文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终786号上诉人（原审原告）：绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行，住所地绥中县西山街西水小区2-106、2-107、2-108。负责人：李建，该行行长。委托诉讼代理人：甄军辉，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁瀛沈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭大维，男，1955年8月28日生，汉族，经理，住绥中县。被上诉人（原审被告）：郭鉴霆，男，1983年2月10日生，汉族，无业，住绥中县。委托诉讼代理人：王永新，兴城市东辛庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郭怡含，女，1998年1月29日生，汉族，住绥中县。（依法传唤未到庭）被上诉人（原审被告）：徐小月，女，1984年2月18日生，汉族，无业，住绥中县。（依法传唤未到庭）委托诉讼代理人：蒋明岩，辽宁鑫利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁维远集团房地产开发有限责任公司，住所地绥中县绥中镇老马路（原木器厂院内）。法定代表人：郭大维，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永新，兴城市东辛庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：李晓健，女，1982年6月4日生，汉族，无业，住大连市甘井子区。（依法传唤未到庭）被上诉人（原审第三人）：李国林，男，1955年3月31日生，汉族，个体，住绥中县。被上诉人（原审第三人）：李国军，男，1963年8月7日生，汉族，无业，住绥中县。李晓健、李国林、李国军共同委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。上诉人绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行（以下简称“长丰银行”）与被上诉人郭大维、郭鉴霆、郭怡含、徐小月、辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（以下简称“维远公司”）、李晓健、李国林、李国军金融借款合同纠纷一案，绥中县人民法院2019年8月2日作出（2019）辽1421民初924号民事判决，徐小月不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月26日作出（2020）辽14民终1115号民事裁定，发回绥中县人民法院重审。绥中县人民法院于2020年11月5日作出（2020）辽1421民初3675号民事判决，长丰银行不服该判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长丰银行的委托诉讼代理人甄军辉、张鹏，被上诉人郭鉴霆的委托诉讼代理人王永新，徐小月的委托诉讼代理人蒋明岩，维远公司的委托诉讼代理人王永新，李国林、李国军及李国林、李国军、李晓健的共同委托诉讼代理人夏立东到庭参加诉讼。被上诉人郭大维、郭怡含经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长丰银行上诉请求，1、撤销绥中县人民法院(2020)辽1421民初3675号民事判决第二项、第三项、第五项，改判上诉人对郭鉴霆所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层5门房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；上诉人对郭怡含所有的位于绥中镇录野华庭小区1#1层14门房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；上诉人对徐小月所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层7门房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；上诉人对位于绥中镇绿野华庭小区1#1层2门及15门的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；2、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。上诉理由：上诉人诉被上诉人金融借款合同纠纷一案，经绥中县人民法院作出一审判决，该判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判、撤销或发回重审，理由如下：一、根据《物权法》第一百七十九条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。本案中，郭鉴霆以其所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层5门房屋、郭怡含以其所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层14门房屋、徐小月以其所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层7门房屋为维远集团提供抵押担保，在维远集团不履行到期债务时，上诉人对上述三处抵押房产拥有优先受偿权，而不存在限额。原审法院错误判令上诉人在一定金额限额内拥有优先受偿权属于适用法律错误。二、维远集团将绿野华庭小区1#1层2门，面积186.72平方米，与绿野华庭小区1#1层15门，面积98.28平方米，两处房产抵押给原告。2016年1月29日，维远集团办理了房照，两处房产为维远集团所有。2016年2月1日，维远集团办理了抵押登记手续，将两处房产抵押给上诉人。维远集团从未告诉上诉人有关第三人拆迁补偿的事宜。根据《物权法》第一百零六条的规定，上诉人已善意取得了维远集团的两处房产的抵押权。原审法院认为维远集团的两处房产的所有权归原审第三人所有，忽视了上诉人善意取得抵押登记的事实，对该案的事实认定明显有误。退一步讲，上诉人与被上诉人郭大维签订《个人借款合同》的日期为2016年2月1日，维远集团与上诉人登记抵押权的日期也是2016年2月2日。时间发生于维远集团取得两处房产的产权(2016年1月29日)之后，上诉人在办理抵押登记前也到现场进行了调查，上诉人不存在过错。即使维远集团的房产抵押被认定无效，其原因也是维远集团造成的，维远集团应在绿野华庭小区1#1层2门及绿野华庭小区1#1层15门房屋的价值范围内对被上诉人郭大维的债务承担连带赔偿责任。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人请求贵院依法改判。郭鉴霆辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持原判。在签订抵押合同时对抵押物绿野华庭小区1号1层5门担保金额是120万，法院判决原告在担保金额120万范围内对郭鉴霆所有的房屋拍卖享有优先受偿权的判决正确。维远公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持原判。在办理抵押登记前，李国林、李国军已经以产权置换的形式取得并实际入住绿野华庭小区1号1层2门、15门，李国林、李国军是在抵押登记前取得该房屋，回迁人对于产权置换房屋的物权期待权应优先于抵押权，故上诉人对该两户房屋不具有优先受偿权，一审判决正确。在办理抵押登记时，上诉人称对抵押物进行调查并拍照，其应知道维远地产将房屋补偿给李国林、李国军，上诉人称不知情不符合常理。上诉人明知房屋安置给第三人情况下仍与维远公司签订房屋抵押协议书，对其抵押合同及抵押权无效存在过错，因上诉人与维远公司均存在过错，故维远公司应承担郭大维不能清偿部分二分之一的责任，该判决正确，应维持原判。徐小月辩称，一审法院判令上诉人在限额内享有优先受偿权并无不当，根据徐小月与上诉人等签署的抵押合同，办理的抵押物他项权证等证据均载明对抵押物绿野华庭小区1号1层7门，抵押债券数额为290万，根据原物权法第203条最高额抵押权的规定，上诉人对于限额的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。李晓健、李国林、李国军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭大维、郭怡涵未提交答辩意见。长丰银行向本院提出诉讼请求：1、要求被告郭大维偿还原告借款本金1000万元及利息；2、要求其他被告承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费用及其他费用；4、申请法院判决抵押登记合法有效，拍卖、变卖被告抵押物价款我行优先受偿。一审法院认定事实，2016年2月1日，被告郭大维为甲方，原告长丰银行为乙方签订《个人借款合同》，合同约定贷款额度为人民币1000万元，贷款期限为2016年2月2日至2017年1月25日，借款用途为深海养殖。借款年利率为固定利率10.2%，借款逾期的，罚息利率为借款约定利率上浮50%。2016年2月1日，被告郭鉴霆、郭怡含、徐小月、维远地产分别与原告长丰银行签订了房地产抵押贷款契约和抵押合同，为被告郭大维前述贷款提供抵押担保，约定抵押物情况如下：郭鉴霆所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层5门，面积98.28平方米，房权证号为ＳＹ××09号，房屋价值为1818180元，抵押率66%，担保债权数额为120万元，抵押期限至还清贷款的本息及罚息；郭怡含所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层14门，面积226.04平方米，房权证号为ＳＹ××08号，评估价值为4181740元，抵押率65%，担保债权数额为270万元，抵押期限至还清贷款的本息及罚息；徐小月所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层7门，面积226.04平方米，房权证号为ＳＹ××10号，评估价值为4181740元，抵押率70%，担保债权数额为290万元，抵押期限至还清贷款的本息及罚息；维远地产所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层15门，面积98.28平方米，房权证号为ＳＹ××14号，评估价值为1818180元，抵押率66%，担保债权数额为120万元，抵押期限至还清贷款的本息及罚息；维远地产所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层2门，面积186.72平方米，房权证号为ＳＹ××21号，评估价值为3454320元，抵押率58%，担保债权数额为200万元，抵押期限至还清贷款的本息及罚息。借款到期后，被告郭大维未按照约定偿还原告借款本金及利息。原告因索要借款无果诉至本院，在本院（2019）辽1421民初924号案件庭审中，原告主张贷款利息自2017年3月21日起按照年利率15.3%计算，各被告对利息计算无异议。另查明，第三人李国林（乙方）与被告维远地产（甲方）于2012年10月20日签订了《房屋拆迁补充协议书》，约定乙方将有照商业用房106平方米、住宅267平方米、无照房屋60平方米及附属物在2011年6月18日前交付拆除；甲方对双方于2011年6月3日、12日签订的协议做如下变更：1、在回迁区内回迁“绿野华庭”1#楼东7单元、东6单元西户1-2层门市，回迁商业用房，回迁面积546.60平方米；2、在回迁区内回迁“绿野华庭”1#楼东1单元、东数第二间1-2层门市，回迁商业用房，回迁面积188.82平方米；2012年12月20日，双方又签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定将李国林名下的07237号、07238号房屋拆迁，被告维远地产将位于绥中镇绿野华庭小区1#楼从东往西数第2门1-2层、建筑面积188.82平方米的房屋产权调换给李国林，并实际交付给李国林占有和使用。2016年1月29日，维远地产将绿野华庭小区1#1层2门（即调换给李国林的商业用房）办理了自己公司所有的房照，房权证号为ＳＹ××21号，面积186.72平方米（办理产权证后的实际面积），2月1日又办理了贷款抵押登记手续，抵押给原告。2009年7月3日，第三人李国军（乙方）与被告维远地产（甲方）签订了《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，约定将李国军名下的西关村05282号、05283号房屋拆迁，被告维远地产将位于绥中镇绿野华庭小区1#1楼15号（从东往西数地15门）1-2层、建筑面积98.28平方米的房屋产权调换给李国军，并实际交付给李国林占有和使用。2016年1月29日，维远地产将绿野华庭小区1#1层15门（即调换给李国军的商业用房）办理了自己公司所有的房照，房权证号为ＳＹ××14号，面积98.28平方米，2月1日又办理了贷款抵押登记手续，抵押给原告。一审法院认为，本案争议焦点问题有三，一是被告郭大维是否应当按照《个人借款合同》约定承担偿还借款本息的法律责任；二是原告对被告郭鉴霆、郭怡含、徐小月的抵押物是否享有优先受偿权及该三被告对郭大维的借款是否应当承担连带责任；三是关于涉及第三人主张所有权的房产的抵押合同是否有效，如无效维远地产应当承担何种责任。关于争议焦点问题一，本院认为原告长丰银行与被告郭大维签订借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合法的借贷关系受法律保护，原告与郭大维约定的利率标准符合法律规定，故原告要求被告郭大维偿还借款本金1000万元及利息的请求本院予以支持。利息应按合同约定利息加逾期罚息合并计算，即借款约定利率10.2%上浮50%为15.3%，原告主张自2017年3月21日起支付利息各被告无异议，本院予以支持。关于争议焦点问题二，本院认为被告郭鉴霆、郭怡含、徐小月分别与原告签订了《房地产抵押契约》和《抵押协议书》，自愿用自己名下的财产为郭大维的借款提供抵押担保，抵押合同系各方当事人的真实意思表示，且行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，抵押合同签订后对抵押物依法办理了抵押登记，故郭鉴霆、郭怡含、徐小月应在自己抵押担保的债权金额内承担抵押担保责任，原告对抵押物享有优先受偿权。关于连带责任问题，本院认为连带责任应当由法律明确规定或当事人约定，法律未规定抵押担保应承担连带责任，原告与被告郭鉴霆、郭怡含、徐小月也未就该三被告对案涉借款承担连带责任进行约定，故原告请求该三被告承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点问题三，被告维远地产虽与原告签订了《房地产抵押契约》和《抵押协议书》，自愿用自己公司名下的财产为郭大维的借款提供抵押担保，但该抵押的房产在维远地产办理房产证之前，已于2012年与第三人李国林、李国军分别签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并将房屋交付给第三人占有和使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人取得房屋的权利优先于普通购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但不能对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的消费者，故抵押权行使亦不能对抗被拆迁人对安置房屋的优先权，原告和被告维远地产签订关于绿野华庭小区1#1层15门、1#1层2门两处房屋的抵押合同并设立抵押权的行为侵犯了第三人的合法权益，抵押合同及抵押权设立应属无效，原告不享有该两处房屋的优先受偿权。那么维远地产是否应当承担责任，如何承担责任呢？《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第七条规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。被告维远地产在明知该两处房屋已经动迁补偿给第三人并交付第三人占有使用的情况下，仍然将房屋所有权办理至其名下，并抵押给原告，维远地产对抵押合同及抵押权无效存在过错。原告在庭审中陈述其对抵押物进行了相应调查并拍取照片，其应当知道维远地产将该两处房屋补偿安置给第三人，原告辩称对第三人占有使用该两处房屋不知情，不符合常理。原告在明知该两处房屋补偿安置给第三人的情况下仍与维远地产签订《房地产抵押契约》和《抵押协议书》，其对抵押合同及抵押权无效亦存在过错。因原告及维远地产均存在过错，维远地产应承担郭大维不能清偿部分的二分之一民事责任，即在维远地产担保债权金额320万元（120万元+200万元）的二分之一160万元范围内承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告郭大维于本判决生效后十日内偿还原告绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行借款本金1000万元及逾期利息（利息从2017年3月21日起至执行完毕之日止按年利率15.3%计算）；二、原告绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行在担保债权金额120万元范围内对被告郭鉴霆所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层5门房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权，在担保债权金额270万元范围内对被告郭怡含所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层14门房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权，在担保债权金额290万元范围内对被告徐小月所有的位于绥中镇绿野华庭小区1#1层7门房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；三、被告辽宁维远集团房地产开发有限公司在被告郭大维不能清偿时，在160万元限额内对原告绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行承担清偿责任；四、被告郭鉴霆、郭怡含、徐小月、辽宁维远集团房地产开发有限公司在承担抵押担保责任后有权向被告郭大维追偿；五、驳回原告绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由被告郭大维负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，针对长丰银行的上诉请求，首先，关于一审判决上诉人对郭鉴霆、郭怡涵、徐小月三处抵押房产在抵押限额内有优先受偿权适用法律是否正确的问题。被上诉人郭鉴霆、郭怡涵、徐小月提供的是抵押担保，根据担保法的相关规定，当债务人不能履行债务时，抵押人以抵押财产在抵押限额内承担抵押担保责任，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，从签订的《房屋抵押协议书》和《房地产抵押贷款契约》均可以认定，郭鉴霆抵押担保金额120万元，郭怡含抵押担保金额270万元，徐小月抵押担保金额为290万元。依据法律规定，抵押人以抵押物在折价或拍卖、变卖时上诉人仅以抵押额为限承担抵押担保责任，故一审法院适用法律正确。上诉人的该上诉请求，本院不予支持。其次，关于上诉人对绿野华庭小区1#1层2门、15门抵押是否有效的问题。经查，李晓健、李国林、李国军是通过回迁安置形式获得的门市房，于2012年开始占有、使用。上诉人于2016年初才与维远公司签订房屋抵押登记，所以，李晓健、李国林、李国军占有门市房的时间早于维远公司与长丰银行签订房屋抵押合同的时间。上诉人在与维远公司办理抵押时，上诉人没有对的房屋尽到审慎的审查义务，到被上诉人占有的房屋内进行调查核实，导致抵押行为无效，故其自身有不可推卸的责任。一审法院判决其承担一定责任并无不当。上诉人认为其善意取得房屋的抵押权没有法律依据，故一审判决绿野华庭小区1#1层15门、2门两处房屋的抵押合同并设立抵押权的行为侵犯了第三人的合法权益，抵押合同及抵押权设立应属无效，上诉人不享有该两处房屋的优先受偿权并无不当。综上所述，绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11315元由绥中长丰村镇银行股份有限公司西山支行负担。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  薛 丽审判员  葛 飞二〇二一年四月二十五日            本件与原本核对无异      法官助理刘祺书记员张影本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；