河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终659号上诉人(一审原告)：温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组。住所地：河南省温县温泉街道办事处西梁所村。诉讼代表人：焦卫东，该组组长。委托诉讼代理人：李贝，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧丽，河南言东方律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：温县新宇中学。住所地：河南省温县温泉街道办事处东梁所村。法定代表人：马卫星，董事长(原董事长马有根已死亡,正在变更登记中)。委托诉讼代理人：马卫波，该学校员工。委托诉讼代理人：徐路芹，河南新潮律师事务所律师。一审第三人：郑培祥，男，1950年3月6日出生，汉族，住河南省温县。一审第三人：郑小军（又名郑军），男，1954年3月16日出生，汉族，住河南省温县。一审第三人：郑毛毛，男，1963年12月4日出生，汉族，住河南省温县。温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组(以下简称西梁所六组)因与温县新宇中学(以下简称新宇中学)、郑培祥、郑小军、郑毛毛土地租赁合同纠纷一案,本院作出的（2019）豫08民终125号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人西梁所六组不服该判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年4月29日作出(2019)豫民申8672号民事裁定,指令本院再审本案。本院再审后发回重审，西梁所六组不服温县人民法院（2020）豫0825民初3054号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。西梁所六组不服一审判决，上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判新宇中学将租赁西梁所六组的44亩土地及附属物交还上诉人西梁所六组；3.依法改判新宇中学赔偿西梁所六组自2017年11月26日起至新宇中学履行完毕（交还土地及附属物）之日的损失（损失按照421元每天计算）；4.一审及二审诉讼费用均由新宇中学承担。事实和理由：一、一审法院判决书第（一）项判决超出诉讼请求范围。1.西梁所六组的诉讼请求为判决新宇中学将租赁物及附属物交给西梁所六组并赔偿损失，而一审判决新宇中学支付西梁所六组租赁损失款，自2017年11月26日起至双方重新签订租赁合同之日止。一审法院的判决是在无期限的强制上诉人与被上诉人签订租赁合同，严重超出西梁所六组的诉讼请求。2.一审判决违背自愿、平等原则，剥夺了上诉人处分租赁物的权利。《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。一审判决新宇中学支付租赁损失款的期限是“自2017年11月26日起至双方重新签订租赁合同之日止”，该期限实际上是无限期限，新宇中学只要不与西梁所六组签订租赁合同，可以一直实际占有使用涉案土地，且西梁所六组还无权调整租金，严重侵害了上诉人签订租赁合同的平等权。二、一审认定新宇中学享有“优先承租权”的事实错误。招租投标可以保障优先承租权，与优先承租权并不冲突。三、一审认定新宇中学投入较大固定资产的事实不清。被上诉人新宇中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。一、一审判决新宇中学向六组支付租赁损失款并未超出诉讼请求，依法应予维持。新宇中学依据合同约定享有优先承租权，对此，一审法院在审理过程中，给予了明确认定，一审判决新宇中学向六组支付租赁损失款，自2017年11月26日起至双方重新签订租赁合同之日止，于法有据，没有超过上诉人的诉讼请求。二、新宇中学没有参加西梁所六组的竞标并不天然排除应享有的优先承租权。本案中，西梁所六组只给了新宇中学三天时间，明显不符合法律规定。三、西梁所六组与第三人签订的租赁合同应认为无效。一审第三人郑培祥、郑小军、郑毛毛二审未答辩。西梁所六组向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决新宇中学将租赁西梁所六组的新洛路北半部分44亩土地及附属物交给西梁所六组；2.判决新宇中学赔偿西梁所六组自2017年11月26日起至新宇中学履行完毕之日的损失（损失按照每天421元计算）；3.由新宇中学承担本案诉讼费用。1.2002年11月25日，原告西梁所六组与第三人郑培祥签订了一份租用土地协议书，合同约定：西梁所六组将位于温县新洛路路北的41亩土地租赁给郑培祥用于建校使用，期限从2002年11月25日起至2017年11月25日，共计15年，每年每亩租金1000元，先交租金后用地，每年的11月25日为交租金时间；协议到期后，西梁所六组在同等条件下优先让郑培祥继续租赁；协议终止后，该地面上的不动产归西梁所六组，动产归郑培祥所有等。合同签订后，双方各自履行了合同义务。2.2007年2月5日，原告西梁所六组与第三人郑小军（又名郑军）签订一份2002年郑培祥建校租地协议的补充协议，合同约定：原租地建校的郑培祥更名为郑军，2006年11月20日前原租地协议已兑现结清，双方各无异议；租地面积从2006年11月20日以后，由原来的41亩另外增加3亩，总面积44亩，每亩每年租金1000元；其他条款按原协议执行，原协议同本协议同等有效。协议签订后，双方各自履行了合同义务。3.2011年3月17日，原告西梁所六组与被告新宇中学、温县子夏学校签订一份协议书，合同约定：原西梁所六组与温县子夏学校（包括郑毛毛）签订的租地协议及为组里社员办福利协议由新宇中学履行，待原协议期满后，由西梁所六组与新宇中学另行签订有关协议等。马有根代表被告新宇中学、第三人郑小军代表温县子夏学校在合同上签名。合同签订后，由被告新宇中学向原告西梁所六组履行支付租金的义务。2011年8月30日，温县子夏学校与新宇中学签订一份协议书，合同约定：温县子夏学校将其全部资产整体出售给新宇中学，资产价款680万元；新宇中学接受上述资产之日起，享有接受资产的所有权；自本协议签订之日起，温县子夏学校与西梁所六组签订的土地租赁合同，由新宇中学负责履行；合同期满后，由新宇中学与西梁所六组重新签订土地租赁合同等。郑小军代表温县子夏学校、马有根代表新宇中学在协议上签了字。被告新宇中学已按照协议向原告西梁所六组履行了支付租赁期限内租金的义务。4.2017年11月22日，原告西梁所六组向被告新宇中学的原法定代表人马有根送达了告知书，内容为：你实际承租的西梁所六组土地的合同（原郑培祥与我组签订的合同）将于2017年11月25日到期。为此，我组决定重新招标，以本组居民为限，但为了保护你的优先承租权，特以书面形式通知你，请你在接到通知后次日起三天内向我组报名参加投标，并提供30万元的保证金作为担保，逾期未报名及提供保证金的，视为放弃优先权。张贴的投标公告和告知书里没有载明投标的具体时间和地点。5.2017年11月26日，原告西梁所六组与第三人郑毛毛签订了租赁协议，合同约定：西梁所六组将本组土地（原子夏学校、现新宇学校）44亩租赁给郑毛毛使用，期限从2017年11月26日至2032年11月26日，按新洛路地段每五年价格随行就市；每亩每年租金3500元，郑毛毛需在每年提前一个月交清租金后使用土地；租赁期满后，同等条件下，郑毛毛优先续租，但需签订新租赁协议，如郑毛毛放弃租赁，除设备外的所有建筑设施保持完好，无偿归西梁所六组所有，如郑毛毛人为损坏，应按造价赔偿等。6.2018年6月6日，原告西梁所六组向本院提起诉讼，要求被告新宇中学将涉诉土地及附属物交给西梁所六组，并赔偿损失。2018年6月22日，被告新宇中学采取公证的方式向西梁所六组组长焦卫东送达了通知书，通知书的内容为：新宇中学租赁贵组的土地租赁期限已届满，因收到贵组起诉新宇中学的起诉状，得知贵组的土地竞标活动已经结束，新宇中学因享有土地优先承租权，同意以贵组竞标的最终结果与贵组重新签订土地租赁协议，望贵组在接到本通知三日内和新宇中学签订土地租赁协议。如逾期未和新宇中学签订土地租赁协议，将视为原租赁协议继续有效。2018年6月25日新宇中学向西梁所六组组长焦卫东汇154000元土地租赁费。之后，西梁所六组组长焦卫东将154000元退给了新宇中学。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告西梁所六组与被告新宇中学之间存在土地租赁合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。（一）关于新宇中学优先承租权的问题。西梁所六组与第三人郑培祥签订的土地租赁协议，明确约定了承租人郑培祥享有优先承租权。经西梁所六组同意，将涉诉土地先后转租给了第三人郑小军、新宇中学，并签订了土地租赁协议，原租赁协议约定的优先承租权对本案原、被告均具有法律约束力，而且本案原告西梁所六组也没有否认被告新宇中学享有的优先承租权。西梁所六组向新宇中学送达的告知书让其参加竞标，新宇中学当时虽未参加投标，但是不能据此认定放弃了优先承租权。为了保证承租人优先承租权的实现，本案西梁所六组应在招标活动结束后向新宇中学告知竞标结果，征询其同等价格是否同意继续承租。考虑到本案新宇中学租赁土地建校，投入较大固定资产，新宇中学在西梁所六组第一次起诉后已经向西梁所六组发出了优先承租的通知书，并交纳土地租赁费，西梁所六组没有让新宇中学行使优先承租权，违反了合同约定，故西梁所六组要求新宇中学将租赁的44亩土地及附属物交还，不予支持。（二）因新宇中学在租赁期限届满后仍在继续使用涉诉土地，在双方签订新的租赁合同前应支付租金，新宇中学要求被告参照每亩每年3500元租金价格支付土地租赁损失赔偿款每日421元并无不当，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告新宇中学于该判决生效后三十日内支付西梁所六组租赁损失款，按每日421元计算，自2017年11月26日起至双方重新签订租赁合同之日止；二、驳回西梁所六组的其他诉讼请求。案件受理费3074元，由西梁所六组承担2000元，被告新宇中学承担1074元。本院二审期间，上诉人西梁所六组围绕上诉请求提交以下证据:1.西梁所六组工作人员郑爱军出具的证言。证明上诉人已在租赁协议到期前三个月将增加租金告知被上诉人新宇中学，新宇中学当即表示租金过高无法承受，并表示不再续租。之后在租赁协议到期前三天上诉人再次向新宇中学送达书面告知及竞标规则时，新宇中学再次明确表示不续租。至此，被上诉人的优先承租权已丧失。2.新宇中学时任保安出具的证言。证明上诉人租赁协议到期前的2017年11月22日除向新宇中学当面送达书面文书外，还在中学门口张贴招租竞标告知书。该证言与上诉人一审提交的视频证据相互印证。上诉人尽到了告知义务，已充分保护了被上诉人的优先承租权。3.通过信用中国网站查询到新宇中学的失信被执行信息30条，涉及失信被执行金额1000万元以上。证明：新宇中学已经严重失信，明显不具备继续履行租赁协议的能力。若强行让双方签订协议，上诉人的权益将得不到保障。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人西梁所六组提交的证据1、2系证人证言，证人无正当理由未出庭，该证据不作为认定案件事实的依据。证据3不足以证明新宇中学无履约能力。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，关于新宇中学优先租赁权的问题。对涉案土地的优先承租权是双方当事人之间租赁合同约定的承租人所享有的一项权利，新宇中学没有报名参加投标，不能够视为其放弃优先承租权。在涉案土地租赁合同到期，西梁所六组通过一定的程序与第三人郑毛毛签订合同后，应将该合同的具体内容通知新宇中学并征询新宇中学是否有续租的意思。新宇中学在租赁期限届满后仍实际持续使用涉案场地，并在2018年6月22日向西梁所六组发出通知书，明确表达了以同等条件与出租人西梁所六组续签租赁合同的意思，属于行使合同约定的优先承租权的行为。西梁所六组应当在合理时间内以其与第三人郑毛毛约定的条件与新宇中学续签租赁合同。新宇中学因租赁合同占有使用涉案土地及附属物，西梁所六组请求返还交付涉案的新洛路北半部分44亩土地及附属物的请求没有法律依据，一审判决不予支持，并无不当。关于西梁所六组要求新宇中学自2017年11月26日起至新宇中学履行完毕之日按每天421元支付损失的诉讼请求，一审对此已作详尽说明，本院不再赘述。鉴于新宇中学已同意以竞标的最终结果与西梁所六组重新签订土地租赁合同，为避免双方履行陷入僵局，本院认定如若新宇中学与西梁所六组在三个月内就新的土地租赁合同无法达成一致意见，则双方应按西梁所六组与第三人郑毛毛签订的租赁协议内容履行。综上所述，一审判决认定事实清楚，但未充分解决双方合同到期后的善后问题及相应的权利义务，本院对一审判决第一项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持河南省温县人民法院（2020）豫0825民初3054号民事判决第二项及诉讼费承担部分；二、变更河南省温县人民法院（2020）豫0825民初3054号民事判决第一项为：温县新宇中学于本判决生效后三十日内支付温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组租赁损失款，按每日421元计算，自2017年11月26日起至双方重新签订租赁合同之日止（如若温县新宇中学与温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组就新的土地租赁合同在三个月内无法达成一致意见，则双方应按温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组与第三人郑毛毛签订的租赁协议内容履行）。二审案件受理费3074元，由温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  杨 柳审判员  米新秀法官助理王密科二〇二一年四月八日书记员  申慧洁