贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初730号原告：张寅涵，男，1987年11月8日生，白族，住贵州省安顺市。原告委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告委托诉讼代理人：杨金缘，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。统一社会信用代码：91520490598366401M。法定代表人：艾志华。委托诉讼代理人：马孝礼，系贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告张寅涵诉被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（下称多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张寅涵之委托诉讼代理人钟艳、被告多彩万象公司之委托诉讼代理人马孝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张寅涵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、请求依法判令被告支付原告2015年9月27日起至2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金人民币83836.79元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款472054元为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售位于贵州省安顺市。房屋建筑面积145.99平方米，套内面积124.35平方米。该商品房总价款为462053元，双方约定一次性付清该款项。后因超面积，原告又向被告补交购房款，原告支付该商品房的总价款为472054元。同时2014年2月25日原告支付被告各项代收费用12828元。根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：（一）、（二）双方约定：出卖人（被告）承诺于取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）；出卖人约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金。然而，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告所购买商品房的不动产产权证一直未办理，这给原告带来了诸多损失以及诸多不便。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告多彩万象公司辩称：1、关于办理房屋权属证书的问题，T1栋至T32栋之间是具备办证条件的，T32栋之后因为小区项目未验收造成目前房屋权属证书未办理；2、逾期办证违约金的性质以违约补偿为主，惩罚为辅，在原告方未能举证证明损失的情况下结合被告人合同实际履行的情况，案涉房屋均已交付办理备案登记，原告方均已入住使用，结合本辖区内的经济发展，物价水平请求法院酌情调整违约金，2020年安顺中院该类案件裁判标准为每日万分之零点一五计付违约金；3、关于上述案件诉讼时效的问题，因逾期办证违约金并非特定固定的债权，而是按日计付累加的债权，是由每日每天单个债权组成的总金额，故应当适用民法典188条关于诉讼时效的规定，对于在诉讼时效范围内被告同意支付逾期办证违约金按每日万分之零点一五计付。经本院审理查明：2014年2月24日，原告张寅涵与被告多彩万象公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于光明路（幺铺镇大屯村）多彩万象旅游城，所购商品房建筑面积为145.99㎡，套内建筑面积124.35㎡，总房价款462053元。买受人采取一次性付款方式。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定：二、初始登记：出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，均由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。合同签订后，因原告购买的案涉房屋建筑面积大于合同约定的房屋建筑面积,原告向被告补交购房尾款10001元，至此，原告共计支付购房款472054元给被告。并支付代收费用12828元给被告。现案涉房屋未办理首次登记和转移登记。另该房屋早已交付给原告使用。原告于2020年8月向本院提起诉讼，本院于2020年8月10日登记审查。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为请求依法判令被告支付原告2015年9月27日起至2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金人民币82060.61元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款462053元为基数，按日万分之一进行计付。原告自认已支付购房款为462053元。同时查明：案涉房屋经本院向安顺市国土资源局经济技术开发区分局不动产登记中心调查，尚无首次登记（初始登记），目前尚不具备办理转移登记条件。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的原告身份证、户口册复印件各一份、被告多彩万象公司企业信用信息公示报告打印件一份、商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件、安顺市商品房备案登记表、多彩万象旅游城住宅代收费用明细表复印件、多彩万象旅游城项目合同签订确认单复印件、收款收据复印件、关于申请立案和受案时间说明一份，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证、身份证明复印件各一份，本院依职权向不动产中心调取的贵州省安顺市西秀区人民法院协助调查函（查询房屋信息附后）、安顺市国土资源局不动产登记中心查询回函（办理产权所需材料清单附后）、质证笔录（2021年3月10日）等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，被告至今未按合同约定期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，由于案涉被告违约办证给原告造成的损失数额难以确定，涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款为基数，以日万分之0.15计算。因涉案《商品房买卖合同》约定：“出卖人（即被告）应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，原告应于2014年12月31日后的270天，即2015年9月27日起主张逾期办证违约金。我国《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年8月10日向本院起诉主张权利，故原告主张的违约金应从2020年8月10日倒推三年即从2017年8月10日开始计算到2021年3月10日为1308天，之前已过诉讼时效。原告自认已支付购房款为462053元，并主动变更减少计算逾期办证违约金的计算基数为462053元，系其对自己权利的处分，故违约金的计算为以日万分之0.15计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止，暂计算至2021年3月10日共计1308天的违约金为462053元×1308天×0.0015%≈9065.50元。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书的问题。现因该房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件，故对原告的此项诉请，本院暂不予支持。原告可在案涉商品房转移登记办理条件成就后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告张寅涵从2017年8月10日至2021年3月10日止的逾期办证违约金9065.50元。从2021年3月11日起，以购房款462053元为基数，按日万分之0.15计付逾期办证违约金至商品房转移登记的有关文书交付原告张寅涵之日止；二、驳回原告张寅涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1946元，减半收取人民币973元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李霞二〇二一年四月六日法官助理刘玉莹书记员顾安甜