江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏09民终735号 上诉人（原审被告（反诉原告）：孙广根，男，1965年4月3日出生，汉族，居民，住建湖县近湖街道湖中路与冠华路交叉口“锦江之星”店。 上诉人（原审被告（反诉原告）：孙霞，女，1971年12月20日出生，汉族，居民，住建湖县近湖街道湖中路与冠华路交叉口“锦江之星”店。 两上诉人（反诉原告）共同委托诉讼代理人：严爱斌，江苏锐智律师事务所律师。 两上诉人（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张旺，江苏锐智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告（反诉被告）：程风龙，男，1970年6月7日出生，汉族，居民，住建湖县近湖街道冠华西路1号。 被上诉人（原审原告（反诉被告）：陈霞，女，1971年6月19日出生，汉族，居民，住建湖县近湖街道冠华西路1号。 两被上诉人（反诉被告）共同委托诉讼代理人：肖兆芹，江苏向阳红律师事务所律师。 两被上诉人（反诉被告）共同委托诉讼代理人：高登军，江苏一枝笔律师事务所律师。 上诉人孙某1、孙某2因与被上诉人程某1、陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙某1、孙某2上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回程某1、陈某的本诉请求，支付孙某1、孙某2的反诉请求，或将案件发回重审；一、二审诉讼费用由程某1、陈某负担。事实和理由：1.孙某1、孙某2不存在任何违约行为，相关迟延支付和提前支付都是经过双方协商的，截止2020年1月17日，孙某1、孙某2并不欠程某1、陈某的租金，理由如下：（1）根据合同约定，孙某1、孙某2与程某1、陈某双方协商以及经中间人的协调，孙某1、孙某2截止2020年1月17日应支付程某1、陈某租金为814万元，实际上孙某1、孙某2已经支付883.5万元，已经超付；（2）对于案涉租金的支付金额，2017年双方约定改为135万/年，2018年经协调改为130万元/年；（3）对于案涉租金的支付时间，已经从2017年改为半年支付一次，从2018年开始改为按季支付；（4）上述支付金额和支付方式均有程某1、陈某的收款行为和2020年1月17日的函件作为证明，特别是2020年1月17日程某1、陈某向某根、孙某2发出的催款函，孙某1、孙某2确实收到该函件，在该函件中程某1、陈某确认孙某1、孙某2应向其支付的租金为814万元，而程某1、陈某在庭审中和诉状中均认为孙某1、孙某2实际支付了880.5万元，另加上程某1、陈某认可的3万元，合计883.5万元。2.一审判决解除合同既不符合约定解除也不符合法定解除条件。（1）孙某1、孙某2不存在违约行为，催要租金的函不发生法律上的催收效果。（2）本案中，程某1、陈某提供了2020年1月17日向某根、孙某2发出的函，该函中程某1、陈某自认截止发函之日应付其租金814万元，对此孙某1、孙某2也是认可的，该自认符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定。（3）一审法院违背程某1、陈某的自认，重新计算租金，机械的认为孙某1、孙某2六年计欠29.16万元（有争议，孙某1、孙某2不认可）租金，据此亦不能解除合同。本案为房屋租赁合同，作为承租人的主要义务是缴付租金和按合同约定使用租赁房屋，合同租金总额为1480万元，孙某1、孙某2六年有理由少支付金额29.16万元，为租金总额的五十之分一，显然属于显著轻微违约，不影响程某1、陈某租赁合同目的的实现，其请求依约解除合同的请求应予以支持。3.程某1、陈某向某根、孙某2故意隐瞒涉案租赁房屋八楼不能办理消防许可的事实，涉案租赁房屋的八楼实际不符合经营宾馆的条件，程某1、陈某应向某根、孙某2退还租赁房屋八楼已支付的租金并赔偿该租赁房屋八楼的装修损失。4.关于案外人祁某的租金问题。由于程某1、陈某向某根、孙某2交付房产时，包含了案外人祁某的20平方米的房产，且该房产在程某1、陈某经营宾馆时一直租赁使用，因此产生的租金应当由程某1、陈某支付给孙某1、孙某2。5.关于房屋闲置期间租金损失的问题。租赁合同中根本不存在房屋闲置这一概念，仅有免除装潢期六个月租金的说法，且孙某1、孙某2不存在违约行为，无需支付该租金，也无需承担违约责任。6.关于2020年2月1日后的租金问题。因程某1、陈某违法解除租赁合同，加之疫情影响，应按《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和合同法的规定办理。7.关于用餐费用、住宿费用应当抵充扣减租金问题。因双方约定程某1、陈某在孙某1、孙某2处用餐费用、住宿费用抵充扣减租金，双方形成约定惯例，故程某1、陈某应支付的用餐费14803元、住宿费用1950元，合计16753元，应予扣减租金。8.本案的租赁合同涉及租赁面积近6000平方米，约定孙某1、孙某2从事宾馆经营，孙某1、孙某2因履行合同已投入了大量资金进行装潢，并已经营多年，按程某1、陈某的自认，程某1、陈某发函时孙某1、孙某2已不拖欠任何费用，甚至还多支付了部分租金，孙某1、孙某2完全有能力也有诚意积极履行合同，一审法院解除期限长达10年的租赁合同不仅给孙某1、孙某2造成巨大损失，也将会导致严重的司法不公。 程某1、陈某辩称，1.孙某1、孙某2存在逾期支付租金事实，违约行为存在。根据程某1、陈某与孙某1、孙某2在2013年5月31日签订的租赁协议书，截止2020年1月31日孙某1、孙某2在扣除6个月装修期应给付程某1、陈某租金912.66万元，而孙某1、孙某2仅支付租金883.5万元，尚欠租金29.16万元，其行为已构成违约。2.孙某1、孙某2认为超付租金事实根本不存在。首先，孙某1、孙某2诉称2017年双方约定租金135万元/年，2018年协调为130万/年都是一面之词，没有双方变更协议的相关证据予以证明。其次，孙某1、孙某2认为2020年1月18日发出的催告函没有催告效力是错误的。程某1、陈某因计算错误，将应付7年的租金计算为6年租金为888万元，在无违约的情况下应付租金814万元。实际应付租金1036万元，对于孙某1、孙某2支付的租金金额无异议。即便孙某1、孙某2支付租金883.5万元，仍然欠付租金，程某1、陈某催要租金有事实依据。3.一审法院依据合同约定解除双方租赁合同符合法律规定。4.孙某1、孙某2要求程某1、陈某退还租赁房屋八楼已支付租金并部偿该租赁物装修的损失，缺乏事实依据。双方协议签订后，程某1、陈某向某根、孙某2交付租赁房屋，其中八楼的房屋有所有权证号，系合法建筑。孙某1、孙某2从2013年至本案起诉前，其一直在经营使用八楼房屋，从未提及八楼消防问题。一审法院也已调出2019年2月1日至2019年12月31日“锦江之星”建湖店入住旅客15174人，其中八楼1887人。另一直在锦江之星工作的故荣钦副总及陈昌兰客房经理都在一审当庭证明八楼一直在经营。5.根据双方租赁协议第一条约定，程某1、陈某出租的是自己名下的产权房屋，其中并未包含案外人祁某所有的20平方米的门面房，故孙某1、孙某2主张返还多支付租金9万元，没有事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙某1、孙某2的上诉请求。 程某1、陈某向一审法院起诉请求：1.解除程某1、陈某与孙某1、孙某2签订的房屋租赁协议；2.责令孙某1、孙某2将租赁房屋及内部设施设备按现状交付给程某1、陈某；3.判令孙某1、孙某2支付程某1、陈某租金152.5万元（自2013年5月31日至2020年1月31日，6年8个月，年租金标准148+148×5%=155.4万元，孙某1、孙某2应当支付的租金155.4×6+155.4÷12×8=1036万元，已支付880.5万元，经协调程某1、陈某自愿放弃3万元，孙某1、孙某2尚欠程某1、陈某租金1036-880.5-3=152.5万元）；4.判令孙某1、孙某2支付程某1、陈某自2020年2月1日起至实际交付之日止按155.4万元/年标准计算的逾期腾房占有使用费；5.判令孙某1、孙某2支付程某1、陈某房屋闲置期间的租金损失77.7万元（按半年计算155.4÷2=77.7万元）；6、判令孙某1、孙某2支付程某1、陈某违约金155.4万元（按一年租金标准主张）；7.诉讼费用由孙某1、孙某2负担。 孙某1、孙某2向一审法院反诉请求：1.请求判令程某1、陈某向某根、孙某2退还租赁房屋八楼已支付租金合计1145141.21元和赔偿租赁房屋八楼的装潢损失1277603.58元，两项合计2422744.79元；2.请求判令程某1、陈某支付现锦江之星大酒店电梯井旁20㎡的房屋租金90000元；3.请求判令程某1、陈某支付其在锦江之星大酒店的用餐费14803元、住宿费1950元，合计16753元；4.请求判令程某1、陈某承担本案的全部诉讼费用。 一审法院查明的事实：2013年5月31日，程某1、陈某（甲方）与孙某1、孙某2（乙方）签订《租赁协议书》，主要内容为：“一、甲方将坐落于县城冠华路与湖中路交汇处的全部产权房屋约6000平方米（按房产证书实际平方，实际现状为准）的甲方名下的产权出租给乙方（具体产权证书号为，详见附件），用于开‘锦江之星’建湖店。二、税后租金为每年壹佰肆拾捌万元整（￥1480000元）。三、租赁期为2013年5月31日至2023年5月31日，租赁期限为十年，甲方向乙方交付的期限为协议签订并在乙方交清租金后十日内交付。如十年到期后，非政府拆迁等政策、法律原因，在乙方不增加装潢及设施设备的情况下，甲方必须续租给乙方三年，租金不变。后续租的三年，除不免除装潢期限，其他均按本协议条款执行。如十年期内或到期后政府已将甲方的产权位置规划拆迁或乙方有违法行为的，则甲方一再对乙方后三年的出租。四、乙方交纳租金的方法为，签订协议时，乙方交纳第一年租金，以后在每年的5月1日前交清下一年房租。五、甲乙双方协议签订时，乙方向甲方交纳第一年的房租，在协议期内甲方给予乙方一次性半年的装潢期，并在下一年度免除装潢期6个月的租金；乙方在签订协议9个月内（含免除6个月的装潢期）全部装潢结束投入使用……七、甲乙双方协议签订后，甲方按房屋现状向乙方交付，设施设备等实物盘点（凭交付清单说明为准）……九、乙方需守法经营，按国家安全、消防、环保、税务、劳动用工等级法律法规执行。乙方根据经营需要，自行办理营业执照及所需其他的证照。一切营业税、房产税（房租税）和其他各项费用等均由乙方承担，如乙方不能按时交纳房产税（房租税），则每年租金上调5%后由甲方交纳。另在2023年2月1日向甲方预交贰拾万元的交房保证金额……十四、乙方不得私自转租，如需转租，需经甲方书面许可。十五、违约责任，（一）甲方的违约责任，1.甲方不能按期向乙方交房产和现状设施的，每逾期一天，甲方向乙方承担每天的违约金壹万元。逾期二十日，经乙方催告后仍未交房的乙方有权解除合同，赔偿乙方一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失；2.甲方中途毁约的，赔偿乙方一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失。（二）乙方的违约责任，1.乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日承担每日的违约金壹万元。逾期二十日未向甲方交纳租金的，经甲方催告后仍未交纳的甲方有权解除合同，赔偿甲方一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失，不免除或补交本协议第五条的6个月装潢期房屋租金……十六、特别约定：……（三）在合同期内，未经甲方书面允许，不得拆除或转移原甲方投入和现乙方已投入使用装潢设施设备。如合同期满后或合同期内因乙方违约解除协议的情况下，原甲方投入和现乙方已投入所有的装潢设施设备摆高设不得拆除转移，均归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。本协议经双方签字后生效，未尽事宜由双方协商解决”。 协议签订后，程某1、陈某向某根、孙某2交付案涉租赁房屋。自协议签订之日起孙某1、孙某2共向程某1、陈某支付租金880.5万元，程某1、陈某认可3万元，合计883.5万元。程某1、陈某于2020年1月18日向某根、孙某2发《函》催要尚欠租金未果，遂于2020年2月27日向一审法院提起诉讼。 一审另查明，2013年8月1日，祁某（甲方）与盐城市广顺餐饮管理服务有限公司、孙某1（乙方）签订《租房协议》，主要内容为：“甲方在紧靠冠华苑大酒店电梯井旁拥有20㎡门面房一间，乙方租用冠华苑大酒店改为锦江之星大酒店……一、甲方门面房一间同意租给乙方使用，室内外装饰、装潢由乙方自行设计安装，一切费用自理……四、租期从2013年8月1日至2026年7月31日止，期限十三年……五、房屋租金前三年每年为10000元，后每年为15000元，在签订协议时和今后每年8月1日一次性付清租金……”。 一审又查明，孙某1、孙某2承租的房屋中，其中八楼的房屋所有权证号为：房权证建湖字第××号、房权证建湖字第××号，登记的所有人为程某1。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。程某1、陈某与孙某1、孙某2于2013年5月31日签订的《租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 一、关于《租赁协议书》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：……”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，《租赁协议书》约定税后年租金为148万元，签订协议时出租人交纳第一年租金，以后在每年的5月1日前交清下一年房租；逾期二十日未交纳租金的，经出租人催告后仍未交纳的，出租人有权解除合同，赔偿一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失，不免除6个月装潢期房屋租金。程某1、陈某主张孙某1、孙某2自2013年5月31日至2020年1月31日尚欠租金152.5万元，已构成违约，应解除协议返还房屋。孙某1、孙某2辩称截止2020年1月31日不欠租金，已超付租金，没有违约。经查，该期间孙某1、孙某2应支付租金912.66万元（按年租金148万元计算，已扣除6个月装潢期租金74万元），已支付租金880.5万元，另程某1、陈某认可3万元，合计883.5万元，尚欠租金29.16万元。程某1、陈某于2020年1月18日发《函》催要，孙某1、孙某2至今未再支付租金。按照双方签订的《租赁协议书》约定，孙某1、孙某2应当在2019年5月1日前向程某1、陈某支付2019年6月1日至2020年5月31日年度的租金，2020年5月1日前向程某1、陈某支付2020年6月1日至2021年5月31日年度的租金。孙某1、孙某2未按约定的期限足额支付租金，经程某1、陈某催告后仍未支付，构成违约，程某1、陈某请求解除双方签订的《租赁协议书》，符合法律规定，予以支持。孙某1、孙某2辩称截止2020年1月31日不欠租金，没有事实依据，不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”《租赁协议书》第十六条特别约定“如合同期满后或合同期内因乙方违约解除协议的情况下，原甲方投入和现乙方已投入所有的装潢设施设备摆高设不得拆除转移，均归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。”程某1、陈某请求将租赁房屋及内部设施设备按现状交付，符合法律规定，予以支持。《租赁协议书》约定承租人逾期二十日未交纳租金的，经催告后仍未交纳的解除合同，不免除6个月装潢期房屋租金。2020年1月31日前不免除6个月装潢期房屋租金应支付总租金为986.66万元，孙某1、孙某2已支付883.5万元，故孙某1、孙某2应支付程某1、陈某103.16万元租金，并支付自2020年2月1日起至实际返还租赁房屋之日止按148万元/年标准计算的房屋占有使用费。 二、关于年租金标准及支付期限问题。程某1、陈某主张在每年5月1日前支付下一年的租金，标准为148万元/年，孙某1、孙某2未交纳房产税，上调5%为155.4万元/年；孙某1、孙某2提出根据合同约定、双方协商及中间人协调，孙某1、孙某2截止2020年1月31日应支付租金868万元，实际已经支付880.5万元，已超付租金；2017年双方约定改为135万元/年，2018年经中间人协调改为130万元/年；支付时间从2017年改为每半年支付一次，从2018年开始改为按季支付。一审法院认为，孙某1、孙某2提交税收缴款书，证明已交缴纳房产税，故对《租赁协议书》约定年租金为148万元予以认定，对程某1、陈某主张的年租金155.4万元不予支持。孙某1、孙某2辩称已变更了租金标准及支付期限，双方未签订书面协议，程某1、陈某当庭未予认可。孙某1、孙某2提供的证人亦未到庭证明相关事实，故孙某1、孙某2该项辩称，证据不足，不予采纳。 三、关于房屋闲置期间的租金损失问题。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。程某1、陈某主张六个月房屋闲置期间的租金损失77.7万元较高，一审法院酌情支持两个月的租金损失24.66万元。 四、关于违约金问题。房屋租赁合同承租人的主要义务是履行按期足额支付租金。孙某1、孙某2未按期足额支付租金，经出租人催告后至今仍未支付，构成违约。违约金计算是以损失补偿性为主，惩罚性为辅。程某1、陈某主张违约金155.4万元，双方签订的《租赁协议书》虽有赔偿一年的房租作为违约金的约定，约定的违约金金额过高，一审法院综合合同的履行情况及承租人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金14.8万元。 五、关于承租房屋八楼未通过消防检查，是否退还该部分房屋的租金和赔偿装潢损失的问题。孙某1、孙某2请求判令程某1、陈某退还八楼已支付租金1145141.21元、赔偿装潢损失1277603.58元，合计2422744.79元。经查，双方签订的《租赁协议书》第七条约定“甲乙双方协议签订后，甲方按房屋现状向乙方交付”。第九条约定“乙方需守法经营，按国家安全、消防、环保、税务、劳动用工等级法律法规执行。乙方根据经营需要，自行办理营业执照及所需其他的证照”。协议签订后，程某1、陈某向某根、孙某2交付租赁房屋，其中八楼的房屋所有权证号为房权证建湖字第××号、房权证建湖字第××号，系合法建筑。根据协议约定消防及相关证照应由孙某1、孙某2根据经营需要自行办理。因此，孙某1、孙某2该项反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。 六、关于《租赁协议书》是否涵盖案外人祁某所有的20㎡门面房的问题。《租赁协议书》第一条约定“甲方将坐落于县城冠华路与湖中路交汇处的全部产权房屋约6000平方米（按房产证书实际平方，实际现状为准）的甲方名下的产权出租给乙方（具体产权证书号为，详见附件），用于开‘锦江之星’建湖店。”程某1、陈某出租的是自己名下的产权房屋，《租赁协议书》中并未包含案外人祁某所有的20㎡门面房。故孙某1、孙某2主张返还多支付租金9万元，没有事实依据，不予采信。 七、孙某1、孙某2主张程某1、陈某支付用餐费14803元、住宿费1950元的反诉请求，与本案不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，一审法院判决：一、解除程某1、陈某与孙某1、孙某2于2013年5月31日签订的《租赁协议书》；二、孙某1、孙某2于判决发生法律效力之日起20日内将承租的位于建湖县城冠华路与湖中路交汇处的房屋及内部设施设备按现状返还给程某1、陈某；三、孙某1、孙某2于判决发生法律效力之日起20日内支付程某1、陈某房屋租金103.16万元（2020年1月31日前）；并支付自2020年2月1日起至实际返还租赁房屋之日止按148万元/年标准计算的房屋占有使用费；四、孙某1、孙某2于判决发生法律效力之日起20日内支付程某1、陈某房屋闲置期间的租金损失24.66万元，违约金14.8万元，合计39.46万元；五、驳回程某1、陈某的其余诉讼请求；六、驳回孙某1、孙某2的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34253元，财产保全费5000元，合计39253元，由程某1、陈某负担9333元，孙某1、孙某2负担29920元；反诉案件受理费34253元，由孙某1、孙某2负担。 本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。 二审中，上诉人提交以下证据： 证据一、孙某2和程某2的往来微信记录一份，证明上诉人在一审中提出的减让租金的事实是客观存在的。 证据二、证人汪某到庭证明：当时双方关于房租的问题，双方与我都是朋友，因为上诉人经营困难，孙某2找我协商租金，2017年的时候双方到我的办公室，协商降低宾馆的房租，当年协调了135万元，我说让个130万元，程某2说今年就按照135万元计算，后面的再说，我就协商过一次，就是租金为135万元，后期的事情我不太清楚。 证据三、房屋住建部门查询上诉人申请的资料（2014年1月21日向建湖县公安消防大队做的答复），证明：上诉人申请的时候申请的八层经营宾馆，建湖县公安消防大队2014年1月23日核发了7层经营宾馆的材料。 证据四、提交餐费14803元、住宿费1950元的收据。 被上诉人对上述证据质证意见为：对证据一，该信息是程某1手机发的，双方就租金优惠进行协商过，但其并未认可；对证人证言，当时汪某提到过135万元，但是其没有认可，如果认可双方应该形成协议；对证据三的真实性需要核实，但是不能证明上诉人所证明的目的，因为意见书并没有载明上诉人申请的是八层消防验收，上诉人也许只申请了七层就办理了七层，另外消防许可证取得与上诉人的装修设计有很大的关系，如果上诉人的装修和设计不符合规范也有可能办不到许可证，这份证明不能证明被上诉人提供的房屋不能办理消防许可证；对证据四，部分收据被上诉人没有签字，但是该部分餐费、住宿费被上诉人予以认可，可以从租金中抵消。 被上诉人提交以下证据： 证据一、微信记录打印件一份，是程某1与孙永祥的聊天记录，证明2019年上诉人依然按照148万主张租金。 证据二、祁某的房产证一份。 上诉人质证意见为：对证据一的真实性无异议，更证明上诉人在上次庭审中按照季度结算，上诉人是按照通过中间人协商的协议，上诉人第一次不认可该协议，现被上诉人认为上诉人违约，是不合理的。对证据二的三性无异议，但是证明被上诉人原来将祁某的房产包含在其宾馆以内一起交付给上诉人的事实，导致上诉人在开业时受到阻扰，被上诉人也是清楚的，有20个平方是祁某的，上诉人根本不清楚，在租赁合同交付中，被上诉人没有提出过错是被上诉人的。 另查明，上诉人提交的孙某2和程某2的微信记录为落款日期为2017年5月28日的“关于2017年5月31日-2018年5月31日的房租优惠协议”一份，程某1作为甲方，孙某1作为乙方，载明，根据程某1夫妇及孙某1夫妇2013年5月31日的原租房协议：现甲乙双方协商甲方同意将原协议中的2017年5月31日期2018年5月31日的本年实际应交租应付148万元，优惠13万元，乙方本年实际应交给甲方房租135万元，分两次支付，乙方第一次支付时间为2017年6月1日前支付房租70万元给甲方，第二次支付时间为2017年12月1日前支付房租65万元给甲方。如乙方不按此协议规定时间交清全部房屋，则此协议无效，一切按原协议执行。此协议仅对2017年5月31日-2018年5月31日的房租优惠说明不作其他使用，其他一切事项按原协议执行。该协议双方均未有签字。经查，上诉人于2017年5月29日前支付了70万元，2017年12月4日支付了65万元。 本院认为，程某1、陈某与孙某1、孙某2于2013年5月31日签订的《租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 一、关于案涉房租年租金标准及上诉人是否差欠被上诉人租金问题，上诉人行为是否构成违约。 1.案涉房屋年租金标准。上诉人与被上诉人2013年5月31日签订的《租赁协议书》，案涉房屋租金为每年148万元/年，交纳租金的方式是每年的5月1日前交清下一年房租。上诉人孙某1、孙某2提出经双方协商及中间人协调，2017年双方约定租金改为135万元/年，2018年改为130万元/年；支付时间从2017年改为每半年支付一次，从2018年开始改为按季支付。为此，上诉人二审中提交了程某2向孙某2发送的内容为“关于2017年5月31日-2018年5月31日的房租优惠协议”一份，其中载明了上诉人同意将原协议中的2017年5月31日期2018年5月31日的本年实际应交租应付148万元，优惠13万元，并分两次支付，第一次支付时间为2017年6月1日前支付70万元，第二次支付时间为2017年12月1日前支付65万元。被上诉人虽认可该信息是的真实性，但认为其并未认可，且双方并未就此形成协议。对此，本院认为，虽然该协议双方并未签字，但该信息是上诉人发送给被上诉人的，如其不认可该协议内容也不应该向被上诉人发送。且上诉人也认可中间人汪某从中协调此事，汪某也到庭认实了双方协调的过程，故该协议应是双方达成一致的结果。协议后，被上诉人按照协议约定在2017年6月1日前支付了房租70万元，第二次房租65万元约定的支付时间为2017年12月1日前，上诉人实际支付时间是2017年12月4日，虽然迟延了三天时间，但属于轻度推迟，不宜认定为违约行为，且上诉人对此也未提出异议，故认定双方已按约定履行了该协议，上诉人已按双方约定的135万元付清了2017年的房租。因协议中明确注明该协议仅对2017年5月31日-2018年5月31日的房租优惠说明不作其他使用，故该协议不能作为以后房租优惠的依据，上诉人主张2018年的房租经中间人协调改为130万元/年，但未提供证据予以佐证，对其该上诉理由本院不予采纳。故截止2020年1月31日，不免除6个月装潢期房屋租金上诉人应支付总租金应为973.66万元（148万/年，计6年8个月，其中2017年租金为135万元。 2.本案中是否免除6个月装潢期房屋租金。双方在协议中明确约定在协议期内被上诉人给予上诉人一次性半年的装潢期，并在下一年度免除装潢期6个月的租金。虽协议中同时约定如上诉人逾期二十日未向被上诉人交纳租金，经被上诉人催告后仍未交纳的被上诉人有权解除合同，赔偿被上诉人一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失，不免除或补交本协议第五条的6个月装潢期房屋租金，但上诉人在2017年后即不是一次性向被上诉人交付租金，被上诉人也未提出异议。2020年1月17日被上诉人向上诉人发出的催交函中，被上诉人也认可扣除该6个月的装潢期。被上诉人虽向上诉人发出了催交函，但该函中所认定的上诉人已付款714.5万元，明显低于被上诉人认可的上诉人实际已支付的8883.5万元，而催款函中陈述的上诉人应付租金为814万元，依此金额上诉人并不差欠被上诉人租金。因上诉人在此催交函中并未注明租金截止时间，事实上被上诉人与上诉人在合同履行过程中确实存在协商减少租金的事由，所以在双方未实际进行对账而上诉人所发出的催交函金额与事实明显不符的情况下，该催款函不能发生催交租金的作用。因双方租赁合同已履行近七年之久，双方约定的免租期的六个月租金在合同第二年已实际免除，按双方合同正常履行情况下，截止2020年1月31日，上诉人差欠被上诉人的租金应为16.16万元（总租金973.66万元-74万元免租金-883.5万元已付租金），此差欠金额相对较小，且上诉人与被上诉人曾于2017年协商减少租金13万元，上诉人主张双方对之后的租金也曾协商减少收取，但未有证据证明，上诉人在催交函之前一直是在分期付款，双方租金标准存在意识上的分歧，加之双方对租金账目也未进行过核对，故经本院审核上诉人仍差欠少量租金的行为不宜认定为上诉人存在违约行为，被上诉人主张重新计取六个月免租期租金的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人应向被上诉人支付相应的租金16.16万元，但不应向被上诉人承担违约责任。 二、关于双方租赁协议书是否应予解除的问题。 1.被上诉人请求解除双方租赁协议不符合约定解除权条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方租赁协议约定，承租人逾期二十日未交纳租金的，经出租人催告后仍未交纳的，出租人有权解除合同。如前所述，在被上诉人2020年1月17日向上诉人发出的催交函中，其所认定的上诉人已付款714.5万元租金总额明显低于上诉人实际已支付的8883.5万元，依此实际支付总额已超过了催款函中被上诉人主张的上诉人应付租金为814万元，故该催款函不能作为上诉人实际所欠租金及向上诉人催交此金额租金的效果，而此后被上诉人即提起本案诉讼，并未向上诉人进行催收，故被上诉人起诉时并不符合双方约定的请求解除双方租赁协议的条件。 2.被上诉人请求解除双方租赁协议不符合法定解除权条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：……”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案在合同履行过程中，双方确实曾协商减少收取租金，而至起诉时上诉人实际差欠租金仅为16.16万元，在本院向其释明后，上诉人也明确表示愿意继续履行该租赁协议，故不能认承租人无正当理拒不支付租金，上诉人请求解除双方租赁协议不符合法定解除的条件。加之案涉租赁期限为十年，上诉人为履行合同已投入了大量资金进行装潢，至本案二审时已履行近八年之久，上诉人即使存在轻微迟延交付租金的情形，本案也不宜解除双方的租赁协议。 三、关于上诉人一审反诉请求判令被上诉人向其退还租赁房屋八楼已支付租金和赔偿租赁房屋八楼的装潢损失的问题。本院认为，根据双方签订的《租赁协议书》第七条约定“甲乙双方协议签订后，甲方按房屋现状向乙方交付”，第九条约定“乙方需守法经营，按国家安全、消防、环保、税务、劳动用工等级法律法规执行。乙方根据经营需要，自行办理营业执照及所需其他的证照”。案涉租赁房屋八楼已领取房屋所有权，系合法建筑，协议签订后，被上诉人也向上诉人交付了租赁房屋。根据协议约定，上诉人租赁该房屋用于经营宾馆，其应根据经营需要自行办理消防及相关证照。虽然在上诉人提供的2014年1月23日领取的公众聚集场所投入使用、营来前消防安全检查合格证中，场所所在层数包含有地上一层大厅、地上二层至七层宾馆、饭店，并不包含地上八层，但上述证件是上诉人根据经营需要进行申请并领取，且上诉人在领取上述证件后一直在正常经营使用，从未向被上诉人提出过异议，其所租赁的八楼也在经营使用，故上诉人提出被上诉人提供的八楼租赁房屋不符合合同要求请求退还相应在租金及赔偿损失的理由缺乏事实依据，其请求本院不予支持。 四、关于租赁协议书中是否涵盖案外人祁某所有的20㎡门面房的问题。上诉人与被上诉人签订的租赁协议书中明确约定了被上诉人租赁给上诉人房屋的地址，并注明按房产证书实际平方，实际现状为准，且载明是被上诉人出租的是其自己名下的产权房屋，祁某所有的20㎡门面房虽然紧靠在冠华苑大酒店电梯井旁，但该房屋并非被上诉人所有，双方的租赁协议中也明显不包含该20㎡门面房。事实上，上诉人于2013年8月1日又与祁某另行签订了租房协议，双方之间形成另一个房屋租赁关系，上诉人请求退还该20㎡门面房屋部分租金的理由不能成立，本院不予采纳。 五、关于上诉人主张程某1、陈某支付用餐费14803元、住宿费1950元的反诉请求问题。因双方合同履行过程中，确实存在上诉人以被上诉人的餐费、房费抵充房屋租金的行为，且被上诉人二审中认可该餐费14803元及住宿费1950元从租金中予以扣减，故该部分费用应从所欠租金总额中予以扣减，不作为上诉人一审反诉请求予以支持。 综上，上诉人孙某1、孙某2的上诉请求部分成立，上诉人孙某1、孙某2实际应向被上诉人程某1、陈某支付租金为146797元（161600元-14803元）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初616号民事判决第六项，即“驳回孙广根、孙霞的反诉诉讼请求”； 二、撤销江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初616号民事判决第一、二、三、四、五项； 三、孙广根、孙霞于本判决发生法律效力之日起10日内支付程风龙、陈霞房屋租金146797元（截止2020年1月31日前），并按合同约定支付自2020年2月1日后按148万元/年标准计算的房屋租金。 四、驳回程风龙、陈霞的其他一审诉讼请求。 如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费34253元，财产保全费5000元，合计39253元，由程风龙、陈霞负担37574元，孙广根、孙霞负担1679元；一审反诉案件受理费34253元，由孙广根、孙霞负担。二审案件受理费68506元，由程风龙、陈霞负担32788元，孙广根、孙霞负担35718元。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 谢超亮 二〇二一年四月二十二日 书记员 陈 娟