河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初1158号 原告：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，地址涿州市清凉寺办事处香邑溪谷原墅住宅小区南区8号楼内街底商1-客服中心，统一社会信用代码9113068106704610XH。 负责人：蒋兴建，该公司经理。 委托代理人：谢秀珠，该公司职员。 委托代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。 被告：徐义，男，汉族，1983年6月8日出生，住河北省涿州市。 原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司（以下简称隆泰物业）与被告徐义物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆泰物业之委托代理人谢秀珠及沙瑀智、被告徐义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆泰物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告2016年10月至2021年12月物业服务费用12009.92元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2020年12月31日费用18325.22元）；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月20日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用按年缴纳，每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用，并约定被告逾期支付物业服务费用及相关代收代缴费用的，自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告并却未依照协议约定向原告缴纳物业服务费。原告多次催缴，被告拒不履行缴费义务，无奈之下，特诉至法院，望判如所请。 被告徐义辩称，一、被告不具备被诉讼主体资格。原告是据称有一级物业管理资质的合法企业，据《前期物业服务协议》提示原告是房地产开发单位委托的物业管理企业。在接管物业管理项目前有责任跟义务辨别查证要服务的项目是否符合国家相关法律法规，此项目房产是2015年10月20日交付被告，但是被告房产于2017年5月16日才工程竣工验收合格备案。根据《中华人民共和国建筑法》制定的《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。可见，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案是法定的交付条件。因此在不合法的前提下签订《前期物业服务协议》是不平等的，并隐瞒重大事实。2015年10月20日至2017年5月16日的物业费用不应由被告承担。二、原告在诉状中所诉与事实不符。原告在履约服务过程中，并未履约、尽责、履职，根据《前期物业服务协议》第一条里第二项乙方的权利义务的第8小项：每年向全体业主公布物业服务费用收支账目，根据民法典规定，业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，向业主大会、业主委员会进行报告。这些条款都没有按照约定与规定执行。在提供物业服务时存在管理不到位，对公共安全管理等均不到位，例如：允许重型施工车辆进入本小区占地为其他小区施工、卫生不合格、服务态度差、服务效率地低、绿化草坪缺失、对于绿化《前期物业服务协议》第三条第五项有规定草坪、花木、绿篱生长良好，小区出入口及车库出入口未全部开放给业主造成不便、保安时常与业主发生冲突，但保安时常不在岗，根据《前期物业服务协议》第二条第五项规定全天24小时均有公共秩序维护人员值班，对小区主入口实施定员定岗执勤。还私在包括被告购买物业的私有与共有部分私自设立广告、售卖机获利，根据民法典第二百七十一条延续物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第二百八十二条规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生收入、在扣除合理成本之后，属于业主共有。还有安装不利于节约用水的饮用水设施。显然存在违约和破坏公共利益的行为。为此被告拒绝继续支付任何费用。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示证据有：证1、前期物业服务协议，拟证明原被告2015年10月20日签订前期物业服务协议，被告的房号为A12号楼1单元2104室，建筑面积95.46平方米。协议第四条物业费的收费标准及交纳时间。协议第八条约定逾期交纳物业费，从逾期之日起每日加收应交费用2‰的违约金。证2、电梯维保记录2份，拟证明原告依照前期物业服务协议的约定履行了协议约定的公共设备设施的维护义务。证3、保洁工作验收表1份、化粪池、排水管清掏记录表1份，拟证明原告依照前期物业服务协议的约定履行了协议约定的环境卫生的清理义务。证4、监控运行记录表、来访登记表、巡查记录表各1份，拟证明原告依照前期物业服务协议的约定履行了协议约定的公共秩序的维护义务。证5、光盘一张，其中包含保洁清理照片、工程维修照片、绿化修剪照片、水系照片、秩序维护照片、停水停电通知照片、社区活动照片、公共收益的公告照片，拟证明（1）原告的保洁人员对楼内每天进行清洁，楼道干净整洁。对生活垃圾每天上午、下午各清收一次。（2）园区内公共设施出现问题后，原告的维修人员都及时进行了维修。（3）原告的工作人员定期对园区内的草坪树木进行修剪，小区内的绿植长正常。（4）园区内定时定期开放水系，水系运转正常。（5）原告的工作人员利用挪车器及时移动违停车辆，对外来人员登记检查，小区门卫24小时在岗值班并在园区内巡逻。有专人24小时保持监控设施的运转。（6）接到供水供电部门的通知后，及时在公告栏中通知业主，并提醒业主做好相应准备。（7）原告每月都会举办1-2次社区活动，给业主送春联、送平安果、送白菜，举办晚会等。综上，原告已经全面履行了物业服务协议中约定的义务。证6、缴费通知单及张贴缴费通知单的照片、律师函及邮寄回执、民事裁定书，拟证明原告通过向被告家张贴缴费等方式催缴物业费。物业费数额计算：1.98/平米/月×5年2个月17天×95.46平米=11822.27元；生活垃圾处置费3元/月/户×5年2个月17天=187.65元；共计12009.92元。违约金按照日千分之二的标准计算（详见违约金计算明细）。被告质证意见：不认可物业费用全部缴纳，没有恶意拖欠物业费。根据合同，物业没有每年向业主通知收费项目，我与物业提出过异议，但现在也没有给出过公示。2015年10月20日收房日期，2017年5月16日备案，对这部分的物业费我不认可。对其余物业费数额认可。对原告提交的其他证据的真实性认可，但他们提供的物业服务没有完全到位。被告出示证据有：证1、光盘，针对答辩状中提到的原告提供的管理服务不到位的相关视频及照片及竣工验收备案的信息。证2、聊天记录1张，与物业的聊天记录，拟证明我们沟通过物业费和服务不到位的事情。证3、前期物业协议复印件。证4、网页信息打印件2张，拟证明答辩状中提到的没有按照法律法规规定的时间进行备案。证5、香邑溪谷住宅质量保证书，拟证明验收时有物业管理单位，他们验收知道验收备案、没有相关部门认可。原告质证意见：证1绿化植物的生长是分季节的，不可能全年都保持一个良好的状态，包括植物死亡后重新种植也是分季节的。原告提供证据可以看出对原告依约对绿化进行了维护。不存在物业人员保安与业主发生冲突的情况，我们也提供的来往人员进出小区的登记表和保安执勤的照片，足以证明原告履行了公共的维护义务。原告提供了公共收益在公示栏中公示的照片也可以证明原告履行了公示义务。对证2认可，就物业费的问题交流过。对证4、5由于打印件对真实性暂不予认可，对房屋进行竣工验收是开发商的义务，竣工验收的情况应当由开发商陈述或者核实，是否存在被告所称的违规交房或竣工验收有问题的情况是开发商与被告之间因商品房买卖合同产生的法律关系，二者之间的纠纷原告不得而知，与原告主张的物业费没有关系，如果被告认为开发商的竣工验收有问题给其造成了损失可以向开发商主张权利。对证5出具的单位是开发商，不是原告，上面标注的物业管理单位隆泰物业只是开发商对业主的一个告知，不是物业参与了工程的验收，物业公司也不可能房产项目的验收，既没有权利也没有义务。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院将结合审理查明内容予以一并认定。 本院经审理查明：被告徐义（甲方）作为香邑溪谷小区A12号楼1单元2104号房屋（建筑面积95.46平方米）的业主与原告隆泰物业（乙方）于2015年10月20日签订《涿州香邑溪谷前期物业服务协议》，约定由原告（乙方）向被告（甲方）提供物业服务。协议第四条物业服务费用约定：“一、甲方交纳费用时间：住户入住时首付一年的物业服务费，开发商通知入住为准；二、基础物业费：……（3）高层（18层以上）：1.98/平米/月；……生活垃圾处置费：36元/户/年；……六、每次交纳物业服务费用时间：入住后，按每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用。”协议第八条违约责任约定了甲方未按约定缴纳物业服务费的，自逾期之日每日加收应交纳费用的千分之二的违约金。协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务。被告拖欠原告自2016年10月15日至2021年12月31日的物业服务费共计12009.92元。 本院认为，原被告于2015年10月20日签订的《涿州香邑溪谷前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据协议的约定，原告已履行了合同义务，被告应当交纳相应物业服务费用；被告逾期未交物业服务费的行为属于违约，应承担违约责任。综合原被告出示的全部证据，被告的辩称理据不足，本院不予采信。综上，原告起诉要求被告支付物业服务费12009.92元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。原告起诉要求被告依照约定标准（自逾期之日起按日千分之二计算）承担违约金的诉讼请求，由于涉案合同约定的违约金过高，本院酌定违约金自原告主张权利之日（2021年2月25日）起按年利率3.85%（2021年2月20日公布的一年期LPR）计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告徐义自本判决生效之日起十日内向原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司支付自2016年10月15日至2021年12月31日的物业服务费共计12009.92元及违约金（以12009.92元为基数，自2021年2月25日起至款项付清之日止，按年利率3.85%计算）。 二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 简易程序案件受理费279元，由被告徐义负担110元，由原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司负担169元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  邱玉清 二〇二一年四月二十一日 书记员  封玥矫