贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1493号 上诉人（原审原告）：陈业胜，男，1969年6月13日出生，布依族，贵州省都匀市人，住。 上诉人（原审原告）：何艳，女，1971年12月10日出生，布依族，贵州省都匀市人，住。 上诉人（原审原告）：何楷道，男，1976年10月10日出生，布依族，贵州省都匀市人，住。 上诉人（原审原告）：杨焕菊，女，1975年9月27日出生，布依族，贵州省都匀市人，住。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：陈业胜，男，1969年6月13日出生，布依族，贵州省都匀市人，住。 上诉人（原审被告）：贵州苑通房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：徐溢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡山林，泰和泰（海口）律师事务所律师。 上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊因与上诉人贵州苑通房地产开发有限公司（以下简称“苑通房开公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年1月15日作出（2020）黔2701民初6008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊向本院提出上诉请求：1、依法判令被上诉人支付燃气公司将燃气管道接通至都匀市环东南路10号南州国际御江府B区1、2栋2层1号房内实现达到通气条件的工程款8000元及违约金1088.928元，共计9088.928元；2、依法改判被上诉人承担一审判决上诉人承担的案件受理费86元，依法判令被上诉人承担二审诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷定性不当，应为商品房买卖合同纠纷。（一）双方自始自终都在按照商品房买卖推进落实有关认购协议和购房合同，并无租房之实，一直在履行有关商品房买卖合同义务。2019年5月25日，上诉人与苑通房开公司先是签订《南州国际（商品房）认购协议书》（以下简称《认购书》），确定总房价2177856元，上诉人签订当日支付定金80万元。后因银行按揭首付款比例有变，分别于2019年6月26日和2019年9月22日两次签订《商品房买卖合同》，上诉人先后分别及时交清首付款（含定金）达到130.7856万元（占总房款60%）。2020年4月16日，贵阳银行正式完成放款，上诉方按照约定以银行按揭款方式支付第二期购房款后全部付清房款。期间，被上诉人在2019年6月4日完成商品房交付给上诉人装修使用。（二）按照时间顺序购房在前所谓的租房在后，签订《物业租赁合同》违背有关法律，并不是双方真实意愿表达，是一个不真实的虚拟合同。上诉人在签订《认购书》交定金交清首付款，《认购书》在最后约定“签订此认购协议书后不退定金”，也就是购房几乎是不可逆转的。上诉人已经履行义务按约定交上百万元的房款。按照《认购书》约定“出售方应于2019年4月22日前向认购方交付该物业”和《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房”，说明所购房屋完全具备交房条件，即可以即买即用。因此，按照物业（商品房）交付约定，从签定《认购书》开始上诉人购房已经成为事实，实际上已经成为房屋权属的所有人，退一步说在全款付清前至少已经属于房屋共有人，且产权至少占到60%。上诉人考虑到购房主要用于举办幼儿早教中心，提出装修房子争取2019年9月能正式营业，被上诉人并无拒绝交房给上诉人装修，只是提出可以采取签订《物业租赁合同》的方式走一个程序进行装修，并交20000元押金。2019年5月30日，双方签订所谓的《物业租赁合同》，上诉人交付20000元押金，并预交一定物业费、垃圾搬运费等，随后还交纳房屋维修基金。《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定“第三十九条有下列情形之一的房屋不得出租：（三）共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的”，很明显先后已经交定金以及60%房款的正在买卖交易权属尚有争议的房屋，是不可能出租的。何况是将一个已经出售和交付的房屋又怎么能租赁，且是将4个认购人购买的房屋又怎么能租给其中1人。二、一审法院认定对于上诉人请求支付天然气管道安装费及违约金，在《物业租赁合同》中未予以明确约定，属另一法律关系，本案不予处理，其认定违背事实和有关法律，案件主体资格和案由定性本末倒置。（一）如前所述，本案为商品房买卖合同纠纷，因此对于燃气安装义务问题，理应从双方一系列商品房买卖合同关于该问题的约定进行分析，从而得出该义务由谁负担的结论。根据双方买卖合同约定，该燃气的安装是双方约定的房屋交付条件之一，同时本案涉及燃气安装合同是“公建用户”，仅从名称上也能证明该安装费用理应由卖方苑通房开公司负担。（二）国家和贵州省规定新建商品房必须“三通”（含燃气），作为新建正在出售的且没有达到交房条件（通气条件）的房屋不能出租，既然要出租，达到“三通”这是起码的基本条件，又何需明确约定。（三）2009年5月1日《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定停止收取“三通费”，有关“三通”费用计入建设成本。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》规定“2019年5月1日达到通气条件。如果在约定期限内未达到交付条件，双方同意按照下列第（3）方式处理。（3）因出卖人的原因导致以上设施中第4、5、6、7项（本项目无供暖设施）未按时交付的，出卖人在60天内整改完毕，不承担违约责任，若在60天内未完成整改，出卖人一次性按照房屋总价数的万分之五向买受人支付违约金，不再承担其他违约责任；非出卖人原因导致以上设施未按时交付的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。”但被上诉人在签订合同后却没有兑现和履行约定，上诉人无奈之下自行付费8000元向燃气公司申请从30米开外安装燃气管道到本房屋。对于没有达到通气条件，被上诉人的代理人在一审中辩称燃气管已经铺设到商铺，被上诉人辩称上诉人支出的8000元是需要自行承担的改装费，与被上诉人无关，完全与事实不符，事实情况是被上诉提供不实证据（图片），颠倒黑白，混淆是非，还妄下断语说是上诉人自行改装的费用，都没有安装而上诉人改装什么?真正的事实是：上诉人是在要求被上诉人整改而拒绝整改的情况下，才申请燃气公司从30米外的地方安装到本房屋，安装费用应由苑通房开公司承担，并按照合同约定支付违约金。 上诉人苑通房开公司向本院提出上诉请求：1、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初6008号民事判决第一项；2、依法改判驳回被上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊第一项诉讼请求；3、依法判令被上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊承担本案一、二审诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院认定上诉人于2019年6月4日将涉案房屋以履行《商品房买卖合同》的方式交付被上诉人属于认定事实错误。（一）对于付款和交付房屋的先后顺序，在双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第2.3和3.1条有明确约定，被上诉人应当支付完毕全部购房款后，上诉人才有交付房屋的义务，若合同约定付款日期晚于交付日期，被上诉人也必须在接受商品房前付清全部购房款，否则上诉人有权拒绝交房而不承担逾期交房的违约责任。而对于房屋尾款的交付日期，双方均认可于2020年4月16日由银行发放，应当认定上诉人履行《商品房买卖合同》交付涉案房屋的日期是2020年4月16日。（二）上诉人在一审阶段提交的以履行《物业租赁合同》方式交付房屋的证据是《装修申请表》。该申请表是被上诉人以承租人的身份，向上诉人签署的对装修事项的申请和承诺。众所周知，产权人对其财产有当然处置的权利，根本无需经过上诉人的同意。因此，对该份材料，无论从名称上还是从性质上看，明显均属于租赁合同履行的范畴。对于签署的日期，也就是2019年6月4日，只能认定为上诉人以履行《物业租赁合同》的方式交付了房屋。二、一审法院认定的事实与说理部分明显互相矛盾。一审判决首先阐释依法成立的合同，自成立时生效。既然本案中的《物业租赁合同》和《商品房买卖合同》均成立并合法有效，且内容条款并未冲突，那么双方应当依照合同的约定履行，法院也应当依此来阐释双方的权利义务。但现在一审法院一方面认定本案的合同依法成立且有效，另一方面，在阐释双方对合同的履行时，又明显与约定不符，将双方履行租赁合同的事实阐释成了履行房屋买卖合同，明显错误。因此，一审判决前后矛盾，应当被依法改判。三、被上诉人拖欠租金，其要求退还保证金的诉请应当被驳回。从双方签定租赁合同之日起至上诉人收到购房尾款之日止，双方之间是租赁合同关系，时长是10个月零12天。《物业租赁合同》第4.2条款约定上诉人有权在被上诉人拖欠租金的情况下将保证金冲抵租金。被上诉人只支付了一个月的租金和两个月租金金额的保证金，合计三个月的费用。但相应扣减后，上诉人不仅无需退还保证金，且被上诉人还需要向上诉人支付七个月12天的占用费100728.8元。因此，被上诉人一审要求退还保证金的诉请应当被驳回。 原审原告陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊向一审法院起诉请求：1、判令被告立即退还原告房屋装修押金20000元，并支付延期退款利息1800元（暂计算自2020年4月20日至2020年10月20日共6个月180天，每天0.05%，具体计算到实际办理支付之日止）；2、依法判决被告支付天然气管道及安装费8000元，违约金1088.928元（按照房屋总价数的万分之五支付），共计9088.928元。以上一、二项总计30888.93元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理确认如下事实：2019年5月25日，原告陈业胜与被告苑通房开公司签订《南州国际认购协议书》，认购书主要约定：原告认购被告位于都匀市环东南路10号南州国际御江府Ｂ区，建筑面积为302.48平方米，房屋总价2177856元，定金800000元须于签订本《认购协议》前支付，余款以银行按揭支付，认购方须于2019年8月25日或之前签署《商品房买卖合同》和缴付对应房款，出售方应于2019年4月22日向认购方交付物业。同日，原告按约支付购房定金80万元，被告出具收据。2019年5月30日，原告陈业胜与被告苑通房开公司签订《物业租赁合同》，合同主要约定：原告向被告租赁位于南州国际御江府Ｂ区，用于经营教育培训，租赁期限为1年，交付使用期限暂定为2019年6月1日，装修免租期限为3个月，自交付日起算，租金13612元／月，按季支付，原告向被告交付租赁保证金27224元等。2019年5月31日，原告向被告交付租房押金27224元及租金13612元，被告分别向原告出具收据。2019年6月26日，原告陈业胜（买受人）与被告苑通房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告陈业胜购买被告位于南州国际御江府Ｂ区，建筑面积302.48平方米，套内面积252.9平方米，商品房现状为出租（买受人为该商品房承租人），商品房总价款2177856元，本合同签订之日向出卖人交付首期房款1197856元，余款980000元以银行按揭支付等。合同尾部买受人处有四原告等签名。2019年9月22日，原告陈业胜（买受人）与被告苑通房开公司（出卖人）又签订合同编号匀商房监制预19009341号《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告陈业胜购买被告位于南州国际御江府Ｂ区，商品房总价款2177856元，本合同签订之日向出卖人交付首期房款1307856元，余款870000元以银行按揭支付，出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房等。合同尾部买受人处有四原告签名。 2019年6月4日，被告将商品房交付给原告。后原告根据被告的要求提供有关资料配合办理银行按揭贷款手续，并已于2020年4月16日将按揭贷款支付给被告，原告已支付全部购房款。原告在装修房屋时，认为所购房屋不具备接通天然气条件，要求被告进行整改未果，原告另行请天然气公司安装相应设施，支出费用8000元。原告认为，被告将房屋出售、交付给原告后又以房屋出租的名义收取原告的押金没有任何道理，应无条件退还原告，且被告交付的房屋不符合约定的通气条件，应依法承担相应费用及违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求如前所诉。 另查明，上述所签订的《南州国际认购协议书》、《物业租赁合同》及两份《商品房买卖合同》所涉及的商品房均为同一套商品房。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。对于本案原告的主体资格，本案为房屋租赁合同纠纷案件，合同相对方为原告陈业胜，原告何艳、何楷道、杨焕菊不是租赁合同的相对方，故本案的原告仅为陈业胜。对于本案的民事法律关系，双方首先签订《认购协议书》后，原告按照协议约定支付定金800000元，后又签订《商品房买卖合同》，被告将案涉商品房出卖给原告，原告履行支付购房款义务，被告已于2019年6月4日履行交付商品房义务，双方的买卖关系成立；双方在签订《认购协议书》和《商品房买卖合同》期间，又签订《物业租赁合同》，原告按照约定支付租金及租房押金，双方又形成租赁关系；在形成的买卖关系和租赁关系中，在租赁关系存续期间，被告按照买卖合同已经履行交付商品房的义务，租赁物已经不存在，租赁合同应当解除，租赁合同的权利义务关系终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，被告在无合法事由的情况下，应当履行返还原告租房押金的义务。故原告请求被告返还租房押金20000元，具有事实和法律依据，依法予以支持。对于延期退款利息，双方在租赁合同中虽未约定，但被告迟延退还原告租房押金，给原告造成损失，被告应当承担责任，该损失以20000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月5日起计算利息至还清之日止。对于原告请求支付天然气管道安装费及违约金，在《物业租赁合同》中未予以明确约定，属另一法律关系，本案不予处理，原告可通过其他途径或另案处理。 综上所述，原告要求被告退还租房押金20000元及利息等诉讼请求，具有事实和法律依据的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（五）项、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条的规定，判决：一、被告贵州苑通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告陈业胜租房押金人民币20000元及利息损失（利息损失以人民币20000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月5日起计算至还清之日止；二、驳回原告陈业胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，由原告陈业胜负担86元，被告贵州苑通房地产开发有限公司负担200元（被告负担部分原告已经预交，被告可径付给原告）。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：一审认定双方之间存在商品房买卖合同关系和租赁合同关系，而本案中仅处理租赁合同关系是否得当。 本院认为：上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊主张双方当事人之间只存在房屋买卖合同关系，而物业租赁合同只是为了走装修程序签订，是一份虚拟合同，并非双方的真实意思表示。上诉人苑通房开公司主张在上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊交清购房款之前，上诉人苑通房开公司有权拒绝向上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊交房，故在上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊交清购房款之前双方之间系租赁合同关系。因双方对房屋买卖合同和物业租赁合同的真实性无异议，且两份合同的内容未违反法律法规的强制性规定，同时双方签订物业租赁合同时，上诉人苑通房开公司尚未向上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊交付涉案房屋，故一审认定双方当事人在签订《认购协议书》和《商品房买卖合同》后，又签订《物业租赁合同》，上述合同是双方的真实意思表示，内容合法有效符合法律规定，即双方当事人之间存在两个合同关系正确，本院予以确认。首先，因双方当事人之间存在两个不同的法律关系，而一审中将本案定性为租赁合同关系，且租赁合同关系的合同主体与房屋买卖合同关系的主体并非完全一致，故一审中仅对租赁合同的法律关系进行处理，而对于房屋买卖合同关系涉及的权利要求上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊另案主张并无不当，应予确认。其次，上诉人苑通房开公司在与上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊于2019年5月25日签订《认购协议书》，同时上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊交纳定金80万元后，又与上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊于2019年5月30日签订《物业租赁合同》，上诉人陈业胜并于次日向上诉人苑通房开公司交纳租房押金及租金，上诉人苑通房开公司于2019年6月4日将涉案房屋交付上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊，2019年6月26日双方当事人签订《商品房买卖合同》。因双方签订《认购协议书》并交纳定金在前，且双方当事人之间在一个月内完成上述行为，故一审认定上诉人苑通房开公司在将涉案房屋交付上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊后，导致双方签订的租赁合同无法履行应予以解除，由上诉人苑通房开公司按照该租赁合同取得的押金20000元退还上诉人陈业胜，并承担相应的利息损失正确，应予确认。 综上所述，上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊和苑通房开公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人陈业胜、何艳、何楷道、杨焕菊所交纳50元由其自行承担，上诉人贵州苑通房地产开发有限公司所交纳300元其自行负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十四日 书记员  刘 皓