山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2806号上诉人（原审被告）：济南华联超市有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈锡忠,董事长。委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧茂新，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：高春慧,总经理。委托诉讼代理人：祝庆磊，男，该公司员工.上诉人济南华联超市有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。华联公司上诉请求：1.撤销(2020)鲁0104民初2010号民事判决书的第二项、第五项判决，重新审核本案的事实并改判链家公司应当支付华联公司管理费1362元及违约金47250元，并赔偿损失3940元或将本案发回重审。2.本案一审二审的诉讼费用、反诉费用由链家公司承担。事实和理由：一、一审法院认定华联公司主张的物业管理费非合同中约定的综合管理费事实认定错误。一审庭审中，在各项诉求主张的的合同依据及计算方式的描述中，华联公司明确主张的物业管理费即是合同中的综合管理费，主张的数额也是根据合同第3.1.2条计算得出，无需提供证据证明，一审法院明确写明交纳综合管理费属于链家公司的合同义务，且链家公司已经交纳的综合管理费小于本应交纳的数额。一审法院仅以链家公司不认可两者的名称为由，就驳回了华联公司的诉讼请求，自相矛盾，也属于事实认定错误。华联公司主张的管理费虽然名称上与合同中有区别，但是华联公司诉讼中已经明确表示该项费用即综合管理费，在这种情况下，一审判决驳回华联公司的该项诉求，属于事实认定错误，且无法律依据。二、一审法院对违约条款的理解错误。根据《合同法》第41条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。可知，对格式条款的理解发生争议时，首先是按照通常理解来解释，根据合同第11.4条的内容可知，该条款属于对链家公司中途退场应当承担的法律后果的一个约定，通常理解应当是链家公司中途退场应当支付三个月的租金作为违约金而非是无需支付任何费用，而且，在11.4条中，在“需支付不低于_/元/店”处，华联公司并没有写零，而是用斜杠的形式划掉，这说明双方并不适用该项约定，而是使用“或”字之后的约定，即需支付三个月租金给华联公司作为违约金。一审法院对合同以及本条款的理解存在错误。另，华联公司主张的实际损失以2019年12月7日计算至2020年4月11日的租金来计算并无不当，在本案中，由于链家公司退场，导致华联公司本可以享有的收取租金的权益受到损害，后受疫情影响涉案房屋的确是长时间空置，在一审之后，链家公司为了止损，已经将涉案房屋退租，在这期间，华联公司的确存在损失，一审法院既不支持三个月的租金作为违约金，也不支持华联公司的实际损失，实在是有失偏颇。补充意见：一、一审中，华联公司提交其与北京新世界物业管理公司济南分公司签订的物业管理合同，证明华联公司所主张的物业费即综合管理费与华联公司向北京新世界管理公司所交纳的物业管理费数额一致，一审法院仅仅以名称不符驳回华联公司的请求与事实不符。二、由于涉案房屋长期空置，华联公司于2020年7月26日将涉案房屋退租给原房东，在2019年12月8日至2020年7月26日期间，链家公司给华联公司造成损失105673.4元，一审法院仅支持违约保证金15000元，远不能弥补华联公司损失。链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回华联公司的上诉请求。华联公司上诉日期为2029年8月26日，属于无效上诉。华联公司补充的物业服务合同，是其与物业公司单方签订的合同，与链家公司无关。华联公司主张的退租损失不予认可，链家公司与华联公司的租赁合同已经于2019年12月7日解除，之后的损失由华联公司承担。链家公司向一审法院起诉请求：1.判令租赁合同于2019年12月7日解除；2.判令华联公司返还链家公司剩余租金53,854.84元（20191208-20200320）；3.判令华联公司返还已缴纳的综合管理费10,285元；4.本案诉讼费由华联公司承担。华联公司向一审法院反诉请求：1、判令链家公司支付拖欠华联公司的物业管理费1362元（自2019年9月21日起至2019年12月6日止）及违约金47250元；2、判令华联公司无需退还链家公司15000元保证金；3、判令链家公司向华联公司赔偿损失3940元（该损失由2019年12月7日至2020年4月11日的租金66190元扣除违约金、保证金的数额得出）；4、本案的诉讼费等费用由链家公司承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于济南市槐荫区经七路669号新世界阳光花园公建4H01室，该房屋产权人系案外人李长明，李长明（甲方、出租方）与华联公司（乙方、承租方）签订租赁合同，合同第二条约定：该租赁房产位于济南市槐荫区经七路669号新世界阳光花园公建41-101室（实际为4H01），租赁范围详见附件二租赁区域示意图，一楼建筑面积353.33平方米。第三条约定：租赁房屋的租赁期限从2017年12月2日起至2028年2月1日止。第四条约定：甲方同意乙方根据经营的需要将部分房屋或场地出租给第三方使用，该出租行为不影响本合同的效力。部分出租时乙方不必通知甲方，但整体转租须经甲方书面同意。后华联超市作为甲方，链家公司作为乙方，双方就槐荫区经七路669号新世界阳光花园公建4H01室签订房屋租赁合同，合同有效期2018年3月21日至2021年3月20日，合同第1.1条约定：甲方同意将位于济南华联超市有限公司槐荫区经七路669号新世界阳光花园公建4H01室超市内，建筑面积140平方米，由乙方经营使用。合同第3.1.1场地经营费用：支付方式选择固定有递增：合同期内场地经营费用共计56.745万元，第一年乙方每年需向甲方缴纳场地经营费用为人民币18万元，场地经营费用在此基础上每一年递增5%，即第二年度的场地经营费用为人民币18.90万元，第三年度的场地经营费用为19.845万元。3.1.2约定条约定：乙方每半年按其经营的140平方米比例或者按电表数向甲方交纳应分摊的综合管理费叁仟壹佰玖拾贰元整。其费用采取从结算款中扣除的方式或以现金方式交纳，如未按期交纳现金的，甲方可从其他款项扣除。3.3条约定：乙方应在本合同签订后7工作日内向甲方交纳履约保证金壹万伍仟元，待合同期满六个月后，无质量投诉及其他违约事项，即无息返还乙方，如果乙方在经营期间出现欠缴甲方费用时，甲方有权起用履约保证金抵付甲方费用，乙方同意及时对约定履约金额足额及时缴纳。11.4条约定：若乙方中途退场，在退货手续办完之后，需支付不低于/元/店或三个月保底毛利额/租金给甲方作为违约金，由甲方从货款中扣除，货款不够扣除时，现款交纳。第12.1条约定：任何一方违反合同约定，均构成违约，违约方应对守约方遭受的经济损失予以全额赔偿，乙方同意将履约保证金作为惩罚性违约金归甲方所有，如该保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权另行追讨。上述合同签订后，链家公司向华联公司已经交纳至2020年3月20日的房屋租金，并向华联公司支付了综合管理费共计10,285元以及履约保证金15,000元。2020年1月21日华联公司向链家公司做出《解约回复函》，回复内容为：2019年12月6日贵方将《解约通知函》送达我公司，我方已知悉。贵方在《解约通知函》中表明：5日内与我司签订《解约协议书》，2019年11月29日已完成了物品搬离工作，同意保证金1.5万元留给我方，要求我方15日内退还2019年11月30日至2020年3月20日期间的租金58,123.9元。考虑到贵方的实际经营困难，我方同意于2019年12月7日与贵方解除合同；2、按照双方合同相关约定，贵方已经交纳的保证金1.5万元和已经支付的租金作为违约金和管理费，我方不再退还贵方；3、请贵方在收到本函后三日内，将房屋钥匙交还我公司。一审法院认为，华联公司作为槐荫区经七路669号新世界阳光花园公建4H01室房屋的出租方，其依据与房屋产权人订立的房屋租赁合同许可将该房屋部分转租给链家公司，转租行为不违反法律规定及合同约定，且华联公司与链家公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及其他法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于本案中链家公司所提出的诉讼请求，一审法院分析如下：一、房屋租赁合同签订并生效一段时间后，链家公司提出《解约通知书》并送达给出租人华联公司，华联公司回复称同意于2019年12月7日与链家公司解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。且诉讼中双方对解除合同事项均无异议，故对链家公司主张的双方之间的租赁合同于2019年12月7日解除，合法有据，予以支持；二、对于返还剩余租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于本案中经双方协商一致，双方签订的租赁合同已经于2019年12月7日解除，而链家公司已经交纳至2020年3月20日的房租，因此，华联超市应该退回合同解除后的房屋租金，即2019年12月8日至2010年3月20日的房租，共计53,981.51元（18.9万/年÷12个月×3个月+18.9万/年÷365天×13天），但是链家公司自愿主张53,854.84元，予以支持。三、对于返还综合管理费问题，链家公司诉称2018.3.9支付3192元、2018.9.26支付3192元、2019.4.3支付3901元分三次支付给华联公司综合管理费共计10,285元。一审法院认为，根据双方签订的合同第3.1.2：乙方每半年按其140平方米比例或按电表数向甲方交纳应分摊的综合管理费叁仟壹佰玖拾贰元整。因此，现链家公司并无证据证实该合同条款存在无效或者可撤销等情形，故合同签订并生效后链家公司即应当按照合同约定履行合同义务，2018.3.9、2018.9.26链家公司分别按照合同约定支付了半年的综合管理费3192元，在2019.4.3支付了3901元，但是由于双方的租赁合同解除时间为2019.12.7，2019.4.3至2019.12.7期间的综合管理费根据合同约定也大于3901元，因此，链家公司主张返还已经交纳的综合管理费，依据不足，不予支持。对于本案中华联公司提出的反诉请求，一审法院分析如下：一、关于华联公司要求链家公司支付物业管理费问题，一审法院认为，由于双方在租赁合同中并未约定物业管理费的负担问题，虽然华联公司在诉讼中主张合同中约定的综合管理费即是物业管理费，但是链家公司并不认可其说法，且华联公司也并未举证证实该综合管理费确系物业管理费，因此，华联公司要求链家公司支付2019年9月21日至2019年12月6日期间的物业管理费，证据不足，不予支持。二、对于华联公司诉称的无需退还链家公司15,000元保证金问题，双方均认可不再退还，一审法院予以确认。三、对于违约金和赔偿损失问题，根据双方签订的合同11.4约定：若乙方中途退场，在退货手续办完之后，需支付不低于/元/店或三个月保底毛利额/租金给甲方作为违约金。12.1条约定：任何一方违反合同该约定，均构成违约，违约方应对守约方遭受的经济损失予以全额赔偿，乙方同意履约保证金作为惩罚性违约金归甲方所有，如该保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权另行追讨。根据上述合同约定，链家公司在租期到期前提前退租属违约行为，应当承担违约责任，双方在合同中对违约责任进行了约定，但是由于对违约责任约定了多种可选择的方式，包括“需支付不低于/元/店或三个月保底毛利额/租金”，而且双方在签订合同时对具体承担哪种违约责任并未作出明确的选择，鉴于该合同系华联公司提供的格式合同，现在双方就乙方提前退租的违约责任产生争议，且对该合同约定可以有不同解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，链家公司主张选择按照第一种无需支付费用作为该条款的解释，一审法院予以支持，对华联公司要求按照合同支付三个月的租金作为违约金，不予支持。此外，对华联公司要求链家公司赔偿损失3940元，一审法院认为，华联公司主张自2019年12月7日至2020年4月11日期间因房屋未出租而减少的房租费用作为其实际损失，要求链家公司予以赔偿，一审法院认为，由于双方之间的房屋租赁合同已经于2019年12月7日协商解除，而且链家公司已经支付15,000元保证金作为赔偿，现华联公司再行以上述方式计算损失不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认链家公司与华联公司之间的租赁合同于2019年12月7日解除；二、华联公司判决生效之日起十日内退还链家公司剩余房租53,854.84元；三、华联公司无需退还链家公司交纳的15,000元保证金；四、驳回链家公司的其他诉讼请求；五、驳回华联公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，减半收取计702元，由链家公司负担102元，由华联公司负担600元。反诉费1488元，减半收取计744元，由链家公司负担500元，由华联公司负担244元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华联公司提交：2020年8月26日华联公司与案外人李长明签订的补充协议一份、华联公司与案外人李长香签订的维修补充协议一份、涉案房屋建筑平面图两张及李长明授权李长香收取房租的授权委托书一份。证明涉案房屋已于2020年7月26日退租给原房东李长明，自2019年12月8日至2020年7月25日，租金损失共计105673.4元。链家公司质证意见：对两份协议的真实性均有异议，两份协议上载明的退租日期可以看出，链家公司退租后华联超市与出租人签订，损失应当由华联超市自行承担，补充协议中案外人李长香不属于房屋出租人。对房屋建筑平面图没有异议，对授权委托书有异议，补充协议是2020年签署的，授权委托书是2018年签署的，时间跨度比较大，不予认可。本院认证意见，华联公司提交的协议等证据均于链家公司退租后签订，与本案争议无直接关联，本院不予采纳。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明，2020年3月30日，链家公司向华联公司通过银行转账支付综合管理费682元。本院认为，本案争议的焦点问题是，链家公司应当支付的综合管理费、违约金应如何认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，链家公司与华联公司签订房屋租赁合同合法有效，链家公司提前解除房屋租赁合同，存在违约。双方往来函件对解除合同已达成一致，一审判决确认双方合同自2019年12月7日解除并无不当。合同解除后，链家公司已交纳租金未履行部分，华联公司应予返还。链家公司依法还应当承担相应的责任。关于综合管理费。涉案合同约定，链家公司每半年交纳综合管理费3192元。2018年3月21日至2019年3月20日链家公司已缴纳。自2019年3月21日至2019年12月7日合同解除之日，链家公司已缴纳3901元，还应交纳681.48元。华联公司称链家公司还应负担免租期40日的综合管理费，依据不足，本院不予采纳。鉴于链家公司已于本案二审期间实际交纳上述欠付综合管理费，本院对一审判决结果不再调整。关于违约金及房屋空置损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。根据本案事实，链家公司的解约通知中明确“2019年11月29日已完成了物品搬离工作”，华联公司已于2019年12月7日收到。链家公司应当承担其提前退租给华联公司造成的空置损失，华联公司客观上也能够采取适当措施避免损失扩大。鉴于一审判令链家公司已付保证金15000元作为赔偿，华联公司再主张三个月租金损失的合同和事实依据均不充分，本院不予支持。综上所述，华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2892元，由上诉人济南华联超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年四月二日书记员  李敏