陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书                         （2021）陕01民终792号   上诉人（原审被告、反诉原告）：李**，男，1971年9月30日出生，汉族，住西安市灞桥区。   委托诉讼代理人：宁全利，陕西瑞拓律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷翠翠，女，1987年5月22日出生，汉族，住河南省洛宁县。   委托诉讼代理人：樊宁宁，陕西合恒律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱玉峰，男，汉族，1991年5月1日出生，住河南省洛宁县。   委托诉讼代理人：樊宁宁，陕西合恒律师事务所律师。   上诉人李**因与被上诉人雷翠翠、朱玉峰租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。     李**上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回雷翠翠、朱玉峰对李**的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判雷翠翠、朱玉峰向李**支付水费1300元、卫生费3900元及少交的租金12000元，共计17200元；3.本案诉讼费由雷翠翠、朱玉峰负担。事实和理由：1.李**从未收到对方搬离通知，也从未通知雷翠翠、朱玉峰搬离，雷翠翠、朱玉峰至今未向李**交接涉案库房，李**与李某某签订租赁合同，自李某某处租赁库房，再与雷翠翠、朱玉峰签订租赁合同，将库房转租给雷翠翠、朱玉峰，雷翠翠、朱玉峰的合同相对方是李**，李**从未收到李某某搬离通知，也从未通知雷翠翠、朱玉峰搬离涉案库房，雷翠翠、朱玉峰一审提交证据显示西安万年科技实业有限公司（以下简称万年公司）通知其搬离，而其二人与万年公司并无合同关系，如涉案库房不能再行使用，也应由李**通知雷翠翠、朱玉峰，万年公司2020年8月18日证明可以反映雷翠翠、朱玉峰与万年公司之间存在直接租赁关系，万年公司通知雷翠翠、朱玉峰搬离系针对万年公司与雷翠翠、朱玉峰之间租赁关系，并非李**与雷翠翠、朱玉峰租赁关系，且李**与万年公司之间并不存在租赁关系，雷翠翠、朱玉峰至今未与李**交接，未向李**交付涉案库房钥匙。2.合同履行期间，雷翠翠、朱玉峰称其生意周转资金困难，向李**借钱，李**亦经济困难无钱可借，雷翠翠、朱玉峰即提出可先将押金退给其周转，以后不用再退，考虑双方长久合作关系，李**本着帮助朋友的心态将一万元押金提前退还给雷翠翠、朱玉峰，雷翠翠、朱玉峰至今未向李**交接库房钥匙，李**不应再向雷翠翠、朱玉峰退还任何费用。3.根据双方合同约定，水费每年400元，卫生费每月100元，月租金10000元，下一年度租金提前协商，如无其他因素变动则按照5%比例递增延续，而雷翠翠、朱玉峰自合同签订以来从未向李**交纳过上述费用，以生意不佳、资金紧张等为由推脱称不租时一并结算，实系雷翠翠、朱玉峰未依约履行合同，并非李**违约，现双方租赁关系已不存在，雷翠翠、朱玉峰应按合同约定向李**交纳上述费用。    雷翠翠、朱玉峰辩称，李**上诉理由不成立，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回李**的上诉请求，维持原判。   雷翠翠、朱玉峰向一审法院起诉请求：1.李**立即向雷翠翠、朱玉峰退还缴纳的两个月租金20000元、押金10000元，合计30000元；2.本案诉讼费由李**负担。李**反诉请求：1.判令雷翠翠、朱玉峰向李**支付水费1300元、卫生费3900元及少交的租金12000元，共计17200元；2.反诉费由雷翠翠、朱玉峰负担。   一审法院认定事实：位于西安市XX路XX号土地使用权人为西安万年科技实业有限公司。2011年9月15日，李某某（甲方）与李**（乙方）签订《合同》一份， 约定，乙方使用甲方场地及建筑物，使用范围：长乐坡80号办公室一间及钢构车间500平米（钢构车间北四跨）。厂房场地使用费拾万元/年，一次性付半年费用，乙方应在合同年度第一个月及第六个月5日前付清。甲方每月收取水费100月，费用每月月底结清。本合同签订之日起生效，在乙方认真履行义务及之日的前提下甲方不得以任何借口单方面终止合同。租金第二年开始在本合同标的价上递增2%。合同期内，若无西安政府搬迁或启动搬迁前期工作，甲方不得任意解除合同或提升租金。否则赔偿乙方年租金的双倍金额。如乙方经营不善，提出退租终止合同，则必须在上一次缴费期满或下一次缴费期前一个月，向甲方提出，保证一个月的提前告知期，否则，甲方不予终止合同。2017年5月10日，雷翠翠、朱玉峰（乙方）与李**（甲方）签订《库房租赁合同》，约定，甲方将XX路XX号车间面积共500平方米房间租赁给乙方使用，门口南侧小隔档及行车下归甲方使用，现双方协商如下：1.乙方承担在用期间的所有水电卫生、防火防潮防盗的安全及管理费用；（1）电费1.3元/度，甲方负责安装电表，每月按照抄表数字结算。（2）水费每年400元，卫生费每月100元。（3）乙方在租用面积内自行改造，须征得甲方同意后实行，自行改造后的门窗等物，费用自理，租期结束不得拆除。否则甲方可以要求其恢复租住前原貌。租赁期限：2017年5月10日起，月租金10000元，乙方需一次性交纳三个月租金即30000元，在租合约押金10000元（下一年度的租金提前双方协商，如无其他因素变动则按照5%比例递增延续即可）。乙方需提前壹月交纳下期（三个月）的租金。期间乙方自行安排使用，按约定按时交纳租金及其他水电卫生费等费用，不得以任何单方面借口终止合同或拒绝交付租金，否则，甲方有权扣押货物及保证金。若因不可抗力因素（或国家及政府行为）出现，致使本合同不能按照约定继续执行，双方协商解决。甲方若有其他原因导致本合同不能执行，应提前一个月及时向乙方说明后终止本协议。其他事宜，双方协商解决。注：第1条之（2）款内容暂时取消，根据实际缴收数字，由乙方一次性付清（年度计）。2020年7月6日，万年公司出具证明一份，内容为：“兹证明我单位位于西安市新城区XX路XX号XX房与原承租方西安玛珂特精细化工有限公司因合同期满，原场地租赁合同已于2020年5月14日终止。该场地上钢结构厂房等地面附着物均归属我单位。2020年8月10日，李俊杰出具证明一份，内容为：兹证明我将西安市新城区XX路XX号XX房朱玉峰、雷翠翠库房垃圾倒入西安市新城区XX路XX号加油站隔壁垃圾站，自2017年5月10日起开始，2020年5月14日终止，电动三轮车按一年50元计费，由朱玉峰、雷翠翠承担，以现金形式支付。特此证明!证明人：李俊杰，身份证：XXXXXXXXXXXXXX0010。2020年8月21日，万年公司出具情况说明一份，内容为：兹证明我单位位于西安市新城区XX路XX号后院内与原租赁方西安玛特精细化工有限公司于2020年5月14日合同期满后自动解除，租赁该场地的第三方朱玉峰（身份证：410XXXXXXXXXXXXXXX）未按照合同截止日期前搬离，直至2020年6月12日搬离完毕，因此造成的损失及滞纳金共计人民币壹万元整已向我公司缴纳。（经办人：张宏1599198XXXX）。2020年8月11日，万年公司出具证明一份，内容为：位于西安市新城区XX路XX号后院内所有房屋及设备设施等均归属我单位所有。他人未经我单位许可无权在此收取任何费用。特此证明！2020年8月18日，万年公司出具证明一份，内容为：兹证明我公司与朱玉峰口头约定自2020年2月-2020年5月，朱玉峰有偿使用我公司位于新城区XX路XX号原租赁给蒙娜丽莎及原租赁给百世快递部分厂房用于货物存放，该租金朱玉峰已向我公司付清。一审审理中，朱玉峰、雷翠翠提供与李**聊天记录，2020年5月14日朱玉峰、雷翠翠向李**2020年5月10日至2020年8月10日的租金20000元。一审另查，万年公司将涉案库房出租给西安玛珂特精细化工有限公司，西安玛珂特精细化工有限公司又将该库房出租给李某某，李某某将该库房再次出租给李**，李**又将该库房出租给朱玉峰与雷翠翠。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱玉峰、雷翠翠与李**签订《库房租赁合同》依法有效。且双方已履行自己的义务。2020年5月14日库房所有人万年公司要求朱玉峰、雷翠翠尽快搬离。关于库房到期事宜李**未通知朱玉峰、雷翠翠。现朱玉峰、雷翠翠要求李**退还租金应按照实际未使用天数计算租金；雷翠翠、朱玉峰要求李**退还押金10000元，予以支持。另，李**提出反诉，要求朱玉峰、雷翠翠支付水费、卫生费及少交租金，虽然合同中有约定，双方并未按照合同实际履行，故李**提出反诉请求，未提供其他证据予以佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一九条之规定，判决：一、被告李**于本判决生效之日起十日内退还原告朱玉峰、雷翠翠租金18924.73元，押金10000元，合计28924.73元。二、驳回被告李**反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费550元，反诉受理费115元，合计665元，由李**负担。   经审理查明，2020年5月，雷翠翠、朱玉峰先后向李**共支付2020年5月10日至2020年8月10日三个月租金30000元，2020年5月21日李**退还雷翠翠、朱玉峰10000元，李**称该退款10000元系退还押金，雷翠翠、朱玉峰则称该10000元系退还租金。一审查明其余事实属实，本院依法予以确认。另，二审审理中，雷翠翠、朱玉峰提交万年公司出具情况说明，载明：“我单位西安万年科技实业有限公司为西安市新城区XX路XX号院的产权人，2020年5月14日我单位与原承租方西安玛珂特精细化工有限公司合同期满已自动解除，因我单位收场地时该场地仍被第三方朱玉峰占有使用，朱玉峰向我单位缴纳了一个月（2020年5月15日至2020年6月14日）的房租占用费10000元，朱玉峰于2020年6月12日搬离完毕” 。   本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，李**将涉案场地出租给雷翠翠、朱玉峰使用，后万年公司以租期届满为由主张权利要求雷翠翠、朱玉峰搬离场地，该公司出具证明载明雷翠翠、朱玉峰于2020年6月12日搬离，本案二审经询李**亦认可万年公司确系涉案场地的权利人，故可以认定雷翠翠、朱玉峰对于2020年6月12日搬离场地并无过错。根据本案一、二审查明事实，雷翠翠、朱玉峰已向李**支付2020年5月10日至2020年8月10日租金30000元，因雷翠翠、朱玉峰已根据权利人万年公司要求交纳了2020年5月15日至2020年6月14日占用费10000元并于2020年6月12日搬离，本案可以认定雷翠翠、朱玉峰基于其与李**之间租赁关系占有使用租赁场地至2020年5月14日，李**应退还雷翠翠、朱玉峰交纳的剩余租金，李**已于2020年5月21日退还雷翠翠、朱玉峰10000元，雷翠翠、朱玉峰在主张退还租金中予以扣除，故一审认定李**退还雷翠翠、朱玉峰租金18924.73元正确。另外，因李**所称退还款项本案已认定于应退还租金中予以扣除，故对于雷翠翠、朱玉峰要求李**退还押金10000元，予以支持。   关于李**一审反诉请求，本案二审经询李**未有证据证实其已向雷翠翠、朱玉峰提供用水、垃圾清理等服务，故一审对李**关于水费、垃圾费的反诉请求未予支持，并无不当。至于李**关于租金差额的主张，双方租赁合同约定月租金10000元，同时约定“下一年度租金提前双方协商，如无其他因素变动则按照5%比例递增延续即可”，根据本案审查情况，雷翠翠、朱玉峰于租赁合同履行过程中一直按照每月10000元租金标准交纳租金，前述约定中“租金递增5%”并非唯一确定，该约定亦有“双方协商”之内容，而李**也未有其他充分证据佐证合同履行期间其曾经主张过该5%租金递增额款项，故结合以上情况一审认定双方系按照月租金10000元标准实际履行合同，符合本案审查情况，李**关于雷翠翠、朱玉峰向其补交租金12000元请求不能成立。   综上所述，李**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费665元，由李**负担。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年四月九日     书记员  崔    旋                1