山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终26号上诉人（原审原告）：刘芳菲，女，1994年4月11日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：高东，山东星望律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海宝华置业有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区天泽府花园**。法定代表人：姜伟，董事长。委托诉讼代理人：崔媛，北京市观韬（济南）律师事务所律师。上诉人刘芳菲与威海宝华置业有限公司（以下简称宝华公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘芳菲上诉请求：撤销原判第一、二项，改判宝华公司向其支付逾期交房违约金145176元、逾期交付车位违约金15780元，共计160956元。事实和理由：一、《商品房买卖合同(预售)》明确约定宝华公司的交房时间和交房条件，宝华公司未依约履行交房义务。1.《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定：宝华公司应该在2019年12月31日前交付商品房。第九条约定商品房的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，宝华公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但是交房当天宝华公司并没有向刘芳菲出示上述交房文件，刘芳菲在多次索要均被拒的情况下才没有签署收房文件，没有对宝华公司交付的房屋进行接收。2.《商品房买卖合同(预售)》第十条约定：商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到使用条件；供热系统符合供热配建标准，纳入城市集中供热管网；完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应等。而宝华公司拟交付的房屋存在诸多问题：室内没有强电电线电路，没有供电系统的开通手续；供水、排水系统没有开通手续，不能正常使用；部分房间缺少窗框和窗户，半成品较多；烟感报警和太阳能热水器均没有安装。因此，宝华公司拟交付的房屋不符合《商品房买卖合同(预售)》第十条约定的交付条件和标准。3.在一审过程中，宝华公司提供的证据四《工程竣工质量验收报告》是一期房屋的质量验收报告，案涉二期房屋的《竣工验收备案证》是一审法院开庭审理过程中向建设主管部门调取的，虽然出具时间是2020年5月19日，但是该备案证明出具后，宝华公司一直没有通知刘芳菲查看并办理交房手续，因此，宝华公司的违约行为一直存在。4.一审开庭前，宝华公司从未向刘芳菲出示过案涉房屋的测绘报告。5.交房现场的视频资料可以证明当时房屋的状况，也能证明刘芳菲在现场填写了拒收房屋的部分理由和事实，该问题单的原件在宝华公司处，宝华公司应该提供。二、本案是基于宝华公司违反《商品房买卖合同(预售)》的约定产生的逾期交房的违约责任，该责任属于合同之债，一审法院应该依据双方合同的具体约定，严格审查宝华公司拟交付的房屋是否达到交房标准和条件，进而确定违约责任，《商品房买卖合同(预售)》第十二条明确约定了宝华公司逾期交房的违约责任和计算标准，应该根据合同的具体约定确定宝华公司的违约责任。宝华公司辩称，一、在《商品房买卖合同(预售)》约定的交房时间以前，宝华公司已经完成竣工验收取得了竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，也获得了包括供水、排水、供电、消防、燃气、供热等主管部门关于相关基础设施验收通过的质量监督报告，足以证明宝华公司交付的房屋符合交付条件和标准，在交房时宝华公司已将相关材料出示给刘芳菲父亲及代理人，不存在违约和逾期交房的问题。刘芳菲主张交房时室内没有强电线路等不符合《商品房买卖合同(预售)》第十条交付条件，但并未提供专业机构出具的评估或鉴定意见来反驳相关主管部门的报告，故其该项主张不能成立。二、宝华公司已向刘芳菲提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但是刘芳菲拒绝签收该两份材料，由此产生的违约责任应由刘芳菲承担。三、宝华公司按约向刘芳菲交付车位，不存在逾期交付的情形，故其该项诉讼请求没有依据。综上，请求依法驳回刘芳菲的诉讼请求。宝华公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院当庭宣判结果和判决文书结果不一致，且未按法定时间送达判决文书，属于程序违法。二、宝华公司于交房之前即取得竣工验收备案证明，达到合同约定的交房条件，一审法院认定的宝华公司于2020年5月19日取得验收备案证明错误。宝华公司于2019年12月27日即取得了案涉房屋所在的天泽府二期《竣工验收备案证》，并于交房时出具，提供了交房验收所需要的资料，完全履行了合同约定的义务。至于一审法院调取的《竣工验收备案证》显示发证时间为2020年5月19日是威海市住房和城乡建设局因故未按时上传导致的，并且，该备案证也明确载明竣工时间为2019年12月26日。三、宝华公司按时向刘芳菲交付了车位。《地下车位使用权转让合同》第二条第一款明确约定，宝华公司应于2019年12月31日前与刘芳菲办理该车位交接手续。若刘芳菲未按期与宝华公司办理交接手续的，视为该车位已于该日期交付刘芳菲。宝华公司于2019年12月27日向刘芳菲邮寄了交房通知，2019年12月30日送达，刘芳菲委托其父亲于2020年1月3日到现场，宝华公司提交了相关竣工验收资料，而刘芳菲无理由拒绝接收，属于自身违约，根据合同约定，该车位应视为已于该日期交付。一审法院认定案涉车位亦存在逾期交付，属于认定事实错误，依法应予改判。另在二审过程中提出，刘芳菲父亲未取得刘芳菲的授权，属刘芳菲未按期收房，应视为房屋已经交付。刘芳菲辩称，一审法院程序正当，不存在违法情形。宝华公司交房并不符合合同约定，没有与刘芳菲办理车位交接的手续。即使2020年5月19日宝华公司取得了涉案房屋竣工验收备案证明文件，也没有通知刘芳菲再次进行房屋交接和签收。其他答辩意见同上诉理由。刘芳菲向一审法院起诉请求：1.判令宝华公司支付逾期交房违约金145176元，逾期交付车位违约金15780元，合计160956元；2.判令宝华公司承担律师费15000元、案件受理费、保全费。一审法院认定事实，2018年10月25日，刘芳菲与宝华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：刘芳菲购买天泽府花园10号-104房屋一套，附属物储藏室一个，总购房款552万元；商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；相关设施设备交付条件为：供水、供电等在交付时配套设施齐全，并与城市公共管网连接，达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等交付时线路敷设到户，其中供水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；商品房交付时间和手续，宝华公司应当在2019年12月31日前向刘芳菲交付该商品房，交付该商品房时，宝华公司应当出示满足约定的证明文件，宝华公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，刘芳菲拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由宝华公司承担，并按逾期交房违约责任处理，刘芳菲在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从宝华公司书面通知的刘芳菲办理房屋交接手续之日起，视为宝华公司已经交付房屋；逾期交房违约责任：宝华公司未按照约定的时间将该商品房交付刘芳菲的，逾期超过30日后，刘芳菲要求继续履行合同的，合同继续履行，宝华公司按日计算向刘芳菲支付全部房价款万分之一的违约金。后，宝华公司与刘芳菲又签订《地下车位使用权转让合同》两份，刘芳菲购买天泽府花园项目D065、D062车位的使用权，每个价款15万元，并约定：刘芳菲应于2019年12月31日前与宝华公司办理车位交接手续；凡因合同引发的争议，败诉方需承担胜诉方的诉讼相关费用，包括但不限于诉讼费、律师、差旅费等。合同签订后，刘芳菲按约支付了房款及车位款。2019年12月27日，宝华公司通过特快专递向刘芳菲发出《收房通知书》及《收房须知》，通知刘芳菲于2020年1月2日至3日集中办理入住手续。刘芳菲之父刘昌阳于12月30日代收通知书，并于2020年1月3日提交了授权委托书到交房现场，刘芳菲家人经验房，认为房屋室内水电未接通、部分窗户未按好，拒绝办理房屋交接手续。2020年9月19日刘昌阳办理了业主入住移交手续，现已入住。另查，案涉房屋所在的天泽府花园二期于2019年12月26日通过竣工验收，于2020年5月19日在建设主管单位备案；2020年1月13日出具测绘报告。再查，交房当日，与案涉房屋相邻的业户已办理了交房手续。双方存在争议的事实是：案涉房屋在通知交房时是否未达到交付条件。刘芳菲提供交房现场视频资料一份，证明未达到合同约定的收房条件，宝华公司为在2019年12月31日前交房、不支付逾期交房违约金，才向业主发出了交房通知，但所有的交房条件未达到。宝华公司对录像的真实性不能确认，认为该视频资料没有相应时间，也不能确定现场人员，因此不能确认与本案的关联性。根据合同约定，只要房屋的地基基础和主体结构不存在质量问题严重影响正常使用，买受人不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，该项约定在合同中以加大字体、底下画线，着重显示，证明宝华公司已就收房条件在合同签订时明确告知，刘芳菲没有证据证明交房时存在地基基础和主体结构的质量问题，不能证明没有达到交房条件。一审法院认为，刘芳菲提供的视频资料从内容来看，无论是现场情景，还是双方交谈内容，应当是交房现场的交房过程，对真实性予以采信。根据该视频资料中的第八段（5308）第8:08交房工作人员告知刘芳菲家人：“别墅那边可能有窗户不合适，拿去更换了，到时候可能会有没有玻璃或窗户的情况，不确定是哪户，不知道是不是你这栋，所以别墅区免收一个月的物业费，从2月份开始收费；房屋具备交房条件，只是在交房检查时发现有问题的，我们及时整改；你如果在交房时发现任何问题告知验房师在验房单上写下来，如果是小问题，我们有快修组，会立马解决。”18:06刘芳菲家人要求查看竣工验收等手续，工作人员带领到办公室将相关文件予以交付查看，刘芳菲家人经过同意后用手机进行了拍照。28:50验房师带领刘芳菲家人到案涉房屋进行了验房，房屋系毛坯房，刘芳菲家人提出灯都没接；工作人员陈述“有的协议不用安装，要改造，所以没按”；刘芳菲家人陈述“卖楼的问俺了，我们告知按常规按，你该给扯上扯上（按上）”；工作人员答复“如果确定好了，办理验收手续，我立即短信通知他们，可以一天内就接上了”。根据双方合同约定，交房时水、电、暖应当与城市主管道接通，符合使用条件，业主自行办理开通手续。宝华公司在实际交付时虽然可能存在部分窗户不合适需要完善更换、电路未完全接通等瑕疵，但现场工作人员均答复在短期内及时完善，并主动以减免一个月物业费弥补业主损失，结合相邻业主均已当场办理了交房手续的事实，认定刘芳菲提供的证据不能证明案涉房屋在交付时基础设施未达到交付条件。但是，虽然在交房现场宝华公司向刘芳菲家人出示了竣工验收证明材料，但一审法院向建设主管部门调取的案涉房屋竣工验收备案证显示，备案时间为2020年5月19日，故应当认定宝华公司出示的证明文件不齐全，根据合同约定刘芳菲有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由宝华公司承担。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应信守履行。本案，虽然宝华公司在约定交房期内通知刘芳菲交房，但因其交付房屋时尚未取得建设主管部门备案的竣工验收证明文件，刘芳菲有权拒绝收房。考虑到案涉房屋其他基础设施等符合约定交付条件，宝华公司逾期交房时间应截至取得竣工验收备案证之日，即2020年5月19日，共计逾期140天。刘芳菲在该时间之后接收房屋与宝华公司无关。双方对车位逾期交付违约责任虽未明确约定，刘芳菲要求参照房屋买卖合同约定履行，予以支持。因双方在房屋买卖合同中未约定律师费的承担，故酌定仅支持车位部分的律师费。综上，刘芳菲之诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、威海宝华置业有限公司支付刘芳菲逾期交房违约金77280元；二、威海宝华置业有限公司支付刘芳菲逾期交付车位违约金4200元；三、威海宝华置业有限公司支付刘芳菲律师费1000元。上述款项合计82480元，于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1910元、保全申请费1420元，合计3330元，由威海宝华置业有限公司负担1706元，刘芳菲负担1624元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘芳菲提供下列证据：证据一，拍摄于2020年1月3日的照片三张并提供了照片的原始载体，拟证实当日案涉房屋并不符合交房条件；证据二，《公证书》一份，载明刘芳菲于2018年10月29日授权刘昌阳代为办理房屋交接手续，签订物业合同，领取房屋钥匙。经质证，宝华公司主张证据一中照片显示时间与原始载体显示时间不一致、存在修改可能，对证据的真实性不予认可，即使真实也不构成合同约定的拒绝收房的事由；对证据二的真实性有异议，扫描《公证书》的二维码不能查询到任何信息，即使《公证书》是真实的也超过举证时限，不能作为证据使用。宝华公司提供下列证据:证据一,《威海市房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案证》复印件一份，落款时间为2019年12月27日，拟证明宝华公司在交房日期以前已经取得了竣工验收备案证并在交房时向刘芳菲出示，其交房符合合同约定的条件；证据二，《建设工程质量监督报告》《山东省建设工程档案预验收意见书》《建设工程竣工验收消防备案凭证》《竣工综合验收监督报告》，拟证明涉案房屋于2019年12月26日完成竣工验收，达到合同约定的交付条件和标准。证据三，建设行政执法建议书、进账单及关于天泽府二期综合验收完成时间的说明，载明宝华公司因存在拖欠工程款的问题被行政机关查处，拟证明宝华公司在交房时已经取得了竣工验收备案证，建设部门未按时上传《竣工验收备案证》事出有因。另，申请法院向威海经济技术开发区建设局调查2019年12月27日竣工验收备案证的真实性。经质证，刘芳菲对证据一的真实性不予认可，认为该证据为复印件，落款处2019年12月27日中的“12”存在改动痕迹，亦未在交房时向刘芳菲出示，且与一审法院依职权调取的证据不符，不属于二审新证据；对证据二，《工程质量监督报告》系复印件加盖宝华公司的公章，对其真实性不予认可，该证据载明对案涉楼盘的工程概况和监督工作情况进行汇总，并不能证明案涉房屋符合合同约定的交付条件，该证据与本案无关；《山东省建设工程档案预验收意见书》真实性没有异议，但该证据系对建设工程档案预验收，并非实质验收，不能证明案涉房屋在2019年12月23日已完成正式竣工验收备案；对《建设工程竣工验收消防备案凭证》的真实性没有异议，该消防备案凭证无法证明宝华公司已经取得竣工验收备案；对证据三真实性不予认可，情况说明属于宝华公司单方陈述，但宝华公司认可没有拿到正式的竣工验收备案证。对当事人二审提供的新证据，本院认定如下：刘芳菲提供的三张照片，宝华公司对其真实性有异议，因照片内容与视频显示的内容一致，对照片的真实性予以确认，照片显示案涉房屋的交房状况为窗户、电线等未达居住要求，但由于并非房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形，故不符合合同约定的刘芳菲可以拒绝收房的条件，对证据与本案的关联性不予确认；宝华公司对《公证书》的真实性有异议，但因《公证书》形式完备，并已加盖公证处的印章及钢印，本院对其真实性予以确认；该证据与本案具有关联性，对其证明力予以确认，可以证实刘昌阳有权代刘芳菲办理房屋交接手续。宝华公司提供的证据一系复印件，刘芳菲对其真实性有异议，因宝华公司亦认可其因故未能取得原件，对证据一的真实性不予确认；证据二中，刘芳菲对提供原件的证据材料的的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据即使可以认定案涉房屋符合竣工验收条件，亦不能证明宝华公司取得了竣工验收备案证明材料，对证据与本案的关联性不予确认；证据三，刘芳菲对证据的真实性有异议，因该证据系宝华公司的单方陈述，且宝华公司是否竣工验收备案的事实与其是否取得竣工验收备案的证明文件虽相关联但并不存在当然的因果关系，故对该证据的证明力不予确认，对宝华公司申请调取证据的申请因上述理由亦不予准许。经二审审理查明，刘芳菲已授权刘昌阳代为收房。另，宝华公司向其他购房者出具的《房屋移交协议书》中载明宝华公司向购房者移交商品房及车位。再查明，一审法院在2020年11月5日的开庭笔录中记载：“本院当庭宣判如下：驳回刘芳菲的诉讼请求，案件受理费、保全费均由刘芳菲负担；……判决书内容与宣判不一致的，以判决书为准。”本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，刘芳菲与宝华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故违约责任是严格责任，违约方即使无过错亦应承担违约责任。关于刘芳菲是否存在违约事由。宝华公司主张刘芳菲未如期收房存在违约情形，刘芳菲对此不予认可，《公证书》亦证实刘芳菲之父亲已经取得收房授权，故宝华公司的主张与事实不符，本院不予支持。关于宝华公司是否存在违约事由。（一）《商品房买卖合同（预售）》约定宝华公司的交房条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。在刘芳菲收房的2020年1月3日，宝华公司并未取得案涉商品房的测绘报告，亦未能取得建设工程竣工验收备案证明材料。宝华公司虽对其在2020年1月3日未能取得建设工程竣工验收备案证明文件的原因进行了解释，但该事实即使成立亦不能成为宝华公司不承担违约责任的合理抗辩，故宝华公司存在违约行为。宝华公司虽在2020年5月19日取得案涉房屋竣工验收备案证，但宝华公司未能及时通知刘芳菲进行房屋交接，其违约状态处于持续过程中，直至2020年9月19日才与刘芳菲办理了房屋交接手续，其应根据合同约定承担自2020年1月1日起至2020年9月19日止的违约责任。按照《商品房买卖合同（预售）》约定，宝华公司应按日向刘芳菲支付房款万分之一的违约金，即145176元（552万×0.1?×263天）。（二）《地下车位使用权转让合同》约定刘芳菲应于2019年12月31日前与宝华公司办理车位交接手续，宝华公司通知刘芳菲办理房屋交接的时间为2020年1月2日至3日，已经逾期。宝华公司主张2020年1月3日已向刘芳菲交付车位，但宝华公司未能提供诸如其他已交房购房者持有的《房屋移交协议书》等证据加以证实，且地下车位可视为商品房的从物，且所购商品房系同一整体，其交付以所在商品房取得竣工验收备案证为前提应系当然之义，如前所述，宝华公司应承担2020年9月19日止的违约责任。一审确定车位违约责根据商品房违约责任的约定计算并无不当，即7890元（30万×0.1?×263天）。（三）关于刘芳菲要求宝华公司承担的律师费，系《地下车位使用权转让合同》中约定的应由宝华公司承担的费用，一审判令宝华公司承担1000元并无不当，应予维持。综上，一审确定宝华公司应承担的违约责任范围有误，本院予以纠正。关于本案程序问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定：原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：下列情形可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。本案一审当庭宣判内容与书面判决虽不一致，但考虑一审并不存在应当发回重审的法定事由，且本案事实比较清楚，为减少当事人诉累，本院依法予以改判。综上所述，宝华公司的上诉理由不能成立；上诉人刘芳菲部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2735号民事判决的第三项，即“威海宝华置业有限公司支付刘芳菲律师费1000元”；二、变更山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2735号民事判决的第一项为：威海宝华置业有限公司支付刘芳菲逾期交房违约金145176元；三、变更山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2735号民事判决第二项为：威海宝华置业有限公司支付刘芳菲逾期交付车位约金7890元。上述款项均由宝华公司于判决生效后十日内履行。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1910元，由刘芳菲承担110元，威海宝华置业有限公司承担1893元；保全申请费1420元，由刘芳菲承担139元，威海宝华置业有限公司承担1893元1281元；二审案件受理费3820元，由刘芳菲承担374元，威海宝华置业有限公司承担3446元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年四月一日法官助理马文姣书记员刘金凤