山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终369号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南永道商业管理有限公司，住所地山东省济南市历下区经十路12111号中润世纪锋1号楼10层。法定代表人：张守勇，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛海威，山东凌云志律师事务所律师被上诉人（原审被告、反诉原告）：莱阳市洁美商场，住所地山东省烟台市莱阳市昌山路路南。经营者：王玉芬，女，1966年9月1日出生，汉族，住莱阳市。被上诉人（原审被告）：李杰民，男，1965年2月9日出生，汉族，住莱阳市。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：徐志波，山东元德律师事务所律师。上诉人济南永道商业管理有限公司（以下简称永道公司）因与被上诉人李杰民、莱阳市洁美商场（以下简称洁美商场）租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初5657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永道公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判：1.涉案房屋已经取得消防验收，完全不存在涉案租赁房屋合同目的不能达到的情况，而且作为主张涉案房屋不能达到合同目的的一方，负有举证责任的洁美商场没有提交任何直接证据证明涉案房屋因无法完成二次消防验收而达不到合同目的。因为重新划分消防分区，本就不存在消防卷帘门，因此根本不存在消防卷帘门缺失，更谈不上所谓“消防卷帘门缺失”导致涉案房屋租赁合同目的达不到，案涉商场亦不属未经消防验收或者消防验收不合格则禁止投入使用的涉案房屋，洁美商场该项主张是为其恶意违约找借口。2.一审法院无权以承租人认为没有通过消防验收为由解除合同。案涉威海侨乡二期建设工程已经消防部门验收合格，且房屋可以正常使用，因此不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而导致租赁房屋无法使用。按照一审法院的观点，如二次装修需通过消防验收。那么洁美商场需要对租赁房屋进行装修，其需要对装修房屋进行设计，即便是原有消防通过验收，如果需要改造，其装修后都需要消防验收，那么无论其装修前是否通过消防验收，均不影响其装修以后进行消防验收的事实。通过永道公司杨兴吉和李杰民的微信聊天记录证据可以证实，永道公司一直在催促洁美商场提交装修设计图纸，双方签订的补充协议也有关于装修的情况的约定，可以看出是否有消防验收的材料并不影响双方履行合同。一审法院错误分配举证责任，庭审中洁美商场主张涉案房屋布局改变及拆除部分防火卷帘门设施(仅改变了不到2米的消防卷帘门，而涉案房屋租赁面积达7000平方米，就导致涉案房屋无法使用，达不到合同目的)导致其不能通过二次消防验收，根据民事诉讼法，谁主张谁举证，而对于上述事实，洁美商场没有提交任何证证实自己的主张。一审法院在没有任何证据证明该事实且不了解消防验收过程的情况下即认定部分消防卷帘门缺失即无法通过二次消防验收错误。3.涉案房屋已经于2019年11月21日交付给洁美商场，不存在至今没有交付涉案房屋的情况。双方在合同中明确约定房屋的交付条件为“现状交付”，承租人以未经消防验收为由拒收支付租金依据不足，不能成立。涉案房屋不存在任何消防违规情况，也不存在洁美商场拒绝接受房屋的情况。双方签订租赁和同事，洁美商场对案涉场地的现状是明知的，对消防卷帘门被拆除的事实也是知情的。因为汉堡王店铺取得消防验收合格证的时间为2019年11月6日，即案涉消防卷帘门在此之前就已经拆除了。洁美商场2020年3月发函亦从未要求我方提供租赁房屋所在的二层商场改变原有布局后经消防验收合格的材料，在庭审中我方从未认可该份证据，在一审判决中也没有对双方举证质证进行应有的阐述，举证责任划分不明，已被质证不被认可的证据却被法院认定。另根据我方工作人员杨兴吉与洁美商场会计人员微信聊天记录可知，2019年12月16日洁美商场已经确认涉案房屋没有问题，只是在2019年12月15日交接完房屋后忘记签署《商铺交接验收确认单》，因此根本不存在至今没有交付涉案房屋的情况。4.永道公司在多次向洁美商场催要消防设计图无果的情况下，就整个商场的二层（汉堡王店面除外）的消防设计图进行了报审，并于2020年6月22日审核通过，若洁美商场按照报审的图纸施工，也不会存在二次验收不合格的情况。综上所述，本案是由于洁美商场不诚信履行合同反而恶意毁约，对其行为应予以严惩。而一审法院不但不惩戒其违约行为，反而判决永道公司败诉，显然助长了恶意毁约人的嚣张气焰，对社会也起到了不良的示范作用。请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判。洁美商场、李杰民辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，判决结果正确，依法应予维持。具体理由：1.案涉房屋在交付给洁美商场之前应当提供消防验收合格证明，该合格证明并非2012年的消防合格证明，而是永道公司将属于特殊工程的案涉商场改变消防设计时，经过图纸涉及审查合格后，申请验收取得的消防验收合格证明，永道公司对案涉商场改变消防设计后的消防验收合格证明负有举证责任。因案涉工程属于法律法规规定的特殊工程，而特殊工程必须经过消防验收合格才能投入使用，否则禁止投入使用。洁美商场对案涉房产在2012年取得消防验收可以投入使用的事实没有异议，但应当在更改原消防设计（即部分场地租赁给汉堡王）后重新进行消防设计审查和验收合格证明后方能交付给洁美商场使用。而永道公司直至一审判决时也没有提交验收合格证明，因此案涉商场应禁止投入使用，案涉租赁合同符合法律规定的解除条件，应当依法解除。2.永道公司主张二次消防的义务在洁美商场，属于偷换二次消防的概念。永道公司在交付商场时需提交消防合格证明，这是前提，洁美公司在交接上场后如需进行装修需要进行消防设计审查和验收，此时才是洁美商场的义务，即永道公司提交合格证明后的消防手续属于二次消防。且租赁合同汇总约定“洁美商场需在开业前初始消防验收合格文件原件”的约定能够看出永道公司对于特殊工程的商场在改建、装修后在使用前需经过验收合格，且需要取得消防验收合格证明是清楚的。也就是说永道公司在租赁给汉堡王进行改建、装修涉案商场后应当向洁美商场提供案涉商场的消防合格证明是了解的，但永道公司一直否认其该项义务，足见恶意。3.案涉工程的《建设工程消防验收意见书》中所载内容，可以认定案涉工程是特殊工程，该意见书载明，该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更等，应当依法申请建筑工程消防设计审核和验收，但是永道公司在改建、装修后没有履行申请验收义务，没有取得验收合格证明。4.永道公司在一审中对擅自拆除消防卷帘门设施的事实没有异议，也因此没有取得消防验收合格证明。永道公司通过微信向洁美商场发送的由建设部门于2020年6月23日出具的编号为消防设计2020-04-S043《建设工程消防设计技术性审查合格书》，也能够说明永道公司按照消防法的规定就本案工程向建设部门申请了消防设计审查，这也是永道公司的义务，在消防设计审查后，还应当对案涉工程申请建设主管部门予以验收，合格后才能交付使用，但至今没有提供消防验收证明，足见是因其改变了消防设施且没有办理设计审查，才无法提供消防验收合格证明。5.案涉商场实际没有交付，虽然合同约定是现状交付，但并不等同于无条件交付，从一审提交的证据可知，案涉商场交付需要永道公司完成公区装修及地砖铺设和提供消防合格证明，而永道公司在2020年7月23日的《履约催告函》中称你放尚未有进场装修及动工迹象。能够证实案涉商场一致没有交付，因此永道公司是违约方。6.第二个特殊建设工程，2012年消防验收合格证明当中的记载，已经明确涉案工程属于特殊建设工程，该证件是对本案是否属于特殊工程的法律认定。再补充一下。该消防意见验收书第三点载明该建设工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更等应当依法向我支队申请建筑工程消防设计审核和验收。永道公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与洁美商场签订的《青悦汇购物广场租赁合同》；2、判令洁美商场、李杰民共同向其支付欠缴租金2145688.92元；3、判令洁美商场、李杰民共同支付其一个完整月度租金2倍金额的合同解除损失赔偿金496309.54元，另支付六个完整月度租金的租赁房屋闲置损失补偿费1488928.5元。洁美商场提起反诉，请求判令：1、解除永道公司与洁美商场签订的《青悦汇购物广场租赁合同》；2、永道公司返还洁美商场履约保证金744464元及利息（以744464元为基数，自2019年12月17日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；3、永道公司支付洁美商场解除合同损失赔偿金496309.54元。一审法院认定事实：2019年11月21日，永道公司（甲方）与洁美商场（乙方）签订《青悦汇购物广场租赁合同》一份，合同第一条租赁标的及租赁用途约定：甲方将位于威海市时编号）出租给乙方，商铺由乙方自主经营洁美商场项目，该店铺计租面积7416.83平方米；乙方承诺已全面了解该租赁物现状，并对该租赁物现状完全接受。第二条租赁期限约定：本合同项下租赁期限10个合约年，自2019年11月21日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个合约年届满日。第三条装修期、免租期和开业日约定：从进场日至本合同约定开业日前为装修期，即2020年4月19日前，在此装修期内，乙方无需承担租金；乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收并取得相应证明文件、具备合法开业条件；免租期为4个月，自2020年1月1日至2020年4月30日止；本合同项下之开业日暂定为2020年4月20日。第四条租金及支付方式约定：该商铺的租金按计租面积计付，第一年至第五年按每天每平方米1.1元，第六年至第十年按每天每平方米1.3元；自计费日开始，乙方应当承担该商铺的租金；2019年11月21日至2020年11月20日期间，按照建筑面积每天每平米1.1元计算，扣除装修期和免租期，实际计租期间为2020年5月1日至2020年11月20日，季度租金为744464元，年度租金为1488929元；本合同项下第一期租金的支付方式为：鉴于第一个合约年包含装修期和免租期，本合同项下第一个收费合约季度的租金，即2020年5月1日至2020年7月31的租金，由乙方于合同签定日支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付该商场。第六条履约保证金约定：在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付744464元，作为乙方在本合同项下的履约保证金；如乙方未能按照本合同约定支付租金、违约或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）按照本合同交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后10日内无息退还乙方。第八条租赁场所交付约定：本合同项下的进场日为2019年11月21日，届时商铺应达到的交付标准为现状交付（详见《商铺交接验收确认单》）；乙方应当于该日前往青悦汇购物广场与甲方办理房屋交接手续，并签署交接确认文件，乙方按照甲方规定办妥全部装修施工手续后方可开始装饰装修工程；如该店铺符合约定的前述交付标准，而乙方未在前述进场日进入该店铺并签署《店铺交接确认单》，则乙方进场日即为前述约定进场日；双方特别确认，乙方实际接收该店铺的，视为该店铺符合交付标准。第九条租赁场所的装修设计方案及装修约定：乙方应按照甲方要求，按时、按量向甲方提供机电配置安装及相关装修设计图纸，并按甲方要求及报批报建审核意见对图纸进行调整修改，装修结束后，甲、乙双方应对乙方装修费进行书面确认；租赁场所的装修方案凡涉及消防、建筑安全等需报政府主管部门批准的，须报政府主管部门审批同意后方可实施；乙方应向物业管理公司提交经政府部门核准（如需）的装修方案；乙方装修方案不得涉及可能破坏租赁场所房屋结构或危及房屋结构安全的行为，乙方施工不得因任何理由损坏公共设施、设备及租赁场所结构、外墙部分，不得影响或妨碍公共设施的正常使用、维护、维修、保养，不得影响甲方的正常经营活动；乙方对该租赁场所的消防设施、设备所进行的任何形式的改动及对空调设施、设备所进行的任何形式的改动或安装，须经甲方或物业管理公司审批同意后实施，费用由乙方自行承担，双方另有约定除外；若因乙方装修工程违反约定造成消防分区及租赁场所无法通过验收的，乙方应负全部责任；甲方应积极协助乙方对租赁场所的二次消防、环保报批、施工和验收，乙方负责装修工程的二次消防验收，并应于开业前向甲方出示租赁场所的经审核合格的二次消防验收合格文件原件，如乙方自行要求开业的，因此导致的相关后果由乙方承担。第十三条消防安全责任约定：乙方在装修前，应提交装修方案及图纸给甲方事先审核消防安全事项，乙方不得擅自改动消防系统。第十六条违约责任约定：16.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1）发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期支付租金,经甲方书面催告后,逾期超过20日仍未支付的；3）在本合同有效期内无故擅自停业或歇业连续超过2日的（国家法定节假日除外，商场格局调整、装修除外）；。16.2如有16.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生,导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任,即乙方应按照本合同的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金，乙方并应按照第16.3条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金，损失赔偿金仍不足以弥补甲方损失的，乙方应付损失足额赔偿责任；16.3如果合同解除时，乙方租赁期限不满五个租赁年度的，乙方除承担本合同第16.2条责任外，还应向甲方支付相当于解约前一个完整月度租金2倍金额的合同解除损失赔偿金，同时向甲方支付剩余合同年限租金及前期为乙方投入的基础装修损失的全部；16.4除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：1）发生本合同约定的乙方有权提前解除合同的情形；2）因甲方自身原因逾期交付租赁场所超过15日仍未交付的；因甲方违反约定导致乙方无法在开业日或顺延的开业日开业且逾期超过30日仍然无法开业的；。16.5若有第16.4条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金的两倍、预付租金等费用，甲方并应按16.6条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金；16.6如果本合同解除时，乙方租赁期限不满五个租赁年度的，甲方除承担本合同第16.5条责任外，承担乙方全部装修损失（以装修结束后，甲乙双方确认的装修金额为准）并支付乙方相当于解约前一个完整月度租金2倍金额的合同解除损失赔偿金及剩余租赁期限的营业损失;。如果合同解除当时尚未开始计租或收租的，则以履约保证金1倍作为合同解除损失赔偿金。该合同还对其他事项进行了约定。2019年12月16日，永道公司（甲方）与洁美商场（乙方）签订补充协议一份，约定：甲方同意乙方将威海市海滨北路129号侨乡城市广场二期二层西门入口于汉堡王隔壁：门厅处距离黑色波打线外线1.6米，后场处距离黑色波打线外边0.8米处树立墙壁作专厅使用，但需保留汉堡王出入口；西门外墙雨搭上做1.8米高度洁美商场门头形象字；甲方同意西门内鱼缸由乙方拆除另行装修，所产生的全部费用由乙方承担；。甲方同意乙方如果需求自行安装大厅内营业空调；经甲乙双方协商，首期租金于2020年3月30日前缴纳。2019年12月17日洁美商场向永道公司支付履约保证金744464元。上述租赁合同签订后，双方未签署租赁合同约定的《商铺交接验收确认单》。永道公司称其已向洁美商场交付了租赁房屋，洁美商场已进场进行了电路铺设等简单装修；洁美商场对此不予认可，永道公司并未提供相关证据予以证实；洁美商场称在涉案租赁房屋的西门处，永道公司将部分与其所租赁房屋相连的面积租赁给“汉堡王”餐厅使用，因“汉堡王”餐厅在装修过程中破坏了房屋原有的消防设施及结构，其要求永道公司提供消防验收合格证明，因永道公司至今未能提供消防验收合格证明，故其未与永道公司签署《商铺交接验收确认单》，至今也未接收租赁房屋。2020年3月24日，洁美商场向永道公司发送《商函》一份，内容为：我公司与贵公司于2019年11月21日签订《青悦汇购物广场租赁合同》在履行合同过程中发生解除合同的条件，为此向贵公司发函件如下：一、贵公司没有按合同约定向我单位交付商场，望贵公司于接到函件之日起二日内无条件向我单位交付符合合同约定条件的商场，并按合同约定对商铺现状的物资及设施进行清点签订《商铺交接验收确认单》，如贵公司两日内不回复或附条件交付商场，视为贵公司拒绝交付商场；二、新冠疫情发生后我单位已经第一时间跟贵单位沟通，因新冠疫情属于双发约定的不可抗力事件，如国家不宣布疫情解除，则双方的租赁合同将因不能实现合同目的而解除；三、因贵公司将商场的部分租赁且没有报批消防验收资料，影响我单位报批消防装修资料，现通知贵公司于接到通知起15日内办理完毕消防证明，否则，我公司有权以不能实现合同目的解除租赁合同；以上事宜望尽早协商，符合合同解除条件，我公司有权解除租赁合同。2020年6月30日，永道公司职员杨兴吉通过微信向李杰民发送《洁美商场补充协议》一份，该补充协议的的甲方为永道公司，乙方为洁美商场，内容为：经双方友好协商，特订立以下内容，以兹共同遵守：一、原定洁美商场2020年4月20日开业，现定2020年9月15日开业；二、原定计租时间2020年5月1日，现定2020年10月1日计租；三、原定首笔租金于2020年3月30日前交纳，现定2020年月日（该处未填写日期）前交纳；四、为保障顺利开业，乙方同意于2020年7月5日前进场装修，并开展品牌入驻信息推广。李杰民在微信中未对该补充协议的内容予以认可或否认，后该补充协议也未经合同双方签字或盖章予以确认。2020年7月23日，永道公司向洁美商场发送《履约催告函》一份，内容为：2019年11月21日贵公司与我方签订了《青悦汇购物广场租赁合同》，根据该合同约定你方于2019年11月21日进场，合同项下开业日暂定为2020年4月20日。因新冠疫情影响，双方口头约定开业时间定位2020年10月1日前。但截至目前，现场装修除我方已经完成的公区装修及地砖铺设，你方尚未有进场装修及动工迹象，鉴于此，要求你方接到通知3日内安排进场装修事宜，如逾期未进场装修，我方将追究你方违约责任，并保留依法收回该商铺及追偿损失的权利。该《履约催告函》尾部加盖“济南永道餐饮管理公司”印章。永道公司认可该函件系其向洁美商场发送，称因其工作失误错误加盖了济南永道餐饮管理公司印章。2020年7月25日，洁美商场向永道公司发送通知书一份，内容为：我单位于2020年3月24日向贵公司发出商函，贵公司收到商函后，没有无条件交付符合双方约定条件的商场，且新冠疫情导致不能实现合同目的及没有提供符合要求的消防证明，双方签订的租赁合同符合解除条件。为此，我单位向贵公司发解除通知如下：通知贵公司自接收到本通知之日起双方签订的《青悦汇购物广场租赁合同》解除。合同解除的后果双方协商，但是合同解除后贵公司对该租赁物应当物尽其用，否则贵方应当对租赁物损失承担全部责任。2020年7月30日，永道公司委托金城同达律师事务所向洁美商场发送律师函，称永道公司已将租赁合同项下的开业时间从2020年4月20日推迟至2020年10月1日，且已向洁美商场交付租赁商场，新冠疫情并不属于不可抗力事件，依据租赁合同约定，租赁场所凡涉及消防、建筑安全等需报批主管部门批准的，属于洁美商场的义务，故洁美商场无权解除合同，并要求洁美商场按约履行义务，并开业经营。涉案的租赁房屋属威海侨乡二期建设工程，由威海侨乡置业有限公司委托永道公司进行管理经营。2012年5月21日威海市消防支队对该工程出具了建设工程消防验收意见书，意见为：综合评定该工程消防验收合格；对建筑工程消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；该工程如需改建、扩建、内部装修和用途改变等，因依法申请建筑工程消防设计审核和验收。本案一审审理过程中，一审法院对涉案租赁房屋进行了现场勘查，涉案租赁房屋位于侨乡城市广场二期的二层，除位于二层西南角的“汉堡王”餐厅外，其余二层面积为涉案租赁合同约定的由洁美商场承租面积。“汉堡王”餐厅所占用面积原属二层商场的一部分，现由实体墙及玻璃墙将该餐厅占用面积与洁美商场承租面积隔离开来。在洁美商场承租面积一侧可见与“汉堡王”餐厅相连处原安装的消防卷帘门被拆除。上述现场勘查情况，与洁美商场提供的由威海市威海卫公证处于2020年11月12日出具的公证书中所附现场录像及照片相同。关于“汉堡王”餐厅的装修时间，永道公司称在其与洁美商场签订涉案租赁合同前，该餐厅已装修完毕，洁美商场则称在签订涉案租赁合同时，该餐厅正在进行装修。一审庭审中，洁美商场主张，因“汉堡王”餐厅系从侨乡城市广场二期的二层商铺中分离出去的，属于对原二层的改建，且改建过程中拆除了原有的消防卷帘门设施，该改建及拆除消防设施的行为会影响其对承租部分装修后的二次消防验收，故其在2020年3月24日即要求永道公司提供改建后的消防验收资料，但永道公司至今未能提供，其有权拒绝接受租赁的房屋。永道公司则主张，涉案租赁房屋所在建筑已于2012年经消防验收合格，根据租赁合同约定，洁美商场进场装修后对装修工程的二次消防验收是洁美商场应履行的合同义务，商场消防卷帘门的缺失是因“汉堡王”餐厅装修所造成，该微小瑕疵不构成涉案房屋无法交付使用或不符合消防法的相关规定。永道公司在庭审中另提供由威海市公安消防支队环翠区大队于2019年11月6日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件一份，载明场所名称为汉堡王（北京）餐饮管理有限公司威海海滨北路分公司，场所所在建筑名称为侨乡二期，所在层数为地上第二层，场所建筑面积268平方米，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械排烟系统，室内消火栓、应急照明灯、疏散指示标志、安全出口3个，灭火器6具。拟证实“汉堡王”餐厅所在区域已经在改建装修后获得消防验收合格。洁美商场质证称，该证据系复印件对其真实性不予认可，且该消防验收合格证仅是对“汉堡王”餐厅内部的消防验收，并不能证实洁美商场租赁区域与“汉堡王”餐厅邻接区域消防设施的破坏经消防验收合格。另查明，洁美商场系个体工商户，成立日期为2004年4月23日，组织形式为家庭经营，原登记经营者为李杰民，2020年4月1日经营者变更登记为王玉芬。李杰民与王玉芬原系夫妻关系，于2020年4月2日登记离婚。一审法院认为，永道公司与洁美商场于2019年11月21日签订的《青悦汇购物广场租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应信守履行。永道公司、洁美商场在本案中均提出诉请要求解除涉案租赁合同，现双方已无继续履行租赁合同之意愿，故一审法院对涉案租赁合同的解除予以确认。根据涉案租赁合同的约定，双方应于2019年11月21日办理租赁商铺交接手续并签订《商铺交接验收确认单》，且洁美商场应于该日交付首期租金。合同签订后，双方并未实际按照合同约定时间进行租赁物交接，永道公司虽称洁美商场已进场装修，但并未提供证据证实，洁美商场对此亦不予认可，故一审法院对永道公司主张洁美商场已实际接收租赁商场的事实不予认定。此后双方于2019年12月16日签订补充协议，将首期租金交纳时间延后至2020年3月30日前，后因受新××炎疫情的影响，从双方来往的信函内容可见，永道公司又将洁美商场进场装修时间及商场开业时间均进行了相应的延后。现双方在本案中争议的焦点为永道公司是否有义务向洁美商场提供经装修改造后的租赁商场所在的侨乡城市广场二期二层的消防验收资料。从现场勘查及双方陈述看，涉案租赁商场所在的侨乡城市广场二期二层原为一个整体空间，后永道公司将位于二层西南角处200余平方米的场地单独出租他人用于经营“汉堡王”餐厅，该餐厅在装修过程中，用实体墙和玻璃墙将餐厅占用面积与洁美商场承租面积分割开来，且在实体墙与洁美商场承租面积的衔接处可见原安装的消防卷帘门被拆除，存在改变原有建筑物内部空间布局及拆除原有消防设施的情形。永道公司虽提供了涉案租赁房屋所在建筑的建设工程消防验收合格意见书，但该消防验收合格意见书中明确记载该工程如需改建、内部装修等，应依法申请建筑工程消防设计审核和验收。现永道公司向洁美商场出租的房屋存在改变原有建筑物内部空间布局及拆除原有消防设施的情形，永道公司作为出租人有义务向洁美商场提供改变原有房屋布局及消防设施后的消防验收资料，以保证洁美商场在承租房屋后不会因原房屋布局改变及拆除部分防火卷帘门设施导致其不能通过二次消防验收，否则将导致洁美商场的合同目的无法实现。洁美商场已于2020年3月24日向永道公司发函要求提供租赁房屋所在的二层商场改变原有布局后经消防验收合格的材料，但永道公司直至本案诉讼时尚未能提供，永道公司虽在本案庭审中提供了“汉堡王”餐厅的消防安全检查合格证的复印件，即使该消防安全检查合格证是真实的，也仅能证实从二层空间分割出去的“汉堡王”餐厅所占用面积通过了消防验收，并不能证实涉案房屋所在的整个二层空间在改变原有布局及拆除部分消防卷帘门后通过了消防验收，永道公司虽称“汉堡王”餐厅的装修及拆除部分消防卷帘门不会影响洁美商场承租部分在装修后的二次消防验收，但对此并未提供证据予以证实。在此情形下，洁美商场有权拒绝接收承租房屋并要求解除租赁合同。涉案租赁合同的解除系因永道公司未能提供相应消防验收资料所致，现无证据证实洁美商场已实际接收了租赁商铺，且洁美商场已于双方约定的首期租金支付期限前即2020年3月30日前向永道公司发出商函，要求其提供相应消防验收资料，洁美商场已尽到合理的通知义务，洁美商场对租赁合同的解除并不存在过错，故永道公司要求洁美商场、李杰民共同支付房屋租金并赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持；双方租赁合同解除后，永道公司应退还洁美商场已支付的履约保证金744464元，因洁美商场并未实际接收租赁房屋，亦未进行装修，其要求永道公司按两个月租金标准赔偿金其损失496309.54元，明显高于其实际所受损失，一审法院依法酌定由永道公司按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付洁美商场履约保证金744464元在资金占用期间的利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）济南永道商业管理有限公司与被告（反诉原告）莱阳市洁美商场于2019年11月21日签订的《青悦汇购物广场租赁合同》；二、原告（反诉被告）济南永道商业管理有限公司于判决生效后十日内退还被告（反诉原告）莱阳市洁美商场履约保证金744464元及利息（以744464元为本金，自2019年12月17日至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）济南永道商业管理有限公司其余本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）莱阳市洁美商场其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21284元，由济南永道商业管理有限公司负担；反诉案件受理费7983元，由济南永道商业管理有限公司负担4789元，莱阳市洁美商场负担3194元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。永道公司提交：证据一、《二层监控安装休息室物品清单》一份，《洁美进场电表总电数》一份，案涉商场现场照片一宗；拟证明洁美商场至少自2019年12月28日开始进场并实际施工；证据二、永道公司经理杨兴吉与洁美商场董会计的微信聊天记录一份、杨兴吉与李杰民的微信聊天记录一份，拟证明，第一、永道公司向洁美商场催要消防布局涉及图纸，目的是进行二次消防图纸的报审工作，但洁美商场方迟迟没有提交。第二、案涉商场已经交接，但未签署《交接验收确认单》，且过错在洁美商场。第三、2020年6月29日杨兴吉向李杰民发送《建设工程消防设计技术性审查合格书》（编号：消防设计2020-04-S043），是永道公司多次向李杰民催要消防布局图无果后，无奈按照原有布局图涉及消防图纸，并开始二次消防中的消防设计图纸审查，且已经合格，证明拆除卷帘门是因卷重新规划消防分区的原因已无存在必要，且拆除卷帘门并不影响二次消防，只要按照图审的消防设计进行施工装修，就不会存在二次消防验收不合格的情况。上述聊天记录均未体现出洁美商场对消防卷帘门适宜提出异议，结合双方补充协议的约定，说明洁美商场对现状交付是认可的。证据三、汉堡王（北京）残影管理有限公司威海海滨北路分公司《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件一份，拟证实该合格证的发证日期为2019年11月6日，而案涉《租赁合同》的签订日期为2019年11月21日，可以证实签订租赁和同事，汉堡王店面已经完成了装修。结合证据二的内容，可以证明洁美商场对消防卷帘门被拆除一事是知情并认可的。证据四、《公司关系证明》一份，拟证明威海晟基商业管理有限公司（以下简称晟基公司）与永道公司系关联公司，为了向威海当地的税务机关缴税，永道公司在威海注册成立了包括晟基公司在内的3家公司，其中洁美商场租赁事宜由晟基公司负责。证据五、山东省建设工程施工图审审查报告（消防设计[2020]04-S043号）一份、晟基公司报审的案涉场地消防改造工程消防设计图纸一份及原始载体光盘一张、威海市环翠区住房和城乡建设局发给太平人寿保险有限公司威海中心支公司的《建设工程竣工验收消防备案凭证》一份、山东政务服务网公开的威海市工程建设项目审批流程图（装修改造类）一份，拟证明根据流程，如案涉场地要通过二次消防验收，首先应向申请施工图设计文件审查，而该设计文件需要根据场地使用商户的实际需求设计，永道公司在再三向洁美商场催要无果的情况下，无奈向施工图审查机构提交了包括案涉租赁场地在内的消防设计图纸，并通过了审查，只要按照图纸施工，就不存在二次消防验收不通过的问题，因此洁美公司所称无法完成消防验收与事实不符，进一步证明洁美公司违约。洁美公司、李杰民质证认为：对证据一、证据二的真实性不认可，证据一中的姜晓宁不是洁美公司工作人员，对董会计的聊天记录真实行予以认可，但不能证实涉案商场已经交付，在2020年7月25日的履约催告函已经明确洁美商场至今没有进场装修及动工迹象。对证据三营业前消防安全检查合格证与消防验收合格证是完全不同的两个证件，两者发证的依据不同。消防安全检查合格证的发证依据是2009年4月30日中华人民共和国公安部令第107号发布，2012年7月17日修订消防监督检查规定，消防验收合格证的发生依据是消防法和建设工程消防监督管理规定以及建设工程消防设计审查验收管理暂行规定，两者验收检查的内容不同、发证机关不同，不能用消防安全检查合格证来取代消防验收合格证。对证据四真实性没有异议，但法律关系应当有工商登记资料予以确认，而非公司之间的证明予以确认。对证据五的真实性没有异议，但是该验收系永道公司将涉案商场租赁给汉堡王之后进行的图纸设计审查，根据法律规定永道公司在汉堡王装修完毕以后应当进行涉案商场的消防验收，该消防设计审查不能代替转租给汉堡王之后应当进行的消防验收合格。洁美商场如需进行商场装修需要永道公司交付商场的消防验收合格证明之后按照我方的要求进行图纸设计审核，并不存在永道公司通知洁美公司提交图纸，提交不了之后代替洁美公司履行的消防设计图纸审查的事实。洁美商场提交山东省住房和城乡建设厅网上答复打印件一份，内容为：《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部51号令）中第二十五条规定“建设、设计、施工单位不得擅自修改经审查合格的消防设计文件。确需修改的，建设单位应当依照本规定重新申请消防设计审查”。第二十六条规定“对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”第二十九条规定“消防设计审查验收主管部门受理消防验收申请后，应当按照国家有关规定，对特殊建设工程进行现场评定”。第三十条规定“消防设计审查验收主管部门应当自受理消防验收申请之日起十五日内出具消防验收意见”。永道公司提交书面质证意见称，对该证据的真实性和关联性均不予认可，该证据没有任何部门盖章，也无法证明洁美商场的主张。案涉租赁房屋面积7000平方米，不属于特殊建筑工程，案涉房屋同层的汉堡王装修后仅需要通过营业前消防安全检查取得消防安全检查合格证即可正常营业，也能证明该事实。案涉房屋已经通过二次消防验收中的图纸审查环节，只要洁美商场按照该图纸施工，就不会存在不能通过消防验收的情形，也不存在合同目的不能实现的问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：永道公司提交的证据二董会计的微信聊天记录中，2019年12月17日上午11:20内容为，董会计：杨总，款的事您别急，下午4点之前一定到账，我处理完事回去就办！活动策划需要我们这边获取业户信息，得2-3天的时间。还有个事情《商铺交接验收确认单》什么时候签，昨天把这事忘了。永道公司：交接单随时可以来签，或者直接进场不用签也行。据此聊天记录，本院认为可以认定洁美公司于2019年12月16日进行了商铺交接，但未签确认单。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：案涉《租赁合同》不能继续履行的责任认定问题。案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。根据法律规定，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。根据双方约定，永道公司应积极协助洁美商场对租赁场所的二次消防、环保报批、施工和验收，洁美商场负责装修工程的二次消防验收（第九条）；洁美公司在装修前应提交装修方案及图纸给永道公司事先审核消防安全事项（第十三条）。而根据永道公司提交的其公司员工杨兴吉与李杰民的微信聊天记录可以看出，永道公司一直向李杰民催要平面布局图未果，直至2020年6月份，永道公司自行就整个商场的二层（汉堡王除外）消防设计图进行了报审。据此，本院认为，洁美商场怠于履行自提交装修方案及图纸给永道公司事先审核消防安全事项的合同义务，是导致租赁合同未能继续履行的主要原因。洁美商场主张永道公司应提交消防验收合格证明，才能交付使用案涉房屋。从查明的事实看，案涉房屋于2012年5月21日取得了消防验收合格证明，对此洁美商场并无异议，但主张永道公司应进一步提交汉堡王装修后二层商场再次取得消防验收合格的证明，其法律依据是：《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部51号令）第二十五条“建设、设计、施工单位不得擅自修改经审查合格的消防设计文件。确需修改的，建设单位应当依照本规定重新申请消防设计审查”。第二十六条“对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。第二十九条“消防设计审查验收主管部门受理消防验收申请后，应当按照国家有关规定，对特殊建设工程进行现场评定”。第三十条“消防设计审查验收主管部门应当自受理消防验收申请之日起十五日内出具消防验收意见”。根据该规定内容，不能证实洁美商场永道公司应于汉堡王装修后重新取得消防验收合格证明的主张，洁美商场的该项主张于法无据，本院依法不予支持。且从消防卷帘门拆除的时间看，汉堡王装修完毕并取得消防合格证在先（2019年11月6日），双方签订租赁合同时间（2019年11月21日）在后，且租赁合同约定是现状交付，洁美商场承诺已全面了解该租赁物现状，并对该租赁物现状完全接受，可以认定洁美商场在签订合同时对商场的现状应知情并同意，现仅以消防卷帘门拆除影响消防为由解除合同理由不当，本院依法亦不予支持。综上，洁美商场的消极行为导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。一审判决对此认定不当，本院依法予以纠正。关于案涉商场的交付问题，根据永道公司提交的杨兴吉与洁美商场董会计的微信聊天记录内容，可以认定洁美公司于2019年12月16日进行了商铺交接，但未签确认单，据此本院认定案涉商场于2019年12月16日进行了交付。2020年7月25日，洁美商场以通知书的方式通知永道公司解除案涉租赁合同，双方亦再未继续履行，在一审诉讼中，双方均要求解除租赁合同，本院对案涉租赁合同的解除予以确认。根据双方合同约定，案涉房屋季度租金为744464元，据此计算月租金为248155元，根据查明的事实，洁美商场共占有案涉房屋7个月，应支付7个月的租金；另因洁美商场的违约导致永道公司不能将租赁物及时出租，造成房屋空置损失，本院酌定为2个月，该期间损失应由洁美商场承担，综上，洁美商场应支付永道公司9个月租金，但综合考虑双方对前期装修期间免租的约定以及2020年疫情等因素，本院酌定扣减4个月租金，洁美商场仍应支付永道公司5个月的租金损失。洁美商场在签订租赁合同后向永道公司支付的744464元履约保证金，根据合同约定应优先予以扣减，洁美商场仍需支付永道公司496309元，洁美公司关于永道公司返还其履约保证金的主张本院依法不予支持。因案涉租赁合同的解除，除洁美商场的违约行为外，还有2020年疫情的因素，因此永道公司主张的合同解除损失赔偿金，本院不予支持。原《民法通则》第二十九条规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。洁美商场系家庭经营形式，其经营者于2020年4月1日由从李杰民变更为王玉芬，故李杰民与王玉芬应共同对洁美商场的债务承担责任。综上所述，上诉人济南永道商业管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。原判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初5657号民事判决第一项，即（一）解除济南永道商业管理有限公司与莱阳市洁美商场于2019年11月21日签订的《青悦汇购物广场租赁合同》；二、撤销山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初5657号民事判决第二项、第三项、第四项；三、莱阳市洁美商场、李杰民于本判决生效后十日内支付济南永道商业管理有限公司租金及损失496309元；四、驳回济南永道商业管理有限公司其与诉讼请求；五、驳回莱阳市洁美商场的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21284元，由济南永道商业管理有限公司负担18727元，莱阳市洁美商场负担2557元；反诉案件受理费7983元，由莱阳市洁美商场负担。二审案件受理费47357元，济南永道商业管理有限公司负担34215元，莱阳市洁美商场负担13142元。本判决为终审判决。审判长  张丽萍审判员  金永祥审判员  于大海二〇二一年四月十八日法官助理孟佳宁书记员丁真真