河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初158号 原告：何立锐，女，1987年8月30日出生，住所地河北省石家庄市元氏县，现住石家庄高新区。 被告：石家庄旭苑房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区太行西街以西、学苑路以南，统一社会信用代码：911301015909830933。 法定代表人：王江林，该公司经理。 委托诉讼代理人：周立波，该公司员工。 原告何立锐与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告何立锐、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何立锐向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《东壹时区购房协议》无效；2、判令被告退还购房款共计150000元，并支付违约金（违约金按利息损失月息1.5%计算，至房款退还履行完毕止）；3、本案费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年6月8日签订了《东壹时区购房协议》，协议内容有：原告购买被告位于石家庄高新区，建筑面积46.53平方米，单价8489元每平米，房款共计394993元，交房期限2020年12月31日等。原告分别在2019年4月21日交购房款3万元、2019年6月8日交购房款12万元，共计15万，可时至今日别说今年年底交房，现连开工的迹象都没有，被告的行为构成严重违约且被告在未取得房产预售证的情况下签订房屋买卖合同，违反国家强制性法律规定。为此依法向贵院起诉，请求依法公判。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订的《东壹时区购房协议》真实合法有效。被告所售房屋是五证齐全的，原告以被告方没有取得房产预售证为由解除合同是没有事实依据的。被告方于2015年7月24日取得土地使用权证，2017年11月24日取得建设工程规划许可证，2012年8月9日取得建设用地规划许可证，2018年12月10日取得建筑工程施工许可证，2018年12月25日取得商品房预售许可证。而双方是在2019年6月8日签订的《东壹时区购房协议》，所以原告以被告没有取得房产预售许可证的情况下签订的合同是与事实不符的。原告称我方一直未开工建设，事实是我方一直在积极的施工，工地大楼主体已封顶，现被告方之所以未能按照购房协议的约定于2020年12月31日交房，是由于疫情影响施工单位无法正常购买原材料，更无法组织大量的人工进场施工，因而也就无法按时开展施工工作，导致工期出现延误，无法按照合同的约定按时交房。依据最高人民法院关于人民法院依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题指导意见二中明确指出，疫情或者疫情防控措施，导致当事人不能按照约定履行买卖或者买卖成本增加继续履行，不影响合同目的实现，当事人申请解除合同的，人民法院不予支持。原、被告在平等、自愿的的情况下签订《东壹时区购房协议》，依据该协议第三条第六款的约定，甲方即本案的被告方如未按照本协议规定期限，将该房屋交付给乙方即本案的原告使用，按照以下方式处理：（一）逾期在30日内之内，自本协议第三条约定的最后交付期限即2020年12月31日起的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款的万分之0.1计算违约金，协议继续履行；（二）逾期超过30日后，自本协议第三条约定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.2的违约金，协议继续履行。无论基于原、被告双方之前签订的《东壹时区购房协议》的约定还是基于最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题指导意见二的法律规定，原告方的诉讼请求都不应得到支持，综上所述，我方请求法院维护正当利益，判决双方继续履行合同。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年6月8日原告何立锐作为买受人（乙方）与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为出卖人（甲方）签订《石家庄旭苑房地产开发有限公司东壹时区购房协议》，该协议约定乙方所购房屋的基本情况:项目位于石家庄高新区。对于项目内容及规划甲方已明确乙方知悉，该项目土地用途为科教用地，国有土地使用年限为50年。土地证号：石高新国用（2015）第00004号1301108120150004242。房屋坐落石家庄市高新区。房号2-710，建筑面积46.53平方米，单价8489元／平米，总房款394993元，付款方式，银行贷款，乙方首期款于2019年6月8日前交至总房款的30%，合计120000元；第二次在甲方取得商品房预售许可证或建设工程达到地上二层（以先到条件时间为准）时，交至总房款的50%，合计204993元，剩余50%房款190000元，乙方等待甲方通知之后7日内，到甲方指定银行办理贷款手续。乙方全部房款交清后，甲方于2020年12月31日将房屋交付乙方，如房款未交清，甲方有权不为乙方办理交房手续，且不承担任何责任。甲方如未本协议约定的期限将该房屋交付乙方使用，逾期在三十日内，自本协议第三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金，协议继续履行；逾期超过三十日后，自本协议约定第三条约定的最后交付期限的第三十一天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点二的违约金，协议继续履行。乙方清楚了解该项目目前尚未取得《预售许可证》，待条件具备后乙方须在接到甲方通知后7日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，签订正式《商品房买卖合同》后本协议自行失效，房屋价款以本协议约定的单价为准，根据住建部门测绘面积计算，最终据实结算多退少补，如乙方因特殊原因主张解除协议的，经甲方审批同意，同时乙方房屋总价款10%的违约金，由甲方退还乙方剩余购房款本金。其它违约责任互不追究……该协议还约定其他内容。协议签订后，原告何立锐于2019年4月21日交纳购房款30000元，东壹时区项目部为原告何立锐出具收据，收据上载明“今收到何立锐交来2-710人民币30000（叁万元整）”。2019年6月8日交纳购房款120000元，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司出具收据，该收据载明：“楼盘：东壹时区，购房单位（个人）：何立锐，房号2-710，建筑面积46.53㎡，单价8489元，金额394993元……本次缴款金额大写壹拾贰万元，小写120000元”。 原告何立锐于2020年7月1日向被告石家庄旭苑房地产开发有限公司申请退房并填写退房申请表，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司刘伟然在经办人处签字。 在庭审中，涉案房号2-710具体是位置，原告何立锐主张是2号楼710室，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对此不予认可，且也未说明2-710具体房屋的位置。 另查明，涉案项目于2015年7月24日取得土地使用权证，2017年11月24日取得建设工程规划许可证，2012年8月9日取得建设用地规划许可证，2018年12月10日取得建筑工程施工许可证，2018年12月25日1#科研办公楼、4#科研办公楼取得商品房预售许可证，商品房预售许可证上载明项目名称旭苑科汇城，3#科研办公楼于2019年取得商品房预售许可证。 以上事实，有《石家庄旭苑房地产开发有限公司东壹时区购房协议》、收据、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、退房申请表及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原被告签订的《石家庄旭苑房地产开发有限公司东壹时区购房协议》包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与原告何立锐签订具有房产预售性质的协议，违反了上述的法律规定，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《石家庄旭苑房地产开发有限公司东壹时区购房协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还,原告何立锐主张被告石家庄旭苑房地产开发有限公司退还购房款150000元，本院应予支持。 关于原告何立锐主张自交缴购房款之日起至退清之日止按月息1.5%计算的利息损失。从双方签订的《石家庄旭苑房地产开发有限公司东壹时区购房协议》所载明的内容看，原告何立锐对被告石家庄旭苑房地产开发有限公司在出卖本案房屋时尚未取得涉案房产预售许可证是知晓的，故原告何立锐对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，对其主张的利息损失本院不予支持。 涉案项目1#、3#、4#科研办公楼已取得商品房预售许可证，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司主张原告何立锐所购买的房屋2-710室已取得商品房预售许可证，原告何立锐主张2号楼尚未取得商品房预售许可证，在庭审中，本院向被告石家庄旭苑房地产开发有限公司释明，要求其明确原告何立锐所购买房屋的具体位置，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司不能确定具体的房屋位置，也不能确定原告锐立锐所购买的房屋是否属于1#、3#、4#科研办公楼，故对被告石家庄旭苑房地产开发有限公司所辩，本院不应支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告何立锐与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司签订《石家庄旭苑房地产开发有限公司东壹时区购房协议》无效； 二、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告何立锐购房款150000元； 三、驳回原告何立锐其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元减半收取1650元，由被告石家庄旭苑房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二一年四月八日 书记员  赵晓琳