江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1116号上诉人（原审被告）:江苏天骏房地产开发有限公司，统一信用代码913203245668776028，住所地江苏省睢宁县宁江工业园外环西路16号。法定代表人：王文林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王为，江苏金朝阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:彭龙龙，男，1994年12月25日生，汉族，住睢宁县。被上诉人（原审原告）：贾海侠，女，1993年3月28日生，汉族，住睢宁县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人:朱晗林，江苏凯高律师事务所律师。上诉人江苏天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）因与被上诉人彭龙龙、贾海侠商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初6499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人江苏天骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王为、被上诉人彭龙龙及其与被上诉人贾海侠的共同委托诉讼代理人朱晗林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人天骏公司的上诉请求：1、请求二审法院在查清事实的基础上，发回重审或者依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、本案中，与预约合同约定的价格相比，上诉人出售的房屋还便宜了256.33元/m²，无论是在预约合同还是在本约合同的订立和履行过程中，上诉人没有任何违约行为，更没有谋取合同之外的任何利益，一审法院判决上诉人返还被上诉人4万元，没有任何事实和法律依据的。2、上诉人认为，2018年5月份案外人黄某,4认购涉案房屋之后，巴黎都市二期的房价一路走高。宋某,黄某,4系夫妻关系，享有家事代理权。2018年8月18日，宋某,4将预约合同中的权利义务有偿转让给了被上诉人，并收取了被上诉人亲属7万元，被上诉人亲属对此是明知的、自愿的。宋某,4的这种行为是个人行为，而不是职务行为。不论案外人黄某,4的购买行为是自住还是投资，并不影响其将房屋有偿转让，这种转让行为不违反法律、行政法规的效力强制性规定，不能认定收取7万元转让费的行为是无效行为。综上，一审法院认定由上诉人返还4万元，无事实和法律依据。请求二审法院在查清事实的基础上发回重审或者依法改判。被上诉人彭龙龙、贾海侠辩称：一、一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。1、被上诉人与上诉人的销售人员宋某,4之间并不存在合同关系。上诉人的上诉意见均建立在宋某,黄某,4夫妻与被上诉人之间存在合法有效的合同关系的基础上。首先，上诉人举证的黄某,4的巴黎都市二期意向登记书系其单方制作，真实性存疑，该意向登记书所载的房号、面积、单价，与被上诉人所购买的均不一致，显然是不同房屋。其次，证人黄某,4与上诉人销售人员宋某,4系夫妻关系，且其证言中有明显不合常理的地方，不能证明其二人在涉案小区定购房屋并转让给被上诉人。再次，被上诉人举证的录像资料明确显示。至诉讼前销售人员宋某,4仍然称不知道所谓的前手买家是谁，因而被上诉人不可能在事先知情，自愿的情况下，与宋某,黄某,4建立任何合同关系。因此被上诉人与宋某,黄某,4之间不存在合同关系。2、宋某,黄某,4与上诉人之间的预约合同与本案没有关联性，即便是真实存在的，依法也属无效。经查询，涉案房屋10号楼的预售许可证的日期为2018年11月21日，而上诉人举证的黄某,4的意向登记书签订于2018年5月9日，早于预售日期，涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预约合同应当认定无效。故黄某,4的意向登记书应属于违反法律强制性规定的无效合同，没有法律约束力。因此上诉人的举证与本案没有关联性，无法支持其抗辩理由。被上诉人与上诉人销售人员宋某,4不存在合同关系，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。二、上诉人应承担还款责任。上诉人自收取过该7万元费用，上诉人在质证时陈述“对录像真实性无异议，从录像内容中可以体现出给付的7万元已转交给第一买房人”，却又未能证明存在前一买房人。因此上诉人应返还被上诉人款项。综上，请求二审法院维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。彭龙龙、贾海侠向一审法院起诉请求：1、判令天骏公司返还彭龙龙、贾海侠支付的7万元款项，并支付资金占用期间的利息（自2018年8月18日起，以7万元为本金计算利息）；2、天骏公司承担本案的费用。一审法院审理查明：2018年8月18日，彭龙龙、贾海侠欲购买天骏公司开发建设的位于睢宁县巴黎都市小区的房屋，由天骏公司置业顾问宋某,4负责办理双方买卖相关手续。同日，彭龙龙、贾海侠与天骏公司签订巴黎都市二期意向登记书，载明彭龙龙、贾海侠购买巴黎都市二期10幢1单元503室，建筑面积为116.93平方米，单价为6040元/平方米。双方另约定在签署此登记书缴纳意向金2000元，享受总房款10000元的优惠。开盘当日，此2000元意向金抵扣购房产值款，并享受开盘当日折扣优惠，本意向登记书所定房号和价格等同购房。双方另对违约责任等内容进行了约定。当日下午14时24分彭龙龙父亲应天骏公司置业顾问宋某,4的要求通过支付宝账户向宋某,4转账2万元，通过扫二维码向宋某,4支付2000元。另通过彭龙龙父亲向宋某,4支付现金6.8万元。2018年11月26日，彭龙龙、贾海侠与天骏公司签订商品房买卖合同（预售），约定由彭龙龙、贾海侠购买天骏公司开发建设的巴黎都市凯旋城二期10幢2单元503室房屋，房屋预测面积为117.42平方米，其中套内面积为89.94平方米，单价为5783.67元/平方米，总价款为679119元。双方另在合同中写明签订本合同前二原告已支付定金5万元，于签订合同时抵作商品房价款，原告应于签订合同当日支付209119元，余款47万元由彭龙龙.贾海侠申请办理贷款支付。合同签订后，原告按合同的约定支付首付款，由天骏公司向彭龙龙、贾海侠支付209119元收据一张。余款彭龙龙、贾海侠已通过贷款方式支付天骏公司。现彭龙龙、贾海侠主张，因天骏公司人员宋某,4在销售上述房屋时另行向其父亲收取7万元，未包含在上述房款中，也未向彭龙龙、贾海侠出具任何手续，其收取款项的行为无依据，应当予以返还。诉讼中，天骏公司认为，宋某,4收取7万元款项的行为系代案外第三人转卖房屋，该7万元已转交给卖房人，天骏公司未收取彭龙龙、贾海侠额外款项，不应返还。天骏公司为证明其抗辩意见申请证人黄某,4出庭作证，另提供公司与黄某,4签订的意向书及向黄某,4出具的收据。天骏公司申请的证人黄某,4到庭陈述，其与天骏公司置业顾问宋某,4为夫妻关系，涉案房屋原为其委托宋某,4代为购买，并向被告支付5万元款项，后因朋友向其借款又通过宋某,4对外转卖涉案房屋，宋某,4收到彭龙龙父亲支付的7万元转让费。天骏公司提供的与黄某,4签订的意向书及收据显示：天骏公司与黄某,4签订关于巴黎都市二期意向登记书，房号为10幢1单元503室，建筑面积约110.87平方米，单价为6040元。双方另约定在签署此登记书缴纳意向金2000元，享受总房款10000元的优惠。开盘当日，此2000元意向金抵扣购房首付款，并享受开盘当日折扣优惠，本意向登记书所定房号和价格等同购房，双方另对违约责任等内容进行了约定。向黄某,4出具的两张收据时间均为2018年5月9日，其中2000元载明为二期10-1-503意向金，另外一笔48000元显示为借款。2018年8月18日宋某,黄某,4签订的意向书及两张收据上写明，本人自愿将此房转置贾海侠名下，并签署黄某,4名字。诉讼中，宋某,4到庭接受询问时认可收到彭龙龙父亲交付的7万元转让费，并陈述将房子转让给彭龙龙、贾海侠是因为其与黄某,4认为房价增长较快，继续购买压力较大。收到的7万元已交给父母或用于家庭支出。一审法院认为：民事主体从事民事活动时，不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案天骏公司通过置业顾问宋某,4向彭龙龙、贾海侠出售房屋，虽然从合同上显示其收取彭龙龙、贾海侠的房款是按照合同约定，并针对其抗辩提供证据，但因提供的证据显示出售给案外人黄某,4的房号与彭龙龙、贾海侠签订商品房买卖合同中的信息在单元号及面积上均不一致，证人与其置业顾问宋某,4系夫妻关系，存在利害关系，且证人与宋某,4的陈述也不一致。故天骏公司置业顾问额外向彭龙龙、贾海侠收取的7万元转让费是公司行为还是个人行为不得而知。退一步说，假使天骏公司抗辩意见成立，也存在公司内部人员倒卖房号逐利的行为，这表现在案外人宋某,4利用信息优势，在没有购买房屋自住的真实意思,也非与开发商签订正式商品房买卖合同，以其家人名义交纳5万元款项取得房屋认筹权，再利用职业便利，向买房人介绍房源时，释放房屋属于学区房、房源紧俏等信息，然后再以原购买人不愿购买为由转卖房号，在合同外另行收取彭龙龙、贾海侠7万元。案外人宋某,4及证人黄某,4虽陈述其购房是为了自住，但在已享受低于市场价格的房屋认筹权时，以感觉房价上涨压力较大或因朋友借款为由转让房屋的陈述，明显不合常理，且黄某,4与天骏公司签订意向书、交付款项均是宋某,4与天骏公司办理。以上事实能够说明，天骏公司开发建设的商品房在不具备销售条件的情况下允许内部人员认筹，允许或默许置业顾问私自收取款项，对人员的管理存在明显的疏漏，为置业顾问利用职务上的便利转卖房号提供机会，未能在源头上堵住炒房号的漏洞，导致房产交易市场的潜规则和乱象重生，其行为破坏了正常的房屋买卖交易秩序,扰乱市场经济秩序，损害买房人合法权益及社会公共利益，应属无效行为。因宋某,4系天骏公司置业顾问，彭龙龙、贾海侠从天骏公司处购买房屋并支付转让费均系经过天骏公司置业顾问办理，作为普通购房者的彭龙龙、贾海侠无法辨别置业顾问在涉案商品房买卖合同中的哪些行为不属于职务范围，故由此导致的后果应由天骏公司承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条之规定，无效的民事法律行为自始无效，因该行为取得的财产应予返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案彭龙龙、贾海侠在与天骏公司签订商品房买卖合同前对天骏公司置业顾问额外收取差价的行为是明知的，虽然彭龙龙、天骏公司相较作为开发商的天骏公司及该公司置业顾问在房源信息上处于弱势地位，但其在签订商品房买卖合同后即在实现购房目的后再行要求返还该款项，也在一定程度上违反了诚信原则。法院结合双方当事人的行为性质、彭龙龙、贾海侠购买房屋时涉案小区的综合出售价格及禁止权利滥用的原则，酌定由天骏公司返还彭龙龙、贾海侠4万元。对于彭龙龙、贾海侠主张的利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百三十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、江苏天骏房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还彭龙龙、贾海侠转让费4万元；二、驳回彭龙龙、贾海侠其余诉讼请求。二审期间，被上诉人向法庭提交如下证据：商品房预售许可公示打印件一份，证明涉案小区10号楼在2018年11月21日起取得预售许可资格。上诉人对真实性无异议，但认为不能证明被上诉人的证明目的，如果按照公示的时间及被上诉人的证明目的，被上诉人与上诉人8月18日签订的合同，也将不发生效力。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：2018年8月18日，被上诉人彭龙龙的父亲代替彭龙龙、贾海侠与上诉人签订巴黎都市二期意向登记书，载明被上诉人购买巴黎都市二期10幢1单元503室，建筑面积为116.93平方米，单价为6040元/平方米。该意向登记书载明的房号及单价与黄某,4所签订的意向登记书一致，且在签订意向登记书时，上诉人置业顾问宋某,4明确告知被上诉人彭龙龙的父亲，意向登记书中载明的房源系他人已经认购的房源并进行转让，转让费7万元，被上诉人彭龙龙的父亲在知晓上述情况后，自愿向上诉人置业顾问宋某,4支付了7万元款项。2018年11月26日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，对涉案房屋总价款明确约定为679119元，被上诉人在向上诉人置业顾问宋某,4支付7万元款项后，又按照合同约定，共计向上诉人支付房屋总价款679119元，其在支付房屋总价款时并未对支付给宋某,4的7万元提出异议，故该笔7万元费用系被上诉人的处分行为，且被上诉人并未举证证明上诉人收取了该7万元费用，故一审法院酌定上诉人向被上诉人返还转让费4万元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人天骏公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初6499号民事判决。二、驳回彭龙龙、贾海侠诉讼请求。一审案件受理费775元，二审案件受理费800元，均由彭龙龙、贾海侠负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年四月二十六日书记员 杭恒宇