吉林省东丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0421民初766号 原告吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司，住所地东丰县。 法定代表人朱本胜，系该公司经理。 委托诉讼代理人王俊有，系该公司物业经理。 委托诉讼代理人吴玉军，系吉林便民律师事务所律师。 被告东丰县文化广播电视和旅游局，住所地东丰县。 法定代表人王洪军，系该局局长。 委托诉讼代理人沈素艳，系东丰县法律援助中心律师。 被告东丰县电影院，住所地东丰县。 法定代表人杜卫东,系该公司经理。 委托诉讼代理人高太平，系该电影院法律顾问。 被告孙雨明，男，1972年9月18日生，住东丰县。 委托诉讼代理人孙宏萍，系该电影院实际经营者的员工。 原告吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司与被告东丰县文化广播电视和旅游局、东丰县电影院、孙雨明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司委托诉讼代理人王俊有、吴玉军与被告东丰县文化广播电视和旅游局委托诉讼代理人沈素艳、东丰县电影院委托诉讼代理人高太平、孙雨明委托诉讼代理人孙宏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令三被告连带给付拖欠的物业费132,645.00元;二、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与三被告自2012年建立了物业服务关系，三被告至2014年都能按时缴纳物业费。2015年时三被告仅缴纳了应交物业费的一部分,2015年到2019年间三被告完全拖欠物业费不交，共拖欠物业费132,645.00元，虽经原告多次讨要，但三被告以种种理由为借口一直拖欠物业费不交。经查明,被告东丰县文化广播电视和旅游局为物业服务合同的业主，东丰县电影院为其物业使用人,被告孙雨明为电影院的实际经营人，对应当缴纳的物业费三被告相互推脱，均拒不履行给付物业费的义务,三被告的做法已经违背了物业管理条例的规定，侵害了原告的合法权益，今日诉至贵院，请人民法院依法裁决。 东丰县文化广播电视和旅游局辩称，一、原告请求第一被告连带给付物业费，没有依据。文旅局即不是业主也不是使用人，无义务给付物业费。在这里要说明的是以东丰县文化广播电视和旅游局与万宇建设集团签定合同，因为当时文化系统处于改革，电影院人员进行分流，电影院无管理人员，由东丰县文化广播电视旅游局代管理。代管理人与所有权人是两个概念，文旅局代理管理、代理电影院被拆迁的一些活动，不能因文旅局代为签合同，文旅局就成为房屋的产权人，承担物业费。二、代理人认为本案争议的焦点是被告东丰县电影院及承租人孙雨明是否应该给付物业费，之间是否签定物业服务合同、建立物业服务关系，是否属于原告的业主，回答应该是否定的。通过刚刚结束的庭审调查可知，有多份证据能够证明原告与被告东丰县电影院及承租人孙雨明之间没有建立物业服务关系，没签订物业服务合同。物业服务的范围是指：对房屋及房屋设备及设施的运行、管理、养护、维修；对相关部位和场地清洁卫生、垃圾清运、对下水管道的疏通等；对公共秩序维护、安全防范。三、东丰县电影院的建筑是独立的，从以下几个方面说明：1、房屋下水疏通、供水、供配电、取暖等设备安装独立分开的；2、所用的自来水网、排水网、电力设施为被告单独所有、单独计量，采暖单独进户。3、从从万宇大厦工程设计图可知打桩点单独，承重墙桩眼单独结构，还有沉墙缝，可体现东丰县电影的建筑是独立的，与万宇大厦建筑是分开的；消防控制室所有权是电影院的。四、被告没有享受到物业服务1、从卫生、环境方面看，垃圾堆放、污水处理、管道疏通都是被告自己去做，费用自己承担，没有享受到物业服务。例如：垃圾箱原告都不让被告东丰县电影院共同使用一个，电影院只得另行向城管部门申请再放一个垃圾箱。事实上原告的行为已表明物业是分开的，原告没有举出一份证明其对被告东丰县电影院提供物业服务的证据。2、从安保方面来讲，电影院门前是开放操场，电影院安保的范围是楼内、门口、门前操场，可是门前操场在日常有公安联防队员巡逻，门口、楼内有电影院的承租人自己雇佣保安负责，原告根本没有提供保安，提供相应的服务。3、多分证据证明东丰县电影院房屋及房屋设施的日常养护、维修及管理都是被告东丰县电影院承租人独立完成，所产生的费用都是由东丰县电影院的承租人自己承担。三，关于所交三年物业费问题原告不能因收取三年物业费，就认为原被告建立物业关系，首先缴费主体不是被告及承租人孙雨明，之前是孙继峰负责管理和运营，孙继峰交物业费的原因不清楚，与孙雨明关。孙雨明承租后，原告根本没有提供物业服务，知道两个建筑是独立的，物业理所当让要分开，被告不是原告业主，故没有向原告交物业费。此三张交费收据证明不了被告与原告之间存在事实物业关系，主张交物业费无依据。四、东丰县电影院是以产权调换的形式得到的新电影院房屋，在拆迁合同中已约定按国家规范要求设计施工，被告东丰县电影院得到的应是能够使用的房屋，原告在庭审中所举购买了材料，费用支出数额，被告方认为应是为建房购置的建筑基础材料支出，不能认为是为物业物业管理及投资。综上;代理人认为，被告是否应交物业费应从工程设计、对房屋及房屋设施、设备的维修维护、清洁方面、安保方面、是否建立物业服务关系等多方面来考量，认为之间不存在物业服务关系，被告不是原告的业主，不应交物业费。 东丰县电影院、孙雨明辩称:一、关于新电影院建设及租赁的基本客观事实众所周知，万宇建设征收老电影院房屋开发建设万宇大厦。文旅局与万宇建设签订了三份合同以产权置换的方式建设新电影院。新电影院建成交付后，文旅局与孙雨明签订了电影院租赁合同，至今已有3份租赁合同，租赁期限至2020年4月30日。二、关于万宇物业接管万宇大厦物业提供物业管理服务，但未与电影院、孙雨明履行法律程序提供物业管理服务，没有权利向新电影院和孙雨明收取物业费的问题。依据《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》、《吉林省物业管理管理实施条例》的有关规定。物业管理公司接管物业服务对象提供物业管理服务，首先必须是注册成立的物业公司，而且接管前应当与小区全体业主和业主委员会签订物业管理服务合同，才能接管小区物业，对小区提供管理和服务，向业主收取物业费。迄今为止万宇物业提供不出任何法律强制性规定的相关合同和证据，证明电影院和孙雨明是万宇物业的服务对象，而且万宇物业没有对电影院和孙雨明提供任何管理和服务。据此原告没有权利和资格将三被告提起诉讼，三被告也没有履行缴纳物业费的义务。三、关于万宇物业接管万宇大厦物业管理服务后，没有对电影院、孙雨明提供任何管理和服务，而且存在多处侵权行为，应承担侵权责任的问题万宇建设开发万宇大厦后，虽然成立了万宇物业，负责万宇大厦物业管理和服务，但只是对万宇大厦购买住宅楼的业主提供了简单的保洁服务，而且服务不到位，业主是投诉不断，是东丰县所有物业投诉最多的，影响了政府的公信力，损害了社会利益和公共利益。新电影院虽然系万宇建设承建，但新电影院上下水管网、排污管网、供热管网、供电设施均为独立、单独设计、单独安装、单独计量，不与万宇大厦存在共用和关联，设计图纸已证明这一问题。电影院日常所有设施维护、维修均由孙雨明自己负责并承担费用，就连破损的台阶和地面更换大理石都由孙雨明自己维修并承担费用。电影院自开业以来万宇物业从未派过任何保安员、保洁员提供保洁和保安服务；电影院为正常营业孙雨明自己雇佣更夫、保安员、保洁员并给付报酬，才保证了电影院放映厅正常放映和营业。在电影院营业之初，因使用垃圾箱万宇物业人员将电影院的工作人员打伤。因电影院属于公益事业，涉及政府形象，为保障电影院规范经营，县环卫处为电影院配备了独立的垃圾车。四、关于万宇物业及万宇建设法人代表侵权的有关问题，万宇物业接管万宇大厦物业管理服务后，因孙雨明对物业服务相关问题不了解，虽然缴纳了三年物业费，当时是在不懂法规的情况下，在万宇物业的忽悠下，在孙雨明不知情的情况下，由前任合伙人孙继峰稀里糊涂缴纳了3年的物业费(2013年1万元、2014年1.5万、2015年1.5万)，万宇物业收取三笔物业费，构成不当得利应予返还，孙雨明将另案主张权利。众所周知电影院楼顶有一处非常漂亮的违建花园，系万宇建设法人代表王兰建设、所有和使用，但占用的面积是电影院楼顶，建设时未通过电影院同意，也未有任何审批手续，属于违法建筑。在建设时和这几年的时间里经常漏水，导致下水管道爆裂,造成电影院楼顶及墙壁多处损坏，孙雨明支付了大量的维修费用，并影响放映厅正常营业，损失惨重。因本案不能提起反诉，电影院、孙雨明将另案向侵权人主张赔偿权利，要求立即停止侵害、恢复原状、赔偿损失、拆除违建花园。如果违建花园业主不主动拆除违建花园，权利人将向县有关部门举报，将违建花园拆除，恢复电影院楼顶的本来面目。因万宇物业侵权导致孙雨明承担了不应该承担了多笔罚款，罚款的原因为万宇建设、万宇物业设施配备不齐、不全，而且不按时缴纳取暖费，损坏消防设施，这些罚款应当全部由万宇物业承担，但孙雨明考虑放映厅正常营业，才被迫替万宇物业交付了罚款，这些罚款如果万宇物业不返还，孙雨明将通过诉讼主张权利。五、关于原告诉讼请求不能成立及诉讼主体存在的相关问题。万宇物业在没有按法律规定的情况下，接管万宇大厦物业管理和服务，在没有履行法律程序和履行任何义务的情况下，违规向业主收取物业费，其行为构成违法，物业行政主管部门应对其这种行为进行行政处罚。原告向人民法院提交的起诉状，起诉人处盖上了中国律师吴玉军的名章，请问是依据那部法律什么法律程序对其请作出合理解释也请法庭认定原告诉讼主体是否存在问题。六、关于新电影院独立设计、单独施工，所有设施和万宇大厦没有关联的问题。新电影院从外观看和万宇大厦像是一个整体，但从万宇大厦设计施工图纸证明，新电影院单独设计、基础承重柱子单独施工、电影院单独建设，其供电设施、上下水管线、供热管网也是单独设计、单独安装的，而且单独计量。依据这些证据可以证明电影院不在万宇物业管理服务范围内。新电影院自开业以来，万宇物业也未对电影院和孙雨明提供任何管理和服务，电影院保安、保洁、设施维修均是由孙雨明所为并自行承担了费用。七、关于本案适用法律问题本案案由为物业合同纠纷，但不能单纯依据《物业管理条例》下判案件。应综合新老电影院的来龙去脉，万宇建设开发建设万宇大厦的实际情况，现场勘察万宇大厦主楼及底座门企房的结构，以及万宇物业是否应当为电影院提供物业管理服务及设备设施维护维修的实际情况，综合适用《民法通则》、《民法总则》、《物权法》、《物管理条例》及四部法律法规的司法解释、地方性条例、部门规章的有关规定，综合分析研判案件。这起案件表面看似非常简单，但案件发生的来龙去脉以及万宇物业的违约侵权行为，致案件事实极其复杂。万宇物业没有任何理由和根据主张电影院和孙雨明缴纳所谓的物业费，因万宇物业、万宇建设及法人代表的多处侵权和违约行为，这一案件存在多重法律关系，因不能就本案提起反诉，但二被告将另案主张权利。综上，原告诉讼请求以及所依据的事实和理由没有事实根据、法律依据，更没有有效证据予以支持，其诉讼请求不应得到法律的支持。二被告的抗辩意见完全成立，应当得到法律的支持。按照民事法律权利与义务相统一的原则，只有履行了应尽的义务才能享受权利，这一帝王条款不应作出任何突破。2020年6月23日同类案件东丰法院已有判例，驳回了物业公司要求给付物业费的诉讼请求。恳请人民法院向物业公司发出司法建议，要求物业公司完善物业服务合同，敦促物业公司依法依规提供物业管理和服务，让广大业主满意，减少这类纠纷，促进社会和谐稳定。以上意见，供合议庭合议时参考。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院经审理认定原告提交的证据如下：证据一、房屋拆迁协议书一份；证明：原告与被告东丰县文化广播电视和旅游局（以下简称文广新局）在房屋拆迁回迁时建立实际的物业管理关系。被告一：对证据本身无异议，但对要证明的事实有异议，证明不了第一被告与原告有物业关系。被告二：真实性没有异议，对证明问题有异议，此合同万宇建设违约，合同约定交房时间为2013年4月15日，万宇建设晚交房11个月16天，按合同约定万宇建设应该每天向电影院支付2万元，计692万元。该案存在多种法律关系，电影院及孙雨明不能就本案提起反诉，将另案向万宇建设主张给付违约金。被告三：同被告二意见一致。本院对该证据不予确认。证据二、物业费收据三份；证明：1、原告与被告东丰县文广新局和东丰县电影院之间自2012年成立了物业管理关系；2、2015年东丰县文广新局电影院只交付一部分物业费；被告一：对证据本身没有异议，对证明目的有异议，交物业费不是现承租人孙雨明所交，与孙雨明无关。不能因为此三张收据就证明东丰县电影院和孙雨明与原告存在物业关系。被告二：真实性无异议，证明问题有异议。1、此三笔物业费是另一个电影院的承租者孙继峰所交，与孙雨明无关。2、物业管理公司接管物业服务对象提供物业管理服务，首先必须是注册成立的物业公司，而且接管前应当与小区全体业主和业主委员会签订物业管理服务合同才能接管小区物业。对小区提供管理和服务，向业主收取物业费迄今为止万宇物业提供不出任何法律强制性规定和相关合同和证据证明电影院和孙雨明是万宇物业的服务对象，而且万宇物业没有对电影院和孙雨明提供任何管理人的服务，据此原告没有权利和资格将电影院和孙雨明提起诉讼，电影院和孙雨明也没有义务缴纳物业费。被告三：与被告二意见一致。本院对该物业费收据予以确认。证据三、电影院租赁协议一份；证明：1、被告文广新局在2016年5月1日将房屋租赁给了现在东丰县电影院的实际经营者；2、在本案中文广新局是业主，东丰县电影院是物业使用人。被告一：真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明文广新局是业主，证据也恰恰证明文广新局不承担任何费用包括物业费。被告二：真实性无异议，对证明问题有异议。万宇建设是第二次竞拍时竞标了电影院工程，电影院是万宇大厦与产权置换的方式给文旅局建设的新电影院，电影院是独体、独栋、独立设计，此租赁协议与原告无关。被告三：与被告二意见一致。本院对该证据不予确认。证据四、物业费应交明细一份；证明：被告所拖欠的物业费金额为132,645.00元。电影院所欠物业费计算：从2015年-2019年，面积2050.64平方米，每月1.2元/平方米，每年应当交纳的物业费为2050.64平方米×1.2元×12月=29,529.00元。五年应当交纳的金额为5年×29,529.00元=147,645.00元，减去2015年已经交纳的15000元，实际还欠金额为：132,645.00元。根据物业管理条例42条的规定，业主与物业使用人对所欠的物业服务费承担连带的交纳责任。被告一：有异议，证据是能够证明案件事实的一切材料，这一张表只是原告自己列的清单，没有所有被告的签字和盖章，不能证明被告欠原告物业费。收费标准没有法律依据。表格中所列与支付费用三年证明不了东丰县电影院及承租人孙雨明存在物业合同关系。被告二：有异议。1、此收费表格是原告单方自己拟定的，按东丰县的物业收费标准小高层没有电梯的住宅每平方米应该8角以下，况且电影院是独体、独栋、独立设计，原告没有任何权利和理由收取物业费。2、原告没有和电影院和孙雨明签订任何物业管理合同，这是法律强制性规定也没有对电影院提供任何物业服务。故原告更没有任何理由及法律依据收取物业费。被告三：同被告二意见一致。本院对该证据予以确认。 被告东丰县文化广播电视和旅游局向本院提交的证据认定如下：证据一、东丰县电影院房屋拆迁方案、合同书、补充协议条款，证明：县电影院房屋和产权是东丰县电影院所有的，不是文旅新局的，文旅新局不是业主的。真实性没有异议，对证明目的有异议。该拆迁方案还是被告与原告签订的。证据二、支付结算专业凭证、非税收入一般缴款书（收据）证明：东丰县电影院收取租赁费后通过东丰县文旅局如数上交县财政。不收取任何费用，证明电影院经济独立、自负盈亏。原告认为真实性由法院核实，经济独立并不能证明对物业费的缴纳没有责任，因为业主和物业使用人经济都是独立的。证据三、东丰县电影院营业执照复印件一份，证明电影院是独立法人独立承担民事责任。原告认为经济独立并不能证明对物业费的缴纳没有责任，因为业主和物业使用人经济都是独立的。证据四、电影院租赁合同两份、补充合同一份，证明在电影院经营过程中文旅局不承担费用包括物业费。原告认为业主和物业使用人的关于相关费用缴纳的约定，对抗第三人属于法定无效行为。本院对以上证据均予以确认。 被告东丰县电影院向本院提交的证据认定如下：证据一、合同书、补充合同条款、房屋拆迁方案各一份。证明：2010年9月5日文旅局与万宇建设签订合同书，2010年9月9日双方签订补充合同条款，2010年9月20日双方签订房屋拆迁方案。三份合同约定老电影院由万宇建设征收，以产权置换的方式为文旅局建设新电影院。合同约定万宇建设应于2012年2月30日（应是28号）前完成新电影院建设；但万宇建设违约，交付房屋时间为2013年4月15日，延期交房11个月另16天。按合同约定万宇建设每天应向电影院支付违约金2万元，计692万元。因该案存在多种法律关系，电影院不能就本案提起反诉，将另案向万宇建设主张给付违约金。：有异议，产权独立不等于物业独立。迟延履行金与交纳物业费是两个法律关系。本院对部分事实予以确认。证据二、电影院租赁合同（2013年签）、电影院租赁合同（2016年签）、电影院租赁合同补充协议（2019年签）各一份。证明万宇建设于2013年4月15日将新电影院建成后交付给文旅局。2013年5月1日和2016年5月1日文旅局与电影院承租人孙雨明先后两次签订电影院租赁合同，租期分别为3年。2019年9月2日双方又签订电影院租赁合同补充协议，租期1年，从2019年5月1日至2020年4月30日止。原告认为该证据证明文旅局是物业所有人，电影院是物业使用人。本院对该证据真实性予以确认。证据三、电影院员工薪资明细表。证明从2016年5月至2019年12月孙雨明雇佣保安员、保洁员负责电影院安全及卫生清扫工作，保洁员工资78,400.00元、保安员工资38,800.00元，这些工资都是由孙雨明支付的事实。这份证据又证明万宇物业未对电影院、孙雨明提供任何管理和服务，没有权利向电影院、孙雨明收取物业费及其他费用。原告认为该证据与是否交纳物业费没有关系。本院对部分事实予以确认。证据四、罚款（收据）一张。证明万宇物业消防控制室未配置专职人员，万宇物业人员在消防控制室喝酒，辽源和东丰消防局对万宇物业、7号宾馆、电影院都进行了罚款，不交罚款不让营业，无奈孙雨明交了5,000.00元罚款。消防控制室专职人员应由万宇物业配置，但万宇物业不履行义务，导致消防检查不合格，此笔罚款应由万宇物业承担。电影院和孙雨明将另案主张权利，要求万宇物业返还罚款5,000.00元。原告有异议，被告该组证据与其刚才所举证据所证明的与原告是两个独立的主体相矛盾。该证据恰恰证明了电影院与原告的物业公司是一个整体的物业单位。本院对该证据不予确认。证据五、吉林省增值税普通发票、吉林省成慧消防设施检测有限公司营业执照、资质证复印件。证明电影院消防设施每年由吉林省成慧消防设施检测有限公司进行检验、维护，孙雨明缴纳费用12,000.00元，此笔费用应由万宇物业承担。电影院、孙雨明将另案主张权利，要求万宇物业返还此笔费用12,000.00元。原告有异议，被告该组证据与其刚才所举证据所证明的与原告是两个独立的主体相矛盾。该证据恰恰证明了电影院与原告的物业公司是一个整体的物业单位。本院对该证据不予确认。证据六、吉林省地方税务局通用机打发票2张。证明2016年1月20日孙雨明缴纳物业费15,000.00元的事实。当时孙雨明不懂物业管理服务方面的有关规定，在万宇物业未向电影院、孙雨明提供任何管理和服务情况下，由孙雨明的前任合伙人孙继峰自作主张缴纳了3年的物业费。电影院、孙雨明将另案主张权利，要求万宇物业返还不应收取的3年4万元物业费。另证明万宇物业没有一个准确的收费标准，不是适格的物业管理者，没有法律依据，凭自己心情定价收取物业费。真实性无异议，与原告所举证据相对应，该证据恰恰证明原被告之间存在物业管理关系。本院对该证据予以确认。证据七、光碟一张。证明万宇物业食堂水管爆裂、严重漏水，将电影院三楼屋顶、墙壁大面积损坏；电影院楼顶上的违建花园经常漏水，为保证电影院正常放映，孙雨明在2016年、2018年花费3余万元自己进行维修。发生的这些维修费用完全是由于万宇物业和违建花园业主王兰侵权造成的，这些费用应由万宇物业及违建业主王兰承担。电影院、孙雨明将另案主张权利，要求万宇物业和王兰赔偿全部损失。为防止违建花园继续漏水，电影院、孙雨明将向县有关部门申请拆除违建花园，恢复楼顶原状，维护社会利益和公共利益。原告有异议，被告该组证据与其刚才所举证据所证明的与原告是两个独立的主体相矛盾。该证据恰恰证明了电影院与原告的物业公司是一个整体的物业单位。本院对该证据不予确认。证据八、万宇物业注册登记信息。证明虽然万宇物业取得了营业执照及许可证，但万宇物业未与电影院和孙雨明签订物业管理服务合同。按《物业管理条例》之规定，物业公司未与业主签订物业管理服务合同，没有资格接管物业并提供管理和服务，更没有权利向业主收取物业费及其他费用。原告有异议，被告证目的不能成立。原、被告之间通过原被告之间的物业费收据已经证明成立了事实的物业管理关系。本院对该证据不予确认。证据九、图纸目录、万宇大厦建筑图纸及电影院西外墙照片。图纸目录证明该目录没有新电影院任何通风及供电设计图纸及其他任何材料，全部是万宇住宅楼1至26层通风及供电的相关材料。图纸证明万宇住宅楼及东侧、北侧、西侧附属建筑规划设计图纸，万宇住宅楼和东侧、北侧、西侧附属建筑是一个主体，统一设计、统一建筑。照片证明电影院用电设施是独立的。这些证据证明新电影院通风、供电是独立设计、独立施工，所有设施单独安装，和万宇住宅楼没有关联。新电影院设计施工图纸现存于东丰县住建局。原告有异议。用水、用电、消防独立，并不能证明不存在物业管理关系，所有的业主的用水、用电、排水全都是独立的。本院对此证据不予认定。证据十、图纸目录及万宇住宅楼、附属建筑图纸平面图。证明该目录和图纸没有新电影院任何采暖、给排水设计图纸及其他任何材料，全部是万宇住宅楼1至26层采暖、给排水相关材料。又证明新电影院采暖、给排水是独立设计、独立施工，所有设施单独安装，和万宇住宅楼没有关联。原告有异议。用水、用电、消防独立，并不能证明不存在物业管理关系，所有的业主的用水、用电、排水全都是独立的。本院对该证据不予确认。证据十一、照片16张。证明新电影院地下一层被万宇建设在承建新电影院时未经电影院同意，私自在电影院地下建设储藏室一个、车库一个、车位8个。电影院的地下设施应归电影院所有，电影院将另案主张权利，确认地下设施所有权。原告认为该证据与本案没有关联性。本院对该证据不予确认。 本院经审查认定事实如下：2012年2月30日东丰县电影院建改完成，隶属于东丰县文化广播电视和旅游局2016年5月1日孙雨明承包东丰县电影院。2012年8月14日吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司成立，取得了物业服务管理资质证书，从成立以来至2014年东丰县电影院已交纳了物业费，从2015年开始交纳部分（15000元）物业费至2019年共欠物业费132,645.00元（面积2050.64平方米，每平方米1.2元，每年29525元物业费，5年物业费计147，645.00元，减去2015年交纳的15，000.00元实际拖欠物业费132,645.00元）。现原告诉讼来院，要求三被告立即给付拖欠物业费132,645.00元，并承担本案的诉讼费用。 本院认为,本案的争议焦点为三被告是否应该给付吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司物业费，如应给付，数额多少，围绕争议焦点。本院综合评判如下：关于吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司是否为业主提供了全部物业服的问题。物业服务是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同付出的物业费用。本案中，虽然吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司与三被告均没有签订物业管理合同，但实际给东丰县电影院提供了消防设施、供热设施、部分物业服务。应视为事实上履行了部分物业服务，故本院对原告的诉讼请求部分予以支持。三被告提出没有提供物业服务没有充分证据证明其抗辩理由本院不予支持。关于被告东丰县文化广播电视和旅游局是否承担物业费的问题，虽然东丰县文化广播电视和旅游局与孙雨明签订了东丰县电影院承包协议书，担东丰县电影院是独立法人单位，对外应独立承担民事责任，且协议书中已明确约定东丰县文化广播电视和旅游局不承担任何费用。故被告东丰县文化广播电视和旅游局对原告不应承担给付物业费的抗辩理由本院予以支持。关于东丰县电影院与孙雨明是否承担给付物业费的问题。东丰县电影院是独立的法人单位对外独立承担民事责任、孙雨明系东丰县电影院的实际使用人，故原告要求东丰县电影院承担给付物业费、被告孙雨明承担连带给付责任的诉讼请求本院予以部分支持。考虑到原告吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司提供物业服务存在部分项目确实没有给被告东丰县电影院及实际使用人孙雨明提供物业服务的情况。为促进物业服务的合理性，保护业主合法权益本院酌情削减东丰县电影院应缴纳的物业费数额50%，被告东丰县电影院应给付吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司物业费66,322.50元，即（132,645.00元×50%，计66,322.50元）。被告孙雨明承担连带给付责任。 综上所述，吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司部分诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条；《最高人民法院关于审理物业纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，判决如下： 一、被告东丰县电影院于本判决生效后十日内立即给付原告吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司物业管理费66,322.50元，被告孙雨明承担连带给付责任。 二、被告东丰县文化广播电视和旅游局不应承担给付原告物业费的责任。 三、驳回原告吉林省万宇建设工程集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费已减半1476元（原告已垫付），由原告自行承担50%，计738.00元。被告东丰县电影院承担50%，计738.00元。被告孙雨明对东丰县电影院承担连带给付责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判长  管汉生 审判员  潘显波 审判员  黄志勇 二〇二一年四月二十一日 书记员  孙一文