湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终174号上诉人（原审原告、反诉被告）：何儒培，男，1966年4月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周军，女，1976年8月15日出生，汉族，住宜昌市西陵区。二上诉人共同委托诉讼代理人：马骏，宜昌市东方法律事务所法律工作者。（特别授权代理）被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌诚盈置业有限公司，统一社会信用代码91420500585454349P，住所地湖北省宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904~1905室。法定代表人：江妍萱，董事长。委托诉讼代理人：李易宸，湖北楚贤律师事务所律师。（一般授权代理）上诉人何儒培、周军因与被上诉人宜昌诚盈置业有限公司（以下简称诚盈置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何儒培、周军请求：1.撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1590号民事判决第二项，改判诚盈置业公司承担因逾期交房而产生的违约金67000元（时间自2016年4月1日起至2019年10月30日止，后期违约金自2019年10月31日起计算至实际交付之日止）。2.由诚盈置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月31日，何儒培、周军通过宜昌市环境保护局（以下简称环保局）转付给被上诉人购房款27万元，2015年2月12日才与诚盈置业公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定由何儒培、周军购买诚盈置业公司开发的位于宜昌市××区××号房产，并书面载明该商品房不属于政府定价的商品房，同时，双方合同约定的交房使用时间为2016年3月31日前。另，商品房买卖合同中对逾期支付房款和逾期交房等的违约责任均做出了比较详细的约定，属于双方的真实意思表示。何儒培、周军按照约定履行义务后，诚盈置业公司因为自身原因迟迟不交房，对何儒培、周军造成损失，且诚盈置业公司实际已经于2020年初就具备了交房条件，仍然恶意拖延不予交付，不履行自己的交房义务，违反了合同的约定。何儒培、周军认为一审法院认定的事实不符合客观实际：1.一审判决中引用的《团购意向协议》与本案无关。2.涉案房屋原本由环保局职工庹尚海购买，后因其自身原因要求退房，诚盈置业公司便与环保局协商了两种退房方案，其中之一便是由庹尚海自行找他人接手涉案房屋，故何儒培、周军才得以成为新的团购人。因此，诚盈置业公司在签订合同时就明知何儒培、周军并非环保局职工。3.诚盈置业公司明知何儒培、周军不具备团购资格，却仍自愿缔结合同，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被上诉人诚盈置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，何儒培、周军在订立房屋买卖合同中存在欺诈行为，本身不具有团购价购买涉案房屋的资格，其已享受了房屋团购价和市场价差额带来的利益，造成了诚盈置业公司可得利益的损失。何儒培、周军已经获得了其不应当享有的利益，再在本案中以团购户的身份主张逾期交房违约金不符合法律规定，也不符合公平的原则，应当不予支持。综上，请求法院驳回何儒培、周军的上诉请求，维持原判。何儒培、周军向一审法院起诉请求：1.诚盈置业公司立即履行合同，将符合交房条件的位于××路××号房屋交付给何儒培、周军，并立即为何儒培、周军办理相应的不动产登记证书。2.诚盈置业公司自2016年4月1日起至该房交付之日止，按照日万分之一的标准向何儒培、周军支付逾期交房违约金。3.诚盈置业公司承担本案诉讼费。诚盈置业公司向一审法院反诉请求：确认何儒培、周军不属于《团购意向协议》缔约方环保局在编在岗人员，撤销诚盈置业公司与何儒培、周军签订的《商品房买卖合同》及补充协议。一审法院认定事实：2011年12月30日，环保局与诚盈置业公司签订《团购意向协议》，约定环保局为解决职工住房问题，意向购买诚盈置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，上述房屋供本单位在职、在编、在岗职工购买使用。2015年1月27日，环保局向诚盈置业公司提供《市环保局团购房选房确认登记表》，载明该单位共计105个职工购房，其中周军在该确认登记表之中。审理中，何儒培、周军自认其并非环保局的在职、在编、在岗职工，其团购资格系经环保局及诚盈置业公司同意后，由亲属变更转让而来，诚盈置业公司不认可何儒培、周军的团购身份。2015年2月12日，买受人何儒培、周军与出卖人诚盈置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0384245），约定何儒培、周军向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××号房屋一套，建筑面积为118.6平方米，总价为513419元。合同第六条约定，买受人采取贷款方式付款方式；合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定，若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第二条约定，买受人采取一次性付款方式的，在签订本合同前，买受人支付购房定金8万元，在签订本合同当日，买受人首付购房总价款53.25%（含定金）计273419元，剩余房款24万元由买受人办理银行按揭一次性付清。2015年10月19日，诚盈置业公司为何儒培、周军办理了案涉房屋的预告登记，何儒培、周军陆续于2015年12月18日前向诚盈置业公司付清全部购房款513419元。截止至庭审当日，诚盈置业公司未向何儒培、周军交付案涉房屋。同时查明，2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1至8号楼竣工验收信息。一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷，争议的焦点：一、何儒培、周军以非团购单位在编、在职、在岗职工的身份与诚盈置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当撤销；二、诚盈置业公司是否应当承担违约责任。关于争议焦点一：《团购意向协议》系环保局代表其单位职工签订，效力及于团购职工。何儒培、周军均非环保局职工，却以环保局职工名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。诚盈置业公司基于环保局提供的团购人员名单的信任，与何儒培、周军签订《宜昌市商品房买卖合同》，是守约行为，不能苛求诚盈置业公司在签订合同时去重新核实何儒培、周军的团购身份是否真实。诚盈置业公司与何儒培、周军签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因存在欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，何儒培、周军在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，诚盈置业公司亦积极组织施工建造房屋，房屋已具备交付条件，撤销合同不利于交易的稳定和纠纷的解决，故对于何儒培、周军要求诚盈置业公司交付房屋、办理不动产登记证书的诉讼请求，一审法院予以支持，对于诚盈置业公司要求撤销合同的反诉请求不予支持。何儒培、周军主张签订合同时不存在欺诈行为，其团购资格系环保局及诚盈置业公司明知和同意的情况下协助更换得来，未举出证据证明，不予采信。关于争议焦点二：诚盈置业公司虽存在逾期交房的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房违约金，但何儒培、周军并非环保局职工，却以环保局职工名义参加团购，本身存在欺诈行为，且已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金显失公平，违背法理。故对何儒培、周军要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、诚盈置业公司于判决生效之日起十日内向何儒培、周军交付位于宜昌市××路××号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助何儒培、周军办理房屋权属证书；二、驳回何儒培、周军的其他诉讼请求。三、驳回诚盈置业公司的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，何儒培、周军向本院提交如下证据：1.环保局出具的《证明》，证明何儒培、周军的团购身份是征得环保局和诚盈置业公司共同同意的，诚盈置业公司允许何儒培、周军购买涉案房屋；2.交房协议和诚盈置业公司补（退）款项明细，证明诚盈置业公司在交房之前仍然要求何儒培、周军缴纳相关费用并承担逾期付款违约金。诚盈置业公司质证称，对证据1的真实性无异议，但认为该证据无法达到证明目的，该证据只是环保局单方的陈述，事实上何儒培、周军是以团购户身份购房且没有得到诚盈置业公司的认可。对证据2的真实性无异议，但认为上述证据与本案无关联性。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、何儒培、周军在购买涉案团购房时是否存在欺诈。二、诚盈置业公司是否应当向何儒培、周军支付逾期交房的违约金。对于争议焦点一。在一审庭审中，何儒培、周军自认在购买案涉房屋前已经知悉其所购房屋为环保局团购房，只有具有环保局在职、在编、在岗职工的身份才能购买。何儒培、周军明知案涉房屋属于环保局团购房，却仍以环保局职工名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。对于争议焦点二。环保局与诚盈置业公司签署的《团购意向协议》系环保局代表其单位职工签订，效力及于团购职工。何儒培、周军并非环保局在职、在编、在岗职工，却以环保局职工名义参加团购，并最终以团购价购买了案涉房屋，在与诚盈置业公司签署合同过程中存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。诚盈置业公司与何儒培、周军签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，何儒培、周军在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，案涉房屋也已具备交付条件，撤销合同既不利于维护交易的稳定性，也不利于双方纠纷的化解。本院认为，《宜昌市商品房买卖合同》真实、有效，诚盈置业公司虽存在逾期交房的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房违约金，但何儒培、周军并非宜昌市环保局职工，却以宜昌市环保局职工名义参加团购，已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金有违公平原则。故对何儒培、周军要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，何儒培、周军的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由何儒培、周军负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  黄孝平二〇二一年四月二日法官助理张端书记员尹晨霞