山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0113民初1485号原告：山东绿地泉物业服务有限公司，住所地济南市市中区。法定代表人：温雪娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鹤，济南历城金橄榄法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：付天超，济南历城金橄榄法律服务所法律工作者。被告：王焕英，女，1987年12月25日出生，汉族，居民，住济南市长清区。委托诉讼代理人：徐小明，男，1988年11月13日出生，汉族，居民，住济南市长清区。系王焕英之夫。原告山东绿地泉物业服务有限公司（以下简称绿地泉物业公司）与被告王焕英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人付天超，被告王焕英的委托诉讼代理人徐小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地泉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告物业管理费6372元；2.请求被告以上述拖欠额为基数，自2018年1月1日起按每日千分之三支付违约金直到本判决生效之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月24日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，被告按照房屋建筑面积支付住宅物业服务费等费用。被告系济南市长清区业主，房屋建筑面积123.8平方米，按照合同约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2020年12月31日物业管理服务费用6372元，但被告一直拒绝交费。合同履行至今，原告按合同约定履行了义务，为被告所在小区提供物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，为维护原告的合法权益，诉至法院。王焕英辩称，一、对于绿地泉物业公司的诉讼请求，答辩人不予认可。根据与业主签订的《济南汇侨房地产开发有限公司逾期交房问题承诺书》第一条约定，因其逾期交房且逾期取得《分期综合验收备案证明》，出具公司和物业之间的认可证明书，可免一年物业费（2017年）。济南汇侨房地产开发有限公司于2019年1月10日取得该备案证明，已严重逾期，根据承诺书，应折抵7年物业费。绿地泉物业公司是受汇侨房地产公司委托的物业，不是业主选举产生，绿地泉物业公司要求支付的物业费，证明物业公司对承诺书是明知的，现绿地泉物业公司在无法证明开发商不代交物业费的情况下给业主收取物业费，答辩人认为绿地泉物业公司是在汇侨房地产公司处收到物业费之后再给业主二次收费，所以绿地泉物业公司无权要求答辩人支付物业费。绿地泉物业公司要求答辩人支付违约多，更是于法无据。二、2017年2月份交房时，一切基础设施都不具备，临时供电、供水，小区内道路都没有，暖气、天然气也没有，消防设施没有达到标准，根本达不到入住条件，一直到2017年底才开通暖气，2018年10月份开通天然气，2019年9月份正式通电，在此之前因不具备入住条件，所以没有办法正常入住。三、绿地泉物业公司服务人员不到位，小区日常服务根本没有，绿地泉物业公司必须按照签订的合同约定提供物业各类服务人员，工资表、上岗证、物业管理职业资格证书、岗位证书、健康证、社保缴纳证明，否则我不予认可绿地泉物业已经按照合同履行服务。四、根据《民法典》的规定，公共部位、共用设施设备属于全体业主所有，其经营决定权属于全体业主，经营所得收入归全体业主所有，原告承接墙外广告、电梯广告、出租消防车位、安装基站等公共部分收益，必须返还。五、双方签订的前期物业管理服务协议约定的住宅物业服务费为1.43/月/平，这个收费标准是三星级标准，原告要求支付金额与服务水平差之千里，故原告的诉讼请求是不合理且不合法的。实际服务中，绿地泉物业的物业服务严重不到位，主要体现在：1.绿地泉物业公司服务人员大多是已经退休或达到退休年龄的人员，不具备上岗证、无物业管理职业资格证书、岗位证书、健康证。2.绿地泉物业公司未按合同约定进行服务，公共设施严重破损，下水管道经常堵塞，楼梯间经常被淹，地下室臭气冲天，小区绿化没有专业人员进行维护，草皮坏死，树木旱死，卫生脏乱差，大面积杂草丛生。小区安保人员也没有按照要求进行服务，致使小区内电动车被盗事件时有发生。3.绿地泉物业公司自破坏绿化带建成停车位，租赁停车位。4.个别楼宇间消防箱都是空的，消防器材缺失已久，原告都不予维修。5.2019年和2020年上半年，每个楼业主都自发，统计过维修项目和对原告的工作服务提出要求，多次要求维修，但原告不予受理，不管不问。6.小区业主因为原告的服务太差，很多业主没有缴纳物业费，而缴纳物业费的业主也是都是经过打折而交的。综上，原告要求答辩人支付物业费的要求不应得到支持，要求予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王焕英购买济南汇侨房地产开发有限公司开发的位于济南市长清区房屋一套，房屋面积为123.8㎡。后王焕英与绿地泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，委托绿地泉物业公司对该小区实行专业化的物业管理，约定物业管理服务期限自2015年3月16日起至业主委员代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。物业管理服务费标准中关于住宅物业服务费为按其产权面积每月每平方米1.43元，每季度或者每半年度、年度向业主收取（预收)。协议生效后，绿地泉物业公司对该小区提供了物业服务。根据合同约定的收费标准，王焕英自2018年1月1日至2020年12月31日，未交纳物业费共计6372元。庭审中，王焕英对物业费金额没有异议，向法庭提供了照片一宗、微信公众号文章、视频，用于证实绿地泉物业公司并没有完全按照服务协议履行自己的义务。本院认为，绿地泉物业公司与王焕英签订的《前期物业管理服务协议》，系协议双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。王焕英作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。王焕英主张绿地泉物业公司未全面履行其合同义务，对此本院认为，物业服务企业提供的服务不符合标准，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与服务服务质量重大瑕疵。只有在服务企业存在长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区严重损坏或者环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到业主的正常生活等，属于物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，应酌情予以支持。本案中，王焕英提供的照片等证据仅能证明绿地泉物业服务存在瑕疵，非属重大瑕疵。王焕英以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。对于王焕英主张的济南汇侨房地产开发有限公司作出折抵物业费的承诺，其未提交证据证实绿地泉物业公司亦是该承诺的当事人之一。对于王焕英主张济南汇侨房地产开发有限公司给业主的物业费代金券，物业公司前期兑现了一批，视为物业公司知晓且同意承诺书中折抵物业费，如其后期持有开发商给的物业费代金券，绿地泉物业公司认可并同意抵扣，系双方的自愿行为，与本案并非同一法律关系。综上，对绿地泉物业公司要求王焕英支付拖欠物业6372元的诉讼请求，本院予以支持。因绿地泉物业公司提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，其在自己提供的物业服务尚存在瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，本院难以支持。故对绿地绿地泉物业公司要求王焕英支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持“耐心、热心、诚心”，认真倾听业主的诉求，做到“眼到、收到、心到”，服务更加全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、王焕英于本判决生效之日起十日内向山东绿地泉物业服务有限公司支付物业管理费6372元；二、驳回山东绿地泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王焕英负担。本判决为终审判决。审判员  李敏二〇二一年四月二十七日书记员  车菲