黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终186号上诉人（一审被告、反诉原告）：贾云凤，女，1962年9月16日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：白秋发，黑龙江白秋发律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：顾佳，男，1986年12月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：林更新，虎林市东风法律服务所法律工作者。上诉人贾云凤因与被上诉人顾佳房屋租赁合同纠纷一案，不服虎林市人民法院（2020）黑0381民初2042号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月30日开庭进行了审理。上诉人贾云凤及其委托诉讼代理人白秋发，被上诉人顾佳的委托诉讼代理人林更新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾云凤上诉请求：1、撤销一审判决第一项即上诉人返还被上诉人2019年11月份、12月份承租费、押金共计34545.45元，改判驳回被上诉人该项诉讼请求。2、撤销一审判决第二项即被上诉人赔偿上诉人承租旅店损坏物品、维修费用2000元。改判被上诉人赔偿上诉人46608元。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决部分事实认定不清。一审法院没有对顾佳的违约给贾云凤造成的损失进行认定。判决贾云凤返还顾佳11月份、12月份承租费、押金不合理。按照双方协议约定11月1日前缴纳，逾期不缴纳的，贾云凤有权解除合同。顾佳违背诚信原则，达到协议约定解除条件，贾云凤解除旅店承包协议的做法是合法的，但因顾佳违约导致合同的解除，顾佳应当承担该旅店对外承租合理空档期间的损失。双方解除合同后，贾云凤需要合理的时间对旅店进行清洁和装修，对外承租也存在一定的空档期，空档期的租金损失应由顾佳承担。2、法院判决贾云凤返还顾佳房屋租赁费用24545.45元存在计算错误。2019年承包期为12个月，而法院计算公式按11个月计算错误，应当为22500元（135000元÷12X2）。3、一审法院没有对贾云凤维修旅店的事实进行认定。从双方签订的维修协议约定来看，双方约定维修费用都出示正式发票，无正式发票有顾佳签字确认后即表示认可，最终所有维修费用按发票计算。从约定来看顾佳认可旅店需要维修这一事实，清单中也显示了需要维修的事项，因此一审法院对旅店维修事项全面否定的认定是错误的。仅以盘点损坏物品清单为依据认定贾云凤维修费用无事实和法律依据判决是错误的。请求二审法院依法纠正一审判决。顾佳辩称，一审法院根据双方提交的相关证据，通过质证后依法作出裁决是客观公正的。1、一审庭审时，上诉人并不否认在2019年9月29日强行锁上旅店大门迫使答辩人停止营业，并于2019年11月1日将旅店收回的事实。2、2019年11月5日在双方通过对旅店交接盘点后，双方共同对旅店损坏物品列出了清单，并就维修费有无正式发票和需要置换的物品已作出了明确的约定，并没有显示需要对案涉房屋另行重新装修约定，上诉人上诉以一审判决部分事实认定不清，要求答辩人对旅店盘点交接后，所谓清洁和装修以及外租前的空档期承担租金，其主张既无证据证实又无法律依据，二审法院不应支持。2、上诉人认为返还顾佳24545.45元存在计算错误，有失公允。一方面上诉人承认其双方签订的承包协议的起止时间为每年1月至次年1月，另一方面一审被上诉人要求上诉人返还2020年1月份的房租不予支持，但同时判令上诉人返还被上诉人2019年11月份和12月份的房租和押金共计34545.45元，就此，上诉人在无任何相关证据情况之下，认为一审法院计算不实，为其开脱返还房租和押金的理由是错误的。3、上诉人诉求对旅店维修的事实予以认定，于法无据。一审判决依据双方就其旅店交接列出的损坏物品清单及需要置换维修物品认定，并通过相关事实认定的主客观要件和其他与案件相关的因素，认定上诉人的物品损失525元，按答辩人自认2000元承担赔付责任作出的判决。一审法院认定案件事实清楚，适用法律准确。请求二审维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。顾佳向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告双方的旅店承包协议，被告赔偿原告2019年11月、12月两个月的经营额损失40000元，押金10000元，2020年1月份房租费11500元，合计61500元；2.要求被告承担诉讼费用。贾云凤向一审法院反诉请求：判令反诉被告赔偿原告损失46608元；2.反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月1日，贾云凤与顾佳签订旅店承包协议书，约定：1、甲方贾云凤将欢乐家休闲旅店承包给乙方顾佳经营；2、承包期限四年，自2017年2月1日至2021年1月31日止，若顾佳没有经营满四年，合同期限至2020年12月31日止；3、第一年度承包费130000元，已交纳，以后年度每年承包费135000元，在前一季度11月1日前交纳，逾期不交纳的，甲方贾云凤有权解除合同，逾期期间，按每日千分之二向甲方贾云凤支付延迟履行金；4、乙方顾佳可继续使用旅店内的物品、设施，如有丢失或毁坏，乙方顾佳负责按原价赔偿或者修复，乙方顾佳交纳10000元押金，如发生以上情形，甲方贾云凤有权从押金中扣除，余款在合同终止时退换乙方顾佳；5、承包期间，营业执照等手续由乙方顾佳使用，乙方顾佳要遵守法律和社会公德，不得从事非法经营活动，乙方顾佳自主经营、自负盈亏，如发生的亏损、债务由乙方顾佳自行负责，如某种原因导致甲方先行承担法律责任、甲方贾云凤有权向乙方顾佳追偿，最终仍然由乙方顾佳负责。贾云凤在甲方处签名，顾佳在乙方处签名。2017年10月31日，虎林市欢乐家休闲旅馆注销。2017年12月1日，虎林市欢家休闲旅馆注册成立。2019年11月1日，因顾佳未按合同约定缴纳下一年度承包费用，贾云凤要求解除合同，并收回旅店。2019年11月2日，顾佳为贾云凤出具承诺书一份，写明“明天8:30之前，委托人来办理盘点事宜，否则按房东贾云凤盘点为准。”2019年11月5日，顾佳与贾云凤签订协议一份，内容为：今就欢乐家休闲旅馆维修事宜协商如下：所有维修费用都出示正式发票，无正式发票由乙方签订确认后即表示乙方认可，最终所有维修费用双方共同按发票计算。注：因费额较小无法开具发票的，由甲乙双方微信沟通为依据。贾云凤在甲方处签字，顾佳在乙方处签字。同日，顾佳与贾云凤出具损坏物品清单两份，顾佳与贾云凤均在损坏物品清单中签字。一审另查明，2019年2月1日至2019年12月31日的房租135000元，顾佳已交纳。一审法院认为，2017年1月1日，顾佳与贾云凤签订《旅店承包协议书》一份，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方当事人应当按照协议约定履行义务。因顾佳未按照协议约定在2019年11月1日前交纳下一年度即2020年的承包费135000元，甲方贾云凤有权解除合同，符合法律规定，本院予以确认。因双方的《旅店承包协议书》已经实际解除，且双方已经对店内物品进行了盘点和交接，故顾佳要求解除与贾云凤的旅店承包协议的诉讼请求，本院不再审理。2017年3月28日，顾佳向贾云凤交纳10000元押金，因合同已经解除，现顾佳要求贾云凤将10000元押金返还，符合法律规定，本院予以支持。旅店承包协议书中约定：承包期限四年，自2017年2月1日至2021年1月31日止，若乙方没有经营满四年，合同期限至2020年12月31日至。但贾云凤于2019年11月1日将旅店收回，因顾佳已经交纳2019年2月1日至2019年12月31日的承包费135000元，贾云凤于2019年11月1日提前收回旅店，故贾云凤应当返还顾佳剩余两个月即2019年11月和12月份的房屋租赁费用24545.45元（135000元÷11×2个月），贾云凤主张因顾佳未提前缴纳下一年度即2020年年度承包费，所以于2019年11月1日将承租旅店收回合法的主张，本院不予采信。顾佳主张2019年11月和12月份的营业损失40000元，因顾佳提交的收入账本系其单方制作，且无其他证据予以佐证，故其该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。顾佳主张要求贾云凤返还2020年1月份的房租费11500元，因庭审中顾佳与贾云凤双方均认可顾佳2018年交纳的135000元系2019年2月1日至2019年12月31日期间的房租费，现顾佳主张贾云凤返还2020年1月份的房租费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，贾云凤应当返还顾佳2019年11月份、12月份房租费、押金共计34545.45元。贾云凤关于顾佳提起本案诉讼已经超过合同法司法解释二之规定的三个月内提起诉讼的规定，其诉讼以超过该期限，诉讼请求不应得到支持的抗辩主张，因《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中第二十四条之规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，顾佳与贾云凤对合同解除均无异议，双方已经进行盘点事宜，贾云凤亦未提交证据证明其向顾佳送达抵销债务事宜的通知，故该款司法解释不能适用于本案中，2019年11月5日，双方盘点，本院于2020年9月28日正式立案，故顾佳的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效期限，贾云凤的该项抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采信。贾云凤主张顾佳给其造成损失46608元，贾云凤提交的2020年3月6日、3月17日、4月7日的增值税发票共计5张，其中3张增值税普通发票中的款项名称显示“建筑服务*装修材料款”，贾云凤庭审中称该项装修材料款实际是“门窗、暖气、水管、瓷砖、地砖、地面”，因贾云凤与顾佳在进行盘点时，提交的盘点损坏物品清单中并没有显示需要对案涉房屋进行重新装修，故其该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。贾云凤提交的2020年3月6日的增值税普通发票中显示购买“公牛插座、一开双控、五孔插座、LED模组灯、LED声控灯、吸顶灯LED、LED吸顶灯”，贾云凤该份增值税发票显示的购买物品与盘点损坏物品清单中损坏的物品不一致，故贾云凤的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。贾云凤提交的2020年4月7日增值税普通发票中显示的购买物品均为床单、枕套、单人被、双人被与盘点损坏物品清单中损坏的物品不一致，故贾云凤的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。贾云凤提交的深圳市远为电子有限公司的发货单共5份，其中2019年11月8日购买锁体400元、锁头125元，因在双方盘点损坏物品清单中已经显示有房间门锁已坏，故贾云凤的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。2019年11月20日购买的锁头，2019年11月27日购买的把手方盒均能够与双方盘点损坏物品清单中的内容相符，但在深圳市远为电子有限公司出具的发货单中显示“赠送”，因贾云凤购买上述两项物品时均未实际支出款项，故其该项主张，本院不予支持。贾云凤提交的深圳市远为电子有限公司的6份发货单中的其他物品均与双方盘点损坏物品清单中的内容不一致，故其该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。双方盘点损坏物品清单中的其他物品，贾云凤未提交证据证实其支出费用，但庭审中顾佳自认上述损坏物品共计给贾云凤造成损失2000多元，系顾佳对自身权利的处分，顾佳赔偿贾云凤旅店内损坏物品费用应不低于2000元，故顾佳赔偿贾云凤承租旅店内损坏、维修费用2000元。综上所述，贾云凤应当返还顾佳2019年11月份、12月份旅店承租费、押金共计34545.45元，顾佳赔偿贾云凤租赁房屋内损坏、维修费用2000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告贾云凤于本判决生效后五日内返还本诉原告顾佳2019年11月份、12月份承租费、押金共计34545.45元；二、反诉被告顾佳于本判决生效后五日内赔偿反诉原告贾云凤承租旅店内损坏物品、维修费用2000元；以上第一项、第二项相抵后，贾云凤于本判决生效后五日内仍应给付顾佳32545.45元；三、驳回本诉原告顾佳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贾云凤的其他诉讼请求。二审中上诉人提交的证据是，1、2019年11月4日缘林缘板材经销处销售单一份，证明目的：上诉人维修更换被上诉人租赁期间损坏物品所购材料的明细，证实上诉人花销情况。被上诉人对该证据的真实性、关联性和证明目的均持有异议，认为2019年11月5日双方对旅店交接盘点时对旅店损坏物品已列出清单，并对维修费结算有无正式发票和需要置换的物品作出了明确的约定，没有对房屋交接后另行重新装修的约定，该证据不属实，没有法律依据。证据2、证人秦某证言一份。证明目的：证人秦某系参加交接盘点人员，因顾佳欠租金，双方协商解除了房屋租赁关系，顾佳同意赔偿损失，房屋、物品丢失损坏严重，导致旅店无法经营，产生停业损失。被上诉人对证据2的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该证言能够证实双方对解除旅店承包合同不存在违约，双方对旅店交接盘点时对旅店损坏物品已列出清单，双方都予以签字。没有显示需要对涉案房屋另行装修的约定。上诉人就其所谓旅店盘点交接后的装修以及外租前的空档期，要求顾佳承担赔偿责任于法无据。双方对维修费结算有无正式发票和需要置换的物品作出了明确的约定，没有对房屋交接后另行重新装修的约定，上诉人对交接后的装修及出租前的空档期，要求顾佳承担赔偿责任于法无据。证据3、证人许某证实2019年11月为贾云凤维修上下水，配合木工维修房门及家具，配合电工维修等工作，共32天，计3680元费用。证人张某1证实，旅店被顾佳损坏严重，导致旅店无法正常经营，为贾云凤维修旅店供电线路，维修费用计2000元。证人张某2证实，2019年11月贾云凤雇佣证人维修旅店门、外包装等工作，贾云凤共支付其6000元人工费用。被上诉人对三份证人证言内容的真实性和证明目的均有异议，三份证言对上诉人要求承担的费用没有正式发票。2019年11月5日双方当事人交接记录上签字认可了维修费用标准，上述三份证言费用发生时，上诉人没有与顾佳沟通协商，对该证言所主张的事实不应予以采信。对上诉人提交的上列证据，本院审查认为，该三组证据均是证明上诉人为装修房屋所购材料的明细及装修支付的人工费用，因双方在旅店交接盘点时没有对房屋交接后另行重新装修的约定，且上述证据均没有正规发票相佐证，故对该三组证据的证明目的不予采信。经庭审调查，二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人于2017年1月1日签订的《旅店承包协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规效力性、强制性规定，双方当事人已按协议约定实际履行，协议合法有效。履行中，因被上诉人顾佳未按协议约定在2019年11月1日前交纳下一年度即2020年的承包费，上诉人贾云凤按照协议约定向被上诉人发出解除协议通知，有权解除合同。顾佳辩称，因其承包经营的虎林市欢乐家休闲旅馆注销，致使合同目的不能实现，而未交纳下一年度承包费。庭审查明，2017年10月31日虎林市欢乐家休闲旅馆注销后，2017年12月1日，虎林市欢家休闲旅馆注册成立。在营业执照注销后，新营业执照注册前期间，顾佳未停止经营，也未受到限期停止经营或罚款等处罚。因此，对于合同的解除上诉人贾云凤不存在违约情形。双方在协议中约定，每年承包费135000元，在前一季度11月1日前交纳，逾期不交纳的，贾云凤有权解除合同。该条款的约定是为了弥补到期后承租人不再承租而造成的租赁空档期的损失，由于本案合同的解除系被上诉人违约所致，且双方在交接时未对剩余租金是否予以返还进行特别约定，因此，剩余租赁费用不应返还。一审法院认定贾云凤提前收回房屋，应返还顾佳剩余租赁费的理由与事实不符，不能成立，二审应予纠正。关于被上诉人是否应承担案涉旅店的维修费用的问题，双方在旅店交接盘点中约定，“所有维修费用都出示正式发票，无正式发票由顾佳签字确认后即表示认可，数额较小无法开具发票的，由双方微信沟通为依据”。审理中上诉人贾云凤未能提交维修费用的正式发票，亦未出示经顾佳签字确认或微信沟通后同意承担的相关证据，故一审按顾佳认可的2000元计算其维修费用并无不当。关于被上诉人是否应向上诉人赔偿案涉旅店对外承租空档期间损失的问题。双方在协议中已约定承租人即被上诉人顾佳在协议到期前交纳下一年度的承包费用，即是为避免旅店不能即时租赁发生的损失。上诉人在协议解除时已立即收回了旅店，旅店对外承租空档期的风险及损失应由其自行承担，上诉人的该项上诉请求不能成立。综上所述，上诉人贾云凤的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持虎林市人民法院（2020）黑0381民初2042号民事判决第三项、第四项；二、变更虎林市人民法院（2020）黑0381民初2042号民事判决第一项为：上诉人贾云凤于本判决生效后十日内返还被上诉人顾佳押金10000元；三、变更虎林市人民法院（2020）黑0381民初2042号民事判决第二项为:被上诉人顾佳于本判决生效后十日内赔偿上诉人贾云凤旅店内损坏物品、维修费用2000元。以上第二项、第三项相抵后，贾云凤于本判决生效后十日内给付被上诉人顾佳8000元。一审本诉案件受理费1338元，减半收取669元。一审反诉案件受理费483元。二审案件受理费1338元，合计2490元，由上诉人贾云凤负担324元，由被上诉人顾佳负担2166元。（一审反诉案件受理费483元。二审案件受理费1338元，均系上诉人贾云凤交纳，应在判项给付款中相应扣减顾佳应负担的部分即1497元）本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二一年四月十六日书记员  汪琳琳