安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终472号 上诉人（原审被告、反诉原告）：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀北路18号0201室，统一社会信用代码91341321093160133R。 法定代表人：肖毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许虎，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫思慧，女，1993年8月16日，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人:范自豪（系闫思慧丈夫），男，1993年7月26日出生，汉族，住安徽省砀山县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省砀山县砀郡路D759号，统一社会信用代码91341321852420347P 负责人：李立，该支行行长。 委托诉讼代理人：汪新春，男，该支行员工。 上诉人砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界公司）因与被上诉人闫思慧、原审第三人中国建设银行股份有限公司砀山支行（以下简称建行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 七彩世界公司上诉请求：依法调整违约金赔偿数额；本案一、二审诉讼费按照过错比例承担。事实与理由：一审判决违约金过高，应依法减少。闫思慧支付首付款415000元，一审法院判决七彩世界公司按照日5?向闫思慧支付违约金明显过高。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，闫思慧的损失为已支付首付款的利息损失，根据央行公布的利率，一年至三年贷款年利率为4.75%，一审法院的判决标准折合年利率高达18.25%，远高于闫思慧的实际损失。七彩世界公司在合同约定的交付时间之前已经取得竣工备案表，符合合同约定的交付条件，系因闫思慧的逾期付款行为导致七彩世界公司没有在集中交付时向其发出通知，后通知其交房时，其以七彩世界公司没有达到交付条件为由拒绝接收，闫思慧存在过错。庭审期间，七彩世界公司明确其上诉请求系对一审判决第一项中判令七彩世界公司向闫思慧支付首付款的利息损失标准有异议，认为日5?的标准过高，对一审判决其他内容无异议。 闫思慧辩称，1.违约金应该按照合同约定，根据商品房买卖合同第十二条的标准计算；2.七彩世界公司认为一审判决的利息损失标准年利率为18.25%，高于闫思慧的实际损失，但年利率不高于24%都属于正常范围。七彩世界公司认为其在合同约定的交付时间内已经取得竣工备案表，符合约定的交付条件，因为闫思慧逾期付款行为导致在集中交付时没有向其发送交付通知书与事实不符。集中交房日是2019年12月30日，当时没有竣工，即便七彩世界公司向闫思慧发出的交房通知书载明其将于2020年6月28日交房，此时亦未达到竣工验收标准，而闫思慧已按照合同约定于2019年7月9日到建设银行办理了房屋贷款手续，首付款当天就已扣除，故闫思慧不存在逾期的行为。 一审法院认定事实：2019年7月9日，七彩世界公司（出卖人）与闫思慧（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定闫思慧购买七彩世界公司位于砀山县政务新区商品房。同时约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币20662.19元，总价款为人民币830000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款415000元，余款415000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5?计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2?向买受人支付违约金”。同日，闫思慧合计缴纳首付款415000元。七彩世界公司（甲方）与闫思慧（乙方）签订《合同补充协议》，协议约定:乙方应及时向按揭贷款银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订3个工作日内签署《借款合同》;乙方按揭贷款付款,未提供符合按揭银行要求的相关资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因及其他任何原因（不可抗力除外）导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权要求解除合同，并有权要求乙方按照本补充协议约定承担违约责任；除本合同另有约定外，如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。2019年7月9日闫思慧申请房屋备案，2019年12月10日砀山县房产管理服务中心审核通过备案登记。2019年12月30日，闫思慧、范自豪与建行砀山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款415000元用于购买砀山七彩世界小区20＃楼1单元0121号商品房，并以上述房屋作为抵押。2020年1月22日，建行砀山支行发放贷款415000元，闫思慧付清全部购房款。2020年3月1日，闫思慧开始偿还贷款本息，截至2020年8月1日，闫思慧累计偿还贷款本金15872.43元、利息11587.62元。2020年6月8日，七彩世界公司向闫思慧发送交房通知书，闫思慧以案涉商品房未取得最新房屋竣工验收合格备案表及质量保证书，未达到合同配套设施交房条件为由拒绝接收房屋。后协商不成，闫思慧向七彩世界公司发放解除合同通知，要求解除案涉商品房买卖合同。一审法院认为，闫思慧（买受人）与七彩世界公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，闫思慧按照合同约定支付了首付款并于2020年1月22日付清了全部购房款，七彩世界公司理应按合同及补充协议的约定在闫思慧付清全部购房款后交付房屋。七彩世界公司称由于闫思慧逾期支付剩余购房款以及新冠疫情期间封城管控导致没有按期交房，且其已于2020年6月8日和2020年6月14日通知交房，由于闫思慧拒绝接收房屋导致未能交房，不应承担违约责任。根据合同约定，案涉房屋交付时间为2019年12月31日，因此案涉房屋应在2019年12月31日前已具备交付条件，可以履行交付手续。虽七彩世界公司有权在闫思慧交付全部购房款之前拒绝交房，但在2020年1月22日闫思慧付清全部购房款之后，七彩世界公司理应立即将案涉房屋交付闫思慧。即使受新冠疫情影响导致房屋不能立即交付，但七彩世界公司在2020年4月份疫情部分防控措施解除，可以正常营业后，亦应及时将房屋交付闫思慧。七彩世界公司直至2020年6月8日才通知交房，逾期交房显然已经超过30天，闫思慧有权要求解除合同，且七彩世界公司亦反诉要求解除合同，一审法院认为，案涉商品房买卖合同应当予以解除，解除时间应为闫思慧起诉之日即2020年8月12日。对闫思慧要求撤销合同的诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，七彩世界公司应返还闫思慧已经支付的首付款415000元以及已经偿还的贷款本息。对于闫思慧要求的首付款利息损失，根据合同约定，合同解除后应按已付全部房款，从付款之日，按5?计算给付利息，但合同同时约定按照全部房价款的2?支付违约金。违约金和利息损失的性质均为损失赔偿,虽合同中对七彩世界公司逾期交房解除合同的违约金作了约定,现因合同约定的违约金仅为房价款的2?，明显低于闫思慧实际的利息损失,故对闫思慧要求七彩世界公司支付首付款的利息损失，一审法院予以支持。利息损失应从2019年7月9日开始，以415000元为基数，按日5?计算至首付款返还之日止。闫思慧诉求按照全部房价款的日2?支付违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。 案涉商品房买卖合同及补充协议中，虽然约定闫思慧要在签订《商品房买卖合同》后三日内签署借款合同，但案涉商品房直至2019年12月10日才得以备案登记，在未办理房屋备案登记的情况下显然无法办理按揭贷款手续。合同补充协议约定在《商品房买卖合同》后三日内签署借款合同，显属加重闫思慧责任的格式条款，且是否能够签订《借款合同》受制于房屋的客观情况及闫思慧与建行砀山支行之间的协商，此条款应属无效条款。另，合同及补充协议中并未约定剩余房款的支付时间，因此闫思慧在房屋备案后20日即签订按揭借款合同，且按揭贷款已全额交付给七彩世界公司，闫思慧并未构成商品房买卖合同中的违约，对七彩世界公司诉求闫思慧承担逾期付款责任，一审法院不予支持。 关于闫思慧与建行砀山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。虽商品房买卖合同和个人住房借款合同各自独立,但同时也紧密相连。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。同时,该解释第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因闫思慧与七彩世界公司之间的商品房买卖合同解除,致使商品房担保贷款合同目的无法实现,闫思慧请求解除与建行砀山支行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求,于法有据,予以支持。合同解除后，七彩世界公司应将闫思慧尚未偿还的贷款余额返还建行砀山支行。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除闫思慧与七彩世界公司之间签订的商品房买卖合同，七彩世界公司于判决生效后15日内返还闫思慧购房款415000元及已偿还建行砀山支行贷款本金及利息27460.05元（暂计算至2020年8月10日，后续已偿还贷款本息按照闫思慧就案涉商品房在建行砀山支行贷款账户上确定的金额为准），并自2019年7月9日起以415000元为基数，按日5?向闫思慧支付利息损失至首付款415000元付清之日，至首付款返还之日止，同时,闫思慧协助七彩世界公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记;二、解除闫思慧与建行砀山支行个人住房（商业住房）借款合同，七彩世界公司于判决生效后15日内将闫思慧就案涉商品房按揭贷款尚未偿还的贷款余额返还给建行砀山支行，同时,闫思慧,建行砀山支行协助七彩世界公司办理解除案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记;三、驳回闫思慧其他的诉讼请求；四、驳回七彩世界公司的诉讼请求。本诉案件受理费4748元，反诉案件受理费938元，均由七彩世界公司负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为一审判决七彩世界公司自2019年7月9日起以415000元为基数，按日5?向闫思慧支付利息损失至首付款415000元付清之日是否适当。本案双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条“交付时间和手续”第（一）项约定，“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“逾期交付责任”约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5?计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2?向买受人支付违约金”。根据上述合同内容，双方并未明确约定七彩世界公司逾期交房后，按日5?计算利息损失，但根据查明的事实，七彩世界公司已逾期交房近半年，如七彩世界公司按照闫思慧已付首付款415000元的5?计算闫思慧的利息损失明显过低，有违公平，也不利于闫思慧合法权益的保护，故应适当予以调整，但一审法院判决七彩世界公司以415000元为基数，按照日5?的标准向闫思慧支付利息损失则明显过高。综合本案情况，本院酌情将七彩世界公司支付利息损失的标准调整为日2.5?，即七彩世界公司应以415000元为基数，自2019年7月9日起，按照日2.5?向闫思慧支付利息损失，因闫思慧一审起诉要求七彩世界公司支付首付款利息损失86527.5元，一审法院判决七彩世界公司支付闫思慧利息损失至七彩世界公司付清首付款之日超出闫思慧的诉讼请求，本院予以纠正。 综上，七彩世界公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审法院认定事实清楚，但裁判结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院(2020）皖1321民初2847 号民事判决第二、四项； 二、撤销安徽省砀山县人民法院(2020）皖1321民初2847号民事判决第三项； 三、变更安徽省砀山县人民法院(2020）皖1321民初2847号民事判决第一项为“解除闫思慧与七彩世界公司之间签订的商品房买卖合同，七彩世界公司于判决生效后15日内返还闫思慧购房款415000元及已偿还建行砀山支行贷款本金及利息27460.05元（暂计算至2020年8月10日，后续已偿还贷款本息按照闫思慧就案涉商品房在建行砀山支行贷款账户上确定的金额为准），并自2019年7月9日起以415000元为基数，按日2.5?向闫思慧支付利息损失，以闫思慧一审的诉讼请求86527.5元为限，同时,闫思慧协助七彩世界公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记”； 四、驳回闫思慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费1865元，由砀山县七彩世界房地产开发有限公司和闫思慧各负担932.5元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年四月十二日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。