文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终510号上诉人（原审被告）：白涛，男，汉族，住镇江市。上诉人（原审被告）：徐佳，女，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江禾和物业管理有限公司，统一社会信用代码91321102761509979Ｌ，住所地镇江市环城路90号第四层。法定代表人：廖指平，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅睿，江苏江成律师事务所律师。上诉人白涛、徐佳因与被上诉人镇江禾和物业管理有限公司（以下简称禾和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。白涛、徐佳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回禾和物业公司的全部诉讼请求。主要事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。白涛、徐佳于2018年入住江南世家小区，相关手续表明物业公司是上海禾和物业公司，而非禾和物业公司；二、禾和物业公司提供的前期物业服务合同在不同案件中不尽相同，在同一个案件中提供的前期物业服务合同条款内容也不一样。同时，其进行所谓的物业费调整也未履行相关程序，属于违法收费；三、禾和物业公司有违诉讼诚信，法院不应该判决白涛、徐佳向禾和物业公司支付物业费及违约金。禾和物业公司答辩称，禾和物业公司于2006年11月进驻江南世家小区从事物业服务至今，一直按照前期物业服务合同的约定进行物业服务事项。现白涛、徐佳以禾和物业公司主体不适格为由拒交2011年以来的物业费，存在主观恶意。另外，禾和物业公司向法院提供的数份物业合同虽然在内容上略有不同，但每份合同对于物业服务费的标准、电梯能耗费的标准以及违约金等主体内容表达是一致的，只是对文字使用和标点符号上出于严谨考虑进行了修改，不会对服务主体产生误解或者歧意，对于本案并没有实质影响。请求二审法院驳回上诉，维持原判。禾和物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令白涛、徐佳支付拖欠的2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费13425元、电梯能耗费2704元、2011年10月1日至2018年9月30日期间的违约金6970元，合计23099元。一审法院认定事实：腾龙置业公司与禾和物业公司签订江南世家小区前期物业服务合同，约定：一、自2006年11月1日起至业主大会代表全体业主签订新的物业合同止，腾龙置业公司将江南世家小区的物业委托禾和物业公司进行管理；二、物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下（如遇政府调整收费标准，本收费标准顺调）：多层住宅0.6元/平方米/月；高层住宅0.9元/平方米/月；另收电梯能耗费和维保费等相关费用0.35元/平方米/月；三、物业服务费按壹年交纳，业主或物业使用人应在第一次交房时及今后的每年第一个月内向禾和物业公司履行交纳义务，业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应缴金额每日千分之三的滞纳金标准向禾和物业公司支付违约金；四、本物业管理区域内会所（即1235平方米）属全体业主所有；其中，会所三层及一层局部属腾龙置业公司所有。上述协议签订后，禾和物业公司依约对白涛、徐佳方所居住的江南世家小区提供了相应的物业服务至今。2007年，白涛、徐佳购买了江南世家52幢306室的房屋（高层住宅），房屋建筑面积为140.73平方米；2008年10月，白涛、徐佳取得该房屋并收到《江南世家业主手册》、《江南世家业主入住缴款通知书》、《江南世家业主收楼须知》及《住宅质量保证书》等材料，上述材料中显示的物业管理单位均为上海禾和物业管理有限公司。2014年10月17日，镇江市物价局与镇江市住房和城乡建设局联合发布了镇价服（2014）124号文，规定自2014年10月20日起镇江市区普通住宅物业管理公共服务费基础价格进行调整，高层住宅服务、环境项目等级为三级的按1.05元/平方米/月计算。禾和物业公司将上述价格调整文件在江南世家小区内进行了公示。白涛、徐佳自2011年10月1日起未向禾和物业公司交纳物业费和电梯能耗费。2018年6月16日、2020年5月27日，禾和物业公司通过律师函向白涛、徐佳催缴相关费用。禾和物业公司索要未果，故诉至法院。另根据禾和物业公司提交的2014年12月17日经镇江新区城乡建设局审查确认的《物业服务企业服务项目确认表》显示，江南世家物业服务企业名称为禾和物业公司，前期物业服务合同期限为2006年11月1日至业委会成立，物业服务合同备案情况为：2006年镇江未实施备案手续，2010年中心下移无法备案。本案的争议焦点：一、禾和物业公司提交的前期物业服务合同是否真实、有效，禾和物业公司主体是否适格；二、禾和物业公司在2014年10月调整物业费是否合法；三、禾和物业公司主张的物业费和电梯能耗费如何确定、违约金是否合理。一、关于禾和物业公司提交的前期物业服务合同的认定及禾和物业公司主体是否适格问题。一审法院认为，经法院向腾龙置业公司调查核实，腾龙置业公司认可本案前期物业服务合同的真实性且对公司印章、合同签订时间等问题作出合理解释，并表示其公司曾于2006年向禾和物业公司支付过物业开办费，上述内容与禾和物业公司的陈述及提供的开办费支付凭证相互印证，故腾龙置业公司与禾和物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，白涛、徐佳方提出案涉前期物业服务合同系伪造的辩称意见，依据不足，法院不予采纳。案涉前期物业服务合同的内容不违反法律、行政法规强制性规定，也未损害业主的合法利益，应当认定合法有效。关于前期物业服务合同的备案，是行政管理需要，并不影响合同本身效力，故对白涛、徐佳方提出前期物业服务合同未经备案不具有效力的辩称意见，法院不予采纳。关于前期物业服务企业是否必须通过招投标方式确定的问题，根据当时的相关法律文件即江苏省物价局、省建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知（苏价服[2004]383号）之规定，鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，该规定并不否定以协议等其他方式选聘前期物业管理企业，故对白涛、徐佳提出的禾和物业公司未经合法招投标程序进驻江南世家小区而不具有主体资格的辩称意见，法院亦不予采纳。禾和物业公司虽与腾龙置业公司签订多份前期物业服务合同，但多份合同中关于对江南世家小区提供物业服务的主要内容基本一致，且对此腾龙置业公司并不否认，而事实上，江南世家小区的物业服务一直由禾和物业公司所提供，白涛、徐佳仅以业主手册、入住缴款通知书、住宅质量保证书等材料上所载明的上海禾和物业管理有限公司来否定禾和物业公司的主体资格，依据不足，对此辩称意见，法院不予采纳。综上，本案禾和物业公司的主体适格。二、关于禾和物业公司调整物业费的合法性问题。一审法院认为，根据合同约定，物业服务费如遇政府调整收费标准，本收费标准顺调。该约定内容未违反法律和行政性法规强制性规定，应认定有效。禾和物业公司于2014年10月调整物业费的行为系依据政府指导价标准调整而作出的，调整后的价格在政府指导价范围内未违反合同约定。案涉小区高层住宅物业费标准从2006年至2014年历经八年后，期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加，在政府指导价标准调整的情况下，禾和物业公司将0.9元/平方米/月调整至1.05元/平方米/月，符合该地区社会经济发展实际和市场水平。禾和物业公司亦对调价文件在江南世家小区内进行了公示并按照调价后的标准收费至今，故禾和物业公司调整物业费的行为合理、合法。三、关于物业费、电梯能耗费及违约金的计算问题。一审法院认为，案涉前期物业服务合同合法有效，该合同对江南世家小区业主均具有约束力。物业服务合同是继续性合同，并非一次性履行完毕，白涛、徐佳方提供的照片不足以全面、客观反映禾和物业公司的物业服务情况，也不足以证明禾和物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故对白涛、徐佳方以禾和物业公司物业服务不到位为由拒交物业费的辩称意见，法院不予采纳。禾和物业公司已依约履行合同义务，白涛、徐佳方理应支付相关费用。根据合同约定，电梯能耗费和维保费等相关费用为0.35元/平方米/月，现禾和物业公司主张按照0.2元/平方米/月计算，并无不当。白涛、徐佳方欠缴2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业费13405元（140.73平方米×0.9元/平方米/月×37个月+140.73平方米×1.05元/平方米/月×59个月）、电梯能耗费2702元（140.73平方米×0.2元/平方米/月×96个月），合计16107元，法院予以确认。白涛、徐佳方未依约交纳相关费用已构成违约，根据合同约定，白涛、徐佳方应承担自逾期之日起每日千分之三计算的违约金。现禾和物业公司主张按照每日万分之三点五的标准计算违约金虽不违反法律规定，但根据禾和物业公司的实际损失，结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及法院此前作出的类案生效判决等综合因素，法院确定白涛、徐佳方应承担未交纳费用总额的20%的违约金即3221元。禾和物业公司作为江南世家生活小区的物业服务单位，应按签订的服务协议以及相关法律规定进一步全面履行好自己的合同义务和职责，为小区业主提供更好的物业服务。另提供真实有效的证据是每个诉讼参与人的法定义务，禾和物业公司作为经营多年的物业服务企业，其应对自己的工作人员进行严格管理，并应当在慎重审查证据之后提起诉讼，但禾和物业公司在诉讼活动中并未尽到合理的审查和注意义务，向法院提供多份版本不同的前期物业服务合同，有违诉讼诚信，法院对此予以训诫。据此，遂判决：一、白涛、徐佳于判决生效后十日内支付禾和物业公司2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业费13405元、电梯能耗费2702元，合计16107元；二、白涛、徐佳于判决生效后十日内支付禾和物业公司违约金3221元；三、驳回禾和物业公司的其他诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案争议焦点：一、禾和物业公司的主体资格是否适格；二、禾和物业公司调整物业费的收费标准是否正确。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然在一审审理中，禾和物业公司向法院提供了数份其与腾龙置业公司签订的前期物业服务合同，但在这些合同中就关于由其对江南世家小区提供物业服务的主要内容是基本一致的，且腾龙置业公司并不否认。应当认定禾和物业公司与腾龙置业公司签订的前期物业服务合同是真实有效的。从上述合同签订至今，禾和物业公司为江南世家小区区域内的建筑物及其附属设施、环境卫生、绿园林化、治安保卫等提供维修养护和维护管理。白涛、徐佳仅以业主手册、入住缴款通知书、住宅质量保证书等材料上所载明的上海禾和物业管理有限公司来否定禾和物业公司为江南世家小区的物业服务企业，法院不予采纳。由于白涛、徐佳拖欠的2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费未予交纳，禾和物业公司提起本案诉讼，其主体资格适当。关于第二个争议焦点，本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，禾和物业公司与腾龙置业公司签订前期物业服务合同中明确约定，物业服务费如遇政府调整收费标准，本收费标准顺调。从2006年禾和物业公司进驻江南世家小区至2014年，期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加。禾和物业公司依照镇江市物价局与镇江市住房和城乡建设局于2014年10月7日颁发的《关于公布市区普通住宅物业服务等级标准及公共服务费指导价标准的调整》的相关内容，将物业费收费标准从0.9元/平方米/月调整至1.05元/平方米/月，符合该地区社会经济发展实际和市场水平，且禾和物业公司在江南世家业主委员会尚未成立的情况下，将上述物业费调价文件在江南世家小区内进行了公示，故禾和物业公司调整物业费的行为符合前期物业服务合同的约定，应予支持。综上所述，白涛、徐佳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由白涛、徐佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨道骏审 判 员 葛荣贵审 判 员 黄 甦二〇二一年四月二十一日法官助理 李宏敏书 记 员 王 伟