湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初1228号原告：武汉祥安和物业管理有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路99号欣城开·泊湖湾12#栋1-2层1室，统一社会信用代码：914201065848771637。法定代表人：邹桂喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：高志名，湖北益之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈彬，男，该公司员工。被告：吴福胜，男，1980年8月17日出生，汉族，住武汉市新洲区，原告武汉祥安和物业管理有限公司（以下简称“祥安和公司”）与被告吴福胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公告开庭进行了审理。原告祥安和公司的委托诉讼代理人沈彬、被告吴福胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥安和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴福胜向原告支付物业费6,318.14元及违约金2,112.52元（按逾期付款金额的日万分之五计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年11月30日为2,112.52元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月10日被告吴福胜与武汉欣城开置业有限公司（以下简称“欣城开公司”）签订了商品房买卖合同，购买了欣城开公司开发的泊湖湾小区2栋1单元1502室的房屋，2012年11月5日被告收房并与武汉世纪万达物业管理有限公司（以下简称“世纪万达公司”）签订了《武汉市前期物业管理服务协议》。由于世纪万达公司服务质量达不到业主要求，世纪万达公司于2017年6月退出了泊湖湾小区，欣城开公司接管泊湖湾小区物业管理与服务，并将泊湖湾小区物业服务交由原告负责。2017年6月原告祥安和公司入驻泊湖湾小区，2017年7月1日原告开始对泊湖湾小区进行物业管理服务，欣城开公司就原告提供物业服务已向居委会报备，将物业管理各项权利义务交由原告行使，由原告收取物业管理费。原告祥安和公司进入泊湖湾小区后，一直为泊湖湾小区业主提供物业服务至今，由于进驻时业主委员会尚未成立，小区业主委员会成立后，业主委员会代表泊湖湾所有业主于2018年3月19日与原告签订了物业管理服务协议。被告自2017年7月1日起至今，共拖欠物业费6,318.14元未交，经原告多次催要，被告拒不支付，故原告祥安和公司诉至法院提出如上诉讼请求。被告吴福胜辩称，我不是不交物业费，是因为物业公司不作为，很多地方都做的不到位。具体答辩意见如下：1、聘物业公司是业主大会的职责和权限，虽然原告实际入驻小区，但并未最终由业主大会讨论决定，各楼栋业主也没有明确委托授权业委会更换物业公司，业委会发布的通知也不具有书面征求意见的形式，故业委会私自更换物业公司的程序不合法，不具有选物业管理公司的权限和职责。2、原告负有全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮、承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁的义务，原告应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安以及车辆进出进行管理，小区一到晚上，就停满来历不明的车辆，影响了业主正常通行，也导致许多业主车辆在停车期间被刮化，原告使用的监控设备质量也不达标，导致提供的监控录像模糊，无法查证。3、原告应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，很多业主房屋长期存在漏水情况，其中也包括我家飘窗漏水多年一直未改善，房屋外墙炸裂，公共车棚破裂，小区照明设备质量低下，导致夜晚回家道路一片昏暗，下雪天气道路无人清扫，造成老幼妇孺的摔伤，以上问题多次向原告公司反映，至今情况仍未得到解决。4、原告未经业主同意随意在电梯内、小区内张贴广告，此外，小区停车费应当为业主的收入，扣除管理成本后应当交还业主，但原告并未向业主公布所得利润，亦未向业主返还利润吗，该行为严重违反物业管理条例规定。综上，原告提供的服务质量不到位，服务质量与收费价格不符，被告并未恶意拒绝缴纳物业费，而是由于原告存在严重违约行为在先，故请求法庭依法驳回原告虽被告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年1月10日被告吴福胜与欣城开公司签订了商品房买卖合同，购买了欣城开公司开发的泊湖湾小区2栋1单元1502室的房屋，2012年11月5日被告收房并与世纪万达公司签订了《武汉市前期物业管理服务协议》。世纪万达公司于2017年6月退出了泊湖湾小区，由欣城开公司接管泊湖湾小区物业管理与服务，后欣城开公司将泊湖湾小区物业服务交由原告祥安和公司负责，2017年7月1日原告开始对泊湖湾小区进行物业管理服务，2018年3月19日，业主委员会代表泊湖湾所有业主与原告签订了物业管理服务协议，约定物业费收费的具体时间为自原告提供服务当月预收半年物业费，之后交费日期为每半年的第一个月。2018年4月8日欣城开公司向阳逻街环湖社区居委会及泊湖湾第一届业主委员会出具了一份《关于泊湖湾小区物业服务代管委托说明书》，载明欣诚开公司代管期间即2017年7月1日至2018年3月18日未收取的相关费用，委托原告祥安和公司一并代收。被告自2017年7月1日起至2020年12月31日，共拖欠物业费6,318.14元未交。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告祥安和公司与泊湖湾小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》内容不违反法律规定，合同合法有效。被告吴福胜作为泊湖湾小区的业主，应当遵守《武汉市物业服务合同》的约定支付物业服务费。原告祥安和公司于2017年7月1日开始提供物业服务，因被告自2017年7月1日起至今未履行支付物业服务费的义务，故应按其房屋面积94.02㎡，并按照合同约定的每月1.6元/㎡的标准计算物业服务费，其应支付自2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,318.14元（1.6元/㎡×94.02㎡×42个月﹦6,318.14元）。被告未按合同约定支付物业服务费已构成违约，虽然其辩称物业公司未履行物业服务职责才未交纳物业服务费，即使物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定的瑕疵，但该服务瑕疵不能成为被告拒交物业服务费的理由。物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主亦应积极交纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，共同提高小区的生活质量。对于原告要求被告支付物业服务费6,318.14元的诉讼请求，本院予以支持。另原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因其在履行合同过程中存在一定的瑕疵，给被告的生活造成一定的影响，故对其该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴福胜于本判决生效之日起十日内向原告武汉祥安和物业管理有限公司支付2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,318.14元；二、驳回原告武汉祥安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴福胜负担。本判决为终审判决。审判员  余剑奇二〇二一年四月十一日书记员  邵晓婉