安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1503民初2092号 原告：文继铭，女，汉族，1978年1月16日出生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈道红，安徽嘉树律师事务所实习律师。 被告：高铭宇，男，汉族，1993年8月25日出生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：陈洪保，安徽安泰达律师事务所律师。 第三人：六安市信达房屋销售咨询有限公司，住所地安徽省六安市 法定代表人：张慧，执行董事。 原告文继铭诉被告高铭宇、第三人六安市信达房屋销售咨询有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文继铭的委托诉讼代理人李登宏、陈道红、被告高铭宇的委托诉讼代理人陈洪保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文继铭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《存量房买卖合同》并由被告双倍返还原告购房定金100,000元。2、判令被告赔偿原告经济损失18,720元（包括佣金11,800元及遗产公证费6,920元）及利息（利息以18,720元为本金，自2020年9月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清息止）。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2020年5月28日，被告高铭宇（出卖人，甲方）与原告文继铭（买受人，乙方）通过六安市信达房屋销售咨询有限公司居间服务签订了《存量房买卖合同》（以下称为《合同》），约定原告购买高显军、王萍所有的后由高铭宇继承的位于六安市房屋，建筑面积为113.54平方米，房屋总价款为590000元（含定金50000元），合同第三条第三款约定：“双方协商定于前办理房屋过户手续，同时乙方支付房款人民币伍拾肆万元”。同时合同第六条第一款规定“甲方违约双倍返还已收定金，违约方承担总房价2%的全额佣金，守约方佣金由违约方赔付”被告于当日向原告出具了收取定金的收条，并于2020年6月5日由原告支付6920元在六安市皋翔公证处办理了遗产公证手续。现《合同》约定的办理房屋过户手续期限已过，被告以原告须先支付购房款再办理过户手续为由拒绝出面办理房屋过户手续。原告根据《合同》约定享有同时履行抗辩权，被告的行为已经构成违约，按照《合同》约定被告应当向原告双倍返还定金100000元，并赔偿原告支付的佣金11800元及公证费用6920元。 被告高铭宇辩称：一、案涉合同不能继续履行的责任完全在原告，原告在签订案涉合同之前，已经清楚地知悉案涉房屋的所有权人为高显军、王萍，案涉房屋在签订合同之前在银行有公积金按揭贷款40万元，且已经抵押给了银行。高显军、王萍已经死亡，高铭宇为高显军、王萍的儿子。所以要完成案涉房屋的产权过户登记，必须先清偿完毕在银行的公积金贷款余额并解除抵押后才能过户登记。案涉合同中亦体现了原告有义务支付相应款项为被告办理还款解除抵押手续。《存量房买卖合同》第二页第四行约定“乙方支付购房款给甲方，由甲方在丙方陪同下办理还清银行贷款及撤销抵押登记手续”，第4页第五行约定“过户前的还款解押款从尾款中比除。”被告在多次与第三人的短信聊天记录中均表示，由于需要钱款办理偿还公积金按揭贷款和解除抵押手续，所以多次要求原告先行将剩余购房款支付到被告账户才能办理还款解押手续后，才能进行过户登记。原告的起诉状中也体现了被告曾经多次发出转账提示的意思表示，但是原告及第三人均对被告的提示及合同约定无动于衷，一直拒绝继续付款，所以被告对于剩余的贷款偿还和解押问题无能为力。所以导致案涉合同无法正常履行及交易的责任完全在原告。二、原告不享有同时履行抗辩权，被告享有原告先履行付款义务的抗辩权。关于同时履行抗辩权的规定：《民法典》第五百二十五条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”关于先履行抗辩权：《民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中当事人互负债务明确约定了先后履行顺序，合同明确约定原告应当先向被告支付部分购房款用于案涉房屋的偿还贷款和解除抵押，然后被告才应当办理过户登记手续。在原告没有履行款项支付义务之前，被告有权依据《民法典》第五百二十六条拒绝办理过户登记手续。所以，本案不存在适用《民法典》第五百二十五条的情形，而应当适用《民法典》第五百二十六条。三、案涉房屋的交易存在明显权利瑕疵，高铭宇无权出售案涉房屋并收取购房款，第三人在提供交易服务过程中存在过错。首先，高显军生前系金安区林业局的职工，案涉房屋虽然已经办理了除高铭宇外其他继承人的放弃继承公证，但是案涉房屋以死者高显军名义办理了公积金按揭贷款，这是属于被继承人的债务，该债务的清偿也应当办理相应的遗产继承公证，否则其他任何人都无法为高显军办理公积金贷款的提前还款手续。其次，案涉合同签订时间是2020年5月28日，而案涉房屋的放弃继承公证书办理时间是2020年6月18日，高铭宇在签订该合同时并没有获得案涉房屋的全部继承权，且高铭宇在案涉合同上仅仅在出售方代理人一栏签字。又因高显军的其他继承人至今对于高显军的债务清偿问题未作出明确表态，所以高铭宇在案涉合同上存在权利瑕疵的情形至今仍未消除。再次，综合第三人提交的相关聊天记录可知，第三人在案涉房屋交易过程中并没有按照合同约定要求原告及时履行付款义务，且一直要求被告办理过户登记手续，没有为本次交易的顺利进行提供专业的服务，第三人作为专业房产中介机构，明显对本次交易失败负有过错责任。四、案涉合同出售方为高显军、王萍明显错误，合同并未成立。《民法典》第十三条规定“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”《民法典》第四百八十三条规定“承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”王萍于2018年9月10日死亡，高显军于2019年12月1日死亡。而作为专业房产中介的第三人却为买卖双方提供的合同的出售方是高显军、王萍，显然他们二人是不应当作为出售方出现在合同上的。在本案中，高显军、王萍在案涉合同签订之前就已经死亡，根本不可能对案涉合同作出同意出售的意思表述承诺，所以案涉合同应当是属于没有成立的合同。综上，鉴于原告与被告之间的合同并未成立，且原告和第三人对于本案的合同未能成立存在缔约过失责任，所以原告应当承担赔偿责任。恳请法院依法驳回原告全部诉请。 第三人信达公司未答辩。 经审理查明：2020年5月28日，高铭宇以其父亲高显军、母亲王萍的名义作为甲方与文继铭作为乙方、信达公司作为丙方签订了《存量房买卖合同》，约定文继铭购买高显军、王萍名下的位于六安市房屋，建筑面积为113.54平方米，房屋总价款为590000元，签订合同时，支付定金50000元。双方协商定于前办理房屋过户手续，同时乙方支付房款人民币伍拾肆万元（￥540000），过户前还款解押款从尾款中比除。过户到乙方名下个税、继承税、契税，继承公证费均由乙方承担。乙方应支付房屋总价款的2%佣金。甲、乙、丙三方签订本房屋买卖合同生效时，在甲、乙双方的委托下，由丙方到房屋所在地不动产登记局办理该房屋交易备案手续。甲、乙双方签订本合同后，本次交易丙方居间即成立，若甲方违约，则甲方应双倍返还已收定金，作为违约金支付给乙方；若乙方违约，则甲方所收乙方定金不退，作为违约金归甲方所有；违约方承担总房价2%的全额佣金，守约方佣金由违约方赔付，丙方收取佣金不予退还。因产权人或共有权人未能到场签字的，后期因产权人或共有权人原因导致本合同不能正常履行的，合同违约责任及法律责任均由本合同签订人承担，签订人自愿担保合同效力并承担合同违约责任。甲方未经乙方允许，在本合同约定的时间内未将房屋交付乙方的每逾期一天，甲方按合同总标的千分之二的违约金支付乙方。乙方未经甲方允许，在本合同约定的时间内未支付购房款的，乙方按合同总标的千分之二的违约金支付甲方。合同价含水、电、气立户。合同签订后（支付甲方定金后），甲、乙双方办理房屋交接手续。合同还约定其他事项。 2020年5月28日，文继铭支付高铭宇购房定金50,000元，支付信达公司佣金11,800元。 2020年6月1日，高铭宇因继承申请办理继承公证，被继承人高显军父母放弃继承。2020年6月5日，文继铭支付公证费6,920元。 双方因过户、付款先后发生争议。 另，案涉房屋系高显军、王萍于2017年2月23日购买，总价款690,050元，首付款290,050元，公积金贷款400,000元，贷款期限168个月。 王萍于2018年9月10日死亡，高显军于2019年12月1日死亡。 被继承人王萍的母亲曹光霞在世。 以上事实由原告提交《商品房买卖合同》、（2020）皖六皋公证字第8127号公证书、公证费发票、《存量房买卖合同》、定金单、定金收据、佣金发票、告知函、短信及微信通话记录，被告提交王萍死亡证明、高显军死亡证明、高显军银行存款明细、贷款信息表、高显军公积金个人业务明细、商品房预售合同、短信聊天记录佐证。 本院认为：原、被告之间房屋买卖发生民法典施行前，适用民法典生效前法律、司法解释的规定。案涉房屋在高显军、王萍名下，原告、被告、第三人明知高显军、王萍已经死亡，三方签订房屋买卖合同，合同未成立，其理由是，高显军、王萍已死亡，不具有民事权利能力和民事行为能力，不能作为房屋出卖方享受合同权利、履行合同义务，被告亦不能代理其死亡的父母签订房屋买卖合同，因此，存量房买卖合同未成立。原告主张解除存量房买卖合同，不予采纳。且高显军、王萍死亡，涉及其他继承人分割财产，承担被继承人债务；被告只有实际取得房屋产权，才能进行买卖。被告实际收取“定金”无法律依据，原告要求返还“定金”，应予支持，但被告非房屋出售方，原告要求被告双倍返还“定金”，不予采纳。原告为被告继承支付公证费，原告应予赔偿。因存量房买卖合同未成立，第三人应返还佣金，原告要求被告支付佣金，不予支持。原告、被告对合同未成立均有过错，原告要求被告承担利息，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告高铭宇应予本判决生效之日起十日内返还原告文继铭购房定金50,000元； 二、被告高铭宇应予本判决生效之日起十日内赔偿原告文继铭公证费6,920元； 三、第三人六安市信达房屋销售咨询有限公司应予本判决生效之日起十日内返还原告文继铭佣金11,800元； 四、驳回原告文继铭其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,670元，减半收取1,335元，由高铭宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇二一年四月二十日 书记员  陈明慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。