江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终805号上诉人（一审被告）：石磊，男，1979年9月3日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：史洋，江苏鑫焱律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：苗爱芝，女，1977年12月20日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（一审原告）：黄美玲，女，1970年8月20日出生，住宿迁市宿城区。上诉人石磊因与被上诉人苗爱芝、黄美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石磊上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁定驳回苗爱芝、黄美玲的起诉；2.一、二审诉讼费用由苗爱芝、黄美玲负担。事实与理由：一、根据一审法院认定的事实，涉案房屋坐落于宿迁市，两套房屋均建设在农村集体土地上，未取得建设工程规划许可证及土地使用证，也未缴纳土地出让金，属于小产权房，不属于人民法院受理民事案件范围，应裁定驳回起诉。二、如本案属于法院受案范围，因房屋买卖协议违反法律行政法规的效力性强制性规定无效，应相互返还财产，涉案房屋2015年已经交付给苗爱芝、黄美玲，一审仅判决石磊返还购房款，不判决苗爱芝、黄美玲退回房屋错误。三、如合同无效，应根据合同各方当事人的过错程度承担相应损失，不应由石磊一方承担全部合同无效产生的损失。涉案房屋建在集体土地上，苗爱芝、黄美玲非房屋所在集体成员，其明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证、土地使用权证、无法过户，仍与石磊签订房屋买卖协议存在过错。其二人应向石磊支付占有使用房屋费用，一审仅判决石磊返还购房款显失公平。苗爱芝、黄美玲辩称，石磊要求返还房屋不合理，石磊仅交给苗爱芝、黄美玲每人一把门钥匙，房屋没有安装窗户，没有水电，不具备居住条件，其二人至今未占有使用涉案房屋，苗爱芝、黄美玲多次找石磊协商并多次报警，石磊不出面解决问题。后房屋被他人占有使用，不存在返还房屋问题。苗爱芝、黄美玲二人2010年即交付石磊购房款，不知道涉案房屋系小产权房，不存在过错，不应当承担赔偿责任。苗爱芝、黄美玲向一审法院诉讼请求：1.判令石磊返还苗爱芝购房款80000元及利息（利息以80000元为基数，自2010年9月29日其按年利率6%计算至实际支付之日止），违约金30000元；2.判令石磊返还黄美玲购房款80000元及利息（利息以80000元为基数，自2010年9月29日其按年利率6%计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由石磊承担。后苗爱芝、黄美玲将诉讼请求变更为：1.判令石磊返还苗爱芝购房款78500元及利息（利息以78500元为基数，自2010年9月29日其按年利率6%计算至实际支付之日止），违约金30000元；2.判令石磊返还黄美玲购房款78500元及利息（利息以78500元为基数，自2010年9月29日其按年利率6%计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由石磊承担。事实与理由：2010年9月29日，原告苗爱芝、黄美玲分别与被告石磊签订《房屋买卖协议》各一份，约定原告苗爱芝购买被告位于宿迁市宿城区房屋，原告黄美玲购买被告位于宿迁市宿城区房屋，总价款均为80000元。二原告已经按照合同约定付清购房款，但时至今，涉案房屋无法交付使用，二原告多次因房屋使用权问题与案外人发生争议，经报警处理未果。现请求解除双方之间签订的房屋买卖协议，判令被告返还二原告购房款及利息，支付违约金。一审法院审理查明：2010年9月29日，苗爱芝（乙方）与石磊（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：一、房屋情况：甲方现有坐落于宿迁市住房一套；二、房屋价款及交付方式：房屋售价为人民币捌万元整，双方签订本协议后，乙方将购房款全部交给甲方，甲方将相关文件交于乙方。三、双方权利和义务：1.双方签订本协议前此房债权债务由甲方负担。2.如乙方要求房屋过户，甲方保证予以配合，过户费用由乙方承担。四、违约责任：本协议签订后，如有一方违约，违约方承担违约金叁万元。五、本协议自双方当事人签字之日起生效。六、本协议一式二份，甲乙双方各一份。苗爱芝与石磊在该协议上签字。同日，黄美玲与石磊签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、房屋情况：甲方现有坐落于宿迁市住房一套；二、房屋价款及交付方式：房屋售价为人民币捌万元整，双方签订本协议后，乙方将购房款全部交给甲方，甲方将相关文件交于乙方。三、双方权利和义务：1.双方签订本协议前此房债权债务由甲方负担。2.如乙方要求房屋过户，甲方保证予以配合，过户费用由乙方承担。四、违约责任：本协议签订后，如有一方违约，违约方承担违约金叁万元。五、本协议自双方当事人签字之日起生效。六、本协议一式二份，甲乙双方各一份。黄美玲与石磊在该协议上签字。同日，石磊出具一份收条，注明收到张油坊房款壹拾伍万元柒千元正。2015年，石磊将涉案房屋分别交付给苗爱芝、黄美玲。后X号楼305室、405室房屋被他人占用，协调未果，因而成诉。另查明，张油坊康居示范村1号楼建造在农村集体土地上，并未取得建设工程规划许可证及土地使用权证。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，张油坊康居示范村1号楼建造在农村集体土地上，未取得建设工程规划许可证及土地使用权证，故苗爱芝、黄美玲与石磊签订的两份《房屋买卖协议》属于无效合同。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故石磊应返还苗爱芝购房款78500元，返还黄美玲购房款78500元。因双方房屋买卖合同无效，苗爱芝、黄美玲主张石磊给付违约金各30000元，依法不予支持。二人分别要求石磊给付利息（利息以78500元为基数，自2010年9月29日起按年利率6%计算至实际支付之日止），因二人对合同无效也有过错，且实际占用过涉案房屋，故对二人主张的利息损失不予支持。因双方房屋买卖合同无效，故石磊称房屋买卖合同已经履行完毕、二人应向案外人主张权利的抗辩意见不予采信。石磊辩称，如法院确认合同无效，二人应返还涉案房屋并支付占有使用费，该抗辩意见并非本案审理范畴，不予理涉。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、石磊于本判决生效后十日内返还苗爱芝购房款78500元；二、石磊于本判决生效后十日内返还黄美玲购房款78500元；三、驳回苗爱芝、黄美玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（已减半收取），由苗爱芝负担290元，黄美玲负担290元，石磊负担1720元。二审期间，上诉人石磊提供裁判文书网打印的多份民事裁定书，拟证明本案不属于人民法院受案范围。被上诉人苗爱芝、黄美玲质证意见：各案件情况不同，上述证据不能证明本案一审判决错误。本院认证意见，对上述证据真实性予以确认，与本案关联性不予确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1.本案是否属于人民法院民事案件受案范围；2.如合同无效，二被上诉人是否应返还财产；3.合同无效是否应当根据购房的过错程度承担相应损失。本院认为，关于本案是否适于人民法院民事案件受案范围问题。虽然涉案房屋系在农村集体土地上开发建设，并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但双方当事人系平等民事主体之间签订的房屋买卖协议，且苗爱芝、黄美玲的诉讼请求不涉及涉案房屋的权属认定，属于人民法院受案范围。关于二被上诉人是否应返还房屋问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，涉案房屋建造在农村集体土地上，未取得建设工程规划许可证及土地使用权证，故苗爱芝、黄美玲与石磊签订的两份《房屋买卖协议》属于无效合同，石磊应分别返还苗爱芝、黄美玲购房款78500元。因涉案房屋存在其他纠纷被他人占有，苗爱芝、黄美玲未对房屋占有使用或处分，其二人不应承担返还房屋责任。石磊关于涉案房屋在交付给苗爱芝、黄美玲之后被他人占有，导致房屋不能返还，苗爱芝、黄美玲应承担不能返还责任的主张，因他人占有涉案房屋非因苗爱芝、黄美玲原因所致，故石磊的上述主张不能成立，依法不予支持。关于是否应当根据各方当事人的过错程度承担相应损失问题。对于合同无效，合同双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任。在涉案房屋买卖过程中，石磊明知涉案房屋为“小产权房”，明知苗爱芝、黄美玲不是该农村集体组织成员，没有购房资格；苗爱芝、黄美玲在购房前未了解涉案房屋的性质和是否具备购买资格，未尽到谨慎义务；故此，双方均存在过错，故应当各自承担相应的责任和损失。石磊要求苗爱芝、黄美玲支付占有使用房屋费用无事实和法律依据，不应得到支持。综上，上诉人石磊的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人石磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年四月十四日法官助理 丁涛涛书 记 员 蔡雨桐