湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终253号上诉人（原审被告）：刘勇军，男，汉族，1964年12月15日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湘潭市乐家物业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路14号都市莲花1号楼1单元0501003号。法定代表人：陈凯鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李获凡，湖南君子莲律师事务所实习律师。上诉人刘勇军因与被上诉人湘潭市乐家物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇军上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判认定上诉人与被上诉人没有物业服务合同关系；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，审理程序违法，证据认定错误，判决显失公平。一、东湖花园的东星苑和迎英苑是一个独立小区，上诉人和东湖花园均未与被上诉人签订任何委托服务合同。东湖花园于1998年由中澳房产开发有限公司建造并交付使用，2003年5月12日成立东湖花园业委会。17年来一直实行自治，小区各业主自我管理，团结友爱，轮流清扫，保持环境干净整洁，房屋治漏、下水道排污、水电故障、水表改造等全由东湖业委会牵头办理，业主安居乐业，十分满意。龙泊湾小区是城郊房产开发公司建造，2008年建成并交付使用。龙泊湾小区建设，在未经东湖花园业主协商同意下，擅自更改东湖花园小区规划，捣毁花坛、移走树木造成东湖花园的迎英苑、东星苑前后寸草皆无且遗留诸多安全隐患，并造成了几起安全事故，至今未作任何处理和解决，任由安全隐患存在。天元物业（原城郊物业）服务龙泊湾十年，从未向东湖花园业主收取物业管理费，也证实了东湖花园与龙泊湾为两个各自独立小区。二、龙泊湾业委会和东湖花园业委会是两个相互平等、相互独立的自治组织。龙泊湾业委会无权代替东湖花园业主与第三方签订任何协议。东湖花园业委会成立于2003年5月12日，至今已有17年，这是客观存在的事实。现龙泊湾业委会成立不到3年，双方并未协商合并事宜，也未达成任何协议。《合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给合同的另一方；第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《湖南省物业管理条例》第八条规定，尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域由物业所在地县（市、区）人民政府管理行政部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主同意后予以核实。根据上述法律法规的规定，东湖花园小区与龙泊湾小区合并事宜，必须经岳塘区物管办会同宝塔街道办事处，在征求东湖花园小区业主同意的情况下，由岳塘区物管办与建设路口街道办事处联合发文件才能实行。被上诉人违规收取上诉人的物业管理费，上诉人有权拒绝。三、与乐家物业签订服务合同的龙泊湾业委会的产生程序严重违法，该物业服务合同应当无效。没有通过合法程序罢免前龙泊湾小区业委会，在岳塘区政府《行政复议决定书》撤销了《公示》的前提下，依然改选新的业主委员会，该改选行为显然违法。四、原告以欺诈的方式参与招聘竞选，其与龙泊湾业委会签订的物业服务合同应为无效合同。2017年11月1日的小区公告显示原物业服务公司为湘潭天元物业管理有限公司，而龙泊湾小区招聘新物业服务企业时，《龙泊湾小区招聘物业服务企业选票》竞选企业栏目中，湘潭市乐家物业有限公司名称后进行了括号注释“老物业”，企图利用“老物业”（天元物业）良好声誉骗取选票。一审法院不认定乐家物业与非法程序产生的业委会有共同欺诈的事实，而认定大部分业主“知晓或应当知晓”老物业与乐家物业非同一物业，明显偏袒，有失公平。五、乐家物业涉嫌价格欺诈，湘潭市乐家物业有限公司为二级物管资质，湘潭市物价局指导价为0.6元/平方米。根据《湘潭市物业管理条例》、《湘潭市物业收费标准规定》第一条第（三）款的规定，经市物价局、市房产管理局审批同意后，城区住宅物业服务指导价格可按不超过10%的幅度上浮。而乐家物业违规收费0.25元/平方米，超出物价局定价42%。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果公正，应予以维持。事实和理由如下：上诉人所在的东星苑属于龙泊湾小区内，与龙泊湾的新建住房共用水电、消防等配套设施，根据《湖南省物业管理条例》第二章第八条的规定，新建物业管理区域的划分，由建设单位在编制项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定，物业用房、供水、供电、消防等配套设施和相关场地共用不能分割的，应当划分为一个物业管理区域。关于龙泊湾小区业委会产生的合法性与答辩人无关，如果上诉人对选聘的物业公司有异议，可以在一年内提出异议或者提起撤销之诉。关于收费标准，是经过招投标而订的，上诉人所谓的湘潭市物业收费标准管理办法，上诉人仅截取了其中的前五项，合计0.6元，而忽略了最后一项，绿化费、水井动力保险费及其他按实际分摊的费用，故即使根据该文件，龙泊湾小区的收费标准也符合该文件规定。其次，早在2017年住建局取消了关于物业资质的核定工作，按2018年废止的物业资质管理办法，物业服务企业的资质不再作为承接物业的条件，故物业资质与项目收费没有任何关系。湘潭市乐家物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即偿还自2018年4月1日至2020年3月31日止的物业管理服务费用2407元，滞纳金2291元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：东星苑、迎英苑比龙泊湾小区1-10栋先建成十多年，该两栋楼构成了东湖花园小区。被告房产证及国土证上均显示其房产坐落于湘潭市岳塘区××街道××路××花园××单元××号（产权面积为137.72㎡）。之后龙泊湾小区其他楼栋建成，东星苑、迎英苑与龙泊湾小区其他楼栋位于同一院落内，共用共有的道路、设施、大门等。2017年8月23日公示的第一届龙泊湾小区业主委员会代表名单中，龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑均有业主代表。第二届业主委员会选举中，东星苑、迎英苑亦有业主参加投票，东星苑2栋13号业主还列入了竞选名单之中。2017年12月18日，湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区党委发布引进临时物业的通知，经协商并报上级党组织，决定自2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时管理，临时管理期间，物业服务费收费标准为0.6元／㎡。待小区业委员改选完成后，再由业主委员会和业主大会选聘物业管理企业。2018年4月，龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》，约定原告为龙泊湾小区提供物业管理服务，服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，收费标准为：1-10栋住宅：2018年1月至2018年3月按0.6元／㎡／月，2018年4月开始按0.85元／㎡／月；东星苑、迎英苑第一年按0.6元／㎡／月收费，第二年开始按0.85元／㎡／月，收费方式为预收方式。业主逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。被告刘勇军一直享受原告提供的物业服务，但拖欠自2018年4月1日至2020年3月31日共拖欠物业费2396.33元（137.72㎡×0.6元／㎡／月×12月＋137.72㎡×0.85元／㎡／月×12月）。原告多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上述合同效力予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对全体业主具有约束力。原告向龙泊湾小区业主及物业使用人提供了物业服务，其在享受物业管理服务权利的同时，应当按照合同约定支付物业管理费及相关费用等。被告欠交自2018年4月1日至2020年3月31日物业费2381元，对原告该部分诉请，予以支持；原告诉请滞纳金，因被告非故意拖欠物业费，对其该诉请，不予支持。被告辩称未与原告签订任何委托服务合同，龙泊湾业委会的产生程序违法，龙泊湾业委会与被告无任何关系，龙泊湾业委会与第三方签订的合同对其无约束力，且未经东湖花园业主同意，龙泊湾业委会代表东湖花园业主管理，缺乏合法程序和依据。一审法院认为，龙泊湾业委会的成立是否合法，系另一法律关系。经庭审查明，第一届业主委员会有东星苑、迎英苑业主作为业主代表，第二届业主委员会亦有该两栋的业主参与了投票并获得了不低的竞选票数，且原告提交了相关证据材料及岳塘区建设路街道办事处、大桥社区居委会共同出具了《证明》，证明东星苑、迎英苑自龙泊湾1-10栋建成之后，一直座落在龙泊湾小区内，自该小区2018年成立业主委员会，物业服务一直是由原告提供。不论龙泊湾业主委员会成立是否合法，原告为龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑提供了事实上的服务，被告应当支付原告物业服务费。至于被告认为原告以欺诈方式参与竞选，《龙泊湾小区招聘物业服务企业选票》栏中，标注“老物业”存在欺诈。一审法院认为，被告提交2017年10月20日第一届龙泊湾小区业主委员会制作的《致小区全体业主的公开信》，该公开信已明确告知各位业主“老物业应为‘城郊’”，并非‘乐家’，表格将‘乐家’概括为‘老物业’，是刻意的偷换概念、张冠李戴”，大部分业主知晓或者应当知晓该公开信内容，能够区分原告及之前城郊物业非同一物业服务企业；且中共岳塘区建设路街道大桥社区委员会向龙泊湾业主发布了《关于龙泊湾小区管理有关事项的通知》，明确2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时代管，待小区业主委员会改选完成后再依法选聘物业服务企业，已明确告知小区各业主，新业主委员会成立之前临时代管物业服务企业系原告。被告认为原告竞选存在欺诈证据不足，对其该辩解意见，不予采纳。被告认为原告未向其提供任何物业服务。一审法院认为，原告提交的日常管理服务记录中，明确有为东星苑、迎英苑业主提供物业服务的内容。被告称龙泊湾小区在开发过程中，未经东湖花园小区业主同意，实施了一系列侵权行为，上述具体侵权行为均系开发商所为，不应由原告承担该部分责任。至于被告称东湖花园小区的维修、保洁、水电煤气等改造均由东湖花园业委会负责，依据“谁主张谁举证”原则，被告未提交证据证实，自行承担不利的法律后，故对被告上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘勇军于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭市乐家物业有限公司支付物业服务费2396.33元；二、驳回湘潭市乐家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘勇军负担。二审中，上诉人刘勇军向本院提交了三组证据：第一组证据、图片1-8，拟证明：被上诉人并未提供必要的物业服务；第二组证据、图片9-12、14、《东湖花园业主声明书》及签名表、东湖花园小区东星苑和迎英苑业主声明，拟证明：东湖花园实行自治由来已久，东湖花园业主认同自治会，主张小区独立，反对与龙泊湾合并；第三组证据、图片13、15、16，拟证明：现龙泊湾业委会产生严重违法，被上诉人以欺诈方式竞选。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，上述照片均没有拍摄的时间和地点，第一张照片注明了捣毁花坛的数目，这是开发商建设的问题，照片中涉及车辆的问题是个别业主的侵权行为，不能证明物业服务不到位；关于照片中垃圾成堆的问题，这是物业公司设置的专门堆放建筑垃圾的地点，定期有人对该地点进行清理，实际是一种便民措施，而上诉人却歪曲事实。对第二组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，东湖花园自治委员会自始不存在，所谓的业主联名也无法核实；其次，关于声明书内容的第一项和第二项是关于对开发商以及政府规划的异议及诉求，即使属实也与被上诉人无关；第三项关于业委会成立和决议的合法性，上诉人应当在一年内提起撤销之诉，被上诉人对业委会的成立及选聘没有权利干涉；对图片9-12、14的真实性、合法性及关联性均有异议，达不到上诉人的证明目的。对第三组证据，由于上诉人没有参与业委会的成立及被动参与选聘，对该组证据无法质证。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司向本院提交了一组证据：湘潭市龙泊湾小区总平面图一份、《证明》一份，拟证明：龙泊湾小区内的迎英苑和东星苑自小区建成后，属于龙泊湾小区的统一规划范围，共用水道、电路、消防出入口等，属于同一物业管理区域。上诉人刘勇军质证认为，该总平面图不能证明东湖花园隶属于龙泊湾小区，因为东湖花园在前，龙泊湾小区开发在后，这只是规划图，并不是物业管理区域图；该《证明》只是物理方位的证明，不能证明东湖花园和龙泊湾小区是同一物业管理区域。根据当事人的举证质证意见并结合本案实际，本院对上述证据认定如下：上诉人刘勇军提交的第一组证据虽然未标明拍摄的时间和地点，但该组证据在一定程度上反映了小区的物业服务情况，能够证明被上诉人湘潭市乐家物业有限公司在物业服务上存在瑕疵，对该组证据部分予以采信；第二组证据虽然能证明东湖花园原来是独立的小区，且进行物业自治管理的事实，但随着新的城市建设规划，新旧小区可以进行合并，事实上也已经进行了合并，故该组证据达不到上诉人的证明目的，对该组证据本院不予采信；第三组证据达不到上诉人的证明目的，对该组证据本院不予采信。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司提交的《湘潭市龙泊湾小区规划总平面图》已于2006年3月18日经湘潭市人民政府城市规划部门批准，同时结合《证明》能够相互印证，龙泊湾小区和东湖花园属于同一规划区域内，对该组证据，本院予以采信。经审理查明，一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、上诉人刘勇军居住的东星苑是否与龙泊湾小区属于同一物业管理区域，《龙泊湾物业管理服务协议》对上诉人刘勇军是否具有约束力。由湘潭市城市规划部门审批的湘潭市龙泊湾小区规划总平面图可以看出东湖花园与龙泊湾小区属于同一物业管理区域，同时由湘潭市岳塘区龙泊湾小区业主委员会、湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区居民委员会、湘潭市岳塘区物业管理领导小组管理办公室与湘潭市岳塘区建设路街道城管建设环保站联合开具的证明中，可以证明东湖花园即东星苑、迎英苑两栋楼房自龙泊湾小区建成后包含在龙泊湾小区规划范围内，其物业管理用房、供水、供电、消防、出入通道等配套设施、设备和相关场地共用不可分割。根据《湖南省物业管理条例》第二章第八条的规定，物业管理用房、供水、供电、消防、出入通道等配套设施、设备和相关场地共用不能分割的应当划为同一物业管理区域，由此可以认定上诉人刘勇军居住的东星苑与龙泊湾小区属于同一物业管理区域。龙泊湾业主委员会合法成立，其与被上诉人湘潭市乐家物业有限公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。二、上诉人刘勇军是否应当按照物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务管理费。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司已经按照合同的约定履行了物业服务，尽管其在物业服务中存在一定瑕疵，一审判决在本案实体处理中考虑了该因素，对被上诉人湘潭市乐家物业有限公司诉请的滞纳金未予以支持；一审法院判决上诉人刘勇军按照《龙泊湾物业管理服务协议》约定的交费标准交纳物业服务费，合理合法，并无不当。三、本案系物业服务合同纠纷，上诉人刘勇军提出的龙泊湾小区业委会选举产生不合法及被上诉人湘潭市乐家物业有限公司以欺诈方式参与物业招聘竞选，属另一法律关系，不是本案二审审理的范围。综上所述，上诉人刘勇军的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘勇军负担。本判决为终审判决。审判长  贺振中审判员  向兴礼审判员  肖伟胜二〇二一年四月十四日书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。