江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1461号上诉人(原审被告)：汤继普，住江苏省徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈敏，住江苏省徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：解振乾，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，江苏青创律师事务所实习律师。上诉人汤继普因与被上诉人陈敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汤继普及其委托诉讼代理人王海峰、被上诉人陈敏及其委托诉讼代理人解振乾、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤继普上诉请求：1.撤销原判，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由陈敏承担。事实和理由：第一，汤继普与陈敏签订的房屋租赁合同合法有效，汤继普不存在违约行为，汤继普拖欠房租是因为疫情影响，汤继普事后也多次同陈敏协商，陈敏同意汤继普在补交欠付房租后继续租赁涉案房屋。汤继普按照口头约定补交拖欠租金，补交后，陈敏拒绝汤继普继续承租涉案房屋，汤继普多次要求支付2020-2021年度房屋租金，均遭陈敏拒绝。第二，关于涉案房屋的续租事宜，汤继普、陈敏、案外人佟某在汤继普经营的饭店(大黄山黄腾山宴)吃饭协商，陈敏明确答应“只要汤继普将拖欠租金足额补交，陈敏同意汤继普继续使用涉案房屋”。一审汤继普请求佟某出庭作证，陈敏给佟某发信息，不让佟某给汤继普作证。事后佟某向汤继普说明原因，并将陈敏与佟某的短信截屏发给汤继普。第三，汤继普近年来在涉案房屋处投资150-160万元，未收回成本。第四，陈敏虚假陈述，恶意诉讼，请求依法追究其法律责任。综上，请求二审法院查明案件事实，支持汤继普上诉请求。被上诉人陈敏辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回汤继普的上诉请求。陈敏向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认解除陈敏与汤继普签订的房屋租赁合同；2.请求判决汤继普将租赁房屋交还给陈敏，停止对租赁房屋的占有和使用；3.请求判决汤继普给付违约金100000元；4.诉讼费用由汤继普承担。事实和理由：汤继普与陈敏签订的《租赁合同》租赁期限为2016年6月23日至2020年6月22日，该合同于2020年6月22日租期届满。汤继普至2020年4月25日尚欠陈敏2019年度的租金70000多元没有给付，汤继普缺乏诚信,严重违反合同约定，构成根本违约，出租方陈敏已经于2020年4月25日向汤继普发出解除合同通知书和律师函，告知汤继普不再与其续签新的租赁合同。2020年6月22日租赁期限到期后，汤继普在收到陈敏解除合同通知书后，仍拒不将到期租赁商铺房屋交给陈敏，亦未支付违约金。一审法院认定事实：2016年6月23日，甲方（出租人）陈敏与乙方（承租人）汤继普签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方出租的房屋坐落地址：大黄山北商场（从南数第一间至第七间，南边第一间至大棚）。建筑面积约700平方米。2、租赁期限：租期5年，自2016年6月23日起至2020年6月22日止。手写添加：至拆迁止。3、租金和押金：（1）第一年年租金为人民币壹拾捌万元整（180000），三年后逐年递增5%。（2）乙方须于每年的6月1日前一次性提前两个月缴纳当年度租金，先交钱后用房，不得拖欠租金。（3）乙方应交押金20000元整，合同终止时无息退还……4、乙方如需要装潢，改造和扩建应事先征得甲方书面同意，但不得改变房屋整体结构，合同终止时房屋的装潢，改造和扩建不得拆除和损坏并无偿交给甲方使用。5、违约金和违约责任：若甲乙方提前解除合同，视为甲乙方违约，甲乙方负责赔偿违约金十万元。6、续租：租赁期满后，乙方若要求续租，应于租赁期满前60日书面提出续约邀请，否则，视为乙方不在续租，甲方可以不通知乙方与他人签订租赁协议。7、合同终止及解除：（1）本合同期限届满，双方不再续签合同的，合同终止；（2）双方通过书面协议解除本合同；（3）因不可抗力致合同目的不能实现的；（4）乙方缴纳租金不及时或不足额缴纳，甲方可以单方面解除合同；（5）当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。8、免责条件：租赁期间，如遇政府拆迁，或甲方改扩建合同终止，双方互不承担责任。租赁期间，如遇政府拆迁，按照甲方和政府原先签订的合同办理。如三年内拆迁，装潢由乙方自行争取装潢费用。如三年后拆迁，装潢、房屋拆迁补偿等房屋费用均归甲方所有。2020年4月25日，陈敏通过邮政特快专递向汤继普邮寄送达解除租房合同通知书及律师函，内容为：江苏青创律师事务所接受陈敏的委托，指派本律师依法作为其代理人，处理贵方与委托人陈敏双方于2016年6月23日签订的房屋租赁合同，处理贵方拖欠我方委托人陈敏房屋租金之事宜，在审查相关材料后，经我方委托人授权，今特向贵先生致函如下：一、依据我方委托人陈述及提供相关材料，本律师了解如下事实：1、2016年6月23日，贵方与我方委托人陈敏签订了一份《房屋租赁合同》，从我方委托人陈敏处承租了位于大黄山北商场（从南数第一间至第七间，南边第一间至大棚），建筑面积约700平方米的房屋。租赁期限为2016年6月23日至2020年6月22日；租金标准为人民币壹拾捌万元整（180000元），三年后逐年递增5%。租金支付方式为乙方须于每年的6月1日前一次性提前两个月缴纳当年度租金，先交钱后用房，不得拖欠租金。2、依据双方签订《房屋租赁合同》第7条第4款之约定：乙方缴纳租金不及时或不足额缴纳，甲方可以单方面解除合同。贵先生本应于2019年4月1日前将2019年的全部租金足额缴纳，但是贵方至今仍然拖欠我方委托人约7万多元租金至今没有足额缴纳，另外依据合同约定2020年4月1日前贵方还应当向我方委托人支付2020年的全年租金，租金标准为三年后逐年递增5%人民币壹拾捌万玖仟元整（189000元）。截止至今（2020年4月23日），贵方已经逾期23日未支付房屋租金，已构成根本违约，你方已经无权继续租赁涉案房屋。二、委托人陈敏特委托江苏青创律师事务所郑重声明如下：1、贵方与敝委托人签订的《房屋租赁合同》于本律师函发出之日解除；2、请贵方于收到本函后3日内向敝委托人支付拖欠的2019年房屋租金70000元；3、请贵方于收到本函后2020年6月22日前必须退出房屋，并按合同约定和敝委托人办理交接房屋手续以及结清应由贵方承担的物业费、水电费、房屋使用费等相关费用。如你方不按时搬走，每逾期一日，需向我方委托人支付《租赁合同》约定月租金的5%作为违约金。且江苏青创律师事务所将根据委托人的进一步授权，通过法律途径追究贵方逾期腾退所导致的一切法律责任，届时，由此产生的一切法律后果，包括因诉讼额外产生的诉讼费、财产保全费、执行费等其他相关的费用均应由贵方承担。请贵方三思。2020年4月26日，汤继普收到上述解除房屋租赁合同通知书及律师函。涉案房屋2019年6月23日至2020年6月22日的租金，汤继普于2019年6月支付了60000元，于2019年11月4日、11月22日、11月23日分三笔支付60000元，余款70000元于2020年5月22日付清。一审另查明，涉案房屋坐落于大黄山北商场，房屋登记所有权人为徐州市煤矿商业有限公司。2015年12月30日，陈敏与徐州市煤矿商业有限公司签订大黄山北商场便民中心房屋租赁合同，约定租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。2016年4月25日，徐州市煤矿商业有限公司与陈敏签订附属合同，主要内容为：一、徐州市煤矿商业有限公司与陈敏签订的大黄山北商场便民中心房屋租赁合同的租赁期限延长至拆迁为止。二、关于陈敏与租赁户的纠纷，徐州市煤矿商业有限公司给予支持，提供相应的公司基础资料。一审法院认为：一、关于陈敏与汤继普签订的租赁合同应否予以解除的问题。首先，陈敏与汤继普签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故涉案租赁合同对陈敏与汤继普均具有约束力，且应按照合同约定履行合同义务。根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案租赁合同第7条第4款“乙方缴纳租金不及时或不足额缴纳，甲方可以单方面解除合同”之约定，即为合同双方认可的合同解除之条件。依据查明的事实汤继普应于2019年4月1日前缴纳2019年6月23日起至2020年6月22日止的租金，但直至2020年5月22日汤继普才将涉案剩余租金70000元付清，且汤继普已于2020年4月26日收到了陈敏邮寄的解除租赁合同通知书，故根据合同法第九十六第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。汤继普未按照合同约定按时缴纳租金，拖延支付余款70000元长达一年之久，且从租赁合同的履行情况来看，汤继普自认其承租以来一直陆陆续续缴纳租金，有钱就给点，甚至认为陈敏系默许其可以陆续缴纳。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人获得租金收益是其出租行为的最终目的，从双方的微信聊天记录来看，陈敏三翻四次向汤继普索要租金，双方甚至恶语向相，汤继普长期不按时足额缴纳租金明显违反合同约定，更违反诚实信用原则。而对于下一年度的租金，汤继普至今仍未能支付，庭审期间陈敏要求汤继普当庭支付下一年度租金，汤继普并没有履行能力，故对于出租方来说可依据合同约定解除租赁合同，故确认陈敏与汤继普签订的房屋租赁合同已于2020年4月26日解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈敏要求汤继普将租赁房屋交还给陈敏，停止对租赁房屋的占有和使用，予以支持。二、关于陈敏主张违约金的问题。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中陈敏与汤继普未约定逾期支付租金的违约金标准，陈敏又未举证其具体损失，结合汤继普具体违约情况，酌定违约金为以7万元为基数，自2019年4月24起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2020年5月21日止的利息作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、确认陈敏与汤继普签订的租赁合同于2020年4月26日解除；二、汤继普于判决生效后三十日内将租赁房屋交还给陈敏；三、汤继普于判决生效后三十日内支付陈敏违约金（以70000元为基数，自2019年4月24起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2020年5月21日止的利息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由汤继普负担。本案二审期间争议焦点为：1.陈敏以汤继普存在违约行为为由解除合同的主张能否成立；2.汤继普有关继续履行合同及装修问题的上诉主张如何处理。二审中，上诉人汤继普未提交新证据。二审中，被上诉人陈敏提交如下证据材料：1、徐州市煤矿商业有限公司与陈敏2015年4月11日签订的《工程施工合同书》复印件、《工程进度表》复印件、《施工申请》复印件，证明陈敏在与汤继普签订房屋租赁合同之前，已对相关房屋进行了装修改造建设，并非均由汤继普进行装修建设。2、涉案房屋涉及拆迁的照片（打印件）三张，证明涉案房屋隔壁房屋已经拆迁完毕，涉案房屋也已经进入拆迁评估程序。汤继普质证意见:证据1《工程施工合同》真实性无异议，该施工合同发包方是徐州市煤矿商业有限公司，并非陈敏，不能直接证明该房屋在交付给汤继普时已经装修过。陈敏仅作为施工方对案涉房屋进行局部施工，工程总造价仅110000元，不能直接证明所有的装修均由陈敏完成。证据2真实性无异议，与本案无关联性。本院认证意见：汤继普对陈敏二审提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：一、关于陈敏以汤继普存在违约行为为由解除涉案房屋租赁合同的主张问题陈敏与汤继普签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同履行过程中，汤继普未按约定期限缴纳房租，拖欠7万元房租达一年之久。汤继普主张其拖欠行为系交易习惯，且陈敏对其陆续缴纳房租的行为表示默许，陈敏不认可其主张，汤继普未提供有效证据予以证明，故汤继普的上述主张本院不予采信。陈敏与汤继普涉案房屋租赁合同第7条第4款约定：乙方缴纳租金不及时或不足额缴纳，甲方可以单方面解除合同。汤继普（乙方）拖欠缴纳租金，合同约定的解除条件已经成就，陈敏（甲方）有权单方解除合同。汤继普于2020年4月26日收到陈敏发出的解除房屋租赁合同的通知，故一审认定涉案房屋租赁合同于2020年4月26日解除，并无不当。二、汤继普有关继续履行合同及投资装修问题的上诉主张汤继普有关双方达成续签及继续履行的一致意见的主张，陈敏对此不认可，汤继普也并未提供证据证明其主张，故对汤继普有关继续履行合同的主张不予支持。关于汤继普投资装修问题的上诉主张。一方面，汤继普在一审中并未就装修损失问题提出反诉；另一方面，双方合同中也约定“租赁三年后，面临拆迁，房屋拆迁补偿等费用归甲方所有”。陈敏二审提交证据证明涉案房屋可能面临拆迁。故对于装修问题，不属于本案二审审理范围，如汤继普认为存在装修及加盖房屋问题，可以依据合同约定及相关法律规定另行处理。综上所述，汤继普上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人汤继普负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月二十一日书记员 金宇婷