河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初1492号原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行，住所地信阳市浉河区鸡公山大街贤山路口北50米，统一社会信用代码914115001769385968。负责人杨强，该行行长。委托代理人刘家彬，中国农业银行股份有限公司信阳西城支行员工，代理权限为特别授权。委托代理人李伯菊，河南问通律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告胡铁，男，汉族，1991年10月7日出生，住河南省罗山县。被告罗四月，女，汉族，1996年6月15日出生，住河南省罗山县。被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司，住所地河南省信阳市市辖区新六大街茶语名都小区**楼**，统一社会信用代码91411500586026709M。法定代表人何晖，该公司董事长兼总经理。委托代理人谭颂平，男，汉族，1956年11月13日出生，住江西省抚州市南丰县，该公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人邓春林，1981年1月11日出生，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行诉被告胡铁、罗四月、信阳市丰邑生房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈亚嫚独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行的委托代理人李伯菊，被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司的委托代理人谭颂平到庭参加了诉讼，被告胡铁、罗四月经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即清偿借款本金412172.06元及利息9137.4元，本息共计421309.46元（自2021年1月31日起，利息按照年利率9.9225%计算至全部清偿完毕止）；2、依法拍卖或变卖被告胡铁、罗四月所有的位于信阳××山新区信茶大道茶语名都10号楼2503号，所得价款优先清偿所欠原告本金和利息；3、判令被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、诉讼费用及律师费用由被告承担。事实与理由：2018年12月6日，原告与被告胡铁、罗四月签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款420000元，借款期限从2019年1月16日至2049年1月15日止，执行利率6.615%，逾期执行利率为9.9225%，还款方式为阶段性等额本息还款，为了担保该借款，被告胡铁以其位于信阳××山新区信茶大道茶语名都10号楼2503号房屋设立抵押并办理了抵押登记。信阳市丰邑生房地产开发有限公司承担保证责任。合同签订后，原告如约向被告发放了借款，但是被告付部分本息后，剩余本金412172.06元及利息9137.4元本息共计421309.46元拒不偿还。该欠款经原告多次催要，被告拒不还款，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判如所请。被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司答辩称，被告胡铁、罗四月今天缺席了，原告与被告胡铁、罗四月应该协商解决，最好是有个好的协商办法，实在不行我们把房子收回对银行进行还款，对银行逾期利息计算有疑问。被告胡铁、罗四月经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和证据。原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照及法人身份证明复印件各一份，证明原告身份信息及主体资格；2、个人购房借款担保合同一份，证明2019年1月16日，被告因购买一手房，在原告处申请按揭贷款420000元，并用其购买的位于信阳××山新区信茶大道茶语名都10号楼2503号房屋做抵押，并在信阳市国土资源局不动产登记中心办理了抵押登记，信阳市丰邑生房地产开发有限公司承担连带保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期限为借款到期日二年，被告将位于信阳××山新区信茶大道茶语名都10号楼2503号房屋做抵押；3、借款凭证一份，证明原告实际向被告支付借款420000元，贷款用途系购买住宅楼，贷款执行利率6.615%，逾期利率9.9225%，借款期限360个月(2019年1月16日至2049年2月15日），还款方式为按月等额本息还款；4、房屋抵押登记证复印件，证明被告胡铁、罗四月所有的位于信阳××山新区信茶大道茶语名都10号楼2503号房屋做抵押的事实，抵押权人为原告，原告享有优先受偿权；5、银行系统截图显示的被告胡铁、罗四月贷款基本信息，胡铁、罗四月还款清单，证明被告逾期还款，到起诉前尚欠利息及本金的金额；6、贷款合约基本信息及交易清单，证明借款关系的发生及被告胡铁逾期的事实；7、结婚证复印件、户口簿，证明二被告系夫妻关系。被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司对原告提交的证据无异议，认为贷款是事实，但是被告胡铁、罗四月还了多少钱不清楚。被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司无证据提交。经审理查明，2018年12月6日，原告与被告胡铁签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告胡铁向原告借款420000元购买被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司开发建设的茶语名都10号楼2503号房屋，借款期限从2019年1月16日至2049年1月15日止，执行利率6.615%，逾期执行利率为9.9225%，还款方式为阶段性等额本息还款，为了担保该借款，被告胡铁、罗四月以其从被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司处购买的位于信阳××山新区信茶大道茶语名都10号楼2503号房屋设立抵押并办理了豫（2018）信阳市不动产证明第0018264号抵押预告登记，信阳市丰邑生房地产开发有限公司承担保证责任。合同签订后，原告如约向被告发放了借款，被告胡铁、罗四月依约还款至2020年9月，之后未依约还款，根据原告提交的个贷凭证基础信息显示截至2021年1月31日，被告胡铁欠息9137.4元，欠本金412172.06元。本院认为，原告与被告胡铁签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，双方当事人即应当严格履行合同义务。原告履行了发放贷款的义务，被告胡铁即应当履行还本付息的义务，而其未按约定履行此义务，一经构成违约，原告有权依据合同的约定宣布借款提前到期，并要求被告胡铁偿还下欠贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于利息、罚息，可按照合同约定进行具体计算。被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司作为连带保证责任人在该《个人购房担保借款合同》上盖章，应当按照约定承担连带保证责任。被告胡铁、罗四月以其向被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司购买的房屋作为抵押物在原告处借款用于支付剩余房款，属于按揭贷款，但抵押预告登记作为一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产转移登记之前常常因为房屋建造等各种原因而导致相当长的时间间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但只要该房屋产权尚未登记，法定的抵押登记的条件亦不具备，该房屋抵押权就未设立，故不产生抵押权优先受偿的效力。本案中，虽然原告与被告胡铁、罗四月就预售商品房作了抵押预告登记，但并未使原告获得现实的抵押权，而是就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。在原告尚未举证证明该抵押的房屋已经登记在被告胡铁、罗四月名下并办理了抵押登记的情况下，原告主张抵押权无事实和法律依据，对其抵押权优先受偿的主张不予支持。关于被告胡铁、罗四月实际还款情况应当由被告胡铁、罗四月及被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司举证证明，在被告胡铁、罗四月、信阳市丰邑生房地产开发有限公司未举证的情况下，本院则以原告陈述的情况认定被告胡铁、罗四月的还款情况，故原告请求被告胡铁、罗四月偿还借款本金412172.06元及截止到2021年1月31日的利息9137.4元、本息共计421309.46元，以及自2021年2月1日起，按年利率9.9225%计算至全部清偿完毕之日止的利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告胡铁、罗四月经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交证据和书面答辩意见，视为放弃举证、质证、答辩的权利，不影响本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡铁、罗四月于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行偿还借款本金412172.06元及截止到2021年1月31日的利息9137.4元，本息共计421309.46元，以及自2021年2月1日起按年利率9.9225%计算至债务清偿完毕之日止的利息；二、被告信阳市丰邑生房地产开发有限公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3809.82元，由被告胡铁、罗四月、信阳市丰邑生房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  陈亚嫚二〇二一年四月二日法官助理王月恒书记员丁妍