抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初2122号原告：桂兹岩，女，1978年8月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：王凡，辽宁沈鑫律师事务所律师。被告：辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区景星北街15号101室。法定代表人：王猛，该公司总经理。委托代理人：闫继业，该公司招商部经理。委托代理人：毕汉奎，该公司法务总监。原告桂兹岩与被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人王凡，被告委托代理人闫继业、毕汉奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司赔偿原告各项损失446300元（其中：大型设备25.8万元、装修费5.2万元、厨房水吧设备2.8万元、打印机1500元、监控设备1.2万元、音响0.5万元、防盗设备0.5万元、电脑1.2万元、电视1300元、网上购物1.8万元、退卡损失1.4万元、工资及赔偿金3.1万元、桌椅板凳损失6500元、餐具2000元），并返还履约保证金10100元，承担违约金79700元（按日租金的3倍计算，从违约之日起，计算至实际给付之日止，仅主张79700元），以上合计536100元；2．被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月6日，原告作为乙方与作为甲方的辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店（以下简称福民街店）签订了《招商租赁合同》，约定原告租赁其位于抚顺市新抚区福民街店332平方米的商铺经营儿童乐园，合同对租赁区域的具体位置、范围、面积的铺位编号及租金的支付方式都进行了具体约定，并且约定租金为递增式的，租期为60个月即2018年10月15日起至2023年10月14日止。合同签订后原告为了进场经营，进行了装饰装修、购置了儿童游乐的设施设备。原告入场经营后发现承租位置不仅只要外面下雨屋里漏水，而且厕所经常返脏水秽物，投入大量人力物力维护后也难以达到让儿童及家长舒心的环境，而且两个冬季被告都不给提供空调制暖，室内温度只有十五度，虽经多次找被告协商但均无果，使原告营业点的整体档次降低，仅采暖季每个月营业额均能损失两万余元。在2020年疫情期间该场地更是不能正常经营，六月份开业后，原告陆续为顾客办理了将近3万元的会员卡，经营稍有起色，可是在2020年7月18日，被告突然通过贴告示的形式告知该店将于2020年7月23日停止对外经营。接到通知的顾客诚惶诚恐争先退卡退款，至此原告的经营被迫停止，员工每天都在做着停止经营的善后工作，而且在2020年7月23日，房东找到原告要求腾让，理由是被告已经和房租解除了租赁合同，并强行将原告的设备拆除扔掉。被告的擅自解除合同行为，给原告造成了难以弥补的损失，现在不仅是所有投入全部化为乌有，而且对员工（四人）造成违法解除劳动合同，需要进行经营补偿。《招商租赁合同》对于违约责任是片面的、不对等的，福民街店违约解除合同应当赔偿原告的损失并且应承担违约责任，由于该店属于分公司且已经注销工商登记手续，他的赔偿责任应当由总公司即被告承担。被告辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，被告不应予以赔偿。2018年9月6日，原告与被告签订了房屋租赁协议，后因为被告经营方向调整，福民街店于2020年7月23日关店，关店之后通知了原告解除租赁合同，自行拆除设备设施，但原告并未按照被告通知要求自行拆除设备设施，导致原告损失扩大，此损失应由原告自行承担。闭店以后，原、被告针对损失进行过协商，根据原告在协商过程中自己提供的书面损失报价是452000多元，后来经过双方协商调解，又把这个损失降到20万元，所以被告认为原告损失没有诉求那么多，不同意赔偿。关于履约保证金10100元，应当扣除欠被告的租金8514.38元，被告应该返还1585.62元。现在被告的意见是，同意退还给原告其已经交纳的租金66000元，退还给原告履约保证金10100元。经审理查明：2018年9月6日，原告（承租方、乙方）与辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店（出租方、甲方）签订招商租赁合同，约定：合同期限60个月，自2018年10月15日至2023年10月14日，乙方租赁区域位置坐落在抚顺市新抚区店；乙方承诺租赁区域的用途为儿童、餐饮；乙方经营商品种类或提供服务范围如下：儿童娱乐、玩具、儿童乐园、休闲轻餐；乙方经营的品牌为金色童年；乙方租赁区域的铺位编码：BL1001；租赁面积：332㎡；进场日期为2018年9月15日，开业日期为2018年10月15日；免租期30天，自2018年9月15日起至2018年10月14日止（如乙方在免租期内提前开业，则乙方需按照实际开业日向甲方支付租金）；已固定租金形式收取租金，季付，自收银，固定租金5050元/月，2018年10月15日-2019年10月14日，租金60590元；2019年10月15日-2021年10月14日，租金62408元，递增率3%；2021年10月15日-2023年10月14日，租金65529元，递增率5%；履约保证金10100元，装修保证金3000元；保证金在交付首期租金时一并交付，足月期满后无纠纷的，在租约期满后三至六个月内将保证金无息退还乙方；违约责任：乙方如延迟支付租金、水电费用，应向甲方支付未履行部分2%的违约金，超过5天甲方有权解除合同，并不予退还剩余租金及押金。租赁期满或因乙方违约而导致甲方提前终止合同时，乙方未按期撤出租赁区域，每逾期一日，须按合同终止当月的日租金标准三倍向甲方支付违约金（未约定甲方违约责任）；合同变更与终止：双方协商一致后可提前终止本合同（1）甲方因有特殊原因需提前收回全部租赁区域的，必须提前30天通知乙方，30天通知期满后视为乙方同意，本合同自行终止。本合同根据本条终止后，甲方扣除乙方应支付的费用后，应无息返还履约保证金，但不需支付违约金和赔偿金。2018年12月13日，原告与辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店签订《招商租赁合同》补充协议，约定：甲、乙双方根据2018年9月15日甲、乙双方所签订的招商租赁合同的相关约定，就经营品相的有关事宜，将双方协商一致，签订本补充协议：一、租赁合同约定原乙方经营用途为儿童、餐饮，经营品类为儿童娱乐、玩具、儿童乐园、休闲、轻餐，因需求增加部分经营品类，变更用途为儿童百货、儿童娱乐、儿童餐饮。经营品类为玩具、服装鞋帽、儿童用品、儿童餐饮、儿童乐园。2020年7月18日，辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店在营业场所张贴告示，决定2020年7月23日地利生鲜福民街店停止对外营业。原告提交收据，证明2018年9月-10月期间，原告为承租地点的儿童乐园、儿童餐饮等购买设备、进行装修，共计花费389300元，原告购买游戏机等分别花费20539元和16100.6元。原告提供会员卡退卡明细，证明因辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店停止营业，其为会员办理退卡，共计退卡金额为14120元。原告提供装饰装修合同一份，证明进场装修花费52000元。原告提供经营场所照片，证明其停业前的室内实际情况。原告提供闭店告知函，系从被告处取得，内容为：抚顺市新抚商厦有限责任公司，我司与贵方于2018年5月29日签订房屋租赁合同，承租贵方位于抚顺市新抚区福民街的商业网点，租赁面积900平方米，用于经营地利生鲜超市。由于企业经营战略调整，我司将于2020年7月23日关闭该门店，双方责任将依据房屋租赁合同约定详细洽谈后，与贵方签订租赁合同终止协议。该闭店告知函由被告加盖公章，时间为2020年7月13日。原告提交终止协议书一份，系被告与抚顺市新抚商厦有限责任公司（甲方）签订，内容为2020年7月23日之前被告停止营业并将出租房屋内的商品、设备及户外招牌全部撤清，将出租房屋交还甲方等。原告提供照片一张，证明2020年7月23日被强制清场，其工作人员曾报警处理。原告提供用工合同及工资表，证明其承租场地进行经营，雇佣四名员工，因被告关闭福民店，导致其与四名员工解除劳动合同，产生损失。被告提交招商租赁合同补充协议，内容为：甲方辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店，乙方原告，甲方同意给予乙方本年度（2019.10.15-2020.10.14）房屋租金优惠，租金由原来的62418元，降低至31000元，季度支付不变；原合同的其他条款不变；签订日期为2019年10月25日。被告提供收款收据，证明：2018年9月12日，被告收取原告履约保证金10010元、装修押金3000元、2019年11月8日，被告退还原告装修押金3000元；2018年9月12日，被告收取原告交纳的租金（2018.10.15-2019.1.14）15150元；2019年4月1日被告收取原告租金（2019.1.15-2019.4.14）15150元；2019年5月8日，被告收取原告租金（其中应收15150元，减免租金10100元，2019.4.15-2019.7.14）5050元；2019年7月22日，被告收取原告租金（2019.7.15-2019.10.14）15150元；2019年10月26日，被告收取原告租金（2019.10.15-2020.1.14）7750元；2020年1月16日，被告收取原告租金（2020.1.15-2020.4.14）7750元。被告主张原告拖欠其2020年4月15日至2020年7月14日的租金7750元，及2020年7月15日至2020年7月23日的租金764.38元。对于拖欠租金一节，原告表示因2020年初疫情原因，被告已经对租户减免了3个月的租金，所以原告并不拖欠被告房屋租金。被告提交情况说明一份，证明辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店停止营业后，原告曾向被告提交该份情况说明，原告在情况说明中表示因在承租期间存在室内温度不达标，室内顶棚多处漏水，卫生间返污水，突然关店造成大批会员退款等情况，请求被告赔偿其经济损失25万元。该份情况说明所附明细表一份，内容为投资明细，其中：淘气堡设备28.5万元、装修费用5.2万元、厨房水吧设备2.8万元、电玩设备2.5万元、监控设备1.2万元、音响设备0.5万元、防盗系统0.5万元、电脑和电视等设备1.2万元、其他费用3.1万元，合计45.5万元。另查明，辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店于2020年12月30日注销，辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店系被告的分公司，该店注销后，其权利义务由被告承接。再查明，原告表示因被告未按合同约定提前30日向原告告知解除租赁协议，导致原告承租场地内的设备设施无法短时间拆除，后于2020年7月23日被房主强制拆除，造成全部经济损失，现设施设备均已灭失，合计损失为446300元。另，原告主张被告退还保证金10100元及由被告给付其违约金79700元。本院所确认的上述事实，有企业信用信息公示报告、招商租赁合同、补充协议（原告提供，2018年12月13日）、地利生鲜福民街店告顾客书、收款收据（原告提交）、购买物品记录（原告提供）、会员卡退卡信息（原告提供）、装饰装修合同（原告提供）、承租场地照片（原告提供）、闭店告知函（原告提供）、终止协议书（原告提供）、闭店报警照片（原告提供）、光盘（原告提供）、用工合同及工资表（原告提供）、补充协议（被告提供，2019年10月25日）、收款收据及明细（被告提供）、情况说明（被告提供）及原、被告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店系被告设立的分公司，福民街店注销登记后，权利义务由被告承接，且被告亦对其主体资格无异议，故本案相关法律责任应由被告承担。原、被告签订的招商租赁合同、补充协议（两份）均符合法律规定，该以上合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行租赁协议。被告于2020年7月18日通过在福民街店张贴告示，告知包括原告在内的商户及顾客该店于2020年7月23日停止营业，同时原告提交的证据可以证明被告承诺2020年7月23日将租赁房屋内的商品、设备及户外招牌全部撤清，将出租房屋交还房屋产权人抚顺市新抚商厦有限责任公司。被告提出解除与原告签订的招商租赁合同的时间为2020年7月18日，按照该招商租赁合同的约定，被告应提前30天通知原告，而实际撤清之日为2020年7月23日，合同于2020年7月23日解除，期间不足30日，故被告存在违约行为。原告与被告签订的招商租赁合同系被告起草的格式合同，在违约责任项下，未约定如被告违约应承担何种违约责任，该合同关于违约责任的格式条款违反了《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，考虑到被告未提前30日通知原告解除招商租赁协议，且确为原告的经营活动造成经济损失，《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本院确定被告应承担违约责任，应对原告的合理损失承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告违反合同约定，未提前30日告知原告解除合同，原告主张因设备占地面积大、设施多，短期无法找到仓库储存，且2020年7月23日在撤清场地的工作系由被告及房屋所有权人进行的，现原告主张租赁场地内的设施、设备均灭失且发生退卡、员工解约等经济损失446300元，该部分损失属于合理损失，但本院认为原告主张的赔偿金额过高，本院考虑到租赁场地内的设施、设备折旧、租期实际履行年限及原告曾向被告提出情况说明中主张经济损失为25万元等情形，本院认定因被告违约造成原告的合理经济损失为25万元，被告对此应承担违约赔偿责任。同时，被告应退还原告已交纳的履约保证金10100元。2020年1月末，突如其来的新冠疫情让各行各业的合同履行不可避免受到一定影响，被告作为出租人，原告作为承租人，应秉承谋求共同发展的态度，按照公平和诚实信用原则，加强沟通协商，互解互谅解决纠纷，共渡难关。被告应考虑原告的可持续发展，一味要求原告按照原租赁协议履约，会抑制租户的发展，损害自身的长期利益，原告也应遵循相互尊重，协商一致的原则，不能擅自停业逃租，应与被告积极沟通以寻求更为妥善的救济方式。原告主张，被告曾向全部承租商户减免3个月的租金，但未提供证据加以证明。考虑到疫情确对原告经营造成影响，依据公平和诚实信用原则，被告应对疫情期间原告租金进行减免，且2020年7月13日被告已经函告房屋所有权人解除房屋租赁合同，并于2020年7月18日张贴告示宣布福民街店闭店，本院认为原告主张免交2020年7月15日-2020年7月23日期间的租金符合实际情况，故被告主张原告拖欠其2020年7月15日-2020年7月23日期间租金的主张，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告桂兹岩与辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司福民街店签订的招商租赁合同合法有效，于2020年7月23日解除；二、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告桂兹岩设施、设备等赔偿款共计25万元；三、被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告桂兹岩履约保证金10100元；四、驳回原告桂兹岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9161元，由原告桂兹岩负担3960元，由被告辽宁地利生鲜农产品企业管理有限公司负担5201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 李东颖审 判 员 李树毓审 判 员 马雪平二〇二一年四月八日代书记员 王香玉