广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终133号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶淑芳，女，1956年9月23日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××，公民身份号码为442××××××××××××544。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟超，男，1981年4月4日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××，公民身份号码为441××××××××××××539。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟锋，男，1983年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××，公民身份号码为441××××××××××××538。上诉人（原审被告、反诉第三人）：刘美新，男，1959年8月3日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××，公民身份号码为442××××××××××××534。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：曹华东，广东臻华律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：何伟明，广东臻华律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊春恒，男，1959年4月1日出生，汉族，住江西省丰城市×××××××××××××，公民身份号码为362××××××××××××818。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊春华，男，1972年3月19日出生，汉族，住江西省丰城市××××××××××××，公民身份号码为362××××××××××××81X。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭笑蓉，广东闻彰律师事务所律师。上诉人叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新因与被上诉人熊春恒、熊春华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。熊春恒、熊春华向一审法院起诉请求：一、叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋继续履行与熊春恒、熊春华2017年8月9日签订的《租赁合同》《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》,并将东莞市××××××××××××、127号盛泰大厦，第2至6层的房屋交付给熊春恒、熊春华使用；二、叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋支付《补充协议》约定的违约金（罚金）暂计1647000元（自2018年4月21日起按每天3000元计至租赁房屋交付之日止，截至起诉之日暂计1647000元）；三、本案的诉讼费、保全费等费用由叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋承担。一审庭审中，熊春恒、熊春华变更第一项诉请请求为叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋继续履行与熊春恒、熊春华2017年8月9日签订的《租赁合同》《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》,叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新并将东莞市××××××××××××、127号盛泰大厦，第2至6层的房屋交付给熊春恒、熊春华使用。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋向一审法院反诉请求：一、解除叶淑芳、刘伟超、刘伟锋与熊春恒、熊春华于2017年8月9日签订的《租赁合同》《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》，合同争议标的为1500000元；二、本案的诉讼费用由熊春恒、熊春华承担。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除叶淑芳、刘伟超与熊春恒、熊春华签订的《租赁合同》《合作协议》《补充协议》；二、叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋应当在判决发生法律效力之日起十日内向熊春恒、熊春华返还款项1500000元；三、叶淑芳、刘伟超应当在判决发生法律效力之日起十日内向熊春恒、熊春华支付违约金（以1500000元为本金，自2018年4月21日起按每日3000元的标准计至判决生效之日止）；四、驳回熊春恒、熊春华的其他诉讼请求；如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9811.5元（熊春恒、熊春华已预交），一审反诉案件受理费9150元（叶淑芳、刘伟超、刘伟锋已预交），全部由叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4066号民事判决。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新上诉请求：1.维持（2020）粤1971民初4066号民事判决第一、四项;2.撤销（2020）粤1971民初4066号民事判决第二、三项,将本案发回重审或依法改判；3.熊春恒、熊春华负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决忽略《合作协议》《补充协议》的欺诈性质、显失公平问题。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新将房屋租赁给熊春恒、熊春华用于宾馆使用，熊春恒、熊春华理应按照宾馆的标准要求装修房屋，承担经营亏损义务。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新作为房东只负责交付房屋、收取租金、监督其经营是否违法违约。熊春恒、熊春华要求订立《合作协议》与房屋租赁合同的目的相背离，系熊春恒、熊春华设下的圈套，《合作协议》实质是其编造的名为合作、实为借贷的协议，将本来应由熊春恒、熊春华承担的装修费用通过文字游戏,转变成叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新向熊春恒、熊春华借款1500000元。之后的《补充协议》更是增加了一天3000元的罚金责任。二、熊春恒、熊春华提交的《租赁合同》与叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新提交的《租赁合同》存在差异,应依法追究熊春恒、熊春华伪造《租赁合同》、虚假诉讼的法律责任。叶淑芳、刘伟超与熊春恒在2017年8月9日签订的《租赁合同》上承租方只有熊春恒签名,没有熊春华的任何签名和名字,熊春恒违背其只是单方与叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新签订租赁合同的事实,在叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新不知情的情况下擅自让熊春华在承租方处签名视为其均是共同承租人,从而向一审法院提起诉讼时以其两人为共同诉讼一方,一审对合同的差异性、熊春华的起诉主体是否适格、2018年1月2日签订的协议内容的真实性均未能查明，程序违法。三、《补充协议》存在被欺祚、受胁迫的情形,其违约金约定不合法。熊春恒、熊春华明知该合同承租一方只有熊春恒,为加大对叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新的违约制造条件,胁迫叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新于2018年1月2日签订违背真实意愿的《补充协议》后,又在《租赁合同》承租人一方上自行签上熊春华的名字,以达到了以合法租赁形式掩盖其非法占有他人财产的目的。熊春恒、熊春华虚假诉讼的行为及事实依法应予制裁。四、一审判决认定责任主体不当。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新不认识熊春华，与熊春恒在履行协议时存在微小冲突，熊春恒雇请熊春华等人损坏叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新的财物，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新报警后公安已对熊春华拘留，其为规避刑事责任故意提起本案民事诉讼，熊春华正在取保侯审，本案应查明熊春华是否作为适格主体。五、根据合同相对性，与熊春恒签订合同、协议的是刘伟超、叶淑芬，而刘伟锋、刘美新没有签订，一审判决刘伟锋、刘美新对熊春恒承担责任缺乏依据。熊春恒、熊春华共同辩称，一、案涉《租赁合同》《合作协议》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，具有法律效力，对合同各方均有约束力，其中《合作协议》及《补充协议》均是基于案涉房屋租赁签订的，一审法院对前述三份协议的效力认定正确，应予维持。（一）《合作协议》《补充协议》的签订均是基于案涉租赁事实及双方实际履行情况而订立的，不存在背离《租赁合同》合同目的、欺诈、显失公平的情形。1.《租赁合同》约定租赁用途为宾馆住宿，为更好履行租赁义务，双方就户型改造和装修事宜同时签订《合作协议》，且从《租赁合同》第3.3.1款约定也直接引出《合作协议》，故《合作协议》并不存在叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新所谓的“与房屋租赁合同的目的完全相背离”“名为合作、实为借贷”的情形，配套签订预先支付款项用以进行装修的协议，完全可视为案涉租赁事宜的一个部分。2.《租赁合同》《合作协议》签订后，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新未能按照约定时间交付房屋，为避免其继续迟延交付及保障熊春恒、熊春华的权益，双方同时在案涉《补充协议》中约定了再次出现延迟交付房屋的违约责任。故《补充协议》也不存在“与房屋租赁合同的目的完全相背离”，更不存在欺诈性质、显失公平的情形。3.叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新在另案（2018）粤1971民初31663号案件中明确主张《合作协议》的相关租赁事实，现其主张《合作协议》为借贷关系协议，是为了逃避其违约责任，法院应予驳回。（二）叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新在另案及本案一审中均已确认了《合作协议》的真实性和合法性，现再通过二审对其效力和性质予以否认缺乏事实及法律依据。《补充协议》实际上为避免叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新继续拖延交付房屋而订立的，是双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.自《合作协议》签订以来，熊春恒、熊春华已按照协议约定支付共计1500000元的垫资款和赔付款，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新亦出具了收据及收条，双方已实际履行《合作协议》的约定。且在《租赁合同》第3.3.1款中也明确了有关《合作协议》的事宜，显然双方对于《合作协议》的签订背景及协议的内容是清楚知悉的。《租赁合同》《合作协议》均是叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新提供的，各项条款均由其先行拟定的，熊春恒、熊春华对已有条款确定后直接进行签订，不存在欺诈和显失公平。2.另案（2018）粤1971民初31663号民事判决及本案一审判决对《合作协议》《补充协议》的内容均予确认，该两份协议中有熊春恒、熊春华、叶淑芬、刘伟超的签名及捺印，不存在违反法律法规的强制性规定，且从另案至本案二审至今，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新一直未能提供证据证明其是在受到威胁情况下签订，协议内容亦合法。故应对《合作协议》《补充协议》的效力予以认定。二、熊春华、熊春华均为本案的适格主体，结合本案的其他协议签订、履行情况及叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新在主张解除案涉合同的另案中的陈述可以看出，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新也是对熊春华的适格性予以确认的，现其再次主张熊春华主体不适格缺乏事实及法律依据。（一）《租赁合同》的签署主体是熊春恒、熊春华、叶淑芳、刘伟超，签订合同时因各方疏忽，才导致《租赁合同》上显示的签字情况不一致的差异情况，即在叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新保留的《租赁合同》中显示出租方为叶淑芳、刘伟超及承租方为熊春恒一人，而在熊春恒、熊春华保留的《租赁合同》中显示出租方为叶淑芳一人及承租方熊春恒、熊春华，并非存在伪造证据、虚假诉讼。《补充协议》中，叶淑芳、刘伟超、熊春华及熊春华均有签字按捺、叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新在《收条》中也明确收到了熊春华按约定支付款项的情况，均可明确熊春华的主体适格性。（二）叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新一审庭审时确认《租赁合同》的真实性、合法性及熊春华的签字按捺情况。在另案（2018）粤1971民初31663号案件中，叶淑芳、刘伟超明确表明鉴于熊春华在三份案涉协议上的签名情况及支付款项700000元的事实，以熊春华出租方的其中一个当事人，在诉讼期间申请追加熊春华为该案被告。而今，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新又以未查明熊春华主体提起诉讼，与其此前的陈述及主张存在矛盾。三、案涉《补充协议》是双方真实意思表示，对双方有约束力，其中违约金条款的约定合理、合法。（一）叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新因无法向熊春恒、熊春华交付案涉租赁物，构成主要违约，且给熊春恒、熊春华造成了消防费用、经营利润等实际损失，应按照《补充协议》的约定承担违约责任。（二）无法交付房屋直接导致无法经营、无法获得旅馆经营利润，双方是基于对交付时间时效性及无法交付导致的损失和后果充分预见的情况下，方才确定《补充协议》中的违约金标准。四、熊春华涉及的刑事案件，其原因是叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新未能依照另案判决交付房屋，熊春华为了自身利益才产生刑事毁坏，一审已认定该行为性质，与本案无关。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新二审期间向本院提交以下证据：1.报警回执，拟证明刘伟超、叶淑芬在与熊春恒履行协议过程中发生争执并报警处理，熊春恒雇请熊春华等人损坏其财物；2.东莞市泰恒旅业有限公司信息资料，拟证明熊春恒在案涉房屋已经注册公司，且股东是刘晓敏，而非熊春华。熊春恒、熊春华质证认为：1.确认报警回执的真实性、合法性，不确认关联性，报警回执内容与本案无关，即使有关，也只是刑事案件范畴，不应在本案审查；2.东莞市泰恒旅业有限公司信息资料的真实性、合法性确认，关联性不予确认，该公司实际投资人是熊春恒和熊春华，且从本案各协议的签订、实际履行情况以及另案（2018）粤1971民初31663号案件的诉讼主体情况看，均可明确熊春恒和熊春华是适格主体。熊春恒、熊春华未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新提交的《租赁合同》甲方（出租方）签名的有叶淑芳、刘伟超，乙方（承租方）签名的有熊春恒，提交的《合作协议》甲方（出租方）签名的有叶淑芳，乙方（承租方）签名的有熊春恒。熊春恒、熊春华提交的《租赁合同》甲方（出租方）签名的有叶淑芳，乙方（承租方）签名的有熊春恒、熊春华，提交的《合作协议》甲方（出租方）签名的有叶淑芳、刘伟超，乙方（承租方）签名的有熊春恒、熊春华。双方当事人于一审庭审中对对方提交的《租赁合同》《合作协议》的真实性及合同相对方均未提出异议，二审庭审中均确认案涉《租赁合同》的出租方是叶淑芳、刘伟超，对于承租方，熊春恒、熊春华主张是其两人，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新则主张是熊春恒，并申请对《租赁合同》《合作协议》上“熊春华”签名的真实性及形成时间进行鉴定。再查明，双方当事人确认，案涉房屋已于（2020）粤1971执恢1784号执行案件中进行拍卖。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是:一、《租赁合同》《合作协议》的合同相对方如何认定；二、案涉合同是否有效，《合作协议》《补充协议》是否存在欺诈、显失公平的情形；三、案涉合同解除的原因及叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新是否构成违约。对此，本院分析如下：关于焦点一，关于《租赁合同》《合作协议》的合同相对方问题。案涉《租赁合同》《合作协议》一式两份，由双方当事人各持一份，双方当事人各自持有的合同显示的签名主体不完全相同，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新一方提交的《租赁合同》《合作协议》承租人处缺少熊春华的签名，《合作协议》出租人处缺少刘伟超的签名，熊春恒、熊春华一方提交的《租赁合同》出租人处缺少刘伟超的签名。而叶淑芳、刘伟超曾于（2018）粤1971民初31663号案件中作为原告起诉熊春恒、熊春华，主张解除与承租人熊春恒、熊春华签订的案涉《租赁合同》《合作协议》。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋于本案中亦反诉解除与熊春恒、熊春华签订的案涉《租赁合同》《合作协议》及《补充协议》，且在（2018）粤1971民初31663号一案及本案一审中，叶淑芳、刘伟超从未对案涉《租赁合同》《合作协议》的真实性及合同相对方提出过任何异议。刘美新出具的《收条》亦明确载明收到熊春华款项。由此可见，叶淑芳、刘伟超对案涉合同相对方，即承租人为熊春恒、熊春华这一事实是确认的。现叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新上诉主张熊春华并非《租赁合同》《合作协议》的合同相对方，本院认为，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新是否法律意识淡薄不能作为其对案涉基础事实作出前后相反主张的正当理由，且熊春恒、熊春华一方持有的案涉合同也有部分当事人签名缺失，熊春恒、熊春华主张签名缺失是因签订合同时疏忽导致，该解释具有合理性，案涉合同形式上的瑕疵不影响合同相对方的认定，且实际上熊春华亦履行了案涉合同的部分付款义务，故对叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新关于熊春华并非《租赁合同》《合作协议》合同相对方的主张，本院不予支持。同理，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新于本案二审中申请对“熊春华”的签名及形成时间进行笔迹鉴定并无必要性，本院不予准许。一审认定案涉合同相对方为叶淑芳、刘伟超与熊春恒、熊春华，本院予以确认。关于焦点二，关于案涉合同的效力问题。案涉租赁物已取得房地产权证，且案涉合同未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新主张案涉租赁物不能作为商业用途不属于导致案涉《租赁合同》无效的法定情形，对叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新的该上诉主张，本院不予采纳。另，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新主张案涉《合作协议》《补充协议》存在欺诈、显失公平的情形。《租赁合同》《合作协议》及《补充协议》有叶淑芳、刘伟超的签名，应视为其对合同内容的确认，且叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新没有证据证明该合同是在熊春恒、熊春华实施欺诈行为，使其在违背真实意思的情况下签订的，或者是熊春恒、熊春华利用其处于危困状态、缺乏判断能力等显失公平的情形下签订的。在没有相反证据推翻的情况下，叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新的该上诉主张，缺乏理据，本院亦不予采纳。关于焦点三，关于案涉合同解除的原因。《租赁合同》第6.3条约定出租人一方单方解除合同的条件。熊春恒、熊春华是否超出表达诉求的行为不属于本案审查范围，且现有证据不足以证明熊春恒、熊春华存在违反法律、法规或合同约定而给叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新或第三人造成损失的情形，故叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新以此主张享有约定解除权，缺乏理据。根据一审查明的事实，现因叶淑芳、刘伟超已将案涉租赁物出租给案外人，且被执行案件拍卖，案涉租赁物已无法交付熊春恒、熊春华，合同目的已无法实现，符合合同解除的法定情形。但案涉合同无法继续履行及租赁物无法交付的原因在于叶淑芳、刘伟超一方，故叶淑芳、刘伟超仍应承担违约责任，故一审认定案涉合同解除，并判令叶淑芳、刘伟超向熊春恒、熊春华返还已付款及按照《补充协议》约定的逾期交付违约金标准支付违约金，合法有据，本院予以维持。一审认定刘伟锋、刘美新一并返还已付款是基于其陈述愿意在案涉合同解除的情况下返还已付款，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人叶淑芳、刘伟超、刘伟锋、刘美新负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年四月九日书记员  李慧英黎志均