江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终667号上诉人(原审被告、申请执行人)：程仲兰，女，1974年5月1日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：谭卫民，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：谢堂红，女，1975年11月16日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:张智永,江苏宝同德律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：刘保玲，男，1960年1月11日出生，汉族，住新沂市。原审第三人（被执行人）：钱宗英，女，1964年11月2日出生，汉族，住新沂市。原审第三人：胡荣，女，1963年8月6日出生，汉族，住新沂市。上诉人程仲兰因与被上诉人谢堂红、原审第三人刘保玲、钱宗英、胡荣执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的(2020)苏0381民初988号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人程仲兰上诉称，请求依法撤销原审判决即不得执行位于新沂市产（以下简称涉案房屋），改判驳回被上诉人谢堂红的诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实有误、判定结果不当，应予撤销。一审判决认定刘保玲未缴纳涉案房屋的相应费用致使涉案房屋无法办理过户，此非谢堂红自身原因未办理过户登记手续，支持了谢堂红要求停止执行的诉讼请求是错误的，应予以纠正。本案中，2015年12月17日，胡荣作为甲方(卖方)，谢堂红作为乙方(买方)签订《房屋买卖协议》，在双方签订协议时胡荣尚未取得案涉房屋的所有权证，直到一审诉讼结束后胡荣仍未取得案涉房屋的所有权证，且合同中明确约定案涉房屋不具备办理过户登记的条件，故谢堂红在签订买卖协议时，就应当预见到胡荣向其办理过户登记存在障碍，因而对于未办理过户登记谢堂红存在过错，其请求享有足以排除强制执行的请求不能成立。根据法院查明的事实，案涉房屋在2014年就已具备办理房屋所有权证及过户登记的条件，只要买卖双方当事人缴纳相关税收就可以办理，且案涉楼盘很多业主均已办理了房屋所有权证书，但被上诉人谢堂红及胡荣均未予以办理存在明显过错。上诉人为维护自己的合法权益不受侵害，特提起上诉，请依法支持上诉请求。被上诉人谢堂红答辩称,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，在2015年12月17日，谢堂红与胡荣签订了房产买卖协议，胡荣将该涉案房产以10万元的价格出售给谢堂红，并且谢堂红在此后给付了购房款，而胡荣在2010年12月2日，就已经从开发商处购买了涉案房产。在这种情况下，谢堂红购买房产，并且占有使用，该房屋应当视为谢堂红所有。没有办理过户手续，是因为开发商没有向政府部门交纳税费，导致无法办理上户手续，不是其自己的原因所造成，谢堂红没有任何过错。原审第三人胡荣述称，没办理产权证的主要原因是开发商没有开具发票，发票是缴纳契税的依据，不缴纳契税是无法办理产权证的。且被上诉人一直在找开发商催要，据开发商陈述，造成资金链断裂的主要原因是上诉人的虚假诉讼所致，客观原因已经查明，被上诉人并无过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判驳回上诉人的无理诉求。原审法院经审理查明，2014年8月30日，原审法院对程仲兰与钱宗英、刘保玲民间借贷纠纷一案作出(2013)新民初字第4390号民事判决：刘保玲、钱宗英于判决生效后十日内偿还程仲兰借款本金197.5万元及利息(利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，其中20万元从2010年10月12日起、52.5万元从2011年5月23日起、110万元从2011年7月22日起、15万元从2011年7月24日起计算)。根据程仲兰的申请，原审法院于2015年4月21日立案强制执行，案号为(2015)新执字第01012号。在执行过程中，原审法院于2017年1月11日作出(2015)新执字第01012号之五执行裁定，查封了被执行人刘保玲、钱宗英所有的登记在山河公司名下位于新沂市新区山河家园包括涉案房屋在内共计10套房产；查封期限为三年。原审法院于2019年5月20日作出(2015)新执字第01012号执行裁定，拍卖查封的山河家园10套房产中的9套房产，其中包括涉案房屋。案外人谢堂红对本案执行标的提出异议后，原审法院2020年1月14日作出（2020）执异12号裁定，驳回谢堂红的异议请求。谢堂红不服该裁定，向该院提起执行异议之诉，请求：1.停止对涉案房屋的执行；2.案件受理费由程仲兰负担。原审法院另查明，2010年11月2日，刘保玲作为甲方，葛小科、胡荣作为乙方签订《购房协议》，约定：乙方购买甲方山河家园1号楼1单元101室、102室，2单元101室、102室，3单元101室共5套商住房，合计金额为40万元，订购时一次性交清全款40万元，该5套房产权归乙方所有，甲方保证在2011年5月2日前交付使用并办理好一切上房手续、产权证。同月3日，胡荣让其女儿侍轩如向刘保玲的账户存入40万元。2011年8月26日，刘保玲作为甲方，葛小科、胡荣作为乙方签订《协议》一份，协议记载，乙方于2010年11月2日投资购买甲方开发建设的位于新沂市产并签订了购房协议，因甲方原因致使不能履行；经双方协商同意，甲方为乙方调换位于山河家园涉案房屋和8号楼1单元502室，2单元501室和502室，三单元501室的5套房产及楼北面向南的5间车库，双方签字后本协议生效。附：甲方已将上述房产交付给乙方，乙方已收到住房钥匙5套，车库钥匙5套。2015年12月16日，新沂市山河家园商贸有限公司出具证明一份，内容为：“新沂市山河家园小区8号楼1单元501室和502室，二单元502室，三单元501室共4套房产，本公司已于2010年11月出售给葛小科和胡荣，葛小科和胡荣有权转让以上房产；因其他原因暂不能办理产权手续，以后由本公司负担提供相关手续协助办理产权手续(按原购买合同约定)”。2015年12月17日，胡荣作为甲方、卖方，谢堂红作为乙方、买方签订《房产买卖协议》，约定：1.甲方将涉案房屋(面积约100平方米及车库一间6平方米)以10万元的价格转让给乙方；2.甲方保证对该房产享有完整所有权，保证没有任何产权纠纷，乙方付清购房款10万元后，甲方即把房屋交付给乙方。3.该房产暂不具备办理房产证手续，在具备办理条件时，甲方无偿提供相关证件，配合乙方办理产权过程手续。同日，胡荣向谢堂红出具收条一张，内容为：“今收到谢堂红购房款：伍万元整￥：50000元胡荣2015.12.17”。2016年2月24日，胡荣向谢堂红出具收条一张，内容为：“今收到谢堂红购房款：伍万元整￥：50000元胡荣2016年2月24日”。上述款项系谢堂红通过其丈夫侍玉武在江苏新沂农村商业银行股份有限公司的账户取现金给付。2016年8月16日，谢堂红向新沂市山河商贸有限公司交纳2000元用电安装费，该公司向谢堂红出具收到条一份，记载“今收到谢堂红交来用电安装费贰仟元正￥：2000经手人陈玉叶2016年8月16日”。涉案房屋在新沂市镇供水有限公司开户用水，户名为谢堂红，用电总户号为8839179465，用电户名为侍玉武。原审法院还查明，1.涉案房屋于2012年7月24日办理初始登记，不动产权证书号为20103358-3-116，房屋所有权人为新沂市山河家园商贸有限公司。新沂市山河家园商贸有限公司系钱宗英成立的个人独资公司，钱宗英与刘保玲系夫妻关系，刘保玲为监事。2.2019年8月16日，葛小科向原审法院提出异议，请求解除8号楼1单元501室、502室，2单元502室，3单元501室等房屋的拍卖。原审法院于2019年8月29日作出（2019）苏0381执异180号裁定，驳回葛小科的异议请求。3.原审法院依职权向葛小科调查，葛小科称，其与胡荣一起买房投资，但房屋迟迟未增值，觉得没有前景，故就把房产转让给胡荣了，其对房屋不再享有权利。原审法院认为，谢堂红作为涉案房屋的买受人，系涉案房屋的权利人，有权提起执行异议之诉。葛小科对涉案房屋提起的异议被裁定驳回，是法院对葛小科是否享有排除执行权利的审查，并不能排除谢堂红作为买受人提起异议的权利。葛小科、胡荣2011年8月26日签订《协议》，将涉案房屋出售于葛小科、胡荣，后葛小科将相关权利转让给胡荣。胡荣于2015年12月17日与谢堂红签订《房产买卖协议》，上述合同未违反法律的强制性规定，合法有效，合同签订均在法院查封涉案房屋之前。胡荣、谢堂红在查封涉案房屋前已占有涉案房屋，有《协议》、收条等予以证实，依法予以确认。胡荣从刘保玲处购买涉案房屋、谢堂红从胡荣处购买涉案房屋已支付全部价款有存款凭条、取款记录、收条等予以证实，予以确认。刘保玲尚未交纳涉案房屋的相应费用，致涉案房屋无法办理过户，此非谢堂红自身的原因未办理过户登记手续。谢堂红作为涉案房屋的买受人享有相应权利，该权利足以阻却执行。故对谢堂红要求停止执行的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行涉案房屋。案件受理费2300元，由谢堂红负担。本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系被上诉人谢堂红以案外人身份对涉案房屋主张所有权请求排除执行所引起的纠纷，争议焦点在于谢堂红对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，谢堂红请求对涉案房屋排除执行，必须符合上述规定中的四个条件且缺一不可。现有证据足以证明在涉案房屋查封前，胡荣与刘保玲、钱宗英就涉案房屋签订了买卖合同，胡荣通过其女儿侍轩如向刘保玲账户存入40万元，支付了购房款。胡荣将涉案房屋转卖给谢堂红，谢堂红按照合同约定的期限支付了购房款，有胡荣出具的收条及其丈夫侍玉武银行卡取款证明相印证，可以证明谢堂红履行了合同约定的义务。谢堂红缴纳水电安装费收据可以证明其已占有使用，双方的交易已经完成。从新沂市山河公司出具的暂不能办理房屋所有权转移登记生效的证明看，原审法院认定谢堂红对未办理房屋所有权转移登记没有过错并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，谢堂红作为案外人提起执行异议之诉，完成了对涉案房屋享有排除执行的民事权益的举证责任，原审法院判决不得执行涉案房屋，于法有据。综上，上诉人程仲兰的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二一年四月七日书记员  孙 健