河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1167号上诉人（原审被告）：牛红生，男，汉族，1969年12月25日出生，住河南省社旗县。被上诉人（原审原告）：杨淼，女，汉族，1977年2月22日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：靳延海，男，汉族，1966年4月19日出生，住河南省方城县。系杨淼丈夫。上诉人牛红生因与被上诉人杨淼房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2020）豫1327民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人牛红生、被上诉人杨淼的委托诉讼代理人靳延海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛红生上诉请求：撤销原判，改判牛红生不承担杨淼的搬家费300元，改判杨淼酌情承担租住期间的水电费1300元。事实和理由：原审认定事实不清，违反公平原则。1.杨淼原审自述搬家费、电器拆装费支出530元，原审不应判决由牛红生承担300元。杨淼无论何时搬走，只要雇佣人工就必须支付费用，该项费用无论是国法还是情理都不应牛红生承担，且距离导致费用不等，假设杨淼租车搬回博望，费用会更高，530元的费用无证据支持；2.虽然合同没有明确约定每月水电费的数额，但杨淼一家三口，使用空调及热水器，牛红生在诉讼中要求每月按照50元承担，本就没有过多估算，因此法庭应予支持26个月1300元。杨淼辩称，1.双方签订的房屋租赁合同期限为三年零四个月，自2018年7月18日至2021年11月18日止，目的是为了给杨淼的孩子上初中三年有一个好的环境休息，2021年11月18日租赁到期，孩子初中毕业上高中可以搬到高中学校附近租房，但2020年9月26日孩子初三上学期还没上完，就被逼着搬家，还得租赁初中学校附近，等初中上完还得搬到高中学校附近，如果牛红生按期履行租赁合同，杨淼搬一次家就行，现在不得不搬两次家，多出的这次搬家费、拆移空调、热水器产生的费用理应由牛红生承担，原审庭审时拆移空调、热水器的移机师傅出庭作证，证实拆装电器的位置和移机费用为430元，搬家师傅也出庭作证证实搬家的时间、位置和搬家费用为200元，实收100元的经过，故原审判决牛红生赔偿杨淼300元损失合理合法；2.杨淼在租住房屋时，电费是杨淼通过微信国网河南省电力公司公众号直接缴纳的，不存在拖欠电费之事，杨淼所用的水一部分是杨淼丈夫从公司带回来的水用于饮用，一部分是通过院里的自备井抽上来的，抽水所用的电费达不到每个月50元，不存在牛红生在上诉状中所称的每月50元水电费之事。杨淼向一审法院起诉请求：1.判决牛红生退还杨淼未到期房租3415元（1年零50天房租），并赔偿由此给杨淼造成的损失630元；2.本案诉讼费由牛红生承担。一审法院认定事实：杨淼与牛红生有亲戚关系。2018年7月18日，杨淼因租赁牛红生位于社旗县××河街道办事处××村王（望）其营的房屋，与牛红生签订了《租房协议书》，主要约定：甲方为牛红生，乙方为杨淼。甲方将位于望其营的房屋租给乙方居住，年租金3000元，租期自2018年7月18日至2021年11月18日。租金支付方法：乙方一次性给甲方1万元整，三年零四个月的租金。在租房期间，乙方不得擅自更改房内设施，不得擅自更改房屋原有结构，如有特殊情况需要改动时，必须甲乙双方协商决定。在租房期间，乙方负责：水费、电费等出租屋的一切费用。如因乙方欠费造成甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴。由于乙方过错，给甲方或第三方造成经济损失时，由乙方负责承担损失。在租期到期后，甲乙双方有权终止合同。如乙方欲续租，应提前30天内通知甲方，甲方同意后，乙方须提前20日续交下期房租，到期不交的情况下，甲方有权终止协议。到期后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，不出任何费用。合同期间，不允许甲乙双方私自转让。如乙方有特殊情况需终止此合同时，须甲乙双方共同协商决定。本协议一式二份，自签订之日起产生法律效力，双方需要严格遵守。如有未尽事宜由双方协商解决。牛红生在合同落款处的甲方后签名、按指印，杨淼在合同落款处的乙方后签名、按指印，并填写牛红生、杨淼各自的身份证号码。合同签订后，杨淼按合同约定向牛红生支付租金1万元，牛红生将合同约定的房屋交给杨淼使用。自2020年8月9日起，牛红生与杨淼因租金问题产生矛盾，至2020年9月26日，牛红生对杨淼租住房屋停止供电、供水，致使杨淼无法继续租住，杨淼无奈另寻它处，与臧某签订了租房协议。2020年9月27日，杨淼从租赁牛红生的房屋搬离，搬到社旗县××办事处××路金福花园居住，为此支出包括空调和热水器拆装费、搬运费等搬家费用530元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。杨淼与牛红生在2018年7月18日签订的《租房协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨淼已经支付了三年零四个月的租金1万元，履行了自己的义务。牛红生违背合同义务和诚实信用原则，采取停电、停水的手段，致使杨淼无法继续使用房屋，不能实现合同目的，在租赁期限未满的情况下，杨淼于2020年9月27日无奈搬离，双方租赁合同就此解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨淼已支付三年零四个月租金1万元，平均每个月租金250元。杨淼实际租赁期间自2018年7月18日至2020年9月27日，共计26个月零9天，折合租金为6575元，自2020年9月28日起，杨淼未再使用租赁房屋，剩余租赁期间的租金为3425元，牛红生应当返还。现杨淼请求牛红生退还未到期租金3415元，符合法律规定，予以支持。因牛红生的违约失信行为，致使房屋租赁合同提前解除，超出了杨淼租赁房屋的心理预期，杨淼不得已另寻它处居住，给正常生活造成了不便，加之被迫在短时间内搬家，由此给杨淼造成了一定的损失，杨淼有权要求赔偿损失。综合考虑杨淼搬家情况、距离远近及当地服务行业工资标准，酌定杨淼合理的损失为300元，牛红生应当予以赔偿。杨淼主张过高部分，因未提供充足证据，不予支持。牛红生辩称杨淼拖欠水费1400元、因停放电动车将大门及地板砖轧坏，因未提供有效证据，该项辩解不能成立，不予采纳。牛红生辩称杨淼仅支付了第一年租金4000元，还应支付剩余租金6000元，与合同约定及合同已实际履行两年多事实情况不符，不予采纳。牛红生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、牛红生向杨淼返还租金3415元并赔偿损失300元，共计3715元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回杨淼的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由牛红生负担。本院二审期间，牛红生向本院提交证明四份，用于证明是牛红生自己打的井，杨淼应该支付水费。杨淼经质证认为，对证据的真实性无异议，但认为基本上就一个人在住，用不了多少水。本院对四份证据的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：搬家费损失及水电费是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因牛红生提前解除合同的行为导致杨淼不得已在短时间内另寻它处居住，由此给杨淼造成了生活上的不便并带来了一定的损失，依照上述法律规定，杨淼有权要求牛红生赔偿损失。原审综合考虑杨淼搬家情况、距离远近及当地服务行业工资标准，酌定其合理的损失为300元，并无不当。牛红生上诉称杨淼拖欠水费1300元，首先双方合同并未明确约定水费如何支付，其次牛红生二审提供的证据仅能证明出租屋里的井是其自己打的，但并不能证明杨淼拖欠其水费及拖欠水费的具体数额，故牛红生未提供有效证据证实其主张，原审对其该辩称不予支持并无不当。综上所述，牛红生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由牛红生负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年四月十九日法官助理孙方超书记员杨俊