安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终691号上诉人（原审被告）：刘蒙蒙，女，1991年12月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市新地城市。委托诉讼代理人：胡敏，安徽华扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄永鑫，男，1992年8月24日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：杨代娣，安徽世远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：蚌埠好房东找房房地产中介有限公司，住所地安徽省蚌埠市经济开发区延安南路386号，统一社会信用代码91340300MA2U13BCXY。法定代表人：朱淮俊，总经理。原审被告：刘阿秀，女，1989年3月2日出生，汉族，住安徽省怀远县。上诉人刘蒙蒙因与被上诉人黄永鑫、蚌埠好房东找房房地产中介有限公司（以下简称好房东中介公司）、原审被告刘阿秀房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院作出（2020）皖0303民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘蒙蒙上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担双倍返还40000元定金及赔偿9000元损失的违约责任；判令好房东中介公司应向合同签约方返还收取的中介费用19000元。事实与理由：一、一审未能查明案涉合同不能按期履行是多方因素造成，片面强调刘蒙蒙责任，导致判决不公。1.刘蒙蒙无主观违约的理由及事实。刘蒙蒙委托好房东中介公司将房屋对外销售，根据好房东中介公司的安排签订《房屋买卖合同》之后，好房东中介公司从未要求刘蒙蒙提供何种资料或告知何时应签署下一个环节合同，只能是被动等待，直到起诉刘蒙蒙也不明白作为出卖人要提交哪些材料。合同签约后，买方因其自身资金问题，也无法进入下一环节，反倒是刘蒙蒙在签约后的第四个月还在催问买方的进展情况，此时的刘蒙蒙仍然处于被动等待状态，由此可见刘蒙蒙并没有违约的故意。刘蒙蒙从开始卖房直到本案一审开庭前都同意以合同价格继续出售，不存在涨价因素，更没有反悔意思，因为买方单方面要求解除合同，刘蒙蒙才同意解除，所以刘蒙蒙没有主动违约的理由，一审法院片面认定刘蒙蒙违约并承担违约责任，对刘蒙蒙是不公平的。2.黄永鑫未尽注意义务及自身资金问题造成无法按期履行合同，且单方提出解除合同，应承担违约责任。买方在签约时对刘蒙蒙提供的交易房屋并未做基本了解，只是根据好房东中介公司的安排签订合同，未尽到注意义务。在签约后，由于首付款迟迟无法落实，导致买方并不积极在约定时间内要求网签。直到签约后的第四个月，刘蒙蒙仍在催促买方进行交易，而此时的买方仍未具备进行下一个环节的条件，故签约不能原因在买方，买方的违约也是客观存在的。3.好房东中介公司未尽中介义务导致各方都存在客观违约情形。好房东中介公司作为专业性房产交易公司接受委托后，应首先审查交易房屋是否具备交易条件，了解房屋的基本情况，并告知买卖双方在各个阶段应提交的签约资料及交易流程，帮助双方办理交易手续等，而本案中好房东中介公司在刘蒙蒙未提交任何资料、也未作任何了解的情况下，就不负责任地促成买卖双方签订合同，收取中介费用。签约后，好房东中介公司更是没有履行任何中介职能，刘蒙蒙未收到关于签约后如何交易的任何信息，在买方因资金原因无法按期履约时，好房东中介公司也未对双方进行下一步安排，刘蒙蒙除了等待不知作何，因此导致合同履行不能与好房东中介公司的不作为有直接的关系。4.不可抗力（新冠疫情）的情形发生，也是导致合同无法按期履行的原因。二、关于银行按揭代款、产权证的办理及与案外人买卖合同等客观存在事实均不构成影响刘蒙蒙无法履行合同并承担违约责任的理由。三、第三人好房东中介公司未能履行职责，是造成案涉合同不能履行的直接原因，应退还各方的居间费用。黄永鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘蒙蒙上诉理由不能成立，请维持原判。刘蒙蒙与黄永鑫签订的房屋买卖合同第4条、第7条约定了刘蒙蒙在指定期间内将材料交于中介并完成网签手续进行商业贷款，但截止一审判决时，案涉房屋的贷款仍没有清偿，在房屋有抵押的情况下是无法进行网签过户及商业贷款的，这是刘蒙蒙违约的根本性原因。刘蒙蒙诉称黄永鑫首付资金不足不属实，双方没有办理网签，没有进行房屋评估，首付款的金额都无法确定，黄永鑫不存在违约行为。通过黄永鑫一审时申请调取的材料看，案涉房屋涉及的权利人十分复杂，实际上黄永鑫是案涉房屋的第二个买受人，也就是一房二卖，刘蒙蒙上诉理由不能成立，恳请维持。好房东中介公司未作答辩。刘阿秀述称，对刘蒙蒙上诉无意见。黄永鑫向一审法院诉讼请求：1.依法确认黄永鑫、刘蒙蒙签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法确认刘蒙蒙违约并承担违约责任，依法解除双方的房屋买卖合同；3.依法判令刘蒙蒙双倍返还黄永鑫定金40000元；4.判令刘蒙蒙赔偿黄永鑫居间费用9000元；5、由刘蒙蒙承担诉讼费用。一审法院认定事实：讼争房屋坐落于蚌埠市新地城市广场（一区）5栋2单元2层02021号，系由刘蒙蒙于2016年3月26日以按揭贷款方式购买，该房屋至今未办理房屋产权登记手续。2018年12月7日，刘蒙蒙与案外人王先锋就讼争房屋签订房屋买卖合同并办理了公证手续，刘阿秀在公证处以证明人的身份做了陈述并签字确认。2019年12月11日，经第三人好房东中介公司居间介绍，刘阿秀以刘蒙蒙委托人的身份将讼争房屋出售给黄永鑫，并签订了房屋买卖合同。合同约定：房屋基本情况为取得产权证已满二年，房屋无抵押，无租赁。房屋价款为101,500元，以首付款和商业贷款方式支付，买方向卖方支付购房定金2万元作为履行本合同的义务担保，买方应于签订合同70日之前支付首付款，首付款金额根据评估公司的评估结果及信贷部门等相关政策确定。买卖双方应于合同签订后30日内将申请贷款所需资料交给中介公司，卖方在办理好房产证下发之后，中介公司协助双方于网签后90个工作日内办理完银行按揭手续。合同签订后黄永鑫于当日交纳了定金2万元及中介费9,000元，刘阿秀出具了定金收条，第三人出具了中介费收据。后因刘蒙蒙一直未能提供房屋产权凭证等材料，导致双方无法办理合同网签备案及完成后续交易流程，黄永鑫为此诉讼至法院。一审法院认为，刘蒙蒙虽在争议合同之前已与案外人王先锋签订了房屋买卖合同，但双方并未办理产权变更登记手续，即房屋产权并未转移，因此黄永鑫与刘蒙蒙之间的房屋买卖合同属于有效合同，且双方对合同的效力亦予认可，现黄永鑫提出解除合同，刘蒙蒙当庭表示同意，法院予以确认。关于违约责任问题，依据双方间的房屋买卖合同约定，刘蒙蒙应当在指定期限内将房屋相关材料交由第三人好房东中介公司，用于完成房屋交易相关流程，现第三人当庭确认刘蒙蒙尚未提供材料，而刘蒙蒙无证据证实其已履行了该项合同义务，且刘蒙蒙就房屋贷款至今尚未还清、房屋产权证尚未办理，客观上证实了其存在违约行为，刘蒙蒙应当承担违约责任。黄永鑫要求双倍返还定金并赔偿中介费损失，于法有据，法院予以支持。刘阿秀是刘蒙蒙的委托代理人，对这一事实双方之间虽无书面授权委托材料，但刘蒙蒙并未提出异议，故刘阿秀所实施的民事法律行为由被代理人刘蒙蒙承担相应的民事责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、黄永鑫、刘蒙蒙间就安徽省蚌埠市新地城市广场（一区）5栋2单元2层02021号房屋达成的房屋买卖合同有效；二、解除黄永鑫、刘蒙蒙间的上述合同；三、刘蒙蒙于判决生效之日起七日内返还黄永鑫定金40,000元并赔偿中介费损失9,000元，合计49,000元；四、驳回黄永鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由刘蒙蒙负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。二审中，当事人未提供新证据。刘蒙蒙对一审认定“合同约定房屋基本情况为取得产权证已满二年”有异议，认为合同约定的内容应为产权满二年，对一审认定的其他事实没有异议；黄永鑫、刘阿秀对一审认定的事实均没有异议，本院对当事人均无异议的事实部分，依法予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中黄永鑫与刘蒙蒙之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定履行各自义务。刘蒙蒙上诉称其不知道提交哪些资料，其没有违约的故意，产权证亦是委托开发商办理，不能提交产权证责任也不在刘蒙蒙，合同不能履行是黄永鑫对交易的房屋未尽到注意义务和自身资金问题导致。经查，双方签订的《买卖合同》中以加粗黑体打印的特别提示载明，“卖方提供房屋权属证明、抵押查封状态、租赁事项、户籍等真实有效信息；买方提供身份证证明等交易资料”，其中对于双方在交易中应当提交的资料列举明确，原审第三人好房东中介公司亦陈述已经通知刘蒙蒙需要提交哪些资料。本院认为，刘蒙蒙作为房屋出卖方，系完全民事行为能力人，对于签订合同出卖房屋等重大财产处置应尽审慎注意义务，全面了解合同的内容和可能承担的法律责任，不能仅以不知道为由不履行相应的义务。另，刘蒙蒙作为出卖方亦应当对房屋的现状如实陈述，黄永鑫作为买方是否对房屋审查尽到注意义务，并非刘蒙蒙免除自身责任的法定事由。刘蒙蒙另主张系因黄永鑫的自身资金问题导致合同不能继续履行，因合同约定黄永鑫交纳首付款的金额根据评估公司评估结果确定，在未进行评估流程前黄永鑫需要交纳的首付款金额无法确定，现有证据不能证实合同不能继续履行系因黄永鑫资金问题导致，刘蒙蒙该项上诉理由不能成立。直至一审判决时刘蒙蒙仍未还清房屋贷款，取得房屋所有权证，可见对于《房屋买卖合同》不能继续履行，系因刘蒙蒙不能按约提供案涉房屋所有权证等相关资料导致，其客观上存在违约行为，一审支持黄永鑫解除合同并双倍还返定金的诉请，处理适当。一审法院在判决刘蒙蒙双倍返还定金的同时判决赔偿黄永鑫的中介损失9000元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本院认为，根据上述规定定金罚则和赔偿损失并用是以合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失为前提。本案中双方合同约定的定金20000元，适用定金罚则足以弥补黄永鑫所主张的损失，故一审判决双倍返还定金的同时赔偿中介费用损失缺乏法律依据。关于刘蒙蒙要求判令好房东中介公司向合同签约方返还收取的中介费用19000元的问题。因该请求系二审中对原审第三人提出新的诉讼主张，不属于本案二审查范围，不予评判。综上，刘蒙蒙的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4185号民事判决第一、二项，即“一、黄永鑫、刘蒙蒙之间就安徽省蚌埠市新地城市广场（一区）5栋2单元2层02021号房屋达成的房屋买卖合同有效；二、解除黄永鑫、刘蒙蒙间的上述合同”；二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4185号民事判决第三、四项；三、刘蒙蒙于判决生效之日起十日内返还黄永鑫定金40000元；四、驳回黄永鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1025元，减半收取513元，由黄永鑫负担94元，刘蒙蒙负担419元；二审案件受理费1025元，由黄永鑫负担188元，刘蒙蒙负担837元。本判决为终审判决。审判长  罗传继审判员  穆 莉审判员  胡玉巧二〇二一年四月十四日法官助理田蕾书记员夏婧楠附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。