文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终97号上诉人（原审被告）：镇江市丹徒区华龙彩砂厂，住所地镇江市丹徒区上党镇小力山煤矿内。投资人：陈华，该厂厂长。委托诉讼代理人：许治国，江苏恒强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江市小力山煤矿，住所地镇江市丹徒区上党坞庄大队，统一社会信用代码913211001413837540。法定代表人：张兆友，该矿矿长。委托诉讼代理人：王钰璋，江苏路韬律师事务所律师。上诉人镇江市丹徒区华龙彩砂厂（以下简称华龙彩砂厂）因与被上诉人镇江市小力山煤矿（以下简称小力山煤矿）租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华龙彩砂厂上诉请求：撤销镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初104号民事判决，发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间的租赁关系仍然存在，并未终止，被上诉人也未书面通知上诉人解除租赁关系。2、涉案土地是国有划拨地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，除经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权不得出租。案涉土地属于不得出租情况，租赁合同应为无效合同。被上诉人小力山煤矿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。关于涉案土地性质，在1970年9月23日的征用土地报告及相应的批复及土地征用协议可以反映我方土地系通过有偿征用的形式获得的，征地协议中也明确约定征收土地支付相应的补偿费用，批复的内容也是同意征用，在当时土地管理法等相关法律法规尚未制定，因此镇江市小力山煤矿通过合法有偿的方式取得土地使用权，只是因为历史原因没有办理土地证，与划拨土地是完全不同的，划拨土地是无偿获得的，因此，案涉土地虽然未办理土地证，但绝对不是划拨土地，只不过因为历史原因没有取得相应的土地权证。小力山煤矿向一审法院起诉请求：1、判令华龙彩砂厂将位于镇江市丹徒区镇江市小力山煤矿厂区内一号井口处的土地（南至原化工厂厂房北墙边，西至原板厂锅炉房大门外，东至一号井筒处，北至老锅炉房处，具体见示意图）返还给小力山煤矿；2、判令华龙彩砂厂将上述土地上的房屋返还小力山煤矿；3、判令华龙彩砂厂支付涉案土地、房屋占有使用费（计算方式：自2018年1月1日起至华龙彩砂厂实际迁让之日止，以年租金22000元计算）；4、诉讼费用由华龙彩砂厂承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，小力山煤矿（甲方）与华龙彩砂厂（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方根据自身条件和乙方生产经营需要，将甲方一号井口处部分闲置土地及房屋租给乙方用于彩砂加工生产（南至原化工厂厂房北墙边，西至原板厂锅炉房大门外，东至一号井筒处，北至老锅炉房处，具体见示意图）；租赁期限五年，从2013年1月1日至2017年12月31日止；租赁期间，乙方第一、二年向甲方交纳租赁费20000元，第三、四年交纳租赁费21000元，第五年交纳租赁费22000元；租赁费采用提前支付的方式，先交后租，本合同签订时，由乙方向甲方交纳第一年的租赁费20000元，以后实行先交后租，不得借故拖延；甲方在租赁合同生效后，将出租房屋及场地以现有状态移交给乙方使用；乙方所租房屋及土地只能用于彩砂加工生产，非经甲方同意不得转产其他项目；乙方在承租期内如需对甲方的房屋场地进行改造必须先征得甲方的同意，改造费用由乙方承担，租赁期满或乙方提前终止本合同，其改造后的房屋无偿归甲方所有，乙方不得拆走或故意损坏，乙方所建钢结构厂房、材料、产品及设备等应在一个月内自行拆除并运走，其他新建设施归甲方所有；乙方在租赁期间负责对其所租赁的房屋进行维修并承担全部费用，租赁结束后，乙方必须将租赁物完好地移交给甲方，如有损坏，乙方应承担相应的赔偿责任……合同签订后，华龙彩砂厂使用上述土地、房屋。上述合同到期后，双方未能续签租赁合同。现小力山煤矿明确表示不再续签租赁合同，要求华龙彩砂厂交还涉案的土地、房屋，并支付占有使用费。又查明，在本次租赁合同之前，小力山煤矿、华龙彩砂厂双方另签订过3份租赁合同，租赁期限从2004年8月1日开始。在案件审理过程中，对于返还房屋，小力山煤矿进一步明确为：华龙彩砂厂应在一个月内将小力山煤矿自有的五处房屋交还给小力山煤矿，华龙彩砂厂自行建造的五处房屋由华龙彩砂厂在一个月内自行拆除。房屋情况如下：1、小力山煤矿自有的房屋包括厂区北面房屋一排9间、西北宿舍两处11间、东面房屋一处7间、东北办公楼2层，当时租赁给华龙彩砂厂的办公楼没有屋顶，只有四面墙及隔墙，华龙彩砂厂在东面、西面加盖了相应的房屋，后又对办公楼进行了改造、装修，根据合同约定，合同到期后，改造的房屋归小力山煤矿所有，故要求华龙彩砂厂予以返还；2、华龙彩砂厂自建的房屋包括库房1（约1098㎡）、库房2（约1360㎡）、主厂房1（约2970㎡）、主厂房2（约2262㎡）、车棚1处（约110㎡），除车棚系简易结构外，其他都是钢结构，根据合同约定，应由华龙彩砂厂自行拆除。华龙彩砂厂表示，归还北面房屋一排9间、西北宿舍两处11间、东面房屋一处7间，均无异议，东北办公楼2层不同意归还给小力山煤矿，库房1、库房2、主厂房1、主厂房2、车棚均不同意拆除，上述房屋均系华龙彩砂厂自建、改建、装修的。另华龙彩砂厂表示，办公楼是2015下半年开始建造，2017年5、6月份竣工，不申请对办公楼建造、改造、装修的成本进行鉴定。小力山煤矿表示，根据合同约定，办公楼虽系华龙彩砂厂改造，但合同到期后应归华龙彩砂厂所有，不申请对办公楼建造、改造、装修的成本进行鉴定。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，小力山煤矿、华龙彩砂厂双方签订的土地租赁合同是双方真实的意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。2017年12月31日租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，小力山煤矿也未收取华龙彩砂厂支付的租金，现小力山煤矿已明确表示不再续签租赁合同，故双方的租赁合同至2017年12月31日终止。涉案租赁合同终止后，华龙彩砂厂理应向小力山煤矿交还涉案土地（南至原化工厂厂房北墙边，西至原板厂锅炉房大门外，东至一号井筒处，北至老锅炉房处，具体见土地示意图）。华龙彩砂厂辩称，双方的租赁关系并未终止，小力山煤矿曾承诺过按照原协议继续履行。因华龙彩砂厂未提供证据证明上述辩称，而小力山煤矿明确表示不再续签租赁合同，故对华龙彩砂厂的该项辩解，一审法院不予采信。另华龙彩砂厂辩称，小力山煤矿将划拨的土地出租给华龙彩砂厂使用，应当报其主管部门批准，但小力山煤矿未能提供主管部门批准的手续，故双方的租赁合同无效。是否报主管部门进行批准，系小力山煤矿主管部门对小力山煤矿进行管理的需要，该约定系管理性规范，并非效力性规范，并不必然导致小力山煤矿、华龙彩砂厂之间的租赁合同无效，对华龙彩砂厂的该项辩解，一审法院也不予采信。关于拆除房屋、交还房屋问题。1、小力山煤矿要求华龙彩砂厂归还北面房屋一排9间、西北宿舍两处11间、东面房屋一处7间，华龙彩砂厂无异议，本院予以确认；2、小力山煤矿要求华龙彩砂厂返还东北办公楼2层、拆除华龙彩砂厂建造的库房1、库房2、主厂房1、主厂房2、车棚，华龙彩砂厂认为该办公楼系其自建、改建、装修，不同意返还，建造的库房1、库房2、主厂房1、主厂房2、车棚也不同意拆除。因双方的租赁合同约定，租赁期满，华龙彩砂厂改造后的房屋无偿归小力山煤矿所有，华龙彩砂厂不得拆走或故意损坏，华龙彩砂厂所建钢结构厂房、材料、产品及设备等应自行拆除并运走，其他新建设施归小力山煤矿所有。现双方的租赁期限已经届满，根据合同约定，小力山煤矿要求华龙彩砂厂自行拆除库房1、库房2、主厂房1、主厂房2、车棚，并将东北办公楼2层交还给小力山煤矿的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，一审法院予以准许。至于华龙彩砂厂因建造办公楼等的相关损失，因双方均不申请司法鉴定，本案中暂不予处理，双方可另行处理。关于土地、房屋占有使用费问题。租赁合同约定第五年的租金为22000元，根据该约定，小力山煤矿主张华龙彩砂厂支付土地、房屋占有使用费（自2018年1月1日起至华龙彩砂厂实际交还涉案土地、房屋时止，按22000元／年计算）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因考虑到华龙彩砂厂需自行拆除相应的房屋，并从涉案土地、房屋中搬离相关设备、材料等，一审法院酌情给予华龙彩砂厂二个月的时间。综上，华龙彩砂厂应于二个月内将位于镇江市丹徒区上党镇镇江市小力山煤矿厂区内一号井口处的土地返还给小力山煤矿（上述土地四至范围：南至原化工厂厂房北墙边，西至原板厂锅炉房大门外，东至一号井筒处，北至老锅炉房处，具体详见土地示意图），并自行拆除上述土地上的库房1、库房2、主厂房1、主厂房2、车棚，将上述土地上的北面房屋一排9间、西北宿舍两处11间、东面房屋一处7间、东北办公楼2层交还给小力山煤矿（具体详见房屋示意图），另华龙彩砂厂还应向小力山煤矿支付土地、房屋占有使用费（自2018年1月1日起至华龙彩砂厂实际交还上述土地、房屋时止，按22000元／年计算）。一审法院判决：一、镇江市丹徒区华龙彩砂厂于判决生效后二个月内将位于镇江市丹徒区上党镇镇江市小力山煤矿厂区内一号井口处的土地返还给镇江市小力山煤矿（上述土地四至范围：南至原化工厂厂房北墙边，西至原板厂锅炉房大门外，东至一号井筒处，北至老锅炉房处）；二、镇江市丹徒区华龙彩砂厂于判决生效后二个月内自行拆除上述土地上的库房1、库房2、主厂房1、主厂房2、车棚，并将上述土地上的北面房屋一排9间、西北宿舍两处11间、东面房屋一处7间、东北办公楼2层交还给镇江市小力山煤矿；三、镇江市丹徒区华龙彩砂厂于判决生效后二个月内向镇江市小力山煤矿支付土地、房屋占有使用费（自2018年1月1日起至实际交还上述土地、房屋时止，按22000元／年计算）。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人华龙彩砂厂主张其与被上诉人小力山煤矿之间的租赁关系仍然存在，并未终止。经审查，2017年12月31日租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，小力山煤矿也未收取华龙彩砂厂支付的租金，华龙彩砂厂在一审答辩状中认可2018年3月全国“263”环境整治中，小力山煤矿多次以环境整治为由让华龙彩砂厂搬迁，说明小力山煤矿已明确通知不再履行租赁合同，故双方的租赁合同于2017年12月31日终止，租赁关系已不存在。关于租赁合同效力问题，华龙彩砂厂主张案涉土地系国有划拨地，出租给华龙彩砂厂使用未报相关主管部门批准，双方的租赁合同无效。本院认为，双方的租赁合同已于2017年12月31日终止，华龙彩砂厂提交的《政府信息公开告知书》明确小力山煤矿土地性质为国有建设用地，即使租赁合同无效，华龙彩砂厂依据无效合同占有使用他人土地、房屋更无法律依据，应当返还小力山煤矿土地、房屋并支付土地、房屋占有使用费，同时拆除相关无合法手续的建筑。至于华龙彩砂厂因建造办公楼等的相关损失，一审法院已要求双方另行处理。综上所述，华龙彩砂厂的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费900元，由华龙彩砂厂负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二一年四月一日书记员 吴 斯