湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民再21号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：罗沈超，男，1987年1月17日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：谢莎莉，女，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：罗沈超，系谢莎莉之夫。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：沈郴华，女，1957年9月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：衡阳市珠晖城市建设开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路**。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。再审申请人罗沈超、谢莎莉、沈郴华因与被申请人衡阳市珠晖城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）湘04民终1291号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年10月27日作出（2020）湘民申2629号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人罗沈超、沈郴华，被申请人城建公司的委托诉讼代理人佘珍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗沈超、谢莎莉、沈郴华再审请求，1、原判未支持其要求城建公司支付逾期办证违约金错误；2、合同约定的日万分之一逾期交房违约金并不过高，原判认定双方约定的违约金过高而核减错误，所依据的毛坯房市场月租金评估报告是被申请人单方委托的不可信；3、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定错误。请求撤销一、二审判决，依法改判。城建公司辩称，同意按合同约定支付逾期办证违约金。涉案房屋是衡阳市珠晖区的团购房，低于市场价，属于福利房。再审申请人未提供证据证明逾期交房造成的直接经济损失，原判参照同地段毛坯房租赁标准判决合理合法。评估报告作为证据采信符合法律规定。原判认定事实清楚，采信合法，适用法律正确。罗沈超、谢莎莉、沈郴华向一审法院起诉请求：1、城建公司向其支付逾期交房违约金25137元（违约金从自2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日即2018年12月11日止）；2、城建公司向其交付购房全款的不动产统一销售发票；3、城建公司向其提交增减面积部分的合法依据资料及退还已收取的款项4259.94元；4、城建公司向其支付未在规定期限内办理房产权属证书违约金3540.48元；5、本案诉讼费用由城建公司承担。城建公司向一审法院反诉请求：判令罗沈超、谢莎莉、沈郴华按照约定支付城建公司房屋保管费用6650元（50元/日，从2018年8月1日计算至2018年12月11日）；反诉费由罗沈超、谢莎莉、沈郴华承担。一审法院认定事实：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。2015年11月26日，罗沈超、谢莎莉、沈郴华向城建公司一次性支付了购房354048.94元。并与城建公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：罗沈超、谢莎莉、沈郴华购买城建公司开发的珠晖区东外环路3号幸福园6号楼3202室，建筑面积123.81平方米，该商品房单价为每平方米2859.6元，总金额为354048.94元，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续；由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人，物业管理等相关费用自出卖人通知房屋交付之日起计算。2018年7月27日，城建公司在珠晖区人民政府网页向业主发布《关于幸福园业主办理交房手续的通知》称：我公司开发的幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，您在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续。2018年12月11日，双方办理房屋交付手续，签订《房屋交付验收表》。本案诉讼过程中，城建公司认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每平方米的租金价格进行评估鉴定，一审法院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月12日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。另查明，2014年10月9日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在未建有独立垃圾站且未分类堆放建筑垃圾等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2015年3月24日，衡阳市公安局珠晖分局衡州派出所接到报警，称白渔潭园艺场安置房内有一民工死亡。同日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局向城建公司发出（珠）安监管强措字（2015）第（23）号强制措施决定书称：我局接群众举报，你项目部****工地民工王文景下班后回住所死亡，死亡原因不明。以上存在的问题无法保障安全生产，依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定采取以下强制措施，幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局对城建公司的复工申请进行批复称：2014年4月20日，我局收到《衡阳市珠晖城市建设开发公司幸福园项目部复工的报告》，安排执法人员查看查阅相关资料，证实王文景死亡属因病死亡，不属于安全生产事故，同意你公司复工。2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局向城建公司发出《责令停工整治的通知》称：执法检查中发现你公司施工场地周围未安装喷淋，施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第五十八条的规定，现责令你公司（幸福园项目）停工整治。2015年6月25日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无自动车辆冲洗设施等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无排水措施、泥浆未做沉淀处理等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2017年3月14日，珠晖区生态环境保护委员会做出《珠晖区环境保护督查工作方案》，指出2017年上半年（4、5月份左右）进行珠晖区环保督察，时长一个月。一审法院判决：一、衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿罗沈超、谢莎莉、沈郴华延期交房违约金7761.56元；二、驳回罗沈超、谢莎莉、沈郴华的其他诉讼请求；三、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由罗沈超、谢莎莉、沈郴华负担350元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担150元。本案反诉费25元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。罗沈超、谢莎莉、沈郴华不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由城建公司负担。事实和理由：一审法院认定涉案项目是“团购房”与事实不符。一审认定双方约定的违约金过高，采信评估机构的毛坯房租金作为认定违约金的依据偏离了基本法理。一审认定农民工死亡导致安监部门要求城建公司停工适用不可抗力规则，免除城建公司29天逾期交房违约责任没有依据。城建公司没有及时交纳罚款导致无法办理产权证且未开具销售房屋不动产发票，一审未支持买受人要求城建公司支付逾期办证违约金3540.48元与事实和法律不符。本院二审对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票。城建公司在二审期间自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。本院二审认为，关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款规定并无不当。据此，本案逾期交房违约金应为8092.09元（123.81平方米×2.8元/平方米×12月/年÷365天/年×710天）。关于罗沈超、谢莎莉、沈郴华要求城建公司交付不动产统一销售发票、提交增减面积部分的合法依据资料、退还已收取的款项4259.94元及城建公司支付未在规定期限内办理房产权属证书违约金3540.48元的问题，一审判决已作分析认定，本院予以确认，不再赘述。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。本院二审判决：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决第三项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决第二项；三、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付罗沈超、谢莎莉、沈郴华逾期交房违约金8092.09元；四、驳回罗沈超、谢莎莉、沈郴华的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费500元，反诉案件受理费25元；二审案件受理费1000元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本院再审查明，本院二审认定的事实正确，本院再审予以确认。另查明，双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日之内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2021年1月22日产权登记机关为涉案房屋颁发了房屋产权证。再审庭审中，被申请人城建公司同意按照合同约定向再审申请人支付逾期办证违约金3540.48元。本院再审认为，本案再审双方争议的焦点为：（一）关于逾期办证违约金问题。被申请人城建公司在交房后一年内已将办证相关资料送至办证机关，且2021年1月22日产权登记机关为涉案房屋颁发了房屋产权证，不存在违约情形。鉴于城建公司愿意向再审申请人支付逾期办证违约金3540.48元，属于对其权利的合法处分，本院依法予以准许。（二）关于逾期交房违约金如何计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能提供证据证明逾期交房造成的直接损失，原判采信一审法院委托评估机构所作出的评估报告，并结合再审申请人所购房屋属于单位团购福利房，性价较高等因素，参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整并无不当。故再审申请人再审提出原判认定双方约定的违约金过高而核减错误，所依据的毛坯房市场月租金评估报告是被申请人单方委托的不可信的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，经本院法官专业委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2020）湘04民终1291号民事判决。本判决为终审判决。审判长  贺要生审判员  文 芳审判员  谷芝兰二〇二一年四月十九日法官助理李雁宾书记员王易薇