江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终684号上诉人（原审被告）：刘金华，男，1969年4月23日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：刘波，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡新星眼镜盒厂，住所地江苏省无锡市锡山区东港镇黄土塘村。法定代表人：鲍建明，该厂厂长。委托诉讼代理人：秦晓锋，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。上诉人刘金华因与被上诉人无锡新星眼镜盒厂（以下简称新星厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘金华上诉请求：一、撤销原判，驳回新星厂的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由新星厂负担。事实和理由：一、一审法院要求刘金华支付房屋租金及占有使用费没有事实和法律依据。刘金华租用涉案厂房是为了生产饮用水，而新星厂提供的厂房由于没有消防设施，导致消防部门责令刘金华等消防设施验收合格后才能生产;同时，消防部门也责令新星厂进行整改，但新星厂一直没有整改，致使刘金华无法正常进行生产。新星厂未能提供具有消防设施的生产厂房，导致租赁合同目的无法实现，新星厂根本性违约，造成刘金华无法正常租赁使用厂房，所产生的租金和厂房使用费损失，应当由新星厂承担。二、一审法院认定刘金华应给付水费10786元、电费13140元属于认定事实不清。在一审庭审中，刘金华已经提供了水费收据和电费发票，证明刘金华已全部缴纳了上述水电费用。新星厂辩称：一、刘金华使用的涉案房屋，仅拆除了194.7平方米，其余部分可以正常使用。从刘金华使用过程中产生的水费、电费能够反映出其是正常使用的。二、刘金华提供的证据不足以证明其已支付了新星厂主张的水费、电费。一审法院查明事实清楚，适用的法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新星厂向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的房屋租赁合同于2020年7月18日解除；二、刘金华立即从案涉厂房搬离；三、刘金华支付至2020年7月18日结欠的房屋租金118652元及至实际迁出之日止的使用费（自2020年7月19日起至实际搬出之日止按照216000元/年的标准计算）并承担房屋租金5%的税金；四、刘金华支付至2020年7月底前的门卫费5250元及至实际迁出之日止的门卫费（按照9000元/年计算）、垫付的水电费8460元；五、诉讼费用由刘金华负担。审理中，新星厂将诉讼请求中截至2020年7月18日的租金金额变更为107294元；将截至2020年7月底的门卫费变更为截至2020年7月18日的门卫费4600元；将垫付水电费的金额变更为水费10786元，电费13140元，并撤回要求刘金华支付税金的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年7月6日，新星厂与刘金华签订房屋租赁合同，约定新星厂将位于锡山区××镇××村××路的房屋共计1800平方米出租给刘金华，租赁期限自2019年7月15日至2024年7月14日，租金单价为120元／平方米，共计216000元／年，先付后用，于合同签订后付清，以后每年的6月30日支付当年租金，租金价格由新星厂根据市场价每年上调10元一个平方。刘金华每年须承担房租金5%的房产税、土地使用税，需每年承担门卫费9000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由刘金华负担。合同签订后，刘金华支付半年租金108000元，支付门卫费4500元。后，因刘金华未按约支付租金，2020年7月3日，新星厂向刘金华发送催讨函，载明刘金华应于2020年6月30日付清当年租金，但至今刘金华一直拖欠，故要求刘金华于接到本通知7日内支付2020年度租金216000元。该催讨函于2020年7月5日被签收，但刘金华未支付款项。2020年7月16日，新星厂向刘金华发送通知书，载明，因刘金华经催告后仍未交纳租金，已构成严重违约，故新星厂现解除双方于2019年7月6日签订的房屋租赁合同，并要求刘金华接到本通知书后付清房租。该通知书于2020年7月18日被签收，但刘金华仍未付款。一审法院另查明，案涉租赁房屋部分领取建设工程规划许可证，部分系新星厂自行搭建的钢结构房屋。因新星厂自行搭建的钢结构房屋占用消防通道，2020年6月被消防部门拆除，拆除面积为194.7平方米。一审审理中，法院组织双方进行现场勘查：现场房屋分为混凝土房屋及钢结构房屋，其中混凝土房屋中较为空旷，仅放置部分空桶，钢结构房屋中放置制水设备。现场可见被拆除的钢结构房屋。刘金华陈述被拆除的钢结构房屋系原本存放空桶的地方。一审审理中，新星厂提供水费收据及电费发票，主张截止2020年11月26日其代刘金华垫付水费10786元，截止2020年11月25日其代刘金华垫付电费13140元。刘金华对新星厂主张的水电费金额无异议，但认为其手中也有水费收据和电费发票，故其已全部缴纳，具体系按照之前的交易模式以现金方式缴纳。新星厂另提供微信聊天记录，该聊天记录中显示刘金华通过微信转账方式缴纳水电费。刘金华对微信聊天记录的真实性无异议，但对于之前为何陈述以现金方式交纳水电费未作出合理解释。一审审理中，因刘金华主张的搬迁损失为70万元，超出了新星厂的诉讼请求，经一审法院释明，刘金华未提起反诉。上述事实，有新星厂提供的房屋租赁合同、建设工程规划许可证、函、通知、邮寄凭证、收款收据、水费底单、照片，刘金华提供的发票、收据、锡山区消防安全委员会文件、营业执照、食品生产许可证、生产经营布局图，现场勘查笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。一审法院审理后认为，新星厂与刘金华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，理应恪守。因案涉出租房屋部分领取建设工程规划许可证，部分系新星厂自行搭建，故房屋租赁合同中涉及自行搭建的房屋部分应属无效，但合同无效，并不影响新星厂向刘金华主张占用该房屋应付的房屋占有使用费。因新星厂于2020年7月16日发函要求解除合同，该函于2020年7月18日被签收，且审理中，刘金华同意解除合同，故确认双方签订的房屋租赁合同于2020年7月18日解除。合同解除后，刘金华应搬离案涉厂房。涉及到租金及房屋占有使用费金额，经核算，自2019年7月15日至2020年7月18日按照房屋租赁合同约定标准计算的房屋租金及占有使用费为218367.12元，扣除刘金华已付款项108000元为110367.12元。因租赁房屋中194.7平方米于2020年6月拆除，故扣除该部分费用3008.52元。以上，截至2020年7月18日，刘金华尚结欠新星厂租金及房屋占有使用费为107358.6元，现新星厂主张107294元低于前述金额，予以支持。至于合同解除后的房屋占有使用费，一审法院参照房屋租赁合同约定的标准并扣除已拆除部分房屋占有使用费酌定自2020年7月19日起至实际搬离之日止按照192636元/年为标准计算。至于新星厂主张的至2020年7月18日的门卫费4600元，经核算，刘金华应付截至2020年7月18日的门卫费为4599元。至于2020年7月18日后至实际搬离止的门卫费，刘金华应当按照9000元/年按日交纳。至于新星厂主张的截至2020年11月26日的水费10786元，截至2020年11月25日的电费13140元，因刘金华对该金额并无异议，其陈述已交纳上述费用，但未能提供证据佐证，故对新星厂主张的截至2020年11月26日的水费10786元，截至2020年11月25日的电费13140元予以支持。至于后续发生的水电费，新星厂可另行主张权利。至于刘金华辩称因案涉房屋系违章建筑，部分房屋被拆除导致其不能实现合同目的的意见，因房屋是否为违章建筑并不影响出租人主张房屋占有使用费，且案涉租赁合同约定的租赁面积为1800平方米，而拆除的部分仅为194.7平方米，该被拆除的部分系空桶放置区，刘金华租赁的其他区域并未完全使用，其空桶完全可以放置于其他区域，故刘金华主张房屋被拆除导致其无法实现合同目的的意见，不予采信。至于刘金华主张的搬迁费用，因该费用尚未实际产生，且其主张的搬迁费用已超出新星厂的诉讼请求，经释明，其未提出反诉，故对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认新星厂与刘金华签订的房屋租赁合同于2020年7月18日解除；二、刘金华于判决生效后30日内搬离位于锡山区××镇××村××路的案涉房屋；三、刘金华于判决生效后10日内给付新星厂截至2020年7月18日的房屋租金及占有使用费107294元及2020年7月19日起至实际搬离之日止按192636元／年为标准计算的房屋占有使用费；四、刘金华于判决生效后10日内给付新星厂截至2020年11月26日的水费10786元，截至2020年11月25日的电费13140元，截至2020年7月18日的门卫费4599元及2020年7月19日至实际搬离之日止按9000元／年计算的门卫费；五、驳回新星厂的其他诉讼请求。一审案件受理费4540元，减半收取2270元，由刘金华负担2200元，由新星厂负担70元。二审中，刘金华提供以下证据：证据一，司法冻结的证明，用于证明2020年6月13日之前水电费是按期缴纳的，是转账给新星厂厂长鲍建明。之后由于账户被梁溪区人民法院冻结，只能通过现金交付；证据二，聊天记录，用于证明涉案合同的签订经过，中介曾认为新星厂方房屋是证照齐全的，近期内也不会拆，可以担保刘金华的租赁期。新星厂对证据一的真实性无法确认，对证明目的有异议，认为在一审中，其认可过刘金华曾通过微信转账交付水电费，但本案中其主张的水电费，刘金华还未支付。对证据二的真实性无法确认，对证明目的有异议，认为刘金华事实上使用了涉案房屋。本院对刘金华所提供证据一、二的真实性予以确认，对关联性不予确认。二审中，刘金华要求新星厂提供或申请法院调查取得“本案所涉房屋因消防存在隐患，新星厂(包含刘金华租赁厂房)被勒令停产整改，并被消防部门处罚的相关处罚决定”相应证据。因刘金华申请法院调查取证的时间，已过举证时限，且该证据与本案争议焦点不具有直接关联性，故本院不予准许。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示。因涉案房屋部分领取了建设工程规划许可证，部分系新星厂自行搭建，故涉案合同中属于自行搭建的房屋部分应属无效，其余部分应为有效。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据上述规定，刘金华除应就合同有效部分支付租金外，还应就合同无效部分支付房屋占有使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘金华主张涉案厂房只有通过消防验收合格后，其才能组织生产，但其没有提供充分证据证明因消防不合格导致其无法正常使用本案所涉房屋的事实，故其认为本案所涉房屋不符合消防要求导致其无法正常使用，其不应承担租金和房屋使用费等上诉理由，没有充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。虽然刘金华持有水费收据和电费发票，但根据双方交接水电费的惯例(刘金华一般在新星厂向其交付水电费票据，确认金额才通过微信转帐支付)，持有水电费票据与已经实际缴费并不存在必然的联系，在刘金华没有提供证据证明其已向新星厂支付上述水电费用，也不持有“新星厂确认收到水电费用”收据的情况下，刘金华辩称其通过现金方式支付水电费用的上诉主张，本院不予采信。综上所述，刘金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由刘金华负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月九日书记员  范 洁