广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2753号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李家润，男，1976年10月8日出生，汉族，身份证住址：广东省开平市。委托诉讼代理人：李敬子，广东祥兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳芬，广东祥兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：关小卿，女，1964年9月1日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文慧，广东宏力律师事务所实习律师。原审被告：李博辉，男，1958年8月12日出生，汉族，身份证住址：广东省开平市。原审第三人：刘欣健，男，1992年12月3日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文慧，广东宏力律师事务所实习律师。上诉人李家润与被上诉人关小卿、原审被告李博辉、原审第三人刘欣健房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李家润上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.确认涉案《回迁房屋买卖交易协议》无效；3.判令关小卿、刘欣健搬离广州市越秀区珠光路118号2804室；4.判令关小卿、刘欣健按房管部门公布的同期同地段的租金参考价支付从2017年3月8日起至交还至日止占用涉案广州市越秀区珠光路118号2804室的使用费给李家润；5.本案全部诉讼费由关小卿、刘欣健承担。事实与理由：一、一审法院混淆两种法律关系。涉案《回迁房屋买卖交易协议》仅仅为预约合同，目的是为了李博辉获得产权证后，签订本约合同，即《广州市房地产买卖合同》。李博辉无产权证，不符合签订《广州市房地产买卖合同》的约定条件。越秀法院此情况下作出实体判决要求物权变动，于法无据。二、刘欣健不是预约合同当事人。刘欣健并未在预约合同上签名，不能在合同中为第三方设定权利义务。刘欣健未到庭参加诉讼，也没有提出权利主张。一审法院不能判决赋予其有权取得涉案房屋。三、房屋买卖交易协议无效。1.珠光路××号遗产房屋在2011年6月左右被拆除，物权消灭。2.关小卿与李博辉签订协议时，李博辉并未具有涉案2804房的物权，李家润也未取得物权。既无权属证，也无物的存在，“买卖”当属无效。在无证无物前提下，关小卿与李博辉签订的《回迁房屋买卖交易协议》，只属于预约合同，如违约只能承担缔约过失责任，无权请求交付房屋。3.涉案2804房是李博辉、李某慧两人拆迁补偿所得，并非李博辉一人所有，即属于二人共有，处分涉案房屋，应经全体共有人同意。四、李家润并未委托出售房屋。1、从《委托书》内容看，委托“事由”是“办理拆迁房屋回迁事宜”，并非出卖。房屋的所有相关事宜均应受“事由”即拆迁、回迁事宜所约束，不能理解为出售。一审判决割裂“因我无时间回中国办理拆迁房屋回迁等事宜”与“代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜”，曲解为“理应包括买卖行为“，从而判决李家润退出房屋，转移物权，是错误的。2、涉案《回迁房屋买卖交易协议》是李博辉以自己名义签订，不是以被代理人李家润名义。由于委托书没有授权出卖房屋，且《回迁房屋买卖交易协议》不是李家润签订，李家润事后也没有追认，李家润依法无需承担责任。3.涉案2804房亦于2019年8月办理产权证登记在李家润名下，证明李家润无出售的意思表示，根据公示公信原则，物权作为绝对权、对世权，买卖合同不能推翻物权登记。关小卿只能主张债权请求权而非物权请求权。4、李博辉超越代理权限的行为，其法律后果不应由李家润承担。在关小卿提起本案诉讼前，李家润在微信中多次向关小卿明确表示其委托李博辉的《委托书》的委托事项不包括买卖行为，李博辉没有将涉案房屋已出售的情况告诉李家润，其不同意李博辉将涉案房屋出售给关小卿。李博辉超越代理权限的行为未经李家润追认，依法对李家润不发生法律效力。五、李家润在收到起诉状后曾以电话形式与关小卿协商解决方案，但因双方坚持己见未能达成和解协议。关小卿以远低于市场价价格购买涉案房屋不合常理，也不符合房屋买卖交易的公平原则。关小卿、刘欣健共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李家润的上诉请求没有任何事实和法律依据，应予全部驳回。第一，涉案《回迁房屋买卖交易协议》中李博辉是作为受赠人李家润的代理人签署的。根据协议，从李博辉向关小卿出具了李家润的公证委托书可证实实际出让方应该是李家润。李博辉从始至终都没有任何证据证明其能够获得房产证，也没有任何证据显示李博辉有获得涉案房屋的任何举动，因此双方在签约时均知晓李博辉是李家润的代理人，代理李家润出售涉案房屋。第二，涉案《回迁房屋买卖交易协议》已经具备了房屋买卖合同的全部主要条款，是合法的买卖合同，而不是李家润所称的预约合同。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，仅是管理性规定，不属于效力性规定。第三，在涉案合同中，双方明确约定关小卿有权要求出让方将涉案房屋登记在第三人名下，属于约定向第三人履行的债务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条的规定，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。因此，关小卿要求李家润承担违约责任，符合法律规定。第四，李博辉认为其超越代理权限的行为，不应由李家润承担法律后果，不符合法律规定。李博辉在签署相关涉案合同时，已经向交易的相对方关小卿出具了经过旧金山大使馆公证的李家润授权李博辉处置拆迁后的房屋以及房屋之后相关事宜的授权委托书。因此，李博辉处置涉案房屋完全符合委托书设定的委托权限，不属于超越权限的代理，相应的后果应当由被代理人承担。李博辉与李家润事实上是因为涉案房屋房价上涨，不愿意按照原价出售，请法院查清案件事实，对于这种违背诚实信用原则的行为予以惩处，驳回李家润的上诉请求。李博辉辩称：其认为房屋买卖交易协议无效。理由如下：一、珠光路××号遗产房屋在2011年6月左右被拆除，物权消灭。二、关小卿与李博辉2017年2月27日签订协议时，李博辉并未具有2804房的物权，李家润也未取得物权。三、2804房是李博辉、李某慧二人拆迁补偿所得，并非李博辉一人所有，即属于二人共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有不动产，应经2/3按份共有人或全体共同共有人同意。四、从《委托书》内容看，李家润委托的“事由”是“办理拆迁房屋回迁事宜”，并非出卖。房屋的所有相关事宜均应受“事由”即拆迁事宜所约束，不能理解为出售。李博辉理解错误导致越权签订的合同无效。五、由于委托书没有授权出卖房屋，且《回迁房屋买卖交易协议》不是李家润签订，李家润事后也没有追认，2804房亦于2019年8月办理产权证登记在李家润名下，证明李家润无出售的意思表示，根据公示公信原则，物权作为绝对权、对世权，买卖合同不能推翻物权登记。关小卿向一审法院起诉请求：1.判令李博辉、李家润协助将广州市XX区XX路XX号XX房过户至刘欣健名下；2.判令李博辉、李家润向关小卿支付延迟履行违约金（以2513082.5元为本金，按每日万分之一计算，自涉案房屋由李家润取得不动产权证之日后第十一日起计至办理过户登记至刘欣健名下的手续之日止）；3.判令李博辉、李家润承担本案诉讼保全费及受理费。李家润向一审法院提出反诉请求：1.判令关小卿与李博辉签订的回迁房买卖交易协议无效；2.判令关小卿立即搬离广州市XX区XX路XX号XX房的房屋；3.判令关小卿支付位于广州市XX区XX路XX号XX房占用使用费（按房管部门公布的同期同地段的租金参考价，从2017年3月8日计至搬离之日）；4.判令关小卿承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月27日，关小卿（乙方）与李博辉（甲方）签订《回迁房屋买卖交易协议》，其中约定：一、甲方已经签署一份回迁补偿协议（以下简称协议）根据该协议，甲方将2017年2月17日获得回迁房一套，甲方是回迁协议规定的该回迁房及该房屋占有范围内的土地使用权和房地产的权利人，该房地产具体状况如下（如果本款所表达的房地产之条件与实际情况不符或者不详尽，以该协议的记载内容为准。1、房屋座落地址：XX区XX路XX号XX房。2、房屋类型：面积65.4270平方交易买卖价按房产证实际面积计算。8、买卖交易时的甲乙双方的税费、由乙方负责缴纳甲方同意乙方该房产可以过户到乙方的指定人名下。二、甲方同意自房地产交付入住之日起，至甲方获得房地产产权证，并且该房地产根据国家政策，可以依法转让登记之日起，十天内必须与乙方签订《广州市房地产买卖合同》或网签手续，并且协助乙方办理房屋买卖交易过户或按揭所需一切手续。三、本协议签订该房地产交易买卖，总价款为人民币每平方38200元,双方签订本协议即日，乙方支付甲方人民币360000元正。作为购买该房地产的定金，甲方应出具收款收据，甲方收取定金三天内即交付该房屋给乙方使用，待国家政策可以核发房地产给甲方时，甲方应于十天内与乙方签署房屋买卖合同或网签合同。五、自该房地产可以正常过户取得房地产证后，十天内甲方不得以任何理由和借口不与乙方办理过户手续或按揭所需手续，如甲方违约，拒不办理，甲方应赔偿乙方的违约金，总楼款的20%，甲方每延迟一日（从房地产权证付给甲方之日计算）应当支付乙方违约金总楼款每日万分之一作为违约金给乙方，并需赔偿乙方因此期间内买不到其它房屋的一切损失。自房地产交付给甲方之日起，如果甲方通知乙方，但乙方拒不办理过户手续或延迟给付房款给甲方的，从通知到乙方的十五天起，乙方应赔偿甲方违约金总楼款的20%，乙方每延迟一日办理或拒付房款给甲方，应该支付甲方违约金总楼款每日万分之一的作为违约金，并赔偿甲方因此期间的损失。六、本合同本着双方平等自愿的基础上经过充分协商达成的一致意见，任何一方未征得其他方的同意的前提下不得擅自变更本协议内容，由于本协议签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，双方已确认对此情况已有充分的认识，双方对各自的权力。义务清楚明白并自愿按本协议约定的条款严格遵守和履行等。同上日期，关小卿交付了定金360000元给李博辉。2017年3月8日，李博辉将XX区XX路XX号XX房交付给关小卿使用。2017年6月22日，关小卿交付了定金140000元给李博辉。2019年8月26日，李家润取得XX区XX路XX号XX房的《不动产权证》，建筑面积为65.79平方米，房屋用途为住宅。本案诉讼过程中，关小卿提供1、2016年12月20日，广州市越秀区旧城改造项目办公室（甲方）与李家润的代理人李博辉（乙方）签订的《广州市越秀区珠光路北侧改造项目私房拆迁补偿安置（回迁）补充协议书》（复印件），其中约定：根据甲、乙双方签订的《私房拆迁补偿安置（回迁）协议书》（以下简称原协议）达成如下补充协议：一、原协议签订日期。双方已于2011年6月30日签订原协议，本协议为原协议的补充协议。二、乙方被拆迁房屋情况。乙方被拆迁的房屋座落在越秀××××号(下称原址房屋)，使用性质为商住，合法产权建筑面积69.0101平方米，其中商业建筑面积19.9045平方米，住宅建筑面积49.1056平方米。三、乙方回迁房情况。乙方回迁房地址为XX区XX路XX号XX房，经市测绘院测绘建筑面积为65.4270平方米:XX路XX号XX房，经市测绘院测绘建筑面积为20.7324平方米等。2、2015年1月13日，李家润委托李博辉的《委托书》（复印件），委托事项为1、代办理我被拆迁房屋座落广州市越秀××××号首层商铺选房及房屋回迁的所有相关事宜，签订相关补充协议、相关文件。2、代我办理该回迁商铺和房屋的房屋产权证的所有相关事项、签署相关的文件等所有资料。3、代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜。李博辉、李家润对上述证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2的真实性确认，但对该内容的委托事项只是办理房屋拆迁回迁房屋事宜，并无委托出售涉案房屋。李博辉提供1、《房地产共有（用）证》（复印件），记载越秀××××号房屋由李博辉等17人共有，总建筑面积为138.02平方米，3层，用途为商住。2、2011年1月24日的《赠与合同》公证书（复印件），内容为李某慧余某森夫妇将其共有的珠光路××号房屋的产权份额赠与给李家润。3、2011年6月28日的《赠与合同》公证书（复印件），内容为李博辉将其所有的珠光路××号房屋的产权份额赠与给李家润。关小卿对上述证据1-3的真实性、合法性确认。但委托书委托事项第三项有明确授权代为办理该回迁商铺往后的相关事项，基于该授权，李博辉代理李家润转让涉案房屋是有效行为。回迁商铺也是李博辉代理李家润租赁给关小卿。2020年9月3日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》证明第三人在2020年9月3日具备本市住房限购区域内住房购买资格。一审法院认为，因李家润委托李博辉的《委托书》的委托事项为“代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜”。按照正常交易主体的理解，所有相关事宜理应包括买卖行为。所以，李博辉有权代理李家润出售涉案房屋。即使不包括，因李博辉与李家润为父子关系，李博辉将李家润的涉案房屋予以出售，不可能在3年时间里都没有告诉李家润，而在关小卿提起本案诉讼前，李家润对此从未提出反对意见，完全不符合常理，应视为李家润默认了李博辉的出售行为。综上分析，关小卿与李博辉签订的《回迁房买卖交易协议》合法有效，李家润没有按约为关小卿办理产权过户登记手续已构成违约，应承担违约责任，关小卿据此要求李家润办理过户手续，支付延迟履行违约金合法有理，一审法院予以支持。因李博辉仅为李家润的委托代理人，关小卿要求李博辉承担本案责任一审法院不予支持。因上述《回迁房买卖交易协议》为有效合同，李家润反诉请求确认《回迁房买卖交易协议》无效，要求关小卿立即搬离涉案房屋，支付占用使用费一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，一审判决如下：一、李家润应于判决发生法律效力之日起十日内，与关小卿、刘欣健共同到房管部门办理将广州市XX区XX路XX号XX房过户至刘欣健名下的产权登记手续；二、李家润应于判决发生法律效力之日起十日内，向关小卿支付逾期办证违约金（以2513082.5元为本金，按每日万分之一计算，自2019年9月6日起计至广州市XX区XX路XX号XX房办理过户登记至刘欣健名下的手续之日止），违约金不能超过2513082.5元；三、驳回关小卿的其他诉讼请求；四、驳回李家润的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26794元、反诉费2205元、保全费5000元，均由李家润负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，李家润提交了一份其与关小卿的微信聊天记录截图，拟证明李家润在诉讼前多次明确向关小卿提出反对意见，李博辉超越代理权的行为对李家润不发生法律效力。关小卿、刘欣健发表质证意见如下：一、该证据不属于二审期间的新证据，因为材料显示聊天时间是发生在2019年11月份，也不属于一审之后形成的新证据，不应该作为二审期间的证据。二、就内容来讲，实际上是到了过户交易环节，李家润单方拒不过户，不配合办理过户手续，也证明了李家润本身存在违约行为。至于李家润事后再说不同意出售，与其之前公证委托的内容互相矛盾，反映了其出尔反尔、恶意加价一系列违约行为，故该内容无法证明李家润的证明目的。二审另查明：李家润在二审提交的其与关小卿的微信聊天记录显示，关小卿于2019年11月11日说：主要是同你讲下在2017年2月27日同你爸爸李博辉签了一份买卖协议，购买珠光路118号2804房的合同，当时你有一份委托书给你爸爸，我也问了你爸爸几次，说你儿子同意吗？你爸爸说同意的，我才签了这份买卖合同，后来出房产证时，你爸爸告知我，儿子说价格低，加到42000元一平方，我也同意了，但现在还未办委托，是什么原因么？能否我们沟通一下呢？李家润回复：既然你这么讲，我也讲我的意见给你听，首先我是不想卖这套房子的，从始至终我也是这么想。如果要卖，也不用花这么多钱去搞手续了！！直接卖了不是更好吗？记得当时我爸告诉我有人想买我的房子，我只说了一句，买主出多少，接近4万元每平米，我当时说价钱太低，我说不用急，待房子出了房地产权证再说。双方在二审庭询时确认，李博辉于2017年3月28日将XX路XX号XX房出租给关小卿。二审期间，关小卿已将2263180元存至一审法院代管款账户用于支付给李家润的剩余房款，对于购房单价，关小卿认为应当以《回迁房屋买卖交易协议》约定的价格为准。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审审查范围应围绕当事人的上诉请求进行，当事人对原审判决未提起上诉部分，本院予以维持。根据上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议焦点在于：一、《回迁房屋买卖交易协议》的法律性质及效力问题。李家润主张《回迁房屋买卖交易协议》签订时尚未取得产权证，故该合同属于预约合同而非房屋买卖合同。对此，本院认为，首先，在《回迁房屋买卖交易协议》前，李博辉作为李家润的代理人与广州市越秀区旧城改造项目办公室于2016年12月20日签订了《安置补偿协议书》，明确约定以产权调换的方式将涉案房屋作为李家润的回迁房，且在《回迁房屋买卖交易协议》签订前，涉案房屋已经交付给李家润；其次，虽然《回迁房屋买卖交易协议》约定李家润应于核发房地产权证十天内与关小卿签署房屋买卖合同或网签合同，但《回迁房屋买卖交易协议》已经具备房屋买卖合同的主要条款，依据该协议，李家润负有交付房屋、协助办理产权过户手续的义务，关小卿负有支付房屋价款的义务。故《回迁房屋买卖交易协议》属于房屋买卖合同。李家润以其并未委托李博辉出售涉案房屋为由主张《回迁房屋买卖交易协议》无效，对此，本院认为，李家润于2015年1月13日出具给李博辉的委托书明确记载了李家润委托李博辉的委托事项，其中第1项为办理回迁房屋的事宜，第2项为办理产权证的事宜，第3项表述为“代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜”，根据上下文的解读及整体解释，第3项的委托权限，是办理涉案房屋的回迁手续及产权证之外的其他委托事项，该权限表述为涉案房屋之后的所有相关事宜，李家润主张第3项委托权限是指办理涉案房屋的产权证、与开发商签订协议，没有事实依据，本院不予采信；根据文义解释，第3项的委托事项应当包括出售涉案房屋的权限等事项；结合李博辉在签订《回迁房屋买卖交易协议》后，又再次作为李家润的代理人与关小卿就李家润以产权调换方式取得的XX路XX号XX房签订了租赁合同，涉案房屋已经交付给关小卿，李家润在之后未对涉案房屋的买卖以及XX路XX号XX房的租赁事宜提出异议的事实，第3项的委托事项，实际包括出售和租赁事宜。综上，本院认为，李博辉有权代理李家润出售涉案房屋，《回迁房屋买卖交易协议》对李家润有效，一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对前述事实进行了认定，合理合法，且理由阐述充分，本院认可一审对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。二、涉案房屋的出售价格以及逾期办证违约金的计算问题。虽然《回迁房屋买卖交易协议》约定涉案房屋总价款按人民币每平方38200元计算房产证实际面积，但是根据李家润在二审时提交的其与关小卿的微信聊天记录，能够证明在涉案房屋办理产权证后，李博辉与关小卿协商一致将房屋售价变更为42000元/平方米，故本院认为房屋总价款应为2763180元（42000元/平方米×65.79平方米）。现合同履行不存在障碍，且关小卿已经足额将购房余款交至一审法院代管，故李家润应按合同约定协助办理产权过户至关小卿的儿子刘欣健名下的手续。至于关小卿主张的逾期办证违约金，因关小卿在签订《回迁房屋买卖交易协议》后仅向李家润支付了定金50万元，且涉案房屋已经于2017年3月8日交付给关小卿使用，关小卿并未产生实际损失，故对其主张的该项请求，本院不予支持。综上所述，李家润的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初3396号第一、四项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初3396号第二、三项；三、驳回关小卿的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费26794元、保全费5000元，由关小卿负担550元，由李家润负担31244元；一审反诉案件受理费2205元，由李家润负担。二审案件受理费28999元，由关小卿负担550元，由李家润负担28449元。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年四月六日书记员 李思泳刘嘉欣