湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初2237号原告：武汉东湖高地物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号。法定代表人：田佐平，该公司CEO。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。原告：武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司，住所地：武汉市汉阳区翠微横路16号翠微新城（一期）内物业用房。负责人：肖新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。被告：向东平，女，1979年11月16日出生，土家族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：赵赛华，系向东平之夫。一般授权代理。被告：赵赛华，男，1976年4月12日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：钟其涛，系赵赛华同事，武汉麦道家餐饮技术有限公司推荐。一般授权代理。原告武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称“东湖高地物业公司”）、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司（以下简称“东湖高地物业公司汉阳分公司”）与被告向东平、赵赛华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司的共同委托诉讼代理人李宁，被告向东平的委托诉讼代理人赵赛华、赵赛华及其委托诉讼代理人钟其涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主（或业主委员会）签订物业服务合同的时间：2014年5月23日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，后双方签订《翠微新城1-3期小区物业服务合同（续签协议）》将合同期限顺延到2015年6月1日至2016年5月31日；2016年6月，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止；2018年6月1日，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。二、物业公司服务的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区翠微横路18号翠微新城1-3期小区。三、被告房产位置及面积：翠微新城小区XX期XX号XX单元XX层XX号，面积为95.85平方米。四、被告物业费缴纳标准：2014年6月1日至2016年5月31日期间每月每平方米1.20元，每月应缴115.02元；2016年6月1日至2018年12月31日期间每月每平方米1.50元，每月应缴143.775元。五、欠缴物业费的时间及金额：本案中向东平、赵赛华欠缴的物业费的期间为2014年6月1日至2018年12月31日。从2014年6月1日至2018年12月31日共55个月，共计7,217.51元。被告向东平、赵赛华辩称：家中被盗，刚入住时准备安装防盗网物业未允许，物业在盗窃事件上具有一定责任；小区巡查管理差、监控系统基本瘫痪、闲杂车辆人员随意进出小区、小区设施维护不到位，物业在履约过程中存在违约行为；2,000装修保证金抵扣了物业费，缴纳费用应重新计算；2018年之前的物业费已过诉讼时效。六、合同约定的物业费缴纳方式：按季度缴纳物业费，每季度第一个月内履行缴纳义务。七、物业公司是否对物业费进行催收：物业公司向本院提交催款通知照片、挂号信交寄清单（复印件）证明其已进行了催收，向东平、赵赛华称未收到上述催缴通知。八、原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年6月1日至2018年12月31日的物业费7,217.80元，违约金655.76元，共计7,873.56元；2、案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。以上事项中，双方争议的主要问题为向东平、赵赛华主张家中被盗，刚入住时准备安装防盗网物业未允许，物业在盗窃事件上具有一定责任；小区巡查管理差、监控系统基本瘫痪、闲杂车辆人员随意进出小区、小区设施维护不到位，物业在履约过程中存在违约行为；故向东平、赵赛华拒缴物业费。向东平、赵赛华还主张2,000装修保证金抵扣了物业费，缴纳费用应重新计算；2018年之前的物业费已过诉讼时效；其他事项双方无争议。本院认为，武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《武汉市物业服务合同》、武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《武汉市物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对向东平、赵赛华具有约束力。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司按约履行了物业管理服务的义务，向东平、赵赛华应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。向东平、赵赛华辩称的物业在盗窃事件上具有一定责任的问题，根据本院审理的该小区系列案件查明的事实，2014年6月1日前该小区的物业服务提供者为上海复瑞物业管理有限公司、上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司，后该小区业主委员会重新选聘了物业公司。该盗窃事件发生在本案原告接管该小区之前，向东平、赵赛华已向公安机关报案，因被盗造成的损失与本案属不同的法律关系，向东平、赵赛华可在证据齐备后另行向责任人主张权利。向东平、赵赛华辩称的小区巡查管理差、监控系统基本瘫痪、闲杂车辆人员随意进出小区、小区设施维护不到位，物业在履约过程中存在违约行为的问题，向东平、赵赛华未提供证据予以证明，本院不予采信。向东平、赵赛华辩称的2,000装修保证金抵扣了物业费，缴纳费用应重新计算的问题，原告陈述未将装修保证金抵扣物业费，该装修保证金与本案不属同一法律关系，向东平、赵赛华可另行主张。向东平、赵赛华辩称的2018年之前的物业费已过诉讼时效的问题，原告主张向东平、赵赛华支付2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告向本院提交的催款通知照片不能证明该催款通知张贴的时间、地点，其提交的挂号信交寄清单不能证明交寄的内容、是否送达，原告亦未提供存在诉讼时效中断或中止的其他证据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，原告于2020年12月30日向本院提起诉讼要求被告支付物业费，该起诉行为已构成诉讼时效的中断，本院对原告在2017年12月30日之后享有的要求向东平、赵赛华支付物业费的请求权予以保护。根据案涉物业服务合同对物业费缴费期限的约定，本院对原告要求向东平、赵赛华支付2018年1月1日之后物业费的诉讼请求予以支持。原告主张的2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，对原告已超过诉讼时效部分的诉讼请求，本院依法不予支持。故向东平、赵赛华应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2018年1月1日至2018年5月31日期间的物业费718.88元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,006.43元。鉴于向东平、赵赛华并非恶意拖欠物业费，本院酌定免除向东平、赵赛华支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告向东平、赵赛华向原告武汉东湖高地物业管理有限公司支付从2018年1月1日至2018年5月31日期间的物业费718.88元，向原告武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司支付从2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,006.43元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告向东平、赵赛华负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年四月十五日法官助理伊雅茜书记员李杰