湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4825号上诉人（原审被告）：许建勇，男，1970年2月16日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。委托诉讼代理人:吉祥圣，湖北省天职法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：周福英，女，1982年7月29日出生，汉族，住湖北省大悟县。委托诉讼代理人：杨洋，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人许建勇因与被上诉人周福英合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初6072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。许建勇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一审法院确认合同己经解除是错误的，许建勇并未违约也未同意解除合同，故合同应当继续履行；3、一审判决许建勇返还周福英48000元是错误的，请求二审法院予以纠正；4、本案一、二审诉讼费用全部由周福英承担。事实和理由：一、一审法院认定合同有效正确，确认合同己经解除错误。一审法院既然认定双方签定的房屋租赁合同有效，双方就应当依据合同履行义务。许建勇认为：一审法院审理查明的事实不清。第一，周福英没有证据证明“要求解除房屋租赁合同”，也没有许建勇同意解除合同的证据。第二，更换门锁非许建勇所为。其真实原因是消防部门例行检查，发现涉案房屋妨碍消防通道故督促开锁，且该锁系周福英打开，有许建勇的房东作证。第三，涉案房屋门面锁并非许建勇更换，事发当时许建勇在外地，此后也没有去更换门锁。对此，一审法院认定，双方签订的房屋租赁合同己经实际解除是错误的，许建勇认为，合同应当继续履行，请求二审法院予以纠正，改判。二、一审法院判决许建勇返还周福英48000元是错误。1、一审法院“酌定许建勇退还3000元履约保证金”既无事实依据，更无法律依据。许建勇认为：周福英是因其经营不善，擅自关门毁约，违约责任全在于周福英，周福英欠付电费3972元与许建勇无关，理应由其支付，不应从履约保证金中扣除。2、关于设备押金20000元，合同未到期，周福英单方无故终止合同，故设备押金不应退还，且应支付设备租金41667元。3、关于转让费，一审法院判决退还25000元，没有法律依据。转让费是指租户在店铺租期为（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修，原来购买的设备，经营的项目等无形资产，一并转给下一个租户，其向一下个租户收取的超过应收取房租的费用。转让费属于签订合同后即时清结的费用。按房屋转租转让惯例只要合同履行了是不存在退还的，况且双方签订的合同中没有对转让费的约定。一审法院超越了审限。综上：请求二审法院审理查明，依法撤销此项判决。三、一审法院漏判了违约责任。合同中第六条第（一）项约定：乙方未按期支付租金的，自租金交纳期限满第二日起至乙方实际金额支付应交租金之日止，甲方有权要求乙方按日缴纳应付租金千分之三的违约金，并有权要求乙方赔偿损失。若乙方逾期30日仍未缴纳租金，则甲方要权单方解除合同，不予退还履约保证金。周福英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，驳回上诉。周福英向一审法院起诉请求：1、判令许建勇返还周福英保证金16,283元，押金20,000元，部分转让费25,000元，共计61,283元；2、本案诉讼费等相关费用由许建勇承担。一审案件审理过程中，周福英增加诉讼请求：1、解除租赁合同；2、判令许建勇返还周福英4个月租金65,132元。一审法院认定事实：2019年11月30日，甲方许建勇与乙方周福英签订房屋租赁合同一份，约定许建勇将位于武汉市汉阳区房租出租给周福英，租赁期限7年，自2019年12月1日起至2026年11月30日止。租赁期内，2020年6月前每月租金不变，2020年6月后租金按8%递增，每贰年为一个租赁周期，租赁期满，乙方需要续订，应于期满前一个月内向甲方书面提出申请，甲方同意续订，乙方应办理续订手续。租赁期满，双方不再续订的，乙方必须在规定的合约期限终止日期前退出房屋。租金，第一层月租金单价100元/㎡，面积113平方米，合计金额11,300元，第二层月租金40元/㎡，面积108平方米，合计金额4,320元，合计面积221平方米，合计租金15,620元，物业管理费3元/㎡，合计663元，合计月付总金额为16,283元。乙方签订合同，应向甲方交纳（年）租金共计195,396元应于本合同签订之日起向甲方缴纳租金。设备租金共计200,000元，分四年付清（每年50,000元）。签订本合同时，乙方应在本合同签订之日向甲方交纳房屋租赁保证金16,283元（标准为1个月租金及物业费）。所有店内设备设施供乙方使用，甲方收取押金20,000元，如有损坏照价赔偿。如乙方因违约行为，应向甲方支付违约金，甲方有权以履约保证金冲抵；如不足，乙方需继续承担赔偿责任，且乙方应自甲方抵扣之日起十五日内将履约保证金补足。本合同终止时，履约保证金，乙方凭甲方原始票据金额退取（但不计利息）。乙方未按期交纳水费、电费等费用的，甲方有权从履约保证金中扣除。租赁期间，如遇不可抗拒的因素双方均有权提前解除合同，但应以相关证据为基础书面通知对方。在该通知符合法律规定的情况下对方收到通知之日合同解除，双方互不因此承担任何法律责任，乙方应在5日内无条件退出租赁房屋。合同还对其他事项进行了约定。同日，许建勇向周福英出具四张收据，内容分别为收到房屋租金十个月162,830元、房屋转让费50,000元、房屋押金一个月16,283元、设施设备押金20,000元。2019年11月26日、30日，周福英分别通过案外人刘焕平账户向许建勇转账50,000元、207,300元，共计转款257,300元。后因受疫情及房屋漏水影响，周福英与许建勇协商解除房屋租赁合同，并退还其多支付费用未果，故诉至法院。另查明，至周福英关闭案涉店铺时止，尚欠付电费。2020年10月左右，许建勇更换案涉房屋门锁。一审法院认为：周福英与许建勇之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉房屋租赁合同解除的问题，根据审理查明的事实，周福英向许建勇明确表示解除房屋租赁合同，许建勇作为出租人在收到周福英解除合同的要求后，于2020年10月左右将案涉房屋门面门锁进行更换，据此，双方签订的房屋租赁合同已经实际解除。关于租金、费用应否退还的问题，根据武汉市新冠××防控指挥部发布的通告，武汉自2020年1月23日10时封城，至2020年4月8日已解除离汉通道管控措施，武汉已经逐步恢复正常生活生产秩序，故周福英在租赁期限届满前要求解除房屋租赁合同，属于违约。鉴于疫情影响客观存在，且房屋存在漏水情况、许建勇未及时维修的事实，应适当减轻周福英的违约责任。双方的租赁合同系因周福英不履行而解除,周福英要求退还的租金是许建勇在合同履行情况下可以获得的合理利益，一审法院对周福英主张退还房屋租金65,132元的诉讼请求不予支持。关于履约保证金16,283元，鉴于上述适当减轻违约责任及尚有未付电费的情况，一审法院酌定许建勇退还3,000元履约保证金。关于部分转让费25,000元，许建勇称转让费系周福英使用其设备所支付的费用，因周福英实际使用期间不足一年，结合疫情情况，其主张返还一半转让费，一审法院予以支持。关于设备押金20,000元、许建勇称损坏的厨房设备应当在设备押金中予以抵扣，因许建勇并未提交充分证据证明厨房设备存在损坏情况以及损坏部分应抵扣的金额，对许建勇的该项主张，一审法院不予支持。综上，许建勇应当退还周福英保证金3,000元、设备押金20,000元、部分转让费25,000元，许建勇共计应返还48,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决如下：一、确认周福英与许建勇于2019年11月30日签订的房屋租赁合同已经解除；二、许建勇于本判决生效之日起十日内返还周福英48,000元；三、驳回周福英的其它诉讼请求。一审案件受理费1,381元（周福英已预交），由周福英负担715元，许建勇负担666元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，经审查一审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，周福英、许建勇签订的房屋租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。一审庭审中已经查明了疫情期间周福英曾通知许建勇解除合同，许建勇一审笔录中称“原告经营期间，把我门面的一块玻璃损坏了，我把门锁换了，是10月份左右更换的门锁”，现许建勇上诉称更换门锁非许建勇所为，明显与一审期间的陈述相悖，且无有力证据支持该上诉理由，本院采信许建勇一审期间陈述。一审认定双方租赁合同解除，处理得当，未有不妥。关于转让费50000元，许建勇认为并非转让费而是设备租金，但许建勇出具的收据中明确载明为转让费。且一审法院从平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，充分考虑了疫情及防控措施对双方的影响，依据公平原则兼顾适当性和合理性，对租金、转让费、违约责任、设备押金等进行了一并处理，对于一审法院在合理范围内的自由裁量无明确禁止性的规定，本院予以尊重。许建勇的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，许建勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由许建勇负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年四月十七日法官助理李健伟书记员汤佳倩