江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1531号上诉人（原审原告）：江苏卓越酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区石鼓路98号20层A座。法定代表人：李明伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马汉，江苏运通律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：朱传森，男，1970年1月27日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高则登，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人江苏卓越酒店管理有限公司（以下简称卓越酒店）、朱传森因合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，并于2021年3月2日、2021年3月19日进行了两次询问。上诉人卓越酒店委托诉讼代理人李政、马汉，上诉人朱传森委托诉讼代理人高则登到庭参与两次询问，上诉人朱传森到庭参与2021年3月2日询问，本案现已审理终结。卓越酒店上诉请求:1、撤销一审民事判决书，依法改判支持上诉人全部诉请；2、本案一、二审诉讼费用及保全费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决案涉转让协议无效的认定是正确的，但是对无效后的财产相互返还以及上诉人投资损失的处理错误。一、朱传森付了61万元转让款，一审仅认定55万元错误。1.一审庭审中，朱传森承认收到6万。2.合同约定协议签订后三日内卓越酒店需支付60万元，协议上签订后，卓越酒店分两笔共计54万通过银行转账向朱传森支付，另有一笔微信转让1万元。以上两点可以看出，卓越酒店实际上支付了给朱传森61万元。通过54万和6万的关系可以看出，该6万元就是转让费用，且支付对象是朱传森。该费用虽是签订协议之前支付的，但是6万元是为了履行合同先行支付的费用，是转让费的一部分。另外，即使这6万元不是转让款，也是卓越酒店为履行合同而实际支出的资金，且系支付给朱传森，用于支付朱传森返还案外人的费用，合同无效后，朱传森应当返还因合同所取得的财产。朱传森享有了这6万元的财产权益，是6万元的受益人，就应当返还。二、卓越酒店的建设投资损失179400元应由朱传森承担。根据合同法第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，朱传森的过错非常明显且恶意，即作为转让方，理当如实披露转让物的瑕疵，但在转让时，朱传森为了获得转让款，故意隐瞒土地的权属问题和地上建筑物是违法建筑的事实，而且在庭审中明知有证据证明案涉土地被国土部门和汉王镇政府处理过，还虚假陈述其不知情。而此关键信息会直接影响卓越酒店是否会签订本合同。朱传森的隐瞒行为，对上诉人造成重大误解，造成上诉人基于对被上诉人的信任而投资，最后因合同无效导致上诉人与案外人签订的合同无法履行，造成实际损失179400元，且有合同与支付记录来证明，该179400元应当由被上诉人承担。三、被上诉人的土地占用费，只能从2019年11月28日计算到2020年4月25日。因为当日上诉人向被上诉人明确发出通知，要求解除涉案协议，涉案地块系开放的场所，被上诉人接到通知之后，涉案土地就完全可以为被上诉人所支配，至于被上诉人怠于行使权利所造成的额外损失不应由上诉人来承担。且原审判决要求上诉人支付占用费至实际返还之日止的事项不明确。上诉人已通知被上诉人解除协议，被上诉人也随时都可支配案涉地块，理应认定通知到达之日，即视为返还。同时根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第54条的观点，双务合同无效时标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。因此，上诉人对被上诉人的土地占用费用的返还和被上诉人对上诉人资金占用费用的返还应该进行相互抵销，而不是判决上诉人单方返还被上诉人占用费，这样的判决处理明显不符合公平原则，无视上诉人的权益。四、被上诉人朱传森不存在经济损失，即使存在，也不应由被上诉人承担。1.涉案土地上的大棚是被上诉人自己拆除，材料也是其自行拉回处理，上诉人没有实施拆除行为，没有造成被上诉人损失，判决由上诉人来承担此责任无事实依据。2.案涉的被拆除建筑已经被国土部门及汉王镇政府认定为违法建筑，一审时上诉人也提供了从汉王镇政府调取的证据材料。对于违法建筑，本就是法律上不允许建设的，其拆除亦不会损害被上诉人的合法权益，况且也不是上诉人实施的。3.涉案协议之所以无法履行，最重要的原因就是因为被上诉人在签订协议时恶意隐瞒了其之前多次被行政部门认定违法建筑的事实，因此被上诉人是涉案协议的过错方。其自身的损失应由其自身来承担。并且一审法院对被上诉人提交的虚假证据熟视无睹，未做处理，明显有偏袒之嫌。朱传森答辩称，1.卓越酒店仅支付了55万元的转让费，转让协议签订前，案涉的家庭农场由案外人崔中启租赁使用。卓越酒店为了受让农场，让朱传森提前与崔中启解约并自愿支付剩余租期的租金6万元给崔中启。收条上明确了这6万元的用途是退还租金。2.卓越酒店所谓的损失与本案无关，卓越酒店所称的与京建公司的合同签订日期在与朱传森所签的转让协议之前，根本没有其所称的基于信任而进行投资。合同的乙方是王洋，不是专业酒店。该合同还是王洋与京建公司签订了别墅销售合作合同，而不是买卖的情况。因此该合同与本案没有任何关系，即使该合同为真，转让协议中明确不得改变土地用途，卓越酒店却要改变土地用途、建设情况，别墅即使存在损失，也是其违反协议约定自己造成的，损失应当自负。家庭农场的转让是卓越酒店的实际控制人王金刚多次找人与朱传森协商主张点，才同意转让的，朱传森根本没有主动追求过转让的结果，反而是卓越酒店在接受家庭农场后，达不到建设情况、物业别墅的违法目的，立即找理由意图解除合同。3.一审对占用费的计算没有任何问题，家庭农场在转让前租赁给案外人崔中启使用，按年收取租金。卓越酒店受让案涉家庭、农场后进行改造，拆除原有构筑物，并建立并建设了别墅、地基，目前案涉的农场仍在其控制之下，应当支付占用费至实际返还之日。4.朱传森损失是卓越酒店造成，一审判决还有很多漏项，一审已经查明，大棚是卓越酒店的负责人王金刚找案外人李德祥拆除，与朱传森无关。所谓的拆违通知发生在2016年，大棚是2017年建的、根本不可能是针对大棚，大棚是临时构筑物，不是建筑物。转让协议合法有效，一审对协议的效力认定错误，协议之所以未能履行，完全是卓越酒店的责任，其违法目的不能达成才想法设法解除合同。综上，卓越酒店的上诉没有任何依据，请求人民法院驳回。朱传森上诉请求：1.请求判决撤销一审判决第三项，改判被上诉人在一审判决的基础上另支付占用费6万元；2.撤销一审判决第三项，改判被上诉人在一审判决的基础上增加赔偿损失677800元；3.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，适用程序错误。一、一审认定事实错误。1.认为上诉人提供的证据不足以证明损失是事实认定错误。农场交给被上诉人时是正常经营的状态，现状是果树疯长、景观树缺失很多，野草已经长满了整个农场。现在把农场交回，不恢复根本没办法经营。即使认为上诉人主张的植被恢复费用不准确，也可以通过鉴定的方式确定，而不能不顾现实的损失，直接不予支持。农场交给被上诉人以后，被上诉人处理了很多物品。大件物品上诉人已经统计整理提供给一审法院，并说明还有其他物品需要现场核对，但一审法院视而不见，直接不予支持。2、如认为协议无效，被上诉人以非法目的签订《转让协议》，且明知地上构筑物没有办理登记仍要受让，过错程度更大，应当承担更多的损失赔偿责任。被上诉人在协议签订之前就准备在案涉土地上进行非法建设，并在建设过程中被相关部门制止。在非法目的不能达成后，向法院提起诉讼要求认定合同无效。在签订《转让协议》前，被上诉人明知地上构筑物没有产权证，仍多次托中间人表示要接手。被上诉人以非法目的与上诉人签订转让协议，又通过违约的方式获取利益，不应当得到法律保护。3.认为案涉农场存在违建与事实不符。在2016年收到违建通知后，上诉人找到汉王镇的张书记说明情况，张书记安排土地规划所的工作人员现场勘查，已经认定不是违建。违法通知是2016年下达，上诉人于2017年办理焱燚农场相关手续并向汉王镇、铜山区农村工作办办公室备案，农场当年获评“市级家庭农场”；于2018年领取营业执照，当年“拟列入市级家庭农场”名单上也有焱燚家庭农场。由此可见，焱燚家庭农场所在土地即使曾有过违建情况，但后来经过整改已得到政府认可，违法行为已消除。焱燚家庭农场经批准的产业类型为旅游、垂钓、餐饮、住宿。要经营餐饮、住宿，要有必要的场所，农场建设了临时大棚、竹亭等构筑物，不是永久性建筑；厨房、卫生间等为空心砖建筑，面积小于总面积的5%，都属于临时搭建，不存在违法建设等情况。4.认为大棚地基仍有利用价值是不符合事实。上诉人一审提供的地基造价27万元中，包括地基建设、瓷砖、回填土、花坛、种植花卉等，大部分都没有再次利用的价值，一审判决未进行区分。二、一审判决适用法律错误。1.以存在违法建设为由认定协议无效是错误的。《土地管理法》《城乡规划法》等规定是均属管理性规定而并非强制性规定，不构成合同元效的法定情形。且在判决书中并未明确违反了哪个法律哪条哪款的规定，是判决没有法律依据。2.部分违建不导致整个合同无效。2016年的亭子相对于10亩地上的地面附着物，是很小的一部分，即使认为亭子是违法建筑，也不导致整个协议无效。三、一审法院适用程序错误。对于损失情况，上诉人提供了一份详细的统计表，并表明很多物品需现场核对，在庭审中也明确了需要现场核对，但一审法院对上诉人的请求置之不理，未组织双方到现场查看清点物品。一审法院曾通知上诉人一起去现场勘查，但未现场给上诉人做笔录，也未现场签字。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序错误，请二审法院纠正一审的错误判决，支持上诉人的上诉请求。卓越酒店答辩称，朱传森的上诉请求，没有事实和法律依据，依法应当驳回。关于其提起的对于一审判决的第三项内容，我方本身也对该项判决内容是提出了上诉，因此具体答辩意见是详见我们的上诉意见。关于其提出的对一审判决的第四项，也就是其所谓的损失，首先在本案中，上诉人朱传森，就其损失主张并没有提出有效证据予以证实。而且在一审时其关于损失主张提交的证据是虚假证据，我们在一审2020年11月19日的开庭当中是在质证过程中是明确提出了，并且我们也向法庭提出了鉴定申请。其他的具体内容见卓越酒店的上诉意见。卓越酒店一审诉讼请求：1．判令双方于2019年11月28日签订的转让协议无效；2．判令朱传森向卓越酒店返还土地转让款61万元；3．判令朱传森赔偿卓越酒店经济损失29.8万元；4.判令朱传森支付以61万元为基数，自2020年5月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算迟延滞纳金直至被告支付完毕止；5.本案的全部诉讼费用和保全费用由朱传森承担。一审法院认定如下事实：2019年11月28日，朱传森（铜山区焱燚家庭农场）作为甲方，卓越酒店作为乙方签订《转让协议》，约定将焱燚家庭农场转让给乙方，土地面积约10亩（西至高架桥东边，西墙西路北有一块地不属于焱燚家庭农场、东至围栏、南至山坡下围栏、北至围栏，土地性质为本村村民山地），并保证乙方同等享有甲方在原有土地流转合同中所享有的权利与义务（附全部村民土地流转协议）。二、家庭农场转让给乙方后，乙方同意代替甲方向村民履行原流转协议中所规定的条款。三、转让焱燚家庭农场现有的固定资产、设备、设施和地面附着物等全部归乙方所有。乙方在接受家庭农场后有权根据经营需要，在保证不改变原有土地用途情况下进行调整经营。…五、乙方在合同签订后三天内付60万元，第二次于4月30号前付100万元，余款于8月30日前付100万元，合计260万元。六、乙方应按时交付转让款，逾期每天按照违约金额5%向甲方支付违约金，超过30天，甲方有权解除合同，并赔偿由乙方造成的经济损失。…八、乙方经营发展中，对焱燚家庭农场周面土地的流转过程中，甲方应积极确保土地的正常流转，及对当地村委会、镇政府等部门的协调工作，乙方也应付给甲方一定的协调费。2019年12月3日，卓越酒店支付朱传森44万元，2019年12月11日支付10万元，2020年4月7日通过微信转账1万元。卓越酒店另提供朱传森于2019年11月13日出具的收条一份，载明“今收到王金刚经李德响转来陆万元，用途退还原农场（崔中启）租金。”。朱传森将涉案农场交付卓越酒店后，农场内原有480平方米的钢结构大棚被拆除。后卓越酒店进行别墅地基建设，后因该土地不能用于非农建设，被相关部门叫停。2020年4月25日，卓越酒店通过微信向朱传森发出通知，内容为：“2019年11月28日我公司与你签订转让协议，协议签订之前我公司向你出示了项目规划图，你同意将焱燚农场（约10亩）及农场东边的土地（约10亩）共计20余亩土地给我司经营康养产业。协议签订后，我公司向你支付了61万元，但现由于你的违约行为，造成我公司项目从根本上无法开展，合同目的无法实现，你的违约行为主要有：1、你明知我公司项目需要20亩土地，却将另外10亩土地私下转让给第三方；2、近期我司从国土、规划等部门了解到你转让的土地为集体土地，不能用于非农业建设使用。因此，特向你告知：我们双方签订的协议依法无效，请你于收到本告知三日内，向我公司退还已缴纳的61万元转让款，否则我公司将依法处理，届时除61万元转让款外，你还应赔偿损失…”。庭审中，卓越酒店为证明其损失，提供了案外人王洋（乙方）于2019年10月8日与南京京建维兴装饰材料有限公司（下称京建公司，甲方）签订《合同书》，约定乙方同意销售甲方旗下的自建轻钢别墅系列材料产品，江苏徐州为其经营区域，期限自2019年10月8日至2020年10月7日，乙方向甲方支付进货定金59.8万元，甲方额外给予乙方施工补贴50万元，宣传补贴等，并约定如在合同期限内任何一方故意违反本合同任意条款，均视为违约，违约金按违约所涉及合同金额的30%计算并终止合同。同日，案外人李淑荣账户向京建公司转账5.8万元，2019年12月14日，案外人孙梦允账户向京建公司转账24万元。2020年10月9日，卓越酒店与京建公司签订《终止协议》，约定2019年10月8日签订的合同书终止，卓越酒店向京建公司承担30%的违约金179400元（598000元*30%），从298000元合同款中扣除，余款118600元返还卓越酒店。另查明，涉案农场土地系朱传森于2013年从汉王村朱朝田等七、八户村民处流转的自留山地，在其与村民签订的《土地流转协议》上均约定，每亩按照8万元计算（包括地面附属物及青苗补偿），自签订协议之日起，土地的经营权归朱传森所有。协议上未有使用期限的约定。后朱传森在该土地上进行了亭子、砌块结构的厨房、包间等建设。2016年6月19日，国土部门向朱传森发出《责令停止违法行为通知书》，主要内容为：朱传森未经批准擅自占用汉王村土地建设厅子，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条和第六十七条第四款的规定，责令立即停止上述违法行为。2016年11月1日，汉王镇政府向朱传森发出《违法建设拆除通知书》，主要内容为：朱传森所建生态园工程，未经规划部门批准，擅自建设，违法了《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，要求其于七日内自行拆除违法建设，逾期不拆除将依法进行强制拆除。朱传森在收到上述通知后，对相应建筑均未予以拆除，转让原告时将上述建筑物一并转让。2018年7月，朱传森在涉案土地上注册成立了铜山区焱燚家庭农场，经营范围为果蔬种植。后朱传森主要进行经营饭店，在转让于卓越酒店前以每年租金12万元租赁给案外人崔中启经营饭店用。案件审理过程中，朱传森表示如转让协议无效，提出同时履行抗辩，即要求卓越酒店返还家庭农场，赔偿租金损失（自2019年11月28日按照12万元/年计算至朱传森交付后半年）、植被修复损失15万元、重建大棚损失580660元及物品损失47140元。一审法院认为，关于转让协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方签订转让协议，转让范围包括焱燚家庭农场地面附着物，而2016年国土部门及汉王镇政府向朱传森发出《责令停止违法行为通知书》、《违法建设拆除通知书》，认为朱传森所进行的建筑违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，要求朱传森予以拆除。但朱传森未进行拆除，并将违法建筑一并转让给卓越酒店，违反了强制性法律规定，该转让协议无效。关于卓越酒店主张的退还转让款问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉转让协议无效，卓越酒店支付的转让款朱传森应予返还。结合卓越酒店提供的转账凭证等证据，一审法院认定转让款55万元。对另外6万元，朱传森称因转让卓越酒店前涉案农场出租于案外人崔中启，租期尚未届满，卓越酒店为受让农场自愿由其退还崔中启租金，且朱传森出具的收条上亦载明“用途退还原农场（崔中启）租金”。另该笔6万元发生在双方签订转让协议前，转让协议中约定转让款260万元也未注明将6万元扣除，故该笔款项不应认定为转让款。关于卓越酒店主张的经济损失及迟延滞纳金问题。转让协议第三条载明“乙方在接受家庭农场后有权根据经营需要，在保证不改变原有土地用途情况下进行调整经营。”，第二条中也注明“附全部村民土地流转协议”，即卓越酒店在签订协议应知道农场所涉土地的权利来源、性质，也作出了不改变原有土地用途的承诺。后卓越酒店在涉案土地上改变土地用途进行别墅地基建设，因此所造成的损失应由其自行承担。卓越酒店在受让涉案农场时应知道或应审查地面附着物的性质，其对合同无效存在过错，对所谓的迟延滞纳金不予支持。关于朱传森要求返还农场并主张卓越酒店赔偿损失问题。涉案协议无效，在朱传森向卓越酒店返还转让款的同时，卓越酒店应将涉案农场返还朱传森，并支付相应占用使用费。对占用使用费的计算标准，一审法院参照朱传森在转让农场前租赁给案外人崔中启的租金每年12万元计算，支持自2019年11月28日起支付至卓越酒店实际返还之日止，对朱传森所称的六个月恢复期的租金损失不予支持。朱传森主张的植被修复损失及物品损失，其提供的证据不足以证明存在上述损失情形，不予支持。对朱传森主张的大棚损失580660元，卓越酒店称大棚系朱传森拆除，但朱传森将农场交付卓越酒店后，农场内的财产即在卓越酒店掌控范围，且虽卓越酒店提供其两名工作人员作证，但该两名证人与卓越酒店有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。朱传森主张的大棚损失主要由地基回填土及地砖建设（27万元）、大棚建设工程（15.6万元）、棚内装修(11.52万元)及水电装修等构成，一审法院综合考虑大棚地基仍有利用价值、大棚建设成本、折旧情况等因素，另结合在相关部门已认定朱传森建设违法建筑而其不仅未予拆除，还将违法建筑一并转让给卓越酒店，从而对合同无效亦存在过错的情形，酌情支持10万元。一审法院最终依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决“一、确认原告江苏卓越酒店管理有限公司与被告朱传森于2019年11月28日签订的转让协议无效；二、被告朱传森于本判决生效之日起十日内返还原告江苏卓越酒店管理有限公司转让款55万元；三、原告江苏卓越酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将铜山区焱燚家庭农场返还被告朱传森并支付占用费（自2019年11月28日起按每年12万元计算至实际返还之日止）；四、原告江苏卓越酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告朱传森损失10万元；五、驳回原告江苏卓越酒店管理有限公司的其他诉讼请求”。二审期间，朱传森提供两组证据：1.证人李某,4的证人证言，拟证明6万元是交付给崔中启的，不包含在转让费中，涉案酒店的物品，已经由朱传森交给了卓越酒店。大棚是卓越酒店的王金刚让拆除的，拆除后打了部分别墅地基。2.2020年7月27日农场照片九张，拟证明涉案农场已经荒废，及时交付，也需要很长时间的修复。对以上证据，卓越酒店的质证意见为：1.对照片的真实性无异议，自卓越酒店在2020年3月份得知涉案土地存在朱传森多处违法，在2020年4月份向朱传森发送了解除通知，涉案土地及地上附着物就处于无人保管的状态。从朱传森能够向法庭提交该组照片，也可以证明其已经实际能够进入了涉案土地。2.证人李某,4和王金刚有诉讼案件，属于和一方当事人有利害关系的证人，其一方面称对合同履行和合同内容不知情，一方面又称确定该6万元不在合同款范围内，证言前后矛盾。大棚的确是朱传森拆除的，所有拆除的材料也都由朱传森拉走。另外证人证言能够证明在一审起诉前就撤离了涉案现场。卓越酒店提供以下证据：1.证人张某,4的证人证言及工作证明一份，拟证明张某,4是京建公司的工作人员，负责涉案项目的设计工作。朱传森知道卓越酒店要在涉案土地上经营民宿和康养项目，且确保所需土地面积为20亩，但其却私下将涉案土地东边另外十亩土地，转让给了其他人。2.2021年3月9日照片两张，拟证明涉案项目的出口唯一一条水泥路已经被人用机器设备堵住了大门，卓越酒店已经失去了涉案地块的控制权和使用权。对以上证据，朱传森的质证意见为：1、证人张某,4和卓越酒店有利害关系，朱传森未见过该证人。证人认为朱传森知情，其使用了猜测性的语言，不应当作为证据使用，工作证明上没有经办人签字，不应当作为证据使用。2.对照片的真实性无异议。卓越酒店进行了非法建设，被政府叫停，导致农场荒废，附近可能有工地施工临时停放车辆，不能证明卓越酒店的证明目的。对上述证据，本院将结合全案其他证据，在本院认为部分进行综合认定。二审另查明，朱传森和案外人崔中启签字确认的《炎燚庄园财产登记详细总表》显示，涉案的地块建造有8间包间、2间办公室，婚宴招待大厅480平方米，接待大厅及厨房260平方米。朱传森自认涉案的农场，主要从事饭店经营。二审期间，本院前往涉案场地进行实地勘验，经实地查看和双方确认，目前涉案场地上大棚确已经拆除，在大棚地基处，搭建了部分别墅地基。卓越酒店的电动三轮车和麻将桌仍在涉案场地。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于双方2019年11月28日《转让协议》效力问题。《农村土地承办经营权流转管理办法》第十二条规定“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途”。涉案的土地系农村村民自留地，依法应当保证上述土地的农业用途，但朱传森违反上述规定，在涉案的土地上建造了大量包间、大厅、办公室，属于非进行农业生产和修建的必要附属设施，已违反了上述法律规定。其又将涉案土地及附属设备转让给卓越酒店公司，无论其是否知晓卓越酒店从事康养项目或者进行别墅建设，双方的转让协议均违反了上述法律的强制性规定，依法应当认定为无效。二、关于2019年11月13日卓越酒店支付的6万元是否属于合同约定首付款问题。即便李某,4与卓越酒店的工作人员有利害关系，不能采纳其证言，一审法院结合该6万元的支付时间、支付对象和朱传森收条所载明内容，认定该6万元不属于合同所约定的转让款也无不当。卓越酒店对此虽有异议，但并未提供证据证明该6万元双方已经明确约定包含在转让价款中，因此对其该项上诉事由，本院不予支持。三、关于卓越酒店所主张的建设投资损失179400元应否予以支持问题。双方《转让协议》第一条明确注明“附：全部村民土地流转协议”，说明对于该份土地的性质，卓越酒店在签订协议时应已知晓。且双方转让协议也明确约定，卓越酒店在接受家庭农场后应保证不改变原有土地用途情况下进行调整经营。而卓越酒店计划开展的康乐养老项目，已经超过了朱传森原有家庭农场的经营范围，依照双方协议约定，该项损失属于卓越酒店违反原合同约定而造成的，朱传森对此无过错，即便合同无效，该项建设投资也应当由卓越酒店自行承担，一审法院未予支持并无不当。四、关于一审所认定占用资金损失否适当问题。卓越酒店虽然称自己一审起诉前已经撤离了涉案地块，但目前仍有部分物品存放在涉案的场地内，因此不应当认定已经完成了撤离和通知义务。卓越酒店仅支付了部分转让款，该些款项所产生的利息损失并不足以抵偿朱传森的场地占用损失。同时，在卓越酒店和朱传森签订转让协议前，朱传森将涉案农场转租给他人正常经营，卓越酒店接手后，违反双方合同约定，另行建设别墅，被政府叫停后又主张合同无效，其行为已然违背诚信原则，对双方因合同无效后的损失负有主要过错责任。因此，对其支付的首付款利息损失，其应自行承担。同时，朱传森所主张应给予其六个月的修复期亦缺乏合理依据。卓越酒店已经诉讼要求解除合同，同时也多次表示不再经营该庄园，朱传森对于卓越酒店已经放弃管理该农庄的事实应属明知，目前农场无人看管，需要重点修复的果苗和草坪在农场外的山上，属于开放性场所，其在2020年7月27日可以进入农场进行拍照的情况下，完全也可以对农场及其周围的青苗进行管理和修复。但在双方诉讼的时间段内，朱传森和卓越酒店均未积极和对方沟通场地管理和移交事宜，对于扩大部分的损失双方均有过错。此种情况，可类推适用合同法第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施只是损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，因此，一审法院将卓越酒店应当支付的占用费计算至其实际返还之日，同时未支持朱传森所主张的六个月青苗恢复期占用费用并无不当。五、对于一审所认定大棚拆除损失是否适当问题。朱传森主张应当全额抵扣，卓越酒店认为该大棚系违章建筑，不应当予以抵扣。本院认为，即便是违章建筑，在未被拆除前，亦具有相应的占有和使用价值，不过其违章建筑的性质可以作为人民法院认定损失的考量因素。鉴于双方庭审时自认，涉案大棚已经拆除，无法进行客观价值的鉴定，一审法院结合双方对合同无效的过错程度、大棚的建设成本、折旧情况等因素，酌定支持10万元并无不当，本院依法予以确认。六、关于朱传森所主张的植被损失和物品损失是否应当予以抵扣问题。本院认为，朱传森和卓越酒店在转让协议签订后，并未签订具体的物品交接单，且双方协议无效后，也未进行最终的清点，具体的植被损失和物品损失并不确定，因此一审法院未予支持并不不当，朱传森可待该两项损失实际确定后另行主张。综上，本院认为一审法院对合同的效力及无效后双方应当返还的转让款项、抵扣方法和具体的数额认定适当，但本案中，朱传森作为被告并未提出反诉请求，其所主张的抵扣只是以抗辩权的形式提出，虽然该项抗辩可以在判项中作出明确表示，但根据“不告不理”这一民事诉讼基本法理，判项应当围绕原告的诉讼请求进行，被告的抗辩只是对原告诉求请求实现进行的限制，不属于独立的诉，也不宜以单独的判项对履行抗辩予以明确。因此，一审法院判决结果虽然正确，但表述不当，在此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初4441号民事判决第一项“确认原告江苏卓越酒店管理有限公司与被告朱传森于2019年11月28日签订的转让协议无效”和第五项“驳回原告江苏卓越酒店管理有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初4441号民事判决第三项、第四项；三、变更徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初4441号民事判决第二项为被告朱传森于本判决生效之日起十日内返还原告江苏卓越酒店管理有限公司转让款55万元，该款项应扣除朱传森大棚损失10万元和江苏卓越酒店管理有限公司应向朱传森支付的占用费（占用费计算方法为：自2019年11月28日起按每年12万元计算至实际返还之日止）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案案件受理费29984元，保全费3570元，共计33554元，由江苏卓越酒店管理有限公司负担15000元，朱传森负担18554元；二审案件受理费41162元，其中29984元由江苏卓越酒店管理有限公司负担，11178元由朱传森负担。本判决为终审判决。审判长 黄 政审判员 沈慧娟审判员 王月辉二〇二一年四月二十三日书记员 任汪磊