开封市龙亭区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0202执异18号案外人：开封海龙置业有限公司，住所地：开封市一大街西湖印象（南院）21号商业，统一社会信用代码：91410200072689636X。法定代表人：李嘉琦，总经理。委托诉讼代理人:王慧丹，河南千业律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：河南汴京农村商业银行股份有限公司，住所地：开封市大梁路201号。统一社会信用代码：91410200Ｋ24404873Ｎ。法定代表人：李建兵，董事长。被执行人：宁某，男，1985年2月19日生，汉族，住河南省开封市禹王台区。被执行人：开封市恒伟牧业有限公司，住所地：开封市鼓楼区仙人庄乡潘堂村，统一社会信用代码：91410204576303901N。法定代表人：刘某某。被执行人：刘某某，女，1975年9月25日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。被告：王某某，男，1999年9月25日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。被告：王某某，男，1974年10月30日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。本院在执行河南汴京农村商业银行股份有限公司与宁某、开封市恒伟牧业有限公司、刘某某、王某某、王某某金融借款合同纠纷一案中，案外人开封海龙置业有限公司对本院执行开封市龙亭区西湖印象（南院）项目3号楼1单元11层东户房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人开封海龙置业有限公司称，请求立即中止执行，解除对开封海龙置业有限公司所有的位于开封市××区西湖印象(南院)项目3号楼1单元11层东户房屋的查封措施，如已执行，执行回转。理由是：案外人为开封市××区西湖印象(南院)项目3号楼1单元11层东户房屋所有权人。案外人为涉案房屋的开发企业，依法办理了涉案房屋相关的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明，己取得开发建设所需五证，目前该房产初始确权登记已登记在案外人名下，案外人是该案涉房屋的合法权利人，在涉案房屋产权登记前，所有权未发生变化，案外人对涉案房屋享有排他性物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，只有在房屋登记机关实际将涉案房屋登记在王某某名下后，才应被认定为王某某是涉案房屋所有权人。案外人与王某某房屋买卖合同已解除，王某某对涉案房屋不再因房屋买卖合同而享有物权期待权。2018年1月24日，案外人开封海龙置业有限公司与王某某签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:201801000974)，王某某向异议人购买涉案房屋，因王某某未按时受领房屋并缴纳相关物业费，案外人并未向王某某交付使用该房屋。后因王某某无力偿还河南汴京农村商业银行股份有限公司(以下简称:银行)房屋贷款，银行于2020年10月14日向法院提起诉讼要求案外人承担连带保证责任，案外人已于2021年2月18日向法院支付了涉案房屋全部的银行贷款及其他费用，开封市龙亭区人民法院于2021年2月23日出具(2021)豫0202执173号《结案通如书》。因王某某对于《商品房买卖合同(预售)》实质违约，案外人已于2021年2月3日向开封市金明区人民法院提起诉讼，要求解除案外人与王某某签署的《商品房买卖合同(预售)》，并要求王某某返还涉案房屋，该案件最终由开封市金明区人民法院出具(2021)豫0211民初622号民事调解书，确认双方解除《商品房买卖合同(预售)》，王某某向开封海龙置业有限公司返还涉案房屋，并配合办理该房屋上备案登记注销、预告登记注销、商品房抵押权预告登记注销手续等。因涉案房屋买卖的基础合同解除，该房屋自始不可能再登记至王某某名下，王某某无法对涉案房屋享有房屋所有权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部协助执行若干问题的通知》，人民法院也可以对被执行人购买的已办理了房屋权属初始登记或商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，预查封效力等同于正式查封，但又规定了预查封的房屋权属只有在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记才自动转为查封登记，因此预查封并非正式查封，对于涉案房屋的查封为预查封，因《商品房买卖合同(预售)》被法院生效的调解书调解解除后，该涉案房屋本身不再是预查封的对象，应停止对涉案房屋的强制执行。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，解除对开封海龙置业有限公司所有的位于开封市××区西湖印象(南院)项目3号楼1单元11层东户房屋的查封措施，如已执行，及时执行回转，切实维护案外人的合法权益。为证明其主张，案外人向本院提交了如下证据：1、房地产权证；2、建设用地规划许可证；3、建筑工程施工许可证；4、商品房预（销）售许可证；5、房屋买卖网上备案信息摘要；6、相关案例；7、商品房买卖合同（预售）；8、开封市金明区人民法院（2021）豫0211民初622号民事调解书；9、开封市龙亭区人民法院作出的(2020)豫0202民初1953号民事判决书；10、（2021）豫0202执173号执行裁定书；11、（2021）豫0202执173号执行通知书；12、（2021）豫0202执173号结案通知书及相关收据。本院查明，2018年1月24日，海龙置业与王某某签订《商品房买卖合同(预售)》，合同编号：201801000974，合同约定海龙置业将位于河南省××区西湖印象（南院）项目3号楼1单元11层东户的房屋售予王某某，并办理了预告登记手续。2018年2月8日，河南汴京农村商业银行股份有限公司与王某某签订《个人购房借款（综合）合同》，约定由河南汴京农村商业银行股份有限公司向王某某发放贷款99万元，王某某将其购买的位于河南省××区西湖印象（南院）项目3号楼1单元11层东户的房产抵押给河南汴京农村商业银行股份有限公司。因王某某多次逾期还款，河南汴京农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼，本院受理后，依法进行了审理，并于2020年12月25日作出（2020）豫0202民初1953号民事判决书，判决：一、被告王某某于判决生效后十日内清偿原告河南汴京农村商业银行股份有限公司借款本金947437.15元及利息、罚息。二、被告王某某、刘某某对上述第一项判决确定的债务承担共同还款责任。三、被告开封海龙置业有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带保证责任。四、驳回原告河南汴京农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。因被告未履行，河南汴京农村商业银行股份有限公司于2021年3月3日向本院申请强制执行，案号为（2021）豫0202执173号，在执行过程中，被执行人海龙置业履行了全部案款，该案执行完毕。另查明，河南汴京农村商业银行股份有限公司与宁某、开封市恒伟牧业有限公司、刘某某、王某某、王某某金融借款合同纠纷一案，案号为：（2020）豫0202民初578号，本院于2020年7月15日作出（2020）豫0202民初578号民事判决书，判决：一、被告宁某于本判决生效后十日内向原告河南汴京农村商业银行股份有限公司清偿1844179.09元（含本金180万元、截至2019年11月30日的欠息44179.09元）及自2019年12月1日起至实际清偿之日止以180万元为基数按月利率13.05‰计付的利息。二、被告河南恒伟牧业有限公司、刘某某、王某某、王某某对本判决第一项的债务承担连带保证责任。判决生效后，因被执行人未在判决确定的履行期间履行还款义务，河南汴京农村商业银行股份有限公司于2020年9月24申请强制执行，案号为：（2020）豫0202执897号，在执行过程中，本院于2020年10月28日轮候查封了被执行人王某某名下开封市××区西湖印象(南院)项目3号楼1单元11层东户房屋（合同号：201801000974）。后因该案未能发现可供执行财产线索，经申请人同意，该案于2020年12月11日终结本次执行程序。还查明，2021年2月8日，河南省开封市金明区人民法院作出（2021）豫0211民初622号民事调解书，内容为：一、海龙置业与王某某同意本调解协议签订之日解除2018年1月24日签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：201801000974）（房屋坐落于开封市××区西湖印象（南院）项目3号楼1单元11层东户房屋）；二、王某某同意于2021年2月25日前返还海龙置业第一项中的房屋并配合海龙置业办理上述《商品房买卖合同（预售）》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，涉案房产于2020年5月19日就已经被开封市尉氏县人民法院查封，本院于2020年10月28日又轮候查封了该涉案房产，2021年2月8日河南省开封市金明区人民法院作出的（2021）豫0211民初622号民事调解书，海龙置业与王某某协议解除2018年1月24日签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：201801000974）。该调解书是在法院已经实施查封行为之后作出的，故海龙置业依据河南省开封市金明区人民法院作出的（2021）豫0211民初622号民事调解书提出排除执行行为依法应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十六条、第十七条、第二十六条第二、四款之规定，裁定如下：驳回开封海龙置业有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  韩守华审判员  程华平审判员  田小卫二〇二一年四月二十六日书记员  吴晶晶