湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终981号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王奇，男，1962年6月29日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：胡凤，女，1962年6月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二上诉人委托诉讼代理人：马静，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：胡叶江，男，1963年9月4日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李玉珍，女，1964年9月11日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二被上诉人委托诉讼代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。代理权限：一般授权。上诉人王奇、胡凤与被上诉人胡叶江、李玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初2405号民事判决，上诉至本院。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王奇、胡凤上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，事实不清，证据不足。1.一审法院未查明事实，甚至罔顾事实，明显偏袒被上诉人一方。一审判决中仅凭“被上诉人占有、使用涉案房屋时间长”“被上诉人在六化建有房屋”就武断的认定“被上诉人无借用房屋的必要性”，并在判决中多次使用“与常理不符”“也于理不合”“具有高度可能性”等不确定、不严谨的措辞，最终认定双方之间存在《房屋买卖合同》。这种靠推理、推定的方法认定的事实以及据此作出的一审判决，不仅严重的背离了本案真实的情况，更违反了“以事实为依据”的基本审判原则。在一审中，上诉人就本案争议的事实也作了详细的陈述，但一审法院确完全未采信，在这种双重标准下作出的一审判决毫无公正可言。本案中，上诉人与被上诉人之间关系特殊，上诉人胡凤与被上诉人胡叶江系亲姐弟关系，基于这层关系，上诉人将房屋借给被上诉人居住完全合乎情理。而且，上诉人在六化建的项目部工作，因工作性质长时间身处外地，一年回家不了几次，再加上上诉人的房子比被上诉人房子基础条件更好，更邻近老人的住所（上诉人胡凤和被上诉人胡叶江的母亲就住在涉案房屋的楼下），本着方便照顾家中老人，同时也是应家中老人的要求，上诉人才将房屋借给被上诉人居住，这显然合情合理。但一审法院在判决中完全不考虑本案特殊的家庭情况，就武断的认定“于理不合、不符”，上诉人想知道一审法院所谓的“理”是如何界定的？而且，上诉人在一审中多次陈述，自2006年至今，多此找被上诉人要过房子，因为上诉人就只有这一套唯一住房，但被上诉人总是推脱，加上上诉人母亲的干涉，上诉人念及亲情，才没有采取过激的方式强行索要，没想到这种善意反而成了被上诉人强占房屋的理由，一审法院在未查清事实的基础上竟采信了被上诉人的单方说辞，明显不公。2.一审法院认定本案房屋买卖合同成立，证据不足。首先，上诉人与被上诉人并没有签订任何形式的《房屋买卖合同》或书面的协议等，也没有任何证据能够证实双方之间就房屋买卖达成了任何形式的口头协议；而且，被上诉人称该房屋的购买款项是由其来支付的，但并无直接的证据能够证实。因此，本案无论从形式上和实质上都不符合《合同法》中关于房屋买卖合同的要件。其次，一审法院认定房屋买卖合同成立的主要理由是房屋的相关缴款凭证、产权证书等保存在被上诉人手里，但上诉人在一审中也详细陈述了原因，无非是因为上诉人人在外地，无法及时赶回办理相关手续，本着对自己亲弟弟的信任让其帮忙代办，被上诉人在法律意义上只是上诉人委托的代办人而已；而且，无论是在公司的交款收据、水电交费票据还是房屋合同上均登记的是上诉人的名字，被上诉人在庭审陈述中对此也无异议。至于被上诉人的证人证言、视频证据等均无法证明上诉人与被上诉人之间存在买卖房屋的事实。上诉人认为，这种亲属之间借房居住的关系在现实中很普遍，也很正常。至于是否构成“借名买房”，应该结合相关的事实和证据来综合进行认定，而一审法院在事实不清、证据不足的情况下作出对被上诉人有利的判决，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院予以纠正。二、一审判决适用法律错误。本案涉案房屋是上诉人单位的房改房，属福利政策性住房，购房名额有限，并不是所有职工都有购房资格。因此，退一步讲，即便是上诉人与被上诉人之间当年存在口头的《房屋买卖合同》，因该合同侵犯了国家的社会(住房)保障体制和其他符合条件的家庭的购房权利，扰乱了我国政策房、福利房等的管理秩序，损害了社会公共利益，明显是以合法形式掩盖非法目的的行为，亦属无效合同。同时，房改房买卖不同与一般房屋买卖，除了当事人自行约定的内容外还受房改政策的限制。根据1999年5月1日施行的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条、第六条的规定，只有已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房才可以上市出售，而且对出售有严格的要求，因此，即便双方之间确实存在房屋买卖合同，也是无效的。涉案房屋在当时无法办理产权登记，后来办理的房产证、土地证均在上诉人名下，与被上诉人无关。即便是如被上诉人所说，上诉人胡凤同意出售该房屋，但因另一名上诉人胡奇并未同意，且该房产至今未办理过户手续，不符合《物权法》第106条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第11条的关于单方处分共有房产的规定。而一审法院错误的引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第17条的规定，明显适用法律错误。胡叶江、李玉珍辩称，1.上诉人的第一点上诉意见不成立。一审法院是结合了多项证据，根据民事诉讼证据规则进行认定事实的。2.本案我方提交的多份证据能够认定双方之间存在房屋买卖关系。3.本案诉争的房屋符合相关法律规定，可以交易，不应当认定买卖行为无效。胡叶江、李玉珍向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认位于襄城区××（六化建公司）20幢1单元4层4号的房屋（房屋登记在王奇名下，原房产证号为襄樊市房权证襄城区字第××号，土地证号为襄樊国用2006第310386009-67-15号；现不动产证号为襄阳市不动产权第0018249号）归原告所有，并由被告协助办理过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。王奇、胡凤向一审法院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告搬出位于襄阳市××××（六化建公司）20幢1单元4层4室的房屋（不动产权证号：鄂（2020）襄阳市不动产权第0018249号），将该房屋腾退返还给反诉人；2.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：1999年起，胡叶江、李玉珍开始占有使用襄城区胜利街182号（化六建公司）02-20幢1单元4层4室的房屋（以下简称案涉房屋）。2005年11月9日，李玉珍以王奇名义就案涉房屋与中国化学工程第六建设公司签订《襄樊市职工购买标准价住房过渡到成本价售房协议书》并交纳了购房款。2005年、2006年，案涉房屋办理了房屋所有权证（证号：襄樊市房权证襄城区字第××号）和国有土地使用证（证号：襄樊国用（2006）第310386009-67-15号），房屋所有权证和国有土地使用证均登记在王奇名下，办理后由胡叶江、李玉珍持有。2020年6月2日，王奇、胡凤以前述房屋所有权证和国有土地使用证丢失为由申请补发了新的不动产权证，补发后的不动产权证证号为：鄂（2020）襄阳市不动产权第0018249号，登记为王奇、胡凤共有。2020年8月20日，胡叶江、李玉珍诉至本院。另查明，胡叶江、李玉珍系夫妻关系，王奇、胡凤系夫妻关系，胡凤、胡叶江系姐弟关系。一审认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。该争议焦点应该从以下几个方面进行判断，首先，原告占有、使用案涉房屋至今已长达二十余年，被告主张双方为借用关系，但原告系六化建公司员工，在六化建公司也分配有房改房，从逻辑上讲，原告无借用房屋的必要性；在原告占有案涉房屋的二十余年间，被告并未提出异议，也未收取任何费用，而且按照被告的陈述，其借住在其弟弟家，其将房屋借用给原告而借用他人房屋居住，显然与常理不符。其次，原告持有案涉房屋自首次房改以来的全部交款凭证、二次房改的协议以及案涉房屋首次办理的房屋所有权证和国有土地使用证，如果原、被告为借用关系，被告将与案涉房屋有关的交款凭证、二次房改的协议以及案涉房屋首次办理的房屋所有权证和国有土地使用证全部交由房屋借用人持有，也于理不合。再次，原告以被告名义参加了二次房改，被告作为六化建公司员工，其应该对房改的事项较为清楚，但其对原告的行为并未提出异议。最后，原告主张向被告胡凤支付了3000元后，胡凤交付了房屋的房改交款收据，该主张从房屋占有、房屋权利凭证的持有等方面能够得到印证。从以上几个方面来看，原、被告之间存在房屋买卖合同关系具有高度可能性，一审法院予以确认。案涉房屋经过房改后取得全部产权，由此产生的房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，胡凤作为房屋共有人处分案涉房屋，其效力及于王奇，对王奇产生约束力。原告基于房屋买卖合同关系，要求被告履行房屋产权过户义务，予以支持。原告请求确认享有案涉房屋的所有权，但不动产物权的变动除交付外，还需办理登记手续，该请求缺乏法律依据，不予支持。反诉被告基于房屋买卖合同关系合法占有案涉房屋，反诉原告反诉主张反诉被告腾退并返还案涉房屋，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，据此判决：一、被告王奇、胡凤于本判决生效之日起十日内协助原告胡叶江、李玉珍将坐落于襄城区××（六化建公司）20幢1单元4层4号房屋[不动产权证号：鄂（2020）襄阳市不动产权第0018249号]的产权变更登记至原告胡叶江、李玉珍名下；二、驳回原告胡叶江、李玉珍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王奇、胡凤的反诉请求。本诉案件受理费减半收取2150元，由原告胡叶江、李玉珍负担2070元，由被告王奇、胡凤负担80元；反诉案件受理费80元，由反诉原告王奇、胡凤负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法确认。二审另查明，本案争议的房屋系胡凤、王奇在婚姻关系存续期间所取得。胡凤、王奇二审认可1999年这次交纳款项系由李玉珍、胡叶江支付。本院认为，当事人应提供证据证明其诉讼主张，否则应承担不利法律后果。本案中二审中，双方的争议焦点为：1.双方是否存在房屋买卖合同关系。2.如存在房屋买卖合同，该合同是否合法有效。结合双方的举证、质证情况以及案件已查明的事实，本院对上述焦点问题评述如下：1.双方是否存在房屋买卖合同关系。该焦点问题同样也是一审争议焦点，针对该问题一审、二审中双方都提出了针锋相对的主张。胡叶江、李玉珍主张其从王奇、胡凤手中购买了案涉房屋，并提供了相应证据予以证明。本院认为，虽然双方未签订书面房屋买卖合同，但因胡凤与胡叶江系亲姐弟关系，加上胡凤、王奇也认可有部分款项系李玉珍、胡叶江代为向中国化学工程第六建设公司支付，同时本案有多份证人证言证明双方买卖房屋形成了口头协议，且第二次交纳购房款以及与中国化学工程第六建设公司签订《襄樊市职工购买标准价住房过渡到成本价售房协议书》、领取房产证均由李玉珍办理，以上证据及事实已形成优势证据，能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系。如按照上诉人胡凤、王奇所称双方之间没有房屋买卖合同关系，即使其可以委托李玉珍代为缴纳房款，但完全没有理由让李玉珍代为签订《襄樊市职工购买标准价住房过渡到成本价售房协议书》、代为领取房屋所有权证，更加不可能让李玉珍、胡叶江自1999年开始就长期占有、使用涉案房屋。故王奇、胡凤关于一审认定双方之间存在房屋买卖合同系认定事实不清、证据不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.如存在房屋买卖合同，该合同是否合法有效。本案涉案房屋原系王奇从中国化学工程第六建设公司取得的房改房并登记在王奇一人名下，但本案争议的房屋系胡凤、王奇在婚姻关系存续期间所取得，依法属于王奇、胡凤二人的夫妻共同财产。涉案房屋虽系政策性住房，但并不构成王奇、胡凤对房屋进行依法处分的障碍，特别是本案纠纷起诉到法院时，王奇、胡凤早已取得了该房屋的所有权，其将案涉房屋出售给胡叶江、李玉珍并不导致合同无效。另外，上诉人王奇主张即使存在房屋买卖合同，但其并未同意且该房屋也未办理所有权登记手续，胡凤单方处分房屋的行为也属无效。本院认为，首先，并无证据证实出售案涉房屋系胡凤单方行为，其丈夫王奇不知情、未参与；其次，即使房屋系胡凤单方出售、王奇不知情，那么案涉房屋出售已有二十年之久，且胡凤的亲属胡叶挺等都作证知晓了双方出售、购买房屋的事实，作为胡凤丈夫的王奇事后不可能一直不知道，其在知晓的情况下长期不主张权利，也与常理不符。何况出售房屋系家庭大事，尤其是在买卖双方存在较为亲近的亲属关系时，王奇主张其不知情并主张胡凤处分行为无效的上诉主张，没有事实依据，本院也不予支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王奇、胡凤负担。本判决为终审判决。审判长  史建东审判员  王明兰审判员  杜丹丹二〇二一年四月七日书记员  赵 海