湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4203号上诉人（原审原告）：武汉弘基源洋商业经营管理有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区前川黄陂大道**。法定代表人：巢昆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京本色时代体育发展有限公司，住，住所地北京市昌平区回龙观镇金燕龙大厦**/div>法定代表人：张成涛，该公司经理。上诉人武汉弘基源洋商业经营管理有限公司（以下简称弘基源洋公司）因与被上诉人北京本色时代体育发展有限公司（以下简称本色时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初6613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员刘阳独任进行了审理。本案现已审理终结。弘基源洋公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、五项，依法改判支持弘基源洋公司一审全部诉讼请求；由本色时代公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院查明中认定案涉合同系格式条款，事实认定不清，适用法律错误。依据中华人民共和国合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。从案涉合同的文本形式看，虽然合同中记载内容为弘基源洋公司预先拟定，但签订的相关条款后均有空白，且在合同第11.8条增设了补充条款，供双方对协议进行修改、增补、或删减使用。因此，案涉合同系双方当事人可以协商进行调整的，并非一审法院认为的格式条款。从格式条款的签订双方地位来看，不公平格式条款的认定须以提供合同的一方当事人利用其优势地位强势要求对方当事人签订格式条款为前提。而房屋租赁合同中，不存在出租人系绝对优势地位的情况。因此，案涉合同系双方当事人真实意思表示，并非一审法院认为的格式条款。2、一审法院认定收取物业管理费等费用属于他人权利，事实认定不清，适用法律错误。案涉合同第3.6条明确约定了，物业管理费由物业公司收取或甲方代为收取。在本色时代公司一直向弘基源洋公司缴纳物业管理费的情况下，由弘基源洋公司向本色时代公司主张物业管理费符合合同的约定。3、一审法院依据公平原则仅支持了弘基源洋公司要求本色时代公司支付违约金的请求，事实认定不清，适用法律错误。案涉合同并非格式条款，因此不存在适用公平原则的情况。应当依照合同第5.7条的约定支持弘基源洋公司要求不予退还保证金的诉请。因此，在原审判决第二项中，直接扣减本色时代公司缴纳的履约保证金金额，不符合合同约定，适用法律错误。4、一审法院认定本色时代公司应自2020年8月18日起支付违约金，事实认定不清，适用法律错误。本色时代公司依约应当于2020年1月26日前支付下一个季度的租金，其违约行为发生于2020年1月25日，因此违约金的计算应当自2020年1月26日起。5、一审法院认定对租赁房屋恢复原状、支付腾退房屋之前的房屋占用费请求没有事实及法律依据，事实认定不清，适用法律错误。依据案涉合同第9.2条的约定，合同被解除后，本色时代公司应于7日内将其所属物品全部搬离商铺并将商铺恢复原状，交付给弘基源洋公司。合同解除后，本色时代公司有义务将租赁房屋恢复原状并返还，虽案涉合同有约定弘基源洋公司有权处置商铺内物品，并有权要求本色时代公司支付清除该物品发生的支出及将商铺修复原状的费用，但该条款的约定并非弘基源洋公司的义务。因此在合同解除后，弘基源洋公司通过诉讼的方式要求被本色时代公司对房屋恢复原状并腾退，系正常行使权利的方式，且弘基源洋公司在相较非紧迫状况下的自力救济行为，通过司法行为寻求救济更具有正当性。综上所述，一审法院未依法查明案件相关事实且适用法律错误。本色时代公司未发表答辩意见。弘基源洋公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《黄陂广场商铺租赁合同》；2、判令本色时代公司向弘基源洋公司支付2020年2月1日至2020年8月18日的租金181530元，物业管理费3848.30元，经营管理费1924.20元，水费288元（之后的租金、物业管理费、经营管理费、水费，以合同约定的标准计算直至租赁合同解除之日止）；3、判令本色时代公司向弘基源洋公司支付违约金12594.80元（自2020年1月26日起暂计算至2020年9月25日止，以后的违约金以181530元为基数，按日万分之三的标准计直至全部款项付清之日止）；4、判令弘基源洋公司不予退还本色时代公司保证金40000元；5、判令本色时代公司对租赁房屋恢复原状；6、判令本色时代公司腾退位于武汉市黄陂区黄陂广场E5-4的商铺并交还给弘基源洋公司；7、判令本色时代公司向弘基源洋公司支付腾退房屋之前的房屋占用费、物业管理费、经营管理费（自合同解除之日起，以租赁合同约定的租金29094元/月为标准计算至实际腾退之日止）；8、判令本色时代公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2010年10月22日，弘基源洋公司（甲方）与本色时代公司（乙方）签订格式条款的《黄陂广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于武汉市黄陂区的黄陂广场E5-4商铺出租给乙方经营使用，该商铺建筑面积1217.33㎡，按17元/㎡/月，总计租金20695元/月。租赁期限自2011年2月1日起至2021年1月31日止，第一、第二、第三租赁年度各免租金3个月，自第四租赁年度起租金每年环比递增5%。乙方应于合同签订后3日内支付履约保证金40000元，租金缴纳周期为3个月，每周期至少提前1周支付下一期3个月的租金，以上租金不含物业管理费、经营管理费、空调费、环卫费、水电煤等费用以及应由乙方自行承担的其它费用及税费，乙方应向物业公司（或甲方代收）交付物业管理费2元/㎡/月，应向甲方交付经营管理费1元/㎡/月，管理费收取标准可根据市场情况调整。乙方自用电费按该商铺电表使用额根据广场制定的统一电价由乙方据实支付。乙方未及时支付租金、罚金、代收费、水电煤费、垃圾清运费等有关费用，甲方可直接从乙方履约保证金中扣除，履约保证金扣除后3日内补足，否则按每日1%收取滞纳金。乙方迟延交付租金或其他费用超过15日，按所欠金额每天1%支付逾期付款违约金。乙方一年内累计12天或连续9天以上未正常营业，甲方有权书面通知乙方解除合同并要求乙方承担违约责任,因乙方的违约行为导致甲方解除合同的，甲方无须退还乙方保证金，乙方承担违约责任扣除保证金不足弥补甲方损失时，应赔偿损失。合同期满或被解除后，乙方应在7日内搬离商铺并将商铺恢复原状，否则视为其放弃对商铺内物品享有的权利，甲方有权处置该物品，乙方应承担甲方清理物品及将商铺恢复原状支出的费用。本色时代公司签章确认的合同附件《租金确认表》截明：2020年2月1日至2021年1月31日租赁年度月租金标准为29094元。弘基源洋公司将商铺交付本色时代公司后，双方持续多年都履行合同正常。2020年8月17日，本色时代公司关闭其经营的店铺，并张贴公示称：“……由于受疫情影响，我司经营严重亏损，现我司已无法正常缴纳公司所拖欠疫情期间的房租，我司目前已向黄陂区人民法院提交申请破产清算，请各位会员……等待法院通知……”。该公示没有加盖本色时代公司印章。弘基源洋公司自认：本色时代公司截至2020年1月31日的租金和各项费用均已交清，2020年2月1日后本色时代公司即未再交付租金，截至2020年8月18日，本色时代公司欠付租金181530元、经营管理费1924.20元、物业管理费3848.30元、水费288元。一审庭审后，本色时代公司向一审法院提交了一份武汉宇昂体育发展有限公司与湖北云体文化传媒有限公司签订的《股份转让合同－本色健身》（内容为转让武汉市黄陂区黄陂广场E5-4号场地股份）。一审法院认为，本案弘基源洋公司与本色时代公司签订的《黄陂广场商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，依法成立，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。合同约定承租方一年内累计12天或连续9天以上未正常营业，出租方有权解除合同并要求承租方承担违约责任，本色时代公司自2020年8月18日后停止营业至今，弘基源洋公司因此而提出解除合同并腾退商铺的诉讼请求，有合同约定且符合法律规定，法院应当依法予以支持。由于本色时代公司未到庭对弘基源洋公司诉称的其欠款事实提出抗辩并举证证明，故弘基源洋公司基于合同约定，要求本色时代公司给付2020年2月1日起至合同解除之日的租金、给付截至2020年8月18日欠付的经营管理费的诉讼请求，租金考虑疫情因素酌情调整起算日为2020年3月18日，依法予以支持。收取物业管理费、水费等费用属于他人权利，弘基源洋公司无权向本色时代公司主张。弘基源洋公司基于因本色时代公司违约而解除合同的事实，主张不予退还本色时代公司已向其交付的履约保证金，同时要求本色时代公司以欠款金额为基数按日万分之三标准向其支付逾期付款违约金，虽有合同约定，但该格式条款的约定显然属于加重对方责任的情形，根据公平原则，其不予退还履约保证金的诉讼请求法院依法不予支持，其支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院依法支持。弘基源洋公司要求本色时代公司支付已经结束经营之后的经营管理费、对租赁房屋恢复原状、支付腾退房屋之前的房屋占用费等诉讼请求，没有事实根据和法律依据，法院不予支持。本色时代公司提交的《股份转让合同－本色健身》与本案没有关联性。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、弘基源洋公司与本色时代公司签订的《黄陂广场商铺租赁合同》自判决生效之日起依法解除；本色时代公司在合同解除后五日内腾退黄陂广场E5-4商铺；二、本色时代公司按29094元/月标准，自2020年3月18日起计算至黄陂广场E5-4商铺腾退之日之日止（从中扣减本色时代公司已交付的履约保证金金额），向弘基源洋公司给付租金；三、本色时代公司向弘基源洋公司给付经营管理费人民币1924.20元；四、本色时代公司自2020年8月18日起以欠付租金及经营管理费金额为基数，按日万分之三标准计算至欠付租金及经营管理费给付之日止，向弘基源洋公司支付逾期付款违约金；五、驳回弘基源洋公司的其他诉讼请求。以上给付内容于判决生效后五日内履行清结。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2497元，由本色时代公司负担。二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。弘基源洋公司与本色时代公司之间签订的房屋租赁合同真实且合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因本色时代公司关闭了其在案涉租赁房屋中经营的店铺，弘基源洋公司有权提出解除合同并要求本色时代公司承担相应的责任。一审法院依照案涉租赁合同的约定，并考虑疫情影响的因素，将本色时代公司欠付租金的起算时间调整为2020年3月18日开始起算，符合客观事实和法律依据，本院依法予以确认。关于本色时代公司欠付的物业费，依法应由本色时代公司向提供物业服务的物业公司缴纳，依照案涉租赁合同的约定，弘基源洋公司仅为代收关系，现弘基源洋公司并未向法院提交物业公司向弘基源洋公司出具的委托其代收物业费的授权，一审以物业费、水费的收取系他人权利，而未支持弘基源洋公司关于物业费的诉请，处理并无不当，本院依法予以确认。关于履约保证金是否应从租金中扣减的问题，本院认为，虽然双方在租赁合同中的约定，因乙方的违约行为导致甲方解除合同的，甲方无须退还保证金，乙方承担违约责任扣除保证金不足以弥补甲方损失时，应赔偿损失。但综合考虑双方持续多年租赁合同履行正常，因疫情影响导致店铺关闭，从双方实际损失情况出发，一审认定本色时代公司已缴纳的履约保证金从欠付的租金中扣减，并认定自弘基源洋公司提出解除租赁合同之日起计算逾期付款违约金，并无不当，本院依法予以确认。因一审已认定欠付的租金计算至案涉商铺腾退之日止，弘基源洋公司上诉主张恢复原状及腾退之前房屋占用费，缺乏相应事实依据，本院依法不予支持。一审认定本色时代公司向弘基源洋公司支付欠付的租金、经营管理费及相应的逾期违约金，符合客观事实和法律依据，本院依法予以确认。综上所述，弘基源洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4994元，由武汉弘基源洋商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘阳二〇二一年四月十二日法官助理陈晓玲书记员夏姣