辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4241号上诉人（原审被告）高明，1971年11月12日出生，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：梁玉辉，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爽，辽宁建顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张伟，1968年9月28日出生，男，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：戚峰，辽宁海清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海城市骏峤房屋开发有限公司，住所地鞍山市千山区大屯镇林家村。法定代表人，李云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李中升,辽宁海清律师事务所律师。上诉人高明因与被上诉人张伟、海城市骏峤房屋开发有限公司（以下简称骏峤公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初6668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。高明上诉请求一、撤销辽0381民初6668号判决书，依法改判为：原法院对涉案房屋查封有效，由高明对涉案房屋进行执行；二、诉讼费用由张伟、骏峤公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明事实。在诉讼过程中，张伟称：2014年5月与骏峤公司签订房屋买卖合同，在合同上写明销售许可证。在此次庭审中，经我方申请其出示该许可证原件，骏峤公司的原件上注明颁发日期是2014年11月份。因此，其向法院出示的合同根本不可能在2014年5月份签订，可以证明该份买卖合同是其与骏峤公司事后伪造的以达到侵占房屋的目的。而一审法院对这个问题采取回避的态度。在判决书说“一审时被告骏峤公司出具问题对此问题时行了解释，故院对高明的辩解不予支持。”法院应该以证据而不是以当事人的解释来判断事实，况且骏峤公司也没有正式解释；法院有义务查明该这一明显涉嫌虚假诉讼的事实而不查明反而说“这是高明的辩解”是完全回避矛盾混淆是非。张伟方提交的合同是2014年4月份签订的，并标明了销售许可证号，但现已经查明该许可证是2014年11月份颁发的。张伟与君桥公司签订的2014年的买卖合同与同期签订的买卖合同使用的公章不一致，现已经发现有两个公章号，再高明上合同上使用的张尾号是138，张伟的合同上使用的尾号是863。二、本案的争议焦点应当围绕最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定进行审查。关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，虽然签订了商品房买卖合同，但不是商品房买卖合同中的买受人，也不是买卖合同中法律关系中的买受人，而是以房顶债法律关系中的债权人，签订该合同的目的不是用于履行商品房买卖合同中的出卖人义务，而是为了以房抵债行为完成后，将来办理房屋产权手续的程序性行为。开发商签订该商品房买卖合同的性质不是基于商品房买卖合同中的出卖人义务，而是基于房屋抵债的配合义务。三、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题，张伟主张合法占有案涉房屋的证据不足。张伟提供的向俊桥公司交纳了物业费、公共设施开放违约金等相关费用的收款收据，并没有提供相应的实际交付款项的证明。骏峤公司出具的关于各项费用的详细入账明细账册，不能证明其是否实际付款。2017年10月13日海城法院执行局工作人员进行现场保全，查封案涉房屋时，案涉房屋还处于空置状态，唯一的卷帘门是高明置办和安置的，完全没有体现出张伟所述的合法占有状态，就与一审法院认定的2017年6月24日张伟将案涉门市出租的事实相矛盾。四、关于支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，其将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题，张伟并没有将其所谓的买房款直接支付给开发商，这也不符合商品房买卖合同的法律要件。张伟实际把买房款交给了符华，该行为的性质是替开发商偿还的债务，从而取得了符华的债权人地位。基于以上事实和法律关系，张伟与开发商之间不是商品房买卖合同关系，而是履行以物抵债的债权债务关系。张伟、骏峤公司辩称，服从一审判决。一审法院认定事实：在审理高明与骏峤公司民间借贷纠纷一案中，经高明申请，海城市人民法院于2017年4月26日查封了骏峤公司开发的位于海城市圣源山庄3号楼商网16号、17号、18号、19号、20号共计五个门市。2017年8月10日，海城市人民法院做出（2017）辽0381民初2773号民事判决书，判决骏峤公司于判决生效后十五日内给付高明借款本金200万元及利息（利息自2014年9月28日始至判决确定给付之日止，按月利率2%计算），该案现已进入执行程序。张伟以3号楼商网19、20号门点系其所有提出执行异议，要求解除查封。海城市人民法院于2017年11月11日作出（2017）辽0381执异131号执行裁定书，以该房屋并未办理房屋产权过户登记、房屋仍在被执行人名下为由，驳回张伟的异议请求。另查：2018年7月10日，鞍山市凯程砼业有限公司（以下简称凯程公司）出具情况说明一份：“我公司于2012年与海城市骏峤房屋开发有限公司签订混凝土买卖合同。海城市骏峤房屋开发有限公司以本公司开发的圣源山庄3号楼1-5号门店抵顶混凝土款，我公司将所有抵顶房屋都归属符华（身份证号：2103191964××××××××）所有并处理。由符华与开发公司办理具体买卖、转售和进户事宜”。圣源山庄3号网点7#楼-12#楼之间16#、17#、18#、19#、20#门市与3号网点1#、2#、3#、4#、5#门市系同一处房屋。2014年5月14日，案外人符华将位于圣源山庄楼盘7-12号楼之间南20号、19号门市出售给张依、单一伦，原告张伟代替其女儿张依、案外人单铁军代替儿子单一伦并经案外人符华介绍分别与骏峤公司签订圣源山庄商业门市认购协议各一份，骏峤公司将位于圣源山庄楼盘7-12号楼之间南20号、19号门市分别出售给案外人张依及案外人单一伦，并于当日出具专用收款收据2张，金额分别为1,273,600元、960,000元，张伟及单铁军在签订合同后分别支付房款70万元，该笔房款最终由凯程公司收取。后案外人单一伦放弃购买19号门市，由张伟购买上述门市，将房款返还给单铁军，并与凯程公司将剩余房款结算完毕。张伟与骏峤公司就圣源山庄3号网点4号、5号门市（20号、19号门市）签订商品房买卖合同（预售）两份，两份合同的签订时间均显示系2014年5月14日，对此骏峤公司出具说明一份，说明该合同实际签订时间系2017年3月15日，张伟交纳补平差5950元。同日，张伟向海城市润鑫物业管理有限公司交纳了物业费、公共设施开放违约金、找平差价、垃圾清运费、电费、水费、取暖费等相关费用。2017年6月24日，张伟将上述门市出租。一审法院认为:原案争议焦点系圣源山庄3号商网19号、20号共计两处门市是否张伟已购买，对此张伟提供了认购协议书、专用收款收据、商品房买卖合同(预售)、补平差价款收据、电费、水费、垃圾清运费、取暖费、物业费等收据、照片等一系列证据，4这些证据能够形成完整的证据链条来证明骏峤公司因欠鞍山凯程砼业有限公司商砼款而将原案争议房屋抵顶给鞍山凯程砼业有限公司，鞍山凯程砼业有限公司又认可该房屋归符华所有，符华将该房屋出售给原告张伟，张伟与骏峤公司签订了商品房买卖合同(预售)，并交纳了相关费用且实际占有房屋，未办理房屋所有权证书并非因原告的原因，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对张伟的诉讼请求，原审法院予以支持。关于高明辩解两份合同的签订时间系2014年5月14日，合同上显示有商品房预售许可证号，而此时被告骏峤公司并未取得商品房预售许可证，这显然矛盾，一审时骏峤公司已出具说明对此问题进行了解释，故原审法院对高明的辩解不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十二条第一款、第三百一十四条之规定，判决：不得对骏峤公司开发的位于海城市圣源山庄3号楼商网19号、20号共计两处门市的执行，海城市人民法院(2017)辽0381执异131号民事裁定书于判决生效时自动失效。案件受理费100元，由高明承担。二审期间，高明提交证据1、李云峰承诺一份。用以证明，案涉房屋在2016年8月1日就准备给高明。证据2、查封执行时照片一张。用以证明在2017年10月13日张伟没有实际使用该房屋。证据3、符华在另案的庭审笔录。用以证明张伟承认房屋都是顶账的，不是买的。骏峤公司质证称，证据1、该承诺书没有实际履行，也是高明起诉我方，并申请执行的原因。证据2、照片无法看清是否是诉争的门店。证据3、顶账实际是买卖合同的一种方式。张伟质证称。证据1、其是从符华手中买的房子。证据2、我方收到房屋是毛坯房。证据3、我方不清数他人之间的交易，我方是从符华手中买的房子。本院认证，高明提交的证据1、高明就该承诺书中涉及的款项单独以诉讼方式主张债权。故该证据不能证明争议房屋交付给高明。证据2、照片争议房屋是否空置与是否实际占有没有直接关联该证据本院不予采信。证据3、该笔录真实性，本院予以采信。骏峤公司提交证据1、工商登记变更说明。用以证明公章从此更换。高证明质证称合同是2014年4月1日之后的事情。张伟质证称，与我方无关。证据2、电脑打印账页一份。用以证明骏峤公司与凯程公司存在混凝土买卖关系。高明质证称，网点价格194560元，与诉争的价格不符。账册明确网点2015年12月15日的时候写的是抵押门点但未做手续，也就是2015年12月15日时，依然是抵押，没有做手续。张伟质证，没有意见。本院认证骏峤公司提交的证据1本院予以采信，但不能证明公章是否进行过更换。证据2、该账页系打印件，本院无法核实真实性，该证据本院不予采信。张伟提交证据：证据1、买卖合同书。用以证明鞍山市凯程公司与骏峤公司签订混凝土买卖合同。证据2、协议书。用以证明2013年年底，骏峤公司已经欠凯程公司混凝土款，说明债务已经形成。证据3、情况说明、协议书，5720200元收据，圣源山庄开具的商业门市认购协议书。用以证明以物抵账实际履行，峻桥公司以16号、17号、18号、19号、20号五个门市1144.04平方米，按照5000元每平方米价格抵顶混凝土货款5720200元。证据4。圣源山庄商业门市认购协议共五个门点分别为张依、单一轮、张博、宿邵军、符华开出收款收据及银行转账凭证，凯程公司，2014年5月31日财务进账凭证四张。用于证明以物抵账实际履行时，符华将门市卖给张伟等4人，每户预付款700000元，按购买方要求书写了姓名，符华、张依、单一轮、张博、宿绍军。证据5、峻峤公司说明书一份。用以证明骏峤公司商业门市认购协议转为商品房买卖合同。证据6、2019年7月10日物业公司情况说明一份，海城市公安局王石派出所情况说明一份，收据详单一组（一审已经提交）。用以证明海城市德智物业管理有限公司、海城市公安局王石公安派出所对相关情况作了说明。五户门市房屋面积补差款收据，物业费收据、垃圾费、清运收据、水费及电费。证据7、凯程公司与张伟结算单及银行转款凭证。用于证明鞍山凯程砼业有限公司收预交款2800000元，19号、20号门市实际价格为2233600元，差价余款返还张伟。证据8，凯程公司出具的符华系总经理的证明，符华身份证复印件，倪君系凯程公司会计的证明书一份。高明质证称，证据1、2，混凝土买卖合同协议书真实性合法性没有异议，关联性有异议。依现有证据，凯程公司与俊桥公司之间的债权债务关系并不明确，凯程公司虽然提供了混凝土买卖合同及欠款的协议，但双方以案涉房屋抵顶欠款的约定不明，没有经过生效法律文书的确认，用案涉房屋抵顶欠款的数额也不明确，不能证明房屋买卖合同所抵顶的债务真实或者买卖合同的价格与双方实际存在的债务数额是否相当。迄今为止，骏峤公司并未提供与凯程公司之间的债权债务关系是否结清的证据或债务明细，本案不能排除骏峤公司与凯程公司及张伟、符华等人恶意串通逃避执行的可能。证据3情况说明，骏峤公司与凯程公司的协议，该组证据不能证明凯盛公司与金桥公司之间的债权债务关系是否实际存在，如果存在实际数额是多少。骏峤公司与符华的协议中，峻桥公司的法定代表人李云峰没有相应的签字或盖章。在之前的庭审中李云峰也明确表示自己没有跟凯程公司签订过抵顶协议，所以也不能证明凯程公司将该房屋用符华等人的名字接受案涉房屋用于抵债的合法性。并且可以证明张伟等人不是真实的商品房买受人，他们与骏峤公司之间不是商品房买卖合同关系。收款收据，该组证据仅能证明凯程公司收到骏峤公司款项情况，即凯程公司的入账情况，不能证明以上款项是张伟支付给骏峤公司用于支付购买案涉房屋的情况。同时协议与凯程公司的记账凭证，两份证据相互矛盾，协议的落款日期是2015年3月17日，而凯程公司的记账凭证关于其所谓的出售案涉房屋入账时间为2014年5月31日，就是说在符华还未取得对案涉门市的处置权时，张伟就已经将钱款交付给了凯程公司。很明显，此笔款项并不是对案涉门市的支付款，不排除是张伟与凯程公司的其他经济往来。认购书、商品房买卖合同预售上写明的是张伟，而认购书中却是张依、单一轮，此证据不具有证明力。证据4，银行流水收款收据。以上证据均显示的是倪军个人账户转账情况。倪君是否能够代替凯程公司以个人账户转收资金无从知晓。凯程公司作为有限责任公司，应当有自己的固定商业账号，同时也不能证明以上所涉款项的实际用途。收款收据仅能证明经济往来账目，无法证明款项是否实际收支情况，也不能证明是其用于支付骏峤公司案涉房屋的款项。证据五，2017年3月15日的说明，无法证明商品房买卖合同签订的日期。峻桥公司作为商品房买卖合同的当事人，不能自己证明自己，该说明是证人证言的效力，不属于书证，没有证明力。该商品房买卖合同范本为2016年，落款时间为2014年相互矛盾。依据该合同不能证明该合同的签订时间是2017年4月26日之前。证据6、情况说明两份，不能证明张伟是先于高明占有案涉门市，也不能证明其占有案涉门市的时间。证据7，凯程与张伟结算单及银行转款凭证，只能证明张伟与凯盛公司之间财务往来，同时证明了张伟并没有将上述款项交付给商品房买卖合同的出卖人骏峤公司，所以该证据证明张伟与开发商之间不是商品房买卖合同关系。本院认证，张伟提交的证据1、2,真实性本院予以确认。证据3、情况说明与（2019）辽03民终1954号民事判决确认的事实基本一致，该说明中关于2015年3月17日又以4号、5号门店抵顶商砼款一节与本案无关，该内容本院不予审查，故该说明除从2015年3月17至结尾一节以外的部分本院予以采信。认购协议、收据，因该证据指向的事实（2019）辽03民终1954号民事判决已经予以确认，故本院予以采信。证据4与(2019）辽03民终1954号民事判决确认的事实基本一致,本院予以采信。证据5、骏峤公司系本案当事人，其提供的说明系自我陈述，不属于证据，但该说明内容被(2019）辽03民终1954号民事判决予以确认。证据6，本院予以采信。证据7真实性本院予以采信。证据8、符华、倪君是否为凯程公司相关人员与本案没有直接关联，该证本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。二审查明，案涉门市为圣源山庄3号网点19号、20号门市，案外人符华曾作为原告就3号网点16号、17号、18号提起案外人执行异议之诉。该案被告为高明，骏峤公司，海城市人民法院作出（2017）辽0381民初8288号民事判决，“停止对骏峤公司开发的圣源山庄3号楼商网16号、17号、18号共计三处门市的执行。”，该案宣判后，高明提出上诉，鞍山市中级人民法院作出（2019）辽03民终1954号民事判决，“驳回上诉，维持原判”，该案认定事实及本院认为部分均认定骏峤公司以其开发的圣源山庄3号楼1-5号门市抵顶混凝土款，所有抵顶房屋归属符华。再查,张伟认可争议房屋于2017年6月24日出租给案外人,出租时仍是毛坯房,未装修。再查，2019年7月10日，海城市德志物业管理有限公司出具情况说明，写明“2017年3月15日八时，符华到我物业公司办理进户手续，我公司去门市开门时发现，圣源山庄小区西面的16、17、18、19、20号五个门市被他人安装上卷帘门，符华及物业处的钥匙无法打开，符华当即向王石派出所报案，并通知张伟到场。派出所警察到来后核实的符华张伟的购买手续，向开发公司核实购买情况后，指令我们可以开锁。我们打开门后发现只是更换了卷帘门，没有其他物品。派出所警察告诉符华张伟没有危险物品。经济纠纷不归派出所管，就离开现场了。符华、张伟到我公司办理了进户手续和交费”。再查，2019年7月10日，海城市王石派出所出具情况说明，写明“2017年3月15日8时10分许，海城市公安局王石派出所接到符华报案称，2017年3月15日8时10许，到海城市五个门店，发现五个门店被他人自行安装上卷帘门，其打不开。我所接到报案后立即出警，到达现场后了解情况，在物业人员将卷帘门打开后，告知此事不归派出所管辖，并告知该情况如和他人有异议，到人民法院进行诉讼处理。”本院认为，本案争议的焦点是张伟是否享有足以排除强制执行的民事权利。关于张伟是否享有足以排除强制执行的权利问题，从形式上看，张伟主张享有排除强制执行权利的依据是其购买了诉争门市，故本院围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法律要件审查张伟是否享有排除强制执行的权利。第一，诉争房屋是否基于买卖取得。从现有证据看，本案中张伟一方提供了凯程公司与骏峤的混凝土买卖合同；骏峤公司与凯程公司关于混凝土欠款总额的协议；凯程公司关于欠款以骏峤公司开发的16-20号五个门市抵账的情况说明，写明凯程公司接收骏峤公司16-20号五个门市，1144.04平方米，抵顶商品砼货款5720200元；张伟与骏峤公司签订的商品房买卖合同；鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终1954号案件中，符华提交了凯程公司2014年5月的会计凭证、明细账，该案亦认定凯程公司现金账记载的案涉款项金额合计5720200元，凯程公司的明细账与骏峤公司的对账单基本一致。以上证据及鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终1954号民事判决互相印证，2014年5月骏峤公司与凯程公司达成用包含本案诉争门市在内的五个门市抵顶欠付混凝土款，凯程公司确认该五个门市归符华所有。2014年5月14日，包含张依（张伟之女）、符华在内的五人与骏峤公司签订门市认购协议，2017年3月15日骏峤公司与张伟重新签订商品房买卖合同（预售），日期写为2014年5月14日。综合以上证据及生效判决可以确认，凯程公司与骏峤公司之间混凝土买卖行为真实存在，凯程公司以抵顶混凝土货款方式支付购房款，并确认房屋归符华所有，（对此高明也没有提出异议，仅是认为各方之间系债务抵顶关系不能排除强制执行），张伟实际从符华处购买案涉门市，直接与骏峤公司签订签订商品房买卖合同（预售），钱款与符华结算，张伟对案涉房屋系符华基于债务抵顶方式取得明知。故一审法院认定张伟系基于买卖法律关系购买诉争门市并无不当。第二、张伟是否在法院查封前合法占有诉争门市。经查，依据高明申请，海城市人民法院于2017年4月26日查封本案诉争门市。经海城市公安局王石派出所及海城市德志物业管理有限公司出具的情况说明可知，在2017年3月15日，在公安机关的见证下，物业公司给张伟打开了诉争门市房门。经物业公司证实，张伟经物业公司允许，在2017年3月15日当日，办理了入住手续。故可以认定从2017年3月15日起，张伟实际获得房屋交付，并实际控制该诉争门市。关于高明提出在海城法院执行局工作人员进行现场保全，查封案涉房屋时，案涉房屋还处于空置状态，唯一的卷帘门是高明置办和安置的，完全没有体现出张伟所述的合法占有状态一节。经公安机关及物业公司证实可知，张伟于2017年3月15日实际接收该门市，取得实际控制权利。合法占有房屋指的是依法取得控制房屋的权利及使房屋处于实际控制之下，不以实际居住使用为唯一判断标准。故该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。另，案涉诉争门市至今尚不能办理房产证，故张伟未办理房产证并非其自身原因导致。第三、关于是否实际支付价款问题。从张伟提供的凯程公司的银行流水及凯程公司自制表格及张伟的陈述看，凯程公司工作人员倪君在2014年5月15日至5月16日之间收到转款及现金存入（张伟称单一轮给付现金，倪君自行存入）合计240万元，另有40万元以张伟所在公司与符华之间的40万元债权抵顶。符华将该280万元（280万元系案涉四处门市的款项）均记作张伟给付，后因张伟实际仅购买诉争的两处门市，核算价格后，凯程公司合计返还张伟差价566400元。虽然高明称该款项无法证明是张伟给付房屋价款，双方存在财务往来，但高明没有证据证明银行流水体现的转款系基于其他经济往来，故从现有证据看，应当认定张伟以现金及小部分款项债务抵顶方式支付了全部价款。综上，依照张伟对诉争门市的买受符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，一审法院据此认定其享有排除强制执行的效力，并无不当。关于高明提出张伟称2014年5月与骏峤公司签订房屋买卖合同，写明销售许可证号，骏峤公司的原件上注明销售许可证颁发日期是2014年11月份。因此，其向法院出示的合同根本不可能在2014年5月份签订，张伟与骏峤公司签订的2014年的买卖合同与同期签订的买卖合同使用的公章不一致，现已经发现有两个公章号，在高明的合同上使用的公章尾号是138，张伟的合同上使用的公章尾号是863一节。案涉落款日期为2014年5月的房屋买卖合同，经骏峤公司说明，一审法院确认其签订日期实际为2017年3月15日，故在该合同上写有销售许可证号并不矛盾。关于公章编码问题，骏峤公司亦作出说明公司进行过公章变更。该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，高明的上诉请求不能成立，应予驳回。经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24669元，由高明负担。审判长 王 瑶审判员 吴红娜审判员 秦长虹二〇二一年四月十六日书记员 张小婵