河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2031号上诉人(原审被告)：田帅子，男，汉族，1979年9月5日生，住河南省宜阳县，现住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：史亮，河南申慎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：洛阳帝诚实业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区中州西路26号洛阳市山水假日酒店有限公司四楼。法定代表人：王坤山，该公司董事长。委托诉讼代理人：田辉，河南尊泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦娇，河南尊泽律师事务所实习律师。上诉人田帅子因与被上诉人洛阳帝诚实业有限公司（以下简称帝诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨献民独任审理，于2021年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人田帅子及其委托诉讼代理人史亮，被上诉人帝诚公司的委托诉讼代理人田辉、陈梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田帅子上诉请求：1.撤销原审判决，驳回帝诚公司对田帅子一审的全部请求;2.一、二审诉讼费由帝诚公司承担。事实及理由:1.在帝诚公司认可一楼水泵房使用权及水房内的设备属于田帅子的情况下，帝诚公司擅自将水泵房出租给案外人，致使案外人在田帅子不知情的情况下拆除了水泵房，导致田帅子无法经营，故田帅子不应当向其支付租金。2.一审时，法院要求帝诚公司出具其出租给田帅子房屋合法凭证时，其一直未提交，可知帝诚公司出租给田帅子的房屋权属存在争议，出租人出租的房屋存在权属争议，承租人不应当向其支付租金。3.自2020年6月15日，案外人偷拆水泵房后，田帅子经营的洗浴处于停业状态，田帅子没有收到帝诚公司的解除合同通知，且田帅子和帝诚公司一直都在协商水泵房拆除后的维修赔偿事宜，帝诚公司没有告知田帅子要求解除合同，返还房屋。一审法院认定双方签订《房屋租赁合同》于2020年11月23日解除是错误的。帝诚公司辩称，1.双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁范围并不包含一楼，帝诚公司将一楼出租给他人使用并不违反合同约定。水箱是被案外人拆除，在水箱被拆除后，田帅子明明可以通过采取其他补救措施来维持洗浴的正常经营，或向案外人主张权利，但田帅子自己未采取措施，该后果应由其自行承担，不应以此为借口不交租金。据帝诚公司了解，自2020年2月份田帅子的洗浴中心就已经不能正常经营，与田帅子所称的因水箱被拆除无关。田帅子在上诉状中称帝诚公司出租给田帅子的房屋权属存在争议，但其在一审中对此并未提交证据予以证明。即使本案所涉房屋存在权属争议，本案并不存在第三人对所涉房屋主张权利从而影响田帅子对房屋的使用、收益的情形。故田帅子未按照约定按时足额支付租金已经构成违约。2.在田帅子并未告知帝诚公司联系方式变更的前提下，帝诚公司于2020年11月23日将《租金催交及解除合同通知》张贴于田帅子经营的洗浴中心处（即涉案房屋），说明田帅子收到了该通知书，并知晓帝诚公司要求其按时足额支付租金及解除合同的意图，故本案所涉租赁合同应自2020年11月23日解除。帝诚公司向一审法院起诉请求:1.判令确认帝诚公司、田帅子之间的租赁合同于2020年11月23日解除；2.判令田帅子支付所欠帝诚公司的租金125000元（计算至2020年11月30日）；3.判令田帅子向帝诚公司支付违约金6万元；4.田帅子向帝诚公司交还所租房屋；5.田帅子支付合同解除后至租赁房屋腾空交还帝诚公司期间给帝诚公司造成的损失（按照年租金30万人民币，从2020年12月1日计算至田帅子实际腾空房屋并交付给帝诚公司之日止）；6.判令田帅子变更或注销以租赁物品为营业地址的工商登记；7.本案诉讼费等费用由田帅子承担。一审法院认定事实：2018年11月30日，帝诚公司（出租人、甲方）与田帅子（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于洛阳市××××号（原广州市场百货大楼）奥斯卡广场前楼地下一层，租赁房屋的建筑面积为2200㎡。租赁房屋只能作为洗浴、住宿及配套服务用房使用，租赁期限内不得改作其他用途。租赁期限自2018年12月1日起至2030年8月31日止。自2018年12月1日起至2019年8月30日止，租金为人民币贰拾贰万伍仟元整。自2019年9月1日起至2030年8月31日止，年租金为人民币叁拾万元整。租金采用先交后用原则，每季度支付一次。乙方于本合同签订生效时缴纳首期2018年12月1日至2019年2月28日季度租金人民币柒万伍仟元整。以后每季度开始前30日支付该季度的租金。关于违约责任，合同约定：乙方迟交租金，每逾期一天按年租金的5‰支付违约金。逾期10日甲方有权解除合同，并不负责乙方因合同解除的损失，乙方还需支付年租金20％的违约金给甲方。本合同自签订生效后双方于2016年6月3日签订的《房屋租赁合同》即行作废。签订合同后，田帅子按约支付2020年6月30日之前的租金，2020年7月1日之后的租金未支付。2020年11月23日，帝诚公司在该房屋张贴《租金催交及解除合同通知》，内容为：田帅子（广百洗浴）我双方于2018年11月30日签订了《房屋租赁合同》，你应付2020年7月1日至2020年11月30日租金125000元，但经我公司多次催交，至今你迟迟未将欠租足额支付。鉴于贵店严重违约的行为，我公司依据《房屋租赁合同》第十四条之约定内容，你店逾期10日合同即行解除，并向我司支付年租金的20%违约金，我公司有权扣留你在租赁房屋内的所有物品，并腾空房屋另行出租。由此产生的所有损失将由你全部承担，你店承担我公司为追索上述欠租而支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。另查明，田帅子租赁涉案房屋用于经营澡堂，与经营澡堂配套使用的3个水箱放置在一楼的位置。2020年6月16日，水箱被他人切割破坏。庭审中，帝诚公司称之前一楼没有对外出租，2020年2月份将一楼出租给案外人，案外人将水箱破坏。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。帝诚公司将涉案房屋出租给田帅子，田帅子应按约定按时足额支付租金。关于田帅子所称水箱被破坏问题，虽然《房屋租赁合同》约定的租赁范围并未包含一楼，但田帅子长期使用一楼的位置放置水箱，帝诚公司并未提出异议；帝诚公司将一楼出租给他人时，应与田帅子协商妥善解决水箱的问题。2020年6月16日，因水箱被破坏，田帅子无法继续经营，帝诚公司作为出租人存在一定的过错。但在此之后，帝诚公司、田帅子双方长达数月未能对水箱的问题达成一致意见，致使合同的履行陷入僵局，田帅子也并未采取其他补救措施（如将水箱换至负一楼等），对扩大的损失，田帅子亦存在过错。2020年11月23日，帝诚公司在田帅子所租赁的房屋位置张贴《租金催交及解除合同通知》，原审法院认为，双方在合同履行陷入僵局且田帅子拒付租金的情况下，帝诚公司为减少双方的损失提出解除合同，并无不当，原审法院确认《房屋租赁合同》于2020年11月23日解除，田帅子应当在合理期限内向帝诚公司返还涉案房屋。关于租金及违约金，鉴于帝诚公司存在一定过错，而田帅子在2020年6月16日之前并未拖欠租金，自2020年6月16日之后因水箱问题并未实际经营，帝诚公司主张2020年7月1日至2020年11月23日期间的租金以及违约金，原审法院不予支持。2020年11月24日之后，田帅子仍占用涉案房屋，应当参照《房屋租赁合同》约定的租金金额支付占用费，直至实际腾房之日止。帝诚公司请求田帅子变更或注销以涉案房屋为营业地址的工商登记，并非法院受理民事案件的范围，原审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认帝诚公司与田帅子签订的《房屋租赁合同》于2020年11月23日解除。二、田帅子于本判决生效之日起二十日内将位于洛阳市××××号奥斯卡广场前楼地下一层房屋返还帝诚公司。三、田帅子于本判决生效之日起十日内向帝诚公司支付自2020年11月24日至实际返还房屋之日止的损失（占用费），按照年租金30万元计算。四、驳回帝诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2000元，由帝诚公司、田帅子各承担1000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，帝诚公司与田帅子签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。关于田帅子水箱被破坏责任如何划分的问题。一审法院认定田帅子无法继续经营，帝诚公司作为出租人存在一定的过错，但田帅子也并未采取其他补救措施，对扩大的损失，田帅子亦存在过错。一审法院对于双方责任的认定并无不当，本院予以维持。田帅子上诉主张其无法经营的全部责任在帝诚公司一方，其不应当再交纳租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于租赁合同何时解除的问题。田帅子水箱被破坏后，合同的履行陷入僵局，田帅子为此拒付租金，构成违约，帝诚公司有权解除合同。帝诚公司在田帅子租赁房屋张贴《租金催交及解除合同通知》，已经履行了通知义务，应当视为田帅子收到了通知，故原审法院确认《房屋租赁合同》于2020年11月23日解除，并无不当。综上所述，田帅子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由田帅子负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二一年四月二十二日书记员  刘 洋