江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初250号原告：盱眙县世纪置业有限公司，统一社会信用代码913208307890726092，住所地盱眙县淮河东路71号。法定代表人：黄春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：葛宏明、周星辰，江苏法之衡律师事务所律师。被告：叶连军，男，1964年10月12日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙县世纪置业有限公司与被告叶连军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告盱眙县世纪置业有限公司的法定代表人黄春萍及其委托诉讼代理人葛宏明到庭参加了诉讼，被告叶连军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙县世纪置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付购房款86081.21元及利息（自2010年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起按全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR）计算至款项付清时止)；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告开发怡和家园小区。2007年4月，被告就确定购买该小区X号楼XXX室,因被告系拆迁安置户,等面积调换111.81平方米,超面积是39.99平方米,超面积单价为200元/平方米,应付超面积房款80179.95元。后经拆迁办最终结算，被告应补差价款115469.53元。2010年12月1日，被告搬入怡和家园小区X号楼XXX室居住,基于被告没有给付差价款115469.53元，双方一直没有签订商品房买卖合同。因种种原因怡和家园小区到2018年2月才具备办证条件。期间，原告多次向被告催要购房款,但被告以未办证等理由拒绝付款。综上所述,原告为维护自身合法权益,现特具此状,请求依法判准原告的诉讼请求。被告叶连军辩称，因原告盱眙县世纪置业有限公司与答辩人《房屋买卖合同纠纷》一案,答辩人于2021年1月18日收到江苏省淮安市中级人民法院的短消息,经查询内含《民事诉状》、《开庭传票》《应诉通知书》及《拆迁协议》等文书。答辩人认为:本案系原告杜撰，没有事实依据，也与事实不符,故请求贵院依法裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。为进一步澄清事实,答辩人现依法提出答辩意见如下:1、原告的诉请已超过法定的诉讼时效期间,原告诉称答辩人于2007年4月就确定购买了涉案房屋,根据《民法典》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,自权利人知道权利受到损害以及义务人之日起计算。也就是从2007年4月份起原告就已经知道权利受到损害,2021年1月份才提起诉讼,早已超过了法定的三年诉讼时效期间,故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2、原告在《民事诉状》里称,被告应付原告86081.21元,系经拆迁办最终结算这与事实不符,被告从没有应付任何人86081.21元。3、按照《拆迁协议》第四条第五项,原告应支付被告过渡费。在陈述人（倪成英，系被告妻子）前往原告处领取过渡费时,当时原告盱眙县世纪置业有限公司许经理对陈述人说:我们领导说了,过渡费你不要领了,差额款你也不用交了，我们是两不找。你以后就搬进去居住吧。4、《拆迁协议》第四条第四项第2款明确显示:“如乙方应向甲方补交产权调换差价,则何时交付及有关事宜双方可在其他应载明事项条款中明确”,事实是第五条的“其他应载明事项”没有任何记载差价款的信息。说明了差价款已经不存在了。5、原告在《民事诉状》里称“期间，原告多次向被告催要购房款，但被告以未办证等理由拒绝付款”的表述与事实不符。事实情况是:截止到2021年1月18日的期间,原告从没有向答辩人以任何方式提起过关于差额款的任何事情。原告的陈述与事实不符,没有任何证据。6、原告在《民事诉状》里称:“因种种原因怡和家园小区到2018年12月才具备办证条件”,显然该小区未达到交付的条件,并且至今也没有任何的正式交接手续,更没有交房必备的五个证书文件,仍然是个烂尾工程、已经严重违约。原告请求购房款及利息的主张,与《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院的司法解释》不符。原告应该主动承担严重违约的违约责任,并应把涉案房屋及小区继续建设达到房屋交付标准,向所有业主提供正规交付手续。6、《民事诉状》的请求事项显示:利息从2010年12月1日计算，因本案早已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。7、《民事诉状》里称:基于被告没有给付差价款86279.82元,双方一直没有签订商品房买卖合同。这样的表述与事实不符。事实是:怡和家园小区里有很多人家没有签订合同,并且签合同与是否给付差价款没有关联关系。8、根据《拆迁协议》第四条第五项原告应支付给被告过渡费20281.15元。答辩人特具上述意见,请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求,以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：原告盱眙县世纪置业有限公司系盱眙县怡和家园小区开发商，现法定代表人黄春萍，该公司于2006年6月16日成立，营业期限为2006年6月16日至2026年6月16日，经营范围是房地产开发、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2007年4月25日，因盱眙县怡和家园小区项目工程建设需要，原告盱眙县世纪置业有限公司（拆迁人、甲方）与被告叶连军、倪成英（被拆迁人、乙方）、盱眙县房屋拆迁安置中心（拆迁实施单位、丙方）签订《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》。该协议约定：“甲方因怡和家园项目工程建设需要，经批准实施拆迁，乙方房屋在拆迁范围内。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿有关事项订立如下协议：一、房屋有关情况：乙方房屋坐落于食品公司，房屋性质住宅，所有权人叶连军，共有人倪成英，所有权证号；房屋总面积57.13m2……二、补偿金额：（一）被拆迁房屋货币补偿金额（详见评估报告）房号：/建筑面积（m2）：57.13/评估单位（元/m2）:1695.56/金额：96867.34……。（二）附属物、装饰、装潢及花草树木补偿合计2823.11元……。（三）其他补助费用：1.搬家费：640元/2、临时安置补助费：2056.68元/3.奖励：5000元，合计：107387.13元。三、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换。四、产权调换有关约定：（一）乙方选择的产权调换房位于怡和家园X幢XXX室；（二）乙方选择的产权调换房价款：1、等面积部分：面积为57.13m2，单价为1796元/m2，合102605.48元；2、超面积部分：面积为42.17m2，单价为2046元/m2，合86279.82元；……产权调换价款总计：188885.3元……。（三）费用结算：乙方应得补偿款合计：壹拾零万柒仟叁佰捌拾柒元壹角叁分；乙方应付产权调换房价款合计：壹拾捌万捌仟捌佰捌拾伍元叁角分；乙方各项补偿费相加冲抵乙方应付产权调换房总价后结果：乙方应付款捌万壹仟肆佰玖拾捌元壹角柒分。（四）乙方必须在2007年3月9日前搬迁完毕，将空房交给甲方拆除。甲方在收到钥匙并验收后必须同时:1、以现金方式一次性向乙方支付本条第三款确认的“乙方应得款”,乙方凭本人身份证并将被拆迁房屋的所有证件(原件)交付丙方后领取该应得差价款;2、如乙方应向甲方补交产权调换的房屋差价,则何时交付及有关事宜双方可在“其他应载明事项”条款中明确。(五)乙方自行过渡,过渡期为12个月,从2007年3月9日至2008年3月8日。协议生效后,先付12个月过渡费;超过12个月仍未安置的,过渡费根据实际超出时间按月计算。(六)协议所定安置房套型、面积以产权登记为准,面积按实计算。(七)产权调换的房屋等面积部分的公共维修基金由拆迁人承担;超面积部分由被拆迁人承担。产权调换的房屋等面积部分的,被拆迁人免缴房屋契税;超面积部分的,由被拆迁人自行缴纳房屋契税办理产权调换房房产证的其他费用由甲方承担;办理产权调换房土地证的费用由甲方承担。五、其他应载明事项:同类型户先签与后签享受同样政策标准。六、违约责任：……。拆迁人：盱眙县世纪置业有限公司/被拆迁人：叶连军、倪成英/拆迁实施单位：盱眙县房屋拆迁安置中心/鉴证方：盱眙县建设局。”该协议有盱眙县世纪置业有限公司盖章，叶连军、倪成英的签名、盱眙县房屋拆迁安置中心盖章、盱眙县建设局盖章。叶连军不认可该《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》姓名系自己签名，其答辩认可协议书的内容，也认可涉案所调换的怡和家园3号楼406室房屋。本案庭审中，原告提交盱眙县商品房不动产权初始登记证明单。该证明单内容为：“盱眙县商品房不动产权初始登记证明单/编号：苏（2018）盱眙县不动产权第00XXXX2号/开发单位（产权人）：盱眙县世纪置业有限公司/坐落：盱城街道淮河东路81号怡和家园X号楼XXX室/不动产单元号：320830100050GB00509F0XXXXXX7/规划用途：住宅/建筑面积：101.54/套内建筑面积：88.57/房屋结构/所在层：4/本证明所列登记不动产，经审查属实。特发此证明！/登记时间：2018-04-23（盱眙县国土资源局）/注意事项：1、本证明是不动产权权利人享有不动产权所有权的证明。2、如发现本证明记载的事项与登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。3、除登记机构，其他单位及个人不得在本证明上加盖印章。4、不动产权利人申请办理不动产权抵押、转移、变更等登记事项时，应当提交本证明原件。5、本证明应当妥善保管，如有遗失、毁损的，可申请补发。”该证明单有盱眙县国土资源局盖章。原告又提交怡和家园被拆迁户安置房情况一览表，该表内容为：“序号：8/姓名：叶连军/拆除面积：57.13/安置房面积：101.54/楼房号：3-406/等面积：57.13/价格:1796/金额：102605.48/超面积：44.41/价格：2046/金额：90862.86/合计：193468.34/在我办房款：107387.13/应补房款：86081.21/购房合同或网签：未签”。2021年3月29日，本庭与原告代理人葛宏明、被告叶连军及其妻子倪成英的谈话内容为：“问：对于（2021）苏0830民初250号原告盱眙县世纪置业有限公司诉被告叶连军房屋买卖合同纠纷一案，2007年4月25日盱眙县房屋拆迁协议书中名字是谁签字？叶连军：我名字不是我签的，不知道是谁签的。问：都是谁与盱眙拆迁办沟通商谈的？叶连军：不知道。问：家里人谁出面谁处理拆迁房屋的？叶连军：我老婆倪成英。问：老房拆迁多大面积，拆迁补偿多少钱？叶连军：老房拆迁57.13平方米，不知道拆迁补偿多少钱。问：拆迁后的房屋有无居住？叶连军：我没住进去，我老婆倪成英住过。问：现在安置房屋多大面积？叶连军：具体数字我不知道。问：怡和家园X号楼XXX室安置房多大面积、多少价款？叶连军：具体数字我不清楚。问：应诉材料有无看过，你方什么意见？叶连军：我收到了，我看过，我认为诉讼标的不明确，数字是错误的。问：什么时间找你要钱？叶连军：没有找过我要钱，原告应该在知道要钱的时候找我要钱，但从不找我要钱，诉讼时效过的了。问：你拿的是现金还是安置房？叶连军：安置我的房屋。问：倪成英你作为家庭成员，向我方陈述房屋拆迁什么情况?倪成英:我原来房屋是57.13平方米，拆迁的房屋是96867.34元，总拆迁款是107387.13元，我们一分没拿都冲抵安置房的房款，安置的房屋怡和家园3号楼406室是总价188885.3元，房屋差价款是81498.17元。问：房屋什么时间住进去的？倪成英:住进去了，记不清楚具体时间。问：公司有无人找你们要钱？倪成英:没有人同我们要钱，我住进去也没有人同我们要钱，出示食品公司地块逾期过渡费支付单一张（复印件退回），证明过渡费2285.20元我一分没拿。原告代：案涉的房屋怡和家园X号楼XXX室被告已经住进去的，拆迁补偿款是107387.13元正确的，房屋的总价格是193468.34元，被告尚欠86081.21元，至于被告所提及的过渡费以及附属赔偿等，应该由被告向拆迁办沟通或主张权利，我方认为本案不存在时效问题，该房屋截止到目前为止，仍然没有前去办证。”原被告因房屋拆迁超面积房款未付问题在诉前调解协商不成，诉争来院。上述事实有原告盱眙县世纪置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》一份（复印件加盖盱眙县人民政府征收办公室印章）、盱眙县商品房不动产权初始登记证明单、怡和家园被拆迁户安置房情况一览表；2021年3月29日本庭与原告代理人葛宏明、被告叶连军及其妻子倪成英的谈话等证据证实，本院予以确认。本案争议的焦点是：《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》对被告叶连军是否具有法律效力？被告叶连军是否差欠原告产权调换房屋差价款等？原告该请求是否超过法定诉讼时效？关于争议焦点一：《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》对被告叶连军是否具有法律效力？本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案因盱眙县怡和家园小区项目工程建设需要，原告盱眙县世纪置业有限公司与被告叶连军、倪成英以及盱眙县房屋拆迁安置中心于2007年4月25日签订《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》，被告叶连军认为该协议签名处叶连军姓名不是自己所签，也没有委托倪成英等人签字，但被告叶连军在答辩状上以及2021年3月29日谈话笔录对该《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》予以追认，也明确认可是倪成英办理房屋拆迁事宜的，被告叶连军对倪成英作为拆迁房屋的共有人对其房屋拆迁的相关行为视为确认，故《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》对被告叶连军具有法律效力，被告叶连军必须依法履行协议的相关义务。关于争议焦点二：被告叶连军是否差欠原告产权调换房屋差价款等？《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》约定：“一、房屋有关情况：乙方房屋坐落于食品公司，房屋性质住宅，所有权人叶连军，共有人倪成英，所有权证号；房屋总面积57.13m2……二、补偿金额：（一）被拆迁房屋货币补偿金额（详见评估报告）房号：/建筑面积（m2）：57.13/评估单位（元/m2）:1695.56/金额：96867.34……。（二）附属物、装饰、装潢及花草树木补偿合计2823.11元……。（三）其他补助费用：1.搬家费：640元/2、临时安置补助费：2056.68元/3.奖励：5000元，合计：107387.13元。三、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换。四、产权调换有关约定：（一）乙方选择的产权调换房位于怡和家园X幢XXX室；（二）乙方选择的产权调换房价款：1、等面积部分：面积为57.13m2，单价为1796元/m2，合102605.48元；2、超面积部分：面积为42.17m2，单价为2046元/m2，合86279.82元；……产权调换价款总计：188885.3元……。（三）费用结算：乙方应得补偿款合计：壹拾零万柒仟叁佰捌拾柒元壹角叁分；乙方应付产权调换房价款合计：壹拾捌万捌仟捌佰捌拾伍元叁角分；乙方各项补偿费相加冲抵乙方应付产权调换房总价后结果：乙方应付款捌万壹仟肆佰玖拾捌元壹角柒分。……。(六)协议所定安置房套型、面积以产权登记为准,面积按实计算。……。”协议上明确调换房超面积为42.17m2，单价为2046元/m2，合计86279.82元。而到2018年2月具备办证条件时，对置换房屋面积和价款进行重新核算，被告叶连军的拆除面积57.13平方米，价格1796元/平方米，计102605.48元；安置房3号楼406室面积：101.54平方米，超面积44.41平方米，价格2046元/平方米，计90862.86元，合计193468.34元（102605.48元+90862.86元），被告叶连军拆迁补偿款107387.13元，应补交房款86081.21元（193468.34元-107387.13元），该补交房款86081.21元与原协议书超面积补交房款86279.82元有198.61元差额，本院对被告叶连军补缴置换房屋差价款86081.21元予以确认，原告请求被告叶连军按86081.21元给付房屋置换差价款，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告叶连军补缴置换房屋差价款86081.21元的利息，虽签订协议书，但原告一直没有与被告约定置换房屋差价款利息事宜，所诉从2010年12月1日起计付利息，也没有提供相应证据予以证实，故该置换房屋差价款利息自原告主张之日即2021年1月8日起计付，按全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR）计算至款项付清时止。关于争议焦点三：原告该请求是否超过法定诉讼时效？我国《民法总则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”根据《盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）》，被告叶连军的拆迁房屋差价款是86279.82元，而在2018年2月具备办证条件时，对置换房屋面积和价款进行重新核算差价款为86081.21元，原告基于置换房屋交付使用等行政审批手续后达到办证条件，也明确了置换房屋差价86081.21元而向被告叶连军催要，并非被告叶连军辩称没有住进置换房屋，而倪成英到庭陈述记不清楚具体住进涉案房屋的时间，且被告叶连军和倪成英对该调换房也没有签订商品房买卖合同，也没有办理不动产权证书，该涉案房屋权属仍在原告盱眙县世纪置业有限公司名下，故被告叶连军辩解原告诉求超过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百八十八条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：被告叶连军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告盱眙县世纪置业有限公司置换房屋差价款计人民币86081.21元及利息（以86081.21元为基数，自2021年1月8日起按全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR）计算至款项付清时止)。案件受理费1952元，减半收取976元，由被告叶连军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费1952元。审 判 员 罗德俊二〇二一年四月七日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000334522开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。