陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2021)陕02民终110号     上诉人（原审原告）：铜川国际贸易中心有限公司。住所地：铜川市新区商铺。   法定代表人：李举全，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：程敬叶，陕西合恒律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：胡留德，男，1955年10月12日生，汉族，住铜川市王益区。   委托诉讼代理人：崔海江，铜川市148法律服务所法律工作者。   原审第三人：铜川秦鑫实业有限责任公司。住所地：铜川市新区。   法定代表人：李建军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张丽华，该公司员工。   原审第三人：铜川市第一建筑工程有限责任公司。住所地：铜川市王益区。   法定代表人:刘孟高，该公司董事长。   委托诉讼代理人：谷秦沛，该公司法务综合部经理。   上诉人铜川国际贸易中心有限公司（简称国贸中心）因与被上诉人胡留德、原审第三人铜川秦鑫实业有限责任公司（简称秦鑫实业公司）、原审第三人铜川市第一建筑工程有限责任公司（简称铜川一建）房屋买卖合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院 (2020)陕0204民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国贸中心的委托诉讼代理人杨花花、程敬叶、被上诉人胡留德及其委托诉讼代理人崔海江、原审第三人秦鑫实业公司委托诉讼代理人张丽华、原审第三人铜川一建委托诉讼代理人谷秦沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   国贸中心上诉请求:1、 撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人返还铜川市新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层及负一层113.23平方米地下室或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人与原审第三人一建司之间并未达成以房抵债协议，一审认定国贸公司、一建司、胡留德三方约定......没有事实依据，且与事实不符，依法应予纠正。首先，上诉人提交的仲裁裁决中，多次表明不存在以房抵债的手续，也从未收取过八套房的房款。事实上，上诉人与铜川一建并未就抵账屋信息、抵账价款、抵账方式进行约定。故在仲裁中并未将涉案房屋从铜川一建主张的工程款中扣除。仲裁裁决已进入执行，执行中也是将所有裁决内容向法院申请执行，未认可双方存在任何以房抵债的事实。其次，上诉人与铜川一建、被上诉人之间不存在任何合议或者协议，被上诉人与上诉人之间也不存在买卖合同，被上诉人也未向上诉人交付房屋对价款。最后，被上诉人提交的证明其支付购房款的证据缺乏必要的形式要件，且内容也存在矛盾之处。其一，被上诉人提供的收条系李某某出具，并未加盖铜川一建的公章，无法证明系向铜川一建缴纳房款，铜川一建也未出具任何书面证据对收到被上诉人购房款一事进行确认；其二，被上诉人所提交的购房款收条显示为2007年10月26日，而被上诉人与鑫泰公司签订认购协议的时间为2008年12月10日，无法证明被上诉人向李某某所交款项为涉案房屋的购房款。二、一审法院认定上诉人与铜川一建之间“实际履行了以房抵债的事实”没有任何事实依据，且与现有证据矛盾，依法应当予以撤销。上诉人提交的仲裁裁决可以证明，第三人铜川一建并不认可双方存在以房抵债的事实，仲裁裁决也未进行以房抵债的款项核减。其次，上诉人也未向铜川一建履行交付房屋或签订买卖协议的手续，涉案房屋依然在上诉人名下。三、一审案由错误，本案系返还原物纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。首先，本案为上诉人基于房屋所有权而提起的返还原物纠纷，上诉人系涉案房屋的开发主体，并依法取得涉案房屋的所有权，现该房屋仍登记在上诉人名下，被上诉人未与上诉人签订买卖合同，也未支付房屋转让价款，其占有该房屋，侵犯了上诉人的合法权益，上诉人有权请求返还。其次，即便被上诉人向铜川一建支付了涉案房款，那么，在铜川一建确认之前，被上诉人只对铜川一建享有债权，并不产生取得涉案房屋的法律后果。更何况铜川一建在仲裁案件中明确表示未收取过涉案房款。综上所述，一审案件事实不清，案由及适用法律错误，应予撤销并改判。   胡留德答辩意见: 不同意上诉人的上诉请求，根据一审查明的事实，胡留德已经向上诉人指示的第三人足额缴纳房款并已居住长达九年。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。   原审第三人秦鑫实业公司述称，同意上诉人的上诉请求。胡留德的房款是交给了铜川一建没有交给我公司，我们只收到10000元，房子不属于胡留德。   原审第三人铜川一建述称，驳回上诉，维持原判。   原告国贸公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡留德返还铜川市新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号及负一层113.23平方米地下室；二、本案诉讼费由被告承担。   原审判决认定: 国贸公司与秦鑫公司联合开发铜川新区XX花园XX小区。2007年5月9日，国贸公司与铜川一建司签订了《建设工程施工合同》，约定铜川一建司承建施工国贸公司开发建设的新区XX小区XX段XX、XX、XX、XX号住宅楼。合同签订后，铜川一建司履行施工义务，世纪花园小区已经交付使用。   2007年，国贸公司与铜川一建司、胡留德三方约定，胡留德预购买的铜川市新区XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋及储藏室，国贸公司用于抵偿欠付铜川一建司的工程款，该工程款由铜川一建司收取。2007年10月26日，胡留德向铜川一建司缴纳购房款160000元，铜川一建司向胡留德出具了XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋房款收款收据。之后，胡留德与国贸公司的联合开发商秦鑫公司签订了世纪花园认购协议，约定胡留德购买铜川市新区XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋及储藏室，房屋价款每平方米1650元，储藏室价款每平方米600元。2008年12月10日，国贸公司收取胡留德定金1万元，向其出具了收款收据。2015年8月27日，胡留德向铜川一建司转账支付了剩余110955元房款，铜川一建司向胡留德出具付款明细，载明“XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋房款280955元胡留德已经全部付清，其中一万元交世纪花园。”并向胡留德出具承诺书，承诺：“铜川一建司承建的世纪花园，因发包方国贸公司拖欠工程款的事实，依据约定，AXX栋X单元X层1XX、1XX室，AXX栋XX单元X层1XX室，AXX栋X单元X层1XX室，EX栋X单元X层3XX室，EXX栋X单元X层3XX室的房屋及相对应的储藏室抵偿工程款，铜川一建司委托该项目经理李某某进行抵价处理，李某某向上述房屋买房人承诺，保证房屋能够装修和正常居住，并负责买房人办理房屋买卖合同的相关手续，由此产生的纠纷和费用均由李某某负责解决和承担”。2016年，铜川一建司向铜川仲裁委申请仲裁，主张国贸公司支付世纪花园小区剩余工程款3180000.79元，国贸公司抗辩：“国贸公司已支付铜川一建司工程款及冲抵、应扣、预扣工程款合计22167323元，并提交证据《建设工程施工合同》，证明依据合同专用条款35.1第二项约定，铜川一建收取了八套房款，该八套房款及历年暖气费合计3515989元应抵扣工程款。”铜川仲裁委以铜川一建司的委托代理人庭审中明确表示没有抵账手续，八套房的定金交给国贸公司财务，故对国贸公司抗辩八套房抵账的理由未采信。本案审理中，铜川一建司明确表明双方虽然没有签订书面的抵账协议，但是因为国贸公司欠铜川一建司工程款未付，通过双方协商国贸公司以世纪花园小区包含被告胡留德在内的一共六套房屋向铜川一建司抵偿工程款，胡留德将涉案房屋的购房款已经向铜川一建司付清。   原审法院认为，国贸公司与秦鑫公司联合开发铜川新区XX花园XX小区, 胡留德与秦鑫公司签订了《世纪花园认购协议》，胡留德向国贸公司缴纳定金1万元，向铜川一建司交纳房款270955元。2016年铜川一建司向铜川仲裁委申请仲裁，主张国贸公司支付世纪花园小区剩余工程款3180000.79元，国贸公司抗辩：“国贸公司已支付铜川一建司工程款及冲抵、应扣、预扣工程款合计22167323元，并提交证据《建设工程施工合同》，证明依据合同专用条款35.1第二项约定，铜川一建司收取了八套房款，该八套房款及历年暖气费合计3515989元应抵扣工程款。”铜川仲裁委以铜川一建司的委托代理人庭审中明确表示没有抵账手续，八套房的定金交给国贸公司财务，故对国贸公司抗辩八套房抵账的理由未采信。本案中，铜川一建司明确表示双方虽然没有签订书面的抵账协议，但是因为国贸公司欠铜川一建司工程款未付，通过双方协商国贸公司以世纪花园小区包含被告胡留德在内的一共六套房屋向铜川一建司抵偿工程款，胡留德将涉案房屋的购房款已经向铜川一建司付清。2012年铜川一建司将涉案房屋钥匙交付胡留德，胡留德居住至今并缴纳了物业费、暖气费、水电费等。通过上述查明情况，可以认定本案涉案房屋是原告与铜川一建司协商一致抵账给铜川一建司，由铜川一建司向被告胡留德收取房款的事实。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。本案中，国贸公司与铜川一建司因工程款发生纠纷，双方应当本着实事求是的态度妥善处理矛盾纠纷。审理中，铜川一建司表示愿意将胡留德在内的共计六套房屋总价款从铜川仲裁委员会（2016）铜仲裁决字09号仲裁裁决书中裁决国贸公司应当支付的工程款及相应的利息中予以扣除，向一审法院提交了收取六套房款的明细，后经一审法院主持调解，原告国贸公司与铜川一建司关于扣除的金额未达成一致。虽然国贸公司与铜川一建司双方未签订书面的抵账协议，但是已经通过实际行为履行了以房抵账的事实，胡留德已经向铜川一建司足额缴纳了全部房款，铜川一建司向胡留德交付了房屋及地下室。国贸公司现以铜川一建司在仲裁案件中不认可收取国贸公司世纪花园小区八套房屋房款，仲裁裁决已经生效为由，主张被告胡留德返还铜川市新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号及负一层113.23平方米地下室的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回铜川国际贸易中心有限公司的诉讼请求。本案受理费300元减半收取150元，由原告铜川国际贸易中心有限公司负担，原告预交的受理费一审法院退还150元。     二审中，上诉人提交涉案房屋产权证证明国贸中心为该房屋的所有权人。被上诉人及铜川一建对真实性无异议，对证明目的有异议，认为房产证是在2020年12月3日颁发的，是在本案一审期间，上诉人利用自己的优势办理的存在恶意。秦鑫实业公司对真实性及证明目的均认可。被上诉人二审提交了缴纳取暖费的票据，证明胡留德就是案涉房屋的所有权人。上诉人及秦鑫实业公司对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。铜川一建对证据的真实性及证明目的均认可。对于以上证据的真实性本院予以确认。   一审查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议的焦点为：胡留德是否应向国贸中心返还涉案房屋及地下室。根据一、二审庭审情况，本案是因国贸中心与铜川一建建设工程施工合同纠纷，仲裁时双方就以房抵账未达成一致而起。一审庭审笔录记载，双方对以房抵账的事实并无异议，仅在抵账房的数量上有异议，双方认可涉案房屋在抵账房之内，胡留德一审提交的认购协议及铜川一建第三分公司出具的收款收据证明，胡留德已按照约定交完了所有房款，且从胡留德提交的向国贸中心缴纳大修基金、面积补差款等费用的事实看，国贸中心对于铜川一建将抵账房屋卖给被上诉人知晓且已默认。至于国贸中心与铜川一建之间的纠纷应通过合理合法的途径解决。   综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由上诉人铜川国际贸易中心有限公司负担。   本判决为终审判决。                                审 判 长  郭 玉 荣                              审 判 员  董  敏                              审 判 员  康 建 军                                二O二一年四月九日                                法官助理  李 浩 楠                               书 记 员  陈 蕊 妮      1