四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初1037号 原告：张代才，男，1946年3月15日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：段凯淋，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 被告：刘坤鹏，男，1983年9月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 被告：杨莉（系刘坤鹏之妻），1981年12月30日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告张代才与被告刘坤鹏、杨莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。原告张代才及其委托诉讼代理人段凯淋与被告刘坤鹏及其委托诉讼代理人王杰到庭参加了诉讼，被告杨莉经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张代才向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告张代才与被告刘坤鹏、杨莉签订的房屋买卖合同；2.请求判决二被告返还原告购房款43万元，并支付房屋装修款8836元、违约金135000元、中介费3000元；3、诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：被告刘坤鹏与杨莉系夫妻，2017年12月6日，原告张代才经中介唐彤介绍与被告刘坤鹏、杨莉签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、被告（甲方）自愿将其合法拥有并按照法律法规可以进行转让的位于××镇××街××房屋结构为砖混结构，3栋2楼1号房屋，房屋产权证号为2××1，国有土地使用权证号为“以土地证为准”，建筑面积为142.69平方米的私人住宅出售给原告（乙方），原告自愿购买被告该住宅。被告保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法，被告必须全力配合原告将该房屋买卖合同（或产权证）委托公证到原告指定人名下，原、被告双方商定，该房屋的房产证和土地使用权证过户（或者不动产权证）所产生的一切税和费由原告承担，被告方概不承担，被告必须承诺在原告交付购房款后，原告对该房拥有完全处理权，被告方必需无条件全力配合原告方办理该房的所有产权过户手续以及水、电、气过户。双方约定了违约责任。经原被告双方商定，该房屋总成交价为450000元（包含水电气），成交时间为2017年12月6日。合同签订后，原告按约向被告支付购房款总计430000元，付款后，原告要求被告协助将国有土地使用权证过户时，被告以土地使用权证开发商以及单位尚未办理分户为由，无法配合原告办理房屋的土地使用权证。致使案涉房屋一直无法过户给原告，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告刘坤鹏辩称，案涉房屋系医疗卫生划拨用地，土地使用权证要通过其单位疾控中心，案涉房屋的土地出让金已经缴纳，客观上是能够办理土地使用权证的，疾控中心正在积极为职工申请办理不动产过户手续，案涉合同客观上可以履行，不存在法律障碍，要求给予时间解决。原被告签订的房屋买卖合同中没有确定办理房屋过户手续履行时间，根据民法典的规定，应给对方必要的准备时间，在另一案中原告要求被告履行过户手续被法院判决驳回，所以，不符合法定解除条件，应当继续履行合同，被告不应当退回原告的费用，不存在违约行为，不应当承担责任。且违约金过高，对违约金的约定不是二被告的真实意思表示。违约金应当以实际损失认定。原告应当举证证明其实际损失。原告购买的房屋已经进行了装修，不存在房屋装修费。被告不同意解除合同，请求判决驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、身份信息，证明原被告是适格的诉讼主体；2、房屋买卖合同及收条，证明2017年12月6日，原告张代才经中介唐彤介绍与被告刘坤鹏、杨莉签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价款、办理过户事宜、违约责任等，合同签订后，原告按约向被告支付了购房款430000元；3、收据复印件，证明原告向中介支付中介费3000元；4、装修材料清单复印件，证明原告装修案涉房屋用去装修费8836元；5、武胜县人民法院（2020）川1622民初1254号民事判决书、（2020）川1622民再4号民事判决书、（2021）川1622财保1号民事裁定书，四川省广安市中级人民法院（2021）川16民再4号民事裁定书，证明原告曾起诉案涉房屋过户至原告名下，因房屋土地性质是医疗卫生用地，土地使用权是武胜县疾控中心的无法过户。原告申请财产保全，支付了申请保全费620元。 被告对以上证据的质证意见：对第3、4组证据真实性有异议，收据复印件无法确认收款人和金额是收据上载明的金额，装修材料清单不予认可，该证据不能证明购买的材料用于了案涉房屋装修。对其他证据的真实性无异议。 被告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、武胜县人民政府（2003）63号文件及土地出让金凭证复印件，证明政府承诺办理案涉房屋的土地使用权证，并已缴纳土地出让金，案涉房屋的土地使用权证正在申办中；2、武胜县疾病预防控制中心的证明，证明案涉房屋的土地使用权证正在申办中。 原告对以上证据的质证意见：对武胜县人民政府（2003）63号文件真实性无异议，该文件证明了土地性质，不能证明可以办理土地使用权证，对土地出让金凭证复印件和武胜县疾病预防控制中心的证明不予认可，不能达到其证明目的。 本院组织当事人进行了证据交换与质证，经审查，对双方无异议的证据本院予以采信并在卷佐证，对双方有异议的证据认证如下：对原告提供的收据复印件，结合本案其他证据，该证据客观、真实，本院予以采信。原告提供的装修材料清单复印件，没有其他证据印证，结合原告购买案涉房屋时已经进行了装修的事实，该证据本院不予采信。被告提供的土地出让金凭证复印件和武胜县疾病预防控制中心的证明，具有真实性、合法性，但仅能证明武胜县疾病预防控制中心正在积极配合申办案涉房屋的土地使用权证，没有证明案涉房屋的土地使用权证正在办理中。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告刘坤鹏与杨莉系夫妻，2017年12月6日，原告张代才经中介唐彤介绍与被告刘坤鹏、杨莉签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、被告（甲方）自愿将其合法拥有并按照法律法规可以进行转让的位于××镇××街××房屋结构为砖混结构，3栋2楼1号房屋，房屋产权证号为2××1，国有土地使用权证号为“以土地证为准”，建筑面积为142.69平方米的私人住宅出售给原告（乙方），乙方自愿购买甲方该住宅。甲方保证房屋产权清楚属实，保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法，甲方必须全力配合乙方将该房屋买卖合同（或产权证）委托公证到乙方指定人名下，甲、乙双方商定，该房屋的房产证和土地使用权证过户（或者不动产权证）所产生的一切税和费由乙方承担，甲方概不承担，甲方必须承诺在乙方交付购房款后，乙方对该房拥有完全处理权，甲方必需无条件全力配合乙方办理该房的所有产权过户手续以及水、电、气过户。经甲、乙双方商定，该房屋总成交价为450000元（包含水电气），成交时间为2017年12月6日，违约责任：若违约，违约方应赔付守约方违约金按该房屋成交总价的30%支付，同时并支付百分之二的中介服务费，迟延履行合同义务的，违约方每逾期一日须赔偿对方相当于成交价的千分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款430000元，被告按照合同约定将案涉房屋交给了原告居住使用至今，但案涉房屋系武胜县疾病预防控制中心2006年建成的职工宿舍，其土地性质为医疗卫生用地，属于划拨用地，土地使用权证至今未办理到户，房屋所有权证仍登记在被告刘坤鹏名下。 2020年5月22日，原告张代才向本院提起诉讼，请求依法判令被告履行合同承诺，与原告共同完成房屋产权过户的相关手续，并支付原告按合同房屋总成交价30%计算的违约金135000元、中介服务费4500元。本院于2020年7月7日作出判决，判决内容为：1、被告刘坤鹏、杨莉在本判决书生效后九十日内协助原告张代才办理房屋产权过户；2、被告刘坤鹏、杨莉向原告张代才支付从2018年3月6日起至房屋产权过户之日止，以已收的购房款430000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行未发布贷款基准利率后）计算的资金占用利息。原告张代才对资金占用利息享有分段计算申请执行的权利；3、驳回原告张代才的其他诉讼请求。该判决书生效后，被告刘坤鹏、杨莉不服，遂向本院申请再审。本院于2020年9月30日作出（2020）川1622民申10号民事裁定再审本案,2020年12月15日，本院作出（2020）川1622民再4号民事判决书，该判决书载明：案涉房屋的土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，系划拨土地，房屋土地使用权证现无法分户办理至被申请人张代才名下，案涉房屋买卖合同目前是无法继续履行完成土地使用权的过户手续。当事人向本院提供的证据能够证明在签订房屋买卖合同时被告告知了案涉房屋的土地使用权证需要分户，约定分户所产生的费用由被告承担，被告没有明确向原告告知案涉房屋的土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，房屋土地使用权证现无法分户办理至原告张代才名下，被告具有违约行为,且属于根本性违约，应当承担违约责任。判决撤销四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初1254号民事判决书，驳回原告张代才的诉讼请求。被告刘坤鹏、杨莉不服该判决，遂向四川省广安市中级人民法院提起上诉，在二审期间被告刘坤鹏、杨莉经传票传唤无正当理由未到庭，四川省广安市中级人民法院于2021年3月1日裁定撤回上诉处理。2021年1月5日，原告张代才向本院申请对被告刘坤鹏、杨莉的银行存款61500元予以冻结，并支付申请保全费620元。2021年3月11日，原告张代才再次向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。 本院认为，本案争议焦点：1、案涉房屋的不动产登记证现是否能够办理过户至原告张代才名下，案涉房屋买卖合同是否需要解除；2、原告要求被告返还购房款43万元，并支付房屋装修款8836元、违约金135000元、中介费3000元、申请保全费620元的理由是否成立。 关于焦点1：案涉房屋系2006年武胜县疾病预防控制中心建成的职工宿舍，为武胜县疾病预防控制中心的划拨土地，土地类型为医疗卫生用地，土地使用权证至今未办理到户，房屋所有权证仍登记在被告刘坤鹏名下。被告向本院提供的证据仅能证明武胜县疾病预防控制中心正在积极配合职工申办房屋的土地使用权证，不能够证明案涉房屋的不动产登记证现能够办理过户至原告张代才名下。根据当事人提供的现有证据来看，案涉房屋现是无法完成土地使用权的过户，房屋不动产登记证现无法过户至原告张代才名下的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉房屋买卖合同目前是无法继续履行的，合同目的现不能实现，原告要求解除与被告刘坤鹏、杨莉签订的房屋买卖合同有理，本院予以支持。 关于焦点2：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，二被告依法应当返还给原告已支付的购房款43万元。 关于原告要求被告承担违约责任并支付违约金135000元问题。原被告签订的房屋买卖合同仅约定了房屋土地使用权证需要分户，分户所产生的费用的承担，被告没有向原告告知房屋的土地类型和性质，土地使用权证现无法分户等事实。被告对此具有违约行为，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，原告向本院提供的证据仅能证明支付了中介费3000元，其实际损失应为3000元。原被告约定的按房屋成交总价的30%支付违约金，明显过高，被告辩称违约金过高有理，本院予以采纳。本院兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，确认违约金为3900元（实际损失3000元×130%）。原告主张的其余违约金本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付房屋装修款8836元的问题。原告向本院提供的证据不足以证明其支付了案涉房屋装修款8836元，结合原告购买案涉房屋时已经进行了装修的事实，本院对该项诉请不予支持。 关于原告诉请要求被告支付申请保全费620元的问题。本案中，案涉房屋现无法完成土地使用权的过户，房屋买卖合同目前无法继续履行，被告对此有违约行为和过错责任，原告诉请要求被告支付申请保全费620元有理，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告支付中介费3000元的问题。依据法律规定，被告对其违约行为承担了违约责任，支付了违约金，不应同时赔偿损失。本院对该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告张代才与被告刘坤鹏、杨莉2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告张代才返还被告刘坤鹏、杨莉案涉房屋（位于沿口镇下东街，房屋产权证号为2××1），被告刘坤鹏、杨莉返还给原告张代才已付购房款43万元； 三、被告刘坤鹏、杨莉返支付给原告张代才违约金3900元和申请保全费620元； 四、驳回原告张代才的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果当事人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费7750元，减半收取3875元，由被告刘坤鹏、杨莉负担（原告已预交，在本判决执行过程中由被告一并支付给原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈道金 二〇二一年四月十二日 书记员  向兰兰