湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初318号原告：娄底市国安物业服务有限公司，住所娄底市娄星区娄星南路娄底二中****。法定代表人：朱国清。委托诉讼代理人：刘锦，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜炜，系原告法定代表人朱国清之夫。被告：曾秋云，男，汉族，1971年7月11日出生，户籍所在地湖南省邵东市，住湖，住湖南省娄底市娄星区div>原告娄底市国安物业服务有限公司（以下简称国安物业公司）诉被告曾秋云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告国安物业公司及其委托代理人刘锦、张炜炜、被告曾秋云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业公司请求法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费4551元（2015年1月起至2018年12月和2020年1月至2020年12月止未缴纳，另车库和杂房费用为632元），并支付资金占用费500元（暂定）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告曾秋云答辩意见如下：国安物业公司管理和服务不到位，其家中房顶多次漏水，物业公司拖了很久才派人维修，且并没有维修好，其单元门坏了，也一直未维修好，其女儿要打证明也因为未交物业费原告不给出具证明，另原告还乱伐树木，没有维修和养护公共设施。查明的事实根据当事人诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下：被告购买了湖南省娄底市娄星区××街××小区××栋××住房一套，房屋建筑面积为126.3平方米，另还有23.42平方米、14.46平方米、12.8平方米的车库和杂房共计三个。2014年12月27日，左凯等十人代表娄底市XXXXX小区业主委员会与娄底市大地物业服务有限责任公司（娄底大地物业公司）签订了《XXXXX小区物业管理服务合同》，约定由娄底大地物业公司为XXXXX小区提供物业服务，住宅，住宅的物业服务费价格为0元/月?平方米，小区内门面、车库和杂房按0.24元/月?平方米收费。委托服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2020年9月18日，娄底大地物业公司出具情况说明：“我公司在2015年1月1日至2015年12月31日期间，担任娄底市XXXXX小区的物业服务单位。2015年12月31日我公司退出该小区的管理，从2016年1月1日开始由娄底市国安物业服务有限公司在该小区提供物业服务。我公司已将此服务期间小区的所有债权债务全部转让给娄底市国安物业服务有限公司，由该公司向欠费业主主张权利，收取欠费业主的物业费，并承担相关义务。我公司承诺不再向欠费业主另行主张权利，特此说明！”2015年12月，原告作为乙方与作为甲方的左凯等九人签订了《物业服务合同》，合同约定，甲方将XXXXX小区委托乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人是本物业的全体业主和物业使用人。委托服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、树木花草、桌橙、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生的管理；小区内交通与车辆停放及车辆出入管理，包括地下停车场管理与车辆出入管理；维护小区公共秩序与公共安全；管理与物业相关的图纸与资料。合同还对物业服务要求与标准进行了约定。其中住宅的物业服务费价格为0.52元/月?平方米，地库、杂房0.26元/月?平方米。委托服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。此后，原告为案涉小区提供物业服务至今，但未再与被告签订物业服务合同。2020年9月21日，娄底市房地产管理局物业市场管理科出具证明，载明：XXXXX小区首届业委会于2009年4月7日在我中心（原娄底市房地产管理局）备案，后一直未换届。被告从2015年1月至2018年12月，2020年1月至12月均未缴纳物业费，原告向被告催讨物业服务费无果，于2021年1月5日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，原告提供《物业服务合同》拟证明该合同系原告与小区业主委员会的代表签订的，且加盖了业主委员会的公章，双方应当按照该合同条款履行各自的义务，但本案案涉小区即XXXXX小区在原告进入案涉小区即2015年年底时未成立业主委员会，原告亦未能举证证明左凯等人系受全体业主委托与原告签订《物业服务合同》以及该合同经过公示，故该合同无效。原被告双方未签订有效的《物业服务合同》，但该小区从2016年至今一直系由原告提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系，故被告仍应当支付相应的物业服务费用。原告提交的《物业服务合同》中约定的物业费为住宅0.52元/月?平方米，地库、杂房0.26元/月?平方米的标准，该标准未明显超过本地同类型小区的平均水平，可以认定为本案案涉小区物业费用的收取标准。2015年1月至12月系由娄底大地物业服务有限公司为案涉小区提供物业服务，现该公司将服务期间小区的所有债权债务全部转让给原告，由原告向欠费业主主张权利，属于债权转让，一经通知业主即生效，故被告还应当按照住宅0.48元/月?平方米的标准支付该时间段的物业服务费用。被告虽然提交了反诉状，但未提出明确的反诉诉讼请求，反诉的事实和理由均是对原告的诉讼请求的反驳和抗辩，故在本案中可以一并解决。被告答辩称原告在履行物业服务过程中存在违约行为，故其不缴纳物业费用。结合被告提交的证据以及本院在小区现场实地调查和核实的情况，原告为被告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故应适当减少被告所负担的物业费数额，本院结合本案实际情况酌情认定物业费为3249.5元(126.3㎡×0.48元/㎡×12个月+〔126.3㎡×0.52元/㎡×48个月〕×80%)，车库费用652元(23.42+14.46+12.8)㎡×0.24元/㎡×12个月+〔(23.42+14.46+12.8)㎡×0.26元/㎡×48个月〕×80%)，且对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告虽然提交了反诉状，但未提出明确的反诉请求，反诉的事实和理由均是对原告的诉讼请求的反驳和抗辩，故被告的反诉不成立。需要说明的是，本案小区至今未成立业主委员会，故业主的相关权利无法行使，原告与小区业主之间的矛盾也与日俱增，为了化解矛盾，业主能享受更好的物业服务，小区成立业主委员会系当务之急。在业委会成立之前，原告和全体业主是共生共存的关系，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和原告获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的是原告和全体业主。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾秋云于本判决生效之日起十日内向原告娄底市国安物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费共计3901.5元；二、驳回原告娄底市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曾秋云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳），由原告娄底市国安物业服务有限公司负担10元，被告曾秋云负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二一年四月六日书记员  颜媚附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。