广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3759号上诉人（原审原告）：刘俐，女，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，广东海智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜玉，女，住湖南省衡东县。被上诉人（原审被告）：罗志光，男，住广东省广州市增城区。上列两被上诉人委托诉讼代理人：冯充，广东国锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗有胜，男，住广东省广州市增城区。上诉人刘俐因与被上诉人颜玉、罗志光、罗有胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘俐及其代理人邓汝松、被上诉人颜玉及罗志光共同代理人冯充到庭参加诉讼。被上诉人罗有胜经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘俐上诉请求：1.在一审判决第一项的基础上增加赔偿51245.5元；2.撤销一审判决第二项；3.一审、二审案件受理费由颜玉、罗志光、罗有胜承担。事实和理由：一、刘俐在2018年11月25日与颜玉签订了《租房合同》时，不存在任何过错。而颜玉、罗志光、罗有胜明知道涉案房屋已经被政府征收，仍然对外出租和转租，存在严重过错，甚至可以说是在虚构事实、隐瞒真相，进行诈骗。刘俐作为一个普通公民，并没有专业的法律知识，并且永宁街九如村民委员会也为刘俐出具了《住所(经营场所)场地使用证明》，在颜玉的欺骗之下，刘俐才承租了涉案房屋，并花费巨资装修了涉案房屋，所以刘俐不应该承担部分责任。刘俐认为法院认定合同无效所依据涉案房屋属于违法建筑进行出租无效的规定是错误的，因为目前现有的证据不能证实涉案的房屋属于违法建筑，违法建筑也是要由相关的部门依职权认定。在没有经过有权机关经法定程序认定的情况下，一审法院认定涉案房屋是违法建筑出租，因而导致合同无效的结论是欠妥的。刘俐认为本案的租赁合同是有效的。二、涉案房屋内的11项设施基本都属于体积较大，重量较大，不易移动且移动后价值会明显减少的物品。存放这些物品需要对应的仓库，并且颜玉、罗志光、罗有胜也承诺，这段时间，涉案房屋有可能可以继续使用，政府也没有说马上拆除，因此刘俐才没有搬走上述物品。事实上直到本案判决，涉案房屋还没有实际拆除。因此，这一部分的损失，也应由颜玉、罗志光、罗有胜承担责任。关于评估报告里面所列第二项租赁房屋里面内部设施、库存物品，主要是室内的设施也是装修的时候跟装修一起形成的，也是由装修师傅根据档口的面积方位、空间大小量身进行定做的特制的货架、展示柜等，有的是固定在地面上，有的是镶嵌到墙壁之中，是无法搬动，拆除就烂了的，没有使用价值，应属于装修的残值，所以该部分的评估的价值与其他的装饰不应区别对待，必须同等对待，应由颜玉进行赔偿。三、将来政府实际拆迁后，一定会根据房屋的装修情况，把给装修和房屋内物品的补偿款给颜玉、罗志光、罗有胜。如果法院不支持刘俐关于装修款、房内物品损失的诉求，届时颜玉、罗志光、罗有胜作为违约方会得到双倍利益，对刘俐极其不公平，实为不公平判决。本案涉案的房屋早已列入拆迁的地段，负责拆迁的部门也已经上门测量，罗志光、罗有胜也已经签署了拆迁协议，所以在颜玉明知涉案房屋已经列入拆迁范围，甚至已经收到了拆迁补偿款的情况下，还将房屋出租，颜玉的过错明显要大于刘俐，而且是故意的违约行为。颜玉的过错远远大于刘俐，因此在一审法院认定双各方当事人的过错责任上，有关赔偿责任比例问题，对刘俐一方权益考虑过小，显失公平。综上所述，刘俐请求二审法院依法予以改判。颜玉、罗志光二审共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，颜玉、罗志光认可一审的判决结果，请二审法院驳回刘俐的上诉。颜玉认为刘俐在签订合同时应该听说过房屋有可能进行拆迁，其应当知道有这样的风险，所以不存在欺诈。只是说在签订合同时双方也不是很懂相关法律，所以在签订合同中没有对涉及拆迁，如果获得相应的补偿应如何处理进行约定。但不管是刘俐还是颜玉，对房屋是否要进行拆迁是有一定的预心理预期的。关于评估报告中第二项涉及的设施，从图片上看都是可以拆除搬走的，不存在如刘俐所说的已属于房屋的一部分，不能拆除搬走的情况，刘俐的该上诉理由是不成立的。对于拆迁款，罗志光称其没有获得分配。罗有胜二审未答辩。刘俐于2020年1月17日向一审法院起诉请求：1.判令颜玉、罗志光、罗有胜赔偿刘俐损失130000元，包括装修损失约90000元，设备（货架、药柜、木柜、空调、扫码机等）损失约29000元，货品损失5000元，双倍定金6000元（颜玉已退还定金6000元，现只要求双倍未付部分）；2.本案诉讼费由颜玉、罗志光、罗有胜承担。一审法院认定事实：2018年初，罗志光（出租方）与颜玉（承租方）签署《租房合同》，载明罗志光将房屋出租给颜玉使用，租期从2018年2月1日至2028年1月30日，租金每月12500元，罗志光保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，颜玉无条件搬出，店铺投资经政府协商的补偿归颜玉所有，已交租金罗志光按未满天数退还，等。2018年8月，罗志光出租给颜玉的涉案房屋即永宁街九如村白灰屋社永如东路16号房屋被增城区人民政府永宁街道办事处征收。2018年11月25日，颜玉（甲方、出租方）与刘俐（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定以下内容：甲方将位于增城永宁街××路××号房屋出租给乙方使用；一、租期从2018年12月28日起至2028年5月30日止；二、月租金3000元；三、约定事项……4、乙方交保证金6000元给甲方；5、甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，乙方无条件搬出，店铺投资经政府协商的补偿归乙方所有，已交租金甲方按未满天数退还；等等。签订合同后，刘俐向颜玉支付了保证金6000元，颜玉将租赁房屋交付给刘俐使用，刘俐使用涉案房屋经营药店。2018年12月1日，广州市增城区永宁街九如村民委员会出具的《住所（经营场所）场地使用证明》给刘俐，载明：刘俐（房屋使用人姓名或名称）使用的广州市增城区永宁街九如村白灰屋社永如东路16号，由罗有胜（出租方、产权方）出租的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用。2019年11月，涉案房屋被停水停电，刘俐无法继续在涉案房屋经营。2019年12月23日，刘俐向公安部门报警，公安部门出具《报警回执》给刘俐。2020年1月3日，颜玉委托广东广协鉴定评估有限公司对位于广州市增城区永宁街九如村永如东路16号一楼商铺形成附和装饰装修现值进行价格评估。广东广协鉴定评估有限公司在2020年2月24日出具《报告书》，载明颜玉承租的租赁物里形成附和的装饰装修现值为131500元，评估基准日为2020年1月3日。刘利对上述《报告书》的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，评估事项有遗漏，水电安装的评估计算错误，货贺也没有进行评估。罗志光、罗有胜对《报告书》的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，因是颜玉单方委托的评估。另查明，1995年1月5日，广东省人民政府填发《集体土地建设用地使用证》，载明位于永和九如村白灰屋社的土地使用者是罗有胜，用地面积77平方米，土地用途为住宅。一审审理过程中，一、刘俐就案件事实作以下陈述：1.刘俐向颜玉承租涉案房屋时，颜玉告知，涉案房屋不属于拆迁范围，所以刘俐才签了租期为10年的租赁合同。2.涉案房屋约66平方米，承租前是毛坯状态，刘俐在2018年12月花费80000元进行了装修。3.涉案房屋在2019年10月被当地村委采取停电措施，后罗志光、罗有胜在未经村委同意的情况下自行接上电，在刘俐使用一个月后，当地村委在2019年11月18日又采取了断电措施，并警告不能再使用。4.涉案房屋被停电后，刘俐只拿走了部分药品，涉案房屋内的设备、空调以及部分药品没拿走，因刘俐没有找到合适的地方存放。5.2018年7月间，当地政府已告知罗志光、罗有胜已知其出租给颜玉的房屋将被征收的情况，但罗志光、罗有胜在刘俐签约以及装修涉案房屋时并未将该房屋被征收的情况告知刘俐，故罗志光、罗有胜存在过错。二、颜玉就案件事实作以下陈述：1.颜玉向罗志光承租的房屋有三栋，共签署了两份租赁合同，颜玉将其中一栋一楼的商铺即涉案房屋转租给刘俐使用，罗志光对于颜玉转租房屋一事知情并同意的；颜玉曾要求罗志光出具房屋产权证书，但罗志光称没有房产证，房屋属于违建；直到刘俐提起本案诉讼之后，颜玉才知道罗有胜是房屋产权人。2.颜玉向罗志光、罗有胜承租房屋时并不知道房屋将被征收拆迁的情况。3.2019年10月间，颜玉向罗志光、罗有胜承租的房屋被停电，为此颜玉多次联系罗志光、罗有胜未果，2019年11月20日左右，颜玉报警，警察带颜玉到当地村委后，颜玉才知道涉案房屋已征收，要拆除。4.罗志光、罗有胜一早就知道租赁房屋被征拆迁，他们也收到了政府的拆迁款，当地村委对涉案房屋采取停水停电措施前，已提前了几个月告知罗志光、罗有胜，但他们并未将该情况告知颜玉，直到涉案房屋被停水停电，颜玉就无法联系到罗志光、罗有胜了。5.颜玉在2020年1月间已向刘俐退还了定金6000元。三、罗志光、罗有胜就案件事实作如下陈述：1.罗志光出租给颜玉的房屋（包括涉案房屋）均没有办理规划报建手续，只有宅基地证。2.《租房合同》约定的关于店铺投资补偿问题，征收部门没有作出补偿。3.罗志光、罗有胜出租房屋给颜玉时，政府并未对涉案房屋进行征收拆迁，因富士康项目扩大了征地范围，罗志光、罗有胜在2018年8月才知道政府要征收涉案房屋。4.颜玉长期在涉案房屋的周边范围经营商店，从事商业活动，对于政府征收拆迁等事宜，颜玉与罗志光、罗有胜基本是可以同时知悉的。5.颜玉从罗志光、罗有胜处承租涉案房屋后，又转租给他人，从中谋取租金差价，为其自身收益，并对刘俐进行隐瞒，故应由颜玉对刘俐的损失承担责任。一审诉讼过程中，刘俐申请对涉案房屋室内外实际装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值进行评估。一审法院依据当事人申请，摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，刘俐为此支付了评估费用8000元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月17日到涉案房屋现场勘查，于2020年4月29日出具穗华价估[2020]125号《关于广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋内外装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值评估结论书》（以下简称《评估结论书》），载明评估结论为：在评估基准日2020年1月14日，广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋内外装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值在评估时点的总价为88636元，其中房屋内外装饰装修残值在评估时点的总价为74781元，房屋室内设施设备、库存物品市场价值在评估时点的总价为13855元。《评估结论书》中附表2《广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋室内设施设备、库存物品市场价值》列表载明的项目名称共11项，包括五层货架、中药格柜、四层货架、中药矮柜、收银台柜、药品展示柜、药品阴凉柜、药品分类标签、冰箱、饮水机、灭火器，价值合计13855元。同时，上述《评估结论书》还附有现场物品的照片。刘俐收到《评估结论书》后，针对第一项诉讼请求的金额明确如下：装修损失金额74781元、设备及货品损失金额合计13855元、双倍定金6000元（颜玉已退还6000元定金给刘俐）。同时，刘俐称涉案房屋内的药品已拿走，留在涉案房屋内的药品有些已过期或变质损失，这主要因涉案房屋被停水停电导致损失，但评估公司对此没有进行评估。同时，刘俐承认直到2020年6月29日第二次庭审当日，《评估结论书》中附表2《广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋室内设施设备、库存物品市场价值》列表载明的11项物品仍存放在涉案房屋内，未搬离。罗志光、罗有胜陈述：对《评估结论书》的真实性无异议，涉案房屋内已没有药品，在评估公司现场勘查当天，涉案房屋内的货物、设施仍未清理，在评估机构现场勘查完后，刘俐完全可将物品搬走使用。颜玉陈述：对《评估结论书》的真实性无异议，其余意见与罗志光、罗有胜上述陈述意见一致。一审法院认为，根据查明的事实，罗志光、罗有胜将涉案房屋出租给颜玉，颜玉又转租给刘俐使用。罗志光、罗有胜称涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，刘俐与颜玉在2018年11月25日签署的《租房合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于颜玉已向刘俐退还了《租房合同》约定的履约保证金6000元，在《租房合同》无效的情况下，刘俐主张颜玉返还双倍部分的定金（保证金）6000元，于法无据，一审法院不予支持。由于颜玉出租的涉案房屋既无产权证书也无规划报建手续，颜玉作为转租人、刘俐作为次承租人，在涉案房屋上述证件不齐全的情况下仍同意承租，故《租房合同》无效的法律后果，双方均有过错。刘俐承租涉案房屋后，根据经营需要，对涉案房屋进行了装修，在使用涉案房屋不够一年的期间内，由于涉案房屋已被征收，征府要收回并拆除，刘俐无法继续占有使用涉案房屋，造成了刘俐损失装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，颜玉作为涉案房屋的出租方，应按过错对刘俐的损失承担责任。据此，对于刘俐装修损失，综合考虑实际履约情况，颜玉、刘俐各自的过错程度，结合广州市华盟价格事务所有限公司出具的《关于广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋内外装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值评估结论书》的评估结论，根据公平原则、诚实信用原则，一审法院酌定颜玉应当赔偿刘俐装修损失37390.50元。至于刘俐诉请装修损失超出37390.50元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘俐主张的涉案房屋内设备（货架、药柜、木柜、空调）以及货品损失问题，经广州市华盟价格事务所有限公司到涉案房屋现场勘查后，列举了涉案房屋内的设施有11项，包括五层货架、中药格柜、四层货架、中药矮柜、收银台柜、药品展示柜、药品阴凉柜、药品分类标签、冰箱、饮水机、灭火器，评估价值合计13855元。上述物品不属于已形成附合的装饰装修物，均可搬离再次使用。刘俐自2019年11月明知涉案房屋不能继续使用的情况，应尽早搬离上述物品，另寻地方存放，避免损失扩大，但刘俐没有采取适当措施，任由上述物品堆放在涉案房屋内，由此造成的扩大损失应由刘俐自行承担。因此，刘俐主张颜玉赔偿设施、货品损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋是颜玉转租给刘俐使用，刘俐与罗志光、罗有胜就涉案房屋不存在租赁合同关系，故刘俐主张罗志光、罗有胜赔偿其损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告颜玉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘俐赔偿装修损失37390.50元。二、驳回原告刘俐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由原告刘俐负担2066元，被告颜玉负担834元。评估费8000元，由原告负担5700元，由被告颜玉负担2300元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：颜玉是否应当赔偿刘俐房屋室内外装修残值、室内设施、设备、库存物品损失共计88636元。对此，本院认定如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案罗志光、罗有胜一审已确认涉案房屋未办理规划报建手续，刘俐上诉主张合同有效，但其二审未提交涉案房屋合法建设的证据证实，为此，一审认定刘俐与颜玉在2018年11月25日签署的《租房合同》无效无误，本院予以确认，对刘俐提出前述主张，本院不予采纳。颜玉作为转租人转租了既无产权证书也无规划报建手续的房屋，而刘俐作为次承租人，在涉案房屋证件不齐全的情况下仍同意承租，故双方对《租房合同》无效的法律后果均应承担过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案一审已委托评估机构评定涉案房屋内外装饰装修残值在评估时点的总价为74781元；房屋室内设施设备、库存物品市场价值在评估时点的总价为13855元。现刘俐要求前述两项总价88636元均应由颜玉进行赔偿，但，有关涉案房屋内外装饰装修损失，因刘俐与颜玉对合同无效均应承担过错责任，一审结合合同实际履约情况，根据公平原则、诚实信用原则，酌定颜玉应当赔偿刘俐装修损失37390.50元并无不当，本院予以维持。至于房屋室内设施设备、库存物品损失。一审委托广州市华盟价格事务所有限公司到涉案房屋现场勘查后，所列举涉案房屋内的设施11项为五层货架、中药格柜、四层货架、中药矮柜、收银台柜、药品展示柜、药品阴凉柜、药品分类标签、冰箱、饮水机、灭火器，前述物品并不属于已形成附合的装饰装修物，均属可搬离再次使用物品。且根据一审查明事实可知，刘俐自2019年11月已知涉案房屋不能继续使用的情况，其理应尽早采取适当措施，搬离可移动物品，另寻地方存放，避免损失扩大，但刘俐却任由可移动物品堆放在涉案房屋内，故刘俐应自行承担前述物品的损失。综上，一审法院对刘俐主张颜玉赔偿前述设施、货品损失的诉讼请求不予支持并无不妥，本院亦予维持。至于刘俐提出罗志光、罗有胜、颜玉已获得拆迁补偿款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，本案刘俐未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。综上所述，刘俐上诉请求不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日实施）第二条、第九条、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1081.14元，由刘俐负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年四月十三日书记员  吴浩正徐毅敏