内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终149号上诉人（原审原告、执行案外人）：林瑞全，女，1988年1月8日出生，汉族，住内蒙古自治区阿荣旗那吉镇。委托诉讼代理人：邹吉富，内蒙古振吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：林艳娜，女，1985年2月1日出生，汉族，住内蒙古自治区阿荣旗那吉镇。被上诉人（原审被告、被执行人）：张义军（张义强），男，1982年11月24日出生，汉族，现住址不详。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王德安，男，1956年2月11日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：王有帮（系王德安之子），住内蒙古自治区阿荣旗那吉镇。上诉人林瑞全因与被上诉人林艳娜、张义军、王德安案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2020）内0721民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林瑞全上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持林瑞泉一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由林艳娜、张义军、王德安承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。林瑞全与张义强、林艳娜签订的《买卖合同》不存在合同法规定无效的情况，2011年3月20日，张义强、林艳娜经营的“金红岩饺子王”饭店资金紧张，双方商量将案涉楼房出售，获得资金经营饭店。出售案涉楼房签订《买卖合同》时林艳娜在合同上签写自己的名字，处分共同共有的楼房是张义强、林艳娜真实的意思表示，虽然张义强没有在《买卖合同》上签写自己的名字，但通过张义强在签订《买卖合同》后搬家、交付房屋、收取楼款、履行电费水费物业费等附随义务、张义强、林艳娜在饭店共同居住等实际行为，进行了追认。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定，采取合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，依据该规定《买卖合同》合法成立。即使合同当事人双方主张合同无效的人民法院不予支持，何况第三人无权对合同效力提出异议，一审应属适用法律错误。二、一审认定林瑞全没有提供证据证明非因林瑞全自身原因未办理过户登记是错误的，林瑞全提供案涉房屋的不动产产权证书，在附记页明确注明案涉房屋在阿荣旗农业银行抵押贷款8万元，抵押期间为2010年8月4日至2013年8月4日，2013年5月13日偿还并解除抵押。案涉房屋在2019年6月4日前一直处于抵押状态。林瑞全多次催张义强、林艳娜办理过户登记，张义强、林艳娜以在银行抵押无法办理过户登记，为此事林瑞全多次催促张义强、林艳娜，但张义强、林艳娜不给过户。林瑞全到银行核实过确实抵押，只能催张义强、林艳娜及时偿还贷款，办理过户登记。林瑞全经常去阿荣旗衡达小额贷款有限公司询问抵押之事，2019年6月获知案涉房屋解除抵押，马上催张义强、林艳娜办理变更登记，被告知贷款是侯景坤还的房产证在侯景坤处，林瑞全多次求侯景坤，才得到房产证，立刻与张义强、林艳娜到不动产管理局办理转移登记，无奈获知案涉房产被法院查封。综上，在未办理过户登记的问题上，林瑞全没有任何过错。因此，应当排除执行，支持林瑞全的诉讼请求。林艳娜辩称，涉诉房屋一直在贷款抵押状态，该房屋确实卖给了林瑞全，钱也收取了。欠王德安的钱是事实，由于我家孩子有病，治疗花去大笔费用。现在张义军每月在还王德安的欠款1500元。我同意林瑞全的上诉请求。张义军未提交书面答辩意见。王德安辩称，侯景坤是作为林艳娜的贷款的担保人，他把这个欠款还清以后，林艳娜并没有全部返还。张义军只支付王德安1500元钱共两个月再未支付过，有微信转账记录。不同意林瑞全的上诉请求，认为此案与王德安无关。林瑞全应当起诉林艳娜不应该起诉王德安，同时不能确定林瑞全和林艳娜之间签订的合同是真实的。林瑞全向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行位于××旗，并解除查封；2.请求确认阿荣旗那吉镇鑫星家园6号楼3单元403室归原告所有。一审法院查明，2015年12月24日，一审法院受理了王德安诉张义军、林艳娜民间借贷纠纷一案，经审理查明，张义军、林艳娜于2012年1月27日在王德安处借款60,000元，约定2013年5月11日还款，月利率为2分。2012年9月25日，张义军、林艳娜再次向王德安借款60,000元，约定月利率为2分，2013年9月25日还款。借款到期后，王德安向张义军、林艳娜催要借款，张义军于2014年7月21日出具还款计划书一份，承诺每月1日还款5,000元，后张义军、林艳娜未按还款计划约定还款，至2014年年末支付利息20,000元，借款本金及剩余利息未付。依据以上查明的事实，一审法院于2016年2月25日作出（2015）阿民初字第02476号民事判决书，判决：张义军、林艳娜于本判决生效后三日内偿还王德安借款本金120,000元，支付借款利息78,800元，并自2015年11月3日起按借款本金120,000元、月利率20‰支付借款利息至全部借款本金还清之日止。该判决书生效后，王德安于2017年3月8日向一审法院申请执行以上判决。一审法院于2017年8月31日作出（2017）内0721执373号执行裁定书，裁定查封张义强、林艳娜共同所有内蒙古自治区××区，面积76.58平方米房屋（房权证号：120021005082）。2020年3月25日，本案林瑞全作为案外人对查封张义军、林艳娜共同共有的房屋向本院提出书面异议，一审法院作出（2020）内0721执异6号执行裁定书，驳回林瑞全的异议请求。2011年3月20日、2011年4月21日、2011年6月1日、2011年6月8日，林瑞全共向林艳娜交付购房款210,000元。林瑞全自2011年6月1日起至2019年12月31日为案涉房屋交纳了物业费。案涉房屋的房屋所有权证分别于2010年8月4日至2013年8月4日、2013年5月13日至2014年5月13日、2014年10月21日至2015年5月20日为在阿荣旗农业银行、民利源小额贷款公司、阿荣旗衡达小额贷款有限公司的借款进行抵押担保，并办理了抵押登记。一审法院认为，本案的争议焦点为林瑞全对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案中，案涉房屋系被告张义强、林艳娜共同共有，在2017年8月31日之前，林瑞全虽然与林艳娜签订了买卖合同，但该合同中并无房屋共有人即张义强的签字，张义强未对林艳娜的处分行为进行追认，林艳娜也未在与林瑞全签订买卖合同后取得该房屋的处分权，故应视为林瑞全并未就该房屋与张义强、林艳娜签订合法有效的买卖合同。虽然林瑞全自2011年6月1日起为案涉房屋交纳物业费，但林瑞全在该房屋居住使用无法证明该房屋由其所有。即使林瑞全与张义军、林艳娜之间签订了合法有效的书面买卖合同，在案涉房屋的房屋所有权证解除抵押担保后，林瑞全可以与张义军、林艳娜协商办理过户登记手续，林瑞全也未提供证据证明其未办理过户登记事宜非因其自身原因，故林瑞全对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于林瑞全主张不得执行位于××旗，并解除查封的诉讼请求不予支持。张义军未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，但不影响依据查明的事实依法作出裁判。综上判决：驳回林瑞全的诉讼请求。二审审理过程中，林瑞全向法庭提供四份证据，第一份、第二份证据均为衡达小额贷款有限公司的经理代德伟出具的说明。证明事实一、林瑞全在得知房屋在衡达公司抵押事实后，多次找衡达公司协商过户事宜。因贷款没有偿还上始终没有办理过户转移登记，但林瑞全多次主张该事实。证明事实二、案涉房屋的房产证和权利证书的情况，在侯景坤替林艳娜偿还贷款后，衡达公司将房产证交给法院。法院已交给侯景坤。在林瑞全的多次请求下，于2019年6月在将房产证交给林瑞全。其办理的解除抵押的时间是2019年6月4日。此时才知道案涉房屋被法院查封扣押。第三份证据：（2018）内0721民初1253号民事调解书，证明侯景坤替林艳娜偿还完衡达公司的贷款后，又起诉林艳娜，在林艳娜离婚达成协议后，侯景坤才将不动产产权证和权利证交给林瑞全。第四份证据：（2012）阿民初字第00260号民事调解书。证明张义军与林艳娜在该份调解协议书无案涉房屋的处理问题。说明张义军对案涉房屋的处分是知晓的，并进行了追认。经质证，林艳娜认为均无异议。王德安对上述证据真实性认可。但是认为对于本案不具有意义。因双方当事人对上述证据的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，证据如一审判决所列。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，林瑞全应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。欲认定足以排除强制执行的民事权益必须同时具备以上四个条件。本案中，涉案房屋在2010年8月4日就已经处于抵押的状态，林瑞全作为涉案房屋买受人，其与林艳娜之间签订的书面房屋买卖合同的时间是2011年3月20日，合同中除价款、交付房屋的时间外并未约定过户登记的时间及方式，林瑞全在签订买卖合同之初对本案诉争房屋已抵押他方的事实是明知或应当知晓的，其应当预见到无法办理物权变动的风险及后果。对此，林瑞全无法证明其没有过错。案涉房屋的房屋所有权证分别于2010年8月4日至2013年8月4日、2013年5月13日至2014年5月13日、2014年10月21日至2015年5月20日在阿荣旗农业银行、民利源小额贷款公司、阿荣旗衡达小额贷款有限公司的借款进行抵押担保，并办理了抵押登记，房屋所有权证解除抵押担保后在上述时间节点之内，林瑞全可以与张义军、林艳娜协商办理过户登记手续，但其未提供存在因其自身原因使其未办理过户登记的证据。一审法院认定林瑞全对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其主张不得执行位于××旗，并解除查封的诉讼请求不予支持正确，本院予以确认。综上所述，上诉人林瑞全的上诉主张不能成立，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人林瑞全负担。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年四月十五日书记员 韩清旭附本案所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；