河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民再24号再审申请人（原审被告）：黄鑫，男，1992年11月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：孟珊宇，河南信行律师事务所实习律师。委托权限：一般代理。再审被申请人（原审原告）：河南维港置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路9号院附52号。法定代表人：王文渊，总经理。委托诉讼代理人：李向萌，女，1982年2月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。系该公司员工。委托权限：特别授权。再审申请人黄鑫因与被申请人河南维港置业有限公司（以下简称“维港置业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫0191民初2194号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年12月5日作出（2020）豫0191民申181号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人黄鑫的委托诉讼代理人陈世立、被申请人维港置业的委托诉讼代理人李向萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人黄鑫向本院提出再审请求：1、请求依法撤销贵院作出的（2020）豫0191民初2194号民事判决书；2、依法改判被申请人按照日0.002%的标准，以总房款528,566元为基数支付违约金自2014年10月31日起至实际向不动产登记部门提交办理不动产首次登记材料之日止。截止到2019年11月30日违约金暂计为19,609.8元；3、本案原审、再审等所有诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：首先，原审判决明显程序违法，剥夺了申请人的诉讼权利。根据民事诉讼法司法解释第26条之规定，原审法院未经告知适用小额诉讼程序，直接一审终审，程序明显错误，剥夺了当事人的上诉权利。其次，原审判决适用法律错误。原审错误适用《合同法》第114条之规定，在本案被告未参加庭审，也未对提交书面答辩意见的情况下，原审主动依职权将本来就比较低的违约金直接减少到2016年8月20日以后不再计算没有法律依据，有违合同法114条之规定及公平原则。再次，原审未查明本案被告违约的具体原因，沿袭错误的判案思国际广场”××号，明显认定事实错误，裁判不公。本案被申请人未能按照购房合同约定期限办理“初始登记”的原因并非政府部门职能调整所造成的，而是被申请人的自身原因。且原审在本判决中认定的事实已经被郑州市中级人民法院在另案审理后做出的生效判决中认定为错误事实，但原审仍无视上述情况以及被申请人的严重违约行为，沿袭错误的判案思国际广场”××号，进而做出的判决明显不公。理由如下：第一、根据双方合同约定被申请人应当于2014年10月31日向郑州市房管局提交办理初始登记的资料，而政府部门的职能调整是发生在2016年8月20日。被申请人违约在先，政府职能调整在后。政府部门职能调整不影响被申请人按期提交初始登记资料，被申请人的违约责任不得以此为由而被减轻。第二、自2014年10月31日至2016年8月20日期间将近两年的时间，被申请人在已然构成违约的情况下，应当采取积极措施弥补其过错，但被申请人依然未能及时提交办理初始登记的相关资料。其行为再一次表明即使有充分的时间去办理初始登记，被申请人也因为自身原因无法办理，同时也明确表明了其不愿意履行合同约定的态度。第三、自2016年8月20日至本案申请人提起诉讼之时，已过3年有余，但被申请人仍然无动于衷，其行为明显表示并非原审认为的理由所致，原审的论述明显不符合实际情况。第四、根据郑州市中级人民法院在中国裁判文书网公布的可供查询的（2019）豫01民再756号、757号、828号等生效判决书显示，原审判决的理由已经被上述生效法律文书认定为事实错误，并被撤销后改判。再者，原审判决明显违法，有违公平原则。根据《民法总则》第六条、《合同法》第一百零七条等法律规定，双方既然在合同中约定了被申请人如未在约定期限内提交办理初始登记资料应当承担相应的违约责任的条款，那么该条款系双方真实意思表示，也符合法律规定，则应是对被申请人的一种约束，也是对申请人权利救济的一种方式。但被申请人违约行为长达6年之久，给申请人造成了巨大的经济损失，申请人按照合同约定的标准万分之零点二计算违约金已经难以弥补其经济损失。另外，据查，本案被申请人已经将房屋所整体建筑物抵押给了中原信托公司，何时解押遥遥无期，申请人唯一的救济途径就是通过诉讼按照合同约定主张违约金，却被原审一纸判决化为无形。申请人认为，原审认定的事实不符合实际，适用法律也明显对当事人不公，申请人特向贵院提起再审，望贵院依法改判，维护申请人的合法权益。再审被申请人维港置业辩称，一、申请人的债权已经超过诉讼时效，超过三年的不应该支持。二、房地产登记政策及职能部门的变化属于情势变更，双方约定办理初始登记的客观情况发生变化。自2016年8月20日开始，在双方对此无补充约定的情况下，不动产登记的重大政策调整、变更，是被申请人在签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，在此期间的责任如继续按合同约定履行对被申请人明显不公平，所以该期间的违约金不应予以支持。三、2020年1月25日至2020年3月18日期间，河南省启动新冠疫情一级响应，共计53天，属于不可抗力，被申请人不应承担责任。四、申请人购买房屋为了投资，在2020年之前由第三方卡莱顿酒店一直支付了物业使用费，申请人并未因首次登记延迟而受到利益损失。综上，申请人的再审请求没有事实理由和法律依据，请求法院依法驳回其诉求中违法的部分，依法支持被申请人的答辩意见。原审原告黄鑫向本院起诉请求：1、被告按照日0.002%的标准，以总房款528,566元为基数支付违约金自2014年10月31日起至被告向主管部门提交首次登记材料止。截止到2019年11月30日违约金暂计为19,609.8元；2、被告承担本案诉讼费用。2013年1月26日，原告购买了被告开发的位于郑州市郑东国际广场”××号心怡路东、商都国际广场”××号北“伟业?国际广场”A幢9层03号房屋，房屋总价款合计为528,566元。合同签订后原告早已付清了全部房款。根据双方合同约定被告应当在2014年10月31日前向房管部门提交房屋初始登记办理资料并完成房屋初始登记。原告选择委托被告办理转移登记手续，被告应于取得初始登记后120日内取得房屋所有权证并通知原告领取。现该房屋早已交付，但被告始终未为原告办理房屋转移登记手续并交付原告房屋所有权登记证书。根据合同约定，原告有权按照已付房款的日0.002%向被告主张违约金，望贵院判如所请。原审被告维港置业在原审中未到庭，未答辩、举证。本院原审认定事实为：2013年1月26日，原告（××）与被告（××）签订编号为D130××××4550的商品房买卖合同。合同约定××购买被告开发的位于郑东国际广场”××号心怡路东、商鼎国际广场”××号北A幢9层03号房产，建筑面积共38.19平方米，房屋总价款528,566元。付款方式及期限：约定金额268,566元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年1月26日，交纳比例为50.81%；约定金额260,000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2013年3月26日，交纳比例为49.19%。合同附件四第六条第1款双方关于产权登记约定如下：××应当在2014年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.002%违约金。2013年6月4日，被告为原告出具了268,566元购房发票。2013年12月9日，被告为原告出具了260,000元购房发票。被告维港置业在2014年3月13日企业名称变更之前为河南金伟置业有限公司。原审另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中国际广场”××号办理房屋产权首次登记。以上事实由原告提交的《房屋买卖合同》、购房发票、企业信用信息公示报告和庭审笔录在案佐证。本院原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与维港置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，原告依照合同约定履行了付款义务，交纳了相关购房款，被告未按照合同约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。但根据郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月19日发布的通告，自2016年8月20日该局停止办理房屋产权初始登记业务，即双方关于办理房屋产权初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是原告与维港置业签订《商品房买卖合同》的目的，不能因此免除维港置业交付涉案房屋办理权属证书的责任，故维港置业应当依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行其合同义务。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，维港置业根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中国际广场”××号申请不动产首次登记。国有建设用地使用权上房屋所有权首次登记应当提交的材料包括：（一）土地权属来源证明材料；（二）建筑工程符合规划的材料；（三）建筑工程竣工验收的材料；（四）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明材料；（五）权籍调查报告或不动产测绘报告；（六）其他必要材料。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由××分别向房管、国土、公安等相关主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测绘报告、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明等材料。基于以上事实，本院认为，在2014年10月31日至2016年8月19日期间，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办理产权初始登记违约金6,955.9元（528,566元×0.002%/日×658天）。2016年8月20日起，维港置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中国际广场”××号提交办理首次登记所需的材料客观上已无法实现，继续按照合同约定履行对维港置业而言确不公平，故原告主张维港置业承担自2016年8月20日之后的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求不能成立，本院不再支持。本院原审判决结果：一、被告河南维港置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄鑫支付逾期交房违约金6,955.9元；二、驳回原告黄鑫的其他诉讼请求。本院再审查明的事实与原审认定事实一致。本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，依据黄鑫与维港置业签订《商品房买卖合同》的约定，维港置业应于2014年10月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，维港置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向黄鑫支付总房款0.002%的违约金。但维港置业未能按照合同约定的时间履行该项合同义务，已构成违约。故黄鑫诉请维港置业以总房款528,566元为基数，按日利率0.002%的标准支付自2014年10月31日至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金的诉讼请求，不违反合同约定，应予以支持。因郑州市对不动产登记制度进行调整、变更的时间为2016年8月20日，该时间节点发生在维港置业迟延履行之后，原审判决免除维港置业2016年8月20日之后的违约责任，于法无据。关于本案诉讼时效的问题，因维港置业未在原审中提出抗辩，本院再审不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判结果不当，应依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫0191民初2194号民事判决；二、河南维港置业有限公司以总房款528566元为基数，按日利率0.002%的标准向黄鑫支付自2014年10月31日至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费145元，由河南维港置业有限公司负担。再审案件受理费290元，由黄鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  王娥妮人民陪审员  徐军停二〇二一年四月十四日书 记 员  刘莹莹