青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终209号上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁港汇商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074567616K，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：吉生杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余萍，青海同一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：才永珍，公民身份号码：×××，女，1949年4月15日出生，藏族，玉树龙王经贸有限公司执行董事，住青海省玉树市。委托诉讼代理人：严进宝、段义君，青海竞帆律师事务所律师。原审被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，该公司董事长兼总经理。上诉人西宁港汇商业运营管理有限公司（以下简称港汇公司）因与被上诉人才永珍、被上诉人西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭审理本案。上诉人港汇公司的委托诉讼代理人余萍、被上诉人才永珍的委托诉讼代理人严进宝到庭参加诉讼。世纪佳和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。港汇公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回才永珍的一审本诉诉讼请求，支持港汇公司一审的反诉请求即判令解除港汇公司与才永珍签订的《委托经营管理合同》，并返还2280794元的租金；2.一、二审诉讼费用由才永珍承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决明显错误，二审法院应当依法改判。一、才永珍未按《委托经营管理合同》约定交付涉案租赁商铺，一审判决却以《委托经营管理合同》约定“委托期限暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止”为理由视为港汇公司已经接收了涉案商铺，认定错误。况且才永珍、世纪佳和公司签订《商品房买卖合同》中明确约定涉案商铺交付时间是2019年6月30日，是由世纪佳和公司交付给才永珍。一审判决认定“涉案商铺交付时间是2019年6月30日，三方均是知情的，对于竣工交付的确切时间，三方均无法具体确定，在这样的情况下,《委托经营管理合同》仍约定“委托期限暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止。”一审判决认定前后矛盾。二、一审判决以“并且港汇公司向才永珍支付了第一年的租金”为由认定港汇公司已接受了托管商铺错误，港汇公司向才永珍支付了第一年的租金只是按委托合同约定履行合同义务，并不代表按合同约定提前支付租金就是接受了涉案商铺，从一审庭审及才永珍陈述可知，涉案商铺至今未交付更未经营，港汇公司作为委托管理一方在未接受商铺的情况下，如何履行合同的托管义务，没有经营就没有收益，又如何支付租金。三、一审判决以“《商品房买卖定金协议》与《委托经营管理合同》主要内容相同，均为委托经营管理该商铺，并且对于委托起始时间，均约定为2019年1月”为由认定才永珍交付了托管商铺错误。港汇公司按合同约定向才永珍支付了第一年的租金至今，才永珍未按合同约定将托管商铺交付港汇公司，再次期间港汇公司仍为双方利益考虑，没有提出解约，并积极多发联系承租商户与才永珍洽谈，以实现合同目的，但才永珍未履行合同义务也不配合租赁协商事宜，致使合同目的不能实现，构成根本违约，应解除合同。请求二审法院依法改判。才永珍答辩称，一、世纪佳和公司与港汇公司为关联企业，世纪佳和公司在签订《商品房买卖合同》时，承诺由港汇公司支付租金，世纪佳和公司提供担保，该销售行为实质为售后返租或售后包租。二、向港汇公司履行交付义务的是其关联企业世纪佳和公司，而非才永珍；世纪佳和公司是向港汇公司整体移交购物中心约17万平方的商铺，而非一间间商铺进行移交。三、港汇公司作为违约方不享有合同解除权，其违约行为严重侵犯6000多名贫困藏族群众的利益。而且港汇公司、世纪佳和公司享有合同解除权，其除斥期间也已经过，解除权已经消灭。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。才永珍向一审法院起诉请求：1.依法判令港汇公司支付才永珍租金收益2280794元、违约金228000元，以上共计2508794元；2.依法判令世纪佳和公司对上述款项的清偿承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费、担保保函费、律师费由港汇公司、世纪佳和公司承担。港汇公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除港汇公司与才永珍签订的《委托经营管理合同》；2.判令才永珍返回2280794元的租金；3.本案诉讼费由才永珍承担。一审法院经审理查明：2019年1月14日，世纪佳和公司（甲方）与才永珍（乙方）签订了《商品房买卖定金协议》，协议内容：才永珍购买的商品房（商铺）位于青海省西宁市××区、29-11号、29-2018号，世纪佳和公司已取得该商铺的预售许可证，商铺的建筑面积分别为29-9号为154㎡,29-11号为149㎡,29-2018号为125.54㎡；商铺的成交单价和总价分别为29-9号商铺单价72238元／㎡，总价为11124701元；29-11号商铺单价78411元／㎡，总价为11683239元；29-2018号商铺单价63274元／㎡，总价为8000000元。其中29-9、29-11两套商铺由世纪佳和公司代为经营10年，第一至第三年租金收益为商铺成交总价的10%，即每年由世纪佳和公司支付给才永珍2280794元，从第四年开始租金收益可由才永珍直接向实际承租人收取。29-2018商铺由世纪佳和公司代为经营5年，第一至三年出租收益为该商铺成交总价的10%，即每年800000元，第四、第五年为每年840000元，鉴于本次交易购房款资金来源背景为国家扶贫项目，为确保收益稳定可靠，世纪佳和公司同意以租金总价等额的本项目自持车位产权为乙方办理委托经营收益担保，上述商铺第一年租金收益由世纪佳和公司于双方签订《商品房买卖合同》，才永珍全额支付购房款之日起7日内支付给才永珍，以后于每年1月15日前支付当年租金收益，关于委托经营相关事项于双方签订《商品房买卖合同》之日同时签订《委托经营合同》详细约定。才永珍向世纪佳和公司支付1000万元的购房定金，作为甲、乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，才永珍支付的定金转为购房价款，29-9、29-11商铺购房余款即12807940元，由才永珍于双方签订《商品房买卖合同》、办理网签备案登记之日支付。世纪佳和公司保证29-9、29-11号商铺世纪佳和公司拥有完整产权，不存在抵押、出租、查封、共有权人不同意出售等产权不洁净事实。世纪佳和公司应在才永珍缴纳定金后15日内与才永珍签订《商品房买卖合同》，至迟不超过2019年2月19日，为才永珍办理网签备案登记等购房手续。2019年1月31日，世纪佳和公司与才永珍双方分别签订编号为YS01002019009005、YS01002019009007《商品房买卖合同》（预售），合同分别约定：才永珍以72341.66元/㎡的价格购买水井巷中央商务区29-9号商铺，商铺面积153.78㎡，总价款11124701元；以78279.66元/㎡购买水井巷中央商务区29-11号商铺，商铺面积149.25㎡，总价款为11683239元，上述两套商铺房款才永珍应于2019年1月31日前一次性付清。世纪佳和公司应于2019年6月30日前将达到交付条件的29-9、29-11号商铺交付给才永珍。2018年9月21日，才永珍向世纪佳和公司转购房定金10000元，于2019年1月14日，通过电子汇款方式向世纪佳和公司转购房定金9990000元，才永珍共计向世纪佳和公司支付定金10000000元。2019年1月31，才永珍分别将29-9号商铺剩余房款6114701元、29-11号商铺剩余房款6693239元通过转账支付给了世纪佳和公司。同日，才永珍（甲方）与港汇公司（乙方）、世纪佳和公司（丙方）三方签订了《委托经营管理合同》，才永珍同意将托管商铺交付给港汇公司并委托港汇公司经营管理，委托期限为3年，暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止。租金支付方式：按年支付。委托期间的年租金按才永珍实际已支付购房款22807940元的10%计算，世纪佳和公司为上述租金收益提供连带责任担保，并提供西宁市城中区西大街29号30个车位作为抵押物。合同签订后，才永珍按照约定支付世纪佳和公司房款22807940元。港汇公司按照合同约定支付了才永珍2019年1月29日至2020年1月29日的租金2280794元。一审法院认为，世纪佳和公司与才永珍签订的《商品房买卖定金协议》、《商品房买卖合同》，世纪佳和公司、才永珍、港汇公司签订的《委托经营管理合同》均是双方意思的真实表示，不违反法律规定，对三方均有约束力。依据《商品房买卖定金协议》和《委托经营管理合同》，才永珍出资购买涉案商铺，交由西宁港汇公司经营，三方在签订《委托经营管理合同》时，对合同涉及的商铺处于尚未竣工交付的状态，涉案商铺交付时间是2019年6月30日，三方均是知情的，对于竣工交付的确切时间，三方均无法具体确定，在这样的情况下,《委托经营管理合同》仍约定“委托期限暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止。租金支付方式：按年支付。委托期间的年租金按才永珍实际已支付购房款22807940元的10%计算，世纪佳和公司为上述租金收益提供连带责任担保，并提供西宁市城中区西大街29号30个车位作为抵押物”，并且港汇公司向才永珍支付了第一年的租金，同时，《商品房买卖定金协议》与《委托经营管理合同》主要内容相同，均为委托经营管理该商铺，并且对于委托起始时间，均约定为2019年1月，由此可以认定，世纪佳和公司、才永珍、港汇公司在《委托经营管理合同》签订之日起，就视为港汇公司已经接收了涉案商铺，故港汇公司辩称及反诉陈述称“才永珍至今未按合同约定交付具备出租条件的托管商铺”，一审法院不予采信。才永珍按照合同约定履行了义务，港汇公司应该按照合同约定履行给付租金的义务，故对才永珍要求港汇公司支付租金收益2280794元的诉讼请求，一审法院予以支持。才永珍、世纪佳和公司、港汇公司三方虽在《委托经营管理合同》中约定了违约责任，但约定的违约金过高，同时该涉案商铺至今尚未经营，并且考虑到新冠疫情的影响，依照公平原则，对才永珍要求违约金228000元的诉讼请求，一审法院不予支持。双方在合同中约定了律师费的负担情形，从其约定，港汇公司应该承担才永珍律师费20000元及保全费5000元。依照《委托经营管理合同》约定，世纪佳和公司对租金收益2280794元应承担连带担保责任。港汇公司反诉要求解除《委托经营管理合同》，但没有提供有效证据证明具有解除合同的法定事由，故对其解除《委托经营管理合同》的反诉请求，一审法院不予支持。港汇公司反诉要求才永珍退还返回租金2280794元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、港汇公司于判决生效之日起十五日内给付才永珍2020年1月29日至2021年1月28日的租金收益2280794元；二、港汇公司于判决生效之日起十五日内给付才永珍律师费20000元；三、世纪佳和房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；四、驳回才永珍的其他诉讼请求；五、驳回港汇公司的反诉请求。案件受理费26870元，保全费5000元，担保费2510元由港汇公司、世纪佳和公司负担。反诉费12523元，由港汇公司负担。港汇公司在二审庭审后提交：证据1.世纪佳和公司出具的情况说明一份，拟证明截止到2021年3月1日，涉案的商铺还未通过竣工验收，正在办理综合验收过程中，因此涉案商铺还未交付才永珍；证据2.水井巷中心入伙通知书复印件两份，拟证明陈克、汪文凯购买水井巷中心的商铺，现已达到交付使用条件，请持本通知于2020年10月31日前往水井巷中央商务区营销中心二楼商务部办理入伙手续；证据3.交房确认书两份，拟证明汪文凯的商铺已于2020年11月2日交付给港汇公司；陈克的商铺已于2020年10月31日交付给港汇公司。才永珍质证认为，对三份证据的真实性、合法性及关联性均不认可，根据生效法律文书，商铺早已经由世纪佳和公司统一移交于港汇经营管理，并不是一间一间商铺进行移交，无法确认三份证据的真实性，该证据既有世纪佳和公司公章又有港汇公司的公章，说明港汇公司与世纪佳和公司是关联企业。本院认为，世纪佳和公司在本院合法传唤无正当理由拒不到庭的情况下，提交情况说明一份，拟证明涉案商铺在2021年3月1日还未通过竣工验收，正在办理综合验收过程中，故才永珍商铺未交付，才永珍对三份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，加之真实性不能确认，无法对复印件进行核实，无法核实商铺交付的情况，且港汇公司提交的水井巷中心入伙通知书两份复印件、交房确认书复印件两份与世纪佳和公司情况说明之间相互矛盾，在未通过竣工验收且2021年3月1日还在办理综合验收过程中，汪文凯的商铺于2020年11月2日、陈克的商铺于2020年10月31日是如何交付给港汇公司的，陈克、汪文凯商铺在交付条件是否成就。港汇公司提交证据之间相互矛盾，以上证据均不予采信。港汇公司、才永珍对一审法院查明的事实均无异议，对当事人均无异议的事实本院予以确认。本院认为，港汇公司上诉主张解除《委托经营管理合同》，才永珍返还租金收益2280794元。故本案的焦点为涉案的《委托经营管理合同》应否解除，才永珍是否应返还租金收益。二审中港汇公司明确依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”主张解除涉案合同。首先，根据查明的事实，2019年1月14日世纪佳和公司与才永珍签订的《商品房买卖定金协议》约定，29-9、29-11两套商铺第一年租金收益由世纪佳和公司于双方签订《商品房买卖合同》，才永珍全额支付购房款之日起7日内支付给才永珍，以后于每年1月15日前支付当年租金收益。2019年1月31日世纪佳和公司与才永珍分别签订两份《商品房预售合同》约定，上述两套商铺款才永珍应于2019年1月31日前一次性付清，世纪佳和公司应于2019年6月30日前将达到交付条件的两套商铺交付才永珍。同日，世纪佳和公司、才永珍、港汇公司签订《委托经营管理合同》，对其所购买的两套商铺委托港汇公司统一经营管理并出租。才永珍按照约定于2019年1月31日前将世纪佳和公司全部购房款交清。港汇公司按照合同约定支付才永珍2019年1月29日至2020年1月29日的租金2280794元。三方在签订《委托经营管理合同》时，对合同涉及的商铺处于尚未竣工交付的状态，涉案商铺交付时间是2019年6月30日，三方均是知情的，在这样的情况下,三方签订《委托经营管理合同》仍约定委托期限暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止。《商品房买卖定金协议》与《委托经营管理合同》均约定委托起始时间为2019年1月；其次，青海省西宁市中级人民法院（2018）青01执异20号民事裁定书，港汇公司对本院于2018年3月20日在司法拍卖网络平台上发布的竞买公告不服，向本院提出书面异议，自认港汇公司于2013年9月与世纪佳和公司签订《委托经营管理合同》，明确约定世纪佳和公司将其开发的位于西大街29号的水井巷中央商务区项目购物中心约17万平方米的商铺委托给港汇公司，由港汇公司对该17万平方米的商铺进行统一归划、管理、经营、出租；再次，根据已发生法律效力的判决书，世纪佳和与买受人签订《商品房买卖合同》，同时与港汇公司签订《委托经营管理合同》，委托港汇公司经营管理并支付租金，商铺虽未交付，但港汇公司通过经营管理支付买受人租金，买受人实际收到租金的事实；最后，港汇公司在2020年3月16日向才永珍出具的通知显示，港汇公司与才永珍在签订《委托经营管理合同》后，未交付商铺，但港汇公司对涉案商铺进行经营管理，积极与相关企业、才永珍沟通，对租赁期间、租赁、对疫情期间要求减免三个月委托管理期间的租金进行协商。才永珍按照合同约定履行了义务，港汇公司应该按照合同约定履行给付租金的义务，《委托经营管理合同》未约定港汇公司具有解除合同的权利，关于双方有争议的租赁期限、租金给付标准、疫情期间减免三个月租金的问题，双方均认为可以协调，港汇公司的违约行为并未达到使合同目的不能实现的程度，故港汇公司主张解除《委托经营管理合同》及返还租金的上诉请求不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39393元，由西宁港汇商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 靳 玲审判员 张洁琼二〇二一年四月七日书记员 张 媛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。