湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂01民终2475号上诉人（原审被告、反诉原告）：王琪，女，1968年9月25日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区大集街天星村（游艇俱乐部）。负责人：彭萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖英，女，该公司员工。上诉人王琪与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院(2020)鄂0114民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王琪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误：根据王琪收房签收单证明，自2014年7月5号验收房屋之日起至2020年5月31日应交物业费18370.8元，实缴物业费9654.80元（其中开票两张1531.20元＋2000元，未开票记账有6123.60元），记账未付8422.35元，并非判决书认定的8675.10元。物业公司不但记账错误，而且收入不记账，王琪缴纳的物业费记录为它项，因王琪调查取证困难，申请法院调取真实的收款记录，核实物业费缴纳的真实情况。二、王琪购买房屋合同上和前期物业服务协议上均没有可以证明公共区域的地下排水管归王琪所有，王琪厨房墙外面下面的排水管脱漏，致使厨房污水蔓延，造成财产损失，是因为物业公司不履行合同义务造成，为了能生活，公共区域地下排水管只能由王琪自己出资请人维修，共花费3550元。三、开发商和物业公司违规，未经王琪同意，擅自变更合同主体，事后也未告知王琪，王琪是2020年8月份一审庭审时才知道物业合同主体发生改变。物业公司无权主张物业费，即使有事实履行物业工作的行为，也是有严重瑕疵。被上诉人物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王琪支付拖欠的武汉世茂龙湾三期XX号房屋物业费8676.8元；2.判令王琪支付至实际给付之日的违约金（按合同约定的日3‰标准计算，截止2020年5月31日违约金为2603.04元）；3.本案诉讼费由王琪承担。王琪向一审法院提出反诉请求：1.判令物业公司履行前期物业服务协议，修复武汉世茂龙湾三期XX号门前腐朽栏杆，清除门前绿地垃圾，恢复82栋和83栋之间的公共绿地；2.修复公共污水排水管道，赔偿因污水管反水给王琪造成的财产损失5000元；3.修复公共墙面，赔偿因墙面渗水、发霉给王琪造成的财产损失5000元；4.向王琪提供物价局每年批准物业费收费管理标准依据和前期收取物业费的发票。一审法院认定事实：2014年3月25日，王琪（买受人）与武汉世茂新城房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了武汉世茂龙湾82-3号联排别墅（建筑面积85.05平方米）；该合同附件六《合同补充协议》第十一条：关于本合同正文地十八条、十九条1、买受人负责所购商品房底层或顶层相应范围（如绿化、花园、天台等，若有）内的卫生、防腐的管理、维护及承担相关费用，并享有该等范围的使用权。买受人对于小区内其他买受人拥有与其房屋相邻庭院、绿地、花园等（若有）的独立使用权无异议。负责对该等方位进行管理责任的买受人，未经出卖人或物业公司同意，无权更改与该范围有关的设施或者建造其他任何形式的建筑以及挪作他用。2014年7月5日，上海世茂南京物业服务有限公司武汉分公司（甲方）与王琪（乙方）签订《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》，约定：甲方向乙方提供物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施、设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理（公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运，但不包括装修、装饰产生的垃圾；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共部位的消杀）；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修装饰管理；有偿服务等服务。物业服务费3元/月/平方米；物业服务费于业主收楼时预收半年费用，之后按季度收取，每个季度底预交下个季度的物业服务费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或物业公司有权要求乙方补交，由乙方从逾期之日起每天按所拖欠金额的千分之三承担违约金，甲方可采取必要催缴措施。王琪交纳物业费至2017年8月1日，其后未缴纳物业费，截止至2020年5月31日共欠缴物业费8675.1元；物业公司通过张贴书面催缴函、微信等方式就欠缴的物业费向王琪进行了催缴。另查明，王琪住宅周围存在公共绿地被业主私人占用，用于蔬菜种植等情况。再查明，上海世茂南京物业服务有限公司武汉分公司于2010年10月11日成立，2015年3月13日更名为世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司。一审法院认为,案涉《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》合法有效，物业公司、王琪双方均应按合同约定履行自己的义务，王琪应按合同约定交纳2020年5月31日之前的物业费8675.1元，但物业公司在服务过程中存在诸如公共绿地养护、管理不力等问题，故一审法院对其要求王琪支付违约金的请求，不予支持。王琪主张物业公司应履行物业服务协议修复其门前腐朽栏杆，但双方前期物业服务协议中对此并无约定，反而在王琪与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中已经明确约定门前栏杆的管理、维护均由业主负责，故一审法院对王琪的反诉请求中要求物业公司修复门前栏杆的请求，不予支持。王琪所提供的证据并不能证明污水管道堵塞或损坏的部位为公共部分，且未提供证据证明损失的数额，故一审法院对其要求物业公司赔偿污水反水造成的损失5000元的请求，不予支持。王琪所称“公共墙面”，实际是其自家房屋的外墙，并不属于公共部位，故一审法院对其要求赔偿因墙面渗水造成的财产损失5000元的请求，不予支持。根据《武汉市物业服务收费管理办法》实施细则规定，普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价，且根据《武汉市物业服务收费管理实施细则》“本细则实施前已经签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。”的规定，案涉《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》目前仍适用以前规定，故并不存在王琪所谓的每年批准收费管理标准依据，故一审法院对此反诉请求不予支持。物业公司在收取物业费后应依法出具发票，故一审法院对王琪要求物业公司向其出具已经收取物业费的发票的反诉请求，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王琪于判决生效之日起三日内向物业公司支付2017年8月1日至2020年5月31日的物业费8675.1元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求；三、物业公司于判决生效之日起三日内向王琪出具已经收取的物业费的发票；四、驳回王琪的其他反诉请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82元，反诉费25元，共计107元，由物业公司负担19元，王琪负担88元。（此款物业公司已垫付，执行时由王琪迳付物业公司）。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是物业费计算是否适当及排水管脱漏造成的反水损失是否应由物业公司负担及物业服务合同主体变更是否适当的问题。王琪与世茂南京武汉分公司签订《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》，物业公司为王琪所在小区提供物业服务，王琪应按约交纳物业费。本案中，王琪主张其印象中交纳物业费至2019年底，未付物业费8422.35元，但未能提交交款收据或转款凭证予以证明，其应自行承担举证不能的法律后果。物业公司自2018年12月30日起多次向王琪发出催告函催收物业费，并主张王琪支付2020年5月31日之前的物业费，符合合同约定，一审法院判决王琪支付物业费8675.1元，并无不当，本院予以维持。关于排水管脱漏造成的反水损失。王琪未能提交充分证据证明其家里污水反水系由于公共部分的排水管脱落造成，也未申请专业的鉴定机构对反水原因进行鉴定，故对其要求物业公司负责维修排污排水管道及赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。关于物业服务合同主体变更是否适当的问题。经本院核实，上海世茂南京物业服务有限公司武汉分公司于2010年10月11日成立，并于2014年7月5日与王琪（乙方）签订《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》，后于2015年3月13日更名为世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司。物业公司仅是对公司名称的变更，并未对合同主体进行变更，且办理了相关手续，并未违反法律规定。王琪认为上海世茂南京物业服务有限公司武汉分公司于2015年3月13日注销，物业服务合同的主体已实际变更，物业公司无权主张物业费的上诉理由与本案查明的事实不符，故对王琪的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人王琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王琪负担。本判决为终审判决。审判长  孙文清审判员  申 斌审判员  李 行二〇二一年四月二十五日法官助理蔡丹书记员章琳菲