山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终250号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳城县凤城镇下芹社区居民委员会，住所地：山西省晋城市阳城县凤城镇下芹村。统一社会信用代码×××。（原名为阳城县凤城镇下芹村民委员会）法定代表人：郭某，任居民委员会主任。委托诉讼代理人：卢某，山西获泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某，山西君宜律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：梁某，男，生于1976年11月28日，公民身份号码×××，汉族，现住阳城县。委托诉讼代理人：李某，北京京坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳城县乐分电子商务有限公司，住所地：山西省晋城市阳城县凤城镇下芹村自来水厂西侧。统一社会信用代码×××。法定代表人：王某，任经理。上诉人阳城县凤城镇下芹居民委员会（以下简称下芹居委）、梁某因与被上诉人阳城县乐分电子商务有限公司（以下简称阳城乐分公司）房屋租赁合同纠纷一案，2019年11月26日阳城县人民法院作出（2019）晋0522民初1138号民事判决，判后，下芹居委不服，向本院提起上诉，本院于2020年4月20日作出（2020）晋05民终44号民事裁定，撤销原判，发回重审。阳城县人民法院重审后于2020年12月23日作出（2020）晋0522民初875号民事判决，判后，下芹居委、梁某不服，又向本院提起上诉。本院于2021年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人下芹居委的委托诉讼代理人卢某、周某，上诉人梁某及其委托诉讼代理人李某，被上诉人阳城乐分公司的法定代表人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人下芹居委的上诉请求：撤销原判，驳回梁某一审诉求，本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审诉讼中合议庭强制追加乐分公司为案件原告，不符合法律规定。乐分公司并非必须参加诉讼的当事人，而是怠于行使诉权的案外人，乐分公司与下芹村委并无直接租赁法律关系，乐分公司完全可以通过诉讼向梁某主张，双方恶意串通，为免除梁某的责任，才出现以梁某的名义主张乐分公司的损失的荒唐诉讼。2、一审诉讼遗漏必要的案件焦点。关于梁某是否有权以自己的名义主张他人的损失、是否能以自己的名义申请对他方损失进行鉴定，一审并未审理也未进行论述。关于梁某是否是实际控制人并未论证，即便梁某确系实际控制人，也无权以自己的名义提起诉讼，一审以乐分公司认可为理由确认梁某可以起诉乐分公司的损失非常荒谬。3、一审法院认定租赁合同无效，但未判决使用方支付占有使用费有违法律精神。最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款明确规定：“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”按照一审判决，使用者可以无限期占用而不支付任何使用费。4、一审判决在采信原评估报告的基础上进行损失认定不符合证据认证规则。上诉人已提交了乐分公司亏损的相关税务资料，自然无需通过评估认定是否有经营损失。评估报告所依据的资料不实，与正规的税务书记载相悖，在申请人单方出具的财务数据可能存在虚假的情况下，应当由原申请鉴定方重新申请鉴定。且该评估报告已超出有效期限，不可作为本案损失认定的依据。5、一审法院在合同无效的责任划分中有失公正。（1）乐分公司装修损失不应当要求上诉人予以赔偿，上诉人与梁某签订的租赁合同第五条第一款明确约定，进行装饰、装潢、改动或新建建筑物、构筑物必须向上诉人提交效果图和平面图，并征得上诉人同意。梁某违反合同约定默许乐分公司装饰导致损失产生，该装修损失依法不应由上诉人进行赔偿。（2）乐分公司本身常年亏损，根本不存在停业损失，假设其存在停业损失，应该由其自身承担。停业后，乐分公司可以及时通过另租场地减少损失，但其拒绝及时搬迁导致损失的无限扩大；停业损失属于合同履行下可期待获得的利益，法律不应当保护不确定的利益。（3）梁某存在明知合同标的非法建筑的性质而租赁、非法转租、同意乐分公司进行装修等诸多过错，上诉人的过错仅是明知租赁物非法建筑而出租，一审判决上诉人承担70%的责任明显有失公正。（4）根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确规定的装修装饰也是需许可的范畴，一审判决被上诉人无义务办理大型装修许可的观点，与法律规定不符。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人梁某辩称，1、本案发回重审裁定认为，本案遗漏了必要共同诉讼参加人乐分公司，故一审法院追加乐分公司为原告是符合法律规定的。2、乐分公司和下芹居委没有合同关系，但是乐分公司的实际控制人是梁某。本身也不是转租的关系，乐分公司一审已向法庭提交了全部损失可以由梁某进行主张。3、乐分公司注册之后股权变动情况和法人变动情况并不影响梁某代持的效力，乐分公司最终变更为王某个人100%持股，所以代持股是可以实现的，因此梁某以个人名义提出鉴定主张损失符合法律规定。4、关于占有使用费的问题。首先，房屋占有使用费不能直接等同于房屋租金，因为合同的目的随着企业的关停无法继续经营，已经无法实现合同目的。当时梁某已经及时提起了诉讼，在诉讼期间涉及到评估等问题，所以房屋没有办法进行交接，且梁某没有获得赔偿，没有能力重新租赁存放东西的地方，后续的占有使用并没有获利，只是诉讼的需要。5、仅凭一个月税务资料无法证明乐分公司全年亏损的状态。关于评估报告和过程、选材勘察等，下芹居委全程参与，评估机构是在法院共同选定的，在评估过程中下芹居委未提出异议，在评估后又提出异议，自相矛盾。按照民事诉讼法的相关规定，如果下芹居委认为评估报告有问题，符合重新评估鉴定的情形，应向法庭提出相应申请，而下芹居委没有提出，应当视为接受了评估报告的结论。6、评估报告有效期的问题。本案的评估报告是在有效期内进行使用的，但是案件经过了发回重审，事实没有发生变化，没有影响法庭的使用。7、居委会对装修的行为完全知道，并且认可。上诉人是否办理施工许可证与本案无关。被上诉人乐分公司辩称，同上诉人梁某的意见。上诉人梁某的上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原一审的全部诉讼请求。本案的一、二审诉讼费由下芹居委承担。事实和理由：一审判决存在事实认定不清，适用法律错误的情形。1、上诉人的实际停止经营的时间应该是2018年11月，并非一审判决中认定的2018年12月16日。执法队出具过两份通知，上诉人接到第一份通知后，就已经实际停止继续经营，因从事装饰装修行业的特殊性，客户仍有需求来店内进行沟通选材，因此无法完全直接闭店。11月、12月的水电费和之前正常营业时的水电费差距明显，一审判决的租金返还和停产停业的起算时间，应当予以纠正。2、一审判决认定的停产停业时间，截止到2019年7月11日评估之日，不足以覆盖上诉人的实际损失。上诉人已经投入巨资的生产经营被迫停止，更无力重新开展后续投入，到目前为止上诉人也未获得一份补偿款项，对上诉人造成的影响从2018年11月停止经营延续至今。3、上诉人主张宣传广告投入的损失赔偿，应当得到支持。上诉人签订推广宣传合同之后无法进行解约，并且已经实际支付宣传费用，属于实际损失，应当予以补偿。4、上诉人另行租赁场地的租金，属于可以预见必然发生的预期损失，应当获得赔偿。上诉人正是预期在本案诉讼结束之后，拿到赔偿款项后开展新的经营，重新租赁场地装修，因此应当就上诉人必然要发生的租金价差予以考虑判赔。5、上诉人在合同租赁过程中不存在任何过错，一审法院判决上诉人需承担30%责任，没有事实依据。案涉租赁房屋是临街店铺，从大众的正常思维角度来理解，如果涉案房屋是违建，规划城管等部门早就采取法律措施，根本不可能让下芹居委完成修建行为，还有下芹居委进行房屋出租时采取的是招投标方式，多人报名公开招标，上诉人基于生活常识有足够理由相信，涉案房屋合法性无疑。综上，下芹村委擅自将违法建筑租赁，上诉人投入大量装修费用，停产停业被迫持续至今，不但没有新的收入来源，已签约的客户都存在大量退款和赔偿，上诉人已无能力重新签订新的租赁协议并支付房租，更无力开展新的经营活动。下芹村委的过错给上诉人造成了巨大的经济损失，应依法由下芹居委承担全部赔偿责任。上诉人下芹居委辩称，1、被上诉人2018年10月之后仍在继续营业，停止经营的时间是在2019年。2、评估的损失远远大于实际的损失，该评估结果严重有失公允。3、广告宣传的投入已经纳入公司成本，在评估时予以计算，且广告投入在停业之前已经受益，并不存在损失。4、另行租赁场地的损失是不存在的。5、乐分公司和梁某应该承担主要过错，是梁某违约在先，没有经过允许就把房子交给第三方，没有经过出租人的允许就违法进行装修，且在装修的时候作为一个超过100万的大型工程，没有申请许可，均造成了损失扩大化。6、梁某、乐分公司从始至终都知道涉案标的物是违法建筑，其没有及时止损的责任，应该由其自身承担。被上诉人乐分公司辩称，同意上诉人梁某的上诉请求。梁某向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2017年8月28日签订的租赁经营合同；2.依法判决被告赔偿原告装饰装修费1821726元，拆除后能够继续利用部分的安装费87491元，拆除后不能继续利用部分的市场损失88220元，停业期间的经营损失自2018年11月计算至2020年8月底，共22个月计2800930元，已交租金损失34166.7元，宣传广告投资138100元，另外租赁场地租金损失2905965.5元，鉴定费3万元，因房屋无法正常经营，解约12位客户，损失53000元。3.本案诉讼费、评估鉴定费等所有诉讼费用由被告方负担。事实和理由：2017年8月份，被告下芹村委就该村委所有的位于阳云路的三层房屋（附加车库一间）对外出租一事发布招标公告，原告投标后以每年205000元租金中标。原被告于2017年8月28日签订了租赁经营合同，被告下芹村委将上述三层房屋（附加车库一间）租赁给原告经营，约定租赁期限为10年，即自2018年1月1日至2027年12月31日止，每年租金205000元，缴纳方式为每年缴纳，并约定被告下芹村委以房屋现状出租，原告自办证照、自主经营、照章纳税。合同签订后，原告拟在租赁房屋内开办一站式购物装饰家居生活馆，原告实际控制的乐分公司招聘了业务员进行了大量市场调研、洽谈对接众多建材品牌经销商后斥巨资对该房屋进行了装修装饰，并按照设计要求在该房屋一至三层内完成了一站式购物装饰家居生活馆所需家具、家电、厨卫、地板等全部建材出样，并装修装饰了样板房；后进行了必要的宣传推广、品牌公关、广告投放，于2018年3月16日开始正式营业。2018年10月份以来，阳城县城市管理综合行政执法队多次给原告下达搬离腾退通知，责令原告停止营业并腾退搬离租赁房屋。原告经向被告了解，才得知该出租房屋系违法建筑，已被建设行政部门下达拆除通知。因原告投资巨大，多次找被告交涉赔偿事宜，但被告未予解决。原告认为，被告下芹村委作为出租人，理应拥有出租房屋的合法所有权，且保证房屋具有正常出租使用用途，由于该出租房屋被认定为违法建筑且被建设行政执法部门下达拆除、搬离腾退决定，原被告所签租赁合同目的已无法实现，理应解除。租赁合同解除后，原告因此所受的各项损失应由被告下芹村委承担全部赔偿责任。请求依法判决，以维护原告的合法权益。乐分公司陈述：本原告的诉讼请求包含在原告梁某的诉讼请求中。下芹村委向一审法院提出反诉请求：1.依法判令原告返还房屋，按每月17803元标准支付被告占用房屋使用费，截止2019年5月31日费用为85417元；2.反诉费由原告承担。事实和理由：2017年8月，被告通过招标程序将自己所有的位于阳云路三层房屋对外进行招租，后原告以每年205000元的租金中标。2017年8月28日，原被告签订了租赁经营合同。案件审理过程中，被告认为双方签订的合同系无效合同，要求原告返还房屋，并支付实际占用房屋的使用费每月按17803元自2017年8月28日支付至今的房租。望依法支持被告的反诉请求。一审法院经审理查明，2015年11月1日，原告梁某与王某签订协议书，约定王某以个人名义申请注册登记成立乐分公司，以王某个人为独资股东并担任公司法定代表人，该公司申请登记为一人有限责任公司；从申请注册登记乐分公司开始的设立费用、公司出资、运营投入、人员聘用等费用均由梁某负担，王某不承担任何费用；乐分电子公司的实际股东出资人为梁某，公司股权由王某代持；乐分公司的公章、财务章等有关印鉴均由梁某持有，公司经营过程中的所有事务均由梁某决定和负责，在经营过程中如需王某签字，王某必须配合签字，不得以任何理由推诿拒签，如因此给公司造成损失的由王某承担全部赔偿责任；乐分公司的对内对外债权债务均由梁某承担后果，一切概与王某无关。协议签订后，王某于2015年12月3日申请注册成立乐分公司，法定代表人为王某，注册资本100万元，其中王某占股30％，白志芳占股70％。2016年5月18日，王某和白志芳将所持乐分公司股份均转让给高彩霞，法定代表人同时变更为高彩霞。2016年7月29日，高彩霞将所持乐分公司股份转让至王某名下，王某作为法定代表人，持有乐分公司100％股份。2018年12月11日，乐分公司地址由凤城镇水村村北璋76号变更为凤城镇下芹村自来水厂西侧。2020年6月5日，乐分公司向我院提交关于损失的情况说明，陈述将案涉房屋租赁纠纷所产生的权利义务均转让给梁某。公司因案涉房屋租赁产生的全部损失，日后由梁某个人全权处理。对原告的损失，一审法院认定如下：1.关于原告依据资产评估报告主张的装饰装修费用1821726元、拆除后能够继续利用部分的拆除安装费用87491元和拆除后不能继续利用的部分的市场价值损失88220元。一审法院认为，本院受理案件后，原告梁某即提出鉴定申请，本院于2019年5月9日告知被告下芹村委鉴定风险，于5月28日告知被告鉴定案已由晋城市中级人民法院司法技术中心受理，于6月25日、7月22日两次组织原被告双方质证，晋城华放资产评估事务所有限公司于7月11日进行现场鉴定，被告代表田满库在场参与鉴定。在此期间，被告均未对鉴定机构资质以及鉴定程序等提出异议，也未向法庭或者鉴定机构提供鉴定依据的材料，诉讼中亦未申请重新鉴定，故本院对该鉴定报告予以采信。即原告的装饰装修、拆除安装、拆除损坏的费用为1997437元。2.关于原告停业期间的经营损失，原告主张按评估报告认定的每月127315元计算22个月。被告认为原告实际经营至2019年6月，且常年亏损，提供了阳城县税务局出具的乐分公司向税务局提供的2018年12月利润表及纳税情况以证明其主张，一审法院认为，被告提交的纳税情况虽载明乐分公司于2019年度缴纳税款，但未载明该税款是否包含经营收入或利润所得税，以此证据证明原告未停业，证据不足。从阳城县城市管理综合行政执法队出具的两份通知可知，执法队第一次要求原告于2018年11月10日前搬离，后又于2018年12月10日再次发出通告要求原告于2018年12月16日前搬离，故对原告主张自2018年11月起计算停业损失的主张，不予支持，本院认定原告自2018年12月16日起停业。原审中，原告向本院提交了乐分公司2017年12月及2018年部分月份利润表，向评估机构提供了2018年4－10月会计账本，评估机构依据该证据进行了评估，评估结论为乐分公司停业期间的每月经营损失为127315元。被告向本院提交了阳城县税务局出具的乐分公司向税务局提供的2018年12月利润表，该利润表显示乐分公司在2018年12月经营利润为亏损，但未提交乐分公司其他月份的利润表，无法证明乐分公司在其他经营时段亦是亏损，且乐分公司停业后，双方因赔偿问题无法达成一致意见，致乐分公司起诉在案，申请鉴定，被告既未向法庭或者鉴定机构提供鉴定依据的材料，亦未申请重新鉴定，故本院按评估报告载明的每月127315元标准计算自2018年12月16日起至评估机构评估之日即2019年7月11日止原告停业期间的经营损失，共计869986元。3.关于原告主张的已交租金损失34166.7元。一审法院认为，被告明知案涉房屋系违章建筑，仍与原告签订租赁合同，收取原告2018年1月1日至2018年12月31日的租金，自原告收到搬离通知于2018年12月16日停业时，无法继续合法占有房屋进行经营，故被告应退还原告2018年12月17日至12月31日之间的租金8542元。4.关于原告主张的宣传广告投入损失138100元。一审法院认为，针对103100元的广告宣传损失，原告提供了乐分公司与山西宏博文化传媒中心签订的宣传活动策划服务协议以及转账明细，乐分公司第一次给宏博公司转账时间为2018年2月7日，签订协议之日为2018年2月15日，2月15日为我国传统节日除夕，协议中广告宣传策划明细显示，策划项目包含活动策划、微信宣传、视频制作、活动直播、春晚策划以及节目单、门票等，故该协议约定的宣传活动是为2018年春节所准备的一次性活动还是为公司经营准备的长期活动、该协议是否已实际履行，原告应提供其他证据予以佐证，现仅以该协议主张其存在该项损失，本院不予支持。针对阳城县城惠歌传媒中心出具的收据载明的乐分商场广告费35000元。一审法院认为，该收据载明广告时间为2018年8月1日至2019年7月31日，原告于2018年11月收到搬离通知书后就知道公司不能继续正常经营，应当及时与阳城县城惠歌传媒中心解除合同避免扩大损失，现原告未提供其解除合同、存在损失的证据，对原告该项主张，本院不予支持。5.关于原告主张的租赁场地的租金损失2905965.5元。一审法院认为，原告在与被告签订租赁合同后，只交付了一年的租金，在双方因客观原因不能继续履行租赁合同后，可另选择其他场所经营，现原告未积极寻找场地继续经营，也未与其他出租人就房屋租赁事项达成合意，更未实际租赁房屋、支付租金，仅通过同等地段的城西建材内的出租房屋的价格要求被告支付并未实际发生的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。6.关于原告主张的鉴定费3万元。一审法院认为，该费用是原告为确定自身的损失，申请鉴定发生的必须支出的费用，且有鉴定机构出具的收据予以确认，故对该项损失，本院予以支持。7.关于原告主张的违约赔偿损失53000元。一审法院认为，原告主张该项损失，提供了其与郭卫军等12人签订的装修合同及终止合同，与李士良签订的装修合同中计划开工日期为2018年6月2日，终止日期也是2018年6月2日；与原建军共签订两份装修合同，一份计划竣工日期为2019年1月12日，一份计划竣工日期为2018年12月17日，王某未签字，亦未盖乐分公司公章，对该两份证据不予采信。乐分公司与郭卫东签订的装修合同中计划竣工日期应为2019年1月2日；与原鲜萍签订的装修合同中计划竣工日期应为2019年1月8日；与其他人签订的装修合同中计划竣工日期均在2018年12月16日之前。从以上证据可看出，乐分公司承包的均为居室室内装饰工程，家居生活馆的停业不会必须导致室内装饰工程无法进行，另外，这些工程均在乐分公司停业之前开始施工，停业之时工程已进行大半或者结束，且原告未提供其向郭卫军等人实际支付相应费用的凭证，无法认定该损失是否实际发生，故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，原告梁某的具体损失为装饰装修、拆除安装、拆除损坏的费用为1997437元；停业期间的经营损失为869986元；鉴定费3万元；已交租金损失8542元。一审法院认为，《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，在中华人民共和国共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证……按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。本案中，被告在建造案涉房屋时即应当向住房城乡建设主管部门申请办理包含房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装施工许可证，办理该许可证后进行装饰装修的不再重复领取施工许可证，被告在建造房屋时未向住建部门申请办理建筑工程规划许可证，亦未申请办理施工许可证，现以原告在装饰装修时未申请办理施工许可证为由拒绝承担责任，无事实和法律依据，对此抗辩理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告梁某与被告下芹村委签订的租赁经营合同因违反法律规定而无效。被告下芹村委明知其出租的房屋未取得建设工程规划许可证，仍进行公开招投标，对外出租，是发生本案纠纷的主要原因，具有较大的过错，应负主要责任。原告梁某作为承租人，在承租前，未对所租赁房屋是否属合法建筑、取得不动产权属证书，是否有权利瑕疵，是否存在影响租赁经营的因素等进行合理的必要审查，应负次要责任。关于被告反诉要求原告按17083元的标准支付自2017年8月28日至今的房屋使用费。原告认为其因停业遭受了巨大损失，没有达到合同目的，不应支付原告费用，且年租金205000元是为了经营，占用费不能和租金一致。一审法院认为，原告梁某与被告下芹村委签订的经营租赁合同无效，双方因合同后续赔偿问题无法达成一致意见，致使原告未搬离房屋，且被告下芹村委对合同无效承担主要责任，故原告不应再支付被告停业期间的房屋占有使用费。综上所述，一审法院认为，被告下芹村委将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，并与原告梁某签订租赁经营合同，该合同因违反法律规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，对于合同无效，原被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。被告下芹村委明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍公开招投标，对外出租，承担70％的赔偿责任。原告梁某签订该合同后，作为原告乐分公司的实际控制人经营乐分公司，且在诉讼中乐分公司出具说明认可乐分公司的损失由梁某负责，故由原告梁某向被告下芹村委主张乐分公司的损失，本院予以支持。本案中，原告梁某和乐分公司的实际损失为2897423元，其中由被告下芹村委负担2028196元，并返还租金8542元，共计2036738元，原告的其余损失由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）阳城县凤城镇下芹村民委员会于2017年8月28日签订的租赁经营合同书无效；二、原告（反诉被告）梁某在本判决生效之日起一个月内返还被告（反诉原告）阳城县凤城镇下芹村民委员会案涉下芹村水厂西侧新建的商业文化楼三层建筑附加一间车库；三、被告（反诉原告）阳城县凤城镇下芹村民委员会支付原告（反诉被告）梁某各项损失2036738元；四、驳回原告（反诉被告）梁某、阳城县乐分电子商务有限公司和被告（反诉原告）阳城县凤城镇下芹村民委员会的其他诉讼请求。二审中，上诉人下芹居委、梁某、被上诉人乐分公司均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。结合一审举证质证及当事人的陈述，二审查明：2017年8月28日，下芹村委作为出租方与承租方梁某签订了《租赁经营合同书》，约定：将坐落在下芹村水厂西侧新建的商业文化楼三层建筑面积为1317.9平方米，附加车库一间33.9平方米，彩钢板封顶及其附属设施（门窗、上下水、电、暖）在完全良好的状态下整体出租给梁某，用于商业经营；租赁期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，租金每年205000元，采用逐年缴纳的方式。梁某装饰装潢、改动或新建建筑物、构筑物必须向下芹村委提交效果图和平面图，并征得下芹村委同意。合同签订后，梁某交纳了2018年1月1日至12月31日的租金205000元。2018年3月16日阳城乐分益品装饰家居生活馆正式营业，生活馆共三层，一层入口前厅安装有前台柜、玉石背景墙，前厅后面分别有水槽龙头区，淋浴玻璃门区，样板间区，淋浴区，马桶区，浴缸区，地砖区等。一层至二层楼梯间装修了商家证书展示格、微晶石背景墙。二楼分别装修了开关、吸顶灯、吊灯区、集成板展示格、吊顶展示区、电器展示区、木地板展示柜、内门展示区等。三楼分别装修了窗帘布区、美式装修风格区、欧式装修风格区、榻榻米区、中式样板区、派尼欠实木区、帝言沙发区、推拉门板材区等。在室内安装有一套16头高清监控系统，在室外安装有水晶字体广告，楼顶东侧安装了13个2米的钢格发光字，楼顶西侧安装了13个1.2米的钢材发光字。2018年2月15日，山西宏博文化传媒中心与乐分公司签订了《宣传活动策划服务协议》，约定由山西宏博文化传媒中心负责对乐分公司宣传活动的广告设计与策划执行，活动宣传费为103100元，2018年2月25日乐分公司向山西宏博文化传媒中心支付了广告宣传策划费103100元。2018年8月14日，乐分公司支付阳城县城惠歌传媒中心广告费35000元，广告时间2018年8月1日至2019年7月31日一年期。阳城县城市管理综合行政执法队向梁某下达《告知书》，通知于2018年11月10日前尽快予以搬离，以免造成不必要的损失。2018年12月10日，阳城县城市管理综合行政执法队与阳城县环境保护局向各租户下发通告“为切实保护水源安全，请你们于2018年12月16日前搬离，经济合同与出租单位解决。”本案审理中，经司法鉴定，2019年7月11日鉴定机构进行现场鉴定，对梁某的损失作出了评估。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人梁某与上诉人下芹村委（下芹居委）签订了房屋租赁合同，但房屋是由乐分公司实际使用，对于梁某提起的解除租赁合同及赔偿，以及下芹居委反诉的返还房屋并支付占有使用费，为方便审理过程中查明案件事实，保护乐分公司的合法权益，本案应追加乐分公司为第三人。一审追加乐分公司作为共同原告存在不妥，本院予以纠正。上诉人提出一审强制追加乐分公司为共同原告不当的意见，本院予以支持。各方当事人对一审认定的租赁房屋系违法建筑导致合同无效均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，上诉人下芹村委作为出租方，理应保证房屋符合出租房标准，其将无规划审批手续的自建房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致租赁合同无效的主要原因；承租方应对房屋属性及相应产权进行核查签订租赁合同，但其未尽到相应的注意义务，也存在一定的过错。一审对双方过错责任的综合认定合理，本院予以支持。上诉人下芹居委、梁某提出一审对合同无效责任比例划分不当的意见，本院不予支持。其次，对于上诉人梁某主张的乐分公司的损失，本院认为，现没有证据证明梁某与乐分公司之间存在转租，从租赁房屋类型、合同实际履行情况来看，阳城乐分益品装饰家居生活馆经营至少达6个月以上时间，下芹居委并未提出异议，其对梁某承租后由乐分公司实际承租经营的事实应是知晓的，现不论乐分公司的实际控制人是否为梁某，乐分公司参加本案诉讼已表明其损失由梁某进行主张，亦符合债权转让的条件，本院予以支持。上诉人下芹居委提出以梁某的名义主张乐分公司的损失，免除了梁某违法转租责任的意见，本院不予支持。具体各项损失为：1.上诉人下芹居委提出一审判决采信评估报告不符合证据认证规则，评估报告已超出有效期限，及装修未经其同意，其不应承担责任的意见，本院认为，虽评估鉴定的申请人及参与人均为梁某，但评估标的物未发生改变，乐分公司对此表示认可，视为追认。评估报告虽在本案审理中有效期届满，但评估标的物价值并未发生重大变化，不影响对评估物损失的认定。同时，下芹居委虽未明示同意装修，但合同约定的租赁用途为商业经营，下芹居委可以预见承租人的装修行为，在其知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修的情况下，在合理期限内未提出异议，应当认定其对装饰装修不持异议。故一审采信评估报告确认装饰装修损失1997437元及鉴定费30000元，本院予以确认。上诉人下芹居委提出的该项意见，本院不予支持。2.上诉人下芹居委提出停业损失属于合同履行下可期待获得利益，法律不应当保护不确定利益的意见，本院认为，合同无效是自始没有法律效力，是一种根本否定，无效的合同不应予以履行。合同无效的损失赔偿范围与合同解除违约情形下的损失赔偿责任不同，目的在于补偿一方当事人因合同无效所造成的实际损失，仅限于直接损失，不包括、亦不应包括合同履行后的可得利益损失。故上诉人梁某主张的停业经营损失，没有法律依据，本院不予支持。一审直接按照评估报告计算了2018年12月16日至评估日2019年7月11日止的停业经营损失明显不当，本院予以纠正。上诉人下芹居委的该项意见，本院予以采纳。3.上诉人梁某提出一审认定的租金返还起算时间不当的意见，本院认为，行政执法机关向梁某已下发2018年11月10日前搬离的通知，虽第二次向各租户发出通告要求2018年12月16日前搬离，但第一次限期搬离的通知，很大程度上已对家居生活馆正常经营活动产生影响，本院认为退还2018年11月11日至2018年12月31日的租金28473元更为适宜。上诉人梁某的该项上诉意见，本院予以采纳。4.上诉人梁某提出广告宣传费、另行租赁场地的租金、客户解约损失，均应获得补偿赔偿的意见，本院认为，案涉房屋租赁合同履行不到1年因房屋系违法建筑被认定合同无效，乐分家居生活馆的广告宣传投入、已签约客户的解约赔偿、另行租赁房屋及搬离损失是客观存在的，故综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素，酌情认定补偿102500元。综上，上诉人下芹居委应赔偿上诉人梁某的损失为1550179元。关于上诉人下芹居委提出一审判决允许使用者无限期占用房屋而不支付占有使用费，有违法律精神的意见，本院认为，房屋租赁合同无效后，承租人负有返还房屋的义务，梁某及实际承租人乐分公司均应返还房屋。同时，从个案具体情况分析来看，行政机关下发搬离通知之后，热力公司随即关闭供暖阀门，双方处于诉讼未决状态，确有鉴定损失的必要以及承租人对房屋并未实际使用的情况，故一审根据过错程度对占有使用费酌情减免，有一定合理性，本院予以支持。如本判决生效后承租人仍拒不腾退，上诉人下芹居委可另案主张相应的房屋占有使用费。关于上诉人梁某提出其损失巨大，一审判决认定的损失不足以覆盖其实际损失的意见，本院认为，承租人在签订房屋租赁合同时应尽到审慎的注意义务，谨慎规划自己的投资行为，防范经营风险；且在面对租赁房屋无法继续使用的情况下，应当及时采取措施防止损失扩大，如果没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失部分请求赔偿。上诉人提出的该项意见，本院不予支持。关于诉讼费用，根据《诉讼费缴纳办法》的规定，财产案件根据诉讼请求的金额按照比例分段累计交纳，当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交。一审法院对诉讼费用的计算明显错误，本院予以纠正。综上，上诉人下芹居委、梁某的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院对乐分公司诉讼主体的认定及合同无效后特别是停业损失的认定存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持阳城县人民法院（2020）晋0522民初875号民事判决第一项，即原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）阳城县凤城镇下芹村民委员会于2017年8月28日签订的租赁经营合同书无效；撤销阳城县人民法院（2020）晋0522民初875号民事判决第二、三、四项。上诉人梁某、被上诉人阳城县乐分电子商务有限公司于本判决生效之日起一个月内返还上诉人阳城县凤城镇下芹社区居民委员会案涉下芹村水厂西侧新建的商业文化楼三层建筑附加一间车库。上诉人阳城县凤城镇下芹社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付上诉人梁某各项损失1550179元。驳回梁某、阳城县凤城镇下芹社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费67517元（梁某预交200元），由梁某负担48766元，阳城县凤城镇下芹社区居民委员会负担18751元；反诉费5105元，由阳城县凤城镇下芹社区居民委员会负担。二审案件受理费53260元（梁某预交17384元、阳城县凤城镇下芹社区居民委员会预交17384元），由梁某负担25330元，阳城县凤城镇下芹社区居民委员会负担27930元。本判决为终审判决。审判长 张艳丽审判员 王天明审判员 焦瑛琴 二○二一年四月十九日书记员 刘婷楠