山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1167号 原告：肖福志，男，1957年8月16日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人:孙喜光、蹇泽琴，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：王立业，男，1958年7月16日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：王立贞，女，1956年12月5日出生，汉族，住济南市历城区。 二被告共同委托诉讼代理人:张晓瑞、王法震，北京市京师（济南）律师事务所律师。 原告肖福志与被告王立业、王立贞确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告肖福志的委托诉讼代理人孙喜光、蹇泽琴、被告王立业、王立贞的共同委托诉讼代理人张晓瑞、王法震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖福志向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《济南地区铁路房屋买卖协议》有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月13日，肖福志与王立业签订了《济南地区铁路房屋买卖协议》，协议约定两被告将其购买的位于济南市北园路42号2号楼2单元502室房产卖给肖福志，肖福志向两被告付清了7万元购房款。两被告收到房款后，向肖福志交付房屋，肖福志对房屋进行了装修并实际占有使用至今。由于该房产系铁路系统参加房改房产，当时无法到地方办理产权登记，故双方同意暂不办理购房人名称变更手续，涉案房产目前仍登记在王立业名下。因涉案房产面临拆迁，肖福志要求两被告协助办理购房人名称变更手续，但两被告以双方之间不存在房屋买卖合同关系为由拒不配合。为维护肖福志的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 王立业辩称，一、《济南地区铁路房屋买卖协议》非当事人真实意思表示，应属无效合同。肖福志与王立业以前是隔壁单元的邻居，肖福志清楚涉案房屋系王立业夫妻共同财产。2007年6月，肖福志在一次与王立业喝酒时表示想长租涉案房屋，双方协商后约定租期10年，每月租金600元，合计72000元，王立业让2000元的零头，凑整收取租金70000元。肖福志担心租期太长王立业反悔，故要求王立业签署了《济南地区铁路房屋买卖协议》以担保租期内不再涨房租或出租给他人。肖福志明知《济南地区铁路房屋买卖协议》系对其长期租房的担保，非王立业出卖房屋的意思表示，却要求确认该协议有效，违背了双方签订该协议的初衷。《中华人民共和国民法典》第143条规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必备要件，《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，《济南地区铁路房屋买卖协议》非当事人真实意思表示，因此应属无效合同。二、涉案房屋买卖合同违反法律强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（四）、(六)项规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。涉案房产为王立业及王立贞夫妻共有，王立贞作为房屋共有人，未出具过任何同意出售房产的材料。涉案房产为济南铁路局公有住房，且尚未办理房屋产权证书，不具备转让条件。房屋买卖合同违反法律强制性规定，合同无效。综上所述，《济南地区铁路房屋买卖协议》非当事人真实意思表示，且违反法律强制性规定，系无效合同。为维护王立业的合法权益，请贵院依法驳回肖福志的诉讼请求。 王立贞辩称，一、王立贞非《济南地区铁路房屋买卖协议》当事人，肖福志起诉王立贞合同纠纷主体不适格。根据合同相对性原则，合同的法律约束力只存在于特定的合同当事人之间，合同一方当事人只能基于合同向对方提出请求或提起诉讼。王立贞从未将涉案房屋卖给肖福志，也从未签署《济南地区铁路房屋买卖协议》，肖福志起诉王立贞确认合同有效纠纷主体不适格。二、王立贞对王立业与肖福志签订《济南地区铁路房屋买卖协议》一事毫不知情，不同意出售涉案房屋。涉案房屋系王立贞与王立业的夫妻共同财产，王立贞只知道涉案房屋是王立业租出去了，房屋出租期间王立贞一直住在北全福，没有回去看过房子，对于肖福志所说的卖房一事毫不知情。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。中国铁路济南局集团有限公司房产管理所规定，铁路房改房在办理房屋确权登记之前在卖房人及相关权利人同意的前提下可以有条件的进行内部交易，肖福志作为铁路局职工应当知晓该规定，如肖福志购买涉案房屋，需要王立业与王立贞本人前往房管所签署铁路房屋变更登记协议、铁路住房变更登记审批表及保证书，确认王立业与王立贞自愿出售房屋，保证房屋出售后不再以无房户或住房困难户参加单位的住房分配和调整，且双方工作单位需要在铁路住房变更登记审批表上审批盖章，但肖福志从未向王立贞提起过买房或配合过户的事情，王立贞对王立业与肖福志签订《济南地区铁路房屋买卖协议》一事不知情。王立贞从未有过出售该房屋的想法，也不同意出售该房屋。三、即使认定《济南地区铁路房屋买卖协议》有效，王立业与肖福志签订房屋买卖协议的行为系无权处分，肖福志不符合善意取得条件。根据《民法典》第301条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。涉案房屋系王立贞与王立业的夫妻共同财产，王立业与肖福志签订《济南地区铁路房屋买卖协议》既没有取得王立贞的授权，亦没有得到王立贞的追认，属于无权处分。《民法典》第311条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。肖福志与王立业以前是隔壁单元的邻居，肖福志明知涉案房屋系王立贞与王立业的夫妻共同财产，仍与王立业个人签订《济南地区铁路房屋买卖协议》不符合善意取得条件。协议签订后，肖福志既未办理不动产转让登记，也未在铁路房管所办理内部转让登记，不符合善意取得条件。综上所述，为维护王立贞的合法权益，请贵院依法驳回起诉。 本院经审理认定事实如下： 一、王立业与王立贞系夫妻关系，王立业为原济南铁路局济南分局列车段职工。坐落于济南市北园路42号2号楼2单元502室由王立业购买，2001年8月济南铁路局向其出具职工购买公有住房缴费单据，载明房屋面积为45.8㎡，应付价款13844.15元。2007年6月13日，卖房人王立业（甲方）与买房人肖福志（乙方）签订《济南地区铁路房屋买卖协议》一份，主要内容：1.经甲乙双方协商，甲方自愿将济南市北园路42号院2号楼2单元502室住房一套出售给乙方，套内建筑面积45.8平方米；2.经双方协商该套住房总价款70000元（大写：柒万元）；4.甲方卖出的住房必须是严格按照铁路房改政策购买的住房，如有违反铁路房改政策的行为，铁路住房交易部门将对卖房人按房改政策予以纠正处理；5.付款方式甲乙双方协商解决。 2007年6月13日，王立业向肖福志出具《收条》一份，内容为：今收到肖福志购房款（王立业出售的济南市北园路42号铁路房二号楼二单元502号住房含楼下储藏室一间）柒万元整全部房款已付清售房收款人：王立业。 2007年6月14日加盖有济南铁路经营集团有限公司人力资源部、济南铁路经营集团有限公司房改专用章、济南铁路局济南车务段房改专用章、济南铁路局济南车务段劳动人事科公章的《购买铁路住房申请表》载明：购房人肖福志，工作单位济铁绿化服务中心；配偶闫文丽，工作单位济南车务段黄台车站；所购住房：北园路42号2号楼二单元502号。 二、2020年7月31日，肖福志诉王立业房屋买卖合同纠纷一案（案号：（2020）鲁0112民初5565号）由本院审理，肖福志要求王立业协助办理案涉房屋购房人名称变更手续及房产的所有权登记手续，因案件审理需要，本院向中国铁路济南局集团有限公司房产管理所出具调查函，中国铁路济南局集团有限公司房产管理所复函载明：2.……涉及本案房屋被告王立业购房时，执行的是2001年之前的房改购房政策，王立业以本局职工参加房改提出购买现住房，执行工龄折扣、一次性交款优惠、房屋折旧等具体房改政策；在铁路部门购买的具备产权登记条件的房屋可以办理产权登记，购房档案信息经铁路售房单位审核合格后，报当地政府不动产登记中心进行审核登记确权。3.铁路房改房在办理房屋确权登记之前可以有条件的进行内部交易，买受人应当符合单位房改购房条件，提交房改购房申请，卖房人（原房改购房人）及相关权利人同意出售且符合原房改售房单位出售条件，经铁路房屋交易部门审核，资料齐全后办理内部更名手续。已经办理了房屋确权登记的，执行政府不动产登记中心的相关交易规定。4.涉案房屋济南市北园路42号2号楼2单元502室所在土地为划拨住宅用地，该宗土地不存在被冻结等其他情况。5.政府部门有拆迁意向，历城区房屋征收中心已经进行前期入户调查，但尚未颁布拆迁冻结公告，涉案房屋当前不能办理更名手续。 另，现案涉房屋由肖福志实际占有并对外出租。 本案的争议焦点为：肖福志与王立业于2007年6月13日签订的《济南地区铁路房屋买卖协议》是否有效。肖福志称双方签订的合同不违反法律规定，合法有效。王立业辩称双方实际为租赁关系，王立业未收到收条写明的7万元，肖福志未履行支付租金的义务，房屋买卖协议无王立贞签字，不能证明王立贞同意将案涉房屋出售给肖福志。王立贞辩称其仅知道王立业将案涉房屋出租，其未将案涉房屋出售给肖福志，王立业的行为属于无权处分。 本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效。两被告辩称其真实意思为案涉房屋租赁给肖福志使用，但因两被告未提供证据证明，且两被告称在未收到租金前提下却未向肖福志主张权利，涉案房屋自2007年由肖福志长期占有使用，明显违背常理，本院对两被告答辩意见不予认可。肖福志与两被告为完全民事行为能力人，两被告未举证证明房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的房屋买卖协议有效。王立贞以王立业签订协议未经其同意系无权处分而否认合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该条款，即使王立业无权处分案涉房屋，无论王立贞是否知情认可，并不影响合同的效力，两被告以案涉房屋属于夫妻共同财产、王立业未经王立贞同意出卖房屋属于无权处分、合同无效的答辩理由，本院不予认可，本院认定肖福志与王立业于2007年6月13日签订的《济南地区铁路房屋买卖协议》有效。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 肖福志与王立业于2007年6月13日签订的《济南地区铁路房屋买卖协议》有效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由王立业负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 马瑞亮 二〇二一年四月七日 法官助理 常保翠 书 记 员 赵 起