内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终93号上诉人（原审原告、执行案外人）：吴迪，男，1987年3月11日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：孔志伟，内蒙古博园律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙丽，女，1963年4月28日出生，蒙古族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：李晓菊，内蒙古云龙律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：吴仕勇，男，1963年2月7日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。原审第三人（被执行人）：管永芹，女，1962年2月23日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人吴迪因与被上诉人孙丽、原审第三人吴仕勇、管永芹案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2020）内0783民初2332号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴迪及其委托诉讼代理人孔志伟，被上诉人孙丽及其委托诉讼代理人李晓菊，原审第三人管永芹到庭参加诉讼。原审第三人吴仕勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴迪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴迪的诉讼请求；2.诉讼费由孙丽承担。事实与理由：一、涉案房屋并不是管永芹、吴仕勇出卖给吴迪的，而是案外人陈某某以砂石抵顶房款的方式将涉案房屋出卖给吴迪，显然本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院适用法律错误。二、吴迪是与陈某某交易房屋，管永芹无论是否以其个人名义向房地产开发企业缴纳相关税费，均不能说明管永芹对涉案房屋形成物权期待权。一审法院仅凭管永芹的个人缴费票据，直接认定涉案房屋属于管永芹所有，属于认定事实不清。孙丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。管永芹向房屋开发公司交纳税费的事实清楚，证据确实充分，说明管永芹就是物权期待权的主体。交纳税费的证据效力大于其他证据。陈某某与吴迪之间的砂石置换过程，并不影响房屋所有权属于管永芹的事实。管永芹、吴仕勇述称，管永芹、吴仕勇去代儿子吴迪交物业费，管永芹、吴仕勇与开发商没有接触过。涉案房屋与管永芹、吴仕勇无关。管永芹、吴仕勇不认可孙丽出示的接房登记表和缴费凭证。涉案房屋根本就不是管永芹、吴仕勇的。吴迪向一审法院起诉请求：1.依法撤销并停止对坐落于扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX宾馆房屋的执行；2.确认位于扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX宾馆的房屋归吴迪所有；3.本案诉讼费用由孙丽承担。一审法院认定事实：2018年11月12日，一审法院因孙丽诉吴仕勇、管永芹民间借贷纠纷一案作出了（2018）内0783财保67号之一民事裁定书，裁定将位于扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX宾馆的系列房屋予以查封保全。一审法院于2019年1月14日作出（2018）内0783民初3945号民事调解书，内容为：“一、吴仕勇、管永芹于2019年8月30日前给付孙丽借款本金150万元及截至2019年8月30日的利息210万元，合计360万元；二、如吴仕勇、管永芹未能如期给付上述欠款本息，则自2019年8月31日起，按本金150万，月利率2%给付逾期利息至本息付清之日止”。因吴仕勇、管永芹未履行调解书确定的义务，孙丽申请执行。2020年5月25日，一审法院作出了（2019）内0783执1630号执行裁定书，部分内容为：拍卖被执行人吴仕勇名下坐落于扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX宾馆房屋。吴迪不服，提出案外人执行异议申请，2020年7月20日，一审法院作出了（2020）内0783执异7号执行裁定书，裁定驳回了吴迪的异议请求。经查，该房屋是在2013年6月3日，由吴迪与陈某某签订了《砂石置换协议》，以砂石款及现金置换陈某某所有的位于扎兰屯市X小区X号楼XX号门市。2014年11月26日，管永芹向扎兰屯市X房地产开发有限责任公司百业成家园项目部交付了本案争议房屋的契税、维修费、测绘费、物业费等各项费用共计58884元。一审法院曾向“宏达公司”经理邹某某调查，邹某某陈述本案争议房产的各项契税及费用均由管永芹交纳，交费时吴迪、管永芹要求登记在管永芹名下。一审法院曾向X房地产公司发函调查案涉房产相关情况，该公司回函称X小区X号楼X号门市在接房时由管永芹交纳测绘费、维修基金、契税等费用，该房屋未签订商品房销售合同和网签合同，在售楼处登记的产权人为管永芹。另查明，吴迪系第三人吴仕勇、管永芹之子。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，双方争议的扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX号门市能否成为孙丽诉吴仕勇、管永芹民间借贷案件的执行标的物取决于吴迪对该房屋是否具有产权或物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案外人如果基于物权期待权主张排除执行的效力需要在完成签订合同、支付价款的同时，满足以一定方式对外公示、案外人对于不能变更登记没有过失等条件。本案中，扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX号门市系由房地产开发企业开发建设，虽经吴迪与案外人陈某某签订《砂石置换协议》而得来，但以完成房屋登记为目的所缴纳的税费票据均记载管永芹为交款人，同时开发企业也认定当时到售楼处登记的产权人为管永芹，故该房屋在将来办理登记时，房屋登记产权人为管永芹，即管永芹对该房屋享有物权期待权。吴迪虽然利用该房屋从事旅馆经营，但不能由此确认其对该房屋享有产权或物权期待权。综上，判决：驳回吴迪的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为吴迪是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴迪于2013年6月以砂石抵顶房款自原房主陈某某处取得涉案房屋后，经装修一直占有和使用，经营旅馆至今。对此，一审中吴迪提交了《砂石置换协议》和以吴迪名义办理的经营旅馆办理环评手续及交付该房屋热力费、水电费票据等证据，能够证实吴迪为房屋的交易主体，并占有和使用该房产的事实。对于未办理房屋产权证的原因，吴迪提供了开发商出具的承诺于2015年6月30日将房照办理完成的证明，证实由于开发商的原因一直未办理产权证，对此，孙丽亦未提异议，结合孙丽一审提供的宏达公司经理邹某某在法院调查笔录中陈述称“（案涉房屋）不能办理房照，因为没有验”，能够证明案涉房屋未办理产权登记的原因并非买受人存在过错的事实。孙丽以案涉房屋税费交纳人为管永芹，接房登记表记载的接房人也是管永芹，以及法院调查笔录中宏达公司经理邹某某陈述和X公司对法院调查函的答复反映售楼处登记产权人为管永芹，主张涉案房屋的产权人应为管永芹。本院审查认为，管永芹以个人名义一次性缴纳税费、维修基金等相关费用的行为以及接房登记表中记载管永芹的名字和邹某某陈述的“我们项目部房屋情况登的管永芹名字，以后办理房照时会办到管永芹名下”的情形，并不足以改变依合同确定的吴迪为房屋交易主体的事实，管永芹与吴迪系母子关系，其受吴迪委托代为交纳房屋的相关费用，也符合常理。综上，涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行要件，故对吴迪要求停止对坐落于扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX宾馆房屋的强制执行措施的诉讼请求应予支持。关于本案的适用法律问题，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条作出判决，该条款适用的前提是：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”，而本案所涉房屋是吴迪以砂石抵顶房款的方式自案外人处取得，与被执行人无关，本案情形不属于该条款的适用范围。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，因此，当事人签订房屋买卖合同，只有买受人办理过户登记手续，才能取得该房屋的所有权。本案中，吴迪与陈某某签订了《砂石置换协议》，以砂石抵顶购房款，并实际占有和使用该房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，依据上述协议仅享有请求出让人协助办理房屋过户登记的债权请求权，对涉案房屋并不享有所有权，故吴迪要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，吴迪的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2020）内0783民初2332号民事判决；二、不得执行坐落于内蒙古自治区扎兰屯市X办X小区商服X号楼XX号XX宾馆房屋；三、驳回吴迪的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，二审案件受理费18300元共计36600元，由孙丽负担。本判决为终审判决。扎兰屯市人民法院（2020）内0783执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年四月五日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。