江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏12民终210号 上诉人（原审原告、案外人）：杨艳，女，汉族。 委托诉讼代理人：袁大志，建湖县钟庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：穆俊华，男，汉族。 委托诉讼代理人：闵伯振，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖奇悦，江苏君谊律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：泰州市博创网络科技有限公司,住所地泰州医药高新技术产业开发区凤凰西路98号五号楼113室。 法定代表人：吴念，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：尤素培，男，汉族。 上诉人杨艳与被上诉人穆俊华、泰州市博创网络科技有限公司、尤素培执行异议之诉纠纷一案，江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（下称高新法院）作出（2020）苏1291民初833号民事判决。上诉人杨艳对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 高新法院经审理查明，穆俊华与博创公司、尤素培合同纠纷一案，高新法院于2018年10月30日作出（2018）苏1291民初2106号民事调解书确认：截止2018年10月29日，博创公司、尤素培共欠穆俊华本金200000元及2017年1月1日至2018年10月29日的利息66000元，合计266000元，该款博创公司、尤素培自2018年11月起，于每月的30日前偿还10000元；如果博创公司、尤素培按上述期限足额履行，则穆俊华自愿放弃2018年10月29日之后的利息；如果博创公司、尤素培有一期未按期足额履行，博创公司、尤素培自愿按照年利率18%支付自2018年11月1日起至实际给付之日止的利息，且穆俊华有权以博创公司、尤素培未偿还部分的本金及利息一并向法院申请强制执行。案件受理费2150元，保全费1520元，合计3670元，由博创公司、尤素培负担。该调解书约定的履行期届满后，因博创公司、尤素培未自觉履行生效法律文书确定的义务，根据穆俊华申请，高新法院于2019年10月19日立案执行，案号为（2019）苏1291执1237号。在该案执行过程中，高新法院依法于2020年3月16日作出（2019）苏1291执1237号之一执行裁定书，裁定：查封、拍卖位于泰州医药高新技术产业开发区X室的不动产，并于当日对该房产予以查封，查封期限自2020年3月16日至2023年3月15日。案外人杨艳提出异议后，高新法院于2020年4月3日作出（2020）苏1291执异16号执行裁定书，驳回杨艳的异议申请。 杨艳向高新法院提出诉讼请求：1、请求法院停止对泰州市凤凰西路X室房屋的执行措施并解除该房产查封；2、请求判决第三人尤素培解除房屋抵押，为杨艳办理产权过户手续。事实和理由：（2020)苏1291执异16号民事裁定书裁定驳回杨艳的异议请求，把未办理过户登记的责任强加在杨艳头上，不符合事实，也不符合法律规定，理由在于：一、第三人尤素培早在2015年就将涉案房屋出售给杨艳，杨艳支付了房款，第三人也将房屋交付给杨艳。后杨艳多次催促第三人尤素培办理房屋过户手续，但因第三人的原因，未能办理，为此，杨艳向建湖县人民法院提起诉讼，建湖县人民法院（2015)建高民初字第0536号民事判决书判决房屋买卖协议有效；二、未办理过户登记手续的原因不在杨艳。杨艳支付购房全部价款后一直催促第三人为杨艳办理过户手续，因尤素培至今没有偿还银行按揭贷款，导致未能办理产权手续。杨艳买房发生在法院查封之前，有无尽到合理注意义务，致使无法过户，与本案无关；三、第三人尤素培故意隐瞒房屋出售情况，与穆俊华恶意串通，损害杨艳的合法权益。尤素培故意隐瞒出售房屋的情况，让法院执行出售房屋，且通过中国裁判文书网查询，穆俊华和第三人尤素培共同借款被上海法院列为失信人员，穆俊华和第三人之间不可能有借贷关系，反而是合作伙伴，不可能存在任何债权债务关系。 穆俊华答辩称，杨艳的诉讼请求不符合相关法律规定，不能够排除对案涉房屋的执行。理由在于：1、杨艳陈述与事实严重不符，案涉房屋未交付杨艳占有使用，杨艳亦未能举证证明其已合法占有该房屋；2、第三人与杨艳是男女朋友关系，有一非婚生子女，杨艳前后陈述不一致，未能提交证据证明案涉房屋款项已全部交付；3、杨艳在购买房屋时就已经明知或应知该房屋产权证的相关情形，结合杨艳与第三人之间的特殊关系，双方之间房屋买卖合同诉讼案件存在虚假诉讼的嫌疑，属于典型的转移财产逃避执行。 尤素培陈述称，1、对杨艳陈述的房屋买卖情况予以认可，但对于杨艳主张协助过户的请求，因违反一事不再理原则，在本案中不应处理；2、第三人与穆俊华之间债务关系属实。 高新法院查明：2012年，第三人尤素培、耿佳丽与泰州宏盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：尤素培、耿佳丽以1183330元购得泰州宏盛房地产开发有限公司开发的位于泰州医药高新技术产业开发区X室不动产，建筑面积152.35平方米。 2015年9月20日，杨艳与第三人尤素培签订《房屋买卖协议》，约定：尤素培自愿将坐落在泰州市开发区房屋出售给杨艳。双方确定所售房屋总价款为120万元整。付款方式为杨艳在2015年9月22日前向尤素培支付100万元，余款20万元待尤素培将该房屋过户到杨艳名下后三日内付清。尤素培在收到杨艳支付的100万元房款后，将房屋钥匙、《商品房屋买卖合同》、建设银行《借款合同》、《离婚协议书》等交付给杨艳，并在七日内协助杨艳办理房屋过户等各项手续。过户等各项费用均由杨艳承担。尤素培保证该房产合法、权属清楚，为个人独有财产。过户时无抵押、担保等他项权利。尤素培在向杨艳交付房屋时，结清水、电、煤等各项所欠费用。在协议履行过程中如有未尽事宜，双方另行协商补充协议。协商不成，向建湖县人民法院提起诉讼解决。 2015年11月13日，杨艳向江苏省建湖县人民法院提起民事诉讼，请求：1、判决尤素培为杨艳办理房屋过户等各项手续；2、确认坐落在“泰州市开发区”房屋归杨艳所有；3、诉讼费用由尤素培承担。 2015年12月14日，江苏省建湖县人民法院作出（2015）建高民初字第0536号民事判决书，认定杨艳按照协议约定于2015年9月22日向尤素培支付了100万元的购房款，尤素培向杨艳出具了收到房款的收条，并将房屋交付给杨艳。判决确认杨艳与尤素培于2015年9月20日签订的房屋买卖协议合法有效。 2017年9月24日，尤素培向杨艳出具收条，载明：今收到杨艳“商品房买卖合同”、“个人住房借款合同”、“购房发票”、“离婚协议书”、“普通车库买卖协议书”等，用于办理产权登记手续。 关于杨艳与第三人尤素培之间的关系。庭审中，杨艳陈述称，其与尤素培仅是同学关系。现婚姻状况为离异，有一子一女。其在2015年购买的X房屋的首付是将钱给尤素培后，请尤素培帮忙支付的。因与前夫离婚后发现怀孕，而尤素培是单身，儿子出生需要父亲的档案，就请尤素培帮忙作为儿子的父亲在出生证明上签字，尤素培实际并不是其儿子的父亲。而穆俊华陈述称，杨艳与尤素培实为男女朋友关系，与尤素培有一子。杨艳所购房屋的首付是尤素培支付的。 关于房款支付情况。庭审中，杨艳陈述称，其已经向第三人尤素培支付了全部购房款120万元，但在第一次庭审中陈述，房款100万元转账支付，20万元为现金冲账，因尤素培欠杨艳150万元，故在2017年8月27日通过结账冲抵20万元，并提交2017年8月27日尤素培作为借款人、博创公司作为担保人出具给其的借条。在第二次庭审中陈述，2015年9月22日、2016年8月9日分两次向尤素培支付120万元房款，并提交中国农业银行建湖森达支行及江苏建湖农村商业银行建湖双湖支行合计120万元的转账凭证。 关于案涉房屋占有状况。杨艳陈述称，其开始居住在案涉房屋内，后来因其父母和孩子在老家读书，就将案涉房屋以1100元/月的价格租给尤素培居住，水电费是其付钱给尤素培帮忙代缴的，并提交2016年4月23日其与尤素培《租房协议》，该协议主要载明：“杨艳将案涉房屋出租给尤素培，租期五年，租金为每月1100元。由于该房屋欠银行按揭贷款，由尤素培直接偿还银行按揭贷款”。而穆俊华陈述称，案涉房屋并非由杨艳占有，并提交（2019）苏1291执1237号案件执行员与尤德延谈话笔录，尤德延在2019年11月16日谈话笔录中陈述：“尤素培有一套位于泰州市，面积不到二百个平方，有银行贷款80万左右。房子买了五六年了，现在一直无法办证。其他没有财产，债务很多，有几百万，具体数额不清楚。我们可以卖房子还债，房屋合同名字是尤素培，但是没有证。这个房子目前是我和尤素培妈妈、尤素培居住在里面”；在2019年12月24日谈话笔录中陈述：“尤素培精神有问题，需要换环境，10月份就出去外地了。X的房子是尤素培一个人首付，还贷款。现在已经一年多没有还贷了。尤素培结婚就没拿结婚证。有个小孩。同居的女子和小孩都走了。房子由我和尤素培妈妈居住，尤素培如果在泰州也住在内”。 另查明，案涉房屋因泰州宏盛房地产开发有限公司被受理破产清算申请，尚未办理产权初始登记。泰州宏盛房地产开发有限公司管理人就案涉房屋情况于2019年12月19日函复高新法院：“1、尤素培有与泰州宏盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买位于X的不动产，合同编号：HS-X；X室购房主体为尤素培、耿佳丽；3、该房为消费性购房，不属于破产财产”。尤素培与耿佳丽于2015年1月12日在《离婚协议书》中就案涉房屋约定归尤素培所有，剩余的银行按揭贷款由尤素培负责偿还。 高新法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽（2015）建高民初字第0536号民事判决书认定杨艳已支付第三人尤素培购房款100万元，但就尾款20万元，杨艳在庭审中陈述不一，未能举证证明其已支付全部购房款。此外，杨艳亦未尽到买卖房屋时的合理注意义务，在明知案涉房屋存在抵押，出卖人未取得不动产权证的情况下仍然购房，其作为买受人存在因自身原因而未将案涉房产办理过户登记的情形。综上，杨艳就案涉房产不具备排除金钱债权执行的情形及权利。关于杨艳提出的请求第三人尤素培偿还银行按揭贷款后为其办理产权过户手续的主张，因本案系案外人执行异议之诉，杨艳之主张不属于本案理涉范围。遂判决：驳回杨艳的全部诉讼请求。案件受理费15600元，由杨艳负担。 上诉人杨艳不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、法律并未禁止房屋在有抵押的情况下不能买卖；2、上诉人已经向尤素培提出了办理房屋过户的请求等积极行为，原审认定系上诉人自身原因未办理过户登记，不符合法律规定；3、上诉人就尾款20万元的给付已提交了转帐记录；4、上诉人排除执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当能够排除执行。请求撤销原判决，依法改判或发回重审。 被上诉人穆俊华答辩认为，1、上诉人杨艳与被上诉人尤素培之间所签订的房屋买卖合同并没有实际履行，上诉人杨艳也没有合法占有案涉房屋，所以不能排除执行；2、上诉人杨艳在原审庭审中的陈述前后矛盾，应承担相应后果；3、原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审已经查明，但判决书中没有表述的事实有：2017年8月27日尤素培向杨艳出具借条一份，载明：“今借到杨艳人民币壹佰叁拾万元整用于经营周转，款项已于2015年8月至2017年8月通过现金及银行转帐或他人转帐的方式付清。双方约定的月息为3%，以壹佰叁拾万元起息借款期限为一年，到期还本付息（于2018年8月26日还清）逾期未还愿承担一切后果。” 本院二审期间另查明，杨艳通过银行转帐的方式分别于2015年9月22日向尤素培转帐100万元、2016年2月24日向尤素培转帐20万元、2016年8月9日向尤素培转帐20万元，合计140万元。上诉人杨艳称，其中120万元是购房款，另20万元是借款，其余110万元借款是现金。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋一直由尤素培的父母及其尤素培居住使用，并且尤素培的父亲自愿用案涉房屋偿还债务。此外，关于购房款的交付问题，上诉人杨艳与尤素培通过银行转帐的方式共发生转帐140万元，而从2015年8月至2017年8月尤素培共向上诉人杨艳借款130万元，上诉人称借款130万元中，只有20万元是转帐，其余110万元都是现金，也有违常理，不能让普遍大众信服。再者，上诉人杨艳亦未尽到买卖房屋时的合理注意义务，在明知案涉房屋存在抵押，出卖人未取得不动产权证的情况下仍然购房，其作为买受人也存在因自身原因而未办理过户登记的情形。综上，上诉人的上诉请求及理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其上诉请求依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费15600元，由上诉人杨艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二一年四月七日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青