江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏03民终1015号 上诉人(原审被告、申请执行人)：程仲兰，女，1974年5月1日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、案外人)：许遵友，男，1961年5月17日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：谭运迎，新沂市王楼法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审第三人、被执行人)：刘保玲，男，1960年1月11日出生，汉族，住新沂市。 被上诉人(原审第三人、被执行人)：钱宗英，女，1964年11月2日出生，汉族，住新沂市。 原审第三人：邵锋，男，1964年6月30日出生，汉族，住盐城市盐都区。 上诉人程仲兰与被上诉人许遵友、刘保玲、钱宗英、原审第三人邵锋案外人执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的(2019)苏0381民初10630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人程仲兰上诉称，请求依法撤销原审判决即停止对位于新沂市新区山河家园8号楼3单元402室房屋（以下简称涉案房屋）的执行，予以改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.从查明的事实可知，许遵友在查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。刘保玲庭审中陈述，包括涉案房屋在内的10套房屋只是抵押给邵锋，所有房产权证均登记在刘保玲的新沂市山河家园商贸有限公司（以下简称山河公司）名下。涉案房屋并非小产权房，是不可能低价抵偿的。邵锋无权出售涉案房屋，其与许遵友签订的买卖合同系无效。2.许遵友未合法占有涉案房屋。该房一直是毛坯房，查封时无人居住。许遵友也未提交水电费票据等证据证明其居住在涉案房屋的事实。3.许遵友并未举证证明其实际交付全部12.4万元购房款，也未提交任何证据证明其资金来源，以及转账等交付的事实。且12.4万元明显低于市场价，涉案房屋是可以办理不动产产权证书的，市场价格应该在3500元至4000元每平方，刘保玲在最后一次庭审中也陈述已经与许遵友达成协议，许遵友同意每平方增加1600元的差价。由此足以证实许遵友并没有支付全部价款。4.涉案房屋没有过户是许遵友自身的过错。涉案房屋买卖合同本应与开发商签订，许遵友却与案外人王某,4签订。且山河公司的监事刘保玲系山河公司法定代表人钱宗英的丈夫，并不认可涉案房屋系抵偿给邵锋的，仅是抵押，许遵友明知买卖合同无效，对涉案房屋不能过户要承担相应的责任。 被上诉人许遵友答辩称，邵锋对涉案房屋享有工程价款的优先受偿权，在上诉人申请查封涉案房屋之前，邵锋以冲抵工程款受让涉案房屋，是依据合同法第二百八十六条规定优先权受偿权的实现方式，邵锋对涉案房屋享有的权利足以排除上诉人的强制执行。邵锋在一审中均已明确说明涉案房屋是用刘保玲欠其工程款抵偿取得，并转让给了王某,4。王某,4已付清房款，并同意王某,4以其名义对外转让涉案房屋。王某,4对涉案房屋有权出售，在上诉人没有申请法院查封涉案房屋之前，许遵友与王某,4签订了真实合法有效的房屋买卖协议，并占有使用涉案房屋，许遵友对涉案房屋享有物权期待权。涉案房屋没有办理过户登记手续，是原审第三人原因造成的，许遵友没有过错。因此，一审法院判决认定事实清楚、正确确凿、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。 被上诉人刘保玲、钱宗英答辩称，2011年由于上诉人涉及合同诈骗等，引起的虚假诉讼案件，把被执行人的房产冻结，无法给江苏盐城广通建设工程有限公司办理手续。涉案房屋是被执行人的。 原审法院经审理查明，2014年8月30日，原审法院对程仲兰与钱宗英、刘保玲民间借贷纠纷一案作出(2013)新民初字第4390号民事判决：刘保玲、钱宗英于判决生效后十日内偿还程仲兰借款本金197.5万元及利息(利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，其中20万元从2010年10月12日起、52.5万元从2011年5月23日起、110万元从2011年7月22日起、15万元从2011年7月24日起计算)。 根据程仲兰的申请，原审法院于2015年4月21日立案强制执行，案号为(2015)新执字第01012号。在执行过程中，原审法院于2017年1月11日作出(2015)新执字第01012号之五执行裁定，查封了被执行人刘保玲、钱宗英所有的登记在山河公司名下位于新沂市新区山河家园包括涉案房屋在内共计10套房产；查封期限为三年。原审法院于2019年5月20日作出(2015)新执字第01012号执行裁定，拍卖查封的山河家园10套房产中的9套房产，其中包括涉案房屋。 案外人许遵友对本案执行标的提出异议后，原审法院于2019年11月11日作出（2019）苏0381执异274号裁定，驳回许遵友的异议请求。许遵友不服该裁定，向该院提起执行异议之诉，请求：1.判令停止对涉案房屋的执行；2.诉讼费由程仲兰负担。 原审法院另查明，刘保玲、钱宗英系夫妻关系。钱宗英系山河公司的法定代表人。2011年8月8日，因新沂市新区山河家园小区开发建设尚欠邵锋工程款，于是刘保玲、钱宗英将该小区25套房屋(均登记在山河公司名下)及21间车库作价抵偿邵锋，双方签订了《承诺书》。上述25套房屋包括涉案房屋。后邵锋将上述以物抵债的25套房屋及21间车库又转让给了王某,4。2011年8月12日，王某,4凭邵锋向其出具的售房授权委托书，并以邵锋的名义将涉案房屋转售给了许遵友，双方于2011年8月20日签订了《房屋买卖协议书》，王某,4以邵锋的委托代理人的身份在该《房屋买卖协议书》上签名。上述《房屋买卖协议书》的主要内容为：双方买卖房屋系新沂市新区山河家园小区8号楼3单元402室，面积100平方米，属于抵算工程款取得，价款12.4万元，协议签订时一次性付清等等。2011年8月13日，钱宗英为许遵友办理了涉案房屋及79号车库的上房手续，并收取了上房费用合计4000元。2014年4月6日，许遵友在新沂市水利局窑湾水利站办理了涉案房屋自来水入户手续，并交纳了安装费用650元。2011年至2013年，因另案查封了新沂市新区山河家园小区的土地使用权，该期间不能办理涉案房屋的产权登记手续。2013年7月份，该土地使用权解除查封后，许遵友曾多次要求刘保玲办理涉案房屋的产权登记手续，均被刘保玲以联系不上邵锋，与邵锋账目尚未算清为由予以拒绝。 原审第三人邵锋在一审期间陈述，1999年，我垫资承揽了新沂市山河家园小区建设工程。工程结束后，开发商刘保玲等人没有按照约定给付工程款。经协商，达成了以房抵算工程款的《承诺书》。后我将抵偿的25套房屋及21套车库低价转让给了王某,4，王某,4将房款也是一次性支付给我的。许遵友的房屋转让手续系王某,4和刘保玲办理的，因房主的名字系我，《房屋买卖协议书》系应王某,4的要求才写的，并且代理人系王某,4。许遵友124000元的房款我没收到，因为我在新沂没有卖过一平方米的房子。刘保玲给我的房价和实际成交价以及我给王某,4的房价都有很大的差距。 证人王某,4在一审开庭时出庭，证言的主要内容为：邵锋系新沂市新区山河家园小区的承建商，因该小区尚欠邵锋工程款，故刘保玲、钱宗英以该小区25套房屋及21套车库抵偿欠邵锋的工程款。涉案房产系25套房屋中的一套，该套房屋系邵锋委托王某,4转售给许遵友，并一次性付清购房款124000元。许遵友购买涉案房屋并上房后，一直要求邵锋、刘保玲办理不动产转移登记手续，但因找不到邵锋以及刘保玲不同意办理等原因至今未能实现。 原审法院认为，因新沂市山河家园商贸有限公司及刘保玲、钱宗英欠邵锋工程款，于是，新沂市山河家园商贸有限公司及刘保玲、钱宗英将新沂市新区山河家园小区25套房屋及21套车库抵偿所欠邵锋的工程款，双方签订了以物抵债的《承诺书》。涉案房屋以物抵债时因其占用范围内的土地处于另案查封状态，客观上无法办理房产过户登记手续。而且，该以物抵债的行为发生于程仲兰取得生效执行依据之前。因此，新沂市山河家园商贸有限公司及刘保玲、钱宗英与邵锋之间的以物抵债行为符合相关法律及司法解释的规定，邵锋对涉案房屋依法享有物权期待权，且能够排除强制执行。上述以物抵债行为完成后，邵锋将涉案房屋转售给王某,4。王某,4以邵锋的名义将涉案房屋又转售给了许遵友，双方签订了《房屋买卖协议书》，许遵友实际占有使用了涉案房产，对124000元购房款已经付清作为涉案房屋的实际出售人王某,4不持异议，未办理涉案房屋过户登记手续系客观原因，双方房屋买卖的交易已经完成，且以上行为均发生于程仲兰申请法院查封涉案房屋之前。综上所述，许遵友对涉案房屋同样享有物权期待权，故对其排除执行涉案房屋的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：停止对位于新沂市新区山河家园8号楼3单元402室房屋的执行。案件受理费2500元，由程仲兰负担。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，本院受理程仲兰不服原审法院(2020)苏0381民初988号民事判决上诉一案，于2021年4月7日作出（2021）苏03民终667号民事判决书，该判决查明：2010年11月2日，刘保玲作为甲方，葛小科、胡荣作为乙方签订《购房协议》，约定：乙方购买甲方山河家园1号楼1单元101室、102室，2单元101室、102室，3单元101室共5套商住房，合计金额为40万元。2015年12月17日，胡荣作为甲方、卖方，谢堂红作为乙方、买方签订《房产买卖协议》，约定：1.甲方将涉案房屋(面积约100平方米及车库一间6平方米)以10万元的价格转让给乙方。 本院认为，本案系被上诉人许遵友以案外人身份对涉案房屋主张所有权请求排除执行所引起的纠纷，许遵友对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，是本案审查的重点。刘保玲、钱宗英将包括涉案房屋在内的25套房屋及21套车库交给涉案房屋项目工程的施工人邵锋用于抵偿工程款，王某,4受邵锋委托将涉案房屋卖给许遵友，许遵友提供了其与王某,4签订的《房屋买卖协议书》，刘保玲亦认可抵偿给邵锋的涉案房屋卖给了许遵友，因此，许遵友购买涉案房屋签订了买卖合同的事实真实存在。程仲兰主张涉案房屋是毛坯房许遵友对涉案房屋没有占有使用，涉案房屋虽系毛坯房，但根据许遵友提供的开发商山河公司收取许遵友缴纳的上房费用的收据及2014年6月许遵友办理了涉案房屋的用水手续缴纳相关费用的收据，能够证明在涉案房屋查封前，许遵友占有使用了涉案房屋。关于程仲兰主张许遵友未支付全部购房款及涉案房屋价格明显低于市场价格的问题。庭审中许遵友陈述其将购房款交给了王某,4，有王某,4出具的收条及王某,4在一审庭审时出庭作证，上述证据相互印证，证明许遵友支付了购房款。根据本院审理的程仲兰与胡荣、谢堂红等人的案外人执行异议之诉案件中，胡荣于2010年11月购买山河公司开发的与涉案房屋同一项目工程的其他房屋价格为每套8万元。2015年12月，胡荣将其购买的房屋出售给谢堂红时的价格亦为10万元。因此，许遵友于2011年8月以12.4万元的价格购买涉案房屋不能认定为明显低于市场价格，且程仲兰亦未提供证据证明涉案房屋每平方米的市场价格在3500元至4000元。关于未办理过户的问题。许遵友购买涉案房屋后，要求刘保玲办理过户手续，但刘保玲以未与邵锋结算为由推拖至今没有办理。许遵友向刘保玲提出了办理过户的请求，并非怠于行使自己的权利，故未办理过户的原因不能苛责于许遵友。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，许遵友作为案外人提起执行异议之诉，完成了对涉案房屋享有排除执行的民事权益的举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原审法院判决不得执行涉案房屋，于法有据。 综上，上诉人程仲兰的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人程仲兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  孙 燕 审判员  宋宏伟 二〇二一年四月十五日 书记员  孙 健