江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1612号上诉人（原审被告）：高记涛，男，1966年3月16日出生，住启东市。委托诉讼代理人：张韡澄，江苏扬子江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁忠平，男，1967年8月4日出生，住启东市。上诉人高记涛因与被上诉人袁忠平房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高记涛上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由袁忠平承担。事实和理由：1.一审遗漏必要共同诉讼当事人。租赁合同涉及二十七名房东，合同中仅约定总租金数额，二十七名房东内部如何分配租金未有合同约定，一审法院直接要求其向袁忠平支付租金，变相确认了房东内部租金分配，影响到其他房东的利益。2.一审法院未查清事实。二十七名房东系合伙经营，将房屋整体出租，共同委托一名房东收取租金后再行分配。现房东之间对最后一期租金数额有争议，绝大部分房东为了挽留租客而减免部分租金，一审法院的判决否定了该方案，将导致其与另外二十四名房东续签合同的目的能否实现处于未知状态。3.一审认定的租金数额缺乏依据。租赁合同中仅约定租金总额，并未就袁忠平应收取的数额作出约定。袁忠平提交的转账记录只是房东内部的交易习惯，不能直接作为判决其承担租金的依据。其每次均将租金一次性付清，最后一年房租已经支付28万元。即使法院判决按照原合同履行，也应扣除其已经支付的部分即13692元，该部分应由袁忠平向顾瑞兵等人主张，否则势必损害其利益。袁忠平辩称，1.虽高记涛与二十七名房东签订了一份租赁合同，但仅系二十七个租赁关系体现在一份合同中，房东各自拥有产权证书，产权面积和租金数额各不相同。高记涛此前分别向各房东支付租金，其他房东并非本案的必要共同诉讼当事人。2.各房东之间不存在合伙经营关系，其未授权他人续租合同、变更租金标准，其要求高记涛按原租房合同继续履行租金给付义务依法有据。3.高记涛将租金交给一名房东，由该房东统一发放，但该房东是受高记涛委托根据房东的产权面积进行分配。对于双方而言，系简化租金给付的手续。综上，一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。袁忠平向一审法院起诉请求：1.依法判令高记涛支付其房屋租金26011元；2.本案诉讼费由高记涛承担。一审法院认定事实：袁忠平为启东市汇龙镇人民中路483号26号商铺所有权人，建筑面积为20.69平方米。2014年5月26日，包括袁忠平在内的27户商户（甲方）与高记涛（乙方）签订一份租房合同，合同约定：甲方出租给乙方门面房，位于启东市汇龙镇城市广场南区，该门面房建筑面积约400平方米左右。租赁期限为七年，自2014年8月1日至2021年7月30日。租金每年55万元，从第二年开始，提前一个月，即每年6月30日前一次性付清租金55万元，逾期按每日万分之五付违约金。合同第一页，手写添加补充说明：城市广场南区东南角走道每年补贴18000元，7年内有甲方负责，跟乙方无关。原合同每年房租55万元，减去18000元，实际每年租金为532000元。合同落款甲方处登记了27户购买商户的金额，总计334.96万元，其中袁忠平购房价为16.38万元。合同签订后，高记涛每年将租金一次性支付给房东代表，由房东代表再分配给各房东。袁忠平分别收到2015-2017年租金各25967元；2018、2019年租金各25467元。2020年9月17日，除袁忠平、黄正兴、龚井森外的24名房东与高记涛签订一份补充续租协议，协议约定时间自2020年11月1日至2026年10月31日共六年，房租每年28万元，每年提前一个月付清。违约金按30%交于甲方（按房租的年租金计算），原有消防执照属高记涛，愿意无偿送给甲方房东。如有个别房东无理吵闹，伤害商场利益由甲方负一切责任。如有不可抗拒的自然灾害或政府强制停业，双方可终止合同。付款方式：房租一次性转入顾瑞兵银行卡，然后由袁兵负责发放。9月19日，高记涛向顾瑞兵一次性转账28万元，顾瑞兵于9月20日出具收条，确认收到2020年11月至2021年10月房租28万元。一审法院认为：高记涛与包括袁忠平在内的二十七户商户于2014年5月26日签订的租房合同系各方真实意思表示，对各方具有法律约束力，合同各方应按合同履行各自义务。袁忠平在合同签订后，按约向高记涛交付房屋履行出租义务，高记涛在该合同约定期限内亦应按约履行租金给付义务。虽该租房合同项下的二十四名商户与高记涛达成续租协议，但袁忠平并未同意或授权他人同意签订续租协议变更租金标准，现袁忠平要求高记涛按原租房合同履行租金给付义务依法有据，法院予以支持。结合租房合同载明的租金总额、袁忠平在该合同项下份额及袁忠平历年收到的租金金额，考虑年初新冠疫情影响，酌情由高记涛支付袁忠平2020至2021年度租金21700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：高记涛于判决生效之日起十五日内支付袁忠平租金21700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取225元，由袁忠平负担53元，高记涛负担172元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审法院是否遗漏必要共同诉讼当事人；2.高记涛是否应当向袁忠平支付租金；如果应当支付租金，数额如何确认。关于争议焦点1，所谓必要的共同诉讼，必须具备两个条件：一是一方或双方当事人为二人以上，二是诉讼标的是共同的，而非同一种类。袁忠平与另外二十六名出租人于2014年5月26日与高记涛签订《租房合同》，约定将包含袁忠平在内的二十七名出租人所有的房屋租赁给高记涛使用。虽该合同中仅约定租赁房屋的总面积及总金额，但在出租方落款处由二十七人分别签名并注明房号及房屋购买价格。合同中第7条约定“乙方在租赁期内如甲方27户当中其中1户或2户等违约所造成乙方装修损失由造事者负全部责任”。由此可见，该份合同系双方为了简化手续而将二十七份房屋租赁合同合并为一份签订，各出租人之间并无共享利益、共担风险的意思表示，故高记涛主张袁忠平与案外二十六名出租人系合伙关系，缺乏依据。《租赁合同》所涉二十七户商铺均系独立产权商铺，由各自权利人分别享有所有权，并非二十七名出租人共有。案涉诉讼标的系袁忠平要求高记涛支付其所有的26号商铺的租金，与其他出租人的权利无涉，故其他出租人并非本案的必要共同诉讼当事人。关于争议焦点2，虽高记涛于2020年9月17日与除袁忠平、黄正兴、龚井森外的二十四位出租人签订《补充续租协议》，对租赁期限及租金标准进行了变更，但高记涛并未提交证据证明袁忠平授权他人签订该续租协议，或者对该续租协议表示认可。高记涛亦未提交证据证明其有理由相信其他出租人有权代表袁忠平签订该续租协议，故续租协议对袁忠平不发生法律效力。袁忠平有权按照2014年5月26日签订的《租房合同》的约定要求高记涛履行租金给付义务。一审法院根据2018年及2019年度袁忠平取得的租金数额，并考虑新冠疫情影响，对租金酌情减免，由此确定的租金数额依据充分。高记涛主张其支付的28万元租金中相应部分应予以抵扣，但该款系其依据《补充续租协议》的约定支付，且支付时间发生在袁忠平向法院起诉之后，高记涛并未提交证据证明袁忠平委托顾瑞兵收取案涉租金，现袁忠平亦未取得该部分租金故高记涛主张在本案中抵扣，缺乏依据。综上所述，高记涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人高记涛负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  卢 丽审判员  曹 璐二〇二一年四月十五日书记员  张佳琦