湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1102民初196号原告：张辉，女，汉族，1979年1月6日出生，住湖北省黄冈市黄州区。被告：杜萍，女，汉族，1989年2月4日出生，住湖北省黄冈市黄州区。被告：周平，女，汉族，1985年6月24日出生，住湖北省黄冈市黄州区。原告张辉诉被告杜萍、周平租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月11日立案后,适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张辉，被告杜萍、周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张辉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2019年10月8日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付原告商铺租金（2019年10月20日起至2020年11月30日，合计人民币30666元，已支付23000元，还应支付7666元）；3、判决被告支付原告违约金6900元；4、判决原告不用退还被告保证金2300元；5、判决被告于2020年12月20日前自行撤除商铺内其安装的设备、设施，恢复原貌；6、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2019年10月8日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》。约定原告将坐落于黄冈市黄州区东坡大道55号（东坡外滩）B1-1-138号商铺租赁给被告，租赁期限为5年，自2019年10月20日起至2024年10月19日止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。合同签订后，原告按照租赁合同交付了商铺，但被告却不按约支付租金。经原告多次催缴，被告仍拒绝按约支付租金，并一直占用商铺，直到2020年11月30日才将店内部分东西搬走，并口头通知不再租用商铺。原告认为，被告属单方违约，应赔偿3个月租金作为违约金；被告拖欠租金，原告有权提前终止合同并提出赔偿；原告无需退还保证金。原告故诉至本院。被告杜萍辩称，1、关于诉请二，减去一个月的免租，我方只欠两个月加十天的房租,扣掉保证金，只欠一个月加十天的房租；2、关于诉请三，我方认为实际损失并未高达6900元，认为违约金不应该支持。被告周平辩称，我方2020年1月1日开业之后不到一个月就开始疫情，4月20日之后才开门。由于持续亏损，我方8月20日就关门了。中间交了一个月房租2300元。原告8月20日也已经张贴了门店转租，我方不存在违约。原告在庭审时提交了1、商铺租赁合同，证明我跟被告之间存在合同关系；2、商品房买卖合同，证明商铺属于我个人私有财产。经质证，被告杜萍、周平对证据1-2均无异议。被告杜萍在庭审时提交了1、手机转账记录，证明2019年10月22日，我向原告支付了六个月租金和2300元保证金，合计16100元；2、微信聊天及转账记录，证明我方每个月都向原告支付了店铺租金，共支付了4个月：2020年5月23日支付2300元，2020年6月27日支付2300元，2020年7月20日支付2300元，2020年10月31日支付2300元。经质证，原告对证据1-2无异议；被告周平对证据1-2无异议。被告周平未提交任何证据。经核对，原告提交的证据1-2，被告杜萍提交的证据1-2，双方对其真实性均无异议，本院可以直接采信。至于以上证据能否达到其证明目的，在本院认为中进行阐述。审理查明，2019年10月8日，原告与被告杜萍、周平签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于湖北省黄冈市黄州区东坡大道55号【东坡外滩】商铺号B1-1-138租赁给两被告。租期年限：2019年10月20日-2024年10月19日，月租金2300元。该合同第四条第一款约定，保证金：两被告于本合同生效之日向原告支付该房屋保证金2300元整，合同期满后，若两被告无违约行为，原告应在合同到期当日将保证金无息退还给两被告。该合同第六条第一款约定，原告房屋交给两被告后，两被告在使用期间的装修及修缮由两被告自行负责。如两被告不再使用出租房屋，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架，否则应承担由此带来的所有责任和损失。该合同第九条第二款约定，若原被告双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方3个月的租金为违约金并承担由此产生的一切经济损失。2019年10月22日，被告杜萍向原告支付了16100元（6个月租金加上2300元保证金）。2020年5月23日、2020年6月27日、2020年7月20日、2020年10月31日，被告杜萍通过微信分四次，每次向原告支付房租2300元，四次共计转账9200元。2020年8月20日，两被告租赁商铺关门停止营业。2020年8月底，原告在该商铺张贴转租告示。2020年11月30日，两被告将商铺内物品搬走。本院认为，当事人的合法权利受到法律保护。庭审中，原被告双方就下列问题存在争议：一、合同解除的具体时间。原告在诉状中主张，2020年11月30日，两被告将店内部分东西搬走，并口头通知不再租用商铺。庭审中，两被告对以上事实并无异议，但认为2020年8月20日关门后，原告于当月底张贴了转租告示，对解除合同时间及违约责任的认定有影响。本院经审查认为，原告张贴转租告示为其止损行为，并不表明其同意两被告解除合同。故根据《合同法》第九十六条之规定，结合原告诉请事实，本院依法认定原告及两被告于2019年10月8日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月30日解除。至于原告张贴转租告示的行为是否影响违约责任，将在违约金部分进行阐述。二、原告是否应向两被告返还保证金2300元。原告主张两被告提前终止合同，有违约行为，根据《商铺租赁合同》第四条第一款的约定，原告有权不返还保证金。本院经审查认为，结合《商铺租赁合同》其他条款，并不能得出原告以上主张的意思表示。且《商铺租赁合同》已约定了违约金，原告的损失可获得相关救济，原告主张不返还2300元保证金并无合同及法律依据。故对原告的该项诉请，本院不予支持。三、两被告下欠租金的数额。原告主张两被告下欠租金7666元（三个月零十天），但未提交任何证据。两被告辩称，原告已免除了2020年4月20日-2020年5月20日的租金，现在只下欠两个月零十天的租金，提供了微信聊天记录，并主张将保证金2300元抵扣一个月租金。庭审中，原告对其免除2020年4月20日-2020年5月20日租金的微信聊天记录并未表示异议，但随后又表示对免除一个月租金的行为反悔。本院经审查认为，原告未提交任何证据证明两被告下欠租金的数额，但两被告却自认下欠两个月零十天租金的事实，并能证明原告曾免除一个月租金。结合两被告提交的转账记录，对两被告的该项主张，本院予以支持。根据原被告双方约定的2300元/月的租金标准，两被告下欠的租金数额为5366元。扣减原告应向两被告返还的保证金2300元，两被告还应向原告支付商铺租金3066元。四、两被告是否应当向原告支付违约金。原告主张，两被告提前解除合同，根据《商铺租赁合同》第九条第二款约定，应支付违约金。被告辩称，我方因疫情一直处于亏损状态，退店是无奈之举，原告已于2020年8月底张贴转租告示，我方不存在违约，且原告的实际损失并未高达6900元。本院经审查认为，根据两被告提交的微信聊天记录及当庭陈述，两被告存在拖延支付8-9月份租金的情况，故原告张贴转租告示系行使顺序履行抗辩权的行为，属正当行为，不影响本案违约责任。《商铺租赁合同》明确约定了租期及违约金，两被告在租期届满前退店，符合该合同第九条第二款的适用条件。结合本案租期及合同实际履行的情况，两被告应当向原告支付违约金，具体数额为2300元/月×3=6900元。关于原告的诉请五，因原告未提交店铺出租前原貌的图片及相关证据，应承担不利的法律后果，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张辉与被告杜萍、周平于2019年10月8日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月30日解除；二、被告杜萍、周平于本判决生效之日起七日内向原告张辉支付商铺租金3066元及违约金6900元，合计金额9966元；三、驳回原告张辉的其他诉讼请求。如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由被告杜萍、周平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  喻志林二〇二一年四月一日书记员  张明莉