文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初611号原告：重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司，住所地重庆市永川区大安街道花果山村，统一社会信用代码915001183052398486。法定代表人：刘星，总经理。诉讼委托代理人：刘东艳，重庆进明律师事务所律师。诉讼委托代理人：易光川，男，1973年4月16日出生，住重庆市大足区。被告：何露，男，1985年5月21日出生，住重庆市大足区。被告：蒋家敏，女，1987年3月4日出生，住重庆市大足区。原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司与被告何露、蒋家敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年01月20日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司委托特别授权诉讼代理人刘东艳、一般授权诉讼代理人易光川、被告何露到庭参加诉讼。被告蒋家敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付物业管理费1947.24元（自2019年7月1日起至2020年8月31日止）、水电公摊费50元（自2019年7月1日起至2020年4月31日止）、二次供水电费92.7元（2019年、2020年1月、2020年3月共计103吨）合计2139.94元。2、请求依法判决被告从2019年7月21日起以欠缴的费用为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算违约金，约117.42元。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：重庆市大足区龙水镇金桂锦绣龙都小区位于重庆市大足区龙水镇龙湖路303号，被告购买XXXX房屋，并与原告签订了《前期物业管理协议》，约定原告对金桂锦绣龙都小区提供前期物业服务，被告同意原告对该小区进行物业服务，同时约定了相关费用计算标准、支付时间、违约责任等权利义务，协议签订后，原告按约履行物业服务。2020年8月24日，原告又与该小区业委会签订了《金桂锦绣龙都小区物业管理合同》，约定续聘原告继续为小区提供物业服务。被告于2019年7月1日起开始欠缴该物业的管理费、水电公摊费、二次供水电费共计2139.94元、违约金117.42元。经原告多次催缴未果，诉至法院，望贵院依法判决。被告何露辩称，我对缴费时间无异议，金额有异议。因我墙面漏水物业一直没给我解决，物管收费标准我不清楚，水电公摊年底结算要公示也没有。被告蒋家敏未答辩。经审理查明：2015年6月11日，原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司与重庆市金桂瑞苑置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，协议约定，原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司为金桂锦绣龙都小区提供物业服务，高层住宅按照建筑面积1.3元/月·平方米收取物业管理费，缴费时间为每月25日前交纳。小区业主或者使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每天千分之三支付违约金。合同期限为2015年6月11日至业委会正式成立。被告何露、蒋家敏系XXXX房屋的业主，房屋建筑面积107.61平方米。被告何露于2016年接房时与原告签订《前期物业管理协议》，约定被告何露同意原告对金桂锦绣龙都小区提供前期物业服务，物业管理费为1.3元/月·平方米，每月每户预缴10元水电公摊费，物业管理费和水电公摊费按月缴纳，当月20日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金。协议签订后，原告按约履行物业服务。2020年8月24日，原告与金桂锦绣龙都小区业主委员会签订了《金桂锦绣龙都小区物业管理合同》，约定续聘原告为小区提供物业服务，高层住宅按照建筑面积1.2元/月·平方米收取物业管理费，缴费时间为每月第1至30日前交纳。小区业主或者使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每天千分之三支付违约金。合同期限为2020年8月1日至2025年7月31日。被告于2019年7月1日起至2020年8月31日，欠缴物业管理费1947.7元、水电公摊费100元、二次供水电费92.7元，共计2140.4元。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同一份、前期物业管理协议、物业管理合同、证明、物业服务合同备案证明、水费缴费通知书、温馨提示、清单、不动产查询证明、物业费催收通知单、催收照片打印件、收寄快件登记、巡逻签到表、每日防火巡查记录、消防控制室值班记录、服务日常记录打印件、承建方处理外墙漏水问题作业时的照片打印件等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司与建设单位重庆市金桂瑞苑置业有限公司签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，合同合法有效，对业主具有约束力。同时原告与被告何露亦签订了《前期物业管理协议》，被告何露、蒋家敏作为金桂锦绣龙都小区的业主，应遵守、履行上述物业管理合同约定的义务。原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司提供了其已履行物业服务基本职责的证据，二被告拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应当按照合同约定履行交纳物业服务费、公摊费、二次供水加压费的义务。被告何露、蒋家敏系XXXX住房业主，该房建筑面积为107.61㎡。根据合同约定的收费标准，二被告2019年7月1日至2020年8月31日应向原告缴纳的物业服务费为1947.7元（1.3元/月·平方米×107.61平方米×13月+1.2元/月·平方米×107.61平方米×1月），公摊费用为100元（10元/月×10月），二次供水电费92.7元（103吨×0.9元/吨），合计2140.4元。经原告催收，二被告至今未交纳上述物业服务费用，原告要求二被告支付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告何露、蒋家敏支付违约金的诉讼请求。本院认为，因被告未履行义务，按照合同约定应承担相应的违约责任。按照《前期物业服务协议》的约定，被告应从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，现原告已主动调低违约金，且符合法律规定，故对原告要求二被告支付违约金117.42元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告何露辩称不缴物管费是因为房屋外墙面漏水被告未解决，但未向本院提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，且被告在庭审中举示承建方在处理外墙漏水问题作业时的照片打印件，证明被告反映外墙面漏水后，原告通过开发商联系了承建方对外墙面漏水问题进行了修复作业。故对被告何露答辩意见，本院不予采信。被告何露对水电公摊费用未公示提出质疑，本院认为，原告应按照合同约定按期对小区的水电公摊费用进行公示，但被告不得以此作为拒交物管的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、由被告何露、蒋家敏于本判决生效后五日内支付原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司2019年7月1日至2020年8月31日的物业服务费、公摊费、二次供水电费小计2140.4元，及违约金117.42元，共计2257.82元。二、驳回原告重庆市金桂家苑物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告何露、蒋家敏负担。本判决为终审判决。审判员  张艳霞二〇二一年四月六日（院印）书记员  杜琎琎