湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初6553号 原告：怀化家兴房地产营销策划有限责任公司，住所怀化市鹤城区迎丰东路198－199号（石门烂泥坳村）。 法定代表人：胡三龙，总经理。 委托诉讼代理人：龚有爱（特别授权），女，汉族，1987年12月28日出生。 委托诉讼代理人：刘子龙，湖南鹤洲律师事务所律师。 被告：湖南锦业房地产开发有限公司，住所湖南省怀化市鹤城区迎丰东路291号。 法定代表人：翟炎山,总经理。 委托诉讼代理人：肖棠薇（特别授权），湖南唯君律师事务所律师。 原告怀化家兴房地产营销策划有限责任公司（以下简称家兴公司）诉被告湖南锦业房地产开发有限公司（以下简称锦业公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家兴公司的法定代表人胡三龙及委托诉讼代理人龚有爱、刘子龙，被告锦业公司的委托诉讼代理人肖棠薇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金30万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年12月1日与被告签订了关于《怀化荷塘悦色项目营销策划及销售代理服务委托合同书》，双方合同中约定了代理方式为独家代理，期限为2020年1月1日至2020年12月31日。自合同签订之日起，原告即组织销售人员进场销售，因被告所开发项目未取得销售许可，原告的工作以项目前期宣传为主。被告通知原告自2020年5月28日起对荷塘月色项目销售部进行整改，要求原告暂时歇业，2020年6月1日向原告致《销售代理合同解约函》，要求单方面解除委托代理合同，原告于2020年6月3日向被告回函明确告知被告解除理由不成立。被告于2020年9月30日组织了第三方销售代理进场销售。被告单方面撕毁合同违约，请求法院支持原告所诉。 被告锦业公司辩称：一、本合同为无效合同，违反了法律强制性规定。原告未提供相应房地产销售资质证书，且合同签约及解除之前被告尚未取得商品房预售许可证，该合同为无效合同；二、原告为违约方，原告未按约定履行义务，未完成委托事务，甚至从未向被告提供过营销计划，无任何蓄客记录。原告以其实际履约情况证实其无履约能力，从未履行过合同约定的权利义务。原告怠于履行合同约定的义务，经被告多次催告后仍未履行，致使被告合同目的不能实现，已构成法定的解除条件；三、合同约定的违约金过高，应予以调整；四、本案中被告为守约方，非违约方及过错方，原告诉请的违约金不应得到支持，相反原告应对其违约行为承担违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证、辩论，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的解除函回复及相关工作人员的微信聊天记录，被告有异议，本院认为上述证据相互佐证，能证明原告代理销售被告荷塘悦色项目期间的工作情况及双方就解除合同进行的回复协商过程，本院予以采信。对原告提交的其他证据，因不能证明其待证目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日原告家兴公司（作为乙方）与被告锦业公司（作为甲方）签订《怀化荷塘悦色项目营销策划及销售代理服务委托合同书》一份，双方约定：甲方委托乙方独家代理其开发的荷塘悦色项目的营销策划及可售资产销售，乙方负责对该项目进行全程营销策划工作（广告策划工作由甲方另行委托，乙方负责工作对接并向甲方提出合理化建议），委托代理期限为2020年1月1日至2020年12月31日，到期后由双方协商是否续约；按甲方开发计划，项目一期于2020年5月1日推出3#、4#、5#、6#、7#栋住宅及相应地下室车位、S1商业，二期推出1#、2#栋住宅及剩余车位、商业，推盘时间待定；住宅佣金结算方式为2020年5月1日－5月31日为一期开盘期，2020年6月1日－12月31日为一期平销期，销售佣金按任务完成比例结算；广告费由甲方支出，由乙方先制定计划经四方确定同意后发包制作，甲方承担包括营销中心、样板房的房租、水、电、电话费等费用，办公耗材等费用由乙方承担；甲方须向乙方提供该项目的相关法律文件和政府批文、须确保工程进度明确、项目产权清晰可供出货代理销售，甲方指定李刚为其项目负责协调人，经其对乙方需要确认的各项内容签字后均属于甲方确认；乙方负责制定本项目预接待阶段至正式销售阶段的营销策划方案、代理销售方案，交甲方审批认可后具体负责实施、负责销售人员培训及现场销售组织架构的派驻、负责销讲资料、定期向甲方汇报销售进展情况等，乙方指定项目负责人为胡三龙；如果违反合同相关约定，违约方向守约方支付违约金人民币30万元等等。合同签订后，原告家兴公司于次日进场，在代理销售期间原告工作人员通过微信与被告工作人员李刚等及广告人员进行了工作联系和汇报，提交了营销策划书、销售执行方案、来访情况表等，并与被告确定的广告人员就项目广告制作事宜进行了催促和沟通。2020年5月28日原告接被告售楼部需重新装修通知后退出售楼部。2020年6月1日被告向原告送达《销售代理合同解约函》，以原告在营销策划、人员配置、工作安排方面滞后、在蓄客、认筹工作中效果不理想影响公司整体营销为由，通知原告解除委托关系。原告于同年6月3日向被告工作人员李刚发送回复，表示不认可被告的解除理由，认为被告选址偏僻、被告不履行合同义务、未提供具体可售资产资料信息，委托的广告策划工作效率拖沓、宣传设计及物料供应缓慢等致蓄客、认筹不理想是由被告造成，被告属单方恶意违约。后售楼部开放后被告安排了其他销售人员进场，原告不再代理销售该项目。因原、被告就解除委托代理合同赔偿事宜未能达成一致协议，原告遂诉于法院，双方形成纠纷。在庭审中原告陈述其公司只有该一个项目，其入场后的开支为人员工资开支，并表示因合同实际履行不能，同意解除原、被告销售代理合同。 另查明，被告锦业公司于2020年9月4日取得荷塘悦色项目商品房预售许可证。 本院认为：原告家兴公司与被告锦业公司签订的《怀化荷塘悦色项目营销策划及销售代理服务委托合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。双方约定的项目一期推出时间为2020年5月1日，但被告锦业公司取得荷塘悦色项目商品房预售许可证的时间为2020年9月4日，即在2020年6月1日被告向原告送达《销售代理合同解约函》前，原告家兴公司只能进行商品房意向登记，无法进行商品房预售行为。原告进场后就项目的营销策划等事宜与被告锦业公司指定的工作人员进行了沟通交流，虽双方均未严格按照合同约定的时间节点定期沟通，但从双方工作人员的聊天记录中可以看出原告家兴公司履行了代理销售前期的大部分准备工作。基于双方对于销售前期蓄客等的考量指标并未具体明确，被告锦业公司在发出合同解约函之前亦未对原告的前期工作提出过整改要求，故被告锦业公司在合同期内通知原告解除委托代理合同无事实依据，其认为原告违约的主张不能成立。鉴于被告锦业公司已另行组织人员进场销售，双方的委托代理销售合同已实际履行不能，原告亦同意解除委托代理合同，故双方的委托代理销售合同提前解除，但被告仍应就提前解除合同向原告承担违约赔偿责任。本案中，原告家兴公司虽然履行了代理销售前期的大部分准备工作,但其也存在不按时提交销售进展报告、客户资料等等情形，且在5个月的代理期内蓄客仅85人次，考虑其前期工作对后期商品房销售影响有限、其自述项目开支仅为人员工资开支及被告提出违约金过高应予调整的抗辩意见，本院综合考虑双方履约情况、微信协商情况及违约实际损失，酌定由被告锦业公司赔偿原告家兴公司提前解除合同违约损失18万元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告湖南锦业房地产开发有限公司限于本判决生效之日起7日内赔偿原告怀化家兴房地产营销策划有限责任公司解除合同违约损失18万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告怀化家兴文化传媒有限责任公司负担870元，被告湖南锦业房地产开发有限公司负担2030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇二一年四月十六日 代理书记员  李一君 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法典》 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。