天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终700号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩和吉，男，1987年3月1日出生，回族，天津市河西区伊兰苑牛肉拉面店个体经营者，住天津市河**。委托诉讼代理人：郑鹏，天津杜若律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佟小剑，男，1981年8月9日出生，满族，住天津市河**。上诉人韩和吉因与被上诉人佟小剑房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初7660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩和吉上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判驳回佟小剑的全部诉讼请求，改判佟小剑赔偿韩和吉装修、经营权转让、电力罚款共计285000元损失；2、一审、二审诉讼费等由佟小剑承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、佟小剑在明知涉案房屋既没有房屋产权证，亦没有建设工程规划许可证的情况下，与韩和吉签订房屋租赁合同，因该合同违反了法律的强制性规定，系无效合同，后又因涉案房屋为违建被政府限期责令拆除，因此涉案合同事实上也无法继续履行。佟小剑是导致涉案合同无效以及无法继续履行的完全过错方，其应当承担合同无效导致的相应损失赔偿等法律责任。2、涉案合同签订后，韩和吉就涉案房屋先后进行装修及转让清真拉面馆经营权等，共支出了45.6万余元，因佟小剑交付给韩和吉的房屋电路违法，电力部门对佟小剑罚款14808.91元，因佟小剑拒不履行缴纳罚款义务，韩和吉为了使涉案房屋能够正常用电，无奈先行垫付该笔款项。保证涉案房屋适租、保证租赁房屋附属设施正常使用是出租方的主要合同义务，因其交付的房屋不适租产生的损失理应由其承担。以上损失为韩和吉的直接实际损失，韩和吉已向法庭提交了充分的证据予以证明，一审法院罔顾事实，错误判定韩和吉主张损失赔偿依据不足，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。依据《合同法》规定，合同无效，因合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中因涉案房屋系违建被政府部门要求限期拆除，自2019年4月9日起涉诉房屋已无法正常使用，2020年1月底受疫情影响，根据政府防控要求韩和吉将涉案房屋彻底关闭。此外，在未解决涉诉房屋正常用电及取得合法产权的情况下佟小剑以车辆堵门闹事的方式多次向韩和吉索要租金，由此导致涉诉房屋关门无法正常营业。因此，自2019年4月9日起韩和吉不应当向佟小剑支付租金，佟小剑应当按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条等法律规定向韩和吉赔偿损失。一审判决在认定案涉双方对合同无效及其无效产生的后果各自承担相应的法律责任情形下（一审判决第八页正数第七行、第八行、第十六行、第十七行），只判决韩和吉承担合同无效的法律责任，佟小剑作为过错方既没有承担任何责任，还获得了最大的利益（一审法院全额支持了佟小剑的一审诉讼请求），该判决明显违反公平原则、公序良俗原则以及上述法律规定，属适用法律错误。三、经类案检索，本案与（2018）津02民终5915号、（2018）最高法民申1307号、（2017）最高法民终171号案件案情基本类似。根据最高院类案强制检索规定，本案在法律适用及裁判尺度上应参照上级法院生效判决，避免出现同案不同判。韩和吉在一审庭审中向一审审判人员提交了上述生效判决，而一审法院仍作出与生效判决截然相反的判决，明显违反了最高院相关规定，依法应予改判。佟小剑辩称，请求驳回上诉，维持原判。佟小剑向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令韩和吉支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金100000元，另支付2020年6月1日至11月30日的房屋租金50000元，以上合计150000元；2．诉讼费用由韩和吉承担。韩和吉向一审法院提出反诉请求：1．依法确认佟小剑、韩和吉签订的房屋租赁合同无效；2．依法判决佟小剑支付装修、经营权转让、政府罚款损失共计285000元；3．反诉费由佟小剑承担。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、佟小剑于2018年8月14日与案外人签订《天津市存量房屋买卖协议》，购买坐落于河西区××道××号××层私产房屋，面积170.85平方米，同年10月20日取得《天津市不动产权证书》，成为上述房产的所有权人。佟小剑、韩和吉讼争房屋系未登记于该不动产证书范围，毗邻佟小剑购买的上述产权房屋南侧。二、佟小剑提供证据载明：2018年5月2日，案外人张建国作为出租人与案外人、承租人韩二沙等就天津市河西区××道××号1门院门建筑（即讼争之房）签订房屋租赁合同，约定的租赁期间为2018年6月1日至2023年1月6日，年租金100000元，支付方式为预付（6个月）租金；交付租金日期为每6个月到期前15日预付下期6个月租金。2018年11月28日案外人张建国为佟小剑出具收条载明，收到佟小剑60000元作为兰州牛肉拉面新装水、电费用补偿，自此之后，与兰州牛肉拉面再无任何租赁关系；并同时交接了租赁合同、智能电卡及购电证等文件物品。该智能电卡佟小剑于诉讼期间由案外人张建国变更至本人名下。庭审中经询韩和吉，其确认上述租赁合同的承租人韩二沙为其舅舅，佟小剑自2017年年底与其舅舅韩二沙合伙在该租赁房屋内一起经营。三、2018年11月29日，佟小剑（甲方）与韩和吉（乙方）签订房屋租赁合同，合同主要约定：租赁房屋地址为河西区××道××号1门增1号室（即讼争之房）；租赁期限为2018年6月1日至2023年6月1日；半年租金50000元；租金支付方式为预付（六个月）租金；交付租金日期为到期前十五日预付下期六个月租金；承租方承担出租房屋的水费、电费、清洁、物业等；出租房屋设备：门、窗、上下水等验收完好。同时双方还约定，房屋使用过程中的上、下水、电器维修等由乙方负责；暖气、水电、煤气、清洁及其他因居住和使用该房屋所需支付的费用由乙方承担。乙方负责清洁、维护该房屋包括地面、墙壁屋顶门窗、家具和其他设备的良好状态、及供电线路和供排水管路畅通完好。乙方如需对该房屋进行装修，装修方案需提前征得甲方签字同意，并报请有关管理部门批准后方可施工：对房屋原有设施、结构的拆改必须得到甲方的书面同意和有关管理部门批准后方可施工，否则一经发现，甲方有权要求乙方立即恢复原状和终止合同，造成损失的乙方负责赔偿。租赁期间，乙方应按时交纳房屋租金及暖气、水电、煤气和其他应由乙方支付的费用，房屋租金逾期超过10日未付，或暖气、水电和其他应由乙方支付的费用逾期超过15天未付时，甲方有权单方终止合同并收回房屋，同时有权继续向乙方追索有关费用。租赁期满终止或合同解除时，乙方将该房屋按原状或甲方同意的状态连同屋内设备完好交付给甲方。乙方应在本合同终止时搬走承租期间乙方在该房屋内的物品，并结清其他相关费用。合同终止或解除三日后该房屋内外乙方遗留的杂物，为乙方放弃物品，由甲方作为垃圾处理，处理后甲方有权向乙方追索清洁和处理费用。乙方保证履行本合同规定，接受甲方上述处理，保证不提出异议。庭审中，佟小剑、韩和吉均确认上述两份租赁合同所涉及租赁地点的房屋即为讼争之房，门牌号未经相关机构备案确定。面积约为60平方米左右，该房屋是尚未取得合法建设许可的房屋。2018年5月15日韩和吉作为经营者，以讼争之房，即河西区××道××号1门101作为经营场所，办理了个体工商户营业执照，在此经营天津市河西区伊兰苑牛肉拉面店。韩和吉对佟小剑主张的欠缴房屋使用费133333元（计算方法：年租金100000元÷12个月＝8333.33元／月×16个月）的时间范围、计算方法和数额没有异议。四、2019年4月9日，案外人天津市河西区人民政府马场街道办事处（以下简称马场街道办事处）就本案讼争之房向韩和吉作出并下达了津西马场街综执限拆字（2019）第032号《责令限期拆除决定书》（以下简称《限拆决定书》），责令韩和吉十日内自行拆除违法建设。韩和吉对该决定书不服，于2019年9月2日向一审法院提起行政诉讼。一审法院以（2019）津0103行初155号行政判决书认定，案外人马场街道办事处具有对涉案建筑物未办理建设规划手续的行为进行调查处理的主体资格和法定职权。同时其查明涉案建筑物未办理规划手续、违反法律规定的事实清楚，但未调查清楚涉案建筑物的管理人应当是佟小剑的事实，错误向韩和吉作出《限拆决定书》。因此《限拆决定书》事实不清。虽然马场街道办事处在行政诉讼中已经作出撤销《限拆决定书》的决定，但是鉴于韩和吉仍坚持要求确认《限拆决定书》违法，法院只能基于韩和吉的诉讼请求作出相应的判决。判决确认马场街道办事处作出的津西马场街综执限拆字（2019）第032号《责令限期拆除决定书》违法。对于涉案讼争之房为违法建筑问题，庭审中韩和吉表示，2020年8月已经和马场街办事处负责拆违的部门进行了沟通，请求政府给予宽限时间对涉案房屋物品清理后交政府处理。双方商量的宽限期限到今年年底，房屋腾空完不再经营了。佟小剑对此表示，马场街办事处也和其进行了沟通，会按正常的程序，向佟小剑下达拆违通知，故鉴于目前佟小剑、韩和吉均提出行政机关已经对涉案房屋为违法建筑拟进行拆违处理，佟小剑不再要求韩和吉腾房，按照行政程序配合政府的拆违工作。五、韩和吉反诉主张285000元损失的计算方法为：第一笔装修款276000元；第二笔经营权转让费180000元；第三笔电力罚款14808.91元，对前两笔款项合计后按五分之三进行折算为273600元，三项合计288408.91元，取整要求佟小剑以285000元进行赔偿。一审法院认为，佟小剑、韩和吉20**年11月29日签订的房屋租赁合同所涉及的讼争房屋系未办理建设工程规划许可证的房屋，且被行政机关认定为违法建筑，列入予以拆除的范围，故双方虽为自愿签署的合同，但由于违反法律的强制性规定，应属无效合同，韩和吉反诉要求确认租赁合同无效的请求成立，一审法院予以确认。本案中，导致合同无效的原因系佟小剑在未取得合法手续的情况下出租，而韩和吉在与佟小剑签订租赁合同前即在讼争房屋与其亲属经营，且从佟小剑提供的韩和吉与行政机关人员的调查询问笔录中亦能体现韩和吉对讼争房屋的情况了解，而其在未严格审查房屋所有权情况下擅自与佟小剑签订租房合同，并且在签署合同后不久，已经完全了解讼争之房为违法建筑的情况下，仍继续与佟小剑履行租赁合同，故佟小剑、韩和吉双方均应对合同无效及其无效产生的后果各自承担相应的法律责任。双方租赁的讼争之房虽经有关部门确定为违法建筑，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”的意见，佟小剑要求韩和吉参照租赁合同的租金标准支付占用期间自2019年6月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费133333元的请求，符合上述规定，一审法院予以支持。关于韩和吉反诉要求佟小剑赔偿损失一节，因双方对合同无效的产生均具有过错，依照法律规定应当各自承担相应的责任。韩和吉要求佟小剑承担第一笔装修费损失的主张，因其提供的装修合同的签署时间在2017年10月12日，施工期限为2017年10月12日至11月11日，工程地点为讼争之房；装修费用收据开具的日期为2017年10月和12月，均早于与佟小剑签订的房屋租赁合同时间。由于彼时佟小剑尚未取得平山道27号1门一层房屋产权，更未与韩和吉形成租赁关系，故韩和吉以该两份证据和证人证言作为装修损失依据的关联性一审法院不予确认，该损失请求不予支持。第二笔经营权转让费180000元损失的请求，首先，韩和吉提供的收条和银行客户回单，两份证据之间不具有相互印证的证明目的，同时韩和吉证明已经实际支付了该项费用提供的银行回单，系韩和吉自己打入和存入自己的账户，以及转让人韩二沙自行存款的客户回单，不能达到韩和吉的证明目的；其次，该笔费用系韩和吉用于自身能够经营而支出的费用。据此，韩和吉以上述证据证明其损失的依据不足，对此请求一审法院亦不予支持。第三笔电力罚款14808.91元，其提供的缴费通知单体现的缴费项目为违约窃电缴费，该笔费用系韩和吉经营中由于违约用电被电力部门处罚所发生的费用，应由其个人承担，故此项请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决：一、确认佟小剑与韩和吉于2018年11月29日签订的房屋租赁合同无效；二、本判决生效后十日内，韩和吉给付佟小剑自2019年6月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费133333元；三、驳回韩和吉要求佟小剑赔偿装修、经营权转让、电力罚款共计285000元损失的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，由佟小剑负担363元，韩和吉负担2937元（本判决生效后十日内直接给付佟小剑）；反诉案件受理费2788元，由韩和吉自行负担。二审中，韩和吉提供如下证据：视频光盘一份，证明2020年11月19日，佟小剑以索要租金为由，在涉案房屋闹事，韩和吉不应该按照原合同约定的租金标准支付租金。佟小剑提供如下证据：1、三份电费明细；2、三张照片；3、两张购电卡；4、一份电费收据；共同证明涉案房屋持续营业，没有断电行为。经质证，佟小剑对韩和吉提供的证据认可真实性，不认可证明目的，韩和吉私接民宅用电，申请电力部门对其用电进行处理，与本案无关。韩和吉对佟小剑提供的证据真实性无异议，认为店里还有设备，用电是正常的，但没有营业。本院经审查认为，双方当事人在二审提供的上述证据均符合证据规则的要求，本院对其真实性、合法性、关联性及证明目的均予以确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，讼争房屋系未办理建设工程规划许可证的房屋，且被行政机关认定为违法建筑，列入予以拆除的范围，故佟小剑、韩和吉20**年11月29日签订的房屋租赁合同系无效合同。根据无效合同的原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，对房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予准许。一审法院判令韩和吉参照租金标准支付占用期间的房屋使用费并无不妥，本院予以维持。关于韩和吉反诉要求佟小剑赔偿损失的问题，佟小剑在未取得合法手续的情况下出租，而韩和吉在与佟小剑签订租赁合同前即在讼争房屋与其亲属经营，韩和吉与行政机关人员的调查询问笔录中亦能体现韩和吉对讼争房屋的情况了解，韩和吉其在未严格审查房屋所有权情况下擅自与佟小剑签订租房合同，并且在签署合同后不久，已经完全了解讼争之房为违法建筑的情况下，仍继续与佟小剑履行租赁合同，故双方均应对合同无效，及其无效产生的后果各自承担相应的法律责任。关于装修费用，韩和吉要求佟小剑承担的装修费损失的证据即装修合同、装修费用收据的签订时间均早于案涉房屋租赁合同签订时间，韩和吉以该两份证据及证人证言向佟小剑主张装修费损失证据不足，一审法院相关认定并无不当。关于经营权转让费180000元，因韩和吉提供的证据不足以证明该笔费用的实际发生，且该费用系韩和吉用于自身经营而支出，一审法院不予支持并无不当。关于电力罚款14808.91元，缴费通知单体现的缴费项目为违约窃电缴费，该笔费用系韩和吉经营中由于违约用电被电力部门处罚所发生，一审法院不予支持并无不当。综上所述，韩和吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5754.66元，由韩和吉负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月八日书记员  单 珊