湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初1944号原告：武汉东湖高地物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路**。法定代表人：田佐平，该公司CEO。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。原告：武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司，住，住所地：武汉市汉阳区翠微横路**翠微新城（**）内物业用房/div>负责人：肖新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。被告：欧阳四汉，男，1969年12月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：吴园，湖北恒康律师事务所律师。一般授权代理。原告武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称“东湖高地物业公司”）、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司（以下简称“东湖高地物业公司汉阳分公司”）与被告欧阳四汉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司的共同委托诉讼代理人李宁，被告欧阳四汉及其委托诉讼代理人吴园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主（或业主委员会）签订物业服务合同的时间：2014年5月23日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，后双方签订《翠微新城1-3期小区物业服务合同（续签协议）》将合同期限顺延到2015年6月1日至2016年5月31日；2016年6月，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止；2018年6月1日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。二、物业公司服务的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区翠微横路**翠微新城**小区。三、被告房产位置及面积：翠微新城小区XX期XX栋XX单元XX层XX室，面积为98.33平方米。四、被告物业费缴纳标准：2014年6月1日至2016年5月31日期间每月每平方米1.20元，每月应缴117.996元；2016年6月1日至2018年12月31日期间每月每平方米1.50元，每月应缴147.495元。五、欠缴物业费的时间及金额：本案中欧阳四汉欠缴的物业费的期间为2014年6月1日至2018年12月31日。从2014年6月1日至2018年12月31日共55个月，共计7,404.25元。被告欧阳四汉辩称：2018年3月10日之前的物业费已过诉讼时效；双方对物业费的收费方式、金额、标准存在分歧，双方未达成一致因此没有缴纳物业费；居住的不是电梯房，不应收取电梯房的额外物业费；因原告不作为导致被告房屋漏水，房屋出现霉变，对原告身心建康造成损害，与物业反映物业未维修。六、合同约定的物业费缴纳方式：按季度缴纳物业费，每季度第一个月内履行缴纳义务。七、物业公司是否对物业费进行催收：物业公司向本院提交催款通知照片、法律函（复印件）、挂号信交寄清单（复印件）证明其已进行了催收，欧阳四汉称未收到上述催缴通知。八、原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年6月1日至2018年12月31日的物业费7,404.50元，违约金655.67元，共计8,060.17元；2、案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。以上事项中，双方争议的主要问题为欧阳四汉主张双方对物业费的收费方式、金额、标准存在分歧，双方未达成一致；居住的不是电梯房，不应收取电梯房的额外物业费；因原告不作为导致被告房屋漏水，房屋出现霉变，对原告身心建康造成损害，与物业反映物业未维修；故欧阳四汉拒缴物业费。欧阳四汉还主张2018年3月10日之前的物业费已过诉讼时效；其他事项双方无争议。本院认为，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《武汉市物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对欧阳四汉具有约束力。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司按约履行了物业管理服务的义务，欧阳四汉应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。欧阳四汉辩称双方对物业费的收费方式、金额、标准存在分歧，达成一致故未缴物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故欧阳四汉的该辩称意见，本院不予采纳。欧阳四汉辩称的居住的不是电梯房，不应收取电梯房的额外物业费的问题，欧阳四汉未提供证据证明关于电梯不停靠楼层不属于物业服务合同中约定的电梯房，亦未提供电梯不停靠楼层物业费收费标准有特别约定的证据。根据原告提交的2014年6月1日至2020年5月31日期间业主委员会与物业公司签订的多份物业服务合同，均只对一楼的物业费标准进行了区分，并未对其他楼层的物业费进行特别约定，包括电梯不停靠楼层。业主委员会作为业主利益代表，其在选聘物业公司、商定物业费收费标准上具有一定自治权，在业主委员会对本小区电梯设计、使用问题明知的情形下，未在签订物业服务合同时对此种情形予以区分，应视为业主委员会同意除一楼外业主均按统一标准缴纳物业费，对业主委员会签订的物业服务合同，所有业主应予遵守并履行。在业主委员会未签订新的物业服务合同对此种情形予以明确区分不同物业费收费标准时，本院对个别业主要求按不同标准缴纳物业费的辩称理由不予采纳。若业主认为电梯不停靠楼层物业费缴费标准应予区分，可通过业主委员会与物业公司协商变更合同收费标准或在签订新的物业服务合同时予以明确约定。欧阳四汉辩称的房屋漏水与物业反映物业未维修的问题，物业公司对公共区域具有管理和维修的义务，对于业主多次反映的公共区域漏水问题，物业公司应当及时跟进，物业公司未及时处理应当认定为提供物业服务的过程中存在瑕疵。但本案中双方当事人均未提供证据证明漏水原因及责任方，欧阳四汉提交的证据也未证明其患病系因房屋漏水造成，欧阳四汉可在证据齐备后另行向责任方主张相应的赔偿责任。欧阳四汉辩称的2018年3月10日之前的物业费已过诉讼时效的问题，原告主张欧阳四汉支付2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告向本院提交的催款通知照片不能证明该催款通知张贴的时间、地点、地点交的法律函不能证明其向被告送达了该法律函，其提交的挂号信交寄清单不能证明交寄的内容、是否送达，原告亦未提供存在诉讼时效中断或中止的其他证据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，原告于2020年12月30日向本院提起诉讼要求被告支付物业费，该起诉行为已构成诉讼时效的中断，本院对原告在2017年12月30日之后享有的要求欧阳四汉支付物业费的请求权予以保护。根据案涉物业服务合同对物业费缴费期限的约定，本院对原告要求欧阳四汉支付2018年1月1日之后物业费的诉讼请求予以支持。原告主张的2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，对原告已超过诉讼时效部分的诉讼请求，本院依法不予支持。故欧阳四汉应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2018年1月1日至2018年5月31日期间的物业费737.48元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,032.47元。鉴于物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院酌定免除欧阳四汉支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告欧阳四汉向原告武汉东湖高地物业管理有限公司支付从2018年1月1日至2018年5月31日期间的物业费737.48元，向原告武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司支付从2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,032.47元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告欧阳四汉负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年四月十四日法官助理伊雅茜书记员李杰