四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终312号 上诉人（原审原告）：凉山州赢政房地产开发有限责任公司，住所地：四川省冕宁县泸沽镇南街南路113号，统一社会信用代码：915134330582444542。 法定代表人：张光阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：肖海，四川普天律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：周贤，四川普天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚德胜，男，汉族，1987年8月16日出生，四川省冕宁县人，村民，住四川省冕宁县。 被上诉人（原审被告）：王娟，女，汉族，1992年3月31日出生，四川省冕宁县人，村民，住四川省冕宁县。 上诉人凉山州赢政房地产开发有限责任公司（以下简称赢政公司）因与被上诉人姚德胜、王娟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院(2020)川3433民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赢政公司上诉请求:1.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金（从2015年1月1日起计算至购房欠款实际支付完毕之日止）,暂计至2020年10月31日为204588.00元（大写:贰拾万肆仟伍佰捌拾捌元整）;2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人未支付剩余房款是自身原因。2013年7月10日,上诉人与被上诉人双方在自愿平等的前提下,就宏扬公寓Ａ-1-803号房屋签订《商品房买卖合同》，就房屋价款、付款方式及期限等内容达成一致。但是被上诉人在支付了138158.00元首付款后,由于个人征信原因无法办理贷款，一直未支付剩余房款。这是庭审已经查明的事实。二、被上诉人未支付购房余款的行为违反合同法的基本原则和契约精神。1.根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款“逾期超过30日出卖人有权解除合同。”买受人愿意继续履行合同的,“……买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金”。上诉人已在2014年12月31日前交付涉案商品房,被上诉人2016年就已入住,而被上诉人迟迟未付剩余房款,是由于个人原因无法办理贷款。被上诉人应按照一般社会观念和交易习惯,在已有的合同条款约束下,本着诚实信用原则履行合同义务。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,上诉人已在2014年12月31日前交付涉案商品房,由于被上诉人的个人原因无法获得银行按揭贷款支付购房余款。虽然,合同没有约定贷款不成的付款方式和付款时间,但是,被上诉人在收到商品房之日,有义务采取其它付款方式支付购房余款。上诉人多次催促要求其协商解决余款支付方式,但是被上诉人一直不予理睬,反而找其他原因不予付款。3.《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》均规定了公平、诚实信用、依法履行合同等基本原则。而被上诉人收房至今快6年了，30余万购房余款一直不付的行为,明显违背上述原则和订立合同的目的。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定,当事人就履行期限约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。三、上诉人催款事宜符合法律规定。1.2018年7月30日,上诉人向被上诉人发出催款函,要求被上诉人在收到催款函10日内履行付款义务。被上诉人在2018年8月3日收到该催款函,但一审法院认定被上诉人没有收到该函,认定该函是由他人代收的。2.但上诉人是根据被上诉人身份证住址和《商品房买卖合同》确定的详细地址（均是冕宁县××乡××村××组××号××送行邮寄的。而且,这个住址只能是一户家庭户的详细住址。根据快递行业的签收习惯,领取快递时需要说明收件人姓名及电话号码,即使该函由他人签收,该人也是与被上诉人有利害关系的亲属或朋友,足以证明被上诉人收到该函后无视上诉人的催款行为，反而辩称不是本人签收对其不具有法律效力，实属荒诞。四、一审判决认定事实与法律适用相悖。一审法院认定上诉人的催告行为无效，故被上诉人不承担逾期付款的违约责任。判决适用《中华人民共和国合同法》第六十一条关于合同约定不明的补救的规定。一审认定的交易习惯是购房入住后可以长达5年不付款吗？恳请二审在查清事实基础上，支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人姚德胜、王娟辩称，我方不该支付违约金，我们并不存在违约，违约的是上诉人，2011年，我方就给付了房款，首付款是分两次支付的。2019年征信才出问题，经过多年该房屋都没有办证。房屋的钥匙也是上诉人交给我们的，贷款办不下来的原因是上诉人造成的。违约方是上诉人。 赢政公司向一审法院起诉请求：1.依法判令姚德胜、王娟立即支付购房欠款310000.00元；2.请求法院依法判令姚德胜、王娟立即支付逾期付款违约金(从2015年1月1日起，至实际支付完毕之日止)，暂计至2020年3月31日为178188.00元；3.本案诉讼费用由姚德胜、王娟承担。开庭审理过程中，赢政公司将第一项诉讼请求中购房欠款增加10170.00元，来源是建筑面积的误差。 一审法院认定事实如下：2013年7月10日，赢政公司与姚德胜、王娟签订《商品房买卖合同》，合同载明赢政公司将冕宁县泸沽镇南街南路113号宏扬电梯公寓1幢第8层A单元A3号房屋出售给姚德胜、王娟，该房屋预测建筑面积共132.20平方米，该房按照建筑面积计算，单价为3390.00元，总价款448158.00元。付款方式及期限约定，买受人采取贷款方付款，即买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行冕宁支行借款支付。其中第十条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照第（2）种方式处理，即逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付全部房款。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。双方签订合同后，嬴政公司已按合同约定交纳房屋首付款138158.00元。交付首付款后，姚德胜、王娟的贷款未通过银行审核，嬴政公司对此情况并未以书面形式通知姚德胜、王娟，且嬴政公司也无证据证明已将银行未审核通过贷款的通知书，以书面形式送达姚德胜、王娟。后嬴政公司将所出售房屋1幢第8层A单元A3号（现房号为A-1-803）钥匙交予姚德胜、王娟，姚德胜、王娟收到钥匙后对该房屋进行了装修，现入住于该房屋内。现房屋经测绘部门测绘后房屋建筑面积为139.281平方米，按照双方合同中对建筑面积差异处理的约定，庭审中赢政公司将面积误差计算后，确认金额为10170.00元，姚德胜、王娟对此金额并未提出异议。另查明，赢政公司于2018年8月1日向姚德胜、王娟发出催款函，该催款函并非二人亲自签收，而由他人代收。庭审过程中，姚德胜、王娟也不认可收到过该催款函。 一审法院认为，本案有两个争议焦点：一是姚德胜、王娟是否应当立即一次性支付购房款；二是姚德胜、王娟是否应当支付违约金。 对于争议焦点一，姚德胜、王娟是否应当立即一次性支付购房款的问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定，姚德胜、王娟采取分期付款的方式付款，首付款姚德胜、王娟已按约定支付，对于余款双方均同意通过银行贷款方式付款，但对无法办理按揭贷款如何支付余款合同中未作约定。该案中因姚德胜、王娟原因造成贷款不能，且开庭审理过程中，姚德胜、王娟也称其现在征信不过关无法再办理按揭贷款事宜，姚德胜、王娟现已取得了赢政公司出售的房屋并已入住该房屋，因此姚德胜、王娟应支付该房屋相应的款项。在双方协商无法达成一致意见的情况下，赢政公司要求姚德胜、王娟一次性支付所欠款余款320170.00元的诉讼请求，予以支持。 对于争议焦点二，姚德胜、王娟是否应当按照合同约定支付违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，该合同并未约定向银行贷款的时间，也未约定银行贷款部分的付款时间，对于如果不能办理好按揭贷款如何承担违约责任，双方在合同中也未进行约定。对贷款不能而导致未支付余款的情况，不适用双方签订的《商品房买卖合同》中逾期付款责任的约定，对姚德胜、王娟因银行未通过审查无法办理按揭贷款而导致未能及时付款的责任，因赢政公司未按程序书面向姚德胜、王娟进行通知，且赢政公司发出的催款函，也并非姚德胜、王娟亲自签收，而由他人代收，因此，对姚德胜、王娟不能及时付款对赢政公司造成的损失，由赢政公司自行承担，赢政公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：一、姚德胜、王娟于本判决生效之日起三十日内一次性支付凉山州赢政房地产开发有限责任公司购房余款320170.00元；二、驳回凉山州赢政房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4311.00元，由凉山州赢政房地产开发有限责任公司负担711.00元，由姚德胜、王娟负担3600.00元。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 本院对一审查明的事实予以确认外，另查明，姚德胜、王娟称其于2016年拿到案涉房屋钥匙后装修入住至今。还查明，一审判决书第一页最后一段有关当事人到庭情况的叙述中，“被告马小祥到庭参加诉讼”中，“马小祥”为笔误，应更正为“被告姚德胜、王娟到庭参加诉讼”。 本院认为，本案的争议焦点为1.姚德胜、王娟是否构成违约；2.姚德胜、王娟是否应向赢政公司承担逾期付款违约金的支付责任，如何承担。 关于争议焦点1，双方当事人于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。该合同对双方当事人均有约束力。案涉合同的出卖人赢政公司按约向买受人交付了房屋，姚德胜、王娟已装修入住使用逾期5年，却至今未支付全部房款，买受人姚德胜、王娟已构成违约。 关于争议焦点2.根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，虽约定买受人采取贷款方式，买受人在首付购房总价款30%后，剩余价款可向银行借款支付。但并未明确约定剩余款项的付款期限。在买受人姚德胜、王娟未能支付剩余购房款的情况下，作为出卖人的赢政公司也未行使其解除权，而是将案涉房屋交付给了姚德胜、王娟。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条第一款第四项:”当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，在长达5年的时间里，赢政公司与姚德胜、王娟也一直未达成付款方式及付款期限的补充协议，赢政公司怠于向姚德胜、王娟主张债权，其第一次发出的书面催款通知也是在2018年8月1日，且非姚德胜、王娟本人签收，虽案涉《商品房买卖合同》约定了逾期付款的违约责任，但因不能确定姚德胜、王娟的最终付款期限，和其要求姚德胜、王娟付款的期限，故而导致本案不能适用该逾期付款违约责任条款。对因此造成的损失，应由上诉人赢政公司自行承担。 综上，上诉人赢政公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4311.00元，由上诉人凉山州赢政房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 俊 审判员 陈慧玲 审判员 邱红莲 二〇二一年四月七日 书记员 陈雪梅 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。