湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终227号 上诉人（原审被告）：胡军，男。 委托诉讼代理人：汤栖钰，广东同福律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡泽东，男。 上诉人（原审第三人）：祁东县东方国际酒店有限公司。 法定代表人：胡军，执行董事。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄**，湖南骄阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：远见集团房地产开发有限公司。 法定代表人：周聪，执行董事。 委托诉讼代理人：陈玉平，男，系该公司员工。 上诉人胡军、蔡泽东、祁东县东方国际酒店有限公司（以下简称“东方国际酒店”）因与被上诉人远见集团房地产开发有限公司（以下简称“远见集团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2020）湘0426民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 胡军、蔡泽东、东方国际酒店上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认本案房屋租赁合同解除条件不成就而不予支持被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案不存在根本违约和一般违约，也不存在合同解除条件，一审判决事实认定及法律适用均明显错误，故意为恶意竞争者背书市场不当重大利益。上诉人未欠付被上诉人租金，并享有不安抗辩权暂缓无需支付租金及违约金；一审法院认定租金为8元/月系事实认定错误，被上诉人未履行合同约定义务，不应收取物业管理费、维修费；被上诉人未配合上诉人解决问题，致使上诉人遭受严重损失，上诉人有权拒绝支付被上诉人租金；上诉人与被上诉人互负到期债务依法应当抵销；被上诉人从未向上诉人发出解除《房屋租赁合同书》的通知，不能机械违法支持其解除合同的诉请。 远见集团答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。案涉租赁合同约定的租金是双方在祁东县信访联席会议上达成的一致意见，合同日期倒签双方也都是知情的；上诉人所述发生在酒店的纠纷是因为其单方违约过错而形成的，责任完全在上诉人自己，被上诉人多次帮助上诉人做工作并尽力维持酒店经营；上诉人承租租赁物后，转租部分租赁物，除转租承租人支付租金外，几年来，上诉人未向被上诉人支付分文租金，已经严重违反合同约定，在被上诉人发函催告后，上诉人仍然拒不履行交纳租金的义务，根据合同约定被上诉人有权解除合同；上诉人主张被上诉人在其酒店消费达200多万元应当予以抵销租金，这是不同的法律关系，不属于本案审理范围，且很多消费单据不是被上诉人消费。 远见集团向一审法院起诉请求：1.解除远见集团与蔡泽东、胡军于2015年3月27日签订的《房屋租赁合同书》；2.蔡泽东、胡军与东方国际酒店在解除合同判决生效后十日内共同向远见集团返还租赁的祁东县步步高升商业广场1401房屋及地下室，共计建筑面积21305.4平方米，如未在期限内返还租赁物，则按同期租金（含物业管理费与房屋维修费）的5倍向远见集团支付占用费；3.判令蔡泽东、胡军共同支付远见集团截止2019年9月26日的租金（含物业管理费与房屋维修费）1940792.80元，后续租金按每月184078.65元计算至付清之日止；4.判令蔡泽东、胡军共同向远见集团支付延期付款违约金105641.86元，后续租金的违约金按3834.9元/月的标准计算至付清后续租金时止；5.蔡泽东、胡军共同承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：远见集团系祁东县步步高升商业广场小区主楼的所有权人。2015年3月27日，案外人王新兰以“王新菊”的名字与远见集团签订《房屋租赁合同书》，约定由王新兰租赁祁东县步步高升商业广场小区主楼全部房屋及地下室，用于经营宾馆酒店等。尔后王新兰又以“王菊”的名字将一至二层转租给他人经营超市、餐饮、KTV，并将酒店的装修、屋面防水、中央空调、消防和监控等工程建设分别以个人名义发包给蔡泽东等人。2015年11月13日，王新兰聘请李芬担任企业法定代表人，注册成立“湖南金冠国际酒店有限责任公司”，营业场所为该租赁房主楼。因王新兰资金链断裂，未付蔡泽东等人的装修款和农民工工资，导致装修该酒店的200多名农民工多次到祁东县人民政府集访讨薪。后在祁东县多次协调下，远见集团（甲方）与王新兰（王新兰、王菊、王新菊系同一人不同名称）以及一、二楼租赁户和蔡泽东于2016年1月10日签订了《房屋租赁合同解除协议书》，约定各方当事人签订的所有租赁合同、转租合同于2016年1月7日解除；合同解除后，一楼、夹层、二楼由转租后的租赁户与甲方（远见集团）直接另行签订租赁合同，三层以上酒店由酒店装修方蔡泽东接手，并与甲方（远见集团）另行签订租赁合同。2016年12月28日，祁东县出具了《关于金冠国际酒店拖欠民工工资及相关合同债务纠纷等信访事项协调会议备忘录》，建议原酒店装修工程承包人蔡泽东、胡军接手承包金冠国际酒店；建议远见集团与一、二、三楼租赁户重新签订房屋租赁合同和与蔡泽东、胡军重新签订酒店租赁合同等，拖欠民工工资等后续事宜均已在祁东县委县政府指导下解决清楚。湖南金冠国际酒店有限责任公司于2017年4月25日予以注销登记。之后，远见集团（甲方）遂与蔡泽东、胡军（乙方）重新签订了《房屋租赁合同书》，但合同的日期倒签为“2015年3月27日”。该合同第一条约定，有偿租赁物建筑面积为21305.4㎡；第三条约定，租赁期限12年，自2015年3月27日起至2027年3月26日止，免租期自2015年3月27日起至2017年3月26日止，免租期计入租赁期限；第四条约定，有偿租赁物的费用包括租金、物业管理费、维修费，按合同第一条确定的建筑面积计价，其中，租金每月每平方米4元，物业管理费每月每平方米2.5元，房屋修理费每月每平方米1.5元；第五条约定，第一年至第六年的租金、物业管理费及维修费不增加，以后每三年递增一次，递增标准为上一年度的8%；租金、物业管理费及维修费，按先支付后使用的方式执行，租期第一年的租金、物业管理费及维修费，乙方自2017年2月27日起，按一年度租赁物费用总额平均每三个月支付一次；第十六条约定，甲方对外接待原则上在乙方酒店消费;第十七条约定，乙方有未按期支付租金、物业管理费、维修费逾3个月和破坏或损害房屋结构拒绝或不按期、按要求修复情形等的，甲方有权解除本合同且不承担乙方任何损失的赔偿责任，若造成甲方损失，则全部由乙方赔偿；乙方逾期支付租金、物业管理费、维修费应向甲方支付违约金，违约金按应付款×万分之五×逾期天数计算。2016年8月5日，第三人祁东县东方国际酒店有限公司注册成立，公司股东为蔡泽东、胡军，法定代表人为胡军。至2020年9月26日止，蔡泽东、胡军作为承租人，应付远见集团租金（含物业管理费及维修费，下同）共计7158614.4元（42个月×8元/月×21305.4平方米），蔡泽东、胡军实际向远见集团支付租金3172503.2元（该款包括抵扣扫尾工程款1530000元+四楼租赁户交纳二年租金418000元+五楼租赁户交纳二年租金561607.2元+六楼租赁户交纳租金150000元+远见集团自认其在蔡泽东、胡军经营的东方国际酒店消费抵扣512896元），蔡泽东、胡军还下欠远见集团租金3986111.2元。就蔡泽东、胡军所拖欠的租金，远见集团曾于2019年9月3日向蔡泽东、胡军送达书面的《租金催收通知书》，要求其支付自2017年3月27日起至2019年8月26日止应付租金款4942852.80元，扣除已支付租金3172503.20元，余款限在接到通知后七日内结清，逾期将依约解除合同。尔后，因蔡泽东、胡军以远见集团人员在东方国际酒店多次赊单消费应予抵扣租金为由，拒付所拖欠的租金，远见集团遂于2019年10月22日诉至该院。现房屋租赁物一直由蔡泽东、胡军在使用。 一审法院认为，本案争执焦点在于：一是远见集团与蔡泽东、胡军履行房屋租赁合同的时间。远见集团与蔡泽东、胡军签订《房屋租赁合同书》，以倒签合同时间方式将合同生效日期追溯至“2015年3月27日”，是因案外人王新兰拖欠蔡泽东等人的工程款和其它款项，在祁东县委县政府协调处理并形成会议备忘录，充分听取包括蔡泽东、胡军在内的各方当事人意见，就租赁物承租、装修、农民工工资等一系列问题而形成的共识，且已实际履行，蔡泽东、胡军以倒签合同时间方式与远见集团签订《房屋租赁合同书》，将合同生效日期追溯至“2015年3月27日”，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。二是蔡泽东、胡军拖欠租金的行为是否构成根本违约，租赁合同是否应当解除。经审查，远见集团依约将租赁物交付给蔡泽东、胡军承租使用、收益，蔡泽东、胡军作为承租人应依约履行支付租金等费用的义务。现蔡泽东、胡军未按合同约定足额支付，经远见集团书面催收后仍不支付的行为，已构成根本性违约，故远见集团要求解除案涉《房屋租赁合同书》，行使法定合同单方解除权，符合法律规定,合同依法可予解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，但应当遵循减损原则，防止损失扩大。故远见集团要求蔡泽东、胡军、东方国际酒店在合同解除后返还租赁物，并要求蔡泽东、胡军支付拖欠的租金及相应的违约金，于法有据，该院予以支持；因蔡泽东、胡军在远见集团向其发出《租金催收通知书》后，并未将房屋租赁物返还，仍在使用，故远见集团请求蔡泽东、胡军支付后续租金及后续租金的违约金，亦于法有据，该院亦予以支持。上述款项以该院核定为准，且约定的违约金以不超过所拖欠租金的30%为限；蔡泽东、胡军、东方国际酒店共同辩称胡军不是本案适格的被告，与客观事实不符，该院不予采纳；远见集团与蔡泽东、胡军在房屋租赁合同中约定的租金、物业管理费、房屋维修费，蔡泽东、胡军、东方国际酒店认为远见集团没有按合同约定提供物业管理及房屋维修，不应当收取有关费用，因房屋租赁合同没有约定物业管理和房屋维修的具体内容，蔡泽东、胡军、东方国际酒店也没有举证证明，对蔡泽东、胡军的辩解意见，该院不予采纳；另外，蔡泽东、胡军依据约定“甲方对外接待原则上在乙方酒店消费”的条款,认为远见集团在东方国际酒店赊账签单消费的金额足以抵扣蔡泽东、胡军所拖欠的租金。经审查,无论是从该合同条款文义解释还是从整个合同目的解释,均不能得出远见集团在酒店消费是整个房屋租赁合同生效必备的附生效条件条款的结论,且行使抵销权必须是双方互负到期明确债务,互享到期明确债权,标的物的种类和品质相同,本案远见集团所享的债权的依据是房屋租赁合同关系,而蔡泽东、胡军主张抵销所依据的是消费服务合同关系,在双方就消费服务合同的金额、结算方式、履行期限等均存在争议的情况下,蔡泽东、胡军就远见集团不认可的、有争议的消费款欲行使抵销权，不符合法律规定,不宜在本案中合并处理,蔡泽东、胡军可就消费服务合同消费款另行结算主张权利。胡军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、远见集团房地产开发有限公司单方解除其与蔡泽东、胡军签订的案涉《房屋租赁合同书》，合法有效；二、蔡泽东、胡军与祁东县东方国际酒店有限公司在本判决生效之日起二个月内返还租赁的祁东县步步高升商业广场1401房屋及地下室给远见集团房地产开发有限公司；三、蔡泽东、胡军在本判决生效之日起十日内支付远见集团房地产开发有限公司拖欠的租金（含物业管理费及维修费）3986111.2元及违约金1195833.36元（从2017年3月27日起至2020年9月26日止）；四、蔡泽东、胡军自2020年9月27日起至租赁房屋交付日止，按每月187913.55元的标准（租金加违约金）向远见集团房地产开发有限公司支付租赁房屋占用费；五、驳回远见集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48073元，由远见集团房地产开发有限公司负担17789元，由蔡泽东、胡军负担30284元。 二审期间，上诉人向本院提出对东方国际酒店所投入全部装修价值进行司法评估的申请，本院认为，该申请涉及的是本案后续问题，不适宜在本案处理，故不予批准。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合双方的上诉请求与答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：一、涉案租赁合同给付租金的期限和租金标准的认定；二、上诉人是否违反合同约定导致合同解除；三、上诉人蔡泽东、胡军应付租金及违约金金额。分别评析如下： 一、涉案租赁合同给付租金的期限和租金标准的认定。第一，关于涉案租赁合同的租赁期限与免租期限。上诉人作为签订合同的一方当事人，理应向法院提交合同原件进行核实，其在无证据证明的情况下主张被上诉人提供的《房屋租赁合同书》是伪造的，本院不予认可。根据一审期间被上诉人提供的2018年5月4日的两份收据，该收据上明确写明收款事由为“步步高主楼酒店租金2017年3月27日至2018年3月27日”和“步步高主楼酒店租金2018年3月27日至2018年6月27日”，对该证据上诉人并无异议，也表明租金交付期限从2017年3月27日开始。综上，合同的租赁期限与免租期限为：租赁期限12年，自2015年3月27日起至2027年3月26日止，免租期自2015年3月27日起至2017年3月26日止，免租期计入租赁期限。根据上诉人接收酒店的背景和时间，《房屋租赁合同书》签订日期倒签为2015年3月27日符合实际情况，一审法院对此认定并无不当。第二，涉案租赁合同约定的租金标准。上诉人主张电梯、水电都是其自己安装，被上诉人并未履行物业共用部位、公共设施的日常运行和维护义务，亦未履行维修义务，上诉人无需向被上诉人支付物业管理费和维修费，只需按4元/月的标准向被上诉人支付租金即可。但根据合同第7.2条“租赁期内，乙方免费使用甲方提供的配套设施、设备（包括电梯、变压箱及配电箱、主供水、排水管道、消防设施设备等）需要修理、更换、检测维护等事项，均由乙方及其他租赁方共同负责，并按租赁面积分摊费用，甲方不承担任何责任与费用……”和第7.3条约定“甲方免费提供的配套设施、设备，甲方已在双方签订本租赁合同前交付到位，双方无异议”之约定，上诉人主张不属实，双方对于被上诉人应当履行的物业管理与维修的具体内容并未明确约定，而双方对部分设施设备的修理、更换、检测维护应当由上诉人负责部分作了特别约定，故上诉人该主张不成立。从合同的实际履行情况来看，根据2018年5月4日的两份收据，向上诉人转租的承租人收取租金以及向上诉人收取租金也是按8元/月的标准收取的，故上诉人上述主张不成立，其给付租金的标准应当为：按合同第一条确定的建筑面积（21305.4平方米）计价，其中，租金每月每平方米4元，物业管理费每月每平方米2.5元，房屋修理费每月每平方米1.5元。 二、上诉人是否违反合同约定导致合同解除。第一，上诉人主张根据合同约定“与周边发生矛盾时，经乙方提请，甲方应配合乙方做好工作”，他人多次于酒店闹事时，被上诉人均未配合上诉人解决问题，上诉人有权拒绝支付租金。本院认为，与周边的矛盾解决的主要责任人在于上诉人，被上诉人履行的只是配合义务，上诉人的租金支付义务系合同主要义务，因此不能任意扩大被上诉人的责任范围，该主张不能构成上诉人不支付租金的理由。第二，上诉人主张被上诉人从未向其发出解除《房屋租赁合同书》的通知，未能有效行使合同解除程序权利。本院认为，一审中被上诉人提供的《租金催收通知书》及送达照片清晰表明该通知被张贴于酒店的客房价格表下方，作为一家酒店，前台应该是24小时有人值班，应视为该通知已经送达给上诉人，且上诉人承认事后就该问题与被上诉人电话沟通过，故对上诉人该项主张不予认可。第三，被上诉人在酒店的消费能否抵销租金。《房屋租赁合同书》第15.6条约定，远见集团对外接待，原则上在东方国际酒店消费。事实上，远见集团在该酒店也消费过，且在一审中认可消费512896元，并自愿将该消费款抵扣租金。但是租金与消费金额产生于不同的合同关系，在对消费金额存在争议的情况下行使抵销权不符合法律规定，一审判决在说理部分已经详细阐述，理据充分，本院不再赘述。东方国际酒店二审过程中当庭将《关于决定将与远见集团房地产开发有限公司＜房屋租赁合同书＞涉诉期间租金款额与贵司在涉案客房消费额相抵销的通知书》送达给远见集团，远见集团当庭表示拒绝将消费额抵销租金，认为东方国际酒店所主张的金额并不全是远见集团认可的消费，双方存在争议，故本院建议东方国际酒店对消费金额另行主张权利。根据2018年5月4日的两份收据，远见集团已经明确写明“签单消费40万”、“抵消费款211271元”字样，共计611271元，本院认为，该款视为远见集团自愿抵销的消费金额，应当包含其一审认可的512896元。根据《房屋租赁合同书》约定，乙方未按期支付租金、物业管理费、维修费逾3个月的，甲方有权解除本合同且不承担乙方任何损失的赔偿责任。根据上述分析，在2019年9月3日发出租金催收通知书前，上诉人应给付的租金（含物业管理费及维修费，下同,租金计算至2019年8月26日）共计4942852.8元（29个月×8元/月×21305.4平方米），蔡泽东、胡军实际向远见集团支付租金3270878.2元（该款包括抵扣扫尾工程款1530000元+四楼租赁户交纳二年租金418000元+五楼租赁户交纳二年租金561607.2元+六楼租赁户交纳租金150000元+远见集团自认其在蔡泽东、胡军经营的东方国际酒店消费抵扣611271元），蔡泽东、胡军还下欠远见集团租金1671974.6元,已远远超过三个月租金511329.6元。在被上诉人向上诉人蔡泽东、胡军发函催促其履行支付租金后，蔡泽东、胡军仍然拒不履行，严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人蔡泽东、胡军按照合同约定承担违约责任。 三、上诉人蔡泽东、胡军应付租金及违约金金额。按照上述分析和合同约定，2017年3月27日至2021年3月26日期间涉案房屋每个月租金为170443.2元，2021年3月27日至2024年3月26日每月租金为184078.7元（170443.2×1.08），2024年3月27日至2027年3月26日每月租金为198805元（184078.7×1.08）。2017年3月27日至2019年8月26日期间未付租金为1671974.6元，2019年8月27日至2021年3月26日期间未付租金为3238420.8元（19个月×8元/月×21305.4平方米，因后续租金根据合同约定有变化，为表述方便，本案将租金计算至2021年3月27日），共计4910395.4元。根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见二》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，根据2020年初全国疫情的实际情况，考虑上诉人疫情期间可能遇到的经营困难，本院酌情免除上诉人疫情期间即2020年1至3月的房租511329.6元。故蔡泽东、胡军于2021年3月26日前应付的租金为4399065.8元。根据《房屋租赁合同书》约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、维修费，应向甲方支付违约金，违约金按应付款×万分之五×逾期天数计算，违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，考虑被上诉人的实际损失，酌情调整违约金为按应付款×万分之二×逾期天数计算。上诉人已付租金为3270878.2元，已付租金为19.19个月，大约已付至2018年11月1日。按照《房屋租赁合同书》约定，乙方自2017年2月27日止，按一年租赁物费用总额平均每三个月支付一次，按先支付后使用的方式执行，上诉人应在季度的第一天交纳当季度的租金，即2018年11月、12月租金应当在2018年10月1日交纳。违约金计算公式为：违约金=应付款×万分之二×逾期天数，计算过程附表于判决正文后，违约金金额（计算至2021年3月26日）为430801元。 综上所述，蔡泽东、胡军、东方国际酒店的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省祁东县人民法院（2020）湘0426民初1158号民事判决第一、二项; 二、撤销湖南省祁东县人民法院（2020）湘0426民初1158号民事判决第五项; 三、变更湖南省祁东县人民法院（2020）湘0426民初1158号民事判决第三项为：蔡泽东、胡军在本判决生效之日起十日内支付远见集团房地产开发有限公司拖欠的租金（含物业管理费及维修费）4399065.8元及违约金430801元（从2017年3月27日起至2021年3月26日止）; 四、变更湖南省祁东县人民法院（2020）湘0426民初1158号民事判决第四项为：蔡泽东、胡军自2021年3月27日起至租赁房屋交付日止，按每月184078.7元的标准（2021年3月27日至2024年3月26日止）或者198805元的标准（2024年3月27日至2027年3月26日止）向远见集团房地产开发有限公司支付租赁房屋占用费，逾期付租的违约金按应付款×万分之二×逾期天数计算; 五、驳回远见集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费48073元，二审案件受理费48073元，共计96146元，由远见集团房地产开发有限公司负担25996元，蔡泽东、胡军负担70150元。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  丁枥澎 审 判 员  张 健 二〇二一年四月十二日 法官助理  王 婷 书 记 员  谢倩茜                            对应季度                       应付款                       计算起止日                       逾期天数                       违约金                               2018年第四季度                       340886.4元                       2018.10.01-             2021.3.26                       908天                       61905元                               2019年第一季度                       511329.6元                       2019.01.01-             2021.3.26                       816天                       83449元                               2019年第二季度                       511329.6元                       2019.04.01-             2021.3.26                       726天                       74245元                               2019年第三季度                       511329.6元                       2019.07.01-             2021.3.26                       635天                       64939元                               2019年第四季度                       511329.6元                       2019.10.01-             2021.3.26                       543天                       55530元                               2020年第二季度                       511329.6元                       2020.04.01-             2021.3.26                       360天                       36816元                               2020年第三季度                       511329.6元                       2020.07.01-             2021.3.26                       269天                       27510元                               2020年第四季度                       511329.6元                       2020.10.01-             2021.3.26                       177天                       18101元                               2021年第一季度                       488603.8元                       2021.01.01-             2021.3.26                       85天                       8306元                                                                                                 共计                       430801元