安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终458号 上诉人（原审原告）：纵威，男，1996年9月14日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：陈召，江苏彭城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽嘉楼置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道88号，统一社会信用代码913413226758507911。 法定代表人：李玉飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范翔敏，安徽烁光律师事务所实习律师。 原审第三人：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住江苏省徐州市二环西路63号，统一社会信用代码913203007780114054。 法定代表人：梁保侠，该公司总经理。 上诉人纵威因与被上诉人安徽嘉楼置业有限公司（以下简称嘉楼公司）、原审第三人江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 纵威上诉请求：1．依法撤销一审判决，并发回重审或改判；2．本案一、二审诉讼费由嘉楼公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院认为2017年7月14日纵威在房屋验收交接单签字就是接收房屋错误。纵威在交接单上签字仅是对房屋存在大量瑕疵的确认，并不是对交接房屋的确认，且嘉楼公司并未向纵威出示建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告等文件；2．纵威在2017年7月14日验房，7月13日未去房屋现场；3．根据交接单记录，案涉房屋不符合交付标准。2017年7月14日，大彭物业公司将纵威反馈的问题上报给嘉楼公司报修，但嘉楼公司没有给予维修，案涉房屋根本没有达到生活居住条件，不符合双方约定的交付条件。二、一审法院以双方约定的万分之零点五比例赔偿违约金违反法律的规定，显失公平。三、一审法院没有支持纵威租金损失错误，嘉楼公司承担的违约责任包括合同约定的违约责任及由于违约给纵威造成的可得利益损失。纵威购买该商品房用于出租使用，其租金损失系可得利益损失，应当由嘉楼公司承担。 嘉楼公司辩称，1.2017年7月14日纵威在房屋验收交接单上签字，纵威知道系交付房屋，纵威要求签字时嘉楼公司提供建设工程竣工验收备案证明，房屋测绘报告等文件，上述文件纵威可到嘉楼公司自行查阅；2．纵威并未提供证据证明2017年7月13日未去接房，相反嘉楼公司处保留了纵威书写的2017年7月13日接房；3．纵威从案外人郭利、陈建华处购房，2013年3月31日，郭利、陈建华就已收到收房通知，该房长时间无人居住系正常的损耗，该房应当维修的部分应属物业公司承担的维修义务；4．一审法院按照合同约定的万分之零点五的比例赔偿违约金符合法律规定。嘉楼公司并未出现合同约定的违约责任，一审法院未支持纵威租金损失正确。 大彭物业公司未陈述意见。 纵威向一审法院起诉请求：1．判令嘉楼公司立即对位于嘉楼香格里拉小区86幢3单元1层0106号按照2017年7月14日房屋验收交接单中的验收记录（1．三层梁断裂，2．车库门坏，3．无水堵，三层东小房间被后改下水管，4．电箱火烧，无线，无漏保，5．部分窗户无扇，6．开关插座无，7．进户门无猫眼，松，8．房后公共绿化被坏，要求复原等）的不合格项目进行修复、安装、恢复，并把经修复符合交付条件的案涉商品房交付给纵威；2．判令嘉楼公司支付给纵威延期交付房屋违约金合计62,415元（从2017年5月1日暂计至2020年10月30日，直至合格交房之日止）；3．判令嘉楼公司赔偿纵威按合同约定的交房期从2017年5月1日截止至给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，按照市场价评估每月1,000元，计41,000元（从2017年5月1日暂计至2020年10月31日，直至合格交房止）；4．本案诉讼费由嘉楼公司承担。诉讼过程中，纵威变更诉讼请求为：第二项房屋违约金变更为189,525元；第三项交付延期期间的违约金期间租房费用变更为42,000元。 一审法院查明事实：2017年4月5日，嘉楼公司（出卖人）与纵威（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将其开发的坐落于萧县龙城镇嘉楼•香格里拉86幢3单元0106号房出售给买受人，建筑面积272.72平方米；房屋总价款1,140,000元，一次性房款，买受人应当在2017年4月5日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；合同还对商品房质量及保修责任、前期物业管理等其他事项进行了约定。合同签订后，纵威依约支付了全部房价款1,140,000元。2017年7月14日，纵威在房屋验收交接单签字，接收房屋。该交接单上载明：验收记录1．三层阳台外梁断裂，2．车库门坏，3．无水堵，三层东小房间被后改下水管，4．电箱火烧，无线，无漏保，5．部分窗户无扇，6．开关插座无，7．进户门无猫眼，松阔，8．房后公共绿化被坏，要求复原。2017年7月13日下午接房。同日，大彭物业公司将纵威反馈的问题上报给嘉楼公司报修。此后，嘉楼公司没有给予维修。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，纵威履行了支付购房款义务。纵威在查验房屋时发现房屋存在三层阳台外梁断裂、室内无水堵、电箱火烧、无线、无漏保、部分窗户无扇等问题，并在房屋验收交接单予以标注。大彭物业公司将纵威反馈的问题上报给嘉楼公司，但嘉楼公司一直没有处理。涉案《商品房买卖合同》第十一条（三）约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗断裂、五金件损坏。”第十七条约定：“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”现纵威主张嘉楼公司对案涉商品房存在的上述问题进行修复、安装、恢复，符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。嘉楼公司应对纵威购买的案涉商品房出现的上述质量问题按照涉案《商品房买卖合同》约定的保修责任进行修复。 关于纵威主张嘉楼公司给付延期交付房屋违约金189,525元（从2017年5月1日暂计至2020年10月30日，直至合格交房之日止）的诉讼请求。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。”从纵威提供的房屋验收交接单来看，可以看出纵威于2017年7月13日下午接房，嘉楼公司于2017年7月13日履行了交房义务。根据合同约定，嘉楼公司逾期交房74天，已经构成违约，应承担相应的违约责任。纵威于2017年7月14日已签署房屋交接单，接收了房屋，并非以房屋存在质量问题拒绝接收房屋。故，纵威主张至合格交房之日止的违约金，依据不足。嘉楼公司应当给付纵威逾期交房违约金为4,218元（1,140,000元×万分之0.5×74天）。 关于纵威主张嘉楼公司赔偿按合同约定的交房期从2017年5月1日截止至给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，按照市场价评估每月1,000元，计42,000元的诉讼请求。案涉《商品房买卖合同》仅对逾期交房约定有违约金，并未约定违约期间给付租房费用，且纵威主张按照市场价评估每月1,000元，并未提供相关评估报告。故，纵威的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、嘉楼公司于判决生效后十五日内对纵威购买的萧县嘉楼•香格里拉小区86幢3单元0106号商品房存在的三层阳台外梁断裂、无水堵、三层东小房间被后改下水管、电箱火烧、无线、无漏保、部分窗户无扇、开关无插座、进户门无猫眼、松阔、车库门坏等问题按照《商品房买卖合同》约定的保修责任进行修复；二、嘉楼公司于判决生效后十五日给付纵威逾期交房违约金4,218元；三、驳回纵威的其他诉讼请求。案件受理费2,368元，减半收取计1,184元，由纵威负担1,104元，嘉楼公司负担80元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。纵威向法院提交：2021年2月6日拍摄的房屋照片14张，欲证明房屋存在质量问题，嘉楼公司至今没有进行维修，钥匙也没有交给纵威。嘉楼公司质证认为：照片只能显示房屋比较陈旧，因房屋已建成9年，闲置超过6年。照片上显示的外墙砖脱离属于正常现象，属于维修问题，照片达不到纵威的证明目的。嘉楼公司向法院提交：1.2014年6月30日竣工验收报告、房屋测绘报告，欲证明房屋符合交付条件；2．收房通知书，欲证明2016年4月1日通知郭利、陈建华交房；3．郭利、陈建华身份证复印件、2011年8月26日购房款票据，郭利、陈建华的更名申请、首付款收据，欲证明案涉房屋原是郭利和陈建华购买，纵威购房款支付给郭利和陈建华，陈建华申请更名。纵威质证认为：1．测绘报告和竣工验收报告不属新证据，且为复印件，不能作为证据使用。2．收房通知书，以及更名申请均系复印件，不能作为证据使用，且与本案无关。纵威与嘉楼公司签订的房屋买卖合同，合同所载明的权利义务发生在纵威与嘉楼公司之间，与案外人无关。本院对上述证据认定意见为：1．对纵威提交的照片真实性予以认定；2．因嘉楼公司未提供工程竣工验收报告、测绘成果表原件，对该证据真实性无法确认；3．收房通知书无相对方签字，无法认定案涉房屋实际交付给郭利、陈建华的事实；4．纵威庭后提供购房款说明，认可其将1,140,000元购房款直接支付给郭利，故对嘉楼公司提供证据欲证明案涉房屋原是郭利和陈建华购买，纵威购房款支付给郭利和陈建华证明目的予以认定。 经审理查明，除对一审查明的纵威2017年7月13日接房事实不予认定外。对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，归纳诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.2017年7月14日，纵威在房屋验收交接单签字行为能否认定为接收房屋；2．纵威主张调整违约金标准及租金利益损失能否支持； （一）关于争议焦点1 2017年4月3日，嘉楼公司与纵威签订《商品房买卖合同》，将案涉萧县龙城镇嘉楼•香格里拉86幢3单元0106号房出售给纵威，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，对合同双方均具有约束力。虽嘉楼公司辩称，案涉房屋原出卖给案外人郭利、陈建华，纵威将购房款直接支付给郭利、陈建华，即便该事实存在，嘉楼公司提供合同文本，并与纵威签订《商品房买卖合同》的行为，系嘉楼公司自愿受合同约束，其应按照合同约定行使权利、履行义务。案涉《商品房买卖合同》第十一条（三）约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗断裂、五金件损坏”。合同签订后，大彭物业公司于2017年7月14日组织纵威进行验房，并提供香格里拉小区房屋验收交接表，该验收交接表列明验收项目，并备注设施完好请打√，如有问题请记录。审理认为，从纵威一审提供的交接表中的验收记录显示，案涉房屋存在三层阳台外梁断裂、车库门坏、无水堵、电箱火烧，无线，无漏保等八项问题，根据纵威与嘉楼公司签订的合同约定，对于在查验商品房存在问题的，嘉楼公司应在查验次日30日内修复后再行向纵威交付。同时，大彭物业公司一审庭审中认可，房屋查验当日，因房屋有问题，案涉房屋钥匙并未交给纵威，而是把房屋钥匙及出现的问题均交给嘉楼公司维修部门。嘉楼公司怠于履行义务，未对验收交接表上所列问题进行维修、整改，而是以上述问题属大彭物业公司负责予以抗辩，直至二审庭审结束，上述问题均未整改，亦未向纵威交付房屋钥匙。基于上述事实，一审认定纵威在房屋验收交接单上签字，视为接收房屋不当，本院予以纠正。 （二）关于争议焦点2 因嘉楼公司所举证据不足以证明其已按照合同约定，向纵威交付案涉房屋，故纵威诉请嘉楼公司支付其逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同约定了30日的修复期，故对嘉楼公司逾期交付违约金自2017年8月15日起，按照合同约定每日按照全部房价（1,140,000元）万分之0.5计算违约金至实际交付日止。纵威主张按照同期银行贷款利率支付违约金，本院不予支持。嘉楼公司应支付纵威自2017年8月15日至实际交付之日止违约金（以1,140,000元为基数，日万分之0.5计算）；结合纵威诉请，其中2017年8月15日至2020年10月31日的逾期交房违约金66,861元（1,140,000元×万分之0.5×1173天）。 关于纵威主张的租金损失。审理认为，可得利益损失具有将来性、期待性以及现实性等特征，即只要合同如期履行，就会使合同当事人收益。本案纵威上诉主张，购买案涉房屋系为了对外出租，嘉楼公司违约造成其租金损失。但纵威需举证证实只要房屋如期交付，纵威即能取得租金收益，但纵威该未提供任何证据予以证实，对其该主张，本院不予支持。 综上所述，纵威上诉请求部分成立。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初6278号民事判决第一项，即“安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十五日内对纵威购买的萧县嘉楼·香格里拉小区86幢3单元0106号商品房存在的三层阳台外梁断裂、无水堵、三层东小房间被后改下水管、电箱火烧、无线、无漏保、部分窗户无扇、开关无插座、进户门无猫眼、松阔、车库门坏等问题按照《商品房买卖合同》约定的保修责任进行修复”； 二、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初2367号民事判决第二项、第三项，即“安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十五日给付纵威逾期交房违约金4,218元、驳回纵威的其他诉讼请求”； 三、安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十五日给付纵威自2017年8月15日至2020年10月31日的逾期交房违约金66,861元，并承担自2020年11月1日至实际交付之日止违约金（以1,140,000元为基数，日万分之零点五计算）； 四、驳回纵威的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,772元，减半收取计2,386元，由纵威负担1,535元，安徽嘉楼置业有限公司负担851元。二审案件受理费4,772元，由纵威负担3,070元，安徽嘉楼置业有限公司负担1,702元。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  曹 志 审判员  刘 柳 二〇二一年四月十三日 法官助理王志 书记员蔡玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。