江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终356号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码91320400837156701G，住所地常州市延陵中路**。负责人：杨庆生，该行行长。委托诉讼代理人：华贵洲，男，该分行员工。委托诉讼代理人：曾芹芳，江苏达云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丽宝第集团公司，统一社会信用代码9132040013715385XW，住，住所地常州市怀德南路**/div>法定代表人：沈亚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：许莉，江苏良筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾苏婷，江苏良筑律师事务所实习律师。上诉人中国工商银行股份有限公司常州分行（以下简称工商银行）与被上诉人丽宝第集团公司（以下简称丽宝第集团）财产损害赔偿纠纷，上诉人不服常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初6452号民事判决，向本院提起上诉一案，本院于2021年1月11日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工商银行上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项，依法判决丽宝第集团返还工商银行原购房本金247万元，以及自工商银行付清购房款项之日（1996年12月26日）起至款项全部返还之日止按中国人民银行公布的同期银行贷款利率（LPR)计算的利息（暂算至2020年11月10日为384.7342万元）。2、一审、二审案件受理费全部由丽宝第集团承担。事实与理由：关于工商银行与丽宝第集团签订的《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》（下称《转让协议》）的效力问题，一审法院认为不符合当时法律、行政法规的相关规定，应为无效，工商银行与丽宝第集团均有过错，双方应各自承担相应损失。我们认为在签订案涉《转让协议》时工商银行并无过错，丽宝第集团作为过错方应当赔偿工商银行的损失，理由如下：一、丽宝第集团未进行国有资产转让前的审批与评估手续，导致协议无效，存在重大过错。丽宝第集团作为资产转让方，有义务在国有资产转让前完成相关的审批与评估手续，而工商银行作为买受人，并没有义务对丽宝第集团是否完成相应手续进行审核。事实上，工商银行认为丽宝第集团己完成了交易前的前期工作，出于对丽宝第集团的信赖才与之签订《转让协议》，购买案涉房产。现因为丽宝第集团没有完成对案涉房屋转让的相关审批、评估手续，最终导致《转让协议》无效，其过错完全在丽宝第集团。二、工商银行事后改变房屋实际用途有无征得主管部门同意，不是导致《转让协议》无效的原因。一审法院认定工商银行在签订案涉协议时存在过错的主要理由为“本案中，被告的不动产权属证书显示涉案土地用途为工业，双方确认转让协议签订后原告即使用涉案房产开设银行网点，实际已将土地用途由工业变更为商业，但原告并未提交证据证明其已征得相关主管部门的同意，并依法办理相关变更手续。至本案法庭辩论终结前双方仍未能补充提交相关评估材料及审批通过的材料”。首先，在案涉《转让协议》中双方并没有约定房产转让后的用途；其次，事后改变房屋实际用途，是否需要相关主管部门的同意，这是在签订了《转让协议》后，工商银行实际使用房屋时方才需要考虑的问题，这并非是导致《转让协议》无效的原因，更不能据此认定工商银行在签订《转让协议》时存在过错。综上，工商银行在签订案涉《转让协议》时并无过错，丽宝第集团因未履行相关的转让审批手续及资产评估工作，导致《转让协议》无效，其应当承担全部过错，应向工商银行返还购房款本金及利息损失。丽宝第集团答辩称：一、工商银行的一审诉讼请求是“判令丽宝第集团赔偿损失600万元”，而一审法院的判决是返还247万元。一审法院判决与工商银行的诉讼请求之间没有任何呼应和关联。一审时工商银行按侵权提请求，法院却按合同关系判决。按照一审判决书的说理及判决，庭审中即应当向工商银行进行释明、要求其变更诉讼请求，而后再作出相应判决。如果经释明不变更诉讼请求，应当驳回工商银行的诉讼请求。工商银行的二审请求是返还247万元及利息，其二审请求与一审请求之间无任何关联或承继性。一审其基于“自己的财产”灭失提起损害赔偿之诉，请求权基础是侵权，法院案由也是财产损害赔偿纠纷；而二审是基于协议无效要求返还财产并支付利息，请求权基础是合同无效后的财产返还。两审的请求权基础完全不同，而根据诉的法律内涵，工商银行的请求权基础应当只有一个，一审和二审应当一脉相承。所以，工商银行的上诉请求、一审请求（经释明不变更的情况下）均应被驳回。二、关于签订《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》过错问题。不隐晦地说，这个交易就是双方当时的负责人的私下交易，双方均没有任何处置国有资产或购置国有资产应有的内部审批流程。工商银行作为中国最大的国有银行，对于购进重大资产会不进行内部评估、走审批流程？而涉案房屋的交易，工商银行除了从公证处调取的材料，其自身没有任何凭证。工商银行所谓的“丽宝第集团未进行国有资产转让的审批与评估，导致协议无效，存在重大过错”，只能说工商银行实在是无知。如果工商银行认为是丽宝第集团的过错，应提供具体的法律依据，即什么法第几条规定丽宝第集团转让资产要进行审批与评估。恰恰相反，作为受让人的工商银行才是办理有关手续的义务人。退一步讲，即便要进行审批与评估，那工商银行应该在签订转让协议时要求丽宝第集团提交审批与评估资料，否则可以拒绝交易，但工商银行根本未有这样的要求。按照转让协议签订时的法律规定，即1994年7月5日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，划拨土地上的房屋转让，应办理土地使用权出让手续，并缴纳相应的土地出让金。该法还规定，房地产转让或者变更时，应当向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。协议签订前，工商银行并未要求丽宝第集团出示土地证和房产证，因为其清楚，涉案房屋只是工业厂房划分、分隔出来的一个区域，并没有独立的土地证和房产证。协议签订后，工商银行从未通知过丽宝第集团办理相关变更手续。也就是说，协议签订前，工商银行不履行购房人应尽的审慎义务。协议签订后，工商银行又不履行通知义务。所以，何来丽宝第集团的过错之说。三、关于房屋用途。涉案房屋占用土地用途为工业用地，在该土地规划时就已确定。将旧厂房进行合理改造是为了盘活国有资产，为了国有资产保值增值。如果旧厂房空置不用，任由其破损，既影响市容市貌，更是国有资产的重大损失。工商银行在签订协议时就已经使用涉案房屋好几年，其对于土地性质和包括原时代超市在内的在用房屋均由丽宝第集团的旧厂房改造而成的情况，是完全明知的。工商银行并没有明确什么法第几条规定房屋用途变更要进行审批。退一步讲，即便要审批，那也是属于行政管理范畴，且为管理性规定而非效力性规定，与协议本身的效力毫无关系。丽宝第集团将工业用房改造为超市和商铺并不能当然推导出与工商银行的协议无效。四、工商银行没有任何直接凭证证明其向丽宝第集团交付了247万元，其中100万元是丽宝第集团在自己公司的财务凭证中找到后主动提供给工商银行的，而147万元丽宝第集团从未收到，账务凭证中根本没有该147万元的记载。147万元工商银行究竟是在何时以何种形式交付的应当查清，否则就是国有资产的重大流失。综上，请求二审法院发回重审，或改判丽宝第集团向工商银行返还100万元。工商银行向一审法院起诉请求：判令丽宝第集团赔偿工商银行损失600万元；案件受理费由丽宝第集团承担。一审法院根据经审理认定的证据及双方陈述，查明事实如下：1996年5月，丽宝第集团经审批取得建设工程规划许可证，准予丽宝第集团在怀德南路89号建设新型建材生产综合用房。1996年9月28日，中国工商银行常州分行作为乙方与丽宝第集团作为甲方签订《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》一份，约定经甲、乙双方协商，就甲方转让丽宝第新型建材交易市场部分房产给乙方达成以下协议：一、甲方同意将座落在常州怀德南路85号的“丽宝第新型建材交易市场”部分房产转让给乙方，即市场一层东首建筑面积381.59平方米，实际面积261.36平方米（具体位置分布详见附图），乙方对于该房屋享有永久性使用权，视同为产权归乙方所有。二、根据甲、乙双方协商，甲方转让房产，按建筑面积381.59平方米面积计算，总房价为247万元，房款付清，该房产归属权属乙方。三、本协议签订后，乙方所购房款应分二次付清，第一次预付购房款147万元，于96年10月1日前交付，第二次100万元，待该协议经公证处公证生效后一次付清。四、甲方负责整幢建筑的设计建造，其所转让的房屋应按甲、乙双方协商房价时的要求交付，即大理石铺地、吊顶、墙面光滑。五、整幢建筑物的公用工程由甲方统一负责建设，甲方现有的水、电、消防设施、电话通讯等公用设备、设施，乙方享有使用权，甲方应保证乙方上述公用设施、设备的使用，相关费用，凡可直接计量结算的，依据计量数，由甲方向乙方收取，凡不能直接计量的，由甲方提出合理负担方案协商计价收取。六、为保证房屋的整体协调和安全，乙方对其所有房屋进行改建装修时，应事先与甲方协商，以免损坏房屋主体及影响整个市场的整体布局。七、乙方的转让或出售该房屋，甲方有优先购买权。八、本协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决。本协议由常州市公证处公证后生效。该协议甲方落款处加盖有丽宝第集团公章，并书写有史树之签名；乙方落款处加盖有中国工商银行常州分行公章及王来娣姓名私章。1996年12月23日，丽宝第集团出具《法人委托书》一份，载明：我单位与中国工商银行常州分行签订《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》，现特委托栾润东同志（职务：建材市场总经理）为我单位的代理人签订，并申请办理上项合同公证，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我单位均予承认。同日，案外人叶某在丽宝第集团处对栾润东制作谈话笔录一份，栾润东陈述：全部同意协议的内容。该交易市场是在市政府的批准下成立的，关于房产证的问题尚未办理，但该交易市场建造时的有关手续是全部有的，我们可以提供项目批文及建筑许可证给你们，产权上是没有什么问题的。协议中提到的96年10月1日前交付的147万元购房款已经给我们了，后100万付清后产权归乙方所有。现在实际上已将涉案房产交付给乙方了。1996年12月24日，常州市公证处作出常证（1996）民内字第1195号公证书，载明：兹证明丽宝第集团公司的法定代表人史树文（之）与中国工商银行常州分行的法定代表人王来娣于1996年9月28日签订了前面的《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》。经查，上述双方当事人签订该项协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。协议上双方当事人的签名盖章均属实。公证书上并载明公证员为叶某。1996年12月26日，中国工商银行常州分行向丽宝第集团付款100万元。另查明，丽宝第集团设立于1990年7月26日，原企业名称为常州建材总厂，企业类型为全民所有制。2005年10月26日，《中国银行业监督管理委员会关于中国工商银行改制为股份有限公司的批复》载明：同意中国工商银行改制为股份有限公司，改制后的全称为中国工商银行股份有限公司，英文名称为：INDUSTRIALANDCOMMERCIALBANKOFCHINALIMITED，简称中国工商银行；中国工商银行股份有限公司完全承继原中国工商银行的资产、负债、机构、业务和员工；同意中国工商银行分支机构名称随法人名称做统一变更，变更后的名称为“中国工商银行股份有限公司+XX分行”等，亦可简称为“中国工商银行+XX分行”等，无须单独报批。2005年10月28日，中国工商银行经国家工商行政管理总局核准名称变更为中国工商银行股份有限公司。2016年11月28日，常州市国土资源局向丽宝第集团出具不动产权证书，载明坐落于怀德中路41、43、45、47、49号房屋所有权／国有建设用地使用权为丽宝第集团单独所有，权利性质为自建房／划拨（含部分出让），用途为其它／工业，面积为房屋建筑面积26622.64平方米／宗地面积26346.18平方米（共用）。出让土地面积为14564.46平方米，划拨土地面积为11781.72平方米。2018年8月28日，丽宝第集团作为乙方（被征收人）与常州市钟楼区建设局作为甲方（房屋征收部门）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》一份，载明被征收房屋产权人为丽宝第集团，权证建筑面积26622.64平方米，合法建筑面积30497.50平方米，其他建筑面积201.76平方米。丽宝第集团上述房屋经江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司常州分公司评估，房屋评估金额为79461192元，装置装修及附属设施评估金额为1855883元，小计81317075元。因征收房屋造成搬迁、临时安置费、停业等补偿小计58482925元。以上合计139800000元。甲方应付乙方补偿款139800000元，被征收房屋由乙方负责拆除，乙方同意在2018年10月31日前拆除并将场地清理完毕移交给甲方。评估公司出具的《非住宅房屋征收估价技术报告（一）》载明土地使用权取得方式为出让，7号房1-4层7368.80㎡，区位基准价格2600元/㎡，实物调整系数99.51%，估价结果19065001元。另载明6号房6933.30㎡,6-1号房810.79㎡，7号房5层1842.20㎡。《非住宅房屋征收估价技术报告（二）》载明土地使用权取得方式为出让，7号房1-4层380.09㎡，区位基准价格2600元/㎡，实物调整系数99.51%，估价结果983392元。另载明6-1号房126.96㎡,7号房5层161.17㎡。评估报告附图显示7号房位于东首位置。房屋装修及附属设施补偿计算表载明6、7号房合计775214元。庭审中，工商银行称其主张的损失600万元是基于涉案房屋已被拆迁，无法复原评估，工商银行通过对同等区位、同等楼层、同等性质的商铺进行评估估算出的价格，要求丽宝第集团提供拆迁的评估报告，以确定涉案房屋的价值。因房屋被丽宝第集团停水停电，致使工商银行无法继续经营网点，大概在零几年停业。工商银行认为评估报告对涉案房屋的估价有失公允，根据评估报告后面的附图，涉案房屋应属于7号房一层中的部分，而该评估报告对7号房1-4层统一估价为2600元/㎡，估价过低，没有考虑涉案房屋实际用途为商业，也没有考虑涉案房屋的未知因素，对于其他费用也是一并补偿，没有明确补偿标准。丽宝第集团称不清楚当时是基于何种原因签订涉案房屋转让协议，史树之已经过世，丽宝第集团是国有企业，进行重大资产转让要开办公会议形成会议纪要，还要经过上级部门审批，但除了涉案协议丽宝第集团始终查不到其他文件。房屋确实一直由工商银行使用，工商银行网点在时代超市的旁边，2009年时代超市撤场后涉案地块已无商户经营。丽宝第集团只有一个房产证，涉案房屋没有单独的门牌号，只是一栋房屋角落的一间，即便工商银行可以取得补偿，也仅为房屋、装饰装修及附属设施部分，没有搬迁、临时安置等费用。上述事实，由当事人提供的关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议、公证材料、支付凭证、房屋征收与补偿协议书、评估报告及当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于工商银行、丽宝第集团签订的《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》效力问题。工商银行、丽宝第集团均为国有企业，丽宝第集团将其所有的涉案房产转让给工商银行的行为属于对企业国有资产的交易，涉案转让协议效力的认定需考虑协议签订时相关法律、行政法规的规定，即双方于1996年9月签订的《转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》是否符合当时有关企业国有资产交易的法律、行政法规的规定。首先，1991年11月16日实施的《国有资产评估管理办法》第三条规定了对国有资产进行拍卖、转让的，应当进行资产评估。1992年7月18日实施的《国有资产评估管理办法实施细则》第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，该经济行为无效。而本案中，双方并未提交对涉案房屋价值进行评估的材料，工商银行申请调取的常州市公证处对涉案协议进行公证的材料中也没有评估材料。其次，1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案中，丽宝第集团的不动产权属证书显示涉案土地用途为工业，双方确认转让协议签订后工商银行即使用涉案房产开设银行网点，实际已将土地用途由工业变更为商业，但工商银行并未提交证据证明其已征得相关主管部门的同意，并依法办理相关变更手续。至本案法庭辩论终结前双方仍未能补充提交相关评估材料及审批通过的材料。第三，前述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、第三十四条、第三十五条规定，国家实行房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度，房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。第三十七条规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……。第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中，涉案房产并未取得单独的权属证书，工商银行、丽宝第集团因此在签订转让协议后也无法办理过户转让登记手续。丽宝第集团的不动产权属证书记载涉案房产占用范围内的土地使用权权利性质为划拨（含部分出让），出让土地面积为14564.46平方米，划拨土地面积为11781.72平方米，因双方签订的转让协议未明确涉案房产对应的土地使用权取得方式，故该院无法确认涉案房产对应的土地使用权权利性质以及转让时所需的审批程序。综上，工商银行、丽宝第集团所签协议因不符合当时法律、行政法规的相关规定，应为无效。双方因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于工商银行支付丽宝第集团的对价，根据常州市公证处留存的公证资料及工商银行提供的进账单，可以确认工商银行已向丽宝第集团支付合计247万元款项，该款项丽宝第集团应予返还，涉案房屋已被征收，丽宝第集团已取得对应的征收款，工商银行无需承担返还义务。关于因协议无效造成的损失，体现为工商银行的利息损失及丽宝第集团的租金损失，鉴于工商银行、丽宝第集团作为国有企业在签订涉案协议时均存在过错，故双方的损失应由其自行承担。现工商银行主张丽宝第集团赔偿其损失600万元缺乏事实依据，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：1、丽宝第集团于判决生效之日起十五日内向工商银行返还款项247万元；2、驳回工商银行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53800元，由工商银行承担27240元，由丽宝第集团承担26560元。二审审理期间双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点：丽宝第集团是否应向工商银行返还款项247万元及相应利息损失。本院认为，丽宝第集团应向工商银行返还款项247万元，理由如下：首先、丽宝第集团、工商银行对双方签订《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》，其交易行为经常州市公证处公证的，案涉房屋在拆迁前已交付工商银行实际使用的事实并无异议，本院予以确认。根据前述协议约定内容以及常州市公证处公证员叶某对经丽宝第集团授权人员栾润东所作的调查笔录，应认定丽宝第集团已收到工商银行交付的价款147万元。丽宝第集团虽以财务账册未查询到该笔款项为由否认收到147万元，但其抗辩理由不足以推翻经其授权人员确认及经常州市公证处公证调查确认的事实。结合丽宝第集团并未提交案涉房屋交付使用后催告工商银行支付147万元的证据，以及其对剩余100万元已交付并无异议的情况下，应认定丽宝第集团已收到价款247万元；其次、根据法律规定，房地产转让应当办理权属变更登记。而案涉转让协议约定，工商银行对于该房屋享有永久性使用权，视同为产权归工商银行所有，双方随即办理交易行为公正的事实，应认定工商银行、丽宝第集团均明知案涉房屋不能办理权属变更登记，故工商银行仅取得双方认可的房屋永久使用权。而案涉房屋已于2018年被拆迁，丽宝第集团已取得相关拆迁补偿，工商银行事实上无法对案涉房屋行使永久使用权，故工商银行无法实现其合同目的的前提下，应认定案涉房屋转让协议已解除，丽宝第集团应向工商银行返还基于协议取得的价款247万元；最后、工商银行在二审中确认，其认可一审判决，但仍主张前述价款的利息损失。但经庭审核实，工商银行在一、二审中诉请所基于请求权基础并不一致，且在一审时主张的600万元损失中并不包括247万元所产生的利息损失，故其二审诉讼请求已超出一审诉讼请求，在丽宝第集团未同意调解的情况下，本院对工商银行主张的相关利息损失不予理涉。综上，工商银行的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由工商银行承担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 尤建林审判员 沈超彦二〇二一年四月九日书记员 方 栋