江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7204号上诉人（原审被告）：徐佳惠，女，1965年10月2日生，汉族，上海铁路局嘉利集团退休，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州恒晟物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路新都佳苑**。法定代表人：陈静，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋贵斌，江苏永伦律师事务所律师。上诉人徐佳惠因与被上诉人徐州恒晟物业管理有限公司（恒晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院作出的（2020）苏0311民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐佳惠、被上诉人恒晟物业公司的委托诉讼代理人蒋贵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐佳惠上诉请求:1、请求判决撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2845号民事判决书，减收物业费，减幅为50%；2、一、二审诉讼费由恒晟物业公司承担。事实和理由：1、诉讼的合同主体不合法，合同内容显失公平。一审法院认定恒晟物业公司与徐州望湖大厦业主委员会签订的物业服务合同有效，并未提供望湖大厦业主委员会合法成立及其在社区房管部门的备案的证明，更无业主大会授权证明，是物业公司和个别业主串通，没有经过有效程序签订的严重损害业主利益的无效合同。其中一条规定望湖大厦小区公共收入的50%归物业，而物业公司并未出钱出力。合同对服务标准要求不明确，没有处罚约束任由物业光收钱不干活。一审法院判决合同有效，其约束力及于望湖大厦的全体业主，侵害了望湖大厦业主的利益。部分大厦业主也要如法炮制用自己找的物业公司，矛盾升级出现治安犯罪行为，市局已立案侦查，请求法院应该依法维护社会公平正义。恒晟物业公司的法人是陈秀珍，而代表其公司签订物业服务合同的是陈静，恒晟物业公司对其身份未向法庭提供相关证明文书。2、一审认定事实错误，判决不公。上诉人在一审庭审中提出：2015年底供暖期之前，由于物业公司的工人不专业，不敬业，致使我的我家的实木地板被暖气管道的水泡坏，物业公司承认他有一半责任。免收了2016年到2017年的物业费，2017年交一次暖气费2018年就不用交了。2019年过了起诉物业公司赔偿地板的诉讼时效，物业公司翻脸不认账，在年底起诉我到泉山区法院要法院判令我支付物业费6855元(2016年4月至2017年3月及2018年4月至2020年3月期间的物业费)。恒晟物业公司辩称曾多次催要无果。也无证据证明催要过。一审法院未予理涉，用合同规避了物业公司的责任，判决支持要求上诉人支付物业费6855元及违约金1313元的不合理诉求，不公正合法。上诉人主张支付一半的物业费是因为上诉人没有汽车需要门卫看管，只接受了清洁工把垃圾从电梯口清理掉的服务，是顾全其他业主的需求。望湖大厦是金达花园小区的七号楼，其他楼的业主花钱分开原来共用暖气设备管道，堵了和望湖大厦相连的大门炒掉恒晟物业公司，自主管理多年，近两年才找物业管理，物业费收六毛二，他们都是多层，没有公共物业收入给他们的物业公司。而望湖大厦个别所谓的业委会负责人积极维护怕赶走恒晟物业公司，去年一次签订了三年的合同，长期不公示公共收入，侵占业主利益，部分业主找社区反映过。一审法院仅凭合同判决，不积极认定事实，缺乏法律依据，对望湖大厦业主的利益造成重大损害，请求二审法院依法撤销一审法院判决，对不公正裁决改判。恒晟物业公司辩称，物业合同是与业主委员会签订，具有约束力，被上诉人提交的证据及缴费的票据，能证实上诉人没有按时交纳物业费。根据其房屋面积所计算出的应缴费用和滞纳金正确。上诉人所主张的物业服务不到位，受到权利侵害，无证据证实，与本案没有关联性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒晟物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令徐佳惠支付物业费6855元（1.26元×158.64平方，2016年4月至2017年3月及2018年4月至2020年3月期间的物业费），滞纳金1314元（按日0.5‰自2016到2017年度是从2017年4月1日计算至2019年10月31日，共940天，滞纳金为1073元，2018到2019年到从2019年4月1日计算至2019年10月31日，共210天，滞纳金为240元），合计8169元；2、本案诉讼费由徐佳惠承担。一审法院认定事实：徐州市湖北路金达花园7号楼现名为望湖大厦。徐佳惠系湖北路金达花园室房屋在产权部门登记的所有权人，建筑面积158.64平方米。2016年4月1日，恒晟物业公司与徐州望湖大厦业主委员会签订《望湖大厦物业服务合同》约定：望湖大厦业主委员会委托徐州恒晟物业管理有限公司对总建筑面积17090平方米的望湖大厦（22层住宅）实施物业管理，委托管理服务事项包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，对共用设施、设备的维修、养护、运行管理，对市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，对公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运等；委托管理期限自2016年4月1日起至2018年3月31日12时止；物业管理区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，具体标准为：住宅1.2元/月•平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5‰计算交纳滞纳金。其后，恒晟物业公司与徐州望湖大厦业主委员会分别于2018年4月30日、2019年3月31日续签《望湖大厦物业服务合同》，约定的委托管理期限分别自2018年4月1日起至2019年3月31日12时止及2019年4月1日起至2022年3月31日12时止，其他内容均同2016年4月1日签订的《望湖大厦物业服务合同》。徐佳惠向恒晟物业公司缴纳湖北路金达花园7#-1504室2016年3月31日之前的物业费及2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费，对2016年4月1日至2017年3月31日及自2018年4月1日之后的物业费未予交纳。因就徐佳惠拖欠的物业费经催要无果，恒晟物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，恒晟物业公司与徐州望湖大厦业主委员会签订的《望湖大厦物业服务合同》符合有关法律规定，其约束力及于望湖大厦的全体业主；恒晟物业公司依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），徐佳惠作为该小区业主在享受物业服务的同时应依合同约定承担缴纳物业费用的义务。根据合同约定，徐佳惠自恒晟物业公司为该小区提供物业服务时起即应按其拥有的物业建筑面积按每月每平方米1.2元的标准向恒晟物业公司交纳物业服务费，其2016年4月1日至2017年3月31日期间及自2018年4月1日起未向恒晟物业公司交纳物业服务费,应承担相应责任。徐佳惠在该小区拥有建筑面积158.64平方米的物业，依恒晟物业公司诉讼主张，按上述标准计算2016年4月1日至2017年3月31日期间及自2018年4月1日至2020年3月31日，被告共欠交物业服务费6853元（1.2元/月/平方米×158.64平方米×36个月）。徐佳惠虽辩称恒晟物业公司提供物业服务不到位，但其未能提供充分证据证明其辩称主张，故其仍应依《望湖大厦物业服务合同》中确定的滞纳金支付标准向恒晟物业公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金。恒晟物业公司主张徐佳惠应支付的滞纳金经计算应为1313元，依法予以支持。遂判决：徐佳惠于本判决生效后十日内向徐州恒晟物业管理有限公司支付自2016年4月1日至2017年3月31日及自2018年4月1日至2020年3月31日期间欠付的物业服务费6853元，并支付滞纳金1313元。二审中，徐佳惠向本院提供如下证据：1、物业费票据2017年4月至2018年3月31日，拟证明因为地板被泡，恒晟物业公司的顾主任曾到现场，帮其家里排水，当时顾主任口头承认有一半的责任，可以免交当年即2016年4月至2017年3月31日的物业费。到2018年2月时，顾主任没有要求缴纳前一年的物业费，只要求交2017年至2018年的物业费。恒晟物业公司质证认为，对物业费票据的真实性无异议，但不能证实免除其之前的物业费，而且当时催收2016年物业费的时候，虽然双方对泡水的问题有过分歧，但未达成一致意见，木地板泡水并不是物业的责任。当时催要2016年的物业费，上诉人以泡水为由拒不缴纳。2、报警记录两份。一份是2020年10月5日公安机关接处警工作登记表，拟证明上诉人白天在我外出的时候，家中阳台落地窗户被打裂。物业公司没有监控，管理不到位，没有设置必要的设施保护业主的生命和财产安全。望京花园是同样的收费，但是望京花园却设置了高空抛物的监控设施。另一份是2021年3月30日公安机关接处警工作登记表，拟证明家中的防盗门被破坏，已经报警并以损害私人财物立案，其人身安全和财产安全没有得到保障。恒晟物业公司质证认为，对两份接处警工作登记表的真实性无异议。具体的内容与本案没有关联性，属于公安的职权范围，而且那个玻璃描述是被气枪打穿。3、提供照片一页，以及从物业公司公示栏拍摄的友情提示一张。拟证明2018年上诉人家防盗门被撬坏，因为等不急定做，换的门比原来的还差。另外，大厦发生盗窃案在派出所立案已经不止一起，大厦1604室丢过一辆变速跑车。还有放在门卫的宝马车钥匙丢失。还有一次两名小偷把业主的跑车从楼道推到地下停车库，准备偷走，被104室业主李跃军当场送到派出所。物业这么多年连一个正式的保安也没有，就是找两三个六七十岁的退休老人。小区监控是近20年前开发公司配备，早已损毁，很多案子因此没有最终线索。民法典942条规定，物业应该按照约定和物业的使用性质维修、养护、清洁绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身财产安全。上诉人阳台玻璃被破坏，就是因为没有监控设施，公安部门无法进行进一步追查。物业公司应该承担责任。友情提示拟证明物业公司对防高空抛物没有有效措施。恒晟物业公司质证认为，对防盗门照片的真实性、合法性、关联性不予认可。对友情提示认可，但不能证明上诉人的证明目的。4、物业公司2021年2月16日通告一张，拟证明物业在提供第三方供暖时，存在侵权行为。第一次诉讼，因暖气费，上诉人家户型是整个水暖系统的末梢，供暖最差，再加上物业操作和管理上存在问题，没法保证暖气的正常使用。尽管这样，上诉人还是全款交暖气费一年3000来块。开庭时对方提出要求交2000元暖气费，上诉人在调解书上签了字，因为不愿意浪费时间。上诉人把暖气费全款交给陈静，要求给大厦每层配一个垃圾桶，因为大厦的垃圾都是堆在电梯口，对着电梯口，由清洁工运走。既不雅观又不卫生，这么多年暖气费上诉人一分没少全款交纳，直到2020年诉讼期间，物业没有按照约定及时把多收的每户1000元钱暖气费共约十万退给业主，上诉人拒付2440元暖气费，业主有权要求明明白白消费。今年大年初四采暖期还没有结束，物业就在电梯里外张贴通告，公示包括已在诉讼中的业主限期到物业公司交齐物业费，逾期上门催缴或联系工作单位后交，必要时诉讼，按照法律规定，物业公司对发生暖气费、物业费纠纷应经过法律程序解决，而且是在服务期结束以后才有权利催收全款，其采取不正当手段进行公示，毁坏名誉。同时，热电公司委托物业收缴暖气费，物业公司应该向热电公司支付手续费，而物业公司却向业主收取供暖支出的3%，属于不合理收费。恒晟物业公司质证认为，与本案没有关联性。5、友情提示一张，几户正在欠物业费的业主已经交纳过五千多元的电梯更换费。电梯启用后，物业公司3月20日通知，10日内不交物业费，锁死电梯卡不让使用电梯。恒晟物业公司质证认为，与本案没有关联性。内容只是提醒业主及时将电梯卡申请延期。6、上诉人与张延俊的微信聊天记录，拟证明2019年至2022年的物业合同上的业委会人员签名人员存在弄虚作假，其中有一个签名人张延俊不是本人所签，是合同制作人在张延俊本人不知情的情况下，要求他爱人代表业主签的。物业服务合同的约定违反民法典规定，把公共部分收入的50%交给物业，把暖气费支出的3%作为管理费给物业公司，侵害业主利益。恒晟物业公司质证认为，对聊天记录真实性无异议。聊天内容所涉及的问题与本案没有关联性，也无法证明上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于徐佳惠应否向恒晟物业公司交纳物业费的问题。业主应当按照约定向物业服务公司支付物业费，物业服务公司已经按照合同约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。徐佳惠作为涉案物业的业主事实上接受了物业公司提供的物业服务，应当支付相应物业费。徐佳惠提出业主委员会没有经过法定程序，且签订的物业合同侵害业主合法权益，属于业主撤销权的范畴，不影响本案所述期间物业费的认定。徐佳惠提供聊天记录，拟证明2019年至2022年的物业合同存在弄虚作假，但关于对涉案住宅物业的物业费收费标准，2019年签订的物业合同与之前签订的物业合同对此并无变化，参照该标准支持相关物业费，并无不当。徐佳惠提出2020年2月恒晟物业公司的法定代表人变更为陈静，陈静的权利义务只能在此后取得，但公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，恒晟物业公司法定代表人的变更不影响恒晟物业公司主张物业费。故上诉人该项主张，本院不予支持。二、关于涉案的物业费应否扣减百分之五十的问题。徐佳惠上诉主张要求支付一半物业费是因为其没有汽车需要门卫看管，只接受了清洁工把垃圾从电梯口清理掉的服务。本院认为，物业费实行的是约定基础上的法定分摊制度，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，徐佳惠的该项上诉理由不能成立。徐佳惠二审主张2015年底供暖季之前，由于物业公司工作人员失误导致其实木地板被暖气管道的水泡坏，恒晟物业公司的顾主任曾到现场处理，并承认有一半的责任，可以免交2016年4月至2017年3月31日的物业费。恒晟物业公司不予认可，陈述虽然双方对泡水问题有过分歧，但未达成一致意见，当时催收2016年物业费时，上诉人以泡水原因不愿交纳，并称经核实，顾姓工作人员没有说过免除其2016-2017年物业费。因恒晟物业公司对徐佳惠关于免除2016年4月至2017年3月31日物业费的主张不予认可，徐佳惠亦未提供充分证据证明恒晟物业公司承诺免收上述期间物业费，本院其该项主张不予支持。但鉴于本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，徐佳惠未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故对恒晟物业公司主张的违约金，不予支持。需要说明的是，物业公司应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对于物业费的催交应采用合理方式，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。综上，当事人二审提供新的证据，本院依法对违约金予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2845号民事判决；二、徐佳惠于本判决生效后十日内向徐州恒晟物业管理有限公司支付自2016年4月1日至2017年3月31日及自2018年4月1日至2020年3月31日期间欠付的物业服务费6853元；三、驳回徐州恒晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半后收取25元，由徐佳惠负担20元，徐州恒晟物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由徐佳惠负担25元，徐州恒晟物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 沈慧娟审判员 黄 政二〇二一年四月十九日书记员 任汪磊