天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终973号上诉人（原审被告）：韩文学，男，1974年12月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：邵泽新，天津众驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，天津众驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）穆庆，女，1969年9月15日出生，回族，住天津市西青区。原审第三人：韩廷群，男，1975年11月3日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人韩文学因与被上诉人穆庆、原审第三人韩廷群房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩文学上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判不赔偿穆庆的经济损失285500元或发回重审。2、两审诉讼费用由穆庆承担。事实和理由：一审法院认定合同无效韩文学认可，一审法院判令韩文学支付穆庆经济损失285500元认定事实有误，法律适用不当，应当依法撤销或依法改判，该损失不应由韩文学承担，韩文学只应退还穆庆95000元的购房款及利息即可。穆庆285500元的经济损失并非实际损失无法律依据，而且该损失韩文学在签订合同时无法预料，不应当由韩文学承担，穆庆在签订合同的过程中也存在过错，韩文学只收到了95000元的购房款，如果让韩文学再支付经济损失285500元实属违反民法的公平原则。穆庆辩称，驳回上诉，维持原判。原审第三人韩廷群未出庭。穆庆向一审法院起诉请求：1．依法确认穆庆、韩文学于2006年9月15日签订的《房屋转让协议》无效，并判令韩文学返还穆庆购房款9.5万元，以及赔偿穆庆损失80万元；2．本案全部诉讼费用由韩文学承担。一审法院认定事实：2006年9月15日，韩文学（甲方）与穆庆（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经母子协商决定将大张庄镇北麻疸村桦榕里X号一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。签订协议后，穆庆向韩文学支付购房款9.5万元，韩文学向穆庆出具了收条。2014年10月1日，穆庆（甲方）与韩廷群（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经协商决定将大张庄镇北麻疸村桦榕里X号一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款48万元；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。2017年3月30日，韩廷群向穆庆给付定金10万元，穆庆给韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋定金10万元（壹拾万元正）。2017年4月7日，韩廷群向穆庆转账38万元，穆庆给韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋款38万元（叁拾捌万元整）。另查，2018年12月5日，韩文学以北辰区大张庄镇北麻疸村桦榕里XX号房屋权利人的身份（乙方被拆迁人）与大张庄镇人民政府（甲方）签订了大张庄示范镇建设住宅拆迁安置协议，协议约定：按照建筑面积57.1平米1：1给予还迁安置；还迁房屋坐落在永定新河南确定的还迁区内，建筑面积57.1平米。乙方享受阳光救助购房面积52.9平米（价格800元/平米，共需42320元），乙方院落面积93.33平米（货币补偿款500元/平米，共得46665元），各项一次性补助费70840元，按每月1000元支付租房费用，韩文学自认已领取12个月的租房费用并享受了相关的拆迁权益。又查，穆庆自述其于2006年购买涉案房屋时户口位于天津市南开区××道龙云里，非农业户口；韩文学自述2000年购买涉案房屋时系非农业户口，买房后落户到北麻疸，妻子是农业户口并落户在北辰区北麻疸村；韩廷群自述其是大张庄镇北麻疸村负责拆除民房的人员，2014年签订房屋转让协议前已于2012年11月将户口从大张庄镇北麻疸村迁出。庭审中，韩文学称，穆庆除了购买韩文学的房产，还在其他处购买了4所房产；而穆庆称，除了购买韩文学房产外，还在北麻疸购买了一套房产，但该房产与本案没有关系。再查，大张庄示范镇配套政策如不要还迁房屋按照5000元/平方米的价格由拆迁人回购。一审法院认为，本案的争议焦点为：穆庆与韩文学签订的买卖合同是否有效；若无效,韩文学应返还购房款及赔偿穆庆损失的数额。对此，一审法院分析如下：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。穆庆、韩文学签订的《房屋转让协议书》虽属自愿，在协议中约定只是买卖房屋，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”韩文学持有天津市北辰区大张庄镇居民、村民建房用地使用证，宅基地上的房屋虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。穆庆、韩文学所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，穆庆不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民，不具备该区域内购房权利。故韩文学将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的穆庆，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。根据相关法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此对穆庆要求韩文学返还购房款95000元的诉讼请求，予以支持。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，韩文学明知穆庆不具有北辰区大张庄镇北麻疸村集体组织身份而将涉案房屋转卖穆庆，而穆庆也明知自己不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民仍购买了涉案房屋，穆庆、韩文学在购买房屋的过程中均具有过错，故穆庆、韩文学对穆庆所主张的损失均应承担一定的责任。结合双方过错责任大小，考虑公平、诚信原则，并参照涉案房屋面积及大张庄示范镇如不要还迁房屋按照5000元/平方米的价格由拆迁人回购的政策，一审法院酌情确定，韩文学应赔偿穆庆的经济损失285500元（57.1平方米×5000元/平方米）。对于穆庆的其他诉讼请求，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、穆庆和韩文学签订的《房屋转让协议》无效；二、韩文学于本判决生效之日起十日内返还穆庆购房款95000元并赔偿穆庆的经济损失285500元；三、驳回穆庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由穆庆负担4792元，韩文学负担7008元。二审期间各方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。韩文学与穆庆、穆庆与韩廷群虽自愿签订了房屋转让协议，但案涉协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，两份协议的买受人穆庆、韩廷群在签订上述协议时均不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民，不具备该区域内购房权利，一审法院据此认定案涉房屋转让协议无效并无不当。关于穆庆的损失，一审法院结合双方过错责任大小，考虑公平、诚信原则，并参照涉案房屋面积及大张庄示范镇如不要还迁房屋按照5000元/平方米的价格由拆迁人回购的政策，一审法院酌情确定，韩文学应赔偿穆庆的经济损失285500元（57.1平方米×5000元/平方米）并无不当。综上所述，韩文学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7007.50元，由韩文学负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月十九日书记员  刘 悦