江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终577号上诉人（原审被告）：无锡晟硕餐饮管理服务有限公司，住所地无锡市新吴区新发汇融广场G座（无锡太湖国际科技园TKY-YF-B-14号地块）负一楼。法定代表人：陈世宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方存娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：游兴年,江苏东亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市新发集团有限公司，住所地无锡市新吴区汇融广场2-402、502、602、702、801、901。法定代表人：黄际洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐挥，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙沁瓴，江苏瑞莱律师事务所实习人员。上诉人无锡晟硕餐饮管理服务有限公司（以下简称晟硕公司）因与被上诉人无锡市新发集团有限公司（以下简称新发集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。晟硕公司上诉请求：撤销一审判决，改判新发集团继续履行案涉合同，降低其应承担的逾期付款违约金，并驳回新发集团对物业管理费的诉讼请求，据实调整双方一、二审案件受理费负担比例。事实和理由：案涉租赁合同签订后，市场发生重大变化，此后发生的新冠疫情亦使得其经营困难，其未能及时支付租金并非恶意而是客观情形导致，其愿意继续履行合同并支付租金。一审法院认定违约金明显过高，新发集团并非物业服务提供方，其在本案中主张物业管理费，没有依据。新发集团辩称：晟硕公司的违约行为发生在新冠疫情之前，即便有其提及的市场变化，也只能理解为正常的商业风险。虽然晟硕公司多次表达希望继续履行合同，但是纠纷至今从未支付租金，也未做出其他有诚意的沟通，且拒绝返还案涉房屋，明显缺乏继续履行合同和及时止损的诚意。就此，一审法院判令合同解除并认定晟硕公司应承担违约金并无不当。双方签订的合同中，物业管理费系新发集团委托物业管理企业代收，本案审理中，物业管理企业也出具了说明，同意新发集团在本案中直接主张物业管理费，一审法院判令晟硕公司向其支付并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。新发集团向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《房地产租赁契约》，并判令晟硕公司返还无锡市新吴区新发汇融广场G座（无锡太湖国际科技园TKY-YF-B-14号地块）负一楼的租赁房屋。2.判令晟硕公司支付租金（以每年81000元为标准，自2019年3月1日至判决解除之日止）、物业管理费（按3元/月/平方米×700平方米，自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止）水费638.40元、电费2032.68元、空调能耗费318元、公共能耗费（按1元/月/平方米×700平方米，自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止）、逾期付款违约金（上述款项自应付款之日起至实际给付之日止，按每日千分之一计算）。3.判令晟硕公司支付房屋占有使用费（以每月13500元为标准，自判决解除之日起至实际返还房屋之日止）。4.判令晟硕公司立即将注册地址从无锡市新吴区新发汇融广场G座（无锡太湖国际科技园TKY-YF-B-14号地块）负一楼。5.判令晟硕公司承担本案诉讼费。晟硕公司一审辩称：1.解除合同暂不能确定。2.对租金计算方式亦不确定，但免租金的租金应当免除，关于水电费、空调能耗费、公共能耗费无异议。关于逾期付款违约金不予认可，其此前支付2万元应视为支付租金，另因为新冠疫情原因，故不应当支付违约金。关于注册地迁出事宜，按合同约定处理。一审法院认定事实：新发集团与晟硕公司签订《房地产租赁契约》，约定由晟硕公司向新发集团租赁无锡市新吴区新发汇融广场G座（无锡太湖国际科技园TKY-YF-B-14号地块）负一楼房屋用作经营食堂，租金为每年81000元（2021年3月1日起，租金为每年100000元），租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，免租期自2019年3月1日起至2019年8月31日止，首期租金及2019年9月1日至2019年11月30日期间租金于2019年3月1日支付，此后租金按季度支付，先付后用，晟硕公司应于每季度最后一个月的20日前提前支付下一期租金，晟硕公司另需在合同签订后7日内缴纳保证金20250元，用以保证晟硕公司按照合同约定交还房屋。合同约定水电费按月结算，支付时间为每月20日；物业管理费按季度结算，按3元/月/平方米计算，面积为700平方米，支付时间与支付租金时间同步；公共能耗费按季度结算，按3元/月/平方米计算，面积为700平方米，支付时间与支付租金时间同步；能源空调能耗费按0.6元每千瓦时计算，每季度支付一次，支付时间与租金时间同步。合同另约定，晟硕公司与其交付本合同项下的应付款项的，每逾一日需按应付款项每日千分之五标准支付违约金，直至全部付清，如累计逾期天数超过9天，新发集团有权解除本租赁契约，收回房屋，且保证金不予退还，同时，晟硕公司应支付装修免租期租金，并对新发集团的损失承担赔偿责任。若本契约期满终止或提前解除后，晟硕公司应立即交还房屋并从租赁房屋中迁出，否则新发集团有权通过开锁、换锁方式进入租赁房屋，对晟硕公司遗留的物品视为废弃物，有权直接处置，并有权要求晟硕公司按租金的二倍支付占用期间的使用费。晟硕公司另与无锡新诚物业管理有限公司（以下简称新诚公司）签订《汇融广场前期物业管理服务协议》，约定受新发集团委托，由新诚公司对案涉租赁区域提供物业管理服务，合同期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，晟硕公司应自2019年9月1日起按3元/月/平方米支付物业管理费，面积为700平方米，每3个月支付一次。新诚公司授权新发集团主张和收取物业管理费、水电费、空调费、公共能耗费等费用。因晟硕公司未及时支付租金、水电费用，新发集团于2019年9月11日向晟硕公司发出催告函，要求晟硕公司于2019年9月15日前支付租金20250元、水费252元、电费2378.18元，否则需按应付款每日千分之五收取违约金，且逾期超过3天或累计逾期天数超过9天，新发集团有权立即解除租赁契约。因晟硕公司经催讨仍不履行付款义务，新发集团委托江苏瑞莱律师事务所于2020年6月5日向晟硕公司发出律师函，通知晟硕公司解除《房屋租赁契约》，并要求晟硕公司立即返还房屋、于3日内付清所有应付款项并承担违约责任。律师函发出后，晟硕公司拒收上述邮件。另因案涉房屋系公开招租，晟硕公司支付了20000元保证金，因晟硕公司未支付过其他款项，故新发集团表示该款应视为租赁保证金，并不予退还。一审诉讼中，新发集团称晟硕公司仅支付了2019年3月的水费、电费，其余费用均未缴纳，因此符合合同约定解除条件，且免租期条款不再适用。另查明，晟硕公司于2019年5月14日将住所地变更至案涉租赁区域，至今未迁出。上述事实，有双方当事人陈述及新发集团提供的情况说明、房地产租赁契约、汇融广场欠其物业管理服务协议、说明、开票明细单、租金及物业管理费等发票及签收单、催款函、律师函及投递记录、中国农业银行电子回单等证据在卷佐证。一审法院认为：新发集团与晟硕公司签订的《房地产租赁契约》合法有效，双方应予遵守。现晟硕公司未按约定支付合同约定的租金、水电费等付款义务，符合合同约定的解除条件，新发集团主张解除《房地产租赁契约》，符合约定及法律规定，法院予以支持，合同解除后，晟硕公司应立即迁出租赁的房屋并交还予新发集团。因双方约定，合同解除后，晟硕公司应立即迁出并返还租赁房屋，否则应按租金标准二倍支付占有使用费，现新发集团主张自判决解除之日起至实际返还房屋之日止，按每月13500元支付占有使用费，符合约定及法律规定，法院予以支持。合同解除后，晟硕公司应迁出租赁区域，其将工商行政部门登记备案的住所地迁出，属于迁出租赁区域之范围，但该登记住所地迁出行为不属于法院处理范围，本案中不予处理，合同解除后，晟硕公司未将登记住所地办理迁出的，按未迁出房屋处理，应向新发集团按每月13500元支付占有使用费。关于租金，因双方约定若晟硕公司未按约定履行合同内付款义务，导致合同解除的，免租期将不再适用，晟硕公司自合同签订后未支付任何租金，新发集团主张自2019年3月1日起至判决解除合同之日止的租金，符合约定及法律规定，法院予以支持。关于物业管理费，新发集团主张自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止，按3元/月/平方米×700平方米计算，符合合同约定，晟硕公司未予抗辩，法院对此予以支持。因晟硕公司对水费、电费、能源空调能耗费、公共能耗费均无异议，法院对新发集团主张的水费638.40元、电费2032.68元、空调能耗费318元、公共能耗费（按1元/月/平方米×700平方米，自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止）予以支持。因晟硕公司未按约定支付租金、物业管理费、水费、电费、空调能耗费、公共能耗费，应支付逾期付款违约金，新发集团按每月千分之五标准计算租金、水费、电费、空调能耗费、公共能耗费的逾期付款违约金，按每日千分之一计算物业管理费的逾期付款违约金，但其未能举证其相关损失，且该标准过高，法院酌情调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准，自相关款项应付之日起计算至实际给付之日止。关于晟硕公司预交的20000元，因其未按约定缴付租赁保证金，故该款应视为缴纳租赁保证金，因晟硕公司尚结欠租金等各项费用及逾期付款违约金，故该款应冲抵上述费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、新发集团与晟硕公司签订的《房地产租赁契约》于判决发生法律效力之日即解除。二、晟硕公司于判决发生法律效力之日起五日内迁出无锡市新吴区新发汇融广场G座（无锡太湖国际科技园TKY-YF-B-14号地块）负一楼并向新发集团返还上述房屋，逾期则按每月13500元为标准，向新发集团支付占有使用费直至实际返还房屋之日止。三、晟硕公司于判决发生法律效力之日起五日内向新发集团支付租金（按每年81000元为标准，自2019年3月1日起至判决发生法律效力之日止），并支付逾期付款利息（其中20250元自2019年8月20日起至实际给付之日止，20250元自2019年11月20日起至实际给付之日止，20250元自2020年2月20日起至实际给付之日止，20250元自2020年5月20日起至实际给付之日止，40500元自2020年6月23日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算），晟硕公司预交的20000元保证金从上述款项中抵扣。四、晟硕公司于判决发生法律效力之日起五日内向新发集团支付水费638.40元、电费2032.68元、空调能耗费318元、公共能耗费（按1元/月/平方米×700平方米计算，自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止）、物业管理费（按3元/月/平方米×700平方米计算，自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止），并支付逾期付款利息（其中1400元自2019年4月20日起算，2785.97元自2019年5月20日起算，543.98元自2019年6月20日起算，均计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。另8400元自2019年8月20日起算，1758.90元自2019年9月20日起算，8400元自2019年11月20日起算，8400元自2020年2月20日起算，8400元自2020年5月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）。五、驳回新发集团的其他诉讼请求。一审案件受理费3756元，减半收取1878元，由晟硕公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审补充查明：《房地产租赁契约》第十六条第1款中明确约定新发集团委托新诚公司代收水电费、公共能源损耗费及物业管理费。本院认为：《房地产租赁契约》明确约定晟硕公司未按约支付合同项下应付款项的，每逾一日需按应付款项每日千分之五标准支付违约金，直至全部付清，如累计逾期天数超过9天，新发集团有权解除本租赁契约，收回房屋。根据现已查明的事实，晟硕公司自签订合同后，除支付20000元保证金后，未按约履行租金及其他款项给付义务，且经催告后仍未支付，相应情形已符合双方约定的合同解除条件，新发集团请求判令解除《房地产租赁契约》，符合合同约定及法律规定，晟硕公司请求新发集团继续履行案涉合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就晟硕公司逾期付款应承担的违约金，一审法院已根据双方违约金约定过高的实际，酌情进行了调整，比例恰当合理。现晟硕公司请求再予调整，缺乏依据，本院不予支持。经审查，《房地产租赁契约》中明确约定案涉合同所涉物业管理费由新发集团委托新诚公司收取，新诚公司在诉讼中亦同意新发集团主张和收取物业管理费等费用，现新发集团作为委托人在本案中直接主张物业管理费，并无不当。晟硕公司主张其结欠的物业管理费应另案处理，本院不予采纳。综上，上诉人晟硕公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3756元，由晟硕公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二○二一年四月十二日书记员  李宜洋