甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终127号上诉人（原审被告）：刘某1，男，汉族，居民，住平凉市。委托代理人：刘某2，甘肃晨东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平凉广成驿站物业管理服务有限公司，住所地平凉市崆峒区广成驿站舱房巷2号。法定代表人：赵某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，甘肃胜友律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，甘肃胜友律师事务所律师。上诉人刘某1因与被上诉人平凉广成驿站物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初4858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，双方当事人均未提交新的证据和事实，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：撤销平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初4858号民事判决，依法发回重审。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，刘某1与物业公司签订的物业管理委托合同是无效合同。该合同约定的电费每度1.2元、垃圾清运费每月每平方米1元均不符合规定。二、物业公司未按合同提供物业服务，暖气不达标，未履行委托管理事项，物业公司构成违约，但一审法院仅认定刘某1违约，不公平。平凉广成驿站物业管理服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘某1的上诉请求及理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令刘某1支付物业公司2018年2月1日至2020年1月31日物业费116388.70元；2、本案诉讼费用由刘某1承担。一审法院认定事实如下：2017年1月10日，物业公司与平凉广成驿站招商经营管理有限公司签订了商铺租赁合同书，平凉广成驿站招商经营管理有限公司将位于崆峒古镇东面（原甘肃劳模疗养中心）建筑面积2074.12平方米房屋租赁给刘某1经营古镇宾馆。2017年2月23日，物业公司与刘某1签订了前期物业管理委托合同，约定：刘某1经营的古镇宾馆由物业公司负责物业管理，物业管理费为1.50元/㎡/月，垃圾清运费为1.50元/㎡/月，暖气费根据当年物价局公布的价格执行；但对水费、电费收取标准未作明确约定，合同第七条第二项约定“受有关部门或单位委托，甲方（物业公司）可提供水费、供电费、供热费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行相关单位价格标准，并加收一定的合理损耗费用”。同日，物业公司与刘某1刘某1又签订了物业管理委托合同，约定：刘某1经营的古镇宾馆由物业公司负责物业管理，物业管理费为2.00元/㎡/月，垃圾清运费为1.00元/㎡/月，水费5.00元/吨，电费1.20元/度，暖气费根据当年物价局公布的价格执行，物业公司提供的合同未约定委托管理期限，刘某1提供的合同约定委托管理期限为一年。合同签订后，刘某1于2017年2月23日交纳物业费74668.20元，装修垃圾清运费4148.20元，装修保证金20741.00元，物业管理保证金2000.00元，2018年10月17日交纳物业费40000.00元，包括以上保证金在内，交纳物业费共计141557.20元。另查明，一、刘某1应交纳的各项费用标准及数额如下：（一）、2017年2月23日起至2018年2月22日物业费49778.88元（2074.12㎡×2元×12个月）、垃圾费24889.44元（2074.12㎡×1元×12个月）、暖气费36297.10元（2074.12㎡×17.50元），共计110965.42元。（二）、2018年2月23日起至2019年2月22日的物业费49778.88元，垃圾费24889.44元，共计74668.32元，暖气费报停未计算。（三）、2019年2月23日起至2020年1月31日的物业费47289.94元（2074.12㎡×2元÷30天×342天），垃圾费23644.97元（2074.12㎡×1元÷30天×342天），合计70934.91元，暖气费报停未计算。以上三项合计256568.65元，刘某1已交纳141557.20元（包含刘某1交纳的装修保证金20741.00元，物业管理保证金2000.00元），下欠115011.45元。以上事实有物业公司提供的商铺租赁合同书1份、物业管理委托合同1份、房屋交接费用表1份、退款申请表1份、物业公司收款收据7份；刘某1提供的前期物业管理服务协议书一份、物业管理委托合同1份、房屋交接费用表一张、平凉市人民政府网网站截图一张、甘肃省发展和改革委员会文件一份、物业公司电费收据7张、证人刘某3的证言及整理笔录一份，证人刘某3的当庭证言一份等书证及原刘某1的当庭陈述在卷为凭，足以认定。一审法院认为，根据本案的事实，焦点问题如下：一、关于物业公司、刘某1于2017年2月23日签订的前期物业管理委托合同与同日签订的物业管理委托合同的效力问题。物业公司与刘某1在2017年2月23日同时签订了前期物业管理委托合同与物业管理委托合同各一份，根据两份合同的性质，前期物业管理委托合同应该是物业公司与刘某1之间就前期物业管理事项达成的意向性合同文本；同日，物业公司与刘某1签订的物业管理委托合同应是正式合同文本。根据合同约定的内容看，合同内容大同小异。以上两份合同于同一日签订，因此只能确定一份合同的效力。结合本案事实和当事人订立合同的目的，本院以物业公司与原刘某1于2017年2月23日签订的物业管理委托合同约定的内容为准，确认双方的权利义务关系。二、关于刘某1的抗辩理由能否成立的问题。刘某1主张合同约定的垃圾费为1.00元/㎡/月，而物业公司起诉时主张的垃圾清运费为2.00元/㎡/月，计算垃圾费用不符合约定。事实上，物业公司庭审中陈述，本身就按合同约定的垃圾费1.00元/㎡/月计算垃圾费，刘某1的此项主张不成立。物业公司计算的水电费用，符合双方的约定。物业管理委托合同约定的管理期限虽为1年，但刘某1经营的古镇宾馆实际一直营业，至今尚未交回租赁物，应视为按原合同继续履行。且物业公司计算上述费用的终止期限仅为合同约定的租赁期限届满之日。因此，刘某1以收取的电费价格不合理以及双方签订的物业委托合同一年期终止后，不应收费的抗辩理由不成立。根据本案的事实和刘某1提供的证据，刘某1提出物业公司供暖不热影响经营的问题确实存在，刘某1报停暖气后，物业公司起诉时只主张了2017年一个采暖季的暖气费，其余两年并未主张。考虑到上述事实，为了化解双方矛盾，公平合理的解决双方的纠纷，物业公司应交纳的2017年采暖季的暖气费36297.10元减半，按18148.55元交纳。故对刘某1的此项抗辩理由，部分予以支持。刘某1应交纳各种费用共计115011.45元，减去暖气费18148.55元，实际应交纳各种费用为96862.90元。综上事实，物业公司与刘某1之间签订的物业管理服务协议，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，当事人应全面履行。物业公司与刘某1签订协议后，刘某1未按协议约定按时向物业公司交纳物业管理费等费用，已构成违约。刘某1欠物业公司物业管理费、水电费、垃圾费、暖气费等费用的事实清楚，证据充分，本院予以确认。刘某1应向物业公司支付各项费用以本院核定的96862.90元为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告刘某1于本判决生效后30日内向原告平凉广成驿站物业管理服务有限公司支付物业管理费、水电费、垃圾费、暖气费等费用共计96862.90元。二、驳回原告平凉广成驿站物业管理服务有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2628.00元，减半收取1314.00元，由刘某1负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题为：一、双方于2017年2月23日签订的《前期物业管理服务协议书》与同日签订的《物业管理委托合同》的效力问题。二、各项费用的认定及计算问题。关于双方签订的《前期物业管理服务协议书》与《物业管理委托合同》的效力问题。物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的卫生和相关秩序的活动。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，前期物业服务合同的订立主体系建设单位与物业服务企业，本案中《前期物业管理服务协议书》的合同主体为物业服务企业与业主刘某1，合同主体不符合前期物业服务合同的法律规定，因此案涉《前期物业管理服务协议书》违反行政法规的强制性规定，为无效合同。本案中的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，物业公司与刘某1的具有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。一审以物业管理委托合同处理本案符合法律规定。关于各项费用的认定及计算问题。当事人在物业管理委托合同中有约定，刘某1认为应按《前期物业管理服务协议书》的标准收取物业费的理由不能成立，一审对物业费的判决正确。一审法院依据公平原则只计算了2017年暖气费，并按合同约定的应收暖气费，减半收取，并无不当。刘某1对物业费及暖气费的上诉请求不能成立。平凉城区城市生活垃圾处理由环境卫生管理单位定点集中处置，刘某1经营的酒店均为收费对象，《甘肃省城市生活垃圾处理办法》有相关规定、甘肃省人民政府批转给各市州省直单位的甘肃省建设厅《关于进一步加强城市生活垃圾处理工作的意见》第十九条规定，按照“谁生产、谁付费”的原则，推行“城市生活垃圾处理收费制度，具体收费标准由城市人民政府根据城市生活垃圾处理和居民收入水平等因素合理确定。”平凉市物价局对平凉市崆峒区物价局《关于调整平凉城区城市生活垃圾处理费和医疗废物集中处置收费标准的批复》[2012]110号文件中规定，“宾馆、招待所、酒店：每床每月3元”的标准计收垃圾费。刘某1自认其经营的酒店共56张床，应按政府定价及床位收取垃圾费。物业公司仅是垃圾费的代收单位，并不具有垃圾收集、处理的职能，不能超出政府定价标准收取垃圾费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规定规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。故刘某1关于垃圾费的上诉请求应予支持，当事人签订的物业管理委托合同中约定的垃圾费与物价局确定的标准不一致，应以物价局确定的标准执行，故一审法院对垃圾费标准确定不当，二审应予纠正。各项费用计算如下：（一）、2017年2月23日起至2018年2月22日物业费49778.88元（2074.12㎡×2元×12个月）、垃圾费2017元2016元（56张×3元×12个月）、暖气费36297.10元（2074.12㎡×17.50元），共计88091.98元。（二）、2018年2月23日起至2019年2月22日的物业费49778.88元，垃圾费2016元，共计51794.88元，暖气费报停未计算。（三）、2019年2月23日起至2020年1月31日的物业费47289.94元（2074.12㎡×2元÷30天×342天），垃圾费1915.2元（56张×3元÷30天×342天），合计49205.14元，暖气费报停未计算。以上三项合计189092元，刘某1已交纳141557.20元（包含刘某1交纳的装修保证金20741.00元，物业管理保证金2000.00元），下欠47534.8元。减去2017年度减半收取的暖气费18148.55元，实际应缴纳各种费用共计29386.25元。物业公司并未主张水电费，一审法院也未计算和判决处理水电费，在一审判决第一项中的“水电费”为误写，二审中已向刘某1释明。综上所述，刘某1的上诉请求中的垃圾费部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初4858号民事判决第二项；二、撤销平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初4858号民事判决第一项；三、刘某1向平凉广成驿站物业管理服务有限公司支付物业管理费、垃圾费、暖气费等费用共计29386.25元。上述执行内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2628.00元，减半收取1314.00元，由刘某1负担657元，平凉广成驿站物业管理服务有限公司负担657元。二审案件受理费2222元，由刘某1负担1000元，平凉广成驿站物业管理服务有限公司负担1222元。本判决为终审判决。审判长 吕长录审判员 张 厉审判员 李 艳二○二一年四月六日法官助理 李利萍书记员 冯海燕