山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1625民初68号 原告:张庆军，男，1969年2月25日出生，汉族，住山东省博兴县。 委托诉讼代理人：焦守涛，山东兴博律师事务所律师。 被告：博兴县乔庄镇人民政府，住所地山东省博兴县乔庄镇人民政府驻地。 法定代表人：刘文礼，镇长。 委托诉讼代理人：尹雪英，山东畅达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝帅洁，山东畅达律师事务所实习律师。 原告张庆军与被告博兴县乔庄镇人民政府（以下简称乔庄镇政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日、3月30日公开开庭进行了审理。原告张庆军及其委托诉讼代理人焦守涛，被告乔庄镇政府的委托诉讼代理人尹雪英、郝帅洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张庆军向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2011年9月24日签订的《乔庄镇原农机站土地租赁协议》；2.依法判令乔庄镇政府返还原告交纳的租赁费300000元；3.依法判令乔庄镇政府支付违约金1690000元。事实和理由：2011年9月24日，原被告签订《乔庄镇原农机站土地租赁协议》，约定由张庆军在租赁土地上建商品房。因该土地存有遗留问题，同日双方又签订《补充协议》，约定由乔庄镇政府于2011年10月1日前将租赁场地上的遗留问题清理完毕；若乔庄镇政府违约，每日按租赁费的2‰支付违约金。合同签订后，张庆军向乔庄镇政府支付租赁费300000元，待遗留问题解决后付清余款，并将商品房设计图纸交镇建委审核、存档。乔庄镇政府至今未能处理租赁土地上的遗留问题，致使原告不能如期建设，租赁土地不能产生收益。特诉至贵院，望判若所请。 乔庄镇政府辩称，1.原告过错导致合同目的无法实现，答辩人有权收回租赁土地的使用权。2011年9月24日原被告双方签订的《乔庄镇原农机站土地租赁协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，答辩人已经依据合同约定完全履行了己方提供土地和清理场地的合同义务。原告方既没有按照约定一次性全款支付租赁费，也没有按约在2012年5月1日前建设好沿街房。时至今日，原告方闲置租赁土地长达十年之久，任由场地长满两米多高的荒草。原告荒弃土地的行为不仅导致合同目的无法实现，还因荒草杂生导致该场地具有发生火灾危及邻居的社会危险性。在此情况下，答辩人有权收回租赁土地的使用权。2.答辩人不存在任何违约行为，原告要求判令支付违约金没有事实和法律依据。双方签订的《乔庄镇原农机站土地租赁协议》约定甲方的合同义务是交付租赁土地和清理可能影响建筑施工的地面附着物。合同签订后，2011年10月1日前，答辩人按约把租赁土地上原农机站的旧房屋推倒并清理平整了场地，向原告交付了租赁土地使用权。答辩人按照合同约定完全履行了自己的合同义务。答辩人不存在违约行为，更谈不到承担违约责任。3.原告实施了多次违约行为，导致合同目的无法实现，应当承担违约责任并赔偿答辩人的损失。 2011年9月24日，答辩人组织了11方竞标人参加的乔庄镇原农机站土地租赁拍卖竞标。原告张庆军出价568550元，以最高额取得租赁土地使用权。双方签订《乔庄镇原农机站土地租赁协议》，原告应当于签订合同后立即一次性交纳全部租赁费。但当日原告只缴纳了租赁费300000元，定活两便储蓄存单20万元。原告不仅拖欠68550元租赁费一直不予交纳。反而于后期在答辩人不知情的情况下私自到银行挂失存单取走了交付给答辩人的存单下的200000元租赁费。原告在取得租赁土地使用权后一直未向答辩人提交任何沿街房建设图纸，未申请动工建设，更未在合同约定的2012年5月1日前“建好沿街房”。原告的违约行为，导致合同目的根本无法实现，应当承担违约责任并赔偿答辩人的损失。综上所述，答辩人不存在任何违约行为，原告诉求没有事实和法律依据；答辩人有权收回租赁土地的使用权；原告应当对其自身的违约行为承担全部责任。 本院经审理认定事实如下，对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。2011年9月24日，张庆军与乔庄镇政府签订《乔庄镇原农机站土地租赁协议》，约定：甲方（乔庄镇政府）将原乔庄镇农机站院东西长41.5米（东起郑占林楼房边，西至学校边界），南北长43米（土地租赁面积见附图），租赁于乙方（张庆军）使用，租赁期限50年，租赁费568550元。2.甲方对原农机站的土地所有权不变，乙方对原农机站的租赁期限50年，合同到期甲方依法收回土地使用权。乙方应在镇建委的管理下，对商品房统一规划、设计，在2012年5月1日前建好沿街房（详细情况按镇建委统一要求）。影响建筑施工的地面附着物由甲方负责清理等。 同日，张庆军与乔庄镇政府签订补充《协议》，约定：经甲乙双方协商，定于2011年10月1日前甲方将乙方租赁场地的遗留问题清理完毕。如有异议，全部由甲方处理。如甲方违约，每天按租赁费的2‰赔偿乙方。 2011年9月24日，张庆军向乔庄镇政府支付租赁费300000元；另将金额为200000元的存单交由乔庄镇政府，后张庆军将该存单予以挂失。 关于原被告双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1.乔庄镇政府对张庆军提交的证据4（租赁场地平面示意图、未被清理完毕遗留的照片、乔庄镇政府出具《违法建设停工通知书》复印件）提出异议，认为平面示意图系张庆军单方书画，照片及《违法建设停工通知书》系复印件。本院依法对乔庄镇政府建委办原主任王学亮、现主任蔺博生分别进行询问并制作询问笔录，并由双方当事人质证。王学亮、蔺博生的陈述均能证实张庆军提交的《违法建设停工通知书》的真实性，能够确认案外人郑占林违法擅自建房的事实。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点为：1.郑占林违建的房屋院落是否系原被告补充协议所指的“遗留问题”；2.原被告双方签订的《乔庄镇原农机站土地租赁协议》是否应予以解除；3.乔庄镇政府是否应返还张庆军交付的租赁费300000元，及是否支付违约金、违约金的数额。 关于争议焦点1。张庆军主张其提交的照片所载院落即为郑占林违建房屋，补充《协议》所指遗留问题即为郑占林违建房屋。乔庄镇政府提出异议，称遗留问题系原农机站部分旧的办公房和宿舍房。乔庄镇政府委托诉讼代理人向郑占林调查并制作调查笔录，郑占林称其于1998年经镇建委同意建设二层沿街楼及院内东屋、北屋、西屋和院墙大门，并向镇建委交纳4000元保证金。本院认为，郑占林与本案具有直接利害关系，应出庭接受质询，乔庄镇政府委托诉讼代理人向其询问并制作的询问笔录本院不予采信。乔庄镇建委原主任王学亮、现主任蔺博生的陈述与《违法建设停工通知书》、照片相互印证，形成完整的证据链，能够印证郑占林在其建设的沿街二层楼东侧建设的南屋、大门、北屋及东院墙即为《违法建设停工通知书》所指的违法建筑。郑占林交纳的4000元保证金仅能印证其建设的二层楼房符合镇政府规划。另，案涉《乔庄镇原农机站土地租赁协议》第一条所约定的“东起郑占村（实为郑占林）楼房边，西至学校边界”（实为东起学校边，西至郑占林楼房边，合同条款表述错误）的关于租赁土地边界的表述亦为郑占林“楼房边”，亦能够印证郑占林楼房边东侧的房屋院落即为案涉补充《协议》所指的“遗留问题”。 关于争议焦点2。原被告双方签订的补偿协议明确约定“定于2011年10月1日前甲方将乙方租赁场地上的遗留问题清理完毕，如有异议，全部由甲方处理”。即说明乔庄镇政府负有按照约定于2011年10月1日将“遗留问题”（即郑占林违建的房屋院落）清理完毕的义务。但乔庄镇政府未能按约清理，致使张庆军无法对案涉租赁土地进行开发利用，合同目的无法实现。根据《中华人民合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，张庆军诉请解除合同，符合法律规定。 关于争议焦点3。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。则本合同解除，张庆军诉请乔庄镇政府返还已支付的租金300000元，于法有据。 另，原被告双方约定乔庄镇政府于2011年10月1日前将“遗留问题”清理完毕，则乔庄镇政府未如约将郑占林违建房屋清理完毕前，导致张庆军无法对案涉租赁土地开发利用，其要求张庆军按合同约定于“2012年5月1日前建好沿街房”于法无据。且案涉《乔庄镇原农机站土地租赁协议》并未约定张庆军支付租金的方式及期限，乔庄镇政府未按约清理郑占林违建房屋前，张庆军未全额支付租金，系行使法律规定的先履行抗辩权的行为，理应支持。 关于违约金的问题。原被告补充《协议》约定“如甲方违约，每天按租赁费的2‰赔偿乙方”，折合月利率6%，显属过高，应予以调整，可参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算。另《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。案涉《乔庄镇原农机站土地租赁协议》约定租赁期限50年，则超过20年的部分应属无效。则根据当事人约定的租赁期限、租金总额，可计算出年租金为11371元。即租赁期限有效部分的租金应为227420元＝11371元/年×20年，违约金应以该租金为基数计算。超出部分可参照同期同类贷款基准利率计算张庆军的实际损失。 综上所述，乔庄镇政府未能如约履行合同义务，致使合同目的不能实现，张庆军诉请解除合同并支付违约金，于法有据，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除张庆军与博兴县乔庄镇人民政府签订的《乔庄镇原农机站土地租赁协议》及补充《协议》。 二、博兴县乔庄镇人民政府于本判决生效之日起十日内向张庆军返还租金300000元，并支付违约金及损失；计算方式为：1.违约金部分：以227420元为基，自2011年10月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。2.损失部分：以72580元为基数，自2011年10月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、驳回张庆军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取11355元，由张庆军负担8445元，由博兴县乔庄镇人民政府负担2910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 杨金辉 二〇二一年四月十三日 法官助理 王惟俊 书 记 员 郭倩倩