湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终413号上诉人（原审被告)：钟祥市科学技术和经济信息化局，住所地：湖北省钟祥市西环一路高新大厦13楼。统一社会信用代码11420881MB1551963B。法定代表人：李海英，局长。委托诉讼代理人：王涛，钟祥市科学技术和经济信息化局副局长。委托诉讼代理人：宗应斌，湖北慧中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭守国，男，1954年1月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：彭先广，湖北法之星律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。原审被告：龚应国，男，1968年1月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：龚应忠，男，1963年3月23日出生，汉族，住湖北省钟祥市。系龚应国之兄。上诉人钟祥市科学技术和经济信息化局（以下简称科技局）因与被上诉人郭守国、原审被告龚应国土地使用权转让合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初3625号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科技局上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回郭守国对科技局的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由负担。事实和理由：一、一审判决科技局给付郭守国购房款951960元依据不足；二、一审判决科技局给付郭守国租金139440元依据不足；三、一审判决科技局和龚应国承担全部鉴定费用不妥。郭守国答辩称，本案所涉协议书合法有效，双方应依约履行。科技局与郭守国之间客观存在房屋拆迁还建的民事合同关系，科技局拆除郭守国两层楼房后至今未履行房屋还建的义务。一审法院指定的评估机构出具的报告书应当依法予以采信。科技局赔偿郭守国经济损失的民事责任应当包括门面租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龚应国述称，龚应国是帮科技局承建福利房后，科技局承诺开发的项目，但是至今未建，科技局称不能再开发了。郭守国向一审法院起诉请求：1、判令科技局、龚应国连带补偿郭守国使用面积为135㎡拆迁还建住房一套的价款570456元（其中住宅价值4064元/㎡×135㎡=548600元；办证费用548600×2.5%=13716元；135㎡×60元/㎡=8100元，合计570456元）；2、判令科技局、龚应国连带补偿郭守国使用面积为70㎡拆迁后还建门面房一间的价款741844元（其中门面房价值10084元/㎡×70㎡=705880元；办证费用705880×4.5%=31764元；70㎡×60元/㎡=4200元，合计741844元）；3、判令科技局、龚应国连带赔偿郭守国住房、门面房租金损失328020元（其中2013年5月12日至2020年5月12日期间住房房租损失12000元/年×7年=84000元；门面房损失70㎡×41.50元/㎡月×12月×7年=244020元）；4、判令科技局、龚应国连带赔偿郭守国鉴定费8000元；5、要求科技局、龚应国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月12日，原钟祥市科学技术局、龚应国与郭守国共同签订了一份《协议书》，主要内容为：因原钟祥市科学技术局拟对门面及办公用房进行改造，需购买郭守国门面房及二层楼房；科技局、龚应国在包含郭守国所有的土地上于2011年11月开始新建电梯楼房一栋，建设周期为十八个月（截止时间为2013年5月11日）；作为交换条件，郭守国无偿在该处新建电梯楼中最先挑选一套面积不小于135㎡的产权住房和一楼产权门面房一间（使用面积不小于40平方米）作为科技局、龚应国征用郭守国二层楼房的补偿，并由科技局、龚应国完成各个环节的过户手续，向郭守国提交土地证和房产证。2013年1月28日，龚应国在双方签订的该《协议书》上另注明：“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日龚应国”。协议签订后，郭守国将证号为钟国用（1995）字第0284号的案涉房屋土地证交给科技局、龚应国，科技局、龚应国将该证交至钟祥市土地储备中心。2013年3月，郭守国涉案房屋被拆除。因科技局、龚应国未履行约定的给付房屋义务，郭守国多次向有关部门反映该问题。原钟祥市科学技术局于2017年9月6日在给郭守国的《信访事项处理意见书》中明确告知郭守国，因拟建设的科技大厦综合楼不符合城市总体规划等原因，钟祥市科学技术局无法履行《协议书》约定的还建住房及门面房的义务。因机构调整，原钟祥市科学技术局与其他部门组建为现钟祥市科学技术和经济信息化局。郭守国与科技局、龚应国就合同履行不能达成一致意见，遂起诉至一审法院。诉讼中，经郭守国申请，一审法院委托湖北衡胜睿信房地产评估有限公司对原钟祥市科学技术局旧址新建房屋门面、住宅等进行了估价鉴定，为此郭守国开支鉴定费8000元。一审法院认为，科技局并无征收房地产职能，其与郭守国签订的拆迁还建协议亦未受土地及房屋征收部门的委托，故郭守国与科技局签订的《协议书》并非拆迁补偿合同，其实质上属于平等民事主体间的房屋买卖合同，该协议不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。郭守国房屋被拆除，科技局拟建房屋又因规划变更等未能实施，导致不能按约向郭守国履行交付房屋义务，属于违约行为，科技局依法应承担相应违约责任。科技局、龚应国作为甲方共同在该《协议书》上签字，应对郭守国共同承担违约责任。《协议书》约定，科技局、龚应国购买郭守国房屋后应支付的对价为面积不小于135平方米的产权住房一套和使用面积不小于40平方米一楼产权门面房一间，龚应国虽在《协议书》上另注明“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日龚应国”，但该约定只是对候选房屋位置及面积的补充意向，因房屋并未实际建设，面积应以原约定为准。因房屋无法交付，应参照拟交付房屋价格确定科技局、龚应国购买郭守国房屋价款。根据鉴定，以郭守国起诉时间即2019年11月为基准，拟交付房屋相同地段面积40㎡一楼门面房价款为403360元（10084元/㎡×40㎡=403360元），面积为135㎡住房价款为548600元（4064元/㎡×135㎡=548600元），故一审法院确定科技局、龚应国合计应支付购房价款为951960元。《协议书》约定的房屋交付时间为预定竣工时间即2013年5月左右，即科技局、龚应国应于2013年5月支付相应房屋购买价款，逾期付款的，应赔偿郭守国因逾期付款而遭受的经济损失。因135㎡房屋用途不是出租，对郭守国要求科技局、龚应国赔偿135㎡房屋七年租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对郭守国要求科技局、龚应国赔偿门面房七年租金损失的请求，一审法院予以支持。根据鉴定，40㎡门面房租金为139440元（41.50元/㎡/月×40㎡×12个月/年×7年=139440元）。《协议书》还约定科技局、龚应国应完成房屋过户手续后向郭守国交付产权证书，即办证费用应由科技局、龚应国负担。但因为房屋并未实际交付，不存在因办证产生费用的问题，郭守国请求科技局、龚应国补偿办证费用缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。郭守国为确定房屋价款及租金损失申请进行鉴定开支鉴定费8000元，该费用系为实现诉权的合理开支，对郭守国要求科技局、龚应国赔偿鉴定费8000元的诉讼请求本院予以支持。综上，郭守国部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，对其过高诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国给付原告郭守国购房款951960元；二、被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国赔偿原告郭守国租金损失139440元；三、被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国赔偿原告郭守国鉴定费损失8000元；四、驳回原告郭守国其他诉讼请求。上述第一、二、三项，限判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费29100元，减半收取计14550元，由原告郭守国负担7200元，被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国各负担3675元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于本案的合同。从原钟祥市科学技术局、龚应国与郭守国于2011年8月12日共同签订的《协议书》内容来看，是郭守国提供其土地使用权，由原钟祥市科学技术局、龚应国进行开发后，给付郭守国住房及门面各一套作为价款，实质上是土地使用权人郭守国作为转让方将出让土地使用权转让于受让方原钟祥市科学技术局、龚应国，并由受让方支付价款的协议，故本案的合同应为土地使用权转让合同。该合同内容系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。一审法院认定本案协议为房屋买卖合同不当，本院予以纠正。二、关于科技局、龚应国应当承担的责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。郭守国按合同约定向原钟祥市科学技术局、龚应国交付了国有土地使用权证，其所有的房屋也于2013年3月被拆除，但科技局、龚应国至今未按合同约定向郭守国交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。因科技局、龚应国现已事实上不能向郭守国交付房屋，郭守国要求科技局、龚应国向其支付相当于合同约定的房屋及门面价值的土地转让价款符合法律规定，应予支持。一审法院根据郭守国的申请，委托评估机构对房屋价款进行了评估，一审开庭时，科技局虽对该评估结论提出异议，但未申请重新评估，一审法院依据评估结果判决由科技局、龚应国支付郭守国价款951960元并无不当，科技局认为一审判决依据不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于郭守国主张的租金损失。按照《协议书》约定，科技局、龚应国应当交付郭守国的房屋包括门面一间，门面不同于住房，其价值不在于居住，在于出租或自营以获取经济回报，郭守国主张的租金损失属于合同履行后可以获得的利益，一审法院根据评估结论对郭守国主张的自应交房屋之日至鉴定结论作出期间的租金损失予以支持并无不当，评估机构也对门面租金标准41.50元/m2·月作出说明，系2013年至2019年期间的门面租金均价。故科技局上诉认为不应赔偿租金损失且租金标准过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于鉴定费用，系郭守国申请评估产生的诉讼费用，应由败诉方予以承担。综上所述，科技局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人钟祥市科学技术和经济信息化局负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年四月十二日书记员  吴素云