吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终293号上诉人（原审原告）：刘立国，男，1970年9月29日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：李**，吉林张成彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林亚泰房地产开发有限公司，住所地：长春市吉林大路1801号。法定代表人：韩冬阳，公司董事长。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜天明，公司职工。上诉人刘立国因与被上诉人吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘立国上诉请求：1.维持原审判决第一项、第三项；2.变更原审判决第二项为：返还刘立国购房款71000元及利息；变更原审判决第四项为：支付刘立国房屋升值损失320000元；3.撤销原审判决第五项，改判被上诉人赔偿上诉人已付购房款一倍即71，000元；改判被上诉人赔偿上诉人租赁损失143129.6元；4.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正，理由具体如下：一、上诉人交纳购房款金额应为71000元，而非35192元，被上诉人应返还上诉人购房款71000元及利息。上诉人购房付款方式为银行按揭：首付款为总房款的40％，即71000元，贷款总额为总房款60％，即105000元。被上诉人、吉林亚泰富苑购物中心有限公司（以下简称“富苑公司”）房屋宣传材料以及与上诉人签订的《商品房买卖合同》、《亚泰豪苑产权商铺代租协议》已明确了案涉房屋的销售模式，就是由被上诉人销售房屋，由富苑公司代为管理出租，富苑公司将第四年的租金17344元、第七年的租金18464元提前返给购买者，垫付冲抵购买者首付款，除此之外，上诉人交纳了35192元以补足全部首付款（71000-17344-18464=35192元）。上诉人交纳71000元就是由交纳的35192元以及第四年和第七年的租金共同构成。该事实已经长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初2997号民事判决以及被上诉人当庭确认。故，被上诉人应返还上诉人首付款71000元及利息。二、被上诉人应向上诉人支付房屋升值损失320000元，而非28857元。（一）上诉人主张被上诉人支付增值损失320000元符合法律规定。亚泰豪苑产权商铺投资收益分析的相关宣传资料中已明确，“投资1.8万……十五年赚到40万”，宣传光盘已明确“投资亚泰豪苑产权商铺首付18000元，每单位十年后收益=35万元以上黄金旺铺＋6000元以上现金收益／年”。该允诺明确、具体、确定，未使用预测等字样，并对房屋买卖合同的签订以及价格的确定有重大影响，作为该允诺构成要约，应视为合同内容，现被上诉人违约应承担赔偿责任。根据约定，上诉人共有两个单位的商铺，房屋升值损失至少为52.4万元（35万＊2-176000元=52.4万），远远超过上诉人主张的320000元，故，上诉人主张被上诉人支付增值损失320000元符合法律规定。（二）原审法院利用增值率计算本案增值损失错误。原审法院认定上诉人与被上诉人无法履行《商品房买卖合同》的事实基础系2004年政府政策调整无法办理产权。但被上诉人并没有提供政策性文件，被上诉人提供的法律依据也是2007年10月1日实施的《物权法》，无法证明2004年合同无法履行，无法证明被上诉人的主张。被上诉人在未与上诉人协商解除合同的情况下将房屋再次出售，主观恶意明显。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人已按约定交纳了首付款，被上诉人已向上诉人交付了房屋，上诉人已实际占有房屋，由于被上诉人原因始终无法办理产权，对此上诉人无过错，上诉人基于以上事实已获得了该房屋的占有、使用、收益的权利，只欠产权变更手续，具有了物权期待权。因被上诉人恶意将房屋销售他人，造成上诉人物权期待权的无法实现，上诉人的增值损失应为实现物权后房屋的全部价值损失。三、改判被上诉人赔偿上诉人已付购房款一倍即71，000元；改判被上诉人赔偿上诉人租赁损失143129.6元。（一）被上诉人应承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任。根据《商品房买卖合同解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。最高人民法院司法观点集成「第三版」民事卷4-1248．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，不管出卖人是否具有恶意违约故意，无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（最高法公报案例《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第1期（总第207期）（2012）民抗字第24号判决书）。据此，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2003年12月2日被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，此后被上诉人向上诉人之外的第三人出卖房屋并导致上诉人无法取得案涉商铺，上诉人即有权依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）被上诉人应承担上诉人可得利益损失（即租赁损失）的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2003年12月2日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》同时与吉林亚泰富苑购物中心有限公司签订《亚泰豪苑产权商铺代租协议》。2009年12月30日，被上诉人另行向他人出售了包括上诉人所购商铺在内的所有商铺，造成上诉人与吉林亚泰富苑购物中心有限公司签订的《代租协议》无法继续履行。被上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约赔偿责任。上诉人向被上诉人主张其违约时已预见到为上诉人造成的租赁损失，于法有据。按照《代租协议》计算，租赁损失共计143129.6元。《代租协议》约定：“一、代租对象：（甲方）刘立国自愿将已购买的位于长春市自由大路的亚泰豪苑商业用房内第一层、第194、195号铺位（建筑面积8平方米，总房价为壹拾柒万陆仟元）由乙方（吉林亚泰富苑购物中心有限公司）代为出租和管理；二、代租期限：乙方承诺代甲方出租，代租期限为十五年整，即2004年1月1日至2018年12月31日止；三、代租条件：乙方承诺代租保底税前租金标准如下：2004年1月1日—2005年12月31日保底租金为3.7元／平方米／天，2006年1月1日—2014年12月31日租金以2005年标准为基数按每年7％的增长率上涨，2015年1月1日—2018年12月31日保底租金将维持2014年12月31日起的租金不变。如有实际租金额不足保底租金情况乙方将按承诺的保底租金额不足；八、对甲方为按揭付款方式购买产权商铺者。乙方已将第四年、第七年的租金（第四年租金构成为：第四年的保底租金和第十一年分摊后提前支付的租金；第七年租金构成的：第七年的保底租金和第十二年分摊后提前支付的租金）提前支付给甲方，用于甲方冲抵部分首付。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人为维护自身合法权益，根据《民诉》法的相关规定，特向贵院提起上诉，请求依法维护上诉人的合法权益。亚泰地产公司辩称，1.上诉人实际仅缴纳35192元购房款，剩余款项为提前返还租金抵扣，上诉人主张返还71000元租金不应予以支持。2.上诉人主张的支付购房款的一倍作为赔偿金的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。因政策原因，被上诉人与多户买受人的商品房买卖合同无法继续履行，至2006年末，除上诉人及那玉波外，被上诉人已与其余买受人签订了解除协议，并回收了已售商铺。上诉人对解除合同无异议，仅就赔偿数额未达成一致意见。故被上诉人于2009年将案涉项目整体出售时，并无一房二卖的主观过错，不应适用商品房买卖合同司法解释第8条的规定。另2020年12月23日最高人民法院审判委员会决议通过对商品房买卖合同司法解释的修订，已经删除了司法解释第8条的规定，且该决定应当适用于本案，即该条司法解释已被删除，上诉人的上诉主张不应予以支持。3.上诉人主张的可得利益及增值损失缺乏事实及法律依据。商品房销售宣传资料仅为要约邀请，不具有合同效力，上诉人据此计算实际损失无事实及法律依据。原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院确定违约责任时，应以实际损失为限进行衡量，本案中，上诉人仅缴纳了35192元购房款，并未依约支付剩余款项，其在另案中已经获得了租金及违约金共计172052.09元，是已付购房款的5倍之多，上诉人主张的其余损失不应予以支持。刘立国向一审法院起诉请求：1.依法判令解除刘立国与亚泰地产公司签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令亚泰地产公司返还购房款71000元及利息（利息自2010年1月1日起至款项实际还清之日止，按年利率6％计算）；3.依法判令亚泰地产公司承担已付购房款一倍，即71000元的赔偿责任；4.依法判令亚泰地产公司返还契税、物维、手续费共计10208元及利息（利息自2010年1月1日起计算至款项实际还清之日止，按年利率6％计算）；5．依法判令亚泰地产公司赔偿刘立国租赁损失143129.6元（2010年1月1日起至2018年2月31日止）；6.依法判令亚泰地产公司赔偿房屋增值损失，具体数额委托评估后确定；7.案件受理费等一切费用由亚泰地产公司承担。诉讼过程中，刘立国增加第六项诉讼请求为：依法判令亚泰地产公司赔偿房屋增值损失320000元（按每平方米增值40000元计算）。一审法院认定事实：2003年12月2日，亚泰地产公司（甲方）与刘立国（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为长房售证（2003）第02NJ32号，第D幢194-195号房，用途为商服，属框架结构，层高4.5米，地上二层，地下二层，建筑出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价每平方米22000元。买受人按照银行按揭方式付款：首付款为总房款的40％，即35192元整（已将第四年和第七年租金提前返还），贷款为总房款60％，105000元整（六成十年）。出卖人应当在2003年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除该合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。关于交接双方约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1％向买受人支付违约金。该合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与该合同具有同等法律效力。该合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。同日，刘立国（甲方）与吉林亚泰富苑购物中心有限公司（乙方）签订《亚泰豪苑产权商铺代租协议》一份，约定甲方自愿将已购买的位于长春市自由大路的亚泰豪苑D栋楼商业用房内第一层、第194、195号铺位（建筑面积为8平方米，总房价为176000整），由乙方代为出租和管理。代租期限为十五年整，即2004年1月1日起至2018年12月31日止。乙方承诺代租保底税前租金标准如下：2004年1月1日至2005年12月31日保底租金为3.7元／平方米／天，2006年1月1日至2014年12月31日租金以2005年标准为基数按每年7％的增长率上涨，2015年1月1日至2018年12月31日保底租金将维持2014年12月31日起的租金不变。如有实际租金额不足保底租金情况（发生不可抗力因素除外），乙方将按承诺的保底租金额补足。甲方自愿从购买该铺位之日起即将铺位的使用权及代租管理权移交乙方进行代租经营管理，包括前期必要的统一装修，铺位出租、转租及物业管理等权利。乙方承诺15年代租期满后，如双方无异议，乙方与甲方重新签订代租合同，若双方有异议，甲方可委托业主委员会另行选择其他商业管理公司统一经营。甲方同意根据代租标准支付税后租金，每月结算一次，每季度给付结算款；并且乙方为甲方在银行开设个人结算账户，通过银行按季支付甲方租金。对甲方为按揭付款方式购买产权商铺者。乙方已将第四年、第七年的租金（第四年租金构成为：第四年的保底租金和第十一年分摊后提前支付的租金；第七年租金构成为：第七年的保底租金和第十二年分摊后提前支付的租金）提前支付给甲方，用于甲方冲抵部分首付；将第十一年的租金平分成四份，在第一至第四年提前支付给甲方；将第十二年的租金平分成六份，在第五至第十年提前支付给甲方。甲方同意上述租金支付办法，并同意用此方式于第四年、第七年、第十一年、第十二年将租金返还给乙方。如甲方不能按时偿还银行按揭贷款，则乙方有权从给甲方所得的租金中扣除应还的按揭贷款。在合同有效期内，如乙方违约，不能按照该协议规定按时支付租金，则乙方承担每日万分之五的滞纳金；如甲方在合同有效期内不履行本协议相关条款，并给乙方经营造成直接及间接损失，甲方须承担相应的赔偿。2004年3月24日，刘立国交纳契税、公共维修基金、手续费等合计10208元。同日，亚泰地产公司向刘立国出具交款凭证一份，载明：人民币35192元系豪苑商铺D栋1层194-195号刘立国房款。2004年6月29日，刘立国出具收条一份，载明：今收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司提前返还的豪苑产权商铺D栋一层194-195第四年租金人民币17344元；第七年租金18464元。2004年8月18日，吉林亚泰富苑购物中心有限公司（甲方）与刘立国（乙方）签订《协议书》一份，载明：乙方以按揭贷款方式购买由亚泰地产公司开发的亚泰豪苑产权商铺，为方便乙方每月按揭还款，经甲乙双方协商就甲方为乙方代缴银行按揭还款一事达成如下协议：1.乙方购买亚泰地产公司开发的亚泰豪苑产权商铺按揭贷款共计10.5万元，月供1214.43元（如遇国家利率调整，还款额随国家规定进行调整，亚泰地产公司将以书面的形式通知乙方）。2.乙方同意甲方为其购买的产权商铺代缴银行按揭还款，时限为三年（等同于银行按揭时限），即2004年1月至2007年1月。3.甲方按照《豪苑产权商铺代租协议》约定的额度为乙方提供产权商铺的回报租金，并在扣除按揭月供款后将剩余部分（税后）按季返给乙方；如不足，差额部分由乙方补足。4.甲方有义务每季度将发、缴情况以书面形式通知乙方。5.甲方为乙方代缴的按揭款须保证每月按时还款，如因甲方的原因不能及时还款所造成的一切损失由甲方承担。6.甲方提前返还给乙方的租金（即第四年、第七年），应由乙方在第四年和第七年以所得的租金形式按季交还给甲方，然后由甲方代为交纳按揭还款。如不能按期交纳，由此造成的一切损失由乙方承担。此协议开始执行时间为乙方购买商铺的时间，偿还月供款也以购买商铺时间为准，不以实际放贷日结算。甲方代乙方偿还的银行贷款期数为贷款年限3年乘以12个月，即36个月。双方结算时甲方将不欠款的贷款存折交还给乙方，双方进行交接后此协议自动结束。刘立国当庭提交的亚泰豪苑宣传材料显示有“投资1.8万……十五年赚到40万”字样。宣传光盘中有“投资亚泰豪苑产权商铺首付18000元每单位十年后收益=35万元以上黄金旺铺＋6000元以上现金收益／年”字样。刘立国提交的《亚泰豪苑产权商铺标准铺位投资收益分析》资料有“预测将增值6倍”等字样。亚泰地产公司虽对上述证据不予认可，但依照法定程序，全面、客观地审核本案证据，运用逻辑推理和日常生活经验，法院对上述材料予以采信。2004年8月18日，刘立国出具收条，载明：收到吉林亚泰房地产开发有限公司返还一、二季度（差额）租金575.82元。2004年10月13日，刘立国出具收条，载明：收到吉林亚泰房地产开发有限公司返还三季度（差额）租金331.11元。2005年3月22日，刘立国出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第1季度返还的豪苑产权商铺（差额）租金174.45元。2005年6月27日，刘立国出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第2季度返还的豪苑产权商铺（差额）租金217.65元。2005年9月28日，刘立国出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第3季度返还的豪苑产权商铺（差额）租金260.85元。2005年12月28日，刘立国出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第四季度产权商铺（差额）租金260.85元。庭审过程中，亚泰地产公司的职员米强出庭作证。证实其就“退房”一事，于2004年至2007年期间与刘立国进行过多次沟通，但协商不成。此外，亚泰地产公司庭审中举证其与李铁军、凌伟、郑建新、马彦平、左淑梅等签订的《协议书》，用以证明因案涉商铺无法办理产权单独出售，亚泰地产公司告知商铺买受人，并与多名买受人办理了退铺手续，退还商铺买受人已支付的款项。综合分析证人证言，结合全案证据情况，法院对米强的证言及上述协议书均予采信。2009年12月30日，亚泰地产公司（甲方）与张芸歌（乙方）签订《亚泰豪苑D#101号商铺销售协议书》（以下简称《销售协议书》），约定乙方购买由甲方开发的位于长春市自由大路亚泰豪苑D#101号商铺（平面图13轴-26轴），建筑面积共计1550.4平方米。上述房屋按照20000元／平方米的销售价格成交，总房款为31008000元。并约定乙方于2009年11月6日交纳2336373元房款，剩余房款28671627元采用分期付款的形式交纳。“由于该房屋现由‘竹林再一轩’租赁经营，2010年1月1甲方与‘竹林再一轩’解除租赁关系，乙方与‘竹林再一轩’另行签署租赁协议，发生任何纠纷均与甲方无关。”乙方按本协议约定将房款全部按时交于甲方后，甲方与乙方签署正式《商品房买卖合同》。该《销售协议书》所涉房屋包含刘立国所购商铺。2016年7月8日，刘立国向亚泰地产公司提交《亚泰豪苑产权商铺争议甲方诉求》。载明：“1．从2004年到2016年租金大约15万，和现在亚泰豪苑8平米产权商铺房屋价值预计80万（以评估中心鉴定为标准）共计95万。以现金形式亚泰一次性支付给产权业主。2．亚泰可以找一处门市，如果门市价值远远超过豪苑价值，产权业主可以用现金形式一次性交给亚泰。3．亚泰也可以商品房进行交换。如果商品房价值远远超过豪苑价值，产权业主可以用现金形式一次性交给亚泰。4．业主也可以按照以前出租形式，用每年租金交付给产权业主。”2018年7月23日，刘立国将吉林亚泰富苑购物中心有限公司、亚泰地产公司诉至长春市南关区人民法院，提出诉讼请求：“一、依法确认原、被告吉林亚泰富苑购物中心有限公司于2003年12月2日签订的《亚泰豪苑产权商铺代租协议》、2004年8月18日签订的《协议书》合法有效；二、依法确认亚泰地产公司、吉林亚泰富苑购物中心有限公司违约；三、依法判令亚泰地产公司、吉林亚泰富苑购物中心有限公司给付刘立国代租租金162669元，违约金109646.61元；四、亚泰地产公司、吉林亚泰富苑购物中心有限公司承担案件受理费。”2018年10月25日，长春市南关区人民法院作出（2018）吉0102民初2997号民事判决：一、刘立国与亚泰富苑购物中心有限公司于2003年12月2日签订的《亚泰豪苑产权商铺代租协议》及2004年8月18日签订的《协议书》合法有效；二、亚泰富苑购物中心于判决生效后给付刘立国代租租金60565.48元并支付违约金；三、驳回刘立国的其他诉讼请求。南关法院认为，吉林亚泰富苑购物中心有限公司应给付2004年1月1日至2009年12月31日期间的租金。2004年租金为10804元、2005年租金为10804元、2006年租金为11560.28元、2007年租金为12369.5元（已给付）、2008年租金为13235.36元、2009年租金为14161.84元。2018年12月4日，刘立国出具收条一份，载明：“本人刘立国，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间的纠纷已在长春市南关区人民法院审理完毕，（2018）吉0102民初2997号民事判决书已生效。本日收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司支付的租金60565.48元、违约金109646.61元、案件受理费1840元，共计人民币172052.09元。至此，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间再无任何争议。”收款人处有刘立国签字捺印。诉讼过程中，刘立国申请对房屋升值损失进行鉴定。2020年8月17日，吉林兴安房地产土地评估咨询有限责任公司向本院出具《司法鉴定退件申请函》，载明“我机构接受贵院委托对位于长春亚泰豪苑第D栋一层194-195号、建筑面积8平方米房地产价值进行评估，现申请退件。根据委托方提供资料及现场勘查，本次评估估价对象因为规划的原因没有按当时设计的建筑图完成工程，格局的改变无法确定估价对象所在位置及估价对象现状，故无法确定其估价对象市场价值，本着司法鉴定的严肃性、客观性、特殊性，因此本公司申请退件，特此申请。”。一审法院认为，刘立国与亚泰地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。关于解除合同。亚泰地产公司对解除合同无异议，因此，对刘立国该项诉讼请求，法院予以支持。关于返还购房款及利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”刘立国实际交纳购房款35192元，亚泰地产公司应予返还。关于利息，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”则亚泰地产公司还应支付资金占用期间的利息，但自2010年1月1日起至2019年8月19日，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但均以不超过年利率6％为限。关于刘立国要求亚泰地产公司承担已付购房款一倍即71000元的赔偿责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解释合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”亚泰地产公司将案涉商铺另行出售，系在案涉商铺存在无法办理独立产权又与刘立国就解除合同无法达成一致的情况下，为了充分发挥商铺价值，减少财产浪费，有效利用资源，避免损失扩大而采取的措施。且其在与刘立国的商品房买卖合同无法履行后，已与刘立国进行了多次磋商，难以认定其系恶意违约和存在欺诈行为，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的立法本意是为有效地制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，但本案亚泰地产公司将商铺另售的行为并非该立法本意规定的欺诈和恶意毁约行为，不应适用该条规定，故法院对该项诉讼请求不予支持。关于刘立国要求亚泰地产公司返还契税、物维、手续费10208元及利息（利息自2010年1月1日起计算至款项实际还清之日止，按年利率6％计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”亚泰地产公司应将契税、物维、手续费10208元及利息返还，利息自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但均以不超过年利率6％为限。关于刘立国主张的租赁损失143129.6元。首先，因刘立国系与吉林亚泰富苑购物中心有限公司签订《亚泰豪苑产权商铺代租协议》，相关租赁损失应向吉林亚泰富苑购物中心有限公司主张，其向本案亚泰地产公司主张依据不足；其次，即使亚泰地产公司对刘立国与吉林亚泰富苑购物中心有限公司的租金之债构成债的加入，刘立国于2018年7月23日在长春市南关区人民法院诉请亚泰地产公司、吉林亚泰富苑购物中心有限公司给付刘立国代租租金162669元，违约金109646.61元，刘立国并无证据证明在本次诉讼中起诉的143129.6元不包含在该162669元之中，因此，其在本案中再次主张租金损失应属重复主张；再次，2018年12月4日，刘立国出具收条一份，载明：“本人刘立国，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间的纠纷已在长春市南关区人民法院审理完毕，（2018）吉0102民初2997号民事判决书已生效。本日收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司支付的租金60565.48元、违约金109646.61元、案件受理费1840元，共计人民币172052.09元。至此，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间再无任何争议。”收款人处有刘立国签字捺印。亦说明刘立国对长春市南关区人民法院关于租金的判决认可，有关租金问题与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间不再有任何争议。因此，对该项请求，法院不予支持。关于刘立国要求依法判令亚泰地产公司赔偿房屋增值损失320000元。刘立国虽主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人应商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”刘立国所举的关于亚泰豪苑产权商铺投资收益分析的相关宣传资料中，使用“预测”等字样，刘立国作为完全民事行为能力人，应当知晓任何投资均存在风险，房屋价格的确定及增值情况，受房屋坐落位置、房屋的布局结构、房地产市场及建筑材料市场变化、社会经济发展状况、国家政策变化等综合因素影响，亚泰地产公司宣传材料虽有“投资亚泰豪苑产权商铺首付18000元每单位十年后收益=35万元以上黄金旺铺＋6000元以上现金收益／年”字样，但不构成“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，该宣传资料应仅为要约邀请，且刘立国作为完全民事行为能力人，亦应有独立判断能力。结合本地区经济发展水平、案涉商铺所处位置等综合因素，法院酌情确定案涉商铺每平米增值18000元，即商铺现值40000元／平方米，则增值率为（40000元-22000元）÷22000元≈0.82。而刘立国实际交纳购房款35192元，且刘立国所举证据不足以证明租金实际拆抵了首付，则亚泰地产公司应支付刘立国增值损失为35192元×0.82=28857元。综上所述，刘立国的部分诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘立国与亚泰地产公司于2003年12月2日签订的《商品房买卖合同》解除；二、亚泰地产公司于判决生效之日起七日内返还刘立国购房款35192元及利息（利息以35192元为基数，自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但以不超过年利率6％为限）；三、亚泰地产公司于判决生效之日起七日内返还刘立国契税、物维、手续费10208元及利息（利息以10208元为基数，自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但以不超过年利率6％为限）；四、亚泰地产公司于判决生效之日起七日内支付刘立国房屋升值损失28857元；五、驳回刘立国的其他诉讼请求。案件受理费9953元，由亚泰地产公司负担1656元，由刘立国负担8297元。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，1.一审庭审中，双方明确《商品房买卖合同》中约定的用以抵扣首付款的“第四年租金”为2007年租金，金额为12369.5元；“第七年租金”为2010年租金。2.（2018）吉0102民初2997号刘立国与亚泰地产公司、亚泰富苑购物中心有限公司委托合同纠纷一案中，刘立国诉请长春市南关区人民法院判决亚泰地产公司及吉林亚泰富苑购物中心有限公司给付待租租金共计162669元，长春市南关区人民法院认定：2019年12月30日亚泰地产公司已将房屋另售他人，并约定2010年1月1日交付房屋，双方时间的委托租赁合同最晚于2009年12月31日无法继续履行。长春市南关区人民法院判决：吉林亚泰富苑购物中心有限公司给付刘立国2004年1月1日至2009年12月31日期间的租金（2007年租金为12369.5元，已给付），合计60565.48元。对刘立国关于租金给付的其余诉讼请求予以驳回。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”赔偿损失是承担违约责任的常见方式，要求赔偿额与实际损害相符合，既包括直接损失，也包括间接损失。同时，对损失的界定亦存在一定的限制，超出范围的损失不应由违约方承担。违约损害赔偿限制性规则包括减损规则、可预见规则等。1.关于应返还的已付购房款数额应如何确认。案涉《商品房买卖合同》的履行与刘立国和案外人吉林亚泰富苑购物中心有限公司签订的《亚泰豪苑产权商铺代租协议》的履行情况相关联：《商品房买卖合同》中约定的首付款金额为71000元，首付款支付方式为刘立国现金支付35192元，余款用《亚泰豪苑产权商铺代租协议》中约定的第四年（2007年）和第七年租金（2010年）抵扣，且双方在《商品房买卖合同》中注明“已抵扣”。长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初2997号民事判决中认定《亚泰豪苑产权商铺代租协议》最晚于2009年12月31日无法继续履行，刘立国于此日期后对案涉房屋不再享有租赁权，因而判决案外人吉林亚泰富苑购物中心有限公司支付2004年1月1日至2009年12月31日期间的租金，并认定2007年的租金已支付。综上，应认定第四年租金12369.5元为刘立国已支付的购房款。亚泰地产公司应予返还购房款数额为35192元+12369.5元=47561.5元。一审法院对刘立国已付款数额认定不当，应予纠正。2.关于应予赔偿的房屋增值损失数额的确定。2004年，案涉商铺不能单独办理产权后，亚泰地产公司多次与包括刘立国在内的多名商铺买受人协商合同解除事宜，并退还买受人所支付的款项，直至本次诉讼前，均未能就合同解除事宜与刘立国达成一致意见，刘立国应对因其自身原因造成的损失的扩大承担责任。刘立国提供的《亚泰豪苑产权商铺标准铺位投资收益分析》等宣传资料中对案涉房屋预期投资收益的宣传并未写入其与亚泰地产公司签订的《商品房买卖合同》中，未构成合同内容，刘立国亦未能提供其他证据证明案涉房屋的现市价值，一审法院酌定案涉商铺现市值4万元/每平米，认定增值率约为0.82，并根据合同的履行情况，以刘立国实际投入为基础计算房屋增值损失的方式并无不当。因本院对刘立国已付款数额的认定发生变化，故其房屋增值损失为47561.5元×0.82=39000.43元。3.关于亚泰地产公司应否承担赔偿刘立国已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款是对出卖人恶意违约导致合同解除时的惩罚性赔偿责任的规定，虽亚泰地产公司将案涉商铺另行卖予他人，但是在案涉商铺无法办理独立产权且与刘立国就解除合同事宜协商未果的前提下，为了充分发挥商铺价值，有效利用资源，避免损失扩大而采取的措施，并无恶意违约及存在欺诈行为，刘立国的该项上诉请求，无事实及法律根据，本院不予支持。4.关于亚泰地产公司应否赔偿刘立国租金损失。刘立国主张的2010年1月1日起至2018年2月31日止的租金损失赔偿系其与案外人吉林亚泰富苑购物中心有限公司签订的《亚泰豪苑产权商铺代租协议》如获履行的预期收益赔偿问题，而关于《亚泰豪苑产权商铺代租协议》的解除及赔偿问题，已在（2018）吉0102民初2997号民事判决中予以处理。另，2018年12月4日，刘立国出具收条一份，载明：“本人刘立国，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间的纠纷已在长春市南关区人民法院审理完毕，（2018）吉0102民初2997号民事判决书已生效。本日收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司支付的租金60565.48元、违约金109646.61元、案件受理费1840元，共计人民币172052.09元。至此，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间再无任何争议。”收款人处有刘立国签字捺印。上述收条中各方当事人对租金问题的约定，系刘立国对其自身权利的处分，不违反法律、行政法规的规定，应予支持。综上，刘立国的该项上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘立国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院作出的（2020）吉0105民初510号民事判决第二项、第四项、第五项；二、维持长春市二道区人民法院作出的（2020）吉0105民初510号民事判决第一项、第三项；三、吉林亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之后立即返还刘立国购房款47561.5元及利息（利息以47561.5元为基数，自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但以不超过年利率6％为限）；四、吉林亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之后立即支付刘立国房屋升值损失39000.43元；五、驳回刘立国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9953元，由吉林亚泰房地产开发有限公司负担1565元，由刘立国负担8388元；二审案件受理费9211元，由吉林亚泰房地产开发有限公司负担1318元，由刘立国负担7893元。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判长  于佳鑫二〇二一年四月二日书记员  宫士杰