山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3023号 上诉人（原审被告）：侯海晶，女，1990年4月18日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。 被上诉人（原审原告）：杨光祥，男，1980年12月17日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：师芬芬，山西法实威律师事务所律师。 上诉人侯海晶因与被上诉人杨光祥租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人侯海晶上诉请求：一、撤销（2020）晋0802民初3911号民事判决。二、依法改判上诉人不支付被上诉人自2020年1月1日起的房屋租金。三、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：2018年12月1日，上诉人与被上诉人签订了商铺房屋租赁合同，约定了各自义务，规定由被上诉人杨光祥出租房屋给上诉人侯海晶使用，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月30日止。租赁期间，即2019年12月份，被上诉人同上诉人发生矛盾，被上诉人多次上门干扰上诉人的工作。被上诉人采取锁门、发传单、向学生家长散布不利于上诉人的言语。2020年1月1日，被上诉人向上诉人下达解除合同的通知。被上诉人将解除通知张贴于出租房屋墙上，并向上诉人送达多份同一样的解除通知。鉴于被上诉人的行为，上诉人已不可能占有使用出租房屋了。2019年12月20日，被上诉人将上诉人违法赶出出租房屋，上诉人收到被上诉人的解除通知，无奈同意解除并将教学设施搬走，腾空出租房屋，将房屋交付于被上诉人。综上，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同，早于2020年1月1日就已解除，上诉人就将房屋腾空交于被上诉人。请求二审人民法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 杨光祥答辩称，上诉人从没有将租赁房屋腾空交给被上诉人。根据相关工商登记显示2020年1月22日上诉人成立了运城市盐湖区雅诺教育培训学校有限公司且公司的营业地址为槐东路天鹅湾临街商铺29号到31号门面房，上述信息与上诉人上诉状中主张的其2019年就已经搬走的事实完全不符。事实上上诉人从来没有将房屋交还给被上诉人，且房屋目前仍由上诉人占有。综上上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 杨光祥原审诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商铺房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即搬离运城市盐湖区槐东北街天鹅湾槐东路临街商铺29号-31号的1-2层商铺，将商铺恢复原状；3、依法判令被告向原告支付拖欠的租金75833.29元及房屋占用费（按照每月租金11666.66元的标准，从起诉之日计至实际腾空房屋之日止）；4、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费14186元、垃圾费9457元、暖气费9868元（上述费用均计至2020年5月，之后物业费按照每月616.77元的标准计算，垃圾费按照每月411.18元的标准计算，均从起诉之日计至实际腾空房屋之日止）及滞纳金1192元（滞纳金以28371元为基数，按照每日0.03%的标准计算，从2020年1月15日计至实际付清之日止，截止起诉之日暂计1192元）；5、本案诉讼费用由被告承担。 原审查明：2018年7月1日，原告杨光祥将其所有的位于天鹅湾槐东路临街商铺29号-31号的1-2层商铺出租给被告侯海晶，当时双方口头约定前期减免6个月房租，但是三个商铺的物业费、垃圾费、暖气费等相关费用仍应由被告承担。2018年12月1日，原、被告就上述三个商铺签订了一份《商铺房屋租赁合同》，合同约定：运城市盐湖区槐东北路天鹅湾29号-31号一二层商铺租给被告，租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金为14万元，租金为每年支付一次，必须提前一个月时间支付，于每年12月1日支付下一年的租金。合同签订后被告仅支付2019年的租金，2019年以后的租金至今未付。同时，被告侯海晶仅支付了2018年的暖气费，2019年的暖气费未支付，对于2018年7月至今的物业费、垃圾费也均未支付。同时查明，被告侯海晶租赁原告商铺后，开办运城市盐湖区雅诺教育培训学校有限公司，该公司于2020年1月22日成立，2020年5月14日前的法定代表人为侯海晶，2020年5月14日变更法定代表人为许某，营业地址为槐东北路天鹅湾29号-31号门面房。该门面房被告侯海晶至今未交付给原告杨光祥。 原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告杨光祥将其所有的位于天鹅湾槐东路临街商铺29号-31号的1-2层商铺出租给被告侯海晶，双方约定于每年12月1日支付下一年的租金，被告侯海晶未按约定在2019年12月1日前支付2020年租金，原告杨光祥要求被告侯海晶支付拖欠的租金，按照每月11666.66元计算，直至被告侯海晶所租赁的房屋交还给原告之日止，并解除双方所签订的《商铺房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。要求被告侯海晶向原告杨光祥支付拖欠的物业费14186元、垃圾费9457元、暖气费9868元（上述费用均计至2020年5月，之后物业费按照每月616.77元的标准计算，垃圾费按照每月411.18元的标准计算，均从起诉之日计至实际腾空房屋之日止）及滞纳金1192元（滞纳金以28371元为基数，按照每日0.03%的标准计算，从2020年1月15日计至实际付清之日止，截止起诉之日暂计1192元），因原告杨光祥也未实际向物业公司支付，没有实际造成损失，其诉请本院不予支持。被告侯海晶辩称原、被告已于2020年1月1日解除了商铺租赁合同，但未提供双方解除合同的证据，且被告侯海晶至今未将其所租赁的房屋交还给原告，被告的辩解证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告杨光祥与被告侯海晶于2018年12月1日签订的《商铺租赁合同》；二、被告侯海晶在本判决生效后十日内搬离运城市盐湖区槐东北街天鹅湾槐东路临街商铺29号-31号的1-2层商铺，将商铺恢复原状，并自2020年1月1日起按每月11666.66元租金支付原告杨光祥房屋租金至实际腾空之日止；三、驳回原告杨光祥的其他诉讼请求。案件受理费2511元，减半收取1256元，由被告侯海晶承担。 二审中，上诉人侯海晶提交以下证据：1、被上诉人杨光祥发出的解除合同通知。2、侯海晶许某豪转让协议一份和借据一份。证明办学许可证已经不在侯海晶名下了，已经转许某豪。2020年1月22日转让协议转让许某豪，2020年1月28日地方腾空。3、五张照片，证明房屋已经腾空。4、杨聪许某豪的证人证言。被上诉人杨光祥对以上证据的质证意见为：1、该份证据上诉人在一审的时候没有提交，该证据的真实性不予认可。2、与本案没有关联性许某豪向上诉人出具的借条与本案没有关联性，本案是房屋租赁合同，办学转让协议不能证明上诉人将房屋腾空交给被上诉人。3、对该份证据的真实性不予认可。4、证许某豪与侯海晶有借贷关系，其证明的真实性不予认可，其次两位证人证言与本案没有关联性，该两位证人在庭上做的陈述，不能证明上诉人已经腾空了房屋，并且将房屋交付给被上诉人。关于雅诺教育学校的成立，该学校的工商登记显示是2020年1月22日成立，如果如上诉人所说，其12月份已经搬走，那么为什么1月份成立了公司，地址登记在被上诉人的商户，许某豪法人资格变更是2020年的5月份。 经二审查明，2021年1月21日，上诉人侯海晶将案涉商铺钥匙交于本院。其余查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，上诉人侯海晶与被上诉人杨光祥签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定“租金为每年支付一次，必须提前一个月时间支付，于每年12月1日支付下一年的租金”，现上诉人侯海晶未按照上述约定向被上诉人杨光祥支付租金，已构成严重违约，原审法院根据相关法律规定解除双方签订的《商铺租赁合同》正确。关于上诉人侯海晶所提被上诉人于2019年12月20日将其违法赶出出租房屋，并于2020年1月1日向其送达解除合同通知，其无奈腾空出租房屋，将房屋交付于被上诉人的上诉理由，经查，上诉人侯海晶所提交的解除通知系打印件，无被上诉人杨光祥的签名，且被上诉人杨光祥对该证据的真实性不予认可，故对上诉人侯海晶的此项上诉理由，本院不予采信。关于上诉人侯海晶所提被上诉人多次上门干扰其工作，采取锁门、发传单、向学生家长散布不利于其的言语的上诉理由，因缺乏充分证据予以证实，本院亦不予采信。鉴于双方在租赁合同履行期间，全国发生了不可抗力的新××炎疫情，因疫情的发生，最高人民法院对房屋租赁合同纠纷先后出台了关于妥善审理新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）和意见（二）。结合上诉人侯海晶租用房屋经营范围的实际情况及上级法院的指导意见，在上诉人侯海晶支付租金损失时，应酌情扣除疫情期间的房屋租金五个月为宜。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初3911号民事判决第一项； 二、撤销运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初3911号民事判决第二、三项； 三、上诉人侯海晶于本判决生效之日起十日内向被上诉人杨光祥支付租金93328元； 四、驳回被上诉人杨光祥的其他原审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2511元，减半收取1256元，二审案件受理费2133元，共计3389元，由上诉人侯海晶负担2800元，由被上诉人杨光祥负担589元。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二一年四月十二日 书记员  李 娜