四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终493号 上诉人（原审原告、申请执行人）：林超，男，1986年3月14日出生，汉族，个体经商，住四川省乐山市五通桥区，现住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：张微，四川仁泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬睿，四川仁泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：陈晓东，男，1978年3月14日出生，汉族，工人，住四川省犍为县，现住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：李霂涵，四川升力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：蒋易翠，女，1984年2月23日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：李霂涵，四川升力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）四川嘉南房地产开发有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇圣泉路207号，统一社会信用代码91511123665375720G。 法定代表人：罗天平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄森，男，该公司员工。 原审第三人：黄国才，男，1951年6月6日出生，汉族，住四川省犍为县。 上诉人林超因与被上诉人陈晓东、蒋易翠、被上诉人四川嘉南房地产开发有限公司（以下简称嘉南房房开司）、原审第三人黄国才申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省犍为县人民法院（2020）川1123民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭于2021年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人林超及其委托诉讼代理人张微、敬睿，被上诉人蒋易翠及其与陈晓东共同的委托诉讼代理人李霂涵、杨雪，被上诉人嘉南房房开司委托诉讼代理人黄森到庭参加诉讼，原审第三人黄国才经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林超上诉请求：撤销一审判决，改判支持林超的一审诉讼请求即“撤销（2020）川1123执异19号执行裁定书，恢复对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××3号）的执行；”一、二审诉讼费用由陈晓东、蒋易翠、嘉南房开司承担。事实和理由：一、执行异议和执行异议之诉是两种不同的程序，前者是执行程序，后者是审判程序，本案是执行异议之诉，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》作出判决明显错误；二、陈晓东、蒋易翠非案涉房产的权利人，一审法院在审查陈晓东、蒋易翠是否系权利人的问题上不仅未能查明事实，而且存在严重错误，理由如下：1.案涉房产登记权利人是嘉南房开司，直到查封之前无任何其他权利登记；2.陈晓东、蒋易翠与第三人有相互串通、逃避执行之嫌，天燃气使用证开户时间为2014年，远在蒋易翠与黄国才签订买卖协议之前，尾款支付问题上第三人前后陈述自相矛盾，且蒋易翠支付尾款不仅与协议约定不符且不合常理，在执行异议程序中提交了尾款收条，在本案中不敢再提交，嘉南房开司本身没有参与蒋易翠与黄国才之间房屋转让事宜，却在庭审中对蒋易翠的主张、证据及黄国才陈述全部认可；3.物权设立与物权变动是两个不同的法律事实，即使蒋易翠与黄国才签订转让协议，该行为也仅仅是物权变动的原因行为，属于债权范畴而非物权；4.黄国才基于与嘉南房开司原法定代表人汤智强以房折抵投资款的协议而转让房屋并收取款项，该以房抵债行为（未登记）除侵犯其他债权人合法权益不具合法性外，还表明黄国才根本不享有物权期待权，而陈晓东、蒋易翠也不能因黄国才的转让行为而享有物权期待权；5.在案证据不能证明蒋易翠支付了20万元购房款。三、一审适用法律错误，陈晓东、蒋易翠对黄国才享有的债权不能排除执行，理由是：1.嘉南房开司不是房屋的出卖方，出卖人系黄国才，该房系二手房，本案无最高法院关于执行异议复议规定第二十九条适用的余地，应当参照第二十八条的规定判断是否可以排除执行；2.即使参照适用第二十九条的规定，本案也应查明案涉房屋并非作为买受人居住使用，而是用于出租，根本不符合排除执行的条件。综上，要求二审改判支持林超的上诉请求。 陈晓东、蒋易翠辩称，我们真金白银买的，房屋被查封我们也不知道，我只有这一套房屋，房屋买了要交按揭，我现在成都打工，不可能让房屋空着，能挣一点是一点，只能将房屋出租，但买房的目的不是仅为出租，以后回老家是要自己住的。作为房屋买受人，在房屋查封之前与黄国才签订了买卖协议，黄国才是在嘉南房开司授意下处分的房屋，黄国才对房屋有权处分，且买受人在查封前对房屋进行了装修与占有，符合最高人民法院关于执行异议复议规定第二十九条的规定，请求二审驳回上诉、维持一审判决。 嘉南房开司辩称，同意陈晓东、蒋易翠的答辩意见。 黄国才未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 林超一审诉讼请求：1.撤销一审法院（2020）川1123执异19号执行裁定书，并恢复对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××3号）的执行；2.本案诉讼费用由陈晓东、蒋易翠、嘉南房开司承担。 一审法院认定以下案件事实：2018年2月24日陈晓东、蒋易翠经人介绍与黄国才签订《购房协议》，购买仁和上品1栋2-7-2号的住房一套，约定房屋总价款为296,608元，分期给付购房款，分别于签订协议当日支付购房定金200,000元，尾款96,608元在拿到房产证之日付清。签订协议当日，陈晓东、蒋易翠通过银行转款支付了购房款200,000元，黄国才出具了收到房款200,000元的收据。此后，黄国才将案涉房屋交付陈晓东、蒋易翠，陈晓东、蒋易翠对房屋进行了装修后出租给他人居住。 同时查明，蒋易翠交纳了案涉房屋2018年3月2020年2月的物业服务费。陈晓东、蒋易翠还持有四川省犍为恒邦天然气有限公司颁发的案涉房屋天然气使用证，用户编号为104904，姓名蒋易翠。 另查明，林超与“嘉南房开司”、四川鑫和建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案，一审法院于2015年11月6日作出（2015）犍为民初字第966号民事判决书，判决嘉南房开司支付林超工程款608574.05元及质保金224549.97元共计833124.02元，判决生效后，林超于2015年12月9日向一审法院申请强制执行，在执行过程中双方达成执行和解协议一审法院于2016年2月3日出具（2015）犍为执字第376号执行裁定书终结对上述生效判决书的执行程序。由于嘉南房开司未按照和解协议全面履行自己的义务，林超于2016年3月30日申请恢复执行，2017年1月6日经林超同意，一审法院作出（2016）川1123执恢41号执行裁定书，再次终结对上述生效判决书的执行程序。之后林超再次申请恢复执行，由于被执行人未自觉履行法律文书确定的义务，一审法院于2020年7月6日作出（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人嘉南房开司名下的位于犍为县玉津镇“仁和上品”1栋2-3-2号和1栋2-7-2号房产。2020年7月7日一审法院在犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋。 还查明，陈晓东、蒋易翠认为第三人黄国才代表被执行人“嘉南房开司”已将案涉房屋以296608元的价格出售给了陈晓东、蒋易翠，对在购买房屋后对房屋进行装修，办理了水电气开户手续，并缴纳了物业管理费，已合法占有该房屋并且其名下无其他用于居住的房屋，该房屋应当属于案外人陈晓东、蒋易翠，据此于2020年10月13日向一审法院提出书面异议，请求撤销一审法院作出的（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，解除对位于犍为县××镇××路××号××小区××栋××号房屋的查封。2020年10月22日一审法院作出（2020）川1123执异19号执行裁定书，裁定中止对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川［2018］犍为县不动产权第0××3号）的执行。申请执行人林超不服该裁定，于2020年11月6日起诉至法院。 再查明,犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋在犍为县不动产登记中心登记的权利人为嘉南房开司，该房还于2020年10月21日在犍为县房地产管理所进行了商品房买卖合同备案登记，登记的出卖人为嘉南房开司，买受人为陈晓东、蒋易翠。 一审法院认为，一、关于陈晓东、蒋易翠对案涉房屋是否享有权利的问题。一审法院认为，虽然林超对陈晓东、蒋易翠及第三人黄国才提交的证据均不予认可，但陈晓东、蒋易翠提交的《购房协议》、银行回执及交易明细、收据、物业费收据，天然气开户证以及不动产登记信息查询结果单、商品房买卖合同备案表等证据形成了证据锁链，能够证实陈晓东、蒋易翠在人民法院查封前已购买案涉房屋并支付购房款20万元的事实。一审法院认为，《购房协议》系当事人的真实意思表示，虽然案涉房屋登记权利人嘉南房开司，但嘉南房开司对黄国才处分案涉房屋并无异议，且对该处理行为及结果均予以认可，黄国才代表嘉南房开司在人民法院对案涉房屋查封之前处分该房屋不违反法律法规强制性规定，且已实际履行，对其真实性及合法性一审法院依法予以确认，综上，陈晓东、蒋易翠对案涉房屋依法享有权利。 二、陈晓东、蒋易翠享有的权利是否能够排除执行。一审法院认为，虽然《购房协议》是陈晓东、蒋易翠与黄国才签订，购房款由黄国才收取，但是嘉南房开司对黄国才处分案涉房屋并无异议，且对该处理行为及结果均予以认可，至于嘉南房开司与黄国才之间系何种法律关系，本案中不作认定，黄国才代表嘉南房开司在人民法院对案涉房屋查封之前处分该房屋不违反法律法规强制性规定，且案涉房屋至今也登记在嘉南房开司名下，同时，陈晓东、蒋易翠支付的价款已超过《购房协议》约定总价款的百分之五十，陈晓东、蒋易翠虽将案涉房屋予以出租，但由于陈晓东、蒋易翠在外务工暂时不需居住该房，且无证据证明陈晓东、蒋易翠有其他用于居住的房屋，因此一审法院认为，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，故陈晓东、蒋易翠的执行异议符合上述法律规定，其执行异议成立。案涉房屋不应继续执行，综上，林超的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第三百一十三条的规定，判决：驳回林超的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告林超负担。 二审中，陈晓东、蒋易翠提交以下新证据：1.蒋易翠于2021年4月8日向犍为县嘉禾物业管理有限公司交纳2020年3月1日-2021年2月28日物业费发票及转款凭证；2.客户名称为蒋易翠仁和上品1-2-7-2号房2018年11月-2021年3月天然气费用明细表；3.蒋易翠2018年3月-11月向案外人王**刚支付装修款的银行交易明细4页；4.陈晓东与案外人签订的关于仁和上品1-2-7-2号房租房协议书两份。拟证明陈晓东、蒋易翠购房后对房屋进行了装修并占有使用。林超对证据1的真实性无法确认、不认可其证明目的，对证据2不认可其证明目的，对证据3真实性认可，不能证明系装修案涉房屋，不认可其证明目的，对证据4真实性无法确认，无法质证。嘉南房开司对上述证据均无异议。本院认为，上述证据真实合法，与本案有关联性，应作为认定本案事实的依据。 二审经审理查明事实除以下事实外与一审一致，本院予以确认。 另查明：2011年11月2日，黄国才与嘉南房开司当时的法定代表人汤智强签订关于仁和汽贸地块（即仁和上品）房地产项目合作协议，该项目以嘉南房开司名义进行开发建设。2017年9月15日，汤智强将包括仁和上品1栋2-7-2号、1栋2-3-2号房在内的11套房交给黄国才处理，公司负责办理一切手续。 蒋易翠与黄国才签订房屋买卖合同的当天即2018年2月24日，蒋易翠的哥哥蒋建波向黄国才指定人收款人涂昆友转账支付20万元，转款附言为购房款，黄国才向蒋易翠出具收条收到房款20万元。2019年5月11日，黄国才向蒋易翠出具收条收到尾款9.6608万元。 蒋易翠与案外人王**刚于2018年3月14日签订关于仁和上品1-2-7-2号房屋的装修合同，约定装修款10.8万元，蒋易翠于2018年3月-11月向案外人王**刚通过银行或微信转账支付款项9.3万元，转款附言为装修款。蒋易翠陈述陈晓东还支付了部分装修款，装修款已全部付清。 犍为县嘉禾物业管理有限公司系“仁和上品”商住小区物业服务公司，蒋易翠分三次向犍为县嘉禾物业管理有限公司交纳了2018年3月1日至2021年4月8日仁和上品1-2-7-2号房物业服务费，每年均为1146元。四川省犍为恒邦天燃气有限公司收取了用户编号104904、姓名蒋易翠、用户地址为仁和上品1-2-7-2号用户从2018年11月到2021年3月天燃气费，每月均产生天燃气费。陈晓东于2018年12月、2020年4月分别与案外人签订关于仁和上品1-2-7-2号房屋租赁合同。 上述事实有合作协议、汤智强授权处理房号清单、物业费收据三张、银行凭证若干、天燃气费用清单、租房协议两份、一二审当事人陈述予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是对房屋消费者物权期待权的保护，符合条件的房屋消费者享有物权期待权可以排除对案涉房屋的执行。本案争议焦点为：一、陈晓东、蒋易翠是否在本案查封之前购买案涉1幢2-7-2号房屋？二、陈晓东、蒋易翠是否属于案涉1幢2-7-2号房屋的消费者？三、陈晓东、蒋易翠为购买案涉房屋支付的价款应当如何确定？ 一、关于陈晓东、蒋易翠是否在本案查封之前购买案涉1幢2-7-2号房屋的问题。第一、仁和上品小区系以嘉南房开司名义开发，黄国才作为合作方共同参与开发建设，嘉南房开司的法定代表人汤智强经与黄国才协商后同意由黄国才对包括案涉房屋在内的11套房屋进行处理，是合作方对合作开发的房产内部进行结算分配，并非嘉南房开司向黄国才出售案涉房产；第二、黄国才以个人名义与陈晓东、蒋易翠于2018年2月24日签订房屋买卖合同，实质是开发商向买受人出售商品房，且嘉南房开司在同意黄国才处理房产时也表明由公司负责办理一切手续，陈晓东、蒋易翠购买的案涉房屋就是开发商出售的一手房；第三、本案查封裁定时间是2020年7月6日，采取查封措施的时间是2020年7月7日，因此，陈晓东、蒋易翠在本案查封2年前已向开发商购买案涉1幢2-7-2号房屋。 二、关于陈晓东、蒋易翠是否属于案涉1幢2-7-2号房屋消费者的问题。陈晓东、蒋易翠二人系夫妻关系，购房后对案涉房屋进行了装修，装修好之后虽出租给案外人居住，但因二人目前在成都打工，陈晓东户籍所在地为犍为，夫妻二人名下在犍为没有除案涉房屋之外的其他住房，二人购买案涉房屋的目的系满足生活需要居住，陈晓东、蒋易翠属于案涉1幢2-7-2号房屋的消费者。 三、关于陈晓东、蒋易翠为购买案涉房屋支付的价款应当如何确定的问题。合同约定的房屋总价款为29.66万元，购房当天蒋易翠委托他人向黄国才转款支付购房款20万元，2019年5月黄国才又向蒋易翠出具收到尾款的收条，出卖人已认可收到全部的房屋价款，即便尾款是否支付不能确定，但二人支付的第一笔购房款已超过房屋总价款的50%，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，陈晓东、蒋易翠二人享有对案涉房屋的物权期待权可以排除对案涉房屋的执行。 综上，林超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 刘一铭 审 判 员 伍 健 二〇二一年四月十九日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖