湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0102民初995号原告:余磊，男，1991年5月10日出生，汉族，武汉漫生活网咖投资人，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人:何红霞（特别授权代理），上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵嵩（特别授权代理），上海建纬（武汉）律师事务所律师。被告:严影，男，1986年9月1日出生，汉族，武汉屈指酒店管理有限公司执行董事，户籍地：湖北省公安县，住武汉市武昌区。原告余磊与被告严影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余磊的委托诉讼代理人何红霞、赵嵩，被告严影均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余磊向本院提出诉讼请求：1.判令确认余磊与严影于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令严影向余磊退还房屋押金70,000元；3.判令严影退还2020年2月份房屋租金30,000元；4.判令本案诉讼费由严影承担。本案审理过程中，余磊明确其第一项诉讼请求为：请求法院依法确认余磊与严影于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月21日解除。事实和理由：2016年11月1日，余磊与严影签订《房屋租赁合同》，合同约定，余磊作为承租人承租位于江岸区百步亭花园123号万锦江城小区SP15栋11-15号商铺，租赁期限6年，自2016年12月5日至2022年9月10日，租金为26,000元/月，押金50,000元，从租约第2年开始每年递增5个百分点，付款方式首次为季付，以后每半年支付一次。合同签订后，严影实际分两次向余磊交付11-13号商铺的1楼、2楼，租金标准为26,000元/月。余磊因经营需要，经双方协商，2018年6月，严影又向余磊交付了14-15号商铺的2楼，房屋租金标准为13,000元/月，押金20,000元。2019年10月双方协商，租金从13,000元/月降低为4,000元/月。后由于严影的原因，导致涉案商铺的所有权人不愿再通过严影转租给余磊，故余磊要求严影返还押金，为此发生纠纷。余磊为维护自身合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告严影辩称，余磊没有按合同约定向我支付房租，余磊在未通知我并未进行充分协商的情况下，私自与涉案商铺所有权人签订合同，上述行为构成违约。我向涉案商铺所有权人支付房租至2020年4月份，但余磊仅向我支付房租至2020年2月，之后未再支付。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，严影以王炳有的名义从案外人朱晓萍处承租了江岸区百步亭花园123号万锦江城小区SP15-（11-15）商铺。租赁期限7年，自2015年9月10日至2022年9月10日止，租金40,000元/月，从租约起第二年开始每年递增5个百分点。租金每半年支付一次。租赁期间，严影将涉案房屋转租给余磊。2016年11月1日，严影（出租方、甲方）与余磊（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：出租房屋坐落于江岸区百步亭花园123号万锦江城小区SP15-（11-15）;租赁期限6年，甲方自2016年12月5日起将房屋及配套设施交付乙方使用，至2022年9月10日收回;该房屋每月租金26,000元，从租约第二年开始每年递增5个百分点，付款方式首次为季付，以后每半年支付一次;乙方于本合同生效之日起向甲方支付该房屋保证金50,000元，合同到期后，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。双方还约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任，赔偿经济损失：1、利用承租房屋进行非法活动，损失公用利益的;2、违规破坏房屋主体结构及配套设施的;3、不按约定支付租金;4、租赁期内，转租或分租不是正常合法经营范围并且破坏房屋整体结构，房屋环境及周边生活环境;5、擅自提前解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任、赔偿经济损失：1、不按合同规定交付房屋的;2、所提供的房屋不符合本合同规定条件的;3、没有履行房屋所有权人责任，严重影响乙方经营的;4、无理取闹影响乙方经营;5、擅自提前解除本合同。双方在该合同中还约定其他事项。合同签订后，严影将江岸区百步亭花园123号万锦江城小区11-13号商铺的1楼和2楼交付给余磊使用。余磊将该房屋用于经营网吧。嗣后，余磊向严影支付房屋押金50,000元、2016年12月至2017年2月的租金78,000元。由于经营的需要，经双方协商，严影于2018年6月将江岸区百步亭花园123号万锦江城小区14-15号商铺的2楼交付余磊使用，约定房屋租金13,000元/月，房屋押金20,000元。双方未签订书面合同。其后，余磊向严影支付房屋押金20,000元。在上述合同履行过程中，经双方协商，自2019年10月起，将江岸区百步亭花园123号万锦江城小区14-15号商铺的2楼的租金降至4,000元/月。余磊向严影支付涉案房屋租金至2020年2月29日。2020年4月21日，朱晓萍向王炳有发出解除涉案商铺的律师函，内容载明：“当前，您应在2020年3月10日之前支付下半年的租金，但您却拒不支付，且逾期一个半月之久，您的一系列行为已明显违约;望您在见函后三个工作日内将下半年租金284,775.75元支付给朱晓萍女士，若逾期拒不支付，则商铺租赁合同自行终止”。庭审过程中，严影认可收到了该律师函，之后未支付租金，亦未对该合同解除提出异议。其后，余磊与陈源、朱晓萍、吴海涛、万红就涉案江岸区百步亭花园123号万锦江城小区SP15-（11-15）签订商铺租赁合同，租赁期间自2020年5月6日起至2024年5月5日止。余磊占有涉案房屋至今。因新冠疫情影响，湖北省2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日，武汉解除离汉离鄂通道管制措施。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。余磊与严影签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。因严影欠付租金，案外人朱晓萍于2020年4月21日向王炳有发函解除双方之间的租赁合同。严影知晓后以自己不交纳租金且在法定时间内未提出异议的行为认可租赁合同解除的事实，故严影与案外人朱晓萍之间的租赁合同于2020年4月21日解除。该合同解除后，严影与余磊之间的转租合同因无继续履行的基础和条件也相应随之解除。故余磊诉请要求确认其与严影签订的《房屋租赁合同》于2020年4月21日解除，本院依法予以支持。关于房屋押金的返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”严影当庭认可收到余磊给付的房屋押金70,000元，严影与余磊之间的转租合同因严影与案外人朱晓萍之间的合同解除而同时解除，合同权利义务终止，合同项下的保证金应予以返还。严影辩称余磊违约造成合同解除与事实不符，本院不予采纳。故余磊要求严影返还房屋押金70,000元，本院予以支持。关于余磊主张疫情期间，因其无法正常使用涉案房屋从事经营活动，要求严影退还2020年2月房租30,000元，本院认为，房屋租赁合同成立后，在租赁合同履行的过程中发生了订立合同时无法预见，且不可归责于当事人的原因，导致按照合同原先约定继续履行，对一方当事人显失公平，当事人请求变更合同内容的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否予以变更，故依据本案新冠××疫情影响的实际情况，酌定减免原告余磊一个半月的租金即45,000元。余磊与严影之间的租赁合同于2020年4月21日解除，期间余磊一直占有使用涉案房屋，余磊支付租金的时间应至该合同解除时止即2020年4月21日，而根据查明的事实，余磊向严影支付房屋租金至2020年2月29日，2020年3月1日至2020年4月21日房屋租金尚未支付。余磊自2020年2月1日至2020年4月21日的租金为80,000元（30,000元/月÷30天×80天），核减一个半月租金45,000元，余磊尚需向严影支付租金35,000元。故余磊要求严影退还2020年2月的房租，本院不予支持。因严影在本案中未提起反诉，严影可结合余磊给付情况，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余磊与被告严影于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月21日解除;二、被告严影于本判决生效之日起十日内向原告余磊返还房屋押金70,000元;二、驳回原告余磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2,300元，减半收取1,150元，由原告余磊负担345元，由被告严影负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 杨 松二〇二一年四月十日书记员 任保群