山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2607号上诉人（原审被告）：济南凯捷酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王运莲，董事长。委托诉讼代理人：陈涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南银座商城有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：许亚娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟小兵，男，1969年12月27日出生，汉族，住济南市，系该公司员工。上诉人济南凯捷酒店管理有限公司（以下简称凯捷公司）因与被上诉人济南银座商城有限责任公司（以下简称银座商城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。凯捷公司上诉请求：1.撤销原判发回重审或依法改判凯捷公司享受山东省规定的“减半征收房租期限自第二季度至2020年12月31日”之疫情租金减免政策。事实与理由：济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初13951号一审判决书固然认可了凯捷公司系“承租国有房屋用于经营，受疫情和疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业”，且属于国家有关租金减免政策“优先帮扶”的“受疫情影响严重、经营困难的住宿业”。但一审法院仅支持了“免收第一季度租金”的主张，而未依照《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》(鲁政办字[2020]77号)以及省发改委、国资委等部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》(鲁发改投资[2020]944号)相关“对承租国有房屋的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房屋减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31且”等规定，责令银座商城公司履行减半收取第二、三、四季度租金的国家疫情防控优惠政策，属适用法律不当。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条明确规定“承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。本案房屋产权人系央企“融通集团”在山东省成立的独立法人企业―一融通地产(山东)有限公司，有义务执行山东省政府的租金减免政策，且即便是在鲁的中央企业，依据国家发改委等八部门于2020年5月9日作出的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规[2020]734号)关于“(二)中央所属国有房屋(包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋)出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策”之规定，应当执行房屋所在地暨山东省政府关于疫情期间的租金减免政策。1.山东省人民政府办公厅于2020年6月5日印发的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》(鲁政办字[2020]77号)，和2020年7月27日省发改委、国资委等部门联合下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》(鲁发改投资[2020]944号)，均在要求“对承租国有房屋的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房屋减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”的同时，明确规定“中央所属国有房屋出租的，参照执行我省房屋租金支持政策”。国务院国资委办公厅于2020年5月20日发出的《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房屋减免工作的通知》(国资厅财评[2020]158号)也明文要求“各中央企业要按照734号文件要求，严格执行房屋所在地对经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户的房租减免政策。……对于转租、分租中央企业房屋的，各中央企业要通过与中间承租人加强沟通、签订合同等方式，积极协调减免租金惠及最终承租人.”。2.依据国家政策规定，享受租金减免政策的主体是“承租国有房屋的小微企业”的最终承租人，并非转租人或分租人。本案银座商城公司作为属于国有企业的转租人，应当履行社会职责，执行“确保减免给直接承租户的租金，惠及最终承租人”等政策规定，而不是以转租收入受影响为由，折扣执行政策。国家发改委等八部门印发的734号文件明确规定“转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”。鲁发改投资[2020]944号文件也明确要求“对不直接与房屋所有权归属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的小微企业和个体工商户，适用减免政策”，2020年11月23日国务院办公厅督查室在国务院官网公布了《关于国务院第分七次大督查发现部分地方和单位落实保市场主体政策打折扣搞变通典型问题的通报》，对部分地方和单位执行减免国有房屋租金政策不彻底、落实保市场主体政策打折扣、搞变通，影响政策红利的充分释放等问题进行了通报，尤其对于北京、湖南在执行房租减免政策过程中打折扣、搞变通、降标准；河北省个别承租国有房屋的“二房东”截留房租减免政策红利；河南省部分国有企业采取顺延租期方式落实国家减免政策；广东、青海等地部分国有企业“找借口”不执行或打折执行房租减免政策等问题进行了重点通报。因此，银座商城公司关于“央企产权人不同意执行”“国有企业转租收入受影响”的主张与相关政策相悖。凯捷公司作为承租国有企业房屋用于住宿业经营、受疫情和疫情防控措施影响而经营困难的小微企业，请求出租人严格执行房屋所在地政府关于“对承租国有房屋的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房屋减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”等政策的请求，人民法院应予支持。银座商城公司辩称，一、一审法院认定事实基本清楚、适用法律基本正确。凯捷公司主张涉案房地产属于国有属性，属凯捷公司的举证范围，一审法院查明涉案房产原属于中国人民解放军济南军区联勤部所有，承租人为银座商城公司。上述证据均由人民法院要求凯捷公司提供，凯捷公司主张涉案房地产系国有房产，未提供任何证据，应承担举证不能的证明责任。租赁房地产现属于融通地产(山东)有限责任公司，其股东系中国融通房地产集团有限公司。该公司虽冠名“中国”但其所有性质无法查明，工商登记信息无法显示，在凯捷公司不举证的情况下，原审法院通过工商渠道也无法查明，按照证明责任分配原则，凯捷公司应当承担举证不能的责任。考虑凯捷公司系中小企业，法院部分支持了其诉讼请求，可谓兼顾了法律规定及判决的社会效果，凯捷公司不服一审判决，其上诉理由不能成立。二、银座商城公司不是涉案物业的产权人，且已减免部分租金，不应继续减免。银座商城公司不是物业的产权方，本案系出租人、承租人、次承租人的三方法律关系。出租人已明确表示不为承租人即本案银座商城公司减免租金，银座商城公司自行承担损失，为凯捷公司减免了2020年第一季度的租金，已造成银座商城公司经营的严重困难。即使依据上诉入主张的适用山东省相关政策文件，在本案法律关系中，也不应由银座商城公司对租金作出减免，从三方法律关系角度来讲，依据上述山东省政策文件，减免义务主体为租赁物业的产权人而非银座商城公司，即减免义务主体为融通地产(山东)有限公司，当然，这还需要以融通地产(山东)有限公司系国有企业，涉案物业为国有产权为前提。从两方法律关系角度来讲，银座商城公司出租，凯捷公司承租，双方依据《租赁合同》履行权利义务，因新冠疫情，要求国有产权方对中小微企业减免租金，从银座商城公司角度并非该物业的产权方，银座商城公司是承租该房产，无论其系国有还是私有，银座商城公司均是支付租金，有偿使用该房屋，因此进一步减免租金的损失不应再由银座商城公司承担。综上，凯捷公司的上诉理由不能成立，原审法院认定事实、法律适用基本正确，且已兼顾了社会效果，在法庭调查阶段利用法院职权主动查明了本应属于凯捷公司证明责任范围内的事实问题。凯捷公司继续要求减免租金，无任何事实依据及法律依据，请二审人民法院依法驳回凯捷公司的上诉请求。银座商城有限公司向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令被告支付租金1,555,833.33元；2.诉讼费用由凯捷公司承担。一审法院认定事实：双方于2013年8月30日签订《租赁合同》一份，约定银座商城公司将涉案房屋出租给凯捷公司，涉案房屋位于济南市经十一路银座八一店B座塔楼11-13层，面积3936平米，租赁期限为12年，自2014年2月16日起至2025年12月31日止。双方同时约定了租金的支付标准和支付方式。第一年度、第二年度、第三年度的年租金2,000,000元，季度租金500,000元；第四年度的年租金为2,100,000元，季度租金525,000元；第五年度租金2,200,000元，季度租金550,000元，第六年度的年租金2,300,000元，季度租金575,000元，第七年度（即2020年度，一审法院注）的年租金2,400,000元，季度租金600,000元.......。诉讼中，凯捷公司对银座商城公司提交的欠费明细表上载明的合同应缴金额和已交金额均无异议。银座商城公司减免了凯捷公司第一季度的租金287,500元。对租金未支付的部分，银座商城公司对凯捷公司进行了催缴。凯捷公司提交2019年资产负债表和员工名册，意欲证明凯捷公司是小微企业。同时，凯捷公司提交鲁发改投资【2020】944号文、鲁政办字【2020】77号文、国资厅财评【2020】158号文、发改投资规【2020】734号文等文件，意欲证明其应该享受租金减免政策。其中，发改投资规【2020】734号文《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中规定，“......二、实施房屋租金减免（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。......”。另，涉案房产原属于中国人民解放军济南军区联勤部房地产，2013年，中国人民解放军房地产管理局颁发了涉案房地产的军队房地产租赁许可证，证载承租人为该案的银座商城公司。中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处出具证明一份，同意银座商城公司对外转租。后，因国家政策调整，相关涉案房地产由融通地产（山东）有限责任公司统一运营。银座商城公司提交融通地产（山东）有限责任公司《关于租金事宜的回复函》，函载“......2、关于贵单位提出的关于租金减免的事宜。根据八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确对出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。且山东省印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，中央所属国有房屋（包括中央驻鲁单位、中央驻鲁企业、部属高校以及科研院所等所属房屋）出租的，只是“参照”执行山东省房屋租金支持政策，而不是“必须或应当......我司与商户无合同关系，且贵单位也不符合上述租金减免条件。故贵单位的损失不能转嫁给我司，我司亦无权擅自进行租金减免”。一审法院认为，一方面，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。另一方面，2020年突如其来的疫情，给各行各业造成损失。疫情面前，应本着公平合理的原则分担损失，共度难关，并在国有房屋的租赁中，落实国家的有关的租金减免政策，给予小微企业以特别的扶持。该案中，双方之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，银座商城公司转租行为经过了涉案房产原产权人的同意，并根据银座商城公司自己提交的融通地产（山东）有限责任公司《关于租金事宜的回复函》，推定相关转租行为经过了涉案房产现统一运营公司的同意。因此，租赁合同依法成立且生效。凯捷公司应当按照合同约定的方式和标准，向银座商城公司履行支付租金的义务。凯捷公司提出的停车券问题，双方在合同履行中已实际修改了原约定，且也非合同的主要义务，凯捷公司以此主张同时履行抗辩权，不予支持。根据庭审情况，根据合同应当缴纳的租金金额和已经缴纳的租金金额、凯捷公司一季度已经免租的租金金额均为无争议项，一审法院予以确认。结合凯捷公司提交的营业执照上载明的注册资本10万元、职工名册、资产负债表等证据，可以认定凯捷公司属于小型服务业企业，且在疫情发生后，发生经营困难。根据军队房地产租赁许可证、银座商城公司自己提交的融通地产（山东）有限责任公司《关于租金事宜的回复函》，可以认定涉案房地产属于发改投资规【2020】734号文《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中规定的可以减免租金的房地产，且该文件要求将国家的帮扶政策惠及最终的承租人。参考上述文件，涉案房地产的一季度房租应当免除。该案一季度房租600,000元，银座商城公司均应免除。银座商城公司为其免除了287,500元，剩余的312,500应当从未支付的租金中扣除。受疫情持续影响，第二、第三、第四季度，凯捷公司租赁涉案房屋经营服务业肯定也会受到损失，但考虑银座商城公司自身也会有疫情损失，且银座商城公司也是从案外人融通地产（山东）有限责任公司租赁涉案房屋，在银座商城公司提供的函件中，案外人融通地产（山东）有限责任公司已明确表示不予对其减免相应租金，因此，各方损失应各方自担，凯捷公司应继续按照标准支付租金。对凯捷公司要求多减免的部分，一审法院不予支持。综上，上述312500元，应予从应支付租金的总数中扣除。凯捷公司应付2020年欠付的租金为1,243,333.33元（1555833.33-312500）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：济南凯捷酒店管理有限公司自判决生效之日起十日内，向济南银座商城有限公司支付欠付的2020年租金人民币1,243,333.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,800元，减半收取9400元，由济南凯捷酒店管理有限公司负担。二审中，双方没有提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。二审中查明，一审法院在一审判决送达后又向凯捷公司与银座商城公司送达了（2020）鲁0103民初13951号民事裁定，该裁定载明：判决书“本院认为”部分“本案一季度房租600000元，原告均应免除。银座商城公司为其免除了287500元，剩余的312500应当从未支付的租金中扣除。”应为“本案一季度房租575000元，银座商城公司均应免除。原告为其免除了287500元，剩余的287500应当从未支付的租金中扣除。”判决书“本院认为”部分“综上，上述312500元，应予从应支付租金的总数中扣除。凯捷公司应付2020年欠付的租金为l243333.33元(1555833.33—312500)。”应为“综上，上述287500元，应予从应支付租金的总数中扣除。凯捷公司应付2020年欠付的租金为1268333.33(1555833.33—287500)。”判决书主文中，“被告济南凯捷酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告济南银座商城有限公司支付欠付的2020年租金人民币1243333.33元。”应为“被告济南凯捷酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告济南银座商城有限公司支付欠付的2020年租金人民币1268333.33元。”凯捷公司与银座商城公司均认可一审法院通过裁定补正判决中的数额笔误，对裁定均没有异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉请求和答辩意见，二审争议焦点为：一审法院对于新冠肺炎疫情期间租金的处理是否得当。对此，本院分析评判如下：首先，新冠肺炎疫情的突发系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，由于该不可抗力因素导致双方在租赁合同履行中产生纠纷，各方当事人应协商和解、共担风险、共渡难关，切实解决好此次矛盾和纠纷，共同致力于复工复产，实现经济社会的良好发展。其次，本案中，涉案租赁房屋用于凯捷酒店经营，以住宿为主要收入，此种商业形态受新冠肺炎疫情的影响较大，人民法院应酌情减免承租人的相关租赁费用，但减免期限应综合考虑本案的实际情况以及公平的原则，不宜过度扩大。一审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，减免第一季度租金的做法符合最高人民法院及本院处理该纠纷的精神，应予肯定，本院予以支持。本院二审中已查明（2020）鲁0103民初13951号民事裁定对凯捷公司应履行的数额进行了更正，凯捷公司应根据该裁定确定的数额向银座商城公司支付欠付的租金1268333.33元。综上所述，凯捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18803元，由上诉人济南凯捷酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二一年四月十二日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗