河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀04民终2002号 上诉人（原审原告）：刘新良，男，1980年4月6日生，汉族，农民，住涉县。 委托诉讼代理人：张妍娟，涉县涉城镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：河北崇祥房地产开发有限公司。住所地：涉县振兴路建行大厦5楼。 法定代表人：李徐安，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩瑶，河北常锡太律师事务所律师。 上诉人刘新良因与被上诉人河北崇祥房地产开发有限公司（以下简称崇祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初2660号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 刘新良上诉请求，1、依法撤销涉县人民法院（2020）冀0426民初2660号民事裁定书；2、裁定指令涉县人民法院对本案进行实体审理；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对案件事实审查不清，适用和理解法律错误。首先，审查合同的有效性是审理经济合同案件中法院的职权范围，而非行政部门职权。一审法院避重就轻，对合同的有效性不与审查。本案上诉人与被上诉人的房屋买卖合同显然符合《民法总则》第一百四十三条规定的民事法律行为有效条件，是合法有效的，应当受到法律保护。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十八条、《商品房销售管理办法》第十一条认定：“审查本案原、被告签订的合同是否违反上述规定，属于国家有关机关的职权范围，不属人民法院受理民事诉讼的范围。”是对法律的理解错误。《民法总则》第一百五十三条明确规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。。。”显然本案的房屋买卖部分条款所违反行政法规，只会导致房地产开发商应承担相应的行政责任，而不能因此判定上诉人与被上诉人之间的合同无效。第二、一审法院认为“审查本案原、被告签订的合同是否违反上述规定，属于国家有关机关的职权范围，不属人民法院受理民事诉讼的范围。”如果一审法院根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，审查认为本案涉嫌刑事犯罪，且该刑事犯罪嫌疑案件确认的事实将直接影响案件的性质，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，法院应裁定中止审理，并将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。本案中一审法院直接适用裁定驳回起诉，又未对本案是否涉嫌刑事犯罪予以确认，上诉人与被上诉人之间的合同纠纷将没有任何其他救济途径，剥夺了上诉人的程序权利和实体权利，不符合法律设定裁定驳回起诉的初衷。第三，上诉人向一审法院预交诉讼费2510元，一审法院裁定书中也未予处理。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，理解和适用法律不当，上诉人请求二审法院查明事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定撤销原裁定，并指令涉县人民法院对本案予以审理。 崇祥公司辩称，1.本案属于民事法律调整范畴，不涉及刑事法律关系。被上诉人一审时向法庭提交商品房预售许可证，建设用地规划许可证和土地使用权证书、建设工程施工许可证，并且鑫源广场已经建成，只是因为在鑫源广场前有一栋楼涉及拆迁问题，导致鑫源广场整体无法验收交付。崇祥公司是以销售房产为目的与刘新良签署的合同，也没有非法吸收资金的客观行为。所以，本案仅涉及民事债权债务关系。2.法院并不是侦查机关，无法对是否涉及刑事进行认定。3.关于诉讼费问题，与崇祥公司无关。4.我方也希望发回重审。 刘新良向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租金98550元，利息截至2019年11月15日为22074元，减去已付10148元，为11926元，判决被告从起诉之日起至欠款付清之日止按照年利率9.6%继续向原告支付利息；二、被告给付原告多收的房款7492元，并支付截至2019年11月15日前的利息5094元，并从起诉之日起至付清之日止按年利率24%继续向原告支付利息；三、被告支付违约金23464元及利息（从起诉之日起至违约金付清之日止按照同期银行贷款利率向原告支付利息）；四、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月1日原被告双方签订了认购协议，原告认购被告位于涉县，总房款为234642元。认购书约定五年返租的租金支付方式，按实际成交总房款的50%折合人民币117321元，以五年期限，返还给认购方，返还时间和方式：1、客户在签订《商品房买卖合同》当日，返租金额为总房款的8%，约合人民币18771元整；2、全款到账日或按揭款到账日满一年，租金额为总房款的8%，约合人民币18771元；全款到账日或按揭款到账日后满2年，租金额为总房款的10%，约合人民币23464元整；全款到账日或按揭款到账日后满3年，租金额为总房款的12%，约合人民币28157元整；全款到账日或按揭款到账日后满4年，租金额为总房款的12%，约合人民币28158元整。2017年原被告签订了《商品房买卖合同》（预售），2017年1月4日原被告签订了《补充协议》，约定：乙方于2014年9月1日在甲方开发建设的鑫源广场认购4楼4204（现为4228）号，因甲方未按照协议履行，达成补充协议：一、根据房管部门最新测定的商铺面积，乙方认购的商铺实际面积为21.22平方米，数据减少0.7平方米，现甲乙双方约定按照原单价重新计算，甲方多收取的7492元房款于2017年1月15日前向乙方返还，如未依约返还，自2017年1月15日起以月息2%向乙方支付违约金。二、因甲方原因未能在乙方认购当日签订《商品房买卖合同》，因此甲乙双方以签订《认购协议》并交清全款当日作为返祖之日。三、依照《认购协议》中五年返祖的约定，甲方应于2015年向乙方返款18771元、2016年向乙方房款23464元，但甲方未能如约返款，现双方约定该笔款项甲方于2017年6月30日前返还乙方，并分别以两次返款金额为本金，以月息0.8%向乙方先行支付利息共计3148元（应返款时间至2017年6月30日止），于2017年1月15日之前一次性支付。四、甲方于2016年10月30日向乙方作出《返款承诺书》一份，该《承诺书》甲方已构成违约，甲方应依《承诺书》约定在2017年6月30日前向乙方支付购房款全款10%的违约金23464元……原告向被告交付房款215871元，用第一期返租金额抵18771元房款。原告收到2017年6月30日之前的租金利息3148元、2017年7月1日之后的利息7000元，共计利息10148元。原告多次向被告追要未果。 一审法院认为，原告刘新良（乙方）与被告崇祥公司（甲方）签订《鑫源广场商铺认购协议》双方约定“五年返租支付方式、实际成交总房款的50%，折合人民币117321元，以5年期限，返还给认购方。返还时间及方式为……”。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。应有县人民政府建设行政主管部门作出处理”。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定违反本法的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》“第二条、实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……（四）不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的……”。审查本案原、被告签订的合同是否违反上述规定，属于国家有关机关的职权范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告刘新良的起诉。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘新良（乙方）与崇祥公司（甲方）签订了《鑫源广场商铺认购协议》，双方已成立商品房买卖合同关系，刘新良起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。没有证据证明崇祥公司涉嫌非法吸收公众存款罪，亦不属于应当依法移送公安机关的情形。原审认定本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围错误，应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初2660号民事裁定； 二、本案指令河北省涉县人民法院人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨伟烈 审判员  白 燕 审判员  封志平 二〇二一年四月十三日 书记员  高 辰