江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1269号上诉人（原审被告）：张学成，男，1974年7月7日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：徐劲松，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地盐城市盐都区神州路与海阔路交叉口御景湾售楼处二楼。法定代表人：朱海中，该公司负责人。破产管理人：杨荣进，该公司破产管理人。委托诉讼代理人:纪海华，该公司员工。委托诉讼代理人:车蔚，江苏鼎盛湖律师事务所律师。上诉人张学成与被上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初2578号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张学成上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回创世纪公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由创世纪公司负担。事实和理由：1.张学成与创世纪公司签订的商品房买卖合同不仅成立，而且已生效，该案涉商品房买卖合同不应被解除。创世纪公司向张学成出具的两份商品房销售不动产发票，证明张学成已按照双方签订的房屋买卖合同约定支付了涉案房屋的所有价款417942元，由此可以说明张学成作为买方已履行了商品房买卖合同中作为买方应尽的全部付款义务，张学成在履行该合同中没有任何违约行为。2.根据双方商品房买卖合同约定，创世纪公司应在2015年12月31日前交付房屋，逾期应按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，虽经张学成多次主张，要求创世纪公司交付房屋，但创世纪公司至今未将涉案房屋交付给张学成。张学成于2018年8月10日委托江苏国磊律师事务所向创世纪公司催要交付房屋，由于创世纪公司配电问题被盐都区住建局多次要求整改，以及资金链问题造成整个楼盘整体建筑未完成，根本无法验收，无法履行将涉案房屋交付给张学成的义务。由此可见，造成案涉房屋不能交付的责任在创世纪公司，应由创世纪公司承担不能交付房屋以及不能办证等一切违约责任和不利法律后果。3.涉案房屋已办理了备案登记，其权利人也属于张学成。虽然张学成对涉案首付款是通过打借条的形式向创世纪公司支付的，但不影响双方已形成的债的法律关系，不存在未支付首付款问题。对剩余的房款张学成是通过银行贷款的形式来支付，也已按月向银行归还贷款7年多，由此进一步说明张学成是在主动履约，而创世纪公司却存在严重违约行为。4.根据破产法第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，作为买方的张学成已履行了付款的全部义务，已履行完毕该合同，现仅是创世纪公司单方未交付房屋未办理房屋所有权证等行为存在，故破产法第18条不适用本案。5.因创世纪公司还差欠张学成广告费达30万元左右，但张学成为继续履行合同仍愿将所谓的首付款数额再交付给创世纪公司。6.涉案房屋虽是由张学成个人与创世纪公司所签订，但张学成在签订此涉案商品房买卖合同时与张某是夫妻关系，且涉案房屋的主还贷人是张某，涉案房屋的履行、解除都会涉及到张某对共同财产所享有的权利，故一审法院判决遗漏必要主体，程序不合法。创世纪公司辩称，1.案涉借条虽然名为借条，实为欠条，张学成至今没有按照欠条的承诺给付首付款，属于没有履行合同义务，管理人行使破产解除权合法有效。创世纪公司已经于2018年12月25日被盐都区人民法院受理破产重整，并于2019年2月15日指定了破产管理人，按照破产法第18条规定，管理人有权对破产申请受理前双方没有履行完毕的合同决定是否解除或者是否履行，管理人自破产申请受理之日起2个月内没有通知对方当事人或者自收到双方当事人催告之日起30天内没有答复的视为解除合同，本案管理人没有在规定时间内通知张学成继续履行合同，张学成也没有要求管理人继续履行合同，应认定本案的商品房买卖合同已经依法解除，创世纪公司要求解除案涉房屋网签规定符合法律规定。2.张学成要求创世纪公司交付房屋及承担违约责任不属于抗辩。张学成在一审庭审中明确陈述保留另行诉讼的权利，没有提出反诉，故二审对该上诉理由应当不再审查。张学成与创世纪公司签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，不构成真实的商品房买卖行为。虽然双方在签订履行合同时约定首付款是以张学成打欠条的方式，但是张学成至今没有按照欠条承诺的内容履行支付首付款的义务视为违约。故该商品房买卖合同创世纪公司有权依法解除。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.判令张学成协助创世纪公司办理御景湾花园1幢1806号网签登记注销手续。2.判令张学成向创世纪公司支付违约金30604元。3.张学成承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年12月6日，张学成向创世纪公司出具购房首付款欠条一份，载明：本人购买你公司开发的御景湾1幢1806室房屋，因本人经济困难，暂欠该房首付款127942元，给予本人宽限期12个月，到期如未结清，本人同意贵公司不予交房并解除合同。同日，双方签订了一份商品房买卖合同（编号：1632914620141206），约定张学成购买创世纪公司建设的御景湾花园1幢1806室（面积82.7平方米，单价5053.71元），总价款417942元，张学成于2014年12月6日以现金方式支付首期房款127942元，剩余房款290000元由被告通过银行按揭贷款于2014年12月9日前支付，创世纪公司于2015年12月31日前交付房屋等，还对其他事项作了约定。创世纪公司于当日向张学成开具首付款127942元的销售不动产发票。2015年1月12日，张学成以张某的名义与中国工商银行开发区支行签订了个人一手住房贷款合同，向中国工商银行开发区支行借款290000元并直接汇至原告的账户。2015年2月11日，创世纪公司向张学成开具了290000元的销售不动产统一发票。后创世纪公司未于合同约定的2015年12月31日前向张学成交付房屋，张学成委托江苏国磊律师事务所向创世纪公司发出律师函，要求创世纪公司按约交付案涉房屋。截至目前，创世纪公司未向张学成交付房屋，张学成亦未向创世纪公司偿还房屋首付款127942元。审理过程中，创世纪公司撤回要求张学成支付违约金30604元的请求。2018年12月25日，一审法院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理了盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请，并于2019年1月15日指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。破产管理人未在两个月内通知张学成继续履行合同义务并要求张学成协助办理解除案涉房屋网签登记未果，遂诉至本院。一审法院认为，本案的争议焦点为：是否应当注销案涉商品房的网签登记手续。根据企业破产法第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人未在规定的时间通知张学成继续履行合同，张学成亦未书面要求管理人继续履行合同，故应认定案涉商品房买卖合同已解除，基于合同已解除，当初所办理的案涉房屋的网签登记亦应当解除，故创世纪公司要求解除案涉房屋的网签登记的请求，符合法律规定，应予支持。至于解除案涉商品房买卖合同的法律后果，张学成可另行通过申报债权或确认诉讼等途径处理。张学成辩称已支付了全部房款，张学成虽然向创世纪公司出具了首付款127942元欠据，但未按欠据约定期限向创世纪公司还款，也未能提供证据证明创世纪公司欠其广告服务费30万进行冲减的事实，张学成该项辩称无事实依据，不予采信。张学成还辩称遗漏了张某的诉讼主体，因案涉商品房买卖合同的买受人为张学成一人，张某并非合同的签订人，也不是合同约定的权利义务人，故其不应成为本案的诉讼主体，对张学成的该项辩称，不予采纳。创世纪公司撤回要求张学成支付违约金30604元的请求，符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：张学成于判决生效后十五日内协助创世纪公司办理位于盐城市盐都区商品房的网签注销登记。案件受理费665元，由创世纪公司与张学成各半负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，张学成一审中陈述，创世纪公司差欠其广告费30万元，创世纪公司进入破产程序后，其曾申报过债权，但未被列为债权。二审中，张学成陈述，其做的广告费为127942元，和首付款差不多金额。广告是2014年做的，在签订合同前做了一部分，签订后又做了一部分。本院认为，张学成与创世纪公司于2014年12月6日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。根据合同约定，房屋总价款为417942元，张学成于合同签订时以现金方式支付首期房款127942元，剩余房款290000元由张学成通过银行按揭贷款于2014年12月9日前支付，创世纪公司于2015年12月31日前交付房屋。创世纪公司于当日即向张学成开具首付款127942元的销售不动产发票，但同时张学成也向创世纪公司出具购房首付款欠条一份，故张学成其时并未实际支付房屋首付款，其上诉认为创世纪公司已向其开具该金额的发票即可认定其已支付首付款的理由不能成立。张学成在该欠条中明确承诺给予其宽限期12个月，如到期未结清，则其同意创世纪公司不予交房并解除合同，但到期后张学成并未按期交付该首付款。张学成上诉认为其以为创世纪公司所作的广告费抵冲该首付款，但张学成并未提供其与创世纪公司的合同，其陈述所作的广告是在签订合同前后都做了一部分，但在其广告做完之后双方并未对该广告费予以确认并表示与该首付款予冲抵，张学成也陈述创世纪公司对该广告费明确表示不予认可。且对广告费部分，张学成一审中陈述广告费为30万元，二审中又陈述为127942元，两者并不一致。在创世纪公司进入破产程序后，张学成也表示其曾向破产管理人申报过债权，故以上事实表明张学成所主张的广告费与其首付款予以抵冲的理由不能成立。因张学成在与创世纪公司签订商品房买卖合同后未履行支付首付款的义务，创世纪公司也未向张学成履行交房义务，该买卖合同尚未履行完毕，根据企业破产法第十八条的规定，人民法院受理创世纪公司破产申请后，创世纪公司破产管理人对破产申请受理前该双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，应当视为解除合同。本案中，创世纪公司破产管理人未在规定的时间通知张学成继续履行合同，故应认定案涉商品房买卖合同已解除。综上，张学成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由上诉人张学成负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年四月十九日书记员  陈 娟