湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0323民初34号原告（执行案外人）：龚道香，女，1975年9月7日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：王涛，湖北文润律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡华，女,1971年3月15日出生，汉族，住湖北省竹山县。第三人（被执行人）：金荣，女，1969年6月12日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：王启汇，男，1965年10月30日出生，汉族，住湖北省竹山县。原告龚道香与被告胡华、第三人金荣案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告龚道香及委托诉讼代理人王涛，被告胡华，第三人金荣委托诉讼代理人王启汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚道香向本院提出诉讼请求：1.判令不得对位于竹山县城关镇车站路片区拆迁安置项目2号楼507号房屋进行执行，并依法解除查封；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年3月20日，原告与第三人金荣签订协议，约定金荣将上述507号房屋抵偿给原告，用以偿还到期借款本金32.1万元，案涉房地产开发商竹山县美成房地产开发有限责任公司在协议书上签章认可。原告接受房屋后已将房屋出售，且已办理了网签。被告胡华与第三人金荣民间借贷纠纷一案，竹山县人民法院作出的（2017）鄂0323民初512号民事判决生效后，因金荣未履行偿还胡华借款163万元及利息的义务，胡华申请执行，竹山县人民法院于2020年11月16日根据胡华的申请裁定查封了本案讼争的507号房屋。原告提出执行异议后，竹山县人民法院作出（2020）鄂0323执异80号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，原告依法提起执行异议之诉。原告认为，原告已实际支付了价款，也实际占有讼争房屋，而未办理过户登记手续系因案涉不动产未办理竣工验收所导致，原告没有过错，原告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条的规定，原告对讼争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡华辩称，原、被告同是第三人金荣的债权人，享有同等的债权受偿权。原告与第三人签订的是以物抵债协议，并不是消费购房，讼争的507号房屋也未实际交付。房屋的所有权应以登记为准，本案讼争房屋至今未办理不动产登记，原告主张排除执行的理由不符合法律规定。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人金荣辩称，本案讼争房屋已抵偿给原告龚道香，用于偿还尚欠原告借款本金32.1万元，第三人金荣所欠被告胡华的债权本金已以其他房屋予以抵偿，胡华不得再就已抵偿给原告的房屋主张清偿借款利息。讼争房屋系竹山县美成房地产开发有限责任公司开发建设，项目经理刘厚清与金荣签订有以物抵债协议，金荣又将该房屋抵偿给龚道香，开发公司也签章认可，协议合法有效。该房屋至今未办理过户登记的原因是项目经理刘厚清因疾病丧失民事行为能力，导致该房地产项目水电、消防等至今没有完成施工，原告龚道香对未办理过户登记没有过错。综上，原告龚道香的诉讼请求应依法得到支持。本院经审理认定事实如下：竹山县城关镇车站路片区拆迁安置项目2号楼，由刘厚清以竹山县美成房地产开发有限责任公司的名义开发建设，公司授权刘厚清为项目负责人，全权负责该项目前期拆迁、规划审批、报建及项目建设、销售备案等相关事宜。该房地产项目于2019年1月25日办理不动产预售许可证书，住建部门审批同意竹山县美成房地产开发有限责任公司预售房屋，因部分工程未完工，至今未办理不动产初始登记。2017年3月9日，刘厚清与金荣签订以物抵债协议，约定将包括本案讼争的507号房屋在内的6套房屋抵偿给金荣，用以偿还到期债务。2017年3月20日，金荣与龚道香签订《协议书》，约定以本案讼争的507号房屋抵偿给龚道香，抵偿到期借款本金32.1万元，竹山县美成房地产开发有限责任公司法定代表人陈中生在协议上签字并加盖公司印章。2018年11月6日，龚道香又将该房屋转售他人，并收取部分价款。被告胡华与第三人金荣民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月10日作出（2017）鄂0323民初512号民事判决，判决金荣偿还胡华借款本金163万元及利息。判决生效后，胡华申请执行，在执行过程中，本院于2020年11月16日作出（2020）鄂0323执362号之二执行裁定，裁定查封包括本案讼争的507号房屋在内的两套房屋，原告龚道香认为执行查封措施剥夺了其合法财产权利，遂提出执行异议请求排除执行。本院审查后认为，相关当事人虽签订了以讼争的507号房屋抵债协议，但房屋尚未实际交付，龚道香在法院查封之前没有合法占有该不动产，且龚道香名下有其他用于居住的房屋，其请求排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项和第二十九条第二项的规定，于2020年12月18日作出（2020）鄂0323执异80号执行裁定，裁定驳回龚道香的异议请求。龚道香不服裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明，本院在执行另案申请执行人韩立斌与刘厚清房屋拆迁安置补偿合同等系列案中，发现案涉车站路片区拆迁安置项目2号楼房屋销售混乱，涉及矛盾纠纷复杂，本院于2020年12月21日依法裁定查封了案涉车站路片区2号楼，查封期限三年。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。本案中原告龚道香主张其对讼争房屋享有合法财产权利的依据是其与第三人金荣签订的以物抵债协议，讼争的507号房屋并未登记到金荣名下，更未登记到原告龚道香名下，按照物权登记公示原则，龚道香对讼争房屋不享有物权。案涉房地产项目于2019年1月25日办理不动产预售许可证书，但原告龚道香至本院于2020年11月16日对讼争房屋裁定查封之日止仍未办理不动产销售预告登记，未依法公示其对讼争房屋享有物权期待权。综上，原告龚道香对讼争房屋不享有物权或物权期待权等实体权利，依法只能享有债权请求权。根据该规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。按照该规定，买受人对“登记在被执行人名下的不动产”提出异议必须同时满足上述四个条件时，人民法院才能对买受人的排除执行请求予以支持。而讼争507号房屋经相关当事人协议以物抵债抵给金荣后，并未登记到金荣名下，不符合本条规定“登记在被执行人名下的不动产”的前提条件。原告龚道香虽主张已合法占有讼争房屋并支付全部价款，但合法占有是指当事人为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。而案涉不动产实际至今未办理竣工验收，讼争房屋也不符合交付条件，即便原告龚道香占有讼争的507号房屋，也不能视为是合法占有。原告龚道香主张依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条的规定排除执行，但该规定适用于在执行程序中对被执行人“所有的”需要办理过户登记的财产出卖给第三人，在符合一定条件时人民法院不得查封、扣押、冻结，原告龚道香的主张也不符合该条规定情形，其依据此规定主张排除执行的理由也不能成立。综上所述，原告龚道香主张排除对本案讼争507号房屋执行的诉讼请求，本院依法不予支持。案涉不动产因牵涉纷争复杂，已被本院整体查封，即便原告的请求不被支持，被告胡华也仍不能依据其申请执行的查封裁定申请对讼争房屋继续执行。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告龚道香的诉讼请求。本案受理费6115元，由原告龚道香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  段宗海审判员  章胜军审判员  余明彬二〇二一年四月六日书记员  柯 涛