江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1283号上诉人（原审原告）：邵春华，女，1969年1月20日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张广明，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：国家税务总局盐城市税务局，住所地在盐城市亭湖区大庆中路66号。法定代表人：钟武斌，该局负责人。委托诉讼代理人：苏文可，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广志，男，1979年11月9日生，汉族，该局法制科副科长，住盐城市亭湖区。原审第三人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局，住所地在盐城市亭湖区机场路与新河路交界处。法定代表人：朱东升，该局局长。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。原审第三人：盐城市亭湖区人民政府文峰街道办事处，住所地在盐城市亭湖区沿河路12号。法定代表人：李响，该办事处主任。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。上诉人邵春华与被上诉人国家税务总局盐城市税务局（以下简称盐城国税局）、原审第三人盐城市亭湖区住房和城乡建设局（以下简称住建局）、盐城市亭湖区人民政府文峰街道办事处（以下简称文峰街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4996号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邵春华上诉请求：撤销一审判决，改判支持邵春华的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由盐城国税局负担。事实和理由：1.一审认定解除租赁合同与拆迁协议签订先后无关联性。生效判决已经认定自建房屋是邵春华新建和搭建的，一审判决对此关键事实故意回避。根据《物权法》第三十条规定，邵春华是基于建造的事实行为，依法取得了自建房屋的物权。生效判决的三项内容为：腾让返还22间房屋，支付房屋使用费和拆除自建部分建筑物、恢复原状。因自建房在住建局房屋征收时并未拆除，故住建局对自建房屋一并进行了征收补偿。而事实上，国家税务局对自建部分建筑物并不享有物权，该补偿利益并不是租赁物所产生的，而是邵春华自建房屋未拆除产生的，盐城国税局却已获得了拆迁补偿利益，明显属于不当得利。故拆迁补偿利益应当归邵春华所有。退一步讲，起码说应拆除自建房屋的材料应归邵春华所有。据此，盐城国税局因自始而终不享有自建房屋，而无权获得的补偿利益，故解除租赁合同判决与拆迁协议签订先后无关，一审判决明显事实不清。2.一审认定自建筑物的拆迁补偿利益与邵春华无关无据。首先，一审判决混淆了物权与债权的法律性质。邵春华是基于建造的事实行为，依法取得了自建房屋的物权，住建局在房屋征收时，已经依法向盐城国税局进行了补偿，故对自建房屋的补偿利益，因当事人之间没有遇到拆迁事宜的约定，就应当根据租赁合同的法律规定，在征收补偿范围对邵春华进行补偿。其次，一审故意混淆了自建房的价值、重置价及建安价等的补偿利益的性质。根据住建局的证据和一审当庭自认，住建局已经获得了该补偿。再次，一审故意混淆了装潢及附属与自建房屋的性质。根据租赁合同约定，租赁期结束归还房屋，对装潢的设施可自行拆除，不能拆除的设施无偿保留。上述是租赁合同到期后对租赁物、装潢及附属的约定，即是原物返还的约定，并不是对遇到拆迁事宜的约定，更不是对邵春华租赁物之外的自建房屋归属的约定。一审法院将邵春华自建房屋的物权、当作是判决返还租赁物进行处理，明显混淆了租赁合同与拆迁协议的约定范围。3.一审判决装饰装修及附属等归盐城国税局无据。根据租赁合同约定，邵春华有权对租赁物装饰装修物进行拆除，在邵春华没有拆除的情况下，住建局已经对装饰装修物的残值的补偿，应当归邵春华所有。4.一审判决搬迁补偿和其他费用归盐城国税局无据。搬迁补偿费是房屋征收人对房屋使用人进行的补偿，因出租人将房屋出租只收租金，并不从事经营，而邵春华对实际经营的各项经营设施和其他物品需要进行搬迁，因而必然产生的相应的搬迁费费，故此项搬迁费用当然应归邵春华所有。临时安置补助费，是对承租赁人在征收搬迁过程中需要进行临时安置补助产生的费用。因出租人不从事经营，无需安置，而邵春华在房屋征收搬迁过程中需要临时过渡，故该部分费用应归邵春华所有。停工停业损失是对实际经营人经营损失的补偿，该部分费用也应归邵春华所有。5.一审适用法律不当。本案应根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第三项“出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿”的规定，在拆迁补偿范围内对邵春华的损失予以补偿。盐城国税局辩称，1.案涉本案的多份生效判决书已经认定，双方的不定期租赁合同关系已于2018年7月23日解除，案涉房屋的拆迁协议签订时间为2018年12月6日，发生在双方租赁合同解除之后。2.关于搭建房屋部分，邵春华称428平米以外的房屋是其自行搭建，其基于搭建事实行为而依法取得自建房屋的物权。一审法院已经查明的事实，邵春华主张的428平米以外部分，均在未取得任何合法手续，也没有得到盐城国税局同意的情况下自行建造的，邵春华也无证据证明428平米以外的所有部分都是其建造的。根据物权法定原则，不动产物权以登记为准，既然是违章建筑，哪来的物权。根据双方合同第四条约定“院内空地未经甲方同意，不得搭建任何建筑物”，双方租赁合同解除后邵春华应当自行拆除自建部分的建章建筑。但生效判决后，邵春华迟迟不履行搬离、拆除、恢复原状义务，盐城国税局向法院申请强制执行，邵春华仍然阻碍执行。无论邵春华是否履行了拆除及恢复义务，该部分建筑物的拆迁收益均与邵春华无关。3.关于装饰装修及附属设施。双方合同约定邵春华经过盐城国税局同意可以对租赁房屋进行装饰装修，租赁期满或合同解除时，邵春华在不影响房屋结构和安全的情况下，未形成附和的装饰由邵春华自行拆除，不能拆除的设施无偿保留，盐城国税局不予补贴。故根据该约定邵春华应当在合同解除后自行拆除其在经营期间的装潢设施，及时未拆除的，相应的装修设施也应当无偿保留给盐城国税局。4.关于拆迁补偿费、临时安置费和其他费用。案涉房屋拆迁时，双方的租赁合同已经解除，邵春华已经不是房屋使用人，而盐城国税局是案涉房屋的所有权人，该部分费用应由盐城国税局所有。住审未作陈述。邵春华向一审法院起诉请求：1.判令盐城国税局向某华支付位于盐城市亭湖区420平方米房屋和土地之外的自建房屋价值（含残值）、全部房屋装饰装修补偿款、附属设施补偿款、搬迁补偿费、临时安置补助费和补助费用等房屋征收补偿合计1048593元，并赔偿邵春华以1048593元为基数从征收约定支付之日起至实际履行之日止按LPR利率计算的利息。2.本案的诉讼费用由盐城国税局承担。一审法院认定的事实：一、关于房屋租赁及诉讼情况1993年10月1日，原盐城市税务局城区分局与原盐城市城区双元居委会签订房屋转让协议书，购买双元一区230号房屋（双元玩具厂厂房）。2001年7月2日，原盐城市税务局城区分局经调整撤销，由盐城国税局扎口管理相关事务。2004年开始，盐城国税局将位于盐城市亭湖区号的22间房屋（428平方米）租赁给邵春华经营使用，双方每年续签租赁合同。邵春华在使用房屋的过程中，在所租赁房屋上及附属土地上新建、搭建各种建筑物、构筑物，未办理相关建筑手续。2010年8月19日，双方签订最后一份房屋租赁合同，合同约定的内容除租赁期限外，其余内容与前几年所签合同内容一致，主要约定：一、甲方（盐城国税局）同意将双元一区230号房屋22间（428平方米）出租给乙方（邵春华）使用。二、租赁期限自2010年10月1日至2011年9月30日止，年租金15万元于签订合同时一次性结清……。四、乙方租赁期内承担下列责任：1、租用房屋如需装修，费用由乙方自理，装修时未经甲方书面同意，不得改变房屋结构。否则，造成房屋损坏由乙方赔偿，院内空地未经甲方书面同意，不得搭建任何建筑物……。五、租赁期结束，乙方将房屋归还给甲方，乙方对房屋装璜的设施在不影响房屋结构和安全的情况下，可自行拆除，不能拆除的设施无偿保留，甲方不予补贴。如需续租，在同等条件下优先，但乙方应提前两个月与甲方协商，重新签订合同。协议签订后，邵春华交付最后一期租金15万元，后双方未再签订书面租赁合同，邵春华既未缴纳之后的房屋占有使用费又未将房屋返还盐城国税局。2017年7月10日，盐城国税局向某华送达《告知函》一份，要求其交还租赁房屋并支付欠付的房屋租赁使用费。后双方协商未果，盐城国税局于2017年8月24日诉至一审法院，要求邵春华：1、迁让出位于盐城市亭湖区间房屋（428平方米）并返还盐城国税局，同时拆除私自搭建的建筑部分。2、支付2011年10月1日起至实际归还房屋之日止按年租金15万元的标准计算的房屋占用使用费。一审法院经审理于2018年2月22日作出（2017）苏0902民初4941号民事判决，认定：1.租赁期满届满后双方并未签订新的租赁合同，邵春华仍占用案涉房屋并无法律依据，应当参照最后一期租赁合同的租金15/年的标准向市国税局支付占有使用费。2.邵春华未举证证明其改扩建系经过盐城国税局同意，市国税局要求恢复原状、拆除其自建部分符合法律规定。遂判决：一、邵春华应于判决生效之日十五日内腾让出占用的位于盐城市亭湖区间房屋（428平方米）并返还给盐城国税局，同时拆除其自建部分的建筑物、恢复原状。二、邵春华应于判决生效之日起十日内支付盐城国税局房屋使用费（从2011年10月1日起至实际让房之日止，按15万元/年的标准计算）。邵春华不服该判决，上诉至盐城市中级人民法院，该院经审理于同年7月23日作出（2018）苏09民终2419号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，邵春华不服，向江苏省高级人民法院申请再审，认为：1、一、二审判决认定事实错误，二审判决回避了案涉房屋无房屋所有权证和土地使用权证的事实认定。盐城国税局未取得案涉房屋的土地使用权证，系违建，房屋买卖和租赁均无效。自2010年起，盐城市人民政府已将涉案房屋所在地列入拆迁项目，且已挂牌出让并成交。邵春华受托对案涉房屋进行看管并等待拆迁，邵春华基于代保管占有房屋，一、二审判决支付房屋使用费错误。2、二审判决仅以市国税局分局出具的情况说明和土地登记审批表取代登记簿和房屋所有权证及土地使用证，明显适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同应认定为无效合同。省高院认为，邵春华就案涉房屋租赁事宜与盐城国税局签订多份书面租赁合同并已实际履行，最后一期房屋租赁合同到期后未再续签，但邵春华仍占有案涉房屋，盐城国税局要求邵春华返还房屋并支付房屋占有使用费具有事实依据。盐城国税局提交了其与盐城市城区双元居委会签订的房屋转让协议书和土地登记审批表，能够证明盐城国税局系案涉房屋的权利人，至于盐城国税局未能办理案涉房屋的房产证属于其与不动产管理部门之间的问题，不影响盐城国税局向某华收取房屋占用使用费。邵春华无证据证明其是代管房屋，一审、二审对该意见未予采信并无不当。综上，裁定驳回邵春华的再审申请。盐城国税局向一审法院申请强制执行，目前邵春华仍占有其自建的三间约20㎡的房屋未让出。2020年9月21日，一审法院作出（2018）苏0902执3514号之一执行裁定书，认为：被执行人邵春华及其家属在执行现场阻碍执行，致使本案无法执行，其行为已涉嫌违反《中华人民共和国刑法》第313条“拒不执行判决、裁定罪”的规定，现已移送公安侦查。遂裁定终结本案的执行。二、案涉房屋拆迁情况因双元新村棚户区改造地块（三）项目需要，案涉房屋列入拆迁范围。2018年12月6日，盐城国税局（被征收人，乙方）与住建局（征收部门，甲方）、盐城市天湖房屋征收服务中心（征收实施单位）签订一份《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》，协议书载明：一、被征收房屋概况：坐落于，不动产权利人盐城国税局，土地面积2235.5㎡，房屋性质为办公，土地性质为住宅，房屋现状建筑面积1055.8㎡，补偿面积420㎡。二、被征收房屋补偿费用:㈠被征收房屋价值补偿420㎡×5500元/㎡=2310000元，残值77.77㎡×100元/㎡=7777元，小计2317777元。㈡装饰、装修附属设施等补偿：1、装饰装修321994元。2、附属设施106191元。其他：地大于房1585668元。重置价（80%）265211元。建安价185580元。参照经营增加补偿23100元。小计2487744元。㈢搬迁和临时安置补偿：1、搬迁补偿费20元/㎡×420㎡=8400元。2、临时安置补偿费12元/月×420㎡×6个月=30240元。小计38640元。㈣停产停业损失补偿/元。㈤奖励及补助费用：签约期内签约、让房奖励20000元。按期搬家让房奖励（面积累进）80100元。小计100100元。甲方应补偿乙方各项费用合计人民币4944261元。乙方自愿选择的补偿方式为货币补偿，乙方须在2018年12月13日将被征收房屋内的动产全部搬清……。协议签订后，除邵春华目前占有上述范围内自建房3间外，其余房屋均被拆除。本案审理过程中，邵春华陈述：一、其接手承租房屋时的实际面积就是428㎡，当时没有其他附属设施和建筑，租下来之后对房屋进行装修，并增加了相关附属房屋的建设。二、盐城国税局作为出租方仅仅是收取租金，不参与经营，也无需进行搬迁，因此相关搬迁和让房的费用应归邵春华所有，故要求盐城国税局支付：房屋残值7777元、装饰装修321994元、附属设施106191元、重置价265211元、建安价185580元、参照经营增加的补偿23100元、搬迁补偿8400元、临时安置补偿30240元、签约奖20000元、按期让房奖80100元，合计1048593元。一审法院认为：邵春华依据拆迁补偿协议要求盐城国税局支付位于盐城市亭湖区420平方米房屋征收补偿中和1048593元及利息，其理由不能成立，具体分析如下：一、邵春华、盐城国税局形成不定期租赁合同关系后，因邵春华未按约缴纳租金，盐城国税局诉讼后，双方房屋租赁合同关系经一审、二审生效判决已予以解除，同邵春华应支付占用租赁房屋期间的使用费并腾空房屋返还盐城国税局，该终审判决作出的时间为2018年7月23日，案涉房屋拆迁协议签订时间为2018年12月6日，发生在双方租赁合同解除之后，且双方合同中未就遇到拆迁事宜进行约定。二、关于邵春华主张428平方以外自建房价值、重置价及建安价的问题。从拆迁协议来看，该部分的费用应当是合法面积以外的价值，即违建部分。本案中，邵春华所主张其自建的该部分面积均无合法建筑手续，且生效的一审、二审判决均未认定其在原有房屋基础上进行改扩建系经过盐城国税局同意，结合邵春华、盐城国税局双方合同第四条“院内空地未经甲方书面同意，不得搭建任何建筑物”的约定，判决邵春华自行拆除其自建部分的建筑物并恢复原状并无不当，无论邵春华是否履行了拆除及恢复义务，该部分建筑物的拆迁收益均与邵春华无关。三、关于邵春华主张装饰装修及附属设施补偿的问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，邵春华承租盐城国税局房屋十多年来一直用于浴室经营，从经营理念及市场经济规律来说，对经营场所进行相应的装修及添附也是必要的，但双方的租赁合同因邵春华欠付租金违约在先已在征收协议签订前已解除，结合双方合同第五条“租赁期结束，乙方将房屋归还给甲方，乙方对房屋装璜的设施在不影响房屋结构和安全的情况下，可自行拆除，不能拆除的设施无偿保留，甲方不予补贴”的约定，邵春华在不影响房屋安全的情况下应当自行拆除其在经营期间自建的相应装璜设施，即使邵春华未拆除，相应的装修设施也应无偿保留给盐城国税局，故对邵春华主张装修装饰及附属设施等费用归其所有的诉讼请求不予支持。四、关于邵春华主张搬迁补偿费、临时安置补助费和其他补助费用。在拆迁过程中，搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补助费用发放对象是因房屋拆迁而利益受到损失的被拆迁除房屋的所有权人。本案中，案涉房屋拆迁时，邵春华、盐城国税局已解除租赁合同关系，盐城国税局是案涉房屋的所有权人，故该部分费用应由盐城国税局所有。综上，邵春华的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回邵春华的诉讼请求。案件受理费14237元，依法减半收取7118.5元，由邵春华负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，上诉人邵春华从2004年开始即租赁盐城国税局所有的位于盐城市亭湖区间房屋经营使用，双方每年续签租赁合同。双方签订的房屋租赁合同中，盐城国税局出租给上诉人邵春华的22间房屋的建筑面积为428㎡，而2018年12月6日盐城国税局与房屋征收部分签订的案涉房屋现状征收面积为1055.8㎡，其中补偿面积420㎡。根据本案双方当事人的陈述和已查明的事实，案涉租赁房屋产权证之外的房屋确为上诉人租赁期间（部分为2004年租赁之前）添附，系违章自建。对此，双方在租赁合同有明确约定，即“租赁期结束，乙方将房屋归还给甲方，乙方对房屋装璜的设施在不影响房屋结构和安全的情况下，可自行拆除，不能拆除的设施无偿保留”，一审法院（2017）苏0902民初4941号案件对此也已作判决，邵春华应于该判决生效之日十五日内腾让出占用的位于盐城市亭湖区间房屋（428平方米）并返还给盐城国税局，同时拆除其自建部分的建筑物、恢复原状。至此，双方的房屋租赁合同纠纷已完全处理结束，邵春华在此案中只有腾让房屋并拆除其自建部分的建筑物、恢复原状的义务，其对自建部分的建筑物不再享有任何权利。即使邵春华尚对该自建部分未拆除的，相应的权利也应无偿保留给盐城国税局，故虽然盐城国税局2018年12月6日在与住建局、盐城市天湖房屋征收服务中心签订的《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》中，拆迁补偿明细中包含有该违建部分，该补偿的对象也是该房屋及相应财产的所有人盐城国税局，无论邵春华是否履行了拆除及恢复义务，该部分建筑物的拆迁收益均与邵春华无关。且一审法院在执行上述判决过程中，作出（2018）苏0902执3514号之一执行裁定书，认为：被执行人邵春华及其家属在执行现场阻碍执行，致使本案无法执行，其行为已涉嫌违反《中华人民共和国刑法》第313条“拒不执行判决、裁定罪”的规定，现已移送公安侦查。邵春华上述拒不拆除、阻碍执行的行为已可能涉嫌犯罪，故不能因此拖延阻碍执行的行为而从中再获得相关利益，邵春华主张对其自建部分建筑应享有相关拆迁利益的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，邵春华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14237元，由上诉人邵春华负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年四月十九日书记员  陈 娟