天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终948号上诉人（原审被告）：程俊敏，女，1968年7月5日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：孟兆玉（系程俊敏丈夫），住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1956年12月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘莹（系王艳之女），住天津市河**。委托诉讼代理人：申姗姗，天津唯辩律师事务所律师。上诉人程俊敏因与被上诉人王艳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初7327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程俊敏上诉请求：1.撤销一审判决。2.驳回王艳的所有诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由王艳承担。事实和理由：王艳请求解除合同没有事实和法律依据。在出租前王艳已经同意程俊敏出租、合租。在2020年6月期间，王艳带其家人多次到门店（中山公园路X号右侧）阻止营业，致使门店不能经营，造成了严重的经济损失。合同中明确规定，甲方不得无故阻碍乙方正常经营，程俊敏多次警告无果，本案由于王艳阻止门店（中山公园路XX号右侧）营业，所以在门店（中山公园路X号右侧）停业期间，程俊敏未能产生收入，才没有交后半年租金。因此是王艳违约在先，所以程俊敏不同意王艳提出的解除合同。王艳辩称，不同意程俊敏的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。王艳向一审法院起诉请求：1.请求确认王艳、程俊敏签订的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；2.判令程俊敏腾空王艳名下坐落天津市河北区中山花园路××号房屋；3.判令按照每月5000元的标准给付王艳自2020年9月4日起至实际腾房之日止的房屋使用费；4.判令程俊敏结清涉诉房屋的电费、水费；5.案件受理费由程俊敏承担。一审法院认定事实：王艳、程俊敏系房屋租赁合同关系，程俊敏自2009年开始租赁王艳名下坐落天津市河北区中山××路××号××部分（右门）用于经营。双方曾签订过数份书面租赁合同，最后一次于2020年3月1日签订《房屋租赁合同》，合同期为2020年3月4日至2021年3月4日，租金标准为半年3万元，租金按照先付费后使用的原则支付，租金每年支付一次，租赁期满前，继续租赁的，应当在租赁期满30天前，将租金一次性付清。水电费按实际发生额支付，由程俊敏负担。合同第六条约定，程俊敏未经王艳许可擅自将经营场地转租、转让、转借第三方的，王艳可以终止合同，收回经营场地。后双方就租金数额协议变更为“因国内发生疫情，2020年3月1日至2020年8月31日租金按原价半年（6个月）24000元，从8月31日起按新合同协议执行”。2020年3月2日，程俊敏向王艳交付前6个月的租金24000元，王艳丈夫刘建国出具收条载明“今收孟兆玉（程俊敏丈夫）交来中山公园路70号底商房租（2020年3月5日至2020年9月5日）贰万肆仟元正”。程俊敏承租期间将讼争房屋的部分场地对外予以转租。2020年8月29日，王艳于讼争房屋门面张贴《房屋腾退通知书》，通知程俊敏解除合同，载明“2020年3月1日您与我签订《房屋租赁合同》，该合同中约定您承租坐落于河北区中山花园路××号其中右门底商经营使用，期限自2020年3月4日起至2021年3月4日止，您的租金已交付至2020年9月3日。近日我得知您擅自将底商转租，我多次要求您将转租租户清走，但您拒不履行义务，时至今日，转租租户尚未将底商腾空，为此我特通知您：一、现我决定与您解除合同，但鉴于您已交纳租金至2020年9月3日，限您在期满后立即腾空底商并将其退还与我，同时结清您应交纳的各项费用。二、如您逾期不腾空房屋则需向我支付逾期腾房期间的房屋占有使用费”。程俊敏自认，通知书张贴后，邻居告诉程俊敏，程俊敏到现场将通知书揭下来收藏。程俊敏至今未能腾房。另，在王艳向程俊敏发出《房屋腾退通知书》前，2020年8月26日王艳向程俊敏催要后6个月的房屋租金，但程俊敏未给付王艳，程俊敏自认正常情况下应于2020年8月26日之前将后6个月的租金给付王艳。程俊敏称之所以不交租金，是因为程俊敏对外转租，王艳去讼争房屋干扰程俊敏经营，双方产生的矛盾尚未解决。一审法院认为，本案的争议焦点为王艳享有的合同约定解除权的条件是否具备，本案所涉房屋租赁合同是否解除。根据王艳、程俊敏租赁合同的约定，合同期内程俊敏对外转租的，王艳有权终止合同。在合同履行过程中，程俊敏将房屋先后对外转租不同的商户，已经违反合同约定，王艳已具备合同的约定解除权，王艳于2020年8月29日将《房屋腾退通知书》张贴于讼争房屋门面，程俊敏已实际收到通知书，根据该通知书的内容，本案房屋租赁合同已于2020年9月3日解除。程俊敏称其对外转租系经过王艳的同意和认可，证据不足，不予采纳。况且，在王艳向程俊敏发出腾退通知书前，曾向程俊敏索要后6个月的房租，遭到程俊敏拒绝，双方已陷入僵局，合同已不再具备继续履行的条件。合同解除后，程俊敏应将房屋腾交王艳。关于房屋占有使用费，根据双方的合同约定，双方的陈述、王艳丈夫出具的收条，程俊敏实际交付的应为前6个月的房租，即2020年3月4日至2020年9月3日期间的房租，故程俊敏应自2020年9月4日起支付房屋占有使用费，使用费的标准，应参照双方合同约定的后6个月的租金标准执行，即每月5000元。关于王艳要求程俊敏结清水电费的诉讼请求，因无证据证明目前水电费的具体数额，将来腾房之日的水电费数额亦不确定，王艳可在程俊敏腾房之日确定具体的数额后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认王艳与程俊敏于2020年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、本判决生效后十五日内，程俊敏将坐落天津市河北区中山公园路70号右门底商腾空交付王艳；三、本判决生效后十五日内，程俊敏按照每月5000元的标准给付王艳自2020年9月4日起至实际腾空之日止的房屋使用费；四、驳回王艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由程俊敏负担。本院二审期间，程俊敏提供证据一、录音，证实王艳同意转租。证据二、照片，证明两家合租而不是转租。经质证，王艳对上述证据的真实性认可，但不同意证明目的。本院经审查认为，程俊敏在二审提供的上述证据不足以证明其待证目的，本院对此不予确认。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王艳、程俊敏签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。2020年3月1日王艳与程俊敏签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，依法确认有效。根据上述租赁合同约定，合同期内程俊敏对外转租及欠交租金的，王艳均有权终止合同。在合同履行过程中，程俊敏将房屋先后对外转租不同的商户，明显违反合同约定。且在王艳向程俊敏发出腾退通知书前，曾向程俊敏索要后6个月的房租，亦遭到程俊敏拒绝，基于上述理由，王艳均享有合同解除权。故一审判决确认王艳与程俊敏于2020年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除并无不当，本院对此予以维持。程俊敏上诉主张王艳已经同意程俊敏出租、合租，但其在二审提供的录音等证据不足以证实双方就转租事宜达成合意，本院不予支持。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》现已到期，且程俊敏亦不打算再承租，故一审法院判决程俊敏按照每月5000元的标准给付王艳自2020年9月4日至实际腾房之日止的房屋使用费，并将坐落天津市河北区中山公园路70号右门底商腾空交付王艳并无不当，本院予以维持。综上所述，程俊敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由程俊敏负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月十四日书记员  刘 悦