山西省晋城市城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）晋0502执异35号案外人：闫志军，男，汉族，1975年1月22日生，住山西省晋城市城区。申请执行人：李洪涛，男，汉族，1976年2月2日生，住山西省晋城市城区。被执行人：李晓智，男，汉族，1972年4月19日生，住晋城市城区。被执行人：孔晋利，女，汉族，1982年12月10日生，住晋城市城区。本院在执行申请执行人李洪涛与被执行人李晓智、孔晋利借款合同纠纷一案中，案外人闫志军于2021年3月4日对本院在阿里拍卖平台开展的“位于晋城市房产”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称：2021年2月25日，在本院阿里拍卖平台开展的“位于晋城市房产”项目公开竞价中，以867000元竞拍价胜出。现根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称：“最高法执行规定”）的相关规定，现提出以下异议：一、涉拍房产无产权证，也不具备登记条件，依法不属于贵院司法拍卖的范围。贵院依据《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》{建法函（2012）102号}的通知对“位于晋城市房产”进行司法拍卖。我认为该通知与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定：“下列房产不得转让：（6）未依法登记领取权属的证书的”，“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”相冲突。《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人大、全国人大常委会通过的，属于上位法，在同一事项冲突时，应当优先适用。结合本案的涉拍房产可知，该房产属于回迁安置房，系对被拆迁人房屋被拆的补偿，具有补偿性和特定性的特点，依法不能买卖和转让。按照法律规定和一般常识，不能买卖和转让，应当也不能进行司法拍卖，因为司法拍卖也属于买卖的一种。退一步讲，我购买的初衷是该房产的物权，即使我交纳全部房款，物权也最终无法实现，会严重侵害的我的合法权益。故涉拍房产依法不能进行司法拍卖。另外，涉拍房产的土地性质是划拨用地，该评估价实际已经包含了土地出让金部分，但是我在具备条件办理过户时仍需再次补缴土地出让金的部分，该房产在评估价格上存在瑕疵。在房子具备过户条件时，涉拍房屋会先过户至初始登记人名下后，再次以转卖的形式过户至我的名下，需要进行重复交税，不符合税法的相关规定。二、本次司法拍卖未公示评估报告副本，程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（三）评估报告副本或者未经评估的定价依据”，但是在本次司法拍卖过程中，异议人并未见到涉拍房产的评估报告副本或者定价依据，导致异议人至今未全部了解涉拍房产的完整信息，故本次司法拍卖程序严重违法，应当撤销。针对其主张提供的证据有：1、标的物介绍复印件一份；2、网络竞价成功确认书一份。申请执行人及被执行人未答辩，未提供证据。本院查明，2017年8月23日，本院作出（2017）晋0502民初1327号民事判决书，判决李晓智、孔晋利于本判决生效之日起十日内偿还李洪涛借款20万元，并从2016年7月27日起按年利率24%的标准支付利息至借款清偿之日止。后李晓智、孔晋利上诉，晋城市中级人民法院于2017年11月16日作出（2017）晋05民终1408号民事裁定书，裁定按上诉人撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定书于2017年11月21日送达。后李洪涛向本院申请执行，本院于2018年1月23日以（2018）晋0502执345号立案执行，后因无财产可供执行，终结本次执行程序。终结本次执行程序后，申请执行人发现被执行人有可供执行财产，可以再次申请执行，不受申请执行时效期间的限制。在此期间，申请执行人提供财产线索，本院进行核实后，并调取了2012年8月16日，晋城市城区钟家庄社区居民委员会、晋城市圣拓房地产开发有限公司、李晓智签订《钟家庄棚户区改造项目房屋拆迁补偿协议书》，该协议载明“四、产权调换方式：.....选择回迁房屋位于某区某号楼东单元，22层2202室”。本院遂于2019年8月5日向晋城市圣拓房地产开发有限公司下达执行通知书及执行裁定书，将涉案房屋予以查封。2019年8月13日，因涉案房屋由晋城市圣拓房地产开发有限公司钟家庄项目部负责交付等事宜，本院向其下达执行通知书及执行裁定书，讲该房屋予以查封，载明“不得向其交付房屋钥匙”。2020年8月7日，因议价不成，根据李晓智、李洪涛意见，本院选择智渊房地产资产评估规划测绘咨询有限公司晋城分公司对该房产予以评估。2020年10月19日，本院以（2020）晋0502执恢277号案恢复执行。2020年10月30日，评估公司出具晋智房（2020）（估）字第JC—542号房地产估价报告，评估价格为96万元。2020年11月6日本院向李晓智、李洪涛发放评估结果通知。2020年12月17日，在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，评估价96万元，起拍价为96万元，保证金10万元，增价幅度3000元。并公示有“公告内容、执行账户信息、标的物信息、竞买须知、竞拍条件”，开拍后流拍。2021年2月1日进行第二次拍卖公告，竞拍开始时间为2021年2月24日，起拍价为86.4万元，竞价增价增幅为3000元，保证金100000元。并再次公示“公告内容、执行账户信息、标的物信息、竞买须知、竞拍条件”等相关内容。开拍后，闫志军以最高应价胜出，成交价格为86.7万元。另，两次拍卖在“公告内容”、“标的物信息”及“竞买须知”中均告知：1、“标的物信息”载明“拍卖标的调查情况表摘自晋智房（2020）（估）字第JC-542号”、“权利限制情况及瑕疵情况”第3条载明“该房产依据住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》进行现状处置。该房产为晋城市钟家庄棚户区改造项目回迁安置房，无房产证。该房产的土地性质及是否可以办理不动产登记手续，由竞买人自行调查落实，并承担相应后果，后期若涉及到的相关税费、欠费及土地出让金均由买受人承担。该房产土地性质可能导致买受人在拆迁改造中得不到赔偿。竞买人是否符合过户条件，请竞买人自行到当地相关职能部门进行了解，因不符合竞买资格引起的一切责任和损失由买受人自行承担，法院不承担一切责任。未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。请各竞买人自行了解，竞买人一经出价即视为认可本标的所有现状。”2、“竞买须知”第三条第（七）项：买受人悔拍后保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参与竞买┈┈；第九条：拍卖成交后，买受人应在规定期限前将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法院执行账户┈┈；第十条：买受人逾期未支付拍卖款或因买受人资格问题、竞拍前未了解清房产是否可以办理过户手续导致无法过户的，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。另查明，闫志军竞拍成交后在规定期限内未缴纳尾款。以上事实有（2018）晋0502执345号执行裁定书及协助执行通知书、（2020）晋0502执恢277号执行裁定书、评估报告、一拍、二拍的拍卖记录等相关证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本案在公示内容中，已明确释明，“拍卖标的调查情况表摘自晋智房（2020）（估）字第JC-542号”，依法处置的房屋严格按照该通知进行“现状处置”，。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”明确规定了拍卖成交后，买受人悔拍的情形下承担的法律后果，即保证金不予退还。第二十五条规定，“拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。”本案中，涉案房屋在成交后，买受人未在规定期限内将剩余价款交付人民法院指定账户内，应视为其悔拍，故应由买受人自行承担相应的法律后果。故按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人闫志军的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向晋城市中级人民法院申请复议。审 判 长  郝   婷   婷人民陪审员  吴   盼   盼人民陪审员  陈   亚   美二〇二一年四月六日法官 助理  柴宇奇书记员牛琴琴