江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1182民初332号原告：张达龙，男，1967年12月7日出生，汉族，住扬中市。原告：张益健，女，1968年8月16日出生，汉族，住扬中市。两原告共同委托诉讼代理人：顾海燕，扬中市丰裕法律服务所法律工作者。被告：张达胜，男，1978年5月7日出生，汉族，住扬中市。被告：吕红，女，1980年11月27日出生，汉族，住扬中市。被告：倪志英，女，1956年12月7日出生，汉族，住住扬中市。原告张达龙、张益健与被告张达胜、吕红、倪志英排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理，原告张达龙及两原告共同委托诉讼代理人顾海燕到庭参加诉讼，被告张达胜、吕红、倪志英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张达龙、张益健向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离扬中市房屋并交还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告张达胜、吕红系夫妻关系，被告倪志英是被告张达胜的母亲，原告张达龙与被告张达胜是堂兄弟关系。2018年12月5日，原、被告签订《结账及抵债协议》一份，载明被告张达胜共计向原告张达龙借款85万元，因被告张达胜无力偿还债务，被告将其位于扬中市自建房以123万的价格出售给原告，其中抵债85万元，原告另付购房款38万元。后原告按约给付了38万元购房款，被告张达胜向原告交付了房屋钥匙。协议还约定在签订协议后18个月内有以135万元回购房屋的权利，被告需在一年内支付给原告方60万元，否则原告方有权处分房屋。2018年12月6日，原告张达龙与被告张达胜签订《房屋租赁协议》一份，原告张达龙将房屋出租给被告张达胜，租赁期限为2018年12月6日至2019年12月31日。现双方约定的回购期限和租赁期限均已届满，被告应向原告交还房屋。审理中，两原告围绕诉讼请求向本院提供了下列证据：1、两原告身份证及户口簿复印件，证明两原告的诉讼主体资格；2、2018年12月5日《结账及抵债协议》，证明被告张达胜确认向原告借款85万元，双方一致同意以位于扬中市房屋抵债，房屋总价为123万元，两原告另支付剩余房款38万元，协议对回购期进行约定；3、2018年12月6日《房屋租赁协议》，证明原告张达龙将案涉房屋出租给被告张达胜，现租赁期限已经届满；4、2017年3月3日借条（于2018年12月5日补打），证明被告张达胜、吕红确认自2016年至2018年12月共计向原告张达龙借款85万元；5、2018年12月5日借条，证明原告张达龙支付购房尾款38万元，被告张达胜借款时承诺按月息一分承担利息，计105680.6元；6、2016年9月30日扬中农商行收款收息凭证两份，证明原告张达龙代被告吕红偿还贷款利息4752.2元；7、原告张达龙的扬中农商行往来明细，证明2017年12月21日被告张达胜向原告张达龙借款3万元，原告张达龙按被告张达胜的要求向被告倪志英转账；8、2013年5月15日《最高额抵押合同》，2017年12月26日《个人消费性借款合同》，2017年11月28日《关于吕红37.7万元逾期贷款处置方案》，2017年12月26日申请书及扬中农商行借款借据，2019年11月26日扬中农商行收贷收息凭证，证明原告张达龙申请员工贷款为被告吕红代偿本金37.7万元及利息30568元，合计407568元。9、原告女婿耿兴阳的扬中农商行往来明细，证明被告张达胜于2017年3月3日向原告方借款30万元，因被告张达胜是失信被执行人，故借用倪某,4的银行卡，由耿兴阳向倪某,4转账24万元，被告张达胜另收取现金6万；10、2017年8月10日微信转账记录，被告张达胜向原告张达龙借款2000元；11、冯某,4的工商银行往来明细，证明2018年12月7日原告方向冯某,4账户存款共计36万元供被告张达胜使用，2018年12月5日，原告张达龙另给付被告张达胜现金2万元，该38万元即购房尾款；12、2019年11月18日太仓农商行扬中支行借款借据两份，证明原告女儿张维向该行贷款95万元，原告方的购房尾款38万元从中支出；13、原告张达龙与被告张达胜的微信聊天记录，证明被告张达胜因做工程需要多次在微信中向原告借款，被告张达胜要求用房屋担保并出卖房屋给原告张达龙，并将倪某,4和被告倪志英的银行卡发给原告张达龙，要求原告张达龙将借款汇至倪某,4和被告倪志英的银行卡；14、担保人冯某,4的证言，证明冯某,4的工商银行卡由被告张达胜占用并使用。被告张达胜、吕红、倪志英未作答辩亦未提供证据。根据原告提供的上述证据及其当庭陈述，本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。两原告陈述，被告张达胜、吕红系夫妻关系，被告倪志英是被告张达胜的母亲，原告张达龙与被告张达胜是堂兄弟关系。2018年12月5日，原告张达龙、被告张达胜签订《结账及抵债协议》一份，被告张达胜为甲方，原告张达龙为乙方。协议载明：“鉴于甲乙双方于2018年12月5日签订了《借款借条》，甲方向乙方借款人民币（大写）捌拾伍万元整，乙方按借条约定交付了出借款。现因甲方原因不能按期偿还借款，甲方自愿将其财产用于抵偿其所欠乙方债务。甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商一致，达成如下协议：一、债务的形成及结账1、2017年3月3日甲方向乙方借款捌拾伍万元（详见附件1）；2、截止至本协议签订，债务人共结欠债权人人民币捌拾伍万元。二、抵债财产甲方同意以下列财产抵偿债务：位于扬中市房屋，建筑面积130平方米*2加炮台(房屋结构为两层式别墅，属于政府拆迁后的自建房，土地性质:集体划拨，宗地面积平方米）。上述抵债财产包括该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有附属权利等。三、抵债金额1、双方同意，上述抵债财产不作评估，共折价人民币壹佰贰拾叁万元整（大写）。此价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有附属权利。用于抵偿甲方所欠乙方债务。2、抵债协议生效后，乙方将差额款项一次性交付给甲方（甲方出具借条）。3、本协议生效后，原甲方出具给乙方的借条、《借款合同》作废，回购期满后，乙方将所有借条返还给甲方。四、抵债财产及其证明文件的交付1、甲方必须于本协议签订之日，将本协议约定的抵债财产以及相关的产权证书（或相关审批手续、证明文件等）交付乙方。2、甲方必须于本协议签订之日起3日内结清水、电、燃气、有线电视费用。3、甲方须向乙方出具与协议金额等额的购房款收据或者发票。4、移交该房屋所有钥匙。5、交付方式：现场现状交付。五、回购1、甲方将抵债房屋交付乙方后，乙方12个月内不作任何处置，等待甲方回购；2、双方约定期限为18个月，但甲方必须在一年内分期支付给乙方60万元即视为甲方回购该房，乙方不得转让第三方；但只要甲方未能在一年内履行本协议约定，即视为放弃回购该房，乙方就有权自由处分上述抵债财产。3、双方约定回购房款为135万元。在回购期限内付清135万元回购房款，则甲方收回该房屋产权。逾期甲方不再享有回购权，已付房款由乙方无息返还给甲方。六、所有权与处分权。1、乙方自本协议生效之日甲方将抵债房屋交付给乙方起即取得对抵债财产的所有权、占有权和处分权。2、回购期满，乙方就有权自由处分上述抵债财产，并且甲方应提供充分的配合，协助乙方完成处分行为。3、乙方对上述房产进行出售的，甲方在同等条件下享有优先购买权……甲方：张达胜（手印）吕红张祺然（手印）倪志英（手印）张晋瑞乙方：张达龙张益健2018.12.5见证人：冯某,4倪某,4”。两原告陈述张祺然、张晋瑞是被告张达胜、吕红的小孩，均未成年，签名是被告张达胜代签，其他人的签名及手印均是本人出具，见证人冯某,4、倪某,4与原、被告均系亲戚关系。2018年12月6日，原告张达龙与被告张达胜签订《房屋租赁协议》一份，约定被告张达胜自2018年12月6日至2019年12月31日租赁案涉房屋，协议未约定租金。就案涉房屋，两原告陈述，房屋是2011年的拆迁安置房，目前尚未办理宅基地使用权证及不动产登记证。上述协议签订前，被告方家人居住在案涉房屋，直至2020年6月回购期限届满后，被告方并未回购，原告让被告搬离案涉房屋，双方发生纠纷并报警处理，此后被告一家未居住案涉房屋。目前被告方在扬中市新坝镇租房居住。因上述协议约定房屋家电、装潢和家具均属于原告方，房屋内仅有被告方的生活用品。基于上述租赁协议，租期届满后原告方有权收回房屋。两原告另陈述，其与被告方有同期拆迁安置房，位于扬中市，2020年5月1日与徐卉签订房屋买卖合同，将该房屋出售给徐卉，亦未办理相关产权登记。审理中，本院向徐卉调查，徐卉陈述其是本村村民，在当地具有购房资格，于2020年5月1日以140万元购买两原告的上述房屋并与两原告及其家庭成员签订《房屋买卖合同》，并于2020年5月14日、8月27日各给付原告张达龙购房款50万元，2021年3月18日给付原告张达龙30万元，因房屋尚未交付，尚欠10万元未付。对于上述《结账及抵债协议》中载明的被告张达胜向原告张达龙的借款85万元，被告张达胜、吕红出具2017年3月3日借条（两原告陈述系2018年12月5日补打）载明：“今借到张达龙人民币现金计捌拾伍万元正（¥850000.00）”。被告张达胜、吕红在借款人处签名，倪某,4、冯某,4在担保人处签名。对购房尾款38万元，2018年12月5日，被告张达胜、吕红另出具借条载明：“今借到张达龙人民币现金计叁拾捌万元正（¥380000.00）”。被告张达胜、吕红在借款人处签名，倪某,4、冯某,4在担保人处签名。对上述85万元及38万元的具体组成，两原告提供上述证据加以证明。原告张达龙在与被告张达胜的微信聊天记录中，被告张达胜亦有向原告张达龙借款、以房屋担保和出卖房屋的相应表述。冯某,4亦出具证言，与两原告的举证内容相符。本院认为，被告张达胜因向原告张达龙借款，后因无力偿还借款故与原告张达胜签订《结账及抵债协议》和《房屋租赁协议》，对案涉房屋作出处分。被告吕红、倪志英亦在《结账及抵债协议》上签名确认，系对协议内容的认可。对两份协议的形成，两原告提供了与被告方出借款项的相应证据，原告张达龙举证证明向被告张达胜借款85万元，另给付购房尾款38万元。审理中，被告方未对此提出异议，故对该两份协议的真实性，本院依法予以认定。原告张达龙与被告张达胜签订《房屋租赁协议》，约定原告张达龙将案涉房屋出租给被告张达胜。本案中，三被告签订《结账及抵债协议》处分了案涉房产，两原告就其自有房屋亦与案外人徐卉签订《房屋买卖合同》。当事人对案涉房产的处分行为，虽未办理相关产权登记，但《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，本案房屋租赁合同关系依法成立，本院予以确认。《结账及抵债协议》第五条约定被告方有权在18个月内回购案涉房屋，但此后被告方并未按协议约定行使该项权利。《房屋租赁协议》约定被告张达胜自2018年12月6日至2019年12月31日租赁案涉房屋。协议约定的租期届满后，被告方继续使用案涉房屋至2020年6月，双方并未续签租赁合同，故双方系不定期租赁关系，原告方有权随时解除租赁合同。现两原告基于《房屋租赁协议》诉讼主张三被告搬离并交还案涉房屋，本院认为，原告系行使合同解除权，故《房屋租赁协议》应予解除，对两原告的诉讼请求，本院依法予以支持。《结账及抵债协议》第二条、第三条约定“房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有附属权利”亦用于抵债，故案涉房屋内的设施设备、装饰装修等应由两原告处理，属于被告方的个人生活用品等应由被告方自行取回。三被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，依法应当承担的相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张达龙与被告张达胜于2018年12月6日所签《房屋租赁协议》予以解除；二、被告张达胜、吕红、倪志英于本判决生效后十五日搬离扬中市房屋并向原告张达龙、张益健返还。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张达胜、吕红、倪志英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  吴磊二〇二一年四月二日书记员  郭俊附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。