贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终803号 上诉人（原审被告）：李朋，男，1984年7月4日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被上诉人（原审原告）：谢义菊，女，1980年6月12日出生，汉族，住贵州省赫章县。 上诉人李朋因与被上诉人谢义菊租赁合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初4733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人李朋上诉请求本院撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人和上诉人口头洽谈租赁合同时上诉人明确告知过被上诉人房租涨价的事实涨幅多少的利害关系，并且明确协议清楚租金和租期是被上诉人和房东之间谈，对此上诉人和被上诉人双方无异议。二、被上诉人给付上诉人定金的目的是转让该门面，上诉人也与被上诉人约定过房租的涨幅和帮助被上诉人找房东协商洽谈房租，2020年9月27日被上诉人和上诉人一起找到并和房东谈好的价格是每年41000元，约定第二天签合同，当晚房东要求被上诉人交点定金给房东，但被上诉人没有交且称第二天来签合同，第二天被上诉人却不来签合同，如果当天晚上被上诉人和房东没有达成协议，对于被上诉人提出返还定金的要求，上诉人本着诚实守信、公序良俗的原则毫无疑问要返还被上诉人的定金，但是本案是因为被上诉人没有履行约定，导致合同目的不能实现，因此，被上诉人无权要求上诉人返还定金，一审被上诉人起诉状所说第二天涨价46000元和只租半年的说法纯属虚构。三、从2020年9月27日至被上诉人起诉上诉人期间，上诉人多次催促被上诉人和房东签合同，被上诉人也没有及时告知上诉人其不租该门面，上诉人为了等被上诉人签合同，导致10月20号左右“杭州小笼包”出价6万元转该门面，从诚实守信而言上诉人因为收了被上诉人定金而不敢转让，上诉人在被上诉人出价55000元的基础上亏损5000元转让费。四、该涉案门面并非是上诉人转租他人，上诉人收到赫章县人民法院传票后得知被起诉，被上诉人违约后，上诉人为避免损失扩大，合法采取减损规则，尽力将损失降低，只有将该门面退还房东，由房东帮助处理，后期房东才将该门面转给他人使用的。五、被上诉人与上诉人之间的口头合同未能实现完全是被上诉人的个人原因造成，被上诉人是完全民事行为能力人，应该为自己的行为负责，既然按照交易习惯和规矩交付定金，应该知道定金的作用和应对自己不履行与房东的协议承担责任。六、为了促成被上诉人房东签订合同，为了实现被上诉人达到与上诉人的合同目的，2020年11月12日左右，被上诉人报警处理和上诉人之间退还定金事宜，当着警官的面，上诉人明确当场承诺房东要价46000元每年，签三年合同，被上诉人只出41000元每年，签三年合同，那么中间每年的房租差价5000元，三年的房租差价15000元由上诉人补贴给被上诉人，但是被上诉人不同意，由此可见，被上诉人明显是故意违反与上诉人的口头合同，不愿意租赁该门面的同时又不甘心丢掉已缴纳的定金5000元，因此极力推脱自己的责任，无理要求上诉人退还定金。补充：去年9月23日，被上诉人到我那里转我的门面，我说可以，当时谈好的是55000元转让费。我给她说的是现在房东租给我的是12800元一年，到第二年以后肯定要涨价，让她和房东谈，她说她知道的。当晚她给了我5000元定金，和房东谈了以后，房东让她交定金，她说不用交，第二天是国庆节她就没有交。过了两三天，我给她打电话，她说她老公去开会就没有来。之后给我说房租如果是46000元的话她就不租了，说房东出尔反尔的她不租了。然后我给她说我可以让她一万元，她就要我让15000元，我不同意。过了几天，她和她同事一起来店里，要求我全部退5000元给她，她还报警，然后我给她说可以全部让她15000元，结果她就说我就算全部让她也不要了。房租的情况我是给她说清楚的，且给她说了具体房租让她和房东谈的。若是第二天就签订了合同，就不会发生后面的纠纷了。我把门面转给她以后，旁边的人来找我出价6万的转让费我都没有转，都说是已经转出去了的。房子我转给第三方的时候转得46600元。 原审原告谢义菊向原审法院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告于2020年9月23日签订的《口头租赁合同》；2.判令被告退还原告定金5,000.00元，并双倍赔偿原告5,000.00元的违约金，以上共计10,000.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院查明：谢义菊欲租赁门面做生意，于2020年9月23日到赫章县新一中旁李朋所租赁的门面内打听。后双方达成口头协议，李朋将自己所租赁的门面转租给谢义菊，转租费用55,000.00元，其中包含李朋已经支付给房东的半年房租6,400.00元。2020年9月25日，谢义菊向李朋转账5,000.00元。后谢义菊找房东商谈门面租赁事宜，房东表示同意李朋转租，但双方对李朋租赁期满后的门面租金未能协商一致。谢义菊遂于2020年10月19日诉至原审法院，请求判如所诉。在本案庭审过程中，李朋认可已经将案涉门面转租他人。 原审法院认为，原、被告达成的口头转租合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，房东亦同意被告转租，故该合同合法有效。但原告与房东就房租及租赁期最终未达成一致意见，后被告将案涉门面转租他人，故原告请求解除合同的诉请，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因被告最终未将案涉门面转租并交付原告，并将门面转租他人，故原告要求被告退还5,000.00元的诉请，原审法院予以支持。对于原告所支付的5,000.00元双方均认可是定金，但转租合同并未履行，系因房东多次提出涨价而未与原告达成协议所致，并非被告的违约行为所致，故原告适用定金罚则要求被告双倍返还定金的诉请，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告谢义菊与被告李朋于2020年9月23日达成的《口头租赁合同》；二、由被告李朋于本判决生效之日起十日内退还原告谢义菊5,000.00元；三、驳回原告谢义菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告李朋负担。 二审诉讼中，李朋申请证人饶天星出庭作证，饶天星主要陈述：我的门面是租给李朋的，我的意见是，把他租的时间除去，剩下的由我和新的承租人谈。价钱是谈好的，然后我叫被上诉人交定金，他说用不着交了，第二天会来和我签合同。大概过了6-7天，他没有来签合同也没有给我回话。然后我就想等上诉人租期满了以后我再慢慢租。后面过了一两个月，就有新的人来找我承租，最后就以46000元租出去了。李朋申请证人饶天星出庭作证以证明其未与饶天星串通。本院审查认为，证人饶天星证言，无其他证据相印证，本院难以审查其真实性，该证言本院不作为本案的定案依据。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审争议焦点：李朋不退还谢义菊5000元定金的依据和理由是否充分。 本院认为：谢义菊向李朋支付定金5000元的目的是能从李朋处获得案涉门面使用，而谢义菊能否获得门面使用，尚需与房东进行协商一致后获房东的同意。但最终该门面并未转租给谢义菊而是转租给了他人使用。对是何原因导致房东未同意将房屋交给谢义菊使用，双方陈述不一，均无充分证据证明己方的主张，在此情况下原审法院基于李朋最终未将门面交付给谢义菊使用的客观实际，判决李朋退还谢义菊5000元定金并无不当。李朋上诉主张双方的合同目的不能实现系谢义菊的过错所致，因对该主张李朋除了其陈述，无其他有效证据予以印证，故本院不予采信。李朋主张不退还谢义菊定金缺乏充分的依据和理由，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李朋负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐洪 审判员  张雄 审判员  殷勇 二〇二一年四月二日 书记员  刘佳