湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终419号上诉人（原审被告)：徐增楼，男，1956年12月16日出生，汉族，住京山市，委托诉讼代理人：冯凡，湖北达讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伦，湖北达讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王舫，男，1954年7月1日出生，汉族，住京山市，委托诉讼代理人：王小珍（系王舫之妻），女，1955年5月29日出生，汉族，住京山市，委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。上诉人徐增楼因与被上诉人王舫房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1171号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐增楼上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回王舫的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由王舫负担。事实和理由：一、一审审理程序违法，应当撤销一审判决。一审遗漏了本案重要的共同被告，即原京山县粮食运输公司，导致案件审理事实不清。一审遗漏了。二、一审判决存在事实认定错误。一审判决歪曲了徐增楼与王舫签订房屋买卖合同的主要内容，认定徐增楼将建筑物范围内的土地使用权一并转让给王舫和王舫已付清房款的事实错误。徐增楼不存在一审判决书认定的拒不配合协助王舫办理房屋产权转移登记手续的行为已构成违约的事实。双方签订的购房合同书中已明确约定购买人交清房屋尾款后，为其办理房屋产权证，王舫有电表费、水表费、防盗门款未交清，徐增楼有权行使先履行抗辩权。在双方签订合同时，案涉房屋的房产证和土地证是分开的，政策也允许分开办证。签订合同之前，徐增楼已经明确询问王舫是单独办理房产证还是房产证和土地证一起办理，王舫为了节省资金，在合同中明确选择只办理房产证，不需要办理土地使用权证。因此，双方的交易价格远低于当时两证齐全的房屋价格，仅市场价格的一半左右。一审并未对案涉房屋项下土地由划拨性质变更为出让性质过程中，土地出让金的承担主体或责任进行审理和划分，既认为是否缴纳土地出让金不属于本案审理范围，又要求徐增楼直接为王舫协助办理不动产转移登记手续，是自相矛盾的。三、一审判决适用法律错误。一审法院引用物权法第一百四十七条的规定错误。四、本案涉及的土地所有权归属问题，应属于人民政府行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的审理范畴，应当驳回王舫的起诉。王舫答辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据正确。王舫已付清了购房款，案涉房屋的出售主体是徐增楼，与京山县粮食运输公司无关。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、二十四条明确规定，房屋转让时该房屋所占有的土地使用权随之转让。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨的方式取得的土地使用权在房产转让时首先要报经原批准的机关、人民政府的相关部门进行审批，同意转让的才能由买受人来承担土地出让金。王舫向一审法院起诉请求：判令徐增楼协助王舫办理位于京山××××街道绿林路粮食汽运公司院内的房屋的不动产权证，并由徐增楼承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬为乙方，原京山县粮食运输公司为甲方，签订了一份房屋出售合同书，约定该公司将其所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）出售给徐增楼和案外人彭文彬，并约定了房屋四至范围和出售价格等相关事项。2002年4月1日，徐增楼办理了上述座落于京山××××街道绿林路的房产项下土地的国有土地使用权证，土地性质为国有划拨，用途为住宅用地。2003年5月13日徐增楼办理了建设工程规划许可证后，在上述土地上建造了一栋六层住宅楼。2004年2月17日，徐增楼办理了房屋所有权证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。2003年1月21日，王舫与徐增楼签订购房合同书，约定徐增楼将其开发的上述住宅楼二单元二楼一号的房屋以5.2万元的价格出售给王舫，王舫先预付定金2.5万元；房屋出售后，有关售后的其它费用（含购房契税总价3%，磁卡电表600元）由王舫交纳，徐增楼代办；磁卡水表由王舫自理，防盗门由王舫出资徐增楼同意安装，并约定了违约责任及其它相关事项；同时徐增楼在合同签字栏上方其它处手写“黄沙8车、红砖2万、泥沙12车；甲方（徐增楼）付乙方（王舫）业务费贰万柒仟贰佰元作补偿”。后王舫分两次支付了购房款2.5万元，剩余部分用合同约定的业务费进行了抵付。现王舫要求徐增楼协助办理上述房屋的不动产权转移登记手续，徐增楼未与配合，故成诉。一审法院认为，王舫与徐增楼所签购房合同书系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，我国对房地产适用“房地一体”的基本原则，即认为土地与土地上的建筑物不能成为独立的物权客体，建筑物与其项下的土地是一个整体，应当以房地产整体作为物权客体。因此，案涉房屋项下的土地使用权事实上在房屋交付时已经一并转让，徐增楼认为其并未出售案涉房屋项下土地的理由不能成立，一审法院对徐增楼要求王舫按每平米300元另行补交购买土地、办理相关手续产生的费用的意见不予支持。本案中，徐增楼自认王舫支付了2.5万元购房款，同时认可合同中“黄沙8车、红砖2万、泥沙12车；甲方（徐增楼）付乙方（王舫）业务费贰万柒仟贰佰元作补偿”系其手写，徐增楼手写的该内容与王舫解释其用拉沙款抵扣房款能够相互印证，且徐增楼自认的王舫已付购房款的金额与其手写的“业务费贰万柒仟贰佰元”相加与双方合同约定的案涉房屋总价款5.2万元相一致，由此可见王舫已付清了案涉房屋的购房款。现王舫已付清案涉房屋的购房款，履行了其合同义务，徐增楼拒不配合协助王舫办理房屋产权转移登记手续的行为已构成违约，应当承担立即协助王舫办理相关手续的违约责任，故一审法院对王舫要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权证的请求予以支持。关于徐增楼辩称王舫有电表费600元、防盗门款600元、水表120元未交的问题，王舫陈述其已交纳但票据遗失，但未提交证据支持，因徐增楼在本案中未提起反诉，双方可另行解决，但徐增楼以此拒绝履行协助办证义务，于法无据，故一审法院对其该辩称意见不予采纳。关于案涉房屋土地出让金的缴纳问题，案涉房屋项下土地的性质为国有划拨，是否应当补缴土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条规定，判决：被告徐增楼于判决生效之日起七日内协助原告王舫办理位于京山市××街道绿林路××京山县粮食运输公司院内六层住宅楼二单元二楼一号的房屋的不动产权转移登记手续。案件受理1105元，减半收取计552.5元，由被告徐增楼负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于是否遗漏当事人的问题。徐增楼上诉认为本案遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司。根据一、二审查明的事实，徐增楼从原京山县粮食运输公司处购买该公司所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）后，以自己的名义办理了上述房产项下土地的国有土地使用权证，后以原京山县粮食运输公司的名义办理了建设工程规划许可证，建造了案涉六层住宅楼，并以自己的名义办理了房屋所有权证，足以证实徐增楼为案涉房屋所有权人。从徐增楼与王舫签订的《购房合同书》内容来看，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，合同尾部甲方签字的为徐增楼本人，并无原京山县粮食运输公司签章，即合同当事人双方为徐增楼与王舫二人，原京山县粮食运输公司并非合同相对人，不存在遗漏当事人的问题。徐增楼的该项上诉请求不能成立，不予采纳。二、关于本案的事实认定。徐增楼认可与王舫签订的《购房合同书》的真实性，其中明确约定由徐增楼协助王舫办理房屋产权证。同时，我国立法采纳的“房地一体”原则,其内涵是土地权利处分时,该土地之上的房屋一并处分;地上房屋处分时,该房屋占用范围内的土地一并处分，即徐增楼协助王舫办理案涉房屋土地使用权过户登记手续系其应当履行的合同附随义务，一审判决徐增楼协助王舫办理案涉房屋的不动产权证并无不当。因案涉房屋项下土地为划拨性质，王舫庭审中同意在办理过户登记手续时自行支付土地出让金，至于是否应当补缴土地出让金以及具体数额应由相关行政部门确定，不属本案审理范围。徐增楼上诉认为一审法院对王舫已付清房款的事实认定错误，王舫还欠房款2.72万元，但其庭审认可在双方《购房合同书》上约定的“甲方（徐增楼）付乙方（王舫）业务费贰万柒仟贰佰元”系其本人手写，该金额与其主张王舫未付的房款金额一致，根据常理推断，本院认为一审法院推定王舫已付清房款并不不当。另，虽然王舫至今未办理房产证，但荆门市从2016年8月15日开始已施行不动产统一登记，将房产证和土地证二证合一，即使王舫未办理房产证是其自身原因，因政策变更原因，并不影响王舫要求徐增楼履行协助办理案涉房屋的不动产权证的权利。综上所述，徐增楼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1105元，由上诉人徐增楼负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二一年四月二十六日法官助理彭莉书记员崔红红