广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异468号 案外人：罗小凤，女，汉族，1977年4月1日出生，住广东省高州市。 委托代理人：丁佩怡，广东乾耀律师事务所律师。 申请执行人：陈剑雄，男，汉族，1980年1月14日出生，住广东省东莞市。 被执行人：尹镇华，男，汉族，1977年4月7日出生，住广东省东莞市。 关于本院执行的申请执行人陈剑雄与被执行人尹镇华财产损害赔偿纠纷一案【案号为（2020）粤1973执3729号】，本院查封了被执行人尹镇华名下一宗土地使用权及地上建筑物，案外人罗小凤于2020年11月3日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院中止对被执行人尹镇华名下位于东莞市××山村××村××号地上建筑物的执行并确认上述建筑物归案外人所有，2020年12月29日，案外人变更其异议请求为请求中止对被执行人尹镇华名下位于东莞市××山村××村××号土地使用权及地上建筑物的执行。事实和理由:一、2009年12月21日，在广东君健天正律师事务所的见证下，案外人与被执行人尹镇华签订了一份关于案涉土地及地上房屋的《房地产买卖合同》，该合同确认了被执行人尹镇华将其拥有使用权的案涉土地及地上房屋转让给案外人，案外人于签订合同当天支付完毕283000元的对价，案外人已从被执行人尹镇华处取得了案涉房屋所有权及土地使用权。二、案外人在取得案涉土地使用权及房屋所有权后，在案涉土地上新建了房屋，该房屋建成后，案外人对此进行出租并使用至今。现在被执行人尹镇华因与申请执行人陈剑雄至今的纠纷涉及到案外人所有的财产，给案外人带来巨大经济损失。因案涉房屋所有权及土地使用权均属于案外人所有，故向法院提起执行异议。 案外人为证明其主张，提交了执行裁定书、查封（扣押）财产清单、见证书、房地产买卖合同、《土地登记申请、调查》、审批表、收据、定金书、协议书、记事本复印件、送货单、收款收据、租房合约、收据等予以佐证。 案外人提交的证据主要内容如下：一、见证书、房屋买卖合同、定金书、收据。2009年12月21日，被执行人尹镇华作为甲方（卖方）与案外人罗小凤作为乙方（买方）签订《房地产买卖合同》，主要约定甲方将位于广东省东莞市××山××村××号的房地产以283000元转让给乙方。2009年12月13日，被执行人尹镇华出具定金书，确认收到案外人罗小凤交来定购位于东莞市××山乡××新村××地××及房屋的定金人民币壹万元正。2009年12月21日，被执行人尹镇华出具收据，确认其收到案外人罗小凤交来东莞市寮步镇凫山乐平村3巷48号房屋及房屋享有的土地使用权的转让价款283000元。 二、土地登记申请、调查、审批表。土地使用者尹镇华申请登记集体土地使用权设定登记，土地座落寮步镇凫山村，权属性质为集体土地使用权，土地所有者为凫山村集体所有，使用权类型为批准拨用宅基地，申报建筑物权属为归土地使用者，建筑物类型为楼房1层。土地使用者签名处有尹镇华签名并按有手印，村（居）民委员会意见为拟准予尹镇华登记集体土地使用权。 三、协议书、记事本复印件、送货单、收款收据。案外人作为甲方（发包方）与李世有作为乙方（承包方）于2010年1月10日签订协议书，主要约定甲方以小包形式给乙方承建东莞市凫山乐平村私人住宅一幢加3层半楼房。送货单显示生辉建材店在2010年3月份至5月份之间向乐平村、乐平旭良对面送水泥。 四、租房合约、收据。案外人作为出租人（甲方）与谢志坚、张健等人作为承租人（乙方）签订租房合约，约定甲方将位于寮步镇××山区××村出租房租给乙方住宿，并约定每月租金、租期等。 经审查查明，案涉土地使用权坐落于东莞市××山村××村××号，土地使用权证号为东府集用（2015）第1900160314667号，登记土地使用权人为尹镇华；该土地使用权上建有房屋，未办理产权登记。 再查明，关于本院受理的原告陈剑雄与被告尹镇华财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月16日依法作出（2019）粤1973民初9736号民事判决书，判决尹镇华应支付陈剑雄180000元及利息。尹镇华不服，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该院依法作出（2019）粤19民终14708号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审民事判决书于2020年2月20日生效。因尹镇华未自觉履行前述生效民事判决书确定的付款义务，陈剑雄向本院申请执行，本院以（2020）粤1973执5929号立案执行。在执行过程中，本院于2020年8月3日查封了被执行人尹镇华的案涉土地使用权，查封期限为三年，并于2020年9月3日前往现场查封了案涉土地使用权及地上建筑物。 以上事实，有民事判决书、生效证明书、执行裁定书、协助执行通知书、送达证、查封（扣押）财产清单、见证书、房地产买卖合同、《土地登记申请、调查、审批表》、收据、定金书、协议书、记事本复印件、收款收据、租房合约、收据等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以对案涉土地使用权及地上建筑物享有所有权为由请求解除对案涉不动产的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对本案，本院分析如下： 根据《异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。首先，案外人主张已支付全部价款，但是案外人除提供收据外，并未提交其他支付凭证予以佐证。故购房款是否已经全部支付完毕存疑。其次，案外人主张与被执行人于2009年12月21日签订了《房地产买卖合同》，但至今近十年的时间仍未办理案涉不动产的变更登记，案外人也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。在案外人未能举证证明其完全符合第二十八条规定的情形下，应当继续对照第二十四条规定审查案外人是否符合排除执行的条件。 根据《异议复议规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。本案中，案涉不动产为已登记的土地使用权及地上建筑物，地上建筑物部分因未办理产权登记，属于未登记的建筑物，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人主张地上建筑物部分是其后期加建的，但并没有提供相关建设工程规划许可、施工许可等相关证据佐证，故本院按照土地使用权登记簿判断。案涉土地使用权登记在被执行人尹镇华名下，故本院认定案涉土地使用权及地上建筑物的权利人为被执行人尹镇华，案外人罗小凤并非案涉土地使用权及地上建筑物的权利人，案外人主张的权益不足以排除执行。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗小凤的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二一年四月九日 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。