北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5562号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：董岗，经理。委托诉讼代理人：李嘉欣，女，北京物美便利超市有限公司员工。委托诉讼代理人：李国春，男，北京物美便利超市有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王新，男，1968年8月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王岩（王新之兄），1963年2月21日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。原审被告：北京丰贸投资经营管理有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区丰台镇东大街**v>法定代表人：张达，经理。委托诉讼代理人：姚文军，北京市营建律师事务所律师。上诉人北京物美便利超市有限公司（以下简称物美超市公司）因与被上诉人王新及原审被告北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称丰贸公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。物美超市公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王新一审全部诉讼请求；由王新承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定合同解除后，我公司与王新未及时协商善后事宜，我公司未给予王新腾退时间，采取断电等激化矛盾的不当方式，且王新未积极腾退，双方均有过错，因此不支持我公司主张的2019年6月3日至2020年10月28日期间的场地占用费（含仓储费）的反诉请求，是错误的。双方自2012年开始至2018年11月末，每期都会签署《专柜租赁合同》。我公司考虑房主可能收回房屋，自2018年12月起就未再与王新签订合同，我公司员工已将此事告知过王新。故不能认定我公司未给予其合理的腾退时间。书面通知发出后，王新恶意拖延、拒绝腾房，欲借机索取高额赔偿。我公司不得已采取断电措施希望王新尽快腾退。王新应当对扩大部分损失承担责任，依约向我公司支付场地占用费及仓储费。2.根据《专柜租赁合同》第11.8条，在王新未能按时足额支付场地占用费及仓储费的情况下，我公司有权不退还履行保证金。一审判决判令我公司退还王新押金，是错误的。3.王新在2012年曾进行过装修、引进设备，至我公司拆除之日，时隔8年之久，经多年摊销，装修及设备即使存在损失，损失额也几乎为零。王新自称其之后还进行过装修并引进设备，但未提供相关合同及发票，不能证明其主张成立。一审判决我公司部分赔偿其装修等损失，是错误的。王新辩称，同意一审判决，不同意物美超市公司的上诉请求。1.物美超市公司违约在先，其在2019年6月3日断水、断电至今，导致我无法经营。因此在物美超市公司未对我进行合理赔偿前，我有权占用房屋。同时，我进行了大量装修，物美超市公司应当赔偿。我证照齐全，经营合理，双方合同到2019年12月31日到期，合同还在履行中，物美超市公司无权让我腾退房屋、终止合同。物美超市公司在2018年11月8日和我签订《专柜租赁合同》，其回公司盖章，之后未向我返还《专柜租赁合同》，但是双方一直按照合同约定履行，我按照合同约定交纳了2019年全年的宣传推广费13000元，物美超市公司出具了收据。同时我依约按照递增的房租标准支付房租，因此一审法院认为我与物美超市公司之间成立不定期租赁关系是错误的。一审法院判决物美超市公司赔偿我50000元装修费损失数额过低，请二审法院予以调整。2.我曾出具《律师函》，告知物美超市公司目前存在断水、断电情况，要求解除合同，但是物美超市公司拖延回复、不予理睬，因此造成的全部损失，其应当承担赔偿责任。3.鉴于物美超市公司的行为，合同目的已经无法实现，我同意解除合同。丰贸公司述称，本案与我公司无关，是王新与物美超市公司之间的纠纷，他们如何履行合同，我公司不知晓，也没有其它意见。王新向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《专柜租赁合同》；2.判决物美超市公司、丰贸公司退还我押金81000元、租金40412元（2019年6月1日至6月30日期间），并赔偿我装修损失695934.52元、设备损失款116740元；3.判决物美超市公司、丰贸公司支付经济损失242472元（6个月的租金）；4.判决物美超市公司、丰贸公司承担律师费30000元、鉴定费20000元；5.诉讼费由物美超市公司、丰贸公司承担。物美超市公司向一院法院提出反诉请求：1.判令王新清空并腾退租赁场地；2.判令王新支付从合同终止之日（2019年6月3日）起至实际腾退场地之日（2020年10月28日）止的占用费（场地占用费2591元/日，仓储费100元/日）；3.本案反诉费由王新承担。一审法院认定事实：2011年12月15日，王新与北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司）签订《专柜租赁合同》，约定由王新承租物美公司位于北京市丰台东大街店一层商铺（以下简称涉案房屋）。后双方陆续签订多份《专柜租赁合同》。2016年11月1日，王新与物美超市公司签订《专柜租赁合同》，租赁房屋仍为上述涉案房屋。按照前述所签合同约定，王新于2014年3月21日至2017年6月20日期间陆续向物美公司及物美超市公司交纳履约保证金共计81000元。2017年10月31日，物美超市公司作为甲方与乙方王新签订《专柜租赁合同》，主要内容为：1.1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方涉案房屋的营业场地及甲方同意的相关附属设施，面积约为建169平方米，使用面积130平方米。2.该商铺（专柜）内，乙方经营的范围限为餐饮。2.1本合同租赁期限为自2018年1月1日至2018年11月30日，租期为拾壹个月。2.3本合同期满后，如乙方欲继续在该场所经营，应在合同期满之日前3个月向甲方提出书面申请，甲方如同意，则双方应在协商一致的基础上，在本合同期限届满前签订新的租赁合同。3.1乙方须按本合同约定向甲方支付租金，本合同的计租日即开始计算租金的起始日为2018年1月1日。3.2乙方按季度交纳租金，每月交纳租金的金额为33400元，坪效为6元/平方米。3.3乙方应交纳合同期内的租金总额为367400元。3.4甲乙双方确认，本合同租金交纳方式为上付制，租金支付时间为乙方应于每季度9号前交纳下季度租金及其它应交费用。如逾期，每逾期1日，甲方将按应收取租金和其它应交费用总额的5%计算，收取违约金。4.2乙方承担商铺（专柜）内的水、电及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量（实际发生量以甲方定的数字为准）按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准：水费11.3元/吨；电费1.5元/度，交费时间：每月月底9日前交纳。6.1乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币100200元，并交付首期季租金100200元。乙方交纳保证金后应把甲方财务出具的有效票据交甲方店铺专柜主管验证并留档……乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金。本合同终止之日起6个月（珠宝、手机、家电项目、售卡项目本合同终止12个月）后，如乙方无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉/索赔和其它商品或服务问题，并将营业执照注销手续办理完善后，刷卡机完好归还后，持保证金收据原件向甲方申请退还保证金（保证金不计利息）。9.9甲方有权在法定节假日（如春节、五一劳动节、国庆节、元旦等）、店庆、周年庆或中外传统节日或销售高峰期间加收部分租金或管理促销费，具体内容（包括增加幅度及时间）双方另行签订协议约定，协商不成按甲方规定的标准收取，乙方未按时交纳的，甲方有权从乙方销售款或保证金中扣除。11.1除本合同有明文约定的以外，甲乙双方任何一方造成对方设施、设备损坏的，均负责赔偿。13.1本合同生效之日起，除本合同有明文规定外，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。甲方无故提前终止本合同的，须返还乙方已付保证金；乙方未经甲方同意提前终止本合同的，无权要求甲方返还其保证金，甲方并有权要求乙方支付本合同剩余期限内的租金作为违约金并要求乙方赔偿甲方因此造成的损失。13.2出现下列情形之一，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，乙方已交纳保证金不予退还，甲方并有权要求乙方支付本同剩余期限内的租金作为违约金并要求乙方赔偿甲方因此造成的损失：13.2.1按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的。13.4甲方依据本合同约定解除或终止本合同的，乙方应在甲方要求的时间清空撤离租赁商铺（专柜），未按时清空撤离的，甲方有权按本合同第14.2条的约定执行。13.7本合同期满后，如乙方欲继续在该场所经营，应在合同期满之日前3个月向甲方提出书面申请，甲方如同意，则双方应在协商一致的基础上，在本合同期限届满前签订新的租赁合同。14.2延期交还：如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，甲方并有权单方面在拍照或登记或请当地街道、派出所等部门在场确认乙方在租赁商铺（专柜）的全部物品、设施、设备及装修状态后，将乙方放在租赁商铺（专柜）的全部物品集中存放，乙方按100元/日支付仓储费，拆除乙方的设施、设备及装修，并将该场地另行出租，因此所发生的全部费用全部由乙方承担。由此给甲方造成的损失全部由乙方承担，乙方放弃一切向甲方主张赔偿的权利。14.3.2无论何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。14.3.3任何情况下，乙方在交还期限内均不得在租赁场所内从事任何经营活动，否则乙方应立即按照相当于合同终止时两倍日租金的标准，从开始经营活动当日起，每天向甲方支付占用费。14.7对于甲方需要乙方恢复原状的商铺（专柜），乙方应当将所租赁商铺（专柜）恢复原状，否则甲方有权不予办理乙方退租手续，不予退还乙方交纳之保证金。乙方并应当向甲方交纳相当于3个月的租金作为赔偿。2018年11月23日，王新向北京物美博兰特便利超市有限责任公司（以下简称物美博兰特公司）交纳宣传推广费13000元。上述《专柜租赁合同》到期后，王新与物美超市公司未续订新的租赁合同。2018年12月至2019年4月期间，王新按月支付2019年1月至5月租金。2019年5月18日，物美超市公司向王新下发《商户缴费通知单》，载明王新应付固定租金及租金附加共计40412元（备注栏载明ZJ20190516王新-20**.06.01-2019.06.30）。后王新以转账方式向物美超市公司支付租金40412元。2019年5月29日，物美超市公司向王新下发腾退通知书并张贴在王新门店，要求王新于2019年6月2日前搬离并交付租赁场所，同时从2019年4月4日起，应按照合同终止时日租金标准的2倍支付房屋占用费，还应按照100元/日的标准支付仓储费至实际腾空交还场地之日止，否则将采取包括但不限于停水停电、强行搬离物品和诉讼等手段维护自身权益。2019年6月3日，物美超市公司对涉案房屋采取断电措施，后王新报警。2019年8月6日，物美超市公司向王新寄送腾退通知书，主要内容为：要求王新3日内搬离涉案租赁场地并交付物美超市公司，还应支付房屋占用费，若未能按时搬离，物美超市公司将采取强行搬离或诉讼手段维护自身权益。另查明，目前物美超市公司已将涉案房屋交还丰贸公司。物美博兰特公司股东为北京惠达万家商业管理服务有限公司（占股80%）、丰贸公司（占股20%）；北京惠达万家商业管理服务有限公司系物美公司全资子公司；物美超市公司系北京惠达万家商业管理服务有限公司的全资子公司。涉案房屋所有权人为北京市裕丰投资经营公司。经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京博兰特食品工贸集团于2013年12月20日变更名称为丰贸公司。丰贸公司曾向王新经营店铺下发安全检查通知单，显示：丰贸公司于2019年4月23日对王新店铺进行了安全监督检查。一审审理中，应王新申请，经北京市高级人民法院摇号确定由北京中恒正源资产评估有限责任公司（以下简称中恒正源公司）对涉案房屋装修及所有设备价值进行评估。2020年9月4日，中恒正源公司作出中恒正源评报字[2020]第1044号评估报告，确认：涉案房屋（使用面积130平方米）店面装修及所有设备价值市场价值评估结果为812674.52元（店面装修评估值为695934.52元、所有设备评估值为116740元）。2020年10月27日，物美超市公司将王新店铺内物品搬离并存放于自己库房，王新发现后报警。一审法院认为：王新与物美超市公司2017年10月31日所签《专柜租赁合同》于2018年11月30日届满后，双方未再续签书面租赁协议，双方对于此后的租赁期限亦未确定，故双方之间的租赁关系转为不定期租赁。物美超市公司有权随时解除《专柜租赁合同》，但应在合理期限之前通知王新，自通知到达之日起双方之间的《专柜租赁合同》解除。经庭审可查，2019年5月29日物美超市公司曾向王新发出腾退通知书，并在王新门店进行了张贴，王新当庭亦表示认可，故法院确定双方《专柜租赁合同》已于2019年5月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王新应及时进行腾退并将涉案房屋交还物美超市公司。现王新要求双方解除租赁合同关系的诉讼请求，法院不予支持。物美超市公司要求清空并腾退涉案房屋的反诉请求，法院应予支持。经法院审查，物美超市公司已于2020年10月27日将王新店内物品设施拉至其库房保管，且涉案房屋装修等均已清理改造，已无清空腾退履行之必要。鉴于合同解除后，双方未及时协商善后事宜，物美超市公司未给予王新合理的腾退时间，而采取断电等激化矛盾的不当方式，王新亦未及时积极腾退交还涉案房屋。且自2019年6月3日物美超市公司断电后，王新亦无法实际经营，双方在此过程中均具有过错，故对于王新要求物美超市公司支付6个月租金损失的请求，法院不予支持；物美超市公司要求王新给付2019年6月3日至2020年10月28日场地占用费（含仓储费）的反诉请求，法院亦不予支持。王新所交2019年6月租金在扣除相应占用期间的费用后，物美超市公司应予返还。经核算，物美超市公司应返还王新租金金额为37718元。王新要求全额返还2019年6月租金的诉讼请求，法院不予支持。王新要求退还所交押金的诉讼请求，法院予以支持。关于装修损失，合同解除后，相关装修应由王新自行拆除，鉴于在本案审理中，物美超市公司在法院判决前擅自拆除涉案房屋装修等设施，损害了王新的合法权利，故应酌情赔偿王新相应损失50000元。同时，物美超市公司应向王新返还评估报告《固定资产-设备评估明细表》中所列31项设备，若无法返还，则应给予相应赔偿。王新要求给付律师费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于丰贸公司应否承担连带责任，在本案审理过程中，物美超市公司认可系其于6月3日对王新店铺采取了断电措施，丰贸公司仅认可有正常的断电维修行为，现王新主张系丰贸公司指使物美超市公司采取断电措施，缺乏事实依据，法院不予采信。鉴于丰贸公司并非本案租赁合同的相对方，故王新起诉丰贸公司，认为其应承担连带责任的理由不成立，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认王新与北京物美便利超市有限公司二○一七年十月三十一日签订的《专柜租赁合同》于二○一九年五月二十九日解除；二、北京物美便利超市有限公司于判决生效之日起十日内给付王新租金37718元、押金81000元、装修损失50000元，以上共计168718元；三、北京物美便利超市有限公司于判决生效之日起十日内返还王新相应物品（以中恒正源评报字[2020]第1044号评估报告《固定资产-设备评估明细表》中所列31项设备为准），若无法返还，则按上述评估报告《固定资产-设备评估明细表》中所列单价折价赔偿；四、驳回王新的其他诉讼请求；五、驳回北京物美便利超市有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方当事人对于一审判决已经认定的事实均无异议，且均未提供新证据，本院对一审判决已经确认的事实予以确认。物美超市公司主张物美公司、物美博兰特公司与其均系关联公司。物美超市公司与王新共同确认，2016年11月1日之前，王新与物美公司签订有多份《专柜租赁合同》；王新一审提供的2017年所签《专柜租赁合同》约定的合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日，但其实际仅支付了2018年1月1日至2018年11月30日期间11个月的租金；王新向物美博兰特公司支付的系2019年度宣传推广费，之前并没有此项费用。另，王新提供微信聊天记录截屏5页，其中有其员工称“还按19年合同执行，交1个月的还是交几个月的租金……”物美超市公司员工回复“先交1个月的吧，我也是等通知……”，欲证实其与物美超市公司确实签订了2019年的租赁合同。物美超市公司对此并不认可，认为微信聊天记录恰恰证明双方于2018年之后并未签订合同。本院对此认为，王新并未提出上诉，视为其对于一审判决的认可，且其二审提供的微信聊天记录并不足以证实双方在2018年合同期限届满后，续签了合同，加之其二审答辩状也自认“物美超市公司回去公司盖章，就没有返还我方《租赁合同》”，这也说明即便双方曾就续签合同有过沟通，物美超市公司最终并未与王新续签2019年的《专柜租赁合同》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王新并未就本案提出上诉，且其并未提供证据证实物美超市公司与其续签2019年《专柜租赁合同》，现其否认一审判决认定的双方之间自2018年11月30日合同期满后形成不定期租赁关系，本院不予采信。王新提出物美超市公司应当就其装修损失承担全部赔偿责任，本院不予支持。既然双方已经形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同，但应在合理期限内通知对方。现物美超市公司于2019年5月29日致函王新，要求解除合同，一审判决认定自该通知送达王新之日，即2019年5月29日双方之间的《专柜租赁合同》解除，双方均认可，本院对此不持异议。但应当指出，物美超市公司于2019年5月29日致函王新，要求其于2019年6月2日前搬离，这对于正在正常经营餐饮的商户而言，显然不属于给予了合理的期限。且该通知还要求王新按照双倍日租金标准支付已经付清租金期间的房屋使用费，王新有理由就解除善后事宜提出自己的意见，因而双方并未就此达成一致。物美超市公司遂于2019年6月3日采取断电等措施，进一步激化矛盾。而王新此后也未积极履行腾退涉案房屋的义务。因此，一审法院认定双方对于在处理合同解除后的善后事宜时均存在过错，是适当的。物美超市公司坚持认为一审法院此项认定错误，依据不足，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于物美超市公司自2019年6月3日采取断电措施，导致王新已无法继续经营，且也未再利用涉案房屋进行经营，故物美超市公司应当退还王新已经交纳的剩余部分租金及所交押金，物美超市公司不同意退还，缺乏依据，本院不予支持。至于装修损失，租赁合同履行期限届满，王新应自行拆除所做装修，物美超市公司本无需赔偿，但本案因物美超市公司未尽提前通知义务，也未给予王新合理的腾退时间，且在双方争议已经诉至法院的情况下，自行采取将王新在涉案房屋内的财物搬离、装修拆除的做法确实欠妥，也使得王新丧失了对涉案房屋内装修设施的再利用机会。因此，一审法院综合考虑本案实际情况及双方责任，参考评估报告，酌定物美超市公司赔偿王新装修损失50000元，并判令在其不能返还由其保管的王新其他财物的情况下对此承担赔偿责任，无明显不当。综上所述，物美超市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理15839元，由北京物美便利超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年四月十六日书记员 刘 荧书记员 韩 铮