辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3506号上诉人（原审原告；反诉被告）：刘敏，女，1954年2月20日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：周福旭，内蒙古疆北（沈阳）事务所律师。上诉人（原审被告；反诉原告）：沈阳市东陵区祝家供销合作社，住所地东陵区祝家镇本街。法定代表人：陈帅，该合作社主任。委托诉讼代理人：孙晓菊，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫学刚，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人；反诉被告）：徐嘉成，男，1978年7月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人刘敏、沈阳市东陵区祝家供销合作社（以下简称“祝家供销社”）因与被上诉人徐嘉成房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初9142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘敏上诉请求：1.请求二审法院直接适用酌定（与被上诉人适用的方法一致），认定上诉人装修款为500，000.00元；2.请求二审法院判决被上诉人给付上诉人交付房款的利息，利息额按同期人民银行的利率标准执行；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在被上诉人申请的房屋使用费无法鉴定的情况下，直接适用酌定办法认定该费用为50万元。而对上诉人申请的装修损失损失，同样没有鉴定的情况下，没有采用酌定的方法，予以认定损失。属于在同一个案件中，适用不同的办法。适用法律上，有偏袒被上诉人的嫌疑。恳请二审法院予以纠正；二、合同无效后，判令了被上诉人的使用费，而对上诉人所交的房款，没有计算利息。上诉人在合同成立后，交付了100万元的房款。一致由被上诉人占有使用。该利息也属于上诉人的合理损失。应予支持。综上，恳请二审法院在查清事实后，依法纠正一审法院的不当之处。针对祝家供销社的上诉请求，其辩称：一、上诉人将房屋的合理使用费与房屋租金视同一个概念、混为一谈。是法律认识的错误。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同，被认定为无效。合同无效后，中级法院的意见是，返还购房款100万元。支付合理使用期间的合理使用费。上诉人与被上诉人并非是房屋租赁关系，把合理使用费等同于房屋租金。是对法律理解上的错误。引用租赁的相关文件，更是错误的。一审时上诉人也向法院提交了鉴定申请，但没有得到鉴定机构的支持。证明上诉人也明知合理使用费与租金并非一个概念；二、沈阳中生效的裁判文指出，买卖合同无效后，要准确界定合理的使用费用。在计算合理使用费时，应准确核定合理的使用时间。答辩人合理使用时间才两年多的时间。当时反诉原告准备整体动迁、出售、评估、对外公示，业主人心惶惶，大多数长期经营的业主退租，纷纷租赁其他商户的店铺。造成答辩人几乎绝收。关于此点，时任的反诉原告的法定代表人陈某出庭作证，说明了此情况。应当得到法院的采信。为此我方认为，合理的使用期限。不是反诉原告放弃管理，答辩人锁门，放电动车还支付房租的计算方式；三、我方在合理使用期间，收取的租金有相关的账目，有据可查，此账目得到当时的法定代表人陈某的认可，应当得到法院的确认。我方没有收益，所收取的费用与支付管理费用相平。答辩人在庭审时，向法庭出示了收取摊位的费用，而且计算出了总价款。得到了反诉原告的法定代表人陈某的认可。可以认定是双方无争议的事实。根据该事实，答辩人没有产生收益。原审法院推定没有事实依据。综上，恳请二审法院在查清事实后，依法驳回反诉原告的反诉请求。祝家供销社上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.改判上诉人不返还被上诉人购房款100万元；3.改判被上诉人给付上诉人从2009年12月8日至2019年1月4日期间的房屋使用费1,768,600元；4.改判被上诉人给付利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2009年12月8日开始计算至实际付清之日）；5.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决被上诉人酌定给付房屋使用费50万元没有事实基础与法律依据；二、被上诉人徐嘉成应承担共同给付责任；三、本案应综合双方诉请，将购房款与房屋使用费互相抵销进行改判，一审判项错误。综上，一审法院适用法律错误。针对刘敏的上诉请求，其辩称，刘敏的上诉请求无事实基础和法律依据。一审中刘敏未提供证据证明存在装修事实及相关费用，其该部分主张无证据证明。且双方房屋交付后刘敏使用多年，装修产生费用用于经营案涉协议，依法被确认无效，刘敏需承担相应过错外，装修费用与转让协议无关，利息的上诉请求，因刘敏返还房屋时间是在2019年，故不存在2009-2020年给付利息的时间节点和事实，该请求无法律依据，综上请法院依法驳回其上诉请求。徐嘉成对刘敏、祝家供销社的上诉请求辩称，当时签合同时我就签个字，本案与我无关刘敏向一审法院起诉请求：1.判令被告返还基于合同无效取得的1,000,000元，赔偿从2009年12月8日起至判决实际支付之日的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2.判令被告赔偿原告房屋装修损失款暂定数额200,000元，赔偿从2010年3月1日起至判决给付之日的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令被告承担本案的诉讼费。祝家供销社向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告刘敏、徐嘉成给付反诉原告2009年12月8日至返还房屋之日止的房屋使用费1,600,000元（参照合同约定第四条约定每年20万元的标准）；2.反诉被告刘敏、徐嘉成承担本案的诉讼费。庭审过程中，反诉原告变更第1项诉求为要求反诉被告刘敏、徐嘉成给付反诉原告2009年12月8日至2019年1月4日的房屋使用费1,814,794.65元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日）。一审法院审理查明：位于沈阳市东陵区的地号为071809010的土地使用权及其地上建筑物所有权归被告祝家供销社所有。2009年12月8日，被告祝家供销社与第三人徐嘉成（原名为徐嘉，2016年更名为徐嘉成）签订《祝家供销社营业大楼转让合同》，甲方为被告祝家供销社，乙方为第三人徐嘉成。合同约定甲方将祝家供销社大楼整体1270平方米及该房屋所占土地893平方米使用权转让给乙方。房屋建筑年代为2002年，由于历史原因没有办理房屋产权证，乙方同意在房屋转让后由乙方自行办理房产登记手续、土地使用权证变更及办理过户手续。甲方必须协助乙方出具相关文件资料，一切税费由乙方自行承担。转让价格为2,800,000元，具体付款方式为：乙方于协议签订之日给付甲方1,000,000元，其余款项在五年内全部付清，即2011年付200,000元、2012年付200,000元、2013年付600,000元、2014年付800,000元。合同同时约定，如乙方在五年内不能付清全部房款，甲方有权将房产转让给第三人，乙方已交纳的房款作为租金，不予退还，但甲方必须保证乙方使用该房屋5年，即从该合同签订之日起至2014年12月8日止，5年期限届满后，乙方无条件腾房。合同又约定，甲方保证5年内无第三人向乙方就案涉房屋主张权利，若因第三人原因导致合同不能履行，甲方承担乙方全部经济损失。乙方在未付清全部房款前，不得将房屋转租，否则甲方有权终止本协议并不予退还已交房款。如乙方未在五年内付清全部房款，至本协议签订后5年时或因乙方原因提前终止合同时，装修投入的可移动部分由乙方自行处理，不可移动部分无条件归甲方所有。合同签订后，被告祝家供销社收到首期购房款1,000,000元。另查明，案涉房屋系建设在集体土地上，且至今尚未取得房屋所有权证书。案涉房屋买卖合同订立时系原告与第三人徐嘉成共同出资购买，由第三人作为买方代表签字。后第三人撤资，原告与第三人商定将第三人原出资款500,000元转为原告向第三人的借款，该款项已由原告退还给第三人。案涉房屋自合同签订后已交付原告刘敏使用。再查明，2016年11月18日，祝家供销社以徐嘉成、刘敏应归还房屋、解除租赁关系并给付租金为由诉至本院。2017年5月15日，本院作出（2016）辽0112民初10194号民事判决，判决解除祝家供销社与徐嘉成、刘敏之间的房屋租赁关系，徐嘉成、刘敏腾退祝家供销社大楼给祝家供销社并给付房屋租金。宣判后，刘敏不服，提出上诉。2017年7月17日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终6896号民事判决，判决维持徐嘉成、刘敏腾退祝家供销社大楼给祝家供销社，撤销解除祝家供销社与徐嘉成、刘敏之间的房屋租赁关系并给付租金的内容。本案中，原告刘敏以转让合同无效为由，要求被告祝家供销社返还购房款并支付利息，赔偿房屋装修损失及利息；反诉原告祝家供销社要求反诉被告刘敏、徐嘉成支付房屋使用费。案件审理过程中，原告提出对案涉房屋装修造价进行鉴定，本院依法委托辽宁隆丰工程造价项目管理有限公司进行鉴定，该公司于2020年1月2日以原告不能提供图纸，且工程现场实物已经不存在为由，中止对本案的鉴定工作；反诉原告祝家供销社提出对案涉房屋自2009年12月8日起至2019年1月4日期间的租金标准进行鉴定，本院依法委托辽宁行健房地产土地评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年5月9日以当事人所提供资料不全，相关鉴定结论无法形成为由，将本案鉴定予以退回。反诉原告再次提出鉴定申请，本院依法另行委托辽宁信达房地产土地评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年6月17日出具退卷情况说明。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案涉案房屋不具备买卖条件，故《祝家供销社营业大楼转让合同》当属无效。因案涉房屋系原告刘敏与第三人徐嘉成共同出资购买，第三人撤资后，第三人原出资款转为原告向第三人的借款，已由原告退还给第三人。因此，《祝家供销社营业大楼转让合同》无效后，被告祝家供销社根据上述合同收取的1,000,000元，应当向原告刘敏予以返还，故对原告刘敏要求被告祝家供销社返还1,000,000元的诉讼请求，本院予以支持。同理反诉被告于2009年12月8日至2019年1月4日期间占用房屋应向反诉原告支付使用费。关于使用费金额，根据原、被告双方的陈述及提供的证据，本院对此酌定为500,000元。关于原告刘敏要求被告祝家供销社给付购房款1,000,000元的利息并赔偿装修损失及利息的诉讼请求、反诉原告祝家供销社要求反诉被告刘敏、徐嘉成给付房屋使用费利息的诉讼请求。本案中，涉案房屋本身并不具备买卖条件，而被告祝家供销社与第三人签订《祝家供销社营业大楼转让合同》，并交由原告刘敏使用；从证人陈某的证言及本案证据情况可知，从2009年12月8日合同签订至2016年11月18日祝家供销社起诉刘敏的近七年时间内，被告祝家供销社并未积极向原告刘敏主张剩余购房款或要求原告刘敏腾退房屋；从《祝家供销社营业大楼转让合同》第二条的约定亦可得知，双方对涉案房屋不具备买卖条件均知情。综上，原告刘敏与被告祝家供销社在本案中均存在过错，应当对其各自损失承担相应的责任，故对原告刘敏及反诉原告祝家供销社的上述请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳市东陵区祝家供销合作社于本判决生效之日起七日内返还原告刘敏购房款1,000,000元；二、反诉被告刘敏于本判决生产之日起七日内给付反诉原告沈阳市东陵区祝家供销合作社房屋使用费500,000元；三、驳回原告刘敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳市东陵区祝家供销合作社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,230元，由原告刘敏负担2,430元，由被告沈阳市东陵区祝家供销合作社负担13,800元；反诉案件受理费9,600元，由反诉原告沈阳市东陵区祝家供销合作社负担800元,由反诉被告刘敏负担8,800元。二审中，祝家供销社向法庭提供沈阳市物价局文件关于租赁指导通知，证明2014-2015年度沈阳市非住房租赁指导租金的价格。刘敏对该证据的质证意见：2014-2015年案涉房屋属于弃管状态，我方没有使用，另该文件适用城市不适用农村房屋。徐嘉成对该证据的质证意见：与其无关本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为案涉《祝家供销社营业大楼转让合同》无效的法律后果应如何处理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效的或者被撤销的民事行为自始没有法律约束力。本案中，因案涉房屋建设在集体土地上，故刘敏与祝家供销社就案涉房屋签订的《祝家供销社营业大楼转让合同》因不具备买卖条件而无效。同时，鉴于刘敏在（2016）辽0112民初10194号民事纠纷一案的处理中已实际腾退案涉房屋，故一审法院判决祝家供销社返还购房款100万元正确。关于刘敏提出祝家供销社应赔偿其购房款利息的上诉主张，本院认为，因从《祝家供销社营业大楼转让合同》第二条的约定可知，双方对涉案房屋不具备买卖条件均知情，由此可以认定，双方在签订案涉合同时均存在过错。故刘敏提出的该项主张无法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院对刘敏的该项上诉主张不予支持。关于刘敏提出祝家供销社应赔偿其装修损失的上诉主张，本院认为，因刘敏在签订案涉合同时存在过错，且刘敏亦实际使用该房屋多年，装修产生费用用于经营案涉协议，故一审法院未予支持其该项主张亦无不妥，本院对刘敏该项上诉主张亦不予支持。关于祝家供销社要求刘敏给付2009年12月8日至2019年1月4日期间的房屋占有使用费1,768,600元的上诉主张，本院认为，因通过本案庭审调查可知，刘敏于2009年12月8日就已实际占有案涉房屋，并于2019年1月4日搬离房屋，故刘敏应当支付该期间的房屋占有使用费用。至于房屋占有使用费的给付标准问题。二审庭审中，虽祝家供销社向法庭提供沈阳市物价局文件关于租赁指导通知，用以证明2014-2015年度沈阳市非住房租赁指导租金的价格，但该通知只能反映出2014-2015年度的租金指导价格，而不能完全、客观的反映出上述房屋占有期间的房屋使用费标准。同时，鉴于一审中祝家供销社已两次提出对案涉房屋自2009年12月8日起至2019年1月4日期间的租金标准进行鉴定，但因当事人所提供资料不全，相关鉴定结论无法形成等因素，两家鉴定机构将本案鉴定均予以退回，导致鉴定不能。在此种情况下，一审法院根据本案现有证据及结合本案的实际情况，酌定刘敏支付2009年12月8日至2019年1月4日期间的房屋占有使用费50万元并无不妥，本院对祝家供销社的该项上诉主张不予支持。关于祝家供销社要求刘敏给付2009年12月8日至2019年1月4日期间的房屋占有使用费利息的上诉主张，本院认为，因从2009年12月8日合同签订至2016年11月18日祝家供销社起诉刘敏的近七年时间内，祝家供销社并未积极向刘敏主张剩余购房款或要求刘敏腾退房屋，亦未要求刘敏给付房屋占有使用费，且祝家供销社在签订案涉合同时亦存在过错，故祝家供销社的该项主张无事实及法律依据，本院对祝家供销社的该项上诉主张不予支持。关于祝家供销社要求徐嘉成承担共同责任的上诉主张，本院认为，虽案涉房屋系刘敏与徐嘉成共同出资购买，且徐嘉成亦与祝家供销社签订案涉合同，但因徐嘉成于事后撤资，其原出资款转给刘敏向其的借款，并已由刘敏退还给徐嘉成。而事后实际履行案涉合同的亦是刘敏，故祝家供销社的该项主张亦无事实及法律依据，本院对祝家供销社的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，刘敏、祝家供销社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人刘敏负担；二审案件受理费23,400元，由上诉人沈阳市东陵区祝家供销合作社负担；本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年四月二十二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。