山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1323民初1152号 原告:张玉龙，男，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：石勇，山东甘同律师事务所，律师。 被告：张玉贵，男，汉族，居民，住山东省沂水县。 原告张玉龙与被告张玉贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石勇到庭参加诉讼，被告张玉贵经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 张玉龙向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法调解或判决被告张玉贵返还原告张玉龙房屋租赁费30000元，并赔偿原告张玉龙因装修造成的损失70000元，共计100000元；2.诉讼费由被告张玉贵承担。事实和理由：2020年9月26日原告张玉龙与被告张玉贵签订《商铺房屋租赁合同》，合同对双方的权利义务做出了约定，合同约定租赁期限自2020年10月6日至2023年10月6日。合同签订后，原告张玉龙依照合同约定支付第一年租金30000元，并进行装修。但在施工工程中，遭到第三人庄新利（实际房主）阻止，至此得知被告张玉贵隐瞒不是真房主的事实，且根据被告张玉贵与真房主庄新利的租赁合同约定，被告张玉贵在租赁期内不得转租的事实。鉴于被告张玉贵的违约行为，导致原告张玉龙至今不能继续装修使用涉案房屋。为此，原告张玉龙向被告张玉贵送达了解除通知，要求被告张玉贵退还房屋租金并赔偿原告张玉龙因装修产生的损失，但被告张玉贵至今未履行通知书载明的义务。为此，特诉至法院，请求贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告张玉贵辩称，原告所诉签订的合同属实，但是租金30000元转给了我的一个朋友杨明阳；原告给我发的解除合同通知书我也收到了；我与庄新利签订的合同也属实；2000元的装修保证金也转给了杨明阳。原告要求的损失偏高，待评估后我与原告协商处理。 原告张玉龙为证明自己的主张，提交证据如下： 1.2020年9月26日，被告张玉贵作为甲方，原告张玉龙作为乙方，签订了《商铺房屋租赁合同》及收到条。证明原告张玉龙租赁被告张玉贵租赁的正阳路以东8-2号房屋，支付租赁费30000元/年，租赁期限自2020年10月6日起至2023年10月6日止；同日，原告支付给被告房租30000元（一年）。 2.与张玉贵通话录音视频两份。证明被告隐瞒自己不是房主的事实，且明知房主庄新利不同意转租的事实。 3.2021年1月15日，原告给被告通过微信发送的《解除合同通知书》。证明原告因被告违约，原告于2021年1月15日向被告送达了解除合同通知书，解除涉案租赁合同。 4.解除合同通知书送达微信截屏、短信截屏各一份。证明被告己于2021年1月15日收到原告的解除通知，租赁合同解除。 5.案外人庄新利与张玉贵签订的《租赁合同》复印件一份以及与庄新利微信聊天录屏一份。证明被告隐瞒自己不是真实房主的事实，且被告违反合同约定违法转租，实际房主庄新利不允许原告继续使用涉案房屋的事实；且被告张玉贵实际租赁期限至2021年8月19日，但却租赁给原告至2023年10月6日，被告不具有2021年8与20日至2023年10月6日的房屋使用权，其租赁也是无效的。 6.2020年10月1日，原告与案外人刘永波签订的《装修工程施工合同》、施工图纸及转账记录、收到条各一份。装修款共计238000元，包工包料。证明原告因装修涉案租赁房屋已支付2万元的施工款以及面临承担违约金3.54万元的事实。 被告张玉贵未出庭参加庭审，亦未对原告提供的证据发表质证意见。 原告张玉龙围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下： 2020年8月20日，位于沂水县××镇××街楼××层××房××庄新利与张玉贵签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋期限为一年，自2020年8月20日起至2021年8月19日止，年租金为32000元；合同明确约定乙方（即本案被告张玉贵）不得擅自转租、转让经营场所或利用经营场所从事非法经营经营活动；租赁期内未经甲方书面同意，如乙方私自转租，甲方有权单方随时解除合同……，同时，乙方支付给甲方履约保证金2000元，出租方庄新利、承租方张玉贵签字捺印确认。 2020年9月26日，被告张玉贵作为甲方，原告张玉龙作为乙方，签订了《商铺房屋租赁合同》：被告张玉贵将自己承租于庄新利的位于沂水县××镇××街楼××层涉案房产出租于原告张玉龙，合同约定：租赁期限为2020年10月6日起至2023年10月6日，共计3年，年租金30000元；并同时约定甲、乙双方一旦签订合同必须执行，如果乙方违约甲方不退租金，如果甲方违约应补给乙方违约金……原、被告双方作为合同的甲、乙双方签字捺印予以确认。2020年9月26日，在合同签订时，原告张玉龙已将第一年租金30000元按时足额支付给被告张玉贵，被告张玉贵给原告张玉龙出具了《收到条》：“收到条今收到房租30000元叁万元整（收到2020年10月6号至2021年10月6号），正阳东路8-2号张玉贵2020.9.26日”。 原、被告双方签订合同后，原告张玉龙于2020年10月份开始装修，于2020年10月1日与承包方刘永波签订装修工程施工合同一份，原告张玉龙作为发包方与承包方刘永波均签名捺印，并于2020年12月9日支付装修款20000元于承包方。 2020年11月底，涉案房产实际房屋所有人庄新利阻止原告装修事宜，导致施工停止无法进行。因被告张玉贵隐瞒真相无法实际履行义务，致使原告张玉龙不能继续装修使用涉案房屋。原告张玉龙于2021年1月15日向被告张玉贵送达解除合同通知书一份，主要内容为“张玉贵：……鉴于你方的违约行为，导致我方至今不能装修使用房屋。现通知解除与你方的房屋租赁关系，限你方收到通知书三日内将房屋租金退还我方，并赔偿我方因装修产生的损失等”。 另查明，2021年3月30日，原告张玉龙通过银行转账支付给房屋装修承办方刘永波违约金32000元及材料费3400元，共计35400元；刘永波给原告张玉龙出具《收到条》一张交原告张玉龙持有。 原告张玉龙为明确涉案房屋装修损失，于2021年3月15日提出申请。经法院委托。2021年4月1日，山东瑞盛土地房地产资产评估测绘有限公司出具鲁瑞盛价鉴字2021第21040102号《价格评估报告书》，认定：涉案房屋因房屋租租赁合同纠纷导致的房屋装修损失8002.61元，原告支付评估费3000元。原告张玉龙对该《价格评估报告书》提出异议，认为：该评估报告书仅对施工项目的原材料费用进行了评估，但相应的人工费即工程造价利润未进行评估，因此，该评估报告书评估项目缺少，不能作为原告实际损失的依据;被告张玉贵在规定的时间内对该评估报告书未提出异议。 本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《中华人民共和国民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，约定遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。该法第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十六条规定：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因被告张玉贵故意隐瞒非房屋实际所有人的事实，仍与原告张玉龙签订“商铺房屋租赁合同”，导致原告无法实现自己的权益，因此，原告张玉龙与被告张玉贵签订的《商铺房屋租赁合同》无效；被告张玉贵理应返还并赔偿原告的损失。 《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十四条第一款（二）项规定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：…（二）租赁物权属有争议；。因被告张玉贵故意隐瞒非房屋实际所有人的事实，且原告已向被告发出了《解除合同通知书》，被告亦予以认可，因此，原告张玉龙与被告张玉贵签订的《商铺房屋租赁合同》解除。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。第五百七十七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原、被告签订的《商铺房屋租赁合同》中约定“甲乙双方一旦签订合同就必须履行，如果乙方违约甲方不退租金，如果甲方违约应补给乙方违约金”。因此，被告张玉贵理应承担违约责任，支付给原告张玉龙违约金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己的主张，应当提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张玉龙提供的2021年3月30日通过转账转给刘永波款35400元（含材料款3400元、违约金32000元），虽然刘永波给原告出具了“收到条”，证实收到原告的违约金及材料款35400元，但系原告单方面的证据，与案件客观事实不符，故对原告提供的该证据，本院不予认定。因被告张玉贵未出庭参加庭审，未对原告提供的证据质证，被告张玉贵应承担举证不利的后果。故对原告张玉龙提交的证据，本院予以认定;对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。 综上，本院确认原告张玉龙因房屋租赁造成的经济损失为：43002.61元（租赁费30000元，保证金2000元，房屋装修损失8002.61元，评估费3000元）。 综上所述，经调解未成，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百四十六条、第一百五十六条、第一百五十七条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十四条第一款（二）项，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及有关民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告张玉贵返还给原告张玉龙房屋租赁费、保证金、装修诉讼费、评估费共计租金43002.61元及违约金（违约金以43002.61元为基数，按照按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算，自2021年3月3日起至付清之日止）； 二、驳回原告张玉龙的其它诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元（已减半），原告张玉龙负担274元，被告张玉贵负担876元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 朱先胜 二〇二一年四月十三日 法官助理 刘 晓 书 记 员 高安美