沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0104民初字第1400号原告:沈阳荣盛中天房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区绮霞街8-41号3门。法定代表人：刘迎春，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯光远，系辽宁良友律师事务所律师。被告：刘晓洁，女，1980年12月29日出生，汉族，户籍沈阳市大东区，现服刑于辽宁省女子监狱。被告：薛金龙，男，1988年10月14日出生，汉族，住址：辽宁省新民市。委托诉讼代理人：韩梅，系辽宁广嘉律师事务所律师。原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）与被告刘晓洁、薛金龙执行异议之诉一案，本院于2021年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣盛公司的委托诉讼代理人侯光远、被告薛金龙的委托诉讼代理人韩梅、被告刘晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣盛公司诉称，1、撤销沈阳市大东区人民法院（2020)辽0104执异236号执行裁定书，解除对沈阳市东陵区，113.49平方米房产的司法预查封措施；2、停止执行；3、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：经2019年6月21日沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初169号民事调解书确认，被告刘晓洁、万德志于2019年7月30日前解除房屋买卖合同配合原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司办理坐落在沈阳市东陵区，建筑面积113.49平方米房屋的撤销预告抵押及房屋备案手续，在原告收回房屋后，于2019年9月30日前原告将被告刘晓洁、万德志所交纳的首付款及偿还的银行贷款本金部分扣除原告交纳的撤销抵押、备案费用、原审诉讼费用7950元后，余款退还给万德志。在上述案件执行过程中，沈阳荣盛中天房地产开发有限公司发现大东法院2015年9月15日作出的(2015)大东民三初字第01506号民事裁定书，预查封被告刘晓洁名下的位于沈阳市东陵区(建筑面积113.49平方米)房屋。大东法院2016年2月19日作出的(2015)大东民三初字第01506号民事判决书，判决主文为：一、被告刘晓洁于本判决发生法律效力后10日内偿还原告薛金龙借款61万元；二、驳回原告薛金龙其他诉讼请求。判决生效后，因被告刘晓洁未履行判决书确定的义务，薛金龙于2016年9月20日向法院申请执行，执行案号为(2016)辽0104执3271号。该房屋被沈阳市大东区人民法院司法预查封，因沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初169号民事调解书己经确认被执行人刘晓洁对该房屋己办理退房，故其不可能再取得该房屋的物权，故该预查封应当解除。最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要要点:被执行人购买的房屋经过预告登记，并被人民法院预查封后，房屋出卖人以仲裁裁决解除房屋买卖合同为由，提出执行异议之诉，请求解除预查封并停止执行，应否予以支持。法官会议意见:房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案中首封法院即沈阳市大东法院己经将原告案外人应退给刘晓洁的首付款司法划扣走，却又不给原告解封，严重侵害原告案外人合法权益。我们于2020年向法院提出执行异议，申请解除对争议房屋的查封手续，法院于2020年11月27日作出（2020)辽0104执异236号执行裁定书，驳回我们的执行异议。综上，原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司有权解除对该房屋的司法预查封，沈阳市大东区人民法院（2020)辽0104执异236号执行裁定书适用法律错误，应予以撤销。被告刘晓洁辩称，我不清楚法院查封的事情。2015年我与我丈夫万德志于大东民政局协议离婚，当时双方约定离婚后争议房屋归万德志所有，贷款由他偿还。浑南法院来开庭时我认为在监狱不方便还钱，我丈夫也没有还款能力，就把房子退给开发商了,其他情况我不清楚。我在外边没有还款能力。被告薛金龙辩称，薛金龙来院起诉刘晓洁民间借贷一案，法院于2015年作出判决，判决刘晓洁返还61万元，诉讼费由刘晓洁承担。薛金龙于2016年9月20日向法院申请执行。法院将刘晓洁名下的房产进行了查封。原告于2020年向法院提出执行异议，申请解除对争议房屋的查封手续。法院作出（2020)辽0104执异236号执行裁定书驳回原告的执行异议。原告起诉及原告与刘晓洁达成的协议均在查封之后，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年6月6日，原告荣盛公司与被告刘晓洁及案外人万德志签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定被告刘晓洁及案外人万德志购买原告开发的位于沈阳市东陵区房屋一套，房屋总价款603,462.00元，被告刘晓洁及案外人万德志需于签订合同当日交齐首付款183,462.00元，并于本合同签订之日起七日内办理完毕剩余购房款420,000.00元的银行按揭手续，出卖人应于2014年6月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。《商品中房买卖合同》附件四:补充协议第七条第（5）项的约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”《商品房买卖合同》签订后，被告按照合同约定交付了首付款，并于2013年6月26日，在中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称农行沈阳沈河支行）办理涉案房屋按揭贷款，原告与被告刘晓洁、抵押人万德志及农行沈阳沈河支行签订个人购房担保借款合同，约定：被告刘晓洁向农行沈阳沈河支行借款420,000.00元用于购买涉案房屋，借款期限360个月，担保方式为阶段性保证加抵押组合担保，被告刘晓洁及案外人万德志以其所购上述房产为贷款提供抵押担保，原告作为保证人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。担保借款合同签订后，农行沈阳沈河支行依约发放贷款，原告按照合同约定期限将涉案房屋交付被告占有、使用，但被告刘晓洁及案外人万德志未能按借款合同的约定按时偿还贷款本金及利息，农行沈阳沈河支行将被告刘晓洁及案外人万德志及本案原告诉至沈阳市沈河区人民法院，沈河区人民法院于2016年6月13日作出（2015）沈河民四初字第2142号民事判决书，判决解除农行沈阳沈河支行与刘晓洁之间签订的个人购房担保借款合同，由被告刘晓洁及万德志连带清偿贷款本息，原告对贷款本息承担连带清偿责任。判决后，原告代被告刘晓洁及万德志向农行沈阳沈河支行清偿了全部贷款本息。2017年8月25日原告到浑南区法院起诉1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还涉案房屋；3判令被告于合同解除之日起十五日内，办理本案所涉《商品房买卖合同》解除登记备案手续及标的房屋的契税、维修基金退费手续，并承担相关费用；4、判令被告偿还代为支付的诉讼费7,550.00元，公告费400.00元，合计：7,950.00元；5、判令被告承担本本案诉讼费用。浑南区法院于2018年2月1日作出（2017）辽0112民初8472号民事判决，认为原告已履行交付房屋价款的义务，被告刘晓洁及万德志将涉案房屋交付使用，原告、被告刘晓洁及万德志之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不再具备合同解除的条件，关于原告代被告刘晓洁及万德志向农行沈阳沈河支行清偿贷款本息的损失原告可作为《个人购房担保借款合同》的保证人另行向被告刘晓洁及万德志行使追偿权，对原告解除房屋买卖合同等诉讼请求予以驳回。原告不服此判决，上诉至沈阳市中级人民法院，市法院查明涉诉房屋预购商品房预告登记权利人为刘晓洁及万德志，抵押权预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行。市法院作出（2018）辽01民终5105号民事裁定书，一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8472号民事判决；二、本案发回沈阳市浑南区人民法院重审。2019年6月21日浑南区人民法院作出(2019)辽0112民初169号民事调解书，一、被告刘晓洁、万德志于2019年7月30日前解除合同配合原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司办理坐落在沈阳市东陵区，建筑面积113.49平方米房屋的撤销预告抵押及房屋备案手续，在原告收回房屋后，于2019年9月30日前原告将被告刘晓洁、万德志所交纳的首付款及偿还的银行贷款本金部分扣除原告交纳的撤销抵押、备案费用、原审诉讼费用7950元后，余款退还给万德志；二、原、被告无其他纠纷。案件受理费9914元减半收取4957元，公告费400元，由被告万德志承担。另查，2015年被告薛金龙来院起诉被告刘晓洁、案外人尹华民间借贷纠纷，本院于2016年2月19日作出了（2015）大东民三初字第01506号民事判决书，判决主文为：一、被告刘晓洁于本判决发生法律效力后10日内偿还薛金龙借款61万元；二、驳回薛金龙其他诉讼请求。判决生效后，因被告刘晓洁未履行判决书确定的义务，薛金龙于2016年9月20日向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2016）辽0104执3271号。在诉讼过程中，本院依据2015年9月15日作出的（2015）大东民三初字第01506号民事裁定书，预查封被告刘晓洁名下的位于沈阳市东陵区（建筑面积113.49平方米）房屋。本院在执行申请执行人薛金龙与被执行人刘晓洁民间借贷纠纷一案中，原告沈阳荣盛中天房地产开发有限公司向本院提出书面异议，认为沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初169号民事调解书已经确认被执行人刘晓洁对该房屋已经办理退房，故其不可能再取得该房屋的物权，查封行为已无实际意义，申请解除对沈阳市东陵区（113.49平方米）房产的查封。本院于2020年11月27日作出（2020）辽0104执异236号民事裁定书，认为根据相关法律规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本院对案涉房屋预查封时，该房屋备案在被执行人刘晓洁名下，法院依法预查封上述房产并无不当。案外人在本院依法查封案涉房屋后，以另案生效的法律文书提出对本院执行标的排除执行异议请求，本院不予支持，驳回沈阳荣盛中天房地产开发有限公司的异议。再查，2020年6月9日，本院对沈阳市浑南区人民法院作出（2016）辽0104执3271号协助执行通知书，执行以下事项：截流被执行人刘晓洁在沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112执3369号案件中的应退还房屋首付款80565.6元。上述事实，有原、被告在庭审上的陈述，原告提供民事判决书、民事裁定书、民事调解书、协助执行通知书，银行电子回执等证据经质证，本院予以确认，在卷佐证。经本院审判委员会讨论认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定,预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等原因而归于消灭。法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封。房屋预查封的执行效果取决于登记能否符合本登记条件。《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，买受人不再享有相应的物权期待权，故原告有权申请解封，排除执行。本案中原告与被告刘晓洁、万德志经沈阳市浑南区人民法院经调解双方达成协议解除合同并配合原告办理房屋的撤销预告抵押及房屋备案手续，在原告收回房屋后，原告将被告刘晓洁、万德志所交纳的首付款及偿还的银行贷款本金部分扣除原告交纳的撤销抵押、备案费用、原审诉讼费用后，余款退还，被告刘晓洁享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相对应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。故对于原告的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条之规定，判决如下：一、解除对沈阳市东陵区(建筑面积113.49平方米)房屋的司法预查封措施，不得执行该房屋。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘晓洁负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  吴菁菲审判员  李 卓审判员  王 驰二〇二一年四月十九日书记员  兰英赫