山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1995号上诉人（原审原告）：杨昌明，男，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：柳安菊，山东恩源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南西业置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙成磊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。上诉人杨昌明因与被上诉人济南西业置业有限公司（以下简称西业置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨昌明上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由西业置业公司承担。事实和理由：一、一审法院审理事实不清，认定事实错误。一审判决书第3页倒数第五行：一审法院认为杨昌明要求解除合同的理由为西业置业公司曾向其做出过“无理由退款”的承诺。根据一审判决书第3页一审法院认为，杨昌明与西业置业公司签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》为后期签订商品买卖合同所签订的预约合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在《济南恒大金碧新城商品房认购书》第二条第3款分期付款中明确约定乙方须于2019年9月18日前支付首期房款51916元（不含定金），并签署《商品买卖合同》。杨昌明提交的证据已经证明杨昌明在2019年9月16日已经交了首期房款，直到2019年12月10日杨昌明支付了第二期购房款，西业置业公司仍未与杨昌明签署《商品买卖合同》，西业置业公司已经违反了双方签署的《济南恒大金碧新城商品房认购书》的约定，杨昌明才要求解除合同。因此杨昌明要求解除合同的理由为西业置业公司违反合同约定，不管杨昌明是否符合“无理由退房”的条件都不影响西业公司已经违约的事实。一审法院未就西业公司违约的事实进行认定，而再三论证“无理由退房”系一审法院审理事实不清，认定事实错误。第二、一审法院适用法律错误。一审法院判决书第4页一审法院认为依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定来判决是错误的，西业置业公司违约应当按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定来判决。本案中杨昌明按照《济南恒大金碧新城商品房认购书》的约定支付了首期房款、二期房款，并多次催告要求与西业置业公司签署《商品买卖合同》，而西业公司均没有按照《认购书》的约定与其签署《商品买卖合同》，构成了违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。根据上述法条的规定，杨昌明具有法定解除权，杨昌明有权与西业置业公司解除合同。杨昌明并没有主张自己享有合同的任意解除权，杨昌明要求根据享有的法定解除权与西业置业公司解除合同，一审法院基于错误的事实适用法律错误，请求二审法院予以纠正。西业置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨昌明的上诉请求。杨昌明向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告双倍返还原告定金共计40000元；2.请求法院依法判决被告返还原告购房款159789元及利息(暂计为9587.34元，计算方式：以159789元为基数，按年利率6%计算利息，直至付清为止)；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，杨昌明明确其诉讼请求：1.依法解除《济南恒大金碧新城商品房认购书》；2.利息计算方式为，以159789元为基数，按年利率6%计算利息，自付款之日起直至付清为止。一审法院认定事实：2019年9月14日，西业置业公司作为卖方，杨昌明作为买方双方签订《济南恒大金碧新城商品房认购书》一份，约定杨昌明向西业置业公司认购坐落于济南市槐荫区的济南恒大金碧新城X室房屋（以下简称2012室房屋）。该房屋用途为办公，建筑面积为65.69㎡，单价为10947.71元/㎡，总价格为719155元。杨昌明需在签订该认购书时支付定金20000元，选择分期方式付款：于2019年9月18日前支付首期房款51916元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月14日前付清107873元；于2020年3月14日前付清107873元等。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。该认购书还约定了其他内容。签订上述合同后，杨昌明于2019年9月14日向西业置业公司支付定金20000元；于2019年9月16日向西业置业公司支付购房款51916元，于2019年12月10日支付107873元。杨永刚系杨昌明之子，上述款项部分系由杨永刚转款。一审法院认为，杨昌明与西业置业公司签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》为后期签订商品房买卖合同所签订的预约合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。已经生效的合同，只有在享有解除权的合同当事人，行使解除权的情况下才可解除，否则合同当事人均应受合同的法律约束。合同解除按其解除原因分类，包括协商解除、法定解除权行使的解除以及约定解除权行使的解除。现杨昌明要求解除上述合同的理由为，西业置业公司曾向其作出过“无理由退房”的承诺。而所谓“无理由退房”即赋予购房者就合同的任意解除权。杨昌明称西业置业公司向其作出了“无理由退房”的承诺，并提交恒大地产相关宣传材料为证；西业置业公司对此证据不予认可，认为部分图片系从其他平台下载、部分截图是截取自新闻发布会并不全面，并对无理由退房的条件进行了解释，一是所购买房屋性质为住宅、二是需要双方签订无理由退房协议书、三是买受人无任何违约的情况，满足以上三者才可以申请无理由退房。一审法院认为，杨昌明提交的恒大地产相关宣传材料不足以证实西业置业向其作出了“无理由退房”的承诺，双方签订的上述认购书亦未对任意解除权进行约定，杨昌明也并未能举证证明双方另行存在有关任意解除权的协议。因此，杨昌明主张其享有合同的任意解除权，证据不足，一审法院不予采信。现无证据显示西业置业公司存在违反双方约定或法律规定的情形。杨昌明要求解除与西业置业之间的认购书、双倍返还定金、退还购房款、支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回杨昌明的诉讼请求。案件受理费4440元，减半收取计2220元，由杨昌明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨昌明、西业置业公司签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。涉案认购书属于预约合同，签订预约合同的目的在于签订本约合同，在一方当事人不同意签订本约合同情形下，另一方不能强制缔结本约。涉案认购书约定2019年9月18日前支付首期房款51916元，并签署《商品房买卖合同》，2019年9月16日，杨昌明向西业置业公司支付了购房款51916元，西业置业公司未与杨昌明签订商品房买卖合同，后杨昌明又按照约定支付107873元，西业置业公司仍未与杨昌明签订商品房买卖合同。经查，2019年9月27日西业置业公司取得涉案项目的预售许可证，商品房买卖合同不能签订的原因在西业置业公司，杨昌明要求解除认购书、双倍返还定金、返还购房款的请求应予支持。双倍返还定金已经能够弥补杨昌明的损失，杨昌明主张159789元房款的利息本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，杨昌明诉前未向西业置业公司送达解除合同通知，起诉状副本送达对方亦产生通知解除的效力。经查，一审西业置业公司收到起诉状副本时间是2020年10月14日，本院据此确定《济南恒大金碧新城商品房认购书》解除时间为2020年10月14日。综上所述，杨昌明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6301号民事判决；二、杨昌明、济南西业置业有限公司签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》于2020年10月14日解除；三、济南西业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨昌明定金40000元、购房款159789元；四、驳回杨昌明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2220元，由被上诉人济南西业置业有限公司负担；二审案件受理费4440元，由被上诉人济南西业置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年四月一日书记员  朱俞颖