辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终730号上诉人（原审被告）：阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司。住所地铁岭市银州区红旗街鹭岛大厦商务楼五层。负责人：杜文潇，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐小男，该公司员工。委托诉讼代理人：吕祥，辽宁传国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾宪勇，男，1965年8月7日生，汉族，住开原市。上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司因与被上诉人曾宪勇租赁合同纠纷一案，不服昌图县人民法院（2020）辽1224民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司的委托诉讼代理人徐小男、吕祥，被上诉人曾宪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司上诉请求：1、依法撤销辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初2768号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）上诉人依据《房屋租赁合同》的约定，有权提前解除《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》第十六条第（六）款的约定：“租赁期内，乙方（上诉人）需提前退租的，应提前60日通知甲方（被上诉人），并按月租金的100%支付违约金。”根据前述约定及上诉人提供的证据可知，上诉人已于2019年7月通知被上诉人，在2019年12月31日后不再继续租赁标的房屋，且被上诉人也确认其收到了上诉人的通知，因此，上诉人有权提前解除《房屋租赁合同》，双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除。综上，上诉人实乃通过满足《房屋租赁合同》约定解除条件而解除合同，并非依据法定解除条件解除合同，一审法院认定上诉人无法定解除合同事由从而不能解除《房屋租赁合同》，属事实认定错误。（二）上诉人已将标的房屋返还被上诉人，且被上诉人也确认收到标的房屋上诉人于2019年7月通知被上诉人解除《房屋租赁合同》后，于2019年12月31日前从标的房屋搬走，并将标的房屋钥匙按被上诉人的要求交至标的房屋隔壁的药房，被上诉人对此也表示了认可。因此，上诉人已经履行了返还标的房屋的义务。2020年1月1日至今，上诉人并未实际使用标的房屋，一审法院认定上诉人应当支付2020年度房屋租赁费，属事实认定错误。（三）上诉人无需将标的房屋恢复原状，亦无须承担恢复原状所需费用。《房屋租赁合同》第一条约定：“甲方（被上诉人）房屋坐落于昌图县松山雅居1号楼2、3、4号；位于第一、二、三层，房屋结构为混合，建筑面积704.01平方米，我公司（上诉人）租赁其中550平方米。”根据前述约定，上诉人在租赁标的房屋时，已告知被上诉人是整体租赁三间房屋作为一个办公区域使用，而被上诉人也认可上诉人这种使用方式。同时，被上诉人的房屋的一部分，在上诉人承租时，已经出租给第三方，因此，该部分房屋的楼梯等部分，均已由被上诉人进行封闭、改造。且在上诉人实际使用标的房屋的两年内，被上诉人也从未就上诉人使用标的房屋提出过任何异议。因此，一审法院认定上诉人擅自改变标的房屋主体结构，属事实认定错误。《房屋租赁合同》第五条约定：“甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是：乙方承租范围。”第十条第（二）款约定：“返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行回收，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：乙方放弃收回，无须恢复原状（亦无须承担恢复原状的相关费用）。返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品甲方有权自行处置。”根据前述约定可知，上诉人与被上诉人在签订《房屋租赁合同》时，已经明确约定，上诉人无需将标的房屋恢复原状，亦无须承担恢复原状的相关费用，因此，一审法院认定房屋恢复原状的费用全部由上诉人承担，属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。基于以上对本案事实的分析可知，上诉人是依据《房屋租赁合同》约定的条件，解除《房屋租赁合同》，而非依据《合同法》第九十四条的规定，行使法定解除权。因此，一审法院认定上诉人无法定事由解除《房屋租赁合同》，属适用法律错误。曾宪勇辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曾宪勇向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2020年房屋租赁费250,000元；2、要求被告给付房屋恢复原状工程造价款271,130.46元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月1日双方签订房屋租赁合同。约定内容：原告将自己所有的坐落于昌图县松山雅居一号楼2、3、4号三层房屋，建筑面积704.01平方米，租赁给被告550平方米办公使用。原告允许被告对房屋进行装修、装饰或添置新物。租赁期限从2018年1月1日起至2020年12月31日，共计三年租金总计750,000元，按年支付。首次支付时间为合同签订后十个工作日内，以后每期租金于12月15日前转账支付。被告已经支付两年房屋租赁费500,000元。2020年房屋租赁费250,000元未给付，原告诉至本院。审理中，原告提出被告在租赁房屋时，将房屋主体楼梯、供暖、供电、排水、消防等设施拆除，要求对以上设施恢复费用进行工程造价鉴定。法院委托铁岭辽北工程造价咨询有限公司依法鉴定。结论为，昌图松山雅居2、3、4号门市拆除及恢复工程费用271,130.46元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告以经营效益不好提出提前解除合同，该理由非法定解除合同事由，被告主张已经协商解除合同，本院不予以确认。租赁合同应继续履行，被告应承担2020年租金250,000元；关于房屋主体恢复原状工程造价承担问题。案涉房屋是由三个独立门市组成，合同约定原告允许被告对房屋进行装修、装饰或添置新物。被告租赁后为方便使用将房屋主体楼梯、供暖、排水、消防等设施拆除重新装修，合并成一个大门市使用。合同在解除时因房屋主体结构已经被改变，恢复原状是双方必须面对的实际问题。经原告申请，铁岭市中级人民法院委托铁岭辽北工程造价咨询有限公司依法鉴定、评估房屋恢复原状工程造价，结论为271,130.46元，本院予以确认。该损失是由被告过错造成，可由原告自行恢复，费用应由被告予以承担。审理中，被告提出合同中已经约定被告解除合同时不负责恢复房屋原状的抗辩意见。但该条款只是基于对房屋装修、装饰前提做出的约定，并未对拆除楼房主体结构进行约定。且被告不能提供原告同意拆除房屋主体结构的证据。拆除房屋主体结构是被告为方便经营的单方面行为。被告在履行合同过程中，无故不履行合同义务，且造成出租人损失不予赔偿，违反诚实信用、公平原则。被告抗辩意见于法无据，本院不予采信。综上，原告合法的财产权利受法律保护，诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司给付原告曾宪勇房屋租赁费250,000元；二、被告阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司给付原告曾宪勇租赁房屋恢复原状工程造价款271,130.46元，合计521,130.46元，此款于判决书生效后立即给付。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,500元，鉴定费8,000元，由阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司与被上诉人曾宪勇签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司提出提前解除合同，双方签订的《房屋租赁合同》第十六条第（六）款的约定：“租赁期内，乙方（上诉人）需提前退租的，应提前60日通知甲方（被上诉人），并按月租金的100%支付违约金。”因此上诉人在租赁期间内可以提前解除合同。上诉人称该公司于2019年7月通知被上诉人不再承租房屋，但其提供的证据不能其提出不续租的具体时间，因此对上诉人主张的日期不予认定。被上诉人曾宪勇自认上诉人于2019年12月31日腾空该租赁房屋时通知了被上诉人。本院认定上诉人于2019年12月31日提出退租。根据合同约定，上诉人应提前60日通知被上诉人，并按月租金的100%支付违约金。因此上诉人的租赁期限应当截至2020年2月29日，上诉人应当支付2个月的租金并按月租金的100%支付违约金，共计62,500元。原判令上诉人承担一年租金不当，应予纠正。关于房屋主体恢复原状工程造价承担问题。案涉房屋是由三个独立门市组成，合同约定允许上诉人对房屋进行装修、装饰或添置新物。上诉人租赁后为方便使用将房屋主体楼梯、供暖、排水、消防等设施拆除重新装修，合并成一个大门市使用。合同在解除时因房屋主体结构已经被改变，恢复原状是双方必须面对的实际问题。该结构改变不等同于合同约定装饰、装修，合同解除后，上诉人应当将该房屋的主体结构及供暖、排水、消防等恢复为门市房原有使用功能。经被上诉人申请，铁岭市中级人民法院委托铁岭辽北工程造价咨询有限公司依法鉴定、评估房屋恢复原状工程造价，结论为271,130.46元，本院予以确认。该损失是由上诉人造成，可由被上诉人自行恢复，费用应由上诉人予以承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款三项规定，判决如下：一、撤销昌图县人民法院（2020）辽1224民初2768号民事判决；二、上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司于本判决生效后十日内给付被上诉人曾宪勇房屋租金及违约金62,500元。三、上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司于本判决生效后十日内给付被上诉人曾宪勇租赁房屋恢复原状工程造价款271,130.46元。逾期履行上述义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。一审案件受理费4,500元，由上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司负担2,881元，由被上诉人曾宪勇负担1,619元；二审案件受理费9,000元，由上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司负担5,762元，由被上诉人曾宪勇负担3,238元。鉴定费8,000元，由上诉人阳光人寿保险股份有限公司铁岭中心支公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二一年四月十三日法官助理李旌书记员温泉