北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终891号上诉人（原审原告）：张振刚，男，1975年4月16日出生，汉族，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路**院**楼**101。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，北京昌隆典当有限公司业务部门经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，，住所地河北省唐山市高新区火炬路**法定代表人：张立杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工。上诉人张振刚因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）及原审第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张振刚的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市高新区龙泽国际小区马家屯村平改楼项目B-01区XXX1904号房屋（以下简称1904号房屋）的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、张振刚与华宝公司于案涉房屋查封前已成立合法有效的房屋买卖关系，张振刚已支付50％以上房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。案涉查封行为前，张振刚与华宝公司就购买案涉房屋已达成合意，明确了买卖标的物，一方面，张振刚已支付50％以上房款，另一方面，华宝公司亦已经交付了房屋，张振刚接收房屋后对房屋进行了装修、添附。双方基于《认购协议书》的约定履行了房屋买卖合同的主要义务，即付款、交房义务，故张振刚与华宝公司已成立房屋买卖合同关系。当事人之间是否成立买卖关系不能仅凭是否存在协议简单认定，应综合审查当事人为达成交易进行的磋商、具体的履行行为等事实，从中探寻双方真实意思。一审判决机械地以双方未签订正式商品房买卖合同而认为张振刚的诉讼求不能成立，忽视张振刚与华宝公司已成立房屋买卖合同关系，适用法律错误，应予纠正。二、张振刚自取得案涉商品房后长期在案涉房屋内居住，且名下无其他用于居住的房屋。张振刚于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明张振刚名下无其他用于居住的房屋，提供的房屋照片等证据证明，张振刚已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，张振刚享有的物权期待权应予优先保护。本案中，张振刚属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护。张振刚已支付50％以上房款，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年张振刚才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。张振刚从认购、付款、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程。张振刚愿意按法院要求支付剩余房款，只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系张振刚与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决以张振刚的购房行为不符合该条规定为由驳回张振刚的请求，适用法律有误。四、本案判决结果涉及众多群体及张振刚个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产，望人民法院慎重处理。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回张振刚的上诉请求。华宝公司述称，同意张振刚的上诉意见。张振刚向一审院提出诉讼请求：判令不得强制执行1904号房屋。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉1904号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：1.撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；2.华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；3.驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人张振刚对一审法院执行的1904号房屋提出书面异议，认为：2016年7月3日，张振刚与华宝公司签订了合法有效的书面认购协议书。张振刚于2011年3月7日向华宝公司支付了购房款193677元，于2011年3月19日向华宝公司补缴了购房款108169元，于2014年6月21日向华宝公司补缴了地下室款28800元。双方于2016年7月28日办理了交房手续，房屋已交付给张振刚并占有使用至今。仅仅是由于华宝公司单方面的原因，房屋至今未办理权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，应当停止对房屋的执行，并解除查封措施。张振刚作为购房者，对房屋享有物权期待权。而昌隆公司仅对华宝公司享有普通债权。一方面，购房者的物权期待权不能因为销售方华宝公司所负债务而受到任何影响；另一方面，房屋虽未办理权属证书，但张振刚基于合法有效的认购协议对房屋享有的权利完全能够对抗昌隆公司并排除执行。综上所述，请求法院支持异议请求，终止对1904号房屋的拍卖，并解除查封措施。为证明其异议主张，张振刚向一审法院提交以下相关证据：一、冯巍与华宝公司于2012年7月18日签订的《借款协议书》以及冯巍、张振刚与华宝公司于2016年7月3日签订的《认购协议书》，其中《认购协议书》约定：冯巍、张振刚向华宝公司交付认购款309268元。认购期自2016年7月3日起，冯巍、张振刚选定的商品房为1904号房屋，总房价609268元。协议未确定签订正式房屋买卖合同的时间，冯巍、张振刚应在接到华宝公司通知之日起10日到华宝公司办理正式购房手续。二、华宝公司开具的收据三张，证明冯巍、张振刚交纳了部分购房款。三、冯巍与唐山市祥润物业服务有限公司于2016年7月28日签订的《前期物业管理服务合同》以及物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据、冯巍缴纳热费发票等，证明华宝公司于2016年7月28日交付房屋。申请执行人昌隆公司对证据真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可。针对张振刚提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1254号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张振刚与华宝公司签订的《认购协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在一审法院查封房屋之后。张振刚占有房屋的时间亦在一审法院查封房屋之后。因此，张振刚的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回张振刚的异议请求。张振刚不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，张振刚提交了如下证据：1.商品房预售许可证，证明案涉楼盘已于2014年7月14日获得商品房屋预售许可证，华宝公司于2016年3月7日将涉案房屋出售给张振刚合法；2.2012年7月18日华宝公司与冯巍签订的借款协议书，约定冯巍自愿借款给华宝公司用于马家屯村平改楼项目建设，借款301846元，借款时间2011年3月7日至2012年9月7日，华宝公司以平改楼房作为还款保证。商品房具备预售条件后，冯巍如有意购买，借款可抵顶购房款。证明张振刚的爱人冯巍以借款为名，以交纳涉案房屋定金的形式向华宝公司交纳购房款301846元，双方就涉案房屋买卖合同达成初步协议；3.2016年7月3日甲方冯巍、张振刚与乙方华宝公司签订的认购协议书，证明冯巍、张振刚已正式签订书面认购协议，该认购协议书基本满足商品房买卖合同的主要条款。认购协议书主要内容：就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1.甲方向乙方交付上述项目认购款人民币309268元；2.认购期自2016年7月3日。甲方选定认购的商品房楼房编号xxx，建筑面积约124.85平方米，该商品房位于xxx1904室，价格每平方米4880元，总房价609268元；3.本协议签订后，甲方不可以退房，但可以选购调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补；4.特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如因无人接收造成邮件不能送达的，视为乙方已送达甲方，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5.本协议自双方签字盖章并认购款到达乙方账户后生效；4.收据，证明截止到2014年6月27日，张振刚的爱人冯巍已经按照约定缴纳了房屋认购款，华宝公司已按照约定收取了该房款；5.工商服务业统一收款收据，证明张振刚的爱人冯巍作为涉案房屋业主，缴纳物业费、垃圾清运费、水电费等费用；6.前期物业管理服务合同及附件，证明张振刚的爱人冯巍签署的物业服务合同情况，张振刚作为业主已接受物业公司的服务；7.涉案房屋室内照片，证明涉案房屋用于居住的事实；8.2020年8月10日唐山高新技术产业开发区房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果：经查询唐山市不动产房屋登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区），个人住房信息查询人张振刚截止2020年8月10日查询到0宗不动产登记记录。证明2020年8月10日张振刚无不动产登记记录，涉案房屋为张振刚唯一住房。昌隆公司对张振刚提交的上述证据认为：张振刚与华宝公司之间没有签订正式的商品房买卖合同和网签备案。认购协议中注明了不是正式的商品房买卖合同，且是在法院查封后签订的；收据不是正规的购房发票；对物业单方开具的票据不认可；证据8仅能证明张振刚在特定区域内无房。华宝公司对张振刚提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向张振刚等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。张振刚称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉1904号房屋被查封了。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，张振刚请求停止执行案涉1904号房屋，应举证证明其对1904号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：张振刚就1904号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而张振刚在诉讼中提交相关证据欲证明其与华宝公司签订了认购协议书，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，并已支付房屋的价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但一审法院认为，在张振刚与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容尚欠缺商品房价款的付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同，且协议签订在人民法院查封之后。故此，作为买受人的张振刚并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司在人民法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思一致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张振刚亦不符合上述第二十八条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。张振刚称其支付了部分购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对华宝公司的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，张振刚要求停止执行涉案1904号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回张振刚的诉讼请求。本院二审期间，张振刚提交了以下证据材料：证据1.结婚证复印件；证据2.2011年3月7日转账193677元和2011年3月19日转账48169元的转账记录，款项均支付到华宝公司财务人员薄静的个人账户，张振刚主张2011年3月19日转账当日还向华宝公司交付现金6万元，上述证据用于佐证华宝公司出具的收据的真实性。昌隆公司针对该证据发表质证意见称，对该银行交易明细的真实性认可，但对其关联性和证明目的不认可，仅从该交易明细上无法看出案涉款项支付给了华宝公司，且打款时间晚于查封时间。华宝公司针对该证据发表质证意见称，认可该证据的真实性、合法性和关联性。本院经审查并结合当事人的质证意见认为，张振刚提交的证据1能够证明其与冯巍系夫妻关系；关于证据2，张振刚提交的2011年3月7日转账193677元的银行交易明细能够与华宝公司当日出具的收据相互印证，张振刚主张2011年3月19日转账48169元的当日还向华宝公司交付现金6万元，华宝公司予以认可并于当日出具了收据，金额能够相互印证，故本院对张振刚提交的证据的证明效力均予以认定。本院依法补充查明以下事实：2011年3月7日，冯巍向华宝公司转账支付193677元，2011年3月19日，冯巍向华宝公司转账支付48169元及现金6万元，华宝公司均向冯巍出具收据，收据上均载明“xxx1904现xxx1904”。2012年7月18日，冯巍与华宝公司签订《借款协议书》，主要约定：冯巍借款给华宝公司301846元用于马家屯村平改楼项目建设，华宝公司以其开发的马家屯村平改楼房作为还款保证。借款时间自2011年3月7日至2012年9月7日。冯巍选定的商品房，楼房编号暂定xxx1904室，建筑面积约121.28平方米，总房价591846元，价格每平方米4880元，总房价591846元。华宝公司开发的商品房具备预售条件后，如果冯巍有意购买，可优先选择楼号，借款可抵顶购房款，借款与购房款差价，多退少补。另查明：张振刚与冯巍于2000年10月16日登记结婚。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案：第一，张振刚与华宝公司在案涉1904号房屋被查封前已形成事实上的买卖合同关系。通过查明事实可知，张振刚已于2011年3月7日向华宝公司交付193677元，于2011年3月19日交付108169元，共计301846元。虽然张振刚配偶冯巍于2012年7月18日与华宝公司签订的合同名称为《借款协议书》，但借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，而案涉《借款协议书》约定资金用途即为涉案楼房项目建设，且冯巍已选定购买商品房的房号，并约定了房屋位置、面积、单价及总房价等内容，与借款合同的特征存在不符。在案涉楼盘具备预售条件后，张振刚与华宝公司签订了《认购协议书》，约定张振刚购买案涉1904号房屋，房屋单价与《借款协议书》中约定价格一致，房号的变更在华宝公司出具的收据上亦有体现，即“xxx1904现xxx1904”。综合上述，本院认为，《借款协议书》与《认购协议书》的签订具有延续关系，张振刚自《借款协议书》签订时即具有购买案涉房屋的意思表示，华宝公司作为涉案楼盘项目的开发商，收取张振刚购房款用于项目建设，故应认定张振刚与华宝公司在《借款协议书》签订之时已达成房屋买卖的合意，案涉1904号房屋被查封前已形成事实上的买卖合同关系。第二，1904号房屋被张振刚夫妇用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。张振刚提交的《前期物业管理服务合同》和唐山市高新技术产业开发区房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果等证据，能够证明1904号房屋被张振刚夫妇用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。第三，张振刚提交的转账记录以及华宝公司出具的收据，能够证明张振刚已交纳购房款301846元，超过与华宝公司形成买卖合同关系时约定房屋总价款的50％。综上所述，上诉人张振刚的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4219号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区龙泽国际小区马家屯村平改楼项目B-01区xxx1904号房屋的执行。一审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强刚华审 判 员 甄洁莹审 判 员 王 晴二〇二一年四月十四日法官助理 苑 珊法官助理 韩悦蕊书 记 员 郭 岩书 记 员 史继伟书 记 员 曹明媛