新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新0109执异50号异议人(案外人)：陈俊，女，1967年12月9日出生，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：胥峰，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请人：陆建萍,女,1977年10月6日出生,住乌鲁木齐市水磨沟区。被申请人：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米**稻香路。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托代理人：马萍，女，1990年10月17日出生，该公司员工，住乌鲁木齐市米**。本院根据申请人陆建萍提出的诉前财产保全申请，对被申请人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）名下香榭丽都小区*号楼*单元***号房屋实施了查封。对此，案外人陈俊向本院提出执行异议。本院于2021年4月1日立案，依法组成合议庭进行了听证审查。异议人陈俊及其委托诉讼代理人周洁和被执行人宏锦天晟房产公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加了听证。申请执行人陆建萍经本院依法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人陈俊向本院提出异议请求：请求中止（2019）新0109财保143号裁定对乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟香榭丽都*号楼*单元***室房屋的执行并解除该房产的查封。事实与理由：申请人陆建萍诉被申请人宏锦天晟房产公司一案，法院作出（2019）新0109财保143号民事裁定，查封了位于乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟香榭丽都*号楼*单元***号房屋，该房屋在法院查封前已经转让给我。因周石云欠我借款，被申请人宏锦天晟公司又欠周石云借款，通过债权转让方式，我与被申请人2016年4月20日签订了《债权债务转让协议》《房屋抵债协议》，约定：被申请人以其开发的乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟香榭丽都*号楼*单元***、***、***、***、***、***号商品房抵偿欠付我的到期债务，协议对涉案房屋的准确位置、门牌号、房屋面积及房屋总价款均作出明确约定，已具备房屋买卖合同的主要要件，实质就是以书面形式将双方基础法律关系由借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，将欠款本息转化为已付购房款，用于购买上述6套房屋。协议签订当日，被申请人向我出具了6套房屋对应的购房款已经收讫的收据，认可将欠款本息转化为已付购房款。因此，我在法院查封之前已经与被申请人签订了书面买卖合同，买受涉案房屋，并将全部价款支付完毕。2018年9月17日，我与被申请人投资的全资子公司乌鲁木齐市宏锦天晟物业有限公司签订《物业入住协议书》及装修申请表，于2018年10月25日与物业公司完成房屋交验，正式入住并对房屋进行了装修。2018年至今涉案房屋产生的水、电、物业、暖气等费用均由我支付。故我在法院查封前已对涉案房屋合法占有。在签订《房屋抵债协议》后，我要求被申请人将涉案房屋办理登记在被申请人名下，被申请人称待该楼盘取得预售许可证后立即办理。后我多次与被申请人协商催告，被申请人均以各种理由拖延不予配合，致使我至今未办理过户登记，我已向法院提起诉讼，要求被申请人履行合同义务，将涉案房屋登记在我名下。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，我对涉案房屋的权利足以排除执行。申请人陆建萍未到庭，也未向本院提交答辩意见。被申请人宏锦天晟房产公司辩称：涉案房屋并未销售，网签登记也没有做，目前除房屋预售登记外，该房屋未办理任何产权手续，是我们公司所有,产权不属于其他任何人。在2016年三方债权债务转让协议形成之前，我公司已经通过金钱给付和以物抵债方式与周石云结束了债权债务关系，周石云已经拿超所约定的本金和高额利息。异议人陈俊陈述周石云手写的以房抵债协议和转让协议上签字和时间我方认为都有可能是后面补的，两份协议的有效性和真实性我公司都不认可。针对申请人所涉案件，由于申请人购买了我公司商铺，判决书已生效，我公司也针对该批商铺生效判决提供了查封的标的香榭丽都1号楼三层商业用房，因此申请人无权就该套房屋进行查封。我公司也不同意涉案房屋过户给异议人。综上，应驳回案外人的异议请求。经审查查明：2016年4月20日，陈俊（乙方）与周石云（甲方）、宏锦天晟房产公司（丙方）签订《债权债务转让协议》，约定：截止2015年1月22日，周石云欠乙方借款合计400万元整，现因为丙方欠付周石云借款本金及利息，乙方同意周石云欠乙方的债务400万元整转移给丙方，丙方同意直接向乙方偿还债务400万元，丙方承担法律规定的债务人的相关义务。本协议签订后，乙方不再享有对周石云的债权400万元，同时周石云对丙方享有的债权中减去利息400万元折抵，剩余本金的偿还再另行协商，但自2016年4月30日后所有本金不再计算利息。本协议一式三份，甲乙丙三方各执壹份，每份均具有同等法律效力，自协议签订之日起生效。合同签订地：新疆天顺金隆项目投资有限公司。该协议有宏锦天晟房产公司盖章并签署日期。同日，宏锦天晟房产公司（甲方）与陈俊（乙方）签订《房屋抵债协议》，约定：甲方于2016年4月20日因债务转移所欠乙方债务4116700元，现因甲方资金紧张，无现金偿还，双方经协商达成协议：一、甲乙双方一致同意甲方以甲方开发的商品住宅（香榭丽都小区）抵债乙方债务4116700元，其中:抵偿商品位于香榭丽都小区***，面积160.26㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款801300元;***，面积162.11㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款810550元;***，面积112.13㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款560650元；***，面积106.27㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款531350元；***，面积120.21㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款601050元；***，面积106.27㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款811800元。甲方仅以抵债商品房对应的购房款抵偿乙方债务，其他费用均由乙方或者乙方指定的第三方承担，包括但不限于契税、公共维修基金、物业管理费、取暖费等其他费用。甲方所开发的商住小区尚未取得《商品房预售许可证》，双方签订协议后，乙方不得以任何理由要求甲方向其支付现金抵偿债务。待甲方取得《商品房预售许可证》后由甲方与乙方或者乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》约定履行各自义务。协议签订后，甲方欠乙方的债务连本带息已付清，乙方不得再向甲方主张任何权利。双方协议签订后，任何一方不得违约，如有不按协议履行者，按本协议折抵款项的30%承担违约责任。签订地点：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司办公室。本协议一式两份，甲乙各一份，双方签字盖章生效。被申请人宏锦天晟房产公司在该协议上盖章并签署日期。现异议人陈俊持有加盖宏锦天晟房产公司收款专用章的收据原件一份,内容为:今收到陈俊交来***,160.26平方米，801300元，落款签名出纳蔡文燕。乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司（以下简称宏锦天晟物业公司）系宏锦天晟房产公司投资成立，成立日期2014年5月6日。2018年9月17日，陈俊与宏锦天晟物业公司签订《物业入住协议书》和《缴费协议》，办理了***室房屋入住手续，并约定物业收费标准，两份协议宏锦天晟物业公司均加盖公章。同日，陈俊向宏锦天晟物业公司申请装修并填写《装修申请表》，双方签订《房屋装饰装修管理协议》，宏锦天晟物业公司盖章。2018年10月25日，陈俊就涉案房屋办理《交房验房单》。陈俊交纳了涉案房屋2018年至2020年12月的部分物业费、采暖费、水电费、电卡费。本院在审理原告陆建萍与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称宏锦天晟房产公司）商品房预售合同纠纷案审理过程中，申请人邵娟向本院申请对涉案房屋进行财产保全，本院作出（2019）新0109财保143号民事裁定书：查封被申请人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司名下香榭丽都小区*号楼*单元***号于2019年7月4日对该房产执行了保全查封。本院（2019）新0109民初1104号民事判决主文内容为：一、原告陆建萍与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司于2017年7月30日签订的《商铺认购合同》无效；二、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告陆建萍退还购房款115,280元；三、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告陆建萍支付利息损失4,784.12元；四、驳回原告陆建萍要求被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司赔偿115,280元的诉讼请求。上述第二至第三项应付款项，合计120,064.12元，被告应于本判决生效之日起三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的237,476.8元，核定给付标的120,064.12元，案件受理费4,862.15元（原告预交），由被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司负担2,458.22元，由原告陆建萍负担2,403.93元。本院（2020）新0109执异107号执行裁定对案涉房产在先顺序的保全查封作出了中止执行的裁定。此后异议人提起本案执行异议。本案争议焦点为：对于案涉房屋,案外人陈俊基于《债权债务转让协议》《以物抵债协议》是否享有足以排除本院对案涉房产保全查封的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对照该规定，首先，从异议人持有的《物业入住协议书》《缴费协议》、交房验房单和采暖费、水电费、电卡费收据，可确认异议人系与争议标的存在实体上的利害关系，其具备就案涉房产提出执行异议的权利。第二，关于权利的合法性与真实性问题。如上述债权债务转让协议和以物抵债合同的内容系当事人真实意思表示且发生于债务履行期限届满后，则该合同订立行为在不损害申请执行人利益情况下亦具有合法性，但合同订立不等于合同已履行。第三，案涉债权债务转让协议和以物抵债合同合法性的成立并不影响人民法院依法对该权利是否足以排除强制执行的审查和认定。关于该权利能否排除本院保全查封的问题，申请人陆建萍的保全目的是为实现其金钱诉请，本院已以（2019）新0109执保396号案执行保全查封。（2019）新0109民初1104号生效民事判决也已确认其依法享有的金钱债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，（一）异议人主张其借款债权通过上述以物抵债已转化为合法有效的房屋买卖合同关系。对此本院认为，首先，案外人自述其系通过以房抵债实现周石云对其所负债务的履行，显然，案外人受让该房产的根本目的并非对物权的期待而是债权的实现，此种债务的履行方式亦为双方并未签订房屋买卖合同之原因，虽异议人持有加盖被申请人宏锦天晟公司盖章的房产相关收据，但不动产权利转移以登记为法定有效方式，异议人自认其实际并未向被申请人支付过购房款，因此，异议人与被申请人并未在本院查封案涉房屋之前签订房屋买卖合同，被申请人出具该收据行为在房产尚未过户情况下尚不能视为以物抵债履行完毕，被执行人与案外人之间的基础法律关系并非房屋买卖，则更遑论买卖合同之合法有效。（二）异议人出具的相关物业凭证能够证实案涉房产在被人民法院查封之前已由其实际占有。（三）被申请人于听证中明确表示不同意将该房产过户至异议人名下即不同意继续履行以物抵债协议，则异议人对该房产物权的期待不具备实现条件，在其所主张借贷债权真实合法情况下，目前其对案涉房产享有的仍为借贷债务履行请求权而非物权请求权。综上所述，除查封前基于非买卖合同关系实际占有之外，异议人对案涉房产所提出异议的其余理由均不符合上述排除执行的法定条件，其主张对被申请人享有的债权并不优先于异议人邵娟对被申请人享有的同顺序债权，不足以排除本院对该房产的保全查封。另，是否解除查封系执行实施行为即执行异议审查的法律后果，其取决于执行异议审查结果，并非执行异议审查直接处理范围，异议人此项请求可在执行实施程序中依法另行提出，本案不作处理。基于上述，异议人异议请求不能成立。申请执行人陆建萍经本院依法传唤未到庭参加听证，不影响本院对本案的依法审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）陈俊对本院（2019）新0109财保143号裁定保全查封被申请人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司名下香榭丽都小区*号楼*单元***号房产提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   徐雪丽人民 陪 审员   马晓红人民 陪 审员   刘 莹二 〇 二 一 年 四 月 十 六 日书  记  员   谷佳琪