山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终271号上诉人（原审原告）：侯长思，男，1968年10月22日出生，汉族，住峄城区。委托诉讼代理人：李传祯，山东榴园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐志宝，男，1978年9月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：侯长艳，女，1976年12月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：褚洪东，北京恒都（上海）律师事务所律师。上诉人侯长思因与被上诉人徐志宝、侯长艳房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯长思上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0402民初4663号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.上诉人费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定2018年2月18日侯长思与徐志宝、侯长艳签订协议书一份，并于2019年2月11日出具收条一份，来认定本案房屋买卖的时间是2019年2月11日是错误的。本案房屋买卖的时间是2016年6月23日。虽然双方是口头协议，但口头协议也是合同的一种形式，是合法民事法律行为，应受法律保护。口头协议订立后，上诉人予以履行，于当时交付房款10万元。因上诉人与侯长艳是胞兄妹，双方口头约定什么时候有钱什么时候给清剩余房款。上诉人于2017年1月18日付9万，2018年5月3日付11万，2019年2月18日付15万，双方于2018年2月18日补了一个买房协议，到2019年2月12日付清全款后，被上诉人称办征条件不成熟，于是双方到鲁南公证处办了公证。从上述来看，双方买卖房屋成立的时间是2016年6月23日，且上诉人已按约定逐步付清房款。于2018年2月18日的协议及2019年2月11日补的总收条及公证书均是后来补办，是对双方口头协议的补充，是对双方履行口头协议的进一步佐证。二、自2016年6月3日，涉案房屋的财产权价值归上诉人所有，因涉案房屋是现房，上诉人自2016年10月8日购买，上诉人己交纳自2016年至2019年的所有物业费用及其它费用，物业已交纳钥匙。上诉人在一审对已提交上述证据，一审法院予以确认。只是在2020年正在装修时案外人报警，上诉人才知道被上诉人已将该房屋卖给他人且已过户。因此自2016年6月23日后该房增值的部分归上诉人。虽然在2016年6月23日上诉人未交清房款，因双方同意分批偿还，形成了另一个债务关系，并不影响该房产权的价值归上诉人。三、一审法院认定以2018年、2019年该小区类似房屋的价格远高于45万，显失公平，明显错误。首先认定买卖房屋的时间2018年、2019年并以此时的价格来认定上诉人买房时实际价格远高于成交价错误。本案房屋是2016年6月23日购买，应以此时的房价来认定当时的市场价，知情人均知该房在2016年时低于当时的成交价。购买价格相对合理，且被上诉人于2016年购买此房价格远低于45万成交价，至今被上诉人隐瞒该房最初的价格，因此上诉人主张2016年至今的房屋差价合情合理，并不显失公平。四、对房屋差价的计算。在一审时上诉人已提交申请，申请评估房屋的现在价值，而一审法院以显失公平为由不予支持，明显错误。上诉人是普通的农民居住在落后的地区，背井离乡在外打工。在2016年给付房款10万，在此后于2017年、2018年、2019年全家人辛辛苦苦打工省吃俭用，才积攒齐这45万。在2016年45万能购买类似一套房屋。在现在需100万左右，对上诉人全家重新购买是天文数字。如果不认定房屋增值，对上诉人来说显失公平。被上诉人辩称，一、上诉人侯长思和被上诉人侯长艳是兄妹关系。一审判决书已客观事实陈述了纠纷原委。2018年2月18日上诉人和被上诉人草签了《协议》。2019年2月12日，双方在公证处签订了《房屋买卖协议》，同时被上诉人向上诉人出具“收到购房款45万元”收条一份，但事实上被上诉人当时并未收到全部45万元，上诉人直至当月18日才付清。诉争房产2010年至2019年的物业费、天然气开口等费用由被上诉人缴纳，被上诉人缴纳物业费的银行刷卡流水已当庭提交，物业费、天然气开口费收据原件庭后提交，而上诉人提交的则是复印件，因被上诉人一审委托律师口误导致判令给上诉人，被上诉人出于维护亲情的考虑，认可法院关于物业费的裁判。二、一审法院己查询清楚该涉案房屋所在小区类似房屋2019年出售价格，应远高于该房屋成交价45万元，被上诉人顾及亲情才低于市场成交价出售给上诉人。上诉人自立案之日起未向一审法院申请评估诉争房产价值，上诉人是对权利的放弃，二审应不予支持。上诉人和被上诉人在签订《房屋买卖协议》时未约定具体违约责任，一审判决根据双方买卖合同成立的时间判决被上诉人承担购房款45万元的利息，能够补偿上诉人因房屋买卖协议解除造成的实际损失，符合法律规定。上诉人要求被上诉人支付房屋增值45万元，未有法律依据和事实依据，二审应不予支持。原判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。侯长思向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原被告之间的房屋买卖合同关系；2、判令被告返还原告购房款45万元及利息；3、判令被告赔偿该房增值价值45万元；4、判令返还原告物业费、暖气、天然气管道等费用计11111元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2010年，二被告购买位于盛苑裕景小区（东山华府）第4幢1单元15层1503号房屋一处。2018年2月18日，侯长思与徐志宝、侯长艳签订协议一份。协议内容为：“徐志宝将东山华府4-1-1503住房以总价45万元出售给侯长思，包过户。侯长思交付其他费用如物业费、电梯费等费用。徐志宝，侯长艳。证明人侯步森。”协议签订当日，二被告向原告出具收到30万元房款收条一份。2019年2月11日，徐志宝向原告出具收条一份，内容为：“今收到侯长思购买盛苑裕景小区4-1-1503号住房一处款45万元整。收款人：徐志宝。2019年2月11日。”2019年2月11日，徐志宝出具证明一份，内容为将涉案房屋已于2018年2月18日转让给原告。房款45万元已支付完毕。待上述房产具备办理产权证明条件时，其本人和配偶会配合办理相关产权转移手续。2019年2月12日，徐志宝申请山东省枣庄市鲁南公证处对上述证明进行了公证。另查明，原告为上房，支付物业费、暖气费、天然气管道费等共计11,111元。一审法院认为，本案存在以下争议焦点：一、原、被告订立的购买房屋的协议，因二被告另售他人，原告要求解除并返还房款，被告对此无异议。一审法院予以支持，二被告应返还二被告房款45万元。对于利息，一审法院支持按照起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自2019年2月12日起计付至实际支付之日。二、原告诉请被告支付房屋增值价值45万元主张。一审法院认为，原告主张上述房屋增值证据不足。原、被告系在2018年2月草签购房协议，于2019年2月11日，被告向原告出具房款收到条。经一审法院查询涉案房屋所在小区类似房屋2018年、2019年出售价格，应远高于房屋成交价45万元。原告主张被告支付房屋增值价值45万元，显失公平。一审法院认定的购房协议解除后被告应支付的房款利息应能补偿原告因协议解除造成的损失。因此对于原告该项诉请，一审法院不予支持。三、对于物业费等11,111元，由原告持有，一审法院认定系原告支付，被告应予偿还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告徐志宝、侯长艳于本判决生效之日起十日内返还原告侯长思房款45万元，并支付利息（利息以45万元为基数，按照起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自2019年2月12日起计付至实际支付之日）；二、被告徐志宝、侯长艳于本判决生效之日起十日内支付原告11,111元；三、驳回原告侯长思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6456元，保全费5000元，由原告侯长思负担5500元，被告徐志宝、侯长艳支付5956元。本院二审期间，上诉人提交上诉人与被上诉人侯长艳的QQ通话录音光盘一份，证明在2017年之前，两被上诉人已将房屋卖给上诉人，并且实际并付。对于剩余的房款，二被上诉人称什么时候有什么时候给。但在2017年时因二被上诉人需要购买新房，向上诉人催要剩余房款，于是2018年双方补签了协议，将剩余房款缴纳了一部分，剩余的由上诉人哥哥和弟弟予以担保，并出具了书面收据。被上诉人质证认为，该录音中只有一个人的录音，不能说明录音的相对方是谁。该录音并没有明确指出谈话内容的房产是哪一处房产，不能证明该录音中的房产是诉争房产，该录音与本案无关联性。上诉人另申请的侯长启出庭作证称，系侯长思胞弟，听侯长思说45万元买了徐志宝的房子，2016年侯长思付给徐志宝夫妻二人10万元，2017年又支付了9万，2018年付了11万，剩余15万因为侯长思暂时还不上，让其和其大哥当保人签字，并承诺如果侯长思不给钱其二人承担。没几个月后，侯长思将15万元转账给了徐志宝。2016年房子交给了侯长思。侯步申出庭作证称，系上诉人本家，听说2016年侯长思购买的徐志宝的房子，钥匙都给了。侯长思缴纳了房款30万之前没写过协议，2018年写协议时徐志宝让其当的证人。被上诉人认为，诉争房产被上诉人是通过团购的方式取得。证人对于付款的事实只是听说，因此证人证言不具备效力。该房屋始终未实际交付给侯长思，物业费及其他费用均由侯长艳和徐志宝缴纳。被上诉人另提交光盘一张，证明侯长思曾因诉争房产纠纷辱骂被上诉人，所以侯长艳才将房屋转售给他人。本院查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案房屋购买协议，因二被上诉人将房屋另售他人，上诉人要求解除并返还购房款，被上诉人对此无异议，一审判令二被上诉人返还购房款45万元并依法支付利息，符合法律规定。关于上诉人诉请被上诉人支付房屋增值价值45万元的主张。由于双方系在2018年2月草签购房协议，于2019年2月11日出具房款收到条并进行了公证。虽然上诉人申请证人出庭作证，但因书证的效力优于证人证言的效力，而且被上诉人方对证人证言效力不予认可，故一审法院以查询涉案房屋所在小区类似房屋2018年、2019年出售价格，远高于房屋成交价45万元，且购房协议解除后被上诉人应支付的房款利息应能补偿上诉人因协议解除造成的损失，对上诉人主张支付房屋增值价值45万元，不予支持，不违反法律规定，并无不当。综上所述，侯长思的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12912元，由上诉人侯长思负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  周永恒审判员  杜兆锋二〇二一年四月十九日书记员  史安伟