北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3080号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵爽，女，1983年3月15日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏静鹏（赵爽之夫），现住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京禾润世家物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院4号楼14层1418。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：王祥，男，北京禾润世家物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：李金楠，女，北京禾润世家物业管理有限责任公司职员。原审第三人：北京盛豪达房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院4号楼1419。法定代表人：王永超，总经理。委托诉讼代理人：王超，男，北京盛豪达房地产经纪有限公司职员。上诉人赵爽因与被上诉人北京禾润世家物业管理有限责任公司（以下简称禾润世家公司）、原审第三人北京盛豪达房地产经纪有限公司（以下简称盛豪达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵爽上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判房屋租赁合同于2020年6月17日解除；2.撤销一审判决第二项，改判赵爽仅需支付2020年6月1日-2020年6月17日期间的房屋租金6800元；3.撤销一审判决第三项，改判赵爽无需支付违约金24000元，禾润世家公司应当向赵爽退还押金24000元。事实和理由：赵爽同意一审判决第四项、第五项、第六项、第七项。1.案涉房屋租赁合同解除的根本原因是案涉房屋涉及违建，赵爽作为承租人无权查询房屋的产权情况，在签订合同时不知晓案涉房屋存在违建，禾润世家公司拒绝做拆后恢复工作直接导致赵爽的合同目的不能实现，赵爽不存在违约行为。2.赵爽已于2020年6月4日腾退案涉房屋，且于2020年6月17日将注册在案涉房屋地址上的公司注销，赵爽已经实际向禾润世家公司交付案涉房屋，应当认定房屋租赁合同于2020年6月17日解除。一审法院以双方未办理交接为由认定房屋租赁合同未解除，与事实严重不符。3.在案涉房屋正门被拆除的情况下，赵爽承租案涉房屋的合同目的已经无法实现，赵爽与禾润世家公司进行沟通，禾润世家公司怠于履行交接手续系其自行故意造成损失扩大，不应当由赵爽承担该部分损失。禾润世家公司辩称，同意一审判决，不同意赵爽的上诉请求和理由。1.禾润世家公司在签订房屋租赁合同时向赵爽出示了房本复印件，其中包括户型图，且合同中约定的租赁面积即为房本上注明的73.8平方米。因赵爽未按照房屋的户型图进行装修，城管拆除的是房本户型图之外的扩建部分，因此造成的损失应当由赵爽承担。2.经法院协调，赵爽于2020年9月29日将房屋交还给禾润世家公司，因此合同的解除时间应当认定为2020年9月29日，赵爽应当支付该时间之前的租金。3.按照合同约定，赵爽应当在2020年6月1日支付租金，但在禾润世家公司于2020年6月2日催缴租金时，赵爽拒绝支付租金且要求解除合同，故赵爽应当按照合同约定承担违约责任。盛豪达公司述称，同意一审判决，对赵爽的上诉理由和请求不发表意见。禾润世家公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的合同于2020年9月29日解除；2.判令赵爽支付房租49980元；3.判令赵爽向禾润世家公司支付违约金24000元；4.判令赵爽支付房屋安装门窗费1250元；5.判令赵爽支付水费99元。赵爽向一审法院反诉请求：1.判令禾润世家公司退回租赁押金24000元；2.判令禾润世家公司向赵爽支付直接及间接损失61678元。一审法院认定事实：2019年3月1日，禾润世家公司（甲方、出租方）与赵爽（承租方、乙方）在盛豪达公司（居间方、丙方）居间服务下签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区回龙观镇龙腾苑六区4号楼6号商业房屋出租给乙方，租赁面积约73.80平方米；租赁用途为养生，乙方自行办理房屋备案、装修等手续；租赁期限自2019年3月1日起至2021年3月15日止；免租期为2019年03月01日起至2019年03月15日止，租赁期满后此期间乙方无需支付甲方房租，但仍需承担该期间的物业、取暖、水、电、网等费用。若乙方提前退租或转让不享有上述免租期，租金标准按照首年年租金标准支付；租金标准为第一年：144000元，后续递增；乙方应于2019年3月1日支付押金24000元，于2019年3月1日支付租金72000元，于2019年9月1日支付租金72000元，于2020年3月1日支付租金75600元……；物业费共计1328.40元，于每年3月1日一起支付；合同到期后，如乙方不续租，押金扣除应缴费用及确认工商税务等证照迁出后三个工作日内无息退还乙方；甲方向乙方交付房屋后，发生的水费、电费、电话费、上网费、房屋租赁税费、供暖费、物业管理费由乙方承担；甲方同意乙方对该房屋进行装修或者重新分割区域，合并、增设附属设施和设备，并对该房屋进行必要改造，甲方需尽出租人之义务对乙方的行为进行配合，但乙方须确保上述行为不违反政府规定，且不会对他人利益造成损害，甲方同意乙方可在房屋内、外安装与该房屋相匹配的门店招牌、广告牌以及灯箱等，安装费用由乙方承担；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，扣除乙方押金，并且乙方应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金：……(3)租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日书面通知甲方，允许甲方提前带他人看房，扣除乙方押金，租赁合同解除，乙方如未提前60日通知的，扣除乙方押金，并应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金。合同签订后，赵爽向禾润世家公司支付了押金24000元，禾润世家公司表示，赵爽支付了违约金后，同意退还押金。2020年3月1日，禾润世家公司同意赵爽分两期支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金，第一期为36000元，第二期为39600元。赵爽于当天向禾润世家公司支付了租金36000元及截至2021年2月28日的物业费。禾润世家公司向赵爽交付案涉房屋时，该房屋的进门处有未经规划审批的加建。赵爽承租后对房屋进行了装饰装修。2020年4月14日，赵爽获知城管部门要求拆除加建部分，于是联系禾润世家公司，要求其承担整改及重新装门的费用，但禾润世家公司称此费用应当由承租人自负，未同意赵爽的请求。同日，赵爽提出解除合同，双方即对解除合同的相关事宜进行洽商，但未达成正式的解除协议。2020年6月2日，禾润世家公司向赵爽发送《房租催缴函》，要求赵爽支付租金及利息。2020年6月4日，赵爽向禾润世家公司发送《租赁解约及违建拆除事宜沟通函》，称因案涉房屋存在违建要拆除，其无法正常营业，并称禾润世家公司未按房屋交付条件交付房屋，其有权解除合同。同时要求禾润世家公司赔偿损失、退还押金、支付违约金，并告知禾润世家公司于6月5日进行房屋交接。2020年6月10日，禾润世家公司向赵爽发送《回函》，表示不同意解除合同。2020年6月17日，赵爽将其在案涉房屋上注册的北京悦莱鹏爽商贸中心注销。2020年9月29日，双方办理了房屋交接手续。禾润世家公司遂主张双方之间的合同关系于2020年9月29日解除。赵爽则认为其于2020年4月14日向禾润世家公司提出解除合同，故2020年4月15日应为合同解除之日。禾润世家公司收回房屋后，将加建部分予以整改，同时重新安装了门窗户，为此其花费了1250元，此款即为禾润世家公司要求赵爽支付的安装门窗费。赵爽要求禾润世家公司赔偿的经济损失包括装饰装修费用、应退还的燃气费、应退还的电费、应退还的物业费、房屋押金以及店铺无法经营返还给客户的费用等。庭审中，双方确认赵爽应当向禾润世家公司支付水费99元，禾润世家公司应当向赵爽支付燃气费931元、电费48元。一审法院认为，禾润世家公司与赵爽、盛豪达公司签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同各方应当按照约定履行各自义务。赵爽作为承租人，在签订《房屋租赁合同》之前应当对租赁房屋的结构、格局、面积等情况有充分的了解，故应视为赵爽知道案涉房屋存在加建。在赵爽明知案涉房屋存在加建的情况下，其仍然签订《房屋租赁合同》，因此赵爽无权以案涉房屋存在违建导致其无法正常营业为由解除合同，亦即赵爽并无单方解除合同的权利，其单方搬离案涉房屋且未能依约向禾润世家公司支付租金构成违约，应当承担违约责任。鉴于禾润世家公司与赵爽于2020年9月29日办理了交接，禾润世家公司于当日收回了案涉房屋，故法院依法确认《房屋租赁合同》于2020年9月29日解除。关于禾润世家公司主张的租金，虽然赵爽于2020年6月初即搬离案涉房屋，但其并未与禾润世家公司办理交接，故赵爽仍应向禾润世家公司支付2020年6月1日至合同解除日的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，根据该规定，禾润世家公司负有减损的义务，即便赵爽构成违约，作为守约方的禾润世家公司亦应当及时行使合同解除权，以防止房屋出现空置损失。赵爽于2020年6月初即表示不再继续履行合同，而禾润世家公司在明知赵爽要提前退租及搬离的情况下，未行使合同解除权收回房屋，导致双方之间的合同直至2020年9月29日才解除，因此法院综合本案的具体情况，考虑禾润世家公司行使合同解除权的合理时间，酌定赵爽向禾润世家公司支付租金的具体数额。关于禾润世家公司主张的违约金，因赵爽构成违约，根据合同的约定，其应当向禾润世家公司支付违约金，故禾润世家公司要求赵爽支付违约金24000元的诉讼请求，法院予以支持。禾润世家公司表示，赵爽支付了违约金后，同意退还押金，对此法院不持异议，法院将违约金与押金进行折抵。关于禾润世家公司主张的安装门窗费，因禾润世家公司交付房屋时加建即已经存在，因此整改后产生的此费用不应由赵爽承担，禾润世家公司要求赵爽支付安装门窗费的诉讼请求，法院不予支持。关于禾润世家公司主张的水费，赵爽同意支付，法院不持异议。关于赵爽主张的押金，因已经与其应付的违约金折抵，故其要求退还的诉讼请求法院不予支持。关于赵爽主张的损失，禾润世家公司同意支付燃气费931元、电费48元，法院不持异议。赵爽已经将物业费交至2020年2月28日，在合同解除的情况下，禾润世家公司应当将合同解除之后的物业费退还给赵爽。赵爽主张的其他损失，因赵爽构成违约，故其无权要求禾润世家公司赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京禾润世家物业管理有限责任公司、赵爽、北京盛豪达房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月29日解除；二、赵爽支付北京禾润世家物业管理有限责任公司房屋租金31290元，于本判决生效后七日内支付；三、赵爽支付北京禾润世家物业管理有限责任公司违约金24000元，与北京禾润世家物业管理有限责任公司应退还赵爽的押金24000元相互折抵；四、赵爽给付北京禾润世家物业管理有限责任公司水费99元，于本判决生效后七日内支付；五、北京禾润世家物业管理有限责任公司支付赵爽燃气费931元、电费48元、物业费557.19元，共计1536.19元，于本判决生效后七日内支付；六、驳回北京禾润世家物业管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回赵爽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查，《房屋租赁合同》中载明：“附件：该房屋权属证明材料（产权证及产权人身份证复印件）及物业交割单等。”经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，禾润世家公司与赵爽在盛豪达公司的居间下于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》所涉租赁标的物系位于北京市昌平区回龙观镇龙腾苑六区4号楼6号面积约为73.80平方米的商业房屋，该商业房屋本身并非违建且《房屋租赁合同》的内容系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故《房屋租赁合同》合法有效，各方均应当按照合同约定履行己方义务。虽租赁标的物商业房屋的门脸部分存在违规加建，但该违规加建部分并非《房屋租赁合同》中明确约定的租赁标的物，该部分不影响《房屋租赁合同》效力的认定，该部分被城管部门要求拆除后，亦不影响《房屋租赁合同》的继续履行，赵爽不因该部分被拆除而享有合同解除权。故赵爽于2020年6月4日发送《租赁解约及违建拆除事宜沟通函》，不发生解除合同的法律效力，赵爽上诉所称应当以其在2020年6月17日注销在案涉房屋所在地址注册的公司的时间作为合同解除时间，无合同和法律依据，本院不予支持。赵爽在禾润世家公司催缴租金后仍未支付租金，且搬离案涉房屋并注销在案涉房屋所在地址注册的公司，因赵爽不享有合同解除权，其前述行为系以其行为表示不再履行合同，构成违约，应当承担违约责任。一审法院判令赵爽承担违约金24000元，并无不当，赵爽上诉所称其不存在违约行为且不应当支付违约金，不具有事实和法律依据，本院不予支持。因双方均有解除合同的意愿且于2020年9月29日办理房屋交接手续，故一审法院以此时间点作为合同解除时间，具有事实和法律依据，本院予以维持。因禾润世家公司在明知赵爽以其行为表示不再履行合同的前提下未及时行使合同解除权收回房屋导致损失扩大，一审法院酌情认定赵爽应当支付合同解除之前的租金数额的处理正确，本院予以维持。赵爽称其仅应当支付2020年6月17日之前的租金，不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1182元，由赵爽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年四月十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪