广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6611号上诉人（原审被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区石井街石安路269号二楼。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊泳，男，1974年7月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被上诉人（原审原告）：黄少珍，女，1978年8月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因与被上诉人刘俊泳、黄少珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人继丰公司委托代理人朱毅华、被上诉人刘俊泳、黄少珍共同委托代理人苏萍、杜营营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。继丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一审、二审诉讼费用由刘俊泳、黄少珍承担。事实和理由：（一）本案有证据和事实证明因为政府部门错误登记用地性质使规划验收延迟及办证顺延，政府行为造成的验收延迟非继丰公司原因且不可预见，不应由继丰公司承担违约责任。根据继丰公司提供的穗规划资源云业务函﹝2020﹞37号复函可知，电影院规划验收延迟是因政府部门将该地块原本建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地是不能规划验收的，且在电影院施工过程中也曾因为该用地性质登记错误而要求停工。本案中，政府部门在2017年初对涉讼住宅楼进行规划验收时变更了此前规划报建中对公建配套设施的验收要求，要求电影院必须先于涉讼住宅楼验收，而前述用地性质登记错误直接导致电影院建设进度延迟和规划验收延迟。因此，涉讼住宅楼的验收和办证不能在约定的期限内办理，该后果不应由继丰公司承担责任。而且整个顺丰翠园全部地块只有一个国有土地证，电影院地块和涉讼住宅楼地块都在同一土地证下，一个土地证下部分地块用地性质登记错误也必然导致整个土地证的土地规划不合法，也是无法办理规划验收和确权的根本原因。根据电影院用地性质于2017年11月2日才纠正错误登记，故自2017年1月11日至2017年11月1日期间共计294天（199个工作日）因政府部门原因导致无法验收的时间应在逾期办证期限内予以扣除，该期间逾期不能归责于继丰公司。（二）一审判决认定办证期限的计算事实错误。根据《商品房买卖合同》第十五条、第二十一条的约定，再结合《中华人民共和国建筑法》第六十一条之竣工验收是房屋交付的法定必经环节规定可知，办证期限应以取得规划验收条件为前提，房屋钥匙交付不能作为办证起算时间，办证期限应从继丰公司取得规划验收之时计算。一审判决以房屋钥匙交付作为办证起算时间明显错误。另，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法﹝2017﹞191号】第三十条的规定，交楼也是要以验收为前提，故小业主领取房屋钥匙入住，不影响办证期限的起算，应该以实际涉讼楼盘通过规划验收之日开始起算办证时间。（三）刘俊泳、黄少珍逾期缴纳房款的时间也应抵充办证时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，刘俊泳、黄少珍未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司也有权拒绝其按期办证的要求，故在计算有关办证期限时，刘俊泳、黄少珍延迟付款的违约天数应在办证期限中相应顺延。此外，根据合同约定，继丰公司办证期限的起算时间应以刘俊泳、黄少珍提交办证资料和交清所有包括契税费用时起算，故刘俊泳、黄少珍提交办证资料和缴纳契税等所需时间应排除在办证期限之外。（四）逾期办证违约金标准过高，标准应调整为人民银行间同业拆借贷款利率（LPR）的标准计算。本案中，存在政府错误登记土地性质导致规划验收和确权延迟，且绝大部分业主存在逾期缴款行为，且违约金的目的是惩罚合同过错方、弥补无过错方损失，但本案中，继丰公司完全是受害方，并无过错，且刘俊泳、黄少珍也并无损失。因此，即便认定继丰公司需要支付违约金，也应将标准调整为人民银行间同业拆借贷款利率。综上，恳请二审法院判如所请。刘俊泳、黄少珍二审答辩称，同意一审判决，不同意继丰公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，继丰公司应当向刘俊泳、黄少珍支付逾期办证违约金，且不存在免责事由。继丰公司作为有资质的商品房销售开发企业，对于政府部门调整的规划验收的条件以及办证程序中可能发生的各种客观情况应当有预期。且合同约定的210个工作日的办证期限可以处理该情况。其次，根据继丰公司一审提交的穗国土规划咨询﹝2017﹞79、﹝2017﹞80号文可知，广州市国土资源局和规划委员会已经明确告知继丰公司电影院及垃圾压缩站应在办理后期住宅楼验收前先行或同步办理独立用地的公建配套设施的规划验收手续，并不是在F1-F4栋住宅楼验收前先行或同步办理验收。涉讼房屋没有办理规划验收是因为继丰公司没有及时拆除清理建筑垃圾导致的。最后，即便政府部门错误登记了土地性质或者变更条件，政府部门也会出具相应的公证证明予以说明，而政府部门是否错误登记或变更验收条件是属于行政行为，不应在民事案件中予以认定。关于办证期限，合同中已经明确约定，且合同是由继丰公司提供的，显然继丰公司是对合同的内容完全承诺的。继丰公司作为合同的提供方，不应再有任意解释和更改合同内容的权利，合同第13、21条已经明确约定交房及办证期限。关于违约金是否适用LPR的问题，根据九民会议纪要第50条之规定，继丰公司主张适用LPR没有法定条件，其也没有证据证明违约金过高。违约金的标准应当按照合同标准计算，且继丰公司没有提起预期付款违约金的反诉，本案中继丰公司提出的违约金诉讼请求超过诉讼时效，不应得到支持，故继丰公司主张用逾期办证违约金抵扣及调整逾期办证违约金没有合同及法律依据。刘俊泳、黄少珍于2020年9月27日向一审法院起诉请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金377175.2元（以1349464元为本金，按照每日万分之五自2017年11月6日计算至2019年5月19日共559日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。一审法院认定事实：2015年10月26日，刘俊泳、黄少珍（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区xx路xx号（自编号F4栋）1102房（以下简称案涉房屋），建筑面积81.84平方米、套内面积70.29平方米、共有分摊面积11.55平方米；总金额1349464元，首期款409464元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款940000元需于2015年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。2015年11月9日，继丰公司向刘俊泳、黄少珍出具金额为409464元的房款发票。2016年5月27日，黄少珍向继丰公司支付贷款房款940000元。2016年6月2日，继丰公司向刘俊泳、黄少珍出具金额为940000元的售房款发票。刘俊泳、黄少珍称，2016年12月31日，继丰公司将案涉房屋交付给刘俊泳、黄少珍。2019年5月16日，案涉房屋登记至刘俊泳、黄少珍名下，面积82.34平方米，套内面积70.16平方米，分摊建筑面积12.18平方米。继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复等证据。刘俊泳、黄少珍对上述证据关联性均不予确认，称不能得出继丰公司所称的规划部门变更了验收要求，继丰公司系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除继丰公司迟延办证的责任。另，刘俊泳、黄少珍主张于2019年5月19日领取不动产权证。继丰公司对领取时间予以确认，但主张刘俊泳、黄少珍在不动产权证出具后的领取时间以及刘俊泳、黄少珍自行缴纳契税的时间不应计算在逾期办证期限内。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）、发票、个人贷款支付凭证、借款合同、收据、收条、发票、现金支出证明单、签购单、付款须知、税收完税证明、不动产权证、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、情况说明、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、答复及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，刘俊泳、黄少珍、继丰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为刘俊泳、黄少珍办妥产权登记并交付不动产权证。刘俊泳、黄少珍主张继丰公司于2016年12月31日向刘俊泳、黄少珍交付了案涉房屋，继丰公司未提出异议，一审法院对该交房时间予以采纳。继丰公司于2016年12月31日向刘俊泳、黄少珍交付了案涉房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年11月6日。继丰公司于2019年5月16日才办妥案涉房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现刘俊泳、黄少珍于2019年5月19日领取《不动产权证》，根据合同约定，继丰公司在210个工作日内负有将《不动产权证》交付给刘俊泳、黄少珍的义务，故一审法院对刘俊泳、黄少珍提出的逾期办证违约金应计算至领取之日的主张予以采纳；继丰公司还主张刘俊泳、黄少珍缴纳契税期间应予以扣减，但考虑继丰公司并未限制刘俊泳、黄少珍缴纳契税的期间，刘俊泳、黄少珍实际用于支付契税的期间并未明显过长，该期间不应予以扣减；故继丰公司迟延履行办证义务559天。继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故一审法院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故继丰公司应当承担的逾期办证违约金应为150870.08元（1349464元×0.02%×559天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月24日判决如下：一、于判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向刘俊泳、黄少珍支付逾期办证违约金150870.08元；二、驳回刘俊泳、黄少珍的其他诉讼请求。一审案件受理费3479元，由刘俊泳、黄少珍承担2087元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担1392元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案争议焦点为：继丰公司是否应承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金的计算标准认定。关于继丰公司是否应承担逾期办证违约责任问题。本案中，继丰公司主张其因政府部门调整规划验收及土地性质登记错误等原因导致办证迟延，但其所提交证据均不足以证实案涉房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是因政府办证部门原因造成。且双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》也未约定该项免责事由，据此，一审法院认定该部分事由均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中可能发生的客观情况并无不当。继丰公司上诉认为其不应承担逾期办证违约责任，缺乏理据，本院不予支持。关于继丰公司应承担的逾期办证违约金计算标准问题。其一，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》中已明确约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为刘俊泳、黄少珍办妥产权登记并交付房地产权证。逾期办理的，应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。故一审法院根据案涉房屋交付时间确定逾期办证违约金起算时间并无不当，继丰公司主张以房屋取得规划验收合格证之日起算其办证期限，明显违反双方合同约定，本院不予采纳。其二，继丰公司提出应在其逾期办证期限内扣除刘俊泳、黄少珍逾期支付购房款的期限问题。根据本案事实，刘俊泳、黄少珍于案涉房屋交付前已付清全部购房款，即其迟延付款行为并不影响继丰公司依约履行房屋产权变更登记的合同义务，且即便刘俊泳、黄少珍因存在逾期付款行为需支付逾期付款违约金，该项违约责任的承担也并非其取得案涉房屋产权的对价，故继丰公司要求顺延其办证期限，有违公平合理原则，本院不予采纳。其三，继丰公司提出扣除刘俊泳、黄少珍提交办证资料和缴纳契税期限等问题，继丰公司并未举证证实刘俊泳、黄少珍存在拖延提交办证资料以及迟延缴纳契税等行为，本院亦不予认定。其四，关于逾期办证违约金标准，一审法院已根据案涉合同约定内容以及实际履行情况，酌情调整违约金为每日0.02%，继丰公司仍以该标准过高为由要求调整为同业拆借贷款利率标准，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，继丰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3317元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年四月二十三日法官助理杨希书记员谢金泽