山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3106号上诉人（原审原告）：郭勇，男，汉族，1970年2月26日出生，住济南市，居民山东德康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南中豪房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100553728237Y。法定代表人：陈传敬，总经理。委托诉讼代理人：贾苗苗，女，该公司职员。委托诉讼代理人：夏李梅，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。上诉人郭勇因与被上诉人济南中豪房地产经纪有限公司（以下简称中豪经纪公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初9486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。郭勇上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持我的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用、保全费用等费用由中豪经纪公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决没有对我在一审中提交的录音、视频等证据的效力进行认定判断，而是简单的以中豪经纪公司不予认可就不予评价，是错误的。2.在一审中我提交的证据能够综合证明中豪经纪公司，在与我进行房屋居间合同的签订及履行过程中，明确做出了单方承诺。该承诺是由中豪经纪公司员工韦闪闪及店长赵振在房屋居间过程中履行职务所做出的承诺，属于职务行为，法律后果应由中豪经纪公司承担。且该承诺明确告知了我，那么中豪经纪公司就应当受到该承诺的法律约束。而且我是基于中豪经纪公司的该承诺才签订合同及缴纳首付款，现因为案外人康娜导致合同不能履行，中豪经纪公司承诺的法律行为发生，那么中豪经纪公司应按照承诺承担相应的责任。二、一审判决适用法律错误。一审中我提交的证据中，中豪经纪公司的店长赵振明确承诺：“若卖方康娜在约定时间不解除银行抵押、没钱的情况下，中豪经纪公司将总房款和中介佣金退还给我，中豪经纪公司负责起诉违约方并为我追偿违约金。如出现问题由中豪经纪公司负责解决，有问题中豪经纪公司赔偿我。”根据《中华人民共和国民法总则》的规定，中豪经纪公司做出该承诺并通知我，且我接受的情况即生效。本案中，我在中豪经纪公司做出承诺后就签订合同缴纳首付款，以实际行动表示接受上述承诺。因此，该承诺对我及中豪经纪公司是有法律约束力的。根据中豪经纪公司的上述承诺，明确可以看出中豪经纪公司在卖方康娜违约的情况下，中豪经纪公司自愿赔偿我房款及违约金的意思表示，因此中豪经纪公司的上述承诺应属于自愿的债务加入，中豪经纪公司应承担连带责任。中豪经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回郭勇的上诉请求。郭勇向一审法院起诉请求：1.依法判令中豪经纪公司对济南市历城区人民法院(2017)鲁0112民初5822号民事判决书第二、三、四项中的款项承担连带赔偿责任，连带赔偿我购房款68万元、违约金54万元、中介费2万元，合计124万元；2.本案诉讼费用、保全费用等费用由中豪经纪公司承担。一审法院认定事实：2016年9月30日，案外人康娜（出卖人、合同甲方）与郭勇（买受人、合同乙方）通过中豪经纪公司的居间服务，签订了编号为0002489的《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区名辉豪庭二期13号2单元603室房屋给乙方，房屋总价款为108万元；该房屋商品房买卖合同编号为销售（字）201513546479；房屋所有权人为康娜，房屋建筑面积为107.76平方米，房屋有抵押，无租赁；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元；付款方式：乙方于2016年10月10日前将首付房款68万元（包含前期定金）支付给甲方，并在银行审批通过后，由银行支付给甲方40万元。该房产在中国农业银行设有房产抵押，甲方应在乙方银行审批通过后十日内到有关单位办理解除抵押手续。关于违约责任，合同第十一条约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利）由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金，并赔偿对方因此造成的损失（包括律师费等）。同时约定由违约方承担中介佣金。合同第十二条其他约定事项中约定，无论以后房屋升值或贬值，双方不得违约，不得拖延手续办理，否则违约方向守约方赔偿总房款的50%的违约金。合同第十三条约定，如果本合同第十二条的约定与其他条款的约定不一致，以第十二条约定的内容为准。案外人康娜在甲方处签字捺印予以认可，郭勇在乙方处签字捺印予以认可，中豪经纪公司在丙方处加盖该公司合同专用章。2017年9月30日，郭勇以康娜、中豪经纪公司为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，2018年6月20日，一审法院作出（2017）鲁0112民初5822号民事判决书，对郭勇要求中豪经纪公司承担连带赔偿责任的诉求，不予处理，郭勇可另行主张权利，判决：一、解除郭勇与康娜于2016年9月30日签订的编号为0002489的《房屋买卖合同》；二、限康娜于判决生效之日起十日内返还郭勇已付购房款68万元；三、限康娜于判决生效之日起十日内支付郭勇违约金54万元；四、限康娜于判决生效之日起十日内赔偿郭勇中介费损失2万元；五、限康娜于判决生效之日起十日内赔偿郭勇律师费损失4万元；六、驳回郭勇的其他诉讼请求。另，案外人山东南融房地产开发有限公司与郭勇、康娜商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2018年6月29日作出（2017）鲁0112民初4928号民事判决书，判决：一、解除山东南融房地产开发有限公司与康娜于2015年4月16日签订编号为销售（字）201513546479的《商品房买卖合同》及补充协议；二、康娜于判决生效之日起十日内支付山东南融房地产开发有限公司违约金166561.2元；三、康娜于判决生效之日起十日内赔偿山东南融房地产开发有限公司律师费损失34368元；四、郭勇于判决生效之日起三十日内腾空并返还山东南融房地产开发有限公司济南市历城区名辉豪庭二期13号楼2单元603号房屋；五、驳回山东南融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。中豪经纪公司成功促成郭勇与案外人康娜达成房屋买卖合同，其居间行为已经完成，房屋买卖合同目的未达成因卖方根本违约造成。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”郭勇提交其与中豪经纪公司员工、店长的电话录音、视频等证据，证明中豪经纪公司口头承诺若房屋交付出现问题，由中豪经纪公司承担房款及中介费损失，中豪经纪公司辩称双方无此约定，对上述证据不予认可。一审法院认为郭勇提交的上述证据不能证明双方已达成口头约定，若房屋买卖合同目的未达成应由中豪经纪公司承担连带赔偿责任，故郭勇要求中豪经纪公司对(2017)鲁0112民初5822号民事判决书第二、三、四项中的款项承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭勇的全部诉讼请求。案件受理费15960元，减半收取计7980元，保全费5000元，均由郭勇负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中豪经纪公司对郭勇提交的录音、录像的真实性不予认可。郭勇提交的其与中豪经纪公司员工的录音显示，对郭勇担心的房子不能解押的问题，中豪经纪公司员工表示如房主不能解押,对房主赔偿总房款的30%，连同郭勇交纳的房款，中豪经纪公司一并退给郭勇，郭勇把房子交给中豪经纪公司即可。一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，郭勇主张中豪经纪公司应承担赔偿责任,其并未提交中豪经纪公司的书面承诺或其与中豪经纪公司之间的协议,仅提交了与中豪经纪公司员工的录音、录像,对上述录音、录像，因中豪经纪公司对真实性不予认可，真实性存疑。退一步讲，即使上述录音、录像系真实的，但郭勇提交的其与中豪经纪公司员工的录音显示，对郭勇担心的房子不能解押的问题，中豪经纪公司员工表示如房主不能解押,对房主赔偿总房款的30%，连同郭勇交纳的房款，中豪经纪公司一并退给郭勇，郭勇把房子交给中豪经纪公司即可。也就是说即使中豪经纪公司应承担民事责任，其承担责任的前提为房主不能办理解押手续而导致的郭勇的损失，郭勇应将房子交给中豪经纪公司。现房主违约系因其与开发商之间的纠纷，导致房子被开发商收回，而非不能解押的原因。同时因房子被开发商收回，导致郭勇不能将房子交给中豪经纪公司，致使中豪经纪公司承担民事责任的条件丧失。故综合上述事实，郭勇的上诉请求，证据不充分，本院不予支持。一审判决驳回郭勇的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15960元，由郭勇负担。本判决为终审判决。审判员 张  伟二〇二一年四月十二日书记员 房宗文军