广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24325号上诉人（原审原告）：广州砂轮厂。住所地：广州市越秀区解放北路823号首层前座。法定代表人：简耀光，该司董事长。委托诉讼代理人：张小伟，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省第一建筑工程有限公司。住所地：广州市荔湾区流花路73号406、506、606房。法定代表人：谭国辉，该司董事长。被上诉人（原审被告）：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司。住所地：广州市天河区体育东路122号羊城国际商贸中心东塔37楼。负责人：卢智明，该司经理。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林降雄，广东连越律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖建平，广东连越律师事务所律师。上诉人广州砂轮厂因与被上诉人广东省第一建筑工程有限公司（以下简称：省一建公司）、广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司（以下简称：省一建分公司）合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广州砂轮厂上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判省一建公司、省一建分公司向其支付违约造成的经济损失（比照房产实际交付的同期租金计算，以法院委托实际评估为准），暂计至2020年4月30日为66,088,928元，并按照同期该区域实际同类物业租金的标准计付至房屋实际交付时止；三、评估费及一、二审诉讼费由省一建公司、省一建分公司承担。事实和理由：一、涉案用地目前属于历史遗留用地，并不属于闲置用地。依据广州市国土资源和规划委员会等部门公开的《关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见》（穗国土规划规字[2018]3号）第三条的规定，由于涉案土地仍在完善过程中，在其后的程序中，被上诉人应当获得相应价格的补偿，该补偿款受益人为被上诉人。二、一审法院认定事实有误，广州砂轮厂与省一建分公司之间目前只存在房屋拆迁补偿关系，不再存在合作建房关系。1992年3月5日，广州砂轮厂与被上诉人签订了《合作建房协议书》；1994年5月17日，双方签订了《合作建房补偿合同》；1995年6月28日，又签订了《拆迁补偿合同》，合同中约定“甲方与乙方于1994年5月17日签订的《建房补偿合同》同时失效”，为了进一步确认，清晰甲乙双方不再是合作关系，而完全是拆迁补偿关系，同日，甲方与乙方签订了《拆迁补偿合同补充合同（一）》；随后于1996年10月31日，签订了《拆迁补偿合同补充合同（二）》；1997年5月10日，双方签订了《拆迁补偿合同补充合同（三）》。从以上系列的签约行为来看，双方不再是合作关系，而是以拆迁补偿关系代替了原来的合作关系，也是顺应法律需要，如果继续是一个出地，一个出钱的合作关系，也违反法律强制性规定，是无效的法律行为。同时在1995年6月28日的拆迁补偿合同中也明确、单独约定了1994年5月17日签订的《建房补偿合同》同时失效，既然已经明确注明是“失效”，不可能还存在有失效的合作关系，又有新约定的拆迁补偿关系。其次，根据最高人民法院于1995年12月27日印发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条之规定，本案的合作建房协议签订于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》生效之前，由于未办理合建审批手续、未办理土地使用权变更登记手续，故依法无效。再加之涉案地块当时是划拨用地，《条例》施行前后均未获主管部门批准，也未完成土地性质的转变，故而进一步证明合建合同无效，合建法律关系不存在。最后、本案中，1998年申请办理土地出让金补缴手续的是省一建分公司而非土地使用权单位广州砂轮厂，这更是符合拆迁补偿关系中拆迁人的法定义务，而不是合作开发关系中出地一方主体的义务。显然，实际上履行过程中，双方也以实际行动和相关手续文件印证了双方真实存在且合法的关系有且仅有拆迁补偿安置关系。三、涉案地段原被广州市国土资源和房屋管理局认定为“闲置用地”并被有关部门认定为烂尾地块，该过错方和责任方完全是被上诉人。广州市国土局1993年2月21日向省一建公司发出穗国土[1993]征（拨）通字第218号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，同意涉案地段建设商住楼之用。“本通知书有效期为两年。”但省一建分公司至2000年6月4日仍未按照通知办拆迁安置补偿和土地有偿使用手续，导致广州市国土局2000年9月5日向省一建分公司作出了《注销建设用地批文决定书》【穗国房决（2000）97号】；2003年9月19日发出穗国土闲认【2003】366号《“闲置用地”认定通知书》，将涉案地段认定为“闲置用地”，2005年6月16日，涉案地段被有关部门认定为烂尾地块。更为重要的是，关于涉案地块被列为闲置地的责任在广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1998号案件进行过详细查明和现场勘查，该判决中有详细论述“但根据本案查明事实以及现场勘查结果表明，原告（省一建公司）没有证据证明是被告（广州砂轮厂）的直接原因造成涉案地块被列为“闲置用地”的事实，而且省一建分公司是涉案地块的征用单位，故由省一建分公司向拆迁户支付临迁费等费用，符合双方合同的约定。”在该案二审中，广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第2827号判决中认为“关于拆迁义务主体以及导致涉案地块被列为闲置土地未能完成拆迁和回迁安置的责任问题。本案中，广州砂轮厂既是被拆迁人，同时。所以广州砂轮厂又负有协助省一建开发公司拆迁的义务，但该义务仅为协助义务，并不能免除省一建分公司作为涉案土地征用单位应负拆迁安置被拆迁户的义务。该办理拆迁安置补偿和土地有偿使用手续是作为拆迁人省一建分公司的法定义务。最终应由省一建分公司来完成。省一建分公司上述拆楼行为可证明广州砂轮厂已履行了合同的主要义务。”上述判决为生效判决，除非有明显相反的证据，否则可直接作为本案的判决依据。从上述事实和论述可知，广州砂轮厂已按照《拆迁补偿协议》完成约定义务，被上诉人因自身的原因，自身的过错，从而导致涉案地段被认定为闲置土地、烂尾土地，其应当对自己造成的后果承担过错责任。四、广州砂轮厂已依据《拆迁补偿合同》，将用地范围内的楼房、厂房的生产及非生产设备全部搬走。有关行政管理部门同意在未办妥涉案土地各类手续之前，准予先办理基础施工，实际上已为涉案土地建设项目扫除一切障碍（不含资金问题）。被上诉人在广州砂轮厂的场地清空后进入场地，并于1997年已将广州砂轮厂的地上附着物进行了拆卸。但其在对广州砂轮厂的地上附着物清拆后便停止了对涉案地段开发建设，甚至没有对广州砂轮厂以外的红线范围内的其余被拆迁人进行动迁及签订拆迁补偿合同，继而导致该涉案地段烂尾。广州砂轮厂已采取多种方式进行催告并要求被上诉人尽快履行合同义务，但省一建分公司一直未提供房产原址让广州砂轮厂进行回迁，省一建分公司不履行合同约定义务的行为已构成违约，应当向广州砂轮厂赔偿因其违约行为所造成的损失。五、从同案同判的角度，上诉人一审诉讼请求应当获得支持。纵向来看，涉案地块多年来有多起小业主以本案相同的案由起诉被上诉人，均已经获得支持。横向来看，本案的广州砂轮厂，在提出本案的同时，也向被上诉人提起了营业补偿款诉讼，广州砂轮厂的诉讼请求获得了法院的支持。本案的广州砂轮厂也是被拆迁人的身份，由于拆迁方违约造成的损失，应当同案同判决。六、从公平正义和社会效应角度，本案广州砂轮厂的诉讼请求应当获得支持。如果违约行为没有违约责任，则不守诚信一方可以随时违约；况且涉案地块目前在完善阶段，本案省一建公司、省一建分公司在依法赔偿给广州砂轮厂后，可依照广州市相关政府部门文件，获得前期投入的补偿款。七、广州砂轮厂诉请的逾期安置赔偿是基于其是拆迁地块使用权人，性质上有别于20户职工和经营部基于居住权和经营权而获得的赔偿，赔偿金额也不存重复主张或矛盾。广州砂轮厂与职工是不同的被拆迁人主体，权利基础不同。按照《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定：“被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人”。故广州砂轮厂是以拆迁地块使用权人的身份获得安置和补偿；职工是以使用权人（租户）获得安置和补偿。广州砂轮厂根据协议获得的安置面积5500平方米是包含了职工安置面积1013.71平方米、承租海珠房管局物业924平方米，故本次起诉中，砂轮厂的诉请已经扣除了通过诉讼获得逾期安置补偿职工的858.71平方米、扣除了省一建已经支付代管房的租金部分（2014年2月支付577363.44元）。因此目前主张的赔偿范围不存在重复补偿。广州砂轮厂根据协议约定向省一建分公司主张首层经营部的每月9000元的营业补偿费与本案的诉讼标的是不冲突、不重复。营业部位于五层宿舍楼的一楼，占地面积约300平方米，依照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》等规定，工商业用房只要停工停产就可以依法获得营业损失赔偿，直到回迁安置为止。而本案中广州砂轮厂主张的是“逾期回迁安置的违约责任”，属于同一房屋拆迁安置补偿法律关系项下的不同权利范畴。省一建公司、省一建分公司二审答辩称：一审法院判决正确，请求维持一审判决。一、一审法院认定广州砂轮厂存在严重的违约行为是正确的。根据省一建分公司与广州砂轮厂签订的《拆迁补偿合同》约定，广州砂轮厂负责把用地范围内的楼房、厂房的生产及非生产设备全部搬走，协助省一建分公司做好砂轮厂职工拆迁户的动迁工作，在本合同生效后，已按建设需要及时负责将住户搬走，交场地给省一建分公司拆卸。而广州砂轮厂与省一建分公司于2016年6月28日才与最后一户临迁户达成搬走的协议。故在双方合作建房的过程中，广州砂轮厂存在严重的违约行为。二、本案中被上诉人与广州砂轮厂之间的《拆迁补偿合同》，既存在合作建房关系，同时也存在与被拆迁人（砂轮厂职工等）拆迁补偿合同关系。从1992年3月5日省一建分公司（乙方）与广州砂轮厂（甲方）签订的《合作建房协议书》、1992年签订的《申请合建宿舍商住楼报告》，可以看出双方约定，一方出地，一方出资合作建房，因此双方存在合作建房的法律关系。1993年2月12日省一建分公司与广州砂轮厂签订《合作建房协议书的确认》，双方对1992年3月5日签订的《合作建房协议书》再次进行确认。1994年5月17日，省一建分公司与广州砂轮厂签订《合作建房补偿合同》，约定本补偿合同是以双方于1992年3月5日签定的“合作建房协议书”和1993年2月12目签订的“合作建房协议书的确认”条款为原则：经双方一致同意确定的合同。由此可以看出《合作建房补偿合同》是对1992年3月5日签订的《合作建房协议书》的补充协议，也是对《合作建房协议书》中双方权利义务的细化。1995年6月28日，省一建分公司（乙方）与广州砂轮厂（甲方）签订《拆迁补偿合同》，约定“为加快本项目开发进度，双方本着实事求是的态度，对原有补偿条件做适当、合理调整，拆迁双方的用地达成一下补偿条款”，同时约定双方于1994年5月17日签订的《合作建房补偿合同》同时失效。该《拆迁补偿合同》只是将之前的合作建房协议进一步细化，《拆迁补偿合同》只是合同名称的变化，其是对《合作建房补偿合同》的变更，实际还是合作建房合同。同日，双方签订《拆迁补偿合同补充合同（一）》。1996年10月31日，省一建分公司（乙方）与广州砂轮厂（甲方）签订《拆迁补偿合同补充合同（二）》。由此可以看出，《拆迁补偿合同》及《拆迁补偿合同补充合同（一）》是对1994年5月17日签订的《合作建房补偿合同》的变更，同时也是1992年3月5日签订的《合作建房协议书》的补充协议，是对《合作建房协议书》中双方权利义务以及合作条件的细化。综上所述，本案中双方于1992年3月5日签订了《合作建房协议书》，并由其衍生出来的一系列拆迁补偿合同及补充协议，而这一系列衍生出来的拆迁补偿合同及补充协议并非独立的合同，而是《合作建房协议书》的补充协议，是对《合作建房协议书》中双方权利义务及合作条件的细化。因此，《合作建房协议书》和拆迁补偿合同及补充协议为同一个合同，被上诉人与广州砂轮厂双方属于合作建房法律关系，并非拆迁补偿安置法律纠纷。三、广州砂轮厂并非被拆迁人，其是合作开发房地产合同的合作方，不能主张拆迁相应权益。根据被上诉人提交的拆迁许可证，被上诉人为拆迁人。广州砂轮厂系基于与被上诉人之间的合作建房协议承担动迁被迁拆人的义务，因此以广州砂轮厂的名义与砂轮厂职工也就是被拆迁人签订了拆迁补偿协议。在许志等十五户临迁户起诉省一建公司、省一建公司分公司及广州砂轮厂的案件中，法院已经认定了被上诉人为拆迁人，许志等十五户临迁户为被拆迁人，并且由被上诉人向其支付了相应的拆迁补偿待遇。同时，被拆迁人并没有与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，而是与砂轮厂签订拆迁补偿协议，违反《城市房屋拆迁管理条例》十三条规定。而职工作为被拆迁人主张拆迁安置待遇时，已经经法院判决支持由拆迁人省一建承担了拆迁补偿义务，同一个项目的同一拆迁对象不可能存在两个被拆迁人，不可能存在两次重复拆迁补偿。砂轮厂不是适格主张拆迁补偿主体，同时已经重复主张。四、广州砂轮厂主张的交付回迁房产实质上是要求合作建房的房产分配，该合作建房协议因土地政策变化的原因目前暂时不能继续履行，广州砂轮厂要求分配合作建房的房产条件未成就。广州砂轮厂存在违反合作建房协议中约定义务的情形，导致拆除迟迟不能完成，广州砂轮厂应当承担该违约责任导致省一建公司、省一建分公司的损失。五、广州砂轮厂在本案的诉讼请求，已经生效判决作出处理，不能重复主张，法院应当依法裁定驳回其起诉。在许志等十五临迁户起诉省一建公司、省一建公司分公司及广州砂轮厂的案件中，各临迁户诉请在原址安置其回迁住房。法院生效判决认为，案涉地块被有关部门认定为闲置土地，且被列为烂尾地块，暂不具备提供回迁房的条件，故对要求省一建分公司在起诉之日起一年内原址安置回迁住房的诉请，予以驳回。本案再诉存在违反一事不再理原则的情形。且合同已经解除，广州砂轮厂要求交付回迁房产客观上无法履行，故应当遵照过往案件的处理方式，驳回广州砂轮厂的该诉讼请求。本案双方属于合作建房法律关系，案涉地块因闲置、烂尾被政府收回并挂牌拍卖导致合同在客观上无法履行，属于不可归咎于双方当事人的原因导致，合同应当自案涉地块挂牌拍卖之日起解除。广州砂轮厂无权要求交付回迁房产。六、关于广州砂轮厂提出支付违约造成经济损失的诉讼请求。本案系因广州砂轮厂未能如期将其504、405职工迁离的违约行为及政策变化导致合同至今没有实际履行，省一建公司、省一建分公司不存在任何违约行为，广州砂轮厂未按照合同约定将104号五层职工宿舍楼职工全部搬迁完毕，将场地交给省一建分公司拆卸，违反了先合同义务，导致无法建成商住楼，无法交付回迁房产，逾期回迁的责任应由砂轮厂承担，广州砂轮厂主张支付违约造成的经济损失无事实与法律依据，该项诉讼请求应当予以驳回。退一步讲，即使广州砂轮厂不存在违约，因案涉地块因闲置、烂尾被政府收回并挂牌拍卖导致合同在客观上无法履行，属于政策原因导致，省一建公司、省一建分公司不存在任何违约行为，广州砂轮厂无权要求省一建公司、省一建分公司支付因违约造成的损失。七、即使广州砂轮厂错误的认为其是被拆迁人，省一建公司、省一建分公司也已经进行了一次对砂轮厂地块项目的拆迁补偿，同一个项目不可能存在两次重复的拆迁补偿，不可能存在对不同人的重复补偿相同的拆迁补偿。故广州砂轮厂也不能要求省一建公司、省一建分公司重复再次承担拆迁补偿义务。八、退一步讲，即使双方成立拆迁补偿安置法律关系，广州砂轮厂主张支付违约造成的经济损失无事实与法律依据，该项诉讼请求应当予以驳回。1、在1996年11月至2007年2月、2010年、2012年，省一建分公司已多次向广州砂轮厂、临迁户支付逾期安置的补助费用，广州砂轮厂及十五临迁户已经主张并受偿了逾期安置的补助费用，就已受偿的部分不得再重复主张损失。2、广州砂轮厂并未承担任何损失，省一建公司、省一建分公司按照合同约定对广州砂轮厂及各临迁户均进行了合理拆迁安置补偿。现因涉案地块的历史原因，认定为闲置土地，被列为烂尾地块，合同因客观原因无法履行，故广州砂轮厂暂未享受原址回迁待遇，但广州砂轮厂以其尚未获得的权利主张损失是没有法律依据的。3、案涉地块因闲置、烂尾被政府收回并挂牌拍卖导致《合作建房协议书》《合建补偿合同》、《拆迁补偿合同》及其补充协议在客观上无法履行，案涉地块所有的拆迁补偿的权利义务由地块受让人承受。根据新的土地政策，案涉地块将由政府收储后挂牌公开出让，受让方将承接原地块的附属义务。因此，如果届时挂牌的附属义务债权归原产权人，那么广州砂轮厂将重复获利。4、根据《拆迁补偿合同补充合同（二）》第五条有规定，逾期乙方未能交付回迁房给甲方时，乙方必须按1992年1月6日《广州市人民政府令第一号》及有关文件规定补偿给甲方。故合同已经对广州砂轮厂的救济方式及途径进行了约定，广州砂轮厂应当依合同约定采取救济措施，其主张比照房产实际交付的同期租金计算没有事实及法律依据。5、广州砂轮厂主张损失的计算方法无任何事实与法律依据。第一，关于损失计算的面积问题。拆迁补偿合同第七条12款的约定，扣除海珠区房管局物业及887平方米的代管房。第二、关于计算的起算时间问题。根据《拆迁补偿合同补充合同（二）》第五条的规定，应当从2016年6月28日504房的被拆迁户搬走起计算二十个月交付回迁房的期限，即应当从2018年2月28日开始计算逾期造成的损失。且2007年7月4日（案涉地块挂牌拍卖之日）已客观不能履行，合同目的无法实现，无需交付回迁房。第三，关于计算标准的问题，不得以现在的租金标准来计算以往多年的租金损失。第四，租金损失应当扣除省一建公司、省一建分公司已支付的临迁费用。6、广州砂轮厂不是主张全部损失的适格主体，广州砂轮厂在回迁住房面积中只享有部分面积，其无权代理各临迁户向省一建公司主张损失，也无权代理政府代管房向省一建公司主张损失。7、广州砂轮厂的请求已过诉讼时效。自广州砂轮厂起诉3年以前的损失已经超过诉讼时效，故起诉3年以前的损失无需赔偿。广州砂轮厂向一审法院起诉请求：1.省一建公司、省一建分公司依据《拆迁补偿合同》第4条，交付条件根据《拆迁补偿合同》第5条，向广州砂轮厂交付回迁房产，房屋地址是广州市海珠区洪德路凤安街106号地段，面积为5500平方米的房产；2.省一建公司、省一建分公司向广州砂轮厂支付违约造成的经济损失（比照房产实际交付的同期租金计算，以法院委托实际评估为准）暂计至2020年4月30日为66，088，928元，并按照同期该区域实际同类物业租金的标准支付至房屋实际交付时止；3.省一建公司、省一建分公司承担本案全部评估费用及全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1992年3月5日，广州砂轮厂（甲方）与省一建分公司（乙方）签订《合作建房协议书》，双方就广州洪德路凤安街106号地段合作建房事宜，达成如下协议：建设地点为广州洪德路凤安街106号（甲方原有旧厂区的用地范围内）；甲方提供上述经市规划局(91)城地批字第36号文批准征用的土地（不包括该征用土地范围内的已有五层楼占地面积）及土地使用证等资据；即建设用地总面积为3691平方米减去已有五层楼占地面积257平方米，乙方出资在用地范围内建设商品住宅楼房；根据市规划局批准的建设方案及楼房的建筑总面积，新建楼房的建筑总面积双方各占50%；甲方负责搬迁用地红线范围内的全部生产及非生产设备及原有住户，已有五层楼房住户除外；乙方负责拆除及清理用地范围内的一切构筑物及厂房、房屋、杂物，拆除的材料全部由乙方自行处理，已有五层楼房除外；工程竣工后，双方应会同市建委质监部门及有关部门对工程进行全面验收，工程如不合格乙方负责返工责任，验收合格后乙方应在一个月内把甲方所占的住宅楼房移交给甲方使用，三个月内把甲方占有的楼房产权证书移交给甲方；等。1994年5月17日，广州砂轮厂（甲方）与省一建分公司（乙方）签订《合作建房补偿合同》，订明本补偿合同是以双方于1992年3月5日签定的“合作建房协议书”和1993年2月12日签订的“合作建房协议书的确认”条款为原则，经双方一致同意确定的合同；甲方必须在本合同签订之日起，叁个月内把用地范围内的生产及非生产设备，全部搬走，现有五层楼房及经营部视实际情况另行处理；甲方有责任协助乙方做好本厂职工的动、拆、迁工作，并协调好职工与乙方的关系；乙方现根据市规划局(93)穗城规南片地字024号《建设用地许可证》征用红线及市规划局“穗城规南片发字（1993）第342”文批复，在红线用地3691平方米内，容积率不大于3.2系数的范囤内兴建两幢商住楼；甲方所得的补偿面积为6030平方米（该补偿面积包括补偿原五层楼1285平方米面积，如经双方实测原五层楼面积与1285平方米不符时，应按双方实测确认的面积实行增、减调整），乙方另外补偿给甲方200万元；以上补偿已包括原有五层楼的补偿费用（不包括五层楼提前拆建、五层楼住户及经营部的临时拆迁安置费和补偿费，不包括五层楼住户及经营部的一次搬迁费）；根据初步设计方案（最后以规划批出为准），安排甲方的楼房位置在靠西的一幢（即江边与马涌边位置），不足或超出的补偿面积，双方另行商议；在补偿给甲方以上面积后，该地段所建的其他楼房面积，均由乙方自行处理，甲方无权干涉；等。1995年6月28日，广州砂轮厂（甲方）与省一建分公司（乙方）签订《拆迁补偿合同》，订明乙方在经市规划局批准征用的广州市河南洪德路凤安街106号地段兴建商住楼（详见建设用地规划许可证），甲方的展销部及五层职工宿舍在征用范围内，为加快本项目开发进度，双方本着实事求是的态度，对原有补偿条件作适当、合理的调整；经友好协商，对拆迁双方的用地达成以下补偿条款：用地地点为广州海珠区洪德路凤安街106号地段；用地面积为3700平方米（为广州砂轮厂用地含自有产权、公房、代管房）；拟建规模为九层住宅楼（具体以规划局批出为准）；补偿形式：甲方提供现使用的建设用地，乙方提供兴建住宅楼的建设资金，房屋建成后，乙方在该住宅楼中补偿给甲方建筑面积5500平方米；其中在甲方责任约定，在合同签订之日起一个月内把用地范围内的楼房、厂房的生产及非生产设备全部搬走，并将场地及有关手续移交给乙方；负责协助乙方做好砂轮厂职工拆迁户的动迁工作，在本合同生效后按建设需要及时负责将住户搬走，交场地给乙方拆卸；乙方负责拆除及清理用地范围内的一切构筑物（包括厂房、民房以及现有的五层楼及营业部）；甲方五层楼的拆迁户由乙方负责临迁及费用，回迁安置由甲方负责；经营部的拆迁补偿，双方另协商确定，回迁安置由甲方负责；乙方根据批文在红线用地范围内兴建两幢商住楼；房屋建成后，分配甲方所得的补偿面积为5500平方米；根据初步设计方案（最后以规划批出的施工图纸为准），确定安排甲方的楼房位置在靠西的一幢（即江边与涌边位置），原则上垂直分配，不足或超出部分面积调整或补偿，双方另行商议；在补偿给甲方以上面积后，该地段所建的其余楼房面积为乙方所有；五、补偿给甲方的楼房住宅建筑标准具体如下：1、楼记房为九层钢筋混凝土框架结构，外墙及各分户内间墙为18厘米红砖墙，其他内间墙为12厘米红砖墙，层高3米，首层以规划部门批出为准；2、外墙面为原色水刷石，内墙面为灰砂二次批荡，天花纸筋灰批荡，墙面及天花均扫乳胶漆；3、厅房地面铺彩釉砖并贴锦砖脚线10厘米高；4、厨厕及阳台地面铺马赛克，厨房设案板、灶基，厕所设蹲式大便器一个，厨厕内墙面均贴白色磁片墙裙1.5米高，阳台贴锦砖脚线10厘米高；5、门窗：门为夹板门，窗为国际32型钢窗，门为棕色调合漆，窗油银白色调合漆，安装3公厘平光玻璃；6、天面铺隔热层；7、阳台设护花栏并预埋晒衣架，阳台基贴锦砖；8、水电安装：每幢楼的水、电总表、分表，按供水、供电部门规定的标准安装、验收，厅安装40W光管一支，灯头一个，吊扇钩一个，插座三个，房及厨房各安装灯头一个，插座一个，厕所安装灯头一个，厨房厕所安装1/2水龙头一个；9、每幢首层的梯口安装防盗门；10、以上建筑标准甲方如需提高，增加部分所需费用均由甲方支付；七、征地红线范围内原由甲方使用的属海珠区房管局物业的924平方米的单层混合结构房屋的拆迁户的回迁安置面积在甲方的得益面积内负责安排解决，该面积最后以海珠区房管局确定的租用面积为准，如超出租用面积时，由乙方负责；对于征地范围内原甲方使用的洪德路凤安街106号887平方米属代管房，该房屋建成后，由房管部门代管的这部分，甲、乙双方各负责一半，乙方应积极协助甲方向房管部门办理继续使用代管部分的房屋；甲方负责部分443.5平方米已包括在5500平方米补偿面积中；八、工程竣工验收合格后，乙方应在一个月内把补偿给甲方的住宅楼房移交给甲方，由乙方按有关部门规定办理好产权以及使用权等手续；甲方与乙方于1994年5月17日签订的《建房补偿合同》同时失效。同日，广州砂轮厂（甲方）与省一建分公司（乙方）签订《拆迁补偿合同补充合同（一）》。1996年10月31日，广州砂轮厂（甲方）与省一建分公司（乙方）签订《拆迁补偿合同补充合同（二）》，订明位于广州市洪德路凤安街104号原属广州砂轮厂的五层住宅建筑物，总建筑面积1513.6平方米，首层为经营部，二至五层为20户的职工住宅，建筑面积为1211.3平方米（以实测面积为准），使用面积为1013.71平方米，因需拆迁，具体临迁安置及补偿办法如下：其中12户职工住户需由乙方临迁安置，共四幢楼房总建筑面积1036平方米，临迁房租金每月每平方米平均单价为13.23元，合计租金总额为13710元正，经协商在13710元租金中，乙方负担9750元，甲方负担3960元，甲方负担部分，由甲方向乙方支付；如乙方逾期不能安排甲方回迁，则甲方负担支付的3960元租金由逾期之日起改由乙方负担支付，直至回迁为止，同时乙方应继续向甲方提供临迁房，并负责支付由此而发生的一切费用；另外8户职工住户自行解决临迁，临迁面积合计484平方米，临迁补助费按每月每平方米建筑面积15元计算，合计补助费为每月7260元正，由乙方每月5日前支付给甲方；甲方临迁户自乙方交给临迁房锁匙之日起40天内全部搬迁完毕；但五层楼房的拆除，乙方必须在市房管局测绘部门测绘后才能拆除；乙方必须在甲方临迁户迁出之日起计贰拾个月内交付回迁房给甲方，逾期乙方未能交付回迁房给甲方时，乙方必须按1992年1月6日《广州市人民政府令第一号》及有关文件规定补偿给甲方；原甲方五层住宅楼之首层营业部的补偿按每月玖仟元正的营业补偿费（补偿时间由1996年11月1日起至甲方回迁为止）由乙方支付给甲方；等。1997年5月10日，广州砂轮厂（甲方）与省一建分公司（乙方）签订《拆迁补偿合同补充合同（三）》，订明甲乙双方自1992年签订合作建房以来，由于各种原因，位于河南凤安街106号广州砂轮厂地段的商住楼至今仍未动工兴建，甲方的住房困难仍未得到解决，为此，经双方协商，乙方出资购买一套位于海珠区××花园××房面积共89.72平方米，总价429056元的住宅单元先行补偿给甲方；等。2011年7月1日，省一建公司和省一建分公司向一审法院提起诉讼，请求判令广州砂轮厂赔偿临迁费损失2031923.4元，利息按人民银行同期逾期贷款利率计算，从起诉之日起计算至清偿之日止。广州砂轮厂提出反诉，要求省一建公司和省一建分公司清偿拖欠其的2691208.74元（暂计至2011年11月），包括代省一建分公司垫付的房屋租金、市政水费、电费、排污费和拖欠的营业补偿费1629000元（1996年11月1日-2011年11月30日，每月9000元）及利息。一审法院于2012年6月1日作出（2011）穗海法民三初字第1998号民事判决书，查明以下事实：一、1992年5月9日，省一建分公司与广州砂轮厂向广州市规划局提出《申请合建宿舍商住楼报告》，申请办理河南洪德路凤安街106号砂轮厂旧厂区(厂区占地面积3691㎡)的合建手续，在该3691㎡范围内建设商住楼，用以大部分解决和改善我厂职工的住房问题;剩余的一半作为广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司商住楼。1992年10月27日，广州市城市规划局向省一建分公司与广州砂轮厂发出《复文》，不同意加名合作建商住房，仍维持原批准的用地性质不变。1993年2月5日，广州市城市规划局发出（93）穗城规南片地024号《建设用地规划许可证》：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拔土地手续，用地单位广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司，用地项目名称商住楼，用地位置河南洪德路凤安街广州砂轮厂地段，用地面积4308平方米。1997年6月2日广州砂轮厂向省一建分公司发出《关于我厂凤安街104号职工宿舍住户临迁至今的情况反映》函件，其中有以下内容：“为协助和配合贵公司尽快完成该地段住户的临迁安置工作，我厂于1996年11月已动员我厂五层职工宿舍住户（20户）临迁，到目前为止，除2户仍未临迁外，其余18户已临迁”……。1998年4月15日，广州市城市规划局发出穗城规南片建字（1994）第216号《建设工程规划许可证》：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设，建设单位省一建分公司，建设项目名称商场、住宅一幢，建设规模九层（部分二层）：14000平方米。二、2000年9月5日，广州市国土局向相对人即省一建分公司作出《注销建设用地批文决定书》【穗国房决(2000)97号】，查明：1993年2月21日，本局向相对人发出穗国土[1993]征（拨）通字第218号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，同意将海珠区洪德路凤安街广州砂轮厂地段，用地面积为4308平方米的地块，作建设商住楼之用。《国家建设征用（划拨）土地通知书》上载明：“请即到广州市拆迁办公室及海珠区国土局办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，依照《遵守事项》办妥手续后到我局领取《建设用地批准书》，方得使用土地。”且在《遵守事项》第四项中载明：“本通知书有效期为两年。”但相对人至2000年6月4日仍未办结拆迁安置补偿和土地有偿使用手续，上述《国家建设征用（划拨）土地通知书》已经失效。根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四条第二款的规定，本局决定：注销穗国土[1993]征（拨）通字第218号《国家建设征用（划拨）土地通知书》。三、2003年9月19日，广州市国土资源和房屋管理局向省一建分公司发出穗国土闲认[2003]366号《闲置土地认定通知书》：你单位经穗国土[1993]征（拔）通字第218号、拆许字（94）27号文同意，办理海珠区洪德路凤安街广州砂轮厂地段、项目为商住楼、面积4308平方米的用地手续，但超过该文件的有效期（或规定期限）仍未领取《建设用地批准书》。根据《广州市闲置土地处理办法》（2003年4月19日广州市人民政府令第5号）第五条第二款的规定，我局认定该项目建设用地自1995年4月14日起为闲置土地。你单位可以自收到本通知书之日起三十日按《广州市闲置土地处理办法》的规定向我局提出处置方式申请；等。2005年6月16日，上述地块被有关部门认定为烂尾地块。四、2007年7月4日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》。2007年9月11日经公开拍卖，上述地块由广东宏天海富房地产开发有限公司竞得。2008年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局向广州砂轮厂发出穗国房群字[2008]3213号《信访复函》，内容：你厂向我局反映海珠区凤安街102-106号地块用地及拆迁安置补偿问题的信访件已收悉，现函复如下：由广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、广州砂轮厂开发的海珠区凤安街102-106号广州砂轮厂地块是我市141宗在册烂尾地块之一。该地块是通过公开出让方式，由新的买受人接手继续开发建设，解决地块拆迁历史遗留问题。2007年9月11日经公开拍卖，地块由广东宏天海富房地产开发有限公司竞得，但宏天海富公司在竟得地块后向我局提出拍卖异议，并停止接手开发地块。对于宏天海富公司提出的拍卖异议，我局正依法按程序进行处理。该案判决：一、驳回省一建公司、省一建分公司的全部诉讼请求；二、省一建分公司在本判决生效之日起10日内向广州砂轮厂支付营业补偿费1494000元（1629000元-135000元）、水费3675.25元、电费6020.35元、排污费265.32元及凤安街106号房屋租金277024.44元（577363.44元-300339元）；三、省一建公司在省一建分公司的财产不足以清偿本判决第二项所确定的债务时，承担补充清偿责任；四、驳回广州砂轮厂的其它反诉请求。广州市中级人民法院于2012年12月13日作出(2012)穗中法民五终字第2827号民事判决：一、维持广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第1998号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第1998号民事判决第二项为：省一建分公司在本判决送达之日起10日内向广州砂轮厂支付营业补偿费1494000元（1629000元-135000元）、水费3675.25元、电费6020.35元、排污费265.32元以及凤安街106号房屋租金237450.22元（577363.44元-300339元-39574.22）。2015年11月17日，陈雪珍向广州砂轮厂及省一建公司提出《妥善安置住宿等问题的申请》，载明其是砂轮厂退休职工，凤安街104号504房户主，其本人和家人仍在该房屋居住，恳请砂轮厂妥善安置其住宿等问题后才进行拆除。2016年6月28日，广州砂轮厂、省一建分公司与王普科（系陈雪珍的儿子）签订《协议书》，载明：近日，省一建分公司依其早年同广州砂轮厂相关协议的约定以及近期政府有关部门的要求，对位于广州市海珠区凤安街104号的原职工宿舍未拆除部分进行拆卸，对于504房存放的物品进行补偿。一审另查，2009年4月22日，徐志等十五位广州砂轮厂的职工起诉省一建分公司及广州砂轮厂，要求省一建分公司和广州砂轮厂支付临迁费和逾期安置补助费等。经过两审法院的审理，广州市中级人民法院于2010年1月22日作出终审判决，查明徐志等人与广州砂轮厂签订《广州市砂轮厂凤安街104号职工宿舍住房临迁安置协议》。法院认定广州砂轮厂与省一建分公司既存在合作建房关系，又存在房屋拆迁安置补偿关系，省一建分公司是涉案地块的征用单位，广州砂轮厂是《临迁安置协议》的相对方，故判决省一建分公司与广州砂轮厂共同承担徐志等十五户的临迁安置费用及逾期回迁的违约责任，省一建公司对省一建分公司承担补充清偿责任。后广州砂轮厂职工一直有通过诉讼的方式向省一建分公司、广州砂轮厂主张临迁安置费用及逾期回迁的违约责任。2020年3月17日，广州砂轮厂提起诉讼，要求省一建公司、省一建分公司按照每月9000元向其支付自2011年12月1日起至安排其回迁之日止的营业补偿款及利息。该案尚在审理中。广州砂轮厂表示其所主张的经济损失在合同中没有约定，广州砂轮厂是比照实际交付后广州砂轮厂应该获得的租金收益，根据房管部门公布的同地段租金标准，分别按照住宅和商铺面积计算，商铺面积为1737平方米，住宅面积为2904.29平方米（5500平方米-商铺面积1737平方米-17户临迁户的承租面积858.71平方米。为证明其主张，提交了两张**面图。省一建公司、省一建分公司质证意见：平面图年代久远，无法确认真实性，但不管是否真实，都不能证明广州砂轮厂所要证明的内容，且房屋怎么建，坐落在哪个位置也不清楚，因此无法证明返还给广州砂轮厂的房屋的平面面积及坐落位置。一审庭审中，省一建公司、省一建分公司表示最后一户临迁户于2016年6月28日搬走，涉案地块的拆迁至今尚未结案，还未开始修建。广州砂轮厂表示法律上拆迁还未结案，但事实上已经全部拆除，现在是一片空地，还没开始修建。一审法院认为：根据查明事实，广州砂轮厂与省一建分公司之间既存在合作建房的法律关系，又存在房屋拆迁安置补偿合同关系。根据广州砂轮厂与省一建分公司签订的《拆迁补偿合同》约定，广州砂轮厂在合同签订之日起，一个月内把用地范围内的楼房、厂房的生产及非生产设备全部搬走，并将场地及有关手续移交给省一建分公司，广州砂轮厂负责协助省一建分公司做好砂轮厂职工拆迁户的动迁工作，在本合同生效后，按建设需要及时负责将住户搬走，交场地给省一建分公司拆卸。而广州砂轮厂及省一建分公司于2016年6月28日才与最后一户临迁户达成搬走的协议。故在双方合作建房的过程中，广州砂轮厂亦未依约履行自己的义务。被拆迁的广州砂轮厂职工已经就逾期回迁问题向广州砂轮厂和省一建分公司主张了权利，广州砂轮厂也就被拆迁的首层营业部向省一建分公司另案主张了违约责任，现涉案地块已被有关部门认定为闲置土地，并被列为烂尾地块，且由谁接手开发至今未有定论，省一建分公司并不具备提供回迁房的条件，故广州砂轮厂要求省一建分公司依据《拆迁补偿合同》向其交付5500平方米房产并比照房产实际交付的同期租金支付经济损失缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年7月23日作出判决：驳回广州砂轮厂的全部诉讼请求。案件受理费372245元，由广州砂轮厂负担。二审中，广州砂轮厂向本院提交如下证据：第一组证据：1.《广州市住建局档案查询》；2.《关于尽快完善海珠区凤安街烂尾地块相关规划和用地手续的函》；3.《关于开展海珠区凤安地块控规修改征询意见公示的函》；4.《关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见》；5.《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》；6.《信访复函》；7.《关于尽快协助提供海珠区洪德路凤安街102-106号广州砂轮厂烂尾地块规划条件的函》。上述证据拟证明涉案土地属于被广州市相关部门认定的历史遗留问题用地之一，并不是闲置用地，由于涉案土地仍在完善过程中，在其后的程序中，省一建公司、省一建分公司可依照广州市相关政府部门文件，获得前期投入的补偿款。第二组证据：1.《确认函》；2.《协议书》。上述证据拟证明504房的拆迁权利义务方是省一建分公司与陈雪珍，广州砂轮厂仅是协助义务，504房的拆迁早已完成，后面的关系是承租关系，且补偿给陈雪珍的钱系物品的补偿与拆迁补偿无关。第三组证据：1.1992年10月27日城地复字（1992）第949号《复文》；2.1993年2月4日（93）穗城规南南片地024号《建设用地规划许可证》；3.1993年2月21日穗国土[1993]征（拨）通字第218号《征用（划拨）土地通知书》，4.1996年3月7日拆许字（96再延）第007号《房屋拆迁许可证》。上述证据拟证明广州砂轮厂与省一建分公司目前不可能存在合作建房关系，省一建分公司是具有法定安置义务的拆迁人。第四组证据：1.1996年11月《现金签收表》；2.1996年11月6日《收据》；3.编号（97）放1430号《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》；4.（2011）穗海法民三初字第1998号案调查笔录及照片。上述证据拟证明包括陈雪珍在内的职工拆迁户、经营部已经在1996年11月完成搬迁，广州砂轮厂完成了协助动迁义务。第五组证据：1.1998年3月12日《关于对先行施工的土地评估出让金的通知》；2.1998年3月24日《广州市国土房管局用地预收款及收据》；3.2003年10月13日《关于我司凤安街地块情况的报告》；4.2005年6月15日《关于砂轮厂地块的报告》；5.2002年11月21日穗房拆函[2002]484号《关于海珠区洪德路凤安街广州砂轮厂地段拆迁状况的复函》；6.洪德路凤安街广州砂轮厂地段旧有房屋面积清单；7.2008年7月11日《关于洪德路凤安街广州砂轮厂地块拆迁安置情况的说明》。上述证据拟证明因省一建分公司自身原因，导致拆迁工作进展不顺，造成逾期回迁的后果和损失。第六组证据：《广州砂轮厂的20户被拆迁职工相关情况汇总表》，拟证明职工拆迁户系基于居住权主张逾期安置补助款项，20年间启动四轮诉讼，均获支持，逾期安置的起算时间为1998年7月；同时多年所获逾期安置补助费总计500多万元，每户平均获赔不足30万元，远不足以弥补损失。省一建公司、省一建分公司未向本院提交新证据。经组织质证，省一建公司、省一建分公司发表如下质证意见：其一，广州砂轮厂所提交的证据均不属于二审新证据，不应被采纳。其二，对第一组证据中的证据4的真实性无异议，对关联性不予认可，对第一组证据中的其他证据，认为都是国家机关函件，因未提供原件，真实性无法确认，请法院依法审查；对第二组证据的真实性无异议，予以确认，省一建公司、省一建分公司在一审中已经提交过，该证据说明陈雪珍户是于2016年6月28日才搬迁的；该《协议书》与第四组证据中的照片，证明涉案房屋一直有人居住，直至2016年6月27日之后才搬离；对第三组、第四组证据中的证据3、证据4以及第五组证据中的证据5的真实性无异议；对其他证据的真实性无法确认。本院经审查，对双方当事人就真实性无异议的证据予以采信，对相关证据是否能够达到证明目的，将结合案情综合认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：广州砂轮厂在二审中明确撤回一审第一项诉讼请求，即撤回“省一建公司、省一建分公司依据《拆迁补偿合同》第4条，交付条件根据《拆迁补偿合同》第5条，向广州砂轮厂交付回迁房产，房屋地址是广州市海珠区洪德路凤安街106号地段，面积为5500平方米的房产”的请求。另查明：广州砂轮厂于于2020年1月6日向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求省一建公司、省一建分公司按照每月9000元向其支付自2011年12月1日起至安排其回迁之日止的营业补偿款及利息。该案经审理后，本院于2020年12月11日作出（2020）粤01民终22379号民事判决，对“从2011年12月1日起至本判决生效之日止的营业补偿费（按每月9000元计算）”予以支持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。二审中，广州砂轮厂明确撤回其一审第一项诉讼请求，本院予以准许。依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：广州砂轮厂关于“省一建公司、省一建分公司向其支付违约造成的经济损失（比照房产实际交付的同期租金计算，以法院委托实际评估为准），暂计至2020年4月30日为66,088,928元，并按照同期该区域实际同类物业租金的标准计付至房屋实际交付时止”的诉讼请求是否应当得到支持。对此，本院分析如下：首先，对于广州砂轮厂与省一建公司、省一建开发分公司之间的法律关系，生效裁判文书已有认定，本案不再作阐述。其次，广州砂轮厂与省一建分公司于1995年6月28日签订的《拆迁补偿合同》中虽然约定“甲方（广州砂轮厂）提供现使用的建设用地，乙方（省一建分公司）提供兴建住宅楼的建设资金，房屋建成后，乙方在该住宅楼中补偿给甲方建筑面积5500平方米”，但广州砂轮厂作为被拆迁人与省一建分公司签订的《拆迁补偿合同补充合同（二）》第五条约定“乙方必须在甲方拆迁户迁出之日起计贰拾个月内交付回迁房给甲方，逾期乙方未能交付回迁房给甲方时，乙方必须按一九九二年一月六日《广州市人民政府令第一号》及有关文件规定补偿给甲方”，而《广州市人民政府令第一号》第四十三条规定：“对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150%付给；对由拆迁人提供临时安置房屋或周转房的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起按规定的临时安置补助费的50%付给。”，由此可见，该规定仅明确了“被拆迁房屋使用人”逾期回迁的赔偿标准，与本案砂轮厂所主张的比照5500平米（扣减17名租户应回迁面积858.71平米为4641.29平米）回迁面积的租金计算经济损失并不相符。其三，涉案地块已被有关部门认定为闲置土地，并被列为烂尾地块，省一建公司、省一建分公司并不具备提供回迁房的条件，由谁接手开发至今未有定论，是否还需继续负担实物回迁义务以及由谁承担尚未明确，广州砂轮厂的相关权利仍有待与政府部门核定厘清，本案不宜径直处理。综上，鉴于《拆迁补偿合同》的约定及政府部门对涉案地块的处置状况，广州砂轮厂要求省一建公司、省一建分公司比照房产实际交付的同期租金向其支付经济损失，一审判决不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，广州砂轮厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372245元，由广州砂轮厂负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年四月十九日书记员  张家齐黄咏欣