山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初8738号 原告：董双菊，女，1963年7月13日出生，汉族，住淄博市张店区。 原告：张冬茜，女，1990年1月16日出生，汉族，住淄博市张店区。 共同委托诉讼代理人：焦鲁博，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王研，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被告：淄博淦来商贸有限公司，住所地淄博市张店区中心路107号。 法定代表人：傅强，执行董事兼经理 被告：山东威通实业集团股份有限公司，住所地淄博市淄川区淄城路2号。 法定代表人：张维刚，董事长 委托诉讼代理人：傅强，男，1982年10月28日出生，汉族，系山东威通实业集团股份有限公司副经理，住淄博市张店区。 原告董双菊、张冬茜与被告淄博淦来商贸有限公司（以下简称淦来公司）、山东威通实业集团股份有限公司（以下简称威通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人焦鲁博、王研，被告淦来公司的法定代表人及被告威通公司的委托诉讼代理人傅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董双菊、张冬茜向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2020年5月15日解除了签订的《商铺委托经营管理合同》；2.判令两被告向原告支付租金249028.18元；3.判令两被告向原告支付违约金176797.45元(截至2020年5月15日)及至实际支付全部租金之日的违约金；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年5月20日，原告与被告就位于淄博萬仟汇第二层239号房屋签订《商铺委托经营管理合同》。合同约定：该商铺委托期限为十年，第一年租金为29529元，此款由被告直接在原告的购房款中予以扣减；第二年租金为33220元；第三年租金为36912元。但时至今日，被告未曾支付原告租金。根据《关于威通国际商务大厦部分销售返租有关问题的答复》以及《商铺委托经营管理合同》第十一条第一款可知，两被告属关联企业，原告有权解除合同，并要求被告按照每逾期一日应向原告支付逾期款项万分之五的违约金。现两被告的违约行为，已经严重损害到原告的合法利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求依法裁判。 被告淦来公司、威通公司辩称，原告陈述内容与事实不符。2012年5月13日，原告从威通公司购买了位于张店区中心路107号威通国际商务大厦010239号商业房屋一套，房屋面积为16.17平米，双方签订《商品房买卖合同》一份。2012年5月20日，原告与淦来公司签订《商铺委托经营管理合同》一份。合同约定：该商铺的委托期限为十年(2013年4月28日至2023年4月27日)，第一年租金为29529元，此款已由威通公司在原告的购房款中予以扣减，第二年租金为33220元，第三年租金为36912元。自委托期第四年开始，双方按照实际租金收益的9：1进行分成。2013年4月28日至2019年底六年多的时间里，淦来公司想方设法运营上述商铺，但因市场环境因素，商铺始终处于闲置状态，亏损无收益，致使租金支付出现拖欠。直到2020年初，淦来公司通过整体对外租赁的方式方实现稳定收入。2020年4月9日，原告以房屋买卖合同纠纷为由向淄博市仲裁委员会提出仲裁申请，请求仲裁委裁决解除原告与威通公司签订的《商品房买卖合同》，并赔偿经济损失。2020年5月15日，仲裁委通过(2020)淄仲裁字第18号裁决书做出裁决，解除了原告与威通公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议。原告与淦来公司签订的《商铺委托经营管理合同》应同时终止。另外，根据《商铺委托经营管理合同》约定，委托期第一年(即2013年4月28日至2014年4月27日)租金已由威通公司在原告的购房款中予以扣减，相当于已支付。因此，淦来公司拖欠原告租金的周期为2014年4月28日至2020年5月15日(即6年零17天)。淦来公司拖欠原告租金的金额应为第二年(2014年4月28日至2015年4月27日)33220元，第三年(2015年4月28日至2016年4月27日)36912元，合计70132元。至于2016年4月28日至2020年5月15日期间，因该商铺一致处于闲置状态，亏损无收益，根据《商铺委托经营管理合同》中自委托期第四年开始，双方按照实际租金收益的9：1进行分成的约定，此间支付租金金额为零。至于原告提到的《关于威通国际商务大厦部分销售返租有关问题的答复》文件，实际情况为2015年5月因淦来公司在租金支付过程中出现逾期，部分同类情况业主到该商铺所在现场维权，强行进行交涉，不允许威通公司员工回家，无奈之下，威通公司同意汇总业主意见并召开股东会研究。从上述文件中可以看出，一是未明确涉案商铺和权利人，仅仅为企业内部业务传递的文书，不能看作是威通公司对原告的承诺；二是该文书符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的一方以欺诈、胁迫手段订立的合同无效情况；三是威通公司仅为淦来公司的股东无权作出类似答复。因此，该答复文件中的内容不能作为计算租金的依据。《商铺委托经营管理合同》中协议双方为原告和淦来公司，租金支付主体为淦来公司。威通公司仅为淦来公司的股东，二者确为关联企业，但原告将威通公司列为被告于法无据。淦来公司认为原告主张的违约金过高。综上，原告陈述内容与事实严重不符，且适用法律错误，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理授权委托书》、《关于威通国际商务大厦部分销售返租有关问题的答复》、《房屋买卖合同》、收款收据、[2020]淄仲裁字第18号裁决书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月13日，被告威通公司（出卖人）与原告董双菊（买受人）、张冬茜（共有人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告从威通公司购买位于张店区中心路107号威通国际大厦1单元010239号房，该商品房的用途为商业，房屋建筑面积为16.17平米，该商品房单价为每平方米21001元，总金额为叁拾叁萬玖仟伍佰捌拾陆圆整，买受人于本合同签订之日前支付房款179586元，另有剩余房款160000于2012年8月31日前一次性付清，出卖人应当于2014年2月28日前为买受人办理完毕房屋权属登记。同日，原告董双菊、张冬茜作为委托方向受托方淦来公司出具一份《商铺委托经营管理授权委托书》，约定委托方将坐落于淄博萬仟汇第二层239号商铺房屋，委托受托方进行经营管理和租赁，委托期限：十年(即2013年4月28日至2023年4月27日)。上述合同签订后，原告董双菊于2012年8月23日向威通公司付清全部购房款339586元，并将所购商铺交付淦来公司进行经营管理和租赁，威通公司于2013年12月10日为董双菊开具了房款金额为339586元的收款收据。后因威通公司未按合同约定时间为董双菊、张冬茜办理完毕房屋权属登记，董双菊、张冬茜作为申请人于2020年1月14日向淄博仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决：1.解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，并向申请人返还涉案房款339586元；2.被申请人向申请人赔偿经济损失208826.30元及至实际给付之日的经济损失。2020年5月15日，淄博仲裁委员会仲裁庭作出[2020]淄仲裁字第18号裁决书，裁决如下：一、解除申请人董双菊、张冬茜与被申请人山东威通实业集团股份有限公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，被申请人向申请人返还购房款310057元；二、被申请人山东威通实业集团股份有限公司向申请人董双菊、张冬茜赔偿经济损失115496.23元及至实际给付之日的经济损失(以实际欠付购房款为基数，自2020年1月3日计算至实际给付之日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回申请人董双菊、张冬茜的其他仲裁请求。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。 另查明，原告董双菊、张冬茜（委托方，甲方）与被告淦来公司（委托方，乙方）于2012年5月20日签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将位于淄博萬仟汇第二层239号商铺委托给乙方使用或租赁，双方一致同意，该商铺的委托期限为十年，自该商锦根据《商品房买卖合同》约定实际交付使用之日后两个月起算；双方确认：在前三年委托期内，该商铺前一年的租金为人民币29529元/年，此款由乙方真接在甲方的购铺款中予以扣减，甲方无异议，第二年的租金为33220元，第三年的租金为36912元；租金支付时间：前三年委托期间，乙方在前一年度租期满前30个工作日之内支付甲方下一年度整年租金，先付后粗，双方均无异议，自委托期第四年开始，甲乙双方按照实际租金收益的9：1进行分成，乙方收取实际租金的10%作为收益提成，租金支付方式双方另行约定；如乙方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之五的违约金。该商铺委托经营管理合同签订后，被告淦来公司并未按合同约定向原告董双菊、张冬茜支付租金。2015年5月4日，威通公司房地产开发分公司向包括原告董双菊、张冬茜在内的等业主发布一份《关于威通国际商务大厦部分销售返租有关问题的答复》，载明：“各位业主非常关心和关注《大厦》的现状及未来，考虑到自身利益也提出了一些疑虑和担心。现就有关问题答复如下：1、关于交房问题：已如期交房。2、关于办证问题：各种验收都已结束，只有竣工结算备案一项正在进行，即将结束，年内就能办证。3、关于返租租金问题：由于受到大气候大环境及招商不到位的影响，本期返租租金没能及时支付，给大家带来了不必要的麻烦。根据各位业主的提议及要求，经过进一步的沟通与协商，结合我们的实际情况，我们提出本期租金分三期在三个月内支付完毕。第一期在5月15日支付；第二期在6月30日支付；第三期在7月30日支付；去年未付完的部分与第一期同步支付。4、关于招商问题（略）。第四年以后(含四年)若不能开业，保证每年按总房价8%的租金给付业主，或：(1)业主退房；(2)业主自营。” 本院认为，原告董双菊、张冬茜与被告淦来公司于2012年5月20日签订的《商铺委托经营管理合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原告与被告淦来公司均具有法律约束力，双方当事人本应严格遵照履行，但履行的前提条件是基于原告董双菊、张冬茜对所购商铺具有所有权，由于淄博仲裁委员会仲裁庭已于2020年5月15日作出[2020]淄仲裁字第18号裁决书，裁决解除董双菊、张冬茜与威通公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，威通公司向董双菊、张冬茜返还购房款，故董双菊、张冬茜自2020年5月15日起对上述商铺已不具有所有权，因此，原告董双菊、张冬茜与被告淦来公司签订的《商铺委托经营管理合同》亦应自行解除，故本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持。对于原告诉求的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定前三年分别为29529元、33220元、36912元，被告淦来公司应依约定支付，并承担相应违约责任。自委托期第四年开始，其双方约定按照实际租金收益的9：1进行分成，淦来公司收取实际租金的10%作为收益提成，租金支付方式双方另行约定，考虑到当时上述商铺实际并没有租金收益，但威通公司房地产开发分公司于2015年5月4日向购房业主发布《关于威通国际商务大厦部分销售返租有关问题的答复》其中约定“第四年以后(含四年)若不能开业，保证每年按总房价8%的租金给付业主”，应视为威通公司房地产开发分公司向原告等债权人表示愿意加入债务，威通公司应对被告淦来公司及威通公司房地产开发分公司的上述债务承担连带责任。同时，上述约定亦应视为对《商铺委托经营管理合同》第四年以后租金收益标准的变更，因此，自第四年起淦来公司应按总房价339586元的8%，即每年27166.88元支付相应租金。此外，对于被告辩称违约金过高，本院结合《商铺委托经营管理合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，结合第四年后原、被告之间并没有另行约定租金支付方式及时间的实际情况，本院对原告主张的第四年以后租金的逾期付款违约金不再予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款、第五百零九条第二款、第五百五十二条、第五百六十三条、第五百六十六条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告董双菊、张冬茜与被告淄博淦来商贸有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》已于2020年5月15日解除； 二、被告淄博淦来商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告董双菊、张冬茜自2013年4月28日至2020年5月15日期间的租金209593.83元； 三、被告淄博淦来商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告董双菊、张冬茜逾期付款违约金108347.99元（以所欠租金29529元、33220元、36912元为基数，分别自2013年4月28日、2014年4月29日、2015年4月29日至2020年5月15日，按日万分之五分段计算，取三者之和）； 四、被告山东威通实业集团股份有限公司对被告淄博淦来商贸有限公司的上述第二、三项债务承担连带责任； 五、驳回原告董双菊、张冬茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3844元，原告董双菊、张冬茜承担974元，被告淄博淦来商贸有限公司、山东威通实业集团股份有限公司承担2870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张克峰 二〇二一年四月二十三日 书记员  吕桐芳