辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13250号原告（申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。被告（案外人）：赵卓，男，1984年7月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘旸，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：费临泽，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层，社会统一信用代码91210111760063688B。法定代表人：董长安。被告：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告曲贵田诉被告赵卓、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称联合地产）、张志勇申请执行人执行异议之诉一案，原告于2019年8月6日向本院起诉，本院审理后，作出（2019）辽0102民初16348号民事判决，原告不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2020年6月24日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终6096号民事裁定，撤销本院（2019）辽0102民初16348号民事判决，发回我院重审。收案后，我院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曲贵田委托诉讼代理人李春丽、被告赵卓委托诉讼代理人刘旸、费临泽到庭参加诉讼，被告联合地产、张志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲贵田向本院提出诉讼请求：准许执行位于沈阳市苏家屯区产。事实和理由：2019年7月22日，贵院（2019）辽0102执异501号对案外人赵卓针对本案执行异议作出执行裁定，裁定案外人赵卓异议理由成立，停止对位于沈阳市苏家屯银杏路28-1号3-3-2房产的执行，原告认为案外人的异议理由并不成立：首先，被告与联合地产签订的是认购协议，并非正规的备案合同；其次，被告也未提供证据证明已经交付了全部购房款，据被告所述，其第一次向联合地产缴纳了10万元的定金，之后于次日向联合公司又缴纳了30万元的现金，此种交易方式与当时的交易习惯十分不符，被告缴纳购房款的真实性存疑。此外，被告向法院提交的取款凭证是在签订购房协议之后的九个月形成的，足以证明被告向法院提供了虚假的证据，联合地产作为本案的利害关系人，其出具的收款收据真实性存疑，更不能证明被告支付了购房款；再次，被告并未提供证据证明其在案涉房屋查封之前实际占有，不符合《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干法律问题的规定》第28条之规定；最后，被告亦未提供证据证明案涉房屋为其唯一房产，不符合排除强制执行的案件。综上所述，被告所提供的证据并不充足，不足以排除对案涉房屋的强制执行，贵院作出的501号裁定认定停止对案涉房屋的执行有误，严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，希望贵院维护原告的合法权益。被告赵卓辩称，继续停止执行案涉房产，驳回原告的诉讼请求。被告联合地产、张志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。经审理查明，1.案涉房屋位于沈阳市苏家屯区。2009年11月17日，被告赵卓（买受人、乙方）与被告联合地产（出卖人、甲方）签订《唯美尚品房屋认购协议书》一份，约定被告赵卓购买被告联合地产开发建设的案涉房屋，建筑面积暂定132.3平方米，总房款40万元，一次性付款……另约定了其他权利义务，同时，第三款交款时间右侧手写“房款已全部结清，张冰冰”字样……该协议书下方甲方处由联合地产加盖合同专用章并由张冰冰作为经办人签字确认，乙方处由赵卓签字捺印。2.关于购房款的交纳事实，被告赵卓称，案涉40万元购房款均为现金交纳，2009年11月17日，即认购协议书签订当日交纳10万元，2009年11月19日交纳30万元，被告联合地产分别于交款日为赵卓开具金额为10万元、30万元的收款收据（编号0812823、编号0812824），交款人分别为赵卓、赵宪友。为证明现金交付的款项来源，被告赵卓称其中一部分来源于其父赵宪友所有的位于和平区南八马路94号213房屋的拆迁补偿款，并向法庭提供2009年1月17日由赵宪友与征收部门签订的货币补偿安置协议，约定总补偿金额为268680元，并提供2009年1月22日赵宪友的银行收款记录，金额与之一致，剩余购房款由赵卓与母亲日常积蓄共同支出，后于2009年2月10日、2月25日分别取款26万元、8680元。3.2012年10月21日，被告赵卓填写《特例审批单》，载明：“本人在唯美尚品购置房屋11号楼3单元3层2号，原面积为132.3平方米，单价3023.43元，总房款40万元，现以测绘面积为准，有面积误差，现面积为127.83平方米，现特例申请退还面积差额款13515元。”2013年1月23日，被告赵卓招行账户进账13515元，交易对手为被告张志勇。4.2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合地产（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至本院。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合地产位于沈阳市苏家屯区产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。被告赵卓自认被告联合地产并未对其交付案涉房屋，同时主张其在本市内的另一套住房系于2018年7月购买，此外无其他住房，并向本院提交了不动产信息查询表。5.2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合地产不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，该院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。6.2018年4月，沈阳市苏家屯区人民政府作出《关于准予唯美尚品权属登记的通知》（沈苏政发[2018]14号文件），载明：“我区唯美尚品项目位于，是由辽宁联合房地产开发有限公司开发建设。业主2010-2012年办理入住，该项目共32栋，总建筑面积144657.01平方米。因开发商与施工方联系不上的原因，导致该项目无法办理竣工验收手续，业主无法办理《房屋所有权证》。2015年3月6日，市领导批示将唯美尚品项目29栋计1065套房屋列入市解疑办证范围……”该文件所附《苏家屯区银杏路28-11号认定表》中第22项登记为：“间号3-3-2购房人姓名赵卓面积127.83”。7.被告赵卓自认被告联合地产并未对其交付案涉房屋，同时主张其在本市内的另一套住房系于2018年7月购买，此外无其他住房，并向本院提交了不动产权证书及沈阳市不动产登记中心出具的不动产信息查询表。8.被告联合地产在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。9.本院依曲贵田的申请就（2016）辽01民终7220号民事判决强制执行过程中，赵卓提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年7月22日，本院作出（2019）辽0102执异501号执行裁定，裁定赵卓的异议成立，停止执行案涉房屋，故申请执行人曲贵田作为原告诉至本院。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告联合地产、张志勇经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，虽提起执行异议之诉的主体为申请执行人曲贵田，但本案仍需围绕案外人即赵卓就案涉房屋的权利进行实质性审查，故通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：被告赵卓对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，其权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，应当严格审查上述要件是否完备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，被告赵卓与联合地产签订的《唯美尚品房屋认购协议书》，虽非正规《商品房买卖合同》，但该认购协议书对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、位置、面积、价款、付款方式等合同主要条款进行了详细约定，因此，应当认定告赵卓与被告联合地产间达成合意、订立合同的真实性。（二）关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下是否存在其他用于居住房屋的问题。案涉房屋性质为非商用，同时，结合被告赵卓所提交的不动产权证书及沈阳市不动产登记中心出具的不动产信息查询表，在案涉房产被采取强制措施时，被告赵卓无其他住房。（三）关于案涉房屋的价款支付的问题。虽被告赵卓主张的现金给付事实无直接证据证明，但结合其提供的联合地产开具的两张收款、赵宪友征收补偿款转账记录等证据，结合该组证据的时间节点，就购房款的给付事实的陈述相对完整，且就钱款来源的解释符合日常生活逻辑，其提供的上述系列证据能够形成完整的证据链，故本院认定被告赵卓已于2009年11月支付了案涉房屋的全部价款。综上所述，根据现有在案证据，应当认定被告赵卓在本院查封前已与联合地产签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，且其名下不存在其他用于居住房屋，故被告赵卓作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的异议成立，故对原告曲贵田请求继续对涉案房屋执行的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：一、驳回原告曲贵田的诉讼请求；二、停止对位于沈阳市苏家屯区屋的执行。案件受理费10657元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  鄂 淼人民陪审员  战冬梅人民陪审员  赵淑媛二〇二一年四月一日法官助理林霖书记员马铭雪