广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终283号上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市悦华房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区××××××××××××××××××××××××××××。法定代表人：王书然，该公司经理。委托诉讼代理人：谢富年，韶关市浈江区新韶法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：龙秋蝉，韶关市浈江区新韶法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中航物业管理有限公司韶关分公司。住所地：广东省韶关市浈江区××××××××××××××××××××××××××××。法定代表人：吴则友，该公司总经理。委托诉讼代理人：范志朋，广东德行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓建雄，广东德行律师事务所实习律师。上诉人韶关市悦华房地产开发有限公司(以下简称悦华地产公司)因与被上诉人中航物业管理有限公司韶关分公司(以下简称中航物业韶关公司)物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2020)粤0204民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人悦华地产公司的委托诉讼代理人谢富年、龙秋婵、被上诉人中航物业韶关公司委托诉讼代理人范志朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦华地产公司上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，依法撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由中航物业韶关公司负担。事实和理由：一、悦华地产公司一审的诉讼主体不适格。悦华地产公司与中航物业韶关公司之间无物业服务关系，且悦华地产公司不是本案诉讼适格主体，应裁定驳回起诉。2017年9月22日，悦华地产公司与中航物业管理有限公司签订了龙洲岛映月花园项目前期物业服务合同，由中航物业管理有限公司对龙洲岛映月花园项目提供前期物业服务。悦华地产公司并未与中航物业韶关公司签订《前期物业服务合同》，根据合同相对性的原理，中航物业韶关公司无权向悦华地产公司收取物业管理费。故中航物业韶关公司的诉讼主体资格是不适格的，所签订的合同是无效的。二、一审判决认定事实不清，证据不足。2019年7月1日后，中航物业韶关公司提供的四份合同均是单方出示的合同，应确认为无效合同。悦华地产公司与中航物业韶关公司签订的《韶关龙洲岛云玺项目1.2期（1#楼、2#楼）前期介入服务协议》、《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期别墅2019年上半年物业服务补贴协议》和《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期空置房服务委托管理协议》三份协议。根据上述三份协议的条款与约定的合同时间、价款等，中航物业韶关公司单方进行结算共计564756.26元。一审判决第八页第2段第9行起称：“另外，该小区一期2019年下半年亏损补贴费用及空置房服务费用、一期2020年1-4月空置费用及亏损补贴费用共计776660.81元，原告同样拟定了相应的《补贴协议》和《管理协议》，但被告拒绝与原告签订此协议。原、被告虽然没有签订协议，但上述费用系同一服务区域产生的物业服务费用，是同样费用的延续，且原告在协议附件中也详细列出费用清单。”悦华地产公司认为，该776660.81元的判决缺乏客观证据和理由。其理由：1.悦华地产公司与中航物业韶关公司没有任何合同约定；2.悦华地产公司没有出具任何承认书给中航物业韶关公司；3.中航物业韶关公司也没有提供悦华地产公司出具的他已经为悦华地产公司做了物业管理服务的相关书面证据；4.中航物业韶关公司在一审阶段提供的该776660.81元的结算协议，悦华地产公司是没有盖章的。因此，悦华地产公司是不认同这四份协议的。5.按照合同法的相关规定，民事法律行为必须是双方签订的书面协议，并加盖双方的公章才具有法律效力。对双方才具有法律约束力。悦华地产公司认为，中航物业韶关公司单方提供的没有悦华地产公司盖章的协议，对悦华地产公司不存在任何约束力和法律效力。根据上述5点理由，一审法院在没有客观证据足以证明悦华地产公司欠中航物业韶关公司物业服务费的情况下，强行判决悦华地产公司向中航物业韶关公司支付776660.81元的物业服务费。该项判决纯属认定事实不清，证据不足，应予以撤销。综上所述，本案中航物业韶关公司不是适格的诉讼主体，一审判决认定事实不清，证据不足，悦华地产公司请求依法撤销一审判决的错误判决，同时判决中航物业韶关公司负担本案一、二审诉讼费用。中航物业韶关公司辩称，一、中航物业韶关公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院维持原判。二、中航物业韶关公司与悦华地产公司签订《韶关龙洲岛云玺项目1.2期（1#楼、2#楼）前期介入服务协议》及费用结算协议，且是涉案小区的物业公司，提供了实际的物业服务，对于诉讼主体是完全合法有效的。悦华地产公司提出没有与中航物业韶关公司签订前期物业服务合同，只是为了推卸责任，拒绝支付物业费。三、中航物业韶关公司从入场后，一直为小区的业主及悦华地产公司提供物业服务，即使存在亏损的情况下，考虑到小区业主的公共利益，仍然提供优质的物业服务，但是悦华地产公司在与中航物业韶关公司签订结算协议的情况下，仍然拒绝支付物业服务费及相关的亏损补贴，中航物业韶关公司无奈只能起诉，在一审起诉中，中航物业韶关公司提供了所有的费用计算方式、清单及相关房屋服务费的计算情况给悦华地产公司核对，悦华地产公司一直置之不理，在一审开庭时，一审法官要求双方对数据进行核对，中航物业韶关公司在2020年8月17日（一审开庭后），再次与悦华地产公司的工作人员高璇、黎汝明通过微信、邮件的方式，再次要求悦华地产公司对数据进行核对，中航物业韶关公司在二审庭前也提交了该份证据，也可以证实中航物业韶关公司与悦华地产公司核对的数据是没有错误的，但悦华地产公司还是拒绝确认，中航物业韶关公司已经向一审法院汇报了该情况，一审法院据此支持中航物业韶关公司的诉求是有充分的事实和法律依据。四、本案中中航物业韶关公司作为涉案小区的物业公司，中航物业韶关公司一直为该小区提供优质的服务，维护小区业主的人身、财产权益，但是悦华地产公司作为开发商，没有履行到双方的物业服务协议及时支付服务费及亏损补贴费用，在此情况下，中航物业韶关公司仍然提供物业服务，中航物业韶关公司是考虑小区业主公共利益的表现，请求二审法院维持原判，驳回悦华地产公司的全部上诉请求，判令悦华地产公司尽快支付物业服务费，否则中航物业韶关公司难以坚持提供优质的服务，影响小区业主的利益。一审时，中航物业韶关公司申请了财产保全并交纳了5000元的保全费，但一审判决没有写明该部分事宜，请二审法院依法作出正确的处理。中航物业韶关公司向一审法院起诉请求：1.判令悦华地产公司向中航物业韶关公司支付各项费用共计1341417.07元及利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日止）；2.判令悦华地产公司负担本案的诉讼费用。悦华地产公司向一审法院反诉请求：1.确认悦华地产公司与中航物业管理有限公司签订的《龙洲岛映月花园项目前期物业服务合同》无效；2.本案全部诉讼费用由中航物业韶关公司负担。一审法院认定事实：2017年9月2７日，中航物业管理有限公司与悦华地产公司签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方（悦华地产公司）委托乙方对龙洲岛映月花园项目提供前期物业服务，合同期限自2017年10月1日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。之后，中航物业韶关公司一直对该物业小区提供物业服务。2019年7月16日，中航物业韶关公司与被告悦华地产公司签订《韶关龙洲岛云玺项目1.2期（1#楼、2#楼）前期介入服务协议》，约定：甲方（悦华地产公司）同意支付乙方（中航物业韶关公司）入伙前对项目开展前期服务工作以及入伙时开展的协助工作所产生的费用支出，该费用主要包括以下几项内容：人员费用10353.30元、龙洲岛云玺项目1.2期开办费用含税金额为50011.34元，以上两项费用合计金额为60364.64元。协议期限：自2019年6月30日至2020年12月30日。同日，中航物业韶关公司、悦华地产公司双方还签订了《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期别墅2019年上半年物业服务补贴协议》和《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期空置房服务委托管理协议》。《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期别墅2019年上半年物业服务补贴协议》约定：经甲、乙双方核对。2019年龙洲岛项目1.1期上半年物业亏损额为336108.66元。《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期空置房服务委托管理协议》，约定：甲方（悦华地产公司）2019年6月30日前一次性支付乙方龙洲岛映月（云玺）花园1.1期别墅空置房管理费为168282.96元，含税3%，不含税金额为163381.52元。上述三份协议签订后，悦华地产公司均未按协议向中航物业韶关公司支付约定的款项。韶关龙洲岛映月花园（云玺）项目一期2019年下半年物业服务费补贴费用，经中航物业韶关公司单方核算亏损额为255230.18元，韶关龙洲岛映月花园（云玺）项目一期2020年1月至4月物业费，经中航物业韶关公司单方核算亏损额为183047.36元、韶关龙洲岛映月花园（云玺）项目一期2019年下半年空置房停车位服务委托管理费，经中航物业韶关公司单方核算为250907.6元，一期2020年1月至4月空置房停车位服务委托管理费，经中航物业韶关公司单方核算为87475.67元。但因悦华地产公司拒绝配合核算致双方没能签订付款协议，基于上述因素，中航物业韶关公司向一审法院提起诉讼，要求悦华地产公司支付上述费用，并负担本案物业管理费。一审法院另查明，中航物业韶关公司是中航物业管理有限公司的分公司，是具有独立法人资格的分公司。中航物业管理有限公司于2017年9月27日与悦华地产公司签订《前期物业服务合同》后，一直由中航物业韶关分公司与悦华地产公司履行物业服务合同。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。中航物业韶关公司与悦华地产公司虽然没有直接签订《前期物业服务合同》，但双方实际一直履行该《前期物业服务合同》，悦华地产公司并与中航物业韶关公司签订了《韶关龙洲岛云玺项目1.2期（1#楼、2#楼）前期介入服务协议》、《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期别墅2019年上半年物业服务补贴协议》和《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期空置房服务委托管理协议》三份协议。悦华地产公司对上述三份协议的合法性、真实性无异议，悦华地产公司应当按该三份协议向中航物业韶关公司支付所欠费用共计564756.26元。另外，该小区一期2019年下半年亏损补贴费用及空置房服务费用、一期2020年1-4月空置费用及亏损补贴费用共计776660.81元，中航物业韶关公司同样拟定了相应的《补贴协议》和《管理协议》，但悦华地产公司拒绝与中航物业韶关公司签订此协议。双方虽然没有签订协议，但上述费用系同一服务区域产生的物业服务费用，是同样费用的延续，且中航物业韶关公司在协议附件中也详细列出费用清单。悦华地产公司虽对上述费用提出异议，但却拒绝与中航物业韶关公司进行核对，且在一审庭审之后指定双方进行核对，但悦华地产公司仍拒绝核对中航物业韶关公司所列费用，视为其放弃其权利，该院对中航物业韶关公司所列费用的真实性予以确认。中航物业韶关公司主张悦华地产公司应当支付上述费用共计1341417.07元，理据充分，依法应予以支持。悦华地产公司逾期支付上述费用，给中航物业韶关公司造成了资金占用期间的利息损失，故中航物业韶关公司要求自起诉之日起按一年期贷款市场报价利率计算利息至还清之日止，理由充分，该院亦予以支持。悦华地产公司反诉要求确认其与中航物业管理有限公司签订的《龙洲岛映月花园项目前期物业服务合同》无效，其主张不符合法律规定，且证据不足，理由不充分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2020年11月19日作出(2020)粤0204民初1354号民事判决：一、韶关市悦华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付中航物业管理有限公司韶关分公司1341417.07元及利息（从2020年6月1日起按一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回韶关市悦华房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16873元，反诉费50元，共计16923元，由韶关市悦华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中航物业韶关公司向本院提交了以下证据：1.邮寄记录及微信聊天记录，拟证明中航物业韶关公司提供的数据与悦华地产公司的工作人员核对，悦华地产公司对此无异议，但悦华地产公司还是拒绝支付服务费及亏损补贴；2.韶关市浈江区住建局备案回执、中标通知书，拟证明涉案物业服务是悦华地产公司通过政府部门招投标方式，中航物业韶关公司是作为中标单位进入，也在住建部门办理了备案，并非赖着不走；3.部分付款凭证，拟证明悦华地产公司一直将物业费支付给中航物业韶关公司，足以认定悦华地产公司是中航物业韶关公司实际履行物业服务合同。悦华地产公司质证称：对证据1的证据三性均有异议，这属于职工争议的其他事宜，与本案无关；对证据2的真实性存疑，中航物业韶关公司应提供证据的原件，且该证据并非是民事行为的依据，应与双方签订合同的依据为准；证据3提供的能认定为全部款项，没有合同约定的部分，悦华地产公司不认同，合同约定的部分即认同。对于中航物业韶关公司提交的证据，本院认定如下：悦华地产公司虽提出异议，但未能提供相反证据予以推翻，本院对中航物业韶关公司提供的上述证据予以确认。本院另查明，2017年9月27日，中航物业管理有限公司（乙方）与悦华地产公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》第六条第5点约定：“自物业首次交房期限届满之次日起，纳入物业管理范围的但尚未出售的房屋，其物业服务费由甲方全额交纳，直至上述物业交付物业买受人之日止”第十四条第2点约定：“……乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，亏损不足由甲方以补贴形式进行补贴，以使前期物业服务工作正常开展”。本院还查明，一审期间，经中航物业韶关公司申请，一审法院依法裁定，对悦华地产公司名下银行账户内资金进行了保全，中航物业韶关公司交纳了财产保全费5000元。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕悦华地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、关于中航物业韶关公司诉讼主体是否适格的问题。二、悦华地产公司应否向中航物业韶关公司支付2019年下半年至2020年4月的物业亏损费用及空置房屋的物业管理费。一、关于中航物业韶关公司诉讼主体是否适格的问题。悦华地产公司上诉主张，其未与中航物业韶关公司签订物业合同，故中航物业韶关公司诉讼主体不适格。对此，本院认为，中航物业韶关公司提供了《中标通知书》及《韶关市物业管理区域备案回执》，以证实中航物业管理有限公司系悦华地产公司通过招投标方式选聘的物业企业，悦华地产公司虽对此提出异议，但未提供任何证据予以推翻，而双方已实际履行了该合同，故本院对中航物业管理有限公司与悦华地产公司于2017年9月27日签订的《前期物业服务合同》真实性和合法性予以确认，悦华地产公司主张该合同无效，与事实不符，本院不予支持。而中航物业韶关公司为中航物业管理有限公司的分公司，经总公司授权，一直由中航物业韶关公司实际履行《前期物业服务合同》，悦华地产公司也与中航物业韶关公司签订《韶关龙洲岛云玺项目1.2期（1#楼、2#楼）前期介入服务协议》《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期别墅2019年上半年物业服务补贴协议》和《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期空置房服务委托管理协议》，对相关物业补贴及空置房物业费用进行约定，可见，悦华地产公司也认可中航物业韶关公司系代表中航物业管理有限公司与其履行前期物业合同，现中航物业管理有限公司也认可由中航物业韶关公司提起本案诉讼，并认可相关法律后果，故中航物业韶关公司与本案有利害关系，为本案适格原告，悦华地产公司以其未与中航物业韶关公司签订物业合同为由，主张中航物业韶关公司主体不适格，理由不成立，本院不予支持。二、关于悦华地产公司应否向中航物业韶关公司支付2019年下半年至2020年4月的物业亏损费用及空置房屋的物业管理费的问题。中航物业韶关公司系由中航物业管理有限公司授权与悦华地产公司实际履行《前期物业服务合同》，而《韶关龙洲岛云玺项目1.2期（1#楼、2#楼）前期介入服务协议》《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期别墅2019年上半年物业服务补贴协议》和《韶关龙洲岛映月花园项目1.1期空置房服务委托管理协议》也系在《前期物业服务合同》约定的基础上对物业服务补贴及空置房物业费的具体计算及数额进行明确，悦华地产公司对此予以确认并盖章，其应按约定向中航物业韶关公司支付该三份协议确认的费用共计564756.26元。而关于2019年下半年至2020年4月的物业亏损补贴及空置房物业费，虽中航物业韶关公司提供的该期间的合同中双方均未予盖章签证，但上述两项费用的计算均源于《前期物业服务合同》约定，签订后续合同也系对上述费用的计算进行明确而已，并未超出原前期合同约定，在中航物业韶关公司仍继续驻在小区并已提供物业服务的情况下，悦华地产公司应支付该段时期的物业亏损补贴及空置房物业费。一、二审期间，在中航物业韶关公司已详细列出费用清单，主张上述两项费用共计776660.81元的情况下，悦华地产公司虽有异议，但均未提出明确具体的意见，且在一、二审法官充分释明后，未予举证证实上述费用不合理或数额不准确，故应由其承担举证不能后果。悦华地产公司应向中航物业韶关公司支付上述776660.81元费用。悦华地产公司以其未与中航物业韶关公司签订合同、未在结算协议上盖章为由，主张不应支付上述费用，理由均不成立，本院不予支持。至于中航物业韶关公司所述保全费用的负担问题，一审法院确有遗漏处理，本院将在诉讼费负担部分予以明确。综上所述，韶关市悦华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费16873元，反诉费50元，财产保全费5000元，共计21923元，由韶关市悦华房地产开发有限公司负担。韶关市悦华房地产开发有限公司应向一审法院交纳案件受理费21873元，中航物业管理有限公司韶关分公司预交的案件受理费21873元，由一审法院予以清退。二审案件受理费16873元，由韶关市悦华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  黄颖红审判员  毛文芳二〇二一年四月十日书记员  江伟炜