辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5910号上诉人（原审被告、反诉原告）：马驰，男，1976年10月9日出生，满族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：于鹏，辽宁恒生（大连）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：董晓芳，女，1982年7月26日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人马驰因与上诉人董晓芳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马驰上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判支持我方诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签署的房屋租赁合同约定期限自2018年8月1日至2021年7月31日止。合同第5.1约定，乙方向甲方（上诉人）交付租房押金4万元，第11.2.5条约定，乙方未按本合同约定支付租金，或提前解除合同，甲方有权收回该房屋，无须退还乙方所交付的押金及租金，如押金及租金不够赔偿付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。合同第10.1条约定，由甲方支付居间服务费，由违约方向守约方赔偿该笔损失。现乙方未提前通知甲方，无正当理由不履行租赁合同，构成违约。给甲方造成了房屋闲置的实际损失。乙方违反约定，甲方重新出租写字间造困难，房屋从2019年8月1日闲置至2019年11月。另外，乙方搬离时并未与甲方进行交接。室内未恢复原样，室内多个门锁和柜子被破坏，门禁系统密码更改，致使甲方更换了整个门禁系统。目前甲方的实际损失已经远超过了押金四万元。董晓芳上诉请求：1.撤销原审判决；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人系房屋产权人，有义务对承担租赁期间的房屋修缮问题，而空调设备属于房屋设施，原审认为被告非房屋所在的大楼空调的管理者，不具备修缮空调的能力一说不成立。房东隐瞒了空调设备问题以欺骗的方式与上诉人签订租赁合同，导致上诉人在两个夏季无法使用办公区域一半的场所，理应承担这四个月高温季节的租金其中一半损失40000元整。2.居间服务费为房屋与中介公司签订的单方协议，和承租人并无关系，未履行三年租约起因是空调无法使用导致无法办公造成的被迫搬离，被上诉人应该承担全部居间服务费。3.因空调使用问题上诉人多次与出租人马驰的秘书康倩联系修缮未果，被迫搬离完全是马驰的责任，应该退还房屋押金40000元。董晓芳向一审法院起诉请求：1.被告退还房屋押金40000元；2.被告赔偿空调不可使用期间夏季一半办公场所无法正常运营费40000元；3.被告承担诉讼费。马驰向一审法院反诉请求：1.反诉被告赔偿因违反约定解除房屋租赁合同给反诉原告造成寻租困难带来的损失，超出押金部分2万元；2.反诉被告赔偿门锁和柜子及门禁系统损坏费用1万元；3.反诉被告支付居间服务费2万元。一审法院认定事实，2018年7月31日，被告马驰作为出租方（甲方），原告董晓芳作为承租方（乙方），签订《沈阳市房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区北站路55号C座1-18-2和2-18-1的房屋租赁给乙方使用，租赁房屋建筑面积共315.56平方米，租赁房屋用途为摄影工作室，租赁期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，房屋每月租金为20000元人民币，租赁期内物业管理费、取暖费由甲方承担，税票由乙方承担，租金（押金）支付方式为押二付六，租金每六个月支付一次，提前30天前支付下一期租金。第五条押金支付方式约定，本合同签订之日起，乙方向甲方缴付押金相当于2个月的租金即40000元人民币，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金，本合同期满乙方如不再续租，在结清所有由乙方消耗的费用及工商注册迁出或注销后，甲方应将押金全部退还乙方，如果因乙方原因提前解约，租期未满，则押金不退。第六条首期付款约定，首期六个月租金120000及押金40000共计即人民币160000元乙方须在2018年7月31日之前全额汇入甲方账户（以甲方收妥为准），本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还，在此之前如甲方毁约，甲方需向乙方双倍返还定金。第八条甲方的权利及义务中，约定租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如电、宽带、电话费、停车费、并注册手续注销或迁出等）后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。第九条乙方的权利及义务中，约定乙方在合同期满后不再续租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分（包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室外附着物、定着物）不得拆卸和损毁（乙方另行添置的空调室外主机、室内挂机、电视机及双方另有协议除外），租赁期满后乙方应陪同甲方对物业的上述情况进行验收，向甲方交付各室内房间钥匙、大门钥匙（或门禁密码、使用手册）、门禁卡、空调遥控器、配电箱钥匙、电费卡等物件。第十条丙方服务约定，本合同签订之日，甲方应支付丙方居间服务费2万元整，甲乙双方中，如有一方违约致使合同无法履行，或者租赁双方解除、终止、变更租赁关系，甲乙双方向丙方承担的给付佣金义务仍须履行，如佣金尚未支付，由违约方承担丙方全部佣金。如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。第十一条违约责任与合同终止中，约定甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：……甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用。……乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公；拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租……因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金及租金。……乙方未按本合同约定支付租金，或（要求提前解除合同），逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金及租金，如押金及租金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。……甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前1个月通知对方。上述合同落款出租人（甲方）委托代理人处由康倩签字，承租人（乙方）处由原告董晓芳签字，居间方（丙方）处加盖沈阳市沈河区鼎盛安居房产信息中介所印章，经纪置业人员签字处由李文强签字。同日，被告为原告出具《收条（租房）》，确认收到原告支付的房租120000元、房屋押金40000元，该租金对应合同日期为2018年8月1日至2019年1月31日，房屋地址沈阳市沈河区北站路55号C1-18-2和C2-18-1。同日，被告交付沈阳市沈河区鼎盛安居房产信息中介所中介费20000元。2018年8月，原告向被告反映空调不凉的问题。2018年11月，原告向被告反映空调不热的问题。被告在了解这些情况后，均向负责管理财富中心大厦的沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心分公司客服部报修。2019年1月1日，原告以银行转账方式向被告支付房租120000元。2019年3月15日，原告通过微信向康倩反映空调问题，康倩表示知道不出风的问题和前台空调响的问题，其和维修的说了。2019年3月18日，康倩安排维修人员进行了检查。2019年6月29日，原告在微信中告知康倩8月1日起其不再续租、7月31日前其会搬离，康倩微信回复收到。后原告自行搬离，搬离时被告方无人在场，2019年7月31日，原告委托他人将房屋钥匙返还康倩，康倩接收房屋。现因原、被告就押金退还等事宜发生纠纷，原告起诉来一审法院。被告提出反诉。一审法院认为，原、被告之间签订的《沈阳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告之间签订《沈阳市房屋租赁合同》的时间为2018年7月31日，故原告对于所租赁的房屋所在大楼的空调制冷情况应有一定的了解。原告能够与被告签订合同，说明原告对于所要租赁的房屋情况予以认可。上述合同签订后，原、被告依约履行。后原告于2019年6月29日告知签订合同时的被告委托代理人康倩其将不再续租，并于2019年7月31日前搬离，康倩于7月31日接收房屋，故原、被告之间的租赁合同于2019年7月31日终止。因空调问题并非租赁房屋主体问题，且被告并非房屋所在的大楼空调的管理者，故被告不具备修缮空调的能力，原、被告之间签订的租赁合同中约定的房屋修缮义务不应包含空调修缮义务。但由于提供能够符合要求的空调制冷、制热是原告要租赁房屋室内环境的一部分，是原、被告之间租赁合同的应有之义，故被告负有协助原告将空调问题妥善解决的义务。在原告将问题反映给被告方后，被告方将情况向物业报修、安排维修人员检查，未怠于履行义务，故在处理空调的问题上，被告尽到了一定的义务。在履行租赁合同的过程中，被告无根本违约行为，空调问题不足以构成原告要求解除合同并要求被告承担全部违约责任的依据。但是，原告租赁房屋系为经营摄影工作室，对于室内温度有一定要求，原告多次与被告沟通空调问题，最终仍未得到妥善解决，故原告要求解除合同，事出有因。原、被告双方对合同的解除均有过错，各自应承担相应的责任。一审法院根据本案实际情况，酌情确定被告退还原告50%押金，即人民币20000元。原告主张的无法正常运营的费用40000元以及反诉原告主张的寻租损失，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予支持。关于反诉原告主张赔偿门锁和柜子及门禁系统损坏费用的问题，因反诉原告未提供有效证据证明门锁、柜子及门禁系统为原告损坏，故反诉原告的相关反诉请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于反诉原告主张的居间服务费问题，因原、被告双方对于合同解除均有过错，故各应承担一半居间服务费。鉴于反诉原告已先行向居间方支付了居间服务费20000元，故反诉被告应给付反诉原告居间服务费10000元。一审法院判决：一、被告马驰于判决发生法律效力之日起15日内返还原告董晓芳押金20000元；二、反诉被告董晓芳于判决发生法律效力之日起15日内给付反诉原告马驰居间服务费10000元；三、驳回原告董晓芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马驰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告董晓芳负担1500元，被告马驰负担300元。反诉案件受理费550元，由原告董晓芳负担50元，被告马驰负担500元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《沈阳市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因案涉房屋空调温度问题双方在合同履行过程中出现争议。部分房屋空调运转出现问题，并不能导致合同完全无法履行，一审未认定马驰存在根本违约并无不当。一审基于双方对于空调问题未能妥善解决，董晓芳经营房屋对室内温度有要求的前提，结合双方的过错程度、合同履行情况、兼顾公平原则，酌定马驰退还董晓芳50%押金并由董晓芳给付马驰50%居间服务费并无不当。综上，上诉人马驰、上诉人董晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人董晓芳负担；二审案件受理费2350元，由上诉人马驰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。