广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2488号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟国栋，男，1977年8月13日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙卓，广东顶匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦淼鑫，男，1982年4月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦毓蛟，男，1981年8月6日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市之一。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王燕妍，广东尹远律师事务所律师。上诉人钟国栋因与被上诉人韦毓蛟、韦淼鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人钟国栋的委托诉讼代理人孙卓、被上诉人韦毓蛟、韦淼鑫的委托诉讼代理人王燕妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟国栋上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判韦毓蛟、韦淼鑫立即向钟国栋支付2019年12月15日至2020年3月27日的占有使用费211829元；2.韦毓蛟、韦淼鑫承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以韦毓蛟、韦淼鑫提供的招租广告和钟国栋提交的《商铺租金催收函》直接认定为钟国栋于2019年12月已开始知晓韦毓蛟、韦淼鑫未实际占有使用涉案商铺，未能及时收回商铺属于钟国栋自甘损失，属于事实认定错误，应依法予以改判。1.正如一审查明，钟国栋前后两次分别向韦毓蛟、韦淼鑫邮寄《商铺租金催收函》，2019年12月2日向韦毓蛟同城邮寄的催收函于2019年12月7日被拒收，经微信、电话催款沟通无果后，钟国栋于2019年12月26日第二次邮寄催款函，韦淼鑫于2019年12月27日签收。由此可知，钟国栋的催款函于2019年12月27日才正式送达韦毓蛟、韦淼鑫，告知韦毓蛟、韦淼鑫应立即支付租金及有可能采取的措施。钟国栋的催款函载明“鉴于双方长期友好关系，避免因合同解除造成损失”“若贵方未按上述时间结清所欠费用，我司将根据租赁合同的相关约定追究贵方的延迟履行违约金并解除租赁合同”，从上述“避免”“将”等措辞可知，钟国栋的催款函仅是强调希望韦毓蛟、韦淼鑫尽快支付租金，如不履行，有可能会采取解除合同的措施的意思表示，其甚至都无法构成是解除合同的意思表示。一审法院忽略该细节，直接以钟国栋的发函和招租即视为知晓韦毓蛟、韦淼鑫未实际使用该房屋显然与事实不符。2.钟国栋发布的招租广告仅是基于韦毓蛟、韦淼鑫长达近一个月不支付租金的行为一种不安的回应，正是积极行使自身权利，尝试极力避损的表现。钟国栋的招租广告均未涉及到韦毓蛟、韦淼鑫装修后商铺内部图片，足以说明，韦毓蛟、韦淼鑫亦未曾明确表示解除合同，钟国栋亦因无店铺钥匙无法进入商铺内部，拒绝要求看房的租客，故该招租广告实际并未产生广告效果，并无法证明韦毓蛟、韦淼鑫已经停止占有使用该商铺，更谈不上钟国栋实际知晓韦毓蛟、韦淼鑫停止使用。3.一审查明，韦毓蛟、韦淼鑫对承租的房屋进行了批荡、砌墙等项目，且尚未完工，按当时合同约定施工期约2个月左右，韦毓蛟、韦淼鑫施工存在延期情况；另一方面，韦毓蛟、韦淼鑫收到催款函时，正值农历十二月，接近年关，在施工延期的情况下，钟国栋有充分理由相信韦毓蛟、韦淼鑫可能经营策略调整，仅是施工暂停。二、2019年12月15日至2020年3月27日韦毓蛟、韦淼鑫仍占有使用房屋，理应向钟国栋支付占有使用费211829元。正如一审判决载明，虽《商铺租赁合同》无效，但《商铺租赁合同》未能继续履行的真实原因在于韦毓蛟、韦淼鑫自行退租，钟国栋曾多次与其沟通交租及是否退租事宜，但其正式明确表示退租形成于原一审开庭，韦毓蛟、韦淼鑫在一审中主张于2019年12月已将涉案房屋交还钟国栋并无实际证据，双方正式办理交接形成于2020年3月27日，因此韦毓蛟、韦淼鑫应支付2019年12月15日至2020年3月27日的占有使用费，参照《商铺租赁合同》租金标准。另一方面，钟国栋并非在韦毓蛟、韦淼鑫逾期支付租金后消极处理，相反，钟国栋积极采取措施止损，但韦毓蛟、韦淼鑫消极应对。从时间线来看，韦毓蛟、韦淼鑫2019年11月10日租金未按时支付后，钟国栋已多次尝试通过多种渠道与对方沟通，但对方均消极处理，后钟国栋2019年12月2日第一次发催款函被拒收，2019年12月27日第二次发催款函被韦毓蛟、韦淼鑫签收，在韦毓蛟、韦淼鑫仍未按时付款的情况下，钟国栋于2020年1月15日向法院提起诉讼主张解除合同，钟国栋已积极处理韦毓蛟、韦淼鑫不按时支付租金的行为，但韦毓蛟、韦淼鑫一直消极被动，甚至收到法院传票后均未明确表示要解除合同。因此，2019年12月15日至2020年3月27日的房屋空置损失应由韦毓蛟、韦淼鑫承担，即参照《商铺租赁合同》按每月62540元的标准支付占有使用费。三、退一步讲，如法院最终不支持钟国栋主张，一审法院在计算2019年8月15日至2019年12月14日的占有使用费抵扣时亦存在计算错误，应予改判。钟国栋代收的租金54000元属于部分商铺的次承租人美宜佳行使的代位权，代韦毓蛟、韦淼鑫支付租金，以此阻抗解除合同，该笔租金对应的是2019年12月15日至2月15日的房租，因此如判决韦毓蛟、韦淼鑫的房屋使用费仅支付至2019年12月14日，则钟国栋代收的房租不应予以抵扣。鉴此，即使依据一审判决的算法，抵扣后，韦毓蛟、韦淼鑫仍应立即向钟国栋支付占有使用费52540元。韦毓蛟、韦淼鑫二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意钟国栋的上诉请求。钟国栋于2020年1月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除双方于2019年8月13日签订的商铺租赁合同；2.韦淼鑫、韦毓蛟支付租金62540元及相应的延期支付滞纳金5628.6元（租金自2019年11月15日起暂计至2019年12月14日，租金最终计算至实际腾房之日止，滞纳金按照日3‰计算，暂计算至2019年12月14日，最终计算至实际应支付之日）；3.没收韦淼鑫、韦毓蛟交纳的租赁保证金及水电保证金共计135080元；4.韦淼鑫、韦毓蛟支付违约金125080元给钟国栋；5.本案诉讼费由韦淼鑫、韦毓蛟承担。韦毓蛟、韦淼鑫在一审诉讼中提起反诉，请求：1.钟国栋与韦淼鑫于2019年8月13日签订的商铺租赁合同无效；2.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟返还租赁保证金及水电保证金135080元；3.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟赔偿投入基建建设费用145007元；4.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟返还已支付商铺租金62540元；5.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟返还支付的茶水费30000元；6.由钟国栋承担本案反诉费用。一审法院经审理查明：2019年8月13日，钟国栋（甲方）与韦淼鑫（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将萝岗干部楼首层，地址萝岗公路街XX号，建筑面积约590平方米出租给乙方作为商业（包括用作经营场地、办公写字楼等其他合理商业用途，餐饮除外）。承租方式，甲方按照租赁物业之现状出租租赁物业给乙方，乙方承租后进行独立经营管理，自行申请营业执照及经营所需的各种证件并建立独立的银行账户，自行交纳所有政府部门规定的营业所需的相关费用和一切税费。租赁期限为2019年8月15日至2027年6月29日。场地租金为62540元/月，从第三年起每年递增5%。从2019年10月开始，乙方应在每月10日前将当月租金交付甲方。经双方协定，为报办手续，装修期限给乙方两个月，不计租金。租赁保证金及水电保证金，在租赁合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳相当2个月租金的租赁保证金125080元，水电保证金10000元，共计135080元。除本合同另有约定外，该保证金在扣除乙方承担之费用后余款可于乙方交还租赁物业给甲方之日无息退还给乙方。该租赁保证金在合同有效期不得以任何方式和理由抵扣乙方应缴租金及其他费用。租赁期间，乙方拖欠甲方租金和甲方代付的水电费、物业管理费、使用杂费、综合服务费等均视为违约（其中甲方代付费用以甲方收费通知为准），每逾期一天，按照拖欠金额的3‰计算违约金，在甲方向乙方发出书面催告通知书规定的合理期限内仍未支付所欠费用，超过时间达15天者，甲方有权解除合同收回场地，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还，同时乙方还应按照本合同其他约定承担违约责任。合同签订后，韦淼鑫向钟国栋支付租赁保证金及水电保证金合计135080元。2019年10月18日，韦毓蛟向钟国栋支付租金62540元。韦淼鑫、韦毓蛟承租案涉商铺后对商铺进行了装修。韦淼鑫、韦毓蛟提交了项目清单报价表及收据、送货单等，拟证明其装修案涉商铺投入资金145007元。韦淼鑫、韦毓蛟提交的现场照片显示案涉商铺装修进行了批荡、砌墙等项目，但尚未完工。因韦淼鑫、韦毓蛟未按时交纳租金，钟国栋通过微信向韦毓蛟催租，并于2019年12月2日及12月26日向韦淼鑫、韦毓蛟发出了《商铺租金催收函》，要求韦淼鑫、韦毓蛟结清欠费，否则将根据租赁合同约定追究迟延履行违约金并解除租赁合同，没收交纳的保证金等。韦淼鑫、韦毓蛟主张其已于2019年12月将案涉商铺交还钟国栋，并提交案涉商铺的招租广告及抖音视频招租广告。钟国栋确认有发布招租广告，但称实际一直没有出租出去。一审庭后双方于2020年3月27日办理了案涉商铺的正式移交手续。为查明案件事实，一审法院依法向广州开发区规划和自然资源局黄埔分局调查案涉商铺的规划报建情况，广州开发区规划和自然资源局黄埔分局向一审法院复函称，查无案涉物业的规划报建审批记录。钟国栋对上述复函三性予以确认，并基于案涉商铺无报建手续，合同无效，其变更诉讼请求为：1.韦淼鑫、韦毓蛟支付占地使用费346256元（从2019年8月15日至2020年3月27日期间的占有使用费，扣减已经支付的一个月租金62540元以及代收的租金54000元）；2.韦淼鑫、韦毓蛟支付利息损失（以346256元为基数，自2020年3月27日起计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率为标准计算）；3.诉讼费由韦淼鑫、韦毓蛟承担。韦淼鑫、韦毓蛟辩称，钟国栋已经在2019年12月10日前对案涉房屋公开招租，证实其已经从2019年12月10日管理控制案涉房屋，因此占有使用费计算至2020年3月27日无事实依据。因合同无效，钟国栋要求利息无法律依据。上述事实有《商铺租赁合同》《商铺租金催收函》、微信聊天记录、银行转账记录、收据、复函等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为：钟国栋主张韦淼鑫、韦毓蛟为《商铺租赁合同》的实际履行主体，韦淼鑫、韦毓蛟未提出异议，一审法院对此予以确认。根据广州开发区规划和自然资源局黄埔分局的复函，案涉商铺未经报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，钟国栋与韦淼鑫签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，韦淼鑫、韦毓蛟因履行合同交纳的租赁保证金及水电保证金应予返还，钟国栋对此亦无异议，一审法院确认钟国栋应向韦淼鑫、韦毓蛟返还保证金135080元。关于韦淼鑫、韦毓蛟主张的装修损失，一审法院认为，虽然《商铺租赁合同》无效，但从钟国栋提交的《商铺租金催收函》以及微信聊天记录可知，《商铺租赁合同》未能继续履行的真实原因在于韦淼鑫、韦毓蛟自行退租，其退租行为是导致装修损失的主要原因。虽然韦淼鑫、韦毓蛟退租后遗留的尚未完工的装修附着物可能存在部分使用价值，但其未提交证据证实钟国栋重新招租后对其进行了使用，享受了该装修价值，同时其在承租案涉商铺过程中未审慎审核案涉房屋的报建情况，对《商铺租赁合同》的无效亦存在过错。综上，一审法院对韦淼鑫、韦毓蛟要求钟国栋赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。至于韦淼鑫、韦毓蛟要求钟国栋赔偿其支付的茶水费30000元，一审法院认为该费用并非由钟国栋收取，故对其该项诉讼请求，不予支持。关于钟国栋要求韦淼鑫、韦毓蛟支付从2019年8月15日至2020年3月27日的占有使用费，韦淼鑫、韦毓蛟要求钟国栋退还已经支付的租金62540元。一审法院认为从韦淼鑫、韦毓蛟提交的招租广告以及钟国栋提交的《商铺租金催收函》可知，钟国栋于2019年12月开始已经知晓韦淼鑫、韦毓蛟未实际占有使用案涉商铺，其在此之后应及时收回案涉商铺，对于未能及时收回商铺而造成的空置损失应由其自行承担，故对于其要求韦淼鑫、韦毓蛟支付2019年12月15日之后的占有使用费，一审法院不予支持。韦淼鑫、韦毓蛟实际从2019年8月15至2019年12月14日占有使用案涉商铺，虽然《商铺租赁合同》约定了装修免租期，但给予该装修免租期的前提是韦淼鑫、韦毓蛟能长期履行《商铺租赁合同》，钟国栋要求韦淼鑫、韦毓蛟支付该期间的占有使用费有理，一审法院予以支持。参照《商铺租赁合同》约定的租金标准，韦淼鑫、韦毓蛟应向钟国栋支付2019年8月15日至2019年12月14日的占有使用费250160元，扣除韦淼鑫、韦毓蛟已经支付的62540元，以及钟国栋代收的租金54000元，韦淼鑫、韦毓蛟还应向钟国栋支付占有使用费133620元。至于钟国栋主张的占有使用费的利息，因《商铺租赁合同》无效，其要求利息无法律依据，一审法院不予支持。综上，钟国栋应当向韦淼鑫、韦毓蛟返还保证金135080元，韦淼鑫、韦毓蛟应向钟国栋支付占有使用费133620元，二者相抵后，钟国栋还应当向韦淼鑫、韦毓蛟返还剩余保证金1460元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月11日作出一审判决：一、确认钟国栋与韦淼鑫于2019年8月13日签订的《商铺租赁合同》无效；二、钟国栋于本判决发生法律效力之日起七日内向韦淼鑫、韦毓蛟返还保证金1460元；三、驳回钟国栋的其他诉讼请求；四、驳回韦淼鑫、韦毓蛟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6494元，由钟国栋承担3522元，由韦淼鑫、韦毓蛟承担2972元。反诉受理费3445元，由钟国栋承担1501元，由韦淼鑫、韦毓蛟承担1944元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。双方当事人确认，钟国栋2019年10月18日所收租金62540元对应租赁时段为2019年10月15日至2019年11月14日。钟国栋对退还保证金无异议。商铺租金催收函明确催收的是2019年11月15日至2019年12月14日的租金62540元及违约金4127.64元。钟国栋表示：对方2019年11月中旬通过电话口头提出解除合同，不再继续租赁，同时要求装修补偿；其一方面与对方协商解除合同相关事宜，一方面向外界招租，但招租并不是由新的承租人立即进场，需要韦淼鑫、韦毓蛟先行退场。二审诉讼中，钟国栋提交付款凭证、收据各四份复印件，拟证明因韦淼鑫、韦毓蛟拒交商铺租赁费，次承租人（租赁部分商铺）缴纳2019年12月至2020年2月的租金并缴纳房屋租赁押金，付款人黄某龙为广州市黄埔区瀛富便利店经营者。韦淼鑫、韦毓蛟质证认为所涉款项是钟国栋与案外人之间的资金往来，未能提供原件，对证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。二审庭审中，双方当事人均确认韦淼鑫、韦毓蛟承租涉案商铺后将部分商铺分租给了黄某龙经营美宜佳超市。韦淼鑫、韦毓蛟对钟国栋代为收取黄某龙租金为此扣减54000元的诉讼主张予以认可。本院认为：本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和钟国栋所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：钟国栋所提韦毓蛟、韦淼鑫应支付2019年12月15日至2020年3月27日的占有使用费主张是否应予支持。案件事实表明，韦淼鑫、韦毓蛟在2019年10月18日向钟国栋支付租金62540元后，对其后租金即停止支付，钟国栋为此向韦淼鑫、韦毓蛟发出商铺租金催收函，该催收函要求催收的是2019年11月15日至2019年12月14日的租金及违约金。依钟国栋二审庭审所述，其已于2019年11月中旬通过电话口头方式获知韦淼鑫、韦毓蛟提出退租，其在与韦淼鑫、韦毓蛟协商退租的情况下，也向外界招租。基于上述事实，一审判决认为钟国栋应当及时收回商铺，减少损失，对钟国栋主张2019年12月15日之后的占有使用费不予支持，所作处理并无不当。本案一审庭后双方当事人于2020年3月27日办理案涉商铺的正式移交手续，并不影响一审判决有关对钟国栋应采取适当措施防止损失进一步扩大的认定与处理。需要指出的是，因涉案商铺部分面积由韦淼鑫、韦毓蛟向他人分租，为此本案双方当事人对韦淼鑫、韦毓蛟应支付的占有使用费扣减相应部分费用的处理均无异议。钟国栋上诉主张54000元对应的是2019年12月15日至2020年2月15日的租金，但未提供相关付款凭证、收据的原件。据此，钟国栋所提不应从韦淼鑫、韦毓蛟应支付的占有使用费扣减54000元的上诉主张，本院不予支持。综上所述，钟国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4477元，由钟国栋负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年四月二十日书记员  吴敏玲李美琦