广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34047号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈德文。委托诉讼代理人：王征，广东景达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳俊超，广东景达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐丽君。委托诉讼代理人：欧志惠，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：吴持平。委托诉讼代理人：范玉娜，广东华商律师事务所律师。上诉人陈德文与上诉人徐丽君因双方及被上诉人吴持平之间房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈德文上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判：1.吴持平和徐丽君继续履行吴持平和陈德文于2015年1月10日签订的《房屋转让协议》；2.吴持平和徐丽君在2022年2月28日前，完成X苑1号1601室房屋取得全部产权的审批手续并将该房过户至陈德文名下；3.本案一、二审诉讼费用（案件受理费、财产保全费、上诉费）全部由吴持平、徐丽君承担。本案二审期间，陈德文申请撤回其上述第2项上诉请求。上诉事实和理由：一、一审判决认定“案涉房产属于吴持平与徐丽君的夫妻共有财产”是错误的，案涉房产并非二人在夫妻关系存续期间取得的财产。（一）涉案房产原是深圳海关的房改房，只有深圳海关员工，才享有认购资格，徐丽君不是海关职员，不具有房改资格。2009年吴持平与深圳海关签订《X苑认购协议书》，是以吴持平一人的名义签署的，当时吴持平作为海关职工，只是取得了房改房认购资格，但并没有取得房屋产权。2015年1月，吴持平向上诉人出售涉案房产时，涉案房产还未办理产权转移登记，其产权仍属海关所有。2015年5月14日，吴持平和徐丽君离婚。2016年深圳海关才启动X苑房改手续，由深圳住建局与海关职工签订房改合同，将X苑住房出售给海关职工并办理产权登记。所以，涉案房产不是吴持平、徐丽君在婚姻关系存续期间取得的财产，而是在二人离婚后才取得的财产，该财产并非夫妻共同财产，因为夫妻共同财产仅指夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的财产。（二）在已经离婚并明知房屋已被出售并交付给上诉人的情况下，吴持平、徐丽君还故意共同与深圳住建局签署房改合同，并共同办理不动产登记,约定二人各占50%产权，这并非二人分割夫妻共同财产，而是为了通过二人按份共有并且由徐丽君出面否认房屋买卖的形式，达到不履行本案房屋买卖合同义务的目的。二人在离婚后对吴持平取得的财产约定按份共有的行为，实质上是恶意串通、背信违约的行为。二、一审判决认定“无证据表明徐丽君知晓并同意吴持平出售涉案房产，故吴持平未经徐丽君同意擅自处分两人共有房屋，构成无权处分”是错误的，本案证据足以证明徐丽君事先知道并同意吴持平售房，徐丽君理应与吴持平一同履行《房屋转让协议》。（一）如前所述，涉案房产并非夫妻共同财产。吴持平对其因海关职工身份取得的房改房认购权，有权独立处分。（二）出售涉案房产是家庭共同决定，且出售款项用于了家庭开支。徐丽君和儿子长期在国外求学和生活，仅吴持平一人在国内工作，出售涉案房产时，吴持平即将退休，每月工资收入仅12000-14000元左右，债务缠身，而徐丽君当时已经58岁早已退休多年，退休前也没有正式工作和稳定收入，很明显，多年来是吴持平在支撑家庭开支，至2015年时已经出现经济困难，而根据本案资料，吴持平、徐丽君二人当时至少持有两套以上房屋，其中一套中海华庭已经办理产权，另一套即涉案房产未办理产权且系家庭自住房，但吴持平选择出售自住房并腾空房屋交付陈德文，而不是家庭另一套闲置房，足以说明出售涉案房产解决债务危机是吴持平与徐丽君共同作出的决定，因为腾房会涉及徐丽君和儿子的物品及回国后的居住，是对家庭生活的重大变更，结合徐丽君回国后一直未提异议的事实，可以明显看出吴持平出售涉案房产是家庭共同决定。（三）根据涉案房产物业管理处出具的证明，徐丽君和吴持平在2009年X苑入伙时，已共同入住该房，涉案房产在出售前一直由吴持平一家三口共同居住，但徐丽君及其儿子在2015年1月后回国时，却从未返回涉案房产，也没有询问过上诉人为何居住在此，这也可以证明徐丽君对吴持平售房之事是事先知道并同意的，否则之前一直居住于此，在回国后既不回原居住地居住，也对原居住地不闻不问，是不符合正常人的逻辑的。（四）徐丽君还在2016年8月份，单独找陈德文沟通及谈判，要求增加购房款，可知其早已知道《房屋转让协议》的规定。在上诉人拒绝其要求后，徐丽君和吴持平就恶意串通，在2016年10月共同与住建局签协议，并以按份共有的方式办理不动产证，而徐丽君在拿到不动产证的当月，就以50%物权人身份单独向法院起诉要求上诉人腾退房屋。很明显，徐丽君的这一系列操作都是在清楚知道涉案房屋已出售的前提下，故意给房屋买卖履行制造障碍，其目的就是为了撕毁合约。（五）本案房屋转让协议签订于吴持平、徐丽君夫妻关系存续期间，本案证据又足以证明徐丽君事前知道并同意吴持平售房，售房款项又用于了家庭共同开支，所以，吴持平并非无权处分，徐丽君即使未在《房屋转让协议》上签名，基于其与吴持平的夫妻关系，该协议也对徐丽君具有法律约束力，徐丽君应当与吴持平一起履行该《房屋转让协议》。三、一审判决认定“因涉案房屋共有权人（即徐丽君）不同意转让导致该协议客观上无法继续履行”是错误的。（一）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条也规定“在买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的：及买受人已经按照合同约审支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的：及他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”这三种情况下，即使只是夫妻一方卖房，法院也可判决合同继续履行。本案徐丽君是明知且同意卖房的，即使其不知，在其回国后也未在合理时间提出反对或异议，而上诉人意按照合同约定支付价款并占有使用房屋多年，所以判决吴持平、徐丽君共同履约有明确的法律依据。（二）国家及深圳市均已制订房改房取得完全产权的规定及办事程序，吴持平和徐丽君在限售期限届满后申请取得该房产的完全产权不存在法律上的障碍；而根据现行司法实践，在产权人拒不配合办理政策性住房取得完全产权并过户的情况下，可以通过法院强制执行的方式办理有关手续并过户，深圳市南山区法院已有执行成功的案例，所以，即使徐丽君不同意转让，或吴持平、徐丽君不配合原告办理过户手续，本案合同也可以通过法院强制执行的方式获得履行，不存在客观上不能继续履行的情况。（三）退一万步讲，即使徐丽君不受本案房屋转让协议约束，吴持平一人也应继续履行本案房屋转让协议。吴持平和徐丽君是按份共有涉案房产，各占50%产权，其各自的产权份额是独立的。本案房屋买卖合同既然是合法有效的，依据合同法，就应该获得全面履行，所以吴持平一人也有义务继续履行《房屋买卖协议》，按协议规定将其名下的产权份额过户给上诉人。一审法院以徐丽君不同意转让为由认定本案房屋转让协议无法继续履行，是不符合事实和法律的。另外，一审法院还遗漏查明大量事实，例如未查明徐丽君在海外生活的年限、开支及生活来源，吴持平售房时的家庭收入、开支、债务、债务成因及财产情况，徐丽君回国时间及行为，吴徐二人离婚时对财产和债务的处理及本案产生原因等等，均未查明，而这些事实对于认定吴持平售房目的、售房款项用途、徐丽君是否明知或不反对等情况，及对案件处理是很关键的，由于一审法院未查明这些关键事实，所以导致了判决错误。针对陈德文的上诉，徐丽君辩称，一、徐丽君从来不认可涉案房屋买卖合同。吴持平陈德文在2015年1月10日签订涉案房屋买卖合同时，徐丽君是不知情的，案涉《房屋转让协议》上没有徐丽君的签字，也从未得到徐丽君的追认，所以，该房屋买卖合同对徐丽君没有约束力。2016年8月左右，徐丽君知晓吴持平与陈德文签署了《房屋转让协议》后，即表坚决反对。同时，徐丽君多次与陈德文进行交涉，表明不同意追认吴持平的卖房行为，要求陈德文返还房屋。多次交涉无果后，徐丽君在2017年4月11日以排除妨碍为由起诉陈德文要求其搬出涉案房屋，该案的案号为（2017）粤0303民初10917号，该案因与本案相冲突，被办案法官要求撤诉。二、涉案房屋属于安居房中的社会微利房，若违法转让将面临被原产权单位收回产权，并被住宅管理部门处以罚款的后果，不具备实际转让的可能。涉案房屋系徐丽君与吴持平以社会微利价基于吴持平海关员工身份向深圳海关购买的房产，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（市政府令第88号）第二条，涉案房屋的性质属于安居房，应遵守深圳市政府第88号令中关于安居房买卖、转让的相关规定。吴持平将涉案房屋转让给陈德文的行为违反了深圳市房改政策，无论该《房屋转让协议》是否有效，房屋转让手续实际上并不能履行。本案在原一审法院审理过程中曾就涉案房屋性质问题发函给深圳市住房保障署，《深圳市住房保障署关于福田区相关问题的复函》中明确了涉案房屋为社会微利房，房产目前未取得全部产权且处于查封状态。吴持平与陈德文签订《房屋转让协议》的行为涉嫌违反深圳市房改政策，深圳住房保障署已转涉案房产原产权单位深圳海关调查处理。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定（市政府第88号令）》第七十五条规定，如在涉案房产未上市前发生交易行为，深圳海关将对案涉房产收回处理。徐丽君在本案开庭前专门咨询深圳市住房保障署和深圳海关专门管理X苑房产的政府部门，得到的答复是涉案房屋是安居房，不允许买卖，如私下有买卖情况，一经查证属实，该房产将由深圳市住房保障署或深圳海关依据深圳市政府第88号第七十五表的规定收回房屋。据徐丽君检索深圳市违反房改政策转让安居房的案例，发现此类违反房改政策签订的房屋买卖合同均不能得到执行，即使有法律判决书，也无法执行，只能由原产权部门收回，不能被拍卖。具体案例如2019年1月21日深圳市中级人民法院作出（2017）粤0304执4853号之一李必善良、赵培伦房屋买卖合同纠纷执行实施类执行裁定书（详见附件）等。由此可知，涉案房屋是不可以买卖的，不存在任何转让合法性可能，即便不考虑其合同效力也不能实际履行。吴持平与陈德文签署《房屋转让协议》时就已侵害了徐丽君的权益，而该《房屋转让协议》违反房改政策将面临被原产全单位收回的后果，若判决继续履行该《房屋转让协议》不仅会损害徐丽君的合法权益，同样也将使吴持平、陈德文遭受损失。徐丽君在此恳请法院考虑本案的房产性质及深圳市房改政策，避免作出不利于双方当事人的判决。针对陈德文的上诉，吴持平未作答辩。徐丽君上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判《房屋转让协议》无效；2.判决陈德文立即搬出X苑1号楼1601号房；3.判决陈德文向徐丽君支付其从2015年2月开始占用X苑1号楼1601号房至其搬出之日止期间的占用费（租金按每月10000元计算），暂计至2019年8月30日为27万元4.判决陈德文承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审判决认定“《房屋转让协议》合法有效”系适用法律错误。（一）涉案房屋系徐丽君与吴持平的夫妻共同财产，吴持平无单独处分权，其擅自转让涉案房屋的行为构成无权处分。陈德文与吴持平于2015年1月10日签订《房屋转让协议》时，徐丽君并不知情，吴持平对涉案房屋的处分属于无权处分，其无权处分行为损害了徐丽君的合法权益，徐丽君也明确表示不予追认，涉案《房屋转让协议》对徐丽君不发生法律效力。对于该点，原一、二审判决及本案一审判决均予以确认。（二）陈德文明知涉案房屋属于徐丽君与吴持平的夫妻共同财产，其在未征得徐丽君同意的情况下仍与吴持平签订《房屋转让协议》，且交易价格明显远低于市场价格。该行为属恶意串通，严重损害了徐丽君的利益，因此，涉案《房屋转让协议》应属无效。在本案中，陈德文与吴持平签订的《房屋转让协议》约定涉案房屋以人民币250万元作为对价，但按照当时深圳市房产市场的价格，涉案房屋最基本的市场价格应为人民币450万元以上，而陈德文与原审被告签订的《房屋转让协议》约定的对价低于市场价格50%以上，属于明显低价。同时，陈德文支付给吴持平的购房款仅人民币200万元，与《房屋转让协议》约定的金额不一致，且相关转账记录也不能体现陈德文支付的款项为购房款，其付款时间也与《房屋转让协议》所约定的付款时间相冲突。由此可见，陈德文与吴持平之间存在恶意串通，该《房屋转让协议》严重损害了徐丽君的利益。该行为违反合同法第五十二条的规定，由此应当认定《房屋转让协议》无效。综上，吴持平无权处分涉案房屋，其与陈德文存在恶意串通损害徐丽君合法权益的事实，所签订的《房屋转让协议》因违反法律规定而无效。一审法院未查清案件事实，未综合分析陈德文与吴持平签订《房屋转让协议》的真实、合法性，简单、片面地以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定不支持徐丽君的一审诉讼请求系适用法律错误。二、本案所涉《房屋转让协议》中约定内容亦应导致该协议无效。在一审判决本院认为部分，一审判决有“本院认为，陈德文与吴持平签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。”该处表述为适用法律错误。首先，该《房屋转让协议》不是合法的。涉案房屋属于“深圳市住房条例”规定保障性住房,在取得完全产权前不能转让该房。该条例第41条规定，购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让。从该规定可以看出，该《房屋转让协议》违反了上述法律规定，不可能是合法的。其次，该《房屋转让协议》不是有效的。该《房屋转让协议》扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用住房的社会保障功能，侵犯了社会公共利益，该协议属于合同法第五十二条第四款规定的无效合同。最后，深圳市中级人民法院和广东省高级人民法院对该类交易已有明确规定。即深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）第三十五规定：“出卖人在相关政策、法规规定的限制上市交易期内转让其已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可予支持。”广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知【粤高法（2017）191号】第十六条“当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。”所以，一审判决认定该《房屋转让协议》合法有效，属于适用法律错误。三、一审判决未支持徐丽君提出的“请求陈德文支付占有期间的占有使用费及搬离涉案房屋”属事实认定错误。一审判决本院认为部分，“徐丽君请求陈德文支付占有期间的占有使用费及搬离涉案房屋，均基于认为涉案《房屋转让协议》无效的前提下提出，现本院认定《房屋转让协议》有效，故对徐丽君的上述请求，本院不予支持。”徐丽君认为，该本院认为部分明显存在错误。徐丽君拥有涉案房屋50%的合法产权，徐丽君明确不同意转让涉案房屋，陈德文侵害了徐丽君对涉案房屋拥有的物权，无论案涉《房屋转让协议》有效或无效，均是合同无法继续履行；合同无法履行的情况下，无论《房屋转让协议》有效或无效，陈德文均没有继续占有涉案房屋的合法依据，系无权占有，侵害了徐丽君拥有的涉案房屋的物权，依据合同法及物权法相关规定，陈德文应在本案判决生效之日搬离涉案房屋并支付非法占有涉案房屋期间的使用费。本案一审判决对吴持平无权处分这一事实予以确认，徐丽君作为产权人要求陈德文搬离涉案房屋有合法依据，而一审判决却未支持徐丽君该项请求。一审判决不仅适用法律错误，还迫使徐丽君陷入累诉之中，还得再次诉讼才能解决徐丽君与陈德文、原审被告之间的房地产买卖纠纷，徐丽君希望二审法院能一次性解决徐丽君与陈德文、吴持平之间的房地产买卖纠纷，即无论《房屋转让协议》是否有效，均应对陈德文无权继续占有使用涉案房屋这一事实进行确认，并依法判决陈德文本案判决生效之日搬离涉案房屋并支付非法占有涉案房屋期间的使用费。本案所涉《房屋转让协议》内容属“效力性强制性规定”，应当认定无效。针对徐丽君的上诉，陈德文辩称，一、案涉房产不是吴持平与徐丽君的夫妻共同财产，吴持平在2015年1月时，作为房改房唯一认购人有权处理该房产。案涉房产是深圳海关的房改房，只有海关员工，才享有认购资格，徐丽君不是海关职员，不具有房改资格，案涉房产认购时，是以吴持平一人的名义认购的。2015年5月14日，吴持平与徐丽君离婚时，案涉房产仍未实施房改，其产权属于深圳海关所有。此后，吴持平与徐丽君为达到撕毁本案合约的目的，才在2016年深圳海关启动房改时，恶意串通，故意以二人名义共同办理房改手续导致徐丽君在离婚后取得了案涉房产50%产权，此行为纯粹是为了规避履约，损害陈德文利益。二、徐丽君在上诉状中声称陈德文与吴持平恶意串通、压低交易价格，完全是颠倒是非、凭空捏造。2015年1月，深圳房价还未涨起来，案涉房产当时还没房改，无法在市场上交易，吴持平为了筹措徐丽君及其儿子在外国生活及创业的款项，及为减轻债务压力，主动向陈德文提出转让该房产，并与陈德文约定出售价格为250万元人民币，并约定日后吴持平要在取得房产证后3个月内过户给陈德文，这是符合房屋当时的现实情况的。陈德文根据吴持平的要求在短时间内就向他支付了200万元人民币，改善了吴持平的财务情况。但在2015年3月30日深圳施行房地产新政后，房价就暴涨了，并持续涨到现在，正是因为房价上涨，徐丽君和吴持平才贪图利益，故意毁约，引发本案争议，所以质疑交易价格或诋毁陈德文与吴持平恶意串通，都只是徐丽君为违约寻找的借口，X苑在2015年初根本没有什么所谓的市场价格，更遑论成交价格。三、徐丽君是明知吴持平卖房的，且售房款项用于了家庭开支。这一点，陈德文在一审及上诉状中已多次阐述，不再赘述。四、本案房屋并非保障性住房，而是福利性质的房改房，处置福利房，不会损害社会公共利益，本案房屋买卖协议不属于合同法第52条第（四）款规定的无效合同。相反，吴持平和徐丽君恶意串通，在离婚后约定按份共有案涉房产，该行为侵害了陈德文的利益，吴持平和徐丽君约定按份共有案涉房产的民事法律行为，根据《民法总则》第154条的规定，应认定无效。五、本案房屋买卖协议合法有效，吴持平已收取大部分售房款项，案涉房产由吴持平在2015年1月亲自交付给陈德文占有使用多年，而徐丽君在离婚后于2017年3月才登记取得案涉房产50%物权，且这50%物权还是其与吴持平恶意串通得来的，徐丽君在取得物权前就明知案涉房产已出售给陈德文并由陈德文占有使用的事实，所以，徐丽君在登记取得物权时，其个人对于案涉房产上已经附加了陈德文的物权期待权及合法占有权，是明知且认可的，在此基础上，离婚后的徐丽君仍与吴持平共同持有案涉房产，应当视为徐丽君对案涉房产实际状态的认可，徐丽君不仅无权就陈德文的有权占有要求腾房及收取占用费，而且徐丽君应与吴持平一起履行本案房屋买卖协议。六、依据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，吴持平和徐丽君作为案涉房产的共有人，应当先承担连带责任，向陈德文履行合同义务，然后再在他们内部，按份额进行分摊或追偿。七、案涉《房屋转让协议》内容不违反任何“效力性强制性规定”，不存在法定无效情形，不应认定无效。涉案房屋不是保障性住房，而是福利性质的房改房（已购公有住房），其不动产权证书上也明确载明，其权利性质为“房改房”。涉案房屋性质从不动产权证、吴持平与海关所签的认购协议都可以认定，实际上从吴持平一家持有的房产数量也可证明涉案房屋不是保障性住房，因为按照保障性住房的分配要求，被分配人家庭是不能持有任何其他商品性住宅的，而吴持平一家在认购涉案房产5年前，就已经以徐丽君的名义购买了商品房中海华庭，如果涉案房产是国家保障性住房，那么吴持平不可能享有分房资格，所以本案涉案房产不是国家保障性住房。涉案房产，是吴持平作为海关员工，按国家房改政策以高于全成本微利房价的社会微利价（超过职级对应部门以市场商品房价）向深圳海关购买的公房，该房属福利房性质，并非国家保障性住房。涉案房屋是“房改房”，不符合《深圳保障性住房条例》中对“保障性住房”的定义，更不属于深圳市住房的任何一种形式，因此，本案《房屋转让协议》的内容不涉及违反《深圳保障性住房条例》的规定。国家法律法规并没有禁止房改房交易，建设部和深圳市反而都有允许房改房上市交易的规定，而且在司法实践中，有大量案例认定涉及房改房交易的合同合法有效，所以，本案合同应认定为有效合同。案涉《房屋转让协议》不存在法律法规规定的合同无效情形，若仅应涉案房屋存在限售期的情况就否认合同效力，反而是扰乱市场秩序，不利于社会经济秩序的稳定。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十六条规定的“保障性住房”，其适用范围应当严格限定于“由政府投资建设、配售（租）给符合特定条件的特定人群、具有保障性质”的房屋，而不能扩大适用于其他的政策性优惠住房（如房改房、社会微利房等），否则将不利于维护房地产市场的交易安全和稳定。另庭审补充称，一、陈德文认为徐丽君事前知道涉案房屋买卖合同的签订，并在涉案房屋交付陈德文占有之后，在合理期限内没有提出任何异议，应视为其认可涉案房屋买卖合同。二、涉案房屋属于社会微利房，涉案房屋是以社会微利价购买的房改房，五年期满后不需要深圳海关的同意即可以申请获得全部产权，不存在履行的障碍。针对徐丽君的上诉，吴持平未作答辩。陈德文向一审法院起诉请求：1.认定吴持平与陈德文于2015年1月10日签订的《房屋转让协议》有效；2.吴持平和徐丽君继续履行上述《房屋转让协议》；3.吴持平与徐丽君在2022年2月28日前，完成X苑1栋1601号房屋取得全部产权的审批手续并将该房屋过户至陈德文名下；4.吴持平和徐丽君承担本案全部诉讼费用。徐丽君向一审法院提出反诉，请求：1.确认陈德文与吴持平签订的《房屋转让协议》未生效；2.确认陈德文与吴持平签订的《房屋转让协议》对徐丽君没有法律约束力；3.确认陈德文与吴持平签订的《房屋转让协议》无效；4.陈德文赔偿徐丽君因陈德文查封徐丽君名下X轩2座（南区A2栋）6C号房给徐丽君所造成的损失至陈德文申请解封上述房产之日止，以该房评估价的50%计算贷款金额人民币500万元为基数，按商业银行贷款利率6%计算赔偿金，从2017年8月29日起计算暂计6个月为15万元；5.陈德文立即搬出X苑1号1601号房；6.陈德文向徐丽君支付其从2015年2月开始占用X苑1号1601号房至其搬出之日止期间的占用费（租金按每月10000元计算），暂计至2019年8月30日为27万元；7.陈德文承担本案本诉、反诉所产生的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年9月18日，深圳海关与吴持平签订《X苑认购协议书》，约定，吴持平向深圳海关认购深圳海关X生活区X苑住宅1栋1601号房，建筑面积110.65平方米。吴持平根据上述认购协议的约定于2007年9月19日及2008年2月20日向深圳海关分别交纳了20万元购房款，合计40万元。2009年，吴持平和徐丽君入住涉案房产。2015年1月10日，吴持平（甲方）与陈德文（乙方）签订《房屋转让协议》，约定，甲方将位于深圳市方；转让金额为250万元；乙方分五笔支付购房款，第一笔购房款在甲方搬离房屋后于2015年1月10日前以银行转账的方式向甲方付款100万元（备注：因甲方欠乙方借款25万元，乙方实际只须向甲方支付第一笔购房款75万元），第二笔购房款30万元在甲方妻子、儿子回中国后在房屋转让协议签名后支付，第三笔30万元在2015年12月31日支付，第四笔40万元在2016年12月31日支付，第五笔50万元在甲方取得房产证并将房产过户到乙方名下后支付。协议第三条关于违约责任约定，甲乙双方在签订本协议后，如甲方反悔，甲方必须双倍返还乙方已支付的购房款、装修款，如乙方反悔，乙方已支付的购房款不予退还。此外，《房屋转让协议》还就双方的其他权利义务进行了约定。《房屋转让协议》在落款处有甲方夫妻签字处及乙方夫妻签字处。甲方夫妻处只有吴持平的签名。乙方夫妻签字处有陈德文及妻子张X的签名。此后，徐丽君一直未在《房屋转让协议》上签字，陈德文称徐丽君与其儿子在国外生活，陈德文与吴持平签订购房合同时吴持平向陈德文出示了其儿子同意出售房屋的短信，徐丽君应该知晓并同意吴持平出售房屋的事实。但陈德文表示上述短信并未保留。徐丽君否认其知晓吴持平卖房的事实。2015年1月12日，陈德文委托第三人向吴持平转账75万元。吴持平于2015年1月10日向陈德文出具相关收款收据，确认收到购房款100万元。2015年2月5日，陈德文向吴持平转账30万元，吴持平于当日向陈德文出具收据，确认收到陈德文交来的购房款30万元。2015年3月24日，陈德文向吴持平转账30万元，吴持平于2015年4月24日出具收据，确认收到购房款30万元。2015年4月23日，吴持平还出具一张收据，确认收到陈德文交来的购房款5万元。2015年5月14日，陈德文向吴持平转账5万元（个人转账汇款业务受理回单用途一栏备注为“还款吴持平”），2015年5月15日，陈德文向X电子商务股份有限公司转账10万元（个人转账汇款业务受理回单用途一栏备注为“还款吴持平”），吴持平于2015年5月15日向陈德文出具收据，确认收到15万元购房款。2015年6月3日，陈德文向吴持平转账8万元（个人转账汇款业务受理回单用途一栏备注为“借款吴持平”）。吴持平于2015年6月3日向陈德文出具收据确认收到购房款20万元。上述款项合计200万元。2015年1月，吴持平将涉案房屋交付给陈德文，陈德文在对涉案房屋进行装修后入住。2015年5月14日，吴持平与徐丽君在民政局办理了离婚手续。2016年10月17日，深圳海关（甲方）与吴持平、徐丽君（乙方）签订《深圳市经济适用房买卖合同》，约定甲方将位于深圳市福田区房产（三房两厅，建筑面积111.20平方米）出售给乙方，该住房房价类型为社会微利房价，房屋价款为596351.20元。其中根据申请人职务对应的住房面积标准为建筑面积90平方米，按社会微利价计算，购房价款为394315.20元，超过申请人职务对应住房面积21.2平方米按照市场商品房评估价每平方米9530元计算，购房价款为202036元。乙方选择一次性付款的方式支付余下未付购房款。合同第五条约定，经市（区）房改审核部门批复，乙方购买上述住房后，可取得住房的占有权和使用权，乙方自本合同生效之日起五年内，不得申请取得住房全部产权和上市转让。徐丽君在合同签订后即向深圳海关支付了余下的购房款项。2017年3月8日，吴持平和徐丽君办理了涉案房屋的产权登记，两人各占涉案房屋50%的产权。2017年8月1日，陈德文向吴持平和徐丽君发函，称两人已经领取了案涉房产的产权证书，要求两人3日内联系陈德文办理过户事宜。同时陈德文将上述内容以短信的形式发送给吴持平。吴持平和徐丽君均未予回复。后双方产生争议，陈德文向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年8月8日立案受理。2018年1月8日，一审法院就案涉房产的性质发函至深圳市住房保障署询问案涉房产是否是属于保障性质的住房。深圳市住房保障署复函称：“案涉房产为政策性住房，房价为社会微利价，目前未取得全部产权，案涉房产不具备上市交易的条件”。2019年8月12日，一审法院就该房产限制流通的期限发函至深圳市住房保障署询问限制流通期满后，吴持平与徐丽君是否可以申请取得涉案房产的完全产权并可以将该房产上市交易。深圳市住房保障署复函称：“根据深圳海关与吴持平、徐丽君签订的深圳市经济适用房买卖合同第五条约定，徐丽君、吴持平在本合同生效之日起五年内，不得申请取得住房全部产权和上市转让。如吴持平、徐丽君需取得涉案房产的全部产权，可按规定在产权限制期满后提出申请，经深圳市人民政府住房制度改革办公室审核批准后取得涉案房产全部产权”。一审另查明：吴持平与徐丽君于1981年12月24日办理了结婚登记手续。一审法院认为，陈德文与吴持平签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因徐丽君并非《房屋转让协议》签订的主体，亦无证据表明徐丽君知晓并同意吴持平出售涉案房产，根据合同相对性原则，上述《房屋转让协议》对徐丽君无法律约束力。一审法院认为，根据查明的事实，涉案房屋属于吴持平与徐丽君的夫妻共有财产。因《房屋转让协议》上无徐丽君的签字，亦无充分证据证明徐丽君知晓并同意吴持平出售该房产，故吴持平未经徐丽君同意擅自处分两人共有房屋，构成无权处分。现徐丽君明确表示不同意转让该房屋，故《房屋转让协议》虽然有效，但因涉案房屋共有权人不同意转让导致该协议客观上无法继续履行。一审法院当庭向陈德文、徐丽君释明《房屋转让协议》有效但无法履行，询问是否变更诉讼请求为解除合同，双方均表示不变更。陈德文要求吴持平、徐丽君继续履行合同及在2022年2月28日前完成涉案房屋的过户手续，一审法院不予支持。徐丽君主张《房屋转让协议》未生效、无效，没有法律依据，一审法院不予支持。陈德文因涉案《房屋转让协议》无法继续履行而造成的相应损失，可另行向吴持平主张赔偿。徐丽君请求陈德文支付占有期间的占有使用费以及搬离涉案房屋，均基于认为涉案《房屋转让协议》无效的前提下提出，现一审法院认定《房屋转让协议》有效，故对徐丽君的上述请求，一审法院不予支持。另，徐丽君请求陈德文赔偿因查封其名下房产造成的损失。一审法院认为，陈德文提起诉讼将徐丽君列为共同被告，认为徐丽君认可和知晓其与吴持平签订的《房产转让协议》，从而请求徐丽君和吴持平继续履行合同义务，其向一审法院申请财产保全，查封徐丽君名下的房产，主观上是为了保障判决能顺利执行，符合法律规定，并无不妥之处，亦未有证据证明其主观上存在恶意。故徐丽君要求陈德文赔偿因查封其名下房产造成的损失，无法律依据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈德文与吴持平于2015年1月签订的《房屋转让协议》有效；二、驳回陈德文的其他诉讼请求；三、驳回徐丽君的全部反诉请求。本诉案件受理费73400元、保全费5000元（均已由陈德文预交），由陈德文负担；本案反诉案件受理费3800元（已由徐丽君预交），由徐丽君负担。本院审理查明，一、本案二审期间，本院向深圳市福田区民政局婚姻登记处调取徐丽君、吴持平离婚登记的有关材料。深圳市福田区民政局婚姻登记处向本院提供其存档的如下材料：1.《离婚登记审查处理表》，内容显示：徐丽君、吴持平于2015年5月14日办理离婚登记，并向深圳市福田区民政局婚姻登记处提交《申请离婚登记声明书》、《离婚协议书》。2.《申请离婚登记声明书》，载明：“双方自愿离婚，对子女抚养、财产、债务等事项已达成一致处理意见并共同签署了离婚协议书。上述声明完全真实，如有虚假，愿承担法律责任。”徐丽君、吴持平在声明人落款处签名。3.《离婚协议书》，该协议书内容均为手写字体，其内容显示：徐丽君、吴持平对子女抚养、财产、债务问题达成协议；双方确认不动产共有六处并写明六处房产具体信息，其中涉案房产归吴持平所有、其余五处不动产归徐丽君所有。徐丽君、吴持平在协议人落款处签名。二、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、陈德文应否搬离房产，由此其应否向徐丽君支付房屋占用费问题。针对前述争议焦点，本院分析如下：关于焦点一。依本案查明事实，吴持平与陈德文签订的《房屋转让协议》（下称涉案合同）系其双方真实意思表示，合同内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本案中亦未有证据表明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故此，一审认定涉案合同有效，并无不妥，本院予以维持。徐丽君上诉主张涉案合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二。首先，如前述，涉案合同有效，故陈德文依约可占有使用涉案房产，其占有使用房产具合同依据。徐丽君诉请陈德文搬离房产，理据不足，本院不予支持。其次，依本案查明事实，虽涉案合同签订时徐丽君身处国外，但从徐丽君与吴持平办理离婚手续的时间看，徐丽君至迟于2015年5月14日办理离婚登记时已回到国内。此前吴持平于2015年1月已向陈德文交付房产，而本案中未有证据表明徐丽君回国后至其办理离婚手续时曾对陈德文占有房产提出过异议。故此，陈德文主张徐丽君知悉并同意吴持平转让涉案房产，具高度可能性，本院予以采纳。另一方面，从本院调取的吴持平与徐丽君《离婚协议书》的内容看，其双方约定涉案房产归吴持平所有，故即便吴持平签订涉案合同时未取得徐丽君的同意，其于前述《离婚协议书》签订后亦取得涉案房产的处分权。据此，徐丽君以吴持平无权处分房产为由，主张陈德文应予搬离房产，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。徐丽君据此诉请陈德文支付房屋占用费，亦于法无据，本院不予支持。另，陈德文于本案二审期间撤回其关于办理房产过户手续的上诉请求，属其对自身民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。至于陈德文诉请继续履行涉案合同，本院认为，截至本案诉讼时，涉案合同尚处于履行状态，合同双方对此并无争议；陈德文于本案中亦未能明确其诉请继续履行合同的具体内容，故其该项诉请不具有可执行性。据此，本院对陈德文该项诉请予以驳回。此后涉案合同履行过程中，如合同双方对继续履行合同事宜产生争议可另循法律途径解决。综上，陈德文和徐丽君的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审关于吴持平无权处分房产的分析和认定有误，应予纠正；但一审关于本案的裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（陈德文已预交73400元，徐丽君已预交5350元），由预交方各自负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年四月六日书记员 马雪梅（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。