湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4712号上诉人（原审被告）：武汉旺斌诚信吊装工程有限公司，住所地武汉市青山区101街坊（社区居委会旁）。法定代表人：刘胜珍，该公司经理。委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市青山区园林绿化服务队，住所地武汉市青山区冶金大道**。法定代表人：王书峰，该队队长。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。上诉人武汉旺斌诚信吊装工程有限公司（以下简称旺斌公司）因与被上诉人武汉市青山区园林绿化服务队（以下简称园林绿化队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员刘阳独任进行了审理。本案现已审理终结。旺斌公司上诉请求：将一审判决第一项改判为：驳回园林绿化队要求旺斌公司腾退租赁场地（坐落于武汉市青山区冶金大道**地块〕及该地块上搭建的房屋的诉请；本案一审、二审诉讼费由园林绿化队承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。一、一审法院认定“租赁期满后该地块上建造的房屋归园林绿化队所有，且园林绿化队已经对该房屋建造成本以6年租赁期租金的形式给予了补偿”这一事实错误，应当予以改判。1、场地上的房屋是旺斌公司出资建造的，园林绿化队对案涉场地上的建筑物并不享有任何财产上的权利。首先，房屋的权属的变更不应以约定为转移，一审法院仅因双方签订的《场地租赁协议》中有“租赁期满后该地块上建造的房屋归园林绿化队所有”的表述而判令案涉房屋于租赁期满后归园林绿化队所有，明显是违反了物权法及相关法律的规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，双方签订的《场地租赁协议》中约定“租赁期满后该地块上建造的房屋归园林绿化队所有”该表述明显排除旺斌公司的权利，该条款无效。园林绿化队对案涉土地上的建筑物不具有任何财产上的权利，园林绿化队无权处分案涉土地上的建筑物，无权要求旺斌公司腾退，一审法院仅因《场地租赁协议》中对旺斌公司不利的条款来认定要求旺斌公司腾退判决错误。2、一审法院认定园林绿化队已经对该房屋建造成本以6年租赁期租金的形式给予了补偿这一事实错误。园林绿化队因考虑到喻承斌前期对租赁土地的回填投入了大量的资金，故给予了六年的免租租赁期，而并非系园林绿化队对房屋建造成本给予补偿，园林绿化队从未对旺斌公司建造房屋给予任何补偿。故一审认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用合同法第235条错误，合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本条中规定的租赁物系权属归属于出租人所有，但本案中涉案房屋并非权属归属于园林绿化队，而系旺斌公司所有，不存在返还或腾退给园林绿化队。园林绿化队辩称，1、旺斌公司称案涉地块房屋是2015年至2019年建造不属实，房屋是在2009年前建设的，旺斌公司称投资100多万元投资房屋也不是事实，一审时我方提交了现场图片，旺斌公司只是在该地方搭建了一些棚子，并没有厂房，园林绿化队已经在前一份合同中给了六年的租赁期免租租金，给予了旺斌公司足够的补偿；2、2019年合同期满后，租金上涨是因为国有资产管理的规定，出租租金必须经过评估，园林绿化队是无权擅自议价的，最终是因为旺斌公司不愿意接受国有资产监管的相关规定，要求园林绿化队按照其提出的条件去签合同，因此双方没有达成统一签订协议。园林绿化队向一审法院起诉请求：1、依法判令旺斌公司立即腾退租赁场地（坐落于武汉市青山区（坐落于武汉市青山区冶金大道**地块屋；2、依法判令旺斌公司向园林绿化队支付场地房屋占有使用费7500元（按合同约定的租金标准，包括2020年1月租金、2020年5月至实际腾退之日租金，暂计算至2020年6月30日止）；3、本案诉讼费用由旺斌公司承担。一审法院查明，位于武汉市青山区冶金大道E-09-15，位于武汉市青山区冶金大道**地块权人为园林绿化队园林绿化队。园林绿化队将上述地块中部分空地租赁给武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部，园林绿化队（甲方）与武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部（乙方）签订了《场地租用协议》，约定：该块场地位于青山区××路，东邻武钢机械厂，南邻东方红村，西邻101街坊，北邻园林绿化队，使用场地面积为7.8亩；该场地为甲方所有，由于乙方在该场地前期有工程投入，甲方同意将场地租赁给乙方使用，根据乙方工程决算投入数额，甲、乙双方同意用6年的租赁期给予乙方补偿，具体时间为自2010年1月1日起至2015年12月31日止；租赁期满，甲方无偿收回该场地使用权，租赁场地内不动产归甲方所有，可动产由乙方自行处置，如乙方20日内不自行处置，视为放弃，归甲方所有；乙方在租用场地期间，若需在该场地上修建房屋、安装水电等，应事先征得甲方同意并取得相关的施工许可证及房产证，方可开始施工。喻承斌作为乙方代表在协议下方签字。该场地租用协议签订后，经园林绿化队同意，武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部在所涉地块上搭建了房屋，但未取得建设工程规划许可证。2015年12月15日，园林绿化队（甲方）与旺斌公司（乙方）签订《场地租用协议》，约定：该块场地位于青山区××路，东邻武钢机械厂，南邻东方红村，西邻101街坊，北邻园林绿化队，使用场地面积为5.4亩；该场地为甲方所有，由于乙方在该场地前期有工程投入，甲方同意将场地租赁给乙方使用，根据乙方工程决算投入数额，甲、乙双方同意用6年的租赁期给予乙方补偿，具体时间为自2010年1月1日起至2015年12月31日止。从2016年1月1日起至2019年12月31日止乙方续租该场地，租用期4年，年租金30000元。合同签订之日起5日内付清当年租金；本合同到期后，该土地上不动产归甲方所有，可动产由乙方搬走。刘胜珍作为乙方法定代表人、喻承斌作为乙方委托代理人在协议下方签字，该协议加盖了旺斌公司旺斌公司公章。该场地租用协议签订后，旺斌公司缴纳了2016年1月1日起至2019年12月31日的场地租金。2019年12月31日租用协议到期后，双方协商过续租事宜，但未达成一致。2020年4月20日，园林绿化队向旺斌公司发出关于房屋及土地租赁期届满的腾退通知，要求旺斌公司于15日内搬离并将房屋土地交付园林绿化队。旺斌公司于2020年4月28日向园林绿化队发出回复函，载明：我公司法人刘胜珍收到通知后于次日前往贵队商量场地租赁合同有关事宜，并初步达成一致，4月16日我公司收到贵队房屋租赁合同范本，我认为贵队合同范本不妥，续签应按照原合同第一次范本和第二次续租合同的基础上签订，我认为我公司与贵队还需进行沟通。2020年6月1日，园林绿化队委托湖北立丰律师事务所向旺斌公司发送律师函，要求旺斌公司在收到律师函后，15日内腾退租赁场地及房屋。一审法院认为，园林绿化队与武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部签订的《场地租用协议》、园林绿化队与旺斌公司签订的《场地租用协议》，均系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。上述两份《场地租用协议》均约定：根据乙方工程决算投入数额，甲、乙双方同意用6年的租赁期给予乙方补偿，具体时间为自2010年1月1日起至2015年12月31日止；合同到期后土地上不动产归甲方所有。园林绿化队、旺斌公司均认可案涉地块上房屋系由武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部租赁园林绿化队案涉地块期间由其建造，根据租赁协议约定，租赁期限届满后该地块上建造的房屋归园林绿化队所有，且园林绿化队已经对该房屋建造成本以6年租赁期租金的形式给予了补偿。园林绿化队是案涉地块登记的土地使用权人，现租赁协议约定的租赁期限已届满，旺斌公司虽继续使用租赁物，但园林绿化队、旺斌公司未就续租事宜达成一致，旺斌公司亦未向园林绿化队支付任何费用，双方租赁合同于合同约定的租赁期间届满时即告终止，旺斌公司应当返还租赁物，园林绿化队有权要求旺斌公司腾退案涉场地及该地块上搭建的房屋，对园林绿化队的该项诉讼请求，法院予以支持。旺斌公司称案涉地块系由喻承斌购得等抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。关于园林绿化队主张旺斌公司支付场地房屋占有使用费的诉讼请求（按合同约定的租金标准，包括2020年1月、2020年5月至实际腾退之日占有使用费，暂计算至2020年6月30日止为7500元）。因新型冠状病毒××疫情的发生，武汉市采取了多种防疫管控措施，客观上对旺斌公司的经营行为造成一定影响，法院对园林绿化队主张的2020年5月至2020年10月31日止的占有使用费支付标准酌情予以调整为租赁协议约定的租金标准的一半，故旺斌公司应向园林绿化队支付截止到2020年10月31日的占有使用费10000元，此后的占有使用费按合同约定的租金标准即30000元/年支付至旺斌公司实际腾退之日止。综上，园林绿化队的部分诉讼请求，于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、旺斌公司于判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区冶金大道E-09-15-034号地块的租赁场地及该地块上搭建的房屋；二、旺斌公司于判决生效之日起10日内向园林绿化队支付截止到2020年10月31日的场地房屋占有使用费10000元及2020年11月1日起至旺斌公司实际腾退之日止的场地房屋占有使用费（按30000元/年的标准计算）；三、驳回园林绿化队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费11430元，由园林绿化队负担10元，由旺斌公司负担11420元。二审期间，旺斌公司向本院提交了五组证据，具体为：证据1、《101街土方几件施工合同》和《建设工程造价编审确认表》，拟证明旺斌公司2009年之前对承租园林绿化队的场地进行回填平整和砌筑围墙的工程花费了348459元工程费用的基本事实；证据2、《场地租用协议》，拟证明旺斌公司与园林绿化队于2009年11月8日签订了《场地租用协议》，双方约定旺斌公司348459元工程费用作为补偿，免交2010年1月1日至2015年12月31日6年的租金的基本事实；证据3、《场地租用协议》和《证明》，拟证明园林绿化队与旺斌公司及其他承租人签订《场地租用协议》时，均强迫承租人接受“合同到期后，承租人在承租场地上自建的房屋归园林绿化队所有”的不平等条款，从而导致旺斌公司与园林绿化队产生纠纷的基本事实；证据4、《场地租用协议》和《收条》，拟证明旺斌公司与园林绿化队于2015年12月15日续签了《场地租用协议》，约定年租金为30000元的基本事实；旺斌公司在这个承租期内的承租的场地上间房屋花费了费用551000元的基本事实；证据5、李洪华和雷雨田的证人证言，拟证明园林绿化队签订的合同强迫旺斌公司接受合同期满后旺斌公司所在承租场地上的房屋归园林绿化队所有。园林绿化队经质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，从证据可以看出当时绿化队向劳务公司付过款的，看不出来回填费用是由旺斌公司承担的；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，证据看不出来旺斌公司支付了348459元工程费，但能看出园林绿化队对于该地块的投入给予了原租户武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部6年的免租期，已经给予其足够的补偿；对于证据3的三份《场地租用协议》的真实性、合法性及来源均有异议，旺斌公司没有提交原件，也不能证明存在不平等条款，合同条款都是双方议定的，合理合法；对于证据4的《场地租用协议》的真实性没有异议，对《收条》的三性均有异议，该组证据证明了合同期已满，旺斌公司依法应当立即向园林绿化队腾退租赁的场地及该场地上的房屋；对于证据5的两份证人证言三性均有异议。本院经评析认为，对于旺斌公司二审提交的证据1、2、4的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，证据3、5系复印件，真实性不能确认，本院依法均不予采信。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。通过园林绿化队与武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部签订的《场地租用协议》，以及园林绿化队与旺斌公司签订的《场地租用协议》来看，能够证明园林绿化队与旺斌公司之间存在租赁关系，双方应按合同约定履行相应的权利义务。二审中，双方均认可案涉场地上的房屋系由武汉市青山区旺斌汽车租赁服务部租赁期间建造，合同到期后土地上的不动产归园林绿化队，园林绿化队以6年租赁期免租的形式对该房屋建造成本进行补偿。现双方协议约定的租赁期已届满，园林绿化队作为案涉地块登记的土地使用权人，有权要求旺斌公司腾退。双方已在租赁合同中对案涉地块上的房屋的归属进行了明确约定，旺斌公司上诉认为案涉场地中的房屋由其建造使用，不应腾退其在该地块上搭建的房屋，缺乏相应事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，旺斌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22860元，由武汉旺斌诚信吊装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘阳二〇二一年四月十六日法官助理陈晓玲书记员夏姣