湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1303民初825号原告：王艳青，女，1977年2月7日出生，汉族，住随州市高新区。委托诉讼代理人：唐细春，湖北博观律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张铁、张洪康，湖北季梁律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告王艳青与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称“康顺达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳青及其委托诉讼代理人唐细春，被告康顺达公司的委托诉讼代理人张铁、张洪康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王艳青向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿变更规划损失28980元；2、依法判令被告支付逾期交房违约金22507.8元；3、依法判令被告支付逾期办证违约金9660元；4、依法判令被告向原告退还面积减少的款项25978元及利息损失；5、依法判令被告支付因改变房屋结构所造成面积损失33363.58元6、依法判令被告彻底修复原告房屋漏水问题及赔偿损失41580元；7、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年10月13日，我与被告公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同主要约定了我们向被告购买其投资开发的随州红星国际广场第2-1-6栋1单元1层2-1-114号房屋，面积62.25平方米，总价款为966000元；合同约定以产权登记面积为准，多退少补；房屋用途为商业，交付时间为2017年12月31日，合同约定了商品房交付条件必须已取得建设工程验收备案证明文件等。合同签订后，我们依约履行了付款义务，但我所购买的房屋登记面积与实际面积不一致，此后被告向我退还了部分款项，但仍有25978元未退，且被告改变了规划，使我购房出售及出租贬值，还存在预期交房、逾期办证及存在房屋漏水和该笔房屋结构等情况，上述情形给我带了巨大损失，为维护我的合法权益，遂诉至法院，请求人民法院依法支持我的诉请。诉讼中，原告撤回其第四项诉讼请求：要求被告向其退还面积减少的款项25978元及利息损失的诉讼请求。被告康顺达公司辩称，涉案房屋规划并未变更，原告诉称规划变更与涉案房屋无关，且涉案合同并非格式合同，该合同为有效合同，我公司也不应广告宣传资料而承担责任。原告已2018年3月6日实际收房，收房后享有使用收益的权利，我公司并不存在预期交房，原告诉请逾期交房违约金无事实和法律依据。原告诉请我公司逾期办证违约金缺乏合同约定，原告不能证明我公司改变房屋结构及房屋漏系我公司原因，且其相关损失无证据证明。综上，原告的全部诉请不能成立，请人民法院依法驳回原告的全部诉请。经本院审理查明：2017年10月13日，原告王艳青与被告康顺达公司签订了合同编号为随州20171001172号《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该合同及补充协议系同一版本，合同主要约定：原告王艳青购买被告康顺达公司投资建设的随州红星国际广场2-1-6栋1单元1层2-1-114号房屋，房建筑面积为62.25㎡、单价为15518.07元/㎡，面积误差处理后总价款为966000元。上述合同第九条关于房屋交付条件约定，该商品房在交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条第一项约定交付时间为2017年12月31日，第二项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起90日内负责修复。第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件十一合同补充协议相关条款。第十三条，面积差异处理，房款结算以产权登记面积为准，以现金方式多退少补。第十四条关于规划变更约定，（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第二十条关于房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件十一合同补充协议相关条款。附件十一合补充协议合同正文第四条第六项约定，买受人同意在出卖人未按照约定交付的情况下，给予出卖人三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。因遭遇不可抗力、遵守法律法规和政府法令，政府及有关部门的管理、征用或规划变更等政府行为，以及与本项目关联的市政工程或配套设施不到位，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付及市政基础设施、公共配套设施不能达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房及基础设施、公共配套建筑不能如约达到使用条件的违约责任。该条第七项约定，在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的（已交付入户门钥匙或签署房屋交接书为准），买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利，但出卖人应对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务。第六条约定，保修期内买受人所购买商品房出现属于保修范围内的问题，应以书面方式向出卖人提出，出卖人应依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。第七条约定，出卖人将该商品房权属登记资料报送到产权登记备案的前提是买受人必须遵守买卖合同内的所有规定及付清全部房价款及签署所有应签文件。如因地方政府原因或者地方性文件调整，导致出卖人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房权属登记相关资料，出卖人不承担责任。第十二条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）、广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。合同签订后，因《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋面积大于实际房屋面积，被告为此向原告退还了房屋面积误差的购房款，故原告王艳青全部购房为805078元。被告康顺达公司于2018年3月6日向原告交付了房屋。2017年7月14日，被告康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼工程质量进行了竣工验收，2018年8月22日，经过验收备案。2019年1月，被告康顺达公司取得随州红星国际广场2-1栋（玫瑰天街）1单元1层等63户不动产证书。另查明，被告康顺达公司在商品房预售期间，向购房人发放了商品房宣传彩页，按该宣传彩页描述：随州红星国际广场8大产品系，汇聚城市顶级商业业态；红星建材博览中心依托红星美凯龙强大的品牌影响力和号召力，与3000家国内外一线建材品牌结成深度联盟，未来将建成随州规模最大、功能齐全等一站式的采购平台；玫瑰天街首创性引入婚庆大世界，积极引入世界500强主力品牌入驻，利用主力店的规模和能动效应带动其他店面经营，在综合体的永续经营中共创商业繁华；红星美凯龙家居MALL作为红星美凯龙的两大主打产品线之一，以居家文化为主题，汇集数百家国内外一线品牌，为消费者提供时尚高档的家居产品；红星太平洋影院是上海红星美凯龙企业发展有限公司组建的全新影院品牌，未来五年内将快速覆盖全国100个红星国际广场。该宣传彩页还对各地段商业建筑的名称、用途等均作出标注和说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复。主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，康顺达公司于2018年6月16日申请优化随州红星国际广场项目商住比。按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场调整规划于2018年11月26日经市政府审批。住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。本院认为，原告王艳青与被告康顺达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定履行合同义务。原告依约履行了付款义务，但被告康顺达公司在宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系，依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，系被告康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响，且被告康顺达公司申请优化随州红星国际广场项目商住比的原因是受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，其将住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米。被告辩称其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条及补充协议没有约定出卖人承担责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上述说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约，必须符合三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。（2）该允诺和说明具体确定。（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，被告康顺达公司作为房地产开发商，在销售房屋之前的规划中已经确定了住宅建筑及商业建筑各个部分的建设项目，其在与购房人签订了商品房买卖合同后，因自身后期经营及获得更大利益等原因，经过了规划许可或办理了变更手续，并未充分考虑购房人的利益，其宣传及其签订商品房买卖合同时规划的用途、公共服务及基础设施已经构成要约。被告康顺达公司在合同中关于广告、宣传资料、销售人员的讲解、沙盘等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。故被告康顺达公司的要约影响了合同是否订立及购房人关于商业建筑价值的期待，被告的辩解本院不予采纳。根据本案的具体情况，酌定由被告康顺达公司按照原告王艳青已支付房款805078元的3％支付违约金24152元。原告诉请被告康顺达向其支付逾期交房违约金，原告诉请被告康顺达向其支付逾期交房违约金，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告康顺达公司应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付原告王艳青使用。至于《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条第四项关于“买受人同意在出卖人未按照约定交付的情况下，给予出卖人三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。因遭遇不可抗力、遵守法律法规和政府法令，政府及有关部门的管理、征用或规划变更等政府行为，以及与本项目关联的市政工程或配套设施不到位，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付及市政基础设施、公共配套设施不能达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房及基础设施、公共配套建筑不能如约达到使用条件的违约责任。该条第七项约定，在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的（已交付入户门钥匙或签署房屋交接书为准），买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利，但出卖人应对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务。”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系被告康顺达公司提供，并没有采用合理的方式提请对方注意，而其内容显然对购房人利益不利，导致购房人权益处于不确定状态，免除了被告康顺达公司按时交付商品房的义务，应当为无效条款。案涉商品房买卖合同约定被告康顺达公司应于2017年12月31日前交房，其于2018年3月6日才向原告王艳青交付房屋，被告康顺达公司应当承担逾期交房的违约责任。至于被告康顺达公司应如何承担逾期交房的违约责任，因原告王艳青已于2018年3月6日实际收取房屋，收房后其享有占有、使用、收益等权益。且双方在商品房合同第十一条中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。原告在未看到合同第九条规定的证明文件时自愿办理了收房手续，即视为房屋已交付，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况，被告康顺达公司应于约定交房的次日起即2018年1月1日至实际交房之日止即2018年3月6日期间承担违约责任。对于违约金计算标准，酌定为被告康顺达公司按日向原告王艳青支付已付购房款万分之一的违约金5233元（805078元×0.0001×65天）。关于逾期办证违约金。被告辩称其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中第二十条及附件第十一第七条关于产权登记约定，双方约定出卖人将该商品房权属登记资料报送到产权登记备案的前提是买受人必须遵守买卖合同内的所有规定及付清全部房价款及签署所有应签文件。如因地方政府原因或者地方性文件调整，导致出卖人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房权属登记相关资料，出卖人不承担责任。根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据已查明的事实，被告康顺达公司于2018年3月6日向原告交房，2018年8月22日才将涉案房屋竣工备案，2019年1月取得房屋初始登记，被告康顺达公司存在违反逾期取得初始登记、逾期办理过户登记的违约行为，故被告的该项辩解本院不予采纳。考虑到被告康顺达公司已完成房地产初始登记，兼顾合同的履行情况及原告王艳青的实际损失综合考量，对违约金计算标准，酌定被告康顺达公司向原告王艳青支付已付购房款805078元的1％的违约金即8050.78元。原告诉请被告向其支付因改变房屋结构造成的损失33363.58元及房屋漏水造成的损失41580元，但未提供涉案房屋变更结构设计及房屋漏水原因的相关鉴定报告及具体损失定损依据，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳青支付变更规划违约金24152元；二、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳青支付逾期交房违约金5233元；三、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王艳青支付逾期办证违约金8050.78元；四、驳回原告王艳青的其他诉讼请求。案件受理费3541元，减半收取1770.5元，由被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担368元，原告王艳青负担1402.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  梁平二〇二一年四月二十六日书记员  周利