甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）甘07民终356号 上诉人(原审原告)：张掖恒嘉中央公园业主委员会。住所地：张掖市甘州区滨河新区张掖恒嘉中央公园住宅小区。 负责人：倪某，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张某，张掖恒嘉中央公园业主。 被上诉人（原审被告）：张掖市豪斯物业管理有限公司。住所地:甘肃省张掖市甘州区滨河新区临泽北路218号。统一社会信用代码：91620702053120209B 法定代表人：韩某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：展某，该公司副经理。 上诉人张掖恒嘉中央公园业主委员会（以下简称中央公园业委会）因与被上诉人张掖市豪斯物业管理有限公司（以下简称豪斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民再8号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中央公园业委会的上诉请求：1.依法撤销张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民再8号民事裁定；2.要求被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、再审裁定认定的部分事实不具有真实性、合法性和关联性。1、再审裁定认定业主委员会期间，部分业主包括倪和洲与被上诉人签订了物业管理服务合同没有法律依据。2、再审裁定认定2017年9月6日，豪斯物业公司与江西恒嘉房地产开发公司张掖分公司续签了《前期物业服务合同》，期限自2017年9月6日至2022年9月5日，认定这一事实造成的后果是豪斯物业公司与开发商续签的《前期物业服务合同》具有合法性，进一步加剧了中央公园小区的管理混乱。3.再审裁定认定2017年11月中央公园小区部分业主信访，政府部门成立中央公园信访问题调查处理工作组入户调查，以及2017年12月22日在物业办公室发生打架斗殴事件，倪和洲联系部分业主打着“非法物业”“黑社会”“殴打业主”等内容的横幅到区政府门前广场悬挂，后被信访局及公安制止。事实上，政府部门组成的工作组并未与上诉人协商解决中央公园发生的问题，而是搜集怎样改选业委会的突破口。而且豪斯物业公司为了长期霸占中央公园的物业，雇佣黑社会团伙成员采用恐吓、威胁的手段强行收取物业费等。4、再审裁定认定甘州区房管局2018年5月21日作出《关于中央公园2016年业主委员会成立备案情况说明》证明上诉人的备案材料缺失。甘州区房管局作出的说明，并未通知上诉人进行补交。且甘州区房管局与新墩镇政府本身就是一个联合调查组的成员，参与改选张掖恒嘉中央公园业主委员会的行为，在选举滨河新区中央公园业委会后，撤销上诉人的备案，给滨河新区中央公园业委会备案。因此，甘州区房管局的情况说明不具有真实性、合法性。二、再审裁定认定主要事实不清。1.上诉人起诉提起被上诉人移交物业服务相关资料，被上诉人应当在再审庭审中提交该有项目客户中心、公司和上诉人公司公章及移交和接管双方签字以及甘州区房管局签字的移交清单，但再审对这一事实并未进行法庭调查。2.被上诉人提交的与滨河新区中央业委会18项内容的移交清单，因滨河新区中央公园业委会是新墩镇政府违法选举的，被上诉人与其签字的交接清单不具真实性和合法性，再审裁定对这一事实未予认定。3.究竟被上诉人承接验收了哪些资料，江西恒嘉房地产公司张掖分公司与被上诉人是否办理了物业承接验收的手续，甘州区房管局是否履行了监督职责，再审裁定没有调查认定。4.上诉人在再审庭审前提交了向甘州区住建局调取被上诉人承接验收清单的备案申请，但一审主审法官并未依职权调取。三、再审裁定调查认定的事实与裁定结果违背裁判原则。再审裁定驳回上诉人的起诉违法庭审调查的客观事实，整个庭审过程没有审查上诉人诉请被上诉人的诉讼行为是否经过业主大会授权，程序是否合法，却以莫须有的理由裁定驳回上诉人的起诉。四、再审裁定有意在为重申撤诉案件开脱错案责任。重申案件裁定中止诉讼，就是等待生效的行政判决结果，然后恢复诉讼。但重审案件并未等待行政案件的生效判决，而是让新墩镇政府选举的滨河新区中央公园业委会撤诉，撤诉程序严重违法。五、再审裁定适用法律错误。上诉人以诉讼形式诉请被上诉人移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料，属于行使上诉人的正当诉权，无需业主大会授权。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第十八条的规定，上诉人享有以自己的名义对被上诉人提起诉讼的权利，不存在所谓必须先由业主过半表决，才能提起诉讼的前置条件。因此，上诉人的诉请具有合法性，再审认定上诉人不具备诉讼主体资格属适用法律错误。 中央公园业委会起诉请求：1.要求被告向原告办理全套的物业移交手续（资料、设施、设备以及与物业共用部位及其他应管事项等物业管理移交验收手续及财产的交接手续等）以及规划建设及竣工资料等工程竣工图纸、工程施工图接管验收资料、业主资料、财务明细、小区设备登记资料。2.本案诉讼费用由被告承担。本案在一审法院再审过程中，经一审法院释明，原告将其诉讼请求确定为：要求被告按照《物业管理条例》第二十九条的规定向原告移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 一审法院再审认定事实，张掖恒嘉中央公园小区由江西恒嘉房地产开发公司张掖分公司开发建设，被告豪斯物业公司系张掖恒嘉中央公园小区的前期物业服务企业，双方于2012年9月6日签订一份《前期物业管理服务合同》，委托管理期限为五年，自2012年9月6日至2017年9月6日。期间，部分业主包括原告负责人倪某与被告签订了物业管理服务合同。2017年9月6日，被告豪斯物业公司与江西恒嘉房地产开发公司张掖分公司续签了《前期物业管理服务合同》，合同期限自2017年9月6日至2022年9月5日。 2016年10月9日，甘州区新墩镇人民政府作出新镇政发（2016）545号《关于中央公园小区成立业主大会的批复》，同意中央公园小区召开业主大会，选举成立业主委员会，选举程序严格按照规定执行，并根据《甘肃省物业管理办法》《张掖市物业管理实施办法》的有关规定，及时成立业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、物业公司代表、新墩镇政府代表组成，筹备组成员名单确定后，以书面形式在中央公园小区内公告，并根据相关规定做好业主大会筹备工作，制定业主大会议事规则，报新墩镇人民政府备案。2016年12月15日，新墩镇人民政府发布《关于张掖市甘州区中央公园项目业主代表大会讨论事项公告》，内容为经张掖市甘州区中央公园业主大会筹备组讨论，定于2016年12月20日下午2:30在新墩镇西关村委会会议室召开业主代表大会，确定议程为审议通过《章程》《管理公约》《业主大会议事规则》，选举产生业主委员会委员，上列项目须投票表决，会议以集体讨论形式召开，要求全体业主代表出席。2016年12月20日，甘州区新墩镇人民政府发布《关于张掖市甘州区中央公园项目业主代表大会决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告》，公布会议审议通过了《张掖恒嘉中央公园业主大会章程》《张掖恒嘉中央公园业主大会议事规则》《张掖恒嘉中央公园小区业主公约》（以下分别简称《章程》《业主大会议事规则》《业主公约》）和选举产生的业委会委员以及主任、副主任。上述《章程》《业主大会议事规则》《业主公约》均由原告提交。其中，《业主大会议事规则》第二章规定业主大会议事内容包括决定业主大会诉讼事宜以及涉及业主共同利益的其他重大事项等等。 2017年7月，原告以被告与其没有签订服务合同等理由告知小区业主提议解聘物业公司，业主委员会同意实行自治，要求业主停止交纳物业费。此后，原告进行入户调查并要求业主签署意见。2017年10月29日，原告作出停止物业服务通知书，告知被告因未签订物业服务合同，视为该公司放弃小区物业管理，通知书还载明经当日召开的业主委员会扩大会议，小区物业实行自治管理，要求被告限期移交小区物业用房、配套设施等全部财产手续。2017年11月2日，原告再次发出催促函。2017年11月，部分业主向甘州区信访局、甘州区房地产管理局反映业主委员会成员经常深夜到访征求业主意见，强行要求业主签署意见，影响业主的正常生活，并表示对业主委员会的成立不知情，质疑业主委员会的行为，要求改选业主委员会，上述机构受理了上述信访事项。期间，业主委员会成员及部分业主代表以物业管理不规范等问题多次到区委、区政府集体上访，鉴于此情况，甘州区新墩镇政府、甘州区房地产管理局、西街街道办事处等机构抽调工作人员成立中央公园信访问题调查处理工作组，并于2017年11月13日发出通知要求业主配合工作组入户调查征求意见。2017年12月22日，甘州区公安局新墩派出所接到报警，中央公园小区开发公司办公室发生打架斗殴事件，原因为2017年12月21日，被告在小区电梯上安装智能刷卡器，原告负责人倪某等人得知后于报警当天联合部分业主前往小区开发商办公室询问，并以未经业主委员会同意不得安装智能刷卡器为由与被告经理发生争执厮打，事后又前往区政府反映情况，当天下午打着事先准备好的写着“非法物业”“黑社会”“殴打业主”等内容的横幅到中央公园小区南门口悬挂，经物业保安制止后，又拿着横幅到区政府门前广场悬挂十多分钟之久，后被信访局及公安民警制止。 2018年4月3日，甘州区新墩镇政府发出公告，决定对现行中央公园业主委员会进行重新选举，成立新的业委会，撤销2016年成立的中央公园业主委员会，并于2018年5月4日发出自2018年4月3日起停止使用原有业主委员会公章及宣布作废的通知。原审原告就新墩镇政府上述决定向高台县法院提起行政诉讼。本院于2018年6月29日裁定中止本案诉讼。2018年7月10日，新墩镇政府作出撤销2018年4月3日作出决定的公告，原审原告于2018年7月25日申请撤回行政诉讼。本案恢复审理后于2018年8月29日公开开庭审理了本案。2018年8月20日，张掖恒嘉中央公园部分业主联名向新墩镇政府书面提议召开业主大会临时会议，新墩镇政府同意后向中央公园业主委员会负责人倪某发出通知，要求其于2018年9月16日前召集全体业主或业主代表，召开业主大会或业主大会临时会议，并将会议结果上报区房管局和新墩镇政府。2018年9月28日，新墩镇政府以原审原告无故不组织召集业主大会为由，决定于2018年10月14日召开业主大会临时会议，并以公告方式将业主临时大会参会单位、会议时间、地点公布。2018年10月14日，新墩镇政府组织甘州区房地产管理局、甘州区建设局、中央公园小区业主代表及部分业主召开业主大会临时会议，原审原告负责人倪某、曹家铭等人参加，会议以举手表决的方式形成：暂停中央公园业委会工作，向新墩镇政府移交业委会公章，由物业公司继续履行物业服务合同，择期选举新的业委会的意见。2018年10月16日，新墩镇政府向中央公园全体业主发布临时会议讨论通过相关事宜公告，停止业委会工作，移交张掖恒嘉中央公园业委会公章，重新选举业主委员会，撤销原告作出的相关停止物业通知、催促函、暂停缴纳物业费的通知等其他事项。一审法院于2018年10月16日依被告申请裁定中止本案诉讼。原审原告就新墩镇政府作出的上述公告决定向高台县人民法院提起行政诉讼。2018年12月18日，新墩镇政府向甘州区公安局出具办理印章刻制手续的证明，其内容载明经2018年11月14日业主大会民主选举成立新一届业主委员会滨河新区中央公园业主委员会，主任为李**。2018年12月，滨河新区中央公园业主委员会向新墩镇政府、甘州区房地产管理局进行了登记备案。2018年12月20日，滨河新区中央公园业主委员会向本院提交撤诉申请，一审法院作出了准予撤诉的（2018）甘0702民初4859号民事裁定书，并送达了李**及原审被告豪斯物业公司。2019年7月31日，高台县人民法院作出（2018）甘0724行初50号行政判决书，认为业主大会临时会议就小区物业管理以及停止业主委员会工作等事项进行决议，属于《物业管理条例》第十一条规定的其他事项，应当由过半数的业主参加会议，且有占总人数过半的业主同意，新墩镇政府对参会人员代表的业主人数以及进行表决时同意业主人数未进行详细统计，现无法确定决议经专有部分占建筑物总面积过半数的业主企业占总人数过半数的业主同意，据此认定新墩镇政府决定停止张掖恒嘉中央公园业主委员会工作、移交公章不符合行政法规的规定，新墩镇政府作出决定的主要证据不足，程序违法，判决撤销了新墩镇政府于2018年10月16日作出停止张掖恒嘉中央公园业主委员会工作、移交公章的决定。新墩镇政府不服提出上诉，张掖市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）甘07行终41号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明：甘州区房地产管理局于2018年5月21日作出《关于中央公园2016年业主委员会成立备案情况说明》，原告中央公园业委会备案资料尚缺筹备工作组名单及公示影像资料、业主代表产生的条件和办法、业委会委员、主任产生的条件和办法及其公示影像资料、上级主管部门对业委会委员的批准文件以及公示资料、业委会主任、副主任任职的批示以及公示资料、业主代表、委员、主任、副主任选票资料。被告提交2019年4月4日其与滨河新区中央公园业主委员会签订的《物业服务合同》和移交清单，欲证明其已将相关设施及资料移交滨河新区中央公园业主委员会。 一审法院再审经审查认为，《物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……”第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（五）业主大会赋予的其他职责。”上述行政法规表明业主大会是由建筑区划内的全体业主参加并依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志和心声；业主委员会是由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生，作为业主代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织，业主委员会作为业主大会的执行机构，应当按照法律规定执行业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力，对业主具有法律约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会依据法定程序作出，必须符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益。依据上述行政法规的规定，小区有关共有和共同管理权力的其他重大事项属于业主共同决定的事项，应当通过召开业主大会的形式经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会作为代表全体业主行使权利的组织和常设性执行机构，其权限来源于业主大会的授权，在授权范围内可以业主委员会名义提起诉讼。该案中，原告中央公园业委会以诉讼形式诉请被告豪斯物业公司移交《物业管理条例》第二十九条规定资料，属于小区共有和共同管理权利的其他重大事项，并且原告提交的《业主大会议事规则》中亦明确规定业主大会决定本物业管理区域内的诉讼事宜，原告并未提交任何证据证明就该案诉讼事宜召开业主大会，并取得专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，原告自成立起亦未召开过符合法律程序的业主大会，而提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意愿，为防止业主委员超越权限，确保反映广大业主的真实意思，维护广大业主的合法权益，未经业主大会授权而行使诉讼权利，不享有诉讼权利能力，故原告不具有诉讼主体资格，无权提起该案诉讼。 另外，涉案证据亦反映出业主委员会未经法定程序召开业主大会并进行决议而随意加盖印章发布一些通知、公告等，在中央公园小区20%以上业主对中央公园业主委员会提出质疑并联名向新墩镇政府提议召开业主大会后，新墩镇政府就研究中央公园小区相关问题提议召开业主大会并向原告负责人等人发出通知，但因其有关通知时限不符合行政法规的规定，且对参会人员代表的业主人数以及表决同意的业主人数未进行详细统计，致使其作出的决定被告高台县人民法院以主要证据不足，程序违法，判决撤销了新墩镇政府于2018年10月16日作出的停止原告中央公园业委会工作、移交原告公章的决定，上述行政案件查明的事实亦能反映原告在履行职责过程中存在的一些不当问题，使得业务会委员与部分业主以及物业公司之间矛盾突出，情绪对立严重。原告作为业主大会的执行机构具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，在行使权利时应严格遵循权利范围，物业管理区域内涉及全体业主公共利益的重大事项等，均应业主大会授权或征得全体业主同意，遵循法定程序，依法履行业主大会赋予的职责，接受所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督，真正维护中央公园小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，共同创建和谐美好小区，而非超越权限任性而为。 原审在处理过程中，高台县法院审理的（2018）甘0724行初50号行政案件尚在诉讼中，尚未对新墩镇政府2018年10月16日作出公告决定的行政行为作出判决，而申请撤回该案诉讼的主体滨河新区中央公园业主委员会正是依据新墩镇政府2018年10月16日作出的公告决定选举产生，一审法院准予该案撤诉后，高台县人民法院撤了新墩镇政府2018年10月16日作出的公告决定，该案中央公园业委会并未经法定程序予以改选或撤销，原审准予撤诉系程序错误，应予再审该案。原审原告中央公园业委会未经业主大会授权行使的诉讼权利，不符合法律规定，应予驳回起诉。业主大会决议应符合法律规定，原告可经法定程序由业主大会授权或全体业主同意后，另行行使相关权利。综上所述，依据《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定：驳回原告张掖恒嘉中央公园业主委员会的起诉。案件受理费70元，原告已交纳35元，予以退还。 本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院经审查认为，《中华人民民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，中央公园业委会要求豪斯物业公司移交相关物业服务资料，属于物业管理区域内涉及全体业主公共利益的重大事项，应当遵循法定程序，按照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条之规定召开业主大会，经业主大会决定授权或者征得全体业主同意，方可提起诉讼。但中央公园业委会认为本案诉讼无需经业主大会授权，也未提交相应证据证明已征得全体业主同意，故一审法院以中央公园业委会未经业主大会授权，不符合法律规定裁定驳回起诉并无不当。 综上，中央公园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  岳小芸 审判员  任斌文 审判员  赖煜娴 二〇二一年四月十二日 书记员  李 颖 附：适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。