河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终652号上诉人(原审被告)：杨小新，男，1965年9月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：宋立成，河南正乾坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱根亮，男，1964年12月11日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李素玲，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：程楠，河南达成律师事务所律师。上诉人杨小新因与被上诉人朱根亮物权保护纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小新上诉请求：1、请求撤销焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初4485号民事判决;2、朱根亮承担诉讼费用。事实与理由:一、原审判决认定事实不清。朱根亮起诉杨小新主体错误。朱根亮一审诉称“原告作为上述房屋的所有人,在核查房屋的状况后，发现被告非法占有山阳路3292号豫龙商贸城6号楼4楼东的房屋…”不是事实。根据李海成诉刘涛案件可以明确，李海成依据租赁合同将焦作市××××号豫龙商贸城6号楼（以下简称豫龙商贸城6号楼）的房屋对外出租,杨小新是受李海成书面委托的代理行为，对房屋出租所引起的法律后果不承担责任，不应当成为本案被告，应追加李海成参加诉讼。原审判决认定“从2015年5月1日起至2019年8月31日止共计51个月计算占用房屋损失”错误。虽然朱根亮取得房屋所有权的时间是2015年4月27日,但朱根亮在此之后并没有向杨小新主张权利，直到2018年10月份因李海成涉嫌犯罪被捕后，朱根亮才要求杨小新腾房，杨小新于2019年8月份将房屋腾出,在此期间杨小新是受委托的代理行为,是善意占用,并不构成对朱根亮的侵权。侵权损害赔偿,是指行为人因侵权而造成的他人财产、人身和精神的损害，依法应承担的以给付金钱或实物为内容的民事责任方式。只有侵权人给权利人造成的实际损害才能作为损害赔偿的标准。本案中,朱根亮自取得房屋所有权后,并没有向杨小新主张权利，在向杨小新主张权利前没有实际损失的发生，杨小新也没有因此而获利。因此朱根亮要求2018年10月份之前（向杨小新主张腾房时间）的损失于法无据。另外,杨小新受李海成委托管理房屋实际上只占用了豫龙商贸城6号楼4楼东的两间房屋(约100平方米)，一审中杨小新向法庭陈述的300平方米是豫龙商贸城6号楼4楼东共六间房屋的面积，而不是朱根亮实际占用的面积,这六间房是河南源通置业有限公司（以下简称源通公司）的办公用房,房屋内全部都是源通公司的办公设施。一审没有去实地现场勘查就判定杨小新占用300平方米房屋属于认定事实错误。二、原审程序错误。朱根亮在取得案涉房产所有权之前，其前任所有人刘涛于2014年7月1日就将该房产与李海成签订了20年房屋租赁合同，李海成诉刘涛确认租赁合同效力一案,山阳法院还在审理程序中，该的最终判决结果是本案的重要审理依据。应当中止审理,待李海成诉刘涛案件审理结果作为依据,以防止司法冲突。朱根亮辩称，杨小新的诉讼主体身份正确，应当作为侵权责任的承担主体。根据朱根亮在一审中提交的第三组证据（涉案房屋现场照片）和第四组证据（视频光盘），证据中有关朱根亮一方人员与杨小新交涉返还房屋及杨小新后期搬离房屋的视频可以证明杨小新占用涉案房屋的事实，该事实也可从杨小新在一审庭审中的陈述得到印证，因此杨小新作为直接侵权人应当承担侵权责任。杨小新侵权事实客观存在，依法应当承担侵权责任，一审判决在侵权事实的认定上以及审理程序上均正确。杨小新占用了豫龙商贸城6号楼4楼东的所有房屋，根据豫龙商贸城的建造情况，4楼东为大通间，使用人根据需要自行隔层，无论是大通间还是隔层，均使用通向楼梯的唯一出口，该出口由杨小新上锁控制，因此杨小新也控制了豫龙商贸城6号楼4楼东的所有房屋。一审庭审中，法庭依职权就房屋面积向各方进行询问，各方对房屋面积的问询情况均认可，一审判决对杨小新占用房屋面积的认定正确。杨小新占用涉案房屋是基于李海成的授权委托以及刘涛与李海成签订的《房屋租赁合同》，两个事项与本案的物权保护纠纷均不属于同一法律关系，一审判决对此的认定正确。另，刘涛与李海成之间的租赁合同纠纷经山阳区人民法院审理目前已作出（2019）豫0811民初6287号生效判决，该判决认为“2014年7月1日原被告签订的‘房屋租赁合同’缺乏成立的必要要件，更谈不上合同的效力问题，故原告要求确认原被告双方之间所签订的房屋租赁合同有效，本院不予支持”，由此可看出，判决认定《房屋租赁合同》尚未成立，而以此作为基础的授权委托也是无效和违法的，客观上除杨小新外，李海成也是侵权人，因此杨小新占用涉案房屋属于侵权，其应当承担侵权责任，而杨小新的损失可另向他人主张。综上，请求驳回杨小新的上诉请求。朱根亮向一审法院起诉请求：1、判令杨小新向朱根亮赔偿占用位于豫龙商贸城6号楼4楼东房屋的损失17.5万元（按照每年4万元的标准，自2015年5月1日计算至2019年8月31日）；2、诉讼费用由杨小新承担。一审法院认定事实：2012年12月19日，焦作市房地产交易所登记的焦房他证山阳字第20123599号他项权利证书载明：房屋他项权利人：胡磊；房屋无所有人：刘涛；房屋所有权证号：焦房权证山阳字第××号；房屋坐落：山阳区山阳路3292号豫龙商贸城6号楼；他项权利种类：一般抵押；债权数额：人民币壹仟伍佰万元；登记时间：2012-12-19。2014年5月14日，焦作市中级人民法院（以下简称本院）作出（2013）焦执字第144-8号执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人刘涛拥有的位于焦作市××××号豫龙商贸城6号楼的房产（房产证号：焦房权证山阳字第××号，建筑面积5529.05平方米）。二、被执行人负责保管被查封的财产，在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产；但因被执行人的过错或造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限二年。2015年4月22日，本院作出（2013）焦民执字第00144-9号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人刘涛所拥有的位于焦作市××××号豫龙商贸城6号楼的房产（证号：焦房权证山阳字第××号）所有权及其所属土地使用权以第二次流拍价1554.2万元，交付申请执行人胡磊抵偿债务。所有权自本裁定送达申请执行人胡磊时起转移。二、申请执行人胡磊可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。有关税费由被执行人刘涛负担。胡磊通过法院执行取得涉案房屋产权。2015年4月27日，朱根亮从胡磊处购得涉案房屋，焦作市房地产监理所颁发焦房权证山阳字第××号房屋所有权证书载明：房屋所有权人：朱根亮；共有情况：单独所有；房屋坐落：山阳区山阳路3292号豫龙商贸城6号楼；登记时间：2015-04-27；规划用途：商业用房；房屋状况：总层数5、建筑面积5529.05平方米；土地状况：土地使用权取得方式为有偿（出让）。自2015年4月27日朱根亮取得6号楼不动产所有权之日起，杨小新一直占用涉案房屋6号楼四层东的六间房屋，面积300平方米，在朱根亮多次催促下，杨小新于2019年8月31日搬离房屋。朱根亮要求杨小新赔偿占用房屋损失，杨小新拒赔，双方形成纠纷，朱根亮诉至法院。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，赔偿损失。朱根亮提供的证据能够证明自2015年4月27日起，朱根亮已取得豫龙商贸城6号楼涉案房屋的所有权及其他物权，朱根亮要求杨小新及时返还房屋具有事实依据和法律依据。杨小新提供的房屋租赁协议涉及刘涛与李海成之间的租赁合同纠纷，与本案物权保护不属于同一法律关系，其合同效力不属于本案审查范围。杨小新提供的2014年12月10日李海成授权委托书涉及李海成与杨小新、许小飞之间的委托合同关系是否成立，与本案物权保护也不属于同一法律关系，其合同效力不属于本案审查范围。相关权利人可另行主张权利。因此杨小新的抗辩主张证据不力，理由不当，法院不予采纳。杨小新占用朱根亮涉案房屋事实清楚，证据充分，已对朱根亮构成侵权，杨小新应当赔偿朱根亮房屋占用期间的损失。关于损失计算标准问题。朱根亮提供的6号楼其他房屋租赁合同约定的计收租金标准按每月每平方米8元至12元不等，法院酌定按每月每平方米10元计算。关于占用房屋面积问题。朱根亮未提供被占房屋的准确面积证据，杨小新认可所占用面积300平方米，法院予以采信。根据杨小新陈述搬离房屋时间是在2019年8月至9月间，朱根亮主张从2015年5月1日起至2019年8月31日止共计51个月计算占用房屋损失，理由正当，应予支持。法院认定朱根亮的房屋占用损失为153000元（每月每平方米10元×300平方米×51个月=153000元）。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：杨小新于判决生效后十日内向朱根亮支付占用房屋赔偿款153000元。案件受理费减半收取计1900元，由朱根亮负担380元，杨小新负担1520元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨小新提交证据：证据1：公告2份、委托书1份、房产证一份。（均为复印件），证明：该证据是朱根亮2018年11月18日和2019年6月30日交给杨小新的，在2018年11月份之前，朱根亮从未向杨小新主张过权利。且能够证明朱根亮承诺在2019年7月1日之前将房屋收回且公告告知杨小新。证据2：源通公司办公用品清单一份。证明：清单内的物品均放置在原审判决认定的300平方米房屋内。该物品系源通公司办公用品，是源通公司占用房屋，与杨小新无关。朱根亮代理人质证意见：对第一组真实性有异议，该证据是复印件，需要与当事人进行核实，退一步讲，即使该证据是真实的，也能够证明朱根亮委托他人主张权利，代理人所了解的情况是在朱根亮取得涉案房屋后，为了维护自己的权利，前期先与李海成交涉，李海成答应说其和刘涛协商后，再决定如何向朱根亮支付相应的房屋占用费或如何返还房屋，在李海成被采取强制措施后，由于当时刘涛也被判刑，朱根亮找不到任何人去维护自身权利，后期才通过委托第三方人员维权。对第二组真实性有异议，该证据是复印件，同时由杨小新单方制作，且该证据只能表明一些物品，这些物品是否真实存在以及存在何处均无法证明。后，本院就相关事实对朱根亮代理人进行询问时，就二审中杨小新所提交的“公告”的真实性是否与朱根亮核实，代理人表示已核实，“公告”是真实的。二审中，朱根亮提交山阳法院作出的（2019）豫0811民初6287号民事判决书。证明：李海成与刘涛签订的租赁协议未被人民法院认定有效，法院认为该协议尚未成立，因此，杨小新占有房屋没有合法依据，侵权事实存在。杨小新质证意见：该判决虽然未认定李海成与刘涛签订的租赁协议依法成立，但并不影响当时情况下，双方的租赁关系存在，且该判决观点只是说协议尚未成立，并不代表该协议违反法律规定，或者无效。因此，李海成与刘涛在签订租赁协议时，系双方租赁关系的真实意思表示存在。李海成依据租赁协议委托杨小新管理市场的房屋对外出租事宜，是符合法律规定的。杨小新只是李海成委托的代理人，即便是有侵权行为存在，也应当向租赁合同的当事人刘涛、李海成主张权利，不应当向杨小新主张权利。本院对证据认定：朱根亮对公告及委托书真实性没有异议，本院予以采信；杨小新提交的物品清单系单方制作，本院不予采信。朱根亮提交的判决书系生效判决，本院对该判决书真实性予以采信，但对朱根亮提交该证据的证明指向应结合全案证据及相关事实来认定，仅凭该判决查明事实无法认定杨小新是否侵权。本院经审理查明，豫龙商贸城6号楼原登记在源通公司名下，刘涛申请执行源通公司借款合同纠纷一案中，本院依据（2011）焦执字第46-4号裁定书，将该房产过户登记在案外人刘涛名下，登记日期为2012年10月29日，证号为焦房权证山阳字第××号。2012年12月19日，刘涛向案外人胡磊借款，并将豫龙商贸城6号楼的房产抵押给胡磊，并办理了抵押登记（房屋他项权证号为：焦房他证山阳字第20123599号）。后胡磊申请执行刘涛、辛艳的借款担保纠纷一案，本院于2014年5月14日作出（2013）焦执字第144-8号执行裁定书、（2013）焦执字第144-8号协助执行通知书，依法查封了刘涛拥有的豫龙商贸城6号楼的房产，建筑面积5529.05平方米，查封期限二年。执行过程中，胡磊与刘涛、辛艳于2015年4月17日共同签订了“执行和解协议书”，刘涛、辛艳自愿将豫龙商贸城6号楼的房产（包含房屋占有的土地使用权）以物抵债归胡磊所有。2015年4月24日,胡磊与朱根亮签订了房地产买卖契约，约定朱根亮购买胡磊的豫龙商贸城6号楼的房产，随后，豫龙商贸城6号楼房产登记至朱根亮名下，房屋所有权证号为焦房权证山阳字第××号。后朱根亮又办理了该房屋的不动产权属证，证号为豫（2019）焦作市不动产权第0010035号。另查明，2014年7月1日，案外人刘涛向李海成借款400万元，刘涛向李海成出具借据一份，载明：“今借到李海成（身份证号：）现金人民币肆佰万元整（用于偿还杨晨光焦作中院29号判决书债务）。四个月内分期偿还（期间最少还200万元，其余等5号楼贷出后归还），并以豫龙商贸城5、6号楼抵押担保。特此立据”。该借据下方还载明“此款由李海成直接转入杨晨光账户。转款人：李海成”。李海成的名字系其本人所签。同日，刘涛作为甲方，李海成作为乙方，案外人吴天亮作为丙方，三方共同签订“协议”一份，约定：“第一条:甲方向乙方借款（人民币）伍佰叁拾万元，现将甲方名下位于焦作市××山××路豫龙商贸城5#楼、6#楼的房产共计：11603.18平方米豫龙商贸城5#楼、6#楼给乙方使用。第二条：在此借款没有还清之前，乙方有权使用此房产的租赁权，以房屋租赁费冲抵甲方的借款。（按乙方转租合同实收租金计算）。第三条：如甲方在一年内偿还了乙方的借款，第二条内容视为无效，乙方应按双方所签署的房屋租赁合同条款向甲方缴纳租赁费（具体内容由双方协商）。甲方在本合作协议期间，不可出卖以上房产，如甲方出卖房产甲方要支付乙方的原本金，加以利息按4分计算。第四条：如果在一年内偿还了乙方的借款，双方协商，甲方在以后豫龙商贸城5#楼、6#楼经营收入分给乙方百分35作为分红。第五条：在协议总借款中有壹佰叁拾万元整是吴天亮出款。在此协议签订日，其中第三条租金由甲、乙、丙三方共同监管”。同日，刘涛作为甲方、出租方，李海成作为乙方、承租方，双方共同就乙方租赁甲方房屋一事签订“房屋租赁合同”一份，该合同第一条中约定：本合同所出租房屋坐落于焦作市××山××路豫龙商贸城5号楼、6号楼；房屋的建筑面积11603.18平方米（不足部分可以补充）；所出租房屋的房屋产权编号为焦房权证山阳字第××号、焦房权证山阳字第××号。第二条中约定：租赁期限为20年，从2014年7月1日至2034年6月30日。第三条中约定：每平方米租金10元，每年租金110万元；租金按五期交付，合同签订后乙方应向甲方支付五年的租金；房租到期前一个月乙方应向甲方支付下个年度的租金。后李海成取得豫龙商贸城6号楼房产的经营权，并在豫龙商贸城6号楼四层东的房屋内设置办公室，负责案涉物业管理、对外出租、收取租金等。杨小新系李海成委托的管理人员。再查明，朱根亮在取得案涉房产产权后，就案涉房产使用、租赁问题，与李海成协商处理，部分与李海成存在租赁关系的商户，或因租赁期到期搬离，或与朱根亮重新签订租赁合同继续承租。2018年11月18日、2019年6月30日，朱根亮委托案外人岳小军对豫龙商贸城6号楼负责招租、收租、物业管理等，并向杨小新送达公告，要求限期腾房。朱根亮起诉称杨小新于2019年9月搬离，经查明，杨小新于2019年8月31日搬离。2019年1月23日，李海成向法院起诉，要求确认与刘涛签订房屋租赁合同有效，朱根亮作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并请求确认该租赁合同无效。山阳法院于2019年7月23日作出（2019）豫0811民初411号民事判决，该判决认定租赁合同中涉及豫龙商贸城6号楼的约定无效。李海成上诉至本院，本院以原审认定事实不清为由，将该案发回重审。山阳法院重审后，于2020年12月9日作出（2019）豫0811民初6278号民事判决，该判决认定李海成与刘涛签订的租赁合同不成立，最终判决驳回了李海成、朱根亮的诉讼请求。判决后，各方当事人均未在法定期限内上诉，该判决已生效。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿。本案的争议焦点是杨小新是否侵害了朱根亮的物权，即杨小新是否占用朱根亮的房产而不支付租金。豫龙商贸城6号楼原所有权人系刘涛，刘涛的债权人胡磊向法院申请执行，在执行过程中，将豫龙商贸城6号楼房产抵债给胡磊，而此时，朱根亮从胡磊处购买。购买建筑面积5529.05平方米的物业，若对房产情况不进行详细了解，不符合交易习惯。事实上，根据执行卷宗记载，以及各方当事人之间的关系及陈述，朱根亮在购买该房产时，对该房产是以物抵债、房产状况是明知的，即朱根亮于2015年4月27日取得豫龙商贸城6号楼产权时，对案涉房产存在抵押、出租的情况不仅知情，而且知道李海成在实际经营、控制豫龙商贸城6号楼。朱根亮在一系列诉讼中，也陈述在取得产权后，和李海成协调解决房产交付、出租问题。根据朱根亮提交的情况说明，结合本院调查，前期与李海成签订租赁合同的租户，要么到期搬离，要么与朱根亮续签合同，朱根亮已将大部分房屋收回，这些过程也足以说明在朱根亮取得案涉房产时，李海成是在实际占有、经营该物业。生效判决虽然认定李海成与刘涛的签订的租赁合同不成立，但这并不能否认李海成事实占有、经营该房产的事实。刘涛向李海成借款，同时签订租赁合同，以房屋租赁预期收益作为还款或担保，刘涛、李海成均认可该事实，李海成事实上也对房屋进行转租，并在案涉房屋设立办公室，杨小新受李海成委托负责管理。杨小新作为李海成委托人员，负责豫龙商贸城6号楼物业管理、招租、收租事宜，是履行职务行为，不是侵权人，不应对此承担赔偿责任。若朱根亮认为存在损失，可另行解决综上所述，杨小新的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4485号民事判决；二、驳回朱根亮的诉讼请求一审案件受理费1900元、二审案件受理费3800元，均由朱根亮承担。本判决为终审判决。审判长 朱 海审判员 刘志雷审判员 付明亮二〇二一年四月九日法官助理金莹书记员宁昊