广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2443号上诉人（原审被告、反诉原告）：石亚勇，男，1990年9月1日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：潘平，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹安，男，该公司员工。上诉人石亚勇因与被上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称溢晖公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初10815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。石亚勇上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认《租赁面积变更补充协议》无效；2.撤销一审判决第二项，改判石亚勇向溢晖公司支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金(按32873.8元/月计算，扣除石亚勇已交纳的租金32873.8元)及管理费(按13841.6元/月计算，扣除石亚勇已交纳的管理费13841.6元)；3.判令溢晖公司退还给石亚勇多收的租赁保证金217466元、管理费保证金81352.8元。事实和理由：一、涉案《租赁面积变更补充协议》违反了规划用途，且侵犯了全体共有人所有权，违反了禁止性法律规定，应属无效。一审适用法律错误。1.涉案场地属于业主共有，溢晖公司没有处分权。溢晖公司未经全体业主同意将涉案场地租赁给石亚勇使用，属于无权处分，亦违反了《物业管理条例》第二十七条、第五十七条、第六十三条有关“建设单位不得擅自处分”的禁止性规定，应属无效；2.溢晖公司出租的场地包括了61.28平方米的消防通道，违反了《中华人民共和国消防条例实施细则》第二十九条的禁止性规定。二、溢晖公司应退回多收的租赁保证金和管理费保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，溢晖公司应退租赁保证金：328467.18元×(338.97平方米／511.99平方米)=217466元、管理费保证金：122877.6元×（338.97平方米／511.99平方米)=81352.8元。三、石亚勇遭受了重大经济损失。石亚勇签订租赁合同后，投入了四百多万元进行了装修。开业后，因不时遇到有关政府部门检查而被溢晖公司通知停止正常营业，严重影响石亚勇的正常经营，导致石亚勇无奈停业退铺，并支付员工经济补偿金。被上诉人溢晖公司二审答辩称：石亚勇的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、签订《租赁面积变更补充协议》是双方意思真实表示，没有违反相关法律、行政法规，合法有效，双方应切实履行。石亚勇对架空层及扩大消防租赁面积在签订合同时是明知的，并且一直占有使用至合同解除日，一直未提出异议。石亚勇以此为由上诉，是为了规避违约责任。二、石亚勇上诉提及的《中华人民共和国消防条例实施细则》已于2001年10月6日被《国务院关于废止2000年底以前发布的部分行政法规的决定》宣布废止，石亚勇该项上诉主张没有法律依据。三、根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，虽然《租赁面积变更补充协议》有关扩租范围违反了规划用途，但有关规划用途的规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护，即属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定，故此，只要房屋租赁合同没有其它无效情形，那么违反了规划用途签订的房屋租赁合同也是有效的。四、即使《租赁面积变更补充协议》无效，亦应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，支持当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求。2020年3月13日，溢晖公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认溢晖公司、石亚勇双方签署的《租赁合同》于2018年9月30日解除；2.石亚勇向溢晖公司支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金1536368.54元及逾期支付所产生的违约金（自2017年5月28日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为78354.79元）；3.石亚勇向溢晖公司支付2017年5月28至2018年9月30日期间欠缴的物业管理费646892.02元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年5月28日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为33023.83元）；4.石亚勇向溢晖公司支付2017年5月28至2018年9月30日期间欠缴的POS机技术支持费6452.6元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年5月28日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为329.4元）；5.石亚勇向溢晖公司支付2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的电费59105.1元，2018年4月1日至2018年10月31日期间的电费100095.1元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7355.05元）；6.石亚勇向溢晖公司支付2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的水费2551.88元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的水费6408.52元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为413.97元）；7.石亚勇向溢晖公司支付2017年3月27日至2017年5月27日期间欠缴的装修管理费15506.98元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年3月27日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为838.92元）；8.石亚勇向溢晖公司支付欠缴的消防放水清放费1000元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年2月27日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为54.1元）；9.石亚勇向溢晖公司支付合同解除违约金414711.9元；10.石亚勇向溢晖公司支付案涉房屋的复原费57621.29元；11.本案诉讼费由石亚勇承担。石亚勇一审答辩称不同意溢晖公司的诉讼请求，并向一审法院反诉请求：1.溢晖公司退回石亚勇所交的装修保证金25985.5元、成品保护围蔽费5197.1元、装修垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元、公共事业保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元、租赁保证金328467.18元、管理费保证金122877.6元；2.溢晖公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：溢晖公司（甲方、出租方）与石亚勇（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同约定不予返还；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提采取适当手段，因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；（第十四条）在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到；（第十六条）本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，当本合同与本合同附件相关内容存在不一致或冲突的情况，以附件或附页约定为准；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156-170号（双号）被称为“合生广场”的四层L5-13/14号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为173.02平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“嗨尚瘾品牌自助餐”之用途，该房屋的商铺名称是“嗨尚瘾”；19.4商场暂定于2016年5月15日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准；20.1该房屋的租赁期为自交付日起6年的时间，即2015年11月25日至2021年11月24日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的装修期，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同月的的其他费用（包括装修管理费、装修垃圾运输费及能源费用等，详见附件三）；20.3双方暂约定该房屋交付日为2015年11月25日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4该房屋的起租日为2016年2月23日。自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用；21.1.1保底租金：按租用面积计算，自2016年6月29日起至2017年11月24日期间的月保底租金为32873.8元，2017年11月25日至2018年11月24日月保底租金为33860.01元；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金451344.78元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米80元核算，即该房屋每月的物业管理费为13841.6元，乙方应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为8651元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.8本合同的收银方式为租用甲方POS机。POS机租金自租用之日起算，为400元/月/台，POS机保证金为5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及POS机租金，自第二个POS机租用用月起，乙方应于其后每月1日前付清当月的POS机租金，未满月的POS机租金按当月的实际租用天数计收；22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：石亚勇的地址一为广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场L5-13/14号商铺，地址二为广州市海珠区叠景中路162号御景商务酒店；等。合同附件三物业收费标准：装修管理费15元/平方米/月（按租赁面积计算）；装修押金50元/平方米（租赁面积），但最低不少于10000元，可退还，该房屋交付前支付；电费1元/度（含损耗费），按计量表读取数字收取，由业主代付；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代付；消防防水清放费，1000元/次；垃圾清运费8元/平方米（按租赁面积计算），不可退还，由租户运至管理处指定位置；餐饮类租户，油烟管道清洗保证金3000元，合同期内，租户不按业主规定要求进行清洗的，将由业主指派人员清洗，费用从保证金中扣除，该费用在退还租赁保证金时一并退还（如有）；等。溢晖公司（甲方、出租方）与石亚勇（乙方、承租方）签订了《租赁面积变更补充协议》，约定：双方协商一致后就乙方扩大《租赁合同》中的租赁面积及相关事宜达成如下协议：自2016年3月31日起《租赁合同》中该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积变更为511.99平方米，铺位号变更为L5-13/14/24/25/26，扩租部分的铺位号为L5-24/25/26，扩租部分的面积为338.97平方米；扩租的面积应于2016年6月29日开业，起租日也为2016年6月29日；自2016年6月29日起至2017年11月24日期间的月保底租金为97278.1元，2017年11月25日至2018年11月24日月保底租金为100196.44元；物业管理费自扩租日其每月物业管理费变更为40959.2元，扩租面积的装修押金为25599.5元，公用事业费保证金变更为25599.5元；附件三的内容与《租赁合同》附件三内容一致。2015年9月11日，溢晖公司（出租方、甲方）与石亚勇（承租方、乙方）签订《合生广场（南区商场）租赁确认书》，载明承租位置为合生广场南区商业裙楼5楼L5-513、514、524、525、526铺位加消防通道61.28平方米，承租面积511.99平方米，等。据2016年8月30日的《营业执照》记载，广州嗨尚瘾餐饮管理有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为石亚勇，住所为涉案房屋L15-13/14。2017年2月27日，石亚勇签署《验铺确认表》及《进场确认书》。2018年10月11日，溢晖公司按《租赁合同》约定的通讯地址二向石亚勇邮寄《单方解约函》，函告双方签订的租赁合同于2018年9月30日终止等。网上的查询记录显示该邮件于2018年10月14日退回妥投。溢晖公司为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、合生广场（南区）商铺水电表、溢晖公司交纳水电费的发票；2、与广东天竟建设有限公司签订的《商铺打拆工程合同》，载明工程为合生广场南区513-515商铺打拆工程；3、与广州市华丽骏业装饰工程有限公司签订的《五楼架空层恢复原状打拆工程施工合同》，载明工程为合生广场南区五楼架空层恢复原状工程、《价格审定表》、打拆清单，记载总面积360平方米，由广州市华丽骏业装饰工程有限公司开具的发票，总金额为57621.29元；4、房屋租赁登记备案证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、申请门牌批复通知书。石亚勇质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但该发票没有经过石亚勇共同确认商铺水电计算表，故石亚勇不予认可；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据4真实性、合法性、关联性无异议。一审诉讼中，溢晖公司、石亚勇双方确认：石亚勇向溢晖公司交纳了装修保证金25985.5元、成品保护围蔽费5197.1元、装修垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元、公共事业费保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元、租赁保证金328467.18元、管理费保证金122877.6元；交付商铺的日期为2017年2月27日，从该日起计算三个月的装修免租期；涉案524、525、526铺位面积为277.69平方米，规划用途为架空层，消防通道面积为61.28平方米。溢晖公司表示：2018年10月电费为768元；石亚勇曾支付过的租金32873.8元及管理费13841.6元已在其诉讼请求中予以扣除。石亚勇表示：其于2018年9月30日退场，店铺经营了一段时间，但经常消防检查，就要搬离消防通道位置的桌椅；溢晖公司商场开业之时，口头承诺石亚勇先进场涨人气，溢晖公司默认石亚勇不交租金。一审法院认为：溢晖公司、石亚勇签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该《租赁合同》约定的租赁范围为L5-13/14商铺，上述《租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。后双方又签订《租赁面积变更补充协议》将租赁范围扩租了L5-24/25/26,扩租了架空层及消防通道部位的面积。虽然上述部位的租赁是对于物业的使用违反了规划用途，但并未违反效力性强制规范，合同并不因此无效。关于石亚勇抗辩溢晖公司将架空层及消防通道出租给石亚勇违反了法律规定从而合同无效的意见，一审法院不予采纳。根据《租赁合同》约定，自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；石亚勇逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，溢晖公司可书面通知石亚勇解除本合同。石亚勇自认其于2018年9月30日退场，故溢晖公司要求确认《租赁合同》于2018年9月30日解除的诉讼请求有理，一审法院予以支持。石亚勇使用了涉案商铺，应按照合同约定向溢晖公司支付租金。故溢晖公司要求石亚勇支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金（按97278.1元/月计算，扣除石亚勇已交纳的租金32873.8元）及管理费（按40959.2元/月计算，扣除石亚勇已交纳的管理费13841.6元）有理，一审法院予以支持。关于溢晖公司要求石亚勇支付POS机技术支持费，溢晖公司并未提供证据证实石亚勇使用了溢晖公司的POS机，故对于该笔费用，一审法院不予支持。关于水电费。溢晖公司提交了其缴纳水电费的发票和石亚勇使用水电量的明细表予以证明，且水电费的标准在合同中已明确约定，石亚勇未能提供反驳证据予以反驳，故溢晖公司要求石亚勇支付2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的电费59105.1元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的电费99327.1元，2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的水费2551.88元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的水费6408.52元有理，一审法院予以支持。石亚勇已于2018年9月30日退场，溢晖公司再要求石亚勇支付2018年10月份的电费768元无理，一审法院不予支持。关于溢晖公司要求石亚勇支付装修管理费、消防防水清放费，溢晖公司没有举证证实石亚勇产生了上述费用，故对于该诉讼请求一审法院不予支持。根据合同约定，石亚勇逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，溢晖公司可书面通知石亚勇解除本合同；石亚勇已付的租赁保证金及石亚勇已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时石亚勇还须支付给溢晖公司相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金。本案因石亚勇违约导致合同解除，按合同约定，租赁保证金不予退还。现石亚勇逾期交租明显构成违约，溢晖公司根据合同约定可不予退还，且保证金的金额是在原租赁合同中已经确定，并未因后续扩租面积而有所增加，故石亚勇反诉要求溢晖公司退回租赁保证金451344.78元（含租赁保证金328467.18元、管理费保证金122877.6元）无理，一审法院不予支持。溢晖公司以石亚勇逾期支付租金和其他费用为由，提出解除合同并诉请石亚勇支付解除合同的违约金414711.9（即三个月租金和管理费之和）元及逾期支付租金、物业管理费、POS机技术支持费、水电费、装修管理费的违约金。本案中一审法院已认定溢晖公司可没收石亚勇交纳的租赁保证金，结合本案中溢晖公司的实际损失，基于公平原则，在溢晖公司已经没收石亚勇交纳的租赁保证金的情况下，对溢晖公司主张的上述违约金均不予支持。合同约定装修押金、油烟管道清洗保证金可予退还，且公用事业费保证金、装修保证金、油烟管道清洗保证金并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，石亚勇反诉请求溢晖公司退回装修保证金25985.5元、公用事业费保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元，合法有理，一审法院予以支持。关于装修垃圾清运费及装修管理费，溢晖公司并未证实其做了相应垃圾清运及装修管理的工作，故石亚勇要求溢晖公司退回垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元有理，一审法院予以支持。至于成品保护围蔽费用溢晖公司并未举证其发生了该费用，石亚勇要求溢晖公司退回成品保护围蔽费用5197.1元有理，一审法院予以支持。关于房屋复原费。根据合同约定，石亚勇应在搬离涉案房屋时，将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由石亚勇承担，石亚勇逾期未拆除的，溢晖公司有权自行拆除，并要求石亚勇承担相应的拆除费用。故石亚勇在搬离涉案房屋时，应将涉案房屋恢复原状交还给溢晖公司。溢晖公司提供的与广东天竟建设有限公司签订的《商铺打拆工程合同》并无其他发票等证据予以佐证，对该证据一审法院不予采纳。溢晖公司还提供与广州市华丽骏业装饰工程有限公司签订的《五楼架空层恢复原状打拆工程施工合同》、《价格审定表》、打拆清单、发票总金额为57621.29元。由上可知，金额57621.29元为拆除架空层的打拆费用。架空层有其特定的用途，双方明知架空层仍达成租赁协议，故对于架空层的打拆费用一审法院认定由双方各负担一半即28810.65元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，于2020年7月8日作出如下判决：一、确认广州市溢晖房地产开发有限公司与石亚勇签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除；二、石亚勇在本判决生效之日起10日内向广州市溢晖房地产开发有限公司支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金（按97278.1元/月计算，扣除石亚勇已交纳的租金32873.8元）及管理费（按40959.2元/月计算，扣除石亚勇已交纳的管理费13841.6元）；三、石亚勇在本判决生效之日起10日内，向广州市溢晖房地产开发有限公司支付2017年9月1日至2017年12月31日期间的电费59105.1元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的电费99327.1元，2017年9月1日至2017年12月31日期间的水费2551.88元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的水费6408.52元；四、广州市溢晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向石亚勇退还装修保证金25985.5元、成品保护围蔽费5197.1元、装修垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元、公共事业费保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元；五、石亚勇在本判决生效之日起10日内，向广州市溢晖房地产开发有限公司支付房屋复原费28810.65元；六、驳回广州市溢晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回石亚勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费30537元，由广州市溢晖房地产开发有限公司负担13826元，石亚勇负担16711元；一审案件反诉受理费4535元，由广州市溢晖房地产开发有限公司负担652元，石亚勇负担3883元。上述一审本诉受理费已由广州市溢晖房地产开发有限公司预交，广州市溢晖房地产开发有限公司同意由石亚勇在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市溢晖房地产开发有限公司。上述一审反诉受理费已经由石亚勇预交，石亚勇同意由广州市溢晖房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给石亚勇。二审中，石亚勇、溢晖公司均确认一审判决第9页第二段第七行存在笔误，“3338.97平方米”应为“338.97平方米”，并均同意本院直接予以纠正。经审查，一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，溢晖公司、石亚勇均确认如下事实：1.石亚勇于2017年2月27日接收场地，并于2017年5月25日开业，此后石亚勇正常经营了一年多，期间石亚勇使用的场地包括《租赁面积变更补充协议》约定的面积在内；2.双方签约时均清楚知道涉案租赁场地范围包括了61.28平方米的消防通道及277.69平方米的架空层，且石亚勇对此未提出异议；3.从计算的角度，对一审判决第二项确定的租金的计算标准、已付款项的金额、起止时间没有异议。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对双方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。针对石亚勇的上诉主张，二审主要处理的是：涉案《租赁面积变更补充协议》是否无效，石亚勇是否应按该补充协议约定的标准支付拖欠租金和管理费，溢晖公司应否向石亚勇退还该补充协议约定的扩租面积338.97平方米（即架空层、消防通道）的租金和管理费保证金问题，分析如下：虽然石亚勇以涉案《租赁面积变更补充协议》约定扩租面积包括架空层及消防通道，其中架空层属于业主共有面积，溢晖公司无权出租，而溢晖公司将消防通道出租违反规划用途等为由，上诉请求确认该补充协议无效，改判溢晖公司因此不得按该补充协议约定标准收取包括扩租面积在内的场地租金，并应退还相应保证金等，但一方面，上述补充协议系石亚勇与溢晖公司双方在平等自愿的基础上协商一致而签订，系当事人真实意思表示，且审查其内容并未违反效力性强制性规范，应属合法有效，双方均应切实履约。一审法院据此不采纳石亚勇有关合同无效的抗辩主张，并无不当。另一方面，经本院询问，石亚勇与溢晖公司均确认双方签约时均清楚知道涉案租赁场地范围包括了61.28平方米的消防通道及277.69平方米的架空层，且石亚勇对此未提出异议；而双方签约后，溢晖公司已将涉案场地实际交付给石亚勇使用，石亚勇亦确认其在涉案场地内正常经营一年多。在溢晖公司因石亚勇长期拖欠租金且擅自离场而提起本案诉讼的情况下，石亚勇才提出有关合同无效的抗辩意见，并反诉请求退回相应租赁保证金、管理费保证金，显然缺乏合同及法律依据，亦有违诚实信用原则，一审法院对此不予支持，并判令石亚勇依约清付相关欠费，处理上并无不当，本院予以维持。二审中，石亚勇没有提交新的证据佐证其上诉主张，亦不能举证推翻一审相关认定，其上诉请求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，石亚勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14074.32元，由石亚勇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年四月二十一日书记员 李逸丹