山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁17民终1208号 上诉人（原审被告）：蔡新海，男，汉族，1962年7月2日出生，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：苏海建，山东曹州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙明祥，男，汉族，1975年11月20日出生，住山东省菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审原告）：解永生，男，汉族，1974年1月6日出生，住山东省菏泽市牡丹区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈鑫，菏泽牡丹权维法律服务所法律工作者。 原审被告：成伟会，女，汉族，1968年7月3日出生，住山东省菏泽市牡丹区。 上诉人蔡新海因与被上诉人孙明祥、解永生及原审被告成伟会房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初7493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡新海上诉请求：1、撤销（2020）鲁1702民初7493号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在本地多次购买他人自建房屋，是以赢利为目的职业投机人。被上诉人购买上诉人自建房屋是为了将来政府房屋拆迁而获得更大利益的拆迁补偿款。由于拆迁政策变化，被上诉人认为这种投机无法继续获得更大利益，所以才起诉上诉人确认合同无效，目的是收回投资款保本。被上诉人的投机行为具有不正当性，不应保护和鼓励被上诉人的违法行为，恳请二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人明知所购买的房屋手续不全，仍然主动要求购买，被上诉人应该对自己的行为产生的法律后果是明知的，主观存在过错。因被上诉人通过中介购买上诉人自建房屋，上诉人认为，既然通过房屋中介公司签订房屋买卖合同，应属于合法交易，否则房屋中介公司也不会同意，因此上诉人主观上没有过错。上诉人认为涉案房屋买卖合同即使被确认无效，上诉人自建房屋无论有没有手续，并不影响居住使用，被上诉人自2018年5月9日使用上诉人房屋至今两年多时间，给上诉人造成了租赁费损失十九万元，三年的房屋折旧费六万元。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”，被上诉人具有过错，应当依法承担赔偿责任。原审判决上诉人全额退还被上诉人购房款，不符合公平原则。 孙明祥、解永生辩称，原审认定事实清楚，判决合法合理，应当依法予以维持，上诉人的上诉理由均不能成立。一、原审已查明涉案建筑物土地使用权类型为农民集体土地，上诉人与被上诉人非同一集体经济组织成员。根据《中华人民共和国民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效...。”《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条意见精神，“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者不同集体经济组织成员，该买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。”涉案《房屋买卖居间合同》系无效合同，上诉人应返还被上诉人购房款368000元。二、被上诉人对买卖合同的签订已经尽到了合理注意义务，结合被上诉人的身份，对于合同无效不应承担过错责任；而上诉人作为出卖人，对土地、房屋的性质非常清楚，其在未取得建设工程施工许可证、规划许可证等行政许可的情况下，违章建房，明知不应对外出售而出售，对于合同无效应承担全部过错责任。三、上诉人提到的租赁费、折旧费无事实根据。上诉人取得购房款368000元的同时取得自然孳息，且被上诉人对房屋进行了修缮增建，恰是上诉人的过错行为给被上诉人造成了极大经济损失。 成伟会未到庭陈述意见。 孙明祥向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2018年05月09日签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还购房款378000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2018年5月9日，原告孙明祥、解永生通过中介菏泽市世儒房地产咨询有限公司介绍以378000元的价格购买被告蔡新海、成伟会自建的位于菏泽市牡丹区××楼村××房屋一套，并签订了房屋买卖居间合同，合同签订后，原告按约定支付给被告购房款378000元，被告将所售房屋交付给被告使用。现原告以涉案土地为集体所有，原告非田苑社区李丁楼村集体经济组织成员为由，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并返还购房378000元。庭审时，被告蔡新海自认与被告成伟会2006年离婚，签订房屋买卖合同时是个人所为，替成伟会签名，房款是自己收取。 另查明，涉案建筑物土地使用权类型为农民集体土地。原、被告非同一集体经济组织成员。被告蔡新海、成伟会原系夫妻关系。 一审法院认为，当事人订立、履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，原、被告之间虽签订了房屋买卖居间合同，但双方并非同一集体经济组织成员，且涉案建筑物土地使用权类型为农民集体土地，现被告将该房屋售卖给原告，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的房屋买卖居间合同无效，故对原告要求确认与被告签订的房屋买卖拒绝合同无效的诉讼请求，一审法院依法应予支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。依据上述规定，原告应当将涉案房屋返还给被告，被告亦应当将378000元购房款返还给原告。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决：一、原告孙明祥、解永生与被告蔡新海、成伟会于2018年05月09日签订的房屋买卖居间合同无效；二、被告蔡新海于本判决生效后三十日内返还原告孙明祥、解永生已支付的购房款378000元；三、原告孙明祥、解永生于本判决生效后三十日内将涉案房屋返还给被告蔡新海。案件受理费6970元，减半收取3485元，原、被告各负担1792.5元。保全费2410元由被告负担。 本院二审期间，蔡新海提交以下证据：证据一：（2020）鲁1702民初937号民事判决书。证明被上诉人合伙购买的他人自建房屋，一审时上诉人提交了三份房屋买卖合同，被上诉人购买李克建、牛艳敏、付道仓三套自建房屋，加上购买上诉人房屋共有四套。该判决书付道仓也已上诉，能够印证一审时上诉人提交的付道仓房屋买卖合同的真实性。被上诉人称自己购买居住，不符合事实。事实和证据表明被上诉人是职业投机炒房人，并非是为了居住而购买，被上诉人应承担过错赔偿责任。证据二：杜修国出具的证明一份、视频光盘一张。证明杜修国的证言与视频能够相互印证，被上诉人合伙购买上诉人房屋并非自己居住，是为了等待政府征收补偿获取更大利益。2019年5月20日在被上诉人将涉案房屋租赁给杜修国一家人居住，每年租金13000元，每月租金1083元，从2018年5月9日签订房屋买卖合同之日计算至今已有34个月，被上诉人应赔偿上诉人租金损失36832元及房屋折旧费6万元，依法抵销相应购房款。孙明祥、解永生发表质证意见是：对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，上诉人所提到的蔡新海、牛艳敏、付道苍三人经菏泽市牡丹区人民法院审理后已经做出判决，判决结果均为确认合同无效，并足额返还购房款，现牛艳敏已经主动履行生效判决，足额支付被上诉人购房款，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同系无效合同，上诉人应返还被上诉人购房款，被上诉人不属于职业投机炒房人，购买房屋是为了居住及它用，该证据不能证明上诉人的目的；对证据二真实性、合法性、关联性均有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，证人应当出庭接受双方当事人的质询，因此该证据不具有合法性，且证明内容与客观事实不符。录像中相关人员的陈述与证明自相矛盾，结合本案上诉人对合同无效存在全部过错，且给被上诉人造成了极大的经济损失。审查认为，蔡新海提交的证据一内容，不能证明其主张，对其证据效力不予认定。对证据二，证人应当出庭接受质询，杜修国未出庭作证，对署名为杜修国的证明其证据效力不予认定。光盘未提交其他确实有效证据予以印证，对其证据效力不予认定。二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致。 本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，集体土地宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。涉案建筑物土地使用权类型为农民集体土地，孙明祥、解永生并非该集体经济组织成员，因此双方签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同无效并无不当。蔡新海主张孙明祥、解永生应支付其损失，未提交确实有效证据予以证明，可待有新证据后另行主张。结合本案事实及孙明祥、解永生的诉讼请求，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。 综上，蔡新海的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6970元，由上诉人蔡新海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁亚涛 审 判 员 尚 杰 审 判 员 井 慧 二〇二一年四月十九日 法官助理 徐钰钦 书 记 员 董 霞