文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终409号上诉人（原审原告）：孟雨，女，1980年3月1日生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：单素华，男，1975年2月1日生，系孟雨丈夫。被上诉人（原审被告）：镇江融恒置业有限公司，住所地镇江新区大港街道赵声路99号-3F。法定代表人：陈香华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万洪亮，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：田欢，江苏南昆仑律师事务所律师。原审第三人：南京拓房营销策划有限公司，住所地南京市江宁区东山街道天印大道698号。法定代表人：许茂盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李茜，江苏法德东恒（秦淮）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤凤，该公司员工。上诉人孟雨因与被上诉人镇江融恒置业有限公司（以下简称融恒公司）、原审第三人南京拓房营销策划有限公司（以下简称拓房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟雨上诉请求：判令被上诉人融恒公司返还虚假促销价款16万元及现浇楼板2万元及利息1.475万元，合计19.475万元。一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：孟雨于2017年8月27日和融恒公司签定了《融恒紫晶香郡商品房认购协议书》，约定由孟雨购买融恒紫晶香郡114平方米房屋一套，原价为8312.5元/平方米，总价为947626元，交8万元抵16万元，再减现浇楼板2万元，并享受99折优惠，约定于2017年9月15日前支付首付款301952元，并办理银行按揭手续。孟雨于2017年8月27日刷卡支付8万元认购款，于2017年9月15日刷卡支付301952元，共支付381952元房款。孟雨完全按照认购协议书执行了合约，融恒公司于2017年9月15日收回了认购协议书，后以邮寄方式寄回商品房买卖合同。2018年9月13日办理了房屋交付手续后，有多位业主提出被虚假促销，孟雨开始上网查询该房屋的真实价格，后于2019年4月开始向融恒公司提出交涉、向政府部门投诉未果。孟雨认为融恒公司涉嫌虚抬价格，网上公示价格是787512元，其以促销的名誉虚抬价格，孟雨实际支付831952元，并没有享受到优惠。一审判决认定认购协议书第二条，但不认可确认认购协议书第一条，有失法律公允；依照价格法第13条、第14条第4项之规定，被上诉人融恒公司利用了存8万抵16万的虚假手段诱骗消费者购买房屋；根据价格法第12条之规定，融恒公司将商品房备案价787512元虚抬为947626元，然后再促销的行为，已构成价格欺诈；一审判决上诉人与拓房公司之间构成居间合同，此与事实不符，上诉人在2017年9月5日前后5分钟完成了301952元的刷卡，融恒公司和拓房公司的两台刷卡机同时刷卡。任何人都会认为融恒公司和拓房公司是一家，足以表明拓房公司是代表融恒公司卖房收款的；关于拓房公司应收取何种费用、多少佣金，均与上诉人无关，且法律规定商品房销售的一切广告费及销售费应由开发商承担，不应由上诉人承担。综上，被上诉人虚假促销，进行价格欺诈，诱骗上诉人以高于市场备案价的价格购买商品房，请求二审法院支持上诉人的上诉主张。被上诉人融恒公司答辩认为，上诉人与融恒公司已按双方签订的商品房买卖合同履行完毕，融恒公司已收取房款并交付了房屋。双方权利义务已履行完毕。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人拓房公司答辩认为，答辩人已按认购协议内容提供了相应服务，且上诉人在答辩人的服务过程中购买了被上诉人名下的房屋，答辩人有理由收取相应的费用。孟雨向一审法院起诉请求：1.判令融恒公司返还抵扣款16万元及现浇楼板减2万元及利息1.475万元，合计19.475万元；2.本案诉讼费用由融恒公司承担。一审法院认定事实：2017年8月28日，孟雨（买受人、乙方）与融恒公司（出卖人、甲方）签订融恒紫金香郡商品房认购协议书一份，约定：乙方认购甲方开发的位于镇江角的融恒紫金香郡（商品房买卖合同中的香郡小区）项目13幢2单元703室商品房（以下简称案涉房屋），该商品房以建筑面积认购，为114平方米（暂定）（该面积为预测面积，最终以政府房管部门实测为准），单价8312.51元/平方米，总价947626元；乙方在签订本认购协议书时向甲方支付认购定金5万元，甲方收取定金后向乙方开具收款凭证并注明收款时间，该定金于正式签订商品房买卖合同时一并计入乙方房款之中；交纳定金期限为2017年8月28日至2017年9月15日止；成交单价为6596.07元/平方米，成交总价为751952元，2017年9月15日前，乙方到甲方售楼处签订商品房买卖合同，并向甲方支付总房款的40.16%，共计301952元，余款为59.84%，共计45万元，将于2017年9月15日前办理完成银行按揭手续，逾期视为违约；备注为存8万抵16万，认购享受99折优惠，按时签约享受99折优惠，未按时签约不享受优惠，现浇楼板减2万元，如因个人征信问题和银行新政追加首付比例。该认购协议书加盖被告合同专用章，经办人为黄紫旋。该协议书首部由手写字样：“原件已收回，王丹丹，2017.9.15”。2017年9月15日，孟雨与融恒公司签订商品房买卖合同，载明：案涉房屋合同约定建筑面积共计114平方米，其中套内建筑面积84.5平方米，商品房价款按照建筑面积计算，为6596.07元/平方米，总金额751952元；买受人签订本合同时支付首付款301952元，余款45万元于合同签订之日起一周内至贷款银行办理按揭手续等。2017年8月27日，孟雨丈夫单素华向第三人拓房公司分别转账3万元、5万元，于2017年9月15日向拓房公司转账5万元。2017年9月15日，孟雨向融恒公司分别转账201952元、5万元。2018年9月13日，孟雨向融恒公司通过现金支付增补面积差价7651元。2017年9月26日，融恒公司收到孟雨的银行贷款45万元。融恒公司于2017年8月28日开具金额为5万元的收据，于9月15日开具251952元的收据，于2018年9月13日开具金额为7651元的收据。2017年9月19日，融恒公司向孟雨开具金额为301952元的增值税专用发票，于2018年11月16日向孟雨开具金额为759603元的增值税专用发票。案涉房屋已于2018年9月13日完成交付。镇江市区商品住房“一房一价”价目表显示，案涉房屋销售价格为6908元/平方米，总价787512元。审理中，第三人拓房公司陈述其在收取孟雨支付的13万元后向融恒公司支付了5万元作为孟雨的购房款，剩余8万元系孟雨通过第三人获知房源并最终成交所支付的佣金，在认购协议书中签字的王丹丹系第三人员工。孟雨认为融恒公司涉嫌虚抬房屋价格，诉至法院。一审法院认为，孟雨、融恒公司签订的认购协议书、商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应当确认有效。融恒公司认可收到的孟雨购房款分为由孟雨直接向融恒公司支付的709603元以及第三人以孟雨名义向融恒公司转账的5万元，共计759603元，该价格与孟雨和融恒公司签订的商品房买卖合同中约定的价格加上增补面积价格（7651元）一致。商品房的坐落位置、建筑结构、装修状况、楼层、户型等是形成房屋价格的主要因素。商品房交易过程中，售房者应当将上述信息准确告知购房者并明确价格，对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受的自由。房屋备案指导价属于向社会公开的信息，孟雨并无获取上的障碍。孟雨作为购房人也具有主动查询所要购买房屋的网上备案价格的谨慎义务。融恒公司按照商品房买卖合同中记载的价格向孟雨收取购房款并已交付了房屋，双方合同已履行完毕。孟雨主张融恒公司未按照备案房屋价格销售，涉嫌价格欺诈，依据不足，不予支持。关于孟雨向第三人拓房公司支付共计13万元是否合理，系居间合同纠纷，在此不予理涉。综上，一审判决：驳回孟雨的诉讼请求。二审期间，各方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系合同纠纷。孟雨与融恒公司于2017年签订的认购协议书、商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同内容及时、全面履行合同义务。本案中，认购协议书、商品房买卖合同系双方协商达成的合同文本，合同中载明的房屋价款具体、明确，双方在签订合同时对于房屋价款数额是接受认可的。合同签订后，双方亦按合同内容履行了各自合同义务，合同已及时、全面履行完毕。现孟雨事后主张融恒公司未按照备案房屋价格销售，涉嫌价格欺诈，要求返还部分购房价款，法律依据并不充分，本院难以支持。综上，孟雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4196元，由上诉人孟雨负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年四月六日书记员 张宏睿