新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终395号 上诉人（原审被告）：孙浩，男，1982年9月25日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：李雪梅，新疆北和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭秀琴，女，1972年12月18日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：李泽（郭秀琴之夫），男，1955年8月24日出生，住石河子市。 上诉人孙浩与被上诉人郭秀琴、李泽房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，当事人未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙浩上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，驳回被上诉人该两项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的买卖定金合同约定了购置的房屋、价款及违约责任，未约定办理房屋变更登记事宜，故一审法院以未办理房屋变更登记为由认定上诉人违约并要求返还定金无事实及法律依据。双方签订的《房屋转让合同书》明确约定被上诉人应当在变更登记前支付全部房屋价款，上诉人再办理解除抵押，最后办理房屋变更登记手续，但被上诉人未按合同约定给付全部房屋价款，是被上诉人先行违约，导致上诉人无法办理房屋变更登记手续。被上诉人在签订合同前，已知晓涉案房屋存在抵押登记，且上诉人收取定金后，已将涉案房屋交付被上诉人，双方已经履行房屋转让协议。违约金条款在上诉人未按约定交房时才适用，本案不适用违约金条款。二、原判决审理程序违法。一审开庭前，上诉人向人民法院提交调查证据申请书，以此证实被上诉人知晓涉案房屋抵押的事实，且被上诉人在石河子市人民法院签署了调解书，一审法院未调查该证据。一审法院执行局的执行笔录可证实本案事实，该份证据与本案存在密切关联。一审法院在收到调证申请书后未调取该证据开庭审理，导致本案认定事实不清，判决错误。 郭秀琴、李泽辩称，签合同前，上诉人说涉案房屋只需要30000元就可以在一周之内解除抵押，被上诉人同意后给付上诉人30000元。之后因上诉人迟迟不给房产证，经中介公司查询才得知上诉人用5套房屋（含涉案房屋）共抵押贷款100万元，根本办不了过户手续。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 郭秀琴、李泽向一审法院起诉请求：1.解除郭秀琴、李泽与孙浩于2018年7月9日签订的《买卖定金合同》及《石河子市房屋转让合同书》；2.孙浩返还郭秀琴、李泽购房定金20000元；3.孙浩返还郭秀琴、李泽购房款30000元；4.孙浩给付郭秀琴、李泽违约损失67600元；5.孙浩承担案件受理费。 一审法院认定事实：2018年7月9日，郭秀琴、李泽（买方）通过原石河子21世纪新房产（现一房网）与孙浩（卖方）签订《买卖定金合同》，约定孙浩将其位于××小区××栋×××号房屋出售于郭秀琴、李泽，交易金额338000元，买方支付定金20000元，以现金一次性付清方式购买此房屋；卖方于全额到账七日内腾房。如因买方原因导致合同解除的，买方需支付合同总价的20%作为对卖方的赔偿。如因卖方原因导致合同解除的，卖方需支付合同总价的20%作为对买方的赔偿。同日，双方签订《房屋转让合同书》，约定卖方自愿将其合法拥有的位于石河子市××小区××栋×××号住宅转让于买方，转让成交价338000元，自本合同签订之日一次最终于过户当日内，以现金方式将房款全部支付完毕。买方支付定金20000元，买方违约，定金不予退还。卖方违约，应向买方支付双倍定金。任何一方的原因导致合同解除后，违约方向守约方按照《房屋买卖定金合同》约定承担违约责任。本合同签订后或房地产转让过户手续办理完结后，双方协商一致，卖方应在保持该房地产完整的前提下，于全款到账七日内将上述房地产交付买方使用。卖方不能如约按时交付房屋或中途毁约，应赔偿买方购房款的20%或支付违约金67600元。本合同签订后或房地产过户手续已办理，乙方中途悔约，甲方收取的定金不予退还，并扣除已交房款20%或支付违约金67600元。当日，郭秀琴、李泽给付孙浩定金20000元，孙浩出具收条一张。2018年7月18日，李泽与孙浩签订《解押专用合同》，内容如下：今收到买方李泽房屋解押款30000元，该房款仅用于卖方孙浩坐落于石河子××小区××栋×××号（产权证号：0×××9）房产在邮政办理解押手续，自今日起卖方应及时配合买方在7个工作日内办理该房产银行按揭及过户手续，如卖方延期违约没有按时办理银行按揭及过户手续，则卖方以现金方式将解押款30000元一次性支付于买方，如买方违约则定金不予退还。21世纪新房产42小区南门店店长金保江以监签人身份签字。2018年7月19日，孙浩出具收条：“今收到李泽购房款30000元整。”2018年8月20日，孙浩将案涉房屋交付郭秀琴、李泽居住，双方未办理过户手续。孙浩要求郭秀琴、李泽支付剩余房款，郭秀琴、李泽不同意，要求孙浩办理过户后再付款。2019年6月，郭秀琴、李泽搬出该房屋。现该房屋已被拍卖于他人。另查，孙浩当庭称其抵押五套房屋取得银行贷款100万元，案涉房屋是其中之一，孙浩出售案涉房屋时尚欠银行贷款80余万元。 一审法院认为，双方签订的《房屋买卖定金合同》及《房屋转让合同书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。案涉房屋因已被拍卖于他人，合同目的无法实现，合同应予解除，现郭秀琴、李泽主张解除合同，孙浩亦同意解除合同，该院无异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故郭秀琴、李泽主张孙浩退还购房款30000元于法有据，该院予以支持。根据买卖定金合同及转让合同约定，案涉房屋的交易方式为先办理过户，后于当日支付房款。通过该院查明的事实可知，案涉房屋之所以未能过户于郭秀琴、李泽的原因，系该房屋处于抵押状态，且孙浩未能解除抵押，故导致案涉合同解除的原因在于孙浩违约在先。孙浩称房屋交付使用后，要求郭秀琴、李泽支付剩余房款办理房屋解押遭拒，故系郭秀琴、李泽违约在先，对该辩解意见，该院不予采信，理由如下：孙浩向郭秀琴、李泽办理过户的前提是对案涉房屋进行解押，而解押是孙浩应当履行的义务，并非郭秀琴、李泽履行的义务，虽然孙浩在未办理过户前向郭秀琴、李泽交付了房屋，但是不能因此改变案涉房屋需先过户后支付剩余房款的约定，故孙浩要求郭秀琴、李泽先付剩余房款代其履行解押义务显然与合同约定不符，故该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故原告主张退还其定金20000元于法有据，该院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”案涉合同既约定了违约金，又约定了定金，现二原告未主张双倍返还定金，视为二原告选择了违约金条款，故二原告主张被告赔偿违约金67600元证据确凿，于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决： 一、解除郭秀琴、李泽与孙浩签订的《买卖定金合同》及《石河子市房屋转让合同书》； 二、孙浩于判决生效之日起十日内返还郭秀琴、李泽购房定金20000元； 三、孙浩于判决生效之日起十日内返还郭秀琴、李泽购房款30000元； 四、孙浩于判决生效之日起十日内赔偿郭秀琴、李泽违约损失67600元。 案件受理费2652元，由孙浩负担，与前款一并给付郭秀琴、李泽。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人主张按照总房款20%支付违约金的约定过高，要求被上诉人提供损失的证据以确定违约金的数额。经本院释明违约金与定金罚则的违约责任不能同时并用时，被上诉人明确表示要求上诉人承担双倍返还定金的违约责任。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人履行与被上诉人签订的《买卖定金合同》和《房屋转让合同书》中是否违约；如违约应如何承担违约责任。上诉人主张被上诉人明知其转让的房屋被抵押仍要购买，双方并签订《解押专用合同》，被上诉人仅支付30000元，上诉人就将房屋交付被上诉人使用，上诉人不应承担任何违约责任。根据双方签订的《解押专用合同》约定，上诉人应当在七日内将所转让的房屋解除抵押手续，否则视为违约。因上诉人违反该约定，没能在七日内将需要转让给被上诉人的房屋解除抵押，导致房屋转让合同不能实现交易目的，上诉人构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”被上诉人二审中明确选择适用定金罚则要求上诉人承担违约责任，符合法律规定。一审既判决上诉人返还定金，又判决上诉人给付违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，孙浩的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2020）兵9001民初3383号民事判决第一、三项，即：“解除郭秀琴、李泽与孙浩签订的《买卖定金合同》及《石河子市房屋转让合同书》；孙浩于判决生效之日起十日内返还郭秀琴、李泽购房款30000元”； 二、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初3383号民事判决第四项，即：“孙浩于判决生效之日起十日内赔偿郭秀琴、李泽违约损失67600元”； 三、变更石河子市人民法院（2020）兵9001民初3383号民事判决第二项为：上诉人孙浩于判决生效后十日内双倍返还郭秀琴、李泽定金40000元； 四、驳回被上诉人郭秀琴、李泽原审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2652元（被上诉人预交），由上诉人孙浩负担1591元，被上诉人郭秀琴、李泽负担1061元；二审案件受理费1990元（上诉人预交），由上诉人孙浩负担1075元，被上诉人郭秀琴、李泽负担915元。相互折抵后，上诉人孙浩与前款同期给付被上诉人郭秀琴、李泽676元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年四月十五日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱