广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2562号上诉人（原审被告）：粟梽桐，男，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：钟剑锋，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司。住所地：广东省广州市增城区。负责人：郝宏章，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗影萍，该公司员工。委托诉讼代理人：刘文灿，该公司员工。上诉人粟梽桐因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人粟梽桐委托诉讼代理人钟剑锋，被上诉人金地广州分公司委托诉讼代理人罗影萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人粟梽桐上诉请求：1.改判驳回金地广州分公司的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由金地广州分公司负担。事实与理由：一、一审判决错误认定金地广州分公司“已依约对案涉房屋提供了物业管理服务”，进而认定粟梽桐应按协议的约定交纳物业服务费。根据《金地?荔湖城B区物业服务合同》第二章的约定，金地广州分公司作为物业管理方，对物业管理区域内公共绿化有养护和管理的职责；负责本物业公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运和消杀服务；对业主和物业使用人违反物业管理法规政策和《业主临时管理规约》的行为，有义务针对具体行为并根据情节轻重采取报告行政部门、规劝、制止、暂停部分服务事项、诉诸法律等催缴催改措施。但从一审粟梽桐提交的金地广州分公司及其工作人员出具的房屋验收情况说明以及房屋现状照片显示，金地广州分公司作为物业管理方，未实际履行物业管理职责，明显构成违约，粟梽桐有权拒付物业管理费。但一审判决却对粟梽桐提供的证据视而不见，对金地广州分公司失职的客观行为避之不谈，径直认定金地广州分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，明显与客观事实不符，属于事实认定错误，依法应当予以纠正。二、一审判决判令粟梽桐支付物业管理费，违反了《中华人民共和国物业管理法》、《广州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规的规定，属于适用法律错误。金地广州分公司并未尽到《金地?荔湖城B区物业服务合同》约定的物业管理职责，粟梽桐并未享受到金地广州分公司的物业管理服务，因此有权按照《中华人民共和国物业管理法》及《广州市物业服务收费管理实施细则》的规定拒绝交纳物业管理费；其次，一审判决查明“粟梽桐也未实际接收房屋”、“粟梽桐抗辩案涉房屋存在质量问题，其也曾多次就房屋质量问题与金地广州分公司进行沟通协商”，可见一审判决认定粟梽桐并未实际接收案涉房屋；房屋确实存在质量问题，且质量问题尚未解决。因此根据《中华人民共和国物业管理法》及《广州市物业服务收费管理实施细则》的规定，即使应当缴纳物业管理费，也应当由开发商缴纳。因此，一审判决适用法律错误，依法应当予以纠正。被上诉人金地广州分公司辩称：同意一审判决处理，不同意粟梽桐的上诉请求。事实与理由：一、金地广州分公司已经对公共区域提供了服务，对小区的设施、设备、卫生、安保等提供了服务。粟梽桐所说的问题并不能成为其拒交物业管理费的理由。二、涉案房屋已于2017年4月24日登记至粟梽桐的名下，故粟梽桐第二点上诉理由不能成立。金地广州分公司于2020年3月9日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.粟梽桐向金地广州分公司支付拖欠的物业服务费40619.28元、违约金14210.7元（每月违约金以当月未付的物业服务费为本金，从次月1日起按日万分之五计至付清之日止，以14210.7元为限）；2.案件受理费由粟梽桐负担。一审法院认定事实：2011年6月1日，广州市东凌房地产开发有限公司（甲方，以下简称东凌公司）与深圳市金地物业管理有限公司（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由深圳市金地物业管理有限公司受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供前期物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主和物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。2017年6月22日，东凌公司（甲方）和金地广州分公司（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由金地广州分公司受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主和物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。金地广州分公司提供一份东凌公司出具的补充说明，内容为2017年6月22日签署的《金地荔湖城B区物业服务合同》，双方履行至今。金地广州分公司提供一份深圳市金地物业管理有限公司出具的委托说明，内容为深圳市金地物业管理有限公司于2011年6月1日与东凌公司签订《金地荔湖城B区物业服务合同》，其全权授权分支机构即金地广州分公司履行《金地荔湖城B区物业服务合同》的义务及享受权利。一审另查，粟梽桐与东凌公司签订《商品房预售合同》，约定粟梽桐向东凌公司购买涉案房屋；物业服务费为3.3元/月/平方米。一审再查，涉案房屋于2017年4月24日登记在粟梽桐名下，房屋建筑面积为309.07平方米。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，深圳市金地物业管理有限公司与东凌公司签订的《金地荔湖城B区物业服务合同》，并由深圳市金地物业管理有限公司的分公司即本案金地广州分公司为涉案小区提供物业服务，即金地广州分公司为合同的实际履行方，故由其在本案中主张权利，并无不当，且上述合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对粟梽桐有约束力。金地广州分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故粟梽桐应按上述协议的约定交纳物业服务费。因《金地荔湖城B区物业服务合同》中并未明确约定业主缴纳物业服务费的起算日期，而金地广州分公司与粟梽桐间亦未签署书面物业服务合同，双方对物业服务费的起算时间未进行约定，且粟梽桐也未实际接收房屋，因此鉴于涉案房屋已于2017年4月24日登记在粟梽桐名下，金地广州分公司主张要求其支付2017年4月24日以前的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。金地广州分公司主张要求粟梽桐支付2017年4月24日起至2019年9月的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，粟梽桐应支付每月的物业服务费为1019.93元（3.3元/平方米/月×309.07平方米），上述期间的物业服务费总金额为29815.95元。金地广州分公司主张超出上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金的问题。粟梽桐抗辩涉案房屋存在质量问题，其也曾多次就房屋质量问题与金地广州分公司进行沟通协商，粟梽桐并不存在恶意违约拖欠物业管理费的故意，故金地广州分公司主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院于2020年10月15日作出判决：一、粟梽桐于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2017年4月24日起至2019年9月的物业服务费29815.95元；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费585元，由深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担267元，由粟梽桐负担318元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于粟梽桐主张无需向金地广州分公司交纳物业管理费的理由能否成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，深圳市金地物业管理有限公司与建设单位签订的《金地?荔湖城B区物业服务合同》对业主具有约束力。现深圳市金地物业管理有限公司的分公司金地广州分公司依照该物业服务合同提供了物业服务，涉案房屋已于2017年4月24日登记在粟梽桐名下，应自房屋登记至其名下之日起支付相应的物业管理费，其主张拒付物业管理费的理由不能成立，本院不予支持。至于金地广州分公司履行义务有无造成粟梽桐损失，粟梽桐可另循途径解决。综上所述，上诉人粟梽桐的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条以及《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170元,由上诉人粟梽桐负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年四月十六日书记员 冯冠豪徐毅敏