江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4532号上诉人（原审被告）:朱其新，男，1976年4月27日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：朱雷鸣，江苏恒有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周忠慧，女，1969年9月19日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：汤涵，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。上诉人朱其新因与被上诉人周忠慧租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱其新不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，依法改判驳回周忠慧关于赔偿装修损失的诉请。事实和理由：1.案涉房屋经过执行拍卖成交，成交价格包括装饰装修部分和部分不可移动的设施。虽然案涉租赁合同无法继续履行，但装修部分在价值形态上经拍卖后已货币化，装修并未因此受到损失。周忠慧已向一审法院提出执行异议，要求确认拍卖款中的装修款归其所有。本案所涉装修款完全可以在执行程序中实现，周忠慧提起本案诉讼，违反一审不再理的诉讼原则。2.一审法院认定装修损失金额为450000元，没有事实依据。周忠慧未能提供装修合同和票据证明其装修费用。周忠慧承租案涉房屋时，该房屋上已存在装饰装修，周忠慧是在利用近三十余项原有装修项目的基础上进行的部分装修，该原有装修部分的费用应当予以扣减，再根据使用年限合理认定装修损失。被上诉人周忠慧二审辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，请求依法驳回朱其新的全部上诉请求，维持原判。事实和理由：1.案涉房屋装饰装修部分确实连同房屋都被法院拍卖，但拍卖后取得的货币均用来清偿朱其新的债务。因此，案涉房屋装饰装修部分货币化，并不代表周忠慧没有损失，反而恰恰证明该装修损失的存在。2.当时考虑到朱其新债务多，实现权利难度大，周忠慧认为通过执行程序从成交款中剥离装修款可以挽回损失，但后来发现不能在执行异议程序中解决。实际上，案涉执行裁定也认为不属于执行异议审查范围，驳回了周忠慧的异议请求。本案不违反一事不再理原则。3.一审法院依法酌定装修费用60万元，即使与实际投入有差距，但周忠慧尊重法院判决结果。周忠慧主张的装修损失均是周忠慧自行装修的实际部分，对于朱其新主张的原有装修部分不予认可，朱其新也没有举证证明原有装修状况，本案不能减去所谓原有装修部分。一审中，周忠慧提出诉讼请求：1.要求解除周忠慧与朱其新于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.朱其新退还周忠慧房屋租金290219.31元（自2018年10月13日起至2019年8月30日止，按日租金904.11元计算）；3.朱其新赔偿周忠慧房装修损失1000000元、公证费1000元、评估费5000元，共计1006000元。一审法院认定事实：2014年4月2日，朱其新与江苏沭阳农村商业银行签订《最高额个人抵/质押担保借款合同》，将自己位于圣廷苑B幢103-108、203-208商铺抵押给江苏沭阳农村商业银行，江苏沭阳农村商业银行自2014年4月2日至2017年4月2日间为被告朱其新提供最高不超过500万元的贷款。同时，涉案房屋的办理了抵押登记，房屋他项权人为江苏沭阳农村商业银行。2014年9月1日，周忠慧与朱其新签订《房屋租赁合同》，约定：朱其新将自己位于圣廷苑B幢103-108、203-208商铺出租给周忠慧经营沭阳县腾龙茶莊；租赁期限为10年，自2014年9月1日至2024年8月30日；每年租金33万元，于每年8月30日前付清下一年度租金；在合同期内，朱其新不得将其房屋产权向第三者抵押（银行除外）、转让或转账；合同履行过程中如有一方违约，违约方赔偿守约方全部损失；租赁期满，周忠慧有权自行处理可移动的设备实施，但是依附于房屋的装潢不得破坏并归朱其新所有；等等。随后，周忠慧将涉案商铺装修、投入使用，并按年向朱其新交纳租金。其中2018年8月1日，朱其新出具一张31万元收条给周忠慧，收条载明“收到腾龙茶莊卡转租金”。2016年2月25日，江苏沭阳农村商业银行基于《最高额个人抵/质押担保借款合同》和抵押登记向朱其新发放贷款500万元。贷款期间因朱其新未按约支付利息，江苏沭阳农村商业银行提前收回全部贷款本息并要求实现抵押权。2016年9月18日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初9759号民事判决书，判决：一、朱其新、韩某于本判决生效之日起十日内向江苏沭阳农村商业银行股份有限公司支付贷款本金500万元及利息（利息截至2016年9月7日为225369.83元，自2016年9月8日起至2016年12月25日止的利息按年利率8.091%计算，之后按照年利率8.091%的1.5倍计算至实际给付之日止）；二、江苏沭阳农村商业银行股份有限公司对本判决第一项确定的债权就朱其新、韩某提供抵押的位于沭阳县房沭城他字第100298号）拍卖、变卖所得价款在500万元范围内享有优先受偿权。（2016）苏1322民初9759号民事判决书生效后，朱其新未能主动履行义务，江苏沭阳农村商业银行为实现抵押权向一审法院申请执行。执行过程中，沭阳法院依法将朱其新抵押给江苏沭阳农村商业银行的圣廷苑B幢103-108、203-208商铺评估、拍卖，最终林某以817万元竞得上诉涉案商铺。2019年6月11日，林某与周忠慧达成补偿协议：林某给付周忠慧35万元，涉案商铺内可以的设施设备归林某。2019年7月3日，双方再次签订《房屋交接确认书》，周忠慧将涉案铺设交付给林某。一审法院认为，涉案商铺在出租给周忠慧前已被朱其新抵押给银行，后因朱其新未按时还款银行实现抵押权，涉案商铺被林某购得，但租赁合同对商铺受让人林某并不具有约束力，故周忠慧与朱其新签订的租赁合同权利义务终止。本案一审确定的争议焦点为：1.朱其新作为房屋出租方是否书面告知周忠慧涉案商铺已抵押的事实；2.合同终止后朱其新是否应退还周忠慧租金；3.如何确定周忠慧装修损失的具体金额。关于第一个争议焦点，即朱其新作为房屋出租方是否书面告知周忠慧涉案商铺已抵押的事实。因为周忠慧与朱其新签订的《房屋租赁合同》仅记载“在合同期内，朱其新不得将其房屋产权向第三者抵押（银行除外）、转让或转账”，并没有“涉案商铺已抵押的内容”，故朱其新没有书面告知周忠慧涉案商铺已抵押的事实，朱其新对出租抵押物造成周忠慧损失依法应承担赔偿责任。关于第二个争议焦点，即合同终止后朱其新是否应退还周忠慧租金。在支付2018年9月1日至2019年8月31日租金时，朱其新出具一张31万元现金收条，说明周忠慧支付朱其新租金31万元。对于剩余2万元周忠慧是否支付问题。因为租赁合同第五条第8项规定房屋出租税由朱其新缴纳而第十二条又补充税费由周忠慧的消费卡抵扣，结合庭审陈述双方之间存在以消费卡支付租金的情况，可以认为周忠慧已按约定足额支付2018-2019年度的租金。另外，按照周忠慧与房屋买受人林某签订《房屋交接确认书》的时间确定周忠慧实际使用涉案商铺至2019年7月3日，离已付租金的租赁期间尚余58天，按每天租金904.11元（33万元/365天）计算，朱其新应退还周忠慧52438.38元。关于第三个争议焦点，如何确定周忠慧装修损失的具体金额。周忠慧使用涉案商铺近五年后因朱其新过错无法继续使用，周忠慧前期投入的商铺装潢必然产生损失，周忠慧要求朱其新承担相关责任符合法律规定。但本案周忠慧并没有提供原始装潢合同和费用票据，且因涉案商铺原有装潢已不存在，仅按周忠慧提供的照片、视频鉴定机构无法评估。经市场调查，酌情确定周忠慧当初装潢花费60万元，折算后朱其新应赔偿周忠慧45万元损失。此外，周忠慧主张的公证费、评估费不属于朱其新的赔偿房屋，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、确认周忠慧与朱其新于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、朱其新于判决发生法律效力之日起十日内退还周忠慧租金52438.38元；三、朱其新于判决发生法律效力之日起十日内赔偿周忠慧装潢损失450000元；四、驳回周忠慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16466元，由周忠慧承担7641元，朱其新承担8825元。二审中朱其新提交了朱其新与沭阳农村商业银行借款合同纠纷案件所涉的案涉房地产估价报告一份，证明涉案房屋的装修部分已经纳入评估范围。但该报告确实没有对房屋装修价值进行专项认定。周忠慧质证意见：对评估报告真实性认可，该报告载明的评估方法是比较法，按照此方法是不存在就建筑物本身和装修物价值进行单独列明计算的，因此该报告以及评估过程无法反映案涉房屋装饰装修的价值。但该报告能够反映案涉房产评估时，房屋存在精装修的情况。本院对上述证据认证意见：结合双方当事人陈述意见，对该评估报告真实性认可，但该评估报告并未就案涉房屋装饰装修部分的价值进行专项认定。二审中周忠慧提交了其对朱其新与沭阳农村商业银行借款合同纠纷执行案件提出执行异议的（2019）苏1322执异267号执行裁定一份，该裁定载明周忠慧认为案涉房屋评估后拍卖款中含装修款项，请求确认拍卖款中的150万元归周忠慧所有。周忠慧已就案涉房屋评估报告之外可移动设施设备与竞买人林某达成补偿协议。因周忠慧执行异议主张不在执行异议审查范围，被法院裁定驳回异议请求。朱其新质证意见为：对该执行裁定书没有异议。本院对上述证据认证意见：该执行裁定已明确载明，周忠慧提出执行异议主张不在执行异议审查范围并裁定驳回周忠慧的异议请求。本案周忠慧诉请朱其新赔偿装饰装修损失，应予受理。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因朱其新一方原因致使案涉租赁合同无法继续履行导致解除，朱其新应当赔偿周忠慧剩余租赁期内装饰装修损失。朱其新上诉主张本案不存在装修损失，且符合一事不再理。对此，本院认为，依据案涉房屋租赁合同约定事项、房屋公证文书、房地产估价报告及双方当事人陈述等证据，能够证明周忠慧对案涉房屋进行了装饰装修。现因朱其新存在其他债务，案涉房屋连同装饰装修部分一并拍卖他人，拍卖款已用于朱其新偿还其他债务，但周忠慧并未就其本案主张的装饰装修部分获得赔偿，故周忠慧存在装修损失。周忠慧虽然曾就案涉装修款事项提出过执行异议，但经法院审查认定周忠慧提出的执行异议主张不在执行异议审查范围并裁定驳回周忠慧的异议请求，故本案周忠慧诉请朱其新赔偿装饰装修损失，不违反一事不再理原则。综上，对朱其新该上诉主张，本院不予支持。朱其新还上诉主张周忠慧重新装饰装修案涉房屋时利用了大量原有装修项目，其仅是进行部分装修，装饰装修价款中应扣减原有装修部分，结合装饰装修使用年限等因素合理认定损失。对此，本院认为，依据合同约定，周忠慧租用案涉房屋有权进行重新装饰装修，朱其新主张周忠慧重新装饰装修案涉房屋时利用了大量原有装修项目，其仅是进行部分装修，但朱其新并未举证证明案涉房屋出租给周忠慧前的原有装饰装修情况及周忠慧实际利用原有装修的情况，且在一、二审诉讼中朱其新对外墙等装修项目是否为原装修项目前后陈述不一致，故对朱其新主张周忠慧仅是部分装修并要求扣减大量原有装修项目的主张，本院不予支持。因涉案商铺原有装潢已不存在，鉴定机构无法对装修价值评估。一审法院经市场调查，酌情确定周忠慧当初装饰装修费60万元，并无不当。综合周忠慧的诉讼主张及案涉房屋装修使用、案涉租赁合同解除原因等案件情况，一审法院确定案涉房屋装饰装修剩余价值为45万元，亦具有一定依据。二审诉讼中，周忠慧自愿要求朱其新赔偿其案涉房屋装饰装修损失30万元，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。综上，本案因出现新情况，一审判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9835号判决第一、二、四项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9835号判决第三项为朱其新于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿周忠慧装潢损失300000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8050元，由朱其新负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年四月十二日书记员  黄 莘