湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1997号原告湖南省曾氏企业有限公司，住所地：长沙高新开发区东方红中路586号。法定代表人曾侯军，系该公司董事长。委托代理人杨坤文，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告湖南乐漫邸环保材料有限公司，住所地：长沙高新开发区东方红中路586号2号厂房101一楼靠东部分。法定代表人张日华，系该公司经理。委托代理人王明，男，1982年4月13日出生，汉族，住湖北省安陆市。系该公司员工。被告高灵芝，女，1980年9月26日出生，汉族，住河北省迁安市。原告湖南省曾氏企业有限公司（以下简称“曾氏公司”）诉被告湖南乐漫邸环保材料有限公司（以下简称“乐漫邸公司”）、高灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年3月30日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告的委托代理人杨坤文，被告乐漫邸公司的委托代理人王明到庭参加诉讼,被告高灵芝经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告曾氏公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告立即支付给原告租金、物业费、水费88535.54元，并支付违约金64656元，共计153191.54元；2.判令两被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2019年9月3日，原告与被告高灵芝签订《房屋租赁合同》，约定原告将场地租赁给被告用于开展生产及经营业务。租赁期限从2019年9月22日至2022年9月21日，场地面积共673.5平方米，被告按每季度支付一次租金64656元，具体缴费时间按照“房租租金缴费表”按时转账支付。截止到2021年1月8日，被告无正当理由拒不支付房屋租金，经原告多次催告后，被告始终避而不见，被告相关负责人的电话、微信均不接，相互推脱，拒不履行支付租金的义务，被告的行为已经严重违约。原告认为，被告的上述行为违反了《房屋租赁合同》第九条之约定：“违约方赔偿守约方同期三个月租金，守约方并有权追索不足部分；拒交租金三十天，终止合同，清退房屋，收回欠款，不得以任何理由提出异议”。截至2021年1月8日被告还欠原告房屋租金、物业费、水费88535.54元未予支付，违约金64656元，共计153191.54元。综上，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同双方理应遵照履行，被告拒不履行合同约定的付款义务，严重损害了原告的合法权益，构成违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告乐漫邸公司辩称：一、本公司的经营目前是亏损状态，被告想跟原告协商。本公司对原告主张的租金、物业费有异议，原告未尽到物业服务义务，且本公司只拖欠了疫情期间即2019年12月22日到2020年3月底的租金，本公司是4月复工的，因此，本公司只欠了3个月的租金共64656元。本公司曾向原告提出申请要求免除这3个月租金。关于水费，本公司应该没有欠水费，因为本公司租赁涉案场地系用于办公，并没有用水，用的都是一楼公用厕所，因此，水费不应由本公司承担。被告高灵芝未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2019年9月3日，原告曾氏公司（出租方，甲方）与被告高灵芝（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、出租物：位于长沙高新开发区东方××路××号××号厂房101等一楼靠东部分，面积约673.5平方米。二、租金。甲、乙双方议定上述场地的租金单价为人民币30元／平方米／月，计20205元／月；物业费2元／平方米／月，计1347元／月，总计64656元／季度。三、租赁期限：三年，即2019年9月22日至2022年9月21日。四、支付方式：季付，合同生效后，乙方提前10天支付下季度租金。房租租金缴纳时间及金额如下：2019年9月22日缴纳64656元；2019年12月22日缴纳64656元；2020年3月22日缴纳64656元；2020年6月22日缴纳64656元。以此类推按时交纳租金。……六、押金：乙方交甲方房租押金：贰万元整（￥20000元），合同到期一周内，乙方结清所有费用后，且室内设施无损坏，甲方将押金结算后，无息全部退还。七、其他费用：租赁期间产生的燃气，电话、有限电视及宽带开通等费用；水、电等费用（电费按1.28元／度，水费按5.86元／吨计算）；房屋一切维修、维护费用均由乙方负责（国家规定标准价格）。八、其他约定：1.租赁物交接：乙方必须爱护甲方房屋内设施设备，装修来修去甩，恢复原状，或折价由甲方修复；损坏照价赔偿。……4.终止合同：租赁期满，乙方一周内交房，负责清理房内卫生或交卫生清理费；同时将房屋钥匙及正常使用状态下的物品交甲方；房屋内留置的物品均视为弃物，甲方有权自行处理，乙方不得以任何理由异议。……九、违约责任：违约方赔偿守约方同期三个月租金，守约方并有权追索不足部分；拒交租金三十天，终止合同，清退房屋，收回欠款，不得以任何理由提出异议，若甲方因场地调整等原因终止合同，则甲方一次性补偿乙方三个月房租做为违约金，其他费用概不负责。十、如因下雨等不可抗拒因素造成地面室内漫水，我公司概不负责，一切后果由乙方自行负责。十一、乙方负责办理相关租赁经营手续和相关费用，甲方提供场所不负其他任何责任和费用。十二、如合同到期，乙方不续租，需提前一个月书面通知甲方，否则须补偿一个月房租给甲方作为房屋的空置费。……”后被告乐漫邸公司成立，后原告曾氏公司（出租方，甲方）又与被告乐漫邸公司（承租方，乙方）补签了一份与前述租赁合同内容相同的《房屋租赁合同》，但合同乙方落款处系被告高灵芝签名，未加盖被告乐漫邸公司公章，涉案租赁房屋实际由被告乐漫邸公司使用。庭审中，原告曾氏公司与被告乐漫邸公司明确表示以补充签订的《房屋租赁合同》为准。被告高灵芝系被告乐漫邸公司的股东，职务为经理。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告乐漫邸公司，被告乐漫邸公司亦依约向原告支付了2019年12月21日之前的租金及物业费。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。2020年4月13日，因受疫情及管控措施的影响，被告乐漫邸公司直到2020年4月才复工，为此，被告向原告提交了《申请书》一份，申请对涉案房屋租金减免或延期支付租金。庭审中，原告曾氏公司自认对2020年新冠肺炎疫情期间的3个月租金同意延期，但被告对延期的3个月租金一直未支付给原告。2020年7月30日，被告所租涉案房屋因暴雨导致被告所租涉案房屋一楼东侧排水暗管爆裂，致使被告一楼办公室被水浸泡遭受财物损失。2020年8月1日，被告乐漫邸公司向原告发送《联系函》一份，载明：“致：湖南省曾氏企业有限公司：关于我司于2019年9月3日委托高灵芝女士到贵司二号厂房租赁场地，场地租赁合同由高灵芝女士签订，为我司实际承租并使用，具体地址：二号厂房101等一楼靠东部分，租赁面积：673.5平方米，于2020年7月30日因天降骤雨，排水暗管管道爆裂，造成我司所租赁的场地内室内浸水浸泡，水深达到15ＣＭ,本公司所有员工集体努力挽救损失，长达一小时之久，本公司领导打电话要求物业公司过来现场处理，20分钟之后才见人来。本公司地毯至今未干，公司家具出现发霉造成的异味，今天第6天了，至今无人过来本公司沟通解决此问题。造成本公司损失（见定损单）望物业公司领导拿出合理的解决方案，打扰到贵部领导深表歉意！”2020年8月13日，原告针对上述《申请书》及《联系函》向被告乐漫邸公司送达《复函》一份，载明：“湖南乐漫邸环保材料有限公司：关于贵司于8月1日提交至我司的联系函，我司高层领导高度重视，并进行内部会议商讨，关于贵司提出赔偿问题，我司作以下回复：1.贵司于5月11日提出房租减免事宜，我司于6月20日与贵司黎总回复并协商，贵司在疫情期间，我司场地正常提供给贵司使用，我司领导考虑贵司特殊情况，已提供房租延缓缴纳，延期至2020年10月31日之前交付完结，请贵司尽快对此部分租金作支付安排。2.关于7月30日，因天降暴雨，导致管道爆裂致使贵司办公场地浸水事宜，我司物业人员于当日积极做出回应并安排人员现场清理采取措施，但贵司发送联系函要求我司做出全额赔偿事宜，我司无法满足，对贵司的损失，我司深感遗憾惶恐，经我司领导内部商讨，具体事宜后期协商解决。3.对于以上两点，请贵司积极应对处理。恳请贵司尽快拿出方案，结清房租事宜，再就7月30日事件双方协商达成一致，进行处理。”后双方协商未果。2020年12月21日，原告向被告乐漫邸公司再次发送《复函》一份，载明：“湖南乐漫邸环保材料有限公司：1.关于2020年7月30日下午暴雨造成湖南乐漫邸环保材料有限公司一楼办公室跑水事件，我司将做好日常维护维修，及时发现，排除隐患，杜绝此类事件再次发生。2.对于跑水事件，我司对贵方做出2号厂房一楼靠东边673.5平的办公区域做出减免三个月物业费的赔偿，金额为：4041元（673.5平×2元每平×3个月）。3.鉴于双方友好协商达成一致，约定2号厂房一楼靠东边673.5平的办公区域2020年3月22日-2020年6月21日租金于2020年12月31日之前全部结清，请贵司按约定履约。我们将在以后的日子里竭诚为您服务，打造优良的园区环境，与企业携手共赢。”后被告未依上述复函履行支付义务。2020年12月30日，被告在未与原告协商一致的情形下单方从涉案租赁房屋撤场。2021年1月6日，原告通过微信向被告乐漫邸公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》一份，告知被告自本通知函发出之日起双方签订的涉案《房屋租赁合同》解除。现涉案房屋原告已收回，并另行对外出租。另查明，合同履行期间，被告共计拖欠原告疫情期间3个月租金64656元，并对2020年12月21日之后的租金及物业管理费未予支付。另，拖欠原告2020年9月22日至2020年12月21日期间的物业费4041元未予支付。被告撤场时，留有五台二手挂式空调在涉案租赁房屋内，原告已将上述空调提供给新的承租人使用。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、申请书、联系函、复函2份、转账凭证及租金、物业费发票及收款收据、《解除房屋租赁合同通知书》、视频光盘等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已经将涉案房屋交付给被告乐漫邸公司使用，被告乐漫邸公司理应按照合同约定向原告履行租金及物业费支付义务，然被告乐漫邸公司在合同履行过程中未依约足额向原告履行支付义务并在未经原告同意的情形下单方提前从涉案房屋中撤场，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求被告乐漫邸公司支付租金、物业费的诉请。本案中，被告乐漫邸公司在未经原告同意的情形下单方提前从涉案租赁房屋中撤场，原告得知后于2021年1月6日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知双方签订的租赁合同于该日解除，显然，双方已通过各自的行为解除了双方签订的涉案租赁合同，故本院认定原、被告签订的涉案租赁合同于2021年1月6日解除。对合同解除前原告欠付的租金，被告理应予以支付，对合同解除之后的租金，本院不予支持。根据庭审查明的事实，被告共计拖欠原告的租金及物业管理费为64656元+4041元+32元/平方米/月×673.5平方米÷30天×16天=80191.4元。考虑到因2020年初爆发的新冠病毒肺炎疫情在客观上对被告乐漫邸公司使用涉案房屋造成了一定影响，故本院从案件实际情况及公平原则的角度出发，对被告在新冠病毒肺炎疫情期间欠付的租金、物业费酌情减少一个月，故被告乐漫邸公司还应向原告支付租金及物业费80191.4元-64656元/季度÷3个月=58639.4元。关于被告乐漫邸公司主张将20000元押金抵扣其欠付租金的问题，因原、被告双方签订的租赁合同已经解除，被告乐漫邸公司已从涉案房屋退场，原告亦将涉案房屋收回并另行出租给他人，且原告未提供相应的证据证明被告对涉案房屋造成了损害，因此，对被告乐漫邸公司缴纳的上述押金，原告理应退还，现被告乐漫邸公司主张20000元押金抵扣其欠付的费用，理由正当，本院予以支持。核减上述押金后，被告乐漫邸公司还应支付原告租金及物业费58639.4元-20000元=38639.4元。关于被告乐漫邸公司主张的将其房屋内五台空调及因暴雨导致管道爆裂致使其财物遭受的损失与其欠付的租金相互抵扣的问题。涉案租赁合同履行过程中，2020年7月30日因天降暴雨，导致被告所租涉案房屋一楼东侧排水暗管爆裂致使被告所租房屋内部分财物遭受损失，事后亦未及时与被告协商解决，原告作为物业管理服务提供者及出租人，显然未尽到相应的日常维护维修义务，对被告因此遭受的损失理应予以赔偿，现被告乐漫邸公司主张其遭受的损失与欠付的租金相互抵扣，本院予以支持。关于损失金额的具体确定，因被告乐漫邸公司并未提供相应的证据证明其财物因泡水遭受损失的实际情况，酌情认定被告乐漫邸公司此次的财物损失为5000元。另，对被告撤场时未取走的五台二手挂式空调，因原告已将该五台空调提供给新的承租人使用，且原告在庭审中明确表示不同意被告拆除取回，故对该五台空调理应对被告折价补偿，关于该五台空调的价值认定问题，因被告未提供相应的证据证明上述空调的具体价值，考虑到上述空调被告购买时本身为二手空调，且被告已实际使用一段时间，故本院根据上述五台空调的实际情况及被告的使用时长，结合二手交易市场同类商品的行情，酌情认定被告从涉案房屋撤场时该五台空调的价值为3000元。折抵上述费用后，被告乐漫邸公司还应向原告支付租金及物业费30639.4元。关于原告要求被告乐漫邸公司支付违约金的诉请。本案被告乐漫邸公司在合同履行过程中未依约足额向原告履行支付义务并在未经原告同意的情形下单方提前从涉案房屋中撤场，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的具体认定问题，违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案中，原告并未提供相应的证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，且其在通知被告解除租赁合同后将涉案房屋收回另行出租，故对违约金的认定，本院根据被告的实际违约情形及欠付租金的实际情况从公平原则的角度出发，酌定由被告乐漫邸公司一次性支付原告违约金5000元。关于原告要求被告乐漫邸公司支付水费的诉请。虽然涉案租赁合同中对水费进行了约定，但原告并未提供相应的证据证明被告欠付水费的具体情况，故对原告的该项主张本院不予支持。关于原告要求被告高灵芝对涉案债务承担责任的诉请。虽然涉案租赁合同中承租人落款处系被告高灵芝签字，但庭审中，原、被告双方均明确表示以补签的租赁合同为准，且从原告提交的乐漫邸公司向其出具的《联系函》可知，涉案房屋租赁合同系被告高灵芝受被告乐漫邸公司委托与原告签订，显然，此系被告乐漫邸公司对被告高灵芝与原告签订的租赁合同的追认，对因此产生的权利义务理应由被告乐漫邸公司承担。况且，被告高灵芝本身系被告乐漫邸公司的股东及经理，其代被告乐漫邸公司与原告补签涉案房屋租赁合同的行为属于履行职务行为，对此产生的法律后果亦应由被告乐漫邸公司承担，故对原告要求被告高灵芝对涉案债务承担责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南乐漫邸环保材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省曾氏企业有限公司支付欠付的租金及物业费共计30639.4元；二、限被告湖南乐漫邸环保材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省曾氏企业有限公司支付违约金5000元；三、驳回原告湖南省曾氏企业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1682元，由原告湖南省曾氏企业有限公司负担482元，被告湖南乐漫邸环保材料有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月二日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。