山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终322号 上诉人（原审被告）：甘立冰，男，1968年11月22日出生，汉族，住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：淄博彩世界商业运营管理有限公司，住所地住淄博市张店区华光路116号，统一社会信用代码91370303577768540W。 法定代表人：黄劲松，总经理。 委托诉讼代理人：刘学良，山东言博律师事务所律师。 上诉人甘立冰因与被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甘立冰，被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人刘学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人甘立冰上诉请求：1、撤销淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初5113号民事判决书中第二、三项判决，发回重审或依法改判；2、判决淄博德泰堂物业管理有限公司侵犯上诉人合法经营权赔偿上诉人租金损失、生鲜材料损失、装修、设备折损共计5.9万元；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决中有2项关键事实未予认定，导致原审判决无事实基础。1、被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司在疫情防控期间单方关门歇业，导致上诉人无法营业的事实未予认定。2020年1月25日被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司(以下简称“彩世界”)在没有跟商户协商的情况下，就将商场关门直至三月底，而原审认为“疫情防控期间，从事物业工作的人员需要负责清洁消毒、体温测量等一线疫情防控工作以及配合社区进行管理和排查，故被告拒交全部物业费用，明显不妥。”显然没有考虑“彩世界”关门歇业的事实。上诉人认为，被上诉人“彩世界”单方关闭营业场所，(况且，在疫情防控期间，商场、超市非必须关门歇业的部门)“彩世界”与淄博德泰堂物业管理有限公司没有提供《租货合同》和《物业合同》中约定的服务，不应该收取租赁费和物业服务费。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若千问题的指导意见(二)》没有列举本案中所出现的营业场所关闭情况，但从“一、关于合同案件的审理中第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”来看，该条带有一定的指导作用，所以，上诉人不应缴纳2020年1月25日至2020年3月25日的租金和物业服务费。从《指导意见(二)》“一，关于合同案件的审理中第5条承租房屋用于经营。由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”来看，本案不存在违约问题。原审判决未考虑以上事实就作出判决，实属不当，原审判决明显对上诉人不公平。2、淄博德泰堂物业管理有限公司关闭上诉人所租赁经营的商铺大门、拒卖水、电费给上诉人，导致上诉人无法开展经营活动，侵害上诉人合法经营权的事实未予认定。疫情过后，上诉人于2020年3月27日恢复营业，期间缴纳8000元物业管理费。2020年5月17日物业工作人员来找上诉人就物业费问题进行协商，由于疫情关闭期间的物业费和租赁费没有谈好，上诉人没有再缴纳物业费。2020年5月19日上午上诉人上班时发现商铺大门已被淄博德泰堂物业管理有限公司以上诉人欠缴物业费为由锁上，上诉人两次找到物业公司商谈，未果；并且“德泰堂”物业公司以上诉人欠缴物业费为由给上诉人断水、断电，且拒不开锁，导致上诉人无法开展经营活动至今，生鲜食材全部腐烂。上诉人认为物业公司关闭上诉人所经营商铺大门催收物业费明显不当，这种方式简单粗暴，有违公序良俗。这种方式与即将实施的《民法典》第944条：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”严重相悖。上诉人不缴纳物业费，并不是恶意逃避物业费，而是因为疫情期间的物业费还没有协商结果。当物业公司锁上上诉人店铺大门时，意味着物业公司单方解除了与上诉人的《物业服务合同》。所以，上诉人不应该缴纳2020年5月17日后的物业费。(2020年8月6日淄博德泰堂物业管理有限公司将应收物业费债权转让给“彩世界”，债权转让通知上诉人已收到)。考虑到该事实的认定对判决结果至关重要，在一审中，上诉人根据《合同法》第八十二条：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”，根据《合同法司法解释一》第二十七条：“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人”之规定，向一审法院提交了《追加第三人申请书》，依法追加淄博德泰堂物业管理有限公司为第三人，以便查清案件事实，但是，一审法院未予理睬。原审裁判中对该事实亦未认定，但该事实对判决结果有重大影响!一审判决缺乏事实依据，综上，上诉人请求二审法院依法改判。 被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司辩称，上诉人是依法租用了被上诉人的商铺，并进行了使用，物业公司也依约定向上诉人提供了物业服务，上诉人应当缴纳拖欠的租金、物业费，请二审法院维持一审判决。 淄博彩世界商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的二个商铺的《商铺租赁合同书》；2、请求判令被告支付拖欠原告租金75627.71元（已抵扣租赁保证金24000元），判令被告向原告承担违约金10000元；3、请求判令被告支付拖欠的物业管理费94951.20元；4、请求判令被告支付衣物损失款8400元并承担违约金8400元；5、请求判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：原被告签订了L403-1、L403-2号两个商铺的《商铺租赁合同书》各一份，约定被告租赁原告上述商铺经营“泰熙缘餐饮”项目，租赁物总面积为778.95平方米，租赁期限为2019年6月10日至2022年6月9日止；第一年租金标准为0.5元/天/㎡，第二年租金标准为0.7元/天/㎡，自2019年7月10日开始计费，租金每6个月支付一次，实行先交后租；违约保证金共计24000元。合同签订后，原告依约向被告交付商铺，被告依约向原告缴纳违约保证金24000元，但被告自2019年12月10日起未再依约缴纳租金；截止2020年7月31日共计99627.71元租金未支付。2019年5月31日，被告与淄博德泰堂物业管理有限公司签订淄博彩世界商业广场物业管理服务合同一份，约定该公司为被告租赁的上述两个商铺提供物业服务，服务期限自2019年7月10日至2022年8月9日，收费标准为0.5元/天/㎡，实行先交费后服务，当季度开始前15日交纳。被告自2019年11月10日开始欠缴物业服务费，截止2020年7月31日共265天，共产生物业费103210.875元（原告计算值为102951.20元），期间被告共交付8000元。2019年11月被告（甲方）与案外人张世彭（乙方）委托的郑红星及淄博德泰堂物业管理有限公司（丙方）达成协议书一份，载明2019年10月17日甲方经营的餐厅造成下水管道破裂，致使乙方店内的7件衣物及设施受损，达成如下赔偿协议：1、甲方赔偿乙方受损7件衣物的损失共计8400元，该7件衣物归甲方所有；2、因甲方目前经营困难，本协议签订后，丙方先代甲方将8400元支付给乙方，甲方需在2020年3月31日前将该费用偿还给丙方，若甲方不偿还给丙方，需承担该费用两倍的违约金；3、丙方协助甲方将上述7件服装放到同意代售的皮草店铺代售（每件不低于1200元）代为售出的服装价款优先冲抵第2条甲方欠付丙方的费用，2020年3月31日丙方将未售出的衣物归还甲方时，甲方需将8400元偿还给丙方。庭审中，被告自认其取走4件上述衣物，其他几件不予认可；并认为违约金8400元过高。2020年8月6日，原告与淄博德泰堂物业管理有限公司签订债权转让协议，原告受让上述物业费及衣物赔偿款债权，并通知了被告。 一审法院认为，原被告签订的商铺租赁合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告在新冠疫情之前及复工复产后较长时间拖欠租金拒不支付，构成严重违约，原告有权依约依法解除合同，对原告解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。被告未举证证明其已向原告交还所租商铺及具体交还时间，应承担举证不利后果，因此对原告依据合同所计算的截止2020年7月31日的应交租金数额99627.71元予以确认。虽然被告新冠疫情开始之前已存在迟延履行的行为，但考虑本次新冠疫情的特殊性及被告在疫情期间确实无法使用涉案商铺的事实，仍应根据公平原则和不可抗力免责规则，由租赁双方分担由此造成的损失，但限于疫情范围内产生的相关租金。考虑新冠疫情开始及得到有效控制时间（本地于2020年3月中旬开始放开堂食），一审法院酌情予以支持被告免交30日租金计11684.25元。被告在新冠疫情之前及复工复产后较长时间拖欠租金拒不支付，应依约向原告支付违约金，对原告主张的违约金10000元一审法院予以支持。被告与淄博德泰堂物业管理有限公司签订的物业管理服务合同亦合法有效，原告已合法受让债权并已通知被告，因此原告有权主张相应物业管理费。甘立冰主张物业公司将店铺上锁，证据不足。疫情防控期间，从事物业工作的人员需要负责清洁消毒、体温测量等一线疫情防控工作以及配合社区进行管理和排查，故被告拒交全部物业费用，明显不妥。但疫情期间物业从事物业服务的人数、频率较正常营业期间应明显减少，再苛求从事生产经营的承租人按照涉案租赁合同的约定全额支付物业管理费确有不妥，亦不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关精神。因此，一审法院结合上述情况，认定物业管理费可以酌情免除30日计11684.25元，从而更有效地平衡各方利益。综上，甘立冰应向原告支付所欠物业管理费83266.95元。被告与案外人张世彭及淄博德泰堂物业管理有限公司就衣物受损达成的协议是各方真实意思表示，合法有效，原告已合法受让债权并已通知被告，因此原告有权主张相应款项。被告关于其系受物业公司欺骗签订协议的辩解意见无证据支持，一审法院不予采信。该协议第3条明确约定归还衣物与被告付款同时履行，与第2条的约定存在矛盾之处，双方应按第3条的约定执行，被告已取走衣物4件，其应向原告偿还相应款项4800元，否则应承担相应的违约责任，协议约定的违约金过高，被告亦要求调整，对原告主张的违约金一审法院按20%标准支持即960元；其余3件衣物尚未归还，被告享有同时履行抗辩权，对原告的相应诉讼请求，一审法院不予支持，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告淄博彩世界商业运营管理有限公司与被告甘立冰之间签订的关于L403-1、L403-2号商铺的租赁合同已解除；二、被告甘立冰于本判决生效之日起十日内向原告淄博彩世界商业运营管理有限公司支付租金63943.46元及违约金10000元；三、被告甘立冰于本判决生效之日起十日内向原告淄博彩世界商业运营管理有限公司支付物业管理费83266.95元；四、被告甘立冰于本判决生效之日起十日内向原告淄博彩世界商业运营管理有限公司支付衣物损失款4800元及相应违约金960元；五、驳回原告淄博彩世界商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2124元，由原告淄博彩世界商业运营管理有限公司负担370元，由被告甘立冰负担1754元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人甘立冰提交催缴费通知单两张，2019年12月22日的催缴通知单载明拖欠2020年1月10日至2020年4月9日物业费35539.59元，2019年12月9日的催缴通知单载明拖欠2019年12月10日至2020年6月9日租金70884.45元。上诉人提交收据两张，载明2019年12月31日缴纳2019年11月11日至2019年12月10日物业费8000元，2020年4月30日缴纳2019年11月10日至2020年2月9日物业费3000元，主张在催缴通知单发出后其向被上诉人交纳的费用应当从欠费中扣除。上诉人提交照片一宗，主张被上诉人在2020年5月17日给其商铺锁门，无法经营，对5月17日至7月10日的租金和物业费不应当承担。被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司对证据质证称，对催缴通知单及收据的真实性没有异议，其中的8000元在一审中已经扣除，对交纳的3000元也同意扣除。对于照片拍摄于何时不能确定，该照片不能成为上诉人要求减免三个月租金的依据。另，上诉人当庭播放微信语音，证明此前交纳15000元房屋装修押金，被上诉人认可并同意从拖欠的租金、物业费中扣除。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一是上诉人甘立冰应否缴纳2020年1月25日至2020年3月25日、2020年5月19日至合同解除时的租金；二是上诉人甘立冰应否缴纳2020年1月25日至2020年3月25日、2020年5月19日至合同解除时的物业费，本案应否追加淄博德泰堂物业管理有限公司为第三人参加诉讼。 关于焦点一，根据本案查证的事实，上诉人甘立冰自2019年12月10日开始拖欠租金，对于房屋租赁合同的履行存在违约行为，加之2020年1月下旬新冠疫情发生，上诉人的经营受到影响，一审法院依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，根据淄博市疫情防控情况，适当减免上诉人一个月的租金，符合上述规定精神，并无不当。上诉人未支付到期租金，被上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司向上诉人发出缴费通知，上诉人未缴费，被上诉人提出解除租赁合同符合法律规定，租赁费应当计算至被上诉人主张解除合同时的时间止。上诉人没有证据证实在其主张的无法经营的状况出现后，上诉人向被上诉人发出过解除租赁合同的通知，上诉人主张不应当支付2020年5月19日至合同解除时的租金，于法无据，本院依法不予支持。二审中，上诉人提交新证据，证明此前交纳15000元房屋装修押金，被上诉人同意从租金中扣除，故一审判决租金数额应变更为48943.46元。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债权转让通知债务人后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十七条规定，债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。一审中，上诉人对物业服务合同的履行提出抗辩，要求将淄博德泰堂物业管理有限公司追加为第三人参加诉讼。二审中，上诉人提供照片及2020年4月30日最后一次“买电”收据，拟证明淄博德泰堂物业管理有限公司存在对商铺上锁、5月份后未再购买电权进行经营的事实。鉴于当事人对物业服务合同的履行争议较大，将淄博德泰堂物业管理有限公司追加为第三人参加到诉讼中来更有利于查清案件事实，最终解决争端。因此，本案仅对房屋租赁合同纠纷予以处理，对于物业服务合同的争议部分驳回被上诉人的起诉，当事人另行主张权利。案件受理费按照房屋租赁合同争议标的收取。 综上所述，由于二审出现新证据导致一审判决的租金数额发生变化以及出现物业服务合同履行争议较大的事实，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5113号民事判决第一项、第四项，即：（一）确认淄博彩世界商业运营管理有限公司与甘立冰之间签订的关于L403-1、L403-2号商铺的租赁合同已解除；（四）甘立冰于本判决生效之日起十日内向淄博彩世界商业运营管理有限公司支付衣物损失款4800元及相应违约金960元； 二、撤销淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5113号民事判决第三项、五项； 三、变更淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5113号民事判决第一项为：甘立冰于本判决生效之日起十日内向淄博彩世界商业运营管理有限公司支付租金48943.46元及违约金10000元； 四、驳回淄博彩世界商业运营管理有限公司关于物业费请求的起诉； 五、驳回淄博彩世界商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2124元，由甘立冰负担1019元，淄博彩世界商业运营管理有限公司负担1105元；二审案件受理费2348元，由甘立冰负担1127元，淄博彩世界商业运营管理有限公司负担1221元。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 孟庆红 审 判 员 赵绛帼 二〇二一年四月六日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧