新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终800号   上诉人（原审原告、反诉被告）：周东宾，男，1967年7月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：曹雪莉，新疆则冰律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：王彦堂，男，1956年10月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：华荣，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人周东宾因与被上诉人王彦堂确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初8586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月31日开庭进行了审理。上诉人周东宾的委托诉讼代理人曹雪莉，被上诉人王彦堂的委托诉讼代理人华荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   周东宾上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判王彦堂返还购房款305,000元；2．撤销一审判决第四项，依法改判驳回王彦堂返还房屋的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定我与王彦堂之间存在债务抵销行为以及我应当向王彦堂交付房屋，无事实和法律依据。1．我与王彦堂之间不存在租赁合同关系，我没有交付租金的义务。王彦堂不是案涉房屋的所有权人，其不享有法定的占有使用权，其主张占有使用费无依据。我对一审法庭关于租金问题的回答，仅是案涉房屋租金市场价格的主观判断，并不等同于我同意向王彦堂支付租金或者占有使用费；2．我与案外人朱芹之间不存在债务，我为他人借款进行担保将案涉房屋抵押给朱芹，但朱芹在双方债务没有清算的情况下，没有通知便将案涉房屋过户登记至其名下，对此我一直持有异议，尚需通过法律手段予以解决，而且朱芹从未向我主张交付或者主张支付占用使用费，一审判决认定我与王彦堂之间构成债务抵销无事实和法律依据；3．一审判决认定指示交付错误。我无法确认王彦堂与朱芹达成的房屋使用协议书的真实性，即便该协议确实存在，王彦堂取得案涉房屋使用权也是通过合同取得的合同权利，该合同权利也只能向朱芹主张，王彦堂突破合同相对性直接向我主张房屋使用权，无法律依据。该协议对我没有任何约束力，且该协议中没有关于朱芹指示交付的任何内容。综上，我没有义务向王彦堂交付房屋，也没有义务承担房屋占有使用费，更不存在债务抵销的事实，一审判决扣除占有使用费66,000元以及交付房屋的判项无事实及法律依据，请求二审法院依法予以改判，支持我的上诉请求。   王彦堂辩称，请求驳回周东宾的上诉请求，维持一审判决。我与周东宾之间的房屋买卖合同真实、合法有效，将案涉房屋出售给周东宾是经过案外人朱芹的认可及委托的，我享有案涉房屋的处分、使用和收益的权利。基于我与案外人朱芹之间的借款关系，我取得了案涉房屋的抵押权，我为实现债权将案涉房屋出售给周东宾。虽然以租代售没有形成合同，但周东宾在起诉状中认可双方形成房屋买卖合同，其明知案涉房屋的状态仍然与我达成房屋买卖合同。双方在达成房屋买卖口头合同时，我已告知周东宾，我是为了抵偿朱芹和我之间的债务。我与周东宾当时约定快速付款、快速过户，一审已查明周东宾分多笔长时间未付清房款，直至案涉房屋被其他法院轮候查封，周东宾对于案涉房屋没有进行过户存在过错，且其一直占用案涉房屋，应当支付房屋占有使用费。一审判决已经查明我与案外人朱芹之间就案涉房屋用于抵押的事实，周东宾想回购房屋，我为了实现债权，才与周东宾达成了案涉房屋买卖合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。   周东宾向一审法院起诉请求：判令确认周东宾与王彦堂之间的房屋买卖关系无效，王彦堂返还购房款305,000元，赔偿损失59,563元。   王彦堂向一审法院反诉请求：1．依法解除王彦堂与周东宾之间的《以租代售房屋买卖合同》；2．判令周东宾返还位于乌鲁木齐市天山区青年路××号××栋×层×单元××号房屋，判令周东宾支付房屋占用期间的租金2016年3月5日至2020年9月5日租金合计：1,500元×66个月=99,000元。   一审法院认定事实：坐落于乌鲁木齐市天山区青年路××号××栋×层×单元××室房屋原系周东宾所有，由周东宾占有使用。2013年3月12日，案涉房屋过户至案外人朱芹名下，之后仍由周东宾占有使用。2014年12月25日、2015年3月4日，朱芹分两次向王彦堂借款。2015年3月5日，朱芹以其名下的案涉房屋为王彦堂提供担保，并办理了抵押登记，担保债权数额为500,000元。2016年3月，王彦堂持案涉房屋产权证书、他项权证、与朱芹的借款协议、借条和周东宾达成口头房屋买卖协议，约定周东宾以400,000元价格于王彦堂处受让案涉房屋。双方达成协议后，周东宾于2016年3月15日向王彦堂支付购房款100,000元，于2016年4月20日向王彦堂支付购房款30,000元，于2017年1月26日向王彦堂支付购房款60,000元，于2017年5月2日向王彦堂支付购房款35,000元，于2017年8月15日向王彦堂支付购房款80,000元。2017年8月15日，王彦堂向周东宾出具收条，确认收到购房款305,000元。双方自认，案涉房屋现已被法院查封，无法完成过户。双方达成口头房屋买卖协议后，案涉房屋由周东宾占有使用至今。2020年11月18日，法院就王彦堂诉朱芹民间借贷纠纷一案作出（2020）新0102民初7989号民事调解书，双方协议为：朱芹于2020年11月30日前一次性向王彦堂偿还借款本金400,000元及利息200,000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方就案涉房屋买卖口头合同内容的确定以及双方合同是否存在无效的情形；二、王彦堂就案涉是否具有处分权、享有使用权；三、双方口头房屋买卖合同是否应当解除；四、合同解除后双方权利义务的确定。一、关于双方就案涉房屋买卖口头合同内容的确定以及双方合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。王彦堂主张双方存在以租代售的合同关系，根据庭审查明的事实，能够确认双方存在以400,000元价格买卖案涉房屋的约定。王彦堂并未举证证明双方就案涉房屋存在租赁关系，法院对其主张双方就案涉房屋存在租赁关系的事实不予确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。周东宾主张，双方达成口头买卖协议时，案涉房屋系登记于案外人朱芹名下，王彦堂向其出售案涉房屋系无权处分，故双方买卖关系应为无效。一审法院认为，双方对于2016年3月口头达成以400，000元转让案涉房屋的事实均予认可，王彦堂亦向周东宾如实告知了案涉房屋系朱芹所有，因朱芹向其借款其享有抵押权的事实，王彦堂不存在欺诈、胁迫、与他人恶意串通等情形，该口头合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，根据上述法律规定及双方履约事实，周东宾请求确认双方房屋买卖关系无效无事实及法律依据，不予支持。二、关于王彦堂就案涉是否具有处分权、享有使用权。周东宾称，2009年其为担保其弟向朱芹借款，故向朱芹出具了处分案涉房屋的委托书，该委托书经过公证，朱芹通过该委托书将案涉房屋过户至自己名下以抵偿其弟欠款。一审法院认为，朱芹已于2013年3月12日取得案涉房屋登记，2016年3月，周东宾在明知案涉房屋已过户至朱芹名下的情况下仍与王彦堂约定房屋买卖事宜，由此可知，周东宾对案涉房屋过户至朱芹名下的事实持认可态度，以转让房屋所有权抵偿其弟借款，所抵销债务金额亦符合其当时对房屋价值的期待。2013年3月12日后，朱芹系案涉房屋的登记所有权人，其享有案涉房屋的物权。王彦堂主张，就案涉房屋朱芹向其出具了房屋使用协议书，该协议书授予了王彦堂具有对外出租及转让房屋的权利，若转让房屋所得价款可抵销双方间的借款，双方约定房屋使用期限为2015年3月5日至2025年3月4日。王彦堂出具了该协议书的原件，周东宾认为该协议真实性无法确定，且协议书系就案涉房屋的处分权进行约定，王彦堂并未取得案涉房屋物权。一审法院认为，王彦堂与朱芹存在真实的借贷关系，朱芹将案涉房屋抵押于王彦堂亦属事实，周东宾在使用案涉房屋期间，朱芹亦未以房屋权利人身份向周东宾主张案涉房屋的权利。根据经验法则，周东宾作为完全民事能力人，王彦堂如不向周东宾提供其具有处分案涉房屋的权利外观凭证，周东宾亦不会与其约定买卖事宜并支付价款，综合观照以上情形，朱芹与王彦堂签订该协议，授予王彦堂处分案涉房屋的权利，具有高度的盖然性及合理性，法院通过微信向朱芹本人询问核实，其亦认可该协议确系其本人与王彦堂签订。朱芹向王彦堂授予了出租、转让案涉房屋的权利、让渡了2015年3月5日至2025年3月4日的使用权。根据该房屋使用协议，王彦堂就案涉房屋具有处分的权利，且对案涉房屋享有2015年3月5日至2025年3月4日的使用权。三、关于双方口头房屋买卖合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现案涉房屋已被法院查封，周东宾拒绝继续支付剩余房款，王彦堂亦无法按约向周东宾完成过户义务，周东宾提出了确认合同无效返还购房款的诉讼请求，王彦堂提出了解除合同支付租金的诉讼请求，综合观照双方诉讼请求，双方已无意继续履行口头约定，以各自行为表明不履行主要债务，案涉合同应予以解除，一审法院对王彦堂请求解除双方合同的诉讼请求予以支持。四、关于合同解除后双方权利义务的确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周东宾已向王彦堂支付购房款305,000元，现合同已解除，王彦堂应将该款项退还于周东宾。周东宾要求王彦堂赔偿占用资金损失于法有据，亦予以支持。2016年3月15日，周东宾向王彦堂支付100,000元购房款，2016年3月15日至2020年10月15日，该100,000元款项的资金占用损失为：2016年3月15日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为16，293元（100,000元×4.75％÷365天×1252天）；2019年8月20日至2020年10月15日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为4,682.5元（100,000元×4.05％÷365天×422天）。2016年4月20日，周东宾向王彦堂支付30，000元购房款，2016年4月20日至2020年10月20日，该30,000元款项的资金占用损失为：2016年4月20日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为4,747.4元（30，000元×4.75％÷365天×1216天）；2019年8月20日至2020年10月20日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为1,417.5元（30,000元×4.05％÷12个月×14个月）。2017年1月26日，周东宾向王彦堂支付60,000元购房款，2017年1月26日至2020年10月26日，该60,000元款项的资金占用损失为：2017年1月26日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为7,300.7元（60,000元×4.75％÷365天×935天）；2019年8月20日至2020年10月26日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为2,882.7元（60,000元×4.05％÷365天×433天）。2017年5月2日，周东宾向王彦堂支付35,000元购房款，2017年5月2日至2020年10月2日，该35,000元款项的资金占用损失为：2017年5月2日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为3,821.5元（35，000元×4.75％÷365天×839天）；2019年8月20日至2020年10月2日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为1,588元（35,000元×4.05％÷365天×409天）。2017年8月15日，周东宾向王彦堂支付80,000元购房款，2017年8月15日至2020年10月15日，该80,000元款项的资金占用损失为：2017年8月15日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为7,641.6元（80,000元×4.75％÷365天×734天）；2019年8月20日至2020年10月15日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为3，746元（80，000元×4.05％÷365天×422天）。以上，王彦堂应赔偿周东宾占用资金损失合计54,120.9元。虽朱芹未将案涉房屋直接交付于王彦堂，仍由周东宾占有使用，但朱芹与王彦堂就案涉房屋的交付符合指示交付的情形，王彦堂有权在其与周东宾买卖关系解除的情况下，向周东宾主张返还房屋，对王彦堂请求判令周东宾返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。王彦堂向周东宾主张2016年3月5日至2020年9月5日间期间的租金，其未举证证明双方存在租赁关系，故一审法院对其要求期间租金的诉讼请求不予支持。王彦堂在答辩中提出了扣除占用费后向周东宾返还购房款的抗辩。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。王彦堂提出的该答辩意见实质系王彦堂提出了行使抵销权的主张，其该主张具备事实及法律依据。双方庭审中达成了案涉房屋每月按1,000元计算占有使用费的意见，故法院确定2015年3月5日至2020年9月5日的占用费金额为66,000元（1,000元×66个月），经抵销，王彦堂尚需向周东宾返还购房款239,000元（305,000元-66,000元）。判决：一、解除王彦堂与周东宾于2016年3月就案涉房屋达成的房屋买卖口头合同；二、王彦堂返还周东宾购房款239,000元；三、王彦堂赔偿周东宾损失54,120.9元；四、周东宾在判决生效后30日内将坐落于乌鲁木齐市天山区青年路×号×栋×层×单元×房屋返还于王彦堂；五、驳回周东宾的其他诉讼请求；六、驳回被告王彦堂的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。二审中，本院于2021年4月8日对朱芹进行了询问，朱芹陈述涉案房屋使用协议确系其与王彦堂签订，当时向王彦堂借款后无力偿还，遂达成该协议，王彦堂受朱芹委托将涉案房屋转让或者出租，所得的款项用于偿还朱芹的债务。   二审另查明,案外人朱芹与王彦堂达成就涉案房屋达成的房屋使用协议，授权王彦堂对外出租及转让该房屋，若转让房屋多的价款可抵销双方的借款。对外出租、收益、转让、处分相关收益归王彦堂。双方约定房屋使用期限为2015年3月5日至2025年3月4日。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：周东宾主张返还购房款的诉讼请求能否成立，数额如何计算；王彦堂主张周东宾返还案涉房屋的诉讼请求能否成立。对此本院分析如下：   一、关于周东宾主张王彦堂返还购房款以及数额如何计算的问题。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周东宾与王彦堂均认为双方达成的房屋买卖口头合同应当予以解除，故该合同应予以解除，对此本院予以确认。对于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，王彦堂因案涉房屋买卖事宜收取了周东宾支付的房款305,000元，现该合同已经解除，王彦堂占用该款项缺乏法律依据，王彦堂应向周东宾返还案涉房屋的购房款305,000元，故周东宾的该项上诉理由，合法有据，本院予以采纳。   二、关于周东宾是否应向王彦堂支付案涉房屋的占有使用费问题。本院认为，根据庭审查明的事实，周东宾系案涉房屋的原所有权人，案外人朱芹于2013年3月12日将案涉房屋过户至其名下，房屋过户后仍然由原房主周东宾占有使用该房屋。后，朱芹与王彦堂签订房屋使用协议书，将2015年3月5日至2025年3月4日期间的使用权让渡给了王彦堂，王彦堂依据该协议对案涉房屋依法享有使用权，周东宾应基于其使用案涉房屋的事实向王彦堂支付房屋占有使用费。关于使用费的标准，一审庭审中周东宾认为案涉房屋月租金标准为1,000元，一审法院基于周东宾认可的费用标准，确定周东宾应向王彦堂支付2015年3月5日至2020年9月5日的房屋占有使用费66,000元（1,000元×66个月）并无不妥，一审法院对于将返还购房款与占有使用费进行抵销的认定有误，本院予以纠正，周东宾不予支付占有使用费的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。   三、关于王彦堂主张周东宾返还案涉房屋的问题。本院认为，根据周东宾、王彦堂以及案外人朱芹三方之间的关系进行分析，周东宾应基于其与案外人朱芹之间的物权关系，将案涉房屋交付给朱芹，朱芹应依据其与王彦堂之间的合同关系，将案涉房屋交付给王彦堂，王彦堂应依据其与周东宾之间的房屋买卖合同关系将案涉房屋交付给周东宾，但因案涉房屋一直处于周东宾的管领控制之下，将三方之间本应顺次履行的交付行为被周东宾持续占有案涉房屋的事实所阻断，在本案中，周东宾依据案涉合同解除的法律后果以及王彦堂与房屋所有权人朱芹之间的合同债务，将案涉房屋直接返还于王彦堂即可，在周东宾没有提供充分有效的证据推翻案涉房屋的所有权人为朱芹以及王彦堂对案涉房屋享有用益物权的事实的情况下，周东宾上诉主张其与朱芹之间存在尚未解决的纠纷，其不应向王彦堂返还房屋的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，周东宾的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初8586号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即：一、解除王彦堂与周东宾于2016年3月就案涉房屋达成的房屋买卖口头合同；三、王彦堂赔偿周东宾损失54,120.9元；四、周东宾在本判决生效后30日内将坐落于乌鲁木齐市天山区青年路×号×栋×层×单元×房屋返还于王彦堂；五、驳回周东宾的其他诉讼请求；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初8586号民事判决第六项，即：六、驳回周王彦堂的其他诉讼请求；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初8586号民事判决第二项为：王彦堂返还周东宾购房款305,000元；   四、周东宾向王彦堂支付房屋占有使用费66,000元；   五、驳回周王彦堂的其他诉讼请求。   上述款项合计293,120.9元，王彦堂应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。周东宾应于本判决指定的期间向王彦堂履行房屋返还义务，逾期未履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。   本案一审诉讼标的为364,563元，核定给付金额293,120.9元，占诉讼标的的80.4%，一审本诉案件受理费3,384.22元（周东宾已预交），由周东宾负担19.6%，即663.3元，由王彦堂负担80.4元，即2,720.92元；一审反诉标的为99,000，核定给付金额66,000元，占反诉标的的66.67%，一审反诉案件受理费1,137.5元（王彦堂已预交），由周东宾负担66.67%，即758.37元，由王彦堂负担33.33%，即379.13元。二审案件受理费1,450元（周东宾已预交），由周东宾负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞艳   审  判  员   高茜   审  判  员   焦玉   二 〇 二 一 年 四 月 十 三 日   书  记  员   马平