广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22477号原告曾某某，男，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县。原告韦某某，男，汉族，身份证住址广西省桂平市。原告陈某某，男，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县。以上三原告共同委托代理人黄某某，北京市京师（深圳）律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人陈某，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告邓某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被告邓某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。以上两被告共同委托代理人邹某，广东宏泰律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人袁某某，广东宏泰律师事务所实习律师。被告廖某某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，三原告及其委托代理人黄某某、被告邓某某与被告邓某某的共同委托代理人邹某及袁某某到庭参加诉讼，被告廖某某经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。三原告的诉讼请求：1.三被告返还三原告已支付的房屋转让价款120万元，并自2017年11月22日起支付资金占用利息至履行完毕之日止（2017年11月22日到2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.三被告赔偿三原告房屋差价损失1088000元；3.三被告赔偿三原告律师费15000元。被告邓某某、被告邓某某的答辩要点:1.邓某某、邓某某未参与案涉房产交易，并非本案适格被告；2.案涉房产系违章建筑，未取得建设工程规划许可证，案涉合同属无效合同，二邓既不应承担合同相对方的责任，亦无须承担担保责任；3.案涉合同约定转让权益的房产位于深圳市，该房产系案外人所有，被告廖某某转让案涉房产属无权处分；4.案涉房产不能进入市场流通，不存在房屋差价损失，双方合同亦未约定律师费，三原告的请求均应予以驳回。被告廖某某未提交答辩意见，亦未提供证据。案件相关情况经审理查明，2017年11月22日，三原告作为买方（乙方），被告廖某某作为卖方（甲方），双方当事人签订《房地产权益转让合同》一份，合同约定，被告廖某某将位于深圳市的房产转让给三原告，合同总价款120万元，合同第二条第五款约定“房款扣除之前在见证人家付给甲方的拾万元定金，余款壹佰壹拾万整通过银行转账支付”、合同第三条第六款、第七款分别约定“甲方及其家人，亲属一致同意本次转让，并在协议上签字”、“本协议签订后，甲方不得以任何理由反悔，单方面解除协议，不得索回本协议所涉土地使用权及其房屋产权，否则按当地事发时商品房均价的叁倍赔偿给乙方外，应当返还全部转让款及利息（利息按中国银行同期利率的4倍计算）”、“构成违约的，违约损失还包含诉讼费用及律师费用由甲方全部承担”。合同见证人为案外人古建学，合同落款处有卖方家属（签章），被告邓某某、被告邓某某在该处签名并捺指印。原告提供的转账凭证与《购房款收条》显示，2017年11月22日（即合同签订当天），原告陈某某通过其名下中国农业银行账户向廖某某名下深圳农商行坪山支行账户转账110万元，廖于当日向三原告出具收到陈某某交来购房款120万元的收条。原告主张，购房款中的10万元于合同签订当日完成现金交付。三原告陈述，合同签订当天，廖声称已向村委会办理案涉房产的确权手续，并提供了由深圳市某某股份合作公司嶂一分公司（以下简称“某某股份公司嶂一分公司”）于2017年11月22日出具的《证明》，证明原文为“兹证明我村原籍某某嶂背一村嶂背大道310号村民廖某某所有，女，生于1970年2月15日，其于2013年在该村小组兴建的私宅，用地属该自然村统一规划，情况属实，其中本栋房屋四楼归属韦某某所有，身份证号码：4508811984××××××××”，《证明》落款处为某某嶂背一村村委，加盖某某股份公司嶂一分公司公章。原告提供的《申请书》显示，2012年5月22日，被告廖某某向嶂背一村村委申请在位于某某嶂背路56号后面约100平方米的原村分宅基地上，建筑四层楼房（约480平方米），2020年5月22日，新联社区居民委员会签注“情况属实”并盖章，2020年12月28日，新联社区居民委员会再次签注“...请求上级部门，体恤其特殊情况，申请建房一事给予帮助办理有关手续”；原告提供的（2013）深龙龙城规土监字罚字第007号《行政处罚决定书》显示，2013年4月27日，深圳市龙岗区规划土地监察局向被告廖某某出具行政处罚决定书，因廖于2012年6月起在龙岗区天某某集团有限公司旁，未取得建设规划许可证及报建手续，擅自建设一栋四层违法建筑，被处以罚款二万五千八百四十元，并责令补办相关手续。三原告陈述，被告廖某某声称其已获批用地建房，并已缴清案涉房产的有关行政罚款，现为案涉房屋唯一产权人，并向三原告展示了上述材料佐证其说法。2017年12月1日，三原告作为委托人，被告廖某某作为受托人，双方签订《委托书》一份，约定由三原告共同委托廖代为出租管理案涉房屋，委托期限自2017年12月1日至2018年6月30日止。原告主张，因廖时常拖延转交租金，原告欲收回案涉房屋，但遭被告方家属拒绝，双方争执渐起。被告邓某某、邓某某提供了某某股份公司嶂一分公司于2019年1月1日出具的《证明》，证明内容为嶂一居民小组居民邓某某、邓某某的共有房产坐落于龙岗区（老围），该房系二邓祖父邓某某、祖母罗某某出资建造，由于历史原因未办理房产证，现有邓某某、罗某某夫妻遗嘱，该房产各分配邓某某、邓某某，二人各持50%的份额。被告邓某某、邓某某主张，其对案涉合同标的房产的具体位置及产权情况不知情，而原告提交有关标的房产图片及地图定位，所指向房产的真实权利人却系案外人邓某某、罗某某夫妻共同所有；此外，被告邓某某、邓某某主张，案涉合同系事后倒签，邓某某、邓某某并未参与合同谈判，对房屋买卖事宜不知情，亦未获取分毫房款。庭审时，双方当事人确认，龙岗区（老围）的房产与深圳市的房产，实为同一处房产。三原告主张，双方争执无果，后经龙城街道办事处调解，被告廖某某声称不愿转让案涉房产，并称其提供给原告的《证明》材料上的村委会公章系伪造，且案涉合同所载房产地址亦非真实。原告韦某某提供了深圳市公安局龙岗分局出具的《鉴定意见告知书》（深龙公（某某）行鉴告字【2020】第33563号）显示，2020年6月25日，经具有专门知识的人员对村委《证明》上的印文所作真伪鉴定，被告廖某某提供的《证明》上加盖的“深圳市某某股份合作公司嶂一分公司”印章系伪造。另查，截至法庭辩论终结前，案涉房产未办理房产登记手续或建设工程规划许可证。裁决结果本院认为，原告与被告廖某某签订《房地产权益转让合同》之时，以廖某某作为卖方，三原告作为买方，被告邓某某、邓某某作为卖方家属在合同上签名，而案涉房屋实际上为邓某某、邓某某的祖父母分配给二人的遗产。邓某某、邓某某作为廖某某的儿子，对廖某某是否实际拥有房屋的支配使用权，以及合同中约定的“某某嶂背一村嶂背大道310号”的房屋的实际座落应当是清楚的。邓某某与邓某某虽未作为合同当事人，而仅作为卖方家属在合同中签名，但二人的行为应视为对其母亲廖某某的行为的信用背书，亦即二人同意廖某某处分本来应属其兄弟二人支配使用的房屋，应对案涉房屋交易产生的纠纷承担连带责任。邓某某与邓某某以其并非合同当事人、廖某某并非房屋实际支配使用人为由主张不应承担责任，相当于纵容家庭成员共同欺诈交易相对方，然后规避法律规定以逃脱法律责任，有违诚信原则，亦有损社会公序良俗。截至法庭辩论终结，双方当事人均未能提供案涉房屋的房地产证或建设工程规划许可证，原告与廖某某签订的《房地产权益转让合同》应为无效合同。原告应向廖某某返还房屋，廖某某则应向原告返还已收取的转让款项120万元。合同无效造成的损失，依法各自的过错由相应当事人承担。当事人在签订合同之后，由原告委托廖某某对房屋进行管理出租，原告在此期间应视为房屋的实际支配使用人，因此其资金占用利息的起算日期，不应从其实际支付之日起算，本院酌情自案件受理之日即2020年6月18日起算，对原告主张的在此之前的资金占用利息，本院不予支持。因案涉合同系无效合同，当事人在合同中关于违约责任的约定，不具有法律效力。而原告在签订合同之时知悉房屋权属手续存在的瑕疵，知悉房屋不属于法律规定的可以流转的房产，对原告依据合同约定要求被告赔偿房屋差价损失并支付律师代理费的请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告廖某某于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告曾某某、韦某某、陈某某房屋转让款120万元，并自2020年6月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至履行完毕之日止；二、被告邓某某、邓某某对被告廖某某以上款项支付义务负连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费人民币26264元（原告已预交），由三原告负担13311元，三被告连带负担12953元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵坤东二〇二一年四月十二日书记员  吴建创