山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民再46号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：九商文化（北京）有限公司，住所地北京市丰台区四环西路128号院4号楼12层1515-1516（园区镕辉佳特企业集中办公区）。 法定代表人：高泗沛，经理。 委托诉讼代理人：牛禧峰，男。 委托诉讼代理人：孙仁义，山东华鲁律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：袁有臣，男，1950年12月25日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：黄舵，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦文嘉，山东德衡律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：袁颖，女，1959年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申诉人九商文化（北京）有限公司（以下简称九商公司）因与被申诉人袁有臣、袁颖房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终3811号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院于2020年11月27日以鲁检民监[2020]37000000173号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院依法于2020年12月19日作出（2020）鲁民抗218号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派刘燕、王晓出庭履职。申诉人九商公司的委托诉讼代理人牛禧峰、孙仁义，被申诉人袁有臣及其委托诉讼代理人黄舵到庭参加诉讼。被申请人袁颖经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，双方争议的焦点问题是双方合同是房屋租赁合同还是宾馆租赁（承包）合同。对于本案合同性质的界定，应对合同的目的、内容、特征及合同履行等情况进行综合评判后予以识别。第一，2016年10月18日袁有臣、柳小莉作为委托人、袁颖作为受托人的授权委托书及袁宁为袁颖出具的授权委托书，均明确注明前海花园宾馆出租。涉案房屋的所有权人为袁有臣及柳小莉，如此次出租仅涉及房屋而不涉及前海花园宾馆的经营权，则无需当时的前海花园宾馆经营者袁宁另行出具授权委托书；第二，从合同签订目的看，九商公司签订涉案合同是为了宾馆经营，而涉案房屋内确实注册有前海花园宾馆；第三，从合同的内容看，租赁期10年，甲方保证乙方经营权10年。若双方系房屋租赁，则根本无需上述内容；第四，涉案租赁合同签订后，九商公司一直以前海花园宾馆名义对外经营，2017年7月13日袁宁将崂山区前海花园宾馆注销后，袁颖在次日重新开办前海花园宾馆，若涉案合同不涉及经营权的内容，袁颖根本无需进行注册登记。2018年3月1日，袁有臣向九商公司出具的材料可证实，在涉案合同履行期间袁有臣、袁颖将前海花园宾馆的相关手续交付九商公司。综上所述，双方的租赁合同并非简单的房屋租赁合同，租赁的标的还应包含前海花园宾馆的经营权。 申诉人九商公司同意检察机关的抗诉意见，并明确其再审请求同二审上诉请求，但18000元的毛巾款不再主张。同时，补充如下理由：原审认定九商公司对涉案宾馆及钥匙未进行交接应承担60%的过错不当。从2018年3月1日袁有臣撕毁合同至宾馆锁门之日起，九商公司已无继续占有使用宾馆及经营场所的可能，且造成《崂山区前海花园宾馆》不进行交接清点的过错责任在对方而非九商公司。原审认定涉案合同属房屋租赁合同纠纷，而非宾馆租赁(承包)合同纠纷不当。从涉案合同的洽谈签订、宾馆所有经营证照和公章的交接至实际履行乃至袁有臣违约擅自解除并报停营业等的事实，充分证明涉案合同确系宾馆租赁合同。袁有臣擅自解除涉案合同系根本性违约，应承担相应法律责任。原审认定袁有臣对涉案合同享有法定解除权不当，其擅自单方解除涉案合同的行为构成根本违约。原审对九商公司要求支付装修设计费、装饰装修款、设备设施维修款、添加设备设施款、违约金等的主张不予支持不当。原审对九商公司所提《财产损失评估鉴定申请书》和《投资项目及投资金额明细清单》未予准许不当。 袁有臣辩称，原审认定涉案合同系房屋租赁合同而非宾馆租赁合同并无不当，这与合同主文及合同约定内容一致，九商公司在取得涉案房屋后仍继续使用原宾馆名义对外经营是基于经营上的考虑，并不影响双方合同约定；且上述事实不影响原审认定九商公司未及时支付租金导致合同解除的事实，原审据此作出的裁判符合法律规定，请依法予以维持。 袁颖未出庭、未答辩。 2018年4月16日，袁有臣、袁颖向青岛市崂山区人民法院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同，九商公司支付违约金43333元；2.九商公司支付2018年3月1日至返还房屋之日的租金（暂计至2018年6月30日为86667元）；3.九商公司支付2017至2018年度拖欠门头房租金40000元；4.九商公司赔偿2016年11月1日至2017年2月28日4个月房租损失86667元；5.九商公司返还2018年3月私自转租门头房后至返还房屋之日的余额租金46667元；6.九商公司赔偿因恢复租赁期间房屋的拆、改、变经济损失50000元；7.诉讼费用由九商公司承担。 九商公司诉讼提出反诉请求：1.支付毛巾款18000元；2.支付绿化栽树款4000元；3.支付装饰装修设计费60000元；4.支付装饰装修投资款89121元；5.支付原有设备设施维修款63125元；6.支付购置添加设备设施投资款87060元；7.支付解除合同违约金43333元；8.返还租赁押金6000元；9.反诉费用由袁有臣等承担。 青岛市崂山区人民法院一审认定事实如下：坐落于青岛市崂山区××路××村××商住楼××号楼××号网点（建筑面积405.70ｍ2）登记于袁有臣名下，同楼1号网点（建筑面积385.42ｍ2）登记于案外人柳小莉名下。2016年10月18日，袁有臣、柳小莉共同出具授权委托书，委托袁颖就房产（青岛市崂山区崂山路71-5号）前海花园宾馆出租相关事宜与承租方接洽和签订承租合同。同日，案外人袁宁出具授权委托书，委托袁颖就前海花园宾馆出租相关事宜与承租方接洽和签订承租合同。 2016年10月22日，袁颖作为出租方（甲方）与九商公司作为承租方（乙方）签订编号为2016-11-1的租赁合同，合同约定：一、房屋基本情况及用途：1.1房屋坐落于：青岛市崂山区××路××村××商住楼××号楼××号网点，租赁建筑面积800平方米（包括3处门头房）。1.2房屋用途：对该宾馆改造成多功能综合性商务酒店进行经营等。……二、租金及押金2.1支付方式：押金为（大写：陆仟元整）（ＲＭＢ6000元整）。2.2前五年房租每年ＲＭＢ260000（贰拾陆万元）（含3处门头房），第六年到第十年房屋（含最初3处门头房）租金每年30万元。2.3双方签字后5日内，乙方向甲方支付除三个门头（即门面）以外的租金共计200000元（贰拾万元），租金每年交纳一次，每次提前一个月支付下一租赁年度租金（即第二年租金支付时间为2018年1月31日，以此类推）；2.4：3间门头房的付款方式：每间ＲＭＢ20000万元（贰万元），现三个门头均处于出租阶段，到期时间分别在2016年11月30到期；2017年4月14日到期；2017年6月30日到期。经甲乙双方协商确定，到期后由乙方承租，租金每年交纳一次，每次提前一个月支付下一租赁年度租金。2.5：租赁期满或合同正常解除后，房屋租赁押金全额返还给乙方。3.1租赁期限自2017年3月1日起租至2027年2月28日止，租期10年。甲方保证乙方经营权10年。其中免租期限自2016年11月1日至2017年2月28日止。租金计费起租期自2017年3月1日开始。……四、房屋交付，甲方实际房屋交付时间为：2016年11月1日。五、甲方的权利及义务5.1甲方有义务保证承租区域内可以办理企业注册、装修并符合消防要求。……5.7在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，视为弃物，在此情况下，甲方有权聘请保洁公司对该承租房屋进行保洁，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担。六、乙方的权利及义务6.1乙方按照本合同的约定条款，按时足额缴付押金和租金后有权使用本承租区域的房屋。乙方应按时足额缴纳房屋租金及因租用本房屋所产生的各项费用。……6.4承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用。七、合同解除7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方按照本合同第八条约定支付违约金。7.2.1乙方未按本合同约定支付租金，逾期达30日的。……八、违约责任8.1因任何一方违约给守约方造成的损失，守约方有权要求违约方承担违约责任并赔偿。8.2因甲方原因造成本合同解除或无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，同时向乙方支付2个月的租金作为违约金，对于因此给乙方带来的其他损失进行赔偿。8.3因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应承担违约责任，应即日向甲方退还所承租的房屋，同时向甲方支付2个月的租金作为违约金，对于因此给甲方带来的其他损失进行赔偿。该合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，袁有臣等将涉案房屋交付九商公司使用。 2016年10月24日，九商公司支付袁有臣等2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金20万元，袁有臣等向九商公司出具等额收据；2017年1月21日，九商公司向袁颖支付前海花园宾馆门头房102房2016年12月1日至2017年11月30日的租金2万元，袁颖出具收条。2017年7月，案外人袁宁将其在涉案房屋中开办的崂山区前海花园宾馆申请注销。2017年11月2日，袁颖在打印有“前海花园宾馆106门头房，自2017年4月15日至2018年4月第二天又申请了15日期间租金2万元、101门头房自2017年6月30日至2018年6月30日期间租金2万元，因特殊原因未能出租，袁颖出自个人感情免收乙方4万元（肆万元），特立字据！”内容的书面材料上签名确认。 2018年3月1日，袁有臣在写有“今收到下列文件：1.营业执照正副本。2.卫生许可证正副本。3.特种行业许可证副本。4.消防安全检查合格证。5.身份证阅读器交边防派出所。（报停营业）”等内容的书面材料收件人处签名确认。2018年9月29日，双方办理涉案房屋（不包括三处门头房）交接手续，九商公司交还涉案房屋钥匙。九商公司主张自2018年3月1日至2018年9月29日其已不再经营，袁有臣等对此予以认可。 另查明，袁有臣、袁颖系兄妹关系，袁有臣与案外人柳小莉系夫妻关系。柳小莉认可青岛市崂山区崂山路北侧、南姜村东侧天发商住楼1号楼1号网点属其与袁有臣的夫妻共同财产，同意以袁有臣名义向九商公司主张权利。 青岛市崂山区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应及时、全面履行各自义务，任何一方违约，应向对方承担相应的违约责任。本案中，袁有臣等要求解除合同，九商公司亦认为合同早已由袁有臣等单方解除，不再继续履行，故对袁有臣等解除合同的诉讼请求予以支持。双方争议焦点为：一、本案属于房屋租赁合同纠纷还是宾馆租赁（承包）合同纠纷；二、袁有臣有无权利向九商公司主张涉案房产的全部权利；三、违约方及违约责任的确定；四、合同解除以及解除后的处理问题。 关于焦点一，房屋租赁合同与宾馆租赁合同的区别在于合同约定的租赁内容有无明确包括宾馆经营权或是明确出租人提供的房屋应当具有宾馆的经营资质。本案双方签订的合同标题虽未注明系房屋租赁还是宾馆租赁合同，但合同内容中多为“出租房屋”“租赁房屋”“房屋租赁押金”和“交房确认书”“房屋交接清单”等表述，其中仅有的“房屋用途为对该宾馆改造成多功能综合性商务酒店进行经营”“甲方有义务保证承租区域内可以办理企业注册”等关于宾馆经营权的约定，亦仅是对九商公司承租房屋用途以及该房屋需具备办理企业注册条件的约定，并未约定出租的标的包括宾馆经营权，且该合同提头明确载明“甲方和乙方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下”，结合2017年7月该宾馆工商登记注销后至案发前，九商公司均未就该情况提出异议等事实，本案应属房屋租赁合同纠纷，而非宾馆租赁（承包）合同纠纷。 关于焦点二，租赁合同约定租赁建筑面积800平方米（包括3处门头房），双方亦均认可九商公司实际承租的系崂山路北侧、南姜村东侧天发商住楼1号楼3号和1号两处网点共计800平方米，而该两处网点分别登记于袁有臣及其妻案外人柳小莉名下，柳小莉虽未作为本案原告主张权利，但出庭作证认可登记于其名下的1号网点系其与袁有臣的夫妻共同财产，亦对本案袁有臣等主张权利的行为表示认可。因袁有臣与柳小莉的夫妻身份关系以及柳小莉的自认行为，登记于柳小莉名下的1号网点应认定为柳小莉与袁有臣的夫妻共同财产，袁有臣以自己名义起诉属家事代理行为，该亦经过柳小莉的当庭追认，故袁有臣有权就涉案全部房产主张权利。 关于焦点三，袁有臣等主张九商公司未按约支付租金和押金，应属违约，九商公司主张袁有臣等提供的房屋存在安全隐患，袁有臣等2017年7月重新申请开业登记后未申办消防安全检查合格证，2018年3月1日拿走经营证照等行为均属违约。 首先，根据租赁合同约定，九商公司交纳下一年度租金义务的履行期限为2018年1月31日，其未在2018年2月1日前交纳下一年度租金已构成违约，袁有臣等之后取走有关证照的行为并不影响九商公司之前既已违约的事实认定。其次，根据合同约定，袁有臣等有保证承租区域内可以办理企业注册、装修并符合消防要求的合同义务，在案的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据可证实涉案房屋在交付租赁之初符合消防安全检查要求，九商公司虽提交落款日期为2017年11月30日的《消防安全责令改正通知书》以佐证涉案房屋存在火灾隐患，但该通知书系在涉案房屋交付承租使用数月后出具的，仅凭该证据不足以证明该房屋在交付租赁之初即存在安全隐患；袁有臣等2017年7月重新申请开业登记、2018年3月1日拿走经营证照等行为，均不影响九商公司承租该房屋期间自行办理企业注册、进行装修或申办消防安全检查合格证，故对九商公司以此主张袁有臣等违约并要求其承担违约金的主张不予支持。最后，关于违约责任，袁有臣等主张九商公司应按约向其支付2个月租金43333元作为违约金，并支付2017至2018年度拖欠门头房租金40000元、赔偿2016年11月1日至2017年2月28日4个月房租损失86667元。一审法院认为根据合同约定，因九商公司违约行为造成合同解除或无法继续履行时，袁有臣等有权主张2个月租金作为违约金，本案中九商公司逾期交纳租金造成合同无法继续履行，袁有臣等依约主张的违约金应予支持。关于袁有臣等要求九商公司赔偿2016年11月1日至2017年2月28日4个月房租损失86667元的主张，因合同已明确载明2016年11月1日至2017年2月28日为免租期限，故对袁有臣等的该项主张不予支持。关于袁有臣等要求九商公司支付2017至2018年度拖欠门头房租金40000元的主张，袁颖于2017年11月2日已明确向九商公司做出免收该款的意思表示，袁有臣虽主张袁颖并非涉案房屋的所有权人，无权做出免收租金的意思表示，但袁颖作为协商接洽人、合同委托签订人和收款人，同时又与房屋所有权人袁有臣系兄妹关系，九商公司完全有理由相信袁颖具有决定免予少部分房租的权利，故对袁有臣的该项主张不予支持。 关于焦点四，依合同约定，九商公司未按约支付租金，逾期达30日，袁有臣等有权单方解除合同。而九商公司提交的2018年3月1日袁有臣签名的收条，双方当日的通话记录及双方之后的短信可证实，在九商公司出现到期未付租金行为的情况下，袁有臣2018年3月1日与九商公司磋商，九商公司当日已明确向袁有臣表示不会履行合同的主要债务，一审据此认定袁有臣在2018年3月1日即享有法定解除合同的权利且其已于当日履行合同解除权并通知九商公司解除合同，故应确认2018年3月1日双方签订的租赁合同解除。合同解除后，九商公司应交还租赁的房屋，这必然涉及承租人对房屋的装饰装修如何处理的问题。袁有臣等自交付租赁房屋至解除合同期间均未对九商公司的装饰装修提出异议，亦未提交证据证明九商公司在承租期间对房屋的装饰装修属擅自而为以及袁有臣等因此遭受的具体损失情况，故对袁有臣所提赔偿因恢复租赁期间房屋拆、改、变的经济损失的主张不予支持。 关于袁有臣所提2018年3月1日至返还房屋之日租金的主张。九商公司自2018年3月1日合同解除后，即应返还租赁的房屋，然双方直至同年9月29日才完成涉案房屋交接，现有证据显示，该期间双方均有怠于履行涉案房屋交接义务之过错，考虑到涉案房屋钥匙一直由九商公司持有，九商公司怠于履行交接义务过错大于袁有臣，故确认九商公司应比照合同约定的租金标准的60%支付上述期间的占有使用费，即91035.62元（260000元/365天×213天×60%），对袁有臣在此范围内的主张予以支持。 关于袁有臣等要求九商公司返还2018年3月私自转租门头房至返还之日余额租金的主张。根据袁颖2017年1月21日出具的收条和同年11月2日签名确认的材料，可以确认袁有臣等已收到102门头房2017年11月30日之前的租金，并确认免收106门头房2018年4月15日之前的租金和101门头房2018年6月30日之前的租金，故九商公司应按约定支付102门头房自2017年12月1日起、106门头房自2018年4月16日起、101门头房自2018年7月1日起至实际返还该门头房之日止的租金及使用费。因双方2018年9月29日交接涉案房屋时，该3处门头房均由案外人实际占有使用中，现有证据不足以明确九商公司转租该3处门头房的实际期限和收到的转租费用，九商公司仅同意返还收取的租金数额为24157元（102门头房2018年3月1日至同年9月20日期间的租金；101门头房2018年7月1日至同年9月20日期间的租金；106门头房2018年4月16日至同年9月20日期间的租金），故对该数额予以确认，超出部分的租金及使用费，袁有臣等可另行主张。 关于九商公司要求支付毛巾款18000元的主张，因涉案毛巾九商公司可自行取走另行利用，其持有的毛巾价值并未因合同解除而减损，故对该项主张不予支持。关于九商公司要求支付绿化栽树款4000元的主张，因该树木并未栽种于涉案房屋范围内，不在九商公司因解除合同返还承租房屋的范围，故对该项主张不予审理。关于九商公司要求支付装修设计费及装饰装修款的主张，因合同明确约定“承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用”，故上述费用按约应由九商公司自行承担，故对其上述主张不予支持。关于九商公司要求支付原有设备设施维修款63125元的主张，其虽提交维修人员出具的收条及证言，但上述证据不能证明该系对承租房屋本体设施维修所花费用，亦不能确定该系因自然属性和合理使用导致损耗而进行的维修，还是因保管不当或不合理使用而进行的维修花费，根据合同约定，因自然属性和合理使用导致损耗维修义务归于袁有臣等，而因保管不当或不合理使用而进行的维修花费应由九商公司承担，故九商公司的现有证据不足以证实属其主张，对其该主张不予支持。关于九商公司要求支付添加设备设施款的主张，根据双方合同“在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，视为弃物”的约定，九商公司在涉案房屋添加设备设施时，应预见到其添加的设备设施如在租赁期届满或提前解除合同时无法拆卸搬走的法律后果，故对其要求支付添加设备设施款的主张不予支持。关于九商公司要求返还6000元押金的主张，袁有臣等否认收到该押金，九商公司亦未提交证据证明其已交付该款项，故对九商公司的该主张不予支持。 综上，该院于2019年2月11日作出（2018）鲁0212民初1381号民事判决：一、袁颖与九商公司签订的租赁合同于2018年3月1日解除；二、九商公司于判决生效之日起十日内支付袁有臣、袁颖违约金43333元；三、九商公司于判决生效之日起十日内支付袁有臣、袁颖2018年3月1日至2018年9月29日期间的房屋占用使用费91035.62元；四、九商公司于判决生效之日起十日内返还袁有臣、袁颖门头房租金24157元；五、驳回袁有臣、袁颖的其他诉讼请求；六、驳回九商公司的反诉请求。案件受理费6600元，由袁有臣、袁颖承担3000元，九商公司承担3600元；反诉费3430元，由九商公司承担。 九商公司不服该判决向青岛市中级人民法院提出上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项；2.依法撤销原审判决第六项；3.判令袁有臣、袁颖支付绿化栽树款4000元；4.判令袁有臣、袁颖支付装饰装修设计费60000元；5.判令袁有臣、袁颖支付装饰装修投资款89121元；6.判令袁有臣、袁颖支付原有设备、设施的维修款63125元；7.判令袁有臣、袁颖支付购置添加的设备、设施投资款85572元；8.判令袁有臣、袁颖支付解除合同违约金43333元；9.判令袁有臣、袁颖返还押金6000元。10.判令袁有臣、袁颖承担案件受理费、评估鉴定费。 青岛市中级人民法院二审查明的其他事实与一审基本一致。 二审另查明，2018年9月28日袁有臣向九商公司出具收条两份，载明收到崂山区前海花园宾馆公章、发票专用章及财务专用章，收到前海花园宾馆大门钥匙壹把、办公室抽屉一把等。 青岛市中级人民法院二审认为，关于本案合同系租赁合同还是宾馆租赁（承包）合同，一审法院结合双方合同约定内容以及合同履行情况，认定系房屋租赁合同纠纷，并无不当。关于前海花园宾馆三枚印章在双方签订租赁合同之后由袁有臣等交至九商公司，亦是为了双方履行合同的便利，不能由此判定双方系宾馆承包合同，九商公司关于合同性质的上诉理由不予支持。关于实际占有费用，一审法院结合双方的信息往来及查明的其他事实就该部分费用已经进行了4：6的责任分配，上述责任分配考虑了各方的过错程度，并无不当，故对于九商公司的该项上诉主张不予支持。关于合同解除权的问题，九商公司未按合同约定的时间履行交纳租金的义务，已经构成违约，且在2018年3月1日双方磋商时，九商公司明确表示不履行合同的主要债务，故按照《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，袁有臣等享有合同解除权，一审法院认定涉案合同于2018年3月1日解除符合法律规定。关于九商公司要求袁颖及袁有臣支付绿化栽树款4000元的主张，因该树木并未栽种于涉案房屋范围内，不在九商公司因解除本案合同返还承租房屋的范围，故对该项上诉理由不予审理。关于九商公司要求支付装修设计费及装饰装修款的主张，双方签订合同明确约定由承租人承担有关费用，故一审法院不予支持九商公司该项主张并无不当。关于九商公司添附的各项设施，对于能够拆除的可以拆除利用，双方合同中亦约定在合同解除时，承租人应搬走属于自己的物品。鉴于袁有臣等在质证意见中亦同意由九商公司将其添附的物品取回，故对九商公司提出的鉴定申请不予准许。该院于2019年6月27日作出(2019)鲁02民终3811号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6477元，由九商公司负担。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院再审另查明，北京国枣楼兰贸易发展有限公司于2020年2月19日变更为九商文化（北京）有限公司。 九商公司再审中向本院递交财产损失价值评估鉴定申请书。本院经审查认为，财产损失价值评估鉴定的启动应基于对方可能承担相应赔偿责任且财产损失无法确定为前提，如对方不存在承担责任的基础或者承担责任的可能性较小，或者损失财产无需鉴定即可确认则无必要启动鉴定程序，否则增加当事人的负担且影响诉讼进程。综合本案的案情，九商公司所提各鉴定项目缺乏相应合同及法律依据，故本院对其申请不予准许。 本院再审认为，涉案租赁合同系当事人在平等基础上自愿形成的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，原审依法认定该租赁合同合法有效并基于双方对涉案租赁合同已解除无异议的事实，对袁有臣等解除合同的诉讼请求予以支持，各方对此均无异议，本院依法予以认定。本案争议焦点为：一、如何认定涉案租赁合同的性质；二、涉案租赁合同解除的原因；三、如何处理合同解除后续事宜。 关于焦点一、本院认为，认定合同的性质应从合同的名称、内容去审查认定，同时还应考察签约双方的真实意思表示进行分析认定。本案中，虽合同标题未注明系房屋租赁还是宾馆租赁合同，但合同前言中明确载明“就房屋租赁有关事宜达成协议如下”，合同内容中多为“出租房屋”“租赁房屋”“房屋租赁押金”和“交房确认书”“房屋交接清单”等表述。这说明涉案合同的标的物系房屋而非经营权；其次，从合同签订的目的分析，合同第一条1.2明确记载：房屋用途为对该宾馆改造成多功能综合性商务酒店进行经营，出租方的权利及义务约定出租方有义务保证承租区域内可以办理企业注册。这说明九商公司承租涉案房屋的目的是进行改造经营，九商公司是改造经营的主体，而出租方的义务仅是保证该房屋具备办理企业注册条件，并未约定出租的标的包括宾馆经营权。同时，虽该合同中约定出租方保证承租方10年的经营权，这是与涉案房屋租期一致的日期，并未明确此经营权是对宾馆的经营权还是对租赁房屋的经营权，结合前述改造经营约定，此处的经营权应为租赁权。最后，九商公司虽在履行合同中继续使用原宾馆手续经营而未依约进行改造经营，但双方亦未就此更改原租赁合同，且九商公司对该宾馆2017年7月工商登记注销后至案发前均未提出异议。原审据此认定涉案租赁合同系房屋租赁合同而非宾馆租赁（承包）合同并无不当，本院依法予以认定。 关于焦点二、根据租赁合同约定，袁有臣等负有保证承租区域内可以办理企业注册、装修并符合消防要求的合同义务。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据可证实涉案房屋在交付租赁之初符合消防安全检查要求，九商公司虽提交《消防安全责令改正通知书》证明涉案房屋存在火灾隐患，但该通知书系在涉案房屋交付九商公司并由其装饰装修使用数月后出具的，不足以证明该房屋在交付租赁之初即存在安全隐患；且九商公司亦无证据证明袁有臣等存在影响九商公司自行办理企业注册、进行装修的行为，故原审对九商公司所提袁有臣等违约并要求其承担违约金的主张不予支持，并无不当。 同时，租赁合同约定，九商公司未按约支付租金，逾期达30日，袁有臣等有权单方解除合同。而九商公司交纳下一年度租金的履行期限为2018年1月31日，九商公司未在2018年2月1日前交纳下一年度租金，且九商公司在袁有臣2018年3月1日与其协商合同履行事宜时，在无合法合理抗辩事由的情况下明确向袁有臣表示不会履行合同的主要债务。原审据此认定袁有臣在2018年3月1日即享有法定解除合同的权利且其已于当日履行合同解除权并通知九商公司解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定。 承上所述，袁有臣等在九商公司构成预期违约的情况下，依据合同约定向其主张2个月租金作为违约金，符合法律规定及合同约定，本院依法予以认定。袁有臣等另主张九商公司支付2017至2018年度拖欠门头房租金40000元并赔偿2016年11月1日至2017年2月28日4个月房租损失86667元。原审以合同已明确载明2016年11月1日至2017年2月28日为免租期限及袁颖于2017年11月2日已明确向九商公司做出免收该款的意思表示为由，对袁有臣的该主张不予支持，袁有臣对此亦未提起上诉，本院依法予以认定。 关于焦点三、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，双方负有恢复原状、采取其他补救措施及要求赔偿损失的权利。原审对袁有臣所提赔偿因恢复租赁期间房屋拆、改、变的经济损失及转租门头房至返还之日的余额租金等依法作出裁判，本次再审中双方均未对此提出异议，本院依法予以认定。 关于袁有臣所提租赁合同解除后涉案房屋占用费的问题。九商公司自2018年3月1日合同解除后，即应返还租赁的房屋，但双方直至同年9月29日才完成涉案房屋交接，原审基于当事人提供的现有证据认定，双方在此期间均有怠于履行涉案房屋交接义务之过错，同时考虑到涉案房屋钥匙一直由九商公司持有，九商公司怠于履行交接义务过错大于袁有臣，故确认九商公司应比照合同约定的租金标准的60%支付上述期间的占有使用费，并无不当，本院依法予以认定。九商公司辩称其并未实际占用使用涉案房屋，但袁有臣所提该诉请系基于双方未及时完成涉案房屋交接造成的涉案房屋经营损失，不以涉案房屋被实际经营为条件，故本院对九商公司的该项抗辩不予支持。 关于九商公司要求支付绿化栽树款4000元的主张，原审以该树木并未栽种于涉案房屋范围内，不在九商公司因解除合同返还承租房屋的范围，对九商公司的该项诉请不予支持，并无不当。关于九商公司要求支付装修设计费及装饰装修投资款的主张，因合同明确约定“承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用”，故上述费用按约应由九商公司自行承担。关于九商公司要求支付原有设备设施维修款63125元的主张。根据合同约定，因自然属性和合理使用导致损耗维修义务归于袁有臣等，而因保管不当或不合理使用而进行的维修花费应由九商公司承担。九商公司虽提交收条及证人证言，但上述证据不能证明该费用系对承租房屋本体设施维修所花费用，亦不能确定该费用系因自然属性和合理使用导致损耗而进行维修的开支，还是因保管不当或不合理使用而进行维修的开支，故原审以九商公司的现有证据不足以证实其主张，对其该主张不予支持，亦无不当。关于九商公司要求支付添加设备设施款的主张，双方合同约定“在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，视为弃物”，九商公司在涉案房屋添加设备设施时，应预见到其添加的设备设施如在租赁期届满或提前解除合同时无法拆卸搬走的法律后果，故对其要求支付添加设备设施款的主张不予支持。关于九商公司要求返还6000元押金的主张，九商公司并未提交证据证明其已交付该款项，且袁有臣等对此亦不予认可，故原审对九商公司的该主张不予支持，符合法律规定，本院依法予以认定。 综上，九商公司的申诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审裁判认定事实、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持山东省青岛市中级人民法院(2019)鲁02民终3811号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  范翠真 审判员  杜 磊 审判员  李金明 二〇二一年四月十三日 书记员  王福梅