广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3620号上诉人（原审被告）：广州机电物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区大德路187号。法定代表人：赵志军，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄铭鸿，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠莲，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市铿裕贸易发展有限公司。住所地：广州市海珠区敦和路*号自编5号二楼自编之一。法定代表人：莫志坚，职务：经理。被上诉人（原审被告）：广州产权交易所有限公司（原名：广州产权交易所）。住所地：广州市越秀区五羊新城寺右新马路148-162号二楼。法定代表人：宋林泉，职务：总经理。委托诉讼代理人：毛钰婷，系该公司职员。上诉人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电物业公司）因与被上诉人广州市铿裕贸易发展有限公司（以下简称铿裕公司）、原审被告广州产权交易所有限公司（以下简称产交所）缔约过失责任纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。机电物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回铿裕公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由铿裕公司、产交所承担。事实和理由：一、一审判决根据《最高人民法院》第二条以及第三条认定三方签订的《成交确认书》无效，属于适用法律错误。第一，本案当事人之间并未签订《房屋租赁合同》，本案案由也并非房屋租赁合同纠纷。一审法院将本案的案由定为缔约过失责任纠纷，就应当从缔约过程中各方是否存在过失进行事实分析与法律适用，而不应当从双方最终并未成立的租赁合同关系进行分析，反推认定《成交确认书》的效力。根据我国《合同法》第四十二条的规定，本案的核心问题应是各方在经过公开招租、竞价程序并签署《成交确认书》之后，最终未能签订《房屋租赁合同》的责任和损失应当如何归责和承担的问题。第二，就缔约过程中各方的过失及责任承担问题。机电物业公司在涉案物业的公开招租信息中，已经披露了物业的权属情况，涉案物业的招租程序也系公开、透明的，最终的成交价也系自由竞价的结果，机电物业公司在整个缔约过程中，并不存在任何过错。相反，铿裕公司作为物业的原承租人、目前的实际占用人，对物业的权属情况、是否系合法建筑都是清楚的，但其却在高价中标后，拒绝按中标价格签订正式的租赁合同，也拒绝腾空返还涉案租赁物，企图低价占用涉案物业，既损害了机电物业公司的合法权益，也违反了经公示的交易规则，其缴纳的诚意金应当按照交易规则进行处理，无权要求全额返还。二、一审判决认为涉案物业中的“自编14号、1××号”应视为无合法产权，属于认定事实错误。第一，涉案物业中的“自编14号、1××号”在1993年已经办理了相应的产权登记，证载建筑面积合计344平方米。一审判决却仅凭铿裕公司的单方陈述，即认定上述物业无合法产权，而置现实存在的产权登记证于不顾。第二，上述物业在1998年也由广州市规划局海珠分局出具了《报建审核书》，载明“建筑面积399平方米”，至少可以证明，该部分建筑面积是经过了合法的报建手续。第三，广州市海珠区城市管理和综合执行局于2019年11月11日向铿裕公司的法定代表人作出的《广州市城市管理综合执行责令限期改正通知书》载明：“你于2019年11月11日在海珠区敦和路*号14、15楼顶，16号楼进行历史搭建加建”，也是对存在于涉案物业中的“自编14号、1××号”原有的建筑之上，即楼顶的搭建、改建行为进行责令改正，而并非将原本就存在的原有建筑物认定为违章建筑。三、一审判决机电物业公司与产交所向铿裕公司退还840000元是错误的。除了上述原因之外，机电物业公司至今也并未收到铿裕公司支付的诚意金，既无返还的基础事实，也无返还的可行性。一审判决在查明该诚意金仍在产交所的情况下，仍判决机电物业公司负有返还义务，明显错误。四、一审判决的判决结果将对现有物业公开招租、竞价制度造成巨大冲击，鼓励无权占有人恶意参与竞价、扰乱公开招租程序的严重后果。首先，现有物业公开招租制度，并未禁止无产权的物业公开招租，只要招租人充分披露相关信息，意向承租人在充分掌握相关信息后自愿参与竞价的结果，应当得到公开招租过程中公示的交易规则的保护。其次，现实中，部分物业由于历史原因而未能办理产权证明的情况较为普遍，但物业未办理产权证不表明其并不具备使用价值。最后，按照一审判决的思路，未办理产权证明的物业将根本无法进行公开招租，即使进行公开招租，任何参与竞价的意向承租人都可以不遵守公开招租公示的交易规则而无须承担任何责任，这无疑变相鼓励恶意竞租人的不诚信行为。特提起本案诉讼。铿裕公司辩称，一、我方认同一审判决对案件的定性及事实的认定。第一，机电物业公司对以整体1680.3平方米挂牌出租的房产出租项目，产权不实、权属不清，没有相应的合法产权，基本上是没有任何权属的临建和违章建筑。第二，涉案招租项目，不仅没有合法产权，而且这些临建违章建筑也完全不是由机电物业公司申报搭建的，是由他人申报建设，相关申报依据及罚款等材料也都是由他人保存。机电物业公司根本没有任何合法权属的依据和资料，这些临建违建房屋也随时面临整治拆除的风险。第三，由于产权不实，招标信息不确切，导致参与竞标的各投标人认识错误和重大误解，盲目推高竞标，价格最终达34万元，与周边地段同类型商铺均价形成巨大差距，明显脱离实际。二、铿裕公司一直是本案所涉物业的使用人，同时，这些物业是我司于1998年4月向广州陶瓷电容器厂承租了敦和路*号共554平方米围墙边场地，该地块上并无任何建筑场地，由我司自1998年开始建造搭建，共建成了三层1500平方米即每层500多平方米的现有物业，本次招标就是以这些物业为主。机电物业公司从未参与过该物业的规划申报及建设工作。本次招标过程中，我司从未见过对方出示该招标物业的所有面积的产权证，但因我司一直是该物业的建设和使用人，才相信对方有产权，所以才投标，并交纳了大数额的保证金。直至广州市盛*投资有限公司（以下简称盛*公司）起诉我司，要去与我司解除合同，并退回该商铺场业，而盛*公司也一直都不能提供出租物业的所有产权证。至此，我司才确知该招标物业没有合法产权。在此情况下，本次招标出租缺乏合法的基础，所签订的成交确认书及相关的租赁合同就无效，故所收取的诚意保证金等应依法返还。三、我司虽然仅完成了竞投并取得涉案物业承租权，以及签订了成交确认书，双方尚未签订正式的租赁合同。但是，该成交确认书及招标文件已清除载明合同的租期、租金标准等基本要素，也就是说，双方实际已就租赁物业、地点、租期、租金的内容通过招标行为进行了确认，仅就具体的履行方式、违约责任等细节未签订正式的书面合同而已。因此，完全可以根据成交确认书的内容来确定将要签订租赁合同的效力问题。同时，机电物业公司和产交所也是基于投标标的即整个合同的期限及租金来计算所收取的投标保证金，可见双方合意的租期、租金是明确的。机电物业公司认为尚未成立正式的租赁合同，不能认定合同无效的观点是错误的。综上，请求二审法院驳回机电物业公司的上诉请求，维持一审判决。产交所辩称，我方依照规定组织交易完成了既定的交易程序，并不存在任何的过错行为。第一，铿裕公司所称的重大误解，显失公平的情况是不存在的。在我方的信息公告中的特别声明里，在我们通过广州产权提示意向方在广州产权交易所通过网站和相关媒体发布的项目信息，并不构成产交所对任何项目的任何交易建议，意向方应当不依赖于已披露的上述信息，对项目的相关情况进行尽职调查和充分了解，对受让项目及受让项目后发生的费用和风险作出充分的评估，并独立承担责任。然后意向方不应当仅依赖于我方披露的信息而进行交易的分析。第二，从铿裕公司提交的项目资料可知，铿裕公司是该项目的原承租方，理应知道该项目的具体情况，包括但不限于产权情况，但铿裕公司向我方报名和提交资料交纳保证金参与交易的过程中，并未有询问我方该项目的具体情况，也未就该项目的具体情况要求我方，协助去了解、调查或者提供解释。如果在整个交易过程中，铿裕公司认为该项目存在相关的权属不清晰的情况的话，应当与我方确认相关情况，要求我方协助调查了解并给予回复。但铿裕公司在开展的过程中并没有这样做，而是正常的报名并参与交易并且成交。因此我方认为铿裕公司所述的项目产权不清晰，招标信息不确实，导致铿裕公司存在重大误解，盲目推高竞价、价格等情况不存在。第三，我方并没有按照整个合同期限的租金来计算投标保证金，我方是按照我们公告挂牌的价格，挂牌的月租金为138936元，并按照月租金的三倍来计收他们的交易保证金，即416808元。我方确认84万元诚意金仍在我方的账户监管之中。鉴于我方认为在本案整个交易过程中，我方并没有过失，我方主张应在84万元中扣收我们的交易服务费20516.16元后不计息的退回原来路径。铿裕公司于2020年6月29日向一审法院起诉请求：1.确认铿裕公司、机电物业公司、产交所三方签订的《成交确认书》无效；2.机电物业公司、产交所立即返还收取铿裕公司的诚意金84万元；3.诉讼费由机电物业公司、产交所承担。一审法院认定事实：2016年7月4日，盛*公司（甲方）与铿裕公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区敦和路*号自编14号、1××号及西1号、西2号（以下简称涉案物业），甲乙双方一致确定租赁物建筑面积为1520平方米；租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止；等。该合同附件1中注明：海珠区敦和路*号自编14号、1××号首层544平方米；等。附件3承诺函中注明：知悉该租赁物中包括1520平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；等。2019年6月17日，机电物业公司（甲方）、产交所（乙方）、盛*公司签订《委托协议》，约定：鉴于丙方为本次委托标的的产权单位，丙方授权甲方办理涉案物业出租项目公开招租事宜，现甲乙双方就实施有关委托事宜协议如下：一、委托事项……（二）委托内容：1.甲方委托乙方出租涉案物业；二、……（三）甲方应根据乙方相关制度及文件的要求，向乙方提供为完成委托事项所要求的包括但不限于本协议附件的所有相关文件和材料，对提交的文件资料真实性、完整性、有效性负责，并为此承担法律责任；四、（一）在交易过程中，因意向方的违约行为导致交易不能继续进行的，该意向方（违约方）交纳的交易保证金不予退回，由乙方扣除该意向方（违约方）应当向乙方交纳的服务费后，余额归丙方所有；……（四）甲方承诺出租标的不存在下列情形之一：1.物业权属存在纠纷的；……5.属于违法、违章建筑的；……8.法律、法规规定不得出租的其他情形；等。之后，产交所在其网站上发布信息，内容包括：出租标的地址广州市海珠区敦和路*号自编14、1××号及西1、西2号，出租用途为商业，出租面积1680.3平方米，租赁期限为6年；（保证内容）……（5）意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》、《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费；（处置方法）（1）意向方经资格确认后，诚意金中416808元自动转为交易保证金；（2）符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为违约金归本所和出租方所有，出租方因政策规定需重新挂牌除外……；（4）承租方按约定签订交易合同、交付交易服务费、首月租金后，其交纳的交易保证金在扣除本所应收服务费后，其交纳的交易保证金余额和诚意金余额划至出租方指定账户作为租赁合同项下保证金的一部分；（承租方资格条件）……（3）意向承租方须于信息公告截止日17:00前缴纳交易诚意金84万元；（重大事项及其他披露内容）1、出租物业权属人为广州市盛邦投资有限公司，出租人为广州机电物业管理有限公司，出租方的招租行为已获授权，承租方需与权属人签订《广州市房屋租赁合同》；2、因历史原因，出租物业并未办理产权证，如承租方需要变更出租物业使用性质的，相关变更手续、费用、责任及风险全部由承租方承担；……9、本次整体出租物业包括5处物业（物业清单详见租赁合同样本附件），出租物业为整体出租；（出租申请与承诺）本次交易是本出租方的真实意思表示，权属清晰，本出租方对该资产拥有完全的处置权且处置权的实施不存在任何限制；等。2019年6月21日，铿裕公司通过银行交纳诚意金84万元给产交所。2019年7月30日，铿裕公司（承租方）、机电物业公司（出租方）与产交所（交易机构）签订《成交确认书》，主要内容：兹因广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就整体出租广州市海珠区敦和路*号自编14、1××号及西1、西2号项目组织交易，现三方签订成交确认书如下：一、承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议；二、三方共同确认，本次交易成交价格为341936元/月/总面积，自第2年起每年租金在上一年度基础上递增5%；三、承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费，否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任（交易服务费可在承租方交纳的交易保证金中扣付……）；等。一审庭审中，铿裕公司表示：铿裕公司在竞拍前曾查看交易所对涉案房屋招标的公告，也在参加竞标之前发现“重大事项及其他事项披露”中的第2点的具体内容；铿裕公司从1998年4月份在陶瓷电容器厂承租了敦和路*号，当时门牌号是××、承租总共554平方米的场地、没有任何上盖物，之后铿裕公司从1998年开始建造，建造了三层1500多即每层500多平方；本次承租确认书中包含该三层建筑；铿裕公司现在仍使用涉案物业，由铿裕公司出租给案外人。机电物业公司表示：1998年出租时是有平房在的；是铿裕公司加建到三层的格局。产交所表示：铿裕公司交的84万元诚意金现在还在账号中，根据公告约定该诚意金中的41万多转作交易保证金，但现还在产交所的监管中。另，盛*公司曾以铿裕公司在签订《成交确认书》后拒绝以新价格签订租赁合同、拒交租金为由于2019年9月18日在一审法院起诉铿裕公司，要求铿裕公司腾空并返还涉案物业、支付2019年8月起的租金及使用费；等。一审法院以（2019）粤0105民初28373号立案审理，该案现仍在审理中。铿裕公司为证明涉案物业为违章建筑还提交了以下证据：1、广州市城市规划局海珠分局于1998年1月6日向广州市陶瓷电容器厂作出的《报建审核书》，该审核书记载“工程地点：海珠区××（自编14号、1××号）；临时原状改建、1幢、1层、建筑面积399平方米”；2、广州市海珠区城市管理和综合执法局于2019年11月11日向莫志坚作出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，该通知记载“你于2019年11月11日在海珠区敦和路*号广有通信14、15楼顶，16号楼进行历史搭建加建，违反了《中华人民共和国城乡规划法》四十条的规定……在2019年11月18日9时前自行拆除”。机电物业公司、产交所对上述证据的真实性无异议，认为与本案无关。机电物业为证明其主张还提交了以下证据：1.核准日期为1993年10月21日、权属人为广州陶瓷电容器厂、地址为海珠区××自编14号、1××号的《房地产证》，上述证件记载的建筑面积分别为214平方米、130平方米；2.广州电器装备集团有限公司于2013年2月28日作出的《电器装备集团关于广州广有通信设备有限公司部分物业无偿划拨给广州市盛邦投资有限公司的通知》，通知的附件《广州广有通信设备有限公司部分物业无偿划拨清单》中记载“敦和路*号自编西1号，无权证编号，面积27平方米”、“敦和路*号自编西2号，无权证编号，面积39平方米”、“14、1××号（敦和路*号），面积344平方米”。铿裕公司表示对房产证承认，其他不认可。产权交易所表示对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。经一审法院释明《成交确认书》无效的诉讼风险后，铿裕公司变更第1项诉讼请求为确认三方签订的《成交确认书》无效；坚持要求机电物业公司、产交所退还84万元，不再主张利息。机电物业表示：成交确认书是合法有效的，即使铿裕公司与机电物业公司根据成交确认书应当签订的租赁合同可能会被认定为部分无效，也不应当反推成交确认书无效。产交所表示：铿裕公司在知道涉案房屋实际情况下自行报价。对于交易服务费，铿裕公司与机电物业公司、产交所确认为20516.16元，产交所表示：还未收取服务费，待法院判决后再处理。一审法院认为：铿裕公司与机电物业公司通过产交所提供的平台进行交易，双方准备建立房屋租赁关系，但根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，房屋租赁的基础在于有合法产权登记或规划许可、建设部门批准建设的房屋。本案中，虽然“自编14号、1××号”在1993年有相应的产权登记，但铿裕公司确认自1998年4月份开始承租时“没有任何上盖物，之后铿裕公司从1998年开始建造”，该主张与2016年盛*公司和铿裕公司的《广州市房屋租赁合同》中的承诺函中“该租赁物中包括1520平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”的内容一致，则“自编14号、1××号”应视为无合法产权，机电物业公司关于“1998年出租时是有平房在”的主张不足以说明现在该合法产权部分仍然存在；根据前述《广州市房屋租赁合同》以及机电物业公司提交的《广州广有通信设备有限公司部分物业无偿划拨清单》，“敦和路*号自编西1号、西2号”也无合法凭证，且各方在本案中均未能提交建设部门批准建设的文件，因此铿裕公司与机电物业公司准备建立的房屋租赁关系本就缺乏合法的基础，则在此租赁关系建立之前的《成交确认书》也应认定为无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”的规定，机电物业公司基于前述交易行为取得的诚意金84万元应予返还，该诚意金现仍在产交所处，则产交所也应承担返还义务。故铿裕公司要求确认《成交确认书》无效以及机电物业公司、产交所返还84万元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。铿裕公司表示不再主张利息是对自己诉讼权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、《最高人民法院》第二条、第三条的规定，于2020年11月30日判决如下：一、确认铿裕公司与机电物业公司、产交所签订的《成交确认书》无效；二、机电物业公司、产交所在本判决生效之日起10日内向铿裕公司退还840000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由铿裕公司及机电物业公司各负担6100元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审各方均无新证据提交。二审庭询中，机电物业公司明确将产交所列为被上诉人。机电物业公司、铿裕公司均表示除了海珠区敦和路自编14号、1××号的《房地产证》，及广州市城市规划局海珠分局于1998年1月6日向广州市陶瓷电容器厂作出的《报建审核书》外，无其他证明涉案物业产权或合法报建的证据。机电物业公司并确认，西1号、西2号建筑没有产权登记资料，也没有规划报建资料。二审期间，产交所另向本院提供《企业改制通知书》、营业执照等显示广州产权交易所于2020年11月11日改制为有限责任公司，改制后名称为广州产权交易所有限公司。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案《成交确认书》的效力及后果问题。对此，认定如下：铿裕公司与机电物业公司通过产交所提供的平台，就海珠区敦和路*号自编14号、1××号及西1号、西2号物业进行租赁交易，三方并签订了《成交确认书》。就上述物业是否有合法产权或经有权部门批准建设的问题，虽然机电物业公司提供了自编14号、1××号的《房地产证》及《报建审核书》，但上述《报建审核书》记载的建筑为“临时原状改建、1幢、1层、建筑面积399平方米”，而本案各方当事人确认本案争议物业为三层，建筑面积1680.3平方米，从上述证明文件载明的面积、层数来看，与合同约定的租赁面积不一致，而机电物业公司亦无法明确分清租赁物业中哪些有合法产权或经合法报建。因此，即使如机电物业公司主张的涉案物业已经进行了上述报建，但建设者亦未按照建设工程规划许可证的规定建设该房屋，在此情况下，结合铿裕公司与盛*公司签订的《广州市房屋租赁合同》中的承诺函载明的“该租赁物中包括1520平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”的内容，一审法院根据《最高人民法院》第二条及第三条的规定，认定涉案《成交确认书》无效，并无不当，本院予以维持。关于机电物业公司上诉认为一审法院适用法律不当的问题，本案三方当事人签订《成交确认书》是为了租赁涉案物业，《成交确认书》中涉及的内容也均是有关涉案物业的租赁交易事宜。而房屋租赁的基础在于有合法产权或经合法报建，在涉案物业无完整明确的相应证明文件时，就该物业建立租赁关系缺乏合法基础，故为建立租赁关系而签订的《成交确认书》也应认定为无效，一审法院适用《最高人民法院》第二条及第三条的规定并无不当，机电物业公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。涉案《成交确认书》无效，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，认定产交所因该交易行为取得的84万元诚意金应予返还，产交所虽然在二审答辩意见中认为应扣除其应得的交易服务费20516.16元，但其并未针对一审判决提出上诉，而产交所作为交易平台，对于其平台上发布的招租公告所涉及的租赁物是否合法亦负有审查义务，其疏于审查，对案涉《成交确认书》无效亦负有一定过错，因此，一审法院判令产交所退还上述84万元并无不当，本院予以维持。至于机电物业公司是否应承担上述款项的共同退还责任，本院认为，铿裕公司缴纳上述84万元诚意金是基于产交所发布的招租信息，而根据产交所发布的《诚意金交纳规则》处置方法第4项，承租方在签订租赁合同、支付交易服务费、首月租金后，其交纳的交易保证金余额和诚意金余额才划至出租方指定账户作为租赁合同项下保证金的一部分。因此，根据上述规则，铿裕公司应清楚在其未签订案涉租赁合同的情况下，其交纳的诚意金还在产交所处，并未转交给出租人，产交所和机电物业公司均对此予以确认。综上，铿裕公司系基于产交所发布的招租公告向产交所支付了84万元诚意金，而无论是基于《诚意金交纳规则》还是根据本案实际情况，上述诚意金均未转交给机电物业公司，机电物业公司尚未因《成交确认书》取得上述84万元诚意金，一审法院判决机电物业公司返还该笔款项，依据不足，机电物业公司对此上诉有理，本院予以支持。至于机电物业公司上诉提出的关于本案处理的社会效果问题，《最高人民法院》第二条及第三条规定的制订目的是为了维护城镇建设规划秩序，建设规范有序的租赁市场，司法裁判根据上述规定评价案涉合同和相关文件的效力，机电物业公司为了避免其所谓的不良社会效果，其作为出租人，应首先提供合法的租赁物，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，机电物业公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，对其他部分予以驳回；一审判决认定事实清楚但处理略有不当，本院依法予以纠正。本案虽然判令由收款方产交所承担返还款项的义务，但三方当事人对本案的发生均有一定责任，故本案诉讼费由三方当事人平均负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20217号民事判决第一项；二、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20217号民事判决第二项为：广州产权交易所有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市铿裕贸易发展有限公司退还840000元；三、驳回广州市铿裕贸易发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各12200元，由广州市铿裕贸易发展有限公司、广州机电物业管理有限公司、广州市产权交易所有限公司各负担4066.67元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年四月十九日书记员  眭 翘苏劲丹