海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7405号原告：王杰，女，1978年4月17日生，汉族。住所地：辽宁省海城市。委托代理人：王翠虹，女，1992年12月2日生，汉族。住所地：辽宁省海城市。被告：李永业，男，1944年8月19日生，汉族。住所地：辽宁省鞍山市铁东区。委托代理人：李洪涛，系辽宁明岳律师事务所律师。被告：盛德振，男，1952年11月29日出生，汉族，住海城市。被告：白兴坤，女，1954年5月20日出生，汉族，现住海城市。被告：盛开斌，女，1980年6月15日生，汉族。住所地：辽宁省海城市。被告：海城市益德房屋开发有限公司，统一社会信用代码证号：91210381097419034F。住所地：海城市海州管理区东关街新东委。法定代表人：王彬。原告王杰诉被告李永业、盛德振、白兴坤、盛开斌、海城市益德房屋开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日受理后，依法由审判员王迪担任审判长并主审此案，与人民陪审员胡宝英、杨杰共同组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告王杰委托代理人王翠虹、被告李永业及委托代理人李洪涛到庭参加诉讼。被告盛德振、白兴坤、盛开斌、海城市益德房屋开发有限公司经本院开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王杰诉称：被告海城市益德房屋开发有限公司于2018年2月6日将其开发坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼2单元402号、建筑面积88.994平方米房屋以总价19万元价款出售给原告，房款交付方式分期支付，首付款10万元，余款约定办理房屋所有权证时付清，合同签订后，原告按约定交付10万元，被告为原告出具收款凭证，2019年6月原告正式入住，原告入住后对房屋进行了整体装修，一直居住至今，原告入住前又陆续支付被告海城市益德房屋开发有限公司购楼款8000元，2020年7月7日因被告李永业与被告盛德振、白兴坤、盛开斌、海城市益德房屋开发有限公司民间借贷纠纷一案，法院对原告所有的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼2单元402号、建筑面积88.994平方米房屋予以查封，原告得知后向海城市法院提出案外人执行异议申请，海城市法院没依据法律规定，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为:依据最[高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定]第十六条规定，原告己支付部分价款并实际占有，原告要求继续履行合同，原告在合理期限内向人民法院交付全部余款后，法院应该解除查封，此案中原告向执行法院提出将余款交付法院或开发单位，法院没有待见理会，法院查封原告所有的房屋，侵犯原告的合法权益，故原告提起案外人执行异议之诉。诉讼请求：1.不服(2020)辽381执异212号海城市人民法院执行裁定书，请求法院解除对原告所有的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼2单元402号、建筑面积88.994平方米房屋的查封，确认该房屋归原告所有；2.诉讼费被告承担。被告李永业辩称：原告不享有足以排除执行的民事权利，原告对案涉房产不享有所有权，如果其签订的合法有效的商品房买卖合同也是对该房产享有债权，依据原告庭前提供的材料不能证明其按照法律规定支付了全部价款，以及在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，不符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定，贵院驳回原告案外人异议正确，原告的诉请不能成立，请法院依法驳回。被告盛德振未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。被告白兴坤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。被告盛开斌未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。被告海城市益德房屋开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。经审理查明：被告海城市益德房屋开发有限公司将其开发坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼2单元4层2042号（产籍号：C01-38-TF3-2042)房屋以总价190000元价款出售给原告王杰，双方约定，房屋总价款19万元，首付款10万元，尾款9万元，2018年末交清。原告于2018年2月6日交付首付款100000元，被告海城市益德房屋开发有限公司为原告出具收款收据一张，后原告陆续于2020年1月8日交付房款2000元、于2020年1月30日交付房款3000元、于2020年4月14日交付房款3000元。2018年5月11日原告缴纳物业费、取暖费、燃气费、电梯费、智能门费用共计7000元，缴纳装修保证金1000元，原告装修完居住至今。另查：被告李世业与被告海城市益德房屋开发有限公司就本案诉争房屋于2018年11月30日签订了《商品房买卖合同》一份，并进行了网签备案。再查：2020年8月4日，因原告与海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤借款合同纠纷一案，本院依李永业诉前保全申请，对被告海城市益德房屋开发有限公司开发的本案诉争房屋进行了查封。再查：李永业诉海城市益德房屋开发有限公司、盛德振借款合同纠纷一案，本院于2020年9月20日作出（2020）辽0381民初6084号民事调解书，调解内容如下：一、原、被告双方共同确认借款本金200万元、利息（年利率24%）、诉讼费11400元。被告提供备案在原告名下坐落于海城市太府御花园小区2号、3号、4号楼19处房产作为抵押。二、二被告于2020年10月18日前给付原告李永业本金200万元，并自2020年1月22日起至2020年10月18日止按年利率24%支付借款利息，诉讼费11400元，在此期间一并付清。三、如二被告未按上述约定履行还款义务，原告有权对全部借款本息（利息计算期间为自2020年1月22日起至借款还清之日止）、诉讼费申请强制执行，并对被告提供的抵押房产拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、其他无争执。以上事实，原告提供的证据有：（2020）辽0381执异212号执行裁定书一份、购房收据复印件一份、缴纳装修保证金收据一张、缴纳物业费、取暖费、电梯费、燃气费、智能门费收据一张、缴费明细单一份、中国农业银行个人交易明细单复印件四张及微信聊天记录截图3张及其陈述；被告李永业提供的证据有：商品房买卖合同一份、增值税专用发票一住宅专项维修基金专用收据一张、专用收款收据一张、（2020）辽0381民初6083号民事调解书一份、（2020）辽0381民初6084号民事调解书一份及其陈述。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：原告与被告海城市益德房屋开发有限公司虽未签订正式的商品房买卖合同，但被告海城市益德房屋开发有限公司为原告出具的专用收款收据中，已明确了房屋坐落、建筑面积、房屋总价款，及约定了付款方式。据此，被告出具的该份收款收据已具备商品房买卖合同的必要内容，且原告于当日支付被告房屋首付款10万元，故应视为原、被告已于2018年2月6日已签订了房屋买卖合同。因原告已支付购房款10万元，已超过合同总价款19万元的50%，因案涉房屋原告系用于居住且经本院核实原告无其他房屋可供居住，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利，故对原告主张不得对坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼2单元402号、建筑面积88.994平方米房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张其对案涉房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权一节，因其提供的（2020）辽0381民初6084号民事调解书系李永业与海城市益德房屋开发有限公司之间的约定，不能证明其主张，故本院不予支持。关于原告要求确认案涉房屋归其所有一节，因原告对该房屋只享有债权请求权，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得对坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼2单元4层2042号（产籍号：C01-38-TF3-2042)房屋执行，海城市人民法院（2020）辽0381执异212号民事裁定书于本判决生效时自动失效；二、驳回原告王杰的其他诉讼请求。案件受理费4100元，由被告李永业承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 迪人民陪审员 杨 杰人民陪审员 胡宝英二〇二一年四月十九日书 记 员 吴海军