陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕10民终52号 上诉人（原审原告）：商洛炎龙民俗文化创意园有限公司。住所地：商洛市商州区。 法定代表人：张涛，总经理。 委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：商洛电视产业有限公司。住所地：商洛市商州区。 法定代表人：武姣，董事长。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。 上诉人商洛炎龙民俗文化创意园有限公司因（以下简称炎龙民俗公司）与被上诉人商洛电视产业有限公司（以下简称电视产业公司）租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 炎龙民俗公司上诉请求：一、依法撤销商州区人民法院（2020）陕1002民初2010号民事判决第二项，维持第一项；改判由被上诉人支付炎龙民俗公司自2019年12月2日起至2020年10月31日的房屋占用费共计237808元，承担2019年12月1日至2020年10月31日共计11月的物业费9968.75元、垃圾费3437.5元；二、一二审案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：一、上诉人通知被上诉人房屋已经出售，如有续租意向和新业主联系，如无续租意向合同到期后办理各项退房手续。被上诉人并未续租意向，那么应当向上诉人退房。并非合同到期后，被上诉人没有向上诉人腾房的义务。上诉人和被上诉人之间是合同关系，被上诉人合同到期后继续占有房屋应当向上诉人支付占用费。二、一审判决只判决了合同期限内的2019年11月30日之前的物业费、垃圾处理费错误。被上诉人持续占有房屋直到2020年10月31日才被动腾退，因此，物业费和垃圾处理费应当计算到腾退之日。 电视产业公司答辩称，上诉人和物业公司是同一主体，物业公司的行为是受上诉人委托行使的一个利益共同体。2019年12月18日交房时，物业公司阻拦，导致交房未果。之后，新房主将拿钥匙走后，物业公司不准新房住将钥匙返还给被上诉人，房子已经不受被上诉人控制，责任不在被上诉人，所以房屋占用费不应由被上诉人承担。 炎龙民俗公司向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁占用关系，被告立即向原告移交占用的丹凤馆房屋；2.被告支付原告自2019年12月2日起至移交之日的房屋占用费每天712元（260,000元÷365天，截止2020年8月1日房屋占用费共计170,880元）；承担物业费、垃圾处理费19,935.50元（其中含偷用电1373元）；滞纳金28,707元，总计219,522.5元；3.被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明的主要事实：2018年10月22日，原告炎龙民俗公司（甲方）与被告电视产业公司（乙方）签订《项目合作协议书》，约定乙方对甲方经营的项目进行宣传推广，甲方以其丹凤馆经营权置换栏目制作费用，以及荷塘明月楼内部农产五连馆进行联合经营，合同主要内容摘录如下。一、合作事项：1、甲方委托乙方开办长期电视栏目《商洛味道》，对旗下的荷塘明月楼餐饮酒店进行策划、摄制、播出、推送，包括其它甲方所运营的项目进行系列宣传推广工作；乙方按照合作协议履行合作内容，甲方以现有的丹凤馆及其配套设施进行资源置换，同时针对荷塘明月楼内部农产五连馆展销场地、展某某进行联合经营，乙方拥有为期一年的经营使用权。2、合作期限：2018年12月1日—2019年12月1日。3.合作内容详细说明：经双方反复磋商，在保证电视栏目制作质量高、宣传效果佳的前提下，本着节俭节约的原则，乙方每年运作该栏目及对甲方所运营项目进行全方位推广按最低成本预算需要260,000元，甲方不再出资或支付现金，将位于莲湖商业街的丹凤馆312.50平方米的场所经营权及附属设施与资产按照每年260,000元的租金折算与乙方进行资源置换。针对荷塘明月楼内部农产五连馆展厅，甲方提供农特产品展示场地，并协助乙方进行商品宣传推广及销售管理工作，乙方负责货品供应（必须保证货源安全、合规合法生产的商品，进货价格可根据市场行情，但不应高于市场同期同类商品价格）、上架、货品更新、宣传销售（至少保证1名工作人员）及媒体宣传推广等工作；甲方按照销售额10%进行分成，每月结算一次；若能争取政府专项补贴，双方可按补贴收入进行平均分配；在农产品促销优惠层面，双方管理层均可享受最高市场价9折特权（仅限团购客户）。同时甲方有权进行店内布置及人员的统一管理。二、甲乙双方的权利和义务：其中第9条约定乙方在接手丹凤馆经营场所前应与甲方签订资产移交清单（见附件二），在经营期间正常合理使用，如发生丢失或损坏应及时告知甲方，及时恢复并照价赔偿。乙方在经营期间所产生的水费、电费、物业管理费、垃圾费等经营活动有关的所有费用由乙方承担并按时交纳，涉及房屋自身安全的修缮、维修等费用应由甲方承担。三、……四、栏目开办及宣传推广费用：本合同项下甲方每年置换给乙方的费用总额为260,000元；该费用为本合同项下甲方每年应支付给乙方的栏目开办及所有宣传推广费用总额，除此之外，在此合同外如无新的附加协议，乙方无权要求甲方向其支付其他任何款项或费用；乙方应自行承担并交纳各项税费。五、……六、违约：甲方超出本合同约定期限而未将置换场地经营权交于乙方，则每迟付一日，甲方需支付乙方本合同约定费用总额的1%作为违约金。七、合同解除与处理办法：合同履行结束前一个月，甲乙双方可根据合作情况重新商定合作内容。 2019年9月11日，原告书面通知被告，其与被告签订的项目合作意向书将于2019年12月1日到期，因6号楼（丹凤馆）已出售，如有续租意向请与业主黄某某联系（1860914XXXX），如无续租意向，请在合同到期之日前，办理各项退房手续。2019年12月18日，被告在办理交房手续时，原告委托的物业公司工作人员以被告未交清物业费、电费等欠费为由，阻止被告腾交房屋，房屋交接手续未完成。2019年12月23日，原告书面函告被告，主要内容为：双方的项目合作协议书于2019年12月1日已到期，就双方交房现存在以下问题：“1.贵方未按照合同给我方办理交房手续。2.贵方目前欠物业费、垃圾处理费共计8582元。3.逾期未交房产生的房租由贵方承担。我方提出的上述问题希望贵公司自发函起三个工作日内给予答复”。被告收到原告的告知函后，电话联系案涉租赁房屋的新业主黄某某，对所欠物业等费用八千余元予以认可，愿将屋内物品处理后尽快交清欠费、交房，请求黄某某协调处理欠费和交房事宜。黄某某表示可以给协调，但提出主要还在于被告自己想办法找原告处理。另，因被告欠付黄某某案涉房屋的装修款，双方商定将被告留在屋内的一套餐桌（桌子、餐边柜、衣架各1，椅子14把）抵偿装修费。2019年12月底，黄某某因故要进入涉案租赁房屋，被告将房屋钥匙交给黄某某。之后，黄某某将其与被告商议好的一套餐桌搬走。2020年5月26日，原告书面通知被告，限期腾房交纳占用费、物业费。2020年5月底，黄某某打电话，让被告取钥匙，被告未取。在此期间，被告拟处理屋内物品等，曾通过物业开门进入屋内，并电话联系被告及物业公司，希望处理屋内物品交清欠费或以屋内物品抵偿欠费，但未取得原告一方的同意。 另查明，被告电视产业公司将2019年3月31日之前的物业费及2019年6月30日之前的垃圾处理费向原告委托的物业公司已交清，之后的物业费、垃圾处理费及被告在经营期间的电费，原告已向物业公司交纳。其中2019年4月1日至2019年11月30日期间的物业费7250元（312.50m2×2.9元∕月∕m2×8个月）、2019年7月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费1562.50元（312.50m2×1.0元∕月∕m2×5个月）、电费1373元（19.07度×60倍率×1.2元∕度），三项费用共计10,185.50元。 审理中，被告电视产业公司提出其愿将留在租赁房屋内的物品抵偿所欠费用，原告不同意被告提出的“以物抵债”的调解意见；2020年10月31日，被告与原告委托的物业公司办理了交房手续。在本院组织调解的过程中，原被告就被告欠付费用的金额未能协商一致，调解未果。 一审法院认为，原告炎龙民俗公司与被告电视产业公司在其双方签订的《项目合作协议书》中约定，以丹凤馆一年的经营权置换栏目制作费260,000元的内容真实、合法、有效，原被告之间形成房屋租赁合同关系，其双方均应按约定行使权利、履行义务。原被告之间的房屋租赁关系建立在双方的《项目合作协议书》中关于房屋租赁的相关条款中，根据该协议的约定，双方之间的房屋租赁期限于2019年12月1日届满，在租赁期限届满的前，原告即以书面形式告知被告，如续租与业主黄某某联系，租赁期限届满后，原告又多次以书面形式要求办理交房手续等，故原租赁协议内容对原被告已无约束力，加之案涉租赁房屋原告已出售他人，现原告在租赁期限届满后要求解除原被告之间的房屋租赁占用关系，没有依据，本院不予支持；原告主张的交房，因被告早期向原告交房时受阻，中间时段房屋钥匙在业主黄某某处，现房屋交接手续已办清，其诉求已实现，不再处理；另因原告已于2019年9月11日明确告知被告该租赁房屋出售于业主黄某某，被告如有续租意向与该业主联系，故原告在租赁期限届满后向被告主张已出售于他人的房屋占用费，没有依据，本院不予支持。被告本应及时交纳在租赁期限内与经营租赁房屋相关的费用，但其未交纳，故原告代被告向物业公司交纳的2019年12月1日前的物业费、垃圾处理费及电费等共计10,185.50元，被告应支付于原告；之后的物业费等，因原被告之间已无房屋租赁关系，本院不予支持。原告放弃滞纳金的主张，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告以原告未提供和交付农产五连馆的展销场地和展某某，原告将案涉房屋出售他人，导致其享有的优先续租权无法实现等为由，认为原告没有全面履行合同。经查，原告与被告置换的是丹凤馆312.50平方米的经营权及其附属设施与资产，而农产五连馆的展销场地和展某某由双方联合经营，不属置换内容；另有原告在租赁期限届满前已告知被告如有意续租可与案涉租赁房屋的业主联系，原告出售房屋的行为并未影响被告的优先续租权，故被告认为原告未全面履行合同的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告认为原告存在明显违约行为，给其造成巨大损失，因被告表示其保留依法追偿的权利，故在本案中，本院对此不做处理。被告的其他抗辩理由，本院在对原告主张进行评判时已做论述，不再重复。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告商洛电视产业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告商洛炎龙民俗文化创意园有限公司支付2019年4月1日至2019年11月30日期间的物业费7250元、2019年7月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费1562.50元、电费1373元，共计10,185.50元；二、驳回原告商洛炎龙民俗文化创意园有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4793元，减半收取2396.50元，由原告商洛炎龙民俗文化创意园有限公司负担2186.50元，被告商洛电视产业有限公司负担210元。 二审中，各方当事人均没新证据向法庭提交。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。另查明，炎龙民俗公司设立的陕西怡华物业管理有限责任公司商洛分公司（以下简称怡华物业公司）对炎龙民俗公司位于商州区XX园XX街的物业进行管理。炎龙民俗公司和电视产业公司的房屋交接实际上是由怡华物业公司代为实施。电视产业公司在2019年12月18日向炎龙民俗公司的代表怡华物业公司交接房屋时，因电视产业公司和怡华物业公司存在物业服务纠纷而拖欠部分物业费、电费、垃圾费，怡华物业公司不予接收房屋。随后，电视产业公司多次和炎龙民俗公司以及怡华物业公司进行协调，均因炎龙民俗公司要求先和怡华物业公司协调物业费、电费的问题，才能接收房屋，导致交房未果。直至本案一审诉讼过程中，在2020年10月31日双方才正式交接了房屋。 本院认为，炎龙民俗公司和电视产业公司的房屋租赁合同到期后，炎龙民俗公司委托怡华物业公司与电视产业公司就案涉房屋进行交接，怡华物业公司的行为就代表炎龙民俗公司。房屋租赁关系和物业服务关系是不同主体之间的法律关系。炎龙民俗公司以先行解决物业服务纠纷才能收房屋的作法没有合同依据，并且涉案房屋属于商业用房，如不能及时交接会产生损失较大，物业费和电费纠纷完全可以在房屋交接后另行解决，故不能及时交接房屋的过错在炎龙民俗公司，因此而造成的占用费、物业费损失属于人为扩大的损失，应当由炎龙民俗公司自行承担，炎龙民俗公司上诉要求电视产业公司承担的理由不能成立。炎龙民俗公司虽然将案涉房屋出售，但没有交付，房屋购买人黄某某并没有从炎龙民俗公司取得房屋，房屋产权还属于炎龙民俗公司，一审判决以炎龙民俗公司已经将房屋出售，无权主张占用费为由判决驳回其要求支付占用费的理由不当，但裁判结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4915元，由上诉人商洛炎龙民俗文化创意有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年四月二十三日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1