重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终216号上诉人（原审原告）：梁海君，男，1978年1月23日生，汉族，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）：章哲炜，男，1985年6月2日生，汉族，住浙江省富阳市。以上两名上诉人共同委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。以上两名上诉人共同委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孔白路，男，1985年7月24日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊松，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆嘉岛物业管理有限公司，住所地重庆市永川区。法定代表人：周晓韵，总经理。委托诉讼代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪柳帆，重庆百君律师事务所实习律师。上诉人梁海君、章哲炜、孔白路因与被上诉人重庆嘉岛物业管理有限公司（以下简称嘉岛公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁海君，上诉人梁海君、章哲炜的共同委托诉讼代理人李路远、罗丹，上诉人孔白路的委托诉讼代理人李路远、李俊松，被上诉人嘉岛公司的法定代表人周晓韵、委托诉讼代理人刘任锋、汪柳帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁海君等三名上诉人上诉请求：1.撤销重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初4220号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。二审中，三名上诉人针对上诉请求第一项中的“改判支持上诉人的全部诉讼请求”明确为“判令被上诉人停止侵害，恢复供水供电；判令被上诉人赔偿损失，其中直接损失为71874元，营业损失为按照每天5000元计算从2020年5月25日计算至本案一审开庭之日2020年7月9日止，共计46天”。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人不存在任何违约行为。案涉房屋装修设计均由被上诉人及关联公司审核批准予以实施。重庆市永川区人民政府于2019年9月30日作出的《关于消除在建违法建筑的公告》已经被永川区人民政府主动撤销，在被上诉人实施断水、断电行为前尚未有生效的行政文书确认是否存在违法建筑的事实。一审法院在无任何直接证据予以证明的情况下仅凭双方往来函件就认定案涉房屋的夹层漏水是上诉人的经营行为导致，该事实认定明显错误。夹层漏水是由被上诉人在出租案涉房屋前违章改建排水沟所形成，与上诉人的经营行为无任何因果关系。在被上诉人断水后，案涉房屋下的整个夹层仍存在多个部位漏水，与案涉房屋相邻的其他租户也出现了相应的情况。其他租户的漏水情况都是由被上诉人修复的，足以证明案涉夹层漏水原因不在于上诉人。上诉人基于夹层系共用部位而主动予以维修，并非是以侵权人身份履行维修义务。上诉人已对夹层进行专业维修，已不存在被上诉人所称的漏水情形，被上诉人仍然实施断水、断电行为。2.一审法院适用法律错误。上诉人基于与被上诉人的租赁合同关系请求被上诉人承担违约损害赔偿，而一审法院未对上诉人释明以违约法律关系或侵权法律关系审理本案，却直接以侵权法律关系审理判决属法律适用错误。即使双方合同中约定被上诉人可以采取断水、断电的私力救济行为，但采取该行为应当与上诉人存在的违约或损害行为相当对等，只能在上诉人的行为可能产生严重后果或需要排除妨碍等情形时采取相应的限制行为。被上诉人断水、断电明显超出了相应的合理范围，明显不属于私力救济所约定的范围和目的，致使上诉人投资的餐饮至今无法经营。嘉岛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；上诉人的请求和事实理由均不成立，应被驳回。事实与理由：1.被上诉人对上诉人经营的海鲜坊采取停水停电措施，是行使合同权利，没有违约，不是侵权行为。上诉人存在严重违约的情形，被上诉人停止水电物业服务符合双方签订的《物业服务协议》第三十三条约定。上诉人在装修时擅自在海鲜坊大门处现浇门头、将厨房外移1.5米左右，导致政府主管部门对上诉人经营的海鲜坊下达了拆除违法建筑的行政处罚决定书。没有征得被上诉人同意擅自在夹层开凿门洞，破坏夹层防水，导致漏水，致被上诉人遭受夹层下方负一层招租租金损失和夹层下方部门物业费损失。2.上诉人无权要求被上诉人恢复供水供电。上诉人的严重违约行为仍在持续，被上诉人有权行使合同抗辩权。被上诉人已起诉要求解除《租赁合同》及其补充协议，一审法院判决解除，目前正在二审中。3.被上诉人不应赔偿上诉人请求的损失。被上诉人对上诉人经营的海鲜坊采取停水停电措施，是行使合同权利，没有违约，不是侵权行为，不应承担赔偿责任。上诉人没有证据证明其直接损失和间接损失，上诉人对损失自身有过错，也有扩大损失的行为。被上诉人在采取停水停电措施前，数次书面通知上诉人方若未采取有效整改措施，将会停水停电。上诉人提出的损失是其故意扩大的后果。梁海君等三名上诉人向一审法院起诉请求：1.被告停止侵害，恢复供水供电；2.被告赔偿损失（其中直接损失为71874元，营业损失为按照每天5000元计算从2020年5月25日计算至被告恢复供水供电为止）。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月10日，重庆A商场管理有限公司（以下简称A公司）与嘉岛公司签订《A项目整体商业租赁协议》，约定A公司将其所有的位于永川B湖“A仿古商业街区”项目整体商业用房出租给嘉岛公司，承租面积为7962.31平方米，车位130个。A公司与嘉岛公司于2017年签订《A物业服务合同》，约定A公司将位于重庆市永川区H号，占地面积约7800平方米，建筑面积约13432平方米的的物业由嘉岛公司提供服务。2018年1月11日，甲方嘉岛公司与乙方王永聪、梁海君、章哲炜签订《租赁经营合同》，合同约定甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，乙方同意按照本合同的条款向甲方承租位于永川B湖“A”项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层第2号商铺、第2层第2号商铺。承租面积为1200平方米。第9.1条：乙方须遵守甲方或其管理企业发出的《A装饰装修管理规定》、《消防安全责任书》、《装修交底纪要》、《A商户管理公约》等相关管理规定并通过消防验收合格，相关手续由乙方自行办理，产生的费用由乙方自行负责，并对自身的装饰质量负责。第9.2条：乙方对租赁物仅限内部，不得进行可能影响租赁场所外墙、该物业结构、该物业公共地方的任何工程。第9.3条：若乙方需对租赁场所进行任何装修工程（包括但不限于对该租赁场所进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装更换设备、装置），在未获得甲方或其物业管理企业书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租场所内进行任何内部装修、设备安装及陈设。乙方应在征得甲方书面审批许可及办妥交付手续后于装修期内进场装修。甲方向乙方提供租赁场所平面图纸后30日内，乙方再向甲方提交装修设计方案供甲方审核，甲方若对装修风格有异议，乙方应按照甲方建议或意见做调整。乙方应按照调整后的图纸进行装修，同时还应征得所有必要的政府有关部门的书面同意和批准，其产生的费用由乙方自行承担。甲方对乙方装修设计及图纸的同意不代表符合政府相关部门的要求，甲方也不对此承担任何责任，甲方的同意不免除乙方独立对外承担的义务。乙方装修结束后须通知甲方或其物业管理企业及有关部门对装修承租场所进行检查。经甲方或其管理企业检查合格及经有关职能部门发出验收合格的证明后，乙方可在承租场所正式开业。乙方实际装修的工程与甲方同意的图纸不符，甲方有权要求乙方按图整改且在整改完成前不得自行开业。若乙方拒绝整改或强行开业，因此而产生的一切后果（包括但不限于因整改而产生的额外费用及因整改而导致乙方不能在装修期结束前完成装修工作并开业）由乙方承担。且甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任。第9.4条：乙方进行装修工程时不得影响该物业内其他承租人或使用人的正常经营活动，不得破坏该租赁场所原有的网线、闭路天线及设施，乙方及聘请的承建商均需遵守《装修手册》及其他有关装修的规定和标准（包括不时的修订），在装修过程中乙方聘请的承建商违反前述规定和标准及修订的行为时，乙方应向甲方承担全部责任，包括但不限于赔偿甲方由此遭受的一切损失。第12.2条乙方责任与义务：12、对由于下列事故而直接或间接造成甲方或任何第三方的人身或财产损失、损害，乙方须作出赔偿并承担全部责任：12.1该租赁场所内的电器装置、电器或电线的故障或失修；12.2该租赁场所内的水管通道或厕所堵塞或损坏；12.3水、烟雾或任何异味自该租赁场所内扩散；12.4任何来源的水在该租赁场所内或其他部分泄露、渗漏、流出或滴出；12.5乙方对该物业任何共同地方造成的破坏；乙方本款项下的责任包括但不限于任何修理、维修费用，以及任何第三方因前述情形向甲方索赔或主张权益而导致甲方支出的任何款项，和甲方因向乙方索赔所发生一切开支和费用。13、乙方须在该租赁场所遭受到损毁，或任何第三方在该租赁场所内受伤，或该租赁场所发生火警或意外，或该租赁场所内的水管通道、煤气管道、电线、通讯缆线、装置、附属物，其他设施出现损坏、破裂或缺陷时，立即以口头或书面通知甲方。甲方将协调处理以上事项，乙方承担可能产生的维修费用。14、若经甲方书面催告七日后或于紧急情况下，乙方仍怠于履行其维修保养义务的，甲方有权代为履行或聘请第三方代为履行其维修保养义务，由此产生的一切费用均由乙方承担。16、乙方对该对在承租期间由于其（包括但不限于乙方的雇员、访客及授权人士）违约行为、过失、或过错而对甲方造成的一切损失承担责任。后甲方嘉岛公司又与乙方梁海君、章哲炜、王永聪签订《补充协议》。2018年6月11日，甲方嘉岛公司与乙方孔白路、梁海君、章哲炜签订《补充协议二》，约定甲方将A项目B栋第2层第1号商铺、承租面积334平方米租赁给乙方用于扩大经营（经营业态为：餐饮，经营品类为：海鲜），增加后经营商铺租赁总面积共计1534平方米（该面积为计租面积，如与租赁物业不动产权证书上的面积不同，以此面积为准）。同日，甲方嘉岛公司与乙方王永聪、梁海君、章哲炜，丙方孔白路共同签订《补充协议三》，约定鉴于甲乙双方于2018年1月11日签订了《租赁经营合同》（以下简称“原合同”），为满足经营条件现经双方协商一致在自愿合法的基础上达成以下补充协议，具体内容如下：一、经甲、乙、丙三方友好协商，三方同意将“原合同”中乙方主体由王永聪、梁海君、章哲炜变更为孔白路、梁海君、章哲炜，并由孔白路、梁海君、章哲炜继续履行原合同约定的全部责任和义务。2、变更后的一切责任与义务由孔白路、梁海君、章哲炜承担。三、丙方明确已熟知“原合同”全部内容，并自愿从2018年3月1日起承担该合同内容的全部履行责任、权利及义务......。2018年6月22日，甲方嘉岛公司与乙方王永聪、梁海君、章哲炜共同签订《A商业街区物业管理服务协议》，该协议第五条第6款规定，未经甲方同意，乙方不得在A任何共同部位设置、安装、张贴任何文字、标记或广告宣传品，乙方的店铺招牌和空调外机放置位置必须按照甲方的指定位置安装。否则，甲方可采（停止供应能源）等相关措施，由此造成的一切损失由乙方承担。第七条装修管理规定，乙方装修，必须遵守以下规定：1.装修开始前，乙方应到甲方物业服务中心缴纳装修保证金、装修垃圾清运费、出入证工本费、出入证办证金及其他费用，办理相关装修手续，并提交装修方案及设计图纸，配合甲方做好对装修房的管理及监督工作；商户/使用人进行商铺装修必须严格遵守《A装饰装修管理规定》及相关规定和法律法规；装修保证金在装修竣工验收合格并取得装修验收证明之日起90个工作日起90个工作日无息退还，甲方收回原收款收据原件（乙方保证金收据丢失的，甲方不予退还装修保证金）…装修不可以对物业公共部位、公共设施及房屋主体结构造成损坏，如在装修期间对物业共同部位、公共设施或房屋主体结构构成损坏的，退还的装修保证金将是扣除所造成损失的赔偿金后的余款，如装修保证金不足以承担违约装修造成的损失，应当由乙方另行补足支付赔偿。第三十三条规定，乙方在履行本协议过程中出现任何违约行为，乙方应承担违约责任，并赔偿经济损失；造成重大责任事故，乙方需承担法律责任，并赔偿事故造成的一切损失，同时甲方有权停止其物业管理服务（包括但不限于停水、停电等）。同日，双方签订附件二《装修交底纪要》第二条禁止事项第2项规定，不得随意改变房屋的功能。严禁拆除或损坏房屋的梁、柱、板（地板、天花板）、承重墙、上下水管、燃气管等；入户门和外窗位置不得改动，雨棚、窗板。挑只能承受检修荷载，不得增加其他荷载影响安全；不得开挖地下室。第4项规定，严禁损坏现有防水层。后原告经营的“渔记海鲜坊”正式营业。2018年9月17日，嘉岛公司向三原告经营的渔记海鲜坊发出《关于渔记海鲜坊装修布局调整申请的回复》，载明“渔记.海鲜坊：我司于2018年9月16日收到你们提交的装修布局调整申请，并于2018年9月17日对该方案进行了上会讨论。会审结果回复如下：1、同意门头设计方案申请。2、同意LED彩屏的使用申请，但灯珠需采用P16全彩。3、拒绝室内所有布局调整，开业前需恢复至原双方协定方案，否则不得营业”。2019年8月24日，嘉岛公司向三原告经营的渔记.海鲜坊发出整改通知单，主要载明“渔记.海鲜坊：我管理处发现贵商户对其租赁的商业建筑外立面等部位进行过装修变更（与设计不符），且至今未向我管理处提交其经规划局等政府主管部门同意其设计外立面的批文，如未按时提供，请于2019年8月30日之前对涉及违规建筑部分自行拆除恢复原貌，同时我司保留进一步向主管部门申诉的权利。您的房屋在装修中出现以下不符合相关装修管理规定的情况：1、正大门装修违规搭建屋檐，破坏原外观设计；2、正大门梯步装修在原设计基础上加宽加长，使其外观整体不一致；3、厨房装修后门时将开门处整体外移1.5米左右并将原设计梯步拆除…”2019年9月30日，重庆市永川区人民政府向梁海君发出《重庆市永川区人民政府关于消除在建违法建筑的公告》（永川府告K号），载明“梁海君：你在永川区H号1幢2-7、2-8、2-9、2-10修建的违法建筑（改变外立面），重庆市永川区规划和自然资源局已依法作出并送了《重庆市永川区规划和自然资源局责令停止违法建设通知书》（渝规资停永川资L号），要求你立即停止违法建设，并于3日内自行消除在建违法建筑。因你逾期未消除，依据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款第（二）项的规定，本机关依法责成P街道办事处实施强行制止直至消除在建违法建筑…”。同年12月30日，重庆市永川区人民政府向梁海君发出《补正通知书》一份，载明“本机关于2019年9月30日作出的《重庆市永川区人民政府（永川府告K号）》中，文字上有笔误，应予以纠正，现补正如下：主送达地址由永川区H号1幢2-7、2-8、2-9、2-10补正为重庆市永川区H686、690、692号”。2020年3月27日，重庆市永川区人民政府向梁海君发出《重庆市永川区人民政府关于撤销消除在建违法建筑公告的决定》，载明“梁海君：关于你在永川区H686、690号和692号修建的违法建筑（改变外立面）一案，经全面调查取证核实，该公告行政相对人错误，现决定撤销《重庆市永川区人民政府关于撤销消除在建违法建筑公告的决定》（永川府告K号）”。2020年4月10日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于渔记.海鲜坊夹层漏水整改的工作联系函》，载明“渔记.海鲜坊：A物业在巡查中发现负一楼漏水，经查是由你单位厨房夹层渗水引起，你单位在装修期间在夹层开门洞，破坏了防水层未恢复，请你单位于4月18日整改完成，避免对楼层其他地方造成更大的损害.…如逾期未整改造成其他公共设施损害的，我处将按照合同约定要求你单位承担该问题导致的损失及赔偿”。同月15日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于渔记.海鲜坊夹层漏水整改方案的工作联系函》，载明“渔记.海鲜坊：我司于4月10发送《关于渔记.海鲜坊夹层漏水整改的工作联系函》给你单位，要求你单位于2020年4月18日前对夹层漏水部位整改完成，现请你单位在整改前将整改方案报至我司，审批后可进场施工，整改完成后需经我司验收。如你单位未按时完成以上内容，按照双方签订的《租赁经营合同》第14条约定…我司有权请第三方代为履行维修保养义务，现我司正式通知你单位，请你单位严格按照整改通知函约定履行自身整改义务，若你单位逾期未整改，我司将于4月20日代为进场整改，你单位需按合同约定无条件进行配合。因渗水严重，我司整改需进行断水整改，断水期限根据整改进度和整改工程量恒定，请你单位做好相应准备，根据《租赁经营合同》第12条及12.4条…整改期间，产生的一切费用及损失均由你单位自行承担”。同月19日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于渔记.海鲜坊夹层开门洞影响结构的工作联系函》，载明“渔记.海鲜坊：由于你单位装修期间在夹层承重墙开门洞，严重影响了楼层的结构方式，有坍塌风险，并造成防水层的破坏。根据《A商业街装饰装修管理协议》第五（一）：商户未经政府相关部门、物业中心的书面批准，不可作出任何商铺结构、使用功能及外观的更改，（如窗户、开花板、拆改墙体、外墙打洞等），且我司已于4月15发送《关于渔记.海鲜坊夹层漏水整改的工作联系函》给你单位，请你单位于4月22日前整改，完成承重墙与相应的防水的恢复，避免对楼层其他地方造成更大的损害。如你单位未按时完成以上内容，按照双方签订的《租赁经营合同》第14条约定…我司有权请第三方代为履行维修保养义务，现我司正式通知你单位，请你单位严格按照整改通知函约定履行自身整改义务，若你单位逾期未整改，我司将于4月23日代为进场整改，你单位需按合同约定无条件进行配合。因渗水严重，我司整改需进行断水整改，断水期限根据整改进度和整改工程量恒定，请你单位做好相应准备，根据《租赁经营合同》第12条及12.4条…整改期间，产生的一切费用及损失均由你单位自行承担”。同月20日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于渔记.海鲜坊夹层进场整改的工作联系函》，载明“渔记.海鲜坊：我司分别于4月15日、4月19日发送催告《关于渔记.海鲜坊夹层漏水整改方案的工作联系函》、《关于渔记.海鲜坊夹层开门洞影响结构的工作联系函》给你单位，要求你单位于4月22日前整改完成承重墙与相应防水的恢复，至今你单位未完成整改且未提交整改方案于我司。我司根据双方签订的《租赁经营合同》第14条的约定…将于4月23日代为进场整改请你单位按合同约定无条件进行配合。我司整改需进行断水整改，断水期限根据整改进度和整改工程量恒定，请你单位做好相应准备。根据《租赁经营合同》第12条及12.4条…整改期间，产生的一切费用及损失均由你单位自行承担”。同月24日，嘉岛公司对三原告经营的“渔记海鲜坊”采取了断水措施。2020年5月7日，三原告经营的渔记海鲜坊向被告出具《关于渔记海鲜坊厨房夹层漏水施工方案》，载明“1.先针对夹层几个漏水点用堵漏王进行堵漏修复，再用防水卷材进行覆盖修复；2、针对开门洞墙体及地面和墙角进行防水修复，在用水泥进行墙角修复，达到不漏水状态；3、进行门洞砌砖恢复。特别声明：贵物管公司进行排水沟施工造成的防水破坏，导致漏水，不在我方修复范围内，我方概不负责”。2020年5月21日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于停止对渔记.海鲜坊供应水电的工作联系函》，载明“1、我司于4月10日至4月20日总共发送四次《关于关于渔记.海鲜坊夹层漏水整改的工作联系函》给贵铺，但贵铺并未做任何有效处理，至今仍然存在漏水情况，导致A项目车库严重漏水，严重影响该部分车库正常使用。2.贵司渔记.海鲜坊装修过程中存在违法建筑，违反了双方签订的《A商业街区物业管理服务协议》附件中《A装饰装修管理规定》，且永川区政府已下达《关于消除在建违法建筑的公告》（永川府告K号）文件，但贵司至今仍未拆除并恢复，严重影响A整体形象及品质，该行为给A造成重大责任事故。3、综上，根据《A商业街区物业管理服务协议》第八章三十三条…之规定等相关条款，我司将停止对贵铺的供电服务。4、因为贵铺导致漏水及违法建筑的情况，严重损害我司利益及商业品质，针对上述问题请贵铺在收到此工作函于2020年5月24日0:00之前做好停供电的相应准备工作，我司将于2020年5月24日0:00停止电的供应，如因该事由造成的一切损失，均由贵铺自行承担”。2020年5月22日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于回复渔记.海鲜坊提交漏水维修方案的工作联系函》，载明“渔记.海鲜坊：贵铺于5月7日提交的关于厨房、夹层漏水维修方案，不能有效处理漏水问题，我司已当时口头告知贵铺需提供具有专业资质的施工单位出具维修方案；且需将厨房和夹层位置全数做防水处理，但至今我方未收到相关维修方案，漏水情况仍然存在，严重影响了我司利益及商业品质”。2020年5月23日，原告梁海君向嘉岛公司A管理处发出《告知书》一份，载明“重庆嘉岛物业管理有限公司A管理处：你于2020年5月21日向我发出的《关于停止对渔记海鲜坊供应水电的工作联系函》，现我郑重告知如下：1、对渔记海鲜坊的装修方案经由你司审核，且装修完毕经你司验收，夹层漏水我处已按照你司要求提交维修方案，已进行处理，不存在所称严重漏水、影响车库正常使用的情况。你司要求我方将厨房和夹层位置全数做防水处理属于加重我方责任，免除你司义务的行为，违反诚信经营合同原则。2、你司已于2020年4月24日强行截断我方供水管道，致使我方至今不能正常营业，已经造成我方严重损失。3、我方系经营海鲜类酒楼，若你方违反法律规定截断我方供电，将直接造成我方价值10万元以上的水养活海鲜及冻品死亡、腐坏，严重破坏我方的合法经营。若你方仍私自强行截断对我方的供电，我方将依据法律规定要求司法机关追究你司相关人员的刑事责任”。2020年5月24日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于回复渔记.海鲜坊提交》的告知书，载明“渔记.海鲜坊：我司于2020年5月23日收到贵铺提交的《关于停止对渔记海鲜坊供应水电的工作联系函》的告知书，针对告知书中的‘对渔记海鲜坊的装修方案由你司审核，且装修完毕经你司验收，夹层漏水我处已经按照你司要求提交维修方案，已进行处理，不存在你你司所称严重漏水’等陈述，现我司作如下回复：1、贵铺提交的装修方案中并没有搭建违法建筑，我司自始至终没有批准贵铺搭建违法建筑。贵铺搭建违法建筑应当接受相关部门的处理，且承担合同违约责任。2、贵铺装修完毕后我司验收并不能代表后期贵铺私自改动及使用不当导致的工程质量问题，或者我司的任何验收均不能免除贵铺在使用期间对相关装饰装修、设施、设备的维护管理责任，贵铺的此类义务在双方签署的。3、贵铺告知‘夹层漏水已经处理’但我司于2020年5月23日16:46分在再次到现场查看仍然存在漏水情况，足以证明贵铺的整改方案并不是行之有效的方案，贵铺至今没有整改合格。贵铺若不聘请专业机构进行设计、施工整改，恐难有效防止继续漏水，消除安全隐患。针对告知书第二条‘你司于2020年4月24日强行截断我方的供水管道，致使我方至今不能营业，已经造成我方严重损失’的陈述，我司回复：因贵铺违反贵我双方签署的《A商业街区物业管理服务协议》、《租赁经营合同》相关约定，经我司多次要求贵铺整改，但贵铺拒不整改，拒不消除漏水现象。我司无奈之下于2020年4月19日发函告知贵铺将按照合同约定执行断水，并非强制断水；针对告知书第三条‘若你方仍私自强行截断对我方的供电，我方将依据法律规定要求司法机关追究相关人员的刑事责任’的陈述，我司回复：鉴于贵铺至今未有效整改夹层漏水，且不顾事实而妄议‘已进行处理’，并以此为由拒绝进行有效整改，拒绝消除漏水现象和安全隐患。另外，贵铺私自违法搭建至今未拆除。对此，我司有权按照双方签署的《A商业街区物业管理服务协议》执行，且于2020年5月21日发函告知贵铺，要求贵铺做好断电相应的准备，并非我司违反法律及合同约定，现我司再次郑重通知贵铺，请贵铺务必于2020年5月24日0:00前妥善安置处理贵铺的水产品、原材料等鲜货，我司将于2020年5月24日0:00对贵铺进行断水断电处理，委托专业机构对漏水夹层进行专业施工处理（处理费用应由贵铺承担）若贵铺固执已见，既拒不整改又不对鲜货产品进行有效安置处理，由此造成的损失应由贵铺全额承担”。2020年5月25日，嘉岛公司对三原告经营的渔记海鲜坊进行了断电。2020年5月27日，原告梁海君向嘉岛公司A管理处发出《告知书》一份，载明“重庆嘉岛物业管理有限公司A管理处：针对你司于2020年5月26日向我发出《关于渔记.海鲜坊的工作联系函》，现在我回复如下：1、对你司提出的夹层漏水方案问题我处已在2020年5月24日按照合理维修方案予以进一步维修，处理完毕，我方于2020年5月24日告知你司。你司可派员对夹层处进行蓄水试验。你司自行施工修建排水沟系造成夹层漏水的主要原因，我方已尽到合理义务。2、重庆市永川区人民政府于2020年3月27日作出永川府V号关于撤销消除在建违法建筑公告的决定。因此我方不存在违法建筑。3、你司于2020年5月25日强行截断我商铺的供电，已经造成我商铺生鲜海鲜全部死亡及冻制品变质，且你司断电行为致使我商铺无法经营。望你司能及时恢复我商铺正常供电，避免损失继续扩大。”2020年5月28日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于回复回复渔记.海鲜坊提交》的告知书》，载明“渔记.海鲜坊：我司于2020年5月28日收到贵铺提交的的告知书，针对告知书中‘对你司提出的夹层漏水问题我方已在2020年5月24日按照合理方案予以进一步维修，处理完毕，我方已于2020年5月24日告知你司，你司可派员对夹层进行蓄水试验，你司自行修建排水沟系造成夹层漏水住院原因，我方已尽到合理义务’的陈述，现我司作如下回复：1、贵铺所说的合理维修方案只是贵铺针对漏水点的局部处理并不能有效处理漏水问题，因漏水点特殊我司于2020年5月22日再次告知贵铺处理方案，但贵铺认为我司加重贵铺责任，拒不接受意见整改，且于2020年5月24日在未到我司处备案便私自施工，我司工作人员到现场劝告贵铺施工需提供专业资质的维修方案给我司备案后才施工，贵铺不听劝告导致新增一个漏水点。2、我司修建的排水沟距离贵铺夹层漏水点3M-4M，不存在与夹层漏水有关联。针对告知书第二条‘重庆市永川区人民政府于2020年3月27日作出永川府V号关于撤销消除在建违法建筑公告的决定’的陈述，现我司作如下回复：虽然永川区政府撤销，但那是单个人的错误，并不代表违章建筑存在的事实合法性，且双方签署的《A商业街装修装修管理规定》合同中由明确贵铺在装修时不得对外立面有任何搭建、改变；并于2019年9月18日再次告知贵铺限时拆除违章搭建。针对告知书第三条‘你司于2020年5月25日强行截断我商铺的供电，已经造成我商铺生鲜海鲜全部死亡及冻制品变质’等陈述，现我司作如下答复：我司于2020年5月21日和2020年5月24日向贵铺发函，通知中已经明确告知要断电，但贵铺仍置之不理，造成的损失应由贵铺自行负责。”2020年6月8日，嘉岛公司A管理处向三原告经营的“渔记.海鲜坊”发出《关于回复渔记.海鲜坊告知书的工作联系函》，载明“我司于二0二0年六月八日收到贵铺提交的告知书，针对告知书‘你司于二0二0年五月二十五日’擅自将我处供电截断，造成我方无法正常营业”等陈述，现我司回复：因贵商铺违反了贵我双方签署的《A商业街装修装修管理规定》、《经营合同》相关规定，针对处未进行整改，违法搭建未进行拆除及恢复原貌，经我司多次要求贵铺整改，但贵铺拒不整改，拒不消除漏水现象。我司于二0二0年五月二十一日和二0二0年五月二十四日发函告知贵铺将按照合同约定停止能源供应，并做好相应的准备，并非强行断电。综上所述贵铺的违规行为，现我司请贵铺于二0二0年六月十日前完成夹层漏水问题的有效整改并做闭水试验及消除违法搭建物，及时恢复营业”。2020年7月1日，三原告经营的渔记海鲜坊向重庆嘉岛物业发出《告知书》一份，载明“你司向我发出的《关于渔记.海鲜坊的工作联系函》要求我方缴纳租金的通知，现我回复如下：1、你司于2020年4月和5月先后强行截断我商铺的供水及供电，已经造成商铺生鲜和海鲜全部死亡及冻制品变质，且你司断水及断电行为致使我商铺无法经营,2、我方已多次通知你恢复供水供电，你司的行为已严重违反合同约定，我方将依法追究你方的全部违约责任”。现三原告以嘉岛公司对其经营的渔记海鲜坊采取停水停电的行为起诉至本院。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的争议焦点为嘉岛公司对三原告经营的渔记海鲜坊采取的停水停电的行为是否存在过错。首先，根据A公司与嘉岛公司签订的《A项目整体商业租赁协议》及《A物业服务合同》可以确认，嘉岛公司对三原告经营的渔记海鲜坊所租赁的房屋既能行使出租人的权利又具有行使物业管理的权利；其次，各方签订的《租赁经营合同》及相应的补充协议、《A商业街区物业管理服务协议》、《装修交底纪要》系各方的真实意思表示，应属有效，各方均应按照诚实信用的原则，按照约定履行各方的权利与义务，从双方庭审中举示的来往函件中可以确认三原告在经营渔记海鲜坊过程中存在因装修不当导致厨房和夹层漏水导致车库漏水严重，且三原告在嘉岛公司多次函告的情况下未能采取有效措施进行整改，三原告的行为违反了双方签订《租赁经营合同》及相应的补充协议、《A商业街区物业管理服务协议》、《装修交底纪要》的相关规定，嘉岛公司作为出租人及物业管理人有权根据双方的签订的《A商业街区物业管理服务协议》第三十三条的规定对三原告经营的渔记海鲜坊采取停水停电的措施维护自身的合法权益，故本院对三原告要求被告恢复供水和供电的请求不予支持；最后，嘉岛公司向三原告经营的渔记海鲜坊发出停止供水供电的函件中均为三原告预留了合理的准备时间，嘉岛公司履行了提前的告知义务，三原告未采取有效措施避免自身损失的扩大，存在重大过错，故对三原告要求被告嘉岛公司赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回梁海君、章哲炜、孔白路的诉讼请求。本院二审期间，经询问，梁海君等三名上诉人表示选择依据与嘉岛公司签订的《A商业街区物业服务管理协议》和《租赁经营合同》行使请求权。双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三名上诉人作为新的证据，提供了以下六组证据材料。第一组证据：（2019）渝0118民初5601民事判决与（2020）渝0118民初8124号民事判决。拟证明被上诉人在本案纠纷前就已计划解除案涉租赁合同，第一次起诉解除合同被驳回后嘉岛公司就以断水断电方式引发本次纠纷，同时又以违建事实等与本案相同事实再次起诉，一审法院主张了被上诉人的诉讼请求，梁海君等三名上诉人对此已提起上诉。嘉岛公司的质证意见：对该组证据的真实性无异议，不能证明上诉人拟证明的事实。被上诉人第一次起诉是因上诉人确实存在拖延租金的情况，断水断电与被上诉人是否想解除租赁关系并无任何关系。同时，证明上诉人诉讼请求中要求恢复供水供电已没有客观事实基础和必要，因为一审法院已经判决解除租赁协议。本院的认证意见：确认该组证据的真实性。但该组证据材料没有记载、反映亦不足以证明梁海君等三名上诉人在此主张的“嘉岛公司在本案纠纷前就已计划解除案涉租赁合同”事实，故不予采信。第二组证据：永川建委工作人员到案涉房屋视察视频光盘及永川区法院行政案件（2021渝0118行初2号）告知书及传票。拟证明案涉房屋楼下夹层漏水并不构成对房屋建筑的破坏，夹层是由嘉岛公司私自修建的，不在施工图上。上诉人截止本案开庭前不存在任何违章搭建的事实，亦不存在《物业管理服务协议》第33条所称的重大责任事故，被上诉人进行断水断电无任何事实及法律依据。嘉岛公司的质证意见：对光盘视频的真实性认可，对证明目的不予以认可。建委工作人员在现场发表的是个人观点，并不代表官方，不能证明夹层是被上诉人私自修建，建委只管承重结构问题。视频反映了2020年4月夹层漏水情况确实存在，上诉人的工作人员称漏水已经进行了整改，但由此证明上诉人在2020年5月出具的整改方案是没有达到效果的。对行政案件告知书和传票予以认可，但只能证明上诉人对行政拆除提起了诉讼。本院的认证意见：确认该组证据的真实性。但该组证据亦不足以证明梁海君等三名上诉人拟以此证明的事实，故不予采信。第三组证据：案涉租赁房屋的平面设计图、装修效果图，现场照片及《关于渔记海鲜坊装修外观验收的回复》。拟证明被上诉人对上诉人房屋的装修设计均已知晓，并作了审核验收通过，之后上诉人正常开业经营，不存在与设计不符或变更的情况。嘉岛公司的质证意见：对平面图中的第一层平面图真实性表示予以认可，对其他的平面图、效果图真实性均不予以认可，上诉人向被上诉人提交的设计方案及所附的第一层平面图、二层平面图与上诉人提交的图纸第一层相比是一致的，同时一层平面图证实了上诉人餐厅大门和厨房侧门的位置是原建筑结构所预留的大门位置。对外观验收的回复真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的，回复中也明确了上诉人装修导致外观被破坏未修复的事实。本院的认证意见：确认该组证据中平面图中的第一层平面图、嘉岛公司出具的《关于渔记海鲜坊装修外观验收的回复》的真实性。但《关于渔记海鲜坊装修外观验收的回复》中有“在验收过程中发现部分外观因装修时受到破坏未恢复”“请贵司及时修复，修复后再申请外立面验收”的记载，与梁海君等三名上诉人拟在此证明的事实相矛盾。第四组证据：案涉房屋楼下夹层漏水现状照片及微信聊天截图。拟证明被上诉人断水断电后案涉房屋至今仍存在漏水情况，夹层其他租户的房屋下面的夹层也存在漏水情况是由被上诉人主动维修。嘉岛公司的质证意见：照片并无相应的参照物，照片内的所处位置无从查证，同时与本案无关联性。对微信截图的真实性不予认可。本院的认证意见：对此组证据中漏水现状照片及微信聊天截图的真实性不予确认，对漏水现状照片与本案的关联性不予确认，故不予采信。第五组证据：案涉房屋地下车库电梯停运照片一组（13张），拟证明被上诉人一直停用上诉人的电梯，给上诉人的经营造成损失。嘉岛公司的质证意见：认可电梯停用的事实，但是因为电梯需要维修整改。本院的认证意见：确认梁海君等三名上诉人拟以此证明的此处电梯停用的事实。但此组证据不足以证明给梁海君等三名上诉人经营造成损失，故不予采信。第六组证据：渔记海鲜坊月季汇总报告7张2019年8.9.10月及2020年1.3.4.5月份、《现金日记账》及对应费用报销单，拟证明上诉人经营的海鲜酒楼在断水断电前经营状况及营业收支利润。嘉岛公司的质证意见：对该组证据的真实性不予认可。汇总表均是打印资料均是由梁海君签字确认，并无相应机构进行验证。《现金日记账》及对应费用报销单没有显示“渔记海鲜坊”，与本案并没有任何关系。上诉人要证实营业损失应当提交向税务机关申报的相关资料才能够证明之前营业的真实性，断电后2020年仍然处于疫情期间，餐饮业在疫情期间是受到冲击的行业，即便上诉人提交的证据是真实的，那么对2020年的营业没有可比性和参照性。本院的认证意见：因此组证据材料为梁海君等三名上诉人方单方形成，故对其真实性不予确认，不予采信。被上诉人嘉岛公司提供了定租协议书（嘉岛-唐光洪）、租赁经营合同（寰宇-唐光洪）。拟证明拟出租案涉夹层下方的负一楼经营KTV，面积4347.12平方米，但由于上诉人擅自使用夹层漏水，导致业主单位将负一楼的招商出租权交给永川区寰宇房地产经济经营部招商出租，并由该经营部与唐光洪签订了正式的《租赁经营合同》，导致被上诉人对负一层丧失招商出租的租金损失和2000多平米的物业服务费损失等严重后果。梁海君等三名上诉人的质证意见：该组证据的真实性无从查证，上诉方没有参与，对其关联性也不予以认可。本院的认证意见：对该组证据的真实性不予确认，不予采信。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、案涉房屋装修确存在改变外立面等外观的事实。双方签订的《租赁经营合同》《A商业街区物业管理服务协议》及附件，约定有不得进行可能影响租赁场所外墙、该物业结构、该物业公共地方的任何工程，不损坏破坏公共部位、主体结构，不改变外观等条款。根据嘉岛公司提供的案涉房屋装修后照片等证据材料，二审中梁海君等三名上诉人方提供、嘉岛公司出具的《关于渔记海鲜坊装修外观验收的回复》中所作“在验收过程中发现部分外观因装修时受到破坏未恢复”“请贵司及时修复，修复后再申请外立面验收”的记载，案涉房屋装修确存在改变外立面等外观之事实。重庆市永川区人民政府向梁海君发出的《重庆市永川区人民政府关于消除在建违法建筑的公告》（永川府告K号）亦记载有案涉房屋装修“改变外立面”的内容，为认定此事实提供了佐证。重庆市永川区人民政府在之后作出《补正通知书》纠正的是关于主送达地址的笔误，发出的《重庆市永川区人民政府关于撤销消除在建违法建筑公告的决定》针对的是该公告行政相对人错误，而没有撤销案涉房屋装修“改变外立面”事实的认定。二、梁海君等三名上诉人于本案所提供证据，不足以证明该方主张的案涉房屋装修均按嘉岛公司审核批准后实施或嘉岛公司要求作整改的事实。按前述双方当事人签订的合同约定，案涉房屋装修设计方案须经嘉岛公司审查批准；如嘉岛公司有异议，梁海君等三名上诉人方应按照嘉岛公司的建议或意见调整、整改。梁海君等三名上诉人主张案涉房屋装修设计均由嘉岛公司及关联公司审核批准后实施，但作为该事实的主张方，没有提供充分证据予以证明，并且与其自身于二审中提供的《关于渔记海鲜坊装修外观验收的回复》所记载亦相矛盾。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉第九十条第一款和第二款的规定，梁海君等三名上诉人应承担不利的后果，本院对此事实主张不予支持。同时，对《关于渔记海鲜坊装修外观验收的回复》记载的“在验收过程中发现部分外观因装修时受到破坏未恢复”“请贵司及时修复，修复后再申请外立面验收”，梁海君等三名上诉人未提供证据证明是否按嘉岛公司该回复作修复，同理亦不能认定梁海君等三名上诉人已作相应整改。三、嘉岛公司于本案所提供证据，不足以证明该方主张的案涉夹层漏水系梁海君等三名上诉人装修造成的事实。综合双方当事人于一、二审提供的证据材料、发表的诉辩意见，能够认定案涉夹层漏水的事实确实存在。嘉岛公司主张漏水系由梁海君等三名上诉人在夹层擅开门洞、破坏夹层防水而导致，亦即漏水系梁海君等三名上诉人装修造成。在二审中，梁海君等三名上诉人提出反驳事实主张：夹层门洞本来存在；漏水系由嘉岛公司在夹层旁开辟排水沟排水导致；在嘉岛公司断水后，案涉房屋下的整个夹层仍存在多个部位漏水，与案涉房屋相邻的其他租户也出现了相应情况，其他租户的漏水情况都是由嘉岛公司修复，足以证明夹层漏水原因不在于梁海君等三名上诉人方。在此情形下，嘉岛公司所提供证据不足以证明已方事实主张，作为本证方亦未有针对性地提供证据证明这些反驳事实主张不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉第九十条第一款和第二款的规定，嘉岛公司应承担不利的后果，本院对案涉夹层下漏水系因梁海君等三上诉人方装修案涉房屋行为造成的事实主张不予支持。综合前三方面所述，梁海君等三上诉人装修案涉房屋确存在违约行为。但是，对嘉岛公司于本案提出案涉夹层漏水系因梁海君等三上诉人装修案涉房屋行为造成的事实主张，本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人针对案涉房屋签订有《租赁经营合同》《A商业街区物业管理服务协议》，对装修要求及相应违约责任作了明确、具体的约定。梁海君等三上诉人装修案涉房屋应当受其约束，在违反约定时应当承担相应违约责任。双方当事人针对案涉房屋签订的《A商业街区物业管理服务协议》第三十三条约定：“乙方在履行本协议过程中出现任何违约行为，乙方应承担违约责任，并赔偿经济损失；造成重大责任事故，乙方需承担法律责任，并赔偿事故造成的一切损失，同时甲方有权停止其物业管理服务（包括但不限于停水、停电等）。”二审中，双方在如何理解该协议条款上出现争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据该协议条款的词句文义，梁海君等三上诉人有违约，嘉岛公司有权停水停电。不仅如此，本案中，双方当事人同时签订有《租赁经营合同》，对该条款的真实意思还应结合该租赁合同的目的及所涉租赁物性质来确定。案涉房屋属于“A仿古商业街区”项目整体商业用房的一部分，使用应与其经营目的、性质和风格相当。由此，亦可以理解案涉协议、合同对房屋装修所作出的诸多约定要求。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”梁海君等三上诉人接收案涉房屋予以装修，即是已将之置于该法条所述的使用状态之中。梁海君等三上诉人装修违约，嘉岛公司依照该法条有权采用解除租赁合同这种相较为重的措施来维护自身权利。与之比较，嘉岛公司于本案采取停止供水供电措施相对为轻，应在《A商业街区物业管理服务协议》第三十三条的真实意思涵摄之下，应在该协议条款所约定违约责任的范围之内，不属于过当。亦即，依据该协议条款，梁海君等三上诉人装修违约，嘉岛公司针对案涉房屋有权停止供水供电。嘉岛公司于本案所采取的停止供水供电，是行使双方所签订合同约定权利的行为，本院予以支持。关于梁海君等三上诉人提出即使双方合同约定嘉岛公司可以采取断水、断电的私力救济行为，但采取该行为应当与上诉人存在的违约或损害行为相当对等，只能在上诉人行为可能产生严重后果或需要排除妨碍等情形时采取相应的限制行为，嘉岛公司断水、断电明显超出了相应的合理范围，明显不属于私力救济所约定范围和目的的意见，因与前述《中华人民共和国合同法》规定及双方当事人协议约定不相符合，本院不予支持。综上，嘉岛公司于本案所采取的停止供水供电是行使双方合同约定权利的行为，梁海君等三上诉人关于判令嘉岛公司停止侵害、恢复供水供电的请求不能成立。进而，关于由此判令嘉岛公司赔偿损失的请求亦不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，故对上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由梁海君、章哲炜、孔白路负担。本判决为终审判决。审 判 长 冉崇高审 判 员 吴 比审 判 员 周 琦二〇二一年四月一日法官助理 张娇东书 记 员 陈 黔