江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终1102号上诉人（原审被告）：姜腾蛟，男，1974年11月29日生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：戎进中，男，1966年7月22日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人姜腾蛟因与被上诉人戎进中房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜腾蛟上诉请求：撤销一审判决，改判其按照每年105000元的标准向戎进中支付2019年3月28日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。事实与理由：1.案涉房屋隔壁的同期租金为每月105000元，且受2020年初新冠疫情的影响，其自2020年至今一直无法正常营业，一直处于亏损状态，法院应予以减免房屋占有使用费3个月为宜；2.案涉房屋内的空调、灯具、样品等价值40000元，应由双方协商解决。戎进中未作答辩。戎进中向一审法院起诉请求：1.依法判令双方解除无锡市惠山区盛岸西路五洲装饰城C1-113、114号房屋租赁合同，并由姜腾蛟向其交付所租赁的房屋；2.判令姜腾蛟支付拖欠的租金30000元（2019年3月28日至2020年3月27日），并由姜腾蛟按年租金121000元为基数支付自2020年3月28日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：戎进中为无锡五洲装饰城C1-113、114商铺所有权人。姜腾蛟于2013年开始租用上述商铺用于建材销售，并于同年与戎进中签订《房屋租赁合同》1份。合同约定：租赁期限自2013年3月28日起至2016年3月27日止，租赁期满按市场涨幅调整房租金，提前一个月交房屋租金；……租赁期满后，乙方（姜腾蛟）想连租下去，在同等的条件下乙方有优先权，如果不连租下去，所有装修装潢整体固定结构不可拆除破坏，要完好无损无条件的退还给甲方房东，各项事宜友好协商，沟通达到双赢。2016年3月27日，双方又签订《店面租赁合同》1份。合同约定：租赁期限自2016年3月27日起至2017年3月27日止，租赁期1年；租赁期满，甲方（戎进中）有权收回出租店面，乙方（姜腾蛟）应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；租金为60500元/间，合计121000元；第一年年租金不变，第二年年租金按第一年年租金增长，按市场行情；租赁期满后，该店面归还时，应当符合正常使用状态，有隔墙拆除要恢复原样；店面租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；店面租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；店面租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。来年租金支付办法：如乙方提出申请续租，经甲方同意后，可续租，按照市品（市场）价格协商后，并把来年租金提前一个月交清。2017年3月27日后，双方未再签订书面租赁合同，但姜腾蛟仍继续使用上述商铺，2017年3月28日至2018年3月27日的年租金仍按60500元/间支付，2018年3月28日至2019年3月27日的年租金则双方口头调整至60000元/间。2019年3月28日起的租金，姜腾蛟分期支付了90000元。目前案涉商铺仍由姜腾蛟占有使用。2019年10月20日，戎进中向姜腾蛟发出《函告》1份，表示姜腾蛟未按约定于2019年3月27日前支付2019年3月27日至2020年3月27日的租金121000元，目前尚有31000元未支付，故要求姜腾蛟于2019年10月26日前结清拖欠的租金31000元，如不缴纳视为不再继续履行租赁合同，并将依法追究姜腾蛟的违约责任、解除双方签订的租赁合同。庭审中，姜腾蛟表示并未收到上述《函告》。2020年3月10日，戎进中诉至该院。该院于2020年3月13日向姜腾蛟送达了应诉通知。另查明，受新冠疫情影响，姜腾蛟所经营的商铺于2020年2月24日提交材料申请复工。姜腾蛟陈述其店铺于2020年1月15日过年歇业，2020年3月15日左右开始营业。姜腾蛟要求疫情期间减免1个月租金。戎进中表示出租房屋属于私有房屋，不同意减免。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。戎进中与姜腾蛟于2016年3月27日签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。2017年3月27日后双方虽未签订书面合同，但姜腾蛟继续使用租赁物，戎进中也没有提出异议，双方除租金金额进行微调外，仍执行原合同条款，2016年3月27日《店面租赁合同》继续有效。但2019年3月28日起的租金应按上一年度租金金额60000元/间计算。根据双方约定，姜腾蛟应于2019年2月28日前付清2019年3月28日至2020年3月27日的租金，姜腾蛟未及时付清款项，胡相焕有权解除合同。合同自戎进中的解除通知到达姜腾蛟时解除。姜腾蛟陈述其并未收到2019年10月20日的《函告》，戎进中也无其他证据证实该《函告》有效送达姜腾蛟，则双方之间的合同自姜腾蛟收到本案应诉通知之日即2020年3月13日解除。合同解除后，姜腾蛟应当将无锡五洲装饰城C1-113、114商铺及时返还戎进中。现姜腾蛟继续占用商铺，戎进中有权要求其返还房屋并参照上一年度租金支付实际使用房屋期间的费用。则姜腾蛟尚需支付截至2020年3月27日的租金和房屋占有使用费30000元。2020年初新冠疫情的发生作为突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，对双方均造成影响，疫情期间的房屋占有使用费可以适当减免。根据姜腾蛟实际经营情况，该院认为，房屋占有使用费以减免一个月为宜。扣除减免部分之后，姜腾蛟应按120000元/年的标准支付无锡五洲装饰城C1-113、114商铺自2020年4月28日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。关于姜腾蛟主张的装修费用和设施。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”2013年《房屋租赁合同》和2016年《店面租赁合同》中均未约定租赁合同终止时戎进中需对装饰装修费用进行赔偿，反而是2013年《房屋租赁合同》中约定“租赁期满后，……如果不连租下去，所有装修装潢整体固定结构不可拆除破坏，要完好无损无条件的退还给甲方房东”，2016年《店面租赁合同》中约定“租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿”，姜腾蛟庭审中辩称“戎进中曾口头答应按实际装修价格补偿”也无证据证实，故对其主张的装修和设施费用，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、确认戎进中与姜腾蛟就无锡五洲装饰城C1-113、114商铺形成的房屋租赁合同关系于2020年3月13日解除；二、姜腾蛟于判决发生法律效力之日起十日内将无锡五洲装饰城C1-113、114商铺返还给戎进中；三、姜腾蛟于判决发生法律效力之日起十日内向戎进中支付截至2020年3月27日的租金和房屋占有使用费30000元，并按120000元/年的标准向戎进中支付自2020年4月28日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；四、驳回戎进中的其余诉讼请求。一审案件受理费550元，由姜腾蛟负担。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审中，姜腾蛟提供吴根芽向其出具的收条复印件一份，载明：“今收房租金24万元整，注（房租物业20万，灯具空调样品4万元整，以上不存在转让费）”，戎进中作为见证人在收条上签字，证明案涉房屋中灯具空调价值40000元。戎进中未予质证。本院认为，关于案涉租赁合同解除后房屋占有使用费的计算标准，姜腾蛟主张应依照同地段房屋租赁市场标准即105000元/年计算，未能提供证据证明，一审法院参照双方上年度租赁费标准予以计算，并无不当。关于姜腾蛟主张的设施费用，其提供的收据未能证明案涉房屋灯具、空调归属于其，亦不能证明双方对上述设施费用进行了约定，一审对其主张的设施费用不予支持，亦并无不当。此外，一审法院已充分考虑到2020年初新冠疫情的发生作为突发公共卫生事件的影响，根据姜腾蛟实际经营情况，对案涉房屋占有使用费予以一个月的减免尚在适当范围内，姜腾蛟上诉主张应予减免3个月的房屋占有使用费，本院不予采纳。综上，姜腾蛟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人姜腾蛟负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年四月十九日书记员 刘 滢