山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终260号 上诉人（原审第三人）：阳泉市华龙乐购商贸有限责任公司，住所地阳泉市城区南大街（金街购物中心负一层）。 法定代表人：杨海福，董事长。 委托诉讼代理人：王慧勇，山西平波律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳泉市晋东海润物业服务有限公司，住所地阳泉市城区南大街269号。 法定代表人：刘旭，总经理。 委托诉讼代理人：梁贵廷，山西嘉尚律师事务所律师。 原审被告：山西北方晋东化工有限公司，住所地阳泉市城区南大街271号。 法定代表人：惠春雷，执行董事。 委托诉讼代理人：张淑平，员工。 上诉人阳泉市华龙乐购商贸有限责任公司（以下简称华龙乐购）因与被上诉人阳泉市晋东海润物业服务有限公司（以下简称海润物业）、原审被告山西北方晋东化工有限公司（以下简称晋东化工公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华龙乐购的法定代表人杨海福及委托诉讼代理人王慧勇，被上诉人海润物业的委托诉讼代理人梁贵廷，原审被告晋东化工公司的委托诉讼代理人张淑平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华龙乐购上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回海润物业的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由海润物业负担。事实与理由：1.上诉人的物业费已交纳至2020年12月31日，被上诉人起诉主张2019年6月25日至2020年6月24日的物业费没有任何事实依据；2.2009年6月24日上诉人与晋东化工公司及案外人阳泉晋东海润房地产开发有限公司（以下简称海润房地产）签订的《租赁协议》与本案没有任何关系，不能作为本案的定案依据；3.被上诉人无权单方提高物业费的收费标准，其要求是严重违法的；4.被上诉人未给上诉人提供任何物业服务，无权要求和增加物业费用。 海润物业辩称，1.已收取的98000元系预收，并不代表认可已全额缴纳；2.海润物业系涉案租赁合同中海润房地产的全资子公司，是受海润房地产指派；3.虽无书面合同，但已经形成了事实上的物业服务合同关系，每年98000元的费用远低于实际成本及物业公司于2011年公示的物业费用收取标准；4.海润物业提供了服务，华龙乐购理应支付相应的费用，虽有服务不到位之处，但一审已作了酌情核减。 晋东化工公司辩称，同意华龙乐购的上诉请求。 海润物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告2019年6月25日至2020年6月24日间的物业管理费1086371.43元；2.诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，原告提出诉讼请求第一项核减98000元。 一审法院认定事实：海润房地产系阳泉市南大街金街购物中心（以下简称金街购物中心）的开发商，也是原告的控股公司，金街购物中心交付使用后,海润房地产指定原告对金街购物中心进行前期物业管理。2009年6月24日，晋东化工公司作为甲方、华龙乐购作为乙方、海润房地产作为丙方签订《租赁协议》，约定就甲方所有的金街购物中心项目负一层，出租与乙方用于超市经营，乙方负责租赁房屋的水电暖费、空调费、物业管理费和房屋的附属设施、设备的维护等由其经营形成的其他费用,总面积按9000平方米计算，租赁期限10年。房屋租赁期内，原、被告未签订物业服务协议，未对物业服务收费标准进行约定。原告与第三人口头约定每年物业费98000元，双方据此标准已履行十年。2019年以前的物业费,第三人按约定的每年98000元给付了原告。2020年7月24日，原告以原协议履行期届满、物业费收费标准太低为由提起诉讼，要求支付2019年6月25日至2020年6月24日间的物业管理费1086371.43元。一审另查明，2020年1月31日，被告与第三人就金街购物中心项目负一层房屋续签了为期6年的《租赁合同》。一审再查明，原告公示的自2011年6月起实施的物业服务收费标准显示，物业服务内容包括：规范商场的经营秩序、监督、指导经营业户的经营行为，保修期满后的物业共用部位的日常维修、养护和管理，市政共用设施的日常维修、养护和管理，电梯设备的运行、日常维修、养护和管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集、清运，公共绿地、建筑物的养护和管理等。物业收费标准为：物业费8.39元/月/平方米，空调费9元/月/平方米，水费5元/立方米，电费0.9868元/度。 一审法院认为，业主有缴纳物业费的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案原告与被告于2009年达成口头协议，约定案涉房屋物业管理费为每年98000元，且已照此标准实行十年有余。随着社会经济的发展，物价、人员工资、物业服务的成本在不断上涨，本案中，如原、被告及第三人继续按照十年前口头约定的物业费收费标准履行合同显失公平，有违情势变更原则，故原告提出提高物业费的诉求，于法有据，予以支持。参照阳泉市其它商业服务区的物业收费标准，结合原告提供的相关证据，物业费的收费标准以原告提供的已公示的8.39元/月/平方米为准，面积按租赁协议约定的9000平方米计算，每年应交纳的物业费为906120元[9000平方米×8.39元/月/平方米×12个月]。鉴于原告在提供物业服务过程中确有服务不到位的瑕疵，结合被告提供的自行向供电部门交电费、自行维修、保养电梯和消防设施的证据以及原告提供的相关《物业管理服务协议书》，酌情核减应付物业费的30%，2019年6月25日至2020年6月24日应交纳的物业费为634284元（906120-906120×30%），核减已交纳的98000元，还应交纳536284元。根据被告与第三人签订的租赁协议约定物业费由第三人承担且第三人为物业服务的实际受益者，故案涉物业费应由第三人承担，第三人应给付原告2019年6月25日至2020年6月24日的物业费536284元，但被告作为南大街金街购物中心项目负一层的所有人，应与第三人承担物业费的连带给付责任。被告及第三人辩称原告没有提供物业服务不符合客观事实，所提供证据不足以支持其主张，对此抗辩不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：第三人阳泉市华龙乐购商贸有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付原告阳泉市晋东海润物业服务有限公司2019年6月25日至2020年6月24日的物业费536284元。被告山西北方晋东化工有限公司承担连带给付责任。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案二审的争议焦点为海润物业要求晋东化工公司、华龙乐购以8.39元/月/平方米的标准支付2019年6月25日至2020年6月24日期间的物业服务费用的诉请应否得到支持的问题。首先，晋东化工公司、华龙乐购、海润房地产三方于2009年6月24日所签订的《租赁协议》，签约主体无海润物业，协议中也无物业服务的约定，虽然海润物业主张其由海润房地产全资控股，但两者均系独立法人，在法律上属不同民事主体，故《租赁协议》中约定的10年租赁期限不能认定为物业服务合同的期限。其次，作为金街购物中心负一层产权所有人的晋东化工公司及承租人华龙乐购均未与海润物业签订过书面物业服务合同，也未书面约定物业服务收费标准，2009年《租赁合同》签订后，从2010年开始由华龙乐购一直按98000元/年左右的标准向海润物业缴费。海润物业提供两支《收费服务明细单》，并主张其于2019年9月收取的49000元及2020年1月收取的98000均系预收，但综合十余年来物业费的缴纳惯例、海润物业向华龙乐购开具的增值税发票等事实，本院认定华龙乐购已按98000元/年的标准缴纳了2019年6月25日至2020年6月24日期间的物业费。再次，一审以情势变更原则更改物业服务收费标准，但本案各方当事人之间并无书面物业服务合同，客观上也不存在“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，故一审判决适用法律错误。最后，根据《物业服务管理办法》和《山西省物业服务收费管理实施办法》（晋价服字【2004】85号）的规定，非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。因此，在各方当事人未对物业服务收费标准达成一致意见的情况下，一审法院依海润物业单方提高的收费标准判令华龙乐购支付物业费于法无据。各方当事人应就物业费用的缴纳主体、物业服务的内容和范围、收费标准等事项作出约定，签订书面物业服务合同，以妥善处理争议。 综上，华龙乐购的上诉请求成立。一审判决认定事实及适用法律均有错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初1327号民事判决； 二、驳回阳泉市晋东海润物业服务有限公司的诉讼请求。 一审、二审案件受理费各13683.71元，均由阳泉市晋东海润物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝连昱 审判员  郝丽琴 审判员  郭严旻 二〇二一年四月十九日 书记员  刘梦娇