江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终501号上诉人（原审原告）：吉安市吉州区吉园农家大排档，经营场所江西省吉安市吉州区白塘街道北门村66号，统一社会信用代码92360802MA38R1LP8Q。经营者:曾菊妹，女，1955年11月25日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：钟季平、任小招，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑学斌，男，1972年3月17日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人:万丹，江西律星律师事务所律师。上诉人吉安市吉州区吉园农家大排档（以下简称“吉园排档”）因与被上诉人郑学斌房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吉园排档上诉请求：一、撤销吉安市吉州区人民法院(2020)赣0802民初3691号民事判决书。二、判令被上诉人支付上诉人装修损失30000元。三、判令被上诉人补偿上诉人店面搬迁安置费24600元。四、判令被上诉人赔偿上诉人停产停业损失12300元。五、本案上诉费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人的经营者曾菊妹的儿子阮恢栋(实际投资人)于2019年1月18日与被上诉人签订吉州区北门街北门村66栋店面租赁合同，合同期限为10年，使用面积200平方米，室内装修面积约600平方米。合同签订后，上诉人委托阮恢栋对店面(进门最左边店面第一间、第二间及厨房与二楼、三楼约200平方米)进行全新装修，店面装修耗资款3000元左右。餐饮店面项目于2019年6月份装修完毕，8月份正式营业。2020年1月，因受新冠疫情影响，餐饮不可开放，直到3月底吉安市政府下文件可开放式餐饮营业。疫情期间，阮恢栋多次要求减免疫情期间的房租，但被上诉人不响应政府号召，翻脸无情，多次挑唆他人来店里捣乱，不让上诉人继续经营。2020年6月20日左右，北门村棚户区项目拆迁办工作人员告诉上诉人说被上诉人已与北门村政府拆迁办签订店面拆迁协议。阮恢栋多次去北门医院拆迁办理论，拆迁办工作人员说店面装修拆迁款及各种补偿款及各种经营损失款项已全部划拨在被上诉人名下。阮恢栋多次找被上诉人追讨政府补偿店面装修等补偿款及经营损失费，被上诉人以多种理由拒绝支付店面装修补偿款及经营损失款。直至2020年7月11日下午18时左右，被上诉人叫曾姓男子、孙姓男子及社会上无业青年十余人对阮恢栋进行殴打至鼻骨骨折，企图轰走上诉人，侵吞店面的各种补偿款项。2020年7月22日下年3时左右，被上诉人叫绰号“黄鱼”的居民及拆迁办的两个工作员对餐饮店面玻璃门及二楼三楼的玻璃门进行敲砸(110已出警并备案)，导致营业生活停水、停电、网络中断。关于安置补偿款，一审法院仅给予了上诉人一个月的安置补偿费明显过低，根据被上诉人的拆迁安置协议，被上诉人安置费补偿是按36个月进行补偿，而上诉人与被上诉人所签订的合同仅履行一年多，尚有八年多未履行，现上诉人主张24600元的安置费合情、合理、合法。2020年3月22日至2020年9月21日的租金应当免除。2021年年初，吉安市发布了《关于进一步强化疫情防控十四条措施的公告》，明确要求坚持“不出门、不进门、背对背、隔中隔”的原则，至三月底才逐渐放开，在此期间，上诉人无法开展生产经营，对此期间的租金应当减免。其次，涉案房屋的征收通知在四月初即下达了，但在此阶段被上诉人仍然收取了上诉人2020年3月22日至2020年9月21日的租金，上诉人认为，在收到征收通知后，上诉人即需要准备搬迁事宜，在此期间亦是不能开展正常的经营，对此期间的租金，也应当免除。综上所述，请求二审法院支持上诉人的诉请。被上诉人郑学斌辩称，吉园排档于2019年9月1日已将涉案房屋转租给案外人邱人勇，租赁期限为二年。邱人勇接手后更换招牌（羊肉馆）经营，邱人勇于2020年5月才搬离店面，之后，吉园排档就没有经营，不存在设施设备费、人工费、店面搬迁安置费停产停业损失问题。吉园排档所称2019年8月份正式营业与事实不符。郑学斌将涉案房屋租赁给吉园排档时，已经对涉案房屋进行了装修，包括贴好了瓷砖及刷了白墙，且郑学斌将案涉房屋租赁给吉园排档之前，也是租给他人作餐馆经营，故吉园排档租赁涉案房屋经营餐馆无需特别装修。综上，一审判决正确，请求予以维持。吉园排档向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告店面装修与房子形成附和无法搬走的补偿费及店内设施设备费共计30,000元；2.判令被告赔偿原告2020年5月1日至2020年9月21日的两个人工资损失费（2人×2,600元/月/人×4.5个月=23,400元)及营业收入损失费（5,000元/月×4.5个月=22,500元）；3.请求判令被告补偿原告店面搬迁安置费24,600元；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、2019年1月18日，阮恢栋与被告郑学斌签订一份《店面租赁合同》，约定郑学斌将其名下位于吉州区大厅及北面两间住房租赁给阮恢栋使用，租赁期限为10年，自2019年3月22日起至2029年3月21日止。二、租赁合同签订后，郑学斌依约向阮恢栋交付了上述店面及住房。后阮恢栋为经营餐馆对一楼右侧店面进行了部分装修，并制作悬挂了载有“吉园农家大排档”字样的招牌。2019年8月5日，原告吉园排档经注册登记为一家经营餐饮等业务的个体工商户，经营者为曾菊妹。2019年9月1日，原告吉园排档、案外人叶秋华共同与案外人邱人勇签订一份《吉园农家大排档租赁合同》，约定将案涉房屋一楼进门口右侧的店面和二楼进门口右边的两间住房出租给案外人邱人勇经营餐馆。后邱人勇将上述一楼右侧店面原有的“吉园农家大排档”招牌更换为“阿玉羊肉馆”。2020年5月初，邱人勇搬离上述店面及住房。三、2020年3月24日，被告郑学斌出具一张《收款收据》，确认收到原告经营者曾菊妹和案外人叶秋华支付的2020年3月22日至2020年9月21日期间的店面租金24600元。四、2020年5月，吉州区人民政府决定对北门医院西侧地块进行棚户区改造，上述被告郑学斌所有的位于吉州区白塘街道北门村66号的房屋被纳入拆迁之列。2020年7月22日，上述改造项目推进小组发布一则《公告》，通知房屋拆除工作拟于2020年8月1日启动，各被征收户应于2020年7月30日前搬离被征收房屋并办理好水、电、气、网络以及有线电视等销户手续。一审法院认为，阮恢栋与被告郑学斌于2019年1月18日签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方成立了合法有效的租赁合同关系。本案双方当事人的争议焦点为：1.在原、被告未直接签订租赁合同的情形下，原告吉园排档是否有权就其经营所用的店面向被告郑学斌主张赔偿其因案涉房屋拆迁造成的各项损失？2.原告吉园排档的各项诉请是否有事实及法律依据？关于第一个争议焦点，被告郑学斌虽系与阮恢栋签订租赁合同，但其于2020年3月24日出具《收款收据》的行为应视为其对原告吉园排档经营者曾菊妹使用其店面的事实予以认可。而阮恢栋作为本案原告吉园排档的委托诉讼代理人，亦通过积极的行为对原告吉园排档作为店面承租人向被告郑学斌主张权利的事实表示认可。因此，吉园排档系本案适格原告，有权就案涉店面在租赁期间产生的纠纷向被告郑学斌提出相应的主张。关于第二个争议焦点，首先，原告吉园排档诉请被告郑学斌赔偿其店面装修及店内设施设备费30,000元，但未提供证据证明其因案涉房屋拆迁实际受有以上数额的损失，应自行承担举证不能的不利后果，故对其该项诉请不予支持。其次，对于原告吉园排档诉请被告郑学斌赔偿其员工工资23,400元及营业收入损失费22,500元，经审理查明，案涉店面已于2019年9月出租给案外人邱人勇经营餐馆并更换招牌，邱人勇于2020年5月搬离店面，而后原告吉园排档是否在此继续经营其未提供证据加以证明，故原告吉园排档诉请被告郑学斌赔偿其因停止营业导致的各项损失缺乏充分的事实依据，依法不予支持。至于原告吉园排档主张的店面搬迁安置费24,600元，因其未就该项主张提供相应的事实依据，故本院不予支持。综上，原告吉园排档诉请被告郑学斌赔偿其店面装修及店内设施设备费共计30,000元、员工工资23,400元、营业收入损失费22,500元以及搬迁安置费24,600元缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款之规定，判决：驳回原告吉安市吉州区吉园农家大排档的诉讼请求。案件受理费2,310元，减半收取计1,155元（原告吉园排档已预交），由原告吉园排档负担。二审中，上诉人吉园排档向本院提交了3张照片和一份拆迁补偿协议，证明其对店面进行了装修，拆迁部门对装修部分进行了补偿，涉案房屋搬迁费是按8元/平米块钱算的。临时安置按照8元/平方米，安置36个月，停产停业损失，补偿了3138元。郑学斌质证认为，对照片的关联性有异议，不能证实装修是吉园排档装的，店面出租给吉园排档前就是用于经营排挡，也有简单装修，吉园排档于2019年9月已将店面转让给别人，因此不存在装修损失问题。拆迁补偿协议中的停产停业损失是对整个房屋的停产停业损失补偿，在房屋拆迁公告之前，仅有佳康大药房、羊肉馆在经营，吉园排档并没有经营，因此停产停业损失补偿与吉园排档无关。本院认为，郑学斌对照片、拆迁补偿协议的真实性、合法性未提出异议，对照片、拆迁补偿协议的真实性、合法性，本院予以确认，对其关联性及证明目的，本院将结合本案事实与其他证据综合认定。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为:1、郑学斌应否支付装修损失费？2、郑学斌是否应支付搬迁安置费和停产停业损失费？一、关于是否应支付装修损失的问题。吉园排档称其在承租郑学斌的店面后对店面进行了全新装修，现店面已被拆除，郑学斌应支付因拆迁获得的装修补偿，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吉园排档称房屋是其出资装修的，但却未能提供装修时购买装修材料、聘请装修人员等相关凭证及付款依据，房屋照片仅能证明该房屋被拆迁前的装修状态，并不能证明该房屋就是吉园排档出资装修的。吉园排档应承担举证不利的法律后果。因此，吉园排档关于郑学斌应支付装修损失的主张不成立，本院不予支持。二、关于是否应支付搬迁安置费和停产停业损失的问题。吉园排档称拆迁迫使其要搬迁，造成了搬迁、停产停业损失，郑学斌应支付因房屋拆迁获得的搬迁安置房和停产停业损失补偿费。本院认为，搬迁安置费是开发建设单位对被拆除房屋的所有人，依据有关规定给予安置所需的费用。郑学斌作为涉案房屋的所有权人，有权在房屋被拆除时获得相应的搬迁安置费用。吉园排档作为涉案房屋的承租人，除租赁合同就搬迁安置补偿费的分配有明确约定或出租人自愿给付外，无权主张搬迁安置费。就停产停业损失补偿费的问题。吉园排档承租涉案房屋后，即于2019年8月将该房屋转租给了案外人邱人勇，直至邱人勇于2020年5月搬离该房屋。之后，吉园排档是否在涉案房屋继续经营，无相关的证据证明。吉园排档诉称存在停产停业损失并要求郑学斌支付相应的停产停业损失缺乏事实和法律依据。因此，吉园排档关于郑学斌应支付搬迁安置费和停产停业损失的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人吉园排档的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1473元，由上诉人吉安市吉州区吉园农家大排档负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二一年四月七日法官助理刘文彪书记员张杰