福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1292号 上诉人（原审被告）：黄宝安，男，1948年8月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：柯一红，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华占梅，福建知信衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑忠华，男，1952年12月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄明贵，福建韦达律师事务所律师。 上诉人黄宝安因与被上诉人郑忠华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄宝安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑忠华的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由郑忠华承担。事实和理由：一、黄宝安对合同无效不存在过错。案涉房屋系郑忠华自建房，其作为所在村集体经济组织成员，对房屋的土地性质应是明知，郑忠华未如实告知黄宝安，恶意隐瞒房屋所属土地性质促成交易，黄宝安支付了合理的对价且案涉房屋的交易经政府主管部门审查许可，并颁发了合法、有效的房屋所有权证，具有合法的形式外观。黄宝安在此买卖过程中，不知晓土地性质问题，如若因土地涉及集体性质，则政府就不应向黄宝安颁发合法有效的所有权证书，现房屋买卖合同被法院认定为无效，黄宝安作为买受人并无任何过错。二、黄宝安与郑忠华的房屋买卖在2002年已经全部完成，黄宝安对房屋进行了长达十七年的占有、使用和管理。双方房屋交易系真实意思表示且已履行完成，黄宝安无任何过错，现郑忠华因房屋拆迁，主张合同无效并要求返还拆迁安置补偿款，有违诚实信用原则，也违背了公序良俗。一审判决使得郑忠华因不诚信的行为而获利。三、案涉房屋在拆迁前近十七年期间均由黄宝安居住使用，根据《征收房屋补偿方案告知书》的规定，因黄宝安积极在签约期限内进行签约而获得的奖励包括但不限于货币奖励1502357元、公摊补偿奖励182050元、提前搬迁奖励30000元，以及拆迁补偿明细中的搬迁补助费3518元、临时安置补助费16888元、无产权及附属物补助费10267元、安家补贴费11728元、房屋装修补偿款8855元、租房补贴20000元均与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际使用人的补偿，因黄宝安订立拆迁协议时按照规定获得的签约奖励和黄宝安实际居住获得的拆迁补助，应归黄宝安个人所有。应在扣除上述黄宝安个人所有的奖励金和补助费的基础上进行计算款项分配。 郑忠华辩称，一、黄宝安与郑忠华之间的房屋买卖合同已经过生效判决确认属于无效的合同。根据《民法典》第157条的规定，一审判决是有事实和法律依据的，黄宝安上诉缺乏事实和法律依据。二、虽然说案涉房屋拆迁款项分类众多，但是所有的补偿款均来源于房屋买卖的基础而形成的。因此，在计算补偿款时，不应当分项来处理。三、黄宝安与郑忠华之间的房屋买卖合同是因为违背了法律的强制性规定而无效的，黄宝安在购买该房屋时，也明知房屋是建在集体宅基地的房屋，该无效合同黄宝安亦有过错，并不存在黄宝安所称其无过错的情形。 郑忠华向一审法院起诉请求：1.判决黄宝安向郑忠华返还福州市仓山区××镇××村建造混合构三层楼房的拆迁安置补偿款5100000元中的1800000元；2.黄宝安承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：1996年7月12日，坐落于郊区××镇××村××层楼房××座（房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第06＊＊＊＊号）（建筑面积234.44㎡）登记在郑忠华名下。2002年12月16日，郑忠华（甲方、卖方）与黄宝安（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落于仓山区盖山镇屿宅村的房地产［全部］（建筑面积234.44平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产的成交价为人民币50000元；签订契约时乙方付甲方定金人民币5000元，待上述房地产完纳税费并取得产权转移过户单后当日内乙方付清余下的全部购房款人民币45000元等等。该《房地产买卖契约》于2003年1月2日在福州市仓山区房地产交易所登记。之后，黄宝安向郑忠华支付了购房款并取得了讼争房屋的所有权。2019年2月22日，郑忠华以黄宝安为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉请要求确认郑忠华与黄宝安于2002年12月16日签订的《房地产买卖契约》无效。一审法院于2019年9月18日作出（2019）闽0104民初1781号民事判决书，认为“郑忠华将涉讼房屋转让给不是屿宅村集体经济组织成员的黄宝安，违反了农村宅基地使用权的基本属性，不符合我国土地管理法律法规及农村土地政策的规定。故郑忠华诉请确认其与黄宝安于2002年12月16日签订的《房地产买卖契约》无效，符合法律规定，应予支持”，并据此判决确认郑忠华与黄宝安于2002年12月16日签订的《房地产买卖契约》无效。黄宝安不服上述判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院经审理后于2019年12月17日作出（2019）闽01民终8581号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书已于2019年12月27日发生法律效力。2019年3月12日，福州市仓山区住房保障和房产管理局（甲方）、黄宝安（乙方）、福州市仓山区建设房屋征收有限公司（丙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》（合同号：ＧＮＪＡ7085001），约定甲方委托丙方对乙方坐落仓山区（权证号榕房权证Ｃ字第0××＊号）属私宅，所有权人黄宝安的房屋实施征收；乙方被征收房屋主体屋式为砖混一等，成新率80%，总建筑面积为242.84㎡，其中产权（含建筑许可证）住宅建筑面积为234.56㎡，无产权面积为8.28㎡；乙方同意实行货币补偿并且放弃购买安置型商品房的房屋建筑面积为242.84㎡，其各项补偿、补助及奖励费总金额合计5022591元等。另查，登记日期为2003年1月27日的《房地产权证登记总册》上记载坐落于福州市仓山区××镇××村屋式结构为混合构三层楼房一座所有权人：黄宝安；产权面积为234.56㎡；权利来源：2002年12月16日买受郑忠华产业；所有权证号：××。庭审中，郑忠华、黄宝安确认《房屋征收补偿安置协议书》（合同号：ＧＮＪＡ7085001）所指向的被拆迁房屋系郑忠华、黄宝安签订《房地产买卖契约》项下的房屋，且黄宝安确认其已领取讼争房屋的拆迁安置补偿款人民币5022591元。 一审法院认为，根据人民法院的生效判决，郑忠华、黄宝安之间所签订的《房地产买卖契约》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郑忠华作为房屋出卖方，将案涉房屋转让给不是本村集体经济组织成员的黄宝安，违反了农村宅基地使用权的基本属性，对合同无效具有较大过错。黄宝安作为房屋买受人，亦应承担一定责任。由于黄宝安购买案涉房屋使用多年，对合同有效履行具有一定的信赖利益，且该信赖利益因合同无效及双方争议而受到损害，郑忠华亦应承担相应责任。考虑到案涉房屋现已被拆迁，黄宝安已实际领取拆迁安置补偿款5022591元，一审法院综合考量双方过错程度、成交价格及市场交易稳定性等各方面因素，适用公平原则和诚实信用原则，酌定黄宝安向郑忠华返还因购买案涉房屋被征收安置补偿款人民币800000元较为公平、合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、黄宝安于本判决生效之日起十日内支付郑忠华人民币800000元。二、驳回郑忠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由郑忠华负担11666元，黄宝安负担9334元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，生效判决已经认定郑忠华与黄宝安之间的房屋买卖合同无效。郑忠华将案涉房屋出卖给非本村集体经济组织成员的黄宝安，双方的房屋买卖违反了农村宅基地使用权基本属性而被认定无效，故对于合同无效的后果，双方均有过错，应各自承担相应的责任。黄宝安上诉主张其不存在任何过错不能成立，本院不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。案涉房屋现已被拆迁，黄宝安已领取了拆迁安置补偿款，一审法院结合双方的过错程度，黄宝安已占有使用房屋多年的实际情形，酌定黄宝安向郑忠华返还因购买案涉房屋被征收安置补偿款人民币800000元并无明显不当，本院可予维持。 综上所述，黄宝安的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由黄宝安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年四月十五日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰