沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0103民初6189号 原告：张晓宇，男，汉族，1994年3月24日出生，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：张立伟，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凯，辽宁同方律师事务所律师。 被告：张恒，男，汉族，1987年8月4日出生，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人:任少滨，辽宁万嘉律师事务所律师。 被告：沈阳越秀地产有限公司，住所地：沈阳市沈河区天坛一街36甲号。统一社会信用代码：91210100564673227N。 法定代表人：朱辉松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张君娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶正春，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 原告张晓宇与被告张恒、沈阳越秀地产有限公司不当得利纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吕文辉独任审判，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告张晓宇诉称：原告于2019年11月9日来到被告二的售楼处购房，被告一作为销售顾问接待原告。在被告一推荐下原告准备购买被告二开发的坐落于沈阳市的房源。但被告一对原告陈述该房源是‘大客户’在越秀故意留的房源，并告知原告不要声张。 原告询问被告一价格后，被告一告知原告房源价格为247万元，需分几部分交，要走内部流程。首先需要转给所谓‘原房主’30万元，为补差价和进行内部更名手续相关费用，并且只有在给所谓“原房主”30万元差价后，开发商才能进行房屋更名相应手续，才能与被告二签订《商品房屋买卖合同》。 2019年11月16日，被告一通知原告来到被告二售楼处，让原告签订《房屋转让合同》。《房屋转让合同》的转让方为被告一，受让方为原告，合同约定原告需向被告一现金形式支付30万元作为房屋溢价款。后原告根据被告一的要求以现金形式支付给被告一30万元，被告一为原告出具了收条。 2019年12月3日，被告一通知原告至被告二的售楼处签订正式的《商品房买卖合同》，房款总价为2173031元。原告按照流程向被告二的财务刷卡支付首付款1573031元，并正常办理组合贷款60万元。原告与被告二签订《商品房买卖合同》后，被告一向原告以微信转账形式收取2000元手续费。 事实上，在原告购房过程中，二被告存在多处违规之处。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让。（六）未依法登记领取权属证书的。”其次，依据沈政办发【2018】106文件规定继续严格执行价格监控指导政策。在售商品住房，实行一房一价，且必须严格按照政策以不高于在房产局备案的价格进行销售，不得以任何形式在备案价格之外，再行收费或加价。 另，根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 原告认为，被告在未取得案涉房屋所有权的情况下擅自与原告签订《房屋转让合同》，侵犯了原告的合法权益。原告也曾通过刑事控告的方式欲追究二被告的刑事责任，但公安机关拒绝立案，并认为本案系民事不当得利案件。原告，遂起诉至贵院。 综上，1、请求法院依法判令二被告返还原告多付房款278050元（庭审中变更为300000元）。2、请求法院依法判令二被告支付原告资金占用利息，以300000元为基数，LPR为标准，自2019年11月16日起计算至实际给付之日止。3、请求法院判令由二被告承担诉讼费用。 庭审中，原告变更诉讼请求，请求确认原告与被告张恒签订的《房屋转让合同》无效，并由二被告返还给原告多支付的300000元溢价款。 被告张恒辩称：原告所诉不属实，不同意其诉讼请求，原告主张返还其明知并自愿支付的溢价款没有法律依据。其中第一项诉请，要求返还多付房款，因为双方之间有合同基础和依据，所以要求返还没有依据，第二项诉请，不存在占用事实，民事行为意思自治，溢价自愿购买，该请求没有法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。构成不当得利的要件是：1、须一方受有财产利益；2、须他方受有损失；3、须受有损失与取得利益之间有因果关系；4、一方受有财产利益须无法律依据。简单来说就是，没有法律依据的得利人取得的利益为不当利益，受损失的人可以请求返还，而本案原告支付30万元溢价款是有法律依据的，即原被告合意协商一致，并签订了书面合同的。 原告起诉状自认2019年11月16日签订了《房屋转让合同》并以现金形式多支付30万元溢价款是本案重要事实。该事实及上述证据证明了原告与张恒协商多支付差价30万元购买原购房人“韩晖”购买的涉案（预售）房屋，此为收取30万溢价款的合同根据，现原告实现了涉案房屋的“购买机会”，涉案房屋也确已备案在原告名下，其溢价购买房屋的行为已经履行完毕，显然不符合民法典规定的不当得利构成要件。 故此，原告起诉并没有法律依据，所列举的相关法条或断章取义、或理解错误不构成其溢价购买行为无效的法律依据。原告起诉明显与事实及证据不符，主张返还没有依据，浪费司法资源，请贵院依法裁判驳回。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告沈阳越秀地产有限公司辩称：一、2019年8月原购买人韩晖与越秀公司签订商品房认购书，认购案涉房屋。之后韩晖因个人原因与越秀公司解除认购书，并且推荐原告购买该房屋。在韩晖退房的情况下越秀公司与原告张晓宇签订了《商品房买卖合同》。越秀公司严格执行一房一价的政策，按照备案价格2173031元与原告张晓宇签订的《商品房买卖合同》，不存在再备案价格之外再行收费或加价的情况。原告也是按照该备案价格向越秀公司支付的购房款，除备案价格外未向越秀公司支付过任何款项，越秀公司并未取得任何不当利益。原告将溢价款直接向个人交付，说明原告明知收款方不是越秀公司。 二、原告与原购房人之间的转让行为以及约定的转让价款属于原告与原购房人之间的约定，与越秀公司无关。原购房人的代理人张恒也并非越秀公司员工，属于外包销售公司的员工。 三、在越秀公司售楼处，越秀公司通过展板的方式对客户付款事宜进行里了风险提示，明确提示“不接受现金付款，只接受对公司指定账户付款”，“请勿轻信任何单位或个人通过公司指定收款方式之外的方式付款”。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人韩晖于2019年8月18日与被告沈阳越秀地产有限公司签订了商品房认购书，案外人韩晖认购被告沈阳越秀地产有限公司开发建设的“星汇云锦”项目二期2号幢2单元2101室，建筑面积为125.22平方米房产，总价款为2194981元，约定签订认购书时付清定金50000元，此款在签订认购书时并未交纳。同时约定乙方签订本《商品房认购书》后，须于签署《商品房买卖合同》当日付清首付房款（总房款的2.28%，含定金）即伍万元。除首期房款外，余下房款：人民币1530000元，乙方申请办理商业性按揭贷款手续，贷款的成数，年限最终以银行审批为准。2019年8月25日，案外人韩晖通过其丈夫李天宏（双方于1997年11月17日登记结婚）向被告沈阳越秀地产有限公司转款两笔，分别为50000元和393031元，被告沈阳越秀地产有限公司给案外人出具了收据。案外人韩晖认购诉争房产时按合同约定余下房款人民币1530000元，乙方即韩晖申请办理商业性按揭贷款手续，推算在案外人与被告沈阳越秀地产有限公司签订合同时应交纳664981元首付款，案外人仅交纳了443031元，相差221950元；如按被告沈阳越秀地产有限公司与原告最终签订的合同总价款2173031元计算也相差200000元，属于未足额交纳首付款。原告于2019年11月初到被告沈阳越秀地产有限公司售楼处“星汇云锦营销中心”，欲购买售楼员被告张恒推荐的被告沈阳越秀地产有限公司开发的坐落于沈阳市的房源。2019年11月7日，原告张晓宇与被告沈阳越秀地产有限公司签订认购书，并交纳了50000元认筹金。2019年11月16日，被告张恒通知原告到被告沈阳越秀地产有限公司售楼处，与原告签订《房屋转让合同》。《房屋转让合同》的转让方为被告张恒，受让方为原告，原告根据被告张恒的要求以现金形式支付给被告张恒30万元，被告张恒为原告出具了“今2019.11.16日收张晓宇购买2号2-2101房屋差价款300000元整（叁拾万元整）”的收条。2019年12月1日，原告张晓宇向被告沈阳越秀地产有限公司转款1573031元，2019年12月3日，原告与被告沈阳越秀地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，房款总价为2173031元。原告张晓宇于2019年12月27日向被告沈阳越秀地产有限公司转款360000元，于2020年1月2日向被告阳越秀地产有限公司转款240000元，后两笔款合计600000万元，收款事由为银行放款。原告与被告沈阳越秀地产有限公司签订《商品房买卖合同》后，被告张恒向原告以微信转账形式收取2000元手续费。2019年12月25日，该房产备案登记在本案原告张晓宇名下，2020年12月31日，原告取得了辽（2020）沈阳市不动产权第0764489号不动产权证书。被告沈阳越秀地产有限公司于2020年1月2日通过网银向案外人韩晖的丈夫李天宏转款10笔共计443031元，并注明退购房款。 另查明：沈阳联祥置信营销策划有限公司负责被告沈阳越秀地产有限公司开发建设的“星汇云锦”项目的销售工作，被告张恒为沈阳联祥置信营销策划有限公司员工。案外人韩晖与被告张恒签属授权委托书一份，委托书表述为:本人韩晖因个人原因，不能亲自办理辽宁省沈阳市沈河区南塔街165-4号2-21-1房屋（2号2-21-1）的相关手续。特委托张恒、刘晓明身份证号：2104031987××××××××、210106198804041510为我的合法代理人，全权代理我签字并办理相关事项，对委托人在办理房屋事项的国政所签署的相关文件，均认可并予以授权。委托失效：自签字起长期有效，委托人韩晖签字，日期空白。2019年8月被告沈阳越秀地产有限公司在售楼处展示板张贴“关于客户付款的风险提示”，其中3.“严禁任何工作人员以任何理由收款至个人帐户，公司严禁任何工作人员（包括不限于销售代表、财务人员、销售环节其他服务人员等）以任何名义将客户款项收至个人帐户（包括个人微信、支付宝账号或上述帐户之外的任何其他帐户）。一经发现，视同贪污舞弊行为并移交司法机关处理”，5.“请勿轻信任何单位或个人通过公司前述指定收款方式之外的方式付款，公司不对违反前述提示的付款行为承担任何法律责任。-” 再查明：2020年4月17日，沈阳市房产局给被告沈阳越秀地产有限公司下达了《沈阳市房产局责令改正通知书》，内容为：结查，与你单位合作的销售公司工作人员将他人已订购的房屋售于孙乾峰等7人，你单位配合更改了购房者姓名，客观上为“炒买炒卖”创造了条件，上述行为违反了住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度的有关问题的通知》第十条：“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名”的规定，根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知》的规定，现责令你（单位）立即整改。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案中，被告张恒在仅取得未签订委托时间，委托内容仅为“对委托人在办理房屋事项的‘国政所’签署的相关文件，均认可并予以授权”的情况下即与原告以其本人名义签订房屋转让合同，收取所谓“溢价款”300000元，不仅违反了合同相对性原理，也违反了被告沈阳越秀地产有限公司的规定，更未取得案外人韩晖的明确授权，且在原告已于2019年11月7日与被告沈阳越秀地产有限公司签订认购书，认购案涉房屋并交纳了认筹款5万元、案外人韩晖并未取得案涉房产的所有权的情况下，仍于2019年11月16日与原告签属《房屋转让合同》，属无权处分，合同无效。被告张恒因合同无效取得的利益应予返还；因被告沈阳越秀地产有限公司履行了在售楼处张贴公告的形式的告知义务，对原告因此所受损失不应承担法律责任；同理，原告在被告沈阳越秀地产有限公司有“关于客户付款的风险提示”并已与被告沈阳越秀地产有限公司签订认购书的情况下，仍与被告张恒签订协议，支付相关款项，也有一定的过错，自己应承担一定的责任，对其要求被告支付“溢价款”占用期间的利息损失不应支持；被告张恒作为销售公司员工应勤勉履行自己的职责，工作中收取原告2000元手续费的行为明显损害了职务的廉洁性，依法应予返还，但原告的诉讼请求未主张该项权利，属于对自己实体权利的处分，不违反意思自治原则，故本院不予调整。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告张晓宇与被告张恒签订的坐落于沈阳市，建筑面积为125.22平方米房产房屋转让合同无效； 二、被告张恒于本判决生效之日起10日内返还给原告张晓宇坐落于沈阳市，建筑面积为125.22平方米房产溢价款人民币300000元； 三、驳回原告张晓宇其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5631元（原告已预交），由被告张恒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员 吕文辉 二〇二一年四月十三日 法官助理 王 萍 书 记 员 潘 峰