江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终579号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡兴想房地产开发有限公司，住所地无锡市高浪东路999号。法定代表人：林振兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李**展，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家奇，北京德和衡（南京）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华志刚，男，1976年3月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：嵇智捷，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宁君，江苏海辉律师事务所律师。上诉人无锡兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）因与被上诉人华志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兴想公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判驳回华志刚一审本诉全部诉讼请求，支持其一审反诉请求。一、二审诉讼费用由华志刚负担。事实和理由：一、根据《预售合同补充协议》第七条第1款约定，房屋的具体交付时间以甲方发放的《交房通知书》载明的交房时间为准，《交房通知书》中载明的交房时间为2019年10月3日，其未逾期交房，无需承担逾期交房违约金。二、华志刚直至2020年6月8日才缴纳公共维修基金，根据建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，未按该办法交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或共有住房售房单位不得将房屋交付购买人，同时《预售合同补充协议》也明确约定，在购房者未交纳公共维修基金前，兴想公司不得向华志刚交房。三、华志刚应当按照每日100元的标准向其支付逾期收房违约金，该项反诉请求应当得到法院支持。四、华志刚至2018年12月3日才支付房屋尾款，根据该时间点，有650000元迟延57天履行，根据《预售合同补充协议》约定，华志刚就该迟延履行行为，应当按日向其支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，共计209300元，一审中兴想公司已主动降低违约金标准，但一审法院仅支持逾期违约金4000元明显偏低，应予纠正。华志刚辩称：一、《预售合同补充协议》第七条第1款所称房屋的具体交付时间以甲方发放的《交房通知书》载明的交房时间为准，仅是用以明确交房实际日期，并非双方对约定交房时间的变更，兴想公司以此主张其不存在逾期交房明显不合理。二、兴想公司未按照合同约定出示建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告等材料，且兴想公司在2020年4月21日向华志刚发送的《收房通知书》中明确表示“望在接到本收房通知后的七日内及时收房，否则按照合同约定从第一次通知收房次日起收取违约金直至实际收房”，2020年4月23日华志刚进行了回函，认可该陈述。就此，双方就逾期收房的违约责任重新形成了合意。此后，华志刚于2020年4月30日向兴想公司员工作出收房行为，双方认可于2020年5月1日收房，然又发现存在房屋钥匙丢失、漏水、玻璃破碎等问题，最终经华志刚多次催促，双方于2020年6月9日完成交房手续，应认定华志刚不存在违约及拒绝收房的问题，不应承担逾期收房违约金。三、《预售合同补充协议》中关于华志刚应在合同签订后30日内将剩余购房款全部支付给兴想公司的约定，明显加重了华志刚责任，华志刚也不存在怠于申请贷款等情况，一审法院在兴想公司主张的违约金标准明显过高的情况下，予以调整，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。华志刚向一审法院提出本诉诉讼请求：一、判令兴想公司支付宽展期内(2019年1月26日-2019年4月25日)因逾期交房造成的违约金27678.6元；宽展期届满后(2019年4月26日-2019年9月30日)的逾期违约金48591.32元及上述款项暂计至起诉之日的利息，暂计2433.01元(利息根据同期中国人民银行贷款利率算至实际支付之日止)。违约金及利息共计78702.93元；二、判令兴想公司承担本案律师费5000元。兴想公司向一审法院提出反诉诉请：一、判令华志刚承担应付未付余款违约金23400元；二、判令华志刚承担逾期收房违约金（按合同约定的每日100元标准计算，从2019年10月30日起至实际收房之日止）；三、判令华志刚支付其为实现债权的律师费5000元。一审法院认定事实：一、合同签订情况2018年7月2日，华志刚向兴想公司支付房款1235355元。2018年9月6日，双方签订商品房买卖合同（预售），约定乙方华志刚向甲方兴想公司购买观山名筑52-147-301号房屋，房屋总价为3075355元，单价为19587元/平米；首付款于2018年9月6日支付，余款184万元贷款支付；交房时间为2019年1月25日；合同第10条约定绿地未达标甲方免除逾期交房责任；合同第28条约定补充协议不正当减轻甲方责任，加重乙方责任的，以合同为准。2018年9月11日，甲方兴想公司和乙方华志刚双方签订预售合同《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方应于签署本协议之日支付首付款，于买卖合同签订之日起30日内付清余款，补充协议约定给予甲方90天宽限期，补充协议5.3条约定，若乙方迟延给付房款，则需向甲方支付日万分之三的违约金；补充协议第7条约定，交房时间以交房通知书为准。二、合同履行情况2018年9月11日，华志刚向兴想公司支付房款84万元。2018年9月18日，华志刚再次支付房款35万元。2018年10月15日，华志刚与银行签订了贷款合同。2018年12月3日，华志刚付清全部房款。2019年1月15日，兴想公司发布延期交房通知书，2019年9月30日，兴想公司发布涉案房屋的交房通知书，通知交房。一审法院认为：承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。一、关于本诉争议：1.补充协议宽限期约定是否为格式条款；2.宽展期后的逾期是否应当赔偿；3.律师费是否应当赔偿。1.补充协议宽限期约定是否为格式条款问题。合同法中认为免除提供合同方义务，增加合同相对方义务的为格式条款。在本案中，补充协议对合同的交房时间进行了修改。但首先，补充协议也由双方当事人签名捺印，是双方真实意思表示。其次，补充协议宽展了合同的交房期限，属于对合同具体条款的变更，并未免除兴想公司的交房义务，兴想公司仍需要交房。故补充协议关于宽限期约定并不属于格式条款，对于华志刚主张宽展期内的违约金，法院不予支持。2.宽展期后的逾期是否应当赔偿的问题。兴想公司辩称是因为绿化原因逾期交房，首先，该会议纪要于2018年8月3日作出，此时双方还没有签订商品房买卖合同（预售），其提供的证据不足以证明该事实对合同履行有何重大影响；其次，在华志刚提供的检讨书照片中已经写明了逾期交房是因为建筑方和兴想公司监管不力造成的；第三，合同违约责任是无过错责任，兴想公司应早日配合绿化主管部门进行规划，及时安排施工，不能将结果转嫁给消费者，故对于宽展期后的违约金48591.32元，法院予以支持。3.关于华志刚主张的律师费的问题。合同中并未约定律师费负担的条款，对于该主张法院不予支持。合同中并未约定违约金支付日期，所以逾期利息应从华志刚起诉之日，即2019年11月14日起算至兴想公司实际支付之日止，按银行间同业拆借中心公布的基准利率计算。对于华志刚的其他诉请，法院不予支持。二、关于反诉诉请争议：1.兴想公司诉请的逾期付款违约金问题。合同未约定付款时间，补充协议中约定了30日内支付余款，即到2018年10月11日付清。华志刚于2018年12月3日才付清余款，属于违约。65万元是2018年12月3日付清，延迟了54天，应支付逾期违约金。华志刚辩称按月利息2%计算违约金过高，法院参照同业拆借中心公布的基准利率，考虑双方合同履行中的过错程度酌定为4000元。2.关于律师费。合同中虽对律师费有明确约定，但兴想公司开庭时并没有出具律师费票据，应当承担举证不能的责任，故对于该费用，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、兴想公司于判决生效之日立即向华志刚支付逾期交房违约金48591.32元和利息（利息以48591.32元为基数，从2019年11月14日起算至兴想公司实际支付之日止，按银行间同业拆借中心公布的基准利率计算；二、驳回华志刚的其他本诉请求。三、华志刚于判决生效之日立即向兴想公司支付逾期付款违约金4000元；四、驳回兴想公司的其他反诉请求。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审法院已查明事实予以确认。本院认为：交房时间是商品房买卖合同中影响买房人主要权利的核心合同内容。本案中，双方在2018年9月6日签订的商品房买卖合同（预售）中明确约定交房时间为2019年1月25日，并约定了相应违约责任，对双方具有约束力。双方签订的《预售合同补充协议》第七条第1款虽然约定房屋的具体交付时间以甲方发放的《交房通知书》载明的交房时间为准，但该约定仅应理解用以确定具体交房日期，不能就此认定双方就先前约定的交房时间另行赋予了兴想公司随意确定的合意。就此，兴想公司主张应根据《交房通知书》载明的交房时间认定其不构成逾期交房，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于兴想公司主张华志刚直至2020年6月8日才缴纳公共维修基金，在此之前，其不得向华志刚交房，不应承担逾期交房违约金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，商品住宅的业主交存首期住宅专项维修资金的时间为在办理房屋入住手续前。经审查，华志刚在本案中主张的逾期交房违约金对应的截止时间为2019年9月30日即兴想公司通知交房的时间，兴想公司欲以此后华志刚未及时交纳住宅专项维修资金主张应免除其先前逾期交房所产生的违约责任，明显不能成立，本院不予采纳。关于一审法院酌定华志刚应承担的逾期付款违约金金额是否恰当的问题。经审查，兴想公司在补充协议中约定的逾期付款违约金标准及诉讼中主张的按月利息2%计算的标准明显过高，结合案涉房款双方均知晓系华志刚通过银行贷款方式支付，双方在补充协议中约定的30天内付款期限明显较短，一审法院参照同业拆借中心公布的基准利率，认定华志刚应承担的逾期付款违约金计4000元，并无不当。关于兴想公司一审中提出的华志刚未按时收房应承担逾期收房违约金的问题。应当认为，华志刚在支付房款后已履行案涉房屋买卖合同约定的主要合同义务，且根据一审中双方的举证质证情况，可以看出华志刚未能及时收房与兴想公司当时欲交付的房屋存在质量瑕疵、钥匙丢失等有关，因兴想公司对未能及时交付房屋存在自身过错，且未能举证华志刚逾期收房给兴想公司造成的实际损失，一审法院未予支持，并无不当。关于兴想公司概括上诉所涉及的律师费问题，一、二审中，兴想公司均未就其主张的律师费提供相关票据，一审法院对此未予支持，并无不当。综上，上诉人兴想公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2426元（兴想公司已预交），由兴想公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月八日书记员  李宜洋