江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终161号上诉人（原审被告）：刘丽华，女，1991年8月20日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：许莉，江苏良筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾苏婷，江苏良筑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐明，男，1990年12月28日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：高丽，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婧，江苏正气浩然律师事务所律师实习。上诉人刘丽华因与被上诉人徐明所有权确认纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘丽华上诉请求：撤销一审判决，改判徐明支付我35万元或者将本案发回重审；评估费以及一、二审诉讼费用均由徐明承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于签订《商品房买卖合同》和《贷款合同》，购房合同和贷款合同均系双方共同签订，双方在购房事宜上作用相同。二、关于我在购房中的贡献。双方在平等且意愿一致的情况下共同购房，属于共同共有。我的收入及银行流水等证明我完全有能力一人购房。我为和徐明共同购房放弃一人购房，并用首套房公积金贷款和首套房商业贷款共同购房共同还贷。徐明若有能力一人购房，完全不需要我参与购房，正因为其无力一人购买，才与我共同购买。因此只因有了我的参与，徐明才能购房，否则其无力购房。公积金贷款和商业贷款是双方共同债务，不能因前几年一方还款多就判定谁的贡献大，毕竟还有27年的债务需要共同偿还。徐明一直偿还是因为政策限制，我一直想偿还而无法偿还。我的公积金账户有17万元余额，因先扣主贷款人后扣次贷款人，目前只是未扣到我的公积金而已，且徐明公积金余额仅剩2万元左右，很快就会扣到我的公积金。商贷部分因为归还商贷的银行卡一直由徐明持有，且其不告诉我银行卡号，恶意阻止我还款。如果法院以已付购房款作为确定双方份额大小的评判标准，那么我可以立即还清贷款并要求独自拥有该房屋。三、涉案房屋对我的影响。（一）徐明只是口头承诺偿还贷款，但至今并未实际偿还全部贷款，在贷款未还清的情况下，给我造成的影响有：1.购房不能用公积金贷款，也不能用商业贷款，即我只能全款购房，因为在有未清偿的贷款的情况下，按照现行规定，不得再次贷款。2.如徐明遇到意外或者财务状况不好，拖欠银行贷款不还，则我作为共同还贷人，有偿还贷款的义务。（二）即使贷款还清，对我仍有实际影响：1.公积金贷款、商业贷款首次额度均被使用，再购房贷款，均为二套房贷款，贷款利率大大上浮。2.再次购房房价已经大幅上涨且首付比例比首套房增加一倍，购房成本和筹集首付款的压力比首套房大大增加。徐明答辩称，一、一审法院认定事实清楚。双方是男女朋友关系，为了结婚，2017年6月我出资65580元为刘丽华购置了汽车一辆，2017年12月双方共同签订了房屋买卖合同，房屋总价151余万元，首付款45余万元由我负担，另外我申请了商业贷款60万元，双方各自用公积金贷款30余万元，此后不管商业贷款还是公积金贷款都是我一人归还，2020年6月房屋已经交付，且可领取房产证，我催促刘丽华配合领取房产证，发生了争议，诉至法院。二、一审适用法律正确。不管是从婚约彩礼、附条件的赠与还是共有物的分配，一审法院都考虑到了购房背景，双方的关系和贡献大小，依法作出了裁决。三、在本案一审判决作出后，常州市钟楼区人民法院2020年12月8日在微信公众号上刊载了一册最高院案例，内容为双方结婚后所有权的确认，情节类似，适用的法律也是考虑到双方贡献的大小，裁决房产归男方，男方适当补偿女方，本案与最高院案例时间接近，也是法院作出的，说明钟楼法院对该案的审判慎重并援引了指导性的案例。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐明向一审法院起诉请求：1.确定位于常州市钟楼区××幢××室商品房××室房屋）所有权归徐明所有。2.判令刘丽华协助徐明办理1205室房屋权属变更登记手续。3.本案诉讼费由刘丽华负担。一审法院查明：徐明、刘丽华原系恋人关系，2016年已经确定恋爱关系，于2018年分手。2017年12月31日，双方共同作为买受人与常州路劲宏远房地产开发有限公司（以下简称路劲公司）作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买1205室房屋，总价1510500元。合同约定徐明于2017年12月31日前支付首付款455500元，余款1055000元通过申请商业贷款和公积金贷款支付。2018年1月2日，双方共同签订了相应贷款合同，申请公积金贷款60万元，商业贷款455000元。合同约定房屋于2020年6月30日前交付，现房屋已经交付，由徐明使用，但尚未办理产权登记。购房首付款455500元由徐明个人支付，公积金贷款以及商业贷款均一直由徐明个人实际归还贷款本息。一审中，徐明明确表示愿意全额归还剩余贷款。一审另查明，2020年10月26日，江苏常度房地产评估咨询有限公司依据法院委托对1205室房屋市场价格进行评估，评估意见为价值213万元，徐明为此支出评估费10745元。贷款时，依据本地相应公积金贷款政策，首次个人贷款限额30万元，两个人共同贷款限额60万元。一审法院认为，共有关系终止时，对共有财产分割，有协议按照协议，没有协议的，考虑共有人对共有财产贡献大小进行分割。现双方已经分手，对共有物进行分割并无异议，故应当对共有物进行分割。现共有物由徐明使用，且其承诺愿意直接归还剩余全部贷款，故法院酌定将共有物折价分割徐明。关于分割份额，本案中，购房首付款455500元由徐明个人支付，购房贷款1055000元由双方共同贷款支付，且贷款发放后由徐明实际归还贷款本息至今，综上，一审法院酌情由刘丽华分得增值部分30%价值，结合司法鉴定机构评估的价值得出共有物增值620000元，即徐明应当支付刘丽华房屋折价款186000元。但因不动产权利变更以登记为公示要件，现上述房屋仍然登记在路劲公司名下,商品房买卖合同仅使买受人获得请求权，在未完成不动产登记前徐明要求确认涉案房屋为徐明所有，法院不予支持。因调解无效，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第二款之规定，作出如下判决：一、刘丽华于徐明全部归还常州市钟楼区城市中央美居4幢1205室剩余贷款后十五日内协助徐明办理不动产变更登记手续，将上述房屋登记在徐明名下；二、徐明于判决生效之日起十五日内支付刘丽华共有物折价款186000元；三、驳回徐明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18395元、评估费10745元，合计29140元（徐明已预交），由徐明负担20390元，由刘丽华负担8750元。二审中，刘丽华提交如下证据：1.个人购房借款/担保合同（三十九、四十二、四十三）因为存在涉案房屋贷款，刘丽华再购房的利率上浮123个基点，要多还贷款利息391140元(1060000*123*0.01%*30)。2.合肥市住房公积金贷款管理办法【第十一条（四）】，按照我现在城市合肥市的规定，因为存在案涉房屋贷款，我再购房不能使用公积金贷款，故只能使用商业贷款，而商业贷款利率远高于公积金贷款利率，我要多支出利息。3.常州市政府关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（三），因为存在涉案房屋贷款，按照现行常州市购房贷款政策，上诉人再申请商业贷款购买商品住房的，最低首付款比例不低于60%。4.关于颁发常州市住房公积金个人贷款管理办法的通知(第九条），因为存在涉案房屋贷款,按照现行常州市住房公积金政策，我购房不能申请公积金贷款。5.关于调整第二次住房公积金贷款首付比例的通知，按照现行常州市住房公积金政策，即使还清了涉案房屋贷款，再购房申请公积金贷款，首付比例不低于50%。6.商品房买卖合同一份，佐证我方的借贷合同。公积金贷款和商业贷款的利息差额部分的利息就是我的损失。上述证据均证明因为存在案涉房屋贷款，已经对我购房产生影响，我购房多付的利息就是实实在在的损失。此外，无论贷款还清与否，无论我在哪里购房，案涉房屋对我的影响都将存在。徐明坚持房屋所有权，应就案涉房屋贷款对我造成的损失和影响进行补偿和赔偿。徐明质证称，对证据1的真实性不予认可，因为该合同的相对方系刘丽华工作的集团公司的子公司，刘丽华系专业的房产销售人员，通过关系即可签到该合同，且其在龙虎集团工作近10年，熟悉房屋贷款政策，仅凭一份借款合同无法证明其贷款利息损失的具体金额。且即使确实存在贷款上浮，刘丽华因为职业的特性，比普通公民应当尽到更多的预判和注意义务，商业利息贷款与本案没有必然的因果关系，所以即使刘丽华多还贷款利息也与我无关。证据2-5都是关于购房的政策，政策的真实性认可，但是与本案无关，首先政策不是作为法院裁决案件的依据；刘丽华提供大量的政策正反映其作为房地产销售职业的优势，熟知公积金的要求；证据3-5，政策形成于案涉争议购房合同之前，刘丽华作为成年人应当在签订合同时有心理预期；结合刘丽华提供的借款合同，该房在合肥，案涉房产在常州，不能套用同一政策。二审中，徐明提交如下证据：1.常州市公安局人口管理支队的批复，该批复反映涉案房产施工编号为4幢1205室房产，经常州市公安局人口管理支队批复，调整为公安编号：“城市中央美居x幢x室”；2.职工还款流水账，证明公积金贷款总金额为60万元，徐明作为主借账款人，每月公积金还款都是徐明一人在归还。同时，商业贷款45.5万元，也是徐明一人在归还。刘丽华质证称，因案涉房屋一直是徐明占有，我不清楚相关情况。二审查明：2017年12月2日，徐明支付了定金5万元；2017年12月31日，徐明支付了房屋首付款405500元；自2018年6月14日至今，徐明每月偿还公积金贷款1666.67元；2018年4月15日，徐明偿还交通银行贷款4397.58元，每月还贷金额不同，2020年5月15日还贷3252.12元。二审还查明：一审法院委托的评估机构确认涉案房屋的价值时点为2020年5月27日。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果不恰当，二审予以纠正。理由及依据如下：《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。在徐明已经占有涉案房屋的前提下，将涉案房屋分割给徐明更为恰当。本案中，徐明虽支付了全部的首付款及至今为止的贷款，但双方在签订房屋买卖合同时未约定各自的份额，故对于涉案房屋的增值部分，应在扣除徐明的投入（首付款、归还公积金贷款以及商业贷款）的利息基础上进行平分，利率标准按照常州市各商业银行目前通常的首套房贷款利率5.15%，利息计算时间截点为房屋的评估价值时点2020年5月27日。经测算，徐明所付款项从支付之日至2020年5月27日的利息共计为64499.06元，增值62万元减去64499.06元为555500.94元，刘丽华获得其中的一半为277750.47元。综上，刘丽华上诉意见中有事实和法律依据的部分，二审予以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初1733号民事判决；二、刘丽华于徐明全部归还常州市钟楼区城市中央美居x幢x室剩余贷款后十五日内协助徐明办理不动产变更登记手续，将上述房屋登记在徐明名下；三、徐明于本判决生效之日起十五日内支付刘丽华共有物折价款277750.47元；四、驳回徐明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18395元、评估费10745元，合计29140元，由徐明负担；二审案件受理费3580元，由刘丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月二日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲