贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5032号 原告：陈娟娟，女，1985年9月25日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：韩贤跃、赵雄，均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石镇，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。 原告陈娟娟诉被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月12日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告陈娟娟的委托诉讼代理人韩贤跃，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告立即向原告交付毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园69号楼005号商品房的不动产权证书；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以人民币2249999元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月30日起计算至被告向原告交付不动产权证书之日止；3.判决被告返还原告购房面积补差款42107.72元，并支付利息，利息以42107.75元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2015年12月30日支付至2020年9月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2020年9月20日支付至被告实际清偿完毕补差款之日止；4.诉讼费用由被告承担。 2021年3月30日，原告书面申请撤回第3项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2015年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积346.13平方米，房屋总价款为2249999元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2017年4月30日前，被告承诺于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付了2249999元购房款，原告收执的购房款发票载明购房款金额为2218538元。被告至今仍不具备转移登记的条件。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、购房发票，收据、原、被告的当庭陈述等在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约期间应如何认定，违约金标准应如何适用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2017年1月30日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2021年3月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年3月12日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约期间应如何认定，违约金标准应如何适用的问题。被告承诺于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告未按承诺履行义务，已构成违约，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告在签订涉案合同时，对被告在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金。根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款2218538元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告提出的判决被告向原告交付案涉商品房不动产权证书的诉请，因被告尚未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，本院暂不予支持。原告申请撤回第3项诉讼请求，系其自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈娟娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款2218538元为基数，自2018年3月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告陈娟娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1581元，由原告陈娟娟负担581元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二一年四月二日 书记员  余茂霞