广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2106号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭俊铭，男，1990年11月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何楚贤，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区钟村街谢石公路2号。法定代表人：李裕良，理事长。委托诉讼代理人：梁永业，广东南粤律师事务所律师。上诉人彭俊铭因与被上诉人广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社（以下简称谢村经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初7435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。彭俊铭上诉请求：1.谢村经济社向彭俊铭支付平整土地损失l0万元；2.谢村经济社向彭俊铭支付律师代理费l万元；3.本案全部诉讼费用由谢村经济社承担。事实和理由：一、一审法院认定理据不足，谢村经济社应向彭俊铭支付平整土地损失10万元。彭俊铭于2017年12月实际使用涉案土地，鉴于涉案土地并不平整，周边道路不通达，后彭俊铭与广州良匠空间设计工程有限公司签订《土地平整工程施工合同》，约定由其承包涉案土地平整工程，约定承包总价为10万元，彭俊铭委托林映坤支付上述费用。虽涉案土地地上建筑物因违建被依法拆除至合同无效，但彭俊铭实际已平整涉案土地及周边道路，对涉案土地及周边环境进行了重大的改造。谢村经济社在明知涉案土地及地上物违建的情况下，仍然通过番禺区农村集体资产管理平台对外出租，存在恶意隐瞒合同重大情况，应当对彭俊铭上述损失进行赔偿。彭俊铭对上述导致合同无效的情况没有过错。退一万步而言之，彭俊铭实际投入并改造周边环境，即使因为合同无效而退场，谢村经济社对涉案土地平整及周边道路改造是收益的，应当折价补偿彭俊铭。二、谢村经济社应当支付彭俊铭律师费损失1万元。鉴于谢村经济社将违建建筑物及土地出租且违建已被拆除导致彭俊铭无法正常使用，彭俊铭不得以通过广东纬国律师事务所委派律师参加诉讼活动，且律师代理费用已支付。广东纬国律师事务所已向彭俊铭开具律师费发票，故彭俊铭依法负有依照《委托代理合同》的约定向律师事务所支付律师费的合同义务。换言之，该律师费属于彭俊铭必然发生的损失，谢村经济社应予赔偿。综上，请求贵院查明事实，依法作出公正判决。谢村经济社对此答辩称：一审适用法律正确，查明事实准确，请求驳回彭俊铭的上诉请求，维持原判。谢村经济社向一审法院起诉请求：1.彭俊铭支付拖欠的2018年土地租金共计108853.2元（在诉讼过程中变更第1项诉讼请求为：彭俊铭支付拖欠的土地租金或土地占用费至2019年10月15日止，共计114705.5元，暂计至2018年租金为共计108853.2元）；2.彭俊铭支付因拖延租金产生的违约金共计69632元；3.彭俊铭支付律师费12098元；4.彭俊铭承担本案诉讼费。彭俊铭向一审法院反诉请求：1.确认彭俊铭与谢村经济社签订的《土地租赁合同》无效；2.谢村经济社退还彭俊铭合同履约保证金72569元；3.谢村经济社赔偿彭俊铭各项损失共计110000元（包含土地平整费用10万以及律师费1万元）；4.谢村经济社承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月25日，彭俊铭（合同中简称乙方）经广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心竞投，与谢村经济社（合同中简称甲方）在广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心的见证下签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地及构筑物（以下简称租赁物）有偿出租给乙方使用；租赁物的面积1511.85平方米，双方确认按此面积计算租金；乙方不得超出法律、法规规定的用途使用，不得违反相关土地管理法法规使用，否则由此引起的一切责任、损失由乙方自行承担；租赁期限11年9个月，由2017年10月1日起至2029年6月30日止；甲方在乙方足额缴纳合同履约保证金之日起30个工作日内将租赁物交付乙方管业、使用；自甲方以书面方式通知乙方接收租赁物或乙方实际占有、使用租赁物时起视为已将本合同约定之租赁物交付给乙方管业、使用，乙方亦同意按租赁物的现状接收；合同签订时租金为每月每平方米8元，之后每三年递增一次租金，每次租金递增均在上一次租金的基础上递增5%，以此类推，直至租赁期限届满；乙方应在2017年9月1日之前向甲方支付合同履约保证金72569元，在本合同履行期限届满，且乙方在无违约并支付完租金、缴清了在租赁期间所产生的一切费用后的10个工作日内一次性无息返还给乙方；乙方应在每月的5日之前向甲方足额、及时支付当月租金；租金第一期从2017年10月1日至2020年9月30日，每年有偿使用补偿费为145138元，第二期从2020年10月1日起每年有偿使用费为152394元；如需在租赁物上施工建设，则包括但不限于规划、建设工程报建手续等有关建设工程所需的一切合法施工手续，均由乙方负责，费用由乙方承担；未取得合法手续，乙方不得进行任何形式的开工建设；如涉及用地指标问题，也由乙方自行解决，不得占用甲方的用地指标；乙方逾期5日未足额交纳合同履约保证金的，甲方可单方解除本合同，除没收乙方支付的履约保证金外，乙方仍需按违约当年一年租金的总额30%支付违约赔偿金给甲方；乙方必须严格按照本合同约定的时间、方式足额支付租金给甲方；若逾期不足额交纳租金，需补交未缴的租金并按照未缴的租金额计收每日5‰的迟延履行金，计至缴清之日止，乙方逾期60日仍未足额缴纳租金的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物等；乙方在签订本合同前已就租赁物的权属、用途、现状、状况等一切必要信息作了充分的了解，愿意接受本合同各条款的约束。另查明，涉案土地及构筑物招标公告资产名称为谢村谢石公路狮岗北空地，交易底价为4元/平方米，彭俊铭在第五轮以8元/平方米的最高价格竞得。签订上述合同当日，彭俊铭向谢村经济社支付72560元合同履约保证金。其后，谢村经济社将涉案土地及构筑物交付彭俊铭使用。彭俊铭述称接收涉案土地后，因下雨水浸致地面塌陷，故其经向谢村经济社反映后，于2018年1月委托广州良匠空间设计工程有限公司对涉案场地进行平整，但平整过程中，涉案场地上的构筑物属违章建筑，被政府依法拆除，因其是按季度支付租金的，2017年10月1日至2018年3月31日的租金已交清，2018年6月13日涉案土地上的构筑物被拆除后，其无法继续使用场地，故不再向谢村经济社交纳自2018年4月1日起的租金。为此，彭俊铭提交了其与广州良匠空间设计工程有限公司签订的《土地平整工程施工合同》、该公司于2018年1月20日开具的金额为10万元的工程款《收款收据》、记录涉案场地拆除后的状况及现状的视频以及一份《责令限期改正通知书》的照片。《责令限期改正通知书》落款单位为“广州市番禺区钟村街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室”、落款日期为2018年6月12日，通知书载明如下：“钟村街××九岗山头自编6号权属人：你（单位）未经相关部门批准，在钟村街××九岗山头自编6号进行工程建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的相关内容，请你（单位）于2018年6月13日前对上述地址建筑物自行拆除。逾期未按要求拆除，我办将组织执法部门对上述地址建筑物进行强制拆除，拆除费用全部由你（单位）负责。”彭俊铭表示涉案土地谢石公路狮岗北即为上述通知所称的“谢村九岗山头自编6号”。谢村经济社对上述《责令限期改正通知书》的真实性和关联性均不予确认，不确认“谢村九岗山头自编6号”即为涉案土地，但确认涉案土地上的构筑物已被政府部门拆除，但未提交相应证据反驳彭俊铭主张的拆除时间。另谢村经济社认为涉案土地并无必要进行平整，对彭俊铭主张对涉案土地进行平整支出10万元不予确认。关于涉案土地上及构筑物，谢村经济社称涉案土地属农业建设用地，因历史遗留有上盖构筑物，一直有承租人用于工业使用，并无单独的土地使用权证，包含在其村一块面积为811853.88平方米的集体土地内，为此提交一份编号为（2017）广州市不动产权第07800086号的《不动产权证书》，该不动产权证书并未载明土地性质、用途等，谢村经济社表示涉案土地上的构筑物面积大约500平方米，没有相应的规划报建及房产证。彭俊铭表示涉案土地上构筑物为简易厂房，为一层建筑，面积大约500-600平方米。根据彭俊铭提交的视频可见，涉案构筑物被拆除后现场遗留拆除后的木质结构柱和星瓦棚，地面有铺设水泥。在诉讼过程中，彭俊铭申请对涉案土地的性质及用地规划进行调查取证，一审法院向彭俊铭的诉讼代理人开具律师调查令，其后彭俊铭向一审法院提交广州市规划和自然资源局出具的《土地利用总体规划图》及《控制性详细规划图》，其中载明涉案土地规划用途为林地，用地性质代码为E2（农林用地）。另为查明案件事实，一审法院于2020年5月12日向广州市番禺区城市管理和综合执法局钟村街执法队发出《查询函》，要求协助查询涉案土地构筑物被拆除的违建面积，该队于2020年9月11日回复一审法院称“《函》中所指地址番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地及构筑物，2019年至今，我队暂未拆除上述地块。”该队未回复2018年拆违情况。彭俊铭涉案土地上的构筑物被拆除后，曾向谢村经济社提出按农业用地调整租金，并向谢村经济社的副理事长提交过书面申请，也曾找过钟村街农村集体资产资源管理交易中心协调，但谢村经济社的答复是需村民大会进行决议，故一直协商未果，但其在涉案土地上的构筑物被拆除后已无再占用涉案场地，场地一直空置至今。谢村经济社否认彭俊铭曾与其沟通过租金标准的问题。彭俊铭主张涉案土地应参照荒山用地的标准计算租金，为证实谢村经济社的耕地、荒山荒地的租金或承包费标准，提交一份《谢村村大禾田耕地50份中标公告》，该公告载明交易时间为2019年1月18日，中标价格从1800元/亩/年至6700元/亩/年不等，其中大部分中标价格为1800元/亩/年；另彭俊铭提交一份《荒山养殖承包合同》，该合同载明由谢村经济社于2010年向村民发包谢村村九岗山地，承包款每亩每年1000元。谢村经济社认为上述中标公告和合同的地段与本案涉案土地不是同一地段，对其关联性不予确认。彭俊铭表示不申请对涉案土地拆除建筑物后的使用费标准委托鉴定机构评估。一审法院认为，涉案土地面积1511.85平方米，而土地上的建筑物面积为500多平方米，一审法院认为谢村经济社与彭俊铭签订的《土地租赁合同》实质为房屋租赁合同，而上述土地上的建筑物并无办理建设工程规划许可证和合法的报建手续，并被政府部门依法拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，谢村经济社与彭俊铭签订的《土地租赁合同》为无效合同，彭俊铭请求确认双方于签订的《土地租赁合同》无效，一审法院予以支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。彭俊铭反诉要求谢村经济社退还合同履约保证金72569元，合法合理，一审法院予以支持。彭俊铭自2017年10月1日起占有使用涉案土地及构筑物，依法应向谢村经济社折价补偿占有使用期间的占用费。涉案土地及构筑物被政府部分依法拆除前，占用费可参照合同约定的145138元/年的标准计算，但构筑物被拆除后，如彭俊铭所述，其承租涉案土地及构筑物的用途是工业仓储，而谢村经济社亦确认涉案土地一直有人作工业用途使用，可见涉案土地上的构筑物被拆除后，其使用价值必然发生重大变更，相应的使用费应予以调整。彭俊铭主张拆除时间为2018年6月13日，并提交相应的《责令限期改正通知书》佐证，谢村经济社理应知道拆除时间，但未提出充分证据予以反驳，故一审法院根据彭俊铭的陈述及上述通知的拆除要求，酌定涉案土地上构筑物的拆除时间为2018年6月16日。经向国土资源部门调查的资料可见，涉案土地规划为林地，而2019年1月该村3亩以下耕地对外招投标的底价是1800元/亩/年，从常理分析，在城镇化程度较高的番禺区钟村街，林地的使用、利用价值显然不如耕地，但彭俊铭并未提交同时期附近地段的林地或荒山荒地的招投标价格，故涉案土地的租金可参考谢村经济社同时期就耕地公开招标价格确定为1800元/亩/年。彭俊铭虽然主张合同无效，但其一直未通知谢村经济社收回场地，交还场地前的土地占用费应由彭俊铭继续承担。综上，彭俊铭应按145138元/年的标准支付谢村经济社自2018年4月1日至2018年6月15日的土地占用费30237.08元（145138元/年÷12月/年×2.5月），并按1800元/亩/年的标准自2018年6月16日起支付1511.85平方米涉案土地的占用费至场地交还谢村经济社管业止，但谢村经济社仅主张彭俊铭支付至2019年10月15日止，属其自主处分权利，一审法院对2019年10月16日起的占用费不作调处，根据上述标准计得2018年6月16日至2019年10月15日期间的土地占用费为5442.63元（1800元/亩/年÷12月/年÷666.67平方米/亩×16月×1511.85平方米）。以上土地占用费合共35679.71元。对于谢村经济社主张彭俊铭支付延期支付租金的支付违约金69632元，因涉案租赁合同无效，故其该项主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于彭俊铭主张谢村经济社赔偿其平整土地的费用损失10万元的请求，一审法院认为彭俊铭对涉案土地及构筑物的情况应已作充分了解，现并无证据其在平整土地前曾向谢村经济社提出施工申请或征得谢村经济社同意进行平整，其平整土地产生的费用应视为其对涉案土地所作的自担风险的投入，其主张谢村经济社赔偿理据不足，一审法院不予支持。对于谢村经济社主张彭俊铭赔偿律师费12098元及彭俊铭反诉主张谢村经济社赔偿律师费10000元，因本次纠纷源于涉案土地上的违法建筑被政府依法拆除，在此问题上双方负有同等过错，谢村经济社及彭俊铭主张对方赔偿律师费的诉讼请求均理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、谢村经济社与彭俊铭于2017年8月25日签订的《土地租赁合同》无效；二、彭俊铭于判决发生法律效力之日起五日内向谢村经济社支付2019年10月15日前的土地占用费35679.71元；三、彭俊铭于判决发生法律效力之日起五日内将《土地租赁合同》项下位于广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路狮岗北的土地交还给谢村经济社管业；四、谢村经济社于判决发生法律效力之日起五日内向彭俊铭返还合同履约保证金72569元；五、驳回谢村经济社的其他诉讼请求；六、驳回彭俊铭的其他反诉请求。一审案件本诉受理费4112元，由谢村经济社负担3631元，彭俊铭负担481元。反诉受理费减半收取1976元，由彭俊铭负担1191元，谢村经济社负担785元。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点问题为谢村经济社是否应赔偿彭俊铭平整土地费用10万元及律师费。对此，根据本案查明的事实，首先，彭俊铭在与谢村经济社订立合同时，对涉案土地及构筑物的情况应已作充分了解，其在签订合同时并未就平整土地作出约定，双方在合同成立后亦未就此再行约定，彭俊铭主张**整土地费用，并无依据。其次，彭俊铭现并无证据证实在平整土地前曾向谢村经济社提出施工申请或征得谢村经济社同意，即使其平整土地并由此产生费用，亦属于其自身投入，其主张谢村经济社赔偿理据不足，一审法院对此不予支持并无不当。至于彭俊铭主张谢村经济社赔偿律师费10000元，一审基于双方均有过错，对双方互诉赔偿律师费均不予支持，符合公平原则，且律师费亦非彭俊铭就本案纠纷必须支出的费用，其诉请谢村经济社赔偿律师费，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，彭俊铭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人彭俊铭负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月二十二日书记员  胡 涛肖乔