文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初905号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路**。法定代表人：汪毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓鹏辉，系该公司员工。被告：曾江杰，男，1970年6月12日出生，汉族，住邵东市。被告：申黄金，女，1977年10月17日出生，汉族，住邵东市。系被告曾江杰之妻。委托诉讼代理人（特别授权）：曾江杰，男，系被告申黄金之夫。原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业公司”）与被告申黄金、曾江杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，于2021年3月11日适用简易程序公开开庭进行审理。长盛物业公司的委托诉讼代理人邓鹏辉、被告曾江杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令申黄金、曾江杰支付2018年4月19日至2020年12月31日期间拖欠长盛物业公司的物业管理费4458.82元，违约金3936元（违约金按年利率15.4%的标准，分每个季度暂计算至2020年12月31日；此后违约金按未付物业管理费为基数，按年利率15.4%的标准，计算至物业管理费付清之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾江杰与被告申黄金系夫妻关系，两人婚内共同购买了位于邵东邦盛凤凰城小区Ａ区19栋306室房屋用于共同居住。2017年4月19日，被告申黄金与原告长盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》。协议约定原告为被告位于邵东市××小区××栋××室住宅（建筑面积137.06平方米）提供物业服务。协议第七条第2款约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；第8款约定：入伙交房预付壹年物业费，以后乙方按每季度一交，每次缴纳物业费时间为每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用；第9款约定：被告方必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定的最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。2019年12月31日前的涉案房屋物业服务费，原告按照每平方米0.83元收取；自2020年1月1日起物业服务费按照《邵价服（2013）第18号》邵东市物价局批复该小区住宅为每月每平方米1.3元的标准收取。原告按约定向被告提供物业服务，被告申黄金、曾江杰自2018年4月19日至2020年12月31日期间拖欠物业费共计4458.82元，违约金3936元。原告多次电话、发函催交物业费，被告置之不理。长盛物业公司故诉请人民法院依法判决。被告曾江杰辩称，拖欠物业费属实。被告看房买房的时候入户的门是外开门，交房时变成了内开门，期间被告没收到任何通知。被告延期交房，双方约定的交房时间为2016年11月30日，而被告于2017年4月份交房。被告买房是全款付清，双方约定发放不动产证是在360个工作日，但被告至今未收到房产证。1至16栋和17至21栋户型有区别，1至16栋有无障碍通道，17至21栋的没有，绿化也有区别。小区内门禁全部是敞开，单元门禁也是敞开的，所有消防通道都是畅通无阻，就是地下室收费门口有保安。小区时常有高空抛物现象，欧式挂件、瓷片刮大风时有掉落现象。为支持其主张，长盛物业公司向本院提供了长盛物业公司的营业执照和法定代表人的身份证明、申黄金、曾江杰的身份信息、前期物业管理委托服务合同、商品房买卖合同、长盛物业公司与被告签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》、《凤凰城小区业主临时管理规约》、《区域防火责任书》、业主（住户）家庭情况登记表、关于A/B区物业服务费恢复原报批标准的通知、邵东县物价局文件《邵价服（2013）第18号》、缴费催款通知书、欠费明细表等证据，被告无异议，本院予以确认。本院根据所确认的证据和结合当事人的陈述，认定如下事实：长盛物业公司是具有合法资质的物业服务企业，申黄金、曾江杰系邦盛凤凰城A区19栋306室的业主（建筑面积137.06平方米）。2017年4月19日，被告申黄金与长盛物业公司签订了《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》，约定：1．由长盛物业公司对申黄金、曾江杰提供物业服务，住宅按建筑面积每月1.5元/㎡收取；2．业主必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定的最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。3．入伙交房预付一年物业费，以后按每季度一交，每次交纳费用时间为每季度最后一月的15日交纳下一季度费用；4．该协议自签字之日起生效，至业主大会与本物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止。此后，长盛物业公司按约定提供物业服务至今。另查明，邦盛凤凰城至今未成立业主大会。2019年12月31日前的物业服务费，长盛物业公司自愿按照每月0.83元/㎡的标准收取；自2020年1月1日起的物业服务费，按照邵东县物价局文件《邵价服（2013）第18号》批复及《前期物业管理服务协议》的约定，按照每月1.3元/㎡的标准收取物业费。对于双方约定的滞纳金，实为违约金，原告自愿按照年利率15.4%的标准予以计算。经核算，自2018年4月19日起暂算至2020年12月31日止，被告申黄金、曾江杰应支付长盛物业公司物业服务费4458.82元以及违约金922.5元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。长盛物业公司与被告申黄金签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均有约束力。长盛物业公司依约提供物业服务，经长盛物业公司催收物业服务费后，被告应当依照合同约定交纳物业服务费。根据商品房买卖合同显示，邦盛凤凰城小区A19栋306室为申黄金、曾江杰“夫妻共同共有”，故本院对长盛物业公司要求申黄金、曾江杰支付物业管理服务协议签订期间物业服务费的诉讼请求，予以支持。2020年1月1日起，长盛物业公司根据邵东物价局《邵价服（2013）第18号》的批复，恢复按每月1.3元/㎡的标准收取物业费，并进行了告知，未超过原、被告签订的合同中约定的物业费收取标准，本院予以支持。本案中，双方合同中约定的“滞纳金”实为“违约金”。虽然，原、被告双方合同中约定每逾期一日按欠交金额的3‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止，现原告自愿按照现行法律的规定，自愿更改滞纳金按照年利率15.4%的标准计算，符合法律关规定，本院予以认可。被告曾江杰以房屋入户门开向问题、开发商延期交房、不动产权证办理等为抗辩理由，因其系另一法律关系，应另案审理，故被告抗辩理由不成立。鉴于原告在门禁等物业服务方面存有一定瑕疵，对被告应缴纳的物业服务费及违约金予以酌情减少，本院核定被告应支付2018年4月19日至2020年12月31日期间的物业费4013元（拖欠物业费总额4458.82＊90%=4013元），违约金893元（违约金总额922.5＊90%=893元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告申黄金、曾江杰在本判决生效后五日内向原告邵东长盛物业管理有限公司支付自2018年4月19日起至2020年12月31日止的邦盛凤凰城A区19栋306室的物业费4013元，违约金893元（违约金按照年利率15.4%的标准，暂计算至2020年12月31日止；此后违约金按未付物业费为基数，按年利率15.4%的标准计算至未付物业费还清之日止另计）。二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告申黄金、曾江杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审判员  张利二〇二一年四月二十一日法官助理周毓鹏书记员姜文英附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。邦盛凤凰城小区A19栋306室物业费明细            业主姓名              房屋面积              物业欠费起止              欠费金额              违约金起算时间              截止时间              违约天数              违约金                  曾江杰、申黄金              137㎡                    2018.4.19-2018.6.30              276              2018.4.19              2020.12.31              987              116.5                  2018.7.1-2018.9.30              341              2018.6.16              914              133                  2018.10.1-2018.12.31              341              2018.9.16              822              119                  2019.1.1-2019.3.31              341              2018.12.17              730              106                  2019.4.1-2019.6.30              341              2019.3.17              640              93                  2019.7.1-2019.9.30              341              2019.6.16              549              80                  2019.10.1-2019.12.31              341              2019.9.16              457              66.5                  2020.1.1-2020.3.31              534              2019.12.17              365              83                  2020.4.1-2020.6.30              534              2020.3.17              274              62.5                  2020.7.1-2020.9.30              534              2020.6.16              183              42                  2020.10.1-2020.12.31              534              2020.9.16              91              21                  共计                                          4458                                                        922.5