辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3334号上诉人（原审原告、案外人）：邓家辉，男，1978年2月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：郑连伟，新民市新柳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈阳市丰正谷业粮食贸易有限公司，住所地新民市大柳镇苇子沟村。法定代表人：陈帅，该公司经理。委托诉讼代理人：李英，女，1966年4月29日出生，汉族，该公司工作人员，住辽宁身新民市。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈阳市圣恒房地产开发有限公司(沈阳庆荣置业有限公司)，住所地新民市新华东路8号。法定代表人：王頔，该公司总经理。上诉人邓家辉因与被上诉人沈阳市丰正谷业粮食贸易有限公司（以下简称“丰正公司”）、沈阳市圣恒房地产开发有限公司（原沈阳庆荣置业有限公司），（以下简称“圣恒公司”）案外人执行异议之诉一案，不服新民市人民法院（2019）辽0181民初5556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓家辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.由被上诉人承担本案一审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。二、在2012年9月27日，该房屋已经备案。上诉人已经取得物权期待权，可以排除执行。丰正公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人主张该房屋已经备案不属实。开发商的销售许可证是2012年9月13日，我方申请查封是2012年9月17日。诉争房屋一直由我方实际占有。圣恒公司未答辩。邓家辉向一审法院起诉请求：对新民市人民法院（2012）新执字第128、129号执行裁定书所查封的“位于新民市，面积约128.87平方米”财产予以解除查封。请求法院确认位于新民市，面积约128.87平方米的房产归原告所有。由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：原告邓家辉为被告沈阳圣恒房地产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）的建筑商马达春提供建筑材料，双方存在债权债务关系，马达春无力给付，经与被告沈阳圣恒房地产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）协商，用被告沈阳圣恒房产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）的一套位于新民市，面积128.87平方米的楼房，价值682,892元，抵债给原告邓家辉。原告邓家辉于2011年10月24日与沈阳庆荣置业有限公司（被告沈阳圣恒房产开发有限公司）签订了城市荣誉认购书并交纳了10万元预付款。2013年2月8日，原告邓家辉以其主张的马达春拖欠其25万元货款，另加现金45,000元，共295,000元作为购买上述房产的购房预付款，由被告沈阳圣恒房产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）为邓家辉开具了专用收款收据。2012年被告沈阳市丰正谷业粮食贸易有限公司因与被告沈阳市圣恒房地产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）发生借贷纠纷，新民市人民法院作出新法（2012）执字第128号民事裁定书，对该涉案楼房进行了查封、并继续查封至今。2017年3月份马达春将一份购买涉案房屋即恺帝花园小区15号（D1-M）-（D1-N）号的商品房买卖合同交予原告邓家辉，但邓家辉没有在该份合同上签字，也没有交付剩余房款，原告邓家辉始终没有占有、使用涉案房屋。另查，2010年10月23日，新民市房地产市场服务部出具情况说明，载明：恺帝花园小区15号（D1-M）-（D1-N）号房购房人邓家辉合同面积128.87平方米状态：第三步查询系统里没有备案时间。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。案件的争议焦点在于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。原告邓家辉的诉讼请求，如果符合该条规定，则应予以支持，反之则一不应支持《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告邓家辉的诉讼请求不符合该规定,不能停止对本案诉争房产（即执行标的物）的查封。理由如下:首先,原告与第三人签订意向认购单系基于双方的抵债约定,原告与第三人之间不是真正的商品房买卖关系。其次,原告邓家辉与被告沈阳市圣恒房地产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）签订认购书时，被告沈阳市圣恒房地产开发有限公司（沈阳庆荣置业有限公司）尚未取得商品房预售许可证,其时本案诉争房屋尚不具备销售条件。再次,以房抵债协议为债权协议,只有原告（即债权人）取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力,才能视为以房抵债履行完毕,而原告邓家辉至今未取得诉争房屋的所有权权属证书。最后,原告未提供相关证据证明其已经实际占有本案诉争房屋。因此本案不属于法院不得查封的情况,故对于原告的诉讼请求,一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二项之规定,判决:驳回原告邓家辉的诉讼请求。案件受理费10,600元，由原告邓家辉承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，新民市人民法院于2012年9月17日向新民市房产管理处发出《协助执行通知书》，请求查封包括案涉房屋在内的七套房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人邓家辉就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求是否能够得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”关于上诉人邓家辉提出应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，其就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已经备案，享有物权期待权，应当排除执行的上诉主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，案涉房屋查封时间为2012年9月17日，邓家辉未能证明在此之前其与圣恒公司已经签订合法有效的书面买卖合同。根据新民市房地产市场服务部出具的《情况说明》，查询系统里没有显示合同备案时间，邓家辉提供的《商品房买卖合同》买受人处没有其本人签字，且记载时间为2012年9月27日，亦在人民法院查封之后；其次，邓家辉未支付全部价款，亦未支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，邓家辉未举证证明其在查封前已合法占有案涉房屋，亦未办理过户登记。综合上述事实，邓家辉就案涉房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,600元，由上诉人邓家辉负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月二十六日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。