广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0403民初304号 原告：黄燕，女，1969年4月27日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：钟火生，广西通途律师事务所律师。 被告：梧州市广发木业有限公司，住所地广西梧州市苍梧县旺甫镇向阳工业大道**。统一社会信用代码：914504217597846055。 法定代表人：梁镐盛，执行董事。 原告黄燕诉被告梧州市广发木业有限公司（以下简称广发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后。依法适用小额诉讼程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告黄燕的委托诉讼代理人钟火生、被告广发公司的法定代表人梁镐盛到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告黄燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金20000元整；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2015年5月20日签订《租赁合同书》，被告将位于梧州市万秀区场地租赁给原告使用，场地租金每年96000元，每年分两次交款。并约定原告需预交20000元押金，押金在合同终止后退回。合同签订之日，原告一次性交了半年租金48000元，并交了20000元押金。合同履行到2017年5月16日，根据市场变化，以及原合同期限超过20年，不符合我国合同法的规定，双方于2017年5月16日重新签订《租赁合同书》，期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止，每月租金为5000元整。原来租赁合同的押金继续作为新的租赁合同押金。原告也按照新签订的租赁合同按时交租金、水电费，2019年4月，因政府征收拆除了上述场地，被告没有将押金退给原告，经多次追讨，被告均没有履行退押金义务。原告认为，被告出租的场地被征收，按照合同约定，被告应当退还押金20000元给原告，现在被告拒不退给原告，损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告广发公司辩称，被告与原告于2017年5月16日签订《租赁合同书》，约定被告将梧州市万秀区场地租赁给原告作为木业加工使用，但原告未经被告同意，将租赁场地转租给孔庆天作为铝锭工坊使用，因该铝锭工坊未办理报审报批手续，造成环境污染，被政府强制关闭，停止供电，并造成答辩人损失。万秀区政府于2019年4月份征收了答辩人的厂房场地，但原告租金只缴纳到2019年3月，仍欠4月份租金未交。原告构成违约，根据合同约定，原告在没有违约的情况下才退回押金。现在原告违约，依合同约定不需退回押金，请法院驳回原告的诉讼请求。同时保留对原告违法转租经营造成答辩人厂房场地被停电及电压器未得到政府补偿的损失而另行向原告起诉追索的权利。 本院经审理认定事实如下：梧州市万秀区钱鉴路86号六里仓厂房宿舍和场地属梧州市万秀区龙湖镇新民村第十五经济合作社集体所有，被告在承租上述六里仓土地过程中，于2015年5月20日与原告黄燕签订一份《租赁合同书》，约定：一、甲方(被告广发公司)同意将六里仓厂房宿舍和场地出租给乙方（原告黄燕）使用，界址从现有厂房、厨房边至冲尾止，泡沫厂对面一块约500平方米。二、租赁期从2015年7月1日起至2043年6月30日止。场地租金每年96000元整，每年分两次交款，第一次每年1月10日前交48000元整，第二次每年6月10日前交48000元整。……三、乙方在租赁期间必须按照甲方的要求按时交清水电费，并在签订合同时乙方预交20000元作为抵押金，本合同终止后在乙方没有违约的情况下，甲方全额退回押金给乙方。……六、在租赁期间，如遇国家征用，政府规划等需要，乙方所搭厂房结构，赔偿归乙方所有。本合同自行终止，双方互不作违约处理，乙方自行负责搬走，与甲方无关。上述租赁合同签订之日，原告通过中国工商银行梧州分行转账68000元（包含20000元押金）到原告广发公司的法定代表人梁镐盛银行账户，被告将上述场地交付给原告使用。在合同履行过程中，原告黄燕（乙方）与被告广发公司（甲方）于2017年5月16日再次签订《租赁合同书》，约定：一、甲方同意将六里仓厂房宿舍和场地出租给乙方使用，界址从现有厂房、厨房边至冲尾止。二、租赁期从2017年7月1日起至2027年6月30日止。场地租金每月5000元整，每月在10日前交租金，……三、乙方在租赁期间必须按照甲方的要求按时交清水电费，并在签订合同时乙方预交20000元作为抵押金，本合同终止后在乙方没有违约的情况下，甲方全额退回押金给乙方。……五、租赁期间乙方享有经营自主权，但乙方必须依法经营。……如果乙方有违法经营行为，甲方可以单方立即解除本合同。六、在租赁期间，如遇国家征用，政府规划等需要，乙方所搭厂房结构，赔偿归乙方所有。本合同自行终止，双方互不作违约处理，乙方自行负责搬走，与甲方无关。原告缴纳六里仓厂房宿舍和场地的租金至2019年3月止，并在当月搬离上述租赁地。 2018年7月12日，梧州市万秀区人民政府作出万政决字[2018]1号《梧州市万秀区人民政府强制关闭决定书》，当事人：万秀区六里仓铝锭工坊（孔庆天），违法地点：梧州市万秀区钱鉴路六里仓厂房。因万秀区钱鉴路六里仓厂房已列入了北山（富民）水厂饮用水水源二级保护区，万秀区六里仓铝锭工坊属于“小散乱污”企业，万秀区人民政府限期自行拆除，因逾期不履行自行拆除义务，因此被强制关闭。 梧州市万秀区人民政府（甲方）与梧州市万秀区龙湖镇新民村第十五经济合作社（乙方）签订一份《征地补偿协议书》，载明：乙方服从高新区二期建设项目的需要，同意甲方征收位于万秀区方集体所有土地，征收土地251813.78平方米（折合377.7206亩）。本协议经双方签字盖章即生效。甲方应在协议生效后30天内通过银行将上述补偿款支付给乙方，乙方收到甲方支付的补偿款后十天内自行清理完毕地上附着物，不得影响建设单位使用土地。梧州市万秀区人民政府2018年11月30日在协议落款处盖章，梧州市万秀区龙湖镇新民村第十五经济合作社、梧州市万秀区征地搬迁安置回建指挥部办公室、梧州市万秀区龙湖镇人民政府均于2018年11月7日在协议落款处盖章。 以上事实有租赁合同书、银行汇款凭证、梧州市万秀区人民政府强制关闭决定书、征地补偿协议书、征地图以及庭审笔录予以证实。 本案的争议焦点为：原告在租赁六里仓厂房宿舍和场地过程中是否有违约行为？被告是否应退回押金20000元给原告？ 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原、被告2017年5月16日签订的《租赁合同书》应视为对2015年5月20日签订的《租赁合同书》的变更，《租赁合同书》是双方真实意思表示,未违反法律规定,应认定为合法有效,对双方具有约束力。本案中原告向被告承租的六里仓厂房宿舍和场地因高新区二期建设项目的需要被梧州市万秀区政府征收，致使租赁合同履行不能，根据双方的约定合同自行终止。原告主张其在合同履行过程中没有违约，合同终止后被告应该退回20000元押金给原告。被告则辩称原告未经被告同意转租给他人，未缴纳2019年4月的租金，并且在承租厂房内违法经营，已构成违约，不同意退回20000元押金给原告黄燕。本院认为，根据租赁合同的内容，双方并未约定原告承租的六里仓厂房宿舍和场地禁止转租给他人，因此被告称原告有转租行为属违约的意见，本院不予采纳。因《征地补偿协议书》在2018年11月30日生效后，六里仓厂房宿舍和场地最迟于2019年1月9日前清理完毕地上附着物，原、被告之间的租赁合同应自行终止，原告缴纳租金到2019年3月份并于当月搬离后，不缴纳4月租金并无不当，因此被告称原告不缴纳2019年4月份租金属违约，本院不予采纳。梧州市万秀区人民政府根据原告承租的六里仓厂房内的“万秀区六里仓铝锭工坊（孔庆天）”存在污染水源的违法经营行为，对六里仓厂房内的违法企业进行强制关闭。本院认为，上述违法经营行为在原告承租的厂房内出现，当原告承租的厂房内存在污染环境的违法经营行为时，原告称不是其所为但也应予以制止，因此原告在承租过程中对其承租的厂房管理不当，应承担相应的责任，故在《租赁合同书》终止后，被告广发公司应退回20000元押金的85%即17000元给原告黄燕为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下: 被告梧州市广发木业有限公司应在本案判决生效之日起十日内返还原告黄燕押金17000元。 上述应付款项，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费300元，减半收取计150元，由原告黄燕负担22元，被告梧州市广发木业有限公司负担128元。 本判决为终审判决。 审判员  梁木水 二〇二一年四月一日 书记员  庞 翠 附：适用法律法规的条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； 8 （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 9