广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35354号原告钟某某（反诉被告），男，汉族，住址江西省吉安市万安县，委托诉讼代理人曾某某，广东联银律师事务所律师。被告深圳市某某有限公司（反诉原告），住所地广东省龙岗区法定代表人李某某。委托代理人董某某，广东诺万律师事务所律师。原告钟某某诉被告深圳市某某有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院受理并决定合并审理。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾某某，被告委托代理人董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.被告赔偿原告转让费损失336000元（包含两个月房租押金36000元）；2.被告赔偿原告营业损失（按每月20000元从2020年3月17日起计算至恢复履行原告租赁合同之日止，暂计至2020年7月17日为80000元）；3.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：2015年12月1日，案外人李某某（上一任承租方）与被告（出租方）签订《物业租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区某某商务楼一楼101房出租给李某某使用，租期5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，月租金18000元。双方签订合同时，李某某向被告支付押金36000元。此后，李某某与钟某某在案涉房屋合伙经营某某店，营业执照登记法人为李某某，2016年10月24日，李某某将其法人身份转给原告，并将案涉房屋转租给原告，约定房租每月18000元。被告知悉此事并且同意（但实际经营者为钟某某）。2019年5月29日，在被告知悉情况下钟某某与原告签订餐厅转让协议书，约定将其对该店铺的经营权、内部设施、物品、押金等一并打包转让给原告，转让费336000元（该店铺其余合伙人为张某某、王某某、张某某）。签订转让协议后，原告将336000元支付给钟某某。2019年6月1日，原告与其余几个合伙人开始经营店铺，每月向被告支付房租。2020年1月23日，原告关店门回老家过年；不料突遇新冠疫情，无法按原计划返深。原告与被告沟通，被告同意原告返深后交纳2020年1月份房租，并且承诺免收2月份房租。2020年3月17日，被告违反有关租金的承诺，也不给原告搬离，将案涉店铺上锁，并将店内物品、设施全部占为己有，拒绝退还。现原告向法院起诉，提出上述诉讼请求。被告辩称：1.双方的租赁合同关系因原告拖欠租金导致解除。原告所谓的转让费损失与被告无关。被告依据《物业租赁合同》提供符合条件的房屋，依据合同约定，原告应在每月10日前支付租金和电费。原告从2021年1月起拖欠房租未付，被告多次催缴房租，原告一拖再拖。2020年3月17日，被告表示如不缴纳房租，将会收回房子，原告表示了解。2020年4月8日，原告雇车搬进一些东西，进入出租房内，同时搬离一些物品。2020年4月19日，原告表示其几个股东正在计划筹集资金，依然是各种借口不付租金；被告表示再不给付租金，店铺就要招租，不可能等原告。因此导致合同解除的原因，主要是原告违约逾期不付租金。且原告不能继续经营的原因也不是被告的原因。故原告主张被告赔偿转让费损失，缺乏事实和法律依据。2.关于原告的营业损失。首先原告没有证据证明其每月的可得利益损失金额为2万元；其次，原告不能营业是因为其在老家待业，并没有返深，而非被告造成。因此原告主张被告赔偿营业损失，缺乏事实和法律依据。3.关于原告诉请的法律依据即最高院指导意见，本条适用的前提是房屋在经营的状态下，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难，或营业收入明显减少的情形。本案中，原告在此期间并未回到深圳经营，也即涉案房屋并未处于经营状态，因此，此条法律并不适用于本案。原告是从疫情前就开始拖欠租金，直至5月31日都未给付租金。原告拖欠租金的时间跨度长于疫情大面积爆发的时间，主观恶意，违约程度严重。因此，我方主张应依据粤高法2020第26号文件第四条相关规定，对双方的合同予以解除，并判决原告赔偿被告的租金损失。被告反诉请求法院判令：1.确认原、被告签订的《物业租赁合同》已解除；2.原告向被告支付拖欠的租金92700元（2020年1月1日至2020年5月31日期间产生）及滞纳金1854元；3.原告支付被告拖欠的水电费3150.6元（2019年12月1日至2020年1月31日期间产生）；4.本案诉讼费由原告承担。被告反诉所称事实与理由：原告承租被告物业。2020年1月开始，原告拒不给付租金。在多次催缴未果情况下，被告于2020年5月通知原告解除租赁合同。故被告向本院提出上述反诉请求。原告针对被告反诉辩称：1.关于合同是否解除。迄今，双方签订的《物业租赁合同》确实已经解除，是被告单方违法解除，原告认为解除的时间应当为2020年3月17日，因为该日被告将案涉商铺上锁。2.原告确认欠被告2020年1月份租金，但是，1月份租金延期缴纳是与被告协商并得到其口头许可的。原告认为并不欠2月1日至5月31日的租金。被告的代表张强答应2月免租金。2020年3月17日，被告将案涉铺位上锁使铺位脱离了原告的控制。2020年4月7日，原告回到深圳准备做复工准备，但是被告不配合，不允许，原告也只能在被告代表陪同下取回个人的私人用品，被告对店铺里的物品不允许原告搬走，也不允许原告开工。因此被告要求支付3月17日至5月31日的租金，没有事实和法律的依据。至于2月1日至3月17日的租金，根据广东省深圳市等相关疫情期间免租政策，结合参照《广东省财政厅关于进一步明确疫情期间减免租金有关问题的函》和《深圳应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条的规定，被告应减免原告物业租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，由于疫情或者疫情防控措施，直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。在2020年2月和3月期间，深圳横岗街道不允许案涉此类店铺开门营业，在此情况下，原告认为2月份整月和3月份1日到17日的租金，被告应当免除。鉴于原告尚有两个月租金押金在被告处，在被告扣除1月份水电费3148.6元后，应当返还原告14851.4元。被告称其5月份通知原告解除合同不属实；被告只是于3月11日在微信中告知原告方，3月15日后要锁门取回铺面。请求法院驳回该项反诉请求。3.原告认可水电费没有缴纳，可以从押金里扣缴。4.被告应当承担的责任，被告在没有与原告协商也没有得到原告允许的情况下，擅自将商铺里属于原告的厨具设备、餐具、桌椅、冰箱、空调等全部物品占用，侵害了原告的合法权益，应当给予相应的价款。5.同样，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，原告延期缴纳租金并不构成违约。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，被告与案外人官某某签订《房屋租赁合同书》，约定官某某将其名下的物业位于深圳市龙岗区平方米（房产证面积为1818平方米，其余部分无证）出租给被告，租期12年，自2015年4月1日起至2027年3月31日止。2015年12月1日，被告（出租方）与案外人李某某（上一任承租方）签订《物业租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区某某商务楼一楼101房出租给李某某使用，租期5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，月租金18000元。双方签订合同时，李某某向被告支付押金36000元。此后，李某某与案外人钟某某在案涉房屋合伙经营某某店。2019年5月29日，钟某某与原告签订《餐厅转让协议书》，约定钟某某以336000元将其对该店铺的经营权、店铺内部设施、店铺内物品、押金等一并打包转让给原告。2019年6月始至2019年12月底，原告每月向被告支付房租18540元。2020年3月11日，被告工作人员詹某某发微信给原告：“1月21690，2月18540、3月18540，共计588770，老板骂我了，说押金都不够抵租金的，说15号之前1月租金给不了，让我在店门上加把锁”。2020年3月16日，詹某某发微信给原告：“如果要接着做二月份，免半个月租金”。2020年3月11日，詹某某再发微信给原告：“另外，你通知小钟吧，20日前，付不出租金，我们将收回铺头，大家是朋友，没办法了。一切后果只能他自己负责了”。2020年4月8日，詹某某再发微信给原告：“第一车货已搬完了，第二车什么时候到啊？”，原告回复：“第二车应该差不多了吧”，“我们也差不多了，第三车后我就来，我跟着他一起来吧”。2020年5月21日，原告发微信给詹某某：“翔哥，听说你们能把那个店搞好了，本月25号开张是吧”，詹某某回复：“你听谁说本月25号开张啊？店我们是打算自己搞，但没定哪一天开张啊”。本院认为，首先，根据本院查明的上述事实，原、被告虽未签订书面租赁合同，但存在事实上的租赁合同关系，原告向被告每月支付租金18540元。其次，关于租赁关系是否解除；原告称被告2020年3月17日在案涉店铺上锁，双方租赁关系已解除；被告称其于2020年3月17日仅店面的前门，侧门和后门未上锁。本院认为，双方因租金问题产生争议，被告在案涉店铺正门上锁的行为，表明被告没有继续提供房屋出租的意愿，原告已无法正常使用该店铺；故原告主张租赁关系于2020年3月17日已解除，符合事实，本院予以支持。再次，关于租赁关系解除的原因。根据原告与被告工作人员的微信聊天记录可知，原告自2020年1月起未缴租金，恰逢新冠肺炎疫情爆发，导致原告无法及时返深以及餐饮店正常经营受影响，原告未按惯例及时缴纳2020年1月、2月租金情有可原；但是同时，原告在与被告工作人员的聊天记录中表明其已无力继续支付租金，已无继续经营的可能；故本院从公平原则出发，认为到2020年3月份原、被告均意识到双方的租赁合同已无法继续履行，原、被告对合同解除的后果应当共同承担责任。最后，合同解除后导致的损失承担问题。合同解除，被告收取的租赁押金36000元应当返还原告；同时，原告拖欠的水电费3150.6元以及2020年1月1日至2020年3月17日的租金47586元，共计50736.6元，根据公平原则，由原告承担其中36000元，被告自行承担14736.6元。原、被告互负债务可以抵销。被告主张的滞纳金，本院不予支持；其主张的2020年3月17日之后的租金损失，应由被告自行承担。关于原告主张的转让费损失，没有法律依据，本院不予支持；其主张的营业损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告钟某某与被告深圳市某某有限公司的房屋租赁合同关系于2020年3月17日解除;二、驳回原告全部诉讼请求；三、驳回被告其他反诉请求。本诉案件受理费7540元（原告已预缴)，由原告承担；反诉案件受理费1121元（被告已预缴），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二一年四月十六日书记员  陈树秋