辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3277号上诉人（原审原告）：张兆忠，男，1959年11月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：杨素君，女，1962年5月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区，与张兆忠系夫妻关系。委托诉讼代理人：李庆辉，辽宁京阙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：马连仪，女，1956年9月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李庆辉，辽宁京阙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张春义，女，1963年4月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李庆辉，辽宁京阙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：马某，女，1981年1107日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李庆辉，辽宁京阙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑坤，女，1951年1月1日出生，汉族住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：郭镔，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周启新，男，1955年10月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人张兆忠、马连仪、张春义、马某因与被上诉人李淑坤、周启新因确认所有权纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。张兆忠、马连仪、张春义、马某的上诉请求：1.撤销（2020）辽0102民初12868号民事判决书；2.确认二被上诉人间转让房产行为无效；3.位于沈阳市和平区西安街6号太原小区5号楼631房产归上诉人所有。4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条作为裁判依据属于法律适用错误。（第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持）。1.《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该法律规定，无权处分人在缔约时，合同效力属于效力待定状态。该无权处分行为需要经过权利人进行追认或事后取得处分权。而在本案中，被上诉人周启新的无权处分行为并未得到真正的权利人（既全部上诉人）的认可或授权，也从未取得涉案标的处分权。根据一审中上诉人提供的证据动迁安置科出具的《情况说明》也可以看出：“周启新的更名申请并没有经过二人（原房屋权利人张春来及马某）的同意”、“动迁办曾找周启新，要求其将原住房指定书承租人姓名更改过来”。被上诉人周启新在缔约时、缔约后均属于无权处分权利状态，其转让行为无效。2.本案中被上诉人周启新于1995年将涉案房屋转与李淑坤，根据当时《中华人民共和国经济合同法（1982年7月11日实施）》第七条之规定：下列经济合同为无效：三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；第二款：无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。以及第十六条：经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。根据法不溯及既往的原则，原审判决适用法律错误。本案被上诉人周启新在处置本案标的时未取得任何授权，属于无权代理，与李淑坤交易所达成的任何口头或书面等协议均属无效，自始不发生法律效力，对各上诉人没有约束力。李淑坤因此取得的财产，应当予以返还。二、一审法院判决适用《中华人民共和国民法通则（1987年1月1日实施）》第五十八条之规定作为裁判依据属于适用法律错误。原审诉讼中，上诉人以被上诉人周启新无权处分涉案标的，从而导致其与被上诉人李淑坤交易行为无效为事实依据。根据《中华人民共和国民法通则（1987年1月1日实施）》第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。结合本案中被上诉人无权代理的行为，原审判决应当适用该条法律规定认定二被上诉人之间的交易行为，因无权代理而对上诉人不发生法律效力。另外，即便依据《中华人民共和国民法通则（1987年1月1日实施）》第五十八条之规定，其中第四项规定了恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益的，也属于无效民事行为。根据原审庭审中被上诉人向法庭提交的案外人邵立武的证人证言，以及过往通过周启新的陈述，二被上诉人间没有任何接触，互不相识，既不存在任何口头或书面协议，也没有交接过任何款项。双方所谓的房屋买卖行为只是邵立武收取了款项及拆迁手续。该三人各为利益所图，将署名为“张春来’的拆迁证进行转卖，存在重大的恶意窜通行为。被上诉人李淑坤在交易时应当明知与其进行交易的人并非《拆迁证》记载的权利人，而与之交易，存在并且依据当时公租房无法更名的政策，同时相信可以利用周启新及邵立武“警察身份”办理更名的事实，可以认定，在涉案标的进行交易时存在恶意窜通，并严重损害真正权利人的利益。适用该项法律规定应当认定二被上诉人实施了无效的民事法律行为，而不是以此认定二被上诉人法律行为有效。三、原审判决认为‘二被上诉人的转让行为得到当时涉案房屋产权管理单位的认可’与事实不符。属于认定事实不清。涉案房屋系案外人张春来所在单位分派房屋，产权单位为红星剧场。张春来去世后，其子女及孙子女发生继承法律关系。原审判决所称的产权单位指沈阳铁路分局房屋开发公司动迁安置科（后更名及改制为沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司，以下简称“动迁安置科”），该动迁安置科依据周启新虚假陈述，在没有任何证明材料的情况下，擅自更改了《拆迁证》权利人名称，并不应认定为“二被上诉人的转让行为得到当时涉案房屋产权管理单位的认可”。同时，该动迁安置科认识到更名错误的事实，也出具了证明材料纠正错误更名，要求周启新将更名后的《拆迁证》交回处理。该项事实也同样证明了被上诉人所持有的《拆迁证》也并未得到动迁安置科的认可，应属于无效。被上诉人无权依此取得房屋所有权。四、被上诉人取得房屋所有权违背房改政策，不应取得涉案房屋的所有权。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发【1994】43号)，公有住房制度系全国统一施行住房公积金制度的过渡阶段，是国家给予单位职工的一项住房权利保障。公房的购买方应当为单位职工，职工可以对已购的房屋进行出售，但一般应当在购买后并住用5年后可以依法进入市场。本案中涉案房屋系案外人张春来生前所在单位红星剧场分房，应当享有优先购买公房的法律权利。被上诉人李淑坤与涉案房屋的产权单位没有任何职工法律关系，不是应当享受涉案房屋住房政策的相关权利人，更无法通过其他无权处分人的转让行为取得涉案房屋的所有权。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。上诉人的住房权利应当得到法律的保护及支持，恳请二审法院依法查明事实，公正裁判，支持上诉人的诉讼请求。李淑坤辩称，本案的争议房产原为公有住房，变更承租权人的绝对权力属于行政机关，上诉人主张转让房产无效应当提起行政诉讼而非民事诉讼。上诉人主张确认二被上诉人转让房产行为无效，但被上诉人并未直接转让房产的所有权，而且最终确认转让房产相关权利的并非被上诉人，而是行政机关。上诉人所称的转让房产实际上是由行政主体于1995年作出决定，将争议房产的承租人变更为李书坤。当时本案的争议房产仍属于公有住房，所有权为共有，由房产行政管理部门负责处理，行政机关有权决定公有房屋承租使用权。答辩人李树坤是经过房产行政管理部门的认定，成为争议房产的承租人，并享有参加房改购买公房产权的权利，而且答辩人并未通过1995年的变更登记直接取得争议房产的所有权。在2019年11月答辩人取得私有产权之前，处分房产的绝对权力一直属于房产行政管理部门，行政部门行政机关作出的不动产物权变更登记如果存在错误，应提起行政诉讼撤销。依照上诉人的诉求，他们应当起诉房产行政管理部门撤销其于1995年作出的变更权利人登记的行政行为，而不是提起民事诉讼确认合同权利。二、上诉人为原房屋承租人的亲属，即便本案争议房产没有变更承租人，上诉人也不可能直接取得该房屋所有权。上诉人确认所有权的上诉请求无法成立。本案争议房产的原承租人张春来在变更承租人登记前只享有承租使用权，即便房屋承租人没有变更，各上诉人享有继承权的情况下也无法通过继承直接取得房屋的所有权，所以上诉人主张确认争议房产的所有权归上诉人所有，根本无法成立。三、无法确认周启新是否为无权代理签订合同，上诉人完全可以可能是授权后又反悔。上诉人没有证据证明周启新是无权代理，上诉人自称是在完成房屋承租人的变更登记后才知道周启新转让房产，但没有客观证据予以证明。而依据上诉人在一审中的陈述，周启新没有将卖房款拿回家中与其他亲属平分。上诉人很可能是在口头授权周启新后，又因周启新独吞房款反悔，要求答辩人返还房产的相关权益。上诉人家庭内部因利益分配产生的矛盾与答辩人无关，更不能因上诉人事后主张没有授权而认定周启新是无权代理。四、即便周启新无权代理答辩人的行为，也符合善意取得的基本原则。答辩人与周启新在1995年已口头形式订立合同，答辩人向周琴支付了购房款，周启新协助答辩人对房屋权利人登记进行变更，双方合同义务均已履行，而且1995年没有明确法律规定签订房屋买卖合同的代理人需要出具书面的授权委托书。答辩人李书坤取得本案争议房产物权的过程完全符合民法中善意取得的基本原则。首先，答辩人有理由相信周启新有权代理亲属转让房产。周启新作为当时房屋两个动迁人口中已故的张春来的女婿，未成年的马某的姑父是两名动迁人口的直系亲属，而且一直对答辩人和中间人声称自己有权代理张春来的继承人和马某转让该房产。另外，周启新也对动迁办保证自己有代理权限。即便周启新当时没有向答辩人动迁办出具书面授权委托书，也不能否认答辩人具有相信周启新有代理权限的善意。另外当时周启新与中间人邵立武均为和平公安分局的民警，在90年代身着警服的周记新、邵立武也让答辩人有理由相信警察不会知法犯法进行无权代理。其次，答辩人向周启新支付了合理的价款。再次，答辩人在1995年已经取得了房屋承租人的变更登记。上诉人一家在没有取得房屋钥匙也没有征得答辩人的同意的情况下，抢在答辩人装修前撬开门之类的方式非法闯入该房屋。上诉人对该房屋的债务是通过不合法的手段，还用撒泼哭喊、误导舆论的方式拒绝答辩人进入该房屋，也拒绝向答辩人返还该房屋。上诉人甚至用武力威胁的方式阻止房产局、房管所的工作人员未给答辩人办理产权手续，导致答辩人直到2009年才正常办理房产证，取得私有财产产权。答辩人的行为完全符合民法原理中善意取得的构成要件，甚至也符合十多年后实施的物权法中，对无权处分中受让人善意取得的物权规定。五、一审中答辩人提出本案案由于诉讼请求不符，且上诉人的一审诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院对此没有作出明确认定，希望二审予以认定。关于案由问题，答辩人与周启新的转让行为符合买卖合同的基本特征，上诉人在一审中的第一项诉请为确认答辩人与周启新转让房产的行为无效，应当属于确认合同无效纠纷，不属于物权请求权，不属于物权保护纠纷，而且本案中上诉人请求物权确权，应基于请求确认合同无效的成立，如果不先确认合同是否无效，无法确认物权是否变动及物权的归属，所以本案应确认为确认合同无效纠纷。关于诉讼时效，上诉人一审中提交的证据可以证明其在1995年已经明确知道答辩人与周启新存在买卖合同关系，且合同已经履行完毕，说明本案上诉人在1995年已经可以起诉告确认合同无效，但上诉人一直怠于行使诉权，至今25年，上诉人请求确认1995年的合同无效，应当适用1995年正在实施的民事诉讼法时效规定，显然超过两年诉讼时效，更超过了20年最长诉讼时效，而上诉人的另一项诉讼请求属于所有权确认纠纷，当时的民法通则中并没有对物权纠纷的诉讼时效进行特殊规定，可见上诉人的两项诉讼请求均已超过了诉讼时效。况且所有权确认纠纷不同于物权请求权中返还原物、排除妨碍等请求权。起诉确认所有权属于确认之诉，不是行使请求权的给付之诉。上诉人自1995年起已经不是经登记确认的不动产物权的权利人不可能行使物权请求权，不符合民法典第196条的相关规定周启新二审未答辩。张兆忠、马连仪、张春义、马某向一审法院的诉讼请求为：1、确认二被告间转让房产行为无效；2、确认位于沈阳市和平区西安街6号太原小区5号楼631房产归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于沈阳市和平区西安街6号6-3-1的案涉房屋现登记在被告李淑坤名下，其于2019年11月14日取得案涉房屋的不动产权证书，该证书附记中载明“公房出售”。该房屋现由被告张兆忠、案外人杨素君占有使用。另查，1995年9月21日，沈阳铁路分局房屋开发公司动迁安置科出具《住房指定书》一份，记载“太原小区第238号，姓名李淑坤，楼号5，单元6，房号3-1”。2016年12月15日，沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司在该指定书上盖章。又查，2002年6月6日，沈阳铁路局沈阳铁路分局改制为有限责任公司，原沈铁分局房屋开发公司的债权、债务及所有未尽事宜，全部由沈阳铁兴房屋开发有限责任公司承担。2006年5月26日，沈阳铁兴房屋开发有限责任公司变更为沈阳沈铁房地产开发有限责任公司。2006年7月5日，沈阳沈铁房地产开发有限责任公司变更为沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司。再查，1995年11月27日，沈阳铁路分局房屋开发公司动迁安置科出具《关于动迁证238号承租人张春来名字改为李淑坤名字的情况说明》一份，载明“原住沈阳市和平区南五马路一段六号，张春来系原承租人与马英（孙女）九二年动迁，确定为动迁人口，动迁证号为238号。95年9月15日马英的姑父周启新说张春来已经故去，并写了一份申请书。申请书上说：‘我是马英的姑父，在和平区公安局工作，周侄女马英回迁没有钱交款，所以将承租人名改到其姨的名字，以便以后有人交各种费用，如果出现任何情况，我负完全责任。’因此，动迁办根据申请，将238号动迁证改为李淑坤的名字（据周启新讲是马英的姨），李淑坤据此参加摇号，并进住太原。但95年10月6日，张春来的妻子及马英来到我处声明，周启新的更名申请并没有经过二人的同意，要求将238号动迁证承租人改回张春来或马英。接到此声明后，动迁办曾找周启新，要求其将原住房指定书承租人姓更改过来（张春来或马英），但周启新一托再托，始终未将原住房指定书交来（李淑坤名字）。邵海连及马英家属多次上访。我处现暂时无法更改其指定书承租人姓名。特此说明”。还查，被告李淑坤（承租人）曾与沈阳市和平区房产局（房屋所有权人、出租人）签订《公有直管住宅租赁合同》一份，约定出租人同意将案涉房屋出租给承租人使用，租赁期限为2019年3月12日至2024年3月11日。被告李淑坤于2019年3月6日向沈阳市和平区房产局交纳案涉房屋1995年6月至2019年3月的租金14404元，于2019年5月29日交纳2019年4月至2019年6月的租金11168元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告周启新经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据到庭当事人提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。因被告李淑坤系于2019年11月14日以公房出售的方式取得案涉房屋的不动产所有权登记，且其向房产管理部门补交了1995年10月至2019年6月的案涉房屋的租金，故可以认定案涉房屋在2019年11月14日被告李淑坤取得不动产登记之前系公有住房，而公有住房的产权属产权单位所有。因此，二被告于1995年就案涉房屋所进行的所谓房产转让行为实质上系对案涉房屋的使用权的转让，以及对参加房改的主体资格的转让。在各原告并未举证证明二被告之间的该转让行为存在当时所适用的《中华人民共和国民法通则》中有关无效民事法律行为的相关情形的情况下，结合该转让行为已经得到当时案涉房屋产权管理单位的认可的事实，无法认定二被告之间的该转让行为无效。另外，虽然被告周启新当时并非案涉房屋的承租人，但由于二被告就案涉房屋的所谓转让行为实质上可以归集为类似房屋使用权的买卖行为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。据此，亦无法认定二被告之间就案涉房屋的使用权及参加房改主体资格的转让行为无效。对于各原告要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，如上所述，被告李淑坤系以公房出售的方式取得的案涉房屋产权登记，因案涉房屋的原产权单位作为案涉房屋的所有权人，有权自主决定由何人参加房改并取得案涉房屋所有权，故在各原告未举证证明原房屋产权单位确认各原告应作为权利人参加房改，并办理相应房改手续的情况下，无法认定案涉房屋的真实权利状态与不动产登记簿记载不符，也即无法认定各原告为案涉房屋的真实权利人。因此，对各原告的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张兆忠、原告马连仪、原告张春义、原告马某的诉讼请求。案件受理费5680元（原告已预交），由原告张兆忠、原告马连仪、原告张春义、原告马某共同负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房产在李淑坤2019年取得不动产所有权登记之前，性质为公房，原承租人为张春来，1995年动迁证上承租人变更为李淑坤。上诉人主张该变更行为并未经过当时被动迁人口张春来（1995年时已去世）及马某（张春来继子之女）的同意，系由张春来继女马连仪之夫周启新擅自变更，将涉案房产的权利转让给了李淑坤，该转让行为应认定无效。因公有住房的产权属于产权单位，1995年就案涉房屋所进行的转让，实质上只是对案涉房屋使用权及房改资格的转让，并非产权转让。张春来与邵海莲系再婚夫妻，本案上诉人均系邵海莲的亲生子女，张春来的继子女。周启新为张春来的女婿，马某的姑父，当时的身份为民警。受90年代普通人法律意识的局限，在被动迁人张春来去世，马某尚未成年的情况下，李淑坤有理由相信周启新有权转让涉案房产的权利，且事实上，房屋产权管理单位当时也确实为李淑坤变更了承租人，最后李淑坤又办理了物权变更登记，以上行为均表明涉案房屋的原产权单位对1995年将承租人变更为李淑坤的事实是认可的。另外，虽然上诉人实际占有涉案房产，但并未提供合法占有的证据。李淑坤支付了涉案房产的对价，办理了产权登记，考虑周启新与上诉人均系姻亲关系，无证据证明被上诉人与周启新恶意串通，损害上诉人的利益，故一审没有认定涉案转让行为无效，并无不当。至于上诉人在一审庭审中陈述周启新将涉案转让款自己留下等问题，系上诉人亲属之间的经济利益分配问题，与李淑坤无关。关于上诉人要求确权的问题。李淑坤以公房出售的方式取得案涉房屋产权登记，因案涉房屋的原产权单位有权决定由何人参加房改并取得案涉房屋所有权，故在上诉人未提供充分证据证明原房屋产权单位确认上诉人应作为权利人参加房改，并办理相应房改手续的情况下，无法认定案涉房屋的真实权利状态与不动产登记簿记载的不符，亦无法认定上诉人为案涉房屋的真实权利人。上诉人的其他上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5680元，由张兆忠、马连仪、张春义、马某共同负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月二十二日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。