山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初1915号原告：张某帅，男，1987年8月13日出生，汉族，住宁阳县文庙街道办事处七贤路2170号7号楼1单元202室，现住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公室西侧三楼）。法定代表人：周国森，任董事长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚静，山东盈和盈律师事务所律师。原告张某帅与被告泰安新兴保达置业有限公司（以下简称新兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某帅的委托诉讼代理人张照玉、被告新兴公司委托诉讼代理人张亚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某帅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期办证违约金33775.21元；2.判令被告协助原告办理不动产转移登记手续；3.判令被告承担案件全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年12月26日签订《商品房预售合同》，购买被告开发的新兴·悦蓝山7号楼1单元2601室房产，并支付全部房款652100元，被告在2016年7月31日交付房屋。根据《商品房预售合同》第二十条约定，商品房交付后720日内将房屋所有权转移登记在原告名下。由于被告的原因，至2019年8月23日才办出本案涉案商品房所属楼房的不动产大证，始具备商品房所有权转移登记条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告已构成违约，应承担违约责任，被告应当继续为原告办理所有权转移登记并支付违约金，原告多次找被告协商无果。为维护原告的合法权益，依法诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告新兴公司辩称，一、2010年，被告经泰安市政府招商引资，在泰安市高铁新区开发建设了“灵山大街新兴悦蓝山项目”；项目开工后，被告严格按照国家法律的规定和合同的约定进行了开工建设，目前已完成项目一期、二期的开发建设。自2015年一期项目完成交付业主房产后，主要由于政府政策规定发生变化及因环保停工等原因，致使涉案房产办证发生延误；对此被告恳请法院在查明事实的基础上，依法作出合理的判决。自项目竣工交付后，被告及时通知了原告办理房产证的程序及所需准备的材料，尤其是在被告已经具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告为获取额外补偿，怠于履行自己的办证义务，同样违反了合同的约定，侵犯了被告的合法权益，为此被告将会另行诉讼。二、被告对原告诉讼主张的迟延办理房产证违约金主要有如下免责事由：1、至涉案房产的初始登记之日，被告已具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告怠于履行自己的办证义务，应自行承担相应责任；2、涉案项目在完成工程消防备案后，2015年3月1日山东省政府根居《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购、及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间；3、被告完成涉案项目的整体验收，取得了山东省建设工程档案的合格证书后，从形式上完全具备了办理房产登记的所有材料；4、在施工程中，因环保问题，导致现场停工期间；综上，被告认为：（一）根据《商品房预售合同》第二十条的规定，双方对于迟延办证的违约责任已经进行明确的约定“非因出卖人的原因导致办证迟延，出卖人不承担责任……”，“如因出卖人的责任未办理产权登记的，依据附件八第三条规定执行”即：被告需要在具备办理转移登记条件时，被告将采用公告、通知等形式及时通知买受人即可；同时约定了，如因买受人原因、国家政策调整、或其他原因导致迟延办证等情形，由买受人承担责任。（二）根据该补充协议第一条第4条的规定，原告负有先行提供资料和缴纳税费及物业管理费的合同义务；否则，被告有权主张先履行抗辩权。三、未及时办理房产证并未给原告造成实质上的损失，原告主张的违约金标准过高应予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，原、被告签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0090447），约定原告购买被告开发的位于泰安市岱岳区新兴·悦蓝山（现名为：新兴时代国际）7号楼1单元2601室房产一套，房屋总价款为652100元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记手续。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议》第三条约定，该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了被告全部购房款652100元，被告于2016年7月31日向原告交付房屋，双方签订房屋移交协议书一份。2019年8月23日，被告办理完毕涉案房屋所在7号楼房产的初始登记即不动产大证，始具备商品房所有权转移登记条件，但因被告原因，原告的房屋不动产登记至今未能完成。为此，原告以被告违约为由要求被告配合办理所有权转移登记手续并支付延期办证违约金。以上事实有原被告陈述、商品房预售合同、房屋移交协议书等证据在案证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，形式要件完备，内容不违反相关法律法规和行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方均应自觉履行，现原告已依约履行了支付房款义务，被告于2016年7月31日已将涉案房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即在2018年7月21日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因至2019年8月23日才办理完毕涉案房产所在楼栋的不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限。因此本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证未能及时办理，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告辩称导致所有权登记办证延期是不可抗力及防火规范变更等因素造成，不应承担违约责任，其主张免责期限自2017年2月12日至2017年8月1日止为168天，出现以上问题后其与原告之间未签订补充协议或采取其它有效方式延长办证期限，也未提供证据证实出现上述问题与延期办证之间存在直接、必然的因果关系，故对被告的该项辩称，本院不予采信。原告主张已在园区张贴办理不动产权证的通知，但双方并未约定由第三人泰安市美家佳房地产信息咨询有限公司代为办理，因此根据民法典第二百零八条、城市房地产开发经营管理条例第三十二条的规定，房地产开发企业即被告应当协助商品房购买人即原告办理房屋所有权登记手续，并提供必需的证明文件，因此原告主张被告协助其办理涉案房产不动产转移登记手续，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。原、被告签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证，被告违约责任没有约定明确的计算方式，但依据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金计算标准酌定为按年息4.75%计算，被告违约天数自2018年7月21日起至2019年8月23日止为398天，违约金计算为33775.21元（652100元×4.75%/365天×398天=33775.21元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、被告泰安新兴保达置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张某帅办理位于泰安市岱岳区新兴·悦蓝山（现名为：新兴时代国际）1号楼1单元2601室房产的产权转移登记手续；二、被告泰安新兴保达置业有限公司于本判生效之日起十日内支付原告张某帅延迟办证违约金33775.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元（已减半），由被告泰安新兴保达置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  毕思明二〇二一年四月一日法官助理董超书记员邵阳