陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0623民初229号 原告：张树文，男，1957年10月16日生，汉族，子长市村民，现住子长市。 被告：吴雄，男，1985年6月20日生，汉族，子长市村民，现住子长市。 被告：吴乃江，男，1974年5月6日生，汉族，现住子长市。 被告：吴博，男，1988年8月16日生，汉族，现住子长市。 原告张树文与被告吴雄、吴乃江、吴博农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树文、被告吴雄到庭参加诉讼，被告吴乃江、吴博经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 张树文向本院提出诉讼请求：一、依法判决原告张树文与被告吴雄解除楼房买卖协议。二、依法判决被告吴雄返还收取原告购房款240000元及自2020年1月1日起至全部返还之日止月利率为1.5%的违约金。三、依法判决被告吴乃江、吴博承担连带付款责任。四、依法判决三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7月12日，被告吴雄将自己与他人合伙未建成的位于子长市XX街道办XX沟XX大厦XX单元XX楼的一套住房作价280000元出售给原告（房号未确定），原告首付了240000元，其余40000元商定在交房时付清，最迟交房时间为2017年12月底，双方签订了书面合同，确认了上述事实。到交房时，被告吴雄未如约交房，后了解到被告吴雄已将自己所得份额中的楼房向他人全部出卖，再无住房可售。原告要求被告吴雄立即退还款项或做其他方式的处理，被告吴雄又要求宽限时间，表示若无同类房子相抵，考虑退还款项，但一直无果。2019年6月17日，被告吴雄与原告协商解除协议，并由被告吴乃江和吴博二人担保解除合同后的义务履行，三被告与原告签订了一份协议，约定以被告吴雄在广园大厦的门面房的股份做抵押，在2019年12月31日前付清240000元房款，如逾期，则按月利率1.5%承担违约金，如2020年底仍未还清房款，则将被告吴雄的门面房直接交付给原告抵债，但门面房现在已不归吴雄所有，已经为空话一句无法兑现。当时约定抵押门面房是三间半，吴雄占四分之一，现只剩下一间半，吴雄占四分之一，已经无法与应返还款项等值，且吴雄本人只是通过上述方法拖延付款，并无诚意。该份协议约定被告吴乃江、吴博对吴雄的责任承担全部法律责任。现三被告仍不能主动返还房款，严重侵害了原告的合法权益，故原告依据相关法律规定提起诉讼。在审理中原告将其诉讼请求变更为：“一、依法判决被告吴雄返还收取原告的购房款240000元及自2020年1月1日起至全部返还之日止月利率为1.5%的违约金（原告对被告吴雄所有的门面房股份享有优先受偿权）。二、依法判决被告吴乃江、吴博承担连带付款责任。三、依法判决三被告承担本案诉讼费”。 被告吴雄辩称，其对原告主张的以上诉讼请求、事实与理由均无异议。 被告吴乃江、吴博经传票传唤未到庭答辩。 原告张树文为支持其主张向法庭提交了以下证据: 1、《楼房买卖协议》一份。证明2017年7月12日，原告张树文购买了被告吴雄名下的位于XX沟XX小区XX单元XX层XX房一套，合同签订后，原告已付被告吴雄240000元购房款，剩余40000元未付； 2、《协议》一份，证明2019年6月17日，XX沟XX小区XX单元XX楼门面房的股份抵押给张树文，约定在2019年12月底吴雄将其门面房股份出售后所得房款用于返还原告已付的房款240000元，如果出售的门面房股份款不足偿还原告的240000元，不足部分由被告吴雄补足。如果约定期限内没有将房款交付给原告，被告吴雄将承担违约金为月利率1.5%的利息。 被告吴雄未向法庭提供证据，但其对原告提供的以上证据的真实性以及原告主张的证明目的均无异议。 被告吴乃江、吴博未到庭、未举证、未质证。 本院对原告张树文提供的以上证据认定如下： 原告张树文提供的证据1、2的复印件与原件一致。被告吴乃江、吴博经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未对原告提供的以上证据发表质证意见，根据相关法律规定，视为被告吴乃江、吴博自动放弃相关的诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。被告吴雄对原告提供的以上证据的真实性以及原告主张的证明目的均无异议。经本院审查，原告张树文提供的以上证据1、2来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故对原告提供的以上证据依法予以认定。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月12日，被告吴雄将其位于子长市XX街道办XX沟XX小区XX单元XX层XX房一套（系小产权房）作价280000元卖给了原告张树文，约定如果吴雄没有六层，原告张树文有优先选择吴雄的其他楼层（三、四、九层不要），自双方达成协议之日起，张树文给被告吴雄首付240000元，余40000元，待交房时一次付清，并约定于2017年12月底将房子交给原告张树文。双方签订书面的《楼房买卖协议》后，原告张树文给被告吴雄支付了首付房款240000元。之后因被告吴雄将其位于长市XX街道办XX沟XX小区XX单元XX层XX房一套又卖予他人，致使双方签订的《楼房买卖协议》无法履行，被告无法向原告交付房屋。2019年6月17日，在被告吴乃江、吴博的担保下，原告张树文（乙方）与被告吴雄（甲方）又签订了《协议》，协议中约定：“1、甲方自愿将XX沟XX小区XX楼门面房（吴雄名下的）的股份抵押给乙方张树文；2、甲方所欠张树文房款贰拾肆万元整，如甲方股份不够乙方房款时甲方应保证补齐所欠款项；3、甲方在2019年12月底之前将该房屋出售款项给予乙方房款。出售房屋时要通知乙方，如甲方在该时间内没有将该房款交予乙方，甲方自愿承担该房款的利息（利息按1.5分）；4、甲方在2020年底如还不能将该房款给予乙方，则一楼门面房的所有股份全部给予乙方，所有权属乙方所有（一层门面甲方的所有股份）；5、如甲方在约定时间内不能兑现乙方，由吴乃江、吴博承担全部法律责任”。原告、三被告均在《协议》上予以签名、捺印。之后因被告吴雄未能按《协议》约定履行义务，现原告向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉请。 本院认为，原告张树文与被告吴雄达成《楼房买卖协议》后，原告张树文按约定向被告吴雄支付首付房款240000元，后被告吴雄将房屋卖予他人，被告吴雄无法按约给原告交付房屋，该《楼房买卖协议》未能履行。2019年6月17日，在被告吴乃江、吴博的担保下，原告与被告另行签订了书面《协议》，约定由被告吴雄于2019年12月底之前给原告返房款，双方约定如被告吴雄未能按期返还原告房款，则吴雄自愿承担利息（月利率为1.5%）。经本院审查，该《协议》是原、被告双方在自愿的基础上签订的真实、有效协议，该《协议》是双方当事人的真实意思表示，因被告吴雄未能按期向原告返还房款并已违约，故对原告主张由被告吴雄返还其首付房款240000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于利息问题，依据原、被告签订的《协议》约定，因被告未能在2019年12月底之前给原告支付房款，被告吴雄已违约，故应按双方的约定，依法承担违约责任并向原告支付房款利息。本院参照修正后于2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十五条关于“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”和第三十一条关于“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算”的规定，案涉房款自2020年1月1日至2020年8月19日的利息，应按双方约定的月利率1.5%计算；自2020年8月20日到房款返还之日的利息部分，应按原告起诉时即2021年1月20日所适用的一年期贷款市场报价利率（2021年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%）的四倍计算。被告吴乃江、吴博以担保人的名义在《协议》上签名、捺印确认了担保事实，故根据《协议》约定被告吴乃江、吴博应承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告吴雄追偿。对原告主张其对被告吴雄名下的门面房股份享有优先受偿权，经本院审查，双方约定抵押吴雄名下位于子长市XX沟XX小区XX楼门面房属小产权，不能办理抵押登记，抵押权无法设立，故对原告的该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴雄于本判决生效之日起十日内返还原告张树文房款240000元及其利息（以240000元为基数，自2020年1月1日起至2020年8月19日的利息，按月利率1.5%计算；自2020年8月20日至实际给付之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心于2021年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算）； 二、被告吴乃江、吴博对上述第一项的房款和利息承担连带保证责任，被告吴乃江、吴博承担保证责任后，有权向被告吴雄追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告吴雄、吴乃江、吴博负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审判员  张剑 二〇二一年三月三十一日 书记员  吴钰 1