云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2504民初560号 原告：红河春天物业管理有限公司。住所地：云南省弥勒市弥阳街道办事处白腊园村以南。 法定代表人：阮友宾，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张耀、普红姝，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：雷志红，女，1983年10月1日出生，汉族，居民，原住云南省弥勒市弥阳街道办事处，现住云南省弥勒市。 委托诉讼代理人：段乃勇、陈晓梅（实习），云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告红河春天物业管理有限公司（以下简称原告）与被告雷志红（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张耀、普红姝，被告的委托诉讼代理人段乃勇、陈晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的请求：1.依法判决被告向原告支付自2016年8月至2021年1月的住宅物业管理服务62852.76元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原告系“春天湖园”小区物业服务企业，被告系该小区第25幢房屋业主。2012年3月20日，被告与开发商红河春天房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及补充协议，向开发商购买位于弥勒市（现弥阳街道办事处）白腊园村以南红河春天一期“春天湖园”第25幢房屋，面积387.98平方米。合同签订后，被告未主动办理接房手续，开发商于2016年7月18日在《红河日报》上刊登交房公告，时间为2016年5月28日至7月30日。至2016年7月31日起第25幢房屋视为已经交付被告。原告于2014年7月起为“春天湖园”小区提供物业管理服务，物业费采用包干制的模式进行管理，由商品房交付之日起开始缴纳，物业费按物价局核准别墅住宅3元／㎡／月。被告于2016年7月31日起接房至今，原告均全面认真向被告提供了物业服务，被告未向原告缴纳物业费，原告一直催促，被告置之不理，请求人民法院依法判决支付原告的诉讼请求。 被告辩称，一、本案房屋目前尚未完成交接，答辩人并未接受被答辩人的服务，该物业合同对于答辩人而言并未成立，答辩人无需向被答辩人支付物业费，该物业费应当由开发商向被答辩人支付。答辩人虽系涉案小区业主，但迄今为止，答辩人仍不能进入房屋进行正常使用。根据贵院作出的（2020）云2504民初2820号民事判决书可知，本案房屋至今尚未完成交接，在上述案件庭审中，答辩人对房屋交接也予以阐述，答辩人已按开发商要求至指定地点办理交房手续，但因开发商的原因导致答辩人一直未能完成房屋的交接问题，虽然判决书认定视为2016年7月31日已交付，但答辩人事实上从未与被答辩人办理过任何交房事宜，在（2020）云2504民初（2820号民事案件）审理中答辩人一直抗辩因被答辩人拒不履行交房义务，实际上答辩人从未从开发商处取得房屋钥匙或是门禁卡，答辩人至今不能出入本案涉及的房屋，不能实际使用本案房屋。根据我国《民法典》第四百九十条第二款、第九百八十三条规定，因答辩人未能实际使用房屋，答辩人未接受被答辩人提供的服务，双方也并未形成有效的物业服务合同，同时被答辩人与开发商为关联企业，两家公司的法定代表人均为阮友宾，被答辩人仍由开发商实际控制，该物业费应由开发商支付，与答辩人无关。 二、答辩人并未在2018年收到被答辩人的物业费催缴通知书，且并未享受过相应业主权利，无需向被答辩人支付相应的物业费。虽然被答辩人自述在2018年曾向答辩人发出过物业费催缴通知书，但实际上被答辩人并未向答辩人送达过通知。答辩人自2012年向开发商购买房屋后，按约向开发商交纳了首付款及办理了按揭贷款，后因开发商未能交房，更不知开发商是如何与被答辩人签订了所谓的物业服务合同。之前答辩人一直在与开发商沟通、催促开发商向其交房，必然会收到通知时及时要求开发商交房，不会在2020年又以开发商一直未能实际交房为由要求开发商承担违约责任。不存在答辩人恶意拖欠物业费的问题。根据我国《民法典》第九百四十三条、《物业管理条例》第六条规定，被答辩人自称自2014年7月起为答辩人提供物业服务，答辩人应享有以上权利，同时被答辩人也应向答辩人履行上述义务，但事实上不存在以上以情形。 综上，恳请贵院认真审查本案争议事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 综合原被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.原被告双方物业服务合同是否成立、是否合法有效；2.原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，其请求是否给以支持。 原告为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1.《商品房购销合同》[合同编号：红河春天一期2011第（037号）]《商品房购销合同》补充协议复印件各1份、（2020）云25民终2201号民事判决书复印件1份，欲证明被告系“春天湖园”第25幢房屋业主的客观事实；人民法院生效判决依法认定被告已于2016年7月31日接收房屋的事实；原告有权要求被告自2016年8月起按约足额缴纳物业服务费用。 2.《收费明细》公示材料复印件1份，欲证明原告组织架构情况；“春天湖园”别墅住宅物业管理费按照3元/㎡/月的标准乘以建筑面积收取。 3.《关于物业费优惠服务的通知》《物业费优惠服务的通知》《缴款单》《物业管理费催缴通知》复印件各1份、《发票》复印件2份，欲证明原告曾承诺对及时缴纳物业管理费的业主给予优惠，并予以落实。 4.《物业管理费催缴通知》复印件1份，欲证明原告于2018年12月31日向被告催缴2016年度至2018年度物业管理费。 经质证，被告对以上证据1的真实性合法性认可，证明目的不认可，认为房屋没有交接；被告对证据2、3的三性不予认可，认为被告没有享受到物业服务；被告对证据4的三性不予认可，认为被告没有收到物业管理费催缴通知。 被告无证据向本院提供。 本院对上述证据审核后认为，原告提供的证据来源合法、内容真实，除了不能证明“春天湖园”别墅住宅物业管理费按照3元/㎡/月的标准乘以建筑面积收取目的外，其余均能够证明原告欲证明的事实，予以采信。 本院经审理确认事实如下：原告系从事物业管理；房屋租赁代理；家政服务；室内外装饰工程的设计、施工的有限责任公司。自2014年7月24日后原告为弥勒市弥阳街道办事处白腊园村以南红河春天一期“春天湖园”小区进行物业管理服务。被告于2012年3月20日向房地产开发商红河春天房地产开发有限公司购买坐落于云南省弥勒市房屋，面积为387.98平方米。双方签订购房合同及其补充协议后，被告依约向红河春天房地产开发有限公司付清了所有购房款。红河春天房地产开发有限公司于2016年5月17日向被告发放《交房通知书》，并于2016年7月18日在《红河日报》上刊登交房公告：公司已于2016年5月10日开始以书面或电话、短信形式通知各位业主接房，现再次对交房事宜作如下公告，交房时间为2016年5月28日至7月30日。被告于2016年7月31日起接收涉案房屋至今，被告未向原告缴纳物业费，经原告催讨未果。 本院认为：关于原被告双方物业服务合同是否成立、是否合法有效的问题。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修保养、环境卫生和相关程序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”规定，以及本院查明的原告作为物业服务合同的物业服务人为被告所在小区提供了相应的物业服务的事实，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款“法律、行政法规规定或是当事人约定合同应当采取书面形式订立，当事人未采取书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”规定，原被告之间存在事实上的物业服务合同关系，双方物业服务合同成立，且根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”规定，该物业服务合同依法成立并生效，故为有效合同。原告已于2014年7月24日至今对红河春天一期“春天湖园”小区业主（包括被告）履行了物业服务义务，被告已于2016年7月31日起接收涉案房屋至今，被告却以其未收到涉案房屋钥匙或门禁卡，未能实际使用房屋、未接受原告方提供的物业服务为由予以抗辩，无事实及法律依据，其抗辩理由不成立，不予采纳。 关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，其请求是否给以支持的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，原告已向合同相对方即涉案小区业主（包括被告）提供相应的物业服务，被告作为涉案小区业主、涉案合同的一方当事人，依法应当向原告履行相应义务，被告未能交纳物业费用显属违约，故应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付住宅物业服务费有事实和法律依据，其请求予以支持。但原告主张向业主收取的物业服务费的单价按照每平方米每月3元计算系原告单方制定的标准，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第六条“实行政府定价与政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目与各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理服务单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目与收费标准向当地物价部门备案。”、第十条第一款“物业管理服务收费实行明码标价，收费项目与标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布。”、《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、《中华人民共和国民法典》第九百四十三条“物业服务人应当定期将服务项目、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分经营与收益情况等以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”的规定，原告未提供证据证明其在收取物业服务费前已与合同相对方协商确定收费标准、或是收费标准已经相关行政管理部门批准及备案、或是以合理的方式公布了收费明码标价与标准及收费办法，即原告未提供证据或所提供的证据不足以证明其主张的事实，该主张不予支持。依据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合当地居民生活消费水平以及当地其他别墅小区物业服务收费标准，本院酌定本案原告物业服务收费单价为每平方米每月2元为宜，即本案涉案房屋物业服务收费为41901.84元（387.98㎡×54个月×2元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第四百九十条第二款、第四百三十七条、第九百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告雷志红于本判决生效之日起三日内一次性支付欠原告红河春天物业管理有限公司2016年8月至2021年1月的住宅物业服务费41901.84元。 二、驳回原告红河春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1372元，减半收取计686元，由原告红河春天物业管理有限公司负担226元，由被告负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 马 曦 二〇二一年四月七日 书记员 饶云翠