湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0922民初309号 原告:胡诗豪，男，2000年9月1日出生，汉族，住桃江县。 委托代理人：彭军，湖南顶璟律师事务所律师。 被告：符浩，男，1983年8月14日出生，汉族，住桃江县。 委托代理人：刘晓红，湖南桃花江律师事务所律师。 原告胡诗豪与被告符浩租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡诗豪的委托代理人彭军、被告符浩的委托代理人刘晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡诗豪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将案涉房屋腾空交还于原告；2、判令被告向原告支付房屋租金119814.96元（该租金暂从2018年7月1日起计算至2021年1月20日止，应计算至被告实际付清之日止），违约金75683.08元；3、判令被告向原告支付房屋租赁期间的物业管理费3101元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月18日，桃江大汉城镇建设有限公司将案涉房屋出租给被告，双方签订《桃江县大汉龙城商业物业租赁合同》和《桃江县大汉龙城商业铺面租赁补充协议》，租赁期间自2014年12月10日起至2020年12月9日止，合同对租金的缴纳时间及数额和逾期支付租金按日处2‰的违约金作出了详细约定。2015年12月28日，桃江大汉城镇建设有限公司将案涉房屋出售给原告，并签订了《桃江县商品房买卖合同》。2016年3月14日，原告与桃江大汉城镇建设有限公司签订《大汉龙城1、2栋1202商铺买卖合同补充协议》，该协议根据“买卖不破租赁”的原则，原告对桃江大汉城镇建设有限公司与被告签订的《租赁合同》及《商铺租赁补充协议》全面接受，享有出租人的权利，并对被告承租案涉房屋的租赁期间和租金数额及支付方式进行了如下约定：自2018年7月1日至2018年12月9日每月租金为3626元，自2018年12月10日至2019年12月9日每月租金为3844元，自2019年12月10日至2020年12月9日每月租金为4075元，上述租金由原告直接向被告收取。被告自2018年7月1日起至今未向原告支付租金也未依合同约定交纳物业管理费用，虽经原告多次催讨，但被告拒不缴纳。租赁期间届满后，原告多次要求被告腾空房屋将房屋交还原告，被告也是置之不理，拒不交还房屋。综上所述，原告认为被告拖欠房屋租金的行为已构成根本违约，依法应当将房屋腾空交还于原告并向原告缴纳租金、物业管理费用和承担因逾期支付租金所产生的违约责任。原告考虑到被告的承受能力，将合同约定的按应交数额每日处2‰的违约金调整到1‰，现根据《民事诉讼法》第119条，向贵院提起诉讼。 被告符浩辩称，被告未缴纳租金和物业费的情况是属实的，但是被告并不是有意不缴纳相关租金及物管费，原告也未对被告进行过催缴，本案被告属于履行不能。本案原告存在侵犯被告优先购买权的行为，被告将另行主张权利。租赁的铺面因漏水等问题导致被告的经营出现中断，且2020年因疫情影响导致门店经营停止了一段时间，租赁期间应当进行顺延。原告主张的违约金过高，且不是被告不履行，而是履行不能，同时原告存在侵权行为的情况下，原告要求被告承担违约金不符合相关的法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方无争议的证据本院作为有效证据予以采信并在卷佐证。双方存在争议的证据，本院认证如下：1、被告提供的（2019）湘09民终291号民事判决书、广州金宁物业管理有限公司益阳分公司的证明来源合法、内容客观真实、与本案相关联，本院作为有效证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：桃江大汉城镇建设有限公司系涉案租赁房屋的建设开发商。2014年11月18日，桃江大汉城镇建设有限公司与被告符浩签订了《桃江县大汉龙城商业物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）和《桃江县大汉龙城商业铺面租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）各1份。租赁合同的主要内容为：甲方（桃江大汉城镇建设有限公司）将其享有租赁权的湖南省桃江县大汉龙城獭溪路1、2#中的1201、1202、1301、1302、1303、1303Ａ、1305号物业出租给乙方（被告符浩）使用，该物业租赁面积为806.53㎡。甲方出租该物业期限为72个月，自2014年12月10日起至2020年12月9日止。装修期和免租期共395天，即从2014年12月10日至2015年9月9日，2015年12月10日至2016年4月9日。在此期间乙方免交租金，但应支付该期间乙方产生的物管费及水、电、燃气、通迅等因使用而生产的费用。乙方须于免租期届满后开始向甲方缴交租金。租金以计租面积按固定金额计算如下表：                            租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2016年12月10日至2017年12月9日                       8280.80                       捌仟贰佰捌拾元捌角                               2017年12月10日至2018年12月9日                       8777.65                       捌仟柒佰柒拾柒元陆角伍分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       9304.31                       玖仟叁佰零肆元叁角壹分                               2019年12月10日至2020年12月9日                       9862.56                       玖仟捌佰陆拾贰元伍角陆分                乙方在签订《租赁合同》时，应向甲方预先支付租赁保证金50000元，以及3个月首付租金23436.24元，合计人民币73436.24元。费用结算方式：乙方第二次需交纳8个月租金和物管费，从第三次开始按半年交纳租金与物管费，甲方在下次租金与物管费开始缴纳周期30日之前将乙方下季度的租金与物管费交纳清单派发或邮寄至乙方，乙方在下个租金与物管费缴纳周期15日之前到甲方指定地点交纳下阶段租金与物管费给甲方。乙方的违约责任：乙方应按时缴纳包括但不限于租金、水电费及其他应缴费用。如乙方迟延缴纳租金等应缴费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，按日加收所欠缴金额2‰的违约金。在租赁期间，如甲方有意将财产所有权转移给第三方，乙方有权要求在同等条件下优先购买。如乙方无意购买，甲方应在转让给第三方协议书生效后书面通知乙方新业主名称。所有权转移后新的业主承继《租赁合同，并承担《租赁合同》的权利义务。在合同期满或达到终止合同条件时，乙方逾期未搬出物业交回甲方的，甲方有权要求乙方按终止合同时的租金标准缴纳占用期的租金。桃江大汉城镇建设有限公司与被告签订的《补充协议》的主要内容为：1、在租赁期内，甲方给乙方提供现有相关设备设施供乙方使用，乙方同意按协议要求按时缴纳设备设施使用费与房屋折旧费。2、在租赁期内，设备设施使用费与房屋折旧费2014年12月10日至2020年12月9日期间按6个月一期收取，乙方需提前1个月预缴，与房租一并同步上缴给甲方，否则从迟交日起，按日加收所欠金额2‰的违约金。3、设备设施使用费与房屋折旧费标准为：                            一层                                                     租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       3232.35                       叁仟贰佰叁拾贰元叁角伍分                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       3232.35                       叁仟贰佰叁拾贰元叁角伍分                               2016年12月10日至2017年12月9日                       3426.29                       叁仟肆佰贰拾陆元贰角玖分                               2017年12月10日至2018年12月9日                       3631.87                       叁仟陆佰叁拾壹元捌角柒分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       3849.78                       叁仟捌佰肆拾玖元柒角捌分                               2019年12月10日至2020年12月9日                       4080.77                       肆仟零捌拾元柒角柒分                               二层                                                     租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       4575                       肆仟伍佰柒拾伍元                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       4575                       肆仟伍佰柒拾伍元                               2016年12月10日至2017年12月9日                       4849.50                       肆仟捌佰肆拾玖元伍角                               2017年12月10日至2018年12月9日                       5140.47                       伍仟壹佰肆拾元肆角柒分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       5448.90                       伍仟肆佰肆拾捌元玖角                               2019年12月10日至2020年12月9日                       5775.83                       伍仟柒佰柒拾伍元捌角叁分                               合  计                                                     租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2016年12月10日至2017年12月9日                       8280.80                       捌仟贰佰捌拾元捌角                               2017年12月10日至2018年12月9日                       8777.65                       捌仟柒佰柒拾柒元陆角伍分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       9304.31                       玖仟叁佰零肆元叁角壹分                               2019年12月10日至2020年12月9日                       9862.56                       玖仟捌佰陆拾贰元伍角陆分                4、免租期的管理费按具体约定的时间段计算。协议签定之日缴纳3个月设备设施使用费和房屋折旧费共计23436.24元方可进场，第二次需交纳8个月设备设施使用费和房屋折旧费，从第三次开始按半年交纳。如乙方在租约时间内购买合同涉及所有铺面，则将已发生所有租赁费抵扣购铺款。 另查明，2015年12月28日，桃江大汉城镇建设有限公司与原告胡诗豪签订了《桃江县商品房买卖合同》，将涉案租赁房屋中的1202号房屋出售给了原告胡诗豪，该房屋的建筑面积为97.94㎡。因该商铺已租赁给被告经营，故桃江大汉城镇建设有限公司（甲方）与原告胡诗豪（乙方）于2016年3月14日签订了《大汉龙城1、2栋1202商铺买卖合同补充协议》，协议约定，乙方须无条件遵循甲方与租户签订的租赁合同的所有条件及内容；乙方拥有该商铺物业完整的所有权，但在租赁合同期内使用权归租户所有；租赁方在同等租赁条件下，享有优先租赁权；租金领取方式：由乙方直接向租赁方收取。计租方式如下：                            租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2015年12月28日--2016年4月9日                       0                       0                               2016年4月10日至2016年12月9日                       3227                       叁仟贰佰贰拾柒圆整                               2016年12月10日至2017年12月9日                       3421                       叁仟肆佰贰拾壹圆整                               2017年12月10日至2018年12月9日                       3626                       叁仟陆佰贰拾陆圆整                               2018年12月10日至2019年12月9日                       3844                       叁仟捌佰肆拾肆圆整                               2019年12月10日至2020年12月9日                       4075                       肆仟零柒拾伍圆整                再查明，因被告符浩未按合同约定履行缴纳租金的义务，桃江大汉城镇建设有限公司向法院提起诉讼，益阳市中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）湘09民终291号民事判决书，该判决对被告符浩2017年2月1日至2018年6月30日期间应缴纳的租金、违约金等事宜依法作出了判决，其中违约金按照违约金额的30%予以计算。被告自2018年7月1日至今的房屋租金及2020年1月1日至2021年1月20日1202号房的物业管理费3101元均未缴纳。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。桃江大汉城镇建设有限公司与被告符浩签订的《桃江县大汉龙城商业物业租赁合同》、《桃江县大汉龙城商业铺面租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。2015年12月28日，桃江大汉城镇建设有限公司与原告胡诗豪签订了《桃江县商品房买卖合同》，将涉案租赁房屋中的1202号房屋出售给了原告胡诗豪，原告依法取得了对该房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，原告承继了桃江大汉城镇建设有限公司与被告符浩签订的《桃江县大汉龙城商业物业租赁合同》、《桃江县大汉龙城商业铺面租赁补充协议》中出租人的权利义务。因桃江大汉城镇建设有限公司与被告符浩签订《桃江县大汉龙城商业物业租赁合同》、《桃江县大汉龙城商业铺面租赁补充协议》于2020年12月9日合同租赁期限届满，被告符浩未与原告重新签订租赁合同，应依法及时将房屋归还于原告，故原告要求被告将涉案涉租房屋腾空交还原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告符浩支付房屋租金及违约金的诉讼请求，被告符浩未依合同约定履行缴纳房屋租金的义务，构成违约，故原告胡诗豪要求被告符浩支付2018年7月1日至实际腾房之日止的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告符浩应支付的租金金额，根据桃江大汉城镇建设有限公司与原告胡诗豪签订的《大汉龙城1、2栋1202商铺买卖合同补充协议》，被告符浩于2018年7月1日至2020年12月9日应支付的租金为114245.8元。被告符浩在租赁合同到期后应及时将房屋归还原告，被告未归还房屋依合同约定应按终止合同时的租金标准缴纳占用期的租金，故截至2021年1月20日，被告应支付的逾期腾房期间的租金为5704.86元，以上共计119950.66元，原告在诉讼中主张房屋租金为119814.96元，系对其自身权利的处分，本院予以确认。关于被告应支付的违约金，原告在诉讼中要求按应交数额每日1‰的标准计算违约金，被告符浩在诉讼中辩称原告主张的违约金过高，本院认为，根据合同约定及原告的诉讼请求，被告的租金为每半年缴纳一次，被告符浩应支付的违约金为64538.01元,本案违约金的数额为应付租金款项的52.33%，双方约定的违约金过高，且原告就其实际损失在诉讼中亦未提供相关证据予以合理说明，根据本案的实际情况，被告可按照违约金额的30%支付违约金，故本案的违约金为114245.8元×30%＝34273.74元。关于原告要求被告支付房屋租赁期间物业管理费的诉讼请求，根据原告提供的证据，截至2021年1月20日，被告符浩尚欠物业管理费3101元，故原告要求被告符浩支付物业管理费3101元的诉讼请求，本院予以支持。被告符浩在诉讼中辩称原告侵犯了其优先购买权及其未缴纳租金属于履行不能，但就其主张未提供相关的证据予以证明，故被告符浩的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告符浩在诉讼中辩称租赁的铺面因漏水等问题导致被告的经营出现中断且因疫情导致门店停止经营了一段时间，租期应当进行顺延，但未提供相关的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告符浩于本判决生效之日起十日内腾空涉案房屋归还于原告胡诗豪； 二、被告符浩于本判决生效之日起十日内向原告胡诗豪支付房屋租金119814.96元，并自2021年1月21日起按4075元/月的标准支付原告胡诗豪逾期腾房期间的租金至实际腾房之日止； 三、被告符浩于本判决生效之日起十日内支付原告胡诗豪违约金34273.74元； 四、被告符浩于本判决生效之日起十日内支付原告胡诗豪2020年1月1日至2021年1月20日的物业管理费3101元； 五、驳回原告胡诗豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费4272元，减半收取2136元，由原告胡诗豪负担445元，由被告符浩负担1691元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二一年四月六日 法官助理李英 书记员刘慧佳 附法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。