江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5183号上诉人（原审原告、反诉被告）：李强，男，1962年12月2日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城(无锡)律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉非凡之星文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区静安路7号凯旋名邸9-10栋3层5、6室。法定代表人：李辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：佘航远，湖北若言律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瀚捷，湖北若言律师事务所律师。上诉人李强、武汉非凡之星文化发展有限公司（以下简称武汉非凡公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初5971号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李强上诉请求：改判武汉非凡公司立即向其支付违约金284.4万元（违约金为334.4万元扣除履约保证金50万元）。事实与理由：违约金条款是双方约定的，不违反法律规定，应当认定为有效。既然是武汉非凡公司违约不缴纳租金造成合同解除，就应当按照租赁合同第十三条第2款约定的标准支付违约金。剩余租期十年，剩余总租金3344万元，违约金为334.4万元。案涉房屋至今也未出租，给其造成了巨额的损失，要守约方来部分承担因违约方违约造成的损失，显然是不公平的。针对李强的上诉意见，武汉非凡公司辩称，其不存在违约行为，请求驳回李强的上诉请求。武汉非凡公司上诉请求：1.改判《房屋租赁合同》于2019年8月24日解除；2.改判其不承担违约金；3.改判其按照合同约定的租金标准支付2019年8月25日至2019年9月26日房屋占有使用费和2019年5月25日至2019年8月24日租金；4.改判李强赔偿因违约给其造成的经济损失8616437元并承担违约金376.4万元，共计12380437元。事实与理由：一、其暂停支付租金的行为属于依法行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不构成违约行为。租赁合同约定的解除条件不满足，李强无权单方解除租赁合同。李强单方解除合同行为不发生法律效力，合同应自其起诉要求解除合同时解除。二、李强在其依法行使抗辩权的情况下仍单方要求解除合同，构成违约，故不应当由其承担违约责任。三、实际合同解除之日为2019年8月24日，其即使承担房屋实际使用费也应从该解除之日起算。其在2019年9月26日完成腾退工作后并未再实际使用租赁房屋，双方于2019年11月7日才交接涉案房屋的原因在于李强怠于接收，故实际使用费的终止日期应计算至2019年9月26日。合同第十三条第3款系属于对违约责任承担的约定，并非合同中对租金的约定。该上浮10%租金是违约责任承担的一种方式，而其暂停支付租金的行为并不构成违约，李强无权要求其以高出租金标准的10%支付实际使用费，房屋占有使用费应当以合同中约定租金标准为依据。李强故意拖延接收租赁房屋，属于自行扩大损失，应当由李强承担该部分损失。四、李强在合同签订及履行过程中存在众多违约行为，应承担给其造成的房屋装修经济损失和违约金共计12380437元。针对武汉非凡公司的上诉意见，李强辩称：一、租赁合同的解除是因为武汉非凡公司不按合同约定支付租金，经其多次催告仍不支付，所以其依法行使解除权解除合同，一审认定的合同解除日期正确。二、因武汉非凡公司违约，根据租赁合同约定应当向其支付违约金。三、纵观武汉非凡公司在江苏地区在同一期间投资举办的幼教机构，经江苏地区不同法院判决均存在武汉非凡公司故意不履行合同而导致讼争，武汉非凡公司是因为急于上市，盲目扩张，在不计成本的情况下，在江苏地区举办了多家幼教机构，而随着国务院对于幼教机构不能上市的政策落定，才引起诸多讼争。整个租赁合同履行期间是武汉非凡公司违约，武汉非凡公司在本案中提出的不安抗辩权和先履行抗辩权等所有的抗辩意见均没有任何的事实与法律依据。李强向一审法院起诉请求：1、判令武汉非凡公司立即向其支付从2019年5月25日起至2019年7月6日止42天的租金340602元，逾期付款违约金44000元,合计384602元；2、判令武汉非凡公司立即向其支付违约金284.4万元（违约金为334.4万元扣除履约保证金50万元）；3、判令武汉非凡公司立即向其交还无锡市滨湖区青山西路XX号-101号（及内外场地）并且支付从2019年7月7日起至2019年11月7日止的共计123天的实际使用费，按照每天8920.5元计算，为1097160元。4、双方于2019年7月7日解除租赁合同。武汉非凡公司向一审法院提起反诉请求：1、依法判令解除双方于2017年5月25日签订的房屋租赁合同，解除日期为2019年8月24日；2、依法判令李强因违约给其造成的截至2019年8月23日经济损失共计8616437元；3、判令李强承担违约金376.4万元。一审法院对于双方没有异议的证据确认如下：房屋租赁合同、商品房买卖合同（预售）、荣御华府商铺租赁合同、2019年5月30日的律师函、2019年6月20日的告知函、租金缴纳凭证、停止支付通知书、房屋合同备案查询信息。除以上证据外，武汉非凡公司为证明其反诉损失提供了1.离职申请书、离职审批表、退费明细。退费明细分为两类，一个是无锡教师退费明细92109元，另外一个是退费明细496210元，共计退费588319元。证明因对方提供的租赁房屋被采取司法查封，并与破产案件相关联，权属不明晰，武汉非凡公司员工以及学员在对方律师以及李强本人前往武汉非凡公司学校催要租金并披露出前述对方违约事实后，武汉非凡公司无法继续妥善处理因对方违约而保持正常经营，因此员工和学员纷纷要求离职和退费，对武汉非凡公司造成重大经济损失。其中无锡教师退费明细属于教职工的退费情况，名为无锡滨湖退费明细系武汉非凡公司学员的退费情况。李强认为对该证据真实性无法确认，与本案没有关联。武汉非凡公司为证明其损失提供了2、资产损失统计表、相应的合同、票据，证明武汉非凡公司为长期履行房屋租赁合同，共计投入6305488元用于开办幼儿园，加上武汉非凡公司经营支出以及学员和教职工的退费共计8116437.66元，因对方的违约行为导致合同目的无法实现，因此该相关损失应当由对方承担。发票有相关复印件。天然气施工合同金额为63600元，室内装修金额为125000元，厨房设备97888元，工程投入门头费用110000元，工程投入空气治理费用28800元。李强质证认为证据1真实性无法确认，与本案没有关联。对证据2亦全不予认可。李强为反驳武汉非凡公司的反诉意见，补充四组证据，1、解除停止支付房租通知书及送达回证，证明在2018年11月27日被告收到了解除停止支付租金的通知，该证据是针对被告用停止支付通知书来证明该房屋受到了查封并被告停止支付租金，事实上在被告收到该解除停止支付通知书后在2018年12月份、2019年1月份分两次向原告支付第三期租金140万元。2、律师问询函及律师问询函的复函，证明被告所举的与滨湖区教育局领导偷录的录音内容与被告想要说明的滨湖区教育局针对武汉非凡之星在青山西路69-101号房屋上的答复完全不是一回事。3、青山西路69、71、73号房屋所有权李轶媛将房屋授权李强进行出租的委托书和二人关系的身份公证书。4、民办教学许可证的信息，证明在涉案房屋地点的办学许可证已经颁发，名称为无锡市非凡之星托儿所有限公司。武汉非凡公司质证认为1、解除停止支付房租通知书及送达回证，真实性无异议，证明目的有异议，该组证据恰恰证明了涉案房屋中可能存在属于破产财产的情形，结合我方前述并依据破产法相关规定，进而证明了对房屋的违约事实。同时对方也承认自2018年11月27日之后双方一直就涉案房屋的权属问题、查封问题以及是否属于破产财产的问题进行反复的确认和沟通，我方正是自2018年11月27日起以各种途径联络对方要求提供房屋权属明晰的相关证据。2、律师问询函及律师问询函的复函，真实性无异议，证明目的有异议，结合我方提供的录音资料，并结合该律师问询函复函中的描述，无锡市滨湖区教育局并未否认经查封的场所无法开办幼儿园这一事实，因此对方的违约事实至今仍然存在。3、公证书，真实性无异议，但是公证时间为2013年，并且公证书中只陈述了李轶媛的父亲及母亲姓名，并未标注身份证号码，因此我们认为与本案无关；委托书，商品房买卖合同中李轶媛签字的笔迹和委托书中的笔迹不一致，所以对真实性有异议。4、民办学校办学许可证是托儿所，与本案中的幼儿园是完全不同的概念。一审法院审理查明：（合同签订情况）2016年12月17日，李轶媛签订买卖合同向无锡市龙惠置业有限公司（以下简称龙惠公司）购买了青山西路69单元1-3层房屋。2017年1月22日，李轶媛签订买卖合同向龙惠公司购买了青山西路XX单元1-3层房屋。2017年1月23日，李轶媛签订买卖合同向龙惠公司购买了青山西路XX单元1-3层房屋，并委托李强对外出租。2017年5月24日，龙惠公司与李强签订《荣裕华府商铺租赁合同》，将青山西路75、77、79、81、83、85、87、89、91、93、95、97、99、101号（及屋顶和地下室）出租给乙方，总面积为3076.35平方米，租赁期限自2017年6月1日至2035年5月31日，免租期为11个月，首年租金为1.5元/平米/天，每年租金160万元，第四年起每三年租金递增8%。2017年5月25日，甲方李强和乙方武汉非凡公司双方签订租赁合同，承租无锡市滨湖区青山西路XX号-101号（单号）多幢房屋开办幼儿园，房屋总面积3982平方米，租赁期限从2017年5月25日起至2029年5月24日，为期12年。合同期内租金按半年支付，每两年递增，共计24期。房屋租赁合同约定的第5期租期从2019年5月25日开始计算，租金为半年148万元。合同第六条约定每个租赁期开始日前的15个工作日内支付租金，第5期租金应当在2019年5月6日支付。租赁合同第十条约定乙方拖欠当期房租2个月，甲方有权解除合同。合同第十一条约定房屋租赁期满终止或租赁合同依法终止，乙方将剩余房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方在不拆除所添附的装修前提下由乙方添置的财产和器物可由乙方自行处理；乙方放弃就租赁期内所添附不可拆除装修要求补偿的权利。第十三条对乙方违约责任进行了约定，具体为：第1款，逾期支付当期租金，每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，逾期支付60天；第2款，乙方中途擅自退租的按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，剩余租期十年，剩余总租金3344万元，违约金为334.4万元。合同第十三条第3款，租赁合同依法终止后，乙方应当及时交还房屋，逾期交还的应当按照年度租金的10%上浮租金。（合同履行情况）2017年6月7日，武汉非凡公司按约缴纳了租赁保证金50万元。合同签订后，李强按照合同的约定向武汉非凡公司交付了房屋。2018年9月26日，武汉非凡公司收到法院的止付通知书。2018年11月27日，武汉非凡公司被我院送达了解除停止支付通知书，通知书上载明“无锡市中院于2018年3月19日受理的上海翌银福甲投资合伙企业（有限合伙）申请无锡市龙惠置业有限公司破产清算一案，已移交滨湖法院审理…龙惠公司在本院受理本破产清算案前曾与李强签订有荣御华府楼盘租赁协议，后李强将上述商铺转租给你方使用。现龙惠公司管理人已向本院提出申请，在管理人处置上述商铺资产前继续履行其与李强之租赁协议，本院予以准许，特通知解除停止向有关房屋出租人（李强）支付房屋租金的通知。”武汉非凡公司的租金支付截止到2019年5月24日。2019年5月30日，李强向武汉非凡公司发出了催讨租金的律师函。2019年6月12日，李强向武汉非凡公司发出告知函“2019年7月6日（包括当日）前付清所欠房租的，请按照合同第十三条的约定支付违约金。如你单位在2019年7月6日（包括当日）前不能付清所欠房租及违约金的，本人按照租赁合同解除房屋租赁合同，2019年7月7日派人接收房屋及一切附属设施。”。2019年6月14日，武汉非凡公司向李强寄送了律师函。2019年11月7日，法院组织双方交接了涉案房屋。关于本诉反诉有争议焦点如下：第一，关于涉案房屋属于破产财产是否造成租赁合同无法履行的争议焦点。首先，在本案租赁合同签订时，李强是有权出租涉案房屋的。涉案房屋中的青山西路69、71、73单元1-3层房屋是李轶媛所有，并授权李强进行租赁。2017年5月24日，龙惠公司与李强签订《荣裕华府商铺租赁合同》对剩余涉案房屋的租赁进行了约定。其次，龙惠公司破产是在本案租赁合同签订之后。无锡市中院于2018年3月19日受理的上海翌银福甲投资合伙企业（有限合伙）申请无锡市龙惠置业有限公司破产清算一案，并移交滨湖法院审理。而涉案合同签订于2017年5月24日，时间上早于龙惠公司破产案。且涉案教育机构已经办妥教学行政审批。再次，法院审查后解除了关于本案租金的止付通知书。虽然2018年9月，武汉非凡公司收到法院的止付通知书。但2个月后，法院经审查认为“李强签订有荣御华府楼盘租赁协议”，解除了止付通知书。次承租人有本身合法主张权利的方式无须直接止付租金解除合同。即使房屋作为破产财产，但次承租人仍享有民事法律规定的对次承租人的权利以对抗房屋权利的移转，并不必然导致合同无法履行。故综上，涉案房屋属于破产财产并未造成租赁合同无法履行。第二，关于武汉非凡公司未支付租金是否构成违约的争议焦点。房屋租赁合同约定的第5期租期从2019年5月25日开始计算，租金148万元。同时合同第六条约定每个租赁期开始日前的15个工作日内支付租金。故武汉非凡公司停付2019年5月25日后租金的行为构成违约，经李强催告租金后仍不支付，符合合同第十条未支付2个月租金解除合同的约定，李强可依据合同约定解除合同。故关于李强本诉中的于2019年7月7日解除合同诉请，法院予以支持。武汉非凡公司应支付从2019年5月25日到2019年7月7日的租金340602元。关于逾期付款的违约金，法院认为应当和其他违约金共同计算以统筹守约方损失，故对逾期付款违约金不予支持。关于本诉的其他诉请，一审法院认为：关于实际使用费，双方于2019年11月7日经法院组织交接了涉案房屋。合同第十三条第3款，租赁合同依法终止后，乙方应当及时交还房屋，逾期交还的应当按照年度租金的10%上浮租金。故实际使用费应计算从解除合同之日起到2019年11月7日止，按照合同约定当期租金的基础再上浮10%，计1097160元。关于本诉诉请的违约金，武汉非凡公司辩称违约金过高。合同第十三条第2款约定乙方中途擅自退租的按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。故李强按照剩余租期十年总租金3344万元计算违约金为334.4万元。考虑到李强租赁诸多房屋用于履行本合同，且该房屋已经进行总体装修造成转租招租具有难度，需给予李强一定的招租期，法院按照双方约定半年租金额酌定违约金为148万元，该款扣除了武汉非凡公司已缴纳的租赁保证金50万元，还应支付98万元。关于反诉的诉请，一审法院认为：武汉非凡公司诉请1、依法判令在2019年8月24日解除双方于2017年5月25日签订的房屋租赁合同，法院已在本诉中确认双方于2019年7月7日解除合同；武汉非凡公司诉请2、依法判令李强因违约给武汉非凡公司造成的截止至2019年8月23日经济损失共计8616437元；本诉中法院认为武汉非凡公司违约，且经法院释明武汉非凡公司仍不申请评估财产损失。租赁合同第十一条第4款约定房屋租赁期满终止或租赁合同依法终止，乙方应将承租房屋及附属设施设备归还甲方…乙方放弃就租赁期内所添附的不可拆除的装修要求补偿的权利。对于该诉请，法院不予支持。武汉非凡公司诉请3、判令李强承担违约金376.4万元；武汉非凡公司违约不缴纳租金造成合同解除，故对于该诉请，法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、李强和武汉非凡公司签订的关于滨湖区青山西路69-101（单号）的房屋租赁合同于2019年7月7日解除；二、武汉非凡公司于判决生效之日起三日内向李强支付从2019年5月25日到2019年7月6日止的租金340602元；三、武汉非凡公司于判决生效之日起三日内向李强支付违约金980000元；四、武汉非凡公司于判决生效之日起三日内向李强支付从2019年7月7日到2019年11月7日止的房屋占有使用费1097160元；五、驳回李强的其他本诉诉请。六、驳回武汉非凡公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费32629元，保全费5000元，反诉案件受理费48041元，共计85670元，由李强负担5670元，由武汉非凡公司负担80000元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，李强与武汉非凡公司签订的租赁合同，约定由武汉非凡公司承租无锡市滨湖区青山西路XX号-101号（单号）多幢房屋，其中青山西路69、71、73单元1-3层房屋是李轶媛所有，并授权李强进行租赁，其余房屋系李强向龙惠公司承租，故李强有权出租涉案房屋，租赁合同是双方的真实意思表示，应为合法有效。武汉非凡公司认为李强无权出租，与事实不符，本院不予采信。武汉非凡公司承租房屋后即负有按约支付租金的义务，合同履行过程中，虽然龙惠公司因破产清算，一审法院曾于2018年9月26日向武汉公司发出《停止支付通知书》，但2个月后，法院解除了止付通知书。武汉非凡公司认为租赁房屋被采取司法查封措施影响其办理《幼儿园办学许可证》，但未提供租赁房屋被查封的依据，且在龙惠公司破产清算前，武汉非凡公司已经办妥教学行政审批。无论涉案房屋是否被司法查封，是否作为破产财产被用于拍卖抵债而导致所有权人改变，依据“买卖不破租赁”原则，均不影响武汉非凡公司正常使用租赁房屋。即便武汉非凡公司所称签订合同之前龙惠公司已将租赁房屋全部出售给不同自然人属实，在武汉非凡公司承租使用房屋期间，也并无其他权利人向武汉非凡公司主张过权利。故武汉非凡公司认为其因无法稳定使用房屋而暂停支付租金系行使不安抗辩权与先履行抗辩权，没有事实和法律依据，对该抗辩主张，本院不予采信。租赁合同约定的第5期租期从2019年5月25日开始计算，武汉非凡公司按约应在每个租赁期开始日前的15个工作日内支付租金，此时武汉非凡公司并无暂停支付的法定事由，且经李强催告后仍不支付，故武汉非凡公司停付2019年5月25日后租金的行为构成违约，符合合同第十条未支付2个月租金解除合同的约定，李强单方解除合同有合同依据。一审法院认定双方签订的租赁合同于2019年7月7日解除，并无不当。武汉非凡公司认为李强单方解除合同的行为不产生法律效力，合同应自其起诉之日即2019年8月24日起解除的上诉意见，于法无据，本院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案租赁合同的解除系因武汉非凡公司未按约支付租金所导致，武汉非凡公司应承担合同约定的违约责任。根据法律规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。双方合同约定的违约金为合同总租金的10%，武汉非凡公司一审中提出违约金过高要求调整，一审法院根据本案的实际情况，酌定违约金按照半年租金额计算，并无不当。李强认为应按合同约定的标准计算违约金的上诉主张，以及武汉非凡公司认为其不应承担违约金的上诉主张，本院均不予支持。另，武汉非凡公司提出系李强违约，应由李强赔偿其损失并向其支付违约金的上诉主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于自2019年5月25日起的租金及合同解除后的房屋使用费，双方合同已于2019年7月7日解除，武汉非凡公司除应支付从2019年5月25日到2019年7月7日的租金外，还应承担从该解除之日起算的房屋使用费。一审中，法院组织双方于2019年11月7日交接了涉案房屋。武汉非凡公司认为其在2019年9月26日已完成腾退工作，李强故意拖延接收租赁房屋造成损失扩大，却未提供通知李强接收房屋的相关证据，故房屋使用费的终止日期应计算至2019年11月7日。根据双方合同约定，租赁合同终止后，武汉非凡公司应当及时交还房屋，逾期交还的，除应以本年度租金标准承担实际使用费，还应按本年度租金上浮10%支付滞纳金。该上浮10%租金确属于违约责任承担的一种方式，但如前所述，双方合同的解除是因武汉非凡公司违约所导致，故一审法院按当期租金基础再上浮10%合同核算解除后的房屋使用费，并无不当。武汉非凡公司认为应当以合同约定的租金标准计算房屋占有使用费的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，李强、武汉非凡公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54205元，由上诉人李强负担21576元，由武汉非凡公司负担32629元。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇二一年四月十六日书记员  李 睿