抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1622号原告：薛艳伟，女，1972年2月13日出生，汉族，住抚顺市东洲区。被告：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地:抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。法定代表人：苏文利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙旭，系辽宁铭旗纳律师事务所律师。被告：辽宁卓华置业投资集团有限公司，住所地:抚顺经济开发区中兴街锦绣澜湾C区19号楼4层405室。法定代表人：王政卿，系该公司经理。原告薛艳伟诉被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、辽宁卓华置业投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛艳伟、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司委托代理人孙旭到庭参加诉讼，被告辽宁卓华置业投资集团有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本院缺席审判，现已审理终结。原告薛艳伟诉称：2011年12月13日，原告与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买其开发的位于抚顺市经济开发区。首付款114152元于2011年12月13日前支付，余款在本合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。2、合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日交付房屋。3、合同第九条约定逾期交付房屋超过90日的，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金。合同签订当日，原告依约交付了首付款114152元。后原告多次找到被告抚顺恒昇房地产开发有限公司要求办理交付余款有关事宜，但被告抚顺恒昇房地产开发有限公司一直推脱不予办理。原告提出以现金方式交付余款，但被告抚顺恒昇房地产开发有限公司不予接收。后双方约定的交房期限届满后，该小区根本达不到入住的条件，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司也未将房屋交付给原告。为此，购买该小区的业主多次找开发商协商交房事宜，还找到经济开发区管委会以及民心网、市长公开电话等反映以上问题，但时至今日长达近八年之久未能解决。2016年，被告辽宁卓华置业投资集团有限公司将锦绣澜湾小区B区承接过来，原告多次找到被告辽宁卓华置业投资集团有限公司要求交付余款并入住，但被告辽宁卓华置业投资集团有限公司称只有将余款交付给被告抚顺恒昇房地产开发有限公司，才能与原告签订合同并办理入住手续，就这样二被告互相推诿，致使原告至今余款无人接收，房屋也入住不了。鉴于上述事实，原告认为二被告怠于履行义务，并存在违约行为，为此故诉至贵院，要求：二被告继续履行《商品房买卖合同》，并履行交房义务；二被告连带支付逾期交房违约金30079元；案件受理费由二被告承担。被告抚顺恒昇房地产开发有限公司辩称：涉案房屋被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于2014年通过省高级人民法院变更债权人拍卖取得了此房屋，所以原告主张的第一、二项诉求应向被告辽宁卓华置业投资集团有限公司主张。被告辽宁卓华置业投资集团有限公司未答辩。本院经审理查明：2011年12月13日，原告薛艳伟与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告薛艳伟购买出卖人被告抚顺恒昇房地产开发有限公司位于抚顺市经济开发区,建筑面积93.03平方米，该房屋每平方米3914.35元，总价款364152元，约定于2011年12月13日前支付首付款114152元，余款250000元在本合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付；如买受人逾期付款，逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2012年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋不超过90日的，出卖人从2012年12月31日的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金。合同签订当日，原告依约交付了首付款114152元。事后，原告薛艳伟未将购房余款250000元在双方约定的合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付被告抚顺恒昇房地产开发有限公司，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司至2012年12月31日前也未能按约定交付房屋。2013年12月10日，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司与被告辽宁卓华置业投资集团有限公司签订《在建工程转让合同》，约定：将包括本案涉案商品房在内的锦绣澜湾B区在建工程项目所有权转让给被告辽宁卓华置业投资集团有限公司，本合同签订时已经处分或确定将要处分的房源，属于本合同的转让范围，但应在本合同转让价款中扣除相应部分，后续权利义务由被告辽宁卓华置业投资集团有限公司概括承受。事后，“锦绣澜湾”更名为“同城一品”。2016年，原告薛艳伟得知本人所购房屋属于双方的转让的项目后，先后向被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司主张权利，要求继续履行合同，遭二被告拒绝，遂诉至本院。诉讼过程中，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司以涉案房屋变更为被告辽宁卓华置业投资集团有限公司所有为由，拒绝履行合同，被告辽宁卓华置业投资集团有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院未能调解。本院所确认的上述事实有原告向本院提交的《商品房买卖合同》原件、交款收据原件，有原、被告双方签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案涉及两个合同，即原告薛艳伟与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司之间签订《商品房买卖合同》，以及被告抚顺恒昇房地产开发有限公司与被告辽宁卓华置业投资集团有限公司之间签订的《在建工程转让合同》，其中原告薛艳伟与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司之间签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告薛艳伟已经按照合同约定履行了支付商品房首付款的合同义务，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司未如期交付商品房，应承担逾期交付房屋违约责任，支付违约金，具体数额按原告薛艳伟交付的购房首付款114152元日万分之一计算，从2013年1月1日起至2013年12月10日前，共计355日，违约金数额为4052.40元。因被告抚顺恒昇房地产开发有限公司与被告辽宁卓华置业投资集团有限公司之间签订的《在建工程转让合同》，根据其合同内容约定，属于被告抚顺恒昇房地产开发有限公司将以上商品房买卖合同的权利义务概括转让给被告辽宁卓华置业投资集团有限公司。该合同签订后，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司均未及时通知原告薛艳伟，但原告薛艳伟事后得知以上转让事宜后，在向被告抚顺恒昇房地产开发有限公司主张权利的同时，也向被告辽宁卓华置业投资集团有限公司要求继续履行合同，说明原告薛艳伟对被告抚顺恒昇房地产开发有限公司与被告辽宁卓华置业投资集团有限公司之间签订的《在建工程转让合同》予以认可。《在建工程转让合同》约定明确：本合同签订时已经处分或确定将要处分的房源，属于本合同的转让范围，但应在本合同转让价款中扣除相应部分，后续权利义务由被告辽宁卓华置业投资集团有限公司概括承受，故被告辽宁卓华置业投资集团有限公司应概括承受《商品房买卖合同》的内容，并应当知道案涉房屋买卖合同的内容，原《商品房买卖合同》约定的义务应由被告辽宁卓华置业投资集团有限公司继续履行。关于违约责任的承担问题，2013年12月10日《在建工程转让合同》签订之前，逾期交房的违约金，即4052.40元应由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司承担，在《在建工程转让合同》签订之后，违约责任应被告辽宁卓华置业投资集团有限公司承担，被告辽宁卓华置业投资集团有限公司除承担逾期交付案涉商品房的责任外，还应支付违约金。现原告薛艳伟要求被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司继续履行合同，其要求正当合理，本院应予以支持，但被告抚顺恒昇房地产开发有限公司对案涉房屋已丧失所有权，无法交付，案涉房屋的交付义务应由被告辽宁卓华置业投资集团有限公司承担，逾期交付房屋的违约责任应按《在建工程转让合同》处理，故被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司之间不应承担连带违约责任。关于被告辽宁卓华置业投资集团有限公司应承担违约金的计算方法，应从2013年12月11日起至实际交付房屋日止，按原告薛艳伟交付的购房首付款114152元日万分之一计算。关于原告薛艳伟对于购房剩余款项250000元的交付是否存在违约问题，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司均未明确提出反诉，可由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司另行与原告薛艳伟解决。被告辽宁卓华置业投资集团有限公司经本院合法传唤未到庭，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、第五百七十七条、第五百八十条第一款第（一）项、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁卓华置业投资集团有限公司于本判决生效后10日内收取原告薛艳伟支付购房余款250000元，并向原告薛艳伟交付位于抚顺市经济开发区品（原名称为“锦绣澜湾”）小区B区6号楼1单元401室（建筑面积93.03平方米）；二、从2013年1月1日起至2013年12月10日期间逾期交房违约金4052.40元（按购房首付款114152元日万分之一计算），由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司向原告薛艳伟支付；从2013年12月11日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按购房首付款114152元日万分之一计算），由被告辽宁卓华置业投资集团有限公司向原告薛艳伟支付；三、驳回原告薛艳伟其他诉讼请求。被告如未按本判决确认的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费552元，由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司承担50元，由被告辽宁卓华置业投资集团有限公司负担502元。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 屈 波人民陪审员 李 松人民陪审员 丁爱娟二〇二一年四月二十四日书 记 员 王 迪