江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1958号上诉人（原审被告）：杨金芝，女，1980年12月20日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：杨广来，男，1956年12月28日生，汉族，系上诉人丈夫，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京丰盛大族科技股份有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道109号1幢。法定代表人：张勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陆发达，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人杨金芝因与被上诉人南京丰盛大族科技股份有限公司（以下简称丰盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨金芝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)《南京市商品房预售合同》及其附件系被上诉人制定的格式合同，其附件《甲、乙双方的其他约定》第7条系被上诉人自行添加，在签订合同时未向上诉人说明，该条款无效。（二）上诉人不知道（2019）苏0106民初11409号民事判决已经生效，也不知道一审法院已强制执行。（三）案涉合同已履行完毕，不同意解除。被上诉人丰盛公司辩称：（一）案涉《南京市商品房预售合同》及其他约定是双方当事人洽谈后签订的，并非格式合同，其他约定一页由双方共同盖章、签字确认，并非我方自行添加，且不违反法律强制性规定，相关条款对双方均有约束力。（二）上诉人对已生效的判决及执行通知等法律文书有异议，应另行主张，不属于本案可抗辩的理由。（三）被上诉人有权依照双方签订合同中的其他约定第7条，向上诉人追偿并要求解除合同返还涉案房屋。丰盛公司一审请求：1.解除丰盛公司与杨金芝签订的宁房预售合字2016063356号《南京市商品房预售合同》；2.杨金芝向丰盛公司偿还垫付的费用338591.37元，并支付违约金67268元，律师费43000元，担保费2000元，共计450859.37元；3.杨金芝向丰盛公司返还房屋；4.杨金芝将南京市雨花台区软件大道109号6幢1032室房屋变更登记回丰盛公司名下；5.杨金芝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月27日，丰盛公司（甲方）与杨金芝（乙方）签订《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2016063356号），约定：甲方预售给乙方的商品房为南京市雨花台区软件大道109号6幢1032室，规划用途为酒店式公寓，建筑面积36.48平方米，购房款672680元；乙方应于2016年9月30日支付342680元，剩余330000元通过商业性贷款支付。该合同对双方权利义务等做出相关约定，其中第十九条第二款约定：本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，……。《甲、乙双方的其他约定》作为涉案商品房预售合同的附件，杨金芝在该文件上签字，第7条约定：“在保证期内，如因乙方原因未按时偿还银行贷款导致甲方承担担保责任，甲方有权向乙方追偿。乙方应在甲方承担保证责任后的次日向甲方清偿甲方承担的担保金额及甲方在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，乙方还应从甲方实际承担担保责任之日起每日按甲方承担金额的万分之三向甲方支付违约金。且甲方有权解除合同，有乙方按总房款的10%向甲方支付违约金，甲方可直接扣除该10%违约金、代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费用、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和损失。乙方应在甲方发出解除合同通知后向甲方腾退该商品房，乙方已经装修的部分无偿归甲方所有，甲方不予以补偿。”上述商品房预售合同签订后，杨金芝与中国银行签订《个人商业用房贷款合同》，中国银行向杨金芝发放贷款330000元。丰盛公司与中国银行签订《个人商业用房贷款合同》，约定为上述债务提供连带责任保证。因杨金芝未按约定还本付息，中国银行于2019年9月18日向鼓楼法院提起诉讼。鼓楼法院做出（2019）苏0106民初11409号民事判决：一、杨金芝于判决发生法律效力之日起10日内向中国银行返还借款本金292865.56元，支付利息11555.62元、罚息1136.19元，并继续支付自2019年5月30日起至本金还清之日止，按合同约定利率标准计算的利息、罚息（具体数额以银行系统自动生成的数据为准）；二、杨金芝于判决发生法律效力之日起10日内支付中国银行本案诉讼支出的律师费代理费25000元；三、对杨金芝前述债务，丰盛公司承担连带清偿责任（包括案件受理费和保全费），并在实际承担保证责任后有权向杨金芝追偿。（2019）苏0106民初11409号判决生效后，中国银行申请强制执行，鼓楼法院对杨金芝、丰盛公司做出（2020）苏0106执2164号执行通知书，要求被执行人履行相关文书所确定的义务。杨金芝未能清偿判决确定的义务，鼓楼法院扣划了丰盛公司名下银行账户333591.37元，该案以执行完毕结案。另查明，丰盛公司因本案诉讼，委托江苏法德东恒律师事务所代理该案件，律师费（诉讼代理）为43000元。再查明，丰盛公司在本案中提起诉讼保全，并因该保全行为提供江苏苏信诉讼保全担保有限公司（以下简称苏信公司）的《财产保全担保函》。丰盛公司向苏信公司支付了担保费2000元。又查明，杨金芝已办理涉案房屋不动产权证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订商品房预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，该合同及附件内容对当事人具有拘束力。杨金芝未能按月向银行偿还贷款本息，经法院裁判及执行，由丰盛公司履行了生效文书确定的义务，其有权向杨金芝追偿。因杨金芝未能偿还银行贷款导致丰盛公司承担担保责任，其情形符合《甲、乙双方的其他约定》第7条的约定，丰盛公司主张解除商品房预售合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持。丰盛公司依据合同约定通过提起诉讼方式解除合同，起诉状副本送达之日（2020年7月27日）合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案房屋已登记在杨金芝名下，因合同解除，丰盛公司主张杨金芝交还房屋并将房屋不动产权转移登记至丰盛公司名下具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因涉案合同解除系杨金芝违约所致，杨金芝应当承担相应的违约责任，丰盛公司依据《甲、乙双方的其他约定》第7条的约定主张各项费用，一审法院认定如下：1.丰盛公司垫付的费用338591.37元，该费用系（2019）苏0106民初11409号及（2020）苏0106执2164号中由丰盛公司向银行做出了清偿行为，丰盛公司有权追偿，在执行过程中债务清偿金额得以确认并由法院扣划完成，丰盛公司通过诉讼主张，一审法院予以确认；2.违约金，丰盛公司根据合同约定按总房款10%计算，但考虑到丰盛公司分期已全额收取了房款，一审法院酌定30000元；3.律师费，酌定20000元；4.关于担保费2000元，《甲、乙双方的其他约定》第7条未明确将诉讼担保费用纳入实现债权的费用，且上文已经对违约金做出认定，违约金可以覆盖丰盛公司的实际损失，诉讼担保费用也不宜纳入损失金额由杨金芝负担，故丰盛公司主张杨金芝支付2000元担保费一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、丰盛公司与杨金芝就南京市雨花台区软件大道109号6幢1032室签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2016063356号）于2020年7月27日解除；二、杨金芝于本判决生效之日起十五日内向丰盛公司返还南京市雨花台区软件大道109号6幢1032室，并协助丰盛公司办理不动产权转移登记手续，将该不动产所有权转移登记至丰盛公司名下；三、杨金芝于本判决生效之日起十五日内偿还丰盛公司垫付的338591.37元；四、杨金芝于本判决生效之日起十五日内支付丰盛公司违约金30000元、律师费20000元；五、驳回丰盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8062元，保全费2770元，合计10832元，由丰盛公司负担1496元，杨金芝负担9336元。本院二审期间，上诉人提交不动产登记证明，证明案涉房屋已登记在银行名下，被上诉人无权要求变更登记。被上诉人对该证据的真实性无异议。对于一审查明的事实，上诉人主张一审对购房支付的款项没有查清，除购房款外，上诉人在交接案涉房屋时，还支付了其他费用。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，案涉《甲、乙双方的其他约定》第7条虽系格式条款，但该条款内容并未免除或限制被上诉人责任，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形。上诉人杨金芝也在《甲、乙双方的其他约定》上签字确认，故本院对上诉人主张该条款无效的上诉理由，不予采纳。上诉人杨金芝未能按月向银行偿还贷款本息，经人民法院裁判及执行，由丰盛公司履行了生效文书确定的义务，根据《甲、乙双方的其他约定》第7条的约定，丰盛公司有权主张解除商品房预售合同，转移案涉房屋登记至被上诉人名下。杨金芝如对生效判决和人民法院的执行行为存在异议，可另行主张，但不妨碍杨金芝在本案中承担相应的违约责任。综上所述，上诉人杨金芝的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8062元，由杨金芝负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年四月十二日法官助理李晓龙书记员郭旭冬