江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1323号上诉人（原审被告）：江苏瑞泽农化有限公司，住所地淮安盐化新材料产业园洪泽片区（盐都路北侧、台玻大道西侧）。法定代表人：李晓东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李海，男，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司，住所地淮安市洪泽区工业园区北一道南侧、东三街东侧。诉讼代表人：江苏泽之源律师事务所，系该公司的破产管理人。负责人：赵长生，系破产管理人负责人。原审被告：洪泽县高良涧镇东南钢管扣件租赁站，住所地淮安市洪泽区瑞泽塑胶包装有限公司院内。经营者：王海鹰，该站负责人。原审被告:淮安市祥博制版有限公司，住所地淮安市洪泽工业园区精益路1号。法定代表人：樊金祥，该公司执行董事。原审被告：淮安永瑞电气设备有限公司，住所地淮安市洪泽区瑞泽塑胶包装有限公司院内。法定代表人：张晓辉，该公司执行董事。上诉人江苏瑞泽农化有限公司(以下除判决主文外简称农化公司)因与被上诉人洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司(以下除判决主文外简称塑胶公司)，原审被告洪泽县高良涧镇东南钢管扣件租赁站(以下除判决主文外简称租赁站)、淮安市祥博制版有限公司(以下除判决主文外简称祥博公司)、淮安永瑞电气设备有限公司(以下除判决主文外简称永瑞公司)排除妨害纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2021）苏0813民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人农化公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人主体不适格，本案应裁定驳回起诉。2.上诉人租赁的房产已拍卖成交，已不存在可能影响房屋拍卖成交或拍卖价值的不确定性，按照“买卖不破租赁”原则，租赁合同应继续履行，被上诉人不能要求排除妨害。3.法院裁定破产时间为2019年12月31日，而管理人通知上诉人搬迁的时间是2020年7月29日，管理人未按照《企业破产法》第18条规定自破产申请受理之日起二个月通知对方当事人，而最高院有公报案例观点，管理人怠于通知租赁合同解除，并不必然导致合同解除，对本案具有指导示范意义。4.管理人拍卖租涉房产违规，没有保障承租人的优先购买权，此次拍卖应予撤销，在撤销之前对于排除妨碍的诉讼应驳回诉讼请求。5.该房产租赁合同时间为2009年8月，房产抵押贷款时间为2013年6月，租赁权比抵押权早4年，该案先租赁后抵押，原租赁关系依法不受抵押权影响。综上，驳回上诉，维持原判。被上诉人塑胶公司答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人主张的优先购买权，不属于本案审理范围，在实际操作过程中，管理人也曾通知过上诉人资产处置事宜，上诉人明确表示没有能力购买，且经管理人调查，上诉人涉嫌多起被执行案件，债务数额巨大，其提出优先购买权的问题是在浪费司法资源。原审被告租赁站、祥博公司、永瑞公司未到庭亦未提供书面意见。塑胶公司一审起诉请求：判令各原审被告迁出塑胶公司的厂房、场地并将厂房、场地移交给塑胶公司。一审法院经审理查明：2009年8月25日塑胶公司为出租方、农化公司为承租方，就位于洪泽区工业园区东三街东侧、北一道南侧，塑胶公司整个厂区签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为15年，自2009年9月1日起至2024年8月31日，租金每年8万元，塑胶公司用租金偿还欠农化公司120万元债务，在租赁期限内，如塑胶公司出卖房屋，应提前60天通知农化公司，农化公司在接到通知后15日内决定是否行使优先购买权，如逾期不答复则视为放弃该权利。另约定了其他事项。后农化公司于2019年10月20日将涉案部分场地转租给租赁站，租赁期限5年;于2019年10月24日将涉案部分场地转租给祥博公司，租赁期限3年;于2019年11月15日将涉案部分场地转租给永瑞公司，租赁期限3年。2020年2月28日塑胶公司管理人向农化公司副总经理李海告知了塑胶公司破产的事实并要求农化公司尽快腾空厂房、场地。同时李海告知管理人农化公司已将部分场地转租给租赁站、祥博公司和永瑞公司，因农化公司一直未按照管理人要求腾空涉案场地。2020年7月1日塑胶公司管理人向农化公司发出限期搬迁通知书，要求农化公司自接到通知之日起一个月内腾空厂区并交付给管理人。李海于2020年7月20日在该通知书上签名。一审另查明，2019年12月31日，塑胶公司被一审法院裁定破产清算，并指定江苏泽之源律师事务所担任管理人。一审法院认为，塑胶公司与农化公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。但由于一审法院已裁定受理塑胶公司破产清算，根据企业破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。塑胶公司管理人在塑胶公司自破产申请受理之日起二个月内未通知农化公司继续履行，故塑胶公司与农化公司签订的房屋租赁合同已解除。虽农化公司分别与租赁站、祥博公司和永瑞公司签订了转租合同，但上述转租关系应以承租人农化公司有租赁权为基础,在承租人的租赁权消灭后,次承租人不能继续主张履行租赁合同，故在塑胶公司与农化公司签订的房屋租赁合同解除后,农化公司无权继续转租涉案厂房、场地。且塑胶公司管理人自破产申请受理后，书面通知农化公司搬离并返还涉案厂房、场地。原审被告没有按期返还厂房、场地，塑胶公司有权收回出租的厂房、场地，故原审被告提出的租赁合同仍合法有效的辩称，无法律依据，不予支持，塑胶公司有权要求农化公司、租赁站、祥博公司和永瑞公司迁出塑胶公司的厂房、场地并将厂房、场地移交给塑胶公司。关于原审被告辩称的塑胶公司主体不适格问题，无法律依据，不予支持。关于原审被告提出的涉案房产拍卖程序未保障其作为承租人的优先购买权问题，原审被告可另行主张，本案不予理涉。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定、《中华人民共和国民法典》第五百五十七条之规定，一审法院判决如下：农化公司、租赁站、祥博公司、永瑞公司于判决发生法律效力之日起十日内搬离塑胶公司并将厂房腾空交予塑胶公司破产管理人。案件受理费80元，减半收取40元，由农化公司、租赁站、祥博公司、永瑞公司负担。本院经审查确认一审法院查明的事实。二审中，上诉人与被上诉人一致认可塑胶公司除了案涉土地及地上建筑物、设备外，暂时未发现其他破产财产。本院认为：本案上诉人与塑胶公司之间的租赁合同有无解除，上诉人行使案涉排除妨害权利有无依据。根据《中国人民共和国破产法》第十八条的规定，在塑胶公司破产后，其所有资产（包括债权债务）均由管理人管理处置，管理人对破产申请受理前成立、且未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案双方一致认可除案涉房地产及设备外，塑胶公司未发现其他破产财产，在此情况下，管理人唯一能处置变现用以偿还破产债权的资产即案涉土地及土地上的建筑物等，因此，管理人决定对本案双方之间的租赁合同予以解除并拍卖，是履行管理人职责的法定职责。虽然管理人未及时通知上诉人，但依据法律规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同，故上诉人与塑胶公司之间的租赁合同解除已即成事实且合法。上诉人关于被上诉人不是本案适格主体、不能解除租赁合同缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张的优先购买权、租赁先于抵押等，因塑胶公司已进入破产程序，已不能以正常市场交易行为规则来约束塑胶公司，且上诉人在案涉场地经营多年，其称不知拍卖事宜亦与事实不符，如上诉人认为其就案涉房地产或相关合同享有民事权利，可作为债权人向被上诉人申报权利。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏瑞泽农化有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 王 健审 判 员 邹艳萍二〇二一年四月二十一日法官助理 黄 忠书 记 员 李 戎