河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2146号原告(反诉被告)：广东省古健陶瓷有限公司，住所地广东省茂名市电白区林头镇工业开发区（强力电杆厂内）。法定代表人：何广军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡佳，北京安理（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传博，北京安理（郑州）律师事务所律师。被告(反诉原告)：河南东之利物业服务有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经北四路126号中部金属物流园交易中心二楼220-225号。法定代表人：张留栓，董事长。委托诉讼代理人：王晓雪，河南昊文律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛炳灿，河南昊文律师事务所律师。原告（反诉被告）广东省古健陶瓷有限公司（以下简称“古健陶瓷公司”）与被告（反诉原告）河南东之利物业服务有限公司（以下简称“东之利公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人何广军及委托诉讼代理人蔡佳、刘传博，被告(反诉原告)委托诉讼代理人王晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古健陶瓷公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告交纳的履约保证金35000元，并支付原告利息4311元（利息自2018年12月29日暂计至2021年1月6日为4311元，后续利息以35000元为基数，按年利率6%的标准，自2021年1月7日计至全部款项实际付清之日止）；2、被告赔偿原告损失1046375元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月，原、被告双方就原告租赁被告经营管理的“中部五金陶瓷系统门窗广场”一楼商铺事宜达成一致意见，并为此签订了租赁协议。根据合同约定，被告将“中部五金陶瓷系统门窗广场”一楼C1-11--C1-16商铺出租给原告使用，租期三年，同时双方对租金及租金支付、双方权利义务等进行了约定。为保证市场经营业态的一致性，被告在合同要求原告租赁的商铺必须用于陶瓷的经营，不得擅自改变用途，要求原告保证在郑州市所辖区域内，“中部五金陶瓷系统门窗广场”为原告唯一公司总部。合同签订后，原告为在市场内经营中高档品牌瓷砖“佰世洁美”系列，投入大量资金对承租商铺进行装修、购置办公设备等，仅投入的装修费用经第三方评估就高达1046375元。2017年年底，被告将以经营建材及与之相关商品的“中部五金陶瓷系统门窗广场”，整体变更为“绿都汽车产业总部港”，从事与汽车销售、维修等相关的专业市场。被告的这一变更行为直接导致“中部五金陶瓷系统门窗广场”内原有经营建材的商户大量迁出，截至2018年11月，市场内仅有原告一家经营建材的企业，致使原告无法再继续经营陶瓷业务。迫于无奈，原告2018年12月29日向被告送达了解除合同通知函，正式解除了双方之间签订的租赁合同。被告的这一行为给原告造成了巨大经济损失。由于被告对擅自改变市场经营业态行为给原告造成的经济损失不予赔偿，对原告交纳的履约保证金35000元不予退还，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告东之利公司辩称，一、涉案市场自招商初期开始，就陆续有建材商户和汽车用品商户入驻，2016年初开始，郑州市政府号召3年内中心城区市场外迁，以此拓展城市发展空间，缓解城区交通压力，促进传统产业升级。被告的市场并不在政府选定范围内，部分建材商户为了自身长远、可持续发展，陆续外迁，但被告从未要求或强制与任何建材商户解除合同以变更业态；二、截至庭审之日，被告市场内仍有4家建材商户（分别为涂料、门窗、地毯2户）按期交租、经营良好，已经续约最长的至2022年。被告北边一墙之隔为中部金属物流园装饰材料区，即是规模较大的建材市场，对比郑州市区同行业、同类型的天荣汽配城，截至2020年拆迁时，仍是建材商户与汽配商户并存，与涉案市场情况类似，故根本不存在原告主张的业态变更，被告违约导致合同目的无法实现的相关主张；三、原告在经营不善的情况下无力继续承担高昂的房租，以业态变更为借口主动发送解约通知。在合同履约期间，原告主要经营“佰世洁美”量子能量瓷砖，称该瓷砖有除甲醛、除苯等相关健康功效，该瓷砖定价非常高，但大众对该品牌及功能认可度有限，导致其一直经营不善，原告门店长期处于断断续续关停的不正常经营状态，同时，其长期带人吃、住在该承租商铺内，占用通道用明火做饭，擅自改变承租商铺的上、下水结构，被告相关责任人员多次劝阻、要求整改无效，其已经违反了涉案合同内对于消防安全的相关约定。同时，依据双方合同约定，原告应当提前30日缴纳下一期房租，被告多次催促，其迟迟不予缴纳，原告发送解除通知时，已经超过了合同约定的应当提前交纳房租的期限，已构成根本违约，被告已经享有合同解除权。在原告要求协商提前解除涉案租赁合同时，因租期未满，被告要求补齐已优惠的半年租金共计122550元，同时其违规改造的上下水未整改还原，原告在未经被告同意的情况下，于晚间偷偷将商铺内的相关物品搬离，该行为严重有悖诚信原则，且其突然搬离行为和上下水违规改造等原因导致涉案房屋空置长达半年之久，给被告造成了巨大经济损失。四、关于原告提交的豫赫朗评报字（2018）第212号《河南省强宏建材游侠公司拟了解房屋装修资产市场价值评估报告》不具有客观性，依法不应当被采信。该资产评估报告系原告单方委托，委托时并未告知被告，评估对象和评估范围为原告单方申报的装修资产，明细表中，仅贴的瓷砖一项成本即高达82.65万元，均价为380元/块，原告本来就是经营该瓷砖的，价格体系是其单方面制作，该评估价格严重失实。且明细表中既有墙面刷漆费用，又有墙面贴砖的瓷砖费用，与常理不符，若系摆放在墙面展示使用的话，该部分金额应当完全扣除。同时原告已经拆走、搬走的茶几、沙发、电视机、保险柜等可移动物品均不应当被计算在内。该评估机构明确声明，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证；评估报告明确表示，评估结论使用有限期仅为2018年12月28日至2019年12月27日，超过该期限不得使用该评估报告。装修价值依法应当由双方共同委托在人民法院名录内有相关资质的鉴定机构依法进行鉴定，而不是单方委托资产评估后时隔两年，装修已经损毁后再行用该报告起诉。综上，原告因自身经营状况不佳而主动提前解约的行为已经违约，合同保证金不应当退还，其实际装修损失应当自行承担，故原告诉求应当全部予以驳回。反诉原告东之利公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告古健陶瓷公司支付房租122550元并支付以122550元为基数自反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息，直至付清为止；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告东之利公司于2017年4月25日与反诉原告古健陶瓷公司签订租赁合同，约定由古健陶瓷公司承租位于郑州市××××铁路物流园交易中心1楼C1-11、C1-12、C1-13、C1-14、C1-15、C1-16号475平方米房屋，双方约定每半年支付一次租金，并提前一个月支付，超过10日不予支付的，东之利公司有权解除合同，双方还就其他事项进行了约定。东之利公司按约交付了房屋，古健陶瓷公司用于经营瓷砖，但一直处于经营不善的状态，且擅自改变承租房屋的上下水，在承租房屋内做饭、住宿，在须缴纳2019年度租金时，经多次催促不予缴纳，已经超过双方合同约定的租金缴纳期限，并自行搬离承租房屋，古健陶瓷公司已经构成根本违约。依据合同约定，古健陶瓷公司未履行完合同期限，应当补齐优惠的半年房租共计125500元。反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告古健陶瓷公司辩称，一、东之利公司擅自改变市场经营业态，致使古健陶瓷公司无法继续经营，古健陶瓷公司已依法解除双方签订的租赁合同，且不欠付东之利公司租金、物业费等任何费用。古健陶瓷公司基于中部五金陶瓷系统门窗广场招商文件良好的宣传及特定的市场经营业态与东之利公司签订租赁合同及补充协议。双方签订租赁合同后，古健陶瓷公司完全依照合同约定履行己方义务，按时向东之利公司支付房租、物业费、水电费等各项费用，从未出现拖欠情况。二、案涉租赁合同系因东之利公司违反诚实信用原则及公平原则，擅自改变市场经营业态，致使古健陶瓷公司合同目的无法实现，无法再继续经营而提前解除。非因古健陶瓷公司原因而致合同解除的，第三条约定的优惠政策继续有效，古健陶瓷公司无需另行补交半年租金。古健陶瓷公司租赁中部五金陶瓷系统门窗广场进行经营，正是基于东之利公司承诺的该市场只经营五金和陶瓷的经营业态。因古健陶瓷公司承租案涉房屋是经营高档陶瓷的，古健陶瓷公司投入了巨额资金对涉案475平方米的房屋进行装修。2017年7月2日，古健陶瓷公司所承租的中部五金陶瓷系统门窗广场正式开业，但东之利公司却在2017年年底（距离该市场正式开业不足半年时间）就擅自变更市场经营业态，将原“中部五金陶瓷系统门窗广场”整体变更为“郑州绿都汽车产业总部港”，导致原“中部五金陶瓷系统门窗广场”内原有经营建材和五金的企业大量迁出，截至2018年11月，涉案市场仅存古健陶瓷公司一家经营建材的企业，致使古健陶瓷公司无法继续经营，造成了巨大的经济损失。2018年12月29日，古健陶瓷公司通过直接向东之利公司住所地、EMS邮寄及向东之利公司法定代表人张留栓发微信等方式向东之利公司送达解除合同通知函及承租房屋钥匙，要求东之利公司退还履约保证金35000元并赔偿相关损失。东之利公司法定代表人张留栓也明确表示认可与古健陶瓷公司解除双方签订的租赁合同，故东之利公司是在古健陶瓷公司起诉其赔偿损失的情况下，通过提起反诉的形式达到拖延诉讼的目的，属于恶意提起反诉，请法院查明事实后依法予以惩戒。东之利公司擅自改变市场经营业态，导致古健陶瓷公司合同目的无法实现，东之利公司已构成根本违约，古健陶瓷公司不存在反诉状中所述的任何违约行为，故涉案租赁合同解除的原因在于东之利公司，而非古健陶瓷公司。三、涉案房屋已于2018年12月29日完成钥匙交接，涉案合同已于2018年12月29日正式解除。且通过东之利公司法定代表人张留栓与古健陶瓷公司法定代表人何广军微信聊天记录也可以看出，东之利公司已与古健陶瓷公司合意解约，并同意退还35000元押金的客观事实。另2018年12月29日至今已经过去两年多时间，东之利公司从未向古健陶瓷公司主张过所谓的补交租金事宜，故即便不考虑解约过错的原因，也能证实东之利公司已不欠付古健陶瓷公司任何款项的客观事实。综上，东之利公司的反诉请求没有任何事实和法律依据，属于恶意提起反诉，法院应在查清案件事实后，依法驳回东之利公司的反诉请求。经审理查明：2017年4月，东之利公司（甲方）与何广军（乙方）签订租赁合同，约定：租赁房屋位于郑州市××××铁路物流园交易中心1楼C1-11、C1-12、C1-13、C1-14、C1-15、C1-16号475平方米，乙方承租房屋必须用于陶瓷经营，不得擅自改变用途。房产租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止（以开业日期为准，后附补充协议）。协议签订时乙方向甲方交纳合同履约保证金35000元整。第一年房屋租金每月20425元（优惠政策：第一年租金交付半年，房屋可使用一年）、第二年房屋租金每月20425元、第三年房屋租金每月20425元。合同执行期限为三年，如乙方在合同未到期之前退房，则第一年优惠政策无效，乙方需另付半年租金。租赁期间租金每半年支付一次，先付款后使用，水费电费由乙方按实际使用量支付，每次租金提前一个月交清。合同期满，乙方应将房屋和设施交还给甲方，如有损坏，原价赔偿；通过甲方验收后，15天内退还乙方合同保证金。乙方应按合同约定的期限和数额向甲方交纳租金。乙方需要对承租房屋进行装修的，应当事先通知甲方并将装修方案报甲方审核，甲方同意方可施工，确保乙方的装修不破坏房屋的整体结构和安全。租赁依约终止时，固定的不可移动的装修归甲方。在乙方发生拖欠租金及各项费用时，甲方有权直接从保证金中扣除，扣除部分，乙方应当及时补足。乙方不及时补足的，乙方承担违约责任。超过10天仍未补足的，甲方有权解除合同。2017年4月10日，东之利公司（甲方）与何广军（乙方）签订补充协议，约定：甲方为乙方优惠提供以下政策，1、乙方的租金于中部五金系统门窗广场开业之日开始计算（含乙方没装修结束）。2、乙方租金的支付方式为自履行合同三年之内房屋租金依据每平方米每月40元，物业管理费每平方米每月3元计算。三年之后与中部五金系统门窗广场租金价格一致。乙方为甲方提供以下支持，1、乙方在宣传自己产品的同事，把甲方项目地址进行附带上免费宣传，如甲方未看到乙方的多家媒体宣传，此补充协议和签订的正式合同无效，乙方需跟甲方整体市场租金一致（48元每平米）。2、乙方的品牌发布会在中部五金系统门窗广场中心广场举办。3、乙方保证在郑州市所辖区域内，在中部五金系统门窗广场为乙方唯一公司总部。在合同及协议乙方处加盖有河南省强宏建材有限公司（以下简称“强宏公司”）的印章，并由何广军签名确认。同日，中部五金陶瓷系统门窗广场（甲方）与何广军（乙方）签订中部五金陶瓷消防责任书。当日，何广军向李红兵账户转款116590元，附言为租金。东之利公司向何广军出具收据一张，载明：收到何广军交来C1-11、12、13、14、15、16押金25000元。后东之利公司（甲方）、何广军（乙方）、强宏公司（丙方）共同签订名称变更补充协议，约定：补充协议只是做承租方名称的变更，原承租方名称何广军变更为强宏公司，其他条款以原合同为主。2017年5月11日，何广军向苌宏账户转款40960元，其中押金为10000元，半年房租为30960元。2017年7月2日，中部五金陶瓷系统门窗广场开业。2018年12月29日，强宏公司向东之利公司出具解除合同通知函，载明：2017年4月25日，东之利公司与强宏公司签订租赁合同，强宏公司向东之利公司支付履约保证金35000元。2017年年底，东之利公司将原中部五金陶瓷系统门窗广场整体变更为绿都汽车产业总部港，导致原“中部五金陶瓷系统门窗广场”内原有经营建材的企业大量迁出，截至2018年11月，仅存强宏公司一家经营建材的企业，致使强宏公司无法再继续经营“陶瓷”业务。根据租赁合同约定，现通知东之利公司，自即日起，解除强宏公司与东之利公司签订的租赁合同及该合同项下所有的补充协议。请东之利公司自收到本函之日起7天内将履约保证金35000元支付到强宏公司银行账户并赔偿相关损失。当天，强宏公司通过邮政快递向东之利公司发送该通知函，该邮件于2018年12月30日被签收。何广军另通过微信向东之利公司法定代表人张留栓发送了该解除合同通知函。2019年1月2日，何广军向东之利公司的法定代表人张留栓发送微信，要求东之利公司退还其押金35000元。2019年1月4日，张留栓在微信中称“董事会研究需要你本人签字退款，你不在郑州什么时候来办理手续也可以”。庭审中，古健陶瓷公司与东之利公司共同确认古健陶瓷公司实际使用租赁标的物至2018年12月底，租金亦支付至2018年12月30日。古健陶瓷公司称因东之利公司擅自变更市场经营业态，古健陶瓷公司所经营的陶瓷建材无法继续经营，故与东之利公司解除合同，并于2018年12月底搬离，搬走时拆走了中央空调，对于不值钱的其他办公用品，送给了其他人，对于已经装修到墙上的能量瓷砖无法拆除，留存在现场，未与东之利公司协商过该部分物品的处理问题。古健陶瓷公司主张的损失系装修残值损失。东之利公司称古健陶瓷公司搬离时，对于能拆走的古健陶瓷公司已经全部拆走，对于不能拆走的东之利公司没有拆除，涉案房屋空置半年，下一个商户重新进行了装修，古健陶瓷公司与东之利公司未协商过搬离后未拆除部分的处理问题。另查明，1、2016年11月，中部五金陶瓷系统门窗广场发布招商广告，显示其业态范围融会五金、卫浴、陶瓷、系统门窗，中部专业五金陶瓷第一MALL。后中部五金陶瓷系统门窗广场场地名称变更为绿都汽车产业总部港，2018年11月绿都汽车产业总部港发布招商广告，显示经营范围包含汽车配件、易损件、机油、汽保、轮胎、改装、电瓶、名车维修。东之利公司提交的租赁合同、照片、转款凭证等显示涉案租赁场地内另有经营防水油漆、地毯、装饰材料、教育科技、设备租赁、货物运输等的商户。2、2021年1月4日，强宏公司名称变更为茂名市电白区古健陶瓷有限公司；2021年1月6日，茂名市电白区古健陶瓷有限公司名称变更为广东省古健陶瓷有限公司。3、2019年12月19日，强宏公司作为原告就本案事实向本院递交起诉状，要求东之利公司退还保证金35000元装修费1050875元，本院于2020年4月18日作出（2020）豫0191民初1738号民事裁定书，以强宏公司主体不适格为由驳回强宏公司的起诉。以上事实有古健陶瓷公司提交的补充协议、中部五金陶瓷消防责任书、收据、租赁合同、名称变更补充协议、中国农业银行转账业务客户回执、解除合同通知函、照片、快递单、微信聊天记录、公证书，东之利公司提交的租赁合同及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，古健陶瓷公司与东之利公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。在租赁合同履行期间，古健陶瓷公司支付租金至2018年12月30日，其于2018年12月29日向东之利公司发送解除合同通知函，并于月底从租赁场地实际搬离，东之利公司收到解除合同函后并未提出异议，且事后已将涉案场地另行出租。古健陶瓷公司虽主张系东之利公司擅自改变市场的经营业态，致其无法继续经营陶瓷故提前解除合同，但因双方的租赁合同并未对市场经营业态进行限制性约定，古健陶瓷公司亦未能举证证明因经营业态的变化致使其实际无法继续经营，故对古健陶瓷公司主张的合同解除理由，本院不予采纳。租赁合同实质因租赁双方不再继续履行合同的实际行为而解除，本质系经双方合意解除。根据合同约定，合同解除后，古健陶瓷公司将房屋设施交还给东之利公司，通过东之利公司验收后，15天内退还合同保证金。现双方合同解除，东之利公司已实际收回房屋，其主张古健陶瓷公司擅自改动房屋上下水，但并未举证证明，故对古健陶瓷公司主张东之利公司退还履约保证金35000元的诉讼请求，本院予以支持。关于古健陶瓷公司主张的利息，合同约定保证金在15天内退还，东之利公司逾期退还确会造成古健陶瓷公司资金占用利息损失，故本院酌定利息以35000元为基数，按照年利率3.85%的标准自2019年1月16日起计算至实际付清之日止，其中暂计算至2021年1月6日为2665.47元（35000×3.85%÷365×722），对古健陶瓷公司主张超出部分，本院不予支持。对于古健陶瓷公司主张的装修残值损失，古健陶瓷公司经东之利公司允许对涉案房屋进行装修，庭审中其已确认在搬离房屋时，对于能够拆除、搬离的物品及办公用品，已由其搬离或处置，对于不能拆除的部分留存在现场。根据双方租赁合同的约定，租赁终止时，固定的不可移动的装修归东之利公司，现租赁合同经双方合意解除，剩余装修应归东之利公司，故对古健陶瓷公司要求东之利公司支付其装修残值损失的诉讼请求，本院不予支持。对于东之利公司主张的房租122550元及利息，租赁合同虽约定如古健陶瓷公司在合同未到期之前退房，则第一年优惠政策无效，需另付半年租金。但该租赁合同实际经双方合意解除，合同解除时，东之利公司并未对古健陶瓷公司支付租金的情况提出异议，双方实质对租金结算事宜已达成一致，故对东之利公司另行要求古健陶瓷公司支付租金122550元及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)河南东之利物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)广东省古健陶瓷有限公司返还履约保证金35000元并支付利息2665.47元及自2021年1月7日起至债务实际清偿之日止的后续利息（以35000元为基数，按照年利率3.85%的标准计算）；二、驳回原告(反诉被告)广东省古健陶瓷有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)河南东之利物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14571元，减半收取7285.5元，由原告广东省古健陶瓷有限公司负担7032.5元，被告河南东之利物业服务有限公司负担253元；反诉案件受理费1376元，由反诉原告河南东之利物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年四月六日书记员  张 敬