辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终781号 上诉人（原审被告）：东港市黄海房地产开发有限公司,住所地东港市桥南经济开发区。 法定代表人：矫金林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘焕娜，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：吕建良，男，1975年10月22日出生，汉族，无职业，住东港市。 被上诉人（原审被告）：东港市吉安物业服务有限公司，住所地东港市大东区振兴街73号。 法定代表人：于绍贵，系总经理。 上诉人东港市黄海房地产开发有限公司（以下简称黄海开发公司）因与被上诉人吕建良、被上诉人东港市吉安物业服务有限公司（以下简称吉安物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2020）辽0681民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人黄海开发公司的委托诉讼代理人刘焕娜，被上诉人吕建良到庭参加诉讼。吉安物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄海开发公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人吕建良的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、案涉房屋买卖合同虽然发生在上诉人与被上诉人吕建良之间，但是收取管道安装费2500元系被上诉人吉安物业公司收取，与上诉人无关。即便该款项应当返还也应由吉安物业公司返还。本案案由为房屋买卖合同纠纷，而被上诉人诉讼请求是返还缴纳的2500元，应为不当得利纠纷，应向吉安物业公司主张，故本案在一审中应释明被上诉人选择法律关系。二、被上诉人起诉已经超过诉讼时效期间。三、上诉人销售的房屋，在规划设计时不包含燃气管道，故房屋价款中不包含燃气管道费。 吕建良辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。钱款是直接交给售楼处，不交钱就不给钥匙。购房时并没有设计图纸，开发商、售楼处均承诺有天然气管道，否则被上诉人不会购买该小区房屋，吉安物业公司在被上诉人起诉前，其法定代表人始终是矫金林，起诉十日后其法定代表人变更为于绍贵，矫金林夫妻持有该公司100%股份一并转移到吉安物业公司名下，属于为逃避债务而变更法定代表人。一审中，吉安物业公司以当事人不要利息、撤诉为前提，陆续返还部分当事人2500元燃气管道费。被上诉人将房款交付给售楼处出纳人员，此人现在仍在任。被上诉人是2019年提起的诉讼，并非2020年。 吉安物业公司未作答辩。 吕建良向一审法院起诉请求：二被告共同返还原告煤气管道安装费2500元，并自2012年2月23日（缴费之日）起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：被告东港市吉安物业服务有限公司曾用名为东港市吉安物业管理有限公司。 2008年，辽宁省物价局、辽宁省建设厅辽价发[2008]97号文件规定：“对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”）等垄断企业的收费行为进行规范。两管三线的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。” 2008年，原东港市城乡建设局东城建字（2008）124号《关于东港市住宅楼安装管道燃气的通知》规定：“今后凡是在我市规划区内新建住宅楼必须配套管道燃气设施，与水、电、供暖管线同时设计与施工。” 2011年6月21日，被告黄海开发公司与案外人东港奥德燃气有限公司（以下简称奥德公司）签订《城市居民管道燃气工程施工合同》，约定由奥德公司为被告黄海开发公司开发的佳和园小区住宅燃气工程设计、安装居民燃气管道设施，设计、安装工程费单价2500元/户，工程总价款395000元。2011年11月9日，奥德公司为被告黄海开发公司出具了建筑业统一发票。 2011年6月30日，原告与被告黄海开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了黄海开发公司开发的佳和园小区4号楼3单元406室。2012年2月23日，原告在办理入住手续时，被告黄海开发公司向原告收取燃气管道安装费2500元。 另查，案外人于瑞良诉丹东市东海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，该院于2018年12月25日作出（2018）辽0681民初914号民事判决书，判决：被告丹东市东海房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告于瑞良燃气管道安装费2500元，并自2012年7月27日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行发布的同期贷款利率的标准承担利息。被告丹东市东海房地产开发有限公司不服该判决，向丹东市中级人民法院提起上诉。丹东中院于2019年6月26日作出（2019）辽06民终799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 再查，该小区部分业主曾于2020年2月26日起诉过被告黄海开发公司，请求返还案涉燃气管道安装费，后该部分业主撤回起诉。被告黄海开发公司在该系列案件中书面答辩状中陈述其只是“代奥德燃气收费并没有强制住户交纳”。 一审法院认为，本案焦点为案涉房屋价格应否包含燃气管道安装费用。辽价发（2008）97号、东城建字（2008）124号文件发布的时间均早于案涉小区开发建设时间，且均明确要求“两管三线”的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。2011年6月21日，被告黄海开发公司与案外人奥德公司签订《城市居民管道燃气工程施工合同》并实际进行了施工，正是被告黄海开发公司对上述文件的执行行为。综合考量本案，被告黄海开发公司应明知案涉小区根据相关文件规定应铺设燃气管道，亦应将此项费用计入房屋价款中，故被告黄海开发公司向原告收取案涉管道安装费无法律依据，该笔费用应返还原告。关于原告请求被告吉安物业公司对案涉款项承担返还责任一节，综合本案现有证据，即被告黄海开发公司与奥德公司签订的燃气管道施工合同、奥德公司为黄海开发公司出具的建筑业统一发票，以及原告所购住宅房屋的买卖合同发生于原告与被告黄海开发公司之间，且被告黄海开发公司在原告首次起诉答辩状中陈述其“代奥德燃气收费并没有强制住户交纳”，故应依法认定被告黄海开发公司向原告实际收取了燃气管道安装费，被告实施物业管理的吉安物业公司系代被告黄海开发公司向业主收取上述费用，故原告请求被告吉安物业公司对案涉款项承担返还责任，无事实及法律依据，该院不予支持。原告关于利息的请求，于法有据，被告黄海开发公司应自收到管道安装费之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效一节，因原告称于2019年11月方才了解到辽价发（2008）97号文件内容，在知晓其权利受到侵害后，原告于2020年7月5日向该院提起诉讼，故原告的起诉未超过诉讼时效期限，该院对被告该节抗辩意见不予支持。被告其他抗辩意见无事实及法律依据，该院不予采纳。判决：一、被告东港市黄海房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告吕建良燃气管道安装费2500元，并自2012年2月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的一年期的贷款市场报价利率支付利息。二、驳回原告吕建良的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告东港市黄海房地产开发有限公司承担，此款原告已预交，被告东港市黄海房地产开发有限公司于执行时一并给付原告。 二审期间，黄海开发公司围绕上诉请求向法庭提供规划设计图纸，证明：案涉小区在开发时，规划设计中不包含燃气管道，房屋售价的成本中也不包含燃气管道，故该小区房屋售价相对于有燃气的小区价格低，所以不应当返还燃气管道费。 吕建良的质证意见：对该证据的真实性无法确认。被上诉人不明白图纸，不交纳该费用上诉人就不给钥匙。 吉安物业公司未发表质证意见。 本院认证意见如下：上诉人提供的证据虽然可以证明案涉房屋规划设计时没有燃气管道，但在上诉人没有证据佐证被上诉人在购房时看过该规划设计图纸或知晓该事实的情况下，该证据不能作为认定本案事实的依据。故对该证据，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人主张案涉小区规划设计图纸中不包括燃气管道一节。首先，商品房买卖双方的权利义务均应约定在《商品房买卖合同》中。上诉人在二审中自认，无论其开发的商品房是否有无燃气管道，在房屋买卖合同中并没有进行约定。而被上诉人吕建良作为普通购房人，在签订《商品房买卖合同》的过程中没有审查规划设计图纸的义务。因此，不能仅凭该图纸就认定被上诉人知晓并认可案涉房屋没有燃气管道线。其次，即便被上诉人吕建良知晓案涉房屋没有燃气管道，但鉴于上诉人并未提供充分证据证明其销售房屋的价格中未包括燃气管道的成本，故上诉人收取该费用没有合法依据。最后，辽价发（2008）97号、东城建字（2008）124号文件发布的时间均早于案涉小区开发建设时间，文件均明确要求“两管三线”的安装工程费用应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。 关于上诉人主张返还燃气管道安装费的主体应该是被上诉人吉安物业公司一节。本案中，被上诉人吕建良主张返还燃气管道费的依据是由吉安物业公司出具的收据。但综合本案实际情况，一审法院认定上诉人承担返还该款项责任，并无不当。首先，与奥德公司签订燃气管道施工合同并给付施工款的主体是上诉人，且上诉人在吕建良首次起诉答辩状中陈述其“代奥德燃气收费并没有强制住户交纳”。其次，本案是系列案件，该小区众多业主起诉上诉人时均陈述将该款项交到售楼处，且不缴纳该费用就无法入住。最后，签订《商品房买卖合同》的双方是上诉人与被上诉人吕建良，依据辽价发（2008）97号、东城建字（2008）124号文件精神，应当履行“两管三线”义务的主体是房屋开发单位即上诉人。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人吕建良起诉超过诉讼时效期间一节。吕建良不是房地产行业从业者，欠缺对相关文件及行业知识的了解。因此，吕建良在庭审中作出的其在起诉前了解相关文件内容，才知晓其权利被侵害的陈述，客观真实，本院予以认可。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。 综上，东港市黄海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东港市黄海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张峻峰 审判员  关 爽 审判员  王玉瑛 二〇二一年四月二十五日 法官助理王杨 书记员张政悦