山东省邹城市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0883执异33号案外人：孔祥敏，女，1989年12月6日出生，汉族，住山东省邹城市。申请执行人：赵明尧，男，1962年6月10日出生，汉族，住山东省邹城市。被执行人：邹城市瑞源房地产开发有限公司。住所地：山东省邹城市田园小区8号楼5单元201室。统一社会信用代码：913708835640606747。法定代表人：薛正贵，总经理。本院在申请执行人赵明尧与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，案外人孔祥敏对本院作出的（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人孔祥敏称，请求事项：撤销法院依据（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书拍卖邹城市城前西路2466号田园小区XX房地产。事实和理由：2016年6月27日，异议人孔祥敏与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被执行人将邹城市城前西路2466号田园小区XX号房地产以463932元的价格出售给异议人，依据《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同签订当日，异议人孔祥敏以现金方式足额缴纳了463932元购房款，有被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司出具的收据为证；2018年10月16日，异议人孔祥敏缴纳暖气开口费、取暖费合计8105元；2018年11月9日，异议人孔祥敏缴纳天然气开口费3300元。根据法律规定，商品房买卖合同合法有效且异议人孔祥敏已履行全部合同义务。由于被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司未缴纳保证金，一直未能办理预购商品房预告登记和不动产权属证书。异议人已经支付全部价款并实际占有，虽为办理过户登记手续，但异议人对此没有过错，人民法院对上述房地产不得查封、扣押、冻结。综上，请求法院支持异议人的异议，撤销拍卖邹城市城前西路2466号田园小区XX号房地产。申请执行人赵明尧辩称：因法院受理异议人孔祥敏执行异议，现答辩人对其提出的异议答辩如下：1、异议申请人与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》虽约定将邹城市城前西路2466号田园小区XX号出售给异议申请人，但由于邹城市瑞源房地产开发有限公司违反法律规定未将该《商品房买卖合同》在住建部门申请网签备案或不动产登记中心办理不动产登记。因此，该《商品房买卖合同》不具有物权效力及社会公信力，仅为异议申请人与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司之间的合同债权约定，不能对抗邹城市人民法院的合法查封。2016年6月29日邹城市人民法院对异议申请人诉称的邹城市城前西路2466号田园小区XX号进行了查封，查封文号：（2016）鲁0883执字第620号，查封期限：2016年6月29日-2019年6月29日；2017年12月4日邹城市人民法院对异议申请人诉称的邹城市城前西路2466号田园小区XX号再次进行了查封，查封文号：（2016）鲁0883执字第619号，查封期限：2017年12月4日-2020年12月4日；2020年6月2日邹城市人民法院对异议申请人诉称的邹城市城前西路2466号田园小区XX号进行了续封，查封文号：（2016）鲁0883执字第619号-2，查封期限：2020年6月2日-2023年6月2日。据此，异议申请人诉称的邹城市城前西路2466号田园小区XX号房产自2016年6月29日起一直处于被法院查封状态。2、我对孔祥敏于2016年6月27日与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》时间及真实性存在异议，为查明案件事实要求异议人提供购房款463932元全款转帐证明。3、根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。根据《城市房地产转让管理规定》第六条第二款之规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。异议申请人诉称2016年06月27日与被执行人签订了《商品房》买卖合同，合同标的为邹城市城前西路2466号田园小区XX号不动产，但此不动产自2016年6月29日起一直处于被法院查封状态。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款、《城市房地产转让管理规定》第六条第二款之规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，该不动产不得转让且不得对抗申请执行人，故异议人孔祥敏之申请不得对抗申请执行人即答辩人。4、根据《中华人民共和国刑法》第三百一十四条：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。强制执行程序中的查封是一种临时性强制措施，被司法机关查封、扣押、冻结的财产，其财产所有人已经失去了自由处分的权利，非财产所有人更不得擅自处分财产。擅自处分查封物品，属于妨碍法院执行的行为，使得法律生效民事法律文书无法执行，依法可以进行拘留、罚款。情节严重的，将构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。法院采取的查封、扣押、冻结财产的措施具有法律的权威性和排他性，被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司在该房产被依法查封期间，恶意出卖被查封房产，不仅损害了答辩人利益，还故意违反《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《中华人民共和国刑法》等相关法律法规规定，执行过程中非法处置法院查封财产，其行为损害了债权人的合法权益，妨碍司法程序正常进行，依照民法、刑法相关规定，法院可对其处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。答辩人请求法院依法公开公正严肃处理被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司之行为。5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述房地产已于2016年6月29日申请查封，满足拍卖条件，故不存在撤回上述房地产拍卖委托的事由。经本院审查查明，2016年3月25日，本院作出（2016）鲁0883民初1259号民事调解书：“一、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司欠原告借款本金18388555元，均无异议。二、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司定于2016年3月30日前一次性给付原告赵明尧借款本金18388555元”。2016年3月25日，本院作出（2016）鲁0883民初1260号民事调解书：“一、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司欠原告借款本金28738415元，均无异议。二、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司定于2016年3月30日前给付原告赵明尧借款本金18738415元；定于2016年4月5日前给付原告赵明尧借款本金10000000元”。根据申请执行人赵明尧的申请，本院于2016年4月5日立案执行，案号：（2016）鲁0883执619号、（2016）鲁0883执620号。2016年6月29日，本院作出（2016）鲁0883执620号执行裁定书：“将被执行人名下城前西路2466号田园小区49号楼1单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602。2单元101、102、302、401、402、502、601、602。3单元101、102、302、402、601。4单元102、201、202、301、302、401、402、502、601。5单元101、102、202、401、402、601、602。50号楼1单元301、302、402、502。2单元101、102、301、302、401、402、501、502、601、602。3单元102、302、402、502、601、602。4单元102、201、202、301、302。5单元201、502、601、602房屋予以查封，期限3年”。2016年8月11日，本院作出（2016）鲁0883执620号执行裁定书：“解除对将被执行人名下城前西路2466号田园小区49号楼1单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602。2单元101、102、302、401、402、502、601、602。3单元101、102、302、402、601。4单元102、201、202、301、302、401、402、502、601。5单元101、102、202、401、402、601、602。50号楼1单元301、302、402、502。2单元101、102、301、302、401、402、501、502、601、602。3单元102、302、402、502、601、602。4单元102、201、202、301、302。5单元201、502、601、602房屋的查封”。2017年12月4日，本院作出（2016）鲁0883执619号执行裁定书：“将被执行人在城前西路2466号田园小区内的49号楼1单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602。2单元101、302、401、402、502、601、602。3单元102。4单元102、201、301、302、401、402、502、601。5单元101、202、302、401、402予以查封”。根据申请执行人赵明尧的申请，本院于2020年5月22日恢复执行，案号：（2020）鲁0883执恢286号。2020年6月2日，本院作出（2016）鲁0883执619-2号执行裁定书：“将被执行人在城前西路2466号田园小区内的49号楼一单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602。二单元101、302、401、402、502、601、602。三单元102。四单元102、201、301、302、401、402、502、601。五单元101、202、302、401、402予以查封（本次为续查封）”。2020年12月3日，本院作出（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书：“拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市城××田园小区××楼××单元××单元××单元××单元××单元401402，共计八套住宅，以清偿债务”。案外人就自己的主张提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，房屋坐落第XX号房，购买人孔祥敏，购房款463932元，落款日期2016年6月27日。合同编号为空。证据二、电费充值记录截图一份，2020年4月至2020年12月。证据三、购气记录一份，户主地址名鉴田园XX，户主孔祥敏。证据四、收据三份，包括购房款收据、天然气开口费、暖气开口费、取暖费。以上四份证据异议人证明购买第XX号房屋，并交了购房款，现已经居住。本院另查明：邹城市城前西路2466号田园小区XX号不动产登记在邹城市瑞源房地产开发有限公司名下。本院认为，本案争议的焦点问题是：本院作出的（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书，拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市城××田园小区××楼××单元××室不动产是否正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人孔祥敏主张本院拍卖的房产归其所有。经审查查明，该房产登记在开发商邹城市瑞源房地产开发有限公司名下，根据法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当同时满足上述法律规定的三个条件。本案中，案外人提交的商品房买卖合同未经网签备案登记，合同编号为空，无法确定该证据的真实性与合法性。案外人提交证据的效力及真实性应通过诉讼程序进行审查，其提出的异议不能排除本院的强制执行。因此，本院作出的（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书：拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市城××田园小区××楼××单元××室不动产正确。综上，案外人的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回孔祥敏的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蒋舒鹏审判员  朱卫兵审判员  贾永升二〇二一年四月二十日法官助理刘喆书记员陈博