湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0323民初422号原告：杨慧，女，1985年12月9日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴刚，湖北弘亚律师事务所律师。被告：胡红兵，男，1973年4月6日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：王英杰，湖北众启盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文斐，湖北众启盛律师事务所律师。原告杨慧与被告胡红兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告杨慧及其委托诉讼代理人滕秀兵、裴刚，被告胡红兵及其委托诉讼代理人王英杰、周文斐到庭参加诉讼。因被告胡红兵涉嫌刑事犯罪，案涉房屋系刑事案件案涉财物，本院遂于2019年9月5日依法裁定中止本案诉讼。2020年4月6日本院裁定驳回原告的起诉。原告杨慧不服该裁定提起上诉，十堰市中级人民法院审理后，裁定指定本院继续审理。又因被告胡红兵对案涉房屋补办登记行为提起房屋行政登记行政诉讼，2020年8月13日再次裁定中止诉讼。2021年1月26日立案恢复本案诉讼，于2021年3月31日第二次公开开庭进行了审理。原告杨慧及其委托诉讼代理人滕秀兵、裴刚，被告胡红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告腾退房屋，并支付自2013年2月起至腾退房屋之日止按7000元/年计算的房屋租金（原告起诉时该项诉讼请求为判令被告腾退房屋，并支付租金45600元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告系朋友关系。2013年2月20日双方签订房屋租赁合同，约定被告租住原告位于竹山县城××镇××公寓房屋一套，每月租金600元，押金1000元，租赁期限从2013年2月20日起至2014年2月20日止。水、电、物业费用均由被告承担，并不得将房屋转租他人。合同签订后，被告入住，直到合同到期，被告一直拖欠房屋租赁费用，亦未主动搬离房屋。2019年3月公安机关通知原告接受调查，方得知被告将原告所有的房屋变卖，涉嫌刑事犯罪，原告才意识到问题的严重性。而双方依法形成的房屋租赁合同受法律保护。由于被告不退还房屋、不支付租金的行为损害了原告的合法权益，特具状起诉。被告胡红兵辩称，原告所诉不实，原告与我签订租赁合同的房屋是我的房屋。我于2008年9月即开始交款购买本案合同上载明的竹山县城××镇××公寓1栋1单元202室房屋，2009年装修，2010年夏入住，直到2010年11月18日合计付款11万元，开发商出具一张收款收据。2010年11月15日办理房屋所有权证（以下简称房产证），证号：0100013284，我是所有权人。土地使用证的权利人是我前妻周琴。2012年9月左右，我前妻周琴以争孩子抚养权的名义与我争财产，因为此前原告多次向我承诺与我结婚好好过日子，要求将我购买的这套房屋过户登记到她名下，并给我提供了民政部门出具的未婚证明，我出于对她的信任，也防止前妻周琴与我争夺该房产，便将2010年11月18日开发商收取我11万元购房款的收据等交给了原告，原告为了掩盖虚假的购买事实，在2012年8月至2013年1月之间，在与开发商更换房屋买卖合同时，故意把商品房买卖合同签订的时间提前到2008年8月14日，托关系于2013年1月16日将该房屋变更登记在她名下，将过户后的房产证（证号：0100017797）交由我保管，在公安机关侦办我涉嫌诈骗一案过程中，我将该证件交给了公安机关。由于土地使用证登记的权利人是我前妻周琴，原告无法过户，所以原告至今没有土地使用证。为了规避前妻周琴争房产，2013年2月20日，原告与我就该房屋签订了一份虚假的房屋租赁合同,之后，原告借故外出，不再与我见面，很少联系。2013年5月7日，原告明知01××97号房产证交由我保管，而瞒着我以房产证遗失为由，在报纸上登载遗失公告，于2013年11月12日竹山县房地产管理局（以下简称竹山县房管局）为其补办了房产证,证号：0100019463。尔后，原告告知其已结婚有孩子，不能与我结婚，我方知上当受骗。综上所述，我与原告是违背真实意思的情况下签订的租赁合同，属无效合同，原告要求支付租金中已有部分超过诉讼时效。故，原告的诉讼请求应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2008年8月14日（合同落款显示日期），原告杨慧就案涉房屋即竹山县城关镇东门街3号东城公寓1栋1单元202室与竹山县美成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，于2013年1月16日在竹山县房管局办理房产证，证号：竹山县房权证城关第01××97号（以下简称01××97号），所有权人：杨慧。该证书一直由被告胡红兵保管，2019年竹山县公安局侦办胡红兵涉嫌诈骗一案过程中，胡红兵将该证书原件及其交11万元购房款收据复印件交给了公安机关查验保管。竹山县自然资源和规划局档案资料显示：2010年8月20日（合同落款显示日期），被告胡红兵前妻周琴与竹山县美成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，2010年11月15日竹山县房管局颁发了房产证，证号：竹山县房权证城关第0100013284号（以下简称0100013284号），所有权人：胡红兵、周琴，证书显示与上述01××97号房屋是同一套房屋，该证书无注销记录。土地所有权登记档案资料（宗地图）载明权利人为周琴。2013年5月2日，原告杨慧以01××97号房产证丢失为由，向竹山县房管局申请补发，竹山县房管局于2013年5月7日在报纸上刊登公告，于2013年11月12日补发了该房屋房产证，证号：竹山县房权证城关第0100019463号（以下简称0100019463号），所有权人：杨慧。2013年2月20日，原告杨慧与被告胡红兵就该房屋签订房屋租赁合同一份（被告以“胡兵”签名），合同约定租赁期一年，租金每月600元，年交7000元，押金1000元，水电费、物业费、垃圾费由被告缴纳等内容。合同签订后，被告没有向原告支付押金和租金。现原告以被告拒不退还房屋和支付租金为由，具状诉至本院。另查明，2019年2月13日，被告胡红兵以其与原告杨慧是夫妻的名义，将本案案涉房屋出卖给案外人邹绪亮，后因无法办理过户手续，邹绪亮得知胡红兵与杨慧不是夫妻关系，认为被骗向公安机关报案，竹山县公安局以胡红兵涉嫌诈骗立案侦查后移送竹山县人民检察院审查起诉，竹山县人民检察院经审查，认为竹山县公安局认定胡红兵涉嫌诈骗罪的事实不清，证据不足，认为现有证据难以认定胡红兵出卖给邹绪亮房屋的真正权属归谁，也难以认定胡红兵对该房屋是否有处分权，因此难以认定胡红兵的行为是否构成诈骗罪。鉴于此，竹山县人民检察院对胡红兵依法作出不起诉决定。再查明，被告胡红兵与周琴于2009年6月24日登记结婚，于2011年12月28日登记离婚。原告杨慧于2012年5月3日在竹山县民政局开具《无婚姻登记记录证明》一份交给被告胡红兵。本院认为：租赁合同的出租人对租赁物必须合法享有完全的、排他的物权，不存在权属争议。本案原告杨慧对房屋租赁合同上约定的出租给被告胡红兵的房屋仅提供了房产证，没有提供土地使用证或是现行的不动产权属登记证书，根据原告房屋权属登记当时（2013年）的登记规定，房屋权属证书包括房产证和土地使用证，二者缺一不可，只有两证齐备，才能证实其对所登记的房屋拥有完全的、排他的所有权。且根据竹山县自然资源和规划局提供的档案资料证实，在原告取得房产证之前的2010年，该房屋已经在登记机关进行了登记，房产证登记的所有权人系被告胡红兵及其前妻周琴，土地使用权人是被告前妻周琴，且均无注销登记记录。根据我国“房随地走，地随房走，房地一体”的房地产权属确权原则，房屋和土地的权利人应当一致。原告出租给被告的房屋与被告及案外人周琴存在权属争议，原告对该房屋（租赁物）的权属不具有排他性，因此，原告要求被告腾退房屋、支付租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杨慧的诉讼请求。案件受理费940元，因适用简易程序审理，减半收取470元，由原告杨慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  方治平二〇二一年四月十六日书记员  黄晓兰