辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终988号上诉人（原审被告）：刘瑞媛。上诉人（原审被告）：王维峰。二上诉人共同委托诉讼代理人：江世玉、李硕，均系辽宁聚品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连鸿源房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区铁西街道办事处虎山社区。社会统一信用代码912102827260347528。法定代表人：韩冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐晓玲，大连市普兰店区赢博法律服务所法律工作者。上诉人刘瑞媛、王维峰因与被上诉人大连鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑞媛、王维峰上诉请求：1.撤销一审判决中要求上诉人给付被上诉人100,000元购房款本金及利息的判决；2.改判驳回被上诉人关于100,000元购房款本金及利息的诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定部分事实错误，其中100,000元购房款本金及利息不应由上诉人承担。一、案外人杨某是白领公寓项目的全权代理人，其有权收取上诉人的购房款。在另案杨某与鸿源公司合同纠纷一案中，即(2017)辽02民初184号民事判决中鸿源公司陈述，杨某是鸿源公司的代理人，其所有行为均代表鸿源公司。二、在上述案件的质证笔录中，鸿源公司陈述杨某所有的销售行为都是鸿源公司的行为。鸿源公司认可案外人杨某在白领公寓项目的所有销售行为，不仅仅限于授权委托书中的房地产开发及建设。三、上诉人在购买案涉房屋整个过程中的对接人员均是杨某，鸿源公司在此过程中并未提出任何质疑，上诉人有足够的理由相信杨某是白领公寓项目的全权代理人，其有权收取上诉人涉案房屋购房款，故上诉人将案涉购房款人民币100,000元支付给杨某，并无不当。四、原审仅以被上诉人否认杨某出具专用收款收据上印章的真实性就否认杨某有权收取购房款，系认定事实错误。上诉人作为购房者无法审查杨某出具专用收款收据上印章的真实性。鸿源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。本案的案由系房屋买卖合同纠纷，庭审中上诉人出具的专用收款收据不具备证据的真实性和关联性。鸿源公司没有收取过该笔款项，也未委托杨某代收任何款项，其收款行为与鸿源公司没有任何关系。鸿源公司从未刻制白领公寓项目指挥部工程管理专用章，且上诉人提供的收据左下角明显可见，提示应加盖收款单位财会专用章。根据财会制度规定，通常单位收取款项，都会加盖财会专用章，而该收据却加盖了所谓的工程管理专用章，可见该收款收据不能证明鸿源公司收取了上诉人100,000元购房款。鸿源公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告给付拖欠购房款540,000元，并承担逾期还款违约责任。诉讼过程中，原告明确违约责任为要求二被告按照全国银行间同业拆借中心报价利率支付自2015年8月20日起按540,000元购房款承担利息，至该笔款项付清时止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月20日，原告鸿源公司与被告刘瑞媛订立了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告购买原告开发的白领公寓51号X层X号公建，建筑面积为76.43平方米，房屋价款为720,000元整，付款方式为于2015年8月19日付首付款360,000元整，剩余房款360,000元通过银行贷款方式付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；该合同还约定了其他条款。上述商品房买卖合同订立后，原告向二被告交付了案涉房屋，二被告向原告支付了首付款180,000元。2015年6月2日，原告向二被告出具收据一份，该收据摘要中记载付王维峰借款，金额为180,000元，被告王维峰签字确认，但该借款并未实际给付被告。原告于2015年8月21日向二被告出具了金额为360,000元发票。二被告庭审中自认实际支付购房款280,000元，其中向原告支付了180,000元购房款，另向案外人杨某转账100,000元，尚欠原告首付款80,000元及贷款360,000元，贷款360,000元未办理成功。另查，二被告于2008年12月12日登记结婚，于2013年8月5日登记离婚。2014年8月31日，原告与被告王维峰就上述房屋签订了购房款预定书，被告王维峰交付了定金100,000元，其中约定双方正式签订《商品房买卖合同》后，该定金转为购房款。二被告认可案涉公建系其二人共同购买。再查，原告大连鸿源房地产开发有限公司原名为普兰店市鸿源房地产开发有限公司，2016年7月27日经大连市普兰店区市场监督管理局核准变更登记为现名称。第一次庭审后，原告变更对利息的诉讼请求，要求自原告主张权利之日起以购房款540,000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项付清之日止。2020年11月25日，二被告向一审法院表示其二人向原告交付180,000元首付款后，又向杨某借款180,000元，交齐360,000元首付款后，原告向二被告出具了360,000元的销售不动产统一发票，并交付了案涉房屋。一审法院认为，本案争议焦点为：原告要求二被告偿还购房款本金540,000元及利息有无事实及法律依据。首先，二被告为购买白领公寓51号1-2层9号公建与原告订立了商品房买卖合同，原告已按约定交付了房屋，二被告也已实际使用了该房屋，二被告应按合同约定按期足额交清购房款，久拖不付，已经构成违约，原告要求二被告付清购房款并按约定承担违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。其次，关于二被告向杨某支付的100,000元是否应计入在首付款。由于二被告提供的证人杨某出具的专用收款收据仅加盖白领公寓项目指挥部工程管理专用章，但原告对该还款行为并不认可，且案外人杨某既没有替原告代收购房款的特别授权，二被告及证人杨某也未提供证据证明杨某已将该100,000元交给原告鸿源公司。故二被告以此主张不应再支付原告该100,000元的首付款，与合同的相对性相悖，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。至于二被告于2020年11月25日在调查笔录中陈述向原告交付18万元首付款后，又向杨某借款180,000元，交齐360,000元首付款后，原告向二被告出具了360,000元的销售不动产统一发票，该陈述与二被告提供的证人杨某本人的证人证言不一致，且无证据予以佐证，故一审法院不予采信。关于贷款360,000元，二被告自认该款项未予偿还，而二被告在庭审中未能提供证据证明该款项未付原因是原告账户打不进款。综上，二被告应偿还原告的购房款本金为540,000元（180,000元+360,000元）。关于利息，原告要求二被告自原告主张权利之日即2020年1月9日起以购房款540,000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项付清之日止，不违反上述合同约定和法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告刘瑞媛、王维峰于判决生效之日起十日内给付原告大连鸿源房地产开发有限公司购房款本金540,000元及利息（利息自2020年1月9日起以购房款540,000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4600元（原告已预交），由被告刘瑞媛、王维峰负担，被告刘瑞媛、王维峰于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，上诉人提交：证据1.（2017）辽02民初184号案件庭审笔录及民事判决，拟证明鸿源公司在该案中陈述杨某是其代理人，杨某所有行为均代表该公司。被上诉人对真实性无异议，但认为不属于新证据，且系上诉人断章取义，鸿源公司给杨某的委托书并没有代收购房款。证据2.入住通知单，是鸿源公司于2014年7月25日向大连祥瑞物业管理有限公司发出，业主名字赵永福，该通知单上加盖了白领公寓项目指挥部工程管理专用章，该通知单系原件，另上诉人又在物业处找到其他两份入住通知单（复印件），均加盖有白领公寓项目指挥部工程管理专用章；拟证明鸿源公司对白领公寓项目指挥部印章知晓且认可，其明知上诉人已付100,000元而予以否认，欺诈消费者。被上诉人对该证据提出异议，认为如果鸿源公司收到上诉人的购房款，应加盖财务专用章而不是白领公寓项目指挥部工程管理专用章。被上诉人庭后邮寄其他未加盖白领公寓项目指挥部专用章的入住通知单（复印件）若干。本院认为，上诉人提交的赵永福的入住通知单系原件，除加盖白领公寓项目指挥部工程管理专用章外，还加盖了鸿源公司的印章，鸿源公司未对其公司印章的真实性提出异议，故本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，2012年4月28日，鸿源公司向杨某出具《授权委托书》，授权杨某为该公司授权委托人，以该公司名义全权处理该公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建设等相关事宜。原审庭审过程中，杨某应刘瑞媛、王维峰申请，出庭陈述其是鸿源公司的全权委托代理人，代理普兰店区台山路原台山小学东侧地块项目，名称为白领公寓项目，其全权代表鸿源公司对上述地块的开发、建设及所有的项目管理、财务管理、销售、工程结算等所有项目；刘瑞媛、王维峰于2015年8月在其代理的项目买公建，当时杨某代表鸿源公司把住宅销售签给了久川房地产策划公司销售，公建部分都是由杨某销售；通知交钱后，刘瑞媛、王维峰支付100,000元时因公司当时更换会计，新会计可能不在场，杨某暂时收取了该100,000元，后来其跟公司核销了，公司也给开了收据，即刘瑞媛、王维峰提供的收据；对于收据上加盖的白领公寓项目指挥部工程管理专用章，其称系鸿源公司的章。鸿源公司原审认为杨某的证人证言自相矛盾，陈述不属实，鸿源公司没有白领公寓项目指挥部工程管理专用章，其给所有人出具的收款收据加盖的都是鸿源公司财务专用章，鸿源公司没有收到该款项。针对案外人业主赵永福，鸿源公司向大连祥瑞物业管理有限公司发出的入住通知单（0000032号）上加盖有白领公寓项目指挥部工程管理专用章。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：案外人杨某收取100,000元款项一节是否构成表见代理，其行为法律后果应否由鸿源公司承担。从本案现已查明的事实看，各方当事人对上诉人向案外人杨某支付100,000元款项一节没有异议，但上诉人主张杨某系代表鸿源公司，杨某收款行为的法律后果应由鸿源公司承担；被上诉人鸿源公司对此予以否认。本院认为，现有证据能够证明杨某收取上诉人100,000元款项的行为构成表见代理，其行为的法律后果应依法由鸿源公司承担，理由如下：第一，上诉人称案涉公建房屋的销售系通过联系杨某开展的，包括合同订立、催款通知、出具发票等，杨某原审出庭陈述案涉项目的公建均由其代为销售，鸿源公司亦未提供充分相反证据予以推翻。第二，鸿源公司向杨某出具的《授权委托书》表明，鸿源公司委托杨某以该公司名义全权处理案涉项目的房地产开发及建设等相关事宜。结合前述购房经过，上诉人称其有足够的理由相信杨某是案涉项目的全权代理人，其有权代为收取上诉人涉案房屋购房款，故将100,000元购房款按照杨某的要求转账汇入杨某的银行账户，此后杨某向其提供了收据，签订合同后，又出示了鸿源公司开具的首付款发票。本院认为，鸿源公司向杨某出具的《授权委托书》表述委托权限为“以该公司名义全权处理该公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建设等相关事宜”，虽然杨某提供的100,000元购房款收据上加盖的是白领公寓项目指挥部工程管理专用章，但杨某本人亦签字确认，本案无据证明上诉人知道或应当知道杨某无权代收购房款。上诉人提交的案外人的入住通知单表明鸿源公司并非完全不知晓白领公寓项目指挥部工程管理专用章，鸿源公司对案涉项目房屋的销售应承担相应管理责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”上诉人向杨某转账支付100,000元购房款的行为符合上述规定，其行为法律后果应依法由鸿源公司承担。鸿源公司可依照其与杨某之间的授权委托书另行主张权利。综上所述，刘瑞媛、王维峰的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初5939号民事判决为：刘瑞媛、王维峰于本判决生效之日起十日内给付大连鸿源房地产开发有限公司购房款本金440,000元及利息（以440,000元为基数，自2020年1月9日起至款项付清日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；二、驳回大连鸿源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，由大连鸿源房地产开发有限公司负担3748元，刘瑞媛、王维峰负担852元。二审案件受理费2300元，由大连鸿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年四月十六日书记员  张文秀