北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3025号上诉人(原审原告)：乔志林，男，1945年4月20日出生，住北京市通州区。上诉人(原审被告)：北京优品家物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路**楼**333。法定代表人：魏少红，董事长。委托诉讼代理人：魏少军，男，1979年3月5日出生，北京优品家物业管理有限公司经理，住北京市门头沟区。上诉人乔志林因与上诉人北京优品家物业管理有限公司（以下简称优品家物业）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙妍独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人乔志林、上诉人优品家物业之委托诉讼代理人魏少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔志林上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判优品家物业向乔志林支付2019年8月1日至合同解除之日2020年11月12日的租金54375元。事实与理由：一、乔志林不认同一审判决书对于违约赔偿数额的认定。理由：1．乔志林在2019年8月13日查优品家物业还未付租金的情况下，前往优品家物业处商谈，因双方差距较大，优品家物业称其已找律师，要求等几天后再谈，但优品家物业8月25日即向乔志林发出解除合同的通知，第三天乔志林即作出了回复。在优品家物业未有回音的情况下，乔志林于9月初前往朝阳法院起诉，朝阳法院告知乔志林应向通州区法院起诉，乔志林遂于10月30日在通州区法院立了案，后经上级法院指定管辖该案移送至顺义区法院审理。不存在乔志林要及时查看房屋并主张收回房屋的问题。2．疫情是在2020年1月才产生，依据合同法第117条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。另根据第118条规定，优品家物业未及时通知乔志林以及未在合理期限内提供证据证明减轻可能给乔志林所造成的损失。因此本案与疫情无关，乔志林并无过错，也不应承担诉讼费。3．乔志林在优品家物业通知解除合同或协商解决之后，立即作出了回复通知，在未收到对方回音之下，及时提起了诉讼，丝毫没有怠慢地进入了诉讼程序。4．乔志林向优品家物业催索租金后，优品家物业于2019年8月24日的解约通知及整体的诉讼过程到2020年4月28日,乔志林均未收到优品家物业所称将所诉租×室和×室房屋的钥匙放到走廊配电箱中的任何通知。直至2020年10月19日第一次开庭后，法院电话告知乔志林,据优品家物业说其将两套房门的钥匙放在了走廊二楼与三楼的配电箱上。法院做乔志林的工作，为了避免损失扩大催乔志林前去查找钥匙，乔志林对法官申明此做法不妥并要求优品家物业前来共同查找。拖到2020年11月13日，因过两天乔志林要去法院，乔志林事先找到居委会，请居委会协同乔志林一起去查找，在居委会主任和一名保安的协同全程录像的情况下，找到了两套房的共三把钥匙，当时只有一居室的一把钥匙打开了一居室的户门，两居室的户门系找开锁公司打开。屋内一片狼藉、满屋的垃圾。乔志林报警后，警察已查看过现场。乔志林希望法官能来现场查看。二、2020年1月疫情开始之前，双方应该完全按照合同履行。发生疫情以后，如果国家有政策乔志林认可，可以免两个月的租金。2020年11月12日是乔志林查看房屋的时间，优品家物业把钥匙放在走廊的配电箱里了，乔志林认为合同解除之日是2020年11月12日。三、本案的家具清单要以乔志林与之前的中介公司的家具清单和照片为准，优品家物业是从之前的中介公司接收的房屋和家具。虽然乔志林也与优品家物业签了一个家具清单，但是不能以该清单为准。优品家物业辩称，不同意乔志林的上诉请求。乔志林与别的公司签署的家具清单与本案无关，家具清单就是应该按照优品家物业与乔志林的家具清单为准。关于房租的计算金额，优品家物业在2019年5月30日向乔志林提出解除合同，在2019年8月24日又以书面通知书的形式向其告知解除合同。优品家物业已经支付的租金到2019年7月31日。2019年5月30日向乔志林提出解除合同，尚有两个月的租金在乔志林处，赔偿金可以用两个月的租金支付。解除合同后，优品家物业也停止支付房租，合同无法继续履行。优品家物业既然承担了违约赔偿责任，就不应该继续支付房租，合同已经无法继续履行了。优品家物业上诉请求:同意一审判决请求第二项、第三项，请求撤销一审判决第一项，改判优品家物业无需支付乔志林房屋租金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由乔志林承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院将与本案涉诉房屋无关的另一套房屋的调解协议时间确定为本案涉诉房屋的委托合同解除时间，认定错误。2．一审法院认定2020年4月28日，双方解除本案涉诉房屋的租赁合同，优品家物业需向乔志林交纳本案涉诉房屋租金至2020年4月28日属认定错误。二、一审法院适用法律不当。1．一审法院认定：优品家物业提交的2019年5月30日向乔志林发送的短信及2019年8月24日优品家物业向乔志林邮寄的告知书均不具有解除合同的效力，属适用法律不当。2．《合同法》第九十四条当中规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。优品家物业两次提出解除合同，且不再继续支付房租，已经达到了合同无法继续履行的必要条件。鉴于双方签订的是《房屋出租委托合同》以及《房屋出租授权委托书》，根据《合同法》的规定，委托人或受托人均可以直接解除委托合同。三、一审法院判决有失公允。1．一审法院在乔志林没有任何证据证明其在2020年4月28日之前是否去查看或者自行收回房屋的情况下，不做任何的分析和判断，反而对优品家物业提供的短信截图和告知书两份证据当中列明的内容断章取义，认定优品家物业未搬离涉诉房屋，无事实和法律依据，有意偏袒乔志林。2．一审法院明知乔志林已于2019年10月30日向通州区人民法院提起诉讼要求解除合同的事实情况下，把涉案房屋解除合同的时间认定在2020年4月28日开庭时间，即乔志林与优品家物业就北京市通州区西马庄村×号楼×室房屋达成继续履行调解协议的时间（该房屋与本案涉诉房屋没有关系），无事实和法律依据，明显偏袒乔志林。3．2020年全国大规模爆发新冠肺炎疫情，特别是2020年2月1日至2020年4月28日之间，正是全国疫情高发期，各行各业处于停工或者半停工状态，各个小区都实行封闭管理，严控外来人员进入，在此大背景下，一审法院不考虑此段时间为疫情高发期且疫情为不可抗力之因素事实情况，继续错误的判令优品家物业向乔志林交纳本案涉诉房屋租金至2020年4月28日，系偏袒乔志林；4．一审法院对于优品家物业提供的证据要么否定不采纳，要么认为无效、要么就断章取义，理解和认定事实错误。乔志林辩称，不同意优品家物业的上诉请求。乔志林向一审法院起诉请求：1．要求优品家物业立即支付葛布店东里×号楼×室自2019年8月1日起至2020年7月30日租金45000元及依合同第34条支付滞纳金和3750元赔偿金，并且要求原合同及补充协议继续履行；2．要求优品家物业赔偿家具、物品损失8500元或返还原物；3．诉讼费及乔志林为诉讼支出的必要费用由优品家物业承担。诉讼中，乔志林将诉讼请求变更为：1．要求继续履行合同；2．要求判决优品家物业立即支付葛布店东里×号楼×室自2019年8月1日起至2020年10月31日租金52500元，并给付滞纳金（滞纳金计算方法为：每日给付3750元的1％，计算450天）和3750元赔偿金；3．要求判决优品家物业赔偿家具、物品损失8500元或返还原物；4．诉讼费由优品家物业负担。一审法院认定事实：2019年1月14日，乔志林作为委托人（甲方）与受托方（乙方）优品家（北京）房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》，约定：二、房屋状况。甲方提供乙方代理出租的房屋坐落于北京市通州区葛布店东里×号楼×房屋，房屋共二室一厅，建筑面积61平方米，装修情况：中装。……三、委托期限。甲方交乙方出租房屋的委托期为24个月，自2019年2月1日起至2021年1月30日止。四、租金支付和免租期的约定。乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金金额4200元。……九、违约责任。乙方逾期15个工作日仍未支付甲方房租，甲方有权要求乙方接受月租金的1％每日向甲方支付滞纳金，逾期超过30个工作日，乙方应按照本合同规定月租金金额的一倍向甲方支付赔偿金。另，该合同后附落款日期为2019年1月14日的《物业验收单》，载明的电器家具有：电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、床、床垫、书桌、餐桌、椅子，同时手写有“黑檀家具一套（太师椅一套两把、茶几一个）”，乔志林与优品家物业在庭审中称手写部分是优品家物业书写，优品家物业亦对此确认。2019年3月11日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，优品家（北京）房地产经纪有限公司变更登记为北京优品家物业管理有限公司。2019年3月21日，乔志林（甲方）与优品家（北京）房地产经纪有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商，位于通州西马庄×室、通州运河东大街×室、通州区葛布店东里×室，甲方同意在双方签订的房屋出租委托合同约定期限内每月给乙方的租金每套降价450元，其他条件不变。乙方逾期3个工作日未支付甲方房租（遇节假日顺延）视为乙方违约，违约金为一个月租金。优品家物业称，2019年5月30日，优品家物业的工作人员向乔志林发送了短信，该短信截图载明：“乔志林叔叔你好：关于咱们签署的合同编号为WT00015和WT00013的房屋出租代理合同，现因房屋周边道路大修导致该两套房子长达四个月之久未能正常出租，导致我方遭受经济损失，因此我方根据合同相关条款向您提出终止房屋出租代理合同，房屋地址分别为：通州区葛布店东里×号楼×室和通州区葛布店东里×号楼×室。”乔志林称其平时没有看短信的习惯，也没有收到该短信。2019年8月24日，优品家物业向乔志林邮寄告知书，载明：“关于您与我公司签订的合同编号为WT00015和WT00013的房屋出租代理合同，自双方签订合同后第二个月开始，该两处房屋周边道路大修，导致周边道路出行受到影响，影响到该两处房屋出租，之前因为这个问题双方已经协商过一次，但不久相关部门又对小区内部道路整修，多处挖坑埋管线导致小区环境脏乱，居民出行及停车难，时间长达半年之久，直接导致该两套房子长达四个多月未能正常出租，导致我方遭受严重经济损失，因此我方根据合同相关条款向您提出终止房屋出租代理合同，退还我方已付的房租或者双方重新签订房屋出租代理合同，协商因为不可抗力导致我方损失的处理办法。房屋地址分别为通州区葛布店东里×号楼×室和通州区葛布店东里×号楼×室”。该告知书落款时间显示为2019年5月30日，但乔志林、优品家物业庭审中均认可该告知书实际是2019年8月24日由优品家物业向乔志林邮寄的。乔志林收到上述告知书后，于2019年8月27日回函优品家物业，载明：“因今日上午收到你公司的快递《告知书》，已阅。你方提出终止合同，还让我方退还已付房租，我方认为无理，且于法无据，我方不同意退还已交的任何费用。因为主合同于2019年1月14日签订成立后，就已经于2019年3月21日签订过《补充协议》……依据合同第十项第35条和第36条的规定，你方《告知书》所述终止合同或变更重新签订合同的理由不能成立，于法无据，我方不同意，因此双方应继续自觉严格的依照合同和《补充协议》内容执行合同及履约，立即付清应交租金。并且我方声明，在双方未达成书面合意之前依据合同第36条，你方无权单方终止合同，原合同及《补充协议》依法继续有效，双方都应遵照执行。”双方认可，优品家物业将租金交至2019年7月31日。关于涉诉房屋的腾退时间，优品家物业称，2019年5月30日，其将房屋钥匙放在门上的有线电视盒上，且打电话告诉了乔志林此事，但乔志林在电话中表示不同意解除合同，所以优品家物业将钥匙放在有线电视盒上，之后给乔志林发了解约短信。乔志林对此不予认可，其称并不知晓房屋钥匙放在涉诉房屋有线电视盒上。2020年10月19日，一审法院于本案第一次庭审后告知乔志林及时查看涉诉房屋以避免损失扩大，乔志林后查看涉诉房屋并称在涉诉房屋门口电箱内找到了房屋钥匙且涉诉房屋目前已经空置。经一审法院释明，乔志林称即使房屋已经空置也要求继续履行合同，如果不能履行了，也要求优品家物业赔偿其损失，要求赔偿的损失金额以其诉讼请求为准。庭审中，优品家物业向一审法院提交了综合整治公告、施工照片以证明因房屋整改及周边道路维修影响了房屋出租。乔志林主张的本案涉诉房屋内损失物品有：全木三开大衣柜、全木五斗柜、全木上下组合碗筷柜、双人沙发和三人沙发、全木床头柜、墨案、厨房操作台、其他（聚乙烯板、电料胶合板、有机玻璃板、角铁、不锈钢管、紫铜管、还有西马庄×号楼×室中三人沙发和彩电。）另，乔志林曾经于2019．10．30日向北京市通州区人民法院提交起诉状，要求解除包含本案涉诉房屋在内的三套房屋租赁协议，后乔志林在该案中与优品家物业达成调解协议，就其中一套房屋继续履行，而包含本案涉诉房屋在内的另两套房屋乔志林表示另行解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则，依照合同的约定履行义务。本案中，乔志林与优品家物业所签订的《房屋出租委托合同》约定由优品家物业向乔志林交纳固定租金，因此应当认定双方之间属于租赁合同的法律关系。现针对乔志林的诉讼请求，法院逐一分析如下。首先，关于该租赁合同是否应继续履行。法院认为，鉴于现优品家物业已搬离涉案房屋，不再继续履行合同，考虑到租赁合同的义务性质不宜强制履行，即现租赁合同的目的已无法实现，故法院对乔志林要求继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持。其次，关于优品家物业应该支付乔志林租金的截止时间。法院认为，第一，优品家物业提交的2019年5月30日向乔志林发送的短信及2019年8月24日优品家物业向乔志林邮寄的告知书均不具有解除合同的效力。优品家物业关于涉案房屋所在小区内部改造和周边道路大修导致房屋无法正常出租这一事由，并不必然导致本案租赁合同不能继续履行，该事由不属于不可抗力导致合同不能继续履行的情形，故优品家物业所提解除合同事由并不符合法定或约定的解除条件，且从2019年8月24日优品家物业邮寄的告知书载明的“因此我方根据合同相关条款向您提出终止房屋出租代理合同，退还我方已付的房租或者双方重新签订房屋出租代理合同，协商因为不可抗力导致我方损失的处理办法”这段内容来看，优品家物业并未明确其已经搬离涉诉房屋，即其对解除合同的意思表示并不清晰，且乔志林在收到告知书后已经及时提出了异议，故优品家物业在其不符合法定或约定解除条件的情况下向乔志林发送的意思表示并不清晰的告知书，不能具有合同解除的效力。第二，优品家物业并未提交充分证据证明其搬离涉诉房屋的时间。优品家物业称其将涉案房屋钥匙放置在涉诉房屋有线电视盒上，但其并未提交证据证明就此其已明确告知乔志林，且优品家物业亦未证明其曾按照符合合同约定的方式通知乔志林收房，故根据优品家物业的现有证据尚不能充分证明优品家物业搬离涉诉房屋的具体时间。第三，乔志林作为涉案房屋出租方，在较长时间未收取到优品家物业所交纳的租金的情况下，负有查看租赁房屋及时止损的义务。双方庭审中认可，优品家物业租金实际支付到2019年7月31日。2019年10月30日乔志林曾在通州区法院起诉要求解除包含本案涉诉房屋在内的三套房屋的租赁合同事宜，后2020年4月28日，乔志林与优品家物业就通州区西马庄村×号楼×室房屋达成了继续履行协议，而就本案房屋并未达成任何继续履行协议，一审法院认为，乔志林在较长时间未收到房屋租金且与优品家物业亦未达成任何继续履行协议的情况下，应该要及时查看并主张收回涉诉房屋，故一审法院确定优品家物业需向乔志林交纳本案涉诉房屋租金至2020年4月28日，即2020年4月28日双方就本案涉诉房屋的租赁合同解除。再次，关于优品家物业应该承担的违约责任。涉案房屋提前解除，系优品家物业单方原因造成，故优品家物业应当承担相应的违约责任。关于违约赔偿的数额，一审法院综合考虑双方的过错程度、乔志林因此可能受到的损失及新冠肺炎疫情对租赁市场的影响，酌情予以认定。最后，关于乔志林主张的物品损失。一审法院认为，双方在《物业验收单》中就房屋交接时的物品进行了签字确认，现乔志林提供的证据尚不足以证实其所主张的物品损失，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。判决如下：一、北京优品家物业管理有限公司向乔志林支付通州区葛布店东里×号楼×室房屋租金33500元；二、北京优品家物业管理有限公司向乔志林赔偿2500元；三、驳回乔志林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费920元（乔志林已预交），由乔志林负担570元，由北京优品家物业管理有限公司负担350元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋出租委托合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当依约全面履行各自义务。关于合同性质问题，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。乔志林与优品家物业所签订的合同名为《房屋出租委托合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故双方之间属于租赁合同法律关系。优品家物业关于双方系委托关系，优品家物业亦有权解除双方委托合同关系的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于双方所争议的租赁合同关系解除时间一节。优品家物业作为承租方应依诚实信用原则依约履行合同义务。优品家物业在履行合同期间向乔志林提出的解除合同事由并不符合法定或约定的解除条件，乔志林在收到优品家物业公司的告知书后已提出了异议，故优品家物业的行为不产生合同解除的效力。根据查明的事实，优品家物业存在违约行为，乔志林有权解除双方合同关系。双方解除合同时间为乔志林要求解除合同的通知到达优品家物业之时。本案乔志林向北京市通州区人民法院提起诉讼，后案件移转至北京市顺义区人民法院，现有证据表明乔志林要求解除合同的意思表示首次明确及于优品家物业的时间为双方在一审法院案件调解之时，一审法院根据乔志林第一次起诉优品家物业要求解除房屋租赁合同的诉讼情况，认定2020年4月28日系双方解除合同时间，并无不当。关于双方诉争优品家物业应向乔志林支付的房屋租金期间一节。诉讼中，优品家物业称其提出解除合同，将涉案房屋钥匙放置在涉诉房屋有线电视盒上，但其并未提交证据证明就此其已明确告知乔志林，且优品家物业亦未证明其曾按照符合合同约定的方式通知乔志林收房，双方并未对涉案房屋办理交接手续。故优品家物业主张已支付乔志林至2019年7月31日的租金，其不应再承担此后的租金支付责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。乔志林作为涉案房屋出租方，在较长时间未收取到优品家物业所交纳的租金的情况下，负有查看租赁房屋及时止损的义务。2019年10月30日乔志林曾在通州区法院起诉要求解除包含本案涉诉房屋在内的三套房屋的租赁合同事宜，2020年4月28日，乔志林与优品家物业就其他租赁房屋达成了继续履行协议，而就本案房屋并未达成任何继续履行协议，乔志林在明确知道优品家物业要求与其解除房屋租赁合同、在较长时间未收到房屋租金、且其亦提起诉讼要求解除房屋租赁合同而与优品家物业未就继续履行协议达成一致的情况下，应该及时查看并收回涉诉房屋，不应任由损失扩大。故一审法院根据优品家物业提出解约情况、合同履行情形，综合考虑优品家物业从短信、函件中并无明确的腾退房屋的意思表示、无证据证明优品家物业实际腾退涉案房屋日期，乔志林虽实际于2020年11月收回房屋，但存在因自身原因造成损失扩大情况，判令优品家物业应当支付租金至2020年4月28日并无不当，本院予以维持。乔志林上诉要求计算租金至2020年11月12日，缺乏依据，本院不予支持。且其部分请求已经超出了一审的诉讼请求范围，本院对此不予处理。关于乔志林要求优品家物业支付违约赔偿金一节，乔志林主张本案系优品家物业提前解除合同构成违约，且违约行为发生在疫情开始前，具有事实依据，本院予以确认。关于违约赔偿金具体数额，综合考虑当事人过错程度、乔志林因此可能受到的损失，以及双方合同解除时间情况等因素，一审法院认定违约赔偿金数额并无不当，本院予以确认。关于优品家物业主张疫情期间减免房租的请求，因其自疫情发生前已经发生违约行为，且其系根本违约方，对出租方应对其减免房租并未提供相应依据，法院亦已综合考虑对其所承担的违约赔偿金进行酌减，故其上述主张于法无据，本院不予支持。对乔志林、优品家物业不服房屋租金数额的上诉意见，本院均不予支持。关于乔志林要求赔偿家具、物品损失8500元或返还原物的意见，因其所主张的家具物品均不在双方交接的《物业验收单》中，优品家物业亦不认可房屋内有上述物品，故乔志林以上述物品丢失为由要求优品家物业赔偿的请求，本院难以支持。乔志林要求本院前往勘验现场的意见，因与乔志林在本案中提出的诉讼请求无关，本院不予准许。乔志林如有其他争议，可固定相关证据后另行主张。特别指出的是，双方合同早已解除，乔志林应尽快利用涉案房屋，避免给自身带来更大的损失。综上所述，乔志林、北京优品家物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3680元，由乔志林负担1840元（已交纳）、由北京优品家物业管理有限公司负担1840元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙妍二〇二一年四月十四日法官助理  何平