广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初6574号原告：梁锦秀，女，1985年2月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区,被告：郭祺，男，1947年1月8日出生，汉族，住广州市天河区,委托诉讼代理人：郭健民，系被告郭祺的儿子。原告梁锦秀与被告郭祺房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年2月20日立案受理后，依法由法官田天宝适用小额程序诉讼程序独任审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告梁锦秀，被告郭祺的委托诉讼代理人郭健民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还扣除水电杂费（8月的水电煤气费1081元、物业管理费225元）后的房屋押金11076元及利息（从2020年8月20日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；2.判令被告向原告支付违约金12800元（因为租金为6400元/月，按2个月的租金计算违约金）；由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年11月15日，原告与被告的儿子签订了《房屋租赁合同》，并缴纳了押金12400元，约定租赁期自2018年11月15日至2019年11月15日。后2019年7月26日被告要求原告重新签订租赁合同，并将出租方变更为被告，房租也直接缴纳给被告，遂双方于2019年7月26日重新签订了租赁合同，新签订的合同租赁期为2019年11月16日至2020年11月15日。2020年由于疫情及原告工作调动的原因，租赁房屋处于闲置状态，为降低租赁期损失，原告提出可以找中介试试重新为被告寻找租客将房屋转租，如果转租价格低于原租赁合同约定租金的差额不大，即由原告补足转租日起至2020年11月15日期间的租金差额，被告同意。2020年8月8日，被告在未事先与原告确定是否同意转租的情况下，擅自决定以6100元／月的租金将房屋转租给第三人，直接通知原告搬离房屋，并要求原告按300元／月的标准向被告补偿2020年8月15日至2020年11月15日期间的租金差额共计900元。原告考虑到转租租金过低，额外补偿900元还要负担搬迁费用对原告来说损失更大，遂提出继续履行原租赁合同，但被告拒绝继续履行合同。原告认为，双方之前协商同意将房屋转租并按原租赁合同补足差额的前提是转租租金与租赁合同约定的金额相差不大，通过转租可以减少原告租赁期损失，而被告的转租行为是以给原告附加义务为前提的，理应事先征求原告的意见，不能直接与第三人签订合同，并在没有经过被告同意的情况下直接“通知”原告租金差额，如果原告事先知道每月要补交300元租金差额给被告，根本不会同意转租，更不会同意补偿被告900元租金差额。且被告在2020年8月8日通知原告在2020年8月15日搬走时，原告对房屋还是占有使用状态，被告也未实际与第三人签订合同，第三人并未搬进房屋，被告实际上是有条件和原告继续履行合同的，但原告却在租赁合同未到期的情况下，违约将房屋转租给第三方，并索要并未经确认的“租金差额”。此后，原告要求被告扣除水电杂费后退还房屋押金12400元，被告亦不予理会并以各种理由拒绝退还，原告多次与被告沟通均无果。根据原告与被告签订的租赁合同约定“合同生效后和租赁期内，合同任何一方均有权要求提前解除租赁合同，租赁期内，应提前30天以书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方。”综上，被告未经原告同意提前解除租赁合同的行为违反了双方签订的租赁合同，严重损害了原告的合法权益。被告郭祺辩称：原告将我的房屋自行出租给案外人，并没有征得我同意，后与原告同住的两个女孩曾到派出所找过郭健民，当地派出所有报案记录。2020年9月7日晚上18点59分的微信聊天记录，证明原告让郭健民将押金退还给与其同住的人员。郭健民分别于9月12日晚上7点、10点在微信上将押金退还给与原告同住的两个人员，将案涉房屋的水电费扣除后，共计退还两个与原告合租人押金7000多元。经审理查明：郭祺、郭健民系父子关系。广州市天河区珠江新城某房的权属人为郭祺、李某夫妇。2018年11月15日，郭健民（出租人、甲方）、梁锦秀（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市天河区某房出租给乙方居住。月租金6200元；押金（保证金）为12400元，租期自2018年11月15日至2019年11月15日止。该《租赁合同》后有梁锦秀、郭健民的签名。庭审中，郭健民辩称该合同上的签名并非其本人签名。合同签订前，梁锦秀已向郭健民交纳3104房屋押金12400元。合同签订后，依月交纳租金，双方无分歧。2019年7月26日，梁锦秀与李某在微信上有如下对话：李某：约28日星期天中午12点你来猎德某房等，重新签租房合同。梁锦秀：不在房子里签，不太方便，里面有合租的人，约定个别的地方可以吗？李某：来我家里也行，……记得带旧合同。2019年8月12日，梁锦秀与郭健民因空调漏水问题在微信上有如下对话：梁锦秀：不知道，你不要自己上去开门，吓人家小姐姐。哪个空调漏水她们也不知道。郭健民：语音……。梁锦秀：修空调要钱吗？2019年11月15日，郭祺（出租人、甲方）、梁锦秀（承租人、乙方）另签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁地点广州市天河区某房。二、租赁期限自2019年11月16日至2020年11月15日。房屋租金6400元；另付押金6400元，租房终止，甲方验收无误后，将押金在7个工作日内退还乙方，不计利息。乙方第一次付款房屋租金、押金总计为12400元。无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金。在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租给（卖）给任何第三方。……租赁期内，如有任何一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。租赁期内，甲乙双方均不得以任何籍口提出退租。若任何一方提出退租的，则视为违约，违约应付给对方相当于两个月租金作为违约金。该合同签订后，梁锦秀并未向郭祺缴纳押金12400元，而向郭健民交纳的押金12400元抵充本合同押金。2020年4月15日，梁锦秀与李某在微信上有如下对话：梁锦秀：阿姨，在吗？有个事情是这样的。3104那个洗手台年久失修坏了，然后民哥帮忙找人去修，但是费用要里面的住户承担。我自己也在里面住了2年，里面很多东西坏了确实是因为老化才导致坏了的。正常这种硬件设施出问题都应该是由房东负责修理费用的。所以这次她们也很大意见。她们三个女孩子，也是爱护你们房子的，非典疫情这段时间她们没有工作房租也都是按时交的，也没有一直给提减租金的事，这样的好住户也是很难得的。所以你看是不是可以承担一下这个洗手盘的修理费用呢？修理费用是200元。可不可以在下个月租金里减掉呀？2020年4月16日，梁锦秀：阿姨，民哥说下个月房租减两百，谢谢您。李某：我今早跟他说的。2020年8月8日，梁锦秀与郭健民在微信上有如下对话：梁锦秀：民哥，我最近很忙，1415要出差。昨天找师傅过去看了一下，拆东西和搬东西成本太高了，并且我也要补贴3个月多的房租给你，有点搞不定。你看下把你新租客的条件给我吧，合同续给我，我再另外补你3个月多出的钱，我让中介重新找整套租的看看行不行。但是那两个女孩要让她们走了。郭健民：语音……。2020年8月2日，梁锦秀与郭健民在微信上有如下对话：梁锦秀：我推你名片给你们村的中介了，说6200吉屋最低。她会联系你上去拍照片看房的。你也可以问问她现在的价位，我掏钱补这三个月的没有关系，一直补下去确实不现实。你们聊聊，都是猎德村的。郭健民：语音……。2020年8月15日，广州市天河区某房经中介介绍另转租给他人，但梁锦秀一直未取回押金。2020年8月25日，梁锦秀与郭健民在微信上有如下对话：梁锦秀：她们的房间分别扣费多少什么问题，请你文字描述发给我，还要有收据。今天发给我。包括那个厕所板的扣费收据。我工作完回来去找你结。郭健民：语音……。梁锦秀：你退给她们，她们给钱是给我的，我不想那么多麻烦事，以后又来找我麻烦，说我没退给她们怎么办？我重新算个数给你核对。2020年8月30日，梁锦秀与郭健民在微信上有如下对话：梁锦秀：刚才给你的数没算错。：未结水电煤1081元物业管理费225元合计1081+225=1306元……硬件扣费1、大房+中房补墙300元2、中房刷墙400元3、阳台拆网200元4、厕所板换新150元总押金12400-274-1050=11076（应退押金）你对这个数。郭健民：好我算好就行。……梁锦秀：请核对数目之后，分别支付给三人支付宝转账截图发给我。郭健民：语音……。……梁锦秀：现在什么时候退押金，凯某说她可以按照那个数字退。郭健民：语音……。梁锦秀：她不愿意，现在有两种解决办法。郭健民：那你说。梁锦秀：第一，你按照原来算好的账目退给我，我退给她们。郭健民：语音……。梁锦秀：第二，你先分别退给我和安某的，她什么时候同意你就什么时候退她。2020年9月12日，郭健民微信上退给安某4147元，退给凯某押金3000元，其余押金尚未退还。2021年2月20日，梁锦秀诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：梁锦秀与郭祺签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在租赁期间，郭祺的儿子郭健民也参与租赁合同共同履行，其收取押金、退款的行为对郭祺具有约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则，根据租赁合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同租赁租内，梁锦秀将房屋转租给他人合租，郭祺提前将房屋另租赁给他人，双方均违反合同约定，应当各自承担违约责任。鉴于郭健民已将押金退给合租人安某4147元、凯明3000元，其余押金3929元（11076元-4147元-3000元）应当退还给梁锦秀。梁锦秀主张退还押金11076元及违约金12800元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郭祺于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告梁锦秀押金3929元；二、驳回原告梁锦秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由被告郭祺负担50元，原告负担148元（上述费用原告已预交本院，不退回，被告负担部分迳向原告支付）。本判决为终审判决。审判员  田天宝二〇二一年四月一日书记员  梁炎梅李亦珊