安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初667号 原告：袁楠，男，1998年4月17日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：袁力，男，1972年2月12日出生，汉族，居民，住安徽省淮北市相山区。系原告之父。 被告：沈运忠，男，1946年12月10日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：梁娜，安徽汇龙律师事务所律师。 原告袁楠与被告沈运忠确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告袁楠的委托诉讼代理人袁力和被告沈运忠的委托诉讼代理人梁娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 袁楠向本院提出诉讼请求：依法判令沈运忠与袁楠签订的《房地产买卖契约》无效，并承担诉讼费用。事实和理由:2018年2月27日，袁楠购买沈运忠位于黄口镇富民路东段北侧的门面楼三间两层和东屋两间,经法院起诉要求被告协助办理过户并承担相关费用时才得知该处房产为划拨土地。被告隐瞒土地实情与袁楠签订了《房地产买卖契约》。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的。转让房地产时,应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。被告在没有获得批准的情况下把该房产卖于原告。违反了相关法律规定。《房地产买卖契约》约定沈运忠(甲方)有义务协助乙方办理转让手续。但对办理过户契税如何承担未作明确约定。现依法提起诉讼，请求判决支持诉讼请求。 沈运忠辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，起诉时既请求判决房地产买卖契约无效，又请求解除契约，相互矛盾不能够成立。因为解除合同的前提是合同有效，如果原告认为涉案的《房地产买卖契约》无效，那么就不存在合同解除的情形。原告所诉的《房地产买卖契约》已经经过两次诉讼，且萧县人民法院及宿州中院在作出的三份生效判决书中均已认定涉案的《房地产买卖契约》是合法、真实、有效的，原告在本案的诉求是在否定法院生效判决已经查明认定的事实以及判决结果，所以也是不能够成立的，原告在事实和理由部分的所有主张也是不能够成立的。生效判决已经认定涉案的合同合法有效，所以不存在任何违反法律规定的情形。原告所主张的过户契税问题也经过法院审理判决，判决驳回了原告要求被告承担过户费用的诉讼请求。同时生效判决认定由作为受让方的原告承担土地出让金，现该合同已经几乎履行完毕，原告也已占有使用房屋多年，权益没有遭受到任何损害；原告依据“最高院审理国有土地使用权合同纠纷解释”的第十一条认定涉案合同无效，是适用法律错误，因为该条解释第一条规定，本解释所称的土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付出让金的协议，合同主体严格限制在市、县人民政府之间，所以本案原、被告合同作为自然人不适用该条解释的。综上，袁楠的诉求没有事实依据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实认证如下：一、原告所举证据《房地产买卖契约》、买卖补充协议、侯长华出具的证明复印件各一份，用于证明被告没有告诉原告案涉房屋土地是划拨性质的，而买卖契约没有明确转让费用谁承担，被告以此为借口不履行卖方所承担的费用。经质证，被告对买卖契约、补充协议的真实性无异议，对其证明目的持有异议。对侯长华出具证明的真实性、关联性持有异议。经审核，被告是否告知原告案涉土地使用权取得的性质与买卖契约是否有效没有必然联系，而侯长华出具的证明没有其他证据佐证，不能确定其真实性，故对原告所举证据不予认定。二、被告所举证据（2019）皖1322民初3128号民事判决书、（2019）皖13民终2348号民事判决书、（2020）皖1322民初4898号民事判决书，用于证明法院生效判决已经查明涉案《房地产买卖锲约》系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，是合法有效的。原告质证，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为契约是无效的。经审核，三份判决书系生效裁判文书，其确认的事实，可以作为认定案件事实的依据，故对该证据予以认定。 根据当事人陈述及审查确认的证据,本院认定事实如下:2018年2月27日,经侯长华、孙云介绍，乙方袁楠（买方）与甲方沈运忠（卖方）签订《房地产买卖契约》，主要内容为：甲方在黄口镇富民路东段北侧有门面楼叁间二层、东屋贰间，经双方协商同意，中人说合，此房地产玖拾玖万肆仟元整卖给乙方名下永久为业；交款方法：第一次交陆拾万元；第二次2018年3月30日交贰拾万元；第三次2018年4月20日交清拾玖万肆仟元整。甲方先把契约交给乙方，余款交清后，甲方在把房产证、土地证交给乙方，边界以两证为准。甲方有义务协助乙方办理转让手续，此房地产卖前债务等由甲方负责。沈运忠、袁楠及中人侯长华、孙云分别在契约上签字捺印。契约签订后，沈运忠将房产证、土地证交于中人侯长华并将房屋交付给袁楠，袁楠先后支付沈运忠购房款944000元，尚欠50000元未付，双方因购房款事宜引发诉讼，沈运忠于2019年5月7日向本院提起诉讼，要求袁楠给付购房款50000元及利息。本院于2019年7月8日作出（2019）皖1322民初3128号民事判决书，判决袁楠给付沈运忠购房款50000元及利息。袁楠不服该判决，向宿州市中级人民法院提起上诉，宿州市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）皖13民终2348号民事判决书，维持了该判决。2020年3月23日，袁楠向本院提起诉讼，要求沈运忠办理房屋过户手续，本院于2020年5月14日作出（2020）皖1322民初1379号民事裁定书，驳回袁楠的起诉，袁楠不服该裁定，向宿州市中级人民法院提起上诉，宿州市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）皖13民终1865号民事裁定书，指定本院继续审理，本院于2020年11月17日作出了（2020）皖1322民初4898号民事判决书，驳回袁楠的诉讼请求。现袁楠再次提起诉讼要求确认房屋买卖契约无效，并承担诉讼费用。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。当事人釆用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”本案中，沈运忠与袁楠签订的《房地产买卖契约》是基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，该契约合法有效。袁楠诉讼主张判决确认案涉《房地产买卖契约》无效，主要理由为涉案土地为划拨土地，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。并认为双方签订的《房地产买卖契约》违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应当认定合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条虽然规定“以划拨形式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”但，该报批、审批行为，仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》最高人民法院已于2020年12月23日作出修改，该解释第十一条不再具有“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定。且该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为。而本案《房地产买卖契约》的性质为房屋买卖合同，故该规定不适用于本案合同效力的认定。且该《房地产买卖契约》已被两级人民法院生效的法律文书予以确认，袁楠已实际占有该房屋，根据物权法定原则，该房地产买卖契约自合同成立时即有效。现袁楠诉讼请求确认房地产买卖契约无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告袁楠的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告袁楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 王 炜 二〇二一年四月十六日 书记员 郑晓玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨形式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第八条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按补偿性质的合同处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。