江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1395号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州瑞富食品工业有限公司，住所地江苏省丰县大沙河镇驻地。法定代表人：林炎武，该公司董事长。委托诉讼代理人：许应，江苏汉地律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘桐林，男，1953年9月10日生，汉族，住江苏省丰县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张锦平，女，1957年6月7日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：刘新河（刘桐林之弟），男，1961年3月1日生，汉族，住丰县。上诉人徐州瑞富食品工业有限公司（以下简称瑞富公司）因与上诉人刘桐林、张锦平房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省丰县人民法院(2019)苏0321民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。瑞富公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，改判驳回刘桐林、张锦平的反诉请求。二、本案一、二审的诉讼费用均由刘桐林、张锦平承担。事实和理由：一、一审法院认定瑞富公司应以2006年租赁房屋交付时的原状为标准交付租赁房屋，判令瑞富公司给付6个月的占用期间的经济损失12.5万元，显属是对事实的认定错误。双方就涉案房屋自2004年就签订租赁合同，由瑞富公司租赁刘桐林、张锦平的涉案房屋作为厂房经营蔬菜加工。在2008年因涉案房屋被有权部门鉴定为危房，瑞富公司曾诉至法院要求解除租赁合同，但是法院判令不予解除。无奈的情况下，瑞富公司为了维护涉案房屋厂房的安全及生产工人的人身安全，就出资几十万元对涉案房屋进行维修，将涉案房屋的屋顶由原来的轻钢结构三角形改变为网架结构三角形，高度略低于改造之前的高度。网架结构的使用安全性能远比轻钢结构更为可靠。至2018年1月22日上诉人与刘桐林、张锦平双方又重新签订房屋续租合同，该续租合同第一条约定：甲方(刘桐林、张锦平)将坐落于丰县大沙河果园，建筑面积1630.72m²，将现有房屋出租给乙方(瑞富公司)用于冷冻烘干蔬菜加工生产使用。该房屋为砖混轻钢网架结构。附原第二轮现状照片和拍卖平面图纸为依据。根据该条的约定，可见在2018年签订租赁合同时，是以租赁物的现状，也就是改造后的现状租赁的，涉案租赁房屋改造之前为全部轻钢结构，2018年时租赁房屋下半部分为轻钢结构，顶部为网架结构。不然在该条中也不会写明租赁房屋的结构为砖混轻钢网架结构。在2018年签订租赁合同时，刘桐林、张锦平对租赁房屋在2018年时的结构是清晰明知的。该条中附原第二轮现状照片和拍卖平面图纸为依据的内容仅是说明租赁房屋的位置。而不是一审法院所认定的原状就是2006年时的原状。涉案租赁房屋瑞富公司早在2019年1月15日之前腾空，且发出书面通知，告知刘桐林、张锦平前来办理涉案房屋的交接。刘桐林、张锦平在一审中也是认可收到该通知的。但是刘桐林、张锦平不予配合，一直未能办理交接。瑞富公司在无奈的情况下才诉至一审法院，请求一审法院判令刘桐林、张锦平立即接收涉案租赁厂房。至此可见瑞富公司在2018年是就是以涉案房屋2018年是的现状租赁的涉案房屋。刘桐林、张锦平也是明知2018年时的涉案房屋的状况。双方2018年签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示。瑞富公司不存在一审法院所认定的未将涉案房屋恢复到2006的交付标准的事实。故瑞富公司认为造成涉案房屋在租赁期满后未能办理的原因系刘桐林、张锦平不予配合，责任应由刘桐林、张锦平承担，且瑞富公司已将涉案房屋腾空，没有使用，不应给付被上诉人占用费。二、一审法院判令瑞富公司给付违约金4.17万元，没有事实根据和法律依据。双方签订的租赁合同到期之前就通过电话、短信等协商续租事宜，因租金问题最终双方未能达成续租事宜。之后瑞富公司也通知刘桐林、张锦平对涉案房屋办理交接。在结合2018年双方当事人对涉案房屋以现状的租赁的约定，及瑞富公司自2018年之后未对涉案房屋做出任何改变的事实，瑞富公司根据租赁合同的约定不存在任何违约行为。一审法院判令瑞富公司给付违约金4.17违约是没有事实根据和法律依据的。刘桐林、张锦平共同答辩称：1、依法改判被上诉人按照第二轮照片的内容整体向上诉人交接围墙、厂房、办公室、大门、场地等租赁物。刘桐林、张锦平上诉请求：1、依法改判瑞富公司按照第二轮照片的内容整体交接围墙、厂房、办公室、大门、场地等租赁物。2、改判赔偿租赁物恢复原状的损失772494元。3、诉讼费用由瑞富公司承担。事实与理由：1、一审认定的租赁物片面。刘桐林、张锦平出租的租赁物不仅包括厂房，还包括围墙、办公室、场地、大门等。一审仅仅判令交接厂房明显事实不清。况且厂房已经被瑞富公司改变形状、厂房的四周已经被瑞富公司构筑建筑物，厂房的大门的通行均被瑞富公司用建筑物堵死。一审也已经现场勘验，厂房已经不能独立使用。双方约定的租赁物以第二轮出租的现状照片为准。这是双方交接的依据。一审对于除厂房之外的其他租赁物没有理涉，明显错误。瑞富公司应当全部交接租赁物。2、一审认为损失尚未发生，明显错误。双方约定租赁物返还的条件系按照原状交接，瑞富公司应当将租赁物恢复原状后交接。由于瑞富公司拒绝恢复，通过法院起诉强制交接，恢复原状的费用应当由其承担。该部分费用，不管刘桐林、张锦平是否已经实际支出，损失已经客观存在，对于损失的数额可以依法进行评估鉴定。如果刘桐林、张锦平自行修复完毕，对于修复费用的合理性瑞富公司也不会认可，因此，对于修复费用一审在未修复前就应当组织当事人确定或通过第三方评估鉴定确定。显然一审以尚未修复驳回刘桐林、张锦平的一审请求，明显错误。瑞富公司答辩称：根据双方在2018年签订的合同，明确约定了涉案租赁物为砖混轻钢结构，目前瑞富公司使用的是该厂房，因此不存在赔偿对方租赁物恢复原状的损失。另外，对方提出要求赔偿损失，未提供任何证据予以证实，故对于其上诉请求我方不予认可，请求驳回。交付的租赁物应该依据瑞富公司提供的，而不应依据对方提供的交付范围。瑞富公司向一审法院提出诉讼请求：判令刘桐林、张锦平立即接收租赁厂房（坐落在丰县大沙河果园，面积1630.72平方米）。刘桐林、张锦平向一审法院提出反诉请求：1、判令瑞富公司赔偿租赁物恢复原状的损失772494元，及逾期返还租赁物的损失（以年租金25万元为基数，从2019年1月16日起计算至实际交付之日止的租金损失）；2、判令瑞富公司支付违约金6万元。一审法院查明：2004年11月19日，瑞富公司与张锦平（出租方）签订财产租赁合同一份，约定张锦平将位于丰县大沙河果园冷库西北边轻钢空屋一座出租给瑞富公司使用，建筑面积为1630.72平方米，租赁自2005年1月16日至2007年1月16日。2006年11月16日，双方就该房屋又签订厂房租赁合同一份，约定该房为砖混轻钢结构，租期从2007年1月16日至2010年1月15日，并附第二轮现状照片为依据。2008年9月19日，瑞富公司诉至一审法院，主张其租赁的涉案房屋钢梁屋架严重锈蚀，钢结构已变形，认为刘桐林、张锦平已经构成违约，要求解除双方之间签订的厂房租赁合同，并要求刘桐林、张锦平支付违约金3万元，赔偿其损失86631元。一审法院经审理作出（2008）丰民一初字第2099号民事判决书，认为合同约定在瑞富公司承租期间，其对厂房有维修保养义务，瑞富公司在使用厂房过程中发现厂房存在安全问题，并非刘桐林、张锦平违约所致，判决驳回瑞富公司的诉讼请求。瑞富公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，经审理作出（2009）徐民一终字第405号民事判决书，查明瑞富公司已对涉案房屋进行了修建，认为瑞富公司将租赁房屋用于冷冻烘干果蔬，在冷冻烘干过程中产生的气体势必会对房屋的钢结构造成不利的影响，鉴定结论中所指的锈蚀严重不能排除瑞富公司使用方面的原因，不能得出房屋的质量问题就是出租人的原因，判决驳回上诉，维持原判。2011年5月15日，双方就该房屋又签订厂房租赁合同一份，约定该房为砖混钢网架结构，附第二轮现状照片为依据，租期从2010年1月16日起至2015年1月15日。2018年1月22日，瑞富公司（承租方）与刘桐林、张锦平（出租方）就该房屋又签订房屋续租合同一份，约定该房为砖混轻钢网架结构，附原第二轮现状照片和拍卖平面图纸为依据，租期从2018年1月16日起至2019年1月15日止。在该合同第七条约定，租赁期间由于果蔬冷冻烘干产生果蔬蒸汽常年潮湿腐蚀轻钢结构，承租方必须采取措施向外排除蒸汽谨慎管理使用租赁房屋，必须对房屋进行维修与保养的义务，一切维修保养费用均由承租方承担，合同终止按时归还，损坏修复按原状正常使用的完好归还房屋。在该合同第十条违约责任约定，承租方不再续租必须到期两月前书面告知出租方，到期彻底清场完毕。一审法院另查明，2018年12月4日，瑞富公司的员工通知刘桐林协商涉案厂房租赁问题。2018年12月15日，刘桐林通过短信回复，表示准备上涨房租，之后双方未对续租达成一致意见。2019年1月9日,瑞富公司向刘桐林、张锦平邮寄送达不再续租告知函，明确表明不再续租，并通知刘桐林、张锦平尽快到公司协商交接事宜。一审法院认为：双方2018年1月22日签订的房屋续租合同是双方的真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。该合同中约定租赁物为位于丰县大沙河果园，建筑面积1630.72平方米的厂房，租期于2019年1月15日到期。到期前，双方未对续租达成一致意见，瑞富公司明确表示不再续租该厂房，故瑞富公司应当向刘桐林、张锦平返还租赁厂房。关于刘桐林、张锦平要求瑞富公司赔偿其损失等问题。一审法院认为关于涉案厂房双方早于2004年就第一次签订了租赁合同，又于2006年第二次签订了租赁合同，之后瑞富公司一直租赁该厂房，双方陆续签订了租赁合同，瑞富公司一直使用该厂房用于冷冻烘干果蔬加工生产。2008年，瑞富公司在使用涉案厂房期间，因房屋钢梁屋架严重锈蚀，钢结构已变形，向一审法院起诉要求解除双方之间的租赁合同，被一审法院判决驳回其诉讼请求。之后瑞富公司将涉案厂房进行了重新修建，改变了厂房屋顶的结构，由原来的三角形改成平顶，修建的费用由瑞富公司支出。在双方最后一次即2018年签订的续租合同中第一条约定附原第二轮现状照片和拍卖平面图纸为依据，第二轮即2006年签订租赁的合同，可见此时涉案厂房虽已于2008年发生了改变，但因瑞富公司一直在使用该房屋，刘桐林、张锦平仍坚持以2006年租赁时交付的厂房为标准。在该合同第七条又约定，合同终止时按时归还，损坏修复按原状正常使用的完好归还房屋，该条中的原状即应以2006年租赁交付的房屋为准。因瑞富公司未将涉案厂房恢复到2006年的交付标准，刘桐林、张锦平要求其赔偿恢复原状的损失772494元。一审法院认为涉案房屋未进行恢复，刘桐林、张锦平主张的该项损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘桐林、张锦平主张的从2019年1月16日起计算逾期返还租赁物损失的问题。一审法院认为瑞富公司自租赁合同到期后一直与刘桐林、张锦平沟通交接租赁物的问题，瑞富公司亦一直催促刘桐林、张锦平来接收租赁物，并通过诉讼的方式明确要求刘桐林、张锦平进行接收。虽瑞富公司存在违约行为，未将租赁物恢复原状，刘桐林、张锦平拒绝接收有一定的理由，但刘桐林、张锦平不能因为瑞富公司的违约行为一直拒绝接收，不能任由损失的扩大，刘桐林、张锦平可在接收租赁物后及时对租赁物进行修复或恢复，就恢复所产生的损失再向瑞富公司主张权利。刘桐林、张锦平虽提出瑞富公司不让其进场接收，但根据一审法院现场勘查，刘桐林、张锦平要求进的是瑞富公司的厂房，涉案租赁物独立于瑞富公司的经营场所，其可进行接收，故刘桐林、张锦平对涉案租赁物的接收亦存在一定的过错。根据瑞富公司的违约行为及刘桐林、张锦平的过错程度，一审法院酌情认定瑞富公司支付占用期间6个月的租金，合同约定一年租金为25万元，故瑞富公司应向刘桐林、张锦平支付占用租赁物租金12.5万元，对于刘桐林、张锦平主张的其他逾期返还租金损失一审法院不予支持。关于刘桐林、张锦平要求瑞富公司支付违约金6万元的问题。一审法院认为刘桐林、张锦平主张的违约金过高，根据双方签订的房屋续租合同第十条违约责任的约定，酌情支持瑞富公司向刘桐林、张锦平支付两个月租金作为违约金，每年租金为25万元，故瑞富公司应向刘桐林、张锦平支付违约金4.17万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、刘桐林、张锦平于判决发生法律效力之日起十日内接收位于丰县大沙河果园，面积1630.72平方米的厂房；二、徐州瑞富食品工业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向刘桐林、张锦平支付逾期返还租赁物损失12.5万元，并支付违约金4.17万元；三、驳回刘桐林、张锦平的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘桐林、张锦平负担，反诉受理费6065元，由徐州瑞富食品工业有限公司负担2065元，由刘桐林、张锦平负担4000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，瑞富公司自2004年起租赁涉案房屋，双方当事人间签订了多份房屋租赁或续租合同，形成长期房屋租赁合同关系。根据双方2018年1月22日签订的《房屋续租合同》内容，双方约定租赁物为位于丰县大沙河果园，建筑面积1630.72平方米的厂房，租期于2019年1月15日到期。由于双方在租期届满后未能就续租事宜达成一致，故瑞富公司应当向刘桐林、张锦平返还涉案租赁物。根据该续租合同内容来看，双方确认以原第二轮（即2006年签订租赁合同）现状照片和拍卖平面图纸为依据，故瑞富公司返还涉案租赁物时应当以此为依据恢复原状进行交付。由于瑞富公司未能恢复原状且不愿恢复，刘桐林、张锦平可在自行恢复原状后据实向瑞富公司主张。一审法院以损失尚未发生为由驳回刘桐林、张锦平关于租赁物恢复原状的损失并无不当，本院予以确认。由于瑞富公司一直未将涉案租赁物恢复原状进行返还，存在违约情形，故一审法院依据双方过错程度，酌定瑞富公司向刘桐林、张锦平支付6个月的租金作为占有使用费，并依据双方2018年所签订的《房屋续租合同》第十条，判令瑞富公司向刘桐林、张锦平支付违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人瑞富公司、刘桐林、张锦平的上诉请求均刘桐林、张锦平无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15159元，由上诉人徐州瑞富食品工业有限公司负担3634元，由上诉人刘桐林、张锦平负担11525元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月十四日书记员  侯梦池