江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2864号上诉人（原审被告）：南京中鹏建设有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号。法定代表人：姜继革，该公司董事长。委托诉讼代理人：李中非，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京金百丰物业管理有限公司，住所地南京市浦口区桥林街道乌江园区87号。法定代表人：戴荣刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁爱萍，江苏宁创律师事务所律师。上诉人南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）因与被上诉人南京金百丰物业管理有限公司（以下简称金百丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初13246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中鹏公司上诉请求：1.变更一审判决为中鹏公司支付金百丰公司物业服务费82300元。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决对于中鹏公司应当支付的物业费标准未能查清。上诉人中鹏公司与原物业公司签订的物业服务合同约定的物业费收费标准为每平方米每月2.5元。被上诉人实际收取其他承租户的物业费标准亦为每平方米每月2.5元，被上诉人不能以两个不同的标准向上诉人收费。（2016)苏0102民初7089号民事判决确定物业费的标准为每平方米每月2.5元。2.原审判决对于物业费的支付主体未能查清。被上诉人在入驻本小区后，都是与房屋的实际居住人或经营者签订物业服务合同，直接向房屋的实际使用人收取物业费。案涉房屋由案外人刘青国实际经营，应当由刘青国交纳物业服务费。3.据上诉人了解，案涉小区业委会成立未经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。被上诉人与业委会签订的物业服务合同不具有合法性。二、原审法律适用错误。本案一审阶段，上诉人书面向人民法院提起反诉，要求金百丰公司赔偿因其在物业服务过程中因未尽到管理义务所造成的中鹏公司损失。原审法院未同案处理，属于法律适用错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。金百丰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。金百丰公司向一审法院提出诉讼请求：判令中鹏公司支付金百丰公司自2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用163680元（1860平米*4元/平米/月*22个月）、公摊水电费4092元（1860平米*0.1元/平米*22个月）。一审法院查明事实：中鹏公司系红山××××号的所有权人，产权证记载的建筑面积为2577.89平米。根据中鹏公司陈述，其将上述房产整体出租给案外人刘青国，由刘青国分割后转租他人。2016年10月24日，韵致居业委会（甲方）与金百丰公司（乙方）签订韵致居物业管理服务合同，由甲方聘请乙方对韵致居小区提供物业管理服务。合同明确韵致居坐落于红山××××号，物业类型包括住宅、商业，建筑面积35399.03平米，其中商业5306平米。乙方提供的服务包括公共部位的维修养护管理，共用设施设备的运行维修养护管理，共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾清运、污水管道疏通及装饰装修管理服务等。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中经营性用房为4元／月／平米。业主应于房屋接受之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定物业由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在乙方通知的时间30日内履行交纳义务。本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止等。该合同附件物业管理服务质量标准的装饰装修管理服务载明，包括装修前须到物业处申请登记、每天上门巡查是否违章、装修垃圾及时清运。2018年6月14日，金百丰公司向韵致居小区生活广场用户发出告知函，要求于2018年6月19日前缴纳拖欠的2017年3月至2018年6月（共16个月）的物业费119040元、公摊水电费5952元。2019年1月22日，中鹏公司支付2017年3至5月间物业管理费2万元。根据物业管理费收据载明，该物业费为2017年3月7440元、2017年4月7440元及2017年5月5120元。金百丰公司主张，5月份的5120元系不足额缴纳。2019年1月26日，金百丰公司再次向中鹏公司（刘青国、生活广场）出具催交物业通知书，要求按照4元/月/平米的物业服务费标准和0.1元/月/平米的公摊水电费标准，为一楼商业房面积1860平米支付2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费163680元及公摊水电费4092元。中鹏公司质证认为，不清楚该物业通知书如何送达，对该证据不认可。一审另查明：1、金百丰公司曾于2016年12月7日就中鹏公司名下韵致居门面房的物业管理费及公摊水电费纠纷在一审法院提起诉讼。该案中，金百丰公司要求中鹏公司支付2015年11月1日至2016年10月31日期间，按照4元/平米/月的标准计算的物业管理费和公摊水电费。审理中一审法院查明，韵致居小区原物业为南京天安物业服务有限公司，原收费标准为2.5元/平米/月；韵致居业委会经过法定程序，选择金百丰公司为小区的物业服务企业并签订2015年11月1日至2016年10月31日的物管合同，明确经营性用房收费标准为4元/平米/月；中鹏公司系韵致居小区的业主，拥有商业门面房2812平米；金百丰公司曾于2016年10月30日向该部分经营用房的实际使用人发出上述期间的缴费通知，要求按照2.5元/平米/月的标准于2016年11月10日前缴纳；金百丰公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵等事实。基于上述事实，一审法院于2017年3月29日作出（2016）苏0102民初7089号民事判决，认为中鹏公司系韵致居小区的业主，应按照金百丰公司与韵致居业委会签订的物业管理服务合同履行各自的权利义务。但因金百丰公司向租赁户发出缴费告知书，要求按2.5元/平米/月的标准缴纳物业费，且金百丰公司在提供物业服务过程中也有一定的瑕疵，故物业费应按照2.5元/平米/月缴纳为宜。该案中，扣除掉已经支付的442平米对应的物业管理费和公摊水电费后，法院判令中鹏公司支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费65720元、公摊水电费2844元。金百丰公司认为该判决对应的服务期间与本案的物业管理合同无关。2、一审法院还曾于2018年1月8日立案受理刘青国诉戈素军、朱玉婷、第三人南京乾银超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）苏0102民初199号。该案系中鹏公司将其名下的红山××××号8幢101室出租给刘青国，刘青国将部分转租给戈素军经营，后刘青国与戈素军就房屋租赁的租金、水电费、物业管理费以及房屋迁让等发生争议，故诉至一审法院。就该案所涉的物业管理费及水电费，刘青国主张根据金百丰公司于2018年6月14日出具的告知函，戈素军及关联人员应支付截止至2018年6月14日的物业管理费119040元、水电费5952元。一审法院判决支持了该部分物业管理费及水电费共计124992元。中鹏公司认为该判决与本案无涉，且尚未执行到位；如果金百丰公司与承租户间签订有物业服务协议并据此收费，中鹏公司并不反对，但即便此两者间存在协议约定，也与中鹏公司无关。3、2017年4月，中鹏公司名下的韵致居房产曾进行恢复加固，中鹏公司委托南京固强建筑技术有限公司及江苏建华建设有限公司进行加固排险施工，并向该两司支付了工程款。金百丰公司对该情况予以认可，但认为中鹏公司名下的房产受损系承租户违规装修所致，其已履行义务对承租户的行为进行了制止；且装修时，承租户对项目进行了围挡，金百丰公司无法进入。一审法院认为：韵致居业委会与金百丰公司签订的韵致居物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。金百丰依据物业管理服务合同向小区业主提供物业服务，中鹏公司作为韵致居小区业主之一亦应按照该合同约定收费标准及时缴纳物业服务费。关于本案所涉期间的物业收费标准，一审法院认为，合同已明确了经营性用房按照4元/平米/月的标准计算。而且，中鹏公司于2019年1月缴纳2万元物业管理费时，收款收据载明2017年3、4月的物业费均为7440元，对应案涉物业面积1860平米，亦印证了上述4元/平方米的收费标准，对于金百丰公司解释5月的物业费系不足额缴纳的意见，因缴费过程中可能存在凑整而部分缴纳的情况，故对金百丰公司的该解释一审法院予以确认。其次，在刘青国与戈素军等人的诉讼中，刘青国亦是按照4元的标准向次承租人主张物业费并已得到法院支持。因此，一审法院对金百丰公司主张的4元/平米/月的物业费计算标准予以支持。对于中鹏公司辩称，原物业及相关判决均认定2.5元/平方米标准的意见，一审法院认为，韵致居业委会已通过聘用新的物业公司、签订新的服务合同变更了原物业的收费标准，中鹏公司要求按照原物业标准计算物业费的理由无事实和法律依据；而（2016）苏0102民初7089号民事判决之所以认定2.5元/平方米的标准，系基于金百丰公司曾发出过催缴函，在该函件中金百丰公司自认了2.5元/平方米的标准，且金百丰公司在该期间的服务中存在瑕疵，故法院对此标准予以了认定。本案中，根据双方提供的证据，并不能证明金百丰公司在本案所涉期间曾作出过降低收费标准的意思表示，故该判决所对应情形并不适用本案。对于中鹏公司辩称金百丰公司的服务存在重大失职、造成中鹏公司巨额损失的意见，因案涉房屋由中鹏公司出租给刘青国，之后刘青国又进行了转租。中鹏公司辩称的损失系次承租人在房屋租赁使用过程中发生损失，而房屋的承租人和次承租人均非本案当事人，故无法进行责任认定，中鹏公司可另行主张。故对中鹏公司的上述辩解意见，一审法院均不予采信。对于金百丰公司主张的服务面积1860平米及期限2017年3月1日至2018年12月31日，因中鹏公司不持异议，一审法院予以确认。综上，按4元/平方米标准计算并扣除已经交纳的2万元物业费后，中鹏公司应支付2017年3月1日至2018年12月31日期间物业服务费用143680元（1860平米*4元/平米/月*22个月-20000元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：南京中鹏建设有限公司应于判决生效之日起十日内给付南京金百丰物业管理有限公司物业服务费用143680元。本案案件受理费3174元，由中鹏公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审判决书查明“2018年6月14日，金百丰公司向韵致居小区生活广场用户发出告知函”以及“2019年1月26日，金百丰公司再次向中鹏公司（刘青国、生活广场）出具催交物业通知书”有异议，认为生活广场并不属于涉案房屋的范围。对一审查明的其他事实没有异议。一审查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人与韵致业委会签订的物业管理服务合同，为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上诉人主张涉案物业管理服务合同不合法，但未提交证据证明，该上诉意见，本院不予采纳。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。上诉人作为涉案小区业主，理应受上述物业管理服务合同约束，被上诉人有权要求上诉人支付物业服务费。上诉人主张被上诉人应当向实际经营人收取物业服务费，于法无据，本院不予支持。关于物业服务费的标准。上诉人的房屋为经营性用房，应当按照物业管理服务合同约定的4元/月/平方米标准向被上诉人缴纳物业服务费。上诉人主张物业服务费标准应为2.5元/月/平方米，不能成立。首先，虽然前物业公司确定的物业费标准为2.5元/月/平方米，但是被上诉人与韵致业委会签订的物业管理服务合同已经将该收费标准调整为4元/月/平方米，且涉案房屋的承租人刘青国亦按照4元/月/平方米的标准向被上诉人缴纳了2017年3、4月份的物业服务费；刘青国与戈素军等人的诉讼中，刘青国亦是按照4元的标准向次承租人主张物业费并已得到法院支持。其次，虽然（2016）苏0102民初7089号民事判决中，法院判令上诉人按照2.5元/月/平方米标准向被上诉人支付物业管理服务费，但该判决确定的物业服务费标准系依据被上诉人曾经发出的催缴函中自认的物业服务费标准结合该期间被上诉人物业服务存在的瑕疵，在本案中，上诉人主张仍按2.5元/月/平方米标准支付物业服务费，依据不足。一审中，上诉人曾提起反诉，要求被上诉人赔偿其未尽管理责任导致承租户砸墙改建给上诉人造成的损失。因该赔偿责任的承担涉及案外人，故一审法院不予受理上诉人的反诉请求，且已明确告知上诉人，程序并无不当。上诉人对此可另行诉讼主张。综上所述，上诉人中鹏公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1335元，由上诉人南京中鹏建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二一年四月二十九日法官助理崔鸣书记员汪海燕