贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终495号上诉人（原审原告、反诉被告）:贵州合力购物有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路**白云大厦负**，统一社会信用代码：91520113789777465C。法定代表人：李德祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈梦飞，男，汉族，1993年2月14日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告、反诉原告）:钟以江，男，1977年12月15日生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人（原审被告、反诉原告）:钟以碧,女，1973年9月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人:陈龙，系贵州永达律师事务所律师，执业证号：15202201810037309。上诉人贵州合力购物有限责任公司因与上诉人钟以江、钟以碧租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州合力购物有限责任公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，证据不足。1.根据双方2018年12月25日签订的《商业场地租赁合同书》约定，被上诉人应于合同届满时或解除前办理撤场手续，将场地归还上诉人，合同期届满后被上诉人拒绝撤场办理，并一直占用场地。一审法院关于被上诉人“在1月6日清场搬离”认定事实不清，上诉人在1月6日对被上诉人遗留在场地内的物品“进行盘点”，并不是在1月6日就将被上诉人物品进行清场，并且盘点时发生纠纷至派出所处理，未在当日清场。期间新商户想进场装修时也遭到被上诉人种种阻挠，包括物品占地不搬离、1月12日被上诉人砸门、换锁等，造成新商户无法正常进场，其在行为上已经构成了对场地的“强占”，一直到3月2日新商户才得以入场，故场地占用费应计算至3月2日。2.《商业场地租赁合同书》8.1.2条约定“合同到期双方未续签合同时，乙方应及时撤场，恢复场地交还甲方；如乙方故意拖延撤场时间给甲方造成损失的，乙方将承担违约责任。”3.2.4条约定“乙方如违反本合同及商场管理规定任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三人造成损失，甲方可扣留承租保证金，以抵付甲方或第三人所遭受的经济损失，或抵付其在本合同项下应付甲方的违约金。”租赁期届满后被上诉人没有及时清场搬离，强占上诉人场地，是很明显的违约行为，应承担违约责任，保证金应不予退还。钟以碧辩称，贵州合力购物有限责任公司商务代表霍珊珊通过微信聊天将电子版合同审批表发送给钟以碧，表明贵州合力购物有限责任公司向钟以碧发出了要约，钟以碧的意思也构成承诺，由此可认定双方已经达成签约的合意。霍珊珊多年代表贵州合力购物有限责任公司与钟以碧签订租赁合同，构成表见代理，据此依据相关法律规定该合同已经订立。钟以碧于2019年12月3日将租金支付至贵州合力购物有限责任公司指定的账户，已经实际履行合同，双方的租赁合同已经成立并生效。退一步说即使双方租赁合同未签订也是因为贵州合力购物有限责任公司有违诚实信用原则造成的后果，所有的损失应由其承担。钟以江辩称，我们2014年11月和贵州合力购物有限责任公司签订合同，合同当时要求一年一签，我就问这对商户没有保障，贵州合力购物有限责任公司回复公司不可能骗的，是公司要求，到2017年都很正常。2017年6月他们告诉我们说不再续租，后找到公司代表霍珊珊了解到想涨房租，由原来的82.5万元涨到120万元，我方考虑到一个形象旗舰店答应了120万元的房租继续合作。2018年9月我方提出要重装店面，把效果图、装修方案等都发给了霍珊珊，我说我们投入60多万元装修，会不会明年不租给我们或者涨房租，霍珊珊回答：“你们好好做，我们也会支持你们，况且房租也没法再涨了。”我们装修费加设备总共投了60多万元。结果2019年6月贵州合力购物有限责任公司就通知我们说不租给我们，我们又找到霍珊珊，了解到他们是想让我们到毕节或六盘水再租一个门面达到合作伙伴关系，我方经过考察选择在六盘水宝隆合力超市租一个门面，并于10月25日达成合作意向，对方也给我出了合同审批表及账号，我们就按要求开始装修，并于10月30日将宝隆国际房租打到贵州合力购物有限责任公司指定账户，并于12月3日将案涉商铺租金也打给贵州合力购物有限责任公司，但是贵州合力购物有限责任公司12月4日发函要求我们撤场，告诉我们说因为六盘水这边进场慢了，两边都不租给我们。最后我们了解到是卖黄金的给了贵州合力购物有限责任公司店长好处费，他们把我们撵出来。我们肯定不同意，在2020年1月1日对我店进行停水停电，当时报警处理，警察叫我们走法律程序。2020年1月6日贵州合力购物有限责任公司将我们商铺撬开要搬离里面的货品和设备，也是通过报警处理，警察说叫双方不要动走法律程序。当时因为疫情影响法院未受理案件，到3月对方起诉，我方才提起反诉。对方在2020年3月2日在我方不知情的情况下将店内所有物品全部清理出去进行施工，我们也只有和他打官司。钟以江、钟以碧上诉请求：1.依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决书“另查明”部分事实认定不清，实际情况是被上诉人商务代表霍珊珊将被上诉人续租报价通过微信发给上诉人，问其是否同意该报价，如果同意，就按该报价出租赁合同，上诉人表示同意其报价，上诉人钟以碧与霍珊珊通过微信聊天的方式达成了案涉商铺的续租合意。2.原审判决书第七页“对于原告要求被告赔偿卷帘门损失费用6000元的诉请”部分，原审未对该事实进行明确认定，依判决来看，已默认被上诉人更换了卷帘门，且该卷帘门是上诉人破坏的事实。但事实是上诉人仅轻微“撬”了下该卷帘门，并未达到破坏的程度，且庭审中被上诉人陈述该卷帘门是现承租人更换的，被上诉人出示的“发票”显示购买方并非现承租人，事实上该卷帘门根本未更换，现承租人一直在使用。二、原审判决适用法律错误。被上诉人商务代表霍珊珊多年来均代表被上诉人与上诉人签订房屋租赁协议，足以代表被上诉人。其在微信上表示可以续签租赁协议，就代表被上诉人表示可以续签租赁协议。原审未适用《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定对被上诉人的缔约过失进行判决而直接驳回上诉人的反诉请求，系适用法律错误。三、原审判决没有考虑案涉合同中约定上诉人有优先承租权。原审判决书中“由于双方签订的租赁合同约定的租赁期限于2019年12月3日届满，之后双方未达成续租协议，庭审中，双方均同意解除合同，故该租赁合同已经终止。”的认定不属实。庭审时租赁合同已到期，上诉人才表示同意解除，但并不是表示放弃合同约定的优先承租权。被上诉人未采取任何方式通知上诉人行使优先承租权，上诉人占用场地是因被上诉人未履行优先承租通知义务，而导致被上诉人未能及时找到场地而造成的，因此，上诉人不应承担场地占用费，因此而造成的损失理应由被上诉人承担。贵州合力购物有限责任公司辩称，一、我方认为新的租赁合同没有达成合意，不存在对方所说的合同已经签订并生效。我公司不可能仅通过微信聊天方式签订合同，所谓的达成合意仅是对方主观臆断，我方也从未要求对方缴纳租金，对方应该是在双方新的租赁合同签字盖章生效后依据合同缴纳租金使用房屋，但对方在完全没有新的合同情况下就缴纳租金依据是什么。二、原审法院已经对相关事实予以认定，我方在一审时也提交了更换卷帘门的证据以及能够认定对方损坏该卷帘门的事实。三、关于优先承租权问题。我方并不是没有在合理期限内通知对方，对方未在合同到期前约定的期限内提出优先承租权问题，视为放弃优先承租权，再加上对方在租赁期限内多次欠租逾期缴纳租金等违约行为，我方不愿意与其达成新的租赁关系并且在合理期限内函告对方。贵州合力购物有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判决令被告支付原告违约金50000元，赔偿原告场地占用费349920元；2.判令原告无需退还被告保证金50000元；3.判令被告赔偿原告卷帘门费用6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。钟以江、钟以碧向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告返还支付的租赁押金50000元；2.判令反诉被告赔偿为履行租赁合同做准备造成的损失271500元；3.判令反诉被告返还反诉原告盘州市合力超市门口店铺内的机器设备及家具（烤炉、冰柜、空调、灯具等）；4.本案本诉及反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：贵州合力购物有限责任公司作为甲方与钟以江作为乙方于2018年12月25日签订《商业场地租赁合同书》一份，约定甲方将位于六盘水盘州市方用于经营麦琪饼屋，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，商铺面积125.64平方米，每平方米月租金417.8元，每半年支付一次租金。《商业场地租赁合同书》同时对双方的权利义务及违约责任等进行了明确约定，其中第二条：2.4.2（1）约定“当租赁期满或依有关约定提前终止（解除）时间，……乙方应于合同届满时或解除前办妥撤场手续，……，否则，乙方每逾期一天，乙方须向甲方缴纳场地占用费（相当于三倍的日租金及商场管理费）。”（2）约定“乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购承租场所内的装修及各种设备，……。”第三条3.2.4约定“乙方如果违反本合同及商场管理规定任何条款，及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三人造成损失，甲方可扣留部分或全部承租保证金，以抵押甲方或第三人所遭受的经济损失，或抵付其在本合同项下应向甲方支付的违约金。”第八条8.1.2约定“如本合同到期后，双方未续签合同时，乙方应及时撤场，恢复场地交还给甲方；如乙方故意拖延撤场时间给甲方带来损失的，乙方将承担违约责任。”钟以江在签订合同时向贵州合力购物有限责任公司交付保证金50000元，钟以碧曾于2018年6月至10月与贵州合力购物有限责任公司的商务代表霍珊珊通过微信聊天方式，协商商铺装修事宜，后钟以江、钟以碧于2018年9月15日对该商铺进行装修产生相应的装修费用。贵州合力购物有限责任公司于2019年7月31日至2020年1月2日四次向钟以江、钟以碧发出通知、函件告知因拖延租金不再续租该商铺。双方为续租事宜未达成协议，贵州合力购物有限责任公司于2020年1月6日将钟以江、钟以碧留置在商铺内的物品（详见原告提供的物品清单）搬出租赁商铺，为此双方发生争吵，争吵中该商铺卷帘门被损坏，贵州合力购物有限责任公司重新安装了卷帘门花去费用6000元。另查明，钟以江与钟以碧系姐弟关系，共同经营案涉商铺。双方当事人已租赁合作5年，合同每年签订一次。钟以碧曾于2019年10月26日与贵州合力购物有限责任公司的商务代表霍珊珊协商续租案涉商铺事宜，未得以实际签订续租合同。一审法院认为，原被告签订的《商业场地租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属于有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的权利义务。由于双方签订的租赁合同约定的租赁期限已于2019年12月3日届满，之后双方未达成续租协议，庭审中，双方均同意解除合同，故该租赁合同已经终止。对于原告要求被告支付违约金及场地占用费损失的诉求，原告主张的违约金，原告称被告经营案涉商铺期间存在拖欠租金的情形，但原告未提供相应的证据予以证实被告的该违约行为，故对原告要求被告承担违约金的诉请，理由不成立，不予支持；原告主张的场地占用费，因双方对案涉商铺约定的租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，在未达成续租协议后，被告未及时将店内的物品撤离，根据双方的约定被告的行为已经构成违约，且约定违约后场地占用费计算应为相当于三倍的日租金及商场管理费，双方约定的案涉月租金总额为52500元，则日租金为1750元，原告于2020年1月6日将被告店内的物品搬走，自2020年1月6日后该场地已实际由原告所控制，故被告实际超期占用原告场地的时间仅为2020年1月1日至2020年1月5日共5天，占用场地费应为26250元（1750元×3×5天），原告主张超出部分，不予支持。对于原告主张无须退还被告保证金的诉请，双方合同第三条3.2.4约定“乙方如果违反本合同及商场管理规定任何条款，及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三人造成损失，甲方可扣留部分或全部承租保证金，以抵押甲方或第三人所遭受的经济损失，或抵付其在本合同项下应向甲方支付的违约金”，被告在经营期间，并未存在上述违约行为，原告亦未提供证据证实被告存在上述违约行为，故对原告要求无需退还保证金的诉请，不予支持，同理对于被告反诉要求原告退还保证金的诉请，予以支持。对于原告要求被告赔偿卷帘门损失费用6000元的诉请，原告提交了更换卷帘门的票据予以证实，且被告认可对该卷帘门进行过自行“撬”的事实，仅认为损坏程度不严重达不到需更换，故对原告的这一诉请，予以支持。对于被告要求原告赔偿因其履行租赁合同作准备造成的损失271500元，该损失被告陈述系其装修案涉商铺所花去的装修费用，根据双方合同约定“乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支持的各种费用，不得要求甲方收购承租场所内的装修及各种设备，……。”故被告的该诉请，理由不能成立，不予支持。对于被告要求原告返还被告经营案涉商铺店内的机器设备及家具，原告在清理被告店内物品时，制作了清理物品清单，且庭审中双方对原告提交的清单无异议，原告亦明确表示被告要求返还的物品现尚存在，被告可以随时领取，故对被告的该诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）钟以江、钟以碧于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司场地占用损失26250元及卷帘门安装费6000元，共计32250元；二、驳回原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还被告（反诉原告）钟以江、钟以碧保证金50000元；并返还被告（反诉原告）钟以江、钟以碧经营期间店铺内的机器设备及家具（详见贵州合力购物有限责任公司提交的物品清单）；四、驳回被告（反诉原告）钟以江、钟以碧的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4069元，由被告钟以江、钟以碧承担303元，原告贵州合力购物有限责任公司承担3766元；反诉案件受理费3061元，由原告贵州合力购物有限责任公司承担525元，被告钟以江、钟以碧承担2536元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贵州合力购物有限责任公司提交以下证据：第一组证据：光盘一张，证明对方一直强占我方场地到2020年3月2日，期间新商户进场也遭到对方种种阻拦，其在行为上构成了对租赁商铺的强占。第二组证据：新商户出具的情况说明，证明目的同第一组证据。钟以江、钟以碧质证意见：对视频的三性无异议，但达不到对方的证明目的，光盘的拍摄时间无法确定，无法证明一直强占到3月2日，视频中可以看到是双方因为租赁合同的纠纷发生争执，并不能证明我方阻碍新租户入场。第二组证据合法性有异议，应向法院申请证人出庭作证，且说明人林春芳与本案有利害关系，其出具的证明不足以证明本案相关问题。钟以江、钟以碧提交以下证据：照片十张，证明贵州合力购物有限责任公司在2020年1月就把我店铺里面所有的东西清空，我们并没有强占到3月2日。卷帘门对方也并未更换是一直使用。贵州合力购物有限责任公司质证意见：对照片的三性予认可，但达不到对方的证明目的。我方只是将对方可移动的一些杂物进行了盘点封存，但是卖场内的大型设备依然是占用我方场地，一直未予搬离，包括照片上显示的灯、柜子、柜台、显示屏、空调、展示柜中的蛋糕模型等杂物都是一直占用我方场地。关于卷帘门的情况仅凭两张照片达不到对方的证明目的，不能证明我方没有更换，而且具体的拍摄时间不明，有可能是在更换之前拍的。对证据分析认定：对贵州合力购物有限责任公司提交的光盘、情况说明，因贵州合力购物有限责任公司于2020年1月6日对案涉商铺进行清场，自2020年1月6日后该场地已实际由贵州合力购物有限责任公司控制，故上述证据达不到贵州合力购物有限责任公司的证明目的。对钟以江、钟以碧提交的照片，对其没有强占案涉商铺到3月2日的证明目的予以确认，但是不能证明贵州合力购物有限责任公司未对卷帘门进行更换。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1.钟以江、钟以碧应否承担租赁期满后场地占用费，如应承担，时间如何确定；2.贵州合力购物有限责任公司应否退还钟以江、钟以碧50000元保证金；3.双方当事人之间就案涉商铺是否已达成续租合意，贵州合力购物有限责任公司应否赔偿钟以江、钟以碧损失；4.钟以江、钟以碧应否赔偿贵州合力购物有限责任公司6000元卷帘门安装费。关于争议焦点一，钟以江、钟以碧上诉主张贵州合力购物有限责任公司未履行优先承租通知义务，导致其未及时找到场地，不应承担场地占用费；贵州合力购物有限责任公司则主张钟以江、钟以碧占用案涉商铺时间直至2020年3月2日新商户才得以入场，场地占用费应计算至该时间点。因案涉商铺租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租赁期满后钟以江、钟以碧未及时撤场归还租赁场地，根据《商业场地租赁合同书》约定，钟以江、钟以碧需按相当于三倍的日租金及商场管理费的标准，向贵州合力购物有限责任公司支付场地占用费，钟以江、钟以碧不承担场地占用费的上诉主张不能成立。因贵州合力购物有限责任公司于2020年1月6日对案涉商铺进行清场，自2020年1月6日后该场地已实际由贵州合力购物有限责任公司控制，一审计算超期场地占用费时间为2020年1月1日至2020年1月5日并无不当。关于争议焦点二，贵州合力购物有限责任公司上诉主张钟以江、钟以碧故意拖延撤场时间，应承担违约责任，不应退还其缴纳的50000元保证金。对于租赁期满后钟以江、钟以碧未及时撤场归还租赁场地问题，一审根据《商业场地租赁合同书》约定，已判决钟以江、钟以碧按相当于三倍的日租金及商场管理费的标准向贵州合力购物有限责任公司支付超期场地占用费，在贵州合力购物有限责任公司未举证证明钟以江、钟以碧在经营期间存在违反合同3.2.4条约定的情形下，贵州合力购物有限责任公司主张不应退还保证金的理由不成立。关于争议焦点三，钟以江、钟以碧上诉主张与贵州合力购物有限责任公司的商务代表霍珊珊通过微信方式已达成案涉商铺的续租合意，贵州合力购物有限责任公司未履行优先承租通知义务，导致其未及时找到场地，因此造成的损失应由贵州合力购物有限责任公司承担。首先，贵州合力购物有限责任公司在案涉《商业场地租赁合同书》履行期间，于2019年7月31日向钟以江、钟以碧经营的麦奇饼屋发送合同期满后不再续签的通知，且合同期满前六十天，钟以江、钟以碧也未向贵州合力购物有限责任公司书面申请续延合同，虽然在微信中与霍珊珊协商续租事宜，但是并未得以实际签订续租合同。其次，二审中，钟以江、钟以碧陈述该损失系其装修商铺损失和设备损失，根据《商业场地租赁合同书》2.4.2（2）约定“乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支持的各种费用，不得要求甲方收购承租场所内的装修及各种设备，……。”的约定，钟以江、钟以碧的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四，贵州合力购物有限责任公司一审时提交了更换卷帘门的票据，钟以江、钟以碧主张卷帘门根本未更换，承租人一直在使用，但是其提交的证据不足以证明其该项主张，故钟以江、钟以碧不承担卷帘门更换费用的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，贵州合力购物有限责任公司、钟以江、钟以碧的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13994元，由上诉人贵州合力购物有限责任公司负担8138元，上诉人钟以江、钟以碧负担5856元。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年四月八日法官助理浦红梅书记员李炳兰