湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4820号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡小丹，女，1980年4月30日出生，汉族，居民身份证住址湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：孙明，北京市立方（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：李平，男，1974年12月14日出生，汉族，居民身份证住址新疆奎屯市。委托诉讼代理人：孙明，北京市立方（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐利萍，女，1988年10月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：唐妹燕，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原审第三人：湖北徐东国际旅行社有限公司青山分公司，营业场所地湖北省武汉市武昌区水果湖街中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋9层8室。负责人：徐利萍，总经理。上诉人胡小丹、李平因与被上诉人徐利萍，原审第三人湖北徐东国际旅行社有限公司青山分公司（以下简称湖北徐东旅行社青山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初6334号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡小丹、李平上诉请求：1.请求撤销（2020）鄂0106民初6334号民事判决第一项和第三项，依法改判徐利萍向胡小丹、李平支付自2020年5月1日至2020年7月20日期间房屋占有使用费27237.3元，自2020年8月13日至2020年9月1日期间的房屋占有使用费5106.9元，并向胡小丹、李平在支付违约金30000元；2.本案一审、二审诉讼费用由徐利萍承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人胡小丹对房屋内物品搬离未主动采取措施，对损失扩大亦有过错，属认定错误，应予改判。（一）徐利萍负有腾空房屋的法定和约定义务，徐利萍虽主张放弃房屋内物品所有权，但一直不交付钥匙占有房屋，其恶意占有房屋的主观故意极为明显，且对于扩大的损失负有全部过错。合同约定租赁期限届满后，徐利萍应将本人物品搬出房屋，逾期五日不搬，视为放弃物品所有权，胡小丹有权自行处理。从本条款的本意来看，徐利萍首先负有腾空房屋的义务，逾期五日不搬，胡小丹享有处置房屋内物品的权利，但并非胡小丹的义务，不能当然地理解为徐利萍可以恶意不腾空房屋而将搬离物品的义务转移给出租人胡小丹；且从本案的事实来看，徐利萍虽主张放弃房屋内物品，胡小丹可以自行处置，但始终不交钥匙，试问胡小丹如何自行处置房屋内物品，徐利萍的主张前后逻辑矛盾，显然并非其真实意思表示。另外，武汉疫情解封后，紧接着北京爆发疫情，胡小丹一直无法前往武汉，而要请专业开锁人员打开涉案房屋上徐利萍设置的锁，需要房屋所有权人本人凭借房产证原件才可开锁，因此胡小丹也一直无法通过开锁控制房屋，直至2020年7月份，北京疫情好转后，胡小丹为了防止损失继续扩大，甘冒风险前往武汉打开了房屋大门的锁。2020年8月13日，徐利萍在明知胡小丹已经打开房屋的前提下，又再次在房屋大门上加上一把新锁继续控制房屋，导致损失一直扩大。（二）徐利萍没有按照双方约定变更后的方式交还房屋，也没有按照合同约定交还房屋，直至2020年9月1日才将房屋交还给胡小丹。根据原审庭审中双方均提交的微信聊天记录显示：2020年4月24日、2020年4月26日胡小丹均明确告知徐利萍将房屋搬空并把钥匙交给物业管理人员即可，徐利萍明确回复“好的”、“没有问题”。由此，在合同期限届满后，双方对于交还房屋的方式已经作了明确约定，即徐利萍将房屋搬空并将钥匙交给物业管理人员即为交付房屋。作出此约定的首先是双方的真实意思表示，同时也是符合客观实际的妥善的交接方式。因疫情封城，武汉于4月份才刚解封，疫情仍不容乐观，胡小丹因在北京，无论从主观上还是客观上，要求胡小丹前往武汉办理房屋交接是不客观也不理性的，基于此，双方才做出了搬空房屋并交付钥匙即视为交接房屋的约定。然而，徐利萍却没有按照约定搬空房屋并将钥匙交给物业管理人员，反而一直掌控钥匙并实际控制房屋。（三）徐利萍不交还房屋的真实意思表示并非双方是否办理交接或者如何办理交接，而是以占有房屋以迫使胡小丹退回疫情期间租金、押金。根据双方微信聊天记录：2020年4月29日徐利萍明确表明“如果是这个意思，我们后续的东西不用搬了，那我们准备起诉，法院终审判决出来前，办公室不用租了”、2020年5月2日徐利萍表明“5月10日前退回2月租金和押金，否则房子在法院判决生效前无限期质押房子使用权”、2020年5月29日再次表明“我们让你把2月份的租金退给我们，你马上回绝我们，我老公主要气愤这个。”2020年6月8日表明“这个事情我们协商这么长时间了，现在押金和房租都没有退我们的”。通过以上徐利萍的表述，同时，结合胡小丹于7月份打开房屋门锁后，徐利萍又再次加上一把锁的事实来看，其始终占有房屋不交还的真实意思表示很明显是因想通过这种方式迫使胡小丹退还疫情期间租金及押金，而并非因交接方式而起。且不论是否减免疫情期间的租金未经司法审判的前提下，是出租人胡小丹的权利，即便胡小丹主动愿意减免或经司法审判裁决应当减免，徐利萍均无权据此理由继续占有房屋。二、胡小丹没有违约行为，且对于产生的损失没有过错，严重违反合同约定的是徐利萍，徐利萍应当依据合同约定支付违约金。依据合同第八条第二款第7项：本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%，以天数计算向甲方支付违约金。第8项：任何乙方违反本合同约定，应支付守约方一个月房租作为违约金。本案中，合同期限于2020年2月26日届满后，徐利萍占有房屋直至2020年9月1日，因此，徐利萍应当按照约定支付违约金，胡小丹酌情主张3万元。徐利萍答辩称，一审认定胡小丹、李平存在过错，认定正确。从一审判决看，徐利萍提出减免疫情期间租金是符合法律规定的合理要求，胡小丹、李平予以拒绝引发争端，过错方是胡小丹、李平。租赁期满后，徐利萍要求按照合同约定的双方共同清点交接房屋符合合同法律规定。根据证人连某当庭陈述，胡小丹、李平委托她定期查看房屋内物品、门锁情况。这期间胡小丹、李平完全可以委托连某与徐利萍共同清点涉案房屋，或者在7月21日亲自到场单方撬锁当天，通知徐利萍来共同清点，尽快完成房屋交。但胡小丹、李平这期间没有共同清点的意思表示，一味地单方要求徐利萍保持房屋未被损坏，否则将保留索赔的权利。这给徐利萍造成极大的不安，不敢在未共同清点确认房屋未损的情况下，交钥匙给他人。可见胡小丹、李平的行为对损失的扩大明显存在过错。本次疫情对旅行社影响尤为巨大，从2020年1月23日起，徐利萍未再使用涉案房屋，胡小丹、李平随时可以取得房屋的控制权。一审判决徐利萍承担的责任过重，疫情期间减免租金比例偏低。但鉴于本案标的小，上诉恐会浪费司法资源，故徐利萍未上诉。恳请法院驳回胡小丹、李平的全部上诉请求。湖北徐东旅行社青山分公司未到庭陈述意见。胡小丹、李平向一审法院起诉请求：判令徐利萍向胡小丹、李平支付自2020年2月27日起至实际将房屋返还胡小丹、李平之日止的房屋占有使用费（暂计至2020年5月27日为30642元）及违约金30000元，并由徐利萍承担本案诉讼费。徐利萍向一审法院提出反诉请求：1.判令胡小丹、李平立即向徐利萍返还2020年1月23日至2020年2月26日租金12122元及押金13780元；2.判令胡小丹、李平立即向徐利萍返还2020年1月23日至2020年2月26日一半的物业管理费1295元；3.判令胡小丹、李平向徐利萍支付1个月违约金10214元；4.本案诉讼费由胡小丹、李平承担。一审法院认定事实：胡小丹与李平系夫妻关系，本案案涉房屋为二人共同共有。湖北徐东旅行社青山分公司成立于2018年1月18日，武汉市武昌区行政审批局于2019年4月26日颁发的营业执照显示，徐利萍为该公司负责人，营业场所为案涉房屋所在地。2018年7月16日，胡小丹与案外人徐亮签订租赁合同，约定将案涉房屋出租给徐亮用于办公，租赁期自2018年7月27日起至2019年7月26日止，每月租金13789元，押金13789元，押一付三。2018年7月19日，徐利萍向胡小丹支付三个月租金及押金。合同存续期间的房租、物业费均由徐利萍向胡小丹支付。2019年9月28日，徐利萍（乙方）作为湖北徐东旅行社青山分公司负责人，因旅行社经营需要，与胡小丹（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方将案涉房屋出租于乙方办公使用，租赁期为2019年10月26日至2020年2月26日，每月租金10214元，先付后用，租金支付方式为押一付四，每四个月支付一次，押金13789元；合同终止后，乙方应将物品及时搬出，逾期不搬视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设施设备，在设备设施良好，乙方已结清房屋使用期间的各项费用后十日内，甲方应将全部押金退还乙方；合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用租赁房屋，按约定租金的5%以天计算向甲方支付违约金；合同签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方一个月房租作为违约金；房屋租赁期间的物业管理费与房租一起交与房东代缴，本次交四个月物业管理费9192.96元。2020年10月30日，徐利萍支付胡小丹50052元，押金13789元已在胡小丹与案外人徐亮签订的租赁合同中支付。2020年1月22日，徐利萍通过微信告知胡小丹租赁合同到期后不再续租，胡小丹表示租赁房屋徐利萍可免费使用至2020年3月1日，仅需支付物业费。2020年2月9日，因新冠疫情影响，徐利萍再次表示租赁合同到期不再续租，胡小丹承诺租赁房屋徐利萍可免费使用至2020年4月30日。2020年4月24日，胡小丹通知徐利萍月底前搬离并把房屋钥匙交物业处，徐利萍表示同意。2020年4月27日，徐利萍将电脑搬离租赁房屋。2020年4月29日，徐利萍以“武汉封城，合同实际履行不能，新冠疫情为不可抗力”等原因要求胡小丹退还2020年2月的房租，胡小丹不同意退款，徐利萍表示“如果是这个意思，我们后续的东西不用搬了，那我们准备起诉，法院终审判决出来前，办公室不用租了”。2020年5月2日，胡小丹通知徐利萍2020年5月15日以前清退房屋，徐利萍回复“5月10日前退回2月租金，否则房子在法院判决生效前无限期质押房子使用权”。2020年5月29日，徐利萍联系胡小丹称四月份已经按照要求搬离，因胡小丹没有给一个清晰的交接流程和方向，不知道钥匙交给谁，后续如何处理。2020年6月8日，胡小丹通知徐利萍“3日内搬离留在屋内的物品，并将钥匙交给我，如果我在外地不方便收取钥匙，应当将钥匙交给我明确指定的人，且我将保留向您追究违约责任及侵权责任的权利。”徐利萍回复胡小丹“押金什么时候退？钥匙早就应该给你，你自己没有正常交接，东西不值钱。”2020年6月13日，胡小丹通知徐利萍6月15日前交钥匙给物业管家连某，且交钥匙前必须搬空租赁房屋且保持房屋未被损坏，否则将保留索赔的权利，房屋搬空并把钥匙交给连某后就视为正常交接。徐利萍称4月已将物品搬走退出，不同意将钥匙交给第三人的交接方式。2020年7月21日，胡小丹通过撬锁的方式进入案涉房屋，并将徐利萍未搬离的部分办公桌搬至物业处存放，通知徐利萍15日内提取。2020年8月25日，徐利萍在涉案房屋上另锁一把新锁。2020年9月1日，胡小丹与徐利萍完成案涉房屋的现场交接，双方在交接清单说明上签字确认。本案审理中，胡小丹申请证人连某，即案涉房屋的物业（深圳市万象美物业管理有限公司武汉分公司）工作人员出庭作证陈述以下事实：2020年4月29日，连某在出具放行条时按照胡小丹的要求询问徐利萍钥匙的情况，徐利萍称没有搬完，不能交钥匙。2020年5月，湖北徐东旅行社青山分公司工作人员还曾进入案涉房屋取个人物品。2020年7月21日，胡小丹撬锁进入案涉房屋并加新锁，徐利萍通过微信电话告知连某，胡小丹和物业无权处理滞留物品。在此期间，中介机构曾来看房，口述因房屋内物品导致无法出租。2020年8月25日，徐利萍在涉案房屋门上另加一把新锁。一审另查明，2020年10月15日，胡小丹向深圳市万象美物业管理有限公司武汉分公司补交2020年2月1日至2020年4月30日物业费6894.72元。上述事实有胡小丹、李平提交的居民身份证、结婚证复印件、不动产权证书、租赁合同、微信聊天记录截图、照片复印件、交接清单说明复印件、招商银行转账汇款单笔对账单复印件、致业主物业费催缴函影印件，徐利萍提交的租赁合同、招商银行户口历史交易明细表、微信聊天记录截图、照片复印件、营业执照复印件、交接清单说明、招商银行转账汇款单笔对账单复印件、湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告网页打印件及当事人陈述、证人证言等在卷佐证。一审法院认为，胡小丹与徐利萍签订的房屋租赁合同,系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方当事人均应全面履行合同义务。胡小丹依约交付案涉房屋给徐利萍，徐利萍应按照约定支付租金，并按照约定于2020年2月27日退还房屋。因武汉市受新冠疫情影响，2020年2月9日，经双方协商，胡小丹同意徐利萍可免费使用案涉房屋至2020年4月30日。2020年1月23日至2020年4月8日期间，武汉市受新冠疫情影响，徐利萍租赁案涉房屋从事旅游业经营的合同目的难以实现，而新冠疫情的发生属不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，在此期间均遭受了损失，综合考虑上述情况，基于公平原则，一审法院依法酌情减免徐利萍2020年1月23日至2020年2月26日应付的30%房屋租金，且根据双方约定免除徐利萍2020年2月27日至2020年4月30日的房屋租金，故双方租赁合同已于2020年4月30日终止，胡小丹、李平应退还徐利萍房屋租金3525.90元。2020年4月29日，双方因是否应退还2月份租金发生争议，其后徐利萍在微信中多次明确表示将继续占用案涉房屋至纠纷解决，2020年7月21日，胡小丹实际收回出租房屋。2020年5月1日至2020年7月20日期间，徐利萍虽有向胡小丹表示已经搬离，但案涉房屋实际处于其控制之下，徐利萍未经许可占用租赁房屋属实。但根据租赁合同第六条第4款的约定，徐利萍逾期不搬，视为其放弃物品所有权，胡小丹未主动采取措施，对损失扩大亦有过错，故一审法院酌定徐利萍支付胡小丹、李平2020年5月1日至2020年7月20日期间60%房屋占用费，计16319.88元。2020年8月25日至2020年8月31日，徐利萍私自将案涉房屋上锁，应当向胡小丹、李平支付期间的房屋占用费2350.60元。故对胡小丹、李平主张徐利萍支付2020年2月27日至实际返还房屋之日止房屋占有使用费的诉讼请求一审法院予以部分支持，对徐利萍要求胡小丹、李平退还2020年1月23日至2020年2月26日的租金的反诉请求一审法院亦予以部分支持。因案涉房屋已实际交付胡小丹、李平，胡小丹、李平应当返还徐利萍押金13789元，故对徐利萍要求胡小丹、李平返还押金的反诉请求，一审法院予以支持。因房屋租赁期间物业费应有承租方承担，且胡小丹已经代徐利萍全额实际支付物业费，亦不存在减免的情况，故对徐利萍要求返还2020年1月23日至2020年2月26日物业管理费50%，计1295元的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方在本次房屋租赁合同纠纷中均存在过错，故对胡小丹、李平要求徐利萍支付违约金30000元的诉讼请求一审法院不予支持，徐利萍要求胡小丹、李平支付违约金10214元的反诉请求于法无据，一审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、徐利萍应于本判决生效之日起十五日内支付胡小丹、李平房屋占用费18670.48元；二、胡小丹、李平应于本判决生效之日起十五日内退还徐利萍房屋租金及押金共计17314.90元；三、驳回胡小丹、李平的其他诉讼请求；四、驳回徐利萍的其他反诉请求。一审本诉案件受理费已减半收取658元，由胡小丹、李平自行负担，一审反诉案件受理费已减半收取240元，由徐利萍自行负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，胡小丹与徐利萍签订的房屋租赁合同，系基于当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同约定胡小丹将案涉房屋交付徐利萍使用至2020年2月26日收回，因合同履行期间经历新冠疫情及防控措施，双方于2020年2月9日进行协商，通过协商内容来看，当时双方均秉持善意和相互理解的态度，胡小丹同意徐利萍继续免费使用案涉房屋一段期间。后期，双方因疫情期间房屋租金退还事宜发生争议，继而又发生房屋腾退、交接、锁门、撬门等事宜的争议，结合一、二审期间双方当事人陈述及各自举示证据、证人证言，双方互有联系不到对方的情形以及对方不予答复的情形，撬门、锁门、搬移室内物品等行为的发生双方也各自存在一定过错，一审法院认定双方在本次房屋租赁合同纠纷中均存在过错，于法有据，未有不妥。关于租金、违约金、物业管理费等事项的处理，一审法院从平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和审慎性，已经充分考虑了新冠疫情及防控措施对双方的影响，处理得当，本院予以尊重。综上所述，上诉人胡小丹、李平的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由胡小丹、李平负担。本判决为终审判决。审判长 鲍 刚审判员 任 文审判员 易齐立二〇二一年四月十六日法官助理李健伟书记员汤佳倩