河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终167号上诉人（原审原告、执行案外人）：李毛旦，男，1966年3月8日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王红梅，河南剑光律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：河南济源农村商业银行股份有限公司，住所地：济源市沁园中路86号。法定代表人：卢新强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国强，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓大庆，河南艳阳天律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：杨战武，男，1966年12月13日出生，汉族，住济源市。原审第三人（被执行人）：刘凤杰，女，1971年11月25日出生，汉族，住济源市。上诉人李毛旦因与被上诉人河南济源农村商业银行股份有限公司（以下简称济源农商行）、原审第三人杨战武、原审第三人刘凤杰案外人执行异议之诉一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初5879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。李毛旦上诉请求：1.撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初5879号民事判决，改判支持李毛旦的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由济源农商行负担。事实和理由：原审判决以李毛旦“在购房时明知该房屋存在抵押贷款不能过户，存在过错，属于自身原因未办理过户登记”驳回李毛旦的诉讼请求错误，李毛旦的诉讼请求符合法律规定，应予支持。一、房屋存在抵押贷款并非不能过户。1.《物权法》第一百九十一条规定，只要抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务，或者受让人代为清偿债务消灭抵押权，转让人与受让之间的抵押财产转让即符合法律规定，双方即可随自己的意愿办理过户登记，不存在系抵押财产就不能过户的情形，原审判决理解法律过于片面。2.根据李毛旦与杨战武在庭审中的陈述，杨战武和刘凤杰有以转让价款提前偿还债务解除抵押的意愿，李毛旦也保留了足以偿还银行债务消灭抵押权的部分房款，李毛旦可代杨战武、刘凤杰偿还抵押贷款，从而消灭抵押权，以达到房屋过户的目的。二、房屋未能过户的根本原因并非房屋设定了抵押，而是双方在准备消灭抵押权办理过户登记时发现房屋被查封。1.双方在合同中明确约定了过户时间，充分说明李毛旦在购买房屋时是因为房屋可以过户才购买的。2.房屋未能按约定过户，是因为杨战武和刘凤杰未用首付款偿还银行贷款，为了让杨战武、刘凤杰提前偿还贷款，李毛旦在约定的付款期限未届满的情况下，再次付给杨战武、刘凤杰35万元，该款项足以支付银行贷款，解除抵押。3.因担心杨战武、刘凤杰仍不偿还银行贷款，李毛旦预留了足以偿还银行贷款的房款24万余元，目的在于如杨战武、刘凤杰不偿还贷款，李毛旦作为受让人可以代为偿还从而消灭抵押权，将房屋过户。4.就在双方准备解除抵押办理过户时，才发现房屋被查封，致使过户登记不能办理，李毛旦提出执行异议。因此，房屋不能过户的根本原因是房屋被法院查封，而不是如一审判决认定的存在抵押。因此，李毛旦并非在购买房屋时就知道房屋不能过户，对未过户并不存在过错。综上，原审判决认为存在抵押就不能过户没有依据，认为李毛旦存在过错更与事实不符，请求二审依法改判。济源农商行辩称，李毛旦的现有证据不能证明其已依法取得案涉房屋的产权，一审法院查封合法有效，李毛旦的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨战武述称，支持李毛旦的上诉请求。刘凤杰述称，支持李毛旦的上诉请求。李毛旦向一审法院起诉请求：依法解除对位于济源市××小区××楼××单元××房产的查封，并确认李毛旦系该房产的权利人。一审法院认定事实：济源市人民法院在审理济源农商行与济源市金丰园林绿化有限公司、杨战武、刘凤杰等金融借款合同纠纷一案中，于2019年8月16日作出（2019）豫9001民初6989号民事裁定书，冻结济源市金丰园林绿化有限公司、济源市瑞丰物资有限公司、济源市黄龙饮品有限公司、杨战武、刘凤杰等人名下价值1586731.48元以内的财产。该裁定作出后，济源市人民法院查封了刘凤杰名下位于济源市××小区××楼××单元××房产，于2019年8月26日10时11分将裁定书送达济源市不动产登记中心、济源市房管局。2019年11月1日，济源市人民法院作出（2019）豫9001民初6989号民事判决书，判决济源市金丰园林绿化有限公司归还于2018年9月27日向济源农商行所借的151万元借款本金及利息，济源市黄龙饮品有限公司、杨战武、刘凤杰等人承担连带还款责任。对于济源市人民法院对涉案房产的查封，李毛旦于2019年11月18日向济源市人民法院提出书面异议，该院于2019年11月20日作出（2019）豫9001执异第73号执行裁定书，驳回了李毛旦的异议。经查，杨战武与刘凤杰原系夫妻关系，于2019年6月20日离婚。2019年7月15日，刘凤杰委托杨改秀（杨战武姐姐）将位于华新东区15号楼2单元××房产（涉案房产登记证上载明的房产号为：双桥办华新小区15号楼2单元403号，抵押在交通银行股份有限公司济源分行，实际门牌号为××）卖给李毛旦。双方当天经济源市北海恒源房产中介签订《房地产买卖合同》，出卖人杨改秀为甲方，李毛旦为乙方，居间人恒源房产中介为丙方，合同约定：房屋房产证号00××31，房屋建筑面积144.03平方米，随房屋同时转让配套8号车库一间，价格898000元。房屋过户费用由乙方承担，甲方丙方全力配合。房屋交付之日前所产生的费用由甲方承担。乙方在签约当天交付定金2万元，合同签订后，其中1万元甲方直接领走，其余1万元由丙方代为保管并出具定金条，交易结束后交付给甲方。该1万元作为定金，如乙方违约该定金不予退还，扣除双方居间费用后剩余部分作为对甲方的补偿，如无违约，该定金转为房款。甲方在签约当日将房屋产权证（如购房票据和购房合同）交于丙方保管，作为履行自身义务的保证。如甲方违约，需赔偿双倍上述定金作为违约金，扣除双方居间费后剩余部分作为对乙方的补偿。甲方在3日内将房屋交付给乙方，乙方在交接当天将首付款30万元交予甲方，剩余房款59.8万元在过户当天付清。如乙方不能在规定时间过户，乙方必须在合同过户时间当天，再付甲方58万元，剩余1.8万元于再次约定过户时间结清。双方约于2019年9月6日前办理过户手续。（甲方将房屋产权过户至乙方或乙方指定人名下）。合同签订当天，李毛旦支付2万元，7月19日支付28万元。李毛旦于9月11日支付刘凤杰35万元，让刘凤杰用于解除涉案房产在银行的抵押，但刘凤杰未归还银行贷款，该房产尚未解除抵押。李毛旦共计已经支付房款65万元，已实际占有涉案房产。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，虽然李毛旦签订了房屋买卖合同并占有该房屋，但全部购房价款为898000元，其仅支付了65万元，且其购房时明知该房屋存在抵押贷款不能过户，存在过错，属于自身原因未办理过户登记。因此，李毛旦的主张不符合法律规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。济源市人民法院对该房屋进行查封，符合法律规定。因该房屋并未过户到李毛旦名下，李毛旦要求确认其系该房屋的权利人，理由不当，不予支持。综上所述，李毛旦的诉讼请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回李毛旦的诉讼请求。案件受理费12780元，由李毛旦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李毛旦提供了济源市北海恒源房产中介的工作人员王某的当庭证言，证明李毛旦和刘凤杰、杨战武协商过户前由刘凤杰用转让房屋的价款偿还交通银行的抵押贷款，或者由李毛旦用应当支付给刘凤杰的房款偿还交通银行贷款，从而消灭抵押权。证人王某到庭陈述：李毛旦和刘凤杰的房屋买卖系王某经手办理，协商买房时刘凤杰已说明该房屋在交通银行股份有限公司济源分行有二十多万元贷款，并表示可以在支付尾款时去银行把贷款还清对房屋解押，然后拿房产证过户。房款是李毛旦在中介公司通过微信等转账方式进行支付的，合同约定的办理过户手续日期是2019年9月6日之前，但李毛旦联系王某要求日期往后延迟几天，王某联系刘凤杰后刘凤杰同意延后。双方之后约定用最后一笔房款偿还交通银行贷款。济源农商行认为不清楚相关情况，由法院对王某的证言进行审查。杨战武质证后认为，证人陈述属实。刘凤杰质证后认为，证人陈述属实。本院经审查认为，王某的陈述和李毛旦、杨战武、刘凤杰的陈述及《房地产买卖合同》、李毛旦付款记录基本一致，具备客观真实性，对王某的证言予以认定。本院审理查明：刘凤杰、杨战武以案涉房产在交通银行股份有限公司济源分行办理最高额抵押，最高债权数额24.2万元，2019年3月20日贷款22万元，贷款本金未偿还，该房产尚未解除抵押。2019年7月15日《房地产买卖合同》签订当天，李毛旦支付房款2万元，7月19日支付28万元，9月11日支付35万元，李毛旦共计已经支付房款65万元。李毛旦现已实际占有案涉房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为李毛旦是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。李毛旦与刘凤杰在案涉房屋被查封前签订了书面的《房地产买卖合同》，约定房屋价款为89.8万元，李毛旦已经支付了65万元，但在签订房屋买卖合同时，双方均明知案涉房屋在交通银行股份有限公司济源分行设定有抵押未清偿。关于抵押期间抵押物的转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对本案分析如下：李毛旦在与刘凤杰签订房屋买卖合同时，明确知道受让房屋设定有抵押权且有银行贷款尚未结清。李毛旦未能提供证据证明刘凤杰在与李毛旦协商购买房屋时已经抵押权人同意，并且按照法律规定，抵押人应向抵押权人提前清偿债务或者受让人代为清偿债务消灭抵押权；房屋抵押权的存在是该房屋不能办理过户的重要原因，在买受人明确知道且双方未按法律规定向抵押权人清偿债务的情况下，不能认定未办理过户登记是“非因买受人自身原因”造成。综上所述，李毛旦的主张和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李毛旦不享有足以排除执行的实体权利，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12780元，由李毛旦负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二一年四月二十一日书记员 李潇雅