辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1348号上诉人（原审被告、反诉原告）：王文，男，1984年11月4日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陈旸，辽宁如心律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周来平，男，1954年3月20日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：尹桂竹，辽宁哲盛律师事务所律师。上诉人王文因与被上诉人周来平合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王文上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、周来平承担本案诉讼费。主要事实及理由：一、一审周来平代理人无代理权，法院失于审查进行审理判决程序违法。周来平于2018年10月离境，至今未入境。从一审起诉到判决，周来平的两个代理人均未提供有效的代理手续，起诉状中委托人的签字亦由委托人代签。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条之规定，一审周来平的两个代理人属于无权代理，其代理行为无效。由于没有周来平的授权，周来平的所谓诉讼，是否真实存在，亦无法查清、确认。一审判决对周来平的授权及其代理人的代理资格失于审查，程序违法，应予撤销。二、一审不支持我要求周来平给付政府补助款的请求缺乏事实根据。我与周来平签订的《养老院承包合同》第3条第7款明确约定：“政府补助由乙方全部所有”。养老院是我在经营，国家的补助是针对在院老人补助，理应归我所有。退一万步讲，即使承包合同没有约定，周来平也有义务配合我领取该项国家补助。周来平不配合即属于违约，应当承担违约的法律后果。三、一审判决不尊重客观事实，驳回我对取暖费和维修费的请求明显错误。依据承包合同第5条第6款，取暖费包含在租金内。周来平没有按期支付取暖费，我为了老人的身体健康，替周来平支付了取暖费，周来平有义务退还。在我经营期间，因房屋失修将会影响房屋的主体结构，容易造成人员伤亡，不属于装饰装修范围，而是属于硬件配套。周来平作为出租方有义务对房屋主体承担维修责任。四、一审认定我违约无事实和法律依据。我不存在不按时缴纳租金的违约责任。租金到期时，我无法联系到周来平并把应交付的租金提存。而所谓的两个代理人与我素不相识，既没有相关的代理手续也没有周来平代为收款的授权委托。我为了资金安全，向他们拒付租金符合常理。并且，我于2019年11月13日登报告知周来平领取租金，根本不存在不支付租金违约事宜。被上诉人周来平辩称，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，王文的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应予驳回。主要答辩意见：一、一审代理属于有效代理，一审法院程序合法。我在出国前已经向佟春青出具了合法有效的授权委托书，委托佟春青处理养老院的相关事宜，我也一再说明认可一审代理行为，所以一审代理属于有权代理。另外，代理人代为签署起诉状并未违反法律规定，我一审代理人替我代签民事起诉状，属于我的授权范围，符合法律规定，足以认定代签民事起诉状有效。一审诉讼是我的真实意思表示。二、关于领取政府对于养老院补助款事宜。该养老院并未把经营的真实情况予以申报，致使养老院所剩年检时间不多。王文作为养老院的现经营者，应如实向有关单位申报。虽然《养老院承包合同》并未约定我有义务配合办理，但是我出于好意派代理人积极帮助王文办理相关事宜，并非因我原因阻碍了王文的正常申报及申领。养老院的补助款是由国家发放的，只要王文依据国家法律规定向相关部门申报经营情况，即可以申报、申领。此款并非应由我支付。三、对于取暖费及维修费问题。合同中已约定王文在经营期间产生的所有费用均由王文承担。双方签订合同时确认王文已付两年租金500000元，并未提及该租金包含取暖费，所以取暖费应由王文支付。合同中约定王文在经营期间产生的所有的费用均由王文承担，王文支出的装饰装修款均为了经营，王文应自行承担。四、王文提到的提存问题，并未提供相应的证据佐证。周来平向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《养老院承包合同》；二、王文给付违约金75000元；三、王文返还持有的大连西岗星火花园养老院的民办非企业单位登记证书正本、公章及财务章；四、王文承担逾期赔付违约金75000元的滞纳金3645元（自2019年11月16日至2020年8月15日止9个月270天，75000元×0.00018×270＝3645元）；五、王文赔付自2020年8月16日至违约金75000元还清之日止，每日万分之1.8的滞纳金；六、王文给付腾退养老院前实际占有经营期间的承包金（暂定8个月166666元）；七、诉讼费由王文承担。王文向一审法院反诉请求：一、周来平给付政府补助款504000元；二、周来平给付违约金125000元；三、周来平给付取暖费（2017年-2019年）41010.84元；四、周来平给付星火养老院维修费用69600元；五、周来平给付大连晚报公告费670元；六、周来平给付退院押金14000元；七、诉讼费用全部由周来平承担。一审法院认定事实，2017年10月26日，周来平（甲方）与王文（乙方）签订了《养老院承包合同》，合同约定：甲方将其位于大连市西岗区星火养老院承包给乙方经营管理，经营范围以甲方营业执照为准。甲方对所承包的房屋具有合法产权。甲方承包给乙方的养老院建筑面积为525.78平方米，共2层，甲方将养老院交付乙方使用时，养老院结构及配套设施完好，五年承包期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。甲乙双方商定，承包期限自2018年1月1日至2022年12月31日截止，共五年。2017年10月26日已付两年租金伍拾万元整，其余3年，每年贰拾伍万元整，包括取暖费，每年11月1日付款。政府补助由乙方全部所有。合同期内，政府对承包有关税项，应由乙方负责缴纳。承包期内，养老院在经营中产生的所有费用由乙方负责，乙方应如期足额缴纳上述费用，如因乙方欠费造成甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴，乙方承担一切后果。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金额的违约金，违约方给守约方造成的额外经济损失的，应当15天内一次性给予赔偿。违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，违约方应向守约方加赔违约金总额1%或（及）实欠赔偿总额1%的滞纳金。乙方如有下列情形之一的，甲方合同终止，收回养老院：1、乙方利用该养老院从事非法活动及违法行为；2、乙方拖欠租金累计超过贰拾天的；甲方如有下列情形之一时，乙方有权提前终止合同：1、不能提供房屋或提供房屋不符合条件，严重影响使用的，甲方负责给予补偿。合同签订时，王文已向周来平支付了两年租金500000元整。房屋交付后，王文称其缴纳了案涉房屋2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度三年的采暖费41010.84元（每年13670.28元），周来平称2017年-2018年采暖费实际系养老院名义缴纳。2017年11月3日，因挡土墙施工产生工程费15000元；2017年11月6日案涉养老院因有线电视系统改造，产生改造费4800元；2017年11月16日因安装监控产生采购安装费用19800元。又查，因王文未能于2019年11月1日前支付第三年租金250000元，周来平委托佟春青于2019年11月21日通过挂号信的方式向王文发出催收承包金的通知书，该通知书上未有周来平签字。2019年12月8日，周来平又委托佟春青向王文发出腾退养老院通知书，通知王文双方的《养老院承包合同》已解除，要求王文于2020年1月1日将星火花园养老院房屋腾退给周来平，该通知书上周来平签字系代签。2019年11月13日，王文在大连晚报上发布通知，以王文无法通过任何方式与周来平取得联系为由，通知周来平于登报之日起15日内与王文联系收取2020年1月1日至2020年12月31日的承包款，并产生公告费760元。案涉养老院现仍由王文占用经营。另查，大连西岗星火养老院于2015年8月3日被大连市西岗区民政局以连续三年未参加民办非企业单位年度检查为由，决定撤销民办非企业单位登记。2017年底交接案涉房屋时，王文重新申请登记，登记后的名称为大连市西岗星火花园养老院。庭审中王文提供了大连市西岗区财政局盖章的《辽宁省民办养老机构运营补贴审批表》，根据该审批表，星火花园养老院每年补贴100800元，王文经营期间，王文及星火花园养老院尚未领取补贴。一审法院认为，周来平与王文签订的《养老院承包合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。关于周来平要求解除合同的主张，一审法院认为：周来平将案涉养老院交由王文承包的目的系为了取得租金，案涉承包合同中明确约定王文应于每年11月1日支付租金，逾期超过二十天周来平有权解除合同；因王文并未按约支付租金超过20天，已具备合同约定的解除条件，周来平于2019年12月8日委托佟春青向王文发出解除及腾退养老院通知书符合法律规定，故周来平要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王文提出的无法确定催款通知及腾退通知中周来平委托的真实性问题，一审法院认为现有法律并不禁止周来平可以授权他人向王文发出催款通知及解除合同通知，而且王文在收到该两次通知时，并未提供证据证明曾对该委托提出异议，故在周来平认可该委托的情况下，一审法院对该两次通知中涉及周来平委托的有效性予以确认；关于王文提出的无法联系周来平并登报要求周来平收取租金、并不构成拖延支付租金问题，一审法院认为，在王文2019年11月13日登报后，周来平已于2019年11月21日委托佟春青向王文发出催款通知，且该通知中有佟春青的联系电话，王文并未有证据证明其曾与佟春青沟通过无法联系周来平的事实，其也未提供在登报前无法联系到周来平的证据，王文现称无法联系周来平的观点，一审法院不予支持。而且根据《中华人民共和国合同法》一百零一条的规定，如无法联系周来平，王文应依法办理租金提存，而非登报通知，故王文的该抗辩观点，一审法院不予采信。关于周来平要求王文承担违约金75000元的主张，一审法院认为：双方合同中约定因违约方原因导致守约方解除合同的，守约方有权要求违约方支付相当于6个月租金总额的违约金（即125000元）。现案涉承包合同系王文未按期支付租金原因解除，王文应按合同约定承担违约责任，现周来平主动要求按75000元主张违约金，一审法院予以支持。关于周来平要求王文支付逾期赔付违约金的滞纳金的主张，一审法院认为：虽然合同中约定王文未按时支付违约金时应当承担滞纳金，但当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失，周来平所主张的75000元违约金已考虑合同解除后另行招租或承包期间的损失问题，故周来平又主张该逾期赔付违约金的滞纳金，一审法院不予支持。关于周来平要求王文返还大连西岗星火花园养老院民办非企业单位登记书正本、公章及财务章的主张，一审法院认为：因双方约定的系王文承包案涉养老院，案涉承包合同解除后，王文应当将养老院的经营手续给付周来平，故周来平的该项请求，一审法院予以支持。关于周来平要求王文给付占有经营期间的承包金的主张，一审法院认为，因王文并未支付2020年1月1日以后的承包金，且现案涉房屋实际仍由王文占有经营，故王文在房屋腾退前应按每月人民币20833元（每年250000元÷12个月）的标准向周来平支付承包金。关于王文要求周来平给付政府补助款504000元的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，王文应当对自己的主张承担举证责任，现王文未能提供该补助款未能领取原因方面的证据，或现在是否还仍能够领取、并需周来平配合方面的证据，故王文现直接要求周来平给付政府补助款的请求，一审法院不予支持。关于王文要求周来平给付采暖费41010.84元的主张，一审法院认为合同中已约定王文在经营期间产生的所有费用均由王文承担，且该采暖费也实际由王文交纳，故王文要求周来平支付该采暖费的请求，一审法院不予支持。关于王文主张采暖费含在租金中的观点，一审法院认为，双方签订合同时确认王文已付两年租金500000元，并未提及该租金含采暖费，而且在2017年10月26日签订合同并支付前两年租金后，王文在四天后于2017年10月30日支付2017年-2018年度采暖费，并又在第二年度及第三年度供暖前缴纳了第二年度及第三年度的采暖费，在此期间王文并未提供证据证明其曾向周来平主张过应由周来平交纳采暖费，通过前述采暖费交纳的过程，一审法院认为，合同中“其余3年，每年贰拾伍万元整，包括取暖费，每年11月1日付款”的约定，应理解为取暖费与租金一起支付，故王文主张租金含采暖费的观点，一审法院不予支持。关于王文要求周来平给付维修费用69600元的主张，一审法院认为合同中已约定王文在经营期间产生的所有费用均由王文承担，现王文所主张的监控安装、有线电视系统改造及挡土墙施工的费用，即使王文有充分证据证明系其支付，该部分费用也是为经营需要而产生，应由王文自行承担，故王文的该项请求，一审法院不予支持。关于王文要求周来平给付晚报公告费670元的主张，因该费用不是王文合同履行中必须要产生的费用，故王文要求周来平承担该费用，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。关于王文要求周来平给付退院押金14000元的主张，因无法证明该部分费用发生的真实性，且周来平又不予认可，故对该部分费用，一审法院同样不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周来平与被告王文签订的《养老院承包合同》；二、被告王文给付原告周来平违约金人民币75000元；三、被告王文自2020年1月1日起至养老院房屋实际腾退给原告周来平之日止，按每月20833元标准向原告周来平支付承包金；上述被告应给付原告的款项，被告应当于判决发生法律效力之日起十日内给付；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告王文自判决发生法律效力之日起十日内向原告周来平交付大连西岗星火花园养老院民办非企业单位登记书正本、公章及财务章；五、驳回原告周来平的其他诉讼请求；六、驳回被告王文的反诉请求。案件受理费16270元（含反诉费11340元），由原告周来平负担163元，被告王文负担16107元。本院二审期间，王文提供周来平出入境记录，拟证明周来平离境时间2018年12月30日。周来平对真实性予以认可，但表示授权委托书是本人出国前签署、合法有效。由于双方对该记录真实性没有异议，本院予以采信。周来平提供视频，拟证明：其在出国前签署了一审针对佟春青、赵松涛的授权，授权二人诉讼、签署起诉状；其在出国前签署了授权委托书，交由佟春青，二审委托尹桂竹律师代理。王文不予认可，并申请鉴定一审授权委托书上的笔迹。由于周来平在该视频中已经明确认可其一审委托佟春青、赵松涛参加诉讼、二审委托尹桂竹参加诉讼，因此王文的鉴定申请没有必要，本院不予准许。同时，鉴于周来平明确表示其在出国前签署的授权，本院对尹桂竹在二审中代理身份、佟春青、赵松涛在一审中的代理身份予以确认。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，周来平于2018年12月30日出国。周来平表示在出国前口头告知王文就案涉合同与佟春青对接，王文不予认可，并表示无法联系周来平。本院认为，合法有效的合同受法律保护。周来平与王文均应按照《养老院承包合同》行使权利、履行义务。在合同履行过程中，王文未在2019年11月1日前向周来平交纳2020年度的租金。周来平以此主张王文违约、要求解除合同。虽然合同对于租金交纳时间进行了明确约定，但是并未约定租金具体交付方式或者周来平方的收款账户。而周来平在2018年12月30日出国，其也未提供证据佐证曾就案涉合同的履行事宜尤其是租金交纳事宜向王文告知具体的授权人员或者收款账户、收款方式。虽佟春青曾向王文发出催收承包金的通知书、腾退养老院通知书，但均在2019年11月1日之后发出，无法证明周来平在此之前就委托佟春青处理案涉合同事宜且王文已经知悉该事宜。而且，王文在未看到周来平书面授权或者其他指示的情况下，无法确定两份通知书均是周来平的真实意思表示，其未将案涉租金交与佟春青符合常理。而王文在2019年11月13日登报行为也说明其具有给付租金的意向。故，王文未在2019年11月1日前以及在第一份通知书载明的2019年11月26日前向周来平交纳2020年度的租金并不构成违约，周来平以此解除合同依据不足。但是，综合全案，双方矛盾重重、难以继续履行合同，基于此，本院对周来平要求解除合同的请求予以支持。同时，由于王文并不存在周来平所述的逾期交纳租金的违约行为，周来平要求王文支付违约金75000元于法无据，不应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。周来平基于合同解除要求王文交付养老院民办非企业单位登记证书正本、公章及财务章于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。同时，由于王文始终占有经营案涉养老院，其应自2020年1月1日起按照约定支付周来平租金即承包金至实际腾退之日止。一审法院以双方约定的年租金计算确定王文按照每月20833元的标准支付合理，本院不予调整。对于王文要求周来平给付政府补助款504000元的请求，由于王文未提供证据该补助款已经由相关行政部门发放给周来平，因此，一审法院未支持王文该项请求于法有据，本院予以维持。对于王文要求周来平给付采暖费41010.84元的请求。案涉合同约定“2017年10月26日已付两年租金伍拾万元整，其余3年，每年贰拾伍万元整，包括取暖费，每年11月1日付款”。周来平主张取暖费应由王文负担，王文主张租金包括取暖费。实际双方争议在于前述条款中“包括取暖费”是指每年支付的租金包括取暖费还是指取暖费也应于每年11月1日一并交纳。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一审法院结合案涉合同关于王文负担在经营中产生的所有费用的条款以及王文实际交纳该部分费用并未向周来平主张的情况，认定前述条款理解为取暖费与租金同时支付合理。鉴于此，王文无权要求周来平给付该部分费用，一审法院未予支持依据充分，本院无据调整。对于王文要求周来平承担违约金的主张，如前所述，由于本院鉴于双方难以继续履行合同判决合同解除，且合同中关于该6个月租金违约金的约定系对守约方提前终止合同时、违约方须承担义务的约定，并不适用于本案，因此，本院对王文该请求亦不予支持。对于王文要求周来平给付退院押金的请求，由于其提供的证据不足以证明其退还的养老人员押金系其经营之前由周来平收取，因此，该请求于法无据，一审法院未予支持并无不当。对于王文要求周来平承担维修费用、公告费的主张，一审法院论述合理，本院不再赘述。综上，王文的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2350号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2350号民事判决第二项、第五项；三、驳回周来平的其他诉讼请求。一审案件受理费16270元（周来平预交4930元，王文预交11340元），由周来平负担1297元，王文负担14973元；二审案件受理费16270元（王文已预交），由周来平负担1297元，由王文负担14973元。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年四月二十六日书记员  钟梓瑞