福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽04民终95号 上诉人（原审原告）：巫华仁，男，1967年4月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人（原审原告）：张群英，女，1968年6月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：王路平，福建威明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地福建省三明市碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 上诉人巫华仁、张群英因与被上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巫华仁、张群英的共同委托诉讼代理人王路平,被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巫华仁、张群英上诉请求：撤销原判，发回重审或查明事实后改判，支持其诉讼请求。事实和理由:一、雨、污分流是碧桂园公司的合同义务，一审判决认为“雨污排水有无分流不属于被告应履行的合同义务”，这是有意曲解合同。一审判决把商品房的交付标准局限于合同附件三，从而得出雨、污分流不属于碧桂园公司应履行的合同义务的错误结论。合同的所有内容都是商品房的交付标准。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当……依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……”案涉商品房的给排水施工图设计是雨、污分流，图纸上标示：雨水接室外雨水管网，污水接室外潜水管网。其在装修过程中发现卫生间污水管没有接到污水井，直接埋在地下，导致卫生间污水回灌；污水、雨水排水设施没有按照施工图设计的雨、污分流进行施工，而是偷工减料把雨水管接入污水井，增加混合污染，造成环境破坏。雨、污分流是施工图的要求，合同约定商品房的交付标准应符合施工图的要求，故雨、污分流是碧桂园公司的合同义务。二、其所诉是违约责任，一审判决认为“原告未提供证据证明因雨、污排水未分流而遭受实际侵害……单纯的雨、污排水是否分流……非民事诉讼受案范围”，这是有意混淆违约与侵权的区别。三、一审法院不准许其关于案涉商品房排水现状是否雨污分流、施工图设计是否雨污分流、排水现状与施工图设计是否一致的申请鉴定，导致认定事实不清，存在审判程序错误。四、一审判决认定“被告已按合同约定期限履行了交房义务”，那么法律后果应为：合同约定的交房日视为碧桂园公司已交房，自合同约定的交房日起房屋灭失等一切风险由其承担。据此，合同约定的交房后60日内完成初始预登记的期限，应当自法律上视为交房之日开始计算，即自合同约定的交房日开始计算。一审判决自实际交房日开始计算合同约定的交房后60日内完成初始预登记的期限，自相矛盾。五、案涉商品房至今未达到雨、污分流的设计要求，至今未达到合同第八条约定的交付条件，应当视为未交房，应当以此追究碧桂园公司的逾期交房、逾期办证、以及商品房未达合同要求的违约责任。综上，请求二审法院依据事实和法律，撤销原判，支持其诉讼请求。 碧桂园公司辩称，一、其已按设计规划和设计要求完成了包括雨、污分流在内的所有工程项目，并已竣工验收合格。因此巫华仁、张群英再要求对讼争房屋进行排水设施雨污分流整改，无任何依据。本案无论是从合同约定的合同责任亦或是从行政管理范畴，其均符合要求，无任何不当行为。首先，案涉房屋系毛坯交付，在交付前其已按设计规划要求完成建设，也已按合同约定设计要求完成讼争房屋楼栋所有工程，并通过竣工验收合同，完成竣工备案。根据2015年12月24日由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同出具的《工程竣工验收报告》竣工验收结论：“本工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效、同意验收、交付使用”。表明其通知巫华仁、张群英交付房屋时，房屋质量符合合同约定，并通过相关单位验收合格。《商品房买卖合同》第八条所约定的交付房屋的所有条件均已达到，并符合合同约定。因此，巫华仁、张群英称“案涉商品房至今未达到雨、污分流的设计要求，至今未达到合同第八条约定的交付条件”完全没有事实依据。2016年5月26日其通知巫华仁、张群英收房，房屋也已于2017年8月26日实际交付使用。巫华仁、张群英收房后进行大规模的装修，存在相关问题是由巫华仁、张群英不当使用造成的，其在装修中不慎改变管道等，才会出现巫华仁、张群英所诉的卫生间水倒流问题，责任应由巫华仁、张群英自行承担。现巫华仁、张群英提出存在相关问题，其应承担相应举证责任，否则应承担举证不能的后果。其次，讼争商品房排污排水已取得排污排水许可证，符合排污排水的标准及规范。其二，在房屋交付之后如出现房屋质量问题，是属于质量维修的问题，根据合同约定如属于保修范围及期限的，其在保修期限及范围内予以维修。现巫华仁、张群英提出质量问题，先不论产生原因，也已超过给排水设施的两年保修期限。其也无依据要求其予以进行质量保修。二、其已在合同约定日前通知巫华仁、张群英收房，因巫华仁、张群英自身原因延期收房的，其不应承担延期交房及逾期办证的责任。首先，讼争楼栋的合同约定的交付条件是五方验收和消防验收，在合格约定交付日2016年6月30日前均已验收合格。其已履行合同约定义务。且其于2015年12月29日完成竣工验收备案。其于2016年5月26日通知巫华仁、张群英收房时，商品房完全符合交房条件。巫华仁、张群英因其自身原因未按时前来收房，造成房屋逾期收楼责任在于巫华仁、张群英。因此应由巫华仁、张群英承担逾期收楼责任。即使巫华仁、张群英所诉逾期交房成立，其所诉逾期交房的时段也已超过诉讼时效。根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条“……商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算，无约定的，一次性支付的违约金诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”本案诉讼时间起算点应从上诉人起诉日2020年9月8日起往前3年起算，即从2020年9月8日起算，2017年9月8日以前均已超过诉讼时效。其次，讼争商品房实际交付时间为2017年8月26日，讼争房屋楼栋的初始预登记时间为2016年10月14日。因此在交付房屋之时，其已完成办证义务，房屋已具备办证条件，因此其不存在逾期办证的行为。假设巫华仁、张群英所诉逾期办证成立，但因为在商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，因此逾期办证的违约责任也不应由其承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回巫华仁、张群英的上诉，维持原判。 巫华仁、张群英向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司对三明碧桂园翠云山五街133#2号商品房的给排水设施进行雨污分流整改（达到雨污分流的设计要求）；2.判令碧桂园公司向巫华仁、张群英支付逾期交房违约金37206元；3.判令碧桂园公司向巫华仁、张群英支付逾期办证违约赔偿金78108元；4.本案诉讼费由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 1.2014年4月17日，巫华仁、张群英与碧桂园公司签订一份编号为第2014041700015号的《商品房买卖合同》，约定巫华仁、张群英向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区××号××幢××号商品房××街××＃××层××号××，合同总价款2981224元。关于逾期交房违约责任，双方在合同附件八中约定：（1）逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于产权登记的约定，双方在合同第十四条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。对于因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的违约责任，合同中未明确载明。关于交付标准问题，双方在合同附件三中进行了明确约定，其中就排水问题，约定的标准为：排水管完成主管，沉箱内安装地漏式池水管一个。 2.碧桂园公司向巫华仁、张群英出具《买卖合同重要事项告知书》，明确收楼日期为2016年6月30日。 3.2015年5月19日，案涉房屋消防验收通过；2015年12月24日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同出具《建筑工程竣工验收报告》，载明案设房屋竣工验收合格；2015年12月29日，被告向备案机关申请竣工备案。 4.2016年5月19日，碧桂园公司向巫华仁、张群英送达《期楼收楼通知书》，通知巫华仁、张群英收房时间为2016年6月30日，但巫华仁、张群英实际接收该房屋时间为2017年8月26日。 5.2016年10月14日，案涉房屋办理了房屋初始预登记。 一审法院认为，1.关于要求碧桂园公司对案涉房屋的排水设施进行雨污分流整改的诉讼请求。《房屋买卖合同》附件三就房屋交付标准进行了约定，该约定的标准中未要求排水须为雨污分流，故从合同角度而言，雨污排水有无分流不属于碧桂园公司应履行的合同义务。巫华仁、张群英未提供证据证明案涉房屋因存在雨污排水未分流而导致自身居住生活等利益遭受实际侵害事实，单纯的雨污排水是否符合设计图纸要求或是否符合政府有关设计规范，属于行政管理范畴，非民事诉讼受案范围。因此，巫华仁、张群英请求判令碧桂园公司对案涉房屋排水设施整改为雨污分流，不予支持。巫华仁、张群英申请对案涉房屋给排水方式及与施工图设计的给排水方式是否一致进行鉴定，对案件处理无意义，不予准许。2.关于要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。双方约定收楼日期为2016年6月30日，案涉房屋于2015年12月24日已竣工验收合格，满足使用条件，碧桂园公司于2016年5月19日已通知巫华仁、张群英办理交付手续，但巫华仁、张群英直至2017年8月26日才实际接收房屋，且未能举证证明延迟接收系因碧桂园公司原因造成，故认定碧桂园公司已按合同约定履行了交付房屋的义务，巫华仁、张群英请求判令碧桂园公司支付逾期交房违约金37206元，缺乏事实依据，不予支持。3.关于要求碧桂园公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。案涉房屋初始预登记时间是2016年10月14日，此后即已满足办证条件，巫华仁、张群英实际接收该房屋时间为2017年8月26日，不存在合同约定的“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”情形，且合同中双方未就逾期办证违约金进行约定，巫华仁、张群英请求判令碧桂园公司支付逾期办证违约金78108元，缺乏事实和合同依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决：驳回巫华仁、张群英的诉讼请求。案件受理费2606元，因适用简易程序审理，减半收取1303元，由巫华仁、张群英负担。 二审中，巫华仁、张群英提交下列证据，提供了一份咨询报告，是由中亿通达设计咨询集团有限公司出具的，拟证明涉案的碧桂园翠云山五街133-2号住宅雨水YL-1a串流至污水系统，与三明市城建档案馆提供的相关竣工图不符，且碧桂园公司交付的商品房不符合合同约定及国家的关于建设工程的规定和规划。 碧桂园公司质证认为，对证据的真实性无异议，但是对内容存在异议，1.这是巫华仁、张群英单方委托，委托单位是否有相应资质，从这份材料中看不出来；2.勘察的时间点是2021年的1月20日，与其交付房屋相差3年时间，在3年时间内巫华仁、张群英进行了大规模的装修，是否和交付时现状一样不能确认，所以鉴定时间点和交付时间点不符，其对鉴定报告有异议。 本院认证认为，对巫华仁、张群英提供的证据，本院综合全案分析认定。 除巫华仁、张群英对一审法院认定的“其中就排水问题，约定的标准为：排水管完成主管，沉箱内安装地漏式池水管一个”有异议，认为这不符合商品房排水条件的标准，商品房排水的标准应当按照国家的相关法律法规和城市建设规划等规定外，当事人对一审法院审理认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，案涉巫华仁、张群英与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当……依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……”涉案房屋竣工图有关内容：《一层给排水平面图》（11）轴与D轴交叉处标示：雨水立管LY-1接室外雨水管网；（11）轴与E轴交叉处标示：污水立管WL-La等排入化粪池HC-1后接室外污水管网。合同约定商品房的交付标准应符合竣工图的设计要求，但碧桂园公司未提供证据证实涉案住宅雨水排水系统按照竣工图相关要求予以接入室外两水管网，而巫华仁、张群英提交的咨询报告亦能证实涉案住宅YL-1a串流至污水系统，故巫华仁、张群英要求碧桂园公司对商品房房屋的排水设施进行雨污分流整改的诉讼请求，本院予以支持；案涉房屋于2015年12月24日已竣工验收合格，满足使用条件，碧桂园公司于2016年5月19日已通知巫华仁、张群英办理交付手续，双方约定收楼日期为2016年6月30日，但巫华仁、张群英直至2017年8月26日才实际接收房屋，且未能举证证明延迟接收系因碧桂园公司原因造成，故认定碧桂园公司已按合同约定履行了交付房屋的义务，巫华仁、张群英要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持；案涉房屋初始预登记时间是2016年10月14日，此后即已满足办证条件，巫华仁、张群英实际接收该房屋时间为2017年8月26日，碧桂园公司不存在合同约定的原因逾期办证，巫华仁、张群英要求碧桂园公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。巫华仁、张群英上诉要求雨污分流整改的上诉主张，予以支持，对要求碧桂园公司支付逾期交房、逾期办证违约金，证据不足，不予支持。 综上所述，巫华仁、张群英的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定的雨污分流整改，事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2354号民事判决。 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内对巫华仁、张群英所购买的碧桂园翠云山五街133-2号住宅雨污分流进行整改。 三、驳回巫华仁、张群英的其他上诉请求。 四、驳回巫华仁、张群英的其他诉讼请求。 二审案件受理费2606元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担2000元，巫华仁、张群英负担负606元。一审案件受理费2606元，因适用简易程序审理，减半收取1303元，由巫华仁、张群英负担303元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  林玮玮 审判员  程哲明 二〇二一年四月二日 书记员  陈思宇 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。