江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1583号上诉人（原审被告）：张延萍，女，1967年12月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市鑫诚物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市迎宾南路158号房产大厦15楼。法定代表人：臧红军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人张延萍因与被上诉人盐城市鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张延萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费鑫诚公司承担。事实和理由：1.2015年11月10日迎宾花苑小区业主委员会与鑫诚公司签订物业服务合同，约定服务期限自2016年1月1日起至2016年12月30日，该时间段内，鑫诚公司提供的物业质量不合格，小区房屋墙面瓷砖存在脱落现象，电梯经查出现故障，消防设施常年不维修，物业用房和广告收入没有公示，因此请求二审法院对该期间的物业费按照50%的标准改判；2.物业服务期满后，原迎宾花苑小区业主委员会主任张志群已经通过短信方式通知鑫诚公司负责人严新国洽谈并续签物业服务合同，但鑫诚公司并未续签合同，因此，自2017年1月1日起至2019年7月31日，鑫诚公司没有与迎宾花苑小区业主委员会签订物业服务合同，故其无权要求业主支付物业费；3.自2019年8月1日起，鑫诚公司虽然与江苏亭湖经济开发区新民社区居民委员会（以下简称新民居委会）签订了物业管理委托服务合同，托管期限为17个月，因新民居委会并非迎宾花苑小区业主委员会，不具有与物业公司签订物业服务合同的主体资格，且签订该合同并未通过招标方式，也没有得到业主大会的同意，也未在相关主管部门进行备案，因此该合同为无效合同，鑫诚公司不能以该物业管理委托管理合同作为向业主收取物业费的依据。综上，请求二审法院改判驳回鑫诚公司要求支付2017年至今的物业费的诉请，并对2016年度物业费按50%的标准计算。鑫诚公司辩称，1.鑫诚公司在第一份物业服务合同约定的期限内，已经按约提供了物业服务，张延萍所提及的小区房屋瓷砖脱落以及电梯故障并非鑫诚公司造成，鑫诚公司在上述问题出现后已经及时维修和处理，已经提供了合格的物业服务；2.在书面物业服务合同到期后，因业主委员会内部发生矛盾，致无相应主体与鑫诚公司签订物业服务合同，但鑫诚公司仍按照原合同提供物业服务至2019年7月31日，一审中鑫诚公司已经提交了新民社区居委会出具的情况说明，证明鑫诚公司一直提供物业服务；3.迎宾花苑小区业主委员会一直未成立，新民居委会才代行业主委员会职责，于2019年8月1日与鑫诚公司签订物业服务合同，双方签订的合同符合《业主大会和业主委员会指导规则》，对迎宾花苑小区全体业主具有约束力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫诚公司向一审法院起诉请求：1.判令张延萍支付拖欠的物业服务费10356元（2016年1月1日至2019年12月31日，171.25㎡×1.26元/月/㎡×12月×4年=10356元）；2.判令张延萍按日万分之五标准向鑫诚公司支付滞纳金2834元；3.诉讼费由张延萍承担。一审法院查明的事实：张延萍系盐城市市区迎宾花苑小区16A号楼1101室的业主，其房屋面积为171.25㎡。2015年11月10日，迎宾花苑小区业主委员会（甲方）与鑫诚公司（乙方）签订物业管理合同一份，约定：甲方将亭湖新区迎宾花苑小区委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部分、共用设施、设备的管理、维护。共用部分包括：屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、公共门厅、楼内下水立管及同乡污水的下水管道、雨落管等。（不含可申请维修资金项目，下同）第五条消防共用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护修理。第七条公共环境卫生。包括公共场地、房屋共用部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序、巡视、门岗执勤达到24小时不间断全方位服务。第十条管理与物业相关的工程图纸和用户档案与竣工验收资料。第十一条协助社区组织开展社区文化娱乐活动。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费；2.装潢垃圾清运费。……第十五条委托管理期限为壹年。自2016年1月1日起至2016年12月30日止。……第十九条物业管理综合服务费1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。2.空置房屋的管理服务费，按100%收取（超过三年以上）。3.业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的万分之五交纳滞纳金。……合同还约定了其他内容。2019年8月1日，江苏亭湖经济开发区新民社区居民委员会（甲方）与鑫诚公司（乙方）签订《迎宾花苑小区物业管理委托服务合同》一份，约定甲方将迎宾花苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为17个月，自2019年8月1日起至2020年12月31日止。还约定：第十八条乙方按《盐城市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中四级服务等级标准实现目标管理。第十九条物业管理综合服务费1.住宅房多层由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取，商业用房按1.6元每月每平方米向业主或物业使用人收取。2.空置房屋的管理服务费，按100%收取（超过三年以上）。3.业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的万元之五交纳滞纳金。……合同还约定了其他内容。一审中，鑫诚公司鑫诚公司陈述：案涉小区业主委员会于2015年7月5日成立，2015年11月10该委员会与鑫诚公司签订物业管理服务合同，鑫诚公司于2015年12月1日进驻案涉小区提供物业服务至今。鑫诚公司曾与案涉小区业主委员签订过一年期物业服务合同。到期后因当时的业主委员会在2016年10月将公章上交给了新民社区，故未再与该业主委员会续签合同。鑫诚公司去找社区，社区表示将重新组成新的业主委员会。鑫诚公司也一直在小区积极动员组织其他业主成立新的业主委员会，但业主委员会一直未成立起来。后因业主指出没有签订新的物业服务合同，鑫诚公司遂找社区，经与新区管委会和社区商议，由社区和鑫诚公司签订合同。在合同签订前，于2019年5月6日在案涉小区进行公示，而且还特别证明鑫诚公司一直提供物业服务至今。鑫诚公司从来没关过张延萍家的电，也不存在针对张延萍户停水的情况。一审中，张延萍陈述，鑫诚公司在催要物业费时，不止一次的关我的水和电，还有人上门要打人，后来是我自己将水房门开下来把水开通的。然后到了2020年2月份，我们家的水又被关了，我打电话给自来水公司，他们通过系统查询回复我不是他们关的，并表示如果不是他们关的那就应该是物业关的，后来我就请自来水公司的人帮我开通的。我后来也向住建局的顾主任反映了该情况，也打了12345。过了几天12345回复我说据他们了解，是因为车库修缮需要而停水，但是据我所知我们大家车库都没有接水，我还在业主群里问了大家，大家都没停水，还特意问了我们同一栋楼的，都没有停水。一审法院认为：1.鑫诚公司先后分别与迎宾花苑小区业主委员会、江苏亭湖经济开发区新民社区居民委员会就迎宾花苑小区物业服务签订了物业管理合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括张延萍在内全体业主具有约束力。客观上鑫诚公司在迎宾花苑小区为业主实际提供了物业服务，故鑫诚公司有权要求张延萍按照约定支付物业服务费。2.根据鑫诚公司与业主委员会及社区签订的物业服务合同，鑫诚公司承诺提供的为四星标准服务。然而从张延萍陈述及其所提供的证据来看，鑫诚公司在所提供的物业服务中确实存在不完善之处，与其承诺的服务等级水平存在一定差距，但这并不是鑫诚公司拒付物业服务费的理由。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中，张延萍所反映的问题，鑫诚公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。3.鑫诚公司与案涉小区业主委员会、所在社区居民委员会签订物业管理合同中明确约定住宅房多层由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。该约定未超出规定的范围。鑫诚公司有权据此按照张延萍房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，双方一致确认，张延萍对其从2016年1月1日未曾交纳过物业费。现鑫诚公司主张张延萍承担该期间的物业费应予支持。但考虑到鑫诚公司实际提供的物业服务的质量情况，一审法院酌情调整其收费标准后，对鑫诚公司所主张的物业费支持8286元。对于鑫诚公司主张的滞纳金，考虑到张延萍系因双方在物业服务过程中因物业服务的质量产生较大矛盾致未及时交纳物业费，故对鑫诚公司主张的滞纳金，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依法判决：张延萍应于判决生效后十日内支付鑫诚公司物业服务费人民币8286元。案件受理费130元，由鑫诚公司负担50元，张延萍负担80元。二审中，张延萍为证明其主张，提交了以下证据：证据一、盐城市亭湖区东亭湖街道办事处政府信息公告告知书（2020年第2号）复印件一份，证明：迎宾花苑小区物业没有备案信息；证据二、盐城市住房和城乡建设局2021年2月21日发布的关于公布2020年度物业服务企业信用等级和红黑榜名单的通知及附件网络打印件一份，载明鑫诚公司信用等级为不合格；证据三、照片打印件一组，证明案涉小区停车混乱、卫生环境较差、下水管道不疏通，路面积水；证据四、小区业主聊天记录微信截图，证明案涉小区业主对鑫诚公司的物业服务质量评价较低。鑫诚公司为证明其主张，提交了以下证据：证据一、2018年5月4日关于迎宾花苑小区业主委员会换届选举和拟成立物业管理委员会的意见征询公示照片一份，证明原物业合同到期后，因业主委员会内部发生矛盾，业主委员会一直处于瘫痪状态，2018年5月4日新民居委会督促迎宾花苑小区成立新的业主委员会，但因矛盾突出，至今业主委员会尚未成立；证据二、2019年5月6日关于迎宾花苑小区拟签物业服务合同的意见征询公示照片一份，2020年11月27日关于迎宾花苑小区业主委员会换届选举和拟成立物业管理委员会的情况说明公示照片一份，证明新民居委会与鑫诚公司续签物业服务合同前，已经经过相应公示程序；证据三、2018年7月鑫诚公司针对小区房屋存在的质量问题申请物业维修基金进行修缮，2020年鑫诚公司针对小区消防老化问题申请相关部门对消防设施进行修理，电梯维修合同以及电梯定期检验报告复印件各一份，证明鑫诚公司针对案涉小区存在的问题及时采取了相应措施，已经提请相应程序进行解决；证据四、照片打印件一组，证明案涉小区的物业服务相关情况，主要用于反驳张延萍的证据三，不能以照片形式反映物业服务是否合格。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。鑫诚公司对张延萍所举证的证据一、证据二的证明目的不予认可，对证据三的真实性无异议，但对证明目的不予认可，对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可。张延萍对鑫诚公司证据一、二认为未实际公示，对证据三真实性不予认可，对证据四的真实性无异议，但证明目的不予认可。本院对张延萍提交的证据中未提交原件的证据一、证据二、证据四的真实性不予确认，对证据三予以确认。本院对鑫诚公司提交证据中的证据一、证据二、证据四予以确认，对证据三因未提交原件，故不予确认。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。关于张延萍应否向鑫诚公司支付物业费，以及支付数额如何确定的问题。本院认为，1.鑫诚公司与迎宾花苑小区业主委员会于2015年11月10日签订的物业管理合同系合法有效的合同，该合同对迎宾花苑小区全体业主具有约束力。在合同约定的物业服务期间，即自2016年1月1日起至2016年12月31日期间，鑫诚公司按约提供了物业管理服务，张延萍作为业主应当按约支付相应物业费。2.案涉物业管理合同约定的物业服务期限届满后，鑫诚公司虽未与迎宾花苑小区业主委员会重新签订书面物业服务合同，但迎宾花苑小区业主委员会亦未书面通知鑫诚公司撤场，且鑫诚公司事实上仍按原合同约定标准持续为迎宾花苑小区提供物业管理服务，迎宾花苑小区业主亦已实际接收了鑫诚公司的管理服务，故迎宾花苑小区业主亦应参照原合同约定标准向鑫诚公司支付物业费。3.因迎宾花苑小区业主委员会未能完成换届选举，新民居委会作为迎宾花苑小区所在地的居委会，代行业主委员会职责，与鑫诚公司于2019年8月1日签订的《迎宾花苑小区物业管理委托服务合同》，符合《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，该委托服务合同不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对迎宾花苑小区全体业主具有约束力。合同签订后，鑫诚公司已按约提供物业管理服务，迎宾花苑小区业主亦应按约支付物业费。4.根据查明的事实，鑫诚公司提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院已酌情调低张延萍应支付物业费的标准，并免于张延萍支付逾期付款违约金，不损害张延萍的利益。综上，张延萍提出第一年物业费应减半支付，此后物业费不应支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。张延萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人张延萍承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年四月二十五日书记员 施凯钰