广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0902民初517号 原告（反诉被告）：蒋济军，男，1971年5月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告（反诉被告）：李梅，女，1978年6月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西玉通千江置业有限公司，住所地广西玉林市玉州区二环北路166号，统一社会信用代码：91450900MA5NEFBT1H。 法定代表人：李绍龙。 委托诉讼代理人：陆洋，公司员工。 原告（反诉被告）蒋济军、李梅与被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋济军、李梅的共同委托诉讼代理人欧敏，被 -2- 告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司的委托诉讼代理人陆洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋济军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告蒋济军、李梅与被告广西玉通千江置业有限公司于2020年5月31日签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》（号:ＹＬ2020012820）；2、判令被告广西玉通千江置业有限公司退还65744元购房款及预告登记费190元给原告蒋济军、李梅；3、判令被告广西玉通千江置业有限公司支付违约金6574.4元给原告蒋济军、李梅；4、本案全部诉讼费用由被告广西玉通千江置业有限公司承担。事实与理由：2020年5月，原告在看到被告广西玉通千江置业有限公司的开发楼盘云天学府的学区房售楼广告后，便计划到被告广西玉千江置业有限公司购买商品房。而后经被告公司置业顾问黄芳介绍：现在买被告开发的云天学府楼盘即可以100%就读玉高附中（本部），有天然的地理优势，且可以办理商品房公积金贷款。因两原告系夫妻关系，均为玉柴公司的普通职工，为了共同的孩子就读名校玉高附中（本部），即向亲戚借款60000元，并计划按被告介绍要求办理公积金贷款从而缓解紧张的房贷经济压力。而后，在被告的承诺就读名校玉高附中（本部）及可以办理公积金贷款后，原告于2020年5月31日与被告签订了《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》（编号:ＹＬ2020012820）—份,即原告购买被告开发的位于玉林市玉州区，总价款为325744元，采用首付加公积金贷款的方式进行付款；原告于当日现金支付完毕了首期购房款65744元，并依法缴纳了契税；随即原告于2020年6月1日 -3- 向被告递交了公积金贷款所需的所有材料，但被告一直拖延未办理公积金贷款手续给原告，直到2020年10月10日才告知不办理公积金贷款，并对原告置之不理；此外，被告涉嫌虚假宣传欺诈引诱原告及广大业主进行购买房屋；在原告购买房屋之初，被告的广告明确系就读名校玉高附中（本部），并有效果地段图；被告的置业顾问也一再强调可以就读名校玉高附中（本部），而不是名山初中（玉高附中北校区），这亦有被告的聊天记录为凭。综上，被告的上述行为已经构成了违约，且完全违背了原告购房的初衷，给原告造成了相当大的经济压力。经原告多次向被告协商退回房款，但被告却以各种借口为由拒绝履行。合法的买卖合同关系受法律保护。原告与被告之间的房屋买卖合同是在平等、自愿、诚实信用的原则下发生的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，因而该房屋买卖关系成立有效，应受到法律保护，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；根据合同约定，原告采用首付加公积金贷款的方式进行付购房款；原告已现金支付完毕了首期购房款65744元，并依法缴纳了契税；随即原告于2020 -4- 年6月1日向被告递交了公积金贷款所需的所有材料，但被告一直拖延未办理公积金贷款手续给原告，直到2020年10月10日才告知不办理公积金贷款；且被告开发的本案涉案房屋属于“学区房”性质，但被告涉嫌虚假宣传欺诈引诱原告及广大业主进行购买房屋，完全违背了原告购房的初衷，应依据合同约定解除合同并按已付房款的10%支付违约金给原告；综上，被告的上述行为已经构成了违约，应依约解除合同并承担相应的违约责任。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉状，请求人民法院依法判如所请。 被告广西玉通千江置业有限公司辩称，1、同意解除合同意见，解除时间应当是被告邮寄解除的日期；2、被告不存在违约行为，首先，原告认为被告拖延办公积金没有事实依据，原告之前购买被告房子已经贷款买了三套房子，欲在被告买的是第四套，根据住房公积金政策，买第三套就不允许使用公积金贷款，被告和公积金签订了可以用公积金贷款，不承诺可以帮原告公积金贷款，这是原告是否有贷款资格有关，原告作为行为能力人，在大额交易前应谨慎，在贷款前需知道自己是否可以公积金贷款，原告是对公积金贷款有误解，其次被告不存在以学区房虚假宣传的行为，2019年9月7与2020年4月9日教育局两次对被告复函，2020年文件还加了九中，并非被告伪造，是教育局发放，玉高附中并不属于被告开发商的范围，也没有一定能读玉高附中的承诺，司法解释构成邀约，构成三条才算，根据规定，被告的购房是属于邀约，房屋的主要是居住。 -5- 反诉原告广西玉通千江置业有限公司向本院提出的反诉讼请求：1、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付因解除《商品房买卖合同》所产生的违约金32574.4元；2、请求人民法院判令反诉被告协助反诉原告办理《商品房买卖合同网上登记备案证明》的注销手续并承担因逾期办理注销手续所产生的违约金3714.48元（以合同约定的房总价325744元为基数，按每月万分之一自2020年11月9日起暂计至2021年3月1日，此后的违约金以此计算至两反诉被告协助办理注销手续为止），以上金额合计36287.88元；3、本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2020年5月31日，反诉被告与反诉原告签订了《商品房买卖合同》（以下简称：合同），购买由反诉原告开发的“云天华府”项目7幢1904号商品房，总房价为人民币325744元。合同签订后，反诉被告支付了首付款人民币65744元。反诉原告于2020年6月1日为两反诉被告办理了商品房买卖合同网上登记济案证明。之后，因两反诉被告在反诉原告处购买的己是第四套不动产，故根据政策已无法获得公积金贷款资格。两反诉被告不愿意用商业按揭贷款的形式购买涉案房屋，故一直未去银行办理按揭贷款手续。2020年9月27日，反诉原告通过邮政快递向两反诉被告邮寄《补充办理银行按揭贷款材料的通知函》，告知二人尽快去办理银行按揭贷款，该快递己于2020年9月28日被告签收，但二人并无回应。2020年11月4日反诉原告邮寄了解除合同的通知给两反诉被告，该通知已由反诉被告于2020年11月5日签收,由此双方的合同业己解除,双方应在2020年11月8日前去办理注销合同登记备案证明的事宜，但时至今日两反诉被告并无回应。根据 -6- 双方合同的约定，因两反诉被告原因解除合同的，两反诉被告应承担总房价10%的违约金即人民币32574.4元。同时两反诉被告应当在收到合同解除通知之日起3曰内与反诉原告前去办理注销涉案房屋网上登记备案证明的手续，否则每逾期一日按总房价的万分之一计算违约金即暂计到2021年3月1日为144日，违约金为人民币3713.48元。综上所述，请求人民法院支持反诉原忾的诉讼防求。 反诉被告蒋济军、李梅辩称：反诉原告的反诉没有事实和法律依据，不应得到支持，反诉被告并不是因为不能公积金的贷款，最主要是不能就读玉高附中，根本无法实现签订合同的目的，所以要求解除合同。 本院经审理认定事实如下：被告是有资质从事房地产经营的企业，被告开发经营的玉林市二环北路166号云天华府小区7幢，于2019年12月5日取得《玉林市商品房预售许可证》，之后开始商品房销售。被告销售该楼盘时发布广告宣称购房可读“玉高附中”和“东环小学”。原告看了被告的广告，并向被告工作人员核实后，为了小孩能就读“玉高附中”，决定购买被告的学区房。2020年5月31日，原告与被告签订《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的云天华府小区7幢1904号房，该商品房建筑面积55.14平方米，总价325744元，采用首付加公积金贷款方式支付房款。合同签订当日原告首付20.18%，即65744元，余款260000元申请公积金贷款。违约责任：任何一方违约，对方均有权解除合同，违约方须向守约定方按照总房价的10%支付违约金。合同约定交房时间在2023年1月1日前。2020年6月1日， -7- 原告交纳了首付款65744元。2020年6月1日，就该商品房的买卖，被告办理了《商品房买卖合同网上登记备案证明》。2020年6月12日，原告按约定提交了办理公积金贷款的有关材料给被告，由被告代为办理公积金贷款。因原告李梅名下有三处市场化商品房，原告申请的公积金贷款未获通过，被告要求原告办理商业贷款。2020年9月27日，被告向原告发出《补充办理银行按揭贷款的通知函》，要求原告在2020年10月2日前提交申请银行商业贷款材料。原告未按被告要求提交相关材料。2020年11月4日，被告以原告逾期提交办理银行按揭贷款材料为由，向原告发出《关于解除的通知》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》。2021年1月12日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告提起反诉。 另查明，原告儿子蒋宗轩，2008年12月31日出生，目前某小学在校生，原告李梅名下有三处市场化商品房。被告销售该楼盘时发布广告宣称购房可读“玉高附中”和“东环小学”，有业主购房后，因被告不能兑现承诺就“玉高附中”和“东环小学”，业主已将被告起诉到法院。 本院认为，原告和被告签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》，出于双方自愿，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行。被告的商品房广告承诺，是否属于合同内容问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为 -8- 要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告的宣传广告及被告工作人员对购买案涉房屋后，原告可以就读“玉高附中”的承诺内容清楚、明确。原告基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对被告具有约束力。被告因为不履行承诺，被提起诉讼，现有证据证明，被告已不能兑现承诺读“玉高附中”和“东环小学”，已构成违约。且从原告提供的微信聊天内容来看，原告购买案涉房屋的主要目的系考虑其儿子在2021年秋季期能读“玉高附中”，因被告违约行为导致合同主要目的预期不能实现，原告有权解除合同。原告购买涉案房屋，选择首付加公积金贷款方式付款，在签订合同前，被告已告知原告选择公积金贷款的条件。由于原告不具备办理公积金贷款条件，导致本案不能办理公积金贷款，原告的行为构成违约。原告提出解除合同，被告同意，对原告的请求，予以支持。本案中，被告违约在先，原告违约在后，双方违约责任相抵销，对双方提出的支付违约金的请求，不予支持。合同解除后，被告应将购房款65744元及预告登记190元退还给原告。原告应协助被告办理《商品房买卖合同网上登记备案证明》的注销手续。被告辩称解除合同，应以2020年11月5日原告收到被告邮寄解除合同为准，因不符合客观实际，且被告也存在违约，对被告的辩称，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项，第五百六十六条第一款，第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖 -9- 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）蒋济军、李梅与被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司于2020年5月31日签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》； 二、被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司退还购房款65744元给原告（反诉被告）蒋济军、李梅； 三、被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司退还预告登记费190元给原告（反诉被告）蒋济军、李梅； 四、驳回原告（反诉被告）蒋济军、李梅的其他诉讼请求； 五、原告（反诉被告）蒋济军、李梅协助被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司办理《商品房买卖合同网上登记备案证明》的注销手续； 六、驳回被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司的其他反诉讼请求。 案件本诉受理费1613元，减半收取计807元，原告（反诉被告）蒋济军、李梅负担81元，被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司负担726元。反诉受理费354元，由被告（反诉原告）广西玉通千江置业有限公司负担。 上述第二、三项确定的义务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院 或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出 -10- 副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限 届满之日起七日内预交上诉案件受理费1613元，反诉受理费354元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二一年四月六日 书记员  陈 阳