河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1097号上诉人(原审被告)：孟州市东方小额贷款有限公司，住所地：孟州市清风路西段北侧欢庆家园一号楼。法定代表人：方全中，总经理。委托诉讼代理人：行少祖，男，1948年7月2日出生，汉族，住河南省孟州市。系该公司外事部门负责人。被上诉人(原审原告)：李力（又名李强），男，汉族，1972年8月12日出生，住孟州市。原审第三人：李玉红，女，汉族，1966年12月13日出生，住孟州市。上诉人孟州市东方小额贷款有限公司（以下简称东方小贷公司）因与被上诉人李力、第三人李玉红申请人执行异议之诉一案，不服河南省孟州市人民法院（2020）豫0883民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方小贷公司的委托诉讼代理人行少祖，被上诉人李力，原审第三人李玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方小贷公司上诉请求：1.撤销河南省孟州市人民法院作出的(2020)豫0883民初1343号民事判决，改判驳回李力的一审诉讼请求；2.维持河南省孟州市人民法院作出的(2020)豫0883执异22号执行裁定书；3.本案的一、二审诉讼费全部由被上诉人李力承担。事实和理由：（一）一审判决曲解法律规定，有法不依，判决明显错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列四种情况缺一不可，1.在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。李力均不符合上述条件，一审判决明显无视上述规定，仍做出错误的判决结论，实在令人费解，难以服判。（二）一审判决否定有法可依的(2020)豫0883执异22号执行裁定书，实属明显错误。东方小贷公司为追回本案第三人李玉红长期不还的债务向人民法院申请查封、变卖登记在其名下的房产。法院查封之后，案外人也就是李玉红的弟弟李力提出异议申请，辩称他的姐姐李玉红于2009年就该把房产以65000元之价出卖给他了，因是亲姐弟关系就没签订买卖合同。又称也曾要求其姐办理过户手续，其姐总是以业务缠身、工作繁忙一拖再拖。2014年度其姐姐又不在家。2016年其姐被判刑入狱。2019年3月刑满释放，随后又称精神不好、身体欠佳到外地舒缓压力，所以造成无法过户。直到2020年4月才回来办理过户手续，自己已经交了土地出让金和税金，但是其从所提交的证据上，缴纳土地出让金和税金的人并不是李力，而是原房主李玉红。所以，从中不难看出姐弟二人在合谋演一出漏洞百出的双簧，使办案法官错误判决否认了(2020)豫0883执异22号执行裁定书，支持了人李力的错误诉求。（三）判决书采用证据错误。李力辩称2009年他出资65000元购买了其姐姐李玉红的房产，人人都清楚65000元也不是个小数目，65000元的来源李力又是以何种方式将65000元支付给其姐李玉红的，却没有证据进行支撑。李力又称从2009年他就实际占有其房产，如今己11年了，但并没有提供出每年所缴纳物业管理费、卫生费、水电费的相关证据。对上述必须提交的重要证据，一审法院却给漏掉了，所以构成了采用证据不全、不当之错。综上所述，一审判决明显错误，请求二审支持东方小贷公司正当合理合法的诉求。李力辩称：我和本案的第三人李玉红的房产交易产生于2009年5月14日，而该房产的查封令产生于2020年5月，中间相隔了11年。该房产的产权交易明显在于查封令之前。当时房产交易是李玉红向我出具的证明载明：“房主李玉红同意将让环保局家属楼西单元二楼东户以65000元整的价格转让给我所有，房款两清。特此证明”。并且全额履行了付款义务，且我实际占有了该房产。虽然我和李玉红是姐弟关系，但我是善意的购买人，因此一审法院依法判决并无不当。为此恳请法院驳回东方小贷公司的诉求，维持一审判决。李玉红述称：东方小贷公司当时借给我的钱利息是每月三分三。在判决的时候正在服刑，我出来时抑郁了。当我想去申诉的时候时效已经过了。卖给我弟弟房是事实。2009年5月份，经过我爸协调我把这房卖给了我弟弟。事实终究是事实，我相信法律是公正的，一审判决是正确的。李力向一审法院起诉请求：1、终止对孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户价值65000元房产的执行，并依法予以解封；2、请求依法确认李力与李玉红签订的房产买卖合同合法有效。3、本案的诉讼费由东方小贷公司承担。一审法院认定事实：东方小贷公司与李玉红、李红立借款合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出(2018)豫0883民初718号民事判决书，判决：一、限李玉红在判决生效后三日内付清东方小贷公司借款190万元及利息；二、驳回东方小贷公司的其他诉讼请求。一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。李玉红未履行生效判决确定的付款义务，东方小贷公司申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2020年5月8日作出(2020)豫0883执532号执行裁定，裁定查封李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户的房产及土地使用权，并向孟州市不动产登记中心送达了上述裁定和协助执行通知书。2020年5月19日李力向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院组织双方进行了听证，并于2020年6月8日作出(2020)豫0883执异22号执行裁定书，裁定驳回李力的异议请求，李力不服又起诉至本院。审理中查明，李力系第三人李玉红之弟，2009年5月14日，李力以65000元的价格购买了第三人李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户的房产一套，李玉红给李力出具证明载明：“房主李玉红同意将老环保局家属楼西单元二楼东户以陆万伍仟元整价格转让给李力所有，款房两清，特此证明。”李力购房后曾在此居住，2012年李力另购置房产，平时不在涉案房屋居住。另外，李力于2020年1月19日交天然气安装款1900元，于2020年3月18日交自来水改造费1000元。因买卖双方系姐弟关系，未及时办理过户手续。2014年第三人李玉红到山西华融汇金投资管理有限公司负责公司的经营管理，2016年12月14日李玉红因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被羁押，2017年11月9日被山西省大同市中级人民法院（2017）晋02刑终188号刑事判决，终审被判处有期徒刑二年三个月，刑期至2019年3月13日止。2010年4月李力让李玉红协助办理涉案房产的过户手续，李力于2020年4月21日以李玉红名义补缴了土地出让金13423.5元，后因法院将涉案房屋查封，未能完成房产过户手续，此为本案事实。一审法院认为，李力与第三人李玉红因系姐弟关系，虽未签订房屋买卖合同，但从李玉红给李力出具的证明显示房屋交易价款及房、款两清的内容看，涉案房屋买卖是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院在执行东方小贷公司与李玉红借款合同纠纷一案中，于2020年5月8日对涉案房屋进行了查封，李力早在2009年5月14日就完成了涉案房屋的买卖交易，李力付清了全部价款，并已实际占有。关于双方争议的涉案房产长期未办理过户手续是否因李力自身原因怠于行使房屋过户的问题，本院认为在李力与李玉红房屋买卖的初期，因双方的特殊身份关系，均未积极办理过户手续，2014年因第三人李玉红在山西从事非法吸收公众存款，后被追究刑事责任，客观上造成无法办理涉案房屋的过户手续，李玉红服刑期满后，李力向其提出过户并在法院查封涉案房屋前已补缴土地出让金等办证费用，说明李力为涉案房产办理过户手续采取了积极的行为，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户手续。综上，李力提出的执行异议符合法律规定，本院予以支持。一审法院判决：不得执行李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户的房产及土地使用权；二、确认李力与第三人李玉红房屋买卖协议有效。案件受理费1425元，由孟州市东方小额贷款有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点是李力对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、从一、二审查明的事实分析，李力的购房款能够证明合理来源，65000元的购房款是李力从自己的银行卡上支取35000元现金，其朋友张振志归还的借款30000元现金组成。加之李玉红出具的款房两清的证明，可以印证李力向李玉红交付65000元房款的事实。本院对李力支付案涉房屋对应价款的事实予以确认；二、李力与第三人李玉红因系姐弟关系，双方基于亲情关系未签订房屋买卖合同符合常理，但从李玉红给李力出具的证明显示房屋交易价款及房、款两清的内容看，涉案房屋买卖是双方真实意思表示，双方实际买卖案涉房屋的时间明显在法院查封之前；三、关于李力是否实际占有案涉房屋的问题，根据李力于2020年1月19日交天然气安装款1900元和2020年3月18日交的1000元自来水改造费，并结合孟州市大定办事处平山园居委会记载的常住人员信息情况看，李力已在法院查封前实际占有使用了案涉房产；四、对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解问题上，根据立法精神在审判实践中对买受人的要求不能过于苛刻，只要买受人向登记部门递交过过户登记材料，或向出卖人提出过办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。关于本案，因李玉红涉嫌犯非法吸收公众存款罪在2017年11月9日被山西省大同市中级人民法院判处有期徒刑二年三个月，在一定程度上属于客观不能办理房屋过户的原因之一。在李玉红出狱后，李力为了办理过户手续于2020年4月21日通过其银行卡向税务部门缴纳了税费，结合其当天从银行支取现金的记录看，和案涉房屋缴纳的补交土地出让金票据上记载的时间和数额基本吻合，说明李力对案涉房产要求办理过户是积极的，因此未能办理过户登记的原因非李力自身原因造成。综上所述，李力所提证据能够相互印证其在人民法院查封案涉房屋前已经实际购买，李力支付了全部购房款并实际占有、控制了案涉房屋，且李力对案涉房屋未能过户不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，李力享有足以排除执行的民事权益，该民事权益可以排除人民法院的强制执行。综上，上诉人东方小贷公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人孟州市东方小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  刘志雷审判员  毛富忠二〇二一年四月八日书记员  许丹阳