新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终386号   上诉人（原审原告）：安忠策，男，1965年6月25日出生，汉族，乌鲁木齐水区公安局分局民警，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   被上诉人（原审被告）：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1室。   法定代表人：李晶，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘娜，女，该公司职员。   委托诉讼代理人：李长军，男，该公司职员。   上诉人安忠策因与被上诉人新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   安忠策上诉请求：撤销一审判决，请求依法改判胜天公司赔偿逾期交付房屋损失费3,888.35元、延期办理房屋权属证书违约100,253.4元。事实和理由：2013年3月26日我与胜天公司签订《商品房预售合同》，约定由我购买胜天公司开发建设的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区新医路西延骑马山格林威治城的房屋，合同约定房屋交付期为2014年8月，但交房期至胜天公司未履行合同及时交房，经双方多次交涉未果，到2017年年底我再次联系胜天公司才被告知：“我们已发通告，你们在2016年6月就可以办理入住了！”但我去办理入住时，胜天公司以我未缴物业费、采暖费为由拒绝为我办理房屋入住手续和房屋权属证书，给我造成了巨大的经济损失，请求支持我的诉讼请求。   胜天公司辩称，不同意安忠策的上诉请求，根据双方签订的合同第十五条的约定，交付使用后的180天内，双方移交房屋、查验房，这是双方共同履行的义务。请求驳回上诉，维持原判。   安忠策向一审法院起诉请求：1．请求依法判令胜天公司向我赔偿逾期交付房屋损失费3,888.35元［总房款608,506.16×万分之0.1×639天（2014年8月31日至2016年6月1日）］；2．请求依法判令胜天公司向我赔偿办理房屋权属证书违约金100,253.4元［总房款608,506.16×年息4.75％÷365天×1266天（2016年12月1日至2020年5月20日）］；3．请求依法判令胜天公司为我交纳交房至今的物业费；4．请求依法判令胜天公司为我交纳交房至今的采暖费；5．请求判令胜天公司于判决生效日30日内向我履行办理房屋权属证书的义务。   一审法院认定事实：2013年3月26日，安忠策、胜天公司签订《商品房预售合同》。合同约定安忠策购买胜天公司开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城的房屋，面积138.29平方米，房款493,695.30元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，安忠策按照合同约定已交清全部房款493,695.30元，并于2020年6月3日办理了入住手续但并未实际占有使用，该房屋至今未依照国家和政府有关规定办理验收手续且胜天公司至今未向安忠策办理房屋权属证书。   一审法院认为，安忠策、胜天公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。胜天公司未按合同约定于2014年8月30日前向安忠策交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。但安忠策于2014年8月31日起就明知胜天公司延期交房已构成违约的情况下，应当在法律规定的两年内向胜天公司主张权利，现胜天公司以安忠策主张违约金已过诉讼时效为由进行抗辩，一审法院认为，安忠策无证据证明诉讼时效有中断、中止或者延长的情形，其曾于2019年10月起诉，现再次起诉均已经超过法律规定的诉讼时效，将丧失胜诉权，故胜天公司的此项辩称意见，一审法院予以采纳。对安忠策主张胜天公司支付逾期交房损失3,888.35元之诉讼请求，一审法院不予支持。关于安忠策主张的逾期办理房屋产权证书违约金。胜天公司认为与安忠策签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。安忠策于2020年6月3日办理入住，违约金应自2020年6月3日后180日即2020年11月30日开始起算。一审法院认为，安忠策、胜天公司之间签订的合同第十一条约定，房屋交付以书面形式通知，胜天公司在2015年12月29日以报纸公告的形式通知业主于2016年6月1日起办理房屋的入住手续，安忠策在2017年得知消息后办理入住未能成功，又于2020年6月3日再次到胜天公司处办理房屋入住手续，逾期办理房屋产权证书的违约金应从2020年6月3日后180日即2020年11月30日开始起算。故针对安忠策主张的自2016年12月1日至2020年5月20日期间的逾期办证违约金100,253.4元的诉讼请求，一审法院不予支持。安忠策主张胜天公司为其交纳交房日至今的物业费和暖气费。一审法院认为，安忠策的该主张既无事实依据和法律依据，亦无明确具体的诉讼金额，故针对安忠策的该主张，一审法院不予支持。关于安忠策要求胜天公司履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求，一审法院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经法院调查，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向安忠策分户办理所购买房屋权属证书的登记条件，安忠策、胜天公司对此事实无异议，因此，一审法院对安忠策的此项诉讼请求在本案中不予支持，安忠策可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后再另行主张。据此判决：驳回安忠策的全部诉讼请求。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，安忠策、胜天公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。围绕安忠策提出的上诉请求和胜天公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：一是安忠策主张逾期交房违约金请求能否成立；二是安忠策主张延期办理产权证书违约金请求能否成立。根据双方所提交的证据，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下：一是安忠策主张逾期交房违约金请求能否成立。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，胜天公司应当在2014年8月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，但其未按合同约定于2014年8月30日前向安忠策交付房屋，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”安忠策在2014年8月31日起就知道胜天公司逾期交房，且胜天公司在2015年12月29日以报纸公告的形式通知业主于2016年6月1日起办理房屋入住手续，自此安忠策应当知道其权利受到损害，依据法律规定其应当在法律规定的三年内向胜天公司主张权利，但其在2019年10月向法院起诉，其也未提交证据证明诉讼时效有中断、中止或者延长的情形，一审法院据此判决驳回安忠策主张逾期交房违约金的请求并无不当，本院予以维持。安忠策上诉认为其主张并未过诉讼时效，未提交证据予以证实，对其该上诉意见，本院不予采纳。   二、安忠策主张延期办理产权证书违约金请求能否成立。延期办理产权证书违约金数额的核定关键问题在于该违约金的起算时间，即对涉案商品房交付使用时间的认定。安忠策认为应以胜天公司单方发出入住公告通知之日视为商品房交付使用日期，胜天公司认为应以商品房实际交接之日视为商品房交付使用日期。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，安忠策与胜天公司签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，房屋的交付使用，应是对房屋的转移占有，除非双方有特殊约定，实际中转移占有的方式一般是买受人在交房通知上签字或出卖人交付房屋钥匙。胜天公司发出入住公告后，安忠策怠于行使其权利，直至2020年6月3日才办理了入住手续但并未实际占有使用，房屋未发生转移占有，根据上述法律规定，安忠策以胜天公司发出入住公告通知之日为商品房交付使用时间，并主张要求其承担2020年5月20日之前的延期办理产权证书违约金的请求，依据不足，本院不予支持。   综上所述，安忠策的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,382.84元（安忠策已预交），由安忠策负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   蒋 欣   审  判  员   黄淑梅   二 〇 二 一 年 四 月 十 五 日   书  记  员   刘 晓