四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终125号 上诉人（原审原告）：龙则名，男，1962年4月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：龚秀容，四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周丹，男，1980年1月17日出生，汉族，户籍地四川省眉山市东坡区，现服刑于四川省雷马屏监狱。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1975年5月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人龙则名因与被上诉人周丹房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙则名上诉请求：一、撤销原判第二项，改判位于四川省眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××7、Ｍ××5、Ｍ××2号；丘地号1-2402-0327、1-2402-0328、1-2402-0331）的拆迁补偿款136130元归上诉人所有；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审中，双方均同意协商解决，法院应依法主持调解，但一审法院未对本案组织调解。二、原判认定其并未依法取得案涉房产物权、案涉房屋拆迁款归周丹所有明显错误。1.依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定，为了保护交易安全，未办理产权过户手续并非不能确定物权归属。本案中房屋买卖合同合法有效，其付清了全部房款，并占有案涉房屋多年，未办理过户手续的责任在于周丹。东坡区征补中心对案涉房屋征收，虽由周丹与征补中心签订征收补偿协议书确定补偿款，但并不能就此否认房屋的权属发生了变化。且依据执行异议复议规定第二十八条规定，其可以排除对标的物的任何执行行为。2.双方所签合同合法有效。其已履行该合同约定的义务，支付了相应对价。周丹将房屋出卖后收取了房款，一审法院判决其还可再一次享有拆迁补偿款，极其荒谬。3.虽案涉房屋因拆迁而物权消灭，在此情况下其可以选择解除合同，也可以选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。现周丹尚未实际领取拆迁补偿款，其可以请求拆迁补偿款归其所有。三、一审法院在有最高人民法院判例情况下拒不参考而径行判决的做法欠妥。本案应参考最高人民法院（2017）民再407号案件判决，一审法院应参考而未参考，导致判决错误。 周丹未答辩。 龙则名向一审法院起诉请求：一、确认龙则名、周丹于2014年10月10日签订的《房屋买卖合同》真实有效；二、判令位于四川省眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××7、Ｍ××5、Ｍ××2号，丘地号1-2402-0327、1-2402-0328、1-2402-0331）的拆迁补偿款174240元（仅为暂定金额，具体以征补办金额为准）归龙则名所有；三、本案诉讼费由周丹承担。 一审法院认定事实：2014年10月10日，龙则名（乙方）与周丹（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要载明：“一、甲方自愿将位于眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××7、Ｍ××5、Ｍ××2号；丘地号1-2402-0327、1-2402-0328、1-2402-0331）卖与乙方，房屋建筑面积85.5平方米，产别为私产，结构形式为混合结构，设计用途为商业，并将该房产的相关土地权同时出卖给乙方。二、双方协定该房产总价为人民币捌万柒千元整，小写87000.00元。三、双方协定买卖合同价款一次性付清。四、甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权且该房产无债务纠纷（土地出让金已缴纳）。五、甲方保证所出卖的该房产权属清楚，若发生与甲方有关的所有产权、债务纠纷一概由甲方负责并承担相应的民事诉讼责任。由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿乙方。六、甲方负责缴纳上述房产过户的一切税费并提供过户所需的一切证件的原件和复印件。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。若有未尽事宜由甲乙双方以补充合同的形式加以约定，具有本合同同样的法律效力。……”后，龙则名支付了购房款，周丹将上述房屋房产证原件三本交由龙则名保管。2014年11月30日，龙则名等人将包括案涉房屋在内的12间门市委托案外人彭宇丽进行出租，并向彭宇丽出具《授权委托书》。该《授权委托书》载明：委托人司玉英、龙则名、张建平、张慧玲将位于眉山市东坡区××道商业用房（Ｍ-0××1、Ｍ-012763081440、Ｍ-0××9、Ｍ-012763081438、Ｍ-0××3、Ｍ-0××2、Ｍ-0××0、Ｍ-012763081429、Ｍ-0××7、Ｍ-0××2、Ｍ××5、Ｍ-0××7）委托给彭宇丽，彭宇丽负责房屋的维修、门面的出租，以及政府的征地拆迁补偿等事宜。拆迁中代表委托人与相关部门进行协商洽谈，补偿的全部事宜工作，有权决定房屋补偿的金额、安置，领取全部补偿费用。彭宇丽在处理此项事宜中，全权代表委托人行使法律权利。特此说明：如国家征用补偿后所有补偿款全部交由被委托人彭宇丽，按照每家每户所购买实际面积统一平均分配。其后，彭宇丽将包括案涉房屋在内的门面于2015年至2018年先后出租给了李文英、李群芳、蒋洪芹、赵树林使用。此后，案涉房屋被东坡区征补中心征收，龙则名、周丹就拆迁款协商未果，龙则名遂提起诉讼。 庭审中，周丹的代理人当庭陈述：“2020年9月4日左右，我去看周丹时，周丹说是因为债务问题被判入狱，对诉讼心里不是很愉快，希望能依据事实判决。2014年以前案涉土地上的房子是由周丹委托我在收房租，有一天周丹告诉我房子卖了叫我别收钱了，当时周丹说李群芳承租的全部都不用收了，蒋洪勤承租的一部分不用收了，已经全部卖给别人了，另外的2户我还在继续收租金，收了1-2年后由公司来收钱。我是后来才认识的彭宇丽，2019年拆迁的时候我是周丹的受托人，征补办通知我去要求我将案涉土地上的房屋的租户、贷款等所有情况了解清楚，然后我去通知租户，租户通知的买房人找到我，将购房手续交给我看，再一起去征补办，那时我才认识龙则名等人，大家一起跟征补办协商。” 另查明，一审法院从东坡区征补中心调取的《关于周丹土地、房屋明细表》载明：“（一）有证建筑物：厕所、房屋，产权证号Ｍ-012763081438、产权建筑面积125.42㎡、测绘面积23.46㎡、106.67㎡、评估总价23366元、106243元；房屋，产权证号Ｍ-0××2、产权建筑面积10.92㎡、测绘面积11.09㎡、评估总价11046元；房屋，产权证号Ｍ-0××2、产权建筑面积10.92㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ××5、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××7、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××2、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元……测绘建筑面积合计1197㎡，评估总价合计1192211元。……装修价值108578元……”《房屋征收补偿协议书》载明：“房屋征收部门东坡区征补中心（以下简称甲方），被征收人（含共有人）周丹（以下简称乙方）……第一条被征收房屋现状（一）被征收房屋所在地点为:眉山市东坡区田店村二组东临老成乐路：1.房屋产权证号为：眉权房权证东坡区字第Ｍ××8、0××2、0××7、0××0、0××2、0××3、0××5、0××7、0××9、0××1、0××0号、东坡00831431、东坡00831426、东坡00831429、东坡00831434；证载用途为商业服务业，建筑测绘面积合计1197平方米。2.无证建筑物测绘面积为38.48平方米，建筑结构为砖混。……第二条乙方选择货币补偿作为被征收房屋补偿方式。第三条被征收房屋补偿费用及支付（一）被征收房屋主体价值补偿：征收宗地土地面积计11211＋1478.6＝12689.6平方米，征收建筑测绘面积计1197＋38.48＝1235.48平方米，被征收土地、建筑主体评估金额合计6313152元；（二）被征收房屋装饰装修补偿108578元；……（七）六通户头补偿电2900元、水1700元、电视1000元、宽带150元、电话100元，合计5850元。……” 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，龙则名、周丹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于就案涉房屋在眉山市东坡区政府征地拆迁前龙则名是否通过买卖合同取得物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。因此，龙则名取得案涉房屋的物权的必备条件是进行房屋产权的变更登记。龙则名、周丹之间虽然签订了有效的房屋买卖合同，但因未进行产权变更登记，因此，龙则名对案涉房屋未取得物权。龙则名、周丹之间至今仍是债权债务关系。周丹对买卖合同所涉的房屋仍享有物权。眉山市东坡区国有土地房屋征收与补偿工作中心与周丹签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，案涉房屋被拆后所获得的补偿款是被拆迁房屋物权的货币表现形式，具有物权的专属享有性，应归物权享有者所有。因此，对龙则名请求案涉房屋的拆迁补偿款归其所有的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、龙则名与周丹于2014年10月10日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回龙则名的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1942元，由龙则名承担971元，周丹承担971元。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：房屋买卖合同有效但尚未办理物权转移登记前该房屋因被拆迁而物权消灭，买受人是否可以请求以相应的拆迁补偿款履行合同。 本案的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案双方签订房屋买卖合同后，周丹认可龙则名支付了购房款，并将案涉房屋及产权证书交与了龙则名，龙则名占有、使用了案涉房屋。现案涉房屋被征收拆迁，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，案涉房屋的物权已消灭，虽案涉房屋未办理过户登记的原因在周丹，但因房屋拆除前未办理房屋过户登记手续，龙则名并未对案涉房屋取得物权。双方之间房屋买卖合同事实上已不能履行，至此，龙则名与周丹之间基于房屋买卖合同形成的法律关系，仍然属于房屋买卖合同关系。龙则名在本案中请求确认案涉房屋的拆迁款归其所有，不符合法律规定。龙则名提交最高人民法院（2017）民再407号民事判决书要求本案参照判决，该案一审虽支持了购房人关于以房屋拆迁款替代履行房屋买卖合同的请求，但二审和再审均不涉及该问题，且二审已明确指出一审支持购房人该请求不当，只是鉴于该问题不属二审审理范围未作纠正。故龙则名要求本案直接参照该案判决的理由不能成立。至于房屋买卖合同无法履行而导致的后果，当事人可另行主张。 综上，龙则名的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1942元，由龙则名负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二一年四月六日 书记员  申雪梅