陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书     （2021）陕01民终4856号     上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区。   负责人：杨敏，该分公司总经理助理杨敏，该分公司总经理助理。   委托诉讼代理人：李伟峰，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李巧红，陕西丰瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：王洋，男，1991年6月11日出生，汉族，住陕西省西安市。   委托诉讼代理人：张权峰，陕西德伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。   上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称“家利物业西安分公司”）因与被上诉人王洋物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初22821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案进行了普通程序独任审理。上诉人家利物业西安分公司之委托诉讼代理人李巧红、李伟峰，被上诉人王洋之委托诉讼代理人张权峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   家利物业西安分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持家利物业西安分公司的一审全部诉讼请求，将本案依法发回重审或改判。事实与理由:1.王洋之委托诉讼代理人已在庭审中对家利物业西安分公司所欠款项予以全部认可，仅对所欠物业费用项目中的住宅物业费、车位费何种时间段应当采用空置发生争议，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认应视为当事人的承认。2.家利物业西安分公司与王洋的空置房办理关系自2017年12月由王洋主动办理，并在2018年6月由王洋向家利物业西安分公司提出装修申请后主动终止。因此，对于2018年6月至2020年4月间的物业费应当按照全额而非空置标准收取。另外，车位管理费在2019年1月以前因王洋未来物业办理车位空置手续而按照《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物发[2013]45号）的相关规定全额收取，2019年1月以后家利物业西安分公司遵照新版《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物发[2018]185号）规定，对王洋后续的车位费按照空置进行计费。3.一审法院对王洋获赔和记黄埔地产（西安）有限公司13559.7元与涉案物业欠费错误抵扣，属认定事实不清，应当依法改判或发回重审。关于王洋提出和记黄埔地产（西安）有限公司向家利物业西安分公司赔付的13559.7元，为和记黄埔地产（西安）有限公司支付家利物业西安分公司涉案房屋2016年8月至2017年11月期间产生的各项费用所用，本时间区XX房（2017年12月）之前，家利物业西安分公司诉请王洋物业费欠费时间段仅为2019年10月至2020年4月。不应当与案涉欠费区间2017年12月至2020年4月所产生的欠费相冲抵。   王洋答辩称，1.一审当庭其并未对家利物业西安分公司所诉欠款项目予以全部认可，且在一审阶段其提交的答辩状、代理词中多次强调王洋实际支付物业管理费39783.7元，按照空置房屋标准计算物业管理费、车位费、取暖费等相关费用，王洋已将2020年4月30日前的物业费等相关费用全部付清。王洋购买的房屋一直处于空置状态，家利物业西安分公司要求王洋按照全额标准缴付物业费等相关费用不能成立。因此一审法院根据空置房标准计算物业管理费认定事实清楚，适用法律正确。2.根据一审查明的事实，双方确认涉案房屋的交付时间是2017年12月8日，家利物业西安分公司向王洋收取物业费等各项费用的起算时间也应从该日开始计算。我方及物业负责人也确认开发商赔付的13559.7元是冲抵2019年物业费等相关费用。3.王洋不拖欠家利物业西安分公司物业费，更不应因欠费向家利物业西安分公司支付滞纳金。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。   家利物业西安分公司向一审法院起诉请求：1.王洋向家利物业西安分公司缴纳欠付的物业费20393.77元（含物业电梯费、水电费、采暖费、车位费）；2.王洋向家利物业西安分公司支付逾期付款的违约金2674.11元（自2017年1月1日暂计算至2020年4月14日）；3.本案诉讼费用由王洋承担。   一审法院认定的事实：2014年12月4日,和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园.西安四B期前期物业服务合同》和补充协议，约定“甲方聘请乙方作为本物业的物业管理公司，物业管理服务期由2014年12月4日起至首届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；本物业管理费为物业交付之日或视为交付之日起由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳按季收取；物业管理服务费根据不同的物业类型标准如下：高层住宅1.5元/月/平方米（一级服务备案价格）+0.15元/月/平方米（超出一级服务标准的专项服务价）、电梯费0.45元/月/平方米、联排别墅3元/月/平方米；车辆停放服务费80元/月/车位、地下车位服务费150元/月/车位，公用水电费按照实际用量分摊全体业主；对于业主逾期缴纳物业管理费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%交纳…。”后家利物业西安分公司开始对西安市逸翠园小区进行物业管理工作。2015年2月3日王洋与记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》，王洋购买了位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋建筑面积387.97平方米（实际面积为387.8平方米），该房屋用途为成套住宅。2017年12月8日王洋收房。后王洋将该房空置至今未入住使用。2017年11月8日，王洋与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》三份，王洋购买了位于西安市高新区锦业二路10号逸翠园西安四期62幢2单元-1层2F194号、2F195、2F196号车库。审理中，家利物业西安分公司称王洋拖欠2019年10月1日至2020年4月14日物业费为7879.16元；拖欠2019年第一季度至2019年第四季度公摊电费93.07元，拖欠2017年供暖季至2018年供暖季采暖固定费5060.14元，拖欠2019年3月至2019年4月水费11.4元，拖欠2017年12月至2019年1月31日空置车位费和2019年2月至2020年4月车位费共计为7350元。王洋则认为，购房时开发商向王洋赠送了1万元物业费、交房时开发商赔偿了13560元，其向物业预交了16223.7元，合计已经向家利物业西安分公司缴纳物业费39783.7元，从王洋收房时起算物业费，按空置标准70%计算，截止2020年4月份物业费（包括车位费管理费、公摊电费、水费、采暖费）为34651.59元，截止2020年9月30日物业费为39772.99元，因此家利物业西安分公司起诉主张23067.88元的物业费，王洋已结清，并不拖欠家利物业西安分公司物业费。王洋提供了物业经理向王洋母亲发送的费用计算明细表，家利物业西安分公司对此真实性无异议。还查明，2017年12月8日至2018年6月30日期间物业服务费用，家利物业西安分公司按照空置房标准70%向王洋收取物业费。2018年6月23日，王洋涉案房屋开始进行装修，2019年3月1日，西安市城市管理综合行政执法局向王洋下发行政处罚预先告知书，责令王洋自行拆除违法建筑物（108室南侧、北侧封包露台）。王洋遂停止装修，房屋一直空置至今未投入使用。上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。   一审法院认为，家利物业西安分公司、王洋双方形成的物业管理关系合法有效，依法应予保护。家利物业西安分公司为王洋提供了相应的物业服务，王洋应按照合同约定支付物业服务费。王洋应交纳2017年12月8日至2020年4月14日物业费，2017年12月8日至2020年4月14日公摊电费，2017年12月8日至2020年3月30日采暖固定费，2019年12月8日至2020年4月14日的车位费。因涉案房屋一直空置未装修入住，按空置房收费标准70%计收物业费，2017年12月8日至2020年4月14日的物业费为23209.83元（387.8平方米×3元×28.5×0.7）,2017年12月8日至2020年4月14日的车位费为5985元（100元×3×28.5×0.7），2017年12月8日至2020年6月30日的公摊电费279.19元,2017年采暖季至2019年采暖季采暖固定费为7758.88元，2019年3月至2019年4月水费11.4元。上述费用合计为37244.3元。王洋已向家利物业西安分公司预交的物业费为39783.7元（送1万元+赔13560元+交16223.7元），王洋实际产生的费用37244.3元，两项相抵，王洋已多支付2539.4元。综上，王洋截止2020年4月14日时已将家利物业西安分公司物业费等各项费用均已结清，不拖欠家利物业西安分公司物业费，故家利物业西安分公司起诉要求王洋支付物业费的诉讼请求，无事实理由，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回家利物业管理（上海）有限公司西安分公司的诉讼请求。本案案件受理费377元，依法减半收取188.5元，由家利物业西安分公司承担。   二审中，家利物业西安分公司提交了一组证据。1.西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5911号民事判决书及本院（2018）陕01民终8644号民事判决书；2.和记黄埔地产（西安）有限公司向家利物业西安分公司转款凭证及收据（复印件）。该组证据证明目的是：从该两份生效判决可以证明从2016年至2017年12月之前王洋与和记黄埔地产（西安）有限公司之间就涉案房屋存在纠纷，但该期间的物业费在判决未下发之前，家利物业西安分公司均是正常计算。在该判决下发生效之后，认定王洋就涉案房屋的收房时间为2017年12月8日，所以2016年至2017年12月之间的物业费13560元均应由和记黄埔地产（西安）有限公司承担，并且和记黄埔地产（西安）有限公司将该款项已于2019年4月转账支付给家利物业西安分公司，该款项性质是物业费。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。王洋对两份判决书的真实性认可，转账凭证因无原件，因此对真实性不予认可。并质证认为该转账凭证上所显示的金额与本案争议数额并不一致，款项用途也未载明是给王洋交付的物业费。故该证据与本案无关。现结合一审查明事实，该13560元款项应冲抵王洋2019年的物业费。另，西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5911号民事判决书及本院（2018）陕01民终8644号民事判决书并未认定2016年至2017年两年的物业费是由和记黄埔地产（西安）有限公司承担的事实，实际这两年的物业费因房屋并未交付而不应产生。因此西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5911号民事判决书及本院（2018）陕01民终8644号民事判决书所认定的事实与本案双方争议的事实无关。   结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：家利物业西安分公司二审中提交的证据不属于二审程序中的新证据，且与本案的待证事实不具有证明力，因此本院对以上证据，依法不予认定。另，一审判决查明的其余事实属实。   本院认为，归纳诉辩双方的意见，总结本案争议焦点为：一、涉案房屋及车位是否应当以空置情形以70%的标准认定相关费用。二、一审判决对13560元款项性质认定是否正确。   关于争议焦点一、现本院已生效的（2018）陕01民终8644号民事判决书已认定和记黄埔地产（西安）有限公司就涉案房屋于2017年12月8日向王洋交付。故王洋就2017年12月8日至2020年4月14日期间的物业费，2017年12月8日至2020年4月14日的公摊电费，2017年12月8日至2020年3月30日采暖固定费，2019年12月8日至2020年4月14日的车位费应向家利物业西安分公司进行交纳。至于交纳上述费用的计算标准问题，现家利物业西安分公司主张王洋拖欠2019年10月1日至2020年4月14日物业费为7879.16元；拖欠2019年第一季度至2019年第四季度公摊电费93.07元，拖欠2017年供暖季至2018年供暖季采暖固定费5060.14元，拖欠2019年3月至2019年4月水费11.4元，拖欠2017年12月至2019年1月31日空置车位费和2019年2月至2020年4月车位费共计为7350元。因2017年12月8日至2018年6月30日期间涉案房屋处于空置状态，故该期间的物业服务费用，家利物业西安分公司应按照空置房标准70%向王洋收取物业费。至于剩余部分的费用，因2018年6月23日，王洋涉案房屋开始进行装修，2019年3月1日，西安市城市管理综合行政执法局向王洋下发行政处罚预先告知书，责令王洋自行拆除违法建筑物（108室南侧、北侧封包露台）。王洋遂停止装修，本院再结合王洋提交的相应照片等其他证据，已形成证据链，现家利物业西安分公司在未提交其他证据证明该房屋王洋已实际投入使用的情况下，王洋提交的证据可以印证房屋一直处于空置状态且至今未投入使用的事实，故就该部分费用亦应以70%空置标准进行计算。一审判决对此认定准确，应予维持。   关于争议焦点二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，家利物业西安分公司上诉主张13560元系和记黄埔地产（西安）有限公司向家利物业西安分公司支付的就涉案房屋交付之前所产生的物业费，因此该部分费用不应从本案物业费中予以扣减。但结合家利物业西安分公司二审提交的证据无法印证涉案房屋在向王洋交付之前已实际产生了相应的物业费，且该部分物业费应由和记黄埔地产（西安）有限公司承担，而结合该转账凭证中所载明的内容看，该数额亦与本案争议数额不一致，也无法证明和记黄埔地产（西安）有限公司向家利物业西安分公司转账的该款项即为涉案房屋在交付业主前所产生的物业费。因此，一审法院结合王洋提交的与家利物业西安分公司工作人员的微信聊天记录所载明的内容认定该13560系王洋的赔付款，从而就该部分费用在本案的物业费中予以扣减并无不当。   综上，家利物业西安分公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费377元，由家利物业管理（上海）有限公司西安分公司负担。   本判决为终审判决。         审判员  姬    钊     二○二一年四月一日     书记员  周    燕            1