湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初400号 原告：湖南保利物业管理有限公司。 法定代表人：杨文波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王嘉英，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：汤吾戈，女，该公司法务。 被告：刘某某，女。 被告：段某某，男。 两被告共同委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。 原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业公司”）与被告刘某某、段某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告申请撤回对段某某的起诉。原告保利物业公司的委托诉讼代理人王嘉英、汤吾戈，被告委托诉讼代理人周义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业管理服务费62430.80元（自2015年9月1日计算至2020年12月31日)；2、请求法院判令被告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金18729.24元（暂时计算至2020年12月31日，因协议约定标准过高，原告酌情减少，按应支付物业管理费的30%进行主张）；3、请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。庭审过程中，原告将诉讼请求第1、2项变更为：1、请求法院判令被告刘某某支付物业管理服务费23441.45元（自2018年12月21日计算至2020年12月31日)；2、请求法院判令被告刘某某支付逾期交纳物业管理服务费违约金7032.44元。事实及理由：原告与第三方郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订了关于苏仙林语商住小区《保利·苏仙林语前期物业服务合同》（以下简称《合同》），该合同约定：本物业管理区域物业服务实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2元/月平方米：别墅3.6元/月平方米；商铺4.75元/月平方米。首次物业服务费按【年】交纳，之后在前期物业服务期间，应按每【半年】交纳物业服务费，交纳周期为每【半年】最后一个月的15日前进行预交下【半年】的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三支付违约金。被告系苏仙林语项目37栋101房业主，建筑面积267.42平方米，被告自2015年9月1日起至原告起诉之日一直未缴纳过物业管理服务费，经原告多次催缴，截至2020年12月31日，仍拖欠原告62430.8元物业管理服务费。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已构成违约，已经严重侵犯了原告的合法利益，在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理服务费及承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权利，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，具状起诉，望判如所请。 被告刘某某辩称:一、被告与开发商签订商品房买卖合同的时间为2017年3月29日，自该日才成为涉案房产的权益人，在该日期之前也不与段某某共有涉案房屋，因此在此之前的物业费与被告无关，不应由被告承担。二、被告自与开发商签订商品房买卖合同之后，被告从未收到开发商的书面交房通知书，被告在没有收到开发商的书面交房通知书的情况下仍主动多次找原告申请收房，原告怠于履行办理收房手续的义务，致使被告至今仍未收房，无法收房的责任在于原告。原告以未缴纳物业费为由拒绝办理交接手续，被告于2020年12月24日预缴了交房之后38989.35元物业费，但原告现仍未办理交接手续。依据《物业管理条例》第四十ー条、《物业服务收费管理办法》第十六条均约定了尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。本案因开发商的原因导致被告未收房，未收房之前的物业费应由开发商承担。另根据与开发商签订的商品房买卖合同补充协议第十二条约定:收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日，开发商依程序书面正式通知被告收房并办理好收房相关手续后，原告才能向被告主张物业费。因此，原告不应向被告主张收取物业费。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院确认事实如下： 2014年3月8日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司与被告段某某签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130378101），被告购买了郴州市乾嘉盛房地产有限公司开发建设的苏仙林语37栋101号房，该房屋为别墅，房屋实测面积为267.42平方米。2017年1月15日，被告段某某向原告出具增减权益人申请书，以个人家庭为由申请更名为刘某某。2017年3月29日，郴州市乾嘉盛房地产有限公司与被告刘某某签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130378101），由被告刘某某购买郴州市乾嘉盛房地产有限公司开发建设的苏仙林语37栋101号房，该房屋为别墅，房屋实测面积为267.42平方米。商品房买卖合同的附件四为《保利·苏仙林语前期物业服务合同》，该合同甲方为郴州市乾嘉盛房地产有限公司，乙方为湖南保利物业管理有限公司，合同共包括合同总则、第一章物业管理区域概况、第二章物业服务内容、第三章物业服务质量标准、第四章合同效力、第五章物业服务费用、第六章双方权利与义务、第七章违约责任、第八章物业管理用房、第九章其他事项、第十章附则。其中第一章第一条约定物业名称为保利·苏仙林语，物业类型为商住小区，坐落于郴州市苏仙北路，建筑总栋数**，楼层**。第五章第九条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅2元/月．平方米（暂定）；别墅3.6元/月．平方米（暂定）；商铺4.75元/月．平方米（暂定），项目物业服务费标准的确定，最终以物价和房地产部门备案登记的批复为准。第十二条约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳……。第十五条约定了物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前进行预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。 另查明，被告段某某与被告刘某某原系夫妻关系，双方于2009年5月12日离婚，2017年2月14日复婚，2017年2月15日离婚。 还查明，被告刘某某于2020年12月24日向原告交纳物业服务费38989.35元。 本院认为，被告刘某某与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《保利·苏仙林语前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对被告具有约束力。本案争议的焦点为案涉物业服务费交纳的具体起算时间。原告认为被告刘某某承受了段某某的全部合同权利义务，应从2015年9月1日起开始计算物业服务费。本院认为，前期物业服务合同约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费），本案被告刘某某与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》、《保利·苏仙林语前期物业服务合同》时间均为2017年3月29日，被告刘某某与被告段某某已离异，商品房买卖合同虽约定出卖人郴州市乾嘉盛房地产有限公司应当在2015年8月30日前交房，但双方在合同签订前原告并未将案涉房屋实际交付给被告刘某某，前期物业合同亦未明确约定被告刘某某需承担2017年3月29日之前的物业服务费，故原告主张物业服务费应从2015年9月1日起计算无合同和法律依据，本院不予支持。案涉房屋系现房，被告刘某某在签订前期物业合同时对物业费的交纳是明知的，且被告刘某某亦于2020年12月24日按90%向原告实际履行了2017年3月29日至2020年12月31日期间的物业费38989元，故被告刘某某以房屋未实际收房不应当承担物业服务费的辩解理由不予支持，综上，本案物业费的交房时间应从2017年3月29日起算，案涉房屋系空置房，本院酌情按合同约定的物业服务费的90%确定被告应交纳的物业管理费，被告应当向原告交纳的物业费为38989元（2017年3月29日计算至2020年12月31日，267.42平方米×3.6元/平方×45个月×90%=38989元），被告刘某某已经交纳了物业费38989元，故本院对原告诉请被告支付2018年12月21日计算至2020年12月31日的物业服务费及违约金均不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告湖南保利物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1829元，减半收取计914.50元，由原告湖南保利物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何玉梅 二〇二一年四月五日 书记员  王 峰