浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初1954号 原告：王启斌，男，1973年12月15日出生，汉族，住遂昌县。 委托诉讼代理人：杨岳平，浙江浩平律师事务所律师。 被告：遂昌汤显祖戏曲小镇关雎文化园有限公司，住所地遂昌县三仁畲族乡高碧街村石板桥，统一社会信用代码913311230972328193。 法定代表人：叶永辉，系执行董事。 委托诉讼代理人：郑俊伟，浙江君豪律师事务所律师。 原告王启斌与被告遂昌汤显祖戏曲小镇关雎文化园有限公司（以下简称关雎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨岳平、被告委托诉讼代理人郑俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王启斌向本院提出诉讼请求：1.被告立即关闭关雎大院“紫薇里”（关雎南院）70幢Ｃ号楼商品房西侧外墙与人工湖之间的石板通道，恢复整体绿化景观或赔偿原告14万元；2.被告支付迟延交房违约金36640元（计算至2020年9月18日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月22日，原告与被告的前身遂昌那然旅游置业有限公司签订了一份合同编号为2019331123ＹＳ000479，房屋编号为331123000012880039000003的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同标的物坐落在遂昌县××乡××号地块的“那然关雎大院”70幢Ｃ号楼商品房（以下简称70Ｃ房），建筑面积178.9平方米，价格为229万元（按套计算）。合同签订后原告按照约定于2019年3月22日支付92万元，4月3日支付45万元，余款92万元已于2019年6月13日由中国农业银行遂昌县支行办理按揭贷款的方式直接支付给了被告。签订合同前，位于凯恩大厦一楼的“那然关雎售楼处”展厅的模型展示70Ｃ房的西侧是一个包含人工湖的整体景观庭院。售楼工作人员也反复向原告推荐，并说明该房比中间套的70Ｂ房要贵14万元。考虑到1.70Ｃ房为边套，与水池、绿地景观已浑然融为一体；2.向外开窗卫生间的私密性得到有效保护；3.绿化地对阳光的西晒及地面反射能起到充分缓解等因素，原告经全家商量后，决定选择70Ｃ房。2020年6月，原告发现所购70Ｃ房西侧墙外的绿地景观已改为石板通道。原告认为被告的行为已构成严重违约，该违约行为已使70Ｃ房的品质严重下降。经多次交涉，被告均未作出积极的回应。另被告至今仍未交付原告所购买的70Ｃ房，已构成逾期交付。根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（一）项约定，被告应当在2020年6月30日前向原告交付商品房，未能按期交付的，应按第十三条的规定按日支付全部房款的万分之二。故向法院提起诉讼。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.被告立即关闭关雎大院“紫薇里”（关雎南院）70幢Ｃ号楼商品房西侧外墙与人工湖之间的石板通道，恢复整体绿化景观；2.被告赔偿14万元；3.被告支付迟延交房违约金122744元（计算至2021年3月25日）；4.被告承担本案诉讼费用。 被告关雎公司辩称：案涉的“那然关睢大院”在建设初期，为了“那然关睢大院”的销售宣传，在凯恩大酒店一楼设有“那然关睢大院”的沙模，该沙模与建成的“那然关睢大院”并不完全一致，沙模标有“本模型的建筑外立面、部分建筑、设施、园林景观、周边环境等信息后期可能存在变更，最终交付以政府部门核准文件及双方订立的《商品房买卖合同》及其附件约定为准”的温馨提示。随着“那然关睢大院”商品房预售条件的成熟，商品房进入预售阶段。2019年3月22日，答辩人与原告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××29）及其他相关附件，合同约定原告购买答辩人坐落于遂昌县××乡××号地块“那然关雎大院”70号楼Ｃ幢房屋，建筑面积为178.9平方米，套内面积为169.2平方米，房屋总价为229万元。合同第十二条第（一）项约定了交付的时间“出卖人应当在2020-6-30前向买受人交付商品房”。同时合同的附件十三补充协议第八条第1款约定：“无需政府主管部门事先批准的规划、设计变更以及虽须政府主管部门批准的规划设计变更（本条第2款除外），但未改变本合同项下商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人。出卖人认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意”；该条第4款约定：“在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约”。签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》时，案涉绿地景观处即有石板通道的规划，该通道为相关住户的必经通道。2020年7月29日，遂昌县自然资源和规划局向答辩人颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》（浙规核字第遂（2020）045号），认为关雎文化园项目符合规划确认条件。2019年12月湖北省武汉市发现××病例，后发展为疫情。2020年1月23日，浙江省人民政府决定启动重大公共突发卫生事件一级响应；2020年3月2日，浙江省将应急响应等级调整为二级；2020年3月23日，浙江省再次将应急响应等级调整为三级。时至今日，新冠疫情尚未完全结束。由于受新冠疫情影响，“那然关雎大院”项目竣工验收备案不能按约完成，故答辩人于2020年6月22日向原告寄送了《延期交房通知书》，告知其交房日期顺延至2020年8月30日前。后答辩人于2020年8月12日向原告寄送了《关雎南院交付通知书》及《关雎南院交付须知》，通知原告于2020年8月26日上午9点前来办理交付手续。2020年8月16日，答辩人与原告核实已收到交房通知。2020年8月20日，答辩人催促原告看房。原告看房后提出，房屋外侧的“花坛没了”、“地下室漏水”。答辩人在保留通道的情况下，对周围环境作了进一步优化，并对地下室漏水进行了处理。但原告并不满意，形成本案诉讼。综上，答辩人认为答辩人为销售宣传设置的沙模，系要约邀请，并非合同要约。答辩人在原告房屋外侧规划建设其他住户必经的道路，未改变原告商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等，是答辩人按照合同约定享有的权利，并不构成违约。答辩人因××疫情影响延误交房，属不可抗力，也不构成违约。因此，答辩人恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 原告王启斌为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同（预售），待证所购商品房的面积、价款、交付时间、违约责任等情况；2.关雎大院总平面布置图，待证70Ｃ房西侧墙外为整体的绿地景观，不存在通道规划设计；3.那然关雎大院售楼部展厅模型，待证70Ｃ房西侧墙外为整体的绿地景观，不存在通道规划设计；4.购房发票，待证原告支付购房款的情况；5.现场照片，待证70Ｃ房西侧墙外的绿地景观已改为石板通道；6.关雎大院各楼售价标示图，待证所有售价商品房均按套计价，70Ｃ房的售价比70Ｂ房高出14万元，比68Ｄ房高出9万元。被告关雎公司质证认为，对证据1的真实性无异议，待证事实有异议，因××疫情而延误交房属不可抗力，不构成违约；根据合同附件十三补充协议第八条第1款、第4款，被告有权在原告房屋外侧规划其他住户必经的道路，且该建设符合规划要求；合同并未约定原告房屋外侧全部为绿地景观。对证据2的真实性无异议，待证事实有异议，根据平面图在原告房屋外侧规划有一条其他住户必经的道路。对证据3的真实性无异议，待证事实有异议，销售模型为邀约邀请而非合同邀约，应以原、被告签订的合同约定为准。对证据4无异议。对证据5有异议，现场情况已发生变化，被告已尽可能对原告房屋外侧的环境进行了优化。对证据6的真实性无异议，但不认可原告的待证事实。本院经审查认为，证据1、4真实合法，与本案有关联；证据2真实合法，但不能证明原告的待证事实；证据3真实合法，但仅能反应沙盘模型的情况；证据5因案涉房屋外侧环境已发生部分改变，应结合其他证据进行综合认定；证据6仅能证明案涉房屋的售价等情况。 被告关雎公司为支持其主张的事实，超过举证期限向本院提供了下列证据：1.温馨提示，待证温馨提示与整个沙盘模型是连在一块的及提示的内容；2.整付零寄交寄清单、延期交房通知书，待证被告已履行书面通知义务，告知原告因疫情原因交房日期顺延至2020年8月30日前；3.整付零寄交寄清单、交付通知书、交付须知、通话记录、交房汇总表C，待证被告于2020年8月14日向原告寄送了交付通知书，通知其前来办理交付手续，并于2020年8月16日和8月22日电联原告询问其是否收悉；4.浙江省建设工程规划核实确认书、遂昌关雎文化园南院景观项目工程设计方案公示、总平面图、绿化分布图、绿化统计图，待证按照规划设计原告房屋外侧存在一条道路，关雎文化园经过规划部门验收其建设布局符合批准的规划方案；5.新闻发布情况，待证被告延期交房是由于疫情，属不可抗力，不存在违约；6.建设工程施工合同，待证关雎文化园的施工单位是外地的，主要管理人员也是外地人员，受疫情影响不能及时过来，也是延期的原因之一；7.现状照片，待证原告房屋外侧的现状已发生变化，对环境已进行优化。原告王启斌质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，被告未能提供实物，且原告提供的沙模中不能看到温馨提示；现有情况与温馨提示内容不符；来源也不清楚。对证据2的真实性无异议，原告收到过，待证事实有异议，延期交房通知书是被告单方意思表示，并未取得原告同意。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，尤其是交付通知和电话记录，原告在电话中对交付提出异议，被告提供的证据反而能证明被告存在违约。对证据4中浙江省建设工程规划核实确认书的真实性无异议，待证事实有异议，不能证明工程已经验收；对证据4中其他证据的真实性无异议，反而证明案涉房屋边上是绿地。对证据5的真实性无异议，待证事实有异议，从1月23日的一级调整到3月2日的二级，疫情得到缓和；结合对全面复工复产的要求，说明疫情已稳定下来；3月23日的三级是针对入境人员，不能证明被告延期交房属不可抗力；不说不可抗力的影响没有，但不是根本性影响，根本性影响是房屋不合格，不能正常使用。对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，待证事实有异议，合同签订时间是2017年3月12日，项目经理在哪不会影响工期；合同约定的工期是720天，按照字面理解到2019年3月12日就要完工，因被告不提供具体的开工日期，有理由推定合同签订当日就已开工，这份合同不能说明被告因不可抗力导致延误。对证据7的真实性无异议，但对石板通道没有根本改变，照片也未拍全；通道右侧有原始的经过规划设计的通道，没拍出来，反而说明被告未采取措施进行补救。本院经审查认为，证据1因缺少其他证据佐证，不予采信；证据2、3、5真实合法，与本案有关联；证据4能够证明案涉房屋外墙与绿地或池塘不完全相连及工程已具备竣工规划确认条件；证据6真实合法，与本案有关联，至于施工单位应于何时完成施工，根据合同相对性原则，本案不应评析；证据7仅能证明被告对案涉房屋外侧环境进行了部分优化。 为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据：1.遂昌县关雎文化园一期项目设计方案公示；2.遂昌县关雎大院（南院）局部调整方案变更公示；3.遂昌关雎文化园南院景观项目工程设计方案公示；4.建筑工程类核实附表及附图要求，待证规划公示等相关情况。原告王启斌质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，平面图和鸟瞰图的法律地位不一样，鸟瞰图不能作为证据使用，平面图予以认可；证据2与本案没有关联性；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明原告的诉讼请求、事实与理由；对证据4的真实性、合法性无异议，只能说明已具备验收条件，与本案没有关联性。被告关雎公司质证认为，对法院调取的证据的真实性无异议，遂昌县关雎文化园一期项目设计方案公示和遂昌县关雎大院（南院）局部调整方案变更公示是概规，不是详规，不能作为规划设计核实的基础，与本案无关联性；证据3能够证明案涉房屋的边上有宅间道路；证据4能够证明工程符合批准的规划。经本院审查，证据1、2、3、4系从相关职能部门调取，真实合法，但证据2与本案无关联。 根据本院要求，被告向本院提供了房屋建筑工程竣工验收备案表。原告王启斌质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议。经本院审查，真实合法，与本案有关联。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2019年3月22日，原告王启斌与被告关雎公司的前身遂昌那然旅游置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号×××29，房屋编号331123000012880039000003），合同标的物即案涉房屋坐落于遂昌县××乡××墩桥关雎大院70号楼Ｃ，建筑面积为178.9平方米，总价为229万元。合同第十二条约定“出卖人应当在2020-6-30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的……逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）”。合同附件十三补充协议特别提示“在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件、及本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议”；第八条第1款约定“无需政府主管部门事先批准的规划、设计变更以及虽须政府主管部门批准的规划设计变更（本条第2款除外），但未改变本合同项下商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人。出卖人认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意”；第八条第4款约定“在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约”；第十五条第1款约定“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播……及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中”。上述合同签订后，原告支付购房款229万元。2020年6月24日，被告向原告邮寄《延期交房通知书》（原告确认收到），说明因受××疫情影响，导致关雎南院项目竣工验收备案日期滞后，交房日期顺延至2020年8月30日前。2020年8月14日，被告向原告邮寄《关雎南院交付通知书》及《关雎南院交付须知》（原告确认收到），通知原告于2020年8月26日上午9时办理交付手续，但原告以“花坛没了”、“地下室漏水”为由未收房。 被告展示的沙盘模型显示案涉房屋外侧是与人工湖相连接的绿地景观，而建成后的案涉房屋外侧则变成了石板通道。2018年1月31日，遂昌县住房和城乡建设局对遂昌县关雎文化园一期项目设计方案进行了公示。2020年4月24日，遂昌县自然资源和规划局对遂昌关雎文化园南院景观项目工程设计方案进行了公示，公示的总平面图、绿化分布图、绿化统计图显示案涉房屋外墙与绿地或池塘并不存在完全相连。2020年7月29日，经遂昌县自然资源和规划局核实，关雎文化园工程已具备竣工规划确认条件。2020年8月6日，关雎文化园·关雎大院竣工验收。 另查明，因××疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，疫情防控应急响应等级于同年3月2日调整至二级，于同年3月23日调整为三级。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告王启斌与被告关雎公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为:一、案涉房屋外侧的实际情况与沙盘模型存在不同，被告是否构成违约；二、被告关雎公司是否构成逾期交房。 关于争议焦点一，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。本案中，原告提供的证据不足以证明被告已给予原告明确允诺，并对双方订立商品房买卖合同及确定房屋价格有重大影响，且根据合同附件十三补充协议第十五条第1款的约定，“关雎大院”的沙盘模型应为要约邀请；其次，对案涉房屋外侧是否为绿地，双方在《浙江省商品房买卖合同（预售）》中并无约定，且根据合同附件十三补充协议第八条第4款的约定，在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，被告可对建筑区划平面布局进行局部调整；再次，从2020年4月24日遂昌县自然资源和规划局对遂昌关雎文化园南院景观项目工程设计方案的公示内容来看，案涉房屋外墙与绿地或池塘并不存在完全相连，且根据合同附件十三补充协议第八条第1款的约定，无需政府主管部门事先批准的规划、设计变更以及虽须政府主管部门批准的规划设计变更（本条第2款除外），但未改变本合同项下商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响原告所购商品房的质量或使用功能，被告无需通知原告；第四，根据合同附件十三补充协议，原告在签署合同及补充协议前，认真阅读了合同、附件及补充协议，且对于可能限制影响原告权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，被告已提请原告注意并作充分说明，原告已明确理解合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务。综上，案涉房屋外侧的实际情况虽与沙盘模型存在不同，但原告提交的证据不足以证明被告存在违约。故对原告变更后的第1、2项诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当于2020年6月30日前向原告交付案涉房屋，并且约定除不可抗力外，被告未按照约定的时间交付该房屋的，应承担相应的违约责任。2020年初爆发的××疫情，系突发公共卫生事件，符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特点，为防治××疫情，政府采取了一系列疫情防控措施，导致商品房建设在一段时间内受到影响，工程工期也因此延误，可认定为不可抗力。综合考虑浙江省重大公共突发卫生事件一级、二级的响应时间；往年春节期间的用工情况；企业复工复产后，人员及机器设备的准备、进场；各地对人员流动的不同政策等因素，根据公平原则，酌情认定案涉关雎大院项目的交付日期顺延30日，即被告应于2020年7月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告。因被告已通知原告于2020年8月26日前往办理交房手续，且原告未能提供足够证据证明案涉房屋的交付条件尚未成就，故从2020年8月26日起不应由被告承担逾期交房的违约责任。鉴于被告逾期交房，应按合同约定的已付房价款每日万分之二计算违约责任，为2290000元×0.0002×26天＝11908元。故对原告变更后的第3项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告遂昌汤显祖戏曲小镇关雎文化园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王启斌支付逾期交房违约金11908元； 二、驳回原告王启斌的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5242元，由原告王启斌负担5004元；被告遂昌汤显祖戏曲小镇关雎文化园有限公司负担238元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱 伟 人民陪审员  李法寅 人民陪审员  周映雪 二〇二一年四月十五日 书 记 员  傅慧芬