湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初49号原告：周军保，男，1978年6月10日出生，汉族，湖北省黄石市人，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，原告：周克民，男，1985年5月16日出生，汉族，湖北省黄石市人，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，原告：周香金，女，1980年5月30日出生，汉族，湖北省黄石市人，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，原告：周菊香，女，1982年3月20日出生，汉族，湖北省黄石市人，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，四原告共同委托诉讼代理人：李景珍，系湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行，住所地湖北省鄂州市百子西街13号。负责人：叶兵，系该行行长。委托诉讼代理人：盛庆共，系湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周军保、周克民、周香金、周菊香与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行(以下简称邮政银行鄂州分行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由主审法官邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周军保及其四原告共同委托诉讼代理人李景珍、被告委托诉讼代理人盛庆共到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。周军保、周克民、周香金、周菊香向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2019年10月28日发出的《关于解除的通知函》无效；2、判令被告继续履行2017年5月16日与原告签订的《房屋买卖合同》，将被告位于鄂州市花湖开发区××东路南侧二处房屋（不动产权证号：鄂[2017]鄂州市不动产权第0007390号）、（不动产权证号：鄂[2017]鄂州市不动产权第0007360号）过户登记给原告，并承担过户过程中被告应交纳的税费；3、判令被告承担本案的一切费用。事实与理由：2017年5月16日原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告抵债取得的鄂州市花湖开发区××东路南侧二处房屋（不动产权证号：鄂[2017]鄂州市不动产权第0007390号）、（不动产权证号：鄂[2017]鄂州市不动产权第0007360号）。合同签订后原告依约向被告交纳了20万元定金，被告将房屋交付给原告使用，原告将购买的房屋维修并租赁给他人使用。2017年6月22日被告以合同需要到省行加盖公章为由，将原告手中的合同原件拿走。之后原告多次催促被告返还合同原件，被告多次称原件很快就会返还。之后原告以承租人侵权、合同无效为由向法院提起诉讼，拒绝为原告履行合同。鄂城区人民法院一审判决合同有效后，原告于2019年7月25日向被告支付了全部购房款，并要求被告为原告办理过户登记手续。鄂州市中级人民法院二审判决双方合同有效后，原告于2019年7月25日通知被告履行合同，被告均置之不理。2019年10月28日被告向原告发出《关于解除的通知函》，要求解除双方签订的合同，并要求原告还房屋。原告认为双方签订合同后，原告交纳定金、维修危房，积极依约履行合同义务，但是被告以各种理由阻碍合同的履行，被告属恶意违约，无权解除合同，其解除通知函无效，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求判如所请。邮政银行鄂州分行辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，应当依法予以驳回；诉状中有两处所述不准确，其一是双方的合同是2017年5月16日签订时约定支付20万元定金，实际上20万元是之后支付的，并没有依约支付；其二是涉案房屋不是由我公司交付的，一直是由原告在占有使用，且没有依照合同约定交付房款。另外由于处理房屋的程序不符合我公司相关的规章制度，导致省行不能盖章，所以我方提出了解除合同的约定。双方当事人提交的2017年5月16日的《房产买卖合同》、2019年10月28日的《关于解除的通知函》、（2018）鄂0704民初1839号民事判决书、（2019）鄂07民终286号民事判决书、（2019）鄂07民终613号民事判决书，双方当事人对上述书证的真实性均无异议，且与本案有关联，本院对上述证据予以认定。根据原、被告所举证据和陈述及本院确认的有效证据，本院确认如下事实：2017年5月16日，邮政银行鄂州分行（甲方）与周军保、周克民、周香金、周菊香四人（乙方）签订《房产买卖合同》一份，约定：1.乙方购买甲方所有的两处房产，第一处坐落于鄂州市花湖开发区××东路南侧的一栋二层楼房，不动产权证号：鄂（2017）鄂州市不动产权第0007390号，不动产单元号：420704012010GB00015F00010001，共有宗地面积：874.13平方米，房屋建筑面积630.67平方米；第二处位于鄂州市花湖开发区××东路南侧的一栋四层楼房，不动产权证号：鄂（2017）鄂州市不动产权第0007360号，不动产单元号：420704012010GB00008F00010001，共有宗地面积：1439.93平方米，房屋建筑面积1625.66平方米；2.上述两处房产的交易价格为2,050,000.00元，乙方在签订合同时支付200,000.00元作为定金，并承诺剩余款项在2017年7月8日前一次性支付给甲方，如乙方到期未能足额付清剩余款项，则视同乙方违约，甲方不予退还200,000元定金；3.鉴于上述房屋乙方已实际占用，故合同签订后双方不再另行交接，一切水、电等已发生的费用由乙方自行承担。甲方在乙方占用时已告知上述部分房屋存在安全问题，乙方承诺占用后自行修缮，如因房屋安全发生任何问题由乙方自行承担，与甲方无关；4.违约责任：如甲方逾期交付房屋或者乙方逾期支付房款的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应对守约方承担违约金；合同还对其他事项进行了约定。邮政银行鄂州分行在甲方加盖了合同专用章，其工作人员喻北平在公章处签署自己的姓名，周军保、周克民、周香金、周菊香在乙方处签字。2017年5月24日和25日，周军保分两次向邮政银行鄂州分行指定账户共计汇款200,000.00元作为定金。同年6月22日，邮政银行鄂州分行工作人员喻北平将周军保等四人持有的《房产买卖合同》原件收回，并在复印件上注明“原件已收回”字样。同年6月26日,邮政银行鄂州分行将200,000.00元购房定金退还给周军保，其庭审中陈述退还理由为“买卖合同原件收走后，省级银行明确告知不会在授权委托书上盖章，（涉案房屋）要重新依规评估进行竞争性拍卖，我们认为合同无法履行，所以将款项退还给了原告”。庭审时，周军保陈述：退款时邮政银行没有通知我方，很长时间我方不知道这笔退款，诉讼中邮政银行告知我方退款。2018年7月2日，邮政银行鄂州分行以周启强(周军保父亲)等七人作为被告,以七人无权占有涉案房屋为由诉至本院,本院于2018年12月29日作出(2018)鄂0704民初1839号民事判决书,判决驳回邮政银行鄂州分行的全部诉请,邮政银行鄂州分行上诉后,鄂州市中级人民法院于2019年10月29日作出(2019)鄂07民终286号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。2019年1月22日，邮政银行鄂州分行以周军保、周克民、周香金、周菊香四人为被告,以确认合同无效为由将四人诉诸本院，请求法院确认双方于2017年5月16日签订的《房产买卖合同》无效并腾退涉案房屋，本院于2019年7月15日作出（2019）鄂0704民初463号民事判决书，判决驳回邮政银行鄂州分行的全部诉讼请求，邮政银行鄂州分行上诉后，鄂州市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）鄂07民终613号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月25日，周军保向邮政银行鄂州分行账户转账支付购房款205万，并向邮政银行鄂州分行邮寄发送函件，要求其协助办理涉案房屋的过户手续。次日，邮政银行鄂州分行向周军保、周克民等四人复函《关于市花湖开发区滨港东路南侧房产解决方案的函》，上载明：要求周军保、周克民等四人先腾退房屋，若有需要可以再行参与竞拍涉案房屋；关于赔偿问题暂行搁置。同年10月28日，邮政银行鄂州分行再次向周军保、周克民等四人发送《关于解除的通知函》，上载明：由于周军保、周克民、周香金、周菊香未按约定及时支付定金，以及单方汇款行为已构成违约，故该行决定解除2017年5月16日双方签订的《房产买卖合同》，并要求四人在接到解除函后十日内退场，退款事宜可随时办理。周军保、周克民等四人接到上述解除函后，未腾退涉案房屋。因故成诉。本院认为，本案的争议焦点问题为:1.违约方究竟是谁?2.案涉的《房产买卖合同》应否予以解除？关于违约方?《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方于2017年5月16日签订的《房产买卖合同》已经生效裁判文书确认合法有效，合同中载明周军保等四人应在合同签订时支付定金20万元，剩余款项在2017年7月8日前一次性支付给邮政银行鄂州分行。庭审调查中可知，周军保等四人在签订合同当日并未依约支付定金，而是于一周后的5月24日及25日分两笔支付了定金20万元，但周军保等四人的逾期支付定金行为，邮政银行鄂州分行在当时并未提出异议，现邮政银行鄂州分行以此认定周军保等四人存在违约行为，本院不予采信。其次，2017年5月16日的《房产买卖合同》中第九条约定，邮政银行鄂州分行逾期交付房屋或周军保等四人逾期支付房款的，守约方有权单方面解除本合同。本案中周军保等四人在签订《房产买卖合同》之前，已经实际占有涉案房屋并进行了修缮，故邮政银行鄂州分行不存在逾期交付房屋的情形。周军保等四人是否有逾期支付房款的行为？合同中载明剩余购房款应在2017年7月8日前一次性付清，实际上周军保等四人是在2019年7月25日将全部购房款205万元一次性支付至邮政银行鄂州分行，按照合同约定周军保等四人支付房款的行为已构成逾期付款。周军保等四人在庭审中表明，由于邮政银行鄂州分行2017年6月22日取走合同原件后一直未返还，导致其未能及时支付剩余购房款，认为邮政银行鄂州分行存在不能履行的抗辩事由，以此行使不安抗辩权来中止支付购房款的义务。本院认为周军保等四人主张的不安抗辩权在法律上不能成立。具体如下：不安抗辩权，是指在异时履行的合同中，应当先履行的一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或担保以前，有权暂时中止债务的履行。缺乏确切证据证明履行能力降低及有不能对待给付的危险而单方中止合同的行为将构成违约。其一，本案为房屋买卖合同纠纷，买受人已经通过简易交付的方式实际占有了房屋并进行了修缮，即邮政银行鄂州分行交付标的物的义务已经完成，那么周军保等四人的对待给付义务即为支付购房款205万元，周军保在实际占有并控制房屋的情形下支付购房款是对待给付义务，此时其已经不属于先履行义务一方。况且根据法律规定，不安抗辩权的行使应当及时通知对方，周军保等四人发现邮政银行鄂州分行当时具有不能履行的可能性时，自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，故其不安抗辩权不能成立。其二，即便周军保等四人属于先履行义务一方，其在庭审中关于延迟付款的陈述属实，由于邮政银行鄂州分行拿走了合同原件，导致其延迟付款。但是该种情形自2017年6月22日持续至2019年7月25日，未发生任何改变，邮政银行鄂州分行仍旧未能返还合同原件，且之后一直在采用诉讼手段与周军保等四人就涉案房屋进行洽谈。若周军保等四人的陈述属实，其中止履行延迟付款是在行使不安抗辩权，那么在邮政银行并未提供担保改善（或恢复）履行能力的情况下，周军保等四人为何又在2019年7月25一次性支付了全部购房款？由此可见周军保等四人陈述其延迟支付购房款系邮政银行鄂州分行拿走合同原件引起，以此缘由行使不安抗辩权并无事实依据。其三、若确如周军保等四人所述，其延迟支付购房款系在行使不安抗辩权，那么邮政银行鄂州分行于2017年6月26日退还定金20万元，以此举表明拒绝履行双方的《房产买卖合同》。退还定金20万元一事的性质远远甚于取走合同原件，退还定金的举动更加明确表明邮政银行鄂州分行拟不履行双方的《房产买卖合同》，此时周军保等四人行使不安抗辩权显然有更加充足的证据。但庭审中周军保等四人陈述其当时完全不知情邮政银行鄂州分行在2017年6月26日退还了定金20万元，既然其不知情邮政银行鄂州分行在6月26日退还了定金20万元，那么其主张行使不安抗辩权的履行不能情形便不存在，其更应当按照双方合同约定的尾款届满日期（2017年7月8日）及时足额支付购房款，但实际上周军保等四人却是在2019年7月25日情形未有任何变化下支付了购房款。故按照双方合同约定，周军保等四人于2019年7月25日支付购房款的行为，显然系逾期支付房款，已构成违约。因此本案中的违约方系周军保、周克民、周香金、周菊香四人。关于《房产买卖合同》应否予以解除？双方于2017年5月16日签订的《房产买卖合同》中第九条中约定，如邮政银行鄂州分行逾期交付房屋或周军保等四人逾期支付房款的，守约方有权单方面解除本合同。如前文所述，本案纠纷的违约方系周军保等四人，故邮政银行鄂州分行作为守约方享有合同的单方解除权，其于2019年10月28日向周军保等四人发送《关于解除的通知函》有合同依据，且不违反法律规定，本院依法予以采信，故双方于2017年5月16日签订的《房产买卖合同》已于2019年10月28日予以解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条之规定，判决如下：驳回周军保、周克民、周香金、周菊香对中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行的全部诉讼请求。本案案件受理费23，200.00元，减半收取为11，600.00元，由周军保、周克民、周香金、周菊香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇二一年四月一日法官助理刘义波书记员  艺 敏