河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1040号上诉人（原审原告）：何志蘋，女，1971年1月4日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：亓国存，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：翟校鸽，女，1980年10月12日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：张红军，男，1965年10月31日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：方闯卫，男，1983年2月14日生，汉族，住河南省伊川县被上诉人（原审被告）：王兴国，男，1973年11月8日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审第三人）：魏六要，男，1968年5月13日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：高红敏，河南九都律师事务所律师。上诉人何志蘋因与被上诉人张红军、方闯卫、王兴国、魏六要合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何志蘋及其委托诉讼代理人亓国存、翟校鸽，被上诉人张红军、方闯卫、王兴国和魏六要及其委托诉讼代理人高红敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何志蘋上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法确认方闯卫与张红军2018年11月1日签订的房屋租赁协议为无效协议；3.判令魏六要、方闯卫、张红军停止侵占何志蘋购买的位于伊川县酒城西侧原武装部南第一间门面房并排除妨害；4.判令方闯卫、魏六要将收取张红军不当得利案涉租金暂定266000元给付何志蘋（自2014年12月21日起按照年租金5万元至方闯卫、张红军、魏六要停止侵权之日止暂定至2020年4月21日）；5.判令张红军、王兴国连带赔偿给何志蘋造成的损失暂定160000元（自2014年12月21日起按照每年3万元至方闯卫、张红军、魏六要停止侵权之日止暂定至2020年4月21日）；6.本案一审诉讼费用、重审上诉费用由张红军、方闯卫、王兴国、魏六要承担。事实和理由：一、重审法院认定事实错误。1.何志蘋认为，重审法院认定“何志蘋与王兴国签订的房屋租赁协议为无效协议。因双方签订协议时，该房屋仍由他人使用，何志蘋未将房屋交付王兴国，王兴国也未向何志蘋缴纳房租，双方的房屋租赁协议未实际履行，故何志蘋要求王兴国赔偿损失的事实请求不予支持”，认定错误。2014年12月20日，何志蘋将房屋出租给了王兴国，王兴国对房屋进行了验收，与何志蘋签订了房屋租赁协议，约定年租金8万元，年底缴纳当年租金，何志蘋把房屋钥匙给了王兴国，王兴国还特意让张义海在租赁协议上注明“以前合同作废”，当时有李粉灵在场。由此可见，何志蘋与王兴国签订的租赁协议合法有效，并实际交付。王兴国在承租期间，与张红军、方闯卫、魏六要几人恶意串通签订虚假协议，侵占案涉房屋至今；2.案涉房屋之所以至今仍由张红军承租，是因为何志蘋与王兴国签订有合法有效的租赁合同，何志蘋向王兴国讨要租金时，发现实际承租人是张红军；3.王兴国如果不愿承租，应当按照协议通知何志蘋解除合同，避免损失扩大；4.何志蘋发现承租人并非王兴国后，张义海告知何志蘋伊川县艺海装饰设计有限公司（简称艺海公司）不应承担任何责任；5.何志蘋购买的案涉房屋，是王兴国在承租期间与张红军、方闯卫、魏六要恶意串通，签订虚假协议。魏六要提交的《留置抵押协议书》属于无效协议，且真实性无法确认，魏六要没有任何证据证明自2013年7月20日起就实际占有、使用案涉房屋。2019年4月30日，许义富代艺海公司与魏六要达成和解协议，因许义富未到庭，该和解协议的真实性无法确定。2014年11月26日，张义海作为伊川县艺海装饰集团有限公司的法定代表人，与何志蘋签订房屋买卖合同时，使用变更前的公章，责任应由法人承担。二、何志蘋主张的是侵权纠纷，并非合同纠纷，不适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。三、重审庭审后，艺海公司的法定代表人许义富向人民法院提交的情况说明，未经何志蘋质证，属于程序违法。张红军辩称，一、重审中何志蘋无权向张红军提出赔偿请求。张红军是善意的第三人，在租房前对何志蘋与方闯卫之间的争议毫不知情，与方闯卫并不认识，在张红军经营长达一年时间之后，何志蘋才出现，并向其提出缴纳房租。张红军是以合理的租金取得案涉房屋的使用权，于2014年向方闯卫支付5万元房租，2万元转让费，此后每年都按时缴纳5万元的租金。何志蘋出现时，张红军已与方闯卫履行租赁协议长达快两年多，在此期间何志蘋应当知情。方闯卫与张红军签订的租赁协议明确约定，案涉房屋以前的费用和事由由方闯卫自行解决，故何志蘋无权要求张红军赔偿。二、张红军租赁房屋的行为合法有效，在何志蘋无法提供任何有效的房屋产权证明时，张红军只能履行与方闯卫的协议，何志蘋无权要求张红军赔偿。方闯卫辩称，其无侵权行为，方闯卫自2013年8月从姐夫魏六要处取得案涉房屋做鸡汤饭店生意，2013年底生意赔钱后，方闯卫和魏六要说明后，魏六要便委托方闯卫将房屋出租给他人并代收房租交给魏六要。方闯卫于2014年8月1日与张红军签订了租房协议，并将房屋交给张红军使用，所收租金全部交给魏六要。方闯卫对魏六要和何志蘋之间的纠纷全然不知，何志蘋起诉方闯卫错误。王兴国辩称，其与何志蘋签订的租赁协议为无效协议，何志蘋并未取得案涉房屋的所有权，系无权处分人。王兴国与何志蘋签订协议后去现场看房，在筹备租金期间，王兴国打算退租，但之后何志蘋并未与王兴国联系。王兴国与何志蘋并未实际履行协议，何志蘋没有交付房屋，王兴国也没有支付过租金。王兴国的联系方式和地址从未变更过，本人也一直在县城，直到开庭这五六年之间，何志蘋从未联系过王兴国，王兴国与其他几位被告也是第一次见面。何志蘋出示的租房协议后面空白处有“以前合同作废”几个字，原协议并无这项说明。魏六要辩称，何志蘋据以主张权利的转让协议有瑕疵，转让协议的公章在2014年11月26日是不存在的，何志蘋没有充分证据证明其实际支付了购房款，且转让协议签订时，此房已经由他人占有。不动产物权的设立经登记发生效力，何志蘋依据转让协议及确认书就认为自己对房屋具有权利，是错误的理解。何志蘋向一审法院起诉请求：1.请求依法判令方闯卫、张红军停止侵占何志蘋占有的位于伊川县酒城××路西侧，原县武装部南第一家门面房并排除妨害（将房屋内所有物品全部搬离）；2.判令方闯卫将收取张红军不当得利涉案房租暂定266000元给付何志蘋（从2014年12月21日起按照年租金5万元至方闯卫、张红军停止侵权之日止暂定至2020年4月21日）；3.判令张红军、王兴国连带赔偿给何志蘋损失费暂定16万元（从2014年12月21日按照每年3万元至方闯卫、张红军停止侵权之日止暂定至2020年4月21日）；4.一审案件诉讼费由方闯卫、张红军、王兴国承担。一审法院认定事实：2014年11月26日，何志蘋（乙方）与伊川县艺海装饰设计有限公司（甲方）签订《协议书》，载明：甲方将其所有的位于伊川县酒城××路西侧原县武装部第一间（原百草园大药房）门面房一间，南邻手机店，北邻原县武装部大门，面积54平方米，转让给乙方所有，价款每平方米28000元，总计人民币1512000元。房款在订立协议时一次性支付。甲方协助乙方办理房产权过户及土地使用权分割手续，使用年限按国家规定参照原土地证和房产证执行，相关费用由乙方承担。甲方保证该房产与他人无纠纷，如发生纠纷，甲方承担全部责任，乙方必须守法经营，不得经营国家禁止项目。如该房产遇国家政策强制整体开发时，甲方按乙方所购买的房屋面积及相应顺延位置给乙方置换新的门面房，或者赔付补偿款全部归乙方所有，乙方需配合甲方开发。特别约定，乙方支付全部房屋价款后，本协议生效，所转让房产权属于乙方所有。甲方：伊川县艺海装饰设计有限公司（盖章），代表人张义海（签字），乙方：何志蘋（签字按手印），见证人：李地卫李粉灵（分别签名按手印）签订日期：2014年11月26日。同日，艺海公司向何志蘋出具《收款确认单》，确认收到何志蘋现金（门面房款）1512000元。2014年12月20日何志蘋（甲方）与王兴国（乙方）订《房屋租赁协议》约定：何志蘋将位于伊川县武装部大门南第一家（原百草园大药房）54平方米租赁给王兴国，实际没有履行。2014年5月19日公司名称变更为伊川县艺海装饰集团有限公司，2014年12月31日，公司名称又变更为艺海装饰设计有限公司。该公司股东为张义海（占99%股份），郭冰（占1%股份），2015年4月27日股东变更为张义海、朱久春，2016年3月8日变更为朱久春、许义富。公司原法定代表人为张义海，2016年3月8日变更为许义富。2013年4月25日，伊川县人民政府作出《关于原中人民解放军河南省伊川县人民武装部国有划拨土地使用处置方案的批复》，同意将原伊川县武装部9282.72平方米（合13.92亩）国有建设用地使用权挂牌出让，伊川县永佳土地勘测规划队出具了测绘图纸。2013年，伊川县国土资源局与艺海公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让价为11832000元，将该宗国有土地出让给艺海公司，2016年11月2日，何志蘋起诉伊川县多友好超市及张红军。2018年2月13日，何志蘋欲以其他途径解决，保留以后起诉权利为由，撤回起诉。一审法院作出（2016)豫0329民初3479号民事裁定予以准许。一审法院认为，何志蘋购买艺海公司通过出让获得的原伊川县人民武装部大门南侧第一间门面房，双方签订了房屋转让协议，艺海公司确认收到了何志蘋交付的款项。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。何志蘋凭其与艺海公司签订的协议书及收款确认单，即认为取得了该案涉房屋的所有权，于法无据。故何志蘋与王兴国签订的房屋租赁协议为无效协议。因双方签订协议时，该房屋仍由他人使用，何志蘋未将房屋交付王兴国，王兴国也未向何志蘋交纳房租，双方的房屋租赁协议未实际履行，故何志蘋要求王兴国赔偿损失的诉讼请求，不予支持。魏六要提交的证据伊川县人民法院（2016）豫0329民初3968号民事判决书已确认张义海向其借款300万元的事实。2013年7月20日艺海公司出具的“留置抵押承诺书”说明该案涉房屋已于2013年7月20日留置抵押给了魏六要。进入执行程序后，艺海公司自愿代张义海还款。魏六要在收到1999300元执行款之后于2019年4月30日与艺海公司达成和解协议，该协议第二条“下余欠款以在借款时留置抵押的位于伊川县酒城××路西侧原武装部南第一间门面房（54平方米）给予抵偿，其余欠款申请人全部放弃”。同时，魏六要按该协议第三条规定，于2019年5月10日写出执行结案申请，2019年5月15日该执行案件终结。何志蘋形式上以合法的方式交付了该案涉房屋的转让费1512000元，艺海公司、张义海在明知该涉案房屋已于2013年7月20日抵押给了魏六要的情况下，于2014年11月26日仍以艺海公司名义与何志蘋签订该房屋转让协议，收取了何志蘋转让费1512000元。根据伊川县市场监督管理局出具的工商登记变更资料显示，艺海公司自2014年5月19日已更名为伊川县艺海装饰集团有限公司至2014年12月31日。艺海公司、张义海的行为系严重的欺诈行为，理应承担相应的后果。何志蘋可待证据充分后向艺海公司、张义海另行主张自己的权利，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定，判决：驳回何志蘋的诉讼请求。案件受理费5290元，由何志蘋承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.何志蘋是否取得案涉房屋所有权；2.何志蘋能否主张方闯卫、张红军停止侵权，搬离案涉房屋并排除妨害；3.何志蘋主张的房屋租金和损害赔偿能否得到支持。关于何志蘋是否取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。本案中，何志蘋主张取得案涉房屋所有权的主要依据是2014年11月26日其与张义海签订的《协议书》及收款确认单，但该协议签订后，何志蘋并未办理权属变更登记，依法尚未取得案涉房屋的所有权。之后，何志蘋就案涉房屋与王兴国签订了《房屋租赁协议》，但王兴国未支付房屋租金并否认收到钥匙，未实际使用案涉房屋，何志蘋亦不能提交充分证据证明其已将案涉房屋交付给王兴国，故根据本案现有的证据，不能证明该租赁协议已经实际履行，何志蘋无权要求王兴国赔偿损失。因此，何志蘋未取得案涉房屋所有权，无权要求方闯卫、张红军停止侵权、搬离房屋，亦无权要求张红军及方闯卫支付占有房屋期间的租金和赔偿损失，故一审法院驳回何志蘋的诉讼请求并无不当。综上所述，何志蘋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7690元，由何志蘋负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 王春峰审判员 张海舟二〇二一年四月十九日法官助理王淅书记员张慧