吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终985号上诉人（原审被告）：刘伟，男，1973年3月23日出生，汉族，吉林石化炼油厂干部，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：杨志山，吉林双圣法律服务所法律工作者。上诉人刘伟因与被上诉人吉林市伟恒物业服务有限公司（以下简称伟恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判刘伟按照国家规定标准向伟恒公司支付卫生费。事实和理由：一、伟恒公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。（一）依据最高人民法院《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务公司企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任等，人民法院应予支持”。（二）刘伟在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审判决仅以“证明该公司日常管理服务有不尽人意的地方”，使伟恒公司逃避了违约责任。（三）一审判决认为“该公司没有按照合同的约定完全履行合同义务”，但仍然判决刘伟付给伟恒公司全额物业服务费，不符合法理，前后矛盾，有失偏颇，判决不公。二、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其业务的履行的责任归咎于业主。一审判决认为“物业服务具有公共性，业主拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益”。事实是物业公司侵犯了交费业主的权利，而非不交物业费的业主。业主既然交费了，物业公司就要履行义务。作为一家诚信经营的物业公司，即使应收账款还未收回，也不应该不达到承诺的物业服务标准。物业公司应把如何履行好物业服务放在头等位置，这才是长久经营之道。任何一个业主拒交物业费都是有原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足，使服务质量下降成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活，只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。伟恒物业公司拿着合法手续，不履行义务就像不良商家拿着合法手续卖假货一样。买了假货还可以退，物业不履行义务还能收钱，老百姓的合法权益无法保障。现小区众多业主联名申请街道社区，将伟恒公司罢免，伟恒公司已不再经营管理德威御园小区。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护刘伟的合法权益。伟恒公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法。伟恒公司向一审法院起诉请求：1.刘伟向伟恒公司支付2015年7月1日-2020年12月31日物业费，共计：5168元，违约金：4118元，合计：9286元；2.刘伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月30日吉林市昌邑区延安街道铁北名苑社区与伟恒公司签订了《物业服务合同》，选聘伟恒公司管理德威御园小区，合同期限6年，自2015年1月1日至2020年12月31日，合同中约定住宅物业费为每月每平方米建筑面积0.7元，刘伟为该小区业主，房屋面积为111.86平方米．刘伟拖欠伟恒公司2015年7月1日-2020年12月31日物业费5168元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因德威御园小区属于弃管老旧小区，一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，为维护社会公共利益，德威御园小区所属的吉林市昌邑区延安街道铁北名苑社区在业主委员会成立之前对该小区行使管理职能，其与伟恒公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。刘伟以伟恒公司与延安街道嫩江社区委员会签订本案的物业合同没有法律效力，不交纳物业费的抗辩不予支持。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务的项目主要包括房屋建筑本体共用部位的监护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生，垃圾收集清运；交通车辆行使及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身、财产保险保管责任；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。伟恒公司提供了物业工作相关照片证明其履行了物业服务义务。法院认为维修照片可以证明该公司有履行维护服务义务的行为。针对物业服务，刘伟提出一系列的抗辩理由主要是按照物业合同要求物业服务不达标。法院认为刘伟提供的照片可以证明该公司日常管理服务有不尽人意的地方。故法院可以认定该公司没有按照合同的约定完全履行合同义务。需要指出的是，物业服务具有公共性，业主拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡。同时伟恒公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同约定物业服务费为0.70元／月／平方米，刘伟的房屋面积为111.86平方米，刘伟拖欠的物业费为5168元（0.70元／月／平方米×111.86平方米×66月）。双方均存在违约行为，伟恒公司请求的违约金不予支持。综上，伟恒公司的部分诉讼请求成立，应予支持；刘伟的部分抗辩成立，应予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：一、刘伟于判决生效后五日内给伟恒公司物业服务费5168元；二、驳回伟恒公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由刘伟负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业服务具有整体性、连续性，是一项长期的、持续的工作，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异。刘伟主张伟恒公司物业服务期间未按照双方合同约定，提供合格的物业服务，存在违约行为。但未提供充分有效的证据予以证实，其要求仅向伟恒公司支付清扫卫生的费用，本院不予支持。此外，物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳物业费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。一审判决刘伟按照约定标准支付物业费用并无不妥之处。综上所述，刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年四月十八日书记员  周双媛