四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终589号 上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲芳，女，1969年7月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲华，女，1977年1月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲娟，女，1966年11月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨红涛，四川追求律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：李晓春，男，1981年2月4日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。现住四川省遂宁市射洪县。 委托诉讼代理人：周洪令，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：乐山市置恒房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：米文江，男，该公司员工。 上诉人李玲芳、李玲华、李玲娟因与被上诉人李晓春、原审第三人乐山市置恒房地产开发有限公司（以下简称置恒房开司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省乐山市五通桥区人民法院（2019）川1112民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玲芳、李玲华、李玲娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判对执行标的物（位于乐山市五通桥区××小区××栋××单元××楼××号商品房）继续执行。事实和理由：一审判决适用法律错误，案涉房屋买卖时已经被武汉市洪山区人民法院查封、被成都市金牛区人民法院轮候查封，而该判决认为案涉房屋买卖仅仅发生在一审法院查封之前即符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，违背法律规定，请求依法改判。 李晓春辩称，我的房子很清楚，是在未查封之前购买的，我是合法购买房子，虽然成都法院于2016年10月21日查封案涉房，但查封通知没有及时送达给置恒房开司，因此我的房子是在查封之前购买的，要求驳回上诉，维持原判。 置恒房开司辩称，李晓春是真实购房户，要求驳回上诉，维持原判。 李晓春一审诉讼请求：1.不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；2.确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为李晓春所有；3.诉讼费由李玲芳、李玲华、李玲娟承担。 一审法院认定以下案件事实：2016年11月24日，李晓春与置恒房开司【具备商品房预售许可证】签订《乐山新天地补充协议》、《房屋交接书》，约定李晓春向置恒房开司购买乐山市五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋（房屋面积87.21平方米），李晓春当日一次性交纳购房全款244293元。同日，置恒房开司向李晓春交付案涉房屋，李晓春与浙江平安物业管理有限公司乐山市五通桥区分公司签订《钥匙托管书》、《置恒新天地业主临时管理规约》、《置恒新天地前期物业服务协议》，并交纳了2016年12月1日至2017年1月30日物管费855元，维修基金3924元，办理产权证费用4886元。 另查明：2016年3月25日，湖北省武汉市洪山区人民法院（以下简称洪山法院）作出(2016)鄂0111财保104号民事裁定书，查封置恒房开司名下的该案涉房屋；2016年3月28日，洪山法院作出（2016）鄂0111财保104号协助执行通知书，并于2016年3月28日向乐山市五通桥区房地产管理所（以下简称五通房管所）依法送达民事裁定书及协助执行通知书；2016年3月28日洪山法院向置恒房开司邮寄民事裁定书一份，EMS快递单显示邮件于2016年4月1日由置恒房开司法定代表人孔庆平本人签收；2016年5月12日洪山法院出具（2016）鄂0111财保104号《调查函》，核实房屋查封情况；2016年8月8日洪山法院再次出具（2016）鄂0111财保104号《调查函》核实查封情况；2016年8月12日五通房管所作出《五通桥区住建局房地产管理所关于对“置恒新天地”房屋查封情况的回复》，回复载明：2016年3月28日对案涉房屋进行了查封。2016年11月8日洪山法院作出（2016）鄂0111财保104号之一民事裁定书，解除对本案案涉房屋的查封；2016年11月15日五通桥区不动产登记中心将洪山法院作出的（2016）鄂0111财保104号之一裁定书及（2016）鄂0111财保104号之一协助执行通知书转送五通房管所，并协助解除对案涉房屋的查封。 2016年10月20日成都市金牛区人民法院（以下简称金牛法院）作出（2016）川0106执863号之九执行裁定书及（2016）川0106执863号之九协助执行通知书，对本案案涉房屋依法进行查封；2016年10月21日五通桥区不动产登记中心将金牛法院作出的（2016）川0106执863号之九执行裁定书及（2016）川0106执863号之九协助执行通知书转送五通房管所，并协助对案涉房屋依法进行查封；2016年12月17日，金牛法院向置恒房开司邮寄送达《民事裁定书》（房屋查封）、《民事裁定书》（银行扣划）、《失信决定书》；2017年11月15日金牛法院作出（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书及（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书，对案涉房屋依法解除查封；2017年11月23日五通桥区不动产登记中心将金牛法院作出的（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书及（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书转送五通房管所，并协助对案涉房屋依法解除查封。 2017年6月1日一审法院作出（2016）川1112执23号执行裁定书及（2017）川1112执23号之一协助执行通知书，对案涉房屋进行查封，查封期限为三年。 本案案涉房屋尚未装修入住；经乐山市五通桥区不动产登记中心和乐山市不动产登记中心查询，李晓春在我市辖区内没有不动产产权记录；本案案涉房屋的物权仍处于置恒房开司名下。 诉讼中，一审法院依职权向当事人释明置恒房开司在本案中应作为第三人参加诉讼，当事人均无异议。 一审法院认为，合法的民事权益依法受法律保护。本案系案外人执行异议之诉，李晓春的诉讼请求为：1.不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；2.确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为原告所有。针对李晓春的第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，李晓春于2016年11月24日与置恒房开司就案涉房屋签订买卖合同，并在当日完成了购房款的全额支付和房屋交付，即该房屋买卖行为发生在执行法院即本案一审法院查封之前，2017年6月1日一审法院才作出（2016）川1112执23号执行裁定书及（2017）川1112执23号之一协助执行通知书，对案涉房屋进行查封，已支付全部价款244293元，故李晓春的以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且本案案涉房屋在2016年3月28日被洪山法院查封，2016年11月15日洪山法院对案涉房屋解除查封；2016年10月21日，案涉房屋被金牛法院轮候查封，2017年11月23日解除查封。案涉房屋买卖行为发生在2016年11月24日，即金牛法院查封期间，而现有证据仅能证明金牛法院于2016年12月17日通过法院专递向置恒房开司邮寄过《裁定书》（房屋查封、银行扣划）、《失信决定书》，无法证明置恒房开司收到上列文书或者知晓案涉房被查封的相关信息,且上列裁定书的邮寄时间晚于李晓春与置恒房开司签订房屋买卖合同之日,因此,置恒房开司在不知案涉房屋被查封的情况下将其出售给善意买受人李晓春,并且在李晓春支付了全部购房款的同时对案涉房屋进行了交付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案李晓春作为买受人，在置恒房开司具备商品房预售许可证的前提下，已尽到一个正常购房人的风险注意义务且按约支付了对价，在此房屋买卖过程中没有过错，未办理过户登记系因第三人存在欠税费的情况以及案涉房屋处于被人民法院查封期间，而非因买受人自身原因，因此李晓春的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有的物权期待权能够阻却一审法院对案涉房屋的执行，故其第一项诉讼请求一审法院予以支持；针对李晓春主张的确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为其所有的第二项诉讼请求，本案案涉房屋在2016年11月24日由置恒房开司以244293元的价格出售给本案李晓春，并签订《乐山新天地补充协议》、《房屋交接书》，同时向李晓春交付案涉房屋,但至今双方并未就案涉房屋办理转让备案登记，也未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，李晓春与置恒房开司就案涉房屋签订的买卖合同是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，但有效合同是本案物权发生变动的原因行为，不能直接导致发生物权变动的结果行为，案涉房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户属于物权变动问题，置恒房开司就案涉房屋并未向李晓春办理产权过户登记，本案案涉房屋的权属登记仍属于置恒房开司，故李晓春的该项主张一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行乐山市五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；二、驳回李晓春的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由李晓春负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与一审已查明事实一致，本院予以确认。 另查明：2016年9月13日，1.一审法院作出（2016）川1112民初403号民事调解书确认置恒房开司应于2016年9月18日前向李玲芳支付借款本金100万元及相应利息；2.一审法院作出（2016）川1112民初404号民事调解书确认置恒房开司应于2016年9月18日前向李玲娟支付借款本金130万元及相应利息；3.一审法院作出（2016）川1112民初430号民事调解书确认置恒房开司应于2016年9月18日前向李玲华支付借款本金80万元及相应利息。 因李玲芳、李玲华、李玲娟申请执行上述生效民事调解书内容，2017年6月1日一审法院作出（2016）川1112执22、23号执行裁定书，对包括案涉房屋在内的162套房进行查封，查封期限为三年。 以上事实有（2016）川1112民初403、404、430号民事调解书、（2016）川1112执22、23号执行裁定书予以证实。 本院认为，本案争议焦点为李晓春对案涉房屋享有的物权期待权能否对抗本案的执行？第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，符合条件的房屋买受人享有物权期待权可以排除对案涉房屋的执行；第二、李晓春于2016年11月24日与置恒房开司签订书面的房屋买卖合同，这个时间点洪山法院对案涉房屋的查封已经解除，但存在金牛法院对案涉房屋的查封，后金牛法院对案涉房屋于2017年11月23日解除查封，一审法院基于李玲芳、李玲华、李玲娟三人申请执行尚未对案涉房屋采取查封措施；第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”2016年11月24日置恒房开司在金牛法院已经查封案涉房屋的情况下将房屋转让给李晓春，其转让行为不能对抗金牛法院执行案件的申请执行人，后因金牛法院于2017年11月23日解除查封，转让行为不能对抗金牛法院申请执行人的事由已消灭，2016年11月24日置恒房开司转让房屋给李晓春时，一审法院尚未采取查封措施，相对于一审法院2017年6月对案涉房屋的查封，置恒房开司转让房屋的行为不属于有碍一审法院执行的行为，置恒房开司与李晓春在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第四、李晓春于2016年11月24日购房当日一次性交清全部房款及从2016年12月1日起的物管费，李晓春已于当日开始合法占有该不动产，虽未办理产权过户登记，但系置恒房开司未能为李晓春办理产权登记的原因造成。综上，李晓春属于无过错买受人，其享有对案涉房屋的物权期待权可以排除对案涉房屋的执行。 综上，李玲芳、李玲华、李玲娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李玲芳、李玲华、李玲娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 伍 健 二〇二一年四月二十日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖