湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2060号上诉人（原审原告）：柳珺，女，1977年8月23日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万佳，女，1986年1月19日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区。委托诉讼代理人：谌伶俐，广东德纳（武汉）律师事务所律师。上诉人柳珺因与被上诉人万佳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。柳珺上诉请求：一、请求二审法院依法裁定撤销（2020）鄂0105民初6712号民事判决并改判支持上诉人原审诉讼请求；二、由万佳承担本案两审全部诉讼费用。事实和理由：一、关于上诉人对万佳提出有条件的租金减免，原审判决认定事实错误。原审判决第4页倒数第5行载明：“2020年5月9日，柳琚向万佳表示可以免除2个月的租金，但应足额缴纳物业费，并要求万佳在5月底前付清，否则将与万佳解约重新对商铺进行招租”，此处事实认定错误。本案一审双方当事人提交的微信聊天记录中，上诉人表示：“你们是四月份弄完了就没交房租了对不对？然后五月份过了，如果你们还不那个的话，我们就会贴一个招租的信息”。分析双方微信聊天记录上下文可证实，上诉人从未对万佳表示免除2个月租金但只需在5月底前交物业费即可，上诉人在与万佳的多次协商中均强调，万佳必须续交租金才可以享受减免2个月，原审法院显然是歪曲案件事实，属于事实认定错误。二、原审判决认定双方就解除租赁合同以及免租条件达成一致，属于事实认定不清、认定事实错误。原审判决第6页第2行载明：“万佳与柳琚己于2020年5月24日就解除租赁合同及免除2个月的租金、物业费达成一致意见，亦就合同保证金及商铺腾退日期基本达成一致意见，且柳保国于次日便张贴了案涉商铺的招租信息，故案涉《门面租赁合同》己于2020年5月24日协商解除”，属于认定事实不清及认定事实错误。三、原审判决适用法律错误。1、《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。因此，本案中上诉人有权解除租赁合同，并无法律规定万佳有权单方解除合同。2、《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，上诉人有权要求万佳承担基于违约行为而构成的违约责任。3、《民法总则》及《合同法》中关于公平原则的适用，并不影响本案上诉人要求万佳赔偿维修损失。万佳毁损房屋系在疫情复工之后，此时万佳并未营业，万佳也在微信中表示毁损房屋的目的是不想由上诉人直接交给下一个承租人使用，其毁损房屋的行为与疫情本身并无关联。另外，万佳的毁损行为也违反了租赁合同中恢复原状或者由上诉人自行处理的约定，如果万佳未毁损房屋，上诉人可直接将房屋再行出租，也不会因此产生维修的费用，万佳的行为与上诉人的损失之间具有因果关系，且主观目的恶意，万佳理应就该违约行为向上诉人承担赔偿损失的责任。万佳辩称，柳珺将其与万佳在新冠××疫情期间通过手机微信就涉案商铺租金减免、物业费缴纳、解约、退租等事宜进行多伦磋商的聊天记录进行部分截取，以柳珺前期的意向表达，否定双方当事人事后于2020年5月24日就免租、解约、退租等事项达成一致意见并后续实际着手办理的事实，进而认为一审法院认定事实错误，实际上是对原审判决的断章取义，原审判决书事实认定部分的表述内容与聊天记录反映的客观事实完全相符，柳珺该项上诉理由显然无法成立；柳珺主张万佳承担违约责任的合同条件也未成就，且合同约定的违约责任过于苛刻，其违约金、滞纳金计算标准严重超出司法保护上限，柳珺该项主张不应予以支持；柳珺拆除案涉租赁房屋装饰装修物的行为并未损害柳珺的合法权益，且柳珺未充分举证证明其主张的费用19300元系因万佳拆除行为致使房屋本身遭受毁损而实际产生的“维修费”支出，因此柳珺之主张缺乏合同依据及法律依据，依法不应当予以支持。综上柳珺各项上诉请求和事实理由缺乏事实依据，请求二审法院维持原判。具体答辩意见以书面为准。柳珺向一审法院起诉请求：1.确认柳珺与万佳签订的《门面租赁合同》于2020年6月12日解除；2.判令万佳向柳珺支付拖欠的租金36,666.67元（220,000元/年×2020年4月10日至2020年6月9日共2个月）、物业费2,760元（6元/平方米×230平方米×2个月）、违约金177,222.22元（220,000元/年×2020年3月10日至2021年10月10日共580天×50%）、滞纳金24,223.74元（拖欠租金+拖欠的物业费共计39,426.67元，自2020年3月10日起按05%/天暂计算至2020年7月20日共133天，至拖欠的租金及物业费付清之日止），以上共计人民币240,872.63元；3.判令万佳对位于武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商9号和商10号房屋赔偿柳珺维修损失19,300元；4.万佳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月19日，柳珺作为买受人与武汉市永利置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳130476756），购买位于武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商10号房屋一套。2015年12月30日，柳珺取得武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商9号房屋的所有权（房屋所有权证号：武房权证阳字第××号）。2015年7月10日，柳珺将上述两毛坯房租赁给万佳，由万佳对房屋进行装修后经营使用。2018年5月10日，因涨租需要，柳珺和其父柳保国（甲方）与万佳（乙方）重新签订《门面租赁合同》一份，约定上述商铺租赁期限为三年，自2018年10月10日起至2021年10月10日止；年租金22万元，乙方于每年9月10日、12月10日、3月10日和6月10日前一次性向甲方交清一季度的租金；物业管理费由甲方提前垫资，乙方在缴纳每季度房租时将甲方垫付的物业管理费一并支付给甲方；合同保证金为1万元；承租期间，乙方根据物业规定的细则，在不改变和影响房屋整体结构的前提下进行装修装饰，期满不续或违约不租的，其装修材料由甲方自行处理，若乙方要拆除，其费用由乙方自理并恢复房屋原貌；本合同在合约期内完全有效，不得单方解除；若乙方正常经营，但拒不缴纳房租，拖欠租金达30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同或要求乙方支付违约日至合同到期日间租金的50%作为违约金，并扣除乙方的合同保证金；乙方应按照本协议约定的时间向甲方支付商铺租金和物业管理费，如有拖欠，则应向甲方支付滞纳金（拖欠金额的0.5%每天）；房屋如因不可抗拒原因导致损毁或者造成甲乙双方损失的，甲乙双方互不承担责任。一审另查明，万佳承租案涉两商铺后于2015年11月4日注册成立武汉市汉阳区莱斯汀教育咨询服务部，主要从事教育培训经营活动。2019年12月10日，万佳向柳保国支付了案涉两商铺2020年1月10日至2020年4月9日的租金55,000元及物业费4,140元。因受新冠××疫情影响无法复工，万佳自2020年4月起通过微信与柳珺协商租金的缓减免事宜，先后提出免除2个月、3个月租金的方案。2020年5月9日，柳珺向万佳表示可以免除2个月的租金，但应足额交纳物业费，并要求万佳在5月底前付清，否则将与万佳解约重新对商铺进行招租。双方未能达成一致意见，继续进行磋商。2020年5月24日，万佳通过微信向柳珺发出《退租申明》，载明：“因今年疫情原因，导致合约无法正常履行，甲方同意给予4月10日-6月10日两个月的免租期，经双方协商一致，同时为甲方考虑，中心将于6月5日前腾出房租，合约终止。因是不可抗力而导致无法续租，亦是天灾人祸，考虑到双方情况，押金学校承担一半，另一半需退还乙方。”柳珺答复称因万佳违约不交租金和物业费，故不会退还押金，会将商铺交给中介进行出租，要求万佳在6月1日前腾退。万佳回复会尽快腾退。2020年5月25日，柳保国在案涉商铺张贴招租信息。截至2020年6月12日，万佳已向柳珺返还商铺钥匙从案涉商铺腾退，并将商铺装修部分拆毁。柳珺为将商铺重新修整以便出租，雇请武汉厚创建筑装修工程有限公司拆除案涉商铺地板、吊顶、隔墙及运输垃圾花费19,300元。2020年6月23日，万佳经营的武汉市汉阳区莱斯汀教育咨询服务部注销。一审还查明，2020年1月24日，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告：“针对我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，根据《湖北省突发公共卫生事件应急预案》，省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部决定，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。”2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布通告（第24号）：“自2020年6月13日零时起，我省突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整降低为三级。为统筹推进学校疫情防控和复学复课工作，根据省疫情防控指挥部相关通告精神，结合我市当前疫情防控形势，经市疫情防控指挥部综合研判决定，现将有关安排通告如下：……四、校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日……”一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，万佳与柳珺已于2020年5月24日就解除租赁合同及免除2个月的租金、物业费达成一致意见，亦就合同保证金及商铺腾退日期基本达成一致意见，且柳保国于次日便张贴了案涉商铺的招租信息，故案涉《门面租赁合同》已于2020年5月24日协商解除，一审法院对柳珺要求确认该合同于2020年6月12日解除的诉讼请求，以及要求万佳支付拖欠的租金、物业费、违约金和滞纳金的诉讼请求均不予支持。双方签订的《门面租赁合同》约定：“期满不续或违约不租的，其装修材料由甲方自行处理，若乙方要拆除，其费用由乙方自理并恢复房屋原貌”，现该合同系由双方协商一致解除，不符合上述“期满不续或违约不租”的情形。本案中，柳珺确于万佳拆除商铺装修后因将商铺重新修整花费19,300元，但柳珺最初系以毛坯房形式将商铺交付给万佳，由万佳装修后使用，万佳退租后，其之前对商铺进行装修的部分残值现系由柳珺享有。此外，万佳租赁案涉商铺的主要目的在于从事经营性活动，其从事的教育培训行业及其承租的案涉商铺所在地武汉均受疫情影响较大，其也确因疫情防控措施影响停业停课，未正常使用案涉商铺，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”和《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，万佳和柳珺现受不可归责于双方的疫情影响均遭受了不同程度的经营损失或租金、物业费损失，在万佳的10,000元合同保证金已被柳珺扣除的情况下，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，本院对柳珺要求万佳赔偿其维修损失19,300元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回柳珺的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2457元，由柳珺负担。本院二审期间，柳珺提交两份证据：证据1短信记录，拟证明双方没有对解除合同协商一致，且对万佳提出的退租申明，柳珺及柳保国都予以拒绝，明确当时已告知对方违约，要求对方腾退。并且明示免租金两个月是在续租的前提下才能考虑。证据2光盘录音，拟证明柳珺未与对方就合同协商一致，在派出所的调解下，向对方主张了欠付的租金和物业费，并且提示对方应当就破坏的房屋予以拆除，或者将屋内的物品予以腾退。同时强调续租的情况下可以免租金两个月。不续租的情况是不享有免租的优惠。万佳质证认为，对证据1真实性合法性关联性予以认可，证明内容证明目的不认可，万佳只回复收到两字，并不证明对柳保国所发出内容的认可。而且事实上从双方建立租赁关系以来，尤其疫情发生后，万佳主要是与柳珺对接缓租、免租、退租等事宜。实际上2020年5月24日当日上午11点29分，万佳与柳珺通过微信电话已经就协商终止租赁关系免租两个月达成一致意见。后柳保国通过短信和电话的方式向万佳提出要在2020年6月1日前腾退。并提出缴纳物业费对此万佳及时与柳珺沟通，柳保国限期2020年6月1日腾退的要求无法满足。希望多给予一点时间，从2020年5月24日下午17点13分，万佳发出退租申明后，已经就柳保国提出的限期腾退缴纳物业费进行回应。而柳珺在10多分钟后答复的内容是详见2020年5月24日17点27分的聊天记录以此聊天记录为准，所以柳珺对解约的事情是予以认可的，并对物业费的不缴纳和押金的不退还予以了说明，并督促2020年6月1日限期腾退。万佳对此表示配合，并提出会推荐其他朋友去租这个门面。对证据2从该录音文字版来看，派出所的那一段记载，距离双方于2020年5月24日协议解约事情过去至少已经长达半个月。实际上双方已经就解约退租免租两个月等事情达成一致意见。是事后柳珺对该教育培训机构的工作人员拆除涉案房屋的做法表示不满，于是推翻了之前的解约方案。并表示要追缴欠付租金、物业费等相关事宜。该录音稿无法推翻双方此前已达成解约的事实。本院经审查认为，柳珺提交两份证据具备真实性，但不能达到其证明目的。二审期间，万佳向本院提交了调查令申请，并调取了武汉市公安局汉阳区分局汉阳经济开发区派出所江浩明询问笔录、柳珺询问笔录、柳保国询问笔录、现场照片、租赁合同，万佳认为调取的材料与本案关联性不大，不需要作为本案新证据提交。柳珺对调取的证据真实性合法性不持异议，调取的证据能证明在2020年5月26日晚上9点30分至10点15分这一期间段内只有江浩明受委托去机构内搬东西，柳珺及柳保国接到邻居投诉之后，邻居表示在该时间内机构内有人在砸东西。2人到现场查看之后发现仅有江浩明一人在场。证明这个房屋就是江浩明本人所破坏的。与上诉人主张的房屋被损毁的事实一致。本院经审查认为，万佳向申请调取的证据材料，能够证明万佳租赁房屋因不适当拆除造成了毁损。经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，柳珺与万佳之间形成租赁关系后，双方均应按照合同约定履行各自义务。万佳承租案涉房屋期间，2020年初经历新冠××疫情及防控措施，属于遭遇不可抗力影响，通过双方大量聊天记录，结合双方提交的其他证据和各方陈述，可以认定柳珺与万佳已在后期达成了解除租赁关系的合意。一审法院综合考虑新冠疫情的影响，兼顾公平原则和诚实信用原则，确认双方《门面租赁合同》于2020年5月24日解除，处理并无不当。因柳珺系以毛坯形式将案涉商铺交付给万佳，合同解除后万佳本应将案涉商铺恢复至毛坯状况返还给柳珺，亦可以采取保持正常装修状态与柳珺协商交付。但根据2020年5月26日武汉市公安局汉阳区分局汉阳经济开发区派出所提供的现场照片，案涉商铺墙体、门多处钻洞，蹲便池砸损、柜门及镶饰材料毁损，并非保持正常装修状态，导致柳珺后期拆除商铺装修、重新整修花费19,300元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”2018年5月10日柳珺、柳保国、万佳签订《门面租赁合同》第五条约定“承租期间，乙方根据物业规定的细则，在不改变和影响房屋整体结构的前提下进行装修装饰，期满不续或违约不租的，其装修材料由甲方自行处理，若乙方要拆除，其费用由乙方自理并恢复房屋原貌；”同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”万佳应基于诚信、友善按照合同约定，将案涉商铺返还原貌或保持正常装修装饰状态交付给柳珺。因万佳拆除装修装饰物造成毁损，柳珺后期拆除商铺装修、重新整修花费用应由万佳相应给与赔偿。在万佳10,000元合同保证金已被柳珺扣除的情况下，本院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，兼顾了适当性、公平性和审慎性，综合考量案件具体情节，酌情认定万佳支付柳珺拆除装修费15000元。柳珺的其他上诉请求及理由，均不能成立，本院不能予以支持。综上所述，上诉人柳珺的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初6712号民事判决；二、万佳于本判决生效之日起十日内向柳珺支付15000元；三、驳回柳珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2457元，由柳珺负担2367元，万佳负担90元。二审案件受理费4914元，由柳珺负担4734元，万佳负担180元。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年四月十七日法官助理李健伟书记员汤佳倩