北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再138号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张向明，男，1976年10月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴海亮，男，1981年12月14日出生，汉族，百旺金富科技有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜萍，北京永勤律师事务所律师。二审上诉人（一审第三人）：毕俊花，女，1962年8月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：皮德荣，北京芬芳律师事务所律师。一审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，该公司法律顾问。再审申请人张向明、再审申请人吴海亮因与二审上诉人毕俊花、一审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民终4436号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月30日作出（2020）京民申809号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张向明的委托诉讼代理人陈旭、田源源、再审申请人吴海亮的委托诉讼代理人郭东方、姜萍、二审上诉人毕俊花的委托诉讼代理人皮德荣、一审第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张向明申请再审称，二审判决认定事实和适用法律都存在明显错误，请求撤销二审判决第三项，改判支持我方的反诉请求。事实和理由：吴海亮为了避税并降低贷款成本，需要在出售其名下的房屋后再履行涉案合同义务，导致合同履行的延迟，故吴海亮是违约方。具体理由分述如下：第一，本案二审合议庭组成人员朱文君和刘秋燕应当回避，但是未回避，我方的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项之规定。第二，二审判决认定我方根本违约是错误的，构成根本违约的一方是吴海亮。双方未能于2016年1月30日前办理贷款申请手续的真正原因是，吴海亮为了达到在出售其名下的房屋时免征个人所得税的目的，与链家公司工作人员恶意串通，故意违反合同约定拖延交易进程，始终拒不办理网上签约和贷款申请手续。而链家公司故意拖延是双方的交易未能按时完成的直接原因，也就是说，如果吴海亮按照合同约定与张向明进行网签，那么其在向李某敏出售房屋时就不满足“满五唯一”的条件，需缴纳巨额个人所得税。由于链家公司的李某同时也是吴海亮与李某敏之间交易的经纪人，所以李某为了自身利益，故意帮助吴海亮拖延交易进程，为其违约创造条件。第三，房源核验未能按期完成是吴海亮与链家公司恶意违约所致，不能归责于我方。二审判决以房源核验未能按期完成为由认定我方违约是错误的，该认定缺乏证据证明，而且现有新证据足以推翻该认定。即房源核验是房地产经纪公司应当完成的义务，我方根本不具备独立完成房源核验的能力，充其量仅负有配合义务。即便完成房源核验是我方的义务，该义务没有完成系因合同相对方吴海亮故意妨碍我方履行合同导致。第四，二审判决认定我方2016年3月5日发出解除通知的行为构成根本违约是完全错误的，没有任何法律依据。首先，我方并非违约方，有权在吴海亮构成根本违约时解除合同。其次，二审判决关于“一方违约时计算对方违约的时点应顺延”的观点是错误的，明显与《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定相悖。再次，发送解除通知不能等同于不履行合同义务，二审判决的前述认定明显相互矛盾，不能成立。最后，即便按照此观点，我方行使解除权的时间应当顺延，那么我方于2016年3月25日发送的解除通知显然应发生解除合同的法律后果，二审判决认为2016年3月25日发送的解除通知“不能修复其第一次单方提出解约的违约性质”的观点也是错误的。第五，退一步讲，即便我方构成根本违约，双方的合同也早已于吴海亮要求解除合同的诉讼请求送达我方之日起解除，我方并不构成一房二卖。吴海亮答辩称，一、张向明主张我方为了自己卖房交易避税，拖延涉案合同的履行，是故意混淆是非，随意推测，无任何依据。1．张向明主张我方可以自己进行购房资格核验，而长达三个月没有进行，且我方没有购房资格核验就是未按合同约定履行申请贷款的在先义务是错误的。我方在2015年12月25日签约当日就提交了全部购房资格核验的资料，购房资格核验必须由链家公司进行，我方无法自行完成。2．张向明主张我方不提供与李某敏的补充协议，我方不认可。我方在2015年12月23日与李某敏签约时就确定了房屋价款，不存在是否“满五唯一”而影响我方出售房屋的价款问题，更不会影响涉案合同。3．张向明主张签订涉案合同当日就提交了房源核验所需的全部手续，是我方与链家公司串通拖延，导致其房源核验晚了，明显与事实不符，微信记录证明张向明2016年2月23日才向链家公司提交房源核验的资料。二、张向明主张其在2016年2月14日就享有解除权，属于明显错误。其作为违约方，不享有解除合同的权利。2016年1月30日未面签的原因就是评估未完成，也就是张向明不配合评估所致。三、张向明主张我方起诉状送达之日合同就解除了，是明显错误的。我方作为守约方，享有法律上变更诉求的权利，在一审法庭辩论终结前变更诉求符合法律规定。综上，张向明因2016年2月房价飞涨，恶意违约不履行合同，串通熟人一房二卖并交付，其再审申请理由不属实且不符合常理。毕俊花答辩称，同意张向明的主张，因为从我方和张向明借钱到签订及履行房屋买卖合同的行为看，张向明是诚实信用的，所以我方认为其主张合理合法，并且在我方参与诉讼后发现自己的房产证被吴海亮偷走，并有陌生人骚扰。吴海亮明知我方是北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号房屋（以下简称202号房屋）买受人的情况下，仍两次恶意保全，损害我方利益。张向明和吴海亮合同履行的问题，我方没有参与，不发表意见。链家公司答辩称，不同意张向明的再审请求和理由。1．涉案合同未能履行是因为张向明未配合评估机构办理评估，房屋评估报告是吴海亮办理购房贷款的前提条件，张向明作为房屋产权人，有配合完成评估的义务；2．我方作为居间人，在原一、二审中涉及本次房屋交易的人员李某、侯某、高某博、王某、刘某利均出庭作证，证明张向明未履行配合义务，导致合同未能履行；3．张向明于2016年3月5日发出解除合同的通知，构成根本违约。吴海亮申请再审称，有新的证据足以推翻原判，请求依法撤销二审判决第一项、第二项，维持一审判决。事实和理由：我方依据新证据提起再审，即存量房房源核验委托书（委托经纪机构）和存量房房源核验申请表，证明未能网签系张向明怠于履行导致。具体分述如下：1．二审法院认定评估过程是否存在违约行为一节有误且缺乏证据证明，张向明作为房屋出卖人，负有在房屋评估过程中配合评估的从给付义务。即便如二审法院所述，评估义务的主体是我方，但评估过程中交付房屋，保证评估完成的主体应该是张向明。在合同履行期限内链家公司多次通知张向明配合评估，最后一次是2016年3月14日书面通知，催促其配合评估和网签。另外，我方还请了行业的专业人士，证明房屋评估义务是卖方的义务，张向明是房屋的实际控制人，客观上具有向评估机构开门的履行能力，但其并未配合完成。故二审判决认定张向明完成了评估配合义务是错误的。2．二审判决认定张向明已将房屋交付给毕俊花是错误的。张向明与毕俊花是朋友关系，双方不存在借贷抵定金的事实，202号房屋也并未实际交付。3．二审判决超出诉讼请求范围，程序违法，严重损害了我方的权利。关于张向明和毕俊花的房屋买卖合同效力问题，以及两份合同履行顺序问题，毕俊花从未提出相应的诉讼请求，我方亦未针对无诉讼请求的事项进行答辩。张向明答辩称，我方认为吴海亮提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的申请再审的期限，吴海亮的再审申请书是2020年8月25日提交的，本案的二审判决2019年9月30日即送达了所有当事人。另吴海亮主张发现了新证据足以推翻原判决，故申请再审，但其提交的新证据不具有真实性，证据的落款时间是2016年2月23日，证据形式和时间不是吴海亮所说的发现在2020年，张向明的签名不是本人所签，我们提交了申请书，希望法庭以张向明在原审期间出庭的签名作为样本进行笔迹鉴定。吴海亮的再审申请和理由不符合条件，法院不应当受理，不应作为再审审理的范围。关于吴海亮提出的评估问题，我方同意二审判决关于评估事实和义务由哪方承担的认定。毕俊花答辩称，不同意吴海亮的诉讼请求。我方和张向明不是朋友关系，是借款关系，签订的房屋买卖合同合法，不存在恶意买卖房屋的行为。一、二审期间，我方都要求履行和张向明之间的合同，撤销吴海亮的保全。二审法院经现场勘查确认了我方合法占有房屋，双方的合同应继续履行。链家公司答辩称，同意吴海亮的意见。1．涉案房屋买卖合同的补充协议是三方签署，在我方没有明确同意解除合同的情况下，张向明将房屋出售给毕俊花是错误的。2．二审判决认定张向明已经完成房屋评估的配合义务是错误的，我方认为房屋评估拍照是否完成，必须以评估公司的要求作为认定的标准和结果。只有评估公司出具评估报告后，才算完成配合义务。3．双方发生争议的过程中，张向明一方向我方工作人员高某博表示，不再出售202号房屋并给予其好处，该行为是因为房价上涨，张向明恶意违约导致。吴海亮向北京市海淀区人民法院起诉请求：1．继续履行吴海亮与张向明之间于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》；2．吴海亮一次性支付房款650万元，张向明负责接收；3．张向明协助吴海亮办理房屋过户登记手续，并将房屋交付吴海亮；4．张向明支付违约金20万元；5．诉讼费由张向明负担。事实和理由：2015年12月25日，吴海亮与张向明签订《房屋买卖合同》《补充协议》，约定张向明将其所有的、位于北京市海淀区宝盛里观林园**楼******房屋（即202号房屋）出卖给吴海亮。合同签订后，吴海亮支付了定金50万元。在合同履行过程中，随着房价走高，张向明恶意不履行合同。按照合同约定，张向明应在接到中介公司通知后5日内配合办理评估手续，但由于张向明的不配合，至今评估没有完成。2016年3月5日及3月25日，张向明虚构理由，以吴海亮构成根本违约为由送达了《解除合同通知书》。吴海亮为方便孩子在海淀区就学，卖掉了自己在朝阳区的房屋。张向明不诚信的行为导致吴海亮损失惨重，应承担相应的违约责任。张向明辩称，不同意吴海亮的全部诉讼请求，理由是：吴海亮曾在开庭过程中要求解除双方《房屋买卖合同》和《补充协议》，张向明也同意解除合同，故张向明将涉案房屋出售给案外人，现双方的合同已不具备履行条件。另外，张向明在合同履行过程中不存在任何违约行为，相反是吴海亮存在未按合同约定期限办理申请贷款手续等根本违约行为。张向明向一审法院反诉请求：1．确认张向明与吴海亮签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》已于2016年3月5日解除；2．吴海亮支付违约金90万元（应付违约金140万元，吴海亮已付定金50万元相冲抵）及利息（以90万元为本金，按照银行同期贷款利率，自2016年2月16日起计算至实际给付之日止）；3．本案全部诉讼费用由吴海亮负担。事实和理由：双方签订相关合同后，吴海亮因购房能力明显不足和自身购房资格所限，在支付购房定金后始终未能按照合同约定履行其申请贷款及支付首付款义务，已达到根本违约的程度。张向明多次询问、催促吴海亮履行义务，吴海亮不能客观诚信的与张向明协商解决问题，反而隐瞒真相、虚构事实，嫁祸责任给张向明，以谋求在保留房屋买卖合同履行机会的前提下，尽量拖延付款和迟延申请贷款至其具备付款能力和购房条件，属于拖延履约的不正当行为。张向明根据合同及补充协议约定，书面通知吴海亮解除合同，双方合同已经解除，吴海亮应承担相应违约责任。吴海亮针对张向明的反诉辩称，不同意张向明的全部反诉请求，理由是：第一，张向明作为违约方，不享有解除权，张向明的违约行为体现在：未按合同约定解除抵押、未按合同约定完成评估、未披露房屋出租且群租状态、恶意提价、贿赂链家公司经办人员；第二，张向明在2016年3月5日发出解除函后，吴海亮在2016年3月8日提出异议，后续双方达成了继续履行的合意；第三，吴海亮具备购房资格且可全款支付，不存在违约行为，双方合同具备继续履行的条件，不存在任何履行障碍。链家公司述称，同意继续履行吴海亮和张向明之间的房屋买卖合同，导致合同未能履行的原因在于张向明未配合办理评估手续。毕俊花述称，不同意吴海亮的诉讼请求，吴海亮和张向明之间的合同应当解除，毕俊花现在是202号房屋的购买人和使用人，应当享有房屋的所有权利，吴海亮应当立即撤销保全措施，停止对毕俊花的财产侵害。一审法院认定事实：2015年12月25日，吴海亮（买受人）与张向明（出卖人）经链家公司居间，签订了《房屋买卖合同》，其中约定：“张向明将北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号房屋出售给吴海亮；该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，出卖人应于2015年12月30日前办理抵押注销手续；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为3460000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3540000元；买受人向出卖人支付定金500000元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为2760000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；出卖人应在2016年4月21日前将该房屋交付给买受人；双方当事人同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”同日，吴海亮（乙方、买受方）、张向明（甲方、出卖方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，其中约定：“第二条关于房屋交易具体事宜约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分：（1）乙方于2015年12月25日将第一笔定金人民币壹拾万元整，以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2015年12月26日将第二笔定金人民币肆拾万元整，以理房通托管的方式支付甲方；2、还款解押：交易房屋是有抵押的，甲方应于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续；3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；4、首付款：（1）乙方于2016年3月30日前将第一笔首付款人民币柒拾万元整以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年3月30日前将第二笔首付款人民币贰佰玖拾玖万元整以理房通托管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于2016年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年4月21日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；7、物业交割：甲乙双方应当在2016年4月21日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币伍万元整作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的、将该房屋出售给第三方的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现上述根本违约情况之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3、乙方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。”同日，张向明出具了《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺其出售该房屋已征得配偶同意。同日，张向明配偶张某出具《配偶同意出售证明》，声明同意张向明出售该房屋。同日，吴海亮向张向明支付定金10万元。2015年12月26日，吴海亮向张向明支付40万元。同日，链家公司工作人员李某为买卖双方建立微信群供吴海亮、张向明、链家公司就房屋买卖事宜进行沟通，其中各方有如下沟通内容：2015年12月26日，李某要求张向明提供身份证和在北京开户的银行卡的正反面照片。张向明于当日提供。2015年12月29日，李某告知张向明评估公司想第二天去202号房屋内评估，需要张向明和租户联系一下。张向明告知李某评估公司可以看4间房屋，有1间看不了，并将出租房屋的中介人员赵某的联系方式告知李某，让李某向其取钥匙。2016年1月15日，李某告知张向明上一次评估公司评估时因租户不在导致房间没有拍全，无法出具评估报告，要求张向明通知租户尽快配合白天拍照。张向明询问是否只有一间房屋的租户没在。李某告知张向明有两间房屋未拍到。链家公司工作人员侯某表示代理公司可安排第二天去拍照，其到时候过去。2016年1月16日，侯某发布房间照片若干张。2016年1月17日，侯某告知因评估公司的要求比较多，还需要拍门半开的室内照片，租户白天不在，可能得下周末再去拍照。2016年1月24日，侯某发布房间照片若干张，并表示只拍了一个屋的照片，另一个屋的租户说回内蒙了，代理公司这边正和租户协商，再确定哪天能拍。2016年2月19日，侯某要求张向明提供房本和身份证资料用于房屋核验，张向明按照侯某要求提供相应照片。2016年2月23日，张向明询问：“房子现在进展到哪一步了，能否提前过户！”。李某答复：“这边等批贷呢。”2016年2月25日，张向明询问：“请问房子最新进展到哪一步了。”李某答复：“还没有批贷。”张向明询问：“啥时候能批贷呀？”李某答复：“这两天就差不多了，我说的是买吴先生家房子的客户的进度。”张向明询问：“知道了，那吴先生的贷款办的如何了？”李某答复：“吴先生还不能开始办理贷款，需要过完户才能网签。”2016年2月25日至2月26日，张向明、李某、侯某在群内针对装修装饰的价款问题进行了沟通，张向明认为这是避税行为，不妥。2016年3月4日，张向明询问：“＠李某能否告知一下最新进展情况？”。李某未予以回复。2016年3月5日，张向明发布《解除合同通知书》，以吴海亮未依约办理贷款申请手续为由，要求解除双方《房屋买卖合同》及《补充协议》。李某回复：“客户方是否违约这个问题是不好界定的，之前由于您的原因导致至今无法完成评估，客户方也可就此条款追究您的违约责任。”。2016年3月8日，吴海亮表示未收到张向明发的纸质解除函，并表示不同意短信和微信发的解除合同通知书的解除理由，并提出因张向明的原因至今无法完成评估。李某也表示张向明的解约理由不成立，并指出：“2015年12月29日我们就提出了需要您配合评估，但是由于房子是群租的，至今仍然有一间屋子没有拍到照片，按照程序不完成评估是无法进行下一步贷款手续的。”。2016年3月18日，张向明表示同意继续履行合同，但对房屋评估问题、网签问题、房屋价格问题提出异议，其中关于房屋评估问题，其表示：“我在微信中收到需要评估的通知后，第一时间提供了相关联系人的联系方式，……此后的房屋评估工作由链家地产侯某负责联系处理，……他从未向我打过电话说明评估未完成，也从未要求我协调解决评估事宜。……但为了尽快完成评估，我在此表态，评估师可以随时在工作时间去拍照，请尽快确定评估师的时间，也请提前通知我，以免再发生沟通不畅耽误评估工作。”同时，张向明还要求按照690万元的房屋价格缴税或吴海亮和链家公司向其出具相应书面说明，并要求吴海亮出具银行受理的书面证明。另外，李某、张向明就合同价款及相关税费问题进行沟通。另查，2016年2月2日，张向明完成202号房屋的抵押登记解除手续。2016年3月5日，张向明向吴海亮发出书面的《解除合同通知书》，解除事由同前述微信中的解除理由。2016年3月12日，吴海亮夫妇、张向明夫妇、李某等人在链家公司门店就合同履约事宜进行商谈，但未达成一致意见。2016年3月14日，链家公司向张向明发出书面的《催告函》，要求张向明在2016年3月22日17时前配合办理与交易房屋相关的房屋评估手续、配合办理网签及其他手续。2016年3月25日，张向明再次向吴海亮发出书面的《解除合同通知书》，解除事由与前述解除理由一致。另查，吴海亮具备在京购房资格，且具备支付剩余购房款能力。双方当事人对于违约行为和另行出售202号房屋事宜存有争议。关于违约行为：吴海亮主张张向明主要存在未配合评估的违约行为，张向明则主张吴海亮主要存在未按期申办购房贷款的违约行为。吴海亮向法院提交如下证据：1、侯某的通话记录单，显示侯某与赵某（电话为137XX******）在2016年1月15日、1月16日、1月17日、1月23日、1月24日、3月6日有通话联系；2、中国银行出具的《结清证明》、北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具的《住房公积金贷款还清全部贷款证明》及中国人民银行办公厅于2014年9月30日印发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中相关证明显示吴海亮有关朝阳区十里堡乙*号院*号楼*层*单元*号房屋的商业贷款和公积金贷款均已清偿，其中通知载明“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”；3、《个人住房贷款管理办法》及链家公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司的交易流程，显示：申办贷款之前，需进行交易房屋的现值评估；4、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（以下简称评估公司）出具的《关于“北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号”住宅评估的说明》（以下简称《评估说明》），内容为“2015年12月29日，我公司接到北京链家房地产经纪有限公司业务主办刘某利的报单，委托我公司评估位于北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号房屋。我公司于2015年12月30日派评估现场查勘人员前去实地查勘，现场看房联系人为李某（链家经纪人），当天屋内有两个房间未进入拍照（上锁）。因金融机构要求评估报告内包含的房屋照片为所评估房屋内的所有房间，故我公司员工多次电话通知链家业务主办刘某利，要针对该房屋内的两间未进入房间进行补拍。我公司现场查勘人员于2016年1月25日第二次去该房屋进行补拍照片，但仍然有一个房间未能进入拍照（上锁）。故我公司员工又再次电话通知链家主办刘某利，要针对该房屋内未进入房间进行补拍，刘某利答复为一直在协调，但最终协调未果。目前该报告属于停滞状态。”；5、李某、侯某、高某博、王某伟、刘某利的证人证言，其中李某、侯某主要陈述因没有拍全房屋照片，评估手续一直没有完成；其中高某博主要陈述张向明的爱人和岳母曾向其表示不再继续出售202号房屋，要求其协助解决，并承诺给予一定好处；其中王某伟主要陈述其负责吴海亮的交易事宜，吴海亮在购房时可以购买两套住房，当时的贷款政策是只认贷款，而吴海亮已结清贷款，其购买首套还是第二套住房，均不影响税费，但因为没有完成评估，无法办理贷款手续；其中刘某利主要陈述其协调贷款工作，但因没有完成评估手续，无法进行贷款手续。经质证，张向明的质证意见为：对证据1，没有证据原件，不认可真实性和证明内容；对证据2，真实性认可，但不认可证明内容，吴海亮之所以等待另一套房屋交易完成后再进行相应网签、贷款，不是因为银行贷款的二套问题，而是过户的二套问题，需要多交契税和个人所得税；对证据3，真实性认可，但不认可证明内容，上述证明恰恰说明网签在前，评估在后，评估只是为了银行批贷用；对证据4，真实性认可，但不认可证明内容，无法确认该评估公司就是涉案房屋的评估公司，且证明内容与李某等证人证言内容相矛盾；对证据5，因吴海亮向链家公司交纳了相关服务费，上述证人与吴海亮存在利害关系，其证人证言不具备客观真实性。链家公司的质证意见为：对上述证据的真实性、证明内容均没有异议，但需明确，双方合同中并未对网签的具体时间进行约定。毕俊花的质证意见为：对证据1、2、4、5，同张向明的质证意见；对证据3，不认可真实性。张向明向法院提交如下证据：1、（2016）京长安内民证字第5815号公证书，公证内容为其与吴海亮、李某的短信记录，显示：张向明于2016年3月3日、2016年3月4日分别向吴海亮、李某询问吴海亮房屋贷款申请进展情况，吴海亮回复“已经申请了，具体都是李某弄的”，李某回复“已经开始申请了，等网签出来您和爱人过来签字就可以。”；张向明在2016年3月5日向吴海亮发送了《合同解除通知书》，内容同此前的同期微信记录所显示的内容；张向明在2016年3月18日向吴海亮发送了同此前的同期微信记录相同的内容，表示同意继续双方合同，并对房屋评估、网签、房屋价格问题提出异议；2、赵某的证人证言，赵某主要陈述其多次配合链家公司对202号房屋进行拍照，后链家公司于2016年3月再次联系其要求拍照，其表示同意，但链家公司未再与其联系。经质证，吴海亮的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明内容，有关李某的陈述，以李某的证人证言为准，且从该证据可以看出，张向明在2016年3月8日已同意继续履行双方合同；对证据2，不认可证明内容，张向明至今没有配合完成评估手续。链家公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，不认可证明内容；对证据2，不认可证明内容。毕俊花的质证意见为：对证据1和2，没有异议，均认可。法院对吴海亮和张向明提交的证据的认证为：对吴海亮的证据：对证据1，即便证据真实，但因无法显示具体通话内容，法院不采信关联性；对证据2-5，采信真实性；对证据2-5的证明力，法院另行评述。对张向明的证据：对证据1，采信真实性；对证据1-2的证明力，法院另行评述。关于另行出售：张向明主张因吴海亮根本违约，其已向吴海亮送达了解除通知，双方合同已解除，且吴海亮在原审的起诉书及2016年5月12日的庭审中均表示不再购买202号房屋，故张向明已向毕俊花另行出售202号房屋。吴海亮则主张张向明恶意制造履约障碍，其与毕俊花的交易行为不属实。毕俊花则主张系通过中介公司进行交易，已对202号房屋进行装修并入住。张向明向法院提交如下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，显示：张向明（出卖人）和毕俊花（买受人）在2016年5月25日通过北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称联合家美公司）签署合同，约定：张向明将202号房屋出售给毕俊花，房屋成交价为7300000元；买受人需在签约时支付定金为900000元，买受人于2016年4月12日通过卖方配偶张某账户向出卖人出借900000元借款，双方同意将该笔借款转为买方购房定金；买受人应在2016年6月25日支付购房款1000000元，在2016年7月25日支付购房款2100000元，剩余款项双方过户前一日，买受人向资金监管账户一次性存入3300000元；出卖人应当在2016年8月23日交付房屋；2、《补充协议（二）》，显示：张向明（甲方）与毕俊花（乙方）在2016年6月26日签署合同，载明：“双方签订合同后，中介公司在3日后对张向明的房源进行了核验，发现张向明的房屋已经被核验，买方和中介公司要求张向明尽快解除房屋核验，但是由于该房屋被链家地产草签，并且出卖人张向明虽然与链家地产进行协商，但链家地产没有撤除草签，致使该房屋迟迟不能进行房源核验，后续手续无法进行，卖方张向明已构成违约。经中介方居间协调，出卖人与买受人重新协商，双方达成如下补充协议：1、卖方承诺在本补充协议签订后3个月内解除与链家地产的草签、办理网签手续。2、卖方同意向买方支付违约金10万元，该款在总房款中扣除，故购房总款削减为720万元。3、卖方如在本协议签订后3个月内仍不能解除与链家地产的草签、办理网签手续，应向买方支付30万元的违约金，且买方有权选择是继续买房或者不再购买房屋，买方选择不再购买该房屋，卖方应在一个月内将房屋购房款90万元返还并承担相应的违约责任，违约责任为房屋总价款20%的违约金。4、由于甲方原因未能如期办理房屋核验、网签等手续，双方同意将《补充协议》第二条除定金支付条款之外的有关付款条款进行变更。双方约定在卖方解除链家地产房屋草签后5日内办理房屋网签手续，房屋网签后3日内，买方通过资金监管方式向卖方支付3300000元，房屋网签后10日内买方通过资金监管方式向卖方支付2800000元，剩余200000元在房屋办理完毕过户手续后，一次性进行支付。如买方未按时付款超过10日的，卖方可以解除合同并要求买方承担房屋总价款20%的违约责任。5、由于该房屋目前有丙方联合家美公司代为出租，双方一致同意由联合家美公司于2016年8月23日将该房屋的钥匙及水电煤气卡交予买方，买方取得房屋使用权。”；3、中国光大银行个人转账凭证、联合家美公司在2016年9月6日出具的《补充说明》、牡丹灵通卡账户明细，显示：毕俊花于2016年4月12日向张向明配偶张某账户汇款90万元；4、收条，显示毕俊花在2016年8月23日收到202号房屋的钥匙、门禁卡、水电气卡；5、物业费收费证明单和发票，显示毕俊花交纳了202号房屋2017年度的物业费；6、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，显示：2017年8月22日，毕俊花和北京东兴日盛装饰工程有限公司（以下简称东兴装饰公司）签署合同，约定由东兴装饰公司对202号房屋进行装修，装修价格为98000元；7、收条，显示东兴装饰公司在2017年9月18日收到202号房屋装修款50000元；8、收据，显示毕俊花于2017年9月7日向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司交纳202号房屋装修押金5000元。经质证，吴海亮的质证意见为：对证据1-8，不认可真实性，张向明为了阻止和吴海亮的房屋买卖关系，与毕俊花恶意串通，签订合同并交付房屋。链家公司的质证意见为：对证据1-8，不认可真实性。毕俊花的质证意见为：对证据1-8，真实性、关联性均没有异议。毕俊花除张向明提交的上述证据外，还向法院提交如下证据：1、中国工商银行回单，显示毕俊花在2018年5月31日向张向明付款1000000元、在2018年9月14日向张向明付款1500000元；2、收据、发票，显示毕俊花交纳202号房屋2016-2017年度供暖费、物业费、楼道灯费等；3、《北京市存量房屋居间合同》及收据，显示毕俊花与张向明通过联合家美公司居间进行202号房屋交易事宜，毕俊花向联合家美公司支付居间服务费73000元。经质证，吴海亮的质证意见为：对证据1-3的真实性和证明内容均不认可，毕俊花的实际付款时间与其与张向明的合同所约定的付款时间完全不一致，相关的供暖费等费用，任何人都可以去交纳。张向明的质证意见为：对证据1-3的真实性和证明内容均认可，因吴海亮在起诉书和第一次开庭时均表示不再购买202号房屋，要求张向明赔偿违约金，故张向明将202号房屋另行出售，同时因202号房屋原有抵押金额为90余万元，而吴海亮的购房定金只有50万元，张向明不得不向小额贷款公司贷款去办理解抵押手续，后因吴海亮一直拖延办理手续，致使张向明无力承担高额利息，只能向毕俊花先行借款90万元，再因张向明无力偿还毕俊花的借款，故与毕俊花协商将202号房屋出售给毕俊花。链家公司的质证意见为：对证据1-3的真实性均不予认可。吴海亮向法院提交如下证据：1、网上查询资料，显示张向明于2001年4月26日取得律师执业资格，于2003年4月17日首次执业，目前执业状态为注销；2、装修施工许可证、装修材料准运证，显示登记的业主名称为张向明；3、视频资料4段，其中第一段显示在202号房屋内施工的人员在与吴海亮方的人员交谈中表示202号房屋的业主为张向明，相关装修事宜由张向明与包工头联系沟通；其余三段显示吴海亮的代理人在诉讼期间前往202号房屋核实居住使用情况。经质证，张向明的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可关联性；对证据2，真实性认可，但因202号房屋没有过户，所以仍以张向明的名义办理相关手续；对证据3，不认可真实性和证明内容，其中的第一段视频，涉及的施工人员没有出庭，不认可该人员的身份，不排除是吴海亮故意拍摄，其余的视频不显示时间、不显示门牌号等，无法确认视频中的房屋为202号房屋，且据张向明了解，毕俊花是钓鱼爱好者，经常会出海进行海钓。链家公司的质证意见为：对证据1-2，真实性和证明内容均认可，对证据3，其中的第一段视频的真实性和证明内容均认可，其余视频，因链家公司未到庭参加庭审而未发表质证意见。毕俊花的质证意见为：对证据1-2，同张向明的质证意见；对证据3，真实性和证明内容均不认可，其中第一段视频的部分内容听不清，听得清的部分也只有吴海亮夫妇说房屋的主人为张向明，施工人员并未陈述房屋的主人为张向明，仅说为业主，其余的视频则无法确认是否为202号房屋。法院对各方提交的证据的认证为：对各方提交的证据的真实性予以采信，相关证明力另行评述。另查，在本案原审中，吴海亮提交的起诉书所载明的诉讼请求为要求返还定金和支付违约金，在2016年5月12日第一次开庭时，吴海亮明确要求解除合同，但张向明则主张双方的合同已经解除了，吴海亮无权再主张解除合同，在该次庭审中，双方对于解除并未达成一致意见。后吴海亮在2016年9月5日提交变更诉请，要求继续履行合同，并在2016年9月9日的第二次开庭时，吴海亮明确了其最终的诉讼请求，要求继续履行合同。另查，吴海亮在2017年5月31日申请对202号房屋保全，法院于2017年6月7日裁定查封202号房屋。吴海亮支付保全费5000元。另经法院释明，吴海亮和张向明均对对方主张的违约金申请酌减。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吴海亮与张向明就202号房屋所签署的相关合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为确认双方权利义务内容的依据。现链家公司在本案最后一次庭审时经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证、质证的权利，不影响法院依据查明的事实和证据，依法裁决。关于合同解除一节：根据双方《补充协议》的约定，双方应于2016年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，若逾期履行该义务超过15天的，张向明有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，但根据二手房交易流程，涉及贷款购房的交易时，需先行对交易房屋进行评估，而根据本案查证的微信记录、李某和侯某的证人证言、《评估说明》，可以证实，在链家公司工作人员李某于2015年12月29日首次提出因评估需在202号房屋拍照后，张向明虽提供了对接联系人和联系方式，但202号房屋的拍照事宜在客观上一直未全部完成，而对于评估事宜，同样根据双方《补充协议》的约定内容，张向明作为出卖方，对此负有配合义务，吴海亮作为买受方，对此并不负有任何义务。因此，即便系链家公司与张向明彼此之间就评估拍照事宜沟通不畅或不及时导致202号房屋的评估事宜一直未能全部完成，则张向明作为出卖方，仍需就此向吴海亮承担违约责任，张向明可依照法律规定或合同约定与链家公司另行解决。因此，在评估事宜未完成的情况下，吴海亮客观上无法完成贷款申请，其未按合同约定的2016年1月30日前完成贷款申请手续的行为并不构成违约，张向明据此要求依据前述《补充协议》的约定内容行使单方解除权不能成立，故对于张向明要求确认双方合同在2016年3月5日解除的反诉请求，法院不予支持，相应基于合同解除提出的违约金主张，法院亦不予支持，同时，因吴海亮具备在京购房资格，且具备一次性付款能力，双方之间的合同应当继续履行。关于履行顺序一节：首先，根据本案查明的事实，考虑到吴海亮在起诉书和原审2016年5月12日第一次庭审时均主张解除合同，其另行变更诉讼请求时间在2016年9月5日，也晚于张向明与毕俊花签订房屋买卖合同的时间，故现有证据并不足以证明张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同存在无效的事由，相关合同亦属合法有效；其次，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。现根据收条、装修合同等证据，虽然能显示张向明在2016年8月23日向毕俊花交付了202号房屋的钥匙等，且存有装修行为，但法院认为毕俊花并未实际合法占有房屋，理由如下：第一，根据张向明和毕俊花的房屋买卖合同约定内容，毕俊花向张向明配偶张某出借的90万元借款直接冲抵定金，并未实际支付购房定金，可见毕俊花与张向明之间存在一定的经济利益关系，不同于一般购房人；第二，根据张向明和毕俊花的《补充协议（二）》的约定内容，毕俊花至晚在2016年6月26日已知晓202号房屋已被链家公司草签，房源已被核验，而作为房屋买卖的重大交易事项，为降低交易风险，毕俊花若作为一般购房人，其应当且完全有能力向链家公司主动核实202号房屋的相关情况，而此时吴海亮与张向明之间的诉讼仍在进行中，链家公司也作为第三人参与了该诉讼，毕俊花从链家公司方面即可获知相关诉讼情况，而且双方约定张向明需在3个月内解决链家公司的草签问题，但在2016年8月23日，张向明实际仍未解决此问题，故毕俊花在此时仍接收202号房屋，不符合一般交易常理；第三，同样根据前述《补充协议（二）》的约定内容，双方实际上已变更了双方《补充协议》所约定的付款内容，但其仍然在2018年5月31日和2018年9月14日向张向明分别支付了购房款100万元和150万元，明显与《补充协议（二）》所约定的付款内容不符，且此时双方并未完成网签，如前所述，上述款项的支付，亦明显不符合一般交易常理；第四，结合吴海亮提供的视频等证据，也能佐证证明毕俊花并非系202号房屋的实际装修入住者。因此，法院认定吴海亮为履行合同的买受人。关于违约金，由法院综合张向明的违约情形、吴海亮的实际损失等因素酌情判定，判定为10万元。北京市海淀区人民法院于2019年2月2日作出（2018）京0108民初11626号民事判决：一、继续履行吴海亮与张向明于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、张向明于判决生效后七日内协助吴海亮办理北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至吴海亮名下，办理该房屋的权属转移登记手续所需的税费，由吴海亮负担；三、张向明于判决生效后七日内向吴海亮交付北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号房屋；四、张向明于判决生效后七日内向吴海亮支付违约金10万元；五、吴海亮向张向明支付剩余购房款650万元，于办理完毕北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号房屋的权属转移登记手续后的当日一次性支付；六、驳回吴海亮的其他诉讼请求；七、驳回张向明的全部反诉请求。张向明、毕俊花不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。张向明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴海亮的全部一审诉讼请求，并支持我的全部一审反诉请求。事实和理由：1．双方的交易未能按照合同约定履行的真实原因是吴海亮为了达到出售其自身名下房屋时免征个人所得税的目的，与链家公司相互串通，故意违反合同约定，拖延交易进程，拒不办理网签手续和贷款申请手续，其行为已构成根本违约，应承担违约责任；2．我积极履行配合评估的义务，没有违反合同约定，关于评估我只有配合的义务，而且以接到链家公司的通知为准，我不应对评估结果承担任何责任。一审法院认定我方违约是错误的；3．吴海亮未依约履行在办理贷款手续之前必须完成的房源核验、购房资格审核、网签备案等义务，已经构成根本违约；4．退一步讲，即便因链家公司原因导致吴海亮未履行合同义务，吴海亮也应当承担违约责任。毕俊花上诉请求：撤销一审判决，依法改判履行我与张向明2016年5月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：1．我与张向明的房屋买卖合同有效，一审法院判决履行吴海亮与张向明之间的合同无事实和法律依据；2．我是202号房屋合法的实际使用人，一审判决认定我没有实际合法占有房屋与事实不符。吴海亮辩称，同意一审判决，不同意张向明、毕俊花的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。链家公司述称，我公司同意一审判决，不同意张向明、毕俊花的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。二审中，当事人提交新证据，法院组织双方围绕新证据进行举证质证。张向明为证明其上诉请求，向法院提交以下证据：1、202号房屋图片一组，证明2015年12月30日评估公司未拍照的两个房间在2016年1月16日已经打开房门，张向明的配合义务已经完成。2、有专门知识的人章某出具的书面意见及其身份证复印件、在职证明、职业资格证明，证明由于网签是面签的前置程序，吴海亮为了避税故意拖延办理网签。3、赵某的书面证言，证明第一次和第二次拍照过程中全部五个房间门都打开了，张向明履行了配合义务。4、常某的证人证言，证明评估拍照时所有房门均已打开，张向明履行了配合义务。5、常某与联合家美公司签订的租赁合同，证明常某为202号房屋内隔断二房间的租户。6、照片两张，证明常某为202号房屋内隔断二房间的租户。吴海亮的质证意见为：证据1中的隔断一与卧室二是否属于同一个房间无法确定，不认可张向明的证明目的。证据2真实性与关联性均不认可，证据3因证人未到庭不发表质证意见。证据4-6的真实性、证明目的均不予认可。毕俊花的质证意见为：认可张向明提交证据的真实性与证明目的。链家公司的质证意见为：证据1的真实性无法核实，证据2因证人未到庭不发表质证意见，证据3的证人已在此前诉讼中出过庭，不认可其证明目的。证据4-6的真实性、证明目的均不予认可。另在二审审理过程中，张向明申请证人赵某、章某、李某、侯某、常某出庭作证，法院经审查认为，赵某、李某、侯某已在本案前序诉讼中出庭作证，没有必要再次出庭，章某出庭作证所涉及的专门知识属于二手房交易过程中的常识或者交易习惯，法院亦认为没有必要出庭说明，故对上述四份出庭作证申请不予准许。但由于常某在此前的诉讼中并未出庭，且其证明的事实与本案有关联性，故准许其出庭作证。在2019年7月27日的庭审中，证人常某出庭陈述了相关事实。张向明认可证人证言的真实性，主张根据证人证言可以证明其完成了配合义务。吴海亮认可证人证言的真实性，但不认可张向明的证明目的。毕俊花认可证人证言的真实性及张向明的证明目的。链家公司不认可证人证言的真实性及张向明的证明目的。法院对张向明提交证据认定如下：对证据1、4、5、6的真实性予以认定。上述证据能够与链家公司1月16日在微信群中发送的4张照片相互印证，即1月16日当天完成了对常某承租房间的拍摄，而微信群中4张照片涉及两个不同的房间，常某认可后三张照片为其承租的房间，故法院对张向明主张第一张照片为2015年12月30日拍照时未进入的另一间卧室的意见予以采纳，即对张向明主张在2016年1月16日五间卧室均已打开并拍照的事实予以认定。另在二审审理期间，张向明申请调取202号房屋评估材料，法院依法向其出具调查令，张向明依据该调查令调取了202号房屋的评估材料。张向明对调取的评估材料的真实性予以认可，但主张评估公司没有对是否委托链家公司进行拍照、是否需要拍摄半开门照片予以回应，申请法院进一步调取档案材料。吴海亮对上述证据的真实性认可，对张向明的证明目的不认可，主张通过评估材料可以看出评估报告没有实际完成。毕俊花认可该证据的真实性及张向明的证明目的。链家公司认可该证据的真实性但不认可张向明的证明目的。法院于2019年5月21日前往评估公司调查本案评估事宜，评估公司市场部总经理李某接受询问，关于涉案评估报告是否存在委托链家公司拍照的情况，其表示需要与业务员核实，关于拍摄半开门照片的要求，其陈述系应银行要求。2019年5月22日，评估公司向法院出具《关于“北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号”住宅评估的说明》，内容为：2015年12月29日，我公司接到北京链家房地产经纪有限公司业务主办刘某利的报单，委托我公司评估位于北京市海淀区宝盛里观林园22号楼2层5单元202号住宅。我公司于2015年12月30日派评估现场查勘人员前去实地查勘，现场看房联系人为李某（链家经纪人），当天屋内有两个房间未进入拍照（上锁）。因金融机构要求评估报告内包含的房屋照片为所评估房屋内的所有房间，故我公司员工多次电话通知链家业务主办刘某利，要针对该房屋内的两间未进入房间进行补拍。经我公司详查，2016年8月19日给海淀区人民法院出具的说明中，由于负责人员疏忽未尽职，出具说明“我公司现场查勘人员于2016年1月25日第二次去该房屋进行补拍照片，但仍然有一个房间未能进入拍照（上锁）”，其照片实为中介提供，非我公司人员上门勘查，我公司审核人员不予采用，估价人员未进行报告编辑。故我公司员工又再次电话通知链家主办刘某利，要针对该房屋内未进入房间进行补拍，刘某利答复为一直在协调，但最终协调未果。目前该报告属于停滞状态。”张向明对上述证据真实性认可，主张根据该证据可以证明链家公司与评估公司此前做了虚假陈述，张向明已经履行了开门的义务。吴海亮认可证据的真实性，主张评估没有完成的原因是需要拍摄半开门的照片，张向明并没有配合。毕俊花认可该证据的真实性，主张链家公司在评估中存在懈怠行为，张向明不存在不配合的行为。链家公司认可该证据的真实性，主张评估工作实际未完成，协调的内容就是要求张向明配合。对上述证据的真实性以及各方的主张法院将在下文中予以认定，在此不再赘述。毕俊花为证明其上诉请求，向法院提交以下证据：1、202号房屋装修时装修公司负责人唐某的书面证言一份；2、202号房屋室内外照片；3、202号房屋室内录像；4、《北京天鸿宝地物业管理经营有限公司》出具的202号房屋2019年物业费缴费凭证；5、张某书面证言一份。上述5份证据的证明目的均为202号房屋的实际居住人为毕俊花。张向明的质证意见为：认可上述证据的真实性和证明目的。吴海亮的质证意见为：不认可上述证据的真实性和证明目的。链家公司的质证意见为：不认可证据5的真实性，其他证据的真实性认可，但不认可全部证据的证明目的。另在二审审理过程中，毕俊花申请证人唐某、张某出庭作证，并申请法院对202号房屋进行勘查核实居住使用情况。法院于2019年5月21日对202号房屋进行现场勘察并拍摄了室内照片，对证人张某进行了询问并制作了询问笔录。张向明对证人证言的真实性及毕俊花的证明目的均予以认可，吴海亮不认可证人证言内容的真实性，链家公司认可证人证言的真实性，但不认可证明目的。结合法院现场勘查的情况，能够确认202号房屋现由毕俊花占有使用，故认为唐某已无出庭作证的必要，对毕俊花的该项申请不予准许。吴海亮向法院提交以下证据：1、评估公司官网的截屏、通话录音及文字整理稿，证明评估公司出具评估报告必须是评估人员实地勘察拍照，链家公司拍摄的照片无法使用，张向明并未配合评估公司完成评估。2、北京银行各支行的联系方式截屏打印件、电话录音及文字整理稿，证明出具评估报告是面签的前提条件，由于张向明未配合评估导致评估报告无法作出。3、海淀区房屋管理局便民服务热线电话录音及1****北京市非紧急救助服务中心电话录音，证明在有抵押的情况下不能进行房源核验。4、《存量房房源核验工作规范》，证明在有抵押的情况下不能进行房源核验。5、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款业务管理办法》，证明面签时需要提供评估报告。张向明的质证意见为：不认可上述证据的真实性及证明目的。毕俊花的质证意见为：不认可上述证据的真实性及证明目的。链家公司的质证意见为：认可上述证据的真实性及证明目的。因吴海亮提交的上述证据涉及二手房交易流程中的评估、解抵押、房源核验、面签等流程问题，上述事实均为本案双方的争议事实，法院将在后续论述过程中进行阐述，在此不再赘述。另在二审审理中，法院要求吴海亮、链家公司提交吴海亮与李某敏之间签订的房屋买卖合同及补充协议。吴海亮仅提供了房屋买卖合同复印件，称补充协议找不到了；链家公司仅提供了房屋买卖合同复印件电子版，亦称补充协议找不到。经法院核实确认，吴海亮与李某敏于2015年12月23日签订了房屋买卖合同，该合同已经履行完毕，原吴海亮名下房屋已于2016年3月29日过户至李某敏名下。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，并予以确认。二审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，张向明与吴海亮签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。在本案合同履行过程中，双方均主张因对方的违约行为导致合同履行出现中断，结合双方的诉讼请求及事实理由，本案的争议焦点为以下几点：一、张向明在评估过程中是否存在违约行为；二、未能如期进行贷款面签的责任应当由谁承担；三、张向明在诉讼期间另行将房屋出售给毕俊花是否构成一房二卖及其法律后果。关于争议焦点一，张向明在评估过程中是否存在违约行为的问题。根据双方签订的《补充协议》第二条第三款约定：甲方（张向明）应在接到丙方（链家公司）的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。本案诉讼中，双方当事人对该条款的理解不一，张向明主张该条款仅约定其负有配合义务，其已经履行了配合义务，不存在违约行为。吴海亮主张该条款应当解释为张向明应当在接到通知后五日内配合完成评估工作，但因为张向明的原因评估工作至今未能完成，张向明应当承担违约责任。对此分析如下：首先，如何确定二手房买卖合同中评估义务的主体。众所周知，在房屋买卖合同法律关系中，买受人的主要合同义务是支付购房款，无论买受人选择直接支付房款还是通过银行贷款的方式支付房款，均系其履行合同义务的体现。具体到本案中，吴海亮支付购房款的方式为部分自行支付，剩余部分银行贷款。在选择贷款方式支付房款的合同中，虽然银行可以通过设定抵押权来实现对借款的担保，但为了防止借款人融资的金额超过抵押物的实际价值，降低自身的风险，在金融机构决定借款之前，必须经过房产评估程序，即由银行指定或委派的评估机构对合同标的房产进行评估。由此可见，评估义务是由买受人付款义务衍生出的一项义务，故该义务的主体应当是买受人。实践中，评估程序中产生的相关费用也多由买受人承担，也在一定程度上反映了该义务的主体系买受人。但需要指出的是，由于评估程序处于房屋买卖合同履行的初期，此时合同履行程度尚浅，房屋仍由出卖人占有，买受人不具备独立完成评估义务的能力，因此在房屋买卖合同中多对出卖人对评估程序负有配合义务进行明确，该约定系为实现双方合同目的，在诚实信用原则的基础上对出卖人设定的合同义务。其次，应当如何理解该条款中的配合义务。从该义务的履行方式来看，配合义务是被动的。从该条款的约定也可以看出张向明系在接到链家公司的通知后才负有配合评估的义务。如前所述，评估义务的主体是买受人，实践中买受人又多将该义务委托给专业机构或者中介公司，故买受人何时启动评估工作不由出卖人决定，出卖人在此过程中完全处于被动等待的状态。从该义务的履行内容来看，出卖人的配合义务仅指为买受人进行评估工作提供便利，具体地说就是打开房门以便进行入户拍照。也就是说，只要出卖人在约定时间内提供了符合条件的入户拍照的便利，其已经完成了配合义务，出卖人对于拍照质量是否符合要求、评估报告能否做出不负有义务。故吴海亮在本案中将该条款解释为张向明负有确保评估工作完成的义务是错误的，不予采纳。再次，本案合同履行过程中发生的三次入户评估应当如何分析。202号房屋系三居室，客厅经过改造后分割为两个卧室，涉案合同签订时共有五个租户。2015年12月29日，链家公司工作人员李某第一次在微信群中通知张向明需在第二天进行入户拍照，张向明表示同意但同时提出有一个租户不在所以可能有一个房间拍不了。链家公司在明知存在较多租户的情况下仅提前一天时间预约入户拍照本身就存在风险，张向明无法及时、完全的履行配合义务亦属合理，但链家公司并未选择另行约定一个双方均合适的时间，而是在2015年12月30日进行了第一次入户拍照，张向明对此次拍照工作未全部完成不负有责任。2016年1月15日，链家公司工作人员侯某在微信群中通知张向明已安排评估公司第二天上门进行补拍，张向明表示同意。2016年1月16日，侯某在微信群中发送了四张照片，涉及两个房间，经法院确认，上述照片中涉及的两个房间即为第一次入户拍照时未拍摄到的房间。即截至2016年1月16日，张向明已经打开了全部五个房间门，拍照工作已经完成，其配合评估的义务此时已经完成。但2016年1月17日，侯某在微信群中告知张向明由于评估公司要求拍摄半开门照片，故需要安排下周末再补拍一次，张向明对此并没有表示反对，但2016年1月24日，侯某在微信群中说只拍到了一个房间，另一个租户回老家了。关于是否需要拍摄半开门照片的问题，评估公司工作人员在2019年5月21日接受法院询问时陈述系应银行要求，但法院对该陈述的真实性不予认可，理由如下：第一，评估公司第一次入户拍照时并未拍摄半开门照片，如该要求系银行的统一要求，评估公司不可能在自己进行拍摄时不按照要求进行；第二，评估公司在法院二审中重新出具情况说明对其原向海淀区人民法院出具的说明的内容进行更正，可见其在评估人员是否入户进行第二次拍摄的问题上做了虚假陈述，在其陈述前后不一的情况下，该陈述的可信度存疑。最后，张向明是否需对评估未完成承担责任。如前所述，张向明早在2016年1月16日即已打开了全部房间门，已经履行了提供拍照便利的配合义务。但链家公司在二审中认可2016年1月16日微信群中的照片并非评估公司评估人员上门拍摄，而系己方工作人员拍摄并发送给评估人员，故照片不合格的原因系链家公司或者评估公司未严格按照行业规范执行造成的，与张向明无关。从某种意义上说，张向明在2016年1月16日即已完成了配合评估的义务，所谓第三次拍照系在其履行义务后设定的额外负担，张向明甚至有权予以拒绝。但在实际履行过程中，张向明仍然对第三次拍照予以配合，根据义务与责任相匹配原则，第三次拍照未全部完成的责任亦不应由张向明承担。此后合同履行过程中直至张向明发出解除合同通知，吴海亮以及链家公司均未能提供证据证明向张向明主张过要求继续履行配合评估的义务，张向明的违约责任更是无从谈起。关于争议焦点二，未能如期进行贷款面签的责任应当由谁承担的问题。根据双方签订的《补充协议》第二条第五款约定：甲乙双方应于2016年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。对于上述条款的理解，链家公司解释为买卖双方最迟应于2016年1月30日共同前往贷款机构进行面签。该解释符合二手房交易习惯，予以采信。对于合同中约定的该项义务，分析如下：首先，应当如何理解共同办理贷款申请手续即面签手续。如前所述，申请银行贷款是买受人履行支付房款义务的一种方式，买受人一旦选择此种付款方式即产生了相应的合同义务，与此同时，出卖人对办理贷款申请手续亦负有配合义务。具体体现为按照贷款机构的要求提供符合规定的材料、共同前往贷款机构进行面签。与评估程序中出卖人的义务相类似，该义务亦是被动的，即只有在买受人或者中介公司要求时才实际发生。如果出卖人未按照要求提供材料或者拒绝按照通知时间进行面签即构成违约。其次，网签程序、评估程序与银行面签程序的顺序如何确定。关于网签、评估和面签的先后顺序问题，根据二手房交易流程的惯例，网签程序应当在银行面签之前完成，因银行面签时需要提交网签合同，评估程序亦应当在银行面签之前完成，因银行面签时需要提交评估报告。关于链家公司提出的实践中存在在银行面签后批贷决定作出前补交网签合同及评估报告的情况，法院认为上述非常规情形不在本案讨论范围之内，不能以此来作为认定该事实的依据，应当以一般的、正常的、普遍的规则进行判断。在明确了网签、评估与银行面签的先后顺序之后，需要进一步明确一下上述前置义务的具体内容，因前文已就评估程序进行了详细的论述，现仅对网签程序进行分析。在网签程序中，又涉及到两项前置义务，即购房资格核验和房源核验，其中买受人最主要的义务就是完成购房资格核验，出卖人最主要的义务就是完成房源核验。而出卖人的房源核验义务又包括了一项前置义务即完成房屋解抵押手续。再次，本案未能如期进行面签的违约责任如何认定。如前所述，在二手房交易流程中，买卖双方各自负有多项义务，各自义务中又隐含着诸多前置义务，双方是否全面履行合同义务应当进行综合认定。本案中，合同中仅仅约定了买卖双方应于2016年1月30日前共同办理面签手续，但对于在此之前应当办理前置义务并未约定具体的履行时间，故只能根据交易习惯并结合合同约定进行推定。既然合同已经约定了面签时间不晚于2016年1月30日，那么按照正常的交易流程，网签应当在此时间之前完成。同理，房源核验以及购房资格核验亦应当在此时间之前完成。本案中，房源核验工作直至2016年2月23日才完成，购房资格核验工作直至2016年3月14日才完成，虽然张向明与吴海亮均主张系委托链家公司进行上述工作，但该事实不能成为二人构成违约的抗辩理由，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”即便二人迟延履行各自义务系由链家公司原因造成，也不能免除其违约责任。在履行银行面签义务过程中，买卖双方均存在违约行为，该义务的最终履行时间势必产生顺延。截至2016年2月23日，张向明的迟延履行房源核验义务的违约行为已经终止，作为出卖人其已经满足进行网签进而进行面签的条件，但由于该义务完成的时间晚于推定的2016年1月30日，故不能再以该时间作为认定张向明行使约定解除权的起点，即在主张合同解除一方也存在违约行为的情况下，应当将计算对方违约的时点顺延至己方违约行为消除之日，也就是说张向明在履行完房源核验义务之后，最早也只能在2016年2月23日进行网签，由于吴海亮此时尚未完成购房资格核验，则应从2016年2月23日开始计算其违约天数，至2016年3月5日张向明发出解除通知之日，吴海亮的违约行为尚未达到15日，不符合双方合同约定的解除权的行使条件，此时张向明发出解除通知的行为不产生合同解除的后果，属于单方擅自解除合同，构成违约。故其要求确认双方合同已于2016年3月5日解除的诉讼请求不应支持，张向明主张的违约金请求系建立在合同解除的基础之上，故其关于违约金的主张不予支持。就吴海亮在合同履行过程中存在的违约行为所应承担的违约责任，张向明可另行主张。三、关于张向明在诉讼期间将房屋出售给毕俊花是否构成一房二卖及其法律后果的问题。首先，关于张向明向毕俊花出售房屋行为的定性问题。由于法院已经认定张向明于2016年3月5日向吴海亮发出解除通知的行为不发生合同解除的后果，故张向明与吴海亮之间的房屋买卖合同仍属有效状态。张向明在尚未满足合同约定解除权的情况下擅自单方解除合同属于根本违约，虽其在2016年3月25日再次发送解除通知，但不能修复其第一次单方提出解约的违约性质，仍应以2016年3月5日作为认定张向明违约的时点。另外根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”虽然吴海亮第一次起诉时的诉讼请求为解除双方之间的房屋买卖合同，但其在法庭辩论终结前，将诉讼请求变更为继续履行合同，吴海亮的行为符合法律规定。因此在吴海亮与张向明之间签订的房屋买卖合同尚未解除的情况下，张向明将房屋出售给毕俊花构成一房二卖。其次，关于吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同、张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同的履行顺位应当如何确定的问题。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”北京市高级人民法院《审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”根据上述规定以及本案中所涉及合同的具体情况，法院认为应当按照上述一房数卖纠纷履行原则进行处理：第一，关于上述两份合同的效力问题。在前文中已经认定吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同有效，故在此不再重复论述。关于张向明与毕俊花之间房屋买卖合同的效力问题，吴海亮在一审法院审理中主张双方系恶意串通，虚构再次交易的事实以阻止吴海亮与张向明之间房屋买卖合同的履行，但一审法院最终认定张向明与毕俊花之间房屋买卖合同亦为有效。吴海亮并未对该合同的效力认定提出上诉，故法院对其在二审中仍坚持主张张向明与毕俊花之间属于恶意串通因而合同无效的意见不予审查。第二，毕俊花在一审中虽然没有提出独立的要求履行合同的诉讼请求，但其在诉讼中多次主张应当履行己方作为买受人的房屋买卖合同，且在二审中上诉主张要求履行其与张向明之间的房屋买卖合同，因此在一审法院未对其进行合理释明的情况下，如果仅以其没有提出诉讼请求就视为其没有要求履行合同的意思表示显然是违背其主观意思的。故本案符合上述一房数卖纠纷履行原则的适用前提。第三，本案中，吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同、张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同均未办理所有权转移登记，但202号房屋已经交付给毕俊花占有使用，且从两份合同履行程度上来看，张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同要高于吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同。因此，根据上述处理原则，张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同的履行顺位优先于吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同，即应当履行张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同。一审法院对于两份合同履行顺位的认定错误，予以纠正。在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。由于毕俊花在一审中并未提出独立的诉讼请求要求履行其与张向明签订的房屋买卖合同，故其在二审中提出上述上诉请求属于在二审中新增加的诉讼请求，法院无法处理，其可另行主张，故对毕俊花在本案中的上诉请求均予以驳回。在认定应当履行张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同的情况下，吴海亮提出的继续履行合同的诉讼请求不应予以支持，故予以驳回。吴海亮主张的违约金请求系建立在合同继续履行的基础之上，现法院已经驳回吴海亮的该项请求，故该违约金主张应一并予以驳回。关于合同不能履行的违约责任吴海亮可另行向张向明主张。北京市第一中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）京01民终4436号民事判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11626号民事判决；二、驳回吴海亮的全部诉讼请求；三、驳回张向明的全部反诉请求。本院再审审理中，吴海亮提交的新证据为：证据1．存量房屋房源核验委托书和存量房屋房源核验申请表，2020年4月从链家公司取得复印件。证明目的：只有房源核验通过以后才能进行网签。2016年2月23日张向明才提交房源核验，不可能在2016年1月30日完成网签。张向明所称签约当日已提交全部房源核验资料，认为我方和链家公司进行拖延是错误的。证据2．家庭购房申请表、购房承诺书。证明吴海亮在签约当日就完成了办理网签的手续，不存在怠于网签的事实，更不存在张向明所称为避税拖延网签的情形。证据3．北京房地产中介行业协会出具的关于存量住房抵押贷款评估等问题的回复。证明北京房地产中介行业协会作为专业的机构，已就贷款评估事项出具专业的意见：评估报告系办理贷款批贷手续的前置和必要程序，卖方张向明有义务配合评估机构出具评估报告。张向明配合评估的义务是直至评估公司出具评估报告，而不是其所主张开几次门的问题，故本案中未能出具评估报告办理贷款手续是张向明未配合完成评估导致，其系违约方。张向明对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可。质证意见为：证据1的签名是伪造的，请求法院委托鉴定机构进行鉴定。房源核验的资料张向明是在2015年12月25日签署的，12月29日其在微信中询问李某房源核验是否做了，可以证明此证据是链家公司配合吴海亮伪造的。证据2也是伪造的，原审期间已经查明吴海亮在2016年3月提交购房资格申请，不是2015年12月25日，否则直至2016年3月才向相关部门提交不合常理。证据3北京房地产中介行业协会不是官方认定的，评估的内容应以二审判决认定为准。毕俊花对证据的真实性、关联性、合法性不认可。质证意见同张向明。链家公司对证据的真实性、关联性、合法性均认可。对证据1的质证意见为，如果张向明没有签字，则证明其没有配合办理相应的手续。再审期间张向明申请证人北京金典佳和房地产经纪有限公司房地产经纪人章某出庭作证。章某的主要证言为，“满五唯一”是指以家庭为单位，购房时间满五年，是家庭名下唯一住房。“满五唯一”个人所得税减免，成交价格相对偏低，对首付比例、贷款利率也有影响。卖方售房前另购房并网签，则在办理网签前不是“满五唯一”。2016年房源核验必须通过经纪公司提交，否则无法办理后续的网签。张向明称即使李某敏承担税费，是否“满五唯一”也会影响房屋的交易价格。毕俊花同意张向明的意见。吴海亮的质证意见为：不认可章某证言的真实性，评估应在网签前，否则网签金额无法确定。链家公司的质证意见为：真实性不予认可。证人明确表述网签后出售房屋，对于价格有影响，这种情况下不属于“满五唯一”。2016年是海淀区率先进行房源核验的，卖方可以自行办理。吴海亮提交了链家公司经理高某博的北京市房地产经纪从业人员信息卡等身份信息，并申请其作为证人出庭作证。高某博的主要证言为，贷款评估流程需要卖方配合直到生成评估报告。本案中张向明未按照评估公司要求配合完成评估，系违约方。因张向明售房没有和家人协商好，其配偶和岳母在2016年2月底、3月初让高某博劝说吴海亮解约，并想给好处费，高某博的同事也收到过匿名的电话骚扰。张向明的质证意见为：不认可高某博的证言，评估程序我方同意二审判决对相关问题的认定。关于行贿没有事实依据，证人不是涉案交易的经纪人，我方不可能也没有必要对其行贿。毕俊花和链家公司没有意见。吴海亮提交了北京我爱我家房地产经纪有限公司交易风控总监高某的北京市房地产经纪资格考试合格证等身份信息，并申请其作为证人出庭作证。高某的主要证言为，按惯例评估是经纪公司预约，卖方配合，买方支付评估费后主要是等待。“满五唯一”有营业税和个税的差异，每个房屋不一样，税费按交易惯例是买方承担，对于卖方来说不一定有影响。吴海亮称其和李某敏签订合同时约定的交易价格已包含税费，在履行涉案合同时，不会受到税费的影响。张向明的质证意见为：证人陈述卖方是配合评估的义务，和二审判决的认定是一致的。是否“满五唯一”对税费的影响是很大的，证人的陈述有误。链家公司对高某的证言予以认可。毕俊花没有意见。再审期间，张向明向法院递交了责令提交书证申请书，要求吴海亮提交其与李某敏签订的补充协议，称吴海亮主张与李某敏签订的合同中，约定如果房屋不“满五唯一”，税费由李某敏承担，与双方实际签订的补充协议不符。该补充协议涉及本案的争议焦点，吴海亮和链家公司有必要提交，如果不提交，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应认定我方的主张成立。吴海亮对张向明的主张不予认可，称我方2015年3月28日起诉时，已将与李某敏之间的所有合同都交给法院了，从未见过补充协议，故我方与李某敏从未签过补充协议，且是否签署也不会影响涉案合同的履行。二手房买卖交易习惯是买方承担全部税费，我方和李某敏约定税费由其承担。对于张向明的此项请求，经查，二审法院已要求吴海亮、链家公司提交该补充协议，两方当事人均只提交了合同复印件，均称补充协议找不到了。二审法院核实确认了吴海亮与李某敏签订的房屋买卖合同已经履行完毕，原吴海亮名下的房屋已过户至李某敏名下。故本院对该项申请不予准许。另张向明申请对吴海亮提交的存量房屋房源核验委托书和申请表进行笔迹鉴定。经查，二审法院已查明房源核验于2016年2月23日完成，吴海亮提交的委托书和申请表是否为张向明所签，不能改变此事实，故对此项申请不予准许。吴海亮申请对202号房屋进行勘验，经查，二审法院已根据毕俊花的申请进行现场勘查，拍摄了照片，并对证人进行了询问，确认房屋由毕俊花占有使用。故对其申请亦不予准许。本院再审查明，2019年10月12日吴海亮以张向明为被告，链家公司为第三人，向北京市海淀区人民法院提起民事诉讼，请求张向明返还定金并赔偿损失。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。上述事实，有各方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议等证据材料在案佐证。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴海亮与张向明就202号房屋签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，合法有效。现双方在合同履行至办理贷款申请手续时发生纠纷，均主张因对方的违约行为导致合同不能继续履行。下面依据查明的事实、证据以及相关法律规定对双方的违约责任进行分析：关于未能如期办理贷款申请手续的违约责任。《房屋买卖合同》及《补充协议》约定了双方于2016年1月30日前共同办理贷款申请手续，但对此前应当履行的前置义务并未约定具体时间。根据二手房交易流程，办理贷款申请手续（即面签）时需要提交网签合同、评估报告，故网签和评估均需在面签之前完成。在网签程序中，又涉及到购房资格核验和房源核验两项前置义务，买受人主要义务是完成购房资格核验，出卖人主要义务是完成房源核验。出卖人的房源核验义务又包括了一项前置义务即完成房屋解抵押手续。本案中，房源核验2016年2月23日完成，购房资格核验2016年3月14日完成。虽然张向明、吴海亮均主张系委托链家公司进行上述工作，但该事实不能成为二人构成违约的抗辩理由，亦不能因此免除违约责任。有关房屋评估，2015年12月29日，链家公司工作人员李某第一次在微信群中通知张向明要在第二天进行入户拍照，张向明表示同意但同时告知因租户不在可能有一个房间拍不了。得知此情况链家公司并未另行约定时间，而是在12月30日进行了第一次入户拍照，故张向明对拍照工作未全部完成不负有责任。2016年1月16日第二次入户拍照时，张向明即打开了全部房间门，履行了配合义务。二审审理中链家公司认可当天微信群中的照片不是评估人员上门拍摄的，而是该公司工作人员拍照发给评估人员的，照片不合格的原因系链家公司或者评估公司未严格按照行业规范执行造成的。第三次拍照虽然是在张向明履行义务后进行的，但其仍予以配合，故此次未全部完成的责任亦不应由张向明承担。此后合同履行过程中直至张向明发出解除合同通知，吴海亮、链家公司均未提供证据证明向张向明主张过要求继续履行配合评估的义务，故张向明不应对评估未完成承担违约责任，对吴海亮的主张本院不予支持。综上，在面签前，张向明未完成房源核验，吴海亮未完成购房资格核验，双方对于未能如期办理贷款申请手续均存在违约行为。关于合同解除的违约责任问题。因履行银行面签义务的过程中，买卖双方均存在违约行为，该义务的最终履行时间即产生顺延，不能再以2016年1月30日作为认定张向明行使约定解除权的起点，应从2016年2月23日其违约行为消除之日起算，也就是说在2016年2月23日张向明完成房源核验义务后，才能进行网签，而此时吴海亮尚未完成购房资格核验，则应从2016年2月23日开始计算其违约天数，至2016年3月5日张向明发出解除通知之日，吴海亮的违约行为尚未达到15日，不符合双方合同约定的解除权的行使条件，此时张向明发出解除通知属于单方擅自解除合同，构成违约。关于张向明在诉讼期间将房屋出售给毕俊花如何认定以及法律后果问题。首先，在张向明2016年3月5日向吴海亮发出解除通知的行为不产生合同解除后果的情形下，其与吴海亮之间的房屋买卖合同仍为有效状态。张向明2016年3月25日再次发送的解除通知，不能修复其第一次单方提出解除合同的违约性质，仍应以2016年3月5日作为认定张向明违约的时点。虽然吴海亮第一次起诉时的诉讼请求为解除房屋买卖合同，但其在法庭辩论终结前，将诉讼请求变更为继续履行合同，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定。据此，在双方就解除还是继续履行合同存在争议的情况下，张向明将房屋出售给毕俊花构成一房二卖。其次，关于吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同、张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同的履行顺位问题。本案中，两份房屋买卖合同均未办理所有权转移登记，202号房屋现已交付毕俊花占有使用。从合同履行的情况看，张向明与毕俊花之间房屋买卖合同的履行程度要高于吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同。故二审法院认定，应当履行张向明与毕俊花之间的房屋买卖合同是正确的，但是对于吴海亮与张向明之间的房屋买卖合同未予处理不当，本院予以纠正。现吴海亮与张向明房屋买卖合同的目的已经不能实现，应依法解除。合同解除不影响当事人追究违约责任，鉴于吴海亮已另案起诉，双方当事人的违约责任可在另案中一并解决。有关张向明提出的回避问题。二审合议庭成员朱文君和刘秋燕虽然亦参加了本案二审发回重审时的合议庭审理，但根据《最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》第三条“凡在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员，不得再参与该案其他程序的审判。但是，经过第二审程序发回重审的案件，在一审法院作出裁判后又进入第二审程序的，原第二审程序中合议庭组成人员不受本条规定的限制”的规定，朱文君和刘秋燕可以参加重审后的二审审理，不属于应予回避的人员，张向明的此项申请理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民终4436号民事判决及北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11626号民事判决；二、解除吴海亮与张向明2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；三、驳回吴海亮的全部诉讼请求；四、驳回张向明的其他反诉请求。一审本诉案件受理费60800元，由吴海亮负担；反诉案件受理费6400元，由张向明负担5120元，吴海亮负担1280元；保全费5000元，由吴海亮负担。二审案件受理费128000元，由吴海亮负担23040元，由张向明负担53760元，由毕俊花负担51200元。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 李 晓审 判 员 张学梅二〇二一年四月十六日法官助理 黄子筠书 记 员 陆芊雯