文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终414号上诉人（原审原告）：张峰，男，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，统一社会信用代码91540000MA6T136R70，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城10栋3层2室。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，该公司员工。上诉人张峰因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。张峰上诉请求：撤销一审判决，改判物业公司返还张峰支付的物业费505元和停车费400元，合计904元。主要事实及理由：一、一审法院应按最高人民法院《关于审理物业合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决物业公司返还物业服务合同解除后张峰所支付的物业费用；二、一审法院认定物业公司履行了相应的维修保养义务并提供保洁、保安服务与事实不符；三、物业公司在张峰所在仙林悦城小区业主委员会发出解除函后，以未经过业主大会的程序为由向法院起诉，在诉讼请求不成立后，仍然拒不退出张峰所在的仙林悦城小区。物业公司的行为主观上已经构成主观恶意。物业公司答辩称，一审判决认定事实准确，适用法律正确，程序合法，应予维持。主要理由：一、本案诉讼标的与已生效的（2020）苏11民终1645号、（2020）苏11民终3579号及（2021）苏11民终413号案件一致，在上述案件中，二审法院已经认定物业公司与仙林悦城小区业主在2019年1月7日至2019年6月17日期间存在物业服务关系，且物业公司不存在主观恶意。本案处理结果理应与上述生效判决相一致；二、物业公司未有拒绝撤场的行为，也不存在主观恶意，因业委会侵犯物业公司合法权益在先，故物业公司有权行使解除异议权；三、（2018）苏1183民初7176号民事案件上诉后，（2019）苏11民终2615号判决虽然对双方合同解除时间进行改判，但并未否定一审判决确定撤场时间的合理性。一审法院判决物业公司2019年7月13日前撤场，物业公司于2019年6月18日撤出小区，并未拖延撤场。张峰向一审法院提起诉讼请求：判令物业公司返还其多交的2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费504元、停车费400元，合计904元。一审法院认定事实：2017年1月20日，张峰所在仙林悦城小区与物业公司签订物业服务合同，约定由物业公司为仙林悦城小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月20日至2020年1月19日，物业服务费收费标准高层住宅为1.4元/月/平方米。双方还在合同中对服务内容与质量、物业的经营与管理标准、物业的使用和维护、权利与义务、违约责任等进行了约定。张峰为仙林悦城12栋2504室业主，物业服务费及停车费交至2019年4月30日。2018年8月13日，仙林悦城小区召开业主代表大会临时会议，会议表决通过了解聘物业公司的议案。2018年8月19日，业委会将表决结果进行公告。2018年8月20日，业委会向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，载明物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，并于2018年12月10日将表决结果进行公示。2018年11月6日，物业公司向法院起诉，要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日第一次开庭过程中，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，法院判决双方物业服务合同于判决生效之日予以解除，物业公司于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区并移交相关资料。2019年6月18日，物业公司撤出仙林悦城小区。业委会因不服一审判决于2019年7月25日向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年10月24日作出终审判决，判决双方物业服务合同于2019年1月7日解除，物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料。2019年3月25日，张峰向法院起诉，要求物业公司返还2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费。另查明，物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用。本案的争议焦点为：张峰与物业公司之间在2019年1月7日至2019年6月17日期间是否形成事实上的物业服务关系？张峰诉称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，物业公司应当返还合同解除后的物业费及停车费。物业公司辨称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。物业公司在合同解除后继续为仙林悦城小区提供物业服务，并支出了相应的费用，物业公司不应返还相应的物业费及停车费。一审法院认为，法律在保障一方行使解除权时，同时赋予另一方异议权，即解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本案中，仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与物业公司解除物业服务合同，物业公司对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求物业公司撤场。此时合同解除是否产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出判断。物业公司是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接，且物业公司在一审判决作出后按照规定时间退场、移交相关材料，故认定物业公司不存在主观恶意。物业公司在合同权利义务终止后，即2019年1月7日至2019年6月17日期间继续提供物业服务，张峰亦享受相应服务，双方形成事实上物业服务关系。根据民法公平、权利义务一致的原则，张峰应当按约交纳物业服务费及停车费。对张峰要求物业公司返还物业费及停车费的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：驳回张峰的诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案争议焦点：张峰要求物业公司返还2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费及停车费的诉讼请求是否应当支持。本院认为，物业公司是否应当向张峰退还2019年1月8日至2019年4月30日期间物业费的问题，判断的关键在于物业公司是否存在“拒绝退出、移交”的情形。本案中，2018年8月20日物业公司在收到业委会发出《关于解除物业管理关系的告知函》后，即于同年11月6日向法院提起诉讼，要求业委会继续履行物业服务合同。业委会在本案诉讼过程中又提出反诉要求解除物业服务合同。在法院未对双方物业服务合同是否解除作出判决前，双方的物业服务关系仍处于待定状态。上述物业公司与业委会物业合同纠纷案件经一、二审法院审理，二审法院于2019年10月24日作出民事判决，判决物业公司与业委会签订的物业服务合同于2019年1月7日解除，物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料即撤离仙林悦城小区。实际上，物业公司于2019年6月18日即撤离了仙林悦城小区，并不存在“拒绝退出、移交”的情形。鉴于物业公司2019年1月7日至2019年6月17日期间仍然为仙林悦城小区提供物业服务事项，张峰亦享受了相应服务，因此，张峰要求退还2019年1月8日至2019年4月30日期间物业费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，张峰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨道骏审 判 员 葛荣贵审 判 员 黄 甦二〇二一年四月十九日法官助理 李宏敏书 记 员 王 伟