文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终223号上诉人（原审原告）：孙宝生，男，1952年10月28日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：孙瑞哎，男，1944年12月10日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：孙锦保，男，1951年10月3日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：孙瑞英，女，1947年2月4日出生，汉族，住武汉市武昌区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：翁文，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙义忠，男，1951年5月18日出生，汉族，住镇江市。原审第三人：孙常顺，男，1950年4月30日出生，汉族，住镇江市。上诉人孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英因与被上诉人孙义忠、原审第三人孙常顺所有权确认纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人没有与上诉人母亲签订房屋买卖合同，也未支付房款。上诉人母亲将房屋多次低价出租给他人，也免费给他人使用，最后低价出租给被上诉人使用，合情合理，一审法院臆断出售给被上诉人无事实依据。其认定二十年未向被上诉人主张过权利也与事实不符。孙义忠答辩称，案涉房屋60、70年代是因出租居住过多人，但到80、90年代经过风雨侵蚀，已破烂不堪，根本无法居住，不存在出租与收租情况。一审法院判决正确。孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英向一审法院提出诉讼请求：1.确认苏南区丹徒县土地房产所有证港字第759号《土地房产所有证》中1间30平方房屋所有权属原告共有；2.确认共用的1间30平方房屋的所有权归四原告共同与孙义忠各享有25%份额、第三人享有50%份额；3.判令孙义忠赔偿孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英非法占用房屋20年的租金损失20000元；4.判令孙义忠自行拆除原告及共有房屋上的非法建筑物；5.由孙义忠承担本案诉讼费用。事实和理由：根据丹徒县人民政府1951年签发的苏南区丹徒县土地房产所有证港字第759号《土地房产所有证》，位于丁岗村村西下段的1间30平方房屋所有权登记在原告父亲孙全福、母亲朱腊女名下。案涉房屋坐东朝西，同樑合柱连五间平房，北起第一间是第三人孙常顺的大伯孙载桐所有，北起第二间即为原告父母遗留，第三间是堂屋，第四间孙义忠从案外人孙荣芳处购买，第五间是第三人祖遗房屋，其中堂屋系左右四户共用，东西各开一道门，案涉原告祖遗房屋的进出大门对着堂屋，原告必须通过堂屋前后门方能进出，原告也享有堂屋四分之一的份额。因原告父亲于1953年在丁岗另外一处地方新建三间房屋（现在由原告孙宝生的哥哥居住），六十年代开始，原告父母已经不住涉案房屋，涉案房屋长期出租给多位在丁岗小学任教的老师居住，直至1989年起低价租给同樑合柱门对门的邻居孙荣芳使用。1992年孙义忠购买孙荣芳1间房屋后，原告母亲也将案涉房屋低价租给孙义忠，后孙义忠在案涉房屋堆放粮草、杂物并养猪，原告母亲每年象征性收取几百元租金，但未签订协议，原告也不清楚租金金额。原告父亲于1995年去世，原告母亲于2000年4月23日去世，后原告考虑到与孙义忠邻里关系，将该房屋继续交由孙义忠使用，因原告并不在乎这几百元租金，原告也就从未向孙义忠催收。2015年4月18日夜，案涉房屋发生火灾，火种通过西墙窗户进入烧到孙义忠堆放在原告房屋内黄豆草。后来，火势被消防大队平昌中队及时扑灭，火灾导致原告父母遗留房屋及共用堂屋、第三人房屋部分屋顶被烧，但案涉房屋大樑、墙体完好尚存。2016年2月19日，孙义忠未征得原告和第三人同意，趁原告不在家，在原告房屋上私自搭建，原告获悉即赴现场阻止，孙义忠声称该房屋是其以500元价格从原告母亲处购得，原告要求孙义忠提供卖房契约或协议遭拒。原告报警并向镇政府、村委会报案后，孙义忠停止了修建。2019年5月，孙义忠趁原告不在家，在未获得准建证的情况下再次在原告及共有堂屋上搭建，并占用原告一大半房屋用于出租。原告获悉后又向镇政府、村委会投诉举报，并于2019年5月18日以挂号信方式通知孙义忠拆除非法搭建并恢复原状，孙义忠置之不理。原、被告于2019年5月22日在丁岗镇司法所接受镇司法所长和村委会主任调解时，孙义忠仍拒绝向原告提供房屋买卖契约或协议，致调解未果。原告认为，原告父母房屋的所有权只有原告共同享有继承权，孙宝生的妻子龚素英无权将原告祖遗房屋处分给孙义忠，且原告、原告母亲及龚素英均未收到房款，房产权证也未交给孙义忠，孙义忠所谓通过买卖获得的物权，完全是自编自导的侵权行为。从孙义忠提交的房产凭证原件来看，龚素英签字应该在房产凭证形成前，如果龚素英签字在房产凭证内容书写完毕后，龚素英的签名应签在卖房人后面，而非卖房人和落款时间的下面。孙义忠长期非法占用原告房屋造成原告经济损失，应承担侵权赔偿责任；孙义忠行为不但破坏了相邻关系，还非法在原告所有的宅基地物权上搭建固定设施，应自行拆除并恢复原状。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法作出公正判决。孙义忠辩称，案涉房屋位于间平房内，土地改革后至1988年间，六间平房状况为北起第一间是孙载统所有，第二间系孙宝生祖遗房屋，第三间是四户人家同樑合柱的堂屋，第四间是孙荣芳的房屋，第五间平房分为六架，其中东边一架是第三人所有；西边五架系孙义忠所有；第六间平房的西边三分之一为本人祖遗房屋；东边三分之二为朱金山祖遗房屋，已于1976年将该部分房屋出售给孙义忠。1988年至今连五间平房的房主及房屋状况已经发生变化，自北向南第一间已经由第三人孙常顺占有，第二间孙宝生的祖遗房屋已于1998年卖给孙义忠，第三间仍为堂屋孙义忠应占有四分之三的份额，第四间系孙荣芳于1992年卖给孙义忠，1995年本人在第四、第五间房屋基础上向东西面扩建将第四、第五间房屋重新改造成了水泥平顶房屋，第六间房由孙义忠在1988年改建成了现在的三间楼房。孙义忠与原告父母系一个生产队，原告母亲第一次提出将案涉房屋卖给孙义忠时，案涉房屋已破烂不堪，而孙义忠资金紧张亦无需求，故最初并没有购买。1998年，原告母亲又找到孙义忠提出卖房，孙义忠考虑到本人是瓦工，重修房屋花费较少，故而最终同意购买此房，签订有房屋买卖凭证，且此后20年间一直是孙义忠占有、使用。购买案涉房屋后，孙义忠请了瓦工孙锡林对案涉房屋进行了彻底翻建，添加了房屋橼子，更换了全部门窗、前后门，重新砌前后墙，小瓦全部换成大平瓦，房屋也进行了粉刷，已经彻底改变原来案涉房屋的面貌。原告父亲孙全福在丁岗村另行建造的三间房屋已经分给了当年已经分家的孙瑞哎和孙锦保，孙义忠认为涉案房屋应是孙全福、朱腊女分给孙宝生的，所以当时朱腊女提出房产凭证由她按印，孙义忠没有同意，案涉房屋产权是孙宝生一人所有，与其他原告无关，故而要求由孙宝生签字。朱腊女着急卖房，但当时交通并不便利，通讯也不发达，签字那天我们没有找到孙宝生，但孙宝生妻子龚素英当天下午在村民孙文强家中打麻将，1998年10月31日周六下午，朱腊女将孙义忠带至孙文强家中，当时孙文强妻子也在场，孙义忠答应由龚素英在房产凭证上签字，后孙义忠将购房款500元现金交给朱腊女。案涉房产凭证上除了“龚素英”系其本人签字外，其余内容系孙义忠书写。因案涉房屋破烂不堪，孙义忠没有太当回事，故房产凭证的签字过程较草率，龚素英的名字签在日期下面的情况，孙义忠当时也没注意。2015年4月18日，案涉房屋被一场不明原因的大火烧毁，孙义忠正欲维修时，孙宝生进行阻拦，孙宝生当时提出1万元赎回房屋，但孙义忠没有同意，原告也是听说涉案房屋可能会拆迁而想尽办法要回案涉房屋。案涉《房屋买卖证明》系双方自愿签订，合法有效。孙义忠系合理合法的占有案涉房屋，原告诉称的非法侵占行为并不存在，左邻右舍包括原告均知晓且默认这一事实。原告虽没有参与房屋买卖过程，但原告妻子参与卖房，原告知道后也没有提出异议。案涉房屋卖给孙义忠20年间，原告一直没有主张过相关权利。综上，请求法院驳回原告方的诉讼请求。第三人孙常顺诉称，案涉房屋系坐东朝西、同樑合柱连五间房子，从南到北一共有5间房子，从南边开始，第一间是分为六架，其中东边一架是第三人所有，西边五架是孙义忠所有，第二间是孙荣芳所有，第三间是左右两边四间房屋的共用堂屋，第四间是孙宝生的祖遗房屋，第五间是第三人的大伯孙载统所有。因孙载统并无子女，系第三人养老送终，所以孙载统的那一间房屋已由第三人继承并已占有使用。第三人听说案涉房屋卖给了孙义忠，但不知真假。1998年之后几年，孙义忠在孙宝生房屋内又加了一道墙用来养猪，并在原来的土坯地面浇筑成水泥地面用于养猪堆草。孙义忠在连五间房屋的南面砌了房屋用于自行居住。多年前，孙义忠曾修缮堂屋，并更换堂屋平瓦，原告祖遗房屋顶破损的椽子和瓦在失火前已由孙义忠更换，堂屋维修后也一直由孙义忠使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：经现场查勘及原、被告庭审确认，案涉房屋同樑合柱连接5间平房，坐东朝西，中间为堂屋，左右各两间平房，北起第二间系原告主张的祖遗房屋，北起第三间系左右两边四间房屋的共同堂屋，原告主张的祖遗房屋的入户门朝南，需通过堂屋进出该房屋。本案审理中，原告提供的苏南区丹徒县土地房产所有证港字第柒伍玖号土地房产所有证载明，大港区丁岗乡居民孙全福、妻朱腊女孙瑞哎、孙瑞英、孙和宝位于村西下段平房一间。2015年4月21日，镇江新区公安消防大队平昌中队出具证明，内容为“兹证明丁岗镇观音街147号居民孙义忠家于2015年4月18日晚22时07分发生火灾，镇江新区公安消防大队平昌中队出警处置，于4月18日23时30分处置完毕。现场有房屋及财产损失，特此证明”。2016年2月19日，原告与第三人孙常顺将《关于停止侵权的函》粘贴于涉案房屋外墙面上，内容为“孙义忠先生：你好！根据土改时登记在我父亲名下的土地房产权所有证下的房屋和四家共同享有的一间厅屋（我父亲一份额，孙常顺两份额，五子一份额）因遭意外火灾，仅我和孙常顺约定将倒塌部分实施修复。发现你将砖头堆放在我父亲祖遗的一间房屋和我们共用的一间房屋内，影响我方正常施工。为此，特通知如下：一、你堆放在我父亲生前房屋内的砖头，请你立即清理搬出，因该房屋产权非你所有。如拒不搬迁所造成的一切侵权，经济损失，民事，治安责任均由你自负。二、十多年前你曾租用我父亲生前房屋，也仅支付了部分租金，并非享有该房屋产权的受让权。自通知之日起，我方收回该房屋的出租使用权，如需续租须双方签订租赁合同。否则，占有他人房屋均应承担侵权责任和后果。三、如果你认为五子份额属你份额的话，我们共享的公用房屋修建前，三方须签订好该房屋的所有权分享份额和费用的分摊协议后，方可实施修建。否则，谁擅自修建，该房屋的所有权，仍属上述四份各自享有的份额。如一意孤行，承担上述第一项的责任”。2019年5月18日，孙宝生将《拆除非法搭建的通知》寄送给孙义忠，内容为“孙义忠：本人根据苏南区丹徒县土地房产所有证港字第柒伍玖号《土地房产所有证》，位于间平房所有权属于我祖遗房产。2016年本人和邻舍产权人孙常顺，就你的侵权行为以书面形式通知过你并张贴本人房屋墙体上，警告你的非法侵权！近日发现本人所有的房产，又被你非法加盖房顶用于出租。你这种法盲行为本人特再次警告…你趁产权人不在家，胆大妄为侵占破坏所有权人的合法财产。限你一周内自行拆除非法建筑，恢复房屋原状…”。2019年5月29日，镇江市公安局新区公安分局丁岗派出所出具证明，载明孙全福（已故），妻朱腊女（已故）夫妻俩生有儿子孙瑞哎、女儿孙瑞英、儿子孙锦保、儿子孙宝生。孙全福于1995年去世，朱腊女于2000年4月30日因病故被注销户口。2019年5月30日，孙二哎出具证明，内容为：“关于孙义忠之房子问题，原来是朱腊女的房主，并在1996年那时朱腊女多次和我说希望卖给我，并说真要壹仟元房子买给我，我多次考虑我看没有什么用，我后来就讲不要，到了98年，朱腊女就跟孙义忠讲了买卖，后来他们成交，我亲眼所见，从98年到房屋被烧他们都没有发生什么异议”。2019年7月，孙锡林出具证明，内容为“关于孙义忠购买人家老房子一事，当时买时破烂不堪，我亲自参于彻底翻修”。庭审中，孙义忠提供房产凭证一份，内容为：“原主孙保生将祖产壹间瓦房及老堂屋的四分之一产业（东至过路，南至老堂屋孙义忠老房子，西至路孙义忠猪圈，北至孙载统房子）作价人民币伍佰元整卖给邻居孙义忠受业。四至分明，钱证交清，永远不存口舌。卖房人。1998.10.31”。前述内容下方签有“龚素英”字样。上述房产凭证中除“龚素英”签名外，其余均系孙义忠本人书写。龚素英系孙宝生妻子。2019年10月6日，龚素英出具关于本人签字的情况一份，内容为“房产凭证上龚素英三个字是我签的，记得是婆婆去世后，有一天我从镇江回到家晚上，孙义忠到我家找我签的，纸上内容我没看清楚，我不知道婆婆卖房子，我也没收到孙义忠什么钱”。本案审理过程中，原告申请就案涉房产凭证中“龚素英”字样与该凭证其余内容是否系同时书写进行鉴定，我院先后委托南京康宁司法鉴定中心、南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该两家鉴定单位分别以无法进行时间项目的鉴定、送检材料用现有技术不能检验而退案。庭审中，孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英、孙义忠及第三人均确认1998年孙瑞英在北京，孙宝生和龚素英带孩子在镇江工作，孙宝生新建楼房位于，由朱腊女居住，离涉案房屋五、六百米；孙瑞哎、孙锦保在镇江新区丁岗家中务农，家住孙宝生楼房后面，兄弟三人新建的楼房都在一起，孙宝生于2002年回到老家。经一审法院现场查勘，走访调查，孙义忠在连五间平房南面建有两层楼房用于生活居住，案涉堂屋已由孙义忠对外出租用于堆放废品，堂屋屋顶缺损，堂屋南面屋顶架设了部分彩钢瓦，堂屋系水泥地面。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。首先，根据原、被告陈述，涉案堂屋南侧的一间房屋原系孙荣芳所有，孙荣芳在1998年以前便已将该房屋卖给孙义忠，孙义忠也一直占有使用。原告母亲朱腊女在丈夫去世，三儿子均已另行建房居住的情况下，将其四十多年未曾自行使用亦未修缮的案涉瓦房一间及老堂屋共用部分出售给隔壁邻居孙义忠，孙义忠在使用原有房屋过程中将原告父母名下案涉房屋一并购买扩大其实际使用面积，具有一定的合理性。其次，原、被告在庭审中均认可原告父母在距离案涉房屋五、六百米的地方所建三间房屋已于当年分给孙宝生的两个哥哥，孙义忠认为原告父母剩下的案涉瓦房一间及堂屋共用部分系原告父母留给孙宝生的财产，符合乡村民俗。孙义忠主张涉案房屋系原告母亲于1998年10月31日出售给孙义忠，有房产凭证为证，房产凭证中虽无原告母亲及孙宝生本人签名，但孙宝生妻子龚素英已作为家庭代表进行签字确认；且案涉房屋自1998年10月31日后一直由孙义忠实际占有使用，此时至上诉人母亲去世前的一年半时间里，原告母亲未向孙义忠主张过权利，进一步巩固了房产凭证中将房屋出售孙义忠的事实。孙宝生、孙瑞哎、孙锦保的住所距离案涉房屋仅几百米，原告在其父母去世后，对于孙义忠长期占有使用案涉房屋的事实应当是明知的，其近二十年未向孙义忠主张过任何相关权利，亦不符合常理。结合村民孙二哎、孙锡林出具的证明，一审法院对孙义忠辩称涉案房屋系原告母亲朱腊女经手，由孙宝生妻子龚素英作为家庭代表在房屋买卖凭证上签字确认后卖予孙义忠的意见予以采信。孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英主张案涉房屋系孙义忠自1992年起在其母亲朱腊女处租用，未提供任何证据予以证明，孙义忠亦不予认可，一审法院不予采信。孙宝生称其妻子龚素英在房产凭证中签字的时间在其母亲去世后，未能提供证据证实，且其妻作为成年人，签订协议应尽到审慎的注意义务，龚素英的签名在落款日期下方的书写形式亦不足以推翻房产凭证形成的事实。综上，一审法院认定该房产凭证合法有效。原告主张苏南区丹徒县土地房产所有证港字第759号《土地房产所有证》中1间30平方房屋所有权属孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英共有、1间30平方堂屋所有权由孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英享有25%份额的意见，以及由此主张的房屋租金损失及要求孙义忠拆除非法建筑物的请求，一审法院均不予支持。另第三人述称其享有50%堂屋份额是基于其继承祖遗房屋和遗赠抚养事实取得，因该问题涉及其他相关权利人，且与本案非同一法律关系，故一审法院对此不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回孙宝生、孙瑞哎、孙锦保、孙瑞英的全部诉讼请求。二审中，上诉人提交村民孙金礼、朱来宝、孙腊顺、孙宝寿、孙荣芳、李志国的证明，主要内容为“上诉人母亲助人为乐”、“未听说上诉人母亲将案涉房屋卖与被上诉人”、“未听说上诉人父母分过房产，将案涉房屋分给孙宝生”等。被上诉人对上诉人提交的证据不予认可。由于上述提供证据的证人未出庭作证，本院不能确认上述证词的真实性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：案涉房屋已经由上诉人母亲于1998年10月31日出售给被上诉人。理由：1由被上诉人书写“房产凭证”，并由上诉人孙宝生妻子龚素英签字，虽然龚素英的签字在日期之下，但龚素英作为成年人，应当对签字所涉内容尽到审慎注意义务，故对“房产凭证”的真实性本院予以确认。被上诉人陈述房屋的实际经办人系上诉人母亲朱腊女，房款500元交与了朱腊女，且“房产凭证”已明确“钱证交清”，并由被上诉人实际使用，故该房屋交易行为已经完成。2、若案涉房屋未出售予被上诉人，上诉人孙宝生、孙瑞哎、孙锦保的住所距离案涉房屋仅几百米，上诉人在其父母去世后，对于孙义忠长期占有使用案涉房屋的事实应当是明知的，其近二十年未向孙义忠主张过任何相关权利，亦不符合常理。结合村民孙二哎、孙锡林出具的证明，本院对孙义忠辩称涉案房屋系上诉人母亲朱腊女经手，由孙宝生妻子龚素英作为家庭代表在房屋买卖凭证上签字确认后卖予孙义忠的意见予以采信。3、根据丹徒县人民政府1951年签发的苏南区丹徒县土地房产所有证港字第759号《土地房产所有证》，位于丁岗村村西下段的1间30平方房屋所有权登记在上诉人父亲孙全福、母亲朱腊女名下，其有子女孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英，案涉房屋交易的“房产凭证”仅有龚素英一人签字，形式上存在瑕疵，但基于买卖已经二十余年的事实，上诉人主张无效的理由，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由上诉人孙宝生、孙瑞哎、孙锦宝、孙瑞英负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二一年四月九日书记员 童 丹