陕西省蓝田县人民法院   民事判决书     (2021)陕0122民初324号      原告：蓝田县吉祥物业管理有限责任公司，住所地:蓝田县。   法定代表人：胡文彬，系该公司经理。   被告：王娟，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住西安市蓝田县，现住西安市蓝田县。   原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称吉祥物业）与被告王娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吉祥物业之法定代表人胡文彬、被告王娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吉祥物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告2015年7月至2018年7月物业费1729元（123*0.38*37=1729元），滞纳金（违约金）按每日万分之五计1550元，合计3279元。2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2010年1月1日至2018年7月31日对蓝田县蓝丰家园小区实施物业管理，提供物业服务。被告以各种理由拒付物业费，经我公司多次催收，仍未支付，故原告诉至法院，诉讼请求如前所述。   被告王娟辩称，原告从2010年开始在蓝田县蓝丰家园小区提供物业服务到2015年夏季，其工作人员与小区业主发生矛盾，业主将原告赶走。2015年7月至2018年7月，原告没有提供物业服务。原告在服务期间，小区环境脏乱差、安保工作不严密，导致被告自行车丢失；其设施不齐全，也没有保洁员，小区大门常开；被告地下室进水造成衣物、名画损失，长期无人管理。2018年6月27日，被告将房屋出售给熊某某，找不到原告，没有办法交钥匙，其权益没有得到维护，不同意支付原告物业费和滞纳金。   原告吉祥物业为证明其主张提交以下证据:   1、《物业服务合同》及蓝田县房管所《通知》、《公告》。证明原告是蓝丰家园小区的合法物业服务主体，被告有义务向原告支付物业费和滞纳金。   2、《业主交费台账》。证明被告自2015年7月开始未向原告交纳物业费。   3、《蓝丰家园小区业主代表大会议事规则》、《蓝丰家园小区业主管理规约》。证明根据议事规则和管理规约第22条规定，业主应当向原告交纳物业管理费及滞纳金。   4、蓝丰社区出具的《蓝丰家园小区情况说明》、蓝丰社区及蓝田县房管所出具《创卫督办单》、垃圾清运费增值税发票、维修派工单及绿化、水表保养、除雪等照片。证明原告对蓝丰家园小区提供物业服务。   5、原告向蓝丰家园小区业主发出的通知、布告；向被告发出的催缴物业费通知及邮政快递回单。证明原告向被告催缴物业费。   6、原告向蓝丰家园小区业主大会、蓝田县物业管理办公室、蓝田县蓝关街办发出的《蓝田县吉祥物业管理有限责任公司关于全面终止对蓝丰家园小区提供物业服务工作的报告》。证明2018年7月31日后原告不再为蓝丰家园小区提供物业服务。   被告王娟为证明其主张提交以下证据:   1、收款收据。证明2018年6月27日被告将案涉房屋出卖给熊某某。   2、照片两张。证明被告没有提供合格的物业服务，导致外来人员损坏其房屋窗户玻璃；小区地面脏乱差，地下室进水，均无人管理。   为查明案件事实，本院向蓝田县不动产登记服务中心调取了案涉房屋登记信息并与案外人熊某某谈话。   被告王娟对原告提交的证据1、2、3、5、6无异议；对原告提交的证据4不清楚。对本院调取的证据及谈话笔录无异议。   原告吉祥物业对被告提交的证据1的真实性无异议，对证明对象不认可，认为无法证明房屋产权转移时间；对证据2的真实性和证明目的均不认可。对本院调取的证据及谈话笔录内容无异议。   本院对以上证据认定如下：对原告提交的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性、关联性予以认定；证据4中的创卫督办单、蓝丰社区出具的情况说明，属于相关管理机构出具的有效书证，予以认定；原告提交的维修派工单及照片能够证明原告在2017年、2018年为蓝丰家园小区提供物业服务，对该证据予以认定。对被告提交的证据1，结合本院与熊某某的谈话笔录，可以认定被告王娟于2018年6月27日将其所有的房屋出售给熊某某；对证据2，无法确定拍摄时间，对该证据不作认定。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：   西安蓝丰房地产开发有限公司系蓝丰家园小区开发商，2009年12月22日，原告与西安蓝丰房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定由原告对蓝丰家园小区提供物业服务，物业服务的内容包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，大中修及改造项目所需费用由业主分摊；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务费按照0.38元/月/平方米计算。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日至30日履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按业主临时公约规定的标准向原告支付滞纳金。《蓝丰家园小区业主管理规约》第二十二条规定，业主逾期缴纳物业服务费的，物业管理企业按每天加收千分之五的滞纳金。   被告王娟系蓝田县蓝丰家园小区2号楼4单元6楼东户业主，房屋面积123平方米，每月物业费计算为0.38元×123平方米，即46.74元，物业费交至2015年6月。此后被告王娟以原告已不再对蓝丰家园小区进行物业服务为由，未向原告缴纳2015年7月至2018年6月的物业费。2018年6月27日被告将房屋出卖给熊某某（户籍所在地：西安市蓝田县XX镇XX村XX村XX小组XX号）。   另查明，蓝丰家园小区未聘请新的物业公司，原告吉祥物业公司仍为蓝丰家园小区提供物业服务，自2017年2月起，蓝丰社区安排三名保洁人员进入蓝丰家园小区进行垃圾清扫，小区的购电等事宜也由该社区另行安排人员进行管理。2018年3月22日、2018年4月4日，原告以在小区内醒目位置粘贴布告的方式向小区业主告知交纳物业费。2020年10月19日，原告通过邮政快递的形式向被告送达了催缴物业费的通知，通知要求被告于2020年10月23日前结清所欠物业费，被告于2020年10月22日收到邮政快递后未向原告交纳物业费。   本院认为，原告与西安蓝丰房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》系前期物业服务合同，符合法律规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务。被告王娟辩称其不支付物业费，是因为原告离开蓝丰家园小区，不再为案涉小区提供物业服务，原告不予认可，并提交蓝田县房地产管理所出具的公告，证明物业合同有效，被告对此无异议，亦未提交充分有效的证据证明其主张，故被告辩解理由，依法不予采信。《物业服务合同》约定，原告负责共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集等，物业服务费主要用于物业管理区域的清洁卫生费用等开支，但从2017年2月起，蓝丰社区安排三名保洁人员进入蓝丰家园小区进行垃圾清扫，原告未全面履行合同义务，本院酌定被告每月承担60%的物业费，故被告王娟应向原告支付2015年7月至2018年6月27日的物业费，共计1362元（123×0.38×19＋123×0.38×16×60%+123×0.38÷30×27×60%）。关于滞纳金，实为违约金，被告在收到原告书面的催缴物业费通知后，应当及时向原告交纳物业费，被告拒绝交纳，构成违约，故原告请求被告支付违约金，符合法律规定，但其请求的违约金标准过高，本院酌情调整为以1362元为基数，从2020年10月24日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。2018年6月27日，被告已经将其所有的房屋出卖给熊某某，故原告请求被告支付2018年6月27日以后的物业费及滞纳金依法不予支持；原告可与熊某某协商解决或者另案诉讼。本案系物业服务合同纠纷，被告辩称因原告管理不到位，导致其财产受损，与本案不属同一法律关系，被告可另行解决。   综上所述，依照《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、本判决生效后十五日内，被告王娟向原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2015年7月至2018年6月27日的物业费共计1362元及违约金（以1362元为基数，从2020年10月24日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）。   二、驳回原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告王娟负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判员 马小娜                                  二〇二一年四月一日                                          法 官助 理 林    琳        书记员 赵耀花          1