江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1577号上诉人（原审被告）:天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城南路**。法定代表人:孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：房静，女，1971年6月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:杨忠豫,江苏正象律师事务所律师。原审被告：孙**铭，男，1962年6月28日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）因与被上诉人房静及原审被告孙**铭商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。天成润华公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉请。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人赔偿购房损失以中国人民银行同期同档贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，此后按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率的2倍计算至实际付清之日止是错误的，无任何法律依据。1、双方于2010年4月12日签订的天成国际广场1-1-2002号房屋的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。该房屋系办公用房，增值极为有限。合同中约定的1倍同期银行贷款利率的逾期上房违约金足以弥补被上诉人损失，且被上诉人亦未提供证据证明其损失明显大于合同约定的违约金，一审在未进行说理的情况下直接认定并判决上诉人赔偿2倍利息的损失无任何法律依据。2、双方2010年4月即签订《商品房买卖合同》，被上诉人在一审开庭时曾经多次陈述，其自认为天成润华公司开发的房屋早已停工，不具备出售条件，但其既然有此想法，即应当尽快告知上诉人要求解决或者采取法律途径解决，而被上诉人从未告知上诉人要求解决该事件，时至十年后突然诉至法院。上诉人认为，如被上诉人认为上诉人有上述行为，应当及时采取合法方式解决，如可与上诉人协商退房，退还其交纳房款，而并非一直拖延至九年之后才起诉，因其一直拖延未处理，扩大的损失应当由其本人承担。现要求上诉人支付十年利息且双倍，无任何法律依据，对上诉人亦是不公平的。二、一审法院判决上诉人赔偿契税利息损失是错误的，无任何法律依据。1、被上诉人的契税缴纳对象系税务机关，上诉人亦同意解除双方的《商品房买卖合同》，依相关规定，被上诉人可在《商品房买卖合同》解除之日起向相关机关申请退税。本案上诉人虽逾期交房，但并非不能交房。涉案《商品房买卖合同》的合同目的并非不能实现。被上诉人在此种情形下主动提出解除涉案合同才导致其合同目的无法实现，由此产生的契税利息损失系被上诉人主动要求解除合同造成，不应由上诉人承担，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人契税利息损失属明显错误。综上，一审法院未查清本案相关事实，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人诉请，以维护上诉人的合法权益。房静辩称，第一，双方对于违约金并没有在合同中予以约定，合同只是约定在逾期上房的情形下的违约责任，对于因上诉人造成合同无法履行，合同解除的违约责任，合同中并未约定，所以上诉人的上诉主张没有事实和法律依据。第二，基于徐州房价上涨的事实，被上诉人的损失实际远远大于银行贷款利率二倍，而且在此之前已经有多份生效判决认定涉案的天成国际广场合同解除后的利息损失，按照贷款利率二倍予以计算，根据最高院意见，类似案件应该统一裁判标准，所以一审判决并无错误，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。房静向一审法院提出诉讼请求：1、解除房静与天成润华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为NO.0195995）。2、判令天成润华公司返还房静已付购房款共计429428元及违约损失（计算方式：以20000元为本金，计算同期银行贷款利率的2倍，自2010年4月2日至2010年4月4日；以30000元为本金，计算同期银行利率的2倍，自2010年4月5日至2010年4月11日；以429428元为本金，计算同期银行贷款利率的2倍，自2010年4月12日至2019年8月19日；以429429元为本金，计算同期贷款市场报价利率的2倍自2019年8月20日至实际支付之日止；暂计511174.82元）。3、判令天成润华公司赔偿房静因购房缴纳的契税损失（计算方式：以25495.58元为本金，计算同期银行贷款利率，自2012年5月25日至2019年8月19日；以25495.58元为本金，计算同期贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际支付之日止；暂计11539.57元）。4、孙**铭对第2-3项诉讼请求承担连带赔偿责任。5、诉讼费用、保全费用由天成润华公司承担。一审法院认定事实：2010年4月12日，房静（买受人）与出卖人徐州市天成房地产开发有限公司（即天成润华集团有限公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号为NO.XXXXXXX），买受人购买天成国际广场XXXX号房，商品房价款总金额为人民币849428元，买受人于合同签订前付人民币肆拾贰万玖仟肆佰贰拾捌元整，余款人民币肆拾贰万元整办理银行按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期按累计应付款金额向出卖人支付延期期间的银行同期贷款利息。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房已竣工验收备案”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期出卖人按累计已收房款金额自约定交付日起向买受人支付延期期间的银行同期贷款利息。合同继续履行。附件四关于银行按揭贷款的约定：买受人选择办理银行按揭贷款的，与本合同签订时备齐贷款所需资料，并于出卖人通知之日起10日内办理完所购房屋的抵押贷款且款项划入出卖人开发公司的账户（以银行划款单为准）。房静提供三张pos刷卡小票的复印件，证明房静于2010年4月2日向天成润华公司支付2万元，2010年4月5日3万，2010年4月12日379428元。房静提交现金完税证[（125）苏地完电00315359]，填发日期2012年5月25日，金额25495.58元。房静提交销售不动产统一发票（发票号码008××××2548），开票日期2012年5月14日，金额429428元。天成润华公司庭审中认可房静支付429428元。一审法院另认定如下事实：孙**铭系天成润华公司唯一股东。一审庭审中，房静陈述：依据《公司法》第63条的规定，在孙**铭不能证明其个人财产独立于公司财产的情况下，应当对公司债务承担连带责任。天成润华公司称庭后提股东的财产能独立于公司的相关证据，但庭后未提供。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。房静与天成润华公司于2010年4月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号为NO.XXXXXXX）系双方真实意思表示才，应认定为合法有效。合同约定房静向天成润华公司购买天成国际广场第1幢1单元2002号房，且房静已支付购房款429428元。合同约定出卖人应当在2011年9月30日前将涉案房屋交付买受人使用。天成润华公司称现不能确认上房时间并同意房静解除合同的诉讼请求，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。天成润华公司应当返还已付购房款共计429428元并赔偿利息损失，利息损失以2万元为基数，自2010年4月2日起计算至实际给付之日止；以3万元为基数，自2010年4月5日起计算至实际给付之日止；以379428元为基数，自2010年4月12日起计算至实际给付之日止。上述利息损失标准至2019年8月19日均按照同期银行贷款利率的2倍计算，自2019年8月20日至实际支付之日均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。关于房静要求天成润华公司赔偿因购房缴纳的契税损失的主张。根据2011年4月26日财政部、国家税务总局发布的［2011］32号《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税，在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。因此，契税是否能够退还应以是否已办理房屋权属变更登记为标准。房静向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，起诉状2020年8月17日送达天成公司后，涉案《商品房买卖合同》解除，鉴于尚未办理房屋权属变更登记，《商品房买卖合同》解除之日起房静即可向相关机关申请退税。本案系因天成润华公司违约，致使合同目的不能实现，故房静主张25495.58元契税损失有事实及法律依据。天成润华公司赔偿房静交纳契税的利息损失数额，应以25495.58元为基数，利息损失标准自交纳之日（即2012年5月25日）起至2019年8月19日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至合同解除之日（即2020年8月17日）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房静要求孙**铭承担连带赔偿责任的主张。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。该条规定所指的公司财产独立于股东自己的财产，应指债权人提起诉讼时，而非行为发生时，故当债权人提出股东财产与一人有限责任公司财产混同时，证明责任在于股东。本案中，天成润华公司虽主张与其股东孙**铭财产独立，但直至一审审理结束，孙**铭未能提供证据予以证明，应当对天成润华公司上述债务承担连带清偿责任。房静为诉讼支持财产保全保险费5000元，系因与天成润华公司产生纠纷，为使裁判结果能够顺利执行而支出的合理费用，对于房静主张的财产保全保险费，法院予以支持。遂判决：一、确认解除房静与天成润华公司于2010年4月12日签订的《商品房买卖合同》（编号为NO.0195995）。二、天成润华公司于判决生效之日起十日内，返还房静购房款429428元并赔偿利息损失（利息损失以2万元为基数，自2010年4月2日起计算至实际给付之日止；以3万元为基数，自2010年4月5日起计算至实际给付之日止；以379428元为基数，自2010年4月12日起计算至实际给付之日止。上述利息损失标准至2019年8月19日均按照同期银行贷款利率的2倍计算，自2019年8月20日至实际支付之日均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）。三、天成润华公司于判决生效之日起十日内赔偿房静契税25495.58元的利息损失（利息损失以25495.58元为基数，利息损失标准自2012年5月25日至2019年8月19日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年8月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、孙**铭对上述第二、三项债务承担连带清偿责任。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于一审法院按照同期银行贷款利率的2倍计算房静的利息损失是否适当的问题。上诉人天成润华公司与被上诉人房静之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。案涉合同约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。本案中，天成润华公司未按约定时间交付房屋且逾期时间过长，也未明确房屋建成时间，导致房静的合同目的无法实现，房静请求解除合同有事实依据，亦有权要求天成润华公司赔偿因其严重违约导致合同解除造成的相关损失。天成润华公司主张，在此情况下，应按照案涉合同中逾期交房的约定，自约定房屋交付之日支付房静已付房款万分之一的违约金。本院认为，上诉人天成润华公司主张的违约金适用于逾期交房的违约责任，本案是基于双方合同解除产生的违约责任，在双方合同解除的条件下，不应只考虑逾期交房这一事实，还应考虑因合同解除导致房静支付的相关资金机会成本丧失且未曾享有任何对案涉房屋的实际使用权利，以及因房价上涨导致房静重新购置房产的成本增加等因素。一审法院结合双方当事人履行案涉《商品房买卖合同》的情况，认定天成润华公司应支付房静的相关利息损失，并不违反法律，本院予以支持。二、关于上诉人应否承担被上诉人的契税利息损失的问题。本案中，天成润华公司违约导致双方合同目的不能实现，因此影响了房静对相关资金的使用，天成润华公司应承担相关责任。一审法院认定天成润华公司应支付房静契税利息损失，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，天成润华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8124元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年四月十九日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥