文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终220号上诉人（原审原告）：熊亚，女，1980年2月24日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱美娜，女，1975年11月9日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告）：朱荣荣，男，1951年2月4日出生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。委托诉讼代理人：杨正龙，镇江市丹徒区中天法律服务所法律工作者。原审第三人：镇江恒升房产代理有限公司，住所地镇江市东吴路76—18号门面。法定代表人：朱红根，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉成，该公司古城路分公司负责人。上诉人熊亚因与被上诉人朱美娜、朱荣荣、原审第三人镇江恒升房产代理有限公司（以下简称恒升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊亚上诉请求：撤销原判，依法改判解除涉案《房地产买卖合同》，朱美娜、朱荣荣按定金罚则赔偿其双倍定金5万元。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。朱荣荣与朱美娜是父女关系，本案虽无朱美娜的书面授权委托书，但朱荣荣持有涉案房屋产权证原件受朱美娜口头委托处理房屋买卖事宜，并在合同中明确注明朱荣荣受产权人朱美娜委托，熊亚和恒升公司完全有理由相信朱荣荣有权代理朱美娜，本案构成表见代理，故涉案熊亚与朱美娜之间的《房地产买卖合同》合法有效。2.即使本案不构成表见代理，熊亚与朱荣荣之间基于无权处分签订的《房地产买卖合同》也合法有效。一审中，熊亚虽明确合同相对方是朱美娜，但是未放弃要求朱荣荣承担支付双倍定金责任。一审法院未进行释明，仅判决朱荣荣承担返还定金责任，于法无据，也违反了同案同判原则。3.朱美娜在合同签订当天是知晓房屋出售情况的，中介公司员工也证实了朱荣荣在签订合同前后与朱美娜进行了沟通，后其认为价格低不认可合同，朱美娜与朱荣荣严重违反诚实信用原则。朱荣荣是完全民事行为能力人，应当就其无权处分行为承担相应的法律责任。一审法院认定涉案买卖合同不成立，适用法律不当。被上诉人朱美娜、朱荣荣辩称：朱美娜未同意朱荣荣签订涉案合同，本案不构成表见代理，恒升公司为促成交易，赚取居间费用，明知朱荣荣没有代理权还让其签订合同，熊亚明知朱荣荣没有代理权还与之签订合同，不属于善意无过失的相对人，其主观是恶意的，目的就是追求定金罚则，故涉案合同效力不合法，本案不适用双倍返还定金。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人恒升公司述称：请求二审法院依法判决。熊亚向一审法院起诉请求：一、解除双方于2019年7月22日签订的《房地产买卖合同》；二、朱美娜、朱荣荣退还熊亚购房定金5万元；三、朱美娜、朱荣荣按定金罚则赔偿熊亚双倍定金5万元。一审法院认定事实：朱荣荣与朱美娜系父女关系。位于镇江市房屋为朱美娜所有。2019年7月22日，在恒升公司古城路分公司（代理方）的居间下，朱荣荣代朱美娜（甲方）与熊亚（乙方）就上述房屋签订《房地产买卖合同》一份，合同约定房屋售价为76.6万元，于2019年8月10日前办理过户，同时熊亚支付首付款30万元，余款在2019年10月31日前付清。合同第二条中第（2）条约定：“合同签订之日，乙方支付给甲方定金计人民币￥50000.00元（大写：伍万元整）定金由代理方代管，代理方出具相关收据。同时甲方须将该房屋的产权证及土地证交由代理方代管，由代理方协助配合甲、乙双方办理房屋过户手续。”合同第十三条“当事人自行约定的其他事项”部分约定：“注：产权证人未到场签字，由代理人朱荣荣全权代理并承担一切法律后果。”该内容系手写。合同签订后，朱荣荣将房产证原件交恒升公司古城路分公司负责人李玉成保存，并代朱美娜向熊亚出具定金收据，注明收到熊亚定金5万元，熊亚按合同约定将定金5万元汇至李玉成银行账户。此后，因房价问题，致合同未能履行。另查明，2019年9月10日11时许，在恒升公司古城路分公司，李玉成电话联系朱美娜，熊亚在场用手机进行了录音。通话中，李玉成询问朱美娜房子是否还卖，朱美娜表示要加一定钱。李玉成反问朱美娜在签订合同时是同意当时的房价的，朱美娜对此不予认可，并称未同意合同价格，当时让朱荣荣去只是谈谈价格，未让其签合同。李玉成反问朱美娜在签合同前朱荣荣打电话给朱美娜，朱美娜对此予以否认。最后，李玉成询问朱美娜最终的房价，朱美娜要求对方增加3.5万元，李玉成又问有无协商余地，朱美娜未正面回应。李玉成表示需要征求一下对方的意见。2019年9月23日12时许，朱荣荣及其子与李玉成及熊亚的朋友陈玲在恒升公司古城路分公司就涉案房屋买卖事宜进行协调，陈玲提出，既然朱荣荣不卖房屋了，则应写在纸上，因为熊亚当时基于朱荣荣的签字，才交了钱，既然现在不卖了，也应该写下来，熊亚凭此可以要回钱。朱荣荣之子对此不予认可，认为朱荣荣既无资格写，也无必要写，因为房屋非朱荣荣所有，同时提醒对方不要干扰朱荣荣的正常生活。李玉成称，之所以找朱荣荣，是因为朱荣荣签合同时答应承担代理人的全权责任。后双方协调未果。一审中，熊亚申请恒升公司古城路分公司原职工钱某,4以及熊亚的丈夫巢某,4出庭作证。证人钱某,4称，在网上看到房源后，就联系了朱美娜，其说有意卖房，可以谈谈。2019年7月21日晚上7时许预约朱美娜和熊亚夫妻进行商谈，当天朱美娜要价78万元，而熊亚愿意出75万元，由于价格，双方未谈笼。当天，其和李玉成一起看了房子，朱美娜说产权证在朱荣荣处，让他第二天去公司谈。第二天的下午3时许，朱荣荣前往第三人的古城路分公司进行了商谈，后签订了合同。当问及朱荣荣在签合同时有无和朱美娜进行确认时，证人钱某,4回答称，被告朱荣荣当着她的面打电话确认的。当问及有无听到通话内容时，证人钱某,4回答称没有听到具体内容，并提出如果朱美娜不同意卖的话，朱荣荣不会签合同。当问及产权人不在场的情况下，是否可签合同时，证人钱某,4回答称，一般情况下可以这样操作，如果产权人不来，他的亲戚也可以签的。当问及亲戚来签合同是否需要书面委托手续时，证人钱某,4回答称需要。当问及有无要求朱荣荣提供委托手续时，证人钱某,4思考后回答说没有。当问及是否确信朱荣荣有权代表朱美娜签订合同时，证人钱某,4思考后回答说不能确定。当问及中介方在签合同时是否确定朱荣荣有代理权时，证人钱某,4对此未正面回答。当问及有无将朱荣荣是否有权签订合同的事项充分告知熊亚时，证人钱某,4回答说其没有向熊亚告知，但李玉成告知了熊亚。证人巢某,4称，2019年7月21日下午，其和熊亚在陈姓业务员的陪同下去现场看房，当天晚上7、8点钟，其和熊亚、朱美娜、李玉成、钱某,4一起沟通买房事宜，当晚由于房价未谈成，熊亚出价75万元，而对方要80万元，后来降到78万元。一审法院认为：朱荣荣作为朱美娜的代理人与熊亚签订合同，由此看出本案的合同当事人系熊亚和朱美娜，由于朱美娜未向朱荣荣出具书面委托书，同时结合李玉成和朱美娜的通话内容，朱美娜在朱荣荣签订合同后亦未对其代理行为进行追认，为此，涉案合同是否对朱美娜具有拘束力，则应重点考察涉案合同在签订时是否存在表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条是关于认定表见代理的规定。表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，由此可见，表见代理成立的前提应是相对人并不知道代理人没有代理权，即按照经验法则，如果行为人的代理行为足以引起相对人合理怀疑的，则不成立表见代理。根据证人钱某,4陈述，其称在签订合同时并不能确定朱荣荣是否具有代理权，此与涉案合同第十三条的内容相对应，该条中明确了朱荣荣的法律责任，由此可以看出，在签订合同时，当事人对朱荣荣是否有代理权并不确定，结合常理分析，合同第十三条内容应当引起熊亚的合理怀疑，即熊亚应当知道朱荣荣可能没有代理权。综上分析，本案中表见代理不成立，即涉案合同不成立，熊亚基于涉案合同向朱美娜主张的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合以上分析，涉案合同不成立，为此可参照合同无效的规定进行处理。本案中，熊亚向恒升公司古城路分公司交付了5万元定金，朱荣荣向熊亚出具了定金收据，结合涉案合同约定的定金交付内容，应视为熊亚按照朱荣荣的指示进行了款项交付，为此，朱荣荣应为定金收款人，基于涉案合同不成立，熊亚可向朱荣荣主张返还5万元定金。朱荣荣辩称其未收到定金的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、朱荣荣于本判决发生法律效力之日起十日内返还熊亚定金5万元。二、驳回熊亚其他诉讼请求。本院二审期间，熊亚围绕其上诉请求提交了一审法院（2016）苏1102民初2095号民事判决书以及镇江市中级人民法院（2016）苏11民终2875号民事裁定书，拟证明本案和生效的2095号案件事实基本相同，但判决结果差距较大，违反了类案同判原则。朱荣荣、朱美娜质证认为，对文书真实性无异议，对其证明目的不认可，我国非判例法国家，每个案件的基本事实、具体情节也存在差异，对方的观点无法律依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，恒升公司陈述，一审判决后，应朱荣荣儿子的要求，恒升公司已将其代为保管的5万元定金退还给熊亚。熊亚认可其已收到5万元定金，对要求朱美娜、朱荣荣退还购房定金5万元的诉请不再主张。本院认为，第一，关于本案朱荣荣的行为是否构成表见代理的问题。涉案房屋的产权人系朱美娜，朱荣荣作为朱美娜的代理人与熊亚签订《房地产买卖合同》，但未能提供朱美娜出具的书面授权委托书，现朱美娜否认其曾委托朱荣荣签订涉案合同，亦未对朱荣荣的代理行为进行追认。朱荣荣与朱美娜虽系父女关系，但熊亚在明知房屋产权人系朱美娜的情况下，未要求朱荣荣出具相关的授权手续，亦未在签订合同时与朱美娜本人进行电话沟通或确认，熊亚未尽到足够的注意义务，故本案朱荣荣的行为不构成表见代理。朱美娜明确拒绝追认涉案的房屋买卖合同，该合同对朱美娜不产生法律效力。因此，熊亚要求朱美娜退还购房定金并双倍赔偿定金5万元，本院不予支持。因熊亚与朱美娜之间的房屋买卖合同关系不成立，故熊亚要求解除涉案合同，亦无事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于朱荣荣是否应当承担相应责任的问题。首先，朱荣荣主张，其签订涉案合同系受误导所为，但其未能提供充分证据证明。且二审中，朱荣荣认可其知道自己签署的是房屋买卖合同，并陈述“因为价格谈好了，认为卖房子是好事，我就做主了”。朱荣荣、朱美娜亦未能举证证明涉案合同约定的房价明显低于当时的市场价格。再结合朱荣荣与朱美娜均认可合同签订后，就价格问题朱荣荣曾参与做朱美娜工作的事实，朱荣荣主张其签订合同的行为属于重大误解等情形，缺乏事实依据。朱荣荣作为完全民事行为能力人，应当知晓其无权代理签订涉案合同可能产生的法律后果。其次，朱荣荣与朱美娜系父女关系，在产权人朱美娜提供朱荣荣联系方式给恒升公司工作人员的情况下，朱荣荣持涉案房屋的产权证原件前去商谈价格，并在签订合同后将产权证原件交恒升公司保管，同时出具了定金收据。结合恒升公司工作人员陈述熊亚在购房前曾多次看房，并与房主朱美娜商谈过价格，以及朱荣荣签订合同当日有与朱美娜通话等事实。由此可以认定，买房人熊亚虽在签订合同中未尽到足够的注意义务，存在过失，但仍属于善意相对人。朱荣荣主张熊亚存在主观恶意，签订合同的目的在于追求定金罚则，显然缺乏事实依据，本院不予支持。最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超出被代理人追认时相对人所能获得的利益。涉案合同约定了双倍返还定金的违约责任，其中亦注明“产权证人未到场签字，由代理人朱荣荣全权代理并承担一切法律后果”的内容，且朱荣荣亦代为出具了定金收据言明收到了购房定金5万元。因此，善意相对人熊亚有权要求朱荣荣承担无权代理的法律责任。现熊亚主张朱荣荣双倍赔偿其定金5万元，亦不超出合同被追认时其可获得的利益，该主张依法应当予以支持。此外，一审后，熊亚已收到定金保管人恒升公司退还的5万元定金，其亦表示对一审中返还定金的诉请不再主张，故对该项诉请本院不再理涉。综上所述，熊亚的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4500号民事判决；二、朱荣荣于本判决生效之日起十日内赔偿熊亚5万元；三、驳回熊亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2380元，保全费1045元，合计3425元，由被上诉人朱荣荣负担；二审案件受理费1050元，由被上诉人朱荣荣负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年四月九日书记员 柳婷婷