广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2424号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区凰宫休闲中心，工商登记住所地：广州市荔湾区长寿西路207-209号法定代表人：何卓文，职务：经理。委托诉讼代理人：宋鸿鹰，该司员工，联系地址。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区凰宫休闲中心（下简称凰宫中心）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人凰宫中心上诉请求判令：1.撤销原审判决;2.本案诉讼费由荔湾住建局承担。事实与理由如下：其一，荔湾区长寿街2号房屋是荔湾住建局的直管公房，对于该类房屋的续租事应由有政府出具相关政策统一执行。荔湾住建局以拖欠租金的名义提出解除合同达到收回房屋使用权，明显对凰宫中心不公平，剥夺了凰宫中心优先承租该房屋的权利。2018年，凰宫中心在荔湾住建局同意的情况下，投入几十万元对该房屋进行维修加固及装修，合同解除使凰宫中心遭受巨大经济损失。其二，凰宫中心承租该房屋以来，一直积极配合荔湾住建局的工作，双方合作十分友好，且凰宫中心未连续拖欠三个月租金，荔湾住建局无权以凰宫中心违反原合同约定为由主张解除租赁关系。其三，凰宫中心按照政府政策规定签订了同意公开招租的确认书后，双方建立新的合意，凰宫中心可按原租金标准一直使用涉案房屋至新承租人接手时止。被上诉人荔湾住建局答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回凰宫中心的全部上诉请求。其一，荔湾住建局已于2020年8月4日通过EMS邮政快递及现场张贴公告的方式向凰宫中心送达解除租赁合同关系的通知，通知送达之日应视为合同解除之日，故原审判决第一项正确。其二，依据双方签订的《广州市直管房租赁合同》第二十一条第二款的规定，凰宫中心逾期交付房屋的，应当支付违约金，荔湾住建局主张的违约金计算标准符合合同约定，故原审判决第四项正确。荔湾住建局于2020年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认荔湾住建局与凰宫中心就广州市荔湾区长寿东路长寿街2号房屋的不定期租赁关系于2020年8月11日解除；2.凰宫中心(含共同使用人)腾空上址房屋并交还荔湾住建局；3.凰宫中心按照每月6792.7元的标准，向荔湾住建局支付2020年2月、5-8月所欠的租金共33963.5元；4.凰宫中心按照每月6792.7元的标准，向荔湾住建局支付自2020年9月1日起至凰宫中心共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费(暂计算至2020年9月为6792.7元)；5.凰宫中心按照每月6792.7元的标准，向荔湾住建局支付自2020年9月1日起至凰宫中心及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金(暂计算至2020年9月为6792.7元)；6.本案诉讼费用由凰宫中心承担。原审法院经审理查明，广州市荔湾区长寿西路长寿街2号建筑面积134.86平方米，产别为经租，登记产权人是广州市房地产管理局，属于荔湾住建局管理的经租房。2014年11月4日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与凰宫凰宫中心（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积134.86平方米。租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金6792.70元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金缴付给甲方；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。前述合同签订后，当事人以穗租备2015B0300001192号办理了租赁登记备案手续。合同期限内，荔湾住建局、凰宫中心按约定履行。期满后荔湾住建局、凰宫中心之间没有续签合同，凰宫中心继续使用涉案房屋并按约定标准向荔湾住建局支付租金至2020年11月。2020年7月29日，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向凰宫中心出具了《解除租赁关系的通知》，内容为：。由于租赁合同到期后，我局与你户未能就续租事宜达成一致意见。现我局正式通知你户：1.由你户收到该通知之日起，解除与你户就长寿街2号全间房屋的租赁关系，请你户于2020年9月1日前将该房屋腾空，并将该房屋的使用权交回我局。2.并在此期间按照原合同约定的月租金额（即每月6792.70元）交纳房屋有偿使用金。该《解除租赁关系的通知》于2020年8月4日被按照涉案房屋的地址邮寄，该邮件于2020年8月11日被签收。2020年9月25日，原审法院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但未有相关主体联系本院。原审另查明，2016年6月3日广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及住房保障等职责划入荔湾住建局。原审法院认为，荔湾住建局与凰宫中心签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》为当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方具有约束力。荔湾住建局、凰宫中心在《广州市直管房租赁合同（非住宅）》期限届满后，没有就涉案房屋重新签订租赁合同，但凰宫中心仍按原合同租金标准向荔湾住建局支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荔湾住建局、凰宫中心之间形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。凰宫中心于2020年8月11日收到荔湾住建局的解除租赁关系通知，双方的租赁关系于该日期解除，对此予以确认。凰宫中心及共同使用人应当将涉案房屋腾空交还给荔湾住建局，但应当给予凰宫中心合理的腾空期限，确定该期限为30日。依照约定，凰宫中心具有按期支付租金的义务，且合同解除后未按荔湾住建局要求交房的，还应支付占用费及逾期交房违约金。现凰宫中心已按合同约定标准向荔湾住建局支付租金、占用费至2020年11月。荔湾住建局主张凰宫中心从2020年12月1日至腾空房屋之日止参照租金标准计算的房屋占用费，予以支持。荔湾住建局起诉要求的2020年12月1日前的租金及占用费，不予支持。至于逾期交房违约金，合同有明确约定的计算标准，凰宫中心应按该标准支付。但是，该违约金支付起始时间应当考虑荔湾住建局不定期租赁关系解除的合理期限和涉案房屋腾空期限，为此酌情确定凰宫中心自2020年9月11日开始向荔湾住建局支付逾期交房违约金。凰宫中心关于其按时交纳租金不应支付违约金的意见，由于荔湾住建局主张的为逾期交房违约金并非逾期支付租金违约金，故对该辩称意见不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年12月9日判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区凰宫休闲中心关于广州市荔湾区长寿西路长寿街2号的租赁关系于2020年8月11日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市荔湾区凰宫休闲中心（含房屋共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区长寿西路长寿街2号并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区凰宫休闲中心按6792.7元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年12月1日起至广州市荔湾区凰宫凰宫中心实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区凰宫休闲中心按6792.7元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年9月11日起至广州市荔湾区凰宫休闲中心实际腾空交还房屋之日止的逾期交房违约金；五、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。案件受理费494元，由广州市荔湾区住房和建设局负担247元、广州市荔湾区凰宫休闲中心负担247元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，凰宫中心向本院提交EMS邮政快递单及照片，以证明：其已于2020年12月31日撤场并通知荔湾住建局于2021年1月6日到房屋现场办理交接手续。荔湾住建局的工作人员到达现场后，以房屋太乱为由拒不接收，随后凰宫中心直接将房屋钥匙邮寄给荔湾住建局，故交还时间应以2021年1月6日为准。荔湾住建局发表质证意见如下：对于凰宫中心邮寄的钥匙我方并未签收，因我方均是现场办理交接手续。双方确实有到现场查看，但未进行交接。第一次是因为现场太乱，第二次是因为涉案房屋的现状与合同约定不一致，故荔湾住建局至今未接收房屋，双方也未办理交接手续。二审庭审中，荔湾住建局称，经比对涉案房屋现场与图纸，发现涉案房屋现状长度短缺3米多，且从一楼通往楼上的原有楼梯被拆除，故不同意接收。凰宫中心则称：在向荔湾住建局承租涉案房屋之前，凰宫中心曾向相邻物业的产权人承租相邻物业；2018年，经荔湾住建局同意，凰宫中心曾拆除涉案房屋与相邻物业的间墙，与相邻物业打通使用，但退场时已将该间墙按原状恢复；在2021年1月6日交接不成后，凰宫中心将房屋内垃圾清理完毕后将房屋钥匙邮寄给荔湾住建局，但被拒收。之后凰宫中心与荔湾住建局重新约定办理交接手续，但荔湾住建局称经过测量后发现长度少了三米且没有楼梯，故不同意接收。二审庭审后，荔湾住建局提交《情况说明》称：凰宫中心承租涉案房屋之后，擅自将涉案房屋与后部长寿西路217号房屋的间墙打通，破坏了两间房屋原有的界址（间墙打通的具体时间不详）。2021年1月初，凰宫中心提出退还涉案房屋，并称已经恢复承租房屋时的原有状态。我局工作人员到达现场后，找不到楼梯上阁楼和二楼，从而拒绝接收房屋。2021年1月12日，工作人员再次应凰宫中心要求到达涉案房屋，虽然依然没有找到通道上阁楼及二层，但为尽职尽责，遂对首层进行测量，发现首层纵向比出租房屋平面图少了3米，面积短缺12.9平方米，阁楼也无法上去，遂再次拒绝接收房屋。2021年4月14日，本院到涉案房屋现场进行勘查时查明，涉案房屋的卷闸门未上锁。经双方现场测量，涉案房屋进深约为8.1米。荔湾住建局称该长度相比凰宫中心盖章确认的2014年11月14日《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》标注的长度短缺3米多。凰宫中心未对该《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》的真实性提出异议，但认为其接收涉案房屋时的状况与现状一致，其并未改变涉案房屋的格局。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，凰宫中心与荔湾住建局就涉案房屋建立的租赁关系是否已解除；其二，凰宫中心是否应向荔湾住建局腾空交还涉案房屋；其三，凰宫中心应向荔湾住建局支付占用费及逾期交房违约金至何时止。关于凰宫中心与荔湾住建局就涉案房屋建立的租赁关系是否已解除的问题。依据已查明的事实，双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租期已于2015年6月30日届满，之后双方并未续签合同，但继续进行租金的交收，故双方之间因此成立不定期租赁关系。荔湾住建局作为出租人，依法可在合理期限内通知凰宫中心解除该不定期租赁关系。荔湾住建局于2020年8月4日向凰宫中心邮寄《解除租赁关系的通知》主张解除不定期租赁关系，该行为依法发生解除效力，故原审认定双方之间的租赁关系于该通知到达凰宫中心之日即2020年8月11日解除，合法有据，应予维持。凰宫中心以其对涉案房屋享有优先承租权，且其未连续拖欠三个月租金，解除合同会造成其重大损失为由，上诉认为荔湾住建局无权主张解除租赁关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于凰宫中心是否应向荔湾住建局腾空交还涉案房屋的问题。在双方之间的不定期租赁关系解除之后，凰宫中心作为承租人负有将涉案房屋腾空交还荔湾住建局的约定及法定义务，但直至本案原审判决作出之日止，凰宫中心仍未履行该项义务，故原审判决凰宫中心限期向荔湾住建局腾空交还涉案房屋并无不当。虽然如此，在原审判决后，凰宫中心已明确向荔湾住建局表示要交还涉案房屋且未继续占用涉案房屋，双方也曾到现场准备办理交接手续，但因双方对房屋现状与交付时的原状是否相符存在争议导致未能交接成功，凰宫中心之后一直要求办理交接，并将房屋钥匙邮寄给荔湾住建局。在此情况下，即使涉案房屋的现状与交付时的原状不符，凰宫中心作为承租人也仅应就交付行为不符合约定一项承担相应的违约责任，而荔湾住建局作为守约方亦负有及时止损的义务，理应及时接收涉案房屋以避免房屋空置损失进一步扩大，如荔湾住建局确因凰宫中心的交付不符合约定而遭受相应的损失，其可另行向凰宫中心主张。因此，荔湾住建局以凰宫中心拟交付的涉案房屋现状与原状不符为由拒绝接收，理据不充分。鉴于凰宫中心已明确表达交还涉案房屋的意思且未继续占用涉案房屋，荔湾住建局收回涉案房屋不存在障碍，故本院认定凰宫中心无需再履行腾空交还涉案房屋的义务，据此对原审判决第二项作撤销处理。关于凰宫中心应向荔湾住建局支付占用费及逾期交房违约金至何时止的问题。如上述，凰宫中心已明确表达交还涉案房屋的意思且未继续占用涉案房屋，即使涉案房屋的现状与原状不符，荔湾住建局也应通过交付不符的违约责任追究进行救济，荔湾住建局以交付不符为由拒绝接收并要求凰宫中心持续承担占用费及逾期交房违约金，理据不充分，本院不予采纳。根据双方陈述的交接情况，本院酌情认定凰宫中心应付占用费及逾期腾房违约金至2021年1月12日止。鉴于本案诉讼系因凰宫中心在租赁关系解除后拒不腾空交还涉案房屋而引发，故本案二审诉讼费用应由凰宫中心负担。综上所述，上诉人凰宫中心的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于原审判决后发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10886号民事判决第一、五项及一审案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10886号民事判决第二项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10886号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区凰宫中心按6792.7元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年12月1日起至2021年1月12日止的房屋占用费；四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10886号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区凰宫中心按6792.7元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年9月11日起至2021年1月12日止的逾期交房违约金。本案二审案件受理费988元，由上诉人广州市荔湾区凰宫中心负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年四月二十二日法官助理王文杰书记员唐颖琪