湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1737号原告长沙沃德物业管理有限公司，住所地：长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城7栋102房。法定代表人胡芮，系该公司董事长。委托代理人蒋巧婷，湖南五湖律师事务所律师。委托代理人张露兮，湖南五湖律师事务所律师。被告长沙华兴万福百货贸易有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道与尖山路交汇处天麓云街G11栋一、二楼。法定代表人张彩霞。原告长沙沃德物业管理有限公司（以下简称“沃德物业公司”）诉被告长沙华兴万福百货贸易有限公司（以下简称“华兴万福公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年4月8日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告沃德物业公司的委托代理人蒋巧婷、张露兮到庭参加诉讼。被告华兴万福公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告沃德物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将租赁房屋，即位于长沙市岳麓区××道××号××层××期××栋××房××楼返还给原告；3.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年12月31日三个季度的剩余租金65860元，2021年1月1日至被告实际交还租赁房屋之日止参照月租金标准9530元／月，由被告向原告支付房屋占用使用费；4.判令房屋租赁押金10000元归原告所有；5.判令被告向原告支付违约金28620元（三个月的租金）；6.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于长沙市岳麓区××道××号××层××期××栋××房××楼作为仓库、办公使用，租赁期限为10年，自2016年11月1日至2025年10月31日止。合同约定，房屋租金包括物管费，每季度支付租金27000元，租金支付方式为每季度预先支付，时间为每次提前15天，租金从第四年起每年递增6%。从2017年2月1日起每三个月支付一次租金。合同还约定，若被告违约，被告不得要求返还押金，并按照三个月的租金标准支付违约金。合同签订后被告向原告支付押金10000元。2020年3月31日，被告开始拖欠原告的租金，原告多次以微信、电话等方式与被告进行沟通协商，被告均搪塞敷衍不肯支付。原告无奈，发函给被告催缴租金，但未得到答复。后被告于2020年9月5日支付租金20000元。现被告一直处在闭店装修状态，原告前往查看却并未发现有装修痕迹，剩余租金65860元至今仍未支付。原告认为，原告已按合同约定完全、充分履行了合同约定的义务，但被告却未按合同约定履行付款义务，已严重违约。根据合同约定及法律规定，原告有权解除租赁合同并要求被告支付违约金和赔偿原告因此遭受的损失。综上所述，被告的行为违反了相关规定，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告华兴万福公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2016年10月17日，原告沃德物业公司（出租方，甲方）与被告华兴万福公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市岳麓区××道××号××层××期××栋××房××楼，该门面建筑面积共400平方米……二、租赁期限，用途1.租赁期共十年，2016年11月1日起至2025年10月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为仓库、办公用途使用，否则甲方有权解除合同。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前与甲方协商，重新签订租赁合同。三、租金以及支付方式1.该房屋租金包括物管费为人民币9000元／月，租金从第4年起每年递增6%。2.房屋租金支付方式：每季度预先支付，支付时间为每次提前15天。签订本合同支付第一个季度租金人民币27000元。从2017年2月1日起每3个月支付一次租金。3.水电费按实际使用量计收（以商业用水用电政府指导价为准）每月5日前缴纳水电费，逾期未交按每天1%的违约金计收。4.甲方收款后应提供乙方相关财务收据。5.免租期最长不超过3个月，以实际装修改造完成时间为准，最晚不超过2016年12月31日。四、房屋租赁合同签字生效后，乙方向甲方交付押金共计人民币10000元，甲乙双方合同期满后无其他如水电、物管等欠款，甲方将押金无息退回给乙方。五、乙方必须按时交付租金和水电费，如有拖欠，按拖欠额每日收取1%的违约金，如果超过30日未缴纳，甲方有权解除租赁合同。六、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构前提下，可以进行装修装饰，装修遵循来修去丢的原则；期满不续租或合同终止解除，拆除部分限于相当的营业设备或与营业相关的材料，其他与营业设备无关的装修材料由甲方处理。七、承租期内，乙方应遵守甲方的管理要求，如有不符合管理要求的行为。甲方有权制止，乙方应在限令时间内整改，如未及时改正超过三次，甲方有权按500／次从押金中扣款。八、租赁期内的下列费用由乙方承担：（1）水费；（2）电费；（3）物业管理费。乙方经营所产生的各项费用由乙方自行承担，与甲方无关。同时乙方应该自觉遵守甲方的水、电管理规定如乙方增容，其手续和费用由甲方负责。九、租赁期间房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自动终止。……十三、租赁期满或合同解除后，乙方应在甲方要求时间内撤场，如逾期未处理，甲方有权自行处理，相关损失由乙方自行承担。……”上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告亦依约向原告缴纳了10000元押金。合同履行过程中，被告自2020年4月1日起未再履行租金支付义务。2020年8月17日，原告向被告发送《关于长沙华兴万福百货租赁费的联系函》一份，载明：“尊敬的长沙华兴万福百货贸易有限公司：非常感谢长沙华兴万福百货贸易有限公司（后称贵司）长期以来给我司工作的大力支持！我司与贵司于2016年11月签订了11栋物业用房租赁合同，租赁期限10年，2020年7月31日止贵司欠缴房屋租赁费54000元（2个季度），大写:伍万肆仟元整。恳请贵司于2020年8月21日前缴纳上述租赁费，逾期未进行缴纳相关费用给贵司造成一切经济损失，全部由贵司承担与物业公司无关！给您经营及居家带来的不便，敬请贵司谅解！”后被告仍未履行租金支付义务。后原告与被告多次微信沟通，被告于2020年9月5日缴纳了20000元租金，后再未履行租金支付义务。后被告在未经原告同意的情形下单方提前从涉案房屋中撤场。2021年3月31日，原告发现被告撤场，涉案房屋内仍有被告遗留的部分办公用品。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、《关于长沙华兴万福百货租赁费的联系函》、现场照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行相应的合同义务。本案中，原告已经将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告足额履行租金支付义务，然被告在合同履行过程中未依约足额向原告履行租金支付义务，并在未经原告同意的情形下单方提前从涉案房屋中撤场，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求解除与被告签订的涉案《房屋租赁合同》并要求被告返还涉案房屋的诉请。本案中，被告作为承租人，在租赁合同履行过程中未依约足额向原告履行支付义务，且在未经原告同意的情形下单方提前从涉案房屋中撤场，其行为已构成根本违约，现原告要求解除涉案《房屋租赁合同》，理由正当，本院予以支持。至于合同的解除时间，因原告于2021年3月31日发现被告从涉案房屋中撤场，可知，被告已通过其自身行为从客观上解除了涉案租赁合同，故对租赁合同的解除时间以原告发现被告撤场之日即2021年3月31日为双方租赁合同解除的时间。上述合同解除后，被告理应将涉案房屋及时返还给原告。关于原告要求被告支付欠付租金的诉请。本案中，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》已被认定于2021年3月31日解除，故对上述合同解除前欠付的租金，被告理应支付给原告。根据原、被告在上述租赁合同中约定的租金标准，2019年11月1日至2020年10月31日的月租金标准为9000元/月×（1+6%），即9540元/月；2020年11月1日至2021年10月31日的月租金标准为9540元/月×（1+6%），即10112.4元/月。因原告诉请的2021年1月1日至被告实际交还租赁房屋之日止的租金标准为9530元/月，故对此期间的租金标准本院以原告的主张为准。故被告自2020年4月1日至2021年3月31日期间共计应支付原告租金9540元/月×9个月+9530元/月×3个月=114450元，核减被告2020年9月5日已支付的20000元，故被告还应支付原告租金94450元。对于2021年3月31日之后的房屋占用使用费，因原告已于2021年3月31日知道被告已从涉案房屋中撤场，此种情形下，原告理应知晓双方签订的租赁合同已不可能再继续履行，其本应积极采取相应的措施及时收回涉案房屋以避免损失扩大，但其并未积极履行相应的措施止损，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，对原告主张的2021年3月31日合同解除之后的房屋占用使用费，本院不予支持。关于原告主张的无需退还被告10000元押金的诉请。因被告并未诉请要求原告退还该项费用，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请。本案被告在合同履行过程中未依约足额向原告履行支付义务并在未经原告同意的情形下单方提前从涉案房屋中撤场，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的具体认定问题，违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。虽然涉案租赁合同约定按拖欠金额每日收取1%的违约金，但该违约金标准明显过高，且原告并未提供相应的证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，故对违约金的认定，本院根据被告的实际违约情形及欠付租金的实际情况从公平原则的角度出发，酌定由被告一次性支付原告违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙沃德物业管理有限公司与被告长沙华兴万福百货贸易有限公司于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除；二、限被告长沙华兴万福百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××道××号××层××期××栋××房××楼返还给原告长沙沃德物业管理有限公司；三、限被告长沙华兴万福百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙沃德物业管理有限公司支付租金94450元、违约金10000元；四、驳回原告长沙沃德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1195元，由原告长沙沃德物业管理有限公司负担195元，由被告长沙华兴万福百货贸易有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月十三日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。