辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2788号上诉人（原审被告）：高建，女，1981年4月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：苑佳奇，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘嵩，辽宁弘鼎胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司，住沈阳市沈北新区道义北大街591号。法定代表人：张伟新，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴迪、辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人高建因与被上诉人沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。高建的上诉请求：1.撤销一审法院判决，并驳回被上诉人全部诉讼请求。2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人不存在违约行为，反而是被上诉人违约在先，不能提供正常的租赁条件及经营环境从而导致合同目的无法实现，上诉人不应支付租金及管理费。1.被上诉人未按合同约定履行相应的日常管理义务。《商铺租赁合同》第六条第2款约定：“甲方或甲方委托的管理公司负责公共区域及公共设施设备的日常管理（含公共设施设备的养护维修、公共环境卫生、公共交通及秩序维护等），定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺所在商场的正常经营程序”；《商铺经营管理协议》第四条第7款约定：“甲方按高标准、高档次的要求执行本商场的环卫工作，定期组织人力、物力对公共场所、设施进行清理、消毒、维护。”然而，从双方签订合同至今，商场电梯一直处于停运状态，照明等设备未正常开放，商场大厅、各层中庭、过道等区域均堆满了杂物及货物、无人清理，严重影响正常通行，每层服务台的服务人员、保洁人员、保安人员从不在岗，上诉人承租的商铺门锁坏了无人修理，商铺大门一直处于常年开放状态，铺内货物无人看管。可见，被上诉人一直未对公共区域及公共设施设备进行合格、妥善的日常管理，未按照合同约定履行相应义务。2.被上诉人未按合同约定履行相应宣传、推广义务，商场入住率极低，没有客流量，导致上诉人根本无法经营。《商铺经营管理协议》第四条第4款约定：“甲方负责对本商场进行整体广告宣传，包装推广”；第3款约定：“甲方有权根据整个行业市场发展动态及项目实际经营情况升级改造或重新装修本商场调整本商场的经营业态和区域规划，保障本商场长期处于良性运作状态，进而促进各方利益”。商铺入住率和客流量是上诉人选择商铺的决定性因素，商铺入住率答到百分之八十以上符合行业惯例。然而，由于被上诉人未按照约定进行相应宣传、推广，导致商场商铺入住率极低，没有任何客流量。商场每层楼原本设有几十家商铺，目前竟然只有几家商铺在实际经营，可见商家入住率远远低于百分之八十，根本没有达到正常经营条件。商场遇到营业困难后，被上诉人本应依约采取措施保障商场处于良性运作状态，但是被上诉人却一直放任这种情况持续发展，致使上诉人根本无法经营，无任何收入。综上，《商铺租赁合同》及《商铺经营管理协议》的目的无法实现，被上诉人的行为显然已经构成了根本性违约，上诉人有权拒绝履行合同义务，不应支付租金及管理费。二、一审法院适用法律错误。1.《商铺租赁合同》第二条第4款及《商铺租赁合同》补充协议第3.2条属于不具有法律效力的格式条款，不应据此判决上诉人支付租金。上诉人与被上诉人签订合同时，并未经过平等协商，上诉人只是被动地在被上诉人预先拟定的合同上签字，上述条款属于格式条款。条款约定，在被上诉人为上诉人提供24个月免租期的优惠条件下，如果上诉人提前终止合同或未按时支付租金及经营管理费，被上诉人将取消上诉人所有租金减免优惠。因该条款的约定，上诉人在合同期内应付的租金从0元直接变更为140760元，涉及金额巨大，属于对上诉人有重大利害关系的情况。然而，被上诉人针对如此重要的条款，在合同上却并未采取加粗、下划线等任何合理的方式提示上诉人注意，导致上诉人并不知晓上述条款的存在也并不了解该条款的意思。依据《民法典》第四百九十六条规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。因此，上述两个条款不应成为合同的内容，对上诉人不具有法律约束力，据此判决上诉人支付租金，不具有法律依据。2.在2020年疫情期间，上诉人遵守国家及沈阳市相关防疫政策，已停工停业，按照相关法律规定，相应租金及管理费应予以减免，不应计算在内。2020年1月28日，沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《疫情防控指挥部令（第1号）》，规定：自即日起全市一切经营场所暂停营业。2020年3月23日发布《疫情防控指挥部令（第9号）》，规定:自即日起全市全面恢复开放各级各类公共和经营场所。在此期间，上诉人严格遵守疫情防控政策，未进行营业，无任何经营收入。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因此，一审法院因适用法律错误导致租金及管理费金额计算错误，针对2020年1月28日至3月23日期间的租金及管理费，应予以相应减免，不应计算在内。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请贵院查明案件事实，驳回被上诉人全部诉讼请求。沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。我方不存在任何违约行为，我方成立至今一直属于正常开业营业状态并且上诉人承租店铺后，其自身的店铺应该由其自身看管。商场入住率低没有客流量并非是我方的原因，我方一直在进行宣传推广，因此该理由并不是导致上诉人不交管理费的情形。商铺租赁合同及补充协议并非格式条款，双方已经进行过合作，并且在租赁合同中充分提示了双方的权利和义务，并且补充协议是对上诉人优惠政策的约定，但上诉人并未按补充协议履行期义务，其优惠政策免除。沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司向一审法院的诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告给付租金140760元、管理费36906元；2.请求法院依法判令被告给付逾期交纳租金及管理费的利息(利息以应付金额为基数，自合同到期之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月6日，原告与被告签订《沈阳信基沙溪酒店用品博览城商铺租赁合同》，约定：被告承租原告的位于沈阳市沈北新区沈阳信基沙溪酒店用品博览城C区三层C311，面积为195.5m2的商铺用于经营酒店用品，租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日，共计24个月，租金为5865元/月，如商铺交付时间延后，则租赁期限时间自动顺延。同时，双方签订《沈阳信基沙溪酒店用品博览城商铺经营管理协议》一份，约定：管理协议期限与双方签订的商铺租赁合同一致，该商铺管理费按9元/平方米/月标准计收，每月共计1760元，每季度5279元，被告按季度缴费，交费日为每季度的前一个月的5日前支付。若被告未按约定时间支付管理费，每逾期一日按应付金额的0.3%向原告支付违约金。双方签订了《补充协议》，约定原告为被告减免租赁期24个月内的租金，管理费按9元/平方米/月标准正常缴纳，如被告未按约定时间及金额支付租金及经营管理费，则原告取消被告所有租金减免的优惠，被告须按实际承租时间交付全部租金及经营管理费。现合同期限已满，被告支付了5280元管理费，其余均未缴纳。一审法院认为:原告与被告签订的《沈阳信基沙溪酒店用品博览城商铺租赁合同》、《沈阳沙溪国际酒店用品博览城商铺经营管理协议》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，对原、被告双方均有约束力。现被告未按约定时间及金额向原告支付租金及经营管理费属违约，原告请求被告支付欠付的租金及管理费的诉讼请求应予以支持。关于租金的数额，被告租赁期为24个月，租金为5865元/月，租金合计140760元；关于经营管理费的数额，被告租赁期为24个月，经营管理费为5279元/季度，共计42232元，扣除被告已支付的5280元，尚欠36952元，原告主张36906元符合法律规定，予以支持。关于利息的计算问题，原告主张自合同到期之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息符合法律规定，予以支持。关于被告提出原、被告双方没有约定租金的抗辩，因双方约定减免租金的前提是被告按约定时间及金额支付经营管理费，而被告欠付经营管理费的行为导致减免租金条件未成就，被告应支付租金，故对于被告该抗辩不予支持；关于被告提出原告未按合同约定提供管理服务的抗辩，因被告未提交证据加以证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告高建于本判决生效后十日内给付原告沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司租金140760元及利息(利息以140760元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、被告高建于本判决生效后十日内给付原告沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司经营管理费36906元及利息(利息以36906元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4022元，减半收取2011元，由被告承担。二审中，上诉人向本院提交了照片、视频，用以证明被上诉人未按合同约定履行公共区域及公共设施设备的日常管理义务，未履行相应的宣传推广义务，造成商场入住率极低没有客流量，构成了违约在先。被上诉人发表质证意见：真实性没有异议，但该视频及照片的拍摄和录像均是在2020年12月，双方租赁合同期限是在2018年7月1日-2020年6月30日。因此上述证据不能证明我方构成了违约，也不能证明当时租赁期间相关的设施和客流量。本院对于上述证据综合全案进行认定。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，关于本案租金应否支付的问题。在《商铺租赁合同》首页写明“甲方同意给予乙方24个月的免租期”，且“24”系手写，醒目地区别于其它较小字体的打印文字，而涉案合同的租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日，即24个月，并非长期租赁合同，故以普通公众的认知水平，有理由相信租赁期限内免收租金，只收取经营管理费。虽《商铺租赁合同》第二条第4款及其《补充协议》第3.2条约定，如乙方提前终止商铺租赁合同或未按以上时间及金额交付租金及经营管理费，则甲方取消乙方所有租金的减免……但从免收租金到收取十余万元，远远超出了上诉人在签订合同时的合理预期。作为格式合同文本的提供方，被上诉人在签订合同时，并未就上述条款采取加粗加黑、进行解释等方式对上诉人进行提示或者说明，致使上诉人没有注意或者理解上述条款与其有重大利害关系，故上述条款不应作为合同的内容，对上诉人不发生法律效力。一审法院据此条款判令上诉人支付租金及利息应属不当，本院予以纠正。关于本案经营管理费及利息应否支付的问题。因租赁期为24个月，经营管理费为5279元/季度，共计42232元，扣除上诉人已支付的5280元，尚欠36952元，原审判决上诉人依约支付经营管理费及相应利息，并无不当。上诉人的其它上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7013号民事判决的第二项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7013号民事判决的第一项；三、驳回当事人其它诉讼请求。一审案件受理费4022元，减半收取2011元，由沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司负担；二审案件受理费4022元，由上诉人高建负担2000元，由沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司负担2022元。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年四月二十一日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。