安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1105号 上诉人(原审原告）：安徽永久房地产开发有限公司，住所地安徽省固镇县连城镇浍南村西侧101省道东侧,社会统一信用代码91340323793558193C。 法定代表人：陈磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：单秀，女，1970年8月12日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：徐欧阳，男，1996年7月25日出生，汉族，住安徽省固镇县，系单秀儿子。 上诉人安徽永久房地产开发有限公司（以下简称安徽永久公司）因与被上诉人单秀商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽永久公司上诉请求：1.依法撤销固镇县人民法院（2021）皖0323民初182号民事判决书中的第一项判决，改判单秀支付购房款140000元。2.本案一审、二审诉讼费均由单秀承担。事实与理由：一、原审法院认定事实部分有误。1.安徽永久公司与单秀在2016年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定单秀购买安徽永久公司开发的位于固镇县商业门面房一套，合同总价款为284682元，首付款为144682元，按揭贷款140000元；2.由于单秀提供按揭贷款的资料不符合按揭款银行的要求，故单秀无法办理银行按揭贷款手续，导致单秀剩余购房款140000元至今未支付给安徽永久公司；3.安徽永久公司只能根据按揭银行的要求报送贷款资料，但贷款资料只能由购房户提供，且是依据银行的要求标准而提供，在与单秀同期同类贷款中，有另购房户办理了按揭贷款，故安徽永久公司的标准符合按揭银行的要求，而单秀不得办理按揭贷款，责任只能在单秀处，与安徽永久公司无关。二、原审法院认定事实相互矛盾。1.原审法院经审理查明，单秀已超过解除合同的除斥期限，故单秀与安徽永久公司之间的《商品房买卖合同》继续有效，单秀仍应继续履行合同，支付购房款；但又认定单秀未办理按揭贷款的责任是在于安徽永久公司未履行通知义务，两者有点矛盾；2.购房户办理银行按揭手续需要哪些材料、材料是否符合银行的要求决定权在银行，贷款是否发放决定权也在银行，假如单秀一直办理不了银行按揭怎办？有效的《商品房买卖合同》怎么去履行？3.购房户支付购房款的方式很多，银行按揭只是支付方式的一种而不是唯一，当购房者无法办理银行按揭而商品房买卖合同仍继续有效，只能判令购房者给付金钱。综上所述，请求二审法院依法认定，改判单秀支付购房款140000元。 单秀辩称，一、安徽永久公司陈述是因为单秀提供的按揭贷款的材料不符合按揭银行的要求，导致单秀无法办理按揭贷款，与事实不符。按揭能否办理，应该是以开发商与银行合作为前提，且开发商也要先通知购房户去办理，经银行审查后才能判定，并非安徽永久公司所表明的未办理就断定是单秀问题导致按揭办不了。二、安徽永久公司自与单秀签订合同后，就未通知单秀做银行按揭。且安徽永久公司并未把单秀所购房屋的购房合同在固镇县房管局进行备案，无备案，也就无法办理银行按揭，也就不是因为单秀个人原因和收入问题造成的无法办理按揭。三、和单秀同期购买安徽永久公司房屋的购房户，有成功办理按揭贷款的，也有和我情况相同的，至今无着落的，安徽永久公司不能避重就轻。四、已发生按揭银行徽商银行固镇支行起诉安徽永久公司的情况，可见单秀无法办理按揭贷款原因在安徽永久公司。综上，请求维持原判，驳回上诉。 安徽永久公司向一审法院起诉请求：1.判令单秀支付购房款140000元并承担违约责任；2.本案诉讼费由单秀承担。 一审法院查明事实：2016年7月2日，安徽永久公司作为出卖人与买受人单秀签订《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人以284682元的总价款购买出卖人坐落于固镇县交叉口）7幢0单元1-3层115号的房屋；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2016年7月2日前支付首期房款144682元，余款140000元向徽商银行蚌埠固镇支行（贷款机构）申请贷款支付；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房,（二）因买受人原因逾期办理交付的责任自负，交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及该商品房已取得房屋测绘报告）。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理2.双方不解除合同，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，直至交房；第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；第二十条房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。《补充协议》约定：第三条合同签订后，买受人如以银行按揭贷款方式付款的，出卖人协助买受人办理银行按揭等相关手续，买受人若未提供齐全按揭相关手续的，应在接到出卖人或银行通知7日内提供齐全按揭相关手续，否则造成买受人逾期支付购房款，依合同第八条约定承担责任；第七条因买受人原因，在出卖人尚未收到全额房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，而不承担逾期交房的责任。庭审中，安徽永久公司放弃要求单秀支付违约金的诉讼请求。另查，单秀已于2016年7月2日支付案涉房屋首期购房款144682元，余款140000元一直未付。 一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。安徽永久公司、单秀签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。一、关于安徽永久公司要求单秀支付剩余购房款140000元的问题。安徽永久公司提出无法办理按揭手续的原因是单秀未提供银行流水导致按揭材料不齐全，但是根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》的约定，合同签订后，单秀选择以银行按揭贷款方式付款的，安徽永久公司有协助单秀办理银行按揭等相关手续的义务，单秀若未提供齐全按揭手续相关材料的，安徽永久公司应当通知单秀提供齐全按揭材料，单秀应在接到通知的7日内提供齐全。虽然安徽永久公司在庭审中表示已通知单秀补齐按揭手续相关材料，但是其提供的证据不足以证明其履行了通知义务，故应驳回安徽永久公司要求单秀支付剩余140000元购房款的诉讼请求，单秀若在安徽永久公司履行通知义务后仍拒绝补齐按揭相关材料，安徽永久公司可再行主张权利。二、关于案涉合同是否可以解除以及安徽永久公司是否应当返还已付购房款以及支付利息的问题。单秀在庭审中表示其主张解除合同的理由是依据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条的约定，因安徽永久公司逾期交付房屋而主张解除合同。但根据双方签订的合同第十一条以及十二条的约定：除不可抗力外，安徽永久公司逾期交付房屋的，双方不解除合同，自2018年1月1日至实际交付之日止，安徽永久公司按日计算向单秀支付全部房价款万分之零点五的违约金直至交房，故根据双方签订的合同约定，安徽永久公司与单秀并未约定逾期交付房屋的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。然而单秀在约定交付房屋之日即2017年12月31日至其提起反诉之日即2021年1月21日的期间一直都未主张解除合同，其要求解除合同的权利已消灭，且单秀提供的证据也不足以证明其符合解除合同的法定条件，故对其要求解除合同的诉请不予支持。单秀要求安徽永久公司退还购房款144682元以及承担逾期交房的利息39064.14元无事实和法律依据，不予支持。三、关于单秀要求安徽永久公司支付违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。虽然案涉合同并没有明确约定具体办理银行按揭贷款的时间，只是约定了具体交付房屋的时间，但是按照房屋买卖的交易习惯，购买者采取银行按揭贷款方式购买房屋的，购买者只有在通过银行按揭贷款审批并放贷给开发商后，开发商才应该按照合同约定交付房屋。虽然案涉合同付款方式采取的是银行按揭贷款的方式，安徽永久公司未按照约定怠于通知单秀补齐相关手续也确实存在瑕疵，但是该行为不足以构成违约，单秀也未履行完毕相应的付款义务，安徽永久公司有权拒绝交付房屋，故单秀要求安徽永久公司支付违约金11878.39元的诉请，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决：一、驳回安徽永久房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回单秀的反诉请求。本诉案件受理费减半收取1550元，由安徽永久房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2107元，由单秀负担。 二审中，单秀提交如下证据：1.固镇县兴荣木业有限公司证明一份，证明单秀从2015年起至今在该公司工作，工作及收入稳定。2.固镇县房管局证明一份，证明案涉合同并未在房屋管理中心进行登记备案。安徽永久公司质证意见为：对证据1的真实性无法查实，是否在该公司上班应该具有银行流水的工资凭条，故该证据与本案无关联性。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，因购买商品房时如果是全额购买，必会在房管局办理登记备案手续，如果是按揭购买，首先必须完备按揭手续后才能去办理登记备案手续，由于单秀没有完备按揭手续，故不能进行登记备案。本院认证意见如下：证据1仅凭木业公司出具的证明达不到单秀的证明目的，关于单秀的工作情况、收入情况应结合双方的劳动合同等材料予以确定；对证据2的真实性予以认定。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是单秀应否支付购房款140000元。 安徽永久公司、单秀签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定单秀选择付款方式为余款140000元向徽商银行申请贷款支付。双方所签《补充协议》第三条明确约定：“合同签订后，买受人如以银行按揭贷款方式付款的，出卖人协助买受人办理银行按揭等相关手续，买受人若未提供齐全按揭相关手续的，应在接到出卖人或银行通知7日内提供齐全按揭相关手续，否则造成买受人逾期支付购房款，依合同第八条约定承担责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”安徽永久公司未提供证据证实其履行通知义务，视为安徽永久公司未履行通知单秀提供齐全的按揭相关手续的义务。上述《补偿协议》第六条亦约定：“……若因买受人的原因，导致无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数、年限有所降低，买受人应在接到出卖人书面通知后7日内与出卖人确定剩余差额款的支付时间，买受人逾期未与出卖人进行协商则视为买受人同意在接到出卖人上述书面通知之日起7日内一次性支付全部剩余差额款，如双方对于支付时间协商后无法达成一致意见的，则买受人最迟应于收到出卖人上述通知之日起15日内支付全部剩余差额款。”根据上述约定，若单秀无法办理按揭，安徽永久公司仍需向其发出书面通知，并在单秀接到书面通知后7日内与其协商确定剩余差额款的支付时间。综上，安徽永久公司在未履行通知单秀提供齐全按揭手续的义务、未确定单秀能否办理按揭贷款、未在若单秀无法办理按揭的情况下向其发出书面通知、未与单秀协商确定剩余差额款支付时间的情况下，主张单秀不符合以贷款方式付款的条件，应向其直接支付剩余购房款140000元，因未依约全面履行合同义务，也违背了双方关于付款方式及期限的具体约定，故该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，安徽永久公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由安徽永久房地产开发有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长  吴公礼 审判员  胡松涛 审判员  胡玉巧 二〇二一年四月二十七日 法官助理梅莹 书记员张春燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。