山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终568号 上诉人（原审被告、反诉原告)：张忠新，男，1967年8月3日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：吴宝群,山东群创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国栋,山东群创律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：武岩，男，1986年7月27日出生，汉族，住山东省高唐县。 上诉人张忠新因与被上诉人武岩买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人张忠新上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定转让购买协议中涉及房产买卖的约定无效，无事实及法律依据，属认定事实错误。1.上诉人与被上诉人2020年5月20日的《转让购买协议》系买卖双方在自愿、公平合理、充分协商基础上签定的，被上诉人是在经过深思熟虑后且明知买卖的厂房现状的情况下签订的协议。所以，签订转让购买协议是双方真实的意思表示，涉案协议合法有效。2.上诉人所经营的高唐县天宇木业有限公司（以下简称“天宇公司”）是高唐县人民政府（以下简称“姜店镇政府”）2006年招商引资项目，其用地符合该镇土地利用规划，土地性质是建设用地。鉴于买卖的厂房是2006年根据当地政府的统一规划而建设的，是依法批准建设的乡镇企业用房。因此，合同标的物是上诉人合法建造原始取得物权，有权买卖。3.原审法院依据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第七条、第八条的规定，从而认定协议中涉及房产买卖的约定无效，属于适用法律错误。《建筑法》的此规定是针对进行建筑活动过程中所需要的行政审批手续等，建筑物建成后，并不能以此规定认定建筑物属于违法建筑。4.《转让购买协议》中涉及房产买卖的约定，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，更没有《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的合同无效的其他情形。因此，原审法院认定房产买卖的约定无效于法无据。二、原审法院不能直接认定案涉厂房属于违法建筑。1.依照《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）的相关规定，认定涉案厂房是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围。本案中，原审法院直接认定涉案厂房因未取得建设工程规划许可证、施工许可证等必要要件，从而认定涉案厂房属于违法建筑，超越了法院的职权。2.上诉人租赁姜店镇政府享有使用权的土地进行企业经营，本身并无过错。且在上诉人与被上诉人签订转让购买协议后，被上诉人经上诉人的介绍、协调，并在上诉人租赁合同期限内，促成被上诉人与高唐县蔡楼村民委员会（以下简称“蔡楼村委”）重新签订土地租赁协议。上诉人的厂房就坐落在依法租赁的土地上，根据“房地一体”的原则，特别是在案涉厂房未被相关行政部门确定为违法建筑前，亦不能否定双方达成的转让购买协议中涉及房产买卖的效力。三、上诉人已实际和全面履行了合同义务，原审法院不应再判决解除转让购买协议。上诉人已按照合同约定向被上诉人交付了厂房、办公室等房产，将变压器过户在被上诉人名下，促成被上诉人与蔡楼村委签订土地租赁合同，被上诉人也按照合同约定履行了大部分付款义务。被上诉人主张案涉厂房是违法建筑，但并未提交当地规划行政主管部门作出的认定结论，故被上诉人无权要求上诉人返还购买款。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原审法院判决解除转让购买协议及返还购买厂房款无事实及法律依据。四、被上诉人已接收案涉房产及场地，并修缮地面及厂房，但并未全面履行支付义务，被上诉人存在恶意违约行为，应当依约依法承担违约责任，上诉人的反诉请求依约依法理应得到支持。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”之规定，上诉人已按照合同约定履行了合同义务，被上诉人并未按照合同约定全面履行付款义务。上诉人根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，提出反诉请求于法有据。二审法院应当支持上诉人的反诉请求。原审判决第一项系判决错误，被上诉人诉求是要求确认合同无效，原审法院判决主文也认定了涉案合同无效，但在判决时却解除双方购买协议，属判决程序违法和适用法律错误，且该判决事项也超出了原告诉求，违背了不诉不理的原则。 被上诉人武岩未答辩。 武岩向原审法院起诉请求：1.依法判决确认原、被告于2020年5月20日签订的转让购买协议无效；2.依法判决被告返还原告购买厂房款220万元及利息（以220万元为基数，按贷款市场报价利率计算，自2020年5月20日起计算至被告实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告负担。原审庭审中，武岩增加诉讼请求：判决被告支付违约金51.6万元。 张忠新向原审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同，支付剩余转让款38万元；2.判令反诉被告支付违约金51.6万元；3.反诉费由反诉被告承担。 原审判决认定：2020年5月20日，原告（反诉被告）武岩与被告（反诉原告）张忠新签订转让购买协议一份，约定张忠新将位于高唐县工业园30亩的厂房和地面附着物及土地使用权转让给武岩，张忠新须于2020年7月31日前将房产交付给武岩使用。合同总价款为258万元，双方签订合同时，武岩支付100万元，剩余158万元于2020年6月30日前一次性付清。并约定如违约，违约方需向对方支付总价款20%的违约金。武岩于2020年5月20日支付100万元，2020年7月5日支付100万元，同年7月7日支付20万元，以上款项共计220万元，均由张忠新收取并出具收据。张忠新依约交付了房产。2020年9月15日，武岩以被告交付的房产没有相应规划和审批手续为由向原审法院递交起诉状，经诉前调解未果，2020年10月20日向原审法院提起民事诉讼，要求确认协议无效，被告返还已支付的购买厂房款及利息并承担违约金。张忠新当庭提起反诉，要求武岩支付未付款项38万元并承担违约金51.6万元。张忠新未提交建设工程规划许可证、施工许可证等证明案涉房产为合法建筑的相关证据。 原审法院认为，原告（反诉被告）武岩以被告（反诉原告）张忠新交付的房产没有相应的规划和建设审批手续等材料为由诉至法院，请求确认双方签订的转让购买协议无效并以此为基础要求张忠新退还购买厂房款及利息并承担争议违约金；被告（反诉原告）张忠新则以转让购买协议有效为基础要求武岩支付未付款项并承担违约金。因此，本案审理的焦点是原告（反诉被告）武岩与被告（反诉原告）张忠新签订的转让购买协议中涉及房产买卖的约定是否有效。《建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证…”，第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证…”。张忠新在诉讼过程中未提供上述法律规定的施工许可证等手续，本案所涉房产因违反上述法律规定而应认定为违法建筑。张忠新援引《中华人民共和国物权法》第三十条规定并提交姜店镇政府出具的情况说明、土地利用总体规划图、案涉土地卫星图片及其与原姜店乡政府签订的土地租赁合同，拟证明己方对案涉厂房因合法建造原始取得物权且符合土地利用总体规划，但张忠新的建造行为因无建设工程规划许可证、施工许可证等必备要件而违法，所提交证据均无法取代以上必备要件，故不适用该法律规定。武岩与张忠新签订的转让购买协议中涉及房产买卖的约定无效，武岩要求张忠新返还购买厂房款220万元的诉讼请求应予支持，同理，对张忠新的反诉请求，原审法院不予支持。合同解除后，合同的权利义务终止，武岩应将其占用的案涉转让购买协议所载厂房及地面附着物等返还给张忠新。 对于该协议中的土地使用权问题，因双方均未主张，且武岩与案外人蔡楼村委于2020年5月20日另行签订了土地租赁协议，原审法院不予审理。 关于违约责任，双方签订的转让购买协议虽属无效，但张忠新履行了该协议约定的合同义务，不构成违约。武岩虽称协议签订时张忠新保证涉案土地为建设用地及具备相关的手续，但协议条款无此约定，且即使张忠新以上保证属实，亦不能认定其违反协议约定，故武岩要求张忠新支付违约金51.6万元的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。案涉款项为经营性质，武岩所主张的利息可视为资金占用期间的利息依法予以保护，具体计算方式为张忠新收到武岩支付的购买厂房款之日起至退还之日止，按款项交付时一年期贷款市场报价利率计算。 武岩主张的诉讼保全担保费6600元，不属于诉讼费用范围，双方亦无约定，原审法院不予支持。 综上，原审依照《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）武岩与被告（反诉原告）张忠新签订的转让购买协议；二、被告张忠新于判决生效之日起十日内退还原告武岩支付的购买厂房款220万元及支付资金占用期间的利息（以100万元为基数，自2020年5月20日至2020年7月4日；以200万元为基数，自2020年7月5日至2020年7月6日；以220万元为基数，自2020年7月7日至实际退还之日止，以上均按武岩交付款项时一年期贷款市场报价利率计算）；三、原告武岩于判决生效之日起十日内返还转让购买协议所载厂房及地面附着物等（详见转让购买协议）；四、驳回原告武岩其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张忠新全部反诉请求。本诉案件受理费14264元，保全费5000元，由原告武岩负担2064元，由被告张忠新负担17200元；反诉费6380元，由反诉原告张忠新负担。 本院二审期间，上诉人张忠新提交了七组证据： 证据一、建设项目环境影响登记表、天宇公司验收监测报告，内容为上诉人张忠新所经营的天宇公司在2007年8月20日申请办理建设项目竣工环境保护验收手续，高唐县环境保护局于2007年8月29日出具审批意见，批复“根据环境影响评价及现场考察，该项目符合国家产业政策，同意你单位在105国道姜店工业园内建设”。该局于2008年3月12日作出“同意通过环境保护验收”的验收结论。 证据二、高唐县发展计划局高计审字[2008]13号文件一份，内容为2008年11月17日高唐县发展计划局同意关于天宇公司混凝土模板用胶合板项目立项申请的批复。 证据三、高唐县自然资源和规划局于2021年2月5日出具的说明和土地利用总体规划局部图各一份，内容为高唐县自然资源和规划局根据《聊城市人民政府批复的关于修改高唐县清平镇等8镇土地利用总体规划（2006-2020）的批复》中，现状地类为建设用地，规划用途为村镇用地区。 证据四、高唐县新盛兔业有限公司营业执照，拟证明2016年12月26日上诉人成立兔业公司，并在案涉土地和厂房经营，结合上诉人在原审中提交的天宇公司营业执照和上诉人与原姜店乡政府签订的《土地租赁合同》，上诉人在2006年3月10日至2020年5月20日期间，一直在案涉厂房和土地上经营公司，并未收到相关行政部门的处罚或者认定违法建筑的文件，且厂房建设已经当地政府同意。 证据五、获奖牌匾照片三张，证明上诉人所经营的公司，多次被中共委员会、姜店镇政府授予优秀企业、先进企业，也能够印证上诉人所建设的厂房及所使用的土地是经当地行政机关认可的。 证据六、案涉厂房和土地现状照片一宗，拟证明在上诉人与被上诉人签订合同并交接案涉厂房后，被上诉人将树木砍伐移走，对路面进行平整并对厂房屋顶翻修，被上诉人已实际占有并利用合同标的即涉案厂房，同时证明被上诉人作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同时已对厂房和土地进行了充分了解，明知案涉厂房和土地在转让前的所有情况。 证据七、蔡楼村委出具的证明一份，拟证明被上诉人在上诉人的协助下，在姜店镇政府驻地办公室，促成被上诉人与蔡楼村委签订土地租赁合同，同时证明被上诉人在签订合同前对案涉厂房和土地的状况是明知的，也是同意受让的。结合签订合同所在的地点看，当地政府认可案涉厂房和土地是用于经营公司。 证据一至证据五，结合上诉人在原审中提交的姜店镇政府出具的情况说明，拟共同证明上诉人所经营的天宇公司系姜店镇政府2006年招商引资项目，根据涉案土地的性质及当地政府政策，上诉人使用涉案土地建设厂房、经营公司，具有合法性。被上诉人对该五组证据未发表质证意见。本院审查认为，证据一至证据五，结合上诉人在原审中提交的姜店镇政府出具的情况说明，可以确认该部分证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。该部分证据能够证明上诉人所经营的天宇公司系姜店镇政府2006年招商引资项目，上诉人使用案涉土地建设厂房、经营公司，经高唐县政府相关职能部门出具了环境保护审批、项目立项审批，项目用地为建设用地。 证据六、证据七拟共同证明上诉人已完全履行了合同义务，被上诉人对涉案厂房和土地进行了接收。再结合原审提交的过户凭证，同时证明被上诉人也已履行部分合同义务。被上诉人对该两组证据未发表质证意见。本院审查认为，该两组证据结合原审认定的当事人双方认可的合同履行情况的陈述及相关过户手续，可以确认该两组证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。该部分证据能够证明被上诉人在签订案涉《转让购买协议》时，明知案涉厂房的权属和所用土地的性质，且自愿购买厂房、租赁案涉土地，以及被上诉人已实际占有案涉厂房及所涉土地。 本院二审审理查明：上诉人张忠新经营的天宇公司系姜店镇政府2006年的招商引资项目，该项目用地30亩，位于105国道西侧、蔡楼村东侧，用地符合土地利用规划，现状为存量建设用地。该项目用地为蔡楼村集体所有，该土地以上建筑物产权归属张忠新。姜店镇政府（甲方）与张忠新（乙方）于2006年3月15日签订的《土地租赁合同》约定：一、甲方为乙方提供土地30亩，用于乙方企业建设；自合同签订之日起，土地使用权归乙方；二、租赁期限：自2006年3月10日起至2046年3月9日；三、租赁费：每年每亩800元；……八、乙方在开工建设前自行设计好效果图，经甲方同意后，乙方方可按效果图开工建设；……。2007年8月29日，高唐县环境保护局审批同意天宇公司混凝土模板用胶合板项目建设。2008年3月12日，该项目通过高唐县环境保护局环境保护验收。2008年11月17日，高唐县发展计划局作出同意天宇公司混凝土模板用胶合板项目立项申请的批复。2020年5月20日，在姜店镇政府及张忠新的共同协助下，蔡楼村委与武岩经营的山东于喆物流有限公司签订《土地租赁协议》，将涉案土地租赁给该公司使用。同日，张忠新（甲方）与武岩（乙方）签订《转让购买协议》一份，约定：一、甲方将坐落于工业园土地30亩（南北长154米，东西长130米）的使用权转让给乙方……；二、甲方将厂房3200平方米、办公室300平方米、门卫室40平方米、变压器一台（80千瓦）及其他地面附着物出售给乙方，总计款项贰佰五十八万元整（258万）；三、甲方须在7月31日前把厂房、办公室及整个院落交付给乙方使用，不得无故拖延日期；四、乙方在签订土地租赁合同时，乙方一次性付给甲方规定壹佰万元整（100万），自此乙方可以在本院落内安排自己的相关事宜；五、乙方所欠余款壹佰伍拾捌万元整（258-100=158万）须在6月30日前一次性付清，不得无故拖欠；……七、甲乙双方必须共同遵守以上协议，如有一方违约须向对方付总款项的百分之二十（20%）的违约金;……。武岩于2020年5月20日、7月5日、7月7日先后分三次共支付张忠新220万元。2021年2月5日，高唐县自然资源和规划局出具说明显示，天宇公司混凝土模板用胶合板项目用地为建设用地，规划用途为村镇用地区。 本院认为，上诉人经营的天宇公司混凝土模板用胶合板项目系姜店镇政府招商引资项目，该项目经过高唐县政府相关职能部门的环境保护、项目立项审批，项目建设用地系由姜店镇政府提供的建设用地。上诉人与被上诉人签订《转让购买协议》的同日，在姜店镇政府及上诉人的共同协助下，被上诉人与蔡楼村委签订了案涉土地的租赁协议。因此，被上诉人对土地的性质及案涉厂房的情况应是明知的。案涉《转让购买协议》的签订系双方真实意思表示。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，原审法院直接认定案涉厂房等为违法建筑超越了法院的职权，应予纠正。在案涉厂房等建筑物未被相关行政部门确定为违法建筑前，不能否定该协议的效力。被上诉人主张《转让购买协议》无效、返还购买厂房款及利息，并承担违约金的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 案涉《转让购买协议》签订后，上诉人按照协议约定交付了厂房、办公室等房产，并将变压器过户给了被上诉人，已履行了协议约定的义务，不存在违约行为。而被上诉人仅支付了转让款220万元，未按约定支付剩余的38万元，显属违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故上诉人反诉请求被上诉人继续履行协议、支付剩余款项，依法应予支持。关于上诉人请求被上诉人支付违约金51.6万元能否支持的问题。审理认为，协议约定如有一方违约须向对方付总款项20%的违约金，但上诉人无证据证明被上诉人未依约支付转让款给其造成了资金占用利息之外的损失，因此按照协议约定的方式计算违约金显然过高。虽然被上诉人未主张违约金约定过高并请求法院调整，但在其主张合同无效的情况下，为避免利益失衡，本院综合考虑被上诉人未按约定支付剩余款项给上诉人造成的利息损失及已支付大部分转让款等情况，基于公平原则，酌定按照被上诉人未付款项38万元的20%计算违约金，即被上诉人应支付上诉人违约金7.6万元。 综上，上诉人张忠新的上诉请求部分成立，予以支持；原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2437号民事判决； 二、被上诉人武岩继续履行《转让购买协议》，自本判决生效之日起十日内支付上诉人张忠新剩余转让款38万元、违约金7.6万元； 三、驳回被上诉人武岩的诉讼请求； 四、驳回上诉人张忠新的其他反诉请求。 一审案件受理费减半收取14264元，保全费5000元，由被上诉人武岩负担；反诉费6380元，由上诉人张忠新负担4480元，由被上诉人武岩负担1900元；二审案件受理费28528元,由上诉人张忠新负担4640元，由被上诉人武岩负担23888元。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二一年四月二十一日 法官助理幺海军 书记员付莹莹