湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终285号上诉人（原审原告）：沅江百合置业有限公司，住所地沅江市。法定代表人：林传，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文宏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沅江佰益口腔医院，住所地沅江市。法定代表人：吴莎，该单位负责人。委托诉讼代理人：钟赛华，沅江市琼湖法律服务所法律工作者。上诉人沅江百合置业有限公司（以下简称百合置业公司）因与被上诉人沅江佰益口腔医院（以下简称佰益口腔）租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2020）湘0981民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百合置业公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由佰益口腔承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，判决错误。一、涉案不动产自始至终属上诉人所有。佰益口腔所占有的涉案不动产，即沅江市琼湖办事处巴山西路01栋一楼大堂、301、401、501、601房屋（共计2670㎡）自始至终登记在上诉人名下，权属归上诉人所有。虽然上诉人与沅江市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）曾经存在关联关系，但涉案不动产从未发生过所有权变动，不适用一审提及的《中华人民共和国合同法》第229的规定；二、佰益口腔对涉案不动产的占有属无权占有，且存在过错。佰益口腔提供与某某房地产公司签订的《百合汽车站综合楼大堂及3-6层租赁合同》可以证明其享有合法占有涉案不动产的权利，一审却在未追加某某房地产公司作为第三人，甚至未向某某房地产公司调查核实的情况下，直接认定该合同的真实性，完全无视上诉人的质证意见，是带有倾向性的认定。一审甚至未查清佰益口腔是否向某某房地产公司支付了所谓的“租金”及支付了多少“租金”，又如何认定佰益口腔与某某房地产公司真实存在“租赁关系”？退一步讲，即使该合同为真，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，佰益口腔基于某某房地产公司的无权处分而占有涉案不动产，在未经上诉人追认的前提下，也属无权占有，该合同无效。同时，佰益口腔不承认与上诉人存在事实租赁合同关系，且从未要求某某房地产公司出示过涉案不动产的权属证明文件，佰益口腔还自认上诉人法定代表人林传曾在2018、2019年期间向其主张权益，而佰益口腔置之不理，一系列行为均应认定佰益口腔在无权占有中存在过错；三、佰益口腔无权占有上诉人的不动产，上诉人有权要求其返还原物、恢复原状、赔偿损失。根据《中华人民共和国物权法》第34条及《中华人民共和国侵权责任法》第15条的规定，上诉人有权要求佰益口腔支付房屋占有使用费及资金占用利息损失。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，判决错误，为维护自身合法权益，请求二审查清事实，撤销一审判决，作出改判。佰益口腔辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、上诉人称涉案不动产自始至终属上诉人所有，无事实依据。答辩人提供的《百合车站综合大堂及3-6层租赁合同》能够证实，答辩人与某某房地产公司签订的租赁合同成立于2014年7月2日，而上诉人提供的房产证证实过户登记到百合置业公司的时间为2015年8月28日，如涉案不动产自始至终属上诉人所有，应有相应的证据予以证实，上诉人在没有提供相关证据的情况下称涉案不动产属其所有无事实依据；二、答辩人属有权占有，且无过错。1、答辩人于2014年7月2日与某某房地产公司签订房屋租赁合同，该合同无《中华人民共和国合同法》规定的无效和可撤销情形，应合法有效，答辩人基于有效合同约定而占有涉案房屋属有权占有，应受到法律保护；2、上诉人称某某房地产公司属无权处分没有法律依据。2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》没有关于“无权处分”制度的规定，2021年1月1日后该条规定不能作为处理案件的依据。退一步讲，即使按《中华人民共和国合同法》第51条无权处分的规定，其适用范围也仅限于恶意或者误认为出卖他人财产的合同，而不能适用本案关于租赁合同的规定；3、根据上诉人的庭审当庭陈述：“百合置业公司和某某房地产公司都是福建某某集团的子公司，后来分开了，林某焕是两家公司的法定代表人，涉案房屋由某某房地产公司开发。”由此证明，某某房地产公司的法定代表人林某焕有权处理该房产，属有权处分。从外观和实质内容上，答辩人有理由相信出租人系有权处分，并无过错，该租赁合同合法有效。三、上诉人无权要求答辩人返还原物、赔偿损失。答辩人是依据有效合同而有权占有涉案房屋，租赁合同成立于2014年7月2日，合同约定租期为10年，房产过户登记至上诉人名下的时间为2015年8月28日，答辩人在此期间一直占有使用该租赁物，该租赁合同合法有效，理应受到法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第229条及《最高人民法院关于的解释》第20条的规定，上诉人无权要求答辩人返还原物，更无权要求赔偿损失。综上，答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回其上诉请求，维持一审判决。百合置业公司向一审法院起诉请求：1、佰益口腔立即搬离沅江市琼湖办事处巴山西路01栋一楼大堂、301、401、501、601的房屋（合计2670平方米），并将上述房屋恢复原状后腾空交付原告百合置业公司；2、佰益口腔立即向百合置业公司支付自2018年1月1日起至实际腾空交付之日止，按照60万元/年的标准计算的占有使用费；3、佰益口腔立即向百合置业公司支付以上述占有使用费为基数，自2018年1月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；4、本案诉讼费用由佰益口腔承担。一审法院认定事实：1、关于涉案房屋的产权。百合置业公司于2015年8月28日对位于沅江市琼湖办事处巴山西路沅江市××楼××层房屋享有所有权；2、关于佰益口腔与案外人沅江市某某房地产公司开发有限公司的租赁关系。2014年7月2日，沅江市某某房地产公司开发有限公司授权代表林某焕将沅江市百合汽车站（位于沅江市××路××综合楼**（包括一楼大厅125平方米）的房屋租赁给佰益口腔使用，期限10年，约定首次租金为60万元／年，以后以此为基数每年递增7%，佰益口腔按合同约定支付了租金。佰益口腔从2014年11月1日至2024年10月31日对涉案房产享有租赁权；3、百合置业公司是由福建某某集团在沅江投资建设时搞的房地产开发公司，福建某某集团的法定代表人和实际控制人都是林传。百合置业公司和某某房地产公司都是福建某某集团的子公司，后来分开了，林某焕是林传的侄子。百合置业公司和某某房地产公司公司的法定代表人都是林某焕。一审法院认为：租赁合同是典型的转移使用权的合同，承租人依合同对租赁物享有占有、使用、收益的权利，任何第三人对此权利都不得侵害。当第三人的行为妨碍承租人行使租赁权时，承租人有权请求排除妨碍。我国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。就是说租赁物的所有权发生变动后，原租赁合同及承租人的承租权仍然合法有效。而且承租人与现所有权人之间无须重新订立租赁合同，现所有权人就取代了原出租人在原租赁合同中的地位，其仍然要受原租赁合同的约束。本案争议焦点是百合置业公司变更的诉讼请求应否得到支持的问题。本案中，某某房地产公司与佰益口腔的房屋租赁合同是合法有效的，因为租期未满，该合同对双方仍具有约束力。因此，某某房地产公司公司无权单方解除合同，也无权收回房屋。鉴于某某房地产公司与百合置业公司均为福建某某集团的关联公司，百合置业公司成为涉案房屋的所有权人后，佰益口腔并不知情，百合置业公司仍应受原租赁合同的约束，也无权收回房屋。关于百合置业公司质疑原租赁合同的真实性或者认为该合同系无效合同的观点无事实依据，不予采信。对百合置业公司要求根据《中华人民共和国物权法》第三十四条认定佰益口腔系无权占有进而提出返还涉案房产的请求不予支持。关于是否支付占有使用费及利息，因该项请求系承担返还涉案房产责任后的附随义务，既然佰益口腔在租赁有效期内无需返还房产，故对百合置业公司的该项诉求也无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回沅江百合置业公司有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费16497元，由沅江百合置业公司有限公司负担。二审经审理查明：涉案不动产的权属存在争议，案外人某某房地产公司与百合置业公司就本案不动产的所有权确认纠纷现正处于诉讼之中。另查明：某某房地产公司于2018年12月31日和2019年9月30日分别出具两张收取涉案房产租金的《收据》。二审经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：百合置业公司和某某房地产公司都是福建某某集团的子公司，福建某某集团的法定代表人和实际控制人为林传。涉案不动产由某某房地产公司投资开发建设，现虽登记在百合置业公司名下，但双方对权属存在争议，两公司就不动产的所有权确认纠纷目前正处于诉讼之中。佰益口腔医院法定代表人吴莎与某某房地产公司于2014年签订租赁合同，2015年百合置业公司将涉案房产登记至其名下，就诉争的2018年和2019年租金，某某房地产公司出具了收取租金的收据。综合全案实际，在本案租赁物所有权尚处于诉讼之中，有待明确的情况下，百合置业公司请求佰益口腔医院腾空房屋立即搬离，并支付2018年起占有费及利息的诉求不宜直接进行认定，一审驳回百合置业公司诉讼请求正确，本院予以维持。百合置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16497元，由沅江百合置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李京伟审判员  陆康彪审判员  黎 娜二〇二一年四月六日法官助理张怀书记员方赛兰