江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1382号上诉人（原审原告）：梅超，男，1990年6月1日生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：邵丽霞，江苏文航律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洪良，江苏文航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡百乐居房产顾问有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区长江北路282-2816。法定代表人：刘宗辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁林，该公司员工。上诉人梅超因与被上诉人无锡百乐居房产顾问有限公司（以下简称百乐居公司）不当得利纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅超上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费均由百乐居公司承担。事实和理由：一审认定事实不清。百乐居公司并不具有代理无锡市龙祥投资有限公司（以下简称龙祥公司）销售房屋的权利。案涉房屋的单价应当为6000元/平方米。一审适用法律亦错误。案涉房屋买卖合同的主体是梅超与龙祥公司，百乐居公司收取梅超192255元无事实和法律依据。梅超与百乐居公司之间也没有签订过居间协议，百乐居公司陈述的收取居间费用的对象也不应该是梅超。根据认购书第十三条，梅超与百乐居公司签订房屋买卖合同后，认购书的效力自行终止。综上，百乐居公司收取梅超192255元没有依据。请求法院依法处理。百乐居公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梅超向一审法院起诉请求：1.判令百乐居公司返还购房款192255元及利息损失（以192255元为基数自2020年3月23日起至实际给付之日止，按年利率5%计算）；2.本案诉讼费由百乐居公司承担。事实和理由：2018年9月3日，梅超与百乐居公司签订五洲国际银河城认购书，约定百乐居公司将无锡市梁溪区广益路311-1712、1713房屋作价961275元出售给梅超。梅超分别于2018年8月31日、9月3日、9月28日向百乐居公司支付购房款5000元、95000元、92255元，合计192255元。2018年9月，龙祥公司与梅超签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》两份，约定龙祥公司将其所有的无锡市梁溪区广益路311-1712、1713房屋出售给梅超，房屋单价6000元/平方米，总价分别为290100元、478920元，合计769020元。同月，梅超向龙祥公司支付购房款389020元。2019年6月，梅超发现案涉房屋设有抵押无法过户，遂诉至无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院），要求解除与龙祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》两份，并由龙祥公司返还购房款581275元及利息损失等。2020年3月11日，梁溪法院作出（2019）苏0213民初8507号民事判决，判决解除龙祥公司与梅超签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》两份，并由龙祥公司返还购房款389020元及利息损失等。该民事判决书中查明龙祥公司收到梅超购房款389020元，未收到梅超向百乐居公司支付的购房款192255元。2020年6月12日，龙祥公司与梅超签订协议，约定鉴于龙祥公司已于2020年6月10日办理了案涉房屋的网签手续，梅超不再要求龙祥公司返还购房款及利息损失等。2020年6月16日，龙祥公司撤回对（2019）苏0213民初8507号民事判决的上诉。2020年6月29日，无锡市梁溪区广益路311-1712、1713房屋产权登记至梅超名下。梅超认为龙祥公司与百乐居公司不存在委托合同关系，百乐居公司收到的192255元缺乏法律依据，应予返还。百乐居公司一审辩称：双方于2018年9月3日签订了五洲国际银河城认购书，并确认案涉房屋单价7500元/平方米，总价961275元。若梅超退还案涉房屋，其愿意返还购房款192255元。现梅超已取得案涉房屋所有权，且百乐居公司已向其他案外人支付了相应佣金和提成，故不同意返还购房款192255元及利息损失。一审法院认定事实：2018年9月3日，梅超与百乐居公司签订五洲国际银河城认购书，约定百乐居公司将无锡市梁溪区广益路311-1712、1713房屋作价961275元出售给梅超。梅超分别于2018年8月31日、9月3日、9月28日向百乐居公司支付购房款5000元、95000元、92255元，合计192255元。2018年9月，龙祥公司与梅超签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》两份，约定龙祥公司将其所有的无锡市梁溪区广益路311-1712、1713房屋出售给梅超，房屋单价6000元/平方米，总价分别为290100元、478920元，合计769020元。同月，梅超向龙祥公司支付购房款389020元。2019年6月，梅超发现案涉房屋设有抵押无法过户，遂诉至梁溪法院，要求解除与龙祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》两份，并由龙祥公司返还购房款581275元及利息损失等。2020年3月11日，梁溪法院作出（2019）苏0213民初8507号民事判决，判决解除龙祥公司与梅超签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》两份，并由龙祥公司返还购房款389020元及利息损失等。该民事判决书中查明龙祥公司收到梅超购房款389020元，未收到梅超向百乐居公司支付的购房款192255元。2020年6月12日，龙祥公司与梅超签订协议，约定鉴于龙祥公司已于2020年6月10日办理了案涉房屋的网签手续，梅超不再要求龙祥公司返还购房款及利息损失等。2020年6月16日，龙祥公司撤回对（2019）苏0213民初8507号民事判决的上诉。2020年6月29日，无锡市梁溪区广益路311-1712、1713房屋产权登记至梅超名下。以上事实，有当事人的陈述及梅超提供的收据、票据、招商银行信用卡对账单、中国建设银行个人账户支出交易明细、借记卡账户历史明细清单、（2019）苏0213民初8507号民事判决书及质证笔录、商品房买卖合同（预售）示范文本、（2020）苏02民终1978号民事裁定书、协议、无锡市不动产登记簿证明，百乐居公司提供的五洲国际银河城认购书等证据在卷证实。一审中，梅超陈述由于百乐居公司在位于无锡市梁溪区××路××号的售楼处销售房屋，梅超遂与百乐居公司约定案涉房屋单价7500元／平方米，总价961275元，但百乐居公司当时未向梅超明确说明案涉房屋总价的具体构成明细，包括中介费、居间费、佣金、服务费等。梅超在（2019）苏0213民初8507号案件审理过程中得知，龙祥公司仅委托上海尚屋置业顾问有限公司销售房屋。梅超提供（2019）苏0213民初8507号案件质证笔录对其上述陈述予以证明。百乐居公司对证据的真实性予以认可，但认为百乐居公司系因梅超购买案涉房屋收取的相应款项，合法合规。百乐居公司陈述其自2018年7月起受上海居裕房地产营销策划有限公司（以下简称居裕公司）委托在位于无锡市梁溪区××路××号的售楼处销售房屋。2018年8月，锡山区云林缘来房产经纪服务部（以下简称云林服务部）的经营者丁时玉带梅超来百乐居公司看房。百乐居公司的员工袁林告知梅超案涉房屋的备案价6000元／平方米，市场价8700元／平方米。经双方协商，最终确定案涉房屋成交价7500元／平方米，总价961275元。百乐居公司收取购房款192255元后，向云林服务部支付成交佣金50000元，向居裕公司支付服务费64085元。百乐居公司提供策划及销售代理合同、佣金发放确认单、收据对其上述陈述予以证明。梅超对策划及销售代理合同的真实性予以认可，但认为龙祥公司未委托居裕公司销售房屋。梅超对佣金发放确认单、收据的真实性要求由法院依法认定，且认为与本案无关。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方一致确认于2018年9月签订五洲国际银河城认购书，约定案涉房屋单价7500元/平方米，总价961275元，其后梅超支付百乐居公司购房款192255元。同月，龙祥公司与梅超签订相应的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，约定房屋单价6000元/平方米，总价769020元。后百乐居公司、龙祥公司与梅超的合同履行过程虽有波折，但梅超于2020年6月29日取得了案涉房屋的所有权。梅超与百乐居公司约定的案涉房屋总价961275元系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按约履行。百乐居公司依据双方签订的认购书，收取其中的购房款192255元，不违反法律规定，法院对此予以确认。现梅超以不当得利为由要求百乐居公司返还购房款192255元及利息损失，缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。一审法院判决：驳回梅超的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：不当得利是指一方没有合法依据获得不当利益,造成他人损失的情形。“一方获利、使他人利益受损、获得利益与他人受损之间存在因果关系”是不当得利的三个客观要件,也是不当得利发生的事实依据,即客观发生的现实。“没有法律上的原因”是构成不当得利的法律要件。从本案在案证据来看，梅超与百乐居公司约定案涉房屋总价为961275元，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。从梅超实际支付的总购房款来看，梅超并未多支付购房款，即梅超的利益并未受损。从案涉房产的认购和购买的整个过程来看，均是百乐居公司在为梅超提供相关服务，结合案涉认购书，百乐居公司收取相关费用具有事实和法律依据，即百乐居公司收取费用具有法律上的原因。综上，梅超以不当得利为由向法院主张返还相关款项，但其诉讼请求并不符合不当得利的法律构成要件，故对梅超的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4146元，由梅超负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二○二一年四月十九日书记员 庄茂根