山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初527号 原告：济南金泉房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112MA3PGATB4N。 法定代表人：毛根生，执行总经理。 委托诉讼代理人:田远博、杜保卫，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被告：李肖鹏，女，1977年12月27日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：刘峰，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：李伦，男，1977年3月10日出生，汉族，住济南市历下区。 原告济南金泉房地产开发有限公司（以下简称金泉房地产公司）与被告李肖鹏、李伦商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告金泉房地产公司的委托诉讼代理人田远博、被告李肖鹏及其委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加李伦为本案的被告，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告金泉房地产公司的委托诉讼代理人田远博、被告李肖鹏的委托诉讼代理人刘峰、被告李伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金泉房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议；2.判令被告向原告支付违约金278940.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2020年6月30日签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的金科集美天悦小区6-2-1904室商品房。合同总价款2789406元，双方约定被告采用首付分期加商业按揭贷款方式支付购房款，其中，第一期首付款300000元(含定金50000元)应于本合同签订当日支付，第二期首付款1379406元，应于2020年7月18日前支付且剩余购房款1110000元应由被告以商业贷款的方式支付。截至起诉前，虽经原告多次催告，被告至今未支付第二期首付款也未办理贷款手续，剩余购房款1110000元至今未付。现被告逾期支付剩余购房款已超过30日。根据《商品房买卖合同》第七条逾期付款责任第1款(2)项：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法裁判。 李肖鹏辩称，一、合同未成立。李肖鹏主张双方于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，上面的签名及手印并非被告本人所签署。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。从本案中看，该合同上签名不是被告本人所签，该份合同并未达成合意，没有达到合同成立的条件，且被告事后亦未对该事宜加以追认。故金泉房地产公司与李肖鹏于2020年6月18签订的房屋买卖合同未成立。二、金泉房地产公司应当承担缔约过失责任。金泉房地产公司作为专业的房地产销售公司，就《商品房预售合同》的签署流程对其员工都进行过专业的培训。那么，金泉房地产公司的员工在本案合同的签署过程中，明知合同主体是李肖鹏且没有其授权的情况下，却怂恿放任李伦伪造李肖鹏本人的签名和手印来签署合同，最终导致本案合同未成立。金泉房地产公司在合同签订过程中的责任，不应当适用表见代理、重大误解等情形予以减免。三、金泉房地产公司主张的合同违约金过高。即使法庭认定涉案合同成立，金泉房地产公司主张依据《商品房预售合同》约定的总房款10%作为违约金过高，应当予以调整。本案涉及房产为济南市金科集美天悦楼盘，截止2021年1月31日的售价为21000元/平方米，与涉案合同约定的价格相同。而且涉案房屋至今没有办理网上备案。也就是说，金泉房地产公司并没有产生实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。故本案的违约金过高应予调整。综上，李肖鹏认为由于本案涉案合同上的签名和手印系伪造，故该合同未成立，李肖鹏不应承担违约责任。而造成合同未成立的责任在金泉房地产公司，金泉房地产公司应当承担缔约过失责任。即使认定涉案合同成立，金泉房地产公司约定的违约金已超过法律规定的范畴，应当予以调整。 李伦辩称，当时买房子的时候，销售顾问推荐15到20楼，李伦想要10层以下的房子，销售顾问说先交上钱，后期可以调整，后来销售顾问告知没有低层的房子，销售顾问称可以先交上钱、可以代签文书，李伦认为双方都有责任，李伦可以承担定金40%的责任。 本院经审理认定事实如下： 一、李肖鹏与李伦为夫妻关系。2020年6月5日，申请人李伦、李肖鹏与金泉房地产公司签订《金科·集美天悦项目认筹申请书》一份，主要内容：鉴于申请人有意购买金科·集美天悦项目房屋，特签订并向金科·集美天悦项目的开发商济南金泉房地产开发有限公司提交金科·集美天悦项目认筹申请单：1.申请人在签订本认筹申请单的同时自愿缴纳诚意金50000元；2.申请人在金科·集美天悦项目开盘当日凭有效身份证件、认筹申请单及诚意金收据原件至指定地点选房并签订《金科·集美天悦项目商品房认购书》，同时申请人缴纳的诚意金将转为购房定金。落款处李肖鹏的签字由李伦代签。 2020年6月18日，出卖人金泉房地产公司（甲方）与认购人李肖鹏（乙方）签订《金科·集美天悦项目商品房认购书》，主要内容为：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于“金科·集美天悦”项目6号楼2单元1904室，用途为住宅，建筑面积共约132.17㎡；该商品房按照建筑面积计算认购单价，该套房屋享受优惠折扣前原单价为21798元/平方米，总价款为2881042元，享受优惠折扣后单价为21074.42元/平方米，总价款为2785406元；出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：2.商业按揭付款认购人双方签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总房款的30%，余下总房款的70%办理银行按揭，按揭手续在签订正式《商品房买卖合同》时同时办理，如银行批准的实际按揭金额与前述确定的按揭金额不一致的，不足部分认购人按签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的时间内补足；认购人应当自签订本《认购书》当日，向出卖人支付认购定金伍万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，双方签订的《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款；第六条其他（三）本《认购书》仅为确定双方将要正式交易行为前预定的契约，因此，待双方签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止，转为履行双方签订的《商品房买卖合同》。认购书落款处加盖金泉房地产公司合同专用章及经办人田蕾、销控确认王荣琪签字，乙方处李肖鹏签字及捺印。李肖鹏认可认购书落款签字为其本人所签。 二、2020年6月30日，出卖人金泉房地产公司与买受人李肖鹏签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，合同主要内容为：出卖人以出让方式取得位于历城区东至七里河，南至工业南路的地块的土地使用权，土地使用权证号为[**]；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2020304，楼号为6号楼2单元1904，该商品房用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高为2.95米，建筑层数地上22层，地下2层，该商品房合同约定建筑面积共132.17平方米，其中套内建筑面积100.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.92平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21104.68元，金额2789406元；付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.首期分期（3期）+余款贷款支付方式买受人应于签订主合同和补充协议当日向出卖人支付第一期首付款人民币300000元（买受人已付定金50000元转入第一期首付款），第二期首付款人民币1379406元买受人应于2020年7月18日前付清，购房总价款的剩余部分即1110000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付，并委托银行将全部贷款支付给出卖人；第七条：买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同落款处买受人李肖鹏的签字由李伦代签，出卖人处为空白。 2020年6月5日，李伦向金泉房地产公司转款5万元诚意金，2020年6月30日李伦向金泉房地产公司转款20万元，通过金泉房地产公司POS机刷卡方式转款5万元。上述共计转款30万元。 三、2020年7月21日，金泉房地产公司向李肖鹏、李伦位于济南市历下区按察司街1号1-2-102住址邮寄《催款函》一份，主要内容为：李伦、李肖鹏，按照您与我公司于2020年6月30日就6号楼2单元1904室买卖事宜订立的《济南商品房买卖合同》，您应于2020年7月18日向我公司支付房款壹佰壹拾陆万叁仟伍佰肆拾捌元，现我公司正式通知您，请您在接到本通知之日起5日内（即2020年7月24日前）履行合同，向我公司缴纳①房款1163548元，②违约金827.64元。邮寄回执签有李肖鹏的名字。李伦称不确定邮寄回执是否其本人签字，李伦称之所以买房签李肖鹏的名字因为其全家商量以李肖鹏名义购买房子。 本案的争议焦点为：金泉房地产公司与李肖鹏于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效；金泉房地产公司能否要求解除《商品房买卖合同》及两被告是否应向金泉房地产公司支付违约金。 关于争议焦点一：金泉房地产公司称其认可该商品房买卖合同；金泉房地产公司完全可以在开庭前加盖公章，以使合同更具完美，之所以没有补盖，是为了充分尊重事实和行业惯例，行业惯例是在购买人没有交齐首付款前无法给其办理网签，通常也不加盖公章，以显示该合同是草签合同，待购房人交齐首付款后，开发商会给购房人开具首付款凭证，这样贷款银行在办理银行按揭贷款时，就能看到购房人的首付款凭证，便于放款，因为一旦网签很难撤回，所以通常情况下在办理网签前，会让购房人再次签订商品房买卖合同并加盖公章，并给购房人一份合同，这也是本案中李肖鹏目前尚没有商品房买卖合同的原因；另，金泉房地产公司的销售顾问田蕾联系李肖鹏时，李肖鹏称因工作原因不方便请假，就安排其对象李伦办理相关手续，金泉房地产公司认为在李肖鹏提交结婚证、户口本情况下，基于诚信原则，同意签订认筹申请书、认购书、商品房买卖合同，后又有付款行为，2020年7月21日签收催款函时对合同成立无异议，故案涉合同合法有效，应予支持。两被告辩称：第一，合同未生效，合同双方一方为代签名，一方未盖章，而且没有经过网签备案，没有证据证明李伦代表夫妻双方进行交易，李肖鹏仅知道支付5万元诚意金，不知道支付25万元的事实，合同未成立，不符合合同生效的要件；第二，认购书中的内容与合同的主要条款相矛盾，而认购书是李肖鹏本人所签，合同是代签的，说明李肖鹏就购买商品房合同的主要条款与金泉房地产公司没有达成一致，不应当承担相应的责任；第三，金泉房地产公司的销售顾问没有达到承诺的调房才是本案的核心原因，所以金泉房地产公司应当就此承担相应的责任。本院认为，金泉房地产公司与李肖鹏先后签订的认筹申请书、认购书、房屋买卖合同，虽然认筹申请书、房屋买卖合同中李肖鹏的名字由李伦代签，但认购书由李肖鹏亲自签订，该认购书中对房屋购买楼房号、价款、付款方式等进行明确约定，认购书约定的楼房号与商品房买卖合同约定的楼房号一致，认购书第六条第三项“待双方签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止，转为履行双方签订的《商品房买卖合同》”，商品房买卖合同签订当日李伦即向金泉房地产公司转款25万元，应当认定李肖鹏对商品房买卖合同的签订是明知且同意的，金泉房地产公司完全有理由相信李伦代签行为是李肖鹏真实意思表示，李伦代签的行为构成表见代理。另，李伦认可全家商量以李肖鹏的名义买房子，催款函邮寄到两被告住址后，李肖鹏未对该催款函提出异议，本院认定金泉房地产公司与李肖鹏于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。 关于争议焦点二，金泉房地产公司称根据《商品房买卖合同》第七条第一款约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，违约金的数额按照商品房的总房款2789406元×10%得出。本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方应按照约定履行各自权利义务，合同第六条第3项约定，第二期首付款1379406元应于2020年7月18日前付清；第七条第一款第2项约定买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。截止法庭辩论终结前李肖鹏第二期首付款仍未付清，应认定李肖鹏违反合同约定，本院对金泉房地产公司要求按照合同约定解除与李肖鹏签订的《商品房买卖合同》请求予以支持，金泉房地产公司应向李肖鹏返还已支付的30万元房款。按照合同约定，因李肖鹏第二期首付款在金泉房地产公司催款后未作表示，且第三期首付款双方并未约定支付时间，故累计应付款应为1379406元，按照合同约定的违约金应为137940.6元（1379406元×10%）。李肖鹏认为案涉房产截止至2021年1月31日售价与合同约定价格相同，金泉房地产公司并没有实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，金泉房地产公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案金泉房地产公司的损失、李金鹏的违约时间、违约金额、双方履约的情况等因素，为体现对违约方的惩戒，保护守约方的合法利益，结合本案的实际情况，本院对金泉房地产公司主张的违约金酌情调整为7万元。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除济南金泉房地产开发有限公司与李肖鹏于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议； 二、李肖鹏于本判决生效之日起十日内支付济南金泉房地产开发有限公司违约金70000元； 三、驳回济南金泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29116元，减半收取计14558元，由济南金泉房地产开发有限公司负担10905元，由李肖鹏负担3653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 马瑞亮 二〇二一年四月九日 法官助理 常保翠 书 记 员 赵 起