贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初735号原告：吴星星，男，1986年8月29日生，汉族，贵州省安顺市人，原住贵州省安顺市西秀区凌云路贵航飞机设计所集体宿舍203号，现住贵州省安顺市。委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨金缘，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内，统一社会信用代码：91520490598366401M。法定代表人：艾志华。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告吴星星诉被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（下称多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴星星委托诉讼代理人杨金缘、被告多彩万象公司之委托诉讼代理人马孝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴星星向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书；2、请求依法判令被告支付原告2015年9月27日止2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金人民币72926.11元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款410620元为基数，按日万分之一进行计付；3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售位于贵州省安顺市。房屋建筑面积129.59平方米，套内面积110.31平方米。该商品房总价款为408383元，其中包括购房首付款128383元和贷款280000元。后因超面积，原告又向被告补交购房款，原告支付该商品房的总价款为410620元。同时2014年9月25日原告支付被告各项代收费用13333元。根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：（一）、（二）双方约定：出卖人（被告）承诺于取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）；出卖人约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金。然而，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告所购买商品房的不动产产权证一直未办理，这给原告带来了诸多损失以及诸多不便。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，提出如前诉讼请求。被告多彩万象公司辩称：1、原告诉请的逾期办证违约金系从2015年开始按日计付累加的金额，应当适用民法典188条关于诉讼时效的规定。2、案涉房屋具备办证条件。3、关于逾期办证违约金的问题，在原告没有证据证明实际损失的情况下，且所有房屋均在2015年、2016年分别交付原告，原告已经正常使用，另结合安顺本地经济发展收入水平，请求法院酌情调整违约金的计付比例，并参照安顺市中级人民法院生效判决书中关于2020年该类案件逾期办证违约金的裁判标准，按照日万分之0.15来计算。经本院审理查明：2014年1月1日，原告吴星星与被告多彩万象公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告吴星星（买受人）购买被告多彩万象公司（出卖人）开发的位于光明路（么铺镇大屯）多彩万象旅游城第T6幢2单元10层2-10-2号房屋（房号为2-10-2），所购商品房建筑面积为129.59㎡，套内建筑面积110.31㎡，总房价款408383元；买受人采取贷款方式付款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；关于初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，均由买受人承担；关于转移登记，（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。另查明：被告多彩万象公司实际收到原告购房款410620元，案涉房屋于2014年2月19日办理商品房预售合同备案登记，并于2015年7月13日交付给原告，现尚未办理首次登记（初始登记），且该房屋尚不具备办理转移登记条件。同时查明：原告于2020年8月10日向本院递交起诉材料。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的：原告身份证复印件、被告多彩万象公司企业信用信息公示报告打印件一份、《商品房买卖合同》复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件、《住房公积金借款合同》复印件、商品房预售合同备案登记表复印件、销售不动产统一发票复印件、购房尾款收据、收款收据复印件、延期交房违约金赔付协议复印件、多彩万象旅游城项目住宅代收费用明细表、关于立案和受案时间说明复印件，本院向不动产中心调取的：安顺市国土资源局不动产登记中心查询回函（办理产权所需材料清单附后）、质证笔录（2021年3月10日）等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，被告至今未按合同约定期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约。一、关于逾期办证违约金如何调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。”的规定。由于案涉被告违约未给原告办理房屋不动产权证书，致使合同目的没有全部实现，被告应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋早已交付，被告履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失等情况，违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款410620元为基数，以日万分之0.15计算。二、关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。因涉案《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，案涉房屋虽实际交付时间为2015年7月13日，但晚于合同约定的交房时间，故逾期办证违约金仍应以合同约定的交付房屋时间即2014年12月31日后的270天，即2015年9月27日起主张逾期办证违约金。根据我国民法总则规定的诉讼时效期间为三年，本案合同中约定的是以日为单位累计违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故原告主张的违约金应从2020年8月10日倒推三年即从2017年8月10日开始计算，具体计算方式：从2017年8月10日起至2021年3月10日止的违约金为410620元×1308天×0.0015%≈8056元，2021年3月11日起的违约金以410620元为基数，按日万分之0.15计付至商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。对原告诉请的违约金超出上述金额部分，本院不予支持。三、关于原告诉请被告向产权部门提交转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。现因该房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件，故对原告的此项诉请，本院暂不予支持。原告可在案涉商品房转移登记办理条件成就后，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告吴星星从2017年8月10日至2021年3月10日止的逾期办证违约金人民币8056元，从2021年3月11日起的逾期办证违约金，以人民币410620元为基数，按日万分之0.15计付至商品房转移登记的有关文书交付原告吴星星之日止；二、驳回原告吴星星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1456元，减半收取人民币728元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  丁雅洁二〇二一年四月六日法官助理刘玉莹书记员何梦丹