陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)陕04民终2479号 上诉人（原审被告）：咸阳博锐汽车维修有限公司。住所地西咸新区秦汉新城双照街道办南上召高干渠长青医药公司院内。 法定代表人：袁建武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈万哲，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校。住所地黑龙江省哈尔滨市。 法定代表人：王加祥，该校校长。 上诉人咸阳博锐汽车维修有限公司因与被上诉人哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人咸阳博锐汽车维修有限公司的法定代表人袁建武及其委托代理人陈万哲到庭参加了诉讼，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 咸阳博锐汽车维修有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决并依法驳回起诉或者驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、本案一审原告以哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校的名义提起诉讼，一审判决书所列的哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校住所地信息与国家企业信息公示网公示的信息存在一定差异，况且在一审判决后上诉人的法定代表人接到哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校的股东的电话并向其核实该起诉讼案件，并明确表示学校没有委托任何人提起该次诉讼并且向渭城区人民法院邮寄书面意见。本案一审原告身份不真实，有人假冒他人名义虚假诉讼，人民法院应该查明事实的基础上撤销一审判决并驳回起诉。二、一审法院认定以下事实错误：1、一审法院在毫无任何证据的情况下认定租赁房屋窗户无玻璃，导致无法使用，且存在上诉人私自锁门等事实明显错误；2、一审法院认定房屋防水设施未能达到防水的质量标准没有事实依据；3、一审法院认定被上诉人向上诉人送达解除通知没有合法依据。三、一审法院适用法律不当，判决结果极不公平。1、由于一审法院认定以上事实错误，导致支持被上诉人解除合同的主张明显错误，被上诉人也无权解除正在履行的涉案合同；2、被上诉人未向人民法院提起确认解除合同效力的诉讼，但一审予以解除没有任何法律依据。 被上诉人哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校提交书面答辩状称：一、答辩人从未向咸阳市渭城区人民法院提起诉讼，也从未授权任何单位或者个人代为提起诉讼；二、答辩人没有与一审被告咸阳博锐汽车维修有限公司签署过任何合同或者协议；三、从答辩人获得相关材料发现，在本案一审中提交的文书、证据中答辩人的公章均为伪造，与答辩人真实印章有着明显差别，请求二审法院查明事实，并对本案依据民事诉讼法之规定启动补救程序。 哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校向一审法院提出诉讼请求：一、自他们学校向咸阳博锐汽车维修有限公司送达解除合同通知之日起解除他们学校、咸阳博锐汽车维修有限公司之间的《房屋租赁合同》。二、咸阳博锐汽车维修有限公司返还剩余房屋租金87680元、七间不具备使用条件的房屋租金8960元、管理费12000元、设施保证金15000元，共计123640元。 一审法院查明事实如下：2019年5月23日，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校与咸阳博锐汽车维修有限公司签订房屋租赁合同。咸阳博锐汽车维修有限公司将其承租陕西长青医药科技有限公司的部分房屋出租给哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校用于开办培训学校。其中约定，租赁房间33间，院内办公楼三层24间、西二层9间。租赁期限2019年6月1日至2020年5月31日。年租金合计人民币135360元。三层房间320元/间，二层房间400元/间。管理费每月2000元、卫生处置费每月200元。哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校应向咸阳博锐汽车维修有限公司交纳设施保证金15000元，合同期满后，无违规使用租赁房间或无破坏设施，以及无欠费情况，应全额退还。租赁期间咸阳博锐汽车维修有限公司应保障楼内电力、给排水的正常使用;必须保证哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校有正常的办公通道、方便出入。租赁期间哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校应积极维护所租房屋的水电、门窗等设施，维护费用由该学校承担。哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校应依约按时交纳租赁费及所产生的所有费用，交费时咸阳博锐汽车维修有限公司应出具收款凭条。如哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校无故拖延或不能按时交纳租赁费用时，咸阳博锐汽车维修有限公司有权在保证金中扣除，并终止合同。如果咸阳博锐汽车维修有限公司违约，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校有权解除本合同，并由咸阳博锐汽车维修有限公司如数退还该学校未到期所交纳的租赁费。如果哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校违约，咸阳博锐汽车维修有限公司有权终止合同，该学校所交租赁期费用一律不退。 为此，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校先后于2019年4月26日，给咸阳博锐汽车维修有限公司法定代表人袁建武微信转账2万元、5月4日微信转账2万元；哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校5月6日通过银行转账给袁建武支付5万元，5月8日通过银行转账支付袁建武71000元。2019年7月29日，咸阳博锐汽车维修有限公司向哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校出具房屋租金收款收据计131520元、房屋押金收款收据计15000元、2019年6-11月管理费与卫生处置费及电费公摊收据合计13800元，其中注明三楼23间88320元，管理费12000元。至2019年10月7日，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校租用的三楼23间之中7间漏水，窗子无玻璃，导致无法正常使用。期间，租赁场所的环境变化，咸阳博锐汽车维修有限公司私自锁门，也使正常使用相当不便。因此，2019年10月8日，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校给咸阳博锐汽车维修有限公司送达了解除《房屋租赁合同》通知书。之后，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校通过顺丰快递又给咸阳博锐汽车维修有限公司寄送了一份解除《房屋租赁合同》通知书。但是，咸阳博锐汽车维修有限公司未提出异议。2019年10月25日，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校向本院递交以咸阳博锐汽车维修有限公司为被告的民事起诉状。2020年1月10日，本院立案审理。 一审法院认为，咸阳博锐汽车维修有限公司与哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校签订的房屋租赁合同，咸阳博锐汽车维修有限公司虽然未取得陕西长青医药科技有限公司的书面意见，但从能够提供有关陕西长青医药科技有限公司的国有土地使用证及建设工程规划许可证的情形来看，说明陕西长青医药科技有限公司同意咸阳博锐汽车维修有限公司的转租行为，该房屋租赁合同是双方真实意思表示，不损害他人利益，不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，为有效。哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校承租的三层房屋有7间出现漏水，说明房屋建筑时防水设施未能达到防水的质量标准，本身是有缺陷的，经过雨季防水质量缺陷暴露，肯定不符合使用要求，加之部分房屋窗户无玻璃，租赁场所环境变化及前期租用期间咸阳博锐汽车维修有限公司私自锁门，导致哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校使用承租房屋相当不便。向哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校交付符合质量要求的房屋是咸阳博锐汽车维修有限公司的基本义务，所以，咸阳博锐汽车维修有限公司违约。由此，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校有权解除房屋租赁合同。2019年10月8日，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校解除《房屋租赁合同》通知书送达给咸阳博锐汽车维修有限公司该合同解除。对此，咸阳博锐汽车维修有限公司未向人民法院提出确认解除效力的诉讼。所以，应确认该合同由此解除。合同解除，咸阳博锐汽车维修有限公司应按合同约定退还哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校按已租用期间计算所多支付的房屋租金，并依法返还相关费用。 咸阳博锐汽车维修有限公司提出哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校未足额支付33间房屋租金135360元，少付1间房屋租金，属于违约。该学校付款是合同签订之前，签订合同后近两个月时咸阳博锐汽车维修有限公司出具房屋租金收款收据，之后，双方未争议，因而，应认定为双方对原约定的变更。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校与咸阳博锐汽车维修有限公司签订的房屋租赁合同2019年10月8日解除。二、咸阳博锐汽车维修有限公司返还哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校房屋租金94605.20元、设施保证金15000元、管理费12000元，合计121605.20元。本条限判决生效之日起5日内履行完毕。如果未按上述期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2773元，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校担负253元，咸阳博锐汽车维修有限公司担负2520元。 二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：对于哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校否认与咸阳博锐汽车维修有限公司签订过涉案《房屋租赁合同》，并且否认在咸阳市渭城区人民法院提起诉讼，也从未授权任何单位或者个人代为提起诉讼一节。二审庭审中，咸阳博锐汽车维修有限公司向法庭明确表示在签订合同、履行合同并且支付房屋租金的均是李某某，并没有接触哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校的人员，也没有就签订合同的情况向哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校予以核实。一审委托代理人李灵刚向法庭对于委托代理的情况予以说明：李某某当时称其是哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校咸阳学校的负责人，并委托他们代理诉讼案件。因为李某某当场签订委托代理合同、加盖公司印章以及支付了代理费，故没有向哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校核实李某某是否有委托代理权及印章的情况。二审中，法庭对于哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校及法人王加祥身份予以核实，哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校明确向法庭再次表述了答辩观点。并且哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校的印章与一审委托书上加盖的印章明显不一致。哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校作为一审原告起诉被告咸阳博锐汽车维修有限公司并非其真实意思表示，故哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校作为一审原告主体不适格，本案不符合《民事诉讼法》的起诉条件，故应该撤销一审判决，驳回原审原告哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校的起诉。 上诉人的部分上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初176号民事判决； 二、驳回哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校的起诉。 一审诉讼费用2773元，退还哈尔滨市松北区华宇职业技能培训学校。二审诉讼费用2773元，退还上诉人咸阳博锐汽车维修有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年四月六日 书记员  王东娅 1