广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终588号 上诉人（一审原告、反诉被告）：林培滨，男，1990年6月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（一审原告、反诉被告）：陈珂珂，女，1988年9月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：潘凌，广西源厚律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郑敏，广西源厚律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：百色长江天成房地产开发有限公司，住所地百色市右江区江滨路幸福港湾办公楼，统一社会信用代码：91451000742054390H。 法定代表人：罗长兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐肖烨，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃杨子涵，广西同望律师事务所律师。 上诉人林培滨、陈珂珂因与被上诉人百色长江天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2020）桂1022民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人潘凌、郑敏，被上诉人的委托诉讼代理人覃杨子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林培滨、陈珂珂上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人在一审时提出的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认为下调违约金的事实不符合法律规定，属于使用法律不当。1、被上诉人提交的报告，田东县人民政府并没有予以回复，并不认可被上诉人报告中陈述的事实。2、涉案房地产项目地块通过招投标取得，被上诉人对地块现状完全予以认可，也同意按照土地现状开发利用，即使存在排水不畅等问题，被上诉人在勘察、设计、建设时应当有相关的应对方案。由于被上诉人的过错产生的后果，不应当成为免责或降责的依据。3、降低违约金违反法律规定。本案合同约定日万分之一的违约金换算成利率不到年利率3%，比同期贷款年利率还低，违约金都不够支付按揭贷款利息。如果加上上诉人由于迟延交房产生的租房租金，违约金的数额远小于上诉人的损失，不符合法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，不符合下调违约金数额的条件。而且，诉讼之后，被上诉人依然没有采取积极的措施尽快施工早日交房。如果下调违约金数额，势必使上诉人的损失扩大，违反双方签订合同约定，违反了尊重当事人自愿的法定契约精神。二、一审判决酌定扣减60天受疫情影响逾期天数不符合本案事实。新冠疫情属于不可抗力事件是事实，但该事实发生不是在上诉人和被上诉人约定的交房期限内，也不是交房期限临近的时候，而是在约定的交房日期2019年1月10日之后近一年时间，是迟延交房之后发生的事实，且此时工程已经基本完成，不需要太多的人员施工，因此该事实不能作为扣减延期交房时间的依据。 天成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审判决。 林培滨、陈珂珂向一审法院起诉请求：一、判令被告向二原告支付自2019年1月11日起至2020年9月30日的逾期交房违约金28346.17元，2020年10月1日起至被告向二原告实际交房之日止期间按日计算向二原告支付全部购房款万分之一的逾期交房违约金；二、案件受理费由被告负担。 天成公司向一审法院提起反诉请求：一、判令林培滨、陈珂珂向天成公司支付逾期付款违约金18987.86元（违约金计算方式：以总房款452092元为基数，按照每日万分之三计算，自2018年2月22日计至2018年7月12日止）；二、诉讼费用由林培滨、陈珂珂承担。 一审法院认定事实：2018年2月26日，两原告（买受人）与被告天成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的田东县，总价款452092元。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告；第十一条交付时间约定，出卖人应在2019年1月10日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定，逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未在合同约定交房期限前向原告交付涉案商品房。2019年7月至2020年7月，被告以天气及施工原因数次向原告发出延期交房通告。被告向该院提交了田东县城2017年至2020年10月降雨及高温天气明细表，欲证明被告因天气原因造成逾期交房。2019年6月3月被告向田东县人民政府书面反应，因市政排水设施不完善雨水倒灌所致小区地下室受损，请求加快市政排水设施施工。2020年2月3日，因新冠疫情发生百色市住房和城乡建设局发文，要求2月10日前全市所有在建项目一律不得复工；2月10日，田东县新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控指挥部作出《关于疫情防控期间全县工业企业复工复产的通告》，要求2月10日起工业企业按照分批原则实行错峰复工。2020年3月10日，田东县住房和城乡建设局对被告报送的经项目施工、监理、建设各方同意复工的申请予以备案。至本案诉讼时，被告尚未取得建设工程竣工验收备案证明。另查明，反诉原告与反诉被告林培滨于2018年2月15日签订《田东幸福新城商品房认购书》，约定林培滨购买被告开发建设的田东县，总价款452092元。林培滨应于2018年2月22日前支付首期房款91092元并签订《商品房买卖合同》，余款361000元以办理银行按揭方式支付。如因买受人原因不能在约定时间内签订《商品房买卖合同》并支付首付款，经出卖人同意履行认购书的，出卖人有权向买受人按逾期天数每日收取总房款0.03%的违约金。2018年2月18日，天成公司与林培滨、陈珂珂分别为甲、乙方签订《借款合同书》，约定甲方向乙方提供借款，乙方向甲方购买案涉房屋。借款金额40000元，借款时间从2018年2月18日至2018年4月18日。该借款合同书甲方的落款加盖天成公司的合同专用章。2018年2月22日，林培滨、陈珂珂支付51092元给天成公司。天成公司的工作人员收款后出具《收款收据》，载明收到林培滨、陈珂珂交来首付房款51092元。备注：33-1-202。收款收据加盖天成公司的财务专用章。2018年2月26日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定林培滨、陈珂珂购买田东县。2018年3月7日，天成公司出具房屋预收款发票给林培滨、陈珂珂，发票金额91092元，备注：田东县及房屋面积、总价款等。2018年4月17日、7月13日，林培滨分两次每次支付20000元共40000元给天成公司。天成公司的工作人员收款后分别出具两张《收款收据》，每张收据均载明收到林培滨、陈珂珂交来还借款20000元。备注：33-1-202。收款收据均加盖天成公司的财务专用章。对于借款合同书，天成公司否认是其法人行为。林培滨、陈珂珂辩称系借款抵首付款，签订借款合同借款40000元及2月22日交付51092元，就是全部的首付款91092元，其已如期履行，不存在逾期付款的行为。 一审法院认为，两原告与被告天成公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点系如何确定被告逾期交房的违约天数及违约金数额。依据双方合同约定，被告应在2019年1月10日前将取得验收备案证明、房屋测绘报告的商品房交付原告，原告现已履行支付购房款义务，但被告未能依约将符合合同约定的商品房交付原告使用，其行为已违约，应承担违约责任。现涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明，被告何时取得竣工验收备案证明的时间无法确定。对如何确定逾期交房的违约天数问题，涉案的合同未约定天气原因、节假日可作为逾期交房的免责事由，因此，被告以天气、节假日主张扣除逾期交房天数，该院不予支持，且节假日系众所周知、确定的假期，被告在订立合同时应当预见并在计算房屋交付期限时予以充分考虑。被告主张因新冠疫情而影响施工，疫情发生属不可抗力情形，根据百色市住房和城乡建设局、田东县新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控指挥部关于复工复产的规定以及田东县住房和城乡建设局对被告复工申请的备案时间，该院酌定扣减60天受疫情影响逾期天数。从2019年1月11日合同约定交房期限届满的次日起至原告主张的2020年9月30日，被告已逾期交房628天。扣减疫情影响天数为60天，计逾期568天。被告于2019年6月向田东县人民政府请求加快市政排水设施施工，该事实可以证明涉案小区所处地理位置长期存在雨水倒灌问题，该问题可导致被告施工进度受影响，因此，根据案件查明事实，该院确定被告应向原告支付的逾期交房违约金为452092元×0.00005×568天＝12839.41元。从2020年10月11日起以452092元为基数，按日0.00005计付违约金至被告天成公司向原告交付符合合同约定的商品房之日止。关于天成公司反诉称林培滨、陈珂珂逾期付首付款的问题。天成公司与林培滨、陈珂珂在签订购房意向书之后，双方又签订《借款合同书》。借款合同书明确林培滨、陈珂珂购买案涉房屋出借40000元。虽然天成公司未实际支付款项给林培滨、陈珂珂，但在签订借款合同书后的2018年3月7日，天成公司出具收到林培滨、陈珂珂首付款91092元的预收款发票。结合2018年4月17日、7月13日林培滨、陈珂珂还款40000元后天成公司出具的收据注明“还借款”，可证实天成公司以借款40000元抵购房款，加上林培滨、陈珂珂自行交付的51092元，认可林培滨、陈珂珂已交付91092元首付款。因此，天成公司反诉主张林培滨、陈珂珂逾期付款没有事实依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告天成公司向原告林培滨、陈珂珂支付2019年1月11日至2020年9月30日逾期交房违约金12839.41元；从2020年10月11日起以452092元为基数，按日0.00005付违约金至被告天成公司向原告林培滨、陈珂珂交付符合合同约定的商品房之日止；二、驳回原告林培滨、陈珂珂的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告天成公司的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审中当事人争议的焦点为：一审法院调整逾期违约金计算方式是否合法？逾期天数应否扣减受疫情影响的60天。 关于焦点，本案被上诉人存在未按合同约定时间交付房屋的违约行为，应承担违约责任，但被上诉人构成违约行为的原因并非完全为其主观所为，亦存在天气原因、雨水倒灌等因素，因此对于被上诉人辩称合同约定逾期交房违约金过高要求调整的主张，一审法院予以支持并无不当。在被上诉人逾期交房期间发生新冠疫情，致使被上诉人的生产受到影响，一审法院酌定扣减60天受疫情影响天数符合现实情况。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费187元，由上诉人林培滨、陈珂珂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭承峙 审 判 员 凌文楼 审 判 员 罗翠航 二〇二一年四月十二日 法官助理 谢 良 书 记 员 李宏超