山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终754号上诉人（原审被告）：威海市文登区前岛渔业公司（原名文登市前岛渔业公司），住所地威海市文登区泽库镇前岛村。法定代表人：李元进。诉讼代表人：威海市文登区前岛渔业公司破产管理人，住所地威海市新威路17-6号迪尚大厦8楼。委托诉讼代理人：王雅芳，山东中立达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴合江，男，1969年6月24日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：刘昱男，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。原审被告：李建设，男，1978年12月28日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人威海市文登区前岛渔业公司（以下简称前岛渔业公司）因与被上诉人吴合江及原审被告李建设租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。前岛渔业公司上诉请求：撤销原判，发回重审，本案诉讼费用由吴合江负担。事实与理由：一、原审法院认定案涉租赁合同中所涉租赁土地范围错误。前岛渔业公司与李建设等三人签订的《租赁码头合同书》第一条虽未明确约定码头的具体范围，但结合双方签订的《前岛渔业公司码头交接清单》可知，案涉码头租赁合同交接清单中不仅包括二层楼房、岗房、100吨油罐等详细物资，还包含由原承包者侯建刚建设后作价转给李建设等人的物资，其中硬化场地约20000平方米，即案涉租赁合同所涉土地除吴合江享有使用、收益权的5600平方米外，还包括硬化场地所处的约20000平方米国有工业用地。原审法院认定租赁合同所涉土地仅仅指吴合江所享有的5600平方米系认定事实错误。二、一审法院判令管理人收取的年租金30万元全部返还给吴合江，认定事实与适用法律错误。案涉租赁合同中约定的年租金30万元不仅包括5600平方米码头土地，还包括相关配套设施及前承租人侯建刚作价转让硬化地面物资所处的20000多平方米土地。吴合江有权主张返还的仅仅是其享有5600平方米土地使用权的租金利益，而非全部的租金利益。基于常识判断，也不可能出现仅仅5600平方米的土地即能收取30万元年租金的情形。三、一审法院遗漏当事人威海市文登区泽库镇人民政府，程序违法。管理人询问前岛渔业公司前任法定代表人孙佑良后得知，交接清单中2万多平硬化地面土地系前岛渔业公司填海建造，后由国家收回为国有工业用地。经管理人询问文登区自然资源局得知，交接清单中硬化地面土地面积约为21304平方米，目前没有对外出让。案涉码头租赁合同书中见证单位为威海市文登区泽库镇人民政府，其了解租赁合同的签订及履行情况，并且其代表国家亦对案涉租赁合同所涉土地享有权益。四、根据案涉租赁码头合同书30万元租金所指的范围包含土地及物资，其中土地包含5600平米码头土地及40972平方米土地，物资包括二层楼房一栋，岗房一栋，100吨油罐三座，二吨油罐一座，铁货架三个，木货架一个，长条椅一把，写字台两张，水表底数及电表底数。而原承包者侯建刚作价90万元转给李建设的物资指的是2万平米场地硬化的物资，而不是2万平米的土地。目前该土地属于国家储备用地，尚未出让。综上，请求二审法院依法撤销原判或者将本案发回重审。吴合江辩称，1.原审认定租赁合同所涉土地范围正确，前岛渔业公司称租赁合同所载的租赁范围包含了交接清单中的所有物资，与事实不符。登记在前岛渔业公司名下的码头范围就是证号为文泽国用（2002）字第23006号项下的5600平方米，至于前岛渔业公司所称的2万平方米土地并不属于前岛渔业公司，也不在租赁范围之内。在案涉交接清单第十项载明：“作价90万转给乙方的物资有：硬化场地约2万平方米……”，李建设也当庭陈述这是其购买所得，并非租赁。而且，根据市场价格，5600平方米的码头年租金才30万元，如果加上20000平方米的土地不可能只租30万元，因此前岛渔业公司的主张与常理不符。2.原审程序合法。前岛渔业公司的前法定代表人是包国顺，现法定代表人是李元进，而非孙佑良。且合同虽加盖泽库镇政府的章，但并没有见证人签名，不具有法律效力。故孙佑良和泽库镇政府与本案无关联性。一审中前岛渔业公司并未当庭申请证人出庭或者申请法院调查，也未申请追加被告或第三人，故不存在原审法院遗漏当事人的问题。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李建设述称，案涉租赁合同关于租赁范围很清楚，是码头进门后的所有面积，并未分割。租赁面积大概是4万平米左右，加上水面70余亩，且目前仍在使用。吴合江向一审法院起诉请求：1、判令李建设、前岛渔业公司支付自2019年12月1日至2020年11月30日的码头租金人民币300000元；2.本案诉讼费用由李建设、前岛渔业公司承担。一审法院认定事实：2014年10月16日李建设、连诗伟、齐宏鹏与前岛渔业公司签订租赁合同，甲方前岛渔业公司自愿将其所属的位于的码头（含二层楼房一栋及岗房等，下同）租给乙方李建设、连诗伟、齐宏鹏管理、使用、收益。约定租期20年，自2014年12月1日至2034年11月30日，年租金300000元，每年12月1日前支付下一年的租金。2014年10月27日双方制作了前岛渔业公司码头交接清单，清点物资第十项载明：由原承包者侯建刚建设，后作价90万元转给乙方的物资有：1、硬化场地约2万平方米；2、砖石结构彩钢瓦房6间（含内装修）；3、100吨地磅一座；4、暂养房3间、暂养池6个。合同履行中，李建设等将2014年度至2017年度的租金交付给威海市文登区前岛渔业公司，2018年度租金交付给文登区泽库镇政府，2019年12月1日至2020年11月30日的租金300000元交付给前岛渔业公司破产管理人。针对有争议的事实，吴合江提交2009年10月烟台市中级人民法院作出的(2009)烟民一初字第78号民事调解书、2009年11月作出(2009)烟商初字第120号民事调解书，证实两份调解书中的债权人均为烟台鸿儒商贸有限公司，2010年1月26日该公司将(2009)烟商初字第120号民事调解书项下的债权转让给吴合江，并向烟台市中级人民法院申请变更案件申请执行人为吴合江，烟台市中级人民法院予以变更。2013年2月20日烟台市中级人民法院作出（2010）烟执字第4、5号执行裁定书，将与涉案有关的文登市顺兴造船有限公司所有的位于文登市，证号为文泽国用(2002)字第23006号项下5600平方米土地使用权抵顶给吴合江。经质证，前岛渔业公司对烟台市中级人民法院执行裁定书的真实性没有异议，但认为该执行裁定依据的两份生效民事调解书，其中(2009)烟民一初字第78号民事调解书系吴合江与其作为法定代表人的文登市顺兴造船有限公司达成民事调解，却不履行民事调解内容，有理由怀疑吴合江系转移文登市顺兴造船有限公司的资产。2009年11月作出(2009)烟商初字第120号民事调解书中，吴合江为烟台鸿儒商贸有限公司法定代表人，而借款人烟台东翔经贸有限公司的法定代表人徐淑妍系吴合江的妻子，在吴合江取得文登市顺兴造船有限公司股权后，便以该公司名义自愿承担烟台东翔经贸公司的全部债务，此后也未按期还款，同时更未以文登市顺兴造船有限公司的名义向烟台东翔经贸公司进行追偿，所以吴合江是利用两份民事调解书转移了文登市顺兴造船有限公司名下的财产到其个人名下。对(2010)烟执字第5号案卷内容的真实性无法确认，烟台鸿儒商贸有限公司作为该案的原告及申请人，将自己享有的债权转让给吴合江个人，对其真实性有异议。前岛渔业公司管理人勘察现场后发现吴合江主张的5600平方米的土地使用权仅仅是案涉租赁土地70亩中的一部分，70亩折合46620平方米，即使法院认可吴合江对5600平方米土地享有使用权，其仅仅享有5600平方米的土地使用权，而无权获得本案案涉租赁土地70亩的租金，即无权主张案涉的全部租金300000元。李建设陈述，所租赁码头的面积应该在10亩左右，另有30多亩是其单独出资购买的，即2014年10月27日形成的前岛渔业公司码头交接清单中第十项内容记载的硬化场地约2万平方米。一审期间，一审法院为查明案涉案租赁码头与吴合江享有的5600平方米土地使用权之间的关系，组织当事人到租赁场地现场勘察。经勘察，吴合江取得使用权的5600平方米土地范围内的地面由石头块铺设，北面及东面临海，二层楼房一栋及岗房位于西面，南面连接的地面为水泥硬化，石头地面与水泥地面之间有明显的衔接痕迹，非同时形成。关于水泥地面的土地，前岛渔业公司称，经询问该公司前任法定代表人孙佑良，得知硬化地面的土地系前岛渔业公司填海建造，后由国家收回为国用工业用地，面积约为21304平方米，暂未出让。虽然租赁合同中未明确说明租赁码头的具体范围，但结合交接清单第十项可以确定，包含硬化地面土地及地上建筑物。吴合江称，填海建设的部分土地没有土地证，不属于前岛渔业公司，该公司无权将该部分土地出租给李建设等人，李建设亦陈述码头占地面积只有10亩，剩余30亩硬化地面土地系从前手承租人处购买使用。一审法院认为，李建设等人与前岛渔业公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。双方当事人讼争的焦点为填海建造的部分土地是否包含在租赁范围内。关于该焦点，涉案租赁合同明确载明租赁物为前岛渔业公司所属的码头及附属二层楼房、岗房等。前岛渔业公司与吴合江在诉讼中均确认，石头路面以南水泥硬化的部分土地系后期填海建造，但双方均未提供证据证实该部分土地的权属及面积。从涉案租赁合同内容中看，前岛渔业公司出租的是其有权属的码头及附属房屋，对其没有使用权的土地在该合同中没有一并对外租赁的意思表示。另，结合交接清单中第十项的内容，李建设等人是基于支付对价购买使用前承租人侯建刚投资硬化的地面及地上建筑物，前岛渔业公司对该部分土地上添附的硬化地面及地上建筑物亦无处分权，故可以认定水泥硬化地面所附土地不在租赁范围内。前岛渔业公司关于应按现有面积比例分割租金的抗辩，理由不当，证据不足，不予采纳。综上，吴合江依据法院生效裁判文书取得涉案码头所附的5600平方米土地使用权，享有该土地的使用、收益权，在土地使用权属已经发生变更的情形下，前岛渔业公司继续收取李建设等人的租金300000元，无事实依据，该公司应在吴合江主张权利时予以返还。李建设等承租人作为履行合同的善意相对人，已经按照合同约定交付租金，吴合江要求其返还，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、前岛渔业公司于判决生效后十日内返还吴合江租金300000元；二、驳回吴合江对李建设的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由前岛渔业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。前岛渔业公司补充提交其到威海市文登区自然资源局调取的山东前岛船业有限公司宗地图原件一份及山东前岛船业有限公司启信宝信息打印件一份，拟以证明李建设承租的码头范围不仅指吴合江享有的5600平米码头土地，还包含21304平米硬化场地在内的40972平方米所处的土地。一审判决后，前岛渔业公司与原公司会计李世政沟通后确认李建设承租的码头土地除5600平米之外，其他土地大概系80、90年代，前岛渔业公司填海造地后被国家收为储备用地，在2006年前法定代表人孙佑良以其个人成立的山东前岛船业有限公司作为该储备用地的登记权利人，由孙佑良以该土地进行对外融资，后融资失败，该宗土地被国家收回。因此可以确定案涉码头租赁合同所涉及的土地不仅仅包含5600平，同时也包括填海造陆的40972平方米土地。吴合江质证称，该证据不属于新证据，且也本案没有关联性，不能证明前岛渔业公司的主张。根据前岛渔业公司与李建设签署的码头租赁合同，双方仅就码头土地进行协商租赁并未就另外4万平米的土地进行协商，而且前岛渔业公司也称该4万平米土地是国家所有，并非是前岛渔业公司所有，故前岛渔业公司无权租赁该4万平米土地。李建设质证称，该宗地图有效，该图纸上显示的面积系李建设使用范围，包括5600平方米和40972平方米。本院二审查明，就案涉租赁合同所涉及的租赁范围，李建设作为承租人，一审称，“关于租赁码头的面积，应该在10亩左右。有30多亩是在附加合同中，我们单独出资又购买的，不是租的”，与其二审陈述内容不一致，对此李建设解释称，系因其不懂导致陈述矛盾，其承租的面积是包括从码头大门进去后的所有地方，如果不出资购买附加合同中的硬化场地，就无法租得案涉码头。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是李建设等人与前岛渔业公司签订的租赁合同所涉的租赁范围在5600平方米的码头之外是否包括其他填海建造的4万余平方米的土地。涉案租赁合同载明，“前岛渔业公司自愿将其所属的位于的码头（含二层楼房一栋及岗房等，下同）租给乙方李建设、连诗伟、齐宏鹏管理、使用、收益”。对此条的解释，前岛渔业公司与吴合江各执一词，前岛渔业公司称该条约定包括由前岛渔业公司填海建造的4万余平方米土地；吴合江称登记在前岛渔业公司名下的仅系上述5600平方米码头，前岛渔业公司所主张的4万余平方米土地不属于前岛渔业公司所有，不包括在上述租赁合同约定的范围之内。一审法院结合填海建造的土地未登记在前岛渔业公司名下，前岛渔业公司对该部分土地上添附的硬化地面及地上建筑物无处分权，前岛渔业公司出租的是其有权属的码头及附属房屋，并结合案涉交接清单中第十项的内容，李建设等人是基于支付对价购买使用前承租人侯建刚投资硬化的地面及地上建筑物等情节，综合分析认定水泥硬化地面所附土地不在租赁范围内，符合民事诉讼证据认证规则，一审法院基于此对前岛渔业公司关于按面积比例分割租金的主张不予支持，具有事实与法律依据，本院依法予以维持。前岛渔业公司上诉主张案涉租赁合同所涉的租赁范围包括填海建造的4万余平方米土地，并以此为由主张对案涉租金应按比例返还，因其未提供充分证据予以证实，本院不予支持。李建设虽二审主张其所租赁并使用的面积系包括5600平方米的码头及4万余平米填海建造的土地，但其陈述与一审陈述矛盾，亦与在案交接清单的内容相悖，在其未予合理解释的情况下，对其二审陈述不予采信。综上，在吴合江依据法院生效裁判文书取得涉案码头所附的5600平方米土地使用权的情形下，前岛渔业公司继续收取李建设等人的租金300000元，无事实依据，应予全部返还吴合江。前岛渔业公司以案涉码头租赁合同书中见证单位为威海市文登区泽库镇人民政府，且其代表国家对案涉租赁合同所涉土地享有权益为由，主张一审法院遗漏当事人程序违法，鉴于案涉租赁合同未涉及其他土地，故前岛渔业公司的该主张依据不足，理由不当，不予支持。综上所述，威海市文登区前岛渔业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人威海市文登区前岛渔业公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽萍审判员  于大海审判员  金永祥二〇二一年四月二十日法官助理安姣姣书记员丁真真