山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2702号上诉人（原审原告）：郑书生，男，1938年12月18日出生，汉族，住济南市，现住济南市天桥区三角线街**。委托诉讼代理人：晁雪龙，山东济西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑元斌，男，1956年11月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡立波，济南长清贵和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑永山，男，1957年11月1日出生，汉族，住济南市，，现住泰安市肥城市石横镇查庄煤矿永安小区上诉人郑书生因与被上诉人郑元斌、郑永山农村房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人郑书生及其委托诉讼代理人晁雪龙，被上诉人郑元斌及其委托诉讼代理人胡立波、被上诉人郑永山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑书生上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持郑书生的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由郑永山、郑元斌承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.本案涉及买卖合同效力和物权变动效力两个问题。关于买卖合同效力问题。根据《合同法》第51条规定，涉案房屋所有权人为郑书生，虽然郑书生与郑永山是父子关系，但郑永山在未取得郑书生书面或者口头同意的情形下，私自将郑书生所有的房屋出售给郑元斌，并签订《购房协议》，郑永山的行为属于无权处分，且郑永山出售房屋行为事后未经郑书生追认，该《购房协议》对郑书生不产生法律约束力。关于物权变动效力问题。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然郑永山、郑元斌签订了《购房协议》，但该《购房协议》对郑书生并不产生法律约束力，物权并未发生变动，该房屋的所有权仍归郑书生所有。2.根据《物权法》第106条规定，郑永山作为无处分权人将郑书生所有的房屋出售给了郑元斌，郑书生作为房屋所有权人有权予以追回，行使的是物权保护请求权。郑元斌若取得涉案房屋所有权，需符合善意取得条件。结合本案情形，可以看出郑元斌取得涉案房屋不符合善意取得条件，首先，涉案房屋集体土地建设用地使用证(长清县村镇居民房产所有权证)上记载的房屋所有权人为郑书生，并非是郑永山，郑永山在签订《购房协议》时未对房屋权利人进行核实，也未要求郑永山出具授权委托书，郑永山对此存在过错；其次，《购房协议》约定出售价格为23000元，该价格明显不符合市场交易行情；再次，涉案房屋并没有按照法律规定办理变更转移登记，物权未发生变动，仍归郑书生所有，郑元斌并未取得房屋所有权。经郑书生多次要求郑元斌返还涉案房屋，但郑元斌拒不返还，该行为已严重侵害了郑书生的合法权益。二、一审法院在适用法律方面存在错误，本案应适用《物权法》有关规定，支持郑书生要求郑元斌返还房屋的诉讼请求。郑元斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋已实际交付使用，出售人已全部收到房款，根据农村的交易习惯，郑元斌已接收所购买房屋并实际控制此房屋。依据诚实信用原则，各方不能反悔，即使违约也是父子间内部解决问题，不能对抗善意第三人。1.双方系邻居关系，郑元斌购买此房是为了出入方便，故此才在中间人的协调下付款2万多元购买房产。2.房产手续土地证书等不在此房中，郑书生本人常年在家居住，此房屋闲置多年，郑元斌买过来也是拆掉翻新，和自家房子连在一起形成一个大的院子。如此闲置的院落里面不会有相应的资质证等产权证书类及贵重物品，即使有也会被家人及近亲属拿走保管。故郑书生所称房屋证件在涉案房屋内是不属实的，也与其子陈述不一致。3.郑元斌已全额付款，双方都履行了自己的权利义务，房屋及相关证件已交接完毕，房产由郑元斌实际控制使用。房屋买卖行为有效。4.郑书生对买卖是知情的，从庭前质证和庭审都能房屋买卖是在郑书生同意下郑永山才出售的，一审中郑书生同意返还23000元购房款，充分说明其知情并收到房款。5.郑书生与其子郑永山共同违反合同，具有串通的嫌疑，损害购房者的权益，若郑书生不同意卖房产，不会让郑永山拿着证件交付买方，且根据一审中证人出庭作证，双方在商议好买卖协议签字前又和郑书生通话确认了一次，确认其同意出售后才签字交付。二、一审判决适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑永山辩称，郑永山接了村书记的电话后，村书记告知房子如果不盖的话就会被绿化了，郑永山就回去找中间人李荣水卖了房子。卖房的时候，是郑永山自己做主卖的，郑书生对该事情不知道。郑永山收到房款后第二天去给父亲郑书生送钱的时候，郑书生要求退款退房，但郑元斌不同意退。郑书生向一审法院起诉请求：1.依法确认郑永山、郑元斌签订的购房协议无效，郑元斌将郑书生的房屋予以返还；2.诉讼费由郑永山、郑元斌承担。一审法院认定事实：郑书生与郑永山系父子关系。郑书生在双泉镇东坦村有自建房屋一处，“长清县村镇居民房产所有权证”编号为10-17219。2020年5月22日，郑永山经中间人李荣水介绍将上述房屋出卖于郑元斌，双方签订《购房协议》，协议约定：甲方郑书生乙方郑元斌一、甲方将原东至街道3.5米、西至巷道2.5米、北至郑元同、南至郑元典（现郑永齐）房宅一处，面积216.4㎡转让给乙方。二、经中介人李荣水协商，该宅基以贰万叁仟元价格成交。三、乙方将现金一次性支付甲方，甲方将集体土地建设用地使用证交付乙方。四、该宅基所有权未转让前属郑永山所有与其他兄弟无关。如有纠纷甲方自行解决，与乙方无关。甲方：郑永山乙方郑元斌中介人：李荣水执笔人：任立燕2020年5月22日。协议签订后，郑元斌将购房款支付于郑永山，郑永山将案涉房屋集体土地建设用地使用证（长清县村镇居民房产所有权证）交付郑元斌。郑永山主张实际收到房款22500元未提供证据予以证实。后郑书生不同意出卖房屋，与郑元斌协商未果，遂提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系郑书生的财产，郑永山虽系郑书生的儿子亦无权处分郑书生的房屋。郑永山将房屋出卖于郑元斌并签订《购房协议》，未举证证实其出卖房屋时已取得郑书生的同意或其对房屋有处分权，且郑书生现仍不同意买卖房屋，故郑永山的行为应为无权处分。根据上述法律规定及案件事实，即使郑永山对案涉房屋没有处分权，其与郑元斌签订的《购房协议》仍为有效合同，因此，郑书生要求确认郑永山与郑元斌之间签订的《购房协议》为无效合同不符合法律规定，不予支持。《购房协议》既已认定为有效，郑书生以合同无效为由要求郑元斌返还房屋于法无据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回郑书生的诉讼请求。案件受理费376元，减半收取计188元，由郑书生负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：郑元斌提交房屋现状照片六张打印件，拟证明郑书生一审中陈述土地使用证存在老家，是郑永山找到的不属实。郑元斌对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，郑书生自2010年来到济南市天桥区三角线街26号跟随女儿生活，其不可能携带涉案房屋相关证件，该证件一直存放在东院三儿家中；郑永生真实性没有异议，房屋产权证件是从郑永山从三弟屋里找到的，三弟精神不正常，自己居住。本院经审查认为，郑书生与郑永山均陈述房屋产权证件并非在涉案房屋中存放，故对上述证据的拟证事实不予认定。对一审判决认定的事实，二审予以确认。本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，郑永山与郑元斌签订《购房协议》时，郑永山作为房屋所有权人虽未在协议中签字确认，但作为中介人在协议中签字的李荣水出庭作证证实郑永山签订协议时电话征求了其父郑书生的同意，李荣水是双方房屋买卖的介绍人，与双方均无利害关系，其证言具有可信度；村委会会计任利燕起草该协议后，作为执笔人在协议中签名，说明村委会对该房屋买卖的事实知情；协议签订当日，郑永山将涉案房屋的土地使用权证交付给了郑元斌，该事实亦让郑元斌有理由相信郑永山有权代表其父亲出售房产。综上，应认定郑书生对其子郑永山转让涉案房产的行为知情并同意，涉案《购房协议》对郑书生具有约束力，其应按协议约定履行交付房产的义务，其要求郑元斌返还房产的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郑书生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人郑书生负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二一年四月六日书记员  田琳