四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终455号 上诉人（原审原告）：谈怀义，男，1955年5月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省溧阳市，现住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：伍仁斌，四川陵州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周建奇，男，1978年11月28日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：孙一璞，四川和冰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王**军，男，1978年9月2日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审被告）：潘霞，女，1981年8月16日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 上诉人谈怀义因与被上诉人周建奇、王**军、潘霞债权人撤销权纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭于2021年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人谈怀义的委托诉讼代理人伍仁斌、被上诉人周建奇及其委托诉讼代理人孙一璞到庭参加诉讼，被上诉人王**军、潘霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谈怀义上诉请求：撤销一审判决，并依法改判撤销王**军、潘霞与周建奇于2018年6月5日签订的《存量房买卖合同》，一、二审诉讼费用、评估费用由王**军、潘霞与周建奇承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误，判决结果错误。谈怀义与王**军、潘霞、周建奇之间的情形完全符合债权人撤销权的所有条件，一审法院应当根据合同法第七十四条和合同法司法解释二第十九条的规定予以撤销《房屋买卖合同》。一、谈怀义与周建奇之间的债权债务经生效判决确认，谈怀义对周建奇享有合法债权，满足撤销权的第一个要件；二、周建奇是否以明显不合理的低价或无偿转让财产，受让人是否知道，对债权人谈怀义是否造成损害的问题，是本案的焦点问题。一审法院认定受让人不知道该情形是错误的，“受让人是否知道该情形”的意思是受让人是否知道该房屋的价格是否是以明显不合理的价格销售的情形，对于本案，受让人知道涉案房屋的价格是以明显不合理的价格销售的，按常理分析，王**军、潘霞系常住峨眉的居民，应当对峨眉山市房屋进行过充分的了解，对于涉案房屋在2018年6月4日期间的市场价格经过评估，该房屋的市场价为52.392万元，王**军、潘霞二人购买的价格34万元，买价只是法院评估市场价的64.89%，两者相差18.392万元，这么大的差价一审法院说王**军、潘霞二人不知道该情形是不符合常理的，周建奇将涉案房屋以低于市场价达18.392万元的价格卖给王**军、潘霞二人，对于周建奇这种以明显（不）合理低价销售房屋的情形王**军、潘霞是应该知道的，一审认定该二人不知道周建奇是以明显不合理的低价销售房屋的情形是错误的；三、关于如何认定王**军、潘霞、周建奇之间是否以明显不合理价格销售的问题。1.最高法院有明确的规定有明确的裁判标准，合同法司法解释二第十九条规定转让价格达不到市场交易价70%的，可以视为明显不合理的低价，一审法院理解十九条关于“受让人不知道该情形”的意思是错误的，本条的意思是：受让人是否知道自己所购房屋的价格是否是以明显不合理的低价的情形，一个正常购买房屋的买房人且是常住本城区的购房人，肯定要进行多处询问、了解和比较，肯定要经过反复比对才能作出购买的决定，本案中作为受让人的王**军、潘霞对峨眉山市2018年6月5日前后的市场价一点都不知道是不可能的，也不符合常理。2.王**军、潘霞二人也陈述自己不是富人，他们在作出购买二手房时不可能一去案涉房屋代办处就不问价格立马买下房屋，肯定要对房价反复斟酌和了解，王**军、潘霞二人当时也应当知道周建奇所报房屋明显不合理的低价与峨眉山市其他二手房市场价存在巨大价差情形的。3.在庭审中，谈怀义请求对涉案房屋的价格进行评估时，三人坚决不同意对案涉房屋进行评估，拿到评估结果后，三人坚决不认可评估结果，还要求重新评估，三人在法庭上的表现足以推断三人是知道该房当时的市场价与其交易价存在巨大价差的，也非常清楚该评估结果出来意味着什么，最终的评估结果是双方的交易价只是市场价的64.89%，从三人在法庭上的表现也能证明王**军、潘霞是知道周建奇所卖房屋的价格存在明显不合理低价的情形。4.一审法院偏听偏信，只偏听王**军、潘霞二人辩解自己购买案涉房屋没有过错，一审应该结合证据依据生活常识和相关法律规定来分析判断二人在购房时主观上有无贪图明显不合理低价二手房的意思，二人在贪图购买明显不合理低价的二手房屋是存在过错的。5.关于王**军、潘霞、周建奇三人之间对案涉房屋价格是否存在明显不合理低价的问题，不是双方能够举证说明的问题，一审已对案涉房屋进行价格评估，该评估结果就是最好的证明，通过评估房屋在当时的市场价为52.392万元，而有证据证明的转让价是34万元，该价格只是市场交易价的64.89%，价差高达18.392万元之多，该情形完全符合合同法司法解释二第十九条的规定，王**军、潘霞、周建奇三人是以明显不合理的低价销售涉案房屋，一审却经过评估用“接近”这种模棱两可的语言来认定本案事实，其裁判结果显失公平公正。综上，一审裁判认定事实和适用法律错误，请求二审予以改判。 周建奇辩称，周建奇有权合法转让案涉房屋，系合理价格转让案涉房屋，谈怀义的债权人撤销权已经消灭，谈怀义在一审庭审中没有提供王**军、潘霞、周建奇存在矛盾的证据，应当承担举证不能的后果，王**军、潘霞、周建奇三人是合法交易，王**军、潘霞二人已经取得房屋所有权，周建奇在2017年就把房屋出售的信息挂在中介处销售。要求驳回上诉，维持原判。 王**军、潘霞未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 谈怀义一审诉讼请求：1.请求判决撤销王**军、潘霞与周建奇于2018年6月5日签订的《存量房买卖合同》；2.王**军、潘霞与周建奇承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院认定以下案件事实：2014年3月24日，案外人杨某某向谈怀义借款100万元。2016年3月22日，谈怀义向杨某某催收借款未果，向一审法院提起诉讼，要求杨某某与其妻子陈超平偿还借款100万元及利息。杨某某于2016年3月24日去世，陈超平与杨某某之女杨迪雅书面承诺放弃对杨某某遗产的继承。2016年9月23日，一审法院判决陈超平向谈怀义归还借款100万元及自2014年5月25日起按照年利率24%计算至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。 谈怀义在申请执行陈超平归还借款本息的过程中，于2017年6月13日从峨眉山市房地产管理局查询相关财产信息时得知：杨某某及其妻子陈超平已于2016年1月7日将其共同所有的位于峨眉山市××镇××路××号××幢××号住房转让给了周建奇，并办理了房地产权属变更手续。 2018年2月6日，谈怀义以杨某某、陈超平将诉争房屋无偿转让给周建奇为由向人民法院提起诉讼，请求撤销转让上述房屋的行为，即（2018）川1181民初644号案件。在该案诉讼过程中，2018年5月23日，周建奇与王**军、潘霞签订《房屋买卖经纪合同》，约定将案涉房屋以36万元价款卖与潘霞、王**军，签订该合同当天，周建奇收取王**军、潘霞2万元定金，双方于2018年6月5日签订《存量房买卖合同》，并办理了房屋权属过户手续，周建奇收取王**军、潘霞10万元（通过中国建设银行潘霞账户6236××××3684转账支付），剩余购房款24万元由王**军、潘霞通过向中国建设银行股份有限公司峨眉山支行贷款后向周建奇支付。在该案审理过程中，经一审法院委托，四川鹏鑫房地产土地评估咨询有限公司对诉争房屋在2016年1月的价值进行了评估，评估价为40.11万元。2019年1月11日，一审法院作出（2018）川1181民初644号民事判决：撤销杨某某（已去世）、陈超平与周建奇于2016年1月7日签订《峨眉山市存量房买卖合同》转让位于峨眉山市××镇××路××号××幢××号房屋的行为。周建奇不服一审判决，提起上诉，四川省乐山市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）川11民终330号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2019年5月31日，谈怀义向四川省井研县人民法院提起债权人代位权纠纷诉讼，要求周建奇支付55万元及相应利息，即（2019）川1124民初865号案件。在该案审理过程中，周建奇对诉争房屋撤销权一案仍然不服，向四川省高级人民法院提起申诉，2019年9月16日，四川省高级人民法院作出（2019）川民申3340号民事裁定：驳回周建奇的再审申请。四川省井研县人民法院于2019年11月26日作出（2019）川1124民初865号民事判决：一、周建奇在本判决生效之日起十日内向谈怀义支付40.11万元并支付资金占用费（资金占用费的计算方式：以40.11万元为基数，从2019年5月31日起按中国人民银行公布的同类同期银行贷款基准利率计算至付清为止）；二、驳回谈怀义的其他诉讼请求。 2020年6月2日，周建奇对乐山市中级人民法院（2019）川11民终330号民事判决书不服，向乐山市人民检察院提起审判监督，乐山市人民检察院于2020年8月27日作出乐检民监[2020]51110000002号不支持监督申请决定书。 2020年8月6日，谈怀义向一审法院提起撤销权纠纷诉讼，请求撤销周建奇与王**军、潘霞之间签订的《存量房买卖合同》。王**军、潘霞原系夫妻关系，两人已于2020年7月27日登记离婚，并签订《离婚协议》，约定将案涉房屋归两人儿子王呈斌所有。现案涉房屋实际由潘霞与其子女共同居住使用。在本案诉讼过程中，谈怀义提起对案涉房屋的评估，经四川广益房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年10月27日作出估价结果：在价值时点二〇一八年六月四日公开市场价值总价523920元。案涉房屋（不动产权证号：××）现登记在王**军、潘霞名下，因王**军、潘霞购房后办理抵押贷款，故该房屋已于2018年6月21日办理抵押权［抵押权证号××］，履行期限2018年6月27日至2033年6月27日。 庭审中，因双方当事人分歧太大，本案未能协商解决。 一审法院认为，本案系债权人撤销权纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条"因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担"之规定，债权人对于债务人所作的危害债权的行为，有申请撤销的权利。本案争议焦点在于谈怀义行使撤销权能否成立。对此，一审法院作以下评析： 第一，从债权人撤销权主体的要件而言，债权人撤销权的发生以真实、合法且明确的债权存在为前提。谈怀义与周建奇之间的债权、债务关系经四川省井研县人民法院于2019年11月26日作出（2019）川1124民初865号民事判决予以确认，周建奇未按判决履行支付义务，谈怀义已向人民法院申请强制执行，故谈怀义对周建奇享有合法债权。 第二，就债务人方面的要件而言，周建奇是否以明显不合理的低价或无偿转让财产，对债权人谈怀义造成损害，受让人王**军、潘霞是否已知道该情形。据周建奇与王**军、潘霞于2018年5月23日签订《房屋买卖经纪合同》及双方于2018年6月5日签订《存量房买卖合同》显示，周建奇与王**军、潘霞之间买卖房屋协议价格为360000元，而经过四川广益房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年10月27日作出估价结果：在价值时点二〇一八年六月四日公开市场价值总价523920元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条＂对于合同法第七十四条规定的＇明显不合理的低价＇，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。＂之规定，在本案中，案涉房屋由周建奇通过四川名盛房地产经纪有限公司卖与王**军、潘霞，王**军、潘霞向周建奇支付款项分别为2万元定金（2018年5月23日现金支付）、10万元转账（通过中国建设银行潘霞账户6236××××3684转账支付）、24万元（王**军、潘霞向中国建设银行股份有限公司峨眉山支行账户贷款后通过银行转账支付），一审法院依据现有证据和查明的事实，认定周建奇与王**军、潘霞之间房屋买卖行为中，王**军、潘霞支付相应的购房款为36万元，而谈怀义主张周建奇系以不合理低价进行转让，一审法院认为36万元的价款已相当接近评估指导价的70%。另外，王**军、潘霞辩称自己在购房前并不认识周建奇，跟他无任何往来，且不是亲属朋友关系，通过中介公司知道案涉房屋的出售信息后，通过中介公司进行了案涉房屋的交易行为，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款＂当事人对自己提出的主张，有责任提供证据＂，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款＂在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。＂之规定，谈怀义却未能向一审法院提交任何证据以证实王**军、潘霞在购买案涉房屋时已知晓周建奇转让案涉房屋的行为侵害谈怀义的债权，故王**军、潘霞取得案涉房屋应视为支付合理对价的＂善意取得＂。 综上，谈怀义的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回谈怀义的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元（谈怀义已申请缓交），由谈怀义负担。 二审中，当事人没有提交证据。 二审经审理查明事实除以下事实外与一审一致，本院予以确认。 另查明：2018年5月23日周建奇（卖方）与王**军、潘霞（买方）通过四川名盛房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖经纪合同》，由居间方为案涉房屋的买卖提供居间服务。 2018年6月5日，周建奇向峨眉山市地方税务局缴纳案涉房屋财产转让所得个人所得税4299.99元，完税证明上载明的征收率为1%。峨眉山市地方税务局代开增值税发票，发票金额为36万元。 王**军、潘霞为购买本案房屋于2018年6月13日与建设银行峨眉山市支行签订个人住房借款合同贷款24万元，将案涉房屋抵押给贷款银行，银行评估认定的抵押财产价值为35.4万元，借款合同上载明的首付款金额为12万元。潘霞每月均向银行归还按揭贷款。 上述事实有《房屋买卖经纪合同》、完税证明、增值税发票、借款合同、一、二审庭审中当事人陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为谈怀义在本案中主张的债权人撤销权是否成立？第一、《中华人民共和国合同法》第七十四条规定："因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担"。债务人以明显不合理的低价转让财产并导致债务人积极财产明显减少，陷于无资力即支付不能，且对该明显不合理的低价及其导致支付不能的事实债务人及受让人在主观上均认知时，该转让行为就构成诈害行为，债权人可以行使撤销权撤销转让行为，针对有对价转让行为的撤销除了明显不合理的低价还包括债务人及受让人在主观上的恶意，即债务人与受让人均明知其转让行为有害于债权人而转让；第二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”案涉房屋周建奇在2018年6月5日与王**军、潘霞签订买卖合同时，周建奇明知谈怀义已向法院提起陈超平与周建奇房屋转让的撤销权之诉，极有可能因前手交易行为的被撤销而向陈超平返还案涉房产，但周建奇仍然向王**军、潘霞转让案涉房屋，其主观上具有恶意，且根据评估2018年6月5日交易时的案涉房屋市场价52.392万元，合同转让价36万元仅为评估价的68.7%，周建奇系以不合理的低价转让案涉房屋且具有主观恶意；第三、王**军、潘霞购买案涉房屋时因向银行贷款支付房款，贷款银行评估的房屋价格为35.4万元，王**军、潘霞与周建奇签订房屋买卖合同不是私下交易而是通过房屋中介达成的交易行为，峨眉山市地方税务局代开增值税发票36万且地税局系按交易价42.99万元收取的交易所得税，上述事实表明交易时王**军、潘霞并不知晓36万元相对案涉房屋价格属于不合理的低价，王**军、潘霞并不知道周建奇转让房屋的行为会损害谈怀义的债权，王**军、潘霞在房屋交易时不构成恶意。因此，周建奇在2016年6月5日转让案涉房屋时虽具有恶意以不合理低价转让可能损害谈怀义的债权，但受让人王**军、潘霞并不知晓，谈怀义在本案中的主张不符合合同法关于债权人撤销权的要件，其主张的债权人撤销权不成立。 综上，谈怀义的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谈怀义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 伍 健 二〇二一年四月二十日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖