浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6946号 原告：王威，男，1971年11月9日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：周建强，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：楼梦吉，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 被告：刘慧杰，男，1989年11月21日出生，汉族，住丽水市莲都区。现在浙江省金华监狱服刑。 原告王威与被告刘慧杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，原告撤回了对周丽武的起诉，本院予以准许并另行制作了民事裁定书。审理中，被告刘慧杰申请对签名及按印的真实性进行鉴定，因未在规定的期限内交纳鉴定费，致使鉴定申请被退回。本案原适用简易程序审理，因案情复杂转为适用普通程序审理，于2020年12月21日、2021年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告王威的委托诉讼代理人周建强，被告刘慧杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王威向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘慧杰之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付违约赔偿500000元；3、判令被告向原告支付装修赔偿金，以法院委托第三方机构评估为准；4、判令被告向原告退还租房押金50000元；5、判令被告向原告支付三个月免租期的租金补偿63000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月12日，原告与被告刘慧杰就诸暨市大桥东路深蓝中心13、14号商铺［根据浙江省遂昌县人民法院（2019）浙1123刑初104号判决书认定的事实商铺实际所有人为周丽武］租赁补签了协议，约定租期10年，2015年11月1日至2025年11月1日，免租期3个月（时间为2025年11月1日至2026年2月28日），租金为230000元／年，逐年增加2000元，同时支付了50000元水电费保证金，约定待租期到期后水电房屋交接完退还，双方在租赁合同第八章中约定合同违约责任：除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向守约方赔偿人民币50万元。合同签订后，原告对商铺进行装饰装修并使用。2019年该房产实际所有人周丽武涉嫌刑事犯罪经遂昌县人民法院审判［案号（2019）浙1123刑初104号］，并查封了位于诸暨市××路××商铺五间，其中包含原告所租赁使用13、14号两间商铺。原告正常经营使用的商铺被查封收回，给原告带来了严重的经济损失，由于被告违约致使合同无法履行，被告刘慧杰应赔偿原告违约金50万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。合同列明免租期为2025年11月1日至2026年2月28日，且合同列明该年租金为252000元，被告应该赔偿原告63000元。由于该房产实际所有人周丽武因涉嫌犯罪被判刑且财产被依法查封，导致合同违约。原告不能依照合同继续使用该商铺。现原告向法院起诉。 被告刘慧杰答辩称，对签订租赁合同这个事情完全没印象，对收据、备忘录、租赁合同都没印象。租赁合同中的签字也不是自己的字，字体跟自己的字体不一样，合同第一页的字，跟后面的完全不一样的，只有合同第一页的字可能是自己签的。手机号码不是自己的。备忘录和收据自己不知道，收据上的字不是自己写的，手印也不是自己按的。申请对租赁合同、收据、备忘录中的签名、手印进行鉴定。这些商铺的实际所有权人是周丽武，自己是周丽武的司机，跟周丽武是亲戚关系，房子是替周丽武代持的。对收据中招商银行的银行卡付款情况不知情。当时在诸暨市民中心过户，过户完后周丽武说续签的，自己不明白这钱到底给谁的。他们在电话里协商的，那天签了很多字，具体签了什么自己不确定。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交了不动产登记查询证明，房屋租赁合同、收据、备忘录、原告代理人发给刘慧杰的函及邮寄凭证，遂昌县人民法院（2019）浙1123刑初104号刑事判决书，房屋照片等证据。经质证，被告认为,房屋租赁合同中的第一页中的签名可能是自己签字的，被告的意见与答辩意见一致。被告未提供证据。为查明案件事实，本院调取了遂昌县人民法院（2020）执176号之二十二执行裁定书、拍卖确认书、协助执行通知书等证据，经质证，原、被告对该证据真实性无异议。经审查，本院经审查对上述证据予以采纳。 经审理，本院认定如下事实：2018年2月12日，原告王威（乙方）与被告刘慧杰（甲方）签订了《租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于诸暨市××路××号商铺××方经营使用，租期共十年，自2015年11月1日至2025年11月1日，2025年11月1日至2026年2月28日为免租期。第一年租金为230000元／年，以后逐年增加2000元。乙方支付保证金50000元，约定待租期到期后水电房屋交接完退还。此外，租赁合同第七章约定，期满后，若房屋产权所有者继续出租该房产，乙方在同等条件下有优先租赁权，但甲方不给乙方任何补贴任何装修，转让费等。第八章中约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向守约方赔偿人民币50万元。合同还约定:“本合同签订之日起，原王威与蔡金婉、谢波租赁合同自动解除。”2018年2月12日，刘慧杰出具收据一份，载明：“已收到王威2018年11月1日之前房租位于大桥路深蓝中心13号、14号商铺房租全款收到，以及保证金伍万元整已收到。合同期满归还、2026年2月28日归还。”另外，刘慧杰在落款日期为2018年2月12日的备忘录中签名,备忘录载明：“本协议自签订以后，原出租人以买卖或其他方式出售这个房产，该本协议合法有效，因转让这些该房产由此引发的纠纷，全部由现出租方承担。” 另查明，原告王威在2018年2月12日与刘慧杰签订租赁合同之前，从谢波、蔡金婉处租赁了涉案房屋，并已经向谢波、蔡金婉付清了2018年11月1日之前的租金及支付了租房保证金5万元。根据不动产查询记录,2018年2月12日涉案房屋无抵押、无查封。2019年2月，原告王威从租赁房屋搬离。2018年10月20日，原告王威委托诸暨市暨阳法律服务所的周建强向刘慧杰发送了函，告知刘慧杰：“现王威多次联系与你，多次打电话与你联系均未果。现王威委托诸暨市暨阳法律服务所致函于你，望你在见函后三天内，速与王威本人或暨市暨阳法律服务所周建强联系，予以接洽诸暨市大桥路深蓝中心13、14号商铺的租赁事宜；否则由此造成的后果由你本人承担，与王威无关。” 还查明，浙江省遂昌县人民法院于2019年12月31日作出(2019)浙1123刑初104号判决，判决认定：“诸暨市绿城深蓝中心第105号、104号、201号、204号、225号店面为郑阳丽欠周丽武澳门赌债，将蔡金婉拥有的这五间店面抵债给周丽武，代持在周丽武驾驶员刘慧杰名下。现该房产已被查封。”浙江省遂昌县人民法院于2020年10月19日作出拍卖成交确认书，确认买受人周少杰于2020年10月1日上午10时至2020年10月2日上午10时止在遂昌县人民法院淘宝网司法拍卖平台上参加竞拍，通过公开竞价成交，竞得诸暨市绿城深蓝中心的五间商铺。同日，还作出（2020）浙1123执176号之二十二协助执行通知书，通知协助办理所有权变动相关事宜。拍卖过程中，遂昌县人民法院委托丽水市恒基房地产评估有限公司对五间店面进行了评估，评估范围包括了装修：地面铺设大理石、地砖、符合地板，墙面装饰柜、陈列柜、墙砖、墙布等装饰装修，顶部安装造型吊顶、装饰隔墙，钢构楼梯连通、钢架扶手。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要有三点：一、被告刘慧杰是否是租赁合同出租人；二、原告王威是否有权解除租赁合同；三、原告王威主张被告支付装修赔偿金、违约金、退还押金、免租期租金补偿的请求是否应予支持。关于争议焦点一，被告刘慧杰认为租赁合同中第一页中的签名可能是自己签的，合同中其他签名不是自己签的，收据、备忘录中的签名也不是自己签名的，那天签了很多字，具体签了什么自己不确定。被告刘慧杰申请对租赁合同、收据、备忘录中的签名、按印进行司法鉴定，本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心进行鉴定，因被告刘慧杰未在规定的时限内交纳鉴定费，致使鉴定委托被退回。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，刘慧杰称租赁合同第一页可能是自己签的，但认为其他签名不是自己所签，刘慧杰应对此承担举证责任。刘慧杰申请司法鉴定，但未按照规定交纳鉴定费，刘慧杰应承担举证不能的法律后果。此外，租赁合同第一页“刘慧杰”的签名是签在出租人处。因此，刘慧杰是租赁合同的出租人。关于争议焦点二，原告王威在租期满一年、支付下一年度租金前无法与被告刘慧杰取得联系，导致原告无法按约定支付房屋租金。另外，租赁房屋因涉及周丽武刑事案件被遂昌县人民法院查封并拍卖，对原告的租赁产生了一定影响。原告请求解除与被告刘慧杰的房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。鉴于原告已经于2019年2月搬离，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2019年2月28日解除。鉴于涉案房屋已经被拍卖，原告也已经搬离，应视为承租人原告已经返还所租赁房屋。关于争议焦点三，对于装修赔偿金，因原告的装饰装修行为发生在与案外人谢波、蔡金婉签订的房屋租赁合同期间，对于已经形成附合的固定装修的归属，原告与谢波、蔡金婉、被告刘慧杰均无明确约定。现原告请求被告刘慧杰支付装修赔偿金，依据不足，本院不予支持；对于原告要求对装修价值进行评估的请求，本院不予支持。对于违约金，涉案房屋因涉及周丽武刑事案件被遂昌县人民法院查封并拍卖，原、被告签订租赁合同时房屋并未被查封，即使房屋被拍卖，亦不影响双方之间租赁合同的效力，原告系自行搬离，故对于原告主张赔偿违约金50万元的请求，本院不予支持。对于保证金5万元，因被告刘慧杰出具的收据中载明“保证金五万元已收到，合同期满归还”，现因租赁合同已经解除，原、被告均未违反合同约定，被告刘慧杰应返还原告违约金5万元。对于三个月的免租期租金，因原告王威仅支付了2018年11月1日之前的租金，后原告于2019年2月搬离，2018年11月2日至搬离近三个月的时间并未支付租金，故本院将三个月的免租期租金抵扣该段时间的租金，对于原告要求支付免租期租金的请求不再支持。现原告起诉要求解除原告王威与被告刘慧杰签订的租赁合同，返还保证金5万元，本院予以支持；对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告王威与被告刘慧杰签订的《租赁合同》于2019年2月28日解除； 二、被告刘慧杰应返还原告王威保证金人民币50000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告王威的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9930元，由被告刘慧杰负担1000元，由原告王威负担8930元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 翊 人民陪审员  周章国 人民陪审员  傅建红 二〇二一年四月二日 书 记 员  孟未杰