湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终190号上诉人（原审被告）：宜昌诚盈置业有限公司，统一社会信用代码91420500585454349P，住所地湖北省宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，董事长。委托诉讼代理人：李易宸，湖北楚贤律师事务所律师。（一般授权代理）被上诉人（原审原告）：韩笑，女，1991年11月26日出生，汉族，住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：韩庆雄，男，系被上诉人韩笑之父。（特别授权代理）委托诉讼代理人：占顺达，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜昌诚盈置业有限公司（以下简称诚盈置业公司）因与被上诉人韩笑商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人诚盈置业公司请求：撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初848号民事判决第二项即诚盈置业公司于判决生效之日起十日内向韩笑支付违约金51433.03元，改判上诉人诚盈置业公司不需要向被上诉人韩笑支付违约金。事实和理由：韩笑系以团购人员身份购买的三峡职院的团购房，该事实可以通过被上诉人交纳的第一期购房款的事实予以证实。被上诉人交纳的首批购房款27万元是由团购单位湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）将其职工田长和的购房款转为被上诉人房款的，在田长和的交款《收据》上以条形章载明了“交款主体须为本单位在编人员，如有不符，此收款单据仅证明交款行为而非签订购房合同之依据。”在《收据》的背面载明了“由田长和为韩笑交房款贰拾柒万元整”，并加盖了“湖北三峡职业技术学院工会委员会”的公章确认。因此，被上诉人实际是以团购人员身份购买的团购房，因被上诉人不符合《团购意向协议》约定的团购人员身份资格，对上诉人构成了欺诈，损害了上诉人的商业利益，依法应撤销双方签订的商品房买卖合同，上诉人也不应支付逾期交房的违约金。韩笑向一审法院起诉请求：1.判令诚盈置业公司在判决生效之日起立即向韩笑无条件交付房屋钥匙和房屋；2.判令诚盈置业公司在该房屋实际交付之日起60日内协助韩笑办理不动产所有权登记证书；3.判令诚盈置业公司以417815元为基数从2016年4月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之一向韩笑支付逾期交房违约金，暂计算至2020年4月20日止为61836.62元；4.判令诚盈置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月1日，买受人韩笑与出卖人宜昌长楹置业有限公司（2020年7月27日更名为诚盈置业公司，以下统称诚盈置业公司）签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定韩笑向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××号房屋一套，建筑面积为92.05平方米，总价为417815元。合同第六条约定，买受人采取一次性付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订当日，韩笑向诚盈置业公司支付首付款277815元。嗣后，韩笑通过贷款方式支付14万元。受诚盈置业公司委托，宜昌市西陵区公证处于2014年8月30日对长楹观邸团购房选房摇号活动进行现场监督，并于2014年9月19日出具（2014）鄂西陵证字第1351号公证书，载明该选房摇号活动的各方当事人均具有合法的民事主体资格，选房活动程序符合选房规则要求，结果真实、有效。另查明，长楹观邸小区于2016年6月27日通过广播电视传输覆盖网工程验收，小区1至8号楼、10号楼于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，小区于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年2月6日通过环境保护验收，于2017年7月20日完成电表安装，于2018年11月22日通过消防验收，于2019年1月23日取得竣工验收报告。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建议单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1至8号楼竣工验收信息。诚盈置业公司发出《交房公告》，通知长楹观邸业主于2019年7月15日至2019年8月15日交房。一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷。该案争议的焦点：1.韩笑是否系以团购身份购房。诚盈置业公司主张韩笑系以团购名义购房，但经一审法院释明后，诚盈置业公司仍未提交证据予以佐证，故其应承担举证不能的法律后果。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。2.诚盈置业公司是否应当履行交付房屋、办理产权证的义务以及是否应当承担违约责任。（1）宜昌市住房和城乡建设委员会2018年10月15日发布《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收。2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1至8号楼竣工验收信息。涉案房屋已具备交付条件，诚盈置业公司应当及时交房。（2）双方所签房屋买卖合同第九条约定，诚盈置业公司应于2016年3月31日前交付房屋。合同第十条约定，诚盈置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付韩笑使用，逾期超过30日后，韩笑要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，诚盈置业公司按日向韩笑支付已交付房价款万分之一的违约金。合同同时约定，诚盈置业公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。故诚盈置业公司自2016年4月1日起，应当以417815元购房款为基数，按照日万分之一的标准向韩笑支付逾期交房违约金。因诚盈置业公司已发出《交房公告》，通知2019年8月15日前交房，因此，逾期交房违约金的计算时间截止到2019年8月15日止，诚盈置业公司应向韩笑支付违约金51433.03元（417815元×0.01%/日×1231天）。韩笑虽然提交一份《交房协议》复印件，但并无证据证明诚盈置业公司在交房时强制要求韩笑签订该协议，故对于韩笑要求计算2019年8月15日以后的违约金的诉讼请求不予支持。一审判决：一、诚盈置业公司于判决生效之日起十日内向韩笑交付位于宜昌市××路××号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助韩笑办理房屋权属证书；二、诚盈置业公司于判决生效之日起十日内向韩笑支付违约金51433.03元；三、驳回韩笑的其他诉讼请求。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人诚盈置业公司向本院提交了2013年5月31日的收据一份，收据背面载明“由田长和为韩笑预缴房款贰拾柒万元整”，证明韩笑是以团购户的资格购买的房屋。经质证，韩笑对收据的真实性无异议，但该证据在一审中已经提交，不属于新证据。本院认为，本案争议焦点：一是韩笑是否以三峡职院的团购身份购买房屋，二是诚盈置业公司是否应当向韩笑支付违约金。对于争议焦点一。本院认为，诚盈置业公司提交的收据背面载明“由田长和为韩笑预缴房款贰拾柒万元整”，并加盖了三峡职院工会委员会的公章确认，且案涉房屋在《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》中已经列明，该表中案涉房屋的团购价格与韩笑最终交易价格一致。因此，已有证据足以证明韩笑是以三峡职院团购身份购买房屋。《团购意向协议》系三峡职院代表其单位职工签订，效力及于团购职工。韩笑非三峡职院职工，却以三峡职院职工名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。诚盈置业公司基于三峡职院提供的团购人员名单的信任，与韩笑签订《宜昌市商品房买卖合同》，是守约行为，不能苛求诚盈置业公司在签订合同时去重新核实韩笑的团购身份是否真实。诚盈置业公司与韩笑签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因存在欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，韩笑在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，诚盈置业公司亦积极组织施工建造房屋，房屋已具备交付条件，撤销合同不利于交易的稳定和纠纷的解决，故对于韩笑要求诚盈置业公司交付房屋、办理不动产登记证书的诉讼请求应予支持，对于诚盈置业公司要求撤销合同的主张不予支持。一审法院认为诚盈置业公司提交的收据载明韩笑系以自然人身份购房，并未标明韩笑属于三峡职院的职工，因而不足以证明韩笑系以三峡职院团购身份购房，属于事实认定错误。对于争议焦点二。在二审中，双方均表示认可《宜昌市商品房买卖合同》真实、有效，诚盈置业公司虽存在逾期交房的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房违约金，但韩笑并非三峡职院职工，却以三峡职院职工名义参加团购，已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金有违公平原则。故对韩笑要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。原审判决事实认定基本清楚，但法律适用错误，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初848号民事判决第一项，即：宜昌诚盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向韩笑交付位于宜昌市××路××号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助韩笑办理房屋权属证书；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初848号民事判决第二项，即：宜昌诚盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向韩笑支付违约金51433.03元。三、驳回韩笑要求宜昌诚盈置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。本案一审案件受理费（减半收取）673元，由宜昌诚盈置业有限公司负担100元，韩笑负担573元；二审案件受理费1346元，由韩笑负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  黄孝平二〇二一年四月二日法官助理张端书记员尹晨霞