江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终668号上诉人（原审原告）：响水县灌江控股集团有限公司，住所地在江苏省响水县规划路1号金色家园。法定代表人：郭仰根,该公司董事长。委托诉讼代理人：何安德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：响水县华盛房地产开发有限公司，住所地在江苏省响水县204国道东侧时代家居广场。法定代表人：杨维吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冲，响水县响水法律服务所法律工作者。上诉人响水县灌江控股集团有限公司(以下简称灌江集团公司)因与被上诉人响水县华某房地产开发有限公司(以下简称华某开发公司)租赁合同暨民间借贷纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。灌江集团公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人支付尚欠的租金416万元（暂计算至一审起诉时2019年9月20日），返还承租的房产，偿还1150万元借款及资金占用费。事实与理由：一、被上诉人无任何证据证明双方存在债权债务关系。是否属于让与担保，首先要考察双方是否存在主债权债务关系，担保债权系依附与主债权的附属权利，如果没有主债权，则担保无存在客观条件。就本案而言，被上诉人虽辩称上诉人支付的购房款实为借款，但没有提供相应的证据。根据民事诉讼举证规则，被上诉人对其辩称双方属于借贷关系应承担举证责任。一审在被上诉人无证据证明双方存在借贷关系的情况下，听信其一面之词将案涉合同直接定性为让与担保，属于认定事实错误。二、案涉合同符合房屋买卖合同特征，系双方真实意思表示。且经国资委批准，已履行完毕，应合法有效。从合同形式及内容上看，双方签订的是资产转让及租赁经营合同，不是借款合同或借款担保合同，合同条款中从没有涉及借款或支付利息的约定。从签订合同的目的上看，双方目的是通过该合同实现转让资产，上诉人支付对价取得被上诉人的资产所有权。从实际履行情况看，上诉人向被上诉人支付的是购房款，不是借款。被上诉人向上诉人支付的是租金，也不是利息。从合同审批及产权变更上看，因案涉买卖需经国资委审批，国资委审批并委托评估的项目是购房不是借款，双方按房屋买卖交易流程办理了过户、交纳了税费，该房产权已作了变更，证明是真实的买卖，受到法律的确认。如果是借款，无需经国资委审批。从对该房形式权利上看，上诉人取得案涉房产后行使了所有人的权利，将该房产出租和抵押融资。三、一审认定案涉合同符合让与担保合同特征，适用法律错误。如上所述，无证据证明双方存在债权债务关系，因此本案不应适用最高院九民纪要第七十一条让与担保的规定。案涉合同符合附条件房屋买卖合同特征，上诉人支付购房款的目的是要取得案涉房产所有权，上诉人支付完毕购房款后，被上诉人将房产过户至上诉人名下，双方房产买卖合同已履行完毕。至于上诉人购买后又租赁给被上诉人使用，及六年后被上诉人有权回购条款的约定，属于附条件的买卖，不能因此改变房屋买卖的本质。华某开发公司辩称，通过一审审理双方及响水县国有资产管理委员会办公室签订的响水县灌江控股集团收购资产及租赁经营合同的明确约定，上诉人收购被上诉人的82套房屋，收购价是4790万元。然后租赁给被上诉人用来以招租。上诉人向被上诉人提供了借款1150万元，一审法院通过审理认为合同约定的主要目的是上诉人提供资金给被上诉人使用，上诉人的涉案房屋作为抵押。其合同完全符合让与担保的典型特征。上诉人在一审行使不安抗辩权依据不足,要求被上诉人归还借款也没有法律依据，按照合同约定借款的归还是在被上诉人回购涉案房屋之日，即2022年9月20日。由于还没有到期，应当驳回上诉人的诉讼请求。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。灌江集团公司向一审法院起诉请求：1、判决华某开发公司向灌江集团公司支付资产租赁费用416万元，并立即返还灌江集团公司出租给华某开发公司使用的资产；2、判令华某开发公司立即向灌江集团公司偿还1150万元借款，并自灌江集团公司提起诉讼之日起按照每日万分之四点五向灌江集团公司承担资金使用费；3、案件诉讼费用由华某开发公司负担。一审法院认定事实：2016年9月12日，灌江集团公司（甲方）、华某开发公司（乙方）与响水县国有资产管理委员会办公室（丙方）签订《响水县灌江控股集团收购资产及租赁经营合同》，约定由甲方收购乙方部分资产并租赁给乙方经营、由甲方向乙方提供借款1150万元。主要内容如下：1、甲方收购乙方的资产，坐落于响水县城时代家园，82套房产，建筑面积5665.38平方米，价值人民币7988.21万元，由江苏金陵资产评估有限公司进行评估，经县国资办确认；2、甲方收购乙方上述资产的价格为4790万元，2022年9月20日由乙方按原价购回；3、合同签订后，甲方即付1500万元给乙方，乙方负责在七个工作日内将所购资产的所有权证过户到甲方名下，后甲方在三个工作日内将3290万元付给乙方。因乙方经营租赁的前期装饰装潢需要和收购价与评估价的差额较大，甲方在取得房产和土地权证后三日内暂借1150万元给乙方，借款在乙方回购之日即2022年9月20日之前一次性还清。乙方借款每逾期一日，甲方收取乙方万分之四点五的资金占用费；4、甲方收购的资产租赁给乙方经营，租赁期6年，时间从2016年9月20日至2022年9月20日，年租金383万元，第一年租金在2017年9月20日前缴清，以后每年租金按照第一年方式支付；5、如乙方在2022年9月20日前提前购买收购资产，则乙方按甲方收购价占原评估价的比例支付甲方收购款；6、甲方取得收购资产所有权证期间，如果乙方单方面出现违约责任，经双方协商无果后，甲方则有权处置该资产；7、合同经丙方签字批准后生效。在合同的下方有甲乙丙三方的印章及甲乙双方法定代表人的签字。2016年9月中旬，灌江集团公司依约向华某开发公司支付房款4790万元，华某开发公司亦协助灌江集团公司将案涉82套房产的不动产权过户至灌江集团公司名下。2016年10月18日，灌江集团公司向华某开发公司转账借款1150万元。华某开发公司先后合计向灌江集团公司支付租金合计350万元。剩余租金至今未付。一审法院认为，本案灌江集团公司与华某开发公司订立的《响水县灌江控股集团收购资产及租赁经营合同》，约定灌江集团公司出资4790万元收购华某开发公司82套房产，并将该房产的不动产权过户至灌江集团公司名下，在不改变房屋现状的情况下，再由灌江集团公司返租给华某开发公司经营使用6年，华某开发公司每年支付灌江集团公司租金383万元，到期后华某开发公司按原价回购。其目的是灌江集团公司提供资金给华某开发公司使用，华某开发公司以涉案房产作抵押，并支付租金作为资金收益，该合同符合让与担保的典型特征，双方当事人转移标的物所有权只是让与担保的外在表现形式，双方的本意乃是以此设定担保，双方在签订买卖合同的当时并无真正转移标的物所有权的意思。灌江集团公司作为债权人，在债务人不按合同履行的情况下，有权要求华某开发公司返还借款并承担相应的损失，并可就形式上已经过户至其名下的82套房产拍卖、变卖或者折价后优先受偿。现灌江集团公司起诉要求华某开发公司返还涉案的82套房产，其实质上的前置条件是抵押物归其所有，该请求违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于有关禁止流质契约的规定，经法院释明，灌江集团公司明确坚持不变更诉讼请求，要求华某开发公司支付租金并返还案涉房屋，且据此要求行使不安抗辩权请求判令华某开发公司一并返还未到期的1150万元债权，依据不足，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回灌江集团公司的全部诉讼请求。案件受理费115760元，由灌江集团公司负担。二审中,上诉人灌江集团公司提供以下证据：证据一、华某开发公司收据两张，灌江集团公司银行汇款凭证2张，汇款凭证上面均注明是购房款，华某开发公司开给灌江集团公司收据上也是购房款。证明上诉人依据收购资产及租赁合同汇给被上诉人的款项是购房款，房产买卖是双方真实意思表示，双方房产买卖交易已经完成。证据二、华某开发公司银行往来凭证一张，灌江集团公司收据一张，华某开发公司汇给灌江集团公司银行往来凭证上注明是房屋租金。灌江集团公司开出的收据也注明租金。证明在购房合同完毕后双方开始履行租赁合同，从付款用途上可以进一步证明双方不是借贷关系，是租赁，没有任何一笔款项显示双方往来是借款和支付的利息。被上诉人华某开发公司质证认为，证据真实性无异议，但是对其证明目的有异议。双方之间签署的收购及租赁合同明确了涉案房屋评估价值是7988.21万元。然而收购上述资产的价格只有4790万元，其悬殊3000万元。合同也约定在2022年9月20日被上诉人可以回购涉案房屋。后来又因为评估的价格与收购价差额较大，所以上诉人又借给了被上诉人1150万元。从该份合同以及双方履行来看，其实就是一份借款合同，由上诉人提供资金给被上诉人使用，并不是房屋买卖的真实意思。涉案房屋是由被上诉人向外招租收取房租后交付给上诉人，由于招租情形不是太好，被上诉人也明确告知上诉人自行招租，被上诉人不再负责对涉案房屋对外招租。本院经审核认为，被上诉人华某开发公司对上诉人灌江集团公司提供的证据真实性无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、双方之间是房屋买卖合同关系还是让与担保法律关系，上诉人要求被上诉人支付房租并返还房产是否有合同依据；二、上诉人要求被上诉人返还1150万元借款条件是否成就。本院认为，一、灌江集团公司与华某开发公司订立的《响水县灌江控股集团收购资产及租赁经营合同》中关于房屋收购的约定应认定为让与担保法律关系，理由如下：1.案涉82套房屋的评估价值为人民币7988.21万元，但是双方约定的收购价在4790万元，明显低于评估的价值，灌江集团公司未能对此作出合理解释，亦未能提供收购资产时的相关会办文件；2.通常情况下，房屋买卖合同是以取得房屋所有权为目的，并不会约定回购条款，即便回购亦会约定按照回购时的市场价值进行回购，但本案中6年后是以原价回购；3.在收购的同时灌江集团公司另行提供1150万元借款，华某开发公司无需支付6年使用期间的相关利息，且该期间与回购时间是一致的；4.合同约定的租赁期间亦与回购时间一致，在租赁期内每年需要支付租金，年租金的金额与上述两笔款项按照一定标准计算的利息基本相符；5.合同第六条约定，甲方取得收购资产所有权证期间，如果乙方单方面出现违约责任，经双方协商无关后，甲方有权处置该资产。若双方签订合同的真实意思表示为房屋买卖，上诉人作为所有权人，可以随意处分所有财产，无需该条约定的必要。虽然灌江集团公司在付款时注明为购房款并非借款，华某开发公司付款时注明为租金并非利息，但是转账所附说明仅是外在表现形式，应当结合案件实际情况确认双方的真实意思表示，上诉人灌江集团公司提供资金给被上诉人华某开发公司，并将案涉房产转让至上诉人名下，到期时清偿债务予以回购房产，本意为设定担保，故上诉人灌江集团公司认为双方之间系房屋买卖合同及租赁关系，并非让与担保法律关系，与实际不符，本院不予采纳。上诉人灌江集团公司在一审中依据房屋买卖合同关系和租赁合同关系要求被上诉人华某开发公司支付租金并返还案涉房屋的理由不能成立，本院不予支持。二、合同约定，案涉1150万元借款在乙方回购之日即2022年9月20日之前一次性还清。目前案涉借款尚未到还款期限，上诉人灌江集团公司要求被上诉人华某开发公司还款的依据不充分，本院不予支持。综上所述，灌江集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115760元，由上诉人响水县灌江控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 娴审判员 钟红梅审判员 张 雷二〇二一年四月二十一日书记员 刘 磊