江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终102号上诉人（原审原告）：赖南瑛，女，1986年3月22日生，汉族，经商，住石城县。委托诉讼代理人：杨博玉，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘友，男，1959年5月20日生，汉族，居民，住瑞金市。原审第三人：刘小春，男，1964年11月14日生，汉族，居民，住瑞金市。原审第三人：黄秀仔，女，1969年11月30日生，汉族，居民，住瑞金市。上诉人赖南瑛因与被上诉人刘友、原审第三人刘小春、黄秀仔申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2020）赣0735民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖南瑛上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查清案涉两房屋的有关情况，本案事实不清，适用法律错误：一、被上诉人一审提交的《房屋出让协议书》应属无效合同，不应作为定案依据，一审法院的认定缺乏证据证明，导致适用法律错误。案涉房屋的不动产权利人为刘小春、黄秀仔二人，属二人共同共有，理应由二人共同处分。而被上诉人提交的《房屋出让协议》，出卖人仅有刘小春一人签字，黄秀仔作为共有权人并未对其处分行为予以追认，根据《合同法》规定，刘小春一人无权处分共同共有的财产，《房屋出让协议》应属无效，不符合最高院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定第二十八条第一项所描述的情形。二、被上诉人与原审第三人刘小春对于案涉房屋购房款的支付，表述存在矛盾，无法证明其在案涉房屋被查封之前已向刘小春支付了全部购房款。三、被上诉人的证据不能证明在查封前被上诉人已合法占有案涉房屋，更不能证明非被上诉人原因未办理过户登记。1.一审法院依职权调取的来自（2020）赣0735执异6号卷宗中，法院对刘小春、钟木庆、杨南京所作的询问笔录，该证据属于证人证言。其中，刘小春与刘友之间存在紧密的利害关系，其所作陈述不应当作为定案的依据。钟木庆、杨南京在本案中未出庭未接受双方当事人的询问且从身份关系上来讲，与被上诉人、原审第三人存在利害关系，其证人证言不应作为证据使用。2.被上诉人没有充分证据证明其在法院查封案涉房屋前已合法占有。被上诉人提交的水费收据，缴费时间只有2020年1月1日至3月17日两个多月，交费时间在法院查封之后，且显示用水地址是象泽大道，不能证明与案涉房屋用水有关。被上诉人提交的电费收据用电地址是瑞金市泽覃乡明星村胡树下村，与案涉房屋没有关联。3.案涉房屋未能办理过户的过错在于被上诉人。瑞房他证2015第001665号他项权证，只能反映案涉房屋下覆土地在2015年12月11日被刘小春办理了抵押登记，但一审法院认定刘小春早在2013年12月设定了土地使用权抵押，缺乏证据。即使案涉房屋土地设定了抵押，按被上诉人陈述2012年购买的案涉房屋，2013年初装修完毕，2013年4月23日刘小春办理了房产证。近三年的时间，被上诉人没有办理过户登记手续，怠于行使权利，有明显过错。而且该段时间里，案外人朱兵、杨瑞平于2014年1月24日与刘小春、黄秀仔办理了与案涉房屋同一栋楼的103#店铺的过户手续。被上诉人答辩称，答辩人提供了房屋出让协议书、水电费等证据可以证实其是案涉房屋的权利人。原审第三人刘小春答辩称，当时我购买这块土地时是我一个人买的，黄秀仔没有出钱，所以，土地使用证是刘小春的名字，并没有黄秀仔的名字。后面是因为办理产权证时，房管部门说要把我妻子黄秀仔的名字写上去，所以，我就写上去了。我妻子没有文化，她没有参与任何投资和处分，她没有权利处分。我借了赖南瑛300多万元都是我借的，也只有我的签名，不可以查封黄秀仔的房产。原审第三人黄秀仔未提交答辩意见。上诉人赖南瑛向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销石城县人民法院（2020）赣0735执异6号执行裁定书；2.请求恢复原告对第三人的位于瑞金市店铺（产权证号为瑞房权证象湖镇字第201300487-1和瑞房权证象湖镇字第201300487-5）的执行；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：刘小春以出让方式取得瑞金市泽潭乡明星村206国道663.45平方米的土地，并于2011年4月22日办理了土地使用权证［证号：瑞国用（2005）第04010021号］，后在该土地上建了一栋7层房屋，并于2013年4月28日办理了相应的房产证，登记的房屋所有权人为刘小春、黄秀仔。2013年12月20日，刘小春、黄秀仔以该栋楼房的土地使用权证及案涉房屋所在的该栋楼房的部分其他房产作为抵押担保，向瑞金市农村信用合作社借款，并签订了《最高额抵押合同》，约定最高额借款300万元，借期24个月。在该贷款即将到期之时，2015年12月11日，刘小春、黄秀仔又重新续贷，并以之前的抵押物继续作抵押，办理了瑞房他证2015字第××号他项权证。2013年之前，刘友已经向刘小春购买了案涉房屋，并于2013年进行装修入住。2014年2月11日，刘友与刘小春补签《房屋出让协议书》，约定刘小春将其坐落于瑞金市泽潭乡明星村危屋小组房屋的一单元第二层（面积约143.5平方米）及第一、二号店面（面积含公摊96.45平方米）转让给刘友，房屋及店面价格共计749190元，房屋交付期限在2012年12月31日之前交付。当日，刘小春向刘友出具了购房款收据一份，收据载明“今收到刘友交来购房款749190元”。协议书中约定的房屋即为案涉房屋，系位于瑞金市店铺。2017年12月18日，赖南瑛将刘小春、黄秀仔诉至一审法院，要求刘小春、黄秀仔归还借款本金350万元。该案诉讼过程中，赖南瑛申请财产保全，一审法院于同年12月19日作出（2017）赣0735民初1753号民事裁定，其中裁定查封了刘小春、黄秀仔位于瑞金市商铺，并于2018年1月18日采取查封措施。2018年6月11日，一审法院作出（2017）赣0735民初1753号民事判决，判决刘小春、黄秀仔归还赖南瑛借款3333333元。该判决生效后，因刘小春、黄秀仔未按法律文书确定的期限履行付款义务，赖南瑛遂向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年11月26日作出（2018）赣0735执963号执行裁定，裁定对上述查封的房产、商铺进行拍卖。在执行过程中，刘友以查封的位于瑞金市店铺归其所有为由向一审法院提出执行异议。2020年3月24日，一审法院作出（2020）赣0735执异6号执行裁定书，裁定中止对位于瑞金市店铺（产权证号为瑞房权证象湖镇字第××号、第××号）的执行。原告对该执行裁定不服，遂诉。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点为被告刘友对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。一、关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，一审法院于2017年12月19日作出查封案涉房屋的裁定，并于2018年1月18日采取查封措施，而刘友是在2014年2月11日与刘小春补签订的《房屋出让协议书》，《房屋出让协议书》是在查封案涉房屋之前。该协议书载明了房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等主要条款，该协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。二、关于刘友是否在查封之前已合法占有案涉房屋的问题。本案中，根据被告刘友提供的水费、电费、通讯费等票据，并结合一审法院对刘小春、钟木庆、杨南京所作的询问笔录，可以证实刘友自2013年已装修入住，其已实际占有案涉房屋的事实。对原告主张刘友未实际占有案涉房屋的主张，不予支持。三、关于是否支付全部价款的问题。本案中，根据刘友提供的《房屋出让协议书》及购房款收据，显示刘友已给付全部购房款，刘小春亦予以认可，可以认定刘友已经按照协议约定支付了全部购房款。对原告主张刘友未支付全部价款的主张不予支持。四、关于未办理过户登记原因的问题。本案中，根据刘小春补充提供的其及黄秀仔与瑞金市农村信用合作社于2013年12月20日签订的《最高额抵押合同》及一审法院调取的瑞房他证2015字第××号他项权证，可以认定案涉房屋所在的整栋楼房共一本总的土地使用权证，且早在2013年12月被刘小春、黄秀仔提供给瑞金市农村信用合作社作为借款的抵押担保，而因刘小春、黄秀仔一直未还清该贷款，故客观上无法办理房屋过户手续，案涉房屋存在过户障碍，刘友未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上所述，可以认定刘友对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告请求撤销一审法院（2020）赣0735执异6号执行裁定书，并恢复执行案涉房屋的诉讼请求应予驳回。据此，判决：驳回原告赖南瑛的诉讼请求。案件受理费16176元（原告已预交），由原告赖南瑛负担。本院二审期间，上诉人向本院提交录音光盘及文字版材料，证明案涉房产在2013年4月23日取得不动产权证后至法院查封前均能够办理不动产权变更登记手续，被上诉人刘友一审的辩解理由不能成立，上诉人有权要求查封、拍卖案涉房屋。被上诉人质证认为，对录音的真实性有异议，无法辨认是否为不动产登记中心的工作人员，无法证明我的房屋当时是否可以办理房屋产权变更手续。确实是有人办了证，但有些人办不到，至于他们是否通过什么方式办理的产权证我也不清楚。但2014年刘小春给我房产证之后，我到中介，中介称可以办理，我还出了1000元中介费，但并没有办理成功。后来我到瑞金市行政中心去咨询办理过户登记，得到的答复也是无法办理。原审第三人刘小春质证认为，对录音的真实性有质疑，上诉人并没有提供工作人员的身份证明。以前只有房产证，可以随便过户，等到后期被上诉人要过户时是办理产权证，需要土地证和房产证合并一起，我的土地使用权证押在了银行，没有土地证无法办理过户。房产证我是2014年给的刘友。被上诉人、原审第三人未向本院提交新证据。经审查，上诉人提交的录音光盘属证人证言，因证人未出庭作证，接受双方当事人质询，本院对该证据不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案系申请执行人执行异议之诉。被上诉人刘友对其是否享有排除强制性的民事权益负有举证证明责任。被上诉人刘友陈述，从2009年开始刘小春陆续向其借款，按月利率2%计息，其陆续以现金方式借给刘小春五六十万元，商议买房时抵扣后还有十万元房款未付，直到2014年刘小春才通过他人以转账方式付清十万元余款。但本案中，《房屋出让协议书》约定出让价格为749190元、付款方式为现金，属大额交易，根据交易惯例应当有转账凭证、取款记录等客观证据予以证实付款行为。但被上诉人刘友并未提供支付凭证、借条等证据证明其与原审第三人刘小春之间的借款金额、款项交付等基本事实，也就无法证明被上诉人刘友在案涉房屋被人民法院查封之前已支付全部价款。原审第三人刘小春出具的购房款收据仅表明刘小春本人对收到购房款事实的认可，并不足以对抗上诉人赖南瑛等房屋出让协议之外的第三人，一审判决据此认定被上诉人刘友按照约定支付了全部购房款，属适用法律错误。因上诉人刘友未能提供证据其就案涉房屋已支付了全部购房款，应承担举证不能的后果。因此，上诉人赖南瑛主张被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以采纳。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，上诉人提出撤销石城县人民法院（2020）赣0735执异6号执行裁定书的诉讼请求，不在本案执行异议之诉的处理范围，本院不予支持。综上所述，上诉人赖南瑛的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省石城县人民法院（2020）赣0735民初548号民事判决；二、准许执行江西省石城县人民法院（2018）赣0735执963号执行裁定中瑞金市店铺（产权证号为瑞房权证象湖镇字第××号、第××号）；三、驳回上诉人赖南瑛的其他一审诉讼请求。一审案件受理费16176元，二审案件受理费16176元，合计32352元，由被上诉人刘友负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年四月十四日代理书记员  姚冰霞代理书记员  郭 健