广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2666号上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路44号大院。法定代表人：丘松东，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：董菡，该公司职员。被上诉人（原审被告）：邓桃青，女，1978年4月2日出生，汉族，身份证住址湖南省沅陵县，下落不明。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路44号大院1号楼1-5层、2号楼1-2层、3号楼首层。法定代表人：何兆华。上诉人广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）因与被上诉人邓桃青、原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人合润公司上诉请求：1.改判一审判决第一项中的场地占用费为：邓桃青向合润公司支付广州市越秀区永福路××号一号楼5楼自编515号房2017年7月至2018年7月场地占用费100361.6元（其中2017年7月至2018年5月每月7661.2元，2018年6月至7月每月8044.2元）；2.一、二审诉讼费用由邓桃青承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，导致适用标准错误。一审法院错误地将涉案物业办公性质认定为商业性质，按照广州市政府租金参考价（商业用房）的标准计算占用费，违背了涉案物业属于办公性质的客观事实。将涉案商铺租金价格从70元/平方米、73元/平方米调整为18元/平方米、35元/平方米，严重脱离实际市场价格，显失公平合理。涉案商铺的场地占用费应参照邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》中的租金标准进行支付。一、邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》约定：涉案商铺2017年7月至2018年5月每月7661.2元，2018年6月至7月每月8044.2元，建筑面积110.3方，约分别为每月70元/平方米、73元/平方米。这是客观真实的市场价格，也是邓桃青承租物业而愿意接受的租金价格。一审判决将租金标准调整为18元/平方米、35元/平方米，不足原价格的二分之一，严重背离真实市场价格，不符合公平合理原则，大大损害了合润公司的合法利益。（一）根据同物业上同楼层物业租赁备案的合同价格，其他租户租金最低的为75元/平方米，且根据街道办所规定的备案价格，无论楼层高低，合同单价都是不低于75元/平方米。（二）广东省出版社集团有限公司（以下简称省出版公司）于2017年3月28日通过登报公告、于2017年10月27日现场粘贴公告的方式，告知各小租户：“请各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费等费用直接交给该物业业主省出版公司”，应视为省出版公司同意小租户继续按小租户与隆昉公司的租金标准使用物业。现有证据已证明邓桃青有继续占用物业经营的事实，无论邓桃青的意思表示是继续履行其与隆防公司的租赁合同，还是知晓省出版公司的上述公告内容，都表明邓桃青是接受按原租金标准继续使用物业的。因此，按照邓桃青与隆昉公司约定的租金标准计付占用费更符合双方的意思表示，更具有合理性。二、即使不参照原租赁合同的租金价格，也应当采用符合物业性质、贴合市场价格的标准。涉案商铺（三、四、五层）经“三旧改造”为办公室，并已通过消防验收，根据广州市政府租金参考价（办公用房）的标准也应为60元/平方米，也远超过一审判决采用的标准。邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》中明确约定物业用途为“汽车用品展示及办公用途”，且涉案商铺经消防验收备案为“办公室”，在三、四、五层物业上登记的企业在工商登记中也仅限于办公用途，如用于商业，不符合消防要求和工商登记规定。综上，恳请二审法院支持合润公司的上诉请求。被上诉人邓桃青、原审第三人隆昉公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。合润公司于2020年1月19日向一审法院起诉请求判令：1.邓桃青向合润公司支付广州市越秀区永福路××号一号楼5楼自编515号铺位2017年7月至2018年7月场地占用费100361.6元（参照邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，2017年7月至2018年5月每月7661.2元，2018年6月至7月为每月8044.2元）；2.邓桃青向合润公司按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的违约金（以每月场地占用费为基数，自当月16日起计付至实际清偿日止）。一审法院经审理查明：广州市越秀区永福路××号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路××号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路××号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路××号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路××号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路××号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路××号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路××号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路××号物业租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《生效确认书》，确认上述《永福路××号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路××号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路××号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路××号大院物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向省出版公司履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括邓桃青（所承租商铺为涉案商铺）。另查明，2013年6月7日，隆昉公司（出租人、甲方）与邓桃青（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路××号“广州新华汽车用品展贸中心”515号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积110.3平方米，共一层；租赁期限自2013年6月1日起至2021年5月31日止；2017年6月1日至2018年5月31日，每月（租金+管理费）7661.2元，2018年6月1日至2019年5月31日，每月（租金+管理费）8044.2元等。2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路××号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路××号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年12月7日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向邓桃青身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向邓桃青收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知邓桃青交纳等。该邮件已于同月20日由于邓桃青拒收而退回。本案一审审理过程中，为证明合润公司与省出版公司就债权转让已作出充分告知及邓桃青至2018年7月仍在使用涉案房屋，且案涉房屋的性质应为办公用房，合润公司还提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路××号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路××号房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主广东省出版集团有限公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路X号后座203室办理登记手续等]。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路××号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让了给合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.515号铺至2017年11月的水电、垃圾费收据。4.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案515号铺2018年6月25日电表读数为13374、7月30日读数为13374、8月30日读数为13374、9月21日读数为13474等）。5.广州市公安消防局出具的穗公消验[2013]第0395号的《关于新华汽车用品展贸中心建设工程消防验收合格的意见》以及穗公消验字[2014]第1042号《建设工程消防验收意见书》，其中均载明：位于永福路××号大院内的新华汽车用品展览中心建设工程的首层（含夹层）、二层为商铺，三至五层为办公室，均已通过消防验收等。一审法院认为：根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与隆昉公司就租赁涉案广州市永福路××号大院所签订的《永福路××号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向邓桃青送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼。关于2017年7月至2018年7月期间邓桃青是否占用涉案商铺的问题，根据邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》，邓桃青自2013年6月1日起向隆昉公司承租涉案商铺，作为已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，邓桃青未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据。而合润公司举证的新华汽配用品展贸中心电表读数表、水电费及垃圾费收据等证据一定程度上印证了邓桃青使用涉案商铺的事实。因此，一审法院对合润公司主张邓桃青在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采纳，邓桃青应向合润公司支付该期间占用费。关于占用费的标准，因合润公司、邓桃青之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。考虑到房屋的使用性质对计付费用标准具有重要意义，虽然合润公司提供证据显示案涉房屋所在楼宇的三至五楼在办理消防验收时为办公用房，但邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》中约定由隆昉公司将案涉房屋出租予邓桃青作汽车用品展示及办公用途之用。事实上，案涉商铺所在新华汽配展贸中心的房屋原用作工厂、场所，并在隆昉公司承租后改作商业使用用于开设汽车用品及汽配产品批发市场。因此，案涉房屋的使用性质上应作为商铺，合润公司主张的占用费标准应以办公用房的性质按租金参考价计算的意见，一审法院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月110.3平方米×90元/平方米×20%=1985.4元计付，2018年的占用费按每月110.3平方米×89元/平方米×60%×65%=3828.51元计付。至于合润公司主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括邓桃青在内的各小租户，自2017年3月18日起的租金、管理费、电费等费用应向其交纳，但邓桃青至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路××号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因邓桃青逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由合润公司受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，合润公司要求按照年利率24%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中邓桃青迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，一审法院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过邓桃青应付占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，一审法院于2020年9月18日判决如下：一、被告邓桃青在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路××号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼5楼自编515号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费（其中2017年7月至2017年12月每月占用费为1985.4元，2018年1月至2018年7月每月占用费为3828.51元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，其中2019年8月19日及以前的逾期付款利息参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年8月20日起至还清款项之日止的逾期付款利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回原告广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3274元，由原告广东合润投资发展有限公司负担2183元，被告邓桃青负担1091元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，合润公司二审提交涉案永福路××号大院房地产权证供法院参考，载明：房屋用途为工场、厂房。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：邓桃青应向合润公司支付占用费的标准认定问题。对此，本院认定如下：根据已生效的广东省高级人民法院（2016）粤民终1203号民事判决，省出版公司与隆昉公司签订的《永福路××号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起已经解除，隆昉公司即丧失了对涉案房屋管理收益的权利，应将涉案房屋交还给省出版公司管理经营，省出版公司有权基于其享有的物权向涉案房屋的占用人主张占有使用费。省出版公司将其因涉案房屋被占用而产生的占用费等债权转让给合润公司，合润公司为此提起本案诉讼。关于占用费的标准问题，因隆昉公司与邓桃青所签租赁合同中约定的是租金，与涉案占用费并非同一权利义务关系，合润公司上诉主张参照该租赁合同标准确定占用费，依据不充分，本院不予采纳。关于涉案房屋性质的认定问题，现合润公司提供证据显示涉案房屋所在楼宇的三至五楼在办理消防验收时为办公用房，但涉案房屋产权登记载明涉案房屋用途为工场、厂房；而邓桃青与隆昉公司签订的《租赁合同》中明确约定涉案房屋出租予邓桃青是作汽车用品展示及办公用途之用，同时在合同中也明确约定该房屋为商铺。再有，涉案房屋所在的新华汽配展贸中心的房屋原用作工厂、场所，且在隆昉公司承租后用于开设汽车用品及汽配产品批发市场。本院据此认定涉案房屋的使用性质应为商铺，依据充分，本院予以确认。合润公司上诉主张占用费标准应以办公用房的性质按租金参考价计算，缺乏理据，本院亦不予采纳。因省出版公司、合润公司与商铺占用人之间没有约定，本院参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占用费，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，合润公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1341.24元，由上诉人广东合润投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年四月二十日书记员  纪惠敏黄晶晶