沈阳铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2021）辽71民终1号 上诉人（原审原告）：葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市，住所地辽宁省葫芦岛市连山区。经营者：高士荣，男，汉族，1958年9月10日出生，住辽宁省葫芦岛市连山区。 上诉人（原审原告）：刘莉，女，蒙古族，1975年10月27日出生，住辽宁省阜新蒙古族自治县。 共同委托诉讼代理人：杨茂峥，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区崇山东路**。 法定代表人：王少岩，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司锦州商网运营分公司，住所，住所地辽宁省锦州市凌河区锦铁里**div> 负责人：刘刚，该公司经理。 共同委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。 上诉人葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市（以下简称北站超市）、刘莉因与被上诉人沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称双瑞公司）、沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司锦州商网运营分公司（以下简称锦州分公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服锦州铁路运输法院(2020)辽7102民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北站超市、刘莉的委托诉讼代理人杨茂峥，被上诉人双瑞公司、锦州分公司的委托诉讼代理人陈浩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北站超市、刘莉上诉请求：发回重审或依法改判；一、二审诉讼费均由双瑞公司承担。事实与理由：1.在租赁合同履行过程中，双瑞公司采取不合法、不合情理的处理方式给我方造成了财产损失、停业损失，侵犯了我方的合法权益。双瑞公司直接封店、搬货的行为欠妥。如果双瑞公司认为其有权封店、不再续约，可以起诉至人民法院，如果法院判决双瑞公司胜诉，才说明其不再续约是合法的。2.双瑞公司没有缘由突然一反常态不续租存在欠妥之处。自2006年开始，我方就一直在葫芦岛北站候车室承租该房屋经营商店。因为多年来的合作关系，我方又特意租赁了库房，大量存货，以供货物的大量出售。多年来，本案租赁合同双方心照不宣，均到期后过一段时间支付租金然后补签续租合同。每到一年，我们租户都被找去开会说招标，然后通过重新商议租金后，均继续租赁。最近一次合同2018年12月31日到期，我方依然按照多年来的合作习惯继续经营超市，等双瑞公司开会、收租。过了2018年12月31日十余日，双瑞公司依然没有提出异议，与往年一样。后来，突然封店，丝毫不给我方处理货物的余地。如果到期就告诉我方不续租，我方也不至于囤那么多货。3.货物搬走后，双瑞公司处理欠妥。货物搬哪去，没告诉我方。货物搬走后，也不让我方处理，导致货物过期、失去使用价值。锦州分公司先说赔我方损失，最后却一直推脱，延误了时间，如果一开始就说不赔，我方可以尽早起诉，也能挽回一定损失。4.租户退场通知书日期为2019年1月21日，没有给我方合理期限，而且在未妥善解决赔偿问题的情况下，没有理由让我方腾房，更没有理由搬走我方的物品。况且，我方在实践和理论上有优先续租的权利，在之前的合同中约定了优先续租权。在补充协议中写明了到期后招标，而双瑞公司2018年12月25号就与案外人签订了新的租赁合同，本案《场地租赁合同》2018年12月31号才到期，根本就没给我方任何公平竞价的机会，说明双瑞公司违约在先，应赔偿我方损失。 双瑞公司辩称，一、我方不存在侵权行为，北站超市、刘莉对货物去向是明知的；二、北站超市、刘莉对租赁合同约定的续签等内容是明知的，其没有依约提前45天签订合同，对损失扩大部分应由其自行承担；三、由于北站超市、刘莉未能依约提前45天签订合同，我方并未损害其利益，房屋租赁期限届满后如何处置是我方的权利；四、本案不应适用《中华人民共和国民法典》，不存在优先续租权，在合同中也并未约定优先续租权。综上，请求驳回北站超市、刘莉的上诉请求。 锦州分公司辩称，与双瑞公司答辩意见一致。 北站超市、刘莉向一审法院起诉请求：1.判令双瑞公司、锦州分公司赔偿北站超市、刘莉货物、物品等财产损失375080.50元；2.赔偿北站超市、刘莉停业损失12万元(六个月合理期限*2万元=12万元)；3.诉讼费用由双瑞公司、锦州分公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月，北站超市与沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司车站商业运营分公司签订两份《场地租赁合同》，合同约定沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司车站商业运营分公司将位于葫芦岛北站一楼候车室(铁路房号：自管)，面积分别为20平方米和9平方米的场地出租给北站超市，用于经营书店和超市，两份合同约定的租赁期均自2016年2月1日起至2018年12月31日止。2018年9月1日，北站超市与沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司车站商业运营分公司、及双瑞公司签订《合同主体变更三方协议》，协议约定自2018年9月1日起，《场地租赁合同》中沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司车站商业运营分公司的权利与义务全部转由双瑞公司享有和承担，其他条款内容均不作变更。2018年12月31日，北站超市与双瑞公司的《场地租赁合同》到期，根据合同第九条第六款约定，如北站超市要求继续租赁此房屋，必须在租赁期届满前45日内向双瑞公司提出书面申请，经双瑞公司同意后重新签订租赁合同，否则视为不再续租，双瑞公司即可另行招租。北站超市没有按照此条约定书面提出续租申请。2019年1月21日，锦州分公司向北站超市发出《租户退场通知书》，要求北站超市立即搬离。2019年3月25日，锦州分公司将北站超市经营场所贴封条。2019年6月24日，锦州分公司再一次发出书面退场通知书后，双方会同搬家公司于2019年6月27日对存放物品进行了清点，并由搬家公司将北站超市货品及物品搬走。又查明：锦州分公司系双瑞公司的分公司，本案涉及的民事责任由双瑞公司承担。对北站超市、刘莉主张的双瑞公司、锦州分公司承担连带责任的意见，没有法律依据，一审法院不予采纳。 一审法院认为，北站超市、双瑞公司签订的《场地租赁合同》、《合同主体变更三方协议》合法有效，应当按照合同的约定履行义务。北站超市租赁的葫芦岛北站一楼候车室已于2018年12月31日到期，双瑞公司已通知了北站超市不再续租，北站超市称落款日期为2019年1月21日的《租户退场通知书》是2019年3月20日左右送达，但无相关证据支持。并且北站超市也未按照合同约定于租赁期满前45日书面要求续租，北站超市无正当理由拒不搬离，其行为已经违约。锦州分公司贴封条的行为发生在2019年3月25日，距离合同到期已经过了两个多月，北站超市主张因锦州分公司贴封条而无法经营造成了损失没有依据。2019年6月24日，锦州分公司再次向北站超市发出退场通知，北站超市仍不搬离，于是锦州分公司于3日后即2019年6月27日会同搬家公司及北站超市清点货物，并由搬家公司搬走货物，北站超市在场并未就搬货行为提出异议，且北站超市在明知其货物所在的情况下仍然放任不管，任凭商品过期失去价值，故对于北站超市、刘莉要求双瑞公司、锦州分公司赔偿全部货物、物品损失的主张，该院不予支持。北站超市、刘莉主张在合同到期后，双方构成了不定期租赁关系，但锦州分公司已经于2019年1月21日向北站超市发出退场通知，且给北站超市合理期限搬离，故北站超市、刘莉以此为由要求双瑞公司、锦州分公司赔偿损失没有依据。关于北站超市、刘莉所述的优先承租权问题，该院认为根据当事人合同约定，《场地租赁合同》到期后，双瑞公司有权按规划重新履行招商程序，北站超市没有其主张的优先承租权。综上所述，北站超市和刘莉所主张的损失是其自身的违约行为造成的，双瑞公司、锦州分公司不应对北站超市、刘莉承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回北站超市和刘莉的诉讼请求。案件受理费8726元，由北站超市和刘莉共同负担。 本院二审期间，当事人各方未向法院提交证据。 本院经审理查明，《场地租赁合同》于2018年12月31日到期后，北站超市继续使用租赁场地，双瑞公司未提出异议，《场地租赁合同》依法继续有效，但租赁期限为不定期。2019年1月21日，双瑞公司行使合同解除权，委派其锦州分公司通知北站超市该场地已租赁给他人，要求北站超市立即搬离。同年3月25日，双瑞公司委派锦州分公司再次要求其搬离，在北站超市拒绝后，锦州分公司将店面贴上封条，强行停止营业。封店期间，北站超市未要求取走店里货物、物品。至6月27日，北站超市仍拒绝搬离腾退场地。于是，锦州分公司商请葫芦岛大众搬家服务有限公司于当日将店内货物、物品搬至他处保管，腾出了涉案场地。同时，北站超市、锦州分公司、葫芦岛大众搬家服务有限公司共同对上述货物、物品进行了清点，制作了载有货物名称、数量等明细表，由三方共同签名（章）确认。2020年6月9日，北站超市收回保存在搬家公司的所有货物、物品，收回的财产与三方确认货物明细完全一致，且未发生人为损毁灭失。上述事实，由当事人陈述、一审证据在卷佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，对一审法院查明的其他事实,本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：双瑞公司是否造成北站超市、刘莉停业损失及财产损失。关于是否造成停业损失，其前提应首先确认3月25日强行停业时，当事人双方的不定期租赁合同是否已解除。本院认为，2019年1月21日双瑞公司通知北站超市搬离后至3月25日强行停止营业，期间长达60余天，已给予北站超市充分的搬离准备时间，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因此，应认定3月25日强行停止营业时，双方不定期合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案中双方当事人租赁合同的性质，2019年3月25日，北站超市本应搬离店内所有货物、物品，将租赁场地恢复原状归还双瑞公司，但经催告北站超市拒不搬离，已构成非法占用涉案场地。因北站超市已无权在该场地经营，其诉请赔偿停业损失，即失去事实和法律依据，为此，本院对该请求不予支持。 关于是否造成财产损失，双瑞公司最早于2019年1月21日通知北站超市归还租赁场地，至3月25日强行停止营业及6月27日委托搬家公司搬离货物、物品，期间多次催告北站超市将店内财产搬离，但北站超市一直拒不履行义务，在被强制由搬家公司搬离并保管货物、物品后，直至2020年6月将财产收回，长达一年多时间，北站超市明知货物会随着时间的推移过期变质或失去售卖价值，但仍任由该损失产生和扩大，系对其财产产生过期变质或失去售卖价值损失的故意放任。《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条规定，损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。故北站超市因故意放任而造成的财产损失，应由其自行承担。 对北站超市、刘莉关于双瑞公司直接封店、搬货行为欠妥，应赔偿损失的主张，本院认为该行为并未侵犯北站超市的合法利益，亦未在此过程中人为造成财产毁损灭失，因此，对上述主张本院不予支持。对北站超市、刘莉关于货物搬哪去没告诉北站超市，货物搬走后也不让北站超市处理，导致货物过期或失去售卖价值的观点，一方面，财产清点系三方共同进行，哪家搬家公司参与，北站超市是明知的，且双瑞公司委派锦州分公司催告、封店、委托保管的主观目的都是催促北站超市尽快取走财产，归还租赁场地；另一方面，北站超市、刘莉并无证据证明双瑞公司故意不告知货物、物品所在等上述事实的存在，故本院对此亦不予支持。对北站超市、刘莉关于双瑞公司与北站超市多年来已形成合同到期后，出租人组织开会、收租、续租的合作习惯，现没有理由不续租的观点，本院认为，依法成立的合同受法律保护，2019年9月1日的《合同主体变更三方协议》系北站超市与新旧各方出租人自愿签署，协议第一条和第二条明确约定，自2018年9月1日起，《场地租赁合同》中的出租方，由原沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司车站商业运营分公司变更为双瑞公司，《场地租赁合同》中其他条款内容均不做变更。为此，在《合同主体变更三方协议》没有将与前出租方所形成的合作习惯吸纳并协议约定的情况下，不能将该合作习惯强加于新的出租方，因此双瑞公司作为新的出租方，在北站超市于合同到期前45日未申请续租的情况下，开展新的招商程序，系依合同约定行使权利并无过错。相反，北站超市作为承租人，对自愿签署的合同，未按约定行使表达续租的权利，特别是对出租方的变更，没有尽到应尽的注意义务，对因此而产生的后果应自行承担责任。故对其上述观点本院亦不予支持。 综上所述，葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市、刘莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律应增加《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条，适用法律虽有遗漏，但裁判结果正确，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，对一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8726元，由上诉人葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市、刘莉共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 放 审判员 杨玉荣 审判员 马 妮 二〇二一年四月二十三日 法官助理左周 书记员李浩（代）