辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终1857号 上诉人（原审被告）：陈亚南，女，1987年8月8日出生，汉族，住瓦房店市。 上诉人（原审被告）：孙成福，男，汉族，1986年11月28日出生，住瓦房店市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈刚，男，汉族，1980年8月17日生，住辽宁省瓦房店市。 被上诉人（原审原告）：宫尚序，男，2000年4月30日出生，满族，住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：王宝珊，辽宁翊鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珊，辽宁翊鼎律师事务所律师实习律师。 上诉人陈亚南、孙成福与被上诉人宫尚序因返还原物纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院(2020)辽0281民初6649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈亚南、孙成福的共同委托诉讼代理人陈刚，被上诉人宫尚序委托诉讼代理人王宝珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈亚南、孙成福的上诉请求是：1、不同意腾退位于瓦房店市房屋。2、请求大连市中级人民法院驳回一审法院判决，维护租赁合同合法有效。事实及理由是：上诉人陈亚南与房主王**签订的房屋租赁合同合法有效，由王**签字按手印的合同及租金收条为依据可以确定合同真实性。案外人黎娜及拍卖银行对陈亚南和王**的租赁合同并未提起异议及诉讼。可以认同为同意租赁合同继续履行。黎娜在此期间将房屋出卖宫尚序系黎娜与宫尚序之间合同纠纷。一审原告宫尚序以成为新的房屋所有人名义要求陈亚南腾退房屋要求不合理。1、上诉人陈亚南与王**签订的租赁合同真实有效，由签字协议及收条为证。2、王**抵押借款银行自拍卖房屋时已经在拍卖公告中公示了房屋由案外人居住事实。3、拍卖人黎娜在对拍卖房屋实地查勘时也对陈亚南租赁事实了解。4、最主要的是黎娜并未对陈亚南租赁合同提出异议，黎娜在拍卖取得房屋所有权证时在一审法院提起了对陈亚南的诉讼，后又撤诉，即对陈亚南租赁事实认可。5、上诉人陈亚南认为，一审法院判决法律条款适用错误，一审判决书中使用的三条法律不适用本案，上诉人认为，宫尚序于黎娜之间的购房交易是买卖关系，宫尚序应当和原房主黎娜进行交涉。所以一审法院以中华人民共和国物权法第190条及担保法第66条中的司法解释适用错误。6、上述司法解释适用于王**房屋依照所于抵押银行之间签订的抵押借款合同中银行的合法权益保障。此案中的两个关键问题是：1、此案件中涉及到的是王**于陈亚南签订的租赁合同是否有效。答案是肯定的陈亚南签订的合同真实有效受法律保护。2、黎娜和宫尚序之间的房屋买卖交易行为与陈亚南无直接关系，而此案中宫尚序与黎娜的买卖交易没有完整交易存在的纠纷应该是宫尚序和黎娜之间行为。不影响陈亚南租赁权利实现及合法保护。7、陈亚南与王**签订的租赁合同，早于黎娜与宫尚序签订的房屋买卖合同，根据民法典中关于房屋买卖不破租赁的法律条款，该租赁合同应当得到法律保护。 被上诉人宫尚序的答辩意见是：不同意上诉人诉讼请求，应当依法维持原判。 原审原告陈亚南、孙成福向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决二被告立即腾退房屋；2.判令二被告赔偿原告案涉房屋不能居住损失1505元/月自2020年7月1日始至交还时止；3.本案的诉讼费用由被告承担。 原审法院经审理查明：1.位于瓦房店市的房屋原登记的所有权人为王**。2014年5月16日，王**向瓦房店市房屋管理办公室办理了该房屋的抵押登记，将上述房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行。中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行与王**金融借款纠纷一案，本院作出的(2018)辽0281民初4924号民事判决书，已经发生法律效力。本院于2020年4月24日委托京东拍卖平台变卖被执行人王**名下的上述房屋。2020年6月12日，本院作出(2020)辽0281执恢14号执行裁定书，裁定“一、登记在被执行人王**名下位于瓦房店市的房屋(产权证号为：瓦房权证文私自第201403239号)的所有权归买受人黎娜(居民身份号码：2102191957××××××××)所有；该房屋的所有权自执行裁定书送达买受人黎娜时起转移。二、买受人黎娜可持执行裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。”后黎娜办理了案涉房屋的所有权登记手续。2020年8月7日，原告宫尚序通过买卖方式获得案涉房屋所有权，并办理了登记手续，产权证号为辽(2020)大连瓦房店不动产权第09014216号。黎娜与原告宫尚序系母子关系。2.二被告提交一份《房屋租赁协议书》，约定：房屋租赁人(甲方)为王**，房屋承租人(乙方)为被告陈亚南，一、甲方同意将鹏程小区1号楼2单元503室出租给乙方。二、此房租期自2019年8月1日起至2025年7月31日止，租期为6年，取暖费、物业费由甲方负责。水电费、卫生费由乙方负责。三、房屋出租价格第为每月为800元人民币(大写：捌佰元)，六年共计57600元人民币(大写：伍万柒仟陆佰元)。签约同时一次性付清。乙方在租赁期间如中途停租，甲方不返还租金。四、乙方需向甲方预交水电费押金1000元，到期多退少补。二被告另提交一份收条，内容为：今收到陈亚南自2019年8月1日至2025年7月31日共计房屋租金伍万柒仟陆佰元，押金壹仟元，合计伍万捌仟陆佰元整。 原审法院认为：本案诉争房屋在案外人王**向中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款时进行了抵押登记，在王**无力偿还贷款后，法院作出裁决，将该房屋进行拍卖，经竞拍案外人黎娜取得所有权并办理了房屋所有权登记，后原告宫尚序通过买卖方式取得诉争房屋所有权并办理了房屋所有权变更登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案诉争房屋在出租前已被设定抵押权，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行因实现抵押权拍卖该房屋，原产权人王**与被告陈亚南之间的租赁合同对受让人黎娜不具有约束力，对黎娜的受让人原告宫尚序亦不具有约束力。原告宫尚序作为诉争房屋的所有权人有权要求二被告将该房屋腾退。关于原告提出二被告赔偿案涉房屋不能居住的损失1505元/月，自2020年7月1日始至交还时止的诉讼请求，本院认为，无事实及法律依据，不予支持。首先，案外人黎娜作为案涉房屋的出卖人，负有将案涉房屋交付给原告的义务；其次，黎娜与原告系母子关系，原告购买案涉房屋时应当知晓案涉房屋已被出租的事实；再次，原告未向本院提交证据证明因案涉房屋不能居住给其造成的损失。综上原审据此判决如下：一、被告陈亚南、孙成福于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于瓦房店市的房屋腾退给原告宫尚序；二、驳回原告宫尚序其他诉讼请求。案件受理费50元(已减半收取)，由被告陈亚南、孙成福负担。 二审中被上诉人提供案外人黎娜与被上诉人之间的案涉房屋买卖合同及《税收完税证明》，该证据能够证明被上诉人自案外人黎娜处购买案涉房屋的事实存在，对该事实本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明相关事实属实。 本院认为，案外人王**于2014年将案涉房屋为中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款时进行了抵押登记，后其于2019年将案涉房屋出租给二上诉人，故案涉房屋抵押权的设立在先，二上诉人的房屋租赁行为在后。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。二上诉人的租赁权利不能对抗中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行的抵押权及实现抵押权利的买受人即被上诉人的相关权利。原审法院依法判令二上诉人腾退案涉房屋，符合法律的相关规定，本院予以支持。关于上诉人主张拍卖案涉房屋时已经在拍卖公告中公示了房屋由案外人居住、承租事实的上诉主张，因二上诉人其租赁合同形成于中国邮政储蓄银行股份有限公司大连瓦房店支行的抵押权利之后，无论案涉房屋在拍卖时被上诉人是否明确知晓案涉房屋有人居住、承租的事实，二上诉人的租赁合同均对被上诉人不具有约束力，故上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张陈亚南与王**签订的租赁合同，早于黎娜与宫尚序签订的房屋买卖合同的上诉主张，宫尚序自黎娜处合法取得案涉房屋，因二上诉人的租赁权利对黎娜不具有约束力，故而上诉人的租赁权利当然对被上诉人不具有约束力，故二上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张黎娜及抵押权银行并未对案涉租赁合同提出异议及诉讼的主张，因案涉房屋的买受人及抵押权人并不受案涉房屋租赁合同的约束，故黎娜及抵押权人是否对案涉房屋租赁合同提出异议不影响本案的审理结果，二上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈亚南、孙成福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（由上诉人陈亚南、孙成福预付），由上诉人陈亚南、孙成福负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 薇 审判员 陈 伟 审判员 王迎春 二〇二一年四月十五日 书记员 张婉莹