河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4503号上诉人（原审原告）：郭海娟，女，1986年6月17日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：张浩，上海锦天城(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔照阳，上海锦天城(郑州)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码：91410100579210444T。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原审第三人：赵双杰，女，1986年6月17日出生，汉族，住河南省睢县。上诉人郭海娟因与被上诉人河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称“美景之州公司”）、原审第三人赵双杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人郭海娟及其委托诉讼代理人张浩、被上诉人美景之州公司的委托诉讼代理人薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭海娟上诉请求：1、撤销(2020）豫0191民初21335号民事判决，改判被上诉人按照约定将上诉人所购买房屋的阳台窗下墙体调整至标准间的状态并承担费用，同时支付逾期交房违约金(截至一审起诉之日暂计5456元，实际应以上诉人已付购房款1236956元为基数、自2020年6月24日起按日万分之一的标准计算至第一项诉讼请求实现之日)；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、强调和保护企业法人的独立主体资格时，不宜泯灭该主体实施民事法律行为时是由自然人经办，一审法院未查明案涉房屋置业顾问为第三人赵双杰，构成认定基本事实不清。本案中，上诉人郭海娟在起诉时称案涉房屋的置业顾问名为“赵双”，但无法提供赵双的真实身份信息，系向一审法院申请律师调查令后由被上诉人美景之州公司向法院提供，美景之州公司庭后向法院回复称原审第三人为该公司置业顾问。根据法律规定，当事人对自己提供的主张应当及时提供证据，即美景之州公司本应就赵双杰作为案涉房屋的置业顾问、代表美景之州公司与郭海娟进行沟通提供证据，但赵双杰的身份信息却是通过律师调查令向美景之州公司调取所得，赵双杰并非美景之州公司职工而是案涉房屋销售代理机构河南合众致远房地产信息咨询有限公司人员的事实亦由被上诉人进行答复。究其原因，郭海娟和美景之州公司就案涉房屋买卖签订了合同，而美景之州公司虽具有独立主体资格，但向郭海娟介绍、签约、后续跟进案涉房屋具体事宜的只能是自然人，这个自然人就是第三人赵双杰。本案系因置业顾问承诺内容与书面合同约定不一致引起的纠纷，故置业顾问的身份、是否进行过与书面合同约定不一致的承诺应为必须查明的基本事实，置业顾问言辞所产生的后果是否应当由开发商承担则是审理诉讼请求的法律核心，而原审判决并未查明案涉房屋的置业顾问身份，认定基本事实不清。二、赵双杰的承诺构成对美景之州公司的表见代理，一审法院适用法律错误。1、郭海娟是善意的相对人，不应自行承担赵双杰无权代理之法律后果。赵双杰是案涉房屋的置业顾问，郭海娟及赵双杰在案涉房屋的买卖过程中均对赵双杰不是要卖自己的房子而是代表美景之州公司卖房子的事实并无异议，现美景之州公司对赵双杰的承诺行为不予追认，赵双杰依法构成无权代理。但根据日常经验，并无购房者会要求置业顾问出具加盖房地产公司公章的授权委托书，且双方对接主要地点位于售楼部，故郭海娟为善意相对人。2、郭海娟全程与赵双杰对接，且仅与赵双杰对接，赵双杰对美景之州公司构成表见代理。在郭海娟与美景之州公司签订《商品房买卖合同》的前提下，郭海娟诉称及举证自始至终均是与赵双杰进行对接，美景之州公司回复称将案涉房屋的中介费交付房屋中介河南合众致远房地产信息咨询有限公司、赵双杰为中介公司人员，但并未陈述或举证授权其他人与郭海娟进行对接。基于此，郭海娟有理由相信在案涉房屋售楼部工作并全程介绍办理房屋买卖事宜的赵双杰有权代理美景之州公司。3、美景之州公司所实施诸多措施，根据法律规定亦应当承担责任。首先，美景之州公司将案涉房屋的销售工作交由中介河南合众致远房地产信息咨询有限公司负责，中介公司对包括赵双杰在内的工作人员进行考核后上岗工作；美景之州公司在案场设置提示牌进行提示，并通过收取违约金的方式对中介公司进行监督。其次，郭海娟诉称在房屋介绍、签约、后续处理的全过程中，仅有赵双杰一人予以对接，美景之州公司并未举证予以反驳，根据证据规则可以将该事实予以确认。最后，美景之州公司在明知中介公司及其员工为了中介费可能存在超出合同约定以外承诺的情况下，并未派员在商品房买卖合同签订过程中对房屋涉及差异性事实对购房者予以特别提示，仅是以树立警示牌和收取违约金的方式进行形式性处理，同时明确置业公司在经过岗前培训、说辞考核后才可以上岗。实为对置业顾问超出合同进行承诺的放任，在与中介公司分享签约红利的情况下却不对外承担任何的法律后果。购房者有理由相信置业顾问承诺均是经过培训后说出的措辞，就应当由被代理的开发商承担法律后果，且该后果已对购房者造成了信赖利益损失等实质性影响，不能单以“要约邀请”只是宣传手段的定性或“合同没写就不算”来免除开发商的责任。同时强调，购房者要求对阳台进行调整完全是基于口头合同约定所产生的信赖利益，而非脑子一热随性主张，更与房屋的规划设计、房屋的作用及变更的可行性无关。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。美景之州公司辩称：第一，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决正当合理，应当依法予以维持。美景之州公司严格按照规划文件、设计图纸、合同约定进行施工。合同签约过程当中，对于交房的全过程进行了公证。在合同中有多处明确提示了案涉房屋可能与标准层存在差异，郭海娟作为完全民事行为能力人，对此应当承担合同签约的所有的权利义务，所以其上诉状中第一、第二项上诉请求均依法不应当予以支持。二、上诉人称置业顾问承诺内容与合同约定不一致，无事实及法律依据。首先，郭海娟作为完全民事行为能力人，双方签订的商品房买卖合同附件四第八条，合同补充协议第15页项目重要提示，第19页最后一段等多处均对案涉房屋可能与标准层存在差异进行了提示。郭海娟仍与美景之州签订合同的行为视为对差异提示已经予以认可。其次，美景之州公司在交付房屋时对于房屋的交付全过程，签约全过程进行了公证，并明确树立警示牌提示以合同约定为准，如有工作人员有不实承诺可以举报并获得奖励。在此，郭海娟称赵双杰有不实承诺，但其并没有提供有效的证据予以证明，所以其诉讼请求以及上诉请求均无事实及法律依据。郭海娟向一审法院起诉请求：1.被告将原告所购买房屋的阳台窗下墙体调整至标准间的状态并承担费用。2.被告向原告支付逾期交房违约金（以1236956元为基数，自2020年6月24日起按日万分之一计算至第一项诉讼请求实现之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××楼××单元××401商品房，总价款1236956元已支付完毕。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，原被告双方亦签字盖章确认。一审法院另查明：涉案房屋所在项目取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。案涉房屋按照规划、设计进行合法施工建造，并通过验收，对涉案房屋未进行设计规划变更。以上事实由商品房买卖合同及合同补充协议、工程竣工验收备案证书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。本案涉房屋阳台窗下墙体按照政府批复的规划、设计合法施工建造，且不足以认定对原告造成通风、采光影响，原告主张下调，依据不足，一审法院不予支持。原告称第三人承诺涉案房屋与其他房屋阳台一致，一审法院认为，首先原告提交的录音中人员身份不能确定；其次，被告亦对该录音的真实性不予认可；再次，虽被告庭后向一审法院提交庭审中回复，但第三人亦不属于被告公司，第三人所称并不能代表被告公司；最后，原被告之间的《商品房买卖合同》及相关《补充协议》已经对涉案房屋的构造做出提示说明义务。综上，对原告所称，不予采纳。一审法院认为，在签订购房合同之前，购房人要仔细核实合同条款与广告、宣传的内容是否有不符之处，如果不符，购房者应当要求开发商将广告承诺写入购房合同中，这样就可以成为具有法律效力的合同条款。况且现场宣传材料使用“应以书面合同为准“等字样，凭一般人的日常经验即可判断实际交付的房屋会存在与宣传中的房屋存在区别，被告的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故置业顾问所谓“承诺”即被告的宣传手段，应视为要约邀请。原告作为完全民事行为能力人，具备相应的阅读理解能力，房屋的构造为其购买房屋的重要目的之一。不论各种商品房，均具有避风雨，供人休憩之功能，其所相关者，唯在于房屋装潢、设施布局等，但商品房不同于一般商品，其购置往往需要投入大量资金，原告在购买前必定是慎之又慎，若仅凭实际交付的房屋装潢、设施布局等就认定房屋不符合政府部门规划标准，要求按其意思擅自改造，则未免草率，有失常理；退一步讲，根据其他户的设施布局果然使原告误以为涉案房屋设施布局应当相同，且基于该重大误解作出了有违真实意思的意思表示，原告亦应该在知道或应当知道撤销事由即签到《商品房买卖合同》三个月内行使撤销权，原告并未提出解除合同的诉求，亦应视为其对买卖合同中条款的认可。关于逾期交房违约金，原告诉状中已自认被告于2020年6月24日通知其收房，但因涉案房屋阳台窗下墙体比其他户型高，故拒绝收房，被告按照规划、设计进行合法施工建造，并通过验收，对涉案房屋未进行设计规划变更，故对该诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决：驳回原告郭海娟的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告郭海娟负担。本院二审期间，上诉人郭海娟提交市场监督约谈登记表打印件一份，拟证明在案涉房屋交房发生争议以后，赵双也就是本案的原审第三人赵双杰仍以赵双的名义接受房管局的询问，且未表示其是中介公司的人员，其言论对美景之州公司具有约束力。被上诉人美景之州公司认为，该市场监管约谈登记表没有任何单位的签章，并且为复印件，对其真实性无法予以确认；其次，该市场监管约谈登记表不是一审结束后新发生的证据，不予认可。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中郭海娟与美景之州公司于2019年3月11日所签订的《商品房买卖合同》及其附件、《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。美景之州公司拟向郭海娟交付的房屋，已经符合双方约定的交房条件，拟交付的房屋符合双方合同约定，郭海娟以房屋现状与置业顾问“承诺”不符并拒绝收房的理由，没有事实根据和法律依据，一审法院对其诉讼请求未予支持，事实清楚，证据充分，并无不当。综上所述，上诉人郭海娟的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人郭海娟负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年四月十三日书记员  张 好