北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3058号上诉人(原审被告)：李**，男，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李先锋，北京通美律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京盘石基业健康科技有限公司，住所地北京市通州区富河园2号楼2-7号。法定代表人：任杰，经理。委托诉讼代理人：蒋盼，北京联慧律师事务所律师。上诉人李**因与被上诉人北京盘石基业健康科技有限公司（以下简称盘石公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李**上诉请求：撤销一审判决，改判驳回盘石公司一审诉讼请求。主要事实和理由：1．因盘石公司未支付秦德生租金，导致房东自2019年12月开始就扰乱经营、锁门，2020年4月20日起诉盘石公司要求腾房，上述事实均可以证明盘石公司违约，致使房屋无法使用、无法经营，李**不应再支付承包费或者房屋占有使用费；2．疫情致使李**无法经营，没有任何收益，已经支付的承包费已赔了，依法应当免除承包费，并不应该解除承包关系。新冠肺炎疫情属于不可抗力，政府明确禁止经营，李**遭受重大损失，该损失不应由李**一人承担，一审法院判决解除承包关系并对承包费没有任何减免，违背事实和法律。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予持。第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述法律规定，李**因新冠疫情导致无法经营，收入减少，盘石公司提出解除合同的诉求不应支持，并应当对李**的租金予以减免。3．李**与盘石公司之间是承包关系，李**承包内容包含经营权、财产使用权，一审法院将承包费等同于租金，超出了费用范围，因为租金只是承包费的一部分。由于盘石公司违约和疫情影响，造成李**无法经营，其经营权费用不应支付。盘石公司辩称，同意一审判决，不同意李**的上诉请求。一审笔录中，李**同意解除合同，只是不同意腾退房屋。李**应自2020年4月21日交付房租，截止起诉尚未支付，盘石公司行使单方解除权有合同约定。秦德生起诉的案件（2020）京0112民初14195已经判决，李**至今不腾退房屋，也不支付租金，应当承担赔偿责任。盘石公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年5月14日签订的《承包合同书》；2、判令李**腾退“通州区富河园2号楼2-7号房屋”；3、判令李**向盘石公司支付自2020年5月22日起至实际腾退日止租金（按照年租金509232元为标准计算）；4、判令李**承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月14日，盘石公司（发包方、甲方）和李**（承包方、乙方）签订《承包合同书》（以下简称合同），约定：一、合同性质为承包合同。二、承包事项：乙方自愿承包经营甲方在涉案房屋所设立的北京盘石基业健康科技有限公司及公司项下的一切业务，乙方在承包期间自主经营、自负盈亏。三、1、承包期限：承包期为2018年5月21日起至2022年3月21日止。2、承包经营场所坐落于北京市通州区富河园2号楼2-7号，建筑面积219．87平方米，房屋所有权人姓名秦德生。四、承包费用：承包费按年计算，第一年为人民币48万元，承包费每年3%递增，即第二年承包费494400元，第三年承包费509232元，以此类推。五、承包费支付方式：1、每半年支付一次承包金，支付方式为按照月租金额押一付六，押金为4万元，每期届满提前30日支付下期承包费。2、承包期内乙方延迟支付承包费达30日的，欠缴各项费用达1万元的，甲方有权终止合同。合同还约定了其他内容。合同签订后，李**支付租金至2020年5月20日。一审庭审中，盘石公司陈述其公司曾多次催告李**支付第三年租金，为此提供其公司法定代表人任杰和李**的通话录音（2020年4月10日通话录音显示，任杰：咱们马上就交人租金了，你能交人家吗？李**：啥时候开业还不知道，怎么交？任杰：这种情况你交租金吗？李**：你交就是打水漂。2020年5月14日通话录音显示，任杰：你那叫让步吗小鹏，你要2万元，给人一个月2万，然后还要一个月一给，要不就等疫情过后再给人家，你那么做不过分吗？李**：那他不同意，咱不是说吗，让他给这钱应该退给咱们。2020年6月15日通话录音显示，任杰：是不是4月21日你该交下半年的租金了小鹏。李**：4月21日交，是，按照原来的合同是这样说的，但为啥不交姐？咱还不是因为这个疫情）以及其公司法定代表人任杰和房屋所有权人秦德生的通话录音佐证。李**对上述通话录音真实性认可，证明目的不认可。李**陈述其没有交纳2020年5月20日之后的租金是因为房东一直干涉其经营，并且于2020年4月20日起诉要求腾退房屋，为此其提交微信截图、民事起诉状佐证。盘石公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，认为房东并没有打扰李**经营，房东起诉是因为李**没有按时缴纳下期房租，导致盘石公司没有办法向房东交。一审审理过程中，李**提出反诉，并在反诉中提出评估鉴定申请，但未在法律规定时限交纳反诉费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，盘石公司、李**双方自愿签订《承包合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照合同约定，李**应于2020年4月21日前向盘石公司支付2020年5月21日至2021年5月21日租金509232元，但至今仍未支付，在此情形下，根据合同第五条第二款的规定，盘石公司有权单方解除合同，故对盘石公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。李**主张由于房东干扰其经营并起诉要求腾退房屋，故其未缴纳下期租金的抗辩理由，证据不足，一审法院不予采纳。关于合同解除的时间，因盘石公司没有向李**发出过解除合同的通知，故法院向李**送达起诉书副本的时间为合同解除的时间，本案的起诉书副本于2020年7月24日送达李**，故合同解除的时间应为2020年7月24日。在合同解除的情形下，李**理应腾退涉案房屋，故对于盘石公司要求李**腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于盘石公司要求李**支付2020年5月22日至合同解除日租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同解除日至实际腾退日，李**占有使用涉案房屋，应参照合同约定的租金标准向盘石公司支付占有使用费。关于李**的反诉请求和评估鉴定申请，因李**未在法律规定时限交纳反诉费，故一审法院对反诉请求和评估鉴定申请均不予处理。据此，一审法院于2020年12月25日判决：一、确认北京盘石基业健康科技有限公司与李**于2018年5月14日签订的《承包合同书》于2020年7月24日解除；二、李**于判决生效之日起七日内将北京市通州区富河园2号楼2-7号房屋腾退给北京盘石基业健康科技有限公司；三、李**于判决生效之日起七日内向北京盘石基业健康科技有限公司支付自2020年5月22日起至2020年7月24日止的租金以及自2020年7月25日起至实际腾退日止的占有使用费（按照509232元／年计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李**围绕其上诉请求依法提交以下证据：微信群截屏，证明2020年3月7日至2020年5月16日期间，因疫情防控措施，李**经营的养生店无法经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盘石公司对上述证据发表质证意见如下：真实性不认可，微信里并未明确禁止营业至何时，且李**现在的店铺还在经营。盘石公司二审未提交新证据。本院对李**提交的证据认证如下：因真实性无法核实，对其真实性不予确认。本院二审另查明：2016年6月21日，秦德生与任杰签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJZL000558），合同约定：秦德生将其位于通州区富河园2号楼2-7室出租给任杰，租期自2016年7月1日至2022年6月30日。秦德生因任杰未按期支付租金起诉至通州区人民法院，要求解除合同、任杰支付欠付租金以及李**与盘石公司腾退房屋。通州区人民法院做出（2020）京0112民初14595号判决：一、确认秦德生与任杰于2016年6月21日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月25日解除，任杰、第三人李**于本判决生效之日起三十日内向秦德生腾退房屋；二、任杰支付秦德生自2020年1月1日起至2020年5月25日期间拖欠的租金69176．16元；三、任杰支付秦德生自2020年5月26日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（租金标准参照2019年7月1日至2020年6月30日约定的租金，折合每日租金924．54元）。上述第二、三项于本判决生效之日起七日内执行清。一审诉讼中，李**认可盘石公司为其减免租金5万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李**与盘石公司签订《承包合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。本案中，盘石公司向李**出租涉案房屋的承租权来源于盘石公司法定代表人任杰与秦德生签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同已被法院确认于2020年5月25日解除，并判决盘石公司及李**将涉案房屋腾退。因此，李**作为次承租人已丧失占有使用涉案房屋的权利基础，李**与盘石公司签订《承包合同书》处于履行不能的状态。关于李**主张因盘石公司未向秦德生按时支付租金，致使涉案房屋无法经营，李**无需支付承包费的上诉意见，根据双方约定，李**应于2020年4月21日前向盘石公司支付2020年5月21日至2021年5月21日租金509232元，任杰是否履行其与秦德生之间的租赁合同，并不构成李**拒付租金的理由，李**未依约履行合同义务，已经构成违约，盘石公司有权解除合同，故一审法院确认双方合同解除并无不当。李**主张应当依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条继续履行合同的上诉意见，无事实依据，本院对此不予采信。关于李**欠付租金以及房屋占有使用费数额。合同解除后，李**负有腾退义务。据已查明事实，李**支付租金至2020年5月21日，因李**至今尚未腾退房屋，故其应当支付2020年5月22日至合同解除之日止的租金以及合同解除日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于李**主张因疫情原因导致其无法经营，要求减免租金的上诉意见，因一审庭审中李**已经认可盘石公司对其减免租金5万元，故本院对其该项上诉主张不予支持。关于本案合同性质问题。从李**与盘石公司签订的《承包合同书》内容看，双方约定盘石公司将营业执照及涉案房屋一并出租给李**使用，承包费用并未区分经营权和财产使用权，双方之间的权利义务符合租赁合同法律关系，属于名为承包关系实为租赁法律关系。关于李**主张自2019年12月起因秦德生扰乱其经营，无法正常使用涉案房屋的意见，因李**对此并未举证证明，且至今未搬离腾退房屋，故本院对李**主张不再支付经营权费用的上诉意见不予采信。综上所述，李**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李**负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年四月二十日法官助理 向 玗