文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终418号上诉人（原审原告）：江苏子雨集团有限公司，住所地南京市栖霞区紫东路2-3号，统一社会信用代码：91320000551194040J。法定代表人：孟雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玉豪，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏力，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江市润州市场有限公司，住所地镇江市朱方路营房街288号，统一社会信用代码：9132111155467009X4。法定代表人：徐永安，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：徐永安，男，1959年9月出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告）：润州区瀚鑫建材商行，住所地镇江市润州区岗子下路1号，统一社会信用代码：92321111MA1TBMJF97。经营者：徐永安，男，1959年9月出生，汉族，住镇江市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：耿志强，江苏甘露律师事务所律师。上诉人江苏子雨集团有限公司（以下简称：子雨公司）因与被上诉人镇江市润州市场有限公司（以下简称：润州市场公司）、徐永安、润州区瀚鑫建材商行（以下简称：瀚鑫商行）损害赔偿纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2370号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。子雨公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2370号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、基于合同相对性，在上诉人未与被上诉人签订合同的情况下，合同条款不对上诉人产生法律效力。被上诉人在既未与上诉人签订合同、又未获业主委员会授权的情况下，擅自占用上诉人商铺，侵害了上诉人的财产权益，应当向上诉人承担损害赔偿责任。损失认定标准，应当以案涉商铺所在地的租金市场价格计算。2、瀚鑫商行作为商场的实际经营管理者，与润州市场公司构成对上诉人共同侵权，依法应当对受到侵害的业主承担赔偿责任。润州市场公司、徐永安、瀚鑫商行辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。1、关于上诉人主张未与被上诉人签订委托经营管理合同、臻岳君庭24幢商铺委托经营管理授权协议对其没有约束力的问题，被上诉人认为是没有道理的。首先，上诉人所拥有的19套涉案商铺是通过诉讼后经过法院强制执行以250万元的拍卖价格所取得，上诉人取得所有权后未与被上诉人签订委托管理协议，未缴纳商管费；其次，涉案商铺属于产权式商铺，必须统一管理，对外经营，才能发挥其所有的价值，上诉人虽然未与被上诉人签订委托管理协议，但被上诉人在七里甸街道办事处政府的见证下与商铺业主代表签订委托管理合同，应该对包括上诉人在内的所有业主产生法律效力。目前该商铺的业主均是按照委托管理合同并按照投资总额2%获取收益，上诉人要求按照市场价值给付租金不合理，也与被上诉人与业主代表签订的委托管理协议相违背。2、关于租金标准问题，目前商场的收益较差，商铺的出租率不高，所有的业主均是享受2%的年收益，上诉人收益的问题也应当参照委托管理协议来执行享受，这样做是对全体业主才公平。上诉人代理人称整个商铺面积是27000多平米没有依据，目前该商场用于出租的面积只有10000多平米，且出租率低。3、关于瀚鑫商行是否应当承担连带赔偿责任，瀚鑫商行不是实际经营者，一审认定是正确的，瀚鑫商行不应当承担责任。受委托人从事的经营活动，其后果和责任，如果受委托人没有明显的过错，其责任应当由委托人来承担。子雨公司向一审法院起诉请求判令：1、判令润州市场公司、瀚鑫商行赔偿子雨公司租金损失136800元（以1200元／月／室为标准，自2019年11月14日起至2020年5月14日止）；2、判令徐永安对润州市场公司、瀚鑫商行的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：子雨公司与镇江恒隆胜房地产开发有限公司（以下简称：恒隆胜公司）追偿权纠纷一案，栖霞法院作出的（2016）苏0113民初5900号、5901号民事判决已发生法律效力。因恒隆胜公司未履行生效法律文书确实的义务，子雨公司向栖霞法院申请强制执行。在执行过程中，对抵押物（恒隆胜公司名下位于镇江市，臻岳君庭24幢第3层3067室、3197室、3221室、3228室、3235室，臻岳君庭地下室商业28幢第-1层1138室、1142室、1143室、1145室、1146室、1147室、1148室、1149室、1150室、1151室、1191室、1221室、1222室共十九套不动产）进行评估、拍卖。第一次拍卖价是3100000元，第二次拍卖价是2500000元，两次流拍后，子雨公司申请对上述十九套抵押物进行变卖。变卖流拍，保留价为2500000元。2019年7月12日，子雨公司向法院申请对上述十九套抵押物以保留价2500000元抵扣债务。2019年11月，上述十九套不动产权变更登记至子雨公司名下。臻岳君庭24幢商铺，亦称天桥建材家居市场。2017年8月24日，甲方臻岳君庭24幢商铺业主代表组、乙方润州市场公司、担保方徐永安共同签订臻岳君庭24幢商铺委托经营管理授权协议。甲方委托乙方办理协议期间商铺的招租、租后服务、租金收取、物业管理等事项，继续收取2015年10月1日至2016年8月31日所有商铺的未收租金。经营管理期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。2017年9月1日至2020年8月31日的商场收益按9:1的比例进行分成，即业主得90%，乙方得10%。2017年9月1日至2020年8月31日的商场收益按年度进行分配，分配步骤和要求：前期已经交纳过商管费（招商费）的业主，在业主个人与乙方签订商铺托管经营合同后，由乙方按该业主投资额（投资总值）的2%进行收益预付，分两次发放，每次预付该业主投资额（投资总值）的1%。担保方徐永安为乙方承担连带保证责任，保证范围为本合同项下乙方应当支付给甲方所有款项及违约金、延期利息、甲方为实现债权所支付的律师费以及乙方人员擅自挪用公司资金给甲方带来的一切经济损失等。审理中，润州市场公司提供了三份天桥建材家居广场商铺委托经营管理协议载明自2016年9月1日起至2020年8月31日止，市场给业主返点是每年按照投资总额的2%返还给业主，业主为甲方，润州市场公司为乙方。另根据润州市场公司提供的三份商场的经营户的承包合同显示，甲方均为经营户，乙方为瀚鑫商行。审理中，润州市场公司陈述其委托瀚鑫商行对商铺进行管理，润州市场公司的法定代表人及瀚鑫建材的经营者均是徐永安。润州市场公司与所有商铺的业主及房产证的所有人签订委托经营管理合同。润州市场公司再委托瀚鑫商行跟经营户签订商铺的出租合同。一审法院认为：子雨公司名下的涉案房产位于天桥建材家居市场内，2017年8月，润州市场公司进驻该市场，接受部分业主的委托进行经营管理。涉案的商铺属于产权式商铺，统一管理对外经营更利于发挥其价值，故虽子雨公司与润州市场公司未签订委托经营管理合同，其与业主代表签订委托经营管理合同应对本案子雨公司产生法律效力。现一审法院根据润州市场公司与其他业主签订的委托经营管理协议，酌情确定由润州市场公司按照投资总额的2%返还收益给子雨公司。而涉案十九套房产价值，一审法院酌情按照栖霞法院第一次的拍卖价3100000元来计算较为合理，故一年收益为62000元，现子雨公司主张2019年11月14日至2020年5月14日共计6个月的房屋租金损失，按此标准计算为31000元。另根据臻岳君庭24幢商铺委托经营管理授权协议，徐永安为润州市场公司承担连带责任保证，故子雨公司要求徐永安对润州市场公司的上述赔偿责任承担连带给付责任，一审法院予以支持。瀚鑫商行是基于润州市场公司的委托从事商铺的对外出租经营，与子雨公司之间没有直接的法律关系，不应对子雨公司主张的损失承担责任。一审法院判决：一、镇江市润州市场有限公司于判决生效之日起十日内赔偿江苏子雨集团有限公司31000元（自2019年11月14日起至2020年5月14日止）。二、徐永安对镇江市润州市场有限公司的上述赔款责任承担连带给付责任。三、驳回江苏子雨集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为润州市场公司与业主代表签订的委托经营管理合同对子雨公司是否产生法律效力。上诉人子雨公司主张基于合同相对性，在子雨公司未签订合同的情况下，合同条款不对子雨公司产生法律效力。2017年8月24日在镇江市润州区七里甸街道办事处的见证下，商铺业主代表与润州市场公司、担保方徐永安共同签订商铺委托经营管理授权协议，委托经营管理期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。而案涉商铺系2019年7月子雨公司以房抵扣债务取得，此前已在润州市场公司的统一经营管理中；且涉案的商铺属于产权式商铺，统一管理对外经营才能更利于发挥其价值。故子雨公司在委托经营管理期限内应受业主代表签订的商铺委托经营管理合同拘束，合同条款对子雨公司产生法律效力。对于子雨公司的商铺收益损失，一审法院根据委托经营管理合同酌情确定以投资总额的2%计算，并无不当。关于瀚鑫商行是否承担连带赔偿责任问题，瀚鑫商行不是实际经营者，其是基于润州市场公司的委托从事商铺的对外出租经营，与子雨公司之间没有直接的法律关系。瀚鑫商行作为受委托人，如果从事的经营活动没有过错，其责任应当由委托人润州市场公司来承担。子雨公司不能提供证据证明瀚鑫商行具有过错，故瀚鑫商行不应对子雨公司的商铺收益损失承担责任。综上所述，子雨公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2416元，由子雨公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二一年四月十九日书记员 吴 斯