浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4804号 上诉人（原审原告）：楼琅阳，男，1967年5月1日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼英飞，浙江云衢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨俊林，男，1963年1月30日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被上诉人（原审被告）：何惠锦，女，1964年8月14日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 上诉人楼琅阳因与被上诉人杨俊林、何惠锦房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 楼琅阳的上诉请求：撤销原判，发回重审。庭审时变更上诉请求：请求撤销原判，依法改判为：1、确认楼琅阳与杨俊林、何惠锦于2006年1月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令杨俊林、何惠锦协助楼琅阳办理义乌市××小区××幢××单元××室房产过户至楼琅阳名下的不动产转移登记（含注销抵押登记）手续；3、判令杨俊林、何惠锦于2015年5月5日起按总价22万元的每日万分之三的标准支付逾期办理不动产转移登记手续滞纳金至实际履行完毕之日止。事实与理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误。一、不予追加金华银行股份有限公司义乌分行（以下简称金华银行义乌分行）作为本案第三人程序违法。1、按《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，与案件处理结果具有法律上的利害关系是判断应否确认为第三人的标准。楼琅阳2006年受让的房产在2019年3月14日被杨俊林、何惠锦夫妻抵押给金华银行义乌分行，金华银行义乌分行与本案处理结果当然具有法律上的利害关系，如果没有利害关系一审法院为何保护其抵押权。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在抵押权成立在先的情况下，受让人都可以行使代偿权。而本案中楼琅阳受让事实远远早于抵押权的设立，楼琅阳更为善意，举轻以明重，楼琅阳的代偿权更加应当得到支持。二、驳回楼琅阳要求杨俊林、何惠锦支付逾期过户的滞纳金诉请与法相悖。1、杨俊林、何惠锦按约应在过户条件成就时及时配合楼琅阳办理不动产登记过户手续，但其不但不积极履约，反而恶意将涉案房产抵押给银行，人为设置房产过户障碍。杨俊林、何惠锦违约事实清楚，双方买卖合同一审判决也已经确认合法有效，一审驳回滞纳金诉请没有法律依据。2、抵押权的存在，虽然阻却了楼琅阳要求房产过户的诉请，但并不妨碍楼琅阳主张违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十五规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，可见抵押权的存在不能成为杨俊林、何惠锦无需承担违约责任的理由。按照一审法院的逻辑，杨俊林、何惠锦违约了却无需承担任何法律后果，在这一错误的逻辑基础上，诉讼费的分摊也不公平。庭审时补充：2021年3月22日楼琅阳已向金华银行义乌分行进行代偿，归还了杨俊林贷款本金80万元及利息。 杨俊林辩称：合同是楼琅阳单方写的，双方约定好房款在2007年11月底付清，中间人也写了一张单子。到2007年11月杨俊林去找中间人要单子，中间人说单子被楼琅阳拿去了，去找楼琅阳，楼琅阳说没钱付。当时约定好房产证的税和物业费5000元由楼琅阳支付，但是由杨俊林先支付。2008年房产证做出来，到2010年9月杨俊林让中间人和楼琅阳说过户以及付清剩余房款，是楼琅阳不愿意过户，也不付钱，所以不应由杨俊林支付滞纳金。庭审时补充：涉案房屋买卖款还未付清，现在还是其所有，要求补偿房屋之前和现在差价。 何惠锦辩称：同杨俊林答辩意见一致。庭审时补充：款未付清，何谈逾期。 楼琅阳向一审法院诉请判令：1、确认楼琅阳与杨俊林、何惠锦2006年1月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、杨俊林、何惠锦协助楼琅阳办理义乌市××小区××幢××单元××室房产过户至楼琅阳名下的不动产转移登记手续。3、杨俊林、何惠锦自2014年1月1日起按每日万分之三的标准支付逾期办理不动产转移登记手续滞纳金至实际履行完毕之日止。 一审法院认定事实：2006年1月20日，楼琅阳与杨俊林、何惠锦签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖房屋系城西街道福利房，结构为套间，面积为120m?左右及附属车库一个；双方议定的上述房价为人民币22万元加集资款（集资款由楼琅阳支付给集资单位）；楼琅阳预付购房款10万元，在协议签订后付10万元，其余房、地产证过户后一次性支付完毕；甲方（杨俊林、何惠锦）保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由杨俊林、何惠锦负责清理，并承担民事责任，因此给楼琅阳造成的经济损失由杨俊林、何惠锦赔偿；杨俊林、何惠锦在上述房屋办理房产过户均委托余某某办理所需有关证件，杨俊林、何惠锦应及时提供并履行有关通知义务；双方在本合同生效后，均不得反悔，若一方违约则应支持对方违约金100万元，若杨俊林、何惠锦在可办理过户手续时，由于杨俊林、何惠锦的原因致使不能及时过户，则每逾期一日（从可办理过户手续日起计算），应付楼琅阳上述房屋总价的万分之三滞纳金；等等。后楼琅阳向杨俊林支付了26.2万元（含杨俊林于签订涉案合同前支付给集资单位的6万元），并全额交纳了集资款。2007年10月28日，义乌市人民政府城西街道办事处举行西景园成本价住房定位抽签仪式。经抽签，购房户杨俊林所购成本价住房一套定位在西景园1幢2单元1301室，地下车库一个，编号为15号。定位后，涉案房屋由楼琅阳使用至今。2009年2月13日，杨俊林、何惠锦办理了义乌市城西街道西景园1幢2单元1301室房屋的不动产权登记。后杨俊林、何惠锦将该房以最高额抵押的方式抵押给金华银行义乌分行，担保债权数额为135万元，债权确定期间为2019年3月14日至2022年3月14日止。 一审法院认为，楼琅阳与杨俊林、何惠锦签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。现查明涉案的房屋已被杨俊林、何惠锦抵押并办理了抵押登记，楼琅阳要求办理房屋过户的诉请因该抵押权的设置产生障碍，无法履行，且在该院释明后，其坚持不变更诉请，故楼琅阳要求办理涉案房产过户登记及要求支付逾期办理不动产转移登记手续滞纳金的请求不予支持。诉讼中，楼琅阳申请追加金华银行义乌分行为本案第三人，该院经审查后认为缺乏依据，不予准许。何惠锦经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，楼琅阳合理部分的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、楼琅阳与杨俊林、何惠锦签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回楼琅阳的其他诉讼请求。案件受理费8820元，保全费5000元，由楼琅阳负担13780元，由杨俊林、何惠锦负担40元。 二审中，楼琅阳向本院提供了代偿凭证二份及金华银行义乌分行情况说明一份，证明：楼琅阳代偿杨俊林贷款本金80万元，利息5504.11元，金华银行义乌分行同意放弃抵押物优先受偿权并同意注销抵押权的事实。 杨俊林、何惠锦对上述证据均无意见。 对楼琅阳提供的证据，本院认证认为：真实性可予认定，可以证明待证目的。 本案审理过程中，本院依申请调取了以下证据：一、涉案房产交付合同；二、义乌市住房委员会关于涉案房产的转移登记政策。 楼琅阳质证认为：对证据一的三性无异议，涉案房产交付后即由楼琅阳完成装修并居住至今；对证据二的真实性无异议，可以证明涉案房产交付满5年可转让。 杨俊林质证认为：买卖金额及付款时间和上述证据没有冲突。 何惠锦质证认为：要求协商补偿再办过户。 本院认证认为：上述证据的真实性可予认定，可以证明杨俊林于2008年5月13日签订义乌市××小区××幢××单元××室《交付合同》。2015年4月20日，义乌市住房委员会办公室向义乌市人民政府提交《关于西景园等成本价住房办理转移登记的请示》。 经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，杨俊林于2008年5月13日签订义乌市××小区××幢××单元××室《交付合同》。2015年4月20日，义乌市住房委员会办公室向义乌市人民政府提交《关于西景园等成本价住房办理转移登记的请示》，其中建议“由于原交付合同中未明确进入市场交易的有关规定期限，只明确该批成本价住房在市房改办同意后才允许上市转让。根据相关政策，我办建议今后凡涉及成本价住房的转让期限，均参照东洲小区成本价住房和江南小区人才房交付合同满五年后方可转让的规定执行。”2021年3月22日，楼琅阳向金华银行义乌分行代偿杨俊林贷款本金800000元及利息5264.11元。同日，金华银行义乌分行出具《情况说明》载明，该行同意在该笔贷款结清的情况下，放弃对义乌市××小区××幢××单元××室抵押物处置价款享有的优先受偿权并同意注销抵押权。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系楼琅阳、杨俊林、何惠锦的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。根据涉案《房屋买卖合同》约定，双方议定的房价为22万元加集资款（集资款由楼琅阳支付给集资单位）；楼琅阳预付购房款10万元，在协议签订后付10万元，其余房、地产证过户后一次性支付完毕；若杨俊林、何惠锦在可办理过户手续时，由于杨俊林、何惠锦的原因致使不能及时过户，则每逾期一日（从可办理过户手续日起计算），应付楼琅阳上述房屋总价的万分之三滞纳金。现楼琅阳已支付杨俊林、何惠锦26.2万元（含杨俊林于签订涉案合同前支付给集资单位的6万元），则杨俊林、何惠锦应按合同约定在可办理过户手续时及时办理过户。杨俊林、何惠锦辩称与楼琅阳约定好房款在2007年11月底付清，但未提供相应依据，本院不予采信。因此，杨俊林、何惠锦在涉案房产可办理过户时未履行通知义务并清偿银行贷款以消灭抵押权，导致未能及时办理房屋产权转移登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现金华银行义乌分行已放弃对涉案房产享有的优先受偿权并同意注销抵押权，涉案房产已不存在过户障碍，对楼琅阳要求办理涉案房产不动产转移登记（含注销抵押登记）的主张，可予支持。二审中，楼琅阳自愿放弃部分违约金诉讼请求，即主张以220000元为基数从2015年5月5日起按日万分之三计算逾期过户违约金，合理有据，本院予以支持。鉴于二审中出现的新证据、新事实，本院依法对一审判决予以部分纠正。综上，楼琅阳的上诉请求，合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8789号民事判决第一项； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8789号民事判决第二项及案件受理费、保全费负担部分； 三、杨俊林、何惠锦于本判决生效后五日内协助办理义乌市××小区××幢××单元××室房产过户至楼琅阳名下的不动产转移登记（含注销抵押登记）手续； 四、杨俊林、何惠锦于本判决生效后十日内支付楼琅阳违约金（自2015年5月5日起以220000元为基数按日万分之三标准支付至实际履行完毕之日止）； 五、驳回楼琅阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8820元（已减半），保全费5000元，由杨俊林、何惠锦负担13345元，楼琅阳负担475元。二审案件受理费17640元，由杨俊林、何惠锦负担17034元，楼琅阳负担606元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张斯欣 二〇二一年四月十四日 法官助理  楼 群 代书记员  刘晔婷 8- 7-