重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1008号上诉人(原审被告)：重庆礼宴天下餐饮管理集团有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路368号重庆金源时代购物中心四层、五层、五夹层、六层，统一社会信用代码915001055828388576。法定代表人：秦建国，总经理。委托诉讼代理人：韩世春、余邦河，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆万龙美全商业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区花园路街道桃源路150号，统一社会信用代码915001055889445036。法定代表人：刘元加，执行董事。委托诉讼代理人：吕祎，重庆乐君律师事务所律师。原审被告：重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司南坪分公司，住所地重庆市南岸区桃源路158号，统一社会信用代码91500108MA5U6BEL7D。负责人：赵银春。上诉人重庆礼宴天下餐饮管理集团有限公司（以下简称礼宴公司）与被上诉人重庆万龙美全商业管理有限责任公司（以下简称美全公司）、原审被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司南坪分公司（以下简称礼宴南坪分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初14990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。礼宴公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由美全公司承担。事实和理由：美全公司未履行双方租赁合同中关于其保证礼宴公司正常经营不受干扰的义务，因其与其他业主的纠纷，其他业主采取挂花圈、放哀乐、堵门、写大字的手段，严重影响了礼宴公司的正常经营和声誉。美全公司无权就其先违约行为而解除合同，也无权要求礼宴公司支付租金和承担违约金。美全公司书面告知礼宴公司解除合同的同时与案涉房屋的物业管理公司对礼宴公司实施了断水断电的侵权行为，还对案涉房屋采取贴封条、专人看管等措施，禁止礼宴公司进入租赁房屋以及搬离物品，表明美全公司已强制收回了租赁房屋，礼宴公司客观上不能再使用，丧失了对案涉房屋的实际占有。由此造成的所谓房屋占用损失不应由礼宴公司承担。美全公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。美全公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方于2016年1月20日签订的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、于2016年6月30日签订的《物业租赁合同补充协议》、2017年10月31日签订的《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、2018年7月4日签订的《补充协议》；2.请求判令被告向原告支付从2018年10月1日-2019年6月10日期间拖欠的租金1494967.14元；3.请求判令被告向原告支付拖欠租金违约金，以当季度未缴纳租金为基数从应缴纳之日起，按日利率千分之三标准计算至付清之日止；4.请求判令被告将位于重庆市南岸区桃源路158号一层6-11和2/3/4/5整层商铺返还原告；请求将位于重庆市南岸区桃源路158号的负一层（面积为171.39平方米）返还给原告；5.请求判令被告从2019年6月11日起按每日10000元标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际返还止；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆美全商业物业管理有限公司（出租方）与礼宴公司（承租方）签订《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，约定：3.出租方将位于重庆“美全·世纪城”1号楼1层6、7、8、9、10、11和2、、3、4、5层整层商铺号A-1-1（测绘编号1号楼1层6、7、8、9、10、11和2、3、4、5层整层商铺）物业及设施（见附件四：《物业交付表》）出租给承租方经营使用。用于经营“礼宴天下”。该物业承租面积为5417.42M2，出租方、承租方双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算的费用、款项之计算依据。4.1承租方租赁期为2016年3月1日至2026年2月28日止；5.租金，2016年3月1日至2017年8月31日为装修经营免租期，一层大堂（6-11号商铺）固定租金（面积241.87平方米）：2016年3月1日至2018年2月28日120元/M2/月，2018年3月1日至2019年2月28日126元/M2/月，2019年3月1日至2020年2月28日132.3元/M2/月，2020年3月1日至2021年2月28日138.92元/M2/月，2021年3月1日至2022年2月28日145.87元/M2/月，2022年3月1日至2023年2月28日153.16元/M2/月，2023年2月1日至2024年2月28日160.82元/M2/月，2024年3月1日至2025年2月28日168.86元/M2/月，2025年3月1日至2026年2月28日177.30元/M2/月。2-5层整层（5175.55平方米）固定租金：2016年3月1日至2018年2月28日40元/M2/月，2018年3月1日至2019年2月28日42元/M2/月，2019年3月1日至2020年2月28日44.1元/M2/月，2020年3月1日至2021年2月28日46.31元/M2/月，2021年3月1日至2022年2月28日48.63元/M2/月，2022年3月1日至2023年2月28日51.06元/M2/月，2023年2月1日至2024年2月28日53.61元/M2/月，2024年3月1日至2025年2月28日56.29元/M2/月，2025年3月1日至2026年2月28日59.11元/M2/月。5.2承租方必须在租赁期间每季度首日前15天，准时以支票或汇款、银行转账、现金方式向出租方支付当季租金及综合管理费用等（详见附件一之“特别约定”），而有关付款所产生的相关手续费均由承租方承担。如租期之起始日届满日非自然月之第一日或最后一日，则该月款项应按照承租方在该自然月租用天数依比例支付。5.4租金及综合管理费应按期缴纳，租金及综合管理费每季度为一期，须于每期首日之前15天将当期固定租金及综合管理费支付到达出租方账户或以现金方式缴纳。8.1承租方须向出租方缴纳履约保证金，该保证金数额为236046元，并于合同签订之日将履约保证金一次性支付予出租方。8.2租赁期满，如承租方无任何违约行为并未给出租方造成损失的，则出租方在承租方将物业完好无损交还出租方后15个工作日内如数无息退还承租方所缴纳之履约保证金。16.2在租赁期内，若承租方拖欠出租方之租金、物业管理费、推广费、水电气等费用及其滞纳金，以及因承租方违约或由于承租方的过失给出租方造成损失，出租方可以在无须预先通知承租方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求承租方在7天内补足被扣除的保证金。如承租方未能在该限期内补足被扣除的保证金，出租方有权终止本合同，承租方所缴纳的履约保证金作为违约金不再退还，收回承租方承租的物业，并保留行使其他索赔权利。16.3若承租方拖欠租金及各项费用超过7个工作日时，出租方除向承租方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，承租方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并向承租方追偿由此造成的其他损失。同时出租方有权停止其能源供应，封闭承租方在承租物业内的商品、道具等，由此造成的一切损失由承租方承担。16.8在租赁期内，承租方严重违约的，出租方有权单方终止租赁合同；非出租方原因，承租方单方提前终止合同或因承租方严重违约出租方单方终止合同，出租方有权不退承租方已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理；同时出租方有权留置承租方在该租赁物业内的物品，并向承租方追究因承租方违约给出租方造成的一切损失。16.9发生以上违约行为出租方选择终止合同时，承租方应于出租方向承租方发出终止合同通知书3日内无条件撤场。16.12当本租赁合同正常到期或若承租方提前终止合同或因承租方严重违约出租方提前终止合同，承租方不得以任何理由逾期强占经营。否则，从通知合同终止日起出租方有权按照每日10000元收取承租方的逾期占用费。2016年6月30日，重庆美全商业物业管理有限公司（甲方）与礼宴公司（乙方）签订《物业租赁合同补充协议》，补充部分为：甲方出租给乙方位于本项目负一层，租赁面积171.39平方米用作仓库，租金价格为20元/平方米，租期为2016年6月1日至2026年2月28日止；本协议生效后，即成为《物业租赁合同》不可分割的组成部分，与《物业租赁合同》具有同等的法律效力。2017年10月31日，重庆美全商业物业管理有限公司（甲方）与礼宴公司（乙方）签订《关于礼宴天下承租商铺补充协议》，内容为：乙方于2016年1月20日与甲方签订了关于美全世纪城重庆市南岸区桃源路158号美全世纪城1号楼1层6、7、8、9、10、11和2、3、4、5层整层商铺租赁合同，经双方协商特达成如下协议供双方共同遵守执行：一、根据租赁合约约定，乙方租赁期为2016年3月1日至2026年2月28日止，租赁期限10年；装修经营免租期为2016年3月1日至2017年8月31日，此期间产生的物业管理费及水电费乙方向甲方正常缴纳；二、因乙方经营遇到资金周转问题，故乙方于2017年5月20日装修被迫停工，直至2017年10月13日再次启动装修，计划于2017年12月26日准时开业。由于乙方目前开业在即，甲方为支持乙方经营，为项目带来客流，增加项目开业率，甲方同意延长乙方装修经营免租期10个月即2017年9月1日至2018年6月30日，此期间产生的物业管理费及水电费乙方向甲方正常缴纳。三、甲方给予乙方优惠政策后，乙方后续租赁产生的费用须如期向甲方缴纳，若乙方未履行《物业租赁合同》约定期限提前撤场或歇业、或延期交纳应交费用，乙方须向甲方补足给予的优惠减免金额，甲方有权终止与乙方签订的《物业租赁合同》；甲方给予乙方以上经营支持，经营中乙方可向甲方提出合理化经营建议，严禁聚众滋事或影响甲方正常经营，如出现上述情况，甲方有权终止本协议；甲方给予乙方以上经营支持，乙方须按协议约定于2017年12月26日开业，如乙方未能按约定时间开业，乙方不再享有优惠，本协议无效。落款签章为重庆美全商业物业管理有限公司、美全公司、礼宴南坪分公司。2019年4月8日，原告向礼宴公司发出《解除合同函》，被告礼宴公司于2019年4月12日收到，庭审时原告陈述涉案商铺原告已断水断电，具体断水断电时间不清楚。原告主张的金额如下：一层租金：2018年10月1日-2018年12月31日应当支付581023.56元，已支付185432.52元，欠付395591.04元；从2019年1月1日-2019年3月31日欠付593416元，2019年4月1日-2019年6月10日欠付480822.90元，共计欠付1469829.94元。负一层租金：2018年9月1日-2018年11月30日应付10283.4元，已支付6855.60元，尚欠3427.8元；2018年12月1日-2019年2月28日欠付10283.4元，2019年3月1日-2019年5月31日欠付10283.4元，2019年6月1日-2019年6月10日欠付1142.60元，共计欠付25137.20元。一号楼违约金：2018年10月1日-2018年12月31日欠费395591.04元违约金从2018年9月16日计算至2019年6月10日，违约天数267天，按照日利率千分之三标准计算，共计316868.42元；2019年1月1日-2019年3月31日欠费593416元违约金从2018年12月17日计算至2019年6月10日，违约天数175天，按照日利率千分之三标准计算，共计311543.40元；2019年4月1日-2019年6月10日欠费480822.90元违约金从2019年3月17日计算至2019年6月10日，违约天数85天，按照日利率千分之三标准计算，共计122609.84元。负一层违约金：2018年9月1日-2018年11月30日欠费3427.80元，2018年8月17日-2019年6月10日（297天），按照日利率千分之三标准计算，共计3054.17元；2018年12月1日-2019年2月28日欠费10283.40元，2018年11月16日-2019年6月10日（206天），按照日利率千分之三标准计算，共计6355.14元；2019年3月1日-2019年5月31日欠费10283.40元，2019年2月14日-2019年6月10日（116天），按照日利率千分之三标准计算，共计3578.62元；2019年6月1日-2019年6月10日欠费1142.60元,2019年5月17日-2019年6月10日（24天），按照日利率千分之三标准计算，共计82.27元；被告对租金欠付认可，认为应由被告礼宴南坪分公司承担，但违约金及滞纳金高于法律标准，请求法院依法调整。一审法院认为，原告与被告签订的2016年1月20日的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、2016年6月30日的《物业租赁合同补充协议》、2017年10月31日的《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、2018年7月4日的《补充协议》系双方真实意思表示，该合同亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。本案中，原告向被告交付房屋后，被告应按时足额向原告支付房屋租金等费用，但被告至今未支付，导致原告合同目的不能实现，属违约行为，根据合同约定原告可以解除合同，故原告请求解除双方签订的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、《补充协议》于法有据，该院予以支持。关于合同签订主体的问题，补充协议中签章为礼宴南坪分公司，礼宴公司对该印章的真实性予以认可，被告礼宴公司认可于2019年4月12日收到《解除合同函》，故前述合同的解除时间为2019年4月12日。关于原告请求被告支付从2018年10月1日-2019年6月10日期间拖欠的租金1494967.14元，被告对拖欠的租金金额无意见，其中2018年10月1日至2019年4月12日为租金，2019年4月13日至2019年6月10日为房屋占用费，该院对该项诉讼请求予以支持；原告主张违约金按照每日千分之三计算，该标准过高，酌情以每一期欠费金额为基数，按照年利率24%计算至租金及房屋占用费付清时止；关于原告请求被告将位于重庆市南岸区桃园路158号一层6-11和2/3/4/5整层商铺、重庆市南岸区桃园路158号的负一层（面积为171.39平方米）返还原告，双方签订的合同已解除，被告礼宴公司应将涉案房屋返还原告；原告请求被告从2019年6月11日起按每日一万元标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际返还止；该约定过高，酌情按照《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》约定的租金标准计算至被告实际返还房屋时止。关于民事责任由礼宴公司还是礼宴南坪分公司承担的问题，《公司法》第十四条规定：分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本案的民事责任由礼宴公司承担。被告礼宴南坪分公司未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。据此，一审依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司与被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于2016年1月20日签订的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、2016年6月30日签订的《物业租赁合同补充协议》、2017年10月31日签订的《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、2018年7月4日签订的《补充协议》已于2019年4月12日解除；二、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司支付从2018年10月1日-2019年6月10日期间的租金、房屋占用费1494967.14元；三、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司支付违约金，以各期欠费为基数从欠费之日起按照年利率24%计算至付清之日止；四、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司返还位于重庆市南岸区桃源路158号一层6-11和2/3/4/5整层商铺及位于重庆市南岸区桃源路158号的负一层（面积为171.39平方米）；五、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司支付从2019年6月11日起按照《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际返还止；六、驳回原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24080元，由被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司承担(原告已垫付，被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司履行上述支付义务时迳付原告)。”本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，礼宴公司在一审中举示的所谓其他业主与美全公司纠纷照片所显示的是其他业主针对美全公司的抗议行为，不能直接证明其他业主的行为对礼宴公司承租房屋经营造成的影响，且礼宴公司在本案诉讼发生前并未向美全公司就此提出过交涉，美全公司与礼宴公司就延长免租期达成的补充协议所载明的延长免租期的原因为“乙方（礼宴公司）经营遇到资金周转问题…甲方为支持乙方经营…”，并未提及礼宴公司经营受到其他业主影响的事由，故礼宴公司主张美全公司先违约没有事实依据，本院不予采信。礼宴公司未按合同约定及时如数支付租金，构成违约，一审判决其支付租金并承担违约责任正确。在礼宴公司已经违约的情况下，美全公司对礼宴公司承租房屋断水断电的行为符合合同约定，不能因此认为美全公司已收回了房屋，礼宴公司称美全公司对案涉房屋采取贴封条、专人看管等措施，禁止礼宴公司进入租赁房屋以及搬离物品，但没有提供证据证实，目前案涉房屋仍被礼宴公司实际占用，一审判决礼宴公司支付占有使用费至返还房屋时止并无不当。综上所述，礼宴公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24080元，由上诉人重庆礼宴天下餐饮管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  陈 华审 判 员  段晓玲二〇二一年四月六日（院印）法官助理  陈 莹书 记 员  余文韬