江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终377号上诉人（原审被告）：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地江西省新余市北湖东路暨阳销售中心，统一社会信用代码91360500759953755U。法定代表人：王晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李新权，江西平权律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，江西平权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：敖丽珍，女，1985年9月12日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。上诉人新余市暨阳房地产开发有限公司（下称暨阳公司）因与被上诉人敖丽珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初8814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。暨阳公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判暨阳公司不承担逾期办证责任；2．本案一、二审诉讼费由敖丽珍承担。事实与理由：一、一审法院判决暨阳公司承担逾期办证违约责任属于事实认定错误，应依法予以纠正。根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》逾期办证相关规定，因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商延迟向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任，不予支持。暨阳公司协助办证的前提是敖丽珍支付了购房款、缴纳了契税及住房维修基金并提供办证所需资料，如敖丽珍未及时缴纳相关费用并提交办证所需的资料，导致逾期办证的，出卖人不承担违约责任。虽然暨阳公司与敖丽珍签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，办理产权证的时间为交付房屋之日起360日之内，但双方在该合同的《附件十一补充协议》第二天第二款约定：房屋维修基金在房屋交付后、办理初始登记之前缴清；契税、产权登记费在办理产权初始之后缴清。敖丽珍在2020年3月24日缴纳契税，同日缴纳房屋维修基金，客观上造成了暨阳公司无法在房屋交付后的360日内办证，该种情形导致逾期办证不可归责于暨阳公司，暨阳公司在2020年8月1日已为敖丽珍办理了产权证不构成逾期办证。综上，一审法院判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判。敖丽珍辩称，请求维持一审判决。敖丽珍一审起诉请求：1．暨阳公司向敖丽珍支付逾期办证违约金10483元；2．本案诉讼费由暨阳公司承担。一审法院认定事实，敖丽珍与暨阳公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方在《商品房买卖合同》中约定，敖丽珍购买位于新余市商品房，房款总额为546000元敖丽珍通过按揭贷款方式已向暨阳公司支付了全部房款546000元。《商品房买卖合同》第二十条约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因暨阳公司的原因，敖丽珍未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，敖丽珍不解除合同的自暨阳公司应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，暨阳公司按日计算向敖丽珍支付全部房价款万分之一的违约金。双方在附件十一《补充协议》中约定，房屋维修基金在房屋交付之后、办理初始登记之前缴清，契税、产权登记费在办理产权初始登记之后缴清，买受人如未按期支付上述费用及税费，由此造成的所有责任由买受人全部承担。2019年3月24日敖丽珍缴纳了房屋维修基金和契税，2020年8月1日敖丽珍取得案涉房屋的房屋所有权证书。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1．暨阳公司是否为逾期办证违约金责任主体；2．如负有该项违约金责任，违约行为起止时间应当如何认定，同时是否存在不可抗力因素需要扣减相应期间；3．约定的违约金计算标准是否应当进行调整？一、关于暨阳公司是否为逾期办证违约金责任主体的问题。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应诚实履行合同义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付违约金。根据该条约定，在因出卖人原因导致买受人未能如期取得房屋所有权证书的情形下，出卖人应承担违约责任，买受人可以选择要求出卖人承担支付违约金的责任方式。因此，对于暨阳公司提出其非承担逾期办证违约金主体的主张，不予支持。二、关于违约行为起止时间的认定问题。首先，根据一审法院同时期受理的其他敖丽珍诉暨阳公司房屋买卖合同纠纷案件审理情况，暨阳公司在符合交房条件后于2019年1月25日发出通知，敖丽珍在正常情况下，三天内可办好交房手续，故一审法院认定暨阳公司的实际交房日为2019年1月28日。其次，合同约定办证时间的起算点为商品房交付之日，因此，暨阳公司主张办证时限的起算点应从敖丽珍将最后一张契税、房屋维修基金缴费票据交至暨阳公司开始计算，与合同约定不符，对其该项主张，不予支持，故违约行为起止时间应当为2020年1月23日（自交房之日即2019年1月28日起往后计算360日）至2020年8月1日。关于是否扣除相应期间的问题。合同约定的办证截止日为2020年1月22日，此时新余本地疫情未发生，暨阳公司未能向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，已经构成违约。2020年4月26日，暨阳公司仍未完成规划验收，由此可见，暨阳公司未能按约定时限向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的原因在于规划未通过验收，并非疫情发生。因此，对于暨阳公司提出扣除相应期间的主张，不予支持。三、关于约定的违约金计算标准是否应当进行调整的问题。暨阳公司提出敖丽珍没有损失，暨阳公司不应承担违约赔偿责任，且逾期办证违约金过高应调整为日万分之零点五。一审法院认为，敖丽珍未及时获得权属证书面临一房二卖、所有权无法取得、无法转让、所购房屋被设定抵押等风险和损失。因此，由于暨阳公司的原因，敖丽珍在合同约定的期限届满时仍未取得房屋权属证书的，应根据合同约定由暨阳公司承担违约责任。至于暨阳公司提出调整违约金至日万分之零点五的主张，因暨阳公司未能证实该违约金过高，不予支持。综上，暨阳公司逾期办证违约金应为10483元（192天×546000元×0.01%），故对敖丽珍要求暨阳公司支付逾期办证违约金10483元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：暨阳公司应于本判决生效之日起十日内向敖丽珍支付逾期办证违约金10483元。如果暨阳公司未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由暨阳公司承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，敖丽珍于2020年3月24日缴纳的房屋维修基金和契税。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：暨阳公司是否违约？是否应承担逾期办证违约金及金额为多少？就该争议焦点，本院评述如下：双方当事人对于一审判决认定的办证时间截止日为2020年1月22日，并无异议，本院予以认可。暨阳公司认为，办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，而敖丽珍在2020年3月24日才缴纳契税和房屋维修基金，造成暨阳公司无法在房屋交付后的360日内为其办证，该种情形导致的逾期办证不可归责于暨阳公司。本院认为，新售商品房的房屋不动产权登记一般是指在商品房竣工验收后，开发商首先向登记机构申请办理房地产初始登记，之后，再将售出的商品房转移登记到买受人名下。也就是说，要办理新售商品房的房屋不动产权登记，首先得案涉工程竣工验收合格后，且办理了房地产初始登记。本案中，直至2020年4月26日，暨阳公司仍未完成规划验收，也不曾办理案涉房屋的初始登记，故自2020年1月23日始，暨阳公司存在逾期办证，构成违约。但是新售商品房的房屋不动产权登记并非开发商单独就能完成，除了前述案涉房屋完成房地产初始登记外，一般还需向登记机构提供下列资料，即买卖双方当事人的身份资料、房地产权利及转移情况的证明资料、买受人交讫税费的资料，其中买受人的身份资料及交讫税费的资料，提供资料的义务人为买受人，也即是说，要完成新售商品房的房屋不动产权登记，开发商与买房人应相互配合，履行好各自义务。本案中，敖丽珍未能在办证截止日即2020年1月22日之前缴纳案涉房屋的维修基金和契税，而是直至2020年3月24日才完成上述义务，敖丽珍延期交纳费用的行为亦构成违约。由于暨阳公司未能按时完成案涉工程的竣工验收并办理好初始登记，才是逾期办证的根本原因，故不能因敖丽珍延期交纳费用的违约行为免除暨阳公司在2020年3月24日前逾期办证的违约责任，但可相应减少其违约金的赔偿数额，故自2020年1月23日至2020年3月24日的违约金计算为1692.6元（546000×62×0.005%）。至于2020年3月24日之后至2020年8月1日敖丽珍取得案涉房屋产权证书之前，因敖丽珍履行完其自身义务，其违约金的计算为7098元（546000×130×0.01%）。两者合计计算为8790.6元。综上，暨阳公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初8814号民事判决；二、新余市暨阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向敖丽珍支付逾期办证违约金8790.6元。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31元，二审案件受理费62元，合计93元，由敖丽珍负担15元，新余市暨阳房地产开发有限公司负担78元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  蒋 欢审判员  何 强二〇二一年四月一日法官助理周翰雨书记员周美娟