湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）鄂10行终32号上诉人（原审原告）沙市红房子小区（金宏花园）业主委员会，住所地：沙市区江汉北路**红房子小区。负责人陈尚顺，业委会主任。委托诉讼代理人刘华，湖北昭阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）荆州市自然资源和规划局，住，住所地：荆州市沙市区江津西路**/div>法定代表人冯斌，局长。委托诉讼代理人程世松，工作人员。委托诉讼代理人张联江，湖北吕军律师事务所律师。原审第三人荆州市军转房屋开发公司，住所地，住所地：沙市江津西路局院内）。法定代表人胡三木，该公司负责人。委托诉讼代理人龚运祥，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人沙市红房子小区（金宏花园）业主委员会（以下简称红房子业委会）诉上诉人荆州市自然资源和规划局（以下简称市资源规划局）、原审第三人荆州市军转房屋开发公司（以下简称军转公司）不动产行政登记一案，不服荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。2021年3月17日，本院通知三方当事人到庭参加法庭调查，并听取了当事人的意见。本案现已审理终结。红房子业委会原审诉请：请求人民法院判令撤销被告为第三人办理的沙市区××号(金宏花园)6栋附房1层所有权证(沙商房商证权字第××号)、附房2层所有权证(沙商房商证权字第××号)的登记。原审认定，原告系红房子小区依法成立的业主委员会，红房子小区坐落于沙市区××号，该小区的6号楼旁建造了一栋二层建筑。在2003年7月3日的该小区《建设工程规划许可证副本》所附定位红线图中，规划有“物业管理用房”，位于小区东南侧，6号楼附近有一栋建筑物标注为“公厕”。2006年1月18日，第三人军转公司就涉案二层建筑向原荆州市房产管理局申请办理初始登记，并提交了建设工程规划许可证及附图、建筑工程竣工验收备案证、商品房预售许可证、土地使用证及附图、单元面积对照表、房屋平面图等资料，被告受理后于2006年1月18日作出沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》，将该二层建筑作为“住宅”登记在第三人军转公司名下。后第三人军转公司将涉案二层建筑出售给案外人熊必刚，涉案二层建筑于2007年9月24日登记至案外人熊必刚名下，熊必刚取得了荆州房权证沙字第**、荆州房房权证沙字第**《屋所有权证》。后熊必刚又将该房屋出售给案外人袁韬，袁韬虽未办理转移登记手续，但已交付占有并装修入住该房屋。原告得知该二层建筑被出售给他人后，向原荆州市城乡规划局申请调取红房子小区物业管理用房的原始资料，原荆州市城乡规划局于2018年7月2日作出回复，称根据2007年1月17日红房子二期详细规划总平面图中的标注，二层建筑为“物业管理建筑”。原告认为被告对涉案二层建筑作出的初始登记行为损害了红房子全体业主的共有权益，遂诉至法院。另查明，经该院现场查验，涉案二层建筑紧邻6号楼建造，并非2003年7月3日的该小区《建设工程规划许可证副本》所附定位红线图中标注为“公厕”的建筑物。原审认为，本案的登记行为发生在2006年，依据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款的规定，“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”。原荆州市房产管理局作为本行政区域内的房地产行政主管部门对涉案登记行为具有法定职责。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。”根据被告提交的证据材料，第三人在申请涉案二层建筑的初始登记时，提供了建设工程规划许可证及附图、建筑工程竣工验收备案证、商品房预售许可证、土地使用证及附图、单元面积对照表、房屋平面图，在其提交的建设工程规划许可证及附图中，附图名称为军转公司金宏花园3#--6#楼定位红线图（调整），附图中明确标注红房子小区的建筑规划中保留有“物业管理”用房，而6号楼附近并没有涉案二层建筑的规划内容，原荆州市房产管理局在审核资料时未尽到审慎审查的义务。无论是在2003年的金宏花园3#--6#楼定位红线图还是2007年红房子二期规划总平面图，均没有涉案二层建筑设计用途为住宅的相关材料，故原荆州市房产管理局的初始登记行为主要证据不足，应予撤销。因涉案二层建筑已被第三人出售给案外人熊必刚，且已取得不动产登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。基于保护善意第三人的合法权益，维护社会交易安全稳定，不宜判决撤销被诉登记行为，应予确认违法。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，判决确认被告荆州市自然资源和规划局于2006年1月18日作出对沙市区××号（金宏花园）6栋附房1-2层房屋进行初始登记，并颁发沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》的行政行为违法。案件受理费50元，由被告荆州市自然资源和规划局承担。红房子业委会上诉称：上诉人认为原审判决认定善意第三人有误，适用法律不当。一、市资源规划局的行为违反法律规定，应当予以撤销。原审已经查明，市资源规划局是以“住宅”的名义为第三人登记并发证。通过上诉人举证，该涉案的两层房屋在《军转公司金宏花园3#-6#楼定位红线图（调整）》（JGC20030071号）中显示为“公厕”，后《荆州市红房子二期详细规划总平面规划图》标注物业管理用房位于小区东北侧，即涉案的“2层物业管理”建筑。可见，本案涉案的两层房屋要么是“公厕”，要么是“物业管理用房”，从未定性为“住宅”。原审认定没有涉案二层建筑设计用途为住宅的相关材料，市资源规划局登记行为主要证据不足，应予撤销。上诉人认为该认定合法合理，应当据此判决撤销该登记发证行为。二、第三人不是善意第三人，其权益不合法，不应保护其非法权益。首先，本案第三人以“住宅”性质取得该房屋的初始登记已经被认为登记证据不足，应予撤销。可见本案第三人在取得该房屋产权时，是存在违法行为，其不是善意第三人。其次，第三人在向熊必刚出售该房屋时，该房屋还只是框架构造，没有水电气、厕所、厨房等基础设施，没有任何住宅特征，熊必刚明知该房屋实际不是住宅，登记性质存在问题仍然购买。且熊必刚在购买该房屋后也没有入住，又转卖给了袁韬，获取了差价。袁韬在进入红房子小区装修时，小区相关人员就告知该两层房屋不是住宅，是物业用房，要求其停止装修。故熊必刚和袁韬都是知道该房屋性质不是住宅，其仍然以住宅购买，以非住宅的性质使用，本身就是恶意侵犯小区业主利益，都不是善意第三人。最后，本案第三人在向熊必刚出售房屋时，《商品房买卖合同》签订时间为2006年11月15日，涉案房屋的交付时间约定在2005年6月30日前，实际交付在2005年11月30日，付钱时间在2005年11月24日。也就是说付款在先，签订合同在后，存在前后矛盾，该买卖过程明显异常。且熊必刚在办证过程中提供的材料还存在很多的瑕疵和错误，市资源规划局没有尽到审查义务，仍然为熊必刚办理了登记并发证，熊必刚的转移登记也存在问题。故本案的第三人、熊必刚、袁韬都不是善意第三人，都存在主观恶意，他们的权益不合法，对他们不应予以保护。三、人民法院应当保护小区大多数业主的权益，不能牺牲多数人利益来保护少数违法利益。由于上诉人已经提供证据证明涉案房屋为物业用房，该房屋实际应归小区全体业主所有，任何人无权处分。故上诉人提起本案诉讼是为了请求人民法院保护小区内大多数业主的利益。而原审法院为了保护少数几个人的利益，在已经确认初始登记违法的情况下，不撤销登记行为，该判决牺牲了大多数业主的利益。要求收回物业用房也是广大业主的合法权益，也应当受到法律的保护。第三人的权益是权益，上诉人的权益也是合法权益，故人民法院在对本案审理时，除了法律适用外，还应考虑社会效果，遵循公序良俗的法律原则，不能只保护少数人的利益，而牺牲多数人的利益。目前，整个小区内业委会没有开会、办公区域，没有物业管理用房，业委会还处在外借场地的尴尬境地。小区业主强烈要求收回该涉案两层楼房，维护红房子业委会正当、合法权益。综上所述，原审仅判决确认市资源规划局的行政行为违法，没有撤销登记，结果不当，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求：1.撤销（2020）鄂1002行初10号行政判决书；2.撤销市资源规划局为第三人办理的沙市区××号（金宏花园）6栋附房1层所有权证（沙商房商证权字第××号）；附房2层所有权证（沙商房商证权字第××号）登记；3.由市资源规划局承担本案全部诉讼费用。市资源规划局上诉称：一、红房子业委会诉请撤销的房屋权属登记按照当时的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，登记职责属于房地产行政主管部门。登记部门按当时的法律法规，依法进行了登记。红房子业委会诉请撤销的房屋权属登记形成于2007年1月。根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》第四条之规定，“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”涉及房屋所有权登记的职责为房地产行政主管部门。当时经办的部门按当时的法律法规，依法办理了登记。二、红房子业委会诉请撤销的房屋权属登记类型属于初始登记，权利人为军转公司，当时的登记部门依法办理了初始登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条之规定，“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。”红房子业委会诉请撤销的房屋权属登记类型属于初始登记。按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条之规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。”涉案房屋竣工后，军转公司向登记部门提交了办理初始登记需要的证明文件。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条之规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第三项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。涉案房屋并不属于需要进行公告的情形，因此登记机关按照法定的程序受理登记申请后，进行审核，并准予初始登记，程序符合法律规定。市资源规划局上诉请求：1.依法撤销（2020）鄂1002行初10号行政判决；2.依法判决驳回红房子业委会对上诉人的诉讼请求；3.诉讼费用由红房子业委会承担。原审第三人军转公司陈述称：一、案涉房屋根本不是所谓的“物业管理用房”，上诉人与该房屋初始登记行为没有利害关系，不具有诉讼主体资格。该房屋系金宏花园一期建筑物，在2006年1月即办理住宅初始登记，取得房屋所有权证书，故在2007年小区二期建设时，是无法调整为物业管理用房。答辩人已提供了其他建筑物作为小区物业管理用房，该小区目前有物业管理用房。二、案涉房屋初始登记行为已失效，撤销对象已不存在，无撤销必要。三、案涉房屋已为第三人善意取得，即使被诉行政行为违法，应确认其违法，但不撤销。案涉房屋已出售给案外人熊必刚，且已办理所有权转移登记手续，熊必刚已取得新的所有权，并且该房屋已抵押给案外人湖北银行，湖北银行对该房屋享有抵押权。而且熊必刚已将该房屋出售给案外人袁韬，袁韬虽未办理转移登记手续，但已装修入住该房屋。如果撤销初始登记行为，将引起一系列连锁反应，引发新的矛盾纠纷，影响交易稳定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系因原荆州市房产管理局作出涉案房屋初始登记行为（房屋所有权证号为沙商房商证权字第××号、20××45号）而引发的纠纷。原荆州市房产管理局的行政职能已由市资源规划局继续行使，故市资源规划局是本案适格的被告。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。故红房子业委会为了业主的共有利益可以其名义提起行政诉讼，系适格的诉讼主体。本案争议的焦点是市资源规划局作出的初始登记行为是否合法、是否应当撤销。经庭审查明的事实，军转公司在申请办理初始登记时提交了建设工程规划许可证及附图、建筑工程竣工验收备案证、商品房预售许可证、土地使用证及附图、房屋平面图等资料，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款之规定。附图中明确标注红房子小区的建筑规划中保留有“物业管理”用房，但2003年的金宏花园3#--6#楼定位红线图还是2007年红房子二期规划总平面图，均没有涉案二层建筑设计用途为住宅的相关资料。故原荆州市房产管理局将涉案建筑登记为“住宅”依据不足，办理涉案房屋初始登记行为不合法。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款规定，行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。本案中，涉案房屋办理初始登记后，已转让给案外人熊必刚，原初始登记行为已经被注销，在原初始登记行为已经被注销的情况下，人民法院对原初始登记行为不具有可撤销的内容，故应确认原初始登记行为违法，但不撤销，也符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共100元，由上诉人沙市红房子小区（金宏花园）业主委员会、上诉人荆州市自然资源和规划局各负担50元。本判决为终审判决。审判长  何炳松审判员  李爱民审判员  孙开炎二〇二一年四月八日法官助理王文娟书记员周严倩