辽宁省新宾满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0422民初331号 原告：辽宁万泽物业管理有限公司，住所新宾满族自治县新宾镇胜利街。 法定代表人：赵金勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高文波，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。 被告：屈广智，男，1970年7月11日出生，满族，住新宾满族自治县。 原告辽宁万泽物业管理有限公司（以下简称万泽物业）与被告屈广智物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告万泽物业的委托诉讼代理人高文波，被告屈广智到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 万泽物业向本院提出诉讼请求：1、判令屈广智给付2017年7月1日至2020年6月30日的物业费3,591.00元，滞纳金553.00元（按照年利率15.4%计算），两项共计4,144.00元；2、本案诉讼费由屈广智负担。事实和理由：万泽物业于2017年7月1日与新宾县星都世纪花园一期业主委员会签订《新宾镇星都世纪花园一期物业服务合同》，由万泽物业管理星都世纪花园一期小区。屈广智居住在万泽物业管理辖区内，系万泽物业的服务对象，房屋面积为75.46㎡、49.26㎡，共计124.72㎡。双方约定物业服务费的收费标准为每平方米每月0.8元，业主每年7月15日前将物业服务费交于万泽物业公司，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应交费用的5‰交纳滞纳金。屈广智从2017年7月1日起至2020年6月30日未交纳物业费3,591.00元，产生的滞纳金553.00元（4,392.00元×15.4%）。此款经万泽物业多次催要未果，故起诉至人民法院。 屈广智辩称：2017年万泽物业进入小区后，屈广智与其协商过，只有业主在享受到物业服务时，业主才缴纳物业费。屈广智的房屋系门市房面向街道，不在小区内，业主本人也不在此居住，对万泽物业提供的具体服务项目不清楚也没有享受到物业服务。在万泽物业未提供服务的情况下，不能因为屈广智是业主，就要求业主缴纳物业费，并且屈广智并未与万泽物业签订合同。2013年房屋整体的防水，包括后期的下水道疏通都是屈广智自己花钱弄的，万泽物业每年虽然对小区的下水道进行疏通，但是不及时，效果也差，导致下水道经常堵塞，万泽物业并未向屈广智提供服务，故不同意缴纳物业费用。 经审理查明：辽宁万泽物业管理有限公司成立于2011年11月21日，其经营范围为物业管理、房屋租赁等。2017年7月1日，新宾镇星都世纪花园一期业主委员会（甲方）与万泽物业（乙方）签订《星都世纪花园一期物业服务合同》,合同主要内容为：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型：住宅、商业。坐落位置：新宾镇青年路。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、共用照明。市政公用设施和附属建筑物的养护和管理，包括道路、下水管道、化粪池，池井。公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集……委托管理期限为两年,即从2017年7月1日起至2019年6月30日止……物业管理服务费的标准：住宅为1元/㎡/月，非住宅为0.8元/㎡/月。每年的7月15日前将上述费用交付至万泽物业。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，从逾期之日起每天按应交费用的百分之五交纳滞纳金。”合同签订后，万泽物业进入新宾镇星都世纪花园一期提供物业服务。合同到期后，双方又续签两年，自2019年7月1日至2021年6月30日。屈广智所有的坐落于新宾镇建新街北道街4-1号房屋系其于2011年7月7日购买所得。房屋建筑面积共计125平方米。自万泽物业进入该小区后，屈广智以其未与万泽物业签订物业合同且万泽物业未对其进行服务为由，拒绝缴纳物业费，2017年7月1日至2020年6月30日产生的物业费为3,600.00元（125㎡×0.8元/㎡/月×36个月）。此款经多次催要未果，故万泽物业诉讼至法院。 另查明，本院受理的多起万泽物业诉案涉小区业主物业服务合同纠纷案件，案涉小区业主反映的问题主要集中在万泽物业工作人员服务态度不好，疏通下水道不及时、效果差等情形。 上述事实，有万泽物业提供的《星都世纪花园一期物业服务合同》两份、物业催缴通知书照片一份，屈广智提供的房屋产权信息，万泽物业与屈广智的庭审陈述并结合本院审理的其他案涉小区物业服务合同纠纷案件审理情况等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。万泽物业与星都世纪花园一期业主委员会签订的《星都世纪花园一期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，应受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。对业主且有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。屈广智作为案涉小区的业主，上述合同对本案双方当事人均具有约束力，万泽物业为该小区提供物业服务后，屈广智就应按照合同约定向万泽物业支付物业管理费。万泽物业要求屈广智缴纳物业费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2017年7月1日至2020年6月30日，屈广智应缴纳的物业费为3,600.00元（125㎡×0.8元/㎡/月×36个月）。万泽物业要求屈广智缴纳3,591.00元，本院予以尊重。屈广智辩称其房屋面向街道，不在小区内，没有享受到万泽物业的服务，不同意缴纳物业费一节。因《星都世纪花园一期物业服务合同》中约定服务的范围为住宅、商业，屈广智的房屋虽然是商用门市，但该房屋作为案涉小区的建筑物的一部分，与其他建筑物的共有部分及水、电等公用设施设备均需物业服务企业共同维护管理，屈广智作为案涉小区的业主，应按合同约定交纳物业费，故对其辩解意见，本院不予支持。 关于万泽物业主张的违约金问题，万泽物业虽然对案涉小区进行了服务，但根据本院受理的多起案涉小区物业服务合同纠纷案件审理情况分析，万泽物业在物业服务过程中确实存在一定的服务瑕疵，由于万泽物业提供的物业服务存在瑕疵，才导致屈广智缴纳物业费不及时，故对滞纳金的诉请，本院不予支持。 另外，物业公司的服务具有公共性，收取物业费除用于企业自身运转外，还用于整体物业设施的维护保养，维持小区正常秩序所必需的费用。个别业主拒交物业费的行为，不仅损害物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的良好配合，一方面，万泽物业作为物业服务公司，应明确自己的定位系服务型企业，作为服务型企业，在服务过程中，应加强与自己的服务对象即业主的沟通，努力提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，不断改进和完善自己的工作。在业主反映服务不到位的情况下，应当深刻反思自身服务存在的问题，通过整改、提升服务质量来赢得业主的认可，让业主主动交纳物业费，尽量避免通过起诉、依赖法院审判来收取物业费；另一方面，业主也应提高自身素质，主动学习法律知识，提升法律知识储备，提高法律意识，了解业主与物业服务企业之间的权利义务关系。万泽物业在物业管理服务中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业费的理由。对物业公司有意见，应通过正当途径反映问题、行使权力，维护自身合法权益，不应通过拒交物业服务费来表达自己的意见。如果物业公司的服务达不到业主的要求，大多数业主都对物业公司不满意，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。希望双方今后能够加强沟通，积极履行各自负担的义务，共同促进小区的发展，创造和谐的生活环境。 综上，为维护诚信原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下： 一、屈广智于本判决生效之日起十日内给付辽宁万泽物业管理有限公司物业费3,591.00元； 二、驳回辽宁万泽物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果屈广智未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（辽宁万泽物业管理有限公司已预交），由屈广智负担，随上述款项的给付期限一并给付辽宁万泽物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  张秀娜 二〇二一年四月二十五日 法官助理刘汶佩 书记员全英姬