江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏06民终53号 上诉人（原审原告）：郑金生，男，1956年9月26日生，住溧阳市。 上诉人（原审原告）：郑浩，男，1983年12月10日生，住南京市江宁区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：朱芳，江苏淳石律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：谈永斌，江苏淳石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通中南新世界中心开发有限公司，住所地南通市桃园路12号101室。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘彩英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：崔健祥，男，该公司员工。 上诉人郑金生、郑浩因与被上诉人南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4426民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑金生、郑浩上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判；中南公司承担本案上诉费。事实和理由：1.一审认定我方无证据证明案涉房屋存在面积差属于认定事实错误。我方一审提供具有测绘资质的第三方出具的测绘报告，证明案涉房屋套内建筑面积为109.84平方米，相比合同约定的套内建筑面积137.84平方米减少25平方米。我方另提供与中南公司员工周凯敏、施一波的微信聊天记录，充分证明存在差面积以及双方就此进行协商。2.一审程序违法。房屋是否存在差面积属于专业问题，我方有权提出司法鉴定。一审以“房屋历经出租、装修之后，已非新房交付时的原始状态”为由不予准许，影响我方实体权利及诉讼权利。事实上案涉房屋在签订合同当日即签订返租协议，在中南公司的占有和控制之下，至今未交付。我方全额支付购房款，应当实际取得140.78平方米的房屋面积。 中南公司辩称，我司按照合同约定向郑金生、郑浩交付房屋，不存在面积误差问题。双方补充协议中约定房屋实测面积以南通市房管局产权监理处出具的数据为准，一审中我司已提供产权登记证明单及测绘报告。 郑金生、郑浩向一审法院起诉请求：1.判令中南公司返还差面积购房款591000元并支付利息，利息以591000元为基数按年利率6%的标准，从2011年12月5日起计算至实际履行之日止；2.判令中南公司协助办理房屋产权过户手续；3.本案诉讼费由中南公司承担。 一审法院认定事实：2011年12月3日，郑金生、郑浩与中南公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，郑金生、郑浩向中南公司购买×××城××幢××号商品房一套，该商品房建筑面积140.78平方米，其中，套内建筑面积134.84平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.95平方米。商品房单价为每平方米23640元，总金额为3328039元。合同约定的交房日期为2012年1月1日。合同关于面积差异处理部分约定，当事人以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。郑金生、郑浩同时对合同附件房屋平面图、公共部位分摊建筑面积、装饰标准等进行了确认。合同附件四补充协议约定，双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房价款，结算房价款与本合同约定不一致时，按多退少补处理，实测面积以南通市房管局产权监理处出具的数据为准。当天，郑金生、郑浩还与中南公司签订《售后返租合同》一份，合同约定，郑金生、郑浩将其拥有的×××城××幢××号房屋返租给中南公司，返租期自2012年1月1日至2017年1月1日，返租期内，中南公司有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁，中南公司于郑金生、郑浩交清购房首付款后，将本合同约定的返租期内的租金一次性交付给郑金生、郑浩。返租期内，中南公司有权对返租标的进行装修和整体布局改造，但改造以不影响建筑结构安全及消防安全为原则。返租期满，郑金生、郑浩同意按返租期满时经营户退场后的房屋状况进行房屋返还，除非危及房屋建筑结构安全，郑金生、郑浩不提任何异议。合同签订后，郑金生、郑浩交付了房款，上述房屋交由中南公司统一经营，中南公司按约向郑金生、郑浩支付返租期内的租金。 2018年10月11日，郑金生、郑浩委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对案涉房屋套内建筑面积进行测绘，测绘结论为，×××城××幢××号商品房套内建筑面积为109.84平方米。郑金生、郑浩遂就面积差异多次与中南公司业务人员交涉，但未有结果，遂成讼。 一审另查明，2011年6月22日，中南公司委托南通市房产管理测绘队对×××城××幢房屋建筑面积进行测绘，该测绘队出具通房测（2011）字115号测绘报告，其中载明，×××城××幢××号房屋建筑面积140.78平方米、套内面积134.837平方米、公摊面积5.947平方米。该测绘报告由南通市房屋产权监理登记中心加盖房产测绘成果审核章。2012年7月11日，南通市房屋产权监理登记中心出具《产权初始登记证明单》，其中载明，×××城××幢××室，建筑面积140.78㎡，面积核定文件号为通房测（2011）字115。2012年7月17日，中南公司申领了×××城××幢××室的《国有土地使用权分割登记证明书》。 一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，郑金生、郑浩请求中南公司退还房屋面积不足部分的房款，应当就房屋面积达不到合同约定面积的事实提供充分证据。根据案涉《商品房买卖合同》约定，双方同意以房屋建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。补充协议还约定，房屋实测面积以南通市房管局产权监理处出具的数据为准，双方按产权登记面积及合同约定的单价结算房款。中南公司向法院提交的《产权初始登记证明单》及通房测（2011）字115号测绘报告，足以证明案涉房屋经产权监管部门确认的建筑面积为140.78㎡，该面积与合同约定面积一致，双方按该面积结算房款符合合同约定。反观郑金生、郑浩提供的测绘报告，系对房屋套内建筑面积进行测绘，而非合同约定的房屋建筑面积；江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司亦非合同约定的测绘机构；且郑金生、郑浩单方委托测绘是在案涉房屋经历出租、装修之后，已非新房交付时的原始状态。该测绘报告显然不足以否定中南公司提供的测绘报告及《产权初始登记证明单》所记载的房屋建筑面积。郑金生、郑浩在本案中以《商品房买卖合同》为依据向中南公司主张权利，但是，案涉房屋已经经历了由商品房买卖标的到房屋租赁标的的变迁，现对房屋建筑面积重新测绘已不能客观准确地反映房屋销售时的真实面积，故法院在本案诉讼中不再启动鉴定程序。郑金生、郑浩要求中南公司返还面积差价款的主张，缺乏依据，法院不予支持。中南公司作为房屋销售方，有义务配合郑金生、郑浩办理房屋产权过户登记，但郑金生、郑浩并未举证证明中南公司怠于履行配合义务，故本案诉讼费不应由中南公司负担。据此，一审法院判决：一、中南公司于郑金生、郑浩办理南通×××城××幢××室房屋产权变更登记手续时予以配合。二、驳回郑金生、郑浩其他诉讼请求等。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 另查明，郑金生、郑浩一审提供的与周凯敏、施一波微信聊天记录中，周凯敏在2018年发送协商方案，载明：方案一：退还面积补差部分房款，根据签约时合同单价23640元/平方米，结合现场实测面积（有相关权威资质的第三方），进行多退少补，据实结算。方案二：根据房屋实测测绘报告附图进行恢复，使得房屋面积符合房管局实测面积数据。两方案二选一。郑金生、郑浩对此未有回应。此后因周凯敏离职，郑金生、郑浩再与施一波对接，微信中未见协商一致。 本案二审争议焦点为：郑金生、郑浩要求中南公司赔偿房屋差面积购房款是否依法有据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，郑金生、郑浩与中南公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，其中约定商品房建筑面积140.78平方米，单价每平方米23640元，总金额3328039元（即140.78平方米*23640元/平方米）；双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算商品房价款，结算房价款与合同约定不一致时，按多退少补处理，实测面积以南通市房管局产权监理处出具的数据为准。由此可见，双方对于讼争房屋的价款计算方式约定明确。根据南通市房屋产权监理登记中心测绘报告及《产权初始登记证明单》，讼争房屋登记的建筑面积为140.78平方米。因此，郑金生、郑浩向中南公司给付的房款总价即应依约按照建筑面积（产权登记面积）140.78平方米乘以单价计算。郑金生、郑浩本案要求中南公司退还房屋差面积购房款，但一方面，讼争房屋的建筑面积（含套内面积）已由双方约定的有权登记机关实测确认并记载于初始登记证明中，郑金生、郑浩仅以其单方委托的针对房屋套内面积的测绘报告并不足以推翻前述初始登记证明。另一方面，双方订立的《售后返租协议》约定，返租期内中南公司有权对返租标的进行装修和整体布局改造（不影响建筑结构安全及消防安全），郑金生、郑浩同意按返租期满时经营户退场后的房屋状况进行返还。案涉房屋在2011年订立买卖合同后即通过协议返租的形式由中南公司使用，期间进行了装修和改造。郑金生、郑浩一审虽提供其在返租期满后与中南公司员工的微信聊天记录，但其中并不涉及具体的双方一致确认的变更《商品房买卖合同》、补充协议及《售后返租协议》的内容。因此，郑金生、郑浩本案主张退还差面积购房款，一审未予支持并无不当。 综上，郑金生、郑浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9710元，由上诉人郑金生、郑浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱艳 审判员  杨盛 审判员  胡皓 二〇二一年四月二日 书记员  陈宁