新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   执 行 裁 定 书   (2021)新01执异78号   案外人：魏兆军，男，1969年7月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。   委托诉讼理人：魏连花，新疆金诚信律师事务所律师。   申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路280号。   负责人：骆驰，该分公司总经理。   委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司职员。   委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。   被执行人：新疆宝源建设投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区昆明路西一巷2号1栋2楼201室。   法定代表人：韩军成，该公司总经理。   被执行人：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县芳草湖农场五场夏家园小区门面房。   负责人：赵文章，该公司经理。   委托诉讼代理人：葛利亚，女，该公司职员。   被执行人：李银昌，男，1964年8月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被执行人：邓小会，女，1969年7月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被执行人：陶应先，男，1983年6月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被执行人：赵文章，男，1962年5月9日出生，汉族，住四川省阆中市。   被执行人：李芙蓉，女，1965年2月15日出生，汉族，住四川省阆中市。   本院执行的申请执行人中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）与被执行人新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）、新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）、李银昌、邓小会、陶应先、陶亚凌、赵文章、李芙蓉借款合同纠纷一案中，案外人魏兆军对本院查封被执行人天源分公司名下位于XXX房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。   案外人魏兆军称，2019年3月28日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01执48号执行裁定书，将登记在被执行人天源分公司名下的涉案房产予以查封。但我与天源分公司就涉案房产在法院查封之前已订立《商品房买卖合同》，且分批交付了购房款，并占有投入使用。且涉案房产未办理产权登记系天源分公司拒不办理所致，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我对该房产享有的民事权利可以排除法院强制执行行为，故请求法院中止对涉案房产的执行措施。   申请执行人长城资产新疆分公司称，我公司与天源分公司之间是抵押的法律关系，根据法律规定，我公司取得了物权，而魏兆军与天源分公司之间是债权法律关系，根据物权优于债权的原则，我公司的物权优于魏兆军的债权。涉案房产为商铺，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。故我公司请求法院驳回案外人魏兆军的异议请求。   被执行人天源分公司称，我公司之前欠案外人魏兆军的钱，因无钱还款，就以涉案房产抵债了，虽买卖合同落款时间为2014年11月15日，但实际是2019年8、9月份补签的合同及出具的收据。我公司同意案外人魏兆军提出的异议请求。   经审查查明，长城资产新疆分公司与宝源公司、天源分公司、李银昌、邓小会、陶亚凌、陶应先、赵文章、李芙蓉借款合同纠纷一案，乌鲁木齐市第二公证处作出的（2018）新乌诚信证内字第30267号执行证书已发生法律效力，因被执行人未能履行该生效法律文书所确定的义务。申请执行人长城资产新疆分公司向本院申请强制执行，本院立案执行，执行案号（2019）新01执48号。在执行过程中，本院依据2019年3月28日作出的（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于XXX（证号：XXX，面积6740.17平方米）、2号商业楼1-6层（证号：XXX，面积18472.80平方米）、3号商业楼1-3层（证号：XXX，面积4653.41平方米）及所对应的土地使用权（证号：XXX，面积11065.36平方米）。查封期限自2019年3月28日起至2022年3月27日止。   另查明，2016年4月28日，宝源公司与新疆天山农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行签订《中长期借款合同》。当日，天源分公司与新疆天山农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行签订《抵押合同》，将其开发的位于XXX（房产证号：XXX、面积6740.17平方米）、2号楼1-6层（房产证号：XXX、面积18472.80平方米）、3号楼1-3层（房产证号：XXX、面积4653.41平方米）及座落于XXX的土地使用权进行了抵押担保，并办理了他项权登记。2018年1月8日，新疆天山农村商业银行股份有限公司将以上债权转让给长城资产新疆分公司，并将债权转让的事实在新疆法制报予以公告告知债务人及担保人。   在本案审查期间，案外人魏兆军为证实其主张提供如下证据：1.2014年11月15日，魏兆军与天源分公司签订《商品房买卖合同》，用以证实天源分公司将涉案房产及XXX房产及2-1-01室出售给其，涉案房产的面积为592.4平方米，单价为1万元，价款为5,924,000元；2-1-01室1000平方米，单价为6,300元，价款为630万元。竣工验收合格后交付，交付房屋的时间没有明确约定。付款方式为分期付款。2.关于支付涉案房产及2-1-01室购房款的凭证：（1）2014年11月27日，天源分公司出具的收据1份。证明收到房款55万元。支付方式为用天源分公司欠吴新兵的55万元地暖工程款折抵。（吴新兵与案外人之间有债权债务关系）。（2）2014年11月27日，天源分公司出具的收据1份及向天源分公司负责人赵文章银行转款记录1份，支付房款200万元。（3）2015年1月20日，银行回单及收款收据，通过吴新兵的账号向赵文章银行卡转账支付176万元房款。天源分公司出具收款收据。（4）2016年5月5日收款收据，通过魏兆军的账号向赵文章银行卡转款100万元房款。天源分公司出具收款收据。（5）2016年6月24日，天源分公司出具收据1份,天源分公司欠吴新兵的地暖工程款20万元款折抵房款。（6）2016年6月24日，银行转款记录、天源分公司收款收据，用以证实通过刘洁（吴新兵的配偶）的账户向赵文章转款332万元。（7）2017年6月21日，天源分公司出具收款收据1份。通过吴昊田（吴新兵儿子）的账户向赵文章转款14万元。（8）2017年6月22日，银行转款记录2份、收款收据1份，证明通过吴昊田（吴新兵儿子）的账户向赵文章分两次分别转款11万元、47万元，合计58万元。（9）2018年8月16日，银行转款明细1份及天源分公司出具收款收据1份，因赵文章的银行账户已被冻结，赵军向李平（赵文章侄子）的账户转账10万元用于支付购房款。综上，证明涉案房产及2-1-01室两套房总价为12,224,000元，已付965万元。案外人魏兆军陈述上述两套房产至今由天源分公司对外出租，其实际未占有使用。申请执行人长城资产新疆分公司对《商品房买卖合同》，无法判断其真伪；银行转账凭证中对于转款至赵文章本人卡上的不予认可，因为赵文章收到不等于公司收到；非案外人魏兆军向赵文章所汇的款项，没有证据证明与涉案房屋购房款之间有关联。故对以上证据均不认可。被执行人天源分公司对案外人提供的证据予以认可，但称买卖合同落款时间为2014年11月15日，但实际是2019年8、9月份补签的合同及出具的收据。   以上事实有（2019）新01执48号执行裁定及查封公告、《中长期借款合同》《抵押合同》《债权转让协议》、房屋他项权证及询问笔录等证据为证。   本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。在本案中，案外人魏兆军基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据对涉案房产的查询结果，证实本院采取查封措施时，涉案房产登记在被执行人天源分公司名下，故本院查封涉案房产的执行行为符合法律规定。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，案外人魏兆军提供的现有证据不足以排除执行，且其认可未实际占有使用涉案房产，故案外人魏兆军提出的异议请求，不符合上述司法解释规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：   驳回案外人魏兆军的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   黎 剑   审  判  员   邓 颖   审  判  员   陈晓春   二 〇 二 一 年 四 月 十 七 日   书  记  员   阿热爱