四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终224号 上诉人（原审被告）:杜鑫，男，1986年1月24日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：方静，女，1991年3月2日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区，系杜鑫妻子。 被上诉人（原审原告）：易清清，女，1988年8月4日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人：程浩，男，1982年1月10日出生，汉族，住四川省雅安市名山区，系易清清男友。 被上诉人（原审第三人）：雅安力诚房地产经纪有限公司，住所地四川省雅安市名山区蒙阳镇茶都大道293号。 法定代表人：倪萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李苹，女，该公司员工。 上诉人杜鑫因与被上诉人易清清、雅安力诚房地产经纪有限公司（以下简称力诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市名山区人民法院(2020)川1803民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杜鑫上诉请求：1.一审判决认定事实不清楚，证据不足，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由易清清、力诚公司承担。事实和理由:一、一审判决事实认定不清楚，证据不足。(一)一审法院仅凭2020年10月10日杜鑫与力诚公司服务代表李苹微信聊天记录认定杜鑫以实际行动表明不同意履行合同债务有失公正、公平，证据不足缺乏说服力。(二)一审法院以杜鑫的原因致双方未能按约定的时间签订正式购房合同认定违约，事实认定不清楚，杜鑫多次明确表示愿意出售房屋履行协议，没有表示不愿意出售房屋的事实；违约责任应由易清清承担。易清清在履行合同中构成违约，事实：(一)在2020年10月28日双方协商签订正式合同过程中程浩态度蛮横、出言不逊，对杜鑫人身攻击，致使双方协商陷入僵局协议无法达成。(二)2020年10月29日易清清向名山区人民法院提交起诉书，意图十分明显要求法院解除合同，易清清缺乏继续履行合同诚意，其行为表明不愿意履行合同构成违约。二、一审判决适用法律不当。本案中杜鑫认真履行协议并没有构成违约，一审法院根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》相关法律条文，判决上诉人违约双倍返还定金适用法律不当。 易清清辩称，签订合同时杜鑫表示他对案涉房屋有全部的所有权和处置权，合同签订以后才告诉易清清案涉房屋是夫妻共同财产。 力诚公司辩称，签订合同后，杜鑫说其妻子不同意卖房，李苹跟方静沟通时方静表示杜鑫卖房她不知晓，且本案中的合同约定价格太低了，方静不同意以本案中约定的价格出售案涉房屋。 易清清向一审法院起诉请求:一、判令易清清与杜鑫及力诚公司签订的定购合同解除；二、判令杜鑫按照定金罚则双倍返还定金6万元；三、判令杜鑫按照合同约定赔偿易清清违约金3万元；四、本案诉讼费用由杜鑫承担。 一审法院认定事实:2015年8月6日，杜鑫（乙方）与四川省雅安监狱（甲方）签订《集资建经济适用房购房协议》一份，约定的主要内容为“乙方购买甲方集资建经济适用房，房号为第3幢1单元7层1号，建筑面积暂定为111.63平方米（实际建筑面积以名山区房产测绘大队测量为准），单价为2500元每平方，总价款暂定为279075元；禁止乙方将本协议项下房屋在取得产权登记前转让购房资格（或者指标），若由此发生争议的，甲方不承担任何责任；乙方已购经济适用房在取得产权登记后的交易行为，按照国家经济适用住房管理办法》及《雅安市城镇经济适用住房销售管理暂行办法》等法律法规规定执行；乙方付清购房款后，由甲方代为办理产权证。在办理产权登记过程中产生的费用，按国家相关规定由乙方负担”。2018年8月17日，杜鑫与方静登记结婚。杜鑫购买经济适用房后，已进行了装修，并在力诚公司处挂卖。2020年10月8日，杜鑫（甲方、出让方）、易清清（乙方、买方）、力诚公司（中介方、见证方）签订了《定购协议》，约定的主要内容为：“甲、乙双方在自愿、平等互利的基础上，友好协商，达成如下协议：一、该房屋位于雅安市名山区××栋××单元××楼××号，建筑面积115平米，房屋所有权编号：待办理。甲方承诺拥有该房屋的100%所有权，并完全拥有该房屋处置权。现甲方自愿将该房屋的所有权及其他一切权属等出售给乙方。房屋成交价格为52万元。乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币3万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方定金转为房价款；三、甲方确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。乙方已清楚此房为集资建房，已了解此房的风险和责任；四、甲方同意乙方以分期付款方式支付房款。甲、乙双方约定于2020年10月30日前（签买卖合同之日）买方支付首期房款30万元（包含定金3万元在内）交付于卖方。买方在2021年1月15日前支付10万元于卖方，于2021年4月30日前支付7万元于卖方，尾款5万元于产权证下发并且产权证满2年,过户手续办理完毕之日全部付清甲方；甲、乙双方如不按时签订买卖合同并支付房款，则作违约处理；五、1.甲方在该房屋官方表明已在开始办理不动产权证书时，在官方规定的期限内或3个月内办理好产权证书，办理时间以最短时间期限为准；甲方在拿到产权证书后15个工作日内或按照官方流程最短期限办理完向乙方的产权过户手续,办理时间以最短期限为准；七、违约责任：2.甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约。如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并同时支付3万元违约金，合计6万元于乙方；如乙方违约,向甲方支付的定金自动转为违约金；八、甲乙双方协商一致，此合同签字后，买方将承担买方的契税费，卖方将承担办理此房不动产下发的费用（第一次契税费）待产权证下发，并且证满2年时，官方了解可以过户时，甲方必须协助乙方过户（过户的费用由甲、乙双方各自承担各自费用）；十、本协议经甲乙双方和中介方签字后即产生法律效力”。易清清、杜鑫及力诚公司均在定购协议后签名捺印或盖章,易清清还在其签名后备注“我已阅读该协议内容，对协议约定认同”。因涉案房屋系按揭购房,力诚公司要求杜鑫与其妻子在签订正式购房合同时都要到场签字。定购协议签订后，杜鑫与力诚公司工作人员李苹微信沟通时告知“老婆子嫌这个价太低了，她不干，你给买方做一下思想工作，房子以后交给老婆子买（卖），我把钱退给他，违约金就算了，好说好散的”。此后，杜鑫与力诚公司工作人员李萍及易清清男友程浩多次进行沟通无果。2020年10月28日,易清清（乙方）、杜鑫（甲方）及力诚公司工作人员李苹（中介方）在一份《情况说明》上签名确认，该《情况说明》的内容为“经双方协商，在2020年10月28日双方自愿签订定购协议，甲乙双方约定在2020年10月30日前签订买卖合同，买方并支付卖方后期房款，因甲方原因：1.甲方并未带配偶本人过来,导致合同无法签订;2.甲方提出在过户税费、产权转属、面积补差额等要求乙方承担，按定购协议内容，乙方不愿承担，致合同拖迟无法签署，双方现通过法院处理，所以买方在2020年10月30日前未支付卖方房款，将不作违约处理；此定购合同继续履行。”此后，当事人多次协商无果。 一审法院认为:本案当事人争议的焦点是双方签订的定购协议是否有效，在定购协议签订后，在签订正式买卖合同时，能否对定购协议的主要条款进行重新协商，杜鑫的行为是否构成法定解除情形。本案当事人签订的定购协议所涉及的房产为杜鑫单位集资修建的经济适用房，双方在签订定购协议时已对此进行了明确告知，《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格水平等因素进行回购；购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品房住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购,购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。按照前述规定，购房人购买经济适用住房满5年后,通过交纳土地收益等相关款项取得完全产权即可自由交易，即只要按照规定向相关部门交纳土地收益等相关价款后即可自由交易。可见，现行法律、行政法规对单位集资修建的经济适用房能否买卖并无强制性、禁止性的规定。因此，易清清、杜鑫之间达成的定购协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。杜鑫辩解的双方买卖的系经济适用房，因违反法律强制性规定，所涉协议为无效协议的意见，一审法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人双方具有拘束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除。易清清、杜鑫在签订定购协议时，易清清按约向杜鑫给付了定金3万元,现因杜鑫的原因致双方未能按约定的时间签订正式购房合同，经多次协商后，杜鑫仍不愿按定购协议的约定签订正式购房合同,杜鑫的行为已表明其不同意履行主要债务即按定购协议的约定签订正式购房合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，故易清清请求解除三方当事人签订的定购协议，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案合同自起诉状副本送达之日即2020年11月29日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故在定购协议解除后，易清清依照合同约定，请求杜鑫双倍返还定金6万元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对易清清在请求双倍返还定金6万元后，又请求给付违约金3万元，因无法律依据，一审法院不予支持。对杜鑫辩解的其并没有不同意继续履行定购协议,只是在签订正式购房协议前仍需对有关条款进行继续协商,并未构成根本违约,不同意双倍返还定金的意见。因与客观实际不符，一审法院不予采纳。 综上，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、易清清、杜鑫、力诚公司于2020年10月8日签订的《定购协议》于2020年11月29日起解除;二、由杜鑫于判决生效之日起十日内双倍返还易清清定金6万元;三、驳回易清清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由易清清负担342元，由杜鑫负担683元。 二审期间，杜鑫提交如下证据：1.“微信聊天截图”，拟证明杜鑫在坚持诚实信用原则积极履行合同；2.“录音材料”，拟证明双方协商合同中的部分条款，杜鑫愿意继续履行合同，易清清和力诚公司告诉杜鑫“签了《情况说明》继续履行合同，签订《情况说明》不承担法律风险”，杜鑫就签了《情况说明》。易清清质证认为，“微信聊天截图”中涉及程浩与杜鑫的聊天内容是真实的，但每次聊到关键的地方对方就不回复程浩。“录音”是真实的，但对方只截取了整个谈话过程的部分。力诚公司质证认为，“微信聊天截图”涉及李苹与杜鑫的部分是真实的，但只有部分。“录音”是真实的，也只有部分。 力诚公司提交如下证据：李苹与杜鑫的“电话录音”，拟证明买卖合同签订后杜鑫表示其妻子不同意进行案涉交易。杜鑫质证认为，“录音”是真实的，但不能达到其证明目的。易清清质证认为，李苹与杜鑫的“录音”是真实的，签协议时杜鑫表示案涉房屋是他独有的，后来又表示是其与妻子共有的。 本院经组织双方当事人质证后认为，杜鑫提交的“微信聊天截图”、“录音”材料真实性予以确认，力诚公司提交的李苹与杜鑫的“录音”的真实性予确认，上述证据的证明力将结合本案的其他证据进行综合认定。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，力诚公司提交的与杜鑫的电话“录音”载明：是因杜鑫妻子不同意卖房。 本院认为，易清清、杜鑫、力诚公司签订的《定购协议》、《情况说明》系三方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易清清、杜鑫、力诚公司对解除《定购协议》无异议，本院予以确认。 杜鑫未按《定购协议》约定时间签订正式购房合同，杜鑫应双倍返还易清清定金6万元。理由：第一，签订《定购协议》时，易清清支付杜鑫购房定金3万元；第二，杜鑫与力诚公司员工李苹的电话“录音”及“微信聊天截图”证据，可确认系杜鑫的原因致房屋买卖合同未签订；第三，易清清、杜鑫及力诚公司工作人员李苹签订的《情况说明》载明是因杜鑫的原因未签订房屋买卖合同。 综上所述，杜鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由杜鑫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二一年四月十四日 法官助理  魏 巍 书 记 员  张 瑜