陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书                         （2021）陕01民终3434号   上诉人（原审原告）：李河忠，男，1969年2月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。   被上诉人（原审被告）：西安道义通祥企业管理咨询有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：胡旭青，该公司总经理。   被上诉人（原审被告）：张杰，男，1997年10月13日出生，汉族，住西安市未央区。   上诉人李河忠因与被上诉人西安道义通祥企业管理咨询有限公司（以下简称通祥公司）、张杰租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初4586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。      李河忠上诉请求：1.对一审判决中合同解除的依据、日期进行更改；2.通祥公司、张杰赔偿李河忠更换门锁费用280元；3.通祥公司、张杰对房屋的装修及房内设施，无偿归李河忠所有；4.一、二审案件受理费由通祥公司、张杰负担。事实和理由：1.双方签订合同，合同内容受法律保护，应严格执行，本案应认定通祥公司、张杰未按期交纳物业费等，迟延履行债务构成违约。2.一审未对李河忠证据仔细审核，自双方合同签订开始，通祥公司、张杰即应交纳物业费，与物业公司催缴无关。通祥公司、张杰在李河忠接管房屋后才补齐应交费用，不能排除违约责任。3.一审对李河忠起诉日期认定错误，李河忠实际起诉日期为2020年1月，早于通祥公司、张杰补交第二期房租。李河忠收回房屋系基于通祥公司、张杰违约且拒不履行无奈为之。是否继续履行合同应根据法律、事实判断。合同解除日期应为李河忠实际收回房屋时间即2019年12月24日。本案应认定李河忠于2020年1月1起诉至法院要求解除合同，因通祥公司、张杰违反合同约定且李河忠已收回房屋故合同解除，并确定合同解除日为2019年12月24日。4.李河忠收回房屋、更换门锁系因通祥公司、张杰违约，因此产生费用应由通祥公司、张杰负担，为配合通祥公司、张杰重新装修，李河忠将屋内原有四台壁挂式空调器、一台100升热水器等设施设备拆除并以极低价格变卖，承担拆除费用，通祥公司、张杰重新装修后并未将承诺的四台新空调器安装到涉诉房屋中，更换热水器仅为一台50升热水器。通祥公司、张杰对房屋实际装修违背承诺的精装修，也未提供双方约定装修清单，且实际装修人工、材料差。通祥公司、张杰违约，若在此情况下仍回收对房屋不存在的高额装修费用，显系不公。本案应支持李河忠要求通祥公司、张杰赔偿门锁更换费用280元以及屋内设施设备无偿归李河忠所有的诉讼请求。   通祥公司、张杰未到庭参加诉讼。   李河忠向一审法院起诉请求：1.判令李河忠解除与通祥公司、张杰之间的《房屋出租委托代理合同》；2.判令通祥公司、张杰向李河忠赔偿门锁更换费用280元；3.判令通祥公司、张杰向李河忠支付向案外人出租房屋已收费租期与已向李河忠方支付租期的差额费用（含物业费及房租）4133元；4.判令屋内设施设备无偿归李河忠方所有；5.本案诉讼费用由通祥公司、张杰承担。   一审法院认定事实：2019年7月26日委托人（甲方）李河忠与乙方（租赁代理机构）通祥公司签订《房屋出租委托代理合同》，双方就房屋出租代理的有关事宜达成协议如下，房屋坐落于莲湖区XX苑XX，装修状况为毛坯，租赁用途为住宅。代理权限为以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费及物业水电费，所有款项均应收至监管账户，乙方不得挪作他用等。出租代理期限自2019年7月26日至2025年7月25日，共计6年，甲方应于2019年7月28日前将该房屋交付给乙方。该房屋租金为1300元/月，按半年缴付。甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准自监管账户向甲方支付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关。其他补充约定事项，乙方如拖欠物业费达三个月则视为乙方违约……1.乙方对租赁房屋进行装修，不得改变房屋的主体结构和承重结构，本合同终止时，已经形成的附合装修物归甲方所有（包括家俱家电设备）；3.乙方承租后做转租赁使用，会对房屋进行补充装修，合同期未满，甲方不得提前要求终止合同，否则，甲方须赔偿乙方两个月租金，另外按照下列方式赔偿乙方装修损失：A：在本合同三年内违约的，按建某某1000元/平方米赔偿乙方装修款；B：在本合同三年以上至四年以内违约的，按建某某800元/平方米赔偿乙方装修款；C：在本合同四年以上违约的，按建某某500元/平方米赔偿乙方装修款。合同签订后，李河忠将房屋交付通祥公司，通祥公司于2019年8月1日向李河忠支付租金7800元，2020年3月4日支付租金7800元。李河忠称其于2019年12月2日向案涉房屋物业公司核实，通祥公司一直未交纳2019年8月-12月的物业及暖气等相关费用。其向通祥公司员工张杰告知，并要求尽快交纳物业等费用，张杰称需要向公司汇报。李河忠于2019年12月24日再次向物业公司核实，通祥公司仍未交纳，李河忠打电话给张杰，称“由于你们违反合同，欠费不交超期，我决定解除与你们的合作，现在就拆锁收房，请通知租客我的联系方式，以便进门。”张杰回复“知道了，租客不是我的客户，不能通知。”李河忠遂将房屋门锁更换。2019年12月25日通祥公司支付案涉房屋2019年8月至2020年3月物业费、电梯费、垃圾费、水费及暖气费等4018.6元。另查，2020年6月20日李河忠自行与案外人李某某签订租赁合同。   一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房屋出租委托合同》,符合租赁合同的构成要件,也明确约定了租金及付款时间。根据法律相关规定,如果合同抬头名称与内容不相符的,应以内容确定双方的法律关系,故双方合同关系应为房屋租赁合同纠纷。该房屋租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，李河忠向通祥公司提供房屋，通祥公司进行装修并与案外人签订租房协议，通祥公司按期向李河忠交纳第一期房租，第二期房租因疫情影响，通祥公司于2020年3月4日向李河忠交纳，通祥公司共计交纳一年房租，现李河忠以通祥公司未按期交纳物业及暖气费等为由要求解除其与通祥公司的《房屋出租委托代理合同》，依据为双方协议约定“乙方如拖欠物业费达三个月，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并追责”，李河忠称其于2019年12月得知通祥公司拖欠物业费事宜，并多次向通祥公司催要，通祥公司于2019年12月25日将所欠物业费、暖气费等相关费用交齐，通祥公司虽未按期交纳物业等费用，但其迟延履行债务的行为并未构成根本违约。双方签订的《房屋出租委托代理合同》约定, 通祥公司拖欠物业费达三个月，则视为违约，李河忠享有解除权。李河忠并未提供证据证明物业公司催收相关费用的期限，且通祥公司在李河忠催要后都已补齐。通祥公司的行为并未达到法定解除条件和约定解除条件。李河忠于2020年4月起诉要求解除与通祥公司签订的合同，审理中，通祥公司称因李河忠已将房屋实际收回，合同目的无法实现，故其同意解除合同，故确定合同解除日期为庭审之日即2020年7月16日。关于李河忠主张要求通祥公司赔偿门锁更换费用280元、租金差额及屋内设施设备无偿归其所有之诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于李河忠要求张杰承担责任一节，张杰系通祥公司员工，与李河忠签订合同系通祥公司并非张杰个人，故其要求张杰承担责任无事实与法律依据，不予支持。关于合同解除后事项，经本院释明后，通祥公司称其将另案起诉，故本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、原告李河忠与被告西安道义通祥企业管理咨询有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年7月16日解除;二、驳回原告李河忠其他诉讼请求。案件受理费2185元（原告李河忠已预交），由原告李河忠与被告西安道义通祥企业管理咨询有限公司各承担1092.5元。   经审理查明，一审认定事实属实，本院依法予以确认。   本院认为,《房屋出租委托代理合同》系李河忠与通祥公司真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。通祥公司未依约及时交纳物业费，构成违约。基于通祥公司前述违约情形，李河忠根据合同关于“乙方如拖欠物业费达三个月，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并追责”的约定要求解除合同，对此本院认为合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，通祥公司虽未及时交纳物业费等，但在李河忠催交后，该公司即于2019年12月25日交纳了涉案房屋2019年8月至2020年3月的物业费、电梯费、垃圾费、水费及暖气费等，通祥公司违约程度显著轻微，不属于影响李河忠合同目的无法实现的情形，故一审法院对李河忠单方解除合同主张未予采纳，并无不当。然本案一审审理中通祥公司表示因李河忠收回房屋合同目的无法实现故同意解除合同，故一审法院认定一审庭审之日双方合同解除，本院予以确认。李河忠要求赔偿门锁更换费用，李河忠更换门锁系租赁合同履行期间，其更换门锁要求通祥公司、张杰承担该费用，依据不足，依法不予支持。至于李河忠上诉请求确认屋内设施设备等无偿归其所有，考虑本案合同解除具体情形，一审法院对李河忠该请求未予支持，符合本案审查情况。   综上所述，李河忠上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2185元，李河忠已预交，由李河忠负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年四月十三日     书记员  崔    旋              1