北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终911号上诉人（原审原告）：杨秀艳，女，1957年3月6日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，该公司经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，该公司法务部员工。上诉人杨秀艳因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、原审第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨秀艳的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，原审第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨秀艳的一审诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，杨秀艳已享有足以排除执行的权利，具体如下：1.杨秀艳与华宝公司已于查封前签订合法有效的《认购协议书》，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应当认定杨秀艳与华宝公司已成立真实的房屋买卖合同关系。2.杨秀艳自取得案涉商品房后长期在案涉房屋内居住，且杨秀艳名下无其他用于居住的房屋。3.杨秀艳享有的物权期待权应予优先保护。本案中，杨秀艳属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在任何过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护。案涉房屋系杨秀艳与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决适用法律有误。4.本案判决结果涉及众多群体及杨秀艳个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产，望人民法院慎重处理。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回杨秀艳的上诉请求。华宝公司述称，同意杨秀艳的上诉请求。杨秀艳向一审法院起诉请求：判令不得强制执行河北省唐山市高新区龙泽国际小区马家屯村平改楼项目B-01区11楼3单元2301号房屋（以下简称2301号房屋）。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉2301号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人杨秀艳对一审法院执行的2301号房屋提出书面异议，认为：2014年8月24日，杨秀艳与华宝公司签订了合法有效的书面《认购协议书》。杨秀艳于2011年6月22日向华宝公司支付了购房款299599元，于2014年8月24日向华宝公司补缴了购房款200000元，于2015年11月18日向华宝公司补缴了购房款135356元，并缴纳地下室款46696元。双方于2015年12月11日办理了交房手续，房屋已交付给杨秀艳并占有使用至今。仅仅是由于华宝公司单方面的原因，房屋至今未办理权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，应当停止对房屋的执行，并解除查封措施。杨秀艳作为购房者，对房屋享有物权期待权。而昌隆公司仅对华宝公司享有普通债权。一方面，购房者的物权期待权不能因为销售方华宝公司所负债务而受到任何影响；另一方面，房屋虽未办理权属证书，但杨秀艳基于合法有效的认购协议对房屋享有的权利完全能够对抗昌隆公司并排除执行。综上所述，请求法院支持异议请求，终止对2301号房屋拍卖，并解除查封措施。为证明其异议主张，杨秀艳向一审法院提交以下相关证据：一、杨秀艳与华宝公司于2011年6月22日签订的《借款协议书》以及双方于2014年8月24日签订的《认购协议书》，其中《认购协议书》约定：杨秀艳向华宝公司交付房屋认购款634955元。认购期自2014年8月24日起，杨秀艳选定的商品房为2301号房屋，总房价634955元。协议未确定签订正式房屋买卖合同的时间，杨秀艳应在接到华宝公司通知之日起10日内到华宝公司办理正式购房手续。二、华宝公司开具的收据四张，证明杨秀艳交纳了全部购房款。三、杨秀艳与唐山市祥润物业服务有限公司于2015年12月11日签订的《前期物业管理服务合同》《龙泽国际毛坯客户提前验房审批单》《入伙资料签收单》《唐山龙泽国际入住验房表》以及物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据、杨秀艳缴纳热费收据等，证明华宝公司于2015年12月11日交付房屋。申请执行人昌隆公司对证据真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可。针对杨秀艳提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1252号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在杨秀艳与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来签订正式的商品房买卖合同，且内容上欠缺交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，一审法院认为，《认购协议书》在性质上属于预约合同，不属于商品房买卖合同。因此，杨秀艳的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回杨秀艳的异议请求。杨秀艳不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，杨秀艳提交了如下证据：1．商品房预售许可证，证明案涉楼盘已于2014年7月14日获得商品房屋预售许可证，华宝公司于2016年3月7日将涉案房屋出售给杨秀艳合法；2.2011年6月22日华宝公司与杨秀艳签订的《借款协议书》，约定杨秀艳自愿借款给华宝公司用于马家屯村平改楼项目建设，借款299599元，借款时间2011年6月22日至2012年12月22日，华宝公司以平改楼房作为还款保证。商品房具备预售条件后，杨秀艳如有意购买，借款可抵顶购房款。杨秀艳证明以借款为名，以交纳涉案房屋定金的形式向华宝公司交纳购房款299599元，双方就涉案房屋买卖合同达成初步协议；3.2014年8月24日甲方杨秀艳与乙方华宝公司签订的《认购协议书》，证明杨秀艳已正式签订书面认购协议，该认购协议书基本满足商品房买卖合同的主要条款。认购协议书主要内容：就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1．甲方向乙方交付上述项目认购款634955元；2．认购期自2014年8月24日。甲方选定认购的商品房楼房编号11号，建筑面积约114.82平方米，该商品房位于3单元2301室，价格每平方米5530元，总房价634955元；3．本协议签订后，甲方不可以退房，但可以选购调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补；4．特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如因无人接收造成邮件不能送达的，视为乙方已送达甲方，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5．本协议自双方签字盖章并认购款到达乙方账户后生效；4．华宝公司开具的收据，证明杨秀艳2015年11月8日已经按照约定缴纳了房屋认购款，华宝公司已按照约定收取了房款；5．工商服务业统一收款收据及热费收缴收据，证明杨秀艳2015-2019年缴纳相关物业、水电暖费用情况；6．提前验房审批单，证明杨秀艳已交清全部购房款，华宝公司同意验房；7．收房流转单、入住验房表，证明杨秀艳已完成验房收房，华宝公司已按照约定履行交房义务；8．入伙资料签收单，证明杨秀艳2015年12月11日领取了物业服务管理合同等资料；9．临时规约承诺书、前期物业管理服务合同及附件，证明杨秀艳签署的物业服务合同情况，杨秀艳已接受物业服务；10．业主自然情况登记表，证明杨秀艳已成为涉案房屋的业主，并已经入住；11．涉案房屋室内照片，证明涉案房屋用于居住的事实；12．个人住房信息查询结果，证明截止到2020年8月10日杨秀艳名下无住房登记，涉案房屋为杨秀艳唯一住房。昌隆公司对杨秀艳提交的上述证据认为：杨秀艳与华宝公司之间有借款协议就是借款合同关系，没有签订正式的商品房买卖合同和网签备案。认购协议中注明了不是正式的商品房买卖合同；收据不是正规的购房发票；对物业单方开具的票据不认可；证据12仅能证明杨秀艳在特定区域内无房。华宝公司对杨秀艳提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向杨秀艳等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。杨秀艳称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉2301号房屋被查封了。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，杨秀艳请求停止执行案涉2301号房屋，应举证证明其对2301号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：杨秀艳就2301号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而杨秀艳在诉讼中提交相关证据欲证明其与华宝公司签订了认购协议书，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据等证明其实际居住于涉案房屋，并已支付房屋的价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但一审法院认为，在杨秀艳与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容上欠缺商品房价款的付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同。故此，作为买受人的杨秀艳并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司在人民法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨秀艳亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。杨秀艳称其支付了购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对华宝公司的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，杨秀艳要求停止执行涉案2301号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回杨秀艳的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案：第一，杨秀艳与华宝公司在案涉2301号房屋被查封前已成立房屋买卖合同关系。根据杨秀艳的举证，可以证明2014年8月24日，杨秀艳与华宝公司签订了《认购协议书》，2015年11月8日，杨秀艳缴纳全部房屋认购款，2015年12月11日，杨秀艳占有了案涉房屋，上述事实，均发生于案涉房屋被查封之前。杨秀艳与华宝公司虽未签订形式完备的书面房屋买卖合同，但《认购协议书》中，对买卖标的的指向明确，购买价款约定明确，结合杨秀艳已经实际支付全部购房款的事实，可认定杨秀艳与华宝公司之间已于2015年11月8日成立房屋买卖合同关系。第二，2301号房屋被杨秀艳用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。杨秀艳提交的物业手续、缴费收据和唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果等证据，能够证明2301号房屋被杨秀艳用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。第三，杨秀艳提交的证据证明其已向华宝公司支付了全部购房款。综合上述情形以及对买受人物权期待权的保护，本院认为，杨秀艳请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，予以支持。综上所述，上诉人杨秀艳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4220号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区龙泽国际小区马家屯村平改楼项目B-01区11楼3单元2301号房屋的执行。一审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强刚华审 判 员 王 晴审 判 员 甄洁莹二〇二一年四月十四日法官助理 韩悦蕊法官助理 苑 珊书 记 员 史继伟书 记 员 郭 岩书 记 员 曹明媛