鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1441号原告：鞍山凤凰城物业服务有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区孟家沟26号。法定代表人:林朔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，该公司员工。委托诉讼代理人：于晓娇，该公司员工。被告：徐媛，女，汉族，1987年11月27日出生，住址:鞍山市立山区。原告鞍山凤凰城物业服务有限公司诉被告徐媛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行审理。原告鞍山凤凰城物业服务有限公司委托诉讼代理人于晓娇、李想，被告徐媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告系鞍山凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区6号楼1单元141房的业主（产籍号3-27-160-1141，面积108.6平）。2013年12月20日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按标准交纳物业费，被告交纳了2014年6月1日至2017年5月31日的物业费4692元及电梯费1260元。被告尚拖欠2017年6月1日至2020年5月31日间的物业费4692元及电梯费1260元。根据《前期物业服务合同》第24条逾期交纳物业费的，按照日千分之三的标准计算违约金，物业费违约金5710元，电梯费违约金1533元，违约金共计7243元。经原告多次催要，被告无正当理由拒绝支付，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求维护原告合法权益。被告辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1、参考《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》收费等级标准，凤凰城物业收费达到一级等级标准，从2017年被告报修烟道不能排烟后至今原告也没能给予维修和解决，一味的推脱责任。管家对于业主不按时缴纳物业费也从未进行入户了解或者电话调查什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主主动去缴纳物业费，出现不交物业费的情况后，只是一味的电话催费，门上贴条。2、被告应按物业服务费的六大项容非别立账，公布物业服务费收入支出情况，每半年公布1次。原告从第一批业主入驻至今从未对财物收支进行公布。3、停水，停电按规定时间提前通知用户。每年停水停电7-8次左右，并不是每次都提前公告，有两次因停电电梯停运，业主困在电梯中5分钟之久。4、公共秩序维护，小区主出入口24小时值班，小区正门保安亭23点左右无人值班，门岗人员杂乱非小区业主任意进出，北门没有设立保安岗亭，外卖车肆意进出，汽车随意进出任意停放。5、业主依法享有物业共用设备共用设施的所有权和使用权，共同使用的空地包括电梯，停车场公告栏等。根据物权法第十八条以及物权法第七十四条规定。原告私自将本该属于所有业主的电梯内放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布公共维修基金，并向全体业主公布收支情况。6、电梯故障率高，公示电梯保养时间并没有按时保养，综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告系鞍山凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区6号楼1单元141号房的业主，该房产建筑面积为108.6平方米，被告在入住该小区前与原告签署了《前期物业服务合同》，该协议第七条中约定物业服务费标准为每月每平方米1.2元，电梯费每月每户35元。合同签订后原告依照合同对小区进行了管理及服务，被告只交纳了2014年6月1日至2017年5月31日的物业服务费及电梯费，被告尚欠2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费及电梯费未向原告交纳。上述事实，原告提供的证据有：前期物业服务合同一份、物业收费通知、欠费起诉告知函各一份、物业费、电梯费收据各1张、装修施工须知5份（从14层至18层）；以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：照片2张、视频资料2份，欲证明外卖车、汽车随意进入小区；照片2张，欲证明停车场维护垃圾清除不及时。上述证据不能连贯、持续、完整的反映物业服务情况及证明物业没有提供物业服务亦或存在重大瑕疵，故本院对上述证据不予认定。被告与原告工作人员通话录音2份，欲证明烟道堵了，物业不管，三个月后再问，相关工作人员不知情。根据庭审录音播放情况，原告相关工作人员已向被告进行了解答及告知，原告已提供物业服务合同及装修施工须知等证据证明其尽到了物业服务的义务，故本院对上述证据不予认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为凤凰城小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费及电梯费的义务，物业合同中明确约定高层住宅物业服务费为每平方米1.2元/月、电梯费35元/户/月。被告欠缴物业费及电梯费的时间为2017年6月1日至2020年5月31日，共计36个月，被告应缴纳物业费为1.2元/月/平×108.6平×36月=4691.52元，被告应缴纳电梯费35元/月/户×36月=1260元，共计5951.52元。故本院对原告要求被告交纳物业费4691.52元及电梯费1260元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金7243元一节，本院认为，被告提供的证据能够证明原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，为更好的维护双方的合法权益,化解纠纷,故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于被告辩称，原告的财物收支公布情况、停水、停电提前通知用户、公共秩序维护、公共设施的所有和使用问题、电梯故障和保养等问题一节，本院认为，原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称，烟道堵了，原告也没能给予维修和解决一节，根据双方签订的前期物业服务合同第三条11项规定，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。原告已提供装饰施工须知（从14层至18层），证明已向相关业主进行过告知，且相关业主也予以签字确认。现被告烟道堵塞问题，如因相邻关系侵权引起，被告可依侵权关系向实际侵权人主张权利。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告徐媛于本判决生效之日起十日内一次性给付原告鞍山凤凰城物业服务有限公司自2017年6月1日至2020年5月31日的物业费4691.52元及电梯费1260元，共计5951.52元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（原告已预缴），减半收取65元，由被告徐媛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 卢 雪二〇二一年四月十三日书记员 田一珑