江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初11170号原告：北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市中山路**，统一社会信用代码91320200682162364E。负责人：LUKEPETERMOFFAT，该公司总经理。委托诉讼代理人：高崇德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹菊婷，江苏锡海律师事务所律师。被告：帅兰兰，女，1985年6月4日生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：赵翔，男，1987年2月7日生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，系帅兰兰丈夫。原告北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）与被告帅兰兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人高崇德、曹菊婷、被告帅兰兰及其委托诉讼代理人赵翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求1、判令帅兰兰立即支付2018年8月1日-2020年7月31日期间的物业13212.82元，按照合同约定已产生违约金27730.41元(以欠缴物业费为基数，逾期一日按照千分之三计算违约金，违约金计算截止至2020年12月31日)。事实和理由：物业公司与帅兰兰签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司为其提供物业服务，帅兰兰应缴纳物业费用。现帅兰兰拖欠2018年8月1日-2020年7月31日期间的物业费未予支付。物业公司多次催要无果，故诉至法院。帅兰兰辩称：1.由于物业公司未能履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，因此其暂缓缴纳物业费。物业公司应按照《前期物业管理服务协议》所规定要求经帅兰兰验收合格后，方可收取与其服务标准相匹配的物业费。物业公司的服务质量达不到协议约定的物业服务质量标准，具体有以下表现：（1)共用部分即住宅楼大厅漏水严重导致墙皮脱落严重、楼梯及大厅设施设备损坏无人维修。（2)小区绿地多处荒芜，很多地方根本看不到草皮，泥土裸露在外，杂草丛生无人清理，室外设施无人维护，导致很多设施及设备老旧破损，小区垃圾无人清理，地，地下车库停车秩序混乱辆随意停放在禁止停放区域。（3)小区存在多处严重安全隐患，首先小区地下基础部分漏水严重，物业公司仅用一块木板进行遮挡，完全没有进行必要的修理，对住宅楼主体结构有严重安全隐患。（4)小区群租房现象普遍，其同一楼层住户房屋就是群租房因违法群租房现象在小区普遍存在，帅兰兰显然没有履行其义务加以制止，而在《前期物业管理服务协议》中双方也约定了物业公司应当维护好住宅区内的良好秩序，做好安全防范工作，因此物业公司在小区治安维护方面完全没有履行其应履行的义务。（5)《前期物业管理服务协议》中约定物业公司应当每6个月向被告公布物业管理费用收支账目，但其从未看到物业公司的收支账目。2.物业公司的服务标准远没有达到物业服务等级七级的标准，因此物业公司不应当收取超过物业服务七级标准的物业费，而应当经全体业主评定物业服务标准，并收取与之相匹配的物业费。因小区未成立业主委员会，故原告与被告仅签订了《前期物业管理协议》，原告向被告收取的物业费为每月每平方米2.85元，空置房屋为每月每平米2.27元，根据2020年《无锡市物业服务收费管理实施办法》之规定，无锡市普通住宅物业服务等级七级为最高服务标准，与之相对应的物业费指导价为每月每平米2.5元，空置房屋为此标准的70%即每月每平米1.75元，物业公司的收费标准已经超出了该办法规定的的最高收费标准。3.物业公司主张违约金没有实事依据，应予以驳回。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，帅兰兰与案外人保利达地产（无锡）有限公司签订商品房买卖合同，由帅兰兰购买无锡市江湾花园19-602号房屋，建筑面积193.17平方米。同日，帅兰兰与物业公司签订前期物业管理服务协议（以下简称物业合同），约定物业费2.85元每月每平方米，并对物业管理服务内容进行了约定，包括房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序和车辆停放秩序的管理，协助物业服务区域内的安全防范工作，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他与物业管理有关的工作，房屋装饰装修管理等方面。同时物业公司就物业管理服务质量九个方面进行了明确。业主不按约定标准和时间支付物业费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三的标准缴纳违约金，业主交纳费用时间为通知交房之日的次月，每次交纳费用时间为每个交费期开始前一个月交纳。诉讼中，物业公司将违约金的计算标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。上述事实，有商品房买卖合同、物业合同、律师函、电梯定期检验报告、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。帅兰兰未按约交纳物业费用，应当补交物业费并承担相应的违约责任。关于帅兰兰抗辩物业公司对小区物业管理服务内容不符合相关标准。本院认为物业公司的物业服务管理涉及小区的十多个方方面面，事无巨细，即使物业公司在履行过程中存在服务瑕疵，业主就以不满意不交物业费，这将导致小区物业服务管理的恶性循环，且现物业公司亦向法庭提供了电梯定期检验报告、问题整改汇总表，表明物业公司以积极的态度面对业主的合理意见和建议。故帅兰兰抗辩必须经其验收后才支付物业费的抗辩理由，并未经过双方约定，帅兰兰验收物业公司管理服务并非其缴纳物业费的前提条件，且物业公司在履行过程中的部分瑕疵均已进行整改或在整改中，并未达到根本性违反物业合同的情形。关于案涉小区房屋租赁问题，系江湾花园小区其他不动产所有权人对其名下不动产的处分，如相关房屋确实涉及群租，帅兰兰可向物业公司或者有关单位反映情况，依法予以处理。根据相关规定，普通住宅前日物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。目前江湾花园小区物业费收费标准为2.85元每月每平方米，根据物业公司表示，该2.85元中的1.95元系公共服务费、0.5元系公共水电分摊费、0.4元系电梯使用费。而本市普通住宅物业服务等级六级服务标准收费2.10元每月每平方米、七级服务标准收费2.50元每月每平方米，该2.10元、2.50元并不包含水电分摊费用及电梯运行维护费。故帅兰兰抗辩物业公司收取的物业费超过最高限额缺乏事实与法律依据。综上，帅兰兰的抗辩理由不成立，帅兰兰应当按照约定支付物业费并支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：帅兰兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司物业费13212.82元（自2018年8月1日起至2020年7月31日）及违约金（以2752.67为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以2752.67元为基数，自2019年8月20日起至2020年12月31日止；以6606.41元为基数，自2020年1月1日起至2020年12月31日止；以3853.74元为基数，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，均按照2020年12月16日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取计412元，由帅兰兰负担。该款已由北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司预交，帅兰兰于本判决发生法律效力之日起十日内直接将所负担的诉讼费用给付给北京世邦魏理仕物业服务管理有限公司无锡分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二一年四月十五日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。