陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终4118号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西悦客行文旅发展有限公司，住所地：西安市新城区解放路318号201室。法定代表人：陈建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚恒丰，陕西睿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯能，陕西睿和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卫伟，男，1987年12月5日出生，汉族，住西安市碑林区乐居场六巷3排1号。委托诉讼代理人：侯皓均，陕西学进律师事务所律师。上诉人陕西悦客行文旅发展有限公司（以下简称：悦客行公司）因与被上诉人卫伟租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初9172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。悦客行公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回卫伟的诉请，支持悦客行公司的反诉请求或发回重审;2.诉讼费由卫伟负担。事实与理由：美食城2019年底卫伟进场试营业至2020春节前，节后由于新冠疫情不可抗力因素，根据有关部门统一部署，于2020年5月1日正式营业，卫伟再次入场经营，故租期相应顺延，不影响卫伟的合同权益。卫伟2020年5月1日经营奶茶不到一个月，于5月21日自行停业至今，未缴纳物业费、租金等，故保证金不予退还，且卫伟至今仍占有商铺，即使退还也应扣除占用期间的租金、物业费等。卫伟辩称，2020年5月1日是试营业，租金应该2020年5月1日开始计算，悦客行公司迟延交付商铺和迟延开业违反合同约定，致卫伟无法正常营业，对方系违约方。双方均存在违约行为，双方互付违约责任，应该互相冲抵，且卫伟已经撤场。合同中不予退还保证金的条款显然属于加重卫伟责任的重复计算违约金，该保证金应予以退还，卫伟要求搬离设备，但悦客行公司予以阻拦，该期间的租金费、物业费不应由卫伟承担。卫伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除卫伟与悦客行公司之间签订的《场地租赁合同》；2、判令悦客行公司退还卫伟房租39000元、保证金20000元、物业费7500元，合计66500元。3、诉讼费由悦客行公司承担。悦客行公司向一审法院提出反诉请求：1、判令卫伟继续履行《场地租赁合同》；2、判令卫伟向悦客行公司支付租金39000元；3、诉讼费由卫伟承担。一审法院认定事实：一、2019年10月21日，卫伟（乙方、承租方）与悦客行公司（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有使用权的位于西安市新城区解放路318号客行长安美食城一层中岛号场地出租给乙方使用；租赁用途为水吧，经营品类为饮品、鲜榨果汁；租赁期限自2019年11月28日至2020年11月27日；若因甲方原因导致乙方进场延期，双方同意租赁期限相应顺延，并签订补充协议。2、甲方应于2019年11月28日前按照本合同的规定将租赁场所交付乙方，租赁场所交付时共同签署租赁场所交付确认书；3、租金标准为每月6500元，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付首笔六个月的租金39000元；乙方同意向甲方提供保证金30000元，如乙方未按时缴纳租金、物业费、水电费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用，乙方如有不服从甲方统一管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，己方有权解除合同并扣留部分或全部保证金作为违约金；物业费标准为每月2500元，按季度缴纳。4、租赁期限内未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变本合同约定之外的其他品类，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的甲方有权解除本合同并由乙方承担违约责任。5、合同有效期内若乙方违约而导致甲方单方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还。6、乙方未经甲方书面同意，无故停业连续或累计超过三天，甲方有权单方解除合同，不予退还乙方履约保证金。7、授权代表陕西创变客餐饮管理有限公司（以下简称陕西创变客公司）。二、2019年10月18日，悦客行公司向卫伟出具三张收款收据，分别载明收到卫伟三个月物业费7500元、六个月租金39000元、商铺保证金20000元。同日，卫伟通过支付宝转账方式向案外人陕西创变客餐饮管理有限公司支付139000元；此外，卫伟于2019年8月11日还通过支付宝转账方式向案外人陕西创变客餐饮管理有限公司支付4000元；上述卫伟共支付143000元。三、2019年11月28日，悦客行公司向案外人王亚发出《通知》，称：现因客观原因导致解放路318号客行长安美食城于原合同初步约定日期2019年11月28日暂不能按时进场营业，试营业时间暂调至2019年12月28日，试营业期间暂不收取任何租金、物业费，正式开业时间以我方书面通知为准。四、合同签订后，悦客行公司张贴《告知函》，该告知函载明：一层商业正式营业时间2020年5月1日。该函落款时间为2020年4月10日。庭审中，卫伟与悦客行公司对本案事实存在以下争议：1、美食城开业时间的问题。卫伟称该美食城于2020年5月1日起试营业；悦客行公司称该美食城于2020年春节前试营业了一段时间，于2020年3月底至5月1日进行试营业，于2020年5月起正式营业。对此，悦客行公司提交了2020年5月1日美食城开业照片及视频资料，但未提交2020年5月1日以前该美食城开业的证据。2、悦客行公司是否向卫伟发出过延期开业通知和正式营业通知的问题。悦客行公司称该通知事宜由案外人陕西创变客公司全权负责，其不清楚是否向悦客行公司发出过同样内容的延期开业通知；称其提交的《告知函》就是向卫伟发出的正式开业书面通知。卫伟则称从未收到过悦客行公司发出的通知和告知函。审理中，卫伟与悦客行公司均认可以下事实：1、卫伟就案涉商铺向悦客行公司交纳了租金39000元、保证金20000元、物业费7500元；2、交付商铺时没有交房手续；3、卫伟于2020年5月撤场；4、卫伟撤场时未腾空商铺，卫伟的设备等依然放置于商铺内。一审法院认为，卫伟与悦客行公司之间签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立且有效，对卫伟与悦客行公司均具有约束力，双方均应依约履行。该合同中明确约定了租赁期限和商铺交付时间，悦客行公司既没有按照约定的时间向卫伟交付商铺，又没有及时通知卫伟延期开业的具体情况、延期原因、具体开业时间等事项，更没有按合同约定就此与卫伟达成补充协议或采取其他补救措施，而该美食城直到2020年5月1日才正式开业，悦客行公司迟延交付商铺和迟延美食城开业的行为致使卫伟无法正常营业，显然构成违约。该美食城开业后，卫伟在经营过程中，未经悦客行公司同意单方面停止营业并撤场，其行为亦构成违约。该合同中仅约定了卫伟违约的违约金，而没有约定悦客行公司违约的违约责任，该约定显然不符合公平原则，该违约金条款应当对卫伟与悦客行公司平等适用。本案中，卫伟与悦客行公司均存在违约行为，双方互负违约责任，其违约责任相互冲抵。悦客行公司要求继续履行《场地租赁合同》，卫伟要求解除该合同，因卫伟已停止经营并自行撤场，事实上已无法继续履行，故对于该合同应依法予以解除，卫伟要求悦客行公司继续履行合同并支付租金，于法无据，不予支持。对于保证金的问题，因该合同中已明确约定了违约金的计算方式，合同中不予退还保证金的条款显然属于重复计算了违约金，故对于悦客行公司应将该保证金20000元退还卫伟。对于租金的问题，该美食城于2020年5月1日开业，租金应自该开业之日起计算，此后卫伟虽然自行撤场，但其设备依然放置于案涉商铺内，实际占用该商铺，故该租金39000元不应退还。对于物业费的问题，租赁合同中已明确约定物业费的承担及金额，因该商场已于2020年5月1日开业，而开业后卫伟已实际占有、使用该商铺，应当承担相应的物业费，现卫伟要求退还该物业费，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）卫伟与被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司于2020年10月21日签订的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告保证金20000元；三、驳回原告（反诉被告）卫伟其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司的反诉请求。案件受理费1750元，由原告（反诉被告）卫伟负担1450元，由被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司负担300元，反诉受理费387元由被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，卫伟与悦客行公司于2019年10月21日签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。合同履行中，悦客行公司未按照约定时间2019年11月28日向卫伟交付商铺，已构成违约。直到2020年5月1日正式开业后，卫伟在经营过程中，未经悦客行公司同意单方面停止营业并撤场，其行为亦构成违约。故双方均应承担违约责任。双方租赁合同中仅约定了卫伟的违约责任，而没有约定悦客行公司的违约责任，该约定显然不符合公平原则，该违约条款应当对卫伟与悦客行公司平等适用。故一审判决认定卫伟与悦客行公司均存在违约行为、双方互负违约责任、其违约责任相互冲抵一节，并无不当。因卫伟已停止经营并自行撤场，事实上双方合同已无法继续履行，故租赁合同关系应予解除。虽然卫伟已支付半年的租金，且租期应自美食城2020年5月1日开业之日起计算；但此后卫伟于2020年5月21日自行撤场，且将部分设备放置于案涉商铺内，故剩余租金不再退还。同时，悦客行公司作为专业商业运营公司，在已知晓卫伟于2020年5月21日自行撤场后，应积极与卫伟联系沟通、及时处理商铺内剩余物品事宜，而非任其放置，致损失扩大，故对于悦客行公司上诉称该物品仍存在于商铺内之损失一节，依法不予支持。因上述剩余租金足以弥补悦客行公司的相关损失，故一审判决判令其退还卫伟保证金2万元一节，并无不妥。综上所述，悦客行公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由陕西悦客行文旅发展有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  师    婷审 判 员    陈    帅  审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二一年四月六日 书 记 员  杨 雪  薇 1