文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初1097号原告：仓义杨，男，1979年11月19日出生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：袁志梅，江苏君萃律师事务所律师。被告：杨慧，女，1989年10月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：张俊，男，1991年5月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告仓义杨诉被告杨慧、张俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仓义杨的委托诉讼代理人袁志梅、被告杨慧到庭参加诉讼，被告张俊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仓义杨向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨慧返还租金、押金合计15000元（原告要求对被告张俊的相关诉求由其另行主张）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月15日被告杨慧与案外人张玉共同租赁房东王先进的房屋，位于淮阴区，被告杨慧及案外人张玉后将楼下一层租给被告张俊做早点生意，后张俊因生意不好与被告杨慧一起将楼下一层转租给原告，被告张俊称被告杨慧系房东，原告与被告杨慧签订的租赁合同约定租金45000元每年，押金2000元，原告向被告张俊支付36000元，向被告杨慧支付27000元，原告刚开业没几天就因为父亲生病住院无法开门营业，协商退房，被告同意退房租但至今未退，被告杨慧私自向房东王先进退回租赁房屋，现房东已经重新对外出租房屋。被告杨慧辩称：被告不同意返还租金。原告在2020年12月份擅自退租的时候将房屋内空调、桌椅、操作台、洗菜池未经过被告同意就全部拿走了，且合同上第五条明确约定了不得擅自将门拆掉，所以导致被告付给房东10000元违约金；第九条约定未到时间承担违约金20000元，故被告不同意返还租金；原告支付给被告张俊36000元里面并不包含剩余的25000元租金，仅是物品转让费（原告说的）。被告张俊未作答辩。本院经审查认定事实如下：被告杨慧及案外人张玉系合伙关系，2019年2月15日，被告杨慧及案外人张玉共同租赁案外人王先进的商铺，张玉（乙方）与王先进（甲方）签订《房屋租赁合同》一份（被告杨慧签订合同当天亦在场但未在合同上签名），合同约定：1、甲方将位于新晨佳苑南区商铺出租给乙方经营使用（面积约158平米），租赁期限5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止，房屋租金每年65000元，每年4月1日前结清当年房租；2、乙方在承租房屋后，如因经营困难，经甲方同意乙方可以向第三方转租，乙方对转租行为向甲方负责；3、乙方必须妥善保管和使用甲方房屋内的原有设施；4、甲、乙双方如单方面终止合同，未经对方同意的，违约方承担守约方2万元违约金。2020年9月15日，被告杨慧与其合伙人张玉将涉案商铺的楼下一层（面积约80平米）转租给被告张俊做早点生意，张玉（甲方）与被告张俊（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（被告杨慧对此知情），约定：1、租赁期限3年，自2020年10月1日至2023年10月1日止，租金每年45000元，一年支付一次，每年租金需提前一个月支付；2、乙方在签订本合同后，应向甲方交纳2000元作为门面的水、电费押金，若乙方在合同期满后不再续签合同，到期后甲方全额将押金退还乙方；3、乙方在装修施工过程中不允许对门面房的整体承重结构进行改造（如打墙、开门、开窗等），合同到期后乙方如无意再继续租用，房里房外可移动的可拆走，不动产（如装潢上的材料及灯具、地砖、门窗）不得拆除或损坏并且甲方不做补偿；4、在承租期内乙方不得私自将门面房转让给他方经营，如乙方私自转让该房屋，甲方有权终止合同并收回房屋，押金不予退还；5、甲、乙双方如单方面终止合同，未经对方同意的，违约方承担守约方2万元违约金。2020年9月15日被告张俊支付被告杨慧7000元，同日被告杨慧转给合伙人张玉3500元。合同签订后被告杨慧及其合伙人张玉向被告张俊交付了转租的一楼商铺，被告张俊陈述其转租时被告杨慧及合伙人张玉将一楼的桌子、椅子、空调、吸风均赠送给其，被告张俊另添置了一些做早点生意的设备、拆除了一楼的门后即开始营业。被告张俊营业了很短的时间即不愿意再做早点生意想要退租，其联系了原告转让其店面，经被告张俊介绍，2020年10月1日，被告杨慧及其合伙人张玉将涉案商铺的楼下一层（面积约80平米）转租给原告仓义杨，2020年10月1日，被告杨慧（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，案外人张玉对此知情，约定：租赁期限3年，自2020年10月1日至2023年10月1日止，租金每年45000元，一年支付一次，每年租金需提前一个月支付；2、乙方在签订本合同后，应向甲方交纳2000元作为门面的水、电费押金，若乙方在合同期满后不再续签合同，到期后甲方全额将押金退还乙方；3、乙方在装修施工过程中不允许对门面房的整体承重结构进行改造（如打墙、开门、开窗等），合同到期后乙方如无意再继续租用，房里房外可移动的可拆走，不动产（如装潢上的材料及灯具、地砖、门窗）不得拆除或损坏并且甲方不做补偿；4、在承租期内乙方不得私自将门面房转让给他方经营，如乙方私自转让该房屋，甲方有权终止合同并收回房屋，押金不予退还；5、甲、乙双方如单方面终止合同，未经对方同意的，违约方承担守约方2万元违约金。上述合同签订后，原告于2020年10月9日支付被告杨慧20000元，被告杨慧当天即转给合伙人张玉13000元，收到款项后被告杨慧在上述合同下方注明“已收贰万柒仟元（27000）押金和房租，余20000（贰万元整）3月1日付余款”，被告杨慧出具的该收条中涉及的27000元包括原告支付的20000元及被告张俊2020年9月15日支付的租金7000元，27000元中租金25000元、水、电费押金2000元。原告于2020年10月9日支付被告张俊30000元，于2020年10月10日支付被告张俊6000元，合计36000元，原告陈述该36000元中包含了转让费及租金，具体转让费多少原告不清楚；被告张俊陈述该36000元中包括了其转让店内东西的费用（包括其租赁房屋时被告杨慧及案外人张玉赠送的桌子、椅子、空调以及其自行添置的一台卧式冰柜、一台操作台冰柜、和面机等零碎的东西）、转让费及其2020年9月15日支付给被告杨慧的7000元房租。原告陈述其2020年11月向被告杨慧表示因父亲生病无法继续经营要求退租，被告杨慧同意，2020年11月份原告将店铺内的一台卧式冰柜、一台操作台冰柜、六张桌子、板凳筷子等东西搬走；被告杨慧及案外人张玉一致陈述原告于2020年12月份表示因父亲生病要求退租，被告杨慧认可其同意了，其合伙人张玉亦同意，被告杨慧及其合伙人张玉一致陈述原告于2020年12月中旬将店铺内的东西搬走，涉案一楼商铺的水、电费原告已经结清。另查明：被告杨慧、案外人张玉与房东王先进的租赁合同已于2020年12月底达成解除合意，2021年1月7日被告杨慧及案外人张玉将钥匙归还房东王先进，房东王先进并未收取违约金。经本院与房东王先进核实，其表示对被告杨慧与其合伙人张玉将涉案商铺一楼转租给原告仓义杨一事并不知情。本院认为，虽然《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，但引起本案的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》，本案仍应适用《中华人民共和国合同法》及当时的司法解释的相关规定。本案中，涉案商铺的所有权人系案外人王先进，2019年2月15日案外人张玉与王先进签订的租赁合同明确约定，经王先进同意后方可向第三方转租，故2020年10月1日被告杨慧与原告签订《房屋租赁合同》系无效合同，租赁合同虽然无效，但原告仓义杨在其使用商铺期间仍应按照约定的标准支付商铺的占有使用费，因被告杨慧与案外人张玉系合伙关系，且系被告杨慧与原告签订的合同，根据合同相对性，本院对原告要求被告杨慧返还租金等费用的诉求予以支持，至于具体的返还金额，因原告支付给被告杨慧的27000元包括25000元租金、2000元水电费押金，涉案一楼商铺的水、电费原告已经结清，故2000元押金应该退还，原告提出退租时被告杨慧亦同意，结合原告使用涉案商铺的时间以及被告杨慧、案外人张玉与房东王先进解除合同的时间，本院酌定被告杨慧退还原告租金13000元，合计退还原告15000元。至于原告退租时搬走的东西，系其向被告张俊购买，原告已向被告张俊支付了合理的对价，案外人张玉与被告张俊签订的租赁合同中亦明确载明合同到期后房里房外可移动的可拆走，故被告杨慧与案外人张玉若认为被告张俊无权出售一楼商铺内的部分物品，可向被告张俊另行主张；至于被告杨慧与张玉之间的合伙债务的分担，可自行协商，协商不成可另行主张。本案经调解未果。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告杨慧于本判决生效后十日内返还原告仓义杨租金、押金合计15000元。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由被告杨慧负担。本判决为终审判决。审判员  孙明珠二〇二一年四月六日法官助理孙晶晶书记员尹孟荣