安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖07民终182号上诉人（原审被告）：铜陵亚摩管业有限公司，住所地安徽省铜陵市狮子山高新技术产业开发区，实际经营地安徽省铜陵市桥南工业园皖南发电厂。法定代表人：秦家涛，该公司经理。委托诉讼代理人：张周，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵中环管业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区私营工业园。法定代表人：符永刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：项多章，安徽众佳律师事务所律师。上诉人铜陵亚摩管业有限公司（以下简称亚摩公司）因与被上诉人铜陵中环管业有限责任公司（以下简称中环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院(2020)皖0711民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚摩公司的委托诉讼代理人张周，被上诉人中环公司的委托诉讼代理人项多章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚摩公司的上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判亚摩公司支付中环公司租金40.83万元（上诉标的额20.42万元）；2.上诉费用由亚摩公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，亚摩公司对于租赁物并没有实际使用至2020年12月31日。2020年11月份，中环公司对亚摩公司租赁的房屋进行了断电，已经直接导致亚摩公司无法使用租赁物，中环公司无权继续主张租金。双方约定的年租金为122.5万元，2020年7月1日前的租金，亚摩公司已经支付完毕，亚摩公司实际使用租赁物的时间为2020年7月1日至2020年10月31日，故亚摩公司仅需支付租金40.83万元；2.亚摩公司有100万元的履约保证金在中环公司处，中环公司应当予以退还或者抵扣租金。中环公司一审诉状中称100万元不予退还，明显是于法无据的。即使亚摩公司未按约定支付租金，中环公司的损失也不足有100万元，明显超出了合理范围，故中环公司应当将履约保证金予以抵扣租金后，将剩余部分退还亚摩公司；3.中环公司的停电行为导致了亚摩公司的损失，亚摩公司保留诉权，必要时将另案诉讼。中环公司答辩认为：一审法院认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，二审法院应予以维持。1.关于2020年下半年租金问题，用水、用电是亚摩公司与第三方之间的合同关系，不包含在租赁合同中，租赁合同中约定中环公司对亚摩公司的用水、用电仅具有协助义务，合同也未约定租金计算的截止日期为断水、断电之日，故断水、断电不是亚摩公司免付租金的理由。如果亚摩公司认为因断水、断电造成了损失，可以依据合同相对性的原理，向提供用水、用电的第三方进行主张。据了解，由于亚摩公司欠付第三方大量的水、电费，至于何时被停水、停电，中环公司不知情，亚摩公司也未告知中环公司，故亚摩公司要求扣减此期间的租金没有依据；2.关于100万元保证金抵销的问题，由于法庭已经向亚摩公司释明，并非本案争议焦点，亚摩公司也同意另行主张，对此项不再发表答辩意见。中环公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除中环公司与亚摩公司于2014年6月18日签订的《资产租赁合同》；2.判令亚摩公司立即返还中环公司租赁物（归中环公司使用、所有的土地、房屋、机器设备、商标使用权）；3.判令亚摩公司立即支付从2020年7月1日至返还租赁物之日止的租金，暂计算至2020年12月31日的租金为61.25万元；4.本案诉讼费由亚摩公司承担。原审法院经审理认定事实如下：2014年6月18日，中环公司（甲方）与亚摩公司（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：“第一条租赁资产基本情况……租赁资产。本合同租赁标的的资产范围为中环公司正在使用的土地、房屋、机器设备、中环公司的商标使用权。第二条乙方同意租赁使用甲方中环公司租赁标的资产。租赁期限为：合同生效交纳租金起算日开始计算，即从2014年7月1日起至2022年6月30日止（合同租赁期限为八年，承租方承诺前三年不得以任何理由终止合同）；第三条租金。1.甲方同意将中环公司租赁标的资产出租给乙方经营，年租金人民币（大写）壹佰贰拾贰万伍仟元……。5.承租方应提前交纳半年租金。签订合同后，承租方必须缴纳承租期第一年度半年租金。以后分别于6月30日和12月31日前10天缴纳次半年租金，应交的租金通过银行转账方式汇入出租方指定的银行账户内。6.承租方缴纳的履约保证金不得冲抵应缴的租金。承租方未能按期缴纳租金的，应按照租赁合同的约定承担相应的违约责任。第二十三条租赁合同的终止。……4.承租方未按前条规定期限支付租金，甲方可立即终止合同。第二十五条由于不可抗力的原因导致租赁合同不能正常履行的，按照关于不可抗力的约定处理”。另查明，租赁合同签订后，中环公司依约全面履行了租赁合同中的义务。但亚摩公司未能按照约定支付2020年的租金，为此，中环公司多次催讨，亚摩公司也多次承诺支付。2020年8月31日，中环公司通知亚摩公司解除租赁合同。后经亚摩公司申请，2020年9月14日，铜陵市郊区科技经济信息化局组织双方协调，并形成会议纪要，其主要内容是：“……二、经协调一致，会议决定：1.即日起至9月18日17：30之前，亚摩公司做好应付清上半年欠缴租金61.25万元，扣除疫情减免3个月的30.625万元和9月7日缴纳的12万元，实际应付18.625万元；2.9月28日17：30之前，亚摩公司应付清下半年欠缴租金61.25万元和上下半年租金的全部滞纳金；3.如亚摩公司按上述两条全部履行完成，则双方资产租赁合同继续生效执行。如未能完成，则双方同意按照合同约定条款，立即解除合同，并做好解除合同后的收尾各项工作。”双方负责人及协调人在会议纪要上签字。原审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，严格履行应尽义务。亚摩公司拖欠中环公司租金，其承诺给付但仍未能完全兑现，新冠疫情对亚摩公司的生产经营产生一定的影响，后经有关部门协调，中环公司减免了亚摩公司因受新冠疫情影响的三个月租金，双方当事人已就合同履行及租金给付变更了合同，达成新的补充协议，并明确若不按会议纪要决定执行，双方同意按照合同约定条款解除合同。现亚摩公司至今仍不能按照变更后的协议兑现租金，应视为合同不能履行的情形，按照双方当事人约定，出租方可以解除合同。中环公司的诉讼请求符合法律规定，法院依法予以支持。亚摩公司以会议纪要是在受中环公司胁迫情况下形成，因无证据证明，其抗辩主张不能成立；其又以不可抗力为由不同意解除租赁合同的主张无法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除原告铜陵中环管业有限责任公司与被告铜陵亚摩管业有限公司于2014年6月18日签订的《租赁合同》；2.被告铜陵亚摩管业公司于本判决生效后五日内返还原告铜陵中环管业有限责任公司租赁物（土地、房屋、机器设备、商标使用权）；3.被告铜陵亚摩管业有限公司于本判决生效后五日内向原告铜陵中环管业有限责任公司支付租金61.25万元（租金计算至2020年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9925元，减半收取4962.5元，由被告铜陵亚摩管业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亚摩公司二审向法庭提交如下证据：1.皖能铜陵发电有限公司（以下简称皖能公司）发给亚摩公司停水、停电、停汽（气）的函，证明2020年10月30日后，亚摩公司租赁的房屋被停水、停电、停气的事实；2.银行现金存款凭证，证明亚摩公司已于2020年12月11日缴纳了电费、水费，但仍未能通水、通电的事实。中环公司质证认为：1.亚摩公司提交的两份证据均是复印件，未提交原件，不能作为证据使用，对其真实性、关联性均存在异议；2.如果是真实的，也证明亚摩公司与皖能公司之间存在供水、供电关系，他们之间签订的协议，与中环公司无关；3.也恰恰能够证明，因为亚摩公司欠付水、电费导致被停水、停电的事实，与中环公司无关。对上述证据本院认证如下：由于上述两份证据亚摩公司未提供原件，中环公司对其真实性亦不予认可，故对上述两份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院二审期间，为防止损失的进一步扩大，组织双方当事人谈话，要求就租赁物尽快交还，但截至目前，亚摩公司仍未交还租赁物。本案二审的争议焦点为：亚摩公司欠付租金数额应当如何认定?本院认为：1.中环公司与亚摩公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定切实履行己方义务。中环公司将租赁物交付亚摩公司使用，亚摩公司有按照合同约定按时交纳租金的义务。现双方约定的租赁物仍处于亚摩公司的占有、使用之下，亚摩公司并未交还中环公司，亚摩公司应当支付合同解除前的欠付租金以及合同解除后至其交还租赁物时止的占有使用费；2.亚摩公司主张2020年11月份，中环公司对亚摩公司租赁的房屋进行了断电，已经直接导致亚摩公司无法使用租赁物，故租金只能计算到2020年10月份，根据亚摩公司提交的现有证据，不能证明系中环公司对租赁房屋进行停水、停电、停气，无法使用租赁物的责任不在中环公司，故亚摩公司要求扣减11、12月份租金的主张不予支持。综上所述，亚摩公司的上诉请求和理由依法不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4363元，由铜陵亚摩管业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 戴瑞亭审判员 盛丽娜二〇二一年四月二十三日书记员 汪 颖附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。