北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1864号上诉人（原审被告）：北京鑫农源房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园1-3号楼1楼A129室。法定代表人：曲俞洁，执行董事。委托诉讼代理人：马睿君，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨琢孔，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京鑫农源房地产开发有限公司（以下简称鑫农源公司）因与被上诉人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫农源公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法发回重审或改判。事实与理由：双方所签《店铺租赁合同》是展鹏公司提供的格式合同，展鹏公司在北京市前门大街房屋租赁市场具备垄断地位，双方权利义务严重不对等，鑫农源公司的权利没有得到平等保障；一审判决对合同解除和责任划分的认定与事实不符，双方之间不仅是房屋租赁关系，双方对前门大街整体商业运营负有责任，鑫农源公司虽有欠租行为但时间较短，展鹏公司强行锁闭租赁房屋的不当处置导致合同彻底不能履行，一审法院酌定一个月的违约金显失公平，未考量展鹏公司不顾双方运营合作、单方解除合同的恶意和过错；一审判决认定展鹏公司锁门，认定鑫农源公司无法正常使用涉案房屋，同时还认定占用费实为租金的情况下，仍判决鑫农源公司承担相当于此期间全额租金的占用费属于判决错误；关于保证金的抵扣，一审判决未查清管理费保证金的重要事实，显失公平，鑫农源公司支付了租金保证金及管理费保证金，所欠费用应以保证金扣抵后返还。展鹏公司辩称：同意一审判决，不同意鑫农源公司的上诉请求和理由。涉案合同并非格式合同，系双方协商一致达成的；一审判决对合同解除完全系鑫农源公司严重违约导致，展鹏公司的诉讼请求均有合同依据，鑫农源公司的违约行为给展鹏公司造成了极大损失；关于保证金的抵扣，展鹏公司接受一审法院的裁判。展鹏公司向一审法院起诉请求：1.确认展鹏公司、鑫农源公司就北京市东城区前门大街4号A4-0101室、A40201室签订的《店铺租赁合同》于2019年5月25日解除；2.鑫农源向展鹏公司支付所欠租金470609.14元、增值税23512.12元；3.鑫农源公司向展鹏公司支付违约金502144元；4.判令鑫农源公司向展鹏公司双倍支付延期返还房屋的占用费1234866.71元；5.鑫农源公司向展鹏公司支付欠付租金的滞纳金，按日千分之三的标准，自2019年3月25日计算至实际给付之日；6.判令鑫农源公司向展鹏公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金102437.38元；7.判令鑫农源支付展鹏公司已装修的涉案房屋装修复原费用114597元；8.诉讼费由鑫农源公司承担。一审法院认定事实：坐落于北京东城区前门大街4、6、8、10、12、14、16、18号房屋登记在展鹏公司名下。2017年，展鹏公司（出租方、甲方）与鑫农源公司（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以新设公司商号经营永新华韵的品牌。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2017年3月1日至2025年2月28日。第一个租赁年度（2017年3月1日至2018年2月28日）的日租金为20.58元/日/平方米，增值税为1.03元/日/平方米，月租金为239116.19元，增值税为11955.81元……第三个租赁年度（2019年3月1日至2020年2月29日）的日租金为22.64元/日/平方米，增值税为1.13元/日/平方米，月租金为263051.05元，增值税为13152.55元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应付的费用。乙方应在每个公历季度最后一个公历月的第25日或之前支付下一个公历季度的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金502144元，向管理公司支付管理费保证金61118.4元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在签署条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17：00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方全面、未充分履行复原义务，甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费、公用事业费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他费用。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。合同履行期间，展鹏公司向鑫农源公司交付了涉诉房屋，鑫农源公司将涉诉房屋交由鑫农源公司新设立公司经营。鑫农源公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金502144元，向物业公司交纳物业管理费保证金61118.4元，租金交纳至2019年3月31日。2019年5月23日，展鹏公司按照合同所示地址向鑫农源公司发出《终止函》，载明因鑫农源公司拖欠租金、管理费及其他费用，租赁合同于2019年5月24日终止。鑫农源公司应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋，该快递于2019年5月25日签收。2019年6月3日，展鹏公司对涉诉房屋锁门。因展鹏公司要求收回涉诉房屋产生争议，有公安部门出警。2019年7月底，双方对涉诉房屋进行了交接。另，关于涉诉房屋装修状况，双方均未提交证据予以证明。经询，涉诉商铺已另行出租。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司、鑫农源公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。鑫农源公司认为展鹏公司提供格式合同，该合同双方权利义务失衡，因鑫农源公司对此并未提供充分有效的证据，一审法院对此不予采信。因双方均认可《店铺租赁合同》于2019年5月25日解除，对此一审法院不持异议并予以确认。鑫农源公司认可欠付展鹏公司租金470609.14元、增值税23512.12元，对此一审法院亦予以确认。按照合同约定，鑫农源公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同，鑫农源公司应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金。根据已查明事实，鑫农源公司租金交纳至2019年3月31日。2019年5月23日，展鹏公司向鑫农源公司发出《解除函》；2019年5月25日，鑫农源公司收到该解除函。合同解除前的租金，鑫农源公司应予支付；展鹏公司要求鑫农源公司支付解约违约金的诉讼请求，亦于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，出现因鑫农源公司违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，鑫农源公司并应支付相当于保证金金额的违约金。上述“保证金不予退还”也具有违约金性质。故对于展鹏公司主张的违约金，一审法院将在鑫农源公司已支付的租金保证金尚不足以冲抵其应当承担的违约责任的范围内，考虑合同已履行时间、交接情况、当事人过错程度及展鹏公司因鑫农源公司违约造成的损失等因素，对另行支付的违约金数额依法进行确定。合同约定，自合同解除日起至鑫农源公司办妥交接手续之日止，鑫农源公司应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向展鹏公司双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后，至2019年7月31日期间，鑫农源公司仍占有使用涉案房屋，故此间的占有使用费，鑫农源公司亦应支付；展鹏公司要求鑫农源公司支付自2019年5月25日至2019年7月31日期间的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。但鉴于双方均认可展鹏公司有锁门的行为，鑫农源公司无法正常使用涉案房屋，故对于占用费，一审法院依法酌减。展鹏公司要求鑫农源公司支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，一审法院对此依法酌减。关于展鹏公司要求鑫农源公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于展鹏公司已向鑫农源公司主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故展鹏公司要求鑫农源公司支付该项违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于展鹏公司将涉诉商铺已另行出租，而未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京展鹏世纪投资管理有限公司与北京鑫农源房地产开发有限公司就北京市东城区前门大街4号A4-0101室、A40201室签订的《店铺租赁合同》于2019年5月25日解除；二、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付租金470609.14元、增值税23512.12元（租金保证金494121.26元予以折抵）；三、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金276203.6元（剩余租金保证金8022.74元予以折抵，尚余268180.86应予支付）；四、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋占用费617433.36元；五、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金3570元；六、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，鑫农源公司提交两份证据，并申请证人薛某出庭作证。证据一为（2020）京0101民初985号民事调解书复印件一份，证明商户与鑫农源公司的新设公司北京只有文化发展有限公司（以下简称只有文化公司）于2019年6月3日解除合同，并且只有文化公司退还对方保证金10万元，并且赔偿对方损失290万元；解除合作合同的原因就是只有文化公司与合作的房东之间发生纠纷导致无法继续经营；该证据不但证明展鹏公司于2019年6月3日锁门的事实，而且给鑫农源公司的新设公司造成了巨大损失，与这些损失相比，拖欠的49万余元的房租显然数额较小，展鹏公司给鑫农源公司造成的损失更大，也可以说明鑫农源公司并非故意拖欠房租。证据二为物业费交费凭证，证明管理费保证金应当一并抵扣作为租金或者违约金，鑫农源公司物业费已经交至2019年6月底，并不拖欠物业管理费；在双方于2019年5月25日解除合同后，最迟在2019年6月3日锁门以后的管理费应当由展鹏公司自行交纳，原来鑫农源公司交纳的管理费保证金，应当一并作出处理，但是一审判决，遗漏了该笔管理费保证金。证人薛某出庭作证称，其是鑫农源公司的副总裁，劳动合同是与永新华韵公司签订的，在沟通过程中SOHO说合同是制式的，无法更改，所以在签订合同过程中没有对合同进行更改，一共拖欠展鹏公司两个月房租，展鹏公司觉得押金快扣完了，就锁了门，锁门之后，我们就无法进入，向房屋的实际使用者支付了高额的违约金。对于证据一，展鹏公司认为鑫农源公司并非该案当事人，其与案外人之间的争议与本案没有任何关联，更与展鹏公司无关，其损失应当自行承担。对于证据二，展鹏公司认为证据清晰显示收款人并非展鹏公司，展鹏公司也没有收取过相关费用，也并非物业公司，即使存在相关争议也不是本案应当审理的范围。对于证人证言，展鹏公司认为永新华韵公司与鑫农源公司是关联公司，鑫农源公司在一审中也承认过，而且通过证人的身份转换也能看出，薛某详细的陈述了当时鑫农源公司承担案涉地块的商业规划，充分证实了鑫农源公司是基于详尽的考虑，不存在签署格式合同的情形；展鹏公司一审提交的证据可以证明鑫农源公司长期处于不断拖欠租金的状态，催的时候就交一点；展鹏公司一直催促鑫农源公司搬离或者支付租金，但是鑫农源公司并未处理；鑫农源公司在另一个案件中承认其在商铺中也有上锁，充分证明展鹏公司没有占用房屋，鑫农源公司对房屋依然享有控制权；薛某是本案争议地块的负责人，其证言具有较强的倾向性，不应当采信。本院认为：展鹏公司、鑫农源公司签订的涉案《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鑫农源公司上诉主张该合同中双方权利义务严重不对等、显失公平，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。鑫农源公司欠付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院考虑合同已履行时间、交接情况、当事人过错程度及展鹏公司因鑫农源公司违约造成的损失等因素，对违约金数额依法进行确定，并无不当。鑫农源公司上诉主张一审法院酌定违约金显失公平，依据不足，本院不予支持。鑫农源公司未依约支付租金，应支付拖欠租金的滞纳金，一审法院依法酌定滞纳金，亦无不妥。鑫农源公司租金交纳至2019年3月31日，此后未交纳租金，展鹏公司依据合同约定向鑫农源公司发出《解除函》，一审法院确认鑫农源公司收到解除函的2019年5月25日为合同解除日，本院对此不持异议。合同解除后至2019年7月31日，鑫农源公司仍占有使用涉案租赁房屋，鑫农源公司应支付相应占用期间的房屋使用费。展鹏公司在占用期间存在锁门的行为，致使鑫农源公司无法正常使用涉案房屋，一审法院参照合同约定并综合本案实际情况酌定房屋使用费的数额，并无不当。保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的金钱，其目的在于保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害，可以以此费用据实支付。鑫农源公司向展鹏公司交纳了租金保证金，一审法院将租金保证金用于抵扣鑫农源公司的欠付租金及违约金，并无不当。至于鑫农源公司上诉主张管理费保证金应予抵扣后返还，因管理费保证金系向案外人交纳，且在本案中并未一并处理，鑫农源公司可另行主张权利。鑫农源公司二审中提交的证据和证人证言均不能证明其上诉主张，本院不予采信。鑫农源公司的上诉理由均不成立，本院不予采信。综上所述，鑫农源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12736元，由北京鑫农源房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年四月六日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁