四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终265号 上诉人（原审被告）：罗光富，男，1970年10月27日出生，汉族，住四川省犍为县。 被上诉人（原审原告）：乐山文化产业投资发展有限公司，住所地：四川省乐山市市中区鹤翔路877号乐达华府办公楼6层。 法定代表人：赵耀,董事长。 委托诉讼代理人：徐道华，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊楠，四川坤宏律师事务所律师。 上诉人罗光富因与被上诉人乐山文化产业投资发展有限公司（以下简称文投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗光富上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回文投公司的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、2010年1月18日余素清租赁乐山土地储备中心位于中心城区××路××号××房，2013年余素清将门市转租给罗光富经营糖尿病药品（租金和保证金全部支付给了余素清）；2014年12月19日乐山土地储备中心与文投公司签订《中心城区人民南路8号、6号和新村三宗资产的责、权、利及房屋所有权合同》；2015年2月5日，文投公司与余素清发生门市租赁纠纷；2015年5月7日，文投公司委托乐山市产权交易中心有限公司将人民南路、新村街的门市房两年租赁权进行了公开招租，招租方式为竞价中标，罗光富于当日按照国有产权招租程序，取得三间门市承租权，以17000元应价获得17号房屋标的承租权，以29700元的最高应价获得16号房屋标的承租权，以24000元的最高应价获得18号房屋标的承租权，有乐产字（2015）4号《成交价款及交易服务费支付通知书》为证，该三宗门市新编门牌号分别为人民南路和新村171号、169号、173号门市，文投公司共计收取承租费86770元（含保证金）。事后文投公司将门市房另行租给他人，未能按期向罗光富交付门市。罗光富多次找文投公司协商，但文投公司反悔，只同意退还67700元，20000元保证金则不予退还，罗光富才未搬出经营中心的一间门市。文投公司于2016年7月趁罗光富外出看病之际，强行撬开门市房，损毁房内灯箱、空调等，并拿走其它财产，罗光富及时向公安机关报案，文投公司对造成的经济损失57460元应当赔偿。二、罗光富是文投公司公开竞价中标承租人，且文投公司已收取承租费，合同关系已依法成立。文投公司反悔将门市另租他人，既属违约，又是明显的过错方。罗光富属弱势群体，系二级肢体重度残疾者，全家生活重担落在罗光富肩上。罗光富被迫无奈才向有关部门上访控告，文投公司要求罗光富出具不再上访的《承诺书》后，将新村162号门市房出租给罗光富经营至今。三、2019年11月15日，文投公司委托四川博瑞新天房地产天地评估有限公司故意将162号门市租金抬高为23200元，在原年租金基础上增加了6200元，并以罗光富在2019年12月未能竞拍成功为由撵走搬出。罗光富在原《竞租申请登记表》中载明：对7号标的“新村街162号”享有优先承租权。如果罗光富失去162号门市承租权，全家人无经济来源和收入，势必造成家破人亡、妻离子散的结果。罗光富要求继续以原租金标准承租162号门市。 文投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人在事实和理由中的第一、二项均与本案无关，不予答辩；针对第三项，门市租金上涨是常理，所有的门市租金都在上调，文投公司通过合法程序对案涉门市租金进行评估，不存在故意刁难罗光富的问题。 文投公司向一审法院起诉请求：1.判令罗光富立即腾退位于乐山市市中区××路××号××楼（原乐山市市中区××村街××号门市）并将房屋交付给文投公司；2.判令罗光富支付文投公司逾期占用房屋的租赁费每天63.56元，从2019年10月15日计算到罗光富搬离之日止；3.罗光富负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年6月1日，文投公司与罗光富签订一份《租赁合同》，将位于新村街162号门市房租给罗光富使用，租赁期限从2017年7月14日起至2019年7月13日止，租金为每年17,000元。双方在合同中还约定：合同期满或合同解除后，文投公司有权收回门市，罗光富应按时完好腾退交还门市，若罗光富逾期30日未清场，文投公司有权自行处置门市内物品，罗光富无权要求文投公司退还和赔偿等内容。 2019年11月15日，文投公司委托四川博瑞新天房地产天地评估有限公司对位于乐山市市中区××路××村街共计12处房地产的租金价格进行市场评估，估价时点为2019年11月11日，估价的目的是为文投公司资产处置提供参考依据而评估房地产租金价格。经评估，位于乐山市市中区××村街××号门市的年租金为23200元。2019年12月12日，罗光富与乐山产权交易中心有限公司和四川嘉润拍卖有限公司签订了《竞租保证金合同》，合同载明：罗光富自愿申请参加乐山市中心城区11处国有房产公开招租交易会，竞拍7号标的。罗光富填写的《竞租申请登记表》中载明：对7号标的（新村街162号）享有优先承租权。 2020年4月29日，文投公司向罗光富送达《催租函》，载明：你租赁我公司新村街162号门市已于2019年10月14日到期，在2019年12月13日我公司对该处门市进行公开招租时你未能竞拍成功，该门市被你占用已超6个月。现本公司郑重通知你，在5个工作日内履行以下事宜：1.缴纳2019年10月15日-2020年4月28日门市超期费用合计12,366元；2.在2020年5月7日前搬离，将该门市退还我公司等内容。至今，诉争门市仍由罗光富占有使用。 庭审中，罗光富陈述其在2019年12月13日参加的竞拍，在整个竞拍现场，没有人参与竞拍，罗光富是最后一个竞拍，当时竞拍人员叫了很多次“原租户在不在的时候”，罗光富就将牌举起来了，罗光富举牌后马上就说了其举牌原因是不放弃租赁的房屋也不认可租赁价。 一审法院认为，文投公司与罗光富签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。在租赁期满后，由于罗光富对诉争的门市在进行公开招租时未能竞拍成功，文投公司、罗光富双方也未达成新的租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，在双方租赁合同期届满后，承租人负有返还租赁物的义务，但罗光富一直占有使用该诉争房屋，存在侵权行为。文投公司于2020年4月29日向罗光富发出《催租函》，要求罗光富交纳租赁期满后占用的门市租金并腾退房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”文投公司要求罗光富腾退租赁房屋的诉请于法有据，该院予以支持。 文投公司委托有资质的评估机构对房屋租赁价格进行评估，评估机构作出的市场租赁价格（年租金）具有公正合理性，应该作为公开竞价招租的参考依据。之后，文投公司根据评估报告采用公开竞价招租方式对其资产管理，符合法律法规的规定，罗光富应当遵循竞价的程序参加招租，但罗光富不接受公开招拍价格，拒绝签订成交文件。文投公司2020年4月29日向罗光富发出《催租函》后，罗光富仍然继续占有使用诉争门市，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”文投公司按照资产评估的价格23,200元计算损失，但是以上估价时点为2019年11月11日。故该院确定罗光富支付从2019年10月15日起至2019年11月10日止的逾期占用房屋的租金按17,000元/年计算，为1,444元（17,000元/年÷365天/年×31天）；从2019年11月11日至罗光富搬离诉争房屋时的逾期占用房屋的租金按23,200元/年计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗光富在本判决生效之日起二十日内将占用的位于乐山市市中区××路××号××楼（原乐山市市中区××村街××号门市）腾退给文投公司；二、罗光富在本判决生效之日起十日内支付文投公司从2019年10月15日起至2019年11月10日止的逾期占用房屋的租金1444元，从2019年11月11日起的逾期占用房屋的租金按23200元／年计算至罗光富搬离上述房屋时止；三、驳回文投公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计190元（文投公司预缴），由罗光富负担（七日内缴纳）。 二审中，罗光富向本院提交以下证据：1.《承诺书》（原件）一份，主要内容为：“文投公司将新村街162号（即人民南路173号）门市按2015年成交金额17,000元／年出租给罗光富使用，租期为2年，租期为2017年7月14日至2019年7月13日。罗光富同意将2015年参与竞租时交纳给乐山产权交易中心有限公司的2万元保证金作为第一年租金17,000元及租赁保证金3,000元。罗光富承诺不再以退还2万元保证金、租赁、租期、原门市内物品及装修补偿问题为由要求文投公司进行任何形式的赔偿及进行任何形式的上访，在租赁期内合法经营，不再作出有损文投公司名誉的行为。承诺人：罗光富，2017年5月27日”。拟证明：2017年6月1日《租赁合同》中的两年租赁期限是霸王条款。2.装修清单（复印件）、《房屋装潢合同》（原件）各一份，甲乙双方分别为罗光富与郭德强，拟证明：罗光富在2017年租赁案涉门市后进行了装修。3.《租赁合同》一份，拟证明：2019年7月13日门市到期后，罗光富继续向文投公司缴纳了三个月的租金。 文投公司质证认为,对证据1的真实性无异议，但《承诺书》是何人在何种情况下让罗光富书写的不清楚，且与本案没有关联性。证据2的真实性无法核实，也与本案不具有关联性，且承租人对租赁房屋进行的装修，应由其自行处置。对证据3的真实性无异议，文投公司于2019年10月17日收到了这三个月的租金。 本院认证：证据1无法达到罗光富的证明目的，本院依法不予采信；证据2的真实性无法核实，且与本案不具有关联性，本院不予采信；证据3具备证据三性，本院予以采信。 文投公司向本院提交完整版四川博瑞新天【房地产】【2019】第11-12号《房地产评估报告》，拟证明案涉门市的市场行情。罗光富质证认为：对评估报告的真实性无异议，但评估结论不客观，没有反映整栋楼其他门市的价格，且该评估报告与本案无关。 本院认证：《房地产评估报告》不能达到文投公司的证明目的，本院依法不予采信。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2019年7月13日，文投公司与罗光富再次签订《租赁合同》，约定：租赁期限为3个月，自2019年7月14日至2019年10月14日止；租金标准为1,417元/月；租赁期间保证金为3,000元，合同期满后，标的无损坏或短少、没有欠费或其他纠纷，文投公司在罗光富将标的完好交还后5个工作日一次性无息退还罗光富；合同期满或合同解除后，文投公司有权收回标的，罗光富应按照原状返还标的及其附属物品、设施设备，如逾期30日未清场，视为放弃租赁屋内物品所有权，文投公司有权自行处置标的内物品，罗光富无权要求退还和赔偿。文投公司认可已收到该三个月的租金。该合同到期后，双方未再续签任何租赁合同。 文投公司委托四川博瑞新天房地产天地评估有限公司对案涉门市的租金进行评估后，并未及时将评估结果告知罗光富，罗光富于2019年12月13日参加公开竞租时知晓评估结果。评估报告附件所附产权证明中，并未包括案涉门市。评估报告载明“结果有效期为一年，超过一年，应重新评估，在房地产市场价格变化较快时应及时对房地产价值进行再评估”。 文投公司在二审中陈述，根据国家政策，只要与文投公司存在租赁关系的承租人，2020年2月份的租金全免，2020年3、4月份的租金减半收取，针对罗光富也执行该政策。 以上事实，有罗光富与文投公司于2019年7月13日所签《租赁合同》、评估报告以及双方陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.罗光富与文投公司之间法律关系的认定？2.罗光富应否向文投公司腾退案涉门市？3.罗光富应否向文投公司支付租赁费（房屋占用费）及支付标准？现论述如下： 关于争议焦点1，罗光富与文投公司之间的法律关系问题。根据本案查明的事实，案涉第二份租期三个月的《租赁合同》于2019年10月14日到期后，双方未再签订合同，罗光富继续使用案涉门市，文投公司并未立即向罗光富明确表示不愿续租、要求罗光富搬离租赁场所，文投公司告知罗光富要对案涉门市进行公开招租及罗光富实际参加公开竞租的事实，恰好能证明双方对租赁事宜尚处于协商过程中；至2019年12月13日公开招租程序结束后，因罗光富未同意文投公司提出的租赁价格，双方仍未续签租赁合同，但罗光富继续占有使用案涉门市，文投公司并未提供证据证明在2020年4月29日之前对此提过异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，自2014年10月15日起，罗光富与文投公司视为签订了不定期租赁合同，原租赁合同的条款，仍然有效，双方均具有随时解除合同的权利。2020年4月29日，文投公司向罗光富送达《催租函》，明确要求罗光富在2020年5月7日前搬离承租门市，应视为发出解除合同的意思表示，双方之间的不定期租赁合同关系自此解除。 关于争议焦点2，罗光富应否向文投公司腾退案涉门市的问题。根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，租赁合同解除后，罗光富负有返还租赁房屋的义务，否则应当承担占有使用期间的费用，一审判令罗光富限期搬离租赁门市，并无不当。 关于争议焦点3，罗光富应否向文投公司支付租赁费（房屋占用费）及支付标准的问题。根据前述争议焦点1的分析，在2019年10月15日至2020年4月29日期间，罗光富与文投公司之间为不定期租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方仍然具有法律约束力，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的约定履行各自的义务，故罗光富应当按照原租赁合同确定的月租金标准1,417元/月向文投公司支付拖欠的租金，因文投公司在二审中表示对2020年2月份的租金进行免收，3、4月份的租金减半收取，因此罗光富应支付的租金为6,471元（1,417元/月×3个月+1,417元/月÷30天×17天+1,417元/月×2个月÷2）。一审法院从2019年11月11日起以委托评估价值确定罗光富应支付的租金金额不当，本院予以纠正。 上述租赁合同解除后，罗光富未按文投公司通知的要求腾退租赁房屋，应支付房屋占有使用费。关于占用费的标准，鉴于文投公司提交的评估报告附件中并未包含案涉门市的产权证明，案涉门市的面积无法证实，且评估的时间点为2019年11月11日，距今已有一年多，而双方在二审中均认可2020年4月至今因为疫情原因，房屋租赁价格的市场行情有所下降，因此评估报告的结论具有一定局限性，结合本案实际情况，本院确定2020年4月30日起的房屋占有使用费以原租赁价格1,417元/月标准为宜。 关于租赁保证金，双方可以在返还房屋后，根据设施状况、水电结算的情况另行处理。 另，本案系出租人与承租人之间就解除不定期租赁合同关系及合同解除后的法律后果所产生的纠纷，因此本案案由应该为房屋租赁合同纠纷，一审定为物权保护纠纷不当，本院依法予以纠正。 综上所述，罗光富的上诉请求部分成立。因二审出现新证据，致使一审判决认定事实部分不清，且一审存在适用法律不当的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1189号民事判决第一项，即“一、罗光富在本判决生效之日起二十日内将占用的位于乐山市市中区××路××号××楼（原乐山市市中区××村街××号门市）腾退给乐山文化产业投资发展有限公司”； 二、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1189号民事判决第二、三项，即“二、罗光富在本判决生效之日起十日内支付乐山文化产业投资发展有限公司从2019年10月15日起至2019年11月10日止的逾期占用房屋的租金1,444元，从2019年11月11日起的逾期占用房屋的租金按23,200元/年计算至罗光富搬离上述房屋时止；三、驳回乐山文化产业投资发展有限公司的其他诉讼请求”； 三、罗光富在本判决生效之日起十日内支付乐山文化产业投资发展有限公司从2019年10月15日起至2020年4月29日止的房屋租金6,471元；从2020年4月30日起的房屋占有使用费按1,417元/月的标准计算至罗光富搬离上述房屋时止； 四、驳回乐山文化产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审件受理费190元，由罗光富负担；二审案件受理费380元，由罗光富负担190元，乐山文化产业投资发展有限公司负担190元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂佳丽 审 判 员 赵 霞 审 判 员 张图亮 二〇二一年四月九日 法官助理 荆 勤 书 记 员 沈晓琴 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适 用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。