辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终961号上诉人（原审原告）：于泽。委托诉讼代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：董舒雅，辽宁斐然律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：于瀛泽。委托诉讼代理人：张雪娜，辽宁君顾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈晨。委托诉讼代理人：张雪娜，辽宁君顾律师事务所律师。原审第三人：郭兴瑞。委托诉讼代理人：张兆伟，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人于泽与上诉人于瀛泽、陈晨，原审第三人郭兴瑞房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2020年3月16日作出（2019）辽0203民初6305号民事判决。于瀛泽、陈晨不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日作出（2020）辽02民终5257号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。大连市西岗区人民法院于2020年12月14日作出（2020）辽0203民初5128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于泽及其委托诉讼代理人刘接昌、董舒雅，上诉人陈晨及其与于瀛泽的共同委托代理人张雪娜，原审第三人郭兴瑞的委托诉讼代理人张兆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于泽上诉请求：撤销一审判决，改判支持于泽的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、郭兴瑞并非于泽的代理人。原审认定郭兴瑞为于泽代理人事实认定错误，证据不足。1.(2017)辽0211民初7608号案件庭审记录第5页载明“2017年1月10日，于泽通过郭兴瑞将案涉房屋出售给二被告”，并非原审认定的“于泽委托郭兴瑞将案涉房屋出售给二被告”。2.庭审中于泽陈述“郭兴瑞就是当时法人于泽委托的，郭兴瑞与于泽之间就是合作关系”中委托是指郭兴瑞与瑞兴佳贸易公司的关系，所委托的事项是指委托郭兴瑞代为处理与大连华祥建筑劳务有限公司（简称华祥公司）模板供应事项，并非房屋买卖事项。3.根据庭审调查，郭兴瑞在于泽将案涉房屋出售给于瀛泽、陈晨过程中，郭兴瑞只是介绍人，并非代理人。二、一审认为奔驰车(辽Ｂ×××××)和路虎车已经交付，与事实不符，证据不足。1.根据庭审调查，郭兴瑞与于瀛泽、陈晨恶意串通，以欺骗手段合谋骗取于泽房屋，且郭兴瑞与本案有利害关系，其出具的证据不具有证明力。2.根据庭审查明事实，除了郭兴瑞出具的收据，并无其他证据证明于瀛泽、陈晨交付了上述车辆。相反，所谓交付给郭兴瑞，与案涉房屋也没有关联性。三、陈晨通过微信支付给郭兴瑞42,150元与本案无关。1.现有证据仅证明陈晨向郭兴瑞支付了上述款项，不能证明上述款项系支付购房款。相反，现有证据足以证明上述款项的支付与案涉房屋无关，是陈晨与郭兴瑞的其他经济往来关系，与本案无关。四、一审在对奔驰车(辽Ｂ×××××)的交付以及陈晨向郭兴瑞支付三万元现金的裁判都采信了郭兴瑞在案件审理过程中的自认。但实际上，郭兴瑞对案件事实的承认不能适用自认规则。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”在(2019)最高法民申3530号案件中，最高人民法院认为无独立请求权第三人，在案件中不享有当事人的诉讼权利义务。郭兴瑞在本案中并无独立请求权，不享有自认权利。另，郭兴瑞自认的事实并非于己不利的事实。因此，一审不应对其自认事实予以采信。此外，本案原审认定7608号案件诉讼中，于泽先后提交了两份起诉状，但事实上，该卷宗里只有一份起诉状，庭审笔录中记载的事实与理由中也没有于泽委托郭兴瑞将房屋卖给于瀛泽、陈晨的描述。于瀛泽、陈晨辩称，不同意于泽的上诉请求。于泽依据陈晨于2017年1月10日出具的《承诺书》主张于瀛泽、陈晨支付其出售亿达春田晴湾X号房屋的转让款，但该房屋系陈晨与郭兴瑞履行互易合同而来，于泽仅是应郭兴瑞指示配合完成房屋过户手续，陈晨、郭兴瑞已履行完毕该互易合同，于泽无据提出上述主张。一、该《承诺书》及背书是陈晨与郭兴瑞的约定，与于泽无关。1.案涉房屋的实际权利人为郭兴瑞。由陈晨提供的其与华祥公司法定代表人王春祥通话录音及律师调查笔录、录像可以证明案涉房屋系因郭兴瑞与华祥公司存在业务往来，华祥公司将其从案外人亿达建设公司抵付工程款得来的案涉房屋再次抵付给郭兴瑞，且应郭兴瑞要求，指定登记在于泽名下，该房屋实际权利人为郭兴瑞。2.《承诺书》及背书的行文指向、实际履行情况均体现互易合同的双方当事人系陈晨、郭兴瑞二人。《承诺书》中“从郭兴瑞手中”、“将车过户给郭兴瑞指定人”及郭兴瑞承担赔偿责任的表述均可看出该承诺函指向的对象为郭兴瑞，背书内容也都是郭兴瑞向陈晨出具的。具体履行时，于泽在起诉状中自述，陈晨向其出具承诺函和十万元现金后，其才同意过户。而车的收条系郭兴瑞出具、款项由郭兴瑞收取，于泽对合同的履行情况不甚了解，综上，案涉互易合同的当事人没有于泽。在《承诺函》签订之前的2016年9月，于泽已经向亿达公司出具《承诺函》并签订《房屋转让及授权委托书》，即于泽早就知道案涉房屋会被过户给他人却从未提出任何异议、不关心对价支付情况，与常理不符。陈晨也知道案涉房屋登记在于泽名下，却仍与郭兴瑞协商互易事宜，种种表现唯一合理的解释是互易合同的双方当事人系陈晨、郭兴瑞，与于泽无关。3.该承诺书的背书是双方当事人的真实意思表示，不存在恶意串通。一审认为，陈晨提交的其与王春祥的录音能够证明陈晨、郭兴瑞恶意串通，此说法完全不成立。首先，该房屋实际权利人为郭兴瑞，该录音恰好能解释承诺书及背书产生的原因是郭兴瑞、于泽二人内部原因。其次，如果陈晨、郭兴瑞恶意串通，在金州房屋已过户给郭兴瑞指定人的前提下，二人完全可以主张房屋履行与本案有关。二、案涉互易合同的真正当事人已经通过现金、车辆交换案涉房产的情况履行完毕。本案事实上有两个关系，一是陈晨与郭兴瑞之间的互易合同关系，二是于泽与郭兴瑞之间的关系，具体由其自行主张。于泽故意混淆两个关系，因其与郭兴瑞关系不睦，将相应的责任转嫁给于瀛泽、陈晨。在陈晨、郭兴瑞已履行完毕互易合同的前提下，请求改判驳回于泽的诉讼请求。郭兴瑞述称，不同意于泽的上诉请求，鉴于原审未判决郭兴瑞承担责任，故对原审判决未提起上诉，但郭兴瑞并不认可原审判决内容。原审中郭兴瑞提交证据，证实其于2011年即从事模板建材生意，且举证证明郭兴瑞与于泽存在男女朋友关系的事实，通过房屋的取得、处分以及处分房屋的占有一系列证据能够证实郭兴瑞是案涉房屋实际取得人。郭兴瑞原审提供的证据能够说明于泽刻意隐瞒其与郭兴瑞存在男女朋友关系的事实。另外，通过原审提交的证据，两份庭审笔录，针对于泽与郭兴瑞之间系何种关系，两份庭审笔录中于泽做出了截然不同的解释，包括合伙和合作。另外，原审认为案涉房屋所有权人应为于泽错误，于泽主张其在经营大连瑞兴佳贸易有限公司期间获得案涉房屋，而于泽作为财务人员及该公司法人，却未向法庭提交任何公司经营的证据，包括合同及财务账册等证实该公司实际从事模板经营项目。于瀛泽、陈晨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回于泽的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审适用法律错误，突破了合同相对性原则。于瀛泽、陈晨与于泽之间从来没有签订过合同，也没有达成过任何合意，交易过程是陈晨与郭兴瑞完成。2016年6月29日，陈晨的父亲陈殿有与郭兴瑞签订协议，此后合同履行都是陈晨与郭兴瑞进行，全程于泽没有出面，都是按照郭兴瑞指示配合办理各项手续。二、一审遗漏重要证据，即案涉房屋的上一手权利人王春祥的调查笔录及视频录音录像。于泽在庭审和此前的诉讼中，均认可案涉房屋来源于华祥公司及其法定代表人王春祥，然而，王春祥本人笔录证实了案涉房屋抵给了第三人郭鹏(即郭兴瑞)，郭兴瑞要求用其老婆于泽的名字代持，即王春祥是按照郭兴瑞的指示抵顶案涉房屋。该节事实可以说明案涉房屋的实际权利人是郭兴瑞，否则，于泽不会配合郭兴瑞交易案涉房屋。三、假定案涉房屋权利人为于泽，因于泽已经授权委托郭兴瑞办理案涉房屋，那么，其对郭兴瑞的全部行为都应当承担相应的法律后果。郭兴瑞已经承认收到案涉房屋交易的全部对价(路虎车、卡宴车、奔驰车及十万元钱)，且在2017年1月13日声明2017年1月10日的承诺书作废，一审却按照双重标准，以对于泽有利的标准认定交易对价包括金州华庭房屋，且金州华庭的房屋也已经交付给郭兴瑞，不应再将金州华庭房屋作为案涉房屋对价。四、一审关于互易合同的对价缺少价格鉴定，法官依职权认定交易价格缺少客观依据。在这些基础法律事实没有认定依据的情况下，法院以心证认定于瀛泽、陈晨承担615,523元房款，缺少事实依据。另外，案涉房屋过户会产生过户费，按照2016年6月29日合同，过户费应由陈晨与郭兴瑞各承担一半，原审此节认定违反了当事人之间的意思自治。五、原审判决认定基本事实错误。1.审理查明部分遗漏背书重要内容：2017年1月10日《承诺函》背书，郭兴瑞声明：本承诺书中没有金州雯婷华苑中的房子。②路虎车由2017年5月1日改为2017年年内办理完毕。在此节下面，郭兴瑞背书：“本人郭兴瑞与陈晨2017年1月10日承诺作废。”说明该协议书是陈晨与郭兴瑞之间承诺，没有于泽。通过背书对互易合同内容进行了重新约定。2.原审认定于泽将案涉房屋交给于瀛泽、陈晨，属于事实认定错误。双方没有任何协议，于瀛泽、陈晨取得案涉房屋是通过与开发商签订商品房买卖合同取得案涉房屋。3.原审遗漏多处事实：①(2017)辽0211民初7608号案件中，于泽列明第三人郭兴瑞，而在本案中，于泽为了掩盖事实，去掉了郭兴瑞。②(2017)辽0211民初7608号案件中，于泽在起诉状中称“2017年1月10日，原告通过第三人郭兴瑞，将案涉房产出售给二被告。”在此次诉讼中，其又否认上述事实。③于瀛泽、陈晨通过外委律师调取了王春祥的证人证言，其在笔录中证实，案涉房屋是他在工程中抵顶给郭兴瑞，郭兴瑞要求王春祥将案涉房屋以于泽名义签订合同。④于瀛泽、陈晨提交了2016年9月30日房屋转让及授权委托书，“该房屋需于泽、郭兴瑞办理过户备案到于瀛泽名下，需于泽本人亲自到场处理的，于泽本人必须及时到场。本房屋转让及授权委托书所有未见因由和事宜均由陈殿友和郭兴瑞所签订的协议书为根据。此书与陈殿有与郭兴瑞签订的协议书有同等的法律效应。”⑤于瀛泽、陈晨还递交了多份证据，证明已经支付对价给郭兴瑞，郭兴瑞也收到等值对价，合同已履行完毕。六、一审在查明于瀛泽、陈晨与于泽没有任何合同的情况下，突破合同相对性，判决于瀛泽、陈晨向于泽支付170万元购房款，违反了等价有偿原则。于瀛泽、陈晨为了案涉房屋已经向郭兴瑞支付了一辆奔驰车、一辆路虎车及十万元现金，一审判决于瀛泽、陈晨支付房屋购房款，属于重复叠加。于泽辩称，不同意于瀛泽、陈晨的上诉请求。一、关于合同问题，2016年9月6日，于瀛泽向大连圣跃房地产开发有限公司和大连圣安房地产开发有限公司出具了一份《承诺函》，内容是于瀛泽知道案涉房屋是于泽购买，和买方于泽协商一致，同意将买受人变为其本人，其本人承担所有权利和义务，于泽和于瀛泽均签字。本案中，双方还有达成一致的书面协议。于瀛泽、陈晨称其与于泽之间没有任何合同关系，与事实不符。二、关于房屋所有权问题，一审已经查清，房屋的来源、备案、付款均已充分证明案涉房屋是于泽的，而非郭兴瑞，郭兴瑞多次声称和于泽是男女朋友关系，没有证据，且造成不良影响。三、关于于泽是否授权郭兴瑞办理案涉房屋，从本案查明事实看，除了存有疑点的起诉状外，没有任何证明显示于泽授权过郭兴瑞代为出售房屋。案涉房屋的交易过程，从签订协议协商、房屋备案修改，包括房屋交付，交付之后于瀛泽要求于泽去交之前欠付的水电费，均可以说明该房屋的交易是由于泽和于瀛泽完成，郭兴瑞只是在房屋交易过程中介绍买主而已。四、关于交易的价格，本案是将于泽的购房款转给了于瀛泽，因此交易价格是明确具体的。五、关于一审中郭兴瑞承认收到陈晨给付的钱和物，除了郭兴瑞的认可，陈晨并没有提供任何合法、充分、有效的证据证明其履行了上述给付。相关证据证明上述给付是双方之间的其他交易。陈晨提供的录音证明在整个房屋交易过程中，郭兴瑞和陈晨相互勾结，骗取于泽的房屋。郭兴瑞不是于泽的代理人，郭兴瑞在诉讼过程中的认可并不具有法律效力，也不享有自认的权利。郭兴瑞述称，同意于瀛泽、陈晨的上诉请求。案涉房屋经实际所有人郭兴瑞与陈晨及其父亲陈殿有进行了充分协商沟通，达成了一致置换意见后，郭兴瑞找到于泽，要求其配合办理过户手续。于瀛泽、陈晨主张的事实均是在履行郭兴瑞与陈晨及其父陈殿有2016年达成的房屋置换协议。正是基于郭兴瑞是案涉房屋的实际所有人，才有了上述交易，才有于泽按郭兴瑞要求出具委托书。于泽向一审法院起诉请求：1.被告于瀛泽支付房屋转让款1,704,384元，并自2017年1月22日起按同期银行贷款利率计算违约金至实际支付之日止；2.被告陈晨对上述义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2014年2月17日，大连亿达建设工程有限公司与华祥公司签订《抵债协议》，双方就以春田晴湾X房屋抵付欠款1,704,834元一事达成协议，案涉房屋由华祥公司指定落名人，大连亿达建设工程有限公司配合办理产权手续，指定落名人在开发商处签订商品房合同后，视为大连亿达建设工程有限公司已将用于抵付欠款的商品房实际交付给华祥公司，双方抵付行为完成。2014年大连瑞兴佳商贸有限公司（甲方）与华祥公司（乙方）签订《销售合同》，合同约定由甲方向乙方提供金额为3,409,668元的木模板，乙方以春田晴湾X和X两套房屋抵顶货款。第三人郭兴瑞和案外人王春祥分别在合同甲方法定代表人、乙方法定代表人处签字。庭审中，第三人郭兴瑞认可合同中的公司名称“大连瑞兴佳商贸有限公司”系笔误，应当为大连瑞兴佳贸易有限公司。2014年7月3日，大连圣安房地产开发有限公司向原告于泽开具了数额为1,704,834元的专用收款收据。2014年8月13日，原告于泽与大连圣安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，内容为：原告于泽购买大连圣安房地产开发有限公司预售的位于大连市甘井子区X房屋X号），该房屋建筑面积141.48平方米，购房款1,704,834元。合同签订后办理了合同备案登记。2016年9月6日，被告于瀛泽向大连圣跃房地产开发有限公司（债务单位）、大连圣安房地产开发有限公司（产权单位）出具一份《承诺函》，内容为：“本人知悉贵公司与大连亿达建设工程有限公司（债权单位）、于泽（原买受人）签订了《以房抵债协议书》，于泽（原买受人）自大连亿达建设工程有限公司（债权单位）购买了晴湾项目的X商品房，本人知悉并理解该协议全部内容。现经与大连亿达建设工程有限公司（债权单位）、原买受人于泽协商一致，均同意将该《协议》中的原买受人于泽更为本人，本人承担该《协议》中约定的所有权利义务，且不向贵司提出任何其他要求或主张。大连亿达建设工程有限公司、原买受人同意上述事宜，且不向贵司提出任何要求或主张”。被告于瀛泽在《承诺函》尾部“承诺人”处签字，原告于泽在“原买受人”处签字，大连亿达建设工程有限公司加盖印章。2017年1月10日，被告陈晨出具《承诺书》，内容为：“本人陈晨从郭兴瑞手中用路虎车（辽Ｂ×××××）、奔驰车一辆（辽Ｂ×××××）、金州雯廷华苑65平房屋一套及十万元现金换取于泽名下房产一套（亿达春田晴湾8号楼1701，此房陈晨指定过户给于瀛泽）。本人陈晨承诺，奔驰车自此承诺书签订起三日内将车指定给郭兴瑞指定人。路虎车于2017年5月1日前过户给郭兴瑞指定人，两辆车必须是无债务、无违章车辆，无大事故可正常过户。现金于签订承诺之日起15日内支付。金州房产过户时间按照郭兴瑞要求办理，过户费双方承担一半。如违约不能做到，本人陈晨赔偿郭兴瑞壹佰万元人民币，如郭兴瑞春田晴湾X室不能过户给陈晨指定人（于瀛泽），郭兴瑞赔偿陈晨壹佰万元人民币”。2017年1月12日，被告于瀛泽与大连圣安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以1,704,834元价格购买了案涉房屋，并于2017年1月22日取得案涉房屋所有权证。嗣后，原告于泽将案涉房屋交付给被告于瀛泽。2016年12月至2017年12月，被告陈晨多次通过微信转账的方式向第三人郭兴瑞支付共计42,150元。2017年1月13日，第三人郭兴瑞出具收条，收条载明：今收到陈晨辽Ｂ×××××奔驰一辆手续过户于李宜传名下。第三人郭兴瑞出具收条，收条载明：今收陈晨现金三万元整。庭审中，第三人郭兴瑞自认其收到被告陈晨支付的案涉房屋抵价款现金七万余元，其中微信收款42,150元，余额为现金支付。2016年11月13日，第三人郭兴瑞出具收条，收条载明“今收到陈晨大连金州区友谊街道龙山路X号面积为65.53平房屋一套”。诉讼中，经被告陈晨申请，一审法院到金普新区不动产登记中心查询金州雯廷华苑（金州区友谊街道龙山路X号）房屋。经查询，该房屋原合同备案登记人为吕树栋，房屋价格为587,673元，2017年11月15日该房屋合同备案信息登记的权利人变更为许同威。庭审中，被告陈晨与第三人郭兴瑞均认可该房屋变更权利人与案涉房屋的交易无关。2017年5月1日，被告陈晨与第三人郭兴瑞签订《借款置换协议书》，协议书约定被告陈晨将卡宴辽Ｂ×××××与第三人郭兴瑞路虎辽Ｂ×××××等值交换，卡宴辽Ｂ×××××车过户给第三人郭兴瑞指定人刘魁杰名下，还约定了被告陈晨用路虎辽Ｂ×××××及其名下的泉水B5区公建一套及地下室500平的房产抵押给第三人郭兴瑞借款300万元等内容。被告陈晨称该份借款置换协议书已经履行，并提供了车辆查询信息，该查询信息显示卡宴辽Ｂ×××××车于2017年5月18日变更所有人至刘魁杰名下。庭审中，第三人郭兴瑞主张此份《借款置换协议书》未实际履行，认可路虎车目前由其本人持有，但因处于抵押状态未能过户。原告于泽为证实向王春祥提供模板的货款支付情况，提供了2014年3月至2014年6月期间，通过原告于泽账户支付模板采购款共计1,098,750元的支付业务回单及模板供应方的企业查询信息。第三人郭兴瑞对前述支付业务回单及企业查询信息的真实性予以认可，提出原告于泽系遵照其指示支付货款。本案庭审中，原、被告均提供了2017年1月10日被告陈晨出具的《承诺书》原件。被告提供的《承诺书》原件背面，有两段文字。其一为“声明本承诺书中没有金州雯廷华苑中的房子、路虎车由17年5月1日改为17年办理完毕、春田房子如因郭兴瑞原因，由郭兴瑞协调处理解决，如在1个月内不能解决，郭兴瑞赔偿原承诺约定”，声明下方有郭兴瑞签字，时间为2017年1月13日。其二为“本人郭兴瑞与陈晨2017.1.10承诺作废”，文字下方有郭兴瑞签字。原告对此份《承诺书》背面的文字内容不予认可，原告提供的《承诺书》原件背面无上述文字。被告于瀛泽、陈晨在（2017）辽0211民初7608号案件诉讼中提供了录音证据。其中，2018年5月16日被告陈晨与案外人王春祥的通话记录中有如下内容“陈：后来他（郭兴瑞）说这么的，说于泽不给你签字，你骗她，你过去帮我骗她，说你还要给我一个金州的房子，我就去了，因为没有招儿了，完了我就写了个承诺书，完了写完以后我跟郭兴瑞就下楼，我说这个承诺书要作废，我说你赶紧给我签上，结果后面写了承诺书作废，这不就没有这个事了吗；还是我们讲的一台路虎、一台跑车，十万块钱，完了于泽就给我过完户了”。被告于瀛泽、陈晨提供了2016年6月29日第三人郭兴瑞（甲方）与案外人陈殿有（乙方，被告陈晨的父亲）签订的一份《协议书》，协议书主要约定，甲乙以在亿达春田晴湾商品房一套（X室）置换乙方陈殿有路虎一辆和奔驰跑车一辆，另付10万元，过户费用、房屋费甲乙双方各一半，路虎车由甲方使用等内容。原告于泽对该份《协议书》不予认可。被告于瀛泽、陈晨提供了2016年9月30日的一份《房屋转让及授权委托书》，内容为：本人于泽现有大连亿达春田晴湾8号楼1-1701室房屋一套，现转让给于瀛泽。并全权授权委托给于瀛泽办理亿达春田晴湾X室房产的所有相关事宜。该房屋需于泽、郭兴瑞办理过户备案到于瀛泽名下，需于泽本人亲自到场处理的，于泽本人必须及时到场。在于泽签订房屋转让及授权委托书后，此房产虽未在房产处备案，但已视为于瀛泽本人所有，于泽不得出售或转让。本房屋转让及授权委托书所有未见因由和事宜均由陈殿有和郭兴瑞所签订的协议书为根据。此书与陈殿有与郭兴瑞签订的协议书有同等的法律效应。尾部“转让及授权人”处签署“于泽”，“担保人”处签署“郭兴瑞”，“经办人”处签署“魏东”。原告对此份《房屋转让即授权委托书》上“于泽”签名的真实性不予认可。被告陈晨自认签署此份《房屋转让即授权委托书》时，其本人不在现场。另查，大连瑞兴佳贸易有限公司成立于2013年10月12日，法定代表人于泽，股东于泽、徐东方，2018年6月20日法定代表人变更为任瑞娟，投资人变更为任瑞娟、龙腾世纪（大连）融资租赁有限公司。华祥公司成立于2011年3月31日，法定代表人王春祥。经一审法院在企查查网站查询，无大连瑞兴佳商贸有限公司注册记录。再查，2017年原告于泽因案涉房屋买卖合同纠纷将被告于瀛泽、陈晨、第三人郭兴瑞诉至大连市甘井子区人民法院，2019年1月因原告于泽申请撤诉，大连市甘井子区人民法院作出（2017）辽0211民初7608号民事裁定书准予撤诉。本次诉讼中，原被告双方均提交了（2017）辽0211民初7608号案件的卷宗材料。（2017）辽0211民初7608号案件诉讼中，原告先后提交了两份起诉状，其中2017年8月14日的起诉状事实与理由部分，作如下表述“2017年1月10日，原告委托第三人郭兴瑞将位于甘井子区融田西园24号17层1号房屋卖给二被告”；2018年3月29日的起诉书及2018年11月16日庭审笔录诉讼请求的事实与理由部分，做如下表述“2017年1月10日，原告通过第三人郭兴瑞，将案涉房产出售给二被告”。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告于泽是否为案涉房屋原实际权利人；二、被告陈晨、于瀛泽是否实际支付了取得案涉房屋的对价。一、关于原告于泽是否为案涉房屋实际权利人问题。各方当事人对案涉房屋系华祥公司用于抵顶欠付的模板货款所得及原告于泽为案涉房屋原商品房买卖合同登记备案人一节事实，均无异议，一审法院予以确认。第三人郭兴瑞述称模板货款系华祥公司欠其本人的，与原告于泽无关。原告于泽提供的销售合同、大连瑞兴佳贸易有限公司企业信息查询卡、支付业务回单、工商资料等证据可证实，与华祥公司签订《销售合同》的是大连瑞兴佳贸易有限公司，原告于泽为大连瑞兴佳贸易有限公司的法定代表人及股东，模板的采购货款也是由原告于泽的账户支付。故，第三人称其为大连瑞兴佳贸易有限公司的实际控制人，华祥公司欠付的模板款系其个人债权，其为案涉房屋的实际权利人，原告于泽系挂名代持，证据不足，其意见一审法院不予采纳。原告于泽与大连圣安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以抵顶债务的方式支付了购房款并办理了合同备案登记，原告于泽主张其为案涉房屋的实际权利人，有事实依据，一审法院予以支持。被告于瀛泽取得案涉房屋的所有权，虽然没有直接与原告于泽签订房屋买卖合同，但被告于瀛泽向大连圣跃房地产开发有限公司、大连圣安房地产开发有限公司出具的《承诺函》、被告陈晨出具的《承诺书》均可以证明被告于瀛泽购买案涉房屋是承继了原告于泽的权利义务，并承诺为此支付对价，故原告于泽与被告于瀛泽之间就案涉房屋存在互易合同关系。被告于瀛泽取得案涉房屋支付的对价由被告陈晨承诺支付，被告陈晨对被告于瀛泽的合同义务应当承担连带责任。二、关于被告于瀛泽、陈晨是否实际支付了取得案涉房屋的对价问题。2017年1月10日，被告陈晨出具《承诺书》，承诺以“路虎车（辽Ｂ×××××）、奔驰车一辆（辽Ｂ×××××）、金州雯廷华苑65平房屋一套及十万元现金换取于泽名下房产一套（亿达春田晴湾8号楼1701，此房陈晨指定过户给于瀛泽）”，被告于瀛泽、陈晨应当按照此承诺履行其合同义务。被告于瀛泽、陈晨辩称该承诺书已经由第三人背书作废。被告于瀛泽、陈晨在（2017）辽0211民初7608号案件诉讼中提供的被告陈晨与案外人王春祥的录音证据可证实，被告陈晨提供的承诺书中的背书系第三人郭兴瑞与被告陈晨恶意串通欺骗原告所为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该背书当属无效。被告于瀛泽、陈晨应当按照《承诺书》的约定支付案涉房屋对价。关于第三人郭兴瑞在案涉房屋的交易过程中的身份一节。原告于泽不认可《房屋转让及授权委托书》中其签字的真实性，但在（2017）辽0211民初7608号案件诉讼过程中，原告于泽先后提交了两份起诉书，对于第三人郭兴瑞在案涉房屋的交易过程中的作用先后做了原告于泽委托第三人郭兴瑞出售案涉房屋及通过第三人郭兴瑞出售案涉房屋两种表述，可见原告于泽认可第三人郭兴瑞作为其代理人办理案涉房屋的出售。故，被告陈晨按照《承诺书》的约定向第三人郭兴瑞交付车辆、现金应当视为向原告于泽完成合同义务，被告于瀛泽、陈晨的相关意见合理，一审法院予以采纳。根据《承诺书》的约定，被告陈晨应当将路虎车（辽Ｂ×××××）、奔驰车（辽Ｂ×××××）过户至第三人郭兴瑞指定的人的名下，现被告陈晨提供证据证明奔驰车已经交给第三人郭兴瑞并办理过户，第三人郭兴瑞对此予以认可。被告陈晨、于瀛泽提供的《借款置换协议书》可证实，就案涉房屋的互易，路虎车的交付改为卡宴车的交付，现卡宴车（辽Ｂ×××××）已经按照协议书的约定交付给第三人郭兴瑞并过户至第三人郭兴瑞指定人名下。第三人郭兴瑞虽然否认卡宴车的交付及过户与案涉房屋有关，但未提供证据证明，其意见一审法院不予采纳。可以认定被告于瀛泽、陈晨已经完成关于车辆的合同义务。关于《承诺书》中提到的现金十万元，第三人郭兴瑞认可收到与案涉房屋有关的款项七万余元，被告陈晨提供证据证明其通过微信支付的方式向第三人郭兴瑞支付款项共计42,150元，第三人郭兴瑞出具收条证明收到现金30,000元，被告陈晨提供了30,000元资金来源的证据，上述金额合计72,150元，与第三人郭兴瑞自认的与案涉房屋有关的现金收款数额大体相当，故对于被告于瀛泽、陈晨辩称已经支付72,150元一节，一审法院予以确认。对于剩余款项27,850元已支付的意见，被告于瀛泽、陈晨没有提供相关证据，一审法院不予采纳。关于金州雯廷华苑65平方米的房屋，被告陈晨及第三人郭兴瑞均认可该房屋确实已经按照第三人郭兴瑞的要求过户，但是与案涉房屋无关，故被告陈晨未按照《承诺书》中约定的以金州雯廷华苑小区65平方米房屋支付购房款。由此，被告于瀛泽、陈晨未按照约定向原告交付金州雯廷华苑小区65平方米房屋及现金27,850元的房屋对价，属于违约，应当承担违约责任。《承诺书》中对于用于抵价的车辆、房屋的具体抵顶价值未做约定，考虑到车辆的抵价受车型、车况、年限等诸多因素的影响，且车辆的交付已经履行，而《承诺书》所指向房屋已经备案至案外人名下，无继续履行可能，故一审法院仅就未履行的金州区雯廷华苑房屋的价格进行酌定。根据一审法院查询结果，承诺书中指向的金州区友谊街道龙山路373号一单元四层2号房屋的备案合同价格为587,673元，该价格合理，一审法院予以采信。故被告于瀛泽应当向原告于泽支付房屋折价款587,673元及欠款27,850元，共计应向原告于泽支付欠款615,523元并支付利息，利息以615,523元为基数，自2017年1月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。原告于泽主张中超出部分，一审法院不予支持。被告陈晨对上述欠款承担连带清偿责任。关于被告于瀛泽、陈晨提出应当按照2016年6月29日第三人郭兴瑞与被告陈晨的父亲陈殿有签订的《协议书》约定的对价履行合同义务一节。《协议书》、《承诺书》均系被告陈晨一方为获得案涉房屋出具，《协议书》的内容原告于泽并不认可，且《承诺书》出具的时间在《协议书》之后，应当视为当事人对《协议书》的内容进行了变更。被告于瀛泽、陈晨的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告于瀛泽于判决生效之日起十日内给付原告于泽欠款615,523元并支付利息（利息以615,523元为基数，自2017年1月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告陈晨对判决第一项债务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,526元、保全费5000元，合计28,526元（原告已预交），由原告于泽负担15,292元，被告于瀛泽、陈晨负担13,234元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.于泽是否为诉争房屋原权利人；2.在诉争房屋交易过程中，郭兴瑞是否为于泽的代理人；3.于瀛泽、陈晨是否欠付购房款，如欠付，则应支付购房款的具体金额。关于焦点一，诉争房屋原备案登记在于泽名下，按照物权公示原则，于泽系诉争房屋原备案登记的权利人。虽然原审第三人郭兴瑞述称欠付的模板款系其个人债权，其是诉争房屋的实际取得人，与于泽无关，但其在本案未提出独立的诉讼请求，亦未提起上诉。于瀛泽、陈晨上诉称诉争房屋的实际所有权人系郭兴瑞，但其提供的主要证据系案外人王春祥通话录音等，该证据应属于证人证言，而以房抵债协议对应的销售合同当事人是大连瑞兴佳贸易有限公司与华祥公司，郭兴瑞系代表大连瑞兴佳贸易有限公司签字，而该公司的时任法定代表人系于泽。于泽为证实向王春祥提供模板的货款支付情况，原审提供了2014年3月至2014年6月期间，通过于泽账户支付模板采购款共计1,098,750元的支付业务回单及模板供应方的企业查询信息。另，于瀛泽向大连圣跃房地产开发有限公司、大连圣安房地产开发有限公司出具的《承诺函》，及陈晨出具的《承诺书》均可以证明于瀛泽购买案涉房屋是承继了于泽的权利义务，并承诺为此支付对价。于瀛泽、陈晨提供的现有证据不足以证明诉争房屋的实际权利人系郭兴瑞，而非于泽，故本院不予采信。关于焦点二，本院认为，原审认定于泽委托郭兴瑞出售诉争房屋，郭兴瑞系作为于泽的委托代理人办理诉争房屋的出售事宜，并无不当，理由如下：第一，于瀛泽、陈晨提交了于泽在（2017）辽0211民初7608号案件诉讼过程中提交的两份起诉状的复印件，于泽在本院二审过程中对两份起诉状（复印件）上其本人的签名称“2017年那份不太像，2018年的认可”。虽然于泽否认在该案中交过两份起诉状，但其未明确否认第一份起诉状签名的真实性，也未申请笔迹鉴定，在该份起诉状中，于泽陈述其委托郭兴瑞出售诉争房屋。第二，从诉争房屋的交易过程，包括诉争房屋的取得、互易合同的签订、交易对价的变更、陈晨向郭兴瑞于2017年1月10日出具《承诺书》后，案涉房屋即于2017年1月12日办理了变更备案登记手续，而该《承诺书》的原件由于泽持有等事实，能够充分证明于泽系委托郭兴瑞办理诉争房屋的出售事宜。于泽关于郭兴瑞仅是中间介绍人的主张，未提供充分证据予以证明，且与上述事实矛盾，故本院不予采信。关于焦点三，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因郭兴瑞系于泽在出售诉争房屋过程中的委托代理人，故郭兴瑞的代理行为依法应由被代理人于泽承担。2017年1月10日，陈晨出具《承诺书》，承诺以“路虎车（辽Ｂ×××××）、奔驰车一辆（辽Ｂ×××××）、金州雯廷华苑65平房屋一套及十万元现金换取于泽名下房产一套（亿达春田晴湾8号楼1701，此房陈晨指定过户给于瀛泽）”，于瀛泽、陈晨应当按照此承诺履行其合同义务。于瀛泽、陈晨称其手中持有的《承诺书》已于2017年1月13日背书声明作废，但于泽持有的《承诺书》原件却没有该背书，在诉争房屋于2017年1月12日变更备案登记给于瀛泽的情况下，于瀛泽、陈晨提供的现有证据不能证明关于作废原承诺书的背书系其与于泽达成的真实意思表示。于瀛泽、陈晨以2016年9月30日《房屋转让及授权委托书》为依据，拟主张双方约定“房屋转让及授权委托书所有未见因由和事宜均由陈殿有和郭兴瑞所签订的协议书为根据”，但于泽称其未在该委托书上签名确认，而于瀛泽、陈晨亦陈述其并未见于泽本人在该授权委托书上签字，故于瀛泽、陈晨的此项主张，本院不予采信。原审以于泽持有的2017年1月10日《承诺书》为依据，认定诉争房屋的交易对价包括路虎车（辽Ｂ×××××）、奔驰车一辆（辽Ｂ×××××）、金州雯廷华苑65平房屋一套及十万元现金，并无不当。陈晨提供的证据表明奔驰车已经交给郭兴瑞并办理过户，郭兴瑞对此予以认可。于瀛泽、陈晨提供的《借款置换协议书》可证实，就案涉房屋互易对价中的路虎车改为卡宴车，而卡宴车（辽Ｂ×××××）已按照协议书约定交付给郭兴瑞并过户至郭兴瑞指定人名下。因郭兴瑞及陈晨均认可金州雯廷华苑65平房屋虽然过户给其指定人名下，但与诉争房屋的交易无关，故原审参照该金州雯廷华苑房屋交易备案价格，判令于瀛泽、陈晨向于泽继续支付房屋折价款587,673元，并无不当。关于十万元现金一节，陈晨提供证据表明其通过微信向郭兴瑞支付款项共计42,150元，郭兴瑞出具收条证明收到现金30,000元，陈晨原审提供了该30,000元资金来源的相关证据，上述金额合计72,150元，郭兴瑞认可收到与诉争房屋有关的款项七万余元。故原审判令于瀛泽向于泽支付房屋折价款587,673元及欠款27,850元，合计615,523元及利息，陈晨承担连带责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，于泽与于瀛泽、陈晨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28,526元（于泽预交15,292元，于瀛泽、陈晨预交13,234元），由于泽负担15,292元，于瀛泽、陈晨负担13,234元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年四月十六日书记员  张文秀