北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1765号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟珍，女，1981年10月22日出生。上诉人（原审被告）：李玉成，男，1972年5月5日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：雷彩虹，北京高文律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨颖，北京高文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康雅淑，女，1993年5月5日出生。委托诉讼代理人：孙红彦，北京律业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚洁，北京律业律师事务所实习律师。上诉人黄伟珍、李玉成因与被上诉人康雅淑房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄伟珍、李玉成及其共同委托诉讼代理人雷彩虹、杨颖，被上诉人康雅淑的委托诉讼代理人孙红彦、黄亚洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟珍、李玉成上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回康雅淑第2、3、4、5、6项诉讼请求或将本案发回重审；2.判决支持黄伟珍的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为本案争议的焦点一，首先是案涉房屋“满五唯一”的条件问题，认为交易房屋在购买时间是否是出售人家庭唯一住房会在很大程度上影响交易的税费负担，从而影响到买房人的房源选择。这完全是一审法院片面的理解。在双方签约时，上诉人就已经把房屋“满五不唯一”的情况向被上诉人进行告知，被上诉人也完全同意，所以才有了后续的补充合同，法院认定上诉人对此没有证据是完全错误的。上诉人卖房的意愿是非常真实的，“不唯一”的情况不是不能得到解决，反而在履约过程中按照被上诉人的要求得到了彻底解决，而从这一点看，被上诉人在履约过程中也是完全知晓房屋“不唯一”的情况且是同意的。在履约过程中，案涉房屋从最初双方达成共识过户到黄伟珍的女儿名下，到最终以被上诉人提出的“将房屋过户给配偶后，再与配偶离婚”变为李玉成名下的方式，上诉人为了促成交易均在做妥协，妥协的前提均是为配合被上诉人的各项要求，而上诉人作为售房方，完全无此义务。我国合同法的立法目的，是在保护双方利益的前提下，促成合同的履行。上诉人在售房过程中虽有小的瑕疵，但完全不影响合同的继续履行，而本案中导致合同未能继续履行，完全是被上诉人的过错造成的。即便按照法院认为的可能因为“满五不唯一”的情况会导致被上诉人的税费的增加，但在履行合同过程中，上诉人已经在被上诉人的要求下完全解决，被上诉人也完全同意，所以关于此问题根本不存在任何争议，其在履约过程中就已经由双方进行认可且确认，上诉人根本不存在违约的行为。2.在判决书中，一审法院对于买方10月31日单方面解除合同的要求并未予以支持。而买方单方面解除合同正是造成房屋买卖合同无法正常履行的最主要原因。上诉方在房屋买卖合同签署后一直积极配合合同的执行，在买方单方面提出解除合同以后，仍然在积极的与买方沟通，希望能够继续履行买卖合同，但是多次请求均遭到对方拒绝。所以买方单方面终止合同才是造成合同无法正常履行的主要原因。因此上诉方认为一审法院的最终判决结果存在严重失误。3.关于交房的事实认定问题，一审法院认为应该按照2019年8月17日《补充协议》的约定，双方应当在签署协议30日内共同办理房屋交验手续，这完全是有前提的。按照双方于2019年8月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）约定，第二笔定金340000元应于客户资质审核通过且网签后2个工作日内支付，剩余一部分价款以国管组合贷拟贷款2430000元支付……。按照双方的约定、卖房的流程及房地产行业的交易习惯，被上诉人应在签约后及时办理网签，网签是购房者去要办理的流程，而被上诉人作为购房者并没有积极去办理网签，从而以此为借口，第二笔定金及后续的款项迟迟未向上诉人支付，被上诉人此种严重违约的行为，导致上诉人无法向其交付房屋。被上诉人的行为已经违反《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被上诉人未履行其付款义务，上诉人有权拒绝其履行要求。即便认为合同中没有明确先后履行顺序，被上诉人也是违反了合同法的六十六条，所以上诉人有权拒绝履行交房义务。而且，直至被上诉人向上诉人发送解除合同通知之日，被上诉人都没有进行网签，支付第二笔定金和后续房款。同时，按照一审法院认定的事实部分，案涉房屋的价格已经降低，这是事实，现状中购房者因购房后发现自己房屋贬值的情形，恶意拖延时间，寻找各种漏洞，从而达到解除合同的目的，已经成为该行业的一种频发现象，经过本案事发情况，上诉人有理由合理怀疑被上诉人也存有此种恶意违约的行为。而且，上诉人在合同签订后即腾空房屋，并将钥匙交于中介，已满足卖方交房条件。而房屋交验过程需要买方、卖方及中介三方共同在场，买方无法单独完成此过程。在买方10月31日提出单方面解约前，卖方并未收到买方要求收房的任何告知，所以不存在不交房的问题。4.关于一审法院判决中支持被上诉人律师费的主张，完全没有法律依据，从此点我认为，一审法院在对本案审查中存在严重的错误，请求法院撤销一审判决。二、一审法院审判严重超期，已经违反民事诉讼法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结，本案早已超过审判期限，亦没有法律规定的延长审限的事由，直到2020年12月8日才草草做出错误判决。庭审中，上诉人补充如下上诉事实和理由：1.黄伟珍并未书面承诺案涉房屋满五唯一，案涉房屋在出售给康雅淑时并不具备唯一条件，一审法院对此认定错误。2.关于交房，2019年7月10日上诉人与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《钥匙协议》委托出售时房屋即处于空置状态，此后一直处于空置状态，上诉人出售房屋时已结清物业费，因此上诉人已腾空房屋，具备即时交付的客观条件；交付房屋的义务承担主体为上诉人、被上诉人与我爱我家公司，并非上诉人一方，上诉人积极履行交付房屋的意思表示及行为，被上诉人及我爱我家公司在合同履行期间并未有督促行为，对房屋未交付存在过错，房屋未交付的责任不在上诉人一方，上诉人不存在违约。3.被上诉人在合同履行期间怠于履行并擅自解除合同，是房屋买卖合同不能交易的主要责任方。2019年12月16日，李玉成离婚，此时案涉房屋达到满五唯一状况，此时尚在合同履行期内，如被上诉人配合，完全可以实现房屋买卖的交易目的。2019年10月31日，被上诉人解除合同未达到约定的法定解除条件，解除合同没有效力。4.一审法院既判决支持被上诉人损失赔偿，又判决承担违约责任，属于适用法律错误。5.一审法院遗漏必要的当事人中介我爱我家公司，导致认定事实不清，应发回重审。康雅淑辩称，第一，一审判决中李玉成没有承担任何责任，因此李玉成不是适格上诉人，应依法驳回上诉。第二，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄伟珍不履行交付房屋的义务，所售房屋不符合合同约定的满五唯一的条件，为了逃避多交税费，屡次让被上诉人配合其签订补充协议，对房产证号和产权人多次变更，虽然被上诉人尽力配合上诉人，但最后上诉人仍然拒交房屋及办理网签，拒不履行合同义务，被上诉人无奈才通知上诉人解除合同并起诉。第三，一审判决的违约金过低，难以弥补被上诉人的损失，但被上诉人接受一审判决。第四，上诉人的上诉请求于法无据，请求二审法院驳回。康雅淑向一审法院起诉请求：1．确认康雅淑与黄伟珍、李玉成签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》于2019年10月31日解除；2．判令黄伟珍、李玉成退还定金100000元及逾期违约金（违约金以定金为基数，自2019年11月7日起按日万分之五计算至实际支付之日止）；3．判令黄伟珍、李玉成退还居间服务费96768元及利息（自2019年11月7日起，利息以居间服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4．判令黄伟珍、李玉成支付违约金896000元整；5．判令黄伟珍、李玉成承担连带责任；6．判令黄伟珍、李玉成支付本案律师费用10000元。黄伟珍在一审中提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》及三份补充协议；2.判令康雅淑支付违约金896000元。一审法院认定事实：2019年8月17日，黄伟珍作为出卖人与康雅淑作为买受人就北京市朝阳区××××602号房屋（以下简称案涉房屋）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋所在楼层为6层，建筑面积86.03平方米，房屋成交价格为4480000元，其中房屋主体价款3740000元、家具家电及装修等折价740000元；乙方向甲方支付440000元，第一笔定金100000元于签订合同当日支付，第二笔定金340000元于客户资质审核通过且网签后2个工作日内支付，剩余一部分价款以国管组合贷拟贷款2430000元支付，除定金和贷款以外部分的购房款1610000元最迟于网签后过户前支付；甲方应在客户获得批贷后2个工作日内将案涉房屋交付给乙方；甲方承诺案涉房屋购买时间已满五年、是甲方家庭唯一房屋，购房时间依据契税票确定，因甲方未如实告知房屋情况或告知情况与事实不符导致税费增加，增加的税费由甲方承担，如甲方承诺房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，增加的税费由甲方承担。《房屋买卖合同》第九条“违约责任”条款第（四）款约定有：除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，守约方可以选择解除合同，解除合同应以书面的方式进行，违约方应按房屋成交总额的20％向对方承担违约责任。该合同还就逾期交房、逾期付款等违约责任、不动产登记等其他事项进行了约定。同日，康雅淑（乙方）、黄伟珍（甲方）、案外人北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方）签订《履约服务合同》，委托丙方办理案涉房屋买卖交易过程中的资格审核、代办抵押、贷款手续等服务。双方还和案外人我爱我家公司签订《居间服务合同》，康雅淑为此支付居间服务费96768元。《居间服务合同》第五条“违约责任”条款约定有：甲乙双方任何一方违约致使丙方不能继续协助办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如支付居间服务费的为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2019年8月17日，康雅淑（乙方）、黄伟珍（甲方）在我爱我家公司见证下签订《补充协议》一份，约定有：甲乙双方协商同意在签署本协议后30日内共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋；由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，双方友好协商后同意将《房屋买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年12月31日。2019年8月23日，双方在我爱我家公司见证下再次签订《补充协议》，约定：由于更换产权证导致产权地址和房产证号变更，房屋证件编号由京（2017）朝不动产权第××××号变更为京（2019）朝不动产权第××××号，由此导致的合同履行时效自动顺延。2019年9月18日，康雅淑、李玉成在我爱我家公司见证下第三次签订《补充协议》，约定：由于出卖方个人原因需要变更出售方，原甲方黄伟珍需变更为新甲方李玉成，房产证件编号由京（2019）朝不动产权第××××号变更成京（2019）朝不动产权第××××号；变更后的新甲方完全承担并无条件履行原甲方在案涉房屋《房屋买卖合同》及相关附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。经询，双方均确认康雅淑具备在京购房资质且已于2019年8月17日向黄伟珍支付购房定金100000元，之后双方因合同履行事项产生争议，剩余款项均未支付，黄伟珍也未向康雅淑交付案涉房屋。在案涉房屋买卖交易进程中，黄伟珍与李玉成结婚并将案涉房屋所有权转移登记至李玉成名下，后又于2019年12月16日与李玉成办理了离婚登记手续。2019年10月31日，康雅淑向黄伟珍、李玉成分别发送《解除合同通知书》，载有：黄伟珍未在2019年8月17日《补充协议》签署后30日内向康雅淑办理房屋交验手续，也未将腾空的房屋钥匙交付给康雅淑，未及时履行合同义务，已经构成违约，符合合同约定的解除条件，现书面通知要解除黄伟珍与康雅淑于2019年8月17日签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》，解除李玉成与康雅淑于2019年9月18日签订的《补充协议》，请黄伟珍根据合同约定在5个工作日内向康雅淑退还购房定金100000元、支付中介费96768元、支付违约金896000元。黄伟珍、李玉成均认可已收到上述《解除合同通知书》。庭审中，康雅淑提交己方（包括家人）与中介人员的微信聊天记录、电话语音记录以及到我爱我家公司店面催促的交流记录，欲证明黄伟珍存在逾期交房、经催告仍未交房、所售房屋并不满足承诺的“满五唯一”的条件等情形，且还试图通过签订第4份《补充协议》拖延时间等。其中明确提到“交验房子”的沟通发生在2019年10月23日，康雅淑父亲到店里催促，康雅淑提供的录音证据里载有“康：签完合同30日内，合同上都有写明，当时是孩子（康雅淑）签的，我也没怎么注意，但是现在都两个多月了”。黄伟珍、李玉成认可部分证据的真实性，但不认可其证明目的。康雅淑提交“贝壳找房”网页图片打印件及与相应工作人员的通话记录，欲证明黄伟珍在2020年1月18日将案涉房屋挂牌销售，网页上所载房屋基本信息均与案涉房屋吻合，报价是4440000元。黄伟珍、李玉成对上述证据的真实性、证明目的均不认可，且上述证据证明房价比签约时跌了。康雅淑提交律师费发票，欲证明因为黄伟珍、李玉成违约给自己造成的损失情况。黄伟珍、李玉成称由法院核实证据原件的真实性，但不认可其证明目的。黄伟珍、李玉成提交《钥匙协议》，欲证明案涉房屋钥匙一直在中介处，房屋处于可交付状态。康雅淑对该份证据的真实性及证明目的均不认可。黄伟珍、李玉成提交网站关于案涉房屋所在的“鑫兆丽园”同类房屋在2019年7月和2020年6月的成交记录及房贷利率变化表等，欲证明案涉房屋近期价格处于下跌状态，相应的房贷利率整体也是下降的，康雅淑并没有遭受损失。康雅淑不认可上述证据的证明目的。本案审理过程中，关于合同约定的违约金计算标准是否过高，经释明，双方均认为该标准过高，请求法院根据案件实际情况酌情降低。一审法院认为，依法成立并生效的合同具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄伟珍与康雅淑签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同签订以后，双方理应积极履行各自的合同义务，现双方在履行合同的过程中因相关事项产生了争议，双方的争议焦点在于造成合同未能顺利履行的原因（即何方的行为构成了违约）及康雅淑发送《解除合同通知书》是否能产生解除合同的效力。关于争议焦点一，首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》和相关《补充协议》，黄伟珍不止一次以书面承诺的形式表示所出售的房屋具备“满五唯一”的条件，根据房屋买卖相关税费政策，交易房屋的购买时间及是否是出售人家庭唯一住房会在很大程度上影响到交易的税费负担，从而影响到买房人的房源选择，属于房屋交易中的重要事项，但根据本案查明的事实，案涉房屋在出售给康雅淑时并不具备“唯一”的条件，在此事项上，黄伟珍存在违反约定的情形。黄伟珍虽称康雅淑在签约时对此知情，但未充分举证，一审法院难以采信。黄伟珍以在过户交税时使房屋满足满五唯一的条件抗辩亦是对合同相关条文的曲解，一审法院不予采信。其次，关于交房时间，《房屋买卖合同》和第一份《补充协议》对此约定不一致，《补充协议》签订于《房屋买卖合同》之后，应当视为双方就相关事项对原有合同的修正和补充，约定不一致的地方应以《补充协议》为准，根据《补充协议》，双方应当在签署协议（2019年8月17日）后30日内共同办理房屋交验手续，黄伟珍须在交验前腾空房屋，根据现有证据，一审法院难以认定黄伟珍如约完成了此项义务，亦未有有效证据证明康雅淑存在足以使黄伟珍迟延履行该项合同义务的行为。综上所述，黄伟珍在履行案涉房屋买卖合同过程中存在违约情形。关于争议焦点二，根据《房屋买卖合同》，任何一方未履行合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，守约方可以选择解除合同，可见守约方行使单方解约权需同时具备两个条件，即一方违约和经催告后15日内仍未履行。本案中，黄伟珍确实存在逾期交房的情形，康雅淑据此向黄伟珍发送《解除合同通知书》的时间是在2019年10月31日，在此之前其是否催告过对方并留足履约宽限期是判断解约行为是否生效的要件之一，就此，黄伟珍并不认可，康雅淑亦未提供充分证据予以佐证，根据其提供的催促黄伟珍继续交易的相关证据，就迟延交房一事明确进行催告和发送解约通知之间并不满足15日的要求。故一审法院难以认定康雅淑在发送解约通知时具备相关权限，所发送的《解除合同通知书》并不具备解除《房屋买卖合同》及相关《补充协议》的效力。关于其主张确认《房屋买卖合同》及相关《补充协议》于2019年10月31日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于黄伟珍存在所售房屋状态与约定不符、迟延履行相关合同义务等行为，且双方均有解除《房屋买卖合同》及相关补充协议的意向，一审法院不持异议。合同解除后，根据相关法律规定，黄伟珍应当向康雅淑返还所收取的购房定金，关于康雅淑要求黄伟珍返还定金100000元的诉讼请求，一审法院应予支持。就合同解除给康雅淑造成的损失，黄伟珍理应赔偿。关于居间服务费，系康雅淑为案涉房屋交易支出的合理费用，且其提供了相应票据予以佐证，一审法院应予支持。关于律师费，亦属康雅淑在黄伟珍违约的情形下为维权支出的合理费用，所主张的数额亦在合理范围内，一审法院应予支持。关于违约金，双方均认为合同约定的违约金计算标准过高，结合近期房价波动形势、康雅淑的履约程度，考虑到康雅淑本身在履约及磋商过程中亦有瑕疵等情节，其按照合同约定的标准主张违约金896000元过高，一审法院酌情予以调整。结合本案的实际情况，关于康雅淑主张黄伟珍支付逾期返还定金违约金及居间服务费利息的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于李玉成在案涉房屋买卖交易中的身份问题，一审法院认为其和康雅淑之间并没有真实的交易意图，亦未实际收取相关款项，其只是为了配合使案涉房屋具备“满五唯一”条件而成为名义上的房屋所有权人，康雅淑主张李玉成承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。关于反诉，康雅淑作为买受人已经支付了第一笔定金，合同约定的第二笔定金支付条件尚未成就，且其举证证明了多次催促黄伟珍办理网签、继续交易等，黄伟珍虽称康雅淑在履行合同过程中存在违约行为，但就此未充分举证，一审法院不予采信，关于其就此主张康雅淑承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、解除康雅淑与黄伟珍于二○一九年八月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及分别于二○一九年八月十七日、二○一九年八月二十三日签订的《补充协议》；二、解除康雅淑与李玉成于二○一九年九月十八日签订的《补充协议》；二、黄伟珍于判决生效之日起七日内向康雅淑返还购房定金100000元；三、黄伟珍于判决生效之日起七日内向康雅淑赔偿居间服务费用96768元、律师费10000元；四、黄伟珍于判决生效之日起七日内向康雅淑支付违约金200000元；五、驳回康雅淑的其他诉讼请求；六、驳回黄伟珍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1.2021年1月29日李玉成与我爱我家公司中介由峰的电话录音，证明黄伟珍与康雅淑签订合同之前，康雅淑对案涉房屋满屋不唯一的现状知情，黄伟珍已经将钥匙交到中介，案涉房屋为空房，具备随时交房的条件；2.2021年1月31日李玉成与我爱我家公司中介张晓宇的电话录音，证明案涉房屋在我爱我家公司系统登记为满五不唯一，签订合同之前中介将该情况已告知了康雅淑，黄伟珍已经将钥匙交到中介，案涉房屋为空房，具备随时交房的条件；3.电费统计表及物业费收据，证明案涉房屋从2019年6月起至2020年3月处于空置状态，具备随时交房的条件；4.黄伟珍、李玉成去我爱我家公司现场录像，证明黄伟珍、李玉成与中介公司确认签订合同前房屋是满五不唯一，可以配合做唯一，中介公司告知了康雅淑，康雅淑对该现状知情；5.微信聊天截图，证明康雅淑发送的解除函，基于解除函内容依据不足且解除程序不符合约定，解除函不具备解除效力，双方仍应履行合同，黄伟珍回复不同意解除，并督促和愿意履行合同；6.告知函及快递单号，证明2019年12月23日（合同履行期内）上诉人告知被上诉人尽快履行合同义务，表明上诉人愿意积极履行合同，被上诉人存在阻却合同的行为；7.解除合同通知书，证明被上诉人以行为阻却上诉人履行合同义务，导致合同已无法正常履行，基于此，上诉人发送了解除合同通知书。被上诉人对证据1、2、4、6、7真实性、关联性及证明目的均不认可，对证据3真实性认可，关联性及证明目的不认可，对证据5真实性及关联性认可，证明目的不认可。被上诉人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认，并补充查明以下事实：黄伟珍与李玉成于2019年9月2日登记结婚，2019年9月18日李玉成取得案涉房屋的所有权证书。本院认为，黄伟珍与康雅淑签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》、李玉成与康雅淑签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现康雅淑与黄伟珍、李玉成对于解除上述协议均无异议，争议焦点在于何方过错导致协议解除、何方应承担违约责任。首先，就案涉房屋不满足“满五唯一”的条件对合同履行的影响以及何方应对此承担责任，本院认为，《房屋买卖合同》第八条明确约定“甲方确认该房屋购房时间满五年，是为甲方家庭唯一房屋”“如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态；如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担”，故黄伟珍在与康雅淑签订合同时明确承诺房屋符合“满五唯一”的条件，负有使房屋事实上满足“满五唯一”的合同义务。按照现行税费缴纳规定，满五年且唯一的二手商品房交易，免征个人所得税，满五年不唯一的二手商品房房交易，按照本次成交金额与上次成交金额的差额的20%或者成交总金额的1%（查询不到上次成交金额时）缴纳个人所得税。正是因为有上述规定，如果两次成交金额的差额较大，则需缴纳较高金额的个人所得税；否则需要降低合同约定的成交金额以减少应缴纳的个人所得税的数额，而本次成交金额降低会影响贷款额度审批。个人所得税依法应由卖方缴纳，但依据交易惯例，卖方所标售价为净得价，所有交易税费一般均由买方实际承担，税费状况会影响房屋成交价款。因此房屋是否满五唯一直接关系到应缴税费数额以及可贷款数额，关乎买方的购买力，很大程度上影响二手房买方对于交易房屋的选择。黄伟珍在合同中承诺其所售房屋满五唯一，即可以满足康雅淑免于承担高额个人所得税以及多贷款的购房需求，该因素系康雅淑与黄伟珍签订房屋买卖合同的考虑因素之一。黄伟珍的房屋事实上并非其家庭唯一房屋，黄伟珍理应使房屋在合理期限内满足“满五唯一”的合同约定条件，否则将直接影响合同继续履行。黄伟珍于2019年9月2日与李玉成结婚并于同月18日将案涉房屋过户至李玉成名下，但双方直至2019年12月16日才办理离婚，而此时康雅淑已向黄伟珍、李玉成发出解除合同通知书一月余。期间康雅淑多次催促中介办理网签、继续履行合同，但均因案涉房屋非唯一状态而致合同无法继续履行。故一审法院认定黄伟珍违反合同关于房屋“满五唯一”的约定，具有充分的事实及法律依据。黄伟珍主张其已在签订合同时将房屋不唯一的情况告知康雅淑，但未提交充分证据予以证明，康雅淑对其主张不予认可，本院对其主张不予采信。且无论康雅淑知晓房屋实际不满足“满五唯一”条件的时间在合同签订前还是签订后，黄伟珍均负有使房屋符合合同约定条件的义务。故黄伟珍主张康雅淑在签订合同时知晓该实际情况故而其并未承诺房屋满足“满五唯一”条件，以及其系为配合康雅淑要求使房屋满足“满五唯一”条件、该条件并非其应尽的合同义务，缺乏依据。黄伟珍主张合同该约定意指交税前满足“满五唯一”条件即可系对合同条款的曲解，缺乏依据，不能成立。综上，案涉房屋迟迟未能满足合同约定的“满五唯一”条件导致双方就合同履行发生争议、最终合同未能继续履行，而黄伟珍对于使房屋满足“满五唯一”条件负有合同义务，应当承担因此造成合同解除的违约责任。其次，关于迟延交付房屋问题。《房屋买卖合同》虽约定黄伟珍应于康雅淑获得批贷后2个工作日内交付房屋，但后签订的《补充协议》约定双方同意在协议签订后30日内共同办理房屋交验手续、黄伟珍应在交验前腾空房屋，双方以书面形式变更了原合同约定的交付房屋的期限，故应以变更后的约定为准，即黄伟珍应于签订《补充协议》后三十日内腾空房屋并与康雅淑办理房屋交验手续。但康雅淑于2019年10月23日催促办理交房后，黄伟珍仍未履行该合同义务，构成违约。黄伟珍以其已腾空房屋、结清费用并交付中介钥匙为由主张已履行交房义务，但其上述行为不符合合同约定的与康雅淑共同办理房屋交验并将钥匙交予康雅淑的要求，具备交付条件并不意味着已履行交付义务。黄伟珍主张交验房屋义务应三方共同完成，但在买卖合同关系中，交付标的物乃出卖方应履行的合同义务，且康雅淑已提出交房要求，黄伟珍仍未交付房屋，其主张未交付并非其过错不能成立。再次，关于康雅淑是否存在违约行为，一审法院认定正确，本院不予重复。综上，黄伟珍未按合同约定履行，构成违约。按照合同约定，康雅淑有权解除合同并要求其承担违约责任。一审法院判决黄伟珍返还康雅淑购房定金10000元、赔偿居间服务费96768元具有事实及法律依据。律师费系因黄伟珍违约导致合同不能继续履行而发生的合理支出，黄伟珍亦应赔偿康雅淑该项支出。一审法院根据当事人降低违约金标准的请求，结合合同约定的违约金标准、合同履行的具体情况、违约程度及过错大小等因素，酌情确定黄伟珍向康雅淑支付违约金200000元，符合本案实际情况。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿因违约造成的损失。《房屋买卖合同》明确约定了违约金的计算标准，且一审法院已根据本案具体情况对约定的标准予以适当减少，康雅淑已支付的购房定金黄伟珍应当返还，按照《居间服务合同》的约定康雅淑可向黄伟珍追偿已付的居间服务费，律师费系因黄伟珍违约造成的损失，黄伟珍主张赔偿损失的同时不应再支付违约金，缺乏依据。黄伟珍主张一审审理期限超出法定审限，经本院核实，一审系在法定审限内审理结案，不存在违反法定程序的问题。黄伟珍主张应追加中介公司为本案当事人，因中介公司并非法律规定必须参加本案诉讼的人，故其该主张缺乏依据，不能成立。另外，李玉成对于一审判决解除其与康雅淑签订的《补充协议》一项并无异议，一审并未判决李玉成向康雅淑返还购房定金、赔偿居间服务费及律师费、支付违约金等，李玉成在一审中亦未提出反诉请求，故李玉成不具有上诉利益，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，黄伟珍、李玉成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14725元，由黄伟珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年四月十二日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月