陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终853号 上诉人（原审原告）：黄瑜，男，汉族，1947年3月26日出生，住陕西省榆林市榆阳区。 委托诉讼代理人：李翔，陕西融德律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：三原宏业模板制造有限公司，住所地：陕西省三原县。 法定代表人：郭丰堂，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：吕开印，男，汉族，1971年6月10日出生，住陕西省三原县。 上诉人黄瑜因与被上诉人三原宏业模板制造有限公司、吕开印案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院作出的（2020）陕0422民初2999号民事判决书，现向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄瑜的委托诉讼代理人李翔，被上诉人吕开印到庭参加诉讼。被上诉人三原宏业模板制造有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人黄瑜上诉请求：依法撤销（2020）陕0422民初2999号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人原审诉讼请求；依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法改判或发回重审。2011年12月2日，上诉人与被上诉人吕开印及其妻子签订了《购房协议书》，协议签订后上诉人通过银行转账及现金等方式全额支付了购房款。原审法院在认可上诉人通过银行转账支付150万元购房款事实的前提下，认为30万元取款凭证无法证明被上诉人吕开印收到上诉人支付的剩余30万元购房款，上诉人对此不予认可。首先，上诉人在与被上诉人吕开印签署了购房协议后，在约定期间内已通过银行转账方式向其支付购房款150万元，转账支付比例超过83%，足以证明其具有良好的购房款支付能力，结合上诉人所提供的30万取款记录、居间方出具的情况说明以及2017年9月18日吕开印出具的情况说明，已然形成完整证据链，足以达到证明上诉人足额支付购房款的证明目的及效力，一审法院无视上诉人的购房支付能力、取款凭证、居间方及被上诉人吕开印做出的情况说明等一系列足以证明双方真实交易情况的证据，错误认定上诉人所提供的30万元取款凭证与本案无关，实属错误。其次，上诉人在向吕开印以现金方式支付最后30万元购房款时，因急于清偿房贷并办理过户，故而未要求吕开印出具收款收据，后吕开印未依照约定履行承诺，在2017年8月18日上诉人要求吕开印就购房款及30万元情况进行说明，因彼时已距上诉人现金给付30万元购房款过去五年有余，无法再行出具收款收据，故而上诉人要求其对双方交易过程及购房款支付情况进行了整体说明，吕开印于该情况说明中已然自认收到全额购房款项，该情况说明也已形成对该30万元购房款的追认。上诉人认为，吕开印于庭审过程中始终未能出具任何证据证明其出具该情况说明系在受胁迫或欺诈的情况下做出，也未在出具该情况说明后数年时间内申请人民法院对该情况说明进行无效确认，故而应当认为其出具的情况说明内容真实且具有法律效力，一审法院刻意无视该重要证据的法律效力及证明作用，错误认定案件事实并形成错误判决，该行为及后果应当予以纠正。最后，作为购房交易时的居间方，西安兴安房地产营销策划有限公司该业务时任经办人员张英全程参与该房屋交易，其出具的情况说明中，已证明上诉人足额支付购房款且因被上诉人吕开印之过错导致该房迟迟未办理过户手续，一审法院因取款凭证未能形成与吕开印的直接关联便认定上诉人未支付剩余30万元购房款属消极审理并作出错误审判结果。 被上诉人吕开印辩称，认可150万元转账支付，2018年10月答辩人写情况说明时，对方允诺将购房合同所有款项都给答辩人，答辩人就写了情况说明，但对方并未付清。同意法院查封该房屋。上诉人因经济紧张曾多次与答辩人联系，但并没有把剩余欠款给答辩人。希望法庭维持原判。 黄瑜向一审法院提出的诉讼请求：判决立即停止对原告购买的位于西安市高新区XX小区XX号楼XX单元XX层XX房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；确认原告与被告吕开印于2011年12月2日签订的《购房协议书》合法有效，并确认上述房产为原告所有（180万）；判决被告吕开印立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续；本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月22日，被告吕开印登记取得位于西安市高新区锦业二路8号逸翠园8号楼8幢3单元30402室所有权，2011年12月2日，吕开印（甲方）与黄瑜（乙方）签订《购房协议书》，约定吕开印将位于西安市高新区XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋出卖给黄瑜，房屋价款为180万元整，乙方预先支付甲方购房首付款人民币80万元整给甲方，过户当日再一次性支付剩余购房款人民币100万元整给甲方，其他约定事项为房屋精装修出售，家具家电含（洗衣机、电视、空调、冰箱），中介费用甲方付25000元整等内容，该协议落款为甲方吕开印、段庆华，乙方为黄瑜，中介方为西安兴安房地产管理咨询服务有限公司。合同签订后，被告吕开印即将房屋交付原告使用，黄瑜及其家人实际使用至今，且缴纳物业服务费。2011年12月2日，黄瑜向吕开印转账支付购房款80万元，2011年12月6日，黄瑜向吕开印支付购房款70万元，2012年6月22日，原告黄瑜转账取款30万元。庭审中，经本院释明，原告愿将吕开印的诉讼地位由第三人变更为被告。2017年9月18日，吕开印向原告黄瑜出具了情况说明，主要内容为黄瑜已将180万元购房款全部支付了吕开印，因按揭没有还完而未办理过户手续。原告与被告吕开印对争议房屋抵押借款的事实无异议，但未提供证据。另查，2015年7月31日，三原县人民法院作出(2015)三民初字第00410号民事判决书，判决：限判决生效后30日内被告吕开印向原告三原宏业模板制造有限公司支付钢模板款132581元，并赔偿原告经济损失（从2012年8月22日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率标准以本金132581元计算利息）。该判决已经生效。2016年5月11日，三原县人民法院作出（2016）陕0422执恢121号执行裁定书，裁定：查封被执行人吕开印所有的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼30402房产一套，2020年7月8日案外人黄瑜对执行标的提出书面异议，2020年10月12日三原县人民法院作出（2020）陕0422执异6号民事裁定书，裁定：驳回异议人案外人黄瑜的异议请求，原告不服该裁定，提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告黄瑜是否将30万元购房款支付给被告吕开印。原告提供的证据为2012年6月22日的取款回单和2017年9月18日被告吕开印向原告黄瑜出具的情况说明，关于原告的取款回单，能证明原告从银行取款的事实，并不能直接证明原告将该款支付给被告吕开印，关于情况说明，出具时间为查封被执行人吕开印所有的位于西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX的房产之后，且该情况说明的内容是为向第三人证明，现双方为其中的30万元是否支付发生争议，应由履行支付义务的一方即原告承担举证责任，且原告之前向被告吕开印支付两次款项，一次为80万元、一次为70万元均是通过银行转账的方式支付，该30万元原告主张为现金支付且给付时被告吕开印未向其出具书面的证据不符合双方当事人的交易习惯（签订购房合同时原告黄瑜和被告吕开印不相识），故对原告称其已将下余的购房款30万元支付给被告吕开印的主张不予认定。故原告提出的异议不符合法律规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件，故对原告提出停止对原告购买的位于西安市高新区XX小区XX号楼XX单元XX层XX房产的强制执行并解除对上述房产的查封的请求不予支持。关于原告请求人民法院依法判决确认原告与被告吕开印于2011年12月2日签订的《购房协议书》合法有效，并确认上述房产为原告所有（180万元）、请求人民法院依法判决被告吕开印立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续的诉讼请求，该纠纷属商品房买卖合同纠纷，是双务合同纠纷，该纠纷的处理应当在双方充分辩论的基础上予以妥善解决，而本案是案外人执行异议之诉纠纷，审查的重点在于原告提出的异议是否能够排除人民法院对该房屋的执行，故对原告提出的该项请求本案不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告黄瑜的诉讼请求。案件受理费21000元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据案外人执行异议之诉的法律特征，本案的争议焦点为：上诉人黄瑜就案涉执行标的即位于西安市高新区XX路XX号翠XX园XX号楼XX单元XX层XX房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。应判断执行案外人黄瑜对该房屋是否享有实体权益，其对该房屋享有的实体权益对于申请执行人三原宏业模板制造有限公司依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力，本院的强制执行行为是否会妨害黄瑜对该执行标的所享有的权利。针对本案的情形，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确的规定，应当作为本案裁判的依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，吕开印于2011年11月22日取得案涉房屋所有权证，并在三原县人民法院对案涉房产采取查封措施之前的2011年12月2日通过房屋中介公司与黄瑜签订《购房协议书》，约定将该房屋出卖给黄瑜，详细约定了房屋的坐落、面积、价款、价款支付方式、中介费用承担、过户、违约金等事宜，具备商品房买卖合同的主要条款，双方买卖房屋的意思表示真实且不违反法律规定，吕开印始终未否认该基本事实，该《购房协议书》的效力等同合法有效的书面买卖合同。黄瑜通过银行转账方式支付了其中的150万元购房款，吕开印对此无异议；吕开印对黄瑜主张剩余30万元已以现金方式的事实提出异议，但其本人向黄瑜出具的《情况说明》明确载明“我已全部全额收到”，吕开印对此不能作出合理的解释，本院认定该30万元已支付。三原县人民法院于2016年5月裁定查封该房屋，而黄瑜家人已在2011年底入住该房屋，并购买了车位，吕开印对该事实亦无异议，应认定黄瑜在人民法院查封之前已合法占有该不动产。该房屋未及时办理过户登记，原因不在黄瑜本人，而是由于吕开印从和记黄埔地产（西安）有限公司购买时办理的按揭贷款尚未还清、房屋被抵押造成的，吕开印在向黄瑜出具的《情况说明》中坦陈“因按揭未完未办理过户手续”。综上，应认定在三原县人民法院查封前黄瑜对案涉房屋已实际享有所有权，该权利优先于金钱之债的普通债权，三原县人民法院的强制执行行为妨害了黄瑜对该房屋所享有的权利。黄瑜就案涉执行标的所提执行异议符合法律规定，其请求不得执行案涉房屋并确认该房屋为其所有本院予以支持。黄瑜请求吕开印立即协助和配合办理房屋产权过户手续，系黄瑜与吕开印之间的买卖合同纠纷，不属于本案的审理范围，本院不予论处。 综上所述，上诉人黄瑜的上诉请求应予部分支持；一审判决虽认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销陕西省三原县人民法院作出的（2020）陕0422民初2999号民事判决。 二、不得执行位于西安市高新区XX路XX号翠XX园XX号楼XX单元XX层XX房屋。 三、确认位于西安市高新区XX路XX号翠XX园XX号楼XX单元XX层XX房屋为黄瑜所有。 四、驳回黄瑜的其他诉讼请求。 一审案件应收案件受理费3954元，黄瑜实际预交21000元，应依法退还17046元，应收案件受理费3954元由吕开印与三原宏业模板制造有限公司共同负担。二审案件应收诉讼费3954元，黄瑜实际预交21000元，应依法退还17046元，应收案件受理费3954元由吕开印与三原宏业模板制造有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年四月十三日 书记员  田钰仓 1