湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0192民初2547号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：武汉东湖开发区关山大道1号光谷企业公馆1.2期C1栋302号。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，女，该公司员工。被告：杨颖，男，1971年12月2日出生，汉族，住湖北省洪湖市，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称原告）与被告杨颖（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳，被告杨颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币7572.8元及由此产生的违约金2271.84元，合计金额：9844.64元；2、本案诉讼费用由被告承担。2021年4月7日原告变更诉讼请求的物业管理费为2017年1月11日至2021年3月31日，金额8589.8元，共50个月21天。事实和理由：被告系原告所管理的清江山水小区的业主。被告与清江山水小区开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，购得62-01-2903房。交房后被告与原告签署了业主临时管理公约、前期物业管理服务协议，约定由原告对其进行物业管理，被告按建筑面积向原告缴纳物业管理费，如被告逾期支付应根据协议约定向原告支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供物业服务，但被告并未依约缴纳物业管理费。自2017年1月11日至2021年3月31日区间共50个月21天，共欠50个月21天，每月物业费：169.5元，被告共欠物业费8589.8元。原告多次对其书面及上门催缴，均无果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的物业服务协议及业主公约，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。因此，原告为维护自身权益，依据相关规定，特向法院提起民事诉讼。被告辩称：原告物业公司没有能履行物业合同义务。被告家中靠南边大阳台漏水多年，并造成屋内阳台装修损害，多次向置业和物业公司反映，物业公司虽然上门查看，但没有组织维修。就这样，从2016年7月-2019年7月，置业与物业相互推诿，阳台漏水问题一直得不到解决，我们又都在外地，很少在里面居住，没有时间和精力来专注此事。无奈之下，我们只好拒缴从2017年1月1日至今的物业费。根据双方签订的业主临时管理公约和前期物业管理服务协议约定，出现漏水情况后，物业公司有义务配合置业公司对业主反映的漏水的南边外墙进行维修管理，而漏水问题一直久拖不决，所以物业管理存在严重的管理问题。同时小区安全防范、清洁卫生、地下车库等多项服务内容不到位。正是因为原告服务不到位，违约在先，因此被告有权拒缴物业费。综上所述，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，协调解决好被告房屋漏水问题及物业费纠纷事宜，并驳回原告关于违约金的诉讼请求。经审理查明：被告系武汉东湖新技术开发区清江山水62栋1单元2903号房屋的业主，房屋建筑面积为85.61平方米。2016年1月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），对双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用以及违约责任等进行了约定，其中约定：从通知交房截止日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，入住时首次交纳一年物业管理服务费，以后物业服务费缴付以每三个月为单位支付，业主应于每季度第一个月15日前缴付当季度的物业服务费；物业服务费收取标准，按建筑面积计算，住宅每月每平方米1.98元；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金。2018年11月28日，武汉市清江山水小区第二届业主委员会（甲方）与湖北清江物业有限责任公司（乙方）签订了《武汉市物业服务合同》（以下简称《合同》），约定由湖北清江物业有限责任公司为清江山水小区提供物业服务，合同期限自2018年12月1日起三年；合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定，乙方同意继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止；乙方提供的物业服务内容包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务等；物业服务管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1.98元/平方米·月；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月1日；业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费、车位（库）租金、车辆停泊服务费、水电费等所有费用，应按5‰/天的标准向乙方支付违约金等。原告是为清江山水小区提供前期物业服务的企业，并持续为该小区提供物业服务至今。被告未交纳2017年1月11日至2021年3月31日期间的物业管理费，经催缴后仍未交纳，故有本案诉讼。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《武汉市物业服务合同》、缴费通知单、照片及当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，前期物业服务企业依法可由开发建设单位选定，原、被告签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效；业委会与依法选聘的物业服务企业湖北清江物业有限责任公司签订的《合同》，对业主具有约束力。原告持续为案涉小区提供物业服务，被告系案涉小区的业主，上述《协议》、《合同》对被告具有约束力。关于被告辩称的漏水情况，可能涉及房屋质量及维保义务等，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理，被告可另行主张权利。关于被告提出小区安全防范、清洁卫生、地下车库管理不到位等问题，本院认为，物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，被告提交的证据不足以否定原告持续动态的物业服务，而原告提交的证据也不能证明其完全按照约定的标准全面履行了物业服务的义务；但在物业公司履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。结合原、被告的陈述和证据，本院酌情对被告欠缴期间的物业服务费按98％计算。经计算，2017年1月11日至2021年3月31日共50个月21天的物业服务费为8420.57元【（85.61×1.98×50+85.61×1.98×12÷365×21）×98％】。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合双方当事人的陈述及举证情况，原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，原告应积极提高物业服务质量，被告作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免原、被告双方的利益关系失衡。支付违约金的诉讼请求本院酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨颖于本判决生效之日起十日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2017年1月11日至2021年3月31日期间的物业服务费8420.57元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元（已减半收取），由被告杨颖负担。（该款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告杨颖于本判决生效之日起十日内直接支付给原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司）。本判决为终审判决。审判员 叶 芳二〇二一年四月十四日书记员 付宗红