海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初2534号原告：于某，女，1982年6月6日出生，汉族，个体。住辽宁省海城市。委托代理人：李化，海城市腾鳌镇法律服务所法律工作者。被告：金某，女，1984年8月12日出生，汉族，个体。住辽宁省海城市。原告于某诉被告金某房屋租赁合同纠纷诉讼一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日公开开庭审理了此案，原告于某及其委托代理人李化、被告金某到庭参加诉讼，此案现已审理终结。原告于某向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：1、解除原被告签订的《门面租赁合同》；2、被告赔偿原告租金损失12501元（4167元/月×3个月）；3、原告不需返还被告押金3000元；4、被告恢复室内外毛坯房原样或折价赔偿原告恢复原样工时费2万元；5、诉讼费由三被告承担。在庭审过程中，原告将诉讼请求中的第4项变更为工时费3000元。被告金某辩称：合同解除本身是我2021年1月提出来对方同意的；门市我已经将装修拆除恢复到毛坯状态了；原告要求的三个月租金我不能承担，因为原告自2021年2月22日就已经强行收回门市了；我没有违约，押金3000元应该返还给我。原告于某围绕诉讼请求依法向法庭提交证据如下：1、门面租赁合同1份，证明双方争议的租赁房屋的位置是在海城市门面，租期自2019年7月10日到2021年的7月9日为止，年租金5万元，押金3000元，且合同约定：合同到期后，乙方需要提前三个月通知甲方情况；2、微信聊天记录截屏1份，证明原告于某拒绝与被告金某解除房屋租赁合同，经多方协商并未达成一致意见的情况；3、门市现场照片2张，证明争议门市目前室内并未恢复原状且由于被告原因，目前一直处于闲置状态。金某针对答辩质证意见向法庭提交证据如下：1、微信聊天记录截屏5张，证明被告金某2021年1月16日向原告提出解除租赁合同；原被告双方于2021年2月18日协商争议解决方案，原告于某表示门市已经于2021年2月9日到期，由于被告未交房租，该门市被告已经没有使用权的情况；2、视听资料1份（U盘），证明原告于2021年2月22日强行拆除门市门锁并实际占用争议门市的情况。法庭组织双方当事人进行证据交换和质证，对证据的真实性本院予以确认并在卷佐证，据此并经审理认定事实如下：被告金某作为承租方于2019年6月29日与原告于某签订门面租赁合同，约定：“1、甲方将坐落于首座二期3号门面租给乙方，……2、租期自2019年7月10日起至2021年的7月9日止。3、年租金五万元整，乙方于每年7月10日一次性向甲方缴纳当年的租金，甲方承诺两年不涨价（取暖费，物业费乙方自理）。4、房屋租赁合同签订完即时生效，乙方应向甲方交付3000押金（不计利息），在（房屋结构未改动，门窗未损坏，房租未拖欠）合同期满后押金退回乙方。5、乙方必须依照合约交付租金（以半个月为期限，拖欠半个月后仍未支付房租，甲方有权收回房屋，乙方自行承担一切风险及责任）。6、承租期间，乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下可进行装饰装修……9、本合同到期后乙方是否续约都需要提前三个月通知甲方（如一年房租到期，不想续租，也需要提前三个月通知）。……”期间，由于被告金某生意不景气，经原告于某同意，将租金交付方式变更为每月交付4167元，租金交至2021年2月9日。2021年1月16日被告金某向原告提出解除租赁合同，但被告金某未作回应，直至2021年2月初双方矛盾激化，2021年2月9日被告金某将店内物品取走。原被告双方于2021年2月18日协商争议解决方案，原告于某表示门市已经于2021年2月9日到期，由于被告未交房租，该门市被告已经没有使用权。由于被告金某一直没有将钥匙交还给原告于某，原告于某于于2021年2月22日强行拆除门市门锁并实际占用争议门市。后原被告双方经协商未能达成一致，被告金某应原告于某要求于2021年3月初将争议门市恢复原状。本案的争议焦点为：1、门面租赁合同中押金3000元的性质如何。2、被告金某未提前三个月通知原告于某与原告于某自解除合同起三个月房屋未出租产生的经济损失是否具有因果关系。1、门面租赁合同中押金3000元性质的问题。本院认为，合同系合同各方以权利义务为内容，以实现未来预期为目的民事法律行为。本案中，双方签订合同时约定了押金条款，且被告金某实际交付了上述押金，按照双方合同的约定，该押金系被告金某向原告于某提供的类似于金钱质押的诚信履行合同担保，以保障原告于某实现合同中的权利，并不能视为违约金约定。故不能因被告金某违约即将押金全部扣除，应按照原告于某因被告金某的违约行为产生的损失优先在押金中优先予以扣除，若有不足部分再由被告金某补足，若弥补损失后仍有剩余则剩余部分应返还给被告金某。2、被告金某未按约定提前三个月通知原告于某与原告于某自解除合同起三个月房屋未出租产生的经济损失是否具有因果关系的问题。本院认为，行为与损害结果是否具有因果关系，系根据行为与损害结果之间是否具有因果关系予以确认，因果关系中即包含行为与损害结果之间的条件关系亦包含二者之间的相当性。门市是否可以出租成功，既有时间因素，又受门市的租赁价格，门市的位置等等多方面因素的影响。本案中，被告金某未提前三个月通知原告解除合同，并不当然产生争议门市无法出租的后果，被告金某即使提前三个月通知原告，原告于某亦未必在此三个月出租成功，故被告金某的违约行为与原告诉请的房屋租金损失之间不具有因果关系。本院认为，本案中，虽然原被告双方均认可已经将租金的交付方式变更为每月交付一次，但对合同中约定的门市租赁租期并未作出变更，被告金某于2021年1月16日向被告提出解除合同时也并未获得原告于某的同意，故本院依法认定被告金某逾期未交租金的行为系违约行为。合同约定：“乙方必须依照合约交付租金（以半个月为期限，拖欠半个月后仍未支付房租，甲方有权收回房屋，乙方自行承担一切风险及责任）”。本院认为，上述条款系双方约定的合同解除条件，即2021年2月22日双方合同因解除条件达成而自动解除，原告有权收回房屋。诉讼过程中，原告于某并未向法庭提供因被告金某违约致使门市遭受的损失证据，仅以合同约定的租金作为基数要求三个月的租金损失显然证据不足，本院依法不予支持。被告金某自2021年2月10日起至2021年2月21日止，尚未支付原告于某租金，参照双方签订的《门面租赁合同》，本院认定被告金某应承担在此期间原告于某的租金损失1643.84元（50000元/年÷365天×12天）。另本案因被告金某原因解除应承担相应违约责任，本院酌情以押金剩余款项赔偿原告于某因合同解除而产生的其他损失。关于原告于某提出的恢复室内外毛坯房原样或折价赔偿原告恢复原样工时费3000元的诉讼请求，本院认为，合同的履行应本着平等互惠原则，合同双方应容忍对方在履行合同过程中的部分过失，以保证合同目的的顺利实现。本案中，双方约定被告在不改变和影响房屋整体结构的前提下可进行装饰装修，故合同虽因被告金某违约导致合同解除，但原告于某并没有要求被告金某恢复原状的权利。现被告金某根据原告于某的要求将门市以尽力恢复原状，原告于某仅因地面未“抄地平”而向被告金某要求支付相应费用，与门市利用的经济性不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百七十七条、第五百八十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原被告双方签订的《门面租赁合同》自2021年2月22日起解除；二、原告于某于判决生效后有权扣除被告金某押金3000元；三、驳回原告于某的其他经济损失。案件受理费344元由被告金某承担55.78元，由原告于某承担288.22元，此款由原告于某已垫付，被告金某在履行义务时加付55.78元给原告于某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。审判员  徐大全二〇二一年四月十五日书记员  冷雨桐