北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5674号上诉人（原审被告）：姚增文，男，1982年7月30日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街**院**楼****。法定代表人：杨维河。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限公司员工。上诉人姚增文与被上诉人北京汇天物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚增文上诉请求：一、请求法院依法撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22599号民事判决书。二、本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：一审判决姚增文不服，一是因姚增文从未和物业公司签订物业服务合同，更没有收到任何物业变更的任何形式的通知，两者之间无任何关系。二是物业公司并没有取得物业公司的相关资质，没有达到为业主服务的标准。三是物业公司没有完成物业公司该完成的基本工作，并且与原物业服务中约定的物业费支出中服务社区居民的四项均没有做到，造成许多安全隐患，对于业主反映的问题不闻不问不解决。四是物业的收支没有对业主公示，大笔物业费的花费去向不明，所收取的物业费没能用到本小区的物业服务上，作为业主没有享受到物业相关的服务。故此姚增文认为不应支付2018年9月6日起的物业费。五是不是不缴纳物业费，是物业公司不单独收物业费，要求能源费、物业费一起缴纳，因此本案起诉姚增文不交物业费不成立。物业公司辩称，同意一审判决，不同意姚增文的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令姚增文支付物业费13428.72元（自2018年9月6日至2020年9月5日，按3元/平方米/月计算）；2.判令姚增文支付滞纳金1168.30元（自2018年9月6日暂计至2021年9月5日，按年利率4.35%计算）；3.判令姚增文承担诉讼费。一审法院认定事实：姚增文自认系坐落于北京市通州区中山大街北侧XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为186.51平方米。北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。经核实，姚增文未向物业公司交纳2018年9月6日至2020年9月5日期间的物业服务费。一审法院认为，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司接受小区建设单位的委托为姚增文提供了物业管理的相关服务，姚增文亦实际接受了物业公司提供的服务，双方形成事实合同关系。物业公司要求姚增文交纳物业费的诉求，理由正当，金额亦无不当，一审法院予以支持。物业公司要求姚增文给付滞纳金的请求，依据不足，不予支持。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姚增文给付北京汇天物业管理有限公司2018年9月6日至2020年9月5日的物业费合计13428.72元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，姚增文提交证据如下：证据一、照片（小区内、室内、管道间、孩子的照片），证明小区绿化、管理、消防、安全都不达标，室内很潮湿，墙皮脱落，孩子都得了湿疹；证据二、与社区居委会书记的录音、与物业人员的录音，小区内、室内、管道间的录像，证明就物业存在的问题跟书记沟通过，反映小区存在的问题，录音中书记对业主提出的问题是认可的，而且还提出了物业也存在其他的新的问题。证据三、2018年4月10日的发票，证明17年、18年的物业费和能源费都给姚增文减免了，一共是4万，给我减了1万，还给了2000元的热水，也可以看出对方服务是存在问题的。物业公司对于证据一照片的真实性不认可，证明目的不认可；证据二、录音的真实性不认可，证明目的不认可；证据三、发票真实性认可，证明目的不认可，这是当时因为温度的问题减免的。本院将在本院认为部分对于上述证据予以综合认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:姚增文是否应向物业公司支付诉争期间的物业费；物业公司提供的物业服务是否达到标准。姚增文上诉认为其与物业公司未签订物业合同，不存在任何关系，物业公司也没有取得任何资质；物业公司服务质量严重不达标，存在安全隐患，对业主反映的问题不闻不问；物业收支没有公开，大笔物业费不知去向，物业公司不单独收取物业费。对此本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与实地公司签订有前期物业合同，即使物业公司资质存在一定问题，但姚增文并未证明该前期物业合同违反法律、行政法规的强制性规定，故前期物业合同依法对姚增文具有约束力。关于姚增文指出的物业公司物业服务和管理服务不达标之处，物业公司应当予以改进。但同时姚增文提交的证据并不足以充分有效的证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。关于姚增文提交的发票也不足以证明本案诉争的时间段存在供暖服务严重不达标的情形。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，并根据《前期物业管理委托合同》约定的物业费标准计算姚增文应支付的物业费并无不当，本院予以维持。关于物业费是否公开的问题不属于本案诉讼审理范围，且不足以构成不支付物业费的依据，故本院对该项理由不予采信。综上所述，姚增文的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由姚增文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二一年四月十四日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华