云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异28号异议申请人（案外人）杨兴龙，男，汉族，1964年12月3日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。异议申请人（案外人）苏中粉，女，汉族，1974年9月24日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。异议申请人杨兴龙、苏中粉共同委托代理人：张曦，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人陈永祥，男，汉族，1947年6月16日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人赵守田，男，汉族，1970年2月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人黄姝颖，女，汉族，1971年3月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人宣威市新天地房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530381688576015G。住所地：云南省宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。法定代表人：赵守田，总经理。被执行人曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司。统一社会信用代码：9153030076705395XN。住所地：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城四楼。法定代表人：赵守田，总经理。本院在执行陈永祥申请执行赵守田、黄姝颖、宣威市新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地房地产公司”）、曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司（以下简称“新天地家居公司”）民间借贷纠纷一案中，于2019年7月11日作出（2019）云03执778号执行裁定书，裁定查封了被执行人新天地房地产公司开发的位于宣威市。案外人杨兴龙、苏中粉以该商铺已由其购买为由向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人杨兴龙、苏中粉称，2014年1月16日，异议申请人购买了被执行人新天地房地产公司开发的位于宣威市，向新天地房地产公司支付首付款847650元后，异议申请人又向中国农业银行股份有限公司宣威市支行申请抵押贷款830000元支付了购房尾款。该商铺已于2016年1月26日向宣威市住建局进行了合同备案。其后，异议申请人一直催促被执行人新天地房地产公司尽快办理不动产权证，但被执行人告知正在办理过程中。2021年初，异议申请人才知晓被执行人新天地房地产公司已将上述商铺登记在其名下，并取得了证号为云（2016）宣威市不动产权第××号的不动产权证。综上，异议申请人已经取得案涉商铺的所有权，贵院在（2020）云03执恢116号案件中，对案涉商铺采取查封、拍卖的执行措施侵害了异议申请人的合法权益，故请求中止对上述案涉商铺的执行，并解除查封和停止拍卖程序。异议申请人杨兴龙、苏中粉为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.杨兴龙、苏中粉身份证复印件及结婚证复印件各一份；2.2014年1月16日杨兴龙、苏中粉与新天地房地产公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件各一份；3.2014年2月7日杨兴龙、苏中粉与新天地房地产公司、中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订的《个人购房担保借款合同》复印件一份；4.中国农业银行股份有限公司宣威市支行借款凭证复印件一份；5.新天地房地产公司出具的《收据》复印件两份；6.（2020）云0381民初2580号民事判决书复印件一份；7.《商品房预（销）售合同备案登记表回执》复印件一份；8.宣威市盛世澔源物业服务公司2020年4月12日出具的《证明》一份。本院查明，陈永祥与赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2016）云03民初319号民事判决：一、由被告赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司于本判决生效后15日内偿还原告陈永祥借款本金10000000元及利息4800000元，并对借款本金10000000元承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息按年利率24%计付；二、由被告赵守田于本判决生效后15日内偿还原告陈永祥借款本金250000元。三、驳回原告陈永祥的其他诉讼请求。赵守田、新天地房地产公司、新天地家居公司不服，提出上诉。云南省高级人民法院于2019年4月1日作出（2019）云民终9号民事判决：一、维持本院（2016）云03民初319号民事判决第二项，即由赵守田于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金25万元；二、撤销本院（2016）云03民初319号民事判决第一、三项；三、由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司司于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金650万元及利息312万元，并以借款本金650万元为基数承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息，按年利24%计算；四、由赵守田、黄姝颖、新天地家居公司于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金350万元及利息168万元，并以借款本金350万元为基数承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息，按年利率24%计算；五、驳回陈永祥的其他诉讼请求。一审案件受理费127820元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担124820元，由陈永祥负担3000元。诉讼保全费5000元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担。二审案件受理费127820元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担115038元，由陈永祥负担12782元。另查明，2016年12月27日，本院作出（2016）云03民初319号民事裁定，裁定查封被申请人新天地房地产公司所有的位于宣威市间。第2幢第1层商铺2—6、2-7、2—8、2—9、2—10、2—11、2—12、2—13、2—18、2-19、2-20、2-21、2-22、2-23、2-24共15间。第3幢第1层3-1、3-2、3-3、3-5、3-6、3-7、3-8、3-10、3-11、3-12、3-13、3-15、3-18、3-19、2-20、3-21、3-22、3-23、3-24共19间。第5幢5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、5-6、5-7、5-8、5-9、5-12、5-14、5-15、5-16、5-17、5-19、5-20、5-22、5—23、5-24、5-25、5-26、5-27、5-28、5-29、5-30、5-31、5-32、5-33、5-34、5-35、5-36、5-37、5-38、5-39、5-40、5-41、5-42、5-43共38间。第6幢第1层6-1、6-5、6-6、6-7、6-8、6-9、6-11、6-12、6-13、6-19、6-20、6-21、6-22、6-23、6-24、6-26、6-27、6-28、6-29、6-30、6-31、6_32、6-33、6-34、6-35、6-36、6-37、6-38、6-39、6-40共32间。第7幢第1层7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、7-97-10、7-11、7-12、7-13、7-14、7-16、7-17、7-18、7-19、7-20、7-21、7-26、7-27、7-28、7-29、7-30、7-31、7-32、7-33、7-34、7-38、7-39、7-40共30间。第8幢第1层8-1、8-2、8-3、8-4、8-5、8-7、8-8、8-10、8-11、8-12、8-13、8-15、8-17、8-18、8-19、8-20、8-21、8-22、8-23、8-24、8-25、8-26、8-27、8-29、8-30、8-31、8-32、8-33、8-34、8-35、8-36、8-37、8-38、8-39、8-40、8-41、8-42、8-43共39间。第9幢1层9-1、9-6、9-7、9-8、9-9、9-10、9-11、9-12、9-13、9-14、9-15、9-16、9-17、9-22、9-23、9-24共16间。位于宣威市新天地国际家居博览中心10幢14号1-2／8，建筑面积112.78㎡，不动产权证号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢15号1-2／8，建筑面积91.48㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢16号，建筑面积114.69㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢17号1-2／8,建筑面积106.85㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢18号1-2／8,建筑面积112.78㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢19号1-2／8,建筑面积91.48㎡,不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号的房屋。查封期间二年，自2016年12月17日至2018年12月16日止，查封价值为17000000元。2018年12月12日，本院作出（2016）云03民初319-3号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期间二年，自2018年12月12日至2020年12月11日止，查封价值为17000000元。因被告未在生效判决书确定的履行期限内履行义务，陈永祥向本院申请执行，本院于2019年7月8日以（2019）云03执778号案件立案执行，在执行过程中，本院于2019年7月11日作出（2019）云03执778号执行裁定书，查封被执行人新天地房地产公司位于宣威市，含案涉5幢18号（不动产权证号为：云（2016）宣威市不动产权第××号）商铺，查封期限为三年，自2019年7月11日至2021年7月10日止。2020年4月30日，本院裁定该案终结本次执行程序。再查明，2020年5月12日，本院依法委托云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司对新天地房地产公司所有的位于宣威市，5幢16、17、18、19号、22、23号，6幢2、3号共12套商铺进行评估。2020年5月20日，云南瑞尔房地产评估土地资产评估有限公司向本院出具编号为云瑞估Ｂ2020［Ｆ-017］的房地产估价报告，上述商铺市场价值为801.77万元，其中案涉5幢18号商铺市场价值为72.20万元。2020年6月18日，本院恢复对该案的执行，执行案号为（2020）云03执恢116号。其后，本院在淘宝网司法拍卖平台对上述12套商铺进行了两次司法拍卖（分别为2020年7月25日10:00至次日10:00进行第一次拍卖，保留价为5612390元；2020年8月21日10:00至次日10:00进行第二次拍卖，保留价为4489912元），均因无人报名而流拍。还查明，被执行人新天地房地产公司与异议申请人杨兴龙、苏中粉于2014年1月16日签订《商品房购销合同》，将宣威市房屋出售给杨兴龙、苏中粉，房屋销售总价款为人民币1677650.00元，付款方式为首付款人民币847650元，余款人民币830000元由买受人申请银行按揭贷款。2014年1月13日，杨兴龙向新天地房地产公司付款人民币700000.00元，同年1月16日，杨兴龙向新天地房地产公司付款人民币147650.00元。2014年1月26日，根据被执行人新天地房地产公司的申请，宣威市住房和城乡建设局对上述商品房买卖合同进行了备案登记。2014年2月7日，杨兴龙、苏中粉与中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订《个人购房担保借款合同》，向农业银行宣威支行贷款83万元以支付购房尾款。后因杨兴龙、苏中粉未按借款合同约定履行还款义务，农业银行宣威支行向宣威市人民法院提起诉讼，宣威市人民法院作出（2020）云0381民初2580号民事判决，判令杨兴龙、苏中粉履行上述借款合同的还款义务，同时对杨兴龙、苏中粉购买案涉5幢18号房屋的事实进行了认定。本院认为，本案的焦点是异议申请人杨兴龙、苏中粉对涉案房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，异议申请人杨兴龙、苏中粉与新天地房地产公司签订《商品房购销合同》，购买案涉5幢18号房屋，并按照合同约定支付了购房首付款，同时于2014年2月7日通过银行贷款支付购房尾款。本院查封案涉房屋的时间为2019年7月11日，发生在异议申请人签订买卖合同、支付款项之后，因此，应认定在本院查封之前异议申请人已签订合法有效的买卖合同并支付了相应的购房价款。同时，异议申请人向本院提交的宣威市盛世澔源物业服务公司2020年4月12日出具的《证明》，能够证实其缴纳了案涉房屋的水电费、物业费而对案涉房屋进行管理使用的事实。另外，虽然案涉房屋产权登记到了被执行人新天地房地产公司名下，但2014年1月26日宣威市住房和城乡建设局已对异议申请人购买案涉房屋的买卖合同进行了备案登记，应认定案涉房屋未能办理过户登记非因买受人即异议申请人的原因。综上，异议申请人杨兴龙、苏中粉对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其对涉案房屋的权利主张能够排除人民法院的执行。异议申请人杨兴龙、苏中粉请求中止对案涉房屋执行的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对宣威新天地房地产开发有限公司位于宣威市房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二一年四月十四日法官助理陆荣先书记员张辉