浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初11176号 原告：宁波畅盈物流有限公司，住所地慈溪滨海经济开发区慈东大道188号，统一社会信用代码91330282MA2AJW2M3G。 法定代表人：刘朋冲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙志冲，浙江杭湾律师事务所律师。 被告：浙江**途智创物流有限公司，住所地慈溪市龙山镇金岙村清溪路59号，统一社会信用代码91330282MA2GRQKY9M。 法定代表人：陈明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张青云，浙江易典律师事务所律师。 原告宁波畅盈物流有限公司（以下简称畅盈公司）与被告浙江**途智创物流有限公司（以下简称华途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙志冲，被告的委托诉讼代理人张青云到庭参加诉讼。双方申请庭外和解，但未达成一致意见，致调解不成。本案现已审理终结。 原告畅盈公司以原、被告签订的租赁合同、补充协议于2019年8月30日解除，被告未按约支付租金及占用费为由，向本院提出诉讼请求如下：1.判令确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2019年8月30日解除；2.判令被告支付原告租金及租赁物占用费合计5252800元；3.判令被告赔偿原告自2019年11月1日起至实际清偿日止、以5252800元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率3.85%计算的利息损失；4.案件诉讼费由被告承担。原告为证明其诉称事实成立，向本院提供如下证据：A1.租赁合同、补充协议各1份，A2.律师告知函、EMS邮寄单、收件单各1份，A3.宁波依森纸制品有限公司（以下简称依森公司）与被告签订的租赁合同、（2020）浙0282民初3319号民事调解书各1份，A4.记账凭证、银行回单及收款收据共6份，A5.（2016）浙0282执1333号之二、三、四执行裁定书各1份，A6.不动产权证4份。结合被告的质证意见，本院对原告提供证据的三性均予以认定。 被告华途公司辩称：1.原、被告于2019年8月1日签订的租赁合同及补充协议无效，原告至今未向被告出示原告拥有案涉房屋产权的证据；2.案涉房屋为工业用房，即使原告取得产权，出租给被告用于仓储物流也是违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定；3.合同签订后，被告向政府部门了解得知，涉案房屋不能用于仓储，故被告提出要求废止合同，被告也从未支付过定金，原告亦同意废止合同，却向被告发了解除合同通知，无论租赁合同及补充协议是否有效，均已于2019年8月30日解除；4.原告未向被告交付第一期应交付的所有租赁房屋，实际上被告仅使用了一间办公室，在合同解除后，被告也于同月底即搬离了；5.如租赁合同有效，原告诉请支付租金及占有使用费的期间均在免租期之内，故被告无须支付款项。被告为证明其辩称的事实成立，向本院提交：B1.防漏工程合同1份，B2.浙江互联互通物流科技有限公司（以下简称互联互通公司）与商户签订的租赁合同12份。结合原告的质证意见，本院对被告提供的两组证据的真实性均予以认定，至于关联性，本院将结合其他事实综合分析。 本院经审理认定本案事实如下： 被告华途公司成立于2019年7月11日，股东为陈明，中民圆梦华途实业发展有限公司、互联互通公司、浙江**途实业发展有限公司，持股比例分别为45%、30%、20%、5%。互联互通公司的股东为彭鹏，持股比例为100%，法定代表人为彭鹏。 2019年8月1日，原、被告签订租赁合同一份，载明：第一条租赁物概况1.1租赁物土地信息：宗地坐落于慈溪市××道××号，由原慈国用（2007）第2××1号（土地使用权面积：58204平方米）、原慈国用（2007）第2××2号（土地使用权面积：51410平方米）、原慈国用（2007）第2××3号（土地使用权面积：51410平方米）、原慈国用（2006）第0××4号（土地使用权面积：50314平方米）土地使用权证书项下ＡＢＣＤ四块土地构成，土地类型为工业用地，土地使用面积合计约315亩。上述土地原告通过司法拍卖取得。慈溪市人民法院于2019年1月2日下达（2016）浙0282执1333号之二执行裁定书，2019年4月30日下达（2016）浙0282执1333号之三、（2016）浙0282执1333号之四执行裁定书，裁定上述地块及地块内房地产【原慈房权证（2007）字第0××8号、原慈房权证（2010）字第0××6号、原慈房权证（2007）字第0××6号】、红线范围内无证建筑物归原告所有，目前上述裁定书均已生效，各产权证书正在办理变更手续。被告已对租赁物进行现场考察，并对租赁物的现状及权属等进行了必要及充分的了解。1.2租赁范围：根据地块面积计算，整体土地除因政策性变化外可使用建筑面积约13万平方米。截止本合同签订日，即可交付租用的房屋可用建筑面积约6万平方米（权属证书正在办理之中）。剩余建筑面积的房屋由原告根据被告要求，分别在ＡＢＣＤ四个地块上新建可使用或常规性房屋（其待建房屋的实际面积、质量要求、交付期限等由双方另订协议并作为本合同的组成部分）。第二条房屋用途：本租赁物土地用途专属为工业用地，原告同意被告承租本租赁物用于物流、仓储及其（物流相关）配套服务之用，相关手续由被告自行按规定办理，原告愿意配合，由此产生的费用及无法办理产生的风险由被告自行承担。第三条租赁期限：该土地、房屋租赁方式为整租，租赁期限共陆年，自2019年8月1日至2025年10月31日止（2019年8月1日起至2019年10月31日为首批免租期）。第四条租金及管理费、租赁保证金、定金、水电费及付款方式：4.1租金及管理费，第一至三年为每年人民币3000万元，此后每年逐年递增贰佰万元，即第四年为3200万、第五年3400万、第六年3600万。第一年租金被告按照双方另行签订的补充协议约定履行，以后被告于每（年）的租期开始之日提前一个月（10月1日前）预交下年度的全部租金给原告，原告收到租金后分季度分批向被告开具相应的租赁及管理费发票。4.2租赁保证金，本租赁合同的保证金为人民币陆佰万元证。保证金分三年支付，每年200万，首笔保证金随同上述第一期租金及管理费一并支付，第二笔和第三笔分别在2020年12月底和2021年12月底前各支付200万。原告有权以保证金抵扣被告逾期支付的租金、水电费、违约金、赔偿金等各项费用。上述抵扣情况发生时，在原告通知后5日内，被告必须把被原告扣除部分的保证金重新补足，否则视为被告违约，原告有权提前解除合同。租赁期满，被告不再租用原告土地及房屋，且无任何违约行为，原告于被告从租赁物内腾退并返还租赁物后7日内全额无息退还该保证金。4.3定金，被告应于本合同签订之日起3日内向原告支付定金，计人民币贰佰万元整，作为原、被告双方履行本租赁合同的担保，该款在被告支付首期租金时可以冲抵本合同的保证金。4.4水电费，（1）税费：自来水户主为原告，被告以原告名义自行缴费，原告开具同等金额发票；（2）电费：变压器的户主为原告，被告以原告名义自行缴费，原告开具同等金额发票。（3）场所内各分租、转租户的水、电用量统计及费用清收工作应由被告负责……。第五条土地、房屋交付标准及期限：原告分批将租赁土地及房屋交付给被告，交付时原、被告双方应组织验收，（交付标准：房屋无重大质量、配备基本的消防管道和消防栓、水电全通、地面全部硬化等）如有异议被告应在验收后7日内书面提出要求原告进行整改或修缮，否则视为验收合格。具体交付期限、要求由双方另订补充协议确定。第15.2条约定，被告不支付或延迟支付租金及管理费、水电费等有关费用累计达一个月或五十万元的，原告可以没收租赁保证金、提前解除合同收回房屋，并要求被告承担违约责任。第18.2条约定，如被告违约，原告有权没收租赁保证金和已经支付的租金及管理费并要求被告支付年租金及管理费总额20%的违约金，如违约金不足以弥补实际损失的，应按照实际损失补足。第18.4条约定，租赁合同解除或终止，被告仍拒绝交还租赁物的，被告应承担租赁物占用费直至返还之日，占用费按年租金及管理费总额的20%计算，按月支付，不满一个月的按一个月计算。该合同另对其他事项进行了约定。 同日，双方签订补充协议一份，约定，承租房屋建筑面积：根据地块计算，整体土地除因政策性变化外可使用建筑面积共计约13万平方米，其中现有可交付可用（建筑面积约6万平方米）、旧厂房改造可用（建筑面积约4万平方米）、新建厂房可用（建筑面积约3万平方米左右，不足部分由金海路门面加二层）、所有工程完工最后核算可用总建筑面积；租金及管理费支付期限：第一年的租金及管理费按可用房屋交付进度分三期支付，首期租金及管理费1500万元，于主合同签订次日起15日内支付，第二期租金及管理费900万元，于旧厂房改造后房屋交付之日起15日内支付，第三期租金及管理费600万元，于新建厂房交付之日起15日内支付，此后每年租金按主合同约定支付；交付房屋期限：原告于主合同签订之日起向被告交付首批可用房屋，于2019年10月1日之前交付第二批旧厂房改造房屋，于2019年12月1日之前交付第三批新建厂房，房屋交付验收由双方验收签字通过，交付时，首批交付可用房屋（约6万平方米）的免租期为三个月（2019年8月1日起至2019年10月31日止），后续第二批、第三批交付房屋的免租期为一个月，第一年租赁期限分别根据上述免租期往后推算，补充协议另对其他事项进行了约定。 2019年8月29日，原告委托浙江浙杭（宁波）律师事务所向被告邮寄律师告知函一份，载明：自本函发出之日起，原告与被告解除租赁合同及补充协议，被告尚欠原告2019年8月1日至同年8月31日期间的租金及管理费250万元，逾期返还租赁物的，被告应承担自本函发出之日起至返还之日止的租赁物占用费，被告应根据租赁合同第十八条第二款之约定向原告支付违约金600万元，且原告有权没收租赁保证金；请被告务必在收悉本告知函之日起2日内（2019年8月31日前），将已收的租金返还给次承租人，并自行处理与次承租人的相关事宜，腾空租赁物并将其交还原告，办理书面确认手续。逾期未腾空返还租赁物的，原告有权采取清空租赁物内的设施设备等有关物品等措施，通过法律途径追究被告逾期未付租金及管理费所导致的一切法律责任。被告于次日签收上述律师告知函。 另查明，2019年1月2日，本院作出（2016）浙0282执1333号之二执行裁定书，裁定慈溪市慈东工业园Ｄ号地块的土地使用权及该土地红线范围内的无证建筑【土地证号码：慈国用（2006）第0××4号】的所有权及其他相关权利归买受人原告所有。2019年4月30日，本院作出（2016）浙0282执1333号之三执行裁定书，裁定慈溪市慈东工业园区Ｃ＃地块的房地产及该土地红线范围内的无证建筑【房产证号：慈房权证（2007）字第0××8号、慈房权证（2010）字第0××6号、土地证号：慈国用（2007）第2××3号】的财产权及其他相关权利归买受人原告所有。同日，本院作出（2016）浙0282执1333号之四执行裁定书，裁定慈溪市慈东工业园区Ａ＃、Ｂ＃地块的房地产及该土地红线范围内的无证建筑【房产证号：慈房权证（2007）字第0××6号、土地证号：慈国用（2007）第2××1号、慈国用（2007）第2××2号】的财产权及其他相关权利归买受人原告所有。2019年8月28日，原告取得浙（2019）慈溪市不动产权第0041537、0041538、0041539、0041540号不动产权证，其中0041537号权证载明土地使用权面积58204ｍ2、房屋建筑面积23590.43ｍ2、用途为工业用地／工业，0041538号权证载明面积49305ｍ2、用途为工业用地、并载明至2022年5月30日竣工验收后办理变更登记，0041539号权证载明土地使用权面积51410ｍ2、房屋建筑面积23569.78ｍ2、用途为工业用地／工业，0041540号权证载明面积50314ｍ2、用途为工业用地、并载明至2022年2月2日竣工验收后办理变更登记。 2019年8月20日，被告向原告转账18895元，备注用途为货款、电费；2019年9月19日，被告向原告转账9239.06元，备注用途为货款；原告称上述两笔款项均为被告交纳的电费，另被告于2019年10月17日向原告现金交纳电费3498元。此外，原告自认于2019年6月收到被告交纳的保证金200万元，于2019年9月收到被告赔付的款项1997200元。 被告与案外人依森公司签订租赁合同一份，约定租赁期为2019年8月1日起至2020年7月31日止。后双方经本院主持调解，达成如下协议，1.依森公司与被告的租赁协议于2019年8月28日解除；2.被告于2020年6月底前返还依森公司租金35万元。除依森公司外，另有马金亮等4户向本院起诉被告解除租赁合同，返还租金等。 2019年7月3日至2019年7月16日期间，被告的股东互联互通公司与燕培培等12户就位于慈溪滨海经济开发区××道××号（案涉租赁房屋所在地）内的部分区域分别签订租赁合同，租赁起始日期分别为2019年7月18日、2019年8月1日、2020年1月1日、2020年2月1日，终止日期分别为2021年、2022年、2024年、2025年不等。2019年12月起，郁媛等5户向本院起诉互联互通公司解除租赁合同、返还租金等。 2019年7月11日，原告与张传喜签订防漏工程合同一份，约定由张传喜以包工包料的形式对原告位于慈溪滨海经济开发区××道××号的屋顶防漏工程进行施工，施工期限为2019年7月15日至2019年8月15日。 本院认为，本案的争议焦点为1.案涉租赁合同及补充协议是否有效；2.首批可用房屋是否已经交付，如已交付，被告腾退时间是何时；3.租赁合同及补充协议解除后，被告未腾退前的占用费如何计算；4.被告能否主张免租期，免租期限的时间起止。 对于第一项争议焦点，原告认为案涉租赁合同及补充协议系双方真实意思，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效。被告认为，案涉租赁标的为工业用房，即使原告取得合法产权，出租给被告用于仓储物流也是违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，故案涉租赁合同及补充协议无效。本院认为，尽管租赁合同及补充协议约定的租赁面积约为13万平方米，但双方约定租赁房屋需分批交付，至原告向被告发送解除合同通知时，第二批及第三批房屋的交付期限尚未届至，按第一批交付的房屋建筑面积约为6万平方米，有证部分建筑面积为23590.43m2?+23569.78m2即47160.21m2。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告在本案法庭辩论终结前未能提供无证部分12000余平方米房屋已取得规划许可的证据，故案涉租赁合同及补充协议应为部分有效、部分无效合同。被告所述的工业用地无法用于物流、仓储问题，涉及合同目的及履行问题，租赁合同第二条明确载明租赁土地用途为工业用地，原告同意被告承租本租赁物用于物流、仓储及其（物流相关）配套服务之用，相关手续由被告自行按规定办理，由此产生的费用及无法办理产生的风险由被告自行承担，可见被告明知案涉房地产用途，且自愿承担无法办理相关手续的风险，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，故被告关于因案涉房地产的批准用途与合同约定用于物流、仓储用途不符导致合同无效的意见，本院不予采纳。 现双方一致确认租赁合同及补充协议的解除时间为2019年8月30日，但无证建筑部分合同自始无效，不存在解除与否问题，故本院确认原、被告签订的租赁合同及补充协议中涉及有证建筑部分的约定于2019年8月30日解除。 对于第二项争议焦点，原告认为第一批租赁房屋已交付，且被告已于租赁合同签订前提前招租，部分商户已提前入驻，被告实际搬离时间为2019年10月底；被告认为，双方未办理交付验收手续，提前入驻的并非被告招租的商户，而是其他与原告存在合作关系的公司招租的商户，搬离时间为2019年8月底。本院认为，关于交付问题：首先，租赁合同及补充协议约定合同签订时现有可用面积为6万平方米，第一期交付时间为合同签订日向被告交付；其次，尽管原、被告双方未办理交付验收手续，但从被告与依森公司等商户签订租赁合同、被告向原告转账支付电费可见，被告已实际占有使用，故应认定原告已向被告交付第一期房地产。至于腾退时间，是否返还租赁物以及返还时间应由被告负举证责任，现原告提供部分证据并主张被告腾退时间为2019年10月，被告仅作简单否认，未提供证据，应负举证不能的不利后果，故本院认定腾退时间为2019年10月。 对于第三项争议焦点，原告认为应按租赁合同约定计算占有使用费，被告认为租赁合同约定的计算标准过高。本院认为，关于占有使用费问题，实际系被告在租赁合同解除后仍实际占用租赁物期间应支付的对价，其与租赁期间支付的租金具有本质上的一致性，故对于合同解除后的占有使用费标准，应参照合同约定的租金标准计算。案涉已交付部分年租金为1500万元/年，故占有使用费参照该标准，按125万元/月计算。原告主张按租赁合同18.4条计算占有使用费，本院认为，18.4条系关于违约责任约定，且18.4条约定如被告在合同解除后仍拒不返还租赁物，应按年租金及管理费总额的20%计算，即300万元/月，此标准远超双方约定的租金标准，本院不予支持。因被告无法提供证据证明其腾退的具体时间，故本院对于有证建筑及无证建筑均参照租赁合同关于占用费不足一月按一月计算的约定，确定被告应支付的占用费为250万元。 对于第四项争议焦点，原告认为免租期系基于合同完整履行对承租方的优惠措施，租赁合同履行一月即解除，如仍适用免租期，对出租方不公平；被告认为应按租赁合同的约定实行三个月免租期，故被告无须向原告支付租金及占用费。本院认为，免租期在租赁中系十分常见的约定，一方面是出租方作出的让利或优惠，另一方面承租人取得租赁房屋后往往需要对租赁房屋进行一定装修、改造、设备安装等，之后才可以开展正常经营，免租期的约定往往是基于以上原因，本案中合同解除时间距离签订时间较短，但在合同解除前，按照合同约定仍在免租期内，不应计算租金，即使对于无效部分，仍应参照免租的约定，不予计算占有使用费。合同解除后，合同原有条款因解除而不再具有约束力，因此在合同解除后实际占用期间应根据合同约定的清理条款，计算相应占有使用费，免租条款已不再具备使用条件。 本院认为，案涉合同为部分有效、部分无效合同，双方确认有效部分解除，但解除原因系被告未能按约支付租金，原告在诉状中主张，根据合同约定，原告有权没收被告交纳的保证金，因合同约定的保证金未对有效、无效部分作区分，故本院按建筑面积比例予以拆算，有效部分保证金应为1572007元，原告针对该部分主张成立。剩余部分427993元，原告应负返还义务。另原告已自认从被告处获赔1997200元，上述两项与占有使用费折抵后，本院认定被告尚欠原告占有使用费74807元，同时原告有权主张逾期利息。故对于原告上述范围内关于占用费的诉请，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波畅盈物流有限公司与被告浙江**途智创物流有限公司于2019年8月1日签订的租赁合同及补充协议中涉及有证建筑部分的约定于2019年8月30日解除； 二、被告浙江**途智创物流有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告宁波畅盈物流有限公司租赁物占用费74807元，以及自2019年11月1日起至实际清偿日止以上述欠付款项为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息损失； 三、驳回原告宁波畅盈物流有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取计48570元，保全申请费5000元，合计诉讼费53570元，由原告宁波畅盈物流有限公司负担52807元，由被告浙江**途智创物流有限公司负担763元，于本判决生效之日起日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 鲁文文 二〇二一年四月二十日 代书记员 丁 罕 14- 13-