江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1128民初840号原告：徐昌生，男，1966年6月26日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省南昌市西湖区。被告：江西九鸿房产开发有限公司，住所地江西省鄱阳县城北工业园天鹅小区，统一社会信用代码91361128596537924D。法定代表人：蔡志武，该公司执行董事。被告：鄱阳县九鸿物业管理有限公司，住所地江西省鄱阳县城北工业园天鹅小区，统一社会信用代码91361128598865235N。法定代表人：蔡志武，该公司执行董事。原告徐昌生与被告江西九鸿房产开发有限公司（以下简称“九鸿房产公司”）、鄱阳县九鸿物业管理有限公司（以下简称“九鸿物业公司”）不当得利纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐昌生到庭参加诉讼，被告九鸿房产公司、九鸿物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐昌生向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告不当得利207674元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月20日，原告与被告九鸿房产公司签订了《商业店面买卖合同》，被告九鸿房产公司将其开发的天鹅广场13间店面以672万元的价格出售给原告，但此后却以各种理由拒绝交付店面，不得已，原告向鄱阳县人民法院提起诉讼，法院于2020年7月21日判决原告与被告九鸿房产公司的商品房买卖合同合法有效，被告九鸿房产公司应于判决生效20日内交付店面给原告，被告九鸿房产公司未提起上诉，判决书于2020年8月5日生效。但是，就在原告向法院提起诉讼期间，被告九鸿房产公司授意被告九鸿物业公司在尚未到达正常收缴房租时间的情况下，以各种优惠价格为诱饵，提前向前述13间店面的部分承租户收取了1-3年租金，共计193674元（自法院判决书生效之日起算），构成了明显的不当得利。另外，被告九鸿物业公司还收取了承租户的租赁保证金14000元，租赁到期后承租户将会要求新房东也就是原告退回这些押金。因此，原告要求被告九鸿物业公司能够退还多收的房租及保证金，但被告九鸿物业公司一直置之不理。由于该批房产在法院判决之前，产权系被告九鸿房产公司所有，未及时交付房产给原告亦系被告九鸿房产公司的过错，而被告九鸿物业公司收取房租也是代理被告九鸿房产公司所为，因此，原告要求两被告共同承担退回不当得利的责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院提出前述诉请。被告江西九鸿房产开发有限公司未作答辩。被告鄱阳县九鸿物业管理有限公司未作答辩。经审理查明，2020年6月3日，原告起诉被告九鸿房产公司，2020年7月21日本院作出（2020）赣1128民初1780号民事判决：徐昌生与九鸿房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，九鸿房产公司于判决生效之日起二十日内向徐昌生交付位于天鹅广场小区13套房产（B2-102、103、104、105、106、112、113、114、115、117，B4-101、102、103）并协助徐昌生办理商品房房屋产权登记手续；九鸿房产公司按同期银行贷款利率向徐昌生支付违约金。该判决于2020年8月5日生效。2019年8月1日，被告九鸿物业公司与案外人吴秋龙签订了《店铺租赁协议》，约定：将B2-102商铺（62.29平方米）出租给吴秋龙，租期为5年（2019年8月1日至2024年8月1日），第一年租金为22420元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，吴秋龙交纳房租至2021年8月1日，并交纳了水电费押金2000元。2020年6月1日，被告九鸿物业公司与案外人金承德签订了《店铺租赁协议》，约定：将B2-103商铺（57.84平方米）出租给金承德，租期为3年（2020年6月1日至2023年5月30日），三年租金为54000元，租金在2020年7月付清，水电费2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，金承德交纳房租至2023年5月30日。2019年11月5日，被告九鸿物业公司与案外人查春花签订了《店铺租赁协议》，约定：将B2-104商铺（62.29平方米）出租给查春花，租期为5年（2019年11月5日至2024年11月5日），第一年租金为22429元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，查春花交纳房租至2020年11月4日，并交纳了水电费押金2000元。2018年10月15日，被告九鸿物业公司与案外人朱群羊签订了《店铺租赁协议》，约定：将B2-105（62.29平方米）出租给朱群羊，租期为3年，第一年租金为22424元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，朱群羊交纳房租至2021年10月14日，并交纳了水电费押金2000元。2019年12月12日，被告九鸿物业公司与案外人潘晒兴签订了《店铺租赁协议》，约定：将B2-106（80平方米）出租给潘晒兴，租期为2年，第一年租金为30240元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，潘晒兴交纳房租至2020年12月31日，并交纳了水电费押金2000元。2019年5月10日，被告九鸿物业公司与案外人李远远、张秋英签订了《店铺租赁协议》，约定：将B4-101（67.18平方米）出租给李远远、张秋英，租期为3年，第一年租金为24184元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，李远远、张秋英交纳房租至2021年6月19日，并交纳了水电费押金2000元。2019年6月1日，被告九鸿物业公司与案外人吴国库签订了《店铺租赁协议》，约定：将B4-102（62.70平方米）出租给吴国库，租期为3年，第一年租金为22572元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，吴国库交纳房租至2021年5月31日，并交纳了水电费押金2000元。2020年6月1日，被告九鸿物业公司与案外人石荣葵签订了《店铺租赁协议》，约定：将B4-103（116.44平方米）出租给石荣葵，租期为3年，第一年租金为37726元，租金每年增加5%，水电费押金2000元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，石荣葵交纳房租至2021年5月31日，并交纳了水电费押金2000元。原告要求两被告返还多收取的房屋租金及收取的水电费押金未果，故诉至法院提出上述诉请。以上事实，有原告的当庭陈述及《店铺租赁协议》、（2020）赣1128民初1780号民事判决书、民事裁定书等予以证实，足以认定。本院认为，8位案外人与被告九鸿物业公司签订的《店铺租赁协议》，系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告依法取得《店铺租赁协议》中16间店铺中的涉及本案的8间店铺所有权，被告收取的2020年8月5日及之后的租金、收取的水电费已无法律根据，构成不当得利，应返还给原告。故原告要求两被告返还其已向承租户收取的2020年8月5日及之后的租金、收取的水电费押金，符合法律规定，其计算准确，本院予以支持。水电费押金在各相应的《店铺租赁协议》期满后，由原告与各相应承租人处理。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告江西九鸿房产开发有限公司、鄱阳县九鸿物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐昌生多收取的租金193674元，并将收取的14000元水电费押金交由原告徐昌生管理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4416元，减半收取2208元，由被告江西九鸿房产开发有限公司、鄱阳县九鸿物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行期限为自判决书生效后自动履行期届满之日起二年内，逾期则丧失申请执行的权利。审判员  郑尚龙二〇二一年四月一日书记员  曹 波