河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0608民初243号 原告：谭正英，女，1979年6月15日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：杜新月，河北杜新月律师事务所律师。 被告：河北华建房地产开发有限公司，住所地保定市蠡县永盛北大街576号，统一社会信用代码：91130635780849928Y。 法定代表人：刘春平，该公司经理。 被告：河北泽润房地产开发有限公司，住所地保定市清苑区光明东路328号，统一社会信用代码：91130608398971666Y。 法定代表人：段卫中，该公司经理。 委托诉讼代理人：张洪泽，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 原告谭正英与被告河北华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、河北泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭正英及其委托诉讼代理人杜新月、被告泽润公司的委托诉讼代理人张洪泽、徐志磊到庭参加诉讼。被告华建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭正英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2017年3月25日签订的紫园尚品内部认购协议书。2、请求法院依法判决被告给付原告团购费18790元。3、请求法院依法判决被告给付原告购房款301600元。4、请求法院依法判决被告赔偿原告损失暂定50000元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月25日签订了紫园尚品内部认购协议书，约定原告以银行按揭贷款方式购买被告的位于清苑区，建筑面积为93.95平方米，单价为8000元／平方米，总房款为751600元，按照本协议约定，原告总计向被告支付房款301600元，向被告缴纳团购费18790元。被告于2019年12月31日前将房屋交付原告使用。截止今日，已超过被告交付房屋时间将近一年之久，故原告依法向法院起诉，望法院依法判决。 泽润公司辩称，不同意解除与原告签订的认购协议书，根据原告起诉原告以被告延期交房为由要求解除合同不符合法律规定和合同约定，根据双方协议书第五条规定虽然约定交房日期为2019年12月31日前，但遇到不可抗力或政府因素可以据时延期，由于政府的政策文件要求停工以及遇到新冠疫情影响，被告计算交房时间应顺延到2021年8月3日，我公司于2021年1月15日通知各业主月底交房，业主迟迟不办理手续，综上望法院依法驳回原告诉求。 华建公司缺席未答辩。 原告谭正英围绕其诉讼请求提交以下证据： 证据一：2017年3月25日原、被告双方签订一份紫园尚品认购内部协议书，证明协议第九条第一点为格式条款，应为无效。 证据二：被告收款收据四份，证明被告在协议约定的时间内收到团购费18790元，同时证明被告收到原告301600元首付购房款。 证据三：河北省印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，证明2017年5月27日清苑区限购针对购买第三套房屋暂停办理商业性个人贷款。 证据四：原告购买的涿州市保定市房屋产权证书各一份，证明限购情况。 证据五：涿州、保定房屋的合同，证明购买房屋的事实。 证据六：保定房本的票据，证明办本时间为2016年9月份。 原告另陈述称，2017年3月25日原被告双方签订一份紫园尚品认购内部协议书，该协议书是被告提供的格式条款，协议第九条第一点被告未履行提示或说明义务导致原告没有注意被告不合理免除自己的责任加重原告方责任，根据民法典第四百九十六条规定，不能成为合同的内容，根据民法典四百九十七条规定该格式条款无效。根据河北省印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的事实意见，自2017年5月27日清苑区进行限购，对购买第三套住房的暂停办理个人商业性住房贷款，原告按协议书第三条规定以按期按额交纳首付房款，因原告在购买本房屋时以在涿州市保定市分别购买房屋，本协议房屋为原告购买的第三套房屋，在合同约定的期限内根本无法办理商业性贷款，导致尾款不能交纳，被告在签订协议时应知道原告选择银行按揭贷款是因为原告无力付清房款及余款而选择分期付款，在贷款无望的前提下被告要求原告付清全部房款并以格式条款加重原告负担，应认定为无效约定，原、被告双方订立合同的目的无法实现，应依法解除认购协议，返还已交付的房款。涿州房产购买时间是2014年12月19日办理房本时间2019年12月13日，保定房产购买时间为2010年办证时间2018年7月13日。以限购和合同格式条款无效为由解除购房合同，不再按照诉状当中以逾期交房为由要求解除购房合同。 被告泽润公司质证称，对其证据一真实性和合法性没有异议，对证明目的不认可，原告称协议书为格式合同第九条为格式条款不认可，该认购协议书双方协商一致签订的并不是格式化合同，假设如原告所称第九条为格式条款，该条款并没有不合理的免除或是减轻我方的责任加重或是限制对方权利，不符合民法典关于格式条款的无效规定，我们认为该协议书为双方真实意思表示，不存在无效的法定情形。对证据二票据的真实性无异议，对三笔转账流水没有异议，对团购费我方不认可，对于没有银行流水收据证明目的不认可，对于证据三协议书在限购出台前签订的不受限购政策的约束和影响，根据原、被告双方签订协议第九条约定，由于原告的原因而银行未办理贷款的本案原告将余款以现金的形式给付被告；对证据四的两个不动产权证书真实性无异议，根据原告提交的购买保定市房屋不动产权证书内容记载该房屋的土地使用期限为2017年6月26日至2087年6月26日说明本套房产原告购买时间应在2017年6月26之后，而我方与原告签订的协议书签订时间为2017年3月25日，我们认为本案原告购买房屋不受限购的影响，如限购也是限制原告购买保定市的房产。三张银行流水只显示150000元的数额，而它的交款收据显示是301600。保定市房产未提供证据证明购买时间是2010年，对保定房本票据证据的证明目的不认可。 被告华建公司缺席未质证。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方2017年3月25日双方签订购房合同真实性，原、被告双方均无异议。 本院认为，原、被告虽未签订房屋买卖合同，但双方签订的《内部认购协议书》对小区名称、面积、价款等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故应认定原、被告双方为成立商品房买卖合同关系，该合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泽润公司在出卖房屋时虽未取得商品房预售许可证，但于原告起诉前涉案房屋已经符合商品房预售标准。原告未能提供证据证明被告确实存在违法行为。故本院对于谭正英要求被告泽润公司返还购房款的主张予以驳回。虽限贷政策致使刘英无法办理贷款，但《认购协议》签订时双方约定“如乙方（谭正英）原因，而银行未予以贷款的，乙方应将剩余房款以现金方式给付给甲方（泽润公司）”，谭正英与泽润公司之间已对贷款情形预先进行了设想并作出约定，该限贷政策正符合约定情形，因此谭正英要求解除双方签订的《紫园尚品内部认购协议书》，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、驳回原告谭正英的诉讼请求。 案件受理费6856元，减半收取计3428元，由原告谭正英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 许继革 二〇二一年四月十三日 法官助理 王垚峰 书 记 员 王 娜