北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4760号上诉人（原审被告、反诉原告）：余洪波，男，1973年10月5日出生，汉族，住重庆市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京三羊泰达物业管理有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊商业楼****。法定代表人：周勇刚，总经理。委托诉讼代理人：万有志，北京中南律师事务律师。上诉人余洪波因与被上诉人北京三羊泰达物业管理有限公司（下称物业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初44531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。余洪波上诉请求：同意一审判决第二、三、四项，撤销一审判决第一、五、六、七项，依法改判由物业公司返还我租金699600元、物业公司赔偿我装修费375844.2元及购置设施设备费用512314.59元、消防工程及验收费用99600元、早餐经营预期利益损失162600元。事实与理由：一、一审法院认为“物业公司与我对合同无法履行均有过错，应同等负担由此产生的损失”属于认定该事实错误，证据不足，适用法律错误。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》，物业公司应交付北京市西城区×××6号楼一层部分面积（下称涉案房屋），即480平方米用作经营餐饮，但实际只有150平方米符合相关规定，可用作餐饮。我经过中介介绍及物业公司承诺该房可以做餐饮后才与物业公司签订合同，对于涉案房屋其中330平方米无法正常用于餐饮经营的事实没有事先预测的可能性，且无能力预测，我对涉案房屋无法正常经营不存在过错。2.办理食品经营许可证是物业公司应履行的法定义务，该证迟迟无法办理导致我无法正常开业经营，造成的损失应由物业公司承担全部而非部分责任。双方所签《补充协议》虽约定食品经营许可证由我办理，但这是以北京正德祥和餐饮服务有限公司（下称正德祥和公司）执照变更到我名下为前提的，本案自物业公司取得餐饮执照之日起至其单方解除《房屋租赁合同》之日，餐饮执照尚未变更到我名下，由我办理该食品经营许可证的前提条件未成就，因此，我不负有办理食品经营许可证的约定义务。3.我为经营餐厅支付了租金、押金、招聘人员工资、购买设备、装修房屋，改造消防，上述支出都是建立在480平方米的面积能够经营餐厅的基础之上的实际支出。物业公司在诉讼过程中还把我购置的设备擅自移走，至今下落不明，一审判决未支持上述全部实际损失，也未对物业公司擅自移走的设备作出处理，属认定事实不清。二、一审法院针对我装修涉案房屋、购买设施设备等支付费用的金额认定错误，显失公平。一审判决仅认定微信转账部分，但并未认定银行转账部分，导致我装饰装修部分的实际损失惨重。物业公司辩称：我公司不同意一审法院判决。我公司已经提交了上诉状，但因为疫情的原因，当然也有我公司的责任，我公司没有按时交纳上诉费。我公司不同意余洪波的上诉请求和理由。办理食品经营许可证是余洪波的义务，其如何办理，办理多少平方米是其自己决定的。目前涉案房屋手续合法，没有任何问题，有产权证，在这种情况下还认定我公司有过错，是认定错误，对我公司要求过高。如果要办理150平方米以上的食品经营许可证还需要到环保部门进行环评，还需要向公安、消防部门办理消防手续，这都是余洪波自己的选择。从2019年6月11日到诉讼期间，余洪波从未对其150平方米提出过异议，其认可这种情况，现在食品经营许可证也办下来了，其完全可以正常经营，其现没有权利就此提出解除合同。合同约定了免租期，余洪波办不下来许可证，也要交租金。一审法院按照150平方米计算租金是错误的。行政处罚也是针对是无照经营和超范围经营进行的处罚，并没有说超出面积经营。处罚决定是从2019年4月就开始调查，也就是说余洪波是从2019年4月就开始经营了，在一审审理中，余洪波对此没有如实陈述。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令余洪波支付我公司2019年6月22日至2019年11月8日的租金660800元；2.以660800元为基数，按照日千分之三计算违约金273571.2元（自2019年6月22日计算至2019年11月8日）。余洪波向一审法院反诉请求：1.判令物业公司返还我房屋租金699600元，房屋押金230000元及资金占用费260288元；2.判令物业公司返还我办理食品经营许可证垫付的费用20000元及缴纳的2019年暖气费20160元；3.判令物业公司支付我因擅自停水造成的早餐经营损失162600元；4.判令物业公司赔偿我装修费375844.2元及购置设施设备的费用512314.59元；5.判令物业公司返还我垫付的消防工程及验收费用99600元；6.请求判令物业公司赔偿我逾期营业损失150万元。一审法院认定事实：2018年10月23日，物业公司（甲方，出租方）与余洪波（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营餐饮使用，建筑面积约480平方米。合同2.1条，房屋租赁期限自2018年10月22日起至2023年12月31日止。3.1免租期、租金及税费，3.1.1免租期：自2018年10月22日起至2018年12月21日止。计租日期：自2018年12月22日起至2023年12月21日至。3.1.2租金计收标准，（1）即2018年12月22日起至2021年12月21日止每年租金为1752000元整。……。3.1.4押金：本合同签订之日，乙方须向甲方交纳230000元整作为租赁房屋押金，乙方合同到期不再续租的情况下且无违约行为，甲方15日内无息返还乙方房屋押金。3.2租金支付方式：租金按每半年支付一次，乙方应在每期租金到期日提前15日支付，第一期租金应在签订合同三日内将每期的租金汇入甲方账户（甲方不提供租金发票）。4.1自租赁日期起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等。4.2收费标准：租赁房的电费1.4元/度，水费9.50元/吨，卫生费待定，暖气费按国家规定收取，上述几项费用如遇国家政策调整，按调整后的标准收取。6.1.3甲方为乙方提供办理证照所需手续（房屋产权证，原消防验收意见书，餐饮环评备案）及协调现有天然气的接通工作。8.1租赁期限内，如乙方与第三方合并，或转租第三方，且因该合并、转租造成本合同主体项目变更，公司名称变更的，须事先征得甲方的同意，并签署补充协议。否则视同乙方违约，甲方有权单方解除本合同并不承担任何违约责任。9.1乙方可以在租赁房屋的使用范围内进行合理且必要的维修改造、安装等，乙方还需装修、改造、安装，应在施工期前向甲方提供施工方案，经甲方审核同意后，在不破坏租赁房屋主体结构的前提下，乙方方可施工，施工期间的一切费用均由乙方自行承担，甲方就装修费用不承担任何责任。10.2乙方如未按约定支付租金，逾期支付超过十日内的，乙方除需支付拖欠的租金外，还应按每逾期一日，需向甲方支付所拖欠租金总额的千分之三作为违约金；逾期支付超过十日的，甲方有权单方解除合同，并且不予退还乙方押金，同时乙方除需向甲方支付所拖欠的租金外，每逾期一日，还应向甲方支付所拖欠的租金总额的千分之三作为违约金。2018年10月23日，物业公司（甲方）与余洪波（乙方）签订《房屋租赁合同》的《补充协议》，内容为：“就北京市西城区广华轩6号楼餐饮执照一事，甲方承诺待经营执照审批下来后，需无条件配合转让过户给乙方（卫生许可证需由乙方自行办理）。如无法完成转让过户，甲方退还乙方租金及赔偿相应装修损失。如已完成执照转让过户，该协议即可失效。”诉讼中，双方陈述，物业公司审批的营业执照为正德祥和公司，该公司法定代表人周勇跃系物业公司的员工。2018年10月12日，余洪波通过袁秀兰银行账户向物业公司支付房租订金10万元。2018年10月25日，余洪波又通过袁秀兰银行账户向物业公司支付租金及押金共计1003600元。2018年12月20日，余洪波签署《手续交接清单》，内容为：“北京正德祥和餐饮服务有限公司的营业执照正副本、公章、财务章、发票章、合同章及先照后证审批事项提示单第2018111731号一并交于余洪波（身份证号×××）于2018年12月20日办理完交接手续（办理法人变更）。”2019年6月18日，行政主管部门颁发正德祥和公司的食品经营许可证，主体业态显示为餐饮服务经营者（小型）。经查，餐饮服务经营者（小型）最大的经营面积为150平方米（不含）。2019年8月27日，物业公司向余洪波发送《租金催缴通知》，催促余洪波于2019年8月30日前交纳2019年6月22日至2019年12月21日的租金876000元，否则将在2019年8月31日早8点之前，停止供水供电。2019年9月6日，物业公司又向余洪波发送《催缴通知》，要求余洪波在2019年9月10日前支付2019年6月22日至2019年12月21日租金876000元及2019年7月至8月的水电费12203元，限期2019年9月10日前交纳，否则将在2019年9月11日早8点之前停止供水供电。2019年10月23日，物业公司向余洪波发送《腾退房屋通知书》，告知余洪波因未按期交纳租金及水电费等费用，决定终止双方的租赁合同，自2019年10月25日下午14点开始停水停电，并封锁房屋及清退房屋内外物品，如余洪波未在此前腾退房屋物品，将视为自愿放弃。2019年10月31日，物业公司向余洪波发送《腾退房屋再次通知书》，再次通知余洪波自通知发出之日5日内腾退房屋，交付物业公司，否则到期房屋内外物品视为自愿放弃，物业公司有权采取措施自行处理，并保留腾退前主张房屋占用费的权利。2019年10月25日，物业公司封闭了涉案房屋。2019年11月9日，物业公司将涉案房屋收回。随后，物业公司将涉案房屋另行出租。现物业公司要求余洪波支付2019年6月22日至2019年11月8日的租金660800元及违约金。余洪波认为，涉案房屋直到2019年6月才取得食品经营许可证，且按照许可证的类型经营面积只有150平方米，按此计算，每平方米每天10元*116天（2019年7月1日至2019年10月25日）*150平米=174000元，已向物业公司支付租金1103600元，故不应当再向物业公司支付租金，并反诉要求物业公司退还剩余租金699600元。物业公司对此不予认可，物业公司表示，营业执照2018年12月已办理，依据双方补充协议的约定，食品经营许可证由余洪波办理，之所以经营面积150平方米，是因为余洪波的设计不合理，药监局工作人员口头告知周勇跃，是操作间距离居民区超过9米而不是场地整体距离，余洪波拒绝整改。余洪波对此不予认可，余洪波表示，营业执照虽交给余洪波使用，但法定代表人和股东并未过户到余洪波的名下，所以余洪波无法自行办理食品许可证，按规定涉案房屋整体距离周边居民区不少于9米，并非其设计不合理，也并非拒绝整改，现有的食品许可证就是整改后办理的。物业公司表示，营业执照及公章都交给了余洪波，也向余洪波提出了办理过户，但余洪波没有办。余洪波陈述，办理过户是双方的行为，需要物业公司配合才能完成，周勇跃口头说经营一年后再办过户。物业公司还向余洪波主张2019年7月至8月水费779元、电费11424元。余洪波表示，2019年7月、8月的水电费合计大概是20680元，物业公司因水电改造欠余洪波的9000元，以及物业公司员工在余洪波处吃工作餐的费用5800元，折抵后物业公司才出具2019年10月的单据。物业公司陈述，不存在余洪波所述的折抵情况，水电费折算了余洪波委托办理食品许可证剩余费用2万后，但说不清楚具体折算了何时的水电费，因此，撤回该项诉讼请求。余洪波表示不欠水电费，不同意用委托办理食品许可证剩余费用2万折抵水电费。余洪波为证明其已结清了水电费，余洪波出示：1.其与物业公司员工武永辉的微信聊天记录。2019年7月29日，余洪波微信联系武永辉：“武总吹电费好积极，你也应该把剩下的钱该转给姐姐的钱转了，还有改电的9000转给我，我好给别人，他每次来店里吃饭我都不好意思。”2.收据。收据记载入账时间2019年10月，收款事由水399、电1960，水64-106，电10373-10443,2359。3.微信转账凭证。收款人为周勇跃，转账数额为2359元。物业公司认可武永辉微信聊天的真实性，但不认可余洪波的证明目的。余洪波主张，因涉案房屋不能办理整体场所的食品许可证，且物业公司停水停电、收回房屋，导致余洪波无法经营，给余洪波造成了损失，要求物业公司赔偿。余洪波出示委托协议书、微信聊天记录、银行明细，用于证明其委托物业公司办理食品许可证支付费用10万元，但物业公司仅退还8万元，尚有2万元未退还。物业公司认可委托协议书的真实性，认可收到10万元已退8万元，剩余2万元没有退还，但物业公司表示，剩余2万元已折抵余洪波需要交纳的水电费，但具体折算什么期间的说不清楚。余洪波对此不予认可，余洪波认为2万元与水电费无关。余洪波出示物业公司出具的交费通知，用于证明其交纳了涉案房屋2018年至2019年度的供暖费20160元，要求物业公司返还。物业公司认可余洪波的供暖费已交，但不同意退还，物业公司表示供暖费系代收。余洪波表示，其为了装修涉案房屋，通过微信支付装修款275649.2元，银行转账100195元，为证明其对涉案房屋装修的情况，余洪波出示：1.余洪波与章国旗签订的《施工合同》及微信付款凭证，合同约定工程造价暂定118000元，暂估面积410平方米，工程期限2018年10月31日至2018年11月30日，项目包括原地转拆除、吊顶拆除、墙面干挂石材拆除、水路改造、电路改造、厨房天然气安装、暖气改造、地面水泥砂浆找平、水泥自流平、环氧树脂地坪漆、墙面抹灰做漆、顶面喷漆、厨房贴瓷砖、瓦工砌砖、厨房防水、木工装饰、垃圾外运、现场清运。微信付款凭证显示，两次支付章国旗共计59000元。2.北京佳鑫伟业装饰［工装］报价表及微信聊天记录。报价表显示工程费用共计112856元，微信转账共计99548元。3.余洪波与北京万兴通达建筑装饰工程设计有限公司2018年10月31日签订的《设计合同》及微信付款凭证。合同约定工程范围：效果设计图1张，隔墙定位图、插座点位图、插座连线图、灯具定位图、……、电路系统图，图纸设计费5000元。微信转账记录显示，已向该公司转款5000元。4.余洪波与北京东方恒瑞建筑装饰工程有限公司2018年11月14日签订的《施工合同》、工程明细报价单及微信聊天记录，合同约定工程造价暂定98000元，暂估面积360平方米，工期2018年11月15日至2018年12月15日，施工内容包括原墙面基层铲除、拆除后刷界面剂、……。微信记录显示，支付款项共计36967.2元。5.余洪波与北京昊燃燃气管道工程有限公司2018年12月14日签订《北京市建筑工程施工合同》及微信聊天记录，约定承包范围为表后至灶具安装、报警器安装，工程承包造价32000元。余洪波通过微信向对方发送了银行汇款22400元的截屏。6.余洪波与北京宏宇凯业科技有限责任公司2019年1月25日签订的《安防监控工程合同》及附件，显示合同总金额6420元。7.余洪波与北京宏宇凯业科技有限责任公司2019年1月25日签订《哗啦啦软件使用合作协议》及附件，约定合同金额4650元。8.余洪波还出示微信聊天记录，其表示该部分虽没有合同，但均是因装修支付的款项。物业公司对此均不予认可。余洪波表示，其购买设施设备支付了费用，为证明其目的，余洪波出示：1.余洪波与北京本源乐展电器有限公司2018年12月5日签订《购销合同》、发票5张（金额共计52730元）及微信聊天记录。合同约定购买挂机、天井机空调，合同金额38400元。微信聊天记录显示，付款金额为14330元。2.余洪波与北京京美众合酒店用品有限公司2018年12月19日签订的《销售合同》、报价单及微信聊天记录。合同约定因购买不锈钢烟罩、新风管道等，金额为72000元。微信聊天记录显示，付款金额5000元。3.2019年9月2日上海创绿餐饮设备有限公司订货单、微信转账记录。订货单显示订购单层电二格烤鱼炉、数控电加热系统，金额为10800元。微信转账显示10800元。4.余洪波还出示微信聊天记录，其表示该部分虽没有合同，但均是因购买设备支付的款项。5.余洪波出示网上购物订单若干张，系购买锅、隔水地毯、宝宝椅、垃圾桶等，金额共计13564.29元。物业公司对此均不予认可。余洪波为证明其安装消防设备的费用，出示：1.2018年11月30日杜彦超与张建斌签订的《消防系统施工承包合同》、工商银行电子回单、支付宝转款记录及微信聊天记录。合同金额85000元，转账共计88000元。2.微信聊天记录。余洪波表示购买三九装修消防设备公司的消防设备，微信支付11600元。3.北京建安隆盛消防技术服务有限公司收据。收据显示购买消防设备金额7600元。物业公司对此均不予认可。余洪波表示，因物业公司于2019年10月25日封堵涉案房屋，造成早餐的经营损失162600元（按照每天600元计算，2019年10月25日至2020年7月22日，共计271天），余洪波出示其与过慈月2019年7月19日签订的《早餐经营合作协议》，用于证明其损失。合作协议约定：一、乙方（过慈月）承包甲方（余洪波）餐厅（重厨江湖餐厅）经营早餐，餐厅地址西城区广华轩6号楼3-2一层；二、合作时间一年，于2019年7月23日至2020年7月22日止；三、该协议甲方负责经营场所的房租、水电气费、委派收银员收银，并承担收银员工资，乙方不承担此条涵盖任何费用；……；四、此协议利润分配，甲方按当月营业额提取30%为甲方收益、乙方按当月营业额提取70%为乙方收益；……；六、如乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方终止该协议并可以要求乙方承担经济赔偿责任。……5.乙方必须在上午10点以前撤出大厅经营。物业公司对此不予认可，物业公司表示，余洪波主张损失标准缺乏依据，且其使用480平方米进行了经营。一审法院认为：物业公司与余洪波签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。物业公司与余洪波签订合同后，余洪波向物业公司交纳了租金及押金，物业公司也向余洪波交付了房屋，但因未能办理480平方米的食品经营许可证导致无法正常餐饮经营，由此产生的损失如何承担。对此，法院从以下两个方面进行分析：首先，房屋的出租方负有审查房屋产权、使用性质的注意义务，以确保其出租的房屋符合租赁的用途。本案中，双方合同约定余洪波租赁涉案480平方米房屋用途为餐饮，物业公司作为出租方，其负有480平方米面积均符合餐饮经营的义务。现经行政部门审批，涉案房屋仅能办理150平方米的食品经营许可证，对此物业公司应承担相应责任。物业公司虽辩称，操作间距离居民区超过9米即可，未能办理480平方米食品经营许可证的原因是余洪波操作间设计不当，但此与行政规定明显不一致，且物业公司对此未举证予以证明，法院对此不予采纳。其次，余洪波作为承租人，其既然准备承租涉案房屋用于餐饮经营，应对房屋的权属、使用性质及行政部门对于所属区域关于餐饮的规定进行调查，餐饮经营距离周边居民区距离的相关规定，系双方签订合同之前便已颁布，余洪波虽抗辩其对此并不知情，但亦不能免除其应承担的责任。且依据双方补充协议的约定，食品经营许可证由余洪波自行办理，余洪波在办理食品经营许可证受阻后，虽不能正常经营，但其并未将涉案房屋交还给物业公司，故余洪波对于此期间的租金损失应负一定的责任。余洪波虽主张因未将营业执照过户给余洪波导致办理食品经营许可证困难，但物业公司已将正德祥和公司的营业执照、公章等一并交给余洪波，余洪波也未举证证明其曾向物业公司催办过其他协助事项，且从此后办理150平方米食品经营许可证可知，食品经营许可证是否能够办理与营业执照过户并无关联。综上，法院认为，物业公司与余洪波对于合同无法履行均有过错，应同等负担由此产生的损失。第一，关于租金的损失。2018年12月22日至2019年11月9日的租金。1.2018年12月22日至2019年6月18日期间。因未办理食品经营许可证，余洪波无法使用房屋经营，但其占用房屋，按照责任比例，余洪波应按合同约定租金标准的二分之一，向物业公司支付租金，数额为429600元。物业公司虽主张余洪波此期间进行了经营，但未提供证据，法院对此不予采信。2.2019年6月19日至2019年10月24日期间。此期间已办理了经营范围150平方米的食品经营许可证，余洪波在150平方米范围内可以合法经营，因此，150平方米应按照合同约定的标准支付租金，数额为192000元。剩余面积330平方米，余洪波无法经营使用，但也未返还物业公司，按照责任比例，余洪波按合同约定租金标准的二分之一支付租金，数额为211200元。3.2019年10月25日至2019年11月9日期间。因物业公司在2019年10月25日封闭涉案房屋，导致余洪波无法使用经营，故此期间余洪波不应再向物业公司支付租金。综上，余洪波应向物业公司支付2018年12月22日至2019年10月24日期间的租金共计832800元，余洪波实际已付租金873600元，故物业公司应退还余洪波租金40800元，法院在此范围内支付余洪波要求退还租金的请求，超出部分法院不予支持。物业公司要求余洪波支付租金差额，缺乏依据，法院不予支持。余洪波未按期交纳租金系无法正常经营所致，并非无故拖欠租金，物业公司要求余洪波支付违约金，于法无据，法院不予支持。第二，关于余洪波装修、购买设备及消防设备的损失。因物业公司收回房屋后已另行出租，已不具备进行装修鉴定的基础条件，法院依据余洪波装修时间、租赁期限、相关合同、付款凭证，依据双方的责任比例，酌定物业公司应支付余洪波相应款项25万元，对于余洪波要求物业公司赔偿装修损失、购买设备损失、消防工程费用的请求，法院在此范围内予以支持。第三，2019年度供暖费。因余洪波在此期间无法正常使用房屋，故物业公司应按照责任比例，退还余洪波一半的供暖费，数额为10080元。第四，关于代办食品经营许可证费用2万元。物业公司虽收取余洪波2万元，用于办理食品经营许可证，但并未办理成功，现余洪波要求物业公司退还，理由正当，法院予以支持。物业公司虽主张上述2万元已折抵水电费，但余洪波对此不予认可，余洪波并不拖欠水电费，且物业公司无法说清楚具体折抵何时的水电费，故法院对此抗辩意见不予采纳。第五，押金。合同期限内，物业公司已收回涉案房屋另行出租，双方合同已无法继续履行，余洪波要求物业公司退还押金23万元，并无不当，法院予以支持。第六，余洪波主张的早餐经营损失、逾期营业损失及资金占用费，均缺乏依据，法院均不予支持。据此，一审法院于2020年12月25日判决：一、自判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波剩余租金40800元；二、自判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波房屋押金230000元；三、自判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波垫付办证费20000元；四、自判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波2019年度供暖费10080元；五、自判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司支付余洪波装修等费用250000元；六、驳回北京三羊泰达物业管理有限公司的诉讼请求；七、驳回余洪波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，物业公司称其公司收回涉案房屋后没有另行出租。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，物业公司围绕其答辩意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。物业公司提交：1.照片若干张，用以证明余洪波自2019年4月就开始经营，并不是2019年6月才开始经营；2.行政处罚决定书一份，用以证明相关部门是从2019年4月份就开始进行检查，当时一直没有处理，最后直至2020年1月份才进行明确处罚，处罚根源也是无证经营；3.大众点评上的余洪波发布的涉案房屋经营的照片若干张，用以证明余洪波实际使用了全部涉案房屋面积进行经营，而且余洪波是从2019年4月份就开始发布信息。针对上述新证据，余洪波的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但不认可证明目的；对证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的；对证据3的真实性予以认可，但不认可证明目的，大众点评和美团都是需要审核的，2019年4月份食品经营许可证都没有办下来，我怎么可能将信息发布在大众点评上，当时由于分不开面积，所以显示是连在一起的，我没有办法处理。本院认为：余洪波与物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于租赁合同提前解除的责任问题。首先，物业公司作为涉案房屋的出租人，其与承租人余洪波签订的租赁合同明确约定了租赁用途为餐饮经营即其对余洪波经营目的系明知，此后物业公司为实际申请办理食品经营许可证的行政审批事项的执行人，客观事实上仅办理下来150平方米的食品经营许可，与租赁合同约定的租赁面积480平方米明显不符，虽诉讼中物业公司称系因余洪波装修设计的操作间不当导致，但物业公司就此未能提交相应证据予以证明，故物业公司应对租赁合同提前解除承担一定违约责任；其次，余洪波作为承租人，其在准备租赁涉案房屋经营餐饮前应对涉案房屋的产权性质及相关行政审批规定进行了解，且在物业公司未能办理成功480平方米的食品经营许可证的情形下，余洪波未能及时对此提出明确异议，进而继续占有使用涉案房屋开办餐饮，故余洪波亦应对租赁合同提前解除承担一定责任。综上，一审法院认定双方承担同等责任，并无不当。关于租金问题。首先，2018年12月22日至2019年6月18日期间的租金，因上述期间，物业公司并未办理食品经营许可证，虽余洪波实际占有涉案房屋，但余洪波无法正常合法经营餐饮，且物业公司并未提交充分证据证明余洪波在上述期间已开始营业，故一审法院认定余洪波承担上述期间租金的一半，并无不妥；其次，2019年6月19日至2019年10月24日期间的租金，鉴于在上述期间内，已经取得了150平方米的食品经营许可证，余洪波亦开始正常营业，故一审法院认定余洪波承担上述期间内150平方米相对应全部租金部分，剩余330平方米相对应的租金部分由余洪波与物业公司各自承担50%；再次，2019年10月25日至11月9日期间的租金，鉴于物业公司在2019年10月25日封闭了涉案房屋，导致余洪波未能继续使用涉案房屋，故上述期间的租金，余洪波无需承担。综上所述，一审法院考虑到余洪波已付租金为873600元，余洪波实际应支付的租金为832800元，故而判决物业公司退还余洪波租金40800元，依据充分，本院予以维持。余洪波以其不存在违约行为为由要求退还租金699600元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于装修、购买设备及消防损失问题。考虑到物业公司强行收回涉案房屋，房屋装修等已不具备进行装修鉴定的基础条件，故一审法院依据余洪波提交的装修证据、涉案房屋实际使用期限、双方对于合同提前解除的责任比例等因素，酌情确定物业公司赔偿上述损失25万元，亦无不当。余洪波要求物业公司赔偿全部装修费375844.2元、购置设施设备费用512314.59元、消防工程及验收费用99600元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于早餐经营损失问题。虽余洪波主张早餐经营预期利益损失162600元，但余洪波并未就其已实际发生该项损失提交相应证据予以证明，故对其该项的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，余洪波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21060元，由余洪波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年四月十二日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪