文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝03民终508号上诉人（原审被告）：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道30号，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，重庆天珠物业管理有限公司经理，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：李兴，男，1976年1月6日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。原审第三人：重庆宇昌海实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道30号，统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司因与被上诉人李兴、原审第三人重庆宇昌海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司的委托诉讼代理人虞竹霖、被上诉人李兴到庭参加了诉讼(询问）。原审第三人重庆宇昌海实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天珠物业管理有限公司上诉请求：撤销重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初3764号民事判决，改判驳回被上诉人李兴的诉讼请求。主要的事实和理由是：1、一审法院查明事实有误。一审法院认为仅疫情高发的三个月（2020年1月16日—2020年4月15日）对酒店行业有影响与客观事实不符，并据此酌定2020年全年的租金为17600元对其显失公平；2、一审法院适用法律不当。其与李兴之间签订的房屋租赁合同已出现了重大情势变更，法院应根据公平原则变更或解除合同。一审法院判决结果将使其被迫破产，也不符合新冠疫情的大环境下国家主要以协调沟通解决民事纠纷的政策。被上诉人李兴辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人重庆天珠物业管理有限公司作为一个大企业，应当具备抗击风险的能力。2020年的新冠疫情对于酒店行业的冲击影响没有重庆天珠物业管理有限公司诉称的那么大。重庆天珠物业管理有限公司出现亏损也不是因为新冠疫情导致的，而是因为其自身经营管理不善。其将案涉房屋租赁给重庆天珠物业管理有限公司经营，合同系双方真实意思表示，应当按照合同约定继续履行。主张驳回上诉，维持原判。李兴2020年11月18日向一审法院起诉请求：1、判决重庆天珠物业管理有限公司向其支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金19600元；2、该案诉讼费用由重庆天珠物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：李兴、重庆天珠物业管理有限公司于2013年10月9日签订了《房屋租赁合同》，约定李兴将位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号B2-2-2-5房屋一套租赁给重庆天珠物业管理有限公司用于酒店经营使用；租期10年，自2013年11月16日至2023年10月15日；每年租金16000元，在每年9月30日前将一次性支付一年的租金；第五条甲方的义务和权利第（四）项规定，甲方可享受返租房每年30天免费入住天数（限业主本人及直系亲属），在国家规定的法定节假日及每年的6、7、8、9月的周五、周六期间可以入住6天，在其他时间可以入住24天，每次入住时间均不能超过2天，如甲方在国家规定的法定节假日及每年的6、7、8、9月的周五、周六期间没有入住，按照每天200元返还，在其他时间没有入住的，按照每天返还100元计算。合同签订后，李兴按约将房屋交付重庆天珠物业管理有限公司使用，重庆天珠物业管理有限公司按约向李兴支付了自2013年11月16日至2019年11月15日期间的年租金，其中2014年9月27日支付13131.23元、2014年10月27日支付1235元、2014年12月31日支付3932.31元；2015年9月30日支付15088元、2015年12月31日支付3394.8元；2016年9月30日支付15088元、2016年12月31日支付3394.8元；2017年9月30日支付16000元、2018年1月2日支付3600元；2018年9月30日支付16000元、2018年12月31日支付3600元；2019年9月30日支付16000元、2019年12月31日支付3600元，所有转账备注均为房租、租金或返租金。2020年2月1日，重庆天珠物业管理有限公司向李兴发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，李兴于2020年4月15日向该院起诉，请求确认该告知函无效，该院于2020年6月19日判决重庆天珠物业管理有限公司2020年2月1日向李兴发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效。重庆天珠物业管理有限公司不服该判决而提起上诉，二审法院维持了一审判决。2020年11月18日，李兴以重庆天珠物业管理有限公司拖欠一年租金为由，提起该案诉讼。庭审过程中，李兴变更诉讼请求：要求重庆天珠物业管理有限公司支付自2019年11月16日至2023年10月15日的租金78400元。但经该院当庭告知需7日内补缴增加租金58800元的诉讼费后，李兴未在规定时间内补交案件受理费。另查明，李兴所出租的该套房屋是在第三人重庆宇昌海实业有限公司处购买的。2019年11月16日至2020年11月15日期间，李兴未曾到过该套房屋居住。一审法院认为，李兴、重庆天珠物业管理有限公司双方于2013年10月9日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。李兴、重庆天珠物业管理有限公司签订房屋租赁合同后，李兴已按约将房屋交付重庆天珠物业管理有限公司使用，重庆天珠物业管理有限公司也应按合同约定履行支付租金的义务。关于欠付的租赁时间，李兴虽在庭审中将诉讼请求变更为重庆天珠物业管理有限公司支付自2019年11月16日至2023年10月15日期间的4年租金78400元，但并未在规定时间内补缴案件受理费，故该院对其要求重庆天珠物业管理有限公司支付自2020年11月16日至2023年10月15日期间的租金请求不予评判，按撤回处理。关于应付的房屋租金，受年初突如其来的疫情影响，给社会生活及各行各业都带来了不同程度的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，本案重庆天珠物业管理有限公司租赁房屋的目的是作为酒店经营使用，且租赁房屋位于武隆区仙女山街道，是国家AAAAA级风景区所在地，酒店经营与旅游业息息相关，鉴于疫情及管控措施对经济社会产生的影响，当事人双方应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关，结合本地及该行业的情况，故该院对疫情防控期间的租金依法适当调整，即2020年1月16日至2020年4月15日期间的3个月租金，酌情按合同约定数额的50%予以支持；对其余9个月时间段的租金，重庆天珠物业管理有限公司仍应按照合同约定支付。因此，该院结合查明的李兴未在2019年11月16日至2020年11月15日期间居住的客观事实，确认重庆天珠物业管理有限公司应付1年租金为17600元（16000元/年÷12月×3个月×50%+16000元/年÷12月×9个月+3600元）。另外，结合现有证据判断，李兴主张与其无房屋租赁合同关系的第三人重庆宇昌海实业有限公司也承担相应的支付责任，并以重庆天珠物业管理有限公司和第三人的法定代表人为同一人及对方是以返租形式进行销售的理由，但根据合同相对性原则，其主张并无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，判决：1、重庆天珠物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李兴租金17600元；2、驳回李兴的其余诉讼请求。如果重庆天珠物业管理有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费290元，减半收取145元（李兴已预交），由重庆天珠物业管理有限公司负担。本院二审查明：上诉人重庆天珠物业管理有限公司在本院二审庭询时举示的证据有：七色花园度假酒店6212房间2020年入住情况统计，拟证明：案涉房屋所在地区受疫情影响生意都很差。上述证据经被上诉人李兴质证后认为：七色花园度假酒店与上诉人重庆天珠物业管理有限公司无关，不能达到重庆天珠物业管理有限公司的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为：双方当事人在二审中争议的主要焦点是：1、一审判决重庆天珠物业管理有限公司支付李兴2020年一年的租金17600元是否显失公平；2、一审判决适用法律是否正确。因重庆天珠物业管理有限公司与李兴之间签订的案涉房屋租赁合同系合法有效的合同，依法应当受到法律保护。尽管2020年发生的新冠疫情及管控措施对案涉合同的履行造成了一定的影响，但双方签订的案涉房屋租赁合同时间长达十年，为了维护相对稳定的社会经济秩序以及保证合同的稳定性，双方当事人应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关。从本案现有证据看，一审法院已经根据最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》对案涉合同在2020年度的租金依法进行了相应的减免，经审查该减免于法有据，并无不当，依法应予确认。重庆天珠物业管理有限公司上诉提出“一审判决酌定2020年全年的租金为17600元显失公平”的理由，因其未向本院举示相应、充分的事实根据和法律依据予以证明，依法不能成立。重庆天珠物业管理有限公司虽然以新冠疫情构成重大情势变更为由主张解除案涉租赁合同，但从本案现有证据看，案涉租赁合同所在地发生的新冠疫情状况并不构成《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定可以解除案涉租赁合同的重大情势变更条件，且重庆天珠物业管理有限公司对此也未向本院提供足够、充分的证据予以证明，依法应当承担举证不足的法律后果。现经本院审查，一审判决适用法律并无不当，也是正确的。一审判决认定该案无争议的其他事实，本院二审依法予以确认。综上，重庆天珠物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费290元，由上诉人重庆天珠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  杨 洋二〇二一年四月七日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童