江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终364号上诉人（原审原告）：冒平，男，1970年6月13日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：熊培云，江苏显明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：如皋市广信房地产开发有限公司，住所地如皋市如城镇中山西路盛世华庭A区209号。法定代表人：蒋锋，总经理。委托诉讼代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师。上诉人冒平因与被上诉人如皋市广信房地产开发有限公司（以下简称广信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2020）苏0623民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。冒平上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.其缴纳两证费用是基于相信案涉房屋可以办理产权登记，而且购买的价格与其他可以交易登记的房屋价格相当，所以一审法院认为其明知不能办理产权的事实不能成立。2.如果合同无效，根据合同无效的法律后果，广信公司应当赔偿其不能办理产权登记所产生的损失。广信公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。冒平向一审法院起诉请求：1.确认双方于2008年6月11日签订的商品房买卖合同无效或依法撤销合同或依法解除合同。2.判令广信公司返还冒平购房款546851.4元。3.判令广信公司补偿冒平房屋装修款51800元。4.判令广信公司向其支付自2008年6月11日起至实际返还购房款之日止的利息（以购房款546851.4元为基准，按照同期银行贷款利率计算），暂算至2019年12月10日的利息为731024元。5.判令广信公司赔偿冒平512000元。6.冒平的律师费由广信公司负担。一审诉讼中冒平将第一项诉讼请求明确为确认双方于2008年6月11日签订商品房买卖合同无效。一审法院认定以下事实：2008年6月11日，双方签订商品房买卖合同，合同约定（1）冒平购买广信公司位于如皋市丁堰镇××小区第××幢××号房，建筑面积116.38平方米。商品房的用途为营业用房，仅作营业使用；（2）按建筑面积算，商品房总金额512000元；（3）冒平在合同签订时给付定金120000元，于2008年6月11日一次性给付其余购房款142000元。若一次性缴款有困难，余款于2008年7月10日前缴足；（4）广信公司在冒平付清全部房款（包括代收费用）后，暂定于2008年7月10日前，将商品房交付冒平使用。一审庭审中，冒平确认（1）广信公司于2008年6月向冒平交付房屋；（2）冒平交付房款的时间、金额：2008年6月12日交付244797元，2008年6月16日交付17203元、2008年11月5日交付30000元，2009年1月6日交付20000元（此笔款项支付给案外人李正勇），2010年1月5日交付80000元、2011年1月19日交付80000元、2012年3月22日交付40000元，合计512000元。另外于2008年6月11日支付水电费2500、两证费200元、3491.4元；2008年6月12日付物业费12000元；2008年6月2日付装修押金1500元。广信公司确认其对房屋所占土地享有合法使用权，土地使用权证号为皋国用（2005）第327号。但广信公司未就建设房屋取得相关审批、许可手续，出售给冒平的房屋不具备办理产权登记的条件。一审另查明，（1）如皋市丁堰镇××小区坐落于如皋市丁堰镇317省道南侧，大众路东侧的三河居委会。广信公司于2005年3月8日取得土地使用权，国有土地使用权证号为皋国用（2005）第×××号，使用权面积7005.04平方米，使用权类型为出让，用地用途为商居综合。（2）争议房屋坐落于如皋市丁堰镇××小区××号住宅楼外侧，建筑层数为2层，砖混结构，层高4米。一审法院认为，双方对曾签订房屋买卖合同，合同签订后广信公司交付房屋，冒平占有、使用至今的事实不存争议。案件争议焦点在于：1.双方之间的房屋买卖合同是否有效；2.冒平要求广信公司返还购房款、装修款及利息有无依据；3.广信公司是否应向冒平承担赔偿责任。关于双方之间的房屋买卖合同的效力问题，根据合同法理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，其主要特征表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）作为房屋买卖合同标的的房屋，性质属不动产，其所有权转移必须办理登记手续。且房屋只能附着于土地之上，与土地具有不可分性，因而房屋买卖的标的物不仅仅是房屋，还包括房屋占有范围内的土地。房屋出卖人不仅负有交付出卖物的义务，且负有转移出卖物所有权给买受人的义务；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。依据上述规定，出卖人用于出售的房屋应是出卖人享有所有权，且可以将其享有的所有权转移给买受人的房屋，或者说出卖人出售的房屋应当是可以依法办理产权移转登记的合法建筑物。广信公司于2008年6月与冒平签订房屋买卖合同，并于当月交付冒平使用。但广信公司确认，其出售给冒平的房屋，广信公司仅对房屋占用的土地享有合法使用权，但广信公司在建设房屋时未依法取得建设工程规划许可，不具备办理产权登记的要件，至法院组织的最后开庭之日仍不具备办理条件。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第六十四条规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。依据上述规定，建设单位或者个人未依法取得建设工程规划许可进行建设的行为违反法律规定，属于违法建筑。法律意义上的违法建筑是指违反了法律、行政法规，乃至据此制定的规定、条例的规定，而建造的建筑物、构筑物或其他设施。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由此规定可推知，违法建筑物不得归建造人或其他占有人所有的结论。权利源于法律的规定和认可，方能得到法律的保护。违法建筑的建设人违反国家对土地及地上建筑物的管控规定，在本质上反映的是对社会公共利益的侵犯。如果没有国家规定的土地管理制度、建筑管控制度，建筑物可以随意建造并以此取得完整的所有权，这种私权的绝对化势必导致整个社会的混乱无序，最终导致私权也得不到良好保护。因此，某一违法建筑即便并未直接侵害到某个民事主体的具体权利，但其实际触及了社会公共利益之妨碍，违反的是公共秩序。故对于违法建筑，建造人或其他占有人享有的只是基于其实际的管理与控制，形成的占有的事实状态。这种占有的状态，决定了违法建筑不得作为买卖合同标的物进行交易的必然结局。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。这里的公序良俗是指公共秩序和善良风俗。公序良俗原则处理协调的是个人和公共利益之间的冲突，是对合同自由的限制，也是意思自治不得逾越的界限。涉及到本案（1）广信公司出售给冒平的房屋，在建设时广信公司未依法取得相关职能部门批准许可的建设工程规划许可，至一审法庭辩论终结前广信公司亦确认不能取得相应的许可，因此房屋不具备办理产权登记的要件；（2）广信公司仅因其事实建设行为，对房屋形成占有、使用的事实状态，并基于占有的事实状态可以享受占有制度的保护，但这种占有并非所谓的“占有权”。广信公司不能基于其建造行为取得法律保护的对房屋的占有、使用、处分等权利；（3）双方虽通过协商签订房屋买卖合同，并实际交付履行，但广信公司向冒平交付的房屋不具有所有权，更无从谈及将房屋所有权转移交付给冒平。房屋买卖合同的实质是实现房屋所有权从出卖人向买受人的移转，但因双方之间合同约定交付的房屋不具备办理产权登记的合法要件，达不到冒平购买房屋实现产权转移的合同目的，造成这种结果的原因系因合同约定的房屋的建设违反了国家对建筑物建设的管控规定，侵害了公共管理秩序，房屋不得作为交易的对象。当事人就房屋的买卖达成的合意，逾越了法律禁止的界限，得不到法律的认可和保护，致案涉买卖合同无效。因合同无效处于持续状态，不受诉讼时效的影响，广信公司提出的冒平诉请超过法定诉讼时效的主张，于法无据，一审法院不予采信。关于冒平要求返还购房款、装修款及利息的问题，1.购房款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，房屋买卖合同无效后，出卖人应当退还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还所购房屋。故一审法院对冒平同意向广信公司返还房屋的基础上主张返还房款的请求予以支持。至于应返还房款的数额，冒平主张支付购房款512000元，广信公司仅认可492000元，对于案外人李正勇收取的20000元，广信公司虽对李正勇经手的20000元购房款不予认可，但对李正勇曾系广信公司工作人员的身份不持异议，且冒平于2012年付清最后一笔购房款后，广信公司再未向冒平索要购房款，结合商品房买卖合同约定购房总价为512000元，李正勇所收款项应计入广信公司收取的冒平房款，即冒平已付清全部购房款512000元。一审法院对冒平要求广信公司返还购房款512000元的请求予以支持。至于冒平提及的水电费、两证费、物业费、装修押金及其他费用，水电费属冒平自行使用并应缴纳费用，物业费则系冒平实际居住使用房屋后因其享受相关物业服务而需支出费用，应由其自行承担。冒平所述两证费及其他费用，因其未能明确所付款项的具体名目，一审法院无从判断上述费用是否属冒平使用房屋须承担的费用，进而无从判断广信公司是否应予返还，故对冒平请求返还的主张不予支持。冒平主张预交税款25510元，未提供证据证明，一审法院不予支持。2.利息。双方签订合同后，冒平自2008年6月即在占有房屋，并一直利用房屋从事经营行为，双方买卖合同虽然无效，但是房屋仍具有使用价值，广信公司即便是租赁房屋用于经营亦需给付租赁费用。冒平在未就其占有、使用行为向广信公司支付相应费用的情况下，要求支付利息的主张，违反民事主体在民事活动中应遵循的对等原则，于法无据，一审法院不予支持。3.装修费用。冒平自2008年6月占有房屋并对房屋进行装修、使用至今亦有十年有余。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定精神，对于冒平返还房屋时未形成附合的装饰装修物的归属，双方未作约定或达成处理协议的，则由冒平自行拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理未有约定的，装饰装修尚有残值损失的，广信公司可予以适当补偿。一般情况下，房屋所有权人对房屋进行装饰装修，会结合房屋的用途和个人需求，对房屋进行适当装饰装修。但无论何种装饰装修均有一定的使用年限。冒平在房屋装修后使用十年有余，享受了房屋装饰装修带来的价值，在其未就剩余装饰装修物仍残存其主张的51800元装修价值举证时，一审法院对其主张碍难采信。本着物尽其用，尽量减少损失的原则，对于房屋中可拆除的装饰装修财产，可由冒平自行拆除，但在拆除时不得损坏房屋。关于广信公司是否应向冒平承担赔偿责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。结合案件查明的事实，广信公司不存在上述规定应当承担赔偿责任的情形，故对冒平要求广信公司依此承担赔偿责任的主张，一审法院不予采信。至于冒平陈述的广信公司存在虚假宣传，欺诈销售，诱导冒平签订合同之事，一审法院认为，其一双方在签订合同时，合同所涉房屋已建成。合同签订后在冒平仅支付部分房款时，广信公司即将房屋交付冒平，冒平接受并装修、使用。即冒平在签订合同及在合同实际履行过程中对房屋的实体情况明知，或者说冒平对房屋的状况应是知晓并认可方才购买；其二冒平占有、使用房屋后三、四年时间内才陆续付清房款。按照冒平所述，其在购买房屋后，每年均会多次找广信公司法定代表人要求配合办理房屋产权转移登记手续。若冒平所述属实，其在此间多次主张权利过程中，仍不知晓房屋不能办理产权转移手续的事实与常情不符，亦间接证明其未尽到一个善意、理智购买人的合理、谨慎的注意义务；其三如冒平所述，其购房后多次要求办理产权转移手续未果，冒平完全可以通过拒绝支付剩余房款或以广信公司存在欺诈等情形主张撤销合同等方式，维护自身合同权益。综上，对于冒平提出的其是在受广信公司虚假宣传所惑，进而被诱导签订合同的主张，一审法院不予采信，对其要求赔偿的请求因无法律和事实依据，不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、冒平与如皋市广信房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。二、冒平将位于如皋市丁堰镇××小区××号住宅楼外侧的××室商品房返还如皋市广信房地产开发有限公司。三、如皋市广信房地产开发有限公司返还冒平购房款512000元。上述二、三项于判决生效后三十日内同时履行。四、驳回冒平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21367元，由如皋市广信房地产开发有限公司负担8972元，由冒平负担12395元。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中的主要争议焦点为:广信公司是否应当向冒平承担赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。商品房买卖合同关系中，交付房屋并转移房屋所有权于买受人是出卖人的主要合同义务，但本案中双方在订立合同时对于办理产权登记事项未作约定，在交付房屋三、四年后冒平陆续付清房款，且在此过程中并无证据证明向广信公司主张办理产权转移手续，一审据此认定冒平对房屋状况明知后购买具有事实依据，并无不当。本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，冒平以此主张广信公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。至于房屋价款，与是否可以办理产权登记手续并无直接关联，且冒平二审中提出调取同小区同位置商品房价格的申请不属于必须由法院调取证据的范围，故对其该项申请本院不予准许。冒平上诉认为其缴纳了“两证”费用，未能提供相应证据，对其该项上诉理由本院不予采纳。关于利息，一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占有费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，冒平占有案涉房屋使用费可与广信公司占有资金的利息相互抵销，一审法院据此未予支持冒平要求广信公司支付利息的主张，并无不当。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15987元，由上诉人冒平负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年四月十六日书记员 汤婷婷