湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终394号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈悦。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳守权。 委托诉讼代理人：韩军军，湖南泽宇律师事务所律师。 上诉人陈悦因与被上诉人阳守权房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省城步苗族自治县人民法院（2020）湘0529民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人陈悦、被上诉人阳守权及其委托诉讼代理人韩军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈悦上诉请求：1.撤销湖南省城步苗族自治县人民法院（2020）湘0529民初607号民事判决，改判驳回阳守权的一审全部诉讼请求，支持陈悦一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由阳守权负担。事实与理由：一、闫明余接受阳守权的委托办理三证所产生的20.50万元工资应由阳守权承担；二、因采光权纠纷支付给龚家红的12万元款项应由阳守权承担；三、针对阳守权的严重违约行为，就《房地产转让协议书》约定的一年半利息，陈悦有权行使不安抗辩权；四、扣除陈悦垫付的土地出让金及价格调节基金、税费、支付给闫明余的20.50万元工资、补偿给龚家红的12万元后，剩余房地产转让款支付过程中，因阳守权存在重大违约，陈悦与阳守权的种种行为已默认就剩余房地产转让款不予计息；五、根据合同法及相关司法解释的规定，对未书面约定利息，且无其他证据证明存在口头约定的情况下，应当视为没有约定利息。一审判决支持《房地产转让协议书》约定的一年半利息之后的利息，没有事实与法律依据；六、陈悦除向阳守权直接支付房地产转让款外，垫付土地出让金、税费、四抵界至纠纷赔偿款、支付给闫明余办证工资等费用共计1538352.90元。陈悦在一审中就超付的房地产转让款77552.90元及利息151444.98元利息损失依法提起的反诉，应予以支持。 阳守权辩称，1、案外人闫明余办理三证是否产生费用与阳守权无关，其委托办理三证系应陈悦的要求而进行的委托，是为帮助陈悦尽快完成基建工程；2、支付龚家红采光权费用亦与阳守权无关，陈悦与龚家红产生采光权纠纷是陈悦在建房工程中产生的，要求阳守权承担采光权赔偿没有理由；3、本案不存在陈悦行使不安抗辩权的情形；4、双方协议签订后，陈悦一直没有给阳守权结清房地产转让款，绝非陈悦所讲的阳守权有重大违约行为；5、一审支持协议约定的一年半利息之后的利息，有法律依据，二审应予支持；6、陈悦的一审反诉请求也应驳回。陈悦的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 阳守权向一审法院起诉请求：1、依法判决陈悦支付阳守权房地产转让费本金637365.95元及至2020年6月30日止的利息275638.87元，2020年6月30日以后的利息按月利率1.2%支付至房地产转让款付清日止；2、本案诉讼费用全部由陈悦承担。 陈悦向一审法院反诉请求：1、依法判决阳守权赔偿因其违约所造成陈悦的借款利息损失228997.88元；2、判令阳守权承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，陈悦变更第一项诉讼请求为：依法判决阳守权返还陈悦超额支付的土地转让费77552.9元以及赔偿因其违约造成陈悦的借款利息损失151444.98元，共计228997.88元。 一审法院认定事实：原城步苗族自治县人造板有限公司进行改制时，阳守权于2004年竞标购得原城步苗族自治县人造板有限公司园艺场办公楼房地产一处，该办公楼房地产的国土使用证号为城儒国用（92）字第3D-16号，房地产证号为No.00001206。2014年7月28日阳守权作为甲方，陈悦作为乙方签订了《房地产转让协议书》，其主要内容包括：一、转让范围：原人造板公司园艺场办公楼一栋、该办公楼所属土地约445㎡、没上红线图的原房屋东侧所属空闲三角地约25㎡；二、转让价格：1460800元；三、付款方式：乙方于签订该协议时付甲方460800元；其余1000000元在签订该协议一年半内付清，该款在一年半时间内按月息1分2计息给甲方，即每月底付清当月利息12000元（计息时间从2014年8月1日起，若乙方资金到位后甲方仍不能办理好相关手续，从1000000元中留足手续费用后再付款给甲方，预留的手续费停止计息。）；四、其它约定事项：1、乙方若不按本协议的付款方式付款，甲方有权收回该土地及所新建的房屋；2、甲方负责按“继承”的方式以陈颖的名义办理好《建设用地规划许可证》、《规划工程施工许可证》及《国土使用证》，乙方全力协助。甲方过户前的国土性质必须为出让性质，若需交土地出让金则全部由甲方承担。办理以上“三证”所发生的费用和开支，凡属与原证有关的由甲方承担，凡属与过户有关的（除土地出让金以外）由乙方承担。若乙方在办理“三证”时先行垫付甲方应承担的费用和开支，垫付金额从垫付之日起停止计息；3、原25㎡三角空地办证时必须归入红线图。凡属原房地所涉及的矛盾纠纷甲方必须负责协调到位，若四抵界至有纠纷或25㎡空闲土地不能归入红线图，乙方有权按均价3320元/㎡折币从所欠余款中扣除抵减，同时甲方应赔偿乙方相关损失。（25㎡空地按1000元/㎡扣款）；4、甲方不能占用与肖家相邻的巷子，但可从中采光，若有异言或开支，甲方负责协调和承担；5、在未办理好“过户”手续之前，乙方以甲方名义建房，甲方必须全力维护。协议书签订后，陈悦分次共向阳守权支付865800元（详见附件一）。2014年12月2日，陈悦为阳守权垫付土地出让金和价格调节基金137208.5元；2015年1月19日，陈悦为阳守权垫付税金27014元；2016年8月9日，陈悦为阳守权垫付税金183330.4元。阳守权于2016年7月20日申办了城儒国用（2016）第2-345号国有土地使用证，该证记载：土地使用权人：阳守权；使用权面积：443.94㎡。陈悦对实际受让的办公楼于2014年8月开始进行翻修，于2015年8月6日以阳守权的名义申办了《建筑工程施工许可证》，于2018年2月8日以肖映洲等25户的名义申办了《建设工程规划许可证》，2018年8月13日肖映洲等25户办理不动产权登记，登记显示共有宗地面积440.17平方米。 阳守权、陈悦签订转让协议书后，陈悦于2014年8月以阳守权的名义修建房屋，修建过程中，于2014年8月底案外人龚家红等人以影响采光为由进行阻工，2015年10月22日陈悦以阳守权的名义起诉案外人龚家红等人，2015年12月31日在人民法院主持下，陈悦与案外人龚家红等人达成调解协议：双方在各自宅基地的国土红线范围内修建房屋，陈悦自愿补偿龚家红等人各种损失150000元。陈悦于2016年1月4日恢复施工。为方便办理国有土地使用证、规划许可证、规划工程施工许可证，阳守权于2014年12月26日向案外人闫明余出具授权委托书，委托书载明：“兹委托闫明余同志全权办理我人造板公司园艺场办公楼建房规划及工程许可证手续事宜。委托人：阳守权，委托代理人：闫明余”。2016年3月17日，陈悦向阳守权写下承诺书，承诺书载明：“···所有合同条款以2014年7月阳守权与陈悦签订的转让合同书为准，其它文书及资料所签署的名字及内容均为对外或办手续至需要，不具有法律效力。陈悦组合的合伙建房人所有责权利只和陈悦有关，阳守权不负任何责任及受任何牵连，陈悦与阳守权的债务限期在2016年农历9月底前结清。” 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。阳守权以竞得的城儒国用（92）字3D-16号土地使用权和No.00001206号房产权转让给陈悦，双方签订了《房地产转让协议书》，该《房地产转让协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定的权利和义务而享受权利和履行义务。 关于闫明余工资应如何承担的问题。陈悦受让了阳守权竞得的原城步苗族自治县人造板公司园艺场的房产权后，在没有进行转户的情况下，就以阳守权的名义进行翻修，为了便于办理《国土使用证》、《建房规划许可证》、《规划工程施工许可证》，阳守权向案外人闫明余出具委托书委托闫明余全权办理“三证”，闫明余受委托的事项是为了帮助陈悦以阳守权的名义办理“三证”，陈悦没有提交证据证明双方之间及案外人闫明余已协议如何支付工资，也没有证据证明陈悦已支付工资给案外人闫明余，陈悦应承担举证不能的责任，故陈悦辩称闫明余的工资应由阳守权承担的理由不成立，不予支持。 关于因采光权纠纷支付的赔偿款应该如何承担的问题。阳守权、陈悦签订了房地产转让协议后，阳守权按协议转让的土地使用范围和陈悦受让的国土使用权证登记的土地使用面积相差1.06㎡，不存在少转让37㎡的土地使用面积；另陈悦受让了阳守权的房地产后，应依法进行转户后再进行翻修，但陈悦受让后并没有转户就以阳守权的名义进行翻修，在翻修过程中因采光权产生纠纷，不管是规划部门做出何种规划，以及陈悦与相邻的龚家红等人做出何种调解方案，与阳守权转让的国土使用权没有关联。陈悦认为协议面积与登记面积相符是因为陈悦承担了案外人龚家红的采光权赔偿款120000元，陈悦要求阳守权承担该赔偿款的理由不能成立，不予支持。 关于利息损失应如何认定的问题。双方当事人对陈悦垫付的土地转让金和税款以及支付给阳守权的款项没有异议，予以认可。根据合同约定，双方没有约定办证的日期且作为乙方的陈悦至今没有保证转让金全部到位，故陈悦垫付的土地出让金和税金只能从垫付之日停止计息，不应从开始就不计息。阳守权按照合同约定根据陈悦所支付的价款和垫付的款项按月息1.2%分段计息（详见附件二），其计算利息的方法符合合同约定和法律规定，予以支持。阳守权、陈悦所签订的合同中约定：甲方阳守权负责按“继承”的方式以陈颖的名义办理好“三证”，乙方陈悦全力协助。按照法律法规，无法实现按“继承”的方式以陈颖的名义办理“三证”，阳守权不能按约履行义务，存在违约，但该合同没有约定甲方阳守权应承担的违约责任，且合同中没有约定办好“三证”的日期，故陈悦以阳守权存在违约和办证周期长为由而拒绝支付利息，其抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。陈悦最迟于2018年3月21日为阳守权垫付了一笔10000元的款项，故诉讼时效应从2018年3月2日起计算，陈悦辩称阳守权主张利息超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，双方约定了借期内利率，但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日按照借款内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。参照该规定，阳守权、陈悦虽然没有约定逾期支付房地产转让款应承担利息，但阳守权要求陈悦按照合同约定期限约定的利息支付利息，不违反法律规定。陈悦辩称合同没有约定逾期利息而不应承担逾期利息的理由不能成立，不予支持。陈悦受让阳守权房地产权后应该依法依规办理过户手续和办理建设用地规划许可证、规划工程施工许可证才能进行翻修房屋，但陈悦没有办理过户手续，也没有办理建设用地规划许可证和规划工程施工许可证的情况下擅自于2014年8月开始修建房屋，在违规修建房屋过程中停工造成的利息损失应自行承担，故陈悦要求阳守权承担停工期间借款利息的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈悦在判决生效之日起10日内支付阳守权房地产转让款本金613459.9元及利息254737.7元，日后利息按月利率1.2%计算，从2020年7月16日起至付清房地产转让款之日止；二、驳回阳守权的其他诉讼请求；三、驳回陈悦的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17664元，减半收取计8832元，由阳守权承担232元，陈悦承担8600元。 二审期间，陈悦为支持其上诉主张提交了2份证据：证据1《关于连峰路七里寺村道与宅基地纠纷的调处意见》，拟证明该土地被政府调处，阳守权是同意的，但事后又要求补地，故意制造矛盾，致使合同约定的土地三证未及时办理；证据2授权委托书，拟证明赔偿龚家红的赔偿款，阳守权是当事人，补偿15万元是知情并自愿支付的。阳守权质证认为：对证据1的真实性没有异议，该调处意见与本案的纠纷无关联；证据2，陈悦与龚家红的采光引起的纠纷，是因该房屋一直没有过户给陈悦，陈悦是以阳守权的名义修建，陈悦与龚家红发生矛盾产生诉讼需要一份资料，当时律师需要阳守权写一份委托书，虽委托书是真实的，但达不到陈悦的证明目的。本院经审查认为，陈悦二审所提交的证据不能达到其所要证明的目的，且与本案待证争议事实不具关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据陈悦的上诉理由以及提交的证据，本案二审的争议焦点为：1、原审对三证办理费用20.50万元及支付龚家红补偿款的认定定性归属是否不当；2、本案房产转让的余款利息损失认定及计算是否合理；3、原审判决驳回上诉人（原审被告、反诉原告）陈悦的反诉请求是否不当。 关于对三证办理费用20.50万元及支付龚家红补偿款的认定定性归属问题。陈悦上诉主张，阳守权在本案中存在委托闫明余办理三证、双方的合同第四条有约定的行为，证明本案中所产生的20.50万元工资和因采光权纠纷支付给龚家红的12万元款项应由阳守权承担。经查，阳守权在本案中委托闫明余办理三证，是因陈悦购地后仍要以阳守权的名义进行房屋开发，为方便陈悦对所购土地的开发应陈悦的要求，阳守权才出具委托闫明余办理三证的委托书，因采光权纠纷支付龚家红的赔偿款系陈悦在房屋开发过程中所产生的侵权赔偿之债，与其购买阳守权的《房地产转让协议书》合同之债是两个不同的法律关系。原审对陈悦要求上述两笔费用应由阳守权承担的理由不予支持，并无不当。陈悦的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于本案房产转让的余款利息损失认定及计算问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款（二）项规定：“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中，双方签订的《房地产转让协议书》约定了一年半内付清的利率，但未约定逾期利率。原审参照上述规定，按双方约定的利率计算资金占用期的利息，并无不当。陈悦上诉主张不应计算合同约定一年半利息之后的利息理由，与事实和法律规定不符，本院不予支持。根据上述两项的论证结论，陈悦主张的一审反诉请求，缺乏事实和法律依据，原审不予支持其反诉请求，并无不当。 综上所述，陈悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17664元，由上诉人陈悦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王文俊 审 判 员  罗 松 审 判 员  申 杰 二〇二一年四月十五日 法官助理杨碧波 代理书记员  廖海雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……