辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽13民终867号 上诉人（原审被告）：王立新，女，1970年4月23日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。 委托代理人：吴铁兵(系被告王立新丈夫)，男，1969年11月15日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。 被上诉人（原审原告）：朝阳彤启物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区文化路五段86N号。 法定代表人：于海军，总经理。 委托代理人：赵建宏，女，1972年10月13日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市双塔区。 上诉人王立新因物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王立新上诉请求：1、撤销双塔区人民法院（2020）辽1302民初3231号民事判决，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉理由：一、原判认定事实不清，证据不足。1、一审中被上诉人出示的恒屹新村业主委员会与彤启物业公司签署的《物业委托管理服务合同》，并非原件且无业主委员会人员本人签字。2、业主委员会的成立并不是全体业主选举产生，不能代表绝大部分业主意见，且委员会成员也并没有与彤启物业签订《物业委托管理服务合同》，应视为无效合同。3、物业提供的物业委托管理合同显示签署时间为2019年7月19日，被上诉人彤启物业公司自2019年四月份起进入恒屹新村小区，没有证据证明是2019年四月份进入，即使合同有效，物业费的收取也应在服务合同签署以后。4、物业服务存在瑕疵。单元门始终不能关闭，强行缩小绿地施划车位，并收取服务费不合理，消防通道路设车位存在消防隐私，亲属来访不允许车辆进入小区，私拆小区南门原有建筑存在安全隐患，环境卫生不合格，没有做到每天打扫，楼宇之间铺设了光滑的水泥路面，不防滑致人摔伤，改变了原有的防滑透水砖路面，没有对小区进行封闭管理，保安人员配备少，无保安巡逻，存在安全隐患。5、物业费每平米六角不符合收费标准，没有得到大多数业主认可，不能单方签订就判定生效。6、未公开小区广告牌、饮水机、快递箱、外租教室费用也未用于折抵物业费。二、一审程序错误，影响实体判决。1、一审判决书显示上诉人未向法院提供证据，不符合事实，剥夺了被告举证权利。2、一审庭审剥夺了辩论权利，也未要求被告提供代理词。 被上诉人彤启物业公司辩称：我们物业合同有原件，物业服务合同不需要业主委员会的人签字，我们对的是业主委员会并不是对某一个人，业主委员会的产生是经过街道和社区共同组织产生的，是具有法律效力的。我们进行入恒屹新村小区施工是2019年3月份，并已形成服务关系。有施工的证据。单元门始终不能关闭时间很长了，已经很破旧了，但如果更换需要动用维修基金，但这个楼没有维修基金，需要跟业主沟通。消防通道已经有规划。亲属不能进小区是不确实的。拆小区门是对小区的进车和方便利人的出行做的改造，并不是么自拆除。环境卫生每天都有人打扫，不存在没有人打扫。楼宇间在我们改造成之前就已经很恶劣了，用水泥路面是为了出行干净方便，不管是下雨一雪我们都有人清理，摔伤的事情我们不清楚。我们进入时砖已经非常破了，我们是自行筹资进行的小区争议下水井路面改造，保安人员配备是按照合同中约定配备的。物业合同是在街道和业主委员会的组织下签订的，收费标准都写在合同内，不存在单方面签订的问题，饮水机是水电自理每年收取1000元，快递箱没有收取任何费用。 朝阳彤启物业管理有限公司（以下简称彤启物业公司）向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告王立新给付原告2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费人民币475.20元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业管理企业。2019年4月份，原告承接了上届物业对恒屹新村的物业管理业务。2019年7月19日，原告与被告所在小区的业主管理委员会签订了物业服务合同。上述物业服务合同对原告、业主委员会及业主相关权利、义务，特别是对物业费的交纳期限及标准都进行了详细约定。原告依约为被告提供了物业服务，但被告却未向原告交纳2019至2020年度的物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 一审法院认定事实：被告王立新系恒屹新村小区11号楼3单元203室房屋的业主，其房屋建筑面积为66平方米。原告彤启物业公司自2019年4月份起进入被告王立新所居住的恒屹新村小区开始为该小区提供物业服务。2019年7月19日，恒屹新村业主委员会作为甲方与原告彤启物业公司作为乙方签订了一份《物业委托管理服务合同》，约定由原告为恒屹新村小区提供物业服务。原告彤启物业公司与恒屹新兴业主委员会签订的上述《物业委托管理服务合同》对物业委托管理服务事项进行了约定，合同约定住宅的物业费收费标准为0.6元/月/平方米，约定的物业服务期限自2019年7月19日起至2022年6月30日止。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。现原告彤启物业公司以被告王立新未向其交纳2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费为由诉至本院。 一审法院判决认定：原告彤启物业公司与被告王立新所在的双塔区恒屹新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述《物业委托管理服务合同》对原告彤启物业公司和包括被告王立新在内的恒屹新村小区内的全体业主均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述规定，被告王立新作为恒屹新村小区的业主，其接受了原告朝阳彤启物业管理有限公司所提供的物业服务，即应按恒屹新村业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定给付原告物业费。虽然原告朝阳彤启物业管理有限公司是于2019年7月19日与被告王立新所在小区的恒屹新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》，但原告自2019年4月份就进驻恒屹新村小区为该小区提供物业管理服务，且被告王立新在本案审理过程中并未对原告所主张的物业管理期间提出异议，故被告王立新应按原告所主张的期间按前述《物业委托管理服务合同》约定的物业费收费标准给付原告物业服务费。因此，原告彤启物业公司要求被告王立新给付其2019年4月19日至2020年4月18日期间475.20元物业费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于被告王立新提出的其所在小区没有召开过业主大会，对业主委员会的合法性存在质疑的辩解意见，被告王立新并未对其该辩解意见向本院提供证据证明，既使被告王立新没有参加业主大会，也并不代表未召开业主大会，也不能因此否定业主委员会成立的合法性，且其此项辩解意见与本案不属于同一法律关系，其该辩解意见，不予采纳。关于被告王立新提出的业主委员会不能代表业主意见的辩解意见，其该辩解意见因不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，不予采纳。关于被告王立新提出的据其私下了解，业主委员会成员已经辞职的辩解意见，该辩解意见因被告未向本院提供证据证明，不予采纳，即使个别业主委员会成员辞职，也不影响业主委员会成立后与原告签订的《物业委托管理服务合同》的效力。关于被告王立新提出的原告在小区内私划了停车位，缩小了绿地以及原告划设停车位没有经过审批局和规划局批准，没有不动产权证，没有预售权等的辩解意见，原告为完善物业管理服务，实现车辆有序停放，划设停车位并无不妥，此种物业管理行为并不需要相关部门审批，也不属于《中华人民共和国物权法》规定的不动产产权，无需办理产权证书，属于由业主委员会代表全体业主与物业服务企业进行协商的范围，其该辩解意见，不予采纳。关于被告王立新提出的原告还在消防通道上划设了停车位，影响了消防车辆的进入的辩解意见，因其未向本院提供证据证明，对该辩解意见，不予采纳。关于被告王立新提出的原告划设停车位不应收费的辩解意见，其该辩解意见因与其所在小区的恒屹新村业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定不符，不予采纳。关于被告王立新提出的其对原告提供的物业服务中环境卫生方面存在诸多不满的辩解意见，因其未向本院提供证据证明，对该辩解意见，不予采纳。关于被告王立新提出的小区内没有保安巡逻的辩解意见，其该辩解意见因其未向本院提供证据证明，亦不予采纳，如因原告没有安排保安巡逻，且因此对其造成了损失，其可另行主张权利。关于被告王立新提出的夏天的时候经常听到小区内有吹哨放鸽子的声音以及经常听到门卫汽车长时间鸣笛，影响其休息的辩解意见，其上述辩解意见并不在原告提供物业服务的范围，且亦未在原告可以控制的范围内，其该辩解意见，不予采纳。关于原告王立新提出的小区内门禁系统经常损坏，原告未及时维修的辩解意见，因其未向本院提供证据证明，不予采纳，如原告确实存在上述情况，并给被告王立新造成了损失，其可另行主张权利。关于被告王立新提出的原告对小区未进行人性化管理，被告的该辩解意见实质是满足其个性需要的要求，对其该辩解意见，不予采纳。通过被告王立新提出的辩解意见以及原告的举证情况，恰恰说明原告进入该小区内对该小区进行了维修改造，铺设了透水砖，提供了相应的物业服务，而被告王立新提出的其曾在雨雪天滑倒的辩解意见，因被告作为一个完全民事行为能力人，其有对自身安全的注意义务，其此辩解意见，超出了原告的物业服务范围，其该辩解意见，亦不予采纳。应当指出，原告彤启物业公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告彤启物业公司要求被告王立新给付其2019年4月19日至2020年4月18日期间的475.20元物业费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，该院判决：被告王立新于本判决生效后五日内给付原告朝阳彤启物业管理有限公司2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费人民币475.20元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(原告朝阳彤启物业管理有限公司预交，已减半收取)，由被告王立新负担。 二审中被上诉人提交了物业合同原件，上诉人自认在一审开庭审理前未向法院提交证据。向本院提交了在一审法院开庭后提交的11张照片。欲证明被上诉人服务不合格。经本院审查，物业合同原件能够证明双方存在物业服务关系。对上诉人提交的11张照片不能证明上诉人的主张。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为：被上诉人彤启物业公司与恒屹新村业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同（度行）》是双方真实意思表示，合法有效，上诉人王立新作为该小区的业主，应受该物业合同的约束，其应按约定履行交纳物业服务费。至于上诉人所提的上诉理由其在一审中亦已提出，一审判决认为其理由不成立，不予采信。在二审中其自认在一审中在开庭前未向法院提交证据，虽然二审中提交了证据，但不能证明其主张。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王立新负担。 本判决为终审判决。 审判长  张九东 审判员  刘永志 审判员  王海娇 二〇二一年四月十四日 书记员  贲 娜 （法官助理代）