江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1115号上诉人（原审原告）：刘红飞，男，1988年1月20日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。上诉人（原审原告）：朱佳，女，1989年3月28日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人:刘红飞，男，1988年1月20日出生，汉族，住所地同上，系上诉人朱佳丈夫。上诉人（原审原告）：淮安市保障性住房建设管理中心，住所地淮安市清江浦区健康东路55号。法定代表人：余剑波，该中心主任。委托诉讼代理人：丁正勤，女，该单位职工。上诉人(原审被告)：华隆置业（淮安）有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路1号1幢1001-1005室。法定代表人：余惠进，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。上诉人刘红飞、朱佳、淮安市保障性住房建设管理中心（以下简称淮安保障性住房中心）因与上诉人华隆置业（淮安）有限公司（以下简称华隆置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘红飞、朱佳上诉请求：撤销一审判决，改判华隆置业公司于2020年8月29日之后逾期交房违约金顺延至实际交房之日止。本案诉讼费用及保全费用由华隆置业公司承担。事实和理由：刘红飞、朱佳对于一审判决2020年8月28日之前的逾期交房违约金数额无异议，但对于一审判决认定8月28日为实际交房日无法律和合同依据。小区是临时用电，人防、消防、外立面、绿化未经验收，燃气最近才开通，华隆置业公司无法提供《建设工程竣工验收备案表》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等。双方合同第十四条约定，房屋交付时，供水供电系统满足正常使用，临时电显然不能满足正常使用，小区应当通正式电并验收合格后再交付。淮安保障性住房中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由华隆置业公司承担。事实与理由：案涉房屋未取得房屋竣工验收备案登记，不符合房屋交付条件，一审法院以2020年8月28日向淮安保障性住房中心发放书面通知作为交付日期错误。华隆置业公司辩称，一审法院关于房屋交付条件认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回朱佳等人的上诉请求。1.一审中华隆置业公司提交充分证据证明涉案房屋已经过验收合格，且在验收意见明确载明已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律法规和工程建设强制性标准，工程施工管理资料齐全，已提交质量保修书，工程达到合格标准。2.双方签订《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为第一种即五方验收合格，对于朱佳等人陈述的竣工验收备案、临时水电等问题，并不属于合同约定的房屋交付条件，也并不影响房屋实际交付。竣工验收备案是指开发商提交相关资料报产权登记机关备案以方便业主办理房屋权属证书，属于行政机关的行政职能范畴，对房屋交付没有影响。3.双方合同第14条约定的基础设施、公共配套建筑并非双方关于交房条件的约定，在房屋交付时所有基础设施及公共配套建筑已全部具备正常运行条件。华隆置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判扣除疫情期间两个月的违约金10225.69元；本案上诉费用由刘红飞、朱佳、淮安保障性住房中心承担。事实和理由：2020年春节后，工地本来可以正常施工，但因受疫情影响，导致工期严重滞后。截止2020年4月9日房地产企业仍未能全面复工，直至2020年5月才正常开工。华隆置业公司对于逾期交付的事实不持异议，但新冠疫情属于不可抗力，华隆置业公司主张扣除受疫情影响期2个月合情合理。刘红飞、朱佳、淮安保障性住房中心辩称，疫情发生于约定的房屋交付时间2019年10月31日之后，根据合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。且与涉案房屋为同一栋楼的生效判决已经确认疫情期间不应当扣除。刘红飞、朱佳向一审法院起诉请求：1.判令华隆置业公司支付逾期交房违约金40537.64元（自2019年10月31日计算至2020年8月28日，之后以670557元为基数，按日万分之二标准顺延计算至实际交房之日止）；2.由华隆置业公司承担本案诉讼费用。淮安保障性住房中心向一审法院起诉请求：判令华隆置业公司支付逾期交房违约金10931.36元（自2019年11月1日计算至2020年8月28日，之后以181584元为基数，按日万分之二标准顺延计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2018年7月5日，朱佳、刘红飞、淮安保障性住房中心与华隆置业公司签订《商品房买卖合同》，约定共同购买华隆置业公司开发的华惠名苑小区8、9幢4单元1307室房屋，房屋总价款为822550元。朱佳、刘红飞与华隆置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买华惠名苑小区8、9幢162号房（非机动车库），车库总价款为29591元。朱佳、刘红飞与淮安保障性住房中心还签订《购买共有产权住房补充约定》，约定华惠名苑小区8、9幢4单元1307室房屋为共有产权住房，总建筑面积为130.46平方米，保障面积为72平方米，在保障面积内购房人出资272376元，购买的建筑面积为43.2平方米，淮安保障性住房中心出资181584元，购买的建筑面积为28.8平方米。两份商品房买卖合同第八条均约定出卖人应在2019年10月31日前将符合合同约定，即经验收合格的商品房交付买受人；第九条均约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；第十四条约定，出卖人承诺房屋交付时，供水供电系统满足正常使用；燃气管道接口预留到位。合同签订后，刘红飞等三方共同支付全部购房款852141元。2019年10月18日，华隆置业公司向刘红飞等在内的华惠名苑小区业主出具《致歉信》，载明因工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，2019年10月31日不能按约交房，房屋延期交付，确切交房时间以书面通知为准。2020年8月23日，华隆置业公司通知刘红飞等于2020年8月28日办理案涉房屋相关收房手续。2020年8月25日，案涉房屋通过了建设单位组织的工程竣工验收。一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，当事人均应按约履行。刘红飞等购买人已向华隆置业公司支付全部购房款，华隆置业公司理应按约履行交付房屋义务。本案中，华隆置业公司认可逾期交房的事实，双方合同约定交房的最后期限为2019年10月31日，但案涉房屋于2020年8月25日才通过建设单位组织的竣工验收合格，华隆置业公司书面通知交房日期为2020年8月28日，华隆置业公司按约应当承担自2019年11月1日至2020年8月28日期间的逾期交房违约责任，经核算，华隆置业公司应向朱佳、刘红飞支付逾期交房违约金40367.53元，应向淮安保障性住房中心支付逾期交房违约金10931.36元，故对该部分的诉讼请求，予以支持，对超出部分，不予支持。对于刘红飞等主张小区供电是临时电及案涉工程未取得竣工验收备案登记，案涉房屋不符合交付条件，要求华隆置业公司继续承担逾期交房违约金至符合交房条件之日止，由于案涉房屋已通过竣工验收合格，符合合同约定的交付条件，刘红飞、朱佳等提供的证据不足以证明其主张，故对其该项主张，不予支持。对于华隆置业公司辩称应当减免新冠××疫情期间五个月的违约责任的主张，新冠××疫情发生在合同约定的交付日期之后，系其迟延履行后发生，华隆置业公司以此作为逾期交付的不可抗力的理由，不能成立，不能免除该期间的责任，对华隆置业公司该项抗辩意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、华隆置业公司于判决发生法律效力之日起十日内向朱佳、刘红飞支付逾期交房违约金40367.53元，向淮安保障性住房中心支付逾期交房违约金10931.36元；二、驳回朱佳、刘红飞、淮安保障性住房中心其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元，保全费554元，由华隆置业公司负担。本案二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱佳、刘红飞提供证据：1.江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答，证明该解答规定了如果政府对商品房交付有规定的，应当按照政府规定执行。2.淮安市房地产开发项目交付使用管理意见，证明该意见明确竣工验收备案后房屋才能交付。3.商品房买卖合同，证明储藏室违规交付，出卖人需提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。上诉人淮安保障性住房中心提供建设工程竣工验收备案，证明房屋交付必须验收备案合格。华隆置业公司质证意见为，上述材料不属于新证据，对其证明目的不予认可，住宅和储藏室是配套的，在交房时已经提交了住宅质量保证书和使用说明书。淮安保障性住房中心对上述证据材料不持异议。上诉人华隆置业公司提供2020年4月9日淮安市住房和城乡建设局关于转发省住建厅《住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》的通知，证明截止2020年4月9日，房地产企业因疫情影响尚未全面复工，客观上对华隆置业公司经营造成了影响，故主张扣除疫情期间违约责任。上诉人朱佳、刘红飞、住房和保障中心质证认为，对该文件的真实性无法确认，且疫情期间与合同交付时间不矛盾，不应扣除。经审查，上诉人提交证据的真实性予以认可，但均不能达到其证明目的。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案纠纷所涉法律事实发生于民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用当时的法律。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题，经查，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第一百三十八条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。故依法成立的合同，对合同双方均具有约束力，但同时不得违反法律、行政法规的强制性规定。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条亦规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，房屋交付的法定条件是房屋竣工验收合格。本案中，双方合同第八条将房屋的交付条件约定为“1.该商品房经验收合格”，现案涉房屋已于2020年8月25日竣工验收合格，故双方合同约定的房屋交付条件已成就，且不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定有效。上诉人朱佳、刘红飞所提交的《淮安市房地产开发项目交付使用管理意见》等规范属于地方规范性文件，不属于法律、行政法规，故不影响涉案商品房买卖合同约定的效力；其次，上诉人刘红飞、朱佳主张案涉房屋的交付条件应为竣工验收备案，但双方并未将合同“2.该商品房经综合验收合格”、“4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”等条件作为约定的交付条件。合同第十四条约定“房屋交付时，供水供电系统满足正常使用，燃气管道接口预留到位”，双方并未约定上诉人所称的正式水电作为交付条件，且根据双方陈述，案涉小区现均已开通燃气、正式水电。除此之外，上诉人刘红飞、朱佳、淮安保障性住房中心如对房屋质量有异议，或者因用水用电、未验收备案而遭受损失，可以在接收房屋后，凭相关证据依法另行向销售方主张违约或损害赔偿责任，但并不能以商品房未达到交付标准为由拒绝接收房屋。关于上诉人华隆置业公司所提应扣除疫情期间两个月的违约金10225.69元的上诉理由，经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。出卖人应当按照约定的期限交付标的物，双方《商品房买卖合同》约定华隆置业公司应于2019年10月31日前将房屋交付使用，其未在合同约定的交房时间内交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。新冠疫情的防控措施发生在双方约定的交房期间之后，依法不能免除其违约责任，华隆置业公司该上诉理由无法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人朱佳、刘红飞、淮安保障性住房中心、华隆置业公司的上诉请求均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人朱佳、刘红飞预交的二审案件受理费80元，上诉人淮安市保障性住房建设管理中心预交的二审案件受理费1087元，上诉人华隆置业（淮安）有限公司预交的二审案件受理费56元，分别由各上诉人自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年四月二十六日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇