江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终54号上诉人（原审原告）：王志民。被上诉人（原审被告）：许丽娟。被上诉人（原审被告）：朱岩森。上诉人王志民因与被上诉人许丽娟、朱岩森房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志民上诉请求：请求撤销一审判决，改判将相城区元和街道润园路389号永金商业广场1幢第15层24户房屋转移登记至王志民名下。事实和理由：本案所涉房屋王志民申请查封后，泗阳县公安局轮侯查封。一审法院认为，泗阳县公安局的轮侯查封对王志民的合法、有效的房屋买卖的产权转移登记存在事实障碍。根据法律规定，泗阳县公安局对本案所涉房屋的轮侯查封，对产权转移登记不存在事实障碍。许丽娟、朱岩森二审未发表答辩意见。王志民向一审法院提出诉讼请求：1、确认各方当事人于2018年12月20日所签《房屋买卖合同》有效。2、判决许丽娟、朱岩森协助王志民办理苏州市相城区元和街道润园路389号永金商业广场1幢1524室房屋过户登记。一审法院认定事实如下：2018年3月12日，以苏州勇进置业有限公司为出卖人、许丽娟、朱岩森为买受人，签订苏州市商品房买卖合同（编号：苏房商相城合同201803120077），买受人向出卖人购买公安牌号为苏州市相城区元和街道润元路389号永金商业广场1幢1524室的商品房（现房），总价款为76万元，一次性付款，房屋交付时间为2018年4月12日。双方还签订了永金公寓项目赠送装修协议，由出卖方于2018年4月12日前完成装修交付买受人。2018年12月20日，以许丽娟、朱岩森为卖方（甲方），王志民为买方（乙方），签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋出卖给乙方，价款76万元，乙方于本合同签订时向甲方交付购房款70万元，余下6万元房款，乙方于甲方交付该房屋时一次性付清。甲方于乙方付清首付款后3日内将房屋交付乙方；甲方应协助在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记。因房屋所有权转移发生的税费均按国家的有关规定，由甲乙双方交纳，双方还作了其他约定……。2018年12月20日，许丽娟出具收条载明：今收到王志民购房款70万元整，现金收取。2018年12月22日，许丽娟再次出具收条，载明：今收到王志民购房款6万元，现金收取。2019年3月22日，双方曾签署《补充协议》，约定许丽娟、朱岩森于10日内协助王志民将不动产登记至王志民名下，否则需承担房价30%的违约金。王志民现持有房屋的不动产单元首次登记信息表、非住宅商品房使用说明书、非住宅商品房质量保证书等，并称房屋由王志民占有，并已委托中介出租。涉案房屋的不动产登记簿载明：房屋坐落于相城区元和街道润元路389号永金商业广场1幢1524室，权利人苏州勇进置业有限公司，权证号Z167017641，建筑面积49.6平方米；限制权利信息：苏州市相城区人民法院查封，查封文号（2019）苏0507民初3029号，设定日期2019年6月6日，结束日期2022年6月5日。泗阳县公安局轮候查封，查封文号泗公（经）封通字（2019）22号，设定日期2019年11月5日，结束日期2021年11月4日。该房屋于2016年11月12日由苏州市不动产登记中心相城分中心填发不动产单元首次登记信息表（编号Z167017641），不动产单元号320507001148GB00070F00010089；涉案房屋的不动产转移登记申请书尚未填写。王志民曾于2019年4月26日向一审法院起诉与许丽娟、朱岩森房屋买卖合同纠纷一案，要求判令许丽娟、朱岩森协助将涉案房屋转移登记至王志民名下。起诉当时许丽娟、朱岩森下落不明。一审法院于2019年11月26日作出（2019）苏0507民初3029号之二民事裁定书，以许丽娟涉嫌犯非法吸收公众存款罪，被泗阳县公安局采取刑事强制措施。因涉及追赃、涉案房屋已被公安机关查封，标的房屋涉及许丽娟涉嫌犯罪赃款的去向，驳回了王志民的起诉。现王志民再次起诉。江苏省泗阳县人民检察院起诉书[泗检二部刑诉（2020）40号]载明，由泗阳县公安局侦查终结，以被告人许丽娟涉嫌非法吸收公众存款罪，于2019年10月29日向一审法院移送审查起诉。……。经依法审查查明，2014年至2018年12月期间，被告人许丽娟通过邻居、朋友等人介绍，许以高额利息，分别从谭亚、李杰等人处借款，合计2700余万元……。该案已于2020年3月向江苏省泗阳县人民法院起诉，现尚在审理中。以上事实，由当事人身份信息、苏州市商品房买卖合同、《房屋买卖合同》、收条、不动产登记簿查询记录、房屋的不动产单元首次登记信息表、（2019）苏0507民初3029号之二民事裁定书、江苏省泗阳县人民检察院起诉书以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，王志民还提供其名下尾号为4368的江苏农村商业银行账户交易明细表，该表显示2018年12月20日取现70万元，以证明其本人向许丽娟、朱岩森支付房款的真实性。一审法院认为，许丽娟、朱岩森从开发商苏州勇进置业有限公司处购得涉案房屋，后与王志民签订了《房屋买卖合同》，将房屋出卖给王志民，王志民依约支付了价款。双方的《房屋买卖合同》应系双方的真实意思的表示，目前无证据证明违反法律规定，故《房屋买卖合同》应为合法、有效。王志民在本案中要求追加苏州勇进置业有限公司为当事人、并要求将涉案房屋转移登记至王志民名下，因房屋被泗阳县公安局查封，存在事实障碍，该请求不予支持，追加苏州勇进置业有限公司为当事人亦无必要。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及相关法律规定，一审法院判决如下：一、王志民与许丽娟、朱岩森就苏州市相城区元和街道润元路389号永金商业广场1幢1524室房屋所签的《房屋买卖合同》合法、有效。二、驳回王志民的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由许丽娟、朱岩森负担。二审中双方当事人未提交新证据。二审另查明，王志民在一审庭审中陈述，与许丽娟原系朋友关系。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2018年3月12日，苏州勇进置业有限公司与许丽娟、朱岩森签订案涉苏州市商品房买卖合同，房屋总价款为76万元。2018年12月20日，许丽娟、朱岩森与王志民签订《房屋买卖合同》，将前述房屋以同样价格转让给王志民。许丽娟、朱岩森与王志民之间关于案涉房屋交易疑点较多。理由如下：首先，许丽娟、朱岩森原价向王志民转让案涉房屋。虽然王志民与许丽娟原系朋友关系，许丽娟在一审中亦同意王志民的诉讼主张，但双方未及时主动办理过户手续，并无合理解释。其次，王志民提供了70万元取款记录，但用大额现金支付房款不符合正常交易习惯，亦无正当理由。其次，许丽娟涉嫌非法吸收公众存款罪，房屋被公安部门轮候查封。许丽娟资金款项往来存在重大问题。综合前述分析，本院难以认定涉案房屋买卖合同系许丽娟、朱岩森与王志民真实意思表示。故对于王志民要求确认与许丽娟、朱岩森签订的案涉房屋买卖合同有效，并将涉案房屋转移登记至其名下的主张，本院不予支持。综上所述，王志民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初1256号民事判决；二、驳回王志民的诉讼请求。一审案件受理费80元，由王志民负担。二审案件受理费80元，由王志民负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年四月二日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。