浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0604民初1547号 原告（反诉被告）：上虞区丰惠镇人民政府，住所地上虞区丰惠镇环庙路39号，统一社会信用代码113306820025905857。 负责人：徐桦表。 委托诉讼代理人：曹肃，浙江舜杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴安信轴承有限公司，住所地上虞区丰惠镇三溪村，统一社会信用代码91330604793374765R。 法定代表人：忻剑。 原告（反诉被告）上虞区丰惠镇人民政府与被告（反诉原告）绍兴安信轴承有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人曹肃、被告（反诉原告）法定代表人忻剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年1月12日签订的《租赁合同》；二、判令被告立即腾空并向原告交还租赁物；三、判令被告立即向原告支付自2019年1月10日起至2021年2月20日止的租金235279元，及自2021年2月21日起至实际交还租赁物之日止的按租赁合同约定计算的租金（占有使用费）损失；四、判令被告立即向原告支付自2019年2月1日起至实际付清之日止以欠付租金为本，按每日3‰计算的滞纳金；五、判决被告向原告支付违约金50000元；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告（企业名称变更前为“上虞市中阳汽车零部件制造有限公司”）签有《租赁合同》，合同约定原告将丰惠镇三溪村总建筑面积约2454.48平方米的房地产及附属设施（以下简称“租赁物”）出租给被告使用，租赁期限自2015年1月10日至2025年1月9日止，租金支付方式为：第一年在签订合同时付清，以后每年在当年1月底前一次性付清（第一年、第二年租金按10万元/年收取，第三年开始租金按上年租金的3%环比递增）。合同同时对原被告双方的权利与义务、违约责任、提前终止合同等条款进行了约定。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告使用，但被告自2019年1月起便一直未履行支付租金及其他费用的义务。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,被告持续拖欠租金等费用的行为已严重违约并给原告造成严重经济损失。故原告为维护自身合法权益，提起诉讼，盼予支持。 被告辩称，原告主体资格不适格，原告无权处置租赁物，我不认可原告的起诉，我坚持认为合同是无效的，要求法院依法判令合同无效；对于原告起诉的第五项诉讼请求违约金5万元的问题，我们原来有5万元押金在镇政府，我认为镇政府有没收的嫌疑，我是不认同的。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下： 1.丰政告[2014]1号1行政处罚告知书及送达回证、丰政罚[2014]1号2行政处罚决定书及送达回证、虞政办发[2009]99号上虞市人民政府办公室关于印发《上虞市违法建筑物分类处置办法》的通知各一份，证明原告有权处置案涉房产； 2.租赁合同一份，证明原被告之间存在租赁合同关系，合同对租赁期限、租金支付方式、权利与义务、违约责任、提前终止合同等条款进行了约定； 3.律师函、EMS快递单各一份，证明被告存在违约行为，原告曾发律师函要求被告改正其违约行为，原告享有提前终止《租赁合同》的权利。 被告质证认为，证据1中的处罚告知书，在2011年已经有同样一份的行政处罚告知书，原告对同一件事进行了两次处罚，当时是处罚罚金，2014年是没收房产，行政机关对同一件事进行了连续两次处罚是不对的，所以对于行政处罚告知书本身的合法性有异议，对于处罚所依据的《通知》并非是人大出具的地方性法律法规，适用这样的通知来进行行政处罚本身的合法性有异议，以行政处罚告知书以及通知来证明原告有权处置涉案房产是不成立的，由此我方认为这个合同是无效的；证据2真实性没有异议；证据3律师函收到了，之前也跟原告曾协商过，但没有结果。 被告提供证据如下： 4.丰政罚告[2011]第02号行政处罚告知书、罚没款专用票据各一份，证明原告对于案涉房产曾于2011年进行过处罚，2014年又再次处罚，同一件事情进行两次行政处罚是不合法的。 原告质证认为，证据4被告未提供原件，经庭后核实原告也未查询到该证据原件，同时该证据与本案无关联性，不影响原告作出的没收决定。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告于2015年1月12日签订的《租赁合同》，庭审中反诉原告变更为要求确认《租赁合同》无效；2.驳回反诉被告的二、三、四项诉讼请求，庭审中反诉原告放弃该诉讼请求；3.判决返还反诉原告向反诉被告缴纳的5万元押金；4.判决返还反诉原告从2015年起已经付给反诉被告的所谓租金共计人民币409090.00元及利息，庭审中反诉原告放弃利息的诉请；5.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:被告与原告确实在2015年1月12日签订有《租赁合同》，但此合同是在被告没有正确法律认识基础上签订的，由于原告主张对三溪村五婆岭总建筑面积2454.48平方米的房地产及附属设施(以下简称租赁物)拥有处置权的主张是错误文件的基础上实现的，事实上，原告在没有正确调查认识的基础上行使了行政处罚决定，原告对租赁物事实上没有处置权，基于以上认识，原告和被告在2015年1月12日签订的《租赁合同》是无效的。被告这几年实际上一直是租赁赵建龙的房产，而被告在认识到受了蒙蔽时，已经支付了4年半的金额，所以在后来原告催讨时没有再一次支付。下面详细陈述为什么说原告没有对租赁物拥有处置权:1.三溪村五婆岭总建筑2454.48平方米的房地产及附属设施是在三溪村公共的荒草地和三溪村农户自留地上建造起来的，由村民赵建龙向村集体签订租地合同，再由丰惠镇政府于2009年2月24日给赵建龙批准建造临时建筑手续的基础上得以建造，该建筑物事实上由赵建龙建造，由赵建龙个人拥有财产处置权，我公司是得到赵建龙同意后才得以使用该建筑物用于企业经营和生产，我公司对此处建筑物没有财产权；2.丰惠镇政府在对我公司进行行政处罚时做出的决定书上，没有详细了解和调查，反而对没有财产权的我公司进行了处罚决定，事实上根本搞错了处罚对象，也使得该文件的法律效果基本上没有；3.我公司和丰惠镇政府签订《租赁合同》时，没有正确认法律认识，由于工厂生产经营不能中断，匆忙中签订该合同，事实上是很无奈的事，该合同不能体现公平自愿的基础，有相当成分的强迫作用；4.如果丰惠镇政府要对该建筑物主张处置权，应该对原拥有财产权的人进行合法处置后，才能有权出租该建筑物，综述上述合同无效是非常明显的。 反诉被告辩称，一、原告作出的行政处罚事实清楚，虽然涉案房屋在2008年12月26日填写的《丰惠镇家庭工业临时建筑审批表》中的申请人一栏为“赵建龙”，但在该审批表所附的平面图中可以看出，规划审批的对象是“上虞市中阳汽车零部件制造有限公司”也即被告前身，同时在原告的调查过程中，被告的法定代表人忻剑陈述该涉案房屋由公司建造，为公司所有，所以原告对被告作出行政罚处是正确的；二、原告作出的行政处罚已生效，原告对涉案房屋享有处置权，原告于2014年6月20日向被告作出了丰政罚[2014]1号行政处罚决定书，决定没收涉案房屋，被告于同日收到处罚决定书。被告及相关人员未按法律法规规定申请复议或起诉，该处罚决定已生效，原告于2015年1月6日通过招投标方式出租涉案房屋合法有效；三、根据合同约定，被告违约，原告有权没收5万元押金，故请求法院驳回反诉人的反诉请求。 反诉原告围绕诉讼请求提交证据如下： 5.《丰惠镇家庭工业临时建筑审批表》一份，证明案外人赵建龙向村里审批临时建筑，并非反诉原告申请； 6.荒田租赁合同一份，证明案外人赵建龙与三溪村经济合作社签订土地租赁合同； 7.证明、收据各一份，证明案涉房产占用土地中一部分是村里的，一部分是农户的，案外人赵建龙向村里农户租赁土地的事实； 8.丰政罚告[2011]第02号行政处罚告知书、罚没款专用票据各一份，证明原告对于案涉房产曾于2011年进行过处罚，2014年又再次处罚，同一件事情进行两次行政处罚是不合法的； 9.丰政告[2014]1号1行政处罚告知书、丰政罚[2014]1号2行政处罚决定书各一份，证明处罚违法，是无效的； 10.租赁合同一份，证明双方确实签署过租赁合同，但是无效的。 反诉被告质证认为，证据5的三性没有异议，但是反诉原告提供的审批表中缺少了最重要的规划平面图，平面图记载了规划审批的对象是反诉原告，所以涉案房屋应当是反诉原告所有；证据6三性没有异议，但是其不能证明房屋的所有权人就是案外人赵建龙；证据7的真实性由法院核实，但是只能证明租赁情况，与涉案房屋的所有权没有关系；证据8，与本案无关联性，不影响原告作出的没收决定；证据9的三性没有异议，但是该证据应当是合法有效的；证据10没有异议。 反诉被告提供证据如下： 11.《丰惠镇家庭工业临时建筑审批表》一份，证明审批表第五页明确记载审批对象是“上虞市中阳汽车零部件制造有限公司”，也即反诉原告前身； 12.2014年4月24日询问笔录一份，证明丰惠镇行政执法人员对反诉原告法定代表人忻剑进行调查过程中，忻剑陈述涉案房屋是由公司建造，产权应当是公司所有的事实。 反诉原告质证认为，证据11的规划平面图之所以登记为反诉原告公司前身是因为向国土局申请测绘只能以公司名义申请，不能以个人名义申请，所以上面记载的是我公司名字，反诉原告只是申请测绘并不能证明是我公司建造，所以涉案房产并不是我公司所有；证据12询问笔录是真实的，当时建造房屋的时候我出钱出力，提供相当多的协助，但询问笔录上没有明确表述涉案房产归谁所有，且不能达到反诉被告要证明的目的。 经审查，证据1、2、3符合证据三性要件，本院予以认定；证据4被告未提供原件，真实性无法确认；证据5、11双方无异议且能相互印证，本院予以认定；证据6、7涉及土地租赁，本案涉及的是地上违章建筑所有权，两者无关联性；证据8与证据4为同一证据，真实性亦无法确认；证据9、10与证据1、2为同一证据，本院予以认定；证据12具有真实性，系被告法定代表人忻剑的询问笔录，本院予以认定。 根据以上证据及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中陈述，本院认定事实如下：被告（反诉原告）于2009年2月起在丰惠镇三溪村建造砖混结构建筑物及钢棚；2014年4月24日，丰惠镇行政执法中队对被告（反诉原告）法定代表人忻剑做询问笔录，忻剑陈述三溪村违章建筑是其公司所建；2014年6月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）作出丰政告[2014]1号1行政处罚告知书；2014年6月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）作出丰政罚[2014]1号行政处罚决定书，决定没收被告（反诉原告）建筑面积为2004.965平方米的违法建筑物及面积为449.52平方米的违法搭建的钢棚；2015年1月12日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）将丰惠镇三溪村总建筑面积约2454.48平方米的房地产及附属设施（以下简称“租赁物”）出租给被告（反诉原告）使用，租赁期限自2015年1月10日至2025年1月9日止，租金支付方式为：第一年在签订合同时付清，以后每年在当年1月底前一次性付清（第一年、第二年租金按10万元/年收取，第三年开始租金按上年租金的3%环比递增）。合同同时对双方的权利与义务、违约责任、提前终止合同等条款进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁物交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）自2019年1月起未履行支付租金义务。2020年7月1日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）邮寄律师函，要求十日内履行支付租金义务，否则有权终止合同。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表达，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方在租赁合同8.3.1条款中约定“甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达三个月以上”，甲方有权选择提前终止本合同，现被告已逾期支付租金长达两年多，现原告要求解除合同并要求被告腾空、交还租赁物，本院予以支持；被告于2020年7月2日收到原告律师函，十日内未予以缴纳租金，原告有权终止合同，故双方租赁合同自2020年7月13日解除；原告要求被告支付合同解除前的租金及合同解除后至被告腾退房屋前的房屋占有使用费，费用参照租金计算，该诉请合理有据，本院予以支持；根据租赁合同3.3条款“如承租人有违约情形时，出租人可没收该保证金”，庭审中原告也明确表示不再退还5万元保证金，除此之外原告仍要求被告另支付违约金5万元及按每日3‰计算的滞纳金，综合而言被告违约责任显属过高，故本院对原告不再退还被告5万元保证金予以支持，对于原告要求被告另行支付5万元违约金及按每日3‰计算的滞纳金，不予支持。反诉原告认为反诉被告行政行为违法，从而认为双方签订的租赁合同属无效合同，对此陈述本院不予采信，反诉被告行政行为是否违法需经法定程序审理，本案系民事纠纷，对反诉被告行政行为不予审理，故反诉原告基于合同无效而提出的反诉诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 原告上虞区丰惠镇人民政府与被告绍兴安信轴承有限公司于2015年1月12日签订的租赁合同于2020年7月13日解除； 被告绍兴安信轴承有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于丰惠镇三溪村总建筑面积约2454.48平方米的房地产及附属设施并交付原告上虞区丰惠镇人民政府； 被告绍兴安信轴承有限公司应支付原告上虞区丰惠镇人民政府自2019年1月10日起至2020年7月12日止的房屋租金，以及2020年7月13日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，上述费用均按租赁合同中租金标准计算； 驳回原告上虞区丰惠镇人民政府其他诉讼请求； 驳回反诉原告绍兴安信轴承有限公司全部诉讼请求。 如被告未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5579元，依法减半收取计2789.5元，由被告绍兴安信轴承有限公司负担，反诉受理费4093元，由反诉原告绍兴安信轴承有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  闫利峰 二〇二一年四月十四日 书记员  刘莎莎 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。