四川省芦山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1826执异2号 案外人：邓瑞文，男，汉族，1969年2月15日出生，住四川省芦山县。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司乐山分行，住所地乐山市市中区柏杨中路388号时代东安1号楼。 法定代表人：金爱东，系该分行负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：张健鑫，四川高贸律师事务所律师。 被执行人：四川雅都酒店投资有限公司，住所地四川省芦山县芦阳镇东街88号。 法定代表人：王福华，该公司董事长。 本院在执行恒丰银行股份有限公司乐山分行与四川雅都酒店投资有限公司纠纷一案中，案外人邓瑞文于2021年4月6日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邓瑞文称，请求停止对登记在被执行人四川雅都酒店投资有限公司名下产权证号为芦山0000026号、面积393.11平方米商业用房的执行，并解除对该不动产的查封。事实和理由：异议人于2012年8月16日与被异议人雅都公司签订《商品房买卖合同》，购买了由雅都公司修建的位于××镇××道××号××幢××单元××层××房，该商业用房单价为每平方米11000元，总价款为9112786元。2012年8月24日，异议人与雅都公司签订《建筑钢材购销合同》，合同约定，异议人以钢材供货款购买雅都公司上述商业用房。后因相关部门重新规则街道门牌编号，2013年6月1日，异议人就上述2号面积为393.11平方米商业用房与雅都公司按新编号重新签订了《房屋买卖合同》。异议人的儿子邓家泰就上述1号面积为379.16平方米商业用房与按新编号重新与雅都公司签订了《房屋买卖合同》。届时，异议人已向雅都公司抵付房款6480546.10元。同年底，雅都公司将上述商业用房交付了异议人。2014年5月28日，异议人与雅安惠民村镇银行有限责任公司签订《房屋租赁合同》。将该商业用房租赁给雅安惠民村镇银行有限责任公司使用。租期从2014年7月1日至2024年7月1日。租金为前三年每年租金35万元，第四年增加5%。2016年1月12日，异议人已支付了全部购房款。贵院查封的时间为2019年10月14日、2020年3月26日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，人民法院不得对0000026号商业用房进行查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条的规定，应依法排除人民法院对0000026号商业用房的执行。综上，异议人提出执行异议。 案外人邓瑞文向本院提供了身份证复印件、房屋买卖合同复印件、最高额抵押合同复印件，房产查封信息查询情况说明复印件，予以佐证其请求。 申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行称，认为其根据公证债权文书申请法院强制执行，实现其依法办理抵押登记的债权，于法有据。 被执行人雅都酒店投资有限公司称，没有办理过户的原因是，该房产是由借款和钢材购货款折抵房款，2013年签订购房合同，到2016年才完成结算，所以没有办理过户，期间因公司资金周转困难需要融资，将涉案房产办理抵押。 本院查明，2013年6月1日，案外人邓瑞文作为乙方与被执行人四川雅都酒店投资有限公司作为甲方签订房屋买卖合同，约定甲方将拥有的坐落在雅安市芦山县××镇××村××幢××楼××号的房屋，建筑面积393.11平方米以总价人民币1572440.00元出卖乙方。同时，房屋买卖合同约定了付款时间等相关事宜，但上述买卖合同未办理房屋买卖合同备案。合同约定后，被执行人四川雅都酒店投资有限公司将上述房屋交付案外人邓瑞文。2013年11月29日，被执行人四川雅都酒店投资有限公司依法取得雅安市芦山县××镇××村××幢××楼××号房屋的房屋所有权证书（证号：芦房权证芦山字第0××6号）和国用土地使用权证书（证号：芦国用2013第1××3号），上述房地产地址坐落变更为芦山县××道西侧18号4栋1层2号。2015年1月16日，申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行与被执行人四川雅都酒店投资有限公司签订最高额抵押合同，约定将被执行人四川雅都酒店投资有限公司名下的房地产32套作为抵押物，为双方在2015年1月16日至2018年1月31日期间订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保。上述32套抵押物包含案外人邓瑞文于2013年6月1日向被执行人四川雅都酒店投资有限公司购买的坐落在雅安市芦山县××镇××村××幢××楼××号的房屋。2015年1月16日申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行与被执行人四川雅都酒店投资有限公司到芦山县房屋管理局办理上述32套房屋抵押物的抵押登记。后因被执行人四川雅都酒店投资有限公司无法清偿申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行借款，申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行依法申请雅安市中级人民法院强制执行，在案件执行中。雅安市中级人民法院于2020年9月6日作出（2020）川18执126号之五十执行裁定书，依法指定本院执行该案，在本院执行中，申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行依法申请对四川雅都酒店投资有限公司名下的上述32套抵押物房屋进行评估、拍卖，以维护其合法权益。案外人邓瑞文认为涉案的坐落在雅安市芦山县××镇××村××幢××楼××号的房屋为自己的财产，依法向本院提出执行异议。 另查明，在2013年11月29日被执行人四川雅都酒店投资有限公司分别取得争议房屋所有权证书和国用土地使用权证书至2015年1月16日申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行与被执行人四川雅都酒店投资有限公司到芦山县房屋管理局办理房屋抵押物的抵押登记期间，案外人邓瑞文未向房屋登记部门提出争议房屋过户申请。 本院认为，本案执行的争议房屋，属于抵押担保财产，申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行对其依法享有优先受偿权。虽然案外人邓瑞文在办理抵押登记前已与被执行人四川雅都酒店投资有限公司签订《房屋买卖合同》，并占有争议房屋。但案外人邓瑞文与被执行人四川雅都酒店投资有限公司签订《房屋买卖合同》未办理备案登记，在申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行与被执行人四川雅都酒店投资有限公司签订最高额抵押合同并办理抵押登记时，争议房屋仍登记在被执行人四川雅都酒店投资有限公司名下，上述房屋抵押登记合法有效。另，案外人邓瑞文在被执行人四川雅都酒店投资有限公司，于2013年11月29日取得争议房屋所有权证书和国用土地使用权证书后，至2015年1月16日申请执行人恒丰银行股份有限公司乐山分行与被执行人四川雅都酒店投资有限公司办理抵押登记期间，案外人邓瑞文未及时向房屋登记部门提出争议房屋过户申请，对于争议房屋未能办理变更过户登记，是主观原因导致。另，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，案外人邓瑞文系商品房消费者，不是一般买受人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张排除本院对争议房屋的请求本院不予支持。综上，案外人邓瑞文对争议的执行标的不享有足以排除强制执行的权益，本院对争议房屋的执行合法有据，并未损害其合法权益，故案外人邓瑞文请求本院停止对争议房屋执行的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人邓瑞文的异议请求。 案外人、申请执行人、被执行人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 冯 奇 审判员 宋 燕 审判员 刘冬琼 二〇二一年四月十四日 书记员 杨美哲