河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2602号原告：河南高发置业有限公司，住所地新郑市郭店镇中心社区文化服务中心。法定代表人：刘鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：原海青，男，1971年12月20日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：张景伟，河南裕禄律师事务所律师。原告河南高发置业有限公司与被告原海青商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告自愿撤回对第三人渤海银行股份有限公司郑州分行的起诉，本院已予准许。原告河南高发置业有限公司的委托诉讼代理人王令飞，被告原海青及委托诉讼代理人张景伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南高发置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001937265）；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：17001937265）的合同信息备案、预购商品房预告登记、（预）抵押登记注销手续；3.判令第三人协助办理《商品房买卖合同》（合同编号：17001937265）的（预）抵押登记手续注销手续；4.判令被告支付原告违约金8978.31元；5.判令被告支付原告为实现债权产生的律师费20000元；6.请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，原告自愿撤回第三项、第五项诉讼请求，同时将第二项诉讼请求明确为：判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：17001937265）的合同信息备案的解除手续及预购商品房预告登记、（预）抵押登记的撤销手续。事实与理由：2017年12月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：17001937265）及上述合同附件四《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于郭店镇××通道东侧、××路南侧××龙花园××楼××单元××号房屋。上述合同约定房屋总价款为897831元，付款方式为2017年12月3日之前被告以现金方式付款269831元，剩余房款628000元以商业贷款方式支付给原告。2017年12月27日，原告、被告与渤海银行股份有限公司郑州分行三方签订了《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010081521），渤海银行股份有限公司郑州分行向被告发放贷款628000元，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任。被告取得银行贷款后，连续多期未偿还按揭贷款，原告按照第三人要求结清了房屋全部银行贷款本金、利息、罚息等共计557717.02元。原告认为，被告逾期偿还贷款的行为导致原告结清全部贷款，原告有权按照《附件四：合同补充协议》第一条第五款约定解除合同，且被告应按合同约定向原告支付违约金及支付原告为实现债权的费用。原海青辩称，1、被告明知原告无购房能力，但仍同意其分三次缴纳首付款，后受疫情影响，被告的生意受挫，且要抚养多名子女，现已无能力偿还贷款，被告的银行贷款月供偿还至2020年10月份。2、被告同意解除双方签订的合同编号为17001937265的《商品房买卖合同》，同意协助配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号为17001937265）的合同信息备案、预购商品房预告登记、（预）抵押登记注销手续，但原告须提前联系被告商定具体时间并发信息到被告手机（被告手机号有变，现用手机号为158××××****），告知被告具体协助时间。3、主合同解除附合同也应解除，被告要求解除购房时签订的配套购买停车位的《浩创·梧桐春晓地下车位使用权转让协议》。4、原告主张违约金，没有事实及法律依据，且律师费也不属于《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第5项约定的事项，律师费标准过高。本院经审理认定事实如下：2017年12月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（编号：17001937265）及上述合同附件四《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于郭店镇郑××通道东侧、××路南侧××龙花园××单元××号房屋，房屋总价为897831元，约定付款方式为被告于2017年12月3日以现金方式付款269831元，以商业贷款方式支付剩余房款628000元。《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第5款约定，买受人获得银行按揭贷款后，应及时履行还款义务，否则，由此引起出卖人承担保证责任的，买受人除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付费用30%的违约金，并承担出卖人为实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、提存费等）。因买受人未及时偿还银行贷款，导致银行要求出卖人履行担保义务的，出卖人有权单方解除合同。2018年5月20日，原、被告签订《浩创·梧桐春晓地下车位使用权转让协议》，约定原告将其所有的位于新郑市郭店镇郑新快速通道东侧、潮河北路北浩创·梧桐春晓地下B区080号车位使用权转让给被告。2017年8月16日，原告作为保证人与贷款人渤海银行股份有限公司郑州分行签订了《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》，约定贷款人同意按照其有关个人房屋贷款的规定，向符合贷款人贷款条件的该楼盘购房人即借款人提供个人房屋按揭贷款，原告不可撤销且无条件地同意作为借款人的保证人提供最高额保证。2018年1月9日，被告与渤海银行股份有限公司郑州分行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，该行向被告发放贷款628000元用于购买涉案房屋。合同履行过程中，被告未按合同约定偿还银行按揭贷款本息、罚息等。2020年11月25日，原告承担了连带保证责任，已将被告所欠贷款结清，有渤海银行股份有限公司郑州分行出具的《贷款结清证明》为凭。另查，原告自认被告未按约定足额支付涉案房屋的首付款，涉案房屋未交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因被告未能按照借款合同约定支付按揭款，导致原告向渤海银行股份有限公司郑州分行履行了借款的担保责任，代被告偿还了下余全部按揭贷款，被告的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，故原告提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，原、被告于2018年5月20日签订的《浩创·梧桐春晓地下车位使用权转让协议》一并解除。关于被告已支付的首付款、车位转让费等，其可另案主张。原告主张被告支付总房价1%的违约金，但因涉案房屋在合同解除后亦将重归原告所有，且原告未实际交付涉案房屋，另结合原告对被告支付首付款情况的陈述，故本院对违约金标准酌情予以调整，由被告按照总房款0.5%的标准支付违约金4489.16元。原、被告签订《商品房买卖合同》，并办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记手续、预抵押登记手续，现双方之间的《商品房买卖合同》已解除，被告应当履行相应的附随义务，即协助原告办理有关备案登记的注销手续。因此，原告要求被告协助办理涉案商品房的不动产预告登记、预抵押登记撤销手续及涉案《商品房买卖合同》的备案解除手续，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：解除原告河南高发置业有限公司与被告原海青于2017年12月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001937265）；解除原告河南高发置业有限公司与被告原海青于2018年5月20日签订的《浩创·梧桐春晓地下车位使用权转让协议》；三、被告原海青应于本判决生效后十日内支付原告河南高发置业有限公司违约金4489.16元；四、被告原海青应于本判决生效后十日内协助原告河南高发置业有限公司办理涉案商品房的不动产预告登记、预抵押登记撤销手续及涉案《商品房买卖合同》的备案解除手续；五、驳回原告河南高发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，减半收取计262元，由原告河南高发置业有限公司221元，被告原海青负担41元。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇二一年四月十五日代理书记员  张丽亚