浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15704号 原告（反诉被告，下同）：冯水华，女，1972年7月4日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：顾祝清，诸暨市店口法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告，下同）：诸暨市一百超市有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道丰南路1号。 法定代表人：周相根。 委托诉讼代理人：郭建平，浙江永大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张非凡，系公司员工。 原告冯水华与被告诸暨市一百超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法组成合议庭进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2020年10月19日、11月18日、2021年3月30日三次公开开庭进行了审理。原告冯水华及其委托诉讼代理人顾祝清，被告诸暨市一百超市有限公司的委托诉讼代理人郭建平、张非凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯水华向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还保证金8000元，管理费53833元（审理中原告增加诉讼请求为要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》）；2、要求被告赔偿经济损失338000元（后在庭审中变更为314385元）。事实和理由：被告于2015年7月承租浙江万安置业有限公司坐落于××镇××路××号××广场××层房屋。原、被告于2015年10月28日签订上述房屋的一楼北面，计建筑面积320平方米的转租协议，协议约定：租期为五年八个月，从2015年11月1日起至2021年6月30日，合同保证金为8000元，第一年租金、保证金在合同签订时一次性支付，以后每年租金在6月1日前交清，所产生的水电费由原告自负。原告于2015年10月28日交清了2017年6月30日前的租金80750元、管理费53833元、保证金8000元。原告接收租赁物后对租赁物进行装修，支付费用338000元，并于2016年4月开办诸暨市大华素质艺术培训中心。 2017年7月上旬开始，原告与被告协商支付第二期租金事宜，但被告拒绝。同年9月，被告告知原告终止协议，双方因赔偿一事未达成协议，原告于2017年9月22日收到被告的终止合同的函件。后经原告获悉，被告与浙江万安置业有限公司在2017年6月19日达成合同解除协议，物业移交在2017年9月30日前全部完成。因被告隐瞒与浙江万安置业有限公司解除合同的事实，且在2017年6月19日后也未采取补救措施导致原告损失，故被告应赔偿原告装修损失并返还保证金及管理费。 被告诸暨市一百超市有限公司答辩称，原告要求解除合同无相应的事实和法律依据，根据合同约定，原告应当缴纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金及管理费85000元，但在约定的缴款时间内原告未缴纳，故属原告违约在前；对于返还保证金，因原告违约在前，无权要求返还；管理费，因被告在万利来广场运营期间需要承担管理工作，该项费用是在双方充分协商的前提下所决定的，故返还也无相应的事实和法律依据；对于装修损失，原告提交的证据均无法证明原告所投入装修的费用，对该项请求原告无证据证明，且因原告违约在前，该项损失被告也不予赔偿。 被告诸暨市一百超市有限公司向本院提出反诉请求：要求原告支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金及管理费85000元。事实和理由：原、被告间于2015年签订房屋租赁协议一份，约定租期为五年八个月，租费2015年11月1日至2017年6月30日是134583元，2017年7月1日至2018年6月30日为85000元，租金支付方式为第一年租金及管理费在合同签订时一次性支付，第二年开始租金在6月1日前付清，2017年9月22日，被告发函要求原告交清2017年6月1日前的租金85000元，但原告未缴纳。 原告冯水华答辩称，对于管理费，因被告在原告租赁期间组织人员侵占原告财产，被告违反安保义务，故无需支付管理费；对于租金，应分段计算，其中2017年7月1日至2017年9月22日期间，租金应予支付，2017年9月23日至2017年12月11日期间，存在占用费，但不属于被告的反诉请求范围，2017年12月11日之后，原告并未使用租赁物，也不存在租金。 经审理，本院认定如下事实： 原、被告于2015年10月签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将万利来广场一楼北面，计建筑面积320平方米租赁给原告使用，租期为五年八个月，从2015年11月1日起至2021年6月30日，2015年11月1日至2017年6月30日租金为80750元，管理费为53833元，2017年7月1日至2018年6月30日，租金为51000元，管理费为34000元，合同保证金为8000元（在租赁期满结清费用及无违约行为无息返还），支付方式为第一年租金、保证金在合同签订时一次性支付，第二年起每年租金及管理费在6月1日前一次性交清，合同还对其余双方各自的权利义务作了约定。合同签订后，原告于2015年10月28日向被告缴纳租金以及管理费134583元、保证金8000元，并对租赁物进行装修用于经营教育培训（名称为诸暨市大华素质艺术培训中心）。2017年9月22日，被告向原告发送函件一份，内容为因原告未缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金及管理费85000元，原告已属违约，被告按合同约定单方终止合同，并收回租赁房屋、没收保证金。2017年10月23日，诸暨市大华素质艺术培训中心向本院起诉被告要求继续履行冯水华与诸暨市一百超市有限公司于2015年10月签订的《房屋租赁合同》，因与诸暨市一百超市有限公司签订的《房屋租赁合同》中相对方为冯水华，并非诸暨市大华素质艺术培训中心，故本院经审理后以原告主体不适格为由作出（2018）浙0681民初790号民事裁定书，依法驳回诸暨市大华素质艺术培训中心的起诉。2017年12月11日诸暨市一百超市有限公司的员工在未经诸暨市大华素质艺术培训中心允许的情况下将诸暨市大华素质艺术培训中心的书桌、凳子等财物搬离，此后，原告不再使用案涉租赁物。2018年6月，原告冯水华向本院起诉要求被告返还保证金、管理费并赔偿装修损失。2018年7月6日，诸暨市大华素质艺术培训中心作为原告向本院起诉要求诸暨市一百超市有限公司以及徐健康、王建峰返还诸暨市大华素质艺术培训中心内的书桌、凳子、学习资料等或折价赔偿，该纠纷经调解，本院作出（2019）浙0681民特2999号民事裁定书，确定诸暨市一百超市有限公司赔偿诸暨市大华素质艺术培训中心财物损失18000元。 另查明，2009年，浙江万安置业有限公司将案涉租赁物在内的万安万利来广场租赁给被告使用，双方于2017年6月19日签订合同解除协议一份，约定被告在2017年9月30日之前将万安万利来广场的物业清退、清场并移交给浙江万安置业有限公司，双方之间的租赁关系于2017年10月1日全部解除。后因本案原、被告之间发生纠纷而未能如期全部清退，浙江万安置业有限公司与被告于2018年1月16日再次签订协议一份，约定被告将原告的物业清退截止时间为2018年1月30日。 本案在审理中，经原告申请，要求对案涉租赁屋内的装修损失予以评估，本院依法委托新昌信安达资产评估有限公司对案涉租赁屋内的装修损失予以评估，2020年6月28日，新昌信安达资产评估有限公司出具评估报告，认为案涉租赁屋内的装修残值在评估基准日2017年12月11日为314385元，为此原告支付鉴定费7500元。被告在收到评估报告后对其中的内容提出异议，并要求相关鉴定人出庭接受质询，本院依法通知鉴定人出庭接受质询。 上述事实由原、被告的陈述予以证实，对于《房屋租赁合同》、合同解除协议（浙江万安置业有限公司与被告签订、时间为2017年6月19日）、函（被告发给原告、时间为2017年9月22日）、收据（134583元、8000元两份），因原、被告双方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，并确认为有效证据。对于本院（2018）浙0681民初790号案中的笔录以及民事裁定书、本院（2019）浙0681民特2999号案中的民事裁定书以及诸暨市公安局店口派出所的笔录（冯水华、徐健康、王建峰）、被告发给浙江万安置业有限公司、店口派出所等单位的关于店口万利来广场租赁清偿的工作汇报、浙江万安置业有限公司向被告以及各承租户发出的清场清退告知书，系本院以及公安机关依法定程序收集，且双方均无异议，本院确认为有效证据。对于协议（浙江万安置业有限公司与被告签订、时间为2018年1月16日），因该协议系浙江万安置业有限公司与被告签订，被告对其真实性作出确认，本院对其真实性也予以认定。对于原告提交的在装修案涉租赁物过程中所支付的费用的票据、案涉租赁物装修完成投入使用的照片、设计图纸以及新昌信安达资产评估有限公司出具的评估报告，上述证据材料的证明效力涉及本案争议焦点，本院在判决理由部分予以论述。 本院认为，本案双方存在以下争议焦点：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？如应予解除，则解除的时间？本院认为，在原、被告的合同履行过程中，由于浙江万安置业有限公司已与被告解除万安万利来广场的租赁关系，且原告也实际不再租用案涉租赁物，原、被告双方已无再履行《房屋租赁合同》的必要，故《房屋租赁合同》应予以解除。对于解除的时间，被告于2017年9月22日向原告发函表示解除合同，但诸暨市大华素质艺术培训中心在2017年10月23日向本院起诉要求继续履行《房屋租赁合同》，虽然本院以原告主体不适格为由驳回了诸暨市大华素质艺术培训中心的起诉，但由于本案原告系诸暨市大华素质艺术培训中心的负责人，实际上可以视为本案原告对被告作出的解除合同的意思表示提出了异议，故被告于2017年9月22日向原告发出的解除合同函并未达到解除合同的目的。本案中，原告在向本院起诉时，其诉讼请求中并未表示要求解除合同，但在2018年8月14日，双方进行证据交换时，原告增加了要求解除双方《房屋租赁合同》的请求，此时，原、被告均已不再占有使用案涉租赁物，故本院认定合同的解除时间应确定为2018年8月14日。 焦点之二：对于合同解除中的过错责任。本案中，原、被告双方对于合同解除均存在过错，属混合过错，从原告方而言，《房屋租赁合同》明确约定2017年7月1日至2018年6月30日的租金51000元、管理费34000元应在2017年6月1日之前付清，虽然，根据本案证据显示，浙江万安置业有限公司与被告在2017年6月19日就签订了合同解除协议，而且原告也多次表示在此之前多次联系被告方工作人员要求缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金和管理费，但实际原告并未用现金缴纳，也未通过银行汇款的方式将费用交至被告账户，应认定为原告存在过错的程度为30%；被告于2017年9月22日向原告发出解除合同函，其中的内容表明原告未缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金及管理费，原告已违约，被告按合同约定单方终止合同，并收回租赁房屋、没收保证金，此表述符合事实以及双方约定，但由于在此之前，浙江万安置业有限公司与被告就签订了合同解除协议（2017年6月19日），所以在2017年9月22日的函件中也应将该事实如实告知原告，以实现原告必要的知情权，特别是在双方发生纠纷后，被告并未通过合法的途径解决矛盾，而是由其员工在未经允许的情况下将诸暨市大华素质艺术培训中心内的书桌、凳子搬离租赁物造成矛盾升级以及扩大损失，故本院确定被告存在的过错程度为70%。 焦点之三：案涉租赁物中的装修损失如何确定？本案进入审理程序后，原告就向本院提出要求对案涉租赁物的装修损失进行鉴定，并提交了票据、案涉租赁物装修完成投入使用的照片、设计图纸等，对于票据、照片、设计图纸，被告均不予以认可，本院认为，原告提交的照片中有部分显示“大华培训”，其与诸暨市大华素质艺术培训中心具有关联，故本院对该组照片的真实性可以作出认定，但由于原告提交的图纸、票据的来源的真实性本院无法作出认定，且被告也持有异议，本院结合案涉租赁物的面积（根据公安笔录中的陈述到的教室以及办公室的数量）、使用时间以及照片中显示的内容，酌情在评估值314385元的基础上按照75%的比例确定最后的装修残值，计人民币235788.75元。对于评估基准日，鉴于案涉租赁物内的书桌、凳子在2017年12月11日被被告工作人员搬离，此后，原告不再使用案涉租赁物，故评估基准日为2017年12月11日有相应的事实依据，本院确定。 对于原告要求返还管理费53833元的请求，因该费用系支付2015年11月1日至2017年6月30日之间的管理费，鉴于原告在此期间已实际使用案涉租赁物，故该请求本院不予支持。对于返还保证金8000元的请求，由于合同约定保证金在租赁期满结清费用及无违约行为无息返还，本院按照双方过错程度，确定被告应返还原告保证金5600元。 被告反诉要求原告支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金及管理费85000元（租金51000元、管理费34000元），本院认为，虽然本院前述将合同解除时间确定为2018年8月14日，但由于原告在2017年12月11日之后已实际不再使用租赁物，且也无实际使用的可能，故2017年12月11日之后的租赁费以及管理费原告无需负担，但在2017年7月1日至2017年12月11日期间，原告正常使用案涉租赁物，该期间的租赁费以及管理费原告应予支付，经折算，为37777.77元。原告抗辩认为2017年9月23日至2017年12月11日期间的费用属于占用费的意见，本院认为，由于2017年9月23日至2017年12月11日期间原告还在正常使用案涉租赁物，且浙江万安置业有限公司与被告签订的协议将租赁物的清场时间做出了变更（变更为2018年1月30日），故该期间内仍属于租金，且原告应予支付，本院对原告的抗辩意见不予采信。 综上，原、被告于2015年10月签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院确认有效。双方均应按合同约定履行各自义务。由于在合同履行过程中双方发生纠纷且案涉租赁物已被收回，故双方的《房屋租赁合同》已无继续履行的必要，应予解除。结合本院前述对合同解除过错责任的划分，确定被告应返还原告保证金5600元，赔偿装修损失及鉴定费243288.75元*70%=170302.12元；原告应支付被告尚欠的租金及管理费37777.77元。本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持，对被告合理部分的反诉请求予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）冯水华与被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司于2015年10月签订的《房屋租赁合同》于2018年8月14日解除； 二、被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司应返还原告（反诉被告）冯水华保证金5600元，赔偿装修损失及鉴定费170302.12元，共计175902.12元，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、原告（反诉被告）冯水华支付被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司租金及管理费37777.77元，款限本判决生效之日起十日内付清； 四、上述第二、三项折抵后，被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司支付原告（反诉被告）冯水华138124.35元，款限本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）冯水华其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7298元，由原告（反诉被告）冯水华负担4098元，由被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司负担3200元；本案反诉受理费1925元，由原告（反诉被告）冯水华负担865元，由被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司负担1060元；鉴定人员出庭费用1000元，由原告（反诉被告）冯水华、被告（反诉原告）诸暨市一百超市有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张姚望 人民陪审员  赵 明 人民陪审员  汤松尧 二〇二一年四月二十五日 代书 记员  张 巍