辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1485号上诉人（原审被告）：宋成江，男，1970年9月9日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘长忆，宋成江妻子。被上诉人（原审原告）：融创物业服务集团有限公司大连分公司，营业场所辽宁省大连市甘井子区牧川北园2号销售中心B座2层。法定代表人：杨静，经理。委托诉讼代理人：张宏亮，男，公司员工。委托诉讼代理人：李汉杰，男，公司员工。上诉人宋成江因与被上诉人融创物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称融创公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋成江上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判按五折给付物业费（二审询问时明确）。2.一、二审诉讼费由上诉人、被上诉人分担。事实与理由：1.上诉人没有交纳2018年4月1日至2019年10月31日物业费是事实，但没有缴纳的原因有两个，其一，被上诉人没有尽到物业服务标准，尤其楼道内卫生及环境整洁受很多业主诟病，上诉人多次交涉也没有改进。其二，上诉人的车辆曾在小区停车场发生损毁事件，被上诉人声称当时录像监控坏了，对上诉人多次诉求置之不理，导致双方矛盾一直没有解决。2.根据物业管理协议，上诉人每年缴纳物业费是4月1日起，到下一年度4月1日止，为每年缴纳一次，不是半年缴纳半年期的，而被上诉人要求的自2018年4月1日起到2019年4月1日止，一年物业费1278元是可以的（这里先不讨论被上诉人是否尽到义务问题）。那么2019年4月到2019年10月31日这半年的物业费被上诉人也提出要求，而且原审院也予以认可，上诉人不明白依据何在？3.上诉人在原审审理中曾提出被上诉人物业服务诸多没有尽到义务的事实，但原审法院审理中却没有认真核实，甚至在原判决中也没有表述被上诉人抗辩意见及证据是如何认定的，却用多数人已交纳物业费就证明物业服务水平达到了要求作为推理性的裁断，是完全错误的。4.原审判决中不支持被上诉人提出的4618.6元违约金诉求，上诉人予以认可，但原审判决不支持的理由上诉人认为不妥，这并不是为了什么小区管理和谐关系问题，而是开发商与被上诉人签订的委托物业协议中，竟然有业主没有及时缴纳物业费要承担日千分之五违约金的处罚，这简直比高利贷还高利贷法律是不保护这样条款的。综上，请二审法院依法予以裁断。融创公司辩称，不同意上诉人上诉请求，应驳回上诉，维持原判。融创公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的物业费1,917.94元、违约金4,618.60元。一审法院认定事实：原告系大连三寰融创城（雁栖渡）项目的物业服务单位，被告系大连市甘井子区营城子街道牧川南园9号楼1单元702室房屋的业主，该房屋建筑面积48.43平方米。2015年7月1日，第一太平融科物业管理（北京）有限公司与大连乐其房地产开发有限公司签订《未来城一期（雁栖渡）前期物业服务合同》，2017年4月4日，被告与第一太平融科物业管理（北京）有限公司签订前期物业服务协议，物业费收费标准为住宅2.75元/平方米/月，房屋交付后业主按照2.2元/平方米/月标准缴纳，差额部分由开发商负责补偿。物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于每年1月15日前向物业服务企业缴纳当年物业服务费，逾期缴纳物业费用的，物业服务企业有权按拖欠物业费总额每日千分之五的标准向业主收取逾期付款违约金。2017年4月15日，大连乐启房地产开发有限公司（甲方）、第一太平融科物业管理（北京）有限公司（乙方）、融创物业服务集团有限公司大连分公司（丙方）签订物业管理交接协议书，约定，甲乙双方于2015年7月1日签订《未来城一期（雁栖渡）前期物业服务合同》，服务期限自2016年1月1日起到2017年12月31日止。三方对大连未来城项目的物业管理交接达成如下协议：甲乙双方经协商决定，双方签订的《未来城一期（雁栖渡）前期物业服务合同》于2017年4月30日解除，鉴于甲方已另行选聘丙方作为“大连未来城（一期住宅、售楼处）”物业管理服务企业，于2017年5月1日正式接管“大连未来城”物业管理服务，三方共同办理交接。2017年5月1日，大连乐启房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，大连乐启房地产开发有限公司委托原告对大连三寰融创城（雁栖渡）项目提供前期物业服务，委托管理期限自2017年5月1日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与原告或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。被告未交纳2018年4月1日至2019年10月31日期间的物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连乐启房地产开发有限公司与原告签订的《大连市前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告2018年4月1日至2019年10月31日应向原告交纳物业服务费2,024.37元（48.43平方米×2.2元/月/平方米×19个月）。现原告主张被告支付拖欠的物业服务费1,917.94元，并未超出上述标准，故本院依法予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、协调，履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告辩称原告未尽到自己的职责一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告辩称其车辆停放在小区内受损需要原告赔偿一节，被告车辆受损，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，本院不予一并调整。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告宋成江于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告融创物业服务集团有限公司大连分公司自2018年4月1日至2019年10月31日的物业费1,917.94元。二、驳回原告融创物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。本院二审期间，上诉人提交照片及与物业管家的聊天记录，拟证明“物业服务存在瑕疵”；被上诉人对证据的真实性及拟证明事项均不予认可，经审查，本院对上诉人提交证据拟证明事项予以确认。二审询问时，双方当事人对一审查明事实均无异议，对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决，改判按5折给付物业费”，事实和理由有：1.物业服务存在瑕疵；2.被上诉人一块起诉给付“2018年4月1日至2019年4月1日期间的物业费1278元”及“2019年4月1日至2019年10月31日半年的物业费”没有依据。被上诉人均不予认可。本院认为，1.被上诉人提供的物业服务虽然存在瑕疵，但上诉人提交证据不能证明“物业服务瑕疵严重到打折支付物业费的程度”，考虑一审法院驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求，二审对本金数额不宜再作调减。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，若上诉人认为被上诉人未尽到相应义务，可另行主张。2.上诉人对其拖欠一年半物业费没有异议，为避免当事人的诉累，且考虑“就拖欠一年半物业费进行审理并无限制规定”，一审进行审理并无不妥。综上所述，宋成江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由宋成江负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年四月二十二日书记员  王如琪