江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1422号上诉人（原审原告）：韩素兰，委托诉讼代理人：庄永波，江苏泉山律师事务所律师。委托诉讼代理人，丁斌，男，韩素兰丈夫。被上诉人（原审被告）：唐文,住徐州市。上诉人韩素兰因与被上诉人唐文房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4246号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人韩素兰及其委托诉讼代理人庄永波、丁斌、被上诉人唐文到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人韩素兰上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，发回重审或查明事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间没有就解除租赁合同一事达成一致意见，一审庭审中被上诉人提交的微信聊天记录不全面。从整个聊天记录来理解，双方只是在对合同解除事宜进行协商，聊天记录只是一个协商的过程，双方对解除租赁合同没有达成一致意见，一审法院没有通过全部的微信聊天记录来综合评定双方是否对解除合同达成一致意见。二、一审法院违反法定程序，案件应当发回重审。审理期间被上诉人补充提供的证据未经上诉人质证，一审法院即作出判决，程序违法。本案立案后，只进行了一次开庭，在庭审时因被上诉人提交的聊天记录不全面，法庭要求被上诉人庭后补足聊天资料，上诉人等待法院通知对被上诉人提交的证据进行质证，而一审法院在上诉人没有对相关证据进行补充质证的情况下，即作出判决，剥夺了上诉人的诉讼权利，本案应当发回重审。三、新冠疫情及修路均不是不可抗力，不是解除租赁合同的法定事由，关于新冠疫情，被上诉人可以要求减免部分租金；至于修路，政府部门只是张贴了修路公告，但没有实施，也没有影响到被上诉人营业，而且，在被上诉人与上诉人协商解除合同时，隐瞒了房屋门前并没有修路的事实，在协商过程中，上诉人发现政府部门没有实施修路，没有影响营业，上诉人才不同意提前解除租赁合同。四、上诉人没有同意接收房屋钥匙的行为，恰恰能够证明被上诉人对提前解除合同向上诉人发出要约后，上诉人没有同意解除，即上诉人对解除合同没有承诺。五、根据《房屋租赁合同》第12条约定，“未尽事宜，双方协商解决；协商后达成的书面约定，为本合同有效组成部分，具有同等法律效力”，可见，上诉人与被上诉人之间的争议应当通过协商后达成“书面协议”为准，本案双方之间的聊天记录不属于合同约定的书面形式。综上，一审法院违反法定程序审理案件，认定事实不清，适用法律错误。被上诉人唐文答辩称：1.关于提交微信记录的问题，在一审法院开庭期间，我提交了与上诉人之间的部分微信记录，在庭审结束之后，我按照法庭的要求又提交了一些微信记录，因为上诉人没有新的证据，故错过了提交证据的机会，我当庭提交了很多微信记录，并把手机交给了上诉人代理人进行质证，庄律师拿我的手机听完了全部微信语音，看完了微信记录。2.我们之间的房屋租赁合同已经解除，当时上诉人是同意解除的，但是交接的时候上诉人拒绝接收钥匙，到7月底给我打了一个微信语音，不同意退一万元押金了，让我起诉他们。一审韩素兰诉请：1.被告支付2020年8月1日至2021年1月31日的租金37200元及违约金（计算方式为以37200元为基数按照日万分之五计算至付清之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月29日，原告韩素兰（甲方，出租人）与被告唐文（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋圆梦花园A1#-1-104出租给乙方使用；租赁期限3年，自2018年8月1日至2021年7月30日为止；年租金74400元，按季支付，提前5天支付下次房租；履约保证金10000元，签订合同时一次性付清；承租人在合同到期前提前解除合同，出租人不退还合同剩余期的租金，并支付出租人10000元违约金。出租人违反合同规定提前解除合同，除退还合同剩余期的租金外，应当赔偿10000元违约金；承租人未按约定支付租金、水电等相关费用，从逾期之日起支付出租人每日万分之五的逾期付款违约金。拖欠租金15日以上，出租人有权解除本合同，并有权要求承租人支付本合同租金10%赔偿金作为对出租人预期利益的赔偿；甲方保证产权无任何纠纷，乙方保证房屋使用合法经营，如甲乙双方因各自原因产生问题，甲乙双方各自承担法律责任并赔偿对方一年房屋租金……协议还约定了其他相关事项。上述合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了押金及租金，韩素兰将涉案房屋交付给唐文用于经营母婴生活用品。唐文已支付租金至2020年8月5日。因2020年新冠疫情及涉案商铺路段修路等原因，唐文提出解除合同，并与韩素兰进行了协商。在庭审中，唐文提交了其与微信名为“空谷幽兰”（原告韩素兰）以及微信名为“深海”（庭审中，双方确认该微信用户为原告的丈夫）的聊天记录。在与“深海”的微信聊天记录中，唐文表明欲解除合同的意思，“深海”：2020年4月19日下午发送“你自己考虑，不行你就退”、“我半年后再租”、“路修好，我租价可能高”、“你觉得困难就退”、“我收回来再租”。2020年5月24日唐文发送信息“你看这边有人接房子吗？”，深海回复信息“我没有人”、“你可以到期退”，唐文询问“是合同期吗”，深海回复“是你下期付房租”、“你一走，我好找”……“到期，你提前清理房子”、“水电结清”，唐文回复信息“这些都不用说”、“你说的那个到期”，深海发送信息“我爱人收房会查”、“8月”、“你一走，我没转让费”、“新签的人，签合同，交押金”、“你的押金退给你”、“我空半年无所谓”。2020年5月28日唐文发送信息“你让嫂子来一趟，来看下房子和水电”，深海回复“你搬走，水电清账后，她会退你”、“保证金”、“你租期没到”，唐文回复“行好的丁哥”，深海发送信息“不要老来找我”、“七月，你才到期”。2020年6月5日唐文发送信息“那个丁哥，你今天下午方便上店里来一趟吧，对吧，咱见个面，咱好好交接啊，那个本来说的月底封路，这边说是六号，今天是四号了”。后唐文添加韩素兰微信，并于2020年7月29日向韩素兰发送信息“你好，男房东把我们拉黑了，所以给你发信息，有时间提前联系来拿钥匙”。庭审中唐文陈述其于2020年5月27日从涉案房屋搬走并告知韩素兰，韩素兰不与唐文见面，没有交接房屋。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告韩素兰与被告唐文存在房屋租赁合同关系，合同于2021年7月30日到期。在合同到期前，唐文欲解除合同，并与韩素兰进行了协商。根据原告提供的微信聊天记录，双方达成一致，解除双方的租赁合同，唐文于当期租金到期之日搬离涉案房屋。同时根据微信聊天记录及唐文陈述，唐文亦于当期租金到期之前搬离了涉案房屋，并告知韩素兰接收房屋，但原告韩素兰未接受，且其未接受涉案房屋的原因并非由于唐文。综上，一审法院认为，原、被告双方达成一致，解除涉案房屋租赁合同，且被告唐文亦在约定期限内搬离涉案房屋，双方房屋租赁合同已解除。故韩素兰主张唐文支付2020年8月1日之后租金，已无事实及法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告韩素兰的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.双方之间的房屋租赁合同是否已经解除；如果解除，解除的时间是哪天；如果没有解除，上诉人的一审诉请是否应当得到支持。2.一审程序是否违法。二审期间，上诉人提供如下证据：证据一，上诉人与被上诉人从2020年7月29日到2020年11月21日之间的微信聊天记录打印件完整的一份，证明上诉人直到一审判决结果出来之后，都没有同意和被上诉人解除房屋租赁合同。在2020年的7月29号，还一直跟被上诉人沟通，我们不同意解除合同，一切按照合同的约定进行履行。一审没有提交的原因是我们要求的是支付租金，被上诉人认为是合同已经解除了，而且被上诉人提交的证据里边包括聊天记录，我当时在一审过程当中确实看了被上诉人的聊天记录的，拿手机拿回来看，但是被上诉人说你这个不能看，那不能看，然后才会产生了一审法院要求他庭后把所有的聊天记录全部交付法庭，然后让我再看，所以上诉人在一审当中就没有提交关于合同解除方面的聊天记录，是因为被上诉人认为合同解除了，我们上诉人认为是应当继续履行合同，所以举证责任应当在被上诉人处。证据二，2020年7月16日涉案房屋门前大路照片一张，证明在2020年的7月16日的时候门前并没有进行修路，不影响被上诉人经营。被上诉人唐文质证认为：对证据一，是我与韩素兰的聊天记录，是在丁斌微信拉黑我之后，我主动加的韩素兰，让她来拿钥匙，韩素兰表示不会来拿钥匙。针对韩素兰提供的2020年7月29日之后的聊天记录，我认为和本案无关联性，我在决定搬走之前和丁斌微信聊了三天，主要围绕什么时候搬走可以退押金，公路站的工作人员在5月24日通知我们只留三天时间做准备，我是经营婴儿服务行业的，顾客一般都是开着车来，店铺在主干道的中间，我们考虑到修路会严重影响到我们的经营，所以和房东协商我们暂时不在这租了，我所提供的微信聊天记录主要围绕着我们什么时候走才能给我们退房屋押金，而且是再三和丁斌确认我们什么时候走，可以退押金？丁斌说是你下期付房租时。关于下期是哪期问题，因为疫情的原因房东答应我不能减免房租，但能按照季度付房租。我是5月2日交的三个月房租，干到5月27日，剩余的房租都不要了，跟房东协商一致后，6月4日我发信息问丁斌“丁哥您让嫂子来交接一下钥匙和房子。”丁斌回答“水电结清，她会退你保证金，你不要老来找我，7月你才到期”，这是关于房东否认他跟我房屋租赁合同解除的质证。上诉人的代理律师否认在一审的时候拿着我手机看完全部的聊天记录，我们可以找当天的书记员和法官来作证明，既然手机拿给你了，我们就没有任何隐瞒和见不得人的地方，所以代理人口说无凭。对证据二，关于2020年7月16日公路并没有修路的照片，公路是在7月24日开始挖掘的，公路站是在5月24日通知我们要封闭式修路，虽然7月16日公路并没有挖掘，但是两边的通口已经封上了，7月24日公路开始挖掘，即便公路没有挖掘，我也答应房东7月23日之前的房租我们都放弃了，这个时间段包含我们交的房租之内。被上诉人唐文提供：2020年5月24日25日的聊天记录四页，证明在下期交房租之前（2020年7月31日之前），上诉人同意我们搬走并且退还押金。上诉人韩素兰质证认为：这一部分聊天记录被上诉人在一审中已经提交给法庭了，但是这些证据不能证明合同已经解除了。一审查明事实二审予以确认。一、关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否解除问题本院认为，根据被上诉人提供的2020年5月24日、2020年5月28日、2020年6月5日与微信昵称为“深海”（双方均认可系上诉人丈夫丁斌使用该微信号）的聊天记录，可以认定上诉人经营的母婴用品店因新冠疫情以及房屋所在道路封闭修路的影响，与被上诉人协商提前解除租赁合同。上诉人同意被上诉人于2020年7月底，当期租金到期时解除合同，在被上诉人结清水电费的情况下，退还房屋押金。后被上诉人按照协商内容在2020年7月底前搬离涉案房屋，且多次通知上诉人接收房屋钥匙及房屋，上诉人至一审结束时仍未接收房屋钥匙及房屋的事实。因此，被上诉人搬离涉案房屋后，未能正常交接房屋的过错不在于被上诉人。故，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同已经于2020年7月31日解除。上诉人提供2020年7月29日及以后的与被上诉人的微信聊天内容打印件，证明双方就解除租赁合同事宜并未达成一致。对此，本院认为，该证据发生在上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除，且被上诉人已经搬离涉案房屋之后，上诉人提供的2020年7月29日之后的微信聊天记录不能否定租赁合同已经解除的事实。二、关于一审法院是否存在程序违法问题。二审期间，上诉人的代理人亦认可当庭收到了被上诉人的手机查看微信文字及语音聊天记录，一审庭审后被上诉人补充提供的仅是微信聊天记录的打印件，以及语音聊天的文字转换记录。且，二审期间亦组织上诉人对被上诉人补充提交的微信聊天打印件再次质证，并不存在影响上诉人的诉讼权利的情形。因此，上诉人主张一审法院存在程序违法，本院不予采信。综上，上诉人韩素兰的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737元，由上诉人韩素兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年四月十二日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷