江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终642号上诉人（原审被告）：郭玲玲，女，1974年3月19日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：连云港市白虎山市场管理有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：江尧刚，总经理。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。上诉人郭玲玲因与被上诉人连云港市白某山市场管理有限公司（以下简称白某山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初8535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人郭玲玲、被上诉人白某山公司的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭玲玲上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案争议焦点认识错误。事实上，双方争议焦点是摊位归属问题，只有摊位的所有人才有权签订租赁合同。对于现摊位的取得方式，被上诉人主张的并非是买卖关系，而是委托建房的出资人与承建人的关系，我方式委托建房的出资人，工商所是承建方。二区十排二号摊位是由我方原有的摊位改建而来，相关法律事实发生于1998年9月23日，我方有出资改建门面房的发票为证。被上诉人成立于2013年6月7日，与门面房的出现时间相差15年，我方与被上诉人之间不存在任何事实上的关系。一、一审判决认定事实与查清事实矛盾，未查清涉案摊位证房屋来源，将摊位证的发放主体与涉案房屋建筑物所有人混同，错误认定为被上诉人。一审判决查明2009年6月19日连云港市海州白某山批发市场管理办公室向郭玲玲发放涉案摊位市场许可证，涉案房屋房屋是谁建设的，哪一年建设的？就算涉案房屋没有建设工程许可证和批准手续，但房屋总有人建造。现门面房由郭玲玲1998年9月23日出资建设，一审判决对此也加以了认定。该摊位之所以未办理产权登记手续，是因为承建方的手续不全造成，而非上诉人原因导致。摊位证仅仅是一份管理文件，不能作为认定所有权的依据。所谓的摊位管理人仅仅是管理人，不是摊位房屋的所有权人。二、一审判决认定摊位证为租赁协议，属于适用法律错误。涉案摊位证的条款不符合租赁合同的内容条款，被上诉人有收过哪一年租金？租金条在哪？为什么约定上诉人可以转让？上诉人作为承租人依据什么法律规定可以转让自己向被上诉人承租来的摊位？三、一审法院适用法律错误，违反了“法不溯及既往”原则。涉案摊位房屋在1992年就建设（后面又经历了改造）使用至2018年，长达26年的时间里，上诉人及其前转让人在此房屋内办理营业执照，也在国家机关的管理下合法经营了26年。一审判决依据2007年《中华人民共和国物权法》认定为违法建筑，依据1999年《中华人民共和国合同法》、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定1993年存在的法律关系为租赁关系或者确定租赁关系无效，属适用法律错误。四、如果一审判决认定涉案摊位房屋因为没有建设施工许可证而为违法建筑，不能认定为2007年《中华人民共和国物权法》中的租赁物，不能合法出租，那么被上诉人就根本不是合法的原告，主体不适格，适用法律错误。即使涉案摊位房屋不是合法建筑，但也是财产，不管合不合法，都有实际拥有人，被上诉人不是建设方和实际拥有人，只是管理人，没有权利出让、出租或者收回。被上诉人没有原告主体资格。被上诉人白某山公司辩称，一、上诉人与答辩人之间是租赁法律关系，一审判决认定事实清楚。上诉人持有的市场摊位使用证是双方租赁关系的凭证。摊位交付使用后，答辩人向上诉人交付市场摊位使用证，上诉人对使用证记载内容从未提出异议。市场摊位使用证遵守事项栏明确载明了上诉人占用摊位的性质为使用,上诉人享有的只是使用权，且在上诉人违约情况下发证部门有权收回摊位使用权，如果是上诉人所称的享有所有权，发证部门是没有权利收回的，足以证明上诉人取得的只是使用权，而不是所有权。上诉人主张对涉案摊位享有所有权没有事实和法律依据。涉案摊位土地不是上诉人所有，土地上摊位也不是上诉人建设，即使上诉人在使用过程中缴纳了改建费，也不能证明上诉人取得了案涉摊位的所有权，在后的摊位使用证明确了经营者对摊位享有的是使用权而非所有权。二、上诉人与答辩人之间租赁合同关系无效，一审判决适用法律正确。上诉人租用答辩人摊位，而摊位没有取得建设工程规划许可证，这是客观事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案摊位没有任何规划、审批、准建手续，双方之间的租赁合同应为无效。依据该解释第二十五条，该解释可以适用于本案。一审法院根据该解释认定涉案租赁合同无效，认定事实清楚，适用法律正确。三、关于被上诉人主体资格问题，被上诉人是根据有权部门的授权对案涉的白某山市场进行管理，一审中提交了有权部门出具的相关说明，被上诉人作为一审原告有事实和法律依据。上诉人持有的摊位使用证的盖章的部门是原海州区工商局设立的管理白某山市场的内部机构，海州区市场监督管理局在一审中已经出具情况说明，认可白某山公司的诉讼主体资格。白某山公司向一审法院起诉请求：1、确认白某山公司、郭玲玲之间的关于海州白某山批发市场二区十排二号摊位租赁关系无效；2、诉讼费由郭玲玲承担。一审法院认定事实：一、涉案摊位来源问题1998年9月23日，郭玲玲向连云港市工商行政管理局海州分局交纳14830元款项，连云港市工商行政管理局海州分局出具结算凭证，该结算凭证载明系改建费（十排2号）。郭玲玲实际占有使用十排2号的摊位。2009年6月19日，连云港市海州市场管理委员会向郭玲玲发放涉案摊位市场摊位使用证，使用证上载明摊位地址为海州批发市场二区十排二号、摊位面积为18.54平方米。市场摊位使用证遵守事项一栏中载明：1.经营者凭此使用证使用市场摊位，自觉遵守市场各项管理规定，按时缴纳各项税费；2.出租、转让或者改变摊位用途必须事前到公司办理变更手续；3.此证不得涂改，如有遗失或损毁应及时申报补发；4.每年12月份使用者凭此证到公司换发新证方能有效5.违反上述规定，由公司依据有关法律法规予以处罚，直至收回摊位使用权。二、消防安全隐患整治问题2018年1月8日，连云港市公安局海州分局、连云港市公安消防支队海州区大队、白某山公司等多部门联合发布《关于海州白某山批发市场消防安全隐患整治的通告》，该通告载明：根据连云港市安全生产委员会办公室下发的《连云港市安全生产事故隐患整改公示》、连云港市公安局消防支队海州区大队责令限期整改通知书以及其他规定，有关部门将于2018年2月15日整体关停海州白某山批发市场，同时参照市场消防安全整治方案，在市场原址范围内妥善安置，从而彻底消除消防安全隐患。2018年1月18日，连云港日报在要闻县区一栏中刊发上述通告。三、涉案摊位现状2018年5月28日，海州区人民政府作出《海州区人民政府海州白某山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收决定书》，决定对海州白某山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收红线范围内的房屋及构筑物等实施征收。该决定书后附的征收补偿方案中载明合法产权房屋以及摊位证房屋的征收标准。之后，包括涉案摊位在内的白某山批发市场被整体拆迁完毕。四、其他事实1.海州白某山批发市场无建设工程规划许可证以及相应的审批准建手续。2.2018年3月12日，海州区市场监督管理局出具情况说明：连云港市农副产品批发市场服务中心海州分部曾负责白某山市场经营管理、设施租赁工作，后为管理需要交由连云港市白某山市场管理有限公司负责。3.白某山公司诉郭某翠房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年3月12日立案受理，白某山公司诉求确认其与郭某翠之间的房屋租赁关系无效。一审法院于2018年10月8日作出（2018）苏0706民初1791号民事判决书，判决确认双方之间的租赁关系无效。郭某翠不服，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，江苏省连云港市中级人民法院经审理后，于2019年2月21日作出（2018）苏07民终4163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭某翠对该判决书不服，向江苏省人民法院申请再审。在该案审理过程中，郭某翠于2020年9月30日以其与白某山市场管理公司达成和解为由，向该院申请撤回再审申请，江苏省人民法院于2020年10月14日作出（2019）苏某7424号裁定书，裁定准许郭某翠撤回再审申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：白某山公司、郭玲玲之间就涉案摊位形成的关系系买卖关系还是租赁关系，双方之间形成的关系是否有效。关于该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据此规定，买卖合同的标的是“物的所有权”。本案查明的事实足以认定涉案的摊位没有任何规划等审批、准建手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权只有经过法律行为（登记）或事实行为（合法建造、继承等）才能设立，但涉案摊位没有登记，也没有合法建造等事实行为，故涉案的物（摊位）没有产生物权，所有权系物权之一，故涉案摊位没有设立所有权。本案如果定性买卖合同，则买受人不能取得物的所有权，达不到合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，根据此规定，租赁合同的标的是“物”，案涉房屋在法律上属于物权法意义中的物，故本案定性为租赁合同符合法律规定。摊位证视为双方签订的租赁协议，因白某山公司未取得摊位的建设工程规划许可证，故该租赁协议无效，因此，对于白某山公司要求确认双方之间形成的租赁关系无效的诉讼请求一审法院予以支持。郭玲玲辩称涉案摊位系其出资建设，取得原始产权。一审法院认为，郭玲玲虽然交纳了涉案摊位的改建费，但是该摊位在之后并未办理所有权登记手续，而且在郭玲玲后期的使用过程中涉案摊位依法办理了摊位证，摊位证上明确载明摊位的经营者对摊位享有的是摊位使用权而并非所有权，故一审法院对郭玲玲的上述抗辩意见不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如确认白某山公司与郭玲玲之间关于海州白某山批发市场二区十排二号摊位形成的租赁关系无效。一审案件受理费用100元，由白某山公司负担50元，由郭玲玲负担50元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人白某山公司是否是适格原告；2、双方是否是房屋租赁关系，租赁合同的效力如何认定。关于第一个争议焦点。本院认为，白某山公司依据涉案市场摊位使用证提起本案诉讼，而涉案市场摊位使用证系由连云港市海州市场管理委员会向郭玲玲发放，连云港市海州市场管理委员会未经登记注册，其系原海州区工商局设立的管理白某山市场的内部机构，现海州区市场监督管理局认可白某山公司有权自行负责白某山批发市场的经营管理、清理涉诉等所有事务，故被上诉人白某山公司是本案适格原告。关于第二个争议焦点。关于郭玲玲举证的发票问题，本院认为，郭玲玲举证的该发票系原件，并注明费用用途为改建费，不能证明涉案摊位系由郭玲玲购买，本案无需调取原海州区工商局的相关发票。郭玲玲虽主张涉案摊位由其购买，但未能举证证明其主张。涉案摊位由连云港市海州市场管理委员在2009年6月19日发放市场摊位使用证，摊位证明确记载经营者对摊位享有的是使用权而非所有权，故双方系房屋租赁合同关系。又因涉案摊位无合法建筑手续，故双方租赁合同关系无效。该摊位证发放的时间为2009年，一审法院适用2007年《中华人民共和国物权法》、1999年《中华人民共和国合同法》、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并无不当，上诉人关于一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人郭玲玲的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郭玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  程 艳二〇二一年四月二十五日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰