湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初563号原告：夏寒，男，1983年12月12日出生，汉族，住湖北省汉川市。被告：周烈彪，男，1962年11月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告夏寒与被告周烈彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏寒，被告周烈彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏寒向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告商铺租赁押金42,000元；2、判令被告支付违约金84,000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年12月2日，原告查看被告招租的鲤跃龙门小区商铺XX、XX商铺后，认为该商铺符合自己意愿，遂与被告对承租进行了协商，双方约定原告承租被告商铺XX、XX，面积112平方米，单价125元/平方米，年租金168,000元，租期11年，起租时间为2020年12月30日，年租金168,000元于2020年12月20日前一次付清。因被告表示第二天要离开武汉几天，双方约定原告先交付3个月租金作为押金，等被告回武汉后再正式签订租赁合同，原告遂向被告支付了押金42,000元，被告向原告开具了收条。2020年12月9日，双方准备签订正式租赁合同时被告告知原告商铺内隔出的一间卖卤菜的摊位已经出租给其他人，原告欲承租的商铺不包括卖卤菜的摊位。原告认为被告租给原告的商铺若不包括隔出的摊位，原告正常经营将受到不利影响，且被告出具的收条上明确写明原告承租的商铺时XX、XX两间商铺，面积是112平方米，理应包括两间商铺的所有面积，被告已构成违约。被告周烈彪辩称，签订合同后是原告主动要求解约，被告并无违约行为；案涉商铺内卤菜店一直存在，原告在看现场及交押金时是清楚的。本院经审理认定事实如下：周烈彪将其承租的位于武汉市汉阳区鲤跃龙门小区XX、XX号商铺对外招租，夏寒欲承租上述商铺，遂于2020年12月2日与周烈彪联系并到商铺内进行查看。上述两间商铺此前承租人用于经营餐饮，店内尚有餐桌椅、厨房设备等物品，已停止经营。XX商铺内单独隔出一小间门面，有一家名为“有鱼鲜卤”的卤菜店在经营。在夏寒查看商铺后，经与周烈彪协商，双方就上述商铺租赁事宜达成一致，并于当日签订收条一份，收条载明“今收到夏寒鲤跃龙门商铺一楼XX、XX租赁面积112平方米单价125/平方米，起租于2020年12月20日起租，租金年付168,000元，于2020年12月20日前一次付清，押金3个月42,000元正，从明天2020年12月3日交付夏寒，这期间有17天免租期，租赁时间从2020年12月20日至2031年12月20止，在这期间如果甲方周烈彪违约应付乙方夏寒违约金款84,000元，转让费120,000元。甲方周烈彪，乙方夏寒”。双方同意此后再签订正式租赁合同。当日，夏寒向周烈彪支付押金42,000元。次日，因周烈彪出差双方未办理案涉商铺的交接手续，周烈彪未将钥匙交予夏寒。2020年12月8日，夏寒与周烈彪就案涉商铺内的卤菜店是否包含在租赁范围内进行协商，双方发生分歧，协商未果。后夏寒要求周烈彪退还押金未果，引起诉讼。另查明，2018年11月19日，周烈彪与案外人武汉鲤跃龙门物业管理有限公司签订一份《商铺租赁协议》，约定武汉鲤跃龙门物业管理有限公司受业主委托，将业主所有的坐落于鲤跃龙门商铺XX、XX、XX、XX、X、XX、XX、XX、XX出租给周烈彪，租赁期限10年，从2019年5月1日至2029年4月30日，该协议对商铺用途、租金支付等双方的权利义务进行了约定。案涉卤菜店，周烈彪自称于2020年7月10日与案外人湖北有鱼鲜卤商贸有限公司签订租赁合同，租赁期限为2020年7月11日至2022年7月10日，并向本院提交了该房屋租赁合同。本院认为，夏寒与周烈彪关于案涉商铺租赁事宜进行协商并签订收条，虽案涉收条对租赁商铺的坐落、租金的标准及首年租金支付期限等进行了约定，但对租赁期限内租金支付、商铺交接及维修保养、房屋内设施设备转让手续、水电燃气物业费费用的承担等内容均未约定，且夏寒与周烈彪明确表示再另行签订正式的租赁合同，故该收条应视为双方当事人为将来订立商铺租赁合同的预先约定，具有预约合同的性质。根据本院对武汉鲤跃龙门物业管理有限公司关于案涉商铺租赁事宜的调查可知，周烈彪作为承租人，可以先行对外招租并进行商铺转租，无需先取得房屋所有人及管理人的书面同意，仅需在承租人办理营业执照时到武汉鲤跃龙门物业管理有限公司办理相关手续即可，故其与夏寒关于案涉商铺租赁的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。后因双方当事人对租赁商铺的范围持有不同意见，导致双方未签订商铺租赁合同，即双方签订收条的目的未能实现。经本院调解，当事人不愿继续签订案涉商铺的租赁合同，且房屋租赁的履行不适于强制履行，故案涉收条已实际解除。夏寒已向周烈彪支付了押金42,000元，案涉收条并未明确约定该押金的性质，并非系未签订案涉商铺租赁合同的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”周烈彪应当退还夏寒该押金。周烈彪辩称系夏寒违约未签订租赁合同，不应退还押金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉收条实际解除原因系双方对租赁商铺的范围持有异议，夏寒主张收条载明的XX、XX商铺包含在XX之内的卤菜店，而周烈彪主张不包含该卤菜店。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”夏寒作为承租人，应当对其租赁的房屋履行审慎的考察义务，而其在与周烈彪现场查看案涉商铺时，案涉卤菜店仍在营业，其未询问该卤菜店的情况，未向周烈彪确定该卤菜店是否包含在双方协商租赁商铺的范围之内，而是主观认为该卤菜店是周烈彪的亲戚在经营，在其租赁后会腾退。夏寒的该主观推定并无依据，且不符合常理，应认定夏寒存在过错，其应承担相应违约责任。周烈彪作为房屋出租方，应向承租人履行明确告知租赁房屋坐落、面积的义务，其明知案涉收条载明的XX商铺中隔出的卤菜店已经出租给他人，但未在案涉收条中明确写明出租的商铺不含卤菜店，也未提交证据证明其履行了告知义务，亦应承担相应的违约责任。夏寒主张周烈彪向其支付违约金84,000元，虽案涉收条中载明周烈彪违约应支付夏寒违约金84,000元，但结合查明的事实，该违约金的约定应系双方在对租赁商铺无异的情形下，周烈彪故意不出租商铺时应承担的违约责任，并非本案情形，故夏寒主张周烈彪支付违约金84,000元的诉讼请求，本院不予支持。结合本案案情，综合考虑夏寒、周烈彪存在过错程度，以及双方在收条中约定的免租期及实际未办理商铺交接手续等因素，根据公平原则，本院酌定案涉商铺因双方未签订租赁合同而导致的空置损失为2,800元（月租金14,000元÷30×6），由夏寒、周烈彪各承担1,400元。扣减夏寒应承担的损失后，周烈彪还应向夏寒退还40,600元。因周烈彪未在本案中对其实际损失提出诉讼主张，其可齐备证据后另行向夏寒主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、周烈彪向夏寒退还40,600元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回夏寒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,410元，由夏寒负担1,002元，周烈彪负担408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二一年四月八日法官助理伊雅茜书记员李杰