北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1559号上诉人（原审原告）：王平，女，1953年3月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王彩瑞（王平之夫），住北京市西城区。上诉人（原审被告）：北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区阜外大街甲6号3层328室。法定代表人：范晓凤，总经理。委托诉讼代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人王平因与上诉人北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司（以下简称：广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王平上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第四项，撤销一审法院判决第三项、第五项，依法改判广厦公司支付我2020年4月1日-9月14日的房租13334元，合同违约金7300元，要求广厦公司按照每日240元支付自9月14日期至腾退完毕之日止的房屋占用费或发回重审；本案一、二审诉讼费由广厦公司承担。事实和理由：1.广厦公司一审时说我的房子有瑕疵是捏造事实。2.广厦公司在未征得我同意的情况下擅自变更房屋租赁合同内容，将原签季度支付变为一个月按天计算支付，我们多次催促对方按照合同付款，但是对方均未履行，广厦公司应当按照合同约定标准支付相应款项。广厦公司不按照合同履行义务，应当承担违约金。3.在合同履行过程中我全面履行了房主义务。4.涉案房屋至今未腾退未办理交接手续。2020年11月25日我和广厦公司进行交接，广厦公司并未签订交接手续，只归还了我一把钥匙，水电都没有结算。我们多次要求居委会协助腾退，但是广厦公司没有腾退，至今还有一张不属于我们的床在涉案房屋。2020年9月15日我去广厦公司，对方说在诉讼期间，不能给钥匙。一审开庭期间，一审法官要求对方给我钥匙，但是对方没给，所以2020年11月3日我封门了。综上，请求二审法院判如所请。广厦公司辩称，不同意一审判决，不同意王平的上诉请求和事实理由。在2020年11月23日双方签署了《房屋钥匙及水电费交接书》。实际情况是2020年11月25日双方已经将房屋交接完了。我们按照原审判决7日内腾退房屋，已经腾退交接完毕了。2020年11月3日王平自行写了封条贴在涉案房屋。我们一直在找王平协商，不是对方所述没有联系。王平是自己的房屋，没有任何的损失，一审法院不应支持其诉讼请求。广厦公司上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判驳回王平一审的其它诉讼请求，不同意支付王平任何款项；一、二审诉讼费由王平承担。事实和理由：1.本案系不可抗力，依据最高院和北京高院的相关规定，我方没有任何的违约行为。在不可抗力的情形下，我方不应当支付免租期以及相应的款项；2.一审法院适用法律不全面。一审判决仅仅依据原合同法，没有适用本案的相应法律条款。王平早在2020年9月就拿到涉案房屋钥匙，2020年11月3日王平还在涉案房屋贴了封条，王平早已控制了涉案房屋。3.2020年11月23日双方签署了《房屋钥匙及水电费交接书》，实际情况是2020年11月25日双方已经将房屋交接完了。我们按照原审7日内腾退房屋，已经腾退交接完毕了。综上，请求二审法院支持我公司的诉讼请求。王平辩称，不同意一审判决，不同意广厦公司的上诉请求和事实理由。2020年11月24日我们去广厦公司，对方只给了我一把钥匙，没有给我水电卡，没有结算。2020年11月23日我们夫妻在房山，并没有交接。广厦公司在11月25日并没有进行腾退。王平向一审法院起诉请求：1.请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除。2.广厦公司将北京市西城区月坛西街东里X号房屋腾空交还给王平。3.请求依法判令广厦公司支付2020年4月1日至9月14日期间所欠的房租13334元，支付2020年9月15日至实际腾退之日止的房屋租金，按月租金7300元的标准计算。4.判令广厦公司支付三年期合同违约100%的月租金7300元。5.判令广厦公司支付三年期合同免租期67天兑现期租金7300元。6.本案诉讼费及其他费用全部由广厦公司承担。一审法院认定事实：2019年4月1日，王平（委托人、甲方）与广厦公司（受托人、乙方）签署《北京市房屋出租委托合同》，约定王平将位于北京市西城区月坛西街东里X号房屋（以下简称涉案房屋）全权委托给广厦公司办理房屋出租事宜。房屋用途为居住使用。出租委托期限自2019年4月1日至2022年4月1日。出租委托期内60日作为乙方的承租接洽免租期，起租日自2019年6月1日计算。租金每月7300元，第一次2019年4月1日支付7300元，自2019年7月1日起按季度支付。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后，北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂下调。2020年6月16日，北京再次将突发卫生公共事件响应级别调整为二级。关于合同履行情况，广厦公司庭审中主张王平隐瞒房屋存在隔断的情况，导致广厦公司无法进行整体对外出租。且房屋交付后，房屋所在基层政府不允许附近儿童医院的租户租用房屋，也不允许使用厨房。因房屋所在区域受疫情管控，自2020年4月开始，广厦公司无法将房屋全部对外出租，而改为零散隔断单独租赁，按照已租隔断房屋数量单独计算租金，期间6、7月份很难找到其他租户，王平对此表示认可未提出异议。2020年9月14日是最后一家租房客户到期腾房的日子，广厦公司将房屋内物品办理，所剩床铺等物品予以放弃，同时向王平主张办理收房交接手续，但王平未予理会，现房屋钥匙仍然在广厦公司店内存放。为证明上述主张提交以下证据证明：1.广厦公司工作人员与王平之夫微信聊天记录，及其与王平短信记录若干；2.2020年4月29日至2020年8月1日汇款明细，显示广厦公司于上述期间向王平支付租金26573元，并注明以“主卧”“次卧”区分按月结算租金。王平对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张双方从未就按月结算租金事宜达成一致意见，且广厦公司亦未向王平主张收回房屋。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均认可涉案租赁合同于2020年9月14日解除，法院不持异议并予以确认。广厦公司虽主张其曾向王平主张收回房屋，但双方未办理房屋交接手续，且房屋钥匙仍在广厦公司处存放是不争的事实，故王平要求广厦公司腾退涉案房屋交王平收回，理由正当，法院予以支持。关于支付合同解除前租金，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且疫情发展及管控系持续状态，对于租赁业的经营收益必然造成影响。虽然广厦公司提交的微信证据无法证明双方就租金减免以及支付方式变更达成过合意，但根据微信内容可知，广厦公司因疫情影响导致对外出租经营困难，且王平对于广厦公司出租经营困难的情况是知情的，故根据公平原则，王平应对租金进行部分减免，在广厦公司已支付4月1日至9月14日租金26573元的情况下，法院根据本案的具体情况酌情认定租金减免幅度，并对王平有关合同解除前（9月14日前）支付租金的诉讼请求不予支持。关于合同解除后的租金，其性质应被认定为房屋占用费，法院仍秉持公平原则，结合上述分析的法律事实及原因，酌情认定广厦公司应当支付一定比例的房屋占用费，并对王平诉讼请求中的合理部分予以支持。关于免租期租金，免租期租金系在合同全部履行的情况下给予的租金优惠，在合同解除或终止的情况下，应根据免租期相对于合同总期限的比例、合同履行程度以及案件的具体情况予以酌情酌定，法院认为王平主张的7300元免租期占用费数额并无不妥之处，法院予以支持。关于违约金，本案合同解除的主要原因在于疫情影响对外出租，故法院对于王平有关违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2020年11月18日判决：一、确认王平、北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司就北京市西城区月坛西街东里X号房屋签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年9月14日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司将北京市西城区月坛西街东里X号房屋腾退交王平收回。三、自判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司支付王平房屋占用费（自2020年9月15日起至实际腾退完毕之日止，按照每日120元计算）。四、自判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司支付王平免租期占用费7300元。五、驳回王平的其他诉讼请求。本院二审期间，广厦公司提交2020年11月23日双方签署的《房屋钥匙及水电费交接书》一份，并主张广厦公司于2020年11月25日已经按照一审判决的要求进行了交接，完成了相应的法定义务，没有继续再占用涉案房屋。王平认可《房屋钥匙及水电费交接书》上的签名是其所签，但是不认可证明目的，认为广厦公司2020年11月25日并未腾退交接，尚有一张床未搬走。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，因双方当事人对一审判决认定的合同解除时间均予以认可，本院对此不持异议，就相关问题不再赘述。关于广厦公司是否应当支付王平涉案房屋占有使用费一节。二审庭审中，双方均认可2020年11月25日涉案房屋仅有一张床尚未搬离，王平已经于该日实际控制房屋，结合广厦公司提交的《房屋钥匙及水电费交接书》，本院认定涉案房屋的交接时间为2020年11月25日。本案争议系因新冠肺炎疫情引起的，疫情虽对涉案合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同彻底无法履行的程度，且广厦公司持续占有涉案房屋到2020年11月25日，故广厦公司应支付王平2020年9月15日至2020年11月25日期间的占有使用费。至于占有使用费的标准，因双方对2020年9月14日之后房屋属于空置状态系明知的，现双方虽对未能及时交接房屋各执一词，但均未采取积极措施对房屋予以交接，且王平于2020年11月初曾在涉案房屋上张贴封条，故双方对房屋空置造成的损失均负有责任，一审法院按照公平原则确定广厦公司按照每日120元的标准支付王平房屋占有使用费，并无不妥，本院不持异议。关于是否应当酌减合同解除前租金一节。因新冠肺炎疫情发展及管控系持续状态，对于租赁业的经营收益必然造成影响且王平对于广厦公司因疫情影响导致对外出租经营困难的情况是明知的。一审法院结合疫情防控措施对于广厦公司经营造成的影响程度、广厦公司租金缴纳情况、双方对于迟延交接房屋均有责任等情形，依据公平原则确定王平应当酌减部分租金，并无不妥，酌减数额亦无不当，本院予以确认。王平上诉要求广厦公司按照合同约定标准支付租金和占有使用费的主张，缺乏依据，本院不予采信。关于是否应当支付免租期租金一节。免租期租金系在合同全部履行的情况下给予的租金优惠，在合同解除或终止的情况下，应根据免租期相对于合同总期限的比例、合同履行程度以及案件的具体情况予以酌情确定，本院认为王平主张的7300元免租期占用费尚属合理，本院予以支持。故广厦公司上诉认为本案应当适用不可抗力原则，其公司不应支付王平任何费用的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金一节，本案合同解除的主要原因在于疫情影响对外出租，广厦公司并不存在恶意违约情形，故对于王平要求广厦公司支付违约金的上诉请求，本院不予支持。鉴于二审中，广厦公司已将涉案房屋予以腾退交还，故本院无需再行判令广厦公司腾退涉案房屋。综上所述，王平、广厦公司的上诉请求均不成立，应予驳回。但由于二审期间发生新的事实，本院就一审判决相关判项予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25484号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23298号民事判决第二项、第五项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23298号民事判决第三项为：自本判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司支付王平自2020年9月15日起至2020年11月25日房屋占用费（按照每日120元计算）；四、驳回王平的其他诉讼请求；五、驳回北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费249元，由王平负担184元（已交纳），由北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司负担65元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费366元，由北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司负担50元（已交纳），由王平负担316元（已交纳50元，剩余266元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二一年四月十五日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申