广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2444号上诉人（原审原告）：王全辉，男，1969年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：钟桂斌，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州穗和房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区府前路市府综合楼511房。法定代表人：邢益轩。委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏志斌，广东法全律师事务所实习人员。上诉人王全辉因与被上诉人广州穗和房地产开发有限公司（以下简称穗和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初21957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王全辉的委托诉讼代理人钟桂斌、刘华，被上诉人穗和公司的委托诉讼代理人吴国盛、苏志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王全辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王全辉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由穗和公司承担。事实和理由：一、王全辉要求穗和公司办理涉诉房屋过户手续符合合同约定。一审已经查明涉案房屋《房地产预售契约》已在房屋管理部门备案。涉案房屋已于1999年交付给王全辉使用，依照合同约定，穗和公司应当为王全辉办理涉诉房屋的过户手续，这是穗和公司的合同义务，且涉案房屋不存在无法过户的情况。穗和公司称其2007年改制时没有档案资料，这是其内部管理混乱导致，不能作为不履行合同义务的抗辩。一审法院不仅没有对穗和公司怠于履行合同义务进行谴责，还要王全辉承担穗和公司内部管理混乱的后果，属于事实认定错误，显失公平。二、一审判决认定王全辉未支付完毕涉案房屋全部购房款，以此为由驳回王全辉的诉请，属于严重认定事实错误。首先，王全辉在合同付款方式中选择了银行按揭付款，根据该付款方式的规定，穗和公司允许王全辉按揭付款分18个月付清首付款（162500元减去20000元定金计142500元），但为了免去日后万一忘记付款带来的麻烦，王全辉决定在收楼前付清首期房款及装修款，穗和公司在1999年1月30日前也将涉案房屋交付给王全辉使用。王全辉实际付款方式虽与合同约定付款方式不符，但提前付款对穗和公司更加有利。一审法院在没有调查了解穗和公司当年售房时的规定与操作流程，仅从契约表面文字就否定了王全辉用实际行动提前履行付款义务的可能性明显不当。其次，即使王全辉是按契约分期支付首付房款，根据契约规定，最后一期房款也应该是2000年6月付完。若王全辉在这期间出现停止支付，或从未支付房款，穗和公司是不会不管不问仍让王全辉在涉案房屋居住，且这么多年穗和公司亦未催王全辉付款，在本案中也没提出反诉要求王全辉支付未付房款。一审法院仅以王全辉无法提交当年的交款凭证就断定王全辉未付清首期楼款。最后，一审判决还凭王全辉与前妻的《离婚协议》中“目前仅付很少部分楼款”一句表述认定王全辉未付清全额房款也是错误的。综上，请求二审法院予以改判。穗和公司答辩称：不同意王全辉的全部上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。同时，王全辉确实没有全额支付房款，恳请二审法院依法解除涉案合同。2020年7月8日，王全辉向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、穗和公司立即为王全辉办理预售备案地址为广州市海珠区纺织路3号椰诚苑椰林阁1408房（现地址为广州市海珠区江湾路92号椰诚苑椰林阁1401房）的不动产权证；2、本案诉讼费由穗和公司承担。一审法院经审理查明：1998年12月30日，王全辉、袁萍（乙方、买方）与穗和公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定甲、乙双方于1998年12月29日签署了《房地产订购书》，现双方同意就预售（购）房地产的有关事项订立本契约；乙方向甲方预购广州市海珠区纺织路3号（现江湾路20-108号）椰诚苑椰林阁第十四层08（新号01）号房屋，建筑面积79.55平方米；成交总价格512500元，定金20000元须于签署本认购书时付清，楼款350000元须于1998年12月31日前办理银行按揭，余款142500元须于签署《房地产预售契约》之日起18个月内付清（即从99年1月起每月5日前付7917元，共付18期）；甲方应于1999年1月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；甲方向乙方移交钥匙的当天，即视为穗和公司实际将该房地产交付乙方之日；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；等。王全辉为证明其主张，还提交了以下证据：1、日期为1998年12月29日的收据复印件，拟证明王全辉支付了购房定金20000元；2、依申请信息公开答复书及不动产登记结果查询证明，拟证明涉诉房屋备案登记在王全辉、袁萍名下，抵押权人为中国建设银行三支行，暂无有效查封信息；3、还款明细账、抵押借款催还通知书、贷款结清证明，拟证明王全辉通过贷款支付了房款350000元；4、广东华信服务集团有限公司椰诚苑小区服务中心出具的《证明》，拟证明涉诉房屋由王全辉实际占用使用；5、婚姻登记卷宗，拟证明王全辉与袁萍于2000年5月31日登记离婚，其中日期为1999年11月3日的《离婚协议》记载“1、双方共同财产处理：共同财产只有位于广州市江湾路92号401房，是用两人名字分期付款购买，目前仅付很少部分楼款。王全辉付袁萍伍万元。袁萍放弃该房共有产权，并协助转移到王全辉一人名下。2、签订该协议时，王全辉现金支付上述伍万元。袁萍尽快协助王全辉办好房产更名及离婚手续。3、两人共同财产处理完毕。”穗和公司质证表示证据1没有原件，不予认可；证据2认可；证据3未显示款项已支付给穗和公司；证据4不予认可，无相关证据证明王全辉如何入住、何时入住；证据5由法院认定。一审庭审中，王全辉陈述其于1998年年底通过现金方式将剩余房款142500元支付给穗和公司，但无法提供相应的付款凭证、收据或现金提取记录等。一审法院认为：王全辉、袁萍与穗和公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，王全辉、袁萍应支付房屋总价款512500元，但王全辉只提交了支付定金20000元及按揭款350000元的证据，并无提交支付剩余房款142500元的证据。王全辉称其在1998年年底已现金支付了剩余房款142500元，该主张与《房地产预售契约》中约定“余款142500元须于签署《房地产预售契约》之日起18个月内付清”相矛盾，也与王全辉和袁萍在1999年11月3日的《离婚协议》中表示“目前仅付很少部分楼款”相矛盾，王全辉亦无法提供相应的付款凭证、收据或现金提取记录等予以佐证，故一审法院对该主张不予采信。在现有证据不足以证明涉诉房屋的全部购房款已支付完毕的情况下，王全辉起诉要求穗和公司为其办理涉诉房屋的不动产权证，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月27日作出判决如下：驳回王全辉的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王全辉负担。本院二审期间,双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，王全辉称：涉案房屋的买卖合同及借款合同其已经遗失，故无法提供。本案的预售契约是其从房管部门调取的，其也曾经向银行调取借款合同，但银行称王全辉还清贷款已超过十年，相关资料无法提供。对于定金2万元及首期款142500元是以现金方式支付的。其在1998年12月30日将14万元存入银行拟支付首期款，但王全辉是做生意的，手头现金较多，故没有用存折中的款项支付，而是以现金支付。其是1999年1月接收涉案房屋，但具体从谁处收楼不清楚，当时收到对方的收楼通知到现场与物业管理公司签订了入户档案，入住至今。王全辉提交的证据显示其至少从2015年开始缴纳房屋的相关费用。涉案房屋王全辉自用几年后一直都是用于出租，大概出租已有10年。穗和公司称：王全辉没有证据证实其已支付涉案房屋的任何款项，穗和公司在建设银行没有开设银行账户，结合穗和公司原管理层串通其他公司或个人与关联银行签订虚假的买卖合同伪造单据套取银行贷款的行为，我方认为王全辉是以此企图侵吞我司财产。本案疑点重重，恳请法院依法进行审查。本院当庭要求穗和公司提交其司原管理层串通他人签订虚假买卖合同套取银行贷款的证据，并要求王全辉提供其出租涉案房屋的相关证据，但穗和公司、王全辉均未在本院指定的期限内提交相关证据。二审庭后，王全辉向本院提交《关于是否同意补交首期楼款的回复》称：“王全辉确实付清了涉案房屋全额楼款，但由于购房至今已过二十年，也经历多次搬家，王全辉无法找到涉案房屋的《按揭合同》及楼款发票等重要资料原件。经多方考量，王全辉愿意一次性将142500元支付到法院账户，并凭此付款单据向法院申请强制过户涉案房产产权，将涉案房产顺利过户至王全辉名下。”本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：王全辉要求穗和公司协助办理涉案房屋的过户手续是否证据充分，应否支持。本案王全辉诉请穗和公司协助办理涉案房屋的产权过户手续，对此王全辉应承担举证责任，证实其与穗和公司就涉案房屋成立合法有效的房屋买卖合同关系，以及已履行完毕支付全部购房款等合同义务，且不存在法律和事实上的办证障碍。从本案王全辉的陈述及提交的证据看，其一，王全辉无法提供其购买涉案房屋的买卖合同，以及向银行贷款的借款合同、支付首期房款的证据原件，王全辉称系其遗失了。对此，本院认为，对于一般购房人而言，房屋属于大宗商品且价值大，购房人均会谨慎保存其购买房屋的合同、借款合同、支付房款凭证等相关材料。王全辉称其遗失上述材料，但未能进一步解释其遗失的具体情况并提供相关证据予以佐证，故王全辉该陈述不足以采信。其二，对于向银行贷款的35万元房款，虽然王全辉提供了还款明细表、建设银行借款还款通知书及贷款结清证明等证据，但上述证据仅能证明以涉案房屋作抵押担保向银行贷款35万元及贷款已结清的事实，并无法直接证实系王全辉本人向银行申请贷款、支付按揭款并结清贷款，再结合王全辉所述其还清贷款已超过十年，但该房屋的抵押登记至今未涂销的事实，本院认为，现有证据不足以证实王全辉主张的系其通过银行贷款的方式支付35万元房款的事实。其三，至于首期款142500元，王全辉主张以现金的方式支付，但未能提供证据证明，不能成立。其四，关于房屋的入住使用问题，王全辉主张其于1999年1月入住，但其提供的住户档案，并非收楼文件，无法证明其收楼时间。至于王全辉提供的电费、水费发票，其自认发生于2015年之后，而工商银行存折无法证实所扣费用系用于涉案房屋，物管公司出具的证明更不能证实王全辉系1999年1月即入住使用涉案房屋。另外，王全辉称其自住几年后将房屋出租已超过十年，但未能进一步提供相关的证据予以证明。因此，现有证据不足以证实王全辉于1999年1月收楼并入住涉案房屋。其五，按王全辉的主张，涉案房屋并不存在过户障碍，但王全辉购买涉案房屋至今已达二十年，本案并无证据证实王全辉在此期间曾向穗和公司主张过户办证的权利，可见这并非一个正常购房人所为。综上所述，本案现有证据尚不足以支持王全辉所主张的其与穗和公司就涉案房屋成立合法有效的房屋买卖合同关系，并已履行了支付全部购房款义务的主张，故一审法院对于王全辉要求穗和公司协助其办理房屋的产权过户手续的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，王全辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人王全辉负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年四月十二日书记员  张 旭彭诗敏