江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1609号上诉人（原审原告）：蒋桂海，男，1969年3月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：凌成雨，女，1970年6月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：张爱红，女，1977年2月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：杨国进，男，1976年4月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：杨春，江苏春旻律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：顾波，江苏春旻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大丰市银鼎房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区永泰国际广场公寓2幢104室。法定代表人：徐挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。上诉人蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进因与被上诉人大丰市银鼎房地产开发有限公司（以下简称银鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由银鼎公司承担。事实和理由：1.银鼎公司没有按约向某桂海、凌成雨、张爱红、杨国进交付房屋，一审法院认定银鼎公司已经于2018年5月25日交付商品房与事实不符；2.案涉房屋在2018年5月25日已经根据蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进要求进行维修，并发生了多次维修，根据双方在合同中的约定，商品房存在非主体结构外的其他质量问题，由出卖人自查验次日起60日内负责修复，修复后再行交付，故一审法院认定2018年5月25日已经交付商品房与合同约定不符，应认定银鼎公司尚未按约交房；3.根据双方在合同中的约定，如出卖人超过时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付赔偿金，而案涉房屋至今尚未完全修复，因此即使认定案涉房屋已经交付，银鼎公司也应当承担自交付之日起60日后的逾期维修违约金；4.因案涉房屋存在质量瑕疵，蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进无法对商铺进行经营使用，确实给蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进造成了损失，银鼎公司应当予以赔偿。银鼎公司辩称，1.案涉房屋在2018年5月25日按照合同约定交付，并非是未交房，一审中银鼎公司提交了交房记录，目前房屋在蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进控制下，银鼎公司不存在逾期交房的行为，一审认定正确；2.从合同约定及法律相关规定，非主体的质量问题属于保修问题，蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进提出的质量问题，银鼎公司已经进行了维修。事实上，蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进一直在使用案涉房屋，且银鼎公司履行维修义务一直是在蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进提出的合理期限内维修的。蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进主张的是逾期交房违约金，在银鼎公司已经按照合同约定交房后，不存在蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进主张的违约金，也不认可蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进陈述的自行推断的理由。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进共同向一审法院起诉请求：1.判令银鼎公司支付逾期交房违约金，暂计算至起诉之日为397739元；2.判令银鼎公司支付代交的物业管理费30451元；3.本案诉讼费用由银鼎公司承担。一审法院查明的事实：2017年3月7日，蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进与银鼎公司签订两份商品房买卖合同，分别购买了银鼎公司开发建设的荣润理想城19栋S03夹、S03夹连和22栋S103、S203商铺。合同约定：19栋S03夹、S03夹连房款是2328138元，签订合同当日支付首期房款1168138元，余款申请贷款处理。22栋S103、S203商铺房款3652901元，签订合同当日支付首期房款1832901元，余款申请贷款处理。上述两份合同还对如下事项作出了相同的约定：第八条关于逾期付款责任的约定：买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2018年5月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1.出卖人负有及时向买受人交付房屋的义务，买受人负有在收到出卖人收房通知后及时办理收房手续并履行房屋交接单的签收确认义务，除买受人有法定或约定的拒收理由，自出卖人通知的收房期限届满仍未及时办理收房手续并履行房屋交接单签收确认义务的，按每天50元标准向出卖人支付违约金，出卖人亦保留通过司法程序要求买受人履行协助义务的权利。2.买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款，办理完毕面积差价结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息。3.如买受人逾期支付房款，则出卖人有权顺延交付商品房日期。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.买受人不退房，自本合同约定的交房日期次日起出卖人按照买受人已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房，自本条约定的产权登记期限届满后次日起，出卖人按照买受人已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。2018年5月25日，案涉房屋交付，蒋桂海分别在业主入伙（户）收房记录签字收房，收房记录业主意见载明：2层西北角渗水泛碱，底层东墙渗水，2层后门关不住，门前墙砖缝口大等内容。2017年3月7日蒋桂海等四人交19栋预付款168139元、3月7日交19栋预付款999999元、3月7日交22栋预付款832902元、3月7日交22栋999999元；2017年5月2日蒋桂海等四人交22栋50万元、5月2日22栋50万元、2017年7月9日交32万元、2017年6月7日22栋50万元、2017年8月26日19栋交50万元、2017年7月28日19栋66万元、8月25日19栋50万元），两栋共计交了598万元。2018年5月25日，银鼎公司对蒋桂海反映墙面渗漏等问题进行维修，2018年7月23日至24日，银鼎公司对蒋桂海反映一层东墙面渗水等问题进行维修处理。2018年12月27日，银鼎公司向某桂海发送书面维修说明一份，并进行了维修。2019年4月2日，银鼎公司对蒋桂海反映的地坪收光、踏步过道对面二层南墙泛碱，一楼北墙起鼓，墙角裂缝，进行维修。2019年6月10日，银鼎公司对蒋桂海反映的商铺门槛大理石起鼓问题进行维修。2019年7月30日，蒋桂海向银鼎公司反映室内伸缩缝渗水，2019年8月6日银鼎公司对此进行维修。一审法院认为，本案的争议焦点是：银鼎公司向某桂海等四人按约交房后，银鼎公司认为存在质量问题，影响正常使用，是否视为逾期交房。蒋桂海等四人与银鼎公司之间签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利，履行义务。本案蒋桂海等四人与银鼎公司于2018年5月25日按合同约定进行交房，蒋桂海等四人在收房记录上签字，故本院确认银鼎公司完成了交房手续，银鼎公司不存在逾期交房的行为。交房后，蒋桂海等四人认为存在质量问题属非主体结构质量问题，按合同规定属银鼎公司的保修范围，且银鼎公司对蒋桂海等四人提出的不同的质量问题均进行了维修，故蒋桂海等四人主张银鼎公司向某桂海等四人按约交房后存在质量问题，应视为逾期交房的请求；以及蒋桂海等四人主张即使该商品房已经交付，但逾期完成维修义务，对超出时间由银鼎公司按房款的日万分之一计算违约金的请求，并不存在合同约定的情形；蒋桂海等四人也未对超过合理维修时间提供证据证明，故本院对蒋桂海等四人的此诉讼请求均不予支持。蒋桂海等四人认为银鼎公司未交付房屋为由主张返还物业费30451元，因房屋已完成交付手续，蒋桂海等四人此主张，本院也不予支持。综上，一审法院依法判决：驳回蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进的诉讼请求。案件受理费7723元，由蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉商品房买卖合同约定，第十一条交付时间和手续（三）查验房屋1.买受人交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量范围，标准自查验次日起60日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂的；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具电器等电气设备不能正常使用；（5）毛坯房不含灯具、电器等设备。二审中，关于2018年5月25日领取钥匙的情况，蒋桂海陈述，在验房前，蒋桂海等人先去了物业办公室拿了钥匙，后才去验房的，验房时发现了质量问题，蒋桂海等人在验收单上写明了质量问题，同时将钥匙退还给物业公司。对于蒋桂海等人就案涉房屋对外发布招租信息的时间以及原因，蒋桂海陈述，房屋维修期间无法出租，招租信息是2018年12月25日银鼎公司通知维修验房后，因为冬天看不出房屋有渗水等问题，所以发布了招租信息。蒋桂海等四人还陈述，案涉房屋在2019年5月、2019年8月已分别出租给案外人，承租人虽然进行装修，但还存在泛碱和屋顶渗水问题。本案的争议焦点为：1.案涉房屋交付时间如何认定；2.蒋桂海等四人是否有权要求银鼎公司支付逾期交房违约金，数额如何认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。蒋桂海等四人与银鼎公司签订的两份商品房买卖合同均系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。关于案涉房屋交付时间如何认定的问题。经查，案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在2018年5月25日前向买受人交付该商品房。据查明的事实，银鼎公司确已按约通知蒋桂海等四人于2018年5月25日交付房屋，但蒋桂海等四人在领取钥匙后查验房屋时发现房屋存在渗水泛碱等质量问题，蒋桂海对质量问题登记后，银鼎公司陆续进行了维修，并于2018年12月25日与蒋桂海一起对维修情况进行验收。蒋桂海当时未发现问题，遂发布了招租信息。2019年3月份，蒋桂海等人又发现房屋质量问题，银鼎公司维修后，于2019年4月28日通知蒋桂海等人验收。蒋桂海等四人认为，案涉房屋一直处于维修中，银鼎公司未按期交付房屋构成违约，应支付逾期交房违约金；银鼎公司认为，该公司已经按约于2018年5月25日向某桂海等人交付了房屋，不存在违约。对此，本院认为，案涉合同约定买受人有权对房屋进行查验，买受人查验的该商品房存在质量问题的，由出卖人自查验次日起60日内负责修复，修复后再行交付。据此，银鼎公司虽于2018年5月25日组织交房，但经蒋桂海等人查验发现房屋存在质量问题，后银鼎公司对房屋进行维修，故银鼎公司未能于2018年5月25日交付符合约定条件的房屋；银鼎公司对房屋陆续维修后，直至2018年12月25日，才组织蒋桂海等人对维修情况进行检验，蒋桂海未发现质量问题，遂发布了招租信息，应视为蒋桂海等人实际接收案涉房屋，故应认定2018年12月25日为案涉房屋的交付时间。关于银鼎公司应否承担逾期交房违约金的问题。经查，案涉合同关于逾期交房的违约责任约定，自本合同约定的交房日期次日起出卖人按照买受人已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。据此，银鼎公司未能在买受人查验房屋提出质量问题的60日内交付房屋，应承担相应的违约责任，即应向某桂海等四人支付自2018年7月25日起至2018年12月25日期间按已付购房款日万分之一标准计算的违约金，计算为91494元。至于蒋桂海等人在2019年3月份再次发现房屋质量问题，应属房屋质量纠纷，不属于逾期交房纠纷，蒋桂海等四人可另行主张权利。综上，蒋桂海等四人的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初1833号民事判决；二、被上诉人大丰市银鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进支付违约金91494元；三、驳回上诉人蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7723元，由被上诉人大丰市银鼎房地产开发有限公司承担2100元，上诉人蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进承担5623元；二审案件受理费7723元，由被上诉人大丰市银鼎房地产开发有限公司承担2100元，上诉人蒋桂海、凌成雨、张爱红、杨国进承担5623元。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年四月二十五日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。