河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2764号原告：李治安，男，1985年4月27日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：郑州浩创房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-7号楼，统一社会信用代码91410184740727838J。法定代表人：申艳霞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王斌，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。原告李治安与被告郑州浩创房地产开发有限公司(以下简称浩创地产)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李治安、被告浩创地产的委托诉讼代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李治安向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金6285.44元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月16日，原告李治安与被告浩创地产签订房屋买卖合同，浩创地产将浩创梧桐郡小区A5号1单元1303室房屋出卖给原告，合同约定交房日期为2015年11月20日前，同时约定被告应在商品房交付使用后365天内，持办理权属登记需由××提供的资料到权属登记机关备案，如未在规定期限内办理权属证书，被告需承担已付房价款的1%的违约责任。该商品房交付使用后，原告在2019年3月29日取得房产证，日期已超过约定日期40个月，被告已严重违约，为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼。浩创地产辩称，本案所签署的商品房买卖合同的履行，发生在《房屋所有权证》至《不动产权证》的变化期间，当时整个新郑市甚至郑州，都不知道该政策变化导致有关手续该如何办理，且两个部门之间关于手续办理、资料交接、传递，通过大半年的磨合，才陆续开始办理。涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送资料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返工、修改等各种问题，在客观上影响了首次登记工作的正常进行。2016年8月25日之后，商品房买卖的产权登记的具体办理流程依次为“实测→楼盘表确认→预售变现售→权籍调查→首次登记→转移登记”，而且先后分别在房管局和不动产登记中心及有关机构办理。而本案商品房2016年3月3日交付后，被告随即至新郑市住房保障和房地产管理中心办理《房屋所有权证》，然2016年8月25日，新郑市住房保障和房地产管理中心不再负责办理上述手续，该期间所延误的时间足足有5个月零22天；移交到不动产登记中心开始办理首次登记后，因不动产登记中心人员、系统、程序、资料、流程等等多方原因，导致被告办理首次登记时间仅顺延2个月。可以毫不客气地讲，在新郑甚至郑州，在2016-2017年期间，办理首次登记时间仅向后顺延2个月左右的，已是凤毛麟角。被告整理出来，在2016-2017年期间，房地产管理部门和不动产管理部门之间，因资料、手续、人员、系统等因移交所导致的部分新闻报道，可知当时乱象。本案的合同版本又是在房地产管理部门系统中统一版本，不是被告或者原告双方能够随意变更的合同版本；被告认为，本案被告是否构成违约以及该如何承担责任、承担什么样的责任等，首先务必要区分初始登记、首次登记和转移登记的基本概念和法律后果，同时亦要区分2016年8月25日前后办理产权登记的区别，更要区分上述手续办理单位住房保障和房地产管理中心及不动产登记中心这两个部门的区别，以及办理手续时所依据的规范不同，要求提供的资料、程序、时间节点的不同等等。在把上述相关新郑市甚至郑州市《房屋所有权证》和《不动产权证》办理政策搞清楚的基础上，再依据双方签署的商品房买卖合同，分析和评判双方的合同（及法定）义务，进而确认双方之间的法律责任，之后能评判被告是否违约，是否应承担违约责任。有鉴于上，就本案诉争的事实及法律问题发表如下意见：被告早在2017年已经履行完毕除保修义务之外《商品房买卖合同》约定的全部义务。被告未构成任何违约，不应承担任何责任。首先为李治安办理不动产权属证书并非被告的合同义务，更不是被告的法定义务，通过上述分析和合同第22页的约定可知。其次被告的合同义务仅是将办理产权（初始）登记的资料报送至新郑市住房保障和房地产管理中心，而案涉商品房在交付后5个月，该初始登记的办理已取消，取而代之的是首次登记；办理首次登记的单位已经变更为新郑市不动产中心；该情形属于情势变更，不构成被告违约。再次，原告取得产权证属于转移登记办理完毕后的法律后果，而转移登记的办理，被告仅是基于商品房买卖合同中的委托，且未收取任何费用，故被告不应该承担转移登记不能办理的法律后果及违约责任。最后，商品房买卖合同并未约定原告取得房屋权属证书的期限，何来被告违反合同约定义务之说，更何来违约金的起算之说，可谓，皮之不存，毛将焉附。同原告诉请完全一致、案情完全一致的，新郑法院及上级法院的生效判决所确认的相关事实及法律依据，是本案的非常重要的参考依据，据此被告不应承担任何违约责任。综上，请法院查明本案事实后依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月16日，李治安（××）与浩创地产（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：150××××4761）一份。合同主要约定：李治安购买浩创地产开发的位于新郑市××××南侧、郑新路西侧浩创·梧桐郡（A地块）A5幢1单元13层1303号房产一套，建筑面积为103.04平方米；房屋总价款为628544元，李治安应于2015年4月16日交纳购房首付款198544元，剩余房款430000元以商业贷款方式支付；××应当在2015年11月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用；××逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金”处理；附件四：合同补充协议三、其他约定……3、××如委托××办理产权证，应在房屋交付后30日内提供书面委托书及办理产权证所需全部资料，否则视为××自行办理产权证。双方在合同中还约定了其他的权利和义务。该合同××落款处加盖浩创地产公章，××落款处由李治安签名按指印。合同签订后，李治安依约向浩创地产支付首付款198544元，余款430000元以商业贷款的方式支付。2016年3月3日，浩创地产将涉案房屋交付李治安使用。2017年5月23日，浩创地产向新郑市不动产登记中心递交了不动产权登记申请书；2017年5月27日，浩创地产取得不动产权证书（编号：豫2017新郑市不动产权第0009702号）；2018年10月27日，李治安向浩创地产提交《委托书》，委托浩创地产代理其办理不动产权证相关手续。2019年3月29日，李治安取得涉案房屋的不动产权证书。现李治安以浩创地产逾期办理不动产权证书违约给其造成损失为由诉至本院，请求处理。另查明，2016年8月16日，新郑市人民政府发布关于实施不动产统一登记有关事项的通告，载明不动产登记业务包括土地、房屋、林木等定着物的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、抵押登记等，自2016年8月20日起，各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心办理。以上事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》，不动产权证书，房屋交接单，授权委托书，新郑市人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告，发票等相关证据证明。本院认为，李治安与浩创地产签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，浩创地产应当在商品房交付使用后365日内持办理权属登记需由提供的资料到产权登记机关备案，如因其责任导致李治安不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按李治安不退房、浩创地产按已付房价款的1%向李治安支付违约金。2017年5月23日，浩创地产向新郑市不动产登记中心递交了不动产权登记申请书，浩创地产于2017年5月27日取得涉案商品房的不动产权证书，该时间的确晚于合同约定的备案时间，但双方也并未明确约定李治安取得房地产权属证书的具体时间，况且在双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，新郑市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，因新政策的实施涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等各项工作，相关的登记程序、报送材料均有所变化，客观上影响了首次登记工作的正常进行，而这些情况是双方在订立合同时无法预见的，并非浩创地产的责任，若继续按照合同履行对浩创地产显失公平，李治安要求浩创地产继续按照原合同约定支付违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持；相应地，浩创地产的相关辩解理由，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李治安的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告李治安负担。本判决为终审判决。审判员 高 伟二〇二一年四月六日书记员 陶岩岩