山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0781民初1272号 原告：崔某1，女，2007年3月8日出生，汉族，住山东省青州市。 法定代理人：崔某2，女，1983年4月11日出生，汉族，住址同上，系原告崔某1之母。 原告：崔某2，女，1983年4月11日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：郭贤威，山东万舜律师事务所律师。 被告：王传清，男，1968年4月13日出生，住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：赵承波，山东致公律师事务所律师。 原告崔某1、崔某2与被告王传清租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人郭贤威、被告的委托诉讼代理人赵承波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与被告于2018年11月16日签订的房屋租赁合同；2.判令被告将其租赁的房屋腾空、结清拖欠的物业费并将房屋交付给二原告；3.判令被告支付2019年11月16日至2020年11月16日期间的租金20000元并赔偿损失（以租金75000元/年为标准，自2020年11月17日起计算至被告实际腾空、交付房屋之日止）。事实和理由：二原告与被告于2018年11月16日签订房屋租赁合同一份，约定二原告将青州市凌云居门面房4号房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年11月16日至2019年12月30日（应为2019年11月16日），计12个月。第一年租金65000元，前三年租金每年增长10000元，三年后根据市场价格谈租金，每年提前一个月交租金。合同签订后，二原告将案涉房屋交付给被告用于经营青州市海粟装饰工程有限责任公司。后被告支付了一年的租金65000元，第二年的租金75000元应于2019年10月份一次性付清，但经二原告多次催要，被告仅支付了55000元，剩余20000元拒不支付。 被告辩称，一、二原告所述与事实不符，二原告实际已经在2020年6月15日采取强行锁门的方式收回了房屋，解除了合同，被告房屋的使用权已经终止，原告的诉讼请求不成立。二原告与被告于2018年11月16日签订了房屋租赁合同，被告租赁二原告的商铺用于经营，二原告因为其出租的商铺为毛坯房，所以承诺给被告一个半月的装修时间，合同约定的租赁期限为2018年11月16日至2019年12月30日租金为65000元。被告装修房屋后使用。合同到期后，双方未签订租赁合同，因疫情原因，被告支付了房屋租赁期至2020年9月的租金55000元，继续使用租赁的房屋。2020年6月15日，二原告与被告在未协商一致的情况下，擅自将案涉房屋上锁并发布出租信息。自二原告擅自将案涉房屋上锁当日起，该房屋事实上已经脱离了被告的控制范围，被告已经无法使用该房屋，房屋的租金、物业费等相关费用及二原告所称的损失应当由其自行承担。二、二原告应当返还被告在案涉房屋内的物品，退还被告租金20625元。二原告于2020年6月15日用强行锁门的方式使被告无法使用案涉房屋，应将房屋内物品返还并退还被告多支付的租金20625元。三、对于二原告在2020年6月15日强行锁门收回房屋，单方解除合同的行为，被告保留向其提出反诉，要求其承担赔偿损失、支付违约金等法律责任的权利。综上，请求法院依法驳回二原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告崔某2系原告崔某1之母。原告崔某1先后于2017年9月15日、2018年9月25日支付山东华业地产开发有限公司XX商铺款1695879元、420000元，共计2115879元。 2018年11月16日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定甲方将青州市XX门面房X房屋出租给乙方居住使用，期限自2018年11月16日至2019年12月30日，计12个月；第一年租金65000元，前三年租金每年增长10000元，后三年根据市场价格洽谈租金，每年提前一个月支付租金；乙方承担租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费及其他由乙方使用房屋而产生的费用，租赁期满，乙方需结清欠费；租赁期满后，如乙方要求续租，需提前一个月向甲方提出，甲方收到后7天内答复，如同意乙方续租，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金，数额由双方协商。双方还约定了其他事项。 上述合同签订后，二原告将案涉房屋交付被告使用并给予被告一个半月的装修期，被告交付二原告第一年（截至2019年12月30日）的租金65000元。被告又先后于2019年12月26日、2020年3月23日支付二原告之后的租金35000元、20000元，共计55000元，后未再支付租金。 2020年6月15日，二原告以被告未付清第二年租金及案涉房屋使用人涉经济纠纷致债权人上门聚集、讨债等为由将案涉房屋锁门。之后，二原告多次要求被告及案涉房屋使用人联系其开锁后将房屋内物品搬出，但后者至今未将物品搬出。 本院认为，二原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、案涉房屋租赁合同是否已经解除；二、二原告的诉讼请求应否得到支持。 关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，被告主张案涉房屋租赁合同已于2020年6月15日解除并要求二原告返还租金20625元，但未提交充分证据证明其与二原告已协商一致解除该合同或其符合上述第九十三条第二款、第九十四条的规定的情形并按上述第九十六条的规定通知二原告主张解除合同，故对被告上述主张，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。案涉租赁合同约定，被告应于2019年12月1日前支付二原告案涉房屋2020年1月1日至2020年12月30日的租金75000元，但支付55000元后再未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告上述合同解除后，二原告要求被告支付计算至2020年12月30日的剩余租金20000元（75000元-25000元），腾空、返还案涉房屋，之后租金及占用费按75000元/年计算至实际腾空产返还之日，结清拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持，对二原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告崔某1、崔某2与被告王传清于2018年11月16日签订的房屋租赁合同； 二、被告王传清于本判决生效之日起十日内将青州市凌云居门面房4＃腾空，返还给原告崔某1、崔某2，并付清所欠物业费； 三、被告王传清于本判决生效之日起十日内支付原告崔某1、崔某2租金20000元（计算至2020年12月30日，之后至实际腾空、返还之日止的租金及占用费，按每年75000元计算）； 四、驳回原告崔某1、崔某2的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 刘希庆 二〇二一年四月六日 法官助理 李长顺 书 记 员 王 坤