江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初11173号原告：北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市中山路**，统一社会信用代码91320200682162364E。负责人：LUKEPETERMOFFAT，该公司总经理。委托诉讼代理人：高崇德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹菊婷，江苏锡海律师事务所律师。被告：杨永红，男，1970年7月25日生，32110219700725101Ｘ，汉族，住江苏省东台市。被告：吴静，女，1970年6月23日生，汉族，住江苏省东台市。被告：杨地，女，汉族，1997年5月14日生，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：徐维（受杨永红、吴静、杨地的共同诉讼委托），上海中浩律师事务所律师。原告北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）与被告杨永红、吴静、杨地物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人高崇德、曹菊婷、被告杨永红及其与被告吴静、杨地的共同委托诉讼代理人徐维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨永红、吴静、杨地立即支付物业公司2019年1月1日-2020年7月31日期间的物业费4793.89元、违约金1323.23元(以欠缴物业费为基数，自约定付款之日起分段按照逾期一日按照LPR的四倍计算违约金)。事实和理由：物业公司与杨永红、吴静、杨地签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司为其提供物业服务，杨永红、吴静、杨地应缴纳物业费用。现杨永红、吴静、杨地拖欠2019年1月1日-2020年7月31日期间的物业费未予支付。物业公司多次催要无果，故诉至法院。杨永红、吴静、杨地辩称：1.物业公司与开发商存在串通投标的事实，违法获得中标资格，事后又把合同概括转让给无锡市佳尊物业，已经属于严重违约；2.实际履行的合同的佳尊物业执行的服务标准严重低于六星级标准;3.杨永红、吴静、杨地曾多次向物业公司提出异议，并由公开资料报道予以佐证；4.物业公司提交的物业服务部符合相关法律法规约定及合同约定，因此物业公司履行不符合约定；5.杨永红、吴静、杨地要求物业费打折且不支付本案诉讼费及违约金。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月16日，杨永红、吴静、杨地与案外人保利达地产（无锡）有限公司签订商品房买卖合同，由杨永红、吴静、杨地购买位于无锡市××花园××号房屋，建筑面积88.53平方米。同日，杨永红、吴静、杨地与物业公司签订前期物业管理服务协议（以下简称物业合同），约定物业费2.85元每月每平方米，并对物业管理服务内容进行了约定，包括房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序和车辆停放秩序的管理，协助物业服务区域内的安全防范工作，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他与物业管理有关的工作，房屋装饰装修管理等方面。同时物业公司就物业管理服务质量九个方面进行了明确。业主不按约定标准和时间支付物业费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三的标准缴纳违约金，业主交纳费用时间为通知交房之日的次月，每次交纳费用时间为每个交费期开始前一个月交纳。2018年12月24日，梁溪区住房和城乡建设局向通江街道办事处出具关于江湾花园信访事项的回复，就车位验收、车位收费依据、物业涉嫌转包等作出相关答复。2020年8月6日，物业公司向杨永红、吴静、杨地邮寄律师催告函，要求其三人支付拖欠的2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业费等内容。诉讼中，物业公司将违约金的计算标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。上述事实，有商品房买卖合同、物业合同、律师函、电梯定期检验报告、信访回复、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。杨永红、吴静、杨地未按约交纳物业费用，应当补交物业费并承担相应的违约责任。关于物业合同效力问题。诉讼中，杨永红、吴静、杨地对物业合同的效力不予确认，其三人认为物业公司与房屋开发商串通投标后将物业服务合同概括转移给案外人无锡佳尊物业管理有限公司（以下简称佳尊公司）。而对上述事实，其三人提供以下证据证明予以证明：尊佳公司的机读信息及其法定代表人关联公司信息，证明佳尊公司接受物业公司转包物业服务内容；佳尊公司的法定代表人系房屋开发商的财务总监另系保利达建设发展（鄂州）有限公司的法定代表人。本院认为，第一，关于物业公司是否涉嫌转包，现依据有关部门的书面答复，尚未有定论。故未经证实的事实不能作为认定案件事实的依据，杨永红、吴静、杨地认为不能排除违法转包的可能性，系其主观推断，故对杨永红、吴静、杨地的该项抗辩，本院不予采信。第二，关于尊佳公司法定代表人在多家公司任职之情况，未违法法律的禁止性规定。退一步而言，即使该法定代表人在多家公司任职，基于公司法人人格独立原则，公司责任亦独立。第三，关于杨永红、吴静、杨地认为存在的串通投标之情形与本案业主未缴纳物业费没有必然联系。如杨永红、吴静、杨地认为物业公司与房屋开发商之间确实存在串通投标之情形，可依法向有关部门反映后处理，该情况并非本案理涉范围。综上，物业公司与杨永红、吴静、杨地签订的物业合同，合法有效，本院依法予以确认。关于杨永红、吴静、杨地认为案涉小区停车位配比不足之问题，根据梁溪区住房和城乡建设局的答复，在整个保利达江湾花园项目交付使用竣工验收时，市住建局将对小区内所建机动车停车位总量进行全面核验……,在该小区尚未完成所有机动车停车位交付前，市建设局要求……建设单位应做好过渡方案。本案案涉小区所涉车位，系由建设单位依据市建设局机动车停车位的配建要求而进行的建设，与物业公司并无关联，故杨永红、吴静、杨地该项抗辩缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。关于杨永红、吴静、杨地抗辩物业公司对小区绿化、电梯、卫生等内容不符合相关标准并提供了相关证据予以证明。本院认为物业公司的物业服务管理涉及小区的十多个方方面面，事无巨细，即使物业公司在履行过程中存在服务瑕疵，业主就以不满意不交物业费，这将导致小区物业服务管理的恶性循环，且现物业公司亦向法庭提供了电梯定期检验报告、问题整改汇总表，表明物业公司以积极的态度面对业主的合理意见和建议。杨永红、吴静、杨地的抗辩理由不成立，杨永红、吴静、杨地应当按照约定支付物业费并支付相应的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：杨永红、吴静、杨地应于本判决发生法律效力之日起十日内支付北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司物业费4793.89元（自2019年1月1日起至2020年7月31日）及违约金（以3027.73为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以3027.73为基数，自2019年8月20日起至2020年12月31日止；以1766.16元为基数，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，均按照2020年12月16日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取计67元，由杨永红、吴静、杨地负担。该款已由北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司预交，杨永红、吴静、杨地于本判决发生法律效力之日起十日内直接将所负担的诉讼费用给付给北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二一年四月十五日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。