中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终460号 上诉人（原审原告，申请执行人）:珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，案外人）：李健晶，女，1992年8月1日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，浙江厚宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被上诉人（原审被告，被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被上诉人（原审被告，被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道人民路18号，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被上诉人（原审被告，被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道人民路18号。 被上诉人（原审被告，被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道朝阳小区24幢8号。 被上诉人（原审被告，被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市吴宁街道朝阳小区24幢8号。 上诉人珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）因与被上诉人李健晶、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2020)浙民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，上诉人横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被上诉人李健晶的委托诉讼代理人王晓凌、张睿到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司上诉请求：1.依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审对李健晶已支付全部购房款的认定事实不清。（1）李健晶在原审提供了李健晶在原审中提供了2010.10.28皮卡王公司收款收据“汇款10万”、2010.11.3皮卡王公司收款收据“现金130万”、2012.4.13皮卡王公司收款收据“477359元”、2013.7.12皮卡王公司收款收据“现收20万”、2014.8.6皮卡王公司收款收据“现收50万”、2014.10.22皮卡王公司收款收据“现收54万”（以下合称六份收款收据），但其中1917359元无对应银行流水凭证,占房屋总价款的61.51%。原审判决认定根据皮卡王公司收款收据载明的房款金额与李健晶提交支付凭证证明的房款金额差额为164万元与客观事实不符，实际应为1917359元，且李健晶也未提供房屋验收交房等交房资料。（2）因被上诉人贾云、关联方浙江皮卡王集团控股有限公司被浙江省东阳市人民法院、浙江省金华市中级人民法院判决犯有非法吸收公众存款罪，涉及民间借贷的主体人数众多，案情复杂，因此在本案中即使皮卡王公司出具过收款收据，也不能免除李健晶对已支付房屋首付款的举证义务，且李健晶的母亲虞岸珍系被上诉人贾云非法吸收公众存款案的被害人之一，若李健晶存在大部分购房款未支付的事实，即使有预告登记证明，案涉《商品房买卖合同》的真实性存疑。（3）李健晶后期补缴房屋差价款和相关费用不足以证明购房真实性。被上诉人贾云及其关联方涉嫌非法吸收公众存款罪，整个皮卡王系处于财务困境，民间借贷相关方在民间借贷和购房补差价之间选择后者是必然结果。2.案涉房屋仍处于毛坯状态，不符合通常购房者的投资或入住目的。原审法院及上诉人横琴公司、李健晶方于2020年11月4日一审期间前往案涉帝景湾小区实地勘查，门卫（只有门卫一人，系入住业主自行招聘，与皮卡王物业公司无关）提供的统计数据显示，截止勘查当日该小区的入住户数只有19户（最初提出执行异议的有52个案外人）。李健晶及其他相关各案案外人共同陈述称交付房屋时间为2012-2014年之间，即使按照最晚交付时间2014年计算，房屋空置数年且未装修入住显然与购房的合理目的（如投资、入住、使用或出租等）不符。综上，请求支持上诉人的原审诉讼请求。 被上诉人李健晶答辩称，购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该购房合同合法有效，案涉房屋已预告登记。李健晶就案涉房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第三十条规定。横琴公司主张李健晶非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。请求本院驳回上诉，维持原判。 被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未发表答辩意见。 横琴公司向一审法院起诉请求：继续对皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地、东阳市江北街道帝景湾1幢1单元701室（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。 一审法院认定事实：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向一审法院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，一审法院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，一审法院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，李健晶提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。一审法院于2019年12月12日作出（2019）浙执异22号执行裁定书，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2011年6月26日，李健晶与皮卡王公司签订商品房买卖合同一份，约定李健晶购买东阳市江北街道帝景湾1幢1单元701室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积242.53平方米，商品房总价3117359元，李健晶于2011年6月28日前支付总房款60%，计1877359元，余款124万元应在2011年6月30日前向皮卡王公司指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付李健晶使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知李健晶办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝李健晶查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给李健晶；李健晶委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2011年6月27日，李健晶就案涉房屋办理了预告登记。 2010年10月14日，李健晶母亲虞岸珍通过浙江省农村信用合作社向皮卡王公司汇款100万元。皮卡王公司于2010年10月28日开具收款收据，载明收到虞岸珍案涉房屋报名费10万元，收款方式汇款；于2010年11月3日开具收款收据，载明收到虞岸珍案涉房屋报名费130万元，收款方式现金；于2012年4月13日开具收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款477359元，并于2012年4月30日制作记账凭证。2013年7月12日，李健晶向潘美姣农行账户转账20万元。同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款20万元,收款方式现金，并于2013年7月31日制作相应记账凭证。皮卡王公司于2014年8月6日开具收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款50万元，收款方式现收，并于2014年8月31日制作相应记账凭证；于2014年10月22日开具收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款54万元，收款方式现收，并于2014年10月31日制作相应记账凭证。2017年12月28日，李健晶向东阳明鉴会计师事务所转账232189元，附言购房尾款。同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款232189元，收款方式转账，收款事由（已汇入皮卡王公司共管账户内，尾款218251元，权证代办费1000元，专项维修资金12456.96元，其他费用352元）。2019年11月1日，皮卡王公司开具案涉房屋增值税普通发票，价税合计3270098元。 2020年3月30日的不动产信息查询记录载明，李健晶在东阳市名下住房仅有案涉房屋。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、李健晶与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是本案是否因李健晶与皮卡王公司房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、李健晶对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、李健晶与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。根据前述认定的事实，李健晶于2011年6月26日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记，次日办理了案涉房屋预告登记。虽然根据皮卡王公司收款收据载明的房款金额和李健晶提交支付凭证证明的房款金额，164万元房款支付情况缺乏证据，但是李健晶后期补缴了房款补差和相关费用款项的事实清楚。因此，根据在案证据，李健晶与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、办理预告登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张李健晶与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为的问题，与本案无关。 二、李健晶对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。据此，李健晶在人民法院查封之前受让案涉房屋，且已办理预告登记手续；案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件，故其就案涉房屋请求排除执行，依法可予支持。判决：驳回横琴公司的诉讼请求。案件受理费29894元，由横琴公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交案涉帝景湾小区外观照片及小区门卫提供户主姓名底册复印件一份，证明李健晶未实际入住案涉房屋。提交浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783刑初693号刑事判决书和浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07刑终268号刑事裁定书，证明被上诉人贾云等涉及非法吸收公众存款，李健晶母亲虞岸珍系该案受害人。李健晶质证称，对小区照片真实性无异议，不认可户主姓名底册真实性。入住与本案执行异议中的占有不是同一概念，横琴公司提交的证据与本案无关联性。对刑事裁判文书的三性没有异议，但不能证明刑事案件涉及资金与本案款项为同一笔。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：横琴公司提交的证据系案涉小区外观照片及门卫自行制作名册，与李健晶是否享有对案涉房屋排除执行的民事权益缺乏关联性，本院不予采信。对两份刑事裁判文书的真实性予以确认，就拟证明事项，在本院认为部分一并说明。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合一审认定事实及处理意见，本案二审的争议焦点为：一、李健晶与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、李健晶对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。关于李健晶与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题，上诉人横琴公司主张李健晶仅凭六份皮卡王公司出具的收款收据，缺少部分对应银行支付凭证印证，其未支付全部购房款。本院认为，根据一审查明皮卡王公司开具的收款收据、2019年11月1日皮卡王公司开具的案涉房屋价税合计3270098元增值税发票、皮卡王公司记账凭证以及李健晶银行支付凭证，可以认定李健晶已支付购房款，结合李健晶与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案及案涉房屋预告登记手续，以及李健晶后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明李健晶与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。李健晶的母亲虽系被上诉人贾云所涉非法吸收公众存款案件受害人，横琴公司提交的刑事裁判文书亦可证明该事实，但不足以证明刑事案件所涉款项系本案所涉购房款项，横琴公司关于李健晶与皮卡王之间系民间借贷而非购房交易的主张，缺乏相关证据证明，本院不予支持。 关于李健晶对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题，根据执行异议和复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，案涉房屋已办理预告登记手续，且不存在无效情形，李健晶装修入住案涉房屋，并非适用执行异议和复议规定第三十条的必要条件。因此，李健晶符合执行异议和复议规定第三十条规定，横琴公司主张李健晶非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。 综上所述，横琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29894元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李延忱 审判员  黄 鹏 审判员  郁 琳 二〇二一年四月十四日 书记员  汤陈**