陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终451号 上诉人（原审原告）：苏健阳，男，汉族，1991年9月26日出生，农民，住宝鸡市陈仓区。 委托诉讼代理人：杨硕，宝鸡市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陕西尚臻建设有限公司，住所地：宝鸡市陈仓区，统一社会信用代码：91610304338586168X。 法定代表人：尚汉明,任执行董事。 委托诉讼代理人：张武练，陕西正泰律师事务所律师。 上诉人苏健阳因与被上诉人陕西尚臻建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市陈仓区人民法院(2019)陕0304民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏健阳及其委托代理人杨硕，被上诉人陕西尚臻建设有限公司的委托代理人张武练到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人苏健阳向本院提出上诉请求：1、撤销宝鸡市陈仓区人民法院(2019)陕0304民初2870号民事判决；2、对本案改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审事实未能查清，对案件事实认定有误。对于餐饮专用烟道设置未能查明案件事实，设置主体认定错误。由于被上诉人设置的排烟通道占用了消防正压通道，导致上诉人无法继续经营。2、一审认定责任承担的主体错误。被上诉人出具了增设专用烟道的证明，说明设置烟道的义务主体系被上诉人。3、一审适用法律不当。 被上诉人陕西尚臻建设有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。原被告租赁是现状租赁并以现状交付使用，被上诉人没有掩盖事实；专用烟道的安装属于经营者的义务而非房屋出租者的义务，双方合同未约定承担该项义务，被上诉人没有义务提供设施，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉请求。 上诉人苏健阳向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告退还租金28152元、保证金3000元；3、请求判令被告赔偿原告装修损失116083.3元；4、判令被告赔偿原告违约金20000元；5、诉讼费由被告承担。 一审查明事实：2018年6月1日，原告苏健阳（承租方：以下简称乙方）与尚汉明（出租方：以下简称甲方）签订一份《房屋租赁合同》。约定：甲方出租给乙方房屋位于：陈仓区XX路XX园XX房，建筑面积为195.5平方米，房屋质量完好，用于合法的商业经营活动；该房屋租赁期叁年，自2018年6月1日至2021年2月29日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作合法的商业经营使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还，交还前应恢复房屋原状，乙方未能恢复房屋原状，依附于房屋的装修归甲方所有，抵作恢复工程费用。租金及缴纳期限：该房屋每月租金按建筑面积每平方48元。年总租金税后112000元（第一度实收9个月租金合计84456元,自2018年6月1日至2019年2月29日）。房屋租金每年缴纳一次，乙方必须在租赁使用前一次性交清一年租金。甲方向乙方收取房租保证金3000元，用于乙方租赁期间水电费及其他费用、房屋设施损坏的差额补偿，乙方应按时交清应结费用，租赁期满后甲方应退还乙方所交保证金。甲、乙双方任何一方如未按照本合同条款履行，导致中途合同终止，视为违约，违约金为20000元。如甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权扣除保证金，乙方应支付上述金额的违约金。合同还对其他事项进行了约定。甲乙双方即原告和尚汉明签署各自姓名并按捺了指印。合同生效后，原告苏健阳使用该房屋经营餐饮（火锅）行业。2018年12月20日，宝鸡市陈仓区城市管理执法局告知被告陕西尚臻建设有限公司，该公司开发的尚和锦园商住楼项目因尚未竣工验收、住宅和商铺均已私自投入使用的行为违反法律规定，告知该公司立即停止使用，尽快组织竣工验收，完成建设程序。同日，宝鸡市陈仓区住房和城乡建设局向陈仓区市场监督管理局致函：“经我局调阅尚和锦园设计图纸、现场勘查并询问项目设计人员，XX园XX道。”2018年12月29日，宝鸡市陈仓区城市管理执法局向原告发出《责令改正通知书》，以原告在陈仓区XX镇XX园路（学子路）从事未配套设立专用烟道的商住综合楼开办餐饮的行为，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定为由，责令原告立即停止违法行为，并于12月29日18时前，停止营业，予以关闭。2019年1月7日，原告向尚汉明邮寄了《解除通知书》，以被告陕西尚臻建设有限公司出租房屋未经竣工验收、未设计专用烟道、出具增设烟道证明虚假，2018年12月6日停止餐饮经营活动，合同目的无法实现为由，要求与被告解除合同。同月11日，尚汉明签收件后未有异议。同时查明，原告苏健阳租赁房屋的租赁费已实际交纳至2019年3月31日。同年5月14日原告向被告交付了租赁房屋钥匙，被告将房屋另行出租。还查明，尚汉明系被告陕西尚臻建设有限公司的法定代表人，被告单位属于有限责任公司（自然人独资）。 一审法院认为，原告苏健阳、被告尚臻公司的法定代表人尚汉明签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，属有效合同。在合同履行中原告以所租赁房屋未设计专用烟道，致合同目的不能达到为由向被告陕西尚臻建设有限公司的法定代表人尚汉明发出解除租赁合同通知，被告收到通知后未提出异议，依照相关法律规定，通知到达合同解除。故双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》已经依法解除。关于排烟专用通道的问题，本案涉及的租赁房屋未设置餐饮业要求的排烟专用通道。依照《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第一款、第二款规定，餐饮业的经营者负有安装油烟净化设施的义务，不得在未配套专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。原、被告对租赁的房屋状况明知仍签订租赁合同，原告使用所租赁房屋经营餐饮业。庭审中原告仅举证PH-YJ-D-2型静电式饮食业油烟净化设备检验结果合格，但不能证实原告使用了该套设备，且原告餐饮服务项目明显与上述法律规定不符，最终导致受到行政处罚，餐饮行业经营不能继续，责任应自行承担。2019年1月11日双方合同解除，同年5月14日原告向被告实际交付了租赁房屋钥匙，此期间原告仍占有所租赁房屋，现又要求被告退还租金，对其该项请求依法不予支持。关于保证金，是用于乙方租赁期间的水、电及其他费用及房屋设施损坏的差额补偿，是否已经全部交清双方未共同核算，庭审中也未提供相关证据；原告主张由被告赔偿其装修损失116083.3元，因合同已对原告所租赁房屋装修的归属问题做出明确约定，当事人应按照合同约定履行；原告还主张被告承担20000元违约金，双方虽在合同中约定了违约处理，但在合同履行中未出现违约行为，综上，对原告2、3、4项诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十六条第一款、一百零七条、第二百一十七条之规定，判决：一、原告苏健阳与被告陕西尚臻建设有限公司2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》依法解除。二、驳回原告苏健阳的其他诉讼请求。案件受理费3644元，由原告苏健阳负担。 二审审理期间，双方均未提交新证据。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案的房屋租赁合同虽未加盖被上诉人单位公章，仅有被上诉人法定代表人尚汉明签字，但被上诉人认可尚汉明的签字行为系职务行为，并对该合同的真实性无异议。因此，上诉人与被上诉人于2018年6月1日签订的《租赁合同》系双方在平等自愿基础上达成的，合同内容不违反法律、行政法规规定，应属有效。双方应当按照约定履行各自的义务。本案发生事实系民法典施行前，因此，本案应依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条（二）项规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”来审理本案。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”当事人行使合同解除权,除要求通知对方外,还必须具备上述法律规定的法定解除情形,即通知解除的当事人必须具有实质的解除权,否则,即便解除通知到达对方当事人也不能产生解除合同的效力。本案涉及合同的解除事由及解除后的法律承担问题。依据一、二审查明的事实并结合双方提交证据来看，被上诉人知道上诉人租赁涉案租赁物用途为经营餐饮，且在合同签订后，上诉人依据被上诉人2018年11月27日出具：“……商住楼在建设过程中，经设计单位设计，在中单元R轴-2-轴、XX单元XX道XX轴-L轴，增设排烟通道，尺寸为300*1200。”证明中的地点安装了排风系统，并安装油烟净化设施。合同履行过程中，2018年12月29日宝鸡市陈仓区城市管理执法局向上诉人下发责令改正通知书，要求停止营业。通过宝鸡市人民政府关于XX环XX组“回头看”交办环境信访投诉问题调查处理情况的通报中称：“2018年12月5日现场调查，李记火锅串串店、小郡肝火锅店位于尚和锦园住宅楼一层，两家餐饮企业都安装了油烟净化器，均正常开启使用。经陈仓区XX园XX楼XX沟通，原设计将底层作为大商业考虑，未设计专用烟道，现有专用烟道属开发商私自加装行为，与正压通风风道公用，具有较大安全隐患。陈仓区XX大队XX小区下发责令立即整改通知书，要求尚和锦园小区立即拆除私自加装的油烟管道，并恢复原状。”及2018年12月20日宝鸡市陈仓区住房和城乡建设局向区市场监督管理局出具函，内容：“经我局调阅尚和锦园设计图纸、现场勘查并询问项目设计人员，XX园XX道。”再结合宝鸡市陈仓区城市管理执法局向上诉人下发责令改正通知书，要求停止营业能够证实，上诉人在租赁涉案租赁物时，被上诉人已经在消防正压送风管道中私自加装好了油烟管道，设置排烟通道的义务人明显系被上诉人。由于被上诉人私自加装油烟管道的行为，致使上诉人无法营业，合同目的不能实现，被上诉人的行为显属违约。2019年1月7日上诉人向被上诉人邮寄解除《租赁合同》通知书，明确作出解除合同的意思表示，被上诉人于1月11日收到该解除函后，未提出书面异议也未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同效力。法定解除合同的条件已成就，上诉人依法享有解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，涉案合同已于2019年1日11日解除。 关于提前解除合同违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经查，本案合同虽然解除，但合同条款是双方履行合同的基本依据，且对双方具有同等的法律效力。致使合同提前解除系被上诉人违约造成，因此，其应承担因违约给上诉人造成的损失。1、对于上诉人诉请的退还租金28152元问题。本案上诉人依约向被上诉人支付了一年租金84456元，由于被上诉人的违约行为导致涉案合同于2019年1月11日解除，在此期间的租赁物实际是由上诉人占有、使用、收益，因此，从2018年6月1日起至合同解除之日期间的租赁费应由上诉人承担。而从2019年1月12日至2019年5月14日上诉人交还租赁房屋期间的租赁费，因上诉人已向被上诉人发出书面解除合同函，被上诉人也已收到，为了避免损失扩大，上诉人应及时向被上诉人交还房屋，但直至5月14日才向被上诉人交付房屋，该期间所产生的占用费应由上诉人自行承担。2、关于应退保证金3000元，因涉案租赁合同已解除，且在二审审理中被上诉人认可上诉人已交清租赁期间水、电及其他费用，因此，该保证金应予退还。3、对于上诉人诉请装修损失问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”上诉人为经营需要，对租赁商铺地面、墙面等予以装修，且合同中也明确约定装修期为一个月，而本案因被上诉人违约才导致合同解除，依据上述法律规定，对于上诉人诉请要求被上诉人赔偿其装修损失请求应予支持。上诉人诉请的损失由两部分组成：第一部分为室内装修损失。一审中上诉人提交与案外人签订的《装修合同》，装修清单及支付的收款收据计127000元，该费用被上诉人虽不认可，但未能提交反驳证据予以证实，因此，对于该费用本院予认定。第二部分为门头广告制作费，上诉人在一审中提交了门头清单以及收款收据12300元，被上诉人虽不认可，未能提交反驳证据予以证实，因此，对于该费用本院予以认定。上述装饰装修费用共计139300元。综上，因涉案房屋被上诉人已租赁他人，无法对上诉人所装饰装修残值进行鉴定，本院综合合同约定的经营期限、实际经营时间以及违约责任等因素，酌情认定上诉人装饰装修残值损失为92856元。一审判决未认定上诉人装饰装修残值损失显属不当，应予纠正。 综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律及判决结果不当，本院予以改判。经合议庭评议，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销陈仓区人民法院（2019）陕0304民初2870号民事判决； 二、被上诉人陕西尚臻建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人苏健阳装饰装修残值损失92856元； 三、被上诉人陕西尚臻建设有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人苏健阳保证金3000元； 四、驳回上诉人苏健阳的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各3644元，由上诉人苏健阳承担一、二审案件受理费各1094元，被上诉人陕西尚臻建设有限公司承担一、二审案件受理费各2550元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 李宝萍 审 判 员 彭 澍 二〇二一年四月十六日 法官助理 王家英 书 记 员 赵婧茹