辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终346号上诉人（一审原告、申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被上诉人（一审被告、案外人）：辽宁三和管桩有限公司，住所地辽宁省铁岭县工业园区懿园中央路48号。法定代表人：秦立静，该公司总经理。被上诉人（一审被告、被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇新村街。法定代表人：王统江，该公司经理。委托诉讼代理人：刘相军，该公司工作人员。上诉人吕秀斌因与被上诉人辽宁三和管桩有限公司（以下简称“三和管桩公司”）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称“嘉宸公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初2060号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。吕秀斌上诉请求：1、依法撤销（2020）辽0124民初2060号民事判决，予以改判或发回重审。2、继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-1执行裁定书；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被上诉人嘉宸公司名下，所有权为仍为嘉宸公司。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人三和管桩公司、嘉宸公司于2017年9月18日签订《房屋买卖合同（预售顶账）》。沈阳市铁西区人民法院于2017年6月19日裁定查封嘉宸公司名下位于昌图县的土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上的建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属与被执行人与他人的除外，地上建筑物与土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”签订《房屋买卖合同（预售顶账）》的时间在人民法院查封之后，堆放物不能进行登记具有主观过错，也就是嘉宸公司不能售楼的，不能阻却法院的执行。三、上诉人类似的案件还有十多件，其他案件法库县人民法院都判决上诉人胜诉，案件事实相同，为何出现二种判决结果，同一法院应该统一适用法律。被上诉人辽宁三和管桩有限公司未答辩。被上诉人嘉宸公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吕秀斌向一审法院起诉请求：1.继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-4号执行裁定书中嘉宸公司位于昌图县，建筑面积46.67平方米，总房款130676元；2.被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2014年8月5日，嘉宸公司与盛泰公司签订《桩基工程施工合同》2份，施工内容为：文澜尚品小区11#、12#、13#、16#、17#、22#、23#、24#、27#以及14#、15#、18#、21#、25#、26#桩基础工程。2014年8月7日，三和管桩公司与盛泰公司签订《PHC管桩买卖合同》，约定：三和管桩公司将管桩交付承运人铁岭中升运输公司运至文澜尚品一期桩基础工程。2014年11月28日，嘉宸公司与盛泰公司进行结算，文澜尚品小区11#、12#、13#、16#、17#、22#、23#、24#、27#号楼的工程款总计2452430元；文澜尚品小区14#、15#、18#、21#、25#、26#号楼的工程款总计1608020元。2015年6月18日，嘉宸公司与盛泰公司签订《付款协议》，协议写明嘉宸公司尚欠盛泰公司工程款2920450元。2016年8月18日，盛泰公司与三和管桩公司签订《债权转让协议》，约定将盛泰公司对嘉宸公司享有的债权2420450元转让给三和管桩公司。2017年7月31日，辽宁省昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初2997号《民事调解书》，三和管桩公司与嘉宸公司自愿达成如下协议：嘉宸公司欠三和管桩公司2420450元，于2017年9月15日之前偿还完毕；如果嘉宸公司逾期未偿还，嘉宸公司从2017年9月16日起按欠款总额15%给付三和管桩公司逾期违约金363067.5元。2017年9月15日，嘉宸公司与三和管桩公司签订《房屋抵债协议》，约定嘉宸公司用文澜尚品小区15#-1-1602（案涉房屋）、18#-2-502、21#-1-901、21#-1-902共4处房屋清偿债务，三和管桩公司同时缴纳2年物业费，共计清偿债务960312元。2017年9月18日，三和管桩公司与嘉宸公司签订《房屋买卖合同（预售）》，约定嘉宸公司将文澜尚品小区579幢1单元16层2号的房产（建筑面积46.67㎡，套内面积36㎡，分摊共有建筑面积10.67㎡，单价3300元/㎡，总房款154011元）出售给三和管桩公司。同日，嘉宸公司向三和管桩公司交付房屋钥匙，并为三和管桩公司出具购房款收据、物业费收据、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费收据、房屋维修基金收据。2020年6月20日，嘉宸公司出具《证明》：铁岭市昌图县北文澜尚品小区15号楼1单元1602室（即该小区的579幢1单元16层2号），属同一标的物。吕秀斌与嘉宸法库分公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2018年4月17日作出（2017）辽0124民初2661号民事判决书，判决：一、解除原告吕秀斌与抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订的《认购协议书》；二、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌借款本金1400000元及利息，利息自2013年9月8日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；三、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌欠款本金300000元及利息，利息自2014年3月22日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）。2019年7月5日，该院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾北路北文澜尚品小区15号楼1单元（1-16-2）房产，查封期限为三年。2020年8月4日，三和管桩公司向该院提出书面异议，该院经审查作出（2020）辽0124执异130号执行裁定书，裁定中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区15号楼1单元（1-16-2）房产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月17日，以三和管桩公司、嘉宸公司为被告向法院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县房屋。另查，2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。另案中依据吕秀斌调取证据的申请，该院工作人员于2020年10月14日到铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取房产登记备案信息表，显示昌图文澜尚品小区11-27号楼在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，已有34套房产备案登记。另外，铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员回复本院，在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院及2017年6月19日沈阳市铁西区人民法院作出案涉房屋土地使用权查封后，案涉房屋所在的15号楼因土地使用权查封无法办理备案登记及预告登记手续。一审法院认为，本案争议焦点为三和管桩公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，三和管桩公司若要排除对登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向抚顺嘉宸公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。一、三和管桩公司与抚顺嘉宸公司于2017年9月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，该院予以确认。该《商品房买卖合同（预售）》的签订时间在本院2019年12月18日查封案涉房屋之前，应认定三和管桩公司在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。二、抚顺嘉宸公司将案涉房屋抵顶给三和管桩公司，三和管桩公司于2017年9月18日领取房屋钥匙并交纳了物业费、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费、房屋维修基金，应认定三和管桩公司在法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、三和管桩公司以欠款154011元抵顶案涉房屋（建筑面积46.67㎡，单价3300元/㎡）购房款，抵顶后双方签订了合法有效的商品房买卖合同，应认定三和管桩公司向抚顺嘉宸公司支付了房屋全部购房款。四、与本案类似的执行异议之诉案件在本院立案审理多件，属于“串案”，通过已经判决的如（2020）辽0124民初1213号等案件中查明的事实和认定结果，由于在2017年5月2日涉案房屋土地使用权因为抚顺嘉宸公司涉诉被法院查封后，造成无法办理涉案房屋的过户登记手续，且经铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员答复，案涉房屋在土地使用权查封后亦不能办理房屋备案登记及预告登记手续。这种不能办理涉案房屋所有权变更登记的事实，并不是三和管桩公司造成和所能改变的，该院认定为非因买受人即三和管桩公司自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上所述,对于吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定,判决如下:驳回原告吕秀斌的诉讼请求。案件受理费2914元，由原告吕秀斌负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院审理期间上诉人、被上诉人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中首先，三和管桩公司与抚顺嘉宸公司于2017年9月18日签订《商品房买卖合同（预售）》的时间在一审法院2019年12月18日查封案涉房屋之前。其次，抚顺嘉宸公司将案涉房屋抵顶给三和管桩公司，三和管桩公司于2017年9月18日领取房屋钥匙并交纳了物业费、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费、房屋维修基金，应认定三和管桩公司在法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，三和管桩公司以欠款154011元抵顶案涉房屋（建筑面积46.67㎡，单价3300元/㎡）购房款，抵顶后双方签订了合法有效的商品房买卖合同，应认定三和管桩公司向抚顺嘉宸公司支付了房屋全部购房款。最后，法律规定是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非是“非买受人自身原因未办理备案登记”，所以三和管桩公司是否办理房屋备案登记手续不影响对涉案房屋排除执行的判定，涉案房屋未办理过户手续是因为开发商未办理竣工验收手续导致，故涉案房产未办理过户的责任不在三和管桩公司。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2914元，由上诉人吕秀斌承担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年四月一日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。