文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终217号上诉人（原审原告）：镇江天和市场管理有限公司，统一社会信用代码91321111084404044G，住所地镇江市七里甸御桥嘉园综合楼一楼。法定代表人：高叶明，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱佳欢，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄致远，江苏路韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：镇江市七里供销合作社，统一社会信用代码913211111414446178，住所地镇江市润州区蒋乔镇乔家门56号。法定代表人：陈小平，该合作社主任。委托诉讼代理人：王学剑、马志勇，江苏王学剑律师事务所律师。上诉人镇江天和市场管理有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人镇江市七里供销合作社（以下简称七里供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5172号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。天和公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5172号民事判决，依法改判支持天和公司的诉讼请求。事实和理由：一、天和公司开始装修时即遭到镇江市润州物业管理中心（以下简称物业中心）的阻止，物业中心要求天和公司移交1499平方米的物业用房。七里供销社一直霸占一层南面880平方米门面房。合同虽然约定了“实际面积以房管部门面积为准”，但通常该面积误差在3%以内，但目前天和公司承租的面积与协议约定的面积相差数千平方米。七里供销社交付的房屋不符合合同对面积的约定。七里供销社的根本违约行为，导致天和公司合同目的无法实现。七里供销社应当赔偿天和公司的相关损失。涉案房屋产权并非全部属于七里供销社，在产权归属上给天和公司造成的损失，应当由七里供销社进行赔偿。七里供销社辩称：本案纠纷系天和公司经营不善导致其亏损、无力交纳租金引发。合同约定的租金针对的是整个租赁物（剔除外店面房），并非按面积计算。涉案房屋系由七里供销社合法取得，产权正在办理中。虽然有物业部门提出产权之争，但物业部门从未获得或占有物业用房，也从未影响天和公司对租赁物的使用。天和公司向一审法院起诉请求判令：1、解除天和公司与七里供销社于2017年3月27日签订的协议；2、七里供销社赔偿天和公司各项损失100万元；3、本案诉讼费由七里供销社承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，七里供销社与镇江市润州区新农村发展实业有限公司、镇江市润州区房屋征收服务中心签订房屋征收补偿协议，协议约定在规划点方位内，还建七里供销社商办综合楼9000平方米。御桥嘉园（美的城）小区综合楼为还建商办综合楼。2018年10月19日，御桥嘉园（美的城）小区综合楼经竣工验收合格。单位竣工验收报告中建设单位执行基础建设程序栏载明，开工前建设单位已具备土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程质量及安全监督等有关文件。御桥嘉园（美的城）小区综合楼产权归属于七里供销社。目前七里供销社正在办理产权手续。2017年3月27日，七里供销社与天和公司签订协议，协议约定，天和公司承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼七里供销社外店面房）面积7800㎡（实际面积以房管部门面积为准）开办邻里中心，邻里中心包含综合服务、农贸市场、餐饮项目；房屋租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；2018年1月1日至2022年12月31日期间，年租金为126万元，第六年至第十年租金双方分别约定为1323000元、1389000元、1458000元、1531000元、1608000元；租金按照先交后用方式按年交付，每年一次性支付；签订本协议时天和公司必须一次交清第一年租赁费126万元；后续年度租金自下一期租赁期限前一个月一次性交清；逾期缴纳，视为天和公司违约，七里供销社有权单方解除本协议；天和公司装修不得破坏七里供销社房屋的主体结构，如需变更使用场地上相关设施、修旧、装潢、装修或增添新的构筑物（含室外广告）必须事先征得七里供销社书面同意后方可施工，上述所需费用均由天和公司承担，装饰装修添附物所有权无偿归七里供销社所有；本协议期满或因天和公司原因提前解除、终止时，天和公司应无条件无偿、完好地交给七里供销社，不得毁损或拆除；天和公司不得以任何理由任何形式拖欠租金、有关部门水电费、物管费及宽带网络费等相关一切费用，逾期不付，则视为天和公司违约且自动放弃租赁使用权，七里供销社有权单方解除本协议，无条件收回场地，本协议自行解除，天和公司应向七里供销社无条件承担违约金，违约金数额为约定的全部承租期间总租赁费的20%，同时天和公司负责清场工作；农贸市场开业时间，天和公司确保于2017年10月1日前开业。协议中没有约定天和公司方享有合同的约定解除权。上述合同签订之前，天和公司法定代表人高叶明分两次向七里供销社汇款100万元，天和公司认可此款为履约保证金。2017年10月27日，高叶明向七里供销社汇款352800元。2017年10月31日，高叶明向七里供销社七里供销社汇款277200元。两次合计汇款63万元。2017年6月19日，润州土地房屋开发总公司将御桥嘉园（美的城）小区综合楼移交给七里供销社。6月29日，七里供销社将案涉房屋交付天和公司。房屋经天和公司装修后，占有使用至今。2017年8月10日，天和公司向七里供销社寄发情况说明，载明由于镇江市七里供销合作社未能按照协议约定移交房屋，直至2017年6月29日后才办理相关移交手续，导致无法进行装修改造施工，二楼农贸市场无法按照双方于2017年3月27日签订的协议中第三条第4款约定的时间开业。天和公司将尽力按照七里供销社另行商定的时间开业，但是不承担此未按期开业的违约责任。2018年10月31日，天和公司与七里供销社间因御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼269平方米门面房租赁协议发生纠纷，曾诉讼至一审法院。案号为（2018）苏1111民初5496号。该案经过二审，确定七里供销社就御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼门面房不存在重复出租。2019年7月1日，镇江市润州物业管理中心通知天和公司，要求其于2019年7月20日前交还物业经营用房。2019年5月15日，七里供销社向一审法院起诉要求天和公司支付租金及逾期利息，案号为（2019）苏1111民初2787号。该案确定天和公司享有的装潢期为9个月，租金自房屋交付后装潢期满之日起算。2019年11月11日，天和公司向七里供销社发出解除通知书，天和公司以实际承租面积与协议约定面积相差较大，七里供销社存在违约行为，根据合同法相关规定，解除与七里供销社于2017年3月17日签订的协议。一审法院认为：七里供销社交付房屋时间虽晚于合同签订时间，但是双方所签协议未就房屋交付时间作出约定。同时天和公司接受房屋后即行装修，未以房屋交付时间向七里供销社主张违约责任，仅表明不承担未按期开业违约责任，属于以实际行为表示继续履行协议。天和公司与七里供销社间协议中约定租赁区域面积为7800㎡，但以“实际面积以房管部门面积为准”予以标注。天和公司作为市场管理服务经营企业，应知晓房屋承租面积7800平方米为双方预估，实际租赁面积应以房管部门核准面积为准。另外，房屋面积除包含实际占有使用的套内面积外还包括公摊面积。天和公司在未提供证据情况下，以自身计算面积确定实际承租面积并据此主张七里供销社交付房屋面积与约定面积差距巨大构成违约，没有事实与法律依据。综上，七里供销社作为出租人按照协议约定履行合同，无违约行为。七里供销社无违约行为，无需向天和公司赔偿损失，故对天和公司要求赔偿100万元损失的请求，一审法院不予支持。天和公司作为承租人应当按照协议约定，按时向七里供销社缴纳租金。七里供销社自缴纳租金63万元后，未能按照合同约定向七里供销社缴纳后续租金，构成违约，乃租赁合同违约一方。2018年12月30日，天和公司与七里供销社间即因御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼269平方米门面房租赁是否与案涉房屋租赁存在重合发生纠纷，此期间未缴纳后续租金，虽构成违约，但天和公司主观上不存在恶意。协议约定房屋租赁期限长达十年，属于长期租赁合同，年租金超过一百万元，且自第六年起逐年递增，租金相对较高。天和公司装修房屋，开展经营，招商，经营情况较差。在经营收入较少，租金较高情况下，继续履行合同，必将加重天和公司损失，有违公平。承租人承租房屋开展经营，以占有使用房屋取得收益为初衷，出租人据此收取租金以实现互利共赢。天和公司作为承租人经营亏损，加之疫情影响，未来预期不慎理想。继续履行协议，天和公司租金负担日趋严重，七里供销社租金债权亦未必能获实现，七里供销社作为守约方拒绝解除合同，有悖诚实信用。租期长达十年的房屋租赁合同乃继续性合同，履行过程中，需合同当事人相互协调配合，要求合同双方彼此信任。协议履行之初，双方即生争议，丧失信任，就继续性合同履行而言已经丧失继续履行之基本前提，继续履行必会加深合同僵局程度，于双方无益。故一审法院对天和公司解除合同的请求予以支持。关于合同解除时间，因天和公司公司不享有约定解除权，其作为违约一方亦无法定解除权，其寄发合同解除通知的行为无解除其与七里供销社间协议之效力。依双方履行协议的情况、天和公司违约程度等因素，一审法院确定天和公司与七里供销社于2017年3月27日签订的协议于2020年4月30日解除。合同解除相关权利义务终止，天和公司作为租赁合同中承租人一方，应将案涉房屋返还于七里供销社。天和公司对房屋进行装修，属于对案涉房屋的添附，依双方协议中第四条第4款“装修添附物无偿归七里供销社所有”之约定，天和公司应将房屋及与房屋构成附合的装修添附物一并返还七里供销社。一审法院判决：一、天和公司与七里供销社2017年3月27日签订的协议于2020年4月30日解除；二、天和公司于本判决生效之日起三十日内将位于镇江市润州区御桥嘉园（美的城）小区综合楼房屋返还于七里供销社；三、驳回天和公司的其他诉讼请求。二审中，天和公司提交：1.证明1页（原件），拟证明涉案房屋中有1449平方米属于御桥嘉园物业服务中心；2.七里新城安置小区1幢结构分布图2页、成果表1页（原件），拟证明涉案房屋中有1447.06平方米是物业用房或社区用房，产权不属于七里供销社；3.《临时移交接收协议书》2页、结构分布图2页，拟证明涉案房屋中的104室属于社区用房；4.公开租赁招标公告网页打印稿2页，拟证明七里供销社存在瑕疵履行；5.照片一组，共计12页，拟证明七里供销社强行霸占相关门面房；6.协议4页，拟证明七里供销社不是涉案房屋的实际产权人；7.情况说明1页、告知函1页（原件），拟证明天和公司曾向七里供销社提出要求其停止对一层南面房屋的装修、招租等行为；8.联系单一页（原件），拟证明双方曾就相关事项进行沟通；9.回复函一页（原件），拟证明天和公司曾要求七里供销社对涉案房屋实际情况与招标资料存在严重出入的情况进行改善。七里供销社对上述证据均不予认可，质证认为“物业中心无法证明自己的产权。用建筑设计的图纸证明建筑物的实际情况，不准确。照片反映的是合同约定的应该剔除的部分。即使没有产权，七里供销社基于用益物权也是可以出租涉案房屋的。七里供销社只收到过一审庭审中出现的2017年8月10日的情况说明，其他都没有见过或收到过”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。天和公司与七里供销社签订的租赁协议合法有效，双方均应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。关于七里供销社是否有权出租涉案房屋的问题，涉案房屋的相关权利由七里供销社享有，该事实已由生效的法律文书【（2019）苏11民终2711号】予以确认，本院予以采信。天和公司基于七里供销社存在违约行为要求解除涉案租赁协议。关于七里供销社是否存在违约行为的问题，天和公司主张七里供销社违约，主要理由是七里供销社交付的房屋不符合协议对面积的约定，事由有二：一、涉案房屋中有1400多平方米房屋为物业用房和社区用房；二、七里供销社占有800多平方米的南面门面房。关于物业用房和社区用房，天和公司承租涉案房屋系用于经营使用，其合同目的得以实现的基础是对涉案房屋的占有、使用。其履行合同义务（交纳租金）的基础亦为其对涉案房屋的占有、使用。天和公司提交的相关物业管理部门出具的材料能够证明包括涉案房屋在内的小区可能存在配套用房的争议，该争议存在于七里供销合作社和案外人之间，并不直接导致天和公司无法全部使用涉案房屋。而再看镇江市润州物业管理中心要求天和公司交还物业用房的通知，该通知形成于2019年7月1日，此时，天和公司的相关经营场所早已装修完毕并投入使用。从现有证据可以看出，所谓的物业用房和社区用房并未实际落成。因此，天和公司提供的证据尚不足以证明七里供销社与案外人之间可能存在的配套用房的争议影响了天和公司对涉案房屋的占有、使用。关于南面门面房，双方签订的租赁协议明确约定“剔除一楼七里供销合作社外店面房”，也就是说，涉案租赁协议项下的租赁物并不包含店面房，七里供销社对该外店面房享有占有、使用的权利。至于面积，双方签订的租赁协议约定“面积7800平方米（实际面积以房管部门面积为准）”，从该约定的内容可以看出7800平方米并非确定的数字，而是双方预估的数字。本院无法依据现有证据得出“除店面房外的房屋面积远远低于7800平方米”的结论。因此，天和公司主张七里供销社存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。在七里供销社不存在违约行为的情况下，考虑到天和公司的实际经营状况，一审法院判决解除涉案租赁协议，并驳回天和公司关于损失赔偿的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人天和公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人镇江天和市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二一年四月九日书记员 王 琦