浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初13433号 原告：边钢琴，女，1978年10月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告：杭州驰久房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区三六零空间大厦2幢1914室，统一社会信用代码：913301053524530708。 法定代表人：王茂健。 被告：王茂健，男，1994年9月12日出生，汉族，住安徽省金寨县。 原告边钢琴诉被告杭州驰久房地产营销策划有限公司（以下简称驰久公司）、王茂健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案于2020年11月27日依法转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员韩典磊适用普通程序独任审理。本院于2020年11月20日进行第一次公开开庭审理，原告边钢琴、被告王茂健暨被告驰久公司的法定代表人到庭参加诉讼；于2021年2月25日进行第二次公开开庭审理，原告边钢琴、被告王茂健暨被告驰久公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年12月8日，原告与被告驰久公司签订房屋合同一份，原告将位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋租赁给被告驰久公司使用，约定租金36000元每年，每月14日支付租金3000元，一月一付。2020年3月14日起被告驰久公司未再向原告支付租金，依据合同第二款第四项约定，被告驰久公司逾期不付原告租金的，原告有权收回房屋并要求被告驰久公司支付双倍租金。另查，被告驰久公司系被告王茂健个人独资，个人独资企业财产由独资个人所有，相应个人财产也应对企业的债务承担无限连带责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、判令依法解除原告与被告驰久公司之间的房屋租赁合同；二、判令被告驰久公司支付2020年3月15日至房屋合同实际解除日止按合同约定双倍租金，暂计至2020年7月15日，5个月，共计30000元；三、被告王茂健对上述被告驰久公司的付款行为负连带责任；四、本案诉讼费由两被告承担。在第二次庭审前及庭审中，原告两次变更诉讼请求，诉讼请求最终变更为：一、判令依法解除原告与被告驰久公司位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋租赁合同，并归还房屋；二、判令被告驰久公司支付原告2020年4月15日起至合同实际解除日止的租金，租金暂计至2021年4月15日，共计12个月的租金36000元，并支付违约损失36000元，合计72000元；三、判令被告驰久公司支付原告2020年3月至2020年11月电费共计1038.47元；四、被告王茂健对被告驰久公司上述付款义务负连带责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。 原告为支持其诉请主张，向本院提交如下证据： 1、《房屋所有权证书》一份，用以证明原告系杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋所有权人的事实； 2、《房屋出租合同》一份，用以证明原告与被告驰久公司对房屋出租事宜达成一致，并对出租期限、租金数额、租金支付方式，免租期及违约责任进行约定的事实； 3、《浙江增值税电子普通发票》九份，用以证明原告已支付案涉房屋2020年3月至2020年11月期间电费的事实。 两被告共同答辩称：如果法院判决解除合同并生效，被告驰久公司愿意归还房屋。被告驰久公司租金已支付至2020年4月14日，未支付租金应从2020年4月15日计算，2021年1月15日至2月14日为免租期，应扣除一个月租金，因此原告计算的租金有误。对于违约损失，被告驰久公司不认可。调解中，被告驰久公司向原告支付过几百元电费，后续的电费，被告驰久公司会去核实，如不属于被告驰久公司承担的，被告驰久公司不予承担。被告王茂健是否应负连带责任，请法院依法判决。诉讼费不应由两被告承担。 两被告对其辩称，未向本院提供证据。 原告提交的证据经庭审质证，两被告质证意见如下：对证据1、2，三性均无异议，对于证据3，需庭后核实。 本院经审查后认为，原告提供的证据，符合有效证据的采信规则，故确认其作为确认本案相关事实的依据。 根据当事人的陈述及本院确认的相关证据，本院认定下列事实： 2018年12月8日，原告（甲方）与被告驰久公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方该房屋坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，为1室1厅，建筑面积51.97平方米，给乙方使用；出租期自2018年12月15日起至2021年12月14日止；付款方式：第一年年租金为36000元／年，第二年年租金为36000元／年，第三年年租金为36000元／年；租金支付方式为月付，第一次支付日期为12月15日，每年的1月15日到2月14日为免租期（一个月），如逾期不付甲方有权收回房屋，乙方向甲方赔偿双倍租金；在出租期间，乙方中途擅自退租的，乙方应该按照本合同两个月租金额度向甲方支付违约金，如甲方收回房屋同等赔偿乙方两个月的租金；房屋归还甲方时，应保证房内原有设施完好；交付及回收时双方应共同参与，如对房屋本身及附属设施设备有异议应当提出；乙方在租赁期内使用该房屋的水电、煤气、数字网络电视、电话、宽带等所产生的费用由乙方自行承担，并在使用房屋内所有设备产生的维修费用由乙方承担；本合同自双方签字（盖章）后生效，本合同之附件《房屋设施交割清单》为本合同不可分割，与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他内容。合同附件一《家电家具清单》载明甲方交付乙方时，房屋内物品如下：空调、美的冰箱、小米电视机、美的洗衣机、电热水器、抽油烟机、电磁炉、床、床垫、沙发、茶几、衣柜、床头柜各一台（个）及窗帘一幅。合同签订后，被告驰久公司支付租金至2020年4月14日，此后租金未支付。 另查明：《房屋租赁合同》中房屋坐落为杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，所有权证书中实际登记的坐落为杭州市余杭区××街道××幢××室。原告已支付案涉房屋2020年3月至2020年11月期间电费共计1038.47元。 又查明：被告驰久公司为一人有限责任公司，法定代表人及股东均为被告王茂健。 本院认为：原告和被告驰久公司签订的《房屋出租合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应依约履行。现原告已经将房屋交付给被告驰久公司，履行了合同义务，被告驰久公司未按约支付租金，已构成违约，原告据此主张解除双方之间的《房屋出租合同》，理由充分，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，原告要求被告腾退杭州市余杭区××街道××幢××室房屋、并支付租金、违约金及电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但关于原告主张的租金，应扣除一个月免租期的租金，暂计至2021年3月14日的租金应为30000元，此后至实际腾退之日止的租金按每月3000元另计；关于原告主张的违约金，因该约定标准过高，且原告也未提交证据证明其实际损失，故本院酌定违约金为2个月的租金，即6000元。根据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告驰久公司为被告王茂健个人出资的一人有限责任公司。被告王茂健未提供相关证据证明被告驰久公司的财产独立于其个人的财产，故被告王茂健应对被告驰久公司的债务承担连带清偿责任，原告的该项诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理的部分，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告边钢琴与被告杭州驰久房地产营销策划有限公司于2018年12月8日签订的《房屋出租合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告杭州驰久房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内腾退《房屋出租合同》项下位于杭州市余杭区××街道××幢××室房屋并交还原告边钢琴； 三、被告杭州驰久房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告边钢琴租金30000元（暂计至2021年3月14日，此后至实际腾退之日止的租金，按每月3000元另计）； 四、被告杭州驰久房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告边钢琴违约金6000元； 五、被告杭州驰久房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告边钢琴电费1038.47元； 六、被告王茂健对上述被告杭州驰久房地产营销策划有限公司应支付的款项承担连带清偿责任； 七、驳回原告边钢琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1626元，由原告边钢琴负担134元，由被告杭州驰久房地产营销策划有限公司1492元，由被告王茂健负担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  韩典磊 二〇二一年四月一日 书记员  沈虹霞