安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终282号 上诉人（原审原告）：黄晨雨，男，1997年10月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张慧清，女，1979年6月17日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 原审第三人：宿州市大家置业有限公司,住所地安徽省泗县西二环路与南二环路交叉口。统一社会信用代码91341324550186874X。 法定代表人：孙明文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩磊，男，该公司员工。 上诉人黄晨雨与被上诉人张慧清、原审第三人宿州市大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄晨雨上诉请求：撤销一审判决并改判停止对泗县泗州国际装饰城Ａ3栋0125号、0225号、0325号房屋的执行；一、二审诉讼费用由张慧清承担。事实和理由：原审驳回黄晨雨的六点理由均不成立，应予以改判。关于合同签订日期。黄晨雨得知附近购房者中，所签订的购房合同均无购房日期，购房合同落款无合同日期不影响合同成立及效力。根据合同约定出卖人应于2012年5月28日前将商品房交付买受人使用，以此推定签订购房合同的时间应在交房之前，且在查封涉案房产之前。关于购房款交付。黄晨雨提交大家置业公司出具的收条证明已交清购房款。原审时，黄某出庭证实系大家置业公司的股东耿国辉朋友，因开发小区资金周转困难，耿国辉请黄某筹集资金，黄某于2009年向黄晨雨姑妈黄生荣及母亲张素侠借款，再由黄某交于耿国辉。2012年决定购买房屋进行结算，扣除原借款后补齐购房款情况下，大家置业公司向买房人出具收条。取款及转账记录能与证人证言相互印证。黄晨雨提供的查询单记载张素侠购房原始记录，且备注（耿总），亦与黄某证言印证。黄晨雨提交收据载明收款方式为换据，若黄晨雨未交款，大家置业公司则不会换据。关于租房合同。黄晨雨外出上学，家中无人，委托黄生荣代为管理房屋符合常理。从租房合同时间看，能证明黄晨雨已实际占有该房屋，即合同签订时间2012年，出租时间2016年。之前黄晨雨一直实际占有并使用房屋，直到黄生荣代为对外出租。关于房屋性质，涉案房屋为三层，商住两用房且不可分离。原审认定黄晨雨未举证证明自己无其他住房不当。购房合同签订后，黄生荣及张素侠多次向黄某或与同黄某一起向大家置业公司催促办理房屋过户手续，但均因房屋消防设施未过关，暂不能办理过户手续。另两级法院审理同一小区类案，所有购房人陈述相同，且大家置业公司对由此造成不能过户的事实予以认可，综上，根据法律规定，黄晨雨符合排除强制执行的条件，提出执行异议之诉应予支持。 另补充，1、涉及到本案共性的问题应当坚持同一裁判原则，黄晨雨与张慧清之间执行异议之中泗县人民法院和宿州市中级人民法院分别有系列判决，系列判决对于同一种情况，同一问题应当采取相同的裁判观点。本案中就涉及到房屋买卖合同的日期以及没有办理产权登记的问题，系列判决均涉及到这两个问题，但是其他支持异议请求的判决，却和本案中裁判观点不一致。2、关于购房款的支付问题，黄晨雨向法庭提供了手续完善的购房款收据，收据上有大家置业公司盖的财务专用章，并且黄晨雨对收据的形成做出了客观合理的说明。张慧清对于黄晨雨的购房款支付问题提出质疑，这应当由张慧清承担举证责任，不能仅仅因为其提出执行异议之诉就否定黄晨雨所提供的手续完备的购房资料。3、关于本案的系列判决，黄晨雨所提供的收据和其他判决提供的收据形式基本相同，因此，也应当采取同一裁判原则，即认可购房款支付的真实性问题。4、关于房屋占有使用问题，房屋的占有使用黄晨雨即提供了部分租赁合同的事实，而且黄晨雨处分涉案的房产进行开设宾馆是客观事实。法院在对涉案房产进行查封的时候，涉案房产就已经属于合法的使用状态。所以一审法院以房屋的交付合法占有来作为否认的理由，违背客观事实。5、关于本案的法律适用问题，一审时黄晨雨提供系列同类案件，均肯定应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为法律基础，但是一审法院在进行裁判的时候却按照二十九条所规定的条件作为法律基础，进而否认黄晨雨的执行异议诉求，显然适用法律不当。鉴于黄晨雨的上诉观点和上述补充意见，一审法院无论在认定事实和适用法律基础均存在不当之处，建议二审法院依法进行纠正。 张慧清辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当驳回黄晨雨的上诉，维持一审判决。2、关于黄晨雨提到宿州市中级人民法院之前有过类似的判决，并且认为同案应当同判，但是黄晨雨忽视了案件的客观基本的事实，包括黄晨雨提供的判决书中，代理人也参加过诉讼，购房者不仅有银行的转账记录，而且款项是打到大家置业公司的账户。而本案的黄晨雨付款的过程，付款的形式，明显不符合客观事实，也不符合常理。黄晨雨拿这些所谓的判例来作为本案的主张是不客观的，案件的事实是不一样的，对证据的审查判决的结果，要根据法律和事实来判决，而不是根据之前的判决。因为判决的过程、判决的基础是不一样的。3、关于占有的问题，对方提供所谓的租赁合同，但这些租赁合同均没有在房管部门进行备案，租赁合同的签订具有很大的随意性，黄晨雨提供大家置业公司的证明，应当明确大家置业公司是本案的当事人，大家置业公司的主张和黄晨雨的主张是完全一致，这可以理解。关于占有的问题，有一个客观事实是无法改变，上房的通知，房屋的交接，黄晨雨为什么没有提供。4、关于法律的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，一审判决都进行了适用，不是单纯的适用第二十九条，从之前的判例来看，是选择性适用问题。一审法院依据该2条规定，对案件事实所作出的推理，是符合客观事实的。5、关于办证责任问题，对方提供了一些证据，大家置业公司也把责任揽到自己身上，但是如何分析责任问题，从对方主张的购房时间，到法院查封有很长一段时间，为什么没有办证。如果说对方说没有监管账户没有资金来交，那么开发商卖房的房款要交到什么地方，房款就应当交到开发公司的账户上。如果说没有资金来交，就说明黄晨雨没有支付购房款。综上，一审判决是正确的，黄晨雨的上诉请求事实和理由均不能成立，建议驳回上诉，维持原判。 宿州市大家置业有限公司述称，一审判决不正确，黄晨雨的上诉理由能够成立。请求法院依法判决。 黄晨雨向一审法院起诉请求：停止对泗县泗州国际装饰城A3栋125号、225号、325号房屋的执行。 一审法院认定事实：涉案房屋泗州国际装饰城A3栋0125号、0225号、0325号房屋为大家置业开发的商住楼，房屋登记在大家置业名下。2017年1月17日，一审法院以（2016）皖1324民初4572号民事调解书确认：大家置业欠张慧清借款本息665万元（本金600万元，利息65万元），大家置业分十期偿还，2018年2月27日前还清；如大家置业累计三次不按时偿还，则张慧清有权申请执行全部剩余欠款。2017年4月13日因大家置业未按调解书确定义务履行，张慧清向本院申请强制执行，一审法院依法立案进入执行程序。2017年8月7日，一审法院依（2017）皖1324执981号之一执行裁定书查封了大家置业的位于泗县泗州国际装饰城45套房屋（含A3栋0225号、0325号涉案房屋）；2020年5月8日依（2017）皖1324执981号之三执行裁定书查封了大家置业位于泗县泗州国际装饰城7套房屋（含A3栋0125号涉案房屋）。2020年5月20日，黄晨雨以一审法院查封上述房产侵害其合法权益为由向一审法院提起执行异议并向一审法院提供：1.商品房买卖合同（证明其购买了泗州国际装饰城A3栋0125号、0225号、0325号房屋，总价款58万元。购房合同虽然没有签订日期，但合同第八条规定2013年5月28日前交房，证明双方在房屋查封之前已经签订合法有效的购房合同）；2.2013年7月13日的大家置业58万元收据一张（收款事由A3栋25#房款，证明已付清购房款）。2020年6月2日，一审法院经审查认为黄晨雨的异议请求不能成立，以（2020）皖1324执异31号执行裁定书裁定驳回异议人黄晨雨的执行异议请求。2020年6月17日，黄晨雨向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案双方争议焦点是黄晨雨对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权力。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 依照上述法律规定及黄晨雨所举证据，分析如下：1.黄晨雨举证的购房合同为填充式格式合同，合同尾部没有签署日期，虽然该合同第八条填写了“在商品房验收合格的条件下房屋出卖人应当于2013年5月28日前交付买受人”，但无法确定合同实际签订时间并房屋已经验收合格实际交付于黄晨雨；2.购房款58万元，黄晨雨仅有一张大家置业出具的收据，没有向大家置业支付购房款的银行流水，转账记录。黄晨雨提交的银行取款记录（证据系复印件，黄晨雨标注的一笔取款为2011年4月11日取款27万元），该取款记录无论是从时间还是从数额上均与购房合同的购房时间、购房款相差甚远，仅以上述证据不足以证明该笔取款与购房款之间存在关联性，也就不足以证明黄晨雨已实际付清了全部购房款；3.黄晨雨举证三份租房合同（1.2016年5月28日至2017年5月28日，甲方黄生荣将位于装饰城A3栋25#、26#、27#门面房租赁给乙方刘传如；2.2017年5月28日至2018年5月28日，甲方黄生荣将位于装饰城A3栋25#、26#、27#门面房租赁给乙方刘传如；3.2018年5月28日至2019年5月28日，甲方黄生荣将位于装饰城A3栋25#、26#、27#门面房租赁给乙方张会云），三份合同均是复印件，黄晨雨没有举证证明黄生荣对外出租房屋是出于自己的委托，出租人黄生荣以及租赁人刘传如、张会云均未出庭作证，无法查明合同的真实性，继而也不能查明黄晨雨在房屋查封之前就已合法占有使用涉案房屋；即使租赁是事实，那房屋实际是用于出租而非用于居住；4.案涉房屋部分为商业用房；5.黄晨雨没有举证证明自己无其他用于居住的房屋；6.没有证据证明黄晨雨已向大家置业提出办理过户登记的请求，没有证据证明未办理过户登记的过错在大家置业，综上分析，黄晨雨的诉讼请求因证据不足，不符合上述法律规定之排除强制执行的条件，不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，之规定,判决:驳回黄晨雨的诉讼请求。案件受理费9600元，由黄晨雨负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄晨雨提供证据如下：证据1，张素侠户口本、江苏睢宁县官山镇黄圩社区居委会证明，证明黄晨雨、张素侠系母子关系。证据2，睢宁县不动产中心住房状况说明，证明黄晨雨名下无房产。证据3，租房合同3份，2015年5月28日、2019年5月28日、2020年5月28日，黄晨雨的房屋租赁给刘传如等使用，证明涉案房产从2015年5月28日开始起就正式签订租赁合同由刘传如使用。证据4,营业执照、特种行业许可证、刘传如、张会云户口本，证明刘传如的妻子张会云2014年就利用涉案房产申请许可开泗县吉顺宾馆。证据5,张荣与大家置业的商品房买卖合同及备案信息，证明张荣的买卖合同无日期备案机关予以备案。证据6,刘传如的商品房买卖合同及民事判决书，证明刘传如的买卖合同无日期，法院判决刘传如的异议请求成立。证据7,泗县大家置业公司的证明，证明未签订日期的原因，购房款已全部付清，未备案的原因在于大家置业，房产交付时间。证据8，张会云出庭证言，证人证言客观真实，证人证言符合客观证据，提供的营业执照和特种行业经营许可证的地点是一致的。同时和2015年至2020年房屋租赁合同相互印证，证人证言能够证明从2014年起涉案的房产即由黄晨雨合法的处分，由张会云合法使用。证据9，借款的取款记录及书面证人证言，黄生荣与耿国辉电话录音，证明黄晨雨因原先与耿国辉借贷关系，后由耿国辉从大家置业公司房产进行折抵，借款数额客观真实与大家置业公司出具的证明及销售档案记录相印证，能够证明案件的客观事实。张慧清质证意见，对证据1的真实性无异议，对证据2真实性无异议，涉案房屋属于营业房。对证据3的真实性不予认可，理由同答辩意见。对证据4的真实性无异议，与本案无关联性。对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，只是网签信息，不是商品房备案信息。对于证据6的质证意见同答辩意见。对于证据7的真实性不认可，其他意见同答辩意见。对证据8，证言的真实性，关联性均有异议。对证据9，关联性有异议，是凑数字，购房时间及收据开出时间不吻合，不能相印证。录音形成时间2020年，耿国辉未到庭作证，与本案无关联。大家置业公司质证意见，对黄晨雨提供的证据无异议，认可黄晨雨陈述的事实，证人证言真实。本院认证意见，对证据1、2、4、5真实性张慧清、大家置业公司均无异议，本院予以认定。对证据3，6张慧清认同答辩意见，结合证据8，张会云出庭证言，可以认定租赁属实，本案予以认定。对证据7，说明未备案原因及已付清房款，本案予以认定。对证据9，结合大家置业公司出具的票据能够证明黄晨雨已支付全部价款。本案予以认定。大家置业公司提供泗县国际装饰城A3#商品房预售许可证，证明案涉房产于2012年4月6日可以合法出售。黄晨雨质证意见，认可该证据，黄晨雨与大家置业公司房屋买卖合法。张慧清质证意见，真实性无异议，予以认可。本院认证意见，各方均予以认可商品房预售许可证，本案予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1.签订合法有效合同。黄晨雨与大家公司签订书面房屋买卖合同，虽合同尾部没有签署日期，但该合同第八条填写了“在商品房验收合格的条件下房屋出卖人应当于2013年5月28日前交付买受人”，合同确定房屋实际交付时间，明显早于案涉房屋查封时间。因此，案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.已合法占有该不动产。根据承租人张会云出庭证言、租赁合同最早于2015年5月28日且载明装饰城Ａ3栋25＃门面房租赁，泗县吉顺宾馆营业执照于2014年10月11日注册，泗县吉顺宾馆特种行业许可证办理时间2014年9月17日，经营地址泗县装饰城Ａ3，因此，可以认定黄晨雨查封前已占有上述房产。3.支付全部价款。根据大家置业公司提供盖有该公司财务专用章收据显示，收款方式换据，黄晨雨58万元，收款事由，Ａ3栋25＃房款，原据号：1000001535＃。至2012年5月1日开收据，至2013年7月换据。另，大家公司成交记录登记显示，25黄晨雨，表明黄晨雨房子已出售的事实。一审证人黄某的出庭证言，证明大家公司耿国辉向黄生荣、张素侠借款，后以房子抵债的事实。另根据黄生荣与耿国辉通话录音反映，耿国辉称其股东分的房子卖的，他从公司账上兑的。有收据账是清的。双方对以房抵债予以认可。总之，根据根据上述证据可以认定以房抵债的事实，大家置业公司亦出具购房收据并在成交记录显示已出售给黄晨雨，因此，能够认定案涉房产价款已支付完毕。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据证人黄某的出庭证言、及大家置业公司认可未办理备案手续原因，因大家置业公司自身原因导致未办理备案手续而未办理过户登记。 黄晨雨与大家置业公司达成以房抵债协议并签订书面房屋买卖合同，黄晨雨作为以房抵债的权利人对涉案房屋进行实际占有并与他人签订房屋租赁合同，具备物权期待权的性质，其应优先张慧清的普通债权。原审以黄晨雨的诉讼请求因证据不足，不符合上述法律规定之排除强制执行的条件，不予支持确有不当，本院予以纠正。 综上所述，黄晨雨的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初3316号民事判决； 二、不得执行案涉泗州国际装饰城A3栋0125号、0225号、0325号房屋。 一审案件受理费9600元由张慧清负担；二审案件受理费9600元，由张慧清负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  吕庆龙 审判员  李 震 二〇二一年四月六日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。