山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终531号 上诉人（原审被告）：于少远 委托诉讼代理人：呼士广，山东正义之光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡秀芬 委托诉讼代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师。 原审被告：张丽芹 原审第三人：广饶县广饶街道家悦房产信息咨询服务中心 经营者：宋有翠 上诉人于少远因与被上诉人蔡秀芬、原审被告张丽芹及原审第三人广饶县广饶街道家悦房产信息咨询服务中心（以下简称家悦服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于少远上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用全部由蔡秀芬承担。事实和理由：1.涉案房屋的所有权人系张力军，但在房屋买卖过程中，张力军一直未露面，也未在《二手房居间买卖合同》上签字，蔡秀芬也没有向于少远及家悦服务中心出示张力军的任何授权委托手续，故本案《二手房居间买卖合同》至蔡秀芬起诉时尚未成立。若合同成立，一审法院没必要再对张力军制作调查笔录。另，授权证明上张力军的签名与《广饶县城镇建设房屋征收搬迁验收合格证》上被征收人签字处张力军的签名明显不是同一人所签。2.若本案《二手房居间买卖合同》成立，根据合同第六条，蔡秀芬须于2020年10月16日将房屋钥匙及相关物业单据等手续交付于少远，于少远出具书面的接收证明后房屋交付完毕。实际是蔡秀芬2020年11月2日才将钥匙交给于少远且至今未向于少远交付相关物业单据等手续。作为回迁安置房的“房屋征收补偿协议书”等手续，等同于不动产权证，于少远购房而不能取得回迁安置房的手续，等于未取得该房屋的所有权。上述事实，证明蔡秀芬违约在先，于少远有权行使先履行抗辩权。一审判决于少远支付蔡秀芬的律师代理费、保全担保费没有法律依据。3.房屋所有权人张力军是必须参加诉讼的当事人，一审中未参加诉讼，属遗漏当事人，应撤销原判，发回重审。 蔡秀芬辩称，一审认定事实清楚，应予维持。蔡秀芬与于少远在合同中约定了违约责任，应根据双方的约定判决于少远承担违约责任。根据一审法院的判决逻辑，在该合同的后续履行中，如果发生蔡秀芬违约的情形，也应当以于少远的实际损失为标准判决蔡秀芬承担相应的责任。 张丽芹、家悦服务中心未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 蔡秀芬向一审法院起诉请求：1.判决于少远、张丽芹支付蔡秀芬房款660000元、违约金134000元，合计794000元；2.判决于少远、张丽芹支付占用蔡秀芬资金期间的利息损失（自起诉之日起至款项付清止，以未支付款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.判决于少远、张丽芹承担诉讼费、保全费、律师费、保全担保费等。庭审中，蔡秀芬增加以下请求：要求家悦服务中心与于少远、张丽芹共同支付违约金134000元、诉讼费12157元、保全费4770元、律师费39700元、保全担保费2000元。 一审法院认定事实：1.2017年10月，广饶县广饶街道西关棚户区改造一（二）项目启动，该棚户区内的十八村、十九村范围内房屋被征收。蔡秀芬与其丈夫张力军均系广饶县广饶街道十九村村民，该夫妇二人在该村的房屋被征收。2017年10月19日，张力军与广饶县住房和城乡规划建设局签订《房屋征收补偿协议书》一份，蔡秀芬在该协议委托代理人处签字，协议约定按照以房置换的方式进行安置，安置地点在广饶县××路××月河路以西、迎宾路以北、人民路以南地块。后在该安置地点建成金隅花苑小区。2020年10月8日，蔡秀芬、张力军夫妇接到通知，被告知在2020年10月13日上午抓阄确定选房顺序，在2020年10月14日及15日上午对130型楼房进行选房，在2020年10月16日及17日上午对100型楼房进行选房。蔡秀芬、张力军夫妇于2020年10月16日选定100型楼房，该楼房为广饶县金隅花苑小区16号楼1单元101室，即涉案房屋。 2.2020年10月16日，蔡秀芬（甲方）与于少远（乙方）、第三人家悦服务中心（丙方）签订《二手房居间买卖合同》，约定：甲方将广饶县金隅花苑小区16号楼1单元101室楼房一套即涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为670000元，相关今后的办理过户税费等费用由乙方负担；并约定合同签订之日由乙方支付定金10000元，于2020年11月10日之前由乙方将房款660000元付至丙方账户；乙方于合同签订之日支付丙方服务费6700元。 3.上述合同签订后，于少远于合同签订当日通过微信转账方式向家悦服务中心工作人员支付定金10000元及服务费6700元。 2020年11月2日，蔡秀芬将涉案房屋交付给于少远，于少远对涉案房屋部分房间涂刷了乳胶漆。后于少远未在2020年11月10日之前将剩余房款660000元付至家悦服务中心账户。 另查明，于少远、张丽芹系夫妻关系。 上述事实，有各方当事人的当庭陈述及蔡秀芬提交的广饶县街道西关片区棚户区改造一（二）项目广饶街道十八村十九村房屋征收补偿协议书1份、分房通知书1份、广饶县城镇建设房屋征收验收合格证1份、蔡秀芬与张力军的结婚证1份、张力军出具的委托蔡秀芬全权处理涉案房屋的证明1份、张力军的身份证复印件1份、户口本1份、通知1份、《二手房居间买卖合同》1份、定金收到条1份、保全担保费发票1张、律师代理费发票1张、《委托代理合同》1份、律师服务收费标准文件1份、视频光盘1张，于少远、张丽芹提交的视频光盘及书面通话材料各1份、微信转账截图1份，一审法院对张力军的调查笔录等证据在案佐证为凭，足以认定。 一审法院认为，一、关于蔡秀芬主体问题。本案中，根据蔡秀芬提交的结婚证等证据及通过一审法院对张力军的调查笔录证实，张力军明确表示其同意由其妻子蔡秀芬独立行使合同权利，故本案中原告主体适格，于少远、张丽芹关于蔡秀芬主体不适格的抗辩理由不能成立。 二、蔡秀芬的诉讼请求是否合理问题。 1.本案中，于少远于庭审中陈述其同意支付涉案房款660000元，应视为其同意继续履行合同，于少远、张丽芹虽系夫妻关系，但根据合同相对性原则，张丽芹并非合同一方当事人，蔡秀芬要求张丽芹支付房款没有合同依据，故应由于少远向蔡秀芬支付剩余房款660000元，张丽芹在本案中不应承担合同责任。 2.关于违约金问题。本案中，蔡秀芬与于少远作为具有完全民事行为能力人，且作为广饶县本地人，其均应知道购买回迁安置房与购买商品房在房屋的交接、今后的产权证的办理等诸多方面存在差异，蔡秀芬亦应按照合同约定及时向于少远提供相应涉案房屋的相关材料以便完成涉案房屋的顺利交接。蔡秀芬在本案中已向于少远交付了涉案房屋，履行了主要合同义务，且于少远已对涉案房屋部分区域涂刷了乳胶漆，进行了占有使用，双方虽就剩余房款的交付均通过第三人进行过交涉，但于少远未按照合同约定在2020年11月10日之前将房款660000元付至家悦服务中心账户，其行为已构成违约，其虽主张行使先履行抗辩权，但证据不足，其抗辩理由不能成立。涉案合同虽然约定了按照房屋成交价的20%支付违约金，于少远于庭审中主张如其抗辩理由不成立，请求法院依法调整违约金，纵观本案实际案情，于少远向蔡秀芬支付的违约金应当以蔡秀芬的实际损失为依据，蔡秀芬主张的违约金以其下列实际损失予以确定，即剩余房款660000元自应付之日至实际付清之日期间的利息损失及蔡秀芬提起本案诉讼的相关费用，包括律师费、诉讼费用、保全担保费用等合理费用，一审法院对蔡秀芬主张的违约金134000元不予支持。 三、家悦服务中心是否应与于少远、张丽芹共同支付违约金134000元、诉讼费12157元、保全费4770元、律师费39700元、保全担保费2000元问题。 庭审中，蔡秀芬未提交相关证据证实家悦服务中心存在涉案合同约定的违约情形，故蔡秀芬的该项诉讼请求证据不足，不予支持，家悦服务中心无须承担民事责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、于少远于判决生效后十日内向蔡秀芬支付房款660000元，并支付相应利息（以660000元为基数，自2020年11月16日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2020年11月份贷款市场报价利率3.85%计付）；二、于少远于判决生效后十日内向蔡秀芬支付律师代理费支出39700元、保全担保费2000元；三、驳回蔡秀芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12157元，减半收取6078.50元，由蔡秀芬负担974.50元，于少远负担5104元；财产保全费4770元，由于少远负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 二审中争议的焦点问题为：涉案房屋买卖合同是否成立。一审法院判令于少远向蔡秀芬支付房款及利息，并承担相应的律师费、保全费等费用，是否正确。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，涉案《二手房居间买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，蔡秀芬、于少远均应依约履行相应的义务。签订上述合同的买卖双方为于少远、蔡秀芬，履行相应出卖义务的为蔡秀芬，蔡秀芬提交的其与张力军的结婚证、张力军出具的授权证明以及蔡秀芬已依约向于少远交付房屋钥匙的事实均能够证实蔡秀芬具有履行相应合同义务的能力，于少远以涉案房屋的实际权利人未在合同上签字为由主张本案房屋买卖合同未成立无法律依据，本院对其该项上诉理由不予支持。 关于于少远所称的其享有先履行抗辩权的问题，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，于少远主张其享有先履行抗辩权，则其应当举证证实蔡秀芬负有何种应当先履行而未履行的义务。本案当事人之间的法律关系是房屋买卖合同关系，蔡秀芬作为出卖方其主要义务为交付房屋及协助办理房屋过户手续，现蔡秀芬已经履行了交付房屋的义务，而协助办理房屋过户手续的义务现尚未达到履行条件，于少远主张蔡秀芬应当交付涉案房屋的房屋征收补偿协议书，但本案合同中并未约定蔡秀芬负有该项义务，故于少远该主张证据不足，其主张其就涉案房款的交付享有先履行抗辩权不能成立，本院对其该项上诉理由亦不予采信。 当事人应当依约全面履行自己的合同义务。本案中，于少远未依约支付房款已经构成违约，一审法院参照双方约定的违约金条款并结合蔡少芬的实际损失判令于少远承担蔡少芬为本案诉讼支出的律师费等费用并无不当。 综上，于少远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10817元，由于少远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二一年四月十五日 法官助理 张志倩 书 记 员 李志远