河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1723民初617号原告:张永新，女，汉族，53岁，住河南省平舆县。被告：平舆县东方民乐置业有限公司。住所地平舆县奚仲路**。法定代表人：杜小春，该公司经理。被告：陶雷风，男，汉族，41岁，住河南省平舆县。原告张永新与被告平舆县东方民乐置业有限公司、陶雷风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永新，被告平舆县东方民乐置业有限公司法定代表人杜小春、陶雷风均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永新提出诉讼请求：1、被告履行2018年2月14日双方签订的《房屋买卖合同》，将位于平舆县东皇街道段营居委会新型农村社区第52号住房一套验收合格后交付给原告；2、被告因逾期交付房屋支付给原告违约金71475元（从逾期之日暂计到2021年1月8日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月14日，双方签订了《房屋买卖合同》一份，原告以17万元的价款购买被告开发的东皇街道段营居委会新型农村社区第52号住房一套，原告按约定交付被告购房款15万元，余款2万元待2018年5月31日交房给钥匙时支付；如逾期按所交房款的日万分之五支付违约金，2020年6月份，原告到现场催促交房时，房屋门窗还没有安装，房屋防水没做漏水，外墙漆脱落严重，直到2020年12月22日才接到被告陶雷风妻子的电话通知要求付尾款2万元，此时，距离双方约定的交房日期以及超期2年零7个月，但房屋仍漏水和外墙漆脱落严重，也未房屋验收合格的相关材料，被告至今未按约定交付房屋及钥匙，被告严重违反合同约定侵犯了原告合法权益，特依法起诉，请予以支持。被告平舆县东方民乐置业有限公司、陶雷风辩称，1、双方诉争的房屋为新农村社区住房，无房屋预售许可证，双方签订的《房屋买卖合同》应当按无效合同予以解除。2、段营居委会王庄东组村民王小现享受认购该房屋，无王小现出具的委托书、转让书给张永新，张永新对52号房屋无权取得，应当视合同无效予以解除；3、根据段营居委会发出的通告内容，此房是供村民居住，不可转让或买卖，所以本合同也无效（解除）；4、原告请求违约金或赔偿无根据，根据有损失才有赔偿的原则，且最高不得超过同期银行贷款利率4倍，故张永新的主张无法律依据；5、原告不交清购房余款2万元，其是不会交付给原告该房屋的。本院经审理认定事实如下：2015年夏季，平舆县东皇街道办事处段营居委会曾发出公告：为改善住房条件建设新型农村社区，征地面积达到60％，一期每套住房购买价17万元，征地面积未达到60％的户下期安排，其他被征地面积未达到60％的户，需要购房者按照居委会有关规定处理，2015年9月1日至2015年9月15日暂交购房款每套10万元，不暂交购房款者视为自动放弃，以后不再受理。平舆县东方民乐置业有限公司对段营新型社区的房屋建设进行了实际投资建设，2018年2月14日，原告张永新（乙方）与被告平舆县东方民乐置业有限公司（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，内容为：甲方自愿将位于平舆县东皇街道办事处段营新型社区的房屋一套出售给乙方，该房屋系农村新型社区第52号（上下两层砖混结构），为指标房出售价款17万元；付款方式为分期付款：首付10万元，主体竣工交付5万元，余款经甲方两次催要而不交付的，甲方有权解除本合同(被告在此处手写“已交购房现金人民币150000元整”)；乙方逾期付款的违约责任：乙方逾期在15日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款日万分之五的违约金，逾期超过30日后，甲方有权解除合同；乙方须提供身份证、户口本复印件各两份，以备登记办证用，办证按平舆县县委、县政府及东皇街道办事处相关文件、法规、政策的规定统一执行；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续；本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，甲方的交房日期为2018年5月31日前，逾期按日万分之五给付乙方违约赔偿，直至乙方拿到房屋钥匙之日止；甲方有权协助乙方办理房屋相关手续，乙方须提供真实购房信息，信息有假，甲方有权收回房屋，一方反悔，赔偿对方双倍损失，中途不得退房，否则不退已交购房定金；该公司副总经理陶雷风（2012年12月28日被公司聘请副总经理）进行签字和加盖公司印章，但双方在合同中未约定定金数额和交付时间。上述诉争的第52号房屋系双方及案外人王铁中、王大更协商一致情况下转让给张永新，原告于2020年6月8日拍照的部分照片显示：该房屋墙壁仍没有粉刷，大门、房屋窗户玻璃未安装，2021年1月28日拍照的部分照片显示房屋外墙粉刷部分脱落严重，原告同时提供了与公司负责人杜小春的谈话录音予以证实被告未按合同约定履行义务。另外，王小现转让给段华松、张永新的53号房屋，2018年3月22日，经被告同意和签字盖章与凡瑞霞签订了《房屋买卖合同》，该第53号房屋已经转让给凡瑞霞并履行完毕，上述两份《房屋买卖合同》均为被告提供内容一致的打印格式合同。另查明，2020年5月20日，张永新要求陶雷风返还20000元及利息2500元，将陶雷风起诉至本院，因张永新未按时交纳诉讼费，按原告撤回起诉处理；2020年5月25日，张永新要求平舆县东方民乐置业有限公司、陶雷风支付逾期交房违约金60000元，将平舆县东方民乐置业有限公司、陶雷风起诉至本院，2020年6月12日，张永新自愿撤回起诉。上述事实，有原告提供的购房合同、交款票据、第52号房屋现况照片、以及与杜小春等人的通话录音，被告提供的段营居委会《公告》、蔡群飞的证言、张永新的《承诺书》等，以及庭审中双方的陈述相互佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案双方当事人诉争的房屋系新型农村社区住房，该小区住房是党委和政府的一项针对“三农”惠民政策，不是完全意义上进行市场交易的城市商品房，双方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不能一概认定为当然无效，应当认定为有效合同，双方均应按合同约定享受权利和履行各自义务。原告按照被告提供的《房屋买卖合同》履行了分期交付购房款150000元义务，合同中显示购房“余款经甲方两次催要而不交付的，甲方有权解除本合同”，合同约定的补交购房余款的条件实现时，被告应向原告“催要”购房余款，但被告没有证据证明符合交房条件和实际交付时向原告“催要”剩余购房款20000元，但被告在合同中承诺“交房日期为2018年5月31日前”，即被告未提供“交房日期2018年5月31日前”向原告“催要”余款而拒绝给付的证据，同时，原告提供有证据证明诉争的房屋门窗没有安装完毕和墙壁外粉脱落或没有粉刷，现被告至今仍以“原告不交清购房余款2万元，其不会交付给原告该房屋的”为由，未将双方诉争的第52号住房交付给原告，被告明显存在违约行为，导致原告至今不能居住使用。退一步讲，由于被告未按合同约定的质量和交付时间交付房屋，即便“催要”余款时遭到原告拒绝，被告亦享有依法另行主张债权的权利，而不应擅自拒不交付房屋侵害原告对房屋使用物权的权利，被告至今拒绝交房的行为已构成违约，被告应当按合同约定向原告交付第52号房屋，并承担违约责任。关于原告主张被告支付惩罚性的违约金争议，原告按合同约定请求支付违约金71475元过高，为减少当事人的诉累，综合考虑本案系新型农村社区房屋具有安置性质的买卖合同纠纷，原告存在延迟向被告主张权利和合同部分条款约定不明，结合本地乡镇租住房屋费用损失及逾期交付房屋时间，违约金除应当足以弥补原告的实际损失外，并适当兼顾对违约方具有相应惩罚性为宜，本院酌情予以部分支持，以酌定被告赔付给原告逾期交房违约金26000元为宜。本案被告陶雷风以公司副总经理与原告签订的《房屋买卖合同》，以及代表其受聘公司所从事的与签订合同有关的活动，属于所在公司的职务行为，该行为所产生的后果由所在公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款、第五百二十六条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告平舆县东方民乐置业有限公司于本判决书生效后十日内将位于平舆县东皇街道段营居委会新型农村社区第52号住房一套验收合格后交付给原告张永新使用；二、被告平舆县东方民乐置业有限公司于本判决书生效后十日内给付原告张永新因延迟交房违约金26000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张永新的其他诉讼请求。案件受理费4922元减半收取2461元，被告平舆县东方民乐置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  崔新民二〇二一年四月十五日书记员  赵 刚