江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终675号上诉人（原审被告）：无锡市凯华驾驶员培训有限公司，住所地无锡市国家高新区技术开发区116-A地块西侧。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔静，江苏庆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓文红，江苏庆源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡金鑫商品混凝土有限公司，住所地无锡市新吴区硕放工业园。法定代表人：杭玉夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛源明，江苏沁园春律师事务所律师。上诉人无锡市凯华驾驶员培训有限公司(以下简称凯华公司)因与被上诉人无锡金鑫商品混凝土有限公司（以下简称金鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯华公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回金鑫公司一审时的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由金鑫公司负担。事实和理由：虽然本案因凯华公司违约导致双方租赁关系解除，但金鑫公司也存在违约情形，一审法院在金鑫公司没有举证证明其损失的情况下，所确定的违约金过高，应以欠付租金的银行同类贷款利率四倍的标准予以调整。金鑫公司未作书面答辩，认为一审判决是正确的，要求驳回上诉，维持原判。金鑫公司向一审法院起诉请求：一、判令解除金鑫公司与凯华公司签订的《租赁协议》《补充协议》；二、凯华公司支付截至2020年7月31日的租金22万元；三、凯华公司支付违约金150万元；四、本案诉讼费用由凯华公司承担。一审法院经审理查明：无锡市新吴区硕放街道建新村运河路南侧地块土地面积为51924.8平方米的场地及建筑面积为1743.28平方米的房屋为金鑫公司所有。2016年11月7日，金鑫公司与无锡市金德驰驾驶员培训有限公司(以下简称金德驰公司)签订《租赁协议》1份，约定金鑫公司按现状将上述土地及房屋出租给金德驰公司用于驾驶员培训机构的经营活动；租赁期限为五年，自2016年12月1日至2021年11月30日；第一年至第三年的年租金为350万元，第四年年租金为367.5万元，第五年年租金为385万元，每六个月先付后使用，金鑫公司先开具发票，金德驰公司在收到发票后五个工作日内支付租金；金德驰公司在协议生效后3日内支付金鑫公司租赁保证金60万元，租赁期限届满在金德驰公司向金鑫公司交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按协议规定向金鑫公司归还承租的租赁物后，金鑫公司在3日内向金德驰公司无息退还租赁保证金，逾期按1‰/日的标准向金德驰公司支付违约赔偿；金德驰公司应按规定期限向金鑫公司支付租金，如逾期支付超过30天的，则金鑫公司有权单方提前解除协议，协议自金鑫公司发出解除通知之日起十日内予以解除，且金德驰公司向金鑫公司支付违约金150万元。因金德驰公司2018年11月6日向金鑫公司提出减少租赁场地面积和退租办公楼的书面申请，2019年1月30日双方签订《补充协议》1份，约定租赁物仅为场地，场地面积调整为以双方租赁区域红线图为准；租金每年一付，2018年12月1日至2019年11月30日、2019年12月1日至2020年11月30日的年租金均为138万元，2020年12月1日至2021年11月30日的年租金为148万元，租金支付时间分别为2019年1月31日、2019年11月30日、2020年11月30日；租赁保证金为30万元；金鑫公司免除金德驰公司本次违约金150万元，双方确认如金德驰公司再次违约，应支付违约金150万元；与原《租赁协议》条款有冲突的部分，以本协议为准，原《租赁协议》条款与本协议有相同法律效力。2019年11月17日，金德驰公司向金鑫公司出具书面材料一份，内容为根据补充协议约定，关于2019年12月1日至2020年11月30日的租金，因公司经营状况不佳导致资金紧张，申请先交2020年5月30日前租赁费用，下半年余款于2020年5月30日前补齐，如有违约金德驰公司愿付违约金30万元。2019年11月19日，金德驰公司法定代表人刘波与金鑫公司商谈确定先付80万元，余款延期一个月至元旦前付清，刘波将该内容手写在书面材料上。2019年11月27日，金德驰公司名称变更为凯华公司。2019年12月2日，金德驰公司支付金鑫公司租金70万元。2019年12月30日，金鑫公司向凯华公司开具金额合计为138万元的增值税普通发票。2020年1月13日，金鑫公司向凯华公司发出关于违约的告知函，内容为根据双方签订的补充协议约定，凯华公司应于2019年11月30日支付租金138万元，刘波曾于2019年11月17日书面请求先支付80万元，余款于2020年元旦前付清，如有违约支付违约金30万元，至2020年1月13日，凯华公司实际支付租金70万元，尚有68万元未支付；凯华公司的上述行为已违约，要求凯华公司于2020年1月15日前将未付款项支付完毕，如未按时履行，需按2019年11月17日书面申请内容承担违约责任，并按补充协议承担违约责任。2020年2月26日，金鑫公司再次向凯华公司发出要求承担违约责任的通知函，要求凯华公司2020年2月29日全部搬离，并支付违约金总计180万元，计算至2020年2月29日的租金为34.5万元，因凯华公司已支付租金70万元，故剩余租金35.5万元抵扣违约金，凯华公司尚需支付违约金144.5万元。2020年3月16日，金鑫公司就案涉纠纷向一审法院起诉。2020年3月30日，凯华公司向金鑫公司出具告知函，称与金鑫公司签订的租赁合同将于2020年5月31日自动终止，凯华公司将在2020年5月30日全部撤离。2020年8月5日，双方就搬离与恢复原状事宜达成一致意见，凯华公司于2020年8月5日搬离，就2020年8月1日至8月5日的租赁费用及未恢复原状部分共计支付金鑫公司2万元。一审诉讼中，双方一致确认并同意凯华公司需支付金鑫公司的租金及违约金从其支付给金鑫公司的租赁保证金30万元中予以抵扣。诉讼中，金鑫公司称因按照合同约定金鑫公司先开具发票，其公司已经根据约定开具138万元发票，因凯华公司未按约付款，导致其发票抵扣损失十余万元；因凯华公司违约，且未在承诺期限内迁出，金鑫公司需另行出租导致寻租期损失，但就损失部分金鑫公司并未提供证据予以证明。一审法院审理后认为，金鑫公司与凯华公司签订的租赁协议、补充协议合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据补充协议约定，凯华公司应于2019年11月30日支付2019年12月1日至2020年11月30日期间年租金138万元，但凯华公司仅于2019年12月2日支付租金70万元，剩余租金一直未予支付，该行为违反了双方租赁协议约定。根据双方签订的租赁协议中关于逾期支付租金违约责任的约定，金鑫公司有权解除合同。金鑫公司2020年2月26日发函要求凯华公司搬离租赁场地实为要求解除双方租赁协议、补充协议，双方签订的租赁协议、补充协议于凯华公司收到该函之日解除。按照合同约定，2019年12月1日至2020年2月29日的租金为34.5万元。因凯华公司于2020年8月5日搬离案涉场地，且已就2020年8月1日至5日的使用费与金鑫公司达成协议并已履行，凯华公司需支付金鑫公司2020年3月1日至2020年7月31日的占有使用费。根据双方合同约定的租金标准，2020年3月1日至2020年7月31日的占有使用费为57.5万元。因该期间涉及到新冠肺炎疫情，存在一定期间不能经营的情况，导致凯华公司的损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由凯华公司承担全部后果有失公允，故对于凯华公司辩称应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》的规定适当减少租金的意见予以采信。一审法院根据双方合同履行综合情况，依照公平原则酌定凯华公司应支付金鑫公司租金及占有使用费81.65万元。因凯华公司已经支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金70万元，尚需支付金鑫公司占有使用费11.65万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的租赁协议中约定凯华公司逾期支付租金超过30天的，需向金鑫公司支付违约金150万元，补充协议中亦明确约定如凯华公司违约，应支付违约金150万元。凯华公司未按照双方补充协议约定支付租金，应当承担违约责任。关于违约金金额，2019年11月17日凯华公司出具的书面材料是凯华公司的单方承诺，但凯华公司并未按照其承诺时间支付剩余租金，对于凯华公司辩称的应按照该书面材料中载明的30万元来调整违约金的意见不予支持，该30万元应视为其对如未按承诺时间缴纳剩余部分租金设置的违约金。凯华公司曾于2020年3月30日承诺于2020年5月30日搬离，但至2020年8月5日才搬离案涉租赁场所，导致金鑫公司迟迟不能将案涉场地另租他人导致损失。在金鑫公司未提供证据证明其因凯华公司违约造成的损失情况，法院综合双方合同履行情况、违约情形及损失情况，认定凯华公司需支付金鑫公司违约金60万元。因双方一致同意凯华公司需支付金鑫公司的租金及违约金从凯华公司支付给金鑫公司的租金保证金30万元中予以抵扣，法院予以确认。经折抵凯华公司需支付金鑫公司占有使用费及违约金共计41.65万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认金鑫公司与凯华公司于2016年11月7日签订的《租赁协议》、2019年1月30日签订的《补充协议》于2020年2月29日解除。二、凯华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付金鑫公司占有使用费、违约金共计41.65万元。三、驳回金鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费20280元、保全费5000元，合计25280元，由金鑫公司负担14749元，由凯华公司负担10531元。二审中，凯华公司向法院提供微信聊天记录、无锡市机动车驾驶员培训行业协会文件、无锡市运管处通告、法院生效判决等证据，以证明在双方租赁合同履行期间因遭遇疫情，一般应给承租方减免2至3个月租金，但一审判决只减免了不到一个月的租金，有违公平原则。金鑫公司对上述证据的关联性、证明效力均不予认可。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，凯华公司在履行与金鑫公司签订的租赁合同及补充协议过程中，因未按照约定及时履行支付租金的合同义务，导致合同提前解除，应承担违约责任。一审法院根据双方合同履行情况及疫情影响因素，依照公平原则确定凯华公司还需向金鑫公司支付房屋使用费11.65万元并承担60万元违约金，并无不当，应予确认。凯华公司认为金鑫公司在履行合同过程中也存在违约情形，无充分的证据予以证明，本院不予采信。由于违约金数额的确定，一般是根据双方合同约定并结合案情酌情确定，本案中，双方租赁合同约定解除合同的违约金为150万元，一审法院根据本案合同履行情况结合双方合同约定的内容，确定凯华公司应向金鑫公司支付解除租赁合同导致的60万元违约金，符合法律规定。凯华公司认为金鑫公司不存在租金损失，一审确定的违约金过高等上诉理由，因违约金具有一定的惩罚性，其数额的确定不以对方损失的存在为判定的唯一依据，因此，对该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，凯华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7548元，由凯华公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月十九日书记员  范 洁