广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10983号原告：深圳市福永新田股份合作公司，地址：深圳市宝安区福海街道新田社区风塘大道39号七楼，统一社会信用代码：9144030019247674XA。法定代表人：文志添。委托诉讼代理人：黄立，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚楠，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市赛宏达实业有限公司，地址：深圳市宝安区福永街道福围社区下沙南六巷10号1号商铺，统一社会信用代码：91440300760494074T。法定代表人：邱国兴。委托诉讼代理人：贾轶，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝坤钰，广东晟典律师事务所律师。原告深圳市福永新田股份合作公司（以下简称新田公司）与被告深圳市赛宏达实业有限公司（以下简称赛宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告新田公司的委托诉讼代理人黄立、李亚楠及被告赛宏达公司的委托诉讼代理人贾轶、郝坤钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签署的《租赁协议书》已解除；2、被告立即向原告支付2019年9月1日至2020年1月19日期间延期缴纳9月租金和物业管理费所产生的利息（以344000元为基数，每日按迟缴金额的千分之一支付利息）；3、被告立即向原告支付2019年10月1日起未缴纳的全部租金、物业管理费及利息（实际金额计算至被告向原告返还租赁物业并付清全部租金、物业管理费、逾期利息及派驻人员工资等所有相关费用之日止）；4、被告立即向原告支付2020年2月1日起未缴纳的派驻人员工资及利息（实际金额计算至被告向原告返还租赁物业并付清全部租金、物业管理费、逾期利息及派驻人员工资等所有相关费用之日止）；5、被告立即向原告支付违约金2085000元；6、被告承担原告委托律师的费用35000元；7、被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。原告于庭审中明确第三项诉讼请求中的利息，系以月租金34万元、物业管理费4000元为基数，每日按延期金额的千分之一，自当月10日起算；第四项诉讼请求系按派驻人员费用3500元/月，每日千分之一，自当月10日起算；第五项诉讼请求系按年租金4080000元+物业管理费48000元+派驻人员的费用42000元合计金额4710000元的50%计算而来。事实与理由:一、被告未按约定足额向原告缴纳涉案房屋租金、物业管理费、派驻人员工资，其行为已构成根本违约。原被告于2014年10月10日签署《租赁协议书》，约定原告将位于深圳市宝安区㎡，Ｂ栋厂房一栋4855㎡，Ｃ栋宿舍一栋3258㎡，配电室门卫室183㎡，总建筑面积为17000㎡及周边空地）出租给被告使用，租赁期限自2019年2月2日至2034年2月1日止，月租金为2019年2月1日至2024年1月31日每平方米20元／月，2024年2月1日起递增10%的租金且每五年递增10%，物业管理费4000元，厂长（即派驻人员）费用3500元。被告承租涉案房屋后，便将涉案房屋出租给案外人深圳市利登达物业咨询有限公司（以下简称利登达公司）、深圳中升汇迪汽车销售服务有限公司（以下简称中升公司）使用。原告曾于2019年7月12日通过ＥＭＳ快递方式向被告送达《租金催缴通知书》，同时将《租金催缴通知书》书面送至利登达公司、中升公司并张贴在中升公司门口处，被告收到《租金催缴通知书》后仅向公司缴纳部分款项，派驻人员工资仍未缴纳。原告委托律师于2019年12月3日通过ＥＭＳ快递方式向被告送达《律师函》.次日，原告律师又以短信方式向被告法定代表人邱国兴先生发送《律师函》。被告收到函件后仍未向原告足额缴纳《租赁协议》约定的款项。原告律师于2020年1月15日通过ＥＭＳ快递方式向被告、利登达公司及中升公司送达解除租赁合同的《律师函》，上述文件均有效送达；截止至起诉之日，被告拖欠原告2019年10月至2020年3月厂房租金2040000元和物业管理费24000元及2020年2月至2020年3月派驻人员工资7000元，暂合计2071000元。二、根据《租赁协议》第十二条违约责任的约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度租金的50%向对方支付违约金”。被告屡次拖欠租金已构成根本违约，被告应按该约定向原告支付违约金2085000元。三、根据《租赁协议》第十六条争议的解决约定“败诉方应承担胜诉方的维权费用（包括但不限于律师费、文件费、调查费等，律师费金额以三十万元为限）”。被告应承担原告合理支出的律师费35000元。综上，原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、原、被告双方签订的《租赁协议书》符合法律规定，系双方的真实意思表示，应为合法有效。原告请求确认合同已解除没有事实依据和法律依据，双方签订的租赁合同中也没有赋予一方单方解除租赁合同的权利。二、原告请求按照年度租金50%及每日迟缴金额的千分之一的总和计算违约金，金额过高，应当仅以租金34万元为计算基数，且计算标准远超出一年期贷款市场报价利率四倍，且原告计算的日期亦存在错误。《租赁协议书》第五条约定“被告自2019年2月起每月10日前一次性交付当月租金及管理费给原告”。即便计算违约金，也应当从2019年9月11日起算。原告主张的利息显失公平，请求法庭予以驳回该项诉讼请求或者对违约金予以酌情处理。三、原告约定的派驻工作人员未实际到岗，案件事实未实际发生，请求法院对该项诉讼请求予以驳回。四、律师费用和诉讼费用非原告的直接损失，不应由被告承担。五、2015年，被告向房屋权利人深圳邯郸鞋业有限公司租赁涉案房屋，一直按时足额缴纳房屋租金及相应费用，积极履行合同义务；2015年11月30日，原告、被告、利登达公司、中升公司签订《四方协议》，约定自2019年2月2日起至2034年2月1日止，原告变更为房屋权利人后，将房屋租赁至被告，后被告转租给中升公司，中升公司作为实际使用人可直接将房租支付至原告。自2019年2月以来，被告一直积极协调利登达和中升公司及时缴纳房租，但因利登达公司一直拖欠被告租金未支付，导致被告无法按时向原告缴纳租金。被告已将利登达公司诉至法院，案号为(2019)粤0306民初29982号，该案尚在审理中。因两案事实确有关联，恳请法院添加该公司为本案第三人或将两案合并审理。六、2020年6月，在街道办协调下，被告、利登达公司、中升公司三方签订《会议纪要》，被告积极协调并督促利登达和中升公司按时足额租金，但其仍未支付任付款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年10月10日，原告新田公司作为出租方（甲方），被告赛宏达公司作为承租方（乙方），签署《租赁协议书》，主要约定如下：1、邯郸钢铁总厂附属企业公司（第三方）于1989年1月16日从宝安区福永镇凤凰村民委员会租了10000平方米土地（即本协议之标的地块），并签订了《土地使用权转让合同》（下称“原合同”），原定土地使用期限为30年（自1989年2月1日至2019年2月1日止）。第三方及其关联方先后出资建设了工业厂房、宿舍等建筑。其中A栋厂房为钢筋混凝土结构三层，共计8704平方米；B栋工业厂房为钢筋混凝土结构三层，共计4855平方米；C栋职工宿舍为钢筋水泥结构五层，共计3258平方米；以及配电房、门卫室183平方米。以上建筑共计17000平方米。根据原合同约定，到2019年2月1日原合同约定的租赁期满后，该地块应交还凤凰村委会，其上建设的不动产归凤凰村民委员会所有，该部分应属凤凰村民委员会之权利已归新田公司受继。目前赛宏达公司已与第三方及其关联方达成协议（下称转让协议），出资购买前述土地及房屋的有关权益（至2019年2月1日），2019年2月1日后，该土地及房产依原合同交还新田公司。该协议已经新田公司确认；2、租赁期限：深圳市福新田股份合作公司（以下简称福新田公司）同意新田公司将前述土地及房产在2019年2月1日后继续出租给赛宏达公司使用，租赁期限15年，自2019年2月2日起至2034年2月1日止；3、该租赁物租金为：2019年2月1日至2024年1月31日每平方米人民币20元/月（不含税），2024年2月1日起递增10%的租金且每五年递增10%；另赛宏达公司需每月交付该物业管理费人民币4000元。赛宏达公司同意聘请新田公司派驻管理人员一人协助其办理相关租赁、消防、治安等业务，每月工资不少于人民币3500元；4、赛宏达公司应于本合同签订之日向新田公司支付押金人民币300万元。赛宏达公司于2014年10月14日向新田公司支付涉案物业的租赁押金3000000元。上述合同签订后，新田公司即将上述物业交付赛宏达公司使用，赛宏达公司又转租给案外人深圳市利登达物业咨询有限公司（以下简称利登达公司）使用，利登达公司再转租给案外人中升汇迪汽车销售服务有限公司（以下简称中升公司）开办汽车专卖店。2015年11月30日，新田公司（甲方）、赛宏达公司（乙方）、利登达公司（丙方）与中升公司（丁方）签署《四方协议书》，确认截止至2034年2月1日，本协议项下所涉及至土地及地上建筑物之最终使用人为中升公司，在上述租赁期限内，中升公司对上述土地及地上建筑物应合理使用（经营“奥迪”品牌的汽车4S店业务）。在上述租赁期内，如赛宏达公司、利登达公司未能及时履行作为承租方的支付租金义务，为保护自身权益，中升公司有权直接向新田公司支付相应的租金，并从赛宏达公司、利登达公司应得的租金收入中予以扣除。2018年2月1日，新田公司（甲方），赛宏达公司（乙方），邯郸钢铁集团有限责任公司驻深圳办事处（丙方），签署《凤业一路31号房产权益移交协议》，主要约定如下：一、赛宏达公司提前将位于涉案地块及地块上不动产（含权益）交还新田公司（即地块及地块上不动产无偿归新田公司所有，任何一方不得要求新田公司支付任何费用或补偿）。为了确保新田公司权属，由新田公司行使业主的相应权利，任何人均不得干涉或阻碍；但新田公司保证赛宏达公司可按1989年1月16日签订《土地使用权转让合同》的约定继续使用上述不动产及收取租金等收益至2019年2月1日，在此期间内，地块、地上不动产以及经营管理所产生的一切费用（包括但不限于维修、水电费、税费、员工安全、工资、搬出费用）及责任均由赛宏达公司自行承担。二、未经新田公司书面同意，任何一方不得私自转让或转租或分组其上述地块及地块上不动产（含使用权益）。三、赛宏达公司承诺并保证每月按时向新田公司缴纳管理费用（不含税），逾期未缴纳，视为赛宏达公司违约，新田公司可提前解除协议并要求赛宏达公司承担违约责任。2019年3月1日，福新田公司与新田公司、赛宏达公司，签署《凤业一路31号物业确认协议书》，各方确认福新田公司是涉案物业的所有权人和使用权人（即权利人）并依法享有法律法规所赋予的权利与义务。赛宏达公司应于每月按照约定向甲方缴纳租金、物业管理费等义务，逾期未履行，新田公司有权依法追究赛宏达公司法律责任，由此所产生的合理费用均由赛宏达公司承担。赛宏达公司于2019年2月26日2019年9月27日期间向新田公司支付了2019年2月至8月的每月租金344000元。2020年1月19日支付了2019年9月的租金。新田公司及赛宏达公司于庭审中确认，赛宏达公司自2019年10月起未缴纳租金及物业管理费，派驻人员费用自2020年2月起未缴纳。但赛宏达公司主张新田公司并未实际派驻管理人员协助赛宏达公司，故未缴纳派驻人员费用。新田公司主张赛宏达公司于2020年1月19日支付了2019年4月至2020年1月的厂长费共计35000元。2019年7月11日，新田公司及福新田公司向赛宏达公司发出《租金催缴通知》，催促赛宏达公司支付2019年6、7月份租赁物业租金680000元、管理费8000元以及派驻人员工资14000元，合计702000元。2019年12月2日，新田公司委托律师向赛宏达公司发出《律师函》，催促赛宏达公司支付2019年9月至11月的租金1020000元、物业管理费12000元及4月至11月厂长费用28000元，合计1060000元。2020年1月14日，新田公司再次委托律师向赛宏达公司发出《律师函》，主张因赛宏达公司支付2019年9月至2020年1月厂房租金1700000元和物业管理费20000元及2019年4月至2020年1月派驻人员工资35000元，暂合计1755000元。新田公司要求解除双方于2014年10月10日签署的《租赁协议》并办理租赁物返还手续，并一次性付清上述费用及违约金2085000元。该律师函于2020年1月15日由“中升奥迪四楼前台”签收。原告另于2020年1月20日将上述律师函通过微信发送给被告的法定代表人邱国兴。原、被告于庭审中确认，涉案物业现仍由中升公司使用。另查，本案涉案房产中Ｂ栋厂房（建筑面积4855平方米）及Ｃ栋宿舍（建筑面积3258平方米）已取得房屋所有权证，证号分别为粤房字第××、14××84号，登记权利人为深圳邯泰鞋业有限公司（以下简称“邯泰公司”），Ａ栋厂房（建筑面积8704.48平方米）取得原宝安县建设委员会出具的建设工程竣工验收证书。又查，赛宏达公司以利登达公司为被告，中升公司为第三人，向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0306民初29982号，利登达在该案中提起反诉。本院于2021年1月28日作出（2019）粤0306民初29982号民事判决，该案中查明：经向深圳市规划和自然资源局宝安管理局、深圳市不动产登记中心、福海街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室（以下简称“处理历史遗留建筑办公室”）等职能部门调查取证，Ａ栋厂房竣工验收等相关档案资料保管情况不明,且各方当事人未能提供两规申请编号,故无法核实该栋房产的两规处理情况。该案判决如下：一、确认赛宏达公司与利登达公司于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同》、于2018年5月18日签订的《补充协议书》中涉及Ｂ栋厂房和Ｃ栋宿舍的部分于2019年10月23日解除，确认涉及Ａ栋厂房的部分无效；二、利登达公司将位于深圳市宝安区返还赛宏达公司；三、被告利登达公司支付赛宏达公司暂计至2019年10月31日的租金、场地占有使用费6528000元，此后的租金及场地占有使用费按合同约定租金标准（2015年7月1日起租，月租金480000元，每三年递增10%）计算至前述第二判项租赁不动产返还之日止；四、利登达公司于本判决生效之日起十五日内向赛宏达公司支付违约金800000元；五、利登达公司于本判决生效之日起十五日内向赛宏达公司支付律师费24400元；六、驳回赛宏达公司的其他诉讼请求；七、驳回利登达公司的全部反诉请求。再查，福新田公司于庭后向本院提交情况说明，主张涉案物业产权属该公司所有，是以原告新田公司的名义对外出租并签署《租赁合同》，福新田公司对新田公司以自己名义提起本案诉讼无异议。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽然原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但涉案租赁房产中仅B栋厂房、C栋宿舍取得《房屋所有权证》，无证据证明A栋厂房已取得建设工程规划许可证或产权证明文件，因此，案涉租赁合同涉及B栋厂房、C栋宿舍部分（含配电房及门卫室建筑共计8296平方米，占比48.8%）应认定为合法有效，涉及A栋厂房（建筑面积共计8704平方米，占比51.2%）的部分应认定为无效。关于解除涉案租赁合同。就合同有效部分，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，赛宏达公司自2019年10月起未按照合同约定交纳租金及物业管理费，从2020年2月起未缴纳派驻人员费用，新田公司已多次发函或发信息催告赛宏达公司履行，催告的函件同时抄送了利登达公司及中升公司。赛宏达公司主张新田公司向其邮寄的催告函件均未送达，但从新田公司提交的证据可知，相应内容亦已同时通过手机信息发送至赛宏达公司的法定代表人邱国兴处，且涉案物业的实际使用人亦已收到相应邮件，故本院对赛宏达公司的辩解不予采纳，本院确认新田公司催收租金及解除合同的意思表示均已到达赛宏达公司。赛宏达公司经新田公司催告后仍未足额缴纳欠付款项，未履行其作为承租人的主要合同义务，其行为已违反了合同约定，新田公司有权主张解除双方之间的《租赁协议书》。关于解除租赁合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因此本院确认涉案租赁合同有效部分自2020年1月20日起解除。就合同无效部分，新田公司诉请解除合同于法无据，本院不予支持。合同解除后，赛宏达公司应将被告B栋厂房、C栋宿舍及门卫室、配电房返还新田公司。同时，根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，赛宏达公司应将承租A栋厂房返还新田公司，新田公司应将收取的押金300万元全数返还赛宏达公司。关于原告主张的租金。就涉案租赁合同有效部分被告理应向原告支付租金，就涉案租赁合同无效部分被告亦应参照合同约定的租金标准向原告支付场地占有使用费。因原、被告双方确认已付清2019年9月前的费用，则被告还应自2019年10月起按照340000元/月的标准向原告支付租金/房屋占有使用费，自2024年2月1日起递增10%且每五年递增10%。关于逾期支付租金的违约金，一方面，双方租赁合同中有关B栋厂房、C栋宿舍约定合法有效，据此被告应于每月10日前向原告缴纳租金，现被告逾期支付租金构成违约，应向原告支付违约金。另一方面，因涉案租赁合同中有关A栋厂房部分自合同签订之日起自始无效，故原告要求被告支付该部分房产的违约金于法无据，本院不予支持。至于合同有效部分的违约金，原告主张按照年租金、物业管理费及派驻人员费用的总和的50%支付，但欠付租金的数额并不等同于原告因被告逾期交租遭受的损失，鉴于除租金占用期间的利息损失外，原告并未能提交任何证据就因被告违约遭受的损失予以证明，本院认为双方约定的违约金金额过高，结合本院可兹认定的原告损失并考虑被告持续违约的过错程度，本院酌定由被告以有效部分物业租金/房屋占有使用费165920元/月（340000×48.8%）为基数，按照每日万分之四的标准，自当月11日起计至实际清偿之日止。对于原告主张的违约金超出本院认定的部分，本院予以驳回。在本院已判令被告支付违约金的情况下，对原告诉请被告支付延期缴纳费用的利息，不再予以支持。关于物业管理费及利息。按照原、被告之约定，被告需于每月10日前向原告支付当月物业管理费人民币4000元。现原被告均确认自2019年9月之前的物业管理费已付清，则被告应当自2019年10月起向原告支付4000元/月的管理费及利息。利息以每月欠付金额4000元为基数，自当月11月起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。对于原告主张按欠款金额每日千分之一的标准计付利息，是引用合同中关于迟延支付租金的违约责任的规定，双方未就迟延支付物业管理费的违约责任作明确约定，故原告的主张超出本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于管理人员费用，虽然案涉合同有效部分约定由被告支付派驻管理人员工资，但在被告否认的情况下，原告并未提交任何证据证明其安排相关管理人员提供相关服务，理应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项诉请不予支持。关于律师费，原告已提交委托代理合同、律师费发票等证据证明因本案支付律师费35000元，根据《租赁协议书》有效部分约定，被告违约应承担原告维权产生的律师费，该部分金额共计17080元，对于原告的主张超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市福永新田股份合作公司与被告深圳市赛宏达实业有限公司于2014年10月10日签署的《租赁协议书》中涉及B栋厂房和C栋宿舍及配电房、门卫室的部分于2019年10月23日解除，确认涉及A栋厂房的部分无效；二、被告深圳市赛宏达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于深圳市宝安区返还原告深圳市福永新田股份合作公司；三、原告深圳市福永新田股份合作公司于本判决生效之日起十五日内向被告深圳市赛宏达实业有限公司返还租赁押金人民币3000000元；四、被告深圳市赛宏达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市福永新田股份合作公司租金/场地占有使用费[按人民币340000元/月的标准（自2024年2月1日起递增10%且每五年递增10%）；五、被告深圳市赛宏达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市福永新田股份合作公司逾期支付租金/占有使用费的违约金（以人民币165920元/月为基数，按照每日万分之四的标准，自当月11日起计至实际清偿之日止）；六、被告深圳市赛宏达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市福永新田股份合作公司支付2019年10月起的物业管理费人民币4000元/月及利息（利息以每人民币4000元/月为基数，自当月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；七、被告深圳市赛宏达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市福永新田股份合作公司支付律师费人民币17080元；八、驳回原告深圳市福永新田股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币42450元，由原告负担人民币16000元，被告负担人民币26450元。原告已预缴的案件受理费，本院予以退还人民币26450元。被告应于本判决生效之日起十五日内缴纳案件受理费人民币26450元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年四月十四日书记员  林 涛书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。