新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   执 行 裁 定 书   (2021)新0106执异22号   案外人：苏浩鹏，男，1995年10月2日出生，汉族，新疆医科大学在读研究生，住新疆五家渠市。   委托诉讼代理人：贾金辉（系苏浩鹏母亲），女，住新疆五家渠市。   申请人：肖婷婷，女，1988年2月13日出生，达斡尔族，无固定职业，住乌鲁木齐经济技术区。   委托诉讼代理人：孙本红，天山区国信法律服务所法律工作者。   被申请人：张峰，男，1982年10月10日出生，汉族，个体工商户，住新疆托里县，   在申请人肖婷婷与被申请人张峰诉前财产保全纠纷一案中，本院查封了被申请人张峰名下房产，案外人苏浩鹏于2021年4月6日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会。案外人苏浩鹏委托诉讼代理人贾金辉，申请人肖婷婷委托诉讼代理人孙本红，被申请人张峰参加听证。本案现已审查终结。   案外人苏浩鹏称，请求解除对被执行人张峰名下位于乌鲁木齐经济技术开发区澎湖路238号乌鲁木齐经开万达广场xxx楼xxx室的查封。事实和理由：2019年11月28日，案外人通过21世纪房产中介与张峰签定乌鲁木齐市房屋买卖合同，以1285000元购买张峰位于乌鲁木齐经济技术开发区澎湖路238号乌鲁木齐经开万达广场xxx楼xxx室的住宅一套，12月1日办理了房屋交接手续。因该房屋尚有银行按揭款500000元未偿还，约定由案外人支付张峰500000元用以清偿银行按揭尾款，清偿后再由案外人以商业按揭方式购买此房，剩余房款待过户后由银行支付给张峰。因张峰将案外人支付的500000元首付款挪作他用，导致合同无法正常进行。2020年7月10日，张峰通过21世纪房产中介与案外人签定房屋买卖补充协议，承诺在8月1日前将银行贷款结清，并于9月10日出具承诺书，承诺如与他人有债权债务纠纷，都不会牵涉此次房屋交易，期间未提房屋被查封的事实。后与房产中介多次催促张峰履行贷款结清义务未果，无奈案外人准备自筹资金办理解押，调档后才发现房屋已被乌鲁木齐市头屯河区人民法院查封，不能办理过户。申请人肖婷婷与被申请人张峰是多年朋友，他们之间的债权债务也已多年，期间肖婷婷并未起诉张峰。而肖婷婷在得知房屋出卖给案外人后申请法院保全该房屋并起诉张峰，明显属于恶意诉讼，导致案外人与张峰的合同无法正常履行，现依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定请求法院解除对房屋的查封。   申请人肖婷婷称，2020年4月25日，申请人请求对被申请人张峰价值575000元的财产进行诉前财产保全，法院于2020年5月9日在乌鲁木齐市不动产登记中心将张峰名下位于乌鲁木齐经济技术开发区澎湖路238号乌鲁木齐经开万达广场xxx楼xxx室不动产查封。申请人与被申请人张峰之间的民间借贷纠纷案件在法院主持下双方达成调解，法院于2020年7月10日作出（2020）新0106民初1925号民事调解书，确认张峰向肖婷婷给付款项604191.98元，该调解书已生效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对执行标的权属判断确立了“形式审查为主，实质审查为辅”的原则，肖婷婷作为债权人申请法院对债务人张峰名下房产申请保全，法院据此对房产进行查封合法正确无可非议。虽然案外人与张峰签订了房屋买卖合同，但未向登记部门申请预告登记，案外人未依法取得房产权利，亦未支付所购房产的全部款项，仅以实际占有为由请求法院解除查封不能成立，请求法院予以驳回。   被申请人张峰称，肖婷婷与我属于债权关系，她申请诉前财产保全我并不知情。而我与案外人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，我支持案外人解除查封的异议请求。   本院查明，2019年11月28日，张峰（甲方、卖房房主）、苏浩鹏（乙方、买方）、21世纪不动产万达店（居间方）签定《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定苏浩鹏购买张峰名下位于乌鲁木齐经济技术开发区澎湖路238号乌鲁木齐经开万达广场xxx楼xxx室商品房一套（以下简称案涉房产），用途住宅，面积124.56平米，总价款1285000元。苏浩鹏应在合同签订当日支付定金30000元，履行后即转为房款。在合同签订3日内直接支付张峰首付款500000元，余款785000元通过银行商业贷款方式支付。同时通过手写方式约定：“甲方收到乙方首付款500000元后60个工作日内负责结清银行贷款并配合买方办理按揭贷款手续，甲方保证此房除银行以外再无任何债务债务买卖纠纷”。对交房约定：“甲方收到乙方首付款后结清历史欠费并将房屋交付给乙方”。合同签订当日苏浩鹏支付定金30000元。11月29日、12月2日苏浩鹏通过银行转账向张峰支付450000元、50000元。案涉房产查询结果显示，案涉房产抵押人为张峰，抵押权人为昆仑银行股份有限公司乌鲁木齐分行，抵押方式为一般抵押，债权数额为554000元，债权履行起止时间2015年8月27日至2047年8月27日。2019年12月张峰收到首付款后将案涉房产交付苏浩鹏占有使用，但始终未办理案涉房屋的解押手续。经案外人苏浩鹏和居间方多次催促，2020年7月10日三方又签订《房屋买卖补充协议》，约定：张峰在协议签订后21日内还清银行剩余贷款，如不能按时还清导致合同仍不能正常履行的，张峰应向苏浩鹏赔偿违约金为每日300元，直至张峰结清银行剩余贷款当日为止。9月10日张峰出具承诺书，承诺：所出卖的房产除银行贷款余额以外，无任何其他债权债务纠纷，如与他人有债权债务纠纷，保证不会牵涉此处房产。   另查明，肖婷婷因张峰2017年10月10日向其借款500000元未能在2018年5月10日按期归还为由，于2020年4月25日向本院申请诉前财产保全，要求保全张峰价值575000元的资产，本院于5月9日依法查封案涉房产（不动产权证号：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号）。后肖婷婷与张峰之间的民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方自愿达成协议，张峰给付肖婷婷款项共计604191.98元，于2020年9月30日前支付200000元，12月30日前支付100000元，2021年5月30日前支付100000元，剩余款项204191.98元于2021年9月30日前付清；如有一期逾期支付，肖婷婷有权就剩余未付款项一并向法院强制执行。本院于2020年7月10日作出（2020）新0106民初1925号民事调解书对上述协议予以确认，调解书已生效。   本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案中，案外人苏浩鹏与被申请人张峰签订《房屋买卖合同》的时间是2019年11月28日，该合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。案外人苏浩鹏在合同签订后的2019年11月29日、12月2日按约向张峰支付首付款500000元，张峰收到首付款后于2019年12月将案涉房屋交付案外人苏浩鹏占有使用至今，而案涉房屋的查封时间为2020年5月9日，案外人苏浩鹏符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。《房屋买卖合同》约定，案外人苏浩鹏对剩余房款是通过银行商业贷款方式支付，而此种方式支付的前提是张峰要将案涉房产的贷款结清并办理解押，但张峰未按约定结清贷款并办理解押手续，导致案外人苏浩鹏的剩余房款无法通过办理商业贷款的方式支付，也就谈不上案外人苏浩鹏按照人民法院的要求交付执行，更谈不上对案涉房产办理过户登记。因此，案涉房产虽然未变更至案外人苏浩鹏名下，但未办理过户登记不是案外人苏浩鹏原因所致，案外人苏浩鹏对此并无过错。综上，本院认为案外人苏浩鹏异议请求及理由依法能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：   解除对登记在被申请人张峰名下位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）澎湖路238号乌鲁木齐经开万达广场xxx楼xxx室房屋一套[不动产权证号：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号]的查封措施。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   王在江   人民 陪 审员   职秀娥   人民 陪 审员   宋玉兰   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 一 日   书  记  员   巴 燕