湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂10民终535号上诉人（原审被告）：荆州市福隆房地产开发有限公司，住所地：荆州市沙市区金龙路尾**。法定代表人：陈世荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建平，湖北思捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金华桥，男，1955年2月1日出生，汉族，住荆州市沙市区。被上诉人（原审原告）：李明先，女，1969年12月26日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：金华桥，系被上诉人李明先之夫。上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司（以下简称福隆公司）与被上诉人金华桥、李明先房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福隆公司上诉请求：1.依法撤销湖北省荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002民初1904号民事判决，并改判驳回金华桥、李明先的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由金华桥、李明先承担。事实和理由：1.一审法院以“福隆公司提交的证据系证明政府交通管制或其它原因导致办理诉争房屋竣工备案证迟延的事实，与证明诉争房屋交付日起是否在180日内具备办证法定条件的事实系不同的两个事实”认定福隆公司应承担逾期办证的违约责任属于事实认定错误；2.一审法院对竣工验收备案证与办理房屋产权登记证之间关系的认定前后矛盾；3.造成诉争房屋在合同约定期限内无法具备办证条件的直接原因是荆州市政府改造翻修金龙路及政府主管部门审批时间超长所致，应适用情势变更原则，福隆公司不应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。金华桥、李明先辩称，2017年12月10日，福隆公司委托荆州嘉邦房地产营销代理有限公司发布通告，诉争房屋于2017年12月12日完成初始登记，具备了房屋办证条件。但至一审诉讼前，福隆公司一直未办理房产证，福隆公司按约应当支付违约金。金华桥、李明先向一审法院起诉请求：1.判令福隆公司履行《商品房买卖合同（预售）》义务，即协助金华桥、李明先到荆州市不动产登记交易中心办理不动产权证；2.判令福隆公司依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，支付违约金（出卖人按日计算向金华桥、李明先支付全部房价款万分之一的违约金64290.51元，时间从2017年8月1日至2020年7月31日止）；3.本案的诉讼费用由福隆公司承担。一审法院认定事实：金华桥、李明先作为买受人与福隆公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定福隆公司将位于九龙湾小区5、6幢5单元18层5-1804号出卖给金华桥、李明先，房价款总额为587128元；约定交付条件为该商品房经验收合格，交付时间为2017年1月31日。《商品房买卖合同（预售）》中约定：买受人在收到通知书或合同约定届满之日不办理交付手续的视为该商品房自动交付（该句用黑体标注）；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订了合同及补充协议后，金华桥、李明先依约向福隆公司支付了全部房价款。金华桥、李明先于2017年2月22日向所在小区的物业管理公司支付了从2017年2月1日至2018年1月31日期间的物业管理费。诉争房屋所在小区于2017年10月30日办理竣工验收备案登记，并于2017年12月12日办理初始登记。另查明，一审法院作出的已生效的(2019)鄂1002民初1162号、(2019)鄂1002民初1171号等多份民事判决书中均查明，福隆公司于2017年12月10日在诉争小区售楼部张贴《通告》，该《通告》载明诉争房屋所在楼盘的不动产权大证已办理完毕并通知业主于2017年12月12日提交办理不动产权证书的资料。一审中，金华桥、李明先已于2020年10月14日取得了诉争房屋的不动产权证书，编号为鄂（2020）荆州市不动产权第0029012号。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应严格履行合同约定，金华桥、李明先已经履行给付购房款的义务，福隆公司依约应为金华桥、李明先完成房屋办证的相关手续，否则应承担相应的违约责任。福隆公司提交的证据所证明的政府交通管制或其它原因导致办理诉争房屋竣工备案证延迟的事实，与证明诉争房屋交付日起是否在180日内具备办证法定条件的事实系不同的两个事实，政府部门实行交通管制、测绘拖延等问题虽对福隆公司履行合同产生一定影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”情形，福隆公司主张未能按约履行合同系不可抗力与政府部门导致，不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。福隆公司提交的《房屋入住交接单》及《业主资料登记表》显示双方办理房屋交接的时间为2017年2月22日，金华桥、李明先对证据的真实性未提出异议，一审法院据此认定双方办理房屋交接的时间为2017年2月22日。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，诉争房屋在交付房屋之日起180日内应办理房屋所有权证，即诉争房屋应于2017年8月21日前具备办证的法定条件。但诉争房屋峻工验收备案的时间为2017年10月30日，办理初始登记的时间为2017年12月12日，2017年8月21日并不具备办证的法定条件，故福隆公司应从2017年8月21日起承担逾期办证的违约责任，并应履行将商品房具备办证法定条件的时间通知金华桥、李明先的义务。福隆公司提交的《通告》仍张贴于诉争房屋小区售楼部，金华桥、李明先居住于小区之内，且办证系金华桥、李明先的核心利益，其应予以关注并知悉上述《通告》的内容，故对福隆公司主张于2017年12月10日以张贴通告方式履行了上述通知义务的陈述，一审法院予以采信。金华桥、李明先未提交有效证据证明双方约定、法律或者政策规定必须由第三方荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司代为办理诉争房屋所有权证书，故2017年12月12日后的违约损失应由其自身承担。至于第三方荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司在代为办理诉争房屋所有权证书中是否存在违约行为，双方当事人可以另行主张权利。福隆公司因逾期办理商品房所有权证承担违约责任的期间为从2017年8月21日起至2017年12月12日止共计113天，其应向金华桥、李明先承担违约金的总额为6634.51元【587128×0.0001（日万分之一）×113天】。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、荆州市福隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向金华桥、李明先给付违约金6634.51元；二、驳回金华桥和李明先的其他诉讼请求。如果荆州市福隆房地产开发有限公司未按判决指定的期间履给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人福隆公司逾期办理不动产权证是否具有法定的免责事由，即福隆公司在本案中是否应承担逾期办证的违约责任。福隆公司主张逾期办理不动产权证的原因是诉争房屋周边存在道路施工和行政审批时间过长，从而导致在合同约定的期限内无法具备办理房屋所有权证书的法定条件，本案应适用情势变更的原则，福隆公司不应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，双方当事人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。福隆公司在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是福隆公司在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给买受人承担，本案不符合上述司法解释所规定的情势变更情形，且福隆公司亦未请求人民法院变更或者解除合同，故对福隆公司主张具有免责事由的上诉理由，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定了商品房交付时应当满足该商品房经验收合格的条件。福隆公司在诉争房屋周边存在道路施工的情况下未采取相关措施履行必要义务，诉争房屋在交付时不符合上述合同约定的交付条件。福隆公司应当能够预见且应当预见在此情况下交付诉争房屋势必会影响在合同约定的期限内办理不动产权证书的进度，却依然选择于2017年2月22日向金华桥、李明先交付房屋而导致在房屋交付日起180日内不具备办理房屋所有权证书的法定条件，该原因应归责于福隆公司的违约交付行为，福隆公司应承担逾期办理不动产权证的违约责任。综上所述，上诉人福隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 莉审判员 胡 昱审判员 韩秀士二〇二一年四月十五日法官助理李丹书记员卢文倩