北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2448号上诉人（原审被告）：杨鹏，男，1978年4月18日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告）：黄灿培，男，1985年5月2日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。上诉人杨鹏因与被上诉人黄灿培物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29609号民事判决，向本院提起上诉。原被上诉人北京慧龙都郡物业管理有限公司（以下简称慧龙公司）于2020年12月21日经北京市第一中级人民法院（2020）京01破142号之一民事裁定书裁定宣告破产，于2021年1月14日经北京市朝阳区市场监督管理局核准后注销，慧龙公司管理人于2021年1月25日发布债权转让公告，经公开拍卖程序，将慧龙公司所享有的涉及55户共109笔对外债权（含本案债权）依法转让给黄灿培，故本院依法变更本案被上诉人为黄灿培。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨鹏上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由黄灿培承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、慧龙公司不是杨鹏买房时开发商指定的物业公司，无物业管理资质，未与杨鹏签订物业服务合同并提供有效、有偿服务，诉讼主体不适格。二、慧龙公司涉嫌违法经营。1.慧龙公司不是合法物业，未与杨鹏签署物业服务合同。根据《物业管理条例》的规定，开发建设部门可在销售物业前用招标方式与物业公司签订前期物业服务合同，非招标方式必须由物业所在地区、县人民政府房地产主管部门批准，方可采用协议方式选聘具备相应资质的物业管理企业，并且开发商的权利仅限于新房交付前期，以书面形式临时委派物业公司负责小区的日常管理。但事实上，慧龙公司不是开发商指定前期物业，杨鹏未见过慧龙公司中标开发商招标或开发商请示行政主管部门批准的证明。2.慧龙公司提供的物业服务整体转包合同，即《物业管理委托合同》涉嫌严重违法。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，《物业管理委托合同》违反上述规定。3.慧龙公司无国务院规定的物业管理强制资质。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。慧龙公司主张其注册于2007年，但其提供的证据材料中只有2011年为期一年的三级（暂定）资质，无法证明其具有合法资质。4.慧龙公司无服务杨鹏的有效证明及收费依据。慧龙公司注册于2007年，却主张2005年至2015年期间提供物业服务毫无道理，在未签署物业服务合同的情形下，慧龙公司的收费标准没有任何依据。5.慧龙公司的请求已超过诉讼时效，慧龙公司请求法院保护权利的诉讼时效应为三年，而其在本案诉讼的内容最晚截止有效日期为2018年9月30日。黄灿培辩称，同意一审判决，不同意杨鹏的上诉请求和理由。慧龙公司向一审法院起诉请求：判令杨鹏支付2005年11月10日至2015年9月30日期间的物业费20067.93元。一审法院经审理认定事实如下：2007年8月20日，北京世纪龙都国际公寓有限公司（以下简称世纪龙都公司）（委托单位、甲方）与慧龙公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方同意在安慧北里逸园甲11号、甲16号住宅楼成立业主委员会之前，委托给乙方进行物业管理。业主委员会成立后，按照北京市物业管理规定，乙方另与业主委员会签订物业管理委托协议，待协议签订后，本协议终止。物业类型：普通住宅及底商。坐落位置：朝阳区安慧北里逸园甲11号、甲16号楼。建筑面积：41589.29平方米，共415套。本合同所指建筑面积以甲方购房时的建筑面积为准。甲11多层收费：1.98元/平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应与乙方签订入住合同。委托管理事项包括：1.房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；3.市政公用设施合同附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.公用绿地、花木等的养护与管理；5.公共环境卫生；6.维护公共秩序；7.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8.业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护等。另，2015年8月26日，慧龙公司（移交方、甲方）与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称隆安泰公司）（接收方、乙方）签订《龙都国际公寓交接协议》。其中，财务交接：1。甲。乙双方8月31日对公共区域所有涉及物业的水、电表底进行抄底记录，电费以8月份供电局出具的表数为据，之前的由甲方缴纳，之后的由乙方缴纳，水费计算方式与电费相同；2。甲。乙双方物业费、停车费以及物业应收取的其他费用均以交接时点为据，自2015年10月13日至今，无论新、老物业在本小区内作出的所有涉及物业管理服务范畴的任何工作均视为新物业执行并完成；自2015年10月13日以后的物业管理费由新物业收取，之前有业主已经缴纳给老物业的2015年9月30日之后的物业费，根据业主所持收费凭证（发票或者收据）及老物业账目统计明细，新物业视同已经缴纳，不会重复收取；之后的由乙方开始计收，对于业主欠甲方的各项费用，由甲方依法依约收取。一审庭审中，双方均认可×号房屋的所有权人为杨鹏，该房屋建筑面积85.46平方米。一审庭审中，为证明系诉讼请求期间×号房屋所在小区的物业服务企业及提供了相应物业服务，慧龙公司提交的主要证据及杨鹏的质证意见如下：1.《物业管理委托合同》，证明自2005年起就开始为×号房屋所在小区提供物业服务。杨鹏对此不予认可，称未见过上述合同，其本人并未与慧龙公司签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系。且该合同落款是2007年8月20日签订的，慧龙公司无权向其主张2005年11月10日至2007年8月19日期间的物业费。慧龙公司称自2005年就开始为涉案小区提供物业服务，在签订完《物业管理委托合同》后，世纪龙都公司就解体了，无法收取2007年8月20日前的物业费，故而由慧龙公司收取。但未提交证据证明此主张；2.《物业服务收支情况明细表》《倡议书》《申请》《会议纪要》《证明》《化粪池清理和管道清洗协议》《通知》及照片，证明慧龙公司一直按照合同约定积极履行电梯维护、安保、保洁等各项义务。杨鹏对《物业服务收支情况明细表》真实性不予认可，其余证据真实性均无法核实，称均未见过。且照片中所体现的应是16号楼，并非涉案×号房屋所在的11号楼，其本人未见过安保和保洁人员；3.《龙都国际公寓交接协议》，证明慧龙公司与隆安泰公司签订交接协议并撤场，约定慧龙公司可收取2015年9月30日前的业主欠缴的物业费。杨鹏对此均不予认可，称未见过该交接协议，但认可现在是隆安泰公司为涉案小区提供物业服务。一审庭审中，慧龙公司提交《资质证书》《国务院关于物业服务企业资质的认定》，证明其具有提供物业服务的资质，且事实上为涉案小区提供了物业服务。杨鹏对此不予认可，称该证书只是暂行资质，且只有一年的有效期，不应收取该有效期外的物业费。一审庭审中，杨鹏称慧龙公司主张的诉讼请求超过了诉讼时效，慧龙公司提交物业催费通知及照片，证明其一直向欠缴物业费的业主进行催要。杨鹏称未见过上述通知。关于物业费收费标准及欠费期间，慧龙公司表示×号房屋所在区域按照1.98元/平方米的标准收取，×号房屋欠缴2005年11月10日至2015年9月30日期间的物业费。经询，杨鹏称不清楚物业费收费标准，上述期间的物业费已经缴纳，但未提交证据证明。一审法院认为，慧龙公司与龙都国际公司签订了《物业管理委托合同》，与隆安泰公司签订了《龙都国际公寓交接协议》，结合查明事实，慧龙公司为涉诉小区提供了物业服务，与杨鹏形成了事实上的物业服务合同关系，故对于杨鹏主张的慧龙公司并非是开发商指定的物业公司、双方未签订物业服务合同、不存在物业服务关系的抗辩意见，一审法院不予采信。关于杨鹏主张的慧龙公司的诉讼请求超过诉讼时效一节，慧龙公司提交了催费通知等证据，说明其在积极行使自己的权利，故对于该项抗辩意见，一审法院亦不予采信。关于2005年11月10日至2007年8月19日期间的物业费慧龙公司是否有权主张一节，在慧龙公司现有提交的证据中无法判断该期间是否由其为×号房屋所在小区提供了物业服务，故对于本案中慧龙公司主张该期间的物业费，一审法院不予支持。慧龙公司提供了物业服务，杨鹏应履行缴纳物业费的义务，其未提交证据证明已经缴纳了物业费，故慧龙公司主张杨鹏支付2007年8月20日至2015年9月30日期间的物业费，一审法院予以支持。同时，需要说明的是，慧龙公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨鹏于判决生效之日起七日内给付北京慧龙都郡物业管理有限公司二〇〇七年八月二十日至二〇一五年九月三十日期间的物业费16469.85元；二、驳回北京慧龙都郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨鹏提交证据如下：证据1.北京市住房和城乡建设委员会网站物业企业信息公示查询网页截图，欲证明慧龙公司没有取得合法经营资质；证据2-5、证据7、证据13均为涉案小区业委会出具的证明、业主联名签字文件，欲证明慧龙公司提供的物业服务不到位，包括没有尽到设备检修义务、车辆管理义务、财务公开义务，侵害业主公共空间非法牟利等；证据6.欠缴物业费明细，欲证明慧龙公司收费价格混乱；证据8-11均为照片打印件、短信截屏，欲证明慧龙公司并未提供垃圾清运服务，非法入驻涉案小区强行收费，且收费标准高于周边同类小区物业，民防局要求慧龙公司限期整改；证据12.信访材料，欲证明慧龙公司采用涉黑手段干扰业主生活，业主进行信访。黄灿培质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，慧龙公司是否取得资质并不能否认其提供物业服务的事实，业委会出具的证明及业主联名签字文件均为单方制作，慧龙公司的收费是根据其与开发方签订的合同确定，涉案小区部分业主重新签订过新的物业服务合同，且慧龙公司对于积极缴纳物业费的业主给予相应优惠，慧龙公司张贴的催缴物业费公告、通知亦对此予以明确。黄灿培没有提交新证据。本院经审查认为，上述证据在一审法庭辩论终结前已经形成，杨鹏有能力提交而未提交，应承担举证不力的不利后果，上述证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据的范围，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条第一款规定：“在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。”因慧龙公司管理人经公开拍卖程序将慧龙公司所享有的相关对外债权（含本案债权）依法转让给黄灿培，符合法律规定，黄灿培获得相关债权后可以依法主张相关权利。本案中，黄灿培基于物业服务合同债权主张权利，杨鹏基于物业服务相对人之身份，依据合同关系可以进行抗辩，现双方争议核心问题有二：其一，慧龙公司提供的物业服务是否符合合同约定，收费标准如何确定；其二，杨鹏主张的诉讼时效抗辩是否成立。针对物业服务是否符合合同约定一节。根据查明的事实及杨鹏提交的证据，考虑涉案房屋所在小区业委会从筹建、成立、召开业主大会，再到解聘慧龙公司的过程等诸多因素中，包括杨鹏在内的小区其他业主对慧龙公司存在从质疑到分歧甚至引发纠纷矛盾的过程，能够认定慧龙公司的物业服务存在诸多问题，服务质量呈现不断下降之趋势，且多份另案生效判决显示，慧龙公司在为涉案房屋所在小区提供物业服务期间均存在物业服务不达标问题，故本院参照另案生效判决确定的标准，即：2011年12月31日之前的物业费不予酌减、2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费按应交数额的80%支付、2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业费按应交数额的50%支付，对慧龙公司主张的物业费依法予以调整，对杨鹏应予交纳的物业费进行酌减，具体数额以本院核算为准。针对诉讼时效抗辩一节。本院认为，鉴于物业服务系一项整体性、综合性、长期性、持续性的服务，其特殊性决定无论被服务者是否交纳物业费，物业服务单位均不能单方停止提供物业服务，针对物业服务的诉讼时效期间应当连续计算，故，本院对杨鹏关于本案超过诉讼时效的上诉理由不予采信。综上，杨鹏的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29609号民事判决；二、杨鹏于本判决生效之日起七日内给付黄灿培二〇〇七年八月二十日至二〇一五年九月三十日期间的物业费14138元；三、驳回黄灿培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费302元，由黄灿培负担50元（已交纳），由杨鹏负担252元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费212元，由杨鹏负担162元（已交纳），由黄灿培负担50元（于本判决生效之日起七日内给付杨鹏）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 龚勇超审 判 员 杜丽霞二〇二一年四月十六日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊