江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终418号上诉人（原审被告）：王跃飞，男，1983年5月3日生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：王贵香，女，1987年9月10日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱健，江苏天弈成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅娆，女，1975年9月24日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐娜，江苏宏亮律师事务所律师。原审第三人：宿迁市吉家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321302MA1Q4NBK00，住所地宿迁市宿城区香榭里明珠门面房37号。法定代表人：蔡辉。上诉人王跃飞、王贵香因与被上诉人傅娆及原审第三人宿迁市吉家房产经纪有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初9360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王跃飞、王贵香上诉请求：1.撤销（2019）苏1302民初9360号民事判决第二项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由傅娆负担。事实与理由：1.一审认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。上诉人因急需用钱卖房，经吉家公司介绍与傅娆签订二手房买卖合同，合同第四条约定付款方式为“按揭方式付款：合同签订后乙方在十日内支付甲方首付款88万元”，在合同签订后，上诉人多次通过吉家公司向傅娆催款，在未取得购房款的情况下已通知傅娆解除合同。合同第十三条补充约定是上诉人不知情的情况下添加，且上诉人持有的合同该条款模糊不清，补充约定与合同主要条款存在冲突，未经上诉人签字或捺印确认；该手写补充约定既不符合交易习惯又背离上诉人卖房筹款的目的。一审根据补充约定认定上诉人违约并承担违约责任错误。2.一审采信评估报告并以评估报告为基准认定傅娆损失错误。该评估报告采用比较法方式评估，但报告中未发现比较案例房地产价格，评估数据不真实；评估报告于2020年6月7日作出并载明于5月7日实地勘察，实际宿城法院于5月7日才决定委托该评估机构对该房产进行评估，且于6月19日联系王跃飞实地勘察，因此该评估机构在未实地勘察的情况下即作出评估报告，存在程序违法。王跃飞在一审中对评估报告提出异议，评估机构未能在异议答复中提供补充意见及让人信服的解释。上诉人一审提供的司法拍卖材料足以反映出同一地段同一时期的真实交易价格。3.傅娆与吉家公司设计合同陷阱，傅娆仅实际支付10万元定金便锁定案涉房屋长达一年，导致上诉人不能实现卖房筹资目的，一审判决上诉人赔偿75万元过高，显失公正。傅娆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。通过一审中提交的傅娆与王跃飞之间的短信、电话录音以及一审庭前调解等证据可以反映出违约方是上诉人，因房屋市场价上涨较大，双倍返还定金不足以弥补被上诉人的损失，一审结合被上诉人的请求依法在评估机构出具的房屋现价值评估结论基础上，要求上诉人另行支付房屋增值损失是合理合法的。请求驳回上诉人的请求，维持原判。傅娆向一审法院诉讼请求：1.解除双方签订的《二手房买卖合同》。2.王跃飞、王贵香双倍返还傅娆定金20万元并赔偿房屋差价损失70万元、律师费5000元、保全保险费1200元。3.本案的诉讼费、保全费由王跃飞、王贵香负担。一审法院审理查明：2018年7月12日，王跃飞（甲方，出卖方）与傅娆（乙方，买受方）、吉家公司（丙方，居间方）签订了《二手房买卖合同》主要约定：一、甲方同意将坐落于宿迁市室的房产出售给乙方，建筑面积101.15平方米……二、上述房产成交总价款为118万元……三、乙方于签订本合同当日支付甲方购房定金10万元整，甲方自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则甲方违约；乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则乙方违约。违约方向守约方赔偿定金的双倍作为违约金，违约方代守约方支付丙方佣金及自己的佣金，共计该房屋成交价的2%。甲方同意保留尾款计1万元由丙方暂为保管，在甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误，该房屋水、电、煤气物业等结清后，甲方将该房地产交付乙方，并且完成过户手续后，丙方将该笔尾款转付给甲方。四、付款方式。1、按揭方式付款：甲乙双方自签订本合同后，乙方在10日内支付甲方首付款88万元，含已交定金充当房款（如甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，甲方须收到乙方首付款后，在甲方所交契税满2日起提前15日内偿还掉该房屋的原有抵押贷款，并开始办理产权过户手续）。甲、乙双方开始办理产权过户手续，剩余房款30万元待乙方贷款下发后由按揭银行直接将此笔款项划入甲方开立的账户中……五、违约责任：1、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方已支付的购房定金归有甲方所有。甲方中途违约，应书面通知乙方，并在违约之日起三日内双倍定金返还给乙方。2、乙方违约的按应付甲方房款的0.3%每日支付甲方违约金至付清日止，甲方违约的按乙方已付房款的0.3%每日支付乙方违约金至房产过户完成之日止。3、甲乙双方约定待该房屋契税满两年之日起开始申请办理房屋过户及公积金贷款手续，甲方应无条件配合办理。4、因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用均由违约方承担……七、甲方收到乙方全部房款后3日内将房屋及房屋内的设施交付给乙方，并于交付房屋后7日内将户口迁出，如逾期按已付房款的0.3%每日支付乙方违约金至交付为止。八、房地产交易过程中所发生的营业税（若需）、个人所得税（若需）由甲方支付，契税由乙方支付。九、甲方签订本合同，视为甲方房屋的共有人（包括但不仅限于其配偶）已同意按本合同约定出售此房屋，如因甲方共有人原因导致本合同无法履行的，甲方承担违约责任，并赔偿乙方定金的双倍作为违约金，甲方代理人以甲方名义签订本合同的，甲方代理人承担本合同的相关责任……十三、补充约定：甲方需在开发商交房后3日内办理产权证，乙方于甲方取得产证后办理银行按揭贷款时支付首付款，待银行按揭贷款审批通过后办理过户手续，甲方不得以任何理由拒绝过户，如甲方违约须全额退还首付款，并赔偿双倍违约金20万元整……上述第十三条约定内容为手工书写。傅娆、王跃飞及吉家公司手中持有的红、黄、白某联合同内容均一致。双方一致陈述该份合同系关于涉案房屋第二次重新签订的合同，此前曾于2018年4月还签订过一份房屋买卖合同。2018年7月12日，王跃飞作为收款人向傅娆出具收条一份，载明：今收到傅娆购买中央国际购物广场小区5-203室房屋定金10万元整。该笔款项支付情况为：傅娆于2018年4月第一次签订合同时支付5万元（其中1万元由吉家公司按合同约定收取），2018年7月第二次签订合同时支付5万元。2019年10月18日，傅娆与王跃飞及吉家公司协商涉案房屋买卖事宜：傅娆表示现在可以一次性全款支付购房款，现在就过户；王跃飞表示购房款118万元不行，全款也不行；后傅娆表示王跃飞如果立即给付傅娆20万元，就立即解除合同，王跃飞只同意给付15万元，不同意给付20万元，要求傅娆诉讼解决，后二者协商未果。2019年10月29日，傅娆向王跃飞发送微信“王跃飞你好！房子现在能办产证了，你产证办好了没有？办好了我们可以去办房子按揭贷款手续把首付款给你，并请你协助办理过户手续”。王跃飞自认于2019年10月明确告知傅娆涉案房屋不向其出售。2019年11月12日，涉案房屋登记至王跃飞、王贵香名下，共有情况为共同共有。2019年12月17日，本案诉讼中，宿城法院组织傅娆、王跃飞及吉家公司进行调解，傅娆与王跃飞同意涉案房屋购房总价由118万元变更为124万元，双方于2019年12月20日之前办理过户手续并当场给付剩余房款114万元等。次日，王跃飞告知法庭王贵香不同意该调解方案。当日，法庭将该情况转告傅娆。后各方因此未达成调解协议。关于涉案房屋的市场价值，经傅娆申请宿城法院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司鉴定，该公司出具《房地产评估报告书》结论为：涉案房屋在价值时间点2019年12月18日的市场价值总价为181.01万元。另查明，傅娆为本案诉讼支付律师费5000元、保全保险费1200元。一审法院认为，涉案《二手房买卖合同》依法成立、合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。关于傅娆要求解除合同的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，综合双方纠纷发生后沟通协调过程，应认定双方均同意解除合同，且解除时间应以各方明确调解不成时间即2020年12月18日为准。关于傅娆要求双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，合同第十三条补充约定系手工书写，傅娆、王跃飞及吉家公司手中持有的红、黄、白某联合同内容均一致，应认定该项内容系三方一致意思表示，且系对于合同第四条等约定的变更，王跃飞辩称其不知情，依法不予采信。现王跃飞明确表示不向傅娆出售涉案房屋，其行为构成违约，傅娆有权要求王跃飞承担违约责任。关于傅娆主张王跃飞双倍返还定金20万元、律师费5000元，符合约定且不违反法律规定，依法予以支持。关于赔偿损失70万元问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，涉案房屋解除时经鉴定价值为181.01万元，故王跃飞除双倍返还定金20万元外，应另行赔偿傅娆损失为530100元。关于王跃飞辩称傅娆违约及已通知解除合同等问题与查明事实不相一致，法院不予采信。关于王跃飞对于评估报告三性不予认可问题，王跃飞并无证据证实该评估报告存在重大或明显违法情形，故对该辩称意见不予采信。关于王跃飞辩称傅娆非善意购房人等问题并无证据证实，不予采信。关于傅娆主张王跃飞给付的保全保险费1200元，本案诉讼系因王跃飞违约引起，保全保险费系诉讼必要合理支出，故对于该项请求，依法予以支持。关于傅娆对王贵香的诉讼请求，傅娆并无证据证实王贵香系本案合同相对方，故对傅娆相关诉讼请求不予支持。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、傅娆和王跃飞于2018年7月12日签订的《二手房买卖合同》解除。二、王跃飞于本判决生效之日起十日内向傅娆返还定金20万元、赔偿损失530100元、给付律师费5000元、保全保险费1200元，以上合计736300元。三、驳回傅娆对王贵香的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12850元、保全费2520元，合计15370元，由傅娆负担1687元，由王跃飞负担13683元。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1.上诉人王跃飞在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任；2.一审法院委托鉴定程序是否合法；3.一审判决确定的上诉人王跃飞赔偿数额是否适当。本院认为，关于王跃飞在合同履行过程中是否存在违约行为问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，对于付款方式，当事人签订的二手房买卖合同第四条与第十三条存在两种不同的约定，因第四条系吉家公司为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，而第十三条是当事人在签订合同过程中对付款方式进行手工书写的补充约定，属于非格式条款。根据上述法律规定，在双方对付款方式理解存在争议时，应适用第十三条非格式条款，即王跃飞取得不动产所有权证后办理银行按揭贷款时支付首付款。关于上诉人王跃飞、王贵香提出的该补充条款系在王跃飞不知情的情况下填写，王跃飞收到的合同中此条款模糊不清，该约定背离其卖房筹款的目的，并非其真实意思表示的主张。吉家公司在一审庭审中述称，因开发商延迟交房，王跃飞对交房日期不清楚才签补充约定，该条约定系经三方确认签写。故王跃飞在签有补充条款的合同上签字，应认定其对补充条款内容知悉并认可，其未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。关于鉴定程序是否合法问题。上诉人王跃飞、王贵香主张鉴定报告系在未经入室实地勘察情况下作出，鉴定报告载明的勘察时间与实际不符，存在程序违法。江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司已作出异议答复，因王跃飞未配合导致未能进入室内实地勘察，该公司已通过猫眼观察案涉房屋为毛坯房，且一审法院委托对案涉房屋在2019年12月18日时间点的价值进行鉴定，现场勘察时间不影响评估结论。关于上诉人王跃飞、王贵香提出的另案拍卖的与案涉房屋相似的房屋实际成交价格，低于案涉房屋评估价格的主张，因其主张的拍卖成交价格与本案评估时间节点不同，故不能据此推翻本案评估报告的结论。上诉人王跃飞、王贵香未能提供证据证明评估程序违法，故对上诉人该上诉主张不予支持。关于一审判决确定的王跃飞赔偿数额是否适当问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百五十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，王跃飞未按合同约定履行义务，构成违约，应承担傅娆相应的损失，因案涉房屋买卖合同解除时的评估价值为181.01万元，该价值与合同约定价格之间的差价为63.01万元，因傅娆主张要求王跃飞、王某双倍返还定金20万元并要求赔偿房屋差价损失，双倍定金20万元显然不足以弥补因王跃飞违约给傅娆造成的损失，一审确定超出双倍定金的损失为53.01万元并无不当。综上，上诉人王跃飞、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11163元，由上诉人王跃飞、王桂香负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年四月十三日法官助理 丁涛涛书 记 员 蔡雨桐