山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2606号 上诉人（原审原告）：张肇英，女，1951年6月10日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：钟维群，山东百佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛小港湾旅游开发建设有限公司，住所地青岛市市北区，统一社会信用代码91xx0A。 法定代表人：杨天峰，总经理。 委托诉讼代理人：于伟，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙斌，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人张肇英因与上诉人青岛小港湾旅游开发建设有限公司（以下简称小港湾旅游开发公司）拆迁安置补偿纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初12116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张肇英上诉请求：1.变更原审民事判决书第一项，增加赔偿款392,778元，即：将第一项判项“支付张肇英补偿款1099777元”变更为“支付张肇英赔偿款1492555元”：2、撤销原审民事判决书第四项，改判“青岛小港湾旅游开发建设有限公司向张肇英支从2009年8月31日至2019年9月18日逾期安置的经营损失共计962511.6元”；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案事实清楚，证据确实充分，原告主张房屋面积差额损失以及相应的逾期安置期间的经营损失，合法有据应予以全部支持。上诉人同被上诉人之间的拆迁安置补偿纠纷，因被上诉人安置给上诉人的房屋面积比双方协议中约定的应安置面积缺少了82.69平方米；在被上诉人已不具备在原安置位置足额补偿该差额面积的情况下，上诉人起诉要求被上诉人按照市场评估价格进行赔偿，并要求支付该差额面积的逾期安置期间的经营损失，完全符合法律规定，依法应当得到支持。二、房屋面积差额损失计算，不论按照哪个时点，结果都应认定为1492555元；一审判决认定的面积差额损失数额有误应予以更正。对于上诉人按照市场评估价格进行面积差额货币补偿的请求，一审法院是予以支持的（判决书第11页倒数一二行）。因此，上诉人提出以现行市场评估价格来确定货币补偿额自然也顺理成章。1、上诉人提出的权利主张是要求补偿差额面积房屋的物权主张，即被上诉人应当向上诉人交付同等面积的不动产物权；因此，该不动产物权的价值损失时点理应确定为上诉人取得案涉房屋的不动产物权证书之日（即2019年9月19日），也就是说被上诉人应当赔偿的数额应为该时点的评估金额1492555元；一审法院将价值损失时点确定为2009年8月31日自然就属于认定错误。2、原告房屋从初始就是拆迁置换而来的物权，如果按照2009年交房时点认定市场价值，则被告因违约迟至2019年9月19日才向原告交付物权，逾期交付期间因物权价值减损而导致的原告扩大损失，被告也应一并承担。也就是说，即使如一审法院以2009年8月31日的评估价格作为面积差额赔款认定标准，那么对于2009年8月31日至2019年9月19日期间的不动产物权差价损失392778元（即1492555元-1099777元），这仍然属于上诉人诉讼请求权利主张涵盖的内容，被上诉人仍有义务进行赔偿。3、对于两个评估价格，无论基于何种方式使用，法院的最终处理结果应当是一致的（只是换了种认定方式而已）；即被上诉人应当给予上诉人的货币补偿额就应当是2019年9月的评估时点价格。三、上诉人主张的82.69平方米差额面积逾期安置导致的经营损失，事实清楚、法律依据明确，依法应当得到支持。1、一审法院已经以不动产权证登记面积为基础，确认了被上诉人应安置房屋面积缺少82.69平方米这一基本事实（判决书第11页14-18行），却又认定被上诉人履行了房屋安置义务（判决书第10页倒数4、5行）不应承担逾期安置的经营损失赔偿款。该认定观点自相矛盾，既与事实不符，也不能成立。2、本案的两份拆迁协议，都是在2005年《青岛市城市房屋拆迁管理条例》施行后签订的。该拆迁条例第39条规定，“拆迁非住宅房屋或者住宅、非住宅兼用的房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业损失的，拆迁人应当支付经营性补助费。”《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》（2017年6月30日修订）第52条规定，“本条例自2013年5月1日起施行。2005年9月29日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》同时废止。”同时，该征收条例第30条第二款规定，“房屋征收部门不能按照规定交付补偿房屋的，应当自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿金。”结合本案来说，2005年拆迁条例废止后，就应按青岛市地方法规即2017年征收条例第30条第二款，来计算短缺的82.69平方米应补偿房屋的停产停业损失补偿金，并由被上诉人依法向上诉人计付。从另一个角度看，被上诉人应安置面积缺少82.69平方米，导致上诉人损失了从2009年8月31日至2019年9月18日期间至少10年多的房租收入（尤其是缺少的面积绝大部分位于一层网点位置）。对此问题，上诉人起诉状已明确“参照青岛市房屋拆迁法规规定的停产停业损失标准，由被告向原告赔付（也可由法院委托评估经营损失）。”因此，上诉人主张82.69平方米差额面积逾期安置导致的经营损失，合情合理、于法有据。3、双方签订拆迁协议时，停产停业损失补偿金标准是60元/平米/月[详见（青政发（2007）68号）]，因此，上述期间双倍停产停业损失补偿金应为1,195,697.4元（即82.69平米x120元x120.5月）。考虑到《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》是2017年6月30日修订，因此，上诉人主张补偿款分段计算，合计为962,511.6元（即82.69平米x90元x94月+82.69平米x120元x26.5月）。4、考虑到一审判决第二项认定自2019年9月19日开始按房屋面积损失赔偿额计付利息，因此，对于2019年9月19日以后到被上诉人付清全部赔偿款期问的逾期安置的经营损失，上诉人不再主张。 小港湾旅游开发公司辩称，一、张肇英要求小港湾公司赔偿面积差额损失的诉求缺乏事实根据。1．小港湾公司已按《安置协议》约定履行了房屋安置义务。涉案的安置房屋是本案张肇英基于不断信访获得的远超规定的补偿利益，且系张肇英自己选定的房屋，并且在原告、小港湾公司双方于2009年8月27日签订《青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议》（以下简称“《安置协议》”）前，张肇英、小港湾公司双方曾现场对张肇英所选定的安置房屋进行了实地测量，双方实际测量确认的建筑面积数是3263.82平方米，该实测面积数已经超过了双方拆迁协议约定的（3260.15平方米）面积数，所以张肇英才同意签署《安置协议》，并实际接收了该安置房屋。《安置协议》第一条明确小港湾公司为张肇英就地安置的xx非住宅网点具体定位于xx号楼xx层，总建筑面积3263.82平方米，房屋具体位置在附图中以红线圈定，建筑面积以房产部门实测为准。据此可知，张肇英、小港湾公司双方现场测量确认了该安置网点房的实际总建筑面积大于补偿协议的约定，小港湾公司按照《安置协议》约定交付该红线圈定网点房即履行了房屋安置义务，张肇英接收安置网点房至今也已11年之久，说明张肇英在事实上也认可小港湾公司履行了安置义务。故无论房产部门最终实测面积的多寡，均不能改变小港湾公司已经履行完毕房屋安置义务的客观事实。“建筑面积以房产部门实测为准”的声明正是张肇英认可小港湾公司超面积安置，双方根本无需结算面积差价的充分意思表示。2．在涉案安置房屋办理产权登记时，房产测绘机构的实际测量面积为3286.96平方米，也远远大于双方约定的3260.15平方米，符合双方所签《安置协议》的约定。3.张肇英对涉案房屋建筑面积的判断标准是清晰的，不存在任何误解。涉案安置房屋的建筑面积就是以房屋实测面积数为准，而不是以产权登记面积数为准，这是两个不同的面积概念，而且也是两个不同的衡量标准，对此张肇英是不存在任何误解的。其一、小港湾区域拆迁前，张肇英曾在此地拥有3000多平方米的工业厂房，是该房产的房屋所有权人，且张肇英也曾申办过房产登记手续，对产权登记面积是什么是有清醒认知的。其二、张肇英作为参与小港湾区域拆迁的一个被拆迁人，曾就拆迁补偿和房屋安置事宜进行过多次信访，其对涉案安置房屋的建筑面积数，不仅是认识深刻的，并且是刻意追求的。张肇英并非不知道房屋实测面积和产权登记面积是两个不同的面积概念。否则，张肇英也不会要求在签署《安置协议》前到现场进行实际测量。其三、张肇英是在现场实际测量后的面积数达到了双方约定的房屋实测面积数后，才接收的涉案安置房屋，而且经过房产部门实际测量，本案安置房屋的实际测量的建筑面积数也远远高于双方约定的3260.15平方米。4.房屋实测面积与产权登记面积是两个截然不同的概念。按照我国《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定，房屋面积测算包括：房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积和房屋使用面积，这是几个不同的技术术语，所规定的每个测量面积本身有不同的技术概念和专业要求，是对房产建筑面积不同的测量标准。5.经一体两户分割后，张肇英对xx路xx号涉案安置房屋xx层网点独立使用，张肇英实际使用面积远超房产证登记面积。2020年9月27日，原告、小港湾公司双方陪同评估机构查勘现场，小港湾公司代理人发现张肇英实际独立使用xx路xx号xx层网点，在安置协议红线圈定范围内，并未发现任何张肇英与其他业主分摊使用的区域。尤其需要指出的是，未计入产权证面积的所谓下车库楼梯（实测面积61.09平方米），既未与三层以上住宅连通，也根本未与地下车库打通，属张肇英独立使用区域，却不知何故未计入张肇英产权证面积。综上，就本案的客观事实而言，并不存在张肇英所主张的涉案安置房屋的安置面积少了82.69平方米的事实，经张肇英现场测量确认网点面积后，小港湾公司已经对张肇英进行了就地房屋补偿，且实际安置网点房面积远高于拆迁补偿协议约定标准，故张肇英11年后诉请小港湾公司赔偿其面积差额损失的诉求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。二、张肇英主张逾期安置经营损失的诉求毫无事实和法律依据。如前所述，小港湾公司不仅已按2008年10月28日《协议书》的约定向张肇英支付了搬家费126406元、经营性补助费1706481元，而且也按2009年8月27日《安置协议》约定向张肇英支付了搬迁过渡期的经营性补助费568827元，合计已向张肇英支付补偿款项2401714元。小港湾公司在履行上述两份协议的过程中，既不存在逾期交房，也不存在逾期付款的违约行为，并已向张肇英结清经营性补助费至今已达11年之久。在此情况下，张肇英再行起诉要求小港湾公司赔偿逾期安置经营性损失，毫无事实和法律根据，显然应予驳回。三、张肇英诉请逾期安置经营损失的计算方式张冠李戴、逻辑混乱、错漏百出、不值一驳。首先，计算基数荒谬。张肇英以其自以为是的安置网点房存在82.69平方米的面积差为基数，来主张小港湾公司向其赔偿安置房屋的停产停业损失。而该计算基数毫无任何事实根据，完全是张肇英主观臆断的想象数据，而非客观事实，是张肇英自身对证载建筑面积和房产部门实测面积的认识错误所致。其次，补偿对象错误。众所周知，停产停业损失是针对被拆迁房屋而非安置房屋给予的补偿，张肇英显然张冠李戴，逻辑错误。第三，姑且不论小港湾公司已经足额支付了张肇英被拆迁房屋的经营性补助费，仅就张肇英关于经营性损失的计算方式本身而言，就错漏百出、不值一驳。张肇英的被拆迁房屋早在2008年11月就已拆除，而涉案的安置房屋张肇英也于2009年8月就已接收，相关的补偿款项张肇英也早已照单全收。也就是说，从时间上来看，即使因旧房拆迁存在停产停业也仅仅是（2008年11月至2009年8月）这不到一年的时间，从2009年8月张肇英接收安置房屋距今已达11年之久，请问何来停产停业损失之说？因此，张肇英主张逾期安置经营损失的计算方式是完全站不住脚的荒谬之说。四、张肇英已经基于非住宅房屋拆迁取得远高于规定标准的补偿利益，再行起诉要求赔偿明显违背诚信原则，实属滥用诉权。本案张肇英被拆迁的房屋系本市原xx路xx号的xx栋工业用途房屋（建筑面积仅3160.15平方米），按照当时的拆迁规定和补偿方案，张肇英选择就地房屋补偿的，按照被拆迁房屋面积进行补偿，小港湾公司仅应为张肇英安置建筑面积3160.15平方米的非住宅房屋即可，但因张肇英不断缠访所致，小港湾公司无奈在xx为张肇英无偿安置了建筑面积达3286.96平方米的网点房及楼下对应车位三个、每套不低于100平方米的住宅房屋三套，另向张肇英支付搬家费、经营性补助费等补偿款项合计2401714元。张肇英显然已经因非住宅房屋拆迁取得了远高于规定标准和其他被拆迁人的补偿利益，如今再行起诉要求赔偿不仅毫无事实根据，而且明显违背诚实信用原则，显属滥用诉权。五、张肇英的诉讼请求明显超过法定诉讼时效，依法应予驳回。暂且抛开张肇英的诉讼请求有无依据不谈，仅就张肇英的诉讼请求本身而言，该诉求就已明显超过法定诉讼时效。从原告、小港湾公司双方于2009年8月27日签订《青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议》，张肇英确认并接收涉案的安置网点房及其面积，至今已达11年有余。而张肇英却迟至2019年11月29日，以存在面积差为由来主张2009年8月底的房屋安置损失和自2009年8月28日起算的停产停业经营损失，显然该诉讼请求本身已明显超过法定诉讼时效。因此，仅就法定诉讼时效而言，亦应依法驳回其无理诉求。综上所述，小港湾公司已经按照拆迁补偿协议对张肇英进行了远超规定面积的就地房屋安置，并支付了包括经营性补助费在内的全部补偿款项，本案小港湾公司所安置张肇英的网点房既不存在面积差额之说，也没有逾期交房或逾期付款的违约行为。因此，张肇英要求小港湾公司赔偿面积差额损失及逾期安置经营损失的诉求均没有事实和法律依据，且明显超过法定诉讼时效，实属违背诚信原则的滥用诉权。一审法院认定事实和适用法律均存在重大错误，恳请二审法院在查清事实的基础上撤销一审判决，依法驳回张肇英的无理诉请。 小港湾旅游开发公司上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初12116号民事判决，改判驳回张肇英的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的案件受理费、保全费、评估费均由张肇英承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案网点房存在82.69平方米的安置面积差额，认定事实明显错误。基于张肇英的不断信访，上诉人已经按照拆迁补偿协议对原告进行了远超规定安置面积（3160.15平方米网点）的就地房屋安置，张肇英现场测量确认安置网点建筑面积为3263.82平方米，已超出应安置面积3260.15平方米，才签署的非住宅安置协议，且在附图中以红线具体圈定了安置范围。现场查看可知，张肇英实际独立使用xx路xx号xx层涉案网点，该网点不包含任何与其他业主分摊使用的区域，未计入房产证面积的所谓“下车库楼梯”（实测面积61.09平方米），既未与三层以上住宅连通，也根本未与地下车库打通，属原告独立使用区域，却并未计入原告房产证面积。张肇英网点的实际安置使用面积远超房产证登记面积，根本不存在安置的网点房比合同约定面积少82.69平方米之说。二、一审法院混淆了登记面积与安置面积的概念，适用法律错误。涉案网点房的不动产权证书登记的房屋建筑面积为3177.46平方米，一审法院据此认定“不动产权证书记载被告安置给原告的该网点房面积为3177.46平方米”，显然混淆了登记面积与安置面积的概念。实际上，安置面积是被拆迁人客观上实际接收的房屋面积，受房地产管理部门登记规则的限制，安置区域未必能够全部办理产权登记。但在房屋拆迁安置实践中，即便是全部无法办理产权登记的房屋，同样可以用于拆迁安置。很显然，安置面积不等同于产权登记面积。三、一审法院对安置协议的核心条款作出了违背条款自身和当事人本意的错误解释，适用法律错误。张肇英被拆迁的房屋系原市北区的工业厂房（建筑面积3160.15平方米），按照2008年的拆迁规定和补偿方案，张肇英选择就地房屋补偿的，被告仅应按照被拆迁房屋面积为张肇英安置建筑面积3160.15平方米的非住宅房屋即可。但因张肇英不断缠访，上诉人无奈在xx为张肇英无偿安置了建筑面积达3263.82平方米的网点房及楼下对应车位三个、每套不低于100m的住宅三套，另向张肇英支付搬家费、经营性补助费等补偿款项合计2,401,714元。张肇英显然已经取得了远高于规定标准和其他被拆迁人的补偿利益。又因安置的网点属一体两户分割，当事人双方签署非住宅安置协议前，在xx号楼网点进行了实地测量，并将具体位置在附图中以红线圈定，确认安置网点总建筑面积3263.86平方米。基于张肇英的不断上访和总体远超规定面积安置背景，以及张肇英现场测量确认过安置网点面积超额情况，当事人双方在协议中约定“一、乙方安置房屋为就地xx号楼xx3-31轴至。之间。二层3-22。之间。三层3-22。之间。总建筑面积3263.82m'。房屋具体位置见附图，红线圈定范围，建筑面积以房产部门实测为准”的本意是网点房已经足额安置，但具体登记到房产证上的建筑面积以房产部门实测数据为准。也就是说，网点安置已经足额到位，具体登记多少面积根据房产部门规定办理即可，登记面积无论多于还是少于安置面积3260.15平方米双方均无需再行结算，且张肇英的另外三套住宅的安置协议也采用了类似约定，均未约定结算差价，这完全符合信访案件一次性了结的处理原则。而一审法院却以双方测量确认的3263.82平方米网点面积“并未经过有资质的检测机构确认”且双方还约定“房屋具体位置见附图，红线圈定范围，建筑面积以房产部门实测为准”为由，得出“现涉案房屋房产证登记的建筑面积为3177.46平方米，比合同约定面积少了82.69平方米，因此被告交付的房屋建筑面积不符合合同约定”的结论。很显然，该解释已经违背了条款内容本身和当事人本意，适用法律错误。综上所述，一审法院在事实认定上和法律适用上均存在错误。 张肇英辩称，对方把此次纠纷说是信访导致，本案双方权利义务关系始于协议。我方对房屋实际控制和使用状态和本案无关。 张肇英向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告赔偿损失206万元（暂按2.5万元/平米计，以法院委托评估值为准）：2.判令被告向原告支付至赔偿到位之日的逾期安置经营损失（计算至2019年11月暂为987,318元）；3.本案案件受理费和保全费由被告承担；4.原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告向原告赔偿损失1,571,110元；增加诉讼请求：被告自2019年9月19日至实际偿付补偿款之日，按照年利率6%支付利息。 一审法院认定事实：1、2008年10月28日，原、被告就原告所有的位于房屋拆迁补偿事宜签订协议书。协议主要约定：乙方（原告）自愿将房屋建筑面积3160.15平方米，在2008年11月29日前交于甲方（被告）拆除。甲方同意，无偿就地安置乙方xx至xx号楼沿xx路（每层不少于1087平方米，共三层）立体切块不少于3260.15平方米网点，无偿安置网点楼下对应地下车位3个。另外无偿安置乙方xx住宅房屋3套、每套不少于100平方米。甲方一次性给予乙方搬家费126,406元、经营性补助1,706,481元，合计：1,832,887元，逾期按照每平方米每月90元逐月计发经营性补助费。乙方将上述房屋交给甲方后5个工作日内，甲方一次性付清1,832,887元。2、2009年8月27日，原、被告签订青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议（以下简称“非住宅安置协议”）。协议主要约定：根据2008年10月28日双方签订的《协议书》，甲方应安置乙方就地xx非住宅3260.15平方米。经友好协商，现就就地非住宅安置事宜达成协议如下：一、乙方安置房屋为就地xx号楼一层3-31轴至3-38轴、3-B轴至3-Q轴、3-22?轴至3-38轴、3-Q轴至3-V轴与2-3和之同，建筑面积933.57平方米；二层3-22?（D-9）轴至3-38轴、3-B轴至2-B轴之间，建筑面积1219.35平方米；三层3-22?轴至3-38轴、3-B轴至2-B轴之间，建筑面积1110.90平方米，总建筑面积3263.82平方米。房屋具体位置见附图，红线圈定范园，建筑面积以房产部门实测为准。二、安置房屋交付时间为2009年8月底前。甲方支付乙方经营性补助费568,827元。三、协议签订当日，被告按约定将上述房屋即市北区xx路xx号房屋交付原告管理使用。3、2019年9月19日，原告取得青岛市市北区xx路xx号房屋的不动产权证书，不动产权证书记载被告安置给原告的该网点房面积为3177.46平方米。原告认为被告安置的房屋面积3177.46平方米与双方约定的安置面积3260.15平方米尚差82.69平方米，为此而诉至法院。4、根据原告的申请，一审法院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对xx路xx号xxx号楼一层至三层网点面积3177.46平方米比协议约定安置面积3260.15少了82.69平方米，对该82.69平方米面积差的商业房地产市场价值进行评估。原告为此预交评估费11,822元。估价结果为：（1）价值时点为2009年8月31日的评估结果：房地产单价为14,000元/平方米，房地产总价为1,157,660元；（2）价值时点为2019年9月19日的评估结果：房地产单价为19,000元/平方米，房地产总价为1,571,110元。原告对于评估报告的合法性及有效性均无异议，但认为应以2019年9月19日的评估时点作为认定案件的依据。被告认为评估单价过高，评估假设条件中是以一般装修作为假定条件予以评估，与毛坯房安置的实际情况不符。评估报告与本案的没有关联性，关于评估报告的价值时点2009年8月31日和2019年9月19日，但是评估机构实际现场查勘的时点是2020年9月27日，均超过一年以上的评估报告使用期限，根据房地产估价规范，评估报告只对一年之内评估结论有效，显然无论是2009年8月30日还是2019年9月19日，都无法回到过去，评估机构也是以现场查勘的时点即2020年9月27日为基准所做的评估，为此评估机构特别在评估报告第（四）部分提醒报告使用者注意，该报告是对过往时点的价值评估，但做出评估的价值时点是当下即2020年9月，故不应以此报告作为认定案件的证据使用，因。为2020年房地产价格和2019年的房地产价格也是不可同日而语的，更何况2009年8月31日房地产价格，当年房地产价格没有像今天这样高。针对被告提出的“评估单价过高，评估假设条件中是以一般装修作为假定条件予以评估，与毛坯房安置的实际情况不符”的问题，评估机构于2020年12月1日作出《补充说明》，按照装修状况为毛坯出具价格，则：2009年8月31日价值时点：房地产单价为13,300元/平方米：房地产总价为1,099,777元；2019年9月19日价值时点：房地产单价为18,050元/平方米；房地产总价为1,492,555元。另，原告曾作为申请人向一审法院提出诉前财产保全，并缴纳了保全费5000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告交付给原告的安置房屋即青岛市市北区xx路xx号房屋的面积是否符合双方合同约定。原告认为，根据协议签订，被告应安置的房屋面积为3260.15平方米，但实际安置的网点房的建筑面积为3177.46平方米，差82.69平方米，安置面积不符合合同的约定。被告则坚持认为双方于2009年8月27日所签《青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议》约定，根据2008年10月28日《协议书》被告为原告就地安置的xx非住宅网点具体定位于xx号楼xx至xx，总建筑面积3263.82平方米，房屋具体位置在附图中以红线圈定，建筑面积以房产部门实测为准。据此可如，原、被告双方通过签订《安置协议》对之前拆迁《协议书》约定的安置网点房进行了选房定位，将《协议书》中的网点安置面积特定为xxxx号楼一至三层红线圈定范围的实物网点房，并确认了该安置网点房的实际总建筑面积大于《协议书》的约定，且原告也同意其安置网点房的最终建筑面积以房产部门实测为准。因此，被告按照《安置协议》约定交付该红线圈定网点房即履行了房屋安置义务。一审法院认为，原、被告之间于2008年10月28日签订的协议书中约定“甲方同意，无偿就地安置乙方xxx至xx号楼沿xx路（每层不少于1087平方米，共三层）立体切块不少于3260.15平方米网点”、2009年8月27日签订的青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议中约定“根据2008年10月28日双方签订的《协议书》，甲方应安置乙方就地xx非住宅3260.15平方米”，上述约定可以看出，被告应安置给原告非住宅面积为3260.15平方米。原、被告于2009年8月27日交房当日所签订的青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议中“乙方安置房屋为就地xx号楼一层3-31轴至3-38轴、3-B轴至3-Q轴、3-22?轴至3-38轴、3-Q轴至3-V轴与2-3和之同，建筑面积933.57平方米；二层3-22?（D-9）轴至3-38轴、3-B轴至2-B轴之间，建筑面积1219.35平方米；三层3-22?轴至3-38轴、3-B轴至2-B轴之间，建筑面积1110.90平方米，总建筑面积3263.82平方米”，上述面积并未经过有资质的检测机构确认且双方还约定“房屋具体位置见附图，红线圈定范园，建筑面积以房产部门实测为准”，可以看出协议中对于面积的表述是对于应安置3260.15平方米非住宅房屋的具体描述。现涉案房屋房产证登记的建筑面积为3177.46平方米，比合同约定面积少了82.69平方米，因此被告交付的房屋建筑面积不符合合同约定。 一审法院认为，原、被告之间就原告所有的位于房屋拆迁补偿事宜于2008年10月28日签订的协议书及于2009年8月27日签订的青岛小港湾旧城改造工程就地非住宅安置协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。现被告交付给原告的非住宅安置房屋建筑面积少于合同约定的面积，对于少安置的82.69平方米建筑面积因已不具备在定位的xx号楼一层至三层中予以面积补偿，原告为此而要求被告按市场价格给予货币补偿并无不当，一审法院予以支持。关于市场价格，应以房屋为毛坯状态、按交付房屋时的市场价格即2009年8月份的市场价格较为合理。一审法院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对于涉案面积差所作出的估价报告，不存在重新鉴定的情形，一审法院予以采纳。至此，被告应补偿原告少安置面积折价款1,099,777元（13,300元×82.69平方米）。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告交付的非住宅安置房屋的面积不符合合同的约定，原告要求被告赔偿折价款利息符合法律规定，一审法院予以支持。利息应自房产证办理之日起即2019年9月19日，以1,099,777元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际付款之日。关于原告主张的逾期安置经营损失，一审法院认为，被告已按期向原告交付了安置房屋，不存在逾期安置的事实，原告主张逾期安置经营损失无法律依据，不予支持。原告申请的诉前保全系基于本案诉讼产生，原告主张的保全费5000元属于诉讼费，应由败诉方承担。本案因评估而产生的评估费11,822元，应由被告承担。原告于2019年9月19日取得房产证，自该日起才知道安置房屋的具体面积，原告为此提起诉讼并未超出法定的诉讼时效，被告所称原告主张已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。判决：一、被告青岛小港湾旅游开发建设有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告张肇英补偿款1,099,777元；二、被告青岛小港湾旅游开发建设有限公司自本判决生效之日起七日内以1,099,777元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向原告张肇英支付自2019年9月19日至补偿款实际履行之日止的利息；三、被告青岛小港湾旅游开发建设有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告张肇英评估费11,822元；四、驳回原告张肇英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,665元，减半收取6832.5元，由原告承担2928元、被告承担3904.5元；保全费5000元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。小港湾旅游开发公司提交申请裁决书、青岛市市北区房屋拆迁管理办公室房屋拆迁行政裁决受理通知书、调解记录、撤销裁决申请书、青岛市市北区房屋拆迁管理办公室终结裁决决定等证据，用以证明涉案拆迁安置补偿协议系因张肇英不断上访而协商一致的协议，小港湾旅游开发公司已通过非住宅安置协议给予张肇英远超规定的补偿面积和车位,双方在非住宅安置协议中的实测面积即为最终补偿面积，与不动产登记证明上载明的面积无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上述证据的真实性予以确认，但该证据系一审庭审前已形成且双方均应知道的事实，且与本案待证事实无关。本案系因双方对所签订的非住宅安置协议内容的理解及履行情况存在争议而发生的法律纠纷，上述证据仅为协议发生的背景，其无法证明该协议约定的具体内容及其实际履行情况，不应作为本案新证据，本院对该证据不予采信。 本院认为，本案系拆迁安置补偿纠纷。根据双方的上诉及答辩，本案争议焦点：小港湾旅游开发公司是否应给付张肇英涉案网点房产不动产登记面积与双方协议安置补偿的房屋面积差额82.69平方米的安置补偿款及利息。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案，根据一、二审查明的事实，双方于2009年8月27日签订非住宅安置协议，小港湾旅游开发公司按约定安置张肇英非住宅3260.15平方米。该协议注明“……总建筑面积3263.82平方米。房屋具体位置见附图，红线圈定范围建筑面积以房产部门实测为准。”，该安置协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院对该安置协议的效力予以确认。但双方在该安置协议中并未曾约定如若涉案网点房不动产登记面积与双方协议安置补偿的房屋面积存在差额时，是否应当补偿及应按照何种标准予以补偿。对此本院认为，案涉网点房不动产登记面积为3177.46平方米，双方约定的安置补偿面积为3260.15平方米，两者间的差额为82.69平方米，其面积误差比绝对值远低于百分之三，可比照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；”的规定精神，解决双方争议，即按照2009年8月双方签订该非住宅安置协议时房屋的市场价格进行补偿较为合理。一审法院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案面积差2009年8月份的市场价格所做出的估价报告具有客观公正性，有较高证明力，一审法院采信该估价报告，并据此认定小港湾旅游开发公司应赔偿张肇英房屋差额面积补偿款1099777元（13300元×82.69平方米），于法有据，本院予以维持。张肇英主张应当按照2019年的房屋市场估价计算房屋差额面积补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。另，小港湾旅游开发公司交付的涉案房屋产证面积不符合非住宅安置协议约定，小港湾旅游开发公司应当承担违约责任，即张肇英要求小港湾旅游开发公司基于房屋差额面积的补偿折价款支付其利息的请求，符合法律规定，一审法院据此认定小港湾旅游开发公司在房产证办理之日起即2019年9月19日至补偿款实际履行之日，以1099777元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向张肇英支付利息，于法有据，本院予以维持。关于涉案房屋经营性损失赔偿的认定，根据国务院颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”的规定，经营性损失系对因征收房屋造成被拆迁人或者房屋承租人停产停业损失的补偿，即对原有被拆迁房屋的补偿，本案中小港湾旅游开发公司已根据安置协议约定向张肇英支付了经营性补助费用且按期交付了涉案安置网点房，张肇英不存在逾期安置所带来的经营性损失，一审法院适用法律正确，本院对此予以维持。张肇英主张小港湾旅游开发公司应承担涉案房屋差额面积的逾期安置经营性损失，于法无据，本院不予支持。张肇英自收到涉案网点不动产登记证明后才知晓权利受到损害，因此向小港湾旅游开发公司主张相应权利，并未超过诉讼时效。小港湾旅游开发公司以诉讼时效抗辩，于法无据，本院不予支持。 综上所述，张肇英、青岛小港湾旅游开发建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44328元，由上诉人张肇英负担16998元，青岛小港湾旅游开发建设有限公司负担27330元。 本判决为终审判决。 审判长  伍亚荣 审判员  衣 洁 审判员  于水清 二〇二一年四月二十五日 法官助理苏雨彤 书记员 李 勇