甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终364号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李莹莹，女，1977年6月21日出生，汉族，住吉林省敦化市丹江街，现住甘肃省武威市连凉州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉辉，男，1977年11月16日出生，汉族，住吉林省敦化市渤海街，现住甘肃省武威市凉州区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张荣，甘肃致为律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈德，甘肃致为律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：武威市天一集团房地产有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区南二环路1号。 法定代表人：江土才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑斌，甘肃纵横律师事务所律师。 上诉人李莹莹、李玉辉因与上诉人武威市天一集团房地产有限公司（以下简称天一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初10282号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李莹莹、李玉辉共同委托诉讼代理人张荣、陈德，被上诉人天一公司委托诉讼代理人郑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莹莹、李玉辉上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初10282号民事判决第三项，判决由天一公司支付李莹莹、李玉辉违约金54.931181万元。事实和理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”现因不可归责于李莹莹、李玉辉及天一公司的原因导致商品房买卖合同不能履行，天一公司应向李莹莹、李玉辉支付违约金。 天一公司辩称，贷款未办理成不是天一公司造成的，所以天一公司不应承担违约金。 天一公司上诉请求：撤销撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初10282号民事判决，改判驳回李莹莹、李玉辉的诉讼请求，支持天一公司的反诉请求。事实和理由：第一、一审认定贷款未能办理系金融政策调整所致，证据不足。双方签订商品房买卖合同后，李莹莹、李玉辉向甘肃银行提交了贷款手续，但贷款一直未能审批发放，一审法院认定不能发放原因是政策调整，但未能说明是如何调整的，且天一公司也未指定只能在甘肃银行贷款，李莹莹、李玉辉未能贷款只能是其贷款手续未获得银行认可。第二、一审依据合同法第九十四条规定判决解除合同，但本案合同履行中，天一公司并未违约，不能办理贷款也不属于该条法律规定的情形，故原审适用法律错误。第三、根据双方合同约定，在贷款不能办理时，合同应继续履行且在合同签订之日起一月内付清购房款，不能办理贷款不属于不可抗力，应当继续履行合同，并由李莹莹、李玉辉支付违约金。 李莹莹、李玉辉辩称，双方签订商品房买卖合同后，联系按揭贷款银行系开发商的义务，因此不存在更换银行的情形。因政策原因，甘肃银行拒绝发放贷款，天一公司是明知的，并未及时告知李莹莹、李玉辉更换银行，在一审判决解除合同后，又提出更换银行，有违诚信原则。另外，天一公司一直未交付房屋也是合同解除的依据。 李莹莹、李玉辉向一审法院起诉请求：1.解除李莹莹、李玉辉与天一公司签订的三份《商品房买卖合同》；2.依法判令天一公司向李莹莹、李玉辉返还已付购房款223.0255万元；3.请求依法判令天一公司向李莹莹、李玉辉支付违约金54.931181万元（暂时计算至2020年9月29日）。 天一公司向一审法院反诉请求：1.判令李莹莹、李玉辉继续履行商品房买卖合同，由其向天一公司支付剩余的购房款220万元；2.判令李莹莹、李玉辉向反诉原告支付违约金99万元（暂计算至2020年11月）息随本清。 一审法院认定事实：对双方当事人无异议的签订合同购房及李莹莹、李玉辉向天一公司支付223.0255万元，尚欠220万元未付等事实，本院予以确认。对双方当事人争议的李莹莹、李玉辉按揭贷款未落实原因，本院认定如下：李莹莹、李玉辉认为贷款不成系天一公司联系的合作银行发生政策变化，并提交了相关业务人员录音、个人信用报告等证据佐证；天一公司认为贷款不成系李莹莹、李玉辉个人征信有问题，但未能提交证据。为核实原告证据之证明效力，本院依职权向合同约定的借款银行甘肃银行武威分行主办人调查，该银行经办人证实，天一公司商铺按揭贷款不能发放原因在于金融指导政策变化，责任不在贷款人。由于本院调取的证据能够和李莹莹、李玉辉提交的证据相互印证，故可以认定李莹莹、李玉辉贷款未成的原因在于和天一公司合作的银行政策调整所致，天一公司主张的李莹莹、李玉辉个人征信存在问题至按揭贷款失败的主张不予认定。一审法院认为，李莹莹、李玉辉与天一公司间签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容不违反法律之规定，系有效合同。在合同履行过程中，出现了双方签订合同时均没有想到的金融政策调整的情势，导致按揭贷款办不下来，购买方得不到商铺，出售方得不到全额房款，责任不在合同双方，因此买卖双方相互要求承担违约责任的诉讼请求依法不予支持。因为双方形成纠纷审理期间，李莹莹、李玉辉一方明确表示自己离开开发商提供的银行按揭贷款无力继续履行付款义务，天一公司亦不能明确保证可以提供其它合作银行供李莹莹、李玉辉贷款，加之尚未交付之款项数额较大，合同继续履行之条件已不具备，合同目的难以实现。在此情况下李莹莹、李玉辉要求解除合同返还财产的诉讼请求依法予以支持，天一公司的反诉请求由于没有事实依据予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条之规定，判决如下：一、李莹莹、李玉辉与武威市天一集团房地产有限公司就位于武威市××区、02号、03号的商铺签订的《商品房买卖合同》解除；二、武威市天一集团房地产有限公司在本判决生效之日起10日内返还李莹莹、李玉辉购房款223.0255万元。逾期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍承担迟延履行期间的债务利息；三、驳回李莹莹、李玉辉其它诉讼请求；四、驳回武威市天一集团房地产有限公司反诉请求。本诉案件受理费29040元，减半收取14520元，由李莹莹、李玉辉负担4520元，天一集团房地产有限公司负担10000元。反诉案件受理费16160元，天一集团房地产有限公司负担。 二审中，李莹莹、李玉辉提交了照片打印件七张，证明涉案商铺不具备交付条件。天一公司认为该证据不属于新证据，且涉案商铺2018年就可以办理产权证，已具备交付条件。本院认为，上述照片并不能证明涉案商铺是否具备交付条件，故不予采信。 经二审查明，原审认定李莹莹、李玉辉贷款未成的原因在于和天一公司合作的银行政策调整所致仅有银行工作人员陈述，无相关文件等其他证据印证，认定该事实证据不足，予以纠正。对于原审认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，李莹莹、李玉辉和天一公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，合法有效。双方均应按合同约定履行。双方在合同中约定，除已支付的房款外，剩余房款由李莹莹、李玉辉通过办理按揭贷款的方式支付。但在李莹莹、李玉辉提交贷款资料后，贷款银行并未与其签订贷款合同，也未发放贷款。且双方提交的证据均不足以证明贷款不能办理的原因，也不能证明贷款不能办理能够归责于李莹莹、李玉辉或天一公司。同时也无证据证明李莹莹、李玉辉能够以其他方式履行支付剩余房款的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”现因不能归责于双方的事由未能办理贷款并导致商品房买卖合同不能履行，故李莹莹、李玉辉可以请求解除合同，并要求天一公司返还已收取的房款及利息。因导致合同不能履行并非天一公司的责任，上述法律也未规定，出卖人在合同解除后要承担违约责任，故李莹莹、李玉辉要求天一公司承担违约金的请求不能成立。但原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同，适用法律不当，应予纠正。 综上所述，虽然原审判决认定事实存在瑕疵，适用法律不当，但判决结果正确，故对李莹莹、李玉辉和天一公司的上诉请求均不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50095元，由李莹莹、李玉辉负担9293元，武威市天一集团房地产有限公司负担40802元。 本判决为终审判决。 审判长  张宗鹏 审判员  蒋辉明 审判员  胡春芳 二〇二一年四月十三日 书记员  王 堃