江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终489号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩先山，男，1983年12月10日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段洪祥，男，1971年3月1日生，汉族，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：邹玮玮，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段尊艺，男，1997年4月24日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：邹玮玮，江苏海辉律师事务所律师。上诉人韩先山因与被上诉人段洪祥、段尊艺房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩先山上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由段洪祥、段尊艺负担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律有误。首先，根据合同约定，涉案合同过了2019年7月31日就已失效，没有了法律效力。韩先山后续愿意继续交易，并不等于有义务必须履行原合同。一审法院认定“双方仍在继续履行合同，以实际行动对原合同约定的履行期限进行了延展”是错误的。其次，《无锡市存量房买卖合同》上没有韩先山的签字且与涉案合同内容不一致，银行基于此合同办理的贷款是无效的。第三，韩先山明确提出2019年9月30日是最后期限，且表明了在此期限内拿不到余款就要10万元违约金或是补偿，从未表明愿意接受2019年10月底的贷款审批，2019年9月30日是购房余款支付的最后时间。第四，从2019年7月31日涉案合同失效至2019年10月底，段洪祥、段尊艺共有额外3个月的时间来筹集剩余房款。其包括但不限定申请商业贷款、亲戚朋友借贷、抵押借贷、自筹钱款等合法方式，但段洪祥、段尊艺仍然未能完成筹款、过户等事宜，应承担相应违约责任和后果。第五，一审法院认定涉案合同应该继续履行，侵犯了韩先山的合法权益，韩先山不愿继续履行涉案合同。段洪祥、段尊艺辩称：一、涉案合同并非附期限的合同，由于房屋中介方无锡星星点灯房屋置换有限公司（以下简称中介公司）对法律专业名词不专业，才写明了合同有效期。即使涉案合同是附期限的合同，由于韩先山在2019年9月仍然接受了段洪祥、段尊艺支付的房款，且双方也均明确在办理贷款手续，故双方也体现出继续履行合同的意思表示。二、《无锡市存量房买卖合同》是双方委托中介公司办理的，是为了顺利完成过户、网签以及贷款等后续行为，并未侵害韩先山的利益。三、至2019年10月份，双方仍在为发放贷款前的过户手续做准备，韩先山因认购其他房屋终止合同支付的违约金和律师费，是由于其自身行为导致的，与本案无关。四、“贷款到账最后期限是2019年9月30日”是韩先山的单方意思表示，韩先山、中介公司均未和段洪祥、段尊艺沟通过。五、段洪祥、段尊艺没有拖延支付房款的意思表示。根据已查明事实，贷款获得审批后，是韩先山拒绝继续履行合同导致该审批的贷款作废，需要重新审批，段洪祥、段尊艺为了继续履行合同，已经自筹剩余房款，随时可以支付。六、段洪祥、段尊艺不存在任何违约行为，在签订涉案合同后，段洪祥、段尊艺已经履行了支付购房款以及办理银行贷款等主要义务。一审法院查明事实清楚，适用的法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩先山向一审法院起诉请求：一、确认其与段洪祥、段尊艺之间的签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、段洪祥、段尊艺返还无锡市新吴区琥珀家园16号203室房屋；三、段洪祥、段尊艺支付违约金11.9万元；四、段洪祥、段尊艺支付自2018年10月20日起至实际搬离房屋止按每月2000元标准计算的房租；五、段尊艺、段洪祥赔偿损失3.73万元；六、本案的全部诉讼费用由段洪祥、段尊艺承担。诉讼中，韩先山将前述第一项诉请变更为判令确认双方签订的《房屋买卖合同》已失效，将前述第五项诉请变更为判令段洪祥、段尊艺赔偿损失2.2万元，并将前述第三项诉请撤回。段洪祥、段尊艺提出反诉请求：一、韩先山继续履行房屋买卖合同并配合完成过户手续；二、韩先山支付违约金11.9万元；三、韩先山承担本案诉讼费用。诉讼中，段洪祥、段尊艺表示撤回前述第二项诉请。一审法院认定事实：2018年10月8日，韩先山与段洪祥、段尊艺以及中介公司签订《房屋买卖合同》，约定：（1）韩先山将案涉房屋出售给段洪祥、段尊艺，面积为87.78平方米，房屋内部附属设施除韩先山主卧电脑以及生活吃饭用品之外全留。（2）房屋成交价119万元，房屋过户时产生的增值税、个人所得税、其他过户相关费用由段洪祥、段尊艺承担。（3）房款支付方式为商业按揭贷款，其中段洪祥、段尊艺应于2018年10月8日交付定金2万元，于2019年7月31日前交付房款48万元。若韩先山有贷款，则韩先山须于收到该笔首付后当日将该笔款项用于偿还韩先山尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权，不足部分由韩先山自行补足。双方须在签署本合同生效后七日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，韩先山同意段洪祥、段尊艺办理商业贷款69万元，该贷款部分见他证后由银行直接放给韩先山（具体时间以银行房贷为准），若段洪祥、段尊艺贷款数额有不足部分或贷款不成，由段洪祥、段尊艺在该房屋交易过户当日之前以现金方式补足。（4）韩先山承诺于2019年7月31日前腾空房屋，将该房屋（钥匙）交付于段洪祥、段尊艺，并于2019年7月31日前办理完毕户口迁移手续。（5）合同双方在办理房屋过户时，应积极配合。如合同双方的任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按中介公司通知时间过户手续，则每逾期一日按房屋成交价的万分之三向对方赔偿损失，逾期30日则视为违约方，产生的一切后果违约责任由违约方负责。（6）合同双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同中任何一项条款违约情况，均由违约方向另外一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据时赔偿。合同另备注：“段洪祥与段尊艺为父子关系，段尊艺履行所有该合同的条例(款)。经韩先山承诺该房屋产权清晰，无抵押、查封纠纷等情况。段洪祥、段尊艺承诺符合无锡市贷款条件，合同期内韩先山无条件配合中介公司走贷款流程需求，不能有拖延等情况发生。段洪祥、段尊艺承诺愿意替韩先山偿还银行贷款，由甲乙丙三方共同到场，款项还清之后，韩先山配合段洪祥、段尊艺及中介公司做他项权登记。合同有效期为2018年10月8日至2019年7月31日。如因政策问题导致合同不能履约，则韩先山所收段洪祥、段尊艺钱款全额退还，段洪祥、段尊艺以租房形式支付韩先山，约定租金每月2000元”。合同落款处有中介公司经办人栏签字人为李**。合同签订后，段洪祥、段尊艺于2018年10月8日向韩先山支付2万元，于2018年10月18日、10月19日分别向韩先山支付23万元、25万元。韩先山于2018年10月20日将案涉房屋交付给段洪祥、段尊艺。韩先山于2018年11月1日注销房屋原抵押登记。此后该房屋办理了抵押权人为段尊艺的他项权登记，注销日期为2019年8月14日。段洪祥、段尊艺于2019年9月3日向韩先山支付10万元，韩先山出具了收条。韩先山至今共已收到房款60万元，段洪祥、段尊艺在案涉房屋内居住至今。一审诉讼中，关于合同所载期限的理解：双方一致称在签订合同当时即知晓案涉房屋因韩先山领取房产证期限较短，需至2019年5月31日才可以上市交易，故需自该日起方可办理过户、银行贷款等手续，考虑到一定的办理时间，故当时中介公司在合同中所写的首付款、腾房、过户、有效期等的时间节点为2019年7月31日。韩先山认为应自满足过户条件后七日内办理贷款手续，最迟应当于2019年7月31日前完成银行的贷款审批及过户手续，至于银行贷款实际放款时间因不受双方控制可以等待一段时间，否则按照约定超过7月31日合同即失效。段洪祥、段尊艺认为合同中诸多时间点均有冲突，如交付首付款的时间、交付房屋的时间、合同有效期截止时间均为2019年7月31日，不具有可操作性，包括有效期的表述与法律意义上的概念是不同的，均是中介公司不专业不正规造成；合同约定首付款在2019年7月31日前支付，贷款一般都在首付款付清后办理，故应理解为2019年7月开始办理，双方并未约定在2019年7月31日前需完成贷款审批手续，且韩先山也未按合同约定在收到首付款当日即办理注销抵押登记的手续，可见双方实际并非按合同约定时间履行。双方均表示2019年5月31日后即开始按照中介公司工作人员李静雯的要求配合办理相关贷款手续。一审诉讼中，双方提供了各自与李静雯的微信聊天记录，其中显示：2019年5月、6月期间段洪祥按李静雯要求陆续提交资料。7月11日，李静雯回复段洪祥审批还未下来，段洪祥回复“不是说一周左右吗？而且咱们额度也小了，还得麻烦你催催，看看还得啥时候能下来，抓紧办完利索了”。7月18日，段洪祥询问李静雯贷款情况，李静雯回复7月开始银监会严查、贷款比较难做。7月23日，李静雯表示之前提交的收入证明过期了，需要重新补一份，段洪祥当天寄出给李静雯。8月5日，段洪祥询问李静雯贷款情况，李静雯表示注销掉房屋他项权登记贷款即可审批下来、但段尊艺要下一周才有空。8月13日，段洪祥询问李静雯当天是否可做他项注销，李静雯回复可以。8月30日，段洪祥向李静雯表示一年银行流水已经寄出。9月2日，韩先山向李静雯发送消息表示要求尽快催促买方办理贷款，这个月再拿不到余款，就算违约不卖了，或要求至少补价10万元。后韩先山收到段洪祥支付的10万元房款并出具收条。9月3日段洪祥询问李静雯“现在怎么样了”。9月6日，段洪祥再次询问李静雯“现在还差什么了”，李静雯回复还有一份确认书需要去银行签字，已约了段尊艺周四去签字。9月9日，段洪祥再次询问李静雯还差什么，李静雯回复不差了，最迟周五可以过户。9月20日段洪祥再次询问过户时间。10月9日，韩先山询问李静雯“过户怎么安排的？这月能不能办完了？”。10月10日，李静雯联系段洪祥表示银行经理要求段尊艺补一份材料。当天段洪祥按李静雯要求将所需离婚协议发给李静雯。10月13日，段洪祥询问李静雯“协议可以吗”。10月14日，银行贷款审批通过，李静雯答复段尊艺最快次日下午可以拿到过户件。10月21日，段洪祥向李静雯表示需要补的资料已经收到并已回寄，李静雯表示过户时间等通知。10月21日，韩先山询问李静雯“马上月底了，过户的事还没有着落，这个月底怎么可能拿到钱”，李静雯回复称段洪祥已根据其要求当天邮寄了材料，预计明后天即可办理过户。10月23日，李静雯告知韩先山段洪祥邮寄的材料已收到，因段尊艺在外地需25日返回，故定于28日过户。韩先山遂询问“过户后要多久款到账”，李静雯表示“询问过客户经理，现阶段的政策的话你预期的时间是放不了的，起码要12月份”。韩先山表示等不了那么久。李静雯回复称之前确实是过户后一周左右即可放款，但十月份开始银行额度收紧了，每个月严格把控，故放款速度变慢了。韩先山向李静雯表示10月底必须拿到钱，否则就要赔偿其5万元定金损失。10月29日韩先山表示其底线为11月到账但需赔付10万元。11月1日，李静雯转告段洪祥后，段洪祥向李静雯表示“他没有跟我们说什么9月10月底线的事情啊，跟你说了，你没有告诉房东怎么回事啊？之前跟你的聊天不是这么说的啊，怎么又变了？”、“我们一直在配合，而且也答应你们提出的加速贷款的方法了，提出加付放款11月15日房贷下来的方法前，你们跟房东沟通他不是答应了，怎么又变了呢”。后因段洪祥、段尊艺不同意承担违约金，韩先山不同意办理过户，贷款因此搁置，后韩先山诉至法院。另，关于韩先山主张的损失，韩先山提供的证据显示：1.韩先山于2019年5月30日认购了安徽省滁州市南谯区二道河陆89号南谯碧桂园十里春风观澜悦府11幢2单元202室房屋，约定签订认购书时需支付2万元定金，2019年5月30日前需支付37300元，2019年6月30日前需支付417195元，2019年9月30日前付290000元（银行按揭款）。2019年12月30日，韩先山与前述房屋的开发商签订了终止购房协议书，韩先山已支付的房款37300元被罚扣了10000元违约金。2.韩先山为提起本案诉讼产生律师费12000元。一审法院审理后认为，韩先山与段洪祥、段尊艺关于案涉房屋于2018年10月8日签订的买卖合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中，双方的争议焦点在于：一、合同是否已失效；二、段洪祥、段尊艺是否存在违约行为；三、合同是否应当继续履行。买卖合同虽然约定了有效期，但从双方后续继续配合中介公司办理买方贷款事宜、协商过户、继续交付房款等情形来看，双方仍在继续履行合同，双方以实际行为对原合同约定的2019年7月31日的履行期限进行了延展，故韩先山认为双方之间的买卖合同于2019年7月31日已经失效的主张，不予采纳。双方延展履行期后，至2019年10月中旬中介公司通知韩先山可以办理过户之前，双方仍在为发放贷款前的过户手续做准备，故可以认定双方对贷款手续的办理期限延至10月中旬并无异议。至于贷款实际到账时间，合同中仅约定了放款时间以银行放贷时间为准，并未对贷款最迟到款期限进行约定；且根据韩先山庭审中的意见，按原合同约定段洪祥、段尊艺需在2019年7月31日前完成贷款审批手续，至于具体放款时间因双方不可控制不在此约定期限内；而至2019年10月底韩先山不愿配合过户前双方对于贷款最迟到款时间也未达成过明确一致的补充约定。按照贷款购房的一般流程，过户及他项权登记完成后至实际放款的期间受银行信贷政策等因素影响，一般也无法确定短期内到账的时间。双方对最迟到款时间未有约定又无法达成一致意见时，应给与对方合理的履行期间。而韩先山在已经完成银行审批的情况下要求立即收到房款并拒绝完成过户直接导致了合同履行中止。而根据现有证据及约定情况，段洪祥、段尊艺对合同中止履行并不存在违约情形，故韩先山主张段洪祥、段尊艺承担22000元的损失赔偿责任，依据不足，不予支持。现房屋早已交付完毕，房款支付过半，虽然贷款发放已中止，但现段洪祥、段尊艺表示已筹得资金随时可履行，从鼓励交易、促进合同履行、维护交易稳定安全考虑，应认定案涉合同应当继续履行。段洪祥、段尊艺应继续履行交付剩余房款59万元的义务，韩先山应继续履行配合段洪祥、段尊艺办理案涉房屋的过户手续的义务。过户过程中如产生增值税、个人所得税、其他过户相关费用，依照合同约定由段洪祥、段尊艺承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条、第一百零七条之规定，作出判决：一、韩先山与段洪祥、段尊艺继续履行2018年10月8日签订的关于无锡市新吴区琥珀家园16号203室房屋的《房屋买卖合同》；二、段洪祥、段尊艺于判决发生法律效力之日起五日内支付韩先山购房款59万元；三、韩先山于收到段洪祥、段尊艺支付的上述第二项款项后五日内配合段洪祥、段尊艺将无锡市新吴区琥珀家园16号203室房屋过户至段洪祥、段尊艺名下，过户期间产生的税费等费用由段洪祥、段尊艺负担；四、驳回韩先山的本诉请求。一审本诉案件受理费15510元，由韩先山负担。反诉案件受理费减半收取7755元，由韩先山负担。二审中，韩先山提供以下证据：证据一，《无锡市存量房买卖合同网签申请书》的复印件，用于证明韩先山的签名不是其所签，其也不认可网签的内容；证据二，《无锡市存量房买卖合同》的复印件，用于证明此份合同没有双方签字所以不存在；证据三，微信聊天记录，用于证明其收取10万元的前提是中介告知，9月底可以拿余款，而且韩先山明确要求9月底必须拿到余款或者终止交易。段洪祥、段尊艺对韩先山所提证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院对韩先山所提供证据的真实性予以确认。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，打印日期为2019年9月2日的《无锡存量房买卖合同网上签约申请书》显示，房产即为涉案房产，出卖方为韩先山，买受方为段尊艺，房屋总价为104万元，出卖方处有韩先山签名，买受方处有段尊艺签名，韩先山主张出卖方的签字并非其所签署。网签日期为2019年9月2日的《无锡市存量房买卖合同》显示，合同编号201909020073，出卖方为韩先山，买受方为段尊艺，房屋售价为104万元。房款支付为贷款支付，段尊艺于2019年12月28日前办理完59万元的贷款手续。该合同上未有买卖双方的签字。韩先山提供的微信聊天记录显示，除一审法院查明的部分外，2020年3月19日，韩先山询问中介公司李静雯网签为何未经过其确认。之后，韩先山要求李静雯取消网签。本院认为，首先，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。其次，合同中虽约定了有效期，但双方后续的协商、交款等行为表明，双方均同意延展合同履行期限。同时，依据已查明的事实，双方在2019年10月中旬仍在为贷款发放前的过户做准备，故一审法院认定双方同意贷款手续的办理期限延至10月中旬并无不当。韩先山认为一审法院认定双方同意延展合同履行期限系错误，本案所涉房屋买卖合同已失效的上诉理由，无充分的事实依据，本院不予支持。第三，由于银行办理贷款流程的不确定性，一般在房屋买卖合同中都不限定贷款到账的期限，只是从款项领取的安全性角度加以防范性约定，防止产生损害交易双方利益的情形，况且涉案合同亦未约定贷款最迟到款期限。本案中，双方约定除2万元定金外，第一笔购房款48万元于2019年7月31日前支付，如果合同履行期在2019年7月31日前结束，则段洪祥、段尊艺根本没有时间办理银行贷款手续，也违背了合同签订的本来目的；且，韩先山在段洪祥、段尊艺于2019年10月14日银行贷款审批通过后不仅要求立即收到房款，且拒绝协助过户，直接导致房屋买卖合同被中止履行，故违约方系韩先山而非段洪祥、段尊艺。韩先山关于从2019年7月31日至2019年10月底，段洪祥、段尊艺有3个月的时间来筹集剩余房款，其未能完成筹款、过户等事宜，应承担相应违约责任和后果的上诉主张，既没有合同约定，也没有法律依据，本院不予采纳。由于涉案房贷已经过银行审批，韩先山如认为中介公司在房屋买卖合同履行过程中存在伪造合同和仿冒签字等行为损害其合法权益的，其可另案起诉主张权利。因本案所涉房屋已由段洪祥、段尊艺从2018年10月接受并居住至今，房款亦支付过半，段洪祥、段尊艺也表示随时可以支付剩余款项，故一审法院从维护交易稳定、促进合同履行的角度出发，认定案涉合同应当继续履行并无不当。韩先山认为涉案合同已失效，段洪祥、段尊艺应返还本案所涉房屋并承担违约责任等上诉理由，均无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，韩先山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15510元，由韩先山负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月九日书记员  范 洁