浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终779号 上诉人（原审原告）：徐东来，男，1979年4月24日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王大奎，浙江元大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月，浙江元大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：竺水萍，女，1971年3月18日出生，汉族，现住新昌县。 委托诉讼代理人：吕勇，浙江兴强律师事务所律师。 上诉人徐东来与上诉人竺水萍房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐东来上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判竺水萍向徐东来支付因承租房屋被征收产生的住宅房屋用作商业经营补偿费283988.65元、住宅房屋搬迁补偿费7722元、装修及附属物补偿款67273元及自建房水电改造款11166元，合计370149.58元；二、除第一项上诉请求外，一并请求竺水萍向徐东来支付临时安置费22332元、自行解决周转用房奖励费18610元，合计40972元；三、本案诉讼费用由竺水萍承担。事实与理由：徐东来对双方之间的房屋租赁合同因不可抗力而解除没有异议，但一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，显失公平，应当予以改判。1.案涉住宅房屋用作商业经营补偿费283988.65元应由徐东来享有。(1)本案徐东来在房屋被征收前与竺水萍订立了一份《补充协议书》，约定在竺水萍和政府签订的补偿协议中关于营业损失的补偿款全额归徐东来。但实际上拆迁补偿协议中无法准确对应，存在合同漏洞。因此本案属于合同法规定的第六十一条、第六十二条，合同约定不明时能否履行推定条款的情形。(2)徐东来认为，本案能够适用推定规则达到补充合同漏洞的目的。营业损失补偿款，即对经营、营业的补偿，与房屋拆改结算表中的住宅房屋用作商业经营补偿费，二者可以相互对应，其表述方式也完全符合对于一般民事行为人作出较为专业性的民事活动的要求。合同订立时，征收公告尚未发布，更没有签订房屋征收补偿协议，对于房屋拆改结算表的补助项目的具体名称双方都是不知晓的。徐东来作为承租方，本身就处于弱势地位，又限于自身的认知水平，不可能准确表述尚未形成的补偿协议的具体名称，何况住宅房屋用作商业经营补偿费这个项目，连读起来都相当拗口，更别说准确书写出来了。因此结合当时签订协议的本意，可以推断出这是双方对营业房的补偿款归属即房屋用途改变补助的约定。(3)徐东来认为283988.65元住宅房屋用作商业经营补偿费一审法院仅支持68563.18元显失公平。退一万步讲，假如没有《补充协议书》约定，徐东来也享有该笔补偿费。根据房屋补偿方案通知和新昌县国有土地上房屋征收补偿补助与奖励实施规定，案涉房屋拆改时徐东来在正常经营，且竺水萍使用了徐东来的营业执照，因此徐东来作为主要贡献方，应享有50%以上的住宅房屋用作商业经营补偿费。2.案涉住宅房屋搬迁补偿费7722元，一审时徐东来因对补助奖励的费率政策不了解导致计算错误，一审法院也未释明，现予以纠正。具体计算方式为(2000元+10元/平方米*186.1平方米)*2次=7722元。3.装修补偿款应为67273元，系一审法院认定事实不清。竺水萍提供从绍兴市世博房地产评估有限公司拉取的装修评估明细表不完整，仅为52784元，相差14489元。原因是一审法院忽略了明细表第251、252项内墙乳胶漆、喷塑及乳胶漆、喷塑天棚部分。根据徐东来对应面积部分，内墙乳胶漆、喷塑11423元，乳胶漆、喷塑天棚3066元，合计67273元。4.自建房水电改造款11166元应当支付给徐东来。《补充协议书》中表明徐东来承租的是白坯房，即竺水萍向徐东来交付的是未经改造和装修的毛坯结构，而自建房水电改造是在徐东来承租房屋后根据房屋的用途对水电线路管道的接通和使用。徐东来经营修车店和棋牌室，承租房屋后进行了全面装修，相应的水电改造工作是徐东来完成的，改造费用事实上也是徐东来支出的。因此徐东来已经根据《补充协议书》的约定完成了初步的举证，应当由竺水萍承担由其进行水电改造的举证责任，一审法院以徐东来没有提供事实与证据且竺水萍不认可来否认徐东来进行水电改造的理由徐东来认为不能成立。5.竺水萍应向徐东来支付临时安置费22332元、自行解决周转用房奖励18610元。徐东来的租赁合同尚未到期，竺水萍因不可抗力解除合同使徐东来产生相关停产停业的损失，包括腾空搬迁、临时安置、自行解决周转用房等费用，也属于征收单位实际补助的项目，应当补偿给徐东来。6.另，据竺水萍陈述，征收单位没有按照一楼全部的面积进行补偿，存在面积误差，徐东来承租的三户房屋面积是一样的，而且竺水萍也认可实际面积不止89.86平方米，因此应按照93.05平方米计算。综上，徐东来认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，显失公平，请求支持徐东来的全部上诉请求。 竺水萍辩称，一、无论从书面理解还是法律上的解释，补充协议中的营业损失应该是徐东来停产停业经营的损失。案涉房屋之前以作为营业房，房屋的升值应归房屋所有人，营业房经营补偿用于房屋升值补偿，与徐东来无关，一审法院判决25%归徐东来显失公平。二、双方协议已经签了，搬迁费都给了徐东来，徐东来应该没有理由再主张。三、自建房水电改造、一、二楼乳胶漆及喷塑的问题，应竺水萍提交的证据六为准。且竺水萍一审提供的视频上一楼也没有乳胶漆，视频上可以看出拆迁的时候房屋是毛坯的，没有乳胶漆，充分证明证据六是真实的。四、对于徐东来增加的临时安置费、自行解决周转用房奖励费、搬迁费，我们认为已超出了一审诉讼请求范围，应该不予审理。 竺水萍上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判竺水萍支付徐东来经济补偿款50581.2元。事实及理由：一审判决中认定竺水萍支付徐东来经济补偿款123144.38元中未减去竺水萍已支付的4000元装修款与事实不符；认定住宅房屋用作商业经营补偿68563.18元归徐东来所有于法无据。一、一审判决中未减去竺水萍已支付的4000元与事实不符。因徐东来向竺水萍缴纳房租每年是7万元，2020年度的房租徐东来向竺水萍缴纳房租是66000元，而2020年9月14日解除合同时，竺水萍考虑到徐东来的装修损失，按每年7万元的房租，将未到期的房租退给了徐东来，多退的4000元是对徐东来的装修补偿，这部分款项应该在补偿款中减去。二、认定住宅房屋用作商业经营补偿68563.18元归徐东来所有于法无据，该补偿款项应由竺水萍享有。1.涉案房屋不存在由于徐东来的使用改变房屋用途。本案讼争房屋临街、系营业用房，在徐东来租房之前，2017年4月20日竺水萍已经在自己的房子上注册了新昌县七星街道布莱迪机械厂并经营至房屋拆迁时。不存在由于徐东来的使用改变房屋用途。涉案房屋因临街的地理位置决定，即使租给他人也同样会作为营业房使用，这是由该房屋本身的性质、地段所决定，同地段的类似房屋亦均作为营业房使用。房屋价值的升降及利益归属于房屋所有人。2.一审判决认定住宅房屋用作商业经营补偿款归徐东来所有无法律依据。竺水萍是被征收对象，房屋征收部门系与竺水萍签订征收补偿协议，关于住宅房屋用作商业经营补偿也是发放给竺水萍，与徐东来无关，双方又未约定该补偿款归徐东来所有，徐东来享有该补偿款无法律依据。3.一审判决认定徐东来住宅房屋用作商业经营补偿款费用总额的25%，不符合公平原则。因双方签订的补充协议对徐东来的损失进行了约定，徐东来的装修费、搬迁费得到了补偿，其损失也得到了补偿。一审判决以徐东来租赁该房屋一年多的时间，平衡当事人利益，徐东来就占有该部分费用总额的25%，不符合公平原则。综上所述，请求依法支持竺水萍的上诉请求。 徐东来辩称，关于竺水萍提出的应扣除4000元的问题，该4000元系因去年疫情关门近2个月，所以双方协商一致减免了4000元租金，并不是提前给徐东来的装修钱。其他意见与其上诉状内容一致。 徐东来向一审法院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除；2、判令被告支付原告因承租房屋被征收产生的各项补偿共计403101.95元；3、本案诉讼费(含保全费)由被告承担。审理中第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告因承租房屋被征收产生的各项补偿共计是354106.10元。(具体的款项构成：由原告经营使用的一到二层房屋住宅用房用作商业经营补偿费是274252.70元；住宅房屋搬迁补偿费是1797.20元；原告投入的装修补偿款是67273元；自建房水电改造款10783.20元。最终金额是354106.10元。上述金额是以拆改结算表中按照89.86平方每层的标准计算)。 一审法院经审理认定：2018年2月1日，被告竺水萍及案外人梁洪均、朱杏生为出租人、原告徐东来为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋坐落上石演新村演溪东路51、53、55号(间数6间)，建筑面积上下二层600平方左右；租期为2018年5月1日起至2028年4月30日止，2018年2月1日至4月30日为装修期，不付房租。租金为每年每户70000元，每年租金提前一个月付清，一年一付。出租人同意承租人对房屋进行装修。出租人不承担任何装修费用。原告租赁后，在该处申请了新昌县七星街道快典汽车维修服务部等营业执照，将房屋装修后从事经营。2020年5月1日，被告竺水萍及案外人梁洪均、朱杏生为出租方(甲方)、原告徐东来为承租方(乙方)签订《补充协议书》。约定：原租赁合同直到乙方搬迁时终止，甲方按实际租赁日期计收租赁费，多收的租赁费退还给乙方；甲方和政府签订的补偿协议中关于营业损失的补偿款全额归乙方所有；关于营业场所内的设备物资等搬迁费用全部归乙方所有；关于按时搬迁的奖励款归乙方所有；关于装修补偿款中白胚房的装修价格补偿款归甲方，余下归乙方；涉及的营业房的补助款的相关款项乙方有权查看等。2020年6月，上石演村被列入旧村改造拆改建设，上述租赁房屋亦在拆改范围内。2020年8月18日，拆改实施单位新昌县七星街道办事处与竺水萍、黄星仪签订《房屋货币补偿协议》，竺水萍、黄星仪可因上述房屋拆改获得房屋价值补偿、各项奖励补助计7858045元，在房屋腾空交付验收合格，办理领取补偿款手续后30日内支付。根据《房屋货币补偿协议》及房屋拆改结算表，被告因房屋拆改选择货币补偿可获得的补助奖励中部分相关项目费用为：一、住宅房屋用作商业经营补偿，该项补偿按房屋建筑面积计算，一层、二层均为89.86平方米，补偿分别为204611.20元、69641.50元，合计274252.70元。二、搬迁费20185.20元，以每户2000元为基数，再按被拆房屋建筑面积每平方10元计，补助二次。三、装修价值445283元。2020年9月14日被告退还了原告剩余期限的租金。原告搬迁腾空租赁房屋交付被告验收。 一审法院审理认为：本案原、被告间的《房屋租赁合同》及《补充协议书》不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。原告现诉请2018年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除，被告表示同意，该院予以支持。案涉房屋因旧村改造被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，但被告因租赁房屋被拆改而不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责被告，原告作为承租人因此产生的损失，仍应当由被告给予适当的赔偿。至于原告损失的认定问题，原告在本案中主张按照被告从拆改实施单位获得的相应补偿款金额予以确定，因此该院针对原告主张结合相应拆改补偿款项性质和双方约定对有关损失进行评析。一、住宅房屋用作商业经营补偿费，原告主张274252.70元全归其所有。虽然《补充协议书》有约定甲方和政府签订的补偿协议中关于营业损失的补偿款全额归乙方所有，但无法推断确定该《补充协议书》约定的营业损失的补偿款即为《房屋货币补偿协议》中的住宅房屋用作商业经营补偿费274252.70元。根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，住宅房屋用作商业经营补偿仅指沿街或沿路进行商业经营的房屋，且应当持有合法有效的营业执照，可按补偿方案给予一定的比例的补助。本案租赁房屋位于可进行商业经营的沿街路段，也正因为此，原告才会选择向被告租赁用于经营；拆迁人现以商业用房补偿，也是拆迁人基于房屋性质的评定，反映了该房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，而且无论是商业还是民用房产，其价值升降及其权益应归属于所有权人。当然本案中租赁房屋拆改时是原告在其中经营，且被告使用了原告营业执照。因此该院综合本案实际，并平衡双方当事人利益，酌定由被告支付原告该项补偿费68563.18元。二、住宅房屋搬迁补偿费，原告主张1797.20元，被告认可，该院予以确认。三、装修补偿款，原告主张67273元，未提供系原告实际投入等相关证据，而被告认可52784元，故该院确认装修补偿款为52784元。四、自建房水电改造款10783.20元，原告未就该项损失提供相应事实与证据，被告又未认可，该项请求不予支持。综上，被告应当支付原告各项补偿139995元。此外，根据本案《房屋货币补偿协议》等证据，应当认为黄星仪亦属于案涉房屋拆改补偿对象，但被告竺水萍与原告签订租赁合同并未违反法律规定，根据合同相对性原则，现原告诉请被告竺水萍赔偿租赁合同提前解除的相应损失亦符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决：一、确认原、被告双方2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除。二、被告竺水萍支付原告徐东来经济补偿款123144.38元限于判决生效后十日内付清。三、驳回原告徐东来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6612元，依法减半收取计3306元，由原告徐东来负担2156元，被告竺水萍负担1150元，限于判决生效后十日内交纳。 徐东来在二审中提交盖章的装修评估明细表1份、照片四张，拟证明一、二楼有乳胶漆、喷塑的事实，一审法院遗漏了明细表第251、252项内墙及天棚的乳胶漆、喷塑。竺水萍质证认为，对装修评估明细表的真实性无异议，二楼徐东来确实是涂过乳胶漆，但一楼没有涂过，应以竺水萍方提交的一、二楼装修明细为准，该装修评估明细表是针对全部房屋的装修评估。本院认证认为，对该证据的真实性依法予以确认，关联性将在本院认为部分进行阐述。 竺水萍在二审中提交新昌县七星街道上石演村民委员会出具的证明及营业执照各1份，拟证明案涉房屋之前已办理营业执照并在经营，就算没有徐东来的营业执照，也能取得住宅房屋商业经营补偿。徐东来质证认为，对营业执照的三性均无异议，村委会的证明真实性无法确定，案涉房屋一、二层确由徐东来在经营，承租人有权享受相关的补偿。本院认证认为，对营业执照的真实性依法予以确认，对村委会出具的证明，因无经办人或相关负责人的签字，不符合证据的形式要件，故不予确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案双方当事人之间房屋租赁法律关系合法有效，案涉租赁房屋因旧村改造被政府征收拆改。租赁合同解除虽然不可归责于双方当事人，但作为承租人因此产生的损失，仍应当由竺水萍即出租人给予适当的赔偿。关于房屋货币补偿协议中的住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、自行解决周转用房奖励能否作为承租人解除合同后损失的参照问题，本院认为，房屋产权人依据拆改政策规定取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于承租人的损失金额，结合双方当事人的上诉请求，本院就徐东来主张的各项费用能否作为损失认定分别评判如下： 关于徐东来主张的住宅房屋用作商业经营补偿283988.65元是否应归其享有的问题。住宅房屋用作商业经营补偿系拆迁人按补助标准给予被拆迁人的一次性经济补助，是拆迁人根据房屋实际用于商业经营的事实，基于房屋性质的评定，是房产自身价值的体现，该价值升降及其权益应归属于所有权人。营业执照仅是拆迁人判定房屋是否改变用途的一个标准，该部分补助标准并不能作为认定承租方营业损失的标准，徐东来要求根据补充协议的约定享有该笔补偿费用缺乏依据。一审法院以竺水萍使用了徐东来营业执照酌定由竺水萍支付徐东来该项补偿费68563.18元不当，本院对此予以纠正。 关于房屋搬迁费用是否可增加至7722元的问题，因徐东来一审中仅主张搬迁费损失为1797.20元，现其上诉要求调整为7722元，因已超出一审诉讼请求的范围，故本院不予支持。 关于徐东来提出的装修补偿款应增加一、二层内墙及天棚乳胶漆、喷塑款项的问题，虽然徐东来未提交系其实际投入的相关证据，但因竺水萍认可二层确系徐东来做过乳胶漆、喷塑，愿意按征收补偿标准支付给徐东来（按89.86平方、内墙73元/平方、天棚29元/平方），故本院对该笔款项依法予以支持，具体金额为9165.72元。故对装修补偿款金额认定为共计61949.72元。 关于徐东来提出的要求竺水萍按照60元/平方的标准另行支付其水电改造费用10783.20的问题，首先，上述60元/平方的补偿标准系拆迁人与被拆迁人之间的合同约定，约束的是拆迁人与房屋所有人；其次，徐东来亦未举证证明该自建房水电改造费用即为其所改造部分，从常理上讲，房屋建造的时候亦需铺设水电管道；再次，徐东来若认为在其取得的装修补偿款之外，尚有水电改造费10783.20需由竺水萍赔偿，则需提交相应的证据予以证明。现徐东来并未提交证据，故其要求按照60元/平方的标准由竺水萍支付水电改造费用，本院不予支持。 关于徐东来提出的临时安置费、自行解决周转用房奖励的问题，因徐东来在一审中并未提出该项诉讼请求，故不属于本案审理的范围。关于徐东来提出的案涉租赁房屋应按照每层93.05平方米计算的问题，徐东来并未提交证据证明其租赁的房屋实际面积为每层93.05平方米，且一审中其亦是以拆改结算表中89.86平方每层的标准计算诉讼请求，故本院对此依法不予支持。 关于竺水萍提出的一审判决中认定竺水萍支付徐东来经济补偿款未减去竺水萍已支付的4000元的问题，根据查明的事实，该4000元系因疫情原因对徐东来租赁期间租金的减免，故不能在本案应支付款项中抵扣。竺水萍的该项上诉理由不成立。综上，竺水萍应当支付徐东来各项补偿合计63746.92元。 综上所述，徐东来的上诉理由不能成立，应予驳回。竺水萍的上诉请求部分成立，本院对合理部分依法予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初4073号民事判决第一项； 二、撤销浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初4073号民事判决第二、三项； 三、竺水萍支付徐东来经济补偿款63746.92元，限于本判决生效后十日内付清； 四、驳回徐东来的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6612元，依法减半收取计3306元，由徐东来负担2711元，被告竺水萍负担595元，限于本判决生效后十日内向一审法院交纳。二审案件受理费5820元，由徐东来负担5608元，竺水萍负担212元。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  傅芝兰 二〇二一年四月九日 书记员  陶钿钿