广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3726号上诉人（原审原告）：邓栋宁，男，1982年8月23日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：孙建辉，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州臻创文化传播有限公司，住所地广东省广州市番禺区x（办公楼）（仅限办公用途）。法定代表人：李x，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶x，广东金本色律师事务所律师。上诉人邓栋宁因与被上诉人广州臻创文化传播有限公司（以下简称臻创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓栋宁向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邓栋宁的诉讼请求；2.臻创公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：（一）一审未认定以下事实。1.办公楼存在大面积违法加建，属于未按建设工程规划许可证的规划建设的房屋。根据臻创公司提供的办公楼产权证显示规划的建筑面积为1388平方米，但臻创公司提供给邓栋宁的宗地图、平面图及办公楼照片均显示，臻创公司在办公楼规划批准之外的西南向另有大面积违法建筑。2.租赁合同签订后臻创公司一直在办公楼二楼办公。臻创公司的工商登记营业执照、注册地址并未变更，臻创公司的法人邮寄函件寄送地址也是广州市番禺区南村镇板桥村桥头岗一田创意园。可见，臻创公司一直没有离开其原理的办公场地。3.拆除办公楼二楼过道部分墙体已经征得臻创公司的同意。首先，臻创公司的法人在与邓栋宁的微信聊天记录中，问邓栋宁“这个是你们拆下来的，清走么？”该内容可证明臻创公司对拆除墙体是知晓且无异议。其次，《房屋租赁协议》签订后，臻创公司仍继续在办公楼二楼董事长室等区域办公，且负责整个园区的管理，对拆除办公楼二楼过道墙体不可能不知晓，且自始至终未提出异议。4.对臻创公司逾期交房违约行为，邓栋宁已进行了催告。邓栋宁与李x于2019年2月28日的微信聊天记录可证明邓栋宁已就臻创公司逾期交房的违约行为进行了催告。（二）一审认定邓栋宁构成根本违约，没有事实和法律依据。1.邓栋宁转租的是车位，并非房屋，不违反《房屋租赁协议》第七条第3款第（1）项约定，邓栋宁不存在转租违约事实。2.如前所述，臻创公司对邓栋宁拆除墙体是知晓且无异议的，故邓栋宁不存在擅自拆改物业违约事实。且《房屋租赁协议》为无效合同，即使邓栋宁拆除办公楼部分墙体没有得到臻创公司同意，也不构成违约。3.根据邓栋宁与李x2019年2月28日的微信聊天记录可知，截至该日臻创公司逾期76天未交付租赁物，按双方协议邓栋宁享有3个月免租期，该免租期应顺延至2019年5月15日，因此，邓栋宁没有向臻创公司支付4月份租金并不构成违约。况且，臻创公司已预付了一个月租金和三个月押金。4.一审判决认为邓栋宁不具有单方解除《房屋租赁协议》的权利，没有事实和法律依据。邓栋宁在与李x的微信聊天记录中并没有说“我也没去”而是说“我也没催你”，邓栋宁在上述语音中表达的意思是：由于自己没有时间，此前一直没有催臻创公司交付房屋，但没有催并不代表臻创公司可以不按照合同约定履行交付义务。臻创公司未依约交付房屋，属于严重违约，一审仅仅依据该段语音的文字转换，而脱离原始语音的原意，认定没有按照约定的时间交接办公楼、A栋、B栋是邓栋宁自身的原因导致，显然错误且没有事实依据。（三）2019年2月28日之后，虽然臻创公司与邓x共同核对办公楼、A栋、B栋租赁物状况，并在《宁合邓总交接清单》、《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、《广州臻创文化传播有限公司资产清单》上签字，但签署该3份清单不代表臻创公司履行了交付义务。1.根据《房屋租赁协议》第八条第1款约定，臻创公司应确保交付房屋是安全、空置、可使用状态，但根据上述资产清单、宿舍楼未清空家具家电的照片显示，房屋内一直存放大量家具、家电，房屋并非处于空置、可使用状态，即使臻创公司将该等房屋交付给邓栋宁，邓栋宁也无法使用。2.前述3份清单上并无同意接收房屋及屋内物品的意思表示，该3份清单仅仅是对房屋状态的确认，不能证明臻创公司履行了合格的交付义务。3.邓x在上述3份清单上对房屋内存放的物品进行了大量标准，该等标准即是对房屋不符合空置、可使用条件的异议，邓栋宁提供2019年3月21日的宿舍楼未清空家具家电的照片，也是因与臻创公司多次沟通无果才会进行取证，且是否提出异议均不能免除臻创公司按约定交付房屋的义务，因此，一审法院认为无论是在邓x办理交接时，抑或在交接后臻创公司的工作人员微信通知邓栋宁时，邓栋宁一方均未提出任何异议，显然是错误的主观臆断。（四）臻创公司没有按照合同约定交付办公楼、A栋、B栋，在邓栋宁于2019年2月28日催告后仍未依约交付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，邓栋宁有权解除《房屋租赁协议》，臻创公司应承担违约责任。臻创公司二审答辩称，不同意邓栋宁的上诉请求。具体理由如下：（一）关于交付的标准问题，根据双方签订的《房屋租赁协议》第1.1条明确签订合同之日起10日内交付办公楼以及A栋、B栋合计3栋物业，租金150000元，该3栋物业是有房产证的，按照法律规定，该3栋的租赁关系是合法有效的，不存在邓栋宁代理人所述部分无效的问题。臻创公司向广州岭南电缆股份有限公司承租场地回来再转租给邓栋宁，因为原来有租户，分期交付场地并给租金，150000元是办公楼再加A、B栋的租金，关于C、D栋的交付时间是2021年2月28日。当时约定在空地臻创公司有可能兴建建筑物，毕竟空地很多。交付之后，对于臻创公司兴建的钢结构等物业，双方是另行约定租金标准，空地也是明确有交付的租金标准。臻创公司不可能超范围转租，臻创公司从广州岭南电缆股份有限公司承租的整个工业园的原状是整体出租给邓栋宁，还有一些是将来有可能会建的物业双方是另行约定交付时间和租金，这是不影响合同的效力和履行。（二）关于臻创公司的注册地址问题，臻创公司从广州岭南电缆股份有限公司承租涉案场地之后就注册地址在涉案场地，臻创公司与邓栋宁签订协议之后也没有约定要将注册地迁走，现在也可以一址多公司，注册地址并不影响邓栋宁对涉案物业的实际使用。事实上臻创公司分次来交付，臻创公司现在的办公地点是在D栋，并非邓栋宁所主张的办公楼。根据邓栋宁所提供的证据或是其拆改的地方还有臻创公司的现场公证书中均显示，对于办公楼臻创公司早已交付且有邓栋宁的员工签字确认，邓栋宁已经拆除了，臻创公司不可能在其拆除的地点办公。（三）关于邓栋宁二审提交的与臻创公司法定代表人李x的微信聊天记录问题，对该材料的真实性臻创公司是确认的，对该证明内容是有异议，臻创公司是在3月23日左右得知办公楼有拆改的工程，当时臻创公司发微信问邓栋宁，后续臻创公司通过多种方式与邓栋宁协商，臻创公司是在2019年4月3日去派出所报案，证明臻创公司是没有同意邓栋宁拆除物业。（四）关于是否转租的问题，邓栋宁认为其转租的仅仅是车位，并非房屋，不构成违约。事实上臻创公司是整体出租创意园，转租的车位范围是属于租赁场地，整个创意园没有经过臻创公司同意是不能转租的。（五）关于免租3个月租金的问题，虽然邓栋宁存在违约的行为，但臻创公司计算租金也是从2019年3月开始计算，即使其违约，臻创公司也同样给予其3个月免租期，签订合同的时间是12月4日，所以臻创公司从3月份开始向邓栋宁要求交租，不存在交租时间延续到5月份的问题。（六）关于涉案物业交付条件的约定，合同第1条明确规定按照房屋和土地的现状出租，当时涉案场地的现状是有设施和家具，双方也对此交付标准没有异议，在交接清单中已经明确显示双方对数量进行逐一的打钩，这些是宿舍和办公的必需品，双方签名了就视为是对现状的接收，就算合同中有前后约定不太规范的地方，这并不影响双方在办理交接手续时对交付标准进行的明确约定。上诉人邓栋宁向一审法院起诉请求：1.臻创公司返还邓栋宁保证金45万元及利息14131元（利息按照同期银行贷款基准利率4.75%暂时计算至2019年7月31日，应计算至保证金全部返还为止）；2.臻创公司双倍返还定金30万元；3.臻创公司赔偿邓栋宁损失3万元；4.臻创公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区x（办公楼）、（A型宿舍）、（B型宿舍）、（C型宿舍楼）、（宿舍楼）的登记权属人均为广州岭益企业管理有限公司（以下简称岭益公司），建筑面积分别为1388.85平方米、853.56平方米、993.67平方米、1240.33平方米、3423.62平方米，产权证号分别为粤（2018）广州市不动产权第07221070、07221068、07221038、07221035、07221046号。2.2018年，岭益公司作为出租方（甲方）与臻创公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：鉴于乙方于2016年4月1日与广州岭南电缆股份有限公司签订了《租赁合同》，在租赁期限暂未到期之前，该公司在充分告知乙方，乙方表示放弃优先购买权的情况下，将原《租赁合同》租赁物产权转让给甲方岭益公司，双方自愿达成以下协议：甲方将位于广州市番禺区x（办公楼）、（宿舍楼）、（A型宿舍楼）、（B型宿舍楼）、（C型宿舍楼）出租给乙方使用；乙方所租赁物为一栋2000平方米办公楼、四栋共6500平方米宿舍楼及11800平方米空地（上述租赁物土地性质均为工业用地性质），乙方租赁该租赁物用途为服装创意产业园及配套，乙方可对租赁物进行转租或分租；租赁期限为十年，2016年4月1日至2026年3月31日；等等。3.2018年11月23日，臻创公司出具编号为5004503的《收据》，确认收到邓栋宁交来150000元租赁定金。该租赁定金后于2018年12月5日转为2019年3月1日至2019年3月31日租金。4.2018年12月4日，臻创公司作为出租方（乙方）与邓栋宁作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋及土地位于广州市番禺区x一田创意园内（以下简称涉讼物业）；所有的房屋和土地按现状出租；使用途径为办公、商业活动及宿舍（不得作养老和医院用途）；从正式签订合同之日起10天内逐步将办公楼（新编9-1号，不包括蜜蜂英语培训机构和租车公司的现有租户物业）、A栋（新编9-5号）、B栋（新编9-6号）交付承租方使用，从2019年3月1日起乙方每月支付给甲方本项的租金为15万元；从2019年4月1日起将土地交付乙方使用，从2019年4月1日起乙方每月支付租金18000元给甲方；C栋（新编9-4号）及附属空地的交付时间双方另行商定；D栋（新编9-2号）及钢结构（新编9-7号）及附属空地（或另行新建）的交付时间为2021年2月28日；其余的房屋及土地，到现有的甲方的租户合同到期或退租时即交付给乙方使用；本协议所有的房屋及土地的租赁期均到2026年3月31日止；2018年12月1日至2019年2月28日为3个月免租期，2019年3月1日至2020年2月28日每月房屋租金（不含税）为150000元，土地租金（不含税）为18000元（2019年4月1日开始交租）；乙方应在每月15日前支付下月租金及当月物业费、垃圾清运费给甲方；乙方应在签订本协议之日向甲方支付风险抵押金45万元的保证金，作为乙方履行本协议项下义务和责任的担保，合同期满无息退还，另同时交2019年3月份租金15万元；如乙方未按协议约定时间交纳租金或费用超过十五个工作日，甲方届时有权单方终止本协议，乙方除风险抵押金归甲方所有外，还应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用、逾期付款违约金及其他约定的违约金；在租赁期内，所有的房屋和土地按现状交付乙方；如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途；…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过十五个工作日的；租赁期内，乙方有上述行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方按照本协议总租金的30%向甲方支付违约金；乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰支付甲方滞纳金；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按协议总租金30%的额度向甲方支付违约金；甲方应保障租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态（空调及热水器双方协商或折价卖给乙方）；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方应按本协议的约定向乙方交付所租房间及所租房间的钥匙，并使所租房间处于安全、空置、可使用状态；等等。5.2018年12月5日，臻创公司出具《收据》，确认收到邓栋宁交来450000元租赁保证金。6.2019年3月29日，臻创公司向邓栋宁出具《敦促函》，载明：依据双方签订的《房屋租赁协议》，邓栋宁应于本月15日前向其司支付168000元的租金，否则须每天支付千分之三的滞纳金，同时从4月1日起，甲方将园区的日常管理全移交给邓栋宁，并由邓栋宁支付所有人员的工资及福利。但邓栋宁至今仍未支付租金，亦未准备好接管日常物业管理。请邓栋宁依照协议的约定立即付款给其司，并尽快与其司对接和接管好园区的物业管理。7.2019年3月30日，邓栋宁向臻创公司出具《通知书》，载明：依照双方签订的《房屋租赁协议》，臻创公司应在合同签署后10日内在确保房屋安全、空置、可使用的状态下将办公楼（除蜜蜂英语培训机构及租车公司租赁的物业外），A栋、B栋全部交付使用。其已按照租赁协议的约定支付3个月押金及2019年3月的租金，但臻创公司至今未按照协议约定如期将办公楼、A栋、B栋清空并交付使用，现仍有大量家具、办公设备、杂物等滞留在上述房屋内未清理，至今已逾期106天；另办公楼、A栋、B栋内有多处安全隐患未处理，且免租期内有4家单位占用A栋房间直至2019年2月底才搬离。上述问题臻创公司至今仍未解决，已构成根本违约。鉴于此，其现特书面函告臻创公司，自收到该通知书之日起，双方签订的《房屋租赁协议》即告解除，请于收到该通知书之日起5个工作日内退还其已支付的所有租金、押金及对应的利息。8.2019年4月3日，臻创公司向邓栋宁邮寄《催款函》，载明：其司已按合同约定完成办公楼、A栋、B栋的交付义务，而邓栋宁至今仍未支付4月租金，甚至擅自退租。请邓栋宁在收到该函之日起3个工作日内支付4月租金168000元及滞纳金9576元。若在上述期限内未支付，其司将依法依约解除协议，收回出租房屋，并追讨按协议约定的违约金。9.2019年4月20日，臻创公司向邓栋宁邮寄《解除通知书》，载明：邓栋宁存在未按协议约定支付租金超过15个工作日，且其司多次索要未果；未经其司同意拆改变动房屋结构将租赁物严重破坏；未经其司同意中途擅自离场的违约行为，已构成严重违约，达到合同解除条件。依照《房屋租赁协议》约定，其司决定从2019年4月20日起解除《房屋租赁协议》，风险抵押金不予退还；自2019年4月21日起至实际将租赁房屋交还其司之日止，参照《房屋租赁协议》的约定，按照每天5600元的标准支付房屋占有使用费至将房屋恢复原状交还其司之日止；于2019年4月30日前将租赁房屋恢复原状并交还其司；等等。10.2019年5月14日，臻创公司以邓栋宁为被告提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求解除《房屋租赁协议》，没收邓栋宁已支付的保证金等，案号为（2019）粤0113民初6253号（以下简称6253号案）。11.2019年6月5日，臻创公司的委托代理人叶x向广东省广州市广州公证处申请对坐落广州市番禺区x一田创意园内房屋及空地现状进行保全证据公证。同日，该公证处派人前往上述地址对上述租赁物的现场情况进行拍照，现场拍得照片共132张。2019年6月19日，该公证处作出编号为（2019）粤广广州第104662号《公证书》，载明所附照片132张为公证人员对上述租赁物的现场拍摄所得，上述保全过程与现场情况相符。12.2019年8月16日，邓栋宁向一审法院提起本案诉讼，要求臻创公司返还保证金，并双倍返还定金等，一审法院立案后与6253号案进行合并审理。一审庭审过程中，邓栋宁与臻创公司主要就以下问题产生争议：一、关于《房屋租赁协议》的租赁范围及法律效力的问题。臻创公司主张《房屋租赁协议》约定交付的只有5栋建筑物及附属土地，具体为办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋及附属空地，上述租赁物均有权属证明，且已获得业主方岭益公司的同意转租，故双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的，后因邓栋宁违约，其司向邓栋宁发出解除合同的通知书，故《房屋租赁协议》已于解除通知书发出之日即2019年4月20日解除。邓栋宁则认为《房屋租赁协议》载明租赁物业为一田创意园内的所有房屋及空地整体出租，共8栋房屋，其中仅5栋建筑物即办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋取得产权证，且办公楼南向部分亦存在违法加建，而其他3栋建筑物均未取得建筑工程规划许可证，故《房屋租赁协议》应为无效。另臻创公司向岭益公司承租的房屋只有5栋，显然已超出有权转租的范围。对此，臻创公司回应称，邓栋宁所称的8栋房屋及土地在其司向业主方岭益公司承租时即已存在，其司仅将其拥有转租权及合法权属证明的5栋房屋按现状向邓栋宁进行转租。二、关于涉讼物业有无实际交付的问题。臻创公司称《房屋租赁协议》签订后，因邓栋宁自身的原因未能办理交付手续，后邓栋宁安排其公司员工邓x于2019年2月28日到涉讼物业办理场地交接手续，故其司已依约向邓栋宁交付涉讼物业中的办公楼、A栋、B栋，其司不存在逾期交付的行为。为此臻创公司向一审法院提交了《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、邓栋宁与臻创公司员工的微信聊天记录等予以证明。邓栋宁则称上述两份清单并无其本人的签字，亦无具体签署日期，邓x虽是其公司的员工，但并未得到其授权去接收涉讼物业，仅系前往核实涉讼物业未处于空置状态，且即使邓x代表其前往对接，也不代表邓x可在不符合交付条件的情况下接收涉讼物业，事实上其在此后亦无法正常使用涉讼物业。依据《房屋租赁协议》的约定，臻创公司应保证涉讼物业处于安全、空置、可使用状态进行交付，故双方不可能对臻创公司的资产进行交接。其虽拿到涉讼物业的部分钥匙，但根据上述臻创公司提交的证据可知，臻创公司一直未清空涉讼物业，且截至2019年3月21日，办公楼、A栋、B栋内仍有其他租户居住、办公，即涉讼物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件。为证明上述陈述，邓栋宁向一审法院提交了办公楼、A栋、B栋未清空家具、物品的照片及臻创公司分别与关x、广州市天逸教育有限公司、郭x、江西商厨实业有限公司、杨冰签订的租赁合同予以证明。因臻创公司存在逾期交付涉讼物业的行为，其配偶况x曾通过微信向臻创公司的法定代表人进行催告。对此，臻创公司回应称《房屋租赁协议》约定涉讼物业按现状进行出租，物业内的相关物品如空调、床、热水器、办公桌椅等均为宿舍或办公必需品，在出租前已存在于涉讼物业内，属出租物业的配套设施，上述物品的存在不影响邓栋宁的使用。且双方交接时对涉讼物业内的物品进行了清点及记录，在交接清单上签字确认，交接后邓栋宁亦未对交接清单上列明的物品提出任何异议，若邓栋宁不需要这些家具设备，则双方无需进行清点，邓栋宁可以直接要求其司搬走，故邓栋宁以此为由主张其司未交付涉讼物业于法无据，邓栋宁已实际接收涉讼物业，并对涉讼物业进行拆改，及转租部分物业予案外人使用。另就邓栋宁关于办公楼等物业内仍有其他租户的陈述，签订《房屋租赁协议》时，其司已明确告知涉讼物业内仍有关嘉、广州市天逸教育有限公司两家租户，邓栋宁对此已知悉；江西商厨实业有限公司的租赁期限仅到2018年2月28日，签订上述协议时该租户早已离场；而就郭钢及杨x，其司为履行与邓栋宁的租赁协议，已提前跟该二人解除租赁关系，并为此支付相应的赔偿款，为此臻创公司向一审法院提交郭钢及杨冰出具的《情况说明》、（2019）粤广南沙第44724号《公证书》予以证明。三、关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。邓栋宁主张臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为，《房屋租赁协议》签订后，其便立即着手对园区进行规划与设计，并与设计公司签订合同及支付设计费3万元，但因臻创公司逾期数月未交付涉讼物业，导致其无法开展装修工作，故臻创公司应向其赔偿设计费损失。为此，邓栋宁向一审法院提交了《创意园规划设计改造服务合同》、规划设计成果、设计费支付凭证予以证明。臻创公司则认为其司已依约将涉讼物业交由邓栋宁经营使用，而邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。一审法院认为，《房屋租赁协议》明确约定臻创公司向邓栋宁出租的为一田创意园内所有的房屋和土地，同时明确了各部分房屋的交付时间，故《房屋租赁协议》的租赁范围应包括办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋、钢结构、其余房屋及土地，其中有办公楼、A栋、B栋、C栋等5栋房屋已取得产权证，其余房屋未办理任何报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效。关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。邓栋宁主张臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为。而臻创公司则主张邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。对此，一审法院认为，根据臻创公司提交的《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》及其司员工与邓栋宁的微信聊天记录可知，臻创公司已就办公楼、A栋、B栋与邓栋宁派出的员工邓x办理交接手续，并对上述物业内的资产进行清点及记录，而办公楼、A栋、B栋未按照《房屋租赁协议》约定的时间进行交接是邓栋宁自身的原因导致。虽邓栋宁主张上述物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件，而邓x亦无权代表其接收不符合交付条件的物业，但无论是在邓x办理交接时，抑或在交接后臻创公司的工作人员于微信通知邓栋宁时，邓栋宁一方均未提出任何异议，且就现有证据来看，邓栋宁单方发函解除《房屋租赁协议》前未曾因臻创公司迟延交付涉讼物业进行催告，而臻创公司对此亦不予确认，故就邓栋宁关于臻创公司逾期交付涉讼物业的主张一审法院不予采信。另根据邓栋宁提交的《创意园规划设计改造服务合同》、车位租赁合同、拆墙结算记录等证据及双方当事人的庭审陈述可知，邓栋宁确存在转租及拆改部分涉讼物业的行为，而邓栋宁未举证证明就上述行为已获得臻创公司的同意，故一审法院对臻创公司关于邓栋宁擅自转租及拆改的主张予以采信。如上所述，邓栋宁擅自转租及拆改涉讼物业，且未依约按时、足额向臻创公司支付涉讼物业的租金，并在不具有单方解除合同权利的情况下向臻创公司出具《通知书》要求解除《房屋租赁协议》，已构成根本违约，臻创公司有权解除《房屋租赁协议》的有效部分及没收邓栋宁已缴交的45万元租赁保证金。另150000元定金已实际转化为2019年3月1日至2019年3月31日租金，臻创公司在已依约向邓栋宁履行交付义务的情况下收取租金合理有据。因此，就邓栋宁要求臻创公司返还保证金及其利息、双倍返还定金及赔偿损失的诉请，于法于理无据，一审法院均不予支持。据此，一审法院对邓栋宁的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月6日作出如下判决：驳回邓栋宁的全部诉讼请求。一审案件受理费11741元，由邓栋宁负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，臻创公司提交如下证据：1.《询问笔录》，拟证明臻创公司对邓栋宁拆改物业的事宜并不知情及存在异议，为此臻创公司曾于2019年4月3日到广州市公安局番禺区分局南村派出所报案处理。2.《中介服务合同》、《收款收据》、《中国民生银行个人账户对账单》、微信聊天记录及杨兵个人微信主页，拟证明臻创公司在中介的推荐下与邓栋宁签订租赁合同，并支付中介费120000元，邓栋宁擅自违约导致臻创公司造成该部分损失。上述材料均形成于一审诉讼之前。邓栋宁质证称：1.对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该笔录是发生在2019年4月3日，是双方矛盾发生之后所做的询问笔录，办公楼拆墙是发生在2019年3月初，4月份才报案不符合常理。李x本身一直在涉讼物业中工作，对于拆除墙体如此大的事情其是知晓的，一直都没有提出过任何异议，包括在微信中也没有见到相关的聊天记录。反而李x在微信中问邓栋宁拆除的东西还要不要，不要就卖掉。2.对于中介服务合同，该中介服务合同签署的名称杨x身份不明，其次中介服务合同应当是与有经合法登记注册的公司来签署，个人来签署邓栋宁认为是后补的。再次该合同的内容与涉案《房屋租赁协议》的租赁内容并不完全相同，显然是经过加工的。收款收据的质证意见与中介服务合同的质证意见一致。对账单真实性、合法性无异议，关联性有异议，该单不能显示李x所发生的转账与中介服务合同有关，无法关联。对臻创公司提交的微信聊天记录及杨兵个人微信主页的真实性、合法性、关联性均不予认可。邓栋宁向本院提交如下证据：1.邓栋宁与李x微信聊天记录，拟证明臻创公司的法定代表人李x对拆除主楼墙体一直是知晓和同意的。2.邓栋宁与李x微信语音聊天记录录音，拟证明邓栋宁于2019年2月28日向臻创公司表示“本来这些早就该移交了”，催促臻创公司尽快移交；并表示由于自己没有时间，所以之前没有空催臻创公司。上述材料均形成于一审诉讼之前。针对邓栋宁提交上述证据，臻创公司质证称：1.对证据1的真实性无异议，但该证据不属于二审的新证据，是否采纳由法院认定。就微信记录中也没有任何臻创公司同意的意思表示，是因为保洁人员拍了视频告知臻创公司墙体被拆，臻创公司就问了邓栋宁，之后才去报案。2.邓栋宁二审提交的证据2，臻创公司已在一审已经提交过，双方也已经质证过，不属于二审的新证据，真实性予以确认，但不确认邓栋宁的证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，臻创公司与邓栋宁之间的《房屋租赁协议》纠纷等系发生在2019年5月14日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现臻创公司提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邓栋宁的上诉请求和理由以及臻创公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房屋租赁协议》的效力认定；2.涉案《房屋租赁协议》中有效部分租赁关系解除的责任确定；3.邓栋宁主张臻创公司返还保证金及双倍返还定金以及赔偿损失30000元应否支持。现评析如下：关于涉案《房屋租赁协议》的效力认定问题。根据臻创公司与邓栋宁签订的《房屋租赁协议》约定的内容可知，邓栋宁向臻创公司承租的涉讼物业包括了一田创意园内所有的房屋和土地，而上述房屋中除了办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋等5栋房屋取得产权证外，双方当事人并为提供证据证明其他房屋办理报建手续，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效正确，本院予以确认。办公楼产权范围外是否存在违法加建面积，均不影响一审法院关于《房屋租赁协议》部分有效和部分无效的实体认定。因此，邓栋宁抗辩涉案《房屋租赁协议》全部无效，理据不充分，本院不予采纳。关于涉案《房屋租赁协议》中有效部分租赁关系解除的责任确定问题。涉案《房屋租赁协议》约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途；…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过十五个工作日的。现臻创公司主张邓栋宁自2019年4月之后未依约支付租金，且邓栋宁未经臻创公司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。邓栋宁则抗辩臻创公司逾期未交付房屋，其不存在逾期支付租金事实。但从邓栋宁二审提交的其与臻创公司员工的微信聊天记录中并无有关邓栋宁所称因臻创公司逾期交付房屋而催告其交付的内容，相反，从该微信内容可判断出邓栋宁自己承认是其原因未及时接收房屋。且邓栋宁的员工邓x已在《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、《广州臻创文化传播有限公司资产清单》上签字。邓栋宁表示邓x签署上述资料时，房屋内存在大量家具、家电，房屋并非处于空置、可使用状态，不符合交付条件，但邓x在交接时没有提出异议，而邓栋宁在上述交接后与臻创公司员工的微信聊天记录以及向臻创公司发出解除《房屋租赁协议》通知之前均未曾因臻创公司迟延交付涉讼物业进行抗辩，显然不合常理。邓栋宁称其员工签署交接资料，并不代表臻创公司已履行交付义务，但邓栋宁又确认对办公楼的墙体进行了拆除的事实，因此，邓栋宁抗辩臻创公司逾期交付涉讼物业以及没有履行交付义务，理由不成立，本院均不予采纳。对于拆改涉案房屋等问题，邓栋宁在一、二审提供的证据并不足以证明臻创公司在办公楼二楼办公，且邓栋宁有关对相关房屋进行拆改等行为已获得臻创公司的同意，也与臻创公司不同意邓栋宁的拆改行为而进行报警不符，故本院对邓栋宁关于臻创公司就其拆改行为没有异议的抗辩不予采信。因邓栋宁的上述违约行为导致臻创公司向邓栋宁发函主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，因此，本院确定涉案《房屋租赁协议》中有效部分租赁合同关系解除的责任在于邓栋宁。关于邓栋宁主张臻创公司返还保证金及双倍返还定金以及赔偿损失30000元应否支持问题。承上所述，由于邓栋宁擅自拆改涉讼物业以及未依约按时、足额向臻创公司支付涉讼物业的租金，且单方要求解除《房屋租赁协议》，已构成根本违约，臻创公司依约有权解除《房屋租赁协议》的有效部分。基于邓栋宁的上述违约行为，再综合考虑双方合同履行以及臻创公司因合同解除所造成的损失等情况，一审法院作出没收邓栋宁已缴交的450000元租赁保证金，并无不妥，本院予以确认。此外，邓栋宁另支付的150000元定金已实际转化为2019年3月1日至2019年3月31日租金，臻创公司在已依约向邓栋宁履行交付义务的情况下收取租金合理有据。因此，就邓栋宁要求臻创公司返还保证金及其利息、双倍返还定金及赔偿损失的诉请，理据不充分，一审法院据此作出驳回邓栋宁的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，邓栋宁的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11741元，由邓栋宁负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年四月八日书记员 李志康谢金泽