广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1769号上诉人（原审被告）：茹智军，男，1971年10月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：谢岳权，湖南融厦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晓梅，女，1975年2月20日出生，汉族，身份证地址：广东省五华县，系茹智军的配偶。被上诉人（原审原告）：许锦鹏，男，1964年10月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：徐列云，男，1945年10月1日出生，汉族，住广东省揭东县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘冰，广东国智律师事务所律师。原审第三人：广州市公益经济发展有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街公益村。法定代表人：徐礼义。原审第三人：广州市花都区新华街公益村村民委员会，住所地：广东省广州市花都区新华公益村。法定代表人：徐礼义。原审第三人：聚源恒升（广东）科技有限公司，住所地：广东省广州市花都区新街大道5号泓辉银座909房。法定代表人：茹嘉琪。上诉人茹智军因与被上诉人许锦鹏、徐列云、原审第三人广州市公益经济发展有限公司（下简称经济发展公司）、广州市花都区新华街公益村村民委员会（下简称公益村委会）、聚源恒升（广东）科技有限公司（下简称聚源恒升公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初8479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案审理后，于2019年9月26日作出（2019）粤01民终14462号民事裁定书，裁定驳回许锦鹏、徐列云的起诉。许锦鹏、徐列云不服该裁定，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2020年3月23日作出（2019）粤民申13266号民事裁定，裁定指令本院再审本案，本院据此作出（2020）粤01民再132号民事裁定，裁定：撤销本院（2019）粤01民终14462号民事裁定，本案由本院继续审理。本院于2021年1月20日以（2021）粤01民终1769号案立案后，依法组成合议庭继续进行审理。本案现已审理终结。上诉人茹智军上诉请求判令：撤销原审判决，将本案发回重审。事实与理由如下：一、本案的核心争议问题是茹智军与许锦鹏、徐列云的借款合同关系是否终止，以及法律关系是否变更，原审法院对此不予审查，也未全面审查证据，导致判决错误。茹智军提供的多组证据材料足以证明其与许锦鹏、徐列云之间仅存在民间借贷合同关系，相牵连的转租及返租合同等名为租赁合同实为担保合同。尽管涉案租赁物业的部分收租权由茹智军让渡给许锦鹏、徐列云，但双方并未因此建立租赁合同关系，也未导致双方的民间借贷关系发生变更或终止。因此，双方纠纷应适用《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题》第二十四条的规定进行审理。许锦鹏、徐列云在原审庭审中先否认借款事实，后又认为双方之间的民间借贷合同已实际履行完毕，并转为涉案租赁合同关系，实质是借用诉讼手段侵占茹智军的合法产权；二、许锦鹏、徐列云提供的《转让协议书》、《租用合同》、《租用合同（补充）》等系列证据均不能证明以转让款250万元抵扣借款250万元的事实，更不能证明其与茹智军之间的关系由借款合同关系变更为租赁合同关系。其中一份《转让协议书》与《借款担保合同》均于2014年10月24日同时签订，《借款担保合同》约定的借款金额为500万元，与《转让协议书》合同金额相互对应，转让款实际为借款。两份《转让协议书》并非双方转让涉案物业的真实意思表示，协议约定的转让款及相配套的收款收据也是虚假的，茹智军仅收到许锦鹏、徐列云交付的借款250万元，从未收过转让款250万元，许锦鹏、徐列云提供的银行汇款凭证摘要也明确为借款；三、原审以合同无效为由支持许锦鹏、徐列云的诉讼请求缺乏依据。许锦鹏、徐列云取得收租权来源于茹智军先前对涉案租赁物业享有的占有使用收益权。在涉案租赁合同无效的情况下，《转让协议书》、《租用合同》、《租用合同（补充）》也当然无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，许锦鹏、徐列云负有返还涉案租赁物业给茹智军的义务。茹智军将涉案租赁物业转租给聚源公司，与许锦鹏、徐列云不存在任何关联，该转租合同无效后，聚源公司应向茹智军交还涉案租赁物业；四、涉案租赁物业属于农村集体资产，根据广州市人民政府相关文件规定，应当通过农村“三资”交易平台完成交易，办理各项手续；五、经济发展公司及公益村委会与许锦鹏、徐列云之间没有任何租赁合同，涉案租赁物业的权利义务并未发生转让。许锦鹏、徐列云向公益村委会缴纳租金，实质上是受茹智军委托代为缴纳，公益村委会对此也予以确认。茹智军与公益村委会签订的租赁合同仍然受法律保护，茹智军作为涉案租赁物业的原始承租人，自始至终未发生变更，在与公益村委会约定的承租期限内，依法享有的占有使用收益权利也未发生改变；六、涉案建筑物的价值及收益与许锦鹏、徐列云支付的250万元的对价明显不符合交易常理，故以250万元转让涉案物业的租赁权并非茹智军的真实意思表示。被上诉人许锦鹏、徐列云答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。其一，许锦鹏、徐列云是以双方于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后茹智军未返还租赁房屋为由提起本案诉讼。故茹智军提及的转租无效问题不应在本案中审理。其二，许锦鹏、徐列云在原审中提交的证据足以证实自2015年12月9日起，茹智军与许锦鹏、徐列云之间形成房屋租赁关系。双方后续的系列合同文件和履行行为均证实双方之间是租赁法律关系，而不是借款关系。其三，许锦鹏、徐列云享有涉案房屋租赁权的权利凭证为两份租赁合同，该两份租赁合同已于2015年11月24日进行了租赁备案登记。其四，茹智军以其与许锦鹏、徐列云存在其他法律关系为由提起上诉，该上诉理由并不属于本案审理范围。其五，茹智军认为应根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题》来审理本案基础关系，但该基础关系已经不复存在。其六，涉案租赁物是未经报建的违法建筑，故涉案租赁物没有任何价值。许锦鹏、徐列云共向经济发展公司、公益村委会交租20多万元，租金收益非常微薄。另，无论250万元的转让价是否低于市场价，均系合同的明确约定。其七，借款到期之后，双方未对借款重新进行续展，并进行了结算。当时茹智军尚欠一个月的利息及250万本金，故双方协商将原来的借款转化为租赁合同关系。从2015年6月30日双方进行结算至今已超过5年，茹智军从未行使过撤销权，也未向许锦鹏、徐列云提出过异议，反而一直按照双方结算的结果履行，许锦鹏、徐列云也是在双方结算后控制租赁场地，并将其中的两栋转租给茹智军。原审第三人经济发展公司、公益村委会、聚源恒升公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。许锦鹏、徐列云于2018年8月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.茹智军立即交还非法占用的位于广州市花都区建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼）和1000平方米建筑物（三层，自编6号楼）；2.茹智军立即付清拖欠的2018年4月份和5月份租赁合同期内的租金6万元给许锦鹏、徐列云；3.茹智军支付非法占用以上租赁物从2018年6月1日起至实际搬迁之日止的费用（按每月6万元标准计算），暂计12万元；4.案件受理费由茹智军承担。原审诉讼过程中，许锦鹏、徐列云变更诉讼请求，请求判令：1.茹智军立即交还非法占用的位于广州市花都区建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物【二层，自编1号楼（现场又称3号楼）】；2.茹智军及聚源公司立即交还非法占用的位于广州市花都区建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约1000平方米建筑物【三层，自编6号楼（现场又称6号楼）】；3.茹智军立即付清拖欠的2018年4月份和5月份租赁合同期内的租金6万元给许锦鹏、徐列云；4.茹智军支付非法占用以上租赁物从2018年6月1日起至实际搬迁之日止的费用（按每月6万元标准计算），暂计12万元；5.本案件受理费由茹智军承担。原审法院经审理查明，2009年10月28日，经济发展公司、公益村委会（甲方、出租方）与茹智军（乙方、承租方）签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定，甲方将位于花都区新华街建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块，全部租给乙方使用，乙方在租赁期内对上述土地享有管理权和使用权，以及符合规定的收益权，租赁期限为20年，从2008年7月1日至2028年6月30日，上述两份合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月24日，茹智军（甲方、出让方）与许锦鹏、徐列云（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定，根据甲方于2009年10月28日分别与出租方公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同》（补充）之规定，甲方个人取得了位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权和收益权，现甲方已将上述建筑物及地块分别租赁给广州市通信建设有限公司花都分公司、广州市汇源通信建设监理有限公司、广州市电信设计有限公司以及广州市花都西城经济开发有限公司作办公经营用途，以及甲方自建两层楼房作办公楼使用。以上合同签订后，合同各方均按照合同约定履行了各自的权利义务，基于上述事实，本协议双方经过友好协商，在相互信任、平等互利，意思表示真实的基础上，就甲方将以上租赁物业的整体使用权和收益权转让给乙方的各项事宜达成协议并共同遵守履行。转让标的物：甲方同意将其与以上租赁方签订的六份租赁合同（含租用合同及补充合同）从本协议书生效日起至以上租赁合同届满之日止享有的物业使用权和租金收益权以及涵括该两份合同【指甲方与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同》（补充）】项下其他权利义务整体转让给乙方。乙方同意受让，并接受履行甲方与物业方公益村委会、经济发展公司签订的上述《租用合同》及一份《租用合同》（补充）所有条款。1.转让价格：250万元，2.付款时间、方式：乙方应于本协议书生效之日起三日内付清全部的转让价款。协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月24日，茹智军出具《收款收据》，载明，今收到徐列云、许锦鹏支付位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块至2047年6月30日止的物业使用权和租金收益转让价款250万元。2015年6月30日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定，甲方将《租用合同》及《租用合同》（补充）的全部甲方的权利、责任和义务全部转租给乙方，两份合同并对其他权利义务进行了约定。2015年7月28日，茹智军向经济发展公司、公益村委会出具《通知书》，载明，现因经营上的需要，经友好协商，本人决定从即日起特将与贵单位于2009年10月28日签订的《租赁合同》转给徐列云及许锦鹏，请贵单位在收到本通知书之日起，着手与新的承租方徐列云、许锦鹏共同办理有关转签约手续及相关交接手续。2015年11月16日，经济发展公司出具《证明》，载明，兹有我公司位于花都区建设北路184号原公益村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上建筑物及地块（地证号：花府集建总字（90）第J1203号）已于2008年7月1日租于茹智军使用40年，可自主经营及转租经营。2015年11月24日，茹智军（甲方、出租人）与许锦鹏、徐列云（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，对位于广州市花城街建设北路184号房产的租赁事宜进行了约定。上述租赁合同进行了租赁登记备案。2015年12月9日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《协议书》，约定由甲方继续使用位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物中的两幢楼，乙方同意甲方使用至2016年3月1日。2016年3月17日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《协议书》，约定，由甲方继续使用位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物中的两幢楼，乙方同意甲方租用，租赁期由2016年3月1日至2016年10月1日止，租赁期间甲方需向乙方每月交付30000元。每月五号前交租，逾期有权终止合同，收回物业，甲方搬迁，建筑装修固定物品不得拆除。2016年10月1日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《附加协议续期》，约定，应甲方要求，原协议内容不变的情况下，双方协商一致，同意甲方将原合同再续期半年，租期由2016年10月1日至2017年4月1日。2017年6月9日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《租赁合同还款计划》，载明，现因甲方欠乙方自2016年9月起租金共10个月，总额30万元，并约定了还款期限。2017年10月1日，许锦鹏、徐列云（甲方）与茹智军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块中的两幢楼租给乙方，租赁期限为八个月，由2017年10月1日起至2018年5月30日止，租金每月30000元。位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物的建设未取得建设工程规划许可证，未经过规划报建手续，涉案租赁物在2014年10月24日之后由许锦鹏、徐列云向经济发展公司、公益村委会缴纳租金至今。茹智军未向许锦鹏、徐列云支付2018年4月份之后的租金。位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上自编6号楼整栋由茹智军转租给聚源公司使用，其余部分由茹智军使用。一审庭审中，经济发展公司、公益村委会陈述，许锦鹏、徐列云来向我方缴纳租金的时候，我方就知道了茹智军转让涉案租赁物的权利义务给许锦鹏、徐列云，但我方认为根据我方与茹智军签订的合同，茹智军有权将所有的权利义务转让给其他人，无需我方同意。我方近几年也都接受了许锦鹏、徐列云向我方缴纳租金。茹智军认为，许锦鹏、徐列云与茹智军之间的真实关系是民间借贷，茹智军向许锦鹏、徐列云借款共500万元，故将涉案租赁物抵押给许锦鹏、徐列云作为借款的担保，茹智军所欠许锦鹏、徐列云的本金并未归还，共计归还了利息400多万元。茹智军提交《借款担保合同》、《收款收据》、《转让协议书》、《授权委托书》、银行流水等拟证明其上述陈述。对此许锦鹏、徐列云陈述，我方认为我方与茹智军之间之前存在民间借贷的关系，但由于茹智军未按双方约定的还款期限及时还款付息，在2015年6月30日双方签订了一份租赁合同及租赁合同补充，由此许锦鹏、徐列云是承担了合同中的义务以及与茹智军抵销了250万元的欠款，转换为涉案的租赁合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示，而且茹智军之前也有按合同约定交付了部分的租金，双方当时约定还款期限是在2015年6月23日，在借款期限届满之后，茹智军未曾支付任何的利息，而之前茹智军是有支付部分的利息，茹智军最后一次归还利息是2015年6月3日，我方与茹智军之间之前是借款关系，后来因茹智军没有还款，我方与茹智军之间签订了《转让协议书》，约定的250万元的转让款就是以茹智军欠我方的借款250万元抵扣的，转让协议书中约定了茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的租赁合同中的权利义务转移给许锦鹏、徐列云，后来许锦鹏、徐列云与茹智军之间就是租赁合同关系，双方之间的民间借贷合同已实际履行完毕。经原审法院依法释明，若涉案合同无效，许锦鹏、徐列云是否变更诉讼请求，许锦鹏、徐列云表示无需变更。原审法院认为，许锦鹏、徐列云与茹智军签订《转让协议书》，约定茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》、《租用合同》（补充）中的权利义务转移给许锦鹏、徐列云，公益村委会、经济发展公司对此表示同意。茹智军抗辩许锦鹏、徐列云与茹智军之间是民间借贷关系，茹智军并未归还所欠许锦鹏、徐列云的借款本金250万元，许锦鹏、徐列云确认双方之前是民间借贷关系，后因茹智军未还款，故以250万元借款抵扣《转让协议书》中的转让款250万元，双方之间的民间借贷合同已履行完毕。故许锦鹏、徐列云基于双方签订的《转让协议书》而处分涉案租赁物，许锦鹏、徐列云与茹智军随后签订了多份合同对涉案租赁物租赁给茹智军的事宜进行约定，但因该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，许锦鹏、徐列云与茹智军双方就涉案租赁物签订的上述多份租赁合同应为无效。依照合同无效的法律后果，许锦鹏、徐列云请求茹智军、聚源公司返还涉案租赁物，合理有据，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。茹智军未支付2018年4月份之后的占有使用费，依据上述法律规定，茹智军应向许锦鹏、徐列云支付该租赁物的占有使用费，许锦鹏、徐列云请求茹智军向其支付2018年4月份至实际交还之日止的占有使用费，合理有据，占有使用费应当按照双方合同约定的标准每月3万元计算，许锦鹏、徐列云请求从2018年6月1日起按照每月6万元的标准计算依据不足，不予支持。许锦鹏、徐列云诉讼请求中的合理部分，予以支持，许锦鹏、徐列云诉讼请求中的超出部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年4月9日作出如下判决：一、茹智军于本判决发生法律效力之日起三十日内向许锦鹏、徐列云交还位于广州市花都区建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼）；二、聚源恒升（广东）科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向许锦鹏、徐列云交还位于广州市花都区建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约1000平方米建筑物（三层，自编6号楼）；三、茹智军于本判决发生法律效力之日起十日内向许锦鹏、徐列云支付占有使用费，占有使用费的标准为每月3万元，从2018年4月1日起计至实际交还之日止；四、驳回许锦鹏、徐列云的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由茹智军负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，2014年10月24日，许锦鹏、徐列云（甲方，出借人）与茹智军、钟晓梅（乙方，借款人）及案外人广州泓辉盈泰投资有限公司（丙方，保证人）签订《借款担保合同》约定：乙方向甲方借用周转资金500万元，借款期限为八个月，自2014年10月24日起至2015年6月23日止，借款利息按月息2.3分计付；若届时借款方逾期归还借款本息，乙方茹智军及丙方自愿将茹智军取得的位于广州市花都区新华街建设北路原广州市花都区新华街公益村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权户收益权及丙方取开发经营的位于广州市花都区新华街新街村新街大道西“泓辉商业中心”首层330平方米商铺收租权抵押给甲方，抵押期间甲方有权利直接代理乙方茹智军及丙方对上述租赁物业行使收租权利直至抵清所欠甲方全部借款本息为止；借款期满，乙方、丙方若拒不或无力归还借款本息，视为乙方、丙方同意将担保物以物抵债给甲方。茹智军与许锦鹏、徐列云于2015年6月30日签订的《租用合同》及《租用合同（补充）》分别约定租期从2015年6月30日至2028年6月30日、2028年7月1日至2047年6月30日止。二审庭询中，茹智军称，其将涉案租赁场地的租赁收益权转让给许锦鹏、徐列云系为冲抵借款本息。因许锦鹏、徐列云认为茹智军交付的物业租金不足以抵偿，故要求茹智军就实际使用的两栋楼支付租金及水电费也用于冲抵借款本息。二审期间，茹智军向本院提交如下证据：1.上海同心房地产评估投资咨询有限公司出具的评估咨询报告，以证明：涉案标的物的价值远不止250万元，许锦鹏、徐列云所称以250万元转让涉案场地的租赁权不符合常理；2.茹智军向许锦鹏、徐列云偿还借款本息的明细表及相关凭证，以证明：自2014年10月24日双方建立民间借贷关系之日起至2020年12月3日止，茹智军共向许锦鹏、徐列云偿还借款本息656.3712万元，偿还的方式有直接转账偿还利息及许锦鹏与徐列云直接收取由茹智军让渡的租金收益、许锦鹏与徐列云通过收取茹智军租户的水电费用于冲抵部分的借款本息。许锦鹏、徐列云发表质证意见如下：1.关于证据1。首先，该评估报告的出具时间为2020年7月22日，已超过本案的举证期限。其次，从该报告第10页第2.3.2条可知，该报告假设的前提是出租方对涉案建筑物及地块享有合法出租的权利且办理许可证，但根据原审查明的事实，涉案建筑物并未取得相关的规划许可证，故该报告所依据的前提条件不存在，由此得出的评估结论不真实。最后，评估报告第11页第2.3.4条明确注明“本评估咨询报告中涉及的相关价值均为所得税前”，对于涉案建筑物的价值而言，税前与税后的金额往往大相径庭，故该报告不能证明涉案建筑物的价值。更何况涉案建筑物归属于村集体，许锦鹏、徐列云仅享有租赁权益。故对该报告的真实性、合法性及关联性均不予认可；2.关于证据2。第一，该证据的提交已超过举证期限且茹智军未提交原件。茹智军提交的《在2014年10月24日用园区担保借款250万元约定利率2.3分/月在合同期8个月支付利息明细》系其单方制作，与本案250万元借款利息无关。此外，《许锦鹏、徐列云借款茹智军250万元2015年6月30日其本息还款的情况》中列明的款项中绝大部分无相关凭证予以佐证，亦是其单方制作。二审庭询后，茹智军提交如下证据材料：1.2015年3月5日至2017年12月21日由中国南方电网出具的电费发票及《费用报销单》、2015年4月20日至2017年9月14日广东省广州市国家税务局出具的自来水费发票、2015年1月14日至2017年12月20日广州市花都区污水处理管理所出具的污水处理费发票、2014年12月至2017年12月20日的《费用报销单》、2015年3月25日广州市花都区花城街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》发票、2016年3月15日广州恒通清洁服务有限公司出具的高压车疏通排污主管道费发票，以共同证明：广州市花都区新华街道建设北路184号之五的水费、电费、污水处理费、排污费及租赁印花税均由广州泓辉盈泰投资有限公司缴纳；2.广州泓辉盈泰投资有限公司营业执照、公司章程、茹智军身份证、钟晓梅身份证，茹智军和钟晓梅的结婚证，以共同证明：钟晓梅系广州泓辉盈泰投资有限公司的大股东，证据1的费用均由茹智军缴纳；3.2017年12月至2018年3月7日广州森景织造有限公司缴纳电费的发票，以证明：广州市花都区新华街道建设北路184号之五的电费由广州泓辉盈泰投资有限公司缴纳。许锦鹏、徐列云质证称：上述证据在原审时未提交，现提交已远超过举证期限，对上述证据的真实性不予认可。同时，本案的关键点在于双方之间借款合同法律关系有无发生变更，故茹智军提交的电费、水费、污水处理费、租赁印花税费、排污费等均与本案无关，法院不应进行对数和审理。另，在2015年7月份之后，部分租户租赁合同到期的，转由许锦鹏、徐列云与租户签订租赁合同，许锦鹏、徐列云开始实际管理涉案建筑物。因此，茹智军拥有部分发票原件，不足以证明其用水电费抵缴借款，双方之间从未达成此项合意。另，证据1中的部分《费用报销单》无相对应的发票。证据3中的发票记载的户名分别是广州市森景织造有限公司、赖济惠，而非茹智军，故与本案无关。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是茹智军与许锦鹏、徐列云之间就讼争广州市花都区建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上自编1号楼及6号楼现成立何种法律关系。茹智军主张，其与许锦鹏、徐列云之间自2014年10月24日建立借款合同关系后一直延续至今，讼争物业系茹智军向许锦鹏、徐列云履行该借款合同关系项下的归还借款本息义务提供的担保。许锦鹏、徐列云则主张，双方之间原成立借款合同关系，后于在对原借款合同关系所涉及的250万元借款债务进行清理并终止相应的借款合同关系的基础上于2015年12月9日就讼争物业建立租赁合同关系并履行至纠纷产生。对此，本院作如下分析：一方面，依据现有证据可认定茹智军与许锦鹏、徐列云在2015年12月9日之后就讼争物业存在租赁合同关系并实际履行。依据本案已查明的事实，茹智军与许锦鹏、徐列云在2014年10月24日签订《转让协议书》的同时签订了《借款担保合同》，约定茹智军将包括讼争物业在内的联营电镀厂和艺盈包装厂上物业的整体使用权和收租权等作为茹智军履行归还500万元借款本息义务的担保。而在《借款担保合同》约定的借款期限于2015年6月23日届满但茹智军未按期清偿的情况下，双方于2015年6月30日签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定由茹智军将联营电镀厂和艺盈包装厂的整体使用权及收益权以250万元的对价款转让给许锦鹏、徐列云，而后茹智军向经济发展公司及公益村委会发出《通知书》，告知后者其已将双方《租赁合同》转给许锦鹏和徐列云，并要求后者与许锦鹏和徐列云办理转签约手续，许锦鹏和徐列云接管前述物业后直接向小租户收租并向经济发展公司和公益村委会支付租金。由此可知，许锦鹏、徐列云与茹智军在2015年6月30日之后已完成借款合同关系的清理和租赁权利义务的整体转让，并在此基础上通过签署2015年12月9日和2016年3月17日的《协议书》、2016年10月1日的《附加协议续期》、2017年6月9日的《租赁合同还款计划》及2017年10月1日的《房屋租赁合同》等一系列协议就讼争物业建立租赁合同关系并实际履行至本案纠纷产生。茹智军虽在二审中提交《评估咨询报告》以证明其与许锦鹏、徐列云约定的转让价格250万元不合理，故双方之间不可能存在以250万元的对价款转让整体承租权益的事实，但该评估报告系评估机构接受茹智军的单方委托作出，且评估结论也指向包括讼争物业在内的广州市花都区建设北路184-8号办公园区建筑物的成本价值及项目收益，而茹智军仅系该物业的原承租人，即使茹智军确有对原承租物业进行改造，租赁物的整体价值也不能等同于茹智军的投入，故该评估结论并不足以作为认定茹智军与许锦鹏、徐列云约定的转让价款是否合理的依据。另一方面，茹智军称其通过让渡联营电镀厂和艺盈包装厂上物业的整体使用权和收租权、支付讼争物业租金及水电费的方式一直履行归还借款本息义务，缺乏充分证据予以支持，亦不符合情理。且，双方在2015年6月30日签订的《租用合同》及《租用合同（补充）》明确约定租期至2047年6月30日止，如茹智军所称双方约定以租金等费用抵扣借款本息属实，则双方应在合同中明确租期届满之日应至茹智军所欠借款本息抵扣完毕之日而非2047年6月30日。综上，许锦鹏、徐列云有关双方之间现就讼争物业成立租赁合同关系的主张具有事实根据与法律依据，本院予以采纳。而因双方就讼争物业签订的多份租赁合同无效，故许锦鹏、徐列云诉请茹智军返还该物业并支付相应的占有使用费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。综上所述，上诉人茹智军的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3900元，由上诉人茹智军负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年四月十四日法官助理王文杰书记员唐颖琪