辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终162号上诉人（原审被告、反诉原告）：金绍东，男，1978年7月11日出生，汉族，供电局工人，现住辽阳市白塔区。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱文华，女，1972年3月10日生人，汉族，个体户，现住辽阳县。委托诉讼代理人：李广林，男，1952年6月11日出生，汉族，现住辽阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁盈昌置业有限公司，住所地：辽阳市太子河区繁荣路中段。法定代表人：陈陆游，公司董事长。委托诉讼代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，该公司员工。上诉人金绍东、朱文华因与被上诉人辽宁盈昌置业有限公司（以下简称盈昌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金绍东、朱文华及其委托诉讼代理人李广林，被上诉人盈昌置业公司的委托诉讼代理人邱娜、郭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金绍东、朱文华上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初628号民事判决书，并支持金绍东、朱文华在一审法院的诉求；二、因本案发生的各种费用均应由盈昌置业公司承担。事实与理由：一、2014年，金绍东、朱文华与盈昌置业公司达成了商品房买卖合同，于同年7月23日，金绍东、朱文华与盈昌置业公司达成买卖合同选择合同条款第6条:金绍东、朱文华向盈昌置业公司交首付款:248407元，并依据合同条款余欠款选择按揭贷款，按中国市场房地产交易中，如果选择按揭贷款：是指个人购买房屋（产）具有产权证并能在市场上可流通的能交易的往房，自己已支付一定的首付款。其余的以购买的房产作抵押，向房产开发商合作银行已签订的“银企合作协议”的指定银行，才能申请按揭贷款，回过头来纵观本案：尽管本案金绍东、朱文华多次找开发商负责人，均是无法找到开发商，均是搞起了人间蒸发。于2016年1月8日，金绍东、朱文华在无法找到开发商负责人的情况下，的确费了好大功夫才找到了盈昌置业公司的孟经理、印经理的手机号码，金绍东、朱文华用电话与孟、印二位经理联系要求履行合同，孟、印二位经理均是搪拖或推脱，并有录音凭证，纸质版及录音光盘在一审法院开庭、金绍东、朱文华已当庭交给法院。以上是事实存在的东西，可一审法院却听而不闻，视而不见，很显然一审法院明显偏袒一方，一边倒。当初达成购房合同时，选择及履行系合同条款第6条，可是金绍东、朱文华向中国的什么银行按揭贷款都石沉大海。再结合一审开庭时，盈昌置业公司出示了一份：2015年7月，盈昌置业公司与交通银行签订的一份合作“银企协议”该“银企协议”第3条5项规定：“开发商应及时通知购房人与银行签署《个人房产抵押贷款合同》，可是盈昌置业公司作为开发商始终没能别说及时通知，就是告知一下本案金绍东、朱文华都从来没有过，本案金绍东、朱文华选择按揭贷款这是载入合同条款当中的，依据《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定完全履行自己的义务。”在本案中明明盈昌置业公司的事实违约，而且还被一审法院包装成浑身是理的一方。一审法院的判决：金绍东、朱文华将余欠盈昌置业公司款23万元在30日内给付完毕，这是违背事实违背法律的判决。即：1、双方签购房合同时选择交首付款248407元，可是23万元的贷款却无音讯，一审法院偏袒盈昌置业公司，判决金绍东、朱文华将余欠选择按揭贷款的23万元支付给盈昌置业公司。一审法院做出的判决显失公平，显失正义，同时也违背双方当初签订的购房合同的共同约定。2、金绍东、朱文华当初购房选择按揭贷款，就是因为资金困难，可是一审法院却判决将余欠当初选择按揭贷款的23万元，由金绍东、朱文华付给盈昌置业公司，一审法院的判决是非常不对的，退一步讲如果金绍东、朱文华资金富余就不会选择按揭贷款，就会交全款购房，会节省10多万元。二、金绍东、朱文华从盈昌置业公司买的房位于辽阳市太子河区，于2019年8月28日金绍东、朱文华去看自己购买的首付房，发现该房已房门紧锁，屋里装满了东西，该房被他人所占，即刻向110报了警，警方到现场后告知金绍东、朱文华速找开发商，任凭金绍东、朱文华找开发商，均是答复不管了。本来是金绍东、朱文华买的房，却被他人占有，可想而知金绍东、朱文华买的是一手房，并不是二手房。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。综上所述，盈昌置业公司违约，金绍东、朱文华买的房在盈昌置业公司恶意的恶作剧的导演下，该房已被他人占有，使金绍东、朱文华分别于2015年3月1日、2018年9月20日……租了三次房，开汽车装饰营业，合计付出租金18万元，该18万元经济损失是盈昌置业公司违约造成的，理应由其赔偿给金绍东、朱文华才算公平。请二审法院支持金绍东、朱文华的上诉请求。盈昌置业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，判令二上诉人将未付房款支付给我方。盈昌置业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令金绍东、朱文华继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并向我公司给付剩余购房款230248.00元；2、请求法院依法判令金绍东、朱文华向我公司支付违约金，暂计算至2020年6月18日为20768.00元（以230248.00元为基数，按照日万分之一标准从2017年12月29日起至实际给付之日止）；3、本案诉讼费用由金绍东、朱文华承担。事实与理由：2014年7月，金绍东、朱文华向我公司购买位于太子河区辽阳国际汽车城9-5商铺一处，双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，房屋单价为4134.53元/㎡，建筑面积为115.71㎡，总房款为478407.00元。金绍东、朱文华以首付款加贷款方式支付，该商铺应首付房款248407.00元，剩余230000.00元贷款。但金绍东、朱文华至今只支付了248407.00元，剩余房款至今未付。经辽阳市房地产行政主管部门测绘，案涉房屋的实际面积是115.77㎡，故金绍东、朱文华尚欠房款本金230248.00元。2017年12月28日，我公司在破产重整期间由破产管理人向金绍东、朱文华送达了催款通知，金绍东、朱文华拒不给付，现诉至法院。金绍东、朱文华反诉请求：一、判令立即撤销双方达成的《商品房买卖合同》；二、判令盈昌置业公司将2014年7月23日我方向其交付的首付款248407.00元返还给金绍东、朱文华，并承担按该合同第九条约定的卖房人向买房人支付已交房价款的每日万分之一违约金（2014年12月30日至2020年8月30日期间，即2070天×24.8407元=51420.25元），本利合计299827.25元；三、因本案发生的费用由盈昌置业公司承担。事实与理由：2014年7月，金绍东、朱文华与盈昌置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，同时按双方约定的付款方式，依据该合同第六条的规定，金绍东、朱文华选择了首付款的方式于2014年7月23日向盈昌置业公司缴纳248407.00元人民币，盈昌置业公司给出具收据一张，同时第六条载明“买受人向出卖人以现金支付首付款248407.00元人民币，余款230000.00元由买受人申请银行商业贷款。”之后金绍东、朱文华多次找盈昌置业公司请求履行合同第六条规定的按揭贷款，可盈昌置业公司没有人来负责此事。综上，是盈昌置业公司违约导致合同无法履行，为此金绍东、朱文华为了自己的合法权益不受侵害，提起反诉。一审法院认定事实：金绍东、朱文华（买受人）向盈昌置业公司（出卖人）购买位于太子河区商品房，双方签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同无签订日期，合同明确该房屋单价为4134.53元/㎡，建筑面积为115.71㎡，房屋总价款为478407.00元。合同第六条第3项约定：双方支付房款的方式为签订合同时，买受人向出卖人支付首付款248407.00元，余款230000.00元由买受人申请银行商业贷款。合同第五条第1项（1）约定：“面积误差在3%以内（含3%）的，据实结算，总价款以合同约定总额为准；面积误差超过+3%的，超过+3%的部分无偿归买受人所有；面积误差超出-3%的，超出部分的房价款由出卖人按合同单价*建筑面积计算后，返还给买受人。”合同第七条第2项（2）约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月30日前将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中1.该商品房经验收合格；5.买受人已付清全部购房款。合同签订后，金绍东、朱文华于2014年7月23日向盈昌置业公司支付了首付款248407.00元，但贷款手续一直未办理，余款230000.00元至今未支付。盈昌置业公司与交通银行股份有限公司辽阳分行于2015年7月6日签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》。盈昌置业公司于2017年12月29日通知金绍东、朱文华交付剩余房款。审理中，金绍东、朱文华均同意继续履行合同。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盈昌置业公司与金绍东、朱文华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且金绍东、朱文华已部分履行付款义务，故该合同合法有效。盈昌置业公司主张金绍东、朱文华支付剩余购房款230000.00元，金绍东、朱文华在审理中同意继续履行合同，故盈昌置业公司的该项主张符合法律规定，予以支持。关于盈昌置业公司主张的平差价款，根据合同第五条第1项（1）约定，总价款以合同约定总额为准，故盈昌置业公司主张的差价不符合约定，不予支持。金绍东、朱文华主张撤销《商品房买卖合同》的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。关于违约问题，双方在签订合同时并未约定申请商业贷款期限，盈昌置业公司亦未提供证据证明何时告知金绍东、朱文华可以申请贷款，且合同中未约定金绍东、朱文华何时提供贷款所需资料，故盈昌置业公司主张违约金的诉讼请求无事实依据，不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，买受人已付清全部购房款为交付商品房的前提，现金绍东、朱文华未支付全部购房款，盈昌置业公司未交付房屋亦不存在违约行为，不应承担违约责任。判决：一、金绍东、朱文华于本判决生效后三十日内向盈昌置业公司支付剩余购房款230000.00元；二、驳回盈昌置业公司的其他诉讼请求；三、驳回金绍东、朱文华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5065.00元，由盈昌置业公司负担315.00元，金绍东、朱文华负担4750.00元。反诉费5797.00元，减半收取2898.50元，由金绍东、朱文华负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金绍东、朱文华与盈昌置业公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。本案一审、二审中，金绍东、朱文华均同意继续履行合同，同时主张合同未能继续履行系因盈昌置业公司未与银行办理相关手续，导致购房者不能就购买案涉房屋办理贷款，但其未能对此提供证据加以证明。因此，本院对其该项上诉主张不予支持，金绍东、朱文华应当继续履行合同，支付剩余购房款。关于金绍东、朱文华要求盈昌置业公司给付逾期交房违约金损失的上诉主张，因双方在合同中约定交付房屋须以支付全部购房款为前提条件，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于金绍东、朱文华要求盈昌置业公司给付18万元租金损失的上诉主张，因其在二审中表示另行主张权利，本院对当事人自行处分自身权利的行为予以认可。综上所述，上诉人金绍东、朱文华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5065元，由上诉人金绍东、朱文华负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  艾德玲审判员  王 娜二〇二一年四月二十七日法官助理姜文瀚书记员董欣