山东省惠民县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1621民初951号 原告：郭霞，女，1977年10月14日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县。 委托诉讼代理人：李彬，山东方明达律师事务所律师。 被告：山东省惠民县国泰房地产开发有限公司，住所地山东省滨州市惠民县文化街**。 法定代表人：贾万兵，经理。 委托诉讼代理人：曹仁群，山东商经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子相，山东商经律师事务所律师（实习）。 原告郭霞与被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭霞及其委托诉讼代理人李彬，被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹仁群、王子相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，协助原告办理惠民县惠泽园小区23号楼4单元302室楼房以及25号车库交付手续；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告退还原告房款192992元以及利息。事实和理由：2015年1月5日，原告与被告签订一份《惠泽园房屋认购书》，约定原告购买被告开发的惠泽园小区23号楼4单元302室楼房以及25号车库，共计房款382992元。原告已经交付首付款192992元，但被告至今未交付涉案房屋。 被告辩称，原告在起诉状中自认原被告双方签订《惠泽园房屋认购书》，一直未签订商品房买卖合同，根据该份认购书的内容看该合同为预约合同，非正式的商品房预售行为，即本案应为预约合同纠纷，原告要求继续履行该预约合同，即便该份合同是有效的，也无法得出被告应向原告交付案涉房屋与车库的义务，另外原告并未依据认购书的约定向被告交付相关款项，经被告多次催要后仍拒绝履行，根据《惠泽园房屋认购书》第四条约定，原告已构成违约，被告有权将该房屋另行出售而无需通知原告，被告扣除原告所缴纳的定金作为违约金，同时本协议终止，从该条款也可以看出，原被告签订的惠泽园房屋认购书也因原告违约行为早已终止，也无继续履行的事实及法律依据。另外，从原告提交的证据及代理人与被告核实的情况，被告并未收到原告上述房款，原告应当提交相应的转账记录，继续证实其已经向被告履行付款义务，原告所诉经济损失无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2015年1月5日，原告郭霞与被告国泰公司签订《惠泽园房屋认购书》。该认购书第一条约定原告购买被告开发的惠泽园小区第23栋，自东向西4单元3层302户，标准层建筑面积117.89平方米，配套房号25号车库建筑面积20.08平方米。该认购书第二条约定，该商品房按建筑面积（含封闭阳台按全面积计算）每平方米人民币2874元，计338816元，车库每平方米2200元，计44176元，房屋及车库总计382992元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对双方争议的问题，本院查明，1、2013年10月26日，山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（甲方）与滨州市悦华投资有限公司（乙方）签订《房地产开发合作协议》，约定甲乙双方联合对惠泽园小区10#、11#、23#、25#、26#、27#、1#、19#楼进行独家开发，甲方负责销售，负责办理本项目国有土地使用证、国有土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，预销售合同的制定、商品房价格由双方确定，由甲方与实际购房者签订商品房预售、销售合同，购房款汇入双方共管账户内。乙方在开工手续完成后，负责本项目全部土建施工、社区道路、绿地、室内外管网施工，乙方不参与公司经营管理，派驻财务人员一名对资金的使用进行监管。甲方与乙方另行签订《施工合同》，按施工合同约定甲方拨付乙方工程款项，乙方享有本项目销售收入10%作为投资收益，实现预售款后甲乙双方各支取40%，剩余20%作为备用金留用。 2015年9月26日，山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（甲方）与滨州市悦华联合信息咨询有限公司（乙方、原滨州市悦华投资有限公司）、滨州悦华联创财务服务有限公司（丙方）签订协议书，约定乙方与甲方签订的《房地产开发合作协议》及多份补充协议中的权利义务全部转让给丙方，由丙方享有并承担甲方与乙方所有协议的全部权利与义务，乙方不再履行与甲方签订的所有协议及补充协议。 滨州市悦华投资有限公司成立于2012年5月28日。2015年7月1日，滨州市悦华投资有限公司更名为“滨州市悦华联合信息咨询有限公司”。2015年11月5日，滨州市悦华联合信息咨询有限公司注销。滨州悦华联创财务服务有限公司成立于2015年9月9日。 2、2014年11月13日，原告郭霞向被告国泰公司交付房屋定金5000元。2017年8月4日，原告郭霞向被告国泰公司交付房款156876元。以上原告提交的两笔缴款记录收据都加盖被告国泰公司的财务专用章。2018年12月13日，原告缴纳房款31116元，由滨州悦华联创财务服务有限公司加盖财务专用章。以上三笔款项总计192992元。 上述事实，有（2020）鲁1621民初1551号生效判决书、原告交款收据等证据证明，本院予以确认。 另查明，涉案房屋至今未办理商品房预售许可证明等相关手续。 本院认为，本案争议焦点为：1、原被告签订的《惠泽园房屋认购书》是否属于商品房买卖合同以及合同效力；2、原告提交的加盖滨州悦华联创财务服务有限公司的31116元是否应由被告国泰公司负担。关于第一个争议焦点，原告郭霞与被告国泰公司签订的《惠泽园房屋认购书》，双方就涉案房屋的基本状况、计价方式与价款、付款、违约金等内容做了详细约定，且原告已经按照该认购书向被告缴纳部分房款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方签订的《房屋认购书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告开发的涉案惠泽园房产至本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，符合该条款规定的合同无效的情形，故原被告双方签订的《惠泽园房屋认购书》应为无效合同。关于第二个争议焦点，本院认为被告国泰公司与滨州悦华联创财务服务有限公司签订的《房地产开发合作协议》中就包含惠泽园小区的23号楼，双方就分工及购房款汇入共管账号进行了约定，且该格式合同由被告国泰公司提供，故对滨州悦华联创财务服务有限公司加盖财务专用章的31116元应当认定为原告缴纳的购房款。至于被告国泰公司与滨州悦华联创财务服务有限公司之间的争议属于另一民事法律关系，可通过其他途径另行解决。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，是被告国泰公司至今未取得商品房预售许可证明造成的，其存有明显过错，应当赔偿原告的利息损失。 综上所述，对原告要求被告返还购房款及资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持，对其超出法定标准要求的损失主张，本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、原告郭霞与被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司签订的《惠泽园房屋认购书》无效； 二、被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭霞购房款192992元及利息（自2014年11月13日起至2019年8月19日止，以5000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以5000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自2017年8月4日起至2019年8月19日止，以156876元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以156876元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自2018年12月13日起至2019年8月19日止，以31116元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以31116元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告郭霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7044元，减半收取3522元（实际收取3522元），由被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员 王 倩 二〇二一年四月十三日 书记员 苏璐瑶