湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3218号上诉人（原审被告）：武汉中央商务区股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：韩晓生，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱悦，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁文秀，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张文静，女，1985年12月4日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。上诉人武汉中央商务区股份有限公司（以下简称中央商务区公司）为与被上诉人张文静商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初11951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中央商务区公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项；2．改判将逾期办证违约金的起算日期延长至2021年9月30日。如张文静在此期限内仍不具备办理车位所有权转移登记的条件，则中央商务区公司以310000元为基数，按照每日万分之一点五的标准，从2021年10月1日起支付逾期办证违约金，直至张文静具备办理车位所有权转移登记的条件时止；3．一审、二审诉讼费由张文静承担。事实与理由：一、一审判决第二项支付逾期办证违约金至房屋所有权转移登记到被上诉人名下止，显然加重了上诉人的义务。上诉人取得不动产权属证明后，被上诉人就具备了办理车位所有权转移登记的条件，此时，上诉人作为开发商的办证义务已完成。后续的车位所有权转移登记手续的推进取决于买受人的办理意愿和办理进度。如买受人在具备办理车位所有权转移登记的条件后迟迟不去办理，而该责任却让作为出卖人的上诉人承担，显然不符合常理。二、上诉人已尽力推进办证工作，由于政策不明朗、办证流程繁杂等原因，导致上诉人在360日内无法完成办证。与车位产权证明办理相关的政策《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》（以下简称《意见》）正式施行于2019年3月1日。《意见》仅有政策导向，没有实施细则，相关办证业务属于摸索尝试阶段。根据《意见》，买受人办理车位权属证明的前提是出卖人取得地下建设用地使用权的《不动产权证书》。要取得该证书，涉及政府多个部门和多维联动，出卖人有一系列繁琐的程序需要处理，仅《意见》本身无法支撑前述流程的推行。上诉人“摸着石头过河”，在未出台相关细则的情形下，对于一个全新的、复杂的、繁琐的政策，有理解、接受和实践的过程，是完全合法与合理的。因此，至少在《意见》的实施细则或办理实例出台前，上诉人未能完成相关前置程序不应承担违约责任；而出卖人直至今日未能完成《不动产权证书》的办理，既属于政策原因，也属于“政府部门未在法定期限内办妥行政事务”的免责事由。另外，在签订车位买卖合同时，合同中双方约定的停车位产权证办理时间（360天）的基础为原车位办理流程，即《意见》最后一个环节—出卖人向不动产登记机构申请办理“地下建设用地使用权不动产登记”。《意见》出台后，签订协议的基础发生了重大变化，增加取得规划设计条件补充件、国有建设用地使用权出让流程，办理时耗均远大于向不动产登记机构申请办理不动产登记。合同履行基础发生了重大变化，仍按照原合同办理期限起算违约责任，有违公平原则。张文静辩称，一、案涉《武汉市商品房买卖合同》违约金条款没有违反法律法规强制性规定，该条款计算截止时间是中央商务区公司对自己权利的处分。二、中央商务区公司在明知无法办理产权转移的情况下仍将车位出售给张文静。《武汉市商品房买卖合同》没有约定停车位产权的办理时间以原车位办理流程为基础。三、双方在签订合同时均知晓车位目前不能办理产权转移，中央商务区公司作为开发商对于办理程序和时间有一定预见性，办证时间是该公司自己提出的时间。从该公司提交的证据来看，2019年3月1日《意见》开始实施，但该公司直至同年12月30日才开始着手办证事宜。四、逾期办证违约金的起算日延长至2021年9月30日，没有事实和法律依据。该公司2020年5月4日发布公告明确表示办证事宜争取2020年底前完成，最晚不超过2021年6月30日。中央商务区公司数次推翻自己的公示内容，置他人利益于不顾。综上，案涉《武汉市商品房买卖合同》违约金的约定是双方真实意思表示，应按合同履行。一审判决已经考虑到了政策以及疫情的情况，该判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张文静向一审法院起诉请求：1．判令中央商务区公司向张文静支付逾期办证违约金23622元（以310000元为基数，每日按万分之二的标准，从2019年6月22日起计算至武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层A223号房所有权转移登记到张文静名下的手续办理完毕之日止，暂计算至2020年7月7日）；2．请求判令中央商务区公司在判决书生效之日起三十日内履行协助办理将武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层A223号房所有权转移登记到张文静名下的义务；3．中央商务区公司承担本案诉讼费用。一审法院认为，根据查明的事实，张文静、中央商务区公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。张文静已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，中央商务区公司亦应按合同约定履行为张文静办理产权证书的义务，故张文静要求中央商务区公司办理产权证书及支付相应违约金的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。关于逾期办证违约金的起算时间，因2019年3月1日相关办证政策开始实施，此时办理不动产登记的政策条件具备，根据合同约定，中央商务区公司有义务办理案涉车位的权属登记手续，根据合同附件六6.1、6.2的约定，360日的办证期间从2019年3月1日开始计算，至2020年2月24日止。因新型冠状病毒××疫情的相关防控措施，2020年1月23日至2020年4月8日期间，政府部门的正常办证工作及中央商务区公司的正常经营活动无法开展，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的认定条件，应当免除该期间内中央商务区公司的办证责任。故2020年1月23日至2020年2月24日的33日应顺延至2020年4月8日开始计算，即从2020年4月8日起至2020年5月10日止，故从2020年5月11日起，中央商务区公司应支付逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的计算标准，根据合同的履行情况和过错程度，违约金的计算标准酌情调整为日万分之一点五。中央商务区公司辩称调整违约金起算时间及计算标准的意见，符合法律规定部分，该院予以采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉中央商务区股份有限公司于完成首次登记之日起三十日内协助张文静将武汉市江汉区泛海国际居住区·桂海园地下室【幢】/单元-1层A223号房所有权转移登记到张文静名下。二、武汉中央商务区股份有限公司向张文静支付逾期办证的违约金（以310000元为基数，按每日万分之一点五的标准，从2020年5月11日起，支付至武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层A223号房所有权转移登记到张文静名下止）。三、驳回张文静的其他诉讼请求。如武汉中央商务区股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费195元，由张文静承担48.8元，由武汉中央商务区股份有限公司承担146.2元（此款张文静已预付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明：中央商务区公司原名称为武汉中央商务区建设投资股份有限公司。2018年5月31日张文静与中央商务区公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，张文静按人民币310000元的价格购买泛海国际居住区·桂海园地下室【幢】/单元-1层A223号房，出卖人即中央商务区公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按合同附件六的相关约定处理。合同附件六约定：“6.1如车位交付买受人满360天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理车位所有权转移登记手续的，则自交付后的第361天，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，直至车位所有权登记手续办理完毕之日止。6.2由于买受人（包括但不限于买受人未按本协议约定按时交齐办理产权过户的税、费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。6.3买受人已充分知晓所购车位按国家规定办理权属登记的相关政策，在所购车位权属登记办理以前，若因国家政策调整，导致权属登记无法办理的，买受人不得向出卖人主张权利。”张文静于合同签订日向中央商务区公司支付人民币310000元并签署《承诺函》，承诺：“在目前国家政策暂不明朗的情况下，本人知悉该车位无法办理有关产权证明的事实，对此本人承诺不就此向贵司主张任何权利或要求履行其他任何义务。今后遇国家政策调整，按国家政策办理。”2018年6月29日，中央商务区公司向张文静交付车位。另查明，中央商务区公司须办理配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位首次登记后，再向业主进行转让并办理不动产登记。中央商务区公司至今尚未取得配建地下停车位不动产首次登记，案涉停车位尚无法办理不动产登记。还查明，武汉市人民政府文件《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》（武政规〔2019〕2号）自2019年3月1日起施行。意见明确“开发建设项目按规划配建的地下停车位，依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权，可以进行销售交易和办理不动产登记”。本院认为，本案争议的焦点为中央商务区公司是否应向张文静支付逾期办证的违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，中央商务区公司与张文静约定了因该公司原因导致不能按期办理不动产登记，由该公司承担支付逾期办证违约金的责任。张文静于2018年6月29日接收车位，但至今无法办理车位所有权登记，依照合同约定其享有向中央商务区公司主张违约金的权利。中央商务区公司主张该公司已尽力推进办证工作，因政策不明朗、办证流程繁杂等原因，导致该公司不能在约定期限内完成办证。但《武汉市商品房买卖合同》系中央商务区公司与张文静真实意思表示，在双方签订合同时，中央商务区公司即要求张文静签署《承诺书》，承诺在当时因政策原因无法办理车位产权证明的情形下，其放弃向中央商务区公司主张权利。可见，中央商务区公司对于合同履行过程中存在的不确定性有着充分的认知和预见性，合同中约定的办证期限，是该公司权衡商业利益与商业风险的结果。该公司在履行合同过程中以办证流程过长等理由主张不承担违约责任，实质上是将该商业风险转嫁至买受人，其主张既无法律依据，亦有悖公平原则。据此，中央商务区公司不能依约达成办证条件，应自行承担违约责任。一审法院根据双方约定的办证期限、武汉市地下停车位产权登记政策实施日期以及新冠疫情管控天数，确定中央商务区公司从2020年5月11日起向张文静支付违约金，符合法律规定及合同约定。中央商务区公司主张延长办证期间，没有法律依据，本院不予支持。中央商务区公司以张文静可能延误办证导致该公司责任加重为由，请求判决该公司支付逾期办证违约金的截止日期为张文静具备办理车位所有权转移登记的条件时。一方面，双方已在《武汉市商品房买卖合同》中明确约定由于买受人原因致使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任，免除了此情形下中央商务区公司支付违约金的责任。另一方面，《武汉市商品房买卖合同》约定“如车位交付买受人满360天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理车位所有权转移登记手续的，则自交付后的第361天，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，直至车位所有权登记手续办理完毕之日止。”。一审就此作出的判决符合双方合同约定，而中央商务区公司的请求实质上是对《武汉市商品房买卖合同》进行变更，故本院对该请求不予支持。综上所述，中央商务区公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由武汉中央商务区股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年四月二十二日法官助理庄敏书记员陶叶珊