河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终679号上诉人（原审被告）：鲁建平，男，汉族，1967年10月2日出生，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：张书杰（张杰），男，汉族，1977年9月27日出生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：宋大星，河南豫宛律师事务所律师。上诉人鲁建平因与被上诉人张书杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人鲁建平、被上诉人张书杰及其委托诉讼代理人宋大星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁建平上诉请求：撤销原判，改判驳回张书杰的诉讼请求。事实和理由：一审适用法律错误，导致判决错误。1.根据一审查明事实，张书杰所售房屋（2018年竣工）位于邓州市××××村，所占用的土地属于官路营村集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条及第四十四条规定，农村集体所有的土地只能在本集体经济组织成员之间进行流转，并且建设房屋必须办理土地审批手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定双方所签的“房屋买卖合同”及“余款付款协议”因违反了法律强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定合同无效自始无效。且本案合同所有内容属于不可分割的组成部分，不存在部分有效情形。所以，张书杰不能依据一份无效合同向鲁建平主张权利。至于互相返还财产事宜，双方可以通过协商、诉讼等方式予以解决。2.若张书杰按照合同约定为鲁建平办理了房屋准建手续及不动产权登记，鲁建平可以支付剩余款项。现张书杰没有办理，也就不能向鲁建平主张权利。张书杰辩称，1.本案系房屋买卖合同，不是土地买卖，更不涉及土地流转，引用《中华人民共和国土地管理法》与本案不是同一法律关系。现行法律、行政法规并不禁止农村房屋买卖，且农村房屋买卖系普遍社会现象，从物权法角度来讲，农村房屋买卖合同不因法律禁止或者限制宅基地使用权而受影响，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，而《中华人民共和国土地管理法》等行政管理性质的强制性规定属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。农村房屋作为承载投资或收益的“物”，民事主体对其具备法律上的处分权力，本案双方2016年3月23日签订房屋买卖合同，鲁建平首付216000元换取张书杰向其交付房屋，同日双方再次签订余款付款协议，约定了余款支付期限及逾期利息和违约责任，2019年2月13日鲁建平又亲笔注明“2018年5月20日鲁建平付购房款贰万圆整，如果鲁建平再找到其他现金条据一律无效”，鲁建平再三签字的事实行为说明购买房屋和支付剩余房款是鲁建平已作出的意思表示，拒付房款系失信行为；2.双方合同并未约定以张书杰为鲁建平办理产权证为履行条件，在张书杰交付房屋后，鲁建平于2018年5月将房屋出卖给了本地村民房建申，现由该案外人房建申占有居住，实际上鲁建平是将双方合同的房屋转卖给了案外人牟利，现实中该房屋已无法回转或返还，张书杰是否办理房权证对鲁建平已没有意义，且张书杰是在迫不得已的情况下才提起诉讼，根本不存在鲁建平所说的协商等事宜。张书杰向一审法院起诉请求：1.判令鲁建平偿还张书杰欠款134000元及利息61640元；2.鲁建平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月23日，张书杰和鲁建平签订了“房屋买卖合同”，该合同载明：甲方张杰将邓州市桑庄镇关路村西、邓新路北侧面南门面房从东到西第五座房屋卖给乙方鲁建平，约定房屋总价款为350000元，首付216000元，余款1314000元。2016年3月23日，张书杰和鲁建平签订了“余款付款协议”，双方约定：余款134000元分期偿还，即2017年1月1日前付总余款的50％为67000元，剩余的67000元从2017年1月1日按月息贰分（后改为1分）支付，直至全款付清给准建证，并约定若有一方违约按总房款的20％罚款。2018年5月20日，鲁建平支付张书杰20000元，并于2019年2月13日在该余款付款协议上备注：“2018年5月20日鲁建平付购房款贰万圆整如果鲁建平再找到其他现金条具一律无效2019.2.13日鲁建平”。张书杰将案涉房屋交付给鲁建平后，鲁建平又将该房屋转卖给他人。审理中，因双方分歧较大，致使本案无法调解。一审法院认为，本案中，张书杰、鲁建平签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，现张书杰已按照协议的内容实际履行；鲁建平取得房屋之后将案涉房屋又出卖给案外人，且案外人现实际居住并且占有、使用，该房屋现无法回转，故鲁建平应当偿还欠付张书杰的购房款。鲁建平辩称案涉房屋属违法建筑，该房屋虽无准建手续，但已实际履行并居住，且无法返还，故鲁建平辩称张书杰不能主张权利理由不能成立。因张书杰将无准建手续的房屋出售他人，亦有过错，故其要求鲁建平给付利息的请求不予支持。综上，本案中双方约定的房屋总价款为350000元，鲁建平在购买房屋时已支付216000元，于2018年5月20日支付20000元，故鲁建平应支付张书杰剩余购房款114000元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项，判决：一、鲁建平于判决书生效之日起十日内支付张书杰购房款114000元。二、驳回张书杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费减半收取计2106元，由鲁建平负担。本院二审期间，鲁建平向本院提交两份新证据：1.房屋现状照片，证明张书杰是开发商，承诺给鲁建平办理准建证；2.房建申书写的证人证言一份，证明张书杰说不动产登记证6月份可以办下来，但实际没有办下来。张书杰经质证认为，对照片的真实性无异议,该证据是官路营村村委委托本村村民房相党，找张书杰出资对该村坑塘填平后进行新农村建设，所建房屋为该村村民居住，与本案不具有关联性;对证人证言，因房建申未到庭质证，其证言真实性无法核实，同时该证据说明鲁建平已经将房屋出卖给了案外人房建申的事实，不动产登记在农村刚开始逐户登记，产权证书确实按照政策在2021年6月份颁发，产权登记是由房建申申请确权，与鲁建平没有法律利害关系，证明方向不成立。张书杰向本院提交两组证据：1.房建申出具的证明及其身份证复印件各一份，证明该房屋已由房建申占有使用，不动产证已受理登记，不再需要办理准建证；2.官路营村村支书郭伟签名的支持美丽乡村建设的1万元收条，以及官路营村五、六组全体居民签字画押同意建房的证明，用于证明建房行为符合当时美丽乡村建房政策。鲁建平经质证认为，对第一组证据，房建申已经说过该证明无效；对第二组证据，不能证明张书杰在官路营村开发房子时使用。本院对上述证据中房屋现状照片的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方之间的房屋买卖合同是否有效；2.剩余房款是否应予支付。关于双方之间的房屋买卖合同是否有效，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋所占土地为官路营村集体所有，张书杰并未提交建房所用土地及房屋的相关审批手续，且张书杰与鲁建平二人并非官路营村村集体组织成员，依照上述法律规定，张书杰与鲁建平之间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张书杰与鲁建平之间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因鲁建平取得房屋之后又将案涉房屋出卖给案外人房建申，房建申系官路营村村民，且已实际居住并占有、使用涉案房屋，鲁建平现对房屋无法予以返还。依照上述规定，鲁建平应对张书杰进行折价补偿，参照双方约定的房屋总价款35万元，鲁建平已支付23.6万元，故原审认定鲁建平应支付张书杰剩余购房款11.4万元，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2106元，由上诉人鲁建平负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年四月十三日法官助理孙方超书记员杨俊