西安市未央区人民法院民事判决书 (2020)陕0112民初22330号 原告：贾全会，男，1974年9月3日出生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：辛敏，陕西众致律师事务所律师。被告：磨爱兰，女，1956年6月19日出生，汉族，住陕西省志丹县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张成理，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶**，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原告贾全会与被告磨爱兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告贾全会及其委托诉讼代理人辛敏，被告磨爱兰及其委托诉讼代理人张成理、叶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾全会向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告于2018年5月26日签订的《转让承包经营合同》；2.判令被告腾空、搬离位于西安市XX环XX段XX号(现名为君华酒店)的客房部一楼接待大厅、四至七楼客房部；3.判令被告支付其自2020年8月1日至10月31日的承包费11万元，并按每月7万元的标准支付其自2020年11月1日至腾空、搬离西安市XX环XX段XX号（现名为君华酒店）的客房部一楼接待大厅、四至七楼客房部之日的承包费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，其与被告签订了《转让承包经营合同》，约定其将位于西安市XX环XX段XX号XX酒店的经营权转让给被告，承包经营期限为2018年6月1日至2023年8月1日。每年度的承包费为84万元，每半年为一期，被告提前一个月支付承包费用。同时，双方对权利义务、违约责任、合同解除等进行了约定。合同签订后，其依某某将酒店的承包经营权转让给了被告，被告将酒店名称改为君华假日酒店继续经营。根据合同约定，被告应在2020年7月1日向其支付2020年8月1日至1月31日的承包费，但被告并未按依某某支付，给其造成一定的损失。为维护其合法权益，故提起诉讼，请求如前所述。被告磨爱兰辩称：其不存在逾期支付承包费的严重违约事实，原告请求解除合同缺乏事实依据。双方于2018年5月26日签订《转包承包经营合同》，约定承包经营范围内为一楼接待大厅、四至七楼客房部，每年度的承包费用为84万元(对应84间客房，每间客房每年租金1万元)。但事实上，原告并未如数全部交付84间客房其中七楼4间房屋未予交付，双方实际按照年度租金80万元、对应80间客房结算。另外，原告交付部分房间存在漏水现象却迟迟不予修复，其中七楼711号、721号房间直至2020年8月才修复完毕，2018年6月至2020年7月间，七楼711号、721号房间的对应租金4万元应予扣回，其主张在本案中依法予以冲抵。双方争议租赁房租的产权人为国有企业西安城北客运有限公司。2020年2月1日，其向原告支付了当年1月1日至7月31日的租金38万元后（上一个半年支付42万元，多支付的2万元在本期冲抵)，后其因新冠肺炎疫情不可抗力影响致使经营出现困难。XX委XX委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号)“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”的规定，西安城北客运有限公司免除上半年3个月房租最终要惠及其。鉴于其2020年上半年的房租已经交付原告应顺延免除其下半年3个月房租20万元；另外，其在2020年7月7日还支付了10万元房租：加上前述七楼711号、721号房间因漏水致使不能使用的两年间应扣回的4万元，三项合计34万元与2020年8月1日至2021年1月31日半年租金40万元相抵后，其仅需再向原告支付6万元当期租金，支付时间可以为2020年12月31日前，也可以在支付下一期2021年2月1日至7月31日租金时一并支付。据此，原告2020年8月27日提起本案诉讼时其尚不存在逾期支付承包费的严重违约行为，原告要求解除合同的诉讼请求缺乏基本事实依据。综上，本案系由于新冠肺炎疫情防控的不可抗力引起的合同履行困难，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第五条、第六条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，原告(乙方)与陕西圣林实业发展有限公司（甲方）签订了《承包经营合同》，约定：甲方将其自西安城北客运站有限公司承租的位于西安XX环XX段XX号（现名为圣林酒店）的客房部及相关设施交由乙方承包经营及管理，用于开展酒店经营活动；由乙方承包经营的房屋产权属归西安城北客运有限公司（以下简称城北客运站）所有，目前由城北客运站租赁给甲方经营，租赁期限自2015年起至2023年止；本承包经营合同所涉及的房屋为客房部的一楼接待大厅，三至七楼客房部，以及客房部和接待大厅的相关设备、设施（就移交现状）；乙方承包经营的合同期限：自2015年2月1日起至2023年8月1日止；每年度承包费用为105万元；在本合同签订时，乙方向甲方交付保证金50万元，该保证金在合同到期后一个月内退还乙方；乙方按每半年为一期，提前一个月前向甲方支付承包费用，即：每一个半年度（2015年2月1日至2015年7月31日）承包费52.5万元，在本合同签订后5日内付清；第二个半年度（即2015年8月1日至2016年1月31日）承包费52.5万元在2015年7月1日前交清；以后以此类推；该合同还约定了其他事宜。2018年5月10日，陕西圣林实业发展有限公司向原告发出《通知》，通知原告其同意原告将圣林酒店承包经营权转让第三方。2018年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《转让承包经营合同》，约定：甲方将上述房屋的客房部的一楼接待大厅、四至七楼客房部以及客房部和接待大厅的相关设备、设施（就移交现状）交由乙方承包经营及管理，用于开展酒店经营活动。乙方承包经营的合同期限：自2018年6月1日起至2023年8月1日止；每年度的承包费用为84万元；在本合同签订时，乙方向甲方交付保证金50万元。该保证金在合同到期后一个月内退还乙方；乙方按每半年为一期，提前一个月前向甲方支付承包费用，即：每第一个半年度（2018年6月1日至2019年1月31日）承包费56万元，在本合同签订后5日内付清；第二个半年度（即2019年2月1日至2019年7月31日）承包费42万元；以后以此类推；第一期房费乙方应承担8个月房费；乙方在经营期间应按合同约定期限交纳承包费用及水、电、卫生等费用，逾期乙方应按应付承包费的5‰（每日）承担滞纳金，如逾期超过10天仍未足额交纳承包费及其他费用，按违约论处，甲方有权单方面解除合同，无条件收回甲方房屋及财产，并追索乙方所欠承包费及滞纳金和违约责任；甲方未履行房屋主体结构的修缮义务，严重影响经营的，乙方有权解除合同；乙方逾期未缴纳甲方的费用，已经给甲方造成损失的，甲方有权解除合同，收回所有承包给乙方的标的；因不可抗力因素导致合同无法履行或者无法完全履行，甲、乙双方协商一致，可以变更或解除合同；甲、乙双方应完全履行本合同，不履行或者不完全履行的应负违约责任；因不可抗力因素或城北客运站搬离致本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任；不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件为本合同的组成文件，与本合同具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《补充协议》，约定：甲方承诺为乙方协调好在合同期满的后7年合同续租承包事宜；乙方在对酒店消防设施升级改造合格后，甲方为乙方协调办理消防机关的相应手续，办理相关手续的费用由乙方自行承担。合同签订后，被告遂开始经营酒店。2020年7月7日，被告向原告支付了承包费10万元。因被告未足额支付2020年8月1日至2021年1月31日的承包费，原告遂诉至本院形成诉讼。另查明，涉案房屋办理了《建设工程规划许可证》。2020年8月1日前承包费双方无争议，原告认可因七楼四间房屋未交付，双方每年度承包费按照80万元实际履行。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《转让承包经营合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期间，因新冠肺炎疫情导致被告出现资金周转困难，拖欠了原告承包费，现原告请求解除《转让承包经营合同》及腾空、搬离涉案房屋不符合合同解除的条件，本院不予支持。被告拖欠了原告承包费，故本院对原告关于被告支付其承包费的诉讼请求应予支持。鉴于新冠疫情导致被告经营受到影响，出现资金周转困难，原告应给予被告转让费一定减免。另外，涉案房屋711号、721号房间存在漏水情况，给被告经营也造成一定影响，原告亦应给予被告转让费一定减免。综合上述因素，基于公平原则，本院酌情原告减免三个月承包费，被告应支付原告2020年8月1日至2021年1月31日承包费10万元(80万元÷12个月×3个月－已支付10万元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告磨爱兰于本判决生效后十日内支付原告贾全会2020年8月1日至2021年1月31日承包费10万元；二、驳回原告贾全会的其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元(原告贾全会已预交)，现由原告贾全会负担227元，被告磨爱兰负担2273元，被告磨爱兰负担部分于本判决生效后十日内支付原告贾全会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   汶 辉   二〇二一年四月二日 书  记  员   金智华1