北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终917号上诉人(原审原告)：施岚，女，1987年9月7日出生，汉族，户籍地河北省唐山市丰润区。上诉人(原审原告)：刘**，男，1986年7月24日出生，汉族，户籍地河北省唐山市丰润区。共同委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101号。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，该公司业务部门经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，该公司法务部员工。上诉人施岚、刘**因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、原审第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人施岚、刘澜的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，原审第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施岚、刘澜上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市2403号房屋（以下简称2403号房屋）的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、案涉房屋查封前，华宝公司已将案涉房屋折抵欠付工程款，取得全部房款，丧失了对房屋的处置权。本案中，二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二治公司）因承建华宝公司发包的唐山市龙泽国际花园住宅楼项目（以下简称案涉项目）对华宝公司享有债权，故与二十二冶公司于2015年11月2日签订《建筑施工合同补充协议》（以下简称《补充协议书》），约定华宝公司将包含案涉房屋在内的2套房屋折抵应付二十二冶公司的工程款1720050.6元。由此可见，案涉房屋查封前，华宝公司处置了案涉房屋，收取了全部房款，二十二冶公司已取得房屋交付请求权，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，双方已建立合法有效的房屋买卖关系。二、施岚、刘**受让案涉房屋买卖合同权利义务，与华宝公司建立合法有效的房屋买卖关系。二十二治公司以受让的涉案房屋折抵其应付给分包商的欠款，该分包商又以该房屋折抵其应付给施岚、刘**的欠款，并通知华宝公司与施岚、刘**签订《团购协议》确定房屋楼号、价款，上述交易均取得华宝公司的同意。施岚、刘**最终享有了前述《补充协议》项下权益，施岚、刘**与华宝公司已形成房屋买卖合同关系。此后，华宝公司向施岚、刘**交付案涉房屋，施岚、刘**接收房屋后对房屋进行了装修，添附，房屋买卖合同的主要义务已经履行。一审判决机械地以双方未签订正式商品房买卖合同而认为施岚、刘**的诉讼请求不能成立，忽视华宝公司已于查封前将案涉房屋抵顶给二十二冶公司，经多次权利义务主体的变更，施岚、刘**与华宝公司已成立房屋买卖合同关系，未能办理网签登记合同系由于华宝公司原因造成，施岚、刘**无任何过错的等客观事实。适用法律错误，应予纠正。三、施岚、刘**自取得案涉商品房后长期在其内居住，且施岚、刘**名下无其他用于居住的房屋。施岚、刘**于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明施岚、刘**名下无其他用于居住的房屋。施岚、刘**提供的房屋照片等证据证明，其已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，施岚、刘**享有的物权期待权应予优先保护。具体到本案，施岚、刘**已支付合理对价，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年施岚、刘**才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。施岚、刘**从支付对价、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程，现已入住房屋并对房屋进行装修、添附。施岚、刘**愿意按法院要求支付剩余房款（如有），只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系施岚、刘**与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原审判决以购房行为不符合条第28条规定为由驳回施岚、刘**的请求，适用法律有误。五、本案判决结果涉及众多群体及上诉人个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产，望人民法院慎重处理。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回施岚、刘**的上诉请求。华宝公司述称，同意施岚、刘**的上诉意见。施岚、刘**向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除对2403号房屋的查封并排除执行；2.本案诉讼费用由昌隆公司承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，施岚、刘**登记结婚。一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉2403号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人施岚、刘**对一审法院执行的2403号房屋提出书面异议，认为：房屋已于2015年11月2日由华宝公司抵顶给二十二冶公司，用于抵顶华宝公司拖欠的工程款，二十二冶公司与华宝公司签订了抵账协议书。该协议书签订之后，二十二冶公司有权自行转售抵顶的房产。二十二冶公司于2015年11月2日将房屋抵顶给河南安信达防水保温有限公司（以下简称安信达公司），刘**、施岚正是在房屋被法院查封前从安信达公司处购得此房，并依据二十二冶公司与华宝公司之间的约定，二十二冶公司于2017年11月8日出具了《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》。同日，刘**、施岚在华宝公司办理了相关手续。2017年11月9日，房屋交付，刘**、施岚办理了入住手续并居住至今。在二十二冶公司与华宝公司签订了团购协议书之后，二十二冶公司对房屋享有完全所有权和处分权。刘**、施岚签订合法有效的购房协议、支付全部购房款并且房屋交付入住之后，对房屋享有的物权期待权能够对抗并排除法院任何强制执行措施。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，提出执行异议，请求法院支持异议请求，停止对2403号房屋的拍卖，并解除查封措施。为证明其异议主张，施岚、刘**向一审法院提交以下相关证据：一、二十二冶公司于2017年11月8日出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》以及2017年11月9日刘**、施岚与华宝公司签订的《认购协议书》。证明刘**、施岚经二十二治公司出具手续，向华宝公司认购2403号房屋，总房价801444元，未注明签定正式房屋买卖合同时间，刘**、施岚应在接到华宝公司通知之日起10日内办理正式购房手续。二、安信达公司与刘汉凯、刘**签订的《协议》、二十二冶公司出具的说明以及华宝公司开具的收据三张，证明安信达公司以房屋抵偿欠刘汉凯、刘**的工程款。三、2017年11月9日刘**与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据等，证明华宝公司于2017年11月9日将房屋交付给刘**、施岚，二人占有使用至今。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，并提交了二十二冶公司与安信达公司签订的《债权转让协议书》、二十二冶公司向华宝公司发出的《债权转让通知书》以及华宝公司与安信达公司签订的《团购购房协议》，以佐证以房抵债的过程。针对施岚、刘**提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1130号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使华宝公司与二十二冶公司、安信达公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。刘**、施岚与华宝公司签订的《认购协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在一审法院查封房屋之后。刘**、施岚占有房屋的时间亦在一审法院查封房屋之后。因此，刘**、施岚的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回施岚、刘**的异议请求。施岚、刘**不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，施岚、刘**提交了如下证据：1.2015年11月1日甲方华宝公司与乙方二十二冶公司签订的建筑施工合同补充协议书，约定甲方负责给抵顶乙方的2套房屋抵顶人办理解押、盖章、房产登记及入住手续，房源交付乙方后冲抵拖欠部分工程款。由于部分抵顶房屋已被华能公司质押，甲方承诺先将房屋钥匙交付乙方，同时办理解押手续，办理完地下车库及商业工程项目竣工验收报告后，甲方负责给乙方抵顶房屋，办理房屋土地证及房产证等；2.2015年11月2日甲方二十二冶公司与乙方安信达公司签订的债权转让协议书，约定甲方将享有的对华宝公司的债权845205.6元转让给乙方；3.2015年11月2日二十二冶公司向华宝公司出具的债权转让通知书，通知就华宝公司所欠二十二冶公司工程款845205.6元的相应债权转让给安信达公司；4.2015年11月2日甲方华宝公司与乙方安信达公司签订的团购购房协议，就甲方委托乙方团购购房事宜约定如下：乙方就11-2-2403房屋销售价格确定845205.6元。房屋实际面积按实测面积为准；甲方保证房屋可销售、无权利瑕疵，乙方找到买房人后，甲方负责办理购房手续。乙方代收房款直接抵扣甲方欠乙方的欠款，甲方办理购房手续，与购房相关的税费等由买房人承担；5.甲方安信达公司与乙方刘**、刘汉凯签订的协议，约定甲方在二十二冶公司抵顶唐山市路北区龙泽国际房源（11-2-2403住房一套800745.5元，地下室44460元）（11-3-2403住宅一套房价852355元，地下室22490元）总价1720050.6元，甲方欠乙方工程款，甲方把上述房源抵顶给乙方归还欠款；6.华宝公司收据，证明施岚、刘**支付了涉案房产合理对价；7.2017年11月9日甲方施岚、刘**与乙方华宝公司签订的认购协议书，主要内容：就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1.甲方向乙方交付上述项目认购款801444元；2.认购期自2017年11月9日。甲方选定认购的商品房楼房编号11号，建筑面积约114.82平方米，该商品房位于2单元2403室，价格每平方米6980元，总房价人民币801444元；3.本协议签订后，甲方不可以退房，但可以选购调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补；4.特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如因无人接收造成邮件不能送达的，视为乙方已送达甲方，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5.本协议自双方签字盖章并认购款到达乙方账户后生效；2017年11月8日二十二冶公司向华宝公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，请对团购龙泽国际花园小区商品房的业主办理购房相关手续予以接洽，该凭证中载明：业主姓名：刘**；商品房原楼栋号：11-2-2403；商品房平米数：114.72平米，地下室17.1平米；商品房单价6980元；商品房面积总价款：845205.6元；备注：业主需带证件：夫妻双方结婚证、身份证、户口本、（丧偶）死亡证明、公积金卡、已开收据，其他资料请到售楼处咨询；8.个人住房信息查询结果，证明截止到2019年12月24日施岚、刘**名下在唐山市路南区、路北区、高新技术开发区无住房登记记录；9.2017年11月20日装饰装修承揽合同、2018-2019年物业费、水电费收据、房屋室内照片等，证明施岚、刘**实际占有居住情况。昌隆公司对施岚、刘**提交的上述证据认为：施岚、刘**与华宝公司之间没有签订正式的商品房买卖合同和网签备案。认购协议中注明了不是正式的商品房买卖合同，且是在法院查封后签订的；收据不是正规的购房发票；对物业单方开具的票据不认可；证据8仅能证明施岚、刘**在特定区域内无房。华宝公司对施岚、刘**提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向施岚、刘**等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。施岚、刘**称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉2403号房屋被查封了。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，施岚、刘**请求停止执行案涉2403号房屋，应举证证明其对2403号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：施岚、刘**就2403号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而施岚、刘**在诉讼中提交相关证据欲证明其通过抵顶欠款收购了涉案房产，其与华宝公司签订了认购协议书，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但一审法院认为，在施岚、刘**与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容上欠缺商品房价款的付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同，且协议签订在人民法院查封之后。故此，作为买受人的施岚、刘**并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司在人民法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”施岚、刘**亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。施岚、刘**称其通过抵顶欠款收购了涉案房产，因其权利未公示，其享有的只是对华宝公司等的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，施岚、刘**要求停止执行涉案2403号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回施岚、刘**的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，首先，案涉房屋被一审法院查封前，华宝公司与二十二冶公司签订了《补充协议书》，将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵顶给二十二冶公司，且华宝公司承诺给二十二冶公司团购和抵顶的购房人办理房屋更名过户手续；其次，二十二冶公司基于华宝公司以房屋价款对建筑工程款抵顶的约定，将案涉房屋转让给第三方，第三方转让给购房人，该一系列行为均系华宝公司以房抵顶到期工程款、二十二冶公司及第三方实现债权回收建筑工程款的行为，具有连续性，且价款并无明显不合理，因此，上述抵顶行为可视为案涉房屋买受人已签订了合法有效的买卖合同。现有证据表明，案涉房屋已经由购房人实际入住使用，且购房人名下无其他用于居住的房屋，购房人已支付或抵顶了全部或百分之五十以上的价款，案涉房屋虽因抵押未能办理过户登记，但案涉房屋非因实现该抵押权而被一审法院查封，未办理过户登记非二十二冶公司或案涉房屋买受人自身原因所致。考虑到上述情形以及对买受人物权期待权的保护，本院认为，施岚、刘**请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人施岚、刘**的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3965号民事判决；二、停止对坐落于对河北省唐山市2403号房屋的执行；三、驳回施岚、刘**的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 利审 判 员  陈 实审 判 员  杨 力二〇二一年四月十四日法官助理  黄晓宇法官助理  曲建婷法官助理  李晓桐书 记 员  亢 娜书 记 员  江 瑞书 记 员  李连漪