河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终509号上诉人(原审原告):许昌天健热电有限公司（曾用名平禹煤电许昌天健热电有限公司），住所地许昌市延安路与八一路交叉口西北。法定代表人：张波，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏丹，河南君志合律师事务所律师。被上诉人(原审被告):钱万**，男，1989年4月14日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：雷风云，河南世纪风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，河南世纪风律师事务所实习律师。上诉人许昌天健热电有限公司（以下简称天健公司）因与被上诉人钱万**租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初5957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许昌天健热电有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人出资建设了案涉租赁房屋（48㎡），依法享有所有权和使用权，被上诉人辩称其中24㎡房屋归其所有无事实根据。被上诉人一直占用案涉房屋，应当按照合同约定支付租金和房屋占用使用费，一审认定拖欠租赁费10080元错误。一审认定违约金标准过低，无法律依据。钱万**辩称，在上诉人统一新建门面房时，上诉人承诺被上诉人的父亲拆一赔一，被上诉人的门面房其中的24㎡是属于被上诉人父亲的，为了经营方便，被上诉人将两间门面房中间的隔断拆除，才成为48㎡的面积。在受疫情影响缴纳租金有困难的，出租人可以适当减免或延期收取租金。一审判决正确，应予维持。天健公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋使用协议》；2.被告返还承租的位于许昌市八一路西段天健热电有限公司家属院门以西第一间门面房（面积48平方）；3.被告向原告支付欠付的租金40560元（截至2020年9月30日），并按照月租金1680元的标准继续支付房屋占用费自2020年10月1日至实际返还房屋之日止；4.被告向原告支付1680元违约金；5．本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：许昌天健热电有限公司举证不动产权证书载明：权利人许昌天健热电有限公司，坐落在魏都区××西段，不动产单元号411002001004G805230W00000000，权利性质划拨，用途为城镇住宅用地，面积13523.61平方米，使用期限无期限。2016年12月26日，使用人钱万**（乙方）与房屋所有人许昌天健热电有限公司（甲方）签订《房屋使用协议》，约定：房屋位置，许昌市八一路西段许昌天健热电有限公司家属院门以西第1间门面房，房屋面积48平方米，甲方按实用面积每平方米每月25元的标准，向乙方收取使用和管理费，费用交纳采用预交方式，每半年交纳一次，每次提前1个月交纳，租赁期限自2017年1月1日起至2017年6月30日止等，后双方续签房屋使用协议，对租金标准进行变更，到2020年4月16日签订《房屋使用协议》，约定租赁期限至2020年6月30日止，乙方…逾期不缴者…乙方并按1个月的租金向甲方支付补偿金等。2020年9月，许昌天健热电有限公司向钱万**送达《解除合同限期搬离通知书》，主要内容为：1．自本通知发出之日起，你我双方的租赁合同关系正式解除。2．限你方自收到本通知之日起7日内必须搬离、腾空并交还租赁房屋。3．限你方自收到本通知之日起7日内向我公司支付截至2020年9月的尚欠租金40560元。4．如你方到期未归还租赁房屋或者支付租金，我公司将通过法律途径进行处理等。被告一直使用至今，形成本案诉讼。被告钱万**父亲曾为原告老员工，长期由被告及其家人租赁使用家属院门以西第1间门面房，原有面积24㎡，后进行“改造”为48㎡，双方对该事实存在争议。原告方主张按照合同约定出租房屋面积为48㎡，自2017年1月至2020年9月尚拖欠租金40560元；被告抗辩按照使用面积24㎡实际交纳房租，自2017年1月至2020年12月尚拖欠租金10800元。一审法院认为，当事人应按照诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中原告许昌天健热电有限公司与被告钱万**签订多份房屋使用协议，但截至一审辩论终结前，双方未提供证据证实案涉租赁房屋取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋使用协议无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于经双方确认尚下欠使用费10800元的事实，法院予以确认，被告应予支持。对于违约金，按照双方于2020年4月16日签订的房屋使用协议第四条第2项约定，违约金以1个月的租金即840元为宜。被告长期使用被告的租赁物，且在2017年之前由被告家人长期使用租赁物，租赁到期后，被告钱万**亦继续使用，结合房屋占用的事实、房屋使用协议的签订的情况等，对于使用费过高部分的争议在于租赁房屋面积问题，被告方抗辩的理由具体、明确，双方可另行解决，本案不予一并处理。综上，依法判决：一、被告钱万**于判决生效之日起十日内支付原告许昌天健热电有限公司房屋占用使用费10800元、违约金840元，共计11640元；二、驳回原告许昌天健热电有限公司的其他诉讼请求。案件受理费856元减半收取428元，由原告许昌天健热电有限公司负担308元，被告钱万**负担120元。二审中，天健公司提交的国有土地使用权证、许昌市火力发电厂产权制度改革方案请示等证据材料非新证据范畴，钱万**质证时对证据的证明效力不予认可，与本案的审理缺乏直接关联，本院不予采信。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，关于本案欠付租赁费的数额认定问题。当事人之间连续多次签订有房屋使用协议，从合同的履行情况来看，钱万**按照24㎡的房屋面积在数个合同周期内支付租赁费，对于应付租赁费的标准和数额，没有证据证明天健公司曾对此提出过异议，即便是未足额支付租赁费，天健公司也应在催告且未获清偿后及时采取维权措施，而非既接受履行行为又连续签订新的合同，一审结合现有证据和当事人陈述意见，认定拖欠的租赁费数额具有合理性，并无不当。关于房屋的返还问题。结合已查明事实，钱万**的父亲曾为原告老员工，案涉房屋长期由程万**及其家人租赁使用，占有事实早于租房协议的签订，因涉及房屋的建设和改造行为，当事人对部分房屋权属存在争议，在保证天健公司租赁费收益的情况下，天健公司可依据物权法的相关规定另行主张权利，在本案中就该问题不宜一并处理，一审所作认定并无不当。综上所述，天健公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由许昌天健热电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年四月一日法官助理刘贺举书记员张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口