江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终669号上诉人(原审被告、反诉原告）:谢宝庭,男,1989年9月17日生,汉族,居民,住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：钱东，江苏阜一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张建荣,男,1987年5月17日生,汉族,居民，住江苏省盐城市阜宁县。委托诉讼代理人:周耀,阜宁县东沟法律服务所法律工作者。上诉人谢宝庭因与被上诉人张建荣租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢宝庭上诉请求：撤销一审判决二、三、五、六项，重新作出公正判决或发回重审。事实与理由：1、一审认定事实错误。大棚被雪压垮责任不在上诉人，而是被上诉人拆除二、三层致大棚的承压能力降低结果导致大棚被大雪压垮。被上诉人提出解除合同时对大棚进行除草，同时在2020年3月22日起诉时要求上诉人赔偿除草费用、修缮费用、违约金等，该诉讼请求是对解除合同后续义务即恢复原状的具体化，充分证明其已实际收回并占用控制案涉土地。2、一审适用法律错误。案涉合同被认定无效，依据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还，被上诉人取得的租金及保证金应返还，对被上诉人的损失，考虑到上诉人存在更大损失，即使赔偿也应该是被上诉人赔偿上诉人，案涉土地因被上诉人早已占有控制收回，不应判决上诉人再除草返还土地，更不应赔偿修缮费用30000元、扣减应返还给上诉人的租金。请求二审查明事实，依法作出公正处理。张建荣对谢宝庭的上诉辩称：上诉人的上诉请求无法律依据。1、被上诉人至今没有收回或占有案涉土地，一审中上诉人与被上诉人就案涉维修问题达成一致意见，双方均认可维修费用为3万元。2、上诉人至今没有返还土地。3、上诉人至今也没有给付2021年的租金。5、保证金被上诉人同意按照法院判决返还。请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。张建荣向一审法院起诉请求：1.依法判令谢宝庭立即支付修缮费用18000元、除草费用7000元、违约金30000元及本案的代理费用4000元，合计59000元；2.本案全部诉讼费由谢宝庭承担。一审庭审过程中，张建荣变更第一项诉讼请求中的修缮费用为30000元。谢宝庭向一审法院反诉请求：1.依法解除张建荣与谢宝庭之间签订的转租合同；2.依法判令张建荣返还谢宝庭租金24500元、保证金7000元，并支付违约金30000元、律师费用6000元，合计人民币67500元；3.本案所有诉讼费均由张建荣承担。一审法院认定的事实：2017年11月30日，由阜宁县公兴社区青墩村老六组35户村民作为转出方，由张建荣作为转入方，双方签订土地承包经营权流转合同一份，约定：转出方将位于东南侧土地自愿流转给张建荣，流转期限自2017年12月30日起至2027年12月19日止，在流转期内张建荣需支付给35户村民每年每亩700元，同时约定张建荣可根据经营情况将上述土地进行转租，并由阜宁县公兴社区青墩村、孙某作为见证单位在流转合同中盖章。2020年1月10日，张建荣将承包的35户农户的农田转租给谢宝庭用于养殖龙虾，并签订《高架大棚转租合同》一份，合同主要内容为：“甲方张建荣，乙方谢宝庭，1.甲方将公兴社区农业园区内张建荣高架大棚转租给谢宝庭，该高架大棚位于公社区农业园内，该大棚东至：单彬种植葡萄高架大棚西侧，西至：陆建亮承包田东侧，南至：吕正安高架大棚交界处，北至：东西水泥路；2.该高架大棚每年转租费用为贰万四千五百元整，第一年于签订本合同时付款，以后每年转租费用于上年十一月底前交清，付清转租费用的方式以甲方的收据为唯一依据；3.为保证相关群众的利益，在签订本合同时乙方需付七千元保证金给甲方，待合同到期后，乙方恢复大棚内外到签订合同时原样，在无矛盾的情况下甲方退还该保证金；3.该高架大棚转租期限为2020年1月10日起到2026年1月10日止，在本合同转租期间，乙方须妥善保管好大棚及大棚内外的附属设施，甲方在任何情况下都不再对大棚及大棚内外的附属设施进行投入。由乙方负责对大棚及大棚内外的附属设施进行投入和维护，以保证大棚及大棚内外的附属设施在合同到期后正常使用……”。合同签订后，谢宝庭向张建荣支付第一年承租金24500元并交纳保证金7000元。为养殖需要，谢宝庭于2020年1月拆除了部分大棚，后因疫情因素并未养殖。在此期间，被拆除的部分大棚被雪压垮。因谢宝庭在疫情后没有使用承租土地，大棚内的土地长满杂草，张建荣在2020年上半年进行了除草。之后双方就租赁合同履行事宜未能达成一致，故诉至法院。案件审理过程中，张建荣与谢宝庭就大棚修复费用达成一致，认可为30000元。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，张建荣与谢宝庭签订《高架大棚转租合同》，将承租农田用于养殖龙虾，违反《中华人民共和国土地管理法》等强制性规定，属于无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，谢宝庭承租张建荣的农田应返还给张建荣，在返还时应确保承租的农田上杂草清除完毕恢复至可耕种状态；关于张建荣收取的租金，按双方约定的租金标准扣减至谢宝庭返还土地之日止剩余的租金应予以返还。关于大棚修缮费用，因大棚系谢宝庭拆除，故因由谢宝庭承担该费用，根据双方协商一致的价格，由谢宝庭承担30000元。关于张建荣主张的除草费用7000元，因张建荣除草时，该农田属于谢宝庭承租期间内，张建荣未有证据证实该行为征得谢宝庭同意，故该费用不予支持。关于保证金7000元，根据双方合同约定，应在谢宝庭清除杂草完毕恢复农田可耕种状态后由张建荣返还。关于双方主张的违约金及律师代理费，因在本起租赁合同中，双方均有过错，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、张建荣与谢宝庭于2020年1月10日签订的《高架大棚转租合同》无效；二、谢宝庭于判决生效后10日内将承租的上述第一项合同中的大棚及土地返还给张建荣，返还时应在大棚内杂草清除恢复至可耕种状态；三、谢宝庭于判决生效后10日内赔偿张建荣大棚修缮费用30000元；四、驳回张建荣的其他诉讼请求；五、张建荣于判决生效后10日内返还谢宝庭剩余租金（剩余租金计算方式：24500元扣减自2020年1月10日起至谢宝庭履行完上述第二项确定的义务之日止按年24500元计的金额）；六、张建荣于判决生效后自谢宝庭履行上述第二项确定的义务之日起10日内返还谢宝庭保证金7000元；七、驳回谢宝庭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1275元，由张建荣负担500元，由谢宝庭负担775元；反诉案件受理费744元，由谢宝庭负担500元，由张建荣负担244元。本案二审查明的事实与一审查明的无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点：案涉《高架大棚转租合同》被确认无效后，如何确认上诉人与被上诉人各自应承担的责任。本院认为，案涉《高架大棚转租合同》因改变了所涉土地的使用性质，将耕地用于挖塘养殖业，故应认定无效，合同双方对此亦无异议。合同无效，自始无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。故本案中，上诉人谢宝庭应按交付时的标准向被上诉人返还案涉高架大棚，被上诉人应向上诉人返还租金和保证金。因上诉人在接手高架大棚后拆除了部分大棚的横担，致部分大棚被雪压垮。现上诉人认为大棚被雪压垮的原因是被上诉人拆除了大棚的二、三层所致，责任在被上诉人。对此本院认为，首先，被上诉人在一审时陈述为了向上诉人交付大棚，拆除了大棚的二、三层，上诉人对此交未提出异议；其次，上诉人在二审中也明确陈述合同是在大棚的二、三层拆除后签订，故可认定上诉人对被上诉人拆除大棚二、三层当时也是认可的。因案涉大棚是在被上诉人向上诉人交付后被雪压垮，且无证据是由于被上诉人原因造成的情况下，上诉人应承担大棚被雪压垮造成损失的责任。一、二审审理过程中，双方均认可大棚修复费用为30000元，一审据此判决上诉人对此进行赔偿并无不当。上诉人还上诉认为案涉大棚事实上已被张建荣收回，因张建荣否认，上诉人也未能提供有效证据予以证明，故本院对此亦不予采信。在案涉大棚未向被上诉人交付前，上诉人应承担按租金标准计算的占有费用，一审对此判决亦无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2019元，由上诉人谢宝庭负担。本判决为终审判决。审判长  周永军审判员  陈素娟审判员  胥 霞二〇二一年四月二十二日书记员  王凌林