襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0691执异61号案外人：陈文，男，1993年6月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：袁磊，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人：张丽，女，1982年4月4日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：张婷婷，湖北亘恒律师事务所律师。代理权限：一般代理。被执行人：江**云，女，1983年12月21日出生，汉族，住福建省福安市。在本院执行张丽与江**云民间借贷纠纷一案中，案外人陈文对本院执行的位于襄阳市樊城区内环路绿地中央广场C区27幢13层1室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈文称，请求中止对江**云名下位于襄阳市××区××绿地中央广场××区××室房屋（预告登记的房产证号：襄阳市房预樊城区字第××）的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：2013年8月16日，江**云与绿地集团襄阳置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：27-1-13-1），约定江**云购买绿地集团襄阳置业有限公司位于襄阳市××区××绿地中央广场××区××单元××室房屋，建筑面积124.67㎡，总价733389元。合同签订后，江**云向绿地集团襄阳置业有限公司支付了223389元首付款，剩余51万元通过中国农业银行股份有限公司襄阳高新区支行（以下简称农行高新支行）按揭贷款的方式支付。2016年9月7日，陈文与江**云、襄阳市齐家置信房地产经纪有限公司签订了一份《房地产买卖居间合同》（编号：QJZX-DQ-018），约定陈文购买江**云名下位于襄阳市××区××绿地中央广场××区××单元××室的房屋，购房款总价为707840元，过户时间为2017年1月7日。同日，江**云与陈文签订《补充协议》，约定江**云交付上述房屋后，陈文支付购房款15万元。合同及补充协议签订后，江**云依约于2016月9月7日向陈文交付了房屋。陈文收到房屋后，对房屋进行了装修并入住，且于2016年9月9日起开始交纳物业费。陈文于2016年9月7日向江**云支付了15万元购房款，后又于2016年12月31日支付了5万元。2016年12月9日，因贵院作出（2016）鄂0691民初2628号民事裁定查封了该房屋，导致江**云无法解除该房屋的抵押登记，不得不继续偿还农行高新支行的按揭贷款。后因江**云无力偿还该贷款，经江**云、陈文、农行高新支行协商一致，三方共同同意从2017年11月20日起，由陈文代江**云偿还该笔按揭贷款，江**云亦同意陈文代偿的银行款项可以直接抵扣其欠付的购房款。截止2021年1月20日，陈文已代江**云偿还按揭贷款合计141670.56元，应视为陈文又向江**云支付了购房款141670.56元。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，首先，陈文于2016年9月7日与江**云、襄阳市齐家置信房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，该合同系三方真实意思表示，且不存在违反法律法规等无效的情形，符合在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同情形。另外，在2016年9月7日，江**云已将该房屋交付给陈文，陈文已装修入住，且缴纳了相关的水电费、物业费等相关费用，符合在查封之前已合法占有该不动产的情形。其次，陈文已实际支付购房款341670.56元，并同意就剩余购房款在结清农行高新支行按揭贷款后的剩余款项交付至贵院指定账户。符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。最后，陈文与江**云签订的《房地产买卖居间合同》，双方约定于2017年1月7日向房产登记部门递交过户资料，但贵院于2016年12月9日查封了该房屋。陈文主观上不存在怠于办理过户登记的情形，客观上由于该房屋被法院查封、江**云未解除抵押登记导致无法过户，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，请求贵院依法中止对江**云名下位于襄阳市××区××绿地中央广场××区××单元××室（预告登记的房产证号：襄阳市房预樊城区字第××）房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。申请执行人张丽辩称，法院在查封该案涉房屋时，该房屋并未出售，案外人陈文与被执行人江**云所述并不属实。申请执行人已依法申请对案涉房屋进行查封，现正在评估拍卖阶段，不应当中止执行。案外人要求排除执行的异议请求于法无据，不应当得到支持。被执行人江**云辩称，其于2016年9月7日确将案涉房屋卖给了陈文，陈文已支付20多万首付款，银行的按揭贷款也是由陈文在代为偿还，故认可案外人陈文提出的异议请求。本院查明，原告张丽与被告江**云、江少云、冯涛、江春旺、湖北香香云食品有限公司、襄阳隆亨贸易实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院在审理期间，依据张丽的保全申请，于2016年12月9日作出（2016）鄂0691民初2628号民事裁定，并于同年12月28日向襄阳市不动产登记中心下达《协助执行通知书》，查封了江**云名下位于襄阳市××区××绿地中央广场××区××室的房屋（预告登记的房产证号：襄阳市房预樊城区字第××）。2019年3月29日，本院作出（2016）鄂0691民初2628号民事判决书，判决被告江**云偿还原告张丽借款本金2575619元，并自2016年12月8日起按年利率6%支付逾期利息至借款清偿之日止。张丽不服，向襄阳市中级人民法院提出上诉。2019年9月10日，市中院作出（2019）鄂06民终2766号民事判决，改判江**云偿还张丽借款本金4192867元，并自2016年12月8日起按年利率6%支付逾期利息至借款清偿之日止。判决生效后，因江**云未履行偿还义务，张丽向本院申请强制执行。执行期间，本院于2019年11月27日作出（2019）鄂0691执1735号执行裁定：冻结、划拨、提取被执行人江**云510万元银行存款、收入或查封、扣押其同等价值的其他财产。同年12月17日，本院作出（2019）鄂0691执1735号之一《协助执行通知书》，续查封了江**云名下位于襄阳市××区××绿地中央广场××区××室（预告登记的房产证号：襄阳市房预樊城区字第××）的房屋。2020年10月20日，本院作出（2019）鄂0691执1735号之二执行裁定，评估、拍卖、变卖该案涉房屋。案外人陈文知悉后，遂提出本案执行异议。另查明，2016年9月7日，江**云（售房人、甲方）、陈文（购房人、乙方）及襄阳市齐家置信房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房地产买卖居间合同》一份，三方约定：甲乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的，是位于襄阳市××区××绿地中央广场××房产。所有权人：江**云。如委托丙方包干，则乙方一次性向丙方支付798000元整，由丙方代为办理过户手续，此包干费用包括房产证过户费用、土地证过户费用、交易税、银行抵押费用、评估费、中介服务费。付款、交房约定：乙方于2016年9月7日交付购房定金人民币15万元整；甲方将商品房买卖合同原件一份暂存于丙方，由丙方签具文件签收单签收。定金收取方式为甲方直接收取。甲乙双方自签订本合同之日起准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行/住房公积金部门审批。审批通过后，甲乙双方约定于2017年1月7日之前共同到市房管局办理过户手续，待甲方配合乙方在房管局审核完资料并过户时，乙方付首付款357840元给甲方。如在约定过户时间到来时贷款尚未审批通过，本合同继续有效，由甲乙双方协商同意按本合同约定的过户时间适当顺延。剩余房款20万元整由乙方通过银行贷款/住房公积金贷款付给甲方。其他付款约定：甲方房款实收707840元整，甲方房屋维修基金费用从包干费用中支付，实际结算该房屋产权面积多退少补，费用从包干费用中支付，据实结算，过户当天乙方支付丙方包干费用人民币90160元整。甲方应在收到定金后当天腾空房屋，并与乙方进行交接。等等。甲方江**云、乙方陈文签名，丙方襄阳市齐家置信房地产经纪有限公司加盖公章。同日，甲方江**云与乙方陈文又签订《补充协议》，双方约定：1、签订《房地产买卖居间合同》后，甲方将标的物钥匙、水卡、电卡、门禁、天然气卡等物品交于乙方，乙方立即到邮政银行，通过银行转账向甲方支付定金15万元整；2、甲方收到定金后和乙方直接到绿地物业管理中心进行物业交接，甲方负责交钥匙前的物业管理等费用，乙方负责交钥匙后的所有物业、水电等费用；3、乙方拿到钥匙后，即可对房屋进行装修，如乙方在交易过程中因任何原因导致本合同不能履行的，则乙方向甲方按《房地产买卖居间合同》违约责任及其他约定事项赔偿，乙方对该房屋的装修款项不予向甲方收取。等等。同日，陈文向江**云转款15万元。江**云收到后，当即出具《定金收条》，载明收到陈文交樊城区内环路绿地中央广场27-1-13-1房产购房定金15万元，并向陈文交付了该房屋。同年9月9日，陈文之母王爱红到绿地中央广场长城物业公司交纳了2016年9月之前江**云欠缴的物业费，并交纳了2016年9月-2017年4月30日的物业费。后陈文即对案涉房屋进行装修并入住至今，期间，陈文一直向物业公司按期交纳物业费、水费、电费。为证明其合法占有该案涉房屋的事实，陈文向本院提交了如下证据：物业费缴费收据、转款凭证、水电费缴费记录、装修房屋的部分采购合同、清单、拖运单、收据等。同年12月31日，因江**云急需用钱，陈文又向江**云转账支付5万元，江**云丈夫冯涛出具《收条》载明：收到陈文转账5万元整，作为购买绿地中央广场27-1-13-1号房的部分首付款。2017年1月，陈文与江**云拟办理房屋产权过户登记时，得知该案涉房屋被本院查封，致未能办理过户，现房屋仍登记在江**云名下。自2017年初，因江**云身负债务，其在农行高新支行的按揭贷款开始逾期，未能偿还。2017年10月30日，农行高新支行向江**云发出《催收通知书》，载明：江**云，你于2013年8月6日因购买绿地集团襄阳置业有限公司开发的绿地中央广场7幢1单元27层1室1301房屋，2013年9月4日向我行借款51万元，到期日2033年9月3日，截止2017年10月30日贷款余额451490.09元。已累计逾期10期，连续逾期三期未按时归还，已构成严重违约，本次应分期偿还贷款本息合计3378.74元，其中本金1524.22元，利息1854.53元。现告知你，请速组织资金归还，以免引起诉讼。同年11月20日，甲方江**云、乙方陈文、丙方襄阳市齐家置信房地产经纪有限公司工作人员李勇签订《补充协议》，约定：甲方江**云在农行高新支行申请个人住房贷款已经逾期三期，并无偿还能力，甲乙双方通过贵行协调，将甲方江**云在农行高新支行申请个人住房贷款由乙方陈文直接从银行卡中扣除（代为还款），所剩金额为451490元。乙方陈文已经支付甲方江**云首付款20万元，加上甲方江**云转移的银行贷款金额为451490元，如乙方陈文按时还款，则视同为乙方陈文已付房款为651490元。同日，江**云、陈文共同向农行高新支行承诺：江**云于2013年9月4日在农行高新支行申请个人住房贷款51万元，期限20年，为不影响银行的正常还款，双方自愿对该笔贷款承担共同还款责任，并承担上述借款合同中的全部义务，江**云银行卡号62×××77，共同还款人陈文自愿同意用名下的银行账户还款，银行卡号62×××79，同时银行可以直接从该账户中扣款偿还，并承担共同还款和相应担保责任。同日，江**云向银行提交换卡申请，载明：本人江**云为贵行房贷客户，因本人所在公司债务纠纷，导致法院查封了在贵行抵押房屋，因房屋已抵押银行，因本人现无偿还能力，为了不影响银行房贷按时还款，特申请将原来还贷卡62×××77改为陈文62×××79。同日，陈文代江**云还清了之前逾期拖欠农行高新支行的按揭贷款13469.19元，并自2017年12月20日开始至2021年3月，以自己62×××79的银行卡每月继续偿还按揭贷款3374.02元左右。截至目前，陈文已代江**云向农行高新支行偿还贷款148360.68元。现江**云就案涉房屋尚欠农行高新支行剩余贷款本金377830.08元。又查明，案涉房屋交易总价款为798000元。陈文已向江**云支付20万元，又代江**云向农行高新支行偿还贷款148360.68元，合计已支付348360.68元，尚欠江**云449639.32元未付。2021年4月8日，陈文已将所欠江**云的购房款449639.32元提存至本院执行款账户。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人陈文要求排除本院对案涉房屋的执行所提异议，必须同时满足上述四条情形。本案中，本院对案涉房屋的查封时间为2016年12月28日，而案外人陈文与被执行人江**云及中介方襄阳市齐家置信房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，其签订时间为2016年9月7日，发生在本院查封之前，故符合上述规定的第一项情形。2016年9月9日，陈文之母王爱红已开始交纳案涉房屋的物业费；陈文提交的物业费缴费收据、转款凭证、水电费缴费记录、装修房屋的部分采购合同、清单、拖运单、收据等证据，亦足以证明在本院查封之前，其已合法占有该不动产，故符合上述规定的第二项情形。根据《房地产买卖居间合同》约定：“乙方于2016年9月7日交付购房定金人民币15万元整；……甲乙双方约定于2017年1月7日之前共同到市房管局办理过户手续，待甲方配合乙方在房管局审核完资料并过户时，乙方付首付款357840元给甲方”，陈文在房屋办理过户之前，仅需向江**云支付15万元定金，而陈文除支付15万元定金和又支付5万元购房款外、还代江**云向农行高新支行偿还按揭贷款148360.68元；对剩余购房款449639.32元，其又提存至本院执行款账户，其行为符合上述规定的第三项情形。现案涉房屋因被本院查封未能办理过户，非因买受人陈文自身原因未办理过户登记，亦符合上述规定的第四项情形。据此，案外人陈文所提执行异议，能够同时满足上述规定的四项情形，符合法律规定，能够排除本院对该房屋的执行。故对案外人陈文要求排除执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对襄阳市樊城区内环路绿地中央广场C区27幢13层1室房屋（预告登记的房产证号：襄阳市房预樊城区字第××）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  姜 勋人民陪审员  陈桂云人民陪审员  时金爱二〇二一年四月十四日法官助理吴怡帆书记员田传蕊