文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终521号上诉人（原审被告）：句容市后白镇腾颢通讯器材经营部，住所地句容市后白镇后茅路18号。经营者：孙平，男，1970年8月11日生，居民身份证号码321123197008117316，汉族，句容市人，住句容市后白镇天爱南路后白商城。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司句容分公司，住所地句容市华阳镇华阳北路邮电大厦。负责人：景康中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李花，江苏民中律师事务所律师。上诉人句容市后白镇腾颢通讯器材经营部（以下简称腾颢经营部）因与被上诉人中国电信股份有限公司句容分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷、返还原物纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人腾颢经营部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：上诉人从未拖欠被上诉人租金。双方主要关系系承包合同或者委托经营合同关系，双方非纯粹租赁合同关系，双方之间完全有可能无需约定房屋租金，而是通过完成一定的任务量来抵销租金。因此，被上诉人主张相应的房屋租金损失应提交足够的证据予以证明。上诉人未侵占被上诉人的房屋。由于被上诉人关闭了上诉人的工作系统号，上诉人于2017年12月份就完全停止办理了电信业务。上诉人一直要求被上诉人对账并办理房屋交接手续，但是被上诉人以各种理由拒绝。被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。被上诉人在一审中明确说明，其与上诉人之间的租赁关系为2012年至2015年，租金自然应当截止至2015年支付。但被上诉人在2020年才起诉上诉人，要求相应租金，已过诉讼时效。被上诉人电信公司辩称：双方当事人之间签订了电信业务外包合同，上诉人经营至2017年底后，一直未将其承租的房屋返还给电信公司。在句容法院第一次开庭后，被上诉人在2020年7月14日以短信方式通知上诉人对案涉房屋进行交接，但上诉人设置各种障碍，致使房屋交接未成功。房屋依然由上诉人侵占。本案系租赁合同纠纷，上诉人拖欠被上诉人租金及占有使用费的事实清楚，上诉人如认为双方之间的代理业务费未结算或有其他纠纷未解决，可另行协商或起诉，但应立即退还侵占的两处房屋。因双方互负债务，在相互抵销后，上诉人尚欠被上诉人一年多的占有使用费，故，上诉人认为被上诉人的诉请超过诉讼时效，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。电信公司向一审法院起诉请求：1.要求腾颢经营部返还电信公司房屋；2.要求腾颢经营部给付电信公司租金及占有使用费100019.48元（占有使用费已计算至2020年7月，从2020年8月起至腾颢经营部实际迁出止的占有使用费，按每年20000元计算），并支付利息及违约金；3.要求腾颢经营部承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年，电信公司（甲方，委托方）与腾颢经营部（乙方，受托方）签订后白电信营业厅外包合同一份，约定乙方接受甲方委托代办电信结合业务，合作期限自2012年12月1日至2012年12月31日止，年底经过综合测评完成发展指标，KPI考核得分达到标书中的要求，未出现明显违规行为的，合同直接续延，续延时间一年；为保证合同的正常履行，乙方应于合同签订之日起2日内向甲方交纳30000元的履约保证金，一次性交纳服务保证金5000元，5日内向甲方交纳投标承租金80000元；合作期限内房租及其税金、水费和营业场所的其他各项费用由乙方承担；根据目标认领的完成情况进行租金的减免和上浮调整，对于认领R0档并完成认领目标的80%给予减免60%承包金，100%完成目标可减免100%承包金，对于认领R1档并在年度考核中得分达到70分以上给予减免80%年租金或押金，在年度考核中得分达80分以上给予全额减免年租金或押金。合同签订后，腾颢经营部在电信公司坐落于句容市后白东路01幢一楼西边的门市进行经营，2013年下半年，腾颢经营部搬至电信公司与句容市后白镇人民政府于2006年9月2日签订的合作建筑协议约定的归电信公司所有的坐落于句容市经营，并将原承租房屋返还电信公司。2013年度，电信公司按结算付清了腾颢经营部业务费，按考核结算扣除电信公司应返还腾颢经营部承租金后，腾颢经营部应承担电信公司房屋承租金13353.48元。2014年，电信公司与腾颢经营部签订营业场所委托经营合同一份，约定电信公司委托腾颢经营部代理电信业务，合作期限从2014年1月1日至12月31日，腾颢经营部应于合同签订之日起5日内向电信公司交纳25000元履约保证金，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，腾颢经营部进行了经营。2014年12月23日，腾颢经营部交纳给电信公司押金5000元。电信公司从应付给腾颢经营部的业务费中收取了腾颢经营部房租10000元（2017年3月7日电信公司开具收据给腾颢经营部），押金19106.9元（2017年3月7日电信公司开具收据给腾颢经营部）。2015年，电信公司与腾颢经营部签订营业场所委托经营合同一份，约定电信公司委托腾颢经营部代理电信业务，合作期限从2015年1月1日至12月31日，腾颢经营部于合同签订之日起5日内向电信公司交纳25000元履约保证金，并于合同签订后5日内上交场地租赁费10000元，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，腾颢经营部一直经营到2017年年底。结束经营后，腾颢经营部一直未将承租的房屋返还电信公司。2018年5、6月份，腾颢经营部又占用电信公司句容市后白东路01幢一楼西边的门市房堆放物品。上述两处门市房，腾颢经营部一直未返还给电信公司，2020年6月3日，电信公司起诉。另查明，电信公司陈述按合同结算尚欠腾颢经营部业务费用如下：2016年6776.91元、2017年30158.01元、2018年3668.36元、2019年2084.86元、2020年11.8元，共计欠业务费42699.94元。电信公司同意将欠付腾颢经营部的业务费抵付腾颢经营部欠电信公司的房屋租金和占有使用费。一审法院认为：电信公司与腾颢经营部签订的后白电信营业厅外包合同、营业场所委托经营合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方应按合同约定履行义务，腾颢经营部2015年签订的合同经营期满后一直经营到2017年年底，腾颢经营部应按2015年签订的合同约定向电信公司支付租金。腾颢经营部经营结束后，应将承租房屋返还给电信公司，腾颢经营部一直未返还承租的房屋，并从2018年5、6月份起占有使用电信公司坐落于句容市后白东路01幢一楼西边的门市至今，腾颢经营部亦未支付占有使用费，其行为侵犯了电信公司的合法权益，应承担民事责任。电信公司诉请，合法有据，予以支持。房屋占有使用费的标准，按电信公司与腾颢经营部签订的原协议，酌情确定为，每处房屋每年占有使用费为10000元。2013年腾颢经营部欠付租金13353.48元，2014年租金10000元已以腾颢经营部业务费抵扣并开具收据，从2015年至2017年12月腾颢经营部应付房屋租金为30000元，2018年1月1日至6月30日，按腾颢经营部占用电信公司一处房屋，占有使用费为5000元，从2018年7月1日至2020年7月31日，占有使用费为41666.67元（按每年20000元标准，25个月）。合计90020.15元。因电信公司欠付腾颢经营部业务费42699.94元，电信公司同意扣除，另腾颢经营部交纳给电信公司押金24106.9元，应返还腾颢经营部，相互折抵后，腾颢经营部尚欠电信公司占有使用费23213.31元。腾颢经营部辩称因电信公司拒绝办理房屋交接手续致房屋未返还，该事实与实际不符，不予采信。因腾颢经营部欠电信公司房屋租金、占有使用费，电信公司也欠付业务费、应返还腾颢经营部押金，两项可相互折抵，折抵后腾颢经营部实际仅欠付1年多的占有使用费，应认定电信公司主张未超过诉讼时效，故腾颢经营部辩称电信公司主张已过诉讼时效的意见，也不予采纳。综上，一审判决：一、句容市后白镇腾颢通讯器材经营部于判决生效之日起十日内将坐落于句容市后白东路01幢一楼西边的门市和坐落于句容市返还中国电信股份有限公司句容分公司；二、句容市后白镇腾颢通讯器材经营部于判决生效之日起十日内给付中国电信股份有限公司句容分公司占有使用费23213.31元（占有使用费已计算至2020年7月31日，从2020年8月1日起至腾颢经营部实际返还房屋止的占有使用费，按每年20000元的标准计算）。本院二审期间，上诉人腾颢经营部向本院提交了光盘两张、水电费证明一张、合同终止协议书一份、汇款凭证一组（8张）、电信业务合作合同一份、交接清单一份，拟证明上诉人电信业务经营至2017年底，此后上诉人要求与被上诉人结算，但被上诉人一直未与上诉人办理交接手续，2020年7月双方就涉案房屋交接问题未达成一致意见，系被上诉人原因。上诉人未占有涉案房屋，被上诉人虽向上诉人支付了部分款项，但尚欠上诉人24万元。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不能达到证明目的。被上诉人要求与上诉人交接，但上诉人设置种种障碍导致交接未成功，被上诉人按约向上诉人支付了相关费用，上诉人应当搬离涉案房屋。本院认为，上诉人现占有被上诉人房屋、诉讼双方未完成涉案房屋交接是客观事实，此将在说理部分加以详细说明。上诉人如认为双方未结算完毕或存在其他损失，可以另行解决。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，诉讼双方不是单一的租赁合同关系，而是业务合作关系。因此，在电信公司要求腾颢经营部返还涉案房屋、给付租金及占有使用费的情况下，应结合双方合作履行情况及双方权利义务来判断电信公司的主张能否成立。关于电信公司要求腾颢经营部返还涉案房屋的诉请。由于电信公司是涉案房屋的产权人，且双方合作关系早已经结束，腾颢经营部再占有涉案房屋，无法律和合同依据。故电信公司要求腾颢经营部返还涉案房屋，符合法律规定，应予以支持。关于电信公司要求腾颢经营部给付租金及占有使用费诉请。根据双方陈述和查明的事实，腾颢经营部于2017年底不再经营，腾颢经营部应及时与电信公司结算并退还涉案房屋，电信公司亦应及时与腾颢经营部结算并收回涉案房屋。从现有证据来看，双方合作结束后并未最终结算，电信公司也未提供确凿证据证明其在双方合作结束后、本案起诉前要求腾颢经营部返还涉案房屋，就一审结算情况来看，截止2017年底，电信公司亦需要向腾颢经营部返还部分押金。因此，对于2018年1月至2020年7月所产生的房屋占有使用费损失部分，因电信公司在合作结束后，未完全履行自身义务，且客观上导致了损失扩大，亦有一定过错，本院酌定电信公司自行承担该损失的40%，即46666.67*0.4=18666.67元。故，截止2020年7月31日，腾颢经营部尚需给付电信公司占用使用费4546.64元。鉴于电信公司已起诉要求腾颢经营部搬离涉案房屋，从2020年8月1日起至腾颢经营部实际返还房屋止的占有使用费，按每年20000元的标准计算，合情合理，并无不当，本院不再调整。综上，一审判决认定事实清楚，但就2018年1月至2020年7月所产生的房屋占有使用费损失部分，未考虑电信公司的过错，本院对此酌情调整。上诉人关于占用使用费方面的部分主张，合情合理，本院予以采纳。其余上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持句容市人民法院（2020）苏1183民初3284号民事判决第一项；二、变更句容市人民法院（2020）苏1183民初3284号民事判决第二项为句容市后白镇腾颢通讯器材经营部于本判决生效之日起十日内给付中国电信股份有限公司句容分公司占有使用费4546.64元（占有使用费已计算至2020年7月31日，从2020年8月1日起至腾颢经营部实际返还房屋止的占有使用费，按每年20000元的标准计算）。如句容市后白镇腾颢通讯器材经营部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1714元，由中国电信股份有限公司句容分公司负担1000元，由句容市后白镇腾颢通讯器材经营部负担714元（此款中国电信股份有限公司句容分公司已预交一审法院，句容市后白镇腾颢通讯器材经营部应于本判决生效之日起十日内将负担部分给付中国电信股份有限公司句容分公司）。二审案件受理费380元，由中国电信股份有限公司句容分公司负担300元（此款句容市后白镇腾颢通讯器材经营部已预交二审法院，句容市后白镇腾颢通讯器材经营部在给付中国电信股份有限公司句容分公司相关款项时可以抵扣），由句容市后白镇腾颢通讯器材经营部负担80元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年四月二十二日书记员 张宏睿