陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕05民终60号 上诉人（原审原告）：谭新乐，男，1978年3月27日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：李宪云，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张焦平，陕西瑞森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：夏昭晖，男，1991年5月24日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王武荣，北京市康达（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王文彬，男，1989年2月12日出生，汉族，农民。 被上诉人（原审被告）：洪清玉，女，1990年6月15日出生，汉族，农民。 上诉人谭新乐因与被上诉人夏昭晖、王文彬、洪清玉申请执行人执行异议之诉一案,不服陕西省蒲城县人民法院（2019）陕0526民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人谭新乐的委托诉讼代理人李宪云、被上诉人夏昭晖的委托诉讼代理人王小号到庭参加诉。本案现已审理终结。 上诉人谭新乐上诉请求：1、依法撤销原判，査清事实后依法改判或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，导致一审判决有误。1、截至目前，涉案房屋的商品房买卖合同的网签备案仍然在被上诉人王文彬名下，说明被上诉人王文彬与西安一顺实业有限责任公司的商品房买卖合同仍在履行之中，并没有解除，从法律角度讲，被上诉人王文彬仍然是房屋购买人。2、蒲城县人民法院在一审审理过程中从西安市不动产登记局调取的不动产登记簿上明确记载，抵押权的预告登记义务人仍然是被上诉人王文彬，说明被上诉人王文彬和贷款银行之间的抵押贷款合同仍然在履行，房屋贷款义务人仍然是被上诉人王文彬。3、江西省金溪县人民法院在蒲城法院之后，也轮候查封了涉案的房屋，亦能证明涉案房屋预告登记一直在王文彬的名下。4、被上诉人夏昭晖虽然于2019年11月15日向贷款银行申请变更还款账户，但贷款银行审批的清单中，贷款人仍然是被上诉人王文彬，也就是说，房屋贷款合同的主体仍然是被上诉人王文彬、洪清玉夫妻与邮政储蓄银行含光路支行，只是将贷款的还款账户变更为被上诉人夏昭晖的银行账户，并未变更贷款合同的主体。5、被上诉人夏昭辉申请变更还款账户发生在2019年11月15日，上诉人向蒲城县人民法院申请查封该房屋的时间是2018年4月4日。被上诉人申请变更还款账户的时间晚于上诉人向蒲城县法院申请查封该房屋的时间。综上，涉案房屋买卖合同及贷款合同的主体一方仍然是被上诉人王文彬。二、一审法院认定被上诉人王文彬、洪清玉在履行涉案商品房买卖合同中取得的财产权益已由被上诉人夏昭晖受让，由此而认定夏昭晖享有物权期待权，明显认定错误。一审法院依据富平县人民法院的民事调解书认定被上诉人夏昭晖受让了被上诉人王文彬、洪清玉二人在商品房买卖合同中取得的财产权益，这一认定不符合合同法关于合同权利义务转移的法律规定。从法律角度讲，涉案房屋的买受人和贷款人目前仍然是被上诉人王文彬。被上诉人夏昭晖最初从自己银行卡中将贷款转至王文彬的账户然后由银行从王文彬的账户扣款，这充分证明了贷款的主体是王文彬，夏昭晖仅仅是代王文彬还款。夏昭晖向贷款银行还款是代替债务人履行债务，也就是夏昭晖代替王文彬向银行还贷。夏昭晖作为第三人并不能取代债务人王文彬的法律地位。且被上诉人夏昭晖受让王文彬、洪清玉在履行涉案商品房买卖合同中取得的财产权益，实际就是王文彬、洪清玉和西安一顺公司签的商品房买卖合同以及其和邮储银行签订贷款合同中的权利、义务的概括转移，这需要征得一顺公司和邮储银行的同意，目前的证据证明房屋合同备案仍然是王文彬，并不是被上诉人夏昭晖，夏昭晖之前的还款也是通过王文彬的账户，显然不能证明夏昭晖在富平县法院和王文彬调解时取得了西安一顺公司和邮储银行的同意。一审法院认定被上诉人夏昭晖享有物权期待权，认定事实错误。涉案房屋现登记在西安一顺公司名下，商品房买卖合同的备案登记仍然是在被上诉人王文彬名下，从法律角度讲购买房屋的主体仍然是王文彬。依据西安一顺公司与王文彬的买卖合同，后期办理房产证是应先办理在王文彬名下的，那么蒲城县人民法院对涉案房屋的查封就由原来的预查封直接转为正式查封，被上诉人夏昭辉就不享有涉案房屋的物权期待权。故蒲城县人民法院直接认定被上诉人夏昭晖依据(2017)陕0528民初233号民事调解书享有房屋的物权期待权没有法律依据。三、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，认定被上诉人夏昭晖具有排除执行的权利，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；(三)银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；(四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。本案中被上诉人夏昭晖依据富平县人民法院另案作出的生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，应依照本规定的第二十六条规定处理。而一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，认定被上诉人夏昭晖对涉案房屋有排除执行的权利，驳回上诉人的诉请，适用法律错误。 被上诉人夏昭晖答辩称，一、被答辩人无权请求继续执行位于西安市雁塔区科技路299号伟业公馆5幢1单元17层11702室房屋，答辩人系该房屋实际所有权人，且享有足以排除强制执行的权利。1、答辩人与原审被告因民间借贷纠纷一案，经富平县人民法院主持调解，达成调解协议，富平县人民法院于2017年1月17日出具(2017)陕0528民初233号民事调解书，该调解书确认：原审被告同意将其名下位于西安市雁塔区科技路299号伟业公馆5幢1单元17层11702号房屋转让给答辩人的方式归还其欠付答辩人的借款45万元，协议生效后涉案房屋贷款由答辩人偿还至今，故在蒲城县人民法院查封涉案房产(2018年4月4日)之前，答辩人已经以生效法律文书确定的合法方式受让涉案房产。2、上述民事调解书生效后，答辩人陆续偿还房贷至今，并对涉案房产进行了装修，购买了建材、家具、家电、卫浴、厨房设备等，并缴纳水、电、物业费至今，于2017年入住，实现了对涉案房屋的合法占有。3、答辩人以富平县人民法院(2017)陕0528民初233号民事调解书确定的方式支付了全部购房价款(450000元)。4、涉案房产非因答辩人原因未办理过户登记，答辩人入住涉案房产后，积极联系开发商办理产权证及过户登记，因涉案房产需先办理房产证于原审被告名下，才能办理过户登记，但因原审被告身份证过期的原因，致使办证资料被退回，原审被告拒不配合，后经答辩人多次协调、联系，才取得原审被告新的有效身份证件，重新提交后房管部门以涉案房产已被蒲城县人民法院查封为由，不予办理，故在办理产权证和过户登记过程中，答辩人不存在过错。 谭新乐向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决对位于西安市雁塔区科技路299号伟业公馆5幢1单元17层11702室房屋（合同号Y15145060）继续执行；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：谭新乐与王文彬、洪清玉房屋租赁合同纠纷一案，谭新乐向蒲城县人民法院申请财产保全，蒲城县人民法院于2018年3月29日出具民事裁定书，裁定冻结被申请人王文彬、洪清玉名下位于西安市科技路299号新一代伟业国际5号楼1单元17层02号房产（合同登记号：Y15145060）。2018年4月4日，蒲城县人民法院向西安市不动产登记服务中心发出协助执行通知书，对涉案房屋予以查封，期限自2018年4月4日至2021年4月3日。2018年9月15日，蒲城县人民法院作出（2018）陕0526民初862号民事判决书，判决：“一、由被告王文彬于本判决生效后二十日内返还原告谭新乐租金215000元、保证金10000元，共计225000元。二、驳回原告谭新乐的其他诉讼请求”。后案外人夏昭晖提出执行异议。蒲城县人民法院于2019年9月5日作出（2019）陕0526执异48号执行裁定书，裁定：“一、案外人夏昭晖异议成立；二、中止蒲城县人民法院（2018）陕0526民初862号民事裁定书及（2018）蒲法协执第862号协助执行通知书的执行”。谭新乐不服，于2019年9月20日向蒲县县人民法院提起诉讼。 另查明，2015年12月4日，王文彬与西安一顺实业有限责任公司签订了商品房买卖合同（预售），购买了位于西安市雁塔区科技路以北新一代.伟业国际5幢1单元17层11702号商品房，合同登记号：Y15145060，合同约定总价款人民币1240806元，付款方式为商业贷款，其中2015年11月24日前支付首期房价款人民币380806元，占全部房价款的31%，余款人民币860000元向贷款机构申请贷款支付，商品房交付时间为2016年12月31日前。2016年1月26日，王文彬与中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市含光路支行签订了中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同，借款金额860000元，期限自2016年1月30日至2046年1月30日，西安一顺实业有限责任公司为借款保证人，并签订了西安市房地产（预购商品房）抵押合同，在西安市不动产登记服务中心办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市含光路支行。2017年1月17日，陕西省富平县人民法院对夏昭晖与王文彬、洪清玉民间借贷纠纷一案作出（2017）陕0528民初233号民事调解书，内容为：“一、原告夏昭晖同意被告王文彬、洪清玉将被告位于西安市雁塔区科技路299号伟业公馆5幢1单元17层11702号房屋转让给原告的方式归还二被告在原告处的借款450000元；二、协议生效后涉案房屋贷款由原告夏昭晖偿还；三、房屋过户费由被告王文彬、洪清玉承担”。 2019年11月15日，夏昭晖向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市含光路支行提交“中国邮政储蓄银行个人消费贷款贷后变更申请表”，申请将王文彬原还款账户6217997900048030969变更为指定账户6217997900103680732还款，还款账户所有人为夏昭晖，中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市含光路支行盖章确认。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 原告谭新乐提供证据，蒲城县人民法院（2019）陕0526执异48号执行裁定书及（2018）陕0526民初862号民事判决书，中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、还款计划表、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、个人购房/购车借款及担保合同，被告对真实性均无异议，予以采信。 被告夏昭晖提供证据1，陕西省富平县人民法院（2017）陕0528民初233号民事调解书。本院对真实性予以采信，但依据相关规定，仅凭该法律文书不能产生物权变动效力； 证据2，房贷还款凭证复印件11张、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单2张及存取款业务凭单1张、2016年1月至7月银行交易明细1页。（1）房贷还款凭证结合夏昭晖庭后补充提供“中国邮政储蓄银行个人消费贷款后变更申请表”、“中国邮政储蓄银行个人贷款还款单”、夏昭晖银行账户历史交易明细表及对应还款截图，能够相互印证，予以采信。（2）中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单，结合夏昭晖庭后提供户籍证明及结婚证，与中国邮政储蓄银行个人贷款放款单放款账号6217997900038584751能够相互印证，予以采信。存取款业务凭单，不能显示对方账号，无法证明与本案具有关联性，不予采信。（3）2016年1月至7月银行交易明细，系民事调解书作出之前的交易明细，真实性予以采信，不能达到被告夏昭晖陆续还款的证明目的； 证据3，（1）七彩意匠合同书，系甲方夏昭晖之妻毛若泓与乙方山东七彩意匠装饰工程有限公司西安分公司签订，该证据未加盖乙方公司公章，乙方代表亦未依法出庭接受质询，无法核实真实性，不予采信。（2）欧派整体厨房定购合同书，系甲方夏昭晖之母胡小红与乙方富平县欧派橱柜经销部签订，该合同不能显示出安装地点，无法证明与本案具有关联性，不予采信。（3）红星美凯龙西安太白店定/销货单及对应机打收银单各9份，系夏昭晖之妻毛若泓签订，定/销货单编号与对应机打收银单合同编码能够相互印证，其中7份定/销货单购货方地址为“伟业公馆”，予以采信。（4）洁具公司出具收据、居然之家千禧龙店交款凭证、夏昭晖之父夏平安签订居然之家家具建材销售合同、居然之家富平千禧龙店交款凭证、佛山市牧田瓷砖有限公司销售合同、安装材料收费单，以上证据送货、安装地址显示为涉案房屋，予以采信。富平千禧龙店“全城看居然”签单收据，送货地址为西安高新云顶园，无法证明与本案具有关联性，不予采信。西安一顺实业有限责任公司出具车位定金及车位款收款收据两份，对应房号为5-11702，予以采信。（5）西宁伟业物业管理有限公司西安分公司出具收据9份，其中2016年12月14日收据业主及交款人为王文彬，且在民事调解书作出之前，证明目的不予采信。其余8份物业费交款票据对应房号为5-1-1702（05号楼/1单元/11702），业主为夏昭晖，予以采信。（6）2016年10月14日电费收据，系民事调解书作出之前，证明目的不予采信。其余11张电费收据、西安秦华天然气有限公司气费收据5张及中国电信股份有限公司陕西分公司收费票据1张，能够与其他证据相互印证，予以采信。 证据4，送达回证，能够证明蒲城县人民法院查封涉案房屋的时间为2018年4月4日，查封时间在陕西省富平县人民法院作出民事调解书之后，对该证据真实性及证明目的予以采信。 依已采信证据，能够查明夏昭晖在陕西省富平县人民法院作出民事调解书后，自2017年2月起陆续购买建材对涉案房屋进行装修、入住、缴纳水电费及物业费用的事实。亦能够查明夏昭晖自2017年2月28日、2017年3月29日经其妻毛若泓向王文彬还款账户6217997900038584751汇款9165元；2017年5月29日至2019年10月27日，通过夏昭晖工商银行账户6215592605001823986及招商银行账户6214832913712563陆续向王文彬还款账户6217997900048030969付款计122795元。期间于2018年9月28日、2018年10月27日经支付宝（余额宝）向王文彬还款账户6217997900048030969付款9000元；2019年11月21日、2019年12月31日、2020年2月14日、2020年2月29日通过变更后指定账户6217997900103680732（户名夏昭晖）偿还贷款本息计22893.93元。共计163853.93元。 一审法院认为，本案审查的重点系案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。西安一顺实业有限责任公司基于合法建造取得涉案房屋所有权，王文彬与西安一顺实业有限责任公司虽就涉案房屋签订了商品房买卖合同（预售），但未办理不动产物权的产权登记，故被告王文彬仅享有该合同的债权及物权期待权，尚未取得房屋所有权。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。预查封房屋登记在被执行人名下后，才能转为正式查封，并办理正式抵押登记。预查封应以合同权益为标的，而非房屋本身。本案中，西安市雁塔区科技路299号伟业公馆5幢1单元17层11702号房屋被查封前，经陕西省富平县人民法院调解于2017年1月17日作出（2017）陕0528民初233号民事调解书，王文彬、洪清玉以涉案房屋转让给夏昭晖的方式归还二人在夏昭晖处借款450000元，并约定协议生效后房屋贷款由夏昭晖偿还，房屋过户费由王文彬、洪清玉承担。后案外人夏昭晖依（2017）陕0528民初233号民事调解书约定按期履行房屋贷款还款义务并实际占有至今，故王文彬、洪清玉在履行涉案商品房买卖合同中取得的财产权益已由夏昭晖受让，王文彬、洪清玉对确定取得涉案房屋的所有权已不具有可期待性，原告谭新乐主张将预查封房屋作为被执行人王文彬、洪清玉的个人财产进行处置，缺乏法律依据。依据相关规定，（2017）陕0528民初233号民事调解书虽不能直接产生物权变动效力，但能够认定案外人夏昭晖对涉案房屋享有物权期待权，该权利与申请执行人谭新乐实现一般债权发生冲突时，应优先保护案外人夏昭晖的物权期待权。现不动产变更登记事项尚未完成，案外人夏昭晖目前仅享有对涉案房屋的物权期待权，其主张享有房屋所有权，无事实及法律依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决:驳回原告谭新乐的诉讼请求。案件受理费4724元，由原告谭新乐负担。 经本院审理，查明案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为案外人夏昭晖对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋被查封前，经陕西省富平县人民法院调解于2017年1月17日作出（2017）陕0528民初233号民事调解书，调解协议主要内容为：王文彬、洪清玉以涉案房屋转让给夏昭晖的方式归还二人在夏昭晖处借款450000元，并约定协议生效后房屋贷款由夏昭晖偿还，房屋过户费由王文彬、洪清玉承担。由此事实可以认定王文彬、洪清玉将其对涉案房产享有的权益已经转让给夏昭晖，该转让行为对双方具有约束力，且夏昭晖对预期房产登记享有请求权。调解书生效后夏昭晖依据调解协议支付按揭房贷，并实际占有涉案房屋。（2017）陕0528民初233号民事调解书虽不能直接产生物权变动效力，但能够认定案外人夏昭晖对涉案房屋享有物权期待权。 综上所述，上诉人谭新乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4724元，由上诉人谭新乐负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年四月六日 书记员  王梦娇