浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1024民初653号 原告：浙江中大普惠物业有限公司，住所地杭州市中大广场A座。统一社会信用代码91330000710958942T。 法定代表人：骆逸波，董事长。 委托诉讼代理人：许熹珉，员工。 被告：浙江大卫房地产开发有限公司，住所地台州市仙居县福应街道环城南路1号。统一社会信用代码91331024665162549L。 法定代表人：宋飞，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡森，公司员工。 委托诉讼代理人：崔洪军，公司员工。 原告浙江中大普惠物业有限公司（以下简称中大普惠公司）与被告浙江大卫房地产开发有限公司（以下坚持大卫公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许熹珉、被告的委托诉讼代理人崔洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中大普惠公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业管理费266607.13元，地下车位费625109元；2、判令被告给付原告滞纳金401272.26元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，原告与仙居县××小区业主委员会签订《委托物业管理服务合同》一份，载明仙居县××小区业主委员会委托原告为仙居县××小区提供物业管理服务；委托管理期限自2017年6月16日起至2020年6月30日止；物业管理服务费收取：高层住宅、排屋别墅按建筑面积每月1.70元/平方，地下室库房按每月0.5元/平米，地下停车库位按每月30元/个缴纳，按年收取物业费，合同签订后，原告即按合同约定履行了自己的义务，但被告经原告多次催讨均未按约履行。根据合同约定，若业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费及其他欠费合计的千分之五缴纳滞纳金。考虑实际情况，滞纳金按欠缴金额15%计算，一共拖欠三年，总金额为401272.26元。被告系××小区××幢××号的业主，其产权登记建筑面积为4296.65平方米，车位数共计572个。被告自2017年6月16日到2020年6月30日未交物业管理费，未交地下停车管理费625109元，物业管理费266607.13元。 被告大卫公司辩称：1、《委托物业管理服务合同》第三条约定的合作期限为自2017年6月16日起至2020年6月15日止，原告诉请物业费、车位费期间为2017年6月16日起至2020年6月30日止，比合同约定多出半个月时间。该半个月期间，原告既没有提供合同双方就延长合作期限签订的补充协议，也没有提供证据证明其在该段期间提供了物业管理服务，关于该段期间的费用，被告不认可。2、部分物业费、车位费的诉请已经超过诉讼时效，应不予支持。物业合同第七条第1款约定，物业服务费按季缴纳，被告于每季度初缴纳物业管理费。现原告提供的起诉状落款时间仅注明2020年，并未提供具体的月、日，被告只能认为原告系2020年12月31日向法院起诉。根据规定，被告2017年6月16日至2018年1月16日期间（前两季度）物业费、车位费的诉请已经超过诉讼时效，应不予支持。3、原告诉请的滞纳金标准过高，应予以调整。被告认为，即便被告存在延迟支付情形，原告因此遭受的损失也仅为利息损失，现原告未举证证明其收到其他损失，原告主张15%违约金明显过高，应当承担的滞纳金应当以LPR为准。4、对房屋面积、车位数没有异议，对应的物业管理费金额没有异议。 针对被告大卫公司的答辩，原告中大普惠公司补充陈述：1、原告在退出小区物业管理时，因为新来的物业公司没有准备好入场，原告受业委会委托管理到6月30日，也与业委会签订过协议。2、原告有与被告多次沟通记录，不存在超过诉讼时效。3、按照合同约定日5‰计算违约金，被告已经将近三年没有交纳物业费，那违约金十分高，考虑到实际，原告主张按照15%计算，已经自愿减少了。 本院经审理认定事实如下：原告中大普惠公司与仙居县××小区业主委员会签订了《委托物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在的仙居县××小区业主提供物业管理服务，服务时间为2017年6月16日起至2020年6月15日止，管理服务费用以房产证面积为准并按季缴纳，物业管理服务费收费标准为住宅1.7元/平方米·月，地下储物间0.5元/平方米·月，地下车位30元/个·月，业主或使用人未能按时足额缴纳物业管理服务费用的，应按未缴纳部分每天0.5‰的标准向乙方支付违约金等内容。合同签订后，原告开始对仙居县××小区正式开展物业服务工作，并于2020年6月30日正式退场。被告大卫公司系仙居县××小区××幢××号业主，其房屋建筑面积为4296.65平方米，车位568个，另有4个车位中途出售，出售时间分别为2019年8月30日、2019年8月19日、2019年8月21日、2019年8月21日。根据原告主张及合同约定，住宅地上面积2053.58平方米按照1.7元/平方米·月计算，地下面积2243.07平方米按照1.02元/平方米·月计算，被告大卫公司尚欠原告中大普惠公司2017年6月16日起至2020年6月30日止物业费836043.14元（210934.14+625109）。 另查明，原告中大普惠公司曾于2020年6月3日向被告送达催缴通知函，于2020年8月20日向仙居县物业纠纷调解中心申请调解，并于2020年10月22日终结调解。被告大卫公司于2017年6月16日被仙居县人民法院受理破产清算，重整计划执行的监督期限至2020年4月8日。 上述事实，有委托物业管理服务合同、关于要求延期物业服务合同的函、物业费催款函、物业费明细表、调解终结证明以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告中大普惠公司作为被告所在小区的业主委员会选聘的物业管理服务企业，为包括被告大卫公司在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，而业主拒不支付物业费极易造成物业服务企业无法开展正常的物业服务，从而对已经正常缴纳物业费的业主产生不利的影响，进而影响整个小区的秩序。本案争议焦点：一、原告主张2017年6月16日至2018年1月16日期间物业费是否超过诉讼时效？根据合同约定，被告应按季缴纳物业费，即2017年6月16日至8月15日期间的物业费原告可从2017年8月16日起主张，2017年8月16日至2018年1月16日期间的物业费原告可从2018年1月17日起主张，原告已在诉讼时效届满前向被告进行催缴，也向物业调解中心申请调解，故被告主张该期间物业费超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。二、违约金如何计算问题？根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定“……附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，被告大卫公司于2017年6月16日起进入破产清算程序，原、被告约定的逾期付款违约金系以利息方式计算和支付，因此原告主张的违约金至2017年6月16日起停止计算。重整期限届满后2020年4月9日至6月30日期间的物业费61611.35元[（568*30+2053.58*1.7+2243.07*1.02）*2.7]，可以按照合同约定计算违约金，即自2020年7月1日起按日利率0.5‰计算，被告主张按照LPR计算违约金依据不足。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江大卫房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江中大普惠物业有限公司物业管理费836043.14元及违约金（违约金按本金61611.35元、日利率0.5‰自2020年7月1日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告浙江中大普惠物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16437元，减半收取8218.5元，由被告浙江大卫房地产开发有限公司负担6126元，由原告浙江中大普惠物业有限公司负担2092.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  李 庭 二〇二一年四月六日 代书记员  王婳绮