青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终223号上诉人（原审被告）：青海申凌房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91632900MA754M3H4G，住所地青海省西宁经济技术开发区开元路18号半岛步行街18-330号。法定代表人：杨兰玲，经理。被上诉人（原审原告）：祝显财，公民身份号码×××，男，汉族，1977年3月12日出生，住青海省海东市乐都县。委托诉讼代理人：任庆华，同仁市隆务法律服务所法律工作者。原审被告：杨峰，公民身份号码×××，男，汉族，1986年10月8日出生，住青海省西宁市。上诉人青海申凌房地产营销策划有限公司（以下简称申凌公司）与被上诉人祝显财及原审被告杨峰房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院作出的（2020）青0102民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申凌公司上诉请求：1.撤销西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初4138号民事判决，改判驳回祝显财的诉讼请求，并判令祝显财按照《房屋买卖居间合同》支付经纪服务佣金5500元；2.一、二审诉讼费由祝显财承担。事实和理由：根据《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”受此规定限制，加之开发商青海汇东投资管理有限公司明确拒绝，申凌公司未能依据《房屋买卖居间合同》成功办理案涉房屋更名事宜，属于合同第十八条约定的情形，申凌公司不应承担违约责任。另，《房屋买卖居间合同》第二十条第一款“申凌公司将于2020年8月10日办理完该房屋合同更名手续，如期限内不能办理更名手续将赔偿买方总房款的5%”之约定应属无效。因卖方杨峰尚未取得案涉房屋不动产权证，在此情况下申凌公司与祝显财约定办理更名手续，实质违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，应认定无效。祝显财辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，祝显财、杨峰及申凌公司于2020年5月10日签订《房屋买卖居间合同》，约定了三方的权利义务。申凌公司作为中介，依据合同应于2020年8月10日前办理完成房屋更名手续，否则应支付祝显财房屋总价款5%的违约金。祝显财按照约定支付了部分购房款175000元，申凌公司未能依约履行更名义务，应当承担违约责任。申凌公司上诉主张其未能办理更名的原因是不可抗力，但本案中并无国家政策变更或严重自然灾害等事实，不属于合同法规定的不可抗力之情形。申凌公司作为房屋中介机构，在房屋买卖交易中未调查房屋产权归属，或者在明知房屋无法过户的情况下为了获取佣金，试图违规办理，给祝显财造成严重经济损失。综上，一审判决正确，请求维持。祝显财向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨峰、申凌公司赔偿违约金18500元；2.本案诉讼费由杨峰、申凌公司承担。一审法院认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》因不能更名已解除，但申凌公司不能提交是否属于受房管部门限制或开发商拒绝而不能更名的相关证据，故依照合同约定，申凌公司应当承担违约金18500元。解除合同后，杨峰已退还了收取的全部房款，在庭审中祝显财不要求杨峰承担责任，视为对杨峰的撤诉，一审法院已予准许。遂判决青海申凌房地产营销策划有限公司于判决生效后三日内支付祝显财违约金18500元。案件受理费减半收取1335元，由祝显财负担1150元，青海申凌房地产营销策划有限公司负担185元。本案二审期间，申凌公司提交了赵高文出具的《情况说明》及现场录音一份，用以证明其公司一直在积极办理更名事宜，但开发商拒绝办理。祝显财质证称，对《情况说明》的真实性及合法性均不认可，不能确定申凌公司是否确实履行了更名义务；对现场录音的真实性、合法性及关联性均不认可，认为录音时间、地点及对话人员身份均无法确定。为进一步查明案件事实，本院依职权至青海汇东投资管理有限公司调查并制作了调查笔录。对该调查笔录，申凌公司、祝显财及杨峰质证均予认可；另外，祝显财提出申凌公司明知案涉房屋无法办理更名手续，仍签订合同承诺办理，应当承担违约责任。经审查上述证据，本院认为申凌公司提交的《情况说明》实质上属于证人证言，在无其他证据印证的情况下，无法单独证明待证事实；现场录音并不显示对话人员的身份信息，无法核实对话是否确实发生于申凌公司及青海汇东投资管理有限公司工作人员之间，对该证据亦不予采纳；本院调查笔录制作程序合法、内容真实，予以采信。二审经审理查明，2020年5月10日，卖方杨峰、买方祝显财、经纪方申凌公司签订《房屋买卖居间合同》，约定祝显财购买杨峰位于本市××路房屋，成交价为370000元；买卖双方同意授权经纪方协助买卖双方进行有关该住房交易事宜。另，合同第十二条、第十八条约定：“若此次买卖为合同更名，由于受房管部门限制或开发商拒绝办理更名事项情况下，经纪公司配合买卖双方协商待不动产证出证后过户，协商不成买卖双方和经纪公司均不承担任何违约责任。”第二十条约定：“申凌公司将于2020年8月10日前办理完该房屋合同更名手续，如期限内不能办理更名手续将赔偿买方总房款的5%。”另查明，案涉房屋开发商为青海汇东投资管理有限公司。出卖人杨峰与青海汇东投资管理有限公司签订了编号为YS0371877的《商品房买卖合同》并备案登记，但尚未取得不动产权证。根据对青海汇东投资管理有限公司调查的情况，案涉房屋因受房管政策及规定限制，无法办理更名手续。本院认为，根据2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），国家明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。《意见》明确要求在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。2020年5月10日，卖方杨峰、买方祝显财及经纪方申凌公司签订《房屋买卖居间合同》，约定申凌公司的义务为受买卖双方授权办理案涉房屋交易事宜，合同第二十条第一款具体约定为申凌公司限期办理完成更名手续。同时，《房屋买卖居间合同》还约定了如果因房管部门限制或开发商拒绝而导致案涉房屋不能办理更名手续，买卖双方和经纪公司均不承担违约责任。由此可见，杨峰、祝显财、申凌公司在签订《房屋买卖居间合同》时，对案涉房屋尚未取得不动产权证，以及办理更名手续有违房管政策、存在无法办理的风险均属明知。根据《意见》及向青海汇东投资管理有限公司调查的情况，案涉房屋确因房管政策限制而无法办理更名手续，符合《房屋买卖居间合同》第十二条、第十八条约定的买卖双方及经纪公司均不承担违约责任的情形。祝显财依据《房屋买卖居间合同》第二十条的约定要求申凌公司支付违约金18500元，有违合同约定，不能成立。一审判决以申凌公司未提供证据证明其未能办理更名手续是房管部门限制或开发商拒绝导致为由，认定申凌公司违约有误，应予纠正。另，申凌公司在二审中提出要求祝显财支付经纪佣金5500元。因该公司在一审时并未提起该项反诉，祝显财在二审中又不同意调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，告知申凌公司另行起诉。综上，申凌公司的上诉请求成立，一审判决认定申凌公司违约，并判令申凌公司承担违约金18500元错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初4138号民事判决；二、驳回祝显财的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1335元，二审案件受理费2670元，由祝显财负担。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 张 薇审判员 左志萍二〇二一年四月十五日法官助理 王维兵书记员 李洪倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。