天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1103号上诉人（原审被告）：金志军，男，1968年7月24日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津市博华物业管理有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口晋丰大厦**楼1门**。法定代表人：梁洪利，总经理。委托诉讼代理人：石翔，天津万华律师事务所律师。上诉人金志军因与被上诉人天津市博华物业管理有限公司（以下简称博华公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初13712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金志军上诉请求：1．撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初13712号民事判决，改判驳回博华公司一审的全部诉讼请求。2．二审诉讼费用由博华公司承担。事实与理由：应支持金志军对博华公司不履行义务所使用的抗辩权。金志军不认可一审判决认定的博华公司履行了对小区的服务义务。原因：1．小区的门禁系统不启用，博华公司甚至拆除部分楼层的门禁。2．小区物业费平均三元每平方米，已达到高档小区物业收费水平，但小区不是全封闭小区，外来人员自由进出，保安人员从不核实查证，造成小区治安事件频发。博华公司拒不履行基本义务，金志军被迫使用法律赋予的不安抗辩权。但一审判决只字未提。一审判决看似公平，实则是对不正规物业公司的偏袒。他们依据此类判决任意降低服务水准，加剧物业与业主之间的矛盾，不利于社会的和谐与稳定。金志军多次就小区物业服务质量存在的问题向当地街道、区信访办、区物业办公室及市物业办公室反映，区物业办公室与博华公司、鼓楼街道委员会负责人及小区业主代表召开四方会议，就保安门禁系统等多项服务改进问题进行协商，博华公司答应完善门禁保安系统，但事后却始终不动。区物业办公室也多次约谈博华公司，但博华公司服务质量存在的问题到现在也没有整改。鉴于目前尚佳新苑小区没有业主委员会，我们没有选择物业公司的权利，不管物业服务质量好与坏，只能被迫地去接受。所以，博华公司现在屡屡侵犯业主合法权益，更加有恃无恐，已经到了肆无忌惮的地步。博华公司从没有给业主公示过经营项目和小区公共区域张贴广告及公共停车位的收入。博华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回上诉，维持原判。案涉前期物业管理服务合同合法有效，对上诉人和被上诉人具有约束力，双方应当依约履行合同义务。被上诉人提供了相应的物业管理服务。上诉人应当按照合同约定履行缴纳物业费的相应义务。一审法院认定被上诉人存在一定的服务瑕疵，对被上诉人起诉的相应款项进行酌减后支持了部分诉请，较为客观公正地进行了裁量。博华公司向一审法院起诉请求：1.判令金志军支付自2011年9月1日至2020年10月31日的物业管理服务费共计20361元、违约金10170.32元，共计30531.32元；2.请求判令金志军承担因本案而产生的一切诉讼费用。一审法院经审理认定如下事实：博华公司系物业管理企业，2007年博华公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。约定博华公司对尚佳新苑小区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2007年11月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.87元收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.08元由业主交纳，甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。天津市价格认证办公室于2010年6月25日出具《关于“尚佳新苑”高层商用楼物业管理服务费的价格认证书》，认证尚佳新苑高层商用楼（小区内第5楼）可按建筑面积每月每平方米3.3元收取（含机电设施设备运行养护费）。另查，金志军系天津市南开区××号房屋产权所有人，房屋建筑面积56.04平方米，拖欠自2011年9月1日至2020年10月31日期间物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。博华公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对博华公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。博华公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，金志军作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。对于金志军辩称博华公司诉请超过诉讼时效的意见，博华公司曾于2017年1月17日、2019年3月22日向金志军住所地天津市南开区××以ＥＭＳ特快专递邮寄催缴物业费的律师函，特快专递单上注明了金志军的姓名及联系电话，在邮政部门的改退批条及查询回馈上注明退回原因为拒收。博华公司于2013年8月5日、2015年8月1日、2017年8月4日在金志军房屋门口张贴物业费催缴函。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条:“本法自2017年10月1日起施行”规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定,《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,故一审法院对博华公司2017年1月17日、2019年3月22日向金志军寄发催费律师函认定时效中断。博华公司张贴物业费催缴函的行为仅有张贴照片，无其他证据证明，不足以认定时效中断。故博华公司主张的2011年9月1日至2014年12月物业服务费已超过两年或三年的诉讼时效，对此部分诉讼请求，不予支持；博华公司主张的2015年1月至2020年10月31日的物业费未超过诉讼时效，此部分诉讼请求予以支持。但博华公司作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故一审法院酌定金志军应给付博华公司自2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元。对于博华公司主张的违约金，《天津市前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，金志军长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于博华公司存在服务瑕疵，而金志军未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，一审法院不予支持。一审法院判决：一、判决生效后十五日内，金志军给付博华公司2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元；二、驳回博华公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，减半收取计281.5元，由博华公司负担221.5元，由金志军负担60元，金志军负担部分于判决生效后十五日内直接给付博华公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为金志军是否应当向博华公司支付2015年1月至2020年10月31日期间的物业服务费12000元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，博华公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，金志军在《确认书》上签字。该《确认书》载明，金志军作为尚佳新苑下列单元的业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》（或《物业管理服务合同》）和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。因此，《天津市前期物业管理服务合同》对金志军具有法律约束力。博华公司依据天津市价格认证办公室于2010年6月25日出具的《关于“尚佳新苑”高层商用楼物业管理服务费的价格认证书》，按照建筑面积每月每平方米3.3元收取（含机电设施设备运行养护费）金志军物业服务费并无不当。其次，金志军主张不安抗辩权，理据不足。根据《中华人民共和国合同法》第六十八规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，博华公司诉请的是2011年9月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，其已提供了相应的物业服务。金志军作为业主，理应支付物业服务费，不属于先履行一方；且金志军未提交证据证明博华公司存在上述法定情形。此外，鉴于博华公司物业服务存在瑕疵，一审法院酌情认定金志军应支付的物业服务费数额并无不当，本院予以维持。综上所述，金志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由金志军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 杨阿荣审判员 刘东行二〇二一年四月十九日法官助理张驰书记员樊桂洁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……