江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1499号上诉人（原审原告）：李明龙，男，2000年3月8日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李文涛，男，1970年12月24日生，汉族，系上诉人父亲，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）:江苏润安置业有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区和信广场（二期商办综合楼）1-3-1915室。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，该公司法律顾问。上诉人李明龙因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李明龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人出售给上诉人的房屋是位于和信广场地下2层，而非一审法院认定的地下室第2(幢)-1层107号房。一审法院推定“该房屋无需上诉人向信德公司交房，而是由信德公司代理上诉人从被上诉人处受领房屋”不能成立。即便被上诉人向信德公司交房了，交付的也是和信国际一期地下一层的整体，而非上诉人购买的和信广场三期地下2层1107号房。二、一审法院适用法律不当。润安公司辩称，上诉人对于房屋情况是完全知悉的，其更换的收据上明确注明涉案房屋为三期负一层2-1107室，且上诉人从信德公司处收取了2018年、2019年的相应房屋收益。从上诉人与信德公司签订的委托协议可以看出，信德公司有权代上诉人接收房屋。李明龙向一审法院提出诉讼请求：1.解除李明龙与润安公司于2014年5月6日签订的合同号为0437354的《商品房买卖合同》；2.判令润安公司向李明龙返还购房款106084.43元，赔偿106084.43元。一审法院经审理查明：2014年5月6日，李明龙作为买受人与作为出卖人的润安公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，第三条：买受人购买的商品房为第地下室（幢）2（层）-1107号房，该商品房用途为商服，属钢混结构，层高为5.7米，建筑层数地上0层，地下3层……该商品房建筑面积共2.82平方米；按建筑面积计算商品房总价款，该商品房单价为37366.31元，总金额105373.00元；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房的质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。合同附件房屋平面图中标注涉案房屋房号为107。同日，李明龙向润安公司支付全部购房款。签订上述商品房买卖合同同时，李明龙作为甲方与作为乙方的信德公司签订了委托经营管理协议一份，协议约定：甲方系和信广场三期商铺负一层2-1107号商铺的产权人，该建筑面积为2.82平方米；甲方全权委托乙方经营管理负一层2-1107号商铺,期限为2015年10月1日至2025年9月30日。李明龙放弃该商铺前三年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。协议中还约定乙方可组织使用人于2015年10月1日提前进场装修，及本协议终止时甲方必须在接到乙方通知后10天内接收该商铺等内容。同时，李明龙作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，和信广场三期商铺负一层2-1107号商铺的购买者，委托人系委托人授权受托人直接对外出（转）租委托人所有之商铺，签署商铺租赁合同，收取租金及相关费用。授权委托书还约定了其他内容。2014年5月6日，双方签章确认的《徐州市房屋权属登记申请书》载明：涉案房屋坐落于复兴北路北侧、环城路南侧和信广场地下室-2—1107室。2014年5月2日，润安公司向李文涛出具收据一份，载明收款事由：三期负一2-1107。2014年5月2日，李文涛提交更名申请，申请将收据收款人改为李明龙，润安公司于2014年5月6日更换收据，载明：收款事由三期负一层2-1107。2015年11月4日，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。2018年7月27日、2019年9月27日，李明龙从信德公司收取两次委托经营款。一审中，李明龙放弃主张因建筑层数地上0层，实际交付的房屋地上有房屋存在，润安公司存在欺诈行为。仅主张交付涉案房屋为地下室负一层，而不是合同约定的负二层，故而润安公司存在欺诈，请求惩罚性赔偿。并自认购房时，对所购买房屋的性质为地下商铺知情。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第三条的约定：“买受人购买的商品房为第地下室（幢）2（层）-1107号房。”李明龙主张双方约定房屋为地下二层，而所交付房屋地下二层为停车场，双方之间并没有办理房屋交接的手续，李明龙方并未授权信德公司代替其接收房屋。因此，润安公司至今没有向李明龙交付房屋，所交付的房屋不符合合同约定。润安公司对此不予认可，并提出《商品房买卖合同》第三条的约定为打印错位，正确表述应为“买受人购买的商品房为地下室第2（幢）-1（层）107号房。”李明龙购买的房屋坐落于地下室负一层107号的抗辩意见。双方签订的《商品房买卖合同》合同附件房屋平面图中标注涉案房屋房号为107，李明龙对此签字确认，且在同日签订的《徐州市房屋权属登记申请书》、委托经营管理协议、授权委托书中均对涉案房屋为“负一层2-1107号商铺”、“地下室-2—1107室”予以确认，且润安公司出具的收据中也载明涉案房屋为负一层2-1107。李明龙与信德公司签订了委托经营管理协议，并于2018年、2019年两次收取房屋经营管理收益，在一审中，李明龙也自认涉案地块地下一层为商铺明确知情，因此可以推定，李明龙知道或者应当知道涉案房屋坐落于地下室一层，房号为107室。润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。润安公司向信德公司的交付行为能否产生向李明龙履行交付义务的法律效果，就要从交付时的相关事实来分析。首先，无论是委托经营管理协议还是授权委托书，均没有由信德公司代理李明龙办理房屋交付的相关内容，信德公司并未取得李明龙的明确授权，应属无权代理或越权代理。但，李明龙在与润安公司签订商品房买卖合同的同时，与信德公司签订委托经营管理协议和授权委托书，因此，润安公司对于李明龙委托信德公司进行经营并出具授权委托书是知情的。另外，从委托经营协议内容来看，李明龙授权润安公司的经营期间是从2015年10月1日起，该起始时间与买卖合同约定的交付届满期间2015年9月30日紧密相连，并无间隔；协议中约定了李明龙放弃该商铺前三年的使用权等并放弃对信德公司收取经营收益的内容，如涉案房屋仍由润安公司交付给李明龙，信德公司不取得商铺的占有，就无李明龙向信德公司放弃使用权的问题。委托经营协议中约定了协议终止时信德公司向李明龙返还商铺的义务，但对于李明龙向润安公司交付商铺这一合同履行基础的重要内容，协议却并没有约定。如信德公司没有取得商铺的占有，就无“返还”一说。对于内容多达数千字的协议，这显然不应当是合同内容出现漏洞，而只能是双方将“该房屋无需李明龙向信德公司交付，而是由信德公司代理李明龙从润安公司处受领房屋”作为不言而喻的内容，无需再另行约定李明龙向润安公司交付。在授权委托书中，李明龙授权的内容是由信德公司“直接”对外出（转）租。在这里，如果是由润安公司向李明龙交付后、李明龙再向信德公司移转占有进行出租经营，而不是信德公司从润安公司处受领房屋取得占有进行经营，就无“直接”一说。显然，“直接”的意思应当理解为由信德公司从润安公司处受领房屋。综上几点，虽然委托经营管理协议和授权委托书中并未明确约定信德公司代理办理房屋交付的内容，但根据委托经营协议和授权委托书的相关内容，在客观上润安公司有理由相信信德公司具有代理李明龙受领房屋的代理权。润安公司基于对李明龙与信德公司之间法律关系的认识，在信德公司以李明龙等业主名义受领房屋时进行交付，信德公司的行为构成表见代理。依照法律规定，表见代理产生有权代理的法律效力。润安公司于2015年11月4日、5日向信德公司交付涉案房屋的行为产生润安公司向李明龙履行交付义务的法律效果。润安公司交付房屋后，李明龙可依据其与信德公司的委托经营管理协议主张相关权利。李明龙如认为信德公司在代理受领房屋交付过程中存在不履行职责或不完全履行职责，造成其损害的，亦可根据其与信德公司之间的委托关系另行主张。李明龙也未能提供充分证据证明润安公司与信德公司就房屋交付存在恶意串通的情形。因此，润安公司交付的房屋属于双方合同约定的房屋，且已于2015年11月5日完成交付。李明龙、润安公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。李明龙主张解除该《商品房买卖合同》，却并未提供证据证实存在法定解除或约定解除的事由，其诉讼请求不予支持。润安公司交付的房屋符合合同约定，且已完成交付，李明龙据此主张惩罚性赔偿，无事实及法律依据，不予支持。遂判决：驳回李明龙的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于涉案商品房买卖合同中约定的商铺是负一层还是负二层的问题。根据上诉人与信德公司签订的委托经营管理协议和授权委托书来看，双方已明确涉案商铺在负一层，且被上诉人向上诉人出具的收据也载明涉案商铺在负一层，上诉人对此亦未提出过异议，而上诉人从信德公司处收取了2018、2019年的房屋经营管理收益，故一审法院推定上诉人知道或者应当知道涉案房屋坐落于地下一层并无不当，本院予以支持。关于涉案商铺是否交付的问题。根据本院（2020）苏03民终2291号生效法律文书查明，润安公司于2015年11月4日、5日将和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。而涉案商铺在上述润安公司整体交付给信德公司的地下一层之内，已经由润安公司直接交付给信德公司，且根据涉案商品房买卖合同、委托经营管理协议、授权委托书签订的时间及相应内容，可以认定信德公司以上诉人的名义受领房屋和被上诉人进行房屋交付的行为，构成表见代理。故润安公司向信德公司的交付行为产生润安公司向李明龙履行交付义务的法律效果。关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题。上诉人与被上诉人签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了全部购房款，被上诉人亦将符合合同约定的房屋交付上诉人，双方就涉案商品房买卖合同已经履行完毕。上诉人主张解除涉案商品房买卖合同并由被上诉人支付惩罚性赔偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李明龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4563元，由上诉人李明龙负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月二十一日书记员  宗 正