广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31307号原告：李巧，女，1976年1月19日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：朱历，原告丈夫。被告：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。负责人：石猛，行长。委托诉讼代理人：邓沛钰，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州恒烨房地产有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦17楼1702房。法定代表人：徐锋，董事长。委托诉讼代理人：吕成森，第三人员工。原告李巧诉被告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）、第三人广州恒烨房地产有限公司（以下简称恒烨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张敏娟独任、公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理广州市海珠区南华东路朗晴居二期G栋*号（现址为广州市海珠区朗晴新街12号*房，以下简称涉案房屋）涂销抵押登记手续；2、被告与第三人立即协助原告办理涉案房屋房地产权属证书；3、被告与第三人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与恒烨公司于2005年7月3日签订商品房买卖合同，原告购买涉案房屋，购房总金额为935000元。原告于2005年7月3日向恒烨公司支付首期购房款103500元，恒烨公司于当天将涉案房屋交付给原告使用至今。2005年10月28日，建行越秀支行通知原告办理按揭合同相关手续，并开立准备用于偿还抵押贷款的专用账户，原告依照办理。2006年3月22日，根据建行越秀支行的要求，原告向其指定的国信联合律师事务所缴纳了办理商业贷款的各项费用，包括印花税，合同及委托书公证费，保险费共计4853元。所以可以认为，作为拥有该房产抵押权的建行越秀支行对此项交易知情并且认可的。而且，2007年9月28日，建行越秀支行批出“关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函”，原告按要求于2007年10月29日向建行越秀支行指定的中国建设银行股份有限公司广州岭南新世界支行（建行岭南支行）划进501500元。2007年12月7日，广州市海珠区人民法院判决涉案房屋商品房买卖合同有效。因建行越秀支行起诉第三人借贷纠纷案，2009年3月16日，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）将涉案房屋查封。根据广州中院的裁定书，原告向广州中院指定账户支付330000元，广州中院于2009年9月4日裁定解除涉案房屋的查封，并于2010年2月5日送广州市国土资源和房屋管理局。至此，涉案房屋已经不属于恒烨公司，而是属于原告的财产，但被告迟迟不予办理涂销抵押，侵犯了原告对涉案房屋的所有权。被告辩称：不同意原告的诉请，涉案房屋是合法有效且已经办理抵押登记手续，被告已经依法取得抵押权，该权利不仅意味着被告的优先受偿权，更最重要是该权利是可以对抗任何第三人。即使涉案房屋被转让，被告仍然拥有抵押权，享有抵押权权人的权利。本案的第三人在未通知被告的情形下，将涉案房屋转让，在全部债务清偿完毕前，被告的抵押权对本案的第三人依然有效。只有在抵押权消灭的情况，才可以办理抵押登记的涂销。第三人没有提交陈述意见及证据。经审理查明：2005年7月3日，原告与恒烨公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定:原告以935000元向恒烨公司购买广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第二期自编DEFG栋第G座（朗晴新街12号）*层*房，建筑面积176.628平方米；付款方式及期限：分期付款，2005年7月5日前支付103500元，2005年前支付181500元，余款650000元办理银行按揭;恒烨公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由恒烨公司提供的资料报产权登记机关备案……等。该合同未经房管部门备案登记。2005年7月3日，原告与恒烨公司签订了一份《广州市朗晴居二期认购书》，订明原告购买的上述房屋有抵押，于2005年12月前办理完毕涂销手续，第三期楼款于涂销完毕后三天内付清。同日，原告接收了上述房屋使用，原告于2005年9月29日前向第三人支付了103500元房款。原告曾在本院起诉恒烨公司，要求确认《商品房买卖合同》有效，第三人涂销涉案房屋抵押。在该案诉讼过程中，原告支付了房款501500元（原告于2007年10月29日向中国建设银行股份有限公司广州城建支行支付上述款项，并在《银行进账单》中注明“代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房流009号《借款合同》债务.朗晴居二期G301房”，恒烨公司出具发票及收据）。另本院在该案中查明，恒烨公司将涉案房屋以04备字25310号办理抵押登记（现以05登记50978号办理抵押登记）抵押给了建行越秀支行。审理后，本院于2007年12月7日作出（2007）海民三初字第3466号民事判决：确认《商品房买卖合同》有效；驳回原告的其他诉讼请求。2008年10月，广州中院以(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书依法对包括涉案房屋在内的若干套房屋进行了查封。原告等人以案外人名义向广州中院提出执行异议，请求解除对包括涉案房屋在内的房产的查封。2009年9月4日，广州中院作出（2008）穗中法执字第1071号执行裁定书，认定：李巧按照(2008)穗中法执字第1071-1号执行裁定书向该院交纳了其居住使用的涉案房屋的剩余购房款（330000元），裁定：解除(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书中对涉案房屋的查封；等。另查，恒烨公司及建行越秀支行曾因商品房预售与他人发生纠纷在本院进行诉讼，本院立案审理，案号为（2011）穗海法民三初字第2519号。该案中本院查明：2004年3月31日，建行越秀支行与恒烨公司签订了《人民币资金借款合同》和《最高额抵押合同》。2006年4月7日，建行越秀支行向广州市中级人民法院起诉恒烨公司等，要求恒烨公司等立即清偿借款本金20740700元及其利息，建行越秀支行对恒烨公司提供的抵押物享有优先受偿权；等。广州中院于2007年3月2日以（2006）穗中法民二初字第91号民事判决书，判决：恒烨公司在判决书生效之日起十日内，向建行越秀支行清偿借款本金2074.07万元及利息23750595.89元及从2005年6月1日起至清偿之日止的利息，建行越秀支行对恒烨公司提供的上述抵押物享有优先受偿权等。判后建行越秀支行不服，提起上诉，广东省高级人民法院已作出（2007）粤高法民二终字第106号民事判决书，判决：恒烨公司在判决生效之日起十日内向建行越秀支行清偿借款本金2074.07万元及利息，建行越秀支行对恒烨公司提供的上述抵押物享有优先受偿权等。上述判决已发生法律效力。（2007）粤高法民二终字第106号民事判决书发生法律效力后，建行越秀支行向广州中院申请执行。该案中，当事人向法庭提交了以下两份证据：（一）中国建设银行股份有限公司广州城建支行（以下简称为城建支行）于2007年9月28日发给恒烨公司的《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》（以下简称《复函》）复印件，主要内容为对恒烨公司的还款计划条件答复如下：1、恒烨公司清偿该行代垫一审诉讼费用138252元；2、恒烨公司将还款计划启动资金650万元存入该行指定账户；3、小业主将抵押房产未结清售房款（现金部分）存入该行指定账户[开户行：广州城建支行，户名：城建支行，账号：10144037300127309900200004，银行进账单备注栏注明：代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房流009号《借款合同》债务（×××房购房款）]并由被告向该行出具该部分款项《还款授权书》；4、小业主将抵押房产未结清售房款（按揭部分，按揭办理银行：建行广州越秀支行）存入该行指定账户[开户行：广州城建支行，户名：城建支行，账号：10144037300127309900200004，银行进账单备注栏注明：代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房流009号《借款合同》债务（×××房购房款）]并由恒烨公司向该行出具该部分款项《还款授权书》；5、抵押房产未结清售房款总额不小于16179200元；6、恒烨公司向该行出具《承诺书》，承诺在实施本还款计划后未能结清的债务由其筹集资金一次性清偿；恒烨公司在满足上述全部还款计划条件后，该行立即按还款计划及《还款授权书》扣划资金清偿被告欠该行2004房流009号《借款合同》的全部贷款本息后，该行为恒烨公司办理相应贷款抵押物涂销手续。（二）城建支行于2008年6月20日发给恒烨公司的《退款通知》复印件，主要内容为由于恒烨公司未按还款计划筹集资金偿债，该行决定中止执行与恒烨公司达成的还款计划，请恒烨公司通知梁炽锋、杨明、戴文安、李庆利、李巧、吴声德等人到该行办理退款手续。对此，恒烨公司表示该两份证据是建行越秀支行出具的。建行越秀支行表示上述证据没有原件，无法确认真实性，假设是真实的，该《复函》是出具给恒烨公司而非小业主的，因此《复函》仅在城建支行与恒烨公司之间发生法律约束力，根本不构成城建支行对小业主的任何承诺，而且《复函》明确只有在满足恒烨公司所欠建行越秀支行贷款的全部还款条件并在清偿全部贷款本息后，才办理涂销抵押登记手续；在条件未成就的情况下，发出《退款通知》办理退款也是顺理成章的。该案二审中，广州中院采纳了上述两份证据。此外，在该案二审中，建行越秀支行表示：在恒烨公司领取了商品房预售许可证之后，建行越秀支行才在包括案涉房屋在内的96套房屋上设定了抵押，虽然抵押时没有列明每套房屋的抵押金额，但其后恒烨公司告知房屋卖了并归还了部分款项后，建行越秀支行会根据恒烨公司所还的款项去涂销部分房屋，但具体多少金额涂销一套房屋不清楚，目前剩下未涂销的抵押房屋包括案涉房屋在内共24套。本院认为：原告与恒烨公司签订的《商品房买卖合同》已经生效民事判决书认定为有效合同，本院对此不再赘述。建行越秀支行是涉案房屋的抵押权人并享有优先受偿权，已被生效的民事判决认定。根据已生效的（2011）穗海法民三初字第2519号案一、二审判决书查明的事实可知，建行越秀支行是在恒烨公司领取了商品房预售许可证之后才设定了抵押，知道恒烨公司出卖抵押房产后还涂销了部分房屋的抵押登记，且在知道恒业公司转让抵押房屋的行为后，不仅没有主张上述转让无效，而且还要求包括本案原告在内的小业主继续交纳未结清售房款。建行越秀支行的行为表明其是同意恒烨公司向小业主转让抵押房屋且已实际收取了小业主支付的部分购房款。在此情况下，建行越秀支行在行使抵押权时已经不能再对抗作为买受人的原告，其仍以恒烨公司所欠债务未完全清偿为由要求继续行使抵押权，显然违反了公平原则。原告已支付了《商品房买卖合同》约定的全部购房款，理应得到涉案房屋的所有权并办理权属证书。建行越秀支行以债权未全部实现为由不同意办理涂销手续的意见，与其之前在债权未全部实现时仍涂销部分抵押房屋的行为相矛盾，本院对此不予采纳。广州市中级人民法院已出具裁定书，裁定解除了对涉案房屋的查封，原告根据新发生的事实提起本案诉讼，要求恒烨公司和建行越秀支行办理涉案房屋的涂销抵押登记手续的请求有理，本院予以支持。如前所述，恒烨公司和建行越秀支行应办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，涉案房屋应具备过户条件。根据上述合同约定，恒烨公司负有为原告办理涉案房屋房地产权证的义务。现恒烨公司已将涉案房屋交付原告使用多年，但仍未为原告办理房地产权证，故原告要求恒烨公司为其办理涉案房屋房地产权证书的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人广州恒烨房地产有限公司和被告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行在本判决生效之日起十日内，共同办理广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第二期自编DEFG栋第G座（朗晴新街12号）*层*房的涂销抵押登记手续。二、第三人广州恒烨房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内，协助原告李巧办理上述房屋的房地产权属证书。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏娟二〇二一年四月二日书记员  陆惠敏梁嘉淇