云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0111民初3121号原告：云南建投房地产开发经营有限公司，住所云南省昆明市西站12号。法定代表人：范江铭。委托诉讼代理人：杨浚珑、陈垚，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗和平，男，汉族，1973年9月26日出生，身份证登记住址为重庆市潼南县。被告：蒋道蓉，女，汉族，1977年7月7日出生，身份证登记住址为重庆市潼南县。两被告共同委托诉讼代理人：李建中，云南世达律师事务所律师，特别授权代理。原告云南建投房地产开发经营有限公司与被告罗和平、蒋道蓉商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员曾惠祥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨浚珑，被告罗和平以及两被告共同委托诉讼代理人李建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为ssycyy-z0532《商品房购销合同》以及合同登记备案；2.判令被告返还原告代为偿还的贷款本息，金额为514440.27元；3.判令被告支付原告代偿的本息514440.27元，自2020年6月18日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，截至2020年10月16日暂合计为6657元；4.判令被告承担原告为实现债权产生的律师费18000元。5.判令被告承担本案产生的诉讼费、保全费、执行费、公证费、评估费和拍卖费。事实与理由：2016年4月12日，原告与被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》并办理了商品房购销合同登记备案，协议约定被告购买原告开发建设的位于昆明市官渡区房屋，房屋总价款为828799.6元，其中，被告首期支付购房总价款30.02%，金额248799.6元，其余价款580000元，由被告向建设银行贷款支付。《商品房购销合同》、《合同补充协议》约定：因乙方未及时履行相关商品房银行按揭贷款合同义务，并导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，除乙方应承担的相关违约责任外，甲方有权解除《商品房购销合同》并收回物业，且乙方承担甲方因实现债权、解除合同等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。2016年6月2日，被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款，原、被告及中国建设银行股份有限公司云南省分行签订编号为530102122-2012-20160655147的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告对被告的该笔贷款承担阶段性连带保证责任担保。被告出现逾期还款情况后，中国建设银行股份有限公司云南省分行催收无果，宣告贷款提前到期，并要求原告代偿，原告代被告偿还了逾期贷款及其他应付款项，金额为514440.27元，被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。综上，原告认为，被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，原告有权要求被告按合同约定承担违约责任。特诉至法院，望判如所请。两被告辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：被告向原告购买房屋已经支付全部价款，之后原告只承担阶段性连带责任，该责任是保证能够办下房产证及他项权证。对于他项权证的办理，被告已经全部支付价款，而且已经缴纳其他费用如公共设施费，而交费到现在快5年了都没有办下房产证，故责任在于原告。本案中涉及两个法律关系，即买卖法律关系和借款法律关系，原告无权解除合同。原告向银行承诺的担保责任没有完成，被告已经支付完毕所有费用且原告已经交付被告房屋，原告没有诉讼主体资格。对于借款合同，被告确有违约，但是因为疫情原因，被告已经联系银行，且被告之所以买这个房子是用工程款抵来的，被告在买卖合同中对原告没有违约。被告在2020年1月和6月都有还款，原告的还款行为损害了被告的合法权益。被告的房屋已经进行装修，且房产证一直没有办下来。此外，请法院依法审查，决定是否追加银行参加诉讼。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据即原告提交的开发商还款证明、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明，为相关银行出具，形成客观，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月，原告云南建投房地产开发经营有限公司（签约时公司名称为十四冶建设集团云南房地产开发经营有限公司）与被告罗和平签订《商品房购销合同》（合同编号：ｓｓｙｃｙｙ-ｚ0532）及《合同补充协议》，在《商品房购销合同》中约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明市官渡区房屋，总价款为828799.6元，付款方式为首期248799.6元，其余价款580000元向建设银行贷款支付，房屋交付期限为2016年5月20日前，并对产权登记约定“一、乙方委托甲方向当地产权登记机关办理产权登记手续，相关费用由乙方承担。二、自下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方已支付全部款项（包括房款、维修基金、税费等）相关费用；2、乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3、甲乙双方办理完成房屋交接手续；乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，按约支付了物业管理费；三、如因乙方原因致使房屋产权未能办理或延期办理的，责任由乙方自行承担”。《合同补充协议》第三条第2款约定“乙方采用银行按揭方式支付房款的，乙方应按期向银行还款，因乙方未及时履行相关商品房银行按揭贷款合同义务，并导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，除乙方应承担的相关违约责任外，甲方有权解除本《商品房购销合同》并收回物业，且由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置物业等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费和拍卖费等”。2016年4月12日，前述商品房买卖合同登记备案，合同登记号为ＫＭ2016041220074。2016年5月，中国建设银行股份有限公司云南省分行以贷款人名义，被告罗和平、蒋道蓉以借款人、抵押人名义，原告以保证人名义，共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》并进行了公证，该合同约定由借款人罗和平、蒋道蓉向贷款人贷款580000元用于购买前述房屋（贷款期限为240个月），贷款利率执行浮动利率，等额本息还款，逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，且借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。此外，该协议还约定贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的原告银行账户，担保方式为抵押加阶段性保证，具体为，抵押人罗和平、蒋道蓉使用前述房屋作为抵押财产提供担保，开发商承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年5月13日，中国建设银行股份有限公司云南省分行发放了前述贷款580000元。2020年，被告罗和平、蒋道蓉多次逾期还款，中国建设银行股份有限公司昆明分行于2020年6月2日向原告出具一份《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》，主张借款人罗和平未按合同约定履行还款义务，原告作为阶段性连带责任保证人应履行担保义务，为借款人偿还全部贷款本息费用525616.69元（最终还款金额以实际还款日计算为准），相应《中国建设银行个人贷款对账单》记载拖欠本金6614.82元、拖欠利息7207.85元、拖欠罚息120.92元，拖欠总额13943.59元。2020年6月10日，被告罗和平偿还贷款本息10200元。2020年6月18日，原告代为清偿款项合计514440.27元（其中本金507937.25元、利息6404.07元、罚息98.95元）；同日，中国建设银行股份有限公司昆明分行出具一份《开发商还款证明》，记载原告代被告罗和平结清了剩余贷款本息514440.27元。另一，原告于2016年将上述房屋交付了被告罗和平。另二，2016年9月5日，被告罗和平向原告交纳了产权登记费80元、产权交易费300元、公共维修基金9000元。另三，涉案房屋目前尚未办理不动产权属转移登记。另四，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费18000元。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，两被告未依约偿还银行贷款本息，原告作为保证人代为清偿了贷款本息合计514440.27元。现原告以两被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议。对此，本院认为，被告罗和平已经按照合同约定支付了全部购房款，原告亦将房屋交付给了被告罗和平，双方均履行了合同的主要义务，故涉案商品房买卖合同的主要合同目的已经实现。其二，原告在本案的代偿金额与涉案商品房买卖合同确定的交易价格存在一定差距，两被告的违约行为尚未导致商品房买卖合同的合同目的无法实现。其三，被告罗和平作为买受人，在2016年即付清了购房款，并向被告交纳了产权登记费、产权交易费、公共维修基金。而原告作为出卖人，负有将房屋权属转移于原告的义务，但涉案房屋至今尚未办理不动产权属转移登记。其四，原告作为开发商，承担的系承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。质言之，在抵押财产的他项权利证书办理完毕、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日起，原告将不再承担担保责任。综上，本院认为，鉴于本案的特殊情况，若判令解除商品房买卖合同，势必会加重买受人的责任，且不利于维护商品房交易市场的稳定性，故本院对原告要求解除上述合同、解除备案手续的请求不予支持。关于原告诉请的代偿款，本院认为，在两被告构成逾期还款且贷款人要求原告履行担保义务的情况下，原告作为保证人代为清偿了相关款项，属于积极履行合同义务的行为，故依《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，原告主张的代偿款可作为追偿款项处理，本院予以支持；同时，关于原告要求两被告对上述款项计付利息的诉请，因双方对此并无约定且缺乏法律依据，故本院不予支持。关于原告主张的律师费，有相应合同依据，本院予以支持。对于原告主张的保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应依据，故本院不予支持。另，涉案金融机构并非必须共同进行诉讼的当事人，两被告申请追加该银行作为当事人参加诉讼缺乏法律依据，本院依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、由被告罗和平、蒋道蓉于本判决生效之日起九十日内返还原告云南建投房地产开发经营有限公司代偿款514440.27元；二、由被告罗和平、蒋道蓉于本判决生效之日起九十日内支付原告云南建投房地产开发经营有限公司律师代理费18000元；三、原告云南建投房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9191元，减半收取4595.5元，由被告罗和平、蒋道蓉负担，余额4595.5退还原告云南建投房地产开发经营有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二一年四月六日书记员  田 甜