辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1944号上诉人（原审被告、案外人）：周秀娟。委托诉讼代理人：刘立玲，辽宁学宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人周秀娟因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周秀娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人宜华公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实及法律适用错误。1.上诉人与宝林集团签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案对抵押权人银行未同意宝林集团将抵押物(即案涉房屋)出卖没有证据证明，且宝林集团取得案涉商品房预(销)售许可证。房地产行业惯例是将正在建设中的房屋向银行抵押贷款用于建设，同时将正在开发建设的房屋向不特定人出卖(即期房)回笼资金。2.虽然案涉房屋于三年之后才开具销售不动产统一发票，但不属于违法行为。因宝林集团的原因，购买房屋无法办理不动产登记，不需要立即开具发票。在2018年允许办理房屋登记后，上诉人要求宝林集团补开发票没有不合理之处。上诉人一次性以现金方式将购房款付给宝林集团，其于当时出具专用收款收据，证明收到了款项。原审认为在另案中于2015年1月19日(彭英)、5月22日(贺建平)均为购房者出具过销售不动产统一发票，不能单纯认为宝林集团为案外人出具发票而没有为上诉人出具发票就不合理，未及时出具发票可能存在多种情形。3.原审认为上诉人主张的款项来源均没有提供相应有效的证据予以证明，不能证明实际交付了购房款错误。本案案由为执行异议之诉而非民间借贷之诉，在民间借贷案件纠纷中，对于出借人出借的款项合法来源需要提供证据予以证明，在本案中无须证明该款项的来源。4.上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议与复议规定”）第二十九条规定。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋查封日期为2015年10月23日，而合同签订日期为2015年1月27日。（2）原审中上诉人提交了房屋信息查询单，系唯一住房。（3）在被上诉人与宝林集团产生纠纷之前上诉人已全额缴纳了购房款。所以上诉人的权利能够排除执行。宜华公司辩称，不同意周秀娟的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周秀娟没有任何支付房款的证据，其在庭审期间提供的收款收据与被上诉人在庭审期间提供的收款收据明显不同。宝林公司在周秀娟购房期间给开具了两份收款收据，支付方式一个是“现金”，一个是“抵”；开具发票时间却在2018年，系在法院查封之后。因此无论是发票还是收据，都无法直接证明其支付房款的真实性。周秀娟还提供了一个15万元的借条，本案虽然不是民间借贷案件，但本案应审查其是否合理，15万元仅有收条，却没有相应的转账或者收条，无法证明该笔款项真是从案外人处借的，且目的是为了支付案涉房款。一审判决已经查明周秀娟提供三张物业费收据的编号与时间顺序矛盾，能够证明周秀娟提供的物业费收据造假。宝林集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。宜华公司向一审法院起诉请求：一、准许执行位于金州区X的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华公司将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华公司剩余工程款46,547,216元，原告宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于判决生效后15日内支付原告宜华公司剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华公司工程质量保证金7,009,440元，原告宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华公司于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。案涉房屋于2015年10月23日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。被告周秀娟提供与被告宝林集团签订的商品房买卖合同，落款时间为2015年1月27日，合同约定被告周秀娟购买被告宝林集团位于X房屋一套，单价6795.22元，总价款313,395.70元，于2015年1月27日前一次性付清。被告周秀娟2014年12月23日为案外人牛海军出具15万元借条一张。被告周秀娟提供了大连宏安物业管理有限公司出具的三张物业费收款收据，2015年收据编号0084405，2016年收据编号为0084404,2017年收据编号为0084403。2018年12月4日，被告宝林集团为被告周秀娟出具案涉房屋的增值税发票。案涉房屋是被告周秀娟在大连地区唯一住房。被告周秀娟对一审法院的执行行为提出异议，一审法院裁定中止对位于金州区X房屋的执行，原告宜华公司遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华公司在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复[（2005）执他字第16号]指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告周秀娟作为商品房消费者，仅在满足“执行异议与复议规定”第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。本案被告周秀娟虽然与作为房地产开发企业的被告宝林集团签订的商品房买卖合同落款时间为案涉房屋查封之前，但购房款发票开具时间在法院查封之后、合同签订三年之后，被告宝林集团作出是需要购买发票才在购房三年之后开具发票的解释不合乎情理，因其在另案中于2015年1月19日（彭英）、5月22日（贺建平）均为购房者出具过销售不动产统一发票，三年物业费收据编号顺序也不符合常理，其购买案涉房屋的事实和时间均存在疑点，而且被告周秀娟主张的款项来源均没有提供相应有效证据予以证明，不能证明其实际交付了购房款，故被告周秀娟购买案涉房屋不符合“执行异议与复议规定”第二十九条的规定，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益得权利。本案原告的诉讼请求合理，一审法院予以支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行大连市金州区金港路X号的房屋。案件受理费6000元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审中，周秀娟提交：证据1.大连供暖集团有限责任公司采暖费专用收据二份，拟证明上诉人分别于2017年11月，2020年10月28日缴纳案涉房屋2017至2018年度、2020至2021年度的采暖费；证据2.专用收款收据（编号为：0052009水费预存费）拟证明2015年1月28日，上诉人与原审被告签订商品房买卖合同后，将预存的水费300元以现金方式交付给原审被告。结合一审过程中上诉人提交的《商品房买卖合同》、收款收据等证据，能够证明上诉人与原审被告签订合法有效的商品房买卖合同、交付房款、占有案涉房屋。宜华公司对证据1质证认为是2017年及2020年的收据，而案涉房屋于2015年10月23日被法院查封，该证据不能证明上诉人在查封之前就合法占有使用该房屋；对证据2认为系宝林集团开具的预存水费收据，鉴于宝林集团能给上诉人开具两份不同的房屋收款收据，更何况是水费，因此对其真实性和关联性均不予认可。本院认为，周秀娟提交的证据1系发生于法院查封之后，证据2系预存水费，在案涉小区有物业公司且周秀娟原审提供的物业费收据系物业公司出具的情况下，又由作为开发商的宝林集团出具预存水费的收据不符合常理，宝林集团亦未到庭陈述具体缘由，故本院对周秀娟提交上述证据的待证事项不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉，上诉人周秀娟作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案周秀娟提出的异议请求是否足以排除宜华公司享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照“执行异议和复议规定”第二十九条规定的情形予以从严审查。“执行异议和复议规定”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十，周秀娟主张系一次性以现金支付全部购房款，原审时主张系从亲属处借的，父母卖了自己的房子把钱借给其支付案涉购房款，但其原审仅提供了一份15万元的借条，却没有提供案外人支取15万元的银行流水等必要证据予以佐证。宜华公司原审另提供了宝林集团出具的收款收据复印件表明案涉房屋的结算方式记载为“抵”，虽然宜华公司提供的该收据仅为复印件，但结合周秀娟在本案提供的发票出具时间在查封之后，且物业费票据的编号与收费时间存在不符合常理之处、宝林集团为周秀娟出具预收水费的收据等情形，周秀娟应提供充分证据证明其以现金方式向宝林集团实际支付了购房款313,395.70元。周秀娟在本案审理过程中未能充分说明其支付购房款的现金来源，提供的证据不足以证明其以现金向宝林集团实际支付了购房款，故原审认定周秀娟不符合“执行异议和复议规定”第二十九规定，对案涉房屋不享有排除执行的权利，并无不当。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，周秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年四月一日书记员  张 琳