福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终1275号 上诉人（原审原告）：漳州福农房地产有限公司，住所地福建省漳州市常山开发区常山新侨村124号，统一社会信用代码91350622569297224B。 法定代表人：孙振淋，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：施彬坤，男，1988年4月10日出生，汉族，住福建省云霄县。 原审第三人：中国银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省云霄县云陵镇绥阳路170号，统一社会信用代码913506228566665209。 代表人：吴文通，该支行行长。 上诉人漳州福农房地产有限公司（以下简称“福农公司”）因与被上诉人施彬坤、原审第三人中国银行股份有限公司云霄支行（以下简称“中行云霄支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福农公司上诉请求：撤销一审判决，判令解除福农公司与施彬坤于2014年12月13日签订的合同编号35068308030200163《商品房买卖合同》及其补充协议；判令施彬坤于《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除之日起十日内配合福农公司办理址在漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续并承担因此产生的费用；判令施彬坤于《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除之日起十日内配合福农公司办理《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议备案登记撤销手续并承担因此产生的费用；判令施彬坤返还福农公司代偿还款本息（以2016年4月28日起暂计至2020年4月22日为132655.56元）；5.判令施彬坤支付福农公司违约金（以实际代偿金额为基数自代偿之日2016年4月28日起至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；本案案件受理费应由施彬坤承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，2014年12月13日福农公司与施彬坤签订合同编号为35068308030200163的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定施彬坤购买福农公司址在漳州市常山开发区新寮管理区上城国际5幢1004号的商品房，建筑面积134.62平方米，单价每平方米3800元，总金额为511556.00元，付款方式为施彬坤于2014年12月13日前支付首期房价款161556元，余款350000元由施彬坤向中行云霄支行申请按揭贷款，施彬坤未按约定如期还款，也未按约定办理房屋入住，经法院判决解除双方贷款合同，一审错误认定福农公司交付房屋，买卖合同已经履行完毕，导致判决结果错误。一审法院对同样的案件事实出现不同的判决观点和结果。 施彬坤没有提交书面答辩意见。 中行云霄支行没有陈述意见。 福农公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除福农公司与施彬坤于2014年12月13日签订的合同编号为35068308030200163《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令施彬坤于《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除之日起十日内配合福农公司办理址在漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续并承担因此产生的费用；3.判令施彬坤于《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除之日起十日内配合福农公司办理《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议备案登记撤销手续并承担因此产生的费用；4.判令施彬坤返还福农公司代偿还款本息（以2016年4月28日起暂计至2020年4月22日为132655.56元）；5.判令施彬坤支付福农公司违约金（以实际代偿金额为基数自代偿之日2016年4月28日起至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；6.本案案件受理费应由施彬坤承担。 一审法院对福农公司主张的事实予以确认。福农公司主张事实：2014年12月13日福农公司与施彬坤签订合同编号为35068308030200163的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定施彬坤购买福农公司址在漳州市常山开发区新寮管理区上城国际5幢1004号的商品房，建筑面积134.62平方米，单价每平方米3800元，总金额为511556.00元，付款方式为施彬坤于2014年12月13日前支付首期房价款161556元，余款350000元由施彬坤向中行云霄支行申请按揭贷款。2014年11月19日中行云霄支行与施彬坤、福农公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2014年常中银字第ZF075号），约定施彬坤向中行云霄支行借款350000元，贷款期限180个月，按月等额本息还款，还款日为每月18日。福农公司提供阶段性连带责任保证，合同约定应在福农公司承担连带责任保证的情形出现后，中行云霄支行有权要求福农公司承担保证责任。贷款合同签订后，施彬坤未依约偿付每月的按揭贷款本息。自2016年4月28日起至2020年4月22日福农公司共为施彬坤代偿按揭贷款本息132655.56元。 一审法院认为，施彬坤与福农公司、中行云霄支行签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,各方均应按照约定全面履行各自的合同义务。施彬坤向福农公司购买案涉房屋，双方形成房屋买卖合同关系。福农公司为施彬坤向中行云霄支行的按揭贷款提供连带责任保证,双方形成借款担保合同关系。后因施彬坤未依约偿还按揭贷款,截至2020年4月22日中行云霄支行从福农公司账户划扣了贷款本息共计132655.56元,福农公司承担了保证责任。施彬坤与福农公司基于《商品房买卖合同》形成房屋买卖合同关系,施彬坤已付清购房款,福农公司已协助施彬坤办理案涉房屋的相关登记手续,房屋买卖合同的权利义务已经全部履行完毕。施彬坤未按期偿还贷款,导致福农公司被扣划保证金,福农公司是基于借款担保合同履行担保责任。房屋买卖合同关系与借款担保合同关系二者为不同法律关系,福农公司不能基于履行了担保责任而主张解除商品房买卖合同。《商品房买卖合同》合同补充协议第三条第四款约定混淆了两个法律关系,加重了施彬坤的责任,应认定为无效的格式条款，现福农公司主张解除其与施彬坤签订的《商品房买卖合同》没有依据，依法不予支持。福农公司要求施彬坤协助办理注销房屋预告登记手续、撤销合同备案登记手续、支付相关费用的主张,均以《商品房买卖合同》的解除为前提,根据前述分析,因福农公司主张解除《商品房买卖合同》不予支持,故其基于合同解除提出的其他主张均缺乏事实依据,依法不予支持。截至2020年4月22日福农公司为施彬坤代偿按揭贷款132655.56元，福农公司可依法行使追偿权,因追偿权与本案并非同一个法律关系，福农公司可通过另案向施彬坤主张，本案不予处理。施彬坤经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回漳州福农房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费8955.5元，由漳州福农房地产有限公司负担。 福农公司对一审查明的事实没有异议。 二审中，福农公司提交新的证据：1、中行转转账存根；2、贷款已还清凭证；3、三张核心银行系统还款结清单据，拟证明施彬坤所欠尾款24万多元全部由福农公司还清。 本院认为，施彬坤与福农公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,各方均应按照约定全面履行各自的合同义务。补充协议中明确约定了若施彬坤未能按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用，致使福农公司因履行担保责任而受到损失时，则视为施彬坤构成根本性违约，福农公司有权单方面解除合同，收回房产。现因施彬坤未按期还贷，导致福农公司作为连带保证人代施彬坤偿还贷款。福农公司履行了保证义务，福农公司请求解除合同的条件成就，福农公司起诉主张解除其与施彬坤签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议及解除备案的诉讼请求，予以支持。福农公司代为施彬坤偿还贷款本息132655.56元，施彬坤应予返还。福农公司请求判令施彬坤支付违约金的理由成立。一审以房屋买卖合同关系与借款担保合同关系二者为不同法律关系，《商品房买卖合同》合同补充协议的约定混淆法律关系，加重了施彬坤责任，应认定为无效的格式条款为由，判决驳回福农公司诉讼请求不当。施彬坤在一审未能出庭主张补充协议无效，应视为其放弃诉讼权利，一审自行认定补充协议因加重责任而无效不当，应予纠正。福农公司并无举证证实是否需要因办理预告登记的注销手续和备案登记撤销手续的费用，故该主张不予支持。 综上，漳州福农房地产有限公司的上诉部分请求成立，予以支持，部分请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省云霄县人民法院(2020)闽0622民初1356号民事判决； 二、解除漳州福农房地产有限公司与施彬坤于2014年12月13日签订的合同编号35068308030200163《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、施彬坤于2014年12月13日签订的合同编号35068308030200163《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内配合漳州福农房地产有限公司办理址在漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续； 三、施彬坤于合同编号35068308030200163《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内配合漳州福农房地产有限公司办理备案登记撤销手续； 四、施彬坤应于判决生效之日起十五日内返还漳州福农房地产有限公司代偿还款132655.56元； 五、施彬坤应于判决生效之日起十五日内支付漳州福农房地产有限公司违约金（以132655.56元为基数自代偿之日2016年4月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至还清时止）； 六、驳回漳州福农房地产有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费8955.5元，二审案件受理费8955.5元，均由施彬坤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二一年四月二十一日 法官助理  杨国栋 书 记 员  吴茵婷