湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初1949号原告：武汉东湖高地物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号。法定代表人：田佐平，该公司CEO。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。原告：武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司，住所地：武汉市汉阳区翠微横路16号翠微新城（一期）内物业用房。负责人：肖新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。被告：张毅，男，1968年6月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称“东湖高地物业公司”）、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司（以下简称“东湖高地物业公司汉阳分公司”）与被告张毅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司的共同委托诉讼代理人李宁，被告张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主（或业主委员会）签订物业服务合同的时间：2014年5月23日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，后双方签订《翠微新城1-3期小区物业服务合同（续签协议）》将合同期限顺延到2015年6月1日至2016年5月31日；2016年6月，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止；2018年6月1日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。二、物业公司服务的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区翠微横路18号翠微新城1-3期小区。三、被告房产位置及面积：翠微新城小区二期XX栋XX单元XX室，面积为168.78平方米。四、被告物业费缴纳标准：2014年6月1日至2016年5月31日期间每月每平方米0.70元，每月应缴118.146元；2016年6月1日至2018年12月31日期间每月每平方米1元，每月应缴168.78元。五、欠缴物业费的时间及金额：本案中张毅欠缴的物业费的期间为2014年6月1日至2018年12月31日。从2014年6月1日至2018年12月31日共55个月，共计8,067.68元。被告张毅辩称：小区东门岗亭未按照原有规划设置，严重干扰生活；公共通道被一楼住户长期私自占用，物业公司未进行管理；东、西两侧房间漏水，多次向物业反映未解决；在未规划停车位的位置设置停车位，影响出行安全；物业公司未通过物价局私自对小区物业费进行涨价。六、合同约定的物业费缴纳方式：按季度缴纳物业费，每季度第一个月内履行缴纳义务。七、物业公司是否对物业费进行催收：已催收。八、原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年6月1日至2018年12月31日的物业费8,035.90元，违约金712.70元，共计8,748.60元；2、案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。以上事项中，双方争议的主要问题为张毅主张小区东门岗亭未按照原有规划设置，严重干扰生活；公共通道被一楼住户长期私自占用，物业公司未进行管理；东、西两侧房间漏水，多次向物业反映未解决；在未规划停车位的位置设置停车位，影响出行安全；物业公司未通过物价局私自对小区物业费进行涨价；故张毅拒缴物业费，其他事项双方无争议。本院认为，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《武汉市物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订的《武汉市物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对张毅具有约束力。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司按约履行了物业管理服务的义务，张毅应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。故张毅应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业费6,886.22元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,181.46元。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司主张张毅支付物业费8,035.90元，系对其民事权益的自由处分，本院予以照准，故张毅应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业费6,886.22元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,149.68元。张毅辩称的小区东门岗亭未按照原有规划设置严重干扰生活的问题，物业公司陈述该岗亭系开发商所设，迁移需经业主大会投票后确定。考虑到该岗亭系为满足该小区全体业主安全管理之需求所设，目的系保障全体小区业主的公共利益，临近岗亭居住的业主应当对该岗亭所产生的不适影响适当容忍，物业公司亦应当加强对该岗亭及岗亭工作人员的管理，降低对业主造成的不利影响。张毅辩称的公共通道被一楼住户长期私自占用，物业公司未进行管理的问题，应当认定为物业公司在提供物业服务的过程中存在的瑕疵。张毅辩称的东、西两侧房间漏水，多次向物业反映未解决的问题，物业公司陈述张毅房屋2016年之后才进行登记，2016年登记漏水的房屋正在向业委会申请维修基金维修，物业公司已履行了其沟通协调的义务。张毅辩称的物业公司在未规划停车位的位置设置停车位，影响出行安全的问题，其未提交证据予以证明，本院不予采信。张毅辩称的物业公司未通过物价局私自对小区物业费进行涨价的问题，该小区的物业费系业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中所约定的收费标准，业主委员会代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会的决定对业主具有约束力，且2016年6月变更物业费收费标准的该份《武汉市物业服务合同》经汉阳区房管局备案。故张毅的该辩称意见，本院不予采纳。鉴于东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司在履行合同义务中存在瑕疵，本院酌定免除张毅支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，应当加强管理，履行安全防范的责任。对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告张毅向原告武汉东湖高地物业管理有限公司支付从2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业费6,886.22元，向原告武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司支付从2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,149.68元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张毅负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年四月八日法官助理伊雅茜书记员李杰