江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1564号上诉人（原审原告）：天成润华集团有限公司,住所地徐州市云龙区彭城南路382号。法定代表人:孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢莉民，女，1972年8月11日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：宋清民，男，1946年2月23日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）因与被上诉人卢莉民商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5297号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。天成润华公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实错误。1、双方签署《商品房买卖合同(预售)》约定的单价远低于徐州市物价部门核发的备案价格，也远远低于同期周边房屋的市场价格，显失公平。2017年11月22日，徐州市物价局向天成润华公司出具文华园2#-2项目《商品住房销售价格备案信息流转表》，核定2#-2楼销售均价7300元/平房米；而同期周边房屋的市场价格约为18000元/平方米。上诉人根据泉山区泰山街道办事处的要求与被上诉人所签的《商品房买卖合同(预售)》中约定的单价远低于政府物价部门核定的价格，违反了政府调控的规定，扰乱正常的市场经营秩序，依法应当被调整。而一审法院以村民阻挠施工，不能免除上诉人合同义务为由，否定上诉事实属于认定事实错误。2、《商品房买卖合同(预售)》为被迫签署，并非上诉人真实意思表示。2018年1月16日，在案涉房屋取得销售许可当日，泰山街道办事处通过协调房产管理部门将预售的房屋全部网签备案登记在其名下、并控制了网签的加密狗，以维护社会稳定为由强制让上诉人与业主签订网备合同，并表态“价格纠纷另行解决”。无奈，上诉人依原认购价与被上诉人签订了《商品房买卖合同(预售)》。因此，网备合同绝非天成润华公司自愿行为。一审法院未将上述关键事实查清，导致了对事实认定产生了偏差，继而导致适用法律错误。3、项目因开工延迟导致建设成本大幅上升，导致建设成本高于零售价格，继续按原价履行合同的基础不复存在。项目建设周期延长是因为周边村民阻挠及政府征地拖延等客观原因导致，在项目实际开工时建安成本已达2800元/平方米，加之增加补增土地成本、财务成本和税收费用，就是不计原土地成本和补征土地成本，其建设、财务、税务费用等成本也远远超出原售价。因此，本案的情形也属于合同法司法解释(二)第二十六条规定的情势变更。二、一审判决适用法律错误。一审法院仅适用合同法第八条、第六十条的规定，未适用民通意见第七十三条、合同法第五十四条、合同法司法解释(二)第二十六条等规定，致使本案判决错误。卢莉民辩称，2007年9月24日，天成润华公司与卢莉民签订了文华园2-2号楼3单元702室《房屋认购单》，被上诉人按照约定支付了全部认购金。2008年10月26日，被上诉人出具《承诺书》，承诺：上房时间为2008年12月31日，从上房时间至正式上房时间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。被上诉人之后支付全部的购房款，与上诉人签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《商品房销售管理办法》第十六条规定，被上诉人与上诉人签订的《认购单》和上诉人出具的《承诺书》应当认定为本约合同，即商品房买卖合同（多份生效判决已对上述证据作出认定）。2019年8月16日，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》系对上述本约合同的确认和正式签署。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、上诉人将文华园久拖不建的原因归赖于周边村民阻挠施工，与事实严重不符。文华园一期于2004年立项，占地36.15亩，属净地开发，与周边村民无任何瓜葛。久拖不建是因为天成润华公司资金链断裂，无钱盖房所致。2017年6月21日，中央联席办、国家信访局督查组进行实地督查后发布简报，认定这一事实。这一事实也经法院生效裁判予以认定。迄今为止，文华园2-2、2-1两栋楼全部建设资金均由全体业主集资和政府财政垫付，天成润华公司未向工程投入分文。三、上诉人认为与被上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》是在泉山区人民政府泰山街道办事处胁迫下无奈签订，系凭空捏造，无任何事实依据。2018年1月16日，天成润华公司获得预售许可后，有关购房户的信息及房款交纳明细均为天成润华公司财务科以电子版传递给泰山街道办事处财务科。泰山街道办事处根据天成润华公司提供的资料，向所有购房户收取尾款，并配合天成润华公司进行房屋买卖合同的网签。2018年9月2日，天成润华公司无理刁难，使工作无法推进。此时，市政府主要领导下达指示，责成泰山街道办事处成立监管小组，建立监管账户，将天成润华公司涉案楼房之房源及密码狗收归泰山街道办事处监管小组。2020年8月13日，泰山街道办事处就天成润华公司被胁迫无奈签订合同一事向泉山区法院出据证明，指出“根本不存在对天成润华公司实施价格干预行为”。四、上诉人以市场行情为由企图变更房屋合同单价无法律依据，与事实不符。1、2012年11月2日，在市拆迁办主任、住建局副局长黄忠的监督下，由天成润华公司与业主签订了调房协议，该协议明确规定“原面积不变，原单价不变”。2、2017年11日22日，天成润华公司为了销售剩余79套房源，在市物价局实行备案，与本案业主认购房屋无任何关联。而且，天成润华公司在市物价局备案在先，预售时间在后，此时所有房源和密码狗仍然掌握在天成润华公司手中。3、2020年6月16日，天成润华公司在不具备上房条件的情况下，发出上房通知，以逾期收取相关费用为由逼迫被上诉人在6月30日前办理上房手续，遭到被上诉人抵制，此时，天成仍然未敢提高房价，追加房款。4、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，上诉人不符合变更合同的法律规定。上诉人没有任何事实根据能证明被上诉人“以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同”。五、2020年8月28日，与本案完全相同的案件已有生效判决，判决天成润华公司败诉。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。天成润华公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令将天成润华公司与卢莉民之间签订的《商品房买卖合同》中单价变更为7300元；2、判令卢莉民补交房款497614元；3、诉讼费用由卢莉民承担。一审法院认定事实：2007年9月24日，天成润华公司与卢莉民签订《认购单》。双方主要约定：1、卢莉民购买天成润华公司开发的徐州市文华园2号2幢3单元702室房屋，该房建筑面积暂定122.8平方米，单价为3256元，总价为399837元。2、文华园项目尚未取得预售许可，卢莉民自愿认购，并须于《认购书》签订后七日内付清首款169837元，余款23万元于签订商品房买卖合同时办理银行按揭。3、上房日期暂定2008年12月31日前，最终以商品房买卖合同约定为准。4、《认购书》自签署之日生效，于商品房买卖合同签订后作废。2007年9月19日、24日，卢莉民共向天成润华公司交纳认购款169837元。2008年10月26日，天成润华公司向卢莉民出具《承诺书》，承诺：“原暂定上房日期至公司正式通知上房期间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。”2008年10月30日，天成润华公司出具《关于文华园有关问题的处理意见》。其内容为：“1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”2017年12月25日、2018年1月12日、2019年8月5日，卢莉民又合计交纳购房款230000元。2018年1月16日，天成润华公司取得文华园2号2幢楼的商品房预售许可证。2019年8月9日，天成润华公司与卢莉民签订《商品房买卖合同》。双方主要约定，卢莉民购买天成润华公司开发的文华园2号2幢4单元702室房屋，该房建筑面积为123.05平方米，单价为3256元，总价为400651元，天成润华公司须于2019年10月31日前交付房屋。2019年12月2日，卢莉民将天成润华公司诉至法院要求支付自2019年1月1日起至11月30日止的逾期交付房屋违约金。法院审理该案后认为，天成润华公司与卢莉民自签订《认购单》之日起形成商品房买卖合同关系，双方于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》系双方就买卖具体事项的补充约定，双方应按照《认购单》、《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。现天成润华公司未能按约交付房屋，应当承担违约责任。2019年12月24日，法院作出（2019）苏0311民初7357号民事判决：天成润华公司向卢莉民支付逾期上房违约金101545.54元（以169837元为基数、以每日0.015%为标准、自2019年1月1日起计算至2019年11月30日止）。该判决现已发生法律效力。2020年9月17日，天成润华公司以诉称理由诉至法院。卢莉民应诉后则以辩称理由予以反驳。庭审中，天成润华公司与卢莉民均认可涉案房屋尚未交付。天成润华公司另陈述其主张的补交房款497614元以122.8平方米计算。法院另查明,2019年11月11日,天成润华公司将牛增华诉至法院,请求法院将双方商品房买卖合同的单价变更为11500元并判令牛增华补交房款。该案事实与本案基本一致。法院审理该案后作出（2019）苏0311民初6820号民事判决：驳回天成润华公司的诉讼请求。天成润华公司不服提起上诉，二审法院审理后作出（2020）苏03民终1588号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，经（2019）苏0311民初7357号民事判决认定，天成润华公司与卢莉民自签订《认购单》时形成商品房买卖合同关系，《认购单》合法有效，对双方均有约束力,因此天成润华公司应当按照《认购单》约定的价格和期限与卢莉民结算房款、交付房屋。天成润华公司主张涉案房屋因周边村民阻挠施工而未能按期交付，无论该事由是否属实，均不能作为减轻或迟延向卢莉民履行合同义务的理由。卢莉民于2007年开始交付房款，至庭审时仍未能接收房屋、获得权属登记，天成润华公司未能按约履行合同义务，卢莉民有权要求天成润华公司按照《认购单》约定的单价承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故天成润华公司与卢莉民签订的《商品房买卖合同》约定的单价并不显失公平，天成润华公司要求变更涉案合同价款并要求卢莉民因此补交房款依据不充分，不应支持。遂判决：驳回天成润华公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人要求被上诉人变更合同价款，并要求被上诉人补交房款，依据不充分，不应支持。上诉人主张由于周围村民阻挠施工，导致其无法按期交房，该事由系上诉人与周围村民之间的纠纷，并非对抗被上诉人的合理事由。上诉人仍应对被上诉人承担合同责任。且上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是在2019年，而上诉人所称村民阻挠施工问题早于该时点，上诉人仍然同意按3256元/㎡销售商品房,说明该事由不影响上诉人确定房价。现上诉人再以村民阻挠施工为由，要求变更合同价款，不能成立。上诉人主张建筑成本增加，若按原单价履行，双方利益严重失衡，本院认为，建筑成本增加系因上诉人逾期履行合同义务造成，系其应自行承担的后果，其以此为由要求调整合同单价不能成立。综上，天成润华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8764元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年四月二十三日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥