辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2759号上诉人（原审原告）：孙玉华，女，1971年9月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：白伟，辽宁汇安康宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁省沈阳市大东区前进街道望花村村民委员会，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路254号A4号1-8门。法定代表人：唐景贵，该村主任。委托诉讼代理人：王传波，北京市炜衡（沈阳）律师所律师。委托诉讼代理人：刘雨，北京市炜衡（沈阳）律师所律师。被上诉人（原审被告）：大德彼岸（辽宁）商贸有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路258号（2门）。法定代表人：佟德龙，该公司经理。上诉人孙玉华因与辽宁省沈阳市大东区前进街道望花村村民委员会（以下简称望花村委会）、大德彼岸（辽宁）商贸有限公司（以下简称大德公司）腾房纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙玉华上诉人请求：1、判令撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初3284号《民事判决书》；2、判令二被上诉人立即腾空上诉人所有的位于沈阳市大东区3门房屋（网点），并赔偿上诉人自2018年6月1日起至实际腾空案涉房屋（网点）之日止的租金损失96,000元（暂计算至2020年5月31日止，每月租金标准按4,000元计算）；3、判令二被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.被上诉人望花村委会与案外人东泰公司、彤利公司签订的相关协议仅仅是债权性质的协议，所谓认购协议并未实际履行。因此，被上诉人望花村委会至今也尚未办理不动产权登记，尚未取得案涉房屋的所有权。2.被上诉人望花村委会基于对上述事实的认可，已就土地补偿款的相关纠纷在沈阳市中级人民法院另案起诉了彤利公司。按被上诉人望花村委会在庭审时陈述的诉请逻辑为由于案外人彤利公司交付抵顶的商业网点已经大部分登记给其他主体，应当视为彤利公司以其实际行为明确表明不履行以商业网点抵顶土地补偿款的义务，故诉请解除相关合同，并主张彤利公司履行相应的金钱给付义务，本息暂合计4,500多万元。3.案外人彤利公司基于不再履行与被上诉人望花村委会签订的有关用商业网点抵顶土地补偿款的相关协议，委托案外人简房科技公司作为中介人销售给上诉人。上诉人支付的全部购房款12,623,050元，用于案外人彤利公司偿还其欠海城市后英小额贷款有限公司的借款本息。为此，案外人彤利公司与上诉人签订了《商品房买卖合同书》，并依法办理了备案手续，向上诉人开具了正式的全额购房发票。案涉房屋于2018年6月1日备案在上诉人名下，上诉人于2018年6月15日取得了案涉房屋的不动产权证书。望花村委会辩称：同意一审判决。大德公司未答辩。孙玉华向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告望花村委会和被告大德公司立即腾空原告所有的位于沈阳市大东区3门网点，并赔偿原告自2018年6月1日起至实际腾空案涉网点之日止的租金损失96000元（暂计算至2020年5月31日止，每月租金标准按4000元计算）；2、判令二被告承担全部诉讼费用。一审法院审理查明：2006年11月28日，被告望花村委会（甲方）与案外人沈阳东泰科技实业有限公司（乙方）（以下简称“东泰公司”）签订《联合开发协议书》，约定：一、地块名称及范围。1.联合开发地块名称及位置：东陵区观泉路北望花南区二环木材市场地块。2.地块范围：南临二环路、北至原724弹药库小路、西至望花新村规划路、东至规划路，土地面积约90亩，以政府土地部门实际面积为准。二、开发模式。1.乙方负责项目总体规划及投资建设。2.地上物拆迁动迁安置工作由乙方全权负责，乙方自行委托拆迁公司进行拆迁动迁事宜，甲方须协助乙方完成上述工作，甲方享有经过东陵区人民政府批准同意的土地补偿款为每亩33万元人民币（见附件），甲方以此作资本项目与乙方联合开发，甲、乙双方决定用乙方开发建设的本项目的商业网点折合总建筑面积支付甲方上述全部土地补偿，折合商业网点总建筑面积详见补充协议书。2006年12月15日，被告望花村委会（甲方）与案外人东泰公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：1.甲方获得的商业网点面积。甲方在本项目中所得的商业网点面积为陆仟零玖拾伍平方米（6095平方米），乙方将上述商业网点面积交付甲方后，甲方本项目的土地补偿款全部支付完毕。2.甲方获得的商业网点位置。甲方获得的6095平方米商业网点的位置在A区二环路旁，楼层为：一至二层，每户面积约100至300平方米，以规划部门批准的施工图为准进行确认，以实际建设户型为准。被告望花村委会提供的2007年3月22日案外人彤利公司（甲方）与案外人东泰公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方本着平等自愿、公平诚信的原则在签订《联建协议》的基础上签订本补充协议，本补充协议与《联建协议》有相矛盾的地方，以本补充协议为准。一、项目位置：本项目位于沈阳市大东区木材市场，规划占地面积：58,251平方米。二、甲方摘牌后支付乙方1600万元人民币（此款均由乙方开据收据）。支付方式：甲方摘牌后五日内支付500万元人民币。支付第一笔钱二十个工作日内支付500万元人民币，剩余资金一次性支付。三、乙方以部分土地作资入股乙方最后分得：1.5000平方米商品房。2.6095平方米商业网点。乙方获得上述商品房及商业网点所产生的一切税金均由乙方自行承担。被告望花村委会提供的2007年7月31日案外人彤利公司（甲方）与案外人东泰公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：三、乙方以部分土地作资入股乙方最后分得：1、4000平方米商品房。（不含公建，只限民宅）2、6095平方米的商业网点。被告望花村委会提供的2008年3月21日案外人彤利公司（甲方）与案外人东泰公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：二、协议内容：2、乙方获得的6095（陆仟零玖拾伍）平方米商业网点的位置在A区A4、A5、A9、A8号楼（详见平面图红线内位置），楼层为二层，每户面积约100至300平方米（详见附户型图，以规划局最终审定为准）。被告望花村委会提供的2008年7月18日案外人彤利公司与案外人东泰公司盖章确认的“紫竹尚苑6095平方米商业网点位置图的确认函”，载明沈阳东泰科技实业有限公司在辽宁彤利房地产开发公司紫竹尚苑项目中所得的商业网点面积为6095平方米，位置在A区A4、A5、A9号楼（详见附平面图红线内位置），楼层为：一层二层，每户面积约100至300平方米（详见附户型图，以规划局最终审定及实际建筑户型为准）。由辽宁彤利房地产开发有限公司将上述6095平方米商业网点交付沈阳东泰科技实业有限公司。2009年2月28日，被告望花村委会与案外人彤利公司签订27份《彤利·紫竹尚苑认购协议》，载明认购住宅为A区4号楼1-8门；A区5号楼1-8门；A区9号楼1-11门，包括本案案涉房屋在内，共计27套门市网点，被告望花村委会于2009年3月2日出具收据确认收到上述27份认购协议及27张全额收款收据，并于庭审中确认被告彤利公司于2011年向其交付上述27套房屋的钥匙，部分自用，部分对外出租。案涉房屋目前由被告大德公司承租使用。另查明，2018年4月26日，原告与案外人沈阳简房科技有限公司（以下简称“简房科技”）签订《协议》，原告以每平方米5500元的价格从简房科技处购买包括案涉房屋在内的位于大东区1门-10门的10套网点，总房款12623050元。原告庭审中自述，包括案涉房屋在内的10套商业网点由被告彤利公司抵押给海城市后英小额贷款有限公司，后因被告彤利公司无法偿还借款，海城市后英小额贷款有限公司委托简房科技出售上述网点，原告签订协议后分批次将购房款支付给了简房科技。案涉房屋于2018年6月1日备案在原告名下，原告于2018年6月15日取得不动产权证书。以上事实，有原、被告提供的不动产权证、发票、完税证明、契证、照片、协议、补充协议、联合开发协议、补充协议、认购协议书、收据等证据及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，根据被告望花村委会与案外人东泰公司签订的《联合开发协议书》及《补充协议书》，以及案外人彤利公司与东泰公司签订的《补充协议书》中的相关约定，案外人东泰公司向被告望花村委会交付6095平方米商业网点面积后，本项目的土地补偿款全部支付完毕。事实上，案外人彤利公司已与被告望花村委会就包括案涉房屋在内的27套商业网点签订了认购协议，且已于2011年全部交付给被告望花村委会使用，被告望花村委会部分自用部分出租，案涉房屋仍在出租当中。虽被告望花村委会就案涉房屋一直未办理产权证书，但已实际控制并使用房屋至今。案外人彤利公司在此情况下，仍将案涉房屋出卖给原告，并且办理了不动产权登记，且通过庭审中原告自述可知，原告实际系从小额贷公司处购买案涉房屋并将购房款直接支付给贷款公司，其行为系为消灭被告彤利公司与小额贷款公司之间的债权债务关系，故原告并未按正常的房屋买卖程序向案外人彤利公司支付购房款。另外，原告购买包括案涉房屋在内的10套商业网点是在明知有他人承租使用的情况下，却未到实地考察案涉房屋状态、了解出租人的相关情况，即全额支付大额购房款，并不符合交易习惯。虽然原告已取得案涉房屋的不动产权证书，但被告望花村委会以抵顶土地补偿款的形式实际占有及使用案涉房屋亦有合法依据，原告在此情况下无法对抗被告望花村委会的房屋使用权，故本院对于原告主张二被告腾房的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙玉华的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告孙玉华承担。二审中，当事人未向本院提交证据。双方均确认大德彼岸公司已经搬离案涉房产。目前由望花村委会占用。本院认为，上诉人孙玉华依据其房屋产权登记的证件主张占用案涉房屋的被上诉人望花村委会腾出，本案为腾房纠纷。争议焦点为：房屋权属问题，望花村委会应否腾房交付与孙玉华的问题。第一，法律规定不动产物权以登记为公示生效的要件。因此，占有不动产不产生物权变动的法律效果。望花村委会即使与彤利公司签订有案涉房产的《彤利·紫竹尚苑认购协议》，彤利公司将房屋交付与望花村委会，但亦不能据此即认定其取得了房屋所有权。第二，以物（房）抵债协议的目的在于消灭债务人对债权人的债权而非单纯的房屋买卖。望花村委会以其与东泰公司和彤利公司之间的土地补偿协议所欠付款项，约定以房抵债之约定，其并不能体现买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且望花村委会占有房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。第三，望花村委会就其与东泰公司、彤利公司土地补偿款一事，已经另案提起诉讼，望花村委会诉讼主张给付土地补偿款。第四，孙玉华交付案涉房屋款项，并办理房屋权属登记，依据法律规定其已经取得案涉房屋物权，为房屋所有权人。综上，孙玉华有权请求房屋占有人望花村委会腾房，交付孙玉华。上诉人孙玉华上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于孙玉华诉讼请求望花村委会给付占有费问题，因孙玉华与房屋买卖合约方签订协议，办理房屋产权登记后，其房屋合约方应当向其履行房屋交付之义务。望花村委会在孙玉华取得房屋所有权之前就已经占有房产具有其正当理由，孙玉华向望花村委会请求占有费，本院不予支持。综上所述，孙玉华上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条、第三十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初3284号民事判决。二、辽宁省沈阳市大东区前进街道望花村村民委员会将位于沈阳市大东区3门房屋（网点）腾出，交付与孙玉华。三、驳回孙玉华其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，由辽宁省沈阳市大东区前进街道望花村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年四月八日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审