江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1103号上诉人（原审原告）：扬州高源装饰工程有限公司，住所地扬州市广陵区沙头镇邱卜村富佑路8号。法定代表人：高源，该公司总经理。委托诉讼代理人：房瑞琴，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州市富源毛刷制品有限公司，住所地扬州市广陵区霍桥镇邱卜村。法定代表人：王志清，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭正霞，江苏谭陈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卫青，江苏谭陈律师事务所律师。上诉人扬州高源装饰工程有限公司（以下简称高源公司）因与被上诉人扬州市富源毛刷制品有限公司（以下简称富源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定高源公司与富源公司在2019年7月31日租赁合同到期后虽于2019年8月27日缴纳了下一年的租金，但因未签订书面租赁合同，视为不定期租赁合同，是错误的。首先，口头合同也是法律明确规定合同的一种方式，双方在合同到期后口头约定续租一年的期限，且实际高源公司也向富源公司缴纳了一年的租金，应视为双方续签了一年的租赁合同。其次，双方在有书面的租赁合同期内，虽对缴费期限及金额有所约定，但双方系民营企业，随意性比较大，缴费日期除第一次外，第二年为2017年8月21日，第三年为2018年8月8日，均未根据合同约定缴费，高源公司2019年8月27日向富源公司汇款交付的下年租金符合双方的交易习惯，双方的租赁期限应到2020年7月31日终止，而非不定期租赁。二、一审法院认定因讼争房屋未获得土地使用权证和房屋产权证，为无效合同，双方对合同的无效负同等责任。但直至一审庭审前富源公司仍坚持说讼争厂房有产权证，高源公司是在一审法院出具调查令后要求向有关调取相关材料后，才知晓讼争房屋无产权证，合同无效应由富源公司承担全部责任。高源公司因提前搬迁而遭受损失，富源公司对此有全部过错，应承担相应的赔偿责任。三、一审法院认定富源公司从相关部门获得的费用是在高源公司让出讼争厂房之后，与高源公司无关，与事实不符。虽然富源公司与相关部门于2020年5月10日签订征收补偿协议书，但评估机构对其补偿费用的评估依据及估价时点均在2019年9月30日，且富源公司要求包括高源公司在内的多家承租户提供了相关搬迁、停业停产损失等依据，均在高源公司承租期内。富源公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1.双方租赁合同期满后确实为不定期租赁。合同期满前，政府就提出了该区域必须进行拆迁的通告。2.案涉房屋没有两证，一审法院认定合同无效，不产生违约金，是正确的。3.高源公司认为实际损失产生在其承租期内，不符合事实。本案中，租赁双方是按进场时间、出场时间来界定双方的权利义务，与评估时点没有关联。高源公司向一审法院起诉请求：1.判令富源公司立即退还多支付2020年4-7月的房租21667元，提前解除合同违约金16250元，搬迁补助费10376元，停产停业一次性补助费83005元，提前搬迁奖励费57600元，合计188898元；2.本案诉讼费用、保全费、诉讼保全担保保险费由富源公司负担。一审法院认定事实：2016年7月28日，高源公司与富源公司签订了一份厂房租赁合同，由高源公司租赁富源公司坐落于扬州市广陵区沙头镇霍桥富佑工业园富佑路×××号的钢结构厂房576平方米（以下简称讼争厂房），租赁期限为3年，从2016年8月1日起至2019年7月31日。厂房年租金65000元、办公用房7000元，一次性且提前一个月付清。高源公司一年支付一次租金，需提前30日支付。合同签订后，高源公司支付了合同约定的租金。2019年8月27日，高源公司向富源公司支付了65000元。2019年9月30日，扬州市广陵区人民政府发布“扬州市广陵区人民政府关于霍桥集镇片区环境整治和提升项目（一期）集体土地上房屋拆迁项目拆迁补偿安置实施方案公告”，讼争厂房在上述该拆迁范围内。后富源公司于2020年1月10日向高源公司发出通知：因为我公司的厂房在规划红线范围内，已被纳入拆迁计划，要求高源公司在2020年3月底之前完场搬迁，厂房租赁协议终止。后高源公司于2020年3月31日前搬迁腾空该厂房给富源公司。2020年5月10日，富源公司与扬州市广陵经济开发区管理委员会房屋征收管理办公室签订“扬州市广陵区国有土地房屋征收补偿协议书”，其中搬迁补助费180613元，停产停业补助费1444906元，提前搬迁奖励费1002668元。拆迁总面积为10026.68平方米。庭审过程中，高源公司、富源公司双方一致确认，讼争厂房无土地使用权证和房屋产权证。高源公司承租讼争厂房后未进行装饰、装修。一审法院认为：高源公司与富源公司签订的钢结构厂房租赁合同，因讼争厂房未取得土地使用权证和房屋产权证，违反了法律的强制性规定，依法应确认无效。高源公司、富源公司对合同的无效负同等责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同应为自始无效，双方应及时予以返还。高源公司已将承租的讼争厂房返还给高源公司，故无需再返还。租期六个月以上而未签订书面的租赁合同，依法应确认为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案高源公司在合同期满后就讼争厂房未再与富源公司签订书面租赁合同，富源公司也提前近三个月通知高源公司要求返还讼争厂房，后高源公司按通知期限返还了讼争厂房，且高源公司也未对讼争厂房进行过装饰装修，故富源公司对于其多收取高源公司四个月的房屋使用费应及时予以返还。富源公司主张应扣除租赁期间的水电费，但未能提供证据，不予支持。对于高源公司主张的讼争厂房的搬迁补助费、停产停业一次性补助费、提前搬迁奖励费，富源公司与相关部门签订的拆迁合同在其让出讼争厂房之后，与高源公司无涉，该主张无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、富源公司于判决生效后十日内返还高源公司21667元；二、驳回高源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2479元，诉讼保全费2020元，合计4499元，由高源公司负担3461元，富源公司负担1038元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：高源公司主张的提前解除合同违约金16250元、搬迁补助费10376元、停产停业一次性补助费83005元、提前搬迁奖励费57600元，是否应当支持？本院认为，高源公司主张的提前解除合同违约金16250元，搬迁补助费10376元，停产停业一次性补助费83005元，提前搬迁奖励费57600元，均不应支持。理由如下：其一，依照有关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，案涉租赁房屋未办理土地使用权证与房屋产权证，一审法院认定租赁合同无效，并无不当。其二，案涉房屋租赁合同无效，故不产生合同解除问题，高源公司要求富源公司承担提前解除合同违约金，缺乏依据，本院不予支持。其三，合同无效的法律后果为返还财产、赔偿损失，且即便合同无效，高源公司也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现高源公司已退还房屋，其要求富源公司退还多交的房屋占有使用费，一审判决已予以支持，该判决并无不当。其四，关于赔偿损失，高源公司租赁过程中并未产生装修或扩建等损失，不涉及相应赔偿；高源公司主张的搬迁补助费10376元，停产停业一次性补助费83005元，提前搬迁奖励费57600元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定高源公司有权随时解除合同，与其认定的合同无效相矛盾，存在瑕疵。但一审法院判决结果正确。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条规定，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4958元，由扬州高源装饰工程有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陆开存审 判 员 陈少君审 判 员 韩 冰二〇二一年四月一日法官助理 葛盈盈书 记 员 蔡瑾文