广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6610号上诉人（原审被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区石井街石安路269号二楼（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖胜红，男，1979年9月21日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县，被上诉人（原审原告）：孙姣梅，女，1984年4月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：何干林，广东四端律师事务所律师。上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因与被上诉人廖胜红、孙姣梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人继丰公司委托代理人朱毅华、被上诉人廖胜红、孙姣梅共同委托代理人何干林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。继丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一审、二审诉讼费用由廖胜红、孙姣梅承担。事实和理由：（一）本案有证据和事实证明因为政府部门错误登记用地性质使规划验收延迟及办证顺延，政府行为造成的验收延迟非继丰公司原因且不可预见，不应由继丰公司承担违约责任。根据继丰公司提供的穗规划资源云业务函﹝2020﹞37号复函可知，电影院规划验收延迟是因政府部门将该地块原本建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地是不能规划验收的，且在电影院施工过程中也曾因为该用地性质登记错误而要求停工。本案中，政府部门在2017年初对涉讼住宅楼进行规划验收时变更了此前规划报建中对公建配套设施的验收要求，要求电影院必须先于涉讼住宅楼验收，而前述用地性质登记错误直接导致电影院建设进度延迟和规划验收延迟。因此，涉讼住宅楼的验收和办证不能在约定的期限内办理，该后果不应由继丰公司承担责任。而且整个顺丰翠园全部地块只有一个国有土地证，电影院地块和涉讼住宅楼地块都在同一土地证下，一个土地证下部分地块用地性质登记错误也必然导致整个土地证的土地规划不合法，也是无法办理规划验收和确权的根本原因。根据电影院用地性质于2017年11月2日才纠正错误登记，故自2017年1月11日至2017年11月1日期间共计294天（199个工作日）因政府部门原因导致无法验收的时间应在逾期办证期限内予以扣除，该期间逾期不能归责于继丰公司。（二）一审判决认定办证期限的计算事实错误。根据《商品房买卖合同》第十五条、第二十一条的约定，再结合《中华人民共和国建筑法》第六十一条之竣工验收是房屋交付的法定必经环节规定可知，办证期限应以取得规划验收条件为前提，房屋钥匙交付不能作为办证起算时间，办证期限应从继丰公司取得规划验收之时计算。一审判决以房屋钥匙交付作为办证起算时间明显错误。另，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法﹝2017﹞191号】第三十条的规定，交楼也是要以验收为前提，故小业主领取房屋钥匙入住，不影响办证期限的起算，应该以实际涉讼楼盘通过规划验收之日开始起算办证时间。（三）廖胜红、孙姣梅逾期缴纳房款的时间也应抵充办证时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，廖胜红、孙姣梅未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司也有权拒绝其按期办证的要求，故在计算有关办证期限时，廖胜红、孙姣梅延迟付款的违约天数应在办证期限中相应顺延。此外，根据合同约定，继丰公司办证期限的起算时间应以廖胜红、孙姣梅提交办证资料和交清所有包括契税费用时起算，故廖胜红、孙姣梅提交办证资料和缴纳契税等所需时间应排除在办证期限之外。（四）逾期办证违约金标准过高，标准应调整为人民银行间同业拆借贷款利率（LPR）的标准计算。本案中，存在政府错误登记土地性质导致规划验收和确权延迟，且绝大部分业主存在逾期缴款行为，且违约金的目的是惩罚合同过错方、弥补无过错方损失，但本案中，继丰公司完全是受害方，并无过错，且廖胜红、孙姣梅也并无损失。因此，即便认定继丰公司需要支付违约金，也应将标准调整为人民银行间同业拆借贷款利率。综上，恳请二审法院判如所请。廖胜红、孙姣梅二审答辩称，同意一审判决，不同意继丰公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。继丰公司的事实和理由在一审诉讼过程中均已提及，且一审判决书均对其所述事实和理由进行了充分的说明。本案二审并未出现新的事实和理由以及证据，故依法请求法院驳回继丰公司的上诉请求。廖胜红、孙姣梅于2020年8月27日向一审法院起诉请求：1.继丰公司支付迟延办证违约金505288.91元（以1817586元为本金，按照每日万分之五计算556日）；2.继丰公司向廖胜红、孙姣梅支付占用廖胜红、孙姣梅55437元资金的利息14034.8元（以55437元为基数，自2014年12月22日起，参照民间借贷利率的6%的利率标准，计算至2019年3月11日）；3.本案诉讼费由继丰公司承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，廖胜红、孙姣梅（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方认购广州市白云区xx路xx号（自编F-3栋）204房（以下简称案涉房屋），建筑面积116.3平方米、套内面积99.89平方米、共有分摊面积16.41平方米；总金额1817586元，首期款917586元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款900000元需于2015年8月23日前申请办理银行按揭手续按照按揭方式付款；如乙方未能按期支付首付款，需每日支付0.05%的违约金；甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。2019年3月11日，继丰公司出具收据确认收到廖胜红、孙姣梅支付的印花税909元。廖胜红、孙姣梅另出示现金支出证明单，记载廖胜红、孙姣梅收到案涉房屋退回的契税54528元；继丰公司确认退回契税的时间是2019年3月11日。2019年3月21日，廖胜红、孙姣梅向税务部门缴纳案涉房屋的契税，金额为13310.46元。2019年3月25日，廖胜红、孙姣梅将该契税发票交给继丰公司。2019年5月17日，案涉房屋登记至廖胜红、孙姣梅名下，面积116.49平方米，套内面积99.26平方米，分摊建筑面积17.23平方米。审理中，廖胜红、孙姣梅主张继丰公司于2016年12月31日向廖胜红、孙姣梅交付案涉房屋，继丰公司未提出异议。继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、情况说明、答复等证据。廖胜红、孙姣梅对上述证据关联性均不予确认，称不能免除继丰公司迟延办证的责任。以上事实，有商品房预售合同、收据、现金支出证明单、发票、不动产权证、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，廖胜红、孙姣梅、继丰公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为廖胜红、孙姣梅办妥产权登记并交付房地产权证。继丰公司于2016年12月31日向廖胜红、孙姣梅交付了案涉房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年11月6日。继丰公司于2019年5月17日才办妥案涉房屋的《不动产权证书》已构成违约，迟延557天，应承担违约责任。继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收及土地性质登记错误均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。继丰公司抗辩廖胜红、孙姣梅逾期支付房款的违约天数应予以顺延，但廖胜红、孙姣梅逾期支付房款的期间早于合同约定的办证期限起始时间，无需顺延，一审法院对继丰公司该抗辩亦不予采纳。关于违约金标准，因《商品房预售合同》未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，且考虑廖胜红、孙姣梅存在逾期支付房款情形，故一审法院统一将违约金标准酌情认定为每日0.02%。廖胜红、孙姣梅仅主张计算556天属于廖胜红、孙姣梅自行行使处分权的行为，一审法院予以照准。故继丰公司应当承担的逾期办证违约金为202115.56元（1817586元×0.02%×556天）。关于税费的利息损失，一审法院认为，根据《商品房预售合同》约定，廖胜红、孙姣梅委托继丰公司办理产权登记，基于此，廖胜红、孙姣梅才将税费支付给继丰公司用于办证之需。虽之后由廖胜红、孙姣梅将税费领回再自行缴纳，但并不能推翻廖胜红、孙姣梅之前同意由继丰公司收取税费代为缴纳的事实，故廖胜红、孙姣梅基于办证需要支付给继丰公司税费由此产生的利息损失应由廖胜红、孙姣梅自行承担，且合同亦未约定继丰公司收取税费期间需向廖胜红、孙姣梅支付利息。因此，一审法院对廖胜红、孙姣梅要求继丰公司支付税费利息损失不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月24日判决如下：一、于判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向廖胜红、孙姣梅支付逾期办证违约金202115.56元；二、驳回廖胜红、孙姣梅的其他诉讼请求。一审案件受理费4496.62元，由廖胜红、孙姣梅承担2746.62元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担1750元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案争议焦点为：继丰公司是否应承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金的计算标准认定。关于继丰公司是否应承担逾期办证违约责任问题。本案中，继丰公司主张其因政府部门调整规划验收及土地性质登记错误等原因导致办证迟延，但其所提交证据均不足以证实案涉房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是因政府办证部门原因造成。且双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》也未约定该项免责事由，据此，一审法院认定该部分事由均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中可能发生的客观情况并无不当。继丰公司上诉认为其不应承担逾期办证违约责任，缺乏理据，本院不予支持。关于继丰公司应承担的逾期办证违约金计算标准问题。其一，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》中已明确约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为廖胜红、孙姣梅办妥产权登记并交付房地产权证。逾期办理的，应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。故一审法院根据案涉房屋交付时间确定逾期办证违约金起算时间并无不当，继丰公司主张以房屋取得规划验收合格证之日起算其办证期限，明显违反双方合同约定，本院不予采纳。其二，继丰公司提出应在其逾期办证期限内扣除廖胜红、孙姣梅逾期支付购房款的期限问题。根据本案事实，廖胜红、孙姣梅于案涉房屋交付前已付清全部购房款，即其迟延付款行为并不影响继丰公司依约履行房屋产权变更登记的合同义务，且即便廖胜红、孙姣梅因存在逾期付款行为需支付逾期付款违约金，该项违约责任的承担也并非其取得案涉房屋产权的对价，故继丰公司要求顺延其办证期限，有违公平合理原则，本院不予采纳。其三，继丰公司提出扣除廖胜红、孙姣梅提交办证资料和缴纳契税期限等问题，继丰公司并未举证证实廖胜红、孙姣梅存在拖延提交办证资料以及迟延缴纳契税等行为，本院亦不予认定。其四，关于逾期办证违约金标准，一审法院已根据案涉合同约定内容以及实际履行情况，酌情调整违约金为每日0.02%，继丰公司仍以该标准过高为由要求调整为同业拆借贷款利率标准，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，继丰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4332元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年四月二十三日法官助理杨希书记员谢金泽