辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终346号上诉人（原审被告）：刘宏升，1973年3月2日出生，住。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地白塔区解放路12625号。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。上诉人刘宏升因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘宏升，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司委托诉讼代理人刘恩远、李月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宏升上诉请求：1、依法撤销（2020）辽1002民初2665号辽阳市白塔区人民法院民事判决书；2、依法改判或者发回白塔区人民法院重新审理；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。（一）上诉人和富虹物业不属于物业和业主的关系，因为富虹物业自从2014年以来，没有和业主委员会及业主签订任何服务合同，所以不属于物业和业主的关系。（二）富虹物业未经业主大会半数以上业主同意，擅自提高物业费（物业费从0.8元涨到1.2元，涨幅高达50%），业主多次找富虹物业交涉，富虹物业不予理睬。富虹物业收取的物业费、停车费、广告费等相关费用远远高于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。例如，经上诉人调查部分保洁员，她们每个月工资1,750元，富虹物业每年用保洁员在26-49人期间波动，按最多的人数估算一年的费用也就是100万元左右，再加上其他人员的费用100万元，人工费仅仅用200万左右；而用于维护保养整体物业设施的费用更加少的可怜，造成园区脏乱差，公共设施损坏不及时修复，园区路面特别是楼前、车库前路面破损、路灯损坏不亮、绿地无草漏黄土、冬季不清扫楼前楼后路面积雪……，这些情况在答辩人居住的富虹阳光尊邸二期尤为严重。富虹物业每年收取的物业费、停车费、广告费等费用以及侵占公共区域收益，占用业主共有的道路或者其它场地收取停车费的具体情况至今未能如实公布，据广大业主初步估算富虹物业如果按照每平0.8元收取物业费，完全可以支付整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。富虹物业擅自提高物业费，釆用安排人堵塞单元门钥匙孔，破坏公共设施等各种手段欺诈业主，逼迫广大业主交纳违规的物业费行为，严重侵害了广大业主的利益。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。富虹物业公司在一审中拿不出具体的物业服务合同，并且在白塔区的物业管理部门也查询不到应当备案的相关合同；未提供何时何地何种形式，参加人员，有多少人同意涨价等业主大会材料证明；未举证证明其已向答辩人等业主提供了符合合同约定及行业标准的各项物业服务，如提供了什么样的服务、服务质量、业主评价、公共用地现状、物业收费法律依据及审批手续等，现富虹物业未能举证就要求上诉人等业主支付物业服务费既不符合证明标准，又不能充分证明事实，故应承提举证不能的法律后果。二、一审判决的依据错误且与判决结果相矛盾（一）一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。事实是，业主委员会与富虹物业根本就没有签订物业合同，富虹物业公司在一审中拿不出具体的物业服务合同，未向法院和上诉人提供物业服务合同等相关证据，并且在白塔区的物业管理部门也查询不到应当备案的相关合同。（二）一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。事实是，上诉人有正当理由拒绝交纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。（三）一审法院判决，依据的《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条分别规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。事实是，富虹物业公司在一审中拿不出具体的物业服务合同，未向法院和上诉人提供物业服务合同等相关证据，根本原因是业主委员会没有与富虹物业就服务内容签订合同，所以也谈不上“按照约定全面履行自己的义务”。三、一审法院判决适用法律错误。国家立法的目的是规范社会行为的准则，判别是非的标准。富虹物业公司违反国家法律擅自提高物业费，这一违法行为不能得到肯定，如果社会上的都效仿此行为，那法律的尊严如何捍卫，法律的权威如何维护，公民的合法权益如何得到保障。这一违法行为与党的依法治国，建立法治国家相抵触。由于一审法院认定事实错误，判决理由错误且与判决结果互相矛盾，从而很自然地适用法律错误。综上所述，一审法院判决认定事实错误、判决理由错误且与判决结果互相矛盾、适用法律错误，为维护法律权威，依法应当予以撤销。庭审中上诉人补充上诉意见，主要没有与业主委员会签订合同，2016年涨价没有召开业主委员会不合法。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，答辩人与被答辩人间建立了物业服务合同关系。被答辩人与辽阳捷诚物业服务有限公司在入住之初签订了物业服务合同。2014年7月，捷诚公司的权利义务由富虹物业公司承接。虽然业主委员会或被答辩人与答辩人间并未签订书面合同，但答辩人作为富虹园区唯一的物业服务企业，提供了物业服务，富虹园区的业主接受了服务，并从2014年开始向答辩人支付物业费，以行为表示了对物业服务合同的认可。绝大多数业主及业主委员会对合同的认可，对全体业主有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法典》第九百四十条、《物业管理条例》第二十六条、《辽阳市物业管理办法》第三十二条的规定，在富虹社区的业主的大会未依法定程序解除与富虹公司的合同、选聘其他物业服务企业之前，富虹公司与全体业主的物业服务合同关系是合法有效的，被答辩人主张与答辩人没有物业服务关系没有事实与法律依据。其次，答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。第三、答辩人已经履行了主要合同义务，被答辩人应及时足额支付物业费。第四、被答辩人关于广告收入、停车费收益账目公开的要求与答辩人追索物业费不是同一法律关系，并非合理的抗辩事由。综上，望法院依法裁判，维护答辩人的合法权益。就上诉人提出的房屋质量问题，与物业服务合同并非同一法律关系，如确有问题，上诉人可以另行提起诉讼。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告与被告属于物业和业主关系，被告无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。综上，1、依法判定被告交纳所欠的2016.1.1-2020.9.30物业费8521.96元；2、请求人民法院判令被告支付所欠物业费8521.96元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。刘宏升一审辩称：一、原告未依约履行合同及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，实施侵犯业主合法权利的行为。因为原告不履行物业服务合同服务责任，不履行义务在先，我有权使用“同时履行抗辩权”。1、原告从未出示过书面物业服务合同。原告（即富虹物业）没有与我签订物业服务合同。小区业主和物业公司应签订物业服务合同，物业公司要根据合同提供相应的服务，而业主按规定缴纳物业费。但我截至今日都未曾收到过物业合同。而且据其他已经开庭的业主反映白塔区物业管理办公室在2018年之后，业主委员会和富虹物业公司签订的聘用合同没有备案，即没有合法合同。2、业主委员会成立不规范。业主委员会并没有通过选举产生。国务院令第666号颁布的物业管理条例中规定业主有权选举业主委员会成员，并享有选举权，但我并未得到相应权利。辽宁物业管理条例实施细则中规定制定首届业主委员会委员，候补委员，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。我并未看到过相关公告，原告一直不出示业主委员会是否和物业公司签订合同的相关证据。原告在之前与其他业主出庭时提及的所谓的业主委员会于2018年才成立，2016、2017两年属于无业主委员会的混乱状态，即富虹物业所指出的2016年的物业费是业主委员会通过的是无稽之谈。3、原告擅自提高收费标准。《辽宁物业管理条例实施细则》第二十四条规定，业主大会会议讨论决定物业服务收费方案。第二十五条规定，决定前应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，才能调整物业服务费。物业公司的收费标准需要经过当地物业部门的批准，如果物业公司的物业收费标准没有获得相关部门的批准，那么业主有权拒缴物业费。物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整服务收费标准，确需调整的，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案，拟调价理由，成本变动情况等相关资料。如果物业公司擅自提高物业费收费标准，那么业主可拒缴超出标准的物业费。原告未经过业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自提高收费标准（物业费从0.8元涨到1.2元，涨幅高达50%），并拒绝收取我按照原约定金额缴纳的物业费，造成我无法得到门禁卡、有家难回。相关行政部门已经多次针对原告擅自提高收费标准等问题进行答复，辽宁政务服务网曾回复经社区咨询当时业主委员会，业主委员会表示从未和物业签过合同，也并没有同意物业费涨价。原告在之前与其他业主出庭时提到的所谓收费率达到96%左右，我认为不可信，请书面出示富虹总户数的数目，已签名住户数目及名单。而且存在业主因正常生活权利受到侵犯被迫缴纳物业费的情况，如高层业主不缴纳物业费无法使用电梯，多层业主被堵塞单元门钥匙孔数月导致无法正常回家。其中通过微信群富虹业主群的聊天记录就可以证明业主对物业服务极其不满。已有多名业主向辽宁政务服务网，民心网等平台进行投诉，近几日单元楼门仍张贴着武圣街道办事处根据区政府领导关于《白塔区关于调整处理富虹物业小区相关问题的工作方案》的调查通知，都足以说明富虹物业的种种不作为。4、原告服务差。我及另案诉讼的业主能够证明原告服务差。富虹四期内经常停水，五期内经常停电，严重影响业主正常生活。小区脏乱差，公共设施损坏不及时修复，造成园区路面特别是楼前、车库前路面破损、路灯损坏不亮、绿地无草漏黄土、冬季不清扫楼前楼后路面积雪，我所住房屋内墙面严重渗水导致起皮，窗户关闭不严导致漏雨，这些情况在我居住的富虹阳光尊邸二期尤为严重。5、原告管理混乱。原告为了挪动小区内存放自行车的公共铁栅栏，在不通知我情况下，把我的自行车链锁擅自暴力掐断，险些造成我的自行车丢失。6、原告为达强制收费目的不择手段。原告采用安排人堵塞单元门钥匙孔，破坏公共设施等各种手段欺诈业主，侵害业主权益。7、原告侵占公共区域收益。业主应有知情权，物业应该向业主公示：物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容，服务标准，收费依据，计费起始时间价格，举报电话，及小区公共部位、公共设备设施的收益明细，收费依据，收费标准，收支明细，相关部门的检查。原告侵占本应归全体业主所有的停车费、广告费等收入。原告乱画停车位，乱张贴广告，园区里的停车费、广告费等业主应该得到收益被截留，账目不透明，巧立名目乱花钱。占用业主共有的道路或者其它场地收取停车费的具体情况未能如实公布；广告收入也未公开，造成业主无法监督。这些收益归全体业主所有，物业只是代为收取，应交由全体业主共同分配，对于原告侵占的收益，应用物业费抵扣相应的收益。上述事实，我提供照片、有关部门答复文件等相关材料予以证明。因为原告不履行义务在先，我依法使用“同时履行抗辩权”。二、我能够证明原告未依约履行合同，现原告未提供证据反驳，依法应承提举证不能的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告主张我支付物业服务费，应举证证明业主委员会与其签订的聘用合同及提高物业费所召开的业主大会的证明，提供何时何地何种形式，参加人员，有多少人同意涨价等业主大会材料证明；并举证证明其已向我等业主提供了符合合同约定及行业标准的各项物业服务，如提供了什么样的服务、服务质量、业主评价、公共用地现状、物业收费法律依据及审批手续等，现原告未能举证就要求我等业主支付物业服务费既不符合证明标准，又不能充分证明事实，故应承担举证不能的法律后果。三、我既未接到业主委员会催费通知，又不存在违反物业服务合同约定事实。截至目前，业主委员会从未督促我限期交纳物业服务费，《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳；业主逾期三个月不交纳物业服务费，物业服务企业应当通过法律途径追缴，不得对业主实施断电、断水等任何影响业主生活的行为，由此对业主造成损失的，应当给予赔偿。结合本案，原告未经业主委员会督促程序，不认真了解事情原本，不倾听业主意见，单方认为我欠费即将我起诉至法院不符合程序规定，增加诉累。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”等规定，原告未经过业主大会及业主委员会同意，擅自提高物业费，违反物业服务合同约定，实施影响业主生活的行为，且不能证明已按合同约定、行业规范标准履行合同，不能证明其诉讼主张，故请贵院依法驳回其诉讼请求。一审法院认定事实：被告刘宏升系富虹阳光尊邸二期59幢东2单元2-202房屋的业主，房屋面积124.59㎡。被告与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告辽阳富虹物业服务有限公司承接。2015年9月2日，原告辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后原告辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。所确认的上述事实有原告辽阳富虹物业服务有限公司提供的商品房买卖合同、收据、情况说明、公告照片，被告刘宏升提供的照片、省8890平台答复材料及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：被告刘宏升与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，原告辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告辽阳富虹物业服务有限公司为被告刘宏升所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现被告刘宏升拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。故原告辽阳富虹物业服务有限公司主张被告刘宏升给付2016年1月1日至2020年9年30日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，予以支持。原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从被告刘宏升庭审中提供的证据看，原告提供的物业服务确实存在不够到位之处。原告主张资金占用损失，因其未提供证据证明原、被告双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张不予支持。关于被告主张原告服务不到位，对其造成损失而拒绝缴纳物业费的抗辩，被告可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：被告刘宏升给付原告辽阳富虹物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年9年30日的物业管理费8521.96元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘宏升负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为刘宏升所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。上诉人刘宏升拖欠物业费用，被上诉人要求上诉人交纳物业费，并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元/平，其不应按该标准支付物业费一节，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。上诉人上诉主张被上诉人对物业设施维护不到位、占有业主共有道路、收取费用去向等问题，可通过业主委员会主张权利。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人刘宏升承担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二一年四月十三日法官助理姜文瀚书记员任玥