湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初943号原告：武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路以南佳阳湖滨花园2栋1单元1层1室，统一社会信用代码914201170630143899。法定代表人：邱和平，经理。委托诉讼代理人：黄凯，湖北国涵律师事务所律师。被告：万庆，女，1982年10月1日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（以下简称佳馨瑞阳公司）与被告万庆租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员潘应军独任审判，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告佳馨瑞阳公司的委托诉讼代理人黄凯、被告万庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳馨瑞阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付租金、物业费，共计76416.20元；3、判令被告支付违约金6887.87元(以76416.20元为基数，从2020年2月起计算实际清偿之日止，按欠费金额千分之一计算,暂计算至起诉之日为6887.87元）。事实与理由：原告自2018年起承租被告佳阳摩尔城四楼A区421、422商铺。截至2020年12月19日，按《商铺租赁合同》约定，被告拖欠原告2020年2月至12月租金62380元，物业费14036.20元，合计76416.20元。同时，《商铺租赁合同》第十一条约定“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履约违约金；乙方延迟缴纳合同项下租金及其他费用超过30日的，甲方有权单方解除合同”。截止起诉之日，被告仍拖欠原告租金、物业费、水费76416.20元本金及利息。经原告多次催要，被告拖延至今未付。为此，原告诉至法院，提出前述诉请。被告万庆辩称，同意解除《商铺租赁合同》，因受疫情影响目前经济困难，希望原告可以减免疫情期间的租金及违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的企业法人营业执照副本和法人身份证明、《商铺租赁合同》、《合同变更协议》、收款收据、缴费通知书、《合同解除及催费通知书》及邮寄凭证的真实性均无异议。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，案外人湖北新港博瑞商业管理咨询有限责任公司（以下简称新港博瑞公司）（甲方）与被告万庆（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：1.1甲方商铺坐落于武汉市新洲区阳逻街道阳光大道与高新街交汇处“佳阳摩尔城”4楼A区421、422，商铺的计租面积311.92平方米；3.1本合同租期为3租约年，自计租日开始计算。自2018年4月20日起至2021年4月19日止；4.1甲乙双方议定租金单价为每月每平方米人民币20元（不含物业管理费），具体为：2018年4月20日至2019年4月19日，月租金为6238元，年租金为74856元。2019年4月20日至2020年4月19日，月租金为6238元，年租金为74856元。2020年4月20日至2021年4月19日，月租金为6238元，年租金为74856元；4.2租金按季度支付，实行先交款后使用的原则。首期租金支付时间为进场装修之前，以后每期支付时间应当在每个交租期最后一个月的20日前，乙方向甲方一次性足额支付下个交租期租金；6.1双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自进场装修日起向甲方缴纳该商铺的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该商铺的建筑面积计算，进场装修日起每平方米每月5元人民币；6.2物业服务费支付方式：以每个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用；11.5乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他内容。2018年8月13日，新港博瑞公司（甲方）、原告佳馨瑞阳公司（乙方）及被告万庆（丙方）签订了一份《合同变更协议》，协议内容为：甲方于2018年1月16日与丙方签订了《房屋租赁合同》，由于经营原因，甲乙双方经过平等协商，在真实、充分地表达各自亿元的基础上，经丙方同意的情况下，对原合同作出如下变更，并由双方共同遵守：1、原合同的租赁房由甲方变更为乙方；2、原合同装修装押金、履约保证金均由甲方转交给乙方，丙方持有的甲方出具的收据等凭证对乙方有效；3、除本协议变更的内容外，原合同中的其他条款仍然适用，对乙方和丙方有法律约束力。2020年5月12日，原告向被告送达缴费通知书，要求被告支付欠缴租金31190元，物业费6238.40元，合计37428.40元。2020年7月24日、8月20日，原告分别向被告邮寄送达了《合同解除及催费通知书》，要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，并在收到通知书后3日内支付拖欠的租金和物业费。上述通知书发出后被告拖延至今分文未付。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉合同签订于2018年，故应适用合同签订时的法律、司法解释的规定。原、被告双方于2018年1月16日签订的《商铺租赁合同》与2018年8月13日签订的《合同变更协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告万庆未按约支付自2020年2月20日至今的租金和占用费，违反了合同约定，构成严重违约，经原告多次催告后仍未履行支付租金义务，依照合同约定被告超过30日未支付租金的，原告享有合同解除权，故原告主张解除《商铺租金合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但合同解除的时间应当以被告收到起诉状之日即2021年3月16日视为合同解除之日。合同解除后，被告仍应当承担给付占用期间的占用费的民事责任。关于是否减免租金和物业费的问题，本院认为，原告要求被告支付2020年2月20日至2020年12月20日期间的租金62380元、物业费14009.20元，因被告承租期间恰逢新冠××疫情，而新冠××疫情属于不可抗力，对承租经营户的生产经营活动均产生了重大影响，庭审中，原告亦表示愿意减免疫情期间的两个月租金，属于自行处分权利，亦符合国家关于疫情期间对租户进行租金减免的相关政策，本院予以确认。故被告万庆应支付自2020年4月20日至2020年12月20日期间的租金及物业费，租金为49904元（6238×8=49904元）、物业费为10896.20元（1556.6×7=10896.20元），共计60800.20元。对超出60800.20元的部分诉讼请求，本院不予支持。关于违约金如何计算的问题，本院认为，原告要求被告支付违约金按日千分之一标准计算，因合同约定的违约金标准为按日千分之一计算，该标准明显超出法律规定，属于无效条款，庭审中，被告要求对违约金予以减免，综合本案实际情况，本院酌定违约金以未支付的租金及物业费总额60800.20元为基数，按日万分之三标准自2020年11月21日计算至付清之日止。故对超出上述标准的违约金数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司与被告万庆签订的《商铺租赁合同》于2021年3月16日解除;二、被告万庆于本判决生效之日起十日内向原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司支付自2020年4月20日至2020年12月20日期间的租金49904元和物业费10896.20元，合计60800.20元。三、被告万庆于本判决生效之日起十日内向原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司支付违约金（违约金以60800.20元为基数，自2020年11月21日起按日0.03%标准计算至付清之日止）。四、驳回原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1884元，减半收取942元，由被告万庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇二一年四月二十五日书记员  汪 婵