内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终242号上诉人（一审原告）：郑武明，男，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：刘伟，内蒙古彦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一丹，内蒙古彦坤律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：李其泽，男，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：张雪峰，北京隆安（太原）律师事务所律师。上诉人郑武明因与被上诉人李其泽房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑武明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郑武明的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由李其泽负担。其上诉主张的事实及理由为：一审判决认定事实错误，适用法律错误。双方签订的租赁合同真实有效，李其泽单方面提前解除合同，已构成根本违约，应当按照年租金的30%给付违约金，其拖欠的房屋租金、水电费、垃圾清运费等，均应按照约定承担相应的违约责任。李其泽在履约过程中拒不支付租金，提前搬离房屋，单方解除了租赁合同，其行为根本违约，一审认定双方是通过实际行动事实上提前解除了合同无事实依据。李其泽应当依约支付单方解除合同违约金157500元以及拖欠的费用违约金等47095.11元。新冠疫情的影响不应成为李其泽不讲诚信、为追求自身利益而置他人利益于不顾的恶意抗辩理由，一审判决强调疫情影响而未据实考量合同提前解除给郑武明带来的损失，该判决有违公平。李其泽答辩称：疫情期间，国家出台相应的政策扶持企业发展，李其泽因为无法经营，在2020年3月提出减免房租的请求但是被拒绝，由于无力负担费用，双方通过实际行动解除了相关的租赁协议，郑武明在5月份也接收了房屋钥匙，本案应当考虑案件发生的背景和具体情形。郑武明向一审法院起诉请求：1.李其泽给付租赁费47465.75元；2.李其泽给付垫付的水费、电费913.6元；3.李其泽给付垫付的垃圾清理费6000元；4.违约金计算表述，判令李其泽因逾期支付水费、电费、垃圾清运费及单方解除租赁合同支付违约金，根据房屋租金水费86.34元、电费830元、垃圾清运费6000元各自按照合同约定的每日千分之五计算，从郑武明垫付之日起至实际付清之日止，违约金还包括李其泽逾期支付房屋租金47465.75元，从2020年4月22日计算至实际付清之日止，还包括李其泽单方解除房屋租赁合同按照当年租金额30%计算违约金；5.判令李其泽承担律师费20718元；6.诉讼费由李其泽承担。一审法院认定事实：涉案房屋系由包头市凯旋房地产有限公司（以下简称凯旋公司）开发、建造，该公司曾与郑武明签订《包头市商品房买卖合同》，后双方解除了合同，郑武明称该房屋并未再行出售。2020年8月27日，凯旋公司出具《债权转让通知书》一份，称其已将涉案房屋因《房屋租赁合同》所产生的债权全部转让给了郑武明，要求李其泽直接向郑武明支付各项费用。2017年8月17日，双方签订《房屋租赁合同》一份，李其泽向郑武明租赁位于包头市××区房屋用于婚纱摄影，租赁期限自2017年4月22日至2022年4月22日止；应当在每年租金到期之日前两个月付清下一年租金，前三年租金为500000元/年，第四年租金为525000元、第五年租金为551250元；李其泽应在合同签订之日向郑武明支付租赁保证金60000元、支付预存的水费900元，在合同履行期间，如李其泽不按时支付租金、电费、取暖费或停暖费等其他欠费产生，郑武明有权从该租赁保证金中扣除李其泽应向郑武明支付的上述费用或其他费用；如李其泽未按期交纳租金或其他费用超过三日，郑武明有权解除合同并要求李其泽赔偿损失、赔偿总租金金额的30%作为违约金。李其泽向郑武明交纳租金直至2020年4月22日，2020年4月22日之后的房屋租金未交纳。凯旋公司收取了李其泽交纳的60000元保证金。2020年4月22日之后，郑武明给李其泽所租赁的涉案房屋断电，2020年5月22日李其泽向郑武明交付了涉案房屋的钥匙。2020年5月26日，凯旋公司垫付涉案房屋电费830元；2020年5月28日，凯旋公司垫付涉案房屋水费83.64元；2020年6月22日，凯旋公司垫付凯旋豪庭5-101、102、103室垃圾处理费6000元。庭审中，李其泽举证证明其于2015年4月2日向凯旋公司预存水、电费1800元。郑武明对此真实性认可，但认为该水电费已在之前消费殆尽，之后的水、电费应由李其泽自行支付。李其泽称，因疫情影响，李其泽于2020年4月份开始营业后，双方协商房租问题，李其泽提出减免或推迟交付租金，郑武明未同意。一审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》，并已实际履行三年，且凯旋公司作为涉案房屋的建造方向郑武明出具了债权转让的相关文书，可以认定郑武明具备出租涉案房屋并收取相应租金的权利。李其泽抗辩称合同无效的意见于法无据，法院不予采信。李其泽交付郑武明租金直至2020年4月22日，后郑武明以李其泽未提前交纳下一年度租金为由，给涉案房屋断电，造成李其泽无法继续使用涉案房屋，隧于2020年5月25日将涉案房屋钥匙交予郑武明，至此，双方已通过实际行动事实上提前解除了合同。合同解除后，郑武明主张李其泽支付郑武明2020年4月22日至5月25日之间的租金47465.72元，水、电费913.6元，垃圾清理费6000元，以上共计54379.32元，以及以上垫付费用的利息，此外，郑武明还主张李其泽支付其违约金、律师费。根据法庭调查的情况，李其泽在租赁房屋前已向凯旋公司交纳了保证金60000元，双方在合同中约定了该保证用途为：如李其泽未按期交纳租金或其他费用，郑武明可从该保证金中扣除。而郑武明所诉的租金及水、电、垃圾清理费的总和少于该未退还的保证金金额，在此情况下其仍向李其泽主张支付上述费用及利息，法院不予支持。李其泽确未严格按照合同约定提前交付下一年度房租，但结合2020年年初新冠疫情的大环境，各行业均受到不同程度的影响和冲击。2020年4月，在国家鼓励商户复工复产、业主适当减免租金的大背景下，李其泽未提前交纳租金，不构成根本违约，而郑武明在李其泽刚刚准备复产时，即因李其泽未提前交纳下一年度租金而对李其泽承租的房屋进行断电，导致李其泽无法继续经营、合同无法继续履行，其行为虽不违反合同约定，却于情理不合，同时导致损失扩大。故郑武明向李其泽主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条规定，判决：驳回郑武明的诉讼请求。案件受理费5496元，减半收取计2748元，由郑武明负担。本院二审经审理查明，双方当事人签订案涉租赁合同后，李其泽依约向郑武明交纳60000元保证金，其余事实一审法院认定清楚，本院予以确认。本院认为：案涉房屋租赁合同系郑武明与李其泽签订，虽然在履行过程中，就案涉房屋的买卖事宜有变更情形，但就该租赁合同的实际履行行为均发生于郑武明与李其泽之间，且案外人包头市凯旋房地产开发有限公司亦出具了《债权转让通知书》，明确李其泽应向郑武明给付该房屋租赁合同所涉的费用，故郑武明有权向李其泽主张相应费用，对此本院予以确认。租赁合同约定租赁期限至2022年4月22日届满，该合同已随着郑武明接收房屋钥匙、李其泽搬离而实际解除。本案的争议焦点即在于李其泽应否对房屋租赁合同的解除承担违约责任，对此本院分析说明说下：双方在租赁合同第六条约定，李其泽需按年支付租金，下一年度租金在到期日前两个月付清。在合同履行过程中，李其泽曾与郑武明协商变更租金给付方式及金额，但未能取得一致意见。2020年4月22日，因李其泽未能交纳租金，郑武明对案涉房屋采取停电措施，因无法继续经营，李其泽开始搬离案涉房屋，至5月25日郑武明接收房屋钥匙，双方以实际行为解除租赁合同。本院认为，合同的顺利履行、合同目的的实现，既有赖于当事人的自愿履行意愿，亦受到外部环境、经济发展现状的影响。本案中，虽然李其泽未能提前交纳下一年度的租金，但必须要考量到2020年第一季度新冠疫情对于日常经营活动的客观影响，在此特定情形下，双方应立足于利于合同继续履行的角度，协商解决租金给付事宜，而不宜要求任何一方严苛的遵循合同约定条款，故李其泽不应对租赁合同提前解除承担违约责任，对郑武明要求李其泽按照合同约定给付年租金30%的违约金及律师费的主张本院不予支持，而李其泽交纳的60000元保证金已足以抵扣郑武明所主张的水费、电费、垃圾清运费等，一审判决对该问题的认定并无不当。综上，郑武明提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5496元，由上诉人郑武明负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 杜宏林审判员 杨 娜 二○二一年四月七日法官助理 侯 丽书记员 王 彩附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。