洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异32号异议人（案外人）：贾书琴，女，汉族，1960年10月17日出生，住洛阳市涧西区。委托代理人：曹学斌，男，汉族，1956年12月29日出生，住洛阳市涧西区，系异议人贾书琴之夫，特别授权。申请执行人：许麦珍，女，汉族，1977年5月10日出生，住洛阳市宜阳县。委托代理人：袁晓晖，河南铭志律师事务所律师，特别授权。被执行人：洛阳市龙祥房屋开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城乡梁屯村。法定代表人：梁卫合。本院在执行许麦珍申请执行洛阳市龙祥房屋开发有限公司合同纠纷一案中，异议人贾书琴作为案外人对（2020）豫0311执5266号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人贾书琴提起异议称：依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定，特向贵院提出异议申请，请求洛龙区人民法院依法撤销（2020）豫0311财保91号民事裁定书，解除对申请人所有的房产的查封。事实与理由：1、异议人与龙祥公司于2015年签订了香山19号（天香苑）1-2-1504号商品房买卖的大定单，2017年8月份，异议人已经付清全部房款。在房屋没有竣工验收的情况下，龙祥公司就已经将该房屋的钥匙交给了异议人，异议人早已经在该房屋查封之前装修入住、并实际占有。从2017年8月到2020年11月22日开庭前，龙祥公司没有任何人对异议人的房屋提出异议，而是异议人多次要求办理房屋合同备案即房屋过户手续。2、2020年11月23日9：00时开始，在洛龙区人民法院2017审判庭，法官王志伟主持开庭审理了贾书琴（异议人）诉龙祥公司关于（天香苑）1-2-1504号商品房买卖，要求龙祥公司给异议人办理房屋过户手续一案，相关证据已经提交到洛龙区人民法院，上午开庭结束。下午代理人向法官王志伟提交补充资料时，法官王志伟才告诉代理人涉案房屋被洛龙区人民法院查封了。经查，2020年7月9日，申请执行人许麦珍与被告龙祥公司，因经济纠纷一案涉诉，洛龙区人民法院作出（2020）豫0311财保91号民事裁定书，裁定将异议人购买的没有过户的香山19号（天香苑）1-2-1504号房屋予以查封。3、因龙祥公司资金链断裂，目前龙祥公司对交了房款没有办理房屋过户手续的购房户有十几户以上，天香苑项目也迟迟没有竣工验收，小区部分业主没有竣工验收就入住，给业主多次上访区、市、省政府有关部门，洛龙区政府多次施压龙祥公司有很大关系。我们实际住户又每户集资1.5万元，共集资二百多万元才完成了楼栋的通水通电，楼栋电梯投入运行，不是这样，异议人的房屋都无法居住啊！房屋没有过户的原因是：前期，龙祥公司没有监管资金到位，市房管局不给办理购房合同备案（产权过户）手续，代理人和龙祥公司的销售人员到房管部门多次，没有监管资金，房管局就是不给办理；后来，找龙祥公司的人都找不到了，更没有人给办理了。为此小区的业主多次维权、上访，至今项目也没有正式完工交工，洛龙区政法委刘书记接待小区上访人员多次，协调多次；所以房子产权没有过户，责任在龙祥公司，难道购房人不想过户！4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结‘第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。异议人特提出执行异议申请，请依法支持异议人的请求为感！申请执行人许麦珍辩称：一、贾书琴提供的购房款收据没有银行转账流水，不能采信。特别是45万元、113600元、41600元、32800元，大额资金支付，应当有有关证据予以佐证。二、贾书琴与洛阳市龙祥房屋开发有限公司有利害关系，从材料反映，贾书琴系其公司内部职工，有关证据的真实性存疑，不能采信。三、贾书琴适用法律错误，其主张不能采信。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中：1、贾书琴提出执行异议的香山19号（天香苑）1-2-1504号商品房在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面商品房买卖合同；2、贾书琴名下有一套38.13平方米的房产，其丈夫曹学斌名下还有一套90.43平方米的房产；3、贾书琴提供的购房材料中没有买卖双方的银行流水，系双方变相转移资产而不能作为已实际支付价款。综合上述贾书琴提出的执行异议不符合上述法律规定的：（一）（二）（三）条，故贾书琴的执行异议应当予以驳回。贾书琴适用第28条系适用法律错误。综上，贾书琴的执行异议不能成立，应当予以驳回。另辩称：一、香山19号（天香苑）1-2-1504大定单无效。1、第3条签定本定单时，乙方向甲方缴纳（人民币）壹万元整（￥10000）作为该房源定金，但第11条里备注明确记载壹万元订金未付，且未见异议人提供壹万元收据、发票、转账流水。2、第5条乙方应在签定本定单7日内补齐应付首付款人民币：贰拾壹万伍仟肆佰肆拾陆元整（小写￥215446），并到公司办理相关变更手续，如逾期，本定单所约定的房源、价格等，公司不予保留；甲方有权在不通知乙方的基础上，单方面解除定单，并将定单约定的房源转售他人，乙方无条件退房，已支付定金不予退还，乙方不得有任何异议。定单签定日期为2015年10月31日，补齐首付款日期应为2015年11月7日以前，从异议人所提供材料上看，无此项收据、发票、转账凭据。3、综上所述此定单无效。二、异议人提出异议第1条说：异议人多次要求办理房屋合同备案即房屋过户手续。但首先就提供不到房屋过户手续的办理要素①签订合法有效商品房买卖合同，异议人没有提供；②商品房购房发票，异议人没有提供；③完税凭证（契税缴款证明），异议人没有提供。故异议人未能办理过户登记手续过错事实存在。三、《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第二章：物权的设立、变更、转让和消灭。第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的，不发生效力。因此依据《中华人民共和国民法典》第二章、第二百零九条物权法的规定：异议人贾书琴与洛阳市龙祥房屋开发有限公司仍为内部职工借款还款性质的债权债务关系，并没有形成物权关系，1-2-1504房屋仍是龙祥公司的房产。在过户手续未办理之前，基于不动产物权登记生效主义原则，该请求性质仍为债权。故异议人贾书琴的执行异议人民法院应当予以驳回！四、天香苑项目1幢住宅楼预售证：洛房商预字第××号，批准时间：2015-01-05。天香苑项目1幢住宅楼预售手续齐全，共224户，已签订商品房买卖合同200多户，异议人自述1-2-1504没有办理，即异议人未能办理过户登记手续过错事实存在。天香苑1#楼五证齐全，并且该住房楼大部分住户已经签订商品房买卖合同，异议人过错在前，人民法院应当予以驳回。五、依据异议人提供材料大订单页面下部：提供材料中乔××、荆××为龙祥公司何人，担任何职务，只能证明异议人贾书琴是龙祥公司内部职工。注明：既有首付款又有贷款，但均未提供银行流水及相应发票，不能采信。人民法院应当予以驳回。经审查查明：原告许麦珍诉被告洛阳市龙祥房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院于2020年10月23日作出（2020）豫0311民初4810号民事调解书，调解协议内容为：一、原告许麦珍同被告洛阳市龙祥房屋开发有限公司双方同意解除双方签订的四份《香山19号（天香苑）商铺大订单》，涉及商铺105、106、107、108共计四套商铺。二、被告返还原告购房款3238100元并支付原告购房款利息及原告支付的诉讼费、保全费共计400万元。三、被告自达成调解协议之日起每月10日前支付原告12万元，从2020年11月开始执行，分三年内付清（收款账户名：许麦珍，账号：62×××62，开户行：中国银行宜阳支行）。如被告逾期未按约定付款，原告可就剩余未付的全部款项向法院申请强制执行，被告并自愿承担违约金30万元。四、双方其他无涉。本案诉讼费43533元（已减半），保全费5000元由被告承担。上述民事调解书生效后，因洛阳市龙祥房屋开发有限公司未履行生效调解书确定的义务，许麦珍作为申请执行人向本院申请强制执行。诉讼中，许麦珍向本院申请诉讼保全，本院于2020年7月9日作出（2020）豫0311财保91号民事裁定书，裁定冻结被申请人洛阳市龙祥房屋开发有限公司银行存款7476200元或查封、扣押同等价值的其他财产，并于2020年7月16日向洛阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封洛阳市龙祥房屋开发有限公司名下位于河南省洛阳市洛龙区永泰街以西香山路以北天香苑项目1幢住宅楼2-1201、2-1302、2-1504、1-2901、1-2501、1-1503、1-1002、1-901、1-303、1-203、1-3001号房产，期限自2020年7月16日至2023年7月15日。异议人不服提起执行异议。异议人贾书琴为证明事实提交以下证据：证据一、2015年10月31日洛阳市龙祥房屋开发有限公司与贾书琴签订的《香山19号（天香苑）大定单》复印件一份。证据二、2016年4月20日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给贾书琴出具的收款收据复印件一张，写明1-2-1504房款450000元。证据三、2016年4月21日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给贾书琴出具的收款收据复印件一张，写明1-2-1504房款425元。证据四、2017年4月7日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给贾书琴出具的收款收据一张，写明1-2-1504房款113600元。证据五、2017年8月4日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给贾书琴出具的收款收据一张，写明1-2-1504房款41600元。证据六、2017年8月4日洛阳市龙祥房屋开发有限公司给贾书琴出具的收款收据一张，写明1-2-1504房款32800元。证据七、签约明细单复印件一张，写明贾书琴、曹学斌房号1-2-1504，总价为638425元。证据八、2020年6月20日天香苑临时管理办公室为贾书琴开具的收据复印件一张，写明2019年5月20日-2019年11月20日2-1504户补临时管理费712元。证据九、2020年6月20日天香苑临时管理办公室为贾书琴开具的收据复印件一张，写明2020年5月21日-2020年10月31日2-1504户临时管理费1187元。证据十、2020年6月20日天香苑临时管理办公室为贾书琴开具的收据复印件一张，写明2-1504户车位抵押费15000元。证据十一、2020年6月20日天香苑临时管理办公室为贾书琴开具的收据复印件一张，写明2-1504户自愿出资维权费2000元。证据十二、洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6826号案件向贾书琴发出的传票一张。证据十三、河南技改建设集团有限公司与贾书琴于2014年9月1日签订的《内部借款合同》复印件一份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，涉案房产登记在被执行人洛阳市龙祥房屋开发有限公司名下，故本院的查封行为符合法律规定。案涉《香山19号（天香苑）大定单》的订立基于贾书琴与洛阳市龙祥房屋开发有限公司之间的借款及未付工资的抵账行为，该定单的目的在于消灭贾书琴与洛阳市龙祥房屋开发有限公司的债权债务关系而非单纯的房屋买卖，故本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且异议房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，异议人贾书琴对案涉房屋不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。综上所述，贾书琴的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人贾书琴的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  武幼谦人民陪审员  王晓燕二〇二一年四月二十日书 记 员  卢璐璐