河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终306号上诉人（原审被告）：濮阳领秀置业有限公司，住所地河南省南乐县产业聚集区鸿宇路与发展大道交叉口06号。法定代表人：陈现军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐振亮，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆程苗，河南金谋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐林昌，男，1971年9月10日出生，汉族，住河南省范县新区。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京页岩律师事务所实习律师。上诉人濮阳领秀置业有限公司（以下简称领秀置业公司）因与被上诉人徐林昌房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省范县人民法院（2020）豫0926民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人领秀置业公司的委托诉讼代理人徐振亮、骆程苗，被上诉人徐林昌的委托诉讼代理人孙华坤、刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领秀置业公司上诉请求：一、请求撤销原审民事判决第三项，依法改判驳回徐林昌要求领秀置业公司承担逾期办理产权证书违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由徐林昌承担。事实与理由：一、徐林昌起诉要求领秀置业公司人承担逾期办理产权证书违约金的诉求已超过法律规定的诉讼时效，在领秀置业公司以超过诉讼时效为由抗辩的情况下，徐林昌不享有该项诉求的胜诉权。二、即使不考虑本诉请的诉讼时效问题，一审法院也应根据双方之间的责任，不应支持因徐林昌延期办理相关资料导致无法及时办理产权证书期间的违约金，更不应支持因2020年疫情原因导致政府部门不动产登记工作停摆期间的违约金。徐林昌辩称，在涉案房屋具备办理房产的条件之后，因与领秀置业公司就办证问题协商无果，徐林昌等小区业主通过信访方式与领秀置业公司沟通办证事宜，诉讼时效一致在中断、中止，徐林昌主张逾期办证违约金并未超过诉讼时效。在此过程中徐林昌等业主并没有怠于履行自己的义务，而是开发商没有按照《城市房地产开发经营管理条利》的规定，协助业主办理产权登记，且以让徐林昌等业主多缴纳2年的物业费为条件拒绝履行开发商应尽的协助办理产权登记的义务。领秀置业公司在诉讼中并未提交受疫情影响办理产权登记的证据，领秀置业公司是在以疫情为由，给自己的违约行找到了借口，疫情期间的违约金不应扣除。一审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。徐林昌向一审法院起诉请求：1．判令领秀置业公司协助徐林昌办理房地产权属证书；2．判令领秀置业公司返还徐林昌房屋面积差额资金22208.27元及利息（自2013年12月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至面积差额返还时止）；3．判令领秀置业公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金108395.87元（按照徐林昌已付购房款348582元为基数，自2016年1月21日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至徐林昌取得房屋产权证书时止，现暂计至2020年6月1日）；4．案件受理费由领秀置业公司负担。一审法院认定事实：2013年12月28日，双方签订《商品房买卖合同》，徐林昌购买领秀置业公司设的领秀城·御苑小区第3幢2单元903号房屋，合同约定房屋面积116.64平方米，每平方米2989元，房屋总价款348582元；合同第五条约定：“……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以最终测绘面积为准，按合同约定单价据实调整，于出卖人通知期限内办理多退少补。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”合同签订后，领秀置业公司于2015年7月5日向徐林昌交付房屋。因未能办理不动产权属证书，案涉楼盘小区业主一直通过信访渠道进行反映，2019年9月18日范县房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚专项小组针对领秀置业公司开发建设的案涉楼房所在小区办理国有建设用地土地使用权及房屋所有权首次登记作出决定。2019年11月5日范县国土资源局为案涉楼房所在楼栋办理了首次登记。另，2015年6月，领秀置业公司委托濮阳市宇达房地产测绘有限公司对其开发建设的案涉楼盘进行测绘，同年8月濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具房地产测绘报告，测绘报告显示徐林昌所购房屋的建筑面积为109.21平方米，与合同约定的建筑面积相差7.43平方米。一审法院认为，徐林昌与领秀置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同第十五条约定，如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方协商处理。案涉房屋交付使用后，领秀置业公司未及时履行合同约定的办理产权登记的义务，致使徐林昌未取得案涉房屋的不动产权证书，应承担逾期办理产权证书的违约责任。现徐林昌要求领秀置业公司支付逾期办理产权证书违约金，有事实和法律依据，予以支持。案涉楼盘业主因办证问题多次向相关部门进行信访，可证明徐林昌在持续主张权利，故对领秀置业公司主张该项诉讼请求已超诉讼时效的辩解意见，不予采信。逾期办理产权证书违约金应以已付购房款总额348582元为基数，参照徐林昌起诉时的全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，违约时间按照合同约定的自房屋交付使用200日后，即2016年1月21日开始起算。徐林昌要求领秀置业公司退还房屋面积差价款，因双方签订的商品房买卖合同明确约定以最终测绘面积为准，按合同约定单价据实调整，于出卖人通知期限内办理多退少补，现徐林昌的房屋建筑面积比合同约定面积少7.43平方米，故领秀置业公司应返还房屋面积差额为22208.27元。徐林昌诉请领秀置业公司支付案涉房屋面积差价的利息，因双方在合同中未进行约定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：一、领秀置业公司于本判决生效之日起十日内协助徐林昌办理不动产权证书；二、领秀置业公司于判决生效之日起十日内返还徐林昌房屋面积差价款22208.27元；三、领秀置业公司于判决生效之日起十日内支付徐林昌逾期办理不动产权属证书违约金（以购房款348582元为基数，自2016年1月21日起，参照全国银行间同业拆借中心2020年11月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行之日止）；四、驳回徐林昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，由领秀置业公司负担。本院二审期间，围绕上诉请求徐林昌提交了2017年12月11日信访委托书，用于证明徐林昌一直主张权利，徐林昌主张预期办证违约金并未超过诉讼时效。本院组织当事人进行了质证。因委托书并非来源与政府或信访部门的留存，故对该证据本院不予采信。但上述委托书为补强证据，是否采信并不影响对案件事实的认定。本院二审查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。徐林昌与领秀置业公司订立商品房买卖合同，购买领秀置业公司出售的商品房，合同合法有效，合同双方均应以合同的约定履行义务。对本案二审中争议的焦点问题分析认定如下：一、徐林昌主张逾期办证违约金是否超过了诉讼时效问题。一审中有徐林昌提交的证据能够证明，领秀置业公司开发建设的涉案楼盘，因小区的逾期办证等问题不能得到解决，小区业主通过政府信访渠道主张自己的诉求，后该楼盘被政府列为问题楼盘，当事人以信访形式表达诉求应为诉讼时效中断事由。直至2019年2月13日政府相关部门才出台了《关于开展房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚实施方案》，故至2020年11月24日徐林昌起诉主张逾期办证违约金时，徐林昌的该项主张并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效。领秀置业公司认为徐林昌的请求全部超过诉讼时效，没有事实和法律依据。关于违约期限的认定问题。本案中，由于领秀置业公司的原因，致使徐林昌未能按照涉案商品房买卖合同的约定的期限取得产权登记，领秀置业公司应承担逾期办证的违约责任。领秀置业公司并不能证明涉案楼盘初始登记后，徐林昌可自行办理涉案房屋的不动产转移登记，领秀置业公司作为开发销售方仍有义务协助买受人办理转移登记，没有领秀置业公司的协助，徐林昌并不能自行到登记机关办理不动产转移登记，迟延办证的原因在于领秀置业公司及时未尽到合同义务。另外，领秀置业公司在本案中并未举证证明由于疫情影响徐林昌迟延办证的期限，其提出的应当扣除疫情期间，不应计入逾期办证违约期限的主张缺乏证据支持。一审判决对违约期限的认定，事实清楚，适用法律正确。综上所述，濮阳领秀置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1483元，由濮阳领秀置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 崔树峰审判员 魏献忠二〇二一年四月一日书记员 李淑娅