江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终651号上诉人（原审被告）：启东明喆酒店管理有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路823号。法定代表人：严卫春，执行董事。委托诉讼代理人：陈春龙，江苏山水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄君平，男，1953年12月7日生，住江苏省南通市崇川区。被上诉人（原审被告）：上海寅旭信息科技有限公司，住所地上海市崇明区庙镇窑桥村社南756号2幢8590室。法定代表人：赵远金，经理。上诉人启东明喆酒店管理有限公司（以下简称明喆公司）因与被上诉人黄君平、上海寅旭信息科技有限公司（以下简称寅旭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初5651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人明喆公司上诉请求：撤销原判第一项，改判寅旭公司返还黄君平31500元及利息，驳回黄君平对明喆公司的诉讼请求。事实和理由：一、寅旭公司以其公司及法定代表人名义收取黄君平款项的行为并非代理行为。收取款项的行为后果应当由寅旭公司承担。在明喆公司与寅旭公司的委托代理销售合同纠纷中，寅旭公司主张已销售的房屋中并无本案所涉房屋。在黄君平向寅旭公司提出退款后，寅旭公司已向黄君平作出退款承诺。二、黄君平不是善意第三人。黄君平明知签订预约合同的主体是明喆公司，房屋的所有权人也是明喆公司。黄君平应当按照预约合同的约定将购房款支付到明喆公司账户内。其将款项支付至与合同无关的主体名下，应自担风险。黄君平原有收据是寅旭公司出具，其后调换为明喆公司的收据。黄君平明知收款的主体是寅旭公司，要求明喆公司返还购房款，缺乏事实和法律依据。被上诉人黄君平辩称，一、明喆公司委托寅旭公司对外销售房屋，未告知购房人其授权范围。黄君平有理由相信寅旭公司有权代理明喆公司签订合同，收取购房款。二、因黄君平与明喆公司未签订商品房买卖合同，故案涉房屋未统计在寅旭公司的销售范围内。黄君平报案后，寅旭公司的工作人员曾向黄君平出具过退款承诺，但未加盖公司印章，该承诺不具有法律效力。三、寅旭公司代明喆公司收取购房款，双方已实际履行认购书，房屋买卖合同成立生效。黄君平付款时，尚在包销合同期内，调换收据不违反法律规定。四、一审法院适用法律正确，程序合法。二审法院依法应当维持原判。被上诉人寅旭公司未答辩。黄君平向一审法院起诉请求：1、判令明喆公司、寅旭公司返还黄君平购房款315000元及相应利息；2、本案诉讼费由明喆公司、寅旭公司承担。一审法院查明事实：2019年9月3日，黄君平作为乙方（买卖人）与明喆公司作为甲方（销售方）签订《濠河壹号认购书》一份，约定：乙方向甲方认购江苏省南通市崇川区环城西路××号××层××室商业房，建筑面积35.75平方米，总价31.5万元，先付定金1万元。乙方于签署本认购书前已充分了解其认购房屋的具体情况和周边环境、规划等，表示完全满意并愿意接受。本认购书经甲方、甲方营销总监、甲方顾问、乙方共同签名或盖章，并在乙方支付全额定金后生效。本认购书生效后，乙方应于2019年9月30日前携本认购书、定金收据、户口本、身份证、结婚证、各项应付款及其他相关证件，自行主动前往本项目售楼处签订《商品房买卖合同》并办理相关手续；若乙方未在上述约定期限内签订《商品房买卖合同》或在上述约定期限内以任何口头或书面或数据电文等表示拒绝签订《商品房买卖合同》的，则视作乙方主动放弃购买该房屋的全部权利，甲方有权在不事先通知乙方的情况下单方面解除本认购书并没收乙方已支付定金及其他款项；且甲方有权在不事先通知乙方的情况下单方面将上述房主另行出售，而不再对乙方做任何赔偿或补偿。双方还对其他事项进行了约定。甲方明喆酒店盖章、置业顾问签字确认，乙方黄君平签字确认。黄君平于当日给付寅旭公司10000元，2019年9月16日转账给寅旭公司的法定代表人赵远金305000元，同日明喆公司出具收据一张，主要内容为：交款单位黄君平、人民币315000元、收款事由环城西路××号××北座××室购房。事后，双方为案涉房屋办理过户事宜多次协商未果，交易未成。一审法院另查明，2019年4月22日，明喆公司作为甲方（开发商）与寅旭公司作为乙方（销售代理商）签订《商品房包销协议书》一份，约定：乙方包销甲方位于南通市环城西路20号南通安惠国际公寅项目，包销期限自2019年4月至2019年9月30日。双方还对其他事项进行了约定。上旭公司于2019年9月27日起诉明喆公司商品房委托代理销售合同一案，南通市崇川区人民法院于2020年9月27日作出（2019）苏0602民初5666号民事判决书，主要内容为明喆公司给付寅旭公司702430元。一审法院认为，明喆公司与黄君平签订的《濠河壹号认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定之规定，应为合法、有效。该认购书约定双方在将来签订商品房买卖合同，符合预约合同的特征，应属预约。黄君平向明喆公司交付了定金，定金合同已经成立并生效。双方在庭审中均表示不签订商品房买卖合同，因明喆公司原因致双方未能过户，黄君平要求返还房款依法有据。本案的争议焦点是：明喆公司由谁返还给黄君平购房款及利息？首先，根据民法总则第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，明喆公司委托寅旭公司销售房屋，且在包销期间内销售房屋，对明喆公司发生效力。其次，案涉房屋出售给黄君平认购书中明确载明甲方（销售方）明喆公司，明喆公司在甲方栏内盖章确认，且收据上也盖有明喆酒店公司的印章。故应由明喆公司返还黄君平购房款31.5万元及自起诉之日即2020年8月26日至实际还款之日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。至于明喆公司与寅旭公司之间的约定，对黄君平不具有约束力，故法院对该项抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、启东明喆酒店管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还黄君平购房款315000元利息（自2020年8月26日至实际给付之日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回黄君平的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3013元（黄君平已预交），由明喆公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，明喆公司与黄君平签订的《濠河壹号认购书》合法有效。黄君平向寅旭公司及其法定代表人缴纳315000元的购房款，寅旭公司出具收据，双方形成购房款的支付关系。但其后寅旭公司将其出具的收据收回，另交付明喆公司的收据，法律关系的主体发生变更。因寅旭公司代理明喆公司销售房屋，明喆公司将加盖印章的收据交付寅旭公司，即授权寅旭公司收取购房款。黄君平与寅旭公司协商将收款主体变更为明喆公司未超过授权范围。故法律关系的主体变更合法有效，本院可认定黄君平向明喆公司缴纳了购房款。现因明喆公司的原因，双方不能签订正式的商品房买卖合同并将案涉房屋过户登记至黄君平的名下，黄君平有权解除合同并要求明喆公司返还购房款。虽然黄君平未提供解除合同的明确诉讼请求，但其要求返还购房款的前提即是解除合同。本院确认自诉状送达之日起双方的预约合同关系解除。一审法院判决明喆公司返还购房款315000元合法有据。据此，明喆公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6026元，由启东明喆酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年四月二十一日书记员  陈 宁