黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终270号上诉人(原审被告)：哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区友协大街98号。法定代表人：崔喜涛，董事长。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨振元物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与中兴左街交汇处以西地段B栋21层2102号房。法定代表人：郝春波，总经理。委托诉讼代理人：王佳丽，黑龙江高盛律师集团事务所律师。上诉人哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）因与被上诉人哈尔滨振元物业管理有限公司（以下简称振元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合力公司上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初2360号民事判决，依法改判合力公司不承担2017年8月1日至2019年5月8日期间物业费或降低此期间物业费金额。2.诉讼费用由振元物业公司承担。事实和理由：一、2017年8月1日至2019年5月8日期间双方不存在事实上的物业服务合同关系，且振元物业公司未有充分证据表明其已提供物业服务。《南城首府回迁安置物业管理协议书》是双方于2019年1月25日补签，双方达成合意的物业费期间是2014年8月1日至2017年7月31日，合力公司之所以仅同意与振元物业公司补签2014年至2017年的物业协议，显然是不认可2017年8月1日之后双方继续形成物业服务合同关系。并且振元物业公司提交的证据也难以证明其提供了物业服务。振元物业公司不但未履行，反而监守自盗，造成大部分管理的空置房屋存在不同程度毁损。振元物业公司与南城首府A区业主委员会、哈尔滨奕阳物业管理有限公司进行物业移交并不能直接解读出2017年8月1日之后合力公司有继续委托振元物业公司为空置房提供物业服务的意愿。一审法院忽视了早在2017年4月19日，南城首府业主委员会就曾书面向平房区政府表示要更换小区物业公司，业主委员会之所以选择向区政府反映问题，也是可以看出振元物业公司不仅服务差，而且在当时也是难以被清出小区，所以业主委员会才需要找政府解决。从存在事实上的物业服务关系这一角度来认定，也不应支持此期间的物业费。二、一审判决合力公司按照《物业服务合同》约定的物业费的70%承担2017年8月1日至2019年5月8日期间物业费，依据错误且有失公平。一审判定空置房的物业费标准依据有误且过高。首先，物业服务合同是振元物业公司与南城首府小区业主委员会在2015年8月签订，该合同约定的物业服务期限是2015年7月25日至2017年7月24日。该合同第七条第二款虽约定物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，振元物业公司应当按照前款规定（0.8元/平方米/月）向开发建设单位收取物业管理服务费，但合力公司从未表示同意按照此收费标准交纳空置房的物业费，该条款对合力公司没有任何法律效力。其次，从双方补签的《南城首府回迁安置物业管理协议书》第四条约定来看，空置房的物业费收费标准是每月每平方米0.8元的30%。再结合判决书第10页第二段以振元物业公司未履行或未完全履行物业服务为由，一审法院裁量按照每月每平方米0.8元的70%支付物业费。虽然一审法院认定了振元物业公司服务不到位，但未考虑到本案涉及的是空置房物业费，还是有失公平。空置房屋、振元物业公司未全面履行、存在违约在先等情况，合力公司承担的物业费应该是每月每平方米0.8元×30%×70%，较为合理。振元物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，合力公司的上诉请求不能成立，应当依法驳回。合力公司的上诉请求前后矛盾。合力公司在诉讼请求第一项，主张不承担2017年8月1日至2019年5月8日期间的物业费，理由是其不认可双方在上述期间内形成物业服务合同关系，转而又退一步认定双方存在物业服务关系，但以物业费的收费标准过高为由，主张降低此期间的物业服务费，明显前后矛盾。合力公司的上诉请求并不明确，且在同一诉讼请求中出现性质不同、前后矛盾的诉求主张。一、合力公司主张2017年8月1日至2019年5月8日期间不存在事实上的物业服务合同关系，无事实和法律依据。因振元物业公司自2013年7月25日接管合力公司开发的南城首府小区以来，对于空置房收费标准等相关内容双方仅进行了口头约定，合力公司除在2013年至2014年给付了第一年空置房物业管理服务费，自2014年至今存在拖欠空置房物业费的情形，故双方在2019年1月25日就空置房的套数、总建筑面积、收费标准等进行了约定，以供双方在履行合同过程中共同遵守。同时双方就2014年8月1日至2017年7月31日欠费时段应缴物业费进行了结算，并未对2017年8月1日以后的物业费进行结算。2014年8月1日至2017年7月31日是合力公司缴纳的欠费起止时间段，而不是物业服务时间段。从2019年5月9日振元物业公司向合力公司等三方移交空置房的事实，并经过合力公司、新物业公司、业主委员会的共同确认，振元物业公司举示的2017年9月25日的空置房维修票据也可以证明振元物业公司在2019年1月25日协议签订后继续为合力公司提供空置房物业管理服务。二、合力公司提及的业主委员会曾书面向平房区政府提出更换物业公司，逻辑不能成立。该份情况说明的标题为《关于振元物业服务不到位的情况报告》，报告中只字未提要求更换物业公司，也未体现情况报告呈请单位，该报告仅是一份无法核实真实性、证据来源性、关联性的单方说明，不符合证据的法定要件，不具有证明力。关于物业服务费标准。双方协议第二条已经非常明确的约定了具体的收费标准，结合振元物业公司与南城首府小区业主委员会签订的《物业管理合同》约定第六条、第七条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为0.8元/月/平方米，业主应当按年度交纳物业服务费，物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，振元物业应当按照上述标准向开发建设单位收取物业服务费。因此，合力公司抗辩的与业主委员会签订的合同对其没有约束力，系断章取义，显然不能成立。同时其引用协议第四条确定空置房的物业收费标准，明显错误，第四条系就欠缴时间段为2014年8月1日至2017年7月31日期间双方达成的和解意见，与收费标准无关，因此合力公司主张的0.8元×30%×70%收费标准无事实和法律依据，不能成立。振元物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令合力公司给付振元物业公司自2014年8月1日至2019年5月8日期间南城首府小区住宅空置房屋物业服务管理费用1,216,638.34元；2.请求依法判令合力公司给付自2019年3月25日起至给付时止，以欠付物业服务费金额为基数，按照日千分之三计算滞纳金；3.诉讼费由合力公司承担。一审法院认定事实：哈尔滨经济技术开发区基础设施开发建设总公司与振元物业公司签订《物业服务委托合同》。多层住宅：0.8元／月·平方米（建筑面积）。合同期限自2013年7月25日起至2014年7月24日止。2015年8月12日，平房区南城首府A区业主委员会与振元物业公司签订《南城首府小区物业服务合同》。约定：本物业项目名称：南城首府小区。物业服务期限自2015年7月25日至2017年7月24日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元／平方米·月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2019年1月25日，合力公司（甲方）与振元物业公司（乙方）签订《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》。约定：振元物业公司对于合力公司位于南城首府小区空置物业提供物业管理服务。经双方协商达成如下协议：一、南城首府住宅空置房屋611套，总建筑面积为：48,368.05平方米。二、收费标准。1.物业服务费收取标准：按照乙方与南城首府小区业主委员会签定的物业服务管理合同约定执行，按建筑面积交纳，多层住宅：0.8元／月平方米。2.甲方每月应支付乙方物业服务管理费用为：48,368.05平方米×0.8元／月平方米＝38,694.44元。三、缴纳欠费起止时间：2014年8月1日至2017年7月31日，共计36个月。四、欠缴36个月物业服务费总计：48,368.05平方米×0.8元／月平方米×36个月＝1,392,999.84元。经双方协商按物业费总额百分比为30％进行缴费，实际缴费金额为417,900元。六、缴费时间：此协议生效后两个月内支付。九、如甲方未按期付款，乙方有权按应付款总金额的日千分之三收取甲方滞纳金。2019年3月6日，平房区南城首府A区业主委员会作出《南城首府A区业主委员会业主大会会议决议解除与振元物业公司签订服务合同告知书》。内容为：振元物业管理公司：经业委会开会讨论并召开南城首府A区业主大会会议，征求业主意见后一致决定，依据双方签署物业合同中之约定，自2019年3月7日解除与贵司关于南城首府小区物业服务合同，并不再续约。请贵司及时做好物业移交准备工作。在2019年5月8日前按时向小区业委会进行物业移交工作。2019年5月9日，振元物业公司与南城首府A区业主委员会、哈尔滨奕阳物业管理有限公司签订《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》。内容为：振元物业公司于2019年5月9日按照政府职能法规的要求，完成履职程序并规范退出南城首府A区住宅项目的前期物业管理服务。目前仍有612套室内配备完好空置未使用的未售房屋在我司管理（其中34套各村村委会使用，3套物业用房、132套廉租房交于合力公司），按照空置房屋归属单位合力公司将南城首府A区空置房屋转移至新物业公司管理的意见进行移交。移交内容：1.南城首府A区住宅项目未售房屋433套，空置房钥匙、房屋及相关配套设施设备。2.南城首府A区住宅项目未售房屋未使用无占用现象，状况空置完好。3.南城首府A区住宅项目未售房屋102-2-102、102-4-101、102-5-302三套为物业用房2019年5月8日已交于首府业主委员会。4.南城首府A区住宅项目未售房屋34套为村委会用房，等待村委会归还后再另行交接。5.南城首府A区住宅项目未售房屋132套（廉租房），按照合力公司意见移交回合力公司。7.如因本协议发生争议，可向哈尔滨市仲裁委员会提起诉讼。该协议中三套物业用房102-2-102、102-4-101、102-5-302合计建筑面积218.35平方米；32套已进户的村委会用房合计建筑面积2,391.36平方米（永丰村1,195.68平方米＋平安村1,195.68平方米）振元物业公司曾因物业服务合同起诉其他业主，一审法院于2019年10月9日作出（2019）黑0108民初1137号民事判决书确定：2015年8月12日，南城首府业主委员会作为委托方（甲方），与振元物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由振元物业公司为涉案房屋所属的南城首府小区提供物业服务，合同第三部分物业服务标准第三条：“乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件三）提供服务……”，“附件三”的内容为级差物业服务标准二级标准。第四部分物业服务期限自2015年7月25日至2017年7月24日。第五部分物业服务相关费用约定本物业区域物业服务费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为0.8元／平方米／月。业主应当按年度缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为合同起始时。第八部分合同终止第十五条约定：“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。”第十七条约定：“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知一方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”2019年5月8日，振元物业公司正式撤出南城首府小区。在庭审过程中，振元物业公司亦自认小区并未实现封闭式管理、小区出入口无电子门禁系统、单元门破损严重、主出入口无专人24小时执勤。综上判决业主按70％承担物业费用。振元物业公司对此判决无异议并同意业主按照70％承担物业费用。一审法院认为，关于2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费。合力公司与振元物业公司已在《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》（2019年1月25日签订）中达成合意，2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务费按照物业费总额的30％即417,900元进行缴费。合力公司作为空置房屋的建设方，其对于空置房屋的位置、数量及状况完全具备知晓的能力，故双方签订的协议合法有效，为双方真实意思表示，合力公司应按协议约定履行自己的义务，给付振元物业公司物业费417,900元。关于2017年8月1日至2019年5月8日期间的物业费。因《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》仅针对2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费进行结算，并未对2017年8月1日以后的物业费进行结算，且振元物业公司于2019年5月9日对物业进行移交，故振元物业公司有权向合力公司主张2017年8月1日至2019年5月8日期间的物业费。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”合力公司应当按照该《物业管理服务合同》的约定的物业费标准交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”结合本案实际情况，合力公司应按照《物业服务合同》约定的物业费标准的70％交纳物业服务费。2017年8月1日至2019年1月25日期间，合力公司的房屋建筑面积为48,368.05平方米，故合力公司应交纳物业费483,035.60元（48,368.05平方米×0.8元／月／平方米×17个月×70％＋48,368．05平方米×0．8元／月／平方米÷30天×25天×70％）。2019年1月26日至2019年5月8日期间，扣除已进户房屋913．54平方米、物业用房218.35平方米、村委会用房2,391.36平方米，合力公司应支付物业费的房屋建筑面积为43,081.74平方米（46,604.99平方米-913.54平方米-218.35平方米-2,391.36平方米），故合力公司应交纳物业费83,636.01元（43,081.74平方米×0.8元／月／平方米×3个月×70％＋43,081.74平方米×0.8元／月／平方米÷30天×14天×70％）。综上，合力公司应支付振元物业公司2014年8月1日至2019年5月8日物业费984,571.61元（417,900元＋483,035.60元＋83,636.01元）。关于2014年8月1日至2017年7月31日期间物业费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》（2019年1月25日签订）对于2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费，约定合力公司未按协议生效后两个月内支付，按应付款总金额的日千分之三收取滞纳金。该约定过分高于造成的损失，酌定违约金应自2019年3月25日起按照年利率6％的标准计算至实际给付之日止。关于2017年8月1日至2019年5月8日期间物业费的违约金。《物业服务合同》对于业主逾期未交纳物业服务费约定了按照逾期每日万分之五的标准承担滞纳金，但是结合振元物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务、存在违约在先行为的实际情况，该诉讼请求不予支持。关于合力公司辩称振元物业公司在交接房屋后，在《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》后附空置房检查明细表，合力公司发现空置房多处出现问题，系振元物业公司管理不善或未提供相关物业服务导致，造成合力公司的损失。因《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》第七条约定，如因本协议发生争议，可向哈尔滨市仲裁委员会提起仲裁。故合力公司应另外向仲裁机构申请仲裁。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国仲裁法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《物业管理条例》第四十条规定，判决：一、合力公司于判决生效之日起十日内给付振元物业公司物业费984,571.61元；二、合力公司于判决生效之日起十日内给付振元物业公司违约金（以417,900元为基数，自2019年3月25日起按照年利率6％的标准计算至实际给付之日止）；三、驳回振元物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,748元，由振元物业公司负担2,102.28元，由合力公司负担13,645.72元。二审中，双方当事人未举示新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审中双方当事人争议的焦点有两点：一是2017年8月1日至2019年5月8日期间，振元物业公司与合力公司之间是否存在事实上的物业服务关系；二是合力公司是否应向振元物业公司支付物业服务费用及支付标准。关于2017年8月1日至2019年5月8日期间，振元物业公司与合力公司之间是否存在事实上的物业服务关系的问题。首先，虽然振元物业公司与合力公司签订的《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》中仅对2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费进行了约定，但无法直接推导出振元物业公司提供服务的截止日期即为2017年7月31日。其次，一审中振元物业公司举示的《南城首府A区业主委员会业主大会会议决议解除与振元物业签订服务合同告知书》及《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》可以证明振元物业公司于2019年5月9日撤出南城首府A区并与南城首府A区业主委员会、哈尔滨奕阳物业管理有限公司办理了交接手续。结合振元物业公司提交的费用报销单等证据，可以认定2017年8月1日至2019年5月8日，振元物业公司仍为案涉空置房屋提供物业服务，振元物业公司与合力公司形成了事实上的物业服务关系。关于合力公司是否应向振元物业公司支付物业服务费用及支付标准的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案振元物业公司为合力公司提供了物业服务，合力公司应当按照约定交纳物业费。双方未就2017年8月1日至2019年5月8日期间的物业费收费标准订立书面协议，一审法院结合振元物业公司提供物业服务的实际情况，按照《物业管理服务合同》中的收费标准，判决合力公司按建筑面积0.8元/月/平方米的70%交纳物业服务费，属于一审法院自由裁判权，本院不予调整。另，从振元物业公司与合力公司签订《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》中各条款的逻辑关系上分析，双方首先在第二项约定了物业服务费收费标准为按建筑面积0.8元/月/平方米，其后在第四项约定了欠缴36个月物业服务费总计：48,368.05平方米×0.8元／月/平方米×36个月＝1,392,999.84元。经双方协商按物业费总额百分比为30％进行缴费，实际缴费金额为417,900元。由此，双方约定按物业费总额30%交纳物业服务费用系针对2014年8月1日至2017年7月31日期间合力公司应给付物业费总数的特别约定，不能适用于其他时间段，故合力公司主张应按0.8元/月/平方米×30%×70%标准支付物业费没有事实依据。综上所述，合力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,748元，由哈尔滨合力投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 尹红杰审判员赵丹晖审判员侯守东（）二〇二一年四月七日法官助理杜鹏飞书记员李迪