辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终274号 上诉人（原审原告）：张勇，男，1968年1月23日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：宋世洁，辽宁泰来律师事务所。 被上诉人（原审被告）：盘锦昆仑房地产开发有限公司，住辽宁省盘锦市兴隆台区中心路。 法定代表人：杨学坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董智、张宇男，辽宁光华律师事务所。 原审第三人：杨学伟，男，1971年4月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘山县。 上诉人张勇因与被上诉人盘锦昆仑房地产开发有限公司、原审第三人杨学伟房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市大洼区人民法院于2018年1月11日作出（2017）辽1104民初3477号民事判决，原审原告张勇不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日作出（2018）辽11民终230号民事裁定，将该案发回重审。盘锦市大洼区人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽1104民初1400号民事判决，原审被告盘锦昆仑房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日作出（2019）辽11民终566号民事判决，原审被告盘锦昆仑房地产开发有限公司不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年7月14日作出（2019）辽民申5910号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月19日作出（2020）辽11民再47号民事裁定，撤销盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初1400号民事判决及本院（2019）辽11民终566号民事判决；发回盘锦市大洼区人民法院重新审理。盘锦市大洼区人民法院于2020年12月10日作出（2020）辽1104民初3492号民事判决。宣判后，原审原告张勇不服判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张勇的委托诉讼代理人宋世洁、被上诉人盘锦昆仑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董智、张宇男到庭参加了诉讼。原审第三人杨学伟经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 张勇二审上诉请求及理由：1、请求撤销（2020）辽1104民初3492号民事判决，查清事实依法改判解除《商品房买卖合同》并返还购房款949466元及利息或将本案发回重审；2、请求判令被上诉人承担一、二审涉诉费用。事实和理由：一审法院判决认定的事实错误、适用法律错误，导致判决结果必然错误。一、一审判决严重的错误裁判，对上诉人提交的《商品房买卖合同》、收款收据作出“不具有真实性、关联性”的违法认定。被上诉人与上诉人之间存在真实、合法的商品房买卖合同法律关系。原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据均加盖被告公章，不管被告公司内部是怎么管理的、既然与原告签订了《商品房买卖合同》，财务又给原告出具了全款收据，历时3年的7次庭审，都能够证明合同与收据均是被告公司的公章，原告没有伪造！且被告没有任何证据否认其真实性，那么一审法院凭什么否定其效力、非法干预当事人之间的自由交易权利。在历次庭审中，被上诉人已经说明涉案两处房产是被上诉人“顶账”给第三人的，因为欠第三人工程款（在2020辽1104民初3492号判决书第3页第七行被上诉人辩称“案涉房屋是被上诉人顶账给第三人杨学伟的房屋”），这个“顶账”是打引号的，因为房屋产权关系并没有发生变化，依然登记在被上诉人昆仑公司名下，不动产的产权变更应该以登记为准。房子依然是被上诉人公司的，而被上诉人所称的“顶账”其实是第三人要帮助被上诉人将涉案的房产售出，才能拿到工程款。该事实已经证明被上诉人己经收到了第三人杨学伟交付的房款，即工程交付，被上诉人确实已经收到了房款，上诉人在庭审之前并不清楚这一事实，但理应相信被上诉人公司财务收到了房款，因为财务给上诉人出具了全款收据。而第三人是因为帮助被上诉人出售了涉案房产，才拿到了自己应得工程款。但是《商品房买卖合同》的法律关系没变，依然是被上诉人与上诉人之间的《商品房买卖合同》关系，因为涉案房产当时初始登记在被上诉人名下，被上诉人已经收到了房款、已经和上诉人签订了《商品房买卖合同》，己经出具了全款收据，上诉人是在被上诉人手中购买的被上诉人名下的房产，而第三人收到的是工程款。一审法院认定买卖合同无效，是搞不清事实、也是搞不清法律的错误认定。上诉人手持的一份《商品房买卖合同》确实没有上诉人签字，但全款收据写明了交款人是上诉人，合同和收据均在上诉人手中持有，完全能够证明合同的相对人是上诉人。一审法院作出歪曲事实的认定“原告与被告之间不存在房屋买卖权利义务关系”是错误认定！置上诉人利益于不顾，这样的裁判结果造成上诉人损失购房款而无法主张。商品房买卖合同不完备或者履行行为的瑕疵，不能作为认定双方成立借贷关系的证据（案例：2014民提字第106号）。被上诉人一直主张上诉人没有办理入住，就能证明上诉人不是真实的买房子、是名为买卖实为借贷。办理入住是购房者的权利，可以随时主张自己的权利，不能因为上诉人没有办理入住就拿来证明上诉人与被上诉人之间不存在买卖关系。正因为上诉人在2017年要办理入住才发现无法办理入住产生的本案纠纷。一审判决认定的真实有效的案外人李长城和卢杨的商品房买卖合同与认定本案是买卖关系或是借贷关系没有任何关联性，但却能够证明被上诉人根本违约、一房二卖，上诉人至今还保留了一部分权利并没有主张，被上诉人是应该清楚的，希望被上诉人能够正确对待本案，及早解决纠纷。二、一审判决认定本案名为买卖实为借贷的理由和依据是什么？是完全依靠被上诉人和第三人口述，没有直接证据支持。一方当事人主张名为买卖实为借款担保，需要提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据，诉争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定，人民法院应该对主张借款合同的当事人的主张不予支持（案例：2014民申字第1894号）。本案商品房买卖合同的相对方是上诉人与被上诉人之间，而上诉人已经履行了交付款的义务。买卖合同成立，且合法、有效，被上诉人就应该按照合同约定履行交付房屋的义务，但是被上诉人没有这么做，而是将涉案房产另售他人。上诉人主张返还房款符合法律规定、符合合同约定。而第三人主张其与上诉人之间存在借贷关系，试问第三人是如何拿被上诉人的房产作抵押的，在第三人接收上诉人房款、被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》并出具全款收据那一刻，上诉人与被上诉人之间已经形成了合法有效的商品房买卖关系，双方就己经受合同效力的约束，被上诉人理应承担相应的法律后果。上诉人与第三人之间没有借款合同、没有借款还款利息等约定，上诉人就是购买被上诉人开发的房产。不管第三人怎么想、怎么说、怎么做，上诉人认定了合同己经签了、房款已经交了，房子就是上诉人的。第三人要为其主张提供充足的证据，本案第三人没有任何证据能够证明上诉人与第三人之间是因为借款合同而用涉案房产作为抵押的。一审法院查明第三人曾向上诉人汇款四笔，但仅凭这四笔汇款就认定本案名为买卖实为借贷太过牵强、证据不足。第三人嗜赌，被上诉人公司法人杨学坤，也就是第三人的亲哥哥为其还了两千多万的赌债，这些事实是杨学坤和杨学伟在庭审中亲口说的。盘山县人民法院尚有一份10万元的判决书证明第三人与上诉人本就有金钱往来，第三人单方向上诉人汇款，不能证明与本案有关，更不能证明本案就是名为买卖实为借贷的法律关系。第三人总计向上诉人汇款185000元，减去第三人欠上诉人的10万元债务，多出来85000元，上诉人不知道第三人为什么多转这85000元，也许是知道房屋另售他人了，想以还债的方式清偿上诉人己支付的房款，但这都是他自己的想法，上诉人不清楚。多出来的这85000元可以抵顶本案的标的。综上所述，本案就是上诉人与被上诉人之间的合法有效的商品房买卖合同纠纷，第三人主张名为买卖实为借款担保，应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，否则应当承担举证不利的后果（案例：2015民申字第2299号）。本案历时3年7次庭审，已经严重浪费司法资源，上诉人恳请人民法院能够公平公正审理此案，还当事人一个公正的结果。 盘锦昆仑房地产开发有限公司二审辩称：上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系。上诉人主张的房屋的原始购买人是杨学伟，因杨学伟向上诉人借款，杨学伟自愿将房屋手续改名至上诉人名下，上诉人并不是与被上诉人形成了买卖关系，法律也没有禁止开发商将房屋出售给他人，他人再向外出售，法律也没有规定他人在出售，买受人就与开发商形成买卖关系。关于买卖合同，上诉人全部都是与杨学伟协商，并没有与被上诉人协商合同内容，显然被上诉人并不是合同的相对方。另外，被上诉人也没有收到上诉人所谓的房款，被上诉人既不是买卖合同的相对人，又没有收到房款。上诉人要求解除与被上诉人的买卖合同并要求被上诉人返还所谓的购房款，显然毫无事实及法律依据。二、上诉人与杨学伟之间形成的是名为房屋买卖，实为民间借贷。先前的庭审中已经出示了杨学伟付给上诉人利息的证据，并非口述无凭，而上诉人却说不知道为什么杨学伟会多给他转款，上诉人在上诉状中还提到多出的85000元可以抵顶本案的标的，既然上诉人一直强调其与杨学伟除了10万元没有其他债权债务，口口声声说是与被上诉人存在买卖关系，那么上诉人为什么会认可杨学伟“多给的”85000元折抵与被上诉人之间的房款，这显然说明上诉人是明知其只是与杨学伟有借贷关系，而不是与被上诉人存在买卖关系。上诉人一直强调存在买卖合同就是买卖关系，被上诉人要说的是，不是存在买卖合同，就是买卖关系，法院审理案件，就是要查清表面下的真实法律关系，最终判决案件。综上，恳请人民法院查明本案事实，驳回上诉人的诉讼请求。 张勇一审诉称：1、判令解除两份《商品房买卖合同》并返还购房款949466元及利息；2、判令被告承担涉诉费用。事实和理由：原告于2015年10月20日购买了被告开发的两套昆仑新天地商品房，并签订了商品房买卖合同，合同编号分别为2014-7-512、2014-7-513，价款分别为490066元、459400元。原告于2015年10月19日全额给付两套商品房的房款，被告为原告出具两张收款收据。合同约定为现房交付，至今为止，被告也没有完成交付义务。且被告告知原告两套房屋已经另行卖出，并登记在案外人名下，故被告的行为构成根本违约，致使合同根本目的落空，原告要求其返还房款并支付利息，故诉至法院，请依法裁判。 盘锦昆仑房地产开发有限公司一审辩称，本案的基础法律关系是发生在本案原告和第三人之间的民间借贷关系，没有与被告建立买卖关系，案涉房屋是被告顶账给第三人的房屋，当时抵给第三人五套房屋，第三人为了从原告处借钱，将其中两套房屋手续抵押给了原告，并按原告要求，让被告帮助将第三人名变更为原告名下，此过程经过一审、二审询问第三人所了解到的情况，同时法院查明第三人与原告之间有近20万元的还款证据，因此被告认为本案名为买卖、实为原告与第三人的借贷关系，商品房买卖不是事实，该两套房屋是2014年底竣工，原告购买的时间自称2015年10月20日，证明该房屋是现房，现房购买应办理合规的网签合同和备案的交款收据及相关入住手续及缴纳相关费用，这些事实均没有发生，同时原告向法院起诉的时间是2017年10月30日，与其购买房屋时间相距两年多，诉状主张的是索要房屋，当我方答辩说该房屋已被第三人卖出并办理了手续后，原告变更诉讼请求，由要房屋变更为要钱，该过程足以证明不符合正常的交易习惯，原告所从事的上述行为与客观事实不符。综上，原告与被告之间不存在买卖关系。 原审第三人杨学伟一审述称，原告与被告之间未发生买卖房屋行为，该争议的房屋开始是我的名字，我拿我的房票做抵押向原告借款700000元，在此期间我有还原告利息的证据，后来本人还不上原告的借款，原告才起诉。 一审法院审理查明：被告盘锦昆仑公司于2019年10月19日向第三人杨学伟出具了收款人为杨学伟、收款金额分别为490066元、459400元的两张收款收据并加盖被告昆仑公司现金收讫的收款收据两张。次日，被告昆仑公司又向第三人杨学伟出具了两份买受人处为空白，出卖人处为被告昆仑公司加盖公章的商品房买卖合同。另查，第三人杨学伟为了在原告张勇处借款，到被告昆仑公司处将上述收款人为第三人杨学伟的两张收款收据换成交款人为原告张勇的两张收款收据做抵押。在此二处房屋被抵押期间，杨学伟通过中国农业银行股份有限公司盘锦湖畔支行向张勇账户汇款四笔，分别是2015年11月24日汇款37000元，2016年1月8日汇款37000元，2016年4月23日汇款37000元，2016年10月12日汇款74000元。被告昆仑公司于2016年2月2日与卢杨签订《商品房买卖合同》，将08033062【幢】【座】202号房出售给卢杨，约定单价为每平方米3330.9975元，总价款为441124元。签订合同时付款181124元，余款260000元向银行贷款。卢杨于2016年2月3日与中国银行股份有限公司盘锦分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，以其所购房屋抵押，向中国银行股份有限公司盘锦分行贷款，并办理了抵押预告登记。被告于2017年11月1日与李长城签订《商品房买卖合同》，将08033062【幢】【座】201号房（盘锦市大洼区田家街道昆仑新天地小区C3#楼1单元201室）出售给李长城，单价每平方米3334元，总价款470994元，于签订合同当天一次性交付房款。现上述两处房屋分别已经交付卢杨、李长城入住。 一审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告自认将房款交给第三人杨学伟，让其代为交给售楼处，第三人杨学伟为原告出具收据。根据合同的相对性，原告与被告昆仑公司之间不存在房屋买卖权利义务关系，原告所持有的房屋买卖合同，并不是与被告昆仑公司所签订，该合同对被告不具有约束力，故对原告的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，虽然原告持有交全款收据，但该二套房屋并未交付原告，原告也未办理入住手续，且该房屋现已实际交付其他产权人已入住，该事实说明原告不能证明其对案涉房屋享有所有权和处分权。且原告否认与被告杨学伟之间存在大额民间借贷法律关系，但本院依职权调取原告张勇在盘锦市大洼区公安分局的证据，即原告张勇在2015年10月1日至2016年10月31日账号（62×××76）及2016年1月1日至2016年12月31日期间与被告杨学伟有多笔大额交易现金往来，证明原告所持有的房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，名为房屋买卖合同，实为民间借贷，且经本院庭审释明原告变更诉讼请求，但原告拒绝变更其诉讼请求，故应驳回诉讼请求。关于原告所诉合同目的不能实现，原告请求返还房款并支付利息，因无证据证明原告的主张成立，故对原告所述不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定第一款之规定，作出如下判决：驳回原告张勇的诉讼请求。案件受理费13295元，由原告张勇承担。 本案争议的焦点：上诉人与被上诉人之间是否存在买卖关系。 围绕本案争议的问题，上诉人张勇认为，本案并不是原审第三人买卖房屋之后，再将房屋出售，本案的房屋买卖关系只发生在上诉人与被上诉人之间，上诉人将购房款交给第三人的同时，被上诉人就收到了该房款，原因是第三人收到的款项是被上诉人欠他的工程款，第三人实现了债权，而第三人所做的施工，就是本案的房款交付，本案不是名为买卖实为借贷，因法律明确规定，名为买卖实为借贷的诉讼是虚假诉讼，公安机关已针对虚假诉讼做过了是否立案的调查，结果很明显不予立案，足以证明本案不是虚假诉讼。第三人向上诉人多支付了85000元，仅凭这一事实不能证明本案中所涉款项是上诉人与第三人之间的借贷关系，上诉人曾表示过第三人之所以多支付了85000元，有可能是将案涉房屋另售他人后想退还上诉人购房款，不管第三人怎么想、怎么做的，上诉人与被上诉人之间是合法的房屋买卖关系。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦昆仑房地产开发有限公司认为，1、被上诉人并没有收到上诉人提到的所谓交付的房款。2、第三人还款是有固定的区间，因此该笔款项是偿还利息，本案经过多次庭审，事实也非常清楚。本案的关键就是上诉人与第三人之间的关系。公安机关的笔录中，上诉人说“杨学伟到我的物业公司找我，说急需用钱扩建自己的养猪场需要现金”，由此可以说明上诉人明知是第三人需要钱，而不是被上诉人需要钱。最后是第三人得到钱，而不是被上诉人得到钱。上诉人还说“我让他（指的是杨学伟）把钱还给我。他说他现在没钱，不行，就让我起诉他。杨学伟是个体，没办法起诉，只能起诉昆仑的开发商。我就把昆仑开发商起诉到了大洼区人民法院”，由此可以说明上诉人明知与第三人是借款关系，应当向第三人主张权利，但因为第三人没钱所以才起诉的被上诉人。如果上诉人与被上诉人是买卖关系，那么上诉人为什么向第三人要钱？这显然能说明问题，以上内容是公安机关询问上诉人所作，完全具有法律效力。上诉人本人的自述是最能说明真实情况，这恰恰说明上诉人明知其与第三人存在借款关系，与被上诉人没有买卖关系，也说明了上诉人起诉被上诉人的心态，也可以解释为什么上诉人拿到合同不关心房屋的情况，是因为上诉人表示不要房子了，第三人才将房屋出售给了李长城和卢杨。因上诉人明知第三人无力偿还借款，才虚构买卖关系，起诉被上诉人。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出应解除与被上诉人之间的《商品房买卖合同》，并要求被上诉人返还购房款及支付利息的上诉请求，虽然上诉人持有加盖被上诉人印章的《商品房买卖合同》及被上诉人出具的《收款收据》，但其并无充分证据证明其向被上诉人交纳了购房款，依据上诉人在公安机关的陈述及原审第三人在本案中的陈述和原审第三人向上诉人转款的事实，可以认定上诉人与原审第三人之间存在借贷关系，也可以认定案涉《商品房买卖合同》、《收款收据》是基于上诉人与原审第三人之间的借贷关系而产生。另根据上诉人在本案一审诉讼中认可其将购房款交予原审第三人的事实，可以认定上诉人与被上诉人之间应当不存在真实的房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”的规定及本案的相关事实，可以认定本案为名为买卖，实为借贷。据此，上诉人的上诉请求依据不足，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13295元，由上诉人张勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 李宝明 审判员 裴艳伟 二〇二一年四月九日 书记员 于 畅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。