北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5681号上诉人（原审被告）：朱前线，男，1979年1月20日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人，赖文予（朱前线之妻），住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：杨维河。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限公司员工。上诉人朱前线与被上诉人北京汇天物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱前线上诉请求：一、二审法院撤销或改判通州区人民法院2020年12月28日出具的（2020）京0112民初22613号民事判决书。二、本案一审、二审诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：1.物业公司从未与朱前线签订过物业合同。预售合同载明的前期物业是北京华通世纪物业管理有限公司，之后变更为本案物业公司，更换物业公司的行为违法；根据物权法规定应当召开业主大会选定物业公司，物业公司进入小区还违反物业管理条例关于前期物业合同的规定。2.物业公司没有在通州区住建委依法备案，属于违法。根据北京市通州区住房和城乡建设委员会的告知书中可知物业公司没有按照法定程序备案就入驻小区属于违法行为，按照《北京市物业管理条例》的规定应该依法备案，根据相关司法解释规定物业企业违反法律法规，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费抗辩法院应该支持。3.物业公司的收费标准没有物价局等部门的指导，只是单方面在合同中要求，收据依据不充分、不合理。预售合同约定的物业及能源费按8.5元标准收取，但是《前期物业合同》按照3元收取物业费、5.5元收取能源费，该约定对业主没有约束力。4.物业公司没有按时按照《前期物业合同》按时公布收支账目。第一份《前期物业合同》约定物业公司服务到2015年，管理优秀经大多数产权人反映良好可以续约，但续约并未经过业主同意。5.综合管理、绿化、保洁、安全管理等物业服务质量均不达标，根据《前期物业合同》约定开发商有权终止合同，但开发商未终止，因此合同无效。物业公司辩称，同意一审判决，不同意朱前线的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱前线支付物业费8332.56元（自2019年1月19日至2021年1月18日，按3元/平方米/月计算）；2.判令朱前线支付滞纳金724.93元（自2019年1月19日暂计至2021年1月18日，按年利率4.35%计算）；3.判令朱前线承担诉讼费。一审法院认定事实：朱前线自认系坐落于北京市通州区中山大街北侧3号楼住宅XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为115.73平方米。北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。经核实，朱前线未向物业公司交纳自2019年1月19日至法庭辩论终结之日即2020年12月17日的物业服务费。一审法院认为，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司接受小区建设单位的委托为朱前线提供了物业管理的相关服务，朱前线亦实际接受了物业公司提供的服务，双方形成事实合同关系。物业公司要求朱前线交纳物业费的诉求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，但一审法院仅支持自2019年1月19日起至法庭辩论终结之日的物业费，经核算物业费为7973.80元。对物业公司要求预收2020年12月18日至2021年1月18日的物业费，依据不足，一审法院不予支持。物业公司要求朱前线给付滞纳金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱前线给付北京汇天物业管理有限公司2019年1月19日至2020年12月17日的物业费合计7973.80元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，朱前线提交证据如下：证据一、通州区住建委的告知书，证明物业公司没有经过备案；证据二、小区照片若干，证明物业公司不作为，自行车棚没有人管理、垃圾随意堆放、有人在小区公共区域种菜、小区随意的放广告、电动车在安全通道随意放、室内冬季温度过低、夏季温度过高过于潮湿、小区保安之前有、现在没有了、通风管道过脏有异物。物业公司对于证据一、真实性认可，证明目的不认可；证据二、照片真实性不认可，证明目的不认可，夏天的时候开窗户也会引起湿度大，广告已经没有了。本院将在本院认为部分对于上述证据予以综合认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:朱前线是否应向物业公司支付诉争期间的物业费；物业公司提供的物业服务是否达到标准。朱前线上诉认为物业公司的聘用选举程序违反法律规定，而且续聘没有按照合同的约定征询业主的意见，物业公司也没有在住建委备案不符合法律规定；物业公司的定价没有经过物价局的指导，系单方定价，而且收取的价格与房屋预售合同不一致；物业公司服务质量严重不达标，物业收支没有公开，按照规定开发商应该解除合同，但是开发商未解除合同所以合同无效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与实地公司签订的前期物业合同即使存在未在住建委备案等情形，存在一定的程序瑕疵，但朱前线并未证明该合同违反法律、行政法规的强制性规定，故其提出的合同违法无效的理由缺乏事实和法律依据，故前期物业合同依法对朱前线具有约束力。前期物业合同中关于物业费的标准属于实地公司作为开发商与物业公司作为前期物业单位约定的内容，朱前线并未证明存在违反法律法规规定的收费标准，故在物业公司依约为朱前线提供了物业费的相关服务的情况下，朱前线亦应依约履行缴纳物业费的义务。关于朱前线指出的物业公司物业服务和管理服务不达标之处，物业公司应当予以改进。但同时朱前线提交的证据并不足以充分有效的证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，并根据《前期物业管理委托合同》约定的物业费标准计算朱前线应支付的物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，朱前线的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱前线负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二一年四月十四日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华