湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终680号上诉人（原审原告、反诉被告）：汨罗市明升房地产开发有限公司，住所地湖南省汨罗市弼时镇政府院内。法定代表人：林承龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅力，湖南嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某1，男，2009年9月12日出生，汉族，汨罗市人，住汨罗市。法定代理人：杨某2（系杨某1之父），住汨罗市。法定代理人：周某（系杨某1之母），住汨罗市。委托诉讼代理人：谢元元，湖南顶璟律师事务所律师。上诉人汨罗市明升房地产开发有限公司（以下简称明升公司）与被上诉人杨某1商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。明升公司上诉请求：一、撤销一审判决；改判杨某1支付明升公司购房款120000元，并支付逾期违约金7920元（以逾期付款金额120000元为基数，按日利率万分之一的标准，自2018年9月10日起计算至2020年3月20日止，其后继续计算）。二、判令杨某1向明升公司支付商品房变更设计所支出的费用15443元；三、驳回杨某1的全部反诉请求；四、由杨某1承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：1、一审法院认定涉案房屋每一层都应该是4.2米层高，并判令明升公司支付3万元违约金错误。汨罗市房产部门统一监制的合同并未明确每一层的层高都是4.2米，该合同也不是明升公司预先拟定并可以更改的，合同附件中也约定了“所有信息均以政府最终批准实施的文件和合同及其附件、补充协议的内容为准”；2、涉案房屋在杨某1与明升公司签订诉争合同时为现房，房屋层高差异肉眼可见，杨某1对房屋现状是了解的；3、杨某1在合同约定的交房时间之前就强行收房，应当视为其认可房屋的交付条件，且杨某1从未就层高问题提出过异议，其对此没有误解；4、即使将诉争合同理解为格式合同，将层高理解为每层4.2米也超出了通常理解的范围；5、一审法院判决的违约金标准缺乏事实及法律依据；6、杨某1无权拒付购房尾款，无权行使同时履行抗辩权，故应支付违约金；7、根据诉争合同的约定，室内管线的预埋不是明升公司的义务，一审法院对此处理错误；8、涉案房屋的设计变更是应杨某1的要求所作，杨某1因此获益，理应承担设计变更费用。杨某1辩称，1、诉争合同由明升公司提供，其有义务对层高的问题进行提示和说明，或者在补充协议中明确，否则应当作出不利于明升公司的解释；2、明升公司未按照合同约定交付房屋，杨某1拒付购房尾款是行使抗辩权；3、诉争合同虽然没有细致到明确预埋管线，但明升公司有义务交付配套基础设施完备的房屋，才符合法律规定和合同目的；4、明升公司未提供任何证据证明杨某1认可并同意支付设计变更费用。明升公司向一审法院起诉请求：请求法院判令杨某1支付明升公司购房款120000元，并支付逾期违约金7920元。2、判令杨某1向明升公司支付商品房变更设计所支出的费15443元。3、判令支付律师费10000元。4、诉讼费由杨某1承担。杨某1向一审法院提起反诉请求：1、请求判决明升公司对房屋（汨罗市弼时镇金山商业街Ａ1-Ａ2幢102、202、302、402号）进行整改后按照双方签订的商品房销售合同约定的房屋标准向杨某1交付房屋；2、请求判决明升公司向杨某1支付逾期交房违约金（以700000元为基数，按照日万分之一的利率标准从2019年1月1日起计算至交房之日止，暂计算到2020年8月1日39900元）；3、判决明升公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月10日，杨某1与明升公司正式签订《汨罗市商品房买卖合同》，购买位于弼时商业街的1幢102、202、302、402号商品房。合同约定该商品房阳台是半封闭式，层高4.2米，建筑层数地上4层。商品房总价为82万元，于2018年8月10日付总房款的85%，即70万元，余款12万元在2018年9月10日之前付清。合同约定2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合附件三约定的标准。附件三约定：门为铝合金卷闸门、窗为铝合金窗、供电为电源主线入配电箱。合同第十四条约定出卖人承诺供水、供电、排水在交付时达到使用条件。双方经协商对部分结构设计进行调整，杨某1的父亲杨某2及明升公司、施工单位在技术联系单上签字确认。合同签订后，杨某1支付了70万元，2018年8月进场装修。杨某1一家入住后发现房屋有质量问题，故一直未付尾款，其向汨罗市住建局反映房屋质量问题，2019年8月20日，施工方湖南明宇建设工程有限公司作出关于建筑工程质量用户投诉整改回复单，就北外墙开裂问题处理、3楼卧室顶板渗水处理、部分房间未预埋管线处理、四楼厕所玻璃损坏处理和一层消防指示牌处理进行了回复。汨罗市建功工程建设监理有限公司对此进行了确认。汨罗市建筑工程质量安全监督站于2020年8月25日向施工方湖南明宇建设工程有限公司下发了建设工程施工质量隐患整改通知书，要求其对存在的漏水的施工质量隐患进行整改，5日内将整改情况经监理单位认定后书面报质监站备案。对此，湖南明宇建设工程有限公司于2020年8月29日出具建设工程质量隐患整改回复单，写明：“……就渗水问题，我公司接到通知与贵单位工作人员2020年8月25日到现场进行了核查，由贵单位工作人员组织了用户、施工单位作出了整改意见。该处用户装饰确实改变了原设计排水的坡度且装饰时未做任何防水措施及保护，现由施工单位凿除用户所装饰的地面重新做防水，做好为止。施工方不负责地面装饰的修复，因不是单方面所造成的该工程质量隐患，双方应无条件接受。我单位当场表示接受在5个工作日内整改完毕，用户不同意该处理方案……使公司暂不能整改到位。”监理机构对此签字盖章确认。一审法院认为：一、杨某1是否应支付尾款及违约金等费用。明升公司与杨某1签订的《汨罗市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行相应的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。现杨某1已经对房屋进行了装修入住，应视为房屋已经交付使用，杨某1应依合同约定履行支付尾款的义务。杨某1主张明升公司在交房时未提交商品房质量验收合格的文件，对此可以拒付尾款。《商品房销售管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房……现该商品房已经交付买受人进行装修使用，明升公司虽未提交商品房质量验收合格的文件，但杨某1亦未委托相关工程质量检测机构证明该商品房主体结构质量不合格，故对此抗辩理由一审法院不予认可。明升公司作为房地产开发商，其提供的《汨罗市商品房买卖合同》系采用格式条款订立的合同，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应对格式条款进行说明。《汨罗市商品房买卖合同》第三条约定：该商品房层高为4.2米，建筑层数地上4层……，杨某1认为实际房屋的层高为第一层4.2米，第二层3.8米，第三层3米，第四层2.8米，不符合合同的约定，明升公司在与买受人签订合同时未如实告知每一层的层高情况，亦未向买受人出示设计图，该合同表述存在歧义，格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故一审法院认定该合同约定的层高为4.2米应为每一层的高度为4.2米。考虑到明升公司的履行亦存在瑕疵，应承担相应的违约责任，一审法院酌情按100元／公分扣减30000元作为明升公司应承担的违约责任，故杨某1应支付尾款90000元。明升公司主张杨某1应支付违约金7920元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，杨某1一方已经履行了支付房屋价款70万元义务，由于明升公司未完全按合同约定履行交付房屋的义务，存在质量问题、层高不符合合同约定等情况，故杨某1拒付尾款是其行使抗辩权的选择，明升公司要求其支付违约金的请求一审法院不予支持。明升公司主张杨某1应支付商品房变更设计费用15443元和律师费10000元，由于明升公司未提供证据证明其告知买受人变更设计产生的设计费由买受人承担，合同及技术联系单上亦未书面约定费用的承担情况，故一审法院对此不予支持。附件四《合同补充协议》第六条约定：如买受人违约致使出卖人解除合同的……1、承担出卖人仲裁费用和其他费用……由于本案并未解除合同，且明升公司未提供证据证明律师费已经实际产生，故对此不予支持。二、明升公司是否构成逾期交房并承担逾期交房的违约责任。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。现杨某1已经于2018年8月对房屋占有并进行了装修，该行为应视为房屋已经交付使用。该日期并未超过合同约定的交房日期，故明升公司不构成逾期交房，亦不承担逾期交房的违约责任。三、明升公司是否应对杨某1提出的质量问题进行整改。合同第十六条确定了出卖人具有保修义务，合同补充协议第五条第3款亦确定出卖人应按照合同的规定对房屋的质量问题进行整改和保修。现杨某1的母亲周某就建设工程质量问题进行了投诉，汨罗市建筑工程质量安全监督站也下达了整改通知，明升公司应依据合同约定的整改和保修义务对房屋进行整改。关于买受人反映的北向外墙开裂、四楼厕所玻璃损坏、一层消防指示牌明升公司已经进行了整改，监理机构也签字确认，一审法院对此予以认可。关于三、四楼未安装窗户和三楼未安装预埋管线的问题，由于合同约定该商品房为半封闭式阳台，半封闭式阳台处无需安装窗户，故对此明升公司无需整改；未设预埋管线的问题，明升公司称因用户变更设计，设计图纸中三楼没有预埋管线，导致三楼没有预埋管线，依据合同约定，供水、供电、排水在交付时应达到使用条件。虽然设计图中未对三楼安排预埋管线，但从实际使用的角度出发，预埋管线才能达到使用的目的，杨某2作为非专业人士，其并不具备能确认设计图是否有不合理之处的能力。作为开发商和施工单位，在其余三层均预埋了管线的情形下，有义务告知设计图中三楼未预埋管线的问题并向其确认是否仍按设计图施工，现杨某1主张预埋管线情况不符合合同约定，明升公司未举证证明已经对此问题尽到了提示的义务，故明升公司应对此承担整改的义务。关于房屋漏水的问题，在建筑工程质量用户投诉整改回复单和建设工程施工质量隐患整改回复单上就此问题已经回复了，渗水问题系买受人装饰改变了原设计排水的坡度且装饰时未做任何防水措施及保护所致，由于买受人不同意整改方案，才导致整改一直未到位，该回复单均有监理单位签字确认真实性，对此一审法院予以认可，故明升公司对此可不承担整改责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、杨某1支付明升公司房款90000元，此款限在判决生效之日起十日内支付。二、明升公司在判决生效之日起十日内预埋涉案房屋三楼的管线。三、驳回明升公司和杨某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3367元，减半收取计1684元，反诉费399元，共计2083元，由汨罗市明升房地产开发有限公司负担421元，由杨某1负担1662元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：明升公司提交的汨罗市房地产开发管理领导小组出具的证明，拟证实诉争合同是根据国家示范文本制作并推行的网签合同示范文本，不是明升公司单方制作的格式合同，明升公司无权修改，且诉争合同中的4.2米层高仅指第一层层高，不含二、三、四层层高。杨某1对该份证明的真实性、合法性有异议，认为证明上无出具日期，且明升公司可签订补充协议对层高进行明确约定。本院将结合本案查明的其他事实在本院认为部分对上述证据进行认定。在明升公司提交的涉案房屋质量整改回复单、杨某1提交的其母亲周某针对涉案房屋质量投诉的情况登记表以及隐患整改通知书中，内容均未涉及涉案房屋层高问题。国家标准的《住宅设计规范》中规定，普通住宅层高宜为2.8米。杨某1的母亲周某在本院二审调查时陈述，购买涉案房屋的目的是一、二层做门面，三、四层住人。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、杨某1是否应向明升公司支付12万元购房尾款并支付逾期违约金；2、明升公司是否应承担涉案房屋三楼预埋管线的责任；3、杨某1是否应向明升公司支付设计变更费。杨某1与明升公司签订的《汨罗市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。杨某1认为诉争合同约定的涉案房屋层高为4.2米，而涉案房屋二、三、四层的层高未达到该标准，故明升公司应承担违约责任。明升公司则认为诉争合同约定的4.2米层高仅指第一层层高，其公司交付的房屋符合双方的合同约定及房屋设计。本院认为，第一，汨罗市房地产开发管理领导小组出具的证明已经证实诉争合同是根据国家示范文本制作并推行的网签合同示范文本，不是明升公司单方制作的格式合同，且诉争合同中的4.2米层高仅指第一层层高，不含二、三、四层层高，杨某1不予认可但并未提供相反证据，故本院对该证明予以采信；第二，杨某1与明升公司签订诉争合同时，涉案房屋已经建好，杨某1及家人还就变更房屋原设计提出了修改意见，故其对房屋的层高状况应当是清楚的，但杨某1仍然与明升公司签订了诉争合同且在约定的交房时间之前就已经开始进行装修，也未就层高问题提出异议；第三，杨某1在提起本案反诉前，曾经就涉案房屋的质量问题向有关部门反映过一系列诉求，但未涉及到层高问题，杨某1也未提供其他证据证明其曾经就层高问题提出过异议；第四、从杨某1购买涉案房屋的使用目的分析，涉案房屋的层高符合设计和规划要求，也未影响杨某1对涉案房屋的使用。综上，一审法院认定涉案房屋的层高不符合双方的约定，判令明升公司向杨某1承担违约金不当，本院予以纠正。对于明升公司提出其无义务预埋涉案房屋三楼管线的主张。本院认为，虽然双方并未明确约定涉案房屋的管线预埋问题，但明升公司实际对涉案房屋的一、二、四层都预埋了管线，也未向杨某1说明涉案房屋经设计变更之后的三层无预埋管线，一审法院判令明升公司承担该项义务符合本案实际，本院予以维持。综上，杨某1应向明升公司支付12万元购房尾款，但涉案房屋在明升公司交付给杨某1装修时确实还存在质量问题尚未整改到位，明升公司也未提供证据证明是杨某1单方强行收房装修，故杨某1就其在明升公司履行整改义务之前未向明升公司支付购房尾款的行为无须支付逾期付款违约金。对于明升公司提出杨某1应承担设计变更费用的问题，因明升公司并未提供任何证据证明其已与杨某1约定由杨某1承担该费用，故本院对明升公司的这一主张不予支持。综上，明升公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖南省汨罗市人民法院(2020)湘0681民初1880号民事判决第二项；二、撤销湖南省汨罗市人民法院(2020)湘0681民初1880号民事判决第一项、第三项；三、由杨某1在本判决生效之日起十日内向汨罗市明升房地产开发有限公司支付购房款12万元；四、驳回汨罗市明升房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杨某1的其他反诉请求。如汨罗市明升房地产开发有限公司和杨某1未按本判决指定的期间履行义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费1684元，反诉费399元，合计2083元，由汨罗市明升房地产开发有限公司负担200元，由杨某1负担1883元。二审案件受理费1103元，由汨罗市明升房地产开发有限公司负担303元，由杨某1负担800元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  王欣辉审判员  余立根二〇二一年四月十二日书记员  周师师