陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民  事  判 决  书     （2021）陕01民终4463号   上诉人（原审原告、反诉被告）：西安某甲房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市。   法定代表人：王志尚。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：车某甲，女，1963年9月15日出生，汉族，青海省西宁供电公司退休职工，住西宁市。   委托诉讼代理人：张萍，陕西树信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许婧，陕西树信律师事务所律师。   上诉人西安某甲房地产经纪有限公司（以下简称：某甲公司）因与被上诉人车某甲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初24414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦燕燕独任审理。本案现已审理终结。   某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持某甲公司的诉讼请求；2.诉讼费由车某甲负担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足。其与被告签订有《房屋出租委托代理合同》，约定被告委托其出租位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室，委托期限为2018年12月15日至2024年12月15日，房屋租金每月1900元。后原告对房屋进行了装修，花费了58000元装修费用。但在正常出租过程中，被告出具单方委托书，委托物业对房屋停水，存在根本违约，导致房屋不具备出租价值，故不应支付后续租金等。物业公司出具的文件不合理，车某甲盲目听从物业给出的强势要求，故车某甲应承担租金及停水损失。   车某甲辩称，某甲公司从2019年10月就开始拖延缴纳物业费及水费，在物业公司的催促下仍拒绝缴纳，导致物业公司对其停电停水，车某甲已尽了最大能力去协调。请求维持原判。   某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令车某甲赔偿装修费58000元、向租户赔偿的违约金11000元、空调5台10000元、电脑桌5套1500元、椅子5把500元、床5套8000元、衣柜5套4750元、冰箱1个980元、洗衣机1个850元及违约金3800元，共计99380元；2.由车某甲承担诉讼费用。   车某甲向一审法院反诉请求：1.解除其双方签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令某甲公司支付租金11400元及利息，利息自2020年5月15日起同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清付之日；3.支付欠付的水费437元、2019年10月至2020年12月物业费8565.9元、2020年暖气控制费915.52元，共计9918.42元；4.支付违约金3800元；5.搬离涉案房屋并拆除所加装的石膏板；6.由某甲公司承担诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年9月13日，某甲公司与车某甲签订《房屋出租委托代理合同》，约定车某甲将其位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋委托某甲公司对外出租，委托期限为2018年12月15日至2024年12月15日，房屋租金为每月1900元，每半年支付一次,押金为1900元。并约定出租期间产生的水、电、物业取暖费、物业费等均由某甲公司负责。且某甲公司在不影响房屋主体结构的前提下，根据客户要求，可对房屋进行简单改造、装饰、清洁、粉刷及增添房屋内附属设施与移除无用设备家电具等，并有权提高该房屋的出租价格。重装后出租的差价收益归乙方所有等。合同签订后，某甲公司交纳1900元押金并按期交付租金，最后一期租金于2019年12月16日交纳，交至2020年6月15日。后某甲公司在上述房屋客厅内加装石膏板，将三室房屋改为五室。2019年10月1日，涉案房屋所属陕西大美汇通物业管理投资有限公司青都新界客服中心（以下简称物业公司）发布“关于小区住宅改办公、经营用房物业费用调整的通知”，载明根据《陕西省物业服务收费管理办法》第6条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。”，自2019年10月1日起将其小区中住宅改为办公、经营用房物业费变更为：1、物业费（住宅改办公）：2.4元/㎡/月（2）住宅改经营（包含分租、小旅馆、美容院等）：3.6元/㎡/月 2、生活垃圾费：（1）住宅改办公：0.6元/㎡/月（2）住宅改经营（包含分租、小旅馆、美容院等）：0.6元/㎡/月。且对涉案房屋按照3.6元/㎡/月价格收取物业费。后某甲公司对此产生争议，未按时向物业公司缴纳物业费用、水费，物业公司多次通知车某甲要求缴纳上述费用。2020年5月6日前，车某甲向某甲公司公司员工庄园发送微信称“他们把不交物业费的全部停电停水了 问我停不停”，庄园回复“嗯，这就去交了”。2020年5月6日，车某甲再次向庄园发送微信称“物业又来电话了 快去交物业费 再不交物业要停水了”。2020年6月9日，车某甲向物业公司出具《委托书》，载明“委托陕西大美汇通物业管理投资有限公司 我是壹号楼壹单元1604户车某甲 因本人房屋出租 对方不交物业费、水费，所以要求物业暂停供水 等对方物业费、水费交清后再开水。谢谢”。物业公司即对涉案房屋停水。2020年10月，物业公司在涉案房屋入户大门处张贴《物业费催缴通知单》。2020年12月3日，物业公司出具《欠费说明》，载明截止2020年12月3日，涉案房屋尚欠应缴物业费、暖气空置费、水费共计9918.42元，具体为：1、应于2020年4月17日前补缴完毕的2019年10月至2019年12月期间的物业差价946.8元；2、应于2020年4月17日前补缴完毕的2019年10月至2019年12月期间的垃圾费差价218.7元；3、应于每季度开始前缴纳的2020年1月至2020年12月期间的物业费共计7400.4元（每季度物业费为1850.1元）；4、应于2020年6月1日前补缴完毕的2019年10月至2020年6月期间的水费437元；5、应于2020年11月15日前缴纳的2020年11月15日至2020年3月15日期间的暖气空置费915.2元。审理中，某甲公司同意解除涉案合同。另查明，车某甲系涉案房屋之所有权人。   一审法院认为，本案争议焦点为：某甲公司是否存在违约行为；车某甲委托物业公司停水之行为是否构成违约。依照合同约定，某甲公司在使用房屋期间应承担物业费、水费、取暖费等相关费用，但某甲公司并未向涉案物业公司交纳上述费用，导致该物业公司多次向车某甲催收，直至最终在车某甲委托下对涉案房屋停止供应用水。且某甲公司未按期向车某甲交纳租金，故某甲公司之行为已构成违约。车某甲要求解除涉案合同符合法律规定，且某甲公司亦同意，故双方涉案租赁合同解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。某甲公司未向车某甲返还涉案房屋，房屋至今仍处于某甲公司控制之下，故车某甲请求某甲公司支付2020年6月15日至2020年12月14日租金11400元合理合法，予以支持。关于车某甲要求支付利息之反诉请求，因涉案合同已经约定违约责任之承担方式，且车某甲未举证证明其损失已超过违约金金额，故关于其利息之诉请，不予支持。车某甲关于要求某甲公司支付3800元违约金之反诉请求，符合其合同约定，且不违反法律规定，予以支持。因物业费、水费、取暖空置费之收取主体为物业公司，车某甲尚未向物业公司交纳上述费用，故其主张某甲公司向其支付该部分费用之诉讼请求，无事实依据，不予支持。车某甲要求某甲公司搬离涉诉房屋且拆除其所加装石膏板，某甲公司亦同意，故关于车某甲该项反诉请求，予以支持。车某甲在物业公司多次催促其交纳物业费、水费，其因此亦多次向某甲公司催促交纳上述费用无果后，向物业公司出具停水委托书，皆因某甲公司未交纳上述费用所引起，且有可能导致物业公司对车某甲采取征收滞纳金、诉讼等催收行为。某甲公司此行为已影响到双方之间租赁合同之正常履行，给车某甲造成困扰，故车某甲在为保护自身权益情形下向物业公司出具此委托书，不违反法律规定及双方之间约定。故某甲公司主张车某甲违约且需承担其各项损失之诉讼请求，与事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）西安某甲房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）车某甲于2018年9月13日签订的《房屋委托代理合同》。二、原告（反诉被告）西安某甲房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）车某甲支付2020年6月15日至2020年12月14日租金11400元及违约金3800元，共计15200元。三、原告（反诉被告）西安某甲房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内从西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室搬离，并拆除该房屋内其所添加的石膏板。四、驳回原告（反诉被告）西安某甲房地产经纪有限公司之诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）车某甲其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元(原告西安某甲房地产经纪有限公司已预付)，反诉费216.5元（被告车某甲已预付），共计2500.5元。由原告西安某甲房地产经纪有限公司负担，并于上述付款期限一并向被告车某甲支付。   本院经审理查明，一审判决查明事实属实。   本院认为，某甲公司与车某甲于2018年9月13日的签订《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，行使相应权利。依照合同约定，某甲公司在使用房屋期间应承担物业费、水费、取暖费等相关费用，但某甲公司并未向涉案物业公司交纳上述费用，导致该物业公司多次向车某甲催收，直至最终在车某甲委托下对涉案房屋停止供应用水。且某甲公司亦未按期向车某甲交纳租金，故某甲公司之行为已构成违约。车某甲要求解除涉案合同符合法律规定，且某甲公司于一审中亦表示同意，故双方租赁合同解除。因该房屋至今仍处于某甲公司控制之下，故一审判决判令某甲公司拆除石膏板、腾交房屋、支付尚欠的租金及违约金一节，并无不当。至于某甲公司上诉称车某甲向物业公司出具“委托书”系违约在先一节，因车某甲系在物业公司多次催促交纳物业费、水费，且其亦多次向某甲公司催促交纳上述费用无果后，才向物业公司出具“停水委托书”，故根本原因仍系因某甲公司拖欠物业费用引起，且有可能导致物业公司对车某甲采取征收滞纳金、诉讼等催收行为甚至产生不良征信等。另，该“委托书”亦载明“等对方（某甲公司）物业费、水费交清后再开水”字样，即车某甲亦考虑到了某甲公司依约缴纳物业费用后的权利实现与保障问题，故车某甲出具“委托书”的行为并非违约，某甲公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。   综上所述，某甲公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2500.50元，由西安某甲房地产经纪有限公司负担。   本判决为终审判决。       审判员  秦 燕 燕     二○二一年三月二十四日     书 记 员  杨雪薇