浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初5494号 原告浙江**夏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市淳安县临岐镇望溪路138号中药材交易市场231室。 法定代表人郭前方，总经理。 委托代理人陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会，住所地浙江省兰溪市兰江街道嘉星·上尚城小区。 负责人陈建军，主任。 委托代理人柳遵超、钱忠诚，浙江浩诚律师事务所律师。 原告浙江**夏物业管理有限公司与被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，原告浙江**夏物业管理有限公司于2020年12月15日向本院起诉。本院于当天受理，依简易程序，由审判员唐云峰独任审判，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告浙江**夏物业管理有限公司的委托代理人吴忠恩，被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会的负责人陈建军、委托代理人柳遵超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告浙江**夏物业管理有限公司诉称，原告系浙江省兰溪市兰江街道嘉星·上尚城小区前期物业管理服务企业。自原告与浙江嘉星房地产开发有限公司签订《嘉星·上尚城前期物业服务合同》以来，原告一直严格按照该合同的约定履行物业管理义务，致力于提供高质量的物业服务，改善业主生活环境。然而，被告却突然于2020年11月30日作出《关于兰溪嘉星上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》一份，声明其已于2020年11月22日召开业主大会，选聘金华嘉盛物业管理有限公司为该小区物业管理机构，原告的《前期物业服务合同》将于2020年12月31日终止，并要求原告在2020年12月15日前与被告办理移交手续。《物业管理条例》第11条规定：“下列事项由业主共同决定：......(四)选聘和解聘物业服务企业......”；第12条规定：“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。而被告于2020年11月22日作出的《兰溪嘉星·上尚城物业公司选聘表决结果公示》却载明：“一、本小区总业主人数923户。二、纸质投票572张，其中同意票501张，不同意6张，弃权票63张，废票两张。三、联系不到业主61户。四、表决事项得票如下：1.金华昌隆物业管理有限公司票数76，2.金华嘉盛物业管理有限公司票数425票”，即被告召开的业主大会同意选聘金华嘉盛物业管理有限公司作为浙江省兰溪市兰江街道嘉星·上尚城小区物业管理企业的票数仅425票，并未超过小区总业主人数923户的半数即462票，故被告于2020年11月30日作出的《关于兰溪嘉星·上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》对原告不发生效力。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特依据相关法律法规之规定，具状诉至贵院，望贵院予以受理，并在查明案件事实的基础上请求。1.依法判令被告继续履行《前期物业服务合同》；2.依法判令由被告承担本案诉讼费用。 原告浙江**夏物业管理有限公司为证明自己主张的事实向本院提交的证据有1、营业执照，证明原告主体资格；2、备案登记表，证明被告主体资格；3、前期物业服务合同，证明原告系兰溪市嘉星·上尚城小区的前期物业服务企业的事实；4、关于兰溪嘉星上尚城小区终止前期物业管理服务的通知，证明被告于2020年11月30日作出《关于兰溪嘉星上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》一份，声明其已于2020年11月22日召开业主大会，选聘金华嘉盛物业管理有限公司为该小区物业管理机构，原告的《前期物业服务合同》于2020年12月31日终止，并要求原告在2020年12月15日前与被告办理移交手续的事实；5、兰溪市嘉星?上尚城物业公司选聘表决结果公示，证明被告于2020年11月22日作出的《兰溪嘉星·上尚城物业公司选聘表决结果公示》明确载明该小区总业主人数为923户，同意选聘金华嘉盛物业管理有限公司作为物业管理企业的票数仅425票，未超过小区总业主人数923户的半数即462票的事实。 被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会辩称，原告认为因小区业主在选聘物业过程中投票未达半数，导致通知对原告不发生效力，进而继续履行《前期物业服务合同》。系对法律的错误理解。首先，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。可见，不论该通知是否对原告发生效力，根据《物业管理条例》的规定只要小区业委会成立并与物业管理公司签订了物业服务合同，《前期物业服务合同》便已然终止，且属于法定终止情形，被告向原告发出通知仅是既成事实的告知，并非合同解除的通知。其次，业主大会已经将物业选聘权利赋予了业主委员会，议事规则第六条明确规定了业主委员会有选聘物业管理企业的权利。《业主大会议事规则》，业主大会议事规则通过票数497票达到双半数要求。在而让业主投票在金华昌隆物业管理有限公司和金华嘉盛物业管理公司之间投票,只是在业委会依然明确的两个物业公司中择一聘用，由此可见，并不存在原告所称的未达双半数而不能的情况。最后、退一步说，即便小区业主大会投票程序、计票规则存在问题，其也属于小区业主内部自治范畴，侵害的是小区业主的权益，应由小区业主作为原告提起撤销之诉。所以，原告诉状所称，计票规则错误而导致通知对原告不生效，是对法律适用逻辑错误理解。2021年1月份，嘉星上尚城已经完成小区新旧物业的交接，原告已经从嘉星上尚城小区搬离，新物业公司依然进驻小区并提供服务，新一年度的物业费收取工作也在进行过程中，由此也可看出原告已经实际行动终止了前期物业服务，恢复履行《前期物业服务合同》已属履行不能。 被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会向本院提供的证据1、业主大会及业主委员会议事规则，证明业主大会已经将选聘物业公司的权利赋予给业委会；2、物业服务合同，证明业委会已经选聘了新的物业公司并与之签订了合同。 上述原告浙江**夏物业管理有限公司及被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会提交的证据，本院对真实性均予以确认。 经审理本院认定事实如下，原告浙江**夏物业管理有限公司与浙江嘉星房地产开发有限公司签订《嘉星·上尚城前期物业服务合同》，系浙江省兰溪市兰江街道嘉星·上尚城小区前期物业管理服务企业。经兰溪市兰江街道嘉星·上尚城小区业主选举，被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会于2020年9月29日成立，同年10月15日经兰溪市住房和城乡建设局同意备案。2020年11月30日被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会作出《关于兰溪嘉星上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》并送达原告浙江**夏物业管理有限公司。同年12月8日，被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会与新选聘的金华嘉盛物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同期限为2021年1月1日至2023年12月31日。2020年12月15日，原告浙江**夏物业管理有限公司认为相关程序不合法，被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会作出的《关于兰溪嘉星·上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》对原告不发生效力，故起诉要求判令被告继续履行《前期物业服务合同》。另查明，新选聘的金华嘉盛物业管理有限公司已于2021年1月1日进驻嘉星·上尚城小区提供物业服务至今。 本院认为被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会经主管部门备案登记成立，与新选聘的金华嘉盛物业管理有限公司于2020年12月8日签订涉案小区物业服务合同并已经生效，并于2021年1月1日进入小区提供物业服务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条的规定，前期原告与房地产开发商公司签订的《前期物业服务合同》终止，原告起诉所涉的《关于兰溪市嘉星·上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》是被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会将小区新的物业管理的相关情况通知原告的一种告知性行为。其通知本身不对原告的权利义务产生影响。综上，原告认为被告兰溪市嘉星·上尚城小区业主委员会作出的《关于兰溪嘉星·上尚城小区终止前期物业管理服务的通知》对原告不发生效力，要求继续履行《前期物业服务合同》的诉讼请求依据不足，本院不予支持，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告浙江**夏物业管理有限公司的诉讼请求。 本案的受理费40元（已减半），由原告浙江**夏物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 唐云峰 二〇二一年四月九日 代书记员 傅 丽 7-