江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民再9号上诉人（原审被告）：余祥刚，男，1967年5月7日生，住湖北省荆州市洪湖市。委托诉讼代理人：蔡大伟，江苏法德东恒（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏杉林置业股份有限公司，住所地宿迁市宿城经济开发区科工路8号。法定代表人：毛月健，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈茂盛，江苏路漫（宿迁）律师事务所律师。江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）诉余祥刚商品房销售合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初3362号民事判决已经发生法律效力。余祥刚不服，向该院申请再审，该院于2019年11月8日作出（2019）苏1302民申26号民事裁定，再审本案。该院于2020年11月18日作出（2019）苏1302民再177号民事判决。余祥刚不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余祥刚上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判杉林公司返还余祥刚购房款1123532元或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由杉林公司负担。事实与理由：余祥刚在原审中提交的首付款不动产发票、收款收据等系列证据，足以证实其已经向杉林公司支付了购房款1123532元。原判决未能对上述不动产发票和相关收据的证据效力进行认证，导致认定的余祥刚已付购房款数额出现错误。为维护余祥刚的合法权益，特提起上诉。被上诉人杉林公司答辩称:虽然杉林公司已经开具了相应发票，但该发票仅作为向银行申请贷款使用。正因余祥刚未按照发票所载数额向杉林公司交纳相应购房款，所以杉林公司至今未将所开发票任何一联交给余祥刚。余祥刚在原审中提交的收条载明收款方式为转账和刷卡，如果其真的交纳了相应购房款，其直接提交转账或取款凭证更有证明力。除此之外，杉林公司与余祥刚于2013年2月25日达成的协议及杉林公司在原审中提交的收据能够证明余祥刚未向杉林公司交纳相应的购房款，且能够证明余祥刚提供的两份收据并不真实。综上，余祥刚的上诉理由均不能成立，应予驳回。杉林公司原审诉称：江苏四季青置业股份有限公司系“宿迁国际服装城”开发企业，后于2015年2月15日变更为杉林公司。杉林公司和余祥刚于2012年7月4日签订四份《商品房买卖合同》。余祥刚从杉林公司购买四套商品房，分别为8#-11幢101室（价款209495元）、8#-11幢201室（价款586876元）、8#-12幢101室（价款209495元）、8#-12幢201室（价款571896元），四套房屋总价为1577762元。合同约定，余祥刚应于2012年7月4日前付清首付款共计807762元，剩余770000元余祥刚办理按揭贷款。截止目前，余祥刚仅支付首付款110000元，剩余未支付。此外，余祥刚购房时以按揭贷款方式付款，但因余祥刚自身原因导致770000元按揭贷款未获批准，进而导致商品房买卖合同无法继续履行。涉案四套房屋目前一直被余祥刚占用，故向一审法院请求：1.判令解除杉林公司和余祥刚于2012年7月4日签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：201207040038，201207040039，201207040040，201207040042；合同备案号：BA-1207040013，BA-1207040014，BA-1207040015，BA-1207040019），并判令余祥刚返还8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室等四套房屋；2.判令余祥刚给付杉林公司违约金29355.24元；3.本案诉讼费由余祥刚承担。余祥刚原审中未作答辩。一审法院原审认定事实：江苏四季青置业股份有限公司于2015年2月15日企业名称变更为杉林股份公司。杉林公司与余祥刚于2012年7月4日签订了四份合同编号为201207040038，201207040039，201207040040，201207040042；合同备案号为BA-1207040013，BA-1207040014，BA-1207040015，BA-1207040019的商品房买卖合同，约定由余祥刚购买杉林公司开发的位于宿迁国际服装城的8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室房屋，均约定余祥刚于2012年7月4日付清首付款109495元、296876元、109495元、291896元，合计807762元，余款770000元通过办理银行按揭贷款方式支付。合同签订后，余祥刚向杉林公司支付110000元购房款，其余首付款未向杉林股份公司支付，且未办理银行按揭贷款手续支付剩余购房款。此外，合同第七条均约定余祥刚逾期付款超过30日后，杉林公司有权解除合同，并收取应付房屋价款2%的违约金。现杉林公司以余祥刚未支付购房款、合同无法继续履行为由，因而成讼。一审法院原审认为：杉林公司与余祥刚签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。余祥刚未向杉林公司实际支付剩余购房款或通过办理银行按揭贷款方式予以支付，因此，杉林公司有权解除涉案商品房买卖合同。杉林公司向法院提起诉讼后，一审法院于2018年7月3日登报公告，自公告发出之日起经过60日即视为送达，故依法确定双方签订的涉案商品房买卖合同已于2018年9月1日解除。杉林公司主张余祥刚将涉案房屋予以返还，于法有据，予以支持。关于违约金，合同第七条均约定余祥刚逾期付款应支付应付房屋价款2%的违约金，故杉林公司要求余祥刚按照约定标准支付违约金29355.24元，有事实依据，予以支持。同时，合同解除后，杉林公司应返还余祥刚已支付的购房款，与违约金相互抵扣后，杉林公司应向余祥刚返还购房款80644.76元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、江苏杉林置业股份有限公司（原名称为江苏四季青置业股份有限公司）与余祥刚签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号为：201207040038，201207040039，201207040040，201207040042；合同备案号为：BA-1207040013，BA-1207040014，BA-1207040015，BA-1207040019）于2018年9月1日解除；二、余祥刚于判决生效之日起十日内将位于宿迁国际服装城第8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室房屋返还江苏杉林置业股份有限公司；三、江苏杉林置业股份有限公司于判决生效之日起十日内向余祥刚返还购房款80644.76元。案件受理费19264元、公告费500元，合计19764元，由余祥刚负担。再审中，余祥刚申请再审称：1.原审案件对其采用公告送达程序违法；2.余祥刚已向杉林股份公司支付购房总款为1123532元，并非原审判决认定的110000元；3.2018年7月19日余祥刚向杉林股份公司支付房款205770元，说明双方合同仍在继续履行过程中，不存在其合同履行不能，严重违约的情形。综上，请求撤销原审判决，驳回杉林公司诉讼请求。再审中，杉林股份称：1.原审程序符合法律规定；2.根据杉林公司账目显示，杉林公司共计收到余祥刚缴纳的款项包括：10000元；100000元以及2018年7月19日的205770元（该笔款项收取的不是现金，而是以余祥刚提供的服装及搬运费用折抵的）；3.余祥刚已经缴纳的房款距离合同约定的房屋价款相差甚远。一审法院再审认定案件事实：江苏四季青置业股份有限公司于2015年2月15日企业名称变更为杉林公司。杉林公司与余祥刚于2012年7月4日签订了四份合同编号为201207040038，201207040039，201207040040，201207040042；合同备案号为BA-1207040013，BA-1207040014，BA-1207040015，BA-1207040019的商品房买卖合同，约定由余祥刚购买杉林公司开发的位于宿迁国际服装城的8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室房屋，均约定余祥刚于2012年7月4日分别付清上述房屋的首付款109495元、296876元、109495元、291896元，合计807762元，余款分别为100000元，290000元，100000元，280000元，合计770000元通过办理银行按揭贷款方式支付。2013年2月25日，余祥刚（乙方）与江苏省四季青置业股份有限公司（甲方）签订《协议》一份，载明“甲乙双方共同商讨，由于乙方自身原因，不能办理银行按揭贷款。现甲乙双方约定，乙方总房款1296792元整。按下列方式进行付款：双方约定时间5年内付清总房款，乙方前4年每年12月30日付给甲方购房款为250000元整，最后一年付清余款296792元整。直至付清全部房款。注：如乙方在约定时间内，不能准时付清甲方全部房款，甲方有权收回乙方的房屋，乙方将无条件配合甲方办理房屋产权过户手续。”再审另查明：一审法院已生效的（2014）宿城商初字第0553号民事判决书判决：余某、余祥刚于判决书生效之日起十日内偿还宿迁市润达信用担保有限公司代偿款453279.48元及相应利息（以453279.48为本金从2014年5月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；江苏四季青置业股份有限公司等被告对上述债务承担连带清偿责任，并在实际承担责任后向余某、余祥刚追偿。2015年7月2日一审法院受理了申请执行人宿迁市润达信用担保有限公司与被执行人余某、余祥刚、吴某、何某、杨某、陈某、骆某、沈某、吴守跳、詹某、江苏四季青置业股份有限公司担保追偿权纠纷一案，在执行过程中，依法对被执行人余祥刚所有的位于宿迁市宿城区科工路8号宿迁国际服装城8幢11栋101室、201室进行评估、拍卖。后该房屋以560000元价格流拍，申请人宿迁市润达信用担保有限公司同意以上述房产抵偿以清偿债务。同时一审法院在2017年1月10日作出裁定：解除对被执行人余祥刚所有的位于宿迁市宿城区科工路8号宿迁国际服装城8幢11栋101室、201室的查封；将宿迁市宿城区科工路8号宿迁国际服装城8幢11栋101室、201室房产及土地过户于申请执行人宿迁市润达信用担保有限公司所有。一审法院再审认为，本案的争议焦点为：1.余祥刚就宿迁国际服装城的8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室的商品房买卖合同履行过程中已经向杉林股份公司支付的房屋价款数额；2.杉林股份公司能否主张解除双方的合同并相互返还各自的财产。针对争议焦点一，余祥刚主张已经支付房款1113532元，并提供了杉林公司于2012年8月22日向其开具的金额为807762元的首付款不动产发票一张、杉林股份公司分别于2011年12月29日向余祥刚出具的《收据》（复印件，编号3064541）一份、杉林股份公司于2015年5月27日向余祥刚出具的收据一张、杉林股份公司的内部《用款申请单》一份、杉林股份公司于2018年7月19日向余祥刚开具了金额为205770元的收据一张。一审法院再审认为，余祥刚提供的首付款不动产发票，发票本身并不能证实余祥刚已履行了支付购房款的义务。《收据》系复印件且两笔款项时隔八个月，收据号却为联票，对其真实性难以认定，余祥刚不能提供其他证据证实收据上载明的数额已经支付，故无法认定余祥刚已缴纳房款807762元房款。因杉林股份公司认可在原审案件审理期间收到205770元购房款，一审法院予以确认。因双方均认可杉林公司提供的2012年6月27日《收据》的真实性，故将收据载明的10000元认定为余祥刚已付购房款。杉林公司提供的双方之间于2013年2月25日签订的《协议》，可以证实余祥刚和杉林股份公司就购买的涉案房屋的价款及款项如何支付进行协商变更：房款支付方式变更为以现金分期支付，不再是按揭贷款。根据上述合同约定由余祥刚对于房款1296792元整，分为5年付清，前4年每年12月20日付房款250000元整，最后一年付清余款296792元。该协议形成时间为2013年2月25日，在合同约定的支付首付款之后。从常理来说，该份协议达成时第一年的250000元余祥刚就未付清。如果2013年2月25日前余祥刚已经支付了首付款807762元的话，协议不应再出现分期付款，前四期每年年底支付250000元。故一审法院认为该协议可以推断出余祥刚主张此前已支付首付款807762元证据不足，不予采信。综上，余祥刚已经向杉林股份公司已付款项为315570元（205570+100000+10000）。关于争议焦点二。余祥刚主张杉林股份公司于2018年7月19日即诉讼期间接收了购房款205770元，应视为双方继续履行合同，杉林股份公司现主张解除合同无法律依据。对此一审法院认为，1.杉林公司于2018年5月4日立案受理，以诉讼的方式要求解除与余祥刚之间的涉案商品房买卖合同。在诉讼时，杉林股份公司的请求具有法律依据，至于对于解除合同的该项诉讼请求，其在原审判决前并未撤回，故对于余祥刚主张收取款项的行为系双方同意继续履行合同的意见不予采信。2.再审过程中，依据双方在2013年2月25日达成的《协议》内容来看，双方约定“宿迁国际服装城的8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室四套房屋的购房价款变更为1296792元，并约定余祥刚5年内付清总房款，余祥刚应在前4年即2013年12月30日支付250000元，2014年12月30日支付250000元，2015年12月30日支付250000元，2016年12月30日支付250000元，最后在2017年12月30日付清余款296792元。如果余祥刚作为购房业主不能在约定时间内不能准时付清甲方全部购房款，甲方有权收回乙方的房屋，乙方将无条件配合甲方办理房屋产权过户手续。”而原审庭审结束前余祥刚向杉林股份公司已支付的购房款仅为315770元即（10000+100000+205770元），故杉林股份公司要求解除与余祥刚签订的关于四份《商品房买卖合同》（合同编号为：201207040038，201207040039，201207040040，201207040042；合同备案号为：BA-1207040013，BA-1207040014，BA-1207040015，BA-1207040019）于法有据。关于双方合同解除后，杉林股份公司要求余祥刚返还宿迁国际服装城第8#-11幢101室、8#-11幢201室房屋。对此一审法院认为，鉴于上述房屋已被一审法院在2017年1月10日作出（2015）宿城执字第1896号之三号民事裁定书，裁定：将宿迁市宿城区科工路8号宿迁国际服装城8幢11栋101室、201室房产及土地过户于申请执行人宿迁市润达信用担保有限公司所有。故上述房屋已客观上无法返还给余祥刚。故对该原审判决要求返还宿迁国际服装城8幢11栋101室、201室房产的请求不予支持。关于余祥刚在购买涉案房屋过程中存在逾期支付购房款是否应当承担违约责任问题。一审法院认为，双方对于付款方式在2013年2月25日重新达成分期付款的意见，同时对于逾期付款并未作出明确约定。但是余祥刚与杉林股份公司签订的四份《商品房买卖合同》中第七条均明确约定“业主逾期付款应支付应付房款2%的违约金”。因此杉林公司主张余祥刚应承担的逾期付款违约金为23735.8元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第四百零七条第一款《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，一审法院判决：一、维持（2018）苏1302民初3362号民事判决书第一项；二、撤销（2018）苏1302民初3362号民事判决书第二项、第三项；三、余祥刚将位于宿迁国际服装城第8#-12幢101室、8#-12幢201室房屋返还江苏杉林置业股份有限公司；四、余祥刚向江苏杉林置业股份有限公司支付逾期付款违约金23735.8元；五、江苏杉林置业股份有限公司向余祥刚返还购房款315770元；六、驳回江苏杉林置业股份有限公司的其他诉讼请求。上述第四、五项相互冲抵后，杉林置业股份有限公司于判决生效后十日内返还余祥刚购房款292034.2元。一审案件受理费19764元，由杉林置业股份有限公司负担9764元，余祥刚负担10000元。本院二审查明的事实与一审法院再审查明的事实一致，依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，余祥刚在原审中提交的首付款不动产发票、收款收据等证据，并不足以证实其已经向杉林公司支付了购房款1123532元。理由是：一、根据双方之间的《商品房买卖合同》，宿迁国际服装城的8#-11幢101室、8#-11幢201室、8#-12幢101室、8#-12幢201室总价款为1577762元，按照约定余祥刚应付首付款807762元，其余款项770000元以按揭方式支付。从余祥刚提交的发票（复印件）本身并不能证实款项的实际交付情况。二、在开具发票之后，双方在2013年2月25日达成的《协议》可以证实余祥刚和杉林股份公司就购买的涉案房屋的价款及款项如何支付进行协商变更：房款支付方式变更为以现金分期支付，不再是按揭贷款。约定由余祥刚对于房款1296792元整，分为5年付清，前4年每年12月20日付房款250000元整，最后一年付清余款296792元。从常理分析，如果2013年2月25日前余祥刚已经支付了首付款807762元的话，协议不应再出现分期付款，前四期每年年底支付250000元的约定。故一审判决认为余祥刚提供的证据不足以证明其已支付购房款1123532元，余祥刚实际向杉林股份公司已付款项为315570元，该事实认定并无不当。综上，余祥刚的上诉理由不能成立，依法不予支持；一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14911元，由上诉人余祥刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 章钧杰审 判 员 高曼莉审 判 员 陈 鹏二〇二一年四月二十七日法官助理 高瑞笛书 记 员 曾晓兰