湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1859号上诉人（原审被告）：洪珍，女，1973年7月14日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：宋佑长，男，武汉市。被上诉人（原审原告）：武汉丽岛物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区野芷湖西路16号武汉创意天地二期高层办公楼1号、2号1号楼单元4层1-2室。法定代表人：陈同举，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北德来颂律师事务所律师。上诉人洪珍因与被上诉人武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员刘阳独任进行了审理。本案现已审理终结。洪珍上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回丽岛物业公司要求洪珍支付自2018年10月1日至2020年6月30日的物业费157,350元的诉讼请求；2、判令丽岛物业公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定洪珍应向丽岛物业公司支付物业服务费属事实认定错误和法律适用错误。首先，《铁桥广场物业管理合同》的签订主体是武汉铁桥广场商业管理有限公司（以下简称铁桥广场公司）与丽岛物业公司，该合同仅对铁桥广场公司和丽岛物业公司有约束力，对合同关系以外的第三人洪珍不产生法律约束力，除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。而且丽岛物业公司未与洪珍一直就物业服务未达成任何协议。其次，在《铁桥广场写字楼商业菅理服务合同》中并未约定涉案标的4层的物业服务费由洪珍承担。在该合同第七条中约定“乙方负责向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费，乙方房屋内发生的水、电、天然气、通讯费及其他一切费用由乙方自行承担。水、电、天然气等费用由“铁桥广场”项目物业按月收取”。具体标准为：（1）电费根据电表读数按1.25元/度收取；（2）水费根据水表读数按4.1元/吨收取；（3）天然气、有限电视、电话、网络及其他费用由乙方自行联系相关运营商报装并交纳使用费。从这条规定可以看出乙方应负责的物业服务费是指水、电、天然气等其他费用，并非是指丽岛物业公司主张的物业服务费；如果是指物业服务费，那么物业服务费标准也会列在该条款中。最后，《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》也并未按照《铁桥广场物业管理合同》的约定将物业管理合同作为附件。未作为附件的理由是物业服务费不是由洪珍交纳，没有必要将物业管理合同作为附件。因此，一审法院认定洪珍应向丽岛物业公司支付物业服务费属事实认定错误和法律适用错误。二、一审法院未认定的水电押金、装修保证金等费用属事实认定错误。即使认定由洪珍向丽岛物业公司交纳物业服务费，洪珍接收案涉房屋后，在装修案涉房屋过程中，于2018年10月2日上午向丽岛物业公司支付了13,000元的水电押金，该押金一直未退，有证人证言可以证明洪珍确实支付了13,000元的水电押金；后补交了5,000元的装修保证金，有丽岛物业公司出具的支付凭证，但一审法院未予以核减；装修完案涉房屋后，洪珍分别于2019年7月16日和2019年8月9日代铁桥广场支付了5,000元，收款人系丽岛物业公司的会计，在后期洪珍提交的丽岛物业公司出具的缴费凭证中可以看出收款人系丽岛物业公司员工；还于2019年7月20日代铁桥广场支付了3,000元现金，共计13,000元，洪珍向丽岛物业公司共计支付31,000元，一审法院未认定上述费用属事实认定错误。三、一审法院认定丽岛物业公司仅免除洪珍2个月的物业服务费的责任过轻。首先，在庭审过程中，法官问丽岛物业公司铁桥广场5层的现状，是否出租，是否有使用人，丽岛物业公司回答不清楚。从这一回答可以看出，丽岛物业公司作为铁桥广场物业服务者，对其服务对象不清楚，从而反映了丽岛公司并未按合同约定履行其义务，甚至没有为铁桥广场提供实质性的物业服务。其次，易点通国学馆在2019年9月1日正式开学营业后，丽岛物业公司以各种理由无故停电停电梯，影响了易点通国学馆的正常教学，招生因此也受极大影响，造成了严重的经济损失。然后，由于铁桥广场的墙面防水不合格，每次下雨，室内都会进水，墙面因此受损，教学也因此受影响，易点通国学馆多次跟丽岛物业公司反映，丽岛物业公司怠于履行其义务，一直未解决漏水问题。另外，涉案房屋阳台外面堆放各种杂物，垃圾也未定期清理，丽岛物业连最基本的保洁都未做到位，更别提解决漏水等其他问题。最后，在今年的疫情期间，写字楼进行了封控，丽岛物业服务公司未提供物业服务。因此，一审法院认定丽岛物业公司仅免除洪珍2个月的物业服务费的责任过轻。丽岛物业公司辩称，洪珍与铁桥广场公司签订的铁桥商业管理服务合同需支付物业费，而丽岛物业公司与铁桥广场公司签订的铁桥物业合同是合法有效的物业服务主体，并且丽岛物业公司事实上为洪珍提供了服务，洪珍也享受了物业服务，所以洪珍应当交纳全额的物业费。关于洪珍所交纳的水电押金等费用，根据洪珍提交的证据，2018年10月2日的13,000元没有支付凭证，无法证明洪珍支付了此笔款项的事实，而且洪珍提交的证据载明了是水电押金并不是物业费。2019年7月16日的5,000元是电费，7月2日的3,000元，均无法核算洪珍的身份。且这些所有支付的款项，除5,000元装修垃圾外，其余的均是洪珍的手写的记录，没有提交其他的证据予以佐证，因此洪珍称已经交纳物业费予以扣除的真实性不予认可。洪珍所交纳的费用与本案无关。针对洪珍对丽岛物业公司的服务的一些事实，首先丽岛物业公司没有对洪珍进行过人为的停电，其次对洪珍的墙面防水，洪珍租赁房屋的质量不合格，系房屋质量问题，对房屋质量以及其受到的损失应当向房屋开发商进行索赔。因此与丽岛物业公司无关。关于涉案房屋外的垃圾未清理与事实不符。对于卫生清理是进行定期定点连续不断地进行清理，做日常日清，不存在基本保洁的问题。且一审法院在一审判决中根据事实已经酌定减免了洪珍两个月的物业费，因此一审判决适用法律正确。综上，一审判决事实清楚，客观真实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丽岛物业公司向一审法院起诉请求：1、判令洪珍向丽岛物业公司支付自2018年10月1日至2020年6月30日的物业费157,350元，以及自2018年10月1日起至实际支付日止每天按应交物业费的千分之五支付违约金；2、判令本案诉讼费由洪珍负担。诉讼过程中，丽岛物业公司向一审法院申请增加诉讼请求“判令洪珍向丽岛物业公司支付写字楼第五层自2018年10月1日至2019年5月31日的物业费59,943元，以及自2018年10月1日起至实际支付日止每天按应交物业费的千分之五的标准支付违约金。”，后又向一审法院申请撤回上述增加的诉讼请求。一审法院查明，2015年9月1日，铁桥广场公司（合同甲方）与丽岛物业公司（合同乙方）签订一份《铁桥广场物业管理合同》，约定甲方委托乙方对铁桥广场实施专业化、一体化的物业管理，乙方提供的物业服务包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务；物业服务费选择包干制方式，物业服务费用由甲方承租户按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为写字楼物业8元/月/平方米，商业物业12元/月/平方米，洗浴中心物业1元/月/平方米，酒店物业1元/月/平方米；房屋交付乙方之日起发生的物业服务费用由甲方承租户承担，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出租，或者因甲方原因未能按时交给甲方承租户的物业，视为空置房，甲方向乙方全额支付空置房物业服务费；甲方承租户物业管理费首次预交一年，以后每半年缴纳一次，承租户交纳物业管理费时间为每半年度第一个月的10日内；甲方承租户逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按未交数额的5‰向乙方支付违约金；甲方与物业承租户签订的房屋租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业承租户签订房屋租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺；该合同还对物业的经营与管理、承接查验、使用和维护及违约责任等进行了约定。丽岛物业公司按照上述约定对铁桥广场提供物业服务。2018年2月6日，铁桥广场公司（合同甲方）与洪珍（合同乙方）签订《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》，合同约定乙方承租甲方负责管理的位于武汉市汉阳区百灵路铁桥广场项目的2座4、5层作为经营场所，该房屋建筑面积共计1956.26平方米（最终建筑面积以房管局测量为准，误差比在±5%以内，双方不持异议）；该房屋服务期共12年，自塔楼消防验收合格之日起算；乙方负责向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费，乙方房屋内发生的水、电、天然气、通讯费及其他一切费用由乙方自行负担，水、电、天然气等费用由“铁桥广场”项目物业按月收取；合同还约定了管理服务费的缴费金额及时间，以及商铺的装修、使用、争议解决等内容。2018年8月14日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队作出阳公消抽告[2018]第S072号建设工程消防设计备案结果告知书，告知武汉市汉阳区易点通文通培训学校有限公司装饰工程（该工程位于武汉市汉阳区铁桥村铁桥广场。此次申报范围为写字楼第四、五层局部，申报装修建筑面积为1956.26平方米）消防设计备案资料评定为合格。2019年4月18日，铁桥广场公司（协议甲方）与洪珍（协议乙方）签订一份《补充协议》，约定依据实际情况，同意在甲乙双方于2018年2月6日签署的《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》基础上变更合同条款部分内容；原合同第一条变更为乙方承租甲方负责管理的坐落于武汉市汉阳区百灵路“铁桥广场”项目的2座4层作为经营场所，该房屋建筑面积共计940平方米【最终建筑面积以房管局测量为准，误差比在±5%以内，双方不持异议】；原合同第2.1条变更为乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方的教学办公场所使用；原合同第3.1条变更为该房屋服务期共12年，自塔楼消防验收合格之日起算（2018年7月1日）至2030年6月30日止，其中2018年7月1日至2019年5月31日为办理相关手续时间，计费日自2019年6月1日起至2030年6月30日止；协议还对租赁期间管理服务费的金额及缴费方式进行了约定。另查明，洪珍与湖北铁桥经贸股份有限公司签订《铁桥广场写字楼租赁合同》，约定洪珍租赁铁桥广场项目的2座4、5层，该合同中约定洪珍向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费。一审法院认为，本案的争议焦点之一为洪珍是否应向丽岛物业公司支付物业费。洪珍辩称丽岛物业公司与铁桥广场公司签订了物业管理服务合同，但洪珍并非该合同的当事人，该物业服务合同对合同之外的洪珍并不产生法律约束力。虽铁桥广场公司并非铁桥广场的建设方或业主，但其系受铁桥广场业主湖北铁桥经贸股份有限公司委托对铁桥广场进行管理，铁桥广场公司签订物业服务合同亦是代为行使业主权利。对于铁桥广场公司签订的物业服务合同，洪珍作为承租人，应当根据其与湖北铁桥经贸股份有限公司签订的租赁合同以及其与铁桥广场公司签订的管理服务合同来确定洪珍是否应当支付物业费。根据案涉《铁桥广场写字楼租赁合同》第七条及《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》第七条之约定，均明确约定由洪珍向“铁桥广场”项目物业公司支付物业费。而丽岛物业公司根据其与铁桥广场公司签订的物业服务合同为铁桥广场提供了物业服务，洪珍承租铁桥广场写字楼并实际使用，洪珍应当向丽岛物业公司支付物业费。故洪珍辩称其并非物业合同的当事人，并非本案适格主体的意见，法院不予采纳。本案的争议焦点之二为洪珍应向丽岛物业公司支付物业费的金额。丽岛物业公司与铁桥广场公司签订的物业服务合同明确约定铁桥广场写字楼的物业费标准为每月8元/平方米，洪珍应当按照该标准支付物业费。洪珍辩称其不知晓该物业费标准，根据其答辩状中自认与丽岛物业公司对物业费标准进行协商，以及其与铁桥广场公司签订的写字楼商业管理服务合同约定其向物业公司支付物业费，并且丽岛物业公司向其催收物业费，结合房屋租赁的常理，其应当知晓物业费标准。故法院对洪珍的该辩称意见不予采纳。洪珍与湖北铁桥经贸股份有限公司签订的租赁合同以及其与铁桥广场公司签订的商业管理服务合同约定的承租房屋为铁桥广场2座4、5层，后铁桥广场公司与洪珍签订补充协议对承租房屋进行了变更，洪珍仅承租铁桥广场2座4层房屋。根据法院实地调查情况，5层确实尚未装修使用。丽岛物业公司在诉讼过程中增加诉讼请求要求洪珍支付写字楼5层的物业费，后向法院申请撤回该增加的诉讼请求，故洪珍应向丽岛物业公司支付铁桥广场写字楼4层的物业费。洪珍在庭审中自认案涉房屋于2018年9月办理房屋交接，10月3日通知物业公司进场装修。根据案涉物业管理合同及商业管理服务合同约定，洪珍自房屋交付之日起向丽岛物业公司支付物业费，现丽岛物业公司主张自2018年10月1日起计收物业费，法院予以支持。根据洪珍承租写字楼4层的实际建筑面积，自2018年10月1日至2020年6月30日，洪珍应向丽岛物业公司支付物业费157,350.48元。洪珍辩称其分次向丽岛物业公司共计支付31,000元，应从物业费中予以扣减。但根据洪珍提交的相应证据，其中2018年10月2日的13,000元仅提供案外人的一份说明，并无支付凭证等证据，且表示该13,000元为装修的水电押金，当日的5,000元注明为装修垃圾保证金。2019年7月16日的5,000元注明为电费，7月20日的3,000元无支付凭证，8月9日转账支付的5,000元无法核实收款人身份。以上支付款项中除2018年10月2日的5,000元装修垃圾保证金外，其余均系洪珍单方制作的收支记录，均无丽岛物业公司出具的收据或发票，在洪珍未提供其他证据予以佐证的情形下，无法证实其支付的上述款项为物业费。故洪珍要求将上述款项从应交物业费中予以扣减的辩称意见，法院不予采纳。洪珍还辩称因疫情原因写字楼封控，丽岛物业公司未提供物业服务。综合考虑洪珍承租写字楼用于教育培训受新冠××疫情影响无法营业的事实，以及疫情对丽岛物业公司提供全面物业服务的影响，根据公平原则，法院酌定免除洪珍2个月物业费，洪珍应向丽岛物业公司支付物业费142,364.72元。针对丽岛物业公司要求洪珍支付违约金的诉讼请求，洪珍提供了丽岛物业公司在卫生保洁等方面存在瑕疵的照片，以及陈述其在装修过程中丽岛物业公司管理不当等。鉴于丽岛物业公司提供的物业服务存在瑕疵，法院酌定免除洪珍支付违约金的违约责任。综上所述，丽岛物业公司要求洪珍支付物业费157,350元的诉讼请求，法院予以部分支持；丽岛物业公司要求洪珍支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、洪珍向丽岛物业公司支付2018年10月1日至2020年6月30日的物业费142,364.72元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回丽岛物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,724元，由丽岛物业公司负担150元，洪珍负担1,574元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，通过一、二审查明，铁桥广场公司系受铁桥广场业主委托的管理方，其与丽岛物业公司签订了物业管理合同，洪珍与铁桥广场公司签订的写字楼商业管理服务合同及补充协议，以及洪珍与湖北铁桥经贸股份有限公司签订的租赁合同等一系列证据，能够证明洪珍承租铁桥广场2座4层房屋，对其进行了装修并实际使用，享受了丽岛物业公司提供的物业服务，洪珍应当按照租赁合同中的约定向物业管理公司按时支付物业管理费，一审对此认定正确。洪珍上诉以其与丽岛物业公司未达成任何协议为由主张洪珍并非本案适格主体的观点，本院依法不予采纳。关于物业费的缴纳标准，因洪珍与丽岛物业公司并未达成一致意见，则洪珍应按照铁桥广场公司与丽岛物业公司签订的物业管理合同中约定的写字楼物业缴纳标准缴纳物业费。一审酌定免除因疫情影响的2个月物业费后所认定的物业费金额正确，本院依法予以确认。关于洪珍上诉认为其缴纳的水电押金、装修保证金应予以扣减，但洪珍并未提交充分证据证明其向丽岛物业公司缴纳了相关费用，依法应承担举证不能的后果。洪珍的上诉请求与理由，缺乏相应事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，洪珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3448元，由洪珍负担。本判决为终审判决。审判员  刘阳二〇二一年四月十六日法官助理陈晓玲书记员张缤