湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初11号原告（执行案外人）：廖顺先，男，1971年2月24日出生，苗族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：袁绪达，湖北序达律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：熊若涵，湖北序达律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：王洪谷，男，1972年3月3日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，被告（申请执行人）：单千林，男，1966年8月27日出生，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，被告（被执行人）：余江，男，1984年6月9日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，被告（被执行人）：吴晓琴，女，1987年8月15日出生，苗族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，原告廖顺先与被告王洪谷、单千林、余江、吴晓琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖顺先及其委托诉讼代理人袁绪达，被告王洪谷、单千林、余江到庭参加诉讼，被告吴晓琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖顺先向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决立即停止被告王洪谷、单千林申请对原告所购买的位于利川市都××街道办事处××组的房屋【所有权号20140845号、利国用（2013）第××号】的强制执行。2.请求法院判决确认原告与被告余江、吴晓琴于2013年11月9日签订的《房屋买卖合同》有效，判令被告余江、吴晓琴协助原告办理该房屋过户变更手续。3.判令被告余江、吴晓琴支付原告违约金5万元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月9日，原告廖顺先与其妻王银香同被告余江、吴晓琴签订了《房屋买卖合同》，约定原告夫妇购买被告余江夫妇位于利川市都××街道办事处××组的房屋，房价款56.6万元，原告于签订合同之日向被告余江夫妇支付房款50万元，余下房款待被告余江夫妇将房屋过户至原告名下后一次性结清。合同签订之日，原告向被告余江夫妇支付了房款50万元，2014年1月10日原告搬进所购本案房屋居住至今，其间原告多次要求被告余江夫妇协助办理房屋过户手续，被告余江夫妇以种种理由搪塞拖延，不予配合，致使原告所购房屋一直未能办理过户手续，该房屋所有权仍登记在被告余江、吴晓琴夫妇名下。2020年10月29日，被告余江夫妇与被告王洪谷、单千林因民间借贷纠纷一案，被告王洪谷、单千林向利川市人民法院申请对原告所购买的本案房屋强制执行，原告向法院书面提出执行异议。利川市人民法院于2020年12月4日作出（2020）鄂2802执异68号执行裁定书，以原告与被告余江夫妇签订《房屋买卖合同》后怠于行使法律规定登记生效的权利长达6年之久，期间也未通过其他有效方法主张权利为由，驳回原告的异议请求。原告认为，原告购买被告余江夫妇的本案房屋属实，且原告已全面履行合同约定义务，并实际占有该房屋，未办理房屋过户手续不是原告怠于行使其权利所致，而是原告在要求被告余江夫妇办理房屋过户手续时，被告余江均向原告称该房屋的产权证尚未办理下来，致使该房屋才一直登记在被告余江夫妇名下的，原告对于合同约定的剩余房款6.6万元愿意随时按照人民法院的要求交付执行。为了维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。王洪谷、单千林共同辩称：原告廖顺先与被告余江夫妇签订《房屋买卖合同》后已于2014年1月10日入住该房屋，被告余江2014年6月9日就该房屋办理了房屋所有权证书，被告余江2014年11月向我们借款时将该房屋的《国有土地使用证》抵押给了我们，此后只支付了4个月的利息。原告与被告余江夫妇之间的房屋买卖合同虽成立，但一直未办理产权转移登记，根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，而原告购买本案房屋后怠于行使其权利办理房屋产权过户手续长达六年之久，其责任应由原告自行承担。故请求法院继续执行本案房屋。余江辩称:2013年11月，我与妻子吴晓琴将本案房屋卖给了原告廖顺先夫妇属实，双方签订合同后我们便将房屋钥匙交给了原告，原告具体什么时间搬进去居住的，我们不清楚。我们出卖该房屋时，该房屋的《国有土地使用证》刚办下来，我们没有到土管部门领取，《房屋所有权证》尚未办理。两证办理后，原告电话联系过我要求办理过户手续，我给原告讲因差钱暂时没有办理下来，原告称证件未办理下来就暂不付剩余房价款。买卖合同签订当日，原告向我们支付了房款50万元，对于未付剩余房款，要求原告按照约定履行，我同意依约协助原告办理该房屋产权过户手续并停止执行该房屋，但不同意承担违约金。吴晓琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。本院经审理认定事实如下:原告廖顺先与案外人王银香系夫妻，被告余江与被告吴晓琴于2007年11月14日登记结婚。2013年4月22日，利川市人民政府为被告余江颁发了利国用（2013）第××号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用权人余江，座落利川市都亭××××组，地类（用途）城镇住宅用地，使用权类型出让，终止日期2083年4月16日，使用权面积108㎡。该《国有土地使用证》颁发后，被告余江起初因需办理房屋所有权证未到颁发机关领取。2013年11月9日，原告廖顺先夫妇（买方、乙方）与被告余江夫妇（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致的前提下订立如下合同条款：一、甲方房屋基本情况：甲方房屋位于利川市都××办事处普庵村××（××地名××北××）（房产证号：暂无）占地面积108平方米，两楼一底，砖混结构。土地性质为国有出让。四至边界：东：自墙邻空地，南：自墙邻人行路（甲方所买房前道路一同转让），西：自墙与吴伦华房屋相邻，北：自墙与向修东房屋相邻（以土地使用证四至为准）。二、房屋协议价格：甲方同意以人民币伍拾陆万陆仟元整（￥56.6万元）的价款将该栋房屋（含水、电、气、有线电视等户口及相关附属设施）出售给乙方。三、付款方式：签订合同之日，乙方向甲方付款50万元，余款待甲方将房屋所涉相关证件（土地使用证、房屋所有权证等）交付给乙方使用时，乙方一次性付清。甲方必须在2014年1月10日（农历腊月初十）前将房屋交付乙方使用。四、甲方应协助乙方办理房屋土地、产权手续及水、电、气、有限电视等户口过户，甲乙双方按国家法律规定承担各自应缴纳的税费。五、违约责任甲乙双方须共同履行本合同，任何一方违约，将按已付房价款的10%计取违约金。六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。如发生与他人因土地、房屋等相关的纠纷，甲方应出面协调解决。七、本合同自双方签字或盖章之日起生效，双方应共同遵守。本合同未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。八、本合同一式二份，甲、乙方各执一份。同日，原告廖顺先向被告吴晓琴支付房价款50万元，被告余江夫妇给原告廖顺先出具《收条》一份，该《收条》载明“收条今收到廖顺先买房款人民币伍拾万元整（500000.00）收款人：余江、吴晓琴2013年11月9日”。被告余江夫妇将该房屋钥匙交与原告廖顺先，原告廖顺先接着对该房屋进行了装修。2014年1月10日，原告廖顺先及家人入住该房屋至今。2014年6月9日，被告余江、吴晓琴取得该房屋所有权证书，所有权证号为20140845。嗣后，原告廖顺先数次电话询问过被告余江该房屋产权过户事宜以及相互提及过《房屋买卖合同》所约定剩余房款6.6万元的支付问题，被告余江均回复原告本案房屋的产权手续尚未办理下来，原告表示待其将该房屋的产权手续交付后再支付剩余房款。2014年11月，被告余江、吴晓琴以本案房屋作担保向被告王洪谷、单千林借款30万元（其中王洪谷20万元、单千林10万元）并约定借款期限4个月，月息为3%。余江、吴晓琴为此将前述利国用（2013）第××号《国有土地使用证》交给了王洪谷、单千林及案外人曾德胜。余江、吴晓琴借款后，按约定利率支付利息至2015年2月22日，但未按约返还借款本金及后续利息。王洪谷、单千林经催收无果后于2017年2月13日诉至本院。2017年4月11日，本院作出（2017）鄂2802民初527号民事判决书，判决：余江、吴晓琴于判决生效之日起十日内共同偿还王洪谷、单千林借款本金30万元，并自2015年2月23日起至清偿之日止按月利率20‰计付利息，利随本清；案件受理费5800.00元，减半收取计2900.00元，由余江、吴晓琴负担。（2017）鄂2802民初527号民事判决书生效后，余江、吴晓琴未履行该民事判决确定的给付义务。2018年1月12日，王洪谷、单千林向本院申请强制执行。2018年1月26日，本院作出（2018）鄂2802执156号《执行裁定书》，裁定查封本案房屋，查封期限三年。2018年2月7日和11日，本院分别向利川市住房和城乡建设局和利川市不动产登记中心送达了（2018）鄂2802执156号《执行裁定书》及（2018）鄂2802执156号《协助执行通知书》，查封了本案房屋。2020年8月18日，本院作出（2018）鄂2802执156号之二《执行裁定书》，裁定评估、拍卖本案房屋。2020年10月29日，原告廖顺先在本院执行人员到该房屋处张贴随机抽取评估机构的《通知》时得知该房屋已被查封并拟进行评估、拍卖。2020年11月23日，原告廖顺先向本院提出案外人执行异议，认为其于2013年11月9日购买了本案房屋并在当日支付了大部分房款和其同家人于2014年1月10日入住该房屋至今，应停止执行该房屋，并提交了前述《房屋买卖合同》、房款收条、付款凭据（存款回单、取款凭单）、本案房屋附近居民出具的《证明》。2020年12月4日，本院作出（2020）鄂2802执异68号执行裁定认为，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。廖顺先与余江、吴晓琴于2013年11月9日签订房屋买卖合同，之后廖顺先怠于行使法律规定登记生效的权利，长达6年之久，且期间也未通过其他有效方法主张权利，其行为不符合《最高人民法院关于适用人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人的异议理由不成立，故驳回了廖顺先的异议请求。廖顺先不服，于次日向本院起诉，遂形成本案。庭审中，本院询问原告廖顺先对本案《房屋买卖合同》约定的剩余房价款6.6万元是否愿意交付执行，原告廖顺先表示愿意按照人民法院的要求随时交付执行。2021年3月29日，廖顺先按照本院的要求将该剩余房价款6.6万元通过中国建设银行股份有限公司恩施利川支行转汇至利川市人民法院标的款物账户。上述事实，有经质证的《房屋买卖合同》、收条、付款凭据（银行存款回单、取款凭单）、利川市都亭街道办事处普庵社区居民委员会《证明》、本案房屋附近居民出具的《证明》、通话记录截屏及力佳竹木民族工艺开发有限公司图片、2021年3月29日转账6.6万元的《中国工商银行网上银行电子回单》、吴晓琴与余江的《结婚证》复印件、利国用（2013）第××号《国有土地使用证》、《利川市房屋所有权初始登记审批表》（2017）鄂2802民初527号民事判决书、（2018）鄂2802执156号执行裁定书及协助执行通知书、（2018）鄂2802执156号之二执行裁定书、《通知》及张贴该《通知》的照片、司法鉴定委托书、（2020）鄂2802执异68号案件部分案卷材料、（2020）鄂2802执异68号执行裁定书及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系廖顺先提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为判决立即停止王洪谷、单千林申请对本案房屋的强制执行并确认其同案外人王银香与余江、吴晓琴签订的《房屋买卖合同》有效，以及判令余江、吴晓琴协助其办理本案房屋的过户变更手续和支付违约金5万元。廖顺先诉讼请求中的判决立即停止王洪谷、单千林申请对本案房屋的强制执行能否成立，应判断其是否依法就本案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据查明的事实，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴2013年11月9日签订《房屋买卖合同》后，余江、吴晓琴将房屋钥匙交给了廖顺先，廖顺先同案外人王银香也按照合同约定将房价款其中50万元支付给了余江、吴晓琴，廖顺先及家人于2014年1月10日入住该房屋至今，廖顺先未支付剩余价款6.6万元，系因余江、吴晓琴至今未按照合同约定将该房屋的相关证件即《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交付给廖顺先使用所致，且余江庭审中自认廖顺先询问该房屋的相关证件是否办理时，余江一直对其称该房屋的相关证件没有办理下来，余江隐瞒了其已将该房屋的《国有土地使用证》交给了王洪谷、单千林及案外人曾德胜和该房屋所有权证书实际已于2014年6月9日颁发的事实。同时，本院询问廖顺先是否愿意按照本院的要求将《房屋买卖合同》所约定的剩余价款6.6万元交付执行时，廖顺先表示愿意按照本院的要求随时交付执行。尔后，廖顺先按照本院的要求将本案《房屋买卖合同》所约定的剩余价款6.6万元于2021年3月29日通过中国建设银行股份有限公司恩施利川支行转汇至本院标的款物账户。至此，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴2013年11月9日签订的《房屋买卖合同》已实际履行，该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认。廖顺先的该部分请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴虽签订了《房屋买卖合同》，但该房屋在转让后至今尚未变更登记在廖顺先和案外人王银香名下，故廖顺先和案外人王银香在本案房屋被查封之前并未取得该房屋的所有权。虽然如此，但按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院可对执行标的之物权期待权进行保护，即在符合以下情形情况下，案外人的物权期待权与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，优先保护案外人的物权期待权，也就是廖顺先必须举证证明其对本案房屋享有的权利符合以下情形：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，本院分析如下：首先，如前所述，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴于2013年11月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，廖顺先及家人于2014年1月10日入住该房屋至今，本院在执行王洪谷、单千林与余江、吴晓琴民间借贷纠纷一案中于2018年2月7日、2018年2月11日查封了该房屋，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴签订《房屋买卖合同》时间和廖顺先及家人入住该房屋时间均在本院查封该房屋之前，说明廖顺先及家人亦在本院查封之前已经实际占有了该房屋，余江、吴晓琴及王洪谷、单千林对此均无异议，本院予以确认。其次，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴2013年11月9日签订《房屋买卖合同》后，廖顺先当日已向余江、吴晓琴按照该合同约定支付了房价款50万元，剩余价款6.6万元按照合同约定应在余江、吴晓琴将该房屋所涉相关证件交付给廖顺先使用时，廖顺先一次性付清。根据查明的事实，廖顺先询问余江本案房屋所涉相关证件办理情况时，余江隐瞒了其已将该房屋的《国有土地使用证》交给了王洪谷、单千林及案外人曾德胜的事实并称该房屋所涉相关证件未办理下来，本院庭审中询问廖顺先是否愿意按照本院的要求将剩余价款6.6万元交付执行后，廖顺先按照本院的要求已于2021年3月29日将该剩余价款6.6万元通过中国建设银行股份有限公司恩施利川支行转汇至本院标的款物账户。故廖顺先已按照《房屋买卖合同》约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的事实成立，本院予以认定。最后，本案房屋权属是否是因廖顺先自身原因未办理过户登记问题。在本院查封本案房屋之前，廖顺先询问过余江本案房屋所涉相关证件的办理情况，余江隐瞒了其已将该房屋的《国有土地使用证》交给了王洪谷、单千林及案外人曾德胜的事实并称该房屋所涉相关证件未办理下来，廖顺先表示剩余价款6.6万元依照《房屋买卖合同》约定需待该房屋产权登记手续交付使用后一次性付清。廖顺先出于对余江、吴晓琴的信任及自身经济情况，一直在等待余江、吴晓琴办理该房屋所涉相关证件。因余江隐瞒其已将该房屋的《国有土地使用证》交给了王洪谷、单千林及案外人曾德胜和该房屋的《房屋所有权证》实际已办理的情况下，廖顺先即使未在本院查封本案房屋之前依照《房屋买卖合同》约定要求余江、吴晓琴协助其办理该房屋产权变更登记手续，现有证据也不能够证明廖顺先在此期间明确表示或者以自己的行为表明不履行该房屋所有权的变更登记义务，非因故意或者重大过失不履行主要债务，并不属于廖顺先怠于行使法律规定登记生效的权利和未通过其他有效方法主张权利之情形。据此应当认为廖顺先具有“正当理由”，本院查封本案房屋时间不管距本案《房屋买卖合同》签订之日、廖顺先及家人入住该房屋之日或者该房屋所有权的初始登记完成之日有多长时间，主要责任应归于余江夫妇。故本案房屋非因廖顺先自身原因未办理过户登记。王洪谷、单千林辩称本案房屋权属是因廖顺先怠于行使其权利等自身原因未办理过户登记的意见，本院结合全案证据材料和衡量全案各种因素的情况下，对王洪谷、单千林的该抗辩意见不予采纳。如前评析意见，在本院查封本案房屋之前，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴就本案房屋签订了合法有效的房屋买卖合同并已实际入住该房屋和按照合同约定已支付了房价款50万元，且于2021年3月29日将剩余房价款6.6万元按照本院的要求通过中国建设银行股份有限公司恩施利川支行转汇至本院标的款物账户即交付执行，该房屋所有权未变更登记至廖顺先夫妇名下也并非廖顺先自身的原因。同时，廖顺先就本案房屋所享有的民事权益在王洪谷、单千林对余江、吴晓琴享有一般的金钱债权之前，余江、吴晓琴用本案房屋作担保向王洪谷、单千林借款时未依法设立抵押权的情况下，该普通债权不能对抗廖顺先同案外人王银香对本案房屋所享有的物权期待权。因此，作为买受人的廖顺先依法对本案房屋所享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，能够排除执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴2013年11月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效并已实际履行，本院予以确认。廖顺先就本案房屋所享有的物权期待权，在王洪谷、单千林申请执行余江、吴晓琴民间借贷纠纷一案中，足以排除强制执行，故依照前述规定，应不得执行本案房屋。至于廖顺先在本案中同时提出要求判令余江、吴晓琴协助其办理本案房屋过户变更手续和余江、吴晓琴向其支付违约金5万元的诉讼请求，这些具有给付内容的诉讼请求因与排除执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围。同时考虑到执行异议之诉还要注意兼顾执行效率原则，在执行异议之诉中合并审理与排除执行诉请无关的给付诉请，不仅与执行异议之诉的制度目的不符，而且无疑将对执行异议之诉案件的审理进度产生较大影响，进而影响执行效率，故没有必要合并审理、一并处理，廖顺先就此可另行主张权利，本院不予理涉。综上，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、廖顺先同案外人王银香与余江、吴晓琴2013年11月9日签订的《房屋买卖合同》有效。二、本院在执行王洪谷、单千林与余江、吴晓琴民间借贷纠纷一案中，不得执行本案房屋即：国有土地使用证号为利国用（2013）第××号《国有土地使用证》和房屋所有权证号为20140845的《房屋所有权证》确定的房屋。本院（2020）鄂2802执异68号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。三、廖顺先在本案中提出的其他诉讼请求，本案中不予处理。案件受理费80.00元，由余江、吴晓琴共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  刘洪香人民陪审员  何明霞二〇二一年四月二十二日书 记 员  冉群慧