河北省安国市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0683执异15号 案外人：万泉安国房地产开发有限公司，住所地保定市安国市华都祁苑小区4-1009号2室底商。 法定代表人：王献甲，该公司董事长。 委托代理人：匙京京，女，该公司职工。 申请执行人：王超，男，1987年9月15日出生，汉族，住安国市祁州药市办事处民主街药市。 被执行人：肖少冲，男，1984年10月4日出生，汉族，住安国市。 本院在执行申请执行人王超与被执行人肖少冲民间借贷纠纷一案中，案外人万泉安国房地产开发有限公司（以下简称万泉公司）对法院拍卖被执行人肖少冲妻子赵美芝名下坐落于华都名晟小区东区5号楼1单元1603室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人万泉公司称，（2021）冀0683执恢18号执行裁定书记载“2021年3月11日法院在执行王超申请执行肖少冲民间借贷纠纷一案，法院于2020年11月30日以（2020）冀0683执630号之五执行裁定书，查封了赵美芝名下坐落于华都名晟小区东区5号楼1单元1603室房产一套。裁定拍卖该房产”。异议申请人认为本案裁定错误，侵害异议申请人及其他相关方权益，违反法律规定，应予以撤销，具体事实理由如下：首先，该房产产权在异议申请人名下，尚未过户到赵美芝名下，更未过户到申请执行人王超名下，产权尚不属于赵美芝所有，更不属于王超所有，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施”及第十五条规定，法院无权查封、拍卖该房产。其次，根据赵美芝与中国建设银行股份有限公司安国支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定：“抵押人赵美芝、肖少冲、肖亚平、焦丽将该房产已抵押给贷款银行；借款金额为52万，抵押物评估值为754525元，借款人赵美芝将借款用于购置该房产；抵押财产被第三方查封、冻结、扣押、监管、留置、拍卖强行占有、毁损或者进行其他处置，抵押人应立即通知贷款人，并及时采取制止、排除或补救措施，防止损失扩大；抵押人经贷款人书面同意处分抵押财产的，处分抵押财产而获得的价款或其他款项应当存入贷款人指定的账户，贷款人有权对款项进行处理”；且异议申请人对前述借款承担阶段性保证责任，可以证实，该房产已抵押给贷款银行，借款合同已生效，法院查封、拍卖该房产，贷款银行的抵押权无法实现，异议申请人的阶段性保证责任无法解除，侵害了贷款银行及异议申请人权益。最后，该房产因买受人赵美芝原因尚未实际交付赵美芝、产权尚未过户赵美芝，且本案的被执行人为肖少冲，但根据赵美芝与异议申请人签订的《商品房买卖预售合同》记载买受人签字方仅为赵美芝，并没有肖少冲签字；根据借款合同记载抵押人为赵美芝、抵押共有人为肖少冲、肖亚平、焦丽，暂且不论，该房产产权在异议申请人名下，仅从前述记载内容角度，法院查封、拍卖该房产可能侵害相关方权益。综上所述，本案裁定错误，没有事实和法律依据，侵害异议申请人及其他相关方权益，应予以撤销。故异议申请人提起本次执行异议，恳请法院予以支持。并提供以下证据：（2021）冀0683执恢18号执行裁定书一份、（2020）冀0683执630号之五执行裁定书一份、《商品房预售许可证》复印件一份、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件一份、《商品房买卖预售合同》复印件一份、（2020）冀0683执异28号执行裁定书一份。 申请执行人王超称，肖少冲之妻赵美芝已经购买该房产，房屋所有权应该属于赵美芝，赵美芝已经支付购房款，应该拍卖该房产。 被执行人肖少冲未提出书面意见。 本院查明，2020年6月3日，我院受理王超与肖少冲民间借贷纠纷一案，2020年6月16日，我院作出（2020）冀0683民初784号民事调解书，双方自愿达成如下协议：“一、被告肖少冲共欠原告借款本金60万元，被告肖少冲签订调解协议后五日内给付原告王超借款本金3万元，此后余款自2020年7月份开始每月25日前给付原告王超借款本金5万元直至价款偿还完毕止；二、其他互不追究。”调解书生效后肖少冲未按约定履行上述给付义务，王超遂于2020年9月9日向我院立案申请强制执行肖少冲名下财产。我院于2020年11月30日作出（2020）冀0683执630号之五执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人肖少冲妻子赵美芝名下坐落于华都名晟小区东区5号楼1单元1603室房产一套；二、查封期限为三年，自2020年11月30日至2023年11月29日。”在该案执行过程中，申请执行人王超与被执行人肖少冲达成和解，王超申请终结本案执行。因被执行人肖少冲未履行债务，王超于2021年2月19日向我院申请恢复执行，我院于2021年3月11日作出（2021）冀0683执恢18号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人肖少冲妻子赵美芝名下坐落于华都名晟小区东区5号楼1单元1603室房产一套。”裁定作出后，案外人万泉安国房地产开发有限公司对查封、拍卖该案涉房产向我院提出书面异议。 另查明，2018年7月19日，赵美芝与万泉安国房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同显示，出卖人为万泉安国房地产开发有限公司，买受人1为赵美芝，买受人2为肖少冲。预测建筑面积112.25平方米，每平方米6721.83元，总价款为754525元。以商业贷款方式购买，已支付首付款234525元，余款520000元在建设银行安国支行办理了按揭贷款。合同约定该房产交付日期为2020年9月30日。现该房产已达交付条件，但尚未实际交付赵美芝，亦未办理不动产权登记证书。 以上事实有安国市人民法院（2021）冀0683执恢18号执行裁定书一份、（2020）冀0683执630号之五执行裁定书一份、《商品房预售许可证》复印件一份、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件一份、《商品房买卖预售合同》复印件一份、（2020）冀0683民初784号民事部份卷宗、（2020）冀0683执630号执行部分卷宗、（2021）冀0683执恢18号执行部分卷宗、王超询问笔录、万泉公司询问笔录等证据在卷予以佐证。 本院经审查认为，首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。”第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”据此可知预查封区别于正式查封，预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；……”《最高人民法院关于人民法院民中执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”由此可见，查封之后法院采取拍卖措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。第三，虽然《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十八条、第十九条允许对预期财产性利益进行查封，但并未赋予法院在未厘清产权归属关系的前提下，对预期财产利益进行处分的权利。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。因此，如涉及需要拍卖被查封房屋的情况，则该房屋的权属应当清晰，即房屋所有权应当属于被执行人，或者房屋实际所有权人同意后方可拍卖。本案中，案涉房屋尚未实际交付使用，被执行人肖少冲之妻赵美芝也并未实际占有使用该房产，在其未办理权属登记前，被执行人肖少冲之妻赵美芝并未取得该房屋所有权，现万泉公司尚是该房屋所有权人，故万泉公司提出的异议理由部分成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条之规定，经合议庭合议，裁定如下： 一、中止对华都名晟小区东区5号楼1单元1603室房产的拍卖； 二、驳回万泉安国房地产开发有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 梅 审判员 杨艳坤 审判员 丁凤玲 二〇二一年四月十二日 书记员 薛思嘉