新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终139号 上诉人（原审被告）：杨玉宝，男，1969年5月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人：何小燕，新疆正通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吐尔逊·买买提，男，1969年3月14日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人：阿布力米提·苏来曼，新疆首邦律师事务所律师。上诉人杨玉宝因与被上诉人吐尔逊·买买提房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日开庭进行了审理。上诉人杨玉宝及其委托诉讼代理人何小燕，被上诉人吐尔逊·买买提及其委托诉讼代理人阿布力米提·苏来曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉宝上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：本案中上诉人不应当向被上诉人另行支付任何房屋租赁费。首先，上诉人与被上诉人已经协商一致解除房屋租赁合同，且明确约定双方权利义务已经各自履行完毕，互不相欠的。上诉人提交的《解除合同书》已经确认是系上诉人与被上诉人所签，该协议虽然由上诉人起草，但内容是经被上诉人核对无误，并且还有证人见证的情况下，由两人协商一致共同签订，上面明确约定双方各不相欠，该合同已经足以证实在2018年10月15日之前上诉人与被上诉人双方互相不需要向对方支付任何承包费，与上诉人提交的录音证据可以相互印证，被上诉人不应当再向上诉人索要任何费用，其完全违背了诚实信用的基本原则。其次，一审法院已经认定涉案房屋在租赁合同履行期间，因发生火灾等原因，被查封一段时间，被上诉人未能按照合同约定履行交付房屋的义务，系因为被上诉人的消防未通过验收，导致其交付的房屋达不到合同约定的使用目的，系被上诉人违约在先。上诉人一直找被上诉人要求返还已交付的房屋租赁费，被上诉人拒绝返还，上诉人为了妥善解决这一问题，无奈才与被上诉人签订了《解除合同书》，并承诺不再要求被上诉人返还承包费。根据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。《解除合同书》的内容具体明确，系双方真实意思的表示，虽然没有签订的时间，但内容指向的就是双方于2017年10月15日，该《解除合同书》依法应当受到法律的保护，综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，对上诉人极为不公，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明案件事实，依法予以改判或发回重审。吐尔逊·买买提辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确应当驳回维持原判。原审查明双方对于其2017年10月15日所签的合同具有法律效益，期限一年总金额170,000元，被告向原告支付了10万元，剩余7万元未支付。上诉人提交的解除合同是汉语书写，被上诉人不清楚其意思表述，上诉人租赁一年应当支付剩余下欠7万元费用。对于消防问题没有事实依据，案涉房屋查封后仅一个月左右没有使用房屋。上诉人自2018年1月底依旧继续使用涉案房屋至合同履行期截止的2018年10月15日后。证人陈文献证言可以证实解除是合同期间届满以后书写。吐尔逊·买买提向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付房屋租赁费70,000元；2．请求判令被告赔偿修缮房屋所产生的损失40,000元；3．请求判令被告支付逾期缴纳房屋租赁费产生的违约金20,000元；4．请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2017年10月15日签订一份《房屋整体租赁合同》，原告以170,000元价格将位于库尔勒市恰尔巴格乡育才巷南二巷2号院房屋出租给被告，双方约定租赁期限为2017年10月15日至2018年10月15日止，租赁期间房屋电、水、卫生等费用由被告承担。房屋门窗若有损坏，由被告负责维修，违约方按合同一年租赁费用的50%向对守约方赔偿违约金。签订合同后，原告将租赁房屋交付给被告。同时，被告也向原告支付租赁费100,000元。随后双方订立一份以“位于南二巷2号院房屋于2017年10月15日至2018年10月15日止的租赁期已满，甲方吐尔逊·买买提，乙方杨玉宝协商解除房屋租赁合同，乙方已给付全部租赁款，互不相欠，乙方自愿将数字监控摄像头、显示器交给甲方使用．．．”为内容的《解除租赁合同》。原告现诉至本院，主张判令被告支付房屋租赁费70,000元，赔偿修缮房屋所产生的损失40,000元和违约金20,000元。一审法院认为，依法形成的合同受法律保护，双方签订的《房屋整体租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反相关法律法规，属有效合同，合同双方应按合同约定履行义务。本案，首先应当澄清被告是否已给付70,000元，还是应当支付的问题，根据双方签订的合同内容，原告将作为合同标的物即房屋交付给被告使用，被告也应履行支付房屋租赁费的义务。被告虽亲笔书写的解除租赁合同中载明互不相欠、租赁费已给付完毕等内容，此合同系由被告单方面起草，并由原告签字，但被告未能向法庭提供足以证实已给付租赁费的相关收据，且该合同签订日期不详，被告向本庭陈述未向原告支付租赁费70,000元。因此，仅凭被告向法庭提供的《解除房屋租赁合同》无法认定被告无需支付房屋租赁费余款。此外，被告虽提出因村委会将该房屋查封，导致无法使用，但合同期满后，被告未向原告交付该房屋。双方签订的《解除房屋租赁合同》是合同期满后签订，不能证明被告在合同履行期间无法使用租赁房屋的事实。综上，被告应按合同约定支付租赁费70,000元。至于原告支出的房屋修缮费用问题，虽然双方签订的合同中约定，房屋租赁期间电、水、卫生等费用由被告承担，房屋门窗若有损坏，由被告负责承担维修，但至于原告向法庭提供的发票是否确系该房屋修缮费用发票的问题，被告对上述费用均不予认可的情形下，上述费用不能认定为本案事实。对于证人证言在未经法庭质证的情况下，本院不予认定。因此，原告要求被告承担房屋维修费用40,000元的诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。该房屋在租赁合同履行期间，因发生火灾等原因，被村委会查封一段时间。此后又解封，交付继续使用。因此，合同双方未能按照合同约定履行义务时，原告要求被告承担资金占有期间利息的依据不足，原告此项诉讼请求，本院不予认定。据此，判决：一、被告杨玉宝于本判决书生效之日向原告买买提·吐尔逊支付房屋租赁费70,000元。二、驳回原告吐尔逊·买买提其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨玉宝为证明其上诉请求反驳吐尔逊·买买提的陈述，提交新证据如下：证据一，2019年1月30日吐尔逊收其中一户水费出具的收据，拟证明：水费是6家房东的水表，并非吐尔逊一家的。吐尔逊·买买提质证，认可水表是6家合用，但认为该证据系复印件，故对真实性、合法性和关联性不认可。该证据未显示房屋位置，交款人是否本案案涉房屋的水费，吐尔逊·买买提对该证据真实性不认可，该证据不能证实待证问题，故对该证据本院不予采信。由于吐尔逊·买买提认可该水表系6家共同使用，故对该事实予以确认。证据二，库尔勒市公安局调取的有工作人员赵云辉签字的南二巷2号院消防档案两份。拟证明被上诉人出租的南二巷2号院的房子消防不合格。吐尔逊·买买提质证，三性都不认可。理由为：租赁合同内容第十条，内容双方安全用电各方面的责任都在杨玉宝承担。责令整改通知书明确写上了“通道电机充电，院内电线、房间电线乱拉”由杨玉宝负责与我方无关，消防报警器也是杨玉宝负责，整改的内容全由杨玉宝负责。第二次的责令通知书内容中的整改，也由杨玉宝负责。责令通知书要求2018年1月16日之前整改完毕，逾期不整改，将予以处罚。杨玉宝与吐尔逊都没有接受到处罚。所以这个房屋杨玉宝正常使用。该证据系复印件，但结合本案其他证据，可以证明案涉房屋因消防问题被查封的事实。证据三，吐尔逊与杨玉宝的两段对话录音。第一段是2018年3月11日，杨玉宝向吐尔逊要求返还房租，吐尔逊说他来想办法出租，如果派出所不同意出租，就偷偷私自出租，责任由吐尔逊承担。证明截止2018年3月21日涉案房屋还因消防问题未启封，无法出租。第二段，吐尔逊承认至2018年3月21日房屋未出租，整改未通过，吐尔逊自己找的领导，如果不行吐尔逊自己出租，如果出租违法被拘留，吐尔逊自己负责，吐尔逊认可应退还杨玉宝6.7万元。吐尔逊·买买提质证，认可声音是本人，但认为在吐尔逊不知情的情况下私自录音，是违法证据。第一段录音中杨玉宝2018年11月底正常使用的房屋，这个录音的时间也不能证明案涉房屋不能正常使用。录音中消防的问题合同约定由杨玉宝承担。第二段录音内容，这个录音没有明确说退还租赁金的事情，拘留和处罚结果不存在。对该组证据的真实性本院予以确认，该录音未侵犯吐尔逊·买买提或第三人的合法权益，故证据形式合法，该录音不能证实房屋使用情况，故关联性不予确认。证据四，永安街道调取的《关于永安街道育才社区育才巷平房区消防安全鉴定函的复函》，证明，至2021年3月12日，涉案的房屋仍然存在消防隐患，结合2017-2018年的消防档案证实，案涉房屋消防仍未通过。吐尔逊·买买提质证，三性均不认可，复函是复印件，双方当事人租赁合同期满以后的证据，与本案无关。该证据虽是复印件，但结合本案其他证据，可以证明案涉房屋因消防原因被查封的事实。证据五，电费收款收据两张，证明涉案房屋为两个电表，对上诉人提交的电表是不一致。吐尔逊·买买提质证，电票真实性认可，证明的问题和关联性不认可，电票显示房屋是*、*，与本案无关联性。因吐尔逊·买买提认可有两块电表，故对该事实予以确认。吐尔逊·买买提为反驳杨玉宝的上诉请求，提供以下证据：证据一，从恰尔巴格乡育才社区调取的没有加盖印章，有工作人员热依兰古力·米吉提的签字确认的流动人口登记表，拟证明：2018年2月1日至2018年11月30日有50户人在库尔勒市恰尔巴格乡萨依巴格村四组*号居住。证据二，新疆昌源水务集团库尔勒银泵供水有限公司调取的用户费用明细清单，拟证明：2018年2月以后截止到2018年11月30日，245户租户的用水费为36,592.64元，案涉房屋一直被杨玉宝正常使用。证据三，恰尔巴格乡萨依巴格村四组21号房屋2012年10月-2018年11月30日电费账单，拟证明：2018年2月以后截止到2018年11月30日，房屋生活用电情况，245户租户用电16,539.46元，案涉房屋一直被杨玉宝正常使用。杨玉宝质证认为，证据一流动人口登记表的真实性、合法性和关联性均不认可。首先来源无法确认，其次证据显示内容与其要证明的问题不相符，显示的注销，无法证明50户人在此居住，最后库尔勒市恰尔巴格乡萨依巴格村四组*号这个地址上有两个房东，还有艾尼娃的60-70间房子。证据二，真实性认可，关联性和证明的问题不认可。首先水表是7户人家在共同使用，是以吐尔逊名义办理的水表，吐尔逊同时向其余6户人家收取水费的收据。其次，水费的明细清单可以证实在此期间我们没有使用房屋，该清单上显示2017年12月24日至2018年1月底，我们没有使用房屋，但是也有水费产生。不能证明我们在使用房屋。证据三、真实性认可，关联性和证明的问题不认可。吐尔逊有两块电表，他提供的这个电表不是所租住房屋的电表，我也有电费单据，是另外一块电表的费用，是两项。经本院审查，对证据一的真实性不予认可。对证据二、证据三的真实性予以确认，但因吐尔逊·买买提认可有两块电表，认可与另6户人共用水表，从该两组证据上也无法看出，2018年2月-2018年11月水费及电费的数额变化有明显增加，故以上证据不能证实案涉房屋仍被杨玉宝使用的事实。本案二审中，为查明案件事实，本院依职权通知在合同中落款处签字的证人陈文献到庭。陈文献当庭陈述，合同签订时的具体情况，杨玉宝找其为签订合同作证，其用国语将解除合同内容宣读两遍后，在证人署名处签字后离去。经双方当事人质证，双方对陈文献的陈述均无异议，故对证人陈文献的证言陈述的该事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：《解除房屋租赁合同》（以下简称解除合同）的效力如何认定，杨玉宝应否向吐尔逊·买买提支付剩余房屋租赁费70,000元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。具体到本案，吐尔逊·买买提认可解除合同上签名的真实性。为此，要确认《解除房屋租赁合同》的效力，关键在于审查吐尔逊·买买提在解除合同上签字是否其真实意思表示。根据本案已查明的事实，在2017年12月24日，即案涉合同履行两个多月时，案涉房屋因消防问题被相关部门贴封条查封。二审中，经组织双方当事人与社区、派出所等部门座谈了解情况，案涉房屋因设计及构建不符合消防安全要求被查封，消防部门人员表示无法整改。吐尔逊·买买提主张解除合同文本是国语，其听不懂国语，故解除合同并非其真实意思表示，不应作为免除剩余租金的抗辩。本院认为，双方签订房屋租赁合同使用的亦是国语。其抗辩看不懂国语，但签订解除合同时，证人陈文献用国语将合同内容向其宣读两遍，对此其不持异议。对于其抗辩听不懂国语，但杨玉宝提供的录音中及本院前往社区调查时，其均使用国语。即便如其所述，复杂的国语不是很熟练，但解除合同中文字表述有“承包费已付清，两不相欠”等内容，意思表述清晰明确，“两不相欠”内容在解除合同中多次重复出现，不属于深奥难以理解的国语内容，该合同内容也经证人陈文献宣读两遍。对吐尔逊·买买提的该抗辩，本院不予采信。并且二审经法庭向吐尔逊·买买提询问，为何在解除合同上签字的原因时，其陈述杨玉宝要向其支付7万元，让其签字后才支付。根据该陈述，如其认为是收条，但杨玉宝当场并未向其支付款项，在该解除合同签订后1年多后杨玉宝均未支付，有悖常理。如其认为是欠据，但该解除合同仅杨玉宝持有，其手中未持有。综合以上几点，本院认为，吐尔逊·买买提的抗辩理由均不能成立。解除合同是双方意思的真实表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，应认定为合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。民事主体在从事民事活动的过程中，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。吐尔逊·买买提对解除合同的效力提出异议，但未在一年内向法院提起撤销之诉。又向法院提起诉讼要求支付租赁费7万元，有违诚实信用原则。一审认定事实有误，本院予以纠正。杨玉宝主张不支付剩余房屋租赁费70,000元的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，杨玉宝的上诉请求成立，予以支持。一审法院事实认定错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十四条第一项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3823号民事判决；二、驳回吐尔逊·买买提的诉讼请求。一审案件受理费2,900元，二审案件受理费1,550元，由吐尔逊·买买提负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 四 月 十 五 日书  记  员   陈文涛