黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑08民再36号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：佳木斯广安房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区长安路269号。法定代表人：郝秋生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾立新，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。委托诉讼代理人：王玉英，黑龙江千叶律师事务所律师被申请人（一审被告、二审上诉人）：曹浩，男，汉族，1973年1月15日出生，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张清伟，女，汉族，1973年12月25日出生，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。再审申请人佳木斯广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）与被申请人曹浩、张清伟房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省佳木斯市郊区人民法院于2019年6月27日作出（2019）黑0811民初775号民事判决，双方当事人不服，提出上诉，本院于2019年10月30日作出（2019）黑08民终1156号民事判决。广安公司提出再审申请，黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑民申1216号民事裁定，指令本院再审。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭于2021年4月8日公开开庭审理了本案，广安公司委托代理人、曹浩及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广安公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付原告碧水澜庭A栋第七层和第八层购房尾款1064422元，利息463024元,两项合计1527447元，或碧水澜庭A栋第七层和第八层总面积710.06平方米70.56%归原告所有；2、判令诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年8月25日，曹浩代表二被告与原告广安公司签订房屋买卖协议书，约定购买原告开发的碧水澜庭小区A栋厢房综合办公楼第七、八、九层，协议中约定了房屋价格、付款方式以及原告需安装施工部分的标准。2016年9月21日，广安公司与曹浩签订了该房屋买卖协议的补充协议书，约定先购买第七、八层办公楼，两层房款合计4328651元，扣除被告已经支付的定金60万，奥迪A6车抵房款50万元，本次再支付购房款2164229元，尚欠购房款共1064422元，双方约定在2017年12月31日前全部付清，如2017年12月31日不能付清，则转为借款，按月息3分计算，从补充协议签订之日开始计算利息。2016年9月28日，被告缴纳各项入户费用并实际入住使用本案争议房屋至今。被告因用电不是正式电而是临时电、部分装修材料与原告在协议中承诺不符、第九层楼在签订补充协议半年内卖给案外人为由拒绝向原告支付剩余购房款。被告在决定放弃购买第九层楼前装修第九层实际支出93608元。一审法院认为，原告广安公司于2015年8月25日、2016年9月21日与被告曹浩签订的房屋买卖协议书及补充协议书是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，协议自签订时成立并生效。被告辩称的原告未按合同约定使用公用部分装修材料及用电不正规等对其造成的经济损失，因其未提供有效证据证实实际违约损失的数额，故不予支持。被告辩称的原告因违约将第九层楼卖给案外人，要求双倍返还其交付第九层的定金，因被告在后期也一直主张装修损失权利而未主张购买第九层的权利，应视为对第九层出卖事实的知情与认可，所以双方签订补充协议并结算后，即不存在定金违约事项，故对此抗辩理由，不予支持。对被告要求用其对第九层进行装修实际支出的93608元抵扣所欠购房款的主张，因其一直主张此权利，并提供相关证据证实，而原告方未提供有效证据反驳，予以支持。综上所述，被告夫妻二人于2016年9月已入住使用双方交易房屋，视为对该房屋验收合格，原告已履行了房屋买卖合同中交付房屋及赠送车位等主合同义务，且已达到被告方正常入住经营使用目的，被告亦应如约履行给付所欠购房款的义务。被告所称的装修材料、用电方式等瑕疵，并没有影响双方签订的房屋买卖协议的目的实现，不能以此作为拒绝向原告交付剩余购房款的抗辩理由，对原告未如约履行及履行有瑕疵造成的损失，被告可另案主张。对原告要求二被告给付拖欠购房款1064422元的诉讼请求，扣除被告因装修第九层楼的损失93608元，剩余购房款970814元，此欠款系二被告夫妻关系存续期间的共同债务，予以支持。对于原告主张从2018年1月1日起按年息36%给付违约金的诉讼请求，因约定过高，与相关法律规定相悖，酌定按年息24%支持。对原告要求用房屋面积折抵所欠购房款及利息的诉讼请求，有违合同交易的稳定性及公平原则，不予支持。判决：1.被告曹浩、张清伟于本判决生效后立即给付原告广安公司拖欠的购房款970814元及利息（以970814元为本金，从2018年1月1日起，按年息24%计算至给付时止）；2.驳回原告广安公司的其他诉讼请求。案件受理费9274元，由原告广安公司负担816元，由被告曹浩、张清伟负担8458元。曹浩、张清伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回广安公司的诉讼请求或改判广安公司办理正式用电手续、重新装修后，曹浩、张清伟给付购房尾款604147元；3.诉讼费由广安公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，（1）曹浩、张清伟按照双方约定于2015年12月5日开始入场装修，而非2016年9月28日占有入住；（2）广安公司未能按照合同约定安装正式用电；（3）广安公司存在多处违约行为，其所交付的房屋不符合法律规定及合同约定；（4）广安公司未到约定期限即将九层楼出售给案外人。2.一审判决在证据的采信上违法。曹浩入户交纳物业费不能证明其接受买受房屋的基本现状，不能证明广安公司履行了主合同义务。正因为广安公司未能按照合同约定提供正式用电，所以其才能断电，这些情况均证明了广安公司的违约行为的危害后果。3.一审判决对于《合同法》的理解明显错误。无论是依据《合同法》第六十七条规定还是补充协议约定，在广安公司不履行合同义务的情况下，曹浩、张清伟有权拒绝履行给付剩余房款的义务。广安公司违约将九层房屋出售给案外人，依法应当承担双倍返还定金的违约责任，扣除曹浩已经支付的93608元装修款后，还应当给付的购房尾款为604147元。广安公司针对曹浩、张清伟的上诉请求辩称,一审法院认定事实清楚适用法律正确，程序合法，请求法院驳回曹浩、张清伟的上诉请求。1.曹浩、张清伟上诉所称是广安公司任意停电，与事实不符，是曹浩、张清伟及其他购买人在违法装修时被物业予以制止，在遭到拒绝之后物业公司才对曹浩、张清伟进行停电。2.广安公司交付给曹浩、张清伟的房屋符合合同约定，也没有给二人造成任何损失，且已入住使用多年。3.广安公司将九层房屋出售给案外人，是因曹浩、张清伟缺乏资金无力购买，通过广安公司一审提交的万象楼待解决事项申请单中，可以证明曹浩、张清伟主张的是九层的装修费用，未对九层房屋对外出卖主张权利。4.双方签订的房屋买卖协议和补充协议中，不存在广安公司应当先行履行的义务，因此曹浩、张清伟二人不享有优先抗辩权。5.按照定金罚则主张抵扣房款与事实和法律规定不符。6.一审法院已经向曹浩、张清伟二人明示是否提出反诉，曹浩、张清伟没有反诉，故其所主张的赔偿损失等要求不能成立。广安公司上诉请求：1.变更一审判决判项第一项，曹浩、张清伟主张的九层楼装修款93608元不应在购房款中予以抵扣。2.一、二审全部诉讼费用由曹浩、张清伟承担。事实与理由：1.曹浩没有确定购买九层楼，未交款，也未办理九层楼的入户手续，在2016年9月21日双方签订的补充协议当中，已经将九层楼的定金转为七、八层楼的购房款。在曹浩没有取得任何手续的前提下，对九层楼的装修应自行承担费用。2.曹浩、张清伟主张广安公司赔偿其九层楼装修费用属于侵权法律关系，与本案房屋买卖合同法律关系不同，且曹浩、张清伟在本案中也未提起反诉，故不应支持曹浩、张清伟以九层楼装修款抵扣房款的主张。曹浩、张清伟针对广安公司的上诉请求辩称，双方当事人于2016年9月21日签订的补充协议中，对于曹浩购买九层楼的时间进行明确约定，期限未届满广安公司就将房屋出售给案外人是违约行为。双方也没有签订其他协议确定取消定金条款，故广安公司应双倍返还定金。曹浩、张清伟根据与装修公司签订的合同和实际支出的装修费用向广安公司主张权利符合法律规定。曹浩、张清伟依据房屋买卖协议要求广安公司给付装修费用，与广安公司要求给付购房尾款是同一法律关系，应一并审理。二审认定，对双方签订房屋买卖协议、补充协议、尚欠购房款1064422元等基本事实予以确认。另查明，广安公司于2011年5月向国电佳木斯公司申请碧水澜庭小区新建住宅正式用电，2011年5月31日，广安公司与国电佳木斯公司签订了《新建住宅供电设施工程协议书》，约定国电佳木斯公司为广安公司开发的碧水澜庭工程进行配套供电工程建设。碧水澜庭小区工程竣工后，广安公司与国电佳木斯并未实际履行《新建住宅供电设施工程协议书》。该小区至今未建设正式用电。本院二审认为，本案的争议焦点为广安公司是否有违约行为，进而确定曹浩、张清伟是否可因该违约行为暂时拒付剩余房款。由于案涉房屋未接正式用电，其原因是广安公司与国电佳木斯公司并未实际履行二者签订的《新建住宅供电设施工程协议书》。本案中，广安公司与曹浩、张清伟于2016年9月21日签订的补充协议中明确约定“甲方保证最晚在2017年底之前办理正式用电用水手续。”“甲方不履行协议义务，买受各方中的任何一方或业主均有权拒付购房尾款并可在购房尾款中直接扣除有关费用和损失。”根据广安公司与曹浩、张清伟签订的补充协议的约定，广安公司未办理正式用电存在违约行为，因此曹浩、张清伟拒付购房尾款的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的情形。广安公司可在符合条件后，另行向曹浩、张清伟主张权利。关于第九层楼装修款是否应在曹浩、张清伟欠付购房款中予以抵扣的问题，因曹浩、张清伟并未在本案中提出反诉，故本院不予审理。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：1、撤销佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初775号民事判决;2、驳回佳木斯广安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9274元，二审案件受理费20690元，均由佳木斯广安房地产开发有限公司负担。再审申请人申请再审请求，撤销二审判决，维持一审判决。理由是，申请人提供的新证据能够证明二审认定申请人构成违约认定事实错误、二审采用的“碧水澜庭小区供电工程情况说明”是虚假的，二审判决遗漏上诉请求程序违法。再审裁定认为，申请人提交了新证据，再审时应进一步审查认定，确定被申请人是否应支付购房尾款以及双方的责任。再审中，申请人提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。证据一、高压供电方案答复单一份、概算书一份、高压供用电合同一份和黑龙江省电费交款凭证等4份证据。证明问题:上述证据证明，国网佳木斯供电公司给再审申请人出具答复书，申请人委托佳木斯龙兴电力勘测设计有限公司对碧水澜庭小区供电工程进行概算，设计和施工。再审申请人与国网佳木斯供电公司签订了《高压供用电合同》，且已实际履行，“碧水澜庭小区A厢楼正式电”已经接通投入使用，申请人已经交付了正式电的电费。同时也证实，被申请人缴纳电费一直是按照电业局正式电的价格缴纳，其权益并没有受到侵害。从而进一步证实佳木斯中级人民法院认定再审申请人存在违约行为认定事实错误。被申请人质证认为，上述证据是在二审判决后形成的，说明申请人在一审起诉时不存在，也不能证明被申请人在购买房屋时已经安装了正式电。截止到本次开庭时被申请人仍然向物业交费。本院经审查认为，该份证据不能证明申请人已经安装了正式电，本院对该证据不予采信。证据二、本案再审时申请人申请省法院调取的两份证据，一份是国网黑龙江省电力有限公司佳木斯供电公司回复函、另一份是佳木斯市公安局前进公安局进行公安局分局经侦大队询问笔录。证明问题:二审时国网黑龙江省电力有限公司给二审法院出具的“碧水澜庭小区供电工程情况说明”的内容不真实，系佳木斯供电公司大客户服务中心副主任张绍鹏以不合法手段在情况说明上加盖了佳木斯供电公司公章，故该份证据并非佳木斯供电公司真是意思表示，且与申请人和佳木斯供电公司签订“新建住宅供电设施工程协议”内容完全不符。二审判决以此作为证据所做出的判决认定事实和适用法律错误，应予撤销。被申请人质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。本院经审查认为，该证据能够证实二审中采信的“碧水澜庭小区供电工程情况说明”证据的内容不真实，本院对该证据予以采信。被申请人提交证据一、《佳木斯市人民政府办公室关于佳木斯市新建居民住宅供电设施安全运行管理工作的指导意见》。证明问题:广安公司碧水澜庭小区A栋西厢房正式用电从小区规划、设计、施工没有经过佳木斯市供电公司验收，说明正式电手续不完备，正式电没接到位。本院经审查认为，该指导意见不能证明被申请人要证明的问题，本院不予采信。本院对二审判决认定的除“碧水澜庭小区供电工程情况说明”证据以外的事实予以确认。本院认为，再审申请人提交了新证据，用以证明其没有违约，被申请人应支付购房尾款。这些新证据形成于二审判决之后，且仍不足以证明其截止至二审判决时履行了补充协议确定的安装正式电的义务，不足以改变二审判决结果。虽然申请人提交的新证据证明“碧水澜庭小区供电工程情况说明”的内容不真实，但二审并非仅依据该说明确认申请人未履行补充协议确定的安装正式电的义务，其他证据也能证明申请人未履行补充协议确定的安装正式电的义务，二审判决中认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。综上所述，再审申请人的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院(2019)黑08民终1156号民事判决本判决为终审判决。审判长  王云礼审判员  李伊佳审判员  路 敏二〇二一年四月十九日书记员  张 晶