河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4479号上诉人（原审原告）：郑州怡居酒店管理咨询有限公司，住所地：郑州市金水区未来路73号院11号楼5楼507号，统一社会信用代码：91410105676720809J。法定代表人：梁旭明，总经理。委托诉讼代理人：楚昌锣，河南格东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀茹，河南格东律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：代筱丽，女，汉族，1969年4月29日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜百育，河南中豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谈道龙，男，汉族，1964年11月15日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：樊娟娟，女，汉族，1990年5月30日生，住河南省西华县。被上诉人（原审第三人）：左明利，男，汉族，1988年12月3日生，住河南省武陟县。被上诉人（原审第三人）：李瑞菲，女，汉族，1987年11月22日生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：左明利，系其丈夫。上诉人郑州怡居酒店管理咨询有限公司（以下简称怡居酒店）与被上诉人谈道龙、樊娟娟、代筱丽、左明利、李瑞菲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。怡居酒店的委托诉讼代理人楚昌锣、陈秀茹，代筱丽的委托诉讼代理人杜百育、谈道龙，樊娟娟，李瑞菲的委托诉讼代理人左明利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。怡居酒店上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审的全部请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、代筱丽、谈道龙与左明利、李瑞菲恶意串通逃避债务，四人应当对返还上诉人房屋租金51,040元及违约金25,520元承担连带责任。2017年谈道龙将案涉房屋转让给左明利、李瑞菲夫妇并未在合理期间内提前告知。租赁合同明确约定了代筱丽、谈道龙的责任，该责任并不能因左明利及李瑞菲主动承担责任而免除。一审被上诉人提供的承诺书既无原件，也未明确约定免除谈道龙、代筱丽的责任。二、代筱丽、谈道龙、左明利、李瑞菲、樊娟娟应当赔偿上诉人装修及设备损失108,000元，经营损失83,520元。设备损失及装修损失己提交采购合同，经营损失也依据营业进行主张，被上诉人称上诉人拖欠房租及物业费与事实严重不符，双方并未约定物业费应由谁承担，樊娟娟锁门致使上诉人无法正常经营，应当承担经营损失。租赁合同约定，一切损失由甲方承担，故代筱丽、谈道龙应对上述损失承担连带责任。谈道龙、代筱丽辩称，在租赁期间案涉房屋所有权转移的事实，上诉人是明知的。2019年上诉人缴纳房租由左明利及李瑞菲收取的事实上诉人也是明知的。一审法院对于本案的事实认定以及判决结果，没有错误，应当予以支持。樊娟娟辩称，2019年10月30日樊娟娟取得涉案房屋的不动产权证，自2019年11月起，上诉人表示想继续承租涉案房屋，樊娟娟表示同意，之后上诉人向樊娟娟缴纳了2019年11月14日至2020年9月23日期间的房租，双方已经形成了事实上的房屋租赁合同关系。上诉人应承担樊娟娟房屋房租、租金等义务，樊娟娟无需返还租金。上诉人一直拖欠房租，樊娟娟通过微信、电话以及物业经理等各种催要方式需要租金，上诉人一直拒绝支付租金，上诉人已经严重违约，樊娟娟有权要求其支付违约金，在不断地催要上诉人仍旧拒绝支付的情况下，樊娟娟不得以才采取了锁门等方式催要，樊娟娟已经尽到了法律规定的通知义务，而且上诉人多次威胁要砸门，也有报警记录，上诉人自身的过错导致的损失应由其公司来承担，樊娟娟有权拒绝上诉人继续使用房屋。左明利、李瑞菲辩称，2017年我和谈道龙之间交易跟他们之前法人我们也沟通过这个事情，因为他们的公司是新变更了法人，所以说我们之前的交易跟他们现任法人没有任何关系。包括我们那里面的所有房子都出入过，原法人都知道，包括整个全部交易过程。我们四个人没有相互推诿，一直在积极处理这个事情，一审的结果我们认可，因为原来的租赁合同上写得很清楚，如果让赔付多余的损失的话，我们不予认可。怡居酒店向一审法院起诉请求：1、依法判令被告代筱丽、谈道龙、第三人李瑞菲、左明利向原告退还租金53,328元；2、依法判令被告代筱丽、谈道龙、第三人李瑞菲、左明利向原告支付违约金26,664元，赔偿原告装修及设备损失108,000元，赔偿原告经营损失83,520元；3、依法判令樊娟娟退还租金22,540元，对原告装备及经营损失承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月10日，被告代筱丽、谈道龙（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于郑州市未来路锦江国际花园小区11号楼501-509、511、513室共11间房屋交予乙方租用，每年租金20万元，押金20,000元，租金每两年缴纳一次，三年后租金递增5%，租金为每年21万元，第一次房租在协议签订之日缴纳，第二次房租提前15天支付。乙方租用时间自2015年9月15日至2021年9月15日止，如甲乙双方在租用期内出现租期变更，由违约方向履约方支付剩余租期租金的50%作为赔偿金。2017年6月8日，涉案房屋508室由被告代筱丽出售给第三人李瑞菲，被告代筱丽提交不动产登记证书，载明金水区未来大道73号院11号楼5层08号房屋产权人变更为李瑞菲单独所有。李瑞菲与左明利系夫妻关系。2019年9月18日，被告谈道龙向原告出具收据一份，载明，今收到原告2019年9月15日至2021年9月15日锦江国际花园5楼501-509、511、513室房租42万元。收款人为508左明利……后由于第三人左明利、李瑞菲债务未清偿，郑州高新技术产业开发区人民法院依法拍卖其名下位于金水区未来大道73号院11号楼5层08号房屋。2019年10月4日，被告樊娟娟在郑州高新技术产业开发区人民法院于阿里拍卖平台开展的金水区未来大道73号院11号楼5层08号项目公开竞价中，以最高应价胜出，拍卖成交价格923,750元，并于2019年10月24日付清全部购房款和契税，2019年10月30日取得不动产登记证书。2019年11月14日至2020年9月23日，原告共向被告樊娟娟转账租金22,540元。2020年1月1日，原告出具《承诺书》一份，载明，谈道龙代左明利垫付4,640元给原告，剩余房租51,040元双方协商。2020年12月1日，被告樊娟娟因原告多次拖欠房租为由，将涉案房屋508室锁门，原告无法使用该房屋酿成纠纷，故诉至本院。一审法院认为，关于被告代筱丽和谈道龙是否本案适格被告的问题。因二被告与原告签订租赁合同，原告依据双方所签租赁合同提起诉讼，二被告与涉案租赁合同具有利害关系，故是本案适格被告。原告与被告代筱丽、谈道龙签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋金水区未来大道73号院11号楼5层08号于2017年6月8日转让给第三人李瑞菲。涉案房屋后于2019年10月被拍卖，被告樊娟娟依法拍得，并于2019年10月30日取得不动产所有权，此后原告继续租赁该房屋至2020年12月1日，且之后租金曾向被告樊娟娟支付。原告主张被告、第三人返还自2020年9月15日起至2021年9月15日期间508室房屋租金，因该期间内涉案房屋所有权人已非第三人李瑞菲、左明利，其二人亦无权收取涉案房屋租金，故该期间李瑞菲、左明利所收房屋租金应返还给原告，被告代筱丽和谈道龙因收取原告租金，交付第三人，原告明知且出具承诺书，故被告代筱丽和谈道龙勿需再返还租金。涉案房屋租金扣除被告谈道龙已经垫付的4,640元，为51,040元。第三人左明利、李瑞菲在房屋所有权变动后已无权再收取房租，且原告向樊娟娟支付租金，故第三人应当将已付未使用期间的租金返还原告，原告也出具承诺书，双方于2020年2月15日后协商解决。原告主张被告按照剩余租期租金的50%向其支付违约金26,664元，根据本案情况本院酌定为应退租金的10%，即5,104元，超过部分，本院不予支持。自2019年11月起，原告怡居酒店继续承租涉案房屋，被告樊娟娟亦表示同意，原告应依约向被告樊娟娟支付自2019年11月至今的房屋租金。截至2020年12月原告仅向樊娟娟支付房租至2020年9月，此后原告未再支付房租。原告拖欠房屋近3个月未付，被告樊娟娟有权拒绝原告继续租用该房屋，原告主张被告樊娟娟退还已使用的房屋租金22,540元，于法无据，本院不予支持。原告主张被告、第三人赔偿其装修、设备损失及经营损失83,520元，但未举证证明上述损失的存在及实际发生数额，故本院不予支持。判决：一、第三人左明利、李瑞菲于本判决生效之日起十日内返还原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司房屋租金51,040元；二、第三人左明利、李瑞菲于本判决生效之日起十日内支付原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司违约金5,104元；三、驳回原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,855元，由原告负担2,310元，第三人左明利、李瑞菲共同负担545元。二审期间，当事人均未提交新的证据。一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。谈道龙、代筱丽与怡居酒店签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋转售给左明利、李瑞菲，转售房屋告知了怡居酒店，并将收取的租金转交给左明利、李瑞菲，双方亦表示同意继续履行合同，谈道龙、代筱丽转让房屋不存在恶意串通，怡居酒店要求其承担还款责任的上诉理由，本院不予采信。怡居酒店出具承诺书，显示涉案房屋应当返还剩余租金数额51,040元，左明利、李瑞菲对此亦予以认可，原审判令其返还剩余房租并对逾期违约金进行酌定的处理正确。樊娟娟拍卖取得房屋产权后，怡居酒店拖欠房屋租金，樊娟娟拒绝其继续租用房屋并无不当，要求返还己付租金无事实及法律依据。怡居酒店要求返还剩余租金的请求正当，但对其所称装修、设备及经营损失，本院审查后认为，结合双方合同履行时间、涉案房屋面积及房屋使用情况，原审法院认定其装修、设备损失证据不足的处理适当，经营损失亦无依据认定实际发生及其数额，故对怡居酒店该部分上诉理由及请求，本院亦不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,710元，由郑州怡居酒店管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年四月十六日书记员  李 妍