抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初808号原告：于淼，男，1979年3月21日出生，汉族，住抚顺经济开发区。委托诉讼代理人：胡兵，系辽宁长卿律师事务所律师。被告：唐宗仁，男，1970年6月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：抚顺绿地置业有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7#楼201室。法定代表人：徐伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张凤莉，系北京市京师（长春）律师事务所律师。原告于淼诉被告唐宗仁、第三人抚顺绿地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于淼及其委托诉讼代理人胡兵、被告唐宗仁、第三人抚顺绿地置业有限公司的委托诉讼代理人张凤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于淼诉称：2017年3月13日原告通过房产中介，与被告签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告将位于抚顺经济开发区，出售予原告，房屋建筑面积为87.43平方米，房屋价款为：人民币25万元，合同签订后，原告向被告支付了23万元房屋价款，因该房屋尚未取得房产证，故剩余2万元购房款，双方约定在办理完毕房屋产权更名过户后支付。经房产中介审核，就房屋系第三人销售给被告的商品房，当时因第三人原因无法办理房产证，但是被告与第三人签订的商品房买卖合同已经在房产部门备案登记，并且被告已经向第三人支付了全部购房款，也缴纳了维修基金、契税、印花税等，并办理了入住。原告购买此房屋后，即进行了装修，并居住至今，2020年10月份，小区的居民开始陆续办理房屋产权证，原告得知此事后，立即寻找被告办理房屋产权证，但是经过多方查找，始终无法联系到被告。现原告诉至本院，请求法院依法判决确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；请求法院依法判决确认坐落于抚顺经济开发区的房屋归原告所有；请求法院依法判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋更户过户手续；请求法院依法判决原告向被告支付剩余购房款人民币20000元；请求法院依法判决被告支付违约金人民币75000元；请求法院依法判决第三人协助被告办理更名过户手续；请求法院依法判决被告承担诉讼费用。被告唐宗仁辩称：违约金75000元我不同意，2017年第三人办不了产权证，如果原告继续买的话，我愿意配合他办产权证，原告给我20000元尾款，但是我不同意向原告支付75000元违约金，因为不是我个人原因办不了产权证。如果原告不要房子，我可以退房，按照违约金给他拿钱，原告现在要求继续履行合同，我也同意。违约金我们第11条写的因为不可抗力原因不能按照约定执行本合同，按照不可抗力的影响予以全部免责，因为去年疫情还有2017年第三人的房证办不下来，我不同意赔偿原告的所有损失。第三人抚顺绿地置业有限公司辩称：该房屋确实顶给了被告，现在该房屋可以办理不动产权证。经审理查明，2013年8月23日，被告唐宗仁与第三人抚顺绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告以410243的价格购买坐落于抚顺经济开发区，建筑面积87.43平方米的房屋，2013年8月23日第三人向被告出具金额为410243元的不动产统一发票。2017年3月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条房屋基本情况及卖方情况（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：抚顺市李石经济开发区滨河路东段6-73号绿地剑桥（小区）14-1-1-402号（室）该房屋建筑面积共87.43平方米…第三条成交价格和付款方式（二）买方付款方式如下：1、买方已于2017年3月13日向卖方支付购房款人民币230000元（小写），贰拾叁万元整（大写）。2、因该房屋属于抵账房，现尚未取得房证，故在合同签订后，买方向卖方支付购房款人民币230000元，剩余购房款人民币20000元，于双方办理完毕，房屋产权更名过户后立即支付。第四条权属转移登记和户口迁出（一）经三方同意，在上述房屋能够办理产权登记之日起30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，卖方与中介方应积极协助买方办理产权变更登记。（二）如卖方与中介方不协助买方办理，应承担违约责任。违约责任包括但不限于退还购房款与居间服务费。（三），卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续，如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，卖方应向买方支付全部已付款30%的违约金。第五条房屋产权及具体状况的承诺(一)卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款30%的违约金，并承担其他赔偿责任。第六条相关税费的承担（一）在开发商向房产部门办理房产登记事宜时，双方应一同办理。在首次办理该房屋登记证时，需要向相关政府部门交纳物业维修基金、契税、交易手续费、印花税等费用，上述费用须由卖方承担。（二）在进行二手房过户过程中所产生的契税，印花税营业税、个税、手续费、登记费等费用皆由买方承担…”，当日原告通过中国农业银行账户向被告转款230000元，被告于2017年3月17日交纳该房屋的维修资金、契税及印花税。原告陈述其于2020年9月听说案涉房屋可以办理产权证后联系不上被告，被告陈述疫情期间因手机丢失原号码作废，并表示愿意配合原告办理案涉房屋产权证。第三人陈述案涉房屋现在可以办理房屋产权证明。本院认定的上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、不动产统一发票、维修资金收据、契税及印花税凭证、中国农业银行交易明细及双方签字确认的庭审笔录等在案佐证，上述证据经庭审质证和本院的审查，足以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，且内容不违反法律，应当认定有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于原告要求确认案涉房屋归其所有一节，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，原告基于买卖合同所享有的债权请求权要求确认诉争房屋的所有权于法无据，本院无法支持；关于原告要求被告履行合同义务协助原告办理房屋过户手续，同时要求第三人配合被告办理过户一节，基于合同相对性原则，各方当事人均应按照约定履行合同义务，故对于该项请求，本院予以支持；关于原告要求判令其向被告支付剩余购房款20000元一节，因双方约定办理完毕房屋产权更名过户后立即支付，现该房屋未办理产权过户登记，不符合支付剩余购房款的条件，故对原告的该项请求，本院不予支持，待满足付款条件后原告可按约定履行；关于原告要求被告支付违约金75000元一节，庭审中第三人表示案涉房屋现在可以办理产权登记证明，被告亦表示愿意配合原告办理过户手续，且原告未提供证据证明被告存在应按合同约定支付违约金的情形，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零二条、五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告于淼与被告唐宗仁2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告唐宗仁及第三人抚顺绿地置业有限公司按照产权登记部门相关规定配合原告办理房屋产权过户登记；三、驳回原告于淼的其他诉讼请求。案件受理费6175元，减半收取3088元，由原告于淼承担1088元、被告唐宗仁及第三人抚顺绿地置业有限公司各承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  刘晓盼二〇二一年四月二十八日书记员  蒋 月