广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2010号上诉人（原审原告）：广州建钢贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新墩村新市场大街**。法定代表人：陈怀记，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴仁凯，广东天环律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市诚创房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东坑三横中路******。法定代表人：列永发，职务：董事长。委托诉讼代理人：湛建峰，广东汇美律师事务所律师。上诉人广州建钢贸易有限公司（以下简称建钢公司）因与被上诉人广州市诚创房地产开发有限公司（以下简称诚创公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建钢公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判诚创公司赔偿建钢公司资产损失2539589元；2.依法撤销一审判决第二项，改判诚创公司赔偿建钢公司经营损失100万元；3.重新分配本案一、二审案件受理费和评估费。事实和理由：一、一审判决漏判垃圾清理费用损失。一审法院委托的广东高迪评估有限公司没有对垃圾清理费用进行评估，但根据建钢公司提供的垃圾清理图纸，大约可计算出清理场地垃圾21200立方米，如此大量的垃圾挖掘、运输、填埋等费用，是工程前期必须支出的成本，应予计算。建钢公司自行委托的广东证诚价格评估有限公司对此项垃圾清理已作出《关于广州建钢贸易有限公司固定资产价格评估结论书》，评估金额1500000元。高迪公司是在涉案球场受严重毁损后再进行评估，故其评估有困难情有可原，在无其他相反证据的情况下，应采纳同样具备法定评估资质的证诚公司出具的评估结果，再按成新率38.73%折算，现值580950元，一审法院对此直接忽略，应属漏判。二、建钢公司所谓的扩大损失系诚创公司故意人为破坏、损毁导致，无权适用有关减损规则，一审法院对此适用法律错误。根据合同法第119条的减损规则：“……没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，此规定适用的前提是没有采取适当措施与损失扩大必须存在直接因果关系，否则不适用此条款。本案中，诚创公司后续多次对球场设施、各项物品毁坏，明显是人为的故意行为，并非建钢公司未采取措施直接导致的损失，故不能适用上述规定。况且，案发后，建钢公司已实际采取多种措施试图阻止诚创公司的破坏行为。再者，当时双方纠纷已诉诸法院，诚创公司解除合同明显违约，建钢公司要求继续履行租赁合同，双方的争议也在有关部门的调解当中，建钢公司寄希望于法律途径解决纠纷。在此形势下，要求建钢公司自行拆卸，搬回财物以免扩大损失都明显过于苛刻。退一步说，即使要减少损失，建钢公司也只能对可以移动的资产采取措施，扩大的损失只能在133470元内酌定。三、一审对于经营损失酌定为80000元，明显过低。一审诉讼中，建钢公司主张以广州新安体育发展有限公司签订的《足球场地承包合同书》中约定的月租金109800元为依据计算经营利益损失，为2635200元。该合同虽然直接作为计算依据不妥，但其至少说明这是社会一般经营主体能够普遍接受的市场价格，在酌定建钢公司损失时，可作为重要的参考。剩余租赁期限还有2年，而一审法院却酌定经营损失仅80000元，还不足一个月的租金。诚创公司辩称：不同意上诉请求，同意一审判决。建钢公司向一审法院起诉请求：一、判令诚创公司继续履行《租赁合同》；二、判令诚创公司赔偿建钢公司损失5万元（以每月营业额损失2.5万元计）；三、判令诚创公司赔偿建钢公司固定损失5706535元；四、判令诚创公司赔偿建钢公司经营损失2635200元；五、本案诉讼费用由诚创公司承担。一审法院认定事实：位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区的两块国有建设用地的权利人为诚创公司，土地面积分别为：4457.44平方米、6219.46平方米，土地证号分别为：粤（2018）广州市不动产权第10218627号、10218628号，上述两宗土地均是原增国用（2012）第GY000501号国有土地分割而来。2015年4月30日，建钢公司（承租人、乙方）与诚创公司（出租人、甲方）签署《租赁合同》，约定以下内容：“……第一条、租赁物、用途：1、甲方同意将以下物业租赁给乙方使用：位于广东省增城市新塘镇太平洋工业区土地一块，面积约7578平方米，土地使用权证号：增国用（2012）第GY000501号。……3、承包租赁物的用途为足球场及相关体育场地之用，除双方另有约定外，乙方不得改变用途。第二条、租赁期限：自2015年7月1日至2021年6月30日止（6年）。第三、租金及保证金、管理费条款：1、租金每月以每平方米人民币3.5元计算，即每月租金定为人民币贰万陆仟伍佰圆整（小写：￥26500.00元）；以当月1—10日内支付当月租金，先交付租金后使用。……第四条、转租条款：乙方可以转租，须书面通知甲方，但乙方的转租行为不得对抗本合同的约定。第五条、物业买卖、拆迁及不可抗力条款：1、乙方在租赁期内，当该物业发生转卖不需征询乙方同意，乙方不得抗拒买卖，如发生物业征用、拆迁、收储、买卖，……甲方需提前3个月通知乙方，乙方须在3个月内无条件搬迁和清场，在甲方通知乙方物业发生征用、拆迁、收储、买卖之日起3个月（即至乙方退场为止），乙方不需要交付上述3个月的租金，在乙方清场后3天内，经甲乙双方对物业状况确认及乙方付清一切应付的费用后，甲方须退回定金给乙方。……第六条、双方的权利、义务：……6、乙方在该物业上新增建设施，在乙方承租期内或期满迁出时，乙方有权拆除、搬迁，但不得向甲方追索已投入新增设施之建设费。……第七条、合同变更、违约责任条款：1、承包租赁期内，未协商一致的，任何一方不得提前解除合同，但下列情况除外：①有下列情况之一，甲方有权解除合同：乙方利用租赁物进行违法活动；②有下列情况之一，乙方有权解除合同：甲方原因导致租赁物被查封、拍卖使乙方无法继续使用的，甲方按照法律的规定范围和内容向乙方作出赔偿。……第十一条：租赁期满，乙方如需续租，有按太平洋空地时价续租的优先权。”签订合同后，诚创公司将租赁土地交付给建钢公司使用，建钢公司使用租赁土地经营足球场，并在部分租赁土地上建设了建筑物，用于经营“太平洋农庄”和小卖部。2015年5月28日，陈怀记与中国铁塔股份有限公司广州市分公司签署租赁合同，约定陈怀记同意按建钢公司与诚创公司签订租赁合同条款将涉案土地中的30平方米土地转租给中国铁塔股份有限公司广州市分公司建设通信机房、安装天线通信杆、引入光缆等线路及其他通信设施，租期从2015年9月1日至2021年5月31日止，每年租金为40000元。2019年6月28日，诚创公司向建钢公司发出《通知》，以租赁土地使用权变更为由，通知建钢公司提前处理好相关业务，自通知之日起3个月内搬迁和退场。2019年7月18日，建钢公司向诚创公司发出《关于请求提供支付租金方式的函》，内容为：建钢公司在2019年7月10日缴纳7月份租金时，发现无法向该账户支付成功，现发函给诚创公司，请另行提供租金支付方式，以便建钢公司能正常履行合同义务。2019年7月30日，建钢公司再次向诚创公司发出《免除逾期支付租金责任的函》，内容为：由于诚创公司未回应致使建钢公司不能按时缴纳租金，逾期缴纳租金之后果由诚创公司自行承担。2019年7月25日，建钢公司委托广东证诚价格评估有限公司进行评估，评估目的为建钢公司盘点固定资产明细表作参考依据，评估事项包括：①合同上餐厅固定资、搭棚费用、装修费用，②足球场设施，③足球场办公室固定资产、装修，④公司租用租金评估。2019年8月23日，广东证诚价格评估有限公司出具评估报告书，载明以下内容：评估基准日为2019年7月25日；评估标的概况，因建钢公司财务整理，于2019年7月25日委托广东证诚价格评估有限公司对位于广东省增城区新塘镇太平洋工业区土地固定资产作评估，土地面积约7578平方米；受损费用价格的计算，办公室固定资产费用535274元，餐厅固定资产费用928886元，球场固定资产费用4242375元，合计5706535元；价格评估结论为建钢公司的固定资产总价值为5706535元。建钢公司提供上述评估报告书，拟证明其固定资产损失的事实。诚创公司对此证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，这是建钢公司单方行为，与事实不符，建钢公司未办理报建手续也未经诚创公司同意在涉案土地上建设了建筑物用于经营餐厅以及办公室，会影响诚创公司开发建设涉案土地，评估的足球场的价值严重不符合实际，没有进行折旧。2019年10月8日，诚创公司派人员进入租赁土地，拆除地上建筑物。建钢公司方人员陈怀记在当天报警处理，沙村派出所出具了《报警回执》给陈怀记。当天，诚创公司以陈嘉荣名义向广州政务官网举报位于增城区新塘镇太平洋工业区建钢足球场旁边的房屋存在违建，希望相关部门尽快处理违章问题。当天，“广州政务”通过短信回应投诉处理情况：执法队员于2019年10月8日15：50分到现场，发现市民投诉的违建问题，经调查发现该违法建筑已拆除，反映的违章建筑问题事项已办理完毕。2019年10月8日起，诚创公司派员进入涉案土地陆续拆除并清理地上附着物及物品。诚创公司自认在2019年10月21日拆除完涉案土地上的所有建筑物，并实际收回租赁土地。庭审中，一、建钢公司就案件事实作以下陈述：（一）关于第三项诉请的固定资产是指，1.办公室里的物品，包括饮料、待售的与球类有关的物品，虽然诚创公司提前通知建钢公司搬离，但建钢公司不愿意搬走，在诚创公司收回涉案土地之后，上述建筑物及屋内物品都被诚创公司的挖掘机推倒并清理掉了，损失有535274元；2.餐厅，包括建筑物、餐厅内的餐具、厨具、电器、餐桌等，评估损失928886元；3.足球场共六个，其二个是7人场，四个是5人场，损失金额4242375元。（二）诚创公司发通知给建钢公司，要求建钢公司搬离涉案土地，但建钢公司不愿意搬离，双方对此进行协商，建钢公司基于损失问题，自行委托评估公司进行了评估。（三）陈怀记将涉案土地部分转租给中国铁塔股份有限公司广州市分公司的事情确实没有书面通知过诚创公司，这是陈怀记个人行为，租金也是陈怀记个人收取，建钢公司也默认该转租行为，但中国铁塔股份有限公司广州市分公司的铁塔已建好四年，诚创公司作为出租人不可能不知情，建钢公司该行为也不构成根本违约。（四）建钢公司在涉案土地上建设的两幢建筑物确实没有办理规划报建手续。（五）诚创公司在2019年10月8日开挖掘机推倒涉案土地上的围墙，强行进入租赁场地，对建钢公司的财物进行破坏，建钢公司在2019年10月8日起已无法使用涉案土地。（六）踢球场上的草地是人造草地。（七）诚创公司在2019年6月28日要求建钢公司在三个月内搬走，但建钢公司不同意；在正式清场当天即2019年10月8日，建钢公司没有拿走过物品，因建钢公司认为诚创公司不能强行收回，所以坚持不把物品搬走。（八）诚创公司确实有口头向建钢公司提出过解除合同，建钢公司表明不同意解除合同。二、诚创公司就案件事实作以下陈述：（一）在签署租赁合同时，诚创公司与建钢公司的实际控制人陈怀记商讨好，有随时开发建设涉案土地的情况，所以诚创公司在合同履行期间提前三个月告知建钢公司退场一事，建钢公司也同意了。（二）在诚创公司向建钢公司发出通知要求其搬离之前，曾口头提出解除合同，但陈怀记不同意；自诚创公司发出通知之后，就没有收取过建钢公司的租金，诚创公司对于建钢公司发出的函件也没有作出回应，诚创公司曾与建钢公司的实际控制人陈怀记及合伙人都联系过，他们都同意搬离，但诚创公司在9月中旬致电陈怀记时，陈怀记不肯前来协商，双方就交还场地问题僵持下来。（三）诚创公司在2019年9月中旬发现涉案土地中建设了建筑物，建钢公司在没有书面通知诚创公司的情况下将部分土地转租给中国铁塔股份有限公司广州市分公司，基于建钢公司上述违约行为，诚创公司于2019年10月8日当天向建钢公司表明解除合同，所以诚创公司是基于建钢公司在涉案土地存在违章建筑、未经同意擅自转租等违约行为而提出解除合同。（四）关于交租问题，建钢公司不存在违约，但建钢公司实际使用的土地面积超过10000平方米，建钢公司超出合同约定面积占用土地的行为违约。（五）在2019年10月8日诚创公司拆除涉案土地的建筑时，有城管部门的人员过来拍照，没有阻止拆除行为，公安部门也有人员在场，也没有阻止拆除，只要求建钢公司、诚创公司到派出所协助调查；此后，双方又经过相关部门进行协商，在协商期间诚创公司并没有实际收回涉案土地，直到10月21日双方最后一次在政府维稳办公室协调不成后，诚创公司在当天将涉案土地上的小卖部及农庄部分剩余的建筑物拆除，并实际收回涉案土地。（六）诚创公司在2019年10月8日前已通知建钢公司搬离涉案土地上的物品，诚创公司也有视频记录，建钢公司所述的饮料等物资有大部分已搬走，还有一部分剩余的办公室用具、茶台、电器、冰箱等物品诚创公司已另行存放在涉案土地的一边，球场的设备及人工胶草地都已清除，对于建钢公司没有搬走的餐桌，诚创公司已进行了清理。三、建钢公司提供于2019的10月17抓取的彩色照片，黑白照片（拍摄时间不确定），拟证明诚创公司已在现场施工，足球场已完全被毁损。彩色照片反映有设施人员在人工草地上作业施工，部分地面被开挖，地上，地上部分建筑物被推倒棚架下的餐桌、餐椅仍在现场没有搬离。诚创公司对上述证据的真实性予以认可。四、建钢公司提供营业额对比表截图打印件，拟证明建钢公司的营业额受影响下降的事实，另提供《足球场地承包合同书》复印件、银行业务回单，拟证明《足球场地承包合同书》有实际履行，建钢公司租赁涉案土地正常经营可达每月每平方米12元的收入。其中《足球场地承包合同书》载明建钢公司将涉案土地上的球场及设施（面积约9150平方米）足球场地承包给广州新安体育发展有限公司经营，自2018年4月1日至2021年3月31日间月承包费按每月每平方米12元计算为109800元。诚创公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，均是建钢公司单方行为。2019年11月5日，建钢公司提交《情况说明》一份，承认其与广州新安体育发展有限公司订立的《足球场地承包合同书》已于2017年3月20日经双方协商一致终止履行。2019年11月10日，建钢公司提交书面回复函，内容为：截止目前，只有办公室、餐厅及财物被彻底毁损，球场主体部分只受到少量破坏，完全具备修补改建条件，租赁合同可继续履行。本案审理过程中，建钢公司针对第三项诉请的固定资产损失问题，申请对涉案土地上的固定资产及其他动产的残值（现值）进行评估鉴定，评估基准日为2019年6月28日。同时，建钢公司陈述涉案土地上的办公室、洗手间建筑物与足球场均是在2015年7月开始建设，2016年1月、2月左右建设好，在4月装修并安装好足球场的设备；餐厅的建筑物在2016年1月开始建设，2月建好，4月投入使用。一审法院依据当事人申请，摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估，建钢公司为此支付了评估费用15万元。广东高迪评估咨询有限公司经到涉案土地现场勘查后，于2020年4月20日出具《价格评估结论书（初稿）》，载明以下内容：评估的固定资产包括足球场、办公室及餐厅建筑物、球场洗手间及杂物房建筑物，评估采用成本法；依据委托方提供的《租赁合同》复印件，租赁期限至2021年6月30日止，按使用年限计算标的现值，标的固定资产的竣工时间为2016年4月，从2016年4月至2021年6月30日可使用的租赁期限共1885天，到评估基准日2019年6月28日实际使用1155天，剩余租赁期为730天；根据租赁期和使用年限计算得出标的综合成新率为38.73%；（1）足球场现值1565584元（4042302元×38.73%）（四舍五入取整），（2）办公室及餐厅建筑物的现值223034元（575870×38.73%）（四舍五入取整），（3）球场洗手间及杂物房建筑物的现值36551元（94375×38.73%）（四舍五入取整），（4）室内设备（可移动资产）的现值133470元；评估结论为评估标的固定资产和其他动产在评估基准日2019年6月28日的现值为1958639元。建钢公司、诚创公司《价格评估结论书（初稿）》均有异议，并提交了书面意见，其中建钢公司的意见为：1、评估的面积与球场实际面积相去甚远；2、建钢公司清理场地21200立方米垃圾的挖掘、运输、填埋等费用没有评估；3、部分室外资产如灯柱、围网、球架、石英沙、人造草为可移动资产，可拆除、搬走使用，评估公司按合同租期作38.73%折算价格不合理、不符合实际；4、建钢公司确认的评估物品明细表所列物品没有进行评估。诚创公司的意见为：足球场、办公室及餐厅评估现值过高，球场洗手间及杂物间建筑物不应列入赔偿范围，室内设备（可移动资产）的现值不真实，评估计价表中细列的利润、含税价格、管理费不合理。一审法院将建钢公司、诚创公司的书面意见书转送给广东高迪评估咨询有限公司后，该公司针对建钢公司的意见在2020年6月9日作出《异议答复函》，答复内容为：1、足球场面积是根据建钢公司提供的施工图纸资料标尺数据计算得出，建钢公司提供的评估标的明细表有列明办公室、餐厅的面积，评估公司对相关图纸进行了核对。2、建钢公司提出的前期清理场地费用，评估公司无法确定清理垃圾的具体数量数据，且本次评估为标的建筑物现值（残值）评估，前期清理费用是否纳入评估范围有待质证。3、人造草坪（其中有石英沙和胶粒等填充物）是经过专业胶粘贴固定，多次球赛强烈践踏已有损耗，且拆除时会产生较大拆损，应该是不能重复使用，现场勘查时已见相关草皮残余物；足球场高灯柱、围网、龙门球架等适用于大球场等特殊场所，拆除搬离后也不能立即适用于其他场合，况且灯柱、围网在拆除时也会产生一定损耗，所以这些部分应属于足球场完整工程不可分离的内容，不属于可移动资产；对于建钢公司评估清单明细表中的茶几、木凳、实木长台、台架、方台等物品，没有注明品牌型号、木质构造及具体的购置原始资料，评估公司是参考相关证据相片，确定标的物的一般市场价格水平进行评估，若建钢公司认为价格差异大，请补充提供相关木质证明及购买发票等资料进行质证。4、建钢公司所述的厨房内用品（酱油、调味瓶、餐具、菜盆等）、厨房厨具、锅等属于易耗品，且建钢公司清单中上述物品的品牌、型号、数量、规格及使用状态描述不详，无法评估。2020年9月4日，广东高迪评估咨询有限公司出具高迪评估[2019]120号《价格评估结论书》，载明以下内容：评估的固定资产包括足球场、办公室及餐厅建筑物、球场洗手间及杂物房建筑物，评估采用成本法；标的工程竣工时间为2016年4月到2019年6月28日已使用1155天，根据房屋（构筑物）经济寿命及成新率参考标准确定，（1）足球场的经济寿命年限20年，综合成新率为84.18%，现值为3402810元（4042302元×84.18%）（四舍五入取整）；（2）办公室及餐厅建筑物的经济寿命年限为10年，综合成新率为68.36%，现值为393665元（575870元×68.36%）（四舍五入取整）；（3）球场洗手间及杂物房建筑物的经济寿命年限为10年，综合成新率为68.36%，现值为64515元（94375元×68.36%）（四舍五入取整）；（4）室内设备（可移动资产）的现值133470元；价格评估结论为评估标的在评估基准日2019年6月28日的现值为3994460元。同日，广东高迪评估咨询有限公司还出具《结算说明》，载明本次评估实际应收价格评估费为143776元。诚创公司于2020年9月15日提交《意见书》，对《价格评估结论书》提出异议，认为该评结论书与初稿的评估价值相差甚远，综合成新率变化特别大，偏离实际情况，根据《租赁合同》第六条第6款约定，涉案土地上的建筑物使用年限应以合同租赁六年为结束点，不能按照20年或10年使用寿命计算综合成新率，因地上建筑物在租赁期届满由诚创公司收回租赁土地后，是不能重复使用或搬迁使用，故应以初稿的综合成新率为妥。广东高迪评估咨询有限公司于2020年9月25日作出《回复函》，内容为：1、《价格评估结论书（初稿）》是根据《租赁合同》的租赁期限和实际使用年限计算成新率为38.73%，鉴于双方当事人均提出异议，且基于《租赁合同》第十一条约定，该公司对综合成新率进行修正，按经济寿命年限确定成新率。2、《价格评估结论书（初稿）》与《价格评估结论书》除综合成新率不同之外，其余没有差别。3、若认定《租赁合同》约定的租赁期限到期后乙方不能续租，则足球场、办公室及餐厅建筑物、球场洗手间及杂物房建筑物的综合成新率为38.73%，现值为1825169元；若认定《租赁合同》期满后仍可续租，则足球场的成新率为84.18%，现值为3402810元，办公室及餐厅建筑物的成新率为68.36%，现值为393665元，球场洗手间及杂物房建筑物的成新率为68.36%，现值为64515元。另外，建钢公司对于《价格评估结论书》中关于足球场的评估面积以及是否遗漏评估清理场地的垃圾挖掘、运输、填埋等实际费用等问题在2020年10月28日提交书面异议。广东高迪评估咨询有限公司于2020年11月3日作出《异议答复函（2）》，答复内容为：1、由于标的物已拆除，对于人造草坪足球场面积是根据建钢公司提供的施工图纸资料标尺寸数据计算得出，并非如建钢公司所述仅依据租赁合同约定面积推测球场面积。2、建钢公司提出的前期清理场地费用，评估公司无法确定清理垃圾的具体数量数据，且本次评估为标的建筑物现值（残值）评估，前期清理费用请直接提供相关结算证据，由法院判定。第二次庭审中，诚创公司称涉案土地上现已加盖了两栋20层左右高的楼房用作商品房出售。为此，建钢公司、诚创公司均认可《租赁合同》在事实上已无法履行，已实际解除。同时，建钢公司申请撤回第一项要求诚创公司继续履行《租赁合同》的诉讼请求。一审法院认为，建钢公司、诚创公司签署《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在《租赁合同》履行期间，诚创公司于2019年6月28日向建钢公司发出《通知》，以涉案土地使用权属变更为由，根据《租赁合同》第五条第1款约定通知建钢公司在3个月内搬迁和退场。根据查明的事实，涉案土地的权利人仍是诚创公司，诚创公司并未提供证据证明其转让（或者买卖）涉案土地导致土地使用权变更的情况，故诚创公司要求建钢公司搬迁退场的行为不符合《租赁合同》第五条第1款约定。在建钢公司不同意搬迁、退场的情况下，诚创公司自2019年10月8日起强行进入涉案土地，陆续拆除并清理涉案土地上的附着物，并于10月21日自行收回了涉案土地。诚创公司的上述行为表明不再履行合同，其提前终止履行合同的行为已构成违约。诚创公司抗辩建钢公司在其不知情的情况下在涉案土地违章建设了两栋建筑物，以及未经书面通知转租部分土地给中国铁塔股份有限公司广州市分公司建设信号发射站的行为违约，其有权解除合同。但是，建钢公司在租赁涉案土地后在地上建设了建筑物及球场并投入使用多年，只要诚创公司方的人员经过涉案土地或到涉案土地现场查看即可知道建钢公司在涉案土地上建设房屋以及建设信号发射站一事，但诚创公司对此并未进行阻止，直到诚创公司向建钢公司发出搬迁退场通知，诚创公司也未就此提出异议，表明诚创公司并不反对建钢公司的加建行为，故诚创公司上述抗辩理据不成立，一审法院不予采纳。关于建钢公司诉请的固定资产损失问题。诚创公司提前强行收回租赁土地的行为，存在违约，并造成了建钢公司无法基于租赁合同约定继续使用涉案土地，导致建钢公司在合同约定租期内无法使用其在涉案土地上建设的房屋。根据《租赁合同》第六条第6款：“乙方在该物业新增建设施，在乙方承租期内或期满迁出时，乙方有权拆除、搬迁，但不得向甲方追索已投入新增设施之建设费”的约定，建钢公司在租赁期限内在涉案土地上建设的建筑物仍属建钢公司的资产，由于诚创公司提前收回涉案土地，并拆除地上建筑物，造成了建钢公司产生一定的资产损失，因此建钢公司要求诚创公司赔偿相应的固定资产损失，亦属合理。根据查明的事实，诚创公司已提前三个月通知建钢公司搬离退场，建钢公司虽不愿意搬离，但建钢公司委托了广东证诚价格评估有限公司对涉案土地的固定资产进行了评估，表明建钢公司已经预见合同存在无法继续履行的风险，故建钢公司应当采取适当措施防止损失扩大。通过建钢公司提供的在10月17日拍摄的图片可知，现场仍有建钢公司经营餐厅遗留的餐桌椅等物品。同时，诚创公司陈述原涉案土地上一部分剩余下的办公室用具、茶台、电器、冰箱等物品已另行存放。可见诚创公司自2019年10月8日强行进入涉案土地拆除地上建筑物之日起，并不是在2019年10月8日当天毁损全部建钢公司的物品，建钢公司可采取措施搬离可移动物品，避免损失扩大，但建钢公司坚持不把物品搬走，故导致扩大的损失不得要求赔偿。对于建钢公司主张固定资产损失，综合考量上述因素以及双方履约的实际情况、诚创公司造成合同无法履行的过错程度、建钢公司未积极采取措施以减少损失等情况，结合《租赁合同》约定以及实际剩余的租赁使用期限，参考广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》《回复函》《异议答复函（2）》，根据公平原则，一审法院酌定诚创公司应当赔偿建钢公司固定资产损失170万元。建钢公司诉请的固定资产损失超出170万元的部分，一审法院不予支持。关于建钢公司主张的经营损失问题。建钢公司第二项诉请主张诚创公司赔偿2019年8月、9月的营业额损失共计50000元，但建钢公司提供的证据也不足以证明诚创公司在2019年8月、9月间有实际行为阻止建钢公司继续经营，导致其经营受到影响，造成营业额下降，故建钢公司该项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。建钢公司第四项诉请要求诚创公司赔偿经营损失2635200元，同时建钢公司主张该项诉请是根据其与广州新安体育发展有限公司签订《足球场地承包合同书》约定的每月租金109800元，按《租赁合同》未履行租期24个月计得。鉴于建钢公司自认其与广州新安体育发展有限公司签订《足球场地承包合同书》于2017年3月20日已终止履行，现建钢公司基于已终止履行的合同为依据要求诚创公司赔偿经营损失，于法不合。考虑到诚创公司提前终止合同的行为确实造成建钢公司无法继续经营足球场，造成建钢公司预期经营利益损失，故一审法院综合考量《租赁合同》的约定、双方实际履约情况、诚创公司造成合同无法履行的过错程度、商业风险、建钢公司未积极采取措施以减少损失等情况，结合各方当事人提供的证据以及质证意见，根据公平原则，酌定诚创公司赔偿建钢公司损失80000元。建钢公司诉请的经营损失超出80000元的部分，一审法院不予支持。鉴于诚创公司在收回涉案土地后已在地上建有楼房，故建钢公司、诚创公司签署的《租赁合同》在事实上已无法继续履行，且双方均认可《租赁合同》已实际解除，故建钢公司申请撤回第一项要求诚创公司继续履行《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市诚创房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州建钢贸易有限公司赔偿资产损失170万元；二、广州市诚创房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州建钢贸易有限公司赔偿损失80000元；三、驳回广州建钢贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92614元，由广州建钢贸易有限公司负担77636元，广州市诚创房地产开发有限公司负担14978元；广州市诚创房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述受理费。评估费143776元，由广州建钢贸易有限公司负担71888元，广州市诚创房地产开发有限公司负担71888元；广州市诚创房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州建钢贸易有限公司支付评估费71888元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。建钢公司与诚创公司于2015年4月30日签订的《租赁合同》合法有效，双方应依合同履行。在合同履行过程中，诚创公司向建钢公司发出《通知》，以租赁土地使用权变更为由，通知建钢公司3个月内搬迁和退场。在建钢公司不同意搬迁、退场的情况下，诚创公司自2019年10月8日起强行进入涉案土地，陆续拆除并清理涉案土地上的附着物，并于10月21日自行收回了涉案土地。《租赁合同》第五条第1款约定，如发生物业征用、拆迁、收储、买卖，诚创公司可通知建钢公司在3个月内搬迁和退场。而诚创公司以租赁土地使用权变更为由，通知建钢公司3个月内搬迁和退场，明显不符合合同约定。诚创公司在建钢公司不同意搬迁、退场的情况下，强行收回了涉案土地，显然属于根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”诚创公司应按照上述法律规定的原则赔偿建钢公司的损失。二审争议焦点是：一、建钢公司主张的垃圾清运费是否应支持；二、建钢公司的固定资产损失是否可因建钢公司未采取措施减少损失而酌定为170万元；三、一审认定建钢公司的经营损失是否明显过低。关于建钢公司主张的垃圾清运费是否应支持问题。一审期间，建钢公司起诉要求诚创公司赔偿固定资产损失5706535元。该诉讼请求的金额基于建钢公司在诉前委托广东证诚价格评估有限公司作出的《评估报告书》所作价格评估结论，而该价格评估结论包括了“场地原始堆放垃圾清理”费用1500000元。故建钢公司在一审期间已经就场地原始堆放垃圾清理费用提起诉讼。一审中，一审法院委托广东高迪评估咨询有限公司对案涉场地固定资产进行评估，但未对垃圾清理的费用进行评估。从建钢公司租用涉案场地的用途看，其承租涉案土地用于建设足球场及相关体育场地之用。为让涉案土地能达到使用功能，必然需要对涉案土地进行平整和垃圾清理。虽然广东高迪评估咨询有限公司未对涉案场地垃圾清理的费用进行评估，但建钢公司在一审起诉前已经委托广东证诚价格评估有限公司对涉案场地垃圾清理的费用进行了评估，并将该评估报告作为证据提交，双方也进行了质证，该报告中的垃圾清理有相应的图纸印证。在诚创公司没有相反证据予以推翻的情况下，应采信广东证诚价格评估有限公司对涉案场地垃圾清理费用的评估结论。建钢公司主张按照广东证诚价格评估有限公司对涉案场地垃圾清理费用的评估金额1500000元，再按成新率38.73%折算为现值580950元，有相应的依据，本院予以支持。关于建钢公司的固定资产损失是否可因建钢公司未采取措施减少损失而酌定为170万元问题。一审期间，经评估，建钢公司的固定资产及其他动产在评估基准日现值为1958639元。2019年6月28日，诚创公司向建钢公司发出《通知》，通知建钢公司自通知之日起3个月内搬迁和退场，建钢公司即应有预期诚创公司可能在3个月后要求建钢公司退场。2019年10月8日，诚创公司派人进入场地拆除地上建筑物时，双方报警。此时，建钢公司如采取措施搬离场地内可移动物品即可减少损失，但建钢公司未采取相应的措施，导致其损失扩大。一审法院酌定其该损失为170万元，并无不当，本院予以维持。关于一审认定建钢公司的经营损失是否明显过低问题。因诚创公司的违约行为，导致建钢公司未能继续经营而产生损失，该损失诚创公司应当赔偿。一审中，建钢公司为证明其经营损失，提交了其与广州新安体育发展有限公司签订的《足球场地承包合同书》及发票，证明其自2016年4月1日至2017年3月20日期间的承包费为82350元。建钢公司在2018年7月至9月期间的营业收入统计表，证明其在此期间月营业收入均达89000元至10万元，且陈怀记还将部分涉案土地出租给中国铁塔股份有限公司广州分公司，每年租金40000元，故在诚创公司收回租赁土地前，建钢公司的实际月营业收入超过82000元。2019年10月8日诚创公司强制拆除涉案土地的租赁物至合同约定租期届满的2021年6月30日约18个月，按18个月计算，则建钢公司的营业收入损失为1476000元（82000元×18个月）。因建钢公司的营业收入未提出成本，建钢公司主张按40%左右酌定，本院予以采纳。则建钢公司的该项损失可认定为60万元。建钢公司上诉主张诚创公司应赔偿其经营损失100万元，缺乏充分的依据，本院不予支持。一审法院未根据涉案土地收回前建钢公司的营业收入情况合理认定建钢公司的损失，酌定建钢公司的营业损失为80000元，明显与客观情况不符，本院予以纠正。综上所述，建钢公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7618号民事判决第三项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7618号民事判决第一项为：在本判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人广州市诚创房地产开发有限公司赔偿资产损失2280950元给上诉人广州建钢贸易有限公司；三、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7618号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人广州市诚创房地产开发有限公司赔偿经营损失600000元给上诉人广州建钢贸易有限公司；四、驳回上诉人广州建钢贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92614元，由上诉人广州建钢贸易有限公司负担66709元，被上诉人广州市诚创房地产开发有限公司负担25905元。评估费143776元，由上诉人广州建钢贸易有限公司负担71888元，被上诉人广州市诚创房地产开发有限公司负担71888元。二审案件受理费20636元，由上诉人广州建钢贸易有限公司负担7725元，被上诉人广州市诚创房地产开发有限公司负担12911元。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月十三日法官助理戴巧利书记员周蓓