湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初54号原告：恩施天地商业经营管理有限公司，住所地恩施市经济开发区硒都工业园**，统一社会信用代码9142280006351739X3。法定代表人：徐宏岗，该公司执行董事兼总经理。被告：吴林洪，女，生于1987年8月1日，土家族，湖北省鹤峰县人，居民身份证登记住址湖北省鹤峰县，原告恩施天地商业经营管理有限公司（以下简称天地商管公司）诉被告吴林洪租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告天地商管公司的法定代表人徐宏岗到庭参加了诉讼，被告吴林洪经本院以邮寄方式送达民事诉状副本、应诉通知书、诉讼须知和举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地商管公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》解除；2、判令被告立即支付2019年8月1日至2019年11月24日之间的租金、运营管理费共计92990.20元，并按日5‰支付滞纳金至付清之日止；3、判令被告立即支付2019年8月1日至2019年11月24日之间的物业管理理费共计4735.20元，并按日5‰支付滞纳金至付清之日止；4、判令被告立即支付2019年4月1日至2019年11月24日期间拖欠的水费共计2550元（已由恩施天地商业经营管理有限公司垫付），并按日5‰支付滞纳金至付清之日止；5、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年1月25日，原告与被告吴林洪订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施新天地5栋106、107、108、109号商铺共计4间，建筑面积444.92平方米出租给被告，合同对租赁用途、期限、支付时间、租金标准、运营管理费标准、物业管理费标准、违约金等内容进行了约定。条款还约定“如逾期未缴按乙方未付金额5‰收取滞纳金，直至乙方付清全部租金为止”。合同签订后原告依约履行了相关义务，但被告未按约定支付相关费用，经原告多次催收未果。2019年7月原告向恩施市法院诉请支付2018年5月至2019年7月的相关费用，2020年3月恩施市法院作出（2020）鄂2801民初600号民事判决，支持了原告的诉讼请求，但被告未履行且对后期费用仍未支付。期间原告分别于2019年11月13日、11月18日向被告发出通知并于2019年11月18日在《恩施日报》上向被告发出《关于解除房屋租赁合同并将租赁的房屋腾空交付恩施天地商业经营管理有限公司的通知》，至11月24日，原告方工作人员还通过微信聊天多次要求被告及时腾空房屋并交付，被告同意腾退房屋，2019年11月26日原告将租赁房屋收回。但被告对2019年9月至搬出房屋之日的相关费用仍未支付。另原告还为被告垫付了该房屋2019年4月1日至2019年11月24日期间拖欠的水费2550元。综上所述，被告拖欠原告相关费用事实清楚、且已有相关判决予以认定。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼。审理中，原告将其请求第一、二、三项中滞纳金的计付标准由日5‰变更为为下欠数额的10%，变更请求第二项中租金及运营管理费的数额为92989.8元[444.92㎡×55元/月×3个月+444.92㎡×55元/月÷30天/月×24天]，变更请求第三项中物业费的数额为4733.9元[444.92㎡×2.80元/月×3个月+444.92㎡×2.80元/月÷30天/月×24天]。被告吴林洪没有答辩。经审理查明，原告天地商管公司是于2013年3月15日在恩施州工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有商业营销策划、经营管理咨询、房地产租赁与销售代理。2018年1月25日，原告作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告签订《租赁合同书》一份，约定甲方将其位于恩施新天地5栋106、107、108、109号共计444.92平方米商铺出租给乙方经营餐饮，租赁期限为5年，即自2018年2月1日起至2023年1月31日止,其中2018年2月1日至2018年4月30日为装修期，免收租金；2018年5月1日至2019年1月31日按每平方米每月55元计租金220235元、2019年2月1日至2020年1月31日按每平方米每月55元计租金293647元、2020年2月1日至2021年1月31日按每平方米每月58.30元计租金311266元；租金先付后使用，乙方必须提前15天支付下一期租金，按季度支付；合同签订之日乙方向甲方缴纳第一个季度租金73412元、综合保证金（包含经营保证金、水电保证金）25000元，合计98412元；乙方应向恩施宏川物业管理服务有限公司缴纳物业修缮保证金及物业管理费；如乙方逾期未缴纳租金及物业管理费，甲方按照乙方未付金额千分之五按日收取滞纳金，直至付清为止，若乙方在甲方30日内发三道函件（催缴通知单、催缴通知单及滞纳金函、违约告知函）后仍未缴清租金及物业管理费和滞纳金，甲方有权单方面解除合同并收回商铺，损失由乙方自行承担。合同签订后，原告将商铺交与被告使用，被告陆续支付了部分租金，截止2019年7月31日，被告应向原告支付租金367065元，已支付200237元，下欠租金166828元，应支付物业管理费22428元，已支付13737元，下欠物业管理费8691元。2019年11月13日，原告向被告发出通知，要求被告3日内缴清欠款，逾期将解除房屋租赁合同。2019年11月18日，原告再次向被告发出通知，通知解除与被告签订的房屋租赁合同，同日原告在《恩施晚报》上向被告发出《关于解除房屋租赁合同并将租赁的房屋腾空交付给恩施天地商业经营管理有限公司的通知》，通知相关内容为：因吴林洪欠缴房屋租金、物业管理费和水费等共计270695.21元，自公告之日起解除与被告于2018年1月25日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告3日内腾空租赁房屋并交付给原告。2019年11月18日至2019年11月24日，原告工作人员通过微信聊天多次要求被告及时腾空房屋并交付，被告同意腾退租赁的房屋。2019年11月24日，被告吴林洪完成案涉房屋的腾退，原告将房屋收回，并已另行出租他人使用。后经原告就2018年5月1日至2019年7月31日期间的费用提起诉讼，本院曾于2020年3月30日作出（2020）鄂2801民初600号民事判决，判决“一、被告吴林洪于本判决生效后五日内支付原告恩施天地商业经营管理有限公司房屋租金166828元、物业管理费8691元、违约金17551.90元，合计193070.90元。二、驳回原告恩施天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求”。现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。另查明，2019年4月1日至2019年11月24日期间，原告曾为被告所租赁商铺垫付水费共计2550元（1181元+1304元+65元）。本院认为，本案双方租赁关系的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，应适用当时的法律规定处理双方之间的相关争议。就原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告案涉房屋用于经营并欠付2019年8月1日至2019年11月24日租金、物业服务费、水费的本案事实，被告虽未到庭，但原告提交有双方先后签订的房屋租赁合同、欠费计算表、水费发票、微信聊天记录、催收和解除通知、民事判决书等证据予以证明，并陈述了相关经过和缘由，本院对此事实予以认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告作为承租人，应按合同的约定，及时向原告支付合同所约定的租金、物业管理费及垫付的水费，其在合同签订后没有按照合同约定的时间和金额支付，经原告追索后仍不按协议约定履行，其行为构成违约，应依法承担违约责任。原告要求被告支付经前次诉讼判决后至房屋实际腾退期间的租金租金92989.8元、物业管理费4733.9元、垫付的水费2550元以及就前两项费用按照10%的比例支付违约金9772.37元[（92989.80元+4733.90）×10%]，具有双方的合同约定依据和标准，同时符合法律规定，本院对此予以支持。在被告逾期未交租金之后，经原告以书面和登报方式通知和双方的沟通，被告已于2019年11月24日腾退房屋，原告收回房屋后另行出租，此期间及此后至今双方为合同解除和租赁房屋交还并未发生相关争议，应认为双方以行为的方式解除了之间原曾存在的租赁合同关系，此事实状态不须本院在本案审理中再行确定，因此对原告要求确认双方租赁合同解除的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告就垫付的水费支付滞纳金，没有双方之间的约定依据或法律依据，因此对原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。被告吴林洪对欠付原告的租金、物业管理费、垫付水费和滞纳金，应及时向原告作一次性支付。被告经本院传唤后不到庭参加诉讼，应视为其放弃和处理自有的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴林洪于本判决生效之日起五日内一次性支付原告恩施天地商业经营管理有限公司2019年8月1日至2019年11月24日期间的租金92989.8元、物业管理费4733.9元、垫付的水费2550元。二、被告吴林洪于本判决生效后日起五日内一次性支付原告恩施天地商业经营管理有限公司因欠付2019年8月1日至2019年11月24日期间租、物业管理费的滞纳金9772.37元。三、驳回原告恩施天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2306元，减半交纳1153元，由被告吴林洪负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二一年四月八日书记员  包梦园