广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2436号上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地：广州市白云区颐和北街63号6楼。法定代表人：崔欣宇。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：颜俊，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证住址深圳市南山区。上诉人（原审被告）：颜琼，女，1971年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘晓英，颜俊的妻子。上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司（以下简称颐和公司），上诉人颜俊、颜琼因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。颐和公司于2020年7月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令颜俊、颜琼向其支付2009年1月至2020年2月期间的物业管理费394800元（2009年物业费按80%计收，为2400元/月，此后按3000元/月计算）；2、判令颜俊、颜琼向其支付案涉房屋2009年1月至2019年12月期间的公摊电费22656.96元；3、颜俊、颜琼向颐和公司支付逾期交纳案涉房屋物业服务费的违约金756252元（按合同约定每2个月缴纳一次物业费，在单月25日前交齐，逾期按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2020年2月29日）；4、诉讼费用由颜俊、颜琼承担。一审法院认为：颐和公司作为涉案小区的前期物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，颜俊、颜琼接受颐和公司提供的物业服务，颜俊、颜琼应向颐和公司支付物业管理费及代收代缴费用，颜俊、颜琼申请追加广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称颐和高尔夫公司）为第三人参加诉讼，该公司并非物业服务关系一方当事人，并未对物业服务等费用达成协议或约定，该请求一审法院不予支持，颜俊、颜琼以广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2647号案未生效为由申请本案中止审理，该案与本案非同一法律关系，颜俊、颜琼申请中止的请求，不予采纳。颐和公司主张颜俊、颜琼拖欠2009年1月至2020年2月物业管理费394800元（按2400元计算12个月，按3000元/月，计算122个月）、2009年1月至2019年12月公摊电费22656.96元，出具分摊计算明细予以证实，颜俊、颜琼提出涉案房屋因不具备交付条件和使用条件而未能交付使用，故与颐和公司之间物业服务权利义务关系未实际发生，故颐和公司诉求无事实和法律依据，经查涉案房屋产权登记在颜俊、颜琼名下，并于2008年6月30日验收合格，符合订购协议第八条约定的交楼条件，颜俊、颜琼提出涉案物业不具交付条件的意见，不予采纳。2008年12月25日，颐和公司书面通知颜俊、颜琼办理收楼手续，但颜俊、颜琼以开发商未向其交付会籍卡为由，主张涉案房屋未达到约定交付标准拒绝收楼，一审法院认为，涉案房屋已验收合格，开发商未向颜俊、颜琼交付高尔夫永久会籍卡的行为，并未影响颜俊、颜琼对涉案房屋的占有使用，故颜俊、颜琼拒绝收楼依据不足，依订购协议第十一条约定，应视为2008年已向颜俊、颜琼交付了涉案房屋。颜俊、颜琼提出依据颐和公司与颐和高尔夫公司签订的前期物业服务合同中“因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由开发商全额缴纳”的约定，主张讼争物业费债务已转给广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，因颜俊、颜琼拒绝收楼依据不足，该意见不予采纳。现颐和公司要求颜俊、颜琼支付2009年1月至2020年2月物业管理费394800元、2009年1月至2019年12月公摊电费22656.96元，颜俊、颜琼提出物业管理费、公摊电费、滞纳金已超过诉讼时效，颐和公司未提出催收的依据，诉讼时效从2020年7月14日倒推3年，故颐和公司主张颜俊、颜琼支付2017年7月至2020年2月的物业管理费96000元（3000元/月×32个月）、2017年7月至2019年12月公摊电费5220.35元，予以支持，超出的部分，不予支持。颐和公司要求按合同约定每2个月物业费为本金，按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2020年2月29日支付违约金，因双方并未对物业管理费的滞纳金的标准进行约定，颐和公司该请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年10月12日作出判决：一、颜俊、颜琼于本判决生效之日起五日向广州颐和酒店物业管理有限公司支付2017年7月至2020年2月物业管理费96000元；二、颜俊、颜琼于本判决生效之日起五日向广州颐和酒店物业管理有限公司支付2017年7月至2019年12月公摊电费5220.35元；三、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7682元，由颐和公司负担7020元，颜俊、颜琼负担662元。判后，颐和公司和颜俊、颜琼均不服一审判决，提起上诉。颐和公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判颜俊、颜琼向颐和公司支付涉案房屋2009年1月至2020年2月期间的物业服务费394800元（2009年物业费按80%计收，为2400/月，此后按3000元/计收）；2、撤销一审判决第二项，改判颜俊、颜琼向颐和公司支付案涉房屋2009年1月至2019年12月期间的公摊电费22656.96元；3、撤销一审判决第三项；4、判决颜俊、颜琼向颐和公司支付逾期交纳案涉房屋物业服务费的违约金394800元（按合同约定每2个月交纳一次物业费，在单月25日前交齐，逾期按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2020年2月29日）；5、一、二审全部诉讼费用由颜俊、颜琼负担。事实与理由：一、颐和公司在2007年12月26日、2008年12月25日、2009年12月22日、2012年3月27日、2018年12月13日、2019年9月20日、2020年3月19日分别向颜俊、颜琼寄送过《入伙通知书》《催入伙通知书》《律师函》等文件以催收物业费，最近一次时效中断在2019年9月20日，一审法院认定超过诉讼时效认定错误。二、一审法院同时以颐和公司未提出催收物业费的证据，超过诉讼时效为由驳回颐和公司请求的2009年1月至2017年6月期间的公摊电费是错误的。三、涉案房屋《订购协议》的附件三《补充协议》约定颜俊、颜琼同意遵守该房屋开发商与颐和公司签订的《颐和南湖高尔夫会员住所前期物业管理服务协议》中有关物业服务内容、标准、价格的约定。《协议》第30条约定，颜俊、颜琼未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用1‰标准向颐和公司支付滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《协议》对业主具有约束力。颜俊、颜琼辩称：一、颐和公司所提交的多份快递单据均为复印件，且快递单上载明的快递内容不明，因此没有证据能够证明其在起诉前曾对颜俊、颜琼主张权利。二、颐和公司所提交的《公摊电费计算明细表》、《2008-2019年福泽苑住户公共用电分摊计算明细》是自己制作的，不具有真实性，不应支持其诉求的电费及滞纳金。三、颜俊、颜琼拒绝交纳物业服务费是因为双方没有实际发生物业服务关系，是行使后履行抗辩权，不存在违约问题。双方并没有针对违约金问题进行约定，且颐和公司主张的违约金总额远超过法律规定，应予驳回。颜俊、颜琼上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回颐和公司全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决存在遗漏事实：1.一审判决查明事实部分遗漏了“国务院、广州市政府等建设规划文件关于涉案房屋性质为高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施，并非普通住宅”的强制性特别规定。2.一审判决查明事实部分遗漏了双方当事人在《南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》关于“房屋的特殊性质为高尔夫乡村俱乐部会员休息住所，并非普通住宅”的特别约定。3.一审判决在“被告答辩部分”，避重就轻，回避答辩理由之关键部分，导致说理无法针对主要答辩理由，从而作出涉案房屋已经交付的错误认定。二、一审判决仅依据《专属订购协议》第八、十一条，简单地将“房屋经过四验收”作为交房条件，并以此为由认定涉案房屋符合交付条件，属认定事实和适用法律错误：1.“四验收”只是房屋交付的必要条件。涉案房屋具有特殊性质，其交付的另一条件是颐和公司向颜俊、颜琼交付高尔夫会籍卡。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，在物业交付、使用标准和条件认定上，当事人有特别约定的从其约定。因此一审判决无视双方约定，属于适用法律错误。三、涉案房屋目前不具备使用功能和条件，颜俊、颜琼无法对其行使占有使用权。一审判决以未交付会籍卡不影响占有使用且涉案房屋登记在颜俊、颜琼名下为由认定颜俊、颜琼拒绝收楼，支持颐和公司诉请依据不足。1.涉案房屋的用途为方便打高尔夫时休息所用，但高尔夫会籍卡至今未能交付，合同目的无法实现。2.涉案房屋登记在颜俊、颜琼名下并不能说明颜俊、颜琼当然对其进行占有、使用。颜俊、颜琼自2007年付清全款后一直未能占用该物业，涉案物业由于所在土地性质为商业旅游用地，用地年限仅为50年，如今荒废15年已近年限1/3。而且该物业直至2018年12月26日才登记至颜俊、颜琼名下。3.颐和公司没有履行过物管义务，不应享有收取物管费权利。四、根据《物业管理条例》及《前期物业服务合同》规定涉案物业管理费缴纳主体不是颜俊、颜琼，而是该物业开发商。五、颐和公司不能提出有效证据证明公共用电的实际用电量及计费标准。颐和公司辩称：答辩意见与其上诉意见一致。二审中，颐和公司向本院提交了如下证据：1.2019年9月20日的《民事起诉状》；2.广州市白云区人民法院的《撤诉通知》。拟证明颐和公司于2019年9月20日向颜俊、颜琼追收过物业费、公摊电费及物业费违约金，产生诉讼时效中断的效果。颜俊、颜琼未提交证据。经本院组织质证，颜俊、颜琼对于颐和公司提交的证据的真实性没有异议，但认为应该以立案登记的时间作为诉讼时效中断的时间。本院经二审审查，确认一审查明的基本事实。另查明，颜俊、颜琼诉颐和公司房屋买卖合同纠纷，请求判令：1、颐和公司向颜俊、颜琼交付广州市白云区同和街道颐和高尔夫庄园案福泽苑福泽街25号（自编F区B4栋）高尔夫会员休息住所；2、颐和公司向颜俊、颜琼交付南湖高尔夫俱乐部永久会籍卡一张；3、颐和公司向颜俊、颜琼支付逾期交房违约金（13420800元为本金，按照每日万分之五，自2016年11月起计至2017年11月止）；4、诉讼费由颐和公司承担。一审经广州市白云区人民法院审理，作出（2020）粤0111民初2647号民事判决：“一、在本判决生效之日起五日内，广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司向颜俊、颜琼交付高尔夫永久会籍卡一张；二、驳回颜俊、颜琼的其他诉讼请求。”本院二审作出（2020）粤01民终23397号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审生效判决认定“在涉案房屋已经具备法定及约定交付条件且颐和公司已履行通知义务的情况下，颜俊、颜琼以颐和公司未交付会籍卡为由拒绝接收涉案房屋缺乏合同依据及法律依据，因此而导致的未能收楼的法律后果应由颜俊、颜琼自行承担。”还查明，颐和公司二审期间自愿撤回第二项上诉请求，即撤回“判令撤销一审判决第二项，改判为：颜俊、颜琼向颐和公司支付案涉房屋2009年1月至2019年12月期间的公摊电费22656.96元”的上诉请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点是颜俊、颜琼应否向颐和公司支付物业管理费、公摊电费、物业管理费滞纳金，相关诉讼时效以及数额的计算问题。对此，本院评析如下：其一，颜俊、颜琼提出的“一审判决遗漏事实、认定涉案房屋符合交付条件错误、涉案房屋目前不具备使用功能和条件”的上诉理由，与本院（2020）粤01民终23397号民事判决书的认定不一致，均不成立；其主张“不是涉案物业管理费缴纳主体”的理由已在一审中予以体现，一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对事实进行了认定，对该意见不予采纳，并无不当，本院二审予以认同，不再赘述。因此，本院对颜俊、颜琼的上诉请求不予支持，颜俊、颜琼应向颐和公司支付物业管理费、公摊电费等相关费用。其二，关于本案诉讼时效及相关费用的计算问题，本院（2020）粤01民终23397号民事判决已认定2018年12月13日颐和公司曾向颜俊、颜琼发出律师函主张过权利，2019年9月20日曾提起诉讼主张过权利，因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效应从2018年12月13日倒推3年，颐和公司主张颜俊、颜琼支付2015年12月13日至2020年2月物业管理费（每月标准3000元）应予支持。关于逾期缴纳物业服务费的违约金的问题，一审认为“双方并未对物业管理费的滞纳金的标准进行约定”，因而对颐和公司的请求不予支持，处理欠妥，《前期物业服务合同》第三十条明确约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用1‰的标准向乙方支付滞纳金”，因此，颐和公司主张逾期违约金有合同依据。颜俊、颜琼主张该违约金标准过高，请求调整，本院酌情判令颜俊、颜琼按照日万分之五标准支付。综上所述，颐和公司的上诉请求，部分成立，本院依法予以采纳。颜俊、颜琼的上诉理由，欠缺法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17544号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17544号民事判决第一项为：“颜俊、颜琼于本判决生效之日起五日内向广州颐和酒店物业管理有限公司支付2015年12月13日起至2020年2月期间的物业服务费（按3000元/月标准计收）及逾期违约金（按合同约定每2个月交纳一次物业费，在单月25日前交齐，从下个缴费周期单月的1日开始计算，分别以当期欠付的物业服务费为本金，自欠款日起按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止，违约金总额分别以各项费用的本金为限）；三、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17544号民事判决第三项；四、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7682元，由广州颐和酒店物业管理有限公司负担4481.50元，由颜俊、颜琼负担3200.50元；二审案件受理费12287元，由广州颐和酒店物业管理有限公司负担8424.50元，由颜俊、颜琼负担3862.50元。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二一年四月二十五日书记员  张家齐黄咏欣