湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初203号原告：李菊萍，女，1974年8月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：钟海云、李游，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、代签法律文书等。被告：孝感润达投资有限公司。住所地湖北省孝感市北京路与槐荫大道交汇处铜锣湾家居广场103、203号。统一社会信用代码：91420900080919948M。法定代表人：吴礼军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨梦碧，该公司法务。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、代签法律文书等。委托诉讼代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权权限：一般代理。原告李菊萍与被告孝感润达投资有限公司（以下简称润达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，并于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告李菊萍的委托诉讼代理人钟海云、李游，被告润达公司的委托诉讼代理人杨梦碧、杨晓林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李菊萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告交纳的购房款287359元；2.依法判令被告补偿原告可期待性利益损失232603元；3.依法判令被告支付违约金（自2017年7月13日起至2020年12月31日期间，本金287359元，按同期银行贷款利率150%计息，违约金为71071元；自2021年1月1日起，本金519962元，按同期银行贷款利率计息，直至上述款项还清之日止）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月2日，原告欲购买被告正在开发建设的润达壹号广场楼盘房屋，于当日选中了19栋1单元404号房屋并交纳了5万元购房意向金，又于2017年7月13日交纳了237359元购房意向金，合计交纳了287359元。原告交纳房款后，被告一直没有现房交付，原告为了能尽快取得房屋，于2019年5月29日，与被告进行协商确认将原告选中的19栋1单元404号房屋变更为18栋3单元502房屋，被告承诺尽快交房，双方并于同日签订了《认购协议书》。2020年8月7日，被告与湖北职业技术学院房屋拆迁安置补偿纠纷一案在执行过程中被人民法院查封相关房产，因被告长期未确定交房时间，加上被告的资金存在问题，原告行使不安抗辩权，委托律师于2020年11月20日向被告邮寄了《律师催告函》，要求双方协商确定签订《商品房买卖合同》的时间，被告于2020年11月23日签收，但双方协商未果，2020年12月22日原告通知被告依法解除《认购协议书》，至起诉之日，被告仍不退还购房款和支付违约金以及补偿原告的损失，特请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告润达公司辩称，1.本案因履行双方2019年5月29日签订的《认购协议》发生争议，案由应具体为商品房预约合同纠纷；2.案涉《认购协议》合法有效，原告主张答辩人存在违约行为的事实不清、证据不足、没有法律依据；3.原告提出解除案涉认购协议，是违约行为，应当依法向答辩人承担违约责任。综上，原告提起的诉讼没有事实和法律依据，其诉讼请求应依法予以驳回。本案原告李菊萍和被告润达公司围绕诉讼请求分别提交了证据。本院组织当事人对证据进行质证。被告对原告提交的证据一、二没有异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据三的真实性无异议，但对证明的目的有异议；对原告提交的证据四真实性无法确认，即便真实，也不能证明本案的被告资金存在问题；证据五的证据三性及证明目的均有异议，原告没有权利要求被告重新与其签订认购协议和确定商品房买卖合同的期限，更没有权利在律师函中提出7天以内被告不予答复视为默认；证据六的证据三性及证明目的均有异议，网页截图的内容无法确认其真实性，网站上的价格不是被告房屋的销售价格，更不是本案所涉房屋的销售价格。原告对被告提交的证据一的真实性无法核对，不能达到被告的证明目的。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三证明了原、被告为预约购房达成协议，且原告支付相应价款的事实，该证据符合证据真实性、关联性、合法性的要求，对上述证据本院依法予以采信；证据四系法院查封案外人的房产，与本案无关联性，对该证据本院依法不予采信；证据五证明了原告曾向被告寄函的事实，但不能证明认购协议已解除，对该证据本院部分予以采信；证据六与本案缺乏真实性，对该证据本院依法不予采信。被告提交的证据一经本院依法核实属实，该证据具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月2日，原告李菊萍意欲购买被告正在开发建设的润达壹号广场楼盘的商品房，并于当日选中了19栋1单元404号房屋，交纳了5万元购房意向金，又于2017年7月13日交纳了237359元购房意向金，合计交纳了287359元。2019年5月29日，原告李菊萍与被告进行协商后，签订一份《润达壹号广场换房申请表》和一份《认购协议》，确认将原告选中的19栋1单元404号房屋变更为18栋3单元502房屋，与本案有关联的条款如下：1、认购房号：润达壹号广场18栋3单元502室；2、认购建设面积为112.26平方米；3、认购原始单价每平方米8784元，认购原始总价986092元，折后单价每平方米5428元，折后总价609376元；4、乙方（李菊萍）同意于项目开盘后7天内，按时付款及签署《商品房买卖合同》。合同签订后，由于原告担心被告不能履行交房义务，2020年11月20日原告委托律师向被告邮寄了《律师催告函》，要求被告在收到催告函后与原告在7日内重新签订《认购协议书》，协商确定签订《商品房买卖合同》的期限，被告于2020年11月23日签收。2020年12月21日，原告再次委托律师向被告邮寄了《律师函》，通知解除被告与原告签订的《认购协议书》并赔偿损失，被告于2020年12月22日签收。后因原、被告协商未果，以致成讼。另查明，2018年7月16日，案外人湖北利安建设工程有限公司与被告润达公司签订了《施工总承包合同》，约定由湖北利安建设工程有限公司承包案涉18号楼在内的楼栋施工。后双方发生纠纷，湖北利安建设工程有限公司于2020年11月17日因工程款起诉被告至孝感市中级人民法院，该案仍在审理过程中。被告已为案涉的18栋楼办理了国有建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。被告作为具备房地产开发资质的开发商与原告签订的《认购协议书》（2019年5月29日）系双方当事人真实意思的表示，且协议内容不违反法律、法规强制性规定，真实、合法、有效。本案的法律事实均发生在民法典施行前，应适用当时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除的情形作出了明确规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中的所涉项目18栋工程已通过了相关部门审批、许可，现正在建设中。由于《认购协议书》系预约行为，双方约定，签订《商品房买卖合同》应在项目开盘后7天内。现项目没有开盘，被告在案涉《认购协议书》中没有违约行为，且原告提交的证据不能证明被告迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，本案不具有合同约定解除和法定解除情形，合同不能依法解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李菊萍的诉讼请求。本案受理费9710元，适用简易程序审理减半收取计4855元，由原告李菊萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二一年四月四日书记员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告李菊萍的证据：证据一：李菊萍居民身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体资格。证据二：孝感润达投资有限公司企业信息。拟证明被告的诉讼主体资格。证据三：收据、收款通知单、润达壹号广场换房申请表、《认购协议书》。拟证明：1、原告与被告签订了《认购协议书》；2、合同约定了房屋面积、房号、单价等房屋买卖合同内容；3、原告支付了287359元购房款，首付占比47.15%。证据四：（2020）鄂09执保52号裁定书。拟证明被告资金存在问题，有不能履行交付房屋的可能性的事实。证据五：律师催告函、律师函、中国邮政EMS快递回执两份。拟证明：1、原告向被告送达催告函，要求约定交房时间的事实；2、被告没有在约定期内与原告达成补充协议确定交房时间；3、原告于2020年12月21日发送快递，被告于2020年12月22日接受到原告的解除通知，《认购协议书》于2020年12月22日依法解除的事实。证据六：2020年11月25日润达壹号广场房屋均价截图。拟证明涉案房屋房价上涨至每平方米7500元的事实。被告孝感润达投资有限公司证据目录：证据一：不动产登记证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建议工程施工许可证。拟证明被告开发建设孝感润达壹号广场是合法的商品房建设项目。