四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0504民初86号 原告：钱丰美，女，1972年4月8日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告：伍永洪，男，1972年5月14日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：汪成进，四川蜀光律师事务所律师。 被告：张永群，女，1974年5月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告：杨柳，女，1981年6月12日出生，汉族，住四川省泸县。 原告钱丰美、伍永洪与被告张永群、杨柳租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱丰美、伍永洪及其委托诉讼代理人汪成进、被告张永群、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.二被告支付房屋租赁保证金3万元；2.二被告支付2018年3月8日至2020年12月7日欠付的房屋租金18万元；3.被告承担违约责任，并支付违约金10万元；4.诉讼费由被告承担。庭审中第2项租金计算到2021年1月7日，增加租金21000元。事实和理由：二原告系夫妻关系。原、被告于2016年12月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于泸州市龙马潭区××路××号××幢××层××号附2号及1幢2层共560㎡房屋租赁给被告从事宾馆经营，租期十年，合同保证金3万元，租金第一年18000元／月，此后按年递增，违约金10万元等。合同签订后，原告将房屋交给被告经营，被告在经营中不按约定履行交足租金和保证金义务，从2018年3月8日至2020年9月8日共欠租金18万元。原告多次催收未果，特诉至法院。 被告辩称：对已付房租金额无异议。2016年12月8日双方签订《房屋租赁合同》，原告未出示房产证，也没有消防验收检测资料，原告一直未办妥消防验收检测手续，遂约定租金不再递增，我方出资3万元自行办理消防验收，原告一直未办理；原告隐瞒消防验收重大事实，原告欺诈、隐瞒重大事实，应认为合同无效。原告放弃租金递增的约定，对已交租金无异议，原告一直按照18000元收取租金，应驳回原告请求；原告开具收据3万元，收条3万元押金即为合同保证金，请求退还；10万元违约金过高，且合同无效，违约金约定无效。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。对其他基本事实认定如下：原告钱丰美、伍永洪为夫妻关系，二人作为甲方，于2016年12月8日与被告张永群、杨柳二人作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于泸州市龙马潭区××路××号××幢××层××号附2号及1幢2层共560㎡房屋租赁给被告从事宾馆经营，租期十年，自2016年12月8日至2027年3月7日，免租期为2016年12月8日至2017年3月7日。合同第四约定，为税后租金，第一年每月租金为18000元／月，第二年为每月19000元／月，第三年为每月20000元／月，第四年为每月21000元／月，第五年为每月22000元／月，第六、七、八年为每月23000元／月，第九、十年为每月25000元／月，每三个月缴纳一次，提前20天支付下季度租金，没按时支付则视为违约。第五约定，乙方在经营期间使用房屋所产生的各种费用，包括租赁税，均由乙方承担，甲方概不负责。第六约定，乙方须向甲方交纳保证金30000元，合同期满后，在没有拖欠甲方租金、水电气等费用以及没有违法行为发生的情况下由甲方一次性退还给以为，不计息。第十一约定，合同期满，乙方如需续租，根据市场行情约定新的租金。若乙方不提出续租或因租金协商不成的情况下，乙方应在合同期满之日将门面房腾空并交还甲方，在合同有效期内，如因不可抗力因素导致合同不能继续履行的，合同即终止，双方互不承担违约责任，但乙方多预交的租金，甲方应当退还。第十五约定甲、乙双方若违反上述合同条款需向对方支付违约金10万元。双方对不得改变房屋主体结构、转租、终止合同责任等也进行了约定。 2016年12月7日伍永洪作为收款人，向被告出具收条，写明“今收到张永群、杨柳交南光路10号1幢1层6号附2号及1幢2层房屋租金伍万肆仟元整（￥54000.00），2017年3月8至2017年6月7号”“今收到张永群、杨柳交南光路10号1幢1层6号附2号及1幢2层房屋租赁押金叁万元整（￥30000.00）”2016年12月8日，杨柳向原告出具收条“今收到伍永洪、钱丰美垫付消防安装费用70000.00大写柒万元整。”另外，被告张永群、杨柳出示了部分转款证据，分别于2018年3月1日向伍永洪支付房租54000元、2018年6月12日支付44000元、2018年9月10日支付20000元、2018年9月19日支付10000元、2018年10月8日支付14000元、2018年10月14日支付10000元、2018年12月5日支付20000元、2018年12月22日支付10000元、2018年12月30日支付13300元、2019年1月4日支付10000元、2019年3月11日支付30000元、2019年3月20日支付24000元、2019年6月23日支付20000元、2019年6月13日支付34000元、2019年9月19日支付34000元、2019年9月27日支付20000元、2019年12月28日支付24000元、2019年12月24日支付30000元、2020年3月11日支付20000元、2020年3月17日支付16000元、2020年9月7日支付4000元、2018年6月12日微信支付10000元、2020年7月29日支付10000元、2020年9月14日支付5000元。原告认可被告已支付租金531000元（包括疫情减免一个月21000元）。 双方在履行合同产生争议，原告多次向被告催收租金。原告出示的证据显示，2019年7月3日，二原告向被告邮寄催款通知单，表示“二位租用我位于泸州市龙马潭区××路××号××幢××层××号××号××幢××层××房，接到通知后10日内将2018年3月8号至2019年6月7号按合同未支付够的房租18000元和2019年6月8号至2019年9月7号按合同未支付够的房租6000元，共计24000元支付给我。二位已多次违反双方合同约定，请接到通知后按双方合同约定履行责任，如再不按合同约定履行责任，必将追究违约责任，带来的一切经济损失将由你们二位自负。”原告出示的2019年3月20日的通知内容相似，金额为：2018年3月8号至2019年3月7号按合同未支付够的房租12000元和2019年3月8号至2019年6月7号按合同本应支付6000元。2019年4月8日的通知内容相似，金额为：2018年3月8号至2019年3月7号按合同未支付够的房租12000元和2019年3月8号至2019年6月7号按合同本应支付6000元，共计18000元支付给我。 2019年10月10日内容相似，金额为：2018年3月8号至2019年9月7号按合同未支付够的房租24000元和2019年8月8号至2019年12月7号按合同本应支付6000元，共计30000元支付给我。如再不支付，从即日起将按朋息0.5%计算。2020年1月12日内容相似，金额为：2018年3月8号至2019年12月7号按合同未支付够的房租30000元和2019年12月8号至2020年3月7号按合同本应支付6000元，共计36000元支付给我。2020年3月18日内容相似，金额为：2018年3月8号至2020年3月7号按合同未支付够的房租34000元，因新冠疫情优惠了2020年2月整月房租，也就是2月未付购（够）部分减少2000元和2020年3月8号至2020年6月7号按合同本应支付9000元，共计43000元支付给我。2020年7月29日邮寄内容相似，金额为：2018年3月8号至2020年6月7号按合同未支付够的房租43000元和2020年6月8号至2020年9月7号按合同本应共支付63000元，已支付20000元少支付43000元，（原告欠款情况表统计的为39000元）共计86000元支付给我。2020年9月14日内容相似，金额为：2018年3月8号至2020年9月7号按合同未支付够的房租82000元（2020年9月7日又支付了4000元）和2020年9月8号至2020年12月7号按合同本应共支付145000元（原告统计表上已付5000元，总计为140000元）付给我。 双方聊天记录也显示，2020年7月29日和9月14日，原告向被告催收租金。但所有催收均未涉及所谓垫付的7万元的内容，原告陈述是因被告出具了收条，故一直未催收。 双方对房租问题的协商问题，被告陈述，双方口头协商消防费用由原告承担，后因转由被告承担，原告承诺则房租维持一直为18000元/月不变。但未提供相应证据，原告也未认可，对此主张，依现有证据，本院难以采信。在2020年新冠肺炎疫情期间，双方对房租进行协商，被告要求租金降为12000元/月，原告承诺降为15000元/月，双方最终未达成一致意见。在本案审理中，双方再次协商，原告同意现在租金为18000元/月，以后为15000元/月，双方未达成一致意见。 本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方都应遵照执行。在履行中出现双方当事人均无法预见的情况，应依据事实产生的影响及相关规定合理执行，以实现公平。双方在履行合同中产生分歧争议，现对主要争议评判如下： 一、关于合同效力的问题。泸州市龙马潭区××路××号××幢××层××号附2号及1幢2层为二原告所有，原、被告签订合同时，无论原告是否出示了房屋的权属证明，均不影响房屋租赁合同的效力，且至今未因产权问题影响被告的经营，也没有证据证明原告有欺诈、隐瞒重大事实的情形，并因此影响被告的经营，造成合同目的不能实现。消防设置及验收，也只涉及双方承担义务的问题，且双方履行合同中，被告并未提供因消防验收导致宾馆不能经营，导致合同履行不能，消防问题不能成为租赁合同无效的理由。故被告抗辩认为双方的《房屋租赁合同》无效，本院不予采纳。 二、关于房屋租金及违约金的问题。双方合同对此有明确约定，后期租金在原来基础上有所上涨，在履行中，被告长期以18000元/月支付，原告一直按照18000元收取租金，但现无充分证据证明双方对租金进行了明确调整，并形成合意租金为18000元/月，被告陈述的口头协议，原告并未认可，也没有证明表明原告已放弃对其余租金的请求。原告多次向被告催收租金，没有显示对租金进行了降低，被告对催收金额也没有作出回应，都没有证据证明租金在合同的基础上有降低及降低幅度。故被告主张，自签定合同后，均是按照18000元/月支付租金，原告也以此标准收取，租金双方已调整为18000元/月，没有充分的事实依据，本院不予支持。疫情后被告再次要求降低租金，因双方未达成一致意见，而诉至法院。 《房屋租赁合同》第十一约定，合同期满，乙方如需续租，根据市场行情约定新的租金。若乙方不提出续租或因租金协商不成的情况下，乙方应在合同期满之日将门面房腾空并交还甲方，在合同有效期内，如因不可抗力因素导致合同不能继续履行的，合同即终止，双方互不承担违约责任，但乙方多预交的租金，甲方应当退还。虽列于续租的第五条下，但根据断句和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，同样适用于双方现有合同期内。双方在合同履行中出现情事变更，又因双方就消防费用的承担产生分歧，疫情后多次就租金减少进行协商，且原告有减少租金的承诺，被告因此少付迟付部分租金，也没有给原告造成除租金未及时收到外的其他损失，综合考虑，原告要求被告支付10万元违约金，本院不予支持。根据该指导意见、泸州疫情和双方减免租金的时间、协商等实际情况，本院酌定自2020年2月8日起按18000元/月计算租金，现计算诉请的2021年1月7日，前期租金应依据双方合同约定，不作调整。2020年2月7日前，依双方《房屋租赁合同》约定租金和被告已付租金。除已付租金外，2020年2月7日前，被告尚欠租金为32000元（2019年12月8日至2020年2月7日欠2000元），2020年2月8日至2021年1月7日，免一个月租金，则尚欠100000元，共计欠付132000元。 三、关于消防费用性质及承担问题。双方对费用最终由谁承担有分歧，双方在合同中并未约定消防费用由谁最终承担。本院认为原告作为房屋出租人，在无合同约定的情况下，并无为承租人的经营承担法律规定的责任之外的义务。被告承租房屋用于宾馆经营，是为自己利益，则相应的设置、设施设备的义务，应由自己承担，是自然之理。被告杨柳向原告出具收条“今收到伍永洪、钱丰美垫付消防安装费用70000.00大写柒万元整。”（包括保证金3万元）字面表意清楚，根据庭审中查明事实，原告是因被告资金困难，为被告“垫付”的费用，双方同意在本案中一并处理，也明确表示此款并非借支，实际并非借款关系，而是租赁期间的租金、保证金，比似于占有改定，原告并无自己出钱垫付。但其中保证金是以实际交付为准，数年间，原告没有要求被告履行真实交付保证金的内容，故原告要求被告重新支付保证金3万元，本院不予支持。另4万元，实为未付租金，被告应向原告支付。加上述的132000元，共计172000元。 综上所述，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应诚信遵守，因特殊原因需要变更内容，双方应充分协商，相互谅解，合理解决分歧。被告未及时支付租金，本院根据合同履行中的实际情况，支持原告的部分诉求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百三十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张永群、杨柳于本判决生效之日起十日内支付原告钱丰美、伍永洪2021年1月7日前的租赁费172000元； 二、驳回原告钱丰美、伍永洪的其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元，减半收取为2975元，由被告张永群、杨柳负担1487.5元，由原告钱丰美、伍永洪负担1487.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  钟昌林 二〇二一年四月二日 书记员  刘小义