安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终53号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区马向路地磅房西侧（原向阳焊条厂内）。 法定代表人：汤小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宣贺，安徽浩谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马鞍山市泰和餐饮发展有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区花山路(三姚村对面)。 法定代表人：丰杰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱来宏，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛娟，安徽长城律师事务所律师。 上诉人马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司（以下简称黄浦公司）因与被上诉人马鞍山市泰和餐饮发展有限公司（以下简称泰和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄浦公司上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判，或将本案发回重审，并判令由泰和公司承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决其向泰和公司返还案涉房屋明显错误。马鞍山市花山区人民政府于2016年10月8日作出《关于对朱家甸棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，并于同日发布《关于对朱家甸棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》，公告征收期限为2016年9月1日至10月31日止，案涉房屋、场地位于征收范围内，此时，其与泰和公司订立租赁合同约定的租赁期未届满。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权被消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。因此，对于租赁房屋被征收的，承租人应当获得相应补偿，先补偿后搬迁的原则也应当适用于承租人。承租人在租赁期间受到征收行为侵害的，在征收补偿协议未签订、征收补偿数额未确定的情况下，承租人依法有权拒绝搬离房屋。据此，应当先解决案涉房屋征收补偿问题，再解决案涉房屋租赁纠纷，而一审仅考虑房屋租赁的情况，在其未获得征收补偿前，作出错误的判决，损害了其合法权益。此外，根据相关法律规定，政府征收决定会导致物权变更，自征收决定生效时发生法律效力，故在征收决定生效后，泰和公司无权出租案涉房屋、场地，一审应当依职权查明案涉租赁合同是否有效，一审认定泰和公司在与政府部门达成补偿协议并移交房屋前有权继续管理案涉房屋、场地，缺乏法律依据。二、其不应向泰和公司支付房屋租金、占有使用费。首先，自2016年10月8日马鞍山市花山区人民政府发布征收公告起，案涉房屋就处于等待搬迁、协商补偿的状态，且案涉房屋周边处于陆续被拆迁状态，租赁物的状况已经发生改变，已经失去订立合同时的商业价值。其次，其主要经营汽车维修业务，需要使用大量的水、电，但泰和公司对案涉房屋、场地采取断水、断电措施，致使其不能正常经营，以此逼迫其搬离。最后，因为泰和公司原因，其长期无法经营，在此期间其无需支付租金及占有使用费。三、泰和公司应赔偿其违法逃税对其造成的损失。首先，案涉租赁合同约定泰和公司不提供发票，并非一审认定的不开具发票，两者有明显区别。其次，即便合同约定泰和公司无需向其提供发票，但也不能据此免除泰和公司因未提供发票对其造成损失的赔偿责任。四、泰和公司应赔偿其停业损失。1.现有证据足以认定其停业的时间。一审认定其在一审中反诉中提供的信息截图足以证明其停业7天，却未支持其相应停业损失。此外，其在一审中提交的第四组证据足以证明泰和公司为了关联公司马鞍山市天狼涂料有限公司的安全生产检查和办理、更换安全生产许可证，要求其关门停业配合办证的事实，其停业时间为2018年6月6日至2018年8月6日。2.其已经举证证明存在停业损失，且其实际损失超出其主张的损失。其作为经营性企业，一直依法开具发票、缴纳税款，根据其一审提交的证据能够证明其相对应的年营业收入为1437028.35元，结合前述停业时间，其实际停业损失超过200000元，其仅主张200000元，依法应得到支持。 泰和公司辩称，一、黄浦公司主张征收决定生效就发生物权变动，与法相悖。2016年马鞍山市花山区人民政府发布了征迁公告，但目前为止仍未完成征收，案涉房屋、土地的物权当然也没有变更至马鞍山市花山区人民政府名下。此外，黄浦公司依据《中华人民共和国物权法》第四十二条、第四十四条、第一百二十一条的规定提出的相应主张与本案无关，本案是租赁合同纠纷，不涉及征收补偿款分配的问题。二、关于发票的问题，双方在案涉租赁合同中明确约定，其无需向黄浦公司提供发票，而且其无法开具能够抵扣税款的增值税发票，故约定不提供发票，也不会对黄浦公司造成任何损失。三、关于停业损失的问题。黄浦公司所提交的证据不能证明其存在停业损失，而且黄浦公司也未举证证明是由于其原因导致黄浦公司产生停业损失。 泰和公司向一审法院起诉请求：1.判令黄浦公司立即对位于马鞍山市（风华饭店后面）房屋恢复原状，并返还该租赁物；2.判令黄浦公司支付其租赁房屋电费1876.5元；3.判令黄浦公司支付非法占有租赁物对其造成的损失134167元（暂时从2019年3月1日起计算至2020年5月1日止，按原年租金115000元标准计算算至实际返还租赁物时止）；4.判令案件诉讼费用、律师费8000元由黄浦公司承担。 黄浦公司向一审法院提出反诉请求：1.判令泰和公司赔偿因其违法逃避税收对其造成的经济损失120768元；2.判令泰和公司赔偿其停业损失200000元；3.判令反诉案件受理费由泰和公司承担。 一审法院认定事实如下：2011年11月28日，泰和公司（甲方）与黄浦公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市（风华饭店后面）房屋租赁给乙方；租期三年，租赁合同一年一签，租赁费甲方不提供任何发票；由于乙方原因给甲方造成一切损失由乙方承担全部赔偿责任。2014年11月28日，泰和公司（甲方）与黄浦公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市（风华饭店后面）房屋租赁给乙方；租期三年，租赁费甲方不提供任何发票。2017年11月23日，泰和公司（甲方）与黄浦公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位马鞍山市于花山路南段（风华饭店后面）房屋租赁给乙方；租期暂定一年，即2017年11月28日至2018年11月27日；一年租金115000元，租金每季度交付一次，每季度应付年租金的1／4;每季度的前三天为交下季度租金期限，超过付款期限，按付款金额的每天2%交纳滞纳金，逐日累计；乙方同意甲方不提供任何发票；乙方使用的甲方水、电费一季度付一次，逾期不付，甲方有权终止租赁合同，租赁合同期间所使用水、电费按实际使用数收取，甲方不提供发票给乙方；如遇不可抗拒因素及政府征迁、改造等，甲方需提前收回场地，本合同自行终止，双方互不承担责任；乙方保证在收到甲方通知后积极配合撤离，房租、水、电费按实际使用数支付给甲方，多退少补；甲方对乙方将不做任何补偿，若逾期不搬，给甲方或者第三者造成损失的，均由乙方负责赔偿；如遇政府征迁，乙方如没有承租期满，政府如有补偿给乙方的搬迁费由乙方享有；如因本合同诉至法院，甲方的律师费、保全费、诉讼费等一切费用由乙方承担。2018年7月27日，泰和公司向黄浦公司送达《关于合同到期收回房屋的通知》，称案涉租赁合同于2018年11月27日到期，根据马鞍山市花山区安监局要求，案涉房屋不得出租使用，为此泰和公司根据合同约定通知黄浦公司，合同到期三日其即收回房屋，请黄浦公司按期交回房屋，此合同自行终止。2019年10月16日，泰和公司出具收据，载明黄浦公司缴纳租金至2019年2月份。2019年3月后，黄浦公司未再支付租金。2020年5月18日，黄浦公司向泰和公司负责人微信转账房租20000元，但泰和公司负责人未收取。一审诉讼中，黄浦公司认可尚欠泰和公司电费1876.5元。泰和公司因该案诉讼委托安徽长城律师事务所，花费代理费8000元。 一审另查明，2016年10月8日，马鞍山市花山区人民政府发布《关于对朱家甸棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》，公告征收范围为东至慈湖河、南至翠岛华庭、西至花山路、北至锦绣园小区-拉菲公馆范围的所有具有合法权属证明的房屋，征收期限为2016年9月1日至10月31日止。案涉房屋、场地位于上述征收范围内。截至一审诉讼辩论终结，案涉场地及房屋仍由黄浦公司占有。 一审法院认为，泰和公司与黄浦公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。一、关于本诉部分。1.关于泰和公司要求黄浦公司腾空并返还位于马鞍山市（风华饭店后面）房屋的主张。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。就不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉租赁合同于2018年11月27日已到期，双方未续签合同，虽泰和公司于2018年7月27日曾向黄浦公司送达《关于合同到期收回房屋的通知》，但黄浦公司在合同到期后实际占有使用案涉房屋至今，且缴纳租金至2019年2月份，而泰和公司未提供证据证明其在合同到期后至该次诉讼前提出过异议，故双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，泰和公司有权要求解除合同，其本次诉讼要求黄浦公司腾空并返还位于马鞍山市（风华饭店后面）房屋的主张，符合法律规定，予以支持。2.关于泰和公司要求黄浦公司支付电费1876.5元的主张，因黄浦公司诉讼中认可其欠付该电费，故对泰和公司的该主张，予以支持。3.关于泰和公司要求按照双方约定的租金标准赔偿其损失的主张。案涉合同解除前，黄浦公司应按照合同约定支付租金，黄浦公司逾期未付，应承担违约责任。案涉合同解除后，黄浦公司未及时腾退案涉房屋、场地，需支付占有使用费。但考虑2020年新冠××疫情因素以及案件实际情况，酌情减免黄浦公司两个月租金，故对泰和公司要求黄浦公司支付自2019年3月1日起，按年租金115000元标准计算的至2020年5月1日的损失134167元，予以支持115000元，对泰和公司主张的自2020年5月1日起，按照年租金115000元标准计算的至实际返还案涉房屋的损失，予以支持。至于案涉房屋的土地使用权虽被征收，但在泰和公司与相关征收部门就征收补偿达成协议并移交上述房屋前，泰和公司有权继续管理该房屋，其要求黄浦公司返还该房屋、支付租金等与相应土地使用权被征收之间并不矛盾。4.关于泰和公司要求黄浦公司承担律师费的主张。双方的合同约定，只要发生诉讼，就由黄浦公司承担律师费，明显对黄浦公司不公平，鉴于该次诉讼前泰和公司未主张解除合同，以及因案涉房屋被征迁双方存在争议，导致黄浦公司未再支付租金，对泰和公司主张的律师费不予支持。二、关于反诉部分。1.关于黄浦公司要求泰和公司赔偿因未开具发票给其造成的经济损失120768元。双方合同中约定不开具发票，该约定对双方均有拘束力，黄浦公司无权因此主张赔偿损失。黄浦公司辩称上述约定无效，但该约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对该辩称意见不予采纳，该约定如涉及违反行政法律法规行为，应由行政机关予以处理。2.关于黄浦公司要求泰和公司赔偿其停业损失200000元的主张。黄浦公司诉讼中提供的证据尚不足以证明停业的时间及停业具体损失，故对其该主张不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、黄浦公司于判决生效之日起十五日内腾空位于马鞍山市（风华饭店后面）房屋，并将上述房屋返还给泰和公司；二、黄浦公司于判决生效之日起十五日内支付泰和公司115000元，以及自2020年5月1日起，按照每年115000元的标准计算的至实际返还上述房屋之日止的租金、占有使用费；三、黄浦公司于判决生效之日起十五日内支付泰和公司电费1876.5元；四、驳回泰和公司的其他诉讼请求；五、驳回黄浦公司的反诉请求。一审本诉案件受理费3180元，减半收取计1590元，由泰和公司负担290元，由黄浦公司负担1300元；反诉案件受理费6111元，减半收取3056元，由黄浦公司负担。 二审中，黄浦公司为支持其上诉主张，向本院提供如下证据：1.花政（2016）91号、92号政府文件，用以证明根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，征收决定作出后即发生物权变动，双方在征迁公告发布后所订立的租赁合同是无效的；2.案涉房屋、场地现场照片，用以证明泰和公司对其采取了断水、断电措施，导致其不得不从其他地方接通水电维持经营；3.收款收据及微信转账记录四份，用以证明由于其无法得到水电供应，只能租赁发电机维持经营。 泰和公司质证认为，1.对证据1的真实性不持异议，但不能达到黄浦公司的证明目的，而且其与黄浦公司订立后两份租赁合同是在征迁公告发布之后；2.对证据2的真实性、合法性不予认可，也不能达到黄浦公司的证明目的；3.对于证据3与本案的关联性持有异议，也不能达到黄浦公司的证明目的。 此外，黄浦公司为支持其上诉主张，向本院申请了证人陈某出庭作证，用以证明2019年时，泰和公司切断了其电力供应，其经过证人陈某介绍租赁了发电机用以日常经营。 泰和公司质证认为，该证人证言无法达到黄浦公司的证明目的，因为证人不知道停水、停电的具体原因，证人的陈述只是传来证据。 本院认证意见为：1.对证据1的真实性、合法性予以认定，但不能达到黄浦公司的证明目的；2.对证据2、3的真实性、合法性及与本案的关联性，将结合其他证据及查明的案件事实综合予以认定；3.对证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性，将结合其他证据及查明的案件事实综合予以认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 另查明，案涉房屋于2020年12月底被拆迁。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.案涉征迁公告发布后，泰和公司将案涉房屋、场地出租给黄浦公司是否属于无权出租；2.一审判令黄浦公司向泰和公司支付115000元租金、占有使用费，并按照每年115000元的标准向泰和公司支付占有使用费，是否具有事实及法律依据；3.泰和公司应否赔偿黄浦公司的停业损失及税款损失。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、关于泰和公司是否有权出租案涉房屋、场地的问题。黄浦公司上诉主张，案涉场地、房屋自2016年10月马鞍山市花山区人民政府作出的征收决定生效后，即发生物权变动，泰和公司自彼时不再是案涉房屋、场地的权利人，其与泰和公司在此后订立的租赁合同因泰和公司无权出租，应属无效。黄浦公司的该项主张缺乏事实及法律依据。发布征收决定公告并不当然产生被征收房屋、土地所有权人丧失物权的效果，只有依法对被征收人及相关权利人进行补偿后，房屋、土地使用权收归国有的程序才完成。本案中，在案涉征收决定及公告发布后，并未对案涉房屋进行拆迁，对被征收人及相关权利人的补偿也未完成，故案涉房屋、场地的合法使用权人仍为泰和公司，其有权对外出租。二、关于租金及占有使用费的计算问题。案涉租赁合同于2018年11月27日到期后,黄浦公司未搬离案涉房屋、场地，并继续向泰和公司交纳场地租赁费用至2019年2月份，双方之间产生不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。根据我国合同法规定,对于不定期租赁合同,当事人可以随时要求解除。现泰和公司起诉要求黄浦公司返还承租的房屋、场地,系其以行为表示不再继续履行与黄浦公司的不定期租赁合同,应予支持,黄浦公司应当返还承租房屋、场地并恢复原状。因黄浦公司交纳费用至2019年2月份，故在此之后其继续占有场地及房屋所产生的费用应支付至腾退之日止。此外，关于案涉房屋、场地占有使用费的计算标准问题。关于占有使用费的性质，我国现行法律、法规及司法解释对承租人逾期腾房的占有使用费问题并无明确的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。马鞍山市花山区人民政府于2016年10月8日发布征迁公告，案涉房屋、场地位于征迁范围内，征迁公告发布后，案涉场地周围的多家商户及住户搬离，公共道路、管网等基础设施无法得到正常养护，导致案涉房屋、场地的商业使用价值有所降低，本院根据案涉房屋、场地状态、周边环境以及黄浦公司继续占有案涉房屋、场地的目的主要是争取自身拆迁补偿利益等因素，依据公平原则，酌情认定占有使用费按照双方此前书面租赁合同约定租金的70%计付，即按每年80500元计付。经计算，自2019年3月1日起按年租金80500元标准计算的至2020年12月31日的占有使用费为147583元。三、关于黄浦公司主张的各项损失应否得到支持的问题。首先，双方在案涉合同中明确约定泰和公司无需向黄浦公司提供发票，现黄浦公司以泰和公司未向其提供发票对其造成损失为由，要求泰和公司赔偿，缺乏事实及法律依据。其次，黄浦公司主张泰和公司向其赔偿停业损失，但黄浦公司提交的证据不足以证明停业事实的发生、停业与泰和公司的因果关系、停业损失的具体数额，故对黄浦公司向泰和公司赔偿损失的主张不予支持。 鉴于案涉房屋、场地已经于2020年12月底被拆迁，故对于泰和公司诉请黄浦公司腾空并归还案涉房屋、场地的诉请，不予支持。 综上，黄浦公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2998号民事判决第三项、第四项、第五项； 二、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2998号民事判决第一项； 三、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2998号民事判决第二项“马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付马鞍山市泰和餐饮发展有限公司115000元，以及自2020年5月1日起按照每年115000元标准计算的至实际返还上述房屋之日止的租金、占有使用费”为“马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付马鞍山市泰和餐饮发展有限公司147583元房屋、场地占有使用费； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3180元，减半收取计1590元，由马鞍山市泰和餐饮发展有限公司负担490元，马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司负担1100元；一审反诉案件受理费6111元，减半收取3056元，由马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司负担。二审案件受理费7175元，由马鞍山市泰和餐饮发展有限公司负担662元，马鞍山市黄浦进口汽车维修有限责任公司负担6513元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二一年四月二日 法官助理陈婷婷 书记员易莉