江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1498号上诉人（原审被告）：刘云，女，1984年12月21日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告）：刘亮，男，1984年7月2日生，汉族，住徐州市铜山区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟，江苏建伟律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：高蕾，江苏建伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚云涛，男，1980年4月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。上诉人刘云、刘亮因与被上诉人龚云涛房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘云、刘亮及其共同委托诉讼代理人高蕾，被上诉人龚云涛及其委托诉讼代理人张德武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘云、刘亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.两审诉讼费、律师费20000元均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.被上诉人在合同履行期间的个人征信报告为失信人员，无法办理银行抵押贷款，这是双方买卖协议未实际履行的真正原因。上诉人与被上诉人没有及时签署房地产备案合同，也是基于对被上诉人征信状况的了解，确定被上诉人无法实际履行买卖协议。一审法院未查明此事实即作出错误判决。2.(2018)苏0311民初7656号裁定书、(2018)苏0311民初7655号裁定书所做的查封在双方合同履行期间，特别是一审判决前已经解除，该两个查封不是上诉人不能履行义务的事实和依据，且被上诉人依然有时间可以办理备案登记，但被上诉人未积极办理。涉案房屋在被徐州经济技术开发区人民法院强制拍卖时，被上诉人依然有机会救济，但被上诉人一直不配合。3.2020年4月15日，涉案房屋已被解封，被上诉人依然无法付清首付，处于失信人员状态，导致涉案房屋的买卖协议无法实际履行。二、一审适用法律错误，程序违法。涉案房屋由房屋中介马传义一手操办，在最初购买房屋时即由马传义选购该涉案房屋，房屋首付以及房贷均为马传义支付。被上诉人也是一直和马传义交涉，上诉人在针对涉案房屋的具体事务一无所知，所扮演的是提线木偶的角色。马传义在此案中与案件事实有实体上的关系，一审应当将其追加为被告。综上，实际违约方为被上诉人，买卖协议约定的违约金40000元以及诉讼费、律师费均应由被上诉人承担。龚云涛辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。龚云涛向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除龚云涛与刘云、刘亮在2018年8月16日签订的关于徐州市鼓楼区襄王南路天能花园1号楼2单元201室房产的房地产买卖合同；2.判令刘云、刘亮返还龚云涛购房款200000元；3.判令龚云涛赔偿刘云、刘亮房屋差价损失200000元；4.判令刘云、刘亮承担违约金40000元；5.判令刘云、刘亮承担律师费40000元；6.判令刘云、刘亮承担本案诉讼费。一审法院查明，2018年8月16日，龚云涛作为买受方（乙方）与刘云、刘亮作为出卖方（甲方）、徐州市裕泰房地产经纪事务所作为居间方签订《房地产买卖协议》一份，约定甲方将坐落于徐州市天能花园1-2-201室房屋出售给乙方；房屋总价款为820000元；乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款首付四成，其余尾款于贷款后付清；甲方承诺本合同出售的房地产有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续；甲乙双方同意2019年8月31日前到产权处签署上述房地产备案合同；双方同意甲方收到全款之日交房；甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，并承诺此房是正常买卖所得，无继承、无赠予，如有继承有赠予所产生的税费由甲方承担（如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产产权清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，盖由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同；违反本协议的任何一条均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金40000元，另外赔偿守约方直接和间接的经济损失。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续。2019年9月11日，案外人马传义与龚云涛就上述协议签订《延期过户书》，约定本人马传义于2019年9月11日收到天能花园1号楼2单元201室房贷款50000元，推迟于2019年12月15日过户。涉案房屋登记在刘云、刘亮名下,为刘云、刘亮共同所有，并抵押于中国银行股份有限公司徐州经济开发区支行。庭审过程中，刘云、刘亮陈述已授权案外人马传义全权代理涉案房屋出售、收取房款等事宜。案外人马传义认可已收到龚云涛购房款共计200000元。2018年9月17日，涉案房屋抵押登记给龚云涛。另查明，因刘云、刘亮的债权债务纠纷，涉案房屋于2018年12月13日被（2018）苏0311民初7656号裁定书查封，解封时间为2019年12月30日；于2018年12月17日被（2018）苏0311民初7655号裁定书查封，解封时间为2020年4月15日；于2019年9月25日被（2019）苏0391执1271号裁定书查封，解封时间为2020年6月1日。2020年4月15日，涉案房屋被徐州经济技术开发区人民法院强制拍卖并依法执行，市场评估价格1144694元，实际成交价格为913286元。2020月4月16日，龚云涛因上述房屋买卖合同纠纷，诉至法院，聘请律师并支付律师费40000元。一审法院认为，龚云涛与刘云、刘亮签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方应按合同履行义务。案件审理过程中，刘云、刘亮自认其全权委托案外人马传义对涉案房屋进行出售、收取房款，并在买卖协议上签字确认，故依照法律规定，该买卖协议及延期过户协议均对刘云、刘亮具有法律约束力。对于龚云涛关于解除双方于2018年8月16日签订的《房地产买卖协议》的诉讼请求，根据双方签订的合同约定，出卖方应保证房地产产权清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，盖由出卖方负责处理，因此给买受人造成的经济损失及违约金、服务费等，出卖方负责赔偿。因刘云、刘亮的债权债务纠纷，涉案房屋于2018年12月13日至2020年6月1日，一直处于被查封状态，且于2020年4月15日，被徐州经济技术开发区人民法院强制拍卖并依法执行，刘云、刘亮存在违约行为致使合同目的已不能实现，因此，龚云涛请求解除买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。刘云、刘亮主张涉案房屋在合同约定过户时间内满足过户条件，因龚云涛原因不能完成过户，但刘云、刘亮并未提供其他相关证据予以佐证，对于该抗辩意见，不予采纳。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，龚云涛要求刘云、刘亮返还购房款200000元的诉讼请求，有事实和法律依据，且符合双方约定，对龚云涛的上述诉讼请求，应予支持。对于违约金40000元、房屋差价损失200000元，依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。龚云涛主张违约金40000元符合双方约定，予以支持。对龚云涛提出刘云、刘亮应支付房屋差价损失200000元的诉讼请求，房屋差价损失系龚云涛的可得利益损失，结合房屋被实际拍卖价格及签订买卖合同时约定的房屋总价，确定房屋差价损失为93286元（房屋差价损失=913286元-820000元）。龚云涛主张依据市场评估价格计算差价损失，因评估价格为估值，不能显示房屋实际价值，故应以该房屋实际成交价格计算房屋差价损失。因已经支持龚云涛违约金40000元，故刘云、刘亮还应向龚云涛支付房屋差价损失的数额为53286元。龚云涛为实现债权支出律师费40000元，依据双方合同约定，结案本案支持的诉讼标的及江苏省律师服务收费标准，酌定由刘云、刘亮承担龚云涛的律师代理费27897元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、解除龚云涛与刘云、刘亮于2018年8月16日签订的房地产买卖合同；二、刘云、刘亮于判决生效后十日内一次性向龚云涛返还购房款200000元，并支付违约金40000元、房屋差价损失53286元、律师费27897元，合计人民币321183元；三、驳回龚云涛的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.一审法院是否遗漏应当参加诉讼的当事人；2.上诉人是否存在违约，应否返还购房款并支付违约金及各项损失。一、关于一审法院是否遗漏应当参加诉讼的当事人问题。本院认为，龚云涛向刘云、刘亮主张返还购房款并支付违约金及各项损失系依据其之间于2018年8月16日签订的《房地产买卖协议》。刘云、刘亮自认其二人系涉案房屋的实际所有人，房证上登记的也是其二人的名字，故龚云涛作为买受方，依据《房屋买卖协议》的约定向合同相对方即刘云、刘亮主张权利，并无不当。刘云、刘亮虽以涉案房屋买卖系由案外人马传义一手操办，合同相对人实为案外人马传义为由主张应追加案外人马传义为被告参加诉讼，但该主张与刘云、刘亮一审中关于全权委托案外人马传义出售房屋、收取房款的陈述自相矛盾，刘云、刘亮未能提供证据推翻其一审陈述，亦无证据证明案外人马传义为实际的合同相对人，且一审庭审期间案外人马传义已作为证人到庭接受法庭询问以查明案件事实，故一审法院未追加案外人马传义为被告参加诉讼，并无不当。二、关于上诉人是否存在违约，应否返还购房款并支付违约金及各项损失的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案《房屋产买卖协议》明确约定“出卖方应保证房地产产权清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，盖由出卖方负责处理，因此给买受人造成的经济损失及违约金、服务费等，出卖方负责赔偿”。经查，涉案房屋因刘云、刘亮的债权债务纠纷，于2018年12月13日至2020年6月1日，一直处于被查封状态，并于2020年4月15日，被徐州经济技术开发区人民法院强制拍卖并依法执行，故一审法院认定系因刘云、刘亮的违约行为致使合同目的不能实现并依法支持龚云涛关于解除合同的请求，并无不当。合同解除后，龚云涛支付的购房款应予返还，刘云、刘亮亦应依据涉案《房地产买卖协议》约定，依法承担违约责任，故一审法院在综合双方就涉案合同的履行情况和合同性质的基础上，认定刘云、刘亮返还购房款200000元并支付违约金40000元，并无不当。此外，房屋差价损失实为龚云涛作为买受人的可得利益损失，一审法院依据房屋实际拍卖价格以及房屋买卖合同约定的房屋总价，认定房屋差价损失为53286元，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人刘云、刘亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15852元，由上诉人刘云、刘亮负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年四月二十五日书记员 杭恒宇