广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终575号上诉人（原审被告）：戴锦意，男，1988年10月10日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××038，住址广东省深圳市龙岗区×××××××××××××。委托诉讼代理人：陈锦，广东宝城（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何春娜，女，1963年8月17日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××920，住址广东省大埔县高陂镇陶瓷系统县彩瓷厂。委托诉讼代理人：丘玉婷（何春娜的女儿），女，1984年5月1日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××944，住址广东省东莞市××××××××××。原审被告：戴锦桂，男，1991年8月20日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××076，住址广东省大埔县××××××××××××××。原审第三人：大埔县××××××产中介服务部，统一社会信用代码92441422MA555WUL8F，经营场所广东省大埔县××××××××××。经营者：连娜，女，1982年7月6日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××420，住址广东省大埔县××××××溪口。上诉人戴锦意因与被上诉人何春娜，原审被告戴锦桂、原审第三人大埔县××××××产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2020）粤1422民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴锦意上诉请求：撤销原审判决第二项判决，改判为上诉人无需向被上诉人返还定金40000元。事实与理由：一、一审判决事实不清，遗漏庭审中已查明的重要案件事实，且对上诉人提出的异议及证据视而不见，而该内容已足够证明上诉人在整个合同履行过程中并未违约，同时也证明了被上诉人违约导致交易未能继续履行，一审判决显失公正。被上诉人对涉案房屋的现状非常清楚，本案所涉及的墙面石灰有裂纹上诉人也是知情的。被上诉人在一审主张的房屋存在隐瞒质量问题一事没有事实基础。且根据二手房交易习惯也通常是以房屋现状销售给买受人，买受人在签订合同前有审慎义务，也有拒绝购买的权利。被上诉人在签订合同后，以墙面石灰有裂纹现状为由认为上诉人隐瞒质量问题，显然是违背诚实信用原则，违背合同约定，拒不履行付款义务，系根本违约，应当承担违约责任。涉案房屋一直有人正常居住。一审判决后，上诉人咨询建筑专业人员，均认为石灰墙年久有裂纹是正常的，完全不影响居住。被上诉人应当于2020年10月28日前先履行首付款支付义务，然后由双方一起到房管局办理过户手续。一审法院已认定合同有效，且已当庭查明被上诉人未按合同约定的时间履行首付款支付义务的情况下，一审判决仅以被上诉人享有不安抗辩权，认为可以不履行付款义务，而事实上，被上诉人从未提出以不安抗辩权抗辩，一审法院违背司法中立原则。二、一审判决适用法律错误，且判决书缺少法律规定的必要内容。本案中被上诉人既未主张不安抗辩权，也不具备适用不安抗辩权的法定情形，一审法院违背了司法中立原则。一审判决适用的法律错误。一审判决引用的法条，均系“瑕疵履行”或“履行标的物存在质量瑕疵导致合同目的不能实现”相关的法律规定，然而根据《房屋定金买卖合同》的约定，履行房屋交付义务的前提是被上诉人先履行首付款支付义务，合同存在先后履行，被上诉人在未先付款的情形下，上诉人无需履行房屋交付义务，被上诉人也没有提交任何有效证据证明房屋存在瑕疵或导致合同目的不能实现的质量问题。一审法院对不采信上诉人提交的证据没有任何理由，本案中也没有反证可以推翻被上诉人提交的证据。三、导致房屋未正常交易的主要原因在于被上诉人未按房屋买卖合同的约定按时履行付款义务，被上诉人才是合同的违约方，应当依约承担违约责任。原审判决对房屋作出的“存在质量问题且致使不能实现居住目的”的结论，缺乏基础的事实依据，被上诉人也未对此事实部分进行举证。原审法院认定上诉人在交易过程中存在隐瞒事实，与已查明的事实不符。由于被上诉人未能接受上诉人提出的“房屋瑕疵维修风险自担”的请求，导致其双方在协商沟通上存在争议，但争议过程中上诉人并未明确向被上诉人提出要单方解除合同，其与被上诉人所有的沟通均属于协商，而最终协商未达成一致，则合同仍处于有效状态，合同双方应当继续按照约定履行合同义务。在聊天记录中上诉人也有说“一直都说可以交易”可明显证明上诉人并未单方终止合同履行，也未提出要求解除合同之意。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院依法予以撤销，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。何春娜辩称，上诉人不仅不承认违约的事实，还在上诉状中有不实之词。一、上诉人及其卖方委托人戴锦桂并非以房屋出现墙面石灰有裂纹为由，拒绝卖房，而是在签订合同、收取定金后第二天开始，不停地告知被上诉人“房屋被住建局检查，不仅是产生纠纷的房屋805房有此问题，整栋楼都存在质量问题，且开发商说房子问题没有解决，不准私自买卖”“厨房和厕所的铝扣板拿下来全是裂缝”“房子严重渗水、要大修，最少要一万多元”“楼上有人搞违建，执法队来拆除，房屋有问题，开发商说卖不了”等理由拒绝卖房。并不是上诉人口中的通过看房，肉眼可见的质量问题，也完全不存在因为石灰裂缝，被上诉人不愿买房的事实，该上诉理由与事实极不相符。二、上诉人声称涉案房屋一直有人正常居住，与事实极不相符。卖方委托人戴锦桂在10月21日致被上诉人的微信语音中明确表示“他已经不在房内居住，目前无法看房”，借此理由推托被上诉人去查看房屋是否真正存在问题。被上诉人及其代理人多次主动沟通上诉人，表示可以去查看质量问题，如果判断之后还是愿意购买房屋，则无上诉人的任何责任。但是上诉人及其委托人从头到尾都表示拒绝，不同意看房，并且要求被上诉人在买房前必须写下免责声明且必须一次性付款，才会卖房。由此可以明确上诉人的违约意愿相当明显，其主观意愿就是通过各种事由引导、劝说、恐吓被上诉人放弃买房。三、上诉人于2020年10月20日12时11分致电被上诉人的代理人，说明了房屋存在的问题后，要求被上诉人全款支付买房，这一行为严重违反双方所签订的合约条款。上诉人于2020年10月20日15时28分发信息给被上诉人的代理人，再次明确要求“要一次性付清房款并签订免责声明”。上诉人的卖房委托人戴锦桂于2020年10月27日13时53分点致电被上诉人称“其母亲和上诉人妻子不同意卖房”“被上诉人不用那么远回到大埔，不一定要卖得成”“愿意补偿3800元”等理由劝说被上诉人放弃购买意愿，并且在被上诉人拒绝之后，再次提出“要一次性付清房款并签订免责声明”的违约条件逼迫被上诉人就范，违约意图相当明显。被上诉人的代理人从2020年10月20日至27日期间，一直主动联系上诉人和中介服务人员连娜，希望可以得到准确的交易时间、地点，但是都石沉大海，没有得到上诉人的回答，直至28日，都是由被上诉人主动确认、协商交易事实。在诸多不安因素下，被上诉人才是整个交易过程中的受害者，由此可见上诉人企图颠倒事实的可笑行径。四、上诉人在一审过程中，多次出现自相矛盾、自打嘴巴的陈述。上诉人的行为造成了被上诉人的经济和精神损失。恳请法院依法维持一审判决。戴锦桂述称，一审判决不公平。同意戴锦意的上诉意见。大埔县××××××产中介服务部述称，2020年10月5日和6日由连娜带买方何春娜两次去看过房屋，价格由买卖双方谈，买卖双方达成一致于同月7日自愿签订了买卖定金合同，卖方由戴锦意的弟弟戴锦桂代为签订。交完定金两天后，卖方的弟弟戴锦桂以房屋有问题为由表示不能卖房，后来说退回定金给买方何春娜，何春娜不能接受，要求按合同办事，之后一直双方沟通未果。何春娜向一审法院起诉请求:1.判令被告立即归还原告购房定金20000元，并支付原告违约金20000元，共计40000元整；并需要支付由收到定金日起，至本案结束期间，定金所产生的银行利率；2.判决被告承担本案的诉讼费用、评估费用、律师费及相关的费用。一审法院认定事实：坐落于大埔县×××××××××××××××××【不动产权证号：粤（2017）不动产权第0002130号】系权利人戴锦意夫妻婚后所购。被告戴锦桂受被告戴锦意的委托，卖掉上述涉案房屋。2020年10月7日，被告戴锦意的委托代理人戴锦桂，在中介大埔县××××××产中介服务部的撮合下，与原告何春娜签订一份《房屋买卖定金合同》。载明：“经友好协商，买卖双方同意买卖位于大埔县×××××××××××××××××（以下简称该物业），房产证编码：0002130。鉴于买卖双方已就所有买卖条件达成一致，现合同双方就该物业买卖事宜达成以下协议：一、该房屋建筑面积为64.39平方（以房产证为准），该物业是以二手简装现状售予买方，包含如下：＿＿＿。二、买卖双方同意该物业包括此房的不动产权证一起转让，总价为人民币贰拾壹万陆仟元整（216000元整），过户产生的税费由卖方承担。三、合同双方就房款支付方式已达成一致：1.买方于2020年10月7日交定金人民币￥20000元，大写：（贰万元整），双方约定2020年10月28日前交付首付款为人民币玖万陆仟元整（小写：96000元）（首付款包含定金），然后去房管局办理过户手续。2.余款共计人民币壹拾贰万元整（小写：120000元整），银行直接划款到卖方指定账户，约30个工作日，具体放款时间以银行放款为准。如遇按揭不成功，则交易取消，所交费用原额退还乙方，甲乙方及中介方不产生钱财消耗。3.买卖双方约定交房日期为银行款到，房款交清后15天内。四、卖方合法持有房产证，并征得房产共有人同意出售，卖方保证对上述该物业享有完整所有权：无任何民间借贷纠纷、无法院查封，并保证买方是唯一的买家，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的属于违约，卖方应承担法律责任和由此而给买方造成的全部损失。4.卖方配合买方过户水电费和燃气费物业费，并交清交房前该房屋过户前所有物业费用和水电费。中介方负责过户，手续办齐后，买卖双方应付中介费各收3000元正，共6000元。五、交付定金后，双方不得反悔，如甲方主观原因违约，须赔偿定金双倍金额给乙方，乙方主观原因违约则定金不退还，违约方要付清中介费。因不可抗因素或按揭不成功，则定金原额退还乙方。甲乙方及中介方不产生钱财消耗。卖方签名：戴锦桂（代）买方签名：何春娜中介方签名：连娜”。同日，原告何春娜向被告戴锦桂交付定金20000元，戴锦桂出具《收款收据》一张。其后，被告戴锦意和戴锦桂通过微信向中介方表示，房子有质量问题，要大修，要求原告一次性全款支付房款,于房屋过户后签订免责声明。2020年10月9日，原告何春娜与被告戴锦桂微信沟通中，被告戴锦桂表示“805房买不了了，住建局上星期每家每户去检查到，整栋楼几乎套房内墙面出现裂缝，我家也是，有业主打给开发商，现在闹到住建局那里……”“押金看怎么退给你，收款账号发过来。”“我家厨房和厕所的铝扣板拿下了全是裂缝，我自己去看了！住建局要是去看了的话还不准住人。”2020年10月20日，原告代理人丘玉婷在与被告戴锦意微信沟通中要求将涉案房屋交专业机构检测，被告拒绝了原告的要求并表示“房屋交易取消”。在沟通未果情况下，2020年10月27日，被告戴锦意将原告电话号码拉黑。庭审中，被告戴锦意表示同意解除合同。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷而非租赁合同纠纷。被告戴锦桂基于被告戴锦意口头的委托授权，以被告戴锦意的名义，在代理权限内与原告何春娜为房屋买卖事宜，被告戴锦意与被告戴锦桂的委托代理关系成立，其法律后果直接由被代理人戴锦意承受。2020年10月7日，被告戴锦意的委托代理人戴锦桂，在中介方即大埔县××××××产中介服务部的撮合下，与原告何春娜签订的《房屋买卖定金合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法成立，对当事人具有法律约束力，双方均应当遵守，不得擅自变更或者解除合同。原告何春娜要求解除《房屋买卖定金合同》，被告戴锦意于2020年12月16日的庭审中表示同意解除合同，予以确认。被告戴锦桂在签订《房屋买卖定金合同》时未履行告知原告涉案房屋存在质量问题的义务，被告戴锦意、戴锦桂仅于合同签订后才向原告告知房屋质量存在问题，显系存在过失，且原被告双方于《房屋买卖定金合同》中明确约定“如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的属于违约，卖方应承担法律责任和由此而给买方造成的全部损失”，现因房屋质量问题致使原告不能实现居住之目的，致使合同不能履行，原告请求被告戴锦意双倍返还定金，依法予以支持。在被告明确告知涉案房屋存在严重质量问题后，原告拒绝支付首付款系行使不安抗辩权，被告对原告依约向其交付首付款也缺乏期待可能性，故被告戴锦意主张原告违约并应承担违约责任，不予支持。原告请求被告支付由收到定金日起至本案结束期间所产生的银行利率及评估费、律师费，因缺乏法律依据和事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十一条、第一百四十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、原告何春娜与被告戴锦意于2020年10月7日签订的《房屋买卖定金合同》于2020年12月16日解除。二、被告戴锦意于判决生效之日起10日内向原告何春娜返还定金40000元。三、驳回原告何春娜其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告戴锦意负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，根据何春娜提交的诉前双方的通话录音反映，在戴锦意表示其房屋存在质量问题，何春娜一方表示仍愿意交易时，戴锦意要求一次性付款。一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：戴锦意是否存在违约行为，应否向何春娜双倍返还定金。戴锦意委托其弟弟戴锦桂与何春娜签订《房屋买卖定金合同》，该合同是双方自愿签订，内容不违反法律规定，对双方均有约束力，双方应按约定内容履行合同义务。何春娜在合同签订当日已经按约向出卖方支付了2万元定金。其后，戴锦意和戴锦桂通过微信、电话、短信等方式，向何春娜或何春娜的女儿表示涉案的房屋存在严重质量问题，不能进行交易，但经何春娜要求，戴锦意未提供专业机构检测的证据，不足以认定戴锦意有合理的事由导致无法继续履行房屋买卖合同。在经何春娜要求继续交易时，戴锦意要求其一次性付款。戴锦意的要求违反合同关于付款方式的约定。在合同约定的交首付办理过户手续的前一天，何春娜一方发信息联系明天办理手续事宜，但戴锦意一方并没有回复。因此，从戴锦意的行为来看，其已经以自己的行为表明不履行合同义务，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。何春娜交付的2万元属定金性质，根据定金罚则，一审判令戴锦意双倍返还定金给何春娜，并无不当。在经何春娜多次催促，戴锦意仍以自己的行为表明不履行合同义务，因此何春娜未支付购房款属于履行不安抗辩权，并不存在违约行为。戴锦意抗辩何春娜未履行付款义务是导致合同不能履行的主要原因，与事实不符，不予采信。另，虽戴锦意在诉前双方沟通过程中，认为涉案房屋存在质量问题影响居住，但何春娜一方并不认可，且戴锦意也未提供相关证据证实涉案房屋存在严重质量问题致使何春娜不能实现居住目的。因此，一审法院认定涉案房屋存在质量问题致使何春娜不能实现居住目的，是导致合同不能履行的原因，依据不充分。二审对一审的该认定理由予以指出，并进行纠正。综上，一审判决认定涉案房屋存在质量问题致使无法实现居住目的是导致合同不能履行的原因，该认定事实不当，但裁判结果正确，故对戴锦意的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人戴锦意负担。本判决为终审判决。审判长  张孟棋审判员  黄莉芬审判员  罗锡芳二〇二一年四月七日书记员  朱红珍