辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终974号上诉人（原审被告）：金波，男，1968年2月10日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘昭君，辽宁摩斯尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵为海，男，1969年7月3日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郑海青，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永娟，辽宁兴中律师事务所律师。原审第三人：大连友谊集团奥林匹克购物广场有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区奥林匹克广场1号。法定代表人：李永军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵婷，女，该公司员工。上诉人金波因与被上诉人赵为海及原审第三人大连友谊集团奥林匹克购物广场有限公司合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金波的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对于本案的基本事实认定不清，存在明显错误。1、一审法院认定本案涉及的纠纷是租赁合同纠纷，本案的争议焦点就是《转让协议书》，且被上诉人诉讼标的为继续支付转让款、上诉人支付被上诉人垫付的2019年10月份租金、物业费、水电费用，即履行转让协议，因此本案案由应为转让合同纠纷。2、一审法院基本事实认定不清，事实上被上诉人存在严重违约的情形。第一，协议上书写的被上诉人履行转让义务在先，上诉人支付转让款在后。被上诉人直至2019年9月底还在管理美食广场、收取租金，一审法院认定9月1日转让给上诉人并让其承担债务是错误的。第二，租赁美食广场必须要提供营业执照、负责人或法定代表人的身份信息、食品经营许可证交给原审第三人备案登记才能正常运营，被上诉人直至2020年5月才注销位于该地的营业执照，在这期间上诉人根本不可能正常营业，一审法院认定工商信息变更、协助签订新的《租赁合同》不是合同的主要义务，是完全错误的。被上诉人没有按照协议履行以上义务，严重违约，无权要求上诉人继续支付费用，上诉人提出解除合同是可以成立的。第三，一审法院认定“店铺商户交给原告的押金”为保证金是完全错误的，即便是一审法院认定事实无误，在认定10万元保证金应直接过户至上诉人的基础上最终认定剩余转让金额为12万元，在抵扣之时又遗漏了10万元保证金，存在认定、计算错误，本案实际转让款应该10万元，上诉人已经支付8万元，即使认定上诉人违约继续付转让款，哪怕按照12万元计算要也应该将10万元抵扣，因被上诉人不仅没有履行将10万元交与上诉人的义务还将剩余的保证金收取据为己有。第四，一审法院认定的9、10月份的租金、物业服务费、上诉人已经返还商户押金数额错误。二、一审法院超出被上诉人的诉讼请求作出裁判，违反处分原则及不告不理原则，严重违反法定程序。被上诉人的诉讼请求是支付转让款及支付10月份租金、物业费、水电煤气费等以及以上两项费用的利息，根本没有涉及到任何要求上诉人支付9月份租金、物业费的诉讼请求，而一审法院在第一项判决中要求被上诉人承担的费用中就包括了9月份的租金和物业费，已经超出了当事人的请求范围。一审法院根据原告所提交的民事调解书认定上诉人退小火锅押金为8500元，从而认定押金总数为48500元，其中一审法院计算是没有任何依据的。被上诉人赵为海辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。一、本案是店铺转让引起的合同纠纷，但《民事案件案由规定》中并无此案由，一审法院选择使用租赁合同纠纷并未影响事实认定及判决结果。二、一审法院认定转让时间为2019年9月1日是正确的。《转让协议书》前言部分日期书写存在笔误，具体条款中第五条“本协议自2019年9月1日起开始执行”、第六条“乙方接管该美食城经营时间2019年9月1日”，均有明确约定。事实上，上诉人9月份即接手经营并享受了经营收益，一审判决中也已将被上诉人收取小商户的9月份以后的租金52940元全部算给了上诉人。因此，一审法院认定转让时间为2019年9月1日正确。协议约定的三次付款时间（2019年9月20日前10万元、2019年10月31日前10万元、2019年11月30日核算押金10万元剩余部分）也均已到期。三、工商登记不属于此类店铺转让合同的法律强制性规定，实际上也并未影响店铺正常经营。转让协议第四条约定“在整体转让付款完毕后将原有的所有证照移交给乙方”，上诉人未按约定履行付款义务，被上诉人享有先履行抗辩权，上诉人不能以此为由拒绝支付剩余转让款。四、关于协助签订新租赁合同，根据合同相对性，转让协议仅能约束双方当事人，不能给第三方设定义务。且协议写明被上诉人仅有帮助、协助义务，被上诉人也履行了引荐、递交申请等协助义务。最终与第三人签订新合同的决定权在上诉人，且最终上诉人也与第三人顺利签订了合同，一年期限也是上诉人与第三人之间达成合意的结果，被上诉人不存在违约。并且，签订合同后直到2020年1月，上诉人陆续向被上诉人支付转让款，可以说明其对该转让是认可的，不存在其主张的因期限问题要求解除合同。五、一审法院认定“店铺商户交给原告的押金以10万元保证金过名形式给付被告”，完全符合双方合同本意。计算时也是把商户押金和租金直接抵扣了上诉人应付的转让款，则保证金无需再重复计算。并且，上诉人一审中申请其餐厅经理出庭作证，双方均认可该证人的书面记账，账目显示上诉人欠付被上诉人155695元，减去被上诉人从第三人处取回的三万余元，欠款数额也基本吻合。另外，被上诉人代上诉人缴纳的9月、10月租金、物业费均在上诉人经营期内，且均有第三人开具票据，数额认定均正确。六、被上诉人原审诉讼请求是在将其代交的9月租金、物业费等冲抵转让款之后计算的剩余转让款，这与上诉人方一审中证人提供的手机账数额相符，减9月租金也相符。七、关于退商户押金，一审中上诉人方及证人所提供的退押金证据总计即为48500元，并且其提供的证据真实性、合法性、关联性，被上诉人均不予认可。为减少诉累，被上诉人才同意从转让款中扣除。从一审中双方的陈述和上诉人申请的出庭证人的证人证言中，可知以下事实，双方对案涉店铺的转让款约定为20万元，还有被上诉人缴纳给第三人的押金10万元，双方约定该10万元在返还小商户的押金后，再返还被上诉人收取的小商户的押金后，返还给被上诉人。实质上该店铺的整体转让款为30万元。被上诉人一审的诉请均在这30万元之内，并未超出诉讼请求。一审法院为了节约司法资源，在双方均认可的情况下，将小商户返还的押金与本案一并处理是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。大连友谊集团奥林匹克购物广场有限公司二审中未发表答辩意见。赵为海向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告餐厅转让款12万元；2、被告支付原告向第三人垫付的餐厅10月份租金、物业费、水电煤气费等合计69075.74元；3、被告支付以上两项的利息，以本金189075.74元为基数，自2019年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，现暂计至2020年6月16日为4853.21元。一审法院经审理查明，2017年5月18日，原告注册个人独资企业大连意海食尚餐厅，经营范围为餐饮服务，于2020年5月8日注销。2017年6月19日，原告（承租人）与第三人（出租人）签订一份《租赁合同》，约定第三人将奥林匹克广场内地下二层A01-3.A05号位，面积为357.8㎡的经营场地出租给原告，用途为餐饮，租期自2017年7月1日起至2019年12月31日闭店时止，租金标准为自2017年7月1日至2017年12月31日每平方米每日租金为2.6元；自2018年1月1日至2018年12月31日每平方米每日租金为2.81元；自2019年1月1日至2019年12月31日每平方米每日租金为3.02元；物业管理费每平方米每日1.5元，每月租金、提成租金、物业管理费在每月9日之前（遇节假日顺延）向出租人支付，水、电及设施费用承租人应于费用发生后的次月9日前支付给出租人。承租人应于本合同生效之日起五日内，一次性向出租人支付履约保证金总计人民币10万元，承租人不得擅自分租、转租、转让、转借租赁场地，否则，出租人有权单方解除租赁合同且不予返还履约保证金，给出租人及其他任何第三方造成的损失由承租人承担。该《租赁合同》对营业要求、人事管理、租赁区域管理、违约责任及解约等事项进行了详细的约定。2019年9月10日，大连意海食尚餐厅（甲方）与被告（乙方）签订一份《转让协议书》，约定经双方协商同意，甲方于2019年10月1日将位于奥林匹克购物广场西地下二层意海食尚美食城整体永久性转让给乙方，甲方负责配合乙方办理与物业及工商等部门更名过户等过户手续，在整体转让付款完毕后将原有的所有证照的法人代表移交乙方。双方约定转让费为人民币20万元，被告在2019年9月20日前交付10万元整，2019年10月31日前付10万元整。甲方在商场保证金10万元由甲方负责过到乙方名下，乙方在2019年11月31日（合同存在笔误，应为2019年11月30日）前与甲方核算押金剩余数据后，将剩余交予甲方，甲方交给商场的保证金归乙方所有，甲方不得在向乙方收取其他费用。经双方协商，本协议自2019年9月1日起开始执行，同日甲方将意海食尚美食广场所有权交给乙方，由乙方接手经营，在此之前一切债权债务由甲方负责，乙方不承担任何责任，意海食尚美食广场现有装饰，装修，设备等移交给乙方归乙方所有。乙方接管该美食城经营时间：2019年9月1日。甲方与商场的合同到期日2019年12月31日，届时由甲方负责帮助乙方与商场再签订三年合同（2020年1月至2023年12月31日），经营期间所发生的相关费用都与甲方无关，乙方负责缴纳。合同期一切有关餐厅发生任何责任都由乙方负责。2019年10月，被告金波与第三人签订一份《租赁合同》，约定第三人将奥林匹克广场内地下二层A区01-305号位，面积为357.8㎡的经营场地出租给被告，租期自2020年1月1日起至2021年2月28日闭店时止。被告向第三人交纳保证金5万元。被告于2020年9月20日实际接管案涉美食城，被告自2019年9月10日至2020年1月1日期间分多笔向原告支付转让费合计8万元。因部分商户退出，被告向店铺商户返还押金48500元。原告从部分商户中收取9月份之后的租金52940元、物业费6500元，合计59440元。另查，原告于2019年8月向第三人给付九月份租金33016.68元，物业服务费17174.4元，合计50191.08元。原告与第三人合同到期后，第三人在原告已缴纳的10万元保证金中扣除未缴的十月份租金34097.24元，物业服务费17711.1元，八月的水、电、煤气等费用17267.4元，共计69075.74元，将剩余保证金30924.26元返还给原告。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《转让协议书》的效力问题；二、本案各方当事人责任问题。一、关于《转让协议书》效力问题，案涉《转让协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。被告辩称原告无权转让且未按合同约定履行义务等，存在欺诈行为，主张合同予以解除。首先，原告与第三人的合同中虽约定不能转租，但第三人在知情后并未行使出租人解除权，且原、被告签订协议后，被告实际接收经营该美食城，被告以此为由要求解除合同的请求，一审法院不予支持。其次，营业执照不属于订立此类店铺转让合同的法律强制性规定，双方转让协议约定在整体转让付款完毕后将原有的所有证照的法人代表移交被告，被告作为先履行合同义务的一方，并未完全履行合同，原告依约享有先履行抗辩权，被告不能以此为由拒绝支付剩余转让款。再次，原、被告在合同中明确约定原告帮助被告与第三人签订三年合同，根据合同具有相对性，原、被告之间签署的转让协议仅能约束合同双方当事人，不能给第三方设立义务，且该协议写明原告仅有帮助、协助的义务，被告未能提供原告不予帮助的证据，故被告该抗辩意见，一审法院不予支持。二、关于本案各方当事人责任负担问题。原告作为转让方，原告已经在签订协议后将美食城实际交付给被告经营收益，被告作为受让方应履行给付转让费的基本合同义务，故被告应当支付原告剩余转让费及应交纳的租金及物业费。根据协议约定，被告仅按约定支付了8万元，尚有12万元转让款未支付。协议约定接管美食城经营时间为2019年9月1日，故9月后的租金、物业费应由被告支付。被告抗辩原告已收取9月以后的租金物业费，且合同中约定的10万保证金未予以过名。按照双方合同约定，原、被告核算押金剩余数据后，将剩余交予原告，原告交给商场的10万元保证金直接过被告名下。即店铺商户交给原告的押金以10万元保证金过名形式给付被告。为减少诉累，原告同意将被告返还商户的押金、9月后原告向商户收取的租金物业费及第三人向原告返还的剩余保证金与押金先予以核算后，剩余款项抵扣转让款及租金。综上，经抵扣后被告尚欠的款项数额为114059.42元【计算方式：12万元（剩余转让款）+50191.08元（9月租金物业费）+51808.34元（10月租金物业费）-48500元（被告已返商户押金）-59440元（原告已收商户租金物业费）】。关于水、电、煤气费，因原告提供的票据时间是2020年9月12日，根据第三人在庭审中所述及交易习惯，该笔费用交纳的应是7月20日至8月20日的水、电、煤气费，该笔费用发生于转让之前，不应由被告承担，故原告该诉讼请求，一审法院不予支持。关于利息，双方在协议中对于逾期给付转让款及租金利息部分并未约定，可从原告主张权利之日即2020年7月10日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算其利息损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告金波于判决生效之日起十日内给付原告赵为海转让款租金及物业费合计114059.42元及利息（2020年7月10日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告赵为海其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4179元（原告已预交），由被告金波负担2598元，原告赵为海负担1581元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系因店铺转让引起的合同纠纷，原大连意海食尚餐厅与金波签订的《转让协议书》中包含对租赁场地的转租及美食城经营权、相关物品、设备的转让，故双方之间并非租赁合同纠纷，一审将案由确定为租赁合同纠纷不妥，本案应为合同纠纷。本案争议焦点有三：一是上诉人能否以被上诉人未按约进行工商登记变更等为由拒绝支付剩余转让费及2019年10月份租金等费用；二是上诉人主张的《转让协议书》中约定的10万元保证金是否应予抵扣；三是2019年5月的租金、物业费应否计算在上诉人支付给被上诉人的款项范围内。关于第一个焦点问题，本院认为，被上诉人赵为海与上诉人金波所签订的《转让协议书》中约定“甲方（赵为海）于2019年10月1日将位于奥林匹克购物广场西地下二层意海食尚美食城整体永久性转让给乙方（金波），甲方负责配合乙方办理与物业及工商等部门更名过户等过户手续，在整体转让付款完毕后将原有的所有证照的法人代表移交乙方。……经双方协商，本协议自2019年9月1日起开始执行，同日甲方将意海食尚美食广场所有权交给乙方，由乙方接手经营，在此之前一切债权债务由甲方负责，乙方不承担任何责任，意海食尚美食广场现有装饰，装修，设备等移交给乙方归乙方所有。乙方接管该美食城经营时间：2019年9月1日。”从上述约定内容来看，被上诉人赵为海将案涉美食城整体转让给上诉人金波，赵为海仅负有配合、协助金波进行物业、工商变更登记等手续，双方亦约定了金波的接管时间为2019年9月1日，并无关于未进行工商变更登记之前乙方有权拒付转让费及租金、物业费的约定，对工商登记变更等事项何时办理完毕亦无明确约定。况且，上诉人于签订该转让协议后即接手案涉美食城经营，并无证据证明其因工商登记变更未完成而影响商铺正常营业。现上诉人主张被上诉人迟延办理营业执照注销导致其无法正常经营，并以此为由认为不应支付剩余转让款及相应租金等费用的抗辩理由，没有事实和合同依据，本院不予支持。因此，被上诉人主张上诉人支付剩余转让费12万元及垫付的2019年10月的租金、物业费、水电煤气费等的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第二个焦点问题，本院认为，双方签订的《转让协议书》中约定“甲方在商场保证金10万元由甲方负责过到乙方名下，乙方在2019年11月30日前与甲方核算押金剩余数据后，将剩余交予甲方，甲方交给商场的保证金归乙方所有，甲方不得在向乙方收取其他费用”可以确定该保证金10万元应为赵为海交予第三人的保证金，赵为海与上诉人约定将该10万元变更至金波名下，并且金波需核算押金剩余数据后将剩余金额交予赵为海。赵为海退出美食城后从第三人处取走该10万元保证金，庭审中第三人陈述保证金无法直接变更至金波名下，只能退还赵为海。再结合上诉人又与第三人重新签订了新的租赁合同且交付了5万元保证金的事实，赵为海实际从第三处领取了该10万元保证金，则应将上诉人代替赵为海向商户返还的押金从应付款项中予以扣除，如此并未违反合同约定，亦未损害双方利益，故无需将10万元保证金重复抵扣。上诉人此项上诉意见，本院不予支持。关于第三个焦点问题，本院认为，根据一审庭审笔录内容，被上诉人赵为海在一审起诉时提出的诉讼请求为支付剩余转让款12万元及支付2019年10月份租金、物业费、水电煤气费等以及以上两项费用的利息，并未请求2019年9月的租金、物业费。而本案一审判决中认定“协议约定接管美食城经营时间为2019年9月1日，故9月后的租金、物业费应由被告支付”，超出了当事人诉讼请求的范围，违反了不告不理原则，故本院依法将2019年9月的租金及物业费从上诉人应向被上诉人支付的款项中予以扣除。一审判决此处欠妥，本院予以纠正。另，一审中，被上诉人虽未提出反诉，但提出过扣减上诉人返还商户的押金、被上诉人向商户收取的租金物业费的抗辩，为减少诉累，该部分款项应从上诉人应付款项中抵扣。至于上诉人提出的对扣减项具体金额的异议，因上诉人一审中申请证人刘某出庭作证，双方均认可该证人的书面记账，一审又在结合具体票据等书证基础上了确定了具体金额，上诉人亦未提交相反证据否定一审认定的具体数额，故本院对一审确认的2019年10月租金物业费、上诉人已返商户押金、被上诉人已收商户租金物业费的金额予以确认。综上，上诉人应向被上诉人支付的款项的本金金额为63868.34元【计算方式：12万元（剩余转让款）+51808.34元（10月租金物业费）-48500元（上诉人已返商户押金）-59440元（被上诉人已收商户租金物业费）】。关于利息，双方在协议中对于逾期给付转让款及租金利息部分并未约定，一审认定从被上诉人主张权利之日即2020年7月10日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算其利息损失，于法有据，本院予以支持。综上，金波的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3549号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3549号民事判决第一项为：金波于本判决生效之日起十日内给付赵为海转让款、租金及物业费合计63868.34元及利息（自2020年7月10日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回赵为海的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4179元（赵为海已预交），由赵为海负担2799元，金波负担1380元；二审案件受理费2582元（金波已预交），由赵为海负担1730元，金波负担852元负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年四月二十日书记员  于 涵