江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终351号上诉人（原审原告、反诉被告）：盱眙五洲国际商业运营有限公司,住所地盱眙县盱城街道办事处东阳路2号。法定代表人：赵从友，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国西,江苏法之衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：盱眙永和豆浆店，住所地盱眙县盱城街道办事处东阳路2号五洲国际广场A栋1层101-106、123、126号商铺。经营者：孙洪燕，女，1979年6月22日出生，汉族，个体工商户，住盱眙县。经营者：张永建，男，1977年7月18日出生，汉族，个体工商户，住盱眙县。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下至本判决主文前简称五洲运营公司）因与被上诉人盱眙永和豆浆店房屋租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（以下简称盱眙法院）（2020）苏0830民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。五洲运营公司上诉请求：撤销原判，改判按照实际使用年限折旧后的残值损失确定实际损失，对营业损失210835元不予支持，判决被上诉人负担租赁物恢复原状产生的费用。事实与理由：1.涉案房屋的装修损失必须根据房屋的使用年限进行折旧后残值才能确定合理的价格。被上诉人收到房屋后就对房屋进行了装修，不排除2018年又进行了装修，第二次装修只能是部分装修。一审中以2018年3月对商铺进行装修，并以此计算折旧年限与事实不符，折旧年限应该从2013年5月开始计算。2.合同法规定的损失应当以直接损失为主，被上诉人的营业损失为间接损失，不应当由上诉人承担。退一步讲，即使存在营业损失，一审认定的营业损失也缺乏客观性和科学性，由鉴定机构依法评估才具有客观公正性。3.上诉人对租赁物恢复原状时产生了5万余元费用，该费用应由被上诉人负担，或者在上诉人应赔偿的费用中冲抵。被上诉人盱眙永和豆浆店答辩称：1.上诉人关于房屋装修装饰损失的请求不能成立，一审对装修年限已经进行了折旧，补充协议中约定2018年3月15日至2018年5月1日为装修期，装修方案得到上诉人认可，其提出从2013年首次租赁时开始折旧无任何依据。2.关于营业损失，我方不予认可。事实上在一审中我方提供了在停止营业之前一年半的收支账本，能够计算出每个月的实际利润，一审法院也是按照该事实依据计算的。上诉人提出间接损失不予赔偿不符合法律规定。3.关于恢复原状费用问题，二审不应处理。我方是按照执行通知和对方要求，在法院审理过程中早已将钥匙交还，上诉人在一审中并未提出租赁物恢复原状费用的请求。五洲运营公司一审诉讼请求：判决盱眙永和豆浆店支付2019年5月1日至2019年7月31日间租金65833.29元及管理服务费15774.75元，共计81608.04元，本案诉讼费由盱眙永和豆浆店承担。盱眙永和豆浆店一审诉讼请求：1、解除盱眙永和豆浆店、五洲运营公司于2019年3月15日签订的“五洲国际广场A栋一层101-106、123、126号房屋商铺租赁合同和商铺管理合同”及补充协议；2、五洲运营公司返还履行保证金10000元；3、五洲运营公司赔偿装修及设备经济损失916326元、预期利润253200元、会员卡利润损失100000元、员工劳动关系终止补偿180000元；4、反诉费用、鉴定费由五洲运营公司承担。一审法院认定事实：盱眙永和豆浆店系从事中型餐馆的个体工商户。五洲运营公司系从事商业用房物业管理、对房屋进行营销策划、租赁、销售代理、房地产经纪等业务的有限责任公司。2018年3月15日，五洲运营公司（甲方、出租代理方）与盱眙永和豆浆店（乙方、承租方）签订“盱眙五洲项目商铺租赁合同”，约定甲方依据与盱眙县东阳路2号、盱眙五洲项目内编号为A栋101-106、123、126号商铺所有权人所签订的合同，取得了代商铺所有权人出租商铺并获取收益的权利，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同，租赁区域建筑面积为350.55平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算，乙方租赁房屋用于经营盱眙永和豆浆餐饮业，租赁期限为4年，自2018年5月1日至2022年4月30日，其中2018年5月1日至2019年4月30日月租金为21944.43元，年租金为263333.16元，2019年5月1日至2020年4月30日月租金为21944.43元，年租金为263333.16元，2020年5月1日至2021年4月30日月租金为23304.564元，年租金为279654.768元，2021年5月1日至2022年4月30日月租金为23304.564元，年租金为279654.768元，租金按季度支付，首期租金交纳日为2018年5月1日，所交纳租金为2018年5月1日至2018年7月31日，其余租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交纳期，乙方应在每季开始前提前15日（遇法定节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本期租期租金，租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用。在合同签订后十日内乙方向甲方支付履行保证金10000元，双方在合同第十三条违约责任中约定“任何一方违反本合同，违约方应向守约方支付违约金并赔偿全部损失”。当日，双方还订立一份“租赁补充协议”，约定了乙方的装修期自甲方交付房屋时至2018年5月1日，还约定了“由于五洲国际的商铺是销售型商铺，如果小业主和五洲国际商业管理有限公司之间的纠纷影响到盱眙永和豆浆店的经营，由五洲国际运营公司和五洲国际物业管理有限公司解决，如没有解决，则由五洲国际运营有限公司和五洲国际物业管理有限公司负责赔偿”。2018年3月15日，五洲运营公司、无锡五洲物业管理有限公司盱眙分公司作为甲方（物业公司）与作为乙方的盱眙永和豆浆店签订“盱眙五洲项目”商铺管理合同，管理服务内容为建筑面积350.55平方米的盱眙县东阳路2号，盱眙五洲项目内编号为A栋101-106、123、126号商铺，管理期限为4年，自2018年5月1日至2022年4月30日，与上述租赁合同期限一致，约定如租赁合同期满终止或提前解除终止，本合同也一并终止，租赁区域内物业管理费以15元/月/平方米计算，其中2018年5月1日至2019年4月30日间每月物业管理费为5258.25元，年物业管理费为63099元，2019年5月1日至2022年4月30日每月物业管理费均为5258.25元，年物业管理费均为63099元。物业管理费首期交纳日为2018年5月1日，所交物业管理费为2018年5月1日至2018年7月31日，其他物业管理费支付方式为季付，即以三个月为一个交付期，乙方应在每季开始前提前十五日（如遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向物业公司一次性足额支付本期交纳款。合同订立后，五洲运营公司按约定交付了房屋，盱眙永和豆浆店也正常使用房屋并缴纳了截至2019年5月1日前租金、物业管理费。2019年5月8日，盱眙永和豆浆店向五洲运营公司发出“暂缓交租通知书”，声明因在2019年4月28日收到盱眙法院发出的（2019）苏0830执742号《公告》，即要求盱眙永和豆浆店将其中106号商铺转交给产权人导致其将面临不能继续经营的风险，经电话与五洲运营公司沟通，五洲运营公司表示正在协调，应该可以继续履行双方租赁合同，但法院《公告》明确5月10日前要搬迁，故暂缓缴纳下期租金，待确定可以继续经营后，立即交租。五洲运营公司当日收到了上述通知。2018年6月4日，案外人刘启萍、章金亚、章建禹向一审法院提起诉讼，要求盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司向其交付位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1层A106号商铺，并返还面积误差款126176.68元、逾期交付违约金230688元，盱眙法院于2018年11月22日作出（2018）苏0830民初3012号民事判决，判决盱眙五洲国际置业有限公司（案涉所有房屋开发单位）、五洲运营公司将符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1层A106号商铺交付给刘启萍、章金亚、章建禹占有，盱眙五洲国际置业有限公司支付逾期交房违约金20851元，驳回刘启萍、章金亚、章建禹的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，判决发生法律效力。因五洲运营公司未按生效判决履行义务，刘启萍、章金亚、章建禹向该院申请强制执行，案号为（2019）苏0830执742号，在该案执行过程中，盱眙法院于2019年4月28日作出（2019）苏0830执742号公告：该院在执行申请人刘启萍、章金亚、章建禹与被申请人盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司商品房预售合同纠纷一案中，于2019年3月5日向被执行人发出（2019）苏0830执742号执行通知书，责令被执行人盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司将符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1层A106号商铺交付给刘启萍、章金亚、章建禹占有，但被执行人至今未履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人或占有该房屋的案外人于2019年5月10日前搬出上述房屋，到期仍不搬出，该院将依法强制执行，并依法对被执行人或占有该房屋的案外人采取罚款、拘留等措施。盱眙永和豆浆店在该案执行过程中向该院提出书面异议，该院作出（2019）苏0830执异103号裁定，裁定驳回异议人异议申请，淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）于2019年12月30日裁定撤销盱眙法院（2019）苏0830执异103号裁定，指令该院重新作出裁定。后盱眙法院重新组成合议庭，经审查后认为，该案中异议人以其是涉案房屋的承租人，其在租赁期内享受承租权，不应执行让其腾退房屋为由提出异议，属于案外人异议。因异议人实质是认为执行依据的判决结果损害其租赁权，生效判决错误，故其可通过审判监督程序途径处理。2020年3月30日，盱眙法院作出（2020）苏0830执异49号执行裁定，裁定驳回盱眙永和豆浆店的异议申请。2018年6月4日，案外人王建春、李国红向盱眙法院提起诉讼，要求盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司交付五洲国际广场A区1层A102号商铺，盱眙五洲国际置业有限公司给付房屋面积误差款132479.69元、逾期交付违约金241945.5元，该院于2018年11月22日作出（2018）苏0830民初3009号民事判决，判决盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司交付王建春、李国红A区1层A102号商铺，给付逾期交房违约金21937元，驳回王建春、李国红的其他诉讼请求。王建春、李国红不服，上诉至淮安中院，淮安中院于2019年4月23日作出（2019）苏08民终553号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。2018年6月4日，案外人秦月华、陈玥向盱眙法院提起诉讼，要求盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司交付五洲国际广场A区1层A101号商铺，盱眙五洲国际置业有限公司给付房屋面积误差款315022.99元、逾期交付违约金280158元，该院于2018年11月22日作出（2018）苏0830民初3011号民事判决，判决盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司交付王建春、李国红A区1层A101号商铺，给付逾期交房违约金46046.4元，驳回王建春、李国红的其他诉讼请求。秦月华、陈玥不服，上诉至淮安中院，淮安中院于2019年4月23日作出（2019）苏08民终562号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。2019年12月24日，盱眙法院发出公告：该院在执行申请人杨海涛、王书化、秦月华、陈玥、王建春、李国红与被申请人盱眙五洲国际置业有限公司、五洲运营公司商品房合同一案中，依据已经发生法律效力的（2018）苏0830民初3009、3010、3011号民事判决书分别于2019年6月13日、2019年7月9日、2019年7月25日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，现责令被执行人或占有该房屋的案外人于2019年12月31日前搬出位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A101、A102、A103号商铺。到期仍不搬出，法院将依法强制执行，并依法对被执行人或占有该房屋的案外人采取罚款、拘留等措施。2020年1月23日，盱眙永和豆浆店向五洲运营公司、无锡五洲物业管理有限公司盱眙分公司发出“停止营业通知书”，声明：2019年4月28日收到盱眙法院发出的（2019）苏0830执742号《公告》，要求盱眙永和豆浆店将其中106号商铺移交给产权人。鉴于上述《公告》情况，盱眙永和豆浆店提起了执行异议，在法律允许的框架内，竭尽了可能。在此期间，应盱眙法院要求，盱眙永和豆浆店承诺租金可以向人民法院缴纳，此前，鉴于贵司和产权人之间的诉讼纠纷，盱眙永和豆浆店已经两次发出通知，暂停了租金支付。2019年12月24日收到盱眙法院发出的（2019）苏0830执2123、2328、2156号等三个案件的《公告》，再不搬出将采取“罚款、拘留等措施”。2020年1月9日收到盱眙法院发出（2020）苏0830民初108号应诉通知书和传票，该案直接将盱眙永和豆浆店列为被告，要求巨额赔偿……鉴于此种情况，本店于2020年1月23日停止营业，待明确权利义务，再依据人民法院的生效法律文书和相关法律规定，采取相应的法律行动。2020年5月6日，盱眙永和豆浆店将房屋交付给五洲运营公司。2018年7月11日，案外人黄玲球、郑仕梅、黄振向盱眙法院提起诉讼，要求判令盱眙五洲国际置业有限公司立即向其交付位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号商铺并给付从2018年5月1日起至实际交付商铺时止未交付期间按折扣前的房屋价款*年租金8%计算的租金。该院经审理作出（2018）苏0830民初3544号民事判决：一、盱眙五洲国际置业有限公司将符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路102号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号商铺实际交付黄玲球、郑仕梅、黄振；二、盱眙五洲国际置业有限公司给付原告黄玲球、郑仕梅、黄振从2018年5月1日起至实际交付商铺时止未交付期间按年租金143695元计算实际发生的租金金额。盱眙五洲国际置业有限公司不服上述判决，向淮安中院提起上诉。淮安中院经审理后认为案件认定事实不清，故裁定：一、撤销盱眙法院（2018）苏0830民初3544号民事判决；二、发回盱眙法院重审。该院立案重审后，黄玲球、郑仕梅、黄振向该院申请撤回起诉。该院作出(2019)苏0830民初2282号民事裁定书，准许黄玲球、郑仕梅、黄振撤诉。裁定书已于2019年9月26日送达盱眙五洲国际置业有限公司。后原告黄玲球、郑仕梅、黄振于2020年1月6日再次提起本案诉讼，要求五洲运营公司、盱眙永和豆浆店立即搬离盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场ABCD段105号商铺，并赔偿其损失：2018年5月1日至2020年5月1日间98512元，2020年5月1日至实际交房之日按每天135元计算。该院经审理后于2020年7月30日作出（2018）民初108号民事判决，判决五洲运营公司、盱眙永和豆浆店于判决生效后立即将位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号房屋返还黄玲球、郑仕梅、黄振，并赔偿自2018年5月1日至2020年5月1日租金合计98512元，盱眙永和豆浆店对其中50%即49256元承担连带给付责任，驳回黄玲球、郑仕梅、黄振的其他诉讼请求。判决后，五洲运营公司、盱眙永和豆浆店不服，上诉至淮安中院，2020年12月2日，淮安中院作出（2020）苏08民终2606号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。盱眙永和豆浆店领取房屋时即进行了装修、购置经营餐饮所需厨房及大厅桌椅等设施设备，经其申请，法院委托淮安市正军工程项目管理有限公司进行了司法鉴定，鉴定意见为：盱眙永和豆浆店装饰改造工程按建设时相关法律标准及市场价格水平预算价格为499586.25元（其中装饰部分为351779.95元、安装部分为135961.43元、争议项配电箱、电缆为11844.87元）；同时对于盱眙永和豆浆店提出的消防二次改造费用139680元，鉴定意见为“一般经营性餐饮项目确会对消防验收提出相关要求，但由于永和豆浆无相关图纸、无消防相关合同、无消防相关施工现场照片，对于该部分我司无法确定是否包含在装修范围内，也无法计算具体价值，相关费用不包含在本次鉴定结论内”。另永和豆浆店对因经营需要购买、安装的部分设备也申请进行了询价，包括：豆浆机三台，每台价格在2780-2999元之间、蒸饭车一台，价格在3980-10440元间、保温车一台，价格在5780-5990元间、面条炉一台，价格在2088-2050元间、绞肉机一台，价格在2799-2248元间、燃油灶台，价格在5880-3950元间、大锅独灶一台，价格在2560-2890元间、六眼灶一台，价格在2850-2560元间、炸油条锅一台，价格在1800-2080元间、厨房排烟系统一套，市场价约为28000元、四门冰柜三台，每台价格在6800-5800元间、冷冻藏柜三台，每台价格在2250-3550元间、烤箱一台，价格在2380-5650元间、保鲜柜二个，每个价格为1650-1850元间、展示柜一台，每台价格在3200-2850元间、饮水机一个，价格在300-190元间、微波炉二台，价格在430-360元间、消毒柜一个，价格在960-1380间、冷冻冰柜二台，每台价格在3650-3950元间、操作台一套，市场价约为45000元、肯德基专用软包座椅十四套，每套市场价约为2200元、硬卡座十三套，每套市场价约为860元、圆桌二套，每套市场价约为850元、儿童椅一个，市场价约为120元、电脑收银二套，每套市场价约为24500元、餐具市场价约为26800元、大门风机四个，每个价格在1700-1480元间（盱眙永和豆浆店自行主张1200元/个）、窗帘市场价约为4200元、造型灯六个，每个市场价约为560元、壁挂空调，价格在1900-2100元、开水器一台，市场价为2350元、LED灯市场价约为30元/米。另查明，盱眙永和豆浆店2018年5月利润为44784.9元，其中营业收入为188601元，水、电、租金、物业费35491元，人员工资52165元，酒水、消耗5868.1元，菜、燃油50292元；2018年6月利润为54387.5元，其中营业收入为197485元，水、电、租金、物业费37203元，人员工资51988元，酒水、消耗6212.5元，菜、燃油47694元；2018年7月利润为49777.5元，其中营业收入为221863元，水、电、租金、物业费55203元，人员工资53936元，酒水、消耗9296.5元，菜、燃油53650元；2018年8月利润为60869.8元，其中营业收入为220584.5元，水、电、租金、物业费37203元，人员工资53044元，酒水、消耗6051.7元，菜、燃油63416元；2018年9月利润为33973.5元，其中营业收入为174796.5元，水、电、租金、物业费29203元，人员工资55459元，酒水、消耗7158元，菜、燃油49003元；2018年10月利润为19154.5元，其中营业收入为179068元，水、电、租金、物业费48059元，人员工资52737元，酒水、消耗5717.5元，菜、燃油53400元；2018年11月利润为28134.5元，其中营业收入为173163.5元，水、电、租金、物业费37203元，人员工资52443元，酒水、消耗4998元，菜、燃油50385元；2018年12月利润为57804.4元，其中营业收入为210081元，水、电、租金、物业费37203元，人员工资52619元，酒水、消耗6032.6元，菜、燃油56422元；2019年1月利润为59137元，其中营业收入为226420元，水、电、租金、物业费40199元，人员工资51082元，酒水、消耗9138元，菜、燃油66864元；2019年2月利润为43610.5元，其中营业收入为187507元，水、电、租金、物业费37203元，人员工资53736元，酒水、消耗3254.5元，菜、燃油49703元；2019年3月利润为49955.7元，其中营业收入为191024.5元，水、电、租金、物业费37203元，人员工资46139元，酒水、消耗4942.8元，菜、燃油52784元；2019年4月利润为16101.7元，其中营业收入为168037.5元，水、电、租金、物业费36203元，人员工资54404元，酒水、消耗4994.8元，菜、燃油55425元；2019年5月利润为19813.1元，其中营业收入为166203.5元，水、电、租金、物业费39695元，人员工资54900元，酒水、消耗5494.4元，菜、燃油46301元；2019年6月利润为46627.8元，其中营业收入为186369.5元，水、电、租金、物业费33203元，人员工资52393元，酒水、消耗5525.7元，菜、燃油48620元；2019年7月利润为47494.7元，其中营业收入为210202元，水、电、租金、物业费38203元，人员工资52715元，酒水、消耗8376.3元，菜、燃油63413元。再查明，盱眙永和豆浆店在停止经营后为遣散员工支付相关费用116034元，五洲运营公司对此予以认可；但不认可盱眙永和豆浆店主张的未消费会员卡、设备损失、营业损失及消防二次改造费用。又查明，案涉房屋开发单位系盱眙五洲国际置业有限公司，房屋在出售时业主统一与五洲运营公司签订“委托经营管理协议”，委托经营管理期限截止日期为2018年4月30日。诉讼中，五洲运营公司变更诉讼请求要求盱眙永和豆浆店支付其自2019年5月1日至2020年9月30日间租金379855.98元、物业费89390.25元，总计469246.23元。因双方一致确认双方所签商铺租赁合同及商铺管理合同于2019年8月8日解除，盱眙永和豆浆店调整反诉请求中员工遣散费为116034元并增加鉴定费诉求10000元，撤回解除双方签订的房屋租赁合同、补充协议及商铺管理合同的诉求。一审法院认为，五洲运营公司、盱眙永和豆浆店确认双方间签订的商铺租赁合同及商铺管理合同于2019年8月8日解除，法院予以确定。本案的主要争议焦点为：一、本诉部分：盱眙永和豆浆店应当支付五洲运营公司租金及物业管理费的截止日期；二、反诉部分：盱眙永和豆浆店主张的损失应当如何确定。一、本诉部分。对双方争议应缴纳租金截止日期确定为2019年8月8日，此后给付房屋占用费至2020年1月23日。理由为：首先，双方确认租赁合同解除日期为2019年8月8日，故盱眙永和豆浆店应当支付自2019年5月1日至2019年8月8日间租金；其次，虽双方所涉商铺租赁合同于2019年8月8日解除，但彼时盱眙永和豆浆店并未搬离并向五洲运营公司交付房屋，其应当支付此后的房屋占用费，房屋占用费标准比照租金标准确定；最后，五洲公司并不享有对案涉房屋的出租权利，且自2018年6月起，房屋部分业主已经以诉讼方式要求交付房屋，其中A101、A102室房屋交付问题于2019年4月23日已经淮安中院终审判决确认，此后该院还就A101、A102、A106室等房屋的执行向包括五洲运营公司、盱眙永和豆浆店发出公告，该事实在2020年1月23日盱眙永和豆浆店发送给五洲运营公司的停止营业通知书中也得到了体现，故而对于案涉房屋，双方都有及时履行生效判决的义务，尤其是五洲运营公司。2020年1月23日，盱眙永和豆浆店在发出停止营业通知书后，五洲运营公司应当及时将房屋交付相关业主，以避免损失的进一步扩大，故其无权就此后扩大部分损失要求支付对价。另，在房屋使用期间的物业管理费应当正常缴纳。综上，盱眙永和豆浆店应支付2019年5月1日至2020年1月23日间租金、房屋占用费、物业管理费共计237751元。需要指出的是，上述租金及房屋占用费，系基于双方间租赁合同产生的权利义务确定，并不影响房屋所有权人依法主张相关权利。二、反诉部分。盱眙永和豆浆店请求要求五洲运营公司返还10000元履约保证金，五洲运营公司同意返还并抗辩可以冲抵租金，一审法院予以确定；对于盱眙永和豆浆店请求中的损失问题，一审法院分项陈述：（一）无争议部分：1、装饰装饰损失499586.25元、员工遣散费用116034元，一审法院予以确定。（二）争议部分。对于损失问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，五洲运营公司在订立合同时明知自己对出租房屋没有处分权，仍与盱眙永和豆浆店订立涉及多个所有权人且期限为四年的长期租赁合同，此后租赁房屋所有人陆续行使房屋所有权，要求交付房屋，导致双方间租赁合同无法继续履行，其违约行为直接导致了合同解除，故而其应当对盱眙永和豆浆店因此造成的损失承担赔偿责任；而盱眙永和豆浆店作为中型餐馆的经营者，即将投入大量资金对承租房屋进行装修使用，在承租房屋时，理应对出租物的权利状况进行审核，故其对损失也应当承担一定的责任。对于设备损失，现五洲运营公司确认盱眙永和豆浆店因经营购置的设备项目、数量，但对于具体赔偿损失额不予认可，对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。就此，根据设备性质可做如下分类：对于设备中豆浆机、蒸饭车、保温车、面条炉、绞肉机、燃油灶台、大锅独灶、六眼灶、炸油条锅、四门冰柜、冷冻藏柜、烤箱、保鲜柜、展示柜、饮水机、微波炉、消毒柜、冷冻冰柜、开水器、儿童椅等可移动物盱眙永和豆浆店可自行取回，因上述物品五洲运营公司自认由其转移至他处，五洲运营公司应当及时返还盱眙永和豆浆店，如不能返还，则按鉴定意见建议价格区间最低价×折旧率进行赔偿。对于难以拆除抑或按现有房屋规格定制等的厨房排烟系统、操作台、肯德基专用软包座椅、硬卡座、圆桌、窗帘、造型灯、壁挂空调、LED灯、大门风机及餐具、电脑收银系统造成的损失，五洲运营公司应予赔偿。具体数额为厨房排烟系统28000元、操作台一套45000元、肯德基专用软包座椅14套共计30800元、圆桌两张共计1700元、餐具26800元、大门风机四个共计4800元、窗帘4200元、造型灯六个共计3360元、壁挂空调1900元、LED灯5100元、电脑收银系统24500元，上述共计176160元。对于二次消防改造系统，五洲运营公司不予认可，因难以确定损失额及二次消防系统是否包含在装修造价内，故法院难以支持。对于营业损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当与因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现盱眙永和豆浆店主张的营业损失性质上属于“履行合同后可以获得的利益”，双方订立的租赁合同为四年，其在正常经营不足一年时就卷入五洲运营公司与业主数起诉讼纠纷中，直至被迫停业，其主张五洲运营公司给付营业损失有依据，该院予以支持，根据其正常经营期间月平均利润42167元，综合考虑其停业时间及突发的新冠××疫情等多方面因素，该院酌情确定计算五个月损失即210835元。对于预消费卡损失，盱眙永和豆浆店仅提供了未退卡部分的卡余额明细55798元，上述费用尚未实际退还，法院难以支持。综上，盱眙永和豆浆店损失共计1002615.25元（装修损失499586.25元+员工遣散费用116034元+设备损失176160元+营业损失210835元），上述款项中的装修损失499586.25元及设备损失176160元，总计675746.25元应当以残值损失确定，即折算扣除已经使用的年限（截至2020年1月23日计20.74月，下剩27.26月）占全部租赁期限年限比例计算，残值为383824元，加上营业损失210835元及员工遣散费损失116034元，共计710693元，因盱眙永和豆浆店亦有过错，该院酌情确定其过错比例为10%，即五洲运营公司应当赔付盱眙永和豆浆店损失共计639624元。最后，对于五洲运营公司认可的10000元，纳入一并计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、盱眙永和豆浆店给付五洲运营公司自2019年5月1日至2019年8月8日间租金、房屋占用费、物业管理费共计237751元；二、驳回五洲运营公司的其他诉讼请求；三、五洲运营公司赔付盱眙永和豆浆店装修损失、员工遣散费用、营业损失、设备损失共计639624元并返还保证金10000元，总计649624元；四、五洲运营公司返还盱眙永和豆浆店豆浆机三台、蒸饭车一台、保温车一台、面条炉一台、绞肉机一台、燃油灶台一台、大锅独灶一台、六眼灶一台、炸油条锅一台、四门冰柜三台、冷冻藏柜三台、烤箱一台、保鲜柜二个、展示柜一台、饮水机一个、微波炉二台、消毒柜一个、冷冻冰柜二台、开水器一个、儿童椅一个（如不能返还，则按鉴定意见书出具的最低参考价×56.8%确定价格赔付）；五、驳回盱眙永和豆浆店的其他诉讼请求。上述一、二、三、四项于判决生效后十日内履行。本诉案件受理费8339元，由五洲运营公司负担4114元，盱眙永和豆浆店负担4225元；反诉案件受理费17270元，鉴定费10000元，合计27270元，由盱眙永和豆浆店负担14484元，五洲运营公司负担12786元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。本院另查明，2018年3月15日，五洲运营公司与盱眙永和豆浆店授权代表张永建签订租赁补充协议，约定：盱眙永和豆浆店的装修期自五洲运营公司交付房屋时至2018年5月1日止。由于五洲运营公司的商铺是销售型商铺，如果小业主和五洲运营公司之间的纠纷影响到盱眙永和豆浆店的经营，由五洲运营公司和五洲国际物业管理有限公司解决，如没有解决，则由五洲运营公司和五洲国际物业管理有限公司负责赔偿。2018年3月17日，盱眙永和豆浆店与江苏天弘商贸有限公司签订盱眙永和豆浆店升级装修装饰工程施工合同，约定：江苏天弘商贸有限公司承接盱眙县五洲国际永和豆浆店升级装修工程（含原装修装饰的撤除），采用承包人包工、包料的方式，工程期限40天，开工日期2018年3月17日，竣工日期2018年4月27日。合同价款：本合同造价为75万元（具体按建筑面积计算，详见项目清单），其中撤除费用15000元、清扫垃圾5000元，共计20000元，该块费用不包括在工程造价内，由承包人自理。本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案房屋的装饰装修残值损失折旧起算时间为何时。2.盱眙永和豆浆店主张的营业损失是否应该支持。3.五洲运营公司主张的恢复原状费用应否在本案中予以处理。一、关于装饰装修残值损失折旧计算起算时间。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，上诉人主张残值损失应当从2013年第一次装修时开始计算折旧。但从被上诉人在一审提供的租赁补充协议、装饰装修工程施工合同及鉴定意见书来看，涉案房屋在2018年重新进行了装修，装修工程包含了对原装修装饰的撤除。因装修时间是在2018年，且2013年装修内容已经撤除，上诉人主张从2013年开始计算折旧没有事实和法律依据。一审法院以2018年5月起算折价时间正确，应当予以确认。二、关于营业损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当与因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因上诉人五洲运营公司未能解决其与业主的委托代理关系，导致本案合同解除，五洲运营公司应当赔偿盱眙永和豆浆店的损失，该损失包括履行合同可以获得的利益。双方订立的租赁合同为四年，盱眙永和豆浆店在正常经营不足一年时就卷入五洲运营公司与业主数起诉讼纠纷中，直至被迫停业解除合同，被上诉人另行寻找经营地址及装修必然产生营业损失，一审法院根据已查明的月平均利润42167元，综合考虑被上诉人停业情况、双方违约情形等因素，酌定上诉人赔偿被上诉人五个月的营业损失符合法律规定，应当予以维持。三、关于恢复原状费用。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。因上诉人在一审中并未主张恢复原状费用，其在二审中提出该主张，被上诉人不同意调解且请求二审不予处理。对于上诉人的该项主张本院不应予以处理，上诉人可就该主张另案起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17270元，由上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 马玉宝审判员 刘玉娟二〇二一年四月十五日书记员 孙 静