辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初11795号原告：辽宁省机关事务管理局，住所地沈阳市皇姑区北陵大街45-9号，统一社会信用代码1121000000110010XM。负责人：尹国辉，该局局长。委托代理人：彭胜利，北京市德渊律师事务所律师。被告:沈阳市明雀建筑工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵园街39号B24，统一社会信用代码91210105313278003P。法定代表人：郑元威。被告：郑元威，男，1974年11月16日出生，汉族，住浙江省兰溪市。原告辽宁省机关事务管理局与被告沈阳市明雀建筑工程有限公司、郑元威房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告辽宁省机关事务管理局的委托诉讼代理人彭胜利，被告沈阳市明雀建筑工程有限公司的法定代表人即被告郑元威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告沈阳市明雀建筑工程有限公司向原告给付拖欠的2018年6月1日至2020年5月31日期间102万元租金，及每逾期一日按合同年租金51万元的0.1%支付违约金（从欠付之日2018年6月1日起至实际给付之日止）；2.请求判令自然人独资公司的唯一股东被告郑元威对被告沈阳市明雀建筑工程有限公司的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月23日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将下辖的辽宁省省直国有资产事务中心（以下简称中心）管理的，位于沈阳市和平区北八马路7巷4号，建筑面积1024平方米的房产出租于被告，年租金51万元，租期四年（2017年6月1日起至2021年6月1日止）。租期内，被告违反合同第三、四条等约定，欠付租金102万元。应依合同第九条约定按日支付年租金0.1%的违约金，自2018年6月1日起至实际给付之日止。鉴于被告沈阳市明雀建筑工程有限公司系被告郑元威100%股权的自然人独资公司，因此依法请求法院判令郑元威对沈阳市明雀建筑工程有限公司的债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求解除被告与辽宁省省直国有资产事务中心签订的房屋租赁合同；2.要求被告腾退房屋；3.请求判令被告一向原告给付拖欠的租金，自2018年6月1日起至今按每年51万计算；4.要求被告支付拖欠租金的违约金。每逾期一日按合同年租金51万元的0.1%支付违约金（从欠付之日2018年6月1日起至实际给付之日止）；5.请求判令自然人独资公司的唯一股东被告二对被告一的债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。沈阳市明雀建筑工程有限公司、郑元威辩称，不同意原告的诉讼请求。拖欠租金不是我本人造成，自来水的问题原告未解决，涉案房屋我接手后，自来水就有问题，导致我将近八个月左右没法施工和没法营业，四楼和五楼的水压上不去，原有自来水是经过市管网接的，没有经过二次处理，而且提供的水压不行。涉案房屋我投资很大，我并没有不给付租金。之前与原告谈判过几次，但是原告承诺的都没有实现，现在也无法找到涉案房屋之前的负责人。承租房屋时我发现水压不行，与原告沟通，原告说先让我装修，水压的问题之后再解决。关于屋顶防水，双方当初约定由被告自行修缮防水，并由原告支付补偿费用，目前原告亦未支付该项费用。租赁期间因为疫情导致政府不让酒店营业，我要求在疫情期间租金减免。经审理查明，涉案房产位于沈阳市和平区北八马路7巷4号，建筑面积1024平方米，房产证记载的所有权人为辽宁省人民政府镁资源保护办公室。2011年6月9日，辽宁省机构编制委员会作出辽编发[2011]15号文件，同意在辽宁省人民政府镁资源保护办公室基础上组建辽宁省人民政府工业特种资源保护办公室。2017年，辽宁省人民政府工业特种资源保护办公室作为转出单位，申报《行政事业单位国有资产转让审批表》一份，将涉案房产以无偿调转的处置方式转入至辽宁省省直国有资产事务中心进行管理。2017年5月23日，辽宁省省直国有资产事务中心（甲方、出租方）与被告沈阳市明雀建筑工程有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房产租给乙方用于宾馆经营；租赁期限4年，自2017年6月1日至2021年6月1日，年租金51万元，租金支付方式为上打租，12个月交付一次，乙方于2017年5月31日前支付12个月租金……乙方逾期向甲方支付租金，除应补缴拖欠租金外，每逾期一日，按年租金总额0.1%向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止合同，收回房屋：……拖欠租金2个月……2019年4月1日，中共辽宁省委机构编制委员会办公室作出辽编办发[2019]15号文件，撤销原告所属的辽宁省省直国有资产事务中心等事业单位。另查，沈阳市明雀建筑工程有限公司为自然人独资公司，股东为郑元威。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应依法适用当时的法律、司法解释的相关规定。辽宁省省直国有资产事务中心与被告沈阳市明雀建筑工程有限公司于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。辽宁省省直国有资产事务中心于2019年4月1日被中共辽宁省委机构编制委员会撤销，其权利义务应归属本案被告。案涉《房屋租赁合同》对于租金标准及租金支付方式均有明确约定，被告应恪守履行，被告未就其辩称的案涉房屋自来水问题及屋顶防水问题提交任何证据，应由其承担举证不能的法律后果，被告未及时履行支付租金的义务，已构成违约，应依照约定承担相应的违约责任。现原告主张解除合同、腾退房屋并支付租金及违约金，于法有据，本院予以支持。具体如下：1、关于合同解除的时间节点：基于被告持续占有房屋的事实，本案合同解除的时间节点应为本案最后一次法庭辩论终结之日，即2021年4月12日；2、关于租金：应自2018年6月1日起至2021年4月12日，按照每年51万元标准计算，庭审中，被告抗辩因疫情原因要求减免租金，考虑到案涉房屋性质为商用，受疫情影响较大，本院酌定减免二个月租金为宜，故被告应给付原告截止至2021年4月12日止的租金1376534.25元（51万元×2年+51万元÷365天×316天-51万元÷12个月×2个月）；3、关于逾期支付租金的违约金：双方订立的租赁合同约定“租金支付方式为上打租，12个月交付一次”，“乙方逾期向甲方支付租金，除应补缴拖欠租金外，每逾期一日，按年租金总额0.1%向甲方支付违约金”，上述违约金约定较高，但被告对此约定并未提出异议，故应以每年度应付租金为基数，自每年的租金起算日（6月1日）起至实际给付之日止，按每日0.1%标准计算；4、逾期腾退房屋的房屋占用费：应自合同解除的次日至实际腾退房屋之日止，参照每年51万元标准计算。关于郑元威是否应承担连带责任一节，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，沈阳市明雀建筑工程有限公司系自然人独资公司，郑元威系该公司唯一的股东，二被告未能提供任何证据证明沈阳市明雀建筑工程有限公司的财产独立于郑元威的个人财产，故郑元威应对沈阳市明雀建筑工程有限公司的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、辽宁省省直国有资产事务中心与被告沈阳市明雀建筑工程有限公司于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月12日解除；二、被告沈阳市明雀建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区北八马路7巷4号，建筑面积1024平方米的房屋腾退给原告辽宁省机关事务管理局；三、被告沈阳市明雀建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省机关事务管理局2018年6月1日至2021年4月12日期间的房屋租金1376534.25元；四、被告沈阳市明雀建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省机关事务管理局逾期支付租金的违约金（以51万元为基数，自2018年6月1日起至2019年5月31日止，以935000元为基数，自2019年6月1日起至2020年5月31日止，以1376534.25元为基数，自2020年6月1日起至实际给付之日止，均按每日0.1%标准计付）；五、被告沈阳市明雀建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省机关事务管理局自2021年4月13日至实际腾退房屋之日止的逾期腾退房屋的房屋占用费（参照每年51万元标准计付）；六、被告郑元威对上述判决中被告沈阳市明雀建筑工程有限公司应当支付的款项承担连带赔偿责任；七、驳回原告辽宁省机关事务管理局其他的诉讼请求。案件受理费50181元，由被告沈阳市明雀建筑工程有限公司、郑元威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  鄂 淼人民陪审员  吴冬柳人民陪审员  张云鹤二〇二一年四月十九日法官助理林霖书记员马铭雪