湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终736号 上诉人（原审原告）：石世英，女。 委托诉讼代理人：资余云（系石世英丈夫），男。 委托诉讼代理人：何力峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：华耀城（衡阳）有限公司。 法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申龙龙，男。 上诉人石世英与上诉人华耀城（衡阳）有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 石世英上诉请求：1、撤销原判，依法改判华耀城（衡阳）有限公司支付逾期交房的违约金116007.68元（以购房款861230元为基数，按万分之三标准，自2019年1月1日起，暂计算至2020年3月25日，应计至华耀城（衡阳）有限公司实际交房之日止）；2、华耀城（衡阳）有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院查明的部分内容不符合客观事实，如：“因为天气原因以及其他因素影响，涉案房屋未在约定期限内即2018年12月31日前交房”；一审认定错误，违约金标准“日万分之三”是双方合同约定的，且合同具体条款内容完全是华耀城（衡阳）有限公司占主导、优势地位制定的，也没有违反法律规定，不属于法院可调整的范围；一审法院以华耀城（衡阳）有限公司书面通知交房时间认定为其违约天数截止时间，属于错误认定，应以实际交房时间认定。 华耀城（衡阳）有限公司答辩称，案涉房屋施工除了受到天气原因影响之外，还受到政府限制性行为的影响，因此交房的时间可以顺延。一审认定双方约定的违约金标准过高，调整违约金是正确的，但是根据租金行情，日万分之二的标准也过高，且石世英在合同履行期间也存在过错。 华耀城（衡阳）有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回石世英的的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由石世英承担。事实与理由：竣工验收时间延迟是因为恶劣天气影响和政府限制性行为等因素影响；石世英没有按照约定缴纳物业维修资金，根据相关规定，华耀城（衡阳）有限公司在此情况下不得交房；合同约定的违约金计算标准过高。 石世英答辩称，华耀城（衡阳）有限公司诉称涉案工程因遭受恶劣天气和政府限制性行为因素影响工期，属不可抗力，工期可顺延，该理由没有依据，不能成立；华耀城（衡阳）有限公司称石世英未按规定交纳房屋的物业维修资金，其可不交房，这不符合客观事实；关于违约金的标准，华耀城（衡阳）有限公司要求调低没有任何依据，请二审法院尊重双方的合同约定，按约定的标准计算违约金。 石世英向一审法院起诉请求：1、判令华耀城（衡阳）有限公司继续履行合同，立即向石世英交付符合合同约定的“石鼓区71#120室房屋”;2、判令华耀城（衡阳）有限公司立即支付逾期交房的违约金116007.68元（以购房款861230元为基数，按日万分之三标准，自2019年1月1日起，暂计至2020年3月25日，应计至实际交房之日止）;3、本案诉讼费用由华耀城（衡阳）有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月4日，华耀城（衡阳）有限公司与石世英签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖补充协议》，约定：石世英购买华耀城（衡阳）有限公司位于石鼓区71#120室房屋，总价款861230元。华耀城（衡阳）有限公司应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，石世英按照合同约定付清了全部购房款861230元。还查明，华耀城（衡阳）有限公司与石世英签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定：签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金。买受人未按规定缴存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。2019年11月5日，涉案房屋竣工验收合格，2019年12月31日，涉案房屋办理竣工验收备案手续。2020年3月3日，华耀城（衡阳）有限公司书面通知石世英收房。因为天气原因以及其他因素影响，涉案房屋未在约定的期限内即2018年12月31日前交房。2020年5月11日，石世英缴纳专项维修资金7407元。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议》,系双方当事人真实意思表示,未违反国家强制性法律法规的规定,应当依法认定为有效。根据合同约定的内容,华耀城（衡阳）有限公司应当在2018年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付石世英，但涉案房屋2019年11月5日竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，2020年3月3日，华耀城（衡阳）有限公司书面通知石世英收房，华耀城（衡阳）有限公司已经构成违约，应当承担违约责任。华耀城（衡阳）有限公司辩称，因为天气原因以及创卫，不能施工，构成不可抗力，因此不构成违约的理由不能成立。华耀城（衡阳）有限公司请求对违约金予以适当调整，考虑本案的实际情况，该院酌情调整，确定违约金为万分之二。根据双方的约定，该院对违约天数从双方约定的交房期限即2018年12月31日计算至华耀城（衡阳）有限公司通知石世英收房之日即2020年3月3日，华耀城（衡阳）有限公司逾期428天交房，违约金计算为（861230元×428天×万分之二）=73721.29元。对石世英主张的过高部分的违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后三日日内向石世英支付违约金73721.29元；二、驳回石世英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，财产保全费1100元，合计3720元，由石世英负担1072元，由华耀城（衡阳）有限公司负担2648元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，综合华耀城（衡阳）有限公司的上诉意见和石世英的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、华耀城（衡阳）有限公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素；二、如构成违约，合同约定的违约金是否过高，违约天数如何计算。分别评析如下： 一、华耀城（衡阳）有限公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素。华耀城（衡阳）有限公司主张因为天气因素、政府限制性行为影响和石世英未缴纳物业维修资金可以顺延交房期限或者不交房。本院认为，衡阳市气象站出具的《证明》表明了从2018年至2019年12月衡阳市降水天数，但该数据无法证明此时间段降水天数对施工必然造成影响或者无法确定影响大小，《关于因极端天气影响造成工期顺延的申请》与本案关联不大，故上述证据无法证明天气因素对工程的影响。石鼓区惜香路项目指挥部发给华耀城（衡阳）有限公司的《关于尽快清除惜香路路基及管沟上土方的函》落款时间为2020年8月30日，此时涉案房屋已经竣工验收，华耀城（衡阳）有限公司的主张不成立；衡阳市石鼓区华阳项目指挥部发给华耀城（衡阳）有限公司的《关于全力配合惜香路建设的函》，落款时间为2018年4月1日，早于2018年7月4日双方当事人签订合同的时间，华耀城（衡阳）有限公司关于惜香路建设属于政府限制性行为，影响其工程竣工的抗辩理由不成立，本院对此主张不予认可。华耀城（衡阳）有限公司主张按照合同约定和法律规定，石世英应当知悉并主动按规定交存物业专项维修基金，否则不应当向其交付涉案房屋。本院认为，石世英与华耀城（衡阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》，当中有约定“出卖人不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”，华耀城（衡阳）有限公司的该主张有悖于双方约定。即使在案涉合同中另有约定“买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人”，但是华耀城（衡阳）有限公司并未提供证据证明其有通知石世英缴纳物业维修资金，故石世英不存在拒不缴纳物业维修资金的行为，对华耀城（衡阳）有限公司的该主张不予认可。鉴于上述理由，华耀城（衡阳）有限公司不存在合同约定的顺延交房和不交房的事由，未按期向石世英交房构成违约。 二、合同约定的违约金是否过高，违约天数如何计算。关于违约金标准。华耀城（衡阳）有限公司主张与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每平方米每月12元，在一审时提供了位于华耀城101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑石世英的实际损失，对华耀城（衡阳）有限公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。关于违约天数的计算。石世英上诉称应当按照实际交房日期即2020年5月11日为违约金计算截止日期。经查，华耀城（衡阳）有限公司于2020年3月3日向石世英发出交房通知书，3月8日石世英收到该通知，后双方因物业合同的签订与物业维修资金的交纳发生分歧，直至5月11日才正式交房。本院认为，涉案房屋于2019年11月5日竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，石世英未在交房通知书规定的日期内接收房屋并不是因为房屋本身原因不能交付，故一审认定违约金天数从双方约定的交房期限即2018年12月31日计算至华耀城（衡阳）有限公司通知石世英收房之日即2020年3月3日，并无不当。综上，违约金应为44232.77元（861230元×428天×万分之一点二）。 综上所述，华耀城（衡阳）有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；石世英的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初415号民事判决第二项； 二、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初415号民事判决第一项为：华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后三日内向石世英支付违约金44232.77元； 三、驳回石世英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2620元，财产保全费1100元，二审案件受理费2620元，共计6340元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年四月二日 法官助理  王 婷 书 记 员  谢倩茜