北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2803号上诉人（原审被告、反诉原告）：白路，男，1974年5月3日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯海霞，北京正尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱伟，男，1982年2月18日出生，住黑龙江省。委托诉讼代理人：徐剑锋，北京市达奥律师事务所律师。上诉人白路因与被上诉人钱伟买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人白路的委托诉讼代理人冯海霞、被上诉人钱伟的委托诉讼代理人徐剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白路上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钱伟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由钱伟承担。事实和理由：1.双方合同明确约定支付剩余转让款165万元的标准是涉案宾馆达到可正常经营状态，而非钱伟向白路转让了涉案宾馆经营主体的股权及部分证照。涉案宾馆2019年5月11日办理完毕《特种行业许可证》才达到可以正常经营状态。在办理各种证照过程中钱伟并未按照合同约定给予协助，而是各种逃避及欺骗，致使白路白白支付了一年多房租、人员以及其他成本，钱伟应对其违约行为承担责任。2.白路为了使受让宾馆达到开业标准，替钱伟垫付了房租及其他费用，金额远超65万元。白路替钱伟另行向出租方支付了120万元房租，垫付了欠付消防管道维修费5000元及采暖费37000元。钱伟一直处于违约状态，在涉案宾馆达到可正常经营条件之日前，白路有理由不支付尾款并有权将其垫付款项从尾款中抵扣，一审法院判决继续支付尾款及违约金无事实及法律依据。钱伟辩称，同意一审判决，不同意白路的上诉请求和事实理由。白路所称的是否达到公安系统备案的状态并非合同约定的可正常经营状态的标准，白路的第一项理由超出合同约定内容，第二项理由超出一审审查范围。钱伟向一审法院起诉请求：1.判令白路支付转让款65万元；2.判令白路支付违约金33万元；3.判令白路承担本案诉讼费用。白路向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《宾馆转让合同》；2.判令钱伟返还白路已支付款项265万元；3.判令钱伟支付白路违约金33万元；4.判令钱伟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月15日，钱伟（甲方、转让方）与白路（乙方、受让方）签订《宾馆转让合同》一份,约定：一、甲方同意将其所有的位于北京市通州区×路×商的××酒店（面积1100平方米）转让给乙方，该宾馆现有装修、装饰、工具及其他所有设备的所有权在甲方收到乙方全额转让费之后归乙方。二、该宾馆转让费共计330万元，签订本合同之日乙方须一次性向甲方支付50%的转让费，共计165万元,该宾馆达到可正常经营状态的条件之日即为起租日，起租日当日乙方须向甲方支付剩余50%转让费共计165万元，该转让费包括甲方已缴纳的10万元押金、六个月租金，甲方进行的为经营需要的装饰、装修及设备费用，甲方加盟×酒店的已交加盟费用和甲方为以上经营已花费的办公成本开支。三、甲方应协助乙方办理该宾馆的营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业经营许可证等相关证件的变更登记手续，该以上变更产生的相关费用全部由乙方负责。签订本协议并支付第一笔转让费后，甲方将原租赁合同变更到乙方名下。四、乙方接手经营宾馆（起租日）前所有的一切债权、债务由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务均由乙方负责。乙方在接手经营后，可对酒店进行再装修改造，相关费用乙方自理。五、乙方逾期未交付转让费，除甲方将宾馆交付日期相应顺延外，乙方每日还需向甲方支付转让费的5%的违约金；逾期30天，甲方有权解除合同，除乙方交费用不退还外，还应按转让费的10%向甲方支付违约金。若由于甲方原因导致甲方不能如期交付宾馆，甲方按前款规定承担违约责任。《宾馆转让合同》签订后，白路于2018年11月15日向钱伟转账一笔165万元；于2019年1月29日向钱伟转账一笔30万元；于2019年1月31日向钱伟转账一笔45万元；于2019年4月3日向钱伟转账一笔5万元；于2019年4月12日向钱伟转账一笔5万元、一笔15万元。2019年1月30日，亢某（甲方、出租房）与钱伟（承租方、乙方）、冯某（承租方、丙方）签订《房租租赁合同补充协议》，约定：因2018年7月21日甲乙双方已经签订《房屋租赁合同》，现乙方单方面要求增加丙方为共同承租人，故三方签订补充协议。当日，冯某作为承租人在亢某与钱伟签订的《房屋租赁合同》中签字确认。2019年1月30日，钱伟与冯某签署《房屋租赁转让协议》一份，内容为：原钱伟与亢某签订的×路××房屋租赁合同全部转让给冯某，本人钱伟不再持有该地址酒店股份，同时租金由冯某缴纳给房东，2019年1月30日之前酒店产生的债权债务归钱伟负责，同时该地址酒店装修费用由钱伟负责。2019年1月30日之后酒店产生的债权、债务冯某负责，交于房东的押金10万元归冯某所有。同日，陈某（交证方）与冯某（收证方）签署《×酒店证件交接内容》，载明：交接店面：北京通州××酒店（×店，×路×商×）。交接内容：北京明×益酒店管理有限公司特种行业许可证、北京×商务酒店有限公司卫生许可证（延续）、北京明×益酒店管理有限公司卫生许可证（变更）、北京众×联酒店管理有限公司卫生许可证（变更）、北京×商务酒店有限公司公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（复印件）。陈某、冯某签字确认。同日，陈某与冯某签署《酒店相关物品交接》一份，载明：通州×路×商××酒店物品交接：三张电卡：一层、二层、三四层各一张；钥匙四套：旋转门大门、旋转门小门、一层厨房后门、三层安全门各一套；章三个：众×联合同章、众×联财务章、众×联发票章。备注公章和营业执照由叶某交付。冯某和陈某签字确认。2013年7月12日，北京×商务酒店有限公司注册成立，2016年5月23日名称变更为北京明×益酒店管理有限公司，2016年6月15日股东由徐某变更为王某自然人独资，注册资本由50万元变更为300万元。2017年9月27日自然人股东由王某变更为朱某，公司名称变更为北京众×联酒店管理有限公司（以下简称众享公司）。2018年4月4日自然人股东由朱某变更回王某，2018年8月29日自然人股东由王某变更为钱某。2019年1月24日，众享公司形成执行董事决定，同意聘任冯某为经理，同意解聘王某的经理职务。同日众享公司法定代表人由王某变更为冯某。2019年2月18日，众享公司形成股东决定，同意增加新股东白路；同意原股东钱某退出股东会，同意股东钱某将其持有的出资300万元转让给白路；同意免去钱某的执行董事职务；同意免去杨某的监事职务；同意修改公司章程。当日，钱某与白路签订《转让协议》，约定钱某将众享公司的股权300万元转让给白路；白路同意接收钱某在众享公司的股权300万元；于2019年2月18日正式转让，自转让之日起，钱某对已转让的出资不再享有出资人的权利和承担出资人的义务，白路以其出资额在企业内享有出资人的权利和承担出资人的义务。2019年2月21日众享公司自然人股东由钱某变更为白路。2019年3月12日，众享公司形成股东决定：同意变更公司名称为北京×商务酒店有限公司（以下简称×公司），同意修改公司章程。白路作为股东在该决定上签字。当日，×公司修改公司章程，载明股东白路，法定代表人冯某签字。后众享公司名称变更登记为×公司。现×公司登记的法定代表人为冯某，冯某任经理，企业类型为自然人独资，白路系投资人，白路任执行董事，张某任监事，注册资本300万元，历史投资人为徐某实缴出资额50万元。双方均认可，涉案酒店经营主体是×公司，截至2020年5月，涉案酒店仍以“×酒店×酒店集团”字号经营。钱伟称，钱某系代表钱伟，冯某系代表白路。钱某与白路签订的股权转让协议中的300万元股权的对价款就是白路应当支付给钱伟的宾馆转让费。称涉案酒店已经于2019年1月30日交接完毕，系冯某代表白路交接酒店。因为白路对于钱伟不信任，要求指定冯某先进入众享公司任经理，后再由白路接收股权。现涉案酒店由白路实际经营。钱伟向一审法院提交2019年8月14日的授权委托书一份，载明钱伟委托钱某为代理人，行使钱伟在××酒店所享有的全部股权和经营权利。白路称，认可与钱伟之间存在宾馆转让的合同关系，认可受让众享公司300万元股权，并认可其支付给白路的宾馆转让款就是其与钱某股权转让协议的股权转让款。但称未取得宾馆的实际经营权，不认可冯某系替白路接管酒店，称其与冯某之前有过合作，但就涉案宾馆的经营，其与冯某并未合作，亦未指定冯某代表白路处理涉案宾馆转让事宜。称钱伟于2019年1月30日将酒店交接给冯某，故认为钱伟存在根本违约，故要求解除《宾馆转让合同》。庭审中，法庭询问“谁与原告商量宾馆转让事宜”，白路回答“我方有我、冯某、张某，原告方有钱伟还有他的两个朋友，我不认识，当天在钱伟的×商务园签订的宾馆转让合同。”白路提交《解约函》复印件一份，称系×集团于2019年12月27日发出，并认为《宾馆转让合同》约定的是转让“××酒店”，包括地址、营业执照以及特许经营权。本案开庭审理过程中，一审法院电话联系冯某。冯某陈述，钱伟经营涉案酒店资金不足，让冯某进入众享公司做小股东，将股权部分转让给冯某，钱伟负责装修费用，冯某负责房租，钱伟与冯某签订一份“零股权转让协议”，后称“零股权转让协议”即《房屋租赁转让协议》；认可涉案酒店的经营主体是×公司，其为×公司的法定代表人；称不认识白路，不清楚白路为何成为×公司的股东。钱某到庭陈述，认可宾馆转让费即包含股权转让协议的对价款，并同意由钱伟主张涉案宾馆转让费。一审法院认为，钱伟与白路签订的《宾馆转让合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行各自义务。根据诉辩双方的意见以及查明的事实，本案的争议焦点为，钱伟是否按照《宾馆转让合同》约定完成了交付酒店的义务。对此，一审法院认为，通过在案证据可以认定钱伟已经完成了酒店交付义务。理由如下：第一，钱伟与白路签订《宾馆转让合同》，约定钱伟将酒店的经营权转让给白路。涉案酒店的经营需要具有相关证照的经营主体，双方均认可酒店的经营主体是×公司，也就是原来的众享公司，那么，钱伟作为众享公司的实际出资人，已经通过登记的股东钱某将众享公司的全部股权转让给白路，白路作为众享公司的股东，对于众享公司具有了实际的控制权和经营支配权。第二，冯某是众享公司聘任的经理，且至今仍担任×公司的经理及法定代表人，但冯某并非×公司的股东，冯某称钱伟将部分股权转让给冯某，但又称双方签订的是《房屋租赁转让协议》，并未签订股权转让协议，冯某此说法与查明的事实不符。同时，结合白路在庭审过程中的自认，其与冯某、张某共同与钱伟协商宾馆转让事宜，同时×公司登记的经理是冯某、监事为张某，执行董事为白路，故白路当庭的陈述更具可信度，对于冯某所称其与白路不相识，一审法院不予采信。冯某自2019年1月24日起担任众享公司法定代表人，陈某与冯某于2019年1月30日签订《酒店相关物品交接》以及《×酒店证件交接内容》，可以认定为冯某系以众享公司法定代表人的身份接收涉案酒店的相关物品及证件。第三，同理，冯某于2019年1月30日与钱伟、亢某签订《房租租赁合同补充协议》，并在原《房租租赁合同》中作为共同承租人签字确认，钱伟与冯某在当日签署《房屋租赁转让协议》，可以认定冯某系代表众享公司接收涉案酒店经营地址所在房屋，现有证据并不足以认定冯某系代表其个人接收酒店物品、证件以及所涉房屋，故不能认定钱伟存在另行交付酒店的行为。第四，结合白路向钱伟付款时间分析，钱伟在2019年1月31日及2019年4月陆续付款，假设钱伟另行将酒店交付他人，白路未向钱伟主张交付而是选择继续付款，与常理不符。虽然钱伟与白路签订股权转让协议的时间在后，但已完成了工商变更登记，白路作为自然人股东可以实际控制×公司所经营的酒店。钱伟将酒店经营主体的公司股权全部转让给白路且完成工商变更登记，并将酒店相关物品及证件交付给经营主体的法定代表人，且将房屋的承租主体变更为酒店经营主体的法定代表人，故一审法院认定钱伟已经完成了《宾馆转让合同》中约定转让交付义务，故对于钱伟主张白路支付剩余转让费65万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于钱伟主张违约金的诉讼请求，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中《宾馆转让合同》约定“乙方逾期未交付转让费，除甲方将宾馆交付日期相应顺延外，乙方每日还需向甲方支付转让费的5%的违约金；逾期30天，甲方有权解除合同，除乙方交费用不退还外，还应按转让费的10%向甲方支付违约金”。现钱伟自愿选择较低的违约金标准主张，且该标准并未过分高于造成的损失，且违约金兼具惩罚性，一审法院不持异议，故对于钱伟主张白路支付违约金33万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于白路反诉要求解除《宾馆转让合同》、返还已付款265万元并支付违约金33万元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。需要特别说明的是，关于白路所述，×集团解除钱伟的特许经营权，而《宾馆转让协议》中应包括特许经营权的意见，一审法院认为，《宾馆转让合同》中约定宾馆达到经营状态之日即应支付剩余转让费，转让费中包含了钱伟已经交纳的加盟费，并未明确约定变更加盟主体事宜，且截至2020年5月份涉案酒店仍以“×酒店×酒店集团”字号经营，故解约函不能阻却转让费的支付，对于白路的抗辩意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、白路于判决生效之日起7日内支付钱伟转让费65万元；二、白路于判决生效之日起7日内支付钱伟违约金33万元；三、驳回白路的全部反诉请求。本案二审期间，白路向本院提交以下证据：1.酒店公安网络维护（通州部）收据，用以证明涉案酒店2019年4月15日通过公安系统酒店公安网络维护备案。2.北京×商务酒店有限公司特种行业许可证、卫生许可证、营业执照，用以证明涉案酒店2019年5月11日领取特许行业许可证之日才达到可正常经营状态。3.张某与中介通话录音，用以证明330万元转让费中包含起租之日起6个月租金。4.白路替钱伟垫付房租的银行转账凭证及部分租金收据，用以证明钱伟未按合同约定缴纳自涉案酒店自正常经营状态之日起6个月房租，2019年3月23日至11月10日房租由白路垫付。5.供暖费专用收据，用以证明白路代钱伟缴纳了欠缴的采暖费。6.消防管道维修费收据及部分转账凭证，用以证明白路代钱伟支付消防管道维修费。本院组织当事人进行了证据交换和质证，钱伟对证据1真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据2、4、5、6真实性认可，证明目的不予认可；对证据3未发表质证意见。白路为证明其垫付租金及维修费以及涉案酒店装修状态，另向本院申请于金强、段帅、亢某出庭作证。本案二审期间，钱伟未向本院提交新的证据。经询，白路主张涉案酒店于2019年5月11日达到可正常经营状态，认为自起租日起的六个月租金应由钱伟支付。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，白路针对一审判决支付的转让费及违约金提起上诉，结合其上诉请求及事实理由，本案二审争议焦点为：1.涉案合同是否达到支付剩余转让款的条件，白路的付款义务如何认定。2.白路所主张的已付租金、维修费、采暖费等是否应在租金中予以抵扣。关于白路的付款义务。双方合同中明确约定转让费330万元，其中165万元在签订合同之日支付，剩余165万元在起租日当日即宾馆达到可正常经营状态的条件之日支付。一审法院结合钱伟与白路之间的宾馆转让合同，冯某与×公司、钱伟、白路、亢某之间的关系，以及相关证据，认定钱伟已经完成涉案合同约定的转让交付义务。二审中，白路称涉案酒店于2019年5月11日达到可正常经营状态的条件，即使按照白路自认的起租日时间，白路亦应于2019年5月11日一次性支付剩余的165万元转让费。而实际上，白路仍有65万元未付。对于在涉案酒店达到可正常经营状态之后仍未付款的原因，白路主张起租日起的六个月租金应由钱伟支付而钱伟并未支付。对此本院认为，双方合同中载明的该转让费包括“甲方已缴纳的壹拾万元押金、六个月租金，甲方进行的为经营需要的装饰、装修及设备费用，甲方加盟×酒店的已交加盟费用和甲方为以上经营已花费的办公成本开支”。从文字和标点上看，前文中的“甲方已缴纳的壹拾万元押金”和后面的“六个月租金”之间系用顿号分隔，而再往后面的“甲方进行的为经营需要的装饰、装修及设备费用”系用逗号分隔，故从文义上看，做为定语的“已缴纳的”不仅包含“壹拾万元押金”，也包含以顿号相连的具有并列关系的“六个月租金”。从体系解释看，该条转让费包括的其他项目均是已经明确的甲方已经支出或者发生的费用，该条的含义即为明确转让费用已经包含了钱伟对酒店已支出的各种费用的对价，且本案中钱伟在签订宾馆转让合同前业已支付了其自行签订租赁合同时的首期六个月租金。故该处的“六个月租金”并非白路主张的起租日之后的六个月租金由钱伟负担。本院对白路一方的该部分上诉理由不予采纳。本案中，钱伟有权要求白路支付对应款项。白路主张钱伟存在未按合同约定协助办理证照等违约行为，均未提交证据予以证明，本院不予采纳。按照双方合同约定，白路逾期未支付转让款应支付违约金，一审法院对钱伟主张的违约金金额予以支持，并无不当，本院予以确认。本案系钱伟依据双方之间的《宾馆转让合同》主张白路履行合同项下的付款义务及违约责任。而白路一方一审中坚持答辩认为宾馆已经转让给了案外人，并未向其交付，其反诉内容亦为解除合同，返还全部已支付款项，从未提及款项的垫付。而其二审中又主张其为酒店垫付了租金、维修费、采暖费等款项，这些款项发生与否不影响钱伟根据合同条款主张的本案项下权利，且该款项并未经过一审处理，故本院对此不予处理，白路为证明其支付租金、维修费等情况申请出庭的证人，本院不予准许其出庭作证。双方若就相关费用存在争议，可另行解决。综上所述，白路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由白路负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二一年四月十五日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾