广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初34963号原告（反诉原告）黄某某，男，汉族，身份证住址:广州市天河区。委托代理人周某某，广东君一律师事务所律师。被告（反诉被告）钟某某，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区）委托代理人易某某，广东文佩律师事务所律师。委托代理人邹某，广东文佩律师事务所实习律师。原告黄某某诉被告钟某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，被告在法定期限内提起反诉，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年1月19日依法公开开庭进行了独任审理。原告黄某某及其委托代理人周某某、被告钟某某及其委托代理人易某某、邹某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告返还原告房屋租赁押金19896元及利息（利息自2020年8月3日开始计算至被告支付完毕止，按年利率6%计算）;2、被告返还原告租赁房屋中76960元物品（其中∶1、太阳能设备一套价值8000元;2、冷热新加压器两台价值1300元;3、空气能水加热器一台价值4000元;4、走廊抽风机40个价值2000元;5、地毯价值2000元;6、房门12扇价值6000元;7、洗手台、马桶、毛巾架价值15000元;8、床及床垫价值1000元;9、消防系统一套价值20000元;10、烟感系统一套价值5000元;11、房门锁36付3600元;12、装饰灯套15个价值900元;13、冷热水龙头72个价值2160元）;3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由∶2018年3月20日，原告黄某某与被告钟某某、案外人蔡某某签订《某某宾馆经营转让协议》，三方就深圳市龙岗区某某宾馆转让事宜达成协议，三方协议中被告方由被告钟某某儿子钟某某签名确认。协议签订后，原告与案外人蔡某某签订了《个人独资企业转让协议》，并在深圳市盐田区公证处办理了公证，原告按照协议约定支付了转让金，受让了案外人蔡某某与被告钟某某签订的《房屋租赁合同》中的权利与义务。《某某宾馆转让协议》于2020年7月30日到期，原告与被告于2020年7月24日签订《调解协议书》，其中第2条约定∶双方因资产估价不成，被告钟某某将延长原告黄某某三日搬离。原告于2020年8月2日搬离租赁房屋中物品时，被告阻拦原告搬运属于原告的物品，同时拒绝退还房屋租赁押金，原告迫于无奈只能拨打110报警，后原告再次找被告要求协商解决，但被告置之不理。根据《某某宾馆经营转让协议》第五条约定∶现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方拥有及使用，租赁期满后，动产与不动产的划分按原租赁合同执行。原告依据合同约定支付了转让金，租赁房屋中属于动产的物品理应属于原告所有。在转让协议到期，被告却无故阻拦原告搬走租赁房屋中属于原告的物品。被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告辩称，1、某某宾馆经营转让协议中约定，原告履行原租赁合同一切条款，原告违反原租赁经营合同书的约定，将2020年2、3月份的房屋租金拖欠至7月份才支付，且仅支付半个月，合同期满后，原告未经被告核实，即搬离房屋、财物，还擅自拆除场内房屋、固定装修设施，造成被告房屋损坏。根据租赁经营合同书第三条第六点和第九条第二点第五点的约定，原告的房屋租赁押金19896元不予退还。相反原告应当赔偿被告的财产损失。2、原告在租赁合同期限届满后，已将全部物品搬离，原告第二项诉讼请求中的走廊、抽风机、房门、房门锁、洗手台、马桶、毛巾架、消防系统、烟感系统、装饰灯、冷热水龙头、包括太阳能设备。租赁经营合同书第十条第三点的约定，均属于租赁合同约定的固定装修等设施设备。另依据租赁经营合同书第八条第七点的约定，该部分设施设备属被告所有，原告不得拆除或移动。实际上原告在搬离时已将家具以及属于被告所有的固定装修、设施、设备拆除并搬离，原告应当对其拆除，属被告所有的财物和造成的房屋损失以及空置损失予以赔偿，故原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并依法判决原告向被告赔偿损失。被告反诉请求：1、原告赔偿被告房屋财产损失45163元;2、原告赔偿被告房屋租金损失103500元（自2020年8月1日起计至2020年10月31日止）;3、诉讼费由原告承担。事实与理由∶2018年3月20日，原告承租深圳市龙岗区作为深圳市龙岗区某某宾馆经营客房使用，租期至2020年7月30日止。2020年7月30日租赁期满后，原告搬离时，将属于被告所有的固定装修设施，如卫生间水龙头、门锁、空调电视等设备设施强行拆除，导致被告所有的深圳市龙岗区某某宾馆无法对外转租使用，现被告就上述损失提起反诉，要求原告赔偿被告房屋财产损失45163元，三个月租金损失103500元。原告辩称，根据《某某宾馆经营转让协议》第五条约定现有装修装饰设备，在甲方收到乙方转让价后，全部归乙方拥有及使用。根据原被告于2020年7月24日达成的调解协议书第三条约定，甲乙双方因资产估价不同，甲方将延长3日搬离；根据第四条约定，乙方在合同期满搬离交接完后，甲方将房租、押金3日内退还给乙方；从原被告的调解协议可以看出，现有租赁房屋中的装修装饰设备所有权即使用权是属于原告所有；且租赁期满之前甲乙双方因为资产的估价有分歧，进行了协商，在协商不成的情况下，被告阻止原告将原告自身所有的物品搬离，按照协议约定，原告是在行使自己的合法权利，并没有损害被告的权益，因此请求依法驳回被告的反诉请求，支持原告的诉求。经审理查明，2014年7月20日，被告和案外人李某某签订《租赁经营合同书》，约定：被告将某某休闲中心五楼租给案外人李某某用于经营客房项目，建筑面积约1200米，租期从2014年8月1日至2020年7月30日止，其中2017年8月1日至2020年7月30日止每月租金36000元；每月卫生费400元，水电费承租人自行承担；保证金6万元；承租人可以进场装修，但装修方案必须符合出租人整体装修要求及批准；承租人退场时不可将场地内固定装修部分及水电安装拆除或移动，承租人的产品及动产部分经出租人核实后方可搬离……涉案房屋经多次转让。后于2018年3月20日，原被告与案外人蔡某某签订《某某宾馆经营转让协议》，约定：案外人蔡某某将涉案房屋转让给原告经营客房使用，建筑面积1200平方米，原告同等享有案外人在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；租期到2020年7月30日止，其中2017年8月1至2020年7月30日月租金为34500元；房屋押金69000元；原告代替案外人向被告履行原租赁合同的一切条款；保证金由原告承接，合同到期后由被告退还给原告；现有装修、装饰、设备在案外人收到原告转让金后全部归原告拥有及使用，租赁期满后，动产与不动产的划分按原租赁合同执行；原告接手经营后，如对店铺进行装修和改造，相关费用与由原告自理，但装修方案及消防需经被告书面同意后方可施工……涉案房屋由原告与案外人蔡某某现场交接，双方没有书面的清点清单。其后，原被告于2018年3月25日签订《太阳能转让协议》约定被告将涉案房屋六楼原水池上的空4排8架太阳能转让给原告，转让金8000元，转让后原告可自行改造使用。2020年7月24日，原被告签订《调解协议书》，约定：1.原告现将2月份半个月、3月份半个月房租34500元交给被告后按原租赁合同约定属于原告的物品可开始搬离；2.原告的7月份水电费、房租在押金69000元内扣除；3.双方因资产估价不成，原告延长3日搬离；4.原告在合同期满后，搬离并交接完后，被告将押金3日内退还原告。另查，原告已支付2月份半个月和3月份半个月的房租34500元，未付2020年7月份租金及水电费共计49104元。原告于2020年8月2日搬离；被告于2020年8月3日收回涉案房屋，并重新对外用于公寓出租使用，房屋格局仍为原有状态。关于涉案房屋内原告未搬走的物品情况，原告称房屋内所有物品都是其接手后购买添置，属于其所有，即诉求第2项所列物品；被告称其在2014年7月转让给下一手时即是经营宾馆使用，涉案房屋内物品已满足经营需要。被告向本院提交的涉案房屋收回时的照片显示，房间内有部分床垫、桌子、地毯。庭审时，被告确认太阳能、冷热新加压器、空气能水加热器、走廊抽风机、房门12扇、马桶、消防系统、烟感系统都还在；洗手台部分被拆走部分还在，毛巾架没有了，床和床垫搬走了，房门锁36付部分被拆走部分不能使用，房间灯饰部分被拆走部分还在，冷热水龙头及花洒都被拆走了；称原告的强行拆除行为，造成被告房屋内装修装饰的损失约30000元，构成侵权。本院认为，涉案合同租期于2020年7月份到期，原被告因搬离问题发生纠纷。原告诉请的物品大部分不属于装修装饰不可拆除部分，只是原告在拆除搬离物品时需将房屋恢复原状交给被告，涉案房屋经营几经易手，由原告最后接手，为了经营需要中间购置添附物品符合常理，被告也没有提交证据证明涉案房屋内的物品属其所有，故应属原告所有。但是，原告诉讼请求第二项中所列未搬离物品，如拆除水龙头、洗手台、花洒、马桶、烟感系统、消防系统、房门、房门锁、抽风机等均会破坏房屋墙壁，且拆除后会造成使用价值严重贬损，在原告搬离时应双方协商处理，强行拆除的行为并不合理且必然造成双方的财产损失；太阳能已由被告在2018年3月以8000元价格转让给原告，属于原告所有，原告可以拆除搬离，但拆除太阳能会造成价值贬损；综上鉴于涉案房屋被告已出租使用，且拆除上述物品并不利于双方的经济利益，本院将上述物品一并计入原告物品损失内，并根据原告2018年3月的接手时间、经营时长、物品是否适宜拆除等的情况，酌情支持原告未搬离物品损失20000元。被告辩称上述物品均为装修装饰附着物，不能拆除搬离，依据不足，本院不予支持。关于押金19896元（69000元-49104元），原告诉请被告退还押金，由于涉案房屋无产权证，亦未取得合法报建手续，涉案租赁合同应为无效合同，原告腾退后，被告应向原告返还押金19896元。关于被告的反诉请求，如上所述，被告要求原告赔偿损失及三个月租金损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钟某某应于本判决生效之日起三日内向原告黄某某退还押金19896元；二、被告钟某某应于本判决生效之日起三日内向原告黄某某支付物品损失20000元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2222元（原告已预交），由原告承担1311元，被告承担911元并直接迳付原告；反诉费2970元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年四月八日书记员  罗 韵