云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2504民初548号 原告（反诉被告）：中国电信集团有限公司云南分公司。住所地：云南省昆明市官渡区关上关平路31号。 法定代表人：王宏，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：弥勒市新阳艺术培训中心。住所地：云南省弥勒市弥阳街道办事处髯翁西路83号。 经营者：安云波。 被告（反诉原告）：安云波，女，1984年12月22日出生，汉族，个体工商户，住云南省弥勒市，现住云南省昆明市经开区。 委托诉讼代理人：李正兴、谢光维，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人：中国电信集团有限公司红河分公司。住所地：云南省蒙自市天马路43号。 法定代表人：刘强，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人：中国电信股份有限公司弥勒分公司。住所地：云南省弥勒市弥阳街道办事处髯翁西路。 法定代表人：蔡金美，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人：李勇聪，男，1975年2月2日出生，汉族，住云南省弥勒市，现住云南省弥勒市。 委托诉讼代理人：胡人匀，男，1992年12月9日出生，汉族，公司职员，住云南省弥勒市。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）中国电信集团有限公司云南分公司（以下简称云南分公司）与被告（反诉原告）安云波、被告弥勒市新阳艺术培训中心（以下简称新阳中心），第三人中国电信集团有限公司红河分公司（以下简称红河分公司）、中国电信股份有限公司弥勒分公司（以下简称弥勒分公司）、李勇聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。云南分公司、红河分公司、弥勒分公司的委托诉讼代理人杨斌，安云波及其委托诉讼代理人李正兴、谢光维，第三人李勇聪的委托诉讼代理人胡人匀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云南分公司向本院提出本诉请求并针对安云波的反诉请求辩称：1.依法解除原告与被告新阳中心的房屋租赁关系；2.判令被告新阳中心、安云波将租赁的弥勒电信大楼8楼，房屋面积644平方米交还原告；3.判令被告新阳中心、安云波赔偿原告2020年4月30日至交还房屋之日止的租金损失（按每天123.28元计算）；4.判令被告新阳中心、安云波负责修复私自拆除的弥勒电信大楼8缕的防火门或承担损失7000元；5.判令被告新阳中心、安云波承担本案诉讼费。事实和理由，坐落于弥勒市（现弥阳街道办事处）髯翁西路，共宗地面积2994.24平方米，房屋建筑面积12952.11平方米，总层数17，房屋竣工时间2004年1月1日，不动产登记证号为云（2018）弥勒市不动产权第××号的房屋登记在云南分公司名下的资产。红河分公司系云南分公司的下属分公司，云南分公司将竣工房屋交由红河分公司经营管理使用，并同意以红河分公司的名下对外合作租赁房屋。 2017年5月1日，红河分公司与被告新阳中心签订《中国电信集团公司红河分公司房屋租赁合同》，合同约定，红河分公司将坐落于弥勒市髯翁西路83号弥勒电信大楼8楼，面积为644平方米的房屋租给被告使用，租期三年，从2017年5月1日起至2020年4月30日，年租金45000元。合同还规定（约定）被告使用房屋造成房屋非自然损耗及相关设施的损坏，被告有义务维修和恢复。本合同终止后被告未按合同规定（约定）将房屋交还，被告承担违约责任，赔偿电信公司的损失。 2020年4月30日租期到后，被告没有主动交还房屋，电信公司多次口头、书面通知被告腾房还电信公司，并将损坏的幕墙玻璃修复，恢复私自拆除的防火门，但被告不予理会，继续使用房屋。被告的行为违反双方约定和法律的规定，应当承担违约责任。被告新阳中心经营者系安云波，于2019年1月3日被注销，安云波作为经营者应当承担直接责任。请求依法判决支持本诉原告的上述请求。 对反诉部分认为，红河分公司与安云波签订的租赁合同是经云南分公司同意的，红河分公司和云南分公司是上下级关系，中国电信集团有限公司弥勒没有分公司，只有中国电信股份有限公司弥勒分公司。云南分公司是登记为涉案的房屋所有权人，双方存在租赁事实，不存在不定期租赁合同。对方是对基本法律事实的错误理解，是到期以后安云波没有搬离，要求赔偿装修费200000元也不符合法律规定；要求退还5个月租金也是毫无道理。至今，电信公司损失每个月都在产生，安云波的要求不符合逻辑，电信公司没有授权任何人把房子收掉，到现在说电信锁房子毫无道理，涉案房屋是由红河分公司管理使用，电信公司已向对方多次说明不可能继续租房了。对方的反诉请求不符合基本事实和法律规定，请法院依法判决驳回安云波的反诉请求。 安云波向本院提出反诉请求并针对云南分公司本诉请求辩称，1.请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人之间的不定期租赁合同关系；2.请求人民法院判决被反诉人因房屋装修所形成附属物的损失200000元；3.请求人民法院判决被反诉人赔偿因被反诉人违法解除合同而反诉人无法开展培训工作所产生的合理损失共计23719元；4.请求被反诉人偿还反诉人5个月租金合计18750元；5.反诉及本诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由，一、反诉人与被反诉人之间存在不定期租赁合同关系。（一）反诉人与被反诉之间并没有签订过任何形式的书面租赁房屋合同，也没有对租赁期限进行约定，且双方之间自2016年就存在房屋租赁关系，反诉人已将房屋租金直接支付给被反诉人，被反诉人接受了反诉人实际履行合同的行为，将房屋交付反诉人使用，根据《民法典》第七百零七条规定租赁期限6个月以上应当采取书面形式，未采取书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方存真实、合法、有效的不定期房屋租赁合同关系。但是在2020年5月，被反诉人并没有提前通知反诉人的情况下，就命人用锁锁反诉人承租的房屋，导致反诉人无法开展正常的教学培训活动，该行为严重侵犯了反诉人的权益，根据《民法典》第一百八十六条规定，被反诉人应承担违约及侵权责任。（二）反诉人与红河分公司签订的《房屋租赁合同》应认定为无效或不成立合同。理由如下，1.红河分公司并不是租赁房屋所有权人，对房屋没有处分权，并没有作为房屋出租方的主体资格。2.红河分公司与被反诉人之间并没有任何隶属关系，都是中国电信公司的下属分公司，不存上下级关系。3.反诉人并不知道红河分公司对租赁房屋没有所有权，在与红河分公司签订合同时，对方也没有提交过任何相关材料证明是被反诉人的代理人、受托人或管理人。 二、被反诉人应当承担违法解除不定期房屋租赁合同给反诉人造成的损失，补偿反诉人因装修房屋所形成的附属物损失200000元。被反诉人没有在合理期限内告知反诉人的情况下违法解除房屋租赁合同，已构成违约，致使反诉人前期投入的装修款388324.16元的价值难以实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条第一款第一项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。 三、因被反诉人违法解除与反诉人的租赁合同，并命人锁住房屋大门，导致反诉人没有场地开展正常培训活动，迫使反诉人不得已退还学生培训费23719元，该损失应由被反诉人承担。一般的培训机构从成立到盈利至少需要两到三年，反诉人为了成立培训机构，前期的办证费用，招生费用及其他投入不可谓不大，在培训机构即将扭亏为盈时，被反诉人突然中止了与反诉人的房屋租赁关系，使得反诉人的前期投入付之东流。 综上，恳请贵院认真审查本案争议事实，依法支持反诉人的反诉请求。 针对本诉原告的本诉请求，作如下答辩，一、答辩人与被答辩人之间没有签订过任何书面房屋租赁合同，答辩人与被答辩人之间只存在不定期租赁关系。（一）双方未签订过任何书面房屋租赁合同，也没有对租赁期限进行约定，但答辩人已实际履行了房屋租赁合同，将租金直接支付被答辩人，被答辩人也将房屋交给答辩人使用至今，双方存在不期租赁合同关系。（二）答辩人与红河分公司签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同，理由如下，1.红河分公司并不是租赁房屋的所有权人，对房屋没有处分权，所以没有作为房屋出租方的主体资格。2.红河分公司与被答辩人没有隶属关系，都是中国电信公司下属分公司，是独立的主体。红河分公司不能代理被答辩人做出任何民事法律行为。3.答辩人并不知道红河分公司对房屋没有处分权，签订合同时，对方也没有出具任何材料证明其与被答辩人的财产管理人或代理人、受托人。 二、新阳中心并不是本案适格的被告。新阳中心已于2019年1月3日注销，其作为法律上的民事主体资格已丧失，故不能成为民事法律关系的主体。 三、被答辩人主张2020年4月30日至2020年12月31日的租赁损失不应得到支持。被答辩人在没有与答辩人沟通的情况下违法解除不定期租赁关系，并用锁锁住房屋大门，导致答辩人无法正常开展培训活动，给答辩人造成巨大损失，答辩人没有理由为对方的过错行为买单。 四、被答辩人主张防火门修复费7000元，不应当由答辩人承担。答辩人是在征得被答辩人负责人同意的前提下对租赁房屋进行装修，经被答辩人办公室主任同意的前提下拆除防火门，不存私自拆除防火门的情况，且拆下的防火门一直存放在被答辩人指定的地方（电信大楼7楼），由被答辩人的工作人员自行保管。 综上，恳请法院驳回被答辩人的本诉请求。 第三人红河分公司、弥勒分公司述称，答辩意见与云南分公司一致。 第三李勇聪述称，一、从本诉和反诉的诉讼请求、事实部分来看，均不牵扯答辩人。 二、从当事人所诉讼的事实上看，答辩人与被答辩人不存在之前或之后的债权债务关系。 三，答辩人从最高人民法院发布的有关民事诉讼第三人司法解释来判断，不属于第五种应当作为第三人参加诉讼。 综上，答辩人没有作为第三人参加本案诉讼的依据和理由。请求人民法院依法判决。 综合原被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.新阳中心是否是本案本诉适格的被告；2.李勇聪是否是本案适格的第三人；3.云南分公司、红河分公司、弥勒分公司是否是上下级管理关系；4.红河分公司与新阳中心公司于2018年签订的《中国电信集团有限公司红河分公司房屋租赁合同》是否成立，是否合法有效；5.云南分公司与安云波是否存在不定期租赁合同关系，其关系是否成立、是否合法有效；6.本诉中原告的诉讼请求及反诉中反诉人的反诉请求是否有相应的事实和法律依据，其请求是否予以支持；7.弥勒分公司是否是本案适格的第三人。 云南分公司为证明其本诉主张的事实及支持其诉讼请求，以及反驳反诉人的反诉请求，向本院提供了如下证据： 1.云南分公司营业执照复印件1份，欲证明云南分公司系合法登记注册的企业。 2.法定代表人身份证明、身份证复印件各1份，欲证明王宏系云南分公司的法定代表人。 3.企业公开信息1份，欲证明新阳中心系工商登记注册的个体工商户，经营者系被告安云波，该中心于2019年1月3日被注销，安云波作为中心的投资人、经营者应对中心的债权债务承担直接责任。 4.《中国电信集团有限公司红河分公司房屋租赁合同》复印件1份，欲证明2017年5月1日，原告下属红河分公司与新阳中心签订《中国电信集团有限公司红河分公司房屋租赁合同》，合同约定，红河分公司将坐落于弥勒市髯翁西路83号弥勒电信大楼8楼，面积为644平方米的房屋租给被告使用，租期三年，从2017年5月1日起至2020年4月30日，每年租金45000元，合同还规定（约定）被告使用的房屋造成房屋非自然损耗及相关设施的损坏，被告有义务维修和恢复，本合同终止后，被告未按合同规定（约定）将房屋交还电信公司，被告承担违约责任，赔偿电信公司的经济损失，合同还对其他事项作了约定。 5.限期搬离通知书1份，欲证明2020年4月30日租期到后，因新阳中心没有主动交还租赁的房屋，红河分公司通知被告限期将房屋腾还电信公司，并将租期内损坏的墓墙玻璃修复。 6.照片5张，欲证明被告租赁期间拆除的防火门、损坏的幕墙玻璃状况（今年2月份云南分公司自行修复，不要求安云波修了）。 7.不动产所有权证1份，欲证明坐落于弥勒市（弥阳街道办事处）髯翁西路共有宗地面积2994.24㎡，房屋建筑面积12952.11㎡，总层数17层的房屋系登记在云南分公司名下的资产，不动产登记证号为：云（2018）弥勒市不动产权第××号。 8.情况说明1份，欲证明云南分公司享有该房屋产权，将该资产交由红河公司管理使用。 9.授权书1份，欲证明中国电信集团公司授权云南分公司设置分支机构，若被告有意见可以依职权向工商部门查证。 经质证，安云波对以上证据1、2、3没有意见；对证据4的真实性没有意见，关联性合法性及证明目的不予认可，该房屋产权不是第三人，主体不适格，合同是无效合同，云南分公司和红河分公司不存在上下级关系，分公司不存在再设分公司；对证据5的三性不予认可，安云波没有搬离是因为疫情期间存在的影响；对证据6的证明目的不予认可，当时拆除防火门是经过电信公司同意，门被锁后发生的事情安云波不清楚，分公司于2020年5月18日、5月29日两次锁门，造成损失与安云波无关；对证据7的三性没有意见，证明该产权属于云南分公司享有，不是红河分公司享有；对证据8认为仅仅属于内部说明，三性不予认可；对证据9认为属于内部管理，不能对抗安云波，不能作为证据使用，属于内部文件，不予认可。 第三人红河分公司、弥勒分公司、李勇聪对以上证据均没有意见。 安云波为证明其反诉主张的事实和支持其反诉请求，以及反驳本诉原告的本诉请求，向本院提供了如下证据： 1.安云波的身份证复印件1份，欲证明其身份信息，是本案适格的主体。 2.企业信用信息公示报告2份，欲证明云南分公司与红河分公司都是中国电信集团有限公司的下属分公司，之间并不存在隶属关系，都是各自独立的非法人组织；弥勒分公司与云南分公司也不存在隶属关系。 3.安云波转账给云南分公司的转账凭证2份、安云波微信聊天记录2份，欲证明安云波将租金转账给云南分公司；安云波与云南分公司之间构成民法典707条规定的不定期房屋租赁合同关系；安云波向云南分公司支付房屋租金共计90000元。 4.装饰装修工程施工合同及装修报价单各1份，欲证明安云波为装饰装修所承租房屋，累计投入装修费共计388324.16元。 5.培训机构学生退费凭证37份，欲证明因云南分公司违法解除房屋租赁合同，导致安云波无法开展正常的培训活动，而被迫退还学生培训费23719元。 6.中央人民政府关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金的指导意见、国家发改委关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金的指导意见各1份，欲证明为推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。 7.关于印发弥勒市应对新冠肺炎疫情稳定经济运行16条措施的通知1份，欲证明对承租国有企业，给与一次性免租5个月。 8.人大法工委微博截图，欲证明新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法相关规定，可以免除安云波全部或部分租金。 9.微信聊天截图4张，欲证明云南分公司分别在2020年5月18日和2020年5月29日，对安云波承租的房屋上锁，使得安云波无法开展正常的教学活动；安云波与承租房屋的管理人员周姐和蔡总就承租房屋上锁问题分别进行沟通，但均无果。 经质证，云南分公司、红河分公司、弥勒分公司对以上证据1、2中企业信用信息公示报告真实性没有意见，不认可安云波反诉人资格，对安云波身份证信息没有意见；对证据3认可租赁三年租金安云波已经支付了的事实，说明履行合同过程中被告实际很清楚原告与红河分公司上下级关系，不认可合同不定期租赁的关系；对证据4、5的三性不认可；对证据6、7、8、9中的政府政策文件真实性没有意见，但认为减免租金必须向分公司提交书面申请，到今天为止分公司没有接到安云波的任何申请。 第三人李勇聪对证据1、2、4、5、6、7、8、9没有意见；对证据3认为不清楚。 证人曾某证言，欲证明疫情过后的2020年5月28日其要去上课，到了电信大楼培训中心的门就被锁，电梯也锁了，其打电话给安云波，安云波打电话说了后门开了，后来又于2020年6月19日锁门了，电梯也锁了，锁门都是保安人员锁的。第二次锁门的时候培训中心找到电信公司负责人，负责人说房租没有交，锁门是事实。 经质证，安云波对以上证言无异议，但认为证言中锁门时间（日期）不准确。 云南分公司、红河分公司、弥勒分公司对证言不予认可，认为证人是安云波雇佣员工，电信公司从来不做这个小人事情，是找借口。涉案房屋除了安云波，还有其他人，电梯只要电信公司能用的其他人都能用，不可能锁门。 第三人李勇聪对以上证言认为不清楚。 第三人红河分公司、弥勒分公司、李勇聪无证据向本院提供。 庭审中本院向安云波调取了《房屋租赁合同》复印件1份，内容为2016年7月11日原弥勒市佳信大酒店（现已注销）的原法定代表人即第三人李勇聪的委托代理人杨寿华与安云波签订的房屋租赁合同，对承租房屋的权利义务进行相应约定。 经质证，云南分公司、红河分公司、弥勒分公司对以上合同认为不清楚；安云波无异议；第三人李勇聪的诉讼代理人认为不清楚。 庭审中，安云波向本院提交对涉案房屋装修进行司法鉴定的申请，经询问，云南分公司、红河分公司、弥勒分公司不同意进行鉴定，第三人李勇聪认为不清楚。 对上述证据审核后认为，云南分公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7来源合法、内容真实，均能够证明其欲证明的事实，予以采信，但其中证据4中合同签订的日期不是2017年5月1日，而是2018年；证据5通知被告腾房不是红河分公司，而是弥勒分公司；证据8、9系云南分公司单方制作的文件，不予采信。 安云波提供的证据1、2、4、6、7、8、9来源合法、内容真实，均能够证明其欲证明的事实，予以采信；证据3来源合法、内容真实，除了不能证明其中欲证明的第三个事实外，其余均能证明其他事实，部分予以采信；证据5来源合法、内容真实，但不能证明其欲证明的退费是由于云南分公司违法解除合同的原因导致，依据其提供的单据来看，退费的日期为2020年4月20日、21日，2020年5月20日三天的日期，均为涉案租赁房屋合同履行期限届满之后，加之弥勒分公司锁门日期为2020年5月18日及同年5月29日，第一次锁门经双方协商后弥勒分公司将锁已打开、将关停的电梯已开通，该行为与安云波退费没有直接利害关系，况且安云波经营的新阳中心已于2019年1月3日被注销，对其欲证明的事实不予采信。 本院当庭调取的证据系复印件，安云波不提供原件，经本院电话与第三人李勇聪核实，除了事实上存在李勇聪原经营的弥勒市佳信大酒店与安云波签订过涉案租赁房屋合同、安云波取得涉案租赁房屋的使用权，且该租赁合同已经终止外，其余内容不能确认，对其复印件不予采信。 证人证言与安云波提供的证据欲证明的事实一致，且与案件事实相符，予以采信。 关于安云波提出的对涉案租赁房屋装修费用进行鉴定申请，本院认为与本案处理无直接的利害关系，不再进行司法鉴定。 本院经审理确认事实如下：云南分公司系中国电信集团有限公司投资设立的分公司，其经营范围为受集团公司委托，经营由国家投资形成的资产，经营与通信及信息业务相关的技术开发、技术服务、施工设计、设备生产与销售、信息咨询等；类型为有限责任公司分公司（国有独资）。红河分公司系中国电信集团有限公司投资设立的分公司，其经营范围为受集团公司委托，经营由国家投资形成的资产，经营与通信及信息业务相关的技术开发、技术服务、施工设计、设备生产与销售、信息咨询等；类型为有限责任公司分公司（国有独资）。弥勒分公司系中国电信股份有限公司投资设立的分公司，其经营范围为基础电信及增值电信业务以及其他业务等；类型为股份有限责任公司分公司（上市、国有控股）。 2016年7月11日原弥勒市佳信大酒店即第三人李勇聪（该大酒店的法定代表人）的委托代理人杨寿华与安云波自愿签订了《房屋租赁合同》，安云波取得了涉案电信大楼其中8层房屋使用权后，于2016年7月15日与案外人弥勒市誉博装饰经营部签订了《装饰装修工程施工合同》，对房屋进行了装修，开支装修费388324.16元。装修过程中，安云波经出租方同意，将防盗门拆除重新安装电动玻璃门使用，拆除的防盗门现由出租方保管。 原弥勒市佳信大酒店与安云波签订的《房屋租赁合同》在合同履行过程中，当事人双方对该租赁合同已协议商定终止后于2018年，红河分公司与被告新阳中心自愿签订《中国电信集团公司红河分公司房屋租赁合同》，合同约定，红河分公司将坐落于弥勒市髯翁西路83号弥勒电信大楼8层，面积为644平方米的房屋及配套设施租给安云波作商务使用；租期三年，年租金45000元，以现金方式支付；租赁期满，在与本合同同等情况下，安云波享有优先承租权；安云波有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物；增设他物等添附归安云波所有，期满后，若可移动拆除的归安云波处置，若拆除后影响房屋主体结构，安云波不得处置；红河分公司于2017年5月1日前按照双方约定的程序，将房屋及配套设施交付安云波使用；红河分公司对房屋拥有持续、合同法的产权，无任何第三者对房屋主张权利；红河分公司应当按照本合同约定的期限和装修标准交付房屋；因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议项下有关义务时，双方互为承担违约责任；安云波造成房屋非自然损耗及相关设施的损坏，有义务维修和恢复；合同同时还对其他权利义务作了相应约定。合同履行过程中，安云波按照出租方的要求向云南分公司以银行转账的方式支付租金合计90000元。 2020年2月中旬，因新冠病毒疫情的影响，弥勒市人民政府通知安云波停止培训教学活动；于2020年5月11日通知准许安云波开展培训教学活动。 2020年5月18日弥勒分公司将涉案租赁房屋进出大门锁上铁锁、上下8层电梯关停，经安云波与弥勒分公司交涉后，弥勒分公司打开铁锁和电梯。2020年5月29日弥勒分公司再次将大门上锁及关停8层电梯，安云波至今未使用涉案租赁房屋。2020年7月27日弥勒分公司向安云波发出《限期搬离通知书》，要求安云波于2020年8月2日前搬离涉案租赁房屋。 另查明，弥勒市佳信大酒店已于2020年4月1日被注销；新阳中心于2019年1月3日被注销；坐落于弥勒市（现弥阳街道办事处）髯翁西路共有宗地面积2994.24平方米，房屋建筑面积12952.11平方米，总层数17层的房屋系登记在云南分公司名下的资产，不动产登记证号为：云（2018）弥勒市不动产权第××号。 本院认为：关于新阳中心是否是本案本诉适格被告的问题。新阳中心于2019年1月3日被注销，不再具有诉讼主体资格，对此双方当事人均无异议，故新阳中心在本案中不是适格的被告。 关于李勇聪是否是本案适格第三人的问题。李勇聪系原弥勒市佳信大酒店的法定代表人，大酒店在经营期间将本案涉案房屋第一次出租给安云波，双方签订的涉案房屋租赁合同至今已终止，现弥勒市佳信大酒店于2020年4月1日被注销，弥勒市佳信大酒店产生的债权债务依法应当由李勇聪承担，但李勇聪与本案的处理结果无直接的利害关系，依法不属于本案适格的第三人。 关于云南分公司、红河分公司、弥勒分公司是否是上下级管理关系的问题。云南分公司、红河分公司系中国电信集团有限公司设立的两家分公司，符合《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立有分公司，应当向登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，云南分公司、红河分公司均系中国电信集团有限公司出资设立有分公司，属于中国电信集团有限公司的下属机构，不具有法人资格，属非法人组织，但依法可以从事民事活动。根据《中华人民共和国民法典》第一百零二条“非法人组织不具有法人资格，但能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企事业、合伙企事业、不具有法人资格的专业服务机构等。”第一百零四条“非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。”的规定，两家分公司的双方权利义务是平等的，云南分公司依法不能再出资设立分公司，红河分公司依法不隶属于云南分公司，双方依法不属于上下级关系；弥勒分公司系中国电信股份有限公司设立的分公司，与云南分公司、红河分公司无任何法律关系，更不属于上下级关系。 关于红河分公司与新阳中心于2018年签订的《中国电信集团有限公司红河分公司房屋租赁合同》是否成立，是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百一十四条“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他权利，包括所有权、用益物权和担保物权”的规定，涉案租赁房屋所有权依法登记在云南分公司名下，依法享有涉案租赁房屋所有权，即对涉案租赁房屋的支配和排他权。但云南分公司不具有法人资格，其登记所有财产仍属于中国电信集团有限公司的一部分，而红河分公司也属于中国电信集团有限公司受托对其财进行管理分支机构，其与新阳中心签订《中国电信集团有限公司红河分公司房屋租赁合同》是在上一个与原弥勒市佳信大酒店签订的《房屋租赁合同》已终止的情况下签订的，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立有分公司，应当向登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，同属于一家总公司的任意一家分公司，对登记于另一家分公司名下的财产进行处置，均可视为对总公司所有的财产进行处置，即红河分公司与新阳中心签订的房屋租赁合同也可视为中国电信集团有限公司签订的合同与新阳中心签订的合同；加之安云波支付涉案房屋租金是通过银行转账的方式支付到云南分公司的账户上，认可涉案租赁房屋属于云南分公司所有，红河分公司有权与新阳中心签订涉案租赁房屋的租赁合同，且该合同系双方自愿，不违反法律及行政法规的规定，符合《中华人民共和国民法典》第四百八十三条“承诺生效时合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同依法成立并生效。 关于云南分公司与安云波是否存在不定期租赁合同关系，其关系是否成立、是否合法有效的问题。如前所述，新阳中心与原弥勒市佳信大酒店及红河分公司签订房屋租赁合同是合法有效的，第一个合同终止后，新阳中心又与红河分公司签订了房屋租赁合同，合同合法有效，且该合同租赁期限至2020年4月30日止，双方当事人的权利义务终止，由此可以认定双方属于定期租赁合同关系，不存在不定期租赁合同关系，更不存在成立及合法有效的问题。 关于本诉原告的诉讼请求及反诉人的反诉请求是否有相应的事实和法律依据，二者的诉讼请求是否应以支持的问题。 一、针对本诉原告的诉讼请求部分。 （一）红河分公司与新阳中心签订房屋租赁合同合法有效，云南分公司要求解除红河分公司与新阳中心签订的房屋租赁合同，但该合同已于2020年4月30日到期，合同中约定的权利义务依法终止，不存在解除合同的事由。云南分公司提出的“依法解除原告与被告新阳中心的房屋租赁关系”主张无事实及法律依据，对其诉讼请求不予支持。 （二）如前所述，新阳中心与原弥勒市佳信大酒店签订的《房屋租赁合同》后，原弥勒市佳信大酒店将涉案租赁房屋交付安云波，安云波取得了涉案租赁房屋的使用权，之后该合同经双方商定终止履行，新阳中心再与红河分公司签订房屋租赁合同，现该合同已于2020年4月30日履行期届满，云南分公司有权要求安云波返还涉案租赁房屋。云南分公司提出的“判令被告新阳中心、安云波将租赁使用的弥勒电信大楼8楼，房屋面积644平方米交还原告。”的主张有事实和法律依据，其诉讼请求予以支持。 （三）2020年由于受新冠肺炎疫情的影响，弥勒市人民政府依据上级政府通知，下发了《弥勒市人民政府文件》弥政发[2020]13号，其中第三条规定“对承租国有资产类经营用房中小企业，给予一次性免租5个月”；而且弥勒市人民政府要求安云波于2020年2月初停止培训教育活动，到2020年5月初才准许安云波可以进行培训教育活动；加之2020年5月18日弥勒分公司未与安云波协商确认的情况下，擅自将涉案租赁房屋进出大门上锁及上下电梯关停，安云波至今没有管理使用涉案租赁房屋；况且安云波管理使用的涉案租赁房屋大门钥匙已交付云南分公司，至今钥匙仍被云南分公司持有，现云南分公司提出的“判令被告新阳中心、安云波赔偿原告2020年4月30日至交还房屋之日止的租金损失（按每天123.28元计算）”的主张，无事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。 （四）如前所述，安云波依据签订的房屋租赁合同取得涉案租赁房屋使用权后，并依约对房屋进行装修，在出租方同意的情况下拆除防火门，将拆下的防火门交付对方管理，安云波无履行修复防火门或承担损失7000元的义务。云南分公司提出的“判令被告新阳中心、安云波负责修复私自拆除的弥勒电信大楼8缕的防火门或承担损失7000元”的主张无事实及法律依据，其诉讼请求不予支持。 二、针对反诉人的反诉请求部分。 （一）如前所述，安云波与云南分公司不存在不定期租赁合同关系，故安云波提出的“请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人之间的不定期租赁合同关系”主张无事实和法律依据，其反诉请求不予支持。 （二）如前所述，安云波与云南分公司不存在不定期租赁合同关系。安云波在与原弥勒市佳信大酒店即李勇聪签订的房屋租赁合同终止后，又与红河分公司签订房屋租赁合同均为合法有效合同。涉案房屋租赁合同期限届满后，双方的权利义务终止，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同双方当事人有履行房屋租赁合同中约定的第四条4.1“乙方（安云波）对房屋增设他物等添附归乙方所有，租赁期限届满后，若可移动拆除的，乙方有权处置，包括拆除、变卖或无偿赠送甲方（红河分公司）；若拆除后影响房屋主体结构，乙方不得处置”的义务，合同期限届满后，安云波对该合同取得的涉案租赁房屋的使用权终止，依约可以处置不影响涉案房屋主体结构的装修财产，但无权要求对方赔偿装修的费用。安云波提出的“请求人民法院判决被反诉人因房屋装修所形成附属物的损失200000元”无事实和法律依据，其反诉请求不予支持。 （三）在合同租赁期间，弥勒分公司擅自将安云波管理使用的涉案租赁房屋进出大门上锁及上下电梯关停，构成侵权，但不是造成安云波无法正常管理使用涉案租赁房屋的根本原因，其根本原因系涉案租赁合同期限届满；安云波主张的损失23719元与案无关联性；加之安云波未提供任何证据证明云南分公司实施任何侵权行为。安云波提出的“请求人民法院判决被反诉人赔偿因被反诉人违法解除合同而反诉人无法开展培训工作所产生的合理损失共计23719元”主张无事实和法律依据，其反诉请求不予支持。 （四）由于众所周知的2020年度新冠肺炎疫情属于不可抗力的原因，造成安云波从2020年2月不能正常管理使用涉案租赁房屋，作为国企的中国电信集团有限公司，有义务对涉案房屋租金予以免除；根据弥勒市人民政府下发的《弥勒市人民政府文件》弥政发[2020]13号中第三条规定“对承租国有资产类经营用房中小企业，给予一次性免租5个月”，同时依据安云波响应政府号召，于2020年2月起至月5月初未使用涉案租赁房屋，无任何收益的事实，应当免去租赁期间5个月的房金，即3750元（45000元÷12个月）×5个月=18750元。安云波提出的“请求被反诉人偿还5个月租金合计18750元。”的主张有事实和法律依据，其反诉请求予以支持。 关于弥勒分公司是否是本案适格的第三人的问题。弥勒分公司未经涉案租赁房屋权利方的授权，擅自将安云波管理使用的涉案租赁房屋进出大门上锁及关停上下电梯，构成侵权，依法应当承担相应的民事责任，故在本案中是适格的第三人。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第一百零二条、第一百零四条、第一百一十四条、第四百八十三条、第五百六十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）安云波于本判决生效之日起十日内将坐落于弥勒市弥阳街道办事处髯翁西路83号电信大楼8层腾空交还原告（反诉被告）中国电信集团有限公司云南分公司。 二、由原告（反诉被告）中国电信集团有限公司云南分公司于本判决生效之日起十日一次性返还被告（反诉原告）安云波房屋租金18750元。 三、驳回原告（反诉被告）中国电信集团有限公司云南分公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）安云波的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费730元，减半收取计365元，由原告（反诉被告）中国电信集团有限公司云南分公司负担300元，由被告（反诉原告）安云波65元；反诉案件受理费4750元，减半收取计2375元，由被告（反诉原告）安云波负担2000元，由原告（反诉被告）中国电信集团有限公司云南分公司375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 马 曦 二〇二一年四月二十日 书记员 饶云翠