湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初744号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地：邵东市大禾塘街道文体路100号，统一社会信用代码：91430521561707428K。法定代表人：汪毅，系该公司负责人。委托诉讼代理人：何旻霖，女，汉族，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓鹏辉，女，汉族，系该公司员工。被告：刘辉强，男，1975年5月9日出生，汉族，住邵东市两市。委托诉讼代理人：姜雅，湖南启航律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：鲁焰，湖南启航律师事务所实习律师。原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业公司”）与被告刘辉强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋27-30号、61-65号商铺自2017年1月1日至2020年11月16日期间的租金707908元及违约金（自租金拖欠之日起按合同约定计算至付清之日止）；2、判令被告向原告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋27-30号、61-65号商铺自2015年12月17日至2020年11月16日期间的物业服务费207275元及违约金（自物业服务费拖欠之日起按日千分之三计算至付清之日止）；3、由被告承担本案诉讼费、保全费等实现债权的费用。审理中，原告长盛物业公司向本院书面申请撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2014年6月20日，案外人何小明与原告长盛物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期AS03a栋27-30号和61-65号商铺出租给乙方作为经营餐饮店使用，27-30号、61-65号商铺房屋建筑面积共计为1254.69平方米,租赁期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月31日止。免费租赁期18个月作为房屋装修期。2014年6月25日，案外人何小明与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告为上述商铺提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取。逾期交纳物业管理服务费的，长盛物业公司有权按每天千分之三主张违约金。上述合同签订后，原告长盛物业公司按约将商铺交付给何小明使用并提供物业服务。2015年7月1日，何小明将其承租的上述商铺转让给被告刘辉强经营，双方签订《源厨餐厅转让协议》。自此，被告承担了原告与何小明之间的合同权利与义务。后因被告经营不善，自2015年12月起一直拖欠物业费，后原告多次催收，被告至今未支付。被告刘辉强的委托代理人辩称:一、基本事实无异议，但租金及物业费的计算有误，租金和物业费明显偏高，应予以核减，而且被告与原告签订了一份减免租金和物业费的协议，原告应当对被告的租金和物业费进行减免；二、承租时交的水、电押金500元及房屋租赁保证金38000元、装修押金2000元可以抵扣房租及物业费。本院经审理查明的事实与原告诉称的一致。另查明：2018年3月，被告向原告公司提交了一份《关于恳请减免租金和物业申请报告》，以地段人气不旺、周边修路、自2016年2月起停业等综合原因，要求原告对于租金及物业费给予减免，后原告答复：“停业期的物业费给予最大优惠的减免，停业期的租金相应减免或按起租价计算”的方案，被告表示认可。原、被告双方于2020年11月16日解除租赁关系，商铺已退还给原告长盛物业公司。被告租赁房屋时在原告处交纳了房屋租赁押金38000元及水、电押金500元。在审理中，原告撤回了第一项诉讼请求，并对物业费的违约金进行了调整，要求按年利率15.4%计算。上述事实，有原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、房屋租赁合同、前期物业管理服务协议、物业费及违约金明细表、转租协议、关于恳请减免租金和物业申请报告及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：在原告长盛物业公司撤回第1项诉讼请求后，本案案由应为物业服务合同纠纷。原告长盛物业公司与案外人何小明签订的《房屋租赁合同》和《前期物业管理服务协议》系当事人双方真实意思表示,未违背法律强制性规定,合法有效，具有约束力。经原告同意，何小明将商铺转租给刘辉强，则刘辉强通过转让方式承继了何小明合同中的权利义务，原、被告应严格按上述合同约定履行各自的义务。在原告长盛物业公司将租赁物商铺交付给被告使用并提供物业服务后，被告刘辉强应按合同约定向原告长盛物业公司支付物业服务费。被告刘辉强现拖欠物业服务费未支付的行为，已构成违约。原、被告双方针对物业费的拖欠问题，于2018年3月已经达成了减免方案，约定停业期间的“物业费给予最大优惠的减免”，虽未明确具体减免金额，但依照通常理解，原告已经放弃了要求被告严格按合同约定履行义务的权利，即降低物业费的收取标准，并不再收取违约金。现原告再要求被告支付未付物业费的违约金，已经明显不符合诚信原则，故对此诉请，本院不予支持。被告刘辉强承租的27-30号、61-65号商铺未支付的物业服务费为从2015年12月17日起至2020年11月16日止为207275元（1254.69平方米×2.8元/㎡/月×59个月），依照原、被告达成的和解协议，本案物业费本院酌情认定减免其中的20%，收取总费用的80%为165820元（207275×80%）。在诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原告主张房屋租赁押金及水电费押金等费用的抵扣，因上述费用系房屋租赁合同内容，故在本案审理物业费纠纷中不予处理。被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘辉强在本判决生效之日起十五日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司邦盛凤凰城一期AS03a栋27-30号、61-65号商铺的物业管理费165820元。二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6476元，由被告刘辉强负担3000元，原告邵东长盛物业管理有限公司负担3476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  罗永贵二〇二一年四月十四日法官助理刘凤燕代理书记员  刘海兰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。