安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0822民初615号 原告:安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司，住安徽省怀宁县高河镇陈东村永丰村民小组，统一社会信用代码91340822MA2T07XX6P。 负责人：李丰沛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱自培，安徽益上律师事务所律师。 被告：陈华娟，女，1976年11月22日出生，汉族，户籍地安徽省怀宁县，经常居住地安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：董贤发，男，1975年12月11日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司与被告陈华娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司的委托诉讼代理人朱自培、被告陈华娟及其委托诉讼代理人葛贤发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈华娟支付欠缴费用7778.7元（其中暂计欠付自2018年9月1日起至2020年9月30日物业费3585元，违约金4193.7元）；2.案件受理费由陈华娟负担。诉讼过程中，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司变更第一项诉讼请求为：请求判令陈华娟支付欠缴费用4221.7元（其中暂计欠付自2018年9月1日起至2020年12月31日物业费4015.2元，违约金206.5元）。事实和理由：2018年8月9日，安庆金马房地产开发集团有限公司与安徽信联物业服务有限公司签订《骏景苑项目物业管理合作协议》，聘请安徽信联物业服务有限公司为骏景苑项目提供前期物业管理服务。2018年8月30日，怀宁县高河镇金星社区居民委员会与安徽信联物业服务有限公司签订《骏景苑临时物业服务合同》，约定服务期自2018年9月1日至2020年8月31日止,其中第三章第十八条第一款约定了物业费标准，第五款约定了违约金和管辖法院。自2018年9月1日起安徽信联物业服务有限公司指定安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司为骏景苑小区提供物业服务至今,陈华娟自2018年9月1日起未缴纳物业费，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司为维护自身合法权益，故具状诉至法院。 陈华娟辩称，一、安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司向陈华娟主张物业费缺乏依据：1.陈华娟与安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司不存在物业服务合同关系。陈华娟在购买案涉房屋时与安庆腾飞物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，根据该合同的约定，因骏景苑小区未成立业主大会，合同自行延期两年。在上述合同期限内，作为开放商的安庆金马房地产开发集团有限公司无权私自与安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司签订新的物业服务合同，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司诉讼主体不适格；2.安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司与安庆金马房地产开发集团有限公司签订《骏景园项目物业管理合作协议》、与金星社居委签订《骏景苑临时物业服务合同》，均未征求业主意见，也未进行招标和对外公示、公告，存在安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司为诉讼而补签的嫌疑；3.安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司未被怀宁县房地产行政管理部门批准服务骏景苑小区。二、安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司主张的物业费标准缺乏依据：1.陈华娟未与安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司签订《物业服务合同》，也未约定相关的物业管理费的收取标准，物业公司当庭变更诉求，随意性较大；2.安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司主张的物业管理费的收取标准未经物价局核定备案，也未进行公示。三、陈华娟与安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司之间不存在物业服务合同关系，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司强行入驻骏景苑小区违反法律规定，其主张滞纳金缺乏依据。四、在安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司服务期间，其服务存在瑕疵，且陈华娟所有的房屋存在墙壁开裂等情况，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司在催收物业费期间，存在私自录音录像的情况，希望法院依法调取相关材料。综上，请求法院依法撤销案涉《骏景园项目物业管理合作协议》和《骏景苑临时物业服务合同》，并驳回安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司对陈华娟的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：陈华娟系案涉骏景苑小区5幢1803室业主，房屋建筑面积为119.48㎡。安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司系从事物业管理的企业。安庆金马房地产开发集团有限公司系该小区的建设单位。骏景苑小区隶属金星居委会。2015年9月30日，安庆腾飞物业服务有限公司（合同中“乙方”）与包含陈华娟在内的景苑小区业主（合同中“甲方”）分别签订了一份《“骏景苑”物业服务委托合同》。双方在合同中约定：1．甲方委托乙方对“骏景苑”小区提供前期物业管理服务；2．小区物业服务费为住宅用房0.6元/月·平方米、电梯能耗费0.3元/月·平方米（二楼及二楼以上收取）、二次供水能耗费0.3元/月·平方米（七楼及七楼以上收取）；3．物业费一年一交，以物业交接通知单上时间为准，逾期不交物业费的，乙方将按每日1‰收取滞纳金；4．合同期限自2015年6月1日至2018年5月31日止，但在合同期限内，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，本合同自行延期二年。2018年8月份，安庆腾飞物业服务有限公司因故撤离案涉小区，终止了物业服务。 2018年8月9日，因案涉小区业主入住率未达到50%，未达到成立业主大会和业主委员会的条件，安庆金马房地产开发集团有限公司（协议中“甲方”）作为案涉小区的开发商与安徽信联物业服务有限公司（协议中“乙方”）签订《骏景苑项目物业管理合作协议》。双方在协议中约定：甲方同意聘请乙方为骏景苑项目物业管理服务企业，在业主委员会成立前，甲方明确将该项目物业全部委托给乙方管理，乙方须在2018年9月1日前全面接管该小区并在接管前做好与前物业公司的交接手续。上述协议签订后，安庆金马房地产开发集团有限公司未将前述物业服务企业选任情况向案涉小区业主进行公示和征询意见。 2018年8月30日，金星居委会根据安庆金马房地产开发集团有限公司的申请，代行案涉小区业主委员会职责，并作为合同甲方，与安徽信联物业服务有限公司（作为合同乙方）签订一份《骏景苑临时物业服务合同》。双方在合同中约定：1．甲方委托乙方对骏景苑提供物业服务；2．物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为住宅用房0.6元/月·平方米、电梯能耗费0.3元/月·平方米（二楼及二楼以上收取）、二次供水能耗费0.3元/月·平方米（七楼及七楼以上收取）；3．物业服务费每6个月预缴一次，首次缴纳时间为2018年9月1日，后期在每年的3月1日、9月1日预缴；4．逾期交纳物业服务费及有关费用的，从逾期之日起按中国人民银行（1年期）同期贷款利率支付违约金；5．合同期限为二年，即自2018年9月1日起至2020年8月31日止。在该合同签订前后，金星居委会未将物业服务企业选任情况及合同内容向案涉小区业主进行公示和征询意见。 2018年9月1日，安徽信联物业服务有限公司授权安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司为骏景苑物业提供物业服务。据此，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司自2018年9月1日开始入驻案涉小区并提供物业服务至今。 本院认为，前期物业服务合同是指建设单位在销售物业前与确定的物业服务企业所签订的合同，该合同同时属于建设单位与物业买受人签订的买卖合同的内容，物业买受人与建设单位签订物业服务合同即是对前期物业服务合同的认可与接受，故前期物业服务合同才具有约束物业买受人即业主的法律效力。而根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在前期物业服务合同期满后，因客观原因致业主大会未能成立或者未能选举产生业主委员会的，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同也应认定为前期物业服务合同，但合同内容不能改变此前物业服务合同的约定。本案中，陈华娟与安庆腾飞物业服务有限公司签订的《“骏景苑”物业服务委托合同》合法有效，双方均按该协议内容履行了权利义务。在前期物业服务企业安庆腾飞物业服务有限公司退出案涉小区并终止履行前期物业服务合同后，骏景苑小区因客观原因未能成立业主大会和业主委员会，安庆金马房地产开发集团有限公司作为建设单位，与安徽信联物业服务有限公司于2018年8月9日签订《骏景苑项目物业管理合作协议》，选聘安徽信联物业服务有限公司作为骏景苑项目物业服务企业，仍应认定为属于前期物业服务合同，依法对案涉小区业主具有约束力。根据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条和第三十五条的规定，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，选聘和解聘物业服务企业属于业主大会的职责，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会职责。第三十六条规定，业主委员会应当向业主公布物业服务合同。第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据以上规定可知，居民委员会可以代行业主委员会的职责，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但无权决定物业服务合同的内容、标准及物业服务收费方案，该事项应由业主大会决定。同时，在签订物业服务合同之后，居民委员会应当向业主公布物业合同的内容，征询业主意见。本案中，案涉小区在2018年8月前因入住率不足50%，未成立业主大会，更未成立业主委员会，金星居委会可以代行业主委员会职责，与建设单位即安庆金马房地产开发集团有限公司选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但金星居委会在事前未征询案涉小区业主意见，事后亦未向案涉小区业主进行公示和征询意见的情况下，与安徽信联物业服务有限公司签订《骏景苑临时物业服务合同》，但双方无权就就物业服务费的标准、支付方式和违约责任等进行约定，该部分合同内容对案涉小区业主不发生法律效力，不具有约束力。安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司受安徽信联物业服务有限公司授权自2018年9月1日起入驻案涉小区，并提供物业服务至今，案涉小区业主对此应为明知但未提出异议，并一直接受该公司提供的物业服务，故自2018年9月1日起至今，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司与案涉小区业主之间的物业服务合同关系依法成立，包含陈华娟在内的案涉小区业主，应据此向安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司支付物业服务费，安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司起诉要求陈华娟支付物业服务费主体适格。安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司在法庭辩论终结前变更诉讼请求，要求陈华娟支付自2018年9月1日起至2020年12月31日期间的物业费，不违反法律规定，本院予以准许。因双方未就物业服务费标准进行约定，故物业服务费的标准可参照安庆腾飞物业服务有限公司与陈华娟签订的《“骏景苑”物业服务委托合同》约定的物业服务费标准计算，故陈华娟自2018年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费为4015.2元〔（物业服务费0.6元/月·平方米+电梯耗能费0.3元/月·平方米+二次供水能耗费0.3元/月·平方米）×119.48㎡×28月〕。陈华娟所持的《骏景苑项目物业管理合作协议》和《骏景苑临时物业服务合同》可能存在为诉讼而补签的辩解理由，因未提交证据证明，本院不予采信。陈华娟辩称的物业公司在催收物业费时存在私自录音录像等行为，陈华娟可自行向有关机关报案处理。陈华娟所持的房屋质量存在问题，物业服务公司服务存在瑕疵，但未提交证据证明，且主张房屋质量的对象应为房地产开发公司，故对陈华娟的上述辩解理由，本院不予采纳。安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司主张违约金206.5元无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条，《安徽省物业管理条例》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下： 一、被告陈华娟于本判决生效后三日内向原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司支付物业服务费4015.2元； 二、驳回原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取计25元，由陈华娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  江挺 二〇二一年四月十四日 法官助理刘洲 书记员赵能静