贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终599号 上诉人（原审被告）：李广，男，1995年8月5日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路99号，统一社会信用代码91520103MA6E7NPMOP。 法定代表人：黄贵文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄朝云，贵州水西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州大都汇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海花园D-2幢（D2）1单元1层2号，统一社会信用代码915201903227035937。 法定代表人：张黔顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张黔进，系公司经理。 被上诉人（原审被告）：纳雍县天都房地产有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县文昌街道办事处天都龙城06-1号楼，统一社会信用代码91520525050802036H。 法定代表人：许光栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王世聪，该公司副总经理。 上诉人李广因与被上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司（以下简称“宸宇公司”）、贵州大都汇房地产开发有限公司（以下简称“大都汇公司”）、纳雍县天都房地产有限公司（以下简称“天都公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 李广上诉请求本院撤销一审民事判决，查清事实及数据，审核双方争议的数据及佣金是否有效，减扣相应的佣金金额，确认天都公司、大都汇公司的连带支付责任并由二公司支付相关诉讼费用。事实与理由：一、双方争议的代理佣金金额因存在客户成交数据差异，应当由大都汇公司与天都公司提供实际成交数据来计算/结算佣金。二、因大都汇公司与天都公司两公司对成交数据不予给出，一直未结算上诉人与宸宇公司的销售佣金，经多次催要无果导致本案纠纷，请求大都汇公司及天都公司给予我实际成交客户数据。三、上诉人与宸宇公司所签的合同与协议当中均有体现若客户退款应当扣除相应佣金，且后期没有维护客户导致客户退款的原因。四、可提供新增客户退款回收的票据，证明确有客户最终未成功购买的事实。五、佣金结算应以按月度考核来计算任务跳点，上诉人在与被上诉人签订的二三月份佣金确认书中已有体现了。经查:商品房委托代理销售合同中所销售的商品房属于天都公司开发，经大都汇公司代理后转代理给上诉人，再由上诉人转代理给宸宇公司，属于连带关系并因两公司的不履行合同义务导致案发。综上所述，一审判决事实不清，证据模糊，上诉人有新证据需要补充，恳请二审法院依法查明以上事实，减扣相应的佣金数额。李广庭后补充陈述：1、宸宇公司仅提供51套销售成功的房屋及证据，尚有30套无法确定是否销售成功，一审判定该30套由上诉人承担不当。2、宸宇公司撤场后上诉人未收到书面撤场申请书，且离场后并未履行维护没有销售成功的客户导致多个客户退房退款，应当承担部分责任。3、上诉人与宸宇公司签订的委托代理合同中除时间与提成跳点外均应按第一份合同中的条例进行执行。 宸宇公司答辩称：一、无论2018年2月、3月签订的分销合作协议还是2018年4月1日签订的分销合作协议，均由李广与宸宇公司签订，根据合同的相对性原则，应当由李广履行这两份协议项下的义务。从法律层面上讲，对于突破合同的相对性的规定来说，合同法只规定了撤销权和代理权，从司法解释的层面上讲，突破合同的相对性的规定，也只有建工合同中实际施工人。因此我方认为，一审判决判令李广承担合同项下的义务适用法律正确。二、2018年2月、3月的销售数量以及应得的佣金，系李广与宸宇公司的法定代表人进行结算。2018年4月、5月的佣金虽未结算，但是我们提交了已经备案的商品房销售合同备案表，结合商品房的认定形式，能够认定我们销售的房屋号数。2018年2月份销售的佣金总额，2月份销售的房屋是26套，应得佣金256281元，该套数和金额有李广的签名和手印予以确定，宸宇公司的法定代表人也签名盖了手印。3月份约定销售的房屋是40套，应得佣金是440643元，该房屋销售的套数和佣金的数额也分别由李广和宸宇法定代表人签字并捺了手印。该事实应当予以确认。至于4月份和5月份调整的套数应当以一审法院调整的为准。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 大都汇公司答辩称：一、首先，我公司不应当承担相应连带责任，因为该项目由我公司向天都公司签订销售代理合同后，我公司组织推销团队将项目部分转包给李广，因此我公司应当与李广进行决算和清算以及对账。其次，我公司截止现在，已经向李广预付佣金848148元，均有收据和相应证据证明。三、在我公司与李广签订合同实施阶段性任务提点，房屋总销售提点按1.5跳2约定，按销售合同与补偿合同里面，明确在3月6日之前销售按原合同结算，3月6日之后的按1个点结算，有相应的补充协议证明。再次，销售合作协议第三条明确约定，由乙方承担税务，至今我公司未收到李广开具任何发票。 天都公司答辩称：我公司和大都汇签订房屋销售合同，我公司只与大都汇公司有合同关系和经济往来，而非与李广有合同关系和经济往来。因此，本案我公司不应承担责任。 原审原告宸宇公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告李广向原告支付佣金523676元，并按月利率0.6％的标准支付资金占用利息（以523676元为基数，从2018年5月16日计至佣金付清之日止，截至2020年10月15日的利息为75933元）；2.判令被告大都汇公司、天都公司对上述债务承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告将请求支付的佣金数额变更为443676元，计息基数相应变更为443676元。 原审法院查明：2018年1月4日，天都公司为甲方与大都汇公司为乙方签订《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》，约定天都公司将其天都龙城项目07地块商住楼委托给大都汇公司销售。之后，大都汇公司又将该商住楼的房屋销售业务承包给被告李广，双方签订有《销售合作协议》。2018年1月21日，被告李广为甲方与原告的法定代表人黄贵文为乙方签订《分销合作协议》，协议约定被告李广将从大都汇公司承包来的天都龙城项目商住楼销售业务转委托给原告销售，甲乙双方商定的销售提成服务费含团购服务费和销售金额提点，其中团购服务费按销售套数计提，团购费（咨询服务费）住宅5000元/套，商业10000元/套；销售金额提点按1.5%-2%结算（住宅：20套以内1%，20套及以上40套以内1.5%，40套以上2%；商业：200万元以内1%，200万元以上300万元以内1.5%，300万元及以上2%），销售提成服务费计算公式为：销售套数×团购费＋销售金额×1%、1.5%或2%。协议约定销售提成支付方式为：原则上每自然周结算一次，乙方所销售的单位签订《商品房买卖合同》并支付相应购房款后（注：按揭客户需要收齐银行相关按揭资料方可结算，结算时按佣金总额的50%结算，剩余50%银行下款后7个工作日之内结算，一次性付款客户按全额结算，团购服务费一次性结算），乙方于每周一将上周符合结款条件的销售明细表报甲方审核，甲方于下周三前结算上周销售佣金，若未和房开协商一致，则按揭客户按实到结佣，剩余部分按客户银行签订合同结佣。合同期限从2018年1月21日至2018年3月30日，双方约定业绩的认定标准以客户实际签约为准，若客户退订、退房的，最终未能达成购买的，乙方已结相应佣金须3日内退回，相应业绩进行实际调整，乙方多结算佣金也一并退回。2018年4月1日，原告的法定代表人黄贵文与被告李广对2、3月份的客户成交量进行确认，原告共计销售房屋66套，应得佣金为256281元+440643元=696924元，同时在成交确认书上注明“若存在客户退房或退款，但是因黄贵文原因不包含因房开原因或李广原因的，该套的佣金退还李广，特殊情况除外。若因客户后期退款，计算未达到20套的，黄贵文应退还超出佣金。本清单与双方签订的委托销售合同具有同等的法律效力”。2018年4月1日，以被告李广为甲方与原告为乙方签订《分销合作协议》，协议约定的销售提成服务费中的团购费计提方式不变，销售金额提点：住宅按1.5%结算。商业：200万元以内1%，200万元以上300万元以内1.5%，300万元及以上2%，销售提成服务费计算公式为：销售套数×团购费＋销售金额×1%、1.5%或2%。约定的销售提成支付方式为：原则上每自然周结算一次，乙方所销售的单位签订商品房认购协议，并支付相应首付款后甲方在7个工作日内结算总额50%佣金给乙方，一次性付款客户按全额结算，团购服务费一次性结算，乙方于每周一将上周符合结款条件的销售明细表报甲方审核，甲方于下周三前结算上周销售佣金。若未和房开协商一致，则按揭客户按实到款结佣金，剩余部分按客户银行签订合同结佣金。合同期限从2018年4月1日至2018年4月30日，双方约定业绩的认定标准以客户认购签约为准。协议签订后，从2018年4月1日-5月9日，原告共计销售房屋15套，3套为商业门面，12套为住宅。其中9套住宅签订商品房认购协议书后已经与购房人签订了备案登记的《商品房预售合同》，购买人分别为汪云、李松（后购买人变更为其妻子陈婷）、王冬梅、文程海、宋帮国、邹仕华（后购买人变更为邹婷婷）、张应芬、邵仕艳、邹正良，该9套住宅的销售总额为293514元+321750元+298231元+241358元+281675元+243750元+286523元+309125元+334950元=2610876元。1套商业门面签订商品房认购书后已经与购房人签订了备案登记的《商品房预售合同》，购买人为张绍莲（后购买人变更为彭旭、张丽），该套商业门面的销售金额为1368000元。剩余3套住宅和2套商业门面仅签订商品房认购书，购买人为李林、宋军、卢林、邹俊、谭丹，认购书显示的3套住宅的销售总额为428995元+274675元+299475元=1003145元，2套商业门面的销售总额为803369元+837855元=1641224元。综上，原告完成的住宅销售总额为2610876元+1003145元=3614021元，商业销售总额为1368000元+1641224元=3009224元。原告组织销售的过程中，上述15套房屋的购买人中有12人均与大都汇公司签订了《咨询服务协议》，其中住宅10套，商业2套。协议显示购买人须向大都汇公司交纳咨询服务费，其中住宅交纳1.5万元，商业门面交纳3万元。原告销售的该12套房屋应按约定提取团购费。根据双方约定的佣金计算方式，原告从2018年4月1日-5月9日应得的销售佣金为10套×5000元/套+2套×10000元/套+3614021元×1.5%+3009224元×2%=184394.8元。至此，原告应得的佣金总数额为696924元+184394.8元=881318.8元，已经领取佣金526456元，尚欠佣金354862.8元。2018年1月21日，被告李广与黄贵文签订《分销合作协议》时，知道黄贵文系宸宇公司的法定代表人，代表宸宇公司，其本意是与宸宇公司签订合同。2018年4月30日,原告与被告李广之间的合同到期后，原告仍继续履行合同义务，销售了部分房屋。2018年9月14日，被告天都公司取得天都龙城楼盘的《商品房预售许可证》。 原审法院认为：根据当事人的诉辩理由和原审法院查明认定的事实，本案的争议焦点是：1.若购房人未实际交纳团购服务费，原告主张被告支付团购服务费是否支持；2.原告请求支付佣金的条件是否成就，若成就，由谁承担支付责任；3.原告主张三被告系委托与转委托关系，对其佣金应承担连带支付责任的请求是否成立。关于焦点一，原告与被告李广之间关于团购服务费仅约定按销售套数计提，只要原告销售的客户与大都汇公司签订有《咨询服务协议》，原告就应当获得相应的团购服务费（即咨询服务费），该约定与购房人是否实际交纳团购服务费无关。根据约定，原告只要提交了购房人与大都汇公司签订的《咨询服务协议》，其就应获得相应的团购服务费，该费用计入佣金一并主张，被告李广在诉讼中对此未持任何异议。故原告要求支付团购服务费的主张，原审法院予以支持。 关于焦点二，被告李广将其从大都汇公司处承接的楼盘销售业务委托给宸宇公司推销，属于正常的民事活动，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，双方签订的合同有效，对双方具有约束力。双方的合同目的是李广通过宸宇公司推销，尽快完成其承接的楼盘销售业务，宸宇公司通过推销楼房获得相应的报酬，被告李广从中获取利益。原告2018年2月、3月的销售数量及应得的佣金已与被告李广结算，2018年4月、5月的佣金虽未结算，但其已举证证明销售房屋的套数和销售金额，以此计提佣金。三被告并未举证证明合同约定的佣金支付条件不成就，且亦未举证证明因原告的原因导致客户退房退款须扣除相应的佣金。故原告请求支付佣金的条件视为已成就，原审法院予以支持。但宸宇公司请求支付资金占用利息，因合同对此未进行约定，原审法院不予支持。 关于焦点三，根据查明的事实，被告大都汇公司从被告天都公司处承接其楼盘代理销售业务，之后大都汇公司将部分业务分包给被告李广，双方签有合同，被告李广又将其分包来的业务整体转包给原告，其从中赚取报酬差价，三被告之间并不是委托与转委托关系。故根据合同相对性原则，原告主张的佣金应由被告李广承担支付责任。原告称三被告系委托与转委托关系，应对其主张的佣金承担连带支付责任，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李广于本判决生效之日起十五日内向原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司支付房屋销售佣金354862.8元；二、驳回原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9796元，适用简易程序审理减半收取4898元，由原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司负担2485元，由被告李广负担2413元。 二审诉讼中，李广向本院举示以下证据：大都汇法定代表人发给上诉人的客户支付款后收回的收据，证明确实有客户最终未达成成交的事实，原件在大都汇公司手上，这两套房子的佣金计算下来应该在2万元左右。宸宇公司质证意见：该份证据不属于新证据，因为是在一审庭审前就存在的，且不是原件，也不能达到上诉人的证明目的，与本案不具备关联性。大都汇公司质证意见：该证据虽不是原件，但足以证明确实有相应客户退款，原件在我公司手上。天都公司质证意见：对此事我们不了解，我们只是与大都汇有买卖关系，至于大都汇与李广的关系我们不清楚，所以我们不发表任何意见。大都汇公司出示原件，宸宇公司认为：该证据只能证明客户有进行购买，大都汇公司向客户开具了收据，但是不能证明客户有退款。 庭后李广向本院提交了《[天都龙城]项目原告销售未变更姓名且备案登记的佣金计算表》，证明宸宇公司主张佣金的81套房屋只有51套房屋销售成功，另有30套房屋无法确定是否销售成功。 本院审查认为，李广提交的关于李发军收款收据，虽大都汇公司认可其真实性，但不足以认定李发军已退款退房，达不到李广主张扣除佣金的证明目的，本院不作为本案的定案依据；李广庭后提交的《[天都龙城]项目原告销售未变更姓名且备案登记的佣金计算表》，亦不能证明另外30套房屋未销售成功，达不到李广的证明目的，本院不作为本案的定案依据。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议焦点：一、如何确认宸宇公司应获取的房屋销售佣金；二、大都汇公司和天都公司应否与李广对宸宇公司佣金承担连带支付责任。 本院认为：关于焦点一，一审判决认定宸宇公司应从李广处获取佣金的总额881318.8元事实清楚，依据及说理充分，本院不再赘述。大都汇公司、天都公司是否与李广结算佣金不影响宸宇公司与李广佣金的结算，宸宇公司按约履行了销售义务，李广便应按约支付宸宇公司佣金，李广以大都汇公司、天都公司未给其成交客户数据及未与其结算佣金进行抗辩的理由不成立。李广上诉称客户退款及有无法确定是否销售成功的30套房屋应扣除佣金缺乏充分证据证明，而一审判决确认宸宇公司应获佣金总额881318.8元的依据充分，符合合同约定，扣除李广已付佣金526456元，李广尚应支付佣金354862.8元。 关于焦点二：宸宇公司请求李广支付佣金系基于合同约定，双方签订的合同对双方具有法律约束力。根据合同相对性原则，双方的约定不能约束大都汇公司和天都公司，李广上诉请求大都汇公司和天都公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，李广的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9796元，由李广负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐洪 审判员  张雄 审判员  殷勇 二〇二一年四月二日 书记员  刘佳