山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1091民初587号 原告：李亚茹，女。 委托诉讼代理人：李超红，山东优梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李真，山东优梵律师事务所律师. 被告：苗秀兰，女。 委托诉讼代理人：臧德泰，威海高新海泰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张林，威海高新海泰法律服务所法律工作者。 第三人：毕红春，女。 委托诉讼代理人：王家平，山东九州火炬律师事务所律师。 原告李亚茹与被告苗秀兰、第三人毕红春排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李超红、被告苗秀兰及其委托诉讼代理人臧德泰、张林，第三人之委托诉讼代理人王家平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李亚茹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告搬出位于威海高区古寨东路30号504室的房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住和生活的妨碍，并自2019年10月1日起至实际搬离之日止，按照1000元/月的标准向原告支付房屋使用费；2、本案全部的诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案威海高区古寨东路30号504室房屋为原告所有，于2013年3月15日登记在原告名下，被告自2019年10月起未经原告同意即居住在房屋内，但在原告要求被告将涉案房屋返还给原告时，被告却拒绝搬离，导致原告无法正常行使其对涉案房屋的占有、使用、收益的权利，无法正常居住该房屋。经多次协商，被告仍拒绝搬离。被告的行为已经严重影响了原告物权的行使，根据法律规定，原告有权要求被告排除妨害，搬离涉案房屋，并支付使用房屋期间的费用。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法裁决。 苗秀兰辩称，1、涉案房屋系第三人出售给被告的，并非原告所述的未经同意即居住，双方商定价格为30万元，被告已于2016年7月4日支付18万元，双方已经构成事实上的房屋买卖合同关系；2、对于涉案房屋的出售事宜，原告本人是知情且同意的，原告也了解。被告子女于2019年10月在涉案房屋内举行婚礼时，原告也到场参加；3、被告曾多次要求第三人办理产权转移手续并向其支付剩余12万元房款，但第三人一直拖延，也未向被告告知房屋不在第三人名下或原告要求返还房屋并解除合同的事实。原、被告为近亲属关系，基于亲属关系的信任，被告并未查看其产权证明，但第三人的行为已构成表见代理，依据《合同法》第四十八条、第四十九条规定，该代理行为有效。本案中，第三人将其没有所有权、处分权的房屋出售给原告，基于双方近亲属关系，被告有理由相信第三人有权处置涉案房屋，第三人的行为已构成表见代理，原告应当继续履行第三人与被告商定的房屋买卖合同。现因原告提起的诉讼，第三人已形成虚构事实、骗取财物的基本事实，原告在明知第三人将房屋出售给被告，被告子女在房屋中举行婚礼的事实情况，仍然提起本案诉讼，已经构成捏造民事法律关系，虚构民事纠纷的行为，请求法院驳回原告的诉请并查处原告及第三人的行为。 毕红春述称，完全同意原告的诉讼请求。被告所述有很大一部分不属实，涉案房屋在2013年之前系第三人与原告父亲的夫妻共有财产，后期因购买了新的房屋，故搬到新的房屋居住，该房屋赠与给原告，并在2013年办理了过户手续，但此房一直由第三人管理，涉案房屋有时出租给他人居住，有时借给他人居住，有时空闲。2016年，被告找到第三人商议要购买涉案房屋，第三人没有告知原告，与被告谈论了涉案房屋买卖问题，当时议价60万元，最后因为是亲属，商定价格为50万元，先付30万元，后期又改成18万元，但被告当时没有付款，说等几天再给钱，2017年第三人找被告要房款，被告说没有钱，第三人说没有钱那房子不卖了，被告表示同意。2018年被告找第三人说儿子结婚，借用该房屋住一些日子，结婚用，因为是亲属，所以就同意了，被告的儿子在该房屋结婚居住一年多左右就搬走了，后期被告又搬进该房屋居住，虽然第三人给被告出具了毕红春一套楼房卖给小姐苗秀兰30万元的票据，但被告没有履行，房款一分未付，被告没有这方面的经济能力，没有能力购买房产，房款至今一分未付。 本院经审理认定事实如下：毕红春与李威民系夫妻关系，李亚茹系二人之女，李威民已于2011年去世。苗秀兰与毕红春系表姐妹关系。涉案房屋于2013年3月15日登记在原告名下，系原告单独所有。2016年7月4日，被告给原告出具书面材料一份，材料内容主要分为两部分，一部分为“毕红春壹套楼房卖给小姐苗秀兰人民币叁拾万元正300000；一部分为”今收到小姐房款人民币壹拾捌万元正180000。2016年7月4号”。 原告主张涉案房屋属于原告所有，在原告结婚前一直由原告对外出租管理，在原告2018年结婚嫁到荣成后，该房屋一直由第三人对外出租，原告只是知道被告借用该房屋，但并未听说存在买卖，因为双方是亲戚，也就没有明确约定借用期限和借用的费用；被告则辩称涉案房屋系由第三人出卖给被告，被告已通过现金方式向第三人支付了房款18万元，第三人将钥匙给了被告，被告曾对外出租过涉案房屋，一开始租金为900元/月，后期为1000元/月。2019年10月，被告儿子在该房内结婚，原告亦到该房产内参加了被告儿子的婚礼。为证实其辩解，被告申请证人戚道全出庭作证并提交了被告与第三人的电话录音一份。 证人戚道全述称，他和被告一起开麻将馆，第三人卖了个房子给被告，价格是30万元，被告给了第三人现金18万元，他还借给被告5万元，给18万的时候有被告、第三人、他以及第三人的哥哥毕建周在场，毕建周写的条，被告和第三人签了字；在被告与第三人的电话录音中，第三人认可收到了被告的18万元。 关于被告与第三人之间的房屋买卖关系，被告主张其原先知晓涉案房屋是李威民的，但在购买涉案房屋时她并不知晓涉案房屋登记的所有人是谁，也一直没有查询该房屋的房产证。 本院认为，本案系排除妨害纠纷。公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋登记在原告名下，属原告所有，原告作为涉案房屋的产权人，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未经原告允许，继续占有使用该房产没有法律依据，原告要求被告停止侵权、排除妨害,搬离涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告迟延腾退房屋应赔偿由此给原告造成的损失，原告的损失即为房屋使用费损失。关于房屋使用费的标准，原告主张按照1000元/月的标准计算，被告亦认可其曾亦按照1000元/月的标准对外出租过涉案房屋，故被告应按1000元/月的标准支付原告房屋使用费。但在起算时间的计算上，原告主张涉案房屋系被告借用，双方对借用期间并未作出明确约定，原告亦未提交证据证实其何时通知被告搬离房屋，故被告应自原告起诉之日即2021年2月26日起至实际搬离房屋之日止支付原告房屋使用费。被告与第三人虽于2016年达成了房屋买卖的合意，但第三人并非房产所有权人，在事先未取得原告授权或事后未获得原告追认的情况下，第三人向被告出售涉案房屋的行为系无权处分。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理必须符合两个条件，一是代理人表现出了其具有代理权的外观；二是相对人相信其具有代理权且善意无过失。被告虽辩解第三人的行为构成表见代理，但从本案实际情况来看，被告是与第三人协商的房产买卖事宜，已支付的款项18万元亦直接支付给了第三人，第三人所出具的材料亦载明第三人出售涉案房屋，从整个房屋买卖行为看，第三人是以自己的名义出售房屋，并非以原告的名义订立房屋买卖合同，第三人的行为并不构成表见代理。另外，相对人是否善意且无过失也是判断是否构成表见代理的重要条件。若相对人对某些基本事实应予充分注意而未实施注意的，不能认定构成表见代理。涉案房屋早在2013年就已登记在原告名下，被告购买涉案房屋理应查看房屋的产权证书，以确定房屋产权是否清晰，且实施该行为也并非苛求于被告，而是其一般注意义务，被告未尽到该义务，自身亦存在一定过错，不能认定第三人的行为构成表见代理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决如下： 被告苗秀兰于本判决生效之日起三十日内搬离威海高区古寨东路30号504室的房屋，归还原告李亚茹，并自2021年2月26日起至实际搬离之日止，按照每月1000元的标准支付原告房屋使用费。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告苗秀兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  徐玉超 二〇二一年四月二日 书记员  丛珊珊