陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终259号 上诉人（原审被告、反诉原告）：舒服民，男，1966年9月29日出生，汉族，系已转业军人，住陕西省商洛市商州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈德安，男，1966年11月19日出生，汉族，系已转业军人，住江苏省南通市崇川区。 上诉人舒服民因与被上诉人陈德安房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人舒服民上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人陈德安向上诉人舒服民赔偿损失67万元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 主要事实与理由：一、一审法院认定案涉合同无效，该认定错误。本案房屋并非军产，而是个人全额出资的XX房。本案合同真实有效，一审法院认定案涉合同无效的依据错误。清房不影响本案合同继续履行，陈德安可以腾退在省军区违规多占的XX房XX队XX房政策。二、被上诉人陈德安应足额赔偿上诉人的损失。陈德安如坚持解除合同，则造成上诉人无房居住，陈德安应赔偿二手房市场价60万元，并赔偿上诉人搬迁、装修费用7万元。即便一审法院认定本案合同无效，也不应当认定上诉人承担50%责任。合同无效是陈德安不愿清退省军区多占住房造成的，陈德安应负全责。三、一审法院程序违法。双方当事人均认为合同有效，一审法院确认合同无效却未向上诉人释明是否改变诉讼请求，程序违法。 被上诉人陈德安答辩称，一、一审法院认定本案房屋买卖合同无效，是正确的。双方买卖的是无产权证的军队房产，案涉房屋被上诉人只有使用权没有所有权，双方不应当买卖。二、双方均有过错，应承担同等责任。上诉人与被上诉人同在军分区工作，是同事战友关系，上诉人对案涉房屋的情况是明知的，双方对案涉房屋的买卖负有同等责任。三、军队清房政策直接影响案涉房屋买卖协议继续履行，责任不在被上诉人。案涉房屋已被定性为公寓区XX房，军分区多次要求腾退，非被上诉人所能抗拒。请求驳回上诉，由上诉人承担本案一、二审诉讼费。 陈德安向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2006年3月1日签订的《房屋买卖协议书》。2、请求法院依法判令被告立即腾退位于商洛军分区XX号楼XX单元XX楼XX户XX室的房屋。3、请求法院判令被告支付原告实际占用房屋期间的房屋占有使用费144000元（自2008年7月1日起，暂计算至2020年7月1日，以1000元/月计算，房屋占有使用费支付直至被告实际腾退房屋之日止。4、本案诉讼费全部由被告承担。 舒服民向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告陈德安向反诉原告舒服民赔偿违约损失67万；2、本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）陈德安与被告（反诉原告）舒服民曾经均在商洛军分区服役，系战友关系；原告（反诉被告）陈德安于2012年12月转业江西省南通市市委接待办工作，被告（反诉原告）舒服民于2005年3月31日转业陕西省商洛市中共商洛市XX委工作。2006年商洛军分区通过集资建房的方式新建了数栋楼房作为家属区，原告此时作为商洛军分区XX房资格，遂参与集资（128957.47元）购买了涉案房屋。2006年3月1日，原告（反诉被告，甲方）陈德安与被告（反诉原告，乙方）舒服民签订《房屋买卖协议书》，协议书载明：一、甲方（陈德安）自愿将坐落在商洛军分区XX楼XX单元XX楼XX户的房屋(无房产证)，建筑面积139.26平方米，出售给乙方（舒服民）。在政策许可时，该房屋房产证由乙方办理到乙方名下。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币16.5万元(大写壹拾陆万伍仟圆)，乙方于二00六年三月一日先付给甲方房款16万元(大写壹拾陆万圆)。三、双方同意乙方对房屋拥有所有权，甲方对房屋拥有暂时人住权（2006年3月1日至2009年10月1日）。2009年10月1日由甲方将上述房屋交还乙方，乙方将剩余5000元房款付清，甲方如提前搬走交房，余款乙方随时结清。四、双方同意乙方对房屋地板砖进行铺设，费用由乙方承担，甲方负责对房屋结构有保持原样的义务。五、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责。在2006年3月1日至2009年10月1日期间，因不可抗力因素造成房产损失的由乙方承担。六、甲、乙双方达成协议后，双方不得违约。甲方违约的，除返还房款外按同期银行利率支付乙方16.5万元的利息以及10%的违约金。乙方违约的，已铺地板砖等其他材料费用由乙方承担，另支付甲方10%的违约金。七、本协议经双方签字后生效，乙方从签字之日起对房屋拥有所有权。协议书签订后，被告（反诉原告）舒服民按约定于2006年3月1日支付购房款160000元，2008年6月原告（反诉被告）陈德安腾交房屋，2008年6月29日被告（反诉原告）舒服民支付房款10000元。自2019年7月起，商洛军分区XX委巡视巡察的问题反馈和中央军委后勤保障部《关于组织开展后勤重点行业领域整肃治理“回头看”的通知》、陕西省军区《关于师级以下人员住房清理整治工作实施方案》以及陕西省军区《关于商洛军分区反映住房清理工作有关问题的通知》答复等文件的规定，案涉房屋已被定性为“公寓区XX房”，在商洛军分区内未划有售房区，商洛军分区开始张贴各项《公告》、《通告》，要求原告等干部必须立即腾退房屋。双方因腾退房屋事宜协商未果，原告陈德安提起诉讼，被告舒服民提出反诉。 一审法院认为，原告陈德安与被告舒服民签订《房屋买卖协议书》后，双方之间形成买卖合同法律关系。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定“军队房地产的权属归中央军委、其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使”；第五条规定“依法保护、合理使用军队房地产是全军所有单位和人员的义务。禁止任何单位或者个人丢弃、损坏或者擅自处分军队房地产”；第四十四条第一款规定“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批”。原被告之间签订的《房屋买卖协议书》中房屋属于军队房地产，原告只有使用权没有所有权，原告将房屋出卖给被告的行为违背了《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款的规定“违背公序良俗的民事法律行为无效”，该合同应为无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告的损失范围包括被告占用房屋的占有使用费，反诉原告的损失范围包括房屋价款、重新购买房屋差价、房屋装修及搬迁等费用。原告明知涉案房屋不能买卖而出售给被告，被告明知该房屋不能买卖而予以购买，双方均有过错，应承担同等责任。因此，原告请求被告腾交房屋，符合法律规定，应予支持；原告请求被告支付房屋占用费，应予支持，但原告收取被告17万元购房款至今产生了一定金额的利息，两项相抵，互不补偿。原告请求解除与被告签订的房屋买卖合同，因合同被确认为无效，不予支持。反诉原告请求反诉被告返还房屋价款170000元，符合法律规定，应予支持。反诉原告请求反诉被告按每平方米4500元支付反诉原告重新购买房屋差价款456670元，因反诉原告与反诉被告在签订房屋买卖合同过程中均为明知不能买卖而买卖，反诉原告与反诉被告均存在过错，双方承担同等责任。反诉被告应支付反诉原告差价款228335元。反诉原告请求反诉被告支付装修费和搬迁费70000元，无证据证实，但反诉原告重新购房后需要重新装修搬迁入住，根据商州城区房屋装修现状，酌定装修、搬迁费用为100000元，按双方过错同等责任，反诉被告应支付反诉原告50000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告陈德安与被告舒服民2006年3月1日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告舒服民腾交位于陕西省商洛军分区XX楼XX单元XX楼XX户房屋给原告陈德安；三、反诉被告陈德安返还反诉原告舒服民房屋价款170000元，补偿反诉原告重新购买房屋差价款228335元、房屋重新装修和搬迁入住费用50000元；四、驳回原告其他诉讼请求和反诉原告其他反诉请求。以上二、三项内容，限判决生效之日起5日内履行完毕。案件受理费3318元，原被告各半负担。反诉费5250元，反诉原告、反诉被告各半负担。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、双方签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、若《房屋买卖协议书》无效，双方责任如何划分，被上诉人陈德安是否应赔偿上诉人舒服民的损失67万元；3、一审程序是否合法。 关于焦点1，案涉房屋已经被定性为公寓内XX房，按照《中国人民解放军房地产管理条例》的相关规定，禁止擅自处置。双方签订的《房屋买卖协议书》违反了国家法律法规的禁止性规定，属于无效协议。舒服民称该协议有效的理由不能成立。 关于焦点2，双方签订《房屋买卖协议书》时，案涉房屋并没有房屋产权证，该房屋交易不符合国家相关法律规定，在2014年有关部门界定案涉房屋为公寓内XX房后，进一步明确了案涉房屋不能进行交易。在此情况下，案涉房屋买卖协议无效，双方应平均分担责任。舒服民主张应由陈德安承担全部责任的理由不能成立。因此，一审法院认为双方应承担同等责任，并判令陈德安向舒服民支付重新购买房屋差价款等损失，并无不当。上诉人舒服民称陈德安应承担全责，要求陈德安支付其损失67万元的主张，不能成立。 关于焦点3，当事人要求解除协议，人民法院应当首先审查该协议的效力，人民法院审理认为该协议无效的，应当予以确认。本案中陈德安要求解除案涉协议，一审法院认为该协议无效并予以确认，并无不当，且一审中舒服民对其损失提出了反诉，一审对舒服民的损失做了处理。因此舒服民认为一审法院确认合同无效却未向其释明是否改变诉讼请求，程序违法的观点，不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4624元，由上诉人舒服民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年四月二十二日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜