江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1390号上诉人（原审原告）：张中付，男，1971年11月18日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：张凯，江苏金链子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王东，男，1968年8月19日出生，汉族，居民，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：符超，建湖塘河法律服务所法律工作者。原审第三人：建湖县九龙口镇梅苏村村民委员会，住所地江苏省建湖县九龙中心路西100米。法定代表人：朱宏庆，该村民委员会主任。上诉人张中付因与被上诉人王东、原审第三人建湖县九龙口镇梅苏村村民委员会（以下简称梅苏村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张中付上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张中付的一审诉讼请求；2.上诉费由王东负担。事实和理由：1.张中付与九龙口镇村镇建设环保服务中心（以下简称九龙口村镇建设中心）签订的房屋征收协议书，系因九龙口镇经济建设需要，并非张中付自愿；2.张中付与王东签订的转租协议书系合法有效的，但是案涉房屋在双方约定的租期内被征收，张中付并未在全部租期内全部使用房屋，因此没有实际使用的租期王东应当予以退还；3.张中付与九龙口村镇建设中心签订的房屋征收协议所涉及的补偿，并不包括案涉房屋未使用期间的租金，补偿范围仅系对张中付投资的实物进行补偿，一审判决认定房屋补偿款中已经包含案涉房屋预付的租金没有依据。王东辩称，张中付的上诉没有相应事实和证据予以印证，也没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梅苏村村委会未发表陈述意见。张中付向一审法院起诉请求：1.判令王东立即返还租金95000元；2.本案诉讼费由王东承担。一审法院查明的事实：2011年10月21日，王东与建湖县九龙口镇中心小学签订出租协议书，承租建湖县九龙口镇中心小学公某分校闲置校舍及土地，协议载明：租期2012年1月1日至2017年12月31日，租金54000元（每年9000元）。协议签订后，王东按约给付建湖县九龙口镇中心小学全部租金54000元，并投入资金对该小学的厨房、食堂、宿舍、办公室、校舍等进行了修缮，对其他基础设施进行了完善，从事养殖经营。2016年4月29日，王东经九龙口镇中心小学同意，将上述校产连同自己的投入全部转租给张中付，张中付（乙方）与王东（甲方）签订《关于九龙口镇中心小学公某分校闲置校舍及土地转租协议书》，载明：1.甲方同意将校舍及土地出租给乙方使用，出租期为2016年6月1日至2019年12月31日。土地及校舍使用期间，只能用于种植养殖，不得改变其他用途。若确需改变其他用途，其用途应在法律法规允许的前提下实施。乙方在进驻校舍前需一次性付清转租金及全部投资实物赔偿金共计玖万伍仟元整（￥95000元）。……7.如果校方为教育事业发展的需要，国家政府需要使用土地或者拆建等，需收回该校舍和土地，即使没满租期，乙方应无条件服从，并在通知收到之日起，30日内清空校舍和土地上农作物交付校方使用。若因征地、拆迁等不可预测事宜，需经乙方与校方协商解决，以国家法律、法规拆迁的费用赔偿标准赔偿，所有涉及赔偿的款项均由乙方所得。……10.乙方首次支付甲方伍万元租金，剩余租金待甲方以此土地办理的各项证件注销后一次性付清，若在规定时间内未注销相关证件，甲方退还乙方伍万元租金并另外予以赔偿乙方伍万元违约金。合同签订当日，张中付给付50000元给王东，王东向张中付出具收条，载明：“收条今收到张中付租金伍万元整￥50000据王东2016.4.29”。同年5月5日，张中付给付王东45000元，王东向张中付出具收条，载明：“收条今收到张中富租金肆万伍仟元整￥45000据王东2016.5.5”。2017年4月20日，张中付（乙方）与案外人九龙口村镇建设中心（甲方）就其转租王东的上述校产，签订《九龙大道两侧康居工程房屋征收协议书》，载明：根据乙方自愿申请，甲、乙双方协商同意订立房屋征收有关事项的协议，甲方应补偿乙方各项费用合计人民币168005元，乙方自愿选择购买安置房的安置方式。2017年6月6日，王东向第三人梅苏村村委会出具承诺书一份，内容为：“因九龙口镇对我原租赁的九龙口镇中心小学公某分校地段新上项目，需拆除迁让租赁范围内的房屋、资产等。由于租赁资产本人已全部转租给了张中付，故对相关资产等涉及的迁让、补偿、安置等相关事宜，均由现承租人张中付负责与九龙口镇梅苏村协商处理，对其与九龙口镇梅苏村协商并签订的协议，本人表示认同且无异议。以后本人与九龙口镇中心小学及相关单位的一切相关事宜全部终结，互无瓜葛。”同年12月15日，梅苏村村委会（甲方）与张中付（乙方）签订《协议书》一份，载明：第一条迁让补偿的房屋及资产位为于建湖县九龙口镇中心小学公某分校范围的房屋等租赁方的相关资产。第二条鉴于租赁后租赁方已实际存在投入，经协商，甲方就上述租赁范围中的投入、迁让等损失作一次性补偿，补偿款具体以房屋置换形式与乙方进行结算，置换的房屋为位于九龙口正门北侧由南向北第柒间一间三层楼房（约134㎡），该房建筑结构、面积等按照现状乙方已现场查看，表示认同并自愿接受。与补偿款抵算后，乙方还应向甲方支付差欠房款32000元，该款在房屋交付前付清。……第四条甲方对本协议第二条所述的投入、迁让等损失补偿为一次性补偿。此后乙方不得以任何形式或理由向甲方提出任何要求或干涉项目方的施工和经营。因租赁所涉及的相关问题，甲方已全部一次性处理结束，无任何遗留问题，乙方对此认同。此后，如有任何矛盾纠纷均与甲方无关，若造成甲方超出本协议约定补偿费款以外的损失，由乙方承担全部的损失赔偿等责任。……。2017年12月31日，张中付按照上述协议约定交纳32000元，置换位于九龙口正门北侧由南向北第柒间一间三层楼房。涉案校产由梅苏村村委会转租他人经营粮食加工厂。后张中付认为其与王东签订的《转租协议》中95000元为转租金，而张中付与梅苏村村委会签订的协议中仅对租赁房屋的投入进行了补偿，未涉及租金，要求王东返还租金95000元未果，遂向一审法院提起诉讼。一审另查明，2015年4月13日第7号建湖县人民政府县长办公会议纪要规定：闲置学校土地和房屋资产属于国有资产，处置权属于县人民政府，各镇（街道、区）不得自行处置。一审法院认为，张中付的诉请，无事实依据和法律依据，其理由：一、张中付与王东签订的《关于九龙口镇中心小学公某分校闲置校舍及土地转租协议书》系双方当事人的真实意思表示，经过出租人九龙口镇中心小学的同意，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。张中付与王东约定，若校方为教育事业发展的需要，国家政府需要使用土地或拆建等，需收回该校舍和土地，即使没满租期，张中付应无条件服从；因征地、拆迁等所有涉及赔偿的款项均由张中付所得。现未出现上述情形，张中付与王东之间的转租协议本应继续履行，但根据张中付与九龙口村镇建设中心签订的征收协议书载明，张中付自愿申请与九龙口村镇建设中心签订案涉房屋征收协议书，并与梅苏村村委会签订案涉房屋征收迁让相应补偿协议书，系张中付对自己租赁权的一种自行处分，王东在该转租协议履行过程中并无违约。二、张中付给付王东的95000元，系租金和王东在案涉校产的全部投资实物赔偿金，应属于张中付在案涉校产的投入，且张中付并无证据证明其在案涉校产的其他投入。梅苏村村委会与张中付签订的协议书明确对张中付的投入、迁让等损失一次性补偿（张中付业已实际获得），租赁所涉及的相关问题已全部一次性处理结束，无任何遗留问题。三、王东在基于与张中付就案涉房屋租赁别无瓜葛的情况下，签署承诺书，同意张中付与梅苏村村委会签订案涉房屋征收迁让补偿协议书，王东应得的案涉房屋征收迁让补偿已由张中付享有，如支持张中付的诉请，显失公平。综上，一审法院依法判决：驳回张中付的诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由张中付负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王东将其承租的建湖县九龙口镇中心小学公某分校闲置校舍及土地转租给张中付。后张中付又与九龙口村镇建设中心签订《九龙大道两侧康居工程房屋征收协议书》，将案涉房屋、土地及投入的设施转让给九龙口村镇建设中心，九龙口村镇建设中心向张中付支付相应费用。张中付与九龙口村镇建设中心之间的合同虽名为房屋征收协议书，但九龙口村镇建设中心并不具有房屋征收主体资格，张中付亦非案涉房屋、土地的所有权人，而双方之间协议的内容实质为张中付将其转租的房屋、土地及自王东处受让的投入和自己的投入全部转让给九龙口村镇建设中心，九龙口村镇建设中心向其支付转让费。故应认定九龙口村镇建设中心与张中付之间的合同，与张中付、王东之间的合同性质相同，均为转租合同，均系合法有效的合同。据此，九龙口村镇建设中心所支付的补偿费补偿的范围，应包含张中付剩余未使用房屋期间的租金及其他所有投入。现张中付上诉提出，九龙口村镇建设中心的补偿费不包含案涉房屋其未使用期间租金的上诉理由与事实不符，其提出要求王东返还相应租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，张中付的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人张中付承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 曹 荣审判员 周 陇二〇二一年四月十九日书记员 施凯钰