文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终247号上诉人（原审被告）：韩建国，男，1982年2月7日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住江苏省（镇荣路旁长乐电子元件厂内）委托诉讼代理人：杨爱清，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婷，江苏南昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嵇强，男，1982年1月16日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：韦伟，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。原审第三人：镇江市丹徒区上党长乐电子元件厂，住所地江苏省镇江市丹徒区上党镇。经营者：孔伯俊，男，1968年3月11日出生，汉族，住江苏省。上诉人韩建国因与被上诉人嵇强、原审第三人镇江市丹徒区上党长乐电子元件厂（以下简称长乐元件厂）租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩建国上诉请求：撤销原判，依法改判驳回嵇强的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决对无效行为作有效处理，违反了“无效行为自始无效”的法律规定，应当予以纠正。2.原审判决违反了利益平衡原则。200万的年利息不足10万元，而嵇强使用的房屋年租金是15万元，加上韩建国使用的房屋年租金8.82万元，合计23.82万元，二者损失相差悬殊。3.韩建国原系向第三人长乐元件厂租房并支付房租，长乐元件厂将房屋卖给嵇强，韩建国便与嵇强签订合同并支付房租。长乐元件厂与嵇强的房屋买卖合同被确认无效，韩建国重新与长乐元件厂签订合同并支付房屋，均是依法行事。一审法院判令其再次向嵇强支付房租，对于已付给长乐元件厂的房租不予处理，制造了新的纠纷。被上诉人嵇强辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人长乐元件厂在二审中未发表答辩意见。嵇强向一审法院起诉请求：1.要求韩建国给付房屋占有使用费172200元，其中：2018年4月10日-2019年4月9日期间的使用费为84000元，2019年4月10日-2020年4月10日期间的使用费为88200元；2.要求韩建国负担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月20日，嵇强与长乐元件厂在丹徒区谷阳镇法律服务所的见证下签订《转让协议书》，协议约定：长乐元件厂将坐落于丹徒区谷阳镇槐荫村兔儿岗的农村集体土地上的自有厂房两幢（2500平方米左右）的所有权转让给嵇强，转让价为200万元，协议还对付款期限、原厂房的债权债务、违约责任及转让后续事宜等内容进行了约定。协议签订后，嵇强向长乐元件厂支付购房款200万元。2017年4月6日，嵇强委托其父亲嵇秀和（甲方）与韩建国（乙方，案涉厂房的原承租人）订立《租房协议》，协议内容参照长乐元件厂与韩建国签订的租赁合同，该租房协议约定：甲方将位于镇荣公路南面约800平方米钢结构厂房租赁给乙方使用；租赁期限为2015年4月10日至2020年4月10日；前三年租金为每年8万元，后第四、五年租金每年递增5%；签订协议时，付清下一年租金，2016年4月10日支付第二年租金；协议还约定了其他事项。嵇强的父亲嵇秀和与韩建国分别在协议底部甲方、乙方栏签名。协议底部空白处写有“厂房内行吊产权归孔伯俊所有”的内容。协议签订当天，嵇强出具收据给韩建国，载明收到2017年4月10日至2018年4月10日的房租8万元，收据上盖有镇江诚和金属制品有限公司（以下简称诚和公司）财务专用章。但本案双方均认可2017-2018年度租金系由嵇强与孔伯俊之间结算，韩建国并未实际付款。截至嵇强起诉之日，韩建国未支付过租金。2020年1月20日，孔伯俊与韩建国订立《房屋租赁合同》一份，双方约定：孔伯俊将案涉800平方米厂房续租给韩建国至2025年1月20日，续租之前的房租已经结清。2020年3月26日，诚和公司向韩建国发出通知，载明：案涉租赁房屋于2020年4月10日到期，要求其搬离。韩建国确认已收到该通知。2019年12月3日，长乐元件厂向一审法院起诉嵇强，要求确认案涉《转让协议书》无效，该案一审法院于2019年12月28日作出3577号案件判决，认定：嵇强虽已支付全部购房款，但其非厂房所在村集体经济组织成员，该协议违反了国家法律的相关规定；长乐元件厂所建厂房的土地系建设用地，在未办理用地审批及规划许可的情况下即开工建设，亦已违反法律的强制性规定，长乐元件厂并未取得涉案厂房的合法所有权，案涉《转让协议书》应属无效。判决后，双方均未上诉。2020年6月15日，嵇强向一审法院起诉长乐元件厂，要求长乐元件厂返还购房款200万元，一审法院作出（2020）苏1112民初1349号判决，认定：嵇强与长乐元件厂于2017年订立的厂房《转让协议书》因违反法律的强制性规定，被判决无效，该判决已经生效。双方因该无效协议取得的财产应予以返还。现嵇强要求返还购房款200万元，法院应予以支持，同时，嵇强应将案涉厂房腾让返还给长乐元件厂。因双方在合同订立过程中均有过错，双方应各自承担相应的损失。长乐元件厂抗辩的厂房租金及其占用房款的利息实际为双方的损失，应由双方各自承担。遂判决长乐元件厂返还嵇强200万元，嵇强返还长乐元件厂案涉厂房。判决后，嵇强与长乐元件厂均未上诉，该判决已生效。一审法院认为：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，经一审法院（2019）苏1112民初3577号生效民事判决书确认，案涉租赁厂房所占的土地系建设用地，未办理用地审批及规划许可手续。在本案庭审法庭辩论结束前亦未取得相关许可手续，故案涉双方订立的厂房租赁协议书应属无效。经（2020）苏1112民初1349号生效民事判决书确认，案涉嵇强与长乐元件厂订立的厂房《转让协议书》被确认无效后，因双方各自均有过错，案涉厂房租金以及购房款200万元的资金占用利息为双方各自的实际损失，依法应由双方各自承担。综上，嵇强有权向韩建国收取案涉厂房的房屋占有使用费。参照案涉租赁协议书约定的租金标准，嵇强要求韩建国支付房屋占有使用费172200元（2018年4月10日-2019年4月9日期间的使用费为84000元，2019年4月10日-2020年4月10日期间的使用费为88200元），一审法院依法应予以支持。韩建国辩称其与孔伯俊于2020年1月20日订立的房屋租赁合同相关事宜，本案中不予以处理。一审法院判决：韩建国于本判决生效后十日内给付嵇强房屋占有使用费172200元（2018年4月10日-2019年4月9日、2019年4月10日-2020年4月10日两年度）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，韩建国陈述其与长乐元件厂重新签订的协议所涉租金是以账目抵扣方式进行的结算，目前长乐元件厂尚欠韩建国款项未偿还。另查明，一审法院于2020年9月14日作出（2020）苏1112民初1349号判决。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。根据（2020）苏1112民初1349号生效民事判决，嵇强与长乐元件厂订立的厂房《转让协议书》被确认无效后，因双方各自均有过错，案涉厂房租金以及购房款200万元的资金占用利息为双方各自的实际损失，依法应由双方各自承担。因此，涉案厂房在此期间的占有使用利益应由嵇强享有。即使韩建国与嵇强之间的租赁合同无效，韩建国作为厂房的实际使用人，其也应当参照合同约定，支付房屋占有使用费。韩建国主张的厂房占用费与购房款200万元的资金占用利息在数额上不均等的问题，是另案中嵇强与长乐元件厂就各自过错，各自承担损失的问题，与韩建国无关。故一审法院依据生效判决的认定，支持嵇强2018年4月10日-2019年4月9日、2019年4月10日-2020年4月10日两年度的房屋占有使用费172200元，并无不当，本院予以维持。至于韩建国与孔伯俊之间的房屋租赁合同及结算事宜，韩建国可另行处理。综上所述，韩建国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3744元，由上诉人韩建国负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年四月二日书记员 柳婷婷