湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终549号上诉人(原审原告)：汪焰平，男，汉族，1972年8月4日出生，住湖北省黄冈市黄州区。上诉人(原审原告)：汪正红，男，汉族，1975年11月21日出生，住湖北省黄冈市。委托诉讼代理人：孙金玲，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司黄州支行。住所地：黄冈市黄州区黄州大道71号。组织机构代码：34348711-3。负责人：陈友峰，该行行长。第三人：湖北钰丰阀门集团有限公司。住所地：黄冈市黄州工业园南湖二路2号。统一社会信用代码91421102670353251F。法定代表人：戴元林，总经理。上诉人汪焰平、汪正红因与被上诉人湖北黄冈农村商业银行股份有限公司黄州支行（以下简称农商行黄州支行）及第三人湖北钰丰阀门集团有限公司（以下简称钰丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。汪焰平、汪正红上诉请求：1、撤销原判，改判支持汪焰平、汪正红的一审诉讼请求，或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费用由农商行黄州支行、钰丰公司承担。事实与理由:一、一审判决对汪焰平、汪正红的诉讼请求理解错误。汪焰平、汪正红主要诉讼请求是要求支持其在租期限内排除向受让人移交占有钰丰公司的不动产的执行，而不是主张享有该抵押物的优先受偿权。汪焰平、汪正红系案涉的房产的实际施工人，厂房建成后，因钰丰公司拖欠近6400万元工程款(工程款中有极大一部分是应支付的材料款和农民工工资)，经协商，双方于2016年9月29日签订了一份《厂房租合同》，钰丰公司自愿将汪焰平、汪正红承建的厂房、办公楼、宿舍楼租赁给汪焰平、汪正红使用，每年租金300万元，租赁期限20年，自2016年9月29日起至2035年9月29日，租金在工程款及利息中抵付，不足部分另行支付。该租赁合同于2016年10月8日在黄市房屋租赁所依法进行了备案登记［（黄）房租证字第××号《房屋租备案证》]。同时，汪焰平、汪正红于2016年11月2日提起确认之诉，黄州区人民法院经审理于2017年2月15日作出(2016)鄂1102民初245号民事判决，确认《厂房租赁合同》合法有效，后经黄冈市中级人民法院二审，湖北省高级人民法院申诉审查，均确认《厂房租赁合同》合法有效。对于买受人来说，参加竞买之前查看了现场，拍卖公告上也明确说明了是现状拍卖，买受人也知道二上诉人租赁厂房及办公楼的实际情况。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据该规定，在租赁期届满前，人民法院及任何人都不能强制要求汪焰平、汪正红退出租赁房产。一审判决规避汪焰平、汪正红的诉讼请求，以汪焰平、汪正红不享有抵押物的优先受偿权来驳回其诉讼请求，显然是错误的。二、一审法院的审理违反法定程序。一审法院在审理过程中，因向钰丰公司公告送达开庭传票及诉讼资料，公告刊登日期为2020年6月7日，按照该公告刊登的内容来看，应是在公告刊登之日后第78天的上午九点开庭。也即2020年8月23日开庭，又由于2020年8月23日是星期日，依法顺延一天，开庭日期为2020年8月24日，而本案一审法院定于2020年9月16日开庭，汪焰平、汪正红也是在开庭之后才知道开庭日期是错误的。因此一审法院违反法定程序。综上，请二审法院支持上诉请求。农商行黄州支行未作答辩。钰丰公司未作陈述。汪焰平、汪正红向一审法院起诉请求：1、依法撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号公告（以下简称《公告》）；2、依法支持汪焰平、汪正红在租赁期限内排除向受让人移交占有第三人不动产的执行。3、本案诉讼费用由农商行黄州支行承担。一审法院认定事实：农商行黄州支行与钰丰公司、戴元林、刘友明、孟汉华借款合同纠纷七案，一审法院于2017年3月21日作出的（2017）鄂1102民初149号、150号、153号、154号、155号、156号、157号七份民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人农商行黄州支行申请执行，申请执行标的额本金为9800万元及相关利息、律师费、诉讼费等，一审法院依法立为（2017）鄂1102执865号、866号、867号、868号、870号、871号、872号七案执行。2018年3月1日，一审法院作出（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号执行裁定书，查封了被执行人钰丰公司所有的位于黄州区南湖××、××、××、××、××、××、××、××、××幢的房屋（房屋所有权证号S102667、S102668、S102669），10幢、11幢、12幢的房屋(房屋所有权证号S102664、S102665、S102666）及其位于黄冈市黄州区南湖工业园的土地（地号190006118），查封期限为三年。上述房屋及土地均于2015年8月11日办理了他项权证，抵押权人为农商行黄州支行。2018年4月18日，一审法院作出（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号之一执行裁定书，裁定对上述查封的厂房及土地予以拍卖。汪焰平、汪正红承租的厂房在上述拍卖范围内。2019年6月18日，一审法院在钰丰公司涉案厂区内张贴公告责令各承租户在2019年7月19日前迁出。到期仍不腾退，将依法强制执行。案涉厂房及土地于2019年11月21日在京东网上司法拍卖成交，买受人湖北瑞扬置业有限公司（以下简称瑞扬公司）以6951.2968万元的最高价竞得。另查明，一审法院于2016年11月2日立案受理汪正红、汪焰平诉钰丰公司及农商行黄州支行确认合同有效纠纷一案，在审理中查明：2016年9月29日，汪正红、汪焰平（甲方）与钰丰公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》：钰丰公司将黄州区南湖二路2号的厂房［房权证黄州字第××号(注明：该房权证号后变更为S102667)；房权证黄州字第××号(注明：该房权证号后变更为S102664)、房权证黄州字第××号(注明：该房权证号后变更为S102669)]租赁给汪正红、汪焰平使用；厂房内属于甲方的设备、设施由双方共同清点后出具清单作为本合同附件，租赁期间该附件所列物品与厂房一并出租给乙方使用；租赁期限为20年，即从2016年9月29日起至2035年9月29日止；租金每年为36万元；租金在工程款和工程款利息中抵付，超出部分另行支付。一审法院于2017年2月15日作出（2016）鄂1102民初2445号民事判决书判决汪正红、汪焰平与钰丰公司于2016年9月29日签订的《厂房租赁合同》合法有效。该判决现已生效。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。”案涉厂房抵押权人农商行黄州支行设立抵押权的时间为2015年8月11日，并办理了抵押权登记。汪焰平、汪正红提供的租赁合同显示，其签署该合同的时间系2016年9月29日，可见，该租赁关系成立于抵押权设立后。根据上述规定，该租赁权不能对抗抵押权人对抵押物优先受偿权的实现。汪焰平、汪正红的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：驳回汪焰平、汪正红的诉讼请求。案件受理费80元，由汪焰平、汪正红负担。二审中，各方当事人没有新证据提交。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点为：一、汪焰平、汪正红的租赁能否排除一审法院向买受人移交拍卖的抵押财产。首先，合同具有相对性，除法律特别规定外，仅对合同双方当事人具有约束力。汪焰平、汪正红签订的《厂房租赁合同》虽被法院判决确认有效，但不能据此认定该合同对买受人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，汪焰平、汪正红签订的《厂房租赁合同》发生在案涉抵押权设立之后，对受让人不具有约束力，汪焰平、汪正红无权要求受让人继续租赁案涉拍卖财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的是租赁合同在法院查封之前签订的，能否阻止受让人移交占有被执行的不动产的法律适用问题，而本案审理的是租赁合同在抵押权设立之后签订的，承租人能否在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的法律适用问题，显然该规定不适用于本案。故汪焰平、汪正红诉请在租赁期限内排除向受让人移交案涉不动产的执行，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，向受让人交付财产是出卖人的基本义务，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条、《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第10条明确规定，法院应当向买受人移交拍卖财产，第三人占有拍卖财产拒不移交的，强制执行。一审法院依据上述规定，在依法拍卖案涉不动产后，向占有人汪焰平、汪正红等人公告责令限期腾退，并无不当。汪焰平、汪正红诉请撤销腾退公告，缺乏法律依据，本院不予支持。二、本案是否应当发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”第二百四十条规定“无独立请求权的第三人经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或未经法院准许中途退庭的，不影响案件的审理。”本案系案外人执行异议之诉，钰丰公司属本案无独立请求权的第三人，本案不涉及钰丰公司责任承担问题，根据上述规定，钰丰公司并非本案必须参加的诉讼参与人，钰丰公司未参加本案诉讼，不影响本案审理。一审法院已公告告知钰丰公司参加本案诉讼，保障了钰丰公司对本案的基本知情权，虽变更开庭时间未告知钰丰公司，存在瑕疵，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序发回重审的法定情形。本案涉及租赁合同、抵押权实现及抵押财产拍卖等事实，系根据钰丰公司另案参加且经生效裁判文书所确认的事实进行认定的，一审法院认定事实清楚，汪焰平、汪正红对此亦未提出异议，从案件事实认定角度，本案也无发回重审的必要。故汪焰平、汪正红诉请本案发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，汪焰平、汪正红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由汪焰平、汪正红负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 姚 彬二〇二一年四月十三日书记员 黄 宁