辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民再223号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：于铁，男，1988年2月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：闫浩，辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣大林，辽宁华轩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：法库县东盛供暖经营有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市法库县东湖新城（团结街）。法定代表人：杨淑静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕品曜，辽宁普达律师事务所律师。原审被告：沈阳市靓玉房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平马路12-5号。法定代表人：卢玉朝，该公司经理。委托诉讼代理人：刘福义，辽宁首丰律师事务所律师。再审申请人于铁因与被申请人法库县东盛供暖经营有限责任公司（简称东盛公司）、原审被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司（简称靓玉公司）执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽01民终13317号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2020年8月27日作出（2020）辽民申2297号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人于铁的委托诉讼代理人闫浩，被申请人东盛公司的委托诉讼代理人林晶淑、吕品曜，原审被告靓玉公司的委托诉讼代理人刘福义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于铁再审请求，撤销一、二审判决，依法改判驳回东盛公司准许执行法库县网点房产的诉讼请求，案件诉讼费用由东盛公司承担。事实和理由：1.原判认定于铁没有与嘉营公司、靓玉公司之间达成抹账协议书认定事实错误。嘉营公司对靓玉公司享有到期债权，嘉营公司向靓玉公司出借本金500万元，靓玉公司向嘉营公司出具了收到借款的收款收据，各方之间达成了抹账的合意，上述到期债权包括案涉的五套房产的购房款，且靓玉公司及于铁当庭也确认了上述抹账事实。2.原判认定靓玉公司未能在被查封前向于铁交付案涉房产，属认定事实错误。于铁已经在查封前办理了备案登记和入住手续，东盛公司非法占有案涉房产属侵权行为，东盛公司与靓玉公司之间的2014年以房抵债协议已经以替代履行的方式全部实际履行完毕。3.原判认定于铁未能办理完成案涉房产的过户登记系出于自身原因错误。2017年4月，于铁已经向法库县不动产登记部门递交了房屋过户登记的申请材料，并填写了不动产登记申请表，且法库县东湖管委会下发了文件，停止办理案涉小区的产权登记工作。东盛公司辩称，请求驳回于铁的再审请求。事实和理由：1.于铁提交的现有证据只能证明嘉营公司曾于2013年借款给靓玉公司，不能证明2017年于铁向靓玉公司支付了购房款，原判对于铁支付购房款未予认定正确。增值税专用发票不是付款凭证、支付（回单）凭证不能证明2017年签订买卖合同时尚有余额未偿还。《情况说明》没有证明力，借款的当事人是嘉营公司与靓玉公司，而买卖合同的当事人是于铁与靓玉公司，系两个不同当事人，且价值350万元房产冲抵借款没有抵债协议，没有账务处理，不合常理。此外，5套门市房350多万，与借款金额500万元又不一致。2.靓玉公司没有将案涉房产交付给于铁，入户通知单只是通知，不是交付，于铁并未合法占有案涉房产，查封前靓玉公司同意东盛公司占有案涉房屋，东盛公司不构成非法占有，且无论东盛公司是否合法占有，均与判断于铁是否占有案涉房屋无关。3.于铁主张抹账合同中包括案涉房屋在内的五处房产被另外六处房产替抵债不符合事实，靓玉公司提出借给东盛公司6套房产办理贷款，所以才有2015年9月过户给东盛公司另外6套房产办理贷款，6套房产由借转为抵债，系在案涉房产查封后本案变更诉讼请求中东盛公司提出的。4.于铁怠于办理过户手续，对未办理过户存在过错。不动产登记中心未依据于铁提交的函停止办理过户登记，东盛公司调取了五份《不动产产权情况表》证明在2017年8月、12月，2018年6-7月期间可以办理案涉小区的过户登记。靓玉公司辩称，我公司与嘉营公司债务真实，双方之间的以房抵债行为已经履行完毕，房屋办理不了过户登记手续客观存在。东盛公司向一审法院诉称，请求：1.判令继续查封靓玉公司名下位于法库县网点（房款：670,800.00元）;2.判令于铁承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实，2014年11月14日甲方靓玉公司(玉龙一品)与乙方东盛公司签订《抹账合同》，双方约定主要内容为：甲方将玉龙一品50#、52--56#、57#门市，以487.2960万元折抵供暖工程款和取暖费给乙方，签订协议之日起，房屋产权归乙方所有，甲方不许出租、销售，甲方开具房产发票，并协助乙方办理房产证及土地使用证。2014年12月1日靓玉公司给东盛公司开具《销售不动产统一发票(自开)》，付款方为东盛公司，收款方为靓玉公司。销售的不动产楼牌号为法库县法库镇金牛街玉龙一品54网点，金额为670800元。东盛公司和靓玉房地产公司双方签订《抹账合同》后，靓玉公司即将涉本案54#网点的钥匙交给了东盛公司，东盛公司持有该钥匙至今。2017年2月24日出卖人靓玉公司和买受人于铁签订《商品房买卖合同》，并备案。合同主要内容为于铁购买靓玉房地产公司的54#网点，单价每平方米4000元，总价670800元，付款方式为一次性付款。实际是于铁和靓玉公司之间抵账冲顶购房款，并非一般意义上的消费者购买该商品房。2017年2月28日靓玉公司给于铁开具《辽宁增值税普通发票》，载明购买方为于铁，销售方为靓玉公司，备注为法库县法库镇金牛街玉龙一品13幢54网点，金额为670800元。2017年3月10日于铁缴纳了维修基金，《辽宁省住宅专项维修资金专用收据(业主使用)》载明业主姓名为于铁，金额为9643元。同日于铁缴纳了印花税、契税，《中华人民共和国税收完税证明》载明纳税人为于铁。税种为印花税、契税，合计为25899.69元。2017年4月1日于铁缴纳了物业等费用，沈阳美卉物业管理有限公司开具的《专用收款收据》载明交款人为于铁，收款事由处写明54#网点，数额分别为1972元、380元、200元，收款项目分别为物业费、清运费、电费、同日，靓玉公司给于铁出具《入住通知单》，主要内容为准予入住54#网点。2018年5月10日出租方东盛公司与承租方李晓婷签订《租赁合同》，主要内容为出租方将玉龙一品54#网点出租给承租方，租赁期3年，2018年5月10日至2021年5月10日，年租金15000元。现54#网点由承租人李晓婷使用。2019年1月9日一审法院(2019)辽0124民初185号之一《辽宁省法库县人民法院民事裁定书》裁定，对靓玉公司价值411.274189万元的财产予以查封。2019年1月10日一审法院(2019)辽0124执保3号《辽宁省法库县人民法院协助执行通知书》载明，对靓玉公司的金牛街玉龙一品54网点予以查封。2019年1月24日一审法院(2019)辽0124执异38号《辽宁省法库县人民法院民事裁定书》裁定，中止对位于法库县网点房产的执行。现涉本案54#网点仍然登记在靓玉公司名下，靓玉公司与东盛公司、于铁均未办理房屋过户更名手续。一审法院认为，本案争议焦点为案外人于铁是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在靓玉公司名下，对外公示的所有权人仍为靓玉公司，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，东盛公司、于铁均不能成为物权法指定的涉本案54#网点房屋的所有权人。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定从款的百分之五十”，本案中的东盛公司、于铁与靓玉公司签订的《抹账合同》、《商品房买卖合同》均不是一般意义上的商品房买卖合同，而是抵账抹账协议后以房抵债协议。但是东盛公司在一审法院查封案涉房屋之前已经持有涉本案54#网点的钥匙，靓玉公司对此认可，且庭审中于铁方自认“办理了入住手续，没有入住，原因是东盛公司非法占有该房屋，将该房屋出租了，没办法入住”，因此涉本案54#网点实际由东盛公司占有使用。于铁提供的完税、缴纳各种费用以及入住通知等，均无法对抗东盛公司已经先行实际占有使用本案54#网点的客观现实，于铁的抗辩不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，不能阻却人民法院的强制执行。综上所述，于铁没有取得案涉房屋的物权，同时对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。东盛公司与靓玉公司之间以房抵债(工程款、取暖费)事实成立，并实际占有使用54#网点房屋，其要求判令继续查封靓玉公司名下位于法库县网点诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用于铁上诉请求：1.改判驳回东盛公司诉讼请求；2.诉讼费用由东盛公司承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年1月9日，东盛公司在诉讼中向一审法院提出保全申请，法院作出（2019）辽0124民初185号之一民事裁定。根据上述裁定，作出（2019）辽0124执保3号协助执行通知书：查封靓玉公司名下坐落于法库县网点，面积208.92平方米，以及坐落于法库县网点，以上四个网点面积均为167.7平方米。共计查封五套房屋。再查明，2017年4月，于铁曾到不动产登记部门填写过不动产登记申请表。本院二审认为，依据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，依据一审法院作出的民事裁定，人民法院共计查封包括案涉房屋在内的五套网点。因此案外人于铁应举证证明，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，于铁虽主张以案涉房屋的购房款抵偿嘉营公司500万元借款，但借款时间发生在2014年，房屋买卖合同签订时间为2017年，包含案涉房屋在内的五套房屋总房款为300余万元，时间及价款总额均不一致，且没有证据证明嘉营公司与靓玉公司已经达成合意，形成以房抵债的意思表示，用购房款抵顶借款。其次，案涉房屋均为门市，在2015年房屋就已经由东盛公司占有使用，其中一套房屋用于出租经营。于铁签订房屋买卖合同时间发生在2017年，虽然靓玉公司协助于铁办理完毕交房手续，但案涉房屋于查封之前并未实际向于铁交付完成。第三，2017年签订房屋买卖合同并办理备案之后，于铁未及时办理更名过户登记，于铁虽曾到房产局进行过办理，但其提供的证据不足以证明，其对未办理完成不存在过错。综上，于铁提供的证据，不足以证明其对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益。故一审法院裁判正确，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10508元，由于铁承担。本院再审查明事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为案涉房屋应否继续履行执行措施，即于铁所提出的执行异议能否阻却东盛公司对案涉房屋的查封。依据于铁的主张，靓玉公司向嘉营公司借款500万元后，未予偿还，因此，以包括案涉房屋在内的房屋抵债给嘉营公司并备案至于铁名下。据此主张，于铁与靓玉公司虽签订了《房屋买卖合同》，但实质上仍是基于借款关系而形成的“以物抵债”的行为，即使于铁主张的债权债务关系成立，在所涉房产未办理过户登记之前，双方仍为债权债务关系。东盛公司与靓玉公司之间系基于工程欠款及取暖费而形成的债权债务关系，在诉讼中，东盛公司提出财产保全，查封了包括案涉房屋在内的房屋，因此，针对案涉54号房屋的查封，实际上系东盛公司基于工程款和取暖费而形成的债权保全行为。综上，无论东盛公司与靓玉公司之间还是于铁与靓玉公司之间的权利基础均为债权，在双方权利基础平等的基础上，参照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院再审认为，从对案涉房屋的实际占有来看。东盛公司已经实际占有房屋并将于2018年5月出租，而于铁虽然交纳了物业费等费用、收到了靓玉公司给付的《入住通知单》，但并没有足够充分证据证明其已经于案涉房屋被查封之前实际占有案涉房屋。从未办理过户登记的原因来看。虽于铁提交了法库县东湖新城管理委员会的函，但相关房产部门如何执行并不能予以证明，且东盛公司提交了不动产产权情况表，表明在2017年8月至案涉房屋被查封之前存在该案涉小区房产过户登记情形，此外，本案中无充分证据证明于铁在其提交的登记申请表之后采取了其他积极的行为维护自身权益，因此，本案中现有证据不足以认定案涉房屋未过户非于铁自身原因所致。综上，现有证据不足以证明于铁对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益，原审判决对此并无不当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）款之规定，判决如下：维持本院（2019）辽01民终13317号民事判决。本判决为终审判决。审判长 徐 亮审判员 戈利利审判员 张 伟二〇二一年四月二十一日法官助理黄卓书记员郭丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。