江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终97号上诉人(原审被告、反诉原告)：南通港务有限公司城东分公司，住所地江苏省南通市人民西路附15号。主要负责人：刘新华，该分公司经理。上诉人(原审被告、反诉原告)：南通港务有限公司，住所地江苏省南通市人民西路11号。法定代表人：邓勇，该公司董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈锋，江苏平帆律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张建甫，男，1984年11月30日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：张君，江苏大仁律师事务所律师。上诉人南通港务有限公司城东分公司（以下简称港务公司城东分公司）、南通港务有限公司（以下简称港务公司）因与被上诉人张建甫租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港务公司城东分公司、港务公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判一审判决第四项为张建甫支付自2020年4月7日起至实际搬离之日止，按照租赁合同租金标准的四倍计算的使用费给港务公司城东分公司、港务公司，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案为租赁合同纠纷，一审判决上诉人支付被上诉人停产停业损失补偿56202元、搬迁费14622元，既无合同依据，也无法律依据，应当予以撤销。被上诉人应当按照租赁合同租金标准的四倍支付使用费给上诉人。张建甫辩称，被上诉人有权享有搬迁补偿权利，虽然合同第八条约定“如遇不可抗力及政府拆迁等因素，本协议自行终止，租赁费以实际租用时间结算。甲方在接到拆迁通知后及时以书面形式通知乙方，乙方不得向甲方索取拆迁补偿，乙方必须积极配合，无条件服从，及时将货物搬离，逾期不搬，造成一切损失概由乙方自行负责，且抵押金不予返还”。但在2019年10月29日，上诉人已经向租赁户发出了通告，承诺将按照评估报告与包括被上诉人在内的租赁户签订补偿协议，但该协议最终未能签订，责任在于上诉人。该通告应视为对原租赁协议的变更，即上诉人承认租赁户享有依照评估报告获得相应补偿的权利。上诉人签订的房屋搬迁补偿安置协议中的主要的几个补偿部分与评估报告中的数据一致，评估报告中对租赁户权益包括装饰装潢、搬迁费、停工停业损失做出了评估，依据评估报告签订的房屋搬迁补偿安置协议，应该包含了租赁户的搬迁利益，被上诉人享有搬迁补偿的权利。一审未将租赁户装修、装潢损失认定为被上诉人的损失是事实认定错误。被上诉人认可租赁合同关系持续至2020年4月6日，且上诉人无权要求被上诉人按照租金的四倍给付租赁费，依照法律规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中租赁期满后，被上诉人继续使用租赁房屋，上诉人未提出异议，且收取了租金，应视为不定期租赁，双方租赁关系应至工作联系函中确认的2020年4月6日终止，且租赁协议中未约定被上诉人需按照四倍租金标准承担违约责任或者承担四倍的占用费。请求驳回上诉，依法判决。张建甫向一审法院起诉请求：1.判令港务公司城东分公司、港务公司支付拆迁补偿款暂定25万元（以拆迁补偿评估为准）；2.诉讼费用由港务公司城东分公司、港务公司承担。一审诉讼过程中，张建甫变更诉讼请求为：1.判令港务公司城东分公司、港务公司支付拆迁补偿款398388.72元；2.本案诉讼费由港务公司城东分公司、港务公司承担。港务公司城东分公司、港务公司向一审法院提出反诉请求：1.判令张建甫立即腾退交还全部租赁场地，张建甫违章搭建房屋均归港务公司城东分公司、港务公司所有;2.判令张建甫从2019年10月1日起至2020年4月6日的租赁物逾期占用费10966.04元(55.56元/天×188天)，自2020年4月7日起直到实际交还全部租赁物之日按照租赁合同租金标准的四倍233.32元/天交纳占用费给港务公司城东分公司、港务公司;3.诉讼费用由张建甫承担。一审法院认定事实：案涉租赁场地坐落于南通市崇川区狼山镇街道临江社区，并取得了建设用地规划许可证及国有土地使用权登记证明。2017年1月12日，甲方港务公司城东分公司与乙方张建甫就案涉房屋和场地租赁签订了一份《租赁协议》，载明，乙方因经营水石灰需要，特向甲方租用土地：东西长26.9米，南北宽37米。具体位于：东与周梅租用地相临（有明显高低为界），西与颜老板相临，南到河边，北距生活住房以南7.4米，面积995.3米，乙方不得转租及改变用途，不得在其场地内违章搭建，如需改造，须事先书面申请征得甲方同意后方可进行。甲方同意乙方在厕所西侧搭建4间房屋，此房前期已建，本条款与前期合同中条款相同，即：“此房：只供乙方在租赁期间使用，甲方不收取土地使用费，但乙方不得出租、转让给他人居住使用，乙方在此协议终止前必须将房屋：一是无偿交与甲方；二是乙方自行拆除，如不拆不交视作乙方自行放弃处理，此房归甲方所有”。租赁时间为1年，即从2017年1月1日起到2017年12月31日止。租赁费用，年租金为21000元，乙方一次性付清，先付费后使用。另乙方缴纳抵押金2000元，待租赁协议期满后且无违约行为，抵押金如数返还（不计息）。如遇不可抗力及政府拆迁等因素，本协议自行终止，租赁费以实际租用时间结算。甲方在接到拆迁通知后及时以书面形式通知乙方，乙方不得向甲方索取拆迁补偿，乙方必须积极配合，无条件服从，及时将货物搬离，逾期不搬，造成一切损失概由乙方自行负责，且抵押金不予返还。本协议未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。同日，张建甫向港务公司城东分公司、港务公司出具了一份《承诺书》，载明，张建甫是港务公司紫琅堆场的承租户，于2016年10月未经甲方同意在甲方公司内搭建了六间房屋（上层为三个集装箱），张建甫承诺不将此房屋出租、转让给他人居住使用，在与甲方协议终止前必须将此房屋：一是无偿交于甲方；二是本人自行拆除，如不拆不交视作本人自行放弃处理，此房屋归甲方所有，上述甲方为港务公司城东分公司。上述租赁协议到期后，张建甫仍租赁上述场地经营，港务公司城东分公司收取了至2019年9月的租金。2019年10月29日，崇川区狼山镇街道临江社区居委会、南通市新城拆迁有限公司、港务公司共同向各租赁户发出《通告》，载明：“按崇川区狼山街道通知，海港引河绿廊工程即将开始施工，我公司紫琅堆场位于建设范围内，南通市新城拆迁有限公司已与我公司签订了拆迁协议。根据江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称中莲公司）对各租赁户的评估，我公司近期分别与各租赁户签订拆迁补偿处置协议。按政府及拆迁公司要求，请各租赁户于2019年11月12日前完成搬迁工作。敬请各租赁户积极支持配合。如逾期未搬迁者，责任自负。”当日，港务公司城东分公司、港务公司及拆迁公司、社区负责人等还召集了张建甫等租赁户协商搬迁事宜，但未能与张建甫就搬迁补偿达成一致。此后张建甫亦未搬出上述租赁场地。2020年3月27日，港务公司、港务公司城东分公司向张建甫发出《工作联系函》，载明，根据双方2017年1月1日签订的租赁合同，张建甫租赁港务公司城东分公司、港务公司位于南通市崇川区临江社区的紫琅堆场土地995.3平方米和房屋1间（简称租赁物），年租金21000元（日租金58.33元），租赁期限到2017年10月31日终止。但是张建甫虽经催告，到期仍违约拒不交还租赁物，港务公司城东分公司向张建甫收取了至2019年9月30日为止的临时租金，双方之间的临时租赁关系也到此终止。张建甫从2019年10月1日起至今，继续占用原租赁物业既无合同依据，也无法律依据，严重侵害港务公司城东分公司、港务公司权益。港务公司城东分公司、港务公司最后给予张建甫七天宽限期，要求其立即做到以下几点：1.请张建甫最迟在2020年4月6日前履行交还租赁物的义务，向港务公司城东分公司、港务公司腾退交还租赁物以及搭建附房。如张建甫到期仍继续占用，则自2020年4月7日起应当按照租赁合同租金标准的四倍（每天233.32元）交纳占用费给港务公司城东分公司、港务公司，直到实际交还全部租赁物之日。张建甫接到本函后继续占用租赁物拒不交还的行为，将被认定为是张建甫恶意违约，并且张建甫同意按照双方租赁合同租金标准的四倍交纳占用费。2.请张建甫立即向港务公司城东分公司、港务公司缴纳从2019年10月1日起至实际交还之日的租赁物逾期占用费，其中2020年4月6日以前的按照原租金标准缴纳占用费；2020年4月6日以后的则按照原租金标准的四倍缴纳占用费，有一天算一天。港务公司城东分公司、港务公司保留全部索赔权利。张建甫方任何补偿要求港务公司城东分公司、港务公司均不予接受。2020年3月28日，张建甫收到了该《工作联系函》，但此后仍未搬迁。另查明，2019年6月19日，中莲公司经南通市崇川区住房和城乡建设局委托，就港务公司的狼山镇长江中路地面道路工程搬迁项目出具了编号为通房地估［2017］字狼山非第01号《南通市崇川区房屋协议搬迁报告》，载明，房屋坐落：狼山街道临江社区，总共批建建筑面积8370平方米，土地面积：39.6亩。评估时点：2018年3月7日。估价依据：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2.《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》；3.《崇川区征收（协议搬迁）补偿实施办法（试行）》（通崇政建发［2012］73号）；4.其他相关配套政策规定。房屋测绘面积合计6593.34平方米，视同合法面积6593.34平方米，房屋建安成新价4859432元。附属设施设备装潢装修等价值的补偿4246132元，其中港务公司装饰装潢：3198473元，租赁户装饰装潢：1047659元。房屋搬迁的补偿：601922元。停产停业损失补偿：2136242元（6593.34平方米×18元/平方米×18个月）。土地补偿：4556277元。以上合计补偿16400005元。该估价报告附件中涉及张建浦（甫）的《附属设施、装饰、装潢补偿费明细表》中记载，包括石灰搅拌机搬迁调试费1400元、石灰净化器搬迁调试费2000元、空调拆工600元等以及其他补偿在内合计为38536元。2019年8月12日，搬迁补偿人（甲方）南通市临江经济实业总公司与被搬迁人（乙方）港务公司签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，载明的项目为长江中路地面道路工程，搬迁房屋坐落于临江社区。合法建筑面积6593.34平方米，合法用地面积26413.2平方米。根据评估和协商，甲方给予乙方下列补偿：搬迁合法房屋补偿：4859432元；装饰装潢及附属设施、设备补偿：4246132元；停产停业损失补偿：2136242元；搬迁费：601922元；土地补偿：4556277元；人员处置费：3080317.23元；一次性补偿：3687677.77元。乙方合计应得补偿23168000元。2020年4月13日，港务公司向南通市崇川区狼山镇街道办事处（以下简称狼山街办）发出《异议申明函》，认为，该报告中的部分措辞和内容不当，还存在错误遗漏之处，港务公司不能认可，该报告系狼山街办委托制作，对港务公司没有约束力，港务公司有异议权；双方于2019年8月12日签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中并不隐含港务公司需要给付任何第三方的费用，所有补偿款均归属港务公司所有，否则港务公司不认可该协议的效力。2020年4月13日，狼山街办出具了一份《情况说明》，载明，南通市滨江地区海港绿廊项目是南通市2019年度重点工程项目，由该街办负责搬迁工作。2019年8月12日该街办和港务公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》一份，该协议项上的所有补偿款均归属合同签订主体港务公司所有，与该协议签订主体之外的任何主体无关。2019年6月19日《港务公司地块房屋拆迁评估报告》是评估公司根据该街办委托出具，仅仅作为该街办对港务公司搬迁补偿之用，不作其他用途。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、张建甫是否就案涉项目的搬迁获得补偿，以及可获得补偿的项目及金额。二、案涉《租赁协议》于何时解除，港务公司城东分公司、港务公司的反诉请求应否支持。一审法院对此分述如下：对于争议焦点一。如张建甫在诉状中的陈述，其于2015年1月始即与港务公司城东分公司签订租赁协议，最后一份租赁协议签订于2017年1月，租赁期一年。故张建甫对于投入的自建房屋、装饰装潢等附属设施的使用期限应有一定的预期。而无论是双方于2016年11月1日签订的《租赁协议》，还是于此前签订的《承诺书》，均明确载明了该租赁协议终止时，张建甫已搭建的房屋应由其自行拆除或无偿交与甲方（出租方），并且明确了在遇不可抗力政府拆迁等因素终止协议的情况下，乙方（承租方）不得向甲方索取拆迁补偿。举重明轻，可以推定，在遇政府拆迁等因素致协议终止时，双方的真实意思表示是相关乙方自行搭建的房屋、附属设施、装饰装潢等可由乙方自行拆除，如不拆除亦不得向甲方索取拆迁补偿。鉴于该约定属于双方意思自治的范围，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对于张建甫要求港务公司城东分公司、港务公司就该部分项目进行补偿的诉讼请求不予支持。至于停产停业损失及搬迁费的补偿，与上述补偿的性质有别，港务公司城东分公司、港务公司之所以会获得此类补偿与张建甫的生产经营密不可分，与房屋等设施设备的所有权无关，若全部归港务公司城东分公司、港务公司所有，对张建甫有失公允。张建甫主张停产停业损失按照房屋面积216.8272平方米，参照估价报告，按每平方米18元计算18个月为70252.0128元，一审法院酌情支持其中的56202元；张建甫主张搬迁费按照147.5272平方米（其中活动板房未算），参照估价报告，按每平方米70元计算，另45平方米砖混房面积，参照估价报告，按每平方米90元计算为13277.448元，一审法院酌情支持其中的10622元。此外，鉴于估价报告中所附张建甫户的补偿费明细表中，石灰搅拌机搬迁调试费1400元、石灰净化器搬迁调试费2000元、空调拆工600元，实质上亦属于搬迁费，故该部分搬迁费4000元应归张建甫所有。以上一审法院确认港务公司城东分公司、港务公司应补偿张建甫停产停业损失56202元、搬迁费14622元，合计70824元。至于港务公司城东分公司、港务公司所主张的对于估价报告不予认可的抗辩，一审法院认为，估价报告于2019年6月19日出具，港务公司与南通市临江经济实业总公司于2019年8月12日签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中载明的房屋补偿、装饰装潢及附属设施、设备补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、土地补偿等与估价报告中记载的数额完全一致，此外还有人员处置费、一次性补偿等，同时2019年10月29日由港务公司等共同发出的《通告》中亦明确提及了中莲公司对各租赁户进行了评估。故对于港务公司城东分公司、港务公司认为其在签订《房屋搬迁补偿安置协议》时并未收到估价报告的辩解，不予采信。本案中港务公司城东分公司、港务公司既未提供证据证明该评估报告中的数额显失公平或违反了相关评估标准，也未能提供证据证明案涉《房屋搬迁补偿安置协议》系在被胁迫、欺诈的情况下订立，同时即便属于港务公司城东分公司、港务公司在重大误解的情况下订立该协议，其亦未在法定的除斥期间内申请撤销，而本案中张建甫仅要求参照估价报告的标准进行计算，尚不涉及“一次性补偿”等额外补偿的部分，故对于港务公司城东分公司、港务公司认为不应按估价报告的标准进行补偿的相关辩解不予采纳。对于争议焦点二。一审法院认为，案涉《租赁协议》约定的租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中港务公司城东分公司、港务公司未能提供证据证明其于2020年3月27日向张建甫发出《工作联系函》之前对张建甫继续使用租赁物提出过异议或曾要求解除合同，故案涉租赁合同至2020年4月6日解除，张建甫应支付至合同解除之日止按照原《租赁协议》约定的租金。在合同解除后，张建甫再继续使用案涉租赁物已无法律依据，故其未及时交还租赁物的行为构成违约。但根据《租赁协议》的约定，在承租人违约时，除其已缴纳的抵押金出租人不再退还外，并未约定其他的违约金或违约责任，港务公司单方在《工作联系函》中约定按照原租赁合同租金标准的四倍计算占用费，未得到张建甫的认可，故对于租赁合同解除后的占用费，酌情参照原《租赁协议》中约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、港务公司城东分公司、港务公司于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付张建甫停产停业损失56202元、搬迁费14622元，合计70824元。二、张建甫于判决发生法律效力之日起三十日内，自行拆除其搭建的房屋及装饰、装潢等附属设施并搬离租赁场地及房屋。三、张建甫于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付港务公司城东分公司、港务公司自2019年10月1日起至2020年4月6日止，按照年租金21000元计算的租金。四、张建甫于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付港务公司城东分公司、港务公司自2020年4月7日起至实际搬离之日止，按照每年21000元计算的使用费。五、驳回张建甫的其他诉讼请求。六、驳回港务公司城东分公司、港务公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7276元，由张建甫负担5982.5元，港务公司城东分公司、港务公司共同负担1293.5元；反诉案件受理费264.5元，由港务公司城东分公司、港务公司负担125元，张建甫负担139.5元。二审中，港务公司城东分公司、港务公司提交南通市新城房屋征收服务有限公司于2021年2月23日出具的《证明》一份，拟证明案涉租赁房屋于2021年1月18日腾空拆除。张建甫质证称，对《证明》真实性不认可。其父亲张万亮2020年7月份即通知港务公司城东分公司负责人刘新华来收房，其于2020年8月已经搬离，2020年11月份已经拆除，这些都有张万亮与刘新华的电话录音。张建甫提交录音光盘一张，拟证明其于2020年7月28日主动提出交房，港务公司城东分公司刘兴华答复需要回报，过两天答复；其于2020年11月26日告知刘兴华其已经搬离场地三四天了，刘兴华保证按一审判决给付拆迁款，让其到港务公司办理领款手续；其于2020年12月4日催促港务公司给付搬迁款。港务公司城东分公司、港务公司质证称，真实性无法认可，且不能达到其证明目的。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，根据港务公司于2019年10月29日与崇川区狼山镇街道临江社区居委会、南通市新城拆迁有限公司共同向各租赁户发出的《通告》，港务公司将根据中莲公司对各租赁户的评估，分别与各租赁户签订拆迁补偿处置协议。但港务公司并未依照《通告》与张建甫签订拆迁补偿处置协议。港务公司城东分公司、港务公司所称因与张建甫租赁关系已终止，张建甫非租赁户的辩解，无法律依据，本院不予采信。本院对一审判决分析认定的案涉租赁合同于2020年4月6日解除予以确认。因港务公司未依照《通告》与张建甫签订拆迁补偿处置协议，一审判决根据案涉评估报告及港务公司与相关单位签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中确定的有关数据认定相关补偿款项并无不当。关于停产停业损失，港务公司城东分公司、港务公司除出租场地及房屋外，并无其他经营活动，停产停业损失与张建甫的生产经营活动密不可分。关于搬迁费。对案涉租赁场地上设备、物品的搬迁活动亦主要由张建甫自行实施，故搬迁费理应补偿给张建甫。一审判决酌情由张建甫享有相应停产停业损失及搬迁费补偿合理。2020年3月27日港务公司、港务公司城东分公司向张建甫的《工作联系函》系其单方的意思表示，并未得到张建甫的认可与确认，双方并未就此达成合意，港务公司、港务公司城东分公司主张按照租赁合同租金标准的四倍支付自2020年4月7日起至实际搬离之日止的使用费于法无据。综上，港务公司、港务公司城东分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1692元，由上诉人南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  谭松平审判员  王建勋二〇二一年四月一日书记员  何梦玲