江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1135号上诉人（原审原告）：梁艳，女，1977年6月19日生，汉族，住睢宁县高作镇八里人家小区20号，现住睢宁县。委托诉讼代理人：吴中玉，男，汉，1968年12月7日生，住江苏省睢宁县。上诉人（原审被告）：睢宁县渭阳置业发展有限公司，住所地睢宁县高作镇八里村部。法定代表人：田晓明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐乃翔,江苏苏泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐甜，江苏苏泓律师事务所实习律师。原审第三人：徐州成美物业服务有限公司，住所地睢宁县八里金属机电产业园钢铁北路1-2号。法定代表人：吴锡，该公司经理。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈真真，江苏青创律师事务所律师。上诉人梁艳、上诉人睢宁县渭阳置业发展有限公司（以下简称渭阳公司）与原审第三人徐州成美物业服务有限公司（以下简称成美公司）商品房销售合同纠纷一案，梁艳与渭阳公司均不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁艳及其委托诉讼代理人吴中玉、上诉人渭阳公司的委托诉讼代理人唐乃翔、徐甜、原审第三人成美公司的委托诉讼代理人陈召强、陈真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判渭阳公司为梁艳办理涉案房屋的产权登记手续。2.一、二审案件诉讼费由渭阳公司承担。事实和理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。一、梁艳和渭阳公司之间存在商品房买卖合同法律关系，梁艳并未违约。渭阳公司应为梁艳办理权属证书。二、渭阳公司和原审第三人成美公司订立的商品房买卖合同应认定无效。在原审第三人与渭阳公司订立的商品房买卖合同无效的情况下，上诉人梁艳的诉求更应该优先得到支持。综上，梁艳与渭阳公司签订的买卖合同成立在先，梁艳占有房屋在先，且梁艳已经缴纳了大部分购房款，没有办理房产证的原因在于渭阳公司，上诉人梁艳对涉案房屋享有物权期待权，是准物权，上诉人梁艳的权利应该优先于原审第三人得到保护。请求依法撤销原判，改判渭阳公司给梁艳办理房产证。渭阳公司辩称，梁艳与渭阳公司之间并未形成商品房买卖合同关系，原审对此认定错误。梁艳也并未全额支付房款，并不享有不安抗辩权。梁艳的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。渭阳公司上诉请求：一、撤销一审判决中对“本案原告主张的20号楼与其认购协议上载明的28号楼应为同一房屋”的认定；二、撤销一审判决中对“该协议应当认定为商品房买卖合同”的认定；三、本案诉讼费用由梁艳承担。事实与理由：一、原审认定20号楼与认购协议上载明的28号楼应为同一房屋，系事实认定错误。二、原审认定《订购申请表》应当认定为商品房买卖合同，系事实认定错误。三、原审法院认定被上诉人梁艳合法占有房屋，系认定错误。梁艳辩称，一、一审法院关于20号楼与协议上载明的28号楼系同一楼的认定是正确的。二、梁艳与渭阳公司订立的订购申请表，符合商品房买卖合同成立的相关要素，因此应当认定双方之间房屋买卖合同成立。综上，请求驳回渭阳公司的上诉请求。成美公司针对渭阳公司及梁艳的上诉共同述称，一、原审认定20号楼28号楼为同一房屋系认定事实错误。二、认购申请表不应被认定为商品房买卖合同；三、梁艳提出的上诉理由均不能成立。其上诉请求应予以驳回。四、成美公司与渭阳置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，一审应对此予以认定；五、一审认定事实存在多处瑕疵。梁艳向一审法院提起诉讼请求：1.判令渭阳公司继续履行商品房买卖合同，协助梁艳办理坐落于睢宁县1单元101室房产的产权登记手续，房产价值40万元；2.判决渭阳公司与梁艳补签正式的商品房买卖合同（将原28号楼改为20号楼）；3.渭阳公司承担诉讼费、保全费。一审法院查明：坐落于睢宁县人家的小区（现名为巴黎豪庭）系渭阳公司开发建设。2007年9月6日，梁艳与渭阳公司签订认购申请表一份，约定由梁艳认购渭阳公司开发建设的位于睢宁县，项目性质为社会主义新农村建设示范村，名为八里人家的28号东一栋房屋。首付款5万元。同日梁艳向渭阳公司交纳了5万元，由渭阳公司向梁艳出具收据一份，载明为购房订金。2007年10月29日，渭阳公司监事主席朱友桂向梁艳出具承诺书一份，载明“双拼别墅28幢东区总售价40万元，07年11月15日前总房款必须交清（一次付款）”，同日梁艳向渭阳公司交纳15万元，由渭阳公司向梁艳出具收据一份，载明为购房订金。2007年12月2日，梁艳向渭阳公司交纳5万元，由渭阳公司向梁艳出具收据一份，同样载明为购房订金。2014年涉案房屋取得竣工验收手续后，渭阳公司与部分认购业主签订正式的商品房买卖合同，未与梁艳签订商品房买卖合同，梁艳也未交纳余款。另查明，涉案小区开发建设时的土地性质为集体土地。2009年办理土地性质转换手续。2014年取得竣工验收手续。开发建设过程中因公司股东之间撤股等问题导致土地使用权的减少和原定开发建设的楼栋减少，渭阳公司对涉案小区房号进行了调整。其中28号楼于2007年11月开始建设，于2008年建好，后渭阳公司将28号楼调整为现在的20号楼。又查明，渭阳公司系睢宁县八里村村民委员会与南京美奇科技发展有限公司为合作开发建设涉案小区于2006年作为共同股东注册成立。双方于2012年5月签订撤股与清算协议书，约定八里村村民委员会退出渭阳公司的股份，由南京美奇科技发展有限公司补偿八里村村民委员会投资、盈余分配等计600万元。该款在南京美奇科技发展有限公司销售开发建设的涉案房产时支付。原经睢宁县国土资源管理局为渭阳公司确定的用地界线以东为八里村村民委员会使用，线西由南京美奇科技发展有限公司使用。后渭阳公司与睢宁县八里村村民委员多次签订还款协议，因均未履行，双方于2019年1月1日再次签订撤股补充协议，约定由睢宁县八里村村民委员会将原用于抵押担保的七套房屋中的三套退回，另外四套（含涉案20号楼101室）抵债给睢宁县八里村村民委员会。由睢宁县八里村村民委员会提供买受人身份信息、税票等。2019年11月22日，渭阳公司与成美公司（睢宁县八里村村民委员会的村办企业，股东为该居民委员会）签订商品房买卖合同，并于同日进行了商品房预（销）售合同网上登记备案。双方约定由渭阳公司向成美公司出售八里人家20幢1单元101号房屋，单价为5567.93元/平方米，预测建筑面积为260.42平方米，总价款为145万元。后渭阳公司向成美公司出具发票，实际成美公司并未支付对价而是按渭阳公司与睢宁县八里村村民委员会上述抵款协议而来。梁艳主张渭阳公司将涉案房屋建好后由公司人员将房屋交付，其家人已在涉案房屋居住生活多年。渭阳公司将房屋另行出售给成美公司损害了其合法权益，提起本案诉讼，请求诉如所请。诉讼中，渭阳公司董事长田晓玲到庭陈述：新农村建设被政府叫停后，公司将小产权房改成房地产进行开发，有些人将房子退了，公司曾经对购买房子的人进行了一次谈话，明确要求如果想退房可以退房，如果想要房子，要补齐房款并重新签订房屋购销合同。凡是同意继续购买的都重新签订了，只有梁艳没有签订。梁艳在未与公司重新签订合同，也未补齐购房款的情况下说公司将房屋交付给她是不可能的。因为有人退房，所以房号公司作了相应调整。诉讼中，梁艳为证明渭阳公司已向其交付房屋，提供2013年4月24日在微信朋友圈中发布的在涉案房屋前拍摄的照片，内容为“我们家的新房子”；另提供2020年春节在涉案房屋居住生活的照片。案件审理中，承办人至涉案房屋进行查看，并向周围邻居走访调查，发现涉案房屋屋内堆放生活用品，梁艳家人偶尔在涉案房屋生活。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、涉案20号房屋与梁艳认购的28号房屋是否属于同一房屋；二、如属于同一房屋，双方之间的认购协议应如何定性；三、梁艳要求渭阳公司协助办理产权登记手续等主张是否有依据。针对争议焦点一，法院认为，梁艳提供的28号房屋开工、审批、建设、验收的系列材料可以证明渭阳公司开发的28号房屋是存在的，且于2007年即已开工建设。后因房屋产权手续变动及实际建设楼栋数量的减少等原因，渭阳公司对涉案房屋楼号进行了相应的调整。渭阳公司在向相关部门登记备案时也是将原28号楼变更为20号楼，故法院认定，本案梁艳主张的20号楼与其认购协议上载明的28号楼应为同一房屋。针对争议焦点二，法院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及坐落、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案梁艳与渭阳公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但通过梁艳提供的订购申请表、收据及渭阳公司朱友桂向梁艳出具的承诺书可以证明，双方于2007年达成一致意见由梁艳认购渭阳公司开发建设的八里人家双拼别墅28幢东区房屋一套，总价款为40万元于07年11月15日前付清。双方的上述约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且渭阳公司已按约定向梁艳收取25万元的购房款，双方之间的上述约定可以认定为商品房买卖合同。渭阳公司虽抗辩涉案房屋在向梁艳出售时系小产权房，梁艳不属于涉案房屋所在集体经济组织成员，双方之间的认购协议应属无效，但因涉案房屋属于先建设后办理审批手续，且在梁艳起诉前已取得商品房预售许可证明，可以认定双方签订的合同属有效合同。渭阳公司董事长田晓玲虽在庭上陈述在取得大产权时已向之前认购房屋的业主进行谈话，并明确告知如不愿购买可以退房，如继续购买需补齐差价重新签订合同，但未提供证据予以证明，且渭阳公司也未提供证据梁艳占有使用涉案房屋系通过非法手段所得，所以法院对渭阳公司公司该意见不予采纳。故双方关于涉案房屋的买卖合同应依法成立生效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对于争议焦点三，法院认为，根据双方约定，梁艳应于2007年11月15日付清涉案房款，梁艳未按约定付清房款构成违约，但在梁艳违约后渭阳公司并未行使解除权，反而于2007年12月2日收取了梁艳交付的5万元，并向梁艳出具收据。渭阳公司虽否认收到此笔5万元，因梁艳提供的证据加盖渭阳公司印章，渭阳公司在未提供其他证据予以推翻的情况下，应承担对其不利的法律后果，可以认定渭阳公司在2007年12月2日收取了梁艳交纳的部分购房款，应视为双方以事实行为变更合同履行期限。涉案合同系双务合同，梁艳的义务是支付购房款，渭阳公司的义务是交付房屋。按梁艳主张渭阳公司早已向其交付涉案房屋，其也实际占有使用涉案房屋，但其未在取得涉案房屋时且直至诉讼时也未交清涉案房屋尾款，构成违约。梁艳在购买涉案房屋时明知当时是不具备产权登记手续的小产权房，现以渭阳公司未能及时为其办理产权登记手续为由作为其未及时交付购房款的理由显然不能成立。故梁艳作为买受人在未履行完毕自己应尽义务的情况下无权要求渭阳公司协助其办理产权登记手续，故法院对梁艳诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决驳回梁艳的诉讼请求。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1.涉案20号楼与28号楼是否是同一栋房屋；2.涉案认购申请表能否认定为商品房买卖合同；3.梁艳要求继续履行合同、要求渭阳公司配合办理涉案房屋变更登记手续能否予以支持问题；4.梁艳要求渭阳置业与其补签正式的商品房买卖合同是否有事实和法律依据。二审中，梁艳提交睢宁县市场监督管理局关于睢宁县渭阳置业公司的企业登记查询表一份（原件）、验资被告一份（原件），上述两份证明睢宁县高作镇八里村村民委员会系渭阳置业的股东，根据公司法第三十五条和一百四十二条的规定，渭阳公司在没有按照法定程序完成减资的情况下，将该公司的房屋登记到八里村村民委员会所指定的成美公司名下，违反了公司法的规定。经质证，渭阳公司认为，对上述证据真实性认可；对其关联性不认可，上述证据形成于一审之前，不属于新证据；对证明目的不认可。成美公司认为，对真实性认可，但与本案没有关联性，也不属于新证据。依据查询表股东载明，现股东为南京美奇科技发展有限公司，八里村民委员会已经不是股东并办理了变更登记手续，此事实与一审查明成美物业合法取得该涉案房屋是相互印证的一致的。对上述证据的证明目的不予认可。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：本案需先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案应适用民法典施行前的法律及相关司法解释。一、关于涉案20号楼与28号楼是否是同一栋房屋问题在梁艳与渭阳公司签订的认购申请表中，梁艳认购的房屋为28号楼，且该28号楼亦于2007年实际开工建设。后因产权变动，渭阳公司将原先欲开发建设的楼栋数量进行了减少，并对楼号进行了相应的调整，将原来开发建设的28号楼更改为20号楼。在向相关部门登记时亦予以相应变更。故一审据此认定涉案28号楼与涉案20号楼系同一房屋，并无不当。二、关于涉案认购申请表能否认定为商品房买卖合同问题本案中，梁艳与渭阳公司签订的认购申请表符合《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，且梁艳已经按照认购申请表的约定支付了25万元房款，渭阳公司亦实际收取该房款，因此，一审法院认定双方签订的认购申请表为商品房买卖合同，于法有据。三、关于梁艳要求继续履行合同、要求渭阳公司配合其办理涉案房屋变更登记手续能否予以支持问题涉案认购申请表签订后，梁艳并未足额支付房款，至今亦有余款未向渭阳公司支付，即梁艳并未履行完毕购房款支付义务，在此情况下，其无权要求渭阳公司配合其办理房屋变更登记手续。故本院对其该请求不予支持。四、关于梁艳要求渭阳公司与其补签正式商品房买卖合同能否予以支持问题根据相关法律规定，民事活动应遵循自愿原则。而订立合同作为民事活动，亦应遵循该原则。本院不能以判决强制要求渭阳公司与梁艳签订商品房买卖合同。故对于梁艳的该请求，本院不予理涉。综上所述，上诉人梁艳、渭阳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。梁艳预交的二审案件受理费7600元，由梁艳负担；渭阳公司缴纳的二审案件受理费7600元，由渭阳公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二一年四月十九日法官助理 孙晓明书 记 员 赵 莹