山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终291号上诉人（原审被告）：伍文山，男，1971年12月26日出生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙剑彬，山东天昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳蓉，山东天昂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘霞，女，1977年4月23日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：刘云，女，1986年12月31日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：马新巧，女，1952年2月12日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：邹大勇，山东卫海北洋律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：周文胜,山东健华律师事务所律师。原审被告：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海市高区仁泰花园**楼。法定代表人：林乐建，经理。原审第三人：中国农业银行股份有限公司威海分行，住所地威海市青岛北路**。法定代表人：孔令军。委托诉讼代理人：张曦，山东晨曦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，山东晨曦律师事务所律师。上诉人伍文山因与被上诉人刘霞、刘云、马新巧及原审被告威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威海分行（以下简称威海农行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2020)鲁1091民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍文山上诉请求：依法撤销一审判决，驳回刘霞、刘云、马新巧一审全部诉请。事实与理由：盛元公司与伍文山之间形成了真实有效的房屋买卖合同关系，一审法院认定伍文山与盛元公司之间的买卖行为系恶意串通、损害他人合法权益的无效行为是错误的。一、伍文山与盛元公司签订房屋买卖合同的行为，不存在恶意串通，损害他人合法权益的情形。(一)伍文山与盛元公司的房屋买卖合同签订在先，刘霞、刘云、马新巧的《拆迁安置协议》签订在后，伍文山与盛元公司签订合同时，不存在损害他人合法权益的情形。（二）从查明事实并结合其他案件判决情况看，伍文山不存在以明显低于市场价格取得位于威海市（以下简称案涉房屋）权属转移登记，损害他人合法权益的行为。在（2015）威环商初字第629号案件（以下简称629号案件）诉讼前，盛元公司归还部分银行贷款是通过此种形式偿还伍文山表弟范进裕的欠款，此后的银行贷款均由伍文山偿还，且至今仍每月偿还银行贷款，故伍文山已经全额支付购房款。（三）案涉房屋产权证书办理时，伍文山并未收到关于刘霞、刘云、马新巧起诉的任何信息，办理产权登记亦不存在恶意串通损害他人合法权益的情形。二、刘霞、刘云、马新巧对案涉房屋的占有系非法占有，盛元公司从未将案涉房屋交付给刘霞、刘云、马新巧使用、收益。（一）一审法院认定盛元公司将案涉房屋交付给刘霞、刘云、马新巧用于度假自用及出租收益，系认定事实错误。刘霞、刘云、马新巧提供的证据不足以证明案涉房屋已于2015年由盛元公司交付，盛元公司亦不认可，且刘霞、刘云、马新巧在一审庭审中提供的发票中包含一张2015年5月19日的开锁收据，若房屋真正完成交付，刘霞、刘云、马新巧无须自行找人开锁，故案涉房屋并未实际交付，刘霞、刘云、马新巧系非法占有其“权利”不应受到保护。（二）伍文山曾于2017年在629号案件达成和解协议时才得知案涉房屋由刘霞、刘云、马新巧非法占有，便立即向法院提起诉讼，但由于伍文山因故未能按时出庭而被按撤诉处理，故伍文山曾积极主张过合法权利。三、盛元公司依据合法有效的合同为伍文山办理产权登记手续后，合同已经履行完毕，伍文山依法取得案涉房屋的所有权。伍文山实际支付购房款后，由最初的名义购房人变更为实际购房人，签订的合同及取得权属证书和合法有效，一审判决产权直接变更刘霞、刘云、马新巧，无事实及法律依据。四、案涉房屋的购房款系伍文山采取贷款的方式交付，且该房屋已经抵押给威海农行，一审判决直接导致该房屋产权变更，不仅难以执行，还会使威海农行的合法权利受到侵害。刘霞、刘云、马新巧辩称，2007年伍文山与盛元公司签订虚假购房合同，该合同不成立。伍文山在借款合同纠纷案件中已经认可虚假按揭的事实，环翠区人民法院629号案件中伍文山承担连带还款义务与本案不是同一法律关系。从2017年环翠区法院的执行和解协议可以看出，伍文山仅支付案涉房屋价款的35%就可以获得该房屋，显然不符合市场交易的基本逻辑。通过2017年伍文山在一审法院关于排除妨害之诉的案件撤诉可以看出，伍文山在2017年已经知道案涉房屋由刘霞、刘云、马新巧占有，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。盛元公司未予述辩。威海农行述称，同意伍文山的上诉请求，且威海农行认为，案涉房屋已经网签在伍文山名下，其基于法律规定为伍文山办理贷款手续属于善意，其合法权益应受到法律保护。如按一审所判，威海农行的权益将受到侵害，故请求二审法院在查明事实的情况下依法改判。刘霞、刘云、马新巧向一审法院起诉请求：1.确认刘霞、刘云、马新巧与盛元公司、案外人威海市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）、威海市国盛房地产开发有限公司（以下简称国盛公司）于2014年9月5日签订的《房屋拆迁协议》合法有效，案涉房屋归刘霞、刘云、马新巧所有；2.判令伍文山停止对案涉房屋的侵权行为；3、判令盛元公司、伍文山协助办理该房屋产权权属转移登记手续。庭审中，刘霞、刘云、马新巧变更第二项诉讼请求为要求确认盛元公司、伍文山就案涉房屋签订合同和办理房证的行为无效。2008年10月22日，案外人中海公司与刘云、刘霞、马新巧就金海滩花园333号楼714.66平方米房产拆迁安置事宜签订了拆迁协议，约定由中海公司对上述房产进行拆迁，并给予相应补偿。后因双方签订拆迁协议中约定应予以回迁的金海滩花园A2号公寓楼1201-1209、1211、1215共计11套房产未能建成交付，经协商，2014年9月5日，中海公司作为甲方、刘云、刘霞、马新巧作为乙方、盛元公司作为丙方与案外人国盛公司作为丁方签订了一份书面协议，约定：中海公司将拆迁刘云、刘霞、马新巧金海滩333号楼301室、302室、401室、402室、501室、502室共六套住宅楼，面积714.66平方米应补偿给刘云、刘霞、马新巧的金海滩A1号楼置换为补偿盛元公司开发的仁泰花园1号楼803室、1103室、4号楼1006室、1604室，面积共计538.09平方米，补偿刘云、刘霞、马新巧金海滩9号B2号楼1708室、1609室、1807室面积共计167.88平方米；协议签订后，中海公司应尽快协助刘云、刘霞、马新巧办理上述房屋的一切相关手续，金海滩9号房产由国盛公司办理，仁泰花园房产由盛元公司办理；上述房屋全部交付后，中海公司与刘云、刘霞、马新巧同意解除双方2008年10月22日签订的《拆迁协议》；刘云、刘霞、马新巧可依照本协议对仁泰花园的房屋进行装修。协议签订后，盛元公司将上述房屋交付给刘云、刘霞、马新巧，刘云、刘霞、马新巧进行了装修后部分用于度假自住，部分用于出租收益。2007年11月14日，伍文山与威海农行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定从威海农行处贷款78万元用于购买案涉房屋。后因伍文山未按时归还贷款本息，威海农行于2015年向环翠区法院提起诉讼，要求伍文山及其配偶陈尾兰立即偿还剩余贷款本息，赔偿威海农行为实现债权支出的律师费等损失，盛元公司对伍文山、陈尾兰的给付义务承担连带责任。伍文山、陈尾兰在该案诉讼中辩称，盛元公司欠付其表弟范进裕的钱，范进裕与盛元公司协商借用伍文山名义办理贷款，借款合同上的签名确系其与陈尾兰签字，但其他情况伍文山及陈尾兰均不清楚，故不同意威海农行的诉讼请求。环翠区法院于2015年11月9日作出629号民事判决，伍文山、陈尾兰归还威海农行剩余贷款本息及相关复利、罚息；支付律师费，承担案件受理费、保全费等；盛元公司对伍文山、陈尾兰上述给付义务承担连带清偿责任。629号民事判决书生效后，威海农行申请强制执行，双方在执行程序中达成和解，约定：案涉房屋归伍文山、陈尾兰所有，盛元公司将房屋交付给伍文山、陈尾兰使用，且在房屋具备办证条件时协助办理产权过户手续；盛元公司诉讼前已偿还贷款本息由盛元公司自愿承担，该房剩余贷款本息及因本案诉讼、执行产生的费用均由伍文山、陈尾兰负担；威海农行同意伍文山、陈尾兰归还前期欠付本息及实现债权的相关费用后，剩余贷款继续按双方贷款合同履行。2020年5月22日，盛元公司将案涉房屋权属转移变更登记至伍文山名下。一审庭审中，伍文山为证实其对案涉房屋的权利，提供了该房屋的权属证书、备案的商品房预售合同、首付款收据、还款明细予以佐证。上述预售合同、首付款收据显示案涉房屋买受人为伍文山，由伍文山于2007年11月8日交付首付款336700元，余款78万元以按揭贷款方式付清。还款明细显示伍文山按期还款至今。刘云、刘霞、马新巧对上述证据真实性均不予认可，认为上述证据均与伍文山在629号案件诉讼陈述相悖，实际系盛元公司明知案涉房屋已交付给刘云、刘霞、马新巧的情况下，故意隐瞒事实，与伍文山签订虚假合同骗取贷款，双方不存在真实房屋买卖合同关系，且双方在执行和解协议中明确认可案涉房屋在629号案件诉讼前的贷款本息均系盛元公司偿还，且由其自愿承担。一审法院认为，公民、单位从事民事行为应遵循诚实守信和公序良俗原则，不得损害他人的合法权益，恶意串通，损害他人合法权益的行为无效。刘云、刘霞、马新巧与盛元公司、案外人中海公司、国盛公司就其于2008年10月22日与中海公司签订拆迁协议事宜经协商，于2014年9月5日另行达成协议，该协议系各方真实意思表示，亦不违反相关法律法规规定，不损害他人合法权益，不存在影响效力的情形，且盛元公司亦认可该协议系其真实意思表示，故刘云、刘霞、马新巧要求确认该协议合法有效的诉讼请求，理由正当，予以支持。已生效的629号案件诉讼中伍文山明确认可案涉房屋系因盛元公司欠付其表弟范进裕钱款而由范进裕与盛元公司协商借用伍文山名义签订备案的商品房预售合同并办理了按揭贷款，贷款归还情况等其均不知情。而双方在629号案件执行程序中达成的和解协议明确载明案涉房屋在629号案件诉讼前已归还的贷款本息系盛元公司归还，且由盛元公司承担，剩余贷款本息由伍文山、陈尾兰承担，盛元公司并协助伍文山将案涉房屋产权转移登记至伍文山名下。从此可见，盛元公司在2014年9月5日与刘云、刘霞、马新巧签订协议，将案涉房屋作为中海公司拆迁刘云、刘霞、马新巧金海滩333号楼714.66平方米房产的回迁安置房产之一交付给刘云、刘霞、马新巧占有使用，应按协议约定将房产权属转移登记至刘云、刘霞、马新巧名下。但盛元公司明知道该房产在2007年已抵顶其欠付案外人范进裕款项并与范进裕协商一致借用伍文山名义办理按揭贷款，贷款本息在2015年5月前均由盛元公司实际归还，其未履行归还剩余贷款本息导致威海农行起诉伍文山及陈尾兰，并经生效判决判令伍文山及陈尾兰承担义务，造成伍文山、陈尾兰相应损失后，又在执行程序中与伍文山协商一致以伍文山履行归还剩余贷款本息及承担部分威海农行实现债权费用为对价取得案涉房屋权属转移登记至其名下，伍文山在未支付购房款及偿还前期按揭贷款本息的情况下，仅以支付剩余贷款本息及部分实现债权的费用明显低于市场的价格取得案涉房屋权属转移登记，双方上述行为系恶意串通，损害他人合法权益的无效行为。故刘云、刘霞、马新巧要求确认双方2007年11月14日签订的商品房预售合同及2020年5月22日办理案涉房屋权属转移登记行为无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条规定，判决：一、刘霞、刘云、马新巧与威海市盛元房地产开发有限公司、案外人威海市中海房地产开发有限公司、威海市国盛房地产开发有限公司于2014年9月5日签订的《协议书》合法有效；二、威海市盛元房地产开发有限公司与伍文山于2007年11月14日就位于威海市签订合同编号：【预】2007013773的威海市商品房【预售】合同、2020年5月22日将该房屋及附属储藏室权属转移登记至伍文山名下的行为均系无效行为；三、位于威海市马新巧所有，威海市盛元房地产开发有限公司与伍文山于判决生效后十日内协助刘云、刘霞、马新巧将上述房产权属转移登记至刘云、刘霞、马新巧名下。案件受理费4900元，由威海市盛元房地产开发有限公司、伍文山负担。二审中，当事人没有提交新证据。伍文山主张盛元公司系以偿还贷款方式偿还范进裕欠款，但未提供证据证实盛元公司欠付范进裕款项的数额。另查，因伍文山将案涉房屋抵押给威海农行，于2020年10月29日办理抵押登记。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，伍文山在已生效的629号案件中认可案涉房屋系因盛元公司欠付其表弟范进裕钱款而由范进裕与盛元公司协商借用伍文山名义签订备案的商品房预售合同并办理了按揭贷款，贷款归还情况等其均不知情。在该案执行程序中达成的和解协议可证实在629号案件诉讼前案涉房屋已归还的贷款本息系盛元公司归还，且由盛元公司承担。结合伍文山在庭审中陈述的其对案涉房屋的情况并不了解的事实，可以认定盛元公司与伍文山在签订房屋买卖合同后，盛元公司一直占有、控制案涉房屋，伍文山作为买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况及该房屋的实际占有、使用人等情况，故该房屋买卖合同并非双方真实意思表示，应为无效。而刘云、刘霞、马新巧与盛元公司、案外人中海公司、国盛公司于2014年9月5日达成的协议，系各方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合法有效，且盛元公司亦认可该协议系其真实意思表示，并向刘云、刘霞、马新巧履行交付义务，刘云、刘霞、马新巧实际合法占有案涉房屋。一审法院结合本案查明的事实及629号案件查明及认定的事实和该案执行情况，认定盛元公司与伍文山的相关行为系恶意串通，损害他人合法权益的无效行为正确，本院予以维持。伍文山主张其已全额支付购房款，与已生效629号判决认定事实不符，提供的证据亦不足证实其该项主张成立，本院不予支持。伍文山主张其实际支付购房款后，由最初的名义购房人变更为实际购房人，签订的合同及取得权属证书合法有效。但其作为购房人，对案涉房屋所涉的合同签订及629号案件起诉前款项的支付情况并不清楚，其认可在2017年达成执行和解协议之前未实际占有使用和管理案涉房屋，执行和解协议达成后其方得知案涉房屋被刘云、刘霞、马新巧占有，故其主张产权证书办理时并不知道案涉房屋的实际状况与常理及事实均不符；伍文山虽主张其于2017年起诉马新巧等排除妨害，但该案因其经传票传唤无正当理由拒不到庭，而被一审法院裁定按撤诉处理。一审法院根据上述事实及法律法规认定伍文山与盛元公司签订的商品房预售合同及案涉房屋权属转移登记行为无效正确，本院予以维持。据此，伍文山与威海农行之间就案涉房屋办理抵押登记的行为亦应无效。威海农行已经参加一审诉讼，且对一审判决并未提出上诉，应视为对其权利的放弃。综上所述，伍文山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人伍文山负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  董光成审判员  潘 慧二〇二一年四月六日法官助理姜雅群书记员丛丽颖