四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终500号 上诉人（原审被告）：肖月均，男，1975年7月29日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：吴天位，兴文县中兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李德珍，女，1955年12月26日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：张云，四川领顿律师事务所律师。 原审被告：肖月兵，男，1980年8月12日出生，汉族，住四川省江安县。 上诉人肖月均因与被上诉人李德珍、原审被告肖月兵房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2020）川1528民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖月均上诉请求：1.撤销四川省兴文县人民法院（2020）川1528民初2101号民事判决；2.发回重审或改判；3.一、二审诉讼费由李德珍负担。事实和理由：1.案涉房屋已经于2019年5月31日被兴文县房屋征收服务中心征收，李德珍已经收到了补偿费及补偿奖励，房屋所有权证和国有土地使用权证已经交予兴文县房屋征收服务中心，案涉房屋从2019年5月31日起归兴文县房屋征收服务中心所有。李德珍无权要求肖月均支付租金、腾退房屋；2.肖月均所经营的是餐饮和住宿行业，另租赁房屋是需要有选择性，李德珍没有给足肖月均合理的准备时间；3.肖月均认为房屋租赁期届满后，与李德珍之间是无固定期限的租赁合同关系，没有约定违约责任的承担，故不应当支付违约金。 李德珍辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，肖月均的上诉理由均不成立，应依法驳回。 李德珍向一审法院起诉请求：1.判决肖月均、肖月兵将位于兴文县××路××号门市及房屋腾退给李德珍；2.判决肖月均、肖月兵向李德珍支付拖欠房屋租金50000元；3.判决肖月均、肖月兵向李德珍支付逾期交纳房屋租金违约金15000元；4.判决肖月均、肖月兵向李德珍支付逾期腾房占有使用费（按4168元／月标准，从2017年7月2日起支付至腾退房屋之日止）；5.判决肖月均、肖月兵结清房屋腾退前的水费、电费、气费、闭路电视费、卫生费等费用；6.判决肖月均、肖月兵向李德珍返还借用的床、棕垫、办公桌、小凳子的等财产（价值约5000元）；7.本案诉讼费由肖月均、肖月兵承担。 一审法院认定事实：2014年7月1日，李德珍与肖月均、肖月兵签订了《房屋租赁合同》约定：“一、甲方（李德珍）将位于兴文县××路××号铺面及全部房屋（二楼前两间房屋除外）出租给乙方（肖月均、肖月兵）作经营作用。二、租赁期限：从2014年7月1日至2019年7月1日止，共5年。三、租金交缴方式及期限：双方自愿签订本合同时，乙方先预交押底金人民币400元。房屋租金按4168／月，年租金共计人民币50000元（一次交清）。乙方须按时缴交租金，逾期1日按年租金的0.5%计算利息，超过15日作乙方违约放弃处理。……六、在租赁期间，乙方没有征得甲方同意，无权对租房屋进行改建，无权破坏房屋建筑结构。乙方在承租期间投入的装饰（含水电等设施），合同期满后，双方终止合同时无条件归甲方所有，乙方不得拆走或破坏。七、在租赁期间，因不可抗拒的原因（如自然灾害、政府征地、城市改建）所造成的损失，甲乙双方互不承担责任。如涉及拆迁，该房屋的所有拆迁利益归甲方所有，与乙方无关。……九、乙方如果在所订年限之内无法经营，乙方有权转让给第三者经营，甲方无权干涉。十、合同期满，甲方收回出租房屋，退还押金。如乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院诉讼，甲方因此所受到的一切损失由乙方负责赔偿，并作乙方违约处理。十一、合同期满后，若乙方继续租赁房屋，在同等条件下有优先承租权。若终止合同，乙方需提前壹个月通知甲方。十二、甲乙双方不得违反以上所订条款，否则，违约方须向另一方支付年租金10%的违约金，且另一方有权终止合同。十三、本合同从双方签字之日起生效，合同期满自行终止失效，未尽事宜可由双方协商解决。如客运站搬迁，此合同就此终止。十四、乙方从2014年至2016年甲方不得涨房租，后两年房租费随行就市。”李德珍、肖月兵、肖月均在合同上签名捺印予以确认。2017年农历10月，肖月兵告知李德珍不再继续租赁该房屋，合同所涉房屋实际由肖月均承租使用。肖月兵向李德珍支付了租赁期限内的全部租金，肖月均未支付2019年7月1日以后的房租。李德珍、肖月兵、肖月均房屋租赁期满后，双方未签订书面合同，肖月均继续使用该出租房屋至今。2019年5月31日，兴文县房屋征收中心与李德珍及其女儿王茜、王义娟分别签订《兴文县棚户区改造国有土地上房屋征收补偿及补助奖励协议》，将案涉出租房征收，并于2019年7月18日前将征收补偿款全额支付给了李德珍及其子女。2020年5月26日，李德珍向肖月均、肖月兵邮寄了《关于解除房屋租赁合同及办理腾房相关事宜的通知》，告知肖月均于2020年7月1日解除不定期房屋租赁合同，肖月均于2020年6月5日回复李德珍，现有关系为不定期租赁合同关系，随时可以解除合同。双方因停产、停业补偿、搬迁费用、装饰装修补偿、建造的部分房屋问题未能达成一致意见，肖月均至今未搬出所租房屋。2020年7月20日，兴文县房屋征收服务中心组织肖月均、肖月兵、李德珍及其子女座谈调解未果。2020年7月24日，肖月兵、肖月均向李德珍归还了全部借用的财产，李德珍向二人出具了书面收条。庭审中，肖月均陈述其按时缴纳了水电气等日常费用。肖月均未搬出承租的房屋，李德珍诉至来院，请求判令肖月兵、肖月均履行腾房、支付拖欠租金、退还借用财产等义务。 一审法院认为，李德珍、肖月兵、肖月均均为有完全民事行为能力的自然人，在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示。依法成立的合同，应当受到法律保护，合同各方当事人应当严格履行自己的义务。李德珍、肖月兵、肖月均已经确认肖月兵于2017年将合同中的租赁权转让给肖月均，肖月均承接了肖月兵在该合同中的权利义务。在合同到期后，李德珍、肖月均未签订书面合同，肖月均继续使用租赁的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，李德珍、肖月兵、肖月均于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，在2019年7月1日后的租赁关系视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“第三人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。第三人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定，李德珍具有解除权。李德珍在2020年5月26日向肖月均发出了解除租赁合同的通知，肖月均做了相应回复，证明解除通知已经到达肖月均，李德珍、肖月均之间的不定期租赁合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，肖月均作为承租人，具有返还租赁房屋的义务。李德珍请求肖月均支付房屋租金50000元，符合《房屋租赁合同》约定，一审法院予以支持，实际承租人肖月均具有支付房租的义务。合同到期后，视为不定期租赁合同，肖月均应当按照实际使用该出租房的时间按月向李德珍支付租金，李德珍请求肖月均支付15000元违约金不符合不定期租赁合同的特征，肖月均应当支付逾期支付房租的违约金为月租金的10%，即416.8元。至于肖月均所称的搬迁合理期限不足的问题，合理期限不足不是合同是否解除的条件，肖月均可以请求适当延长，综合李德珍、肖月均之间不定期租赁合同以及出租房所在城市的一般情况，一审法院认为肖月均搬迁的合理期限在通知到达之日起三个月较为适宜。肖月均收到李德珍发出解除合同并要求腾退房屋的通知至今已经超过三个月，肖月均应当立即履行腾退房屋的义务。李德珍无证据证明肖月均实际具有拖欠水电气等费用的违约行为，一审法院对李德珍主张肖月均结清水电气等费用的请求不予支持。肖月均已经实际归还李德珍床、棕垫等借用的财产，一审法院对李德珍的返还请求不再支持。 肖月均认为其租赁期间装修装饰的费用在拆迁后应当归其所有，根据李德珍与肖月兵、肖月均之间的《房屋租赁合同》约定：“第六条、在租赁期间，乙方没有征得甲方同意，无权对租房屋进行改建，无权破坏房屋建筑结构。乙方在承租期间投入的装饰（含水电等设施），合同期满后，双方终止合同时无条件归甲方所有，乙方不得拆走或破坏。第七条、在租赁期间，因不可抗拒的原因（如自然灾害、政府征地、城市改建）所造成的损失，甲乙双方互不承担责任。如涉及拆迁，该房屋的所有拆迁利益归甲方所有，与乙方无关。”该装饰装修在合同期满后已归李德珍方所有，拆迁利益亦归李德珍方所有，肖月兵、肖月均无权主张，一审法院对肖月兵、肖月均的该意见不予支持。肖月兵、肖月均提出其在承租期间有部分扩建房屋及功能设施，要求李德珍支付其拆迁补偿费用。如肖月均、肖月兵确有部分扩建房屋及功能设施，其合法性和处理方式须经行政主管部门确定，肖月兵、肖月均可待其确定后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、肖月均于本判决生效之日起十日内将其承租的位于兴文县××路××号门市及房屋腾退返还给李德珍；二、肖月均于本判决生效之日起十日内向李德珍支付房屋租金（按4168元／月标准，从2019年7月2日起支付至腾退房屋之日止）；三、肖月均于本判决生效之日起十日内向李德珍支付逾期缴纳房屋租金违约金416.8元；四、驳回李德珍的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费775元，由肖月均负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认定事实，2019年5月31日，兴文县房屋征收中心与李德珍及其女儿王茜、王义娟签订的《兴文县棚户区改造国有土地上房屋征收补偿及补助奖励协议》约定：协议签订后，李德珍及其女儿王茜、王义娟做好搬迁准备，待棚改补偿资金足额划入李德珍及其女儿王茜、王义娟账户七日内自行将被征收房屋腾空并交付兴文县房屋征收中心拆除。李德珍及其女儿应负责自行解决被征收房屋权属的争议事项，承担与原有房屋相关的权属纠纷、债务、租赁、抵押等一切经济责任和法律责任。 本院认为，本案争议的焦点为：1.李德珍是否有权收取租金；2.肖月均是否存在违约行为及应否承担相应的责任；3.肖月均是否应当按期腾退房屋。现评析如下： 1.李德珍是否有权收取租金。根据李德珍与兴文县房屋征收服务中心之间签订的《兴文县棚户区改造国有土地上房屋征收补偿及补助奖励协议》约定，李德珍需自行将案涉房屋腾空交兴文县房屋征收服务中心拆除，并负担腾空房屋之前的租赁纠纷所产生的责任。即在案涉房屋腾空交付兴文县房屋征收服务中心前，案涉房屋对应的权利、义务均由李德珍享有。故在兴文县房屋征收服务中心要求李德珍交付案涉房屋前，李德珍仍然有权收取租金。 2.肖月均是否应当支付违约金。案涉《房屋租赁合同》到期后，李德珍、肖月均虽未签订新的《租赁合同》，但肖月均仍在继续使用该房，李德珍对此未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方签订的原租赁合同继续有效，李德珍与肖月均之间变为不定期租赁关系，李德珍、肖月均应按照该合同的约定履行各自义务。而肖月均从2019年7月1日起未再向李德珍支付房租，该行为已构成违约，故肖月均应当按照原租赁合同的约定支付违约金。 3.肖月均是否应当按期腾退房屋。案涉《房屋租赁合同》到期后，肖月均未与李德珍签订租赁协议继续租赁案涉房屋，双方形成了不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，李德珍在合理的期限通知肖月均后，可以随时解除合同。本案中，李德珍于2020年5月26日向肖月均送达了解除租赁合同的通知，至李德珍提起本案诉讼已数月之久，符合前述法律的规定，肖月均应当在规定期限内腾退房屋。 综上所述，肖月均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1582元，由上诉人肖月均负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈西苓 审判员  彭晓烽 审判员  聂华竟 二〇二一年四月二十日 书记员  徐 莲