陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                              （2021）陕02民终128号          上诉人（原审原告暨反诉被告）：白淑鸽，女，1962年09月02日生，汉族，铜川市水泥厂退休职工，住铜川市王益区。     委托诉讼代理人：刘高则，铜川天地行律师事务所律师。     委托诉讼代理人：郑民宪，男，1960年6月23日生，住铜川市王益区，系白淑鸽丈夫。     上诉人（原审被告暨反诉被告）：陕西玖玺物业服务有限公司（变更前名称陕西伟力投资集团有限公司），住所地陕西省铜川市新区铁诺南路15号，统一社会信用代码91610200779934578P。     法定代表人：左海峰，总经理。     委托诉讼代理人：许晨曦，男，1996年6月2日生，住咸阳市渭城区，系陕西玖玺物业服务有限公司职工。     上诉人（原审被告暨反诉原告）：铜川人和物业管理有限公司，住所地铜川市王益区育才路福源商住楼A座，统一社会信用代码91610200071286819P。     法定代表人：吴欣欣，总经理。     委托诉讼代理人：周路，男，1978年7月26日生，住西安市新城区，系铜川人和物业管理有限公司职工。     上诉人白淑鸽、上诉人陕西玖玺物业服务有限公司（以下简称玖玺公司）、上诉人铜川人和物业管理有限公司（以下简称人和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院(2020)陕0202民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白淑鸽及其委托诉讼代理人刘高则、郑民宪，上诉人玖玺公司的委托诉讼代理人许晨曦，上诉人人和公司的委托诉讼代理人周路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     白淑鸽上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销原判第二项，改判被上诉人人和公司返还上诉人租金107388元，或返还因疫情影响五个月租金44745元，判令被上诉人人和公司返还上诉人2020年6月1日至6月30日物业管理费994.83元；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由为：1.一审认定合同有效错误。2019年6月1日，白淑鸽与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，合同首页出租方为陕西伟力投资集团有限公司（以下简称伟力公司），而该公司于2019年1月24日已经变更为玖玺公司，伟力公司在在法律上已经不存在，还与白淑鸽签订合同，这样的合同属于无效。2015年5月8日伟力公司出具委托书，委托人和公司对案涉房屋进行出租，2019年6月1日签订房屋租赁合同时伟力公司已不存在，该委托书不再有效。2.案涉合同即便无效事由不能成立，可撤销的事由是成立的，一审法院不应简单地作出不予支持的处理。3.一审判决驳回白淑鸽关于返还租金及赔偿损失的主张，显失公平。     玖玺公司答辩称，不同意白淑鸽的上诉请求，理由就是玖玺公司并非租赁合同相对人，不应当承担责任。     人和公司答辩称，不同意白淑鸽上诉请求，白淑鸽上诉请求没有任何的事实依据，人和公司不应返还租金或支付违约金。因为双方签订租赁合同是基于双方的意思表示，经协商一致后签订的，并无欺诈胁迫的情形。在租赁期内，双方都依照合同约定履行了相应的合同义务，白淑鸽实际占有使用该租赁房屋，通过其经营活动获得收益，并向人和公司依约支付租金。合同租赁期满后，合同依法履行完毕，未出现违约情况，因此白淑鸽要求人和公司返还租金的诉讼请求不能成立，人和公司也不应当支付违约金。白淑鸽认为房屋租赁合同属于无效合同，该主张没有法律依据。     玖玺公司上诉请求：1.依法撤销（2020）陕0202民初445号民事判决第一项、第三项，改判驳回白淑鸽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由白淑鸽承担。理由为：1.一审认定玖玺公司与人和公司承担连带责任并无事实依据和法律依据。首先，玖玺公司已于2015年5月8日向人和公司出具委托书，将案涉房屋交由人和公司进行管理与出租，玖玺公司与案涉租赁合同无关。其次，案涉《房屋租赁合同》上并无玖玺公司签章，玖玺公司不应视为合同相对人。该《房屋租赁合同》系白淑鸽与人和公司达成，玖玺公司并未参与合同订立，亦未参与合同的后续履行，不应承担违约责任。2.一审认定由玖玺公司承担违约金系事实认定错误，亦无法律依据。3.白淑鸽在一审中采取多种手段企图影响司法公正，影响案件正常审理，也对玖玺公司造成极大负面影响。     白淑鸽答辩称，一审法院判令玖玺公司承担违约金既有事实根据，也有法律依据。三方签订的租赁合同无效，合同文本首页记载的出租方为"陕西伟力投资集团有限公司"，而文本落款处的出租方为"人和公司"。合同签订时上诉人口头表示合同每年签订一次，玖玺公司2015年委托人和公司管理出租房屋，在案涉合同签订以后，玖玺公司的名称已经变更了，所以合同效力应该是存在问题。因为合同的首页有玖玺公司的名字，玖玺公司具有过错，应该承担责任。     人和公司答辩称，认可玖玺公司的上诉请求及事实理由。     人和公司上诉请求：1.依法撤销（2020）陕0202民初445号民事判决第一项、第三项，改判驳回白淑鸽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由白淑鸽承担。理由为：1.一审判令由人和公司承担违约金并未事实与法律依据。首先，人和公司与白淑鸽之间的《房屋租赁合同》合法有效，且已履行完毕。租赁期内合同双方依照约定履行了合同义务，白淑鸽实际占有、使用该租赁房屋，通过其经营活动获得收益，并向人和公司以约支付租金，租赁期满，合同依法履行完毕，未出现违约情况。其次，一审援引违约金条款进行计算与基本事实不符。该违约金条款并不适用此案情形，一审据此认定人和公司承担违约金并无事实依据。2.一审认定由人和公司与玖玺公司承担连带责任并无事实依据与法律依据。玖玺公司将案涉房屋委托人和公司进行管理与出租，人和公司与白淑鸽签订了《房屋租赁合同》，在约定的租赁期间，由白淑鸽向人和公司支付租金，玖玺公司并非合同相对人。3.白淑鸽应当承担房屋占用期间的费用。2020年5月30日，《房屋租赁合同》履行完毕，白淑鸽并未续签合同，仍实际占有案涉房屋。经人和公司催告并给予合理期限后，白淑鸽仍未搬离，导致房屋至今无法使用，白淑鸽应承担房屋占用期间的费用。4.白淑鸽在一审过程中采取多种手段企图影响司法公正，影响案件正常审理，也对人和公司造成极大负面影响。     白淑鸽答辩称，不同意人和公司上诉请求。一审判令人和公司承担违约金有足够的事实根据及法律依据，一审法院认定人和公司与玖玺公司承担连带责任有事实和法律依据，玖玺公司委托人和公司出租房屋，那就是委托人和受委托人的关系，应该承担违约责任。关于房屋占用费用，2020年4月20日，房屋已经出售给了左某某，人和公司没有产权，主张占用费主体不对。人和公司2020年6月24日派员将该房屋锁门并且泼油污，那么从2020年的6月24日起这个房子实际控制占有人是人和公司，请求白淑鸽承担占用费错误。没有任何证据证明白淑鸽通过舆论影响公司的正常，白淑鸽举报左海峰使用软暴力，这是一个正义的行为，上诉人不应把这作为一个上诉理由。综上，人和公司的上诉没有事实根据和法律根据，请求依法驳回人和公司的上诉请求请求。     玖玺公司答辩称，认可人和公司的上诉请求及事实理由。     白淑鸽向一审法院诉讼请求：1.确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效；2.判令二被告返还原告已交租金107388元；3.判令二被告赔偿原告经济损失275798.60元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。     人和公司向一审法院反诉请求：1.请求被反诉人白淑鸽承担房屋占用费用26847元；2.请求被反诉人白淑鸽承担诉讼费用。     一审法院查明事实，2019年6月1日，原告白淑鸽与被告铜川人和物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同首页显示出租方（甲方）：陕西伟力投资集团有限公司，承租方（乙方）无签名，合同落款出租方（甲方）铜川人和物业管理有限公司，签约代表为冯丹并加盖人和公司公章，承租方（乙方）无签字，签约代表白淑鸽。《房屋租赁合同》约定："第一部分约定条款中1.1.1房屋的具体位置铜川市王益区育才路福源A座商住楼；1.1.2商业用房一层，建筑面积298.3平方米；3.1租赁期限自（2019）6月1日至2020年5月30日止。除本合同另有约定外，任何乙方不得在租赁期限内提前终止本合同。4.1出租房屋租金为每平方30元，月租金8949元，年租金107388元，租赁期限内的租金合计为人民币107388元。第二部分通用条款4.1乙方有权对出租房屋进行必要的装修或增设设备、设施以合适办公或营业需要，费用由乙方自理；5.1如果甲方或者房屋的产权人将房屋所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效；5.2在租赁期间，甲方或者房屋的产权人不得将出租房屋转租，或进行其他影响，乙方正常使用的处置。如果甲方或者房屋产权人对房屋的处置影响乙方的正常使用，甲方应当向乙方支付本合同年租金总额20%的违约金；5.3甲方或房屋的产权所有人如出卖房屋，须提前3个月通知乙方。在同等条件下，乙方有优先购买权；9.6如果合同期满需要续租该房屋，应在合同期满前一个月，书面通知甲方，并与甲方协商新的租赁费用，签订补充合同。"2019年9月27日被告人和公司收取原告白淑鸽2019年7月1日至2019年12月30日物业费等费用6264元。2020年5月22日被告人和公司收取原告白淑鸽2020年1月1日至2020年6月30日物业费等费用5969元。     2015年5月8日陕西伟力投资集团有限公司出具委托书一份，载明："陕西伟力投资集团有限公司委托铜川人和物业管理有限公司对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁。"2020年4月20日玖玺公司将福源商住楼A座00102、0-103、0-104、0-105室商铺出售给客户左某某、王美玲，并于2020年5月30日为左某某、王美玲在铜川市不动产登记中心办理了房产过户手续。     2020年6月10日，被告人和公司向原告白淑鸽发出《通知》，该《通知》载明："根据《租赁合同》约定：2020年5月30日已届满，本合同约定房屋出租人自行使用，不在续租本合同即行终止。为了维护你的利益，特 告知并给予20天腾房返还承租房屋期限，自2020年6月20日止。"原告白淑鸽在该《通知》上写收到，2020.6.10.白淑鸽。     一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:"有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。" 原告白淑鸽诉称被告采取欺诈手段，隐瞒房屋所有权人真实身份，诱骗原告签订霸王合同，要求确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效，经查，2015年5月8日，陕西伟力投资集团有限公司（本案被告玖玺公司）委托铜川人和物业管理有限公司对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁。2019年6月1日，原告白淑鸽与被告铜川人和物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，被告铜川人和物业管理有限公司经授权后有权对该房屋进行出租，且该合同落款出租方（甲方）为铜川人和物业管理有限公司，签约代表为冯丹并加盖人和公司公章，承租方（乙方）签约代表白淑鸽，该合同自双方当事人签字或盖章时合同已成立并生效。出租方人和公司已将房屋交付承租人白淑鸽使用、收益，白淑鸽也将房屋租金交付与被告人和公司，该《房屋租赁合同》并不存在合同无效的情形，故对原告该诉称依法不予支持。对原告要求二被告返还原告已交租金107388元，经查，原被告之间签订的《房屋租赁合同》已生效，原告白淑鸽对该房屋进行装饰装修后并投入使用，故对该诉求，依法不予支持；对原告要求二被告赔偿原告对房屋的装修、购置的经营设施等经济损失共计275798.60元，根据《房屋租赁合同》第二部分通用条款4.1乙方有权对出租房屋进行必要的装修或增设设备、设施以合适办公或营业需要，费用由乙方自理。故依法对原告诉请被告赔付其对房屋的装修费、购置的经营设施等费用不予支持。对于支付违约金21477.60元，根据《房屋租赁合同》第二部分通用条款5.2："在租赁期间，甲方或者房屋的产权人不得将出租房屋转租，或进行其他影响，乙方正常使用的处置。如果甲方或者房屋产权人对房屋的处置影响乙方的正常使用，甲方应当向乙方支付本合同年租金总额20%的违约金"。根据通用条款5.3："甲方或房屋的产权所有人如出卖房屋，须提前3个月通知乙方。在同等条件下，乙方有优先购买权。"本案被告玖玺公司将房屋出售于案件外的第三人，未通知原告白淑鸽，侵犯了原告白淑鸽的优先购买权，构成违约，故对该部分损失予以支持。对其庭审中陈述在其提出续租的期限内，要求人和公司减免新冠疫情期间的租金和污水管道返流污水进入其租赁房屋造成的营业损失，原告起诉时无此请求，不予处理。     针对被告玖玺公司当庭辩称的其在此房屋租赁合同中，并未进行任何签章，不能视为合同的相对人，不应作为被告的意见，经查在原告白淑鸽与被告人和物业签订《房屋租赁合同》时，其系房屋的所有人。2020年4月20日其将福源商住楼A座00102、0-103、0-104、0-105室商铺出售给客户左某某、王美玲，并于2020年5月30日为左某某、王美玲在铜川市不动产登记中心办理了房产过户手续。至此被告玖玺公司和被告铜川人和物业管理有限公司之前的委托合同已经无经营标的，被告玖玺公司作为委托合同的委托人，在出售商用房前未按照委托经营合同的约定时间通知被告人和公司，导致被告人和公司未能按照房屋租赁合同约定通知原告商用房要出租，构成违约，因此被告玖玺公司因承担违约责任。被告人和公司作为委托经营合同的受托人和租赁合同的出租人，未尽到合同义务，亦应承担违约责任。     针对反诉原告人和公司诉请的要求反诉被告白淑鸽承担自2020年6月1日至诉讼时的逾期返还房屋占用费用共计26847元，经查，2015年5月8日本案被告玖玺公司委托铜川人和物业管理有限公司对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁。但2020年4月20日玖玺公司将福源商住楼A座00102、0-103、0-104、0-105室商铺出售给客户左某某、王美玲，并于2020年5月30日为左某某、王美玲在铜川市不动产登记中心办理了房产过户手续。2020年5月30日后，被告玖玺公司已对该商住楼无所有权，被告铜川人和物业管理有限公司亦未提供商住楼所有权人左某某、王美玲授权其对商住楼进行物业管理和租赁的证据，故2020年5月30日后被告铜川人和物业管理有限公司无权对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁，对其诉求依法不予支持。     综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告铜川人和物业管理有限公司、陕西玖玺物业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告白淑鸽违约金21477.6元；二、驳回原告白淑鸽的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告铜川人和物业管理有限公司的诉讼请求。本案本诉诉讼费5437元，由原告白淑鸽负担3437元，由被告铜川人和物业管理有限公司、陕西玖玺物业管理有限公司负担2000元；本案反诉诉讼费471元，由被告铜川人和物业管理有限公司负担。      二审期间，双方当事人均未提交新证据。     双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。     本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉房屋租赁合同是否有效；2.人和公司是否应返还白淑鸽房屋租赁费和物业费；3.人和公司、玖玺公司是否应向白淑鸽支付违约金；4.白淑鸽是否应向人和公司支付房屋占用费。     关于案涉房屋租赁合同是否有效的问题。本案中，玖玺公司委托人和公司对其案涉房屋进行物业管理及商用房租赁，人和公司根据玖玺公司的授权，与白淑鸽经过协商签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。玖玺公司更名前的名称为伟力公司，虽然伟力公司向人和公司出具委托书后进行了名称变更，但其权利义务主体并未改变，白淑鸽认为伟力公司给人和公司出具的委托书在名称变更后不再有效的上诉理由不能成立。白淑鸽认为《房屋租赁合同》首页的出租方系伟力公司，签订合同时伟力公司已经更名为玖玺公司，该合同应为无效，经查，双方签订的租赁合同系制式合同，合同首页印制的出租方为伟力公司，但在合同尾部的出租方为人和公司签字盖章，承租方为白淑鸽签字捺印，该《房屋租赁合同》系人和公司与白淑鸽签订，白淑鸽认为合同无效的理由不能成立。     关于人和公司是否应返还白淑鸽房屋租赁费和物业费的问题。众所周知，2020年春季的新冠肺炎疫情对人们的生产生活造成了很大影响，白淑鸽的经营也必然受到冲击，导致收入减少，进而发生损失，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，白淑鸽作为承租人请求减免租金的理由具有合理性，但白淑鸽已经提前预交了合同期内的全部租金，可由出租人适当予以返还，结合本案实际情况，酌情确定由人和公司向白淑鸽返还房屋租赁费10000元。双方当事人均认可人和公司于2020年6月10日通知白淑鸽腾退房屋，且人和公司于2020年6月24日将案涉房屋房门上锁，并进行了停水停电，白淑鸽2020年6月份并未完全正常使用房屋，白淑鸽已经提前预交了6月份的物业费，人和公司应予适当退还，酌情认定以退还500元为宜。     关于人和公司、玖玺公司是否应向白淑鸽支付违约金的问题。白淑鸽租赁案涉房屋后，对房屋进行了装修，并进行经营使用，其经营行为具有长期性，合同期满后白淑鸽在同等条件下具有优先租赁使用的权利，也有优先购买的权利。《房屋租赁合同》明确约定，"在租赁期间，甲方或者房屋的产权人不得将出租房屋转租，或进行其他影响乙方正常使用的处置。如果甲方或者房屋产权人对房屋的处置影响乙方的正常使用，甲方应当向乙方支付本合同年租金总额20%的违约金"、"甲方或房屋的产权所有人如出卖房屋，须提前3个月通知乙方。在同等条件下，乙方有优先购买权。"作为出租人，人和公司对玖玺公司出售房屋事项没有提前通知白淑鸽，玖玺公司的出售行为侵犯了白淑鸽的优先权，影响了白淑鸽的正常使用，应当按照合同约定支付违约金。玖玺公司作为案涉房屋的所有权人，将房屋委托人和公司管理和出租，具有保障承租人正常使用房屋的义务，也应受人和公司与白淑鸽签订合同的约束，但玖玺公司却置承租人的权益于不顾，在未提前通知承租人白淑鸽的情况下，将出租房屋出售，应当与人和公司共同向白淑鸽支付违约金。玖玺公司、人和公司认为不应向白淑鸽支付违约金的上诉理由不能成立。     关于白淑鸽是否应向人和公司支付房屋占用费的问题。案涉房屋已被出售并办理了不动产变更登记手续，自2020年5月30日变更登记后玖玺公司不再是案涉房屋的所有权人，人和公司也没有提供证据证明其对案涉房屋继续拥有管理使用权，且人和公司已于2020年6月24日将案涉房屋房门上锁，其要求白淑鸽支付房屋占用费的理由不能成立。     综上所述，上诉人白淑鸽的部分的上诉理由成立，上诉人玖玺公司、上诉人人和公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：     一、维持铜川市王益区人民法院(2020)陕0202民初445号民事判决主文第一项、第三项。     二、撤销铜川市王益区人民法院(2020)陕0202民初445号民事判决主文第二项及案件受理费负担部分。     三、铜川人和物业管理有限公司于判决生效后十日内退还白淑鸽房屋租赁费10000元和物业费500元。     四、驳回白淑鸽的其他诉讼请求。     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     一审案件受理费5437元，由白淑鸽负担3337元，由陕西玖玺物业管理有限公司负担1050元，由铜川人和物业管理有限公司负担1050；一审反诉费471元，由铜川人和物业管理有限公司负担。二审案件受理费7063元，由白淑鸽负担6289元，由陕西玖玺物业管理有限公司负担337元，由铜川人和物业管理有限公司负担437元。     本判决为终审判决。                                     审 判 长郭玉荣                               审 判 员陈建安                               审 判 员董敏                                二〇二一年四月九日                    法官助理郑况纳                  书 记 员杨晓娜              1