河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3038号上诉人(原审原告)：高某某，女，1957年2月2日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人(原审被告)：河南合源益物业管理有限公司，住所地郑州市金水区福彩路1号8幢13层，统一社会信用代码914101057708871625。法定代表人：甘红丽，女，1977年12月8日出生，汉族，住河南省确山县，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张振锋，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁亚民，河南路德律师事务所实习律师。上诉人高某某因与上诉人河南合源益物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。高某某上诉请求：依法变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22612号民事判决，增加判决被上诉人在原判决数额基础上再支付租金414000元；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决租金数额错误。一审判决应当认定上诉人高某某与蔡永刚之间的租金收取权利转移的事实，认定双方之间存在债权转让关系，高某某享有向被上诉人收取以往欠付租金的权利，自2008年9月至2016年9月房屋租金和2008年9月起至实际搬出地下室为止的房屋租金，上诉人有权利主张，并应得到支持。请求依法判决支持上诉人的上诉请求。河南合源益物业管理有限公司辩称，2008年至2014年期间的房屋租金已过诉讼时效。首先，高某某与蔡永钢之间不存在真实的债权债务关系，蔡永钢是高某某前夫，双方目前感情并非处于不和状态；我公司并未在2008年至2018年使用过涉案房屋，蔡永钢并不对我公司享有相应的债权。其次，蔡永钢虚构房屋租金是与高某某合伙对我公司的敲诈，我公司已经主张的基本事实是在2008年到2018年我公司没有使用涉案房屋，在2018年之后，蔡永钢开始将公司的部分物品存入涉案房屋负一层进行使用，在2019年12月之后蔡永钢退出我们公司，公司负责人王敏开始于2020年1月向高某某支付租金，双方成立租赁关系，2020年9月双方租赁关系解除，这就是全部事实。河南合源益物业管理有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22612号民事判决，将本案发回重审或改判上诉人向被上诉人支付自2020年6月1日至2020年9月1日的房屋租金3000元，不服金额为151000元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案属于虚假诉讼，是上诉人原股东蔡永刚与被上诉人（两人原系夫妻关系）恶意串通，以“租金”名义对上诉人进行恶意敲诈。二、一审法院针对上诉人提交的关键直接证据是否被采纳及相应说理在裁判文书中未进行任何阐述，相反，一审法院在未核实被上诉人提交的间接证据真实性的情形下，直接将间接证据作为定案依据，存在严重偏袒被上诉人，违反法定程序，应予纠正。三、上诉人提交的《微信聊天记录》等证据足以证明双方的真实租赁期间为2020年1月至2020年9月，但一审法院却依据被上诉人提供的间接证据据此认定双方自2014年11月至2019年12月期间存在租赁关系，属于认定事实错误。四、被上诉人的原审诉讼请求主张自2008年9月至2020年10月期间的租金，但一审法院对2020年11月至2021年1月期间的房屋占用费也予以支持，违反“不告不理”原则，程序违法，故请求将本案发回重审或改判支持上诉人的上诉请求。高某某辩称，河南合源益物业管理有限公司说是原股东蔡永钢与我是夫妻关系、恶意串通，我们俩夫妻离婚是因为合源益公司现在掌控人王敏破坏我的家庭，我们俩2014年离婚也是因为她离了，这个都可以调查。另外租金的事说是蔡永钢恶意，我交的都有证据，都有当时房屋租赁的租赁金额证据，现在我的房子还在租住，我没有多要。当时，蔡永钢和王敏他俩在一块的时候，每个月说给我5000元钱，后来因为一直在生气，××，公司这一块我没有去管，就没给我。合源益公司说上诉时效过了，其实地下室合源益公司上个月才把东西搬走。合源益公司说是蔡永钢、王敏感情破裂，实际上是蔡永钢离婚这么多年，跟王敏没有结成婚，然后王敏就把他的股权、包括我姑娘的股权全部骗到她手里头，她是真正的股东，我后来才发现我的房租都没给清。我有物业小区的证明，在我楼底下的收废品的证明，小区的物业公司盖的有章，而且我租金还要低了，像我们楼上楼下两层是5500元每个月，我给他们当时讲好了，我说是给我5000每个月。高某某向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付房屋租金56.5万元；2、本案诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2007年5月28日，河南风雅颂置业有限公司（出卖人）与蔡永钢（买受人，身份证号）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO050936），主要载明：1、出卖人以联建方式取得位于新柳路北、××黑路南土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设柳林村村庄改造项目，（暂定名）风雅颂风铃居。2、买受人购买的商品房为本合同上述规定的项目中的第2幢6单元1层东号房屋。3、该商品房合同约定建筑面积141.8＋116.04平方米。另，蔡永钢在合同中书写“本人自愿将此房屋过户给高某某。蔡永钢，2014.11.25”。2、原告提交的离婚证显示，高某某（）与蔡永钢（）于2014年7月15日离婚，离婚证字号：L410105—2014—003129。3、2020年9月24日，蔡永钢向原告高某某出具《证明》一份，显示“蔡永钢（身份证号）原欠高某某（身份证号）人民币48万元，于2020年9月15日、9月18日、9月22日分三次还款10万元，还差38万元没还。高某某多次找我讨债，因我现在没有公司也没有其他收入，无力偿还剩余款项，现将河南合源益物业管理有限责任公司2008年8月至2014年11月应付给我的房租抵给高某某，当时位于郑州市三全路东段的风雅颂、风铃居小区2号楼6单元1楼东户的复式套房上、下两层租给河南合源益物业管理有限责任公司作为办公及与员工宿舍，每月租金为5000元人民币，高某某同意上述冲账，无论要多少都不再向我讨债。”4、2020年9月13日，河南美乐家物业管理有限公司风铃居管理处出具《证明》一份，载明“兹有2号楼6单元1层东户，于2007年办理入住手续，期间其拥有的合源益物业在该户经营办公，该户物业费则由范省伟缴纳。特此证明”证人付某出具证人证言一份，主要载明“我叫付风琴，身份证号：，电话：135××××2307，我和高某某认识有十几年了，我知道高某某在三全路风雅颂风铃居有一套上下两层大约三百平米的房子。大概7、8年前我跟她一起去过，去时看到是合源益物业管理有限公司用着，上面办公，下面一层当仓库（东西堆得满满的）高某某告诉我每月租金可以收个4、5千块钱，这个确实是事实，我能证明，但是租金给没给我不知道。以上所说都是事实，并本人愿意承担法律责任。证明人：付某，2020.9.12号”原告高某某提交被告河南合源益物业管理有限公司占有其房屋事实的照片。5、2014年11月25日，河南美乐家物业管理有限公司出具《购房合同变更表》一份，主要载明“房屋位置：风铃居2-6-1；原业主（××）姓名：蔡永钢，身份证号码：；现业主（××）姓名：高某某，身份中号码：；经由原、现业主双方自由协商，将此房屋××姓名由蔡永钢变更高某某，若因此变更引起的一切纠纷及法律责任由原、现业主承担。2015年河南美乐家物业管理有限公司出具《收据》一张，载明：今收到风铃居2-6-1东，原业主：蔡永钢，更名费，新业主：高某某，人民币伍仟元正。收款人：雷。右下角盖有河南美乐家物业管理有限公司财务专用章。6、原告高某某与王梅微信聊天记录，显示“2020年7月23日晚上23：24高某某：王敏，我发微信啥时候给你要钱了你这样说，我的地下室你们用，说好的每月一仟几年了你给我了1万1千，我给你要过没……”2019年2月3日下午16：20，高某某收款3000元；2019年5月9日下午16：28，高某某收款3000元；2020年5月25日下午10：08，高某某收款5000元；以上三笔转款共计11000元。7、2020年9月1日，被告河南合源益物业管理有限公司向原告高某某出具《解除函》一份，载明：“高某某女士：我司使用你的房屋（位于三全路与中州大道交叉口）已经支付租金至2020年5月，因你方多次扰乱我司正常经营，导致我司已经实际上无法继续使用该房屋，新冠肺炎疫情期间你方也未对我司进行房租减免，现我司正式通知你方如下：自即日起我司将不再使用你方的房屋，我司与你方不再存在任何房屋租赁关系。联系人：河南合源益物业管理有限公司法务部，电话：16638115601。”另查明，被告河南合源益物业管理有限公司由蔡永钢、谈伟发起设立。2018年4月份，蔡永钢、谈伟分别向王敏转让了部分股权。2018年4月12日的河南合源益物业管理有限公司股东会决议显示，王敏占公司90％的股份，蔡永钢占公司10％的股份。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”虽本案所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，但延续至《中华人民共和国民法典》施行后，根据上述规定本案应当适用《中华人民共和国民法典》。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原告高某某与被告河南合源益物业管理有限公司双方虽未签订书面租赁合同，但原告已履行提供房屋义务，被告河南合源益物业管理有限公司亦实际使用房屋，双方依法成立不定期租赁合同关系。房屋租赁关系从房屋实际使用时成立，被告河南合源益物业管理有限公司实际使用了原告房屋，应该支付租金。关于租赁期间，被告辩称“2018年4月之前，被告公司始终是由蔡永钢控制的一人公司，不存在被告公司向股东蔡永钢支付租金的问题”，但被告公司自蔡永钢、谈伟二人发起设立直至蔡永钢退出，均不是一人公司，且被告并未提供2018年4月之前被告财产与其股东蔡永钢财产存在混同的证据，故被告的该答辩意见不成立，原审法院不予采信。原告主张蔡永钢向其转让的2008年9月1日至2014年11月24日租金债权，被告辩称此期间的租金已过诉讼时效。风雅颂风铃居2-6-1东房屋于2008年9月1日至2014年11月24日期间的所有权人为蔡永钢，2014年11月25日房屋所有权过户至原告高某某名下。被告与蔡永钢租赁关系于2014年11月24日终止。至2020年9月24日蔡永钢向原告转让对被告的租金债权时已近六年之久，原告未提供蔡永钢在2014年11月24日以后向被告主张租金的证据，故被告关于2008年9月1日至2014年11月24日蔡永钢的租金债权已过诉讼时效的答辩意见成立，原审法院予以采信。原告高某某与蔡永钢婚姻关系于2014年7月15日解除。2014年11月25日，蔡永钢自愿将风雅颂风铃居2-6-1东房屋所有权过户给高某某，所有权人变更为原告高某某，该房产属于原告高某某的个人财产。被告称其营业场所不在风雅颂，但亦不能解释为何被告物资存放在原告房屋的事实，被告实际占有使用原告房屋应支付房租。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告已于2020年9月1日向原告发出《解除函》，原被告双方的租赁关系于2020年9月1日终止。故案涉房屋租赁期间为2014年11月26日一—2020年9月1日。截止2021年1月6日原审法院组织双方质证时，被告仍有物品在原告负一层存放，故2020年9月2日至2021年1月6日期间，宜参照双方的租金标准计算房屋占用费。原告主张截止2016年9月，被告一直租用其上下两层房屋，自2016年10月至今租用其地下一层房屋，并提交了河南美乐家物业管理有限公司风铃居管理处的证明、申请证人付某出庭作证。综合全案证据，原审法院采信原告提交的证据，确认被告自2014年11月26日至2016年9月30日共计22个月零5日，被告租有其房屋上下两层，每月租金5000元。该期间的租金应为110833元（22个月×5000元＋5000元÷30日×5日）。自2016年10月1日至2020年9月1日，被告租用案涉房屋地下室，租金依照原告与王敏之间的微信聊天记录为1000元。自2016年10月1日至2021年1月6日（51个月零6日）的租金及房屋占用费共计51167元。故被告租用原告房屋应付租金及房屋占用费共计162000元。原告认可被告截止2020年已缴纳房屋租金11000元，故被告还应向原告支付151000元租金及房屋占用费。原告过高的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南合源益物业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告高某某房屋租金、房屋占用费151000元；二、驳回原告高某某其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4725元，由原告高某某负担3462元，被告河南合源益物业管理有限公司负担1263元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明事实与一审查明一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系房屋租赁合同纠纷，高某某于2014年11月25日取得案涉房屋的所有权，其提供有证据证明河南合源益物业管理有限公司租用该房屋上下两层至2016年9月，之后直至2021年1月6日在该房屋负一层仍存放有物品的事实，故一审法院按照该时间段并参照既有证据佐证的租金标准判令河南合源益物业管理有限公司支付高某某房屋租金、占用费151000元并无不当。高某某上诉另主张一审判决所支持之外时间段的房屋租金和占用费，但此期间其并非房屋所有权人，且其亦无证据证明此期间的房屋所有权人曾主张过租金，河南合源益物业管理有限公司也针对此期间的租金债权提出诉讼时效抗辩，故高某某该上诉理由不能成立，本院不予采纳。河南合源益物业管理有限公司上诉称高某某并未主张2020年9月之后的房屋占用费，一审违反“不告不理”原则，程序违法的问题，一审法院于2021年1月6日组织双方质证，双方均认可此时河南合源益物业管理有限公司的物品仍放置于案涉房屋负一层，高某某又提出“实际使用了房屋，应当缴纳租金”的意见，即一审法院依据该事实和意见支持房屋占用费至2021年1月6日并无不妥。河南合源益物业管理有限公司另主张本案属于虚假诉讼，但并无充分证据予以证明，故本院对其上述主张不予采信。综上所述，高某某、河南合源益物业管理有限公司的上诉均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人高某某负担3320元，由上诉人河南合源益物业管理有限公司负担3320元。本判决为终审判决。审判员  刘祖一二〇二一年四月二十一日法官助理杨金广书记员宫雨露