广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2609号上诉人（原审被告）：陈思明，男，1984年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：黄赛，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丰巢（广州）物业管理有限责任公司。住所地：广州市黄埔区大沙地西6号1号楼111P房。法定代表人：陈冲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：洪晓，广东一航律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区同德街同德经济联合社粤溪经济合作社（原广州市白云区同德街同德村第十经济合作社）。住所地：广州市白云区同德街粤溪大街101号。负责人：周万佳，社长。委托诉讼代理人：周文瑞，男，该社支委委员。委托诉讼代理人：冯国华，男，该社支委委员。上诉人陈思明因与被上诉人丰巢（广州）物业管理有限责任公司（以下简称丰巢公司）、原审第三人广州市白云区同德街同德经济联合社粤溪经济合作社（以下简称粤溪经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈思明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈思明无需返还履约保证金100000元；2.撤销一审判决第二项，并依法予以改判陈思明无需向丰巢公司赔偿装修损失551995.47元；3.本案一审、二审全部诉讼费用由丰巢公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为，因合同无效，且丰巢公司已搬离涉案物业，故应向丰巢公司退还保证金100000元系认定事实不清。首先，丰巢公司承租涉案物业系一至三层，合同的部分无效并不必然导致合同整体无效。本案中，涉案物业一层属于合法建筑，在一审法院查明事实关于涉案物业拆除情况也确认拆除是二层、三层，并非全部拆除。并且丰巢公司在合同履行期间，搬离涉案物业时并未告知陈思明，更未将涉案物业钥匙交还至陈思明。不仅如此，丰巢公司仍以该涉案物业作为其名下挂靠公司的注册地址，在此期间，此涉案物业一层部分仍然合法有效，合同仍在履行期间，同时仍给丰巢公司带来经济利益。故丰巢公司有权基于合同约定，不予退还履约保证金。其次，导致合同实际无法履行的责任并不在于陈思明，一审法院查明事实，涉案物业系粤溪经济合作社作为权属人，陈思明已提供证据证明涉案物业系通过官方网站合法竞拍所得，导致合同最终无法履行的责任并非陈思明，如因合同无效而产生的损失应当由过错方即粤溪经济合作社承担。二、一审判决认定证据不足。一审法院认定关于装饰装修损失及施工合同及转账凭证作为认定依据系证据不足。首先，丰巢公司一审时提供的关于装饰装修损失的仅有合同及转账凭证，未依合同约定提供图纸、详细工程量清单，丰巢公司与案外人签名的合同与实际情况不符，不排除丰巢公司事后补签、伪造合同的可能。一审法院确认金额360976元的工程施工合同里，根据合同约定，施工应当提供图纸施工，但丰巢公司并未提供相应施工图纸，且在工程预算表里工程内容涉及4楼，而在本案中，涉案物业仅为3层。工程施工合同系丰巢公司于案外人签订，针对施工内容陈思明明确提出异议，一审法院在未核实施工内容真实性、合法性的情况下，仅凭施工合同及转账凭证即认定《工程施工合同》的金额系证据不足。其次，一审法院未经审查仅凭转账凭证就认定装饰装修损失，且合同约定支付时间、金额与转账凭证严重不符。（1）在一审法院认定360976元的工程施工合同里约定，工程款根据工程进度支付，在合同里约定工期共60天，即2018年5月10日至2018年7月9日，但在丰巢公司提供的转账凭证多发生在2019年5月之后，其支付时间明显超出合同约定支付时间，转账凭证仅能证明丰巢公司与案外人存在交易往来，并不能证明与支付款项与本案的关联性，因此不能作为主张装饰装修款的依据。（2）在一审法院认定的142000元的电梯设备订购合同里，一审中陈思明明确对电梯层数提出异议，且在庭审时丰巢公司亦认可电梯是可拆除，因此装修工程款应扣除可以拆除部分价值。目前涉案物业的电梯并未拆除，仍留在涉案物业的结构中。（3）一审法院认可的308400元的装修工程施工合同的合同条款与360976元的装修工程施工合同条款一致，同样丰巢公司未能提供图纸、工程量清单。转账时间、转账金额同样与合同约定完全不一致。且部分款项发生在2019年3月之后。（4）一审法院认可的480000元防水工程施工合同里，合同约定工期2018年5月15日至2018年8月14日，付款方式按进度支付，且预留5%作为质保金，但实际发生的转账均发生在2019年2月之后，与合同约定不符。综上，一审法院认可的装修合同，均为丰巢公司与案外人签订，且合同约定时间、支付方式与转账凭证存在很大出入，针对合同条款内容，陈思明在一审庭审时亦提出异议，粤溪经济合作社同样就装修金额提出异议，一审法院在未能核查真实性，仅凭合同及转账凭证即认定实际装修损失系明确缺乏证据。根据《合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，陈思明有权请求因合同无效受到损失的赔偿。在本案中导致合同无效的直接原因系粤溪经济合作社隐瞒涉案物业系违法违章建筑这一重大事实，陈思明有权要求粤溪经济合作社赔偿装修费用损害赔偿。因此，陈思明认为一审法院对丰巢公司退还保证金事实认定不清，对装修价款认定证据不足，请求二审法院要求丰巢公司补足证明实际发生的工程量的证据，或要求聘请司法鉴定结构对装修装饰工程的价值进行司法鉴定，实际装修装饰工程款以最终鉴定的结果为依据。丰巢公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈思明的上诉请求。一、一审法院已经充分查明案件事实。一审法院认定双方签订的合同无效并认定要求陈思明向丰巢公司返还100000元保证金，有充分的事实依据。丰巢公司系整体承租陈思明的物业，三层物业系一体承包的，丰巢公司也以整体开发使用为合同目的，案涉物业的第二层、第三层因系违法建筑被拆除，丰巢公司也因政府部门的要求被迫搬离案涉房屋，丰巢公司已实际无法使用该物业，合同目的不能实现。陈思明认为案涉物业第一层能正常使用，无任何事实依据。公司注册并未在涉案房屋。丰巢公司认为，注册地址变更与否，与本案无任何关系，事实上，一审庭审中陈思明也明确承认涉案物业已经无法正常使用、承认丰巢公司已经实际搬离的事实；本案中丰巢公司所缴纳的100000元保证金，是为确保租赁合同能够正常履行，确保丰巢公司能够正常行使合同权利，而本案中案涉物业不能继续使用是非常明确的事实，故陈思明依法应当退回履约保证金100000元给丰巢公司。陈思明在本案中存在明显的过错且给丰巢公司造成了严重的损失，依法应当承担赔偿责任。陈思明在出租房屋时，其应当充分的向丰巢公司告知涉案房屋的真实情况，特别是涉及到房屋产权等影响房屋租赁的核心情况，其作为第一手的承租人也有义务要清楚了解案涉房屋的真实情况；从庭审中查明的案件事实中可知，陈思明在出租案涉房屋时已经知晓房屋的真实情况（也即知道案涉房屋存在违建的情况），但陈思明自始至终都未如实告知丰巢公司。陈思明的行为已经构成了严重违约行为，在明知房屋存在违建的情况下，仍然将案涉房屋出租给丰巢公司，有严重过错。丰巢公司与陈思明签订了长达十年的租赁合同，丰巢公司为此投入了一百多万元的装修费用及其他费用，丰巢公司因为陈思明的过错造成了巨大的损失，陈思明应当依法承担赔偿责任。二、丰巢公司已经提交了充足的证据证明装修损失。丰巢公司在一审庭审中提供了施工合同、转账凭证等证据充分佐证了丰巢公司因陈思明原因导致不能继续使用租赁物所造成的损失。陈思明提出陈思明与案外人签订的装修工程合同涉及到第四层的装修问题，丰巢公司已经在一审中明确提出，虽然按照租赁合同约定丰巢公司仅承租三层，但实际上涉案房屋实际有三层半，涉案房屋三楼楼顶还有部分建筑，故丰巢公司在与案外人签订装修工程合同时把三楼顶部的建筑房屋也作为装修的一部分，才会在装修工程合同约定四层楼的装修，这一事实与涉案房屋的实际情况相吻合。陈思明提出一审法院认定的360976元的工程施工合同中，合同约定工期与实际支付款项时间不一致，不可否认的是，丰巢公司与案外人签订的工程施工合同确实有约定按照进度付款，但是丰巢公司与案外人签订合同后，存在工期拖延等建设工程合同中常见的情况，因此丰巢公司与案外人签订未按照合同约定支付款项也是很常见的。需要说明的是，若案外人认为丰巢公司存在违约情况，面对三十多万元的工程款，案外人早已通过合法手段维权。陈思明提及涉案电梯可以进行回收利用，丰巢公司在一审时已经明确回复，涉案电梯根本无法再继续使用，一来由于涉案房屋被拆除后，丰巢公司根本无法进入案涉房屋，无法将电梯取出，二来电梯在涉案房屋被拆之前，已经实际安装进入使用阶段，拆除房屋势必要拆除电梯，电梯及相关配套设施早已被严重破坏无法挪作他用。最后，丰巢公司购买电梯就是为了将电梯用于涉案物业的使用，即便是陈思明称的可再次利用，丰巢公司也无法安装到别处。需要说明的是，电梯的安装使用，均有严格的标准，在电梯已经遭到破坏的情况下，再次使用将面临巨大的安全隐患。一审法院认定电梯损失有法有据，应当予以维持。陈思明认为丰巢公司与案外人签订的相关合同中约定付款时间及实际付款时间有出入。丰巢公司认为在工程建设行业中这样的现象大量存在，有大量的案例都存在工程完工后再通过诉讼方式追款，丰巢公司按照合同约定支付款项是事实存在的。丰巢公司认为，一审时其已提供装修合同、工程施工合同、转账凭证等证据充分证明丰巢公司对涉案房屋进行装修的事实，证据之间形成了完整的证据链，足以证明丰巢公司所指出的装修费用，一审法院据此认定丰巢公司的装修损失，合法合理。根据有关租赁合同的法律规定，租赁合同中，出租人因自身过错导致承租人损失的，应当承担相应赔偿责任。本案中，丰巢公司所遭受的装修损失共计一百多万元，而一审法院在经过多方考量并结合案件实际情况，结合陈思明的过错程度，最终按照全部装修损失的50%要求陈思明承担责任，一审法院已经充分考量案件事实及责任分担比例，丰巢公司认为陈思明承担50%的装修损失责任，合理合法。粤溪经济合作社二审述称，不清楚陈思明对丰巢公司的转租，不认可陈思明将涉案房屋转租给丰巢公司，丰巢公司对涉案房屋进行装修和加装电梯并未经过粤溪合作社的同意。丰巢公司于2020年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除陈思明、丰巢公司于2018年5月4日签订的租赁合同书；2.陈思明支付丰巢公司违约金115000元；3.退还丰巢公司所交的履约保证金10万元及利息（利息以10万元基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年8月1日起至计算实际偿还之日止）；4.陈思明赔偿因违约给丰巢公司造成损失1277176元（其中装修装饰损失1149376元、安装电梯损失127800元）；5.本案诉讼费由丰巢公司承担。一审法院经审理查明：一、租赁情况白云区同德街粤溪南安大街XX号权属人为广州市白云区同德街同德村第十经济合作社（以下简称第十经济合作社），1986年新建，共用地面积2183.3平方米，建基面积1727.56平方米，使用性质厂房。第十经济合作社（出租人、甲方）与陈思明（承租人、乙方）于2018年4月27日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区粤溪村路南安大街XX号整栋房号的房地产出租给乙方作为商业综合用途使用，建筑面积1248.72平方米。2018年5月1日至2018年7月31日免租，2018年8月1日至2023年4月30日月租金额19979.52元，2023年5月1日至2028年2月29日月租金额21977.47元。合同签订后，陈思明向第十经济合作社支付了2018年8月至2020年7月的租金共计479508.48元以及租赁按金59938.56元、水电按金20000元。2018年5月4日，丰巢公司（承租方、乙方）与陈思明（出租方、甲方）签订了《租赁合同书》，约定：第一条租赁物业的位置及面积：1、该物业位于广州市白云区同德街粤溪南安大街XX号1至3层仓库写字楼，该物业为一栋三层合共建筑约1248.74平方米，按照现状出租给乙方作商业经营场地使用（乙方以政府批准许可的合法经营项目为准）；3、乙方确认对该物业的现状已有详细清晰地了解清楚，乙方承诺不得以该物业中存在问题（包括不限于场地面积差异、场地功能、设备设施瑕疵等）作为变更、拒绝履约或解除合同的抗辩理由。第二条租赁年限及起止时间：1、该物业的租赁期限为九年十个月（包含免租金装修期），即从2018年5月5日起计算至2028年2月29日止（租赁期满本合同自动终止）；2、乙方免租金装修期为3个月，即从2018年5月5日起计算至2018年8月4日止；3、该物业的正式起租日：从2018年8月5日起开始计算租金。第三条租金、履约保证金和水电费交纳期限：1、甲方出租该物业建筑面积为1248.72平方米，即每月租金为32500元；2、乙方必须在签订【租赁合同书】前，交付共100000元，履约保证金，装修期满后从2018年8月5日起，乙方应在每月8号前以现金/银行转账等方式向甲方交付当月的租金（不含税费），乙方须开具租金发票的，产生税费由乙方负责承担。3、该物业的第1-3年的租金基本不变，从第四年开始递增。第六条、甲方的权利和义务：5、乙方租赁物业后，甲方同意乙方因经营需要可以转租分租给第三人。第七条、乙方的权利和义务：3、甲方同意乙方如需进行室内装修，使用不燃、难燃材料进行装修，如有违反乙方接受消防部门的处理。丰巢公司在合同下乙方处盖章，陈思明在合同下甲方处签名，并附陈思明中国农业银行桥中支行6228450088118126474。上述合同签订后，丰巢公司于2018年5月4日向陈思明支付80000元，于2018年5月7日支付20000元。2019年8月底，丰巢公司搬离涉案场地。二、涉案物业装饰装修情况上述合同签订后，丰巢公司称开始装修，共计产生装修装饰以及安装电梯费用共计1277176元，具体如下：1、电梯井基础建设、改建洗手间、墙体开窗、挖建化粪池、泥水工砌墙及修复地面。工期：60天，自2018年5月10日至2018年7月9日预算：360976元工程款支付情况：转账给合同约定收款人杨某良中国邮政储蓄银行；转账数额：2018年9月14日支付120000元、2018年11月19日支付30000元、2018年11月29日支付40000元、2019年1月19日支付20000元、2019年2月2日支付7963元以及9095元、2019年2月25日支付27215元、2019年3月23日支付20000元、2019年5月21日支付47990元、2019年5月27日支付38713元。证据：（1）2018年5月10日丰巢公司与杨某良签订的《工程施工合同》；（2）转账凭证。陈思明抗辩意见：真实性认可、关联性合法性不予认可，落款处无法定代表人签名，验收标准丰巢公司并没有提供，转账在2019年5月份后，4楼不应该出现洗手间。2、电梯设备工期：40天交货价格：142000元。合同签订生效后三日内支付42600元；设备到场前20日甲方向乙方支付二期款项85200元；电梯设备货到现场安装完成后十日内，支付14200元。工程款支付情况：转账给收款户名为谭某毅；2018年5月19日支付42600元，2018年6月26日支付85200元。证据：（1）电梯设备订购合同；（2）转账凭证。陈思明抗辩意见：对订购合同真实性予以认可，对第二笔转账记录不予认可，付款中更没有备注与本案相关，签订合同主体是单位但二笔转账是个人。3、铁框架、钢化玻璃、隔墙、隔断、铝合金窗户、木工造型工期：60天，自2018年5月6日至2018年7月5日，如遇雷雨天气，不适宜施工特殊情况工期顺延。预算总造价：308400元。工程款支付情况：转账给合同约定收款人李某灵中国工商银行账户；2018年7月13日支付180000元，2018年7月14日支付68400元，2019年3月20日支付60000元。证据：（1）装修工程施工合同；（2）转账凭证。陈思明抗辩意见：真实性予以认可，合法性无法认可，落款签名只有丰巢公司盖章但没有法定代表人授权签名，关联性不予确认，合同约定金额与转账记录金额不一致，而且转账的日期明显都是在合同约定的付款期限之外，金额明显对不上。4、防水工程、水电工程、消防改建、扇灰、刷地平漆工期：90天，自2018年5月15日至2018年8月14日，如遇雷雨天气，不适宜施工特殊情况工期顺延。预算总造价：480000元。工程款支付情况：转账给合同约定收款人梁某明中国建设银行账户；2019年2月13日分别支付220000元、支付60000元、200000元。证据：（1）防水工程施工合同；（2）转账凭证。陈思明抗辩意见：真实性予以认可，合法性不予认可，转账记录的金额与合同约定的金额和期限不一致，实际上丰巢公司发出的函件是至8月5日拆除，该合同约定的工期在该时间之外，关联性不予认可。上述工程中都约定按照图纸设计要求，但现在丰巢公司并没有提供相关的图纸依据。一审庭审中，经一审法院询问，因涉案物业已被拆除，双方不主张对涉案物业装饰装修残值进行评估鉴定。三、涉案物业拆除情况2019年7月30日广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队发出《通知》，内容为：。我队已于7月2日向同粤实业有限公司发出《责令限期改正通知书》责令其限期自行拆除，至今同粤实业有限公司仍未拆除。我街将于8月5日9时组织对南安大街XX号第三层进行清拆，现责令同粤实业有限公司、南安大街XX号三楼租户于8月5日9时前搬离和清空物品，一楼、二楼租户清理室内物品或者做好室内物品安全防护措施，清拆前搬离所有人员，否则一切后果由你方承担。2019年11月27日，丰巢公司申请一审法院调取涉案房屋登记资料、城管部门拆除违建的通知、处罚通知等资料。经一审法院调查，广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队于2020年3月27日口头回复一审法院：当时通知要求拆除是第三层，后街道办发现第二层也属于违章建筑要求一并拆除，故同时拆除第二、三层，由于第一层为历史原因未拆除，确认内部电梯还在场地内未拆除，呈裸露状态。后同德城管科口头回复：涉案场地的拆除工作是由第三人负责的，具体的拆除时间及拆除细节第三人知情，我科只是负责发函给第三人要求其督办拆除上述场地第二、三层，该社于2019年8月12日签收该通知。2020年3月27日，一审法院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询涉案物业的产权和规划报建信息，广州市规划和自然资源局于2020年6月1日复函一审法院，涉案物业权属人为广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，使用土地面积2183.3平方米，建基面积1727.56平方米。以上事实，有集体土地房产证、租赁合同、转账记录、通知、现场拆迁照片、装修工程施工合同、电梯设备订购合同、防水工程施工合同、转账记录以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：白云区同德街粤溪南安大街16号权属人为第三人广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，陈思明承租涉案场地后转租给丰巢公司，因集体土地房产证记载涉案场地建筑层数仅为一层，丰巢公司、陈思明基于该场地一层所作的约定有效，丰巢公司、陈思明基于该场地二、三层所作的约定违反国家法律、法规的强制性规定为无效约定，而该场地二、三层所作的约定无效已导致合同目的无法实现，应认定为合同整体无效，故丰巢公司主张解除丰巢公司、陈思明于2018年5月4日签订的租赁合同书，一审法院不予支持。关于违约金。因合同无效，故其中的违约条款约定也无效，故丰巢公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于履约保证金和利息。因合同无效，且丰巢公司已搬离涉案物业，故丰巢公司主张陈思明退还保证金100000元，一审法院予以支持。至于利息，因合同无效，利息约定条款也无效，故丰巢公司主张利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于装饰装修损失。对于丰巢公司提交与杨卫良签订装饰装饰工程施工合同以及转账凭证看，部分转账发生涉案物业拆除前，结合施工内容以及图片，一审法院认定该施工合同及转账凭证的真实性，确认电梯井基础建设、改建洗手间、墙体开窗、挖建化粪池、泥水工砌墙及修复地面工程款360976元；对于与广州市永恒电梯有限公司签订的《电梯设备订购合同》以及转账凭证，结合现场电梯残留，一审法院认可《电梯设备订购合同》以及转账凭证的真实性，确认电梯工程款127800元；对于与李九灵签订的工程施工合同以及转账凭证看，大部分转账发生涉案物业拆除前，结合施工内容以及图片，一审法院认定该施工合同及转账凭证的真实性，确认铁框架、钢化玻璃、隔墙、隔断、铝合金窗户工程款308400元；对于与梁均明签订防水工程施工合同以及转账凭证，结合施工内容，一审法院认定该施工合同及转账凭证的真实性，确认防水工程款480000元。以上涉案房屋装修工程款共计1277176元。涉案物业租赁限期自2018年5月5日至2028年2月29日，共计118个月。丰巢公司于2019年8月底搬离，使用涉案物业16个月，折旧率0.8644。故涉案物业装修残值为1103990.93元（1277176元×0.8644）。现合同无法继续履行，合同整体无效，故丰巢公司主张陈思明赔偿涉案物业的装修损失，一审法院予以支持。一审法院酌定丰巢公司、陈思明对涉案物业整体的装修损失各承担50%的责任，故陈思明应向丰巢公司赔偿涉案物业装修损失551995.47元（1103990.93元×50%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月23日作出一审判决：一、于本判决生效之日起十日内，陈思明向丰巢（广州）物业管理有限责任公司返还履约保证金100000元；二、于本判决生效之日起十日内，陈思明向丰巢（广州）物业管理有限责任公司赔偿装饰装修损失551995.47元；三、驳回丰巢（广州）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18240元，由丰巢（广州）物业管理有限责任公司承担10276元，陈思明承担7964元并于本判决生效之日起十日内直接向一审法院交纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，陈思明提交4张涉案房屋的现场外观图片，粤溪经济合作社确认涉案物业现状就是图片所示。粤溪经济合作社另表示，涉案房屋一至四层目前还有部分保留，因为电梯仍在保留的部分内，所以并未拆除该部分建筑。关于工程预算表涉及四楼部分的问题。丰巢公司表示工程预算表涉及四楼的洗手间、地面补缝和垃圾清运，从陈思明二审提交的图片可见，租赁合同虽约定为三层，但三层之上还有部分建筑，陈思明出租给丰巢公司的房屋包括四楼部分的建筑，故装修会涉及到4楼的部分。二审庭询中，陈思明、丰巢公司均确认双方于2018年5月4日所签《租赁合同书》已不能履行。陈思明表示，其就过错赔偿责任问题，曾在本案一审诉讼期间口头现场向粤溪经济合作社提出过要求赔偿的主张，也于2020年5月19日与粤溪经济合作社电话沟通协调过，但双方协商无果。粤溪经济合作社确认陈思明有向其提出赔偿的主张，但粤溪经济合作社对陈思明所作陈述不予认可。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：陈思明应否承担涉案租赁合同无效后的返还及赔偿责任。案件事实表明，陈思明向粤溪经济合作社承租涉案房屋后，即将涉案房屋转租给丰巢公司，陈思明于2018年5月7日收齐丰巢公司所交100000元保证金。因集体土地房产证记载涉案场地建筑层数仅为一层，陈思明与丰巢公司承租涉案房屋二、三层违章建筑的约定，属于无效约定。二审诉讼中，陈思明与丰巢公司均确认双方所签《租赁合同书》已无法履行，合同目的无法实现。基于涉案房屋整体租赁的情况，一审法院认定陈思明与丰巢公司所签《租赁合同书》整体无效，判决陈思明向丰巢公司退还保证金100000元，并无不当，本院予以维持。陈思明上诉主张因丰巢公司以涉案物业地址作为丰巢公司挂靠公司的注册地址，主张涉案租赁合同仍在履行期间，无需向丰巢公司退还保证金100000元，依据并不正当。本案处理的是陈思明与丰巢公司因双方所签《租赁合同书》所生的租赁合同纠纷，粤溪经济合作社并非《租赁合同书》的合同方。故陈思明上诉主张涉案《租赁合同书》无效导致合同无法履行的责任在于粤溪经济合作社，要求粤溪经济合作社承担因合同无效所生损失，有违合同相对性原则，本院不予支持。关于装饰装修损失的问题。本案中，丰巢公司对其主张的装饰装修损失提供了多份施工合同及相应的转账凭证。陈思明上诉认为丰巢公司向施工单位的实际转账时间与合同约定时间不符、未提供施工图纸、工程量清单等材料，对施工合同中约定的金额提出异议，但陈思明对此未能举出相关证据予以反驳，本院不予支持。从陈思明二审提交的涉案房屋现状图片及粤溪经济合作社的陈述可见，涉案房屋三层以上确有部分建筑，丰巢公司本案所提供的施工项目包含四层建筑部分，与事实相符。丰巢公司基于对双方所签租赁合同约定长期租赁期限的考量，对涉案房屋进行了包括加装电梯在内的装修投入，涉案房屋因违章建筑的原因被政府部门拆除，一审判决结合丰巢公司对涉案物业的使用情况以及双方对涉案合同无效的责任负担，酌情确定陈思明与丰巢公司对涉案物业整体的装修残值损失各承担50%的责任，所做处理并非没有依据，本院予以维持。综上所述，陈思明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10320元，由陈思明负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月二十二日书记员  吴敏玲李美琦