河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终568号上诉人（原审被告）：李某，男，1981年9月4日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：贾智杰，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萌，河南首位律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1963年10月6日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：李浩，男，1963年1月28日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。上诉人李某因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人贾智杰、李萌，被上诉人杨某的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初3740号民事判决，改判驳回杨某诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由杨某承担。事实和理由：杨某与李某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，从2020年3月26日至2025年3月26日，租赁面积为400平方米。合同签订后，杨某仍一直经营自己的饰品生意，拒绝将房屋钥匙交付给李某。从一审李某提供的照片和视频中可看出，2020年5月7日双方发生冲突时，租赁房屋内仍放置着大量杨某的货物，杨某的员工也称“我在工作，这是我工作的地方……”，可见杨某从未交付过房屋，李某也未能对房屋进行装修，租房目的也无法实现，故一审法院认定事实错误，李某不应承担房屋租金。杨某辩称，不认可李某所说内容，一审判决适当，李某应按照双方所签订的合同内容履行。杨某向一审法院起诉请求：1.依法解除杨某与李某签订的《房屋租赁合同》；2.判决李某支付拖欠杨某的房屋租金51666元；3.判决李某支付杨某水电费5600元；4.诉讼费由李某承担。一审法院认定事实：2020年1月，杨某与李某签订《房屋租赁合同》一份，双方约定租赁房屋坐落在新华路××矿工路交叉口德信泉对面，面积400平方米，租赁期限为5年，从2020年3月26日至2025年3月26日，押金为20000元，租金为每3个月50000元，合同实际履行过程中每月租金实际为15000元。后双方于2020年5月7日因租金问题发生纠纷，李某未再实际使用租赁房屋，杨某遂起诉至一审法院。另查明，李某于2020年4月8日支付杨某房屋租金15000元，2019年12月31日和2020年1月24日支付房屋押金共计20000元，李某主张要求杨某返还该20000元押金。庭审中杨某要求李某支付水电费、物业费5600元，并提交河南省电力公司电费结算清单一组，该清单上显示客户名称为平顶山市顺祥房地产开发公司。李某主张杨某同意第一个季度的房租改为15000元，即每月5000元，第二季度恢复正常，原告杨某对此予以否认，李某未能提供相关证据证实该主张。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨某与李某之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。结合双方陈述、举证、质证及本院查明的事实，可以认定杨某与李某在2020年1月1日至2020年5月7日存在事实上的租赁关系，租金为每月15000元，后双方于2020年5月7日因租金问题发生纠纷，李某未再实际使用租赁房屋，双方的租赁合同已实际解除，因此杨某主张解除与李某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。考虑到李某租赁房屋的部分时间属于新冠疫情防控期间，若要求李某继续按照租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平，一审法院根据公平原则酌定减免李某一个月房租。故实际产生租金为48500元，扣除李某已支付的租金15000元，和李某要求返还的20000元押金，李某还应支付杨某租金13500元，杨某诉求过高部分，一审法院不予支持。关于杨某主张的水电费、物业费，因其提供的电费清单上显示客户名称为平顶山市顺祥房地产开发公司，缺乏与本案的关联性，杨某未能提供有效证据证明该水电费系李某在租赁上述房屋期间所产生的水电费，因此对于杨某主张李某支付水电费、物业费5600元的诉讼请求，因其提供的证据和理由不足，一审法院不予支持。李某主张杨某同意第一个季度的房租改为15000元，即每月5000元，第二季度恢复正常的抗辩理由，因其提供的证据和理由不足，一审法院不予采信。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨某与李某于2020年1月签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除。二、李某于本判决生效之日起十日内支付杨某租金13500元。三、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1232元，减半收取616元，由杨某负担471元，由李某负担145元。本院二审期间，上诉人李某围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、平顶山市卫东区建设路派出所2020年5月7日执法记录仪录音录像光盘一张，拟证明至2020年5月7日杨某仍在经营其饰品生意，从未向李某交付房屋。证据二、李某、李浩之间的通话录音一份，拟证明2020年4月份，杨某代理人李浩认可2020年3月26日之前为装修期，不收取费用，这也和《房屋租赁合同》中所约定的租赁期限一致。本院组织双方当事人进行了质证。杨某对证据一不认可，认为饰品等货物没有占用李某租赁区域；对证据二有异议，不认可通话录音内容。本院对以上两份证据的真实性予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉租房合同签订后，李某将其服装放置在所租赁房屋的两面墙壁用于经营，随后全国新冠疫情爆发，疫情情况有所好转后，双方不能就房屋租金问题达成一致意见，在2020年5月7日双方产生冲突并报警处理。2020年5月7日的录音录像及李某一审提交的房屋照片显示，案涉租赁房屋内部大部分区域仍放置着原有的其他货物，李某经营出售的服装陈列在两面墙上。一审庭审中，杨某认可租赁合同签订后，其至今仍未将房屋钥匙交付给李某。除此外，二审查明的其他事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案租金应如何计算。对此，本院具体分析评判如下：本案中，2020年1月李某、杨某签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋面积共400平方米，租赁期限自2020年3月26日至2025年3月26日止。从本案查明事实来看，杨某认可租赁合同签订后，其并未将案涉房屋钥匙交付给李某。从现场照片以及双方陈述来看，案涉租赁房屋内部大部分区域仍放置着原有的他人的玩具、饰品等货物，李某经营出售的服装仅陈列在整个房屋其中的两面墙上。由此可以看出，租赁合同签订后出租人杨某并未按照约定向李某交付合同约定的全部400平方米房屋，李某未能完全实现其租赁房屋经营销售服装的合同目的。但实际上李某在此期间也确实占有使用了部分房屋面积，故其应当向杨某支付占用费用即租金。关于李某于2020年4月8日向杨某支付租金15000元的性质，双方对此存在争议。李某主张该笔租金15000元系预付2020年4月-6月三个月的租金，杨某主张15000元仅是李某按合同约定的租金数额支付的部分租金，租金仍应当按照合同约定的金额计算。李某的主张杨某不予认可，李某也未提交其他证据证明双方对租金调整达成一致，故对李某这一主张本院不予采信。杨某主张租金应按合同约定金额认定，但结合双方租赁合同的履行情况，按合同约定租金数额认定租金明显对李某不公平，故本院仅认定李某向杨某交付了租金15000元这一事实。至于李某应付租金如何认定的问题，结合李某占用部分面积与全部房屋面积的比例，以及本案的具体情况，一审判决认定每月租金为15000元偏高，本院予以调整。考虑到2021年初全国新冠疫情的客观情况，当事人的经营活动确实受到重大影响，按照公平原则应酌情对租金进行减免，故本院酌定李某占有使用部分租赁房屋期间的租金为15000元，因其在2020年4月8日支付过租金15000元，互相抵消，李某不再向杨某支付租金。综上所述，李某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0423民初3740号民事判决第一项，即“杨某与李某于2020年1月签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除”；二、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0423民初3740号民事判决第二项，即“李某于本判决生效之日起十日内支付杨某租金13500元”；三、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0423民初3740号民事判决第三项，即“驳回杨某的其他诉讼请求”；四、驳回杨某的其他诉讼请求。一审案件受理费1232元，减半收取616元，由杨某负担；二审案件受理费138元，由杨某负担。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 宋红彦审判员 彭 莉二〇二一年四月十五日法官助理张霞苗书记员王艳华