湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初503号原告：罗洁琼，女，1969年3月7日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者。被告：谢雄燕，女，1968年2月22日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，被告：湖北省利川市新天物业有限公司，住所地利川市南环大道88号，统一社会信用代码91422802562747683E。法定代表人：黄琼，该公司总经理，委托诉讼代理人（一般授权）：田飞，男，1984年11月2日出生，土家族，湖北省利川市人，该公司项目负责人，户籍地湖北省利川市，住利川市，原告罗洁琼诉被告谢雄燕、湖北省利川市新天物业有限公司（以下简称新天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗洁琼及其委托诉讼代理人秦艺，被告谢雄燕，被告新天物业公司的委托诉讼代理人田飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗洁琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢雄燕支付原告2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金177549.90元、违约金35509.90元，共计213059.80元。2.判令被告谢雄燕立即腾退房屋并恢复原状，支付自2021年1月15日至腾退房屋之日按照每月每平方米97.44元的标准计算的房屋租金。3.判令被告新天物业公司承担连带清偿责任。4.判令两被告承担本案诉讼费、代理费。法庭调查终结前，原告罗洁琼将第1项诉讼请求变更为判令被告谢雄燕支付原告2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金136525.13元、违约金27305.00元，共计163830.13元；第4项请求变更为判令被告谢雄燕承担本案诉讼费、代理费；其余两项诉讼请求不变更。事实和理由：原告在利川市××街道办事处××组（米兰春天）购买了建筑面积为116.76平方米的房屋【产权证号为鄂（2016）利川市不动产权第0001707号和鄂（2016）利川市不动产权第0001709号】。被告谢雄燕为发展商铺联系到原告要整体出租，原告同意后出租给了被告谢雄燕。2015年12月28日，原告、被告谢雄燕及新天物业公司三方签订了《米兰春天商业用房租赁合同》，约定租赁期7年，从2016年1月1日至2022年12月31日；租金第一年按每月每平方米66.55元、第二年按每月每平方米73.21元、第三年按每月每平方米80.53元、第四年按每月每平方米88.58元、第五年按每月每平方米97.44元、第六年按每月每平方米107.18元、第七年按每月每平方米117.9元的标准收取租金，每年度租金在当年1月15日前全额支付；新天物业公司作为第三方对该出租房屋进行监督管理，为原告及被告谢雄燕双方负责。合同签订后，被告谢雄燕前三年均依约支付了租金，第四年度按第三年度标准支付了租金，第五年度即2020年1月1日至2020年12月31日的租金一直拖欠未付，原告多次找到被告谢雄燕，都以各种借口搪塞。原告另发现涉案房屋东侧被谢燕装修多占了约15公分，西侧被利川市坤友装饰门市装修时多占了约20公分，原告多次与两被告及两侧商户老板协商无果。2020年12月29日，原告委托利川市都亭法律服务所向二被告及两侧商户送达了《告知函》，告知被告谢雄燕与原告之间的合同因被告谢雄燕违约已被解除，请求被告谢雄燕支付房租以及两侧商户主动退出多占面积。然被告谢雄燕不予理会。被告谢雄燕至今已有2年租金未付，已构成严重违约，依据双方合同第十一条约定，被告谢雄燕应向原告支付当年房屋租金20%的违约金。被告新天物业公司应承担连带清偿责任。原告为维护自己的合法权利，现根据《民法典》相关规定，特提起诉讼，垦请支持原告的诉讼请求。谢雄燕辩称：1.原、被告签订《米兰春天商业用房租赁合同》属实，该合同签订后，因市场行情下滑，我及新天物业公司已于2018年初与包括原告在内的所有出租人协商就租金按照第三年即每月每平方米80.53元的约定标准计算达成了一致意见，且我已按此标准通过新天物业公司向原告支付了2018年和2019年度的全部租金，2020年租金是因新冠××疫情的影响以及原告的房屋从2019年10月至今未租出去才未支付的，且我已于2020年6月与原告协商同意共同寻找租户，我找到承租商后因该承租商要求租期至少十年，我便与原告于2020年9月协商，2022年12月31日前由承租商与我签订，之后由承租商与原告签订，由该承租商直接将租金支付给原告，但原告不同意，因此，我只应支付按前述标准计算至2020年9月30日的租金，并扣除新冠××疫情影响的三个月。2.原告所有商铺及两侧商铺是由我统一承租的，租赁期限至2022年12月31日届满，原告商铺两侧的商户是按照原承租人装修的界址装修的，根据本案《米兰春天商业用房租赁合同》约定，原告在该合同解除收回房屋时，我不得对已经进行的装修进行拆除或故意损毁，应当保持原貌，故原告要求我腾退房屋并恢复原状的请求不应得到支持。3.本案《米兰春天商业用房租赁合同》解除前，我只有三个月未履行，只应当承担该三个月的违约金。4.原告委托代理人代为起诉的部分事实不属实，我不同意承担原告支付的代理费。新天物业公司辩称:1.坐落在利川市××街道办事处××组米兰春天包括涉案商铺在内的商铺系由我公司统一承租给被告谢雄燕，后因市场行情下滑，我公司、被告谢雄燕、所有承租商及房屋业主于2018年经协商达成了租金按照每月每平方米80.53元计算的一致结果，被告谢雄燕已按此标准支付了2018年和2019年度的全部租金，我公司也将涉案租赁房屋的租金转付给了原告，对于2020年度租金因被告谢雄燕与原告一直在协商，具体情况我公司不清楚。2.本案《米兰春天商业用房租赁合同》签订后，被告谢雄燕又将涉案商铺及两侧的商铺统一对外租赁给了他人，他人装修时均是按照原承租户“兴典汽车”装修的界址进行装修的。3.本案《米兰春天商业用房租赁合同》第一条约定，我公司只对涉案商铺进行监督管理，为双方负责，并不应承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：坐落在利川市××街道办事处××组米兰春天的市场化商品房由新天物业公司对外统一招租，2015年包括涉案市场化商品房在内的原承租人因故不能继续承租后，新天物业公司将包括涉案市场化商品房在内的该部分市场化商品房统一租赁给了被告谢雄燕。2015年12月28日，原告罗洁琼（出租方、甲方）、被告谢雄燕（承租方、乙方）及被告新天物业公司（第三方、丙方）签订《米兰春天商业用房租赁合同》，其中约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙、丙三方就房屋统一租赁事宜，经协商一致，特订立本合同，供各方遵照执行。第一条房屋的基本情况根据甲乙双方要求，由新天物业公司作为第三方对该出租商品房进行监督管理，为甲、乙双方负责。1.出租房屋位于利川市××春天××区××号.本出租房屋的范围为米兰春天第1-2层编号为：Ａ区108-109号，建筑面积116.76平方米。其四至界限为东：朱谢冰，南：自墙，西：与陈琼英共墙，北：南环大道前墙。3、该房屋现状为未装修房屋。第二条租赁期限、用途1.租期共计7年，即从2016年1月1日起至2022年12月31日止。2.租赁期满前，如甲方仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。但乙方必须在租金期限届满日为基准时间点提前壹个月书面通知甲方，经甲方同意后，根据当时的市场行情重新签订租赁合同。3.租赁房屋用途为商用。第三条租金及支付方式1、前1-2层第一年按66.55元／㎡／月；第二年73.21元／㎡／月；第三年80.53元／㎡／月；第四年88.58元／㎡／月；第五年97.44元／㎡／月；第六年107.18元／㎡／月；第七年117.9元／㎡／月收取租金。2、乙方在签订本合同时，已向第三方共交纳履约保证金人民币10万元，第一年甲方租金计人民币93245元，此后每年度租金的支付时间由谢雄燕在当年的元月15日之前全额支付，以此类推，保证金在甲方出租期满时扣除乙方违约等应扣除部分后余款退还。3、乙方租金由谢雄燕统一交第三方，再由第三方支付给甲方。第五条房屋装修与使用1、乙方应合理进行房屋装修。乙方必须在不影响房屋主体结构（如乱改门窗、损坏框柱，破坏地面或屋顶等）的前提下进行装修，为配合米兰春天商业的整体运作，乙方有义务在水电管线的装修上予以全程配合；乙方承担装饰消防、安全设施、防火、防盗等安全责任及事故责任。乙方在进行室内装修、设施布置、安全疏散等，必须符合消防验收规范，以甲方或者第三方原消防设计方案范围内的费用由甲方或者第三方负责，如按照乙方的要求更改设计方案，超出部分费用由乙方负责，甲方或者第三方负责协调。若其他商户在装修时对乙方的装饰有损坏的，甲方或第三方有义务协调，确保恢复乙方原来的装修为保证米兰春天的整个商业形象和氛围，乙方装修房屋的所有装饰装潢成果及物品、材料在本合同期限届满终止时，归甲方所有，在本合同期限内终止的，按租期阶段的出租方主体，分别归甲方或者第三方所有，乙方不得擅自拆除，否则甲方或者第三方有权追究乙方的相关责任，并且不予退还原乙方所交的履约保证金。环境影响评价及相关行政审批手续及费用均由乙方负责办理，甲方或者第三方概不负责。第七条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方取得房屋产权后，有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方或者第三方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。在合同期内第一年度届满后，乙方可在经甲方同意的前提条件，可以将其租赁的房屋转租第三方经营，但在不改变本合同约定的房屋年租金的前提下，乙方必须按当年年租金的百分之十向甲方或者第三方另行交纳房屋转租费；擅自转租房屋的，甲方或者第三方有权全额扣收乙方所交履约保证金、并收回所租赁的房屋及解除本合同。第八条各方的权利、义务1、甲方的权利和义务（1）必须保证所出租的房屋具备的使用价值；（2）不得干扰乙方的正常经营活动。2、乙方的权利和义务（1）不得利用租赁房屋进行违法活动。（2）不得擅自经营其它项目。若新增或调整项目，需与甲方或者第三方协商并取得同意。（3）在合同期限内必须注意安全，包括防火防盗、突发及其它事故，因乙方的责任所发生的安全责任事故由乙方承担；（4）要保护好房屋及其装饰装潢设施设备，按时缴纳税款、水电费，物业管理费等一切应由其交纳的税费，租赁期满，场地及固定设施完好（正常磨损和折旧除外）。3、第三方的权利义务（1）有权按本合同约定的合同关系承接期承接本合同关系；（2）不得干涉承接本合同关系之前的合同事务；（3）保证在甲方与乙方合同期限届满继续承接本合同约定的权利义务，不得提出任何异议，以确保乙方经营的连续性和稳定性。第九条合同的变更、解除与终止1、各方可以协商变更和终止本合同。2、甲方或者第三方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响经营的；（2）房屋存在权利瑕疵，严重影响经营的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，乙方已缴纳的租金归甲方或者第三方所有，同时，甲方或者第三方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方或者第三方书面同意，转租，转借承租房屋的；（2）未经甲方或者第三方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）损坏承租房屋，在甲方或者第三方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方或者第三方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的；（5）利用承租房屋存放危险品或进行其它违法活动的；（6）逾期二个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的；（7）房屋租赁期限未到，乙方要求解除租赁合同的。第十条房屋的收回1、乙方应保证租赁房屋本身及附属装饰装修材料、设施、设备物品等处于能够正常使用状态。在合同终止或者合同解除甲方或者第三方收回房屋时，乙方不得对其已经进行的装修进行拆除或故意损毁，应当保持原貌。2、验收时各方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张；3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属的装饰装潢材料物品等交还甲方，乙方不得对其故意损毁。4、乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方或者第三方有权处置。第十一条违约责任任何一方违反约定的，除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向守约方支付当年度房屋租金额20%的违约金，给守约方造成损失的，还应当另行赔偿损失。第十二条其它约定1.签定本合同时，乙方向甲方提供身份证等真实、合法、有效的与原件一致的复印件一份；2.本合同经三方签字（单位的加盖公章）后生效；3.本合同未尽事宜，经三方协商一致，可订立补充条款。补充条款为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；4.确认本合同中所载明的住址、联系电话为在履行合同过程中的通讯地址、联系电话，如有变动应当及时通知对方。任何一方的通知、函件等一经按本合同中载明的地址寄出或者电话联系，则视为送达，不得以未收到为理由加以抗辩；5.本合同发生争议，可以协商解决，也可以直接向所在地的人民法院提起诉讼，守约方因实现权利所产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、公告费、执行费、交通费、误工费、旅行费等一切相关费用均由违约方承担；6.三方于2015年12月20日签订的商业用房租赁合同无效，本合同一式四份，由三方各执壹份、报房屋管理部门备案壹份，具有同等法律效力。《米兰春天商业用房租赁合同》签订后，被告谢雄燕将涉《米兰春天商业用房租赁合同》签订后，被告谢雄燕将涉案租赁房屋及该房屋的东西两侧房屋又分别租赁给他人经营，各承租人均按照涉案租赁房屋及该房屋的东西两侧房屋原界址分别进行了装修，其中涉案租赁房屋东侧的承租人（现为谢燕经营的其邦门窗门市）装修时超占了涉案租赁房屋东侧界墙约15公分；西侧的承租人（现为屈坤友经营卫浴、洁具销售的利川市坤友装饰门市）装修时超占了涉案租赁房屋西侧界墙约20公分。2016年12月27日，利川市国土资源局为原告罗洁琼及其夫周国就涉案租赁房屋颁发了不动产权证书，证号为鄂（2016）利川市不动产权第0001707号和（2016）利川市不动产权第0001709号，该证书载明“不动产单元号分别为422802002023GB00003F00160009和422802002023GB00003F00160008，房屋建筑面积116.76㎡，所在层数分别为A区1-2层109号和A区1-2层108号”。2016年至2017年底，原、被告均如约履行。2018年，因市场行情下滑，各承租户经营不佳，被告谢雄燕、新天物业公司与包括原告罗洁琼在内的业主就其租金标准经协商达成了按每月每平方米80.53元即本案《米兰春天商业用房租赁合同》约定第三年前1-2层房屋租金的标准计付涉案租赁房屋租金的一致意见。嗣后，被告谢雄燕按此标准统一向被告新天物业公司支付了包括涉案租赁房屋在内的2018年和2019年度的租金，被告新天物业公司收款后2018年和2019年各给原告罗洁琼支付了涉案房屋租金112818.18元。2019年9月，被告谢雄燕因与涉案租赁房屋的次承租人产生纠纷致涉案租赁房屋一直未能对外出租。其间，被告谢雄燕数次与原告罗洁琼协商共同对外招租无果。至2020年1月15日，被告谢雄燕未向原告罗洁琼及被告新天物业公司支付涉案租赁房屋2020年度租金。2020年1月23日，湖北省利川市因受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响，包括涉案租赁房屋在内的米兰春天商业用房一直处于关闭停业状态，至2020年3月23日利川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部发布关于市场主体复工复产的通告后才陆续开业，涉案租赁房屋仍未能对外出租。2020年9月，被告谢雄燕找到他人并愿意承租涉案房屋，因与原告罗洁琼就支付前期租金及界址等事宜未能达成协议，致涉案房屋至今未能对外出租。2020年12月29日，利川市都亭法律服务所接受原告罗洁琼及其夫周国的委托，分别向被告谢雄燕、新天物业公司及涉案租赁房屋东西两侧的承租人发出《告知函》，主要内容有：一、被告谢雄燕已经有一年时间未给付租金，已造成根本违约，现已依法解除《米兰春天商业用房租赁合同》，并立即支付2020年即合同约定第五年的租金。二、涉案房屋东西两侧承租人分别多占用了涉案房屋约20公分，被告谢雄燕、新天物业公司及涉案租赁房屋东西两侧的承租人应共同协商，返还原告罗洁琼、周国应有的房屋。三、二楼两旁过道门用墙砖水泥沙浆封闭起来。四、被告谢雄燕、新天物业公司在收到告知函起5个工作日之内到利川市都亭法律服务所进行协商，谢雄燕于15个工作日之内完成上述告知，新天物业公司于20个工作日之内完成上述告知，否则将会采取诉讼程序，新天物业公司将会承担连带责任；两侧商户在收到告知函起20个工作日之内自行将超占的部分自行拆除，否则将会采取诉讼程序，进行强制拆除，损坏的物品将不予赔偿，不承担任何责任。利川市都亭法律服务所于当日向新天物业公司及两侧商户送达了前述《告知函》，通过国内特快专递方式向被告谢雄燕寄送了《告知函》，被告谢雄燕于2020年12月30日签收了邮件。嗣后，被告谢雄燕、新天物业公司未到利川市都亭法律服务所协商，两侧商户也未拆除其装修时所占用涉案房屋的部分添附装修物。2021年1月19日，原告罗洁琼诉至本院并提出如前诉讼请求。另查明，原告罗洁琼与其夫周国与利川市都亭法律服务所于2020年12月29日签订《诉讼委托合同》，约定：应罗洁琼、周国的委托，利川市都亭法律服务所指派本所法律工作者秦艺或者秦艺指派有资质的同志为罗洁琼、周国在与谢雄燕租赁合同纠纷一案中作为其诉讼代理人，罗洁琼、周国须交清本案代理费15000.00元等等。同日，罗洁琼、周国向利川市都亭法律服务所交纳了诉讼代理费15000.00元。上述事实，有经质证的《不动产权证书》、《米兰春天商业用房租赁合同》、涉案房屋两侧商铺装修情况照片打印件、《告知函》、《诉讼委托合同》、诉讼代理费发票及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，原告罗洁琼与被告谢雄燕、新天物业公司2015年12月28日签订的《米兰春天商业用房租赁合同》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。各方当事人均应如约履行。《中华人民共和国民法典》（后称《民法典》）第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。查明的事实表明，原、被告在履行涉案《米兰春天商业用房租赁合同》过程中，各方就被告谢雄燕向包括原告罗洁琼在内的业主自2018年起支付租金标准经协商达成了按每月每平方米80.53元计付的一致意见并已实际履行了两年，本院予以认定。《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。湖北省利川市2020年1月23日至2020年3月23日因受新冠××观情况，为恩施土家族苗族自治州乃至湖北省和全国所周知，案涉商铺也不例外，本案双方当事人对此并不否认。因此，本案商铺在该期间不能经营使用是各方当事人签订《米兰春天商业用房租赁合同》时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于前述法律规定的不可抗力，且疫情防控常态化现一直处于持续状态。从前述法律规定来看，不可抗力作为法定免责事由，免除的是当事人双方因不可抗力导致不能履行合同的违约责任。本案《米兰春天商业用房租赁合同》约定被告谢雄燕支付租金是在当年的元月15日前付清，查明的事实表明，被告谢雄燕并未支付涉案商铺2020年度租金，被告谢雄燕在该期间未使用本案商铺是因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，被告谢雄燕不承担给付租赁本案商铺该期间租金的民事责任并有权主张免除。《民法典》第五百六十三条规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案中，利川市都亭法律服务所接受原告罗洁琼及其夫周国的委托后于2020年12月29日告知了被告谢雄燕、新天物业公司解除本案《米兰春天商业用房租赁合同》，被告新天物业公司、谢雄燕、分别于当日和次日收到《告知函》后，既未在指定期限内到利川市都亭法律服务所进行协商解决，亦未对解除合同有异议。依照前述法律规定，本院确认本案《米兰春天商业用房租赁合同》于2020年12月30日解除。《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，涉案商铺建筑面积为116.76平方米，依照前述法律规定及当事人在履行本案《米兰春天商业用房租赁合同》过程中协商变更的租金支付标准，被告谢雄燕应当向原告罗洁琼支付2020年度租金即：116.76㎡×（12个月一2个月）×80.53元／㎡.月＝94026.83元。本案《米兰春天商业用房租赁合同》第十一条违约责任约定“任何一方违反约定的，除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向守约方支付当年度房屋租金额20%的违约金，给守约方造成损失的，还应当另行赔偿损失。”依照该约定，被告谢雄燕还应当向原告罗洁琼支付违约金94026.83元×20%＝18805.37元。原告罗洁琼要求被告谢雄燕按照本案《米兰春天商业用房租赁合同》第三条约定的第五年租金标准即每月每平方米97.44元计付12个月的租金及相应违约金的请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于原告罗洁琼要求被告谢雄燕腾退房屋的问题，本案《米兰春天商业用房租赁合同》第十条第1项约定“乙方（指被告谢雄燕）应保证租赁房屋本身及附属装饰装修材料、设施、设备物品等处于能够正常使用状态。在合同终止或者合同解除甲方或者第三方收回房屋时，乙方不得对其已经进行的装修进行拆除或故意损毁，应当保持原貌。”涉案租赁房屋原承租人已撤离，该房屋至今未对外出租，房屋东西两侧承租人装修所租房屋时占用涉案租赁房屋约20公分不是本案《米兰春天商业用房租赁合同》解除时进行的装修，而是被告谢雄燕承租包括涉案租赁房屋在内的房屋后经原告罗洁琼或者被告新天物业公司同意将包括涉案租赁房屋在内的房屋转租给第三人，再由第三人根据原房屋界址进行的装修。依照前述合同约定，本案《米兰春天商业用房租赁合同》解除后，原告罗洁琼或者被告新天物业公司收回涉案租赁房屋时，被告谢雄燕不得对原承租人即第三人根据原房屋界址进行的装修进行拆除，应当保持原貌。另，《民法典》第七百三十三条亦规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。故对原告罗洁琼要求被告谢雄燕腾退房屋时，拆除该房屋东西两侧房屋承租人装修所占用涉案租赁房屋约20公分的请求，本院不予支持。原告罗洁琼可待被告谢雄燕将涉案租赁房屋保持原貌返还后，另寻途径向被告新天物业公司及涉案租赁房屋东西两侧房屋的权利人主张解决。本案《米兰春天商业用房租赁合同》解除后，被告谢雄燕应当将涉案租赁房屋返还给原告罗洁琼并保持原貌，但被告谢雄燕未在收到《告知函》起5个工作日之内到利川市都亭法律服务所进行协商，致原告罗洁琼提起本案诉讼，直至本院确定被告谢雄燕返还涉案租赁房屋之日，应视为被告谢雄燕对涉案租赁房屋的继续使用，被告谢雄燕对于该期间应当向原告罗洁琼按照原计付租金的标准支付使用费，原告罗洁琼只要求被告谢雄燕支付自2021年1月15日起算的租金，是对自身权利的处分，本院照准；但其要求按照每月每平方米97.44元的标准计付租金即使用费，与查明的事实不符，本院不予支持。关于原告罗洁琼主张被告新天物业公司承担连带清偿责任问题，连带债权或者连带债务是由法律规定或者当事人约定。本案中，原告罗洁琼对被告谢雄燕所享有的债权即被告谢雄燕作为承租人应当支付租金的请求权，没有法律规定租赁合同中除承租人外的第三人与承租人对出租人承担连带责任，而本案《米兰春天商业用房租赁合同》第一条约定被告新天物业公司“作为第三方对该出租商品房进行监督管理，为甲、乙双方负责”和第三条约定“乙方租金由谢雄燕统一交第三方，再由第三方支付给甲方”，并没有约定由该公司承担连带责任。故对原告罗洁琼要求被告新天物业公司承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。另，本案《米兰春天商业用房租赁合同》第十二条第5项约定“本合同发生争议，可以协商解决，也可以直接向所在地的人民法院提起诉讼，守约方因实现权利所产生的诉讼费、律师代理费。等一切相关费用均由违约方承担”，根据查明的事实，本案《米兰春天商业用房租赁合同》解除系因被告谢雄燕迟延支付租金，原告罗洁琼请求后在合理期限内不支付而解除的。依照前述合同约定，原告罗洁琼因实现权利而向利川市都亭法律服务所支付的诉讼代理费15000.00元，应由被告谢雄燕承担。故对原告罗洁琼的该部分请求，本院予以支持。被告谢雄燕辩称其应按照双方在合同履行中变更后的租金标准计付本案《米兰春天商业用房租赁合同》约定的第五年度租金和相应违约金、湖北省利川市2020年1月23日至2020年3月23日因受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响，免除其支付该期间租金责任以及本案××疫情及疫情防控措施直接影响，免除其支付该期间租金责任以及本案《米兰春天商业用房租赁合同》解除后，其返还涉案租赁房屋应保持原貌的抗辩理由成立，本院予以采纳；其他抗辩意见，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。被告新天物业公司辩称其不应承担连带清偿责任有理，本院予以采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十八条、第五百四十三条、第五百五十七条第二款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告谢雄燕于本判决生效后十五日内向原告罗洁琼支付涉案租赁房屋2020年1月1日至2020年12月31日的租金94026.83元、违约金18805.37元，合计人民币112832.20元。二、被告谢雄燕于本判决生效后十五日内将涉案租赁房屋保持原貌返还给原告罗洁琼，支付涉案租赁房屋自2021年1月15日起按照每月每平方米80.53元的标准计算至本判决确定的返还涉案租赁房屋之日止的房屋使用费。三、被告谢雄燕于本判决生效后十五日内向原告罗洁琼赔偿因本案支出的诉讼代理费15000.00元。四、驳回原告罗洁琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3876.60元，由原告罗洁琼负担1019.96元，被告谢雄燕负担2856.64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  刘洪香人民陪审员  吴长庆二〇二一年四月七日书 记 员  冉群慧