洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异31号异议人（案外人）：李宁军，男，1975年3月7日生，住洛阳市宜阳县。申请执行人：许麦珍，女，汉族，1977年5月10日出生，住洛阳市宜阳县。被执行人：洛阳市龙祥房屋开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城乡梁屯村。法定代表人：梁卫合。本院在执行许麦珍申请执行洛阳市龙祥房屋开发有限公司合同纠纷一案中，异议人李宁军作为案外人对（2020）豫0311执5266号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人李宁军提起异议称：依据民事诉讼法第二百二十五条的规定，特向贵院提出异议申请，请求洛龙区人民法院依法撤销解除对申请人所有的房产的查封。事实与理由：申请异议人的理由，此房产2016年4月7日我与洛阳市龙祥房屋开发有限公司签订了香山19号(天香苑)1-1-2803大订单合同，购买了香山19号(天香苑)房子。并在2016年4月7日付款给洛阳市龙祥房屋开发有限公司人民币621947.19元;大写:陆拾贰万壹仟玖佰肆拾柒元壹角玖分;在2019年装修入住，于2019年5月20起开始缴纳物业费。在房屋没有竣工验收的情况下，龙祥公司就已经将该房屋的钥匙交给了异议人，异议人早已经在该房屋查封之前实际占有。从2016年到2020年查封前，龙祥公司没有任何人对异议人的房屋提出异议，多次催洛阳市龙祥房屋开发有限公司办事人员办理洛阳市房管局的制式合同，一直未果，但在洛阳市龙祥房屋开发有限公司财务处查到此房产税金已上交税局。有关证据附后;2017年10月9日又与洛阳市龙祥房屋开发有限公司签订地下车位订单，确认购买香山19号(天香苑)负250号车位，总价人民币106800元;大写:拾万陆仟捌佰元；后经龙祥房屋开发有限公司领导优惠6800元;大写:陆任捌佰元;异议人已付清车位全款100000元;大写:拾万元。有关证据附后;2018年因洛阳市龙祥房屋开发有限公司没钱向电梯厂家支付货款和后期工程款，业主群要求每户交1.5万元支付电梯厂家货款和后期工程款，我于2019年11月17日支付壹万伍任元。有关证据附后；以上情况都有证据资料。经查，2020年7月16日，申请执行人许麦珍与被告龙祥公司，因经济纠纷一案涉诉，洛龙区人民法院将异议人购买的没有过户的香山19（天香苑）1-1-2803号房屋予以查封执行。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我们的买卖房屋合同合法有效。别的案例不说，单类似我们购买龙祥公司的房屋大订单的有几十户，没有办理过户手续的有几十户，我们、邓五州、许麦珍都是和龙祥公司签订的香山19号(天香苑)大订单。法院判决与龙祥公司签订大订单的合同有效性案例:邓五州、许麦珍都是和龙祥公司签订的香山19号(天香苑)大订单，我们、邓五州买的是住宅;许麦珍买的是商铺、付款程序几乎雷同，都是龙祥公司开具的收款收据，法院都判决合同有效。洛龙区人民法院(2020)豫0311民初2520号民事判决(邓五州诉龙祥公司房屋买卖)案、洛阳市龙祥房屋开发有限公司、邓五州房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2020)豫03民终6083号；许麦珍与洛阳华泽小额贷款有限公司、洛阳市龙祥房屋开发有限公司执行异议之诉一审民事判决书（河南省洛阳市涧西区人民法院民事判决书(2020)豫0305民初2172号），涧西区人民法院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下:1、2017年4月21日，原告许麦珍与被告龙祥公司签订的“香山19号(天香苑)商铺大定单”*份;庭审中，许麦珍称许麦珍与技改公司存在借贷关系，该款项用来以房抵债的事实;许麦珍与龙祥公司约定的四间商铺的总房款为3465000元，龙祥公司给原告出具收据共计2293100元；作出(2019)豫0305财保194号民事裁定书，裁定:冻结龙祥公司名下银行存款1912.410411万元或者查封、扣押同等价值的其他财产。保全执行过程中，本院于2019年4月3日查封龙祥公司名下(许麦珍购买的)天香苑项目2幢105、106、107、108号商铺房产。涧西区人民法院认定合同有效，龙祥公司收款收据认可，判决：原告许麦珍所购商品房截至目前正在烂尾中，原告并未实际占有。涧西区法院认为，原告许麦珍不符合法律规定保护不动产无过错买受人物权期待权的适用条件，故不能依据法律规定对其购买所得房产产生的债权予以突破不动产物权登记生效原则予以特殊保护，故涉案房屋仍应作为被告龙祥公司名下的被执行财产。(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。龙祥公司2018年已经交给我们房屋钥匙，查封前早已入住，实际占有。2019年、2020年物业费，维权费，业主小区设施自救工程的集资款收据见后面的证据。(三)购买人已支付全部房款。异议人李宁军与龙祥公司于2016年签订了香山19号(天香苑)1-1-2803号商品房买卖的大定单，已经付清全部房款。龙祥公司开具有交房款收据，见后面证据。(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。龙祥开发公司对交了房款没有办理房屋过户手续的购房户有很多户，天香苑项目迟迟没有竣工验收，小区业主没有竣工验收就入住，业主上访区、市、省政府有关部门多次，都给龙祥公司有很大关系，龙祥开发公司目前的处境和作为，洛龙区法院也应该有所闻。2019《洛阳市龙祥房屋开发有限公司、邓五州房屋买卖合同纠纷一案(洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初2520号民事判决)》和《洛阳市龙祥房屋开发有限公司、邓五州房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2020)豫03民终6083号)》就是明显的案例证据。在该案例中，邓五州向洛龙区人民法院起诉请求:1.确认邓五州与龙祥公司签订的《香山19号(天香苑)大定单》房产买卖合同合法(香山19号(天香苑项目)1-1-2801号房产买卖行为)有效；2.判令龙祥公司为邓五州办理香山19号(天香苑项目)1-1-2801号房产的购房手续(签订正式《商品房买卖合同》、开具购房发票、办理不动产登记证等所有权转移登记手续)。现在没有过户的住宅有几十户，包括邓五州，许麦珍购买的商铺也没有过户，所以，原因不在购房人，在龙祥公司，非因买受人自身原因未办理过户登记。洛龙区法院判决邓五州的案例，当知道其原因。(五)我们的要求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记之规定。故许麦珍申请查封、扣押冻结1-2803等几户的房产不符合法律规定。请求洛龙区人民法院依法解除对许麦珍申请查封的涉案房屋的查封和执行。申请执行人许麦珍辩称：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中：(一)、在人民法院查封之前异议人没有签订合法有效的书面买卖合同。李宁军提供的证据材料显示:在2016年4月7日签定《香山19号(天香苑)大定单》时，案涉房屋已取得预售许可证，大定单第4条明确约定双方需另行签定《商品房买卖合同》，且该定单协议中没有确定房屋交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等作出约定。因此，该定单缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签定正式的房屋买卖合同而签定的独立的预约定金合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。1、该大定单属于定金合同，依据该大定单第3条约定:签定该定单时，乙方向甲方缴纳(人民币)壹万元整(￥10000)作为该房源定金。但第11条:备注:壹万元订金未付，且未见李宁军提供壹万元收据、发票、银行转账流水等，显然李宁军违约，定金合同自实际交付定金时成立，由此定金合同不成立。2、定单11条备注“壹万定金未付”字样，与“余款83479元字样，明显不是同一天、同一人所写，与李宁军提交的执行异议申请书“(三)购买人已支付全部房款”相矛盾，且未见李宁军提供83479元收据、发票、银行转账流水。李宁军明显说慌。3、此定单签订日期为2016年4月7日，而李宁军所提供的收款收据日期为2017年9月13日，载明金额为621947.19元，与李宁军提交的执行异议申请书“事实与理由”所陈述的在2016年4月7日付款给龙祥公司621947.19元，日期明显不符。由此可见，李宁军明显说谎。李宁军提供的收据也不可信（大额资金无银行转账流水及发票），尤其是龙祥公司处于局面混杂，官司缠身的失信状况下更不可信。综合上述，李宁军与龙祥公司签署的1-1-2803号大定单，定金未付，7日内也未付首付款，仅有龙祥公司开具的收据，无发票和银行转账流水。李宁军违约在先，因此该大定单不成立，不具备法律效力，更不具备商品房买卖合同的效力。（二）、异议人即买受人名下还有其他用于居住的房屋。对于名下有无其他房屋用于居住的人员范围也应做宽泛把握，即应将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女一并考虑，而对此李宁军并未提交相关证据予以证实。现住址：河南省××××号证明李宁军现有房居住。（三）、仅凭被执行人龙祥公司出具的房款收据孤证不能证明已付全部房款。本案中，龙祥公司于2017年9月13日出具房款收据，载明金额为621947.19元，如此大额金钱支付应当提供发票及有关银行转账流水等证据予以佐证。若李宁军支付购房款后，龙祥公司只出具房款收据，未出具正式发票，交易行为不规范。李宁军对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等均未作出说明和合理解释。本案涉及申请执行人许麦珍的利益，涉案房屋买卖合同双方当事人的自认或默认并不足以认定已经支付房款的事实；龙祥公司是本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中的案外人李宁军、申请执行人许麦珍存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补充、形成可靠的证据链条的情况下，不足以证实李宁军已足额支付全部房款。（详见附文：判例）综上，李宁军提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的任何一条。故李宁军的执行异议应当予以驳回。二、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条的规定适用范围是除了被执行人是房地产开发公司的其他案件。异议人提出的执行异议也不符合第二十八条的规定。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。1、在人民法院查封之前异议人没有签订合法有效的书面买卖合同，李宁军与龙祥公司签署的1-1-2803号大定单，该定单不成立，不具备法律效力，更不具备商品房买卖合同的效力。详见第一条(一)的内容。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产：1-1-2803号房屋所有权属于龙祥公司，李宁军误将龙祥公司之物认为己有，李宁军对龙祥公司1-1-2803号不动产的占有无正当法律依据，是一种无物权强行占有，在洛龙区人民法院查封之前没有合法占有该不动产。由于其与龙祥公司之间未订立合法有效的商品房买卖合同，其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。3、案外人李宁军以其系商品房购房人提出异议，但仅凭被执行人龙祥公司出具的房款收据孤证不能证明已付全款。详见第一条(三)的内容。4、系李宁军自身原因未办理过户登记。李宁军与龙祥公司签订1-1-2803号大定单(定金合同)，定单第二行预售证号:洛房商预字第××号标注明显，明确提示依法依定单可以办理商品房买卖合同(预售合同)。天香苑项目1幢住宅楼预售手续齐全，共224户，已签订商品房买卖合同并备案有200多户。洛龙区人民法院依法于2020年7月6日查封1-1-2803号房屋，李宁军自2016年4月7日签订1-1-2803号定单以来，四年多的时间李宁军怠于依法依定单去办理商品房买卖合同并网签备案，这是他自身的原因造成的过错，他的损失应该由他自己承担。不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不予保护。综合上述李宁军提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的任何一条。故李宁军的执行异议应当予以驳回!三、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条法律规定仅仅是对执行措施是否应当执行做出的规定。异议人所提的异议也与本条不相吻合。李宁军在四年多的时间没有同龙祥公司签订商品房买卖合同，实现债权到物权本质上的转移，错在李宁军本人。(详见第二条第4的内容)综合所述:案外人李宁军就执行标的香山19号(天香苑)1-1-2803号房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，洛龙区人民法院应当驳回李宁军的执行异议。经审查查明：原告许麦珍诉被告洛阳市龙祥房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院于2020年10月23日作出（2020）豫0311民初4810号民事调解书，调解协议内容为：一、原告许麦珍同被告洛阳市龙祥房屋开发有限公司双方同意解除双方签订的四份《香山19号（天香苑）商铺大订单》，涉及商铺105、106、107、108共计四套商铺。二、被告返还原告购房款3238100元并支付原告购房款利息及原告支付的诉讼费、保全费共计400万元。三、被告自达成调解协议之日起每月10日前支付原告12万元，从2020年11月开始执行，分三年内付清（收款账户名：许麦珍，账号：62×××62，开户行：中国银行宜阳支行）。如被告逾期未按约定付款，原告可就剩余未付的全部款项向法院申请强制执行，被告并自愿承担违约金30万元。四、双方其他无涉。本案诉讼费43533元（已减半），保全费5000元由被告承担。上述民事调解书生效后，因洛阳市龙祥房屋开发有限公司未履行生效调解书确定的义务，许麦珍作为申请执行人向本院申请强制执行。诉讼中，许麦珍向本院申请诉讼保全，本院于2020年7月9日作出（2020）豫0311财保91号民事裁定书，裁定冻结被申请人洛阳市龙祥房屋开发有限公司银行存款7476200元或查封、扣押同等价值的其他财产，并于2020年7月17日向洛阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封洛阳市龙祥房屋开发有限公司名下位于河南省洛阳市洛龙区永泰街以西香山路以北天香苑项目1幢住宅楼1-2803号房产，期限自2020年7月17日至2023年7月16日。异议人不服提起执行异议。异议人李宁军为证明事实提交以下证据：证据一、2016年4月7日洛阳市龙祥房屋开发有限公司与李宁军签订的《香山19号（天香苑）大定单》复印件一份。证据二、2017年10月9日洛阳市龙祥房屋开发有限公司与李宁军签订的《香山19号（天香苑）车位订购协议》复印件一份。证据三、2017年9月13日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给李宁军出具的收款收据复印件一张，写明1-1-2803房款621947.19元。证据四、2019年11月17日天香苑临时业主委员会给李宁军出具的收据复印件一张，写明1单元2803户李宁军车位抵押协议壹万五仟元整。证据五、2017年12月28日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给李宁军出具的收款收据复印件一张，写明负2-50号车位款20000元。证据六、2018年8月1日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给李宁军出具的收据一张，写明今收到李宁军负250号车位款捌万元整。证据七、2020年5月19日天香苑临时管理办公室给李宁军出具的收据一张，写明1单元2803户李宁军垃圾清运费陆佰捌拾捌元。证据八、2020年5月19日天香苑临时管理办公室给李宁军出具的收据一张，写明1单元2803户李宁军临时管理费陆佰肆拾肆元。证据九、2020年5月19日天香苑临时管理办公室给李宁军出具的收据一张，写明1单元2803户李宁军临时管理费壹仟零柒拾叁元。证据十、2019年11月17日天香苑临时业主委员会为李宁军开具的收据复印件一张，写明收到1单元2803户李宁军车位抵押协议壹万伍仟元整。证据十一、2020年12月13日天香苑临时管理办公室给李宁军出具的收据一张，写明1单元2803户李宁军临时管理费壹仟零柒拾叁元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，涉案房产登记在被执行人洛阳市龙祥房屋开发有限公司名下，故本院的查封行为符合法律规定。异议人和被执行人所签订的《香山19号（天香苑）大定单》虽签订在本院查封涉案房产之前，但不属于合法有效的书面买卖合同，且不动产未经变更登记不发生法律效力，故异议人主张对涉案房产的所有权没有事实和法律依据，因此，李宁军的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人李宁军的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  武幼谦人民陪审员  王晓燕二〇二一年四月二十日书 记 员  卢璐璐