广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2589号上诉人（原审被告）：何彩虹，女，1972年8月21日出生，汉族,身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莹，广东南国德赛律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：云雅乐，女，1984年6月6日出生，蒙古族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘季平，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仕涛，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：李钦，男，1970年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原审第三人：广州银行股份有限公司敦和支行，营业场所：广州市海珠区广州大道南857号首层。负责人：张少槟。委托诉讼代理人：何柳，系该行工作人员，联系地址。委托诉讼代理人：黎明旭，系该行工作人员，联系地址。上诉人何彩虹因与被上诉人云雅乐、李钦，原审第三人广州银行股份有限公司敦和支行（以下简称广州银行敦和支行）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。何彩虹上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回云雅乐的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用及财产保全费用由云雅乐、李钦承担。事实与理由：一、李钦向何彩虹出售涉案房屋时，房屋登记显示权利人为李钦，并未显示云雅乐为房屋权利人。何彩虹己履行合理审慎审查房屋所有权的义务，应当属于善意取得。在此整个过程中，何彩虹并不知晓李钦已经与云雅乐再婚的事实，李钦也未告知何彩虹其婚姻状态。在本案一审审理过程中，李钦、云雅乐均未提供证据证明何彩虹清楚他们之间的婚姻状态，应承担举证不能的法律后果。二、何彩虹无法获知李钦的婚姻状态，不应加重何彩虹在购房时审查房屋权属的义务。李钦与何彩虹签署涉案房屋的《房屋买卖合同》，距离双方离婚已有2年。公民的婚姻状态属于个人隐私，何彩虹无法获知李钦是否己再婚，配偶是谁。从云雅乐在本案提供证据看，李钦在办理涉案房屋抵押贷款手续时，云雅乐并未签字。在办理涉案房屋过户登记过程中，李钦亦未向房管部门提供文件证明其婚姻状态。因此，何彩虹在涉案房屋交易过程中，无法得知李钦是否再婚，涉案房屋是否存在其他共有权人。即便何彩虹与李钦曾经存在婚姻关系，也不能推定何彩虹当然知悉李钦此后的婚姻状态。三、李钦以市场价格向何彩虹转让该涉案房屋，是公平合理的交易，不存在不合常理之处。何彩虹为帮助李钦渡过难关才决定购买涉案房屋，后双方议定的转让价格为55万元。深圳市同致诚土地房地产顾问有限公司出具的评估报告显示，涉案房屋当时的评估价为49.96万元。因此该转让价格符合当时的市场价格，何彩虹并未以低于市场价格受让涉案房屋，是公平合理的市场交易，不存在有违常理的地方，也并不存在任何违约或者不诚信情况。何彩虹已依约履行其合同义务，足额支付了55万元，其中代李钦偿还了拖欠银行的贷款本息共381300元，剩余部分李钦在庭审中承认己收到。何彩虹并不知悉该房屋是否为李钦的唯一住房。四、虽然何彩虹未收取李钦租金，但不能因此推定何彩虹为非善意。涉案房屋过户后，因李钦经济紧张，遂向何彩虹提出继续居住在此房屋的请求。何彩虹为人善良，个人经济条件较好且在广州市内多处住房，且当时涉案房屋市场租金并不高，遂同意让李钦继续居住在涉案房屋内，未收取租金，但居住所产生的费用(如水电费、物业费等)由李钦自行负担。何彩虹曾多次致电李钦要求其搬离涉案房屋，但李钦总是声称资金紧张，希望何彩虹给予宽限期，允许他继续居住该房屋，可见李钦认可该房屋早已过户给何彩虹，自己并非房屋权利人。五、云雅乐诉称在此过程中不知晓涉案房屋已经转让，且在长达十几年的时间内从未向何彩虹提出主张，明显不符合常理。1.在何彩虹购买涉案房屋后，虽然未居住在该房屋，但是因公司业务发展需要利用该房屋办理过多次抵押贷款，贷款银行曾委托评估机构对房屋进行评估，评估机构进入房屋内进行实地勘察并拍摄了相关照片；2.在云雅乐居住使用涉案房屋长达十几年的期间内，云雅乐、及李钦以及儿子均未使用涉案房屋的户口，反而将户口挂在非本人居住的其他区的房屋内，明显不符合常理，其应清楚涉案房屋己转让；3.云雅乐在本案中提交了建设银行抵押贷款合同，但未提供每月还款情况。云雅乐作为李钦的配偶，对李钦的经济情况不可能不了解，在长达十几年的时间内，李钦均不需要再偿还银行贷款，云雅乐应当对此知晓涉案房屋己转让出去；4.涉案房屋过户给何彩虹已有14年，云雅乐从未反对出让涉案房屋，现在声称不知房屋已转让明显不符常理。云雅乐所提交的房屋水电费单据中，就显示房屋业主名字为何彩虹。云雅乐不可能不清楚房屋己转让。六、云雅乐所提供的证据中显示，李钦在购买涉案房屋向建设银行借款时，无论借款人及抵押权人均只有李钦一人签名并没有云雅乐。由此可以推定，李钦在购买涉案房产时并没有如实向银行提交其婚姻状况证明。而何彩虹更加不可能知道其婚姻状况。在此情形下，何彩虹合理相信李钦对涉案房屋有处分权。在本案中，云雅乐、李钦均没有提供证据证明何彩虹知道或应当知道李钦为无处分权人，并且何彩虹己支付了合理对价，取得了物权。七、一审法院适用法律错误，错误认定涉案合同无效，严重违反《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等有关法律规定，涉案合同应属有效合同。八、何彩虹购买涉案房屋符合善意取得的法定要件，已支付合理对价55万元并办理不动产权登记及行使处分权，且得到李钦及云雅乐的配合，系涉案房屋的合法权属人。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求撤销一审判决，并依法改判驳回云雅乐的全部诉讼请求。云雅乐辩称：一、涉案房屋属于云雅乐与李钦夫妻共有财产，李钦未经云雅乐同意将房屋出售给何彩虹，系属于无权处分。二、何彩虹买受涉案房屋主观上不属于善意。三、虽涉案房屋已由李钦与何彩虹之间签订房屋买卖合同，但何彩虹并未向李钦如实支付购房款。四、李钦与何彩虹就涉案房屋买卖不存在真实的意思表示。五、广州银行敦和支行在涉案房屋设立抵押权的主债权已经清偿，并已经向何彩虹出具办理涂销抵押权登记的材料，目前涉案房屋未设立权利负担，恢复登记至李钦或者云雅乐和李钦名下已无实质性障碍。李钦辩称：我在2006年的时候并没有办理港澳通行证，欠债的情况是不存在的。当时是因为我在广州卖房子，我跟何彩虹说我需要资金，把房子抵押给她，跟她借钱，然后何彩虹要求把房屋过户给她，等到还钱的时候再做一次按揭。当时也因为我着急，所以就跟何彩虹签了房屋转让协议。我从1994年大学毕业就跟何彩虹住在一起，1995何彩虹去银行上的第一份工作也是我给她找的。之后我在外面经营公司，因为当时我不方便，何彩虹就没有继续在银行上班，就来当了我公司的法人，然后跟我一起做公司，实际上何彩虹并没有在外面做任何生意。我们离婚之前，不存在我经常在外欠债的问题。后来我跟何彩虹提出买回涉案房屋，何彩虹不愿意，直到她在起诉之前才发文让我们搬出来，我就说我现在不可能搬出来，当时借钱的时候我说的很清楚，是我还钱的时候何彩虹就要把房子还给我，何彩虹就说她现在把房子抵押给银行了，现在要收回房子，所以当时云雅乐知道了以后就起诉。何彩虹不愿意把房子还给我，就是说我给钱买回来何彩虹不愿意。原审第三人广州银行敦和支行述称：本案与我方无关，不发表意见。云雅乐于2019年10月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认李钦与何彩虹之间的房屋买卖合同无效；2.何彩虹协助云雅乐办理广州市番禺区大石镇XX路XX栋XX座XX室的涂消抵押手续，并将房屋恢复登记至云雅乐名下；3.何彩虹、李钦承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区大石镇XX路XX栋XX座XX房。李钦、何彩虹自认于2004年4月办理离婚手续。2004年8月20日，李钦与云雅乐办理结婚登记。2005年，李钦向案外人林隆芹购买涉案房屋。2005年8月26日，李钦（借款人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款方，以下简称建行天河支行）签订《二手楼按揭借款合同》，约定由李钦向建行天河支行借款385000元，涉案房屋作为抵押物，借款年限20年，每月还款金额2650.11元，涉案房屋评估价格为550827元。涉案房屋后登记在李钦名下。房管部门存档的材料显示，2005年9月15日，李钦与林隆芹签订《广州市番禺区房地产买卖合同》，约定由李钦向林隆芹购买涉案房屋，购房总价25万元；二手房契税计税金额458000元。2006年5月26日，李钦与何彩虹签订《广州市番禺区房地产买卖合同》，约定由何彩虹向李钦购买涉案房屋，购房总价25万元；二手房契税计税金额为498000元。2006年5月19日，李钦向建行天河支行提前偿还贷款，建行天河支行出具《还清购房抵押贷款证明书》，证明李钦于2006年5月已归还所贷购房抵押借款全部本息。李钦确认提前还贷的费用由何彩虹代为支付。2006年5月31日，涉案房屋变更登记在何彩虹名下。2006年6月20日，李钦出具《证明》，载明收到何彩虹购买涉案房屋的购房款55万元。2015年至2019年期间，何彩虹委托评估机构对包含涉案房屋在内的几处房屋进行评估，评估机构拍摄了涉案房屋所在小区、及涉案房屋的照片。2019年5月31日，何彩虹为借款人广州市津科商贸有限公司提供2500万元的贷款担保。2019年6月4日，涉案房屋登记设定抵押，抵押权人登记为广州银行敦和支行，债权数额为2500万元。2019年8月，何彩虹委托律师发送短信通知李钦，告知房屋已出售要求李钦腾房。2020年6月11日，广州银行敦和支行出具《贷款（授信）结清通知书》，载明广州市津科商贸有限公司已于2020年6月11日归还全部贷款本息。广州银行敦和支行出具了《涂消证明》。何彩虹确认尚未办理涂消抵押登记。一审庭审中，各方均确认涉案房屋一直由李钦、云雅乐居住使用。云雅乐提供的2019年缴纳物业管理费的发票仍显示业主为李钦。李钦另陈述：1.主张其与何彩虹之间的真实法律关系为借款，借款本金17万，以房屋转让的形式向何彩虹提供担保，何彩虹垫付了提前还贷的款项，后其要求赎回房屋未果；2.其未告知云雅乐而与何彩虹签订房屋买卖合同，何彩虹要求以涉案房屋抵押给银行贷款，前期对房屋进行评估，由其将家人支开，云雅乐不知情。何彩虹主张其为缓解李钦经济压力购买涉案房屋，购买之前未被告知李钦与云雅乐结婚的事情，属于善意购买，且支付了合理的房屋对价，办理了房屋登记，免费提供李钦居住亦是为了缓解李钦的经济压力。一审法院认为，涉案房屋虽登记在李钦一人名下，但涉案房屋的购买时间、登记时间在云雅乐与李钦婚姻存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，属于夫妻共同财产，二人对涉案房屋享有平等的处理权。本案中，云雅乐以其是涉案房屋的共同共有人，李钦未经其同意擅自出售房屋为由，主张李钦与何彩虹之间就涉案房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”涉案房屋属于云雅乐与李钦的夫妻共同财产，李钦出售涉案房屋，应当经云雅乐同意。云雅乐现表示对出售房屋一事并不知情，李钦也确认从未将出售房屋一事告知云雅乐，结合云雅乐提供的缴纳物管费票据显示至2019年缴费业主仍登记为李钦，及云雅乐近十几年来一直可以正常使用涉案房屋的情形来看，没有证据显示云雅乐明知或应当知道涉案房屋已出售。何彩虹作为购买涉案房屋的一方，同时是李钦的前妻，不同于普通购房者，何彩虹应当对于其本人取得涉案房屋所有权是否为善意取得承担举证责任。关于何彩虹是否为善意取得，一审法院分析如下：首先，鉴于何彩虹与李钦曾经存在婚姻关系，何彩虹在二人离婚后购买涉案房屋，应当全面了解房屋的所有权情况，其未举证证明已履行合理审慎房屋所有权的义务，应承担举证不能的后果。其次，何彩虹与李钦已离婚，对于何彩虹购买涉案房屋的目的，何彩虹未能提供合理解释。而在取得涉案房屋所有权后，至本案纠纷发生之前，在长达十三年的时间内，何彩虹未向物管公司变更业主信息，也从未向李钦、云雅乐主张过房屋所有权，未要求李钦、云雅乐支付过房屋使用费，本身极其不符合常理。何彩虹对此解释为帮助李钦度过经济难关，但帮助一个人度过经济难关，可以有很多其他的方式，以购买房屋的方式来救济对方，实难让人信服。再者，涉案房屋是李钦与云雅乐婚后唯一住房，李钦在购买房屋一年后，为缓解经济压力而将唯一住房出售，亦明显不符合常理。因此，对于上述不合常理之处，何彩虹均未能提供证据予以排除疑点，故一审法院在现有证据基础上无法认定何彩虹购买涉案房屋出于法律上的善意所为。鉴于何彩虹非善意购买涉案房屋，即便何彩虹为此支付了相应对价、及办理了房屋变更登记，亦不能满足何彩虹善意取得涉案房屋所有权的构成要件，何彩虹、李钦未经房屋共有人云雅乐同意买卖涉案房屋，损害了云雅乐的合法权益，故买卖合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为因合同取得的财产予以返还。何彩虹虽在涉案房屋上设定了抵押，但抵押权人广州银行敦和支行已出具债权结清证明及涂消抵押的证明，涉案房屋恢复登记至李钦名下不存在障碍。虽然涉案房屋为李钦与云雅乐的夫妻共同财产，但在房管部门的原登记状态为李钦一人名下，云雅乐作为涉案房屋共有人如需通过公示方式增名，应向房管部门申请，一审法院对此不作处理。关于何彩虹向李钦支付的房款，李钦确认收取了何彩虹支付的17万元款项，也确认何彩虹代为偿还了银行贷款，但上述款项应以何种基础法律关系返还，以及返还房款的责任人是谁，双方尚存争议，不宜在本案中作出处理，何彩虹可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年9月17日作出如下判决：一、确认李钦与何彩虹就位于广州市番禺区大石街XX栋XX座XX室签订的《广州市番禺区房地产买卖合同》无效；二、何彩虹应于本判决发生法律效力之日起十日内协助云雅乐、李钦涂消上述涉案房屋的抵押登记，并将权属人变更登记至李钦名下；三、驳回云雅乐其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15000元，由李钦承担7500元，何彩虹承担7500元；财产保全费5000元，由何彩虹承担。本院二审期间，各方均无提交新证据。二审庭询后，云雅乐向本院提交律师调查令申请书，请求本院开具律师调查令，以便云雅乐前往广州市番禺区不动产登记中心调取、复印涉案房屋产权证由李钦变更为何彩虹的变更登记内档材料。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：何彩虹购买涉案房产是否构成善意。对此本院认为，根据查明的事实，涉案房产系李钦、云雅乐夫妻关系存续期间购买，故涉案房产应属于李钦、云雅乐夫妻共同财产。涉案房产虽然登记于李钦一人名下，但依照《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第九十七条的规定，对涉案房产的处分，应当征得共有人云雅乐的同意。李钦在未征得共同共有人云雅乐同意的情况下，单方将涉案房产出售给何彩虹，构成无权处分。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。李钦与何彩虹于2006年5月26日签订《广州市番禺区房地产买卖合同》，何彩虹以支付现款及代为偿还贷款的方式向李钦支付购房款共计55万元。李钦于2006年6月20日出具《证明》确认收到何彩虹支付的购房款55万元。涉案房产于2006年5月31日过户到何彩虹名下。故何彩虹已满足以合理的价格转让和转让的不动产已经登记的条件。何彩虹是否有权取得涉案房产的所有权，关键在于考察何彩虹受让该房产时是否善意。对于何彩虹是否构成善意，应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定予以认定。对何彩虹是否善意购买人，本院分析如下：一、关于何彩虹对李钦无权处分的行为是否存在重大过失的问题。何彩虹购买涉案房产时，查阅了涉案房产的产权登记情况及抵押贷款情况。涉案房产登记于李钦一人名下，贷款抵押合同中也未体现有其他共有产权人的情形。在李钦刻意隐瞒涉案房产共有产权人的情形下，何彩虹对涉案房屋产权情况进行了形式审查，应当认定已尽到谨慎注意义务。即便何彩虹不同于一般买受人的身份，何彩虹亦无审查李钦是否再婚的义务。且根据查明的事实，李钦与何彩虹于2004年4月离婚。涉案房产为李钦于2005年8月购买，于2006年5月出售给何彩虹，期间不到两年的时间，李钦未再婚也符合常理。故现有证据不能证明何彩虹对李钦无权处分的行为存在重大过失。二、关于何彩虹在购买涉案房屋时未到场查看，购买房屋后未要求李钦向其交付房屋，并无偿提供给李钦居住长达十四年是否符合常理的问题。对于普通购房人而言，购买房产应当前往现场查看，在房产交易过户后，依常理应当要求卖房人交付房产，实现对所购房产的占有、使用、收益、处分权。何彩虹在购买涉案房产前未到场查看，购房后不要求实际交付，也未要求李钦支付租金确实不合常理。但鉴于李钦与何彩虹的特殊关系，及共同的婚生子女由李钦抚养的事实，何彩虹在自身经济条件较好，涉案房产当时价值不高，且涉案房屋并非为满足居住需求购买的情况下，同意该房产由李钦继续居住使用亦属合理。如何彩虹对购买涉案房产出于非善意的考虑，何彩虹完全有条件将涉案房产转售于第三人或用于抵偿债务。三、关于对何彩虹是否构成善意的举证责任的分配问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，云雅乐作为真实权利人，主张何彩虹出于非善意目的购买涉案房产，该举证责任应当由云雅乐承担。云雅乐并未能提供充分证据证明何彩虹明知涉案房产属于云雅乐与李钦的共同财产。综上，一审法院以何彩虹非普通购房人，对涉案房产权属问题未尽谨慎注意义务，对不合常理之处未能充分举证为由，认定何彩虹非善意买受人证据不足，本院不予认同。但鉴于涉案房产为云雅乐名下唯一房产，多年来云雅乐一直居住于此，该房产为满足云雅乐生存所需。导致本案纠纷的主要过错方是李钦，一审判决云雅乐有权追回涉案房产的结果更为公平，故本院对一审判决结果予以维持。但一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效系适用法律不当，本院予以调整。至于云雅乐主张李钦与何彩虹恶意串通，损害云雅乐对涉案房产享有的权利，因云雅乐未提供证据予以证实，本院对该主张不予采信。李钦主张其与何彩虹之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是借款抵押担保关系。因李钦无法提供任何证明借款抵押担保的证据，本院对此亦不予采信。本案系因李钦故意隐瞒涉案房产存在共有产权人而导致，故二审案件受理费应由李钦承担。因涉案房产被追回而给何彩虹造成的经济损失，何彩虹可另行向李钦主张。综上所述，对何彩虹关于云雅乐无权追回涉案房屋的上诉主张，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，虽适用法律有误，但不影响判决结果，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15000元，由李钦负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年四月二十二日书记员  陈婷婷郭蔚琳