江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1325号上诉人（原审被告）：王朝阳，男，1970年12月24日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：史再静，江苏盈灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢传海，男，1975年8月3日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：朱友金，江苏青创律师事务所律师。原审被告：徐州澳普利发门窗有限公司，住所地江苏省徐州市子房东路6#。法定代表人：王朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：史再静，江苏盈灿律师事务所律师。上诉人王朝阳因与被上诉人邢传海、原审被告徐州澳普利发门窗有限公司（以下简称澳普利发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王朝阳上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，判决无法律依据。一、一审判决认定附属物950583元包含5-296装修补偿款458661元错误。二、一审判决关于房屋补偿价值441680元的构成认定不清。三、一审判决认为被上诉人未与拆迁部门签订拆迁协议与事实不符，适用法律错误。邢传海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。澳普利发公司辩称，同意王朝阳意见。邢传海向一审法院提出诉讼请求：1.王朝阳、澳普利发公司连带给付邢传海装饰装潢等拆迁补偿款48万元及利息（以48万元为本金，按照同期银行贷款利率两倍计算，从补偿款发放之日计算至实际支付之日止）；2.诉讼费用由王朝阳、澳普利发公司承担。一审法院经审理查明：徐州试剂总厂破产清算组与澳普利发公司存在长期房屋租赁关系。2013年8月30日和2014年9月1日，徐州试剂总厂破产清算组（甲方）与澳普利发公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方管理的原徐州试剂总厂厂区指定的现状房屋、厂地等。2012年11月27日，澳普利发公司（出租方、甲方）与案外人董磊（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方承租乙方子房东路6号房屋，月租金5500元，需一次性交清年租金；合同期限自2012年11月27日至2013年11月27日。2013年8月20日，案外人董磊、张峰作为转让人出具说明一份，内容为：今日将子房北路6号南山小院转让给邢传海先生，转让费十三万（130000元），转让后双方各不牵扯。2013年11月26日，澳普利发公司（出租方、甲方）与邢传海（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方承租乙方子房东路6号房屋，月租金7500元，需一次性交清年租金；合同期限自2013年11月27日至2014年11月27日；在地面原有建筑物，不允许乙方改动拆除。再建建筑，由乙方自行与城管及市政协调，与甲方无关。合同期间外再建建筑不允许乙方拆除破坏，与市政产生所有补偿费用，与乙方无关。乙方未经甲方书面同意，不得任意将承租场地转租他人。甲方就此房屋状况装饰与其他所有事项，乙方自行处理，不含修缮。合同期满后，乙方享有优先续租权，租金由双方协议再续，如再续提前一个月缴纳下年租金。2019年9月24日，董磊出具证明一份，内容为：“2013年8月20日董磊先生将子房北路6号《南山小院》饭店转让给邢传海先生。包括水、电押金五千元整（5000元）、室内外装饰装潢、桌椅、餐具、空调及厨房一切设备，共计十三万元整（130000元）。转让后经营的设施、设备等和徐州澳普利发门窗有限公司和负责人王朝阳互不牵扯”。邢传海称其承租后又重新进行了装修，并提请为其装修的人员朱**开作为证人出庭作证；王朝阳则称其对南山小院进行过装修且具备开饭店的基本条件，后租赁给不同的承租人，承租人会根据不同的情况装修成各自不同的风格。2018年4月18日，徐州市云龙区住房和建设局作为房屋征收部门（甲方）与王朝阳作为被征收人（乙方）签订《房屋征收补偿协议》，征收编号为5-295、296、297-300，约定因火车站东广场暨淮海路东延改造项目需要，双方对房屋征收补偿安置事项达成协议：被征收房屋建筑面积为283.55平方米，乙方被征收房屋补偿总额1147391元，包括房屋价值196808元、附属物950583元。从2018年4月28日的《房屋征收估价报告》来看，该报告载明征收编号为5-295-300的被征收房屋在估价时点2014年8月17日的补偿总价值为688730元，其中房屋补偿价值为441680元，附属物补偿价值为247050元，从该报告所附的《房屋征收估价分户报告》、《附属物补偿评估单》来看，房屋补偿价值441680元包括其他房屋补偿价格244872元和附属物（奥普利发门窗厂、彭城烟酒、康桥烟酒）补偿价格247050元。从2014年12月22日的《徐州市区征收附属物评估结论单》来看，征收编号为5-296的附属物南山小院在评估基准日2014年8月17日征收附属物价格为458661元。综合以上评估报告，可以认定案涉《房屋征收补偿协议》中的附属物950583元包括：其他房屋补偿价格244872元、附属物（奥普利发门窗厂、彭城烟酒、康桥烟酒）补偿价格247050元及南山小院征收附属物价格458661元。关于上述征收补偿款，被告澳普利发公司、王朝阳均认可已实际领取。另，邢传海于2014年11月30日向王朝阳表示要求续租并交纳了1.8万元租金。邢传海称其于2015年1月就涉案房屋（即拆迁编号为5-296号的南山小院）与拆迁部门签订了拆迁协议，后邢传海从租赁房屋中搬出，但邢传海与拆迁部门签订的协议未通过审核故未实际履行。经法院到徐州市城市本案拆迁的相关材料，并无邢传海所述的拆迁协议。王朝阳认为邢传海已获得拆迁利益，不应再提起本案诉讼。一审法院认为，租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。从本案双方签订的《商铺租赁合同》来看，双方对此并没有明确约定，但租赁房屋在返还出租人之前，由承租人进行装修的装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，亦应归承租人所有。双方的租赁期限届满后，邢传海继续使用涉案房屋且王朝阳亦接受了邢传海交纳的租金，应认定双方的租赁关系转化为不定期租赁关系。根据案外人董磊出具的《证明》内容及双方的陈述，结合案涉房屋作为饭店的用途，应认定邢传海在承租涉案房屋经营饭店后对房屋进行了装修或因向前承租人董磊支付转让款而获取了对房屋装修的权益，现涉案房屋在邢传海承租期间内被征收，对于南山小院装饰装修对应的补偿款应归邢传海所有。王朝阳主张邢传海陈述其与拆迁部门签订过拆迁协议，故其已获得拆迁利益，不应再要求案涉拆迁款。对此，现有证据不能证明邢传海与拆迁部门签订过拆迁协议并因此而获得补偿款，且根据王朝阳与拆迁部门签订的拆迁协议来看，王朝阳获得的补偿款中已包含了南山小院装修补偿款458661元，故对王朝阳的该辩称意见，不予采纳。因澳普利发公司、王朝阳均认可已实际领取补偿款，故对邢传海要求王朝阳、澳普利发公司支付装修拆迁补偿款的诉请，按实际补偿金额支持458661元。关于邢传海主张的利息，因无相关事实和法律依据，不予支持。遂判决：一、判决生效之日起十日内，徐州澳普利发门窗有限公司、王朝阳支付邢传海458661元；二、驳回邢传海其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，尽管被上诉人实际占有涉案房屋直至租赁期限届满后，但其正常经营受到了政府征用涉案房屋的影响，并不能简单适用上述条文，且生效法律文书亦查明，被上诉人是在预见拆迁利益基本控制或基本实现时，才在2015年1月搬离涉案房屋。涉案商铺租赁合同中约定，合同期间外再建建筑不允许被上诉人拆除破坏，与市政产生所有补偿费用，与被上诉人无关。但本案中被上诉人的装饰装潢损失是客观存在的，涉案商铺租赁合同的租期仅为一年，不能就此认定装修残值已经在经营中得到补偿或者消耗殆尽，而本案系不可归责于双方的原因所导致,故对于装修损失双方应当按照公平原则进行分担。涉案商铺租赁合同中还约定，如遇到政府拆迁，被上诉人按已租实际时间退还剩余租金，说明双方在订立合同之初就考虑到了可能出现拆迁的情况，故综合本案租赁合同约定、租赁期限、合同履行情况等，按照公平原则，平衡双方利益，本院酌定上诉人、澳普利发公司支付被上诉人装修补偿152887元。综上，上诉人王朝阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6411号民事判决；二、王朝阳、徐州澳普利发门窗有限公司于本判决生效后十日内给付邢传海152887元；三、驳回邢传海其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由邢传海负担6000元，由徐州澳普利发门窗有限公司、王朝阳负担2800元；二审案件受理费8800元，由邢传海负担6000元，由徐州澳普利发门窗有限公司、王朝阳负担2800元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月二十二日书记员  宗 正