河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1914号上诉人（原审被告)：洛阳凯旋机动车驾驶员培训有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门镇李屯村西北角。法定代表人：孙江涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭甜田，河南益唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳卓超科技有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙科技园区关林西路1号。法定代表人：周庆荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裴杰，河南洛太律师事务所律师上诉人洛阳凯旋机动车驾驶员培训有限公司（以下简称凯旋驾校）因与被上诉人洛阳卓超科技有限公司（以下简称卓超科技公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初8224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凯旋驾校的法定代表人孙江涛及其委托诉讼代理人郭甜田，被上诉人卓超科技公司的委托诉讼代理人裴杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯旋驾校上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回卓超科技公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由卓超科技公司承担。事实与理由:一审判决认定卓超科技公司有权请求解除合同的唯一依据为，2020年7月3日洛龙高新技术产业开发区管理委员会(以下简称高新管委会)向卓超科技公司发送的《洛龙高新区管委会关于加快实施园区内驾校集中清理活动的通知》(以下简称《高新管委会通知》。但该通知并不符合法定或合同约定解除条件，一审以此判决解除合同证据不足,判决错误。一审判决依据《高新管委会通知》认定卓超科技公司解除合同系基于“政府对土地的统一规划要求”、“政府政策调整”导致的错误，无证据证明。《高新管委会通知》无版头，无发文字号，无版记等，不符合公文格式，不属于正式的政府公文。该通知自始未提及土地规划变更或如何变更。一审判决以该通知认定“政府对土地统一规划要求”“政府政策调整”无任何证据。该通知要求解除租赁合同，违反法律规定。案涉租赁合同双方当事人为卓超科技公司与凯旋驾校，根据合同相对性原则，高新管委会作为合同外第三方，无权干涉合同双方当事人权利义务的行使，无权要求解除合同。退一步讲，即使认定《高新管委会通知》构成政策调整，依据案涉租赁合同第十四条第二款约定，法律、政策因素，市场环境变更不属于不可抗力，卓超科技公司依据该通知解除合同无法律及合同依据，已构成根本违约。本案不存在合同约定的“租赁地块被确定纳入城市更新或政府相关部门确定对租赁地块进行棚户区改造、征地拆迁或征收征用的。”解除事由，一审判决依据《高新管委会通知》认定合同解除条件成就错误。《高新管委会通知》主要内容为“对不符合洛龙高新区产业发展方向的用地进行排查清理，着手解决低效用地和闲置土地(厂房)问题。”该通知自始未提及租赁地块被确定纳入城市更新，更未提及要对租赁地块进行棚户区改造，或征地拆迁，或征收征用。截止凯旋驾校对本案提起上诉之日，也未见任何相关的政府文件、决定或通知。一审判决以该通知认定卓超科技公司诉求解除合同符合双方合同约定的解除条件没有任何证据，与事实亦不相符。卓超科技公司违反案涉合同约定，单方提起本案诉讼请求解除合同已构成违约，凯旋公司保留向其主张违约责任及赔偿的权利。卓超科技公司辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，请求二审法院依法驳回凯旋驾校的上诉请求。凯旋驾校和卓超科技公司双方签订的《租赁合同》第十条第三款约定，租赁期间，如租赁地块被纳入城市更新、或政府相关部门确定对租赁地块进行棚户改造、征地拆迁或征收征用的，相关部门的拆迁通知迟于该期限送达凯旋驾校的，卓超科技公司应及时通知凯旋驾校，解除本合同，卓超科技公司对此不承担任何责任。该合同约定系双方真实意思表示，在租赁地块纳入城市更新时，卓超科技公司在通知凯旋驾校的情况下，可以解除合同。2020年7月，洛龙高新区管委会依据洛阳市人民政府推进产业集聚区高质量发展的三年行动计划的通知，向卓超科技公司下发了《高新管委会通知》，要求卓超科技公司在2020年7月31日前解除租赁合同督促卓超科技公司撤离洛龙高新区。卓超科技公司在收到洛龙高新区管委会的通知后，及时的与凯旋驾校沟通，2020年7月28日向凯旋驾校发出了《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》系根据政府关于城市更新的政策要求所作出，且和凯旋驾校进行了充分的沟通，该解除合同通知书向凯旋驾校进行了送达，在法律规定的3个月异议期内凯旋驾校也未提出异议。凯旋驾校在确认收到卓超科技公司的《解除合同通知书》后，向卓超科技公司及洛龙高新区管委会作出了《搬迁计划书》，承诺在2020年7月底前将四分之一学员分流，2020年8月底前将全部学员分流。凯旋驾校作出《搬迁计划书》的行为属于向卓超科技公司发出了解除合同的承诺，双方关于解除合同已经达成了一致的意思表示，双方的合同解除条件已经成就，合同应当被解除。根据凯旋驾校在确认《解除合同通知书》无效上诉状中自认的事实，本案涉案地块在合同签订之初，因为案涉地块属于工业用地，案涉地块不具有适法性、随时可能被叫停。凯旋驾校对案涉地块的出租随时可能被政府叫停是有预见的，故在遇到政府部门针对案涉地块作出集中清理的通知后，凯旋驾校向洛龙高新区管委会作出了《搬迁计划书》，在合同出现双方可以预见的解除条件后，双方已经就合同解除达成了一致的意思表示，故合同应当被解除。综上，请求二审法院依法驳回凯旋驾校的上诉请求。卓超科技公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除凯旋驾校、卓超科技公司签订的《租赁合同》；2.判令凯旋驾校将租赁卓超科技公司土地清场恢复原状交还卓超科技公司；3.判令凯旋驾校支付卓超科技公司违约金125001元及合同解除后到清场前的占用费（按月租金41667元计算至凯旋驾校清场之日）；4.本案诉讼费用全部由凯旋驾校承担。一审法院认定事实：2020年3月16日，卓超科技公司（甲方）作为出租方与作为承租方的凯旋驾校（乙方）签订《租赁合同》一份，合同对租赁地块概况、租赁地块用途、租赁期限、免租期、租金标准及支付时间、租赁保证金、物业管理及水电费用、卫生费、租赁地块的装修使用、双方的权利与义务、租赁地块的交付及清场、合同的解除、违约责任、不可抗力、争议处理等作了相关约定。该合同第十条第（三）项约定：租赁期间，如租赁地块被确定纳入城市更新或政府相关部门确定对租赁地块进行棚户改造、征地拆迁或征收征用的，甲方应提前6个月通知乙方（相关部门的搬迁通知迟于该期限送达甲方的，甲方应及时通知乙方）解除本合同，甲方对此不承担任何责任；但应协助乙方搬迁，如为政府部门征收的，政府部门支付的搬迁补助费、乙方自身的经营损失补偿归乙方所有，对土地、地上建筑物、地上附着物、地上构筑物的调换或补偿费等补偿归甲方。第十一条第（二）项第1约定：乙方应于租赁期限届满或本合同提前解除、终止之日起五日内，将全部租赁地块清场并交还甲方。清场期间，乙方仍应按合同约定的租金标准支付清场期间的占用费。该条第（二）项第4约定：若乙方未按照本合同约定的时间、清场并将全部租赁地块交还甲方的，视为乙方违约，乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于24个月的租金，赔偿由此给甲方造成的损失。第十四条第（二）约定：甲、乙双方同意本合同下不可抗力指双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。法律、政策因素，市场环境变更，××等均不属于本合同项下的不可抗力。第十四条第（三）约定：受不可抗力时间影响的一方（以下简称“受影响方”）同意在其知悉不可抗力事件时，立即书面通知对方，该等通知应包含引起不可抗力事件的情况细节描述，并应包含不可抗力发生地区政府的有效书面证明，以证实本合同不能履行或部分不能履行合同的履行需要延迟的原因。否则，不能因不可抗力而免除有关责任。2020年7月3日，高新管委会向卓超科技公司下发《高新管委会通知》一份，主要内容为:根据《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市推进产业集聚区高质量发展三年行动计划（2020-2022年）的通知》精神和区委、区政府工作部署，为全面推进洛龙高新区高质量发展，现对不符合洛龙高新区产业发展方向的用地进行集中排查清理，着手解决低效用地和闲置土地（厂房）问题。按照此次集中清理活动安排，要求7月31日前，涉及企业与驾校解除租赁合同并督促其撤离洛龙高新区。2020年7月27日，卓超科技公司向凯旋驾校出具书面《解除合同通知书》一份，主要内容为：我公司接洛龙高新区管委会要求，根据《高新管委会通知》，洛龙高新区内驾校应在2020年7月31日前撤离洛龙高新区，要求我公司解除与你的租赁关系。根据我公司与贵公司签订的租赁合同（合同编号LYZC-YHZL001）第十四条约定，特通知贵方，本公司与贵方2020年7月31日起终止租赁合同的履行，请贵方按合同约定的条款进行搬迁并清场。2020年7月30日，凯旋驾校向高新管委会出具《搬迁计划书》一份，主要内容为：我公司收到管委会关于对洛龙高新区内驾校清场工作指示后，积极响应，全力配合，高度支持。由于驾校涉及学员问题，为确保工作能够顺利进行，我校制定相应搬迁计划，现搬迁计划如下：将学员逐步分流到其它驾校进行培训，由于现在属于暑假，练车学员多，月底前先将学员分流四分之一，发送班车，将学员统一接送至高新区其它训练场地进行培训，逐步分批次到8月底前将学员全部分流到其它驾校培训。我校向管委会保证8月底前将学员分流完毕，现在训练场地停止培训，如未完成，后果自负，我校自愿让相关部门停止建档，课时注册业务。另查明：2020年7月27日卓超科技公司发出《解除合同通知书》后，凯旋驾校依据合同约定的价格向卓超科技公司缴纳2020年8月-2021年3月租金、物业管理费（卫生费），缴纳2020年8月-2020年11月水电费，卓超科技公司收取费用后开具相应金额发票，发票上明确注明租金、水电费、物业管理费（卫生费）。凯旋驾校、卓超科技公司因合同解除问题产生分歧，致矛盾不可调和，卓超科技公司遂诉至一审法院，要求判如所诉。一审法院认为，卓超科技公司与凯旋驾校签订的《租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。卓超科技公司主张解除合同、收回土地的请求，系基于政府对土地的统一规划要求，也符合双方合同关于“租赁期间，如租赁地块被确定纳入城市更新或政府相关部门确定对租赁地块进行棚户改造、征地拆迁或征收征用的，甲方应提前6个月通知乙方（相关部门的搬迁通知迟于该期限送达甲方的，甲方应及时通知乙方）解除本合同”的约定，应当视为双方约定的解除合同条件成就。故对于卓超科技公司主张解除《租赁合同》、凯旋驾校将租赁土地清场恢复原状交还卓超科技公司的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，因导致合同解除的原因系由政府政策调整、着手解决低效用地和闲置土地（厂房）等因素造成的，而非凯旋驾校违约所致，故卓超科技公司主张违约金125001元没有法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，凯旋驾校应在合理期间及时将案涉土地返还卓超科技公司，如不能按时返还，则应当按照合同约定的租金标准（每月41667元）向卓超科技公司支付土地占用费至案涉土地实际返还之日止。对卓超科技公司的其他诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、解除卓超科技公司与凯旋驾校于2020年3月16日签订的《租赁合同》；二、凯旋驾校于本判决生效之日起三十日内将租赁土地恢复原状交还卓超科技公司；三、凯旋驾校如不能按照本判决第二项确定的日期交还土地，则应当按照每月41667元的标准向卓超科技公司支付土地占用费至土地实际交还之日止；四、驳回卓超科技公司的其他诉讼请求。案件受理费1400元，由卓超科技公司负担700元，由凯旋驾校负担700元。本院二审期间，当事人向本院提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，卓超科技公司与凯旋驾校签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。本案争议的焦点为双方合同约定的解除条件是否成就，卓超科技公司是否有权解除合同。双方合同第十条第（三）项约定：“租赁期间，如租赁地块被确定纳入城市更新或政府相关部门确定对租赁地块进行棚户改造、征地拆迁或征收征用的，甲方应提前6个月通知乙方（相关部门的搬迁通知迟于该期限送达甲方的，甲方应及时通知乙方）解除本合同，甲方对此不承担任何责任。”该约定本意为如果遇到政府对土地用途、产业规划调整、征收等政策调整，出租方有权提起发出解除合同通知。2020年7月3日，高新管委会向卓超科技公司下发《高新管委会通知》，通知要求对不符合洛龙高新区产业发展方向的用地进行集中排查清理，着手解决低效用地和闲置土地，并要求7月31日前，涉及企业与驾校解除租赁合同并督促其撤离洛龙高新区。《高新管委会通知》的事项属于双方上述约定解除合同的理由，卓超科技公司有权根据双方约定提出解除合同。另外，在卓超科技公司向凯旋驾校发出解除合同通知后，凯旋驾校向高新管委会出具《搬迁计划书》承诺2020年8月底撤离涉案场地。因此，一审法院认定解除合同条件成就并判决解除合同正确，本院予以确认。综上所述，凯旋驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由洛阳凯旋机动车驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二一年四月二十三日书记员  李圆圆