辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5528号上诉人（原审被告）：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号。法定代表人：肇华庚，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁岩，辽宁基源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭娜，女，1984年12月23日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。上诉人辽宁京丰置业有限公司因与被上诉人郭娜商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁京丰置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。本案应适用《商品房买卖合同》9.2条款“买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%”的约定。9.2条款与9.1条款的内容并无冲突，9.2条款是对9.1条款中具体采取哪种方式的补充和明确。《补充协议》只是对交房期限的变更，并没有对逾期交房违约金条款进行变更，一审法院认定《补充协议》对违约金条款也进行了变更，属于认定事实错误。二、即使一审法院认为应按照日万分之二标准支付逾期交房违约金，一审法院也应查明被上诉人的实际损失，对日万分之二违约金标准约定是否过高进行认定后再进行判决，而不应直接适用日万分之二标准进行判决。被上诉人主张出卖人逾期交付房屋的违约金应按照该合同9.1条款及《补充协议》约定计算，即按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的标准支付。如果按照此标准，每年的违约金为48,970元，每个月的违约金为4,080.8元。合同法违约金的规定强调的是补偿性违约金，被上诉人的实际损失应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。根据沈阳市住房租赁交易平台显示案涉房屋同地段同类房每月租金2,000左右，被上诉人主张的违约金标准远远超过同地段同类房每月租金的30%，故被上诉人主张的违约金应当被认定过分高于造成的损失，应当予以适当减少，于法有据，但一审法院对上诉人的该主张置之不理，属于认定事实不清，应当发回重审或改判。三、一审期间，上诉人在案件审理过程中，向一审法院提交了《房屋租金评估申请书》，完成了举证责任，但一审法院在尚未取得鉴定报告的情况下，就直接进行判决，属于严重的程序违法，应当发回重审。同类的案件一共约有150余件，逾期交房违约金标准如何适用的问题以及日万分之二的违约金标准是否约定过高的问题系本案与另外150余件同类案件的两个争议焦点。一审法院受理上诉人的租金鉴定申请后启动了鉴定程序，但却在鉴定结论尚未出具的情况下就直接进行判决，严重侵害了上诉人的合法权益。通过上诉人与业主的积极沟通与协调，现已有1500多户业主已经与上诉人签订了按照日万分之一支付违约金的《和解协议》。综上，请求二审法院查清案件事实，将本案依法改判或发回重审。郭娜辩称，《补充协议》约定，本协议经双方签字盖章后立即生效，原《商品房买卖合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准。故上诉人应按照《补充协议》约定的万分之二×实际延期天数×购房总金额的赔付标准，向被上诉人支付逾期交房违约金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本次诉讼之后的可以按万分之一标准调解，但是本次诉讼的还坚持要求按日万分之二标准，需要按照原合同约定。郭娜向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金52,055.78元（自2018年9月30日至2019年10月23日）；2、请求判令被告支付自2019年10月24日起至实际交房之日的逾期交房违约金；3、请求判令被告承担案件诉讼相关费用。一审法院认定事实，2017年11月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南京北街36-2号22-4，建筑面积41.88平方米房屋，房屋总金额670,822元。其中第六条付款方式及期限约定，买受人需在签订商品房买卖合同的同时，支付该商品房的首付款140,822元，贷款金额530,000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交房价款的2%。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2018年9月22日为其开具了金额为670,822元的购房款发票。另查明，2018年10月20日，原告与被告签订《补充协议》一份，载明“甲乙双方于2017年11月16日签订了商品房买卖合同，合同约定乙方购买甲方开发的盛京金融广场项目和平区南京北街36-2号22楼层单元间号为2204的商品房一套，房屋建筑面积41.88平方米。由于项目同期开发建设，大型城市综合体施工程度衔接繁多、技术施工错综复杂以及2018年政府“创城”期间停工、三创期间相关市政配套施工、验收及手续办理的过程十分严格且复杂等缘故，造成乙方所购买的房屋延期交付。现就双方履行上述商品房买卖合同中出现的商品房延期交付一事，经双方平等协商，达成以下协议：一、经甲方重新核定工程计划，预计项目的实际交房时间为2018年12月30日前（最终交付日期以甲方发布的入住通知书中的入住时间为准）。二、双方一致同意，甲方未按双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间交付的，甲方应当按照乙方购房总金额×万分之二×实际延期天数的赔付标准赔偿乙方。三、双方一致同意，变更商品房买卖合同如下条款：1、变更第八条交付期限为2018年12月30日前。2、变更第九条逾期期限，以更后的交付时间为期限起始日”。现诉争房屋尚未交付使用，原告要求被告支付逾期交房违约金，诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交纳房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告。后原、被告双方又重新签订了补充协议，将交房期限变更为“2018年12月30日前”，将逾期交房违约金标准变更为“购房总金额×万分之二×实际延期天数”。现被告仍未依照补充协议约定交付房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。被告应依照补充协议的约定自2018年12月31日起，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，经计算2018年12月31日至2019年10月23日期间的逾期交房违约金39,847元（670,822元×0.2‰×297天），故对原告的该项主张予以部分支持。关于被告提出的违约金约定标准过高的抗辩意见，其未举证证明约定过高，不予采纳。一审法院判决：一、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭娜2018年12月31日至2019年10月23日期间的逾期交房违约金39,847元；并从2019年10月24日起至被告辽宁京丰置业有限公司实际交房之日止给付原告郭娜逾期交房违约金（按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,102元（原告已预交），由原告郭娜承担253元，被告辽宁京丰置业有限公司承担849元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，经二审法官到案涉房屋周边中介就同类房屋租金进行走访调查，五年左右房龄面积在50-70平方米的房屋租金价格大致区间为2,100-2,500元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按补充协议约定在2018年12月30日前向被上诉人交付房屋，违反双方约定，应承担相应的违约责任。《补充协议》约定逾期交房违约金标准为“购房总金额×万分之二×实际延期天数”。上诉人主张该约定标准过高，明显高于被上诉人房屋的租金标准。经本院实地走访调查，本院结合同等地段同类房屋的租金标准及案涉合同的履行情况，酌定上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，上诉人应向被上诉人支付2018年12月31日至2019年10月23日逾期交房违约金19,923.41元（670,822元×0.01%×297天），对一审判决应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1506号民事判决；二、辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付郭娜2018年12月31日至2019年10月23日逾期交房违约金19,923.41元；三、驳回郭娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1102元，由辽宁京丰置业有限公司承担551元，郭娜承担551元。二审案件受理费1102元，由辽宁京丰置业有限公司承担551元，郭娜承担551元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。