安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终277号 上诉人（原审被告、反诉原告）：明发集团安徽金寨城市开发有限公司，住所地安徽省金寨县新城区江环北路金寨县国土局一楼，统一社会信用代码91341524322810890W（1-1）。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨国庆，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：闻博文，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：储述林，男，1986年2月27日生，汉族，住安徽省金寨县。 上诉人明发集团安徽金寨城市开发有限公司（以下简称明发公司）因与被上诉人储述林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 明发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中，因房屋交付时间顺延，案涉租赁合同的实际租赁期限为2018年6月30日至2023年10月31日，在疫情发生时尚有三年多租赁期限，被上诉人因疫情影响只是暂时不能正常使用房屋，并不必然导致合同终止。金寨县于2020年3月通告允许餐饮行业有序恢复经营，2020年6月安徽省疫情防控已处于常态化状态。被上诉人于2020年9月疫情处于常态化后，违反合同约定单方要求解约，即使一审法院判决解除合同，也应当认定被上诉人构成违约，应当按照法律规定及合同约定承担违约责任。二、一审判决案涉合同于2020年9月23日解除，且被上诉人继续占用房屋，一审判决以上诉人的反诉请求仅认定被上诉人支付租金至2020年10月31日，对此后的占用行为未作出处理。上诉人的反诉请求是继续履行合同，一审法院在判决解除合同前，未对上诉人进行释明。一审法院于2020年11月底作出判决，未对上诉人2020年10月31日之后的占用状态予以认定，严重损害了上诉人的合法权益。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被上诉人屡次迟延支付租金，应当按照合同约定承担违约责任。1.关于2020年2月1日之前迟延支付租金及违约金，违反合同约定，上诉人有权在诉讼时效内随时主张自己的合法权利。2.关于2020年2月1日以后至2020年4月30日期间的租金迟延支付违约金的问题。其违约行为发生在2020年1月24日疫情爆发之前，根据法律规定，应当承担违约责任。至于2020年5月1日之后的租金，因金寨县疫情已经处于常态化状态，被上诉人迟延交付租金，也应当承担违约责任。且一审法院已经酌情减免了被上诉人一个半月的租金，却对被上诉人的违约行为未作处理，严重损害了上诉人的权益。四、一审法院第三项租金减免错误，案涉房屋2020年2月1日至2020年10月31日期间的月租金为104000元，减免后，被上诉人也应当向上诉人支付780000元。五、案涉合同约定，被上诉人在承租期间需要向上诉人或者被上诉人指定的物业管理公司支付综合管理费及逾期支付违约责任，一审法院不予审理，要求上诉人另行起诉，增加了上诉人的诉累。即使一审法院准许被上诉人撤回关于物业服务费、空调使用费、公共耗能费的诉请，也应当对上诉人的反诉请求继续审理。 储述林答辩称，被上诉人在2017年与上诉人签订两份合同，一楼用于经营婚宴酒店，三楼用于餐饮等。2020年3月15日防疫指挥部发表19号通知，要求不允许开展聚餐等活动，至今仍未解除。文件内容足以证明合同签订的目的无法实现，因此，合同应当予以解除。2020年7月31日，我方已经向上诉人递交合同解除申请，上诉人未同意解除，直至起诉解约。合同签订明确最终面积以实际面积为准，实际测量未1340平方米。因此，租金的金额应当予以变更。2020年2月1日前的租金我方已经足额交纳，拖欠部分属于疫情爆发后，我方无力承缴，并多次向上诉人书面申请予以缓交或减免，至今上诉人未同意。上诉人要求的违约金不成立。 储述林向一审法院起诉请求：1.确认储述林与明发公司签署的《租赁合同》于2020年7月31日已解除，明发公司依法退还履约保证金、水电保证金共计17万元；2.判令租金以及相关的物业费计算根据实际测绘面积重新核算；3.判令明发公司免收储述林2020年2月1日后的租金费用；4.判令明发公司免除储述林2020年2月1日后的物业服务费、空调使用费、公共能耗费等费用；5.本案所有诉讼费用由明明发公司承担。诉讼中，储述林撤回要求明发公司免除2020年2月1日后的物业服务费、空调使用费、公共能耗费等费用的诉讼请求。 明发公司向一审法院反诉请求：1.判令储述林继续履行合同，并向明发公司支付欠缴的31号商业楼外一层118、125号铺位租金2020年2月1日至2020年10月31日共936000元；2.判令储述林向明发公司支付迟延支付租赁违约金至其缴付完毕之日（暂计至2020年10月13日为121414.75元，以逾期金额为基数，自逾期之日起至2019年8月19日期间按同期中国银行公布的贷款基准利率的4倍计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算）；3.要求储述林按照合同约定缴纳承租期间拖欠的综合管理费（2018年7月1日至2020年12月31日）、电费（自2018年6月30日至2020年8月31日）等在内的一切费用共371599.82元及违约金（暂计至2020年10月13日为121414.75元，以逾期金额为基数，自逾期之日起至2019年8月19日期间按同期中国银行公布的贷款基准利率的4倍计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算）；4．本案本诉及反诉的诉讼费用由储述林承担。 一审法院认定事实：明发公司与储述林于2017年5月签订了《明发金寨项目租赁合同》，储述林租用明发公司位于金寨明发城市广场31号楼一楼商铺共计2000平方米，用于经营红石阁婚宴酒店。约定：承租期限：该房屋的租赁期限为5年，自2017年8月31日起至2022年8月30日止；承租费该店铺的租金按建筑面积计算，2017年8月31日至2018年12月31日，租金为39元/㎡/月；2019年1月1日至2019年12月31日，租金为52元/㎡/月；2020年1月1日至2020年12月31日，租金为56.16元/㎡/月；2021年1月1日至2021年12月31日，租金为56.16元/㎡/月；2022年1月1日至2022年8月30日，租金为60.65元/㎡/月，明发公司因经营产生的管理费用、水、电、气以及通讯费等由明发公司负责；综合管理费：综合管理费按三个月支付，储述林在明发公司交付物业前20日须向明发公司或明发公司所指定的物业管理公司支付开始三个月综合管理费，即2017年8月31日至2017年11月30日，储述林应于当月交租限届满前20日向明发公司或明发公司所指定的物业管理公司交付下三个月综合管理费；逾期支付则按拖欠费用的2%每日计算违约金。拖欠综合管理费累计超过30天，明发公司有权解除合同，不退还储述林缴纳的履约保证金，且储述林还应按租金标准补足租金至实际返还房屋之日止。水电费及其他税费：最终按明发公司或明发公司所指定的物业管理公司收费通知执行。由储述林支付给明发公司或明发公司所指定的物业管理公司，储述林须在收到的水、电收费通知单后七天内支付，逾期则按拖欠费用金额的2%每日计算违约金，拖欠累计超过30天，明发公司有权解除合同，不退还储述林缴纳的履约保证金，且储述林还应按租金标准补足租金至实际返还房屋之日止；同时合同约定：合同履行期间，若遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致本合同提前终止，双方互不追究对方责任等相关条款。 2020年1月24日，新冠××疫情暴发，储述林立即停止营业。根据2月4日《金寨县新型冠状病毒感染××防控应急指挥部令（第2号）》通告要求：“全县范围内除与人民群众生活密切相关的超市、粮油水果店、农贸市场和药店正常营业外，其他经营性商业场所一律暂停营业，恢复营业时间另行通知”。疫情发生后，储述林多次向明发公司递交《租金减免申请》，均未得到批准；明发公司自4月复工后根据《明发金寨项目租赁合同》多次向储述林催缴2020年2月以后的租金，但因储述林没有收入来源无法履约，且储述林向明发公司多次请求减免租金未获批准，因此一直未缴纳，无奈之下，储述林于7月31日，向明发公司递交《解约函》，申请解除《明发金寨项目租赁合同》，明发公司未收到。2020年9月23日，明发公司收到法院送达的民事诉状副本。2020年2月1日前的租金，储述林已付清。2020年2月1日至2020年10月31日，租金936000元（月租金156000元）。诉讼中，储述林撤回要求明发公司免除明发公司2020年2月1日后的物业服务费、空调使用费、公共能耗费等费用的诉讼请求。 一审法院认为，本案争议焦点：1.本案的合同是否应当解除的问题，合同在履行过程中，出现新冠××疫情，属不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，《明发金寨项目租赁合同》签订的使用条件和目的已不具备，继续履行合同会造成双方损失进一步扩大，储述林要求解除合同，予以采纳；2.解除合同的节点问题，本案中，明发公司未确认收到储述林的《解约函》，故以明发公司收到法院民事诉状副本的时间2020年9月23日为合同解除的时间；3.租金的问题，租房面积没有在核定之前，按合同约定标准计算，因明发公司要求解除合同，又未主动退房，故租金计算至2020年10月31日（明发公司反诉请求），租金为936000元，鉴于出现新冠××疫情，酌情减免1.5个月租金，储述林尚欠明发公司租金为702000元；4.关于违约金的问题，2020年2月1日前的租金，储述林虽未按约时间定支付，但储述林已付清，视为明发公司对储述林违约行为的认可。2020年2月1日号的租金，储述林未付，因租赁期间出现新冠××疫情，储述林要求减租金、解除合同，双方未达成共识，故不予追究储述林的违约责任。5.关于物业服务费、空调使用费、公共能耗费的问题，储述林申请撤回关于该项的诉请，予以准许，明发公司关于该项反诉，因本诉撤回，反诉条件未成就，明发公司可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、原告（反诉被告）储述林与被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订的《“明发金寨项目”租赁合同》于2020年9月23日解除；二、被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司返还原告（反诉被告）储述林履约保证金、水电保证金共计170000元；三、原告（反诉被告）储述林支付被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司2020年10月31日前的租金702000元；四、驳回原告（反诉被告）储述林与被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求。上述款项于判决生效后10日内付清。案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告（反诉被告）储述林负担500元，被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担1350元，反诉费14317元，减半收取7158.5元，原告（反诉被告）储述林负担5400元，被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担1758.5元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否应予解除；二、储述林应按照何种标准向明发公司支付租金至何时之日止；三、储述林应否向明发公司支付欠付租金的违约金以及违约金的标准如何认定；四、储述林应否向明发公司支付承租期间的物业服务费、空调使用费、公共能耗费。 关于焦点一。储述林在一审中主张，案涉房屋因在合同履行期间内发生的新冠××疫情属于不可抗力，疫情对被上诉人经营的餐饮业产生了重大影响。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二项规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，案涉合同履行期内，在全国范围内爆发的新冠××疫情以及储述林承租的房屋所在地政府采所取的防控措施，对于经营餐饮行业的承租人储述林而言，属于外部经营环境的重大的变化，该种变化在双方订立租赁合同之时所不能预见，也是客观上无法避免、不能克服，这对于依托于人员流动和聚集的餐饮行业而言，使其生存经营面临重大危机，在此情形之下，要求餐饮行业经营者储述林在疫情期间继续履行合同，明显有违公平。且案涉房屋租赁合同为5年期的长期性合同，在合同履行期内，承租人因难以应对疫情引发的经营风险，要求解除合同并返还履约保证金等；出租方坚持继续履行合同并支付租金及违约金等。双方形成了合同僵局，继续履行合同将使双方当事人利益受损，从衡平双方当事人目前利益受损情况和今后长远利益，依照公平和诚实信用原则，一审法院判令双方之间签订的租赁合同于2020年9月23日解除并无不当。 关于焦点二。首先，双方在二审审理中，均认可储述林是欠缴2020年2月1日之后的房屋租赁费，且2019年11月1日至2020年10月31日租赁期内，案涉出租房屋每月的月租金为104000元。截止至明发公司于一审提前反诉时间即2020年10月31日，储述林尚欠明发公司租金合计936000元，扣除因疫情原因酌情减免的1.5个月的租金156000元，储述林尚欠明发公司租金合计应为780000元，一审判决认定截至2020年10月31日储述林尚欠明发公司租金合计702000元，认定事实有误，本院予以纠正。其次，关于2020年10月31日之后的租赁费问题。储述林提出解除合同的主张以及起诉后，并未及时腾空商铺，也未采取积极的措施向明发公司返还商铺或者将商铺提存，其继续占用商铺理应承担相应的租赁费。因此，储述林应自2020年11月1日按104000元/月向明发公司支付租赁费直至腾空并返还租赁商铺之日止。 关于焦点三。案涉租赁合同约定的租金支付方式为“首次支付时间自2017年8月31日至2018年2月28日，支付时间为2017年8月10日”及“此后在当个交租期限届满前20日向甲方支付下个交租期（下三个月）的租金……如乙方迟延支付租金，则需向甲方按每日2%支付违约金。逾期三十日未付清租金的，甲方有权解除合同……”。对于2020年2月1日之前迟延支付租金的违约金，双方在合同履行过程中，储述林从2018年6月10日实际接收商铺起至2020年2月1日期间，其支付三期租金的时间均晚于约定支付时间约2个月，明发公司未举证证明在此期间向储述林催要租金并主张违约金，也未行使合同解除权，可视为双方均对该租金支付方式的习惯予以认可，因此，一审判决对明发公司要求储述林支付2020年2月1日之前迟延支付租金的违约金的诉请不予支持，并无明显不妥。对于2020年2月1日起迟延支付租金的违约金。储述林在合同未解除且继续占用租赁商铺期间未按约定支付租金，违反合同约定，应当支付欠付租金的违约金。考虑到欠租期间发生“新冠××”疫情等不可抗力导致租赁房屋一段时间内无法经营，且疫情对餐饮行业在较长一段时间的冲击较大，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定储述林按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付2020年2月1日之后欠付租金的违约金，并按应付租金的时间分段计算。 关于焦点四。双方在合同中约定，综合管理费按三个月支付，储述林在明发公司交付物业前20日需向明发公司或明发公司所指定的物业管理公司支付开始三个月综合管理费……储述林应当于当个交租期满前20日向明发公司或明发公司所指定的物业管理公司支付下三个月综合管理费。据此，储述林可以选择向明发公司或者明发公司指定的物业公司缴纳综合管理费，并不必然需要向明发公司缴纳费用。且实际收取该综合管理费的物业管理公司并未参加本案诉讼，物业管理公司是否已收取部分费用以及储述林已支付的费用数额难以查明，因此，一审法院对明发公司在本案中要求储述林支付上述综合管理费的请求不予支持，并无不当。 综上，明发公司的上诉请求，部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初3411号民事判决第一项，即：一、原告（反诉被告）储述林与被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订的《“明发金寨项目”租赁合同》于2020年9月23日解除； 二、撤销安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初3411号民事判决第四项，即：四、驳回原告（反诉被告）储述林与被告（反诉原告）明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求； 三、变更安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初3411号民事判决第二、三项为：二、明发集团安徽金寨城市开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还储述林履约保证金、水电保证金共计170000元；三、储述林于本判决生效之日起十日内支付明发集团安徽金寨城市开发有限公司2020年10月31日之前的房屋租赁费780000元及违约金，违约金自2020年2月25日起至房屋租赁费付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计付（其中156000元自2020年2月25日起、312000元自2020年4月10日起、312000元自2020年7月11日起计算至付清之日止）； 四、储述林于本判决生效之日起十日内按104000元/月的标准向明发集团安徽金寨城市开发有限公司支付自2020年11月1日起直至腾空并返还租赁商铺之日止的租赁费； 五、驳回储述林与明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费1850元，由储述林负担850元，明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担1000元，一审案件反诉受理费7158.5元，由储述林负担6000元，明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担1158.5元；二审案件受理费10858.5元，由储述林负担3858.5元，明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担7000元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二一年四月八日  法官助理 耿广玉  书记员 荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。