江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初907号原告：江苏国基物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区国基城邦商业A，确认送达地址徐州市淮海东路201号金凯隆大厦803室，指定代收人刘杰，电话13952******。法定代表人：欧亚东,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，江苏清韵律师事务所律师。被告：班某，男，1976年6月9日出生，汉族，住徐州市铜山区，确认送达地址徐州市云龙区彭城南路278号江苏银行四楼，指定代收人王灿。被告：班丰铄，男，2004年9月17日出生，汉族，住徐州市铜山区，确认送达地址徐州市云龙区彭城南路278号江苏银行四楼，指定代收人王灿。法定监护人：班某（系被告班丰铄父亲），男，1976年6月9日出生，汉族，住徐州市铜山区。上述两被告共同委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：邓苗，上海宇天律师事务所律师。原告江苏国基物业管理有限公司（以下简称国基物业公司）诉被告班某、班丰铄物业服务合同纠纷一案，本院2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月3日、3月11日公开开庭进行了审理。原告国基物业公司的委托诉讼代理人刘杰以及被告班某、班丰铄的共同委托诉讼代理人王灿、邓苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国基物业公司向本院提出诉讼请求：1.二被告给付原告2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费312340元及违约金88482元（暂计算至2020年12月31日），合计400822元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年1月，原告（变更前为徐州国基物业管理有限公司）与徐州金洋置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为紫金东郡小区提供物业管理服务，合同期限自2013年1月起至2015年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业费收费标准为商业物业3元/月/平方米。2019年11月23日，原告与徐州市云龙区金洋紫金东郡小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定合同期限自2019年11月23日起生效至2022年11月22日终止。原告系云龙区紫金东郡小区的物业服务企业，自2013年1月开始至今一直在为该小区提供物业管理服务。二被告系紫金东郡小区C5#-l-101室商铺（建筑面积1275.16平方米）的产权人，商铺用途经营饭店。原告依约履行了合同义务，但二被告拖欠物业服务费312340元未及时交纳，其应按每天万分之二的标准向原告支付违约金。经原告多次催要，二被告均置之不理。为维护原告的合法权益，2020年8月原告向贵院提起诉讼，但贵院以原告未经书面催交不符合起诉条件为由裁定驳回了原告的起诉。2021年1月，原告向二被告发出催告函，二被告签收后仍置之不理。现原告再次向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告班某、班丰铄共同辩称：原告诉请缺乏事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月，案外人徐州金洋置业有限公司（甲方）与原告（乙方）（徐州国基物业管理有限公司于2017年7月12日将其工商登记的企业名称变更为江苏国基物业管理有限公司）签订了《前期物业服务合同》一份，约定：“……甲方选聘乙方对金洋紫金东郡（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况。第一条物业基本情况：物业名称金洋紫金东郡；……坐落位置民富路以北、庆丰路以东，建筑面积409491.2平方米，物业管理区域四至：东至经二路、南至民富路、西至经一路、北至和平路（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章服务内容与质量。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水、管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……第三章服务费用。第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（有电梯）：1.2元/月·平方米；高层住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：3.0元/月·平方米。……第八条业主应于上房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每次上房交费一年后的每一季度的第一个月缴纳下一年度物业服务费用履行交纳义务。……第八章违约责任。……第二十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）和其他约定费用的，应按万分之二/天的标准向乙方支付违约金。……第九章其他事项。第三十条本合同期限自2013年1月起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十一条本合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。……。”2014年1月20日，上述《前期物业服务合同》在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科进行了备案。2016年1月1日至2019年11月22日，因案涉《前期物业服务合同》到期后，案涉小区业主委员会尚未成立，案外人徐州金洋置业有限公司也未选聘其他物业公司，此间原告虽未就案涉小区签订物业服务合同，但原告一直在为案涉小区提供物业服务，直至2019年11月该小区业委会成立后，才与该小区业委会签订了书面的物业服务合同。在此期间，原告于2016年2月20日被徐州市人民政府表彰为2015年度幸福家园创建工作先进小区，又于2017年2月9日被徐州市住房保障和房产管理局表彰为2016年度徐州市创建全国文明城市优秀物业管理小区一等奖。2016年至2019年期间，案涉小区商铺部分业主向原告交纳了物业服务费。2019年11月23日，案外人徐州市云龙区金洋紫金东郡小区业主委员会与原告签订了《金洋紫金东郡小区物业服务合同》一份，约定：“……就甲方选聘乙方对金洋紫金东郡小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况。第一条物业基本情况：1、物业名称：金洋紫金东郡；物业类型：住宅及沿街商业；坐落地址：徐州市汉景大道28号；建筑面积：总建筑面积约409491.2平方米。2、物业管理区域四至：北至三八河南岸路，东至兴云路，南至民富路，西至经一路。第二章服务内容与质量。第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需承担义务的设施设备（如供配电、供水等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及共用雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、小区车辆进出及停放管理。6、小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、小区内业主装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。9、定期开展社区文化活动（每年不低于10次）。10、国家物业法律法规规定的其他内容。……第三章合同期限。第五条本合同期限2019年11月23日起生效至2022年11月22日终止。本合同生效后，金洋紫金东郡小区《前期物业服务合同》自动终止。……第五章服务费用。第八条物业公共服务费。1、本物业管理区域物业公共服务收费实行包干制方式，盈亏由乙方自行承担。2、收费标准（按房屋的建筑面积缴纳费用）：住宅：1.20元/月/平方米，商业：3.00元/月/平方米。3、物业公共服务费不包含公共分摊费用、房屋共用部位共用设施设备中大修、更新、改造费用。……第十一条费用交纳。1、物业公共服务费：业主每次按年向乙方支付，业主应在当年物业费到期后缴纳下一年度12个月的物业公共服务费。……第九章违约责任。……第二十五条业主、物业使用人违反本合同的约定，未按本合同约定的收费标准和时间足额交纳物业公共服务费、公共分摊费及有关费用的，乙方有权要求其补交。逾期之日起，应按照未付费用每日万分之四的标准支付违约金予乙方，逾期一个月及以上仍未缴纳者，乙方有权采取必要措施催缴。……。”2019年12月25日，上述《金洋紫金东郡小区物业服务合同》在徐州市云龙区房产服务中心进行了备案。另查明，2015年7月28日，被告班某、班丰铄（买受人）与案外人徐州金洋置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号:0502018），购买位于徐州市，该商品房的用途为商服，建筑面积为1275.16平方米（该房产《不动产权证书》载明的房屋建筑面积亦为1275.16平方米）；该合同第十七条约定“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归该楼内产权人共有，由物业公司统一管理；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该楼内产权人共有，由物业公司统一管理。”2016年5月12日，被告向原告交纳了9000元的物业费（该费用是按案涉房产中500平方米计算，即3元/月/平方米×6个月×500平方米计算得出）。为此，原告出具的《收据》载明：“交款单位5-1-101（味道酒店）500平方收款方式刷卡人民币（大写）玖仟元整￥9000.＇收款事由物业公共服务费（2016.4.1-2016.9.31）”。又查明，原告从徐州市城市建设档案馆调取的案涉紫金东郡小区的规划总平面定位图显示，被告所有的案涉房屋属于紫金东郡小区规划范围，在原告的物业管理范围内。另外，案涉紫金东郡小区的消防管网平面图显示，被告所有的案涉房屋的消防管网并入该小区消防系统，亦在原告的物业管理范围内。2021年3月9日，徐州市云龙区翠屏山街道办事处出具《证明》一份，载明：“兹证明徐州市云龙区金洋紫金东郡小区业主委员会与江苏国基物业管理有限公司于2019年11月23日签订的《金洋紫金东郡小区物业服务合同》周期（2019.11.23-2022.11.22），在翠屏山街道办事处办理完毕备案手续，为该小区唯一合法物业服务企业。特此证明！”次日，徐州市云龙区金洋紫金东郡小区业主委员会出具《证明》一份，载明：“兹证明徐州市云龙区金洋紫金东郡小区业主委员会与江苏国基物业管理有限公司于2019年11月23日签订的《金洋紫金东郡小区物业服务合同》周期（2019.11.23-2022.11.22），合同属实，证明江苏国基物业管理有限公司为该小区唯一合法物业服务企业。特此证明！”庭审中，原、被告确认以下事实：被告班某在原告第一次起诉其的案件【即本院（2020）苏0303民初5150号】庭审时确认案涉房屋交付其的时间为2016年1月1日；2017年4月其将案涉房屋出租出去之前，即2016年1月1日至2017年3月31日案涉房屋处于空置状态，其未入住、未使用；2020年6月20日，租赁案涉房屋的使用人不再租赁了，且从该时间点之后至原告起诉要求被告支付其物业费的截至时间点，案涉房屋也未在对外出租使用，即2020年6月21日至2020年12月31日案涉房屋处于空置状态。原告对上述时间节点及案涉房屋的相应状态予以认可。经本院查实，原告为被告案涉房屋提供的物业服务包括下水管道疏通、化粪池疏通，处理被告反映的断电跳闸、井盖损坏、路面破损等问题，维修断裂的地桩，日常卫生保洁服务，车辆停放管理，安全巡逻管理服务等。基于上述查明的事实，经本院核算，被告尚欠付原告2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为196045.73元【具体计算方法为：2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业费，案涉房屋处于空置状态，案涉房屋建筑面积1275.16平方米×3元/月/平方米×15个月×70%-2016年5月12日已经支付的9000元=31167.54元；2017年4月1日至2020年6月20日期间的物业费，案涉房屋处于使用状态，案涉房屋建筑面积1275.16平方米×3元/月/平方米×（38个月+20天）=147918.56元；2020年6月21日至2020年12月31日期间的物业费，案涉房屋处于空置状态，案涉房屋建筑面积1275.16平方米×3元/月/平方米×（6个月+10天）×70%=16959.63元，以上合计196045.73元】。本院认为：2013年1月案外人徐州金洋置业有限公司（甲方）与原告（乙方）（徐州国基物业管理有限公司于2017年7月12日将其工商登记的企业名称变更为江苏国基物业管理有限公司）签订的《前期物业服务合同》以及2015年7月28日被告班某、班丰铄（买受人）与案外人徐州金洋置业有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同号:0502018）均系各方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应全面履行各自义务。关于原告主张的物业费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。物业公司为业主提供物业服务，有权向业主收取物业费。经本院查实，原告为案涉小区（包括案涉房屋，案涉房屋在案涉小区范围内）提供了物业服务，其有权要求被告缴清欠付的2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费196045.73元，对原告主张的该期间之前的物业费，因案涉房屋尚未交付被告，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。本院考虑到本案纠纷实际情况，原告提供的物业服务尚有改进空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间和谐关系，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院暂不予支持。关于被告辩称的“被告涉案房屋并不在原告前期和现期物业服务合同范围内”的意见。原告举证的物业服务合同中明确约定物业服务范围为“坐落位置民富路以北、庆丰路以东，建筑面积409491.2平方米，物业管理区域四至：东至经二路、南至民富路、西至经一路、北至和平路”以及“坐落地址：徐州市汉景大道28号；建筑面积：总建筑面积约409491.2平方米。物业管理区域四至：北至三八河南岸路，东至兴云路，南至民富路，西至经一路”；且被告于2015年7月28日与案外人徐州金洋置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号:0502018）明确载明：房屋坐落于徐州市，建筑面积为1275.16平方米。结合上述证据，能够确定案涉房屋坐落于原告的物业管理区域内，属于原告提供物业管理服务的区域范围内。故对被告的此项辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称的“原告没有权利义务为被告提供涉案物业的服务，客观上也从未提供涉案的物业服务，原告没有权利向原告主张物业费”的意见。本院认为，物业服务合同是作为全体业主共同享有物业服务为主要内容的合同，并不应以个别业主的认知和感受作为物业方是否提供物业服务的依据。被告主张原告未提供任何物业服务，并提供了视频以及其与徐州新东方物业管理有限公司签订的《紫金东郡C5号楼1-101物业管理服务合同》等作为证据，但该视频只能反映某个时间段的情况，并不能反映其他时间段原告提供物业服务的情况，更不能证明原告自始至终没有为案涉房屋提供过任何物业服务，而且原告提供的物业服务并不局限于保洁、垃圾清运的内容。另外，徐州市云龙区翠屏山街道办事处出具的《证明》以及徐州市云龙区金洋紫金东郡小区业主委员会出具的《证明》，均证明自2019年11月23日至2022年11月22日，原告江苏国基物业管理有限公司为案涉小区唯一合法的物业服务企业，能够证明原告为包括案涉房屋在内的紫金东郡小区提供了相关物业服务的事实，因此，对被告提供的物业服务合同，本院不予采信。故对被告的此项辩称意见，本院亦不予采纳。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告班某、班丰铄支付原告江苏国基物业管理有限公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费196045.73元；二、驳回原告江苏国基物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7312元，由原告江苏国基物业管理有限公司负担3576元，由被告班某、班丰铄共同负担3736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 刘 松二〇二一年四月一日书记员 崔朝宇