陕西省西安市中级人民法院   民 事 判  决 书     （2021）陕01民终3734号   上诉人（原审被告）：陕西富龙商贸有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：王周绪，该公司总经理。   被上诉人（原审原告）：雷雪琴，女，1971年8月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：雷红琴，女，1969年1月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。   上诉人陕西富龙商贸有限公司（以下简称富龙公司）因与被上诉人雷雪琴租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初8167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   富龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判富龙公司以月租金3927.9元为标准向雷雪琴支付自2020年7月17日至2020年9月4日止房屋占用费；2.判决雷雪琴向富龙公司开具58万元房屋租赁税务发票；3.本案上诉费用由雷雪琴负担。事实与理由：1.一审判决富龙公司支付自2020年7月17日起至实际腾交房屋之日的房屋占用费，认定事实错误致结果有误。受疫情影响，富龙公司经营困难，效益下滑，造成部分租金迟延支付，在接到雷雪琴起诉要求解除合同、腾空房屋要求后，富龙公司曾于2020年9月4日通知雷雪琴前来办理交接退房手续，但雷雪琴避而不见、电话不接、微信不回，拖延不接收房屋，不接钥匙，故意拖延扩大损失，富龙公司报警找人，有报（出）警记录、微信证据等在案佐证，故对于2020年9月4日之后扩大损失部分并非富龙公司违约造成，不应由富龙公司负担。2.雷雪琴拒开房屋租赁发票，造成富龙公司做账困难，雷雪琴不开具发票属违法、违约行为，二审应予改判。   雷雪琴辩称，一审认定事实清楚，富龙公司当庭承认2020年9月4日未交房，2020年9月4日雷雪琴通知富龙公司交房，但富龙公司未交。2020年9月7日催交房仍未交房，2020年9月9日再次催交未果，2020年10月12日仍未结果，且前述期间雷雪琴三次上门无人。直至2020年12月22日王周绪联系，12月23日才收回房屋，收房时王周绪不交房不配合，雷雪琴再三坚持才一同前往，收房时尚有物品未搬离，收房后雷雪琴留门才搬离。雷雪琴要求结清相关物业费，但富龙公司以一审未判决结清物业费为由拒不交纳。富龙公司上诉请求应予驳回，并要求富龙公司支付租赁期间欠付物业费32200.75元。根据合同约定，雷雪琴收取租金为税后租金，租赁期间发票应由富龙公司自行开具，且富龙公司从未提起开具发票事宜，现富龙公司要求雷雪琴开具58万元发票依据不足。一审以疫情为由减免富龙公司一个月租金、违约金，富龙公司系2019年初恶意拖欠租金，并非疫情发生后才开始拖欠，且疫情期间关于个人房屋租赁文件中明确说明减免租金由双方协商，并非必须减免，一审判决缺乏依据，要求撤销减免一个月租金和违约金的判决，富龙公司应当支付欠付租金、违约金。本案杜永生应增加为被告，此前双方已有租赁纠纷，经法院判决雷雪琴收回房屋后，杜永生多次要求继续租赁，并保证租金由其负责，保证按时交纳租金，在此情况下雷雪琴续签合同，杜永生也应承担责任。   雷雪琴向一审法院起诉请求：1.判令双方合同于2020年7月16日予以解除，富龙公司腾交涉案房屋；2.判令富龙公司支付2019年5月5日至2020年7月16日拖欠租金56420元；3.判令富龙公司支付违约金14140.44元；4.判令富龙公司从2020年7月17日起支付房屋占有使用费至实际腾房之日止；5.判令富龙公司支付欠付租金利息3000元；6.本案诉讼费由富龙公司负担。   一审法院认定事实：2019年1月3日，雷雪琴（甲方）与富龙公司（乙方）签订《租房协议》，约定：乙方租用甲方所属位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号（财富广场10层G户）面积130.93平方米，租期暂定2年，从2018年12月5日至2020年12月4日止，年租赁费用为47134.8元，签订合同之日乙方支付3个月租金11783.7元，押金5000元，租赁期间押金无利息。后租金每半年支付一次；合同第六条约定，房费到期后10日内仍不缴房费的，视为对方违约，甲方有权收回房屋并处置房内一切物品作为无主财产予以清理；合同第八条约定，甲、乙任何一方违反本合同，违约方应给对方一次性赔偿年租赁费的30%作为补偿。一审庭审中，双方均认可富龙公司交纳押金5000元，租金交纳至2019年5月4日，之后未交纳租金。富龙公司提交其法定代表人诊断证明，证明因其法定代表人患有抑郁症，加之受疫情影响，导致公司经营停滞，现无能力支付占有使用费，希望雷雪琴能减免租金。   一审法院认为，雷雪琴与富龙公司签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，雷雪琴、富龙公司均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，雷雪琴依约将房屋交付富龙公司使用，富龙公司交纳押金5000元，租金交纳至2019年5月4日，因富龙公司拖欠租金，构成根本违约，现雷雪琴主张双方合同于2020年7月16日予以解除，富龙公司亦同意，故本院确认双方合同于2020年7月16日解除；富龙公司应向雷雪琴支付2019年5月5日至2020年7月16日拖欠的租金56420元；2020年年初，因受新冠疫情影响，结合实际情况，对富龙公司予以减免1个月租金，扣除富龙公司交纳的押金5000元后，富龙公司应向雷雪琴支付拖欠租金47492.1元；合同期满终止后，富龙公司缺乏继续占有使用涉案房屋的依据，雷雪琴要求富龙公司腾交涉案房屋并按照月租金3927.9元标准，支付2020年7月17日至实际腾房之日的房屋占有使用费的请求，于法有据，予以支持；关于雷雪琴主张违约金 14140.44元及拖欠租金的利息的请求，因富龙公司法定代表人患有抑郁症，加之受新冠肺炎疫情影响，导致富龙公司未能正常经营，并非故意拖欠，故对雷雪琴主张违约金及拖欠租金利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决：一、原告雷雪琴与被告陕西富龙商贸有限公司签订的《租房协议》于2020年7月16日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告陕西富龙商贸有限公司支付原告雷雪琴2019年5月5日至2020年7月16日租金47492.1元；三、本判决生效后七日内，被告陕西富龙商贸有限公司将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号（财富广场10层G户）房屋腾交原告雷雪琴；四、本判决生效后七日内，被告陕西富龙商贸有限公司以月租金3927.9元为标准向原告雷雪琴支付自2020年7月17日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费；五、驳回原告雷雪琴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2777元，保全费1022元，（雷雪琴已预交），由雷雪琴负担1360元，由陕西富龙商贸有限公司负担2439元。   经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，雷雪琴作为出租人将涉案房屋交由承租人富龙公司使用，富龙公司未完全依约履行租金支付义务已属违约，本案一审中双方均确认合同于2020年7月16日解除，一审法院对此予以确认，并无不当。本案二审审理中，雷雪琴自认涉案房屋已于2020年12月23日收回，故雷雪琴关于富龙公司向其腾交房屋的请求已无审查基础，本案不再予以处理。虽富龙公司主张其已于2020年9月4日告知雷雪琴交接房屋系雷雪琴不配合造成扩大损失，但该公司就其前述主张未有充分证据予以佐证，本院不予采纳，因雷雪琴自认涉案房屋已于2020年12月23日收回，故其主张富龙公司支付的房屋占用费亦应计算至2020年12月23日，参照双方约定年租金标准47134.8元计算，富龙公司应向雷雪琴支付2020年7月17日至2020年12月23日占用费20661.8元。富龙公司上诉请求判决雷雪琴向其开具发票，因其一审未有此诉求，本案二审不予涉及，其公司若坚持主张，可另循解决。雷雪琴二审答辩意见中对一审判决所持异议，因其并未上诉，本院不予采纳，其要求富龙公司支付物业费等，因其一审未有此诉求，本案二审不予涉及。综上所述，一审判决第一项、第二项应予维持，第三项、第五项应予撤销，第四项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初8167号民事判决第一项、第二项；   二、撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初8167号民事判决第三项、第五项；   三、变更西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初8167号民事判决第四项为：本判决生效之日起七日内，陕西富龙商贸有限公司向雷雪琴支付2020年7月17日至2020年12月23日房屋占用费20661.8元；   四、驳回雷雪琴其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2777元、保全费1022元（雷雪琴已预交），由雷雪琴负担1360元，陕西富龙商贸有限公司负担2439元；二审案件受理费155元（陕西富龙商贸有限公司预交2777元），由陕西富龙商贸有限公司负担155元，退还陕西富龙商贸有限公司2622元。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年四月二十二日     书记员  崔    旋            1