江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终1315号上诉人(原审被告)：王思辉，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：刘建全，江苏汉地律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐州银龙置业有限公司，住所地江苏省丰县解放东路供电公司东。法定代表人：方祥荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。原审被告：牛淑芹，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：刘建全，江苏汉地律师事务所律师。上诉人王思辉因与被上诉人徐州银龙置业有限公司（以下简称银龙置业公司）、原审被告牛淑芹民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王思辉、原审被告牛淑芹的委托诉讼代理人刘建全、被上诉人银龙置业公司的委托诉讼代理人孙景波到庭接受询问。本案现已审理终结。王思辉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回银龙置业公司的诉讼请求，或者发回重审。2、一、二审诉讼费由银龙置业公司承担。事实和理由:一、一审认定2013年7月19日签订的《经营性用房安置协议书》有效，该认定错误，银龙置业公司不是该安置协议书的适格主体。1、根据国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》第四条，房屋征收部门为县级人民政府或者其委托的有关部门，而非房地产开发企业。银龙置业公司作为涉案的房地产开发企业，不具有房屋征收与补偿的主体资格。一审以孙楼镇人民政府《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》作为拆迁认定的标准，那么拆迁主体应为孙楼镇人民政府。2、根据2011年4月22日银龙置业公司与丰县国土资源局签订的《建设用地的使用权出让合同》，丰县孙楼镇政府负责拆迁补偿安置，银龙置业公司承担费用，说明银龙置业公司主体不适格。二、银龙置业公司主张的门面房实际面积错误。银龙置业公司第二层楼梯处没有施工，只预留楼梯口，该部分面积不应当予以计取。即使进行房款计算，该部分也应扣除28平方米面积。王思辉要求银龙置业公司提供房屋竣工验收图纸，银龙置业公司没有提交，银龙置业公司应承担相应的法律责任。三、合同中提到的王思辉130平方米的住房，实际是经营性用房，王思辉已经在一审中提交营业执照等证据予以证明，该130平方米应按经营性用房补偿给王思辉。四、关于门面房的价格问题。应按照《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》规定，最高每平方米不超过4300元计算，而非按照银龙置业公司主张的6188元/平方米计算，亦非按照一审认定的市场销售价的平均值计算，该平均值不是2014年9月4日左右开盘时的平均值。一审法院依据银龙置业公司提交的销售情况表作出认定，但该销售情况表是银龙置业公司单方制作，其中6000元/平方的经营性用房是拆迁户转售的房价，不具有可比性、参考性。即使根据一审的计算方式，扣除银龙置业公司应承担的部分，王思辉支付数额应为70万元左右。综上，请求二审予以改判，支持王思辉的上诉主张。银龙置业公司答辩称：1、银龙置业公司对王思辉被拆迁的房屋按照政府要求进行相应的补偿，银龙置业公司和王思辉签订了安置补偿协议书，双方签订的房屋安置补偿协议，是双方真实意思表示。王思辉也按照该协议占有使用了涉案房屋，王思辉主张合同无效，没有法律依据。2、对于安置房屋的面积，一审时银龙置业公司已经提交了房屋所有权人初始登记证书，该登记证书证明银龙置业公司交付给王思辉的房屋面积合计为624平方米。3、关于经营用房和住房的差价问题，一审法院已经照顾了王思辉，对于经营房的价格没有按照银龙置业公司开盘价处理，而是按照银龙置业公司实际销售平均价格予以认定。对于住宅房屋的价格，一审法院按照备案价进行扣减，实际上损害了银龙置业公司的利益。4、王思辉主张其被拆迁的房屋130平方米是经营用房，银龙置业公司不认可。银龙置业公司按照安置协议书约定履行义务，王思辉主张其被拆迁的130平方米房屋性质，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。银龙置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王思辉、牛淑芹支付给银龙置业公司房款1295406.29元；2.本案诉讼费用由王思辉、牛淑芹承担。事实和理由：2011年4月22日，银龙置业公司与丰县国土资源局签订《国有建设用地出让合同》，取得了丰县孙楼镇2011-06号建设用地的开发建设权。丰县孙楼镇政府负责协调土地征用的安置事宜，银龙置业公司根据丰县孙楼镇政府与王思辉的商谈安置方案，于2013年7月19日与王思辉、牛淑芹签订经营性用房安置协议书，约定银龙置业公司向王思辉、牛淑芹提供安置房二套，其中王思辉、牛淑芹被拆迁的房屋面积329.5㎡，该面积为产权调换；王思辉、牛淑芹130㎡住房调换为等面积经营性用房，按住房与经营性用房开盘价价差结算；剩余面积中10㎡按照3500元/㎡，另10㎡按照4000元/㎡结算；其余面积按照银龙置业公司开盘价优惠四个百分点进行结算，具体详见经营性用房安置协议书。银龙置业公司于2014年9月4日取得相应房屋的商品房预售许可证，王思辉、牛淑芹应安置的房屋（房号为1#-1-101、3#-1-101）面积经过政府职能部门测算为624.06㎡，超出产权调换的面积为164.56㎡（624.06-329.5-130）。根据协议约定，王思辉、牛淑芹应向银龙置业公司缴纳房款1295406.29元，而王思辉、牛淑芹在没有与银龙置业公司结算房款的情况下，未经银龙置业公司同意就擅自占用、使用房屋，属于实际上房，明显构成违约。为维护自身权益，故向法院起诉。一审法院查明：2011年4月22日，丰县国土资源局与银龙置业公司就位于丰县西侧的地块签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，双方在该合同中约定“……第四条…本合同项下的出让宗地坐落于丰县孙楼镇青年路、丰黄路西侧……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件2）。其中：主体建筑物性质住宅；附属建筑物性质商业；…其他土地利用要求：1、以上规划要求按县规划局出具的《丰县钢窗厂区块控规》有关要求执行。2、如因拆迁问题，交地时间可延迟。3、该区块由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿，所需款项由竞得人全额支付。”2012年10月20日，丰县孙楼镇政府就上述地块的房屋拆迁安置补偿问题制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：“为了加快旧城改造步伐，彻底改善该区域广大居民的居住条件。经政府有关部门批准，决定对孙楼镇钢窗厂区块项目范围内的所有房屋、构筑物及附属物实施征迁……一、征迁范围为青年路以南，老丰黄路以西……六、安置价格（一）住宅1、征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算。若安置剩余合法面积不足另一套安置房面积的40%，则不予安置，补偿方式按照货币补偿的标准执行。（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算……七、过渡期限及补助标准（一）过渡期限住宅选择货币补偿的，一次性计发6个月的临时安置过渡费；住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月。（二）补助标准…2、临时安置补助费。选择货币补偿的，按照房屋建筑面积，一次性计发6个月的临时安置补助费，标准为6元/㎡.月×6个月。选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估金额的10%给予一次性经营损失补偿……。”2013年7月19日，银龙置业公司与王思辉签订《经营性用房安置协议书》（以下简称安置协议）一份，协议约定：“……孙楼镇人民政府为提升镇区形象，改善居住环境，经有关部门批准，对乙方的房屋及附属物进行拆迁。依据市、县相关文件等有关规定，徐州银龙置业有限公司对该地块进行开发，并对被征迁人进行安置，甲乙双方共同就房屋拆迁安置达成如下协议：一、征迁乙方使用的坐落在的房屋，房屋面积329.5平方米（经认证的合法面积），被征迁房屋评估360120元（见评估报告）。……五、安置地点：丰县孙楼镇小区0#北1#楼六、安置房与原房屋的价款结算：1、安置房价款：安置房房屋面积平方米，金额元，应安置面积329.5㎡1420元/㎡金额467890元，超安置面积（10㎡以内的）10㎡3500元/㎡金额35000元，超安置面积（10㎡以外的）10㎡4000元/㎡，金额40000元，安置总合计：元2、房屋及附属物补偿金额360120元，搬迁补助费329.5×15×2=9885元，经营性损失36012元，按时搬迁费3000元，构筑物或其它补偿金额29832.5元；提前搬迁奖金32950元……十、本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行…十二、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报丰县孙楼镇人民政府一份，存档一份。十三、130㎡住房换经营性用房按130㎡住房安置应退23140元，住房换经营性用房，按经营性与住房开盘价价差进行结算。十四、剩余188.3㎡经营性用房，按开盘价优惠4个百分点结算，并在开盘付交首付款。”后银龙置业公司未按该安置协议中的约定向王思辉、牛淑芹支付补偿金。2013年11月11日，银龙置业公司取得了丰县西侧地块的国有土地使用权证，地号为21-008-071-0014。2014年9月4日，银龙置业公司取得了丰县住房和城乡建设局颁发的金山花园1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#商品房屋的《商品房预售许可证》。2016年5月11日，银龙置业公司取得了安置小区金山花园1号楼1-101和3号楼1-101的《房屋所有权初始登记证明》，上显示该房屋坐落于丰县西侧，建筑面积为624.06㎡（471.99+152.07）。王思辉于2016年实际占有了此房屋。一审另查明，据丰县物价局于2014年1月6日发布的丰价房函[2014]1号《关于金山花园小区普通住宅商品房备案价格的函复》文件显示，涉案安置小区住宅房的备案价格为3335元/㎡。据银龙置业公司提供的金山花园商办供应和销售情况表显示，涉案安置小区经营性用房对外最高售价为6000元/㎡，平均售价为5336.92元/㎡（去掉最高售价及最低售价后计算出的截尾平均数）。王思辉被拆迁的房屋，其中329.5㎡的房屋为经营性用房，130㎡的房屋为住房。一审法院认为：第一，关于银龙置业公司、王思辉、牛淑芹签订的安置协议的效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以盈利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”本案中，丰县孙楼镇人民政府就涉案房屋拆迁安置事宜制定了《孙楼镇钢窗厂房屋拆迁补偿安置方案》，涉案房屋的拆迁安置补偿工作是在当地政府部门的主导下实施的，故银龙置业公司作为合同主体不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，涉案安置协议不因合同主体不适格而无效。第二，关于王思辉、牛淑芹是否应支付房屋价款的问题。银龙置业公司和王思辉在涉案安置协议中约定，王思辉以产权调换的方式进行征迁补偿，银龙置业公司虽未主动向王思辉交房，但其追认了王思辉占有房屋的行为，故应认定其履行了交付房屋的义务，根据权利义务相统一的原则，王思辉应就安置房屋按双方之间的约定及相关法律规定向银龙置业公司支付相应的对价。基于合同相对性原则，牛淑芹并非涉案的安置协议书的一方当事人，无法确定其是否基于该安置协议享有了权利，同样不确定其应当承担协议约定的义务，故对于银龙置业公司要求牛淑芹支付房屋价款的诉讼请求，不予支持。第三，关于王思辉应支付的房屋价款数额。本案中，王思辉原有房屋为329.5㎡的经营性用房及130㎡的住房，实际置换的房屋为金山花园1号楼1-101、3号楼1-101经营性用房，建筑面积为624.06㎡。王思辉虽在庭审中辩称安置的两套房屋的实际面积比银龙置业公司主张的小18㎡，但是针对这一辩解，王思辉、牛淑芹并未提交证据予以证明，故根据银龙置业公司提交的《房屋所有权初始登记证明》，对两套房屋面积共计624.06㎡的事实予以认可。银龙置业公司、王思辉在安置协议中约定王思辉应支付的价款分为五部分：一、应安置面积329.5㎡，按1420元/㎡计算，为467890元（329.5×1420）；二、130㎡住房与经营性用房之间的开盘价价差；三、超安置面积10㎡以内的按3500元/㎡计算，为35000元；四、超安置面积10㎡以外的，按4000元/㎡计算，为40000元；五、剩余面积144.56㎡（624.06-329.5-130-10-10）按经营性用房开盘价结算。其中，第三部分、四部分价款王思辉、银龙置业公司已在协议中明确为35000元、40000元，双方仅就第二部分、第五部分价款如何计算的问题存在争议。对于第二部分价款。王思辉、银龙置业公司约定第二部分价款按住房与经营性用房之间的开盘价价差乘以130㎡计算，双方未在涉案安置协议中明确开盘价的具体数额，银龙置业公司提供的证据亦不足以证明涉案安置小区住房的开盘价为3198元/㎡、经营性用房的开盘价为6188元/㎡的事实，并且根据银龙置业公司提供的证据可知，涉案安置小区的住房备案价格为3335元/㎡，经营性用房对外实际售价最高为6000元/㎡，均价为5336.92元/㎡，并未达到银龙置业公司所主张的6188元/㎡，且开盘价系银龙置业公司在签订涉案协议后自行确定，即使银龙置业公司的主张属实，按开盘价价差计算价款也有失公允。另外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中的第六条安置价格中规定“（一）住宅1.征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价计算…（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算”。综合考虑以上情形，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条可知，房屋拆迁安置工作具有公益性质，应注重维护被拆迁人的利益而不应以营利为目的，因此，第二部分价款应按住房的备案价格与经营性用房平均售价的价差计算为宜，故该部分费用为260249.6元（130㎡×（5336.92元/㎡-3335元/㎡））。对于第五部分价款如何确定的问题。王思辉、银龙置业公司约定剩余面积144.56㎡按经营性用房的开盘价优惠4个百分点计算，银龙置业公司提供的证据不足以证明经营性用房开盘价为6188元/㎡的事实，另外，即使开盘价确为银龙置业公司陈述的6188元/㎡，因该价格系银龙置业公司在协议签订后自行确定，而根据银龙置业公司提供的“金山花园商办供应和销售情况表”可知，涉案房屋所在小区的经营性用房对外实际售价最高才为6000元/㎡，均未达到银龙置业公司所主张的6188元/㎡，在此情况下，如仍按银龙置业公司自行确定的开盘价6188元/㎡计算房屋价款仍有失公平。因此，认定该部分的价款应按银龙置业公司举证的“金山花园商办供应和销售情况表”中已对外实际出售的经营性房屋售价的平均价5336.92元/㎡计算，故第五部分价款为740644.95元（5336.92元/㎡×144.56㎡×96%）。另有王思辉、银龙置业公司在《经营性用房安置协议书》中第十三条约定，银龙置业公司应当退给王思辉23140元，以及根据安置协议六安置房与原房屋的价款结算中的具体结算情况，银龙置业公司应当退给王思辉3909.5元。因此，王思辉应支付给银龙置业公司的房屋价款总计为1048845.05元（260249.6元+740644.95元+35000元+40000元-23140元-3909.5元）。一审庭审中，王思辉主张其应支付的总价款中应扣除补偿金及过渡费。首先，对于王思辉、牛淑芹主张的补偿金，在上文已经做出认定和处理。其次，对于过渡费，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，银龙置业公司有向王思辉、牛淑芹支付过渡费的义务。涉案的安置协议上未对过渡费的计算方法进行约定，但王思辉、银龙置业公司在该协议中第十条约定“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，此外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中规定“住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月”“选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估价格金额的10%给予一次性经营损失补偿”，涉案过渡费应按此规定计算。王思辉的原有房屋中130㎡为住房，329.5㎡为经营性用房，其中经营性用房的一次性经营损失补偿王思辉、银龙置业公司已在涉案安置协议中确定并已计入上文确定的补偿金中，故银龙置业公司仅应再支付王思辉、牛淑芹130㎡住房的过渡费。涉案房屋的交付时间以王思辉实际占有房屋的时间为准，鉴于双方均未能提供证据证明王思辉实际占有房屋的具体时间，综合考虑涉案房屋的《房屋所有权初始登记证明》上记载的登记时间，酌定实际交付房屋的时间为2016年5月11日。王思辉于2013年7月19日与银龙置业公司签订安置协议，故过渡费应从2013年7月19日计算至2016年5月11日，为46800元（130㎡×6元/㎡.月×18月+130㎡×12元/㎡.月×6月+130㎡×18元/㎡.月×10月），此部分费用亦应从王思辉应支付的房屋价款中予以扣除。因此，王思辉实际应向银龙置业公司支付的房屋价款为1002045.05元（1048845.05元-46800元）。关于王思辉辩解的面积误差比超过3%的部分由银龙置业公司承担问题。一审法院认为，王思辉在银龙置业公司未交付房屋的情况下自行占有了涉案房屋，涉案房屋并非安置协议上约定的安置房屋，后银龙置业公司对王思辉、牛淑芹的行为进行追认，王思辉、银龙置业公司就此完成交付，因此，实际交付的房屋面积存在误差并非银龙置业公司的行为造成，不应就此认定银龙置业公司存在违约，对王思辉、牛淑芹的此项抗辩不予采纳。关于王思辉抗辩的其住房为经营性用房问题。涉案安置协议中载明王思辉的原有房屋为住房，王思辉作为完全民事行为能力人已在该协议书签字捺印，且其提供的证据不足以证明其被拆迁的房屋为经营性用房，因此，对其此项抗辩亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、王思辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付给徐州银龙置业有限公司房款1002045.05元；二、驳回徐州银龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为8229元（银龙置业公司已预交），由王思辉负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、王思辉与银龙置业公司签订的安置协议书效力如何认定；银龙置业公司主体是否适格。2、一审认定的安置门面房的面积是否正确。王思辉有关其130平方米住房为经营性用房理由能否成立。3、王思辉有关安置门面房价格的理由能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于王思辉与银龙置业公司签订的《经营性用房安置协议》效力问题2011年4月22日银龙置业公司与丰县国土资源局签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，约定由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿事宜，但所需款项由银龙置业公司全额支付。2012年10月20日，丰县孙楼镇政府就上述地块房屋拆迁安置补偿问题制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，王思辉作为被拆迁人根据该方案标准获得拆迁补偿。因此，涉案小区的拆迁安置工作是由当地政府部门主导下实施。银龙置业公司根据与丰县国土资源局签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》约定，出资补偿地块上的拆迁户，王思辉作为被拆迁户选择产权调换方式补偿，才与银龙置业公司签订了案涉《经营性用房安置协议》，因此，王思辉与银龙置业公司签订《经营性用房安置协议》，并不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关强制性规定。王思辉与银龙置业公司签订的《经营性用房安置协议》应当认定为有效，银龙置业公司诉讼主体适格。二、关于安置门面房的面积及王思辉原130平方米房屋性质问题王思辉主张，应从一审认定的安置经营性用房面积624.06平方米中扣除28平方米楼梯口面积，但王思辉就其上述主张，没有提供证据予以证明。王思辉主张其原有房屋130平方米，应该按照经营性用房予以计算补偿款，王思辉提交的证据也不能证明其主张。三、王思辉有关安置门面房价格的主张问题王思辉主张门面房按照镇政府拆迁补偿方案中不超过4300元/平方米的标准予以计算，不应按照一审法院认定的市场销售价的平均值5336.92平方米予以认定。经审查，双方《安置补偿协议》中约定“剩余面积按照经营性用房开盘价结算”，一审法院考虑到银龙置业公司主张的开盘价6188元/平方米系其自行确定，涉案小区对外销售价最高为6000元/平方米的情形，最终按照实际销售价的平均值5336.92元/平方米予以计算，符合当事人的约定和查明的实际情况。综上所述，上诉人王思辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5481元，由上诉人王思辉负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月二十日书记员 金宇婷