江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初810号原告：江苏双双置业有限公司，住所地海安市江海西路188号，统一社会信用代码91320621086922726K。法定代表人：王**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱玉文，江苏慧眼律师事务所律师。被告：盛彩云，女，1968年8月6日出生，住滨海县天场乡荡东村3组43号，现住苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈洁双，上海木诚木律师事务所律师。原告江苏双双置业有限公司（以下简称双双公司）与被告盛彩云商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双双公司的委托诉讼代理人钱玉文，被告盛彩云及其委托诉讼代理人陈洁双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双双公司向本院提出诉讼请求：请求判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号2017051702）；被告支付违约金12万元。事实与理由：2017年5月19日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号:2017051702)和补充协议，约定被告向原告购买其开发的海安市海安镇江海西路179号3幢2单元202室建筑面积为70.53平方米的商品房1套，总价款为40万元；被告按贷款方式按期付款，首付款12万元，按揭贷款28万元。合同签订后被告支付了首付款12万元，却没有按约向银行按揭贷款；同时被告又出具委托书，要求原告将缴纳的首付款退至任怀勇个人账户，致使原告的合同目的完全不能实现。2020年9月7日，原告发出律师函，要求被告与原告联系，协商解决，配合办理相关手续，否则要求被告按照补充协议约定承担违约责任，但被告在商品房买卖合同中提供的地址EMS邮件无法送达。被告盛彩云辩称：1.对于原告要求解除合同的主张不予认可，原告的该项主张缺乏事实与法律依据。2017年5月19日签订合同以来，被告按照原告的要求支付了首付款12万元后，等待办理银行按揭贷款通知，但是迟迟未收到通知。被告曾数次前往原告处询问进展，从业务员处得知当时的银行不愿意与原告合作发放贷款，但是原告未将该情况告知被告。2019年6月22日，被告前往原告处与一位包总协商，其要求被告再支付10%的房屋价款。双方达成一致意见，待原告申请验收合格证后以拍照的形式向被告出示，被告继续支付10%的房款，但是被告至今未收到。依据商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2017年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告至今都没有向被告交付房屋，且在2019年6月22日沟通过程中，原告方的包总承认没有验收合格证是因为房屋尚在施工阶段。显然原告逾期交房是不争的事实，原告构成违约。综上，原告主张解除合同缺乏事实依据，也不符合法定解除合同的条件，合同应继续履行。2.对原告的第二项诉讼请求，被告不予认可。被告始终愿意继续履行合同，从未有过退房的意思表示。原告在诉状中所称的任怀勇，被告也不认识。被告仍希望继续购房也具备购买该房屋的能力，希望原告守信提供验收合格证交被告查看后，双方继续履行合同促成交易，被告也愿意继续支付房款。本院经审理查明以下事实：2017年3月，盛彩云经双双公司指定的销售代理公司的销售人员刘利华介绍欲购买双双公司的商品房，并预付2万元。2017年5月19日，双双公司（出卖人）与盛彩云（买受人）签订商品房买卖合同，约定盛彩云购买双双公司开发的位于海安镇江，房屋建筑面积70.53㎡，单价为5671元/㎡，总价为40万元；买受人按贷款方式按期付款：首付款12万元，按揭贷款28万元；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人应当在2017年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方签订补充协议，约定盛彩云自愿购买海安市江海西路177号嘉福公寓4楼3单元202室，盛彩云如因各种因素（包含不可抗力等因素）无法购买该房产，则自愿支付该房产成交额的30%即12万元作为违约金，双双公司可将盛彩云已交付购房款的首付款扣除，盛彩云无异议。当日，盛彩云支付购房款10万元，双双公司向盛彩云开具了金额为12万元的增值税普通发票。2020年9月6日，双双公司委托江苏慧眼律师事务所向盛彩云发出律师函，双双公司认为合同签订后盛彩云未按约向银行按揭贷款，同时盛彩云出具委托书将其缴纳的首付款退至任怀勇个人账户致使合同目的无法实现，要求解除商品房买卖合同、接函后配合办理相关手续，否则要求盛彩云支付违约金12万元。该函件未能向盛彩云成功送达。另查明，双双公司于2015年1月28日取得嘉福公寓3、4号楼商品房预（销）售许可证。庭审中，双方对于双双公司是否有权要求解除合同存在争议。双双公司陈述：“我公司要求解除合同的理由是根据商品房买卖合同的约定，盛彩云应当交付首付款12万元，办理按揭贷款28万元，但是签订商品房买卖合同后，由于银行的原因不能办理按揭贷款，盛彩云签署委托书将首付款12万元汇入其指定的任怀勇的个人账户，导致我公司的合同目的无法实现，根据合同约定盛彩云逾期付款超过30天，我公司有权解除合同，要求盛彩云支付违约金。”而盛彩云陈述：“由于开发商和银行的原因导致贷款无法办理。后来我找双双公司沟通询问按揭贷款办不了后续怎么办，双双公司称可以办理但是要再支付10%的房款。我表示同意，但要求查看商品房验收合格证，而双双公司一直没有向我出示，导致我未能继续支付剩余的购房款。”双双公司为证明其主张，向本院提供如下证据：（1）委托书，内容为：“本人首付款12万元由任怀勇个人垫付，因此本人委托嘉福开发商将此款项退至任怀勇个人账户。盛彩云”。证明盛彩云在银行按揭贷款不能办理的情况下，盛彩云表示不再购买该房屋，同时委托开发商将首付款退至任怀勇的账户。（2）银行交易记录，证明2017年5月19日双双公司已经将盛彩云的首付款退至任怀勇的账户。（3）包金明与盛彩云的微信聊天记录打印件，证明双双公司多次要求盛彩云办理按揭贷款手续，但盛彩云明确表示打算退房，并要求我们约好时间办理退房手续。包金明要求退房跟以前的销售陆梓桦联系，并将联系方式告知了盛彩云。（4）双双公司与苏州易邦房地产经纪有限公司（以下简称易邦公司）签订的嘉福公寓项目销售代理协议书复印件。证明易邦公司为双双公司销售嘉福公寓商品房，盛彩云是易邦公司带来的购房户，陆梓桦、任怀勇、刘利华都是易邦公司的员工。对于双双公司提供的上述证据，盛彩云质证认为：对证据1的真实性不予认可，据盛彩云回忆当时是签署了一张空白的A4纸并画押，委托书上的内容不是盛彩云书写的。对证据2无法证明双双公司曾退还12万元首付款给盛彩云。对证据3的真实性、关联性都有异议，因为微信的截图信息不完整，身份信息不明确，盛彩云不予认可，也无法证明双双公司所说的证明内容。对证据4不予认可，盛彩云一直联系的是刘利华。盛彩云为证明其主张向本院提供如下证据：（1）盛彩云与销售人员刘利华的微信记录打印件，证明盛彩云数次尝试联系双双公司沟通房屋买卖事宜均未果的事实；双双公司对外宣传为0首付，后变成30%的首付，又变成40%的首付，存在虚假宣传的事实，盛彩云才会对这笔交易产生不安；双双公司逾期未在合同约定交房日期前完成施工的事实。（2）盛彩云与销售方陆总的微信记录打印件，陆总的微信是刘利华推送给盛彩云的，证明盛彩云愿意积极配合继续履行合同的事实。（3）盛彩云与销售刘利华的电话录音及文字整理资料，证明双双公司捏造事实谎称盛彩云曾委托任怀勇要求退房退款；盛彩云自签订合同以来一直按双双公司的要求积极配合履行合同的事实。（4）盛彩云与双双公司包总的谈话录音及文字整理资料，证明双双公司逾期未完工的事实；原被告之间曾达成一致意见，由双双公司先办理了商品房验收合格证后以照片的形式向盛彩云展示后，盛彩云继续配合履行付款义务，但是双双公司未能提供合格证；盛彩云愿意且有能力继续履行合同。（5）盛彩云与双双公司财务总监朱总的短信记录，证明双双公司明确有盛彩云的联系方式，并非无法联系盛彩云；在2019年12月23日双双公司明确表示验收合格证即将完成，但是并未给盛彩云查看，盛彩云在2020年仍在询问进展。（6）银行流水单，证明盛彩云在2017年5月19日以银行转账的方式向双双公司支付房屋首付款12万元中的10万元，其余2万元在2017年3月以现金支付。对于盛彩云提供的上述证据，双双公司质证认为：对于证据1-3聊天记录与电话录音都属于证人证言，需要当事人到庭接受双方的质证，否则不能作为本案的证据使用。对证据4的真实性没有异议，是包金明与盛彩云2019年6月22日的现场谈话录音，但是不能达到盛彩云的证明目的，整个谈话过程双方没有达成一致约定，盛彩云要求先看房屋合格证再按揭贷款，双双公司一直要求盛彩云办理贷款手续，支付剩余房款，在盛彩云没有按照合同约定付清房款的情况下要求交房没有依据。证据5能够证明双双公司要求盛彩云将房款交付，否则不好谈交房的问题，房屋2019年底可以交付了。证据6中对于2017年5月19日江苏滨海农村商业银行股份有限公司交易的1万元没有异议，对中国银行交易明细有异议，对于2017年3月1日的2万元与本案没有关联性。可以证明当时约定的是零首付，后来银行要求30%的首付，盛彩云向销售公司人员借钱支付，在银行按揭不能办理的情况下，双双公司将其首付款退至盛彩云指定的销售公司人员的账户。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于原告双双公司是否有权要求解除案涉商品房买卖合同。原告双双公司认为系被告盛彩云不能办理按揭贷款，并签署委托书将首付款12万元汇入其指定的账户，致使其不能实现合同目的，而有权要求解除合同。对此，本院认为，原告双双公司无权解除案涉商品房买卖合同，具体理由如下：第一，原告双双公司已经收取被告盛彩云首付款12万元，并向被告盛彩云开具了发票。原告双双公司称其已根据被告盛彩云的委托书将首付款12万元退至指定账户依据不足，根据原告双双公司的陈述，任怀勇系其销售代理公司人员，原告双双公司提供的银行交易明细显示在被告盛彩云缴纳10万元当日即2017年5月19日向任怀勇转账20万元，无法证明该款项系退还被告盛彩云的首付款12万元。委托书中无落款时间，且在原、被告之后的多次沟通中原告双双公司从未提及首付款已退还给被告盛彩云，而是要求被告盛彩云先办理按揭贷款。第二，双方虽然在商品房买卖合同未明确约定办理按揭贷款的具体时间，但双方一致确认签订商品房买卖合同后被告盛彩云即提供了办理按揭贷款的手续，但因银行的原因未能获得批准。原告双双公司未提供有效证据证明其此后何时要求被告盛彩云重新办理按揭贷款手续，但从被告盛彩云提供的2019年6月22日其与原告双双公司包金明的谈话录音中可以确定，在此次谈话中，原告双双公司要求被告盛彩云先办理按揭贷款手续，被告盛彩云提出要求先核实商品房验收合格证，而此时案涉房屋尚未施工完成，更谈不上验收合格。根据商品房买卖合同约定，原告双双公司应于2017年8月30日前向被告盛彩云交付房屋，而根据原告双双公司的陈述，房屋至2019年底才符合交付条件。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。因为原告双双公司直到2019年6月22日案涉房屋尚未具备交付条件，被告盛彩云要求原告双双公司提供商品房验收合格证合理合法。在原告双双公司未能提供有效证据证明案涉房屋已经具备交付条件的情况下，被告盛彩云拒绝给付剩余房款于法有据。综上，原告双双公司并未取得合同解除权，双方亦未能协商一致解除合同，故原告双双公司要求解除与被告盛彩云签订的案涉商品房买卖合同没有事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江苏双双置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元减半收取3650元，由原告江苏双双置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7300元。审 判 员 杨云霞二〇二一年四月二十二日法官助理 孙江**书 记 员 丁 吉