湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终424号上诉人（原审被告）：徐增楼，男，1956年12月16日出生，汉族，京山市人，住京山市新市，委托诉讼代理人：冯凡，湖北达讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伦，湖北达讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马清贵（曾用名马清桂），女，1970年11月30日出生，汉族，京山市人，住京山市新市，上诉人徐增楼因与被上诉人马清贵房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐增楼上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回马清贵的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由马清贵负担。事实和理由：一、一审审理程序违法。（一）一审遗漏了案件重要当事人，导致案件审理事实不清。1、一审遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司，一审法院应将其列为无独立请求权的第三人参加诉讼。2、一审遗漏了案件重要当事人，即《购房合同书》的合同当事人李继轩，一审法院未通知其参加诉讼。（二）一审开庭审理过程中，审判长肆意偏袒马清贵，违反谁主张谁举证的基本原则，将徐增楼手中的合同原件直接复印后交给马清贵使用，严重违反法定程序，依法应予撤销。二、一审判决存在诸多事实认定错误之处，依法应予撤销。（一）一审判决关于“原、被告双方签订房屋买卖合同”的相关事实认定错误。1、一审判决歪曲了徐增楼与马清贵签订购房合同书的主要内容。双方签订的是《购房合同书》，仅涉及房屋买卖，不存在所谓的房地产买卖契约。2、一审判决虚构了所谓“被告将建筑物范围内的土地使用权一并转让给原告”的事实。3、一审判决捏造了关于涉案房屋交易的真实价格。（二）一审判决关于双方在房屋买卖契约中也明确约定房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方，故徐增楼认为其并未出售涉案房屋项上土地的理由不能成立的事实认定错误。（三）一审判决关于徐增楼辩称的防盗门费用问题，双方在契约中未作约定，徐增楼以此拒绝履行协助义务，无事实和法律依据的事实认定错误。（四）一审判决关于涉案房屋项下土地性质系国有划拨，是否应当缴纳土地出让金系相关行政主管部门的职权范围，故一审法院不予处理的认定与最终判决本身就是相矛盾的。三、一审判决适用法律错误。一审法院引用物权法第一百四十七条的规定错误。四、本案涉及的土地所有权归属问题，应属于人民政府行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的审理范畴，应当驳回马清贵的起诉。马清贵答辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律准确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。马清贵向一审法院提出诉讼请求：判令徐增楼协助马清贵办理位于京山××××街道绿林路粮食汽运公司院内的房屋的不动产权证，并由徐增楼承担本案诉讼费。一审法院查明，2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬为乙方，原京山县粮食运输公司为甲方，签订了一份房屋出售合同书，约定该公司将其所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）出售给徐增楼和案外人彭文彬，并约定了房屋四至范围和出售价格等相关事项。2002年4月1日，徐增楼办理了上述座落于京山××××街道绿林路的房产项下国有土地使用权证，土地性质为国有划拨，用途为住宅用地。2003年5月13日，徐增楼办理了建设工程规划许可证后，在上述土地上建造了一栋六层住宅楼。2004年2月17日，徐增楼办理了房屋所有权总证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。2004年8月23日，马清贵、徐增楼签订房地产买卖契约，约定徐增楼将其开发的上述住宅楼三楼的一套房屋以3.5万元的价格出售给马清贵；房屋移交给马清贵时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给马清贵，并约定了违约责任及其它相关事项。2004年10月21日，马清贵办理了案涉房屋的房屋所有权证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）并居住至今。现马清贵要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，徐增楼未予配合，故成诉。一审法院认为,本案双方当事人所签房地产买卖契约系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，我国对房地产适用“房地一体”的基本原则，即认为土地与土地上的建筑物不能成为独立的物权客体，建筑物与其项下的土地是一个整体，应当以房地产整体作为物权客体。因此，案涉房屋项下的土地使用权事实上在房屋交付时已经一并转让给马清贵，况且，双方在房屋买卖契约中也明确约定“房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方”，故徐增楼认为其并未出售案涉房屋项下土地的理由不能成立，一审法院对徐增楼要求马清贵按每平米300元另行补交购买土地、办理相关手续产生的费用的意见不予支持。现徐增楼仅协助马清贵办理了案涉房屋的所有权证过户登记手续，继续协助马清贵办理相应的土地使用权过户登记手续仍然是徐增楼应该履行的合同附随义务，徐增楼拒不配合的行为已构成违约，应当承担立即协助马清贵办理相关手续的违约责任。由于我国目前已实行不动产统一登记制度，不再单独办理房屋土地使用权证，故对马清贵要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权证的请求予以支持。关于徐增楼辩称马清贵尚欠2000元购房款，马清贵陈述其已付清购房款且相关条据已遗失，徐增楼予以否认，双方均未提交相应证据支持其主张。庭审中，徐增楼对马清贵已办理案涉房屋产权登记的事实予以认可，马清贵在已支付其余绝大部分购房款的情况下，不构成根本违约，徐增楼可另行主张权利，徐增楼仅以此抗辩拒绝履行协助办证义务，无事实和法律依据，不予支持。关于徐增楼辩称的防盗门费用问题，双方在契约中未作约定，徐增楼以此拒绝履行协助办证义务，无事实和法律依据，故对其该意见不予采纳。关于案涉房屋土地出让金的缴纳问题，案涉房屋项下土地的性质为国有划拨，是否应当补缴土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告徐增楼于判决生效之日起七日内协助原告马清贵办理位于京山××××街道绿林路原京山县粮食运输公司院内的房屋（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）的不动产权转移登记手续。案件受理费675元，减半收取计337.5元，由被告徐增楼负担。二审查明，2003年8月9日，马清贵与徐增楼签订一份《购房合同书》，约定马清贵购买徐增楼位于京山县粮食汽运公司院内住宅楼1单元三楼1号二室二厅房屋一套，面积为94平方米；房屋总价款44500元；有关售后的其他费用（含购房契税总价3%，磁卡电表600元）由马清贵交纳。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于一审是否遗漏当事人的问题。1、徐增楼上诉认为本案遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司。根据一、二审查明的事实，徐增楼从原京山县粮食运输公司处购买该公司所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）后，以自己的名义办理了上述房产项下土地的国有土地使用权证，后以原京山县粮食运输公司的名义办理了建设工程规划许可证，建造了案涉六层住宅楼，并以自己的名义办理了房屋所有权证，足以证实徐增楼为案涉房屋所有权人。从徐增楼与马清贵签订的《购房合同书》内容来看，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，合同尾部甲方签字的为徐增楼本人，并无原京山县粮食运输公司签章，原京山县粮食运输公司并非合同相对人，故不存在遗漏被告的问题。2、徐增楼上诉认为本案遗漏了合同当事人李继轩。经当庭询问，徐增楼、马清贵均认可，李继轩是马清贵的哥哥，是作为房屋买卖介绍人在合同上签名。即，李继轩在《购房合同书》上签名仅表示其见证了签订购房合同书的过程，其不是房屋买受人，不是房屋买卖合同的相对方，不应作为本案当事人参加诉讼。徐增楼上诉称本案遗漏当事人，没有事实依据，本院不予支持。关于本案的事实认定。徐增楼上诉认为马清贵提交的《房地产买卖契约》系伪造，其并未与马清贵约定土地使用权的内容，但认可与马清贵签订了《购房合同书》。《购房合同书》中明确约定由徐增楼协助马清贵办理房屋产权证，马清贵也已经办理了案涉房屋的所有权证，即便《房地产买卖契约》是假的，也不影响马清贵已经取得案涉房屋所有权证的事实。同时，我国立法采纳的“房地一体”原则,其内涵是土地权利处分时,该土地之上的房屋一并处分;地上房屋处分时,该房屋占用范围内的土地一并处分。即徐增楼协助马清贵办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户登记手续系其应当履行的合同附随义务，一审判决徐增楼协助马清贵办理案涉房屋的不动产权证并无不当。因案涉房屋项下土地为划拨性质，马清贵同意在办理过户登记手续时自行支付土地出让金，至于是否补缴土地出让金以及具体数额应由相关行政部门确定，不属本案审理范围。综上所述，徐增楼的上诉理由不能成立，对其上诉请求，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人徐增楼负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年四月二十一日书记员  崔红红