广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2415号上诉人（原审原告）：广州营达物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：黄建洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：左名文，该公司员工。被上诉人（原审被告）：范琦琦，男，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：赖雪何，均为广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟泽，均为广东纬国律师事务所律师。上诉人广州营达物业管理有限公司（以下简称营达公司）因与被上诉人范琦琦租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，采用独任制进行了审理。上诉人营达公司委托诉讼代理人左名文、邓伟华，被上诉人范琦琦委托诉讼代理人赖雪何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营达公司营达公司上诉请求：撤销一审判决，改判范琦琦支付广州市番禺区大石镇南大路187号首层C座区从2019年12月17日至2020年5月31日租金、设施维护费118056元及违约金11293.61元，支付代收村综合管理费3301元及违约金321.87元，合计132972.48元。事实和理由：一、一审法院认为，“营达公司所出租物业涉及用地范围，广州市番禺人民政府在2016、2017年已经两次发文征收方案及颁布征收土地预公告。．．．．．．营达公司没有披露上述重要信息，且将一楼物业的不同区域分别与范琦琦签订三份合同，合同期限约定为6年。营达公司存在明显的缔约过错”。营达公司认为：1.范琦琦在签订租赁合同时已经知悉政府征收拆迁问题，且一审法院也认定了广州市番禺区人民政府在2016、2017年已经两次发文征收方案及颁布征收土地公告，这就证明了番禺区政府的征收拆迁问题已是众所周知的事实，无需告知范琦琦，但一审法院却又同时认定营达公司没有向范琦琦披露上述重要信息，有明显的缔约过错，显然是自相矛盾。2.6号商铺、C区和D区，在建造时已有间墙分隔，且使用功能完全不同。6号商铺正面临街，可作商铺使用，其使用价值较高。C区和D区位于大楼中间部分，要通过走廊通道进入，不临街，只能用仓库或厂房，使用价值低于商铺。营达公司在签订租赁合同时，并没有刻意将租赁场地分拆为三份合同签订，只是范琦琦认为三个场地均符合其使用要求，遂将上述三个场地分别租下，并将间墙打开，形成前店后厂的经营模式。而一审法院却以此认为营达公司存在明显的缔约过错，显然是认定事实不清。二、范琦琦与番禺区政府签订的《番禺区南大干线建设工程项目装修、搬迁、营损及人员遣散费补偿协议》显示，番禺区政府征收拆迁范围只涉及范琦琦承租场地的6号商铺，与C区、D区无关，并不影响C区、D区的使用价值。同时，政府征收拆迁6号商铺的范围只有75平方米，其比例只占整个C区、D区总面积的极小部分，也根本不可能影响到C区、D区的正常使用。一审法院认定范琦琦合法解除租赁合同缺乏充分的事实依据。三、因C区和D区不在征收拆迁范围，区政府只向营达公司支付6号商铺的经营损失赔偿，并未对C区和D区的经营损失进行赔偿。但范琦琦却以不诚信的手段获取了区政府对其租赁的C区和D区场地的装修和经营损失进行赔偿。而此不诚信行为，却又作为一审法院认定范琦琦合法解除租赁合同的理由。四、营达公司在（2020）粤0113民初6060、6061号案中，对本案的诉讼请求提出反诉，但一审法院拒绝受理，审判程序存在违法。被上诉人范琦琦辩称：范琦琦经营的企业是根据政府的要求进行拆迁，范琦琦承租营达公司的物业是在拆迁范围内，且范琦琦是将承租的物业进行拆墙、整体打通经营公司所用。范琦琦终止合同的原因是政府拆迁导致的，根据双方签订的租赁合同的约定，因政府征用导致的合同终止与解除，双方是互不承担违约责任的。所以营达公司应当将范琦琦交纳的租赁押金退回范琦琦的。营达公司要求范琦琦支付租金、设施维持费与违约金等没有事实与法律的依据，范琦琦已经按政府的要求进行搬迁，已经没有继续使用、占用营达公司的物业，不应交纳这些费用。营达公司于2020年6月15日向一审法院提起诉讼，请求判令：范琦琦支付广州市番禺区大石镇南大路187号首层C座区从2019年12月17日至2020年5月31日租金、设施维护费118056元及违约金11293.61元，支付代收村综合管理费3301元及违约金321.87元，合计132972.48元。一审法院认定事实：1、案涉物业情况。案外人黄建洪为原广州市番禺大石宇宙铁闸厂的经营者。位于广州市番禺区大石街植村村南大路侧（南大路自编187号）房地产为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下物业，土地面积953平方米，建基面积883.20平方米，建筑面积6646.19平方米，权属证号为粤（2016）广州市不动产权第07207231号。2009年5月12日，广州市番禺区公安消防大队就上述建筑物出具建筑工程消防验收的意见书，综合评定工程消防验收合格。2012年10月29日，黄建洪与案外人黄光宙共同设立营达公司，黄建洪担任法定代表人，股东为黄建洪、黄光宙。2、合同签订及履行。2018年3月21日，营达公司（出租方、甲方）与范琦琦（承租方、乙方）签订三份场地租赁合同。编号为2018014号《场地租赁合同》（以下简称014号租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层C座区（以下简称C区物业）出租给乙方，工业用途，面积752.36平方米，乙方用途为仓库。租赁期限6年，自2018年2月8日至2024年3月31日，2018年2月8日至5月9日为免租期。每月租金10385元。从2020年3月1日起租金递增10%。乙方每月5日缴清当月租金及其他费用。乙方缴纳租赁保证金62310元。乙方在办理退租手续的同时必须三个月内把营业执照变更地址迁出该场地，否则甲方有权不退还保证金。违约责任规定，乙方中途解除本合同，必须提前四个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。如乙方需要增建或改建场地时，必须征得甲方的书面签字同意，乙方擅自增建或改建场地视作乙方违约处理，应复原场地。甲方有权收回场地不退还乙方所交保证金。合同到期或终止合同的，乙方应在三个月内办理工商执照的注销或迁出，逾期办理的，应按照租金标准承担违约责任直至迁出或注销工商执照为止，且所交保证金不予退还。如乙方超过规定日期未交租，甲方有权到主管部门申请终止租赁合同及注销营业执照、税务等相关事项。合同第十六条特别约定，如遇国家政策或法律的变更，或国家建设的征用需要，造成本合同无法履行的，免除双方责任。双方同时签订一份建筑设施维护协议，约定乙方按照租金标准，另行每月缴纳维护费10385元。合同对其他事项也作了相关约定。编号2018016的场地租赁合同（以下简称016号租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层D座区（以下简称D区物业），面积392.2平方米。租金每月5883元，租赁保证金35298元。编号为2018015的场地租赁合同（以下简称015号租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层6号铺区（以下简称6号铺）出租给乙方，店铺面积202.6平方米，楼阁面积92.63平方米，每月租金10883元，乙方缴纳租赁保证金56961元。015号租赁合同、016号租赁合同其他条款约定与014号租赁合同约定基本一致，三份合同均另行签订设施维护协议，约定乙方按照租金标准每月向甲方支付维护费。营达公司向范琦琦出具三份收据，确认收到三份合同中约定的租赁保证金。合同签订当日，双方另行签订一份补充协议，确认乙方进行装修需向甲方支付拆打砖墙材料费押金50000元，并约定配电设施及租赁登记备案事宜。营达公司向范琦琦出具落款为2018年3月21日的收据，确认收到范琦琦交来南大路187号首层C座、D座、6号铺、楼阁墙体工程押金50000元。对于墙面拆除情况，营达公司提供一份平面图，表示拆除4个部分，分别为6号铺与C区物业16.63米墙体，C区物业的一个厕所（2米*3米），C区物业与D区物业之间11.05米墙体，D区物业的一个厕所（2.1米*1.7米）。范琦琦对此予以否认，表示因时间原因对具体拆除区域已记不清楚。范琦琦确认其在2019年3月底将三个区域的部分墙体打通，作为一个整体共同使用。3、范琦琦注册公司情况。2018年5月9日，范琦琦在所租赁场地注册成立一人股东的里奈优尚服饰（广州）有限公司，注册地址为广州市番禺区大石街南大路187号106。2020年5月6日，范琦琦将里奈优尚服饰（广州）有限公司注册地址迁至广州市番禺区大石街植村工业三路3号A栋201、301房。4、物业征收及搬迁情况。2016年6月21日，广州市番禺区人民政府发布番府[2016]68号关于番禺区南大干线工程建设的通告，就南大干线征收进行通告。2017年5月31日，广州市番禺区人民政府发布穗番国土征预字[2017]10号的征收土地预公告，对位于广州市番禺区大石街相应土地房屋进行征收。2019年7月23日，广州市番禺建设管理有限公司（甲方）、广州市番禺区人民政府大石街道办事处（丙方）与广州市番禺大石宇宙铁闸厂（乙方）签订南大拆迁476号的《土地、建（构）筑物征收和修复补偿协议》（以下简称南大拆迁476号协议），确认（1）广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下物业，证载建筑面积6646.19平方米，现状建筑总面积7398.3米，其中征收红线内建筑面积1964.22平方米。（2）建筑物补偿费，红线内征收补偿费11804962元（含地价），红线外征收补偿费2096320元，构筑物及其他辅助设施补偿费1295030元，经济损失（含经营损失、修复期经营损失）补偿费3045096元（不含租户的装修费、设备设施搬迁费、员工遣散费），合计18241408元。（3）拆除修复费用，房屋拆卸费用710795元，房屋基础加固费用903616元，房屋立面修复费用903616元，设计费用91102元，安全鉴定费用113878元，监理及其他费用83095元，合计2806102元。上述建筑物补偿及拆除修复费用合计21047510元。（4）协议生效后二十个工作日内，甲方委托丙方将补偿款中的19866596元支付给乙方，剩余补偿款1180914元由丙方代管，作为乙方与第三承租方解除租赁关系的保证金，自乙方向丙方提交解除协议后十个工作日内，丙方支付该款给乙方。一审庭审中，营达公司表示已收到补偿款19866596元，政府代管的1180914元保证金至今未收到。2019年12月14日，广州市番禺区人民政府大石街道办事处（甲方）与里奈优尚服饰（广州）有限公司（乙方）签订南大拆迁476号补4的《番禺区南大干线建设工程项目装修、搬迁、营损及人员遣散费补偿协议》。协议确认，（1）里奈优尚服饰（广州）有限公司承租商铺位于征收范围内；（2）业主广州市番禺大石宇宙铁闸厂（法定代表人黄建洪）已于2019年7月23日签订《土地、建构筑物征收和修复补偿协议》（即南大拆迁476号协议），其中1180914元由甲方代管作为解除业主及里奈优尚服饰（广州）有限公司及所有承租方的保证金。（3）里奈优尚服饰（广州）有限公司承租商铺为广州市番禺区大石街南大路187号（106及15层1楼），面积1111.16平方米。（4）补偿项目5项，合计补偿款782704元。其中红线内经营损失90636元（该费用包含在南大拆迁476号协议的经营损失费用中），红线外经营损失310689元。（5）乙方向营达公司或业主交付的押金或合同保证金自行协商或诉讼解决。（6）乙方应在2019年12月16日内搬迁完毕。2019年12月16日，范琦琦名下里奈优尚服饰（广州）有限公司按照约定搬离所租赁场地，广州市番禺区大石街征地拆迁办公室就此出具腾空场地确认书。4、双方争议沟通情况。范琦琦以里奈优尚服饰（广州）有限公司名义就营达公司不退回租赁保证金及其他行为向广州市番禺政府信访投诉。广州市番禺区信访局于2019年12月20日向范琦琦出具信访回条。2020年1月，范琦琦委托广东纬国律师事务所赖雪何律师向营达公司发送律师函，表示双方签订的三份场地租赁合同及补充协议于2019年12月16日解除，营达公司应在三日内向营达公司退还租赁保证金、墙体工程保证金204569元。2020年1月17日，营达公司委托广东金海胜律师事务所向范琦琦发送律师回函，表示拆迁红线显示，拆迁范围仅涉及双方签订的015号租赁合同中75.53平方米范围，不涉及另两份租赁合同的场地范围。要求范琦琦继续履行双方签订的另两份租赁合同，并支付自2019年12月17日及2020年1月份的租金等费用。2020年4月22日，范琦琦向一审法院提起本案及另两案件诉讼，请求判令营达公司退回租赁保证金并支付资金占用利息，案外人黄建洪承担连带责任。一审法院分别立案审理，案号为（2020）粤0113民初6060号（016号租赁合同涉及的D区物业纠纷）、（2020）粤0113民初6061号（014号租赁合同涉及的C区物业纠纷）、（2020）粤0113民初6062号（015号租赁合同涉及的6号铺租赁保证金及首层3区域的拆墙保证金）。营达公司在收到起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料的一个月后，开庭前两日向一审法院提交反诉状，请求在（2020）粤0113民初6060号、（2020）粤0113民初6061号两案中受理其反诉，要求范琦琦支付2019年12月17日至2020年5月31日期间的租金、设施维护费及其他费用。一审法院出具民事裁定书，裁定对营达公司反诉不予受理，营达公司可另案主张相应权利。一审庭审后三日，营达公司就原反诉事项向一审法院提起诉讼，一审法院予以受理，案号为（2020）粤0113民初9266号（014号租赁合同涉及的C区物业纠纷）、（2020）粤0113民初9267号（016号租赁合同涉及的D区物业纠纷）。因双方当事人之间的三份合同涉及租赁场地相连且范琦琦打通后作为一个整体共同使用，故对三份租赁合同涉及事实一并查明，以确认合同履行前后情况。以上事实有双方提交证据、庭审笔录及双方当事人在一审法院他案提交证据材料等为证。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据营达公司提交的广州市番禺大石宇宙铁闸厂产权证及查册表可知，营达公司向范琦琦出租物业为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下物业的首层部分。案件涉及首层向范琦琦出租的部分，营达公司分别划分为6号铺、C区物业、D区物业，其中C区物业位于6号铺与D区物业中间。三个区域均为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下同一物业的首层部分。2018年3月21日，营达公司就上述三部分物业分别与范琦琦签订场地租赁合同，分别为015号租赁合同（6号铺）、014号租赁合同（C区物业）、016号租赁合同（D区物业），三份合同分别约定租金及保证金。同时，营达公司就三份合同，分别与范琦琦另行签订建筑设施维护协议，变相将租金分为两部分，通过收取维护费的名义收取与约定租金同等金额的另一半租金。营达公司在合同履行中实际收取的租金为三份合同约定租金的两倍。就营达公司所出租物业涉及用地范围，广州市番禺人民政府在2016年、2017年已经两次发文明确征收方案及颁布征收土地预公告。黄建洪作为产权人广州市番禺大石宇宙铁闸厂的实际经营者，并作为营达公司的股东及法定代表人，均应当知道上述征收风险。黄建洪及营达公司在向范琦琦出租涉案物业时应当披露上述征收风险，并就租赁期限进行适当调整。而事实上，营达公司没有披露上述重要信息，且将一楼物业的不同区域分别与范琦琦签订三份租赁合同，合同期限约定为6年。营达公司存在明显的缔约过错。在签订三份租赁合同的同时，双方另行签订涉及拆打砖墙的补充协议，确认范琦琦拆除三部分物业之间部分墙体的内容。由此可见，在合同签订之处，营达公司对范琦琦同时租赁三部分物业，并拟作为一个整体打通共同经营的使用方式是清晰明确的。在合同履行过程中，因南大干线拆迁，范琦琦无法继续经营，后与政府相关部门签订补偿协议。补偿协议中明确有拆迁红线内损失90636元及拆迁红线外损失310689元的内容。征收拆迁行为，导致范琦琦产生的不仅仅是拆迁红线内的各项损失，更多的是拆迁红线外的损失部分。对此，政府相关部门的拆迁补偿协议也充分予以体现。范琦琦将三部分区域打通整体经营，在遭遇政府强制拆迁行为时，6号铺部分区域被划入拆迁红线，范琦琦已经无法再按照原方式继续使用涉案场地，合同目的已无法实现。范琦琦根据案涉租赁合同第十六条约定的征收征用条款，主张合同无法履行免除双方责任合理有据，范琦琦就此整体迁出6号铺、C区物业、D区物业具有正当性及合理性。一审法院确认范琦琦在合同履行过程中，因所租赁物业的部分区域位于拆迁红线内，并因政府部分的实际拆迁行为导致无法继续使用整个物业，其有权要求解除三份租赁合同。根据政府部门出具的腾空场地确认书，范琦琦按照政府相关部门要求已经在2019年12月16日搬离所租赁物业，双方当事人之间的租赁合同自该日已实际解除。营达公司应当向范琦琦返还三份租赁合同分别涉及的租赁保证金。营达公司在本案中主张范琦琦继续履行合同支付2019年12月17日至2020年5月31日的租金、设施维护费等款项，明显缺乏事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。本案并非范琦琦擅自解除合同，而是在政府征收拆迁情况下配合政府征收工作的搬迁，无需向营达公司履行提前四个月通知的义务。同时，营达公司不仅在案涉三份合同签订之前就清楚物业被征收的风险，且营达公司股东及法定代表人黄建洪于2019年7月23日即以广州市番禺大石宇宙铁闸厂名义与政府主管部门签订征收补偿协议，其自该日既已经明确知悉相关物业具体涉及的征收情况及征收红线范围，也应当预料到营达公司在征收拆迁情况下配合政府工作而搬离出租物业的行为。范琦琦于2019年12月14日与政府主管部门签订补偿协议，并在2019年12月16日搬离所租赁物业。范琦琦搬离时间距黄建洪与政府签订征收补偿协议的2019年7月23日早已超过4个月。营达公司要求范琦琦支付2019年12月17日以后的四个月租金、设施维护费、村综合管理费等款项，显属无理要求，一审法院对其上述意见不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：驳回广州营达物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1480元，由广州营达物业管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，营达公司提交：（2020）粤0113民初6060、6061号两案的再审申请书与信访登记受理函。拟证明两案一审已经生效，因一审没有合并审理，不接受营达公司反诉，该两案作为生效的案例，有可能作为生效文书，对本案的审理产生影响，所以营达公司向一审法院提出再审申请，一审法院的判决司法不公、程序不当。范琦琦发表质证意见：对真实性无异议，范琦琦没有收到营达公司的民事再审申请书，且营达公司申请再审与本案并没有必然的关联，案件是不同的案号。涉及的租赁标的物也有所区别，与本案是没有关联性的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案的争议焦点为：营达公司关于2019年12月17日之后的租金等费用的上诉主张是否成立。一审判决对此认定理据充分，本院予以认可并不再赘述。营达公司上诉，但无足以反驳的相反证据，本院不予支持。综上所述，上诉人营达公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元,由上诉人广州营达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年四月十六日书记员 冯冠豪徐毅敏