河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0827民初504号 原告：王红艳，女，1978年9月20日出生，满族，农民，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：纪君华，河北纪君华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜英雪，河北纪君华律师事务所实习律师。 被告：徐海峰，男，1972年10月25日出生，满族，农民，住河北省承德市宽城满族自治县。 被告：刘红艳，女，1973年8月26日出生，汉族，农民，住河北省承德市宽城满族自治县。 二被告共同委托诉讼代理人：关立用，宽城满族自治县中心法律服务所法律工作者。 原告王红艳与被告徐海峰、刘红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红艳及其委托诉讼代理人纪君华、杜英雪，被告徐海峰、刘红艳的共同委托诉讼代理人关立用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红艳向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除原、被告之间签订的《二手房买卖合同》；2、请求贵院依法判令二被告向原告退还购房款400000.00元及利息（按中国人民银行同期贷款利息计算）；3、请求贵院依法判令二被告向原告依《二手房购房定金合同》约定双倍返还原告定金40000.00元；4、请求贵院依法判令二被告向原告按日支付违约金200.00元，自2020年12月15日至二被告返还购房款完毕之日止。5、请求贵院依法判令二被告向原告按月赔偿经济损失1800.00元，自2020年12月15日至二被告返还购房款完毕之日止。6、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2020年12月12日，原告与二被告达成《二手房购房定金合同》，二被告将位于承德市宽城满族自治县的房屋出售给原告，签订合同后于当日原告按《二手房购房定金合同》约定向被告支付了定金20000.00元。后原告与二被告于2020年12月15日签订《二手房买卖合同》一份，合同中约定原告向二被告在签署合同当日付款400000.00元用于银行解压房本，剩余房款800000.00元在二被告房本解压完毕后3日内再次交付首付500000.00元，剩余房款300000.00元原告以银行按揭贷款的方式一次性支付给二被告，二被告需无条件配合原告办理按揭贷款及不动产登记过户手续。签订合同后，原告按合同约定支付380000.00元用于偿还二被告银行按揭贷款，其中定金抵顶20000.00元，原告依约要支付首付500000.00元时二被告的债权人已申请法院对《二手房买卖合同》中的涉案房屋采取了保全措施，致原告与二被告之间的《二手房买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现，综上，原告为维护自身的合法权益，特根据合同约定向法院起诉，请求解除与二被告之间签订的《二手房买卖合同》，返还购房款400000.00元，双倍返还定金40000.00元及赔偿违约金和相应经济损失，望判如所请。 被告徐海峰、刘红艳辩称，1、被答辩人诉求解除《二手房买卖合同》，答辩人不同意解除，理由在于，答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合同》是中介公司从中介绍后，双方经充分协商完全自愿的基础上签订《二手房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，双方应当履行合同。虽然现在暂时被法院财产保全，但财产保全解除后不影响合同履行，完全可以实现合同目的，因此答辩人不同意解除合同。2、被答辩人请求双倍定金和其他损失的理由不能成立，更不应当得到法律支持。首先，在答辩人与被答辩人签订《二手房买卖合同》时，答辩人的楼房并没有任何纠纷和被查封情况，而且，答辩人与被答辩人已经在实际履行合同中楼房被财产保全的，在履行合同时已将定金20000.00元抵顶了房款（被答辩人在签订合同当日应给付答辩人400000.00元楼房款，用于答辩人偿还该楼贷款，被答辩人签订合同时给付380000.00元加上原来给付的定金20000.00元，作为买楼房款400000.00元）。因此答辩人与被答辩人之间就不存在定金钱事宜。其次，答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合同》第十二条规定了合同履行期间的不可抗力，第一款约定，一方因受不可抗力事件影响而未能履行合同全部或部分义务，该义务的履行应予中止。第三款约定，遭遇不可抗力一方无需为此承担责任。第四款约定，不可抗力包括政府行为或法律规定等。答辩人现在无法与被答辩人办理房屋过户手续，是因为法院对该楼房财产保全，被法院保全的财产不能办理财产转移手续是法律规定。符合答辩人与被答辩人约定的不可抗力的情形。民法典第587条明确了适用定金罚则必须达到“故意违约，违约行为致使不能实现合同目的”，如果仅存在一定的违约行为，只要不导致合同目的的实现，就不得适用定金罚则。本案答辩人由于客观原因未能继续履行楼房买卖手续并无主观过错，故本案不应适用《民法典》第586条规定的定金罚则对答辩人进行惩罚。因此，答辩人没有违约行为，原告要求双倍返还定金，赔偿其他违约损失的理由均不能成立，应依法驳回其请求。 本院经审理认定事实如下：被告徐海峰与刘红艳系夫妻关系。2020年12月11日，被告刘红艳作为甲方（出卖方）与原告王红艳作为乙方（买受人）签订了《二手房购房定金合同》，合同约定：“第一条：乙方购买的房屋位于承德市宽城满族自治县，（以下简称该房屋），该房屋面积164平米，本合同所约定的面积与实际测量的面积有差异的，以实际测量的面积为准。第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币大写：壹佰贰拾万元整；小写：1200000.00元整，过户费由甲方承担，房屋内保留设施设备清单如下：以乙方拍照为准。第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币大写：贰万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。……第六条：甲方保证上述房屋不存在出租、查封、抵押等任何影响乙方实现对上述房屋权力的行为，甲方保证共有权人知晓并同意将上述房屋出售给乙方，如因甲方原因导致乙方无法购买上述房屋的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。本协议签订后至双方签定正式房屋买卖合同期间，甲方不得将该商品房另行出卖给第三方的，否则甲方应当向乙方双倍返还定金……甲方：刘红艳，乙方：王红艳，2020年12月11日”。同日，被告刘红艳收取原告王红艳20000.00元。2020年12月15日，被告徐海峰作为甲方（出卖人）、房屋共有人刘红艳，原告王红艳作为乙方（买受人）签订了《二手房买卖合同》，合同约定：“……第一条：房屋的基本情况：甲方出卖的房屋坐落于宽城镇兆丰润景小区10号楼1单元11层1111室，共一套，建筑面积为：164.6平米。……第三条：价格：双方一致同意该房屋成交价格为人民币大写：壹佰贰拾万元整；小写：1200000.00元整，此房为净价，过户费由甲方承担，房屋内保留设施如下：以乙方拍照为准。第四条：付款方式：2020年12月15日，乙方向甲方在签署合同当日付款大写：肆拾万元整；小写：400000.00元整（包含定金贰万元整）用于银行解压房本，剩余房款大写：捌拾万元整，小写：800000.00元整，在甲方房本解压完毕3日内在次交付首付伍拾万元整，小写：500000.00元整，剩余房款300000.00元整乙方以银行按揭的方式一次性支付给甲方，甲方需无条件配合乙方办理银行按揭贷款手续及不动产登记过户手续。第五条：房屋交付期限：甲方应于收到房屋价款大写：壹佰贰拾万元整，小写：1200000.00元整之日，将该房屋使用权（房本）各种税票及房屋钥匙交给乙方。第六条：违约责任：……2、甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，应当按照已付购房款的日千分之五向乙方支付逾期交房的违约金。3、自乙方要求甲方协助过户之日起，甲方未在合理时间十五日内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户外，如不协助乙方过户必须按日向乙方支付违约金200.00元，至过户完毕止。……第八条：其他事项：因甲方房屋存在农业银行抵押，甲方需在乙方交付首付款三日内还清银行贷款，并及时办理贷款注销手续，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，未用该房屋对外设置抵押或者质押。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。……第十条：声明及保证：甲方……2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。……卖方签字：徐海峰刘红艳，买方签字：王红艳，2020年12月15日”。原告王红艳于合同签订当日向被告徐海峰中国农业银行账户转账380000.00元房屋首付款。二被告共同所有的宽城镇兆丰润景小区10号楼1单元11层1111室房屋在中国农业银行贷款，现该房屋贷款已还清。 另查明，2020年12月18日，因另案冯树环诉刘红艳、徐海峰借款合同纠纷一案，经冯树环申请保全，本院作出（2020）冀0827财保171号民事裁定，将刘红艳、徐海峰共同共有的宽城满族自治县兆丰润景小区10号楼1单元11层1111室房屋予以查封。 上述本院认定的事实，有原告出示的2020年12月11日二手房购房定金合同及收据，能够证明原、被告双方签订购房定金合同及交付定金的事实，本院予以采信。原告出示的2020年12月15日二手房买卖合同，能够证明原告与二被告签订关于购买二被告共同共有的兆丰润景小区10号楼1单元11层1111室房屋的具体情况，本院予以采信。原告出示的2020年12月15日中国农业银行业务回单，能够证明原告将380000.00元首付款转账给被告徐海峰的事实，本院予以采信。被告出示的打印时间为2021年4月9日中国农业银行业务凭证，能够证明被告徐海峰将房屋贷款还清的事实，本院予以采信。原、被告出庭人员的当庭陈述及上述证据中本院采信的证据能够证实本院所确认的事实。 本院认为，原告王红艳与被告徐海峰、刘红艳签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。原告王红艳与被告徐海峰、刘红艳签订房屋买卖合同后，案涉房屋被法院查封保全，房屋买卖合同依然生效，但房产转让是以不动产物权登记作为物权变动的生效条件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果，由于被告徐海峰、刘红艳因他案的债务问题涉诉，诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封，构成法律上的“履行不能”，查封不是不可抗力，被告徐海峰、刘红艳无法继续履行合同，不能协助原告王红艳办理过户手续，原告王红艳无法实际取得房产，故原、被告双方签订的《二手房买卖合同》应予以终止，二被告应返还原告购房款400000.00元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告要求二被告双倍返还定金、按日支付违约金200.00元并按月赔偿经济损失1800.00元的主张高于造成的损失，本院确认二被告自涉案房屋被查封之日起（2020年12月18日）至购房款还清之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计50%计算逾期付款损失。 综上所述，原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第二百零九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十条、第五百九十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，判决如下： 一、原告王红艳与被告徐海峰、刘红艳之间签订的《二手房买卖合同》于本判决生效后终止； 二、被告徐海峰、刘红艳返还原告王红艳购房款400000.00元； 三、被告徐海峰、刘红艳自2020年12月18日起至购房款还清之日止以购房款400000.00元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计50%计算逾期付款损失； 上述款项于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告王红艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7980.00元，减半收取计3990.00元，保全费2520.00元，由被告徐海峰、刘红艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 唐仕铁 二〇二一年四月十四日 法官助理 李如月 书 记 员 郝 妍 附页 一、（2021）冀0827民初504号民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国民法典》 第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十四条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 第五百九十三条  当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。 2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。 第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。 3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在法定期限内未申请执行的，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。