河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1049号上诉人（原审原告）：何金玲，女，1957年4月25日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：康亚伟，河南首鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南文昌建设集团股份有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区塔南路160号万方办公楼九楼。法定代表人：李国顺，董事长。委托诉讼代理人：郭云婕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李力，河南力诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作市一方燃化有限责任公司。住所地：河南省焦作市解放区新华北街238号。法定代表人：李**，经理。上诉人何金玲因与被上诉人河南文昌建设集团股份有限公司（以下简称：文昌公司）、焦作市一方燃化有限责任公司（以下简称：一方燃化公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年12月30日作出的（2020）豫0811民初5452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何金玲上诉请求：1、依法撤销焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初5452号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求（即除一审判决第一判项之外还应判决二被上诉人连带向上诉人支付167000元的赔偿金）（不服一审判决金额167000元）；2、上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：上诉人与二被上诉人之间的商品房买卖合同经焦作市山阳区人民法院审理做出一审判决，上诉人对一审判决的第一判项不持异议，但二被上诉人应连带向上诉人支付167000元的赔偿金，一审判决对涉案《认购协议》认为不属于商品房买卖合同属于事实认定及法律适用错误，具体理由如下：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条内容：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。需要注意的是司法解释中并不要求认购协议需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，而是主要内容。再次，根据最高人民法院的公报案例张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案的裁判内容：判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。最后，涉案《认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：1、具备了双方当事人的名称，甲方：河南文昌建设集团股份有限公司，乙方何金玲。2、商品房的基本情况，云河丹堤小区7#楼1604，位置是明确的相应的面积肯定是明确的，且购买时何金玲是按130平米的标准购买，最终的实际面积可能不到130平米。3、总价或单价，购买的7#楼1604购买时按照130平米的标准，结合焦作市中级人民法院（2018）豫08民终1894号民事判决书查明的价格内容：100㎡之外为1680元/㎡，17层涨20元/㎡，大户型每户加1.5万元。4、付款时间，认购协议第一条：于2013年1月12日前交50%，主体封顶交40%，交钥匙10%，结合第二条内容，2013年4月主体竣工，2015年5月交钥匙。5、付款方式，上诉人两次的缴款均为现金，另《认购协议》第二条约定：2013年10月办理房贷手续。6、交付条件及日期，《认购协议》第二条约定：2015年5月交钥匙，交钥匙就是交房，另外交房条件也约定有：具备装修入住条件。7、出卖人已经按照约定收受购房款的，何金玲已向河南文昌建设集团股份有限公司缴纳房款超过总房价的50%，总房价：236000元，何金玲已付购房款167000元。即使不按最高院的公报案例，按一审法院判决的另有2个条件：1.办理产权登记事宜，《认购协议》第二条第5约定“2015年5月交钥匙。（具备装修入住条件，本年内办理房产证）”2.违约责任，即使合同没有约定违约责任，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。也就是本案的《认购协议》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，本案商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，另上诉人交房款时二被上诉人系合作关系，再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，应判令二被上诉人连带向上诉人支付167000元的赔偿金。文昌公司辩称，案涉认购协议书不属于商品房买卖合同，因为该协议书对商品房的基本状况、价款、确定方式及总价款、交付使用条件以及日期、办理产权登记等等均未予以明确约定，所以案涉认购协议书不构成商品房买卖合同，上诉人依据商品房买卖合同要求文昌公司承担责任，不符合法律规定，无事实依据。一方燃化公司辩称，原审判决第二项认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，上诉人对一方燃化公司的上诉请求第二项无任何事实和法律依据，应驳回上诉请求。1、一方燃化公司与上诉人之间不存在合同关系，本案与一方燃化公司无关。上诉人与文昌公司存在认购合同，上诉人将购房款直接交付给文昌公司，也只有文昌公司负有向上诉人交付房产的义务。根据合同的相对性原则，上诉人与文昌公司之间的纠纷与一方燃化公司无关。2、一方燃化公司与文昌公司之间的合作建设关系与本案认购协议并非同一法律关系。一方燃化公司与文昌公司之间的合作建设关系是为了最大程度地降低房价，保证一方燃化公司职工的合法权益，对上诉人的权利是有利而非损害，而且一方燃化公司就合作建设事宜也曾经起诉文昌公司，目的也是为了要求文昌公司按照约定交付房产，实质上与上诉人主张的权利是一致的。3、上诉人起诉一方燃化公司承担连带责任无任何事实和法律依据。综上所述，请求驳回何金玲对一方燃化公司的上诉请求。何金玲向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告河南文昌建设集团股份有限公司签订的《认购协议书》；2、判令二被告连带向原告返还购房款167000元及赔偿原告利息损失79304.12元（以167000元为本金，同期银行贷款年利率为6.55％，从2013年7月1日起算计算至2020年10月30日），并判令二被告连带向原告支付167000元的赔偿金（起诉金额合计413304.12元）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，原告何金玲系被告一方燃化公司的职工，2007年底二被告合作建设职工安置房，2013年1月8日原告向被告文昌公司支付购房款110000元，并与被告文昌公司签订一份《认购协议》，该协议载明：就云河丹堤小区7号楼1604有关认购事宜，经双方友好协商同意确定如下内容：一、认购房款。乙方（何金玲）按规定缴纳购房款，于2013年1月12日前交50%，主体封顶交40%，交钥匙10%。逾期交款视为自动放弃认购资格。二、7号楼进度安排。2013年4月主体竣工；2013年10月粉刷安装、竣工；2013年10月办理房贷手续；2014年底室外管网绿化竣工；2015年5月交钥匙（具备装修入住条件、本年内办理房产证）。四、其它事项：执行双方2010年1月20日签订的《团体购房合同书》。五、……。2013年6月28日，原告向被告文昌公司支付购房款57000元。后双方未签订正式商品房买卖合同，房屋未交付。另查明：文昌公司与交通银行股份有限公司焦作分行金融借款合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）豫08民初179号民事判决，该判决书认定以下事实：2014年3月27日，文昌公司与交通银行股份有限公司焦作分行签订《固定资产贷款合同》，贷款2000万元用于云河丹堤项目开发，并将在建工程云河丹堤7号、8号住宅楼抵押给交通银行股份有限公司焦作分行。文昌公司与一方燃化公司合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2019年6月19日作出（2018）豫08民终1984号民事判决，该判决书认定双方于2009年9月8日签订《合作建设协议》、于2010年1月20日签订《团体购房合同书》。一审法院认为，关于原告解除案涉认购协议和返还购房款167000元的诉讼请求，被告文昌公司承认，不违反法律规定，该院予以支持。关于原告要求二被告连带赔偿利息损失79304.12元以及167000元赔偿金的诉讼请求。赔偿金额方面，由于案涉认购协议对商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款、交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等均未予以明确约定，原告亦未提交证据证明《团体购房合同书》对除房款价款确定方式以外的上述其他事项进行了明确约定或双方就案涉房屋买卖事项达成其他补充协议，故案涉认购协议书不属于商品房买卖合同，原告以商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人为由，按已购房款金额的一赔要求赔偿损失，不符合法律规定，该院不予支持；被告文昌公司在收取原告何金玲交付的第二笔房款后，不能证明其已就房屋认购事项与原告继续磋商，未积极履行将预约推进到本约的义务，故其对原告何金玲已支付房款的利息损失应当承担赔偿责任，原告主张从2013年7月1日至2020年10月30日计算利息，不超过法律规定，该院予以支持，原告主张的利息损失应以167000元为基数，自2013年7月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日至2020年10月30日按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。赔偿责任承担主体方面，案涉认购协议的签订双方为原告何金玲和被告文昌公司，房款亦由原告何金玲直接缴纳至被告文昌公司，故原告何金玲基于该认购协议仅能向相对方文昌公司主张权利。虽该认购协议中所认购房屋系被告文昌公司和被告一方燃化公司合作建设，但该合作关系与本案不属于同一法律关系，原告何金玲要求被告一方燃化公司承担连带责任，于法无据，该院不予支持。综上所述，原告何金玲的诉讼请求部分成立，该院予以支持。一审法院判决：一、被告河南文昌建设集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何金玲返还房款167000元并支付利息（利息以167000元为基数，自2013年7月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日至2020年10月30日按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告何金玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3750元，由原告何金玲负担1820元，被告河南文昌建设集团公司负担1930元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，2013年1月8日何金玲与文昌公司签订《认购协议》，文昌公司收取部分购房款后，未与何金玲签订商品房买卖合同，将房屋交付给何金玲，而是将在建工程云河丹堤7号、8号住宅楼抵押给交通银行股份有限公司焦作分行。何金玲请求被上诉人支付167000元赔偿金。本案双方的争议焦点是涉案认购协议是否构成商品房买卖合同。认购书一般是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。就认购书而言，只是双方就是否购买该房屋达成的意向性协议，对房屋的一些具体问题未进行约定，需要双方签订房屋买卖合同，才能确定房屋买卖合同关系的成立。认购书在符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当认定为商品房买卖合同。在房屋买卖合同关系中，房屋买受人的主要合同义务是支付购房款，房屋出卖人的主要合同义务是转移房屋所有权，房屋买卖系日常生活中的重大事项，房屋亦是重要的不动产生活资料，在房屋买卖关系中买卖双方应对所交易房屋的坐落、面积等基本情况及交易价格等重要内容达成一致意见。何金玲与文昌公司签订的认购协议内容较为简单，仅约定了房号，付款节点、工程进度，而未对房屋的具体位置、建筑面积、单价、总价、付款方式、交房的标准等主要内容未进行约定，需双方进一步签订合同予以明确，故一审认定该认购协议不属于商品房买卖合同并无不当。何金玲以商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人为由，请求按已购房款金额的一倍要求赔偿损失，无事实及法律依据，一审认定正确。何金玲的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由上诉人何金玲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年四月二十二日书记员 张艳娇