河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0608民初170号 原告：李倩，女，1983年12月27日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：韩志明。 被告：河北古城香业集团房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区莲池南大街3189号，统一社会信用代码：91130608685710397N。 法定代表人：杨雪玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于加兵，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，该公司员工。 原告李倩与被告河北古城香业集团房地产开发有限公司（以下简称古城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李倩及其委托诉讼代理人韩志明，被告古城公司的委托诉讼代理人于加兵、赵庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李倩向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2017年4月12日共同签订的商品房认购协议；2、判令被告退还原告购房款及利息共计616012元，其中购房款535010元，利息81002元，利息第一笔以335010元为基数按年利率6%自2017年4月12日起暂计算至2020年8月12日，第二笔以200000元为基数按年利率6%自2019年6月20日起暂计算至2020年8月12日，后期利息以535010元为基数，按年利率6%自2020年8月20日起计算，直至此购房款本息全部清结之日止。3、判令“认购协议”第十三条补充条款为无效条款。4、判令被告于2020年7月24日、2020年7月27日两次作出的解约函中涉及扣除违约金条款为无效条款。5、判令案件受理费及原告办案支出费用由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，原、被告共同签订商品房认购协议一份，约定原告购买被告位于“保定市清苑县房屋一套”，该房屋建筑面积97.75平方米，单价为8440元／平方米，总价款为825010元，并约定原告于2017年4月12日（签协议当日）付清首期房款335010元（含定金10000元），贷款490000元，交房时间为2019年12月31日前。协议签订后，原告按照协议约定当日如数交纳了购房首付款335010元（含定金10000元）后经被告催要，原告又于2019年6月20日补交首付款200000元（共计交纳首付款535010元）。自双方签订商品房认购协议至今，被告仍未能给原告办理银行按揭贷款手续，经原告多次催找后才得知，根据原告的基本情况，银行根本就不能给原告办理按揭贷款，后原告又多次找被告商谈解除认购协议退还购房款本息之事宜，被告于2020年7月24日、7月27日两次给原告发解约函，虽同意解除认购协议书，但须从购房款中扣除15%的违约金（利息未提）。原告认为：被告公司作为房地产开发商，理应知情国家及地方政府的房地产销售限购政策，作为出卖方理应了解买受人的基本情况，在原、被告双方签订商品房认购协议时，被告即未向原告如实告知政府限购政策，甚至有意误导引诱原告签订补充条款，反过来又对原告发解约函扣除原告的违约金，此行为自始至终存有欺诈。为此原告特依据法律规定诉至贵院，恳请贵院依法裁断，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告古城公司辩称： 1.原告诉状中所称事实不存在，涉案房屋能够办理贷款手续，因为原告未及时提供办理涉案房屋贷款手续是目前一直未办理贷款的原因，并不是不能办理贷款。 2.双方签订的认购协议合法有效，应予履行，原告所诉退还购房款及利息无事实及法律依据。 综上应驳回原告诉讼请求。 原告李倩围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原、被告于2017年4月12日签订的认购协议。证明双方买卖关系成立，对协议第十三条坚持诉讼请求意见。 2.被告给原告出具的收据3份。证明原告交纳购房款3笔，第一笔定金1万元；第二笔首付款是325010元，2017年4月12日；第三笔20万元房款款，2019年6月20日。 3.被告于2020年7月24日、2020年7月27日两次作出的解约函。内容显示认购协议成立，原告交纳的房款与原告所述一致，被告同意解除协议。我方认可同意解除协议部分条款，对于承担违约金部分不认可。 因为限购政策，并且在衡水我名下有房，所以被告说涉案房屋不能办理贷款。被告说我名下有房不能办贷款，让我交全款。双方发生诉讼纠纷，被告方解约函在先，原告同意解除。 被告古城公司质证意见： 对买卖关系成立的事实我方无异议。关于双方相关的权利义务认购协议中有明确约定，不再陈述。现在涉案房产是能够办理贷款的。 1.原、被告于2017年4月12日签订的认购协议，三性认可。 2.对3份收据无异议，对于第三笔20万元房款，2019年6月20日我方要求原告提供资料，原告无法提交才让原告方交房款。 3.对于两份解约函，被告方确实出具过，但是邮寄的时候是实物返单，原件退回了，并没有送到。原告手里的两份，我方不清楚是如何获得的，因此不认可真实性。尤其是2020年7月24日的解约函，公章不全，并不能确认是我方出具的。 综上，目前为止原告并未提交不能办理贷款的证据，所以说原告诉请没有证据证实。 被告古城公司提交以下证据： 1.认购协议，证实原、被告对买卖关系的相关条款事实。 2.通知函1份，证实通知原告提交办理贷款的手续。 3.通知函邮寄单1份，证实给原告邮寄地址正确的情况下显示邮件被退回，退回理由是“收件人迁移新址，原址无此人”。 4.文件1份，保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见，证实清苑区房地产调控的政策是2017年4月13日出台，原告购买房屋的日期是2017年4月12日，不受限购政策的影响。 5.开发商五证14页，证明涉案房屋手续齐全。 6.我方与杨某某签订买卖房屋合同等一组证据27页，证明杨某某与原告情况相同，已经办理了贷款，证实涉案房屋能够办理贷款手续。 被告另补充称，1.原告至今没有提供不能贷款的依据，现在我通知原告办理贷款资料，我方马上办理贷款。2.原告要求解除认购协议，没有任何事实法律依据，原告也认可认购协议，所以应当继续履行。3.原告是否收到解约函，不影响协议履行。其他意见详见代理词。补充解约函不符合合同约定，解约函不具有法律效力。关于第13条和第9条，手写条款效力更高，法律有明确规定，所以应当适用第13条。 原告李倩质证意见： 1.认购协议真实性无异议，但是我方坚持我方举证意见。 2.通知函1份，我没收到。 3.通知函邮寄单1份，认可退回去了。 4.文件1份，保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见，与本案无关联性。 5.开发商五证14页，无异议。 6.我方与杨某某签订买卖房屋合同等一组证据27页，与本案无关联性。 7.被告方给我发了三次解约函，被告方第一次给我邮寄解约函，我没收到；第二次2017年7月24日我收到第一份解约函，我与被告联系，被告说这是给我邮寄的第二份。第三次2017年7月27日我收到了第二份解约函。 经庭审质证、审核，对原、被告于2017年4月12日签订的认购协议、收款收据真实性本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，原、被告共同签订商品房认购协议一份，约定原告购买被告位于“保定市清苑县房屋一套”，该房屋建筑面积97.75平方米，单价为8440元／平方米，总价款为825010元，并约定原告于2017年4月12日（签协议当日）付清首期房款335010元（含定金10000元）后经被告催要，原告又于2019年6月20日补交首付款200000元（共计交纳首付款535010元）。被告于2020年7月24日、2020年7月27日两次作出解约函。 本院认为，原告购买被告位于保定市清苑县房屋一套，于2017年4月12日（签协议当日）付清首期房款335010元（含定金10000元），后原告又于2019年6月20日补交首付款200000元（共计交纳首付款535010元）的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。原告主张解除原、被告于2017年4月12日签订的认购协议，因被告于2020年7月24日、2020年7月27日两次作出解约函，原告也已经收到解约函，并且同意与被告解除合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因解除合同系原告未按照约定提交贷款手续导致合同不能继续履行，已构成违约，故原告应按照解约函中总房款5%的责任比例承担违约金，本院予以确认。因原告违约，故其主张被告给付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均没有提供充足的证据，同时被告也否认其说法，本院不予支持。原、被告间的认购协议依法解除，被告古城公司作为认购协议的相对方及案涉房款的收受方，应向原告李倩返还购房款493759.5元（535010元-825010元×5%）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（二）项、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告李倩与被告河北古城香业集团房地产开发有限公司于2017年4月12日签订的《认购协议》。 二、被告河北古城香业集团房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内返还原告李倩购房款493759.5元。 三、驳回原告李倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4900元，由原告张倩负担972元，由被告河北古城香业集团房地产开发有限公司负担3928元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  陈彦任 二〇二一年四月十二日 书记员  李赛飞