辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2889号上诉人（一审原告、案外人）：郝慧颖，女，1969年12月8日出生，满族，职员，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：张志玲，调兵山市诚志法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告、申请执行人）：沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场，住所地辽宁省法库县包家屯乡拉马章村。负责人：张洪亮，系该采石场场长。委托诉讼代理人：丁建昌，辽宁兴法律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:兴国，男，1965年2月22日出生，汉族，无业，住辽宁省调兵山市。被上诉人（一审被告）：吴国强，女，1967年5月8日出生，汉族，无业，住辽宁省调兵山市。上诉人郝慧颖因与被上诉人沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场、兴国、吴国强案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初2481号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝慧颖：请求撤销2020辽012民初2481号民事判决，依法确认位于调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市为上诉人所有，2、解除对位于调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市（建筑面积177.72平方米，不动产权证书号：SGSA19994）查封。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误，应依法确认位于调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市为上诉人所有，解除对该房屋的查封。一审认定，郝慧颖与韩忠伟签订的抹账协议对案涉房屋进行转让，未得到兴国、吴国强的确认或事后追认，郝慧颖主张案涉房屋因兴国、吴国强未支付全部购房款所以将房屋退还韩忠伟的主张未能举证证明……郝慧颖与韩忠伟于2004年5月8日签订抹账协议，而兴国、吴志强于2009年7月21日办理的房屋产权证书，以上均是认定事实错误。案涉房屋由韩忠伟抵账给郝慧颖，兴国、吴国强知情，兴国、吴国强明知案涉房屋虽登记在其名下，但其不具有所有权，否则不可能将房屋所有权证原件交由韩忠伟持有，韩忠伟做为案涉房屋实际施工人，对此房屋转让过程全程知情。韩忠伟在此房屋抵账给郝慧颖后，郝慧颖也曾多次联系兴国、吴国强，要求其与韩忠伟办理过户，人民法院调取的韩忠伟的证言足以证明上诉人所陈述的事实，即能说明兴国、吴国强对案涉房屋抵账给郝慧颖完全知情。韩忠伟与郝慧颖签订抹账协议后此房屋所有权证原件由韩忠伟交由郝慧颖所有，同时将案涉房屋一并交付给郝慧颖，如兴国、吴国强具有案涉房屋所有权，在近十多年的时间内从未对此房屋进行管理，也从未找如此大额财产的产权证书，明显不符合常理，不符合现实逻辑，一审仅依据房屋所有权登记证登记名称未结合兴国当庭相互矛盾的陈述及案件的客观实际即认定此房屋于2004年即办理房屋所有权证，后因郝慧颖在持证期间此证丢失，于2009年重新补办产权证，而兴国当庭陈述其于2009年才取得产权证书，又称其取得房屋后因其他原因获刑几年，明显其陈述前后相矛盾，据此说明兴国陈述为获得利益而做出的虚假陈述，综上，说明一审是认定事实错误，致判决结果错误。本案的事实是：调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼实际由韩忠伟开发并施工，工程完工后韩忠伟将位于调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市卖给兴国，兴国办理了房屋产权登记（共有人吴国强），后因兴国并未支付购房款，韩忠伟将此房屋收回，未办理产权变更手续。因韩忠伟施工此工程期间拖欠郝慧颖材料款，故2004年5月8日郝慧颖与韩忠伟签订《抹账协议》，约定韩忠伟将登记在兴国名下的房屋用于抵账给郝慧颖，协议签订后郝慧颖取得房屋产权证，并将此房屋陆续出租至今，该房屋由郝慧颖实际占有、使用该房屋至今。根据《合同法》及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人完全符合法律规定排除执行情形。被上诉人沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一、根据《物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条之规定以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，本案争议的劳动局综合楼10号门市作为不动产登记于被执行人兴国、吴国强名下，依法属于兴国、吴国强所有的财产。法库县人民法院根据生效民事判决，对被执行人兴国吴国强所有的该10号门市房采取执行措施，合法有效。二、上诉人所谓韩忠伟将10号门市房卖给兴国并办理了房产证，后因兴国没有支付购房款，韩忠伟将此房屋收回；因韩忠伟欠上诉人材料款，故2004年5月8日上诉人与韩忠伟签订《抹账协议》，韩忠伟将登记在兴国名下的房屋用于抵账给上诉人理由依法不能成立：1、案涉10号门市房已经完成交易过户、不动产权属归属兴国、吴国强；假设兴国、吴国强没有支付购房款，那么兴国、吴国强与销售方形成了欠付购房款的债权债务关系，销售方可以起诉债权，但不能否认兴国、吴国强对10号门市房的所有权。2、韩忠伟无权私自将兴国、吴国强合法登记所有的10号门市房收回，上诉人也未提供所谓兴国、吴国强同意交回门市房的协议手续等证据，并且上诉人还承认所谓收回房屋未办理变更手续；根据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；显然，该10号门市房所有权没有变更，仍然属于兴国、吴国强所有。3、上诉人诉称韩忠伟将该10号门市房抵付给上诉人抹账，即使上诉人与韩忠伟存在债务关系，韩忠伟抹账应当以其自己合法所有的财产抵债，但不能采取非法方式、强行收回他人拥有产权的房屋为上诉人抹账。因此，上诉人的理由于法无据、根本不能排除对被执行人兴国、吴国强的执行。三、原审被告兴国在一审庭审中明确表示，韩忠伟与上诉人抹账与兴国没有关系，兴国不欠韩忠伟钱；兴国买房时给了10万元现金，剩余房款在银行贷款，案涉房屋是兴国的，后来因为出事进监狱房子就没有再管理，具体房产证怎么跑到别人手里不清楚。由此可见，上诉人所谓案涉门市房抵账给郝慧颖，兴国、吴国强知情、郝慧颖多次联系兴国办理过户的说法没有事实依据，上诉人所谓因兴国未支付购房款，韩忠伟将房子收回的说法，更无法律依据；上诉人既没有提供充分有效的证据证明，更未得到兴国、吴国强的确认和追认。四、上诉人诉求排除执行的法律依据为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，但本案并不适用第二十八规定。《最高院执行异议和复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，上诉人没有提供其与被执行人兴国、吴国强之间签订的合法有效的书面买卖合同；上诉人所谓的抹账协议是与本案没有关系、韩忠伟并非房屋登记所有权人，显然不符合第（一）项规定；其次，2020年4月3日法库县人民法院执行工作人员对吴国强所做询问笔录，吴国强作为10号门市房的共有所有人，明确认可该门市房系其所有，并配合法库县人民法院到现场将该10号门市房查封、粘贴公告。现有执行笔录和现场照片。其三，更重要的是，上诉人所谓的抹账协议实质就是以物抵债，但以物抵债不适用《规定》第二十八条，不能排除执行。假设以物抵债存在，上诉人也不能以此为由排除本案的执行，以物抵债本身不适用最高院执行异议和复议规定的第二十八条。这一观点，是根据最高人民法院民事审判二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用其中第304页实务问题一、债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行……以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。这是最高法院关于执行异议方面的理解与适用，应当作为本案的法理依据。综上所述，本案争议的案涉门市房系兴国所有，事实清楚、证据充分，上诉人的上诉理由依法不能成立；一审判决认定事实清楚、采信证据正确，判决公平公正，请二审法院审查核实，驳回上诉人的无理上诉，维持原判。被上诉人兴国辩称，我与上诉人不认识，我与韩忠伟没有任何债务关系，他不应该拿我的房子抹帐。要求维持原审判决。被上诉人吴国强未答辩。郝慧颖向本院提出诉讼请求：1、不得执行法库县人民法院作出的（2020）辽0124执1085号执行裁定，调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市不得用于清偿兴国、吴国强债务；2、请求确认调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市（建筑面积：177.72平方米，不动产权证书号：SGSA19994）为地郝慧颖所有权财产，并解除对该财产的查封，该房屋价值30万元。一审法院认定，调兵山市房产管理局出具的《房屋所有权证》载明：坐落于中央大街西侧劳动局综合楼10号门市房屋（建筑面积177.72平方米）所有权人为兴国，共有人为吴国强，填发日期为2009年7月21日。2004年5月8日，韩忠伟与郝慧颖签订《抹账协议》，约定：韩忠伟所有的位于中央大街西侧劳动局综合楼门市出售给兴国，兴国办理了房屋产权证但未向韩忠伟付购房款，兴国将此房退回给韩忠伟（未变更登记手续），韩忠伟将该房屋用于抵顶拖欠郝慧颖的450000元沙子款，协议签订后，韩忠伟将该房屋的所有权证及房屋交付郝慧颖所有，双方债务一次性结清，因此房屋办理过户产生的相关费用由郝慧颖承担。郝慧颖分别于2012年3月28日、2015年4月29日、2020年6月15日与胡建军、孟召利、王鹏签订《房屋租赁协议书》，将案涉房屋出租。2020年8月4日，胡建军、孟召利为承租案涉房屋事宜出具《证明》。另查明，包家屯采石场与兴国、吴国强买卖合同纠纷一案，法库县人民法院于2019年12月11日作出（2019）辽0124民初2722号民事判决书，判决：“一、被告兴国、吴国强（常用名吴会芹）于本判决发生法律效力后二十日内向原告沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场支付碎石款40万元；二、被告兴国、吴国强（常用名吴会芹）于本判决发生法律效力后二十日内向原告沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场支付碎石款40万元的利息（利息起止日期自2017年6月3日起至实际给付之日止，2019年8月20日之前，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算；自2019年8月20日之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）；”。判决生效后，包家屯采石场向法院申请执行，法库县人民法院于2020年2月27日以（2020）辽0124执513号立案执行。2020年3月12日，法库县人民法院作出（2020）辽0124执513号执行裁定书，裁定查封被执行人兴国、吴国强所有的坐落在调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市，建筑面积177.72平方米，不动产权证书号SGSA19994的房产，查封期限为三年。包家屯采石场与兴国、吴国强买卖合同纠纷一案，法库县人民法院于2020年5月20日作出（2020）辽0124民初971号民事判决书，判决：“一、被告兴国、吴国强（常用名吴会芹）于本判决发生法律效力后二十日内向原告沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场支付碎石款124611元；二、被告兴国、吴国强（常用名吴会芹）于本判决发生法律效力后二十日内向原告沈阳成顺矿业开发有限公司包家屯采石场支付碎石款124611元的利息（利息起止日期自2017年6月3日起至实际给付之日止，2019年8月20日之前，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算；自2019年8月20日之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）”。判决生效后，包家屯采石场向法库县人民法院申请执行，该院于2020年7月20日以（2020）辽0124执1085号立案执行。2020年7月30日，法库县人民法院作出（2020）辽0124执1085号执行裁定书，裁定查封被执行人兴国、吴国强所有的位于调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市，建筑面积177.72㎡，不动产权证书号SGSA19994的房产，查封期限为三年。2020年9月2日，郝慧颖向法库县人民法院提出书面异议，该院经审查作出（2020）辽0124执异157号执行裁定书，裁定驳回案外人郝慧颖的异议请求。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，吴国强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担对己不利的后果。本案争议焦点为郝慧颖是否享有阻却继续执行兴国、吴国强共同所有的坐落于调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市房屋（建筑面积177.72平方米）的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据该条规定，郝慧颖欲阻却对登记在被执行人兴国、吴国强名下的案涉房产的查封，其应举证证明其主张的权利符合以下四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（2）在法院查封之前已合法有效占有该房屋；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因郝慧颖自身原因未办理过户登记。本案中，郝慧颖述称案涉房屋经郝慧颖与韩忠伟签订抹账协议抵顶沙子款已经支付给韩忠伟全部购房款，双方签订完抹账协议后郝慧颖已实际占有了案涉房屋且将房屋出租给他人，未办理过户登记的原因系因兴国、吴国强不配合导致的。对此该院认为，案涉房屋不动产登记所有人为兴国、吴国强，郝慧颖与韩忠伟签订的抹账协议对案涉房屋进行转让，未得到兴国、吴国强的确认或事后追认，郝慧颖主张案涉房屋因兴国、吴国强未支付全部购房款所以将房屋退还韩忠伟的主张未能举证证明，该院不予采信。在郝慧颖对韩忠伟及韩忠伟对兴国享有真实债权均存疑的情况下，三方是否存在真实合法的债权债务关系无法确定，因此不能认定郝慧颖对案涉房屋支付了全部价款。郝慧颖主张已经实际占有案涉房屋，但根据郝慧颖提供的证据仅能证明郝慧颖对案涉房屋进行了阶段性的占有，但占有不动产并不产生物权变动效力。郝慧颖与韩忠伟于2004年5月8日签订的抹账协议，而兴国、吴国强是于2009年7月21日办理的房屋产权证书，郝慧颖主张未办理产权过户的原因系因兴国、吴国强不配合导致的，明显不符合常理，且郝慧颖未能提供其它证据证明非因自身原因未办理过户登记，故对郝慧颖的该项主张，该院不予支持。综上，郝慧颖提供的证据不能证明被法院查封的被执行人兴国、吴国强在调兵山市中央大街西侧劳动局综合楼10号门市，建筑面积177.72平方米，不动产权证书号SGSA19994的房产系其所有，也不享有排除强制执行的民事权益。故对郝慧颖的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郝慧颖的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告郝慧颖负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出要求确认案涉房屋归其所有，解除对案涉房屋查封的上诉主张，经查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2020年7月30日，法库县人民法院作出（2020）辽0124执1085号执行裁定书，裁定查封兴国所有的案涉房屋。若上诉人想排除执行，需提供证据证明符合该条的规定。本案中，上诉人主张于查封前即2004年5月8日与韩忠伟签订《抹账协议》，故取得了案涉房屋的所有权。该协议约定“韩忠伟所有的位于中央大街西侧劳动局综合楼门市出售给兴国，兴国办理了产权证但未向韩忠伟付购房款，兴国将此房退回给韩忠伟，韩忠伟将该房屋用于抵顶拖欠郝慧颖的45万沙款。”但依据调兵山市房产管理局出具的案涉房屋所有权证载明，案涉房屋所有权人为兴国，共有人为吴国强，填发日期为2009年7月21日，该日期早于《抹账协议》的签订日期，且该案涉房屋为兴国、吴国强共有。案涉房屋的所有权一直在兴国的名下，该《抹账协议》并未发生物权变动的效力。故上诉人主张查封前合法占有该不动产依据不足，本院不予支持。综上所述，郝慧颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人郝慧颖负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年四月二日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。