浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初10175号 原告（反诉被告）：陈丽雅，女，汉族，1974年1月3日出生，住浙江省瑞安市。 委托代理人：方志威,浙江司策律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：浙江汉坤金融信息服务有限公司，住所地浙江省杭州市梅灵北路**-104。 法定代表人：陈志均，执行董事。 委托代理人：邓青青，广东三民律师事务所律师。 委托代理人：祁建雄，广东三民律师事务所律师。 原告陈丽雅为与被告浙江汉坤金融信息服务有限公司（以下简称浙江汉坤公司）合同纠纷一案，于2020年7月13日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并依据原告陈丽雅的申请，于2020年7月17日作出（2020）浙0110执保1997号民事裁定书，裁定对被告浙江汉坤公司的财产采取了诉讼保全措施。在诉讼中，被告浙江汉坤公司提出反诉，本院经审核后，准予合并审理，并因适用简易程序已不利于查清案件事实，于2021年3月1日裁定本案由适用简易程序审理转为适用普通程序独任审理。本院于2020年10月9日、3月8日对本案进行了公开开庭审理，原告陈丽雅委托代理人方志威，被告浙江汉坤公司委托代理人邓青青、祁建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽雅起诉称：2018年12月13日，陈丽雅欲投资购买房产，经与浙江汉坤公司协商，双方达成一致的咨询服务意向，由浙江汉坤公司向陈丽雅提供房产信息及投资顾问服务，同时提供房产包租服务，陈丽雅向浙江汉坤公司支付服务费用。2019年4月29日，双方补签了《咨询顾问服务协议书》和《商铺委托管理合同》，依据《咨询顾问服务协议书》，服务费按980000元计算，而依据《商铺委托管理合同》，租金从2019年3月16日起开始计算。2019年9月20日，浙江汉坤公司借故单方解除了《商铺委托管理合同》，之后浙江汉坤公司不再向陈丽雅支付任何租金。陈丽雅认为，《咨询顾问服务协议书》和《商铺委托管理合同》合法、有效，陈丽雅已经向浙江汉坤公司支付983737元服务费，用以浙江汉坤公司向陈丽雅提供全面、细致的服务，但浙江汉坤公司单方解除《商铺委托管理合同》的行为，已经违反了《商铺委托管理合同》第六条第3款的约定，同时使得《咨询顾问服务协议书》得不到全面、充分的履行，严重侵害了陈丽雅的合法权益。因此，陈丽雅提起诉讼，要求：1、确认《咨询顾问服务协议书》、《商铺委托管理合同》有效；2、判令浙江汉坤公司酌情退还《咨询顾问服务协议书》中收取的服务费980000元*30%=294000元；3、判令浙江汉坤公司支付自2019年9月16日起至2022年3月15日止的租金共计587490元作为违约金。 后在诉讼中，陈丽雅选择《商铺委托管理合同》主张权利而将其诉讼请求变更为：1、确认《商铺委托管理合同》有效；2、判令浙江汉坤公司支付自2019年9月16日起至2022年3月15日止的租金共计587490元作为违约金。 被告浙江汉坤公司答辩兼反诉称：2019年4月29日，陈丽雅与浙江汉坤公司补签了落款日期为2018年12月24日的《商铺委托管理合同》，该合同签订当日，浙江汉坤公司向陈丽雅支付6个月租金117498元，但陈丽雅一直未交付商铺，且浙江汉坤公司也一直无法联系上陈丽雅，浙江汉坤公司派员工至商铺查看时，被告知陈丽雅已将商铺租给了杭州晶辉房地产代理有限公司，致浙江汉坤公司与陈丽雅签订的《商铺委托管理合同》存在履行不能。为此，浙江汉坤公司于2019年9月23日向陈丽雅送达了解除《商铺委托管理合同》函，后浙江汉坤公司又委托律师通知陈丽雅退还支付的租金，但无果。综上，因陈丽雅的违约行为，导致委托管理合同解除，故陈丽雅提起诉讼的诉讼请求不成立，而且即使浙江汉坤公司存在违约而解除合同，以剩余租期的租金作为违约金，与常理不符，该违约金金额也过高；与此同时，浙江汉坤公司提起反诉，要求陈丽雅返还租金117498元，并承担反诉诉讼费。 反诉被告陈丽雅答辩称：浙江汉坤公司单方解除商铺委托管理合同而引发纠纷，浙江汉坤公司存在违约，陈丽雅并未将商铺另行出租，即使有，那也是在浙江汉坤公司单方通知解除合同后才另行出租。因此，请法院依法驳回浙江汉坤公司的反诉诉讼请求。 为证明所述事实，原告兼反诉被告陈丽雅向本院提交证据如下： 1、咨询顾问服务协议书（原件）， 2、商铺委托管理合同（原件）， 证据1、2，以证明陈丽雅与浙江汉坤公司之间就提供房产信息及投资咨询服务等内容达成一致意见的事实； 3、浙江省商品房买卖合同（原件）， 4、浙江省增值税普通发票（原件）， 5、不动产权证书（原件）， 证据3、4、5，以证明陈丽雅购买案涉不动产杭州市余杭区××街道××室商铺的事实； 6、中国银行交易流水明细清单（打印件，源于中国银行），以证明陈丽雅向浙江汉坤公司共计支付983737元咨询服务费的事实； 7、关于解除《商铺委托管理合同》的函（原件），以证明浙江汉坤公司于2019年9月20日借故单方解除《商铺委托管理合同》的事实； 8、杭州晶辉房地产代理有限公司于2019年10月8日出具的《声明》（原件），以证明浙江汉坤公司存在单方违约行为，陈丽雅之前与该公司签订的合同没有约束效力的事实。 为证明所述事实，被告兼反诉原告浙江汉坤公司向本院提交证据如下： 1、《商铺委托管理合同》（原件），以证明陈丽雅与浙江汉坤公司于2019年4月29日签署落款日期为2018年12月24日的商铺委托管理合同的事实； 2、对账单（原件），以证明浙江汉坤公司依约向陈丽雅支付租金117498元的事实； 3、富力十号朗月居商铺包租合同（原件），以证明陈丽雅将商铺出租给杭州晶辉房地产代理有限公司，存在一房二租的事实； 4、解除函（复印件）及邮寄底单（原件），以证明浙江汉坤公司于2019年9月23日寄送解除函，通知因陈丽雅的违约行为，导致商铺委托管理合同无法履行，要求陈丽雅退还预付的租金的事实； 5、律师函（复印件），以证明浙江汉坤公司委托律师寄送律师函，告知陈丽雅在限期内退还预付的租金的事实； 6、富力朗悦居商铺团购活动申请单（原件），以证明陈丽雅向中国飞猪国际投资有限公司交费，应由该公司提供服务的事实； 7、朗悦居商品房认购书（原件），以证明陈丽雅交付300000元定金作为签订商品房合同担保的事实； 8、承诺函（原件），以证明由中国飞猪国际投资有限公司的合作中介机构向陈丽雅推介服务的事实； 9、收据客户联、收据存根联、收据记账联（原件），以证明陈丽雅向中国飞猪国际投资有限公司交付团购金的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告兼反诉被告陈丽雅提交的第1-8项证据，被告兼反诉原告浙江汉坤公司对第2-7项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第1、8项证据的真实性、关联性均不予认可，本院经审核，认为第1项证据经浙江汉坤公司盖章确认，且无相反证据否认其真性，而第8项证据系形成于诉前的书证，其与浙江汉坤公司提交的第3项证据内容相印证，故予以确认第1、8项证据真实有效。 （二）被告兼反诉原告浙江汉坤公司提交的第1-9项证据，原告兼反诉被告陈丽雅对第1-4项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第5、6-9项证据的真实性、关联性均有异议，本院经审核，认为第5项证据并无相关证据证明已送达陈丽雅，而第6-9项证据不属本案陈丽雅诉请范围，因而该组证据的真实性及关联性不作认定。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2019年4月29日，经浙江汉坤公司提供房产信息及投资顾问服务，陈丽雅与浙江汉坤公司补签落款日期为2018年12月24日的《商铺委托管理合同》，该委托管理合同主要约定：陈丽雅向杭州品富房地产开发有限公司购买的位于杭州市余杭区××街道××室商铺××㎡）委托浙江汉坤公司进行招租经营和管理，经营管理期限含免租期3年，自2019年3月16日至2022年3月15日，期内商铺租金19583元／月，总计租金704988元,首期租金付3个月，以后按3个月结算一次；陈丽雅须在2018年12月24日前将符合《商品房购销合同》约定的交房标准将商铺交付浙江汉坤公司，浙江汉坤公司可根据实际经营需要自负费用进行商铺装修；陈丽雅必须在房产开发公司交房后十个工作日内办理商铺交接手续，将商铺交给浙江汉坤公司，以浙江汉坤公司整体使用，如陈丽雅未交接商铺而造成浙江汉坤公司损失，则应予赔偿，如房产开发公司交房时间顺延，则陈丽雅不承担责任，陈丽雅与浙江汉坤租赁期限同时顺延；违约责任，若浙江汉坤公司在合同届满前单方提前解除合同，应承担支付剩余合同期限内的租金作为违约金。签订后，浙江汉坤公司向陈丽雅支付2019年3月16日-9月15日期间的租金，计117498元。2019年9月23日，浙江汉坤公司向陈丽雅送达了落款日期为9月20日的解除《商铺委托管理合同》函，解除了与陈丽雅的商铺委托管理合同。2019年9月27日，浙江汉坤公司又向陈丽雅发送律师函，要求退还已付租金117498元。 另查，陈丽雅经浙江汉坤公司咨询服务，于2018年12月24日与杭州品富房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向杭州品富房地产开发有限公司购买前述位于杭州市余杭区××街道××室商铺，陈丽雅一次性付清购铺款人民币3306263元，且合同约定于2019年3月24日交付商铺,但该商铺产权已于2019年1月2日登记于陈丽雅名下。本案经开庭审理，且经调解，双方不能达成调解协议。 本院经审理认为：（一）陈丽雅与浙江汉坤公司签订的《商铺委托管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行，但因该合同现已解除，陈丽雅再行诉请确认该合同有效，已无实际意义，因而陈丽雅的该项诉讼请求，不予支持。（二）在《商铺委托管理合同》签订后的履行中，浙江汉坤公司以陈丽雅未履行商铺交付且商铺存在第三方租赁而通知解除合同，但经查，《商铺委托管理合同》明确约定陈丽雅必须在房产开发公司交房后十个工作日内办理商铺交接手续，逾期交房，不仅应赔偿损失，而且租期顺延，案涉商铺系经浙江汉坤公司咨询服务而购买，作为《商铺委托管理合同》又是在房产开发公司交房后的2019年4月29日补签，并支付了补签之前自2019年3月16日起的租金，双方虽然未办理规范的交接手续，但足以证明浙江汉坤公司已实际取得商铺，否则亦不符合常理；至于第三方租赁并占用商铺，经查，陈丽雅与第三方杭州晶辉房地产代理有限公司确实签有租赁合同，但签订时间是2018年12月24日，此时房产开发公司尚未向陈丽雅交付商铺，而且该合同签订后，陈丽雅与杭州晶辉房地产代理有限公司合同双方已明确表示未实际履行，同时浙江汉坤公司亦未举证该合同已获实际履行，包括商铺已由该公司占有的证据，因而浙江汉坤公司辩称商铺已出租给杭州晶辉房地产代理有限公司并由该公司占有，缺乏充分有效证据予以证实。至此，浙江汉坤公司以陈丽雅未履行商铺交付合同义务而要求退还租金的反诉诉讼请求，不予支持；与此同时，因浙江汉坤公司通知解除《商铺委托管理合同》，系浙江汉坤公司单方违约解除，陈丽雅诉请浙江汉坤公司承担违约责任，应予以支持，但陈丽雅具体的违约金请求，依照《商铺委托管理合同》约定，以剩余合同租期限内的租金作为违约金，相较于解除《商铺委托管理合同》的直接后果即出租方的商铺招租期间的租金损失，显然过高，浙江汉坤公司亦已提出异议，因而予以酌情调整违约金为3个月的租金金额58749元（19583元/月×3月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江汉坤金融信息服务有限公司支付原告陈丽雅违约金人民币58749元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告浙江汉坤金融信息服务有限公司支付原告陈丽雅因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民492.7元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告陈丽雅其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告浙江汉坤金融信息服务有限公司反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费9675元，由原告陈丽雅负担8707元、被告浙江汉坤金融信息服务有限公司负担968元；反诉案件受理费1325元，由反诉原告浙江汉坤金融信息服务有限公司。 原告陈丽雅应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告浙江汉坤金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。 审判员  王富春 二〇二一年四月一日 书记员  戚佳敏