青海省西宁市中级人民法院执行裁定书                                                                                                （2021）青01执异81号案外人：冯×，男，汉族，1995年11月7日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟源县城关镇融汇商业广场A座2151室。申请执行人：李承斌，男，汉族，1971年9月13日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000074553169G，住所地：青海省西宁市城北区朝阳西路40号1号楼3单元362室。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，男，汉族，1969年8月26日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被执行人：程道俊，男，汉族，1974年1月11日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被执行人：白延震，男，汉族，1968年9月28日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟中县。在本院执行李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案中，案外人冯×对本院在执行过程中查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人冯×称，2013年7月31日冯×之父冯全忠与西宁永康物业有限公司（青海汇都房地产开发有限公司前身）签订协议书，就火祖阁商业广场项目达成合作，合作完成后由西宁永康物业有限公司支付冯全忠2000000元。因青海汇都房地产开发有限公司无资金向冯全忠支付。所以将案涉房屋以支付酬金的方式抵债给冯全忠。由于冯全忠与青海汇都房地产开发有限公司存在密切的合作关系，所以当时未签订任何有关房屋的抵账协议，只是口头协议。在案涉房屋建成后初期青海汇都房地产开发有限公司将该房屋交给了冯全忠，并承诺在办理不动产权证时办到冯全忠之子冯×名下。2015年10月份冯全忠对该房屋进行了装修，至2017年7月入住。由于案涉房屋所在项目至今未完善，故房屋手续一直没能办理。综上，案外人特向法院提出异议请求停止对该房屋的执行。申请执行人李承斌、被执行人青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震均未提交书面意见。本院查明，李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行；案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震负担17134元，原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。调解协议生效后，因被执行人未履行生效文书确定的给付义务，申请执行人李承斌于2017年1月5日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、146室、156室、166室、176室、186、196室、1106室、1116室、1126室、1136室、1146室、235室、265室、2105室、2115室、232室、2102室、2112室、132室。对上述房屋评估、拍卖程序时，双方当事人达成了执行和解协议。2018年1月2日本院作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋。但两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍。后因申请执行人李承斌同意以物抵债。2019年11月26日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定；一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。2019年12月9日本院向湟源县不动产登记服务中心及湟源县房产管理所发出（2018）青01执恢108号《协助执行通知书》，再次查封青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室及1076室、1096室十套不动产，查封期限三年(自2019年12月9日起至2022年12月8日)。由于上述以物抵债的部分房屋被案外人占有，本院于2020年5月8日公告告知“案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议”。另查明，2020年11月6日本院向湟源县不动产登记服务中心及湟源县住房和城乡建设局发出（2018）青01执恢108号《协助执行通知书》，查封青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室五套不动产，查封期限三年(自2020年11月9日起至2023年11月5日)。湟源县住房和城乡建设局的情况说明中载明，案涉2151室属轮候查封。本院并于当日发出“评估、拍卖公告”，内容为李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力。但各被执行人未按期履行义务，现本院依法将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产予以查封，并拟对上述不动产进行评估拍卖。现将有关事宜通知如下：标的：青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产。标的所有权人：青海汇都房地产开发有限公司。与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十五日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依对该不动产拍卖。案外人冯×得知后，遂向本院提出执行异议。再查明，案外人冯×提交24张电费、水费、暖气费等缴费收据，收据中均载明：“交款单位：马全忠”。本院认为，本案系案外人冯×对本院发出拍卖公告拟拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县的不动产提出的异议，属于对执行标的提出异议。根据案外人冯×的异议请求，本案的争议焦点为案外人冯×提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，本院查封的青海省××县不动产系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。本案中，从案外人冯×提交的证据材料看，案外人冯×并非涉案房屋的买受人，其不是权利人。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本院查封时，该涉案房产登记在青海汇都房地产开发有限公司名下，故案外人冯×不是本案中涉案房屋的权利人。综上，案外人冯×对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。其提出停止执行的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人冯×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年四月二十二日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》