江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终286号上诉人（原审被告）：江苏苏友医药有限公司，统一社会信用代码913212915925713167，住所地泰州中国医药城口泰路东侧、新阳路北侧（G26幢）四楼。法定代表人：殷凌红，该公司经理。上诉人（原审被告）：周海兵，男，1972年5月4日生，汉族，住南京市建邺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：孔德敏，江苏镜湖律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨玉畑，江苏镜湖律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏东泰特种消防设备有限公司，统一社会信用代码91321291660829818D，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道建设西路北侧1号。法定代表人：李少春。委托诉讼代理人：焦剑,江苏圣典（泰州）律师事务所律师。上诉人江苏苏友医药有限公司（以下简称苏友公司）、周海兵与被上诉人江苏东泰特种消防设备有限公司（以下简称东泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2020）苏1291民初60号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人苏友公司、周海兵的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定将本案发回重审。事实与理由：一、一审缺席判决系程序违法，一审法院经审查认为上诉人的员工孙剑华没有代理资格，应当告知上诉人，以便上诉人更换代理人或补充资料，而不是直接缺席判决；二、一审判决上诉人承担被上诉人税费及滞纳金1036219.97元及利息没有事实依据及法律依据，上诉人于2017年收到被上诉人公司法定代表人开具的2012年至2018年的租金发票，并按合同约定向上诉人支付了开票税费；三、被上诉人要求上诉人支付拖欠租金及相关损失无事实及法律依据，案涉承诺函显失公平应属无效，且自2019年3月14日后租赁房屋的实际控制人为被上诉人，上诉人苏友公司并未实际使用该房屋，故一审判决上诉人拖欠的租金及相关损失无事实和法律依据。被上诉人东泰公司未发表答辩意见。东泰公司向一审法院提出诉讼请：1.判令解除2011年11月24日东泰公司与苏友公司签订的《租房协议》，责令苏友公司恢复原状并及时搬出租赁房屋；2.判令苏友公司、周海兵支付拖欠的2019年房租350000元以及至苏友公司搬出租赁房屋之日的房租和占有使用费（自2020年1月1日起至搬出并交还租赁房屋之日止，按照每年租金450000元计算）；3.判令苏友公司、周海兵支付东泰公司已经垫付的税费及滞纳金1036219.97元；4.判令苏友公司、周海兵共同支付至实际缴纳之日的拖欠东泰公司的租金和东泰公司垫付的税费及滞纳金的利息，暂定为49344.78元（以拖欠东泰公司租金350000元为基数，自2018年12月20日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率暂算至2019年8月19日；以拖欠东泰公司租金350000元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以拖欠东泰公司的税费及滞纳金1036219.97元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以拖欠东泰公司的税费及滞纳金1036219.97元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费用由苏友公司、周海兵承担。一审查明：2011年12月14日，东泰公司（甲方）与苏友公司（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方现有位于泰州医药高新区房产证号Ｓ0××12土地证号12××63房屋面积3707.5平方米，经双方协商租给乙方使用，本着公平合理的原则，达成如下协议。一、承租期限：承租期为10年，即2012年2月1日〜2023年1月31日，合同期满后，乙方有优先承租权。二、租金：前5年每年合计人民币38万元整，后5年每年合计人民币45万元整。三、房屋交付期：2011年12月25日。四、付款方式：每年12月20日前，开票甲方协助税费由乙方承担。五、甲方保证水电通畅。六、装修：装修自理，但不得破坏房屋主体结构或影响整体外观和质量，特殊情况协商确定。七、承租期满如不续租或续租协议不成，乙方在租房内所有装饰装璜不得破坏或拆除，所有权随之转移给甲方，不享受任何补贴。八、乙方租用期内所产生的费用：水、电、消防、安全、治安、环境卫生等自理。九、甲方有义务协助乙方提供房产证及其它相关手续证明办理乙方经营许可相关证照。十、违约责任及中（终）止合同条件约定：1.乙方缴10万元作为保证及违约金；2.因特殊情况，必须提前三个月书面通知甲方，并在结清终止前租金的基础上，经甲方同意乙方方可终止本协议，装修部分亦不作补贴，不可抗力除外(固定设备有乙方自行处理)。拆迁享受政府搬迁待遇；3.因乙方经营行业特殊性和乙方按计划投入资金巨大，甲方不得以任何借口中途终止本合同（政府政策性除外)，如甲方强行终止本合同，赔偿乙方所有装潢费用及间接损失。乙方在执行本承租合同期间，不承担甲方与合同内容无关或甲方连带的经济责任，特此说明。十二、本协议一式叁份，双方签字后生效。十三、未尽事宜，双方协商解决。2019年7月8日，瑞康医药泰州有限公司（以下简称瑞康公司）、周海兵共同出具《承诺函》，载明：瑞康公司及公司股东周海兵共同承诺2019年8月15日前支付东泰公司2019年剩余房租合计350000（人民币叁拾伍万元整），由于瑞康公司与瑞康医药集团股份有限公司股权纠纷，现将这笔房租余款汇入东泰公司法人李少春个人账户（卡号：62×××17，开户行：农行泰州市寺巷支行），如有逾期，东泰公司有权终止合同及处理出租房屋里的任何物品。2012年-2019年房租发票由东泰公司开具，所有税费及滞纳金由瑞康公司承担。落款处手写备注：所有税费及滞纳金分摊在2019年至2023年2月房租中摊平支付。2019年6月17日，东泰公司委托北京市环球律师事务所上海分所向瑞康公司出具《律师函》，要求其收到该函后五个工作日内根据租房协议向东泰公司支付2019年度剩余租金350000元及开票税费及滞纳金补偿金1036219.97元。瑞康公司回函称：本公司同意支付2019年房租，因2019年3月14日起贵公司不允许本公司人员进入仓库，储运部人员无法正常开展工作，故支付房租不包括2019年3月14日起至贵公司允许本公司工作人员进入仓库正常开展工作期间的房租。关于税费，是由于贵公司被税务稽查，贵公司提出要求本公司承担所有税费，并由此导致后续一系列问题的发生。本公司认同贵公司被税务稽查缴纳税费的增值税部分，该部分本公司愿意承担，其他部分不予承担。另，希望贵公司对本公司货物尽快予以放行，并允许本公司储运部工作人员正常开展工作，以保证本公司的正常运营。2020年7月28日，东泰公司出具《情况说明》：关于东泰公司将本公司的仓库租与苏友公司（现更名为瑞康公司），租期2012年2月1日-2023年1月31日，租金合计收到2800000元，并已交纳相关的税费合计1225147.17元（其中增值税133333.33元，城市维护建设税9333.34元，教育附加费4000元，地方教育附加费2666.67元，企业所得税666666.66元，房产税171576.52元，税费滞纳金237570.65元），并附有相关的票据，请相关主管部门核准为感。在该《情况说明》的下方，国家税务总局泰州市税务局稽查局盖章确认：我局在对瑞康公司稽查过程中发现，该企业应取得而未取得东泰公司的房租发票，依据国家税务总局公告2018年第28号第15条，告知该企业补开发票。房租协议里税费承担的约定并不能改变纳税主体，在瑞康公司未代为缴纳税款的情况下，东泰公司补开房租发票并自行缴纳了上述税费及滞纳金。另查明，苏友公司于2012年3月28日设立，2018年1月23日更名为瑞康公司，于2019年11月7日又更名为苏友公司。苏（2019）泰州不动产权第0009746号不动产权证书显示：坐落于泰州市寺巷街道建设西路北侧1号的房屋所有权人为东泰公司，原有不动产权证为泰州国用（2008）第12××63号，泰房权证高新字第××号，泰房权证高新字第××号。一审法院认为，东泰公司与苏友公司签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方均应依据合同约定享受权利、履行义务。对于东泰公司的各项主张，一审法院逐一分析如下：1.东泰公司以苏友公司和周海兵出具的承诺函中的承诺“如有逾期，东泰公司有权终止合同及处理出租房屋里的任何物品”为由，主张解除案涉《租房协议》，并责令苏友公司恢复原状并及时搬出租赁房屋，对此，苏友公司、周海兵出具的承诺并不违反法律相关规定，现苏友公司、周海兵未按期支付所欠房租，东泰公司有权解除案涉协议，并要求苏友公司恢复原状；2.关于东泰公司主张苏友公司支付拖欠的2019年房租350000元以及至苏友公司搬出租赁房屋之日的房租和占有使用费。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，关于2019年房租金额，在租赁协议中有明确约定，苏友公司在给东泰公司的回函中亦予认可，应予以支持；其次，关于2020年起至实际搬出之日止的房租和占有使用费，东泰公司主张按租金标准450000元/年计算，不违反法律规定，亦予支持；3.关于东泰公司主张苏友公司、周海兵支付东泰公司已经垫付的税费及滞纳金1036219.97元，苏友公司与东泰公司签订的《租房协议》确约定“开票甲方协助税费由乙方承担”，关于税费金额，国家税务总局泰州市税务局稽查局确认的总金额为1225147.17元，东泰公司主张立案前所缴纳的税费及滞纳金1036219.97元，应予以支持；4.关于东泰公司主张苏友公司支付至实际缴纳之日的拖欠东泰公司的租金和东泰公司垫付的税费及滞纳金的利息，首先关于拖欠的租金的利息，东泰公司的主张符合法律规定，但结合《承诺函》，苏友公司及周海兵承诺2019年8月15日前支付租金350000元，东泰公司予以接受，应视为此前的利息不再主张，故起算点应自2019年8月16日起算，超出部分不予支持；其次，对于东泰公司垫付的税费及滞纳金的利息，其主张不超过相关法律规定，予以准许；关于诉讼请求2，东泰公司主张苏友公司及周海兵共同承担，对此，依据《承诺函》，作为股东的周海兵仅承诺对于2019年剩余房租350000元共同支付，对于超出该范围内的相关费用并无明确表示共同承担之意思表示，故超出部分不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除江苏东泰特种消防设备有限公司与江苏苏友医药有限公司于2011年12月14日签订的《租房协议》；二、江苏苏友医药有限公司应于判决生效之日起十日内将承租的位于泰州市寺巷街道建设西路北侧1号的房屋内自己的物品腾空，并将租赁房屋交还给江苏东泰特种消防设备有限公司；三、江苏苏友医药有限公司于判决生效后十日内支付江苏东泰特种消防设备有限公司2019年房租350000元以及至江苏苏友医药有限公司搬出租赁房屋之日的房租和占有使用费（自2020年1月1日起至搬出并交还租赁房屋之日止，按照450000元/年的标准计算）；四、江苏苏友医药有限公司于判决生效后十日内支付江苏东泰特种消防设备有限公司拖欠的租金利息（以350000元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、江苏苏友医药有限公司于判决生效后十日内支付江苏东泰特种消防设备有限公司垫付的税费及滞纳金1036219.97元及利息（以1036219.97元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、周海兵对上述第三项中的2019年房租350000元及第四、五项义务中江苏苏友医药有限公司的应付款项承担共同给付责任；七、驳回江苏东泰特种消防设备有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19745元，保全费5000元，合计24745元，由江苏东泰特种消防设备有限公司负担4088元，江苏东泰特种消防设备有限公司负担20657元（此款江苏东泰特种消防设备有限公司已预交，江苏东泰特种消防设备有限公司负担的部分于判决生效后十日内直接支付江苏东泰特种消防设备有限公司）。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案一审在2020年10月26日开庭前已经依法传唤了苏友公司、周海兵，苏友公司、周海兵委托不具有代理资格的孙剑华参加诉讼，系不当行使诉讼权利，且经一审法院依法传唤后苏友公司、周海兵也未到庭参加2020年10月26日之前的庭前会议、庭审；本院审理中经本院传票传唤，苏友公司、周海兵作为上诉人亦未到庭参加诉讼，苏友公司、周海兵放弃诉讼权利、不当行使诉讼权利应自行承担相关责任，其所提的一审程序违法的上诉理由不能成立。关于苏友公司、周海兵所提的2019年房租350000元以及至苏友公司搬出租赁房屋之日的房租和占有使用费的问题。苏友公司、周海兵上诉称承诺函无效，该上诉理由没有事实和法律依据，本院不采信。苏友公司、周海兵还上诉称2019年3月14日之后案涉房屋由东泰公司实际控制，但其未举证证明，且苏友公司、周海兵在2019年7月8日出具的承诺函中承诺支付2019年剩余房租350000元，故一审判决苏友公司、周海兵支付2019年房租350000元并无不当；东泰公司主张2020年起至实际搬出之日止的房租和占有使用费，按租金标准450000元/年计算，不违反法律规定，亦应予支持。关于苏友公司、周海兵所提的税费及滞纳金1036219.97元的问题，苏友公司与东泰公司签订的《租房协议》约定“开票甲方协助税费由乙方承担”，承诺函中亦明确记载“2012年至2019年房租发票由东泰公司开具，所有税费及滞纳金由瑞康医药泰州有限公司承担”。国家税务总局泰州市税务局稽查局确认税费及滞纳金总金额为1225147.17元，东泰公司主张税费及滞纳金1036219.97元，应予以支持。苏友公司、周海兵上诉称其已经支付了2012年至2018年租金的开票税费，但未举证证明，故该上诉理由不能成立。综上，苏友公司、周海兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19745元，由上诉人苏友公司、周海兵负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年四月二十三日书记员  陆超凡