广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初549号 原告：桂林市城和物业服务有限公司，住所地：桂林市叠彩区北辰路43号华城商贸城1层1-73号。法定代表人：胡焕坤,该公司经理。委托诉讼代理人：尹柄力,该公司法务。 被告：蒋新球，男，1968年6月24日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林市城和物业服务有限公司（以下简称城和公司）与被告蒋新球物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告城和公司的委托诉讼代理人尹柄力、被告蒋新球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城和公司向本院提出诉讼请求：一、被告蒋新球支付原告物业管理费人民币5150.2元、公共水电公摊费3244元（按每个月20元收取），单元楼道灯电费及维护费811元（每年60元），生活垃圾费1135.4元（市政垃圾费为每月7元），共计10340.6元（2011.4.28-2018.1.31）；二、被告从2018年2月1日起至起诉之日即2020年12月1日向原告支付逾期交费违约金3102.18元；三、被告从2018年2月1日起至起诉之日即2021年3月1日向原告支付逾期交费资金占用费1913.01 第2页共10页 元（按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（法释【2015】18号）》年利率6%支付资金占用期间利息）；四、被告承担本案诉讼费及其它费用。事实与理由：2010年3月11日开发商桂林华城房地产开发有限公司与被告签订了2份《商品房买卖合同》，约定：被告购买开发商开发的位于桂林市叠彩区。2010年4月28日开发商将房屋建成后交付给被告，被告办理了交接手续，同日，原告作为开发商选聘的前期物业管理公司与被告签订了上述两房的《前期物业管理服务协议》，该协议约定：由原告向“华城商贸城”小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议约定了双方的权利义务及物业管理服务的内容、质量、物业管理费收费标准、代收代缴服务、违约责任等。其中第四条约定：住宅按建筑面积计算物业管理服务费：0.8元／ｍ²月收取；公共水电公摊费（按每月实际发生额进行分摊）（实际按每个月20元收取）；第六条代收代缴收费服务规定：单元楼道灯电费及灯具维护费60元／年、业主住宅的垃圾费按市政有关规定执行（众所周知的事实是市政垃圾费为每月7元）；第十一条违约责任第四款规定：被告不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，原告认为，按协议约定，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用及交纳有关生活共用费用是受益人应尽的义务。被告系上述物业的业主，按约定被告应按建筑面积0.8元／㎡月的标准向原告缴纳物业管理费，被告所购房屋的建筑面积每房均为39.69平方米，每年应交的物业管理费为：39.69×0.8×12×2＝762.048元。被告从2010年4月28日收房后也按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了部分物业管理费及其他约定的费用，但是自2011年4月28日起至2018年1月31日止，被告并未依约向原告缴纳物业管理费及其他约定的费用，期间（2011.4.28-2018.1.31共81个月）被告两房共欠原告费用分别为：物业管理费5150.2元（39.69元×0.8×81个月×2房＋39.69×0.8÷30×3天 第3页共10页 ×2房=5150.2元）、公共水电公摊费3244元（每月20元×81个月×2+每月20元÷30天×3天×2房=3244元）、单元楼道灯电费及灯具维护费811元（每年60元，每月5元×81个月×2+5÷30×3天×2房=811元）、业主住宅的垃圾费1135.4元（众所周知的事实是市政垃圾费为每月7元×81个月×2+每月7元÷30天×3天×2房=1135.4元）；以上合计总共欠费金额为10340.6元。从2018年2月1日至起诉之日即2020年12月1日按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定逾期交费按每天3%计算交纳的违约金为：10340.6元×每天3%×81个月×30天=9663935.69元，原告只要求被告按欠费金额的30%支付违约金即10340.6元×30%=3102.18元。原告认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。原告在接受委托对涉案小区物业进行管理服务后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，被告无正当理由连续拒交物业费及其他费用，已构成违约。原告多次向被告催交上述费用，但被告仍拒绝交纳。被告拒不缴纳物业管理费及其他费用的行为，已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》的约定及合同法等法律的规定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，根据《物业管理条例》第七条、第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，被告应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望人民法院公正裁决。 被告蒋新球辩称，依法撤销原告不合理的诉讼请求，按照相关规定和事实依据作出合理公正的判决；由原告支付本案的诉讼费。1、质证原告所提供的3-1、3-2证据的真实性，根据原告所提供3-1、3-2证据显示，原告城和公司与其提供的《前期物业管理服务协议》中甲方名称不一致，请原告作出解释并提供相关的依据，否则诉讼主格不符；请原告提供原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的原件查验；请原告根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条提供物业服务企业资质证书和从事物业管理的人员的职业资格证书原件；2、本案已过诉讼时效：被告认为，根据合同约定：物 第4页共10页 业费每月20日至30日缴纳，且明确写明了按自然季度的最后一个20日到30日前交下一季度的费用，同时明确了实行先收费后服务的原则（见《前期物业管理服务协议》第8页第十条第一、第二、第五款》，明确约定了每笔费用的支付时间。原告在合同履行过程中不主张权利，却在合同终止后再来追讨要求“算总账”，这显然违背了诉讼时效制度的本意。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案原告主张的2011年4月28日-2018年1月31日期间的物业费，诉讼时效已过，本案中最后一季度的物业费应该在2017年的12月20日到30日之间交纳，诉讼时效理应从2017年12且31日开始计算到2020年12月31日就已经过了诉讼时效了，因此原告的诉讼请求不应得到支持；3、质证原告本案中5-2、5-3催收复印件：被告自2017年以来一直未收到过原告催收物业费的任何短信，原告提供的5-2、5-3催收复印件本人不予认可，186＊＊＊＊3866号码自2016年9月份就注销掉了，一直使用新号码181××××4111，同时根据原告提供的证据5-1在其登记表中早就有被告的新电话号码了，为何到2020年1月23日、2020年9月4日还在给我早已经销号的手机号发短信呢？为什么不发新号码呢？4、请原告根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十五条出示物业管理区域四至范围、物业用房位置及面积、地上物业共用部位；五、请原告根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十五条提供“物业承接查验协议”，并出示相关内容；其中规定“未进行承接查验，不得交付使用”。第四十七条规定“物业承接查验资料属于全体业主共有，业主有权免费查询”，还规定“物业服务人擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担责任”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 第5页共10页 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：被告蒋新球是桂林市华城商贸城1单元4层58号、59号房屋的业主，该二套房屋建筑面积分别为39.69平方米。2010年4月28日,原告城和公司与被告蒋新球就上述二套房屋签订了《前期物业管理服务协议》,约定由原告城和公司为被告提供前期物业管理服务，住宅物业管理服务费按建筑面积每月0.8元/㎡收取;公共水电公摊费按每月实际发生额进行分摊;单元楼道灯电费及灯具维护费60元/年;业主住宅或商铺的垃圾费按市政有关规定执行;物业管理实行先收费后服务的原则,每次缴纳费用的时间为每月20日至30日;乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业管理服务费用，并一次性预缴6个月以上的物业管理服务费。今后按自然季度的最后一个月20日至30日前交下一季度的费用。乙方可选择“半年”、“全年”预交的方式。被告不按约交费的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。 合同签订后，原告城和公司按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，但在消防安全管理和公共收益公示等方面存在一定的瑕疵，原告城和公司于2018年2月1日起撤出涉案小区，不再向华城商贸城提供物业管理服务。被告至今未交纳涉案二套房屋2011年4月28日至2018年1月31期间物业服务费5150.17元【0.8元/月×39.69m²×（81个月+3天/30天）×2=5150.17元】、公共水电公摊费811元【每月5元×（81个月+3天/30天）×2=811元】、单元楼道灯电费及灯具维护费811元【每月5元×（81个月+3天/30天）×2=811元】、垃圾处理费1135.4元【每月7元×（81个月+3天/30天）×2=1135.4元】，合计7907.57元。原告经催收未果,遂诉至法院，提出如前诉请。 第6页共10页 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》,是双方的真实意思表示,该合同未违反国家法律法规的强制性规定,故为合法有效。原、被告之间物业服务合同关系成立，应当按合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称原告提交的《前期物业管理服务协议》不是其所签订，因被告提交的《前期物业管理服务协议》与被告提交的协议权利义务一致，故不影响双方物业服务合同关系的成立。被告辩称原告向其已停用的手机号发送催收短信，被告未在涉案小区居住，未见到原告张贴的催收通知，原告的诉请已过诉讼时效，本院认为，物业服务合同属于继续性的合同，物业服务期间的物业费具有整体性，本案物业公司已撤离涉案小区，业主所欠的最后一期物业费在物业公司撤离之日才得以确定，故应以物业公司撤离之日即2018年2月1日起计算诉讼时效，且本案中被告未能提供证据证明其已通知原告手机号码已停用和变更通信地址，被告未能收到催收信息的原因不应归责于原告，原告于2021年1月25日起诉未超过诉讼时效，对被告主张原告的诉请已过诉讼时效，本院不予支持。 原告按约向涉案小区提供了物业服务,被告应按约支付物业服务相关费用。被告欠交2011年4月28日至2018年1月31期间物业费5150.17元、公摊水电费811元、单元楼道灯电费及灯具维护费811元及垃圾处理费1135.4元，合计7907.57元。原告要求被告支付10340.6元费用的诉请，本院予以部分支持。被告辩称原告无物业资质和在消防及物业服务方面存在不达标问题，本院认为，原告按照《前期物业管理服务协议》为涉案小区提供了物业服务，且涉案小区大部分业主亦按约支付了物业服务相关费用，维持了涉案小区物业服务的正常运转，被告亦基于其与原告的物业服务合同关系受益， 第7页共10页 因此应当按照合同约定履行支付物业服务相关费用的义务，被告未按约交纳物业费，其行为构成违约，应当承担违约责任。被告提供的证据不足以证明原告的物业服务长期存在严重的问题，对于物业服务中存在的瑕疵，被告可以要求物业服务企业限期整改或者按照法定程序选聘新的物业服务企业。对原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业服务方面存在一定的瑕疵，本院结合原告的损失程度及双方的过错，酌情判决被告按年率5%支付原告2018年2月1日至2020年12月1日的违约金，原告主张被告按民间借贷6%的年利率支付资金占用利息，因本案不是民间借贷纠纷，原告已通过诉请违约金的方式补偿了其损失，故对原告该项诉请，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下: 一、被告蒋新球支付原告桂林市城和物业服务有限公司2011年4月28日至2018年1月31日的物业服务费5150.17元、公共水电公摊费811元、单元楼道灯电费及灯具维护费811元、垃圾处理费1135.4元，合计7907.57元；二、被告蒋新球支付原告桂林市城和物业服务有限公司2018年2月1日至2020年12月1日期间的违约金（违约金计算：以7907.57为基数，自2018年2月1日起至2020年12月1日止，按年利率5%计算）； 三、驳回原告桂林市城和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费184元（原告桂林市城和物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取92元，由被告蒋新球负担55元，原告桂林市城和物业服务有限公司负担37 第8页共10页 元，本院退回原告桂林市城和物业服务有限公司92元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 周 丽 二〇二一年四月二十一日 书记员  蒋鑫 附相关法条： 第9页共10页 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第10页共10页 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。