山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终943号上诉人（原审原告）：郭超群，女，1974年10月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。上诉人（原审原告）：蔡亚平，男，1971年9月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：宋晓光，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：常明青，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜春雨，女，1977年11月12日出生，汉族，住山东省平度市城关办事处北姜家庄村282号，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：李营新，德州德城宏大法律服务所法律工作者。上诉人郭超群、蔡亚平因与被上诉人姜春雨返还原物纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初5081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭超群、蔡亚平上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初5081号民事判决，依法改判支持郭超群、蔡亚平的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由姜春雨承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。郭超群、蔡亚平于2011年全款购买了位于德城区南龙国际花园23号楼2单元502号房屋。同年经过精心的设计，购买优质大品牌的装饰材料，将购买的房屋进行了豪华的装修，从内部装修到生活所需的厨卫、家具、窗帘全部一应俱全。2012年12月17日房管局颁发了鲁德字第××号房权证。2012年由于郭超群、蔡亚平要带孩子回原籍上学，房屋要长期闲置，为了方便物业公司管理或者出现漏水等紧急情况，便将房屋钥匙交给物业暂时管理。2020年8月郭超群、蔡亚平回到原籍长期定居达8年之久，并不打算再回德州居住，准备将房屋出售，突然发现房屋被无端侵占，经询问邻居竟然发现姜春雨通过不法手段侵占郭超群、蔡亚平的房屋，且居住至今。郭超群、蔡亚平从未向姜春雨出租或者出售过房屋。2.双方之间并不存在房屋买卖合同关系，郭超群、蔡亚平更未将房屋交付给姜春雨居住。首先，合同成立是指当事人达成协议而建立了合同关系，合同成立必须当事人意思表示一致，即合意，这是合同成立的根本要件。凡意思表示不一致，即虽经协议但未达合意者，合同不能成立。本案中当时双方虽有议价过程，但双方意思表示不一致，未能达成合意，故该房屋买卖合同不成立。其次，截止目前为止，郭超群、蔡亚平没有收到过姜春雨的任何购房款。再次，姜春雨一审时提交的2020年8月11日的通话录音并不能证明是郭超群、蔡亚平让姜春雨住进涉案房屋的，且在此之前郭超群、蔡亚平并不知道姜春雨住在涉案房屋，也未委托任何人让其在里边居住，直到今年想卖房子时托朋友看房时才知道房子里有人居住。后来经朋友多方打听才知道是姜春雨居住在里边，故蔡亚平才打电话给姜春雨想协商解决。另外，《城市房地产管理法》第40条明确规定房地产转让，应当签订书面转让合同，这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。同时，《城市房地产转让管理规定》指出，房屋交易行为的完成，是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续，拿到过户后的房产证为依据。本案中双方当事人连口头协议都没达成，更何况书面合同了。房产对一个家庭来说是很重大的财产，郭超群、蔡亚平与姜春雨非亲非故，姜春雨在不拿一分钱的情况下，未经允许强制入住郭超群、蔡亚平房屋并将涉案房屋的大门和钥匙换掉的行为已构成违法。综上，郭超群、蔡亚平有证据证明姜春雨现在所住的房屋属于郭超群、蔡亚平所有，其所有权依法受法律保护。双方之间并没有买卖合同关系，郭超群、蔡亚平更没有将涉案房屋交付给姜春雨居住，虽然姜春雨一直占有、使用该房屋，但并不能对抗郭超群、蔡亚平的房屋所有权。故一审判决结果有失公允。姜春雨辩称，一审判决认定事实正确，双方之间存在房屋买卖合同关系，蔡亚平已经将房屋交付给姜春雨居住。蔡亚平2020年8月11日给姜春雨打电话问：房子要不要了？姜春雨说：你是蔡亚平蔡总吗，我哪说不要了----”（该录音在一审中已经提交，证实双方之间的房屋买卖合同关系）。蔡亚平2020年8月19日又通过律师拨打110称：“其所有的位于德城区南龙国际花园23号楼2单元502房产发现有人居住”，违反了诚信原则。首先双方早在2015年7月通过朋友介绍购买涉案房产，并约定价款50万元，只是由于蔡亚平远在浙江东阳，双方没有签订书面的买卖合同，蔡亚平也于2015年9月20日通过中间人将房屋钥匙交给了姜春雨并同意其对房屋进行装修。姜春雨拿钥匙时给了中间人2万元，并补缴了2013年1月1日至2015年12月31日的物业费，又花费22500余元对房屋进行了装修，购买了家居、家电等。2016年2月姜春雨打印好房屋转让协议书2份并签上名字，但郭超群、蔡亚平仍没有来德州，所以没有在该房屋转让协议书上签字，但该协议书的形成时间可以证实双方之间存在房屋买卖合同关系。郭超群、蔡亚平主张是姜春雨在物业拿的房屋钥匙没有任何证据证实，以上足以证实郭超群、蔡亚平做了不符合事实的陈述且对其诉讼请求也无任何证据证实。郭超群、蔡亚平向一审法院起诉请求：1.判令姜春雨立即停止侵占行为，将侵占的南龙国际花园23号楼2单元502号房屋（价值85万元）返还给郭超群、蔡亚平；2.判令姜春雨支付自2013年至2020年8月占用房屋期间的使用费110400元；3.诉讼费由姜春雨承担。一审时，郭超群、蔡亚平提交了以下证据：一、涉案房产的房产证，证明房屋系二人所有；二、出警证明，证明2020年8月19日郭超群、蔡亚平发现涉案房屋内有人居住，委托律师报警，证实侵权人为姜春雨。姜春雨提交了以下证据：一、2020年8月11日姜春雨与蔡亚平的通话录音、2020年9月28日姜春雨与中间人单国新的通话录音，证明双方在2015年7月底达成买卖房屋的口头协议，因蔡亚平在浙江东阳没有时间来德州，所以至今未办理房产过户手续；二、董立成证言，证明姜春雨2015年9月25日对房屋进行了装修；三、德州怡庭物业管理公司收据，证明姜春雨为蔡亚平补交了2013年1月1日至2015年12月31日3年的物业费1821.1元；四、购买屋内家具、家电的票据，证明房屋内家具、家电均是姜春雨购买；五、购买万豪公馆房屋的合同及交定金的收据及退回定金的银行流水，证明双方达成购买涉案房屋的口头协议后，姜春雨将已经交付定金的房子退购，该房屋已经升值。郭超群、蔡亚平对姜春雨证据二、四、五的真实性有异议，双方对对方其他证据的真实性均没有异议。经审查，双方所提交的其他证据的证据形式、来源合法,双方无异议，故一审法院依法予以确认，并以此作为本案认定案件事实的依据附卷佐证。一审法院认定事实：涉案争议房屋位于山东省德州市德城区天衢中路南龙国际花园23号楼2单元5层502室，房权证号为鲁德字第××号，权利人为蔡亚平、郭超群，建筑面积为91.17㎡，用途为住宅，办证时间为2012年12月17日。2020年8月28日，德州市德城区公安分局建设街派出所出具《出警证明》，证明内容为：2020年8月19日，因律师宋晓光报警，接110指挥中心指令，到涉案房屋向姜春雨核实，姜春雨自称在2016年左右向蔡亚平购买涉案房产，并向中间人赵宝林交纳2万元定金，至今未交剩余房款也未办理过户手续。涉案房产现由姜春雨居住。2015年10月28日，姜春雨交纳了涉案房产自2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费1821.1元。2020年8月11日，蔡亚平与姜春雨通电话，录音显示：双方曾就涉案房产的买卖达成过口头协议，约定涉案房产的交易价格为50万元，但买卖双方因蔡亚平没有时间到德州，至今未签订房屋买卖合同，也未履行支付购房款、办理房产过户等交易手续。蔡亚平并在电话中告知姜春雨，现在继续按原来约定的50万交易涉案房产根本不可能。2020年9月28日，双方的中间人单国新与蔡亚平通电话，姜春雨同意按80万元的价格购买涉案房产，但要求蔡亚平先撤诉并签订合同。一审法院认为，民事主体依法享有物权，但物权的行使必须遵守法律规定。本案郭超群、蔡亚平虽依法享有涉案房产的物权，但其权利的行使应依据案件的基础法律关系和案件的基本事实。本案双方之间虽未就涉案房产签订书面买卖合同，但已就涉案房产买卖达成过口头协议，双方虽因无法签订书面合同至今未能履行付款、过户等合同义务，但郭超群、蔡亚平已实际向姜春雨交付了房产。因此，郭超群、蔡亚平应依本案基础法律关系房屋买卖合同起诉，要求与姜春雨解除或继续履行合同。现郭超群、蔡亚平起诉要求姜春雨停止侵权、返还原物，其主张的事实与已查明案件事实不符，因此，郭超群、蔡亚平的请求应予驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第一项、第四项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:驳回蔡亚平、郭超群对姜春雨的诉讼请求。案件受理费6702元，由蔡亚平、郭超群负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜春雨提交证据一、2016年2月房屋转让协议书；证据二、蔡亚平的身份证复印件，该复印件上有郭超群的身份证。以上两份证据证实双方之间存在房屋买卖关系。2016年2月房屋转让协议书是姜春雨应郭超群、蔡亚平的要求打印好，姜春雨签完字以后多次与蔡亚平联系，但是其没有来德州。郭超群、蔡亚平对证据一的真实性、关联性均不予认可。该协议并非是双方意思一致而形成的书面房屋转让协议，仅是一方的单方要约，双方并没有形成买卖合同关系。对于证据二身份证的真实性没有异议，但是该身份证与本案所争议的焦点不具有关联性。蔡亚平的身份证存在于物业公司等多处地方，仅凭身份证不能证明蔡亚平同意出售该房屋。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，郭超群、蔡亚平主张其与姜春雨素不相识，其购买的房屋被姜春雨通过不法手段侵占使用至今，该主张并不符合常情，且本院经审查姜春雨一、二审提交的证据和其抗辩意见，可以推断双方之间曾口头存在房屋买卖的意思表示，只是交易价格尚未谈妥。因此，姜春雨占有案涉房屋系基于一定的法律事实，而非毫无根据地强行占用。郭超群、蔡亚平虽系涉案房屋的所有人，但其请求返还原物所依据的事实与法院查明认定的事实并不一致，在双方存在买卖合同关系的情况下，不能强行认定姜春雨占用案涉房屋系侵害了郭超群、蔡亚平的物权。故，郭超群、蔡亚平在本案中的诉求不应支持。为公平照顾各方的合法权益，双方的纠纷可依据真实的法律关系另行解决。综上所述，郭超群、蔡亚平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13404元，由上诉人蔡亚平、郭超群负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  王善文审判员  高世民二〇二一年四月七日法官助理刘冬书记员王婷婷