广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2607号上诉人（原审原告）：张细珠，男，1956年4月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾伟民，广东法纳川穹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖东信，男，1984年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审被告）：广州市卓凡房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区南泰路363号101房。法定代表人：廖东信。上诉人张细珠因与被上诉人廖东信、广州市卓凡房地产开发有限公司（以下简称卓凡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张细珠及其委托诉讼代理人曾伟民到庭参加诉讼，被上诉人廖东信、卓凡公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张细珠上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决支持张细珠的诉讼请求；3.本案诉讼费由廖东信、卓凡公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，张细珠签订《商铺买卖合同》不是真实意思表示。张细珠受廖东信欺骗，相信廖东信宣传资料所说有成功开发十几个专业市场的优秀运营商越和投资管理（集团）有限公司驻场十年，相信其市场开发实力和业绩，而不是廖东信、卓凡公司选任毫无市场经验，冒名顶替的乙方越和睿坚公司。若不是廖东信、卓凡公司选任代理人越和睿坚公司运营免租开发三年麻痹张细珠，加上当时未找到虚假宣传确切证据，耽误了合同撤销诉讼期限，张细珠一定会选择撤销合同；其次，张细珠提交的廖东信、卓凡公司宣传单、宣传画册、卓凡公司销售代表李子健名片均是在销售现场派发给张细珠的，证据确凿证明了廖东信、卓凡公司收到行政机关处罚后仍不悔改，虚假宣传仍连续存在的情形，一审法院认为张细珠未对虚假宣传连续状态举证明显有误，且在一审庭审时，法官自己没有查看张细珠提供的证据原件，仅让廖东信、卓凡公司的代理人看原件质证，故一审在查明事实及证据审查上不够严谨；最后，一审法院对《商铺买卖合同》的目的期望和条款含义认定有错误，认为廖东信、卓凡公司将商铺过户即履行了交付义务，其在2016年3月24日将商铺退给张细珠，此后市场经营风险由张细珠承担明显错误。忽略了越和睿坚公司违约即廖东信、卓凡公司违约，以及廖东信、卓凡公司虚假宣传与签订商铺买卖合同之间的因果关系。故廖东信、卓凡公司应承担虚假宣传造成张细珠损失的赔偿责任及违约造成损失的赔偿责任。综上，请求二审法院予以改判。廖东信、卓凡公司经本院依法传唤未到庭进行答辩。2020年6月9日，张细珠向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、廖东信、卓凡公司向张细珠赔偿损失12万元；2、廖东信、卓凡公司向张细珠赔偿租金损失25224元（每月租金为50元/平方米×建筑面积10.51平方米，自2016年5月1日起至2020年4月31日止）；3、廖东信、卓凡公司向张细珠支付物业管理费2522.4元（每月租金为5元/平方米×建筑面积10.51平方米，自2016年5月1日起至2020年4月31日止）；4、本案诉讼费用由廖东信、卓凡公司承担。一审法院经审理查明：2013年6月28日，张细珠（丙方、买受人）与廖东信（甲方、出卖人）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同》，其中约定丙方购买甲方名下的广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号：3层829号铺，房价款总金额为400000元；丙方按一次性付款方式付款，2013年7月3日前支付240000元，2013年8月30日前支付160000元；甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权；丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；经营期限届满，即：2016年5月1日起丙方正式行使该商铺的使用权及收益权；届时，丙方有权选择委托乙方经营管理该商铺、收回该商铺自营或另行委托第三方经营；丙方委托乙方经营该商铺的，由双方协商一致后另行签订书面协议以明确相关权利义务；丙方需收回该商铺自营或委托第三方经营的，应于经营期限届满前六个月书面通知乙方，否则，视为丙方委托乙方经营管理该商铺；……但丙方独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，甲方不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺；等。卓凡公司于2013年6月28日出具的收款收据：今收到张细珠交来翠城花园越和商城3层829号铺物业维修基金1104元。廖东信于2014年6月17日向张细珠开具涉案房屋售房款400000元的发票。越和睿坚公司于2011年8月4日成立，后更名为广州市越和睿坚市场经营管理有限公司，2018年3月28日注销。据房管部门核发的《房地产权证》记载，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3829房屋的产权人为张细珠，登记时间为2014年6月21日；等。越和睿坚公司曾向张细珠发出《收铺通知书》，要求张细珠于2016年3月31日前办理涉案商铺的收铺手续。一审诉讼中，张细珠表示：2016年4月30日收回涉案商铺，2017年左右有部分业主成立了宝翠汇公司进行自救，后张细珠委托宝翠汇公司管理涉案商铺；因为部分业主没有授权给宝翠汇公司，所以商场没有办法统一进行管理，涉案商铺现在停止营业；因为廖东信、卓凡公司虚假宣传，涉案商铺不值40万元，故要求赔偿损失12万元。廖东信、卓凡公司表示：张细珠以此为由要求廖东信承担责任已经过了诉讼时效，张细珠2017年9月8日第一次起诉；张细珠购买的商铺是二手现铺，张细珠可以实地考察商铺现状，没有证据证明张细珠有12万的损失。张细珠为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《越和商城认购须知》；拟证明卓凡公司的主体。2、广州市海珠区地方税务局于2014年6月17日开具的金额为12000元的契税的缴款书；拟证明张细珠已交全部税费。3、越和商城单张宣传资料及越和商城宣传小册，载有“越和商城”、“2013年铁定开业”、“越和集团十年守场，为您点铺成金”、“越和15年开一场、旺一场，‘金字招牌’享誉广州”、“开发商大手笔投入、携手专业运营公司、诚邀5大义务商会”等字眼；拟证明廖东信、卓凡公司虚假宣传。4、广州市工商行政管理局于2016年4月14日出具的证明，载明查到“广州市越和投资管理有限公司”，未查到广州越和投资管理（集团）有限公司；拟证明廖东信、卓凡公司宣传的管理人有十几年开发营运经验完全虚构。5、越和商城全场关闭首层图片；拟证明张细珠损失惨重。6、广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价；拟证明张细珠依据市场价格提出每平方米50元租金。7、投诉举报处理情况告知书【穗海市监投举复（2020070041）号】；拟证明职能部门已认定廖东信、卓凡公司有虚假宣传行为。8、张细珠请求海珠区市场监督局查处廖东信、卓凡公司冒用“越和投资管理（集团）有限公司”违法行为；9、广州市海珠区市场监督管理局投诉（举报）登记表；证据8-9拟证明廖东信、卓凡公司欺骗张细珠。10、广州市工商行政管理局海珠分局于2013年1月4日对卓凡公司作出的穗工商海分处字[2013]3号行政处罚决定书，内容：卓凡公司在广州市海珠区宝岗大道南翠城南街17-22栋越和商城，销售其法定代表人廖东信名下的商铺物业，即南泰路351-381号101房，宝岗大道948-970号101房、翠城南街64号68号72号南泰路359号377号201房、301房的商铺，……当事人修改后的户外广告为“越和集团十年守场，为你点铺成金”，但实际上“越和集团”并不存在，该广告内容为虚假内容；本局现责令当事人停止发布含有虚假内容的广告，以等额广告费用在相应的范围内公开更正消除影响，并决定对当事人处以壹万元罚款；等；拟证明廖东信、卓凡公司虚假宣传被处罚，处罚后还继续虚假宣传误导张细珠购铺。廖东信、卓凡公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，证明双方已经履行了合同；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，但与本案无关；对证据5的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，张细珠从2016年5月1日起自行经营，其经营不善导致商铺关闭；对证据6-9的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据10的真实性予以确认，但合法性不予确认，卓凡公司对此有异议，且与廖东信无关，卓凡公司从2013年1月4日起已经纠正了不当行为且获得主管部门的认可，此后再没有受到任何处罚，而张细珠与廖东信、卓凡公司签订合同是在2013年6月28日，与广告夸大行为没有关联性。一审法院认为：张细珠、廖东信、越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》是签约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，故该合同对张细珠、廖东信和越和睿坚公司均有法律约束力。张细珠诉称廖东信、卓凡公司虚假宣传，引诱、误导其购买涉案商铺，廖东信、卓凡公司的行为构成严重欺诈，并提供了宣传资料及广州市工商行政管理局海珠分局于2013年1月4日对卓凡公司作出的行政处罚决定书予以证明。对此，一审法院的意见是，张细珠签订《商铺买卖合同》的时间为2013年6月28日，而广州市工商行政管理局海珠分局对卓凡公司作出行政处罚决定书的时间为2013年1月4日，张细珠未举证证明其签订合同时卓凡公司仍然存在虚假宣传的情形。而张细珠是与廖东信、越和睿坚公司签订《商铺买卖合同》，张细珠提供的宣传资料中的有关宣传内容并没有载入《商铺买卖合同》中，廖东信、越和睿坚公司在合同中也没有向张细珠承诺其所购商铺可以达到宣传资料中的宣传效果。且按照《商铺买卖合同》的约定，张细珠独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，廖东信不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺。本案中，张细珠已按约定支付房款，廖东信已于2014年将涉案商铺过户至张细珠名下，越和睿坚公司也于2016年通知张细珠接收涉案商铺，上述《商铺买卖合同》已经履行完毕。张细珠亦已经另行委托他人管理涉案商铺，相应的经营风险应由其自行承担。因此，张细珠以廖东信、卓凡公司存在欺诈行为为由要求赔偿损失12万元、从2016年5月1日起至4月31日止的租金损失及物业管理费的诉请，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张细珠的全部诉讼请求。一审法院受理费3253元，由张细珠负担。本院二审期间,双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据张细珠的上诉请求和理由，本案争议焦点为：张细珠以廖东信、卓凡公司虚假宣传，欺诈、引诱其购买涉案商铺为由要求赔偿其损失（包括房屋差价损失、租金损失、物业管理费等）的主张应否得到支持。从本案的事实分析，张细珠购买涉案商铺并非自行经营，实质是投资。作为商铺投资人，张细珠应对商铺的经营前景、经营风险作充分判断，对是否签订合同购买商铺负有审慎注意的义务。本案卓凡公司因其宣传广告中含有虚假内容（越和集团并不存在）被工商部门于2013年1月4日作出行政处罚，但张细珠系在此之后于2013年6月28日才与廖东信签订购买商铺的《商铺买卖合同》，合同约定张细珠独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，廖东信不对商铺的商业使用价值或市场收益担保或承诺。从上述合同约定可知，张细珠清楚知道其合同相对方为廖东信，但张细珠仍然选择签订合同购买涉案商铺，且承诺其独立承担投资风险。故张细珠主张其受欺诈、引诱签订合同，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。《商铺买卖合同》签订后，张细珠已依约支付房款，现涉案商铺已过户至张细珠名下，张细珠也于2016年4月30日接收涉案商铺，故《商铺买卖合同》已履行完毕。综上，张细珠应自行承担投资风险，其要求廖东信、卓凡公司赔偿其损失，包括房屋差价损失、接收商铺后的租金损失和物业管理费等均缺乏法律和事实依据，一审法院对其诉请不予支持，并无不当。综上所述，张细珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3253元,由上诉人张细珠负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 娜审判员  柳玮玮二〇二一年四月十二日书记员  张 旭彭诗敏