辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5673号上诉人（原审被告）：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号。法定代表人：肇华庚，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁岩，辽宁基源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐胜男，女，1989年12月21日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。上诉人辽宁京丰置业有限公司因与被上诉人徐胜男商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初15183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁京丰置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。本案应适用《商品房买卖合同》9.2条款“买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%”的约定。9.2条款与9.1条款的内容并无冲突，9.2条款是对9.1条款中具体采取哪种方式的补充和明确。《补充协议》只是对交房期限的变更，并没有对逾期交房违约金条款进行变更，一审法院认定《补充协议》对违约金条款也进行了变更，属于认定事实错误。二、即使一审法院认为应按照日万分之二标准支付逾期交房违约金，一审法院也应查明被上诉人的实际损失，对日万分之二违约金标准约定是否过高进行认定后再进行判决，而不应直接适用日万分之二标准进行判决。被上诉人主张出卖人逾期交付房屋的违约金应按照该合同9.1条款及《补充协议》约定计算，即按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的标准支付。如果按照此标准，每年的违约金为70,258.85元，每个月的违约金为5,854.90元。合同法违约金的规定强调的是补偿性违约金，被上诉人的实际损失应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。根据沈阳市住房租赁交易平台显示案涉房屋同地段同类房每月租金2,000左右，被上诉人主张的违约金标准远远超过同地段同类房每月租金的30%，故被上诉人主张的违约金应当被认定过分高于造成的损失，应当予以适当减少，于法有据，但一审法院对上诉人的该主张置之不理，属于认定事实不清，应当发回重审或改判。三、一审期间，上诉人在案件审理过程中，向一审法院提交了《房屋租金评估申请书》，完成了举证责任，但一审法院在尚未取得鉴定报告的情况下，就直接进行判决，属于严重的程序违法，应当发回重审。同类的案件一共约有150余件，逾期交房违约金标准如何适用的问题以及日万分之二的违约金标准是否约定过高的问题系本案与另外150余件同类案件的两个争议焦点。一审法院受理上诉人的租金鉴定申请后启动了鉴定程序，但却在鉴定结论尚未出具的情况下就直接进行判决，严重侵害了上诉人的合法权益。通过上诉人与业主的积极沟通与协调，现已有1500多户业主已经与上诉人签订了按照日万分之一支付违约金的《和解协议》。综上，请求二审法院查清案件事实，将本案依法改判或发回重审。徐胜男辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。商品房买卖合同中双方已明确用前面打对号的形式表达使用9.1条款处理逾期交房违约问题，该法律符号具有明示异议，双方应尊重法律符号的语义学解释，因此上诉人主张适用9.2条款无事实及法律依据。此外，在补充协议中双方又在此明确了日万2的标准并提供了具体的违约金计算方式，依法签署了合同及补充协议系双方真实意愿表示且内容未违反法律、行政法规的强制规定应为合法有效。其次，上诉人主张按照租金标准衡量的赔偿方法是对法条的断章取义，因为该法条明确说明仅在没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下使用该条，而双方在合同及补充协议中已约定了明确的违约金计算方式，而且我的损失已不仅仅是房租的损失，上诉人长期占用我近百万的资金已超过两年半，不仅资金得不到相应的收益，长期搁置新房变旧房还有每天上下班的交通成本及时间成本等等各种直接损失和可得利益损失一直在持续增加严重损害了我的使用权和财产收益合法权益，其损失已远大于我主张的违约金。最后，上诉人所说已签署和解协议的业主属于权利人自愿放弃其权利，案外的第三方是否与上诉人达成调解不能影响本案中被上诉人按照合同约定向上诉人索赔的权利。徐胜男向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告给付逾期交房违约金自2018年12月31日起按总房款为基数的日万分之二计算至房屋实际交付之日止;2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年5月6日，原告徐胜男与被告辽宁京丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南京南北街36-3号27-12，建筑面积69.86平方米房屋，房屋总金额962,450元。其中第六条付款方式及期限约定，买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，将该商品房的全部总房价款支付给出卖人。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交房价款的2%。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2017年8月3日为其开具了金额为962,450元的购房款发票。另查明，原告徐胜男与被告辽宁京丰置业有限公司签订《补充协议》一份，载明“甲乙双方于2017年5月6日签订了商品房买卖合同，合同约定乙方购买甲方开发的盛京金融广场项目和平区南京北街36-3号27楼层单元间号为2712的商品房一套，房屋建筑面积69.86平方米。由于项目同期开发建设，大型城市综合体施工程度衔接繁多、技术施工错综复杂以及2018年政府“创城”期间停工、三创期间相关市政配套施工、验收及手续办理的过程十分严格且复杂等缘故，造成乙方所购买的房屋延期交付。现就双方履行上述商品房买卖合同中出现的商品房延期交付一事，经双方平等协商，达成以下协议：一、经甲方重新核定工程计划，预计项目的实际交房时间为2018年12月30日前（最终交付日期以甲方发布的入住通知书中的入住时间为准）。二、双方一致同意，甲方未按双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间交付的，甲方应当按照乙方购房总金额×万分之二×实际延期天数的赔付标准赔偿乙方。三、双方一致同意，变更商品房买卖合同如下条款：1、变更第八条交付期限为2018年12月30日前。2、变更第九条逾期期限，以变更后的交付时间为期限起始日”。现诉争房屋尚未交付使用，原告要求被告支付逾期交房违约金，诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交纳房款的义务，但被告却未按补充协议约定的期限即2018年12月30日前将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的支付，从其约定。原告主张按照日万分之二的标准计算逾期交房违约金，符合约定，应予支持。关于违约金的给付期间，因房屋交付时间尚不确定，故应计算至本判决确认给付之日。关于被告提出的违约金约定标准过高的抗辩意见，其未举证证明约定过高，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐胜男自2018年12月31日计算至本判决确认给付之日止的逾期交房违约金（以962,450元为基数，按照日万分之二标准，从2018年12月31日计算至本判决确认给付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,530元（原告已预交，已减半收取），由被告辽宁京丰置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，经二审法官到案涉房屋周边中介就同类房屋租金进行走访调查，五年左右房龄面积在50-70平方米的房屋租金价格大致区间为2,100-2,500元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按补充协议约定在2018年12月30日前向被上诉人交付房屋，违反双方约定，应承担相应的违约责任。《补充协议》约定逾期交房违约金标准为“购房总金额×万分之二×实际延期天数”。上诉人主张该约定标准过高，明显高于被上诉人房屋的租金标准。经本院实地走访调查，本院结合同等地段同类房屋的租金标准及案涉合同的履行情况，酌定上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，上诉人应向被上诉人支付自2018年12月31日至本判决确认给付之日止的逾期交房违约金（以962,450元为基数，按照日万分之一标准，从2018年12月31日计算至本判决确认给付之日止），本院对一审判决应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初15183号民事判决；二、辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐胜男自2018年12月31日计算至本判决确认给付之日止的逾期交房违约金（以962,450元为基数，按照日万分之一标准，从2018年12月31日计算至本判决确认给付之日止）；三、驳回徐胜男的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1530元，由辽宁京丰置业有限公司承担765元，徐胜男承担765元。二审案件受理费3060元，由辽宁京丰置业有限公司承担1530元，徐胜男承担1530元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。