文书内容河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终556号上诉人（原审原告）：黄朝华，男，1981年9月20日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李玉洁，河南商歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚晓然，河南商歌律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周印军，男，1973年2月28日出生，汉族，住安阳市文峰区。原审第三人：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷**（西关街道办事处）。法定代表人：刘彪，经理。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。上诉人黄朝华因与被上诉人周印军及原审第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初5503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄朝华上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判为不得执行黄朝华所有的位于汤阴县××广场××楼××房产；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“认购书上未写时间，不能证明是在法院查封涉案房产之前签订”事实错误。1、上诉人一审提交的安阳市文峰区西关街道办事处“情况说明”，可以证明认购书签订时间为2012年7月26日，法院查封时间为2015年7月28日，认购书签订时间是法院查封之前。2、上诉人购买案涉房屋是通过安阳市文峰区西关街道办事处协调购买，认购书应属于合法有效的书面买卖合同，且上诉人支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。上诉人虽然名下有房，但购买现住房的时间在购买案涉房屋之后，购买案涉房屋的目的是为了居住，因案涉房屋不能如期交房，上诉人又购买了现住房。现在房面积较小，且属于经济适用性住房，无法满足上诉人的居住条件。故上诉人的理由足够排除执行。二、一审法院对上诉人提交的安阳市文峰区西关街道办事处“情况说明”未作任何认定，在判决书中也未公开证据采信与否的理由，属于程序违法。周印军辩称，一审判决正确，请求维持。理由：认购书约定内容不符合商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，且未书写签订时间，是无效的。认购书约定“规定期限内乙方逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将该房出售”，但并未明确约定付款期限，此认购书约定内容既不完备又不清楚；认购书下方有明确签订时间的位置，而双方均未填写，这说明认购书签订时间并未确定，在乙方付款时尚不具备签订认购书的条件，也就没有签订此认购书。认购书是否属于合法有效的买卖合同，是看内容是否符合相关法律规定的内容，并不是看通过哪个单位或个人协调购买，也不是看情况说明而定，任何单位和个人的行为都不能凌驾于法律之上，安阳市文峰西关街道办事处也不例外。另外，凡是通过政府出面组织协调的买卖行为均有相关政府“处置某某公司非法案件工作组监督”并在相关协议上加盖工作组公章，本案认购书上并没有西关办事处的任何公章，这说明涉案房屋并非是上诉人所述的当时在西关办事处的组织下购买的。上诉人购买案涉房屋的目的是为了居住，并非真实性，因为涉案房屋并不是上诉人以支付现金的形式购买，而是上诉人和其他三人的集资款无法收回的情况下迫于无奈用集资款抵顶的房屋，否则别说为了居住，恐怕连购买都不会。鼎旺公司述称，第三人和上诉人签订的认购书是双方的真实意思表示，应当受到法律的保护。黄朝华向一审法院起诉请求：1、依法判决不得执行原告黄朝华所有的位于汤阴县××广场××楼××房产；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：燕锋与鼎旺公司不当得利纠纷一案，汤阴县人民法院（以下简称汤阴法院）于2014年12月2日作出（2014）汤民二初字第220号民事调解书，双方自愿达成如下协议：“一、被告鼎旺公司于2015年2月28日前与原告签订正式的商品房买卖合同，并到汤阴县房产管理局登记备案，向原告交付鼎旺·富贵名城3号楼2单元8层东户；二、鼎旺公司若在约定期限内未按照约定履行上述第一项内容，双方解除（2012年9月20日）签订的鼎旺·富贵名城认购书，被告从违约当日无条件给付原告购房款369460元及违约金，违约金以购房款369460元计算基数，从2012年9月20日开始按照月息1分支付至完毕之日止；三、案件受理费6842元，减半收取3421元，由被告负担；四、其他双方互不追究。”因鼎旺公司未履行协议，燕锋向汤阴法院申请强制执行。汤阴法院于2015年7月28日作出（2015）汤执字第268-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人鼎旺公司所有的位于汤阴县人和××北侧××广场××楼××、2-10-2的房产，并于2018年7月18日续行查封。2019年8月12日，安阳市中级人民法院作出（2019）豫05执监27号执行裁定书，裁定：“河南省汤阴县人民法院（2014）汤民二初字第220号民事调解书由安阳市文峰区人民法院执行。”申请人周印军于2020年5月15日向法院申请变更为该案的申请执行人，并提供了协议书、债权转让确认书等证据，法院于2020年5月23日作出（2020）豫0502执179号执行裁定书，裁定：“变更周印军为本案申请执行人”。案外人黄朝华以涉案房产系其购买为由，提出执行异议，一审法院于2020年10月29日作出（2020）豫0502执异128号执行裁定，裁定驳回案外人黄朝华的异议请求。黄朝华对该裁定不服，提起本案诉讼。原告黄朝华（乙方）与鼎旺公司（甲方）签订“鼎旺·广场认购书”，写明：认购房屋位于15#楼2单元10层西户，房屋单价2829.43元／平方米，建筑面积约131.97平方米（最终面积以房管局测绘为准，多退少补），房屋总价373400元，付款方式：于2012年7月26日付首付112400元整，剩余房款261000元以住房公积金形式支付；另付款方式处添写：于2012年9月12日补交房款190500元［（顶集资单郭尚会3万元、崔随平11万元、张树国50500元）交款人为张先锋410522197905054454］。认购说明中列明乙方为取得房屋的购买权，签订本认购书，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效。2012年7月26日鼎旺公司为黄朝华开具购房款112400元的收据二联单，2012年9月12日鼎旺公司为黄朝华开具购房款190500元的收据二联单。上述认购书没有书写签订时间，原告称是在2012年7月26日第一次出具购房款收据的当天签订。原告黄朝华认可其是在鼎旺公司参与集资后，鼎旺公司以房抵债与其签订的认购书。张先锋系原告朋友，张树国是张先锋父亲，郭尚会、崔随平是张先锋的亲戚朋友，涉案房屋190500元的购房款是用郭尚会、崔随平、张树国的集资款抵顶；剩余房款当时计划用住房公积金贷款支付。案涉房屋现为毛坯房，原告黄朝华未在该房屋居住，其名下有其他用于居住的房产，但称原告现居住房屋是位于博书苑小区的经济适用房，面积96平方米，现其夫妻二人、两名子女及母亲5人居住，无法满足居住要求。一审法院认为，在燕锋申请执行鼎旺公司不当得利案件中，查封了鼎旺公司名下位于鼎旺广场15号楼2单元10层西户房屋，后燕锋将对鼎旺公司的债权转让给周印军，裁定变更周印军为该案的申请执行人；案外人黄朝华对鼎旺广场15号楼2单元10层西户房屋的执行提出异议，本案的争议焦点为原告黄朝华就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告黄朝华系针对房地产开发公司即第三人鼎旺公司名下的商品房提出的执行异议，本案依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，应审查原告黄朝华在人民法院查封房产之前是否已经与被告鼎旺公司签订合法有效的书面买卖合同；原告黄朝华提交房屋认购书及收款收据，但该认购书约定的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，且认购书上未书写时间，不能证明是在法院查封涉案房产之前签订；原告黄朝华名下有其他用于居住的房屋，涉案房屋系以原告及其他三人的集资款抵房款签订的认购书，故不能证明涉案房屋系用于原告居住，故原告黄朝华的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，黄朝华就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告黄朝华的诉讼请求。案件受理费5830元，由原告黄朝华负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为上诉人黄朝华就涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。涉案房屋的登记所有人为第三人鼎旺房地产公司，上诉人与第三人签订房屋认购书，该认购书载明双方签订商品房买卖合同后本协议书自动失效，第三人已办理了涉案房屋的商品房预售许可证，上诉人自签订房屋认购书至涉案房屋被人民法院查封之前，未与第三人签订正式的商品房买卖合同并办理备案，上诉人自身存在过错。上诉人与第三人未签订合法有效的书面房屋买卖合同，且上诉人名下有其他用于居住的房屋，故上诉人要求停止对该涉案房产的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上，黄朝华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5830元，由上诉人黄朝华负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   崔素萍      审判员   朱志伟      审判员   付文华                       二〇二一年四月七日                  书记员   何瑶