江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1572号上诉人（原审原告）：黄岩岩，男，1992年3月8日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：梅占威，江苏金朝阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。上诉人黄岩岩因与被上诉人江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初8263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。黄岩岩上诉请求:1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以涉案合同的补充协议为根据进行违约金数额确定，有违公平原则，也与法律规定不符。涉案合同第十一条约定，被上诉人逾期交付房屋，应当承担日万分之1的违约责任。涉案合同第八条约定，上诉人逾期付款，应当承担日万分之1的违约责任。该两条约定权利义务对等一致、公平合理，依法应认定有效且予以适用。房产部门强制推行合同文本，就是想要用这种内容的存在来约束开发商并保护老百姓的合法权利。然而，开发商往往在合同后面贴附权利义务极不对等的补充协议来侵害老百姓的合法权益。涉案补充协议系被上诉人单方面提供的格式合同，其约定的违约金仅为日万分之0.2，远低于涉案主合同条款约定的日万分之1，该项甚至约定逾期交房违约金不超过合同总价1%，且要求买受人同意免除向出卖人的进一步索赔。另外，从补充协议第九条第5项可以看出，如买受人逾期收房超过90日的，出卖人则有权单方解除本合同，且要求买受人应当向出卖人支付总房款20%作为违约金，该第九条第5项约定的权利义务与该第九条第7项约定的权利义务极不对等，约定的内容极大地损害了买受人及其他购房老百姓的合法权益，有违公平合理原则。根据法律规定及通说理论，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。如提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，以及提供格式条款一方排除对方主要权利的，该格式条款应当认定为无效条款。本案中的补充协议依法应当认定为格式条款，且补充协议的第九条第7项因被上诉人未能采取提示或说明义务，且不合理地减轻被上诉人的责任、加重上诉人及其他老百姓的责任、限制及排除上诉人及其他老百姓的主要权利，该补充协议的第九条第7项应当依法认定为无效的格式条款。另外，涉案主合同第十二条约定的逾期交付责任系非格式条款，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，本案违约责任应当适用涉案主合同第十二条之约定，即按日万分之1计算违约金，逾期交付期限为92天，违约金总额为5055.47元。汇川公司辩称，《商品房买卖合同》约定上房日期为2018年8月30日，但在2018年7月初，由汇川公司工程部组织竣工验收前的分户验收时，业主(买受人)反映阳台处窗台高度过高，但原建筑施工是按备案施工图纸施工(此施工图纸在原邳州市规划局和住建局均有备案)，后在邳州市相关行政部门协调下，汇川公司针对买受人诉求与绝大多数业主达成协议，对窗台高度调整为70cm，该调整是经过设计院及专家论证通过，设计变更后，及时报送邳州市规划局和住建局备案后施工。2018年7月18日，汇川公司与59、60号楼部分业主签订《补充协议》，协议第1条约定：乙方(59、60号楼部分业主)委托甲方(汇川公司)就涉案房屋调整客厅封闭式阳台窗台高度至70cm。甲方负责组织施工且承担施工费用。协议第2条确认59号、60号楼在协议签订时已完成施工，因调整窗台高度施工约需3个月时间，乙方同意《商品房买卖合同》约定的房屋交付及产权证办理日期相应顺延三个月。虽然黄岩岩未与汇川公司签订《补充协议》，但是汇川公司延期交房的确是为了维护大部分业主的利益调整59、60号楼窗台高度的施工需要，所以按照《补充协议》，汇川公司房屋交付办理日期应当相应顺延三个月。汇川公司通知黄岩岩于2018年11月25日办理交房手续，黄岩岩于2018年11月26日收到办理交房手续通知书，所以按照《补充协议》关于交付办理日期应当相应顺延三个月的约定，汇川公司不应当承担逾期交房的违约责任。关于汇川公司逾期交房一事，已有两户业主起诉，并经二审法院判决，认定补充协议中约定逾期交房违约金并无不当，符合法律规定。黄岩岩向一审法院提出诉讼请求：1、判令汇川公司支付逾期交房的违约金共计5110.42元；2、汇川公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月2日，黄岩岩购买汇川公司开发的君临华府60-2-1008室房产一套，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：该商品房总价为549508元；房屋交付日期为2018年8月30日前，房屋交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告；逾期交房在90日内的，自交付期限届满次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金，超过90日的，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照万分之一计算给付利息等内容。该合同附件十一补充协议同时约定：“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”；买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中”；“双方确认并同意，如出卖人逾期交房未超过90日的，买受人同意不退房合同继续履行，出卖人自交房期限届满之次日起至出卖人实际交房之日止，出卖人每日按买受人已付房价款总额的万分之零点二向买受人支付逾期交房违约金（出卖人应承担的逾期交房违约金最高不超过合同总价的1%），买受人同意免除向出卖人的进一步索偿”等内容。合同签订后，黄岩岩已付清了房款。2018年7月，汇川公司组织60号楼业主分户验收时，众多业主认为存在封闭式阳台窗台高度过高、与宣传不一致等问题，与汇川公司协商未果后，到邳州市市场监督管理局等部门反映、投诉。后经协调，部分业主与汇川公司签订《协议》，主要内容为：1、业主委托汇川公司调整封闭式阳台窗台高度至70CM，后者负责组织施工且承担施工费用；2、由于59、60号楼已完成施工，调整窗台高度施工约需3个月，业主同意合同约定的房屋交付及产权证办理日期相应顺延三个月；等。黄岩岩并未在该协议上签名。后汇川公司组织施工，将阳台窗台高度调整至70CM，并于2018年11月底通知黄岩岩上房。一审法院认为，双方之间商品房销售合同关系成立，且合法有效。当事人应按约定全面履行合同义务。关于延期上房违约金问题。其一，关于房屋交付时间的认定问题。合同约定的房屋交付日期为2018年8月30日，交付义务方就应当按该约定履行交付义务，除非其能够证明延期事由属于双方约定的免责事由。本案中，汇川公司提供邮寄小票及交房通知书证明交房时间为2018年11月26日，但该邮寄小票未加盖邮局印章、没有送达回执且小票上时间实际出具人无法确定，应以黄岩岩自认其收到交房通知书时间为准，实际交房时间为2018年12月1日。对于延期的事由，汇川公司辩称系其针对买受人诉求与大多数业主达成协议，将窗台高度调整为70cm所导致，但对于窗台高度进行调整导致的延期交房，汇川公司并非没有过错。其虽然与众多业主签订了《协议书》，但黄岩岩并未同意延期交房并签订协议书，不能以《协议书》否定黄岩岩主张违约责任的权利。因此，对于延期上房违约金，汇川公司应当支付，且延迟交付的期间应为92天。其二，关于违约金计算标准问题。本案中，双方签订的合同及补充协议约定不一致，鉴于补充协议中已明确约定“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”，相应计算标准应根据补充协议约定，即逾期交房超过90天的，出卖人应自交付期限届满次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款总额万分之零点二向买受人支付逾期交房违约金。故违约金数额应为1011元（549508元乘以万分之零点二乘以92天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决：汇川公司支付黄岩岩违约金1011元，于判决生效之日起十日内付清。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同正文第十二条约定，除不可抗力外，汇川公司未按期交付房屋，逾期在90日之内，汇川公司按全部房价款的日万分之0.2计付违约金；逾期超过90日后，黄岩岩有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，汇川公司按全部房价款日万分之1计付违约金。合同附件约定，逾期交房超过90天的，汇川公司按全部房价款总额日万分之零点二向黄岩岩计付逾期交房违约金。黄岩岩在合同正文与附件部分均签名。案涉商品房买卖合同签订于2017年6月2日，就上述条款效力的认定应当依据《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二审争议的合同条款为格式合同，但不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，本院对黄岩岩有关上述条款无效的主张不予采纳。黄岩岩主张上述条款无效的依据是《中华人民共和国民法典》，但该主张与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》不符，本院不予采纳。一审裁判结果不违反法律规定，且兼顾了当事人的主观过错及利益平衡，本院予以维持。综上，黄岩岩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄岩岩负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二一年四月二十日书记员  魏天玥