广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初910号原告：佛山安盈房地产开发有限公司。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：刘美彤，广东格然律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绮雪，广东格然律师事务所律师。被告：深圳衣全球联合设计有限公司。。法定代表人：陈某1。被告：广东柏堡龙股份有限公司。法定代表人：陈某1。两被告共同委托诉讼代理人：王金群，女。系公司员工。原告佛山安盈房地产开发有限公司与被告深圳衣全球联合设计有限公司（以下简称衣全球公司）、广东柏堡龙股份有限公司（以下简称柏堡龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告衣全球公司之间签订的《租赁合同》（合同编号：LNE-L-2019038）及其补充协议（含编号为LNE-L-2019038-1的《补充协议》和编号为LNE-L-2019038-2的《补充协议》）于2020年8月28日解除；2.被告衣全球公司立即向原告支付拖欠的租金151947.2元、推广费9547.59元、物业管理费36272.87元及前述欠款的逾期利息（自每月逾期付款之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2020年8月28日为21631.76元，之后的逾期利息以197767.66元为基数按日息0.1%计至实际清偿之日止）；3.被告衣全球公司立即向原告支付2019年7月1日至2019年8月31日期间的租赁优惠期租金差额35416.5元【计算方法：16865元×（1+5%）×2】；4.被告衣全球公司立即向原告支付拖欠的电费4109.4元及逾期利息（每月逾期缴费日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2020年8月28日为140.19元，之后的逾期利息以4109.4元为基数按日息0.1%计至实际清偿之日止）；5.被告衣全球公司向原告支付未按约将涉案房屋恢复原状的违约金45580元；6.被告衣全球公司向原告按合同终止时三个月含税保底租金标准支付解除合同违约金111991.95元【计算方法：35553元×(1+5%)×3】；7.被告衣全球公司已向原告交付的保证金151928.94元归原告所有，原告不予退还；8.被告衣全球公司向原告支付为实现债权而支出的律师费10000元以及后期律师费（按法院判决金额的8%计付）；9.被告柏堡龙公司对被告衣全球公司的上述债务承担连带清偿责任；10.本案一切诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2019年4月9日，原告（甲方）与被告衣全球公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：LNE-L-2019038），约定：甲方将座落于佛山市禅城区××××××××××××××出租给乙方，租赁面积约91.16平方米；租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，租赁优惠期自2019年7月1日至2019年8月31日，并约定了租金、支付及核算方式（见合同附表六），物业管理费、推广费、公用事业费等（见合同附表七），合同附表八还约定了保证金、公用事业费押金标准，甲方指定上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司（以下简称丰诚物业）为该房屋提供物业管理服务等。该合同第13.1条约定，若乙方拖欠合同约定的应付租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他按合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的相关费用（包括且不限于查询费、诉讼费、律师费、公证费、财产保全费等）。该合同第13.3条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及/或其他应付费用超过七天，乙方无正当理由中断在该房屋内的业务或停止营业超过三天或表示将停止营业等情形，甲方有权提前收回该房屋及甲方提供之设备，合同亦随之终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：⑴按合同约定的租赁优惠期届满后第二个月的保底租金标准向甲方支付2019年7月1日至2019年8月31日期间租金的差额；⑵按合同保底租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的其它优惠金额（如有）；⑶向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失……。该合同第13.8条约定，租赁期届满或合同提前终止，若乙方未按合同7.1条的约定将该房屋恢复原状并经甲方确认后返还给甲方，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋租赁面积乘以人民币500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。双方权利义务、违约责任等事项。2019年5月23日，原告与被告衣全球公司就物业管理费变更、补缴保证金等事宜签订了《补充协议》（编号：LNE-L-2019038-1）。2020年6月20日，原告与被告衣全球公司就疫情期间减免费用相关事宜签订了附条件的《补充协议》（编号：LNE-L-2019038-2）。合同履行期间，被告衣全球公司长期拖欠租金、物管费等费用，经催告后仍不支付，已构成违约。2020年6月22日、2020年8月21日，原告分别向被告衣全球公司发出《警告函》，要求被告衣全球公司纠正欠费行为等。被告衣全球公司收到《警告函》后，不仅未及时纠正违约行为，还自2020年8月24日起无任何正当理由擅自停止营业。2020年8月25日，原告向被告衣全球公司发出《终止函（解除合同的通知）》，告知被告衣全球公司双方的租赁合同自2020年8月28日起立即终止，并要求被告衣全球公司按照合同约定返还租赁物等。经查，被告衣全球公司系被告柏堡龙公司开办的一人有限责任公司。另外，2018年，被告柏堡龙公司向被告衣全球公司增资10亿元，并完成增资后的工商登记变更；被告柏堡龙公司把应向被告衣全球公司增资的部分款项用于自身购买理财产品，被告柏堡龙公司与被告衣全球公司存在财产混同。被告柏堡龙公司应当依法对被告衣全球公司的债务承担连带清偿责任。综上，被告衣全球公司的行为已构成根本违约且严重损害原告的合法权益，根据合同约定和法律规定，被告衣全球公司应承担相应的违约责任。被告柏堡龙公司作为被告衣全球公司的唯一股东，且与被告衣全球公司财产混同，应对被告衣全球公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院根据事实和法律，判决支持原告的诉讼请求。被告衣全球公司辩称：对于诉请第一项，被告同意解除租赁合同及补充协议一。涉案租赁合同属于长期合同，根据被告提交的证据可知，被告一直在承受亏损情况下运营所承租的店铺，现被告经营困难，不具备再继续履行的能力，且原告在被告撤离后已经另行租赁，客观上无法履行。对于诉请第二、四项涉及的欠付租赁费用，被告认可共计172715.8元，包含电费未支付。并非原告计算的第二、四项共计201877.06元，包含电费。对于诉请第二、四、六、七项涉及的利息及违约金，被告认为违约责任过高，请求法院予以适当减少调整。因为原告已经扣除被告156486.94元的保证金作为违约金。被告实际上已经承担违约责任。其次，原告的实际损失有限，被告撤场后其他品牌立刻进入该租赁场地，未导致原告遭受物业空置的实际损失。被告一直在承受亏损的情况下运营所承租的店铺，直到最后受到疫情冲击，被告资金紧张，已经无力履行，因此未能按时支付租赁费用。被告认可确实存在违约行为，但由于经营现状，客观上存在履行困难。最后，被告因无力经营提前撤场后曾多次与原告协商，希望原告考虑被告的实际情况及保证金已被扣除情况进行磋商，但原告直接拒绝调解并告知进行起诉，被告确实无能为力。对于诉请第三项，根据合同约定，原告要求被告支付租赁优惠期租金差额，但该差额的支付属于被告违约责任的承担方式，被告以支付违约金的方式承担违约责任，不应再次惩罚，且该违约责任过高。对于诉请第五项，被告同意承担合理的恢复毛坯的费用，愿意承担一定的违约责任，但原告主张的500每平方米的违约责任过高，被告认为违约金是基于补偿损失，而不是过度惩罚过错方并使另一方获利，请求法院以公平原则为考量，支持被告提出的合理恢复费用。被告认为由于恢复原状的违约金过高，原告应提供相应证据证明其违约金及恢复原状违约金的合理性。对于诉请第八项，根据代理合同约定，应为原告取得胜诉按实际取得金额8%计付，而非诉请中按照法院判决的金额8%计付。被告不应承担风险代理的费用，即未实际发生且无法确定实际取得的金额，为原告及其代理人内部协商确定。对于诉请第九项，两被告为独立的法人主体，被告衣全球公司提供的2018、2019年年度审计报告可以反映被告衣全球公司与被告柏堡龙公司有独立完整的财务制度，相关财务报表符合会计准则的规定，未见有公司财产与股东财产混同的情形，可以反映两被告财产分离事实。被告柏堡龙公司辩称：被告柏堡龙公司提交的2018、2019年年度审计报告可以反映被告衣全球公司与被告柏堡龙公司有独立完整的财务制度，相关财务报表符合会计准则的规定，未见有公司财产与股东财产混同的情形，可以反映两被告财产分离的事实。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照复印件、两被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体适格。被告衣全球公司系被告柏堡龙公司的投资的一人公司，公示的认缴出资日期为2018年3月22日。2.不动产权证，证明原告为涉案租赁物的权属人，有权依法出租并获得收益。3.《租赁合同》（合同编号：LNE-L-2019038)及其《补充协议》（编号：LNE-L-2019038-1、LNE-L-2019038-2)，证明2014年4月9日，原告与被告衣全球公司签订租赁合同，约定原告将坐落于佛山市禅城区××××××××××××××出租给被告衣全球公司。房屋租赁期限3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。双方约定保证金数额和被告衣全球公司每月应付租金、推广费、管理费等标准。被告衣全球公司违约的，原告有权收取租赁优惠期的租金以及没收被告衣全球公司已支付的保证金。原告所支出律师费、诉讼费等相关实现债权的费用由被告承担。原告与被告衣全球公司就疫情期间的租金等减免事宜签订了补充协议，约定因被告衣全球公司违约等原因导致租赁合同提前解除或提前终止时，所有减免约定失效，被告衣全球公司要补缴减免金额、支付各类款项并承担相应违约责任。4.《交付单元交接表》、《租户收铺授权委托书》及身份证复印件，证明原告已于2019年7月1日将涉案房屋交付被告衣全球公司使用。5.收费通知单、催款函、欠款清单，证明被告衣全球公司自2020年4月起欠付电费，至2020年8月28日，欠付电费合计4109.4元，应付逾期利息338.61元。6.《警告函》（编号：佛LNTD/CXTD/Legal/2020075）及EMS寄送单、签收单、《警告函》（编号：佛LNTD/CXTD/Legal/2020114）及EMS寄送单、签收单、《终止函（解除合同通知）》（编号：LNTD/CXTD/Legal/2020119）及EMS寄送单、退件单、照片，证明被告衣全球公司在使用租赁物期间存在违约行为，拖欠租金151947.2元、推广费9547.59元、物业管理费36272.87元、电费4109.4元及前述费用的逾期利息，并于2020年8月24日起擅自停业，已构成根本违约。为此，原告发函通知被告衣全球公司双方的租赁关系于2020年8月28日终止，并要求其承担违约责任。7.《情况说明》，证明丰诚物业同意被告衣全球公司欠付公用事业费由原告直接向被告衣全球公司追偿。8.柏堡龙公司《关于向公司全资子公司增资暨对外投资的公告》（公告编号：2018-018）、柏堡龙公司《关于全资子公司完成增资工商变更并取得营业执照的公告》（公告编号：2018-024）、柏堡龙公司《关于公司募集资金存放与实际使用情况的专项报告》（2020-4-23）、柏堡龙公司《关于公司非公开发行股份募集资金专户情况的公告》（公告编号：2020-010），证明2018年，被告柏堡龙公司向被告衣全球公司增资10亿元，其中使用非公开发行股份募集资金认缴出资 977577567.45元，使用自有资金认缴出资22422432.55元，增资完成后被告衣全球公司注册资本为11亿元；并完成增资后的工商登记变更。被告柏堡龙公司把应向被告衣全球公司增资的部分款项用于自身购买理财产品，两被告存在财产混同。证据第111页显示向被告衣全球公司投资为10亿元。证据第119页括号2第二小点显示，非公开发行募集资金存储情况，其中存储方为聚利宝的三个银行账户均为被告柏堡龙公司的账户，该三个账户对应证据第131页有显示公司名称，可知该三个账户为被告柏堡龙公司的账户。说明被告柏堡龙公司将本应向被告衣全球公司增资的款项用于自身购买理财产品2.33亿元，证明两被告财产混同。9.《民事委托代理合同》、律师费发票，证明原告为实现债权已支出前期律师费10000元。被告衣全球公司在诉讼中举证：1.合同履行情况明细，证明被告衣全球公司一直在承受巨大亏损的情况下运营所承租的商铺，因为资金紧张未能按时支付租赁费用共计172715.8元（含电费），现被告衣全球公司无履行能力，同意解除租赁合同以及补充协议（2018038-1）。2.钉钉审批流程截图，证明被告衣全球公司未在时限内签署，补充协议（2019038-2）不生效。3.保证金明细、保证金付款回单及收据，证明被告衣全球公司支付了156486.94元的保证金，原告以被告违约为由全部扣除。4.微信、APP截图，证明被告衣全球公司于2020年8月撤场后，原告2020年9月再行租赁其他地方，并持续经营至今。5.恢复毛坯费用明细、深圳罗湖KKMALL租赁合同、撤店恢复毛坯合同、付款回单、深圳华润万象汇租赁合同、撤店恢复毛坯合同、付款回单、深圳福田租赁合同、撤店恢复毛坯合同、付款回单，证明深圳店铺恢复毛坯的市场公允价约为117元/平方，原告主张按照500元/平方米的恢复毛坯费用属于不合理的畸高。6.2018、2019年度审计报告，证明被告衣全球公司每年均聘请了会计师事务所出具年度财务会计报告，与被告柏堡龙公司财产互相分离、互相独立。被告柏堡龙公司在诉讼中举证：1.2018、2019年度审计报告，证明被告柏堡龙公司每年均聘请了会计师事务所出具年度财务会计报告，并在浪潮网上予以公示，与被告衣全球公司财产互相分离、互相独立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告衣全球公司提交的证据1、证据3中的保证金明细属其单方制作，具体欠费情况于本院认为部分论述；证据2、证据4中的微信聊天记录、证据5，无法核实其真实性，本院不予采信；证据6，有原件予以核对，本院确认其真实性。被告柏堡龙公司的证据1，有原件予以核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区××××××××房产的产权人为原告，建筑面积为9188.5平方米。2019年4月9日，原告（出租方，甲方）与被告衣全球公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》（合同编号：LNE-L-2019038），主要约定：第一条出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋座落在佛山岭南天地商业大厦内，详见本合同附表一。第三条3.1该房屋的租赁期限、租赁优惠见附表五。第四条4.1该房屋租金及其核算、支付方式和期限见附表六。第五条5.1乙方应向甲方支付一笔保证金和公用事业费押金，数额及支付期限详见附表八。5.8乙方应按附表七之规定支付物业管理费、推广费、公用事业费、超时空调费（如有）。5.9甲方可每年按照实际支出合理调整物业管理费，在甲方提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付。第七条房屋返还时的状态7.1乙方应在本合同终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三及交付时双方签署的确认文件（如有）的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。第九条双方责任9.1.4本合同约定的房屋租金、推广费、物业管理费及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税，乙方应按本合同约定的期限支付，否则甲方有权按乙方未按约支付租金而追究其违约责任。第十三条若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的相关费用（包括且不限于查询费、诉讼费、律师费、公证费、财产保全费等）。13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同约定的租赁优惠期届满后第二个月的保底租金标准向甲方支付2019年7月1日至2019年8月31日期间租金的差额；……该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及/或其他应付费用超过七天。13.8租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状并经甲方确认后返还甲方，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋租赁面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。第十四条释义及其他14.4.3除本合同另有约定外，任何材料、文件、通知的提交、发送，若按照本合同所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达：（2）如以邮寄或特快专递方式送递，则为投递方邮局加盖邮戳之第三日。合同附表一房屋座落、面积。该房屋系指座落于佛山市禅城区××××××××××××××，租赁面积约为91.16平方米。附表三装修、设施清单（返还标准）。附表五租赁期、租赁优惠期。1、该房屋租赁期限自2019年7月1日起至2022年6月30日，共计三年。2、租赁优惠期第一阶段自2019年7月1日至2019年7月31日止，共计1个月。租赁优惠期第一阶段内，乙方仅可在该房屋内进行装修工程，非经甲方同意，不可开业或经营。附表六租金、支付及核算方式。1、该房屋保底租金为（不含增值税）：自2019年7月1日至2019年7月31日，保底租金为16865元/月；自2019年8月1日至2019年8月31日，保底租金为16865元/月；自2019年9月1日至2020年6月30日，保底租金为33730元/月；自2020年7月1日至2021年6月30日，保底租金为35553元/月；自2021年7月1日至2022年6月30日，保底租金为37376元/月。每月应付保底租金=保底租金×（1+增值税税率）。2、该房屋提成租金为（不含增值税）：自2019年8月1日至2022年6月30日，按当月营业额17%计算提成租金。每月应付提成租金=提成租金×（1+增值税税率）。3、为免歧义，自2019年8月1日至2019年8月31日，乙方除按本合同支付该房屋当月应付租金16865元以及对应的增值税外，还应以该月提成租金与33730元相比较后的数值于次月支付该月提成租金；自2019年9月1日起，该房屋每月应付租金为：上述第1条和第2条二种租金中较高者。4、乙方应于本合同签署时预付租赁优惠期和租赁优惠期届满之次月的全部保底租金以及对应的增值税，并应从租赁优惠期届满后第二个月开始，在每个历月的第一天缴付该月的保底租金以及对应的增值税。附表七物业管理费、推广费、公用事业费押金、超时空调费用。1、物业管理费（不含增值税）。租赁优惠期第一阶段内，物业管理费按每平方米租赁面积37.75元/月收取（不含增值税），即每月物业管理费3441元；自2019年8月1日至2019年12月31日，该房屋物业管理费按每平方米75.48元/月收取（不含增值税），即每月物业管理费6881元；自2020年1月1日至2022年6月30日，该房屋物业管理费按每平方米84.92元/月收取（不含增值税），即每月物业管理费7741元。每月应付物业管理费=上述物业管理费×（1+增值税税率）。自交付日起计算，甲方可按照本合同第5.9条进行调整，并以调整后的物业管理费计算相对应的增值税。乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费以及对应的增值税，并于每个历月的第一天支付当月的物业管理费以及对应的增值税。2、推广费（不含增值税）。租赁优惠期第一阶段内，推广费按每月1076元计算收取（不含增值税）。自2019年8月1日至2021年12月31日，该房屋的推广费按每月2151元计算收取（不含增值税）。自2022年1月1日至2022年6月30日，该房屋的推广费按每月2581元计算收取（不含增值税）。每月应付推广费=上述推广费×（1+增值税税率）。乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费以及对应的增值税，并于每个历月的第一天支付当月的推广费以及对应的增值税。附表八保证金。1、乙方应向甲方支付保证金，即相当于第三租赁年度三个月的保底租金、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和，以及前述总和费用之相应的增值税，共计150558.36元。2、该房屋公用事业费押金按照每平方米租赁面积50元收取，共计4558元。3、乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金及公用事业费押金。2019年4月24，原告向被告衣全球公司出具收据，确认收到保证金150558.36元、公用事业费押金4558元。2019年5月15日，被告衣全球公司向原告支付保证金1370.58元。2019年5月23日，原告（出租方，甲方）与被告衣全球公司（承租方，乙方）签订《补充协议》（编号：LNE-L-2019038-1），主要约定：一、原合同附表七第1条“物业管理费”修改如下：1、物业管理费（不含增值税）：租赁优惠期第一阶段内，每月物业管理费为3656元，自2019年8月1日起至2019年12月31日止，每月物业管理费为7312元，自2020年1月1日起至2022年6月30日止，每月物业管理费为8172元。每月应付物业管理费=上述物业管理费×（1+增值税税率）。二、根据附表八第1条之约定，乙方须于本补充协议签署同时（当日）向甲方补缴保证金差额1370.58元。2020年6月20日，原告（出租方，甲方）与被告衣全球公司（承租方，乙方）签订《补充协议》（编号：LNE-L-2019038-2），主要约定：1、甲方同意，2020年2月10日（起始日）至2020年2月29日（截止日）（下称“期间1”），该房屋应付保底租金减免金额为11631.04元（不含增值税），物业管理费减免金额为2817.93元（不含增值税），推广费减免金额为741.73元（不含增值税），上述各项减免金额（含对应的增值税金额）以下合称“该等减免金额1”。2、本协议第1条约定的期间1内，乙方仍须按租赁文件的约定支付该房屋除该等减免金额1之外的租金、物业管理费、推广费及其它应付费用，截止日乙方应需按租赁文件的约定全额支付各项应付费用。3、各方同意，甲方已主动减免乙方于2020年1月24日至2020年2月9日期间的租金、物业管理费和推广费合计13175.42元（含增值税），以下合称“该等减免金额2”，该等减免金额2会在2020年3月及后续月份（若有）账单中予以扣除。6、如在本协议截止日后的6个月内因乙方违约或其他可归责于乙方之原因导致租赁文件提前解除或提前终止的，则本协议的所有减免约定自始时效，包括但不限于减免金额2，届时乙方应自甲方书面通知之日起7天内补缴该等减免金额，同时乙方须按照租赁文件支付各类款项并承担相应违约责任。2019年7月1日，原告交付涉案房屋给被告衣全球公司。2020年8月25日，原告向被告衣全球公司发送《终止函（解除合同通知）》，上载：“……截止本函发出之日，贵司仍然未恢复正常营业，且拖欠该房屋的租金、推广费、物业管理费及其逾期利息等共计219399.42元，拖欠该房屋之水、电费及逾期利息共计3413.59元，以上欠费合计222813.01元。鉴于贵司已严重违约，现特此知会贵司，该合同自2020年8月28日起立即终止，自终止日起，我司有权按约收回该房屋并停止对该房屋的供电、水、电讯、电话、空调和其他管理服务等。请贵司于2020年8月28日下午17：00时前将该房屋按约恢复原状并经我司书面确认后返还我司。……为免贵司违约行为造成贵我双方损失持续、不断地扩大，自2020年8月29日零时起我司有权进入该房屋清理及自行处置该等遗留物。……双方于2020年6月20日就疫情期间费用减免签署的《补充协议》（LNE-L-2019038-2）不再适用，所有减免约定自始时效，贵司应补缴相应已减免金额”。收件人为被告衣全球公司的邮件于2020年8月31日拒收退回。上述终止函所附欠款清单显示，被告衣全球公司拖欠2020年5月至2020年8月28日的租金129669.07元、物业管理费30823.98元、推广费8113.36元；第一轮疫情减免租金、物业管理费、推广费合计13175.42元；第二轮疫情减免租金、物业管理费、推广费合计15985.83元；2020年4月至2020年7月23日电费3273.4元。庭审中，原告陈述：被告衣全球公司于2020年8月24日擅自停业，没有通知原告，原告不知道其具体的退场时间。原告收回后已另行出租，原告与新租户共同对商铺进行恢复原状，原告支付部分工程费用约20000元，因新租户承担部分恢复工程，原告为此额外给予新租户免租期。被告衣全球公司陈述：被告衣全球公司于2020年8月26日退场。退场时，商铺已有装修，没有恢复原状，没有恢复至毛坯状态，因原告交付时为毛坯交付。参考被告提交的深圳三个购物中心恢复毛坯的费用，按照117元/平方米的标准，计算得出10665.72元，被告同意按照该金额支付给原告恢复原状的费用。被告欠缴租金并提前撤场的行为确应承担相应的违约责任，但是原告主张的违约责任过重且重复承担，涉案商铺已于9月份另行出租，原告的损失有限，请求法院予以调整。另查明一，原告因本案纠纷与广东格然律师事务所签订《民事委托代理合同》，就聘请该律师事务所提供法律服务作出具体约定，约定前期律师服务费含税价为10000元，经该律师事务所取得胜诉或开庭后和解的，原告应按实际取得金额的8%向该律师事务所支付后期律师费。2020年11月17日，广东格然律师事务所向原告出具律师费发票，确认收取律师代理费10000元。另查明二，被告衣全球公司系有限责任公司（法人独资），股东为被告柏堡龙公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告衣全球公司签订的《租赁合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请确认解除租赁合同、补充协议。根据租赁合同第13.1条的约定，乙方逾期7天不交租和应付费用的，甲方有权终止租赁合同。据前查明，截至2020年8月25日原告发出解除合同通知时止，被告衣全球公司已欠缴4个月的租金、物业管理费等费用，原告依约享有单方解除合同的权利。根据租赁合同第14.4.3条的约定，涉案租赁合同于《终止函（解除合同通知）》投递第三日即2020年8月28日解除。因涉案两份《补充协议》系《租赁合同》的补充，该两份《补充协议》亦于2020年8月28日解除。关于原告诉请的租金、物业管理费、推广费。原告主张被告衣全球公司欠付2020年5月至2020年8月28日的租金151947.2元、物业管理费36272.87元、推广费9547.59元，上述金额与终止函所附的欠费明细一致。双方对除疫情减免的租金、物业管理费、推广费并无争议，本院予以确认。对于有争议的部分即疫情减免的费用，双方于2020年6月20日签订的《补充协议》约定，如在本协议截止日后的6个月内因乙方违约导致租赁文件提前解除或提前终止的，则本协议的所有减免约定自始时效，乙方应补缴减免金额。被告衣全球公司确认欠租及提前撤场的事实，涉案租赁合同因其违约致在2020年8月29日内解除，故原告有权主张被告衣全球公司补缴减免的费用。原告的该项诉请合法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请的电费。原告主张被告衣全球公司拖欠垫付4109.4元，被告衣全球公司对此不持异议，故本院采信原告的主张，被告衣全球公司应向原告支付上述电费。关于原告诉请的未恢复原状违约金。据前查明，被告衣全球公司确认撤场时未对商铺恢复原状，根据租赁合同第13.8条的约定，原告主张按照500元/平方米的标准计收违约金。被告衣全球公司认为原告的该项标准过高，表示同意支付恢复原状的费用10665.72元，对超出部分不予支付。租赁合同已明确约定返还房屋的标准及未恢复原状的违约责任，被告衣全球公司亦确认其提前撤场未将商铺恢复至毛坯状态，故根据上述合同约定，被告衣全球公司应向原告支付未恢复原状违约金45580元（500元/平方米×91.16平方米）。关于原告诉请的律师费。租赁合同第13.1条约定甲方因向乙方追讨欠款而支出的律师费由乙方承担，原告已提供民事委托代理合同及律师费发票证实其委托律师代理本案，故本院对原告已实际支出的前期律师费10000元予以支持。至于后期律师费，因尚未实际产生，本院不予支持。关于原告诉请的保证金、优惠期租金差额、逾期利息、解除合同违约金。基于被告衣全球公司的违约行为，原告主张没收被告衣全球公司实缴的保证金151928.94元，合法有据，本院予以支持。因原告并未举证证明其因被告衣全球公司的违约所受实际损失的情况下，本院认为原告没收被告衣全球公司实缴的保证金已足以弥补原告的损失，对原告诉请主张的各项欠费的逾期利息、优惠期租金差额、解除合同违约金均不予支持。关于被告柏堡龙的责任。依据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”经查，被告衣全球公司系仅有被告柏堡龙公司一个法人股东的有限责任公司。被告提供审计报告并不足以证明股东财产独立于公司财产，故被告柏堡龙公司应对被告衣全球公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告佛山安盈房地产开发有限公司与被告深圳衣全球联合设计有限公司签订的《租赁合同》（合同编号：LNE-L-2019038）及两份《补充协议》（编号：LNE-L-2019038-1、LNE-L-2019038-2）于2020年8月28日解除；二、被告深圳衣全球联合设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付租金151947.2元、物业管理费36272.87元、推广费9547.59元；三、被告深圳衣全球联合设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付电费4109.4元；四、被告深圳衣全球联合设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付未恢复原状违约金45580元；五、确认原告佛山安盈房地产开发有限公司与被告深圳衣全球联合设计有限公司于2019年4月9日签订的《租赁合同》项下的保证金151928.94元归原告所有；六、被告深圳衣全球联合设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付律师费10000元；七、被告广东柏堡龙股份有限公司对被告深圳衣全球联合设计有限公司的上述第二、三、四、六项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告佛山安盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳衣全球联合设计有限公司、广东柏堡龙股份有限公司未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取5920元，由原告佛山安盈房地产开发有限公司负担2368元，被告深圳衣全球联合设计有限公司、广东柏堡龙股份有限公司负担3552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年四月二日书记员  林嘉敏