山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鲁01民终3308号上诉人（原审被告）：王玉凤，女，1965年9月18日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：韩义洋，山东京堂木律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，山东京堂木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜国栋，男，1960年4月22日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：张涛，济南天桥天盾法律服务所法律工作者。上诉人王玉凤因与被上诉人姜国栋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王玉凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姜国栋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由姜国栋负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。姜国栋要求确认合同无效的原因是因为知道涉案房屋将要划入拆迁范围，想通过确认合同无效从而达到领取拆迁安置补偿款的目的，王玉凤是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案宅基地拆迁安置补偿权利等问题，应由拆迁时政府相关部门根据拆迁政策予以认定，而不是通过向人民法院提起民事诉讼来予以确认。双方签订买卖合同后，王玉凤对涉案房屋进行了翻新改建、扩建，并投入到生产经营中，一审法院只片面审理双方之间的买卖合同关系，而未对双方之间合同关系的履行情况以及姜国栋为何在合同已履行长达17余年后主张合同无效进行审理查明，从而作出错误的事实认定。二、一审法院适用法律错误。1.王玉凤在一审提交了涉案房屋即人和庄的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》及涉案房屋的档案，予以证实在双方签订买卖合同时姜国栋系天桥区房屋及院落的所有权人，根据《民法典》第二百四十条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。并且双方在签订买卖合同时均系真实意思表示，所以被上诉人有权处分涉案房屋及院落。2.王玉凤系从报纸上看到姜国栋登报向社会公示出售涉案房屋及院落的信息后才与其取得联系房屋买卖事宜，双方在平等自愿的基础上签订的押金协议及《房屋买卖协议》，买卖合同自双方签字时即生效，涉争土地的性质及是否办理了房产过户手续均不应影响合同的效力。3.涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。强制性规定是指效力性强制性规定。我国现行法律并未禁止农村宅基地的转让，只有国务院及有关部门的文件明确禁止农村房屋流通，明确禁止城镇居民购买农村房屋的是国务院及其有关部门发布的文件，并非《立法法》第70条规定的行政法规。一审法院适用的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，均非行政法规，而是其他规范性文件。三、姜国栋的诉讼请求严重违反公序良俗，违反诚实信用原则，应当驳回其起诉。姜国栋已将涉案房屋出售给王玉凤长达17年，涉案房屋也已经王玉凤多次翻新改建、扩建，现因房屋即将拆迁能够获得补偿权益，在此情形下姜国栋主张合同无效的行为，违反了最基本的诚实信用原则。姜国栋辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、涉案房屋位于天桥区药山街道办事处卢庄社区集体土地之上的房屋。王玉凤非本集体组织成员，且系城市居民，其购买姜国栋房屋、宅基地的行为，明显违背国家强制性法律规定，属于无效合同。二、本案系农村房屋买卖合同纠纷，与王玉凤上诉中自称的涉案房屋、宅基地面临拆迁安置、补偿款领取问题以及涉案房屋、宅基地是否翻新、改建、扩建等不是同一个法律关系，与本案无关联性。关于双方签订《房屋买卖协议》前的准备情况，以及签订后的履行情况、时间长短等问题，不能因此否定双方的买卖行为已经违反国家强制性法律规定。三、涉案双方当事人因《房屋买卖协议》等效力问题产生纠纷，人民法院依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定案由及审理范围，并无不当。四、一审法院依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定作出判决，适用法律正确。姜国栋向一审法院起诉请求：1.确认双方于2005年1月31日签订的《房屋买卖协议》及2004年7月11日签订的押金协议均无效；2.判令王玉凤承担本案诉讼费。一审法院认定事实：姜国栋、王玉凤双方就位于济南市天桥区的房屋（以下简称涉案房屋）达成房屋买卖合意。2004年7月11日，姜国栋与王玉凤签订押金协议，载明：“姜国栋产权共计160平方宅基地房共计462.24平方，转卖给（王玉凤同志）共计壹拾陆万元正160000.00元：现交押金陆万元有姜国栋帮过户，双方50%，费用这事（是）过户款，经双方同（志）意。今收到押金陆万元正姜国栋甲方乙方王玉凤2004年7月11号”。2007年7月19日，王玉凤将涉案购房款总额16万元向姜国栋支付完毕。2004年7月20日，姜国栋将该涉案房屋交付王玉凤使用。2005年1月31日，双方签订了《房屋买卖协议》，约定：“姜国栋将位于北园的总建筑面积为164.52平方米，院落面积为455.16平方米的住宅，以16万元整的价格卖给王玉凤，另交过户费2500元。由于建设用地是集体土地，无法办理过户手续（以后有机会再过户），现将《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》交给王玉凤。经双方协商同意，自2004年7月20日起，人和庄的住宅产权和所有权都归王玉凤所有，将来如果国家规划、占用或旧村改造等，所给的所有补偿都归王玉凤所有，姜国栋不再拥有，自本协议签字后生效。”另查明，涉案房屋系位于济南市天桥区药山街道办事处卢庄社区集体土地上的房屋。涉案房屋所在土地于1993年办理了集体土地建设用地使用证，证号为：天桥集建（93）字第1332250号，土地用途为“住宅”。涉案房屋登记在原告姜国栋名下，于1993年7月17日即办理了房屋所有权证，证号为：济天房天药字第55XXX号，房屋所有权性质为“个人”。现涉案房屋并未办理所有权变更登记，王玉凤自2004年7月20日起占有、使用涉案房屋至今。再查明，王玉凤户籍所在地为：济南市，且其并非济南市天桥区药山街道办事处卢庄社区居民委员会集体组织成员。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩…”。但确认合同无效请求权虽表面上称为请求权，但其性质为实体法上的形成权，故不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度。因此，对王玉凤抗辩称姜国栋的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，不予采纳。关于姜国栋要求确认双方签订的涉案房屋买卖协议及押金协议无效的诉讼请求。依照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）第二条第三款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。随后，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，涉案房屋系位于济南市天桥区药山街道办事处卢庄社区集体土地上的房屋，属于农民住宅，王玉凤并非涉案房屋所在地村居的集体经济组织成员，因此姜国栋与王玉凤签订的关于涉案房屋的买卖协议及押金协议均违反法律法规的禁止性规定，属于无效协议。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：姜国栋与王玉凤于2004年7月11日签订的押金协议及2005年1月31日签订的《房屋买卖协议》无效。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：王玉凤提交证据一、济南市人民政府官方网站查询的济南市天桥区“中优”范围内更新项目清单、卢庄社区工作群聊天记录，拟证明涉案房屋已被纳入拆迁范围，姜国栋是在知晓涉案房屋即将拆迁后向法庭提起本案诉讼；证据二、涉案房屋现状打印件一宗，拟证明王玉凤在购买涉案房屋后进行了扩建、改建，丛事食品生产加工。姜国栋质证认为上述证据均不属于新证据，且与本案无关联性，不能证明拟证内容。本院经审查认为，王玉凤提交的证据一具有真实性，能够证实涉案房屋所在社区被纳入拆迁范围的事实；证据二无法确认其真实性，本院不予采信。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋已交付使用17年之久，购房款已足额支付，双方的主要权利义务已履行完毕，故姜国栋现对涉案房屋提起合同效力确认之诉不具有诉的利益，亦有失公允；涉案房屋所在社区已被纳入济南市天桥区“中优”范围内城市更新项目，即将面临拆迁改造。姜国栋诉请确认合同无效与涉案房屋即将被拆迁补偿的事实具有关联性，本案诉讼涉及的实质问题系房屋拆迁补偿利益资格的确认问题，而关于房屋拆迁补偿利益的主体资格问题属于拆迁协议争议解决的问题，不属于人民法院审理民事案件的受理范围。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初552号民事判决；二、驳回被上诉人姜国栋的起诉。一审案件受理费减半收取计50元，退回被上诉人姜国栋；上诉人王玉凤预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  尹腾二〇二一年四月九日书记员  田琳