江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1365号上诉人（原审原告）：韩朝荣，男，1974年3月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：盐城博联商业管理有限公司，住所地江苏省盐城市开发大道388号7楼。法定代表人：邱秀金，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人韩朝荣因与被上诉人盐城博联商业管理有限公司（以下简称博联公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩朝荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.韩朝荣的妻女并没有与韩朝荣一起看房，看房时只有韩朝荣一个人，且看房时房屋没有没有砌隔墙，博联公司的销售人员李某介绍房屋状况并承诺房屋长度不低于12.5米，宽不低于4米，后韩朝荣发现隔壁房屋隔墙砌好后，长度仅有10米左右，宽度为4米左右，博联公司明显存在欺诈行为；2.案涉认购书系格式合同，合同上并没有博联公司的签章，认购方系韩朝荣的女儿韩佳丽代签，其并未得到韩朝荣的授权，因此该认购书不具有相应的效力。博联公司辩称，1.案涉认购书属于商品房预约合同性质，对双方当事人具有法律约束力；2.韩朝荣看房交付定金后，其妻女随后签订了案涉认购书，博联公司有权相信其女儿韩佳丽代签认购书系得到了韩朝荣的认可和同意的，因此该认购书对韩朝荣有约束力；3.韩朝荣支付的1万元属于定金，现韩朝荣未按照认购合同的约定与博联公司签订正式的商品房买卖合同构成违约，故其无权要求返还定金1万元；4.韩朝荣并未举证证明博联公司或工作人员向其承诺房屋达到长度12.5米，故其提出博联公司存在欺诈的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩朝荣向一审法院起诉请求：1.确认韩朝荣与博联公司签订的认购书无效；2.判令博联公司向韩朝荣退还预收款10000元；3.诉讼费由博联公司承担。一审法院查明的事实：2019年10月4日，博联公司（出售方）与韩朝荣（认购方）的女儿韩佳丽签订《博联•天街商铺认购书》一份，认购物业15#106，建筑平方52.79平方米，认购价，单价：11165.3元∕平方，总价589416元，该认购书认购条款载明：1.双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并愿意一无例外的承受。2.认购方交付认购定金¥10000元整，签订《商品房买卖合同》时，此定金自动转为房款。3.本商铺采取实名制销售，自本认购书签订后，未经卖方同意，认购方不得将其转让给他人。4.认购方须于签订此认购书之日起7日内，携带此《认购书》、购房定金收据、身份证件至博联天街接待中心签署《商品房买卖合同》，并支付剩余首付房款。（按揭客户须带齐按揭所需证件及证明材料)。5.如自出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内认购方未能向出售方缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用，并有权将该物业另行出售，无需通知认购方。……8.本认购书须由认购方亲自签署，如由他人代签须提供有效委托文件。9.本认购书一式四份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废。同日，韩朝荣向博联公司支付了定金1万元。后韩朝荣以案涉认购书非韩朝荣本人所签、真实房屋与博联公司描述存在重大误差为由要求返还定金，双方未能协商一致，韩朝荣遂诉至一审法院。一审法院认为，关于案涉认购书的效力问题。所谓商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《认购书》中明确记载了认购博联公司公司所开发的15#106号商铺，且韩朝荣交付了定金1万元。首先，从当事人的行为来看，上述行为表明双方当事人经过磋商对认购书签订之日起至七天内签订《商品房买卖合同》达成了合意，并以1万元定金作为将来订立《商品房买卖合同》的担保。其次，从韩朝荣、博联公司签订的上述《商品房认购书》的内容来看，该认购书显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而符合商品房预约合同的特征。虽然案涉认购书由韩朝荣的女儿韩佳丽代韩朝荣所签，韩朝荣对此不予认可，但韩朝荣于当日向博联公司支付定金1万元，且韩朝荣在诉状中陈述签订认购书当日韩朝荣的妻子和女儿在现场，韩朝荣与其妻子亦未离婚，博联公司作为善意方有理由相信韩朝荣女儿代其签字是得到韩朝荣认可的、同意的。故韩朝荣与博联公司之间签订的认购书属于商品房预约合同，该商品房预约合同合法有效，对韩朝荣与博联公司均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行。关于定金是否返还的问题。出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。现因韩朝荣的原因未能订立商品房买卖合同，已构成违约，故韩朝荣要求返还定金1万元的诉请，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，韩朝荣的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依法判决：驳回韩朝荣的诉讼请求。案件受理费50元，由韩朝荣负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据有关法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案中，韩朝荣向博联公司支付1万元定金，并签订关于案涉15#106室的认购书，约定双方在将来一定期限内签订正式商品房买卖合同，双方之间存在商品房预约合同关系。该认购书属于预约合同的性质，对双方当事人均具有法律约束力。后韩朝荣拒绝按照上述认购书的约定，履行与博联公司签订正式商品房买卖合同的义务，致双方之间预约合同目的不能实现，则韩朝荣依法无权要求返还定金。关于韩朝荣提出其女儿韩佳丽代签案涉认购书并未经其授权，故案涉认购书无效的上诉理由。经查，韩朝荣在看房后交付定金，并因另有其他事情而离开，接着博联公司与韩朝荣的女儿办理了有关认购书的签订以及定金收条的交付等手续，基于韩佳丽系韩朝荣女儿的身份，无论韩朝荣的女儿韩佳丽是否与韩朝荣同时看房，博联公司有都理由相信韩朝荣的女儿韩佳丽有代理权，故即使韩朝荣称其未向女儿授权，韩佳丽的行为亦构成表见代理。故韩朝荣提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于韩朝荣提出博联公司工作人员虚假宣传构成欺诈的上诉理由。经查，韩朝荣在本案中并未举证证明其所称的博联公司销售人员存在虚假宣传的情形，且韩朝荣所称的房屋实用面积应按设计图纸在隔墙砌好后方能确定，故韩朝荣提出的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，韩朝荣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩朝荣承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 曹 荣审判员 周 陇二〇二一年四月十九日书记员 施凯钰