辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽14执异10号案外人:刘宇贵，女，1984年6月5日出生，汉族，住河北省秦皇岛市卢龙县。委托诉讼代理人：冯艳红，辽宁冰镜律师事务所律师。申请执行人：二十二冶集团第一建设有限公司。住所地：河北省唐山市丰润区幸福道16号。法定代表人：赵海涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被执行人：绥中鑫宏房地产开发有限公司。住所地：辽宁省绥中滨海经济区25号2-18号。法定代表人：李春芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：李万玲，该公司销售部职员。本院在执行原申请执行人二十二治集团第一建设有限公司（以下简称二十二治）与被执行人绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘宇贵对本院查封东戴河新区“鑫宏盛世小区”2号楼2单元603室房屋不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月29日举行听证，案外人刘宇贵及其委托诉讼代理人冯艳红、二十二治委托诉讼代理人曾宇、鑫宏公司委托诉讼代理人王斌、李万玲到庭参加听证。现已审查终结。异议人刘宇贵称：其与鑫宏公司于2017年9月21日签订了购买东戴河新区“鑫宏盛世小区”2号楼2单元603室房屋《商品房买卖合同》，已付清全部价款550242元，所购房屋用于居中住且为唯一住房，故其请求符合《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十九条的规定，对该房屋享有消费者物权期待权，请求中止对该房屋的执行。二十二治答辩称，案外人刘宇贵不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条规定的情形，应当驳回异议申请。首先，现有证据不足以证明案外人系商品房消费者，享有足排除执行的权利。案外人没有付款凭证，不能证明其是商品房消费者的身份；二，案外人不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。案涉房屋在2017年已处于法院查封状态；三、案外人不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：的情形。案外人户籍地为秦皇岛市，工作地在广州，其不可能购买案涉房屋用于居住；四、案外人不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。故此，应驳回其异议请求。鑫宏公司同意案外人的观点，2015年1月4日，其公司因欠何拾婷借款利息，将案涉房屋抵顶给何拾婷。当时双方签订一份协议，一份房屋买卖时交付证明和商品房买卖合同。房屋交付之后，案外人刘宇贵在何拾婷手中购买的，房屋购买时间及交付时间均在查封之前，案外人刘宇贵的请求符合《规定》第28条和29条的规定，应予支持。本院查明，申请执行人二十二治与被执行人鑫宏公司建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2018年7月10日作出（2015）辽民一初字第4号民事判决，主要内容为：一、解除二十二治与鑫宏公司签订的涉案鑫宏盛世北欧工程项目《建设工程施工合同补充协议书》和《建设施工合同》；二、鑫宏公司于判决生效后三十日内向二十二治支付工程款26，899，556.09元；三、鑫宏公司于判决生效后三十日内向二十二治支付上述工程款的利息，自2014年12月29日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算；四、二十二治就上述工程款在鑫宏盛世北区工程项目折价或拍卖的价款中优先受偿；五驳回二十二治的其他诉讼请求；鑫宏公司不服，提出上诉，最高人民法院于2018年11月19日作出（2018）最高法民终1131号民事判决，驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，辽宁省高级人民法院于2015年5月25日作出（2015）辽民一初字第4号民事裁定书，查封冻结鑫宏公司价值5000万无的财产，并于2015年7月30日轮候查封了鑫宏公司开发的鑫宏盛世小区的部分房产（包括案涉房屋）。判决生效后，二十二治申请执行，辽宁省高级人民法院于2019年3月25日作出（2019）辽执21号执行裁定，指定本院执行。本院于2019年5月15日作出（2019）辽14执33号执行裁定，查封鑫宏公司开发的“鑫宏盛世”小区143套房屋，其中包括2号楼2单元603室。2019年12月26日，本院作出（2019）辽14执33号之一执行裁定，裁定辽宁省高级人民法院（2015）辽民一初4号民事判决书由绥中县人民法院执行。在绥中县人民法院执行过程中，案外人刘宇贵提出异议。另查明，秦皇岛市海港区人民法院于2015年2月4日，以（2014）海执法字第2102号执行裁定预查封案涉房屋，于2017年1月13日对该房屋续行查封，2018年9月25日解除查封；于2015年3月27日，以（2016）海法执字第654-1、655-1号执行裁定预查封案涉房屋（轮候），期限三年；于2015年4月13日，以（（2015）海法执字第1569-1号执行裁定预查封案涉房屋（轮候），期限为三年。辽宁高级人民法院于2015年7月30日以（2015）辽民一初字第第4号民事裁定查封案涉房屋（轮候），本院接受省院指定后于2019年6月14日3作出（2019）辽14执33号执行裁定查封案涉房屋，2020年1月13日以（2019）辽14执33号之二号执行裁定续行查封案涉房屋。2019年秦皇岛市海港区人民法院以（2019）冀0302民初1888号民事裁定查封案涉房屋。鉴于本院（2019）辽14执33号执行案件债权人对查封财产享有优先受偿权，2019年11月7日，秦皇岛市北戴河区人民法院将该院以（2016）冀0302执1497号执行裁定查封的鑫宏.盛世小区25套房屋（包括案涉房屋）移交本院执行。本院现对案涉房屋享有处置权。再查明，2015年1月10日，鑫宏公司与何拾婷签订《商品房抵顶融资借款利息协议》，该协议甲方为鑫宏公司，乙方为何拾婷，主要内容为，甲乙双方同意甲方借款本金伍百万元其中伍肆万元利息以鑫宏盛世小区商品房一套抵顶，房号为2栋2单元603室，房屋面积128.58平方米，（以实测面积为准，）单价4200元每平米，总价540036元。甲乙双方抵顶协议签定同时，此房屋产权归乙方所有，甲方所房屋钥匙交付乙方，乙方有权进行装修使用或转卖其他购房人，购房款直接打给乙方，甲方必须配合购房人办理房屋更名相关手续。当日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第四条计价方式与价款约定，每平方米4200元，总金额540058元，抵顶借款利息，一次付款，以抵顶协议约定为准。同年1月24日，鑫宏公司出具《房屋买卖及交证明》，证明内容为，鑫宏.盛世小区2栋2单元603室抵顶何拾婷借款利息54万元，由何拾婷寻找购房者与鑫宏签订《商品房买卖合同》购房人直接将购房款支付给何拾婷。2016年5月23日，案外人刘宇贵与何拾婷签订《保证借款合同》，出借人为刘宇贵，借款人为何拾婷。出借人借给借款人民币肆拾肆万捌仟元期限自2016年5月23日起至2017年5月22日止，按年利率12%付息。2017年9月21日，何拾婷与刘宇贵签订协议，何拾婷以东戴河鑫宏.小区2-2-603室房产抵顶刘宇贵理财本息肆拾陆万捌仟元。当日，鑫宏公司又与刘宇贵签订《商品房买卖合同》将鑫宏.盛世小区2幢2单元603室出售给刘宇贵，房屋面积130.01平方米，每平米4200元，总价款550242元。当日，鑫宏公司为刘宇贵出据550242元的购房收据，13756.05元的公共维修基金收据，8253.63元契税收据，4080元的天然气管道可视对讲收据。2017年12月日为出据购房增值发票。2021年1月27日河北省卢龙县燕河营镇自然资源和生态环境办公室和燕河营镇第一街村委会出具证明，证明刘宇贵在该镇无房产。绥中县不动产登记中心于2021年3月22日出具刘宇贵在绥中县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息的无房屋产权证明。认定上述事实的证据有，最高人民法院（2018）最高法民终1131号民事判决、辽宁省高级人民法院（2015）辽民一初字第4号民事判决、（2015）辽民一初字第4号民事裁定书、（2019）辽执21号执行裁定；本院（2019）辽14执33号和（2019）辽14执33号之一执行裁定；不动产登记信息证明；案件移送函；《商品房买卖合同》、《商品房抵顶融资借款协议》、《保证借款合同》、协议、收款收据、发票等。本院认为，本案的争议焦点为，案外人刘宇贵对东戴河新区鑫宏.盛世小区2号楼2单元603室楼房是否享有房屋消费者物权期待权？案外人刘宇贵提供其与何拾婷签订的《保证借款合同》、协议及《商品房买卖合同》、《专用收款收据》、无房证明，证明2017年9月21日，因何拾婷欠其理财款468000元，何拾婷用东戴河新区鑫宏.盛世小区2号楼2单元603室抵顶，并于当日与被执行人鑫宏房地产公司签订东戴河新区2号楼2单元603室楼房的《商品房买卖合同》，鑫宏公司于当日向其出具了购房收据，但刘宇贵并未接收房屋。但何拾婷是于2015年1月10日，因鑫宏公司欠其500万元借款而为用案涉房屋抵顶所欠500万元的利息540036元，双方签订《商品房抵顶融资借款利息协议》用案涉房屋抵顶。双方为此于2015年1月10日签订了《商品房买卖合同》。案涉房屋于2015年2月4日已被人民法院查封，辽宁省高级人民法院于2015年7月30日查封该房屋。本院受辽宁省高级人民法院指定执行此案后，于2018年7月27日作出（2019）辽14执33号之二执行裁定，续行查封了上述楼房，查封时间在何拾婷签订《商品房买卖合同》时间之后，在刘宇贵之前，但何拾婷、刘宇贵取得该房屋均为以房抵债形式取得。该商品房买卖合同并未进行网签备案，各方未能提供全部借款转账凭证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述法律规定的适用主体为商品房买受人，保护的对象为商品房买卖合同法律关系中消费者享有的物权期待权。不动产买卖合同法律关系中，不动产买受人享的物权期待权优于一般金钱债权，能够阻却人民法院对一般金钱债权的执行。本案中，案外人刘宇贵与鑫宏公司签订的鑫宏.盛世小区2号楼2单元603室楼房的《商品房买卖合同》系基于何拾婷欠理财款，双方签订以房抵债协议，何拾婷亦是基于鑫宏公司欠其借款利息而签订了以案涉房屋抵顶的协议。各方法律关系的实质是“以物抵债”的协议。“以物抵债”首先是以消灭当事人之间的金钱债务为目的，而房产的交付仅是实际履行的方式，不能体现双方买卖房屋的意思表示，不应优先另外一个金钱债权的实现。本案各方当事人之间的权利义务，没有任何物权化的属性。基于“以物抵债”而的受让人，在未完成不动产法定登记之前，该“以物抵债”行为不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生物权期待权。同时案外人刘宇贵户籍地为河北省，工作地在广州市，虽其提供了在绥中县和其户籍地无其他住房的证明，但对用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋，应为买受在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他用于居住的房屋。故此，案外人刘宇贵对案涉房屋不享有房屋消费者物权期待权，其对该房屋不享有足以排除强制执行的权益。案外人刘宇贵的异议请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人刘宇贵的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 尹 淼审判员 谭西杰审判员 李跃杰二〇二一年四月十三日法官助理赵诗慧书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”