湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初4476号原告：万卫国，男，1969年9月10日出生，汉族，户籍地江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：万超海，男，1990年7月29日出生，汉族，户籍地江西省上饶市余干县，系万卫国之子。被告：李锋，男，1992年10月20日出生，汉族，户籍地湖南省安仁县。原告万卫国与被告李锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告万卫国的委托诉讼代理人万超海到庭参加诉讼。被告李锋经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万卫国向本院提出如下诉讼请求：1.解除万卫国与李锋于2018年7月12日签订的《房屋租赁合同》；2.被告李锋向原告万卫国退还2866元房屋租金和2000元租房押金；3.被告李锋自2019年10月15日起，以年利率24%的标准向原告万卫国支付利息（该利息从2019年10月15日至2021年3月19日为1851元，此后的利息应继续计算至实际清偿之日止）；4.被告李锋承担本案诉讼费用。事实与理由：万卫国与李锋于2018年7月12日签订《房屋租赁合同》，李锋为二房东。2019年10月15日，万卫国的代理人万超海向李锋代缴房租2866元后，李锋并未将该房租转交给房主，导致万超海被迫与房主重新签订房屋租赁合同，李锋在收取万卫国的房租2866元和押金2000元后离去，房租和押金至今未退。故万卫国向法院提起诉讼。被告李锋未作答辩。原告万卫国围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1.万卫国与李锋签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明万卫国与李锋存在房屋租赁合同关系；证据二.微信聊天记录及转账记录截图，拟证明万卫国已向李锋支付2866元租金及2000元押金；证据三.万超海与向峥嵘签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明因为李锋违约，导致万超海重新与房主签订新的房屋租赁合同;证据四.支付宝账户截图，拟证明微信用户名“乘风破浪”和支付宝用户名“财运亨通”都是李锋的账号。被告李锋未在举证期限内向本院提交证据，也没有对万卫国的证据提出质证意见，本院视为其放弃举证、质证的权利。本院经审查认为万卫国的证据1、2、3、4具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院均予以采信。根据上述已采信的证据及当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：位于长沙市芙蓉区××花园××栋××单元××号房屋（以下简称案涉房屋）系案外人向峥嵘所有，由李锋承租。后李锋分租涉案房屋中的一间房给万卫国使用，万卫国向李锋支付了1000元押金。后因李锋欲离开长沙，遂拟将该房屋全部转租给万卫国。2018年7月12日，万卫国与李锋签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定案涉房屋转租期限为2018年7月16日至2021年1月15日；租金标准为1400元／月，支付方式为押一付三，押金为2000元。上述合同签订后，万卫国当即通过现金支付方式向李锋补交押金1000元（共计押金2000元），支付租金5200元及水电费200元，共计6400元，李锋将案涉房屋交给万卫国使用。该房屋所有权人向峥嵘知晓转租事实后，没有提出异议。李锋在收取万卫国租金后，亦将收取的案涉房屋租金转付给向峥嵘。2019年10月15日，万超海代万卫国向李锋交纳了2019年10月16日至2020年1月15日三个月的租金2866元，但李锋未将该房屋租金转付给向峥嵘。2019年11月16日，因李锋未按时转交房租，向峥嵘到案涉房屋找万卫国催缴房租。当日，万超海与向峥嵘重新签订一份《房屋租赁合同》，约定向峥嵘将案涉房屋重新直接出租给万超海使用，期限两年，自2019年11月16日起至2021年11月16日止，租金标准为1600元/月等。万超海于2019年11月16日开始直接将租金支付给向峥嵘。因李锋一直未将万卫国交纳的房屋租金2866元转付给向峥嵘，也未将租金及押金退还万卫国，万卫国遂于2020年9月30日向本院申请诉前调解。经本院诉前调解，李锋口头同意在2020年10月10日向万卫国偿付2500元，在10月30日偿付2366元。此后李锋于2020年10月12日通过微信转账方式向万卫国支付了2500元。万卫国再次催收未果，引起本案诉讼。本院认为，万卫国与李锋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽李锋与万卫国签订转租合同时并未取得出租人向峥嵘同意，但在向峥嵘事后知晓此事后，并未提出异议，并继续收取李锋转付的租金，应视为向峥嵘对万卫国与李锋签订案涉房屋转租合同的追认。故该合同符合《中华人民共和国民法典》第七百一十六条之规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中李锋在万卫国向其交纳2019年10月16日至2020年1月15日的租金后，没有按照合同约定及时将该租金转付给房屋所有权人，李锋的行为已经构成根本违约，合同解除条件已经成就，故本院认定万卫国与李锋于2018年7月12日签订的《房屋租赁合同》已于万卫国提起本案诉讼之日（即2021年3月10日）解除。因李锋单方违约，万卫国在向李锋交纳2019年10月16日至2020年1月15日三个月租金后，在案涉房屋内仅居住至同年11月16日即被迫与房屋所有权人重新签订租赁合同并重新支付租金，故李锋应向万卫国及时退还押金和部分租金。在扣除2019年10月16日-11月15日的房屋租金1400元后，李锋应向万卫国退付租金1466元和押金2000元，合计3466元。因李锋在诉前调解阶段已退付租金1466元和押金1034元，合计退付2500元，剩余押金966元尚未退付，故本院对万卫国要求李锋退还4866元租金和押金的诉讼请求，在966元范围内予以支持，超出部分不予支持。因李锋未及时退款，给万卫国造成资金占用期间的利息损失，该损失应当予以赔偿。但万卫国诉求李锋自2019年10月15日起按照年利率24%赔偿利息损失没有合同依据，且明显过分高于其实际损失，本院酌情调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。故自2019年11月16日至2020年10月12日期间，李锋应以3466元（4866元-1400元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付利息；自2020年10月13日至欠款实际清偿之日止，应以966元（4866元-1400元-2500元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率为标准支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告万卫国与被告李锋于2018年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月10日解除；二、被告李锋应在本判决生效后三日内偿付原告万卫国押金966元；三、被告李锋应在本判决生效后三日内向原告万卫国赔偿利息损失。该利息损失计算如下：自2019年11月16日至2020年10月12日期间，以3466元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率为标准计算；在2020年10月13日至欠款实际清偿之日止，以966元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率为标准计算；四、驳回原告万卫国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告万卫国负担10元，被告李锋负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二一年四月八日法官助理邓某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。