贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终235号 上诉人（原审被告）：贵州桐达房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区铜兴大道200号。 法定代表人：欧诗明，系公司总经理。 被上诉人（原审原告）：陈君，女，1969年12月5日出生，土家族，住贵州省江口县。 被上诉人（原审原告）：陈玢睿，女，1998年1月5日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审原告）：刘锎仙，女，1966年2月27日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇，贵州同康律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：龚海，贵州同康律师事务所律师。 上诉人贵州桐达房地产开发有限公司（以下简称桐达房开公司）与被上诉人陈君、陈玢睿、刘锎仙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桐达房开公司上诉请求:1.撤销一审判决主文第三项关于支付利息的判项（即分别从2017年2月24日起以600,000元为基数，从2017年3月4日起以400,000元为基数，从2017年7月19日起以2,500,000为基数，从2018年3月5日起以3,500,000为基数，从2018年11月8日起以2,797,000元为基数，从2018年11月19日起以203,000元为基数，从2018年11月23日起以121,976元为基数均按照年利率18%支付至每笔款项付清之日止）；2.上诉费由陈君、陈玢睿、刘锎仙承担。事实和理由：1.《预留协议书》和《认购协议书中》第四条第3项均明确约定：在未签订商品房买卖合同前，如因国家行政管理及政策因素或不可抗力导致甲方（上诉人桐达房开公司）不能履行合同，甲方应无息返还乙方（被上诉人刘锎仙、陈玢睿、陈君）认购金，认购书即时终止。本案所涉合同不能履行的原因属于约定的情形，故桐达房开公司不应支付刘锎仙、陈玢睿、陈君利息；2.即使桐达房开公司要支付刘锎仙、陈玢睿、陈君适当的利息，一审判决支持利息的标准也不当。首先，刘锎仙、陈玢睿、陈君一审诉请是按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，一审法院对此诉请置之不顾，另行确定高于刘锎仙、陈玢睿、陈君诉请的利率标准，违背了不告不理的原则；其次，2019年8月20日前，是由中国人民银行公布同期贷款利息，本案支付款项时间均发生在2019年8月之前，刘锎仙、陈玢睿、陈君主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息是可行的；再次，一审法院对利息标准的说理不充分，仅仅是结合当事人的过错程度，根据诚实信用原则综合认定，未说明判决支持18%年利率的来源。就算一审参照民间借贷司法解释的规定，按全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，利率最高的是4.25%*4=17%，最低的是3.85%*4=15.4%，均得不出年利率18%的结论。而且本案的法律关系并非民间借贷，双方也未约定同期贷款四倍利率，故不能按照一年期贷款市场报价利率四倍计算，应参照一年期贷款市场报价利率计算利息。 陈君、陈玢睿、刘锎仙未作二审答辩。 陈君、陈玢睿、刘锎仙向一审法院起诉请求:1.确认陈君、陈玢睿、刘锎仙与桐达房开公司于2017年7月19日签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》无效；2.判令桐达房开公司返还已付购房款10,121,976元，并赔偿一倍已付购房款10,121,976元，合计20,243,952元；3.判令桐达房开公司支付陈君、陈玢睿、刘锎仙利息353,246元，并自2018年11月24日起，以已付购房款10,121,976元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息直至已付购房款清偿完毕之日止；4.案件受理费、保全费由桐达房开公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月24日，桐达房开公司(甲方)与刘锎仙、陈君作(乙方)签订《桐达山韵9号地块幼儿园预留协议书》，主要约定：一、认购物业：乙方决定预留甲方开发的“桐达山韵”项目9号地块幼儿园（位置为9号地块市直机关团购房所在区域）。建筑面积根据乙方要求暂定约为3600㎡。建面面积、单价及空地使用面积待定，待甲方报规之后确定，乙方有权选择继续认购或者放弃，甲方无条件退还预留款。（最终面积以签订《商品房买卖合同》时国土资源及房屋管理局竣工测绘面积为准）；二、预留金：1.乙方自愿订购该物业，并在本预留书签订时向甲方交纳幼儿园预留金1,000,000元，其中2017年2月24日付60,000元，2月26日补足1,000,000元；三、付款方式：乙方承诺待9号地块项目规划方案报批通过以后，确定继续认购，再付1,000,000元，取得预售资格后7天内签约并支付按所购物业总额的50%，所购物业主体结构封顶后付清所有尾款；四、双方权利义务：1.乙方须在接到房开公司电话或短信通知后七日内，携带本预留书、预收款收据、有效的身份证原件到“桐达山韵”现场销售中心查阅项目规划方案并补足相应预付款，待所购物业取得预售许可证后，七日内签署《商品房认购协议书》。乙方未在上述期限内签订《商品房认购协议书》的，甲方有权单方面解除认购协议，将该房源打开另行销售，客户所交纳认购款无息返还。在乙方签订《认购书》后，甲方在上述期限内，未经乙方同意，不得擅自将乙方认购物业另行销售；2.在未签订《商品房买卖合同》前，如因国家行政管理及政策因素或不可抗力导致甲方不能履行合同，甲方应无息返还乙方认购金，认购书即时终止；3.甲方承诺在报规及修建过程中参与乙方的具体需求和用途下进行，并在交房时达到消防验收标准；五、其他约定：1.甲、乙双方在签订《商品房认购协议书》后，此《预留协议书》自行终止，并由甲方收回：甲、乙双方转为履行双方签订的《商品房认购协议书》之后权利义务。2017年7月19日，桐达房开公司（甲方）与刘锎仙、陈忧仙、陈君（乙方）签订《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》，约定：一、认购物业：乙方现决定认购甲方开发的“桐达果岭”项目一期幼儿园，建筑面积约为3728.29㎡，单价2,700元/㎡，总房款为10,066,383元（最终建筑面积及总房款以签订《商品房买卖合同》时国土资源及房屋管理局竣工测绘面积为准），以下简称该物业；二、认购金：1.乙方自愿认购该物业，并在本认购书签订时向甲方交纳幼儿园认购金350,000元；2.双方签订《商品房买卖合同》甲乙双方按照“贵州省住房与城乡建设厅”审核通过的《商品房买卖合同》的约定各自履行权利和义务；三、付款方式：1.双方约定乙方采用分期付款方式，在2017年7月19日签订认购书时付足3,500,000元，在2018年2月28日前再付3,500,000元，余款于2018年10月31日前全部付清；四、双方权利义务：1.签约时间以接到房开公司电话或短信通知后的七日内为准，乙方携带认购协议、认购款收据、有效的身份证原件到“桐达山韵”现场销售中心按协议约定交足相应款项，双方签订《商品房买卖合同》，乙方没有在上述期限内签订《商品房买卖合同》的，甲方有权单方面解除认购协议，将该房源打开另行销售，客户按总房款的10%承担违约金；2.在乙方签订本认购书后，甲方在未通知乙方签订《商品房买卖合同》前，未经乙方同意，甲方不得擅自将乙方认购物业另行销售；3.在未签订《商品房买卖合同》前，如因国家行政管理及政策因素或不可抗力导致甲方不能履行合同，甲方应无息返还乙方认购金，认购书即时终止；4.甲方承诺在报规及修建过程中参考乙方的具体需求和用途下进行；五、其他约定：1.甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》后，此《认购协议书》自行终止，并由甲方收回；甲、乙双方转为履行双方所签订《商品房买卖》之权利义务；2.本认购书乙方所填写的联络地址及联络电话为确认的通知地址及电话，如有误或变更，乙方应以书面形式告知甲方，若乙方未书面告之或提供情况不真实而引发的有关事宜，由乙方承担一切责任；3.乙方签订认购协议确认的购买主体，未经房开公司同意不得办理转让及更名手续；3.本预留协议书一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。陈忧仙与陈玢睿系堂姐妹关系，该认购协议书系陈忧仙接受陈玢睿口头委托签订。合同日期为“2017年7月19日”的刘锎仙、陈玢睿、陈君与桐达房开公司作为甲乙方签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》实际系双方于2018年11月8日补签，且该协议书中“陈玢睿”的签名是陈君接受陈玢睿口头委托代书写，内容与2017年7月19日桐达房开公司与刘锎仙、陈忧仙、陈君作为甲乙方签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》内容一致。上述两份《商品房认购协议书》的签订，桐达房开公司均未告知买受人案涉幼儿园未取得预售许可证。2018年11月20日，刘锎仙、陈玢睿、陈君与桐达房开公司签订《补充协议》，约定：桐达果岭一期幼儿园（57#楼）预测面积3748.88㎡，出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该幼儿园。该补充协议中“陈玢睿”的签字系陈君代为签署。刘锎仙、陈玢睿、陈君分别于2017年2月24日、3月4日支付桐达房开公司预留金600,000元、400,000元，后分别于2017年7月19日支付房款2,500,000元、2018年3月5日支付房款3,500,000元、2018年11月8日支付房款2,797,000元、2018年11月19日支付房款203,000元、2018年11月23日支付房款121,976元，以上共计支付桐达房开公司购房款10,121,976元。另，2010年11月21日，国务院颁布的《关于当前发展学前教育的若干意见》（国发[2010]41号）、贵州省人民政府《关于加快发展学前教育的实施意见》（黔府发[2011]5号）、2019年4月18日，铜仁市人民政府公布的《铜仁市城镇小区配套幼儿园治理工作方案》中均说明城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。2016年10月28日，桐达房开与铜仁市国土资源局签署的《国有建设用地使用权出让合同》第十五条约定“出让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：（一）无。”2017年11月1日，《铜仁市城乡规划局关于桐达果岭项目修建性详细规划及建筑设计方案的规划备案通知》中将幼儿园作为公共教育设施作规划备案。案涉幼儿园在本案法庭辩论终结前未取得预售许可证。2020年6月22日，刘锎仙、陈玢睿、陈君申请诉前财产保全并支付保全费5,000元，一审法院作出（2020）黔0602执保203号执行裁定书，裁定：“一、冻结被申请人贵州桐达房地产开发有限公司名下银行存款20,500,000元；二、冻结期限为一年”。 一审法院认为，本案中2017年2月24日桐达房开公司与刘锎仙、陈君作为甲乙方签订的《桐达山韵9号地块幼儿园预留协议书》、2017年7月19日桐达房开公司与刘锎仙、陈忧仙、陈君作为甲乙方签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》、2018年11月8日桐达房开公司与刘锎仙、陈玢睿、陈君作为甲乙方补签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》、2018年11月20日刘锎仙、陈玢睿、陈君与桐达房开公司签订《补充协议》，上述四份协议中预留协议书虽然只是刘锎仙、陈君与桐达房开公司签订，但预留协议书只是预留性质，是向桐达房开公司表达预购意向的协议书，最终购买人应以双方之后签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》及《补充协议》为准，2017年7月19日的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》中甲方中的名字虽为“陈忧仙”，但结合庭审查实，陈玢睿、陈忧仙系堂姐妹关系，陈忧仙系接受陈玢睿的委托签订协议书。2018年11月8日的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》与2018年11月20日的《补充协议》中“陈玢睿”的签名均系陈君代为书写，故本案中应为刘锎仙、陈玢睿、陈君与桐达房开公司成立认购合同关系，三人的诉讼主体资格适格。对桐达房开公司提出本案原告主体资格不适格的抗辩，不予采信。关于合同效力问题，对2017年2月24日，桐达房开公司与刘锎仙、陈君签订的《桐达山韵9号地块幼儿园预留协议书》中约定“待所购物业取得预售许可证后，七日内签署《商品房认购协议书》”，而2017年7月19日，桐达房开公司与刘锎仙、陈忧仙、陈君签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》是在桐达房开公司未取得案涉幼儿园预售许可证的情形下签订，桐达房开公司在未将上述情况告知买受人的情形下与刘锎仙、陈忧仙、陈君签订《桐达果岭项目一期幼儿园认购书》，存在欺诈。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十四条第二款、第三款“一方存在欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定，该份《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》属于可撤销合同。根据《合同法》第七十五条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”之规定，刘锎仙、陈玢睿、陈君于2018年11月8日补签《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》，该协议书应为对2017年7月19日桐达房开公司与刘锎仙、陈忧仙、陈君签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》的撤销，故双方之间的合同关系应以2018年11月8日签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》认定为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》中对案涉房屋的建筑面积及总房款约定为以签订《商品房买卖合同》时国土资源及房屋管理局竣工测绘面积为准，而双方并未签订《商品房买卖合同》，该项应属约定不明，且协议书中对当事人住所、房屋基本状况、交付使用条件、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等均未作约定，该认购协议书不能认定为商品房买卖合同。另外，该份协议书是在桐达房开公司于2017年11月1日收到《铜仁市城乡规划局关于桐达果岭项目修建性详细规划及建筑设计方案的规划备案通知》将案涉幼儿园作为公共教育设施配建后，与刘锎仙、陈玢睿、陈君签订，损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条第一款第四项“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”之规定，应属无效合同。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对刘锎仙、陈玢睿、陈君主张要求返还已经支付的10,121,976元购房款，合法有据，予以支持。对刘锎仙、陈玢睿、陈君主张赔偿一倍已付购房款10,121,976元、支付利息353,246元，并自2018年11月24日起以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至已付购房款清偿完毕之日止的诉请，一审法院认为，桐达房开公司在明知案涉房屋属于公共教育配套设施情形下仍然与刘锎仙、陈玢睿、陈君签订认购协议书，且收取刘锎仙、陈玢睿、陈君的购房款，存在过错，结合当事人的过错程度、根据诚实信用原则，综合认定由桐达房开公司分别从2017年2月24日起以600,000元为基数，从2017年3月4日起以400,000元为基数，从2017年7月19日起以2,500,000元为基数，从2018年3月5日起以3,500,000元为基数，从2018年11月8日起以2,797,000元为基数，从2018年11月19日起以203,000元为基数，从2018年11月23日起以121,976元为基数均按照年利率18%支付至每笔款项付清之日止的利息。 一审法院据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、第七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、刘锎仙、陈玢睿、陈君与桐达房开公司于2017年7月19日签订的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》于2018年11月8日撤销；二、确认刘锎仙、陈玢睿、陈君与桐达房开公司于2018年11月8日补签的《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》无效；三、桐达房开公司于本判决生效之日起十日内返还陈君、陈玢睿、刘锎仙购房款10,121,976元，并分别从2017年2月24日起以600,000元为基数，从2017年3月4日起以400,000元为基数，从2017年7月19日起以2,500,000元为基数，从2018年3月5日起以3,500,000元为基数，从2018年11月8日起以2,797,000元为基数，从2018年11月19日起以203,000元为基数，从2018年11月23日起以121,976元为基数均按照年利率18%支付至每笔款项付清之日止的利息；四、驳回陈君、陈玢睿、刘锎仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取72,393元，刘锎仙、陈玢睿、陈君共同负担31,127元，桐达房开公司负担41,266元；保全费已收取5,000元，由桐达房开公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：桐达房开公司是否应支付刘锎仙、陈玢睿、陈君的利息；一审支持18%年利率的标准是否符合法律规定。 本院认为，刘锎仙等人与桐达房开公司分别于2017年2月24日、2017年7月19日、2018年11月8日签订《桐达山韵9号地块幼儿园预留协议书》《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》均属商品房预约合同，尚不构成商品房买卖合同，因而，对刘锎仙、陈玢睿、陈君主张一倍已付购房款的诉请，应不予支持。然而，桐达房开公司明知铜仁市城乡规划局已将案涉幼儿园作为公共教育设施配建，仍与刘锎仙、陈玢睿、陈君签订《桐达果岭项目一期幼儿园认购协议书》，损害社会公共利益，致双方签订的协议书无效，协议无效的过错责任完全在桐达房开公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，桐达房开公司应当赔偿刘锎仙、陈玢睿、陈君因协议无效所产生的损失。一审法院判决桐达房开公司支付刘锎仙、陈玢睿、陈君已付款18%年利率的利息，符合法律规定，并无不当；并且，刘锎仙、陈玢睿、陈君主张的赔偿金额实为“一倍已付款的赔偿和已付款同期贷款利率计算的利息”两部分之合，因而，一审判决确定的18%年利率标准，并未超过当事人的诉请范围。桐达房开公司上诉提出“其不应支付利息，一审判决支持利息的标准不当”的理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，桐达房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48,442元，由贵州桐达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 芳 审判员 唐正洪 审判员 向 前 二〇二一年四月七日 法官助理方芊 书记员吴慧