广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初328号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地：广西玉林市广场东路826号201房。统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘海滨，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁曼玉，广西业丰律师事务所律师。 被告：杨狄，男，1968年8月12日出生，汉族，住广西容县。 被告：覃丽萍，女，1972年7月3日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：杨狄，男，1968年8月12日出生，汉族，住广西容县。 原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业公司）与被告杨狄、覃丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宏志物业公司的委托诉讼代理人梁曼玉，被告杨狄（也是被告覃丽萍的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏志物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付房屋物业费4097.9元、车位物业费860元，公共维修费512.16元，合计5470.06元给原告；2.判令两被告支付滞纳金14590.59元（滞纳金的计算：自2014年6月15日起，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止，暂计至2018年12月31日止，滞纳金为14590.59元）给原告。事实与理由：2013年8月28日，原告与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为每月0.8元/平方米；另外，每户收取每月0.1元/平方米的公共维修基金；汽车停车管理费为每月20元/车位。两被告系广西容县X住宅小区2#902号房的业主，房屋建筑面积为119.12平方米，即房屋物业服务费为95.3元/月，公共维修基金11.912元/月。原告按照合同约定为该小区提供物业服务，被告应当依约交纳物业服务费。但截至2018年1月14日，被告尚欠房屋物业费4097.9元、车位物业费860元，公共维修费512.16元，合计5470.06元未支付。经原告多次追索，两被告均拒绝交费。原告认为，两被告的行为己构成了违约，根据原告与该小区的开发商签订的物业服务合同约定以及相关法律规定，两被告应承担相应的违约责任，支付滞纳金，滞纳金以每月所欠物业费为基数，按照每日千分之三计算至付清之日止。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告杨狄、覃丽萍辩称，一、本人未与原告签订过合同，原告不具备主体资格法律关系。二、依照法律法规，如法院认定原告具有主体资格，本人愿意缴交物业管理费，但应考虑以下因素：(一）虽然原告在客观事实上提供了物业服务，但原告没有和本人签订协议或者告知本人，物业的收费标准、服务内容等；(二）物业公司和开发商签订的合同中，约定物业公司承接物业时，开发商应向物业公司移交绿化规划及竣工资料、消防验收文件。但小区的消防通道是物业公司撤出之后才通过验收，这说明物业公司在尚未达到开发商移交的条件下就入驻小区，物业公司没有达到收费的条件，其要对不能收上的物业费负责任。(三）从开发商交房之日起到物业公司撤退时，在物业管理期间，存在这些问题：1.基础设施不完善;2.物业管理服务质量差;3.本人没有享受过物业服务。(四）物业公司收取的专项维修基金的结余资金没有移交给小区业主委员会。综上所述，如果原告主体资格被法院承认的前提下，双方应本着公平公正的原则，按物业服务的质量收取物业管理费，应减半收取物业费，不能收取滞纳金。 本院经审理认定事实如下：广西宏志物业综合管理有限公司于2007年3月26日经玉林市工商行政管理局批准成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：物业管理（二级资质）、机电安装等。X住宅小区是广西盛伟业房地产开发有限公司开发的住宅小区。2012年，被告杨狄、覃丽萍与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买X住宅小区2#902号房，建筑面积为119.12平方米。该合同附件四：合同补充协议中前期物业管理约定，X小区前期物业管理由广西人和物业服务有限公司进行管理。2013年8月28日，广西盛伟业房地产开发有限公司与原告签订《X住宅小区前期物业服务合同》，约定广西盛伟业房地产开发有限公司委托原告对X住宅小区提供前期物业服务。该合同第六条约定物业费按0.80元/月/平方米，另外，每户收取0.10元/月/平方米公共维修基金，汽车停车管理费20元/月/车位；第二十九条第二款约定业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下达书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权依法收取滞纳金并依法保留诉讼及追索权利；第三十二条约定本合同期限自2013年12月1日起至2014年11月31日止；第三十三条约定在本合同期限内，小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止；本合同期满前60天，如小区业主委员会尚未依法成立，广西盛伟业房地产开发有限公司应确定继续聘用原告或选聘新物业管理公司。若本合同期满前60天，广西盛伟业房地产开发有限公司未以书面形式告知原告终止本合同或就修改本合同相关条款事宜进行协商的，视为本合同期限自动延长，直至本小区依法成立业主委员会并选聘新的物业管理公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止。2013年12月1日，原告开始进驻X住宅小区提供物业服务。2014年6月4日，广西盛伟业房地产开发有限公司在《玉林晚报》刊登了X住宅小区1、2、3、5号楼交房公告，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续。原告从2014年6月15日起开始收取X住宅小区的物业服务费；2018年1月14日，原告撤离该小区，终止对该小区提供物业服务。 另查明，被告以房屋不符合交房条件，没有及时办理收房手续，也没有向原告缴纳物业管理服务费。经原告核算，从2014年6月15日起至2018年1月14日止，被告欠房屋物业费4097.9元、车位物业费860元，公共维修费512.16元，合计5470.06元。2017年12月26日，原告将缴费通知单张贴在被告的房屋门口，但被告没有向原告缴纳上述费用。 本院认为，广西宏志物业综合管理有限公司是经工商行政管理局批准成立的有限责任公司，具有经营物业管理资质，其依据与广西盛伟业房地产开发有限公司签订的《X住宅小区前期物业服务合同》，作为原告诉讼主体是适格的。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告作为X住宅小区的业主，虽然其与广西盛伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定由广西人和物业服务有限公司为该小区提供前期物业管理服务，但实际上却是原告依照其与开发商签订的前期物业服务合同为被告以及该住宅小区所有业主提供物业服务，因此，原告与被告之间形成物业服务合同法律关系，被告应按前期物业服务合同及相关规定向原告缴纳物业费。被告辩称其没有与原告签订前期物业服务合同、小区基础设施不完善、物业服务质量差以及其没有收房未享受过物业公司提供的物业服务为由拒交物业服务费，理由不成立，本院不予采纳。被告没有按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。经原告核算，被告从2014年6月15日起至2018年1月14日止欠房屋物业费4097.9元、车位物业费860元，公共维修费512.16元，合计5470.06元，上述费用没有超出合同的约定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用5470.06元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于滞纳金问题：滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告与开发商签订的前期物业服务合同中关于业主经催缴仍未缴纳物业服务费的，物业公司有权依法收取滞纳金的约定，属无效约定，原告据该约定请求被告从2014年6月15日起至付清之日止，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告杨狄、覃丽萍支付物业费、车位物业费、公共维修费共计5470.06元给原告广西宏志物业综合管理有限公司； 二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费151元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司负担110元，被告杨狄、覃丽萍负担41元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 杨庆俭 二〇二一年四月二十日 法官助理 莫水清 书 记 员 禤 嫦