天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5825号上诉人（一审原告）：天津渤凯房地产经纪咨询有限公司，住所地天津市南开区三马路华都大厦5层05号。法定代表人：宋立明，经理。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：于健有，男，1984年10月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳，天津万聚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柴昊，男，1978年10月15日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳，天津万聚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津开发区华都房地产开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路131号。法定代表人：夏珂庭，总经理。一审第三人：天津市凯兴房地产开发有限公司，住所地天津市南开区红日南路59号饴美家园。法定代表人：匡建封，董事长。委托诉讼代理人：谷军，男，该公司职员。上诉人天津渤凯房地产经纪咨询有限公司（以下简称渤凯公司）因与被上诉人于健有、被上诉人柴昊、被上诉人天津开发区华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）、一审第三人天津市凯兴房地产开发有限公司（以下简称凯兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初10177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人渤凯公司的法定代表人宋立明及委托诉讼代理人李哲、王靖，被上诉人于健有、柴昊的共同委托诉讼代理人吴忠新、高艳，一审第三人凯兴公司的委托诉讼代理人谷军到庭参加诉讼。被上诉人华都公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渤凯公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人向华都公司履行了合同约定的付款义务。上诉人支付了部分对价，因房屋上有华都公司设置的抵押，上诉人不能及时办理银行按揭贷款，支付剩余款项。后因华都公司法定代表人死亡，公司营业执照被吊销，公司无人管理，剩余房款无法交付。上诉人对此无任何过错。2．华都公司将房屋交付后，上诉人十几年来始终占有、使用。上诉人对涉案房屋的长期占有、使用、收益完全具备物权属性，不能被随意剥夺，引发不安定因素。3．根据合同约定，办理涉案房屋产权证是华都公司的义务，但十几年来上诉人一直为办理产权证奔波于有关部门，并在天津市滨海新区人民法院启动涤除权诉讼，未怠于办理产权登记。一审判决未查明事实，将未办证的原因完全归责上诉人，属于事实认定错误。4．本案为上诉人所享有的办公权利、生存利益与被上诉人柴昊、于健有的经营利益、金钱债权之间发生冲突和权衡而产生，一审判决结果违反了法律规定、司法解释和司法政策。于健有、柴昊辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．上诉人提交的房屋买卖合同不具有真实性。涉案房屋买卖合同未经房管部门备案，且合同中手写内容均为上诉人原法定代表人暨另案上诉人刘锦玲本人所书。2．上诉人主张已交付了首付款，但未提交发票等付款凭证予以证明。3．上诉人主张华都公司向其交付了涉案房屋，但并未提交相关房屋交接手续予以证明，且上诉人未支付房屋对价，华都公司就将涉案房屋交付明显不符合常理。4．上诉人未提交证据证明其向开发商华都公司主张过权利。5．涉案房屋在上诉人所谓的销售之前，原债权人就已经获得了合法有效的抵押权。后于健有、柴昊通过债权转让方式合法受让中国农业银行对华都公司享有的全部债权及涉案房屋的抵押权。根据司法解释的规定，于健有、柴昊具有对抗上诉人的抵押物权。华都公司未发表答辩意见。凯兴公司述称，服从人民法院判决。渤凯公司向一审法院起诉请求：1．撤销（2019）津0104执异167号执行裁定，并停止对坐落于天津市南开区××路××号××大厦××层××室房屋的强制执行；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）于2005年5月28日与被告华都公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，购买坐落于天津市南开区三马路华都大厦5层05号房屋，建筑面积83.67平方米。合同约定涉诉房屋售价为每平方米3000元，总金额为251010元，实际总售价为250000元。付款时间和方式为：签订本合同之日，乙方支付首付款50000元。甲方进行合同备案后，乙方支付第二笔房款100000元。甲方对该房产办理产权证后，乙方支付余款100000元。甲方应及时开具相应的房款的发票等收款凭证。合同签订当日，原告以现金形式向被告华都公司支付房款50000元，被告华都公司出具收据，此后原告未再支付任何款项。2010年4月18日，原告等七人作为出租人委托刘锦玲与案外人天津市嘉寰房地产置业有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，将包括涉诉房屋在内的7间房屋共同出租，出租房屋建筑面积为1093.81平方米，租金按建筑面积计算，为每平方米每日净租金1元，租赁期间为2010年4月28日至2016年4月27日，原告等七人另委托刘锦玲负责收取租金。租赁期满后，2016年4月28日，原告等人继续委托刘锦玲与天津市嘉寰房地产置业有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，出租房屋建筑面积不变，租金调整为每平方米每日净租金1.2元，租赁期间为2016年4月28日至2019年4月27日，刘锦玲仍负责代收租金。另查，被告华都公司曾于2001年9月26日向案外人中国农业银行天津市南开支行借款，并将包含涉诉房屋在内的华都大厦第五层（建筑面积2103.69平方米）抵押给中国农业银行天津市南开支行，并办理了抵押登记手续。后因被告华都公司未按期归还欠款，中国农业银行天津市南开支行诉至一审法院，后经审理双方就被告华都公司还款事宜及抵押物优先受偿达成一致意见，2007年12月24日一审法院出具（2008）南民三初字第0078号民事调解书。因被告华都公司未履行给付义务，中国农业银行天津市南开支行于2008年1月31日向一审法院申请强制执行。2016年8月29日，一审法院作出（2008）南执字第364号执行裁定，并查封了《天津市房屋权属登记申请书》登记在被告华都公司名下的涉案房屋，查封期限至2019年8月28日。后该案件恢复执行，案号为（2018）津0104执恢215号。2018年5月9日，一审法院作出（2018）津0104执恢215号执行裁定，裁定查封涉案房屋，查封期限至2021年5月8日；并于2019年3月29日裁定对涉案房屋依法进行公开拍卖。期间，中国农业银行天津市南开支行于2016年将其涉案债权转让予案外人苏州璞信二号投资中心（有限合伙），并经一审法院作出的（2017）津0104执异58号执行裁定，裁定“变更苏州璞信二号投资中心（有限合伙）为（2008）南执字第364号案件申请执行人”。此后，苏州璞信二号投资中心（有限合伙）又将涉案债权转让予被告于健有、被告柴昊，并经一审法院作出的（2017）津0104执异76号执行裁定，裁定“变更于健有、柴昊为（2008）南执字第364号案件申请执行人”。再查，涉诉房屋系被告华都公司、第三人凯兴公司与案外人天津市汇息制冷设备工程有限公司联合开发，三方于1996年6月28日签署《联合建设开发华都商住楼协议书》，协议约定华都大厦五至七层归第三人凯兴公司所有，但未进行所有权变更。2005年5月18日，第三人凯兴公司与渤凯公司签订《协议书》，约定第三人凯兴公司将华都大厦第五层7套房屋交与渤凯公司销售，保底价格为每平方米3500元，总价款为3828335元。协议签订后，渤凯公司即以被告华都公司的名义对上述房屋进行销售，并依照协议约定向第三人凯兴公司支付了200000元房款，未再支付其他价款。后因涉诉房屋存在在建工程抵押贷款，无法办理产权变更手续及贷款手续。第三人凯兴公司曾于2007年诉至一审法院请求其与原告公司于2005年5月18日签订的《协议书》无效，一审法院作出（2007）南民初字第2192号民事判决，判决该协议书无效，后渤凯公司不服该判决上诉，本院作出（2008）一中民四终字第316号民事判决，以原判决混淆了合同权利转让与房屋所有权物权变更概念关系为由，撤销该判决并驳回第三人凯兴公司的诉讼请求。后第三人凯兴公司申请再审，天津市高级人民法院作出（2008）津高民申字第0222号民事裁定，以第三人凯兴公司没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利，驳回第三人凯兴公司的再审申请。庭审中，原告提交《天津市商品房买卖合同》、企业单位专用收据，证明其购买涉诉房屋及给付定金的事实，被告于健有、被告柴昊对该合同及收据的真实性均不予认可。被告于健有、被告柴昊提交借款合同、抵押合同及债权相应法律文书，原告认可上述证据真实性，但不认可证明目的。截至起诉，上述《天津市商品房买卖合同》未在房管局进行备案登记，涉诉房屋目前仍由天津市嘉寰房地产置业有限公司租用。经一审法院至天津市规划和自然资源管理局查询，涉诉房屋所在华都大厦于2005年2月由被告华都公司办理完毕权属初始登记手续。一审法院随机调取华都大厦4层一户及6层两户房屋查询产权登记情况，查询显示三处房屋分别于2005年1月及2008年6月办理完毕房屋产权转移登记手续，并获得房屋权属证书。因被告华都公司下落不明，一审法院通过《人民法院报》向被告华都公司公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等，原告已预付公告费560元。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉要求排除对特定标的物的执行，应当就案外人对执行标的物主张的实体权利是否具有阻却执行的效力进行综合判断。本案中，原告以对涉诉房屋享有权利，情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，要求停止对涉诉房屋的强制执行。因此，原告对涉诉房屋是否享有可以阻却执行的权利是本案审查的关键。一、关于原告对涉诉房屋的权利问题。我国不动产物权变动以不动产物权登记生效主义为主要规则。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告虽主张其于2005年6月与被告华都公司签订《天津市商品房买卖合同》购买该房屋并支付合同约定价款，但该合同并未经过备案，涉诉房屋亦未进行过房屋产权转移登记。现本案涉诉房屋截至本次诉讼仍登记于被告华都公司名下，故原告对涉诉房屋不享有足以排除其他权利的所有权。二、关于原告相关权益是否足以排除执行问题。原告主张作为涉诉房屋的买受人，其情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应阻却执行。参照《执行异议和复议规定》第二十八条的内容可知，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条旨在保障符合上述四个条件的不动产买受人的权利救济，也是对可以阻却执行的房屋买受人物权期待权的甄别和限制。结合本案，原告于2005年5月28日作为买受人与被告华都公司签订《天津市商品房买卖合同》，但该合同并未在房管部门进行备案。原告主张按照买卖合同的约定已支付被告华都公司涉诉房屋首付款50000元，并提交被告华都公司已实际收取该款的相应证据，但原告已支付款项的数额与其自认的房屋买卖合同总价款差距较大。原告主张不能支付全部房款及未办理过户登记的原因均在于被告华都公司，但根据原告提交买卖合同显示，原告并不存在需要贷款的情形。原告作为涉诉房屋代销公司对于涉诉房屋在销售前是否存在抵押表示不知情，显然有违常理。现涉诉房屋销售前已存在抵押，原告作为负责销售此房的代销公司对此理应知情，故未办理过户登记系自身原因。结合一审法院调查可知，涉诉房屋所在大厦其他房屋买受人在原告购买房屋时已能办理产权转移登记手续，并获得房屋权属登记证书。而原告自述购买涉诉房屋至提起执行异议期间长达十四年，原告作为涉诉房屋的销售公司，负责办理各项手续，但却未能提交证据证明在此期间已向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户登记请求，明显存在怠于办理的情节。现原告作为房屋买受人仅以支付较少房款，即主张对涉诉房屋享有阻却执行的物权期待权，显然与案外人救济中利益平衡的立法本意不符。综上，原告对涉诉房屋的相关权益不足以排除强制执行。一审判决：驳回原告天津渤凯房地产经纪咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告天津渤凯房地产经纪咨询有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：汇款凭证一份，用以证明上诉人委托刘锦玲向本院账户汇款支付涉案房屋剩余购房款。被上诉人于健有、柴昊质证认为，上诉人未经法院允许擅自将款项汇入法院账户不妥，也不认可上诉人是履行买卖合同，本案是执行异议之诉，除非上诉人清偿柴昊、于健有的全部债权，否则该款项解决不了问题。一审第三人凯兴公司认为上述证据与其无关，对上述证据不发表意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人汇款未经本院允许，其证明目的本院不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案的争议焦点为上诉人主张的对涉案房屋的民事权益能否对抗被上诉人于健有、柴昊的担保物权优先受偿权，能否排除对该房屋的执行。参照《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，华都公司因向中国农业银行借款，于2001年将包括涉案房屋在内的华都大厦第5层抵押给中国农业银行，并办理了抵押登记。后经两轮债权交易，被上诉人于健有、柴昊取得了涉案债权及相应的抵押物权。根据法律的一般规定，在涉案债权的执行案件中，作为申请执行人的二被上诉人因其享有的担保物权，而对涉案房屋获得可以对抗案外人的优先受偿权。因实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权，《执行异议和复议规定》第二十七条规定了除外条款。因此，本案仍需要结合法律、司法解释的其他规定，慎重审查上诉人对涉案房屋是否具有足以排除执行的民事权益。根据一审查明的事实，上诉人在2005年5月18日与凯兴公司签订《协议书》，约定上诉人以华都公司的名义销售包括涉案房屋在内的华都大厦第5层7套房屋，并向凯兴公司支付房款200000元，凯兴公司则于2005年5月20日为上诉人开具了收据；上诉人主张在2005年5月28日与华都公司签订《天津市商品房买卖合同》，并当日向华都公司交首付款50000元，后者出具了一份收据。因上诉人未能提供华都公司开具的发票，现有证据难以证明华都公司收到了上诉人的首付款，且上诉人所交的首付款只有合同约定总房款的20%，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项的情形。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。上诉人作为代销涉案房屋的中介服务机构，理应充分了解涉案房屋的抵押情况以及因此可能给买受人带来的交易风险，但上诉人仍作为买受人购买了涉案房屋。对其而言，之后出现的无法办理过户登记问题和抵押权人通过执行涉案房屋以实现抵押权等事实，很难说超出了合理的预见范围或者已尽到了合理的注意义务。况且，涉案房屋自2010年至今一直用于出租收益。上诉人不能证明其对涉案房屋的民事权益已达到了法律所规定的足以排除执行的程度，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，天津渤凯房地产经纪咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津渤凯房地产经纪咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年四月六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。