辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民再141号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：辽宁银富商贸有限公司，住所地沈阳市和平区中华路65号（101）。法定代表人：潘景玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋乐，辽宁华君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘喆，辽宁华君律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳富丽华大酒店有限公司，住所地沈阳市和平区中华路65-1-69号。法定代表人：王俊玲。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳金域房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中华路69号。法定代表人：王俊玲。原审第三人：沈阳富丽华美美物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区中华路69-1号（627）。法定代表人：王淑凤。原审第三人：曹洪友，男，1966年10月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原审第三人：包惠文，男，1979年1月7日出生，满族，住辽宁省大连市西岗区。再审申请人辽宁银富商贸有限公司（以下简称银富公司）因与被申请人沈阳富丽华大酒店有限公司（以下简称富丽华大酒店）、沈阳金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司），一审第三人沈阳富丽华美美物业服务有限公司（以下简称美美物业）、曹洪友、包惠文物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）辽01民终6598号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月28日作出（2019）辽民申250号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人银富公司的委托诉讼代理人蒋乐、刘喆到庭参加诉讼，被申请人富丽华大酒店、金域公司与原审第三人美美物业、曹洪友、包惠文经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银富公司再审请求：撤销原一、二审判决，依法改判富丽华大酒店立即支付物业服务费56161030.75元，金域公司对富丽华大酒店欠付的物业服务费承担连带清偿责任；一、二审诉讼费由富丽华大酒店、金域公司承担。事实和理由：1.一、二审均认定了富丽华物业、美美物业对富丽华大酒店提供了物业服务，也认定了银富公司取得了对富丽华大酒店的物业服务费有效债权，但对富丽华大酒店欠付物业服务费额数额不予认定，前后矛盾。2.银富公司提交的证据完全可以作为物业服务费形成的基础性证据，富丽华大酒店和金域公司应向银富公司履行债务人的义务。3.二审法院认定“本案涉及物业费数额较大，并非普通的物业服务合同纠纷，仅凭银富公司单方提供的催款通知和对账单等证据，不足以认定富丽华大酒店欠付物业费的具体数额”，该认定没有法律依据，与事实不符。富丽华大酒店再审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。金域公司再审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。美美物业再审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。曹洪友再审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。包惠文再审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。银富公司向一审起诉，请求：1.判令富丽华大酒店偿还其所欠银富公司2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业费本金人民币56161030.75元（大写：伍仟陆佰壹拾陆万壹仟零叁拾元柒角伍分）；2.判令金域公司对富丽华大酒店所欠的物业费向银富公司承担连带偿还责任；3.判令富丽华大酒店、金域公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2008年6月15日，富丽华物业公司与富丽华大酒店签订《物业管理服务合同》，双方约定：经营物业的基本情况，富丽华大酒店，面积22897.81平方米。并对物业管理服务事项、双方权利义务、服务质量等作出约定。收费标准，物业费为每月每平米35元，中央空调每月每平米10元，全年12月收取。2008年8月10日金域公司（甲方）与富丽华物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定，物业服务范围为：沈阳市和平区中华路65号的美美百货1-5层、中华路65-1号沈阳富丽华大酒店8-20层、中华路67号中华路69号商业用房6-7层、中华路69-1号富丽华国际商务中心8-25层；建筑面积87,000平方米，以房屋所有权证记载面积为准。双方就物业服务内容、服务标准、服务期限（暂定20年）等作出约定，物业服务费的约定为，酒店式公寓由乙方按建筑面积每月每平米35元向业主（或根据相关合同向物业实际使用人收取），写字间按建筑面积每月每平米20元向业主或物业使用人收取；商场按建筑面积每月每平米最高45元向业主或物业使用人收取，其他商业用房按建筑面积每月每平米20元向业主或物业使用人收取。物业服务费应从甲方通知的收房期限届满之日起计收，富丽华大酒店、美美百货应从试营业时开始计收。物业费按季度、半年收取。前期服务期限为暂定20年，自2008年8月10日至2028年8月9日。美美物业、富丽华物业公司以及富丽华大酒店三方签订有《协议书》一份，约定：美美物业承继富丽华物业公司的权利和义务，成为新的唯一的物业公司。富丽华大酒店同意美美物业进驻并提供物业服务。富丽华物业公司对富丽华大酒店的此前与物业相关的全部债权转让给美美物业，富丽华大酒店对此知悉并无异议等内容，落款未标注时间。2012年1月1日美美物业与富丽华大酒店签订物业服务合同，约定，物业的基本情况，富丽华大酒店，面积31,601.2平方米。双方就物业服务事项、权利义务、物业服务质量等作出约定。物业费标准为每平方米每月35元，中央空调每月每平方米10元。当日，双方签订调整物业费的补充协议，约定富丽华大酒店实际经营面积为31601.2平方米，美美物业同意自2011年1月1日起，物业费暂时调减至每月每平米20元，至2011年12月31日止。自2009年1月1日至2010年12月31日双方确认共欠付物业费人民币19,234,160.40元。2012年6月30日富丽华大酒店、金域公司、美美物业三方签订合同书，富丽华大酒店、金域公司认可美美物业完全履行了物业管理合同所应承担的义务，认可美美物业的管理能力；富丽华大酒店、金域公司承诺在欠付物业费没有偿还完毕之前，任何一方无权以任何理由解除与美美物业的物业管理合同。金域公司对富丽华大酒店两年之内（即2014年6月30日之前）所欠美美物业的物业费承担连带偿还责任。2014年7月15日美美物业与银富公司签订债权转让协议，协议内容为，鉴于美美物业对富丽华大酒店、金域公司享有的债权，银富公司愿意按现状收购上述债权。一、标的债权及数额1.依据2008年甲方与富丽华大酒店签订的《物业服务合同》、《物业服务手册》，甲方因向富丽华大酒店全部物业提供管理、维护服务（包括垫付水、电、空调等费用）形成的应收账款，且该项应收账款经甲方与债务人富丽华大酒店对账确认。2.截至2014年6月30日标的债权账面余额为人民币284,130,782.35元，其中本金为人民币56,161,030.75元，滞纳金为人民币227,969,751.6元。3.标的债权含相应担保、质押等从权利。二、转让价款及支付方式1.转让价款为人民币壹亿元整。2.价款支付及时间另行商定。同日，美美物业以债权转让通知书面形式分别通知富丽华大酒店和金域公司，富丽华大酒店和金域公司在债权转让通知上盖章。当日，金域公司给银富公司出具欠条一份，内容：因银富公司从美美物业受让了其对富丽华大酒店的关于物业费及相应滞纳金的全部债权权利，且我公司愿意替富丽华大酒店偿还上述债务（以辽宁省高级人民法院［2013］执二字第28号执行案件中全部抵押房产为限），且银富公司与我公司已经确认上述债务为本金56,161,030.75元及相应滞纳金。银富公司为证明债权已经实际履行，在第一次庭审后向一审法院提交“六方协议”即“曼哈顿广场收购项目协议书”一份，就已经支付购买债权款项问题提供了指定付款通知书、收条、电子银行业务凭证、电子银行业务回单，同时申明因涉及商业秘密，申请不公开质证。另查明：银富公司提供的2008年8月10日与金域公司与富丽华物业公司签订的前期物业服务合同中，合同首部富丽华物业公司法定代表人注明为王俊恒。银富公司提供的2009年4月1日富丽华物业公司与沈阳市高新区丽祺展盛宾馆用品商行签订的物业服务合同中，以及2011年7月6日富丽华物业公司与沈阳瑞表大公钟表有限公司签订的物业服务合同中，代表富丽华物业公司签字的为蔡志慧。工商档案表明，2008年4月富丽华物业公司成立时法定代表人为王俊恒，2011年4月法定代表人由王俊恒变更为蔡志慧，2011年11月25日法定代表人由蔡志慧变更为黄红，2012年3月法定代表人由黄红变更为马纪。富丽华大酒店的股东为金域公司（持股90%）和王俊恒（持股10%），而金域公司的股东为辽宁金域食府餐饮有限公司（持股45%）和王俊恒（持股55%），辽宁金域食府餐饮有限公司的股东为辽宁华龙贸易有限公司（持股55%）和王宏（持股45%），辽宁华龙贸易有限公司的股东为王俊恒（持股70%）和王盛林（持股30%）。美美物业股东为王淑凤（持股90%）和蔡志慧（持股10%），蔡志慧还同时兼任美美物业及辽宁华龙贸易有限公司的监事。另，曹洪友庭后向一审法院提交情况说明一份，声明其不是富丽华物业公司的股东，也没有签署过有关文件，申请对法院调取的工商文件内的签名进行鉴定。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案富丽华大酒店、金域公司、美美物业、包惠文经法院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，视为其放弃了质证和答辩的权利。一审法院对银富公司提供的证据进行审查，并结合法院调取的证据及银富公司、曹洪友的陈述对本案事实予以确认。债权转让合同是指在不改变债的内容的情况下，债权人与第三人约定将其债权全部或部分转让给第三人的协议。若当事人之间的纠纷是关于原债权债务的履行，案由应当由原债权债务法律关系来确定。本案银富公司请求富丽华大酒店、金域公司给付其所欠物业费，故本案应为物业服务合同纠纷。本案系由数额较大的物业服务费用构成的债权转让发生纠纷而导致的诉讼，银富公司系基于债权转让合同向富丽华大酒店、金域公司主张物业费，争议焦点为：一是银富公司是否依法取得了债权；二是富丽华大酒店是否欠付物业费及具体数额。关于债权转让的问题。根据银富公司在庭审中提供的证据，能够证明银富公司与债权人美美物业签订了债权转让协议、支付了对价，并且履行了对债务人的通知义务，故银富公司有权向富丽华大酒店、金域公司主张物业费。关于欠付物业费的问题。根据本案中银富公司提供的有关合同，能够证明富丽华物业公司及美美物业向富丽华大酒店提供了相关物业服务。但在具体的欠费数额上，首先，在证据方面，银富公司据以证明欠付物业费的证据为物业服务合同、催款通知和对账单，均为富丽华物业公司、美美物业与富丽华大酒店之间的相互确认，物业服务面积的修改也均是以合同形式确定，无物业费形成的基础性证据；其次，根据前述审理查明情况，本案存在以下情形，一是通过银富公司提供的证据以及工商登记记载能够证明，富丽华大酒店与富丽华物业公司以及美美服务业之间存在一定程度的关联性；二是从关于物业费欠费数额的证据上看，富丽华物业公司、美美物业发出催款通知、富丽华大酒店一一予以确认，可见富丽华物业公司、美美物业与富丽华大酒店、金域公司之间对物业费的欠费数额并不存在实质性争议；三是本案涉及物业费数额较大，银富公司购买该债权，未经审计评估，亦未审查基础性证据；同时富丽华大酒店及金域公司在诉讼发生之前、被催收物业费之时未对有关时间及面积提出异议，均以确认书的形式进行了确认，原一审期间亦未出庭应诉，但在原二审期间应诉时提出部分异议，对于银富公司的诉讼请求中的53,675,419.31元部分进行了自认，在本案审理期间又再次缺席，以上行为均欠缺一定的合理性。鉴于此，经审慎审查银富公司的相应证据，结合上述相关事实，一审法院认为，银富公司提供的证据不足以证明欠付物业费的实际数额，银富公司的诉讼请求，一审法院不予支持。关于曹洪友提出的鉴定问题，与本案争议事实无关。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回辽宁银富商贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费322605元、公告费650元，由辽宁银富商贸有限公司负担。银富公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判，支持银富公司的诉讼请求；3.判令富丽华大酒店、金域公司承担上诉费用。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案物业服务合同纠纷系因物业服务费用债权的转让而产生的诉讼，审查重点为：银富公司是否具有向富丽华大酒店及金域公司主张物业费的资格；富丽华大酒店是否欠付物业费及欠付的具体金额。根据一审法院查明的事实，涉案债权系由富丽华物业公司转让给美美物业，又由美美物业转让给银富公司而来。银富公司与美美物业签订了债权转让协议、支付了相应对价，履行了通知债务人的义务，依法取得了有效债权。故此银富公司具有向富丽华大酒店及金域公司主张物业费的资格。关于富丽华大酒店是否欠付物业费及欠付的具体金额问题。从银富公司提供证据来看，能够证明富丽华物业公司及美美物业曾向富丽华大酒店提供了物业服务。但在富丽华大酒店是否欠付物业费及欠付的金额上，第一，本案经发回重审各次诉讼中，富丽华大酒店仅在原二审期间应诉过并提出了部分异议，对银富公司的诉讼请求部分予以自认，其作为接受物业服务及涉案债权的最主要当事人并未提供连续清晰准确的陈述；第二，从银富公司提供的证据来看，其主张富丽华大酒店欠付物业费的依据为物业服务合同、催款通知和对账单，均为富丽华物业公司、美美物业与富丽华大酒店之间的相互确认，对于物业服务面积也是以合同形式进行的确定。在缺少必要当事人到庭参加诉讼的情形下，银富公司的主张缺乏物业费形成的基础性证据；第三，本案涉案物业费金额较大，并非普通的物业服务合同纠纷，仅凭银富公司单方提供的催款通知和对账单等证据，不足以认定富丽华大酒店欠付物业费的具体数额。故，一审法院综合本案相关证据及上述考量，认定银富公司提供的证据不足以证明富丽华大酒店欠付的具体数额并无不当，本院二审予以支持。综上，银富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322605元，由银富公司负担。本案再审查明事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，银富公司受让债权数额的主要依据为富丽华大酒店与富丽华物业之间的催费通知以及对账确认书，而双方之间对于费用的数额已经确认完毕，数额清晰明确，在历次审理中，富丽华大酒店仅在原二审审理期间提出过部分异议，而其作为直接关系其权利义务承受主体，多次缺席庭审，且未提出实质性异议。此外，银富公司受让的债权缺乏完整的基础性证据。本案涉及债权转让数额巨大，而现有主要证据为富丽华大酒店与富丽华物业之间的催费通知以及对账确认书，没有债权债务关系确立期间相关费用形成的基础性证据，亦没有银富公司在受让债权时进行全面审核、评估的相应证据，因而对本案债权数额予以确认缺乏合理性。综上，本案原审判决基于本案证据及实际情形考量，作出相应判决并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2018）辽01民终6598号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王曌鋆审判员  徐 亮审判员  戈利利二〇二一年四月二十一日法官助理黄卓书记员冷立皎本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。