广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5485号上诉人（原审被告）：黄国生，男，1965年6月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨钜武，男，1962年4月16日出生，台湾地区居民，住台湾地区。委托诉讼代理人：杜紫明,广东富颂达律师事务所律师。上诉人黄国生与被上诉人杨钜武物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人黄国生的上诉请求：1.请求撤销原审判决第一、二项；2.请求驳回杨钜武的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由杨钜武承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。本案案由应是房屋买卖合同纠纷，而非排除妨害纠纷。黄国生在涉案房屋居住十余年，是基于合法的房屋买卖合同关系。杨钜武主张的借用居住是故意隐瞒事实真相，以误导法庭。2005年到2006年期间，由于杨钜麟设立的百色羚胶业有限公司出现经营困难，在征得杨钜武和杨钜华的同意后将涉案房屋出售他人，但由于当时经济不景气，没人愿意购买。杨钜麟、杨钜武、杨钜华提出愿意以低于市场价格出售给黄国生，故黄国生以人民币26万元的价格买下涉案房屋。黄国生支付购房款后，出卖人杨钜麟、杨钜武、杨钜华将涉案房屋的产权证、共有证、契税票据等全部有关涉案房屋的原件交付给买受人黄国生，并签署了授权委托书授权黄国生代为办理转让过户，由于当时手续未能满足房管局的要求，未能办理过户。二、涉案房屋未能成功办理过户，系三位产权人均为中国台湾人身份而不能及时提供相应材料给予协助所致，并非黄国生的过错所致。因此，涉案房屋虽未登记在黄国生名下，但不能否定双方对涉案房屋予以交易买卖的事实，也不能否定黄国生基于合法买卖行为对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。再者，原审法院凭杨钜武一人事隔十余年后的无理要求黄国生补给上百万的购房款，黄国生拒绝这一件事，推断黄国生应当知道房屋买卖合同关系无法继续履行，就此要求黄国生自此时给付房屋占用费。裁判没有事实与法律依据，完全不合理不合法。三、杨钜武提出诉讼的行为严重违反诚实守信原则，并向法庭隐瞒客观的真实的事实作出虚假陈述，应予以惩戒。综上，请求二审法院予以驳回杨钜武的诉讼请求。被上诉人杨钜武于二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、黄国生与杨钜武之间不存在买卖合同关系，涉案房屋登记在杨钜武、杨钜华和大哥杨钜麟名下。根据法律规定，处置或者出售涉案房屋，涉案房屋全体共同共有人的同意，但杨钜武从未同意出售或者委托他人出售涉案房屋。因此，黄国生与杨钜武之间从未达成任何房屋买卖的合意。退一步说，即便杨钜武的大哥杨钜麟当初有售卖房屋的意思，但是杨钜武与其二哥杨钜华也不予追认。二、黄国生没有提供任何房屋买卖合同、付款凭证、收款收据等证据证实黄国生与杨钜麟之间存在买卖合同关系。因此，黄国生的抗辩理由是没有任何证据佐证，也不属实。三、杨钜武是涉案房屋的合法产权人，对案涉房屋享有占有、使用、处分及管理等权利。黄国生现居住在涉案房屋没有合法的依据，已妨害了杨钜武的合法权益。原审法院裁判公平、公正。杨钜武向原审法院起诉请求：1、判令黄国生立即搬离广州市白云区金钟横路白兰三街××房，将该房屋交还给原告；2、判令黄国生补偿从2007年1月1日起至实际搬离以上房产之日止的租金损失给杨钜武，租金损失暂计15万元；3、判令黄国生立即将涉案房屋的产权证返还给杨钜武；4、本案全部诉讼费由黄国生承担。原审法院经审理查明：位于广州市白云区金钟横路白兰三街××房（以下简称涉案房屋）的所有权人为杨钜麟、杨钜武、杨钜华，所有权来历为1998年11月向广东省信托房产开发公司购买。涉案房屋使用性质为住宅，其中建筑面积为74.4979平方米。涉案房屋交楼后，由杨钜麟一人管理、使用。2005年至2006年，杨钜麟拟出售涉案房屋。黄国生以为杨钜麟有权处分涉案房屋，遂愿意购买，并支付了部分房款。杨钜麟遂将涉案房屋及《房地产证》、《房地产共有（用）证》等购房材料原件交付给黄国生。后杨钜麟回到台湾地区居住。此后，黄国生试图与杨钜麟办理涉案房屋的过户手续，但一直未办成。2017年12月1日，杨钜麟在台湾地区死亡。2018年3月，涉案房屋的共有人之一杨钜武向黄国生表示：其大哥杨钜麟当年同意出售涉案房屋给黄国生，但最终未成交；现黄国生已使用涉案房屋十多年，至今未支付租金；杨钜麟身故后，尚留有年幼子女，故不适合大幅减让交易价；其家族决定以市价九折让售涉案房屋。黄国生表示不接受该方案。同年4月6日，杨钜武重提让售条件，催促黄国生提出解决争议的方案，并称黄国生未支付过购房款。黄国生表示杨钜武称其未付款的说法不成立。杨钜武表示，其从未黄国生知提供证件办理过户手续。现涉案房屋由黄国生及家人居住。涉案房屋的房地产证、房地产共有（用）证、《白兰花园入住公约》、购房发票等购房原始资料原件均在黄国生处。另查明，根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年房屋租金参考价（居住用房），广信白兰花园楼梯楼每月每平方米租金为32元。根据广州市房地产租赁管理所公布的2019年房屋租金参考价（居住用房），广信白兰花园楼梯楼每月每平方米租金为34元。2020年房屋租金参考价尚未公布。原审法院认为，本案并非排除妨害纠纷，也非房屋买卖合同纠纷，应为物权保护纠纷中的返还原物纠纷及财产损害赔偿纠纷。物权法规定，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。杨钜武与其他共有人共同对涉案房屋享有所有权。根据黄国生提供的证据证人证言、微信聊天记录、持有涉案房屋房产证等购房材料原件及占有使用房屋至今的事实，可以证明杨钜麟与其之间存在房屋买卖合同关系，并交割了部分房款及全部购房证件。但是，黄国生提供的证据不能证明杨钜麟有权处分涉案房屋。当黄国生拒绝杨钜武提出关于追认房屋买卖合同关系的条件时，原房屋买卖合同关系已无法继续履行。黄国生可以解除该房屋买卖合同关系并主张违约责任，但不得对抗房屋所有权人返还原物的请求。因此，杨钜武主张黄国生返还涉案房屋及房地产权证的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。对于杨钜武主张黄国生补偿2007年1月1日起至实际搬离之日止的租金损失的诉讼请求，原审法院认为，是否支持杨钜武的上述诉讼请求应当分两个阶段考虑：第一阶段，至2018年4月6日黄国生不接受杨钜武追认交易条件前，黄国生一直以为杨钜麟有权处分涉案房屋，故其在上述期间占有、使用涉案房屋并非恶意侵占。杨钜麟未经其他共有人同意擅自处分涉案房屋，侵害了其他共有人的财产权，也导致黄国生购房目的落空。杨钜武等其他共有人在上述期间的损失及黄国生的损失均应当向杨钜麟的遗产继承人主张。黄国生作为善意购房人，对上述期间产生的租金损失不承担补偿或赔偿责任。第二阶段，黄国生拒绝杨钜武的追认交易条件后，其应当知道房屋买卖合同关系无法继续履行。此后，黄国生无权继续占有、使用涉案房屋，应当赔偿该期间的租金损失。关于租金损失的数额，原审法院酌情以房管部门公布的同期同地段同小区租金参考价进行核算。经核算，涉案房屋2018年租金损失标准为2383.92元/月（32元/月/平方米×74.4979平方米），2019年房屋租金损失标准为2532.93元/月（34元/月/平方米×74.4979平方米），2020年之后租金损失标准参照2019年标准。因此，原审法院对杨钜武的上述诉讼请求仅支持2018年4月6日起的租金损失，对之前的租金损失请求予以驳回。需要指出的是，杨钜武仅为共有人之一，其提起本案诉讼所取得的财产属于涉案房屋的全体共有人所有，不得以本判决对抗其他共有人的权利请求。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第九十条第三项、第五项，规定，判决如下：一、被告黄国生于本判决生效之日起三十日内从位于广州市白云区金钟横路白兰三街××房中搬离，并向原告杨钜武交还上述房屋及该房屋的《房地产证》1本、《房地产共有（用）证》2本；二、被告黄国生于本判决生效之日起五日内向原告杨钜武赔偿从2018年4月6日起至搬离涉案房屋之日止的租金损失（2018年以2383.92元/月为计算标准，2019年及之后以2532.93元/月为计算标准）；三、驳回原告杨钜武的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告杨钜武负担1491元，由被告黄国生负担1809元并于本判决生效之日起五日内向原告杨钜武支付。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，2018年8月14日，杨钜武作为原告，以黄国生为被告，向广州市白云区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0111民初10768号。广州市白云区人民法院于2018年11月29日作出（2018）粤0111民初10768号民事裁定认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”最高人民法院对上述规定释义如下：对于共有物的保存，共有人可以单独进行；对于共有物的改良，须占份额2/3之上的按份共有人或者全体共有人同意；对于共有物的利用，应当由共有人协商达成协议；不能达成协议的，不得请求人民法院裁判。经查，涉案房屋由杨钜武及杨钜麟、杨钜华共有。据杨钜武称，杨钜麒已经死亡，有多名继承人。目前，涉案房屋的共有人之间并未达成共有物管理（利用）的协议。因本案涉及的利益是属于全体共有人的，故全体共有人才是与本案有直接利害关系的主体，即全体共有人才有权提起本案诉讼。在其他共有人未同意的情况下，杨钜武无权单独提起本案诉讼；遂裁定，驳回原告杨钜武的起诉。杨钜武不服，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日作出（2019）粤01民终2404号民事裁定认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”根据最高人民法院的释义，各共有人对共有物的共同管理依据不同的管理行为可分为三种具体方法即：共有物的保存、改良、利用。对共有物的保存行为，是指以防止共有物的灭失、毁损或者其权利丧失、限制等为目的，而维持其现状的行为，包括事实行为如共有物的保管，及法律行为如中断诉讼时效的行为，各共有人一般也不会对保存行为进行约定。对共有物的改良行为，是指不变更共有物的性质而增加其效用或者价值的行为，如将共有的房屋进行重大修缮。对共有物的利用行为，是指以满足共有人共同需要为目的，不变更共有物的性质，而决定其使用、收益方法的行为。具体到本案而言，杨钜武起诉请求收回己方享有共有产权而由黄国生占有的涉案房屋，是为防止对共有物丧失权利或限制而行使的保存行为，该行为系主张对共有物进行保护和排除妨害，其他共有人的利益不会因此行为而受损。根据上述法律的规定，各共有人都有管理的权利和义务，共有人对共有物的保存行为可以单独进行，不需要先经过其他共有人的同意。杨钜武提起诉讼主张对共有房产排除妨害系其作为共有人享有的、可单独行使的合法诉权。原审法院错误将杨钜武诉请的事项定性为对共有物的利用行为，并据此驳回杨钜武的起诉不当，本院不予支持。原审法院理应受理杨钜武的起诉并进行实体审理和裁判。裁定：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10768号民事裁定；二、本案指令广东省广州市白云区人民法院审理。本院认为，杨钜武为台湾地区居民，本案为涉台物权保护纠纷，应参照涉外民商事纠纷处理。案涉房屋位于大陆，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，大陆与本案纠纷有最密切联系，本院确认大陆法律为本案准据法。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否具备继续履行的条件；2.黄国生是否能够继续占有、使用案涉房屋。对于第1个争议焦点，杨钜武以其系案涉房屋的登记所有权人之一主张物权保护。黄国生以其案涉房屋登记所有权人杨钜武、杨钜华、杨钜麟同其签订了案涉房屋买卖合同并已履行为抗辩。从合法合规的房产交易角度，存量房买卖应当通过签订房屋买卖合同约定房款及支付方式时间、网签、过户等符合法律法规方式进行。根据前述证据，黄国生仅单方主张房屋交易总价款为26万元，无书面证据证明房屋交易总金额、房款支付时间方式、如何过户等合同重要条款的具体内容。退一步讲，即使按照黄国生所述其支付了约5-6万房屋价款，未交付的房款仍有约20万元（未付房款约占总价款的75%），其作为房屋购买人付款义务也未履行。房屋买卖合同主要条款缺失，购房人付款义务至今未履行，双方现就房屋交易价款无法达成一致意见。黄国生至今未与杨钜武、杨钜华、杨钜麟对案涉房屋买卖事宜进行网签，案涉房屋不具备无法完成房屋过户的条件。案涉房屋登记所有权人为杨钜武、杨钜华、杨钜麟。黄国生仅举证证明其中的杨钜麟同意向其房屋出售，未能举证证明杨钜武、杨钜华也同意或追认该出售行为。因此涉房屋买卖合同并不具备继续履行的条件。原审法院据此认定案涉房屋买卖合同无法继续履行符合法律规定，本院依法予以维持。对于第2个争议焦点，如前所述，黄国生据以主张合法占有、使用案涉房屋的依据房屋买卖合同已无法继续履行，其继续占有和使用案涉房屋已无合法依据，应当支付相应的租金损失。原审法院以双方未能达成房屋交易条件之日2018年4月6日为租金损失起算点并按照同地段租金标准计算房屋租金损失符合法律规定，本院依法予以维持。至于本案案由，杨钜武以其系案涉房屋物权人提出物权保护的主张，是否存在房屋交易合同关系是黄国生的抗辩内容之一，也是审查杨钜武物权保护诉由能否成立的范围。原审法院据此认定案由为物权保护纠纷并无不当，本院依法予以维持。综上所述，黄国生的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元,由上诉人黄国生负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 俞 颖审判员 孙远风二〇二一年四月十七日书记员 黄晓君罗文敏