大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初473号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区新生路万客园150号。统一社会信用代码：91210200242395981T。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宫静，女，系该公司员工，住大连市沙河口区。被告：姚洪建，女，1971年5月2日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。原告大连万科物业服务有限公司诉被告姚洪建物业服务合同纠纷一案，辽宁省大连市中级人民法院于2020年12月15日作出（2020）辽02民辖54号民事裁定，裁定本案由本院审理。本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人宫静到庭参加了诉讼，被告姚洪建经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠交的2019年7月至2020年3月物业费人民币1404.99元；2.请求判令被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂算至2020年2月为人民币623.82元）；物业费、违约金合计2028.81元；3.请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为万科海港城1号楼1单元2004房屋业主，该房屋建筑面积86.73平方米。该房屋所在的万科海港城由原告负责物业服务。根据《前期物业服务合同》第十二条约定，被告应按1.8元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费。根据《前期物业服务合同》第十四条，被告应在每季度首月10日前交纳该季度的物业费，每逾期一日，按应交纳物业费总额的千分之三支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为156.11元，但被告自2019年7月份起至今未按照约定向原告交纳物业费，合计1404.99元。违约金按合同约定欠缴物业费的日千分之三的标准，暂算至2020年2月为人民币623.82元。虽经原告多次催要，但被告始终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，为维护自身的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业费及违约金。被告姚洪建未作答辩。原告为证明其主张向本院提交了如下证据：1.大连万科海港城前期物业服务合同（万科物业和开发商签订的合同），拟证明原告系向案涉房屋所在小区提供物业服务的公司，被告应按照合同第12条的约定向原告交纳物业费；2.商品房买卖合同，拟证明被告为万科海港城1号楼1单元2004房屋的业主；3.商品房交付使用通知书、业主领取物品备忘录，拟证明该房屋已于2013年10月交付被告使用；4.EMS快递单2份，拟证明原告已履行催交义务。被告姚洪建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃辩论和质证的权利。原告提交的上述证据来源合法，能够证明其拟证明的事实，本院予以认定。综合当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月11日，案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司作为甲方与本案原告作为乙方签订“大连万科海港城前期物业服务合同（一期）”。该合同约定，甲方委托乙方对大连万科海港城提供前期物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、方案防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。该合同第六条约定，本合同自2011年5月13日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第十二条约定，小高层、高层精装公寓住宅业主按1.80元/月/平方米的优惠标准向乙方交纳物业服务费。第十四条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。2011年5月24日，被告姚洪建与案外人大连万科金域开发有限公司签订编号为WHT201101148的商品房买卖合同，被告姚洪建购买该公司开发建设的大连普湾新区瞰海园1号1单元20层4号房，建筑面积为86.73平方米。2013年10月6日，被告姚洪建自开发建设单位接收上述房屋。被告姚洪建自2019年7月始拖欠物业费，至2020年3月共拖欠物业费：1.8元/平方米/月×86.73平方米×9个月=1404.99元。另查，原告曾于2020年3月31日、2021年3月6日通过中国邮政向被告姚洪建发送律师函、大连海港城一期E-1号楼1-2004物业费律师函。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位大连万科金域蓝湾开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。原告依约提供了物业服务，被告应当按照约定向原告支付物业费。因此，本院对于原告主张被告支付物业费1404.99元的诉讼请求予以支持。关于原告主张违约金623.82元一节，现虽被告存在欠交物业服务费的行为，但原告未能提交证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告作为物业服务者，应进一步积极主动履行自己的职责，不断提高服务质量改善全体业主生活环境，切实维护好业主的日常生活秩序，及时化解双方矛盾，促进小区物业服务企业与业主之间的和谐、融洽。综上，本院对于原告合理部分的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚洪建自本判决生效之日起十五日内向原告大连万科物业服务有限公司给付2019年7月1日至2020年3月31日的物业费1404.99元；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元（原告已预交），由被告姚洪建负担，被告姚洪建自本判决生效之日起十五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  王妃嫱人民陪审员  孙 茹人民陪审员  周海东二〇二一年四月二十三日书 记 员  郑晓宇本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。