江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏04民终1368号上诉人（原审被告）：冯彬汝，女，1984年6月30日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：苏麟，男，1980年7月13日生，汉族，住常州市武进区，系冯彬汝丈夫。被上诉人（原审原告）：常州益和物业服务有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道成济路15号。法定代表人：朱协峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桂新，该公司职员。上诉人冯彬汝因与被上诉人常州益和物业服务有限公司（以下简称益和公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常州经济开发区人民法院（2020）苏0492民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯彬汝上诉请求：1.撤销一审判决，对本案依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的物业服务不符合物业合同约定是既定事实，一审法院认为被上诉人仅对部分物业服务问题进行了小修小补就可忽略长期存在的物业服务严重不符约定的问题，属事实认定不清；二、被上诉人主张在2019年1月24日通过邮局挂号信的路单进行催收，但并无有效签收或送达记录，不能证明进行了有效催收；三、被上诉人所在小区其他业主因物业费被诉至经开区法院横山桥法庭，在其他业主举证资料不全的前提下还被予七折判罚，本案一审法院却判决支持全部物业费，不能很好地定分止争，反而激化了业主与物业公司的矛盾，应予以撤销；四、两期业委会选举均达不到业委会选举的有效票数，非法成立的业委会无权代表所有业主签订物业服务合同，请依法判定合同无效；五、益和公司的不作为己严重危及业主的生命财产安全，益和公司不但严重违反了相关法律的直接规定，同时己构成严重违约；六、经了解得知益和公司在经开区其他服务的高层物业项目中，只要涉及消防安全的均以不作为、不配合的方式放任管理导致其服务的拥有高层物业的项目的消防全部瘫痪（有消防部门的历年检查处罚记录为证）；七、本小区大部分业主（包括2020年成立业委会）都认为益和公司多年来没有履行物业合同条款中约定的义务。这也是很多业主坚持打官司不愿意交给益和公司物业费的主要原因。益和公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。2、上诉人的上诉理由不成立，我公司已经履行了物业服务合同约定的合同的主要义务，上诉人在一审中提供的证据不能证明我公司的物业服务存在严重瑕疵，上诉人不能够以某一个时间某一个地点的照片来否定物业服务的质量，并且其个人也不能代表全体业主否定整个物业期物业服务的质量。小区中绝大多数的业主是能够按照合同及时缴纳物业费用，起诉至法院的毕竟是少数。我们在一审中提出了律师函和挂号信的证据，证明我们向其催要物业费，履行了催缴义务。益和公司向一审法院起诉请求：1、判令冯彬汝给付2010年3月1日至2020年6月30日物业管理费8275.5元、电梯运行费4728.8元；2、判令冯彬汝按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金7882.13元（暂计算至2020年6月30日）；3、判令冯彬汝承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：冯彬汝系嘉州枫景苑小区的业主，系该小区x幢x单元x室房屋的权利人，房屋的建筑面积为93.12平方米。2007年12月10日，嘉州枫景苑前期物业公司苏州工业园区新工产业管理服务公司（甲方）与李耀辉、冯彬汝（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定前期物业服务标准为住宅0.7元／平方米／月，电梯运行维护费标准0.4元／平方米／月，其他物业共用设施设备运行费按其实际发生成本由乙方向甲方均摊，乙方同意从2009年3月1日起开始向甲方交纳物业服务费和电梯运行维护费，从起始交费日起，物业服务费用和电梯运行维护费，按半年预交，在每年3月1日缴纳。2011年3月1日，嘉州枫景苑业主委员会与益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，约定益和公司提供如下物业管理服务:1、物业公用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运（收集）、雨、污水管道的疏通等；4、公共绿化、建筑小品、水环境、健身器械等的养护管理；5、车辆进出、停放秩序管理；6、维护公共秩序、安全防范等事项贩协助管理；7、收费标准为普通住宅按每月每平方米0.7元。物业服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每隔半年于第七个月的15号前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，益和公司可以从逾期之日起按应缴费用50/000的比例加收滞纳金。合同期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。2015年10月30日，嘉州枫景苑业主委员会再次与益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，除合同期限为自2016年3月1日起至2021年2月28日止外，其他内容同2011年3月1日签订的物业服务合同。冯彬汝因房屋渗漏问题，长期不缴纳物业费。现益和公司主张冯彬汝自2010年3月起未再交纳物业服务费，起诉至一审法院，要求处理。一审法院认为，本案的争议焦点：1，冯彬汝主张益和公司的物业服务存在瑕疵而暂缓交纳物业服务费是否成立；2，益和公司主张的滞纳金计算是否合理。针对第1个争议焦点，审理中，冯彬汝提供一系列证据，以证明小区消防设施瘫痪、秩序混乱，益和公司不作为和提供的物业服务存在重大瑕疵。对于小区消防设施老旧急需更换，该情况客观属实，对于重大公共设施是需要动用维修基金来进行更换，从益和公司提供的证据看，益和公司作为小区物业公司，作了相关申报程序，后因签字同意的业主未达到一定比例致使不能启动小区公共维修基金以改造相关设施，故不能认定小区现有消防设备不能发挥作用应归责于益和公司。对于冯彬汝主张小区秩序混乱，益和公司不作为和提供的物业服务存在重大瑕疵，对此，因小区的物业服务是一个动态过程，不能以冯彬汝以某个时间段一些公共部位出现的问题，就全盘否定物业公司提供的服务。即使益和公司在物业服务过程中存在瑕疵，冯彬汝等业主亦可依物业管理合同约定，通过要求物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权限额，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，冯彬汝以不交纳物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，亦非明智之举。综合双方诉辩意见及各自提供的证据，一审法院认为，益和公司已经履行了合同约定的保洁、保安、秩序维护等合同主要义务，冯彬汝作为小区业主，已经享受相关物业服务，依据权责相符，应当履行交纳物业服务费的义务。根据物业合同约定的相关收费标准，益和公司要求冯彬汝需交纳2010年3月1日至2020年6月30日物业管理费8082.81元、电梯运行费4618.75元,合计12701.57元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。至于冯彬汝主张2010年的物业费已经交纳，对此冯彬汝未能提供证据，应由其承担举证不能的后果，其意见该院不予采信。针对第2个争议焦点，一审法院认为，业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳，物业管理企业可以按每天万分之五加收滞纳金。本案中，益和公司针对催交，提供2019年1月22日发出的催促缴费的律师函件（督促包括冯彬汝在内的业主在收件后7日内支付拖欠的物业费及滞纳金）及邮局的收发路单（反映于2019年1月24日邮局向冯彬汝等人进行投递），经计算，故益和公司可向冯彬汝主张自2019年2月1日起计算的滞纳金，结合物业合同的约定和益和公司主张的期间段，该院进行分段计算，其中自2010年3月1日至2018年12月31日的物业费应交纳的滞纳金为2795.88元（自2019年2月1日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），自2019年1月1日至2019年6月30日的物业费应交纳的滞纳金为107.56元（自2019年7月16日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），自2019年7月1日至2019年12月31日的物业费应交纳的滞纳金为50.70元（自2020年1月16日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），其余部分，该院不予支持。经计算，本案的滞纳金可支持为2954.14元。综上，本案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯彬汝于本判决生效之日起十日内支付益和公司自2010年3月1日至2020年6月30日止的物业管理费8082.82元、电梯运行费4618.75元，合计12701.57元；二、冯彬汝于本判决生效之日起十日内支付益和公司滞纳金2954.14元(算至2020年6月30日)；三、驳回益和公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取162元，由益和公司负担62元，由冯彬汝负担100元。二审中，上诉人冯彬汝提交的以下两份证据。证据一：常州市区物业管理工作实时考评武进区75.39分。证据二：2020年物业消防设施维修表。证明小区的消防瘫痪由来已久。益和公司对上述证据的质证意见：不存在由于物业管理失职导致小区消防系统瘫痪的情况，小区投入使用十多年来，物业公司请的是专业单位对消防进行维修保护，由于地基基础的沉降造成管道陈旧漏水，物业也就此事向业委会及经开区建设局等有关单位报告要求动用公共维修基金进行改造，因为在维修基金业主签字过程中，达不到三分之二的通过率，造成此事搁置，目前正在实施整改。二审查明的案件事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，一、物业合同是否合法问题。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，嘉州枫景苑业委会与益和物业公司签订合同前是否经过业主大会授权、嘉州枫景苑第一届与第二届业委会成立是否合法的问题，属嘉州枫景苑业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，而益和物业公司与嘉州枫景苑业委会签订的《嘉州枫景苑物业服务合同》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。业主如认为业主委员会的行为侵害业主合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对业主具有约束力。故益和物业公司与嘉州枫景苑业委会签订的物业服务合同对冯彬汝应具有约束力。二、对于物业费用（含电梯运行费）是否应全额支付问题。物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。根据《物业管理条例》第七条的规定，按时交纳物业费用是业主在物业管理活动中应履行的义务。冯彬汝以益和物业公司部分服务内容未能尽责为由主张减免物业服务费用,其主张既不符合权利义务对等原则,也不利于全体业主所期待的更好物业服务的目的实现。如部分业主不承担物业费用，不仅会在一定程度上影响物业公司的物业服务能力,对整个小区物业品质造成不良影响，更损害其他已按时缴纳物业费用业主的正当权利,进而损害小区全体业主的利益，故而冯彬汝长时间拒绝交纳物业费用的行为不应得到认可和支持。如益和物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵,冯彬汝应当按照相关法律规定或物业服务合同的约定通过合理的方式指出,充分协商、共同解决,以维护自身及小区全体业主的合法利益，而非简单以不交纳物业费的形式拒绝履行合同义务。在冯彬汝未交纳物业服务费用的多年内，并无直接证据证明其曾向社区反映或相关主管部门投诉益和物业公司的服务质量问题，从近期的小区相关照片亦无法得出益和物业公司长期以来服务质量一直存在重大瑕疵，而就小区绿化带内设置地下室通风口或商铺背面安装除尘排烟装置等系其他业主在使用物业过程中采取的措施，是否违法也不应确定最终责任需由益和物业公司来承担。而根据案涉物业服务合同第二十八条的约定，即使益和物业公司未完全履行物业服务合同约定的相关义务，业主委员会有权要求益和物业公司限期整改，如造成小区业主经济损失，业主委员会也有权提出赔偿诉求直至解除物业服务合同，但并不能成为冯彬汝拒绝交纳或少交物业费的理由。因此一审法院认定冯彬汝应向益和物业公司支付涉案期间的物业服务费,具有事实及法律依据。另外，就冯彬汝提出的消防设施无法正常使用问题，现有证据显示益和物业公司已向主管部门进行了反映和申请，并无证据显示损坏原因系益和物业公司维护不佳造成，故此点也不能成为业主拒绝交纳物业费的理由。需要指出的是,整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务,更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系,物业服务企业作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可;同时业主也应对物业服务企业给予相应理解,尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件,业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此,本院希望物业服务企业和全体业主能够通过共同努力,营造出和谐美丽的小区环境。三、关于冯彬汝是否应承担逾期交纳物业费产生的滞纳金问题。本案所涉物业服务合同约定，业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，益和物业公司可从逾期之日起按应缴费用万分之五的比例加收滞纳金。冯彬汝未按时交纳物业费用，不仅违反物业服务合同约定，也违反《物业管理条例》中关于业主应按时交纳物业费用的义务，而一审中益和物业公司提供了律师函以及邮政机构的相关证据材料证明已履行催收程序，故冯彬汝应就其违约承担相应责任。故一审结合物业服务合同约定等因素，确定其应承担延迟交纳物业费的滞纳金并无不妥。综上所述，上诉人冯彬汝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由上诉人冯彬汝负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴立春审 判 员 王昊东审 判 员 董 维二〇二一年四月二十日法官助理 叶 健书 记 员 李 双