陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书（2021）陕01民终2833号上诉人（原审被告）：西安摩太嘉华酒店管理有限公司，住所地西安市阎良区北侧。法定代表人：邓智军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148 法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王海娥，女，1975年8月27日出生，汉族，个体户，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯洋，陕西荆山塬律师事务所实习律师。原审第三人：西安嘉华房地产开发集团有限公司，住所地西安市阎良区。法定代表人：叶兆春，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡万顷，男，1971年9月20日出生，汉族，该公司副总经理，住浙江省平阳县，现住该公司。上诉人西安摩太嘉华酒店管理有限公司（以下简称摩太酒店公司）因与被上诉人王海娥及原审第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。摩太酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其不承担按日0.5%的滞纳金；2.上诉费由王海娥负担。事实和理由：其拖欠租金金额仅为161280.9元，一审判决其承担依175942.8元为基数从2019年8月1日至2020年5月11日按日0.5%的滞纳金，明显过高。按此标准计算，其每日需承担的滞纳金为879.7元，共计238398.7元（271天）。王海娥一直明确拒收租金，属于非其原因无法支付，且其一直态度诚恳，主动在诉讼期间向王海娥交纳租金，王海娥表示拒收后其再次通过一审法院交纳。一审虽未判决解除租赁合同，但要求其承担巨额滞纳金，与其违约程度、处理问题的态度及合同法的立法目的不符。 王海娥辩称，摩太酒店公司在一审中未提出违约金过高的主张，此系对自己权利的处分，应承担相应的法律责任。涉案房屋权属确认归其所有后，摩太酒店公司一直未按合同约定向其支付租金，其在索要无果后于2018年诉至一审法院，诉讼期间，摩太酒店公司才向其支付了租金，且违约金系经一审法院强制执行其才拿到。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回摩太酒店公司的上诉请求，维持一审判决。嘉华房地产公司述称，滞纳金应为日0.5‰，合同约定按日0.5%应是笔误。王海娥向一审法院起诉请求：1.解除摩太酒店公司和嘉华房地产公司签订的《商铺租赁合同书》，摩太酒店公司将承租王海娥的房屋返还给王海娥；2.判决摩太酒店公司向王海娥支付商铺租金从2019年9月16日到2019年11月8日为26485.69元，及从 2019年11月9日到向王海娥返还房屋时的租金（每月14991.9元）； 3.判决摩太酒店公司向王海娥支付逾期付款滞纳金从2019年8月1日到付清商铺占用费时止（按日0.5%计算）； 4.案件受理费由摩太酒店公司负担。 一审法院认定事实：2014年7月23日，嘉华房地产公司（甲方、出租方）与摩太酒店公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同书》，约定：“1.场所位置与面积，乙方向甲方租赁西安市阎良区XX路XX楼XX号商铺，建筑面积为162.91㎡；2.租期，该商铺租期20年，自2013年9月16日至2033年9月15日；4.租金及租金缴纳方式，月租金14661.9元，租金总额3518856元。按年支付，每年7月份支付下一年租金；7.乙方责任，乙方必须按时缴纳租金及其他费用，如有故意拖欠，甲方有权按日向乙方加收0.5%滞纳金，如拖欠费用超过30天，视为违约，甲方有权停止向乙方供水、供电及收回房屋。租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将原租赁房屋内全部无损坏设施在适宜使用的状况下，交给甲方；8.违约责任，双方同意遇到如下情形之一，甲方可单方予以解除合同，并扣除乙方所交纳合同保证金，（1）乙方拖欠交纳各种费用期限超过一个月等。”2015年12月22日，一审法院在执行原告王海娥申请执行嘉华房地产公司民间借贷纠纷一案中，作出（2015）阎执字第00142-3号执行裁定，确认嘉华房地产公司名下位于西安市阎良区XX路XX段（XX城XX楼）幢1单元10108室（西房权证字阎良字第010573号）房屋的所有权及相应的其他权利归买受人王海娥所有。嗣后，王海娥与摩太酒店公司未签订新的房屋租赁合同书。2018年5月3日，王海娥诉至一审法院，要求解除嘉华房地产公司与摩太酒店公司签订的《商铺租赁合同书》并支付租金及滞纳金，诉讼期间，摩太酒店公司主动向王海娥支付了租金。一审法院作出（2018）陕0114民初935号判决：一、被告摩太酒店公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告王海娥滞纳金2072.52元；二、驳回原告王海娥其余诉讼请求。王海娥不服，提起上诉，二审法院作出（2019）陕01民终472号判决：变更上述判决第一项为被告摩太酒店公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告王海娥滞纳金15464.52元。经强制执行，摩太酒店公司支付了相关款项。王海娥索要后期租金未果，形成本案诉讼。另查，（2018）陕0114民初935号判决和（2019）陕01民终472号判决确认涉案房屋系摩太酒店公司的大堂。经双方确认，摩太酒店公司仍下欠2019年9月16日至2019年11月8日租赁费26485.69元。案件审理中，摩太酒店公司于2020年5月8日至2020年5月11日分四笔向一审法院账户转账175942.8元，并于2020年5月11日请求一审法院向王海娥发放案款，王海娥明确表示拒绝领取。                 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，涉案房屋原系嘉华房地产公司所有，2014年7月23日，嘉华房地产公司与摩太酒店公司签订《商铺租赁合同书》，将该房屋出租给摩太公司使用，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。后因嘉华房地产公司与王海娥存在民间借贷纠纷，经法院执行，裁定该房屋的所有权及相应其他权利归王海娥所有。依据上述法律规定，不影响存在于该房屋上的原租赁合同的效力。该合同对摩太酒店公司与王海娥具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王海娥认为摩太酒店公司违反合同约定，拖欠租金，要求解除双方租赁合同。庭审后，摩太酒店公司将175942.8元打入一审法院账户，欲主动支付涉案租金及以后的租金，王海娥明确表示拒绝，以上行为可以确认，摩太酒店公司的违约行为不足以导致双方合同目的无法实现。现王海娥主张摩太酒店公司已构成违约要求解除租赁合同的请求，综合涉案房屋系摩太酒店公司的大堂，且摩太酒店公司表示愿支付欠付租金并愿提前支付以后一段时间的租金，并将175942.8元转入法院账户，要求向王海娥发还，故对王海娥的该项主张，不予支持。关于滞纳金部分，合同第七条约定按日加收0.5%，摩太酒店公司应按约支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告西安摩太嘉华酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告王海娥从2019年9月16日至2020年8月15日租金161280.9元、承担以年租金175942.8元为基数从2019年8月1日至2020年5月11日按日0.5%的滞纳金；二、驳回原告王海娥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，王海娥已预交，减半收取231元，由西安摩太嘉华酒店管理有限公司负担，西安摩太嘉华酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内给付王海娥。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋原为嘉华房地产公司所有，嘉华房地产公司曾与摩太酒店公司签订《商铺租赁合同书》，将该房屋出租给摩太公司使用，该合同为有效合同。嘉华房地产公司因与王海娥之间的民间借贷纠纷，经法院执行，确认涉案房屋所有权及相应其他权利归王海娥所有。根据相关法律规定，《商铺租赁合同书》对摩太酒店公司与王海娥具有约束力。本案中，王海娥主张摩太酒店公司拖欠租金，违反合同约定，要求解除《商铺租赁合同书》。对此，因一审庭审中摩太酒店公司已将175942.8元转入法院账户，欲主动支付涉案租金及之后的租金，但王海娥明确表示拒绝，故一审综合涉案房屋系摩太酒店公司大堂的情况，认为摩太酒店公司的违约行为不足以导致双方合同目的无法实现，对王海娥的上述主张不予支持，并无不妥。王海娥主张的逾期付款滞纳金实为违约金，因摩太酒店公司存在逾期付款行为，故应承担相应的违约责任。考虑到合同约定的按日加收0.5%的滞纳金的标准明显过高，故本院酌情调整为摩太酒店公司支付王海娥以年租金175942.8元为基数，自2019年8月1日至2020年5月11日，按年利率5%计算的利息的违约金。综上所述，摩太酒店公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初157号民事判决第二项；二、变更西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初157号民事判决第一项为，本判决生效之日起10日内，西安摩太嘉华酒店管理有限公司支付王海娥2019年9月16日至2020年8月15日的租金161280.9元，同时西安摩太嘉华酒店管理有限公司支付王海娥以年租金175942.8元为基数，自2019年8月1日至2020年5月11日，按年利率5%计算的利息的违约金； 三、驳回王海娥其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费462元，由西安摩太嘉华酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                                          二〇二一年四月一日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛   1