广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9070号原告：唐蜀瑜，女，1973年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××裕丰苑×××，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：宋江南，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁芳，广东赋诚律师事务所律师。被告：陈见平，女，1977年6月29日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份证号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：陈伟，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文忠，广东鼎能律师事务所实习律师。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：曾雁飞，女,1994年8月26日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区×××××××××××××××，公民身份号码：445×××××××********。原告唐蜀瑜与被告陈见平、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐蜀瑜的委托诉讼代理人宋江南，被告陈见平的委托诉讼代理人陈伟，第三人春晓公司的委托诉讼代理人曾雁飞到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告唐蜀瑜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年7月22日签订的《房地产买卖居间合约》；2.被告向原告返还购房款42万元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从起诉之日计至还清之日为止）；3.被告向原告支付违约金16.10万元；4.被告向原告赔偿房屋差价损失631831.95元；5.被告向原告支付恶意违约的惩罚性赔偿42万元；6.被告向原告支付房屋装修损失33.80万元；7.被告向原告支付中介费损失1万元；8.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月5日，经第三人居间促成，原告与被告签订房地产买卖合同，约定被告将位于东莞市横沥镇裕宁城市××（新世纪华庭）湖泊鸿园A座5A的房屋出售给原告，价款为70.50万元，原告依约向被告支付了订金2万元。由于该房屋因政策问题暂无法办理过户，双方约定等待过户时机。至2019年，过户问题解决，同年7月22日原、被告签订新的房地产买卖合同，将价款调整为80.50万元，约定7月25日前支付首期款40万元，完成过户、新房产证办理完毕当日付清余款。签订合同当日，原告向被告支付了首期款40万元，后被告完成房屋还贷赎楼和解除抵押手续，但被告一直拒不配合原告办理后续的过户手续。原告无奈提起诉讼，案件审理过程中才得知被告未经原告同意，擅自将房屋再次办理了抵押借款，导致案涉房屋买卖合同已经无法继续履行。被告的行为构成根本违约，原告遂提出以上诉讼请求，望判如所请。被告陈见平辩称，1.由于案涉房屋现在尚有按揭，所以无法办理过户手续；2.原告诉请解除案涉合同无事实与法律依据；3.原告不能同时要求支付违约金和赔偿损失，两者只能择其一；4.原告诉请房屋差价损失、房屋装修损失，缺乏评估机构的评估报告。第三人春晓公司未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：一、交易及纠纷经过2016年4月5日，原告唐蜀瑜作为买方，被告陈见平作为卖方，第三人春晓公司作为经纪方签订《房地产买卖居间合约》（编号：0000674），约定：买方向卖方购买位于东莞市横沥镇裕宁城市××（新世纪华庭）湖泊鸿园A座5A的房屋，购房总价为70.50万元，定金2万元在签署本合同时支付等。该合同签订后，原告依约向被告支付了定金2万元，并向第三人支付了中介服务费1万元。原、被告双方还一致同意：因案涉房屋暂无法过户，交易搁置。2019年7月22日，原、被告及第三人就案涉房屋的买卖问题签订新的《房地产买卖居间合约》（编号：0000261），将购房总价调整为80.50万元，定金不变，并约定：1.买方于2019年7月25日前支付首期楼款40万元用于赎楼，剩余楼款38.50万元在本次交易办理出新的产权证当天支付；2.全额楼款收齐之日交楼；3.买卖双方任意一方违约的，守约方有权解除本合约，并要求违约方按定金的双倍或者相当于成交价的20%作为守约方的赔偿，并向守约方赔偿守约方已经支付的中介服务费及咨询费。各方当事人一致确认，该合同签订时案涉房屋的过户障碍已经解决。2019年7月22日案涉房屋查档信息显示，该房屋面积为150.81平方米，其上存在一个抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司东莞横沥支行，债权数额为36万元。0000261号合同签订后，原告依约向被告支付了首期楼款40万元，被告办理了提前清还购房贷款及注销抵押登记的手续。原告提交、被告确认真实性的微信聊天记录显示，2019年11月被告表示会带钥匙去给第三人，后第三人催促被告办理过户手续，被告称年底没时间，过完年再办，并让第三人转告原告先装修，2020年第三人联系被告时再无回复。2019年12月第三人将案涉房屋钥匙交付原告，交付时房屋为简装状态，截至本案庭审辩论终结前房屋仍由原告占有使用。原告主张第三人交付钥匙是经过被告允许的；本案庭审中，被告主张按照合同约定，房屋交付应在付清全部购房款之日。2020年6月原告向本院起诉，要求被告继续履行合同并承担违约责任，因无法联系被告，应诉材料进行公告送达，同年12月3日进行庭前会议时，被告委托律师到庭参加诉讼，当庭表示案涉房屋上有尚未注销的抵押，无法办理过户，随后原告在本案中提出财产保全申请。2020年12月23日查档信息显示，案涉房屋上存在一个抵押权，抵押权人为平安银行股份有限公司东莞分行，债权数额为100万元，登记时间为2019年12月19日。后原告变更诉讼请求，要求解除合同等。本案庭审中，被告确认2019年12月将案涉房屋抵押时并未取得原告的同意，表示合同还有继续履行的可能性，不同意解除。本案审理过程中，双方当事人多次就继续履行合同事宜进行调解，均未果。二、诉请相关1.关于房屋现值，原告主张按照10595元/平方米计算，称该价格为“安居客”网站2020年12月公布的案涉小区二手房销售均价；被告则主张按案涉房屋的建议起拍价格8429.57元/平方米计算。双方当事人均未明确申请对案涉房屋的价格进行评估。本院于2021年3月在互联网（“贝壳”、“链家”、“安居客”）查询案涉小区房屋的公开成交价格，根据已显示的数据，2020年6月（起诉月）起至本案庭审辩论终结前的平均单价为10426元/平方米。2.关于恶意违约的惩罚性赔偿，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应按照已付购房款的一倍标准支付。被告则主张以上司法解释不适用于本案。3.关于装修损失，原告主张其从2019年12月4日至2020年11月4日期间，对房屋进行了原简装修的拆除和重新装修，为此花费33.80万元，以上费用应由被告赔偿。为证明其主张，原告提交了装修合同、收据，该些证据的记载与原告的主张一致。被告对上述证据不予认可，认为装修损失应当以鉴定意见为准。双方当事人在本案中均未明确提出装饰装修现值评估申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告唐蜀瑜通过第三人春晓公司提供中介服务，向被告陈见平购买位于东莞市横沥镇裕宁城市××（新世纪华庭）湖泊鸿园A座5A的房屋，各方签订的《房地产买卖居间合约》（编号：0000261）对权利义务作出了约定，无证据显示合同违反法律强制性效力性规定，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。截至本案庭审辩论终结前，以上合同并未履行完毕，原告就合同提出诉讼请求，本院逐项分析如下：一、解除合同、返还购房款及利息、支付违约金和中介费被告在未经原告同意的情况下将案涉房屋抵押给案外人，实属违约，原告根据合同约定要求解除《房地产买卖居间合约》（编号：0000261）中的房屋买卖合同关系部分，并要求被告退还已付购房款42万元（定金2万元、首期楼款40万元）及利息[以42万元为本金，从起诉之日即2020年6月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止]、违约金16.10万元（总楼款80.50万元×20%）、中介费1万元，合法有据，本院予以支持。二、赔偿房屋差价损失案涉房屋买卖合同因被告违约被解除，原告作为守约方要求被告赔偿房屋差价的可得利益损失，合法有据，本院予以支持。关于房屋价格的计算依据，原告主张的数额为销售价格，被告主张的数额为建议起拍价，均非成交价，双方当事人又未明确申请进行价格评估，故本院以核算的2020年6月起至本案庭审辩论终结前的公开成交价格的平均单价10426元/平方米确定房屋价格为10426元/平方米×150.81平方米=1572345.06元。综合考量违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，以及违约责任主要的损失填补功能，本院酌情支持可得利益损失1572345.06元-合同价80.50万元-违约金16.10万元=606345.06元。三、支付惩罚性赔偿原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定为依据诉请要求被告支付惩罚性赔偿，但该司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉合同不属于商品房买卖合同，原告该项诉请无法律依据，本院不予支持。四、赔偿装修损失从微信聊天记录可知，被告自愿将房屋提前交付给原告，同意原告对房屋进行装修。被告交付房屋且通过第三人告知原告先装修的同时，擅自将房屋再次抵押且将该情况隐瞒原告，直至本案第一次庭前会议时才告知，由此导致的装修损失应由被告赔偿。原告提交的装修合同和收据，被告不予认可，但未提交反驳证据，本院对以上证据予以采信。本院对原告关于装修损失33.80万元的主张予以采纳，理由如下：1.证据显示原告支出装修费33.80万元；2.双方当事人在本案中均未明确提出装饰装修现值评估申请；3.装修至2020年11月4日完成，原告在同年12月3日庭前会议时才得知案涉房屋被再次抵押，结合本案判决时间，本院酌情以装修费用支出确定装修损失。故被告应向原告赔偿装修损失33.80万元。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告唐蜀瑜、被告陈见平、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司于2019年7月22日签订的《房地产买卖居间合约》中的买卖合同关系部分；二、被告陈见平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐蜀瑜返还购房款420000元及利息[以420000元为本金，从2020年6月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止]；三、被告陈见平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐蜀瑜支付违约金161000元；四、被告陈见平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐蜀瑜支付中介服务费10000元；五、被告陈见平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐蜀瑜赔偿房屋差价损失606345.06元；六、被告陈见平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐蜀瑜赔偿装修损失338000元；七、驳回原告唐蜀瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22627元，由被告陈见平负担17538元，原告唐蜀瑜负担5089元。保全费4545元，由被告陈见平负担。以上诉讼费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  程 露人民陪审员  谢雪玲人民陪审员  李润金二〇二一年四月十四日书 记 员  叶佩欣陈冠文附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。