云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0111民初4138号原告：赵松，男，汉族，1964年1月20日出生，身份证登记住址为山东省青岛市四方区。原告：阎作铃，男，汉族，1963年10月13日出生，身份证登记住址为山东省青岛市市南区。两原告共同委托诉讼代理人：邱楷、田晨媛，云南和律丰律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：吴柚蓉，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐忠兰，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告赵松、阎作铃与被告云南中豪置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并采用要素式审判方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金118217.23元（自2018年1月15日起按已付款的0.01%乘以逾期天数计算至被告办理房屋产权登记止，暂计算至2021年1月15日）；二、判令被告返还多收的维修基金16749.4元、配套费2000元，并按同期银行贷款利息的标准支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金；三、本案诉讼费用由被告承担。对本案相关要素，原告的意见如下：一、商品房买卖合同的签订时间：2011年11月27日。二、商品房买卖合同的登记备案时间：2011年11月27日。三、合同登记号：KM2011112749032。四、房屋地点：昆明市官渡区宏仁片区昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢2层03号商铺。五、建筑面积：57.14平方米。六、房屋总价款：1094604元。七、付款方式（①一次性付款；②首付+按揭；③其他）：一次性付款。八、买受人是否已付清购房款：是。九、合同约定的交房时间：2011年11月30日。十、实际交房时间：2013年10月2日。十一、购房者是否办理完毕如下事项（1、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如税款、行政规费、专项维修基金；2、交齐委托开发商办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书）：已办理完毕。十二、开发商的办证义务于何日届满：2014年4月1日。十三、合同是否约定逾期办证违约责任：未约定。双方当事人对第一至四、九、十、十三项无争议，本院予以确认。此外，云南中豪置业有限责任公司于2020年将赵松、阎作铃列为被告后诉至本院，请求判令赵松、阎作铃补足面积差价款、契税、印花税。本院作出民事判决后，当事人提起上诉，现尚未审结。而本案的核心争议在于被告是否应承担逾期办证违约金，故对于涉案房屋的实际（测）面积以及赵松、阎作铃是否应补交面价差价款、契税、印花税的问题，本院在本案中不予评判。结合原告提交的证据，本院认定原告于2011年11月27日支付被告购房款1094604元以及配套费2000元、（代收）契税32838元、（代收）印花税547元、（代收）工本费650元、（代收）维修基金21892元。裁判理由：本案中，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于被告是否应承担逾期办证损失。对此，被告的抗辩认为原告未交齐合同约定的办证资料（具体所缺资料为身份证复印件），被告并非办证主体，仅负有协助办证的义务，故被告不应再承担逾期办证违约金。本院认为，原告在2011年11月27日即支付了商品房买卖合同约定的购房款，被告亦在该日即代收相应的契税、印花税、办证工本费、维修基金，且被告认可原告在签订商品房买卖合同时递交过身份证复印件，故被告主张原告未提交办证资料进而影响不动产权属登记的主张无依据，本院不予采纳。因此，被告未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，同时结合双方关于办证期限即《商品房购销合同》第十二条“办理完毕相应事项后180个工作日”之约定，可认定办证期限早在2011年11月27日起算第180工作日之时（2012年）就已经届满，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条之规定，被告须承担迟延办理不动产权属证书的违约责任。关于被告主张的违约责任诉讼时效问题，本院认为，办理不动产权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效，具体来说，买受人请求出卖人支付逾期办证违约损失，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。同时，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果违约金数额以日或月为单位累计的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。换言之，2018年1月14日（原告向本院递交起诉材料之日倒推3年）之后产生的逾期办证损失尚处于诉讼时效保护期间内，而在此前产生的逾期办证损失已过诉讼时效。现原告诉请违约金自2018年1月15日起算，尚处于诉讼时效保护期间内，本院对该起算时间予以采纳。在迟延办证违约责任的确定上，本院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。现涉案房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，原告未举证证明其实际损失，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对被告应承担的迟延办证违约损失酌情确定为以原告已支付的购房款1094604元为基数、按照0.05‰/日的标准计算至涉案商铺转移登记至原告名下之日（以不动产权登记证书载明的时间为准）。关于原告要求被告退还维修基金16749.4元的诉请，本院认为，被告代为收取维修基金后，尚未实际代缴至住宅专项维修资金专户。而该费用具体应收取多少，目前根据双方当事人的举证情况尚无法确定，且维修基金的数额与房屋面积相关，现双方当事人对房屋实际（测）面积仍存在争议。因此，在维修基金尚未实际代缴的情况下，无法确定被告是否应退还相应的维修基金，故本院对原告的该项诉请不予支持。在被告实际代缴后，如确实存在多收取费用的情况，届时原告可另行起诉。关于原告要求被告退还配套费2000元的诉请，因该费用系双方当事人在合同中明确约定的事项，现原告诉请要求被告退还配套费，但未提供充分的依据，故本院不予支持。进而，原告要求被告对维修基金、配套费计付资金占用费亦缺乏依据，本院不予支持；而对于罚息、滞纳金，庭审时原告已明确表示不再提出该项诉请，故本院不再评判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告赵松、阎作铃以购房款1094604元为基数、自2018年1月15日起至昆明市官渡区宏仁片区昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢2层03号商铺权属转移登记至原告赵松、阎作铃名下之日止（以不动产权登记证书载明的时间为准）按照0.05‰/日的标准计算的逾期办证损失；二、原告赵松、阎作铃的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，减半收取1520元，由被告云南中豪置业有限责任公司负担639元，由原告赵松、阎作铃负担881元，余额1520元退还原告赵松、阎作铃。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二一年四月八日书记员  汪建娇