广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3816号上诉人（原审被告）：张国明，男，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：许勇全，广东四隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋建春，男，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：高芷茵，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲芝，广东法海律师事务所律师。上诉人张国明因与被上诉人蒋建春纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初23912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人张国明代理人许勇全、被上诉人蒋建春代理人高芷茵、王玲芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国明上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.依法改判驳回蒋建春要求张国明赔偿其中介费损失6万元及逾期利息的诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由蒋建春承担。事实和理由：一、张国明本案前并不清楚广州市白云区云景路63号202房曾与发生过非正常死亡重大案件的房屋联通，张国明未对房屋情况有任何隐瞒。蒋建春的中介费损失并非由张国明所造成，不应由张国明承担。张国明虽然是本案交易房屋广州市白云区云景路63号202房（以下简称案涉房产）的所有人，但张国明是自2017年才买受该房产。而本案经调查发现的刑事案件发生于2013年，且张国明买受该房产时实质发生案件的201房与202房己恢复物理隔断，张国明根本无从得知两套房产曾经联通过。而同时，即使是相邻房屋发生过重大刑事案件，张国明也从未隐瞒，在委托居间方出售房屋时，也明确与居间方就相邻房屋发生过刑事案件进行过讨论及阐明，相关事实有一审中张国明提交的聊天记录予以佐证。可见，张国明在本案中已经将买卖关系中标的物的所有已知情况尽力披露，不存在任何隐瞒，张国明无论对交易标的存在瑕疵还是蒋建春因此签订合同均不存在过错。案涉房产存在瑕疵导致合同被解除，但由此产生的损失并非由张国明造成的，张国明对此事前不知情、事中就知悉情况尽告知义务、事后也对等承受了由此产生的损失。在此情况下，原审法院却判定张国明需承担蒋建春因交易不成损失的中介费用，既有违公平合理原则，也无法律依据。本案交易不成，张国明既不存在对蒋建春任何权利的侵害，对合同被解除也没有任何的主客观过错，却要承担损害赔偿责任显然不合理。二、本案交易物存在瑕疵但仍然签订交易合同是由于居间方未向蒋建春完全披露案涉房产情况以及蒋建春未审慎考虑便签约造成的，合同解除所致的损失理应由蒋建春自行承担或另行向居间方主张。本案中，通过张国明提交证据可知居间方在找寻案涉房产买方时已明确知晓案涉房屋可能涉及重大刑事案件，但一审庭审中蒋建春明确表示因居间方并未就此向其提示蒋建春才决定购买案涉房产，甚至以为张国明有意隐瞒相关的情况。但事实上，张国明一直并不知道案涉房产与相邻房屋曾打通以致涉重大刑事案件的情况，反而是蒋建春的证人李某1在一审庭审中证言案涉房屋的情况在案涉房产周边的房间中介经纪几乎全部都知情。在此情况下，很明显是本案居间方枉顾了张国明交易前的披露事实，为了促成交易向蒋建春隐瞒了相关信息，导致蒋建春错误地签约购买案涉房产。而同时，蒋建春的证人李某1、杨某在一审庭审中均证实，案涉房产可能涉刑事案件的情况在所属小区几乎人人有所听闻，只要蒋建春审慎考虑多加了解便可获知相关情况。但蒋建春却急于交易，在第一次看房的当天便急于与张国明签约，在看房当天晚上匆匆把张国明叫到现场签订合同确定购买，其后又仅仅过了两天便发现问题，要求解约。可见，对于本案案涉房产的特殊性，只要稍加了解知悉并不困难，但蒋建春自身对于交易的不审慎和草率，直接导致了其后面买受到了不符其要求的房屋。可见，居间方对案涉房产情况的未如实告知以及蒋建春自身对于交易的草率，既使蒋建春错误签约购买房屋，又导致了后面蒋建春不愿购买而合同解除，张国明在本案中仅仅是出售自身拥有产权的房屋，既无过错对此也无责任。因此，蒋建春因解约而致的相关损失理应由其自行承担或另行向居间方主张。综上所述，张国明请求二审法院依法予以改判。蒋建春二审答辩称：涉案房屋曾发生过非正常死亡的恶性伤人事件属于凶宅，违背了买受人对房屋的实际价值的期待，该情况构成该房屋的重大瑕疵。根据合同法第148条，因标的物质量不符合质量要求，致使合同目的不能实现的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。同时蒋建春在出售涉案房屋时是负有披露义务的，其没有如实将所售房屋的有关全部信息，特别是房屋的瑕疵充分告知买受人，导致买受人未能作出正确的意思表示，属于违约。根据合同法第97条的规定，合同解除后，稍后履行的终止履行，已经履行的，根据实际情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，有权要求赔偿损失。本案蒋建春有权要求张国明偿还定金、中介费，还有资金占用其间的利息损失。同时根据协议的明确约定，任何一方违约或者提前解约，守约方可以按照合同追究违约方责任，居间方已收取的服务费不予退还，即是居间费用由违约方赔偿，本案张国明明显构成违约，所以应当由其承担蒋建春已支付的中介费6万元及利息的损失。蒋建春于2020年7月23日向一审法院起诉请求：1.解除蒋建春与张国明签订的房屋买卖合同；2.张国明退还蒋建春定金20万元及逾期利息（以20万元为基数，按年利率6%从2020年5月10日起计算至全额清偿日止，暂计至2020年5月25日逾期利息为493.15元）；3.张国明赔偿蒋建春中介费损失6万元及逾期利息（以6万元为基数，按年利率6%从2020年5月10日起计算至全额清偿日止，暂计至2020年5月25日逾期利息为147.95元）；4.张国明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年5月9日，蒋建春（买方、乙方）与张国明（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋为涉案房屋，成交价3630000元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；签订本合同时支付200000元定金，首期楼款2550000元应在取得不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，剩余楼款1080000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；等等。同日，蒋建春（乙方）与张国明（甲方）签订《补充协议》，就垫资、网签、过户等问题进行约定。同日，蒋建春向张国明支付定金200000元。同日，蒋建春（乙方）与张国明（甲方）、案外人广州市德鸿行房地产代理有限公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准。如任一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；等等。蒋建春出示收款收据，记载2020年5月10日，“广州市德鸿行房地产代理有限公司”向蒋建春出具，确认收到涉案房屋的中介代理费60000元。一审审理中，蒋建春主张涉案房屋曾发生凶杀案，并申请调查取证。2020年8月6日，广州市规划和自然资源局向一审法院回复律师调查令的相关调查内容，显示广州市白云区云景路63号201房、202房均于2001年8月24日登记至李三色名下。2005年6月22日，该两房均登记至李南生、刘某名下，两人各占1/2产权份额。2016年1月27日，该两房产权均转移登记至李南生、李三色名下，两人各占1/2产权份额。2016年7月15日，广州市白云区云景路63号201房产权转移登记至陈宝珠名下，后于2018年7月13日转移登记至方俊烈名下，取得方式均为购买。2016年9月1日，广州市白云区云景路63号202房产权转移登记至魏伟锋名下，后于2018年1月26日转移登记至张国明名下，取得方式均为购买。2020年9月3日，一审法院前往广州市公安局白云区分局档案室调取部分刑事案件档案，档案中显示，2015年7月20日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法刑一初字第314号刑事附带民事判决书，记载查明被告人吴澄洲于2013年12月31日14时许，携带作案工具到本市××房李某仪的住处，将被害人李某2、刘某捅刺致两人当场死亡；刑事附带民事诉讼原告人李三色在该案中提起诉讼，要求吴澄洲赔偿损失。该刑事案件的现场勘验笔录记载，勘验时间为2013年12月31日17时35分至20时52分，现场地点为广州市白云区京溪云景花园云桦苑5栋201房，201房为六房两厅结构，主要由南侧三房一厅和西侧三房一厅构成。张国明出示涉案房屋不动产权证，该证的房地产平面附图显示涉案房屋的南侧与201房相邻。张国明主张并未对涉案房屋的相邻房屋发生凶案的情况进行隐瞒，出示微信通信记录，主张中介方与他人对话中，一方问“凶宅隔壁？”，另一方答“对的，他房子不是凶宅”。蒋建春对不动产权证无异议，对微信通信记录不予确认。一审法院认为，蒋建春与张国明签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案房屋是否发生过非正常死亡事件，一审法院认为，根据一审法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案件发生时应与相邻的201房已打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。关于《房屋买卖合同》能否解除，蒋建春主张张国明出售的涉案房屋存在质量瑕疵依此要求解除《房屋买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。根据上述规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，蒋建春可要求解除合同。故一审法院对蒋建春要求解除与张国明签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于定金返还问题，合同解除，已经履行可以恢复原状，故蒋建春要求张国明返还定金200000元合法合理，一审法院予以支持。关于利息，张国明经催要后未及时返还款项，实际占用蒋建春资金，故蒋建春要求张国明支付利息合理，一审法院予以支持，但酌情认定应自蒋建春起诉之日即2020年7月23日起以200000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。关于中介费用，因张国明交付的涉案房屋存在质量问题，故蒋建春要求张国明赔偿中介费损失60000元合法合理，一审法院予以支持。关于中介费利息，一审法院亦酌情认定应自蒋建春起诉之日即2020年7月23日起以60000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告蒋建春与被告张国明于2020年5月9日签订的《房屋买卖合同》解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告张国明向原告蒋建春返还定金200000元并支付利息（自2020年7月23日起以200000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、于本判决生效之日起五日内，被告张国明向原告蒋建春赔偿60000元并支付利息（自2020年7月23日起以60000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回原告蒋建春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2605元、财产保全费1823.21元，由被告张国明负担。被告负担的受理费及财产保全费，应在本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：张国明是否应赔偿蒋建春6万元的中介费及利息的损失？本院对此分析如下：因涉案房屋在重新间隔前确曾发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求的规定，本案蒋建春诉求解除合同于法有据，一审予以支持并无不妥，本院予以认可。至于蒋建春向张国明主张中介费6万元及利息的损失。从本案证据及当事人陈述来看，张国明主张其在放盘出售涉案房屋时已向居间公司清楚说明涉案房屋及该房屋周边存在的情况，居间公司未向蒋建春履行告知义务，应由居间公司返还蒋建春6万元中介费及利息，但其所依据的微信聊天记录并不足以证明其主张，本院不予采信。另，本案蒋建春因交易不成依合同相对性向出售方主张损失合理合法，一审予以支持并酌情认定该中介费用的利息应自蒋建春起诉之日即2020年7月23日起以60000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止无误，本院予以维持。综上所述，张国明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由张国明负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年四月二十一日书记员  吴浩正徐毅敏