河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1381民初1008号原告：王玉翠，女，汉族，1979年3月9日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：曹俊峰，男，汉族，1974年11月5日出生，住邓州市。原告：刘祖新，男，汉族，1977年5月15日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：曹俊峰，男，汉族，1974年11月5日出生，住邓州市。被告：王晓锋，男，汉族，1972年8月6日出生，住邓州市，户籍所在地邓州市。被告：张静，女，汉族，1975年8月31日出生，住邓州市，户籍所在地邓州市。委托诉讼代理人：武钦定，河南三贤律师事务所律师。原告王玉翠、原告刘祖新与被告王晓锋、被告张静为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告王玉翠、原告刘祖新向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与被告王晓锋之间签订的房屋买卖合同；2、依法判令二被告退还购房款37万元及利息，并赔偿其装饰装修费用及损失9348元，支付其违约金7.4万元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年12月15日，原告刘祖新与被告王晓锋签订了购房协议书，后二原告将购房款37万元通过银行转账支付给被告王晓锋，被告王晓锋称其妻子张静也知道并同意出售房屋，亦承诺无纠纷。协议签订后，被告王晓锋将房屋钥匙交给二原告，二原告在对该房屋装修过程中，被告张静进行阻拦称不同意出售该房屋，原告将房款13万元打入被告张静的银行卡及微信，被告至今未将房产交付给原告，双方多次协商无法解决。被告王晓锋辩称，因为我们夫妻在银行有贷款、信用卡贷款以及高利贷，故2020年9月到12月一直在房地产中介网上挂着出售案涉房屋，其已经将房屋、钥匙及原来的购房协议交给原告，不同意解除合同，不同意支付违约金，其搬家就搬了一个月，其妻子张静也是知道这事，但妻子张静阻拦不让原告装修。其向法院提供的消费及还款记录均属于是有形的，还有很多像对儿女开支、家电等无形的都没有列具说出来，比如儿子和女儿每年至少3万元的开支，租房买家电等支出。因此，应该由我们夫妻两人共同承担还款责任。被告张静辩称，本案案涉房产属于小产权房产，被告王晓锋没有资格出卖房子，双方签订的房屋买卖合同无效，应当由王晓锋承担返还原告的购房款37万元及利息，合同无效的情况下不存在违约金。若合同有效但在解除合同的情况下，也是返还原物，但违约金过高，由法院酌情处理。因其一直不知情也没有参与，无论合同有效无效或合同被解除，对其均不产生效力，其也不应承担连带责任。装修费应当由原告恢复原状之后相互抵销，该债务不属于夫妻债务，根据民法典的规定，是否属于共同生活及共同经营期间的债务，应当由原告举证证明，其认为是原告与被告王晓锋一人签订合同，属恶意转移钱款，应当驳回原告对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将结合案情予以综合认定。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2020年12月15日，以被告王晓锋为甲方、原告刘祖新为乙方签订购房协议书，该协议书载明“卖房方（甲方）：王晓锋……，购房方（乙方）：刘祖新……甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：一、甲方自愿将其拥有独立产权的位于邓州文化路南段西侧，楼房两层，东偏房一间的房屋(房屋所有权证编号:地证号010256建筑面积177平方米)以人民币370000元整出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。在办理过户过程中，甲方应积极配合乙方办理各项手续。二、甲方保证该房无纠纷，无抵押，无租赁等，若因房宅与四邻发生纠纷由甲方负责。三、甲方中途悔约，应在悔约之日起七日之内退还乙方全部房款，并另付房款的20％作为违约金。四、本协议自付款日起有效，未尽事宜，甲方，乙方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有共同等效。五、本契约一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。售房人(甲方签字)：王晓锋买房人(乙方签字)：刘祖新……2020年12月15日”。合同签订后，原告刘祖新通过中国工商银行向被告王晓锋银行账户转入购房款37万元。2020年12月15日，被告王晓锋给原告刘祖新出具一份收据，该收据载明“收据今收到刘祖新购房款叁拾七万园整￥370000.00收款人：王晓锋2020.12.15”。另查明，原告王玉翠与原告刘祖新系夫妻关系，被告王晓锋与被告张静系夫妻关系；被告王晓锋与被告张静共同经营学生辅导班生意；被告王晓锋收到原告刘祖新支付的房款37万元后部分用于偿还贷款。原告对本案诉争房屋进行了部分装修。因原被告双方意见分歧较大，致使本案调解不获成立。本院认为，原告刘祖新与被告王晓锋所签订的房屋买卖合同所涉房屋系建于集体土地之上的房屋，原、被告双方户籍地均非花洲街道办事处春风阁社区居民委员会集体组织的成员，不具备买卖房屋的资格，原告刘祖新与被告王晓锋所签订的房屋买卖合同合同损害了该集体的利益，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。被告王晓锋给原告刘祖新出具了房款结清的收据，故应将依据该无效合同所取得的房款退还给原告，故对原告王玉翠、原告刘祖新要求被告王晓锋返还已支付的购房款37万元的请求，理由正当，本院予以支持。因售房合同无效,合同约定的违约条款亦属于无效条款,对合同双方均不具有约束力，故对于原告要求被告支付违约金74000元的请求，本院不予支持。关于被告张静是否应该承担共同偿还的问题，因二被告在夫妻生活存续期间共同参与经营，且在此经营期间有贷款行为，而被告王晓锋收到原告支付的房款后部分款项用于偿还贷款，故虽然被告张静未在购房协议书及收据上签名，但该返还购房款的债务应属于夫妻共同债务，应由二被告共同承担。关于原告装修损失问题，本院根据其装修的情形，酌定由被告折价赔偿9000元。关于原告的损失问题，在确定合同无效后财产返还或折价补偿范围时，要根据为诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，原告已于2020年12月15日交纳37万元购房款，且在装修的过程中被告张静予以阻拦，致使原告无法继续占有使用该房屋。因此，在合同无效的情况下，被告应自2020年12月15日起支付原告利息为宜，同时综合考虑造成合同无效的原因、当事人双方对造成合同无效的过错程度、房屋现状、当事人的履行情况、当事人因此丧失的缔约机会等情况，该利息标准应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，由被告承担上述利息的70%。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条和第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告刘祖新与被告王晓锋于2020年12月15日所签订的购房协议无效；二、被告王晓锋与被告张静于本判决生效之日起五日内返还原告王玉翠、原告刘祖新已支付的购房款37万元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年12月15日起，至款付清之日止，被告王晓锋与被告张静对上述利息承担其中的70%）；三、被告王晓锋与被告张静于本判决生效之日起五日内赔偿原告王玉翠、原告刘祖新装修款9000元；四、驳回原告王玉翠、原告刘祖新对被告王晓锋、被告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3500元，由被告王晓锋与被告张静共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。如果上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  司明辉二〇二一年四月七日法官助理代小丽书记员康京业