顶工程款的依据。乙方团购商品房的定金及房屋销售款由乙方负责收讫，甲方用乙方收入的房款抵顶工程款，房款不足部分甲方以工程款形式另行支付。甲方权利义务：1.甲方具有合法开发该项目的主体资格，所开发项目手续完备，交予乙方时为全产权商品房。乙方团购的商品房与甲方开发的其他商品房交房标准相同；2.甲方根据乙方预售的团购商品房办理相应预售手续，给小业主出具收款收据；3.甲方取得商品房预售许可证后，要及时通知乙方合理安排办理团购时间，协助乙方办理房屋销售合同及银行按揭手续，根据乙方商品房销售，给小业主出具收款收据；4.工程竣工后，甲方及时给乙方团购的商品房小业主办理房屋产权登记手续。乙方权利义务：1.组织相关人员与甲方确定团购商品房的具体房源和总价款，及时与甲方办理团购商品房的相关手续；2.乙方组织团购范围内的商品房的销售，根据与甲方的团购价格，有权调剂确定每一户商品房的价格；3.乙方负责团购商品房预售房款订金的收款工作，并及时协调甲方给小业主办理相应的预售手续及出具收款收据；在甲方取得预售许可证后，负责组织小业主与甲方办理商品房销售合同的签订、收取房屋销售款及办理银行按揭手续，给小业主出具售房发票。4.工程竣工后，协助甲方给小业主办理商品房产权备案及相关手续。甲方二十二冶公司与乙方仁众公司签订的债权转让协议书，约定将甲方对华宝公司享有的合法债权513689元转让给仁众公司。2016年4月21日甲方仁众公司与乙方狄玉平、王莉签订的抵房协议书，约定甲方将龙泽国际商品房12-1-1804以价格513689元抵给乙方用于抵顶甲方乐亭项目欠乙方材料款。扣除甲方实际欠乙方296661元材料款，抵顶后乙方反欠甲方房款217028元。4.2016年11月24日狄玉平与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据、狄玉平缴纳暖气费账单等，证明华宝公司于2016年11月24日将房屋交付给狄玉平占有使用至今；5.2019年12月20日唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果：经查询唐山市不动产房屋登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区），个人住房信息查询人狄玉平截止2019年12月20日查询到0宗不动产登记记录。昌隆公司对狄玉平提交的上述证据真实性不予认可，并称证据即使为真，其一，楼号与收据上的楼号不一致，且当时华宝公司并未取得房屋销售权，只能证明华宝公司以房抵债的事实；其二，未作所有权变更登记，涉案房屋物权仍然属于华宝公司；其三，内部协议不是正规的商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的特征和性质；其四，收据也不是正式发票。华宝公司对狄玉平提交的上述证据真实性均无异议，称在执行异议程序中均出示过证据原件，对证据均予以认可，并称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在解押后未及时办理网签手续，此后又被一审法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向狄玉平等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。狄玉平称直到2019年涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉1804号房屋被查封了。上述事实，还有一审法院调取的执行异议卷宗材料、执行裁定书等在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，狄玉平请求停止执行案涉1804号房屋，应举证证明其对1804号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：狄玉平就1804号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。狄玉平主张本案应参考适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而狄玉平在诉讼中提交相关证据欲证明二十二冶公司团购协议签订在法院查封前，但其从仁众公司抵债购房时间晚于法院出具查封裁定时间，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，并已付清房屋的全部价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋，但作为买受人的狄玉平并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果。狄玉平主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定排除执行的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。狄玉平抵付相关购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对二十二冶公司、华宝公司等的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”狄玉平亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故原执行异议裁定处理并无不当。综上所述，狄玉平要求停止执行涉案1804号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回狄玉平的诉讼请求。本院二审期间，狄玉平提交《建筑施工合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》），证明华宝公司与二十二冶公司于2015年8月20日签订《补充协议书》，华宝公司将包括案涉房屋在内的86套房屋抵顶其欠二十二冶公司的工程款。昌隆公司发表质证意见称，对《补充协议书》的真实性、关联性和证明目的均不予认可。华宝公司发表质证意见称，对《补充协议书》的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院经审查认为，虽然昌隆公司对《补充协议书》的真实性、关联性和证明目的不予认可，但考虑到其并非《补充协议书》的缔约主体，本案中缔约主体之一的华宝公司已对《补充协议书》的真实性予以确认，且该《补充协议书》后附第二次抵账房源明细所涉及的房屋楼号、面积等与本案所涉房屋以及同批其他案外人执行异议纠纷案件所涉房屋均能体现出一一对应关系，且昌隆公司除不认可该证据真实性以外，并未提举相反证据证明该《补充协议书》的虚假性，故本院结合案涉具体情况，对《补充协议书》的真实性、合法性和关联性予以确认。本院补充查明：2015年8月20日，华宝公司（甲方）与二十二冶（乙方）签订《建筑施工合同补充协议书》，约定：截止2015年8月，工程项目完成如下：南部回迁区砼主体结构及二次结构完，甲方用龙泽国际花园的房产，抵顶乙方的工程款，1.甲方负责给乙方团购13户龙泽国际花园房屋的第三方，办理房屋更名过户手续；负责给抵顶乙方的86套房屋抵顶人，分批次办理解压、盖章房产登记及入住手续；2.本次抵顶的86套住宅总价44366927元房源交付乙方后，即视为已冲抵甲方的工程款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，首先，案涉房屋被一审法院查封前，华宝公司与二十二冶签订了《补充协议书》，将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵顶给二十二冶，且华宝公司承诺给二十二冶团购和抵顶的购房人办理房屋更名过户手续；其次，二十二冶基于华宝公司以房屋价款对建筑工程款抵顶的约定，将案涉房屋转让给第三方，第三方转让给购房人，该一系列行为均系华宝公司以房抵顶到期工程款、二十二冶及第三方实现债权回收建筑工程款的行为，具有连续性，且价款并无明显不合理，因此，上述抵顶行为可视为案涉房屋买受人已签订了合法有效的买卖合同。现有证据表明，案涉房屋已经由购房人实际入住使用，且购房人名下无其他用于居住的房屋，购房人已支付或抵顶了全部或百分之五十以上的价款，案涉房屋虽因抵押未能办理过户登记，但案涉房屋非因实现该抵押权而被一审法院查封，未办理过户登记非二十二冶公司或案涉房屋买受人自身原因所致。考虑到上述情形以及对买受人物权期待权的保护，本院认为，狄玉平请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人狄玉平的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4822号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区龙泽国际小区XX号房屋的执行。三、驳回狄玉平的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 利审 判 员  陈 实审 判 员  杨 力二〇二一年四月十四日法官助理  黄晓宇法官助理  曲建婷法官助理  李晓桐书 记 员  亢 娜书 记 员  江 瑞书 记 员  李连漪