湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初185号原告：税娜娜，女，生于1993年1月5日，汉族，户籍住址：湖北省秭归县，现住宣恩县。委托诉讼代理人：梅雨农，湖北瀛楚（江汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：恩施市康城房地产开发有限公司，住所地：恩施市东源锦华苑****。统一社会信用代码91422801MA488PQA0E。法定代表人：叶鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红旗，湖北拙卓律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：中国农业银行股份有限公司恩施分行，住所地，住所地：湖北省恩施市施州大道**会信用代码914228008830159345。负责人：孔爱平，该分行行长。委托诉讼代理人：冯錾奇，该分行工作人员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告税娜娜诉被告恩施市康城房地产开发有限公司（以下简称康城房产公司）、中国农业银行股份有限公司恩施分行（以下简称恩施农行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告税娜娜的委托诉讼代理人梅雨农，被告康城房产公司的委托诉讼代理人李红旗，恩施农行的委托诉讼代理人冯錾奇、谭彩俊到庭参加诉讼。审理中，原告将恩施农行变更为本案第三人。本案现已审理终结。原告税娜娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告康城房产公司签订的编号为EYS-ES-2018-007813号《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与恩施农行签订的编号为42020120180073245号《个人购房担保借款合同》；3、判令被告康城房产公司返还原告购房首付款275586元；4、判令被告康城房产公司向原告赔偿首付款利息23796元（按照银行同期贷款利率，暂计算至2020年6月21日），嗣后计算至判决生效之日止；5、判令被告康城房产公司返还原告已向银行归还的贷款本金15550.71元（暂计算至2020年6月30日），嗣后计算至判决生效之日止；6、判令被告康城房产公司赔偿原告已付银行按揭贷款利息68666.83元（暂计算至2020年6月30日），嗣后计算至判决生效之日止；7、判令被告康城房产公司按照《商品房买卖合同》之约定向原告支付违约金53970.53元（暂计算至2020年6月30日），嗣后计算至判决生效之日止；8、判令被告康城房产公司向恩施农行偿还原告自本判决生效之日起就编号为42020120180073245号《个人购房担保借款合同》剩余的贷款；9、本案诉讼费由被告康城房产公司承担。事实与理由：2018年6月11日，原告与被告康城房产公司签订了编号为EYS-ES-2018-007813号的《商品房买卖合同》，购买其开发的中梁九号院一期2幢1单元1层1-101号商品房，总价款915586元，约定交房时间为2020年1月8日，若逾期90日原告有权解除该合同。合同签订后，原告按约定支付了首付款275586元，并就剩余购房款办理了银行贷款，于2018年7月6日与恩施农行签订了编号为42020120180073245号的《个人购房担保借款合同》，且按约定按时支付了按揭贷款本息。然而，2019年10月16日，原告在合同约定的交房日期2020年1月8日之前去察看即将交付的房屋时，发现其购买的商品房存在多处问题，后经中梁九号院多位业主参与交涉，被告康城房产公司承诺立即进行整改并交房。但截至原告起诉之日，被告仍未将涉案房屋整改到位（未向原告交房），逾期已长达90日（已扣除疫情影响天数）。原告认为，被告的上述行为已丧失基本诚信，构成严重违约。特依法诉至贵院，望查明事实，判如所请。被告康城房产公司辩称，1、原告在被告处购买商品房，并签订《商品房买卖合同》（预售）属实，但原告在诉状中认为被告逾期交房的事实不属实。涉案房屋经过了规划验收及竣工验收备案，取得了竣工验收备案表和规划核实证明文件，符合交付条件，被告亦通过合同约定的方式向原告邮寄送达了交房通知，故原告所诉被告逾期交房的事实不属实；2、原告购买的商品房于2019年12月20日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收房，被告不存在逾期交房行为。原、被告所签《商品房买卖合同》（预售）及其附件、附录是双方的真实意思表示，合法有效。案涉商品房已于2019年11月22日取得规划核实证明文件，12月20日取得竣工验收备案表，达到了合同第九条及补充协议第四条约定的房屋交付条件。被告以邮政快递方式书面通知原告前来办理收楼手续，但原告并未依约收楼。根据补充协议第四条第三款的约定，应视为被告已按期交房。因此，被告不存在逾期交房行为；3、原告诉请解除《商品房买卖合同》（预售）缺乏事实和法律依据。合同的解除包括约定解除与法定解除两类，根据原告诉状内容，原告主张合同解除的事由为被告逾期交房达到90日，但这一事由明显不成立，涉案房屋经过规划验收及竣工验收备案，取得了竣工验收备案表和规划核实证明文件，符合交付条件，被告已按照合同约定的交付期限、交付条件及交付方式向原告交付房屋，但原告至今尚未接房，该责任在于原告。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人恩施农行述称，原告因购房在我行贷款64万元，截止开庭之日，原告未到期贷款本金为620091.71元。根据双方所签借款合同第十三条约定，商品房买卖合同解除，所涉借款本息及相关费用应结清，保证银行资金不受损失。根据各方当事人当庭陈述和审查确认各方提交的证据，本院认定案件事实如下：被告康城房产公司系于2016年2月1日登记成立的有限责任公司，房地产开发系其登记经营范围之一。位于恩施市××坝街道办事处××大道的“中梁**院”系该公司开发的商品房项目，分别于2018年4月12日、5月24日获颁《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证书》2018年6月11日，原告税娜娜与被告康城房产公司签订编号为EYS-ES-2018-007813号《商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告购买被告开发建设的前述项目一期2幢1单元1层1-101号商品房，该房屋规划用途为住宅，预测建筑面积139.01平方米，套内建筑面积121.78平方米；房屋单价为6586.475元/平方米，房屋总价款915586元。首期支付275586元（已于2018年6月21日支付），下余640000元以向商业银行申请贷款方式支付。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房取得商品房交付使用批准文件；4、通过规划条件核实。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了详细约定，其中约定：小区内绿地率、非市政道路、车位、车库未达到约定条件的，出卖人负责整改完善，不承担其他责任。关于商品房交付时间，双方约定2020年1月8日前向买受人交付，逾期按本合同附件十一补充协议第五条约定予以处理。该第五条约定：1、逾期90日内…；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。第十四条约定：（一）…涉及商品房用途、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；第十五条约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热不能、采暖方式；3.上述第2条情形未作规划，不适用本合同。双方还约定了面积差异处理方式、商品房质量及保修责任等相关事项。2018年7月6日，原告与第三人恩施农行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告因购房向第三人借款640000元，借款期限360个月。该款项于2018年7月20日发放，由原告授权第三人直接划入被告康城房产公司银行账户，同时，原告将所购上述商品房抵押于第三人。截止2021年1月6日，原告尚欠第三人恩施农行借款本金620091.71元。2019年11月22日，中梁九号院1.2.5.6.8号楼取得职能部门的竣工验收规划条件核实证明文件；同月25日获“恩市住消备查字（2019）第0010号”《建设工程竣工验收消防备案检查合格告知书》；12月14日经五方签字盖章验收；12月20日，竣工验收备案完成。被告以《入伙通知书》通知原告：公司将于2019年12月31日正式交付恩施市金桂大道中梁九号院2幢1单元101号房屋，请于上午10：00前往3号楼1层现代服务体验馆办理该房屋的交房入户手续。2019年12月25日，被告以合同上所载通讯地址“湖北省秭归县九畹溪镇九畹堂村二组”向原告邮寄《入伙通知书》，原告否认收到该通知，但邮件详情显示该邮件已于12月28日妥投。至庭审之日，原告尚未实际接收案涉房屋。2020年6月8日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》一份，称：公司未按合同约定向我方交付房屋。我方2019年10月16日查看即将交付的房屋时，发现购买的房屋存在多处问题，经多位业主参与交涉，公司承诺立即整改后交房，但至今未向我方交付房屋，逾期已达90日（已扣除疫情影响天数）。现正式通知贵公司，解除双方签订的《商品房买卖合同》。即日，原告具状诉至本院，请求判准如上诉讼请求。另查明，2019年12月16日，恩施市自然资源和规划局针对中梁九号院2号楼业主信访反映被告更改规划图纸及消防通道不符合要求等问题作出答复：经核实，中梁九号院项目建设中，将地下空间向1号楼方向扩大3.5米及未按图纸施工、随意改变入户大厅入口等情况属实，责令房地产开发企业自行整改。2019年12月31日，被告康城房产公司作出《关于恩施中梁九号院若干事宜处理的公示》，对各购房业主所反映的相关问题拟进行整改，特对初步确定方案予以公示。审理中，原告称案涉房屋没有达到交付条件，所存在的问题即信访答复意见中所涉及问题。被告称业主反映的问题已于2020年8月按公示整改方案予以了整改，即拆除坡道及地下室违建部分,整改情况在小区内进行公示告知。原告则认为，被告进行整改在其提起本案诉讼之后，变更规划应告知原告而未告知，且整改情况亦未书面通知原告。本院认为，被告康城房产公司作为房地产开发企业，在获取房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证书》后，有权面向社会公开预售所开发的商品房。原告税娜娜与被告所签案涉《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定及时履行各自的义务。本案争议的焦点在于案涉商品房是否达到交付条件。双方于合同中明确约定了房屋交付条件，被告所提交的《房屋竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明审批表》、《房屋测绘报告》、《房屋竣工验收报告》及《房屋建筑质量保证、使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》等证据，原告对其真实性均不持异议。因此，被告欲于2019年12月31日交付的房屋已达到双方约定的交付条件。对于小区配套设施中非市政道路、车位是否达到规划验收标准问题，双方约定被告应履行整改完善义务，未约定其他责任承担方式。因此，无论被告在约定交付房屋前是否整改完毕并符合要求，均达不到原告以此为由请求解除双方所签合同之目的。关于规划设计变更问题。双方对此有明确约定，被告应履行的书面通知义务仅限于中梁九号院整体项目存在需申请主管部门变更规划及房屋主体、使用功能发生变化需变更设计的情形。本案中，被告存在未按规划进行建设的行为，主管部门要求被告按规划进行整改，该情形非双方约定的变更规划情形，故双方所签合同第十四条、第十五条约定的合同解除条件未成就。合同履行过程中，被告就整改情况以何种方式让原告知晓均不影响双方所签合同目的的实现。原告未提交案涉房屋被抵押或另行出售他人等致使合同目的不能实现的相关证据，故本案法定解除合同条件不成就；被告于约定交付日前书面通知原告交付案涉房屋，原告以房屋附属设施不符合合同约定而拒绝接收。鉴于上述评判，本院认定案涉房屋于约定交付之日未能实际交付的责任不应由被告承担。原告以被告逾期交房超过九十日为由而请求解除双方所签《商品房买卖合同》（预售）的理由不成立，本院不予支持，由此而产生的其他诉讼请求本院一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告税娜娜的诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7866元，减半交纳3933元，由原告税娜娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  粟敦燕二〇二一年四月七日书记员  刘 枚