安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终312号 上诉人（一审被告）：徐良智，男，1983年10月16日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 上诉人（一审被告）：方云，女，1987年6月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：程卫东，安徽安泰达律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：芮乐，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张缓秀，女，1991年2月15日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市，现住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：殷翔宇，安徽殷坪律师事务所律师。 一审被告：孙成兵，男，1974年9月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 上诉人徐良智、方云因与被上诉人张缓秀、一审被告孙成兵确认合同效力纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院作出的（2020）皖1502民初5849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐良智、方云上诉请求，1、依法撤销安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初5489号民事判决,依法改判张缓秀与孙成兵于2016年5月30日签订的《权益转让合同》对徐良智、方云不发生效力;2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、孙成兵以上诉人名义与被上诉人签订《权益转让合同》及后续《补充协议》的行为属于无权代理,上诉人始终未对孙成兵的代理行为进行追认,孙成兵与被上诉人签订的《权益转让合同》及后续《补充协议》依法对上诉人不发生效力。上诉人于2015年11月13日向孙成兵出具委托书,目的是让孙成兵代为办理房产证,具体权限的第二项载明“待上述回迁房屋的房产证办理完毕并符合出售条件时,代理委托人出售房屋,签署房屋买卖合同,收取售房款”,该内容表明上诉人对孙成兵的代理权限作了明确的限制,即孙成兵仅能在案涉回迁房屋的房产证办理完毕并符合出售条件时才享有代理上诉人签署房屋买卖合同、收取售房款的权限。而2016年5月30日被上诉人与孙成兵签订《权益转让合同》时,案涉房屋尚未取得房产证,依据六安市政府文件规定也不符合出售条件,因此,孙成兵在代理条件未成就之时就以上诉人名义与被上诉人签订房屋买卖合同的行为,属于超越代理权限的无权代理行为。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。故本案中孙成兵以上诉人名义与被上诉人签订《权益转让合同》及后续《补充协议》行为的法律后果应由孙成兵自行承担。另外,上诉人方云一直不知晓案涉房屋已经被出售的情况,公证员李某1一直没有得到上诉人徐良智对出售房屋一事的追认。即使公证员李某2告知上诉人徐良智房屋被出售的一些情况,但上诉人也从未以任何明示或默示的方式对孙成兵的代理行为进行追认。相反,上诉人始终明确拒绝以被上诉人同孙成兵自行约定的22万元的价格出售案涉房屋。原审法院认定“……但2016年5月30日孙成兵以徐良智、方云的委托代理人身份与张缓秀在安徽省六安市皋翔公证处签订《权益转让合同》并申请办理公证时,该公证处的公证员就涉案房屋的买卖事宜联系了徐良智,徐良智对该《权益转让合同》及公证事项知晓且未提出异议,2019年5月安徽省六安市皋翔公证处的公证员将孙成兵出具的定金单、收条以及张缓秀代付的补交房款的票据发送给徐良智,徐良智在知道涉案的房屋已交付给张缓秀的情况下也没有提出异议,故应视为徐良智、方云对孙成兵出售涉案房屋的行为予以认可和追认”,既与客观事实不符,也与法律规定相悖。在前述第一次联系中,公证员只是告知了上诉人徐良智孙成兵对外出售房屋一事,并未征求上诉人的意见,也未取得上诉人徐良智的确认;后一次联系中,上诉人徐良智对公证员李某3确表示要被上诉人再支付12.5万元购房尾款,已经明确对孙成兵以22万元价格出售案涉房屋给被上诉人表示了异议。《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款规定,相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认,被代理人未作表示的,视为拒绝追认。原审法院仅以公证员李某2告知上诉人徐良智孙成兵对外出售房屋一事,当时徐良智未明示异议,便认定上诉人对孙成兵的代理行为进行了追认和认可,与该法律规定相悖,属于法律适用错误。因此,孙成兵与被上诉人签订的《权益转让合同》及后续《补充协议》对上诉人不发生效力,应由孙成兵承担相应的法律责任。二、被上诉人非善意相对人,且取得案涉房屋的价格明显过低,依法不应取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案中,被上诉人在庭审中明确承认其知晓孙成兵一房多卖并将所得房款用于个人挥霍及上诉人并未取得任何购房款的事实,其与孙成兵签订《权益转让合同》及后续《补充协议》,仅支付六万元购房款欲获得案涉房屋产权的行为,显非善意。另外,上诉人与孙成兵签订的《权益转让合同》签订时间为2015年11月13日,在同一家公证处公证的时间为2015年11月16日,无论其签订时间或公证时间均早于被上诉人与孙成兵签订的《权益转让合同》。而上诉人与孙成兵签订的《权益转让合同》中约定的房屋出让价格为393000元,比后者约定的22万元的价格高出约50%,根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十九条的规定以及参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，后者的转让价格明显属于不合理的低价，严重侵害了上诉人的合法权益。因此，被上诉人既非善意相对人，又未支付合理对价，依法不应取得案涉房屋的所有权。综上，上诉人认为原审判决事实认定不正确、法律适用不当、结果显失公正，依法应予撤销。故特此上诉，请求二审法院查明事实并依法改判，依法支持上诉人的上诉请求。 张缓秀辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判，理由如下：一、上诉人在二审的陈述与一审的陈述明显前后矛盾，其陈述均不应当被采纳。一审中，上诉人明确陈述其是在一审开庭之前才知道房屋被出售的，以前不知道。一审法院经向公证员李某4实事实后，认定2016年5月30日办理公证时上诉人即已知晓房屋被出售，很明显一审中上诉人的陈述不符合客观事实。而上诉人在民事上诉状中又提出一个新的主张，其主张虽然当时知晓但是并未追认，足以证明上诉人在一审、二审的陈述明显前后矛盾，因此，其陈述均不应当得到法院的采纳。二、上诉人主张当时公证员只是告知出售房屋一事，并未征求上诉人意见，该主张明显不符合客观事实。安徽省六安市皋翔公证处在办理公证时，公证员李某52016年5月30日16时已经向徐良智电话告知房屋被出售，出售给一个小女孩，当时徐良智还问道：“买方成家了吗”，“她有丈夫吗”，“夫妻俩一起来的吗”，“她有结婚证吗”等内容，足以证明公证处在办理公证时已经向徐良智告知房屋被孙成兵出售的事实，徐良智当时即已知晓，并且没有提出反对意见。公证员之所以告知徐良智房屋被出售，本质上也就是询问徐良智的意见，否则告知徐良智又有什么必要呢！此时，徐良智并未提出异议。2019年5月，公证员又将孙成兵出具的定金单、收条以及张缓秀代付的补交房款的票据发送给徐良智，徐良智在知道涉案的房屋已经交付给张缓秀的情况下也没有提出异议，所以应当视为徐良智、方云对孙成兵出售房屋的行为予以认可和追认。因此，上诉人徐良智、方云主张当时公证员只是告知出售房屋一事，并未征求上诉人意见，该主张明显不符合客观事实。三、上诉人辩称房屋出售价格过低，应增加价格的主张不能得到法院的支持。涉案房产的初始来源并不是开发商对外出售的商品房，而是开发区管委会管理的无房户购房，政府有一定的优惠政策。因此，上诉人将该房屋的价格与开发商对外出售的商品房相比较，本身就不符合客观事实，也不具有可比性。所以，应尊重双方当事人的真实意思表示，既然签订过《权益转让合同》，又在公证处办理过公证，就应当按照合同约定的价格22万元来履行。而且，涉案房产的来源是徐良智、方云从开发区管委会处通过无房户购房购得，价格是145568.74元，此款项徐良智、方云、孙成兵自始至终都没有支付。此款是张缓秀在征得开发区管委会同意后，于2017年2月14日转入开发区财政局的账户。即徐良智、方云、孙成兵对房屋均是分文未付，房屋的145568.74款项以及水、电、契税、住宅专项维修资金均是张缓秀支付，此时，在两种权益相比较的情况下，当然是实际已全部出资、早已装潢、早已居住的买方张缓秀的权益更加值得保护。因此，房屋的价格应当根据公证处公证过的《权益转让合同》的约定为准。另外，徐良智和孙成兵是亲兄弟，亲兄弟之间签订的协议本身是否有真实交易就不确定，价格方面自然也不具备市场交易的性质。四、上诉人辩称不知情、未追认等主张也不符合交易习惯和客观常理。张缓秀自2017年5月即入住涉案房产，至今为止已经将近4年，试想一下，从拿到房子后物业一般是要催交物业费的，4年的时间里上诉人对于自己的房子不管不问，也不交物业费，连房子让别人早已装潢、别人早已居住也不清楚，这明显不符合交易习惯和客观常理。而且，徐良智、方云、孙成兵在一审中本人均未出庭，以上足以证明上诉人的主张不符合客观事实，也不符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 张缓秀向一审法院诉讼请求：1、判令确认原告与三被告于2016年5月30日签订的《权益转让合同》合法有效。2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月30日，原、被告签订了《权益转让合同》，并办理了公证。合同约定:“被告徐良智、方云于2015年6月10日与六安市经济技术开发区管理委员会签订了《六安开发区房屋拆迁安置协议书》，被告已补足回迁安置差价，并按约定取得位于六安市房屋的回迁安置权益，房屋面积约113.10㎡，被告将《六安开发区房屋拆迁安置协议书》合同项下回迁安置权益转让给原告，转让总价款为22万元。本合同签订之日，原告支付购房款10万元，2018年5月31日前原告再支付购房款10万元，在被告配合原告到不动产登记部门办理房屋产权转移变更登记手续当天，原告再支付购房尾款2万元”。签订合同当天，原告按约定支付了购房款10万元后，要求被告将房屋交付给原告使用，这时才得知被告尚欠开发区管委会房屋差价并未付清。于是，原、被告于2016年8月29日又签订一份《补充协议》，约定:“双方于2016年5月30日在六安市皋翔公证处办理的房屋权益转让合同公证，被告承诺公证当日将房屋交付给原告使用，现因被告房屋产权债务问题至今未交付，现双方再次约定于2016年9月22日之前将房屋交付（水、电立户）房屋产权债务问题解决，如被告未按约定时间交付房屋，被告同意退还所收房款及同期银行利息，并赔偿原告总房款百分之二十的违约金”。《补充协议》签订后,原告要求被告解决房屋产权债务问题无果。原告从开发区管委会了解房屋信息时，才知道被告对于房屋差价145568.74元是分文未付。原告为尽早入住房屋，在征得开发区管委会同意后，于2017年2月14日将被告应付款145568.74元支付给开发区财政局，并付清水、电等费用1000元。原告随即装修房屋，并于2017年5月开始入住。原告多次要求被告解决债务和产权证问题。2020年7月8日，被告才与原告共同去六安市不动产登动中心办理不动产权证书，原告支付房屋的契税2183.53元以及住宅专项维修资金1165元。至此，原告已支付购房款209917.27元，已基本付清购房款，原告也愿意将房屋剩余价款10082.73元支付给被告。不动产权证书办好后，被告将证书交付给原告。随后被告又以房屋出售价格过低为由要求原告补款，否则就将房屋出卖或者抵押他人。在原告拒绝被告不合理的要求后，被告竟然于2020年8月向六安市不动产登记局申请挂失不动产权证书，意图取得新的不动产权证书后将房屋出卖或者抵押，遭原告反对，双方纷争难以和解。原、被告已签订《权益转让合同》并办理公证,原告已支付购房款209917.27元,尚欠余款10082.73元,原告愿意支付给被告。且原告已于2017年2月14日起装修房屋，2017年5月即入住房屋直至今日。原、被告签订的《权益转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，原告基本履行了合同义务,合同应合法有效。为化解原、被告纷争，进一步确认合同双方当事人权利和义务,根据《合同法》、《民事诉讼法》及其相关司法解释等规定,特向法院提起确认合同效力之诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。 徐良智、方云一审时辩称，被告徐良智、方云对涉案的权益转让合同根本不知情，该合同也没有徐良智、方云签字，徐良智、方云至今也没有收到原告购房款；被告孙成兵属于无权代理；被告徐良智、方云对于涉案权益转让合同明确表示拒绝追认。因此，请求法院依法确认涉案权益转让合同对被告徐良智、方云不发生效力。 一审法院查明，徐良智、方云系夫妻关系。徐良智与孙成兵系亲兄弟关系。2015年11月13日，徐良智、方云到安徽省六安市皋翔公证处办理了委托公证［公证书编号：（2015）皖六皋公证字第24306号］，委托孙成兵对其拥有的位于六安市正阳一期1＃605室的回迁房屋代为办理相关房屋过户的手续，具体权限为：代理委托人前往房地产管理部门办理并领取上述回迁房屋的房产证；待上述回迁房屋的房产证办理完毕并符合出售条件的，代理委托人出售房屋、签署房屋买卖合同、收取售房款；上述房屋出售后，代理委托人办理《房地产权证》、《国有土地使用证》过户、房屋交接手续、签署相关文书、缴纳相关税费等一切相关事宜。2016年5月30日，孙成兵以徐良智、方云（甲方，转让方）的委托代理人身份与张缓秀（乙方，受让方）在安徽省六安市皋翔公证处签订了《权益转让合同》，并申请办理了公证［公证书编号：（2016）皖六皋公证字第18741号］，办理公证时，安徽省六安市皋翔公证处的公证员就涉案房屋的买卖事宜联系了徐良智，徐良智对上述《权益转让合同》及公证事项知晓且未提出异议。该合同约定：甲方徐良智、方云于2015年6月10日与六安市经济技术开发区管理委员会签订了《六安开发区房屋拆迁安置协议书》，甲方已补足回迁安置差价，并按约定取得位于六安市房屋的回迁安置权益，协议约定建筑面积约113.10平方米（实际面积以不动产登记部门颁发的产权证为准）；徐良智、方云已办理委托公证［公证书编号：（2015）皖六皋公证字第24306号］，委托孙成兵作为委托代理人办理上述房屋的办证、出售（包括签订房屋买卖合同）以及转让变更等手续；甲方的代理人代理甲方将上述《六安开发区房屋拆迁安置协议书》合同项下回迁安置权益转让给乙方，乙方自愿受让；甲方的代理人与乙方商定上述房产转让总价款为22万元。本合同签订之日，乙方支付购房款10万元给甲方，2018年5月31日前乙方再支付购房款10万元，在甲方或甲方的委托代理人配合乙方到不动产登记部门办理房屋产权转移变更登记手续当天，乙方支付剩余的购房尾款2万元;本合同签订当日甲方将房屋交付乙方；甲方应亲自或委托其代理人及时办理回迁安置房屋产权申报、登记、审批、办证（不动产权证书）等手续，费用由甲方承担。待取得上述房产的不动产权证书后，应亲自或委托他人及时协助乙方办理产权转移变更登记手续，所需的一切税费均由乙方承担（包括但不限于增值税、契税、个人所得税等）；甲方违约，乙方有权要求甲方继续履行合同。乙方除有权要求甲方退还全部转让费及支付同期银行利息外，违约方须另支付合同总房价的百分之二十作为违约金给守约方。上述合同签订当天，张缓秀计支付给孙成兵购房款10万元（其中含已付购房定金2万元），后张缓秀得知徐良智、方云尚欠回迁房屋差价款未付清。2016年8月29日，孙成兵以徐良智、方云（甲方）的委托代理人身份与张缓秀（乙方）又签订一份《补充协议》，约定:双方于2016年5月30日在六安市皋翔公证处办理的房屋权益转让合同公证，甲方承诺公证当日将房屋交付给乙方使用，现因甲方房屋产权债务问题至今未交付，现甲乙双方再次约定于2016年9月22日之前将房屋交付（水、电立户）房屋产权债务问题解决，如甲方未按约定时间交付房屋，甲方同意退还所收房款及同期银行利息，并赔偿乙方总房款百分之二十的违约金。《补充协议》签订后,张缓秀要求解决房屋产权债务问题未果。2016年9月22日，孙成兵支付给张缓秀4万元。2017年2月14日，张缓秀将徐良智、方云应付的回迁房屋差价款145568.74元、自来水管网分摊费1000元支付给六安开发区财政局。后张缓秀装修房屋，并于2017年5月入住至今。2019年5月，安徽省六安市皋翔公证处的公证员将孙成兵出具的定金单、收条以及张缓秀代付的补交房款的票据发送给徐良智，徐良智也没有提出异议。2020年7月8日，孙成兵与张缓秀共同去六安市不动产局登动部门办理回迁房屋的产权证书，张缓秀并支付房屋的契税2183.53元、住宅专项维修资金1165元。2020年8月11日不动产权证书办好后，孙成兵将该证书交付给张缓秀。2020年6月张缓秀要求徐良智协助办理房屋买卖过户事宜，而徐良智要求张缓秀补房屋买卖的差价，双方协商未果。2020年8月徐良智、方云向六安市不动产登记局申请挂失不动产权证书，张缓秀对此提出异议。现张缓秀提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，徐良智、方云委托孙成兵对其拥有的位于六安市正阳一期1#605室的回迁房屋代为办理相关房屋的办证、出售、过户等手续，虽然经公证的委托书载明“孙成兵代理徐良智、方云前往房地产管理部门办理并领取上述回迁房屋的房产证；待上述回迁房屋的房产证办理完毕并符合出售条件的，孙成兵代理徐良智、方云出售房屋、签署房屋买卖合同、收取售房款；上述房屋出售后，孙成兵代理徐良智、方云办理《房地产权证》、《国有土地使用证》过户、房屋交接手续、签署相关文书、缴纳相关税费等一切相关事宜”，但2016年5月30日孙成兵以徐良智、方云的委托代理人身份与张缓秀在安徽省六安市皋翔公证处签订《权益转让合同》并申请办理公证时，该公证处的公证员就涉案房屋的买卖事宜联系了徐良智，徐良智对该《权益转让合同》及公证事项知晓且未提出异议，2019年5月安徽省六安市皋翔公证处的公证员将孙成兵出具的定金单、收条以及张缓秀代付的补交房款的票据发送给徐良智，徐良智在知道涉案的房屋已交付给张缓秀的情况下也没有提出异议，故应视为徐良智、方云对孙成兵出售涉案房屋的行为予以认可和追认，同时，涉案的《权益转让合同》不违反法律法规的强制性规定，故该合同为有效合同。张缓秀要求确认涉案的《权益转让合同》合法有效，本院依法予以支持。徐良智、方云虽辩称“其对涉案的《权益转让合同》根本不知情，孙成兵属无权代理，涉案的《权益转让合同》对徐良智、方云不发生效力”，但其辩解意见与本案查明的事实不符，故一审法院对该辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：确认原告张缓秀与被告徐良智、方云的委托代理人即被告孙成兵于2016年5月30日签订的《权益转让合同》合法有效。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由被告徐良智、方云负担。 二审中，当事人未提交的新的证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院二审对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，徐良智、方云与孙成兵之间签订有《权益转让合同》一份，于2015年11月16日进行了公证。 本院认为，本案二审审理的焦点问题是案涉孙成兵与张缓秀签订的《权益转让合同》效力确定问题。分析评判如下： 案涉争议的《权益转让合同》系孙成兵以徐良智、方云代理人的身份与张缓秀签订，虽孙成兵以徐良智、方云代理人身份进行案涉房屋的交易与在卷公证书所载的委托书中行使权利的条件不一致，但在该份《权益转让合同》签订及办理公证时，公证员李某6徐良智就该份合同的相关情况进行了电话通话，并且将买房的相关情况和房屋价款如何支付情况告知了徐良智，徐良智在得知有关信息后，表示已知晓，但其作为房屋权利人，并没有对房屋出售行为予以反对，反而关注合同的相对方、付款情况等事项，说明徐良智对孙成兵处置案涉争议房产的行为是知晓和认可的，故本案中孙成兵的行为并非无权代理。 至于徐良智、方云主张张缓秀系非善意相对人问题一节。经查，案涉的合同签订时，当事人选择了公证的形式，约定的价款并没有低于案涉房屋取得所应由徐良智、方云支付的对价。从案涉合同的履行情况看，案涉争议房屋的安置房补缴款145568.74元及自来水管网分摊费用1000元亦系由张缓秀于2017年2月14日通过自己账户缴纳，故徐良智、方云称张缓秀系非善意相对人的理据不足，不予采纳。关于案涉争议的房屋，本市虽有对该类房屋的管理规定，但从目前的情况看，案涉合同并不违反法律、法规的强制性规定，一审法院确认该合同效力，并无不当。 综上，徐良智、方云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由徐良智、方云负担。 本判决为终审判决。 审判长  顾德明 审判员  卢文乐 审判员  丁志欢 二〇二一年四月七日  法官助理 鲍芳  书记员 朱雪芬 附:本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。