陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕05民终227号 上诉人（原审被告）：房爱英，女，1964年12月8日出生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：宋玉才，渭南市临渭区人民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘竹（小名刘奇），男，1981年11月11日生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：惠忠颜，陕西秀林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁晓平，陕西秀林律师事务所实习律师。 上诉人房爱英因与被上诉人刘竹确认合同无效纠纷一案，不服陕西省富平县人民法院（2020）陕0528民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房爱英及其委托诉讼代理人宋玉才、被上诉人刘竹及其委托诉讼代理人惠忠颜、鲁晓平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人房爱英上诉请求：撤销富平县人民法院(2020)0528民初1705号民事判決，并予以改判认定双方所签房屋转让合同有效。事实与理由：上诉人与被上诉人于2015年10月8日经协商签订一份房屋转让合同。合同签订后，上诉人按合同第二项约定价款履行了义务。合同生效后上诉人并对该房屋进行了修缮及装修，且入住五年之余。1、房屋转让合同系上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，且合同已经实际履行，该合同合法有效。依据合同法第四十四条之规定，依法成立的合同自成立时生效。上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同不违反法律强制性规定，应予保护。2、现上诉人与被上诉人系同一村组，上诉人购买的房屋是被上诉人的私有财产，不属于法律禁止的范围。被上诉人收到上诉人的购房款后避而不见，双方无法办理转让登记手续。上诉人在购买房屋后一直居住在本村组，五年期间从没有人来向上诉人问责。该村组早都知晓上诉人与被上诉人之间买卖关系，至今没有加以干涉。3、关于购房款事项，上诉人在签订合同时已履行了合同约定的价款，当场从他人处借10万元支付给被上诉人；再之，就是以前被上诉人所借的款项经债权人同意转为购房款，有三见证人足以证明此事，故上诉人给被上诉人的购房款27万元已经清结。一审法院只认定了10万元的购房款，其余房款不予认可，该认定与事实不符，于法相悖。上诉人有充分的证据能够证明，被上诉人将该房屋交付给上诉人使用了五年多。如果认定合同无效也是宅基地部分无效，而房产部分有效。 被上诉人刘竹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。双方所签房屋转让合同目的是上诉人为了确保其债权实现的担保。合同签订后上诉人实际履行10万元。涉案房产所占土地属于集体土地，上诉人不是本集体经济组织成员，该合同无效。答辩人没有将涉案房屋交付给上诉人。 一审原告刘竹向一审法院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年10月8日签订的房屋转让合同无效；2、判令被告房爱英返还原告的房屋（包含土地使用权）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定双方当事人无争议事实：原告刘竹系东华街道办牛村五组人，在牛村五组有宅基地，盖有三开间两层房屋，毛坯，未办理宅基地使用证。被告房爱英系东华街道办元良村张家组人。2015年10月8日，原被告签订房屋转让合同，约定原告刘竹将牛村五组的房屋及与房屋相关的土地使用权出卖给被告房爱英，价款为270000元。见证人侯强、范学军、刘增利在合同上签字。当即被告房爱英从见证人刘增利处借得10万元给付原告刘竹。 双方争议的焦点：1、原被告签订的房屋转让合同是否有效？ 原告刘竹位于东华街道办牛村五组的房屋属于农村宅基地，附属土地归集体所有。农民宅基地是村民基于身份无偿取得的，与集体经济组织成员资格联系在一起，农民出卖自己的住宅，仅限于本集体经济组织成员之间，并应征得集体经济组织同意，依法办理转让登记手续。本案中，被告房爱英系东华街道办元良村张家组人，与原告刘竹非同一集体经济组织成员，双方签订房屋转让合同未征得牛村五组的同意，亦未办理变更登记手续。原被告签订合同转让房屋及相关土地使用权，违反法律强制性规定，故应为无效。 2、被告房爱英实际支付原告刘竹多少购房款，其债权及追偿权是否折抵了购房款？ 经审查，原被告对签订房屋转让合同时被告给付原告10万元的事实无异议。原告认为签订购房合同是对债务的担保，被告否认。因双方给付10万元时未打条据，未形成新的债权债务关系，本院依法认定该10万元为购房款。被告房爱英辩称其享有对原告的债权10万元和追偿权78000元折抵了购房款一节没有合法证据证实，原告刘竹亦不认可，且原告书写的借条原件尚在被告房爱英手中，双方的债权债务关系并未消灭，无法认定折抵的事实。 一审法院认为，原告刘竹无权将其以村民身份取得的宅基地转让于集体经济组织成员以外的人，其与被告房爱英签订房屋转让合同将宅基地上的房屋及相关土地使用权出卖给被告，未征得牛村五组的同意，亦未办理变更登记手续，违反了法律的禁止性规定，故该房屋转让合同无效。原被告基于合同取得的财产，应当相互予以返还。原被告都明知原告尚未取得宅基地使用证，双方非同一集体经济组织成员，在未履行任何审批手续情况下签订房屋转让合同，双方均有过错，各自承担相应的责任。原告刘竹取得的购房款10万元应当返还被告房爱英。被告房爱英取得的位于富平县东华街道办牛村五组的三开间两层房屋及附属土地使用权应当返还原告刘竹。被告房爱英对该房屋的修缮、装修价值未提出反诉，可另案处理。被告房爱英辩称其享有的债权和追偿权折抵了购房款，但就折抵事实未提供任何证据，依法应承担举证不能的法律后果。原告刘竹书写的借条原件尚在被告房爱英手中，双方的债权债务关系并未消灭，原告刘竹与被告及案外人的债权债务属另一法律关系，可另案处理。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告刘竹与被告房爱英于2015年10月8日签订的房屋转让合同无效；二、本判决生效后五日内，原告刘竹返还被告房爱英购房款100000元；被告房爱英返还原告刘竹位于富平县东华街道办牛村五组的三开间两层房屋及附属土地使用权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原被告各半负担。 本院经审理，查明案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人不属同一村组集体经济组织成员，上诉人与被上诉人于2015年10月8日签订的房屋转让合同违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该房屋转让合同无效。上诉人陈述现在双方属于同一村组，对此上诉人没有提供证据支持，本院不予采信。关于无效合同相互返还问题，双方应当就本合同取得对方财产进行相互返还。本案中，被上诉人刘竹在签订房屋转让合同时仅收到上诉人房爱英10万元，故刘竹应当向房爱英返还购房款10万元。上诉人主张其余购房款以双方借贷债务和担保债务进行折抵，但双方并未进行明确结算折抵，且借贷原始条据仍然由上诉人持有，无法确认双方的债务关系因折抵购房款而消灭；另外，双方对于借贷事实及借贷债务的合法性存在争议，对担保事实及追偿权也存在争议,故上诉人主张的借贷债务及其他债务另案处理更能有效保护双方当事人的合法权益。上诉人对于涉案房屋修缮、装修损失本可以在本案中一并处理，但因上诉人在一审中未提出明确主张，一审法院未查明该部分事实，故当事人可以另行诉讼主张。 综上所述，上诉人房爱英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人房爱英负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年四月十日 书记员  王梦娇