浙江省绍兴市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙06执异16号 异议人(被执行人)：安防城控股有限公司。住所地：浙江省绍兴市袍江（世纪街）管委会大楼519室（送达地址：浙江省绍兴市越城区袍江群贤路与越秀路交叉口中国安防城展示中心），统一社会信用代码：913306006995239711。 法定代表人：周庆德，总经理。 申请执行人：龙元建设集团股份有限公司。住所地：浙江省象山县丹城新丰路165号（实际经营地：上海市静安区寿阳路99弄龙元集团大楼），组织机构代码：704203949。 法定代表人：赖振元，董事长。 本院在执行(2021)浙06执126号申请执行人龙元建设集团股份有限公司与被执行人安防城控股有限公司建设工程合同纠纷一案中，被执行人安防城控股有限公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 被执行人安防城控股有限公司异议称，异议人于2021年3月12日收到由杭州永正房地产土地资产评估有限公司出具的杭永房地估（2021）字第ＳＦ020186号《房地产估价报告》，估价对象为异议人所有的位于浙江省绍兴市袍江新区××期××期商业房地产以及三期在建工程，评估价值时间节点仍为二0一九年九月二十七日。 异议人认为，该评估报告的委托程序、评估程序及出具的内容没有事实和法律依据，评估程序不符合法律规定，评估机构及评估人员不具备相应评估资质，并且评估价值不能真实反映且严重低于评估对象现阶段的真实市场价值，将损害异议人及其他债权人的合法权益，依法应当予以撤销。具体如下： 一、本案评估资产实际已经过多次拍卖和变卖程序，法院再以原评估报告已过一年有效期限为由委托杭州永正公司重新出具评估报告，是没有事实和法律依据的，异议人认为本次评估程序违反法律法规之规定。 (一)原评估报告系于2019年10月23日出具，原评估报告出具后，评估资产实际已经经过多次拍卖和变卖程序。 (二)按照法定程序，在变卖仍无人应买情况下，人民法院应当解除查封并将评估资产退还被执行人，符合终本条件的应终结本次执行程序。 (三)本案不符合应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告的规定，法院以原评估报告已过一年有效期限为由委托杭州永正公司重新出具评估报告没有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第四款规定：“人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。” 根据该条款的规定，只有在评估后人民法院未能在一年有效期内发布一拍拍卖公告或直接进入变卖程序，才应当由原评估机构在十五日内重新出具评估报告。而本案中，在原评估报告出具后，评估资产实际已经经过多次拍卖和变卖程序，故不应适用该条规定。在变卖未成后，法院在(2020)浙06执恢24号案件项下，以评估报告已过一年有效期限为由，于2021年2月19日函告杭州永正公司重新出具评估报告，该做法没有任何事实和法律依据，是有悖于法律规定的。 (四)法院应按照法定程序重新委托并选定新的评估机构出具评估报告，对评估资产重新进行评估，再根据新的评估结果在(2021)浙06执126号执行案件中采取拍卖、变卖等执行措施。 二、杭州永正公司及评估人员不具备相应的评估资质。 三、该评估报告的评估结果不能真实反映且严重低于评估对象现阶段的真实市场价值，不能作为目前处置财产的参考价，否则将侵害被执行人及其他债权人的合法权益。 (一)该评估报告的估价时间节点至今已达1年5个月有余，以该时间点进行评估不能真实反映出评估对象目前的真实市场价值。 该评估报告的估价价值时间点仍为2019年9月27日，至今已达1年5个月有余。而2019年9月至2021年3月期间，绍兴土地市场已经发生较大变动，建筑材料及人工费等均有了大幅度上涨。运用成本法估价，建设成本已经发生了显著变化，评估对象目前的真实市场价值与当初2019年9月27日的价值时点相比较差别较大。 (二)杭州永正公司进行估价的依据材料不充分，不足以支撑相关评估数据。 (三)该评估报告中的部分数据极不合理，不符合事实情况。 (四)估价应当充分结合市场客观价值和实际投资成本。 四、该评估报告欠缺必要的内容，评估过程中缺少必要的估价程序和估价技术报告、估价计算过程分析等相关文件。 综上所述，本案评估资产实际已经过多次拍卖和变卖程序，法院再以原评估报告已过一年有效期限为由委托杭州永正公司重新出具评估报告，是没有事实和法律依据的，本次评估程序违反法律法规之规定；杭州永正公司及评估人员不具备相应评估资质；并且评估价值不能真实反映出评估对象目前的真实市场价值，将损害异议人及其他债权人的合法权益；该评估报告欠缺必要的内容，评估过程中缺少必要的估价程序和相关文件。异议请求：1、请求依法撤销杭州永正房地产土地资产评估有限公司出具的杭永房地估(2021)字第SF020186号《房地产估价报告》，并在(2020)浙06执恢24号、(2021)浙06执126号两执行案件中不予使用该评估报告；2、请求按法定程序重新委托新的评估机构，另行对评估资产重新评估。 本院经审查查明，本院在执行（2019）浙06执117号申请执行人浙越资产管理有限公司［本院（2020）浙06执异9号执行裁定变更浙越资产管理有限公司为申请执行人］与被执行人安防城控股有限公司、浙江美德丰贸易有限公司、浙江中嘉实业集团有限公司、周庆德、王安珠、赖亚平、赖建羽、王跃江、黄雪青金融不良债权追偿纠纷一案中，委托杭州永正房地产土地评估有限公司对位于绍兴市袍江新区××期××期商业房地产以及三期在建工程（绍国用（2016）第2266号、2268号、2269号土地及一、二期土地上证号为绍房权证袍江字第Ｆ××9号、Ｆ××0号、Ｆ××1号、Ｆ××2号、Ｆ××3号、Ｆ××4号、Ｆ××5号、Ｆ××6号、Ｆ××7号、Ｆ××8号、Ｆ××9号、Ｆ××0号、Ｆ××1号、Ｆ××2号、Ｆ××3号、Ｆ××4号、Ｆ××5号、Ｆ××6号、Ｆ××7号、Ｆ××8号房产）进行评估。2019年10月23日，杭州永正房地产土地评估有限公司作出杭永房地估（2019）字第Ｓ××6号房地产估价报告，载明本报告须在估价报告使用期限内使用，本估价报告使用期限为12个月（自2019年10月23日至2020年10月22日止），确定估价对象在价值时点2019年9月27日的市场价值为人民币68400万元。后本院以此确定财产处置参考价，组织多次司法网络拍卖和变卖未成。 另查明，本院在执行（2021）浙06执126号申请执行人龙元建设集团股份有限公司与被执行人安防城控股有限公司建设工程合同纠纷一案中（执行依据为（2019）浙06民初340号民事判决书），再次委托杭州永正房地产土地评估有限公司对上述位于绍兴市袍江新区××期××期商业房地产以及三期在建工程进行评估。2021年3月9日，杭州永正房地产土地评估有限公司作出杭永房地估（2021）字第Ｓ××6号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2019年9月27日的市场价值为人民币68400万元。安防城控股有限公司向本院提出上述执行异议。 本院认为，在杭州永正房地产土地评估有限公司杭永房地估（2019）字第Ｓ××6号房地产估价报告使用期限内，本院已进行多次司法网络拍卖和变卖，现又通知原评估机构重新出具评估报告，不符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第四款：“人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告”之规定，且杭州永正房地产土地评估有限公司于2021年3月9日出具的杭永房地估（2021）字第ＳＦ020186号房地产估价报告确定估价对象的价值时点仍为2019年9月27日，存在不能真实评价评估对象目前市场价值之可能，故本案应依照法定程序另行委托评估为宜。安防城控股有限公司提出的异议理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 对被执行人安防城控股有限公司所有的位于袍江新区G72号地块上一期、二期、三期开发建设的房地产依法另行委托评估。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向浙江省高级人民法院申请复议。 审判长  王朝阳 审判员  魏晓法 审判员  杨子超 二〇二一年四月十三日 书记员  张 娟