湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1081民初92号原告：广州合纵连横房地产顾问有限公司。住所地广东省广州市天河区银利街10号B5138户。法定代表人：易海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：何忠诚，湖南民协律师事务所律师。被告：郴州市长远房地产开发有限公司。住所地湖南省资兴市东江街道办原鲤鱼江食品站。法定代表人：邓芝江，该公司董事。委托诉讼代理人：李晓红，广东鼎能律师事务所律师。原告广州合纵连横房地产顾问有限公司（以下简称“合纵公司”）与被告郴州市长远房地产开发有限公司（以下简称“长远公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合纵公司委托诉讼代理人何忠诚、被告长远公司委托诉讼代理人李晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合纵公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金100万元、租金2.4万元，共计102.4万元；2、判令被告支付原告违约金204.8万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，合纵公司与长远公司签订《项目销售代理合同》，合同约定：长远公司委托合纵公司独家包定价代理销售其开发建设的“远景花园”项目。合同第一条第1项约定：由长远公司负责开发建设位于原鲤鱼江食品站的“远景花园”项目（以下简称该项目），长远公司委托合纵公司独家包定价代理销售所有住宅单位。合同第二条第1项约定：本合作期自项目各栋楼宇取得《商品房预售许可证》起的12个月。合同第二条第2项约定：合纵公司在2017年9月10日前入场，长远公司应保证在2017年9月30日前可满足合纵公司进场开售条件（包括但不限于项目预售证等相关证明文件）、销售大堂、看房通道的硬装修等）。第二条第3项约定：在本合同有效代理期内，长远公司不得再指定其他人销售。第二条第5项约定：合纵公司按照10,000元/套向长远公司支付项目的保证金，保证金的支付标准按照长远公司各栋楼宇取得《商品房预售许可证》后的房源清单套数计算，合纵公司在收到长远公司交付的房源清单后的10个工作日内需付清保证金。签订本代理合同7个工作日内，合纵公司需向长远公司先交付合同保证金人民币100万元。该笔保证金在长远公司取得第一期《商品房预售许可证》后，自动转为第一期房源的部分保证金。合同第七条约定了违约责任，其中第1项约定：长远公司若逾期支付合纵公司策划咨询服务费（除合纵公司原因外），就未付金额每逾期一日应按千分之一的标准向合纵公司支付违约金直到付清为止，如逾期超过30日长远公司仍未付清需付策划咨询服务费，合纵公司可单方解除合同；第3项约定：长远公司保证在本合同期内在合作范围内只能委托合纵公司进行独家代理，不能自行或委托他人，否则长远公司承担违约责任需赔付合纵公司双倍已交纳的保证金，合纵公司在项目前期投入的费用（包括但不限于销售中心软装部分，推广费用、现场物料制作费用、活动费用等）按价双倍赔付给合纵公司。此外，合同还对合作期限及相应指标、代理价格、咨询策划服务费支付和保证金退回、双方的权利与义务等其他事项作出相应约定。合同签订后，原告合纵公司依照合同约定于合同签订当日即在2017年9月1日向被告长远公司支付了履约保证金人民币100万元，后又于2017年12月1日向被告长远公司支付了售楼部场地租赁租金人民币24,000元。此后，因被告长远公司的原因，至2020年8月20日前，被告长远公司一直没有办理出“远景花园”项目的《商品房预售许可证》，故被告长远公司也一直未依合同约定将其开发建设的“远景花园”项目委托原告合纵公司独家代理销售。2020年8月20日被告长远公司在取得了“远景花园”项目其中的4、5栋楼房的《商品房预售许可证》后，被告长远公司并未依合同约定将上述房源委托原告合纵公司独家代理销售，而是分别委托郴州市银河房地产营销策划有限责任公司、湖南万立荟商业运营管理有限公司等代理销售或者由其自行销售。因被告长远公司的上述行为已严重违反了双方签订的《项目销售代理合同》约定，构成根本违约，也伤害了合作双方之间的信任，导致双方签订的《项目销售代理合同》现已无法履行。2020年11月7日，原告合纵公司向被告长远公司发出了《合同解除通知函》，函告被告长远公司：1、解除双方签订的《项目销售代理合同》；2、限长远公司在收到本通知之日起三日内向合纵公司退还保证金100万元和租金2.4万元并支付违约金204.8万元。被告长远公司在收到原告合纵公司发出的《合同解除通知函》之后至今仍置之不理。原告认为，原被告签订的《项目销售代理合同》是双方真实意思表示，合法有效。因被告根本违约，致双方合同无法履行，故被告应承担违约责任。现原告为维护自己的合法权益，依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及《合同法》的相关法律规定，特提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。原告合纵公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告工商营业执照，证明原告基本情况；2、被告的工商登记信息表，证明被告基本情况；3、《房屋销售代理合同》复印件，①证明被告委托原告独家销售其开发的楼盘房屋的事实；②证明双方约定策划服务费的事实；③证明约定由原告按10,000元/套房屋缴纳保证金，原告缴纳100万元保证金的事实；④证明被告违约应当承担双倍赔偿的违约责任；4、保证金收据、转款凭证，证明原告向被告缴纳保证金100万元的事实，证明原告履行合同的事实；5、缴纳售楼部租金的收据复印件、凭证复印件，证明原告缴纳售楼部租金的事实；6、预售许可证、置业计划书、房屋销控板，①证明被告委托万立地产销售代理的事实；②证明被告违约的事实；7、解除《房屋销售代理合同》通知书复印件，证明被告违约后，原告下达通知解除《房屋销售代理合同》的事实；8、快递凭证复印件，证明原告送达解除通知给被告的事实。被告长远公司辩称：本案确实是存在无法预见的情况。被告在2018年公司股东发生变化后，对于原、被告之间有关本案的销售代理合同的签订和履行的情况一直不清楚，包括是否收取合纵公司100万元的保证金。此前长远公司负债比较多，现在公司已由资兴市政府接管，并成立了工作组。原告在本案中也有过错，包括没有按时入场，如果能入场，那么在原告股权发生变动后，被告就会知道这个销售代理的事实，而且原告之后也一直没有找过被告协商合同履行的事情，因此原告在合同履行方面是有过错的。案涉房屋取得预售证后发生了原、被告签订销售代理合同时双方都无法预见的客观情况，合同基础条件发生了变化，依《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的情势变更原则，被告不应承担违约责任。案涉的长远公司这个楼盘项目很复杂，其中有35户拆迁安置的问题。当时的长远公司同一个项目签订了三份销售代理合同，并收取保证金。现在的长远公司已经向资兴市公安局经侦大队报案，本案可能涉嫌合同诈骗。如果构成合同诈骗，被告会将立案回执交给法院，请求法院终止审理。另外，原告没有房屋销售代理资质，原告的中介资质不等于具有销售代理资质。若该合同有效，本案存在被告需要支付违约金的话，被告认为原告所提200多万元的违约金诉讼请求过高，请求降低。被告长远公司为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据：1、会议备忘录及工作方案，证明根据政府项目处置工作方案，长远公司预售房源已经进行了网签安排，已经无法自行对案涉项目的房屋销售进行安排，基于案涉房屋取得预售证后发生了原、被告签订销售代理合同时双方都无法预见的客观情况，合同基础条件发生了变化，依《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的情势变更原则，被告不应承担违约责任；2、《四方协议》，证明因办理了预售证部分预售房源需要网签到农商行，被告已无法自行对案涉项目的房屋销售进行安排，基于案涉房屋取得预售证后发生了原、被告签订销售代理合同时双方都无法预见的客观情况，依情势变更原则被告不应承担违约责任；3、企业查询资料，证明原告无房地产销售代理资质。对于原告合纵公司与被告长远公司所提交的所有证据材料，首先，双方当事人对以上所有证据的真实性、合法性、关联性“三性”均无异议或者无实质性异议的予以认证；其次，即使原、被告就部分证据发表异议质证意见，也属于该当事人对该证据有不同理解、不同看法、主张不同证明方向。故对于原、被告所举证据，结合双方当事人陈述、辩论，本院认证如下：原、被告所提交的证据均符合证据真实性、合法性、关联性“三性”，能相互印证，已形成证据锁链，经审查全部予以认定。根据以上当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的法庭陈述和辩论，本院认定下列事实：2017年9月1日，合纵公司与长远公司签订了一份《项目销售代理合同》。该合同主要约定：1、长远公司委托合纵公司独家包定价代理销售其开发建设的“远景花园”项目。即由长远公司负责开发建设位于原湖南省资兴市××镇食品站的“远景花园”项目，长远公司委托合纵公司独家包定价代理销售所有住宅单位。合作期自项目各栋楼宇取得《商品房预售许可证》起的十二个月；2、合纵公司在2017年9月10日前入场，长远公司应保证在2017年9月30日前可满足合纵公司进场开售条件、销售大堂、看房通道的硬装修等；3、在本合同有效代理期内，长远公司不得再指定其他人销售。合纵公司按照10000元／套向长远公司支付项目的保证金，保证金的支付标准按照长远公司各栋楼宇取得《商品房预售许可证》后的房源清单套数计算，合纵公司在收到长远公司交付的房源清单后的10个工作日内需付清保证金。签订本代理合同后七个工作日内，合纵公司需向长远公司先交付合同保证金人民币100万元。该笔保证金在长远公司取得第一期《商品房预售许可证》后，自动转为第一期房源的部分保证金；4、长远公司若逾期支付合纵公司策划咨询服务费（除合纵公司原因外），就未付金额每逾期一日应按千分之一的标准向合纵公司支付违约金直到付清为止，如逾期超过30日长远公司仍未付清需付策划咨询服务费，合纵公司可单方解除合同；5、长远公司保证在本合同期内在合作范围内只能委托合纵公司进行独家代理，不能自行或委托他人，否则长远公司承担违约责任需赔付合纵公司双倍已交纳的保证金。合纵公司在项目前期投入的费用（包括但不限于销售中心软装部分，推广费用、现场物料制作费用、活动费用等）按价双倍赔付给合纵公司。此外，该合同还对双方合作期限及相应指标、代理价格、咨询策划服务费支付和保证金退回、双方的权利与义务等其他事项作出了相应约定。合同签订后，合纵公司于2017年9月12日通过招商银行网上企业银行支付转账方式，向长远公司支付履约保证金1000000元。同年12月1日，合纵公司又通过同样支付转账方式向长远公司支付售楼部场地租赁租金24000元。而后，因长远公司未能办理出“远景花园”项目的《商品房预售许可证》，长远公司一直未能依约将“远景花园”楼盘交合纵公司独家代理销售。至2020年8月20日，长远公司取得“远景花园”楼盘其中第4、5栋楼房的《商品房预售许可证》，仍未委托合纵公司独家代理销售。期间，合纵公司发现长远公司已经委托其他房地产营销公司在代理销售或者自行销售“远景花园”楼盘，遂于2020年11月7日以长远公司的行为构成根本违约、导致双方签订的《项目销售代理合同》已无法履行为由，向长远公司发出《合同解除通知函》，要求：1、解除双方签订的《项目销售代理合同》；2、限长远公司在收到本通知之日起三日内向合纵公司退还保证金100万元和租金2.4万元并支付违约金204.8万元。因长远公司未回应回复，合纵公司起诉来院，要求判如所请。本院认为，商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。合纵公司与长远公司2017年9月1日所签订的《项目销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，双方应当依约履行。本案双方争议的焦点是：一、长远公司是否构成违约；二、合纵公司主张的2,048,000元违约金的诉讼请求是否应当支持。关于焦点一、商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。双方当事人签订的《项目销售代理合同》约定的保证金支付及返还、赔偿条款，系证约性质，具有相对独立性。长远公司既然已在《项目销售代理合同》中约定委托合纵公司独家代理销售该公司项目楼盘，收取了合纵公司巨额保证金和售楼部场地租赁金后，又另行委托其他公司代为销售楼盘，没有按照合同约定履行合同，明显构成违约。由于委托人长远公司违约，受托人合纵公司可以解除委托合同，合纵公司已按照合同约定支付了1,000,000元保证金、预付了24,000元房租金，长远公司应当返还。关于焦点二、根据“约定优先原则”，合同双方当事人关于违约金支付的合意具有法律效力。在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张，谁举证”原则，即守约方只需就违约金约定有效违约金生成承担证明责任,守约方不必证明自身实际损失；违约方应当就违约金过高承担举证责任，违约方需要证明守约方具体损失情况。合纵公司主张违约金按照合同约定双倍返还已付保证金、房租金的双倍即2,048,000元于法有据，事实与理由成立,本院予以支持。长远公司认为该违约金数额过高，没有提供证据证实具体的损失金额，本院不予采纳。根据公平、诚信原则，为对守约方守约行为进行司法保护，对违约方违约行为进行依法处理，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市长远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告广州合纵连横房地产顾问有限公司保证金1,000,000元、租金24,000元，合计1,024,000元；二、被告郴州市长远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告广州合纵连横房地产顾问有限公司违约金2,048,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,376元，减半收取15,688元，由被告郴州市长远房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄忠二〇二一年四月一日书记员  吴丹