江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1600号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市天星暖通设备厂，住所地江苏省徐州市鼓楼区中山北路延长段李沃村。法定代表人：张茂军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：牛延安，男，1967年9月2日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑斌，徐州市为民法律服务所法律工作者。原审第三人：徐州市鼓楼区住房和城乡建设局，住所地江苏省徐州市中山北路253号鼓楼区政府机关大楼825室。法定代表人：张占涛，该局局长。委托诉讼代理人：丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。上诉人徐州市天星暖通设备厂（以下简称天星设备厂）与被上诉人牛延安、原审第三人徐州市鼓楼区住房和城乡建设局（以下简称鼓楼区住建局）因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人天星设备厂上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担本案一、二审及反诉的诉讼费用。事实与理由：依据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，虽然上诉人的一部分主张得到支持，但上诉人认为一审判决仍存在问题：一、一审判决认定事实存在错误。1、关于上诉人诉请的附属物赔偿款(27037元)。无论从庭审还是从一审法庭的认定中，均可以看出附属物不是房屋，从第三人的举证中可以看出附属物的种类。在上诉人租赁房屋时，被上诉人所出租的房屋是空房，双方并没有约定附属物征迁时的归属问题，那么就附属物理所当然归上诉人所有，赔偿款也理当归上诉人所有。2、关于提前搬迁奖励。上诉人自2002年承租涉案房屋至征迁时，屋内的所有设备均属上诉人所有，也只有上诉人存在搬迁问题。被上诉人没有任何东西可搬，何来的搬迁奖励。一审法院认为该笔奖励的前提需要双方的相互配合，没有任何的道理，据此作出的双方均分该笔奖励的判决是是不正确的。3、关于搬迁补助。从庭审中可以看出，被上诉人认可涉案房室只有上诉人一家承租，那么搬迁的行为也只能发生在上诉人一人身上，此项补助当然应该归上诉人所有。一审法院认为此项补助是按照房屋面积或者地产价值计算，因而判决双方均分严重牵强。4、关于停产停业损失。上诉人自2002年承租涉案房屋至征迁时，被上诉人对此也没有异议，那么在被上诉人出租涉案房屋时，其已经将房屋的经营权和使用权转移给了上诉人，也就是说被上诉人已经丧失了经营。一审认为出租也是一种经营行为，显然是错误的。因而，该笔费用也就不应当均分。5、关于被上诉人主张的租金问题(30000元)。一审法院认为租金计算至2018年11月12日是正确的，但是上诉人只有2018年的租金没有支付。(1)从上诉人提供的2003年的租赁合同可以看出，租金的支付方式是每半年支付一次，从被上诉人提供的假合同也可以看出，租金的支付方式是每一年支付一次。而被上诉人主张2017年至2020年的租金没支付，显然与双方约定的支付方式不符合。(2)在上诉人在没有支付的情况下，被上诉人也没有向上诉人索要过，这也不合常理。且在庭审中也没有提供任何证据证明其向上诉人索要过。(3)庭审中，上诉人也有证人出庭作证，法庭却没有采信。综上，一审法庭在违背常理及双方的约定的情况下作出判决肯定是不正确的。二、一审适用法律确有错误。一审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误。被上诉人牛延安答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律理由。双方之间履行的是双方之间签订的租赁合同，上诉人的证人在一审时已经证实双方履行的是这份合同。按照此合同，上诉人在涉案房屋内建造的任何设施均应属于被上诉人所有。被上诉人在知晓房屋将要拆迁后，于2017年开始便不再收取租赁费，直至该房屋拆除。双方的口头沟通是拆迁赔偿不再有上诉人的，同时也免除了上诉人在拆迁之前的租赁费。上诉人违背了承诺，主张赔付拆迁款。请求二审法院查明事实后予以驳回。原审第三人鼓楼区住建局辩称，尊重一审判决。天星设备厂向一审法院请求：1、牛延安返还拆迁补偿款160143元（包括附属物补偿款27037元，大型固定设备搬迁费41100元，提前搬迁奖51109元，搬迁补助11925元，按期签约奖3000元，停产停业损失25972元）。2、判令牛延安承担本案的诉讼费用。牛延安向一审法院提出反诉请求：1、天星设备厂支付租金97500元（自2017年至2020年3月，共3年3个月，每年租金3万元）。2、天星设备厂承担诉讼费用。一审法院认定事实：2001年6月19日，牛玉国（牛延安父亲）与李沃村委会签订《场地租赁合同》一份，约定牛玉国租赁原铝带厂占用的场地共15.9亩，总租赁期限20年。本合同20年期满后，场地租金双方另行协商，如因出租人因故收回场地，应按有关政策法规对承租方由此造成的损失给予赔偿。合同生效后，承租人有权将空余场地对外出租，租金收入归承租人享有。2003年1月1日，天星设备厂（乙方、承租方）与徐州裕国铝业有限公司（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在中山北路西侧原李沃村制品厂大门南侧216平方十二间简易房及房前场地租赁给乙方作为生产车间及办公使用，总期为五年。房屋及场地的租金为每年18000元，租赁期内的税费由乙方承担。应在每年的6月30日前交纳上半年租金即9000元，12月30日前交纳下半年租金即9000元。乙方要求在甲方院内靠南墙的三间简易房修建使用，改建费由乙方承担，甲方同意在五年内免费使用，合同期满后乙方改建的所有物资归甲方所有，乙方不得拆除。合同期内，乙方如将房屋转让给第三人使用必须征得甲方的同意，取得使用权的第三人即成为本合同的乙方，享有原乙方的权利及义务。合同期内，确遇国家建设征用此块土地，或由于不可抗力使本合同无法履行，双方协商可予变更或解除合同。牛延洲在甲方落款处签字。2003年4月29日，天星设备厂（乙方、承租方）与徐州裕国铝业有限公司（甲方、出租方）签订《徐州市房屋租赁合同》一份，双方约定了甲方自愿将中山北路延长段的房屋216平方米出租给乙方使用，每月租金1500元，租赁期限自2003年4月30日至2004年4月30日止。双方还对违约责任及争议解决进行了约定。牛延洲在甲方处签字，牛玉国在甲方法定代表人处签字。该合同加盖由徐州市房屋租赁审批专用章以及徐州工商行政管理局鼓楼分局合同鉴证专用章。一审法院另查明，牛玉国长子牛延洲、次子牛延安，牛玉国于2012年4月9日死亡，牛延洲于2005年4月21日死亡。后经所有继承人同意由牛延安继承牛玉国位于鼓楼区丁万河周边项目（李沃村）LW12-37房产产权。2018年，徐州市人民政府对李沃社区等集体土地建设用地征收为国有。2018年9月13日，徐州市鼓楼区政府出具《丁万河周边地块项目（李沃村）房屋征收补偿方案》，该方案第三条规定征收实施时间为2018年10月14日——2018年11月12日。第五条规定了补充安置方式，其中非住宅房屋：非住宅房屋实行货币补偿，补偿价值按照评估机构出具的评估报告予以补偿。非住宅房屋的大型机器设备搬迁费用，由评估机构通过评估确定。第六条规定了搬迁补助费：被征收企事业单位合法非住宅房屋按14元/平方米计算。非住宅停产停业补偿：非纯营业房屋按其房地产价值的6%给予一次性停产停业补助。纯营业房屋按其房地产价值的10%给予一次性停产停业补助。第七条规定了搬迁奖励：本项目征收期限为30天，在征收期限内签订协议并完成搬迁的，按以下方法给予奖励：1、按期签约奖（按户部分）：合法非住宅房屋按期签约的3000元/户。2、提前签约奖（按面积部分）：签约期为30天，凡在签约期内签约的，每提前一天按合法建筑面积奖励2元/平方米，签约期后不予奖励。2018年10月14日，鼓楼区住建局、牛延安、徐州市鼓楼区琵琶街道办事处签订了拆迁补偿协议，补偿总金额603069元。其中正规房屋补偿432860元，非正规房屋补偿10066元，附属物补偿27037元，大型规定设备搬迁费41100元，按期签约奖3000元，提前搬迁奖51109元（851.81㎡×2元/㎡×30天），搬迁补助11925元（851.81㎡×14元/㎡），停产停业补助25972元（正规建筑物价值金额432860元×6%）。其中附属物包括铁皮门、门垛、水泥地坪、空调、下水道、水池、防盗窗、木地板、石膏吊顶、宽带、地砖、雨搭、铝合金门窗、钢筋防盗门、有限电视等。大型设备搬迁费包括烘干室、抽风机、静电发光器、喷室、储气罐、电焊机、空压机、压力机、砂轮机、台钻、冲片机、手动切割机、气动切割机、车床、钻孔机、套丝机、切边机、砂轮切割机、圆盘锯、表箱、搅拌机等。牛延安已经领取该款项。一审法院还查明，2002年1月1日，牛延安（甲方、出租方）与天星设备厂（乙方、承租方）签订《场地房屋租赁合同书》一份，约定：甲方自愿将坐落在中山北路李沃山口北西侧，五洲工业园南侧自由房屋12间和5间办公室及房前场地租赁给乙方作为生产车间及办公使用，租期18年。自2002年1月1日至2020年12月30日止。租金每年3万元，一次性交付全年租金，先交房租后用房。乙方要求在甲方院内修改建、再建房屋时需征得甲方同意，其费用由乙方承担。合同期内因政府行为等不可抗力因素造成合同不能正常履行或合同期满后，乙方在甲方院内修改建、再建房屋的所有物资及其所产生的所有权利均归甲方所有，乙方不得拆除。合同期满后，乙方必须按时迁出，全部物件应在10日内搬迁完毕，10日后遗留物品视作乙方自动放弃，由甲方处理。天星设备厂在乙方处加盖印章，张茂军在乙方处签字。案件审理过程中，天星设备厂申请对日期为2002年1月1日其与牛延安签订的租赁合同中天星设备厂的印章进行鉴定，后撤回该项申请。天星设备厂法定代表人张茂军对其在该份合同上的签字予以确认，但主张该合同系套印的，对合同的内容不予认可。同时，天星设备厂陈述涉案房屋其开始与徐州裕国铝业有限公司签订，后在牛玉国去世后，便与牛延安建立租赁关系，且租金交给了牛延安。一审法院又查明，房屋拆除单显示涉案房屋于2020年3月16日交付拆迁。牛延安认可天星设备厂交房时间为2020年3月1日。天星设备厂主张其于2018年11月迁出。天星设备厂主张2017年及之前的租金已经支付，每次均是现金支付，但是牛延安并未出具收条。牛延安主张租金自2017年起便没有支付。牛延安确认涉案房屋仅有天星设备厂在其中经营使用。一审法院认为，天星设备厂与牛延安签订租赁合同，系双方真实意思表示，能够证明双方存在租赁合同关系。关于天星设备厂诉请的附属物赔偿款。无论是天星设备厂提供的2003年1月1日的合同，还是牛延安提供的日期为2002年1月1日的合同，均明确约定改建、再建的房屋归出租方所有。本案中，天星设备厂未提供证据证明双方对该约定进行了变更，也未提供充分证据证明附属物确实为其所建设，故对其要求牛延安返还附属物补偿款27037元的诉请，一审法院不予支持。关于天星设备厂诉请的设备迁移费41100元的诉请。一审法院认为，牛延安认可涉案房屋及场地仅有天星设备厂一人使用，且双方租赁期限自2002年开始，租赁期限较长，租赁物为房屋和场地，并未涉及相关设备，因此相关设备属于天星设备厂所有，相应的设备迁移费用应当由天星设备厂享有，故关于天星设备厂的该项诉请，一审法院予以支持。关于按期签约奖及提前搬迁奖励的归属问题。根据拆迁补偿方案，搬迁奖励的前提是在征收期限内签订协议并完成搬迁，得到该笔奖励的前提需要出租人、承租人的相互配合。因此，一审法院认为按期签约奖3000元以及提前搬迁奖51109元，应当由当事人双方平均分配。故关于天星设备厂要求牛延安给付按期签约奖1500元以及提前搬迁奖25554.50元的诉请，一审法院予以支持，超出的部分，不予支持。关于搬迁补助、停产停业损失的归属问题。一审法院认为，根据拆迁补偿方案，搬迁补助以及停产停业补助，均是按照房屋面积或者房地产价值计算，且拆迁行为对当事人双方均有影响，牛延安对外出租涉案房屋也系一种经营行为，故该两笔补偿费用也应当由双方平均分配。因此，关于天星设备厂要求牛延安给付搬迁补助5962.50元以及停产停业补助12986元的诉请，一审法院予以支持。超出的部分，不予支持。关于牛延安要求天星设备厂支付租金的诉请。一审法院认为，天星设备厂作为承租方应当支付租金，双方对于2017年的租金是否支付陈述不一，则天星设备厂作为租金支付方应当举证证明其2017年的租金已经支付，其没有举证应当承担不利的法律后果，一审法院认定2017年租金未支付。关于租赁期限截止时间的问题。虽然房屋拆除单显示的时间为2020年3月16日，但是该拆除单不足以证明天星设备厂实际迁出的时间。牛延安认可时间为2020年3月1日，但是同时牛延安按照拆迁补偿方案的要求签订了拆迁补偿协议，且已经实际收取了按期签约奖、提前搬迁奖等奖励，应当认定天星设备厂系在拆迁补偿协议约定的时间内完成搬迁，因此天星设备厂实际迁出时间为2018年11月12日，经计算2017年至2018年11月12日的租金为55973元。牛延安主张欠付租金97500元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。故关于牛延安要求天星设备厂支付租金55973元的诉请，一审法院予以支持，超出的部分，不予支持。综上，遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，牛延安一次性给付徐州市天星暖通设备厂设备迁移费41100元、按期签约奖1500元、提前搬迁奖25554.50元、搬迁补助5962.50元、停产停业补助12986元，上述共计87103元。二、本判决生效后十日内，徐州市天星暖通设备厂一次性给付牛延安租金55973元。本诉案件受理费3503元，由徐州市天星暖通设备厂承担1598元，牛延安承担1905元。反诉案件受理费2237.50元，由徐州市天星暖通设备厂承担1318元，由牛延安承担919.50元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于天星设备厂主张的附属物赔偿款问题。从双方提供的2002年的《场地房屋租赁合同书》及2003年《场地租赁合同》内容来看，均约定承租人改建的物资系归出租人所有。结合涉案《徐州市区房屋征收附属物评估结论》附表一的内容来看，一审法院对于天星设备厂要求牛延安返还附属物补偿款27037元的诉请不予支持,并无不当，本院予以确认。二、关于天星设备厂主张的提前搬迁奖励问题。根据鼓楼区住建局提交的涉案《丁万河站周边地块项目（李沃村）房屋征收补偿方案》的规定，提前搬迁奖励需要在签约期的指定时间内将涉案房屋搬迁完毕，确需出租人与承租人互相配合，一审法院将该笔奖励平均分给出租人与承租人并无不当，本院予以确认。三、关于天星设备厂主张的搬迁补助、停产停业损失问题。根据《丁万河站周边地块项目（李沃村）房屋征收补偿方案》的规定，该两项费用均和房屋面积或者房地产价值有关，不应撇开出租人直接将该两笔费用补偿给承租人，故一审法院认定该两笔费用应当由双方平均分配并无不当，本院予以确认。四、关于天星设备厂主张的2017年租金已经缴纳问题。对于2017年的租金缴纳情况，天星设备厂主张已经通过现金方式缴纳，否则不可能继续使用涉案房屋和土地，而牛延安则主张鉴于房屋拆迁在即，未予收取。对此，应当由负有支付义务的天星设备厂提供充分证据证明其该项主张，在天星设备厂未能提供的情况下，一审法院对其该项主张不予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人天星设备厂的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由上诉人天星设备厂负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月二十三日书记员  侯梦池