河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1149号 上诉人（原审原告）：河北省国营御道口牧场，住所地河北省围场满族蒙古族自治县御道口牧场。 法定代表人：孙儒，场长。 委托诉讼代理人：张延华，北京市京德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘铁彪。 被上诉人（原审被告）：承德市双滦区中福商贸有限公司（曾用名滦平县中福商贸有限公司），住所地河北省承德市双滦区西地乡西地村。 法定代表人：吴长龙，总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，河北汇林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐宝强，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德天福旅游商贸有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县御道口牧场。 法定代表人：李建华，执行董事。 委托诉讼代理人：李青，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人河北省国营御道口牧场（以下简称御道口牧场）因与被上诉人承德市双滦区中福商贸有限公司（以下简称中福公司）、承德天福旅游商贸有限公司（以下简称天福公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 御道口牧场上诉请求：请求撤销(2020)冀0828民初3968号民事判决书，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《土地使用权出让、租赁合同》及三份补充合同（协议）。事实及理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）被上诉人未履行交付租金，这一最基础、最根本、最核心的合同义务，且就新增加的租赁土地未缴纳增补租金。1、2005年1月18日上诉人与被上诉人签订《土地使用权出让、租赁合同》，该租赁合同中约定租赁土地分两部分，一部分是“建设用地”、一部分是景区用地。2、建设用地为10亩，补偿金共计为112000.00元，此所谓“永久建设用地”并没有进行土地出让，所以，在合同中虽文字表述为“补偿金”，但实际性质仍为“租赁的租金”。后于2006年5月l日签订《关于太阳湖景区内永久性建筑用地及景区四至的补充合同》将建设用地10亩，增加到了15亩。3、依据一审判决书第ll页倒数第一自然段，一审法院认为，被上诉人提交了围国用(2006)第0095号《土地使用权证》及缴费凭证，就证明取得了该15亩土地的使用权，如此认定存在着理解和适用的错误：(1)0095号《土地使用权证》对于土地使用权类型是明确的“租赁”，租赁年限是40年。(2)办理土地使用权证时已经缴纳相关费用，收费主体是“围场县收费管理局”，但土地的出租方是上诉人。对于新增的5亩土地，即便按规定向收费管理局缴纳了相关费用，也不能因此免除对上诉人交付租金的义务，二者不是相互替代的。4、一审判决认定被上诉人以“消费款”抵顶租金的认定实属错误。民事诉讼中“谁主张谁举证”是最基本的原则，对于被上诉人主张以“消费款”抵顶租金，被上诉人在一审中未能提交任何充分的证据予以证实。而一审法院，不依据原则裁判，而是进行了演绎和推论。(1)结合上诉人在一审中提交的“记账凭证”，该记账凭证是经过审计部门审计的，对于此笔“消费款”很明确的是用于抵顶借款利息。(2)《太阳湖景区二期扩建工程开发协议》中约定“天福公司于2009年l2月31日前一次性偿还御道口牧场资金本息315万…，”，这个不能片面的理解为300万本金的利息只是15万元，而是截止到2009年l2月31日还款时，利息为l5万元。逾期后，上诉人依据中国人民银行同期贷款利率（全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率）作为逾期计息的标准，相应的以“招待费”进行了冲抵，这符合一般借贷关系时的处理方式。(3)上诉人之所以十多年之久未向被上诉人主张要求履行交付租金的义务，客观情况是，被上诉人已经将原合同中租赁的景区用地，退还给了上诉人，由上诉人实际占有和使用。而被上诉人仅仅是使用建设用地所建成的“别墅”“小木屋”以及“餐厅”。在一审中上诉人提交相应证据对于风景区内环太阳湖修建了“环湖栈道”，修建了景区内道路。这一持续的使用过程，升级改造施工持续性已有十余年之久，被上诉人并未提出异议，可以认定为被上诉人将景区土地退还上诉人，这既是事实也符合一审法院认定时的推论和逻辑。（二）双方签订的合同客观履行不能，不具备继续履行的前提和基础。(1)建设用地的小木屋、别墅等违建已被罚没，已经取得的0095号《土地使用证》存在着瑕疵，从申请人到租赁用面积以及租赁年限，与现行法律、法规相违背相抵触，虽然土地行政部门予以颁发，但并不代表着一切都合法有效。依据“房地一致原则”建筑物被认定违建，罚没，相应附着该建筑物的土地，是否还可以继续使用，都是存在问题的。(2)风景区土地，被上诉人始终未进行开发建设和使用。交还给上诉人后，上诉人对景区土地的使用，提升改造，以及2018年“旅发大会”而建设的游客接待中心等，现全部都由上诉人管理和使用，被上诉人也始终未提出过异议。 租赁合同最核心的权利义务是，出租方将标的物交付承租方，承租方交付租金。那么，客观情况是被上诉人始终就租赁景区土地未缴纳租金。已经构成根本违约，符合《民法典》五百六十三条第(2)、(4)、(5)项规定，依法应予以解除。请求二审人民法院查清案件事实，依法改判。 被上诉人天福公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据的证据充分，应依法予以维持。具体理由如下：（一）被答辩人关于答辩人未履行交付租金的合同义务、未就新增加的租赁土地交纳增补租金的上诉理由没有事实依据。1、答辩人未支付《土地使用权出让、租赁合同》约定的景区土地租金，是因为与被答辩人互负债务且有相关约定。双方商定结算时相互抵顶。首先，双方就被答辩人应付的消费款和答辩人应付的租赁费互负债务，且有以消费款抵顶租赁费的约定。2005年1月签定《土地使用权出让、租赁合同》时，双方口头约定，以被答辩人在答辩人处的消费款抵顶答辩人应付被答辩人的租赁费。经双方对账核实，截止2019年11月，答辩人应付被答辩人风景区域租赁费19.8万元，被答辩人应付答辩人招待费21.88万元。答辩人就上述招待费于2012、2013两年分三次给被答辩人开具了消费发票，被答辩人至今未付，该事实在双方的财务账目中均有体现。其次，自2005年1月双方签定《土地使用权出让、租赁合同》，至被答辩人2020年10月提起本案诉讼，在长达近十六年的时间里，被答辩人未要求过答辩人支付租金，答辩人也未向被答辩人追索过招待费，也充分印证了上述约定和事实的存在。因此，并不存在被答辩人所称的答辩人单方拖欠其租赁费的问题。2、答辩人已经支付了新增5亩建设用地的补偿金（出让金），不存在欠付的问题。首先，答辩人就该5亩土地应支付的是补偿金（或出让金），而非租金。双方于2006年5月1日签定的《关于太阳湖景区永久性建筑用地及景区四至的补充合同》约定，将景区永久性建设用地由10亩变更为15亩，故该5亩土地和原来的10亩土地一样，属于永久性建设用地。双方在原《土地使用权出让、租赁合同》中约定了永久性建设用地补偿金的计算标准，被答辩人向答辩人出具的也是补偿金收据。其次，答辩人已经就全部15亩永久性建设用地支付了出让金。答辩人于2005年分两次向被答辩人支付了l0亩土地的补偿费11.2万元后，又于2006年7月31日就全部15亩土地向围场县收费管理局支付了土地出让金45万元，并取得了该15亩土地的国有土地使用权证。虽然在土地管理费发票中记载租金，但其性质实际为土地出让金。因为国有土地只有在出让时才由政府收取出让金，普通的土地租赁是由使用权人收取租金。从收取的金额上也明显可以看出，是按出让金的标准进行的收取。既然答辩人已经支付了土地出让金，并相应地取得了该5亩土地的国有土地使用权，当然无须再另行支付租金。（二）答辩人曾多次提出在双方互负债务的情况下先行支付租赁费，并要求被答辩人提供对公收款账户，但因被答辩人的原因致使答辩人无法支付，责任不在答辩人。（三）双方均认为合同履行过程中出现的问题属于历史遗留问题，并已就继续履行合同的相关事宜达成一致。被答辩人要求解除合同违背了诚实信用这一基本法律原则。2019年4月23日，华夏人和公司以答辩人股东的身份，向被答辩人发出了关于太阳湖景区项目有关事宜的沟通函，要求解决双方履行合同过程中出现的一些历史遗留问题，包括答辩人与被答辩人互负债务、被答辩人占用答辩人土地建设游客接待中心、经营性广场、停车场等事项。收到上述函件后，承德市御道口牧场管理区和被答辩人于2019年5月6日召开了“关于太阳湖景区、度假村项目建设相关事宜的会议”，并形成了[2019]1号《承德市御道口牧场管理区、河北省国营御道口牧场领导议事纪要》，答辩人应邀派出代表列席了此次会议。会议强调了开发建设太阳湖景区、度假村的基本原则，强调要本着实事求是的原则解决企业的历史遗留问题，议定了包括太阳湖景区规划建设、旅游项目开发、游客服务中心占用企业土地以及原承包合同约定事项中历史遗留问题等事项的对接部门和具体负责人。从会议的精神和议定内容上看，核心目的是为了全面解决双方在合同履行过程中存在的问题，为以后更好合作、顺利履行合同铺平道路。也正是在此基础上，答辩人才从解决问题的角度出发，提出了先行支付租金的处理方式。（四）本案不存在被答辩人所称的合同客观履行不能的问题，上诉人关于双方签订的合同客观履行不能，不具备继续履行的前提和基础的上诉理由不能成立。首先，案涉合同合法有效，双方已经持续履行多年，不存在不能履行的因素。在答辩人进行经营所涉的土地中，建设用地均依法取得了国有土地使用权证，景区范围内的其他土地也通过租赁的方式依法取得了经营、使用权。本案发生前，答辩人一直在持续合法经营，不存在履行不能的情形。其次，答辩人的个别建筑是否被认定为违建，是否被罚没，与本案合同的履行不存在法律上的关联，更不能成为解除合同的理由。地上建筑物属于答辩人的财产权益，是否被认定为违建和罚没，影响的是答辩人的财产权益，对答辩人与被答辩人之间土地使用权出让、租赁合同的效力不产生任何影响。特别是对上诉人而言，其合同目的是通过土地的出租、出让取得收益，即使答辩人个别地上建筑物被认定为违建，也不影响被答辩人依照合同约定从答辩人处取得收益，谈不上合同目的无法实现的问题。（五）案涉合同不存在被答辩人所称的部分无效的问题。案涉合同签定的时间为2005年，至今仍在有效期内。同时，答辩人的0095号土地使用权证由土地行政部门依法颁发，40年的期限是国家允许答辩人使用该宗土地的年限，是政府机关依行政职权做出的行政行为，而非基于租赁合同作出的民事行为。被答辩人以民事法律关于平等主体之间租赁期限的规定否定行政行为的合法性，没有任何法律依据。综上，本案不存在合同解除的约定及法定情形，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 被上诉人中福公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人要求解除合同没有事实根据和法律依据，被答辩人的上诉理由明显不能成立，应依法驳回其上诉，维持原判。（一）2005年1月18日签订的《土地使用权出让、租赁合同》合法有效，应继续履行。答辩人没有违约行为，不在不履行给付土地补偿金和风景区域租赁费的事实。合同签订后，答辩人已将全部土地补偿金112000元支付给被答辩人。关于风景区域租赁费事宜，在合同签订后，双方商定被答辩人每年在答辩人处均有消费，用应付答辩人的消费款抵顶答辩人应付被答辩人风景区域租赁费，最终双方对账结算抵顶，任何一方无需单独支付应付对方的上述款项。自合同签订后，双方始终按照这个约定习惯履行，任何一方也没有提出任何异议或相互主张催告付款。（二）天福公司承继了中福公司与御道口牧场（即被答辩人）于2005年1月18日签订的《土地使用权出让、租赁合同》的全部权利义务，不存在应再支付除2005年1月18日签订的《土地使用权出让、租赁合同》约定应付款项以外的任何土地租金和建设用地补偿金等义务。（三）在太阳湖景区租赁的10亩土地上建筑是否被认定为违建，是否已被罚没，均不影响答辩人拥有依法取得的国有土地使用权的合法性，不存在上诉人所说的“合同客观履行不能，不具备继续履行的前提和基础”。首先、地上建筑物的所有权和国有土地的使用权是截然不同的两个权利，地上建筑物不合法不会导致土地使用权不合法，更不可能导致当事人之间签订的土地使用权出让、租赁合同的效力，也不会影响土地使用权出让、租赁合同的履行，更不会导致合同目的无法实现。不存在上诉人所说的“合同客观履行不能，不具备继续履行的前提和基础”。其次，在我国【土地使用证】是取得土地使用权的合法凭证，0095号土地使用证合法有效，不存在任何瑕疵。被答辩人称“该土地使用证存在瑕疵、部分无效的观点”显然是自己的错误理解，明显不能成立。 御道口牧场向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与被告中福公司签订的《土地使用权出让、租赁合同》；2、判令解除原告与被告天福公司签订的《关于太阳湖开发和补充协议》、《关于太阳湖景区内建筑物定位及确定风景区四至的补充合同》、《关于太阳湖景区永久性建筑用地及景区四至的补充合同》；3、由二被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2005年1月18日，原告御道口牧场与被告中福公司签订了《土地使用权出让、租赁合同》，双方在合同中约定原告出租地点及湖区范围为御道口牧场大脑袋分场西侧“太阳湖”周围；水域四至以湖边20米方圆为界。土地出租年限为40年，自2005年1月18日起至2045年1月17日止。被告中福公司承租的太阳湖周围包括永久性建筑用地10亩（被告自行办理土地使用证）和风景用地；被告中福公司向原告御道口牧场支付10亩永久性建筑用地补偿金，金额为（280.00元/亩/年×10亩×40年）112000.00元；前期已交22500.00元，剩余部分总额为89500.00元，合同签订时一次性付清。被告中福公司于2005年1月18日向原告御道口牧场缴纳了土地补偿费89500.00元。同时约定被告每年9月30日向原告缴纳风景区域租赁费，第一个十年1万元/年，第二个十年1.4万元/年，第三个十年1.96万元/年，第四个十年2.74万元/年。 2005年4月12日，为了使被告天福公司尽快在工商部门进行注册登记，办理营业执照，原告御道口牧场与被告天福公司签订了《关于太阳湖开发和补充协议》，对双方权利义务进行了进一步的明确。 2005年4月15日，原告御道口牧场与被告天福公司签订了《关于太阳湖景区内建筑物定位及确定风景区四至的补充合同》，在该合同签订主体中，双方在被告天福公司名称下明确写道“原签约方：滦平县中福商贸有限公司为本公司的母公司”，双方在该合同中对于景区风景用地进行了重新约定，四至如下：景区东部为一片向上缓起的草地，其边缘距湖南北方向中心线约1800米左右；湖区南部为一片生长在沙丘上的天然桦树林及杂生植物，其边缘至南部山脚下，距湖东西方向中心线约1600米；景区西部为分散的湿地及丛生的桦树林，其边缘距湖南北方向中心线约1800米；景区北部由湿地、桦林和山丘组成；是布置建筑物的中心部分，其边缘与国有生态林连接，距湖东西方向中心线约1600米。另外，从四分场通往景区公路两旁大部分为国有生态林，景区对林地以外的草地及植被有保护的责任。同时约定被告天福公司审批的10亩永久性建筑用地不得超出此风景用地范围。 2006年5月1日，原告御道口牧场与被告天福公司签订了《关于太阳湖景区永久性建筑用地及景区四至的补充合同》，双方对于永久性建筑用地及景区四至再次进行了调整，合同内容共有四条：一、原租赁合同中第四条之规定：“景区永久性建筑用地10亩”一款变更为“景区永久性建筑用地15亩，租赁期为40年”。二、原补充合同中第2款景区四至之规定：“湖西距湖南北方向中心线1800米”变更为“湖西距湖南北方向中心线3800米”。三、原租赁合同和补充合同中的其他条款不变。四、此补充协议一式两份，双方各执一份。 2006年7月31日，被告天福公司向围场满族蒙古族自治县收费管理局缴纳人民币450000.00元，在收款收据交来处标注为“土地租赁收入（太阳湖风景区）（40年）”。同时，在土地管理费传票中记载，缴款单位为被告天福公司，性质为租赁，占地面积为10000平方米，写有“租金10000.00×1.125×40年450000.00”，被告天福公司主张该笔费用即为缴纳15亩永久性建筑用地的补偿金。被告天福公司于当日取得了围国用（2006）第0095号土地使用权证，该证书记载：土地使用权人为被告天福公司，座落于御道口牧场四分场，地号为39/1/35，地类（用途）为餐饮旅馆业用地，使用权类型为租赁，终止日期为2045年1月17日，使用面积为10000.00㎡，为独用面积。 2012年11月2日，被告天福公司为原告御道口牧场开具了项目为“住宿费”的49807.00元的发票一张；2013年12月29日，被告天福公司为原告御道口牧场开具了项目为“住宿费”的97160.00元的发票一张、项目为“餐费”的71855.00元的发票一张。被告天福公司的账目记载以上三笔费用为应收账款；原告御道口牧场记载以上三笔费用为收被告天福公司还款。 2019年5月6日，原告御道口牧场召开了有关太阳湖景区、度假村项目建设相关事宜的会议，被告天福公司参加会议，对于双方之间存在的历史遗留问题，原告御道口牧场议定了解决方案，并制作了【2019】1号《承德市御道口牧场管理区、河北省国营御道口牧场领导议事纪要》；会议议定：“1、关于太阳湖景区规划建设及历史遗留问题由冯志春同志牵头协调把关，全面了解核实相关情况，为相关工作开展明确方向，提供依据和支撑。2、关于旅游项目开发等事项由王书同志负责对接。3、关于管委会（牧场）职能部门关系协调由经济发展局薛浩宇同志负责沟通。4、涉及防火、绿化、整改、饮水、垃圾处理等问题由社会事务局李汝斌同志和四分场袁东旭同志负责对接解决。5、关于游客服务中心、停车场及经营广场占用企业土地问题，由经发局、旅游公司协助企业共同研究拿出客观可行的解决方案；关于公司提出游客服务中心共同管理问题，由王书副场长牵头，旅游公司与承德天福旅游商贸有限公司共同协商一致后解决。6、原承包合同约定事项中历史遗留问题的处理，由财政局、经发局（资源保护与开发科）负责理顺对接。7、关于旅游旺季公司工作人员、景区施工人员申请办理出入证问题由王书同志尽快协调解决。8、关于路缘石铺设问题由经济发展局旅游公司与投资方先进行实地踏查，现场划定产权归属后再确定修补完善方案。9、关于电力增容问题要根据总体规划，明确引入项目，核定电力负荷，釆取优先入地方式，将现有老化电线进行整体更换，排除安全隐患。10、关于生活饮用水问题，可暂时采取与旅游公司共用水源方式解决，由社会事务局拿出可行性方案。11、关于公司提出建设集装箱小镇、夜经济一条街、跑马、汽车赛道等项目，要按照会议确定的三大原则把握。12、关于垃圾处理问题，要按照环境保护的要求，科学制定方案，做好处理工作”。 2020年5月11日，因划拨的2018年御道口草原森林风景区太阳湖改造提升项目用地与被告天福公司取得的位于御道口牧场四分场的土地10000平方米存在部分面积重合，承德市御道口牧场管理区管委会依法撤销了围场满族蒙古族自治县御道口旅游开发有限公司的不动产权证书【冀（2018）围场不动产权第××号】，注销了该宗地国有建设用地使用权。 2018年10月8日，被告天福公司的原股东徐莹、徐超将其持有的全部股权转让给公司新股东河北华夏人和文化旅游产业集团有限公司。2019年11月28日，河北华夏人和文化旅游产业集团有限公司给原告及御道口牧场管理区发送了《关于尽快协调解决太阳湖景区项目遗留问题的函》；2020年2月21日，河北华夏人和文化旅游产业集团有限公司和被告天福公司共同向原告及御道口农垦实业集团有限公司发送了《关于尽快研究解决太阳湖景区项目遗留问题的函》；两份函件除要求解决与、被告之间存在的问题外，同意在不进行抵扣往来账款的情况下，要求原告告知对公账号，支付租赁费用；原告御道口牧场对此未回复。 2019年，因被告天福公司在围场满族蒙古族自治县御道口牧场建设的太阳湖度假酒店（木质、轻钢结构，面积3191.73平方米）未取得《建设工程规划许可证》进行建设，围场满族蒙古族自治县住房和城乡建设局对被告天福公司做出了（围住建）罚字《2019》第《5》号行政处罚决定书，对被告天福公司罚款299124.34元；并将违法建设的地上建筑（望湖楼5栋，风情木屋5栋，接待中心及餐厅1栋一层，总计面积2415.75平方米）没收，移交给承德市御道口牧场管理区管理委员会财政局。 一审法院另认定，原告御道口牧场与被告天福公司于2008年4月21日签订了《太阳湖景区二期扩建工程开发协议》，双方协商进行开发太阳湖景区二期工程，约定被告天福公司投资550万元，兴建太阳湖景区二期工程，其中原告御道口牧场以扶持企业发展提供优惠政策为前提，出借给被告天福公司建设资金300万元，用于二期主体工程。对于资金的偿还，双方约定被告天福公司2009年12月31日前一次性偿还原告御道口牧场资金本息315万元；逾期一个月不能返还，原告御道口牧场有权分得本期工程55%的产权。 一审法院再认定，被告中福公司与被告天福公司为两个独立法人，相互间不存在隶属关系。 一审法院认为，根据原、被告双方提交的证据可以证明原告御道口牧场与被告中福公司签订了《土地使用权出让、租赁合同》一份，原告御道口牧场与被告天福公司先后签订了《关于太阳湖开发和补充协议》、《关于太阳湖景区内建筑物定位及确定风景区四至的补充合同》、《关于太阳湖景区永久性建筑用地及景区四至的补充合同》共三份；原告认为，原告与被告中福公司签订的合同为主合同，与被告天福公司签订的补充合同为从合同，补充合同是依附主合同而存在的，而本案中主合同与补充合同的签订主体完全不同，因此，补充合同属于无效合同；但通过庭审中提交的证据可以看出，在原告御道口牧场与被告中福公司签订了《土地使用权出让、租赁合同》后，随后与被告天福公司于2005年4月12日签订的《关于太阳湖开发和补充协议》，协议中明确写明协议签订是“为了被告天福公司尽快在工商部门进行注册登记，办理营业执照”，而后被告天福公司于2005年5月12日成立，二被告称当时是原告为了招商引资，方便进行税费缴纳及行政管理要求成立新的公司履行合同，因此成立了被告天福公司。再结合原告御道口牧场在与被告中福公司签订合同后，先后与被告天福公司签订了三份补充合同，并在补充合同中扩大了永久性建筑用地和风景区的面积，属于对合同进行了实质上的变更，加之被告天福公司缴纳了450000.00元的土地使用费用并办理了土地使用权证，以及原告因与被告天福公司产生的历史遗留问题而召开专门会议予以解决的一系列行为，均可以证实原告御道口牧场对被告天福公司承继被告中福公司的全部合同权利义务的认可，因此，可以认定原告御道口牧场与被告天福公司签订的合同具有法律效力，被告天福公司为适格合同主体；故对原告主张的被告天福公司签订的补充协议无效的诉讼请求，本院无法予以支持。 原告御道口牧场对被告中福公司缴纳了《土地使用权出让、租赁合同》中10亩永久性建筑用地补偿金112000.00元的事实予以认可；但原告认为被告未缴纳增加的5亩永久性建筑用地的费用，亦未按合同约定的每年9月30日缴纳风景区域租赁费用，而且风景区域的面积扩大后，租金应该相应的增加；被告亦未缴纳相关费用，故合同应予解除。被告天福公司则认为双方约定风景区域的租赁费用交付标准并非按照面积进行计算，而是整体按年计算，双方约定风景区域租赁费，第一个十年1万元/年，第二个十年1.4万元/年，第三个十年1.96万元/年，第四个十年2.74万元/年，截至2019年，被告天福公司应给付原告御道口牧场的租赁费为19.8万元；但双方在合同签订时曾口头约定被告以原告御道口牧场在被告处的消费款抵顶被告欠原告的租赁费用，原告于2012年11月2日在被告天福公司处消费“住宿费”的49807.00元，于2013年12月29日在被告天福公司处消费“住宿费”97160.00元、“餐费”71855.00元，原告合计欠被告218822.00元；该项消费款与租赁费抵顶后，被告并不欠原告租赁费用，合同不应解除。但原告认为，原告御道口牧场在被告天福公司处消费的218822.00元并非用于抵顶租赁费，而是用于抵顶被告天福公司在双方签订的《太阳湖景区二期扩建工程开发协议》中被告天福公司未返还原告御道口牧场投资款的利息。 综合全案，原告与二被告签订的4份合同中，仅在第一份合同中对于永久性建筑用地的土地补偿金及风景区域租赁费的缴纳标准进行了约定，而在原告御道口牧场与被告天福公司于2006年5月1日最后签订的《关于太阳湖景区永久性建筑用地及景区四至的补充合同》中，在永久性建筑用地及风景区域面积扩大的情况下，明确约定“原租赁合同和补充合同中的其他条款不变”，根据原租赁合同可以看出，永久性建筑用地土地补偿金的缴纳是按面积及时间进行综合计算，而风景区域的租赁费仅为按时间交付，故应视为在风景区域面积扩大的情况下，双方对租赁费用未进行变更。 根据被告天福公司在庭审中提交的2006年7月31日缴纳450000.00元相关费用的缴费凭证后，取得了围国用（2006）第0095号土地使用权证，该证书记载：使用权类型为租赁，终止日期为2045年1月17日，使用面积为10000.00㎡（即15亩）；可以证实被告天福公司对于增加的5亩永久性建筑用地已缴纳了相关费用，故对原告主张的未缴纳5亩土地使用费的陈述，本院无法予以支持。 对于原告御道口牧场在被告天福公司处的消费款218822.00元，原告主张为抵顶被告天福公司在双方签订的《太阳湖景区二期扩建工程开发协议》中被告天福公司未返还原告御道口牧场投资款的利息。但根据双方在《太阳湖景区二期扩建工程开发协议》中的约定：“被告天福公司2009年12月31日前一次性偿还原告御道口牧场资金本息315万元；逾期一个月不能返还，原告御道口牧场有权分得本期工程55%的产权”，可以看出，双方约定被告天福公司应给付原告御道口牧场投资款的利息仅为15万元（本息315万元-本金300万元），双方并未约定被告天福公司还应支付其他利息，而原告御道口牧场消费的218822.00元扣除利息150000.00元后，仍有68822.00元未能说明款项用途，故对原告主张消费款为抵顶利息的陈述，本院不予支持；反而在综合全案后，不难看出原告御道口牧场在合同签订后的十多年时间内未进行过租赁费索要，明显违背生活常理；故二被告陈述的被告以原告的消费款抵顶租赁费的主张是真实存在的，因此，可以认定被告已经履行了给付风景区域租赁费的义务。 对于原告御道口牧场以租赁期限超过二十年为由要求解除双方之间的合同，自双方于2005年签订合同至本案诉讼，合同期限并未超过二十年，且被告天福公司根据合同内容已经取得了围国用（2006）第0095号土地使用权证，故对原告以租赁期限超过二十年为由要求解除合同的主张，本院不予支持。至于原告御道口牧场主张的因被告天福公司的违建被罚没导致合同无法履行的陈述，原、被告之间的法律关系仅为土地使用权出让、租赁的合同关系，原、被告之间签订合同的目的是原告通过土地的出租、出让取得收益，即使被告的地上建筑物被罚没，也不影响原告依照合同约定从被告处取得收益的权利，并不会导致合同目的无法实现的情况产生。 综上所述，原告所提供的证据不能证明原、被告之间的合同存在应予解除的情形，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条之规定，判决：驳回原告河北省国营御道口牧场的诉讼请求。 二审过程中上诉人御道口牧场提交其与天福公司2018年8月10日、2011年3月22日、2010年5月25日签订的资金拆借合同三份，拟证明双方曾经存在三笔借贷事实，其应付的22万余元的招待费冲抵的是其应收的上述债权的利息。 被上诉人天福公司质证，该证据对本案起不到证明作用。双方没有任何协议约定以消费款抵顶资金拆解合同的利息，相反上诉人在长达16年时间没有主张过案涉土地的租金，能够说明消费款抵顶是租金，而不是其他的债权债务。 被上诉人中福公司质证，上诉人只提供了协议，并没有提供是否按照协议履行的相关证据，不能达到上诉人的证明目的。 本院认证，上诉人提交上述三份资金拆借合同，证明双方曾签订过上述三份协议，至于该三份协议是否实际履行及如何实际履行无证据证明，该组证据与待证事实缺乏关联性，不予采信。 二审期间，本院审理查明的事实同一审认定的事实。 就上诉人的上诉观点和理由与被上诉人的答辩意见和理由，根据庭审查明的事实和相关法律规定，本院综合评判如下。 （一）被上诉人是否存在未履行交付租金及就新增加的租赁土地未缴纳增补租金的合同义务而构成合同的根本违约情形 经查，上诉人与二被上诉人签订了《土地使用权出让、租赁合同》、《关于太阳湖开发和补充协议》、《关于太阳湖景区内建筑物定位及确定风景区四至的补充合同》、《关于太阳湖景区永久性建筑用地及景区四至的补充合同》，该4份合同的真实性，双方一、二审中均无异议。关于案涉4份合同的效力问题，上诉人一审中提出3份补充协议因签订合同的主体不适格，该3份补充协议无效，一审法院认定该3份补充协议合法有效，上诉人在二审过程中未就该问题提出上诉，视为对该问题判决的认可，故该4份合同合法有效。《土地使用权出让、租赁合同》是主合同，其他3份合同是该合同条款的补充和说明。主合同约定“被告中福公司向原告御道口牧场支付10亩永久性建筑用地补偿金，金额为（280.00元/亩/年×10亩×40年）112000.00元；前期已交22500.00元，剩余部分总额为89500.00元，合同签订时一次性付清。被告中福公司于2005年1月18日向原告御道口牧场缴纳了土地补偿费89500.00元。同时约定被告每年9月30日向原告缴纳风景区域租赁费，第一个十年1万元/年，第二个十年1.4万元/年，第三个十年1.96万元/年，第四个十年2.74万元/年。”除该主合同有明确的租金条款外，其他3份协议明确约定租金按原主合同约定执行，没有增加租金的约定。结合被上诉人天福公司已缴纳建设用地土地出让金45万元并已取得建设用地使用权证的事实，上诉人主张被上诉人天福公司应交纳增补租金的观点无事实和法律依据。 另查，上诉人与被上诉人天福公司之间存在金钱债务往来，上诉人有用其在被上诉人天福公司消费的餐饮、住宿等支出冲抵天福公司应交的租赁费的历史和现实，上诉人主张用借与天福公司的借款应收利息冲抵其消费支出的上诉理由，未能提供有效证据证明。因金钱是种类物，用相互给付的租金和餐饮费等冲抵上诉人与被上诉人各自应履行的合同义务，符合当地习俗和交易习惯。上诉人回避其拖欠被上诉人餐饮、住宿费用的事实，以被上诉人拖欠其租赁费构成租赁合同的根本违约为由要求解除合同，其上诉理由无法支持。 （二）双方签订的合同是否存在客观履行不能的情形 上诉人提出，被上诉人建设用地上的小木屋、别墅等违章建筑已被政府罚没，依据“房地一致原则”建筑物被认定为违建而罚没，相应附着建筑物的土地是否可以使用存在问题，所以双方签订的合同存在客观履行不能的情形。经查，2019年，围场满族蒙古族自治县住房和城乡建设局作出了（围住建）罚字《2019》第《5》号行政处罚决定书，对被上诉人天福公司违法建设的地上建筑（总计面积2415.75平方米）没收。本院认为，天福公司自2005年以来一直在开发利用案涉土地，就建设用地部分已取得国有建设土地使用权证书，行政机关对天福公司作出行政处罚,没收违章建筑，并不必然导致天福公司无法继续开发利用案涉土地。同时，就双方履行合同过程中的历史遗留问题，天福公司与御道口牧场管理区、上诉人一直在协商解决，在此基础上形成了《承德市御道口牧场管理区、河北省国营御道口牧场领导议事纪要》。所以，本案不存在合同客观不能履行的情形。 （三）案涉租赁合同是否存在部分无效的问题 上诉人和被上诉人签订的租赁合同期限为40年，上诉人认为该约定违反《合同法》、《民法典》关于租赁年限不得超过20年的强制性规定，合同存在部分无效问题。本院认为，《合同法》、《民法典》关于租赁合同最高期限不得超过20年的规定，是管理性规定，不是效力性规定，超过20年期限，并不导致合同当然无效，而是指超20年部分租赁合同由定期租赁变为不定期租赁。并且，上述规定规范的是房屋等一般租赁物的租赁期限，对于林地、草原等特殊租赁物的租赁行为由相应的特别法进行调整。 综上所述，御道口牧场的上诉理由不成立，应予驳回。 本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人河北省国营御道口牧场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祝宝森 审 判 员 孟路遥 审 判 员 李海燕 二〇二一年四月十二日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 赵萌萌