辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2719号上诉人（原审被告）：吕迎霞，女，1988年8月3日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪邵鹏，辽宁同方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：付志，男，1990年1月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许学达，男，1983年8月4日出生，汉族，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：刘赤军，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：于秀琴，女，1958年11月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。原审被告：王益秀，女，1951年5月25日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。原审被告：张会臣，男，1956年3月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。原审被告：沈阳金利桥投资管理有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街19号（A707室）。法定代表人：范文静，该公司总经理。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。原审第三人：沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街19号（A702室）。法定代表人：范文静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。原审被告：彭爽，女，1988年5月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。上诉人吕迎霞、付志因与被上诉人许学达、原审被告于秀琴、王益秀、张会臣、彭爽、沈阳金利桥投资管理有限公司（以下简称“金利桥公司”）、沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司（以下简称“金桥公司”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕迎霞上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2，建筑面积61.74平方米的房屋归上诉人所有；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院以“…从购房过程看，吕迎霞（上诉人）未尽到必要合理的审查义务，付志的售房价格明显低于市场价格”为由，认定上诉人“有违于正常的房屋买卖交付惯例…不构成善意无过失”缺乏事实及法律依据。上诉人对涉案房屋符合“善意取得”。（一）上诉人受让涉案房产时是善意。根据《物权法司法解释一》第十五条的规定，“善意”的判断标准为受让人受让财产时不知道转让人无处分权且无重大过失。1.关于处分权。涉案房屋于2016年12月登记至原审被告付志名下，上诉人于2018年12月于付志签订《房地产买卖合同》并办理不动产过户登记。根据此期间不动产管理机关的登记簿显示，涉案房屋产权人为付志且不存在异议登记、预告登记、司法查封等情况，即付志在形式上完整、无瑕疵地拥有涉案房屋的所有权、处分权。据此，足以认定上诉人符合“受让人受让财产时不知道转让人无处分权”。2.关于重大过失。上诉人在购买涉案房屋时完整地查看了不动产登记簿，已履行（甚至可以说穷尽）了一个购房人在购房时的产权判断方式，不存在任何过失。（二）付志是以合理的价格转让涉案房产。1.转让价格是否合理的核心判断标准应是标的物的性质、数量、付款方式等具体情况。本案中，结合原审法院查明的事实，判断付志转让房屋的价格是否合理应考虑如下要素：（1）被上诉人因在案外法律法关系中欠付债务，致使本案涉案房屋出卖；（2）付志以30万元的价格从被上诉人处购买涉案房屋；（3）涉案房屋的性质对付志而言类似于一般社会生活中常见的“抵账房”（标的物性质）；（4）付志知晓涉案房屋内曾有人自杀（标的物性质）；（5）付志从上诉人处已实际、一次性地收取了21万元购房款（付款方式）。可见，基于标的物自身品质不佳且上诉人愿意一次性付款，其价格理应降低。2.转让价格是否合理还应参考市场价格。本案中，被上诉人未在原审过程中出示其从开发商手中购买涉案房屋的价格，亦未对该房屋2018年12月的市价申请鉴定。现以付志取得上述房屋的价格（30万元），在不考虑房屋内曾有人自杀这一重大贬值条件的前提下，参照《合同法司法解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定进行计算，付志以21万元的价格转让涉案房屋完全属于“合理价格”。（三）转让的不动产已登记至上诉人名下。2018年12月，付志与上诉人签署了《房地产买卖合同》并将涉案房屋登记至上诉人名下，上诉人亦已完成了缴纳税费等义务；二、原审法院在证明责任的分配、关于鉴定的释明、依职权鉴定等问题上存在法律适用及程序性瑕疵。1.上诉人“非善意”、“存在重大过失”的证明责任在被上诉人，被上诉人在原审中未能证明。原审法院在被上诉人举证不能的情况下直接认定上诉人“不构成善意无过失”属法律适用错误。2.针对涉案房屋的价格，原审法院在既没有向被上诉人释明申请鉴定，也未依职权进行鉴定的情况下直接认定“明显低于市场价格”缺乏事实依据，亦属程序瑕疵。综上所述，原审法院的事实认定与法律适用存在多处错误，恳请贵院依法查清事实，判如所请，维护上诉人的合法权益。针对付志的上诉请求，其辩称：同意付志上诉请求，我方符合善意取得的法律构成要件。付志上诉请求，1.请求撤销一审，发回重审或依法改判;2.请求法院判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定付志与被上诉人的代理人张会臣签订的《存量房买卖合同》无效是错误的；二、原审法院认定的上诉人付志与吕迎霞的购房过程与事实不符且无证据支持；三、原审法院认定吕迎霞购买房屋价格明显低于市场价格是错误的。综上，一审法院认定的事实认定不清，适用法律错误。针对吕迎霞的上诉请求，其辩称：同意吕迎霞的上诉请求。针对吕迎霞、付志的上诉请求，许学达辩称：不同意二上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，二上诉人及原审被告采用本案手法是惯用方式，已经有类似的生效判决与一审判决一致。针对吕迎霞、付志的上诉请求，于秀琴、王益秀、张会臣、彭爽、金利桥公司、金桥公司辩称：没有意见许学达向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原告与被告付志于2016年11月30日签订的《存量房买卖合同》无效；2.请求判令确认位于沈阳市和平区新立屯161-1号（7-1-2）房屋产权归原告所有；3.请求撤销付志为彭爽在沈阳市和平区新立屯161-1号（7-1-2）房屋产权上设定的抵押；4.判令被告吕迎霞、被告付志协助将房屋产权登记变更回原告名下；5.本案诉讼费由被告共同承担。庭审中，原告申请撤回对被告彭爽的起诉；变更第3项诉讼请求为撤销第三人在沈阳市和平区新立屯161-1号（7-1-2）房屋产权上设定的抵押；增加一项诉讼请求判令由被告承担房产变更登记产生的税费。一审法院审理查明：2011年3月16日，许学达与沈阳百福房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2，建筑面积61.74平方米房屋签订《商品房买卖合同》。许学达于2013年6月19日取得涉案房屋所有权证。2014年5月8日，王益秀（甲方、出资人）与许学达、杨红凤（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定“借款金额200,000元，借款期限为2014年5月8日至2014年11月7日，乙方用已抵押房产作担保向甲方借款……”。同日，双方签订《抵押合同》，约定“抵押房产位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2，债务200,000元，债务履行期限为2014年5月8日至2014年11月7日止，抵押范围全部房产……”，并办理抵押登记。同日，双方签订《房产转让合同》，约定“转让价格200,000元……甲、乙双方同意在2014年11月7日乙方不能还清向甲方的借款本金及利息时，乙方同意全权委托甲方处置该房产，房屋所有相关手续由甲方保管……”。2015年12月7日，王益秀200,000元资金撤出，抵押权注销。于秀琴出借200,000元成为新债权人，与许学达签订《借款合同》、《抵押合同》并办理抵押登记，债务履行期限至2017年12月6日。同日，许学达签写《授权委托书》，载明“许学达决定将坐落沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2房产出售给买受人付志，现委托张会臣办理有关下列事宜……”，辽宁省公证处出具（2015）辽证民字第11095号《公证书》。2016年11月30日，于秀琴（付志代）与许学达（张会臣代）申请房屋抵押权注销登记，结清贷款。同日，许学达（张会臣代）与付志就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定“成交价为300,000元……”。同日，转让方许学达（张会臣代）、受让方付志向房产部门递交《房屋所有权转移登记申请书》，付志交纳契税3,000元。2016年12月7日涉案房屋更名至付志名下。2016年12月15日，付志（乙方、借款人）、彭爽（甲方、出资人）签订《借款合同》，约定“借款金额25万元，借款期限从2016年12月15日至2018年12月14日止……”，同日，签订《抵押合同》，并办理抵押登记。2018年12月12日彭爽抵押权注销。同日，付志（卖方、甲方）、吕迎霞（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定转让价格40万元，后吕迎霞按照合同金额40万元交纳契税4,000元。庭审中，付志表示吕迎霞向其支付了40万元购房款，而吕迎霞自认其与付志实际成交房屋价款为21万元（其中19万元转账、1,5000元为现金）。2018年12月13日吕迎霞取得涉案房屋不动产权证。2018年12月20日吕迎霞向付志通过建设银行转账19万元。2018年12月19日，沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司（甲方、出资人）与吕迎霞（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定“借款金额200,000元，借款期限为2018年12月19日至2019年6月18日，乙方用位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2房产作担保向甲方借款……”。同日，双方签订《抵押合同》，约定“抵押房产位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2，债务200,000元，债务履行期限为2018年12月19日至2019年6月18日止，抵押范围全部房产……”。次日，吕迎霞取得200,000元借款款项。2018年12月21日涉案房屋设定抵押权登记。另查明，2018年12月11日，申请人许学达向本院提出财产保全申请，要求查封被申请人吕迎霞名下位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2，建筑面积61.74平方米房屋并提供了担保，本院于2018年12月20日作出（2018）辽0102财保1468-1号民事裁定书，履行查封手续。庭审中，原告自认其支付借款利息至2016年5月。另，付志曾经是沈阳金利桥投资管理有限公司员工。一审法院认为，法律规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案当事人之间属以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同担保之典型，名为买卖合同关系，实为借贷担保。2015年12月7日，出借方与许学达签订《借款合同》、《抵押合同》并办理抵押登记，债务履行期限至2017年12月6日。同日，许学达为张会臣签写《授权委托书》并办理公证手续均是履行债务担保行为。而在债务未到期仅为欠付利息时（2016年11月30日），张会臣携公证手续在许学达不知情的情况下便与付志签写《存量房买卖合同》，将房屋过户至付志名下，系违背许学达真实意思表示，侵犯其合法权益。关于付志提出依据其与许学达的委托代理人张会臣签订的《存量房买卖合同》取得涉案房屋所有权证书，认为涉案房屋应归其所有，并有权用该房屋进行抵押担保、出售获益的主张，从房屋权利人许学达及受托人张会臣的行为看，许学达虽向张会臣出具授权委托书，但该行为并不共同指向房屋买卖的目的，且无证据证明张会臣取得许学达的委托授权后，与付志之间议定买卖合同时，许学达对价格表示认同，所提供的现有证据不足以证明出售房屋的行为得到房屋权利人许学达的认可，也不能证明许学达具有委托张会臣与付志订立房屋买卖合同的真实意思表示，故依照合同应当系当事人的真实意思表示，达成合意的原则，2016年11月30日签订的《存量房买卖合同》不成立。关于付志与吕迎霞的买卖过程，双方均表示无法提供房屋买卖合同，庭审中付志表示吕迎霞向其支付了40万元购房款，而吕迎霞自认其与付志实际成交房屋价款为21万元（其中19万元转账、15,000元为现金），双方关于购房价格陈述不一致；另外，从房屋买受人吕迎霞购房过程看，吕迎霞未尽到必要合理的审查义务，付志的售房价格明显低于市场价格，有违于正常的房屋买卖交付惯例，吕迎霞的购房行为并不构成善意无过失。因此，被告吕迎霞应返还原告诉争房屋，其与第三人沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司应协助原告将产权登记回原告名下，费用应由被告付志、张会臣承担。至于付志、张会臣、沈阳金利桥投资管理有限公司、吕迎霞、沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司等主体若受到经济损失，可在证据充分时向相关责任人另行主张债权救济。关于原告与相关权利人的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，不予合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条、第一百九十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2，建筑面积61.74平方米的房屋归原告许学达所有；二、被告吕迎霞及第三人沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司于本判决生效之日起三十日内办理位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2房屋撤销抵押登记；三、被告吕迎霞及第三人沈阳金融商贸开发区金桥小额贷款有限公司于撤销抵押登记后三十日内协助原告许学达将位于沈阳市和平区新立屯161-1号7-1-2号房屋更回原告许学达名下（所发生费用由被告付志、张会臣承担）；四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费6,550元，保全费2,270元，由被告付志及被告张会臣各负担4,410元。二审中，吕迎霞向法庭提供搜狐网、房天下网截屏各一张，证明上诉人就案涉房屋已支付合理对价。截屏显示，案涉房产所属园区2017年6月的均价为3,100元/平；2019年11月的成交价为5,218元/平。因网络无2018年数据，2018年房价以两者平均数的方法暂计4,159元/平，根据《合同法解释二》百分之七十的标准，不低于2,911.3元/平即为合理价格。上诉人于2018年以21万购房，折合3,442.62元/平，即使不考虑房屋性质、房内自缢事件等严重贬值要素，仍属合理价格。许学达对该证据的质证意见：该证据不属于新证据，不能作为证据，该证据不具有权威性、真实性，案涉房产被对方第一次过户时市场价为35万元，付志写了30万元，第二次过户给吕迎霞时市场价应为40万元，本案对方操作过户用极低价格，司法解释70%标准在房产市场上是不存在的。付志、于秀琴、王益秀、张会臣、彭爽、金利桥公司、金桥公司对该证据的质证意见：没有意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案双方当事人的诉争焦点为：1.张会臣将案涉房屋出售给付志的行为是否是许学达的真实意思表示；2.付志将案涉房屋出售给吕迎霞的行为效力应如何认定。关于张会臣将案涉房屋出售给付志的行为是否是许学达的真实意思表示问题。本案中，虽许学达为张会臣出具经公证的《授权委托书》，授权张会臣将案涉房产出售给出借人指定的付志，但该行为的实质是名为房屋买卖，实为借贷担保，即许学达从出借人处借款，用案涉房屋进行抵押担保的法律行为。一方面，许学达虽向张会臣出具授权委托书，但该行为并不共同指向房屋买卖的目的；另一方面，即便张会臣出售该房屋，亦应通知许学达并取得许学达对出卖价格的认可或双方达成合意。现张会臣在许学达与于秀琴的债务未到期且在许学达并不知情的情况下，与付志签订《存量房买卖合同》，将房屋过户至付志名下的行为，并不是许学达的真实意思表示，该行为侵犯了许学达的合法权益。故一审法院认定2016年11月30日签订的《存量房买卖合同》不成立并无不当，本院对付志的该项上诉主张不予支持。关于付志将案涉房屋出售给吕迎霞的行为效力应如何认定的问题。本院认为，虽案涉房屋现已登记在吕迎霞的名下，但鉴于付志和吕迎霞均无法提供房屋买卖合同，且庭审中，双方亦对房屋的交易价格表述不一致。而吕迎霞自认其实际购买房屋的21万元价款又明显低于市场价格，有悖于日常交易习惯和经验法则。因此，在双方对吕迎霞取得权属证书的原因行为存在争议的情况下，吕迎霞持有案涉房屋权属证书不能成为认定案件事实的唯一证据，其购买房屋的行为并不构成善意无过失。一审法院判决吕迎霞返还房屋并责令其与金桥公司协助许学达撤销抵押登记和办理房屋更名过户并无不妥，本院对吕迎霞的上诉主张不予支持。综上所述，吕迎霞、付志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,550元，由上诉人吕迎霞负担；二审案件受理费6,550元，由上诉人付志负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年四月二十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。