陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2021）陕01民终4689号     上诉人（原审被告）：西安君昱实业发展有限公司。住所地:西安市高新区、B、C、D单元。   法定代表人：张军民，该公司总经理。   委托诉讼代理人：向东升，男，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：朱建宾，男，1983年2月8日出生，汉族，住河南省开封县。   委托诉讼代理人：陈志霞，女，系朱建宾之妻。   被上诉人（原审原告）：陈志霞，女，1989年5月23日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟。   上诉人西安君昱实业发展有限公司（以下简称“君昱公司”）因与被上诉人朱建宾、陈志霞房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君昱公司的委托诉讼代理人向东升、被上诉人陈志霞并作为朱建宾的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   君昱公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回朱建宾、陈志霞的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由朱建宾、陈志霞承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据一审中君昱公司提交的证据可以看出，涉案房屋未能按时办理房屋产权证书的责任不在君昱公司。涉案房屋为长安区XX村XX城中村改造项目的商业开发房屋，该部分房屋的手续办理，需要由长安区城改办主导，根据西安市城改政策，2015年后需以安置区的投入成本核算综合开发用地，导致企业增加了手续办理的时间，但政府主导的项目改造综合成本核算审计工作进展缓慢，导致土地出让手续无法推进，其他各证更是无法办理，截至目前涉案房产的成本核算仍未完成。另外，由于西安市长安区城中村（棚户区）改造办公室与西安市城改办就土地评估意见不统一，政府不按照协议履行，导致土地价格攀升，土地评估价格至今无法解决，导致土地出让手续无法进行，故房产证无法办理。综上，涉案房屋的产权证未取得绝非是企业原因，均为政府相关原因及一些历史遗留因素导致。请求二审法院在查明事实的基础上依法支持君昱公司的上诉请求。   朱建宾、陈志霞辩称，1.一审判决认定事实清楚，且均有证据相互印证，并经过法庭质证。在上诉状中君昱公司也是依据本案一审查明事实提出上诉的，可以看出君昱公司对一审查明事实是认可的。2.一审判决依据合同法依法判决，适用法律正确。综上，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。君昱公司与其他第三方的任何协议，均不能构成不履行或迟延履行商品房买卖合同的法定或约定抗辩理由。君昱公司不行使或不积极行使其权利，将会导致朱建宾、陈志霞永远无法实现合同权利，故君昱公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。   朱建宾、陈志霞向一审法院起诉请求：1.判令君昱公司将给朱建宾、陈志霞办理位于西安市XX街XX号XX幢XX单元XX层XX房屋权属登记需要由君昱公司提供的材料报产权登记机关备案，并协助朱建宾、陈志霞取得房地产权属证书；2.判令君昱公司向朱建宾、陈志霞支付因君昱公司责任导致朱建宾、陈志霞不能在约定期限内取得房地产权属证书的违约金5874.89元；3.判令本案诉讼费由君昱公司承担。   一审法院认定事实：朱建宾、陈志霞与君昱公司签订《商品房买卖合同》，由朱建宾、陈志霞购买君昱公司开发建设的位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋价款为587489元；该合同约定君昱公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案。如因君昱公司的责任，朱建宾、陈志霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.朱建宾、陈志霞退房，君昱公司在朱建宾、陈志霞提出退房要求之日起60日内将朱建宾、陈志霞已付房价款退还朱建宾、陈志霞，并按已付房价款的1%赔偿朱建宾、陈志霞损失；2.朱建宾、陈志霞不退房，君昱公司按已付房价款的1%向朱建宾、陈志霞支付违约金。合同签订后，朱建宾、陈志霞依约完全履行了支付房款的义务。2014年11月27日，君昱公司将房屋交付朱建宾、陈志霞使用。后因君昱公司一直未能向产权登记机关提交相关办证资料，朱建宾、陈志霞遂提起诉讼。另查明，君昱公司开发建设的风憬天下小区有相关部门核发的西安市长安区商品房预售许可证及建筑工程施工许可证，但相关土地出让手续尚在办理之中。截止本案法庭辩论终结前，君昱公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，朱建宾、陈志霞未能取得房屋权属登记证书。本案审理过程中，朱建宾、陈志霞、君昱公司各坚持其诉辩意见，调解不立。   一审法院认为，朱建宾、陈志霞与君昱公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，君昱公司应在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案。现朱建宾、陈志霞已依约支付了房款，君昱公司于2014年11月27日将房屋交付朱建宾、陈志霞，但君昱公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对朱建宾、陈志霞要求君昱公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并由君昱公司协助朱建宾、陈志霞办理房地产权属证书的请求，予以支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因君昱公司的责任，朱建宾、陈志霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，朱建宾、陈志霞可选择不退房，由君昱公司按已付房价款的1%向朱建宾、陈志霞支付违约金，现因君昱公司未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致朱建宾、陈志霞未能在规定期限内取得房屋权属证书，朱建宾、陈志霞选择不退房，要求君昱公司按已付房价款587489元的1%向其支付违约金5874.89元，符合合同约定，于法有据，予以支持。君昱公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在君昱公司为由抗辩，但未能提交充分证据证明其主张，该抗辩理由不成立，不予采纳。判决：1.被告西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内将办理原告朱建宾、陈志霞所购买的西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋不动产权属证书需要由被告西安君昱实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告朱建宾、陈志霞办理房地产权属证书；2.被告西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告朱建宾、陈志霞违约金5874.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，朱建宾、陈志霞已预交，由君昱公司承担，于本判决生效之日起三十日内给付朱建宾、陈志霞。   二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为涉案房屋权属登记的办理问题及君昱公司是否应承担违约责任。朱建宾、陈志霞与君昱公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，君昱公司作为商品房的出卖人，已于2014年11月27日向朱建宾、陈志霞交付房屋，但其并未按照涉案合同第十五条之约定履行提交备案资料的义务，已构成违约，应当按照合同约定提交备案资料并承担逾期办证违约金，故原审法院判决君昱公司应于判决生效之日起六个月内将涉案房屋需由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的1%支付违约金，并无不妥。君昱公司上诉称涉案房屋未能按时办理房屋产权证书系因第三方原因及一些历史遗留因素导致，并非君昱公司的责任，其不应当承担违约责任。这一主张违背了合同相对性基本原则，不能成立，故君昱公司仍应当根据合同的约定履行义务并承担违约责任，原审判决适当。   综上所述，君昱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人西安君昱实业发展有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长  岳晓路   审判员  姬    钊   审判员  蒋    瑜      二○二一年四月六日      法 官 助 理  焦    菲   书记员  周    燕          1