河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终458号上诉人（原审被告）：张新峰，男，汉族，1981年9月28日出生，住河南省商水县。被上诉人（原审原告）：平顶山市建宏房地产开发有限公司，住所地平顶山市新华区建设西路建宏国际**。统一社会信用代码：914104007338669607。诉讼代表人：杨德林，平顶山市建宏房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：崔佳，管理人工作人员（特别授权）。委托诉讼代理人：任建伟，河南应都律师事务所律师。上诉人张新峰因与被上诉人平顶山市建宏房地产开发有限公司（以下简称建宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张新峰，被上诉人建宏公司的委托诉讼代理人任建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新峰上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。2、本案诉讼费用由建宏公司承担。事实和理由：一、一审判决关于双方违约的事实认定错误,本案属于建宏公司单方违约。一审庭审中,张新峰提交了与建宏公司签署的认购协议及补充协议。双方签署的认购协议时间是2012年10月,张新峰依约缴纳了房屋30%首付款156705元,直到2016年6月,建宏公司仍然未能取得房屋预售许可证。建宏公司此时已经存在严重违约、违法的情况,建宏公司为了解决自身的开发资金不足问题,自愿与张新峰达成了补充协议,张新峰在没有正式合同,房屋不具备预售条件的前提下,又出资8万元的购房款。为此,建宏公司在协议中承诺:2016年11月3日前,若因其原因未能取得预售许可,办理网签备案时,在签署正式商品房合同时,给予张新峰(按揭、公积金贷款用户)每平优惠200元的优惠。实际上建宏公司最终取得预售许可的时间是2018年9月7日,违反了双方的补充协议约定,理应按照协议的优惠金额与张新峰签署正式的合同,但是张新峰在通知建宏公司签署时,拒绝履行协议内容,拒绝以优惠后的金额与张新峰签署合同,导致该商品房正式合同未能签署。双方未能签署商品房买卖合同是建宏公司的原因所致,一审判决对此已经给予了认定。事实上双方的认购协议以及补充协议,形式上构成了商品房预售合同的预约合同,建宏公司拒绝就预约合同确定的内容签署本约(正式的预售合同),违约方当然是建宏公司。也就是说导致本案商品房合同没有签署的责任方是建宏公司，应该由建宏公司承担由此带来的不利后果，而不能把责任推给张新峰。因此，张新峰不存在任何的过错或者违约行为，一审法院认定张新峰也存在违约的认定是错误的。二、一审在双方未签署正式商品房买卖合同的情形下，判令张新峰一次性支付房屋余款及利息，属于事实认定不清，法律适用错误。1、一审在正式合同尚未签署的情形下，判令张新峰履行合同义务，违反私法自治原则。本案双方在商品房认购协议及交房协议中，明确约定了合同价款支付的方式、条件。合同是双方合意的结果，体现的是双方的其实意表示。合同应当严守，任何一方不能随便改变合同的条款。作为裁判机关在审查合同时，应该充分尊重当事人意思，而不是代替当事人去签署合同，或者通过裁判单方改变当事人自己达成的合法的协议内容。一审法院明知双方约定的价款支付方式(按揭），合同价款支付的条件（订立网签备案合同），仍然不顾当事人的约定及法律规定，也不考虑当讲人的支付能力，径直判令张新峰一次性缴纳购房余款，显属法律适用错误。根据双方在前述交房协议等预约合同中的约定，只有签署了正式的商品房预售合同，且网签备案后，方须支付剩余的购房款，而且是以按揭贷款的方式支付剩余房款，显然本案还不具备或者达到交付剩余房款的条件。2、一审法院以建宏公司尚未构成根本违约为由，要求张新峰支付房款也是错误的。即使建宏公司未构成根木违约，当然张新峰也未认为其根木违约，但不影响建宏公司违约后，张新峰正当行使抗辩权，拒绝支付剩余的房款。这也是张新峰维护自己权益的正当举措。试想如果张新峰在没有正式的备案合同的情况下，支付了全部余款，如何保证建宏公司会配合张新峰签署正式的合同，办理相应的权属证书,这些都是建宏公司作为开发商的主要合同义务。事实上，在该案诉讼前，张新峰购买的案涉房屋，因建宏公司自身的其他债务违约，已经被一审法院查封，张新峰利益受到严重威胁。在建宏公司未能充分履行认购合同义务，甚至存在明显违约，拒不履行的情况下（协议约定的优惠金额），一审法院支持建宏公司的全部余款主张，判令张新峰一次性支付全部购房款，显然属于法律适用错误。3、一审判决就23万元的剩余房款认定错误。首先，根据双方签署的认协议及补充协议，该案涉商品房的单价为每平方米3862.36元（4062.36-200),而不是建宏公司主张的4062.36元，房屋总价款为461590.64元，扣除已经缴纳的255493元，尚余款项为206097.64元，并非是建宏公司主张的230000元，一审对房款余款的认定错误。其次，一审认定的支持的购房款余额没有扣减其对张新峰承担的违约金责任，双方约定的交房时间为2016年1月31日，并且建宏公司承诺，过期交房承担已缴纳房款每日万分之二的违约责任，实际上根据一审查明的事实，本案交房的时间为2016年6月1日，迟延了122天，理应承担约定的违约金责任。综上，张新峰认为，一审法院判决事实认定不清，法律适用错误，导致错误的判决。故依法提起上诉，请二审法院在查明事实的基础上，对本案进行改判，驳回建宏公司诉求，或发回重审，以维护法律的正确实施。建宏公司辩称，一审判决正确，请求法院维持，张新峰至今上欠建宏公司23万元及利息7920.63元（计算到2019年8月19日）。我们不存在违约，实际是张新峰在2018年9月7日，按原来的交房协议、房屋认购书约定应该在售房许可证下来的那一天交款，但张新峰故意不交，也不签订购房合同，自2016年6月1日建宏公司实际已经交给张新峰入住房，下欠的26万元在2018年9月7日通知张新峰交，张新峰不交，从中可以证实张新峰违背双方签订的合同约定，属于根本违约，张新峰现在说房屋不能按揭，是张新峰造成的，在当时的情况下，如果张新峰如约签订正式的商品房买卖合同，是可以贷款的，建宏公司与几百户签订的购房合同并从银行办理了按揭手续，其中就剩4户包含张新峰故意不签，已经错过了按揭程序和银行签订的合作期限，所以不能按揭和我们没有关系。张新峰就应该付房款，不能说不能按揭就不付房款了，这是没有依据的。该房子查封是因为建宏公司欠第三人钱引起的，如果张新峰把剩余23万元及利息交了，通过平顶山市新华区人民法院可以把房子解除查封，从中可以看到，实际给我们造成了很大的损失，建宏公司没有任何过失和过错。建宏公司向一审法院起诉请求：1．判令张新峰立即支付所欠房款230000元，并承担逾期支付房款的同期人民银行贷款利息49162.5元，承担房款30％的违约金145738元，共计424900.5元；2．判令利息支付到房款实际清偿之日止。一审法院认定事实：2012年10月8日,建宏公司作为甲方与作为乙方的张新峰签订《建宏中央花园认购意向书》,协议书第一条约定:“乙方所意向认购的中央花园项目住宅位于建宏中央花园21号楼东2单元住6层楼西户,建筑面积(暂定)122.27平方米。此房屋总价共计为人民币(大写)伍拾壹万贰仟零陆拾柒圆整(￥:512067)。优惠金额人民币(大写)壹万伍仟叁佰陆拾贰圆整(￥:15362)。优惠后房价总金额人民币(大写)肆拾玖万陆仟柒佰零伍圆整(￥:496705)。”第二条约定:“乙方签订此协议书时,向甲方支付意向订购押金(大写)壹拾伍万陆仟柒佰零伍圆整(￥:156705)。”第七条约定:“乙方应接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知后15日内到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》,逾期超过15日未到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》的,甲方有权将乙方所认购的商品房另行出售,且不再退还乙方所交纳的意向认购押金,此意向书作废。”第八条约定:“乙方付清意向认购押金后,在规定的签订《商品房买卖合同》时间之前,甲方应为乙方保留上述商品房。”第九条约定:“如乙方在本协议书签订后要求退房的,甲方有权不予退还已交意向认购押金及其他费用,如乙方未能在甲方通知的期限内向甲方交纳剩余房款并签署《商品房买卖合同》,即视为乙方违约及放弃本协议书中约定的所有权益,甲方不予退还乙方已交付的意向认购押金,并有权将该商品房另行出售。”第十条约定:“乙方确认在签署本意向书前已详细阅读该商品房的相关宣传资料和本意向书,同意上述资料的各项约定,并承诺按约定提交有关文件及交纳有关款项。”第十一条约定:“该商品房的建筑图纸已经审查的图纸为准,面积以政府有关部门最终批准的图纸和测量的结果为准。”第十六条约定：“备注：成交单价4062.36元／㎡，首付30％：壹拾伍万陆仟柒佰零伍圆整已付齐。”2016年6月1日，建宏公司将涉案房屋交付给张新峰，同时，建宏公司作为甲方与作为乙方的张新峰签订《交房协议》，第一条约定：“乙方所购买甲方开发的商品房为位于建设路西段路南郝堂村中央花园小区21号楼东2单元住6层楼西户，建筑面积约122.27平方米（实际面积以房管部门最终测绘为准）。”第二条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4062.36元（人民币），总金额496705元整。”第三条约定：“乙方按下列第2种方式付款：2.公积金或银行按揭：乙方已付首付款（236705元）贰拾叁万陆仟柒佰零伍元整，余款（260000元）贰拾陆万元整通过商业贷款支付。”第四条约定：“乙方自愿接受该房屋，在本协议签字即视为同意该房屋质量合格，不得提出任何异议，且乙方同意如下条件：……2、协议约定的付款方式为公积金或按揭贷款付款的：①首付款按照国家政策相关规定进行交纳。②乙方提前入住应交纳房屋保证金壹万元整（小写：￥10000元），待乙方按揭款到达甲方账户后，甲方予以全额无息退还。……。”第七条约定：“本协议自双方签字盖章之日起生效。”同日，建宏公司作为甲方与作为乙方的张新峰签订《协议》一份，第一条约定：“乙方认购房源信息：21#-东2-住6-西户，已预付房款金额：156705，（大写）壹拾伍万陆仟柒佰零伍元。”第二条约定：“为了尽快办理完毕项目五证，达到网签备案条件，乙方自愿向甲方补交预付房款，补交金额：80000，（大写）捌万元。”第三条约定：“甲方承诺在2016年9月30日前办理好项目五证，达到网签备案条件，因不可抗力因素或政府政策法规等原因未在该时间期内办理完毕，甲方不承担任何责任。”第四条约定：“因甲方原因导致乙方未能在2016年11月3日前网签备案，乙方按揭、公积金客户享受甲方给予200元／㎡优惠，已经一次性付款客户按照交款面积返还200元／㎡。”第五条约定：“因乙方个人征信或按揭、公积金手续不通过或其他乙方单方原因导致在2016年11月3日前无法网签备案以及未能缴纳完毕契税，乙方不享受任何优惠。”建宏公司于2018年9月7日取得建宏中央花园三期21号楼的商品房预售许可证后，于2018年10月23日在楼道张贴《通知》，通知业主在2018年10月23日至2018年10月31日期间前往建宏公司签订《商品房买卖合同》，张新峰未在该期限内前去签订《商品房买卖合同》。2019年6月27日，建宏公司向张新峰出具《中央花园交款单》一份，载明：“姓名张新峰，楼号21，房号808，面积119.51，单价4062.36，总价485493，交款246705（1万保证金），本次交款8788，已付255493，余23万商贷。”2019年9月2日，建宏公司向张新峰出具《收款收据》一份，载明：“今收到张新峰人民币贰拾伍万伍仟肆佰玖拾叁元整￥255493.00，808房房款。”建宏公司要求张新峰未补缴房款未果，引起纠纷。一审法院认为，建宏公司和张新峰签订的《建宏中央花园认购意向书》、《交房协议》和《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。张新峰的主要合同义务为支付购房款，建宏公司的主要合同义务为交付房屋。建宏公司虽迟延办理好项目五证，未按约定给予张新峰200元／㎡的优惠，但建宏公司已于2016年6月1日将涉案房屋交付给张新峰居住使用至今，履行了其主要合同义务，建宏公司未构成根本性违约，故张新峰拒绝履行其交纳全部房款的主要合同义务的理由不能成立。张新峰与建宏公司已确认，张新峰尚欠购房款230000元，故建宏公司要求张新峰支付所欠房款230000元及的诉讼请求，法院予以支持。关于建宏公司主张的利息，张新峰未在合同约定的期限内与建宏公司签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款交纳全部房款，其应当承担逾期支付购房款的违约责任。建宏公司于2018年9月7日取得涉案房屋的商品房预售许可证后，于2018年10月23日在楼道张贴通知，通知业主签订《商品房买卖合同》、缴纳购房款、办理按揭贷款等相关手续。《建宏中央花园认购意向书》第七条约定，张新峰应在接到建宏公司签订《商品房买卖合同》的通知后15日内到建宏公司指定地点，签订《商品房买卖合同》。故张新峰办理银行贷款交纳全部房款的最后期限应是2018年11月7日，张新峰应支付的利息应为以尚欠房款230000元为基数，自2018年11月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，金额为7920.63元（4.35％÷360×285×230000元），2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿完毕之日止。关于建宏公司主张的违约金，建宏公司在合同履行中亦存在违约行为，且其损失实际上是张新峰剩余未付房款的利息损失，其要求张新峰支付的利息已足以弥补其损失，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、张新峰于判决生效之日起十日内支付平顶山市建宏房地产开发有限公司房款230000元及利息7920.63元（利息暂计算至2019年8月19日，2019年8月19日以后的利息以张新峰尚欠房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿完毕之日止）；二、驳回平顶山市建宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果张新峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7374元，由平顶山市建宏房地产开发有限公司负担3037元，由张新峰负担4337元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房产因案外人申请执行建宏公司民间借贷纠纷已于2020年6月12日被平顶山市新华区人民法院查封，平顶山市中级人民法院已经裁定受理案外人对建宏公司的重整申请。二审查明的其他事实与一审相一致。本院认为，建宏公司与张新峰在购房过程中签订的合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，建宏公司延迟办理好案涉项目的五证，未按约定给予张新峰200元／㎡的优惠，构成了违约，建宏公司既未提供充分有效证据证明其未按时办理好五证、未完成网签备案是因不可抗力因素或政府政策法规等原因造成，也未提供充分有效证据证明是张新峰的原因造成的，故建宏公司应当按照约定给予张新峰每平方米200元的优惠，结合张新峰已支付购房款数额，优惠后的下余购房款应为206098元（230000-119.51×200），张新峰应对此承担支付责任。本案中，张新峰已经于2016年6月1日接收房屋，但其并未将购房款支付完毕；即使按照张新峰关于应当享受每平方米200元优惠的主张计算下余购房款，张新峰也未在建宏公司通知其交款时将优惠后的部分购房款支付给建宏公司，故张新峰亦存在违约情形。由于双方均存在违约行为，导致案涉房屋现在已无法办理按揭贷款，张新峰已入住案涉房屋多年，其拒绝支付剩余购房款的理由不能成立。综上，一审判决根据本案实际情况，认定张新峰应当支付下余购房款并自应当支付购房款的2018年11月7日起计付逾期缴纳房款的利息并无不当。综上所述，张新峰的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初908号民事判决；二、张新峰于本判决生效之日起十日内支付平顶山市建宏房地产开发有限公司房款206098元及相应利息（利息的计算标准为，以206098元为基数，自2018年11月7日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算；自2019年8月20日至房款清偿完毕之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回平顶山市建宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7374元，由平顶山市建宏房地产开发有限公司负担3797元，张新峰负担3577元；二审案件受理费4869元，由张新峰负担4363元，平顶山市建宏房地产开发有限公司负担506元。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  李泉钦审判员  叶跃辉二〇二一年四月十六日书记员  朱 林