河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终403号上诉人（原审被告）：孙海涛，男，1981年12月4日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海峰，河南苍穹律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹为林，男，1973年5月29日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：张鹏，河南天景律师事务所律师。原审被告：武陟县儒房房地产经纪有限公司。住所地：河南省武陟县木栾大道木栾小区西临街楼301号。法定代表人：朱绍坤，经理。上诉人孙海涛因与被上诉人邹为林，原审被告武陟县儒房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年10月29日作出的（2020）豫0823民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙海涛上诉请求：1、依法撤销武陟县人民法院（2020）豫0823民初4260号民事判决书第三项，改判上诉人不承担违约责任。（不服金额200000元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判令上诉人支付被上诉人违约金200000元没有事实和法律依据。一、被上诉人违约在先，无权向上诉人主张违约金。根据上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》第二条第（三）款第1项约定，被上诉人须向上诉人支付首付款捌万捌仟元整，但截至目前，被上诉人仍未向上诉人支付。虽然合同未约定被上诉人支付首付款时间，但根据生活常识，一般是在买受人支付过购房款后，出卖人才协助办理过户手续。被上诉人的先义务未履行，要求上诉人承担违约责任无事实依据。二、涉案房屋虽然没有办理过户，但已交付给被上诉人免费使用，对被上诉人并未造成实质影响，故应当驳回被上诉人主张违约金的诉求。三、即使认定上诉人违约，应按照上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》补充约定1承担违约责任，一审法院判令违约金过高且超过了双方约定的违约金。《房屋买卖合同》补充约定1，如因甲方出现经济和房产纠纷，导致此房无法过户的由甲方承担全部责任。且乙方有权退房，并追回已付全部房款，甲方承担总房款的10%作为违约金。上诉人之所以未协助办理过户，一是被上诉人未交齐首付款，违约在先；二是涉案房屋属于夫妻共同财产，上诉人的前妻不同意出售该房屋，存在房产纠纷，并非上诉人无故拖延办理过户手续。如最终认定上诉人承担违约责任，应以总房款的10%作为违约金为宜。四、根据法律规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。一审被告当庭陈述，上诉人和一审被告当时就同意将定金退还给被上诉人，是被上诉人拒绝领取，故被上诉人无权就之后再主张违约金。邹为林辩称，上诉人的上诉理由不能成立，合同仅约定了支付定金3万元的时间与办理过户的时间，被上诉人支付剩余款项是在能够办理过户手续的前提下，因此被上诉人并未违反合同约定，迟延支付任何购房款。涉案房屋被上诉人也未曾使用。在合同的补充约定部分第一条已经明确了适用总房款10%作为违约金的情形，只有出现经济纠纷和房产纠纷时才适用该条，而第五条明确了双方需要积极配合过户，无故拖延适用本条。而本案中孙海涛拒绝配合办理过户手续无故拖延，因此违约事实显而易见，应当适用补充约定第五条。根据该合同第三页的第一行，本合同经甲乙丙三方签订签字盖章后生效，并不是以支付所谓的合同没有约定支付时间的购房款作为生效条件，因此上诉人的上诉理由不能成立。邹为林向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告孙海涛之间2019年1月27日签订的关于武陟县××路北段路西（富享花园）7幢1单元7层东户的房屋买卖合同，返还原告已经支付的30000元定金；2、判令二被告连带承担违约金200000元（违约期间：2019年1月31日至今，违约金2880元/天，原告仅主张200000元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2019年1月27日，被告孙海涛作为出售方（甲方），原告邹为林作为购买方（乙方），被告儒房房地产公司作为中介方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于武陟县××路北段路西（富享花园）7幢1单元7层东户的房屋出售给乙方；建筑面积121.62平方米；总价款288000元，乙方在签订本合同时，支付30000元；自本合同签订之日起3个工作日内，到房产交易部门申请办理该房屋所有权转移手续，甲乙双方共同承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助，由于双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，按违约情形处理；补充约定中第5：双方需积极配合过户，如一方无故拖延，无故拖延方需按日房价总房款的百分之一赔付给另一方。双方还约定了其他内容。签订合同当日，原告支付购房定金30000元，被告儒房房地产向原告出具收据一张。2019年农历正月初八，孙海涛将案涉房屋交付给原告，原告即装修后入住。后由于孙海涛的原因，至今未能办理房产过户。原告提起本案诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告孙海涛至今未协助原告办理房屋过户手续，构成违约，致使原告不能实现合同目的，原告有权主张解除合同，被告孙海涛应承担相应的违约责任。原告要求被告返还已支付的购房定金30000元，应予支持，现因该30000元定金在被告儒房房地产公司处，故由被告儒房房地产公司返还原告。关于原告要求的违约金，根据《房屋买卖合同》补充约定内容，原告要求违约金200000元，并未超过约定范围，应予支持。原告要求被告儒房房地产公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。被告孙海涛经该院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了答辩和质证的权利，应承担相应的由此产生的可能对其不利的法律后果。一审法院判决：一、解除原告邹为林与被告孙海涛2019年1月27日签订的关于武陟县××路北段路西（富享花园）7幢1单元7层东户的《房屋买卖合同》；二、被告武陟县儒房房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告邹为林购房定金30000元；三、被告孙海涛于本判决生效后十日内支付原告邹为林违约金200000元；四、驳回原告邹为林其他诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取计2375元，由孙海涛负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，邹为林对涉案房屋墙面进行了粉刷，更换客厅、卧室大灯及不亮的筒灯，对主卧卫生间毛巾架、水龙头、台上盆进行更换，新装厨房烟机、灶具及水龙头，对阳台玻璃下半部分贴纸装饰。其他的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，邹为林与孙海涛签订房屋买卖合同，购买其位于武陟县××路北段路西（富享花园）7幢1单元7层东户的房屋，约定总价款288000元。合同签订后，邹为林向中介方武陟县儒房房地产经纪有限公司支付定金30000元，孙海涛将涉案房屋交付邹为林。邹为林对涉案房屋进行了部分装修改造，因孙海涛未能按约定协助邹为林办理房产过户登记手续，邹为林请求解除双方之间的房屋买卖合同，合法有据。本案双方的争议焦点是一审对违约金的认定是否妥当。邹为林主张双方约定在合同签订之日起3个工作日内到房产交易部门申请办理房屋所有权转移手续，办理手续时相互给予协助，如一方无故拖延，无故拖延方需按日房价总房款的百分之一赔付给另一方。按照该约定，自2019年1月31日起，孙海涛应按每日2880元支付违约金，故邹国林仅主张违约金200000元。孙海涛上诉称因其前妻不同意出售房屋，其无法办理房屋过户手续，应按补充协议约定，出现经济和房产纠纷，导致此房无法过户的由孙海涛承担全部责任，且邹为林有权退房，并追回已付全部房款，孙海涛承担总房款的10%作为违约金。因孙海涛一审中未参加诉讼，一审认为邹为林的主张符合其双方的合同约定，认定孙海涛应向邹为林支付违约金200000元。孙海涛未按合同约定办理房屋过户手续，致使邹为林买卖房屋的合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。孙海涛称其因存在房产纠纷导致无法办理过户，但未能提供证据证明。双方对发生上述违约行为应承担的违约金责任有明确的约定，孙海涛一审未参加诉讼，二审中认为不构成违约，根本否定承担违约金责任，并认为即使认定其违约，也应以房款的10%作为违约金，应视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案房屋交易价格为288000元，邹为林未向孙海涛支付过房款，一审认定孙海涛向邹为林支付违约金200000元，明显高于因孙海涛违约对邹为林造成的损失。邹为林为履行房屋买卖合同，对涉案房屋进行了部分装修改造，本院经现场勘验，综合考虑孙海涛的违约行为对邹为林造成的实际损失、孙海涛的过错程度及邹为林可能获得的预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌定孙海涛向邹为林支付违约金50000元。一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初4260号民事判决第一项、第二项及案件受理费部分；二、撤销河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初4260号民事判决第四项；三、变更河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初4260号民事判决第三项为：孙海涛于本判决生效后十日内支付邹为林违约金50000元；四、驳回邹为林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4300元，由上诉人孙海涛负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年四月八日书记员 张艳娇