北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5629号上诉人（原审原告）：北京亚联财小额贷款有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街2号B座13层1602D。法定代表人：长原彰弘，董事长。委托诉讼代理人：赵侃，北京市昊方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中世国融投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区双花园南里三区18号楼1层103。法定代表人：郭广俊，总经理。委托诉讼代理人：王荣新，河北燕祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴乐，男，1980年6月28日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王荣新，河北燕祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京育美绿洲体育文化有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里2号院9号楼-1至3层商业06内三层。法定代表人：戴乐，董事长。上诉人北京亚联财小额贷款有限公司（以下简称亚联财公司）与被上诉人北京中世国融投资管理有限公司（以下简称中世国融公司）、戴乐、北京育美绿洲体育文化有限公司（以下简称育美公司）因排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亚联财公司上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持亚联财公司的全部诉讼请求或发回重审。上诉理由：1.亚联财公司通过法院执行程序并以物抵债的方式取得北京市朝阳区青年路西里2号院×号楼×至×层商业×房屋（以下简称×号房屋）的所有权，法院通过执行程序强制中世国融公司腾退后，中世国融公司再次通过暴力手段占据×号房屋，中世国融公司占据×号房屋不是通过合法的方式。2.原审法院认定中世国融公司与邹某签订的租赁合同成立，属于适用法律错误。中世国融公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。戴乐未提出上诉。育美公司未提出上诉。亚联财公司在原审法院诉请：1.判决育美公司、戴乐、中世国融公司将×号房屋腾退并交付亚联财公司；2.育美公司、戴乐、中世国融公司支付亚联财公司房屋占用期间的费用，自2017年7月11日起至实际腾退之日，按2741.55元/天的标准计算。原审法院经审理查明：1.邹某因购买取得×号房屋的所有权，2013年8月26日，上述房屋所有权登记至邹某名下，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积为548.31平方米。2.2013年12月6日，案外人邹某作为甲方与亚联财公司签订了《贷款合同》，约定邹某向亚联财公司借款一千二百万元用于资金周转，双方共同申请对该《贷款合同》进行了公证，并赋予《贷款合同》强制执行效力，北京市方正公证处作出（2013）京方正内经证字第18156号公证书，确认《贷款合同》自生效即债权债务形成之日起，公证书具有强制执行效力。同日邹某作为甲方与亚联财公司签订了《抵押合同》，约定邹某以其名下×号房屋为上述《贷款合同》提供抵押担保，双方于当日申请对《抵押合同》也进行了公证，并赋予强制执行效力。2013年12月16日，邹某名下×号房屋被进行了抵押登记，登记的债权数额为1200万元。3.因邹某未履行按期还款义务，亚联财公司向公证机构申请出具了执行证书，法院对作为抵押财产的×号房屋三次拍卖流拍后，法院于2017年7月11日出具（2014）朝执字第6666号执行裁定书，裁定“将被执行人邹某名下位于北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼×至×层商业×号房产作价11696128元，交付申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司抵偿相应的债务，上述房屋的所有权自本裁定送达申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司时起转移；申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”，亚联财公司持该裁定书，于2018年4月10日取得×号房屋的所有权登记，登记证号为：京（2018）朝不动产权第0038464号。4.中世国融公司目前占有×号房屋。对此，其解释称2013年，其与原房屋所有权人邹某签订了《北京市房屋租赁合同》，承租了上述房屋，租期未到，其有权在此居住使用。5.2016年11月8日，中世国融公司作为出租人（甲方）与戴乐（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，将涉案×号房屋全部出租给戴乐用于商业用途，戴乐系育美公司的董事长、法定代表人，法院于2019年7月16日第一次开庭时确认×号房屋由戴乐在做幼教使用，亚联财公司提交的照片也显示，该房屋被以“星童汇”为名对外经营。中世国融公司称其与戴乐于2019年9月口头解除了租赁合同，但未对此提交证据，上述陈述也未得到育美公司或戴乐的确认。6.法院调取了亚联财公司作为申请人、邹某作为被申请执行人的2014朝执字第12289号执行卷宗相关材料，显示亚联财公司于2014年7月以邹某为被执行人向法院申请对赋予强制执行效力的公证债权文书的执行，提供的财产线索包括作为抵押物的×号房屋及其他财产。法院立案后，开展了相关工作。2015年在对抵押财产进行调查时，发现有天启投资有限公司、北京罗兰乐动教育科技有限公司占用了涉案房屋。经核实，2015年4月22日，邹某作为出租方，将×号房屋及朝阳区青年路西里×号院×号楼×至×层商业×房屋（邹某名下另一套房产，以下简称×号房屋）全部出租给天启投资有限公司，租期12年，自2015年5月4日至2027年5月3日。此后，天启投资有限公司又分别与和泰银龄（北京）科技发展有限公司及北京罗兰乐动教育科技有限公司签订了租赁合同，将×号房屋全部出租给北京罗兰乐动教育科技有限公司，将×号房屋全部出租给和泰银龄（北京）科技发展有限公司，租期均为十年，到2025年。法院委托拍卖公司于2016年3月在媒体上刊登了第二次拍卖公告，对邹某名下×号房屋委托拍卖机构进行拍卖，在拍卖公告中注明：“标的一、北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼×至×层商业×号房地产（建筑面积548.31平方米，评估价1827.52万元，保证金180万元）该标的存在租赁，租赁期至2027年5月3日，承租人租金交至2019年2月19日”，于2016年10月14日在法制晚报上刊登了第三次拍卖公告在拍卖公告中注明：“标的一、北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼×至×层商业×号房地产（建筑面积548.31平方米，评估价1827.52万元，保证金180万元）该标的存在租赁，租赁期至2027年5月3日，承租人租金交至2019年2月19日”。上述拍卖均流拍。亚联财公司于2016年12月26日向法院申请以债务人邹某名下抵押房产×号房屋拍卖保留价抵偿债务，不足部分由被执行人继续履行。法院于2017年7月11日作出（2014）朝执字第6666号执行裁定书，裁定：“将被执行人邹某名下位于北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼×至×层商业×号房产作价11696128元，交付申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司抵偿相应的债务，上述房屋所有权自本裁定送达申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司时起转移。”2016年10月17日，法院执行法官与中世国融公司代理人王荣新进行了谈话，有如下内容：“？邹某的房屋现在由你控制王：准确也不是我，是帮别人忙，我们公司领导跟邹某签订的租赁合同？租赁合同呢王：今天没带？什么时候签订的王：大概13年，签订完合同一直没入住，当时欠了好多物业费。房租早就给了，一次性给了十年的，分期给，房子没用也给了，银行转账支付的，有打款记录？这么长时间为何一直未使用，且房屋租给他人你们不清楚吗王：这个我不清楚？现在该房屋由法院查封，并进入评估拍卖程序，对房屋权属及使用问题存争议，应依法解决王：好的，我知道？房屋不允许再对其他人进行出租等使用行为王：好的？下周一向法庭提供租赁合同、银行转账记录王：好的。”中世国融公司于2016年11-12月间因×号房屋使用问题与北京罗兰乐动教育科技有限公司发生纠纷，北京罗兰乐动教育科技有限公司多次报警后，公安机关以经济纠纷由法院解决为由未予处理，随后北京罗兰乐动教育科技有限公司自该楼搬出。法院执行法官就中世国融公司占有涉案房屋的情况，和邹某进行了谈话，内容为：“？如何履行义务邹：想把房子处理掉，房子三拍已流拍，法院能否考虑重新拍卖，现在房子被张某1占着？张某1与北京中世国融投资管理有限公司是什么关系邹：张某1应该是老板，法定代表人，合同上的名字是我签的，其他都是空白的，连同隔壁的房子，当初说是为了保护我的房子不被处理，没有任何租金的支付，我们之间是没有租赁关系的。15年将05、06都租给天启了，为了收点租金，天启将房子转租了，现在房屋都被张某1占用了，后来张某1还逼迫我签了好多欠条，法院立了案的张某2、王某1、王某2都是实际借款的，我想办法还，广西的房产也被当地法院查封了，六套房，有四套在我名下，都是张某1他们弄的，我回去想想办法。”法院于2017年7月18日执行×号房屋腾退交付时发现该房屋内正在进行装修，执行法官要求装修立即停止，装修人员及相关材料、设备尽快搬离。2017年8月3日，法院将×号房屋腾空并交付于亚联财公司，亚联财公司代理人现场进行了签收。亚联财公司称此后不久，中世国融公司带人将其委托看管房屋的保安等人赶走，重新占有了×号房屋。原审法院判决认定：本案系物权保护之下的排除妨害纠纷，亚联财公司作为房屋所有权人，要求目前的占有人及实际使用人腾退其享有所有权的房屋并赔偿占用损失。中世国融公司确认其占有房屋，但称系基于与原所有权人邹某的租赁合同而合法占有，并以“买卖不破租赁”作为其拒绝腾退的理由。审理中，中世国融公司出具了与邹某签订的合同，结合法院调取的执行谈话笔录，邹某也确认合同上签字的真实性，据此，可以认定邹某和中世国融公司之间的租赁合同成立。在中世国融公司与案外人邹某的租赁合同被依法确认无效之前，亚联财公司径行主张中世国融公司腾退标的物、支付占有使用费依据不足，法院不予支持。如合同效力问题被依法确认后，亚联财公司可就腾退及占用费等问题再行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：驳回北京亚联财小额贷款有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。另查，在2014年朝执字第12289号卷宗中，执行法官做了《腾房交付记录》，内容为：“本院于2017年8月3日将邹某朝阳区青年路西里×号院×号楼×至×层商业×号房产腾空交付申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司，申请执行人代理人刘某及公司代理人在场签收，相关交接材料已附卷”。另外，在该执行卷宗中，中世国融公司提交了其与邹某于2013年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，但卷宗中未体现对中世国融公司租赁关系的处理，《腾房交付记录》中也未涉及到×号房屋承租人的相关处理。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：亚联财公司以中世国融公司等人强行占有×号房屋为由，要求中世国融公司等人腾退×号房屋。从亚联财公司起诉所持的理由来看，首先，亚联财公司称其就中世国融公司等人强行占有×号房屋曾报警，但其并未提供报警及处理结果的相关证据；其次，如果按照亚联财公司所称，在2017年8月3日法院执行法官刚交接完×号房屋，中世国融公司就强行占有了×号房屋，但直到2019年5月亚联财公司才提起本案诉讼，在近两年的时间内，亚联财公司对强占行为没有相应的处理措施，也不合常理；因此，亚联财公司主张中世国融公司非法强占×号房屋的意见，证据不足。涉案的×号房屋，原所有权人为邹某，后经法院执行，经三次拍卖流拍后，将×号房屋折价抵偿给亚联财公司。在法院执行×号房屋的过程中，未折价抵偿给亚联财公司前，就涉及到×号房屋存在租赁关系，并且在法院对×号房屋的拍卖公告中，也明确说明×号房屋存在租赁关系，故亚联财公司在取得×号房屋的所有权时，其就应当知道×号房屋存在租赁关系。在×号房屋的执行过程中，中世国融公司就向法院提交了其与邹某存在租赁关系的《北京市房屋租赁合同》，但在执行卷宗中并未体现对中世国融公司与邹某租赁关系的最终处理；执行的腾房记录中也未涉及到×号房屋的承租人的处理问题，且中世国融公司在本案诉讼中称法院未强制其腾房，其也未腾退过×号房屋，因此，现有证据不足以证明中世国融公司与邹某的租赁关系已经处理完毕。在中世国融公司的租赁关系没有处理完毕的情况下，中世国融公司以存在租赁合同为由占有×号房屋，目前不宜认定为非法占有。综上所述，在中世国融公司所称的租赁合同效力未被认定为无效或撤销的情况下，本案现有证据不足以证明中世国融公司非法占有×号房屋，亚联财公司的上诉请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32943元，由北京亚联财小额贷款有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年四月八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月