浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初11015号 原告（反诉被告）:宋海培，男，1973年3月4日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：马斌涵，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储园丽，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋小丽，女，1969年11月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：杨明建，浙江匡明律师事务所律师。 被告：陈国甫，男，1962年8月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：丁雅洁，浙江匡明律师事务所律师。 原告宋海培为与被告蒋小丽、陈国甫房屋买卖合同纠纷一案，于2020年9月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告蒋小丽提起反诉，本院经审查后，决定合并审理。本院依原告申请，委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估,反诉原告蒋小丽申请对涉案房屋自2018年1月25日至2020年10月9日期间的租金金额进行评估，评估单位因无法调查相关数据，致评估未能进行。原告申请对被告蒋小丽尾号为8470银行账户的资金流向进行调查，本院不予准许。本案于2020年10月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序独任制于2021年2月22日公开开庭进行了审理。现已审理终结。 原告宋海培提出诉讼请求：1.被告蒋小丽、陈国甫返还原告购房款600000元，并赔偿相应的资金占有使用费（2018年1月12日至2018年1月24日以50000元为基数，2018年1月25日至2018年4月28日以500000元为基数，2018年4月29日至被告实际履行之日止，以600000元为基数，截至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告蒋小丽、陈国甫赔偿原告损失1141626元（房屋差价损失1118570元、中介费损失13056元、装修损失10000元），并赔偿自起诉之日至被告实际履行之日止的利息（以1141626元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告蒋小丽、陈国甫赔偿原告律师费60000元、担保服务费1200元;4.被告蒋小丽、陈国甫支付原告财产保全费5000元。事实与理由：原告与被告蒋小丽于2018年1月12日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告蒋小丽位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室房屋。房屋买卖合同签订后，被告不履行合同义务。原告将被告蒋小丽诉至鄞州区人民法院，请求被告蒋小丽履行合同义务，本案被告陈国甫作为有独立请求权的第三人参加诉讼，鄞州区人民法院判决原告与被告蒋小丽之间的房屋买卖合同终止履行，现该判决已发生法律效力。因两被告原因造成合同不能履行，两被告应当赔偿原告上述经济损失。 被告（反诉原告）蒋小丽答辩并反诉称：1.同意退还原告600000元，宁波市中级人民法院的民事判决生效后，被告蒋小丽即联系原告退款，但原告不提供账号，致退还不能。2.原告与被告蒋小丽之间的房屋买卖合同不能履行，并非被告蒋小丽不同意履行，而是被生效法律文书判决终止履行，被告蒋小丽不应承担赔偿责任，相反原告在合同签订过程中存在重大过失，即便原告有损失，也应由其自负其责。反诉原告蒋小丽向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即腾退反诉原告名下位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室房屋及车棚一间；2.反诉被告支付自2018年1月25日至被告实际返还房屋之日止，按照月租金3000元的标准计算的房屋占有使用费，暂计算至2020年9月16日为96000元；3.反诉被告支付反诉原告律师费30000元。审理中，反诉原告将第二项反诉请求的计算标准调整为2000元／月。 反诉被告宋海培针对反诉原告蒋小丽的反诉请求答辩称：1.在反诉原告蒋小丽未返还反诉被告已付款项并赔偿损失的情况下，反诉被告不予腾退，反诉被告从未收到反诉原告蒋小丽或被告陈国甫要求退款的信息；2.即使原告要支付相应的房屋占有使用费，反诉原告主张的标准过高；3.反诉原告主张律师费没有事实与法律依据。 被告陈国甫答辩称：被告陈国甫与原告之间不存在合同关系，原告请求被告陈国甫与被告蒋小丽共同承担赔偿责任，无事实与法律依据。请求法院依法驳回原告对被告陈国甫的诉讼请求。 经审理，本院认定如下：2018年1月12日，原告宋海培、被告蒋小丽、案外人宁波升浩房产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告宋海培购买被告蒋小丽位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室的房屋（房产证未办出，房产证作出时间为2019年5月16日）及附属自行车棚一间，房屋转让价格为1020000元；被告蒋小丽承诺若房屋所有权人为多人的（二人及以上），签字人承诺具有合法处分权或代理权，并保证所有共有权人同意出售该房地产并认可其签字行为，如因共有权人不知晓或不同意出售而导致交易无法进行，则签字人应按照本协议约定承担违约责任；若被告蒋小丽未能按约定的时间签署买卖合同或未履行本协议约定的义务，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后被告仍未履行的，除被告应向原告支付15日的赔偿金外，原告有权单方解除本协议，原告可选择被告向原告双倍返还定金或向原告支付总房价款的20%作为违约金，同时，被告需承担原告为实现合同权利所支付的费用，包括但不限于原告聘请律师的费用、诉讼费、调查费；就本次交易应交税费，经双方充分协商一致，根据国家法律、法规等规定各自承担所产生的税、费等等。协议签订后，原告于当日向被告支付定金50000元，于2018年1月25日向被告支付首期房价款450000元，于2018年4月29日向被告支付100000元。2018年1月25日，被告将涉案房屋的钥匙交付原告。 原告于2019年6月3日将被告蒋小丽诉至本院，请求被告蒋小丽协助办理房屋过户手续。在该案审理中，本案被告陈国甫申请作为第三人参加诉讼并提出独立的诉讼请求。本院经审理后，于2019年12月20日作出（2019）浙0212民初8831号民事判决，判决如下：“一、驳回原告宋海培的诉讼请求；二、原告宋海培、被告蒋小丽和第三人宁波升浩房产经纪有限公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》终止履行”。原告宋海培不服该判决，上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院经审理后，于2020年8月21日作出（2020）浙02民终494号民事判决：“驳回上诉、维持原判。”被告陈国甫于2020年8月24日通过短信要求原告腾退房屋，原告于2020年8月27日发短信给被告蒋小丽，表示愿意腾退房屋，但要求被告蒋小丽把已付款项返还给原告，被告蒋小丽短信回复“找我律师去吧”。 本院依原告申请，委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案房屋于2020年9月2日的市场价值进行了评估。经评估涉案房屋在2020年9月2日的市场价值为2131000元。评估报告另注明：估价对象土地权利性质为国有划拨，本次评估价值为国有划拨权利性质下的市场价值，评估价值已扣除交易过户时需补缴的土地出让金，根据《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》（甬政办发[2018]92号）,需补缴的土地出让金金额为7570元。 另查明：原告为此次诉讼支付律师费60000元，被告蒋小丽为此次诉讼支付律师费30000元。 以上事实由原告宋海培提供的（2020）浙02民终494号民事判决书、房地产买卖居间协议、委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证、原告与被告蒋小丽、陈国甫的短信往来记录，本院依原告申请，委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司所做的评估报告，被告蒋小丽提供的法律服务合同、律师费发票及原、被告陈述等证据予以证明。 本院认为：原告宋海培与被告蒋小丽签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告蒋小丽作为出卖人，负有将标的物过户至原告名下的合同义务。但根据生效法律文书查明的事实，涉案房屋为被告蒋小丽与被告陈国甫夫妻共同财产，被告蒋小丽出卖该房屋事先未经被告陈国甫同意，事后未经被告陈国甫追认，致该合同履行不能，《房地产买卖居间协议》已被生效判决确认终止履行。原告据此请求被告蒋小丽退还600000元并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。被告蒋小丽违约给原告的赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的赔偿金额。本案中，如果合同能够履行，原告将拥有该市值的房屋，故房屋差价损失应属于原告的可得利益。原告与被告蒋小丽签订房屋买卖合同时，被告蒋小丽并未取得涉案房屋权属证书，被告蒋小丽用以证明其不动产物权的凭证是房票、拆迁协议。不动产物权以登记作为公示方法，房票、拆迁安置协议等并无不动产登记所具有的公信力。原告在与被告蒋小丽签订合同购买无权属证书的房屋时，未对房屋的权属状况审慎调查、核实，原告对损失的发生也具有一定过错。本院根据原告宋海培的过错情况，酌情减轻被告蒋小丽30%的赔偿责任。根据浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的房屋评估报告，考虑到原告的过错情况，本院确认被告蒋小丽赔偿原告宋海培房屋差价损失777700元。关于土地使用权出让金问题，该费用即使应由被告依法缴纳，亦不属于原告能够得到的利益，该7570元不应算入房屋价值。可得利益为合同履行后，原告可获得的利益。可得利益的赔偿，旨在使原告处于如同合同履行后可处于的利益状态，原告在主张可得利益的基础上，再行主张已付款项600000元的利息损失、中介费损失、可得利益自起诉之日起的利息损失，本院不予支持。原告主张装修损失10000元，无证据证明，本院不予支持。原、被告在房屋买卖合同中约定了违约方应当支付非违约方为实现债权支付的律师费等，原告实际支付了相关费用，且未超出相应的律师费收费标准。原告主张律师费60000元，本院予以支持。为财产保全支付的担保费在合同中未做约定，原告主张担保费1200元，本院不予支持。财产保全费是原告为诉讼支付的合理费用，应由被告蒋小丽承担。关于被告陈国甫是否应当承担赔偿责任问题，与原告宋海培签订房屋买卖合同的相对方为被告蒋小丽，被告陈国甫并非合同相对方，生效法律文书认为“现有证据不足以证明陈国甫在场或者同意签订该协议”，原告基于房屋买卖合同请求被告陈国甫承担赔偿责任，无事实依据；被告蒋小丽违反合同产生的违约责任也非夫妻共同债务范畴。综上，原告请求被告陈国甫与被告蒋小丽共同承担赔偿责任，本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求,双方签订的房屋买卖合同被生效文书确认终止履行后，反诉被告宋海培占有使用反诉原告房屋丧失依据，本院综合考虑双方过错程度、涉案房屋实际情况、同地段房屋的租金价格等因素，酌定反诉被告宋海培自2018年1月25日起，按照1000元/月的标准支付房屋的占有使用费至实际腾退之日，截至2020年9月16日为31767元。关于反诉原告主张的律师费问题，双方之间的房屋买卖合同终止履行的原因在于反诉原告违反了作为出卖人的权利瑕疵担保义务，反诉原告主张律师费，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋小丽返还原告宋海培购房款600000元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告蒋小丽赔偿原告宋海培经济损失777700元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告蒋小丽支付原告宋海培为实现债权支付的律师费60000元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告蒋小丽支付原告宋海培财产保全费5000元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告宋海培的其他诉讼请求； 六、反诉被告宋海培腾退反诉原告蒋小丽名下、位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室房屋【权证号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0190218号】及车棚一间，并支付自2018年1月25日至实际腾退之日止，按照1000元／月的标准计算的房屋占有使用费（暂计算至2020年9月16日为31767元），限在本判决生效后十日内履行完毕； 七、驳回反诉原告蒋小丽的其他反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费21025元，由原告宋海培负担4246元，被告蒋小丽负担16779元；评估费6300元，由原告宋海培负担1890元，被告蒋小丽负担4410元；反诉费1410元，由反诉原告蒋小丽负担1055元，反诉被告宋海培负担355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张红卫 二〇二一年四月十九日 代书记员 徐昊天 2 11