江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终500号上诉人（原审被告）：杨建春，男，1952年5月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨健豪（曾用名杨建秋），男，1958年5月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨建华，男，1960年4月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨建芬，女，1963年9月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何祖茂，男，1940年12月6日生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐莉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶菊芬，女，1944年9月7日生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐莉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市惠山区堰桥街道办事处，住所地无锡市惠山区堰桥街道堰玉路4号。负责人：陈超，无锡市惠山区堰桥街道办事处主任。委托诉讼代理人：陈芊，江苏漫修律师事务所律师。上诉人杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬因与被上诉人何祖茂、陶菊芬，无锡市惠山区堰桥街道办事处（以下简称堰桥街道）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初6351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回何祖茂、陶菊芬的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由何祖茂、陶菊芬、堰桥街道负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。徐蕊华出卖西坝队16号房屋系无权处分，杨建春等人不知晓，也不同意出售涉案房产。一审法院认定拆迁利益归何祖茂、陶菊芬所有是错误的。二、一审法院适用法律错误。本案中存在两种法律关系，一为买卖合同关系，二为继承关系。首先，杨建春等人之间就涉案房屋的遗产分割还未明确，一审法院判令杨建春等人履行义务没有法律依据。其次，杨建春等人并非合同相对人，没有义务配合何祖茂、陶菊芬办理相关的产权证。第三，杨建春等人配合何祖茂、陶菊芬办理拆迁安置房的过户手续，以后再购买经济适用房或办理购房银行贷款时均会受到影响，一审法院判令要求杨建春等人配合办理过户，剥夺了杨建春等人的合法权利。何祖茂、陶菊芬、堰桥街道均辩称：一审法院查明事实清楚，适用的法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何祖茂、陶菊芬向一审法院起诉请求：一、杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬办理无锡市新盛苑9号202室和新盛苑9号402室的不动产权证，堰桥街道予以协助配合，办理不动产权证的费用何祖茂、陶菊芬自愿承担；二、上述房屋的不动产权证登记到杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬名下后，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬将该两套房屋过户至何祖茂、陶菊芬名下，过户费用由何祖茂、陶菊芬自行承担，土地出让金由何祖茂、陶菊芬自行承担；三、诉讼费由杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬负担。一审法院认定事实：一、关于西漳青联村西坝队16号房屋的基本情况1994年6月8日，徐蕊华与何祖茂签订《房屋买卖协议书》。该协议书载明：杨云章之妻徐蕊华愿将青联村西坝队自有朝南房屋两间出售给何祖茂，房屋外墙总长为11.4米，宽7.6米，西边一间为二层楼，东边一间为一层平台，房屋内外均未粉刷、油漆及装修；屋内所有设施包括门、窗、电表、水表及部分建材及地面、地下设施均归买主何祖茂所有；该房屋按市作价2万元，签字后一次性付清，并由收款人徐蕊华出具收据；房屋出售后各项税款由何祖茂负担，未过户之前一切费用由何祖茂负担；房款付清后，徐蕊华应将房屋土地证及产权凭据一同交给何祖茂；本协议经各方签字后生效，一式二份，买卖双方各执一份。该协议书由徐蕊华、何祖茂签字，由张荣昌见证。同日，徐蕊华出具《收据》。《收据》裁明：今收到何祖茂买西漳乡青联村西坝队土地证编号5711-8-46户的二间朝南房屋（详见房屋买卖协议书），实收房屋出售款3万元。房屋出售后一切费用由何祖茂负担。杨建春、杨建华、证明人张荣昌也在《收据》上签字。杨云章、徐蕊华的继承人杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于2017年3月21日起诉至一审法院，案号为（2017）苏0206民初1507号，被告为何祖茂、陶菊芬。该案中杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬要求确认西漳乡青联村西坝队16号房屋和房屋的所有拆迁利益均归其所有。后杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于2017年11月21日申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。杨云章与徐蕊华系夫妻关系。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬系杨云章与徐蕊华生育的子女，均系杨云章、徐蕊华的法定第一顺序继承人。1990年10月15日，杨云章去世。在一审法院（2017）苏0206民初1507号案件中，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬陈述西漳青联村西坝队16号房屋为杨云章与徐蕊华婚后共同建造，属夫妻共同财产。何祖茂、陶菊芬对此无异议。1991年的《土地登记申报表》、《个人土地登记申请书》、《农户地籍勘丈调查表》载明西漳青联村西坝队16号房屋土地使用人为杨云章，地址为西漳青联村西坝，建筑占地86.64平方米，共两间，每间长11.4米，宽3.8米，其他用地45.6平方米，合计用地132.24平方米。何祖茂、陶菊芬在一审时陈述：签订《房屋买卖协议书》时，徐蕊华和三个儿子均在场，《房屋买卖协议书》由徐蕊华签字，徐蕊华的子女未签字，但杨建春、杨建华在《收据》上签字了，当时杨健豪说已经有两个儿子签字了，他就不签了。徐蕊华未患老年痴呆，一切正常。何祖茂代表陶菊芬签字，何祖茂与陶菊芬两人都是购房人。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬陈述：签订《房屋买卖协议书》时，徐蕊华、杨建春、杨建华在场，杨健豪、杨建芬不在场。杨健豪称《房屋买卖协议书》签订半年后，其才知道房屋卖给了何祖茂。杨建芬称徐蕊华跟她说并没有将房屋卖给何祖茂，只是将房屋给何祖茂居住的，拆迁以后，其才知道是房屋买卖。在一审法院（2017）苏0206民初1507号案件中，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬陈述徐蕊华出售房屋后，徐蕊华与杨建华居住在一起，子女在逢年过节都去看望徐蕊华的。杨建芬、杨建华持有的2005年签发的身份证显示，其住所地为民丰里小区。杨建春、杨建华、杨建芬陈述：何祖茂、陶菊芬是1995年入住房屋的，在房屋出售给何祖茂、陶菊芬时，房屋已全部建造好了。何祖茂、陶菊芬陈述：1994年购买房屋时，东边一间房屋为一层平房，自己将其翻建成了两层，并加了屋顶，其于1995年入住房屋。2000年，西漳青联村西坝队16号两间房屋办理了集体土地建设用地使用权证和房屋产权证，登记在杨云章名下。2000年3月14日，徐蕊华去世。二、关于西漳青联村西坝队16号房屋的拆迁安置情况2010年9月21日，无锡市惠山区堰桥街道拆迁安置管理办公室(以下简称堰桥拆迁办)、无锡惠山捷威房产拆迁有限公司与何祖茂、陶菊芬签订了《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书载明：乙方（被拆迁人）为杨云章（亡）（何祖茂、陶菊芬），认定房屋建筑面积223.59平方米，以产权调换的方式进行安置。2010年9月23日，何祖茂与堰桥拆迁办签订《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》，安置房屋为无锡市新盛苑9号202室和9号402室，每套面积均为120平方米，各项补偿费合计325500元，两套安置房须支付房款211160元，补偿费抵扣房款后，结余114340元，该款由何祖茂、陶菊芬领取。何祖茂、陶菊芬已领取两套安置房。案涉两套安置房于2009年12月23日初始登记在堰桥街道名下，每套安置房初始登记建筑面积为124.6平方米。以上事实，有《房屋买卖协议书》、《收据》、《土地登记申报表》、《个人土地登记申请书》、《农户地籍勘丈调查表》、《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》、《无锡市房屋初始登记证》等证据在卷佐证。一审法院审理后认为，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，何祖茂、陶菊芬并非西漳青联村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地房屋的资格，故《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，属无效。《房屋买卖协议书》签订时，徐蕊华、杨建春、杨建华均在场。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬称当时徐蕊华患有老年痴呆，但未提交证据证明，且当时徐蕊华儿子杨建春、杨建华也在场，故不予采信。杨健豪称《房屋买卖协议书》签订半年后，其才知道房屋卖给了何祖茂。即使《房屋买卖协议书》签订时其不在现场，半年后其也知道了该事实，后来也未提出异议。《房屋买卖协议书》签订时，杨建芬不在现场，杨建芬陈述“徐蕊华跟她说并没有将房屋卖给何祖茂，只是将房屋给何祖茂居住的，拆迁以后，其才知道是房屋买卖”，但杨建芬居住在无锡本地，其与杨建华均居住在民丰里，而徐蕊华出卖房屋后与杨建华一起居住，且自1995年何祖茂、陶菊芬入住房屋至2010年房屋拆迁，长达15年，故对杨建芬该意见不予采信。根据上述分析，房屋买卖的事实可以认定。西坝队16号房屋系杨云章、徐蕊华的夫妻共同财产。《房屋买卖协议书》签订时，杨云章已去世，故该房屋在当时为徐蕊华与杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬共有。何祖茂与徐蕊华签订的《房屋买卖协议书》虽属无效，但何祖茂、陶菊芬买受房屋后，价款已支付完毕，居住多年，且对房屋进行了翻建，故西坝队16号房屋的全部拆迁利益均应归何祖茂、陶菊芬所有。何祖茂、陶菊芬已领取案涉两套拆迁安置房，该两套安置房现在初始登记在堰桥街道名下，因西坝队16号房屋的集体土地建设用地使用权证登记在杨云章名下，而杨云章、徐蕊华均已去世，故应由杨云章、徐蕊华的继承人杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬先行办理两套安置房的不动产权证，堰桥街道予以协助配合。因《房屋买卖协议书》中约定未过户之前一切费用由何祖茂负担，故办证费用应由何祖茂、陶菊芬承担，审理中何祖茂、陶菊芬表示愿意承担该费用。不动产权证登记到杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬名下后，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬应将该两套房屋过户至何祖茂、陶菊芬名下，过户费用、土地出让金由何祖茂、陶菊芬承担，审理中何祖茂、陶菊芬表示愿意承担该费用。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于判决生效之日起十日内办理无锡市新盛苑9号202室和新盛苑9号402室的不动产权证，堰桥街道予以协助配合，办理不动产权证的费用由何祖茂、陶菊芬承担；二、无锡市新盛苑9号202室、新盛苑9号402室的不动产权证登记到杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬名下后，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于五日内将该两套房屋过户至何祖茂、陶菊芬名下，过户费用由何祖茂、陶菊芬承担，土地出让金由何祖茂、陶菊芬承担。一审案件受理费7300元，由杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬负担。二审中，杨建春等人提供以下证据：杨建芬住房信息查询证明，用于证明杨建芬目前无房，若判令杨建芬承担登记及过户义务，将使杨建芬无法申请到经济适用房或者其他公有廉租房。何祖茂、陶菊芬、堰桥街道对上述证据的真实性无异议，对关联性不予认可。本院对杨建春等人所提供证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院对于涉案合同效力的认定并无不当，双方当事人也均无异议，故本案二审争议焦点在于涉案合同无效后的拆迁利益归属问题。本院认为，拆迁利益应当归属于何祖茂、陶菊芬。理由如下：首先，西坝队16号房屋系杨云章、徐蕊华的夫妻共同财产，因上述房产出售前杨云章已去世，故涉案合同签订时，该房屋应为徐蕊华、杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬共有。其次，徐蕊华在涉案合同上签字，杨建春、杨建华在收款收据上签字，杨健豪在知晓房屋被出售后未表示反对，杨建华和徐蕊华居住在一起，杨建芬和杨建华、徐蕊华居住在同一小区，其在长达15年的时间内不知道案涉房屋被出售与常理不符，因此，在无相反证据证明的情况下，应认定杨建春等人均已同意徐蕊华代表家庭成员出售西坝队16号房屋，并收取房款。上诉人杨建春等人认为其并非合同相对方、不知晓房屋出卖事宜、不同意出售案涉房屋等上诉主张，本院不予采纳。第三，西坝队16号房屋的房款已经支付完毕，何祖茂、陶菊芬占有使用该房屋也已处于长期稳定状态，且对房屋进行了翻建，并办理了西坝队16号房屋的相关拆迁事宜，故一审法院认定拆迁利益归属于何祖茂、陶菊芬并无不当。最后，因西坝队16号房屋早已被出卖，杨建春等人因继承事由要求分割该房产，以及杨建芬办理拆迁安置房过户手续是否会影响其申请经济适用房或廉租房等，与本案无涉，本院不予理涉。杨建春等人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决损害其合法权益等上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月十四日书记员  范 洁