广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3604号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱伙强，男，1964年10月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告、反诉被告）：何素欢，女，1966年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄淦明，男，1963年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区之一。上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽香，女，1966年4月2曰出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区之一。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：吴凯亮，广东维申律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢立为，男，1971年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘桂平，广东达盛律师事务所律师。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香与谢立为房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香的共同委托诉讼代理人吴凯亮与邱伙强，谢立为的委托诉讼代理人刘桂平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香上诉请求：一、撤销（2020）粤0118民初2931号民事判决第四项。二、支持邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香以下诉请：1、谢立为支付给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香2020年2月份房屋占用费24920元（按同时期同地段广州市房地产租赁管理所公布标准计算）。2、谢立为按2020年8月24日作出的穗华估价【2020】258-1号《广州市增××××城街金裕开发区B区2-（2）及2-（2）号房屋内恢复原状费用评估书（修正）》房屋内恢复原状费用为143041元赔偿给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香。3、谢立为赔偿给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香清空涉案房屋垃圾（2楼至8楼）费用7000元。4、谢立为支付邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香因对涉案房屋保存证据支付公证费3600元。三、本案一、二审诉讼费由谢立为承担。事实与理由：一审判决处理不当。1、根据一审查明事实，2020年2月29日，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香与谢立为双方就钥匙交接问题都没有交接成功，说明该段时间房屋仍由谢立为占用，因此谢立为应当支付房屋占用费。2、为众所周知的事实还要求邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香进行举证是没有法律依据的。一审法院队定，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香将房屋交付给谢立为使用时没有办理交接手续，亦未举证证明邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香交付涉案房屋给谢立为使用时的状况，谢立为使用10年多没有提出异议，要求恢复原状，缺乏事实依据。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香认为，一审法院认定是不符合常理的。案涉房屋是两户人的房屋，具有两个产权证，这情况谢立为是清楚的。众所周知，一间正常的房屋出租，有楼与楼之间隔墙，房间隔墙，楼梯、下水道、楼梯门等是必须的，反而若承租发现没有这些基本的房屋结构应特别提出，应作特别说明，一审法院要求上诉人举证无依据。3、一审法院没有体现公平、权利义务对等的原则。参照《物权法》第一百一十五条规定，主物转让的，从物随主物转让。根据权利义务对等原则，谢立为将有价值的空调拆除，剩下的支架也拆除。根据评估报告第14项、16项，地台拆除、广告、空调支架拆除、高空作业费等合计1472元。同理，房屋有价值的东西，谢立为拆除搬走，剩余的垃圾给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香因此支付卫生费7000元，也应由谢立为承担。4、邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香为保存证据支付的公证费请求依法处理。谢立为二审答辩：一、谢立为已在2019年12月已将案涉房屋交还，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香主张房屋占用费没有依据。从邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在本案的诉讼过中提交的书面材料以及2020年4月23日庭审中的陈述，可以印证谢立为于2019年12月退租并交付案涉房屋的主张。二、邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香要求谢立为赔偿其所主张的恢复原状费用费用，没有事实和法律依据。首先，租赁合同约定谢立为可自行装修且交回房屋时需保证房屋及内部设施完好，因此，谢立为依法没有义务、也没有权利拆除租赁期间的装修。《房屋租赁合同》八、约定：“合同终止时乙方应按时交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好。乙方不得损坏消防设备，水电及用电器（不包括乙方自己安装的空调、音响、电脑、台椅等的可动财物）。”九、约定“乙方有权按需要自行装修及加装电梯一台，甲方不得以任何理由干涉。”谢立为对涉案房屋进行装修经过了邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香同意。谢立为在涉案房屋安装接待台、安装空调等，均属于装修行为。依据《民法典》第七百一十条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”之规定，对于因装修而产生的附合物或损耗，谢立为不承担赔偿或恢复原状的责任。而且根据《房屋租赁合同》八“保证房屋及内部设施的完好”的约定，谢立为亦无权将其拆除。谢立为租赁涉案房屋，十年间支付了100多万元租金，且在租赁期间不断地对房屋进行改善增值，如，将电容量由原来的3千瓦扩容到50千瓦、清洁修补两栋房屋的外墙（邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香违规安装房屋窗户和阳台的防盗铁网，被城管拆除后，整栋楼的外墙留下了无数的铁柱。为了整栋楼美观，谢立为请人将插在墙里的铁柱一根根拔出来，然后又请人将遗留的墙洞修补好。这个过程花费几万元。），将整栋楼从原来的制衣厂车间装修成豪华的办公室，等等。对于这些增值，谢立为从未要求邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香作任何补偿。相对应地，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在获得了100多万租金，且获得了租赁期间的增值后，也没有权利要求谢立为将不符合邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香现时利益的装修装饰拆除。其次，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香将涉案房屋交付给谢立为使用时，不存在邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香诉讼请求4、5、7、8、9项所主张的红砖墙、下水通道、洗手间、厨房、楼梯门等设施。在谢立为2010年2月租赁涉案房屋之前，涉案房屋是两栋一起出租给他人经营制衣厂。但因为无法办理消防证，导致制衣厂无法经营而被迫撤场。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香将涉案房屋交给谢立为时，其内部由于制衣厂离场未收拾，到处是垃圾，而且两栋楼联通在一起，除了四周的墙，什么都没有。根本不存在邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香诉讼请求4、5、7、8、9项所主张的红砖墙、下水通道、洗手间、厨房、楼梯门等设施。广州市规划和自然资源局提供的涉案房屋的平面图也可以证实这一情况。三、邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香主张支付卫生费和公证费，没有法律依据。谢立为向邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香返还的房屋符合正常使用后的状态。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香要求谢立为在交付时保证房屋洁净如新，对谢立为过于苛刻。公证费是邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香为证明房屋交付时遗留有生活、办公废弃物而产生，同理也不应获得支持。谢立为上诉请求：1、撤销（2020）粤0118民初2931号《民事判决书》第一、第二、第五判项，改判为：确认现安装在增××××城街金裕商业区B区2-（2）号的电梯（注册代码31304401832011050008，价值254342.43元）归谢立为所有，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香配合谢立为迁移该电梯。2、本案一审、二审诉讼费及评估费由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担。事实与理由：一、原审认定谢立为逾期支付2019年12月、2020年1月租金构成违约，支持邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香没收谢立为两个月押金，判令谢立为向邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香支付2019年12月、2020年1月租金，是脱离客观实际情况的机械套用合同条款，违背了《合同法》规定的公平、诚实信用原则。第一，谢立为在2019年12月己将案涉房屋交回给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香。由于谢立为从未想到有一天会与邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香对簿公堂，所以每次与邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香沟通，都是通过电话或当面口头沟通，从未办理书面的交接手续，更没有如邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香一般处处录音。毕竟大家至少有10年的交情在。但是，从邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在本案的诉讼过中提交的书面材料以及2020年4月23日庭审中的陈述，可以印证谢立为于2019年12月退租并交付案涉房屋的主张。具体如下：邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在庭审中陈述，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在2019年12月的一天晚上10点钟，看到谢立为的工作人员将剩余的物品装车搬走，对此邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香还拍照留存。从邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香提交的《民事起诉状》第一页原告住址可知，原告一、二住在深圳市××区，原告三、四住在广州黄埔区，他们的住址均与涉案房屋地址相隔60公里以上。从谢立为提交的第二组证据《微信聊天记录》“云与邱伙强的聊天记录”邱伙强的陈述也可以证实，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香常年居住在深圳。试想，如果不是谢立为通知邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香来增城办理涉案房屋交接，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香又如何能知道并且在晚上10点多目睹谢立为员工搬运剩余物品的过程？以上可以证实，谢立为2019年12月把涉案房屋交回给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香。第二，在谢立为己付清2019年11月30日前的租金，尚有两个月的租房押金共计23000元押在邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香手上，且己在2019年12月将案涉房屋交回给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香的情况下，谢立为要求用两个月押金抵扣最后两个月（2019年12月、2020年1月）租金，既不影响各方的合法利益，又减少一交一退的麻烦。在合同履行期满，押金用于抵扣最后的租金，这是房屋租赁市场的交易习惯，理应获得支持。第三，从谢立为与邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香2019年11月后的沟通情况来判断，合同期满后，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香不可能依约将两个月押金退还给谢立为。所以，谢立为拒绝另行支付租金，要求用押金冲抵租金，是依法行使不安抗辩权。原审法院无视本案的上述客观情况，机械地套用合同条款，仅以邱伙强未同意押金抵扣租金，且合同未约定押金可以抵扣租金为由，认定邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香有权没收谢立为的两个月押金，并且判令谢立为向邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香另外支付2019年12月和2020年1月的租金，违背了《合同法》规定的公平、诚实信用原则。综上，请二审人民法院撤销原审判决书第一判项，驳回邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香要求谢立为支付2019年12月、2020年1月租金及利息的诉讼请求。二、原审认定电梯归邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香所有有误。原审认定电梯归邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香所有的理由有二：一是电梯是房屋改建后安装在室内的固定设施；二是与邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香沟通过程中未主张电梯的拆除问题。对此，谢立为不服。针对原审的理由一，谢立为认为，电梯经邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香同意后安装，且未形成附合的装饰装修物，依法归谢立为所有。物理上的暂时固定，并不当然地等同于法律上的附合。第一，依双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，谢立为可加装电梯一台。第二，电梯未与案涉房屋附合。附合是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离，例如铺设的地板砖。电梯虽然是安装在案涉房屋内部，但是从物理距离上，电梯主体未与房屋的墙体、楼板等粘合为密不可分，电梯仅仅是通过金属支架和螺丝固定在房屋内部（见《电梯现值评估结论书》上的照片），卸掉金属支架和螺丝后，电梯可以完好无损地与建筑物分离。电梯拆下来后，也仍然是电梯，可以安装到其它建筑物上继续使用，丝毫不影响其作为一台电梯的性质和使用功能。正因为如此，作为电梯设备监督管理部门的市场监督管理局，还专门设有办理电梯迁移的变更登记业务，电梯权利人可以通过向市场监督管理局申请使用登记变更的方式，合法迁移电梯。第三，原审法院的“电梯是房屋改建后安装在室内的固定设施”并非装饰装修归出租人所有的法定情形。不可否认，为了使用安全，在物理形态上，案涉电梯目前是固定在案涉房屋内，但是，此固定并不等同于法律意义上的附合。房屋改建也不是电梯无偿归邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香所有的法定理由。谢立为一再承诺，拆除电梯后，将拆除电梯井，恢复案涉房屋原状，不会损坏邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香丝毫合法利益。第四，案涉电梯价值巨大，经鉴定该电梯的现有价值为292936元，其中电梯设备本身的价值254342元，电梯井道、脚手架等与房屋形成附合的设施物品价值38594元，原审法院在双方未约定电梯如何处理的情况，判该电梯无偿归邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香所有，对谢立为显失公平，损害了谢立为重大经济利益。针对原审的理由二，电梯钥匙从未交付给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香，且谢立为自2019年12月搬离后便将电梯锁起来，谢立为的这些行为，已经表明谢立为主张该电梯的所有权。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原审判决案涉电梯无偿归邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香所有，没有法律和事实依据，请二审人民法院查明事实后，依法撤销原审民事判决书第二判项，改判为确认案涉电梯归谢立为所有，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香配合谢立为迁移该电梯。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香二审答辩，不同意谢立为的上诉请求，也不同意一审判决的处理结果。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香于2020年3月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、谢立为向邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香支付2019年12月和2020年1月的租金30615元及利息（利息从起诉之日起计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，按上浮50%计算）；二、谢立为向邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香支付2020年2月的房屋占用费24920元，以及直至谢立为实际交还房屋之日止的房屋占用费（按同时期同地段广州市房地产租赁管理所公布的标准计算）；三、谢立为赔偿邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香清空涉案房屋（一楼）接待台的费用2000元，清空涉案房屋垃圾（二至八楼）的费用7000元，拆除二楼至七楼户外广告招牌费用10000元，拆除各楼层空调支架费用2400元，上述费用以实际评估价格为准；四、谢立为赔偿邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香恢复涉案房屋八楼间隔红砖墙费用1200元（该费用以实际评估价格为准）；五、谢立为赔偿邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香恢复涉案房屋二楼至七楼中间原有实体红砖墙费用20000元（该费用以实际评估价格为准）；六、谢立为赔偿邱伙强、何素欢恢复涉案房屋六楼至八楼的楼梯费用30000元（该费用以实际评估价格为准）；七、谢立为赔偿黄淦明、张丽香恢复涉案房屋一楼至七楼下水通道费用2100元（该费用以实际评估价格为准）；八、谢立为赔偿黄淦明、张丽香恢复涉案房屋二楼至七楼洗手间、厨房费用180000元（该费用以实际评估价格为准）；九、谢立为赔偿黄淦明、张丽香恢复涉案房屋三楼至六楼楼梯门费用3600元（该费用以实际评估价格为准）；十、谢立为已安装的电梯（使用登记证书梯号A500062699）按电梯使用要求无条件交付给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香使用并办理过户手续（价格30000元）；十一、谢立为支付邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香对涉案房屋保存证据支付的公证费3600元；十二、本案诉讼费由谢立为负担。一审诉讼中，谢立为提出反诉请求：一、邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香共同退还谢立为水电费押金1000元、水卡账户余款682.81元，合计1682.81元；二、确认现安装在增××××城街金裕商业区B区2-（2）号的电梯归谢立为所有；三、邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香配合谢立为拆除上述电梯；四、由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：位于荔城镇金裕开发区B区2-（1）号的房屋产权人是黄淦明、张丽香，权证号码是4027477。位于增城市荔城镇金裕开发区B幢2-（2）号的房屋产权人是邱伙强、何素欢，权证号码是0836679。2009年11月1日，邱伙强、黄淦明（出租方、甲方）与谢立为（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“经甲乙双方协商一致，订立合同如下内容：一、甲方同意将座落于增城市荔城镇金裕商业区B1、B2一层至七层及八楼半层（约1780平方米）整幢房屋出租给乙方使用（不包括楼顶广告位），……三、乙方租用出租房的期限为2010年2月1日至2020年1月31日止，共拾年。四、出租房屋的租金每月为壹万壹仟伍佰元人民币，租金每月十日前支付，否则甲方有权收回房屋并没收押金人民币贰万叁仟元。租金每叁年按10%递增。五、甲方交付出租房屋时向乙方收取2个月租房押金，即人民币贰万叁仟元。此押金在租约期满后，乙方交还房屋给甲方时，甲方交还乙方。六、租赁期间，甲方向乙方收取水电费押金1000元，乙方负责支付房屋租期内所产生的一切费用，包括房屋出租税及水电费、卫生费等。合同期满，乙方交清以上费用，甲方将此押金交还乙方。……八、乙方应正常使用并爱护房屋内的各项设施，防止不正常损坏，合同终止时乙方应按时交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好。乙方不得损坏消防设备、水电及用电器（不包括乙方自己安装的空调、音响、电脑、台椅等的可动财物）。九、乙方有权按需自行装修及加装电梯一台，甲方不得以任何理由干涉。………”。2009年11月2日，邱伙强与黄淦明分别出具《收款收据》给谢立为收执，证明分别收到押金11500元。同日，邱伙强出具《收款收据》给谢立为收执，证明收到水电费押金1000元。谢立为在涉案增城市荔城镇金裕商业区B栋2-（2）号房屋内安装一台电梯，该电梯层站门数为7层7站7门，使用登记证编号为梯粤A500062699，使用单位是西子西奥电梯有限公司。邱伙强、黄淦明于2020年1月17日向谢立为邮寄《通知》，通知内容：因谢立为没有按时交纳每月租金，根据合同约定没收押金23000元，并要求谢立为在2020年1月19日前付清2019年12月和2020年1月两个月的租金30615.2元及利息等。谢立为于2020年1月20日收到上述通知。谢立为的秘书“云”与邱伙强的微信聊天内容：2020年1月18日，“云”：“邱生你好，我是西子西奥办公室主任，我看到你的‘通知’。我公司已经于2019年10月份电话告知你方及黄生，我公司于2019年12月退租。所以不存在2019年12月及次年1月未交租的情况，请查明。谢谢。”邱伙强：“2020年1月7日上午约10点到你公司找谢立为催交租金，电话有录音，当时他说押金档2个月的租金，被我当场反对，不同意，他就关电话，……”。2020年2月29日，“云”：“邱生，你好！我上午看到我同事发来的照片，我有必要说明一下，昨天我交钥匙给你的时候，我同事阿梅配合你签订了当时的水表和电表数据，请你明白，也不要误会……”。2020年3月23日，广东省广州市增城公证处作出的（2020）粤广增城第1068号《公证书》记载：2020年2月27日，根据邱伙强、黄淦明的申请，该处公证员及公证工作人员对位于广州市增××××城街荔景大道34号的房屋现状进行证据保全，现场拍摄的照片104张。西子西奥电梯有限公司于2020年4月3日出具《所有权声明》称：增××××城街金裕开发区B幢2-（2）号内装有一台7层7站7门的电梯（使用证编号为梯粤A500062699），该电梯登记的使用单位是我司，但所有人是我司法定代表人谢立为。本案审理期间，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香申请对以下损失进行评估：1、清空涉案房屋一楼接待台的费用，拆除二楼及七楼户外广告招牌的费用，拆除各楼层空调支架费用；2、恢复涉案房屋八楼间隔红砖墙的费用（长宽高以实际测量为准，双面扇灰）；3、恢复涉案房屋二楼至七楼中间原有的实体红砖墙的费用（长宽高以实际测量为准，双面扇灰）；4、恢复涉案房屋六楼到八楼楼梯的费用（钢筋混凝土，规格常规）；5、恢复涉案房屋一楼至七楼下水通道的费用（规格常规）；6、恢复涉案房屋二楼至七楼洗手间、厨房的费用（规格大小以现场痕迹为基础，红砖间隔、装门、扇灰）；7、恢复涉案房屋三楼至六楼楼梯门费用（规格大小、材质参照二楼）。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香预交了评估费20000元。谢立为申请对安装在增××××城街金裕商业区B区2-（2）号的电梯的价值进行评估。谢立为预交了评估费20000元。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述两项申请进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年8月4日作出穗华价估[2020]258号《关于广州市增××××城街金裕开发区B区2-（1）号及2-（2）号房屋内恢复原状费用评估结论书》，评估结论：广州市增××××城街金裕开发区B区2-（1）号及2-（2）号房屋内恢复原状费用为140586元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年8月4日作出穗华价估[2020]259号《关于广州市增××××城街金裕开发区B区2-（2）号的电梯现值评估结论书》，评估结论：广州市增××××城街金裕开发区B区2-（2）号的电梯在2019年12月的现值为297125元，在2020年3月的现值为292936元。广州市华盟价格事务所有限公司针对邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香与谢立为对上述两份评估结论书的质证意见，于2020年8月24日作出《关于质证意见的函复》，函复内容为：1、对于穗华价估[2020]258号评估结论书，经复核楼梯建造中遗漏楼梯扶手项目，将补充修正；一楼地台是根据异议人现场所指量度共2.67立方米；拆除项目遗漏，将补充修正。2、对于穗华价估[2020]259号评估结论书，评估的标的电梯为加建安装，需对房屋改建电梯井，故本次评估应包括电梯本体和电梯井建造。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年8月24日作出穗华价估[2020]258-1号《关于广州市增××××城街金裕开发区B区2-（1）号及2-（2）号房屋内恢复原状费用评估结论书（修正）》，评估结论为广州市增××××城街金裕开发区B区2-（1）号及2-（2）号房屋内恢复原状费用为143041元。本案庭审期间，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香陈述：1、我方将涉案房屋交付给谢立为使用时没有办理交接手续；2、涉案电梯是安装在涉案房屋内部，是在楼板上打洞安装，已经是房屋的结构，电梯属于附合物，属于房屋的一部分，由于电梯有特种登记，故办理过户手续只是使用电梯的附着条件；3、若电梯归我方使用，我方不同意就涉案电梯的剩余价值补偿给谢立为；4、对于谢立为在2019年12月提出用押金抵扣2019年12月和2020年1月的租金，我方认为当时合同并未到期；5、2019年12月还有工作人员在涉案房屋办公，这时在搬办公用品；6、我方是在2020年2月29日收回涉案房屋；7、谢立为在使用涉案房屋期间，我方只能上到五楼，我方没有到五楼以上的楼层查看过，想不到其将楼梯拆除。谢立为陈述：1、我方到办证中心咨询后确认电梯是可以拆除并办理迁移；2、涉案房屋的空调外架及广告招牌均是正常使用房屋遗留的附合物，谢立为从未对涉案房屋的实体墙及楼梯进行拆除或改建；3、电梯是安装在涉案房屋内部，是挨着外墙挖了一个电梯井，如果我方拆除电梯后我方承诺可以把电梯井恢复原状；4、拆除电梯后不会对房屋结构和安全性造成任何影响，电梯与涉案房屋未形成附合；5、若法庭判令涉案电梯归邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香使用，我方主张其支付电梯相关费用给我方。一审法院认为：邱伙强、黄淦明与谢立为于2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于租金（占用费）问题。根据已查明事实可知，虽然谢立为主张其在2019年12月已搬离涉案房屋，但是其未举证证明其在该期间已将涉案房屋交还给邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香，故一审法院认为涉案租赁合同在合同到期时（2020年1月31日）终止。虽然谢立为在2019年12月向邱伙强表达希望用押金抵2019年12月与2020年1月的租金，但是邱伙强并未同意，且合同并未约定押金可以抵扣租金，因此，谢立为至今未支付该两个月的租金已构成违约，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香有权没收押金，且现邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香请求谢立为支付该两个月的租金合计30613元及逾期付款利息（利息以30613元为本金，从起诉之日即2020年3月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止），理据充分，一审法院予以支持。至于邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香请求过高的部分租金及利息，一审法院不予支持。对于2020年2月的占用费问题，根据《公证书》以及谢立为秘书与邱伙强的微信聊天内容可知，虽然邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在2020年2月29日未接收谢立为移交的涉案房屋的钥匙，但是实际上邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香在2020年2月27日已经可以与公证处的工作人员进行涉案房屋进行公证拍照，且公证的照片显示涉案房屋当时是已搬空的状态，因此，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香主张谢立为在2020年2月仍占用涉案房屋，缺乏事实依据，故对于其请求谢立为支付2020年2月的占用费，一审法院不予支持。关于恢复原状的损失问题。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香与谢立为均确认在交付涉案房屋给谢立为使用时双方并未办理交接手续，而邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香亦未举证证明其交付涉案房屋给谢立为使用时的状况，且在谢立为使用涉案房屋近十年时间内邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香并未就房屋被改建或拆除内部设施问题提出异议，现谢立为亦否认其对涉案房屋的间隔墙、实体红砖墙、楼梯、下水道、洗手间、厨房、楼梯门进行拆除，故现邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香请求谢立为赔偿对涉案房屋内部设施进行恢复原状的损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于拆除一楼接待台、户外广告招牌及空调支架的费用，由于合同第八条约定“乙方应正常使用并爱护房屋内的各项设施，防止不正常损坏，合同终止时乙方应按时交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好。乙方不得损坏消防设备、水电及用电器（不包括乙方自己安装的空调、音响、电脑、台椅等的可动财物）。”，故谢立为在搬离涉案房屋时未拆除上述一楼接待台、户外广告招牌及空调支架，并未违反合同约定，亦符合常理，故现邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香请求谢立为赔偿上述损失，缺乏理据，一审法院不予支持。关于电梯问题。首先，上述合同第八条约定合同终止谢立为交回涉案房屋时需保证房屋及内部设施完好，谢立为可搬离的是其自行安装的空调、音响、电脑、台椅等可动财物。而涉案电梯是对涉案房屋进行改建后安装在室内的固定设施，根据上述合同的约定，谢立为无权要求拆除该电梯。其次，根据已查明事实可知，谢立为在搬离涉案房屋时并未拆除涉案房屋内的电梯，且在此后与邱伙强、黄淦明的沟通过程中亦未主张电梯的拆除问题，该情况表明谢立为在本案起诉前已经认可电梯属于涉案房屋的固定设施，故其一直未要求取回该电梯。综上，一审法院认为谢立为反诉请求确认涉案电梯归其所有并要求拆除该电梯，理据不充分，一审法院不予支持。据此，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香请求谢立为协助将该电梯的使用权登记至其名下，合理合法，一审法院予以支持。由于涉案电梯仍在涉案房屋内并由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香实际控制，无须谢立为交付给其使用，故邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香请求谢立为交付电梯给其使用，一审法院不予支持。另外，由于涉案合同已终止，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香亦已收回涉案房屋，且其四人均同意将水电押金与水卡中的余额退回给谢立为，因此，现谢立为请求邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香退还水电费押金1000元及水卡账户余额682.81元，一审法院予以支持。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香主张的公证费用不属于其必然发生的合理费用，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月18日作出一审判决：一、谢立为于本判决发生法律效力之日起十日内向邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香支付2019年12月与2020年1月的租金合计30613元及利息（利息以30613元为本金，从2020年3月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、谢立为于本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于广州市增××××城街金裕商业区B栋2-（2）号房屋内的电梯（使用证编号：梯粤A500062699）的使用权登记在邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香名下；三、邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香于本判决发生法律效力之日起十日内向谢立为返还水电费押金1000元及水卡账户余额682.81元；四、驳回邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香的其他诉讼请求；五、驳回谢立为的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3184元，由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担2526元，由谢立为负担658元。反诉受理费1666.83元，由谢立为负担1641.83元，由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担25元。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香预交的评估费20000元，由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担。谢立为预交的评估费20000元，由谢立为负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。双方当事人确认，依租赁合同约定，2019年12月与2020年1月两个月的租金为30613元。二审庭审中，谢立为提交了一份证据：《广州市特种设备使用登记变更申请表》，载明：“。设备类别：。电梯。；。过户填写此栏：原产权单位意见，新使用单位意见。”拟证明市场监督管理局设有电梯迁移变更登记业务，电梯安装后，依法可以迁移。谢立为表示，西子西奥电梯有限公司为其设立，涉案电梯要么由其拆除、要么由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香进行价值补偿，最后明确其上诉请求为价值补偿292936元。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香表示电梯已经附合在出租房屋上，已属于出租方的财物，不需要补偿。二审庭审中，邱伙强述称：其与黄淦明是朋友，两人同时买下涉案房屋所在地皮后分别建房，各自办理房产证，两人一起与谢立为协商签订租赁合同，由谢立为整体承租。谢立为述称：其于2019年12月已将涉案房屋交还，具体哪一天不能确定，愿意承担2019年12月整月的租金，当时没有办理移交手续，未交出钥匙，但对方有大门钥匙，可自由进出。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香表示要求谢立为支付房屋占用费截止时间为2020年2月29日，房屋于该日收回，称其主张7000元垃圾费用发生于2020年4月21日。本院认为：本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：涉案租赁合同终止履行及清理的责任承担。涉案租赁合同约定的租期届满时间为2020年1月31日，对双方均有约束力。作为承租方的谢立为未向出租方邱伙强、黄淦明支付2019年12月及2020年1月的租金30613元，于约不符。租赁合同并未约定谢立为所付押金23000元可抵扣两个月租金，谢立为本案并未提出充分证据表明其提前退租得到出租方的同意并已于2019年12月退交承租房屋，在谢立为2020年1月20日收到邱伙强、黄淦明所发租金催收通知的情况下，谢立为仍未支付，一审判决认定谢立为构成违约，并无不当。为此，一审判决谢立为支付2019年12月、2020年1月的租金30613元并承担相应利息，所作处理正当有据。2020年1月31日为涉案租赁合同约定的租期届满时间，出租方当属明知；在谢立为表示提前退租、未按期支付租金的情况下，依《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，作为出租方的邱伙强、黄淦明也应当采取适当措施及时收回房屋避免损失进一步扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。为此，对出租方本案所提2020年2月的房屋占用费主张，一审判决不予支持，并无不妥。关于本案出租方提出恢复原状有关的多项损失。涉案租赁房屋虽办有两个房地产权证，但一起作为租赁标的物。依涉案租赁合同关于装修、承租方交回房屋状态的约定，结合出租方不能证明移交房屋给承租方使用时的状况以及承租方使用多年出租人未异议的事实，一审判决对出租方本案所提要求承租方赔偿对涉案房屋恢复原状的损失主张不予支持，认定合理，本院不予赘述并予以确认。邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香上诉请求赔偿恢复原状费用143041元、垃圾费用7000元、公证费3600元，本院不予支持。依涉案租赁合同的约定，承租方除有权按需自行装修外，还有权加装电梯一台，但合同未约定租赁合同终止时处理方式。一审诉讼中，经广州市华盟价格事务所有限公司评估，涉案电梯在2019年12月的现值为297125元，在2020年3月的现值为292936元，对涉案房屋的使用价值较大。基于承租方的违约情节，根据双方当事人二审庭审的意见，承租方已表示由其迁移电梯调整为要求价值补偿，出租方并未表示不同意利用电梯，为体现公平合理原则，可由出租方在电梯利用价值范围内予以承租方适当补偿，本院酌情确定补偿金额为15万元，谢立为应当为邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香办理电梯使用登记变更手续。一审判决认定电梯属于承租方不得拆除的固定设施，合同依据并不充分，本院对此予以调整。鉴于承租方一审反诉请求内容为确认电梯归其所有、要求拆走电梯，为此所生电梯价值评估费用由承租方负担。综上所述，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香的上诉请求不能成立，应予驳回；谢立为的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2931号民事判决第一、三、四项及评估费负担决定；二、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2931号民事判决第二、五项；三、谢立为于本判决发生法律效力之日起五日内为邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香办理电梯使用登记变更手续，邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香于电梯使用登记变更手续完成后五日内向谢立为支付电梯补偿款15万元；四、驳回谢立为的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3184元，由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担2526元，由谢立为负担658元。一审反诉案件受理费1666.83元，由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担。二审案件受理费8471元，由邱伙强、何素欢、黄淦明、张丽香负担6171元，由谢立为负担2300元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年四月十九日书记员  李美琦吴敏玲