广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3601号上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明瑛，广东盈隆律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：张泽云，女，1980年12月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）因与被上诉人张泽云物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。越秀物业公司在原审的诉讼请求：1.张泽云立即向越秀物业公司支付自2012年1月1日起至开庭之日止的物业管理费（按照2.6元/㎡·月的标准，以建筑面积289.74㎡计算，暂计至2020年11月23日为81358.99元）及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的物业管理费为本金，每日按3%的标准从每季度首月11日开始计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年11月23日为81358.99元），超出数额放弃请求，上述金额合计162717.98元。2.本案诉讼费用由张泽云承担。原审法院判决如下：一、张泽云自本判决发生法律效力之日起十日内向广州越秀物业发展有限公司支付2017年4月12日至2020年12月31日期间的物业管理费33623.34元；二、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1732元（原告已预交），由张泽云负担311元，广州越秀物业发展有限公司负担1421元。判后，越秀物业公司不服原审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判张泽云向越秀物业公司支付自2012年1月1日至2020年12月31日的物业管理费81358.99元（按照2.6元/㎡·月的标准，以建筑面积289.74㎡计算）以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的物业管理费为本金，每日按3‰的标准从每季度首月11日开始计算至实际清偿之日止，违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；二、本案一、二审诉讼费用全部由张泽云负担。上诉主要理由：一、一审法院判决2012年1月1日至2017年4月11日期间的物业费已超过诉讼时效缺乏事实及法律依据。张泽云自2012年1月1日拖欠物业费以来，越秀物业公司曾多次打电话催缴，但张泽云对此不予理睬。2014年10月24日，越秀物业公司委托律师向张泽云发送《律师函》催收2014年10月31日以前的物业管理费及违约金等费用，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，《律师函》是诉讼时效中断的证据，张泽云应支付自2012年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费。二、一审法院以越秀物业公司未尽环境卫生、清洁卫生等管理义务为由，不予支持逾期支付物业管理费的违约金，缺乏事实及法律依据。越秀物业公司自始至终严格按照行为内标准、为逸泉山庄业主提供高质量、高品质的物业管理服务。至于涉案物业邻居违反规定在物业花园内饲养家禽一事，越秀物业公司曾采取多种措施，并协同逸泉山庄纪委会副主任、城管部门上门与涉案物业邻居业主沟通处理，明确告知其行为严重影响张泽云的日常生活，对逸泉山庄的环境卫生造成严重影响，应立即拆除，但该业主拒绝拆除。越秀物业公司作为提供物业管理服务的企业，本身不具有执行权，无权强制拆除饲养棚。故一审法院以越秀物业公司未妥善解决上述事宜为由不支持逾期支付物业费违约金，缺乏事实及法律依据。综上所述，恳请法院依法审理，支持越秀物业公司的全部诉讼请求。张泽云辩称，本案在一审法庭调查中对事实方面已经查明清楚，越秀物业公司关于诉讼时效的上诉并没有提出符合法律规定的相关理由以及事实，越秀物业公司对诉讼时效的上诉没有事实和法律依据。本案事实是到现在为止，涉案房屋没有实际交付。这是因为越秀物业公司以及开发商没有履行房屋买卖合同以及物业管理合同的相关的义务，致使张泽云房屋的相邻人长期霸占与张泽云相邻的公共绿地以及公共道路，将这些公共场所据为己有，而且在张泽云房屋的围墙上搭建养殖场，养了大量的鸡等动物，造成张泽云居住环境的严重恶化，也造成了张泽云家居存在疫情的风险。作为受委托办理案涉房屋交楼手续的受托方以及对小区物业有管理义务的越秀物业公司，其没有按照房屋买卖合同的约定去履行义务，也没有履行物业管理的相关义务。这个在一审法庭在现场勘验中也有相关的证据予以证实。一审法院驳回越秀物业公司提出的违约金请求符合法律规定，越秀物业公司对这方面的上诉没有事实和理由。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：一、越秀物业公司主张的2017年4月12日以前的物业管理费是否已超过诉讼时效；二、张泽云对其应缴纳的物业管理费是否存在逾期支付情形，应否对此承担违约责任。对此，本院分析如下：第一，关于诉讼时效问题。张泽云对越秀物业公司向其主张的物业管理费提出诉讼时效的抗辩，越秀物业公司应对其主张的2017年4月12日以前的物业管理费未超过诉讼时效提交证据予以证明，未能举证证明的，依法应承担举证不能的法律后果。越秀物业公司在本案中仅提交了其于2014年10月24日委托律师事务所向张泽云发送的催收物业管理费和滞纳金的《律师函》和2020年3月31日向张泽云发出并于2020年4月12日签收《物业服务费催缴函》。即使2014年10月24日的《律师函》已妥投给张泽云，也仅是在《律师函》妥投当天产生中断诉讼时效的效力；越秀物业公司并未提供证据证明发送《律师函》后，其曾在当时法律规定的两年诉讼时效期间内再次向张泽云主张物业管理费及滞纳金。越秀物业公司认为其曾在张泽云向其反映问题时向张泽云主张过物业管理费，但同样未提供证据予以证明；而且张泽云在涉案小区还有另一处房产，越秀物业公司在法定诉讼时效期间内并不存在向张泽云送达催收物业管理费函件的障碍。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》的规定，根据上述事实认定越秀物业公司主张的2017年4月12日前的物业管理费已超过诉讼时效，合法有据，本院予以认可。第二，关于违约金的问题。越秀物业公司上诉认为其已协同逸泉山庄纪委会、从化区城管部门上门要求涉案房屋的相邻业主拆除饲养棚，已尽物业管理服务企业的责任。但从越秀物业公司的自述来看，其于2019年6月起才开始处理这一问题，并非在张泽云反映问题时或相邻物业搭建饲养棚时便及时采取有效措施进行处理；而且越秀物业公司在2019年6月起采取的措施并未妥善解决这一问题。在相邻业主拒绝拆除家禽笼子后，也未采取其他有效措施解决张泽云物业周边环境的清洁卫生问题，妨碍了张泽云正常使用涉案房屋。一审法院认为越秀物业公司在维护张泽云物业的环境绿化、清洁卫生等方面存在瑕疵、违反物业合同的约定，对越秀物业公司主张的违约金不予支持，并无不当。综上所述，越秀物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3489.41元，由越秀物业公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年四月十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳