北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3063号上诉人（原审被告）：北京亿成盛源彩色印刷有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1588室。法定代表人：马近喜，总经理。委托诉讼代理人：庾宝华，女，北京亿成盛源彩色印刷有限公司员工。委托诉讼代理人：卢志军，男，北京亿成盛源彩色印刷有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京金地超硬材料公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区龙园路甲5号。法定代表人：汪芳淼，经理。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：单巧莲，北京市亚太律师事务所律师。上诉人北京亿成盛源彩色印刷有限公司（以下简称亿成盛源公司）因与被上诉人北京金地超硬材料公司（以下简称金地超硬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人亿成盛源公司委托诉讼代理人庾宝华、卢志军，被上诉人金地超硬公司委托诉讼代理人杨练兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿成盛源公司上诉请求：撤销原判，依法改判：1.将原审判决第一项改判为亿成盛源公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付金地超硬公司自2020年2月1日至实际支付之日的滞纳金；2.将原审判决第四项改判为亿成盛源公司按照每日1096元的标准支付金地超硬公司自2020年8月1日至本判决生效之日止的房屋占有使用费；3.将原审判决第五项改判为亿成盛源公司按照每日1096元的标准支付金地超硬公司自本判决生效次日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，与实际情况严重不符。我公司于2018年2月退还560平方米的房屋后，电梯间等已转为公用，理应扣减一定租金。我公司的印刷业务在2020年北京新冠疫情期间受到严重影响，次承租人亦因受疫情影响拖欠我公司租金，应免除我公司一定的租金给付义务。2.一审判决按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率的130%认定滞纳金，按照合同约定租金的130%标准认定房屋占有使用费均过高，有失公平。金地超硬公司辩称，同意一审判决，不同意亿成盛源公司的上诉请求。一审判决已经减少了利息和房屋占有使用费。金地超硬公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令亿成盛源公司支付金地超硬公司2020年2月1日2020年7月31日租金20万元，供暖费131814.4元，电费45382元，水费1584元，律师费35000元，合计共413780.4元；2.请求法院依法判令亿成盛源公司支付20万元租金从2020年2月1日起至全部给付之日止按照每日0.2%标准计算滞纳金，其他费用178780.4元从2020年8月1日起至全部给付之日止按照每日0.2%标准计算滞纳金；3.请求法院依法判令亿成盛源公司支付金地超硬公司按照每天2192元标准自2020年8月1日至房屋腾空之日止的场地占用费；4.请求法院依法判令亿成盛源公司腾空位于门头沟区石龙工业区龙园路甲5号3幢一层东西两侧车间、4幢二层靠北的房屋及4幢1层的厨房（以下简称涉案房屋）；5.请求法院依法判令亿成盛源公司将注册在租赁地点“北京今时易水餐饮有限公司”营业执照予以迁移。一审法院认定事实：北京市门头沟区石龙工业区龙飞二路3号登记在金地超硬公司名下。2004年，石龙工业区龙飞二路3号门牌号变更为石龙工业区龙园路甲5号。2014年7月16日，金地超硬公司（甲方）与亿成盛源公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于北京市门头沟区石龙经济开发区龙园路甲5号出租给乙方，该租赁物包括：（1）北部大车间（即第4幢）约1000平方米及车间内辅助设施（包括5吨天车一部、配电柜14台及85电缆约200米）；（2）北部三层办公楼（即第3幢）第一、二层约800平方米。租赁期限自2014年8月1日起至2020年7月31日止。租赁期满，甲方有权收回该租赁物，乙方应如期返还租赁物，乙方需继续承租的，则于租赁期满前6个月向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后双方续签租赁合同。每年租金50万元，乙方每6个月向甲方支付租金一次，每租赁年度分两次向甲方支付完每年约定的全部租金。每期租金最迟应在该期开始前5日内向甲方支付。为保障合同履行，乙方应在合同生效之日起2日内向甲方支付5万元作为本合同的保证金，合同期满如乙方无违约情形时甲方退还乙方，如有其他违约情形，甲方有权扣除违约金的部分或全部，保证金不支付利息。租赁期间，使用该租赁物所发生的水、电、通讯设备、采暖等费用由乙方承担，乙方应按时交纳，因乙方未及时足额交纳造成甲方被追究责任的，甲方有权加倍向乙方追偿。本合同终止或者租赁期满乙方不再续租或者甲方依据本合同的约定解除本合同的，房屋原装修中的窗户、防护网的更新及水电管的改造无偿归机房所有，其它乙方自费装修能够拆除的部分由乙方自行拆除并恢复原状，但乙方保证该拆除不得影响租赁物的原结构，未经甲方书面同意，乙方如对房屋原结构造成破坏的，甲方有权要求乙方赔偿或修复。乙方如改变房屋的内部结构或者增设对房屋结构有影响的附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行。租赁期满后，依附于房屋的不可拆除的部分装修无偿归甲方所有。在租赁期内，乙方如需将该租赁物部分或全部转租给他人，事先必须征得甲方的书面同意。乙方迟延支付租金超过20日的，甲方有权解除本合同，收回该租赁物，乙方应按照合同20%向甲方支付违约金。租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的应由乙方负担的费用和租金的，除应补缴欠款外，自逾期之日起每日按缴纳费用总额的千分之二向甲方支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同约定的日租金2倍的滞纳金，同时还应承担逾期归还而给甲方造成的损失。上述合同还约定了其他事项，但未约定亿成盛源公司用上述房屋办理北京今时易水餐饮有限公司营业执照及租赁期满后迁出注册地的事宜。合同签订后，金地超硬公司将房屋交付亿成盛源公司，由亿成盛源公司用于经营印刷业务，亿成盛源公司缴纳租金。亿成盛源公司另交纳押金5万元，尚未退还。2017年11月6日，金地超硬公司（甲方）与亿成盛源公司（乙方）签订《补充协议》，约定：对租赁物（龙园路甲5号北部1000平方米大车间）内由乙方自费改造的1000平方米的钢结构隔层后所增加的建筑面积、隔层上增设的水电暖气管线和电动货梯等设施及装修改造部分，自2017年11月6日起，乙方同意将其产权及经营管理和使用权移交甲方，双方租赁合同及补充协议的其他权利义务仍有效，甲方希望乙方尽快还清2017年11月6日前所欠租金及相关费用，如再有拖延甲方立即终止合同，收回全部租赁物。2018年1月21日，金地超硬公司（甲方）与亿成盛源公司（乙方）签订《补充协议》，约定对于双方于2014年7月16日签订的合同，经双方补充协议如下：自2018年2月份起，决定由甲方收回建筑面积约560平方米的房屋（即由乙方注册北京今时易水餐饮有限公司（成立日期2015年5月13日，投资人为马近喜、庾宝华个人）作为饭馆经营使用的部分），同时每年减少乙方的租赁费10万元。主合同终止后本补充协议自动终止。亿成盛源公司主张实际腾退时间为2018年2月1日之前，金地超硬公司主张实际腾退时间为2018年2月份，具体时间记不清。双方对腾退时间均未提交证据。审理中，亿成盛源公司提出：“北侧厂房的电梯和过道位置在2018年2月腾退约560平方米后有100平方米的位置变为公共区域，应扣减租金和其他费用；我方所欠租金发生在北京市2020年新冠疫情防控期间，申请减少。”关于亿成盛源公司是否受疫情影响未能实际占有使用涉案房屋，经询问，亿成盛源公司表示：“亿成盛源公司经营收入因疫情受到影响，2019年经营收入为2835764.32元，2020年经营收入为1761572.41元。2018年亿成盛源公司将北侧厂房部分转租，2020年春节后，亿成盛源公司的员工和次承租人的员工从老家回来隔离了14天至21天，2020年4月份正常上班。疫情期间亿成盛源公司可以上班，但是上班人员需要减半，对此没有书面材料，是例行巡视检查的要求。次承租人的经营受到影响。金地超硬公司口头说过如果再不交钱，2020年5月就给亿成盛源公司断电。2020年5月，金地超硬公司停水断电，导致次承租人走了。次承租人尚欠亿成盛源公司30万余元租金等费用。正常经营期间，生产车间有20多名工人，车间内办公区有2个人，二层办公区有7个人。”对此，金地超硬公司表示：“金地超硬公司只知道亿成盛源公司将其设备租给其他人使用，金地超硬公司不知道房屋被金地超硬公司转租，也不同意转租。亿成盛源公司主张订单减少受到损失，该损失其实是次承租人的损失，亿成盛源公司只是收取固定租金。亿成盛源公司在2020年2月1日之前就应当给付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金，亿成盛源公司存在在先的违约行为，其没有经营与疫情无关。因亿成盛源公司未交房租、电费，金地超硬公司为减少损失才在2020年5月底停电。”自2018年11月30日起，亿成盛源公司将上述北侧厂房转租给他人作印刷生产厂房使用，转租期限自2018年10月20日起至2020年6月19日止。经法院现场勘查，亿成盛源公司现租用龙园路甲5号院内北侧厂房的东侧大部分（其中包括电梯间、卫生间、楼梯间，电梯间等在亿成盛源公司厂房的中间，将厂房分为东西两侧，电梯间等可以通向二层钢结构夹层，二层钢结构夹层已交由金地超硬公司使用，该处房屋在房屋所有权证附图中为3幢的东侧一部分）及东侧办公楼的二层北侧部分、一层厨房（在房屋所有权证附图中为4幢的北侧一部分）。法院2020年12月2日现场勘查时，现场仅留有亿成盛源公司人员。金地超硬公司提交欠款明细：1.2020年2-7月份租金20万元；2.2017年11月15日至2018年3月15日供暖费1897.86*40=75914.40元；3.2019年11月15日至2020年3月15日供暖费1300*43=55900元；4.2019年7月22日至2019年12月27日电费：146512.5-146000=512.5元；5.2019年7月22日至2019年12月27日水费1170元；6.2019年12月27日至2020年7月29日电费44869.5元；7.2020年12月27日至2020年7月29日水费414元。亿成盛源公司表示，认可欠付2020年2月1日至7月31日的租金20万元，认可欠付电费45382元、水费1584元，认可2019至2020供暖季欠付供暖费金额，但不认可2017至2018供暖季欠付供暖费金额，认为2018年2月份腾退了约560平方米，但是这560平方米供暖费多计算了一个半月。对金地超硬公司主张的租金及其他费用的滞纳金，亿成盛源公司认为亿成盛源公司在承租房屋后在厂房建设钢结构夹层，金地超硬公司将夹层收回，相当于折抵违约金。金地超硬公司主张夹层只能折抵2017年之前（含2017年）的违约金，不包括2020年的违约责任，并提交2018年12月2日亿成盛源公司提交的还款计划，记载：1.2018年12月4日交2017年下半年电费16万；2.2018年12月5日交2017年下半年水电费尾款8209元；3.2018年12月7日交2018年8月9日前水电费190248元；4.2018年12月20日交2018年上半年公共维修租金7万元；5.2018年12月31日交2018年上半年租金20万元；6.2019年3月31日交2018年下半年公共维修租金7万元；7.2019年4月30日交2018年下半年租金20万。经质证，亿成盛源公司对金地超硬公司提交的还款计划的真实性认可。法院于2020年9月16日收到金地超硬公司的起诉状。亿成盛源公司于2020年9月21日收到金地超硬公司的起诉状。对以下证据和事实，双方存在争议。对于金地超硬公司是否同意转租，双方存在争议。对此，亿成盛源公司提交金地超硬公司与亿成盛源公司（申请方）2015年5月18日签订的《转租协议》，约定：“亿成盛源公司根据租赁合同第十条（关于转租）的约定，结合目前申请方与他方经济合作的需要，现申请转租部分租赁物（即租赁合同第一项‘租赁物的基本情况’中的部分租赁物），亿成盛源公司承诺，转租后依原合同约定履行各项义务。”上述《转租协议》未注明转租的具体部位。经质证，金地超硬公司表示：“真实性认可，证明目的不认可，该协议是针对二层办公区已退还的部分，当时亿成盛源公司的法定代表人要单独做一个饭店，所以当初签署该协议办理营业执照。”对此，法院认为，上述《转租协议》不能证实金地超硬公司同意转租的部位，且与亿成盛源公司转租北侧厂房的时间不能对应，不能证实金地超硬公司同意亿成盛源公司转租北侧厂房，故对该《转租协议》的证明目的，法院不予采信，法院确认亿成盛源转租北侧厂房未经金地超硬公司同意。一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。金地超硬公司与亿成盛源公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。租赁合同约定的租赁期限至2020年7月31日，按照合同约定，合同到期后，亿成盛源公司应将房屋腾退给金地超硬公司，故对金地超硬公司要求亿成盛源公司腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。金地超硬公司主张亿成盛源公司欠付2020年2月1日至7月31日的租金20万元、欠付水费1584元、电费45382元，证据充分，法院予以支持。对金地超硬公司主张的供暖费131814.4元，亿成盛源公司主张应扣除2018年2月已经腾退的560平方米的对应供暖费，双方虽对腾退时间有异议，但补充协议中约定自2018年2月份起金地超硬公司将560平米房屋收回，双方对具体腾退时间均未提供证据，法院确认亿成盛源公司于2018年2月1日腾退560平方米，应按实际的租赁面积计算供暖费，经法院核算，供暖费总额为123854.1元，对金地超硬公司主张过高部分，法院不予确认。对亿成盛源公司所提以2018年2月退还约560平方米的房屋后、电梯间等已转为公用、要求扣减租金及其他费用的答辩意见，因退还560平方米的房屋后，双方已重新协商了租金价格，并未特别提出电梯间等的租金问题，且亿成盛源公司所租赁房屋是双方认可的特定房屋，双方约定的租金标准为固定数额，双方已据此履行，故对亿成盛源公司相应答辩意见法院不予采纳。对亿成盛源公司以所欠租金发生于北京2020年新冠肺炎疫情期间为由要求减免的答辩意见，因亿成盛源公司所租赁房屋系用于经营印刷业务、转租，2020年北京新冠疫情未影响亿成盛源公司实际占有使用房屋，亦不存在因客流减少等原因对亿成盛源公司营业收益产生重大减损等情况，不应免除亿成盛源公司的租金给付义务，故对亿成盛源公司所提相应答辩意见，法院不予采纳。对金地超硬公司主张的律师费35000元，没有合同及法律依据，法院不予支持。对金地超硬公司主张的欠付租金利息，根据合同约定租金每年度分两次支付，每六个月支付一次，应最迟在该期开始前5日内向出租方支付，亿成盛源公司应于2020年1月26日之前支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金，逾期未支付的，应支付违约金。金地超硬公司主张自2020年2月1日起，按照合同中约定的每日0.2%的标准支付滞纳金，因合同中约定的违约金数额过高，法院酌情确定亿成盛源公司以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付金地超硬公司自2020年2月1日起至实际支付之日止逾期付款利息。对亿成盛源公司主张以其所建钢结构夹层折抵违约金的答辩意见，原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，亿成盛源公司没有证据证明双方对2020年2月以后的欠付租金的违约金达成一致意见、由亿成盛源公司以钢结构隔层同时抵偿2020年2月之后欠付租金的违约金，且涉案房屋租赁期限已届满，在双方没有另行约定的情况下，亿成盛源公司所制作钢结构隔层不应再由金地超硬公司支付补偿款，故对亿成盛源公司上述答辩意见，法院不予采纳。对金地超硬公司主张的水费、电费、供暖费的逾期付款利息，因合同中并未约定支付时间，对金地超硬公司主张的滞纳金，法院不予支持。合同到期后，金地超硬公司未腾退房屋，应支付亿成盛源公司房屋占有使用费，金地超硬公司主张按照合同约定的日租金的2倍的标准支付占有使用费，该使用费超出原租金标准一倍的部分属违约金的性质，该标准过高，法院酌情确定亿成盛源公司按照每日1425元的标准（原租金标准上浮30%）支付金地超硬公司自2020年8月1日至实际腾退之日的房屋使用费。因双方约定“租赁期满，金地超硬公司有权收回租赁物，亿成盛源公司应如期返还租赁物，亿成盛源公司需继续承租的，则于租赁期满前6个月向金地超硬公司提出续租的书面要求，经金地超硬公司同意后双方续签租赁合同”，现双方未就续租按照约定达成新的合意，且金地超硬公司在租赁期限届满后一个半月即提起诉讼要求亿成盛源公司腾退租赁物，不能认定双方按原租金标准形成不定期租赁关系，故对亿成盛源公司超出租赁期限占用涉案房屋期间的房屋占有使用费亦不应按照原租金标准计算。对金地超硬公司主张的将注册在租赁地点“北京今时易水餐饮有限公司”营业执照予以迁移的诉讼请求，双方租赁合同对此未特别约定，不属于法院受案范围，法院不予处理。因亿成盛源公司尚交纳押金5万元未退还，应自亿成盛源公司所欠各项费用中扣除，具体金额法院核算，因亿成盛源公司所欠各费用中租金依据合同约定尚应计算违约金，根据公平原则，法院确认该押金5万元优先抵扣租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、北京亿成盛源彩色印刷有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京金地超硬材料公司2020年2月1日至2020年7月31日的租金15万元，并以15万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付北京金地超硬材料公司自2020年2月1日至实际支付之日的滞纳金；二、北京亿成盛源彩色印刷有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路甲5号3幢一层车间、4幢二层北侧办公区房屋、4幢一层厨房腾退给北京金地超硬材料公司，腾退时不得损害房屋的主体结构及附属设施；三、北京亿成盛源彩色印刷有限公司于本判决生效之日起七内支付北京金地超硬材料公司水费1584元、电费45382元、供暖费123854.1元；四、北京亿成盛源彩色印刷有限公司于本判决生效之日起七日内，按照每日1425元的标准支付北京金地超硬材料公司自2020年8月1日至本判决生效之日止的房屋占有使用费；五、北京亿成盛源彩色印刷有限公司于腾退之日起七日内按照每日1425元的标准支付北京金地超硬材料公司自本判决生效次日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费；六、驳回北京金地超硬材料公司的其他诉讼请求。案件受理费3754元，由北京亿成盛源彩色印刷有限公司负担2911元，由北京金地超硬材料公司负担843元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金地超硬公司与亿成盛源公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。双方租赁合同约定的租赁期限至2020年7月31日，现租赁期限已届满，亿成盛源公司应将涉案房屋腾退给金地超硬公司。亿成盛源公司欠付金地超硬公司2020年2月1日至2020年7月31日租金应予交纳。关于欠付租金数额，根据2018年1月21日双方签订的《补充协议》约定，自2018年2月份起，决定由金地超硬公司收回建筑面积约560平方米的房屋，同时每年减少亿成盛源公司的租赁费10万元，即年租金为40万元，故一审法院确认亿成盛源公司已交纳的押金5万元抵扣租金后，判决亿成盛源公司支付金地超硬公司租金15万元正确，本院予以维持。亿成盛源公司未按合同约定交纳租金、合同到期未腾退房屋构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交纳租金的滞纳金，双方合同约定亿成盛源公司逾期未交纳租金的，自逾期之日起按每日0.2%的标准向金地超硬公司支付滞纳金。因合同约定违约金数额过高，一审法院酌情确定亿成盛源公司以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付金地超硬公司自2020年2月1日起至实际支付之日止逾期付款利息，并无不当，本院予以维持。合同到期后，亿成盛源公司继续占有使用房屋应支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费标准，亿成盛源公司上诉称其于2018年2月退还560平方米房屋后，电梯间等已转为公用、经营及转租均受到疫情影响，2020年5月金地超硬公司对大车间停电，要求调低占有使用费标准。对此本院认为，首先，双方就退还上述房屋后的租金数额调整事宜已通过《补充协议》予以明确，双方已据此履行，在合理期限内亿成盛源公司未提出异议。其次，双方于2020年7月31日租赁合同到期后未续签合同，亿成盛源公司继续占有使用房屋已无合同依据。为避免损失进一步扩大，亿成盛源公司应积极履行腾房义务。亿成盛源公司所租赁房屋系用于经营印刷业务、转租，其所述经营、转租情况，不应免除亿成盛源公司支付房屋占有使用费的义务。再次，经金地超硬公司催告并事先告知将采取断电行为的情况下，在合理期限内其仍未支付欠付租金，且亿成盛源公司认可欠付电费45382元，金地超硬公司采取断电行为属于行使合同履行抗辩权的行为，亿成盛源公司的上诉理由不能成立。最后，双方合同约定亿成盛源公司逾期归还，每逾期一日应向金地超硬公司支付合同约定的日租金2倍的滞纳金。合同约定的滞纳金标准过高，一审法院酌情确定亿成盛源公司按照每日1425元的标准（原租金标准上浮30%）支付金地超硬公司自2020年8月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费，亦为合理，本院予以维持。综上所述，亿成盛源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1272元，由北京亿成盛源彩色印刷有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 蕾二〇二一年四月十五日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇