江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终645号上诉人（原审原告）:亚士创能科技(上海)股份有限公司,住所地上海市青浦工业园区新涛路28号。法定代表人：李金钟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王森泽，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：淮安国际汽车城有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区香港路685号（香港路东侧汽车城3号楼）。法定代表人：赵国新，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢翔，北京恒都（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，北京恒都（青岛）律师事务所实习律师。原审第三人：江苏沃因思能源管理科技有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区老张集乡工业集中区。法定代表人：张成立，该公司执行董事。上诉人亚士创能科技（上海）股份有限公司（以下简称亚士创能公司）因与被上诉人淮安国际汽车城有限公司（以下简称汽车城公司）、原审第三人江苏沃因思能源管理科技有限公司（以下简称沃因思公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安市淮阴区人民法院(2020)苏0804民初4206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚士创能公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，具体为：1．债权债务的冲抵系经过本案三方当事人的共同确认，被上诉人也实际开出了购房款的收款收据，证据合法有效，应受法律保护；2．被上诉人向上诉人出具收款收据的行为，表明其对上诉人负有交房义务，即使被上诉人与原审第三人之间不存在工程款债务，其可通过其他法律途径解决，而不应将该风险转嫁给上诉人；3．法律并无规定债权转让前提必须是转让人与受让人之间必须存在真实的债权债务事实，该事实是否存在与本案无关；二、一审判决证据采信不当。1．被上诉人与原审第三人签订的《协议书》，上诉人并非该协议当事人，不知情且不能判断真实性，该协议对上诉人没有约束力；2．（2019）苏0804民初2376号案件审理前，被上诉人已经将涉案的6套房屋予以“一房二卖”，在案件审理时被上诉人显然不会对出售上诉人6套房屋的事实进行陈述，但一审判决却以此推断出双方的房屋买卖合同实为担保的结论，是对证据证明力的误判；3．一审判决采用高度盖然性的认证规则，实质是主观臆断；三、一审判决显失公平。汽车城公司答辩称，一审判决认定事实清楚、证据采信准确，应予维持。理由：1．汽车城公司与亚士创能公司之间不存在真实的房屋买卖关系或以房抵债关系。根据被上诉人与原审第三人签订的《协议书》约定的六套房屋暂借给原审第三人抵押给上诉人，担保借款且不开具发票的内容，与上诉人与被上诉人签署六份商品房买卖合同金额、房号相对应，足以证明被上诉人与上诉人之间是让与担保关系；2．亚士创能公司上诉观点主观推断，缺少证据支撑。（2019）苏0804民初2376号案件已经就被上诉人与原审第三人之间的工程款及以房抵款事实查明，应作为证据采信；3．汽车城公司基于己方主张的事实已经充分举证证明，而亚士创能公司选择性的忽视本案证据的客观事实，推卸自身举证不能和怠于行使权利的不利后果的责任。原审第三人沃因思公司未作陈述意见。亚士创能公司一审诉讼请求：1.解除亚士创能公司与汽车城公司签订的六份《商品房买卖合同》；2.汽车城公司返还亚士创能公司已经支付的购房款3368064元；3.汽车城公司支付亚士创能公司购房款利息损失2101672元（以本金3368064元为基数，按银行同期贷款利率的两倍，从2014年6月17日起计算，暂计算至2019年9月5日约为2101672元）；4.汽车城公司赔偿亚士创能公司3368064元；5.本案诉讼费由汽车城公司负担。一审法院审理认定事实如下：2014年4月26日，沃因思公司（乙方）与汽车城公司（甲方）签订《协议书》一份。协议约定内容为：沃因思公司承建的淮安国际汽车城一期外墙修缮喷真石漆及涂料工程全部完工，正在办理验收，为了便于双方资金周转，经过双方协商一致，汽车城公司以淮安国际汽车城二期28号楼一层114、115、116、117、118、119号门面暂借给沃因思公司用于抵押担保336万元人民币，实际工程款以双方最终决算金额为准多退少补。沃因思公司要求将以上六间门面房抵押给亚士创能公司，不开具正规购房发票，抵押期限以汽车城公司在2014年12月底按施工合同约定方式支付沃因思公司工程款前，沃因思公司将亚士创能公司的商品房购销合同及购房收据交还汽车城公司为止。抵押期结束后，由汽车城公司按施工合同约定方式支付工程款给沃因思公司，其他按施工合同约定执行。2014年6月17日，亚士创能公司与汽车城公司签订《商品房买卖合同》六份。六份合同约定，汽车城公司向亚士创能公司出售淮安国际汽车城二期28幢一层114、115、116、117、118、119号房。合同付款方式及期限部分约定，以汽车城公司欠沃因思公司的相应工程款冲抵购房款，汽车城公司收到由沃因思公司出具的同意冲抵函后，向亚士创能公司开具购房款收据，收据开具后视为合同购房款支付完毕。汽车城公司应在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付亚士创能公司；汽车城公司逾期交房超过60日后，亚士创能公司有权解除合同，汽车城公司应当自收到解除合同通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按照累计已付款的2%向亚士创能公司支付违约金。《商品房买卖合同》签订同日，汽车城公司向亚士创能公司出具了六套房屋的全额购房款收据，购房款总额为3368064元。2019年4月30日，亚士创能公司发送给汽车城公司询问函一份，要求汽车城公司回复房屋是否达到交付条件。一审另查明，本案争议的六套房屋已于2019年办理了产权变更登记至案外人名下。一审再查明，2019年10月23日，一审法院就汽车城公司诉沃因思公司房屋买卖合同一案作出（2019）苏0804民初2376号民事判决书。在该案中查明：2013年-2014年期间，汽车城公司与沃因思公司之间存在外墙修缮施工合同关系，经双方结算，汽车城公司欠沃因思公司工程款为2900351元。2016年5月18日，汽车城公司与沃因思公司签订购房协议一份，沃因思公司购买汽车城公司一期商铺64套，总面积4586.78平方米，平均单价4200元每平方米。合同签订后，沃因思公司共销售商铺39套，剩余25套双方协商解除购房协议。另双方还就其他债权、债务一并结算。该案中，双方均未提及汽车城公司与亚士创能公司签订的商品房买卖合同以及相关款项结算冲抵问题。一审判决沃因思给付汽车城公司2173215.50元。沃因思公司不服上诉。江苏省淮安市中级人民法院于2020年5月21日作出（2019）苏08民终4115号民事调解书，调解协议约定，沃因思公司给付汽车城公司1900000元。一审法院认为，当事人之间真实的法律关系不应受制于当事人之间签订的合同的外观与名称，而应当根据当事人之间的真实意思表示和合同的实质内容等进行综合判定。本案亚士创能公司与汽车城公司争议在于双方之间是商品房买卖合同关系（以房抵债），还是名义上为商品房买卖合同关系，实质上是汽车城公司为沃因思公司向亚士创能公司提供的担保。根据双方当事人举证、质证情况，结合相关法律规定，一审法院认为，亚士创能公司与汽车城公司形式上虽签订了商品房买卖合同，实为汽车城公司为沃因思公司向亚士创能公司提供的担保。理由如下：1.根据汽车城公司与沃因思公司于2014年4月26日签订的协议书内容来看，该协议约定提供抵押担保的房屋，与亚士创能公司与汽车城公司签订的商品房买卖合同约定的房屋一致。该协议载明汽车城公司真实意思是以房屋提供抵押担保，并非以房抵债。2.根据（2019）苏0804民初2376号汽车城公司诉沃因思公司房屋买卖合同一案，汽车城公司未主张以房抵债的3360000元，而主张与沃因思公司进行工程款结算，间接证明了汽车城公司提供的是担保，并非以房抵债。3.亚士创能公司与汽车城公司签订的商品房买卖合同时间为2014年6月17日，现有证据不能证明其时汽车城公司与沃因思公司就工程款进行了结算。从价款来看，签订合同时6套商铺市场价1500000元左右，合同抵款3360000元，价格悬差巨大，在亚士创能公司未能举证证明存在特殊原因，且未进行结算的情况下，以房抵债可能性较小，而在提供担保时，双方往往对于担保物价款的约定与实际价值存在较大或大幅偏差，故双方签订的名为商品房买卖合同，实为提供担保的合同，具有高度盖然性。4.根据亚士创能公司与沃因思公司签订的经销商协议等证据来看，即使可认定双方之间存在业务往来，但亚士创能公司未能举证证明其公司与沃因思公司就以汽车城公司所有的房屋抵沃因思公司欠亚士创能公司款项达成一致意见。另亚士创能公司也未能举证证明沃因思公司在2014年4月26日前结欠其公司的款项数额达3360000元以及之后在其公司原始帐簿上就该笔款项作了冲抵事实。5.若存在真实的商品房买卖合同关系，根据约定，汽车城公司应于2015年6月30日前交付房屋，但在2019年4月之前，亚士创能公司在长达近四年时间未曾主张要求汽车城公司交付房屋。每个人都是自己利益的最大看护者。若存在真实的商品房买卖合同关系，亚士创能公司在长达近四年时间不主张权利，显然不合常理。综上所述，应判定亚士创能公司与汽车城公司名义上签订的是商品房买卖合同，实为担保合同，且可推定亚士创能公司对此是知晓的。因亚士创能公司与汽车城公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，该虚假的意思表示无效。亚士创能公司主张要求解除合同，返还房款等请求，无相应的事实基础。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回亚士创能公司的全部诉讼请求。案件受理费73665元，由亚士创能公司负担。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，合同成立最基本的要件应具备当事人订立合同时系真实意思表示，该意思表示应与合同约定的权利义务相匹配。人民法院判断该客观事实时在形式要件不足以认定的情况下，应结合履行事实及生活经验、交易习惯进行综合评判。本案上诉人亚士创能公司虽然与被上诉人汽车城公司签订了《商品房买卖合同》，但双方在合同付款方式及期限部分中约定，由原审第三人出具冲抵函后，被上诉人向上诉人开具购房款收据，而非税务票据，该操作与正常的商品房买卖过程中买方最大限度的自我保护意识相悖；其次，双方在商品房买卖合同中明确约定2015年6月30日交付房屋，并对逾期60日交付房屋的违约责任进行了约定，但上诉人在约定的交付时间逾期近四年时间，才向被上诉人主张交付房屋，有违常理，亦不符合一般买受人对标的物的关注和迫切占有的心态；第三，合同约定的购房款以被上诉人欠付原审第三人的工程款冲抵，虽然被上诉人向上诉人出具了购房款收据，但原审第三人享有的工程价款此后通过诉讼取得，并未支付或抵冲涉案房款，客观上原审第三人没有为上诉人履行代付行为，应认定上诉人未支付被上诉人购房款，即上诉人与被上诉人之间的房屋交易并未完成。上诉人认为被上诉人未取得房款的风险不应转嫁由其承担，但上诉人与原审第三人在涉案房款交易中并非使债权债务转移，故上诉人主张与原审第三人是否结算与本案无关的理由，不能成立；第四，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同与被上诉人与原审第三人签订的协议书在时间的衔接、价款、对应的房号高度吻合，结合上诉人履行商品房买卖合同的事实，推定上诉人知晓被上诉人与原审第三人签订涉案六套房屋抵押协议的事实，上诉人与被上诉人之间不具有真实的商品房买卖意思表示，双方之间的商品房买卖合同不成立，上诉人要求解除合同，被上诉人支付房款及利息的诉求，不应予以采纳。综上，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费73665元，由上诉人亚士创能科技(上海)股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年四月二十六日书记员  余宛蓉