河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初18901号原告崔涛，男，1987年10月13日出生，汉族，住河南省郸城县。委托代理人宋志强，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告高勇涛，男，1991年9月12日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人王占民，河南扬善律师事务所律师。委托代理人何纪春，河南扬善律师事务所律师。原告崔涛诉被告高勇涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理，于2020年7月27日作出（2020）豫0191民初5565号民事判决书。原告、被告不服该判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院。该院于2020年8月31日作出（2020）豫01民终10696号民事裁定书，裁定撤销原判决，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋志强、被告及其委托代理人王占民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付剩余购房款415000元及利息（利息以415000元本金为基数，按照年利率18%的标准，自2018年6月5日起计算至实际清偿之日止）；2、被告向原告支付违约金50000元；3、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2017年9月8日，原告因急用钱不得已卖房。通过郑州建岩房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告将位于梧桐街33号睿智楠园10号楼1单元1301号房屋出卖给被告，总价款855000元，被告前期支付了440000元购房款。因涉案房屋在开发商备案的原业主为吕成元，为给被告在开发商处更名提供便利，原告遂将合同甲方列为原业主。现房屋已经过户给被告，被告也将房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行进行贷款，但剩余购房款415000元被告迟迟不予支付。被告辩称：被告系购买吕成元名下房产，原告仅系吕成元的代理人，其对涉案房产不享有任何权利，无法依权利人身份获得购房款；产生纠纷的原因系原告等人恶意违约所造成，应驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：2010年2月24日，吕成元与河南新合鑫置业有限公司签订《“睿智楠园”认购合同》，约定：1、河南新合鑫置业有限公司同意吕成元认购“睿智楠园”项目位于雪松路与××交叉口××楼××单元××层××＃的房产（以下简称涉案房产），暂定面积89.36平方米（实际面积以房管局测绘面积为准，房款多退少补）。2、吕成元所享有的全部优惠行使后需支付的房款净价款为318214元（在2010年2月24日前支付首批房款128214元，在2011年1月31日前交付房款190000元）。3、吕成元在2011年元月31日前支付剩余房款时，河南新合鑫置业有限公司需出示《商品房预售许可证》等五证，如河南新合鑫置业有限公司不能提供，吕成元房款可延期至河南新合鑫置业有限公司提供证件时支付。后吕成元将涉案房产出卖给陈瑞华，但未向河南新合鑫置业有限公司交纳剩余190000元房款。2014年1月5日，吕成元向陈瑞华出具收条一份，载明：“今收到陈瑞华贰拾肆万伍仟元整（购睿智楠园10#楼1301购房款）。收款人：吕成元”。陈瑞华在购买涉案房产时也未向河南新合鑫置业有限公司补足剩余190000元房款。2017年7月16日，原告与陈瑞华签订《二手房屋买卖合同》，约定陈瑞华将涉案房产出卖给原告，房屋成交价格为855000元，买卖双方一致同意以一次性结清方式付款，卖方收到全款后将房屋协议原件、收据原件、钥匙等全部证件、资料等交给买方，房屋所有权及使用权归买方所有。原告称该合同系由陈瑞华亲属代签，其分别以现金或转账方式向陈瑞华姑姑陈莉莉及其父亲陈彩章支付房款共计665000元，因拖欠开发商的190000元购房款陈瑞华实际未向开发商缴纳，所以陈莉莉于2017年8月20日交给原告落款为陈瑞华的收条1份，载明收到原告购买涉案房屋购房款现金855000元。2017年9月8日，原告以吕成元名义作为卖方（甲方）、被告作为买方（乙方）、郑州建岩房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于雪松路梧桐街睿智楠园10号楼1单元1301号的房屋出售给乙方，双方均同意该房产总价款为855000元。乙方自本合同签订时向甲方和丙方支付定金和佣金共计50000元，双方均同意该定金在立契过户前暂由丙方代为保管。甲乙双方同意使用一次性付款方式。该合同第九条其他约定事项部分并手写记载有：乙方在2017年9月8日支付甲方50000元，丙方代收，丙方协助甲乙双方完成更名手续，更名完成签正式商品房买卖合同当日乙方需补齐开发商190000元，乙方支付甲方250000元，剩余房款415000元乙方以打借条方式给甲方，房本下来乙方自愿做现房抵押贷款支付甲方或以其他贷款方式支付。若甲方违约需赔偿乙方双倍定金，并赔偿丙方中介服务费50000元，若乙方违约定金不退，并赔偿丙方中介服务费50000元。郑州建岩房地产营销策划有限公司在该合同丙方处加盖公章，被告在该合同乙方处签名并捺压指印，该合同甲方处签名为“吕成元（崔涛代签）”。原告称其以吕成元名义签订《房屋买卖（居间）合同》的原因是为了与开发商处的备案信息保持一致，节省更名费用。2017年11月9日，经与开发商河南新合鑫置业有限公司协商，开发商同意将涉案房屋的购房人由吕成元变更为高勇涛。2017年11月16日，吕成元作为甲方，被告作为乙方，签订《补充协议》一份，约定待乙方进行网签后，办理完契税手续并进行个人征信查询后，甲方将钥匙交付于乙方，交付后产生的费用由乙方全额承担。该协议甲方处签名为“吕成元（鲁某代）”。2017年12月20日，河南新合鑫置业有限公司作为出卖人，被告作为买受人，签订合同号为GX17003750000的《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买位于高新技术产业开发区梧桐街33号10幢1单元13层91号的房屋，付款方式为一次性付款，于2017年12月20日支付316611元。2017年12月23日，鲁某作为收款人，向被告出具收据一份，载明：今收到高勇涛购买睿智楠园10号楼1单元1301号购房款，现金共计440000元。2018年5月18日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《最高额抵押合同》一份，约定抵押房产为位于高新技术产业开发区××楼××单元××号的房屋，本合同项下被担保主债权为2018年5月18日至2023年5月18日期间与债务人各类融资业务所发生的债权，前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币700000元为限。位于高新技术产业开发区梧桐街33号10幢1单元13层91号的房屋现登记在被告名下，不动产证号为豫（2018）郑州市不动产权第0111473号，抵押信息为“该房产于2018年6月4日由高勇涛抵押给上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行”。被告实际居住使用该房屋至今。因剩余购房款415000元应向谁交付的问题，原、被告产生争议，原告诉至本院，从而形成本案纠纷。另查明：1、根据出入境记录查询结果所示，未查询到陈瑞华出入境记录。陈彩章在2014年1月1至2021年1月13日期间，出入境情况如下：2014年1月16日出境、2014年3月13日入境、2015年3月7日出境、2015年4月28日入境、2016年10月27日出境、2017年2月12日入境、2017年7月5日出境、2017年7月22日入境、2017年8月1日出境。2、2020年8月14日，被告将原告诉至本院，案号为（2021）豫0191民初103号，称双方于2017年签订《房屋买卖（居间）合同》及补充协议，约定了各自的权利义务，但原告并未履行向被告交付房屋的义务，诉请原告支付双倍定金、房屋过渡租赁费用、物业费共计154410元，返还其占有的价值2万元的财产。在该案审理过程中，被告申请撤诉。以上事实有下列证据在案佐证：《房屋买卖（居间）合同》、不动产登记资料查询结果证明、《最高额抵押合同》、（2018）豫0191民初17634号民事判决书及卷宗材料、更名申请单、交款明细、被告与鲁某的银行转账明细、《“睿智楠园”认购合同》、收条、《二手房屋买卖合同》、陈瑞华及其家人台籍证件信息公证文书打印件、中国银行交易流水明细清单、被告与吕成元的通话记录、张肖曼与被告的QQ、不动产权证书、微信聊天记录及通话录音、收据、证明、证人证言、鲁某与王婷通话录音、出入境记录查询结果、（2021）豫0191民初103号案件诉讼材料、原告注册房产经纪人截图、收款收据、补充协议、郑州市个人房屋权属信息表、被告与鲁某的通话录音、律师函、转款记录、《商品房买卖合同》、税收缴款书、增值税发票、鲁某出具的收据、郑州市房屋专项维修资金交存凭证、郑州市个人房屋交易、产权信息表、短信记录、杨春亚与鲁某的通话录音、原告与被告的通话录音、告知函、（2020）豫0191民初5565号案件开庭笔录、当事人陈述。本院认为：涉案房屋虽系吕成元与开发商签订认购合同所购买，但根据双方提供的证据，可以认定吕成元已将该房屋卖给了陈瑞华，由陈瑞华亲属经手又卖给了原告，原告又卖给了被告。因产权登记手续需要进行商品房买卖合同的更名，为节约更名费用，原、被告及中介方签订了2017年9月8日的《房屋买卖（居间）合同》，将卖方写成“吕成元”，故在签订合同时，被告对于房屋的权利主体是原告、房屋现状等情况是明知的。合同签订后，被告支付了首付款（由中介代收），并居住使用涉案房屋，用房屋抵押贷款，且产权登记也办理完毕，登记的权利人是被告，原告作为出卖人的合同义务已经履行完毕。秉持等价有偿原则，被告应当向卖方即原告支付剩余房屋价款415000元。按照合同约定，被告应当于房本下来后将剩余房款支付给原告，被告至今未支付该款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告用涉案房屋从银行抵押贷款，抵押登记日期为2018年6月4日，其并未将剩余房款支付给原告，给原告造成了利息损失，故应自2018年6月5日起支付原告资金占用利息。关于原告请求的违约金，因合同中并未约定逾期付款违约金，而本案房产交易已经完成，并不适用定金罚则，且利息是承担违约责任的方式之一，故对于有关违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告高勇涛于本判决生效后10日内，支付原告崔涛购房款415000元及利息（以415000元为基数，自2018年6月5日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至债务实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。驳回原告崔涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9820元，由原告崔涛负担2570元，被告高勇涛负担7250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 李 洁审判员 陈晓菲审判员 王 青二〇二一年四月十五日书记员 郭 娜