湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂1102民初46号原告：漆志红，男，1968年10月30日出生，汉族，团风县人，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：吴今天，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：舒勤，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄冈市万鑫置业有限公司，住所地：黄州区西湖二路29号。统一社会信用代码：91421100MA487BT47U。法定代表人吴迪，董事长委托诉讼代理人：张智伟，该公司员工，代理权限为特别授权。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行，住所地黄冈市黄州区新港大道19号。统一社会信用代码：914211006736674836。负责人：刘勇，行长。委托诉讼代理人：王鹏林，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：程小兰，女，1969年2月3日出生，汉族，湖北省团风县人，住湖北省团风县。系漆志红配偶。原告漆志红与被告黄冈市万鑫置业有限公司（以下简称万鑫置业公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行（以下简称邮储银行黄冈分行）、程小兰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漆志红及其委托诉讼代理人吴今天、被告万鑫置业公司委托诉讼代理人张智伟、第三人邮储银行黄冈分行委托诉讼代理人王鹏林、第三人程小兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告2019年11月13日通知解除与被告间《商品房买卖合同（预售）》行为有效，判决解除原被告间的合同编号为HGS2017-013761《商品房买卖合同（预售）》；2.判决解除原告、第三人程小兰与第三人邮政银行黄冈市分行间的合同编号为42006619118030079212《个人购房/购车借款及担保合同》；3.判令被告向原告返还购房首付436353元、维修基金2665元及已向第三人邮政银行黄冈市分行归还的贷款本金和利息114022.47元（暂计算至2020年10月26日止，最终计算至判决解除之日止）；4.判令被告赔偿原告利息损失59669.87元（自2017年12月16日起，以439018元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计算至2019年8月16日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率4.65%计算至2020年10月20日止，最终计算至付清之日止）；5.判令被告向第三人邮政银行黄冈市分行偿还原告、第三人程小兰就《个人购房/购车借款及担保合同》未偿还的贷款本金及利息；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，原告漆志红与被告万鑫置业公司签订了合同编号为HGS2017-013761《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于黄州区××路的碧桂圆中央公馆6号楼1层105号商铺，建筑面积40.9平方米（套内建筑面积34.6平方米、分摊建筑面积6.39平方米），总价款为866353元；付款方式为首付加按揭；2019年7月20日前交房；面积差异超过3%的或者进行了规划变更或者设计变更的，原告有权解除合同；被告还承诺商铺层高5.4米，按行业惯例可以隔为两层使用。合同书附件一《房屋平面图》明确了商铺内部的平面和尺寸，附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》明确了公摊名称、位置；附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》明确影响商铺的不利因素。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告于当日向被告支付了购房首付436353元，房屋维修基金2665元。就按揭款事项，原告、第三人程小兰与第三人邮政银行黄冈市分行签订了的合同编号为42006619118030079212《个人购房/购车借款及担保合同》，约定借款43万元支付被告房款，借款期限2018年10月26日至2028年10月26日，原告、第三人程小兰按等额本金法偿还本息。借款合同签订后，邮政银行黄冈市分行依约将43万元划付给了被告。截至起诉日2020年10月26日，原告、第三人程小兰共向第三人邮政银行黄冈市分行偿还本息114022.47元（其中本金67087.27元，利息46935.2元）。2019年7月20日左右，原告收到了被告发出的《期楼收楼通知书》和《黄州碧桂圆中央公馆收楼应缴其它款项明细》，被告明确6号楼1层105号商铺实测建筑面积38.12平方米，实测套内建筑面积32.17平方米，面积差异达到7%。7月底原告回到黄州后现场验楼发现：商铺正门正对面的墙体正中央增建面积约2.67平方米（长2.9米，宽0.92米）的墙柱，擅自进行了规划或者设计变更，严重影响商铺的价值和使用；商铺层高4.95米及柱子的存在，均导致无法隔成两层使用；商铺侧门安装了消防栓，严重影响消费者安全。鉴于原告所购商铺存在的以上诸多问题严重违反了合同约定，原告反复与被告沟通要求退还商铺，并于2019年11月13日正式以微信通知方式向被告发出了《解除商品房买卖合同协议书》，被告也同意解除合同并要求原告提交相关手续及待退款明细，但被告一直拒不履行退款义务。原告认为，被告所售商铺面积差异超过了3%，原告有权解除合同；被告在商铺内新建柱子的行为系擅自进行规划或者设计变更，原告有权解除合同；被告在商铺内新建的柱子不属于合同约定的不利因素，严重影响商铺的价值和使用，构成根本违约，且柱子及层高4.95米均导致商铺无法隔成两层使用，亦构成根本违约，原告有权解除合同。《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房/购车借款及担保合同》亦应解除。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1.原告2019年7月20日左右收到收楼通知，至其主张解除合同时已超过合同约定的15日解除权时间约定；2.原告主张面积差异超过3%解除合同要求的按贷款利息计算损失不符合约定，应按约定存款利息计算；3.原告主张的维修基金已交给政府部门，不应由被告退还；4.原告主张因规划或设计变更解除合同没有证据支持，被告没有承诺所售商铺层高5.4米。第三人邮政银行黄冈市分行辩称，不同意解除合同，原告和第三人程小兰应继续履行《个人购房/购车借款及担保合同》，即使解除合同，也应保护其利益。第三人程小兰对原告诉请无异议。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告、被告及第三人身份信息、企业登记信息。证明目的：原告、被告及两第三人的主体资格信息。证据二：《商品房买卖合同（预售）》。证明目的：1.2017午12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》；2．合同对碧桂圆中央公馆6号楼l层105号商铺建筑面积、总价款、付款方式、交房时间等进行了约定；3．合同约定面积差异超过3%的或者进行了规划变更或者设计变更的，原告有权解除合同；4.合同书附件一《房屋平面图》明确商铺内部没有柱子，附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》明确了公摊名称、位置中不包含新建柱子，附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》明确影响商铺的不利因素不包含新建柱子。证据三：财务收据及微信转帐记录。证明目的：原告于2017年12月15日向被告支付了购房首付436353元，2017年12月18日向被告销售员潘晓琴支付房屋维修基金2665元。证据四：《个人购房／购车借款及担保合同》。证明目的：2018年3月6日，原告及配偶第三人程小兰与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行签订了《个人购房／购车借款及担保合同》，约定借款43万元支付被告房款，借款期限2018年10月26日至2028年10月26日，等额本金法偿还本息。借款合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行依约将43万元划付给了被告。证据五：原告贷款银行还款流水。证明目的：截至2021年2月26日，原告共向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行偿还本息133014.51元。证据六：《期楼收楼通知书》、《黄州碧桂圆中央公馆收楼应缴其它款项明细》。证明目的：被告明确所售商铺实测建筑面积38.12平方米，误差2.87平方米，应退款60660元，面积差异达到7%。证据七：与被告刘晨经理微信聊天记录、照片、公证书一份。证明目的：原告于2019年11月3日正式以微信通知方式向被告发出了书面《解除商品房买卖合同协议书》，被告同意解除合同并要求原告提交相关手续及待退款明细，但一直拒不履行退款义务。刘晨经理代表公司同意解除合同，要求原告提交相应的手续。证据八：通风口照片。证明被告拟交售的房屋进行了变更。被告万鑫置业公司对原告提交的证据一、六无异议。对证据二真实性无异，对证明目的有异议，合同中除约定面积差异、规划及设计变更买受人享有相应的合同权力，但同时也约定买受人应当在约定的期限内以书面方式行使相关合同权力，逾期视为买受人认同相关变更。对证据三中缴纳房款部分无异议，关于维修基金的缴交出卖人已代交给相关政府部门。对证据四认为与被告无关，不予质证。对证据五被告无法获悉已还款情况，以银行方面确认的还款明细为准。证据七，有异议，根据原告展示原告与被告员工刘晨加微信好友，并于同日向刘晨微信送达一份无签名及手印的解除通知书文本，后刘晨又将该文本回传给原告，第二份也无手印、签字或盖章。该份聊天记录仅能显示刘晨与原告在协商办理退楼事宜并无确切承诺。被告员工刘晨并无公司授权，无权决定退楼。对证据八的证明内容有异议，原告房屋现场确存在通风口，但这并不能证明被告对房屋进了规划或设计变更，不能达到证明目的，原告应就被告进行规划或设计变更单独提交证据，否则应承担举证不能的责任。第三人邮储银行黄冈分行对原告提交的证据一无异议。对证据二、三、六、七、八的质证意见与被告万鑫置业质证一致。对证据四需要核对原件，同时该证据可以证明原告与第三人作为共同借款人，原告单方无权要求解除本合同。证据五应以最新的还款流水为准。第三人程小兰对原告提交的证据均无异议。经审核，本院认为，原告提供证据一、二、三、四、六真实有效，证明目的予以确认。对证据五以判决前原告及第三人程小兰实际还款数额为准。对证据七真实性予以认定，根据聊天记录刘晨告知原告办理退房所需的材料，证明双方已经就退房事宜进行协商。对证据八的真实性予以认定，房屋内的墙柱在《商品房买卖合同（预售）》附件图纸中并未显示。被告万鑫置业公司提交期楼售楼通知书一份。证明被告已在合同约定期限内提前通知原告收楼，已履行完交付通知义务。原告对被告万鑫置业公司提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议，万鑫置业将不符合交付条件的房屋违反合同约定提前交付，其所发出的通知不具有合法性。第三人邮储银行黄冈分行对被告万鑫置业公司提交的证据认为与其无关，不予质证。第三人程小兰对被告万鑫置业公司提交的证据质证意见与原告一致。经审核，本院认为，被告提供证据真实有效，证明目的予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月15日原告漆志红与被告万鑫置业公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HGS2017-013761），约定原告购买被告开发的位于黄州区××以东，赤壁大道以北，碧桂园中央公馆6号楼1层105号商铺，该商品房的规划用途为商业；预测建筑面积40.99平方米，套内建筑面积34.6平方米，分摊共有建筑面积6.39平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币21135.72元，总价为人民币866353元；对面积差异处理，双方约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同；关于设计变更，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工设计文件，设计可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同…合同还对付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件等其他事项进行了约定。合同订立后，原告于2017年12月15日向被告支付了购房首付款436353元，房屋维修基金2665元。2018年3月6日，原告漆志红、第三人程小兰（漆志红配偶）与第三人邮政银行黄冈分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号42006619118030079212），约定原告贷款金额为43万元，用于购买坐落于碧桂园中央公馆6号楼1层105号商铺。借款期限为120个月，自2018年10月26日至2028年10月26日，原告、第三人程小兰按等额本金法偿还本息。借款合同签订后，邮政银行黄冈市分行将43万元贷款发放给了被告。原告、第三人程小兰于2018年11月26日开始向第三人邮政银行黄冈市分行还款，至2021年3月26日，共偿还本息137762.52元。2019年7月18日，原告收到了被告发出的《期楼收楼通知书》和《黄州碧桂圆中央公馆收楼应缴其它款项明细》，被告明确6号楼1层105号商铺实测建筑面积38.12平方米，面积误差比绝对值超出3%。原告发现其购买的105号商铺内增建面积约2.67平方米（长2.9米，宽0.92米）的墙柱，严重影响商铺的价值和使用。就退还商铺事宜，原告多次与被告工作人员沟通未果，遂诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告漆志红与被告黄冈市万鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告购房款，《商品房买卖合同（预售）》应当认定为商品房买卖合同。该合同系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《黄州碧桂圆中央公馆收楼应缴其它款项明细》中明确合同套内建筑面积为34.60㎡，实测套内建筑面积为32.17㎡，面积误差比绝对值超出3%。《商品房买卖合同（预售）》中附件6号楼商铺示意图中未明确诉争房屋内存在墙柱，然而在被告万鑫置业公司通知交房后，诉争房屋内增建的墙柱，变更了房屋结构形式、影响该房屋的使用功能，属于合同中第十五条中明确的“设计变更”，买受人有权解除合同。原告漆志红要求解除合同这一诉请本院予以支持。被告辩称原告未依约解除合同，其员工刘晨的行为无权代表公司，因被告未举证证明其已依案涉《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定向原告发出书面设计变更通知，且该条未约定在被告未依约书面通知情形下原告享有解除权的行使期限，故原告有权在合理的期限内解除案涉合同；同时，虽然被告未明确其同意解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，但刘晨其作为被告员工一直与原告协商合同解除事宜，其接受原告2019年11月13日通过微信发出的《解除商品房买卖合同协议书》文件应视为被告已收到原告书面解除合同通知，原告在与被告员工刘晨交涉无果的情形下于2019年11月13日发生解除合同通知当属在合理期限内行使解除权，被告亦未在收到原告解除通知后三个月内向法院起诉，故被告的有关辩称本院不予支持。因本院支持原告以被告设计变更为由解除合同，故原告其它主张解除合同的事实与理由本院不再评价。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告万鑫置业公司应按约将原告漆志红支付的购房款予以返还，并赔偿原告漆志红因此所产生的损失。因此漆志红要求被告万鑫置业公司返还已付购房首付款及利息，于法有据，本院予以支持。该首付款利息损失，根据《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，因被告进行设计变更导致原告解除合同的，原告可以按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）主张利息损失，现原告主张的中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借贷款市场报价利率标准计算利息低于案涉合同约定利率标准，原告主张的利息损失中未包括2019年8月17日至8月19日期间的利息，均系原告行使处分权的行为，不违反法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，为履行该合同原告、第三人程小兰与第三人邮政银行黄冈分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》亦应予以解除，原告主张解除《个人购房/购车借款及担保合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。被告万鑫置业公司应将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人邮储银行黄冈分行和原告漆志红。原告于2017年12月15日向被告支付了购房首付款436353元，截至2021年3月26日，原告及第三人程小兰共向第三人邮政银行黄冈市分行归还贷款本金和利息137762.52元，第三人程小兰亦同意原告主张，原告诉请被告返还该贷款本息，有事实和法律依据，本院予以支持。原告与第三人程小兰在2021年3月26日后至本案判决生效前，如偿还新的第三人邮政银行黄冈市分行贷款本息，被告应一并支付给原告；余下未返还的银行贷款，应由被告依约向第三人邮政银行黄冈市分行代偿贷款本息。被告万鑫置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人邮储银行黄冈分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。原告漆志红与被告黄冈市万鑫置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告漆志红缴纳了住宅专项维修资金2665元，现因被告黄冈市万鑫置业有限公司没有按照合同约定交付房屋，原告请求解除合同，由被告赔偿住宅专项维修资金损失2665元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告漆志红与被告黄冈市万鑫置业有限公司于2017年12月15日签订的合同编号为HGS2017-013761《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告漆志红、第三人程小兰与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行于2018年3月6日签订的合同编号为42006619118030079212《个人购房/购车借款及担保合同》；三、被告黄冈市万鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告漆志红首付款436353元及利息（以436353元为基数，自2017年12月16日起，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计算至2019年8月16日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、被告黄冈市万鑫置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漆志红住宅专项维修资金损失2665元；五、被告黄冈市万鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告漆志红已向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行归还的贷款本金和利息137762.52元（截止2021年3月26日止，如原告在2021年3月26日后仍有还款，被告黄冈市万鑫置业有限公司一并返还原告）；六、被告黄冈市万鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行代偿余下贷款本息（按《个人购房/购车借款及担保合同》约定计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9927元，由被告黄冈市万鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李 樵人民陪审员  倪德安人民陪审员  朱桂枝二〇二一年四月二十日书 记 员  胡国丽