湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1591号上诉人（原审被告、反诉被告）：长沙东青房地产经纪有限责任公司，住所地雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区13栋121。法定代表人：刘江东。委托诉讼代理人：石珞，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周磊，湖南湘博律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：刘广涛，男，1984年4月28日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐翊翎，女，1996年6月3日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：刘细梅，湖南湘涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓梅，系唐翊翎母亲。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴岸彤，男，1972年10月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾丹，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泱，湖南天地人律师事务所律师。上诉人长沙东青房地产经纪有限责任公司（以下简称东青公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）因与被上诉人唐翊翎、戴岸彤房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东青公司上诉请求：1.依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5558号民事判决的第四、六、七、八、九项,并依法改判东青公司不承担赔偿金及律师费；2.依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5558号民事判决第五项,改判东青公司返还居间服务费20700元;3.一、二审诉讼费用由被上诉人唐翊翎和戴岸彤共同承担。事实和理由：一、本案中并不是“东青公司张智与新环境公司杜青靓共同虚构事实导致过户失败”,其均系杜靓个人犯罪行为所致。杜靓存在隐瞒并虚构事实的故意并实施了非法占有房款的行为,其目前因涉嫌诈骗罪被雨花区公安局立案侦查。本案唐翊翎的家属与杜靓熟识,杜靓任东青公司第六门店店长期间,唐翊翎的表姐曾经在杜靓手上购入出让过多套房屋,获利不菲,唐翊翎及其表姐一家人由此对杜靓个人充分信任。唐翊翎在本次交易中没有尽到足够的注意义务和谨慎义务。既然通过中介公司作为居间方协助交易,唐翊翎交纳房款不向公账支付而转账杜靓母亲胡国媛私人账户,不符合正常交易规则,唐翊翎本身存在严重过失。戴岸彤在没有审查公积金中心指定账户在收到首付款78万元时就两次到达长沙预备将房子转移登记,其明显也是麻痹大意。遂买卖双方都存在过错或违约行为。唐翊翎、戴岸彤在签订合同的2019年8月30日起至最终终止交易的2020年4月,双方三番五次约见爽约,任一方并未产生合理质疑,而向东青公司领导反馈,放任这种反常现象一步一步演变更甚,因买卖双方均存在明显重大过错,唐翊翎、戴岸彤应相应地承担责任。杜靓2019年8月到2020年2月期间,非法占有挪用了部分购房客户资金,拆东墙补西墙,本案中杜靓在收到唐翊翎80万房款后害怕东窗事发欺骗买卖双方唐翊翎、戴岸彤,对同事张智隐瞒真实情况,捏造交易双方和服务同事都以为是对方违约的假象,导致商品房买卖合同无法继续履行,左瞒右骗最终引发本案纠纷。唐翊翎、戴岸彤作为交易双方是受害者,东青公司作为杜靓的单位更是受害者。不但居间服务费需要退还,而且还被殃及可能承担损失赔偿。东青公司不是有意而为之,不应该参照合同条款承担赔偿金；二、一审判决认定:“东青公司、新环境公司居间服务至少延伸至房屋过户”错误。通常二手房买卖的交易过程中,分为合同签订、银行或公积金贷款面签、买卖双方过户、交付房屋四个阶段。第一阶段,唐翊翎与戴岸彤签订《房屋买卖合同》后,东青公司的居间服务已经履行完毕,合同第三条第一句话已明确约定。第二阶段,戴岸彤、唐翊翎与长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司签订了贷款的《委托代办协议》,唐翊翎向霞辉公司支付2.5万按揭代办费,并由霞辉公司提供贷款服务。第三阶段及第四阶段,过户及交房的义务主体为买卖双方,东青公司只是给予双方配合。过户义务并不是合同的居间方的主义务,本案中假定唐翊翎、戴岸彤均依照合同第二条明确约定“将首付款78万元支付公积金中心指定的账户监管”,资金无安全问题,后续霞辉公司代办50万元贷款放款,戴岸彤收取房款和双方配合过户就会顺利完成。但实际上,唐翊翎不按合同约定路径支付款项,戴岸彤在公积金中心监管账户没有78万元时三次抵达长沙办理所谓面签和预约登记,两方都存在过错或违约行为；三、一审法院认定“东青公司、新环境公司应当承担唐翊翎、戴岸彤因违约而应支付的违约金各80000元和律师费,严重违反公平原则《房屋买卖合同》第六条违约责任中“总房价20%的违约金约定是约束合同甲乙双方即买卖双方,而非居间方”。同时依照权利义务对等原则,房屋交易对于买卖双方而言涉及标的额较大、权益处分重要等因素,遂违约金设定较高。一审参照《房屋买卖合同》违约条款裁判居间方东青公司承担巨额违约金有失公允。本案中,没有完全真正的守约方,甲乙丙三方都存在不同程度的违约,所以不能适用“如守约方通过诉讼主张权利的,违约方应承担守约方支付的律师费、保全费实现债权的全部费用。”这一款规定。案涉居间服务周期长,交易双方均不是长沙本地居住生活,沟通和服务中居间费已经产生大量的劳务成本。东青公司已收取的34500元居间费(包括收取唐翊翎20700元和收取戴岸彤13800元被判令退还,即因交易失败而丧失佣金请求权本身就是一种惩罚。依照损失填平原则,东青公司最多应对交易双方的直接损失承担责任。戴岸彤提供的证据可见:1.交通工具费,提供机票发票共6张,共计金额5350元,按照高铁经济的方式来算正常交通费用是3955元;2.住宿费提供了3089元三张名称为“中仪国际招标有限公司”的发票,而非“戴岸彤”本人个人住宿费发票;3.律师费开票金额40000元,大大高于《湖南律师收费标准》的指导,应支持8000元;遂共计金额损失应为13350元(5350+8000=13350)。唐翊翎提供证据可见:2019年8月28日支付10万,2019年8月30支付购房款8万元定金,2019年9月2日支付60万元,但2020年1月16日退还60万元,2020年1月17日退还20万元。按年利率6%计算资金占用费为6400元。买卖双方直接损失共计约为2万元,一审裁判东青公司向买卖双方各偿8万元、并承担维权律师费4.8万元,合计20.8万元,显失公平根据《合同法》第113条规定:“违约方的责任不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失,……。”东青公司居间费收取3.45万,判令退还后还需赔偿20.8万,超过了合同可预见利益的6倍,一审判决轻重失衡,严重违反了公平原则,应该以实际损失为限。四、为唐翊翎提供按揭代办服务的是长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司,如需退还也应当是霞辉公司,不应当是东青公司。一审裁判按揭代办费2.5万元由东青公司返还唐翊翎混淆了主体关系唐翊翎答辩称：杜靓的行为系职务行为，东青公司应当承担责任，唐翊翎与东青公司及新环境公司签订的合同是为了居住，东青公司除了中介订立合同外还应当办理过户，合同中违约条款载明无论哪方违约需要赔偿房款20%违约金，因东青与新环境公司欺瞒行为导致合同解除，损失应当由两上诉人承担，一审法院判决违约金并无不当。请求二审维持原判。戴岸彤答辩称：东青公司应当对其欺骗承担责任，房屋买卖合同签订后，是居间方导致合同未能履行而不是买卖方导致合同未能履行，应当由两上诉人承担责任，一审认定正确，8万元费用不足以弥补我方损失。新环境公司答辩称：对东青公司上诉无异议。新环境公司上诉请求：1.依法撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5558号民事判决四、六、七、八、九项,并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定:“新环境公司系《房屋买卖合同》的居间方,与长沙东青房地产经纪有限责任公司(以下简称“东青公司”)共同提供居间服务,亦应共同承担居间责任”错误。唐翊翎、戴岸彤、东青公司、新环境公司于2019年8月30日签订《房屋买卖合同》,涉案合同的声明中显著提醒:“丙方为丁方的授权特许连锁经营商丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方。”合同第三条居间服务费的支付:“甲乙双方认可丙方为其提供居间服务”。事实上,新环境公司未向唐翊翎、戴岸彤提供居间服务,且未收取居间服务费。上诉人新环境公司与东青公司是加盟连锁合作的法律关系,新环境公司将自己拥有的商标、产品、经营模式等授予东青公司使用。新环境作为特许经营方,未实际开展居间业务,也未向交易双方提供居间服务。一审法院要求新环境公司与东青公司共同承担连带的居间责任没有任何的事实与法律依据。二、一审判决认定:“新环境公司工作人员杜靓为唐翊提供居间服务”错误。在一审法院的庭审中并无任何证据表明杜靓为新环境的工作人员,而一审判决认定杜靓为新环境的工作人员,并认为新环境提供了居间服务,系事实认定错误。事实上,杜靓为新环境公司旗下的加盟店东青公司的合伙人。三、一审判决认定:“东青公司、新环境公司居间服务至少延伸至房屋过户错误在二手房房屋买卖的交易过程中,分为合同签订、银行贷款面签、买卖双方过户、交付房屋四个阶段。第一阶段,在戴岸彤与唐翊翎签订完房屋买卖合同后,东青公司的居间服务已经履行完毕;第二阶段,被上诉人戴岸彤、唐翊翎与长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司签订了银行贷款的委托代办协议。因此,办理贷款的权利义务主体并非是东青公司及新环境公司;第三阶段及第四阶段,过户及交房的约束主体为买卖双方。因此,东青公司在房屋买卖合同签订完成后居间服务已经完成,并非是至房屋过户。在合同第八条其他约定“过户前,乙方须配合丙方办理领证进抵押公证至丁方指定人名下。”这是居间服务履行合同完毕终止后的后合同义务,而非是居间合同中居间方的义务。四、一审判决认定:“东青公司、新环境公司应当承担唐翊翎、戴岸彤因违约而应支付的违约金80000元和律师费”错误。新环境公司不存在须向守约方支付违约金及律师费的事实依据。首先,新环境公司并非居间服务方,且在交易过程中并没有收取任何费用。东青公司仅仅收取34500元的居间费,现要求东青公司赔偿被上诉人唐翊翎、戴岸彤16万元的违约金,48000元的律师费,共计208000万元,要求新环境公司承担连带清偿责任。这不仅严重速反了合同的公平原则,也超过了合同可预见的利益,根据《合同法》第113条规定:速约方的责任不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失;其次,即使被上诉人唐翊翎、戴岸彤向新环境公司、东青公司进行赔偿,也应该是实际损失为限。唐翊翎在房屋交易中只将定金交付给戴岸彤,现判决要求戴岸彤进行返还。因此,唐翊翎的损失仅仅是所支付定金在2019年08月30日至今的资金占用费。被上诉人戴岸彤的损失为往返机票及住宿费。事实上,三次前往长沙办理过是戴岸彤工作顺路,而住宿费也是工作所需,发票的抬头也不是本人。何况机票往返并非经济的方式,长沙至北京的高铁价格为649元,这明显低于飞机的出行方式;最后,唐翊的律师费为8000元,而戴岸彤的律师费4万元,这已经严重超出了《湖南律师收费标准》的规定,戴岸彤应自身承担超出8000元外的律师费用。五、杜靓作为东青公司的合伙人在提供居间服务的一系列案件中,谋取私利涉嫌诈骗已被公安机关立案侦査,现处于取保候审阶段。本案损失系杜靓个人行为造成,不应当由新环境公司承担损失。在本次房屋买卖合同过程中,从房屋买卖合同的签订到交付款项、以及后期的办理产权过户中,杜靓一直在操纵整个交易。杜靓捏造胡国媛(其母亲)的账户为定金与首付款的收款账户,使交易双方将钱款转入其账户,实质是为了自己使用,且杜靓在后续办理贷款的过程中虚构事实,伪造相关材料,使交易双方错开办理手续的时间点,因此造成双方不能成功交易。本案交易系杜靓个人所为,所造成的损失应当由其进行承担,不应由上诉人新环境公司承担。六、被上诉人唐翊翎、戴岸彤在房屋交易中也存在重大过错,双方也应相应承担责任首先,在交易中,杜靓要求唐翊翎将定金款八万元打入其母亲的私人账户。其后又要求唐翊翎将购房款八十万元打至同一账户。唐翊翎作为一个完全民事行为能力人,具有一般的认知能力,将如此多的款项转入到私人账户,这明显不符合交易;其次,在唐翊翎、戴岸彤在签订合同的2019年8月30日至过户的2020年4月长达8个月时间中,屡次没有见面汇合成功,双方并没有任何存疑,也没有前往门店询问此次交易的进程。因双方也存在明显重大过错,才导致这次事件的发生,双方也应相应地承担责任。唐翊翎答辩称：一审认定事实正确，杜靓系职务行为，其结果应由东青公司承担，一审法院认定责任应当延伸到房屋过户并无不当，承担的违约金数额亦合理合法，代办费是在东青公司门店缴纳，应当由东青公司退还，请求维持原判戴岸彤答辩称：东青公司应当对其欺骗承担责任，房屋买卖合同签订后，是居间方导致合同未能履行而不是买卖方导致合同未能履行，应当由两上诉人承担责任，一审认定正确，8万元费用不足以弥补我方损失。东青公司答辩称：对新环境公司上诉无异议。唐翊翎向一审法院起诉请求：1.判令解除唐翊翎戴岸彤于2019年8月30日签订的《房屋买卖合同》；2.判令戴岸彤双倍返还定金合计160000元，承担违约赔偿金276000元；3.判令东青公司、新环境公司退还居间费45700元，并对戴岸彤的违约承担连带赔偿责任；4.判令戴岸彤、东青公司、新环境公司支付律师费8000元；5.本案诉讼费由被告戴岸彤、东青公司、新环境公司承担。戴岸彤向一审法院的反诉请求为：1、判令唐翊翎向戴岸彤支付违约金196000元；2、判令唐翊翎向戴岸彤赔偿律师代理费损失40000元；3、判令东青公司、新环境公司就唐翊翎的上述全部付款责任承担连带清偿责任；4、判令唐翊翎、东青公司、新环境公司连带向戴岸彤返还中介服务费13800元。一审法院认定事实：2019年8月30日，买受人唐翊翎（乙方）、出卖人戴岸彤（甲方）、居间方东青公司（丙方）、管理方新环境公司（丁方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方出售位于长沙市天心区××路××号××栋××号的房屋给乙方，该房屋的建筑面积约为108.17平方米，总售价为1380000元；乙方应于2019年8月30日支付甲方定金80000元；乙方拟申请公积金贷款500000元，甲、乙双方在合同签订后3日内将贷款审批所需要的资料提交给代办机构，且甲、乙双方须相互配合于2019年9月30日前办理贷款审批，丙方协助；甲、乙双方须相互配合于2019年10月30日前办理产权过户手续；乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款780000元；丙方作为居间方为甲、乙双方提供居间服务，且丙方为丁方的授权特许经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲、乙双方均表示予以认可;签订合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费，在合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费13800元，乙方应支付丙方居间服务费27600元；丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲、乙双方的利益；过户前，乙方须配合丙方办理领证进抵押公证至丁方指定人名下（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）；合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金；如甲、乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间30日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金；如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。上述《房屋买卖合同》签订后，新环境公司工作人员杜靓为唐翊翎提供居间服务，东青公司张智为戴岸彤提供居间服务，唐翊翎翎翎、戴岸彤履约均需通过杜靓、张智进行联系。新环境公司、东青公司均通过户名为胡国媛的账户与唐翊翎、戴岸彤流转资金。唐翊翎先后支付了50000元、50000元、100000元、600000元购房款，合计800000元，新环境公司向唐翊翎出具了金额为800000元的“托管代收往来款收据”。2019年8月30日，唐翊翎向胡国媛账户转账支付80000元购房定金，并向贷款代办机构长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司支付了25000元代办费，向东青公司支付了20700元居间费用，长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司、东青公司分别向唐翊翎出具了相应金额的收据。胡国媛从收取的定金80000元中扣除了戴岸彤13800元居间费用后，向戴岸彤支付了剩余的66200元；同时，东青公司向戴岸彤出具了13800元居间费收据。合同履行过程中，唐翊翎、戴岸彤分别通过居间方新环境公司杜靓、东青公司张智的微信联系合同履行事宜，但东青公司张智虚构唐翊翎资金始终未到位、家庭出现重大变故等事实欺骗戴岸彤，新环境公司杜靓虚构戴岸彤因工作忙没有时间、忘带过户登记资料以及与配偶存在经济纠纷无法办理房屋过户等事实欺骗唐翊翎，导致唐翊翎、戴岸彤双方分别数次前往长沙市不动产登记中心均未能成功办理过户手续。2019年12月23日后，唐翊翎因交易无法完成，要求新环境公司退还已支付款项，新环境公司承诺退还唐翊翎分别向东青公司、新环境公司、长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司支付的居间费20700元、购房款800000元、贷款代办费25000元，现新环境公司已退还唐翊翎购房款800000元。另查明，唐翊翎为此次诉讼花费律师费8000元，戴岸彤为此次诉讼花费律师费40000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐翊翎、戴岸彤、东青公司、新环境公司于2019年8月30日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当依约享有各自权利并全面履行各自义务。该《房屋买卖合同》包括四方主体，分别为房地产交易买卖双方即唐翊翎、戴岸彤及居间方东青公司、新环境公司，并非单一的买卖合同法律关系，同时也包含居间合同法律关系，对合同的相对方均具有约束力。根据《房屋买卖合同》第二条第（三）款约定，“甲、乙双方须相互配合在2019年10月30日前办理产权过户手续”，配合办理房屋产权过户手续是唐翊翎、戴岸彤双方的义务，现双方均因东青公司、新环境公司的原因导致未能履行“配合办理产权过户手续”的义务，因此，双方均应向对方承担违约责任。但唐翊翎、戴岸彤主张的违约金均过高，结合本案的实际情况，该院酌情考虑为80000元，对超出的部分不予支持，即唐翊翎、戴岸彤均应向对方支付80000元违约金；关于戴岸彤主张的损失赔偿金问题，该院已支持了违约金，违约金应当足以弥补其损失，不应重复主张损失赔偿金。关于唐翊翎主张的双倍返还定金的问题，由于唐翊翎、戴岸彤双方因东青公司、新环境公司的原因未能履行“配合办理产权过户手续”的义务，双方均存在违约行为，因此，该定金应予以返还，但不能要求双倍返还，该费用由戴岸彤返还66200元，由东青公司返还13800元，合计80000元。房屋买卖合同第六条约定，违约方应承担守约方支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用，故唐翊翎、戴岸彤分别主张的律师费损失，该院予以支持。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，“过户前，乙方须配合丙方办理领证进抵押公证至丁方指定人名下”，即东青公司、新环境公司居间服务至少延伸至房屋过户，同时，该院查明的事实表明唐翊翎、戴岸彤联系过户等工作均由东青公司、新环境公司负责，因此，东青公司、新环境公司关于各方签订买卖合同即说明其已经完成居间服务的辩称意见理由不能成立，该院不予采纳。唐翊翎、戴岸彤未能实现房屋过户，系东青公司、新环境公司的工作人员隐瞒事实、提供虚假信息所致，存在过错，东青公司、新环境公司应当赔偿唐翊翎、戴岸彤的损失，即应承担唐翊翎、戴岸彤因违约而应支付的违约金80000元和律师费，并应向唐翊翎、戴岸彤返还已收取的居间服务费。关于《房屋买卖合同》的解除问题，唐翊翎已明确表明不再交易该房屋，该合同已无继续履行的可能，应予以解除，对唐翊翎的该诉讼请求该院予以支持。东青公司、新环境公司系《房屋买卖合同》的居间方，共同提供居间服务，亦应共同承担居间责任，两公司应当对唐翊翎、戴岸彤的损失承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除唐翊翎与戴岸彤、长沙东青房地产经纪有限公司、湖南新环境房地产经济连锁有限公司于2019年8月30日签订的《房屋买卖合同》；二、戴岸彤于本判决生效之日起10日返还唐翊翎定金66200元；三、长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日返还唐翊翎定金13800元；四、长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向唐翊翎支付赔偿金80000元；五、长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向唐翊翎返还按揭代办服务费25000元、居间服务费20700元；六、长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向唐翊翎支付律师费8000元；七、长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向被告戴岸彤支付赔偿金80000元；八、长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向戴岸彤支付律师费40000元；九、湖南新环境房地产经济连锁有限公司对上述第三、四、五、六、七、八项给付义务承担连带清偿责任；十、驳回唐翊翎的其他诉讼请求；十一、驳回戴岸彤的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8526元，减半收取4263元，反诉费2636元，合计6899元，由长沙东青房地产经纪有限公司、湖南新环境房地产经济连锁有限公司共同负担5099元，由唐翊翎、戴岸彤各负担900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人东青公司向本院提交了两组证据：证据一：1-1(2020)湘01民终9382号民事裁定书；1-2公(东)立字[202011128号立案决定书；1-3雨公(东)构字202010072号构留证；1-4胡国媛询问笔录、刘江东询问笔录；1-5案涉借记卡账户历史明细清单；证明内容:1.杜靓指示唐翊翎将购房款付至其母亲胡国媛账户,再转移挪作他用致使房屋过户失败系其个人的犯罪行为,长沙市公安局雨花分局已于2020年3月31日对杜诈骗案立案侦查并将其拘留。参照杜靓涉及的另一居间合同纠纷案,杜靓同样的利用中介服务工作人员的身份作掩饰,以非法占有为目的侵占客户购房款,杜靓造成客户损失的犯罪行为与东青公司促成买卖的理念背道而驰,且东青公司作为居间方,在唐翊翎与戴岸彤签订完《房屋买卖合同》就已完成了居间服务,过户及交房的义务主体为买卖双方,东青公司对房屋过户失败既无故意也无过错。2.唐翊翎在交易过程中没有尽足够的注意义务和审慎义务,未将房款支付至公积金中心指定监管账户而直接转账至杜靓母亲胡国媛私人账户,既未遵守合同约定也不符合正常交易规则,唐翊翎自身存在过错和违约行为。杜靓涉嫌诈骗案中包含吕纯、张宏基、陈冬梅和唐翊翎在内,仅唐翊翎获得了杜靓的主动退赃不排除双方有串通诉讼获取赔偿的嫌疑。证据二：2-1通用家园6栋2607房屋买卖合同、二手交易资金管理附属协议书、房屋产枫证；2-2通用家园1栋902房屋买卖合同、二手交易资金管理附属协议书、房屋产权证；2-3通用家园二手房成交房源；证明内容，二手房交易市场上,通用家园相同或相似户型的房屋在2019年8月至2020年12月期间的成交价格较为稳定。唐翊翎在收到杜靓退回的购房款后仍可选择其他二手房交易,戴岸彤在过户失败后仍可选择继续出售房屋,买卖双方均未因房屋价格出现变动使得可得利益受损。承担维权费用已是损失填平原则的适用东青公司在退还居间费后还需支付给唐翊翎、戴岸彤赔偿金16万元显失公平。戴岸彤对证据一，裁定书真实性无异议，关联性有异议。协议是杜靓本人签订的因此这两个案件是不同的案件。立案决定书，不属于新证据。形成时间2020年3月份。询问笔录也不是新证据。这两份笔录可以证明第一询问笔录第二页第11行开始这一段陈述胡国元账户是用于东青公司和新环境公司用于流转公司资金。杜靓是新环境公司店长。一审证据合同上杜靓在丙方盖章签了名字。杜靓是两公司共同委托人员。流水也不是新证据。流水也就是东青公司用于公司流转。其他的证据不予质证。网上有成交，不代表还可以成交。这个损失8万元无法弥补。上诉人唐翊翎对证据一，真实性无异议，对关联性有异议，该证据只能说明诈骗进行侦查，系店长是职务行为，所产生的行为应该由两上诉人公司承担。借记卡的明细清单，我方在发现后，经过多次交涉，杜靓才退还所交房款。此份证据二手房交易情况，此次过户失败损失不能证明东青公司赔偿16万元的目的。新环境公司对东青公司的证据三性均无异议。上诉人的提交的两组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.杜靓是否构成职务行为，一审法院认定新环境公司与东青公司承担共同居间责任是否正确；2.东青公司、新环境公司的提供的中介服务是否包括过户登记；3.一审法院认定东青公司、新环境公司承担支付违约金及律师费是否正确；4.唐翊翎、戴岸彤是否存在过错，是否应当自负相应的责任；5.关于按揭代办费2.5万元是否应当由东青公司返还。关于争议焦点一：本案虽然杜靓已经涉嫌犯罪被公安机关立案侦查，但是其在四方签订的《房屋买卖合同》中代表东青公司在合同中签字且东青公司盖章予以认可，另外杜靓在新环境公司出具的《托管代收往来款收据》上签字，结合被上诉人在一审中提交的微信聊天记录来看，杜靓一直在房屋买卖中与上诉人进行沟通联络提供居间服务，杜靓的行为应当认定为职务行为，其应当是受到东青公司与新环境公司共同委托从事中介行为，产生的不利后果应当由东青公司、新环境公司共同承担。关于争议焦点二：两上诉人主张，其提供的中介服务仅仅包括签订合同而不包括产权过户登记，根据四方签订的《房屋买卖合同》第八条的约定，“过户前，乙方须配合丙方办理领证进抵押公证至丁方指定人名下”，即东青公司、新环境公司居间服务至少延伸至房屋过户，同时，从唐翊翎、戴岸彤提交的微信聊天记录来看，联系过户等工作均由东青公司、新环境公司工作人员杜靓、张智负责，因此，东青公司、新环境公司主张其提供中介服务仅仅包括促成两被上诉人签订买卖合同就已经完成居间服务的上诉意见理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三：唐翊翎、戴岸彤未能实现合同目的，系东青公司、新环境公司的工作人员隐瞒事实、提供虚假信息所致，两公司的行为违反合同约定，东青公司、新环境公司应当赔偿唐翊翎、戴岸彤的损失，在案涉的《买卖合同》中约定违约金为总房款的20%，一审法院考虑本案的实际情况酌定两上诉人承担违约金80000元并向唐翊翎、戴岸彤返还已收取的居间服务费并无不当。对于律师费两被上诉人提供了代理合同及发票，而上诉人主张高于湖南律师业收费标准，结合本案诉讼标的，一审法院判决两上诉人支付的律师费并没有过高的情形，故本院对此项上诉意见不予支持。关于争议焦点四：上诉人认为在诉争房屋交易工程中，经杜靓要求唐翊翎将定金及购房款打入其母亲个人账户，其个人存在过错，本院认为在签订履行合同中，杜靓行使的是职务行为，其相信上诉人公司管理较为规范，且按照合同约定按时按期转入购房款，而造成本案的原因是在于两上诉人对公司职工杜靓与张智疏于管理，而不是因为唐翊翎违约行为导致，上诉人主张唐翊翎与杜靓恶意串通骗取赔偿的主张但是却未提交相应的证据予以证明，而且该行为亦不符合常理，本院不予采纳，故上诉人主张唐翊翎自负部分责任的诉请本院不予支持。关于争议焦点五：东青公司主张提供按揭代办服务的霞辉商务咨询公司，不应当由其退还。东青公司、新环境公司提供的是中介服务，该诉争的2.5万元是在经两上诉人职员指示下支付，应当由两上诉人承担返还责任，而霞辉公司不是本案的诉讼参与人，两上诉人应当另行主张权利。综上所述，长沙东青房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8526元，由长沙东青房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年四月十九日书记员  孙 娇