广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂07民终21号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨有运，男，1984年9月30日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：灵山县碧桂园房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县灵城街道湘园街285号。统一社会信用代码：9145XXXX。 法定代表人：谢伟洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萍，女，系该公司职员。 上诉人杨有运因与被上诉人灵山县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2020）桂0721民初1304号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨有运，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨有运上诉请求：1.撤销灵山县人民法院（2020）桂0721民初1304号民事判决，认定被上诉人存在欺诈行为，并改判驳回被上诉人一审的本诉请求，支持上诉人一审的全部反诉请求。具体如下：（1）判令撤销上诉人与被上诉人签订的合同；（2）判令被上诉人退还上诉人所付购房款1142020元及资金占用利息135329元（以购房款1142020元为基数，自购房日2018年7月30日起暂计至2020年12月30日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%为基础，以后照计至实际返还购房款之日止）；（3）判令被上诉人赔偿上诉人已付购房款1142020元一倍的惩罚性赔偿1142020元；（4）判令被上诉人赔偿上诉人损失金额1142020元（可由法院根据实际损失裁量、调解或委托有资质的评估机构评估损失，作出赔偿，包括经营损失、室内装修装饰损失等）；2.本案所有诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分错误，判决错误。1.通讯地址认定错误。上诉人的通讯地址是广西壮族自治区灵山县，并非广西壮族自治区灵山县江南大道。2.寄送方式认定错误。合同约定应使用邮政快递的方式寄送，但被上诉人使用顺丰同城急送，根据《中华人民共和国邮政法》第五十五条“快递企业不得经营由邮政企业专营的信件寄递业务，不得寄递国家机关公文。”的规定，被上诉人发出的《解除合同通知书》应视为寄送无效。3.一审判决认定解除合同错误。一审判决认定双方均同意解除合同是错误的，上诉人的诉请是撤销合同，并非解除合同。4.一审判决认定上诉人未能在约定时间向银行申请办理按揭贷款手续不能归责于被上诉人是错误的。案涉商品房买卖合同未在房产行政管理部门进行备案登记造成未能在约定时间向银行申请办理按揭贷款手续，但又认定不能归责于被上诉人是错误的。二、一审判决适用法律错误，判决错误。1.解除合同并非双方自愿，上诉人诉请撤销合同，且被上诉人属于过错方，不享有解除合同的权利，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。2.本案合同不能履行的原因是被上诉人的过错行为，并非不能归责于任何一方的原因。合同约定案涉商铺的付款方式是上诉人支付首付，剩余部分利用抵押贷款方式支付，办理抵押贷款的前提是商品房买卖合同须在房管部门进行备案登记，但被上诉人未履行该义务导致上诉人无法办理申请贷款。三、被上诉人应向上诉人返还购房款并支付资金占用利息。上诉人未能办理按揭贷款是被上诉人违约造成，即使按照一审判决认定本案不能归责任何一方造成合同不能履行，被上诉人也应支付资金占用利息。四、被上诉人虚假宣传构成民事欺诈。1.被上诉人出售其自用售楼部并以附赠室内装修引诱上诉人购买，但该标的物却无法交付。2.合同约定支付首付款与按揭尾款为上诉人签订合同当天支付，显失公平。3.双方签订合同后，被上诉人不备案、不将首付款打入监管账户，且未将其中一份合同交付上诉人，至被上诉人起诉时，上诉人都不知情，直到收到法院判决才知道被起诉，被上诉人的目的是解除合同并索要342603元赔偿，并非真心出售标的物，被上诉人的行为属于欺诈行为，上诉人请求被上诉人承担购买款一倍的赔偿金于法有据。五、上诉人要求被上诉人承担1142020元赔偿金于法有据。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十八条的规定，被上诉人的行为构成欺诈，上诉人请求撤销合同有法可依。被上诉人许诺将商铺内装修附赠给上诉人，且双方约定购房款的50%采取按揭方式付款，则被上诉人应当依约履行合同，将合同办理备案登记以便上诉人办理按揭贷款。被上诉人违约导致上诉人无法获取商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人应当承担赔偿责任，上诉人的损失已高于1142020元，上诉人主张的损失应当予以支持。 被上诉人碧桂园公司辩称，1.被上诉人邮寄的律师函及合同解除通知合法有效，应予认可。（1）合同中两个地址都是上诉人留下，均可联系到上诉人。（2）灵山县江南大道是上诉人做生意的门店。（3）根据补充协议第17条的约定，邮寄或专差不仅限于中国邮政。因此，被上诉人尽到了通知义务。2.一审判决认定合同解除并无不当，应予维持。（1）被上诉人诉请解除合同有事实及法律依据，上诉人逾期付款近两年，超过合同约定的解除期限，达到解除条件。本案中，合同未能办理登记备案是因为上诉人未缴纳公共维修资金，根据灵山县房产管理局的规定，办理合同备案必须缴纳公共维修资金，所以不能归责于被上诉人。（2）合同进行网签登记，网签合同登记与合同备案登记具有相同的公示公信力和排他力，上诉人的权益已得到保障。（3）上诉人未能办理按揭与合同是否备案无关，不能归责于被上诉人。3.（1）本案不符合合同撤销的条件。被上诉人不存在欺诈行为，上诉人主张惩罚性赔偿金额及损失赔偿金额没有事实及法律依据。首先，被上诉人主观上没有欺诈故意；其次，被上诉人客观上没有欺诈行为。上诉人没有因错误认识而签订合同，上诉人签订合同出于自愿，且被上诉人每一步都遵循合同约定及法律规定，尽到足够义务，不存在违法行为，上诉人主张惩罚性赔偿不应支持。（2）上诉人不存在损失，其未付清全部购房款，无权主张预期可获得利益。4.关于合同解除违约金部分。一审判决认定上诉人不存在违约行为及适用的法律依据，被上诉人不予认可。本案系上诉人逾期付款导致的解除合同纠纷，被上诉人主张合同解除有事实及法律依据，但为有效解决争议，降低损失，被上诉人接受一审判决上诉人无需支付违约金的判决。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 原告碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的灵山县灵城街道湘园街灵山碧桂园1栋1层15号商铺的《商品房买卖合同》（编号201807300049）及其附件于2019年4月27日已依法解除；2.被告向原告支付违约金342603元；3.本案诉讼费用由被告承担。 反诉原告杨有运向一审法院反诉请求：1.请依法判令撤销反诉原告与反诉被告签订的合同；2.请依法判令反诉被告退还反诉原告所付购房款1142020元，并向反诉原告承担所付购房款1142020元资金占用利息108491.9元(从购房日2018年7月30日起暂计至2020年6月30日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%为基础，以后照计至实际返还购房款之日止）；3.请依法判令反诉被告赔偿反诉原告已付购房款（1142020元）一倍的惩罚性赔偿1142020元；4.损失赔偿金额1142020元（投资损失、室内外装修损失）；5.本案一切诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件十一）一份。合同约定：买受人杨有运向出卖人碧桂园公司购买位于灵山县；预测建筑面积共250.62平方米，其中套内建筑面积244.8平方米，分摊共有建筑面积5.82平方米；单价为每平米9113.48元，总价款为2284020元；商业贷款方式付款，被告应当于2018年7月30日前支付首期房价款1142020元，占全部房价款的50%，并于2018年7月30日前向商业银行申请贷款支付余款1142000元；出卖人应当在2019年12月17日前向买受人交付该商品房；买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，双方确认，买受人的通讯地址为广西灵山县江南大道，收件人为杨有运，邮编为535499，出卖人的通讯地址为灵山县灵城街道，收件人为灵山县碧桂园房地产开发有限公司，邮编为535400，双方一致同意，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行，如一方按上述通讯地址发送文件给另一方，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。合同还约定了其他的条款。合同签订后，被告杨有运于当天分6笔向原告支付了1142020元。合同签订后，原告没有对涉案商品房买卖合同在房产行政管理部门进行备案登记，据此，被告至今未能按照合同约定办理按揭手续和支付剩余款项。2019年1月23日，原告按双方在《商品房买卖合同（预售）》确认的被告通讯地址，以邮政快递方式向被告邮寄送达《律师函》，该函要求：被告收到该 8 函后，立刻与原告联系并支付尚欠的楼款1142000元及支付到2019年1月11日的违约金45908.4元。被告拒收该邮件，邮件退单上载明退回原因：收件人不在指定地址，无人代收，电联收件人要求退回。2019年4月26日，原告按双方在《商品房买卖合同（预售）》确认的被告通讯地址，通过顺丰“同城急送”的快递方式向被告邮寄送达《解除合同通知书》，该通知书表明正式通知解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，并要求被告应按合同约定承担违约责任。被告拒收该邮件，该邮件邮寄单上载明退回原因：电联拒收，落款时间：4.27。另查明，原告于2018年5月22日取得“灵住建预字（2018）第015号”《商品房预售许可证》，预售项目地址为灵山县灵城街道湘园街，预售的范围为1栋、3-23栋。 一审法院认为，原告碧桂园公司与被告杨有运签订的《灵山县碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。现原、被告双方均同意解除上述合同，也是双方的真实意思表示，符合法律的规定，应当准许解除。按照合同约定，被告杨有运在支付定金50000元和首付款1092020元后，余款1142000元在合同中约定以银行按揭方式支付，如被告杨有运未配合办理按揭贷款的，应承担违约责任。双方约定的支付购房余款方式是通过银行按揭贷款付清余款，即买受人以担保贷款方式付款，被告杨有运未能在约定的时间内向银行申请办理银行按揭手续，是因为涉案商品房买卖合同没有在房产行政管理部门进行备案登记，没能支付购房余款，不能归责于原告碧桂园公司与被告杨有运，被告杨有运的行为没有构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，反诉原告杨有运请求反诉被告碧桂园公司返还购房款1142020元的请求，符合法律规定，该院予以支持。理由同上，原告碧桂园公司及反诉原告杨有运的其他诉讼请求，不符合事实和法律的规定，该院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）灵山县碧桂园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨有运签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201807300049）及其附件；二、原告（反诉被告）灵山县碧桂园房地产开发有限公司返还购房款1142020元给被告（反诉原告）杨有运；三、驳回原告灵山县碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨有运的其他诉讼请求。案件受理费6490元，公告费350元，合计为6840元由原告（反诉被告）灵山县碧桂园房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费17502元由被告（反诉原告）杨有运负担。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，一、关于被上诉人碧桂园公司邮寄解除通知的地址是否正确的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《商品房买卖合同（预售）》中就通讯地址及方式有三处不同的表述，但根据该买卖合同附件十一补充协议第十七条关于送达的约定“双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。……买受人通讯地址：广西灵山县，……”，应以最后在补充协议中约定的通讯地址为准；即被上诉人依据该补充协议约定的地址“广西灵山县”向上诉人邮寄解除合同的通知合法、合理。上诉人主张《商品房买卖合同（预售）》确认的通讯地址是“广西灵山县平南镇”与合同约定不符，本院不予支持。 二、关于案涉《商品房买卖合同（预售）》系符合解除还是撤销条件的问题。根据查明的事实，上诉人至今未交付房屋尾款，已逾期付款超过90日，符合《商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定的关于合同解除的条件。同时，案涉商铺的买卖合同至今未办理备案，而上诉人明确需要银行按揭方式才能支付尾款，显然双方通过银行按揭方式实现买卖商铺的合同目的仍无法达成。因此，被上诉人请求解除合同符合事实和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，被上诉人有权单方解除案涉商品房买卖合同，且应以解除通知被拒收的时间（2019年4月27日）确认为案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件解除的时间。上诉人以被上诉人存在欺诈为由主张撤销案涉房屋买卖合同，但其提交的证据不足以证明被上诉人存在欺诈的情形，因此，上诉人请求撤销《商品房买卖合同（预售）》没有事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于房屋未能办理银行按揭的责任在于哪方的问题。本案中，诉争商铺已经进行了网签但尚未办理备案，而房屋买卖合同是否备案会对银行放贷造成直接影响。被上诉人称需要交纳公共维修资金后才能去办理备案，上诉人承认其尚未交纳公共维修资金；但从双方的履行行为看，被上诉人作为告知并配合提交按揭材料的一方，亦未有敦促上诉人交纳公共维修基金。从微信截图及视频、音频资料显示，双方反复沟通的纠结点不在于公共维修资金，因此，应予认定系双方的行为共同导致了合同未能备案并最终影响了按揭贷款的办理。综合本案现有证据，双方就案涉合同未备案均存在过错且过错程度相当，双方就贷款未能办理所应承担的责任相当，一审判决认定案涉商铺未能办理银行按揭的责任不可归责于任一方有误，本院予以纠正。 四、关于上诉人请求被上诉人支付1142020元的资金占用费、已付购房款1142020元一倍的惩罚性赔偿及预期损失有无依据的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第15号）第九十七条之规定，被上诉人向上诉人发函解除案涉房屋买卖合同时应向上诉人返还房屋首付款，但被上诉人未返还，应自解除合同通知被拒收之日即2019年4月27日起向上诉人支付资金占用期间的利息。其次，根据案涉合同附件十一第三条的约定，出卖人（被上诉人）解除合同的，买受人（上诉人）应按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；但鉴于被上诉人对未能办理银行按揭亦存在过错，客观上对上诉人也造成了损失，因此，综合本案情况及双方的过错程度，应适用过失相抵的原则，对双方的违约责任均不予相互追责。因此，一审法院不予支持上诉人对已付购房款1142020元一倍的惩罚性赔偿及预期损失的主张并无不当，本院予以维持。 综上所述，杨有运的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持灵山县人民法院（2020）桂0721民初1304号民事判决第一项、第二项； 二、撤销灵山县人民法院（2020）桂0721民初1304号民事判决第三项、第四项； 三、被上诉人灵山县碧桂园房地产开发有限公司支付上诉人杨有运已付购房款1142020元的资金占用利息（利息以1142020元为基数，自2019年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至已付购房款还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回上诉人杨有运的其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人灵山县碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费6490元，公告费350元，合计6840元，由灵山县碧桂园房地产开发有限公司负担2306元，杨有运负担4534元。二审案件受理32724元，由被上诉人灵山县碧桂园房地产开发有限公司负担10471元，上诉人杨有运负担22253元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二一年四月七日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波