海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初4355号原告：李欣，男，汉族，住辽宁省海城市。原告：贾敏，女，汉族，住辽宁省海城市。被告：张晓涛，男，汉族，住辽宁省海城市。被告：李英姿，女，汉族，住辽宁省海城市。被告：杨秀明，男，汉族，住辽宁省海城市。原告李欣、贾敏诉被告张晓涛、李英姿、杨秀明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李欣、贾敏诉称：二原告夫妻存续期间于2011年8月26日共同购买被告张晓涛、李英姿共同财产，坐落于海城市丽源小区6号楼建筑面积95平方米的房屋，以29.5万元价款出售给我们，双方签订买卖协议，房屋及价款交付后，因开发商的问题，未及时办理房屋所有权证书，被告及开发商法定代表人杨秀明于2011年9月13日为原告签订补充协议，表示保证房屋管理部门在办理房屋所有权证时，原告购买的该95平方米房屋责无旁贷必须第一时间办理，否则，返还原告购楼款29.5万元，2017年原告从邻居口中得知2015年原告所在小区就已经办理房屋所有权证书，原告找三被告配合办理房屋所有权证，至今仍未办理成功，被告杨秀明之子杨龙向原告承认，原告购买的房屋在房屋管理部门没有登记，属于小产权房屋，永远不能办理房屋所有权证，原告认为，被告杨秀明系开发商，原告购买房屋应有保障，否则原告不可能购买小产权房屋，故诉至法院。被告张晓涛、李英姿辩称：我与张晓涛系夫妻关系，案涉房屋是原告购买，但原告所述不属实，我方不同意原告方的诉讼请求。一、被告张晓涛、李英姿是夫妻关系，夫妻有共同财产，即原告所述购买的丽园小区6号楼95平方米一处；2、被答辩人属实于2011年8月26日购买我们的95平方米楼房，价款29.5万元，并于当日签署房屋买卖协议，可是2011年9月13日签署的第二份补充协议，答辩人李英姿（张晓涛妻子）对协议内容“返还房款29.5万元等内容完全不知情。”李英姿认为：夫妻共同财产一方无权单方予以处置，故不同意返还29.5万元房款。二、第一份房屋买卖合同签署后，该楼房开发商杨秀明对此建设的楼房所有的行政部门的审批手续，即“四证二书”是齐全的，绝不是原告说述的“该房屋在房管部门没登记，属于小产权房屋，永远不能办理房屋所有权证。”这种说法与事实完全不符。我方自从卖出该房屋后就一直不断努力地找开发商杨秀明要求尽早办理房屋产权证，2016年1月21日，开发商为原告办理了完税大票，并承诺，拿这个大票办理房照用，但得听政府通知。所以，我们对开发商和政府有信心，能办房照。故不同意原告方的退房、返款、支付利息的请求。三、退一步讲，就算是退房、返款、支付利息，那原告方也应该支付该楼房装修时，所花销的装修费用折旧，依照国家税法有关规定，折合人民币74000元，原装修费用总计148000元，房屋建筑折旧年限不低于20年，残值率不低于5%。四、原告2011年8月入住时，该小区在海城实属高档小区，学区房，南临西关小学，北临海城四中，而且此时是房屋价格飚涨的时候，最高时每平方米达4000元，装修装饰欧式化，时尚，大气。如今，已是支离破碎，风水败尽，因此，原告要求支付新房变旧房的折旧费，人民币13万元。根据国家有关税法规定，20年内的房屋折旧率为4.75%，295000×4.75%×9（整年）≈13万元；五、原告从2011年至今，现在原告贾敏依然入住在此楼房内，如果按2011年租赁学区房每月1500元计算，九整年，1500元/月×12月/年=18000元×9（整年）≈16万元。我们考虑到原告和我们是邻居关系，平时很友好，房租降到1000元/月×12月/年×9（整年）≈11万元，要求原告予以给付。综上所述，请法院依法予以处理，以保护公民的合法财产免受损失，请做出公正判决。被告杨秀明辩称，我只是承认当时对张晓涛承诺过办房照（涉案房屋）。房子不是违章建筑的，并且有完税票据。具体什么原因办不了房照我不清楚那是政府部门的责任。经审理查明：二原告夫妻关系存续期间购买了被告坐落于辽宁省海城市，面积为95平方米的房产，在2011年8月26日双方签署了买卖房屋协议，房屋买卖价款29.5万元于当日支付。另查，辽宁省海城市至今销售手续不齐全，不能办理房照。上述事实，原告李欣、贾敏提供的证据有：2011年8月26日卖房协议，收条一份，补充协议、交款收据、李英姿房照复印件。被告张晓涛、李英姿提供的证据有：不动产统一发票。被告杨秀明未向法庭出示证据。本院认为：公民的合法私有财产依法受法律保护。违章建筑属于一种违反法律规定的私人建筑，是指未取得拟建工程规划许可证，是在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律规定动工建造的房屋及设施。本案系争房屋为违章建筑，违反了相关法律不得转让、买卖的规定，其民事行为无效，双方应将各自取得的财产相互返还。结合案情，因为房屋原告已经住了很长时间，二被告在返还原告房屋价款时，不用给付原告房屋价款的利息，原告也不用给付被告房屋使用费。对于被告辩解称，房屋是能办理产权证，不是违章建筑一节，因其虽在开庭时出示不动产统一发票，其上面记载房屋为“海城市建新房地产开发有限公司（丽园小区）”、“建筑面积为91.21平方米”和卖房协议中买卖标的的楼房位于海城市西关丽源小区，建筑面积95平方米不符，不是同一个楼房，故本院对被告的辩解不予采信。对于被告辩解称，签订房子的补充协议时，只有被告张晓涛一个人的签字，没有李英姿的签字应该返还一半购房款一节，因为签订买卖合同时双方已经在合同上签字，被告李英姿对于处分房屋一事之情，系夫妻共同意愿把房屋出卖，是有权出分，不存在返还一半购房款一说，故对于被告这一辩解不予采信。根据合同具有相对性，原告方是在被告张晓涛、李英姿处购买的房子，和被告杨秀明没有相对的合同关系，故对于原告要求被告杨秀明承担责任一节，本院不予支持。关于被告方所述之前房屋是进行装修后在卖给原告的，应该给付房子装修折旧费一节，因原告已经入住时间很长，本院酌定给付3万元为宜。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李欣、贾敏与被告张晓涛、李英姿的房屋买卖无效，被告张晓涛、李英姿返款给原告李欣、贾敏房屋价款29.5万元，原告李欣、贾敏将房屋退还给被告张晓涛、李英姿；二、原告李欣、贾敏给付被告张晓涛、李英姿房屋装修折旧款3万元；三、驳回原告李欣、贾敏其他诉讼请求。案件受理费2863元，由被告张晓涛、李英姿承担，此款二原告已垫付，被告张晓涛、李英姿在履行本判决确定的给付义务时，加付2863元给二原告。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上状和上诉费并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  李洪俊二〇二一年四月二十一日书记员  张 杰全国人民代表大会释义法规标题中华人民共和国合同法制定机关效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效中华人民共和国民法典[20200528]第五百三十五条因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。全国人民代表大会释义代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。全国人民代表大会释义相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。关联法条修改中华人民共和国合同法[19990315]第七十三条【债权人的代位权】因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。释义引用统计法信超链：国家法律7篇地方法规8篇案例72篇裁判13828篇期刊129篇×释义引用统计法信超链：国家法律7篇地方法规8篇案例72篇裁判13828篇期刊129篇×关联法条关联法条