河南省台前县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0927执异14号异议申请人聂士学，男，1970年6月12日出生，汉族，住台前县。申请执行人河南台前县农村商业银行股份有限公司。法定代表人：刘建峰，该公司董事长。委托代理人：屈海珍，该公司员工。被执行人濮阳市建永实业有限公司法定代表人：满明霞，该公司经理。被执行人杨利永，男，1976年5月13日出生，汉族，台前县院。被执行人满明霞，女，1972年8月20日出生，台前县村。异议申请人聂士学称：因被执行人濮阳市建永实业有限公司、杨利永、满明霞的财产不能清偿所有债务，台前县人民法院于2021年1月20日给异议人发出腾房通知书，异议人不服，提出以下异议请求:停止要求异议人腾出房屋。事实与理由1、位于台前县产业集聚区的国用(2013)第007号土地，异议人早于2014年1月28日与濮阳市建永实业有限公司签订了《出租合同》，合同约定租赁期限为20年，异议人已按照合同约定履行全部租金。2、异议人对租赁场地进行了平整、硬化了路面，添加了部分附属设施，我不同意腾房。附:台前县人民法院迁出房屋通知书。申请执行人河南台前农村商业银行股份有限公司辩称：办理借款合同时我行问过杨利永他说没有对外租赁，2015年河南光明土地评估咨询有限责任公司的估价报告不显示濮阳市建永实业有限公司的该土地有对外租赁。这个合同是后期做的虚假合同，请法院核查真实情况，请落实转款明细是否转给建永实业以及后续资金的去向。对合同的真实性有效性存在疑问，建永实业公司租赁其土地需要加盖建永实业的公章，并且按照公司法等相关规定:建永实业若对外出租其财产需要股东会等进行表决而不能由杨利永夫妻双方决定。被执行人满明霞称：租赁合同当时是我和杨利永共同签的字，聂士学支付的193万元租金转入的是杨利永账户，签订合同后就将厂房交给了聂士学，2020年3月份公司法人变更成了我。本院在执行申请执行人河南台前县农村商业银行股份有限公司与被执行人濮阳市建永实业有限公司、杨利永、满明霞借款合同一案中，异议申请人聂士学于2021年3月23日提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。经查明：申请执行人河南台前县农村商业银行股份有限公司与被执行人濮阳市建永实业有限公司、杨利永、满明霞借款合同执行一案，于2020年8月24日立案恢复执行案号（2020）豫0927执恢字175号，在执行过程中我院向异议申请人聂士学送达了（2020）豫0927执恢字175号《迁出房屋通知书》，该通知书载明：“已将被执行人濮阳市建永实业有限公司名下位于产业集聚区中兴大道西侧，房权证号：河房权证台私字第××号房产予以查封，本院预对该房产进行评估拍卖，依照《民诉法》第二百五十条第一款之规定，责令聂士学于本通知书张贴之日起十五日内迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”截至今日异议申请人聂士学未按（2020）豫0927执恢字175号《迁出房屋通知书》履行。在审查过程中异议人申请人聂士学提交了租赁合同，该合同主要内容载明：“1、出租方濮阳市建永实业有限公司法定代表人杨利永，承租方聂士学；2、租赁物为厂房、土地位于产业集聚区××大道南侧、××大道西侧；3、租赁期限20年，即2014年1月28日至2034年1月28日；4、租金：年租金90000元，因出租人急需资金，双方同意租金一次性交清，等等。”合同的订立日期为2014年1月28日，出租方杨利永、满明霞，承租方聂士学均在合同上签字、捺印。异议申请人聂士学提交的租金支付转账记录载明：聂士学于2014年1月28日通过网银转入杨利永名下100万元，2014年1月29日通过网银转入杨利永名下93万元。满明霞提交的杨利永工行4580661661092618明细显示2014年1月28日通过网银入户100万元，2014年1月29日通过网银入户93万元。另查明：被执行人濮阳市建永实业有限公司于2007年05月29日登记成立，营业期限自2008年09月12日至2028年09月11日，法定代表人杨利永，2016年7月27日法定代表人变更为孟现勇又于2020年3月5日变更为满明霞。被执行人濮阳市建永实业有限公司于2015年3月24日与申请执行人河南台前县农村商业银行股份有限公司马楼支行订立借款合同，该合同约定借款金额800万元，借款期限2015年3月24日至2016年3月24日，双方并订立了借款质押合同，抵押物包括涉案土地、厂房，并办理了借款抵押他项权证。上述事实有，法律文书、租赁合同、转账记录、借款合同及质押合同、调查笔录，工行查询明细回执予以证实。本院认为、关于异议申请人聂士学与被执行人濮阳市建永实业有限公司订立的租赁合同的认定，《民法典》第四百九十条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。《公司法》第十三条公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。本案订立的合同是采用合同书形式订立的，签字、盖章、按指印是选择条件，订立合同时杨利永系濮阳市建永实业有限公司的法定代表人，订立合同时签字是其职权、职务行为，2014年1月28日异议申请人聂士学与被执行人濮阳市建永实业有限公司签订的租赁合同有双方当事人的签字、按印，且双方均履行了交付租金和租赁物的义务，故该租赁合同依法成立，依法成立的合同具有法律拘束力。当事人可以约定生效条件，也可以因为合同违反法律、法规的强制性规定而无效，就本案而言，未发现存在上述情形。经调查异议申请人聂士学提交的转款明细与满明霞提交的被执行人杨利永账户明细关于100万元、93万元信息一致真实，而异议被申请人河南台前县农村商业银行股份有限公司未能提交证据证明租赁合同虚假，因此异议被申请人河南台前县农村商业银行股份有限公司认为该合同没有加盖公司印章、合同虚假的理由不能成立。关于本案抵押权与承租权的认定，被执行人濮阳市建永实业有限公司与异议申请执行人河南台前县农村商业银行股份有限公司之间存在借款抵押合同关系，河南台前县农村商业银行股份有限公司既是债权人又是抵押权人，让异议申请人聂士学履行迁出房屋义务是为实现申请执行人河南台前县农村商业银行股份有限公司的债权和抵押权利益。《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”本案中异议被申请人河南台前县农村商业银行股份有限公司的抵押权设立时间为2015年3月20日，终止时间为2018年3月20日，异议申请人聂士学与被执行人濮阳市建永实业有限公司的租赁合同成立时间为2014年1月28日，合同的订立、履行支付租金、交付租赁物的时间均早于借款抵押合同的成立，故异议被申请人河南台前县农村商业银行股份有限公司的抵押权不能对抗异议申请人聂士学承租权。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中异议被申请人河南台前县农村商业银行股份有限公司不能证明异议申请人聂士学与被执行人濮阳市建永实业有限公司、杨利永之间存在恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的情形。综上，异议申请人聂士学与被执行人濮阳市建永实业有限公司的租赁合同于2014年1月28日依法成立，异议申请人聂士学履行了交付租金的义务，被执行人濮阳市建永实业有限公司履行了交付租赁物的义务；异议被申请人河南台前县农村商业银行股份有限公司的抵押权设立时间为2015年3月20日，本案的租赁关系的成立早于抵押权的设立，租赁关系不受该抵押权的影响，如异议申请人聂士学按照《迁出房屋通知书》履行则损害了其承租权，故异议申请人要求停止腾出房屋的理由及请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销对异议申请人聂士学作出的（2020）豫0927执恢字175号《迁出房屋通知书》。当事人、利害关系人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审判长  孙建峰审判员  邱继伟审判员  刘 伟二〇二一年四月二十六日书记员  曹亚琪