四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终588号 上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲芳，女，1969年7月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲华，女，1977年1月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲娟，女，1966年11月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨红涛，四川追求律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴芳，女，1982年4月21日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：干勇明，男，1967年10月26日出生，汉族，住浙江省象山县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周洪令，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：乐山市置恒房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：米文江，男，该公司员工。 上诉人李玲芳、李玲华、李玲娟因与被上诉人吴芳、干勇明，原审第三人乐山市置恒房地产开发有限公司（以下简称置恒房开司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省乐山市五通桥区人民法院（2019）川1112民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玲芳、李玲华、李玲娟上诉请求：撤销乐山市五通桥区人民法院（2019）川1112民初1054号判决，依法改判对执行标的物（位于乐山市五通桥区××小区××栋××单元××楼××号商品房）继续执行。事实和理由：乐山市五通桥区人民法院（2019）川1112民初1054号判决适用法律错误，案涉房屋买卖时已经被武汉市洪山区人民法院查封、被成都市金牛区人民法院轮候查封，而该判决认为案涉房屋买卖仅仅发生在五通桥区人民法院查封之前即符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，违背法律规定，请求依法改判。 吴芳、干勇明辩称，公司售房有许可证，我的房子是正规购买，有合同，并于2017年3月15日一次性交了房款，另外支付了房屋维修基金和物管费，房子钥匙也交给了我，我得知房子被查封是2018年的事了，房子交给我了长达一年半时间我都不知道，要求驳回上诉，维持原判。 置恒房开司辩称，吴芳、干勇明是真实购房户，要求驳回上诉，维持原判。 吴芳、干勇明向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；2.确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为吴芳、干勇明所有；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定以下案件事实：1.2016年8月8日,吴芳、干勇明与第三人置恒房开司【具备商品房预售许可证】签订《商品房买卖合同》（合同编号：13432）、《乐山新天地补充协议》、《新天地合同会审呈签》，约定吴芳、干勇明向第三人置恒房开司购买五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋（房屋面积84.58平方米）并通过手机银行一次性交纳购房全款198000元，第三人向吴芳、干勇明开具购房款《收据》；2017年2月27日吴芳、干勇明向第三人交纳办理产权证费用3960元、维修基金3793元；2017年3月15日，第三人置恒房开司向吴芳、干勇明交付案涉房屋,并与吴芳签订《房屋交接书》。同日，吴芳与浙江平安物业管理有限公司乐山市五通桥区分公司签订《钥匙托管书》，并由干勇明交纳2016年11月1日至2017年1月30日物管费887元。 另查明,2016年3月25日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出(2016)鄂0111财保104号民事裁定书，查封第三人置恒房开司名下的该案涉房屋；2016年3月28日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111财保104号协助执行通知书，并于2016年3月28日向乐山市五通桥区房地产管理所依法送达民事裁定书及协助执行通知书；2016年3月28日湖北省武汉市洪山区人民法院向第三人置恒房开司邮寄民事裁定书一份，EMS快递单显示邮件于2016年4月1日由置恒房开司法定代表人孔庆平本人签收；2016年5月12日武汉市洪山区人民法院出具（2016）鄂0111财保104号《调查函》，核实房屋查封情况；2016年8月8日武汉市洪山区人民法院再次出具（2016）鄂0111财保104号《调查函》核实查封情况；2016年8月12日五通桥区住建局房地产管理所作出《五通桥区住建局房地产管理所关于对“置恒新天地”房屋查封情况的回复》，回复载明：2016年3月28日对案涉房屋进行了查封。2017年6月27日武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初2465号之二民事裁定书，解除对本案案涉房屋的查封；2017年9月4日武汉市洪山区人民法院向五通桥区不动产登记中心作出（2016）鄂0111民初2465号之二协助执行通知书，并请协助解除对案涉房屋的查封。2016年10月20日成都市金牛区人民法院作出（2016）川0106执863号之九执行裁定书及（2016）川0106执863号之九协助执行通知书，对本案案涉房屋依法进行查封；2016年10月21日五通桥区不动产登记中心将成都市金牛区人民法院作出的（2016）川0106执863号之九执行裁定书及（2016）川0106执863号之九协助执行通知书转送五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所，并协助对案涉房屋依法进行查封；2016年12月17日，成都市金牛区人民法院向第三人置恒房开司邮寄送达《民事裁定书》（房屋查封）、《民事裁定书》（银行扣划）、《失信决定书》；2017年11月15日成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书及（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书，对案涉房屋依法解除查封；2017年11月23日五通桥区不动产登记中心将成都市金牛区人民法院作出的（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书及（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书转送五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所，并协助对案涉房屋依法解除查封。2017年6月1日乐山市五通桥区人民法院作出（2016）川1112执23号执行裁定书及（2017）川1112执23号之一协助执行通知书，对案涉房屋进行查封，查封期限为三年；2.本案案涉房屋未装修入住；3.经五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所查询吴芳在五通桥区竹根镇茶花路有一套115平方米的房改房过户住宅（产源：买卖；产别：私有；登记事项：房改房过户；共有方式：单独所有；权证号：0042360；登记时间：2005年10月9日）；4.本案案涉房屋的物权仍处于第三人置恒房开司名下。 诉讼中，该院依职权向当事人释明置恒房开司在本案中应作为第三人参加诉讼，当事人均无异议。 一审法院认为，合法的民事权益依法受法律保护。本案系案外人执行异议之诉，吴芳、干勇明的诉讼请求为：1.不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；2.确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为原告所有。针对原告吴芳、干勇明的第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，吴芳、干勇明于2016年8月8日与第三人置恒房开司就案涉房屋签订买卖合同，并在当日完成了购房款198000元的全额交付，2017年3月15日完成案涉房屋的交付，即该房屋买卖行为发生在执行法院五通桥区人民法院查封之前【2017年6月1日，乐山市五通桥区人民法院才作出（2016）川1112执23号执行裁定书及（2017）川1112执23号之一协助执行通知书，对案涉房屋进行查封】，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案吴芳、干勇明作为买受人，在第三人置恒房开司具备商品房预售许可证的前提下，已尽到一个正常购房人的风险注意义务且按约支付了对价，在此房屋买卖过程中没有过错，未办理过户登记系因第三人存在欠税费的情况以及案涉房屋处于被人民法院查封期间，而非因买受人自身原因，因此吴芳、干勇明的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有的物权期待权能够阻却五通桥区人民法院对案涉房屋的执行，故其第一项诉讼请求该院予以支持；2.针对吴芳、干勇明主张的确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为吴芳、干勇明所有的第二项诉讼请求，本案案涉房屋在2016年8月8日由第三人置恒房开司以198000元的价格出售给本案吴芳、干勇明，并签订《商品房买卖合同》、《乐山新天地补充协议》、《房屋交接书》，同时第三人置恒房开司于2017年3月15日向吴芳、干勇明交付了案涉房屋,但双方至今并未就案涉房屋办理转让备案登记，也未办理产权过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，吴芳、干勇明与第三人置恒房开司就案涉房屋签订的买卖合同是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，但有效合同是本案物权发生变动的原因行为，不能直接导致发生物权变动的结果行为，案涉房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户属于物权变动问题，第三人置恒房开司就案涉房屋并未向吴芳、干勇明办理产权过户登记，本案案涉房屋的权属登记仍属于第三人置恒房开司，故吴芳、干勇明的该项主张该院不予支持。综上，该院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决，一、不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；二、驳回原告吴芳、干勇明的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由吴芳、干勇明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与一审已查明事实一致，本院予以确认。 另查明：2016年9月13日，1.一审法院作出（2016）川1112民初403号民事调解书确认置恒房开司应于2016年9月18日前向李玲芳支付借款本金100万元及相应利息，2.一审法院作出（2016）川1112民初404号民事调解书确认置恒房开司应于2016年9月18日前向李玲娟支付借款本金130万元及相应利息，3.一审法院作出（2016）川1112民初430号民事调解书确认置恒房开司应于2016年9月18日前向李玲华支付借款本金80万元及相应利息。 因李玲芳、李玲华、李玲娟申请执行上述生效民事调解书内容，2017年6月1日一审法院作出（2016）川1112执22、23号执行裁定书，对包括案涉房屋在内的162套房进行查封，查封期限为三年。 以上事实有（2016）川1112民初403、404、430号民事调解书、（2016）川1112执22、23号执行裁定书予以证实。 本院认为，本案争议焦点为吴芳、干勇明对案涉房屋享有的物权期待权能否对抗本案的执行？第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，符合条件的房屋买受人享有物权期待权可以排除对案涉房屋的执行；第二、吴芳、干勇明于2016年8月8日与置恒房开司签订书面的房屋买卖合同，这个时间点存在洪山法院对案涉房屋的查封，后洪山法院于2017年9月4日对案涉房屋解除查封，吴芳、干勇明购房时一审法院基于李玲芳、李玲华、李玲娟三人申请执行尚未对案涉房屋采取查封措施；第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”2016年8月8日置恒房开司在洪山法院已经查封案涉房屋的情况下将房屋转让给吴芳、干勇明，其转让行为不能对抗洪山法院执行案件的申请执行人，后因洪山法院于2017年9月4日解除查封，转让行为不能对抗洪山法院申请执行人的事由已消灭，2016年8月8日置恒房开司转让房屋给吴芳、干勇明时，一审法院尚未采取查封措施，相对于一审法院2017年6月对案涉房屋的查封，置恒房开司转让房屋的行为不属于有碍一审法院执行的行为，置恒房开司与吴芳、干勇明在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第四、吴芳、干勇明于2016年8月8日购房当日一次性交清全部房款，并交纳了2016年11月起的物管费，吴芳、干勇明于2017年3月15日开始合法占有该不动产，虽未办理产权过户登记，但系置恒房开司未能为吴芳、干勇明办理产权登记的原因造成。综上，吴芳、干勇明属于无过错买受人，其享有对案涉房屋的物权期待权可以排除对案涉房屋的执行。 综上，李玲芳、李玲华、李玲娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李玲芳、李玲华、李玲娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 伍 健 二〇二一年四月二十二日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖