贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1349号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县。 法定代表人：江春树，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王玉忠，男，1985年11月21日生，水族，贵州省三都县人，住所地。 被上诉人（原审原告）：韦红英，女，1987年7月11日生，水族，贵州省三都县人，住。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。 上诉人贵州华洲置业有限公司因与被上诉人王玉忠、韦红英商品房预售合同纠纷一案，不服三都县人民法院于2020年12月29日作出（2020）黔2732民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州华洲置业有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销三都县人民法院（2020）黔2732民初2001号民事判决，并依法改判（即不服一审判决金额为23593元）；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实及理由：一、一审法院认定上诉人支付逾期交房违约金12359元事实错误。1、因被上诉人未按合同约定支付首付款，上诉人行使的是先履行抗辩权，不存在违约行为。双方于2015年5月23日签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）项第3点约定，买受人应当于2015年5月23日前支付首期房款人民币100886元（优惠4781元应付96105元），但被上诉人仅于2015年3月9日交定金40000元，2015年4月15日交3277元，至2015年5月23日时仍欠付首付款52828元。合同虽约定2016年6月30日交房，但至2016年6月30日时被上诉人仍欠付首付款52828元，经上诉人多次催促后，被上诉人于2017年7月15日交清首付款52828元，上诉人于当日将房屋交付给被上诉人。因被上诉人未按合同约定支付首付款违约在先，被上诉人付清首付款后上诉人才予以交房，是在行使先履行抗辩权，不存在逾期交房的违约问题。同时，被上诉人应承担欠首付款52828元违约金3812.73元（按日万分之一计算，自2015年5月23日至2017年5月14日为3812.73元）。2、被上诉人诉请逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定应于2016年6月30日前交付房屋，上诉人于2017年7月15日交付房屋，逾期交房违约金的诉讼时效应从2017年7月16日起算，至2020年7月16日届满，上诉人于2020年11月20日起诉，明显已过诉讼时效，其请求不应得到支持。庭审过程中，被上诉人出示的业主委员会《关于业主反映问题的情况说明》，因2号地块Ａ1栋、Ａ2栋楼业主委员会至今并未依法成立，《情况说明》上“华洲国际二号楼业主委员会专用章”明显是私刻的，该《情况说明》是被上诉人方单方制作，其真实性存疑，不得作为本案的证据使用。庭审过程中，被上诉人申请证人张某、潘某出庭作证，欲证明2017年至2019年间被上诉人与证人多次一起到上诉人办公场所对接交房、办证事宜，因该二位证人也是案涉项目的购房人，本案的处理与其有重大的利害关系，其证言的真实性、客观性明显得不到保证，且证人到庭也未能说明被上诉人与证人是何年何月何日到上诉人处对接何事项，是否提出逾期交房违约金的具体请求，故其证人出庭作证的证言不能达到被上诉人主张诉讼时效中断的目的，被上诉人关于逾期交房违约金的请求明显已过诉讼时效，不应得到支持。3、一审法院按全部房价款计算逾期交房违约金明显不公。如上第1点所述，被上诉人自合同约定交房时间2016年6月30至实际交房时间2017年7月15日期间仅支付购房款43277元，即便认定上诉人构成违约且未过诉讼时效的情况下，也应当以43277元为基数计算逾期交房违约金，且违约金的比例应予以调减，一审法院按合同价款326105元为基数按日万分之一计算逾期交房违约金，明显对上诉人不公，应当予以调整减少。二、一审法院认定上诉人支付逾期办理房屋转移登记违约金11234元事实错误。1、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。从该条法规可知，房屋购买人才是办理房屋所有权登记的义务人，出卖人只负责协助办理。再从上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（一）项约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但被上诉人自2017年7月房屋交付使用后，至今从未向上诉人提交任何办证的申请，上诉人多次催促后被上诉人前来配合申请办证，但被上诉人为了规避缴纳面积差额款、前期入住电费等，迟迟未来配合办证，责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。2、即便认定上诉人承担违约责任，逾期办理房屋转移登记应自2018年3月11日起算至2019年10月16日止。首先，根据买卖合同的交易性质以及交易常识可知，买方需交清房款后卖方才会交房、配合办理产权转移，上诉人根据被上诉人的要求于2017年7月15日提前交房，被上诉人于2017年9月11日才贷款230000元交清房款，即便认定上诉人存在违约责任，违约金也应当自2017年9月11日的基础上加上合同约定的180日后计算，也即2018年3月11日起计算。其次，上诉人已于2019年10月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的条件，并及时通知含被上诉人在内的业主前来办证，并于2019年11月7日在公告栏向业主书面公告办证，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条的规定，逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间，故违约金的计算期间应截止至2019年10月16日，一审法院计算至2019年11月7日明显适用法律错误。三、一审法院认定逾期办证违约金与判决的数额不符，应当予以撤销后依法改判。一审判决书第6页该院认为部分即逾期办证违约金计算为：326105元×0.05‰×652天＝10631元，但在第7页判决如下：第二项及逾期办理房屋转移登记违约金11234元，判决数额与认定数额不符，应当予以撤销，依法改判。四、一审法院遗漏重要事实未审查。一审庭审过程中，上诉人已举证案涉房屋实测建筑面积为122.16平方米，比合同面积超出2.62平方米，被上诉人应补交房款7205元，上诉人主张将该款与相应的违约金作抵扣，一审法院未予以审查，明显遗漏重要事实。 被上诉人王玉忠、韦红英二审答辩称：一、被答辩人未按约定的时间向答辩人交付涉案房屋，构成逾期交房违约，应向答辩人承担违约责任，一审法院认定事实清楚。涉案房屋的交付时间是2017年7月15日，被答辩人显然违反了《商品房买卖合同》第十一条第一款“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”的约定。根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中被答辩人未按照合同的约定时间向答辩人交付所购房屋，构成违约，被答辩人声称对答辩人不存在违约的理由不成立。按照《商品房买卖合同》第十二条“逾期超过60天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付部分房款万分之一的违约金”约定，涉案房屋逾期交房379天，被答辩人应支持逾期交房违约金12359元（以购房款326105元为基数按日万分之一从2016年7月1日计算至2017年7月15日共计379天为12359元）。然而，对答辩人是否按期支付房款违约的问题，本案中被答辩人并未提起反诉向答辩人主张逾期付款违约金，显然答辩人是否构成逾期付款违约不再本案的审理范围，可另案处理。二、答辩人向被答辩人主张逾期交房违约金未超过法定的三年诉讼时效，本案存在诉讼时效中断的情形，一审法院对本案诉讼时效的认定正确。从2017年7月交房开始到2019年9月期间，答辩人和华洲国际其他业主一起多次找到被答辩人的现场负责人朱总和邓总主张过逾期交房和逾期办证的违约责任，在此期间答辩人向被答辩人主张过权利，证人张某和潘某的出庭证言可以佐证，并得到华洲国际业主会出具的情况说明予以印证。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求......”的规定，可以看出，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的三年时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权，人民法院对权利人的权利不再进行保护。本案中答辩人直到2019年9月还在就逾期交房问题向被答辩人主张民事权利，存在因答辩人主张权利引起诉讼时效中断的情形，应从2019年9月起重新计算诉讼时效期间，答辩人于2020年11月起诉被答辩人要求承担违约责任未超过法定的三年诉讼时效，应得到人民法院的支持。因此，本案存在诉讼时效中断的情形，一审法院对时效的认定正确，被答辩人主张逾期交房违约金超过诉讼时效的理由不成立。三、被答辩人未按照《商品房买卖合同》规定的时间为答辩人办理涉案房屋的产权证并交付，构成逾期办证违约，依法应向答辩人承担逾期办证的违约责任。被答辩人提交的竣工验收报告的内容载明，竣工验收通过时间为2017年9月26日，在涉案房屋未验收前于2017年7月15日违法交付给答辩人，在合同中明确约定办证时间为交房后180天内，即便从2017年7月15日开始计算办证时间，2017年7月15日后180天为2018年1月14日，被答辩人应当在2018年1月14日前为答辩人办好涉案房屋的所有权转移登记，至少要具备办证的条件——取得产权初始登记。而被答辩人直到2019年10月16日才取得商品房的初始登记并在同年12月5日公告通知办证，众所周知，办理房屋产权转移登记是作为房地产开发企业的被答辩人取得房屋的初始登记为前提，显然从2018年1月15日至2019年12月5日期间未能办证的责任在于被答辩人。根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被答辩人未按约定在2018年1月14日前办证交付答辩人，其行为构成逾期办证违约，应按照《商品房买卖合同》第二十条的规定违约金标准向答辩人支付逾期办证违约金。另外，对于逾期办证截止时间的计算，按照政府产权部门的办证流程，被答辩人在取得房屋产权的初始登记后才通知答辩人前来提交资料和签署相关文件，然后由被答辩人向产权部门申请办理房屋所有权转移登记，答辩人作为买房人，根本不知道被答辩人什么时候取得房屋初始登记、具备办证条件，显然应当以被答辩人通知的时间为准，在有效通知后，答辩人才知道自己的权益是否受到侵害。参照贵阳市中级人民法院2019年12月18日签发的《关于商品房买卖合同纠纷案件中不涉及逾期交房、逾期办证违约责任相关问题的意见》第三条“主合同明确约定具体办证日期，按合同约定标准计算逾期办证违约金，起点从合同约定的具体日期次日开始，止点至出卖人取得该商品房所有权初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书为止。”的规定，涉案商品房取得初始登记的时间为2019年10月16日，被答辩人有效通知答辩人办证的时间为2019年12月5日，一审法院认定逾期办证时间从2018年1月26日起计算至2019年12月5日止并无不当。四、被答辩人主张答辩人需补交2.62平方米的房款证据不足，且未提起反诉请求，不在本案的审查范围，可另外处理。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，答辩人在被答辩人处购买房屋的面积为119.54平方米，一审程序中被答辩人提交的测绘面积122.16平方米仅是其单方委托第三人机构测定的，也未得到房屋产权部门的确认，至今被答辩人未给答辩人办理房屋产权证书，涉案房屋的最终实际面积是多少无法确定，是否需要补交2.62平方米的房款应当以房屋产权登记的面积为准。更重要的是，被答辩人在本案中未提起反诉，要求答辩人交纳购房款，对于是否补充购房款问题，只能是被答辩人为答辩人办理涉案房屋产权证，明确涉案房屋面积后作另案处理，不在本案的审查范围之内。综上，一审对本案的事实认定清楚，证据确凿充分，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。 原审原告王玉忠、韦红英向一审法院起诉请求：1、判决被告按2015年5月23日签订《商品房买卖合同》的约定向原告提供三都县三合街道县府西路改造开发项目建设商品房第2栋2单元11层6号房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理该房屋所有权转移登记并交付原告；2、依法判决被告支付原告逾期交房违约金12359元（以购房款326105元为基数按日万分之一从2016年7月1日计算至2017年7月15日共计379天为12359元）；3、依法判决被告支付原告逾期办证违约金11234元（以购房款326105元为基数按日万分之零点五从2018年1月15日计算至2019年12月5日共计689天为11234元）；4、本案的诉讼费由被告负担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年5月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于三合街道县。该商品房总价款为326105元。合同第十一条约定出卖人应于2016年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定逾期交房超60日的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第二十条约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受应当完成房屋的有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告交付326105元的购房款。2017年7月15日被告向原告交付房屋，逾期379天交房。2019年10月16日被告取得商品房初始登记，2019年11月7日以公告的形式通知包括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记。至今被告未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》及未办理房屋权属证书。 另查明，2017年11月、2019年9月原告等业主向被告现场负责人主张逾期交房违约责任，被告未向原告履行。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方之间商品房买卖合同依法成立有效，双方均应依合同约定履行相应义务。本案中，被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书等义务构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告请求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，有合同约定，予以支持。对于原告主张逾期交房违约金的问题，被告逾期379天交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应向原告支付按日万分之一计算的逾期交房违约金，故对原告主张被告承担逾期交房违约金，予以支持；对于原告主张逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受应当完成房屋的有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。故被告应承担2018年1月15日至2019年11月7日期间的逾期办证违约金，对原告主张逾期办证违约金计算至2019年12月5日，予以支持，即逾期办证违约金计算为326105元×0.05‰×652天=10631元。对于被告违约金过高的辩解，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，根据查明的案件事实，原告主张的违约金不存在过高的情况，故对被告此辩解意见，不予采纳。关于被告抗辩原告诉请违约金已超过诉讼时效问题，本案中，被告应承担违约责任从2017年7月16日起算，原告分别于2017年11月、2019年9月向被告主张权利，诉讼时效中断，故原告请求未过诉讼时效，被告抗辩不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王玉忠、韦红英交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，以及为原告王玉忠、韦红英办理该房屋所有权转移登记并交付；二、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王玉忠、韦红英支付交房违约金12359元及逾期办理房屋转移登记违约金10631元，共计22990元；三、驳回原告王玉忠、韦红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取195元，由被告贵州华洲置业有限公司承担。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、上诉人主张的先履行抗辩权是否成立；2、被上诉人主张权利是否已过诉讼时效；3、一审认定计付逾期交房违约金的购房款基数及标准是否得当；4、一审认定的逾期办证违约金是否正确；5、上诉人主张的超面积应补交购房款如何处理。 本院认为：一审认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效符合法律规定，双方当事人无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于上诉人主张的先履行抗辩权是否成立问题。因双方当事人在合同中，对被上诉人应支付上诉人购房款的期限和上诉人应向被上诉人交房以及交付办理房屋所有权转移登记文书的期限分别作出了明确约定，而双方当事人未作出特别约定，上诉人向被上诉人履行交房义务应以被上诉人付清购房款为前提，故上诉人主张的先履行抗辩权理由不成立，不予支持。第二，对于被上诉人主张权利是否已超过诉讼时效问题。因在本案一审中，被上诉人对其主张存在诉讼时效中断情形，分别提供了业主委员会出具的情况说明和申请证人出庭作证，虽然证人也系该小区业主，但证人证言能与情况说明相互印证，且被上诉人为了自身权益也不可能怠于行使，故一审认定被上诉人主张的权利存在诉讼时效中断情形，即被上诉人主张的权利未超过诉讼时间正确，应予确认。第三，对于计算逾期交房违约金的购房款基数及标准问题。因上诉人未按约定向被上诉人履行交房义务构成违约，根据合同约定上诉人应当向被上诉人按购房款的日万分之一计算逾期交房违约金，又因违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，且双方约定按日万分之一计算基本适当，不存在过分高于损失的情况，故一审认定按合同约定购房款326105元的日万分之一计付逾期交房违约金符合合同约定，应予确认。而对于上诉人主张被上诉人未按约定支付购房款，亦存在违约行为，上诉人可与被上诉人协商解决，协商不成可另案主张。第四，对于逾期办证违约金是否正确问题。同样，双方在合同中对交付办理房屋所有权转移登记文书的期限亦作了明确约定，上诉人未按约定履行义务亦存在违约，亦应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任，一审认定从2018年1月15日起计算至2019年12月5日止正确，应予确认。一审法院对于在一审判决中存在的笔误已进行了补正。第五，对于上诉人主张的超面积应补交购房款问题。因上诉人在一审中未提出反诉，而仅是提出与违约金进行抵扣，且上诉人未能提供涉案房屋经产权登记部门确认最终面积的依据，故一审未予审理并无不当，上诉人可在涉案房屋面积确认后与被上诉人协商解决，协商不成可另案主张。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费390元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十四日 书记员  刘 皓