河南省新乡市牧野区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫0711民初990号 原告：高添舜，男，汉族，1995年9月28日，住新乡市。 委托诉讼代理人：高黎光，男，汉族，1962年12月7日，住新乡市，系原告父亲。 被告：新乡市元林置业有限公司，住所地新乡市宏力大道与学院街交汇处。 法定代表人：刘喜梅，经理。 委托诉讼代理人：罗道培、贾又欣，盈科律师事务所律师，特别授权。 原告高添舜与被告新乡市元林置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原告与被告签约的《理想国?北金商品房定购协议》；2、判令被告退还购房款260900元；3、判令被告赔偿因购房款产生的利息，利息按银行同期存款利率计算，时间自2018年3月19日至实际返还止；4、判令被告双倍返还定金20000元；5、判令被告赔偿合同履行后可以获得的利益（房屋涨价的损失）；6、诉讼费有被告承担。事实和理由：原告因被告《置业计划书》广告宣传材料所宣传，购买被告的房，允诺赠送7.8m2。为此，原告于3月9日交了购房定金：壹万元（10000元），并于2018年3月19日与被告签约了《理想国?北金商品房定购协议》，补交了购房认购款：贰拾伍万零玖佰元（250900元），购房首付款共计：贰拾陆离零玖佰元（260900元）。房屋为8号楼二单元7层02户，暂测建筑面积153.59m2，单价5955元m2。签正式合同时房建筑面积变更为：165.67m2，依据被告广告宣传现房市场价7500元m202020年6月4日，原告与被告正式签约《商品房买卖合同》时，被告拒绝赠送原告7.8m2，如让赠送，《商品房买卖合同》不签约。为此，原告将被告诉之于法院。2020年9月18日开庭时，方知被告发布的《置业计划书》广告宣传材料涉嫌虚假广告。原告随即举报于新乡市工商行政局专业分局。2020年9月25日，被告《置业计划书》广告宣传材料被新乡市工商行政局专业分局认定为：虚假广告。由于被告违约拒绝赠送允诺赠送的7.8m2，导致正式合同无法签约，导致《置业计划书》广告宣传材料被行政部门认定为虚假广告。原告是在被告虚假宣传、误导、欺骗与被告签约的《理想国?北金商品房定购协议》，在签约正式合同时，被告拒绝赠送广告宣传允诺赠送的7.8m2，如让赠送，《商品房买卖合同》不签约。这些事实证明：被告的违约行为是故意违约，故意欺诈。原告与被告协商解除《理想国?北金商品房定购协议》，被告让原告在其印制好的《退房申请书》上填写退房原因属原告，原告还要负责退房款的信用卡损失，否则，就不退房款。并且还不退还因购房款所产生的利息等。依据《民法典》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，被告应承担违约责任赔偿原告的全部损失，定金双倍返还，合同履行后的损失。撤销原告与被告签约的《理想国?北金商品房定购协议》。综上，被告的违约行为是故意违约，故意欺诈。原告与被告协商解除《理想国?北金商品房定购协议》，被告让原告在其印制好的《退房申请书》上填写退房原因属原告，原告还要负责退房款的信用卡损失，否则，就不退房款。并且还不退还因购房款所产生的利息等。依据《民法典》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，被告应承担违约责任赔偿原告的全部损失，定金双倍返还，合同履行后的损失。撤销原告与被告签约的《理想国?北金商品房定购协议》。 被告辩称，原告第一项诉讼请求我方同意，第二项退还购房款260900元我方同意退还，针对诉讼请求3、4、5、6以上诉讼请求不应得到支持。1、订购协议的性质不同于商品房买卖合同的性质，不产生商品房买卖合同相应的法律后果，原告与被告签订的协议，第一条有规定房屋的暂测的建筑面价为153.59，以上面积为暂测面积最终以房产部门实测为准，所以订购协议约定的建筑面积153.59到签订合同时房屋的建筑面积为165.57是正常的情况，被告不存在欺诈；2、该订购协议的第四条第一款被告有义务为原告保留该房源至被告通知原告签订商品房买卖合同7日内，逾期未签订商品房买卖合同的，被告有权解除该订购协议，并将该房产进行出售，所缴纳的定金不予退还，被告的置业顾问在2020年6月8日给原告通过微信通知原告，让起签订合同，而原告没有按照微信上的签约催告函的时间来被告处进行签约，所以原告的定金被告有权不予退还；3、该订购协议第四条第九款第一句话约定本订购协议仅作认购所用，不作为商品房买卖的合同的组成部分，并且该协议也没有约定双方解除合同后违约责任的承担。故诉讼请求的3、4、5项不应得到支持。 原告向本院提交证据有：证据一，《理想国·北金商品房订购协议》一份，证明原被告签约了预购商品房合同，此合同显示房屋暂测面积、单价、立约定金、购房首付款。证据二，新乡市工商行政局专业分局《关于高黎光举报问题的反馈意见》一份，证明被告发布的《置业计划书》宣传页为虚假广告，原告是在被告欺诈、误导下签约的《理想国?北金商品房订购协议》，不是原告真实意思表示。证据三，《置业计划书》一份，证明被告允诺其赠送面积约7.8m2。证据四，签购单、收款收据、理想国·北金项目客户签约明细表各一份，证明原告已向被告付购房首付款。证据五，中国工商银行交款凭证一张，证明原告因被告违约于2020年6月8日向人民法院提起诉讼。证据六，园林置业关于理想国.北金项目的签约说明一份，证明原告按约签订商品房买卖合同，原告没有违约。 被告质证意见，1、对证据一证据真实性无异议，该证据仅作为订购房屋协议所用，不应作为商品房买卖合同所用；2、证据二是复印件，并该证据不能证明被告进行了虚假宣传，不能证明原告在被告的欺诈误导下签订的协议，是原被告真实意思表示；3、证据三真实性无异议，该置业计划书的反面最下面显示“该资料不作为合同的要约，最终以政府相关部门及合同签约附图为准，解释权规开发商所有”，故该证据不能证明其证明目的；4、证据四真实性无异议；5、证据五真实性无异议，证明目的有异议；6、证据六真实性有异议，并且我方在2020年6月23日置业顾问给原告下发了签约催告函内容说的非常清楚。 被告提交证据有：《签约催告函》、《置业顾问微信告知》各一份，证明被告达到签署正式《商品房买卖合同》条件具备时，尽其所能通过书面、微信等多种渠道告知原告方前往被告制定地点签订《商品房买卖合同》，由于被告的原因未与原告签订正式《商品房买卖合同》。 原告质证意见，两份证据的真实性无异议，但是证明不了我违约，我当时去诉讼了，怎么签订合同。我有照片、录音证据证明2020年6月4日我去签订合同了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。依据有效证据，本院对本案事实认定如下：被告新乡市元林置业有限公司曾发布理想国商品房销售宣传页，宣传页上载有多种户型，其中J户型写有“建筑面积约153.59㎡，赠送面积约7.8㎡”等内容，宣传页底部写有“该资料不作为合同邀约，最终以政府相关部门及合同签约时图为准，解释权归开发商所有。2018年3月19日，高添舜与元林置业签订《理想国·北金商品房定购协议》，约定甲方元林置业，乙方高添舜，经双方协商达成协议，主要内容为：“一、定购房源：理想国·北金项目8号楼2单元7层02户，暂测建筑面积：153.59㎡，单价：5955元/㎡，房款总价（人民币914628元）。（以上面积为暂测面积，最终以房管部分实测为准）。二、立约定金：乙方于2018年3月9日向甲方支付商品房定金壹万元整。三、付款方式：乙方同意按揭（公积金）付款，首付30%，优惠后总房款869534元，本定购协议签订后，乙方须于2018年3月12日前携带本定购协议、定金收据及身份证原件至营销中心补齐剩余首付款250900元。四、其他约定：（备注优惠方式：原总价×0.99×0.99×0.97，上述系手写添加）1、甲方有义务为乙方保留该房源至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起七日内。逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，并将该房产另行出售，所缴纳认购定金不予退还。2、甲方预计于2018年8月31日前达到签署《商品房买卖合同》条件，如未达到签署《商品房买卖合同》条件，乙方可选择退定该房屋，乙方提出退房申请后七个工作日内甲方将立约定金退还至乙方指定账户内。3、乙方未能在以上规定日期缴纳相关房款的，则视为自动放弃该房源，所交立约定金不予退回，所保留房源甲方有权另行出售。4、乙方确保所保留联系方式真实有效，在接到甲方工作人员包括但不限于电话、短信、邮件等形式通知之日起七日内携带本定购协议、个人相关资料与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照约定支付相应房款及相关费用。……8、乙方已对定购项目房产的现状及本协议的条款均已清楚了解并无异议，自愿签订本协议。9、本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动终止，由甲方收回；本协议仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》组成部分。……”。同日，高添舜向新乡市元林置业有限公司签署理想国·北金项目客户签约明细表一份，内容为：“客户姓名高添舜，身份证号，所购房源：8-2-702，暂测建筑面积：153.59㎡，付款方式：首付30%，总房款914628元，优惠计算方式原总价×0.99×0.99×0.97，优惠后总房款869534元，优惠后单价5661.40，缴费明细：首付款260900元，大定金额￥10000。”。签名处有高添舜及新乡市元林置业有限公司工作人员签字。高添舜于2018年3月19日向新乡市元林置业有限公司交付认购金260900元，其中含定金10000元。2020年6月23日，新乡市元林置业有限公司向高添舜送达《签约催告函》，告知高添舜其已于2020年5月27日正式取得8号楼商品房预售许可证，具备正式圈定商品房买卖合同条件，并于2020年5月28日前在7日内前往营销中心签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，并在收到催告函3日内，携带手续按照约定支付相应款项及相关费用，逾期将按照约定解除协议。高添舜不同意交纳面积差异款从而发生纠纷。 另查明，2020年7月29日，原告高添舜曾向本院起诉被告新乡市元林置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于经审理作出了（2020）豫0711民初3275号判决书。在本院认为中表述：“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”。原、被告双方签订的《理想国·北金商品房定购协议》约定在将来被告通知的时间签订正式的商品房买卖合同，并就将来欲签订的商品房买卖合同的买卖双方、房屋位置、楼层、面积、价款、付款方式以及优惠内容等达成一致意思表示，是双方为将来签订买卖合同事先达成的合意，属于预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方在签订商品房买卖合同条件成就后进一步协商签订正式商品房买卖合同时，因对超出原认购面积是否系赠送的问题达不成一致意见，也就是说双方就签订商品房买卖合同不能达成合意。在庭审中，被告对原告要求按照预约协议约定签订商品房买卖合同并将赠送9.1㎡(应为7.8㎡）房屋面积写入商品房买卖合同中的请求明确表示不同意，并且表示将另案主张与被告签订的理想国·北金商品房定购协议纠纷，进一步表明双方就商品房买卖不能协商一致。合同本系协商的产物，协商既是双方的权利，更是双方义务。商品房预约合同（理想国·北金商品房定购协议）生效后，一方当事人未尽义务导致正式商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，另一方可以要求违约方承担违约责任。至于协商不成的情况下，鉴于合同系当事人共同协商的结果，不可强制签订……。”。据此，判决驳回了原告高添舜的诉讼请求。原告高添舜不服提起上诉，新乡市中级人民法院经审理，判决维持了一审判决，其本院认为表述：“一、……本案中，虽然双方签订了《理想国·北金商品房定购协议》，但该定购协议应认定为预约合同在元林置业拒绝赠送情况下要求强制签订本约合同。因预约合同能否产生强制签订本约合同的效力缺乏法律依据，……。二、关于高添舜权益主张路径问题。虽然高添舜在本案提出的强制签订本约合同的诉讼请求不能得到支持，但高添舜与元林置业签订的《理想国·北金商品房定购协议》合法有效，高添舜可依据该定购协议依法主张预约合同的违约责任。”。本案原告高添舜以撤销合同、赔偿损失为由再次提起诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“商品房的预售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”；第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……。”。本案中，原、被告双方签订的《理想国·北金商品房定购协议》已被生效的两审法院判决书认定为预约合同，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，且不应当进行强制签订本约合同。但被告新乡市元林置业有限公司对涉案商品房的广告和宣传资料表述的赠送面积，客观上给原告预订购行为产生了趋向性的引导。被告在订立正式的商品房买卖合同时因不同意将广告和宣传资料表述的赠送面积写入合同，属违约行为，应承担违约责任。但根据本案具体情况，本院支持原告要求返还已支付的房款250900元及利息，以及返还双倍定金的诉讼请求。对于原告请求的履行合同后的既得利益，因商品房买卖的本约合同未签订，其诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百条第三项、第四百六十五条、四百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四条规定，判决如下： 一、被告新乡市元林置业有限公司应于本判决生效后三日内返还原告高添舜购房款250900元。并自2018年3月19日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率及自2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日止； 二、被告新乡市元林置业有限公司应于本判决生效后三日内双倍返还原告高添舜购房定金20000元； 三、驳回原告高添舜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5215元，因适用简易程序减半收取计2608元，由被告新乡市元林置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判员  郑长清 二〇二一年四月八日 书记员  王 娟