江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1719号上诉人（原审被告）：无锡鑫鼎昌文化商业管理有限公司，统一社会信用代码91320213MA1Y4AGE5U，住所地江苏省无锡市梁溪区红星路8号108。法定代表人：何文周。委托诉讼代理人：裴斌、任佳佳，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡鑫控商业管理有限公司，统一社会信用代码91320203MA1MG3C00T，住所地江苏省无锡市红星路229号。法定代表人：张建勇。委托诉讼代理人：黄晓晨、徐挥，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡地铁资源开发有限公司，统一社会信用代码91320200313985736P，住所地江苏省无锡市清扬路228号。法定代表人：陈昊，该公司董事长。委托诉讼代理人：范凯洲、徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。原审被告：上海裔亨实业有限公司，统一社会信用代码91310120MA1HMYGM9W，住所地上海市奉贤区城乡路333号1幢4层4147室。法定代表人:陈锋。原审被告：何文周，男，1990年9月2日生，汉族，住福建省周宁县。上诉人无锡鑫鼎昌文化商业管理有限公司（以下简称鑫鼎昌公司）、无锡鑫控商业管理有限公司（以下简称鑫控公司）因与被上诉人无锡地铁资源开发有限公司（以下简称地铁资源公司）以及原审被告上海裔亨实业有限公司（以下简称裔亨公司）、何文周租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初7099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫鼎昌公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回地铁资源公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由地铁资源公司承担。事实和理由：其根据补充协议二概括受让了鑫控公司在租赁合同、补充协议中的全部权利义务，成为太湖广场项目唯一合法的承租人，该项目一直由其承租、经营、管理，并未发生任何的项目转让行为。鑫控公司转让股权与其无关，一审法院以股权转让为由解除其与地铁资源公司之间的租赁关系，混淆了主体间的法律关系。其已按租赁合同的约定支付履约保证金200万元并提前支付了半年租金100万元，同时对太湖广场项目的改造完成了70%，招商率接近70%，已履行了大部分合同义务，不存在预期违约情形，一审法院认定合同目的不能实现，属于事实认定错误。相反，2020年7月30日地铁资源公司发布和张贴公告，煽动意向客户终止与其的合作，该行为严重违约，给其造成巨大损失。一审法院没有综合考量缔约双方之间的地位、履约情况、违约行为等情形，错误判令其承担违约责任，且违约金远远超过地铁资源公司的损失。鑫控公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回地铁资源公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由地铁资源公司承担。事实和理由：根据案涉协议，太湖广场项目的运营主体已变更为鑫鼎昌公司，鑫鼎昌公司成立后一直运营项目至今，从未发生整体转让或违约转租的行为。案涉协议也未约定其不得对外转让鑫鼎昌公司股权，其在没有出现项目整体转让或违约转租的前提下对外进行股权转让或其他形式的合作不应受任何限制。况且，从一系列会议纪要和案涉协议签订所反映的事实，项目长期系其在主要参与和运营，其对项目承担连带责任，本就不可能脱离项目，必须负责到底。其与裔亨公司就鑫鼎昌公司的股权和经营权进行转让和交接，不等同于其就不再继续为项目提供运营上的保障，且其与裔亨公司之间股权合作出现纠纷，其已经致函裔亨公司解除股权转让协议，收回鑫鼎昌公司的实际控制权，并未达到“项目控制人改变”的地步。太湖广场项目的招商进度和资金投资均正常，没有发生预期违约的情形，地铁资源公司在不具有合同解除权的情况下，单方面发出解除合同的公告和通知系严重的违约行为，应承担相应违约责任，一审法院对此未作出任何评判。综上，因鑫鼎昌公司无违约行为和违约责任，其也无需承担任何责任。地铁资源公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫鼎昌公司是根据合同约定成立的项目公司，依托的是鑫控公司的运营能力和资质，鑫控公司在项目运营过程中将鑫鼎昌公司的股权和经营权全部转让，属于名为股权转让实为项目转让，违反了租赁合同中不得将项目整体或部分转让的约定，符合解除合同、收回商铺的条件。鑫控公司所称的已解除股权转让协议，已收回经营权，与客观情况不相符。另一方面，鑫鼎昌公司和鑫控公司没有就招商工作已完成大半进行有效的举证，整个项目招商进度缓慢，其有足够理由相信在约定的开业时间2020年9月期满时肯定无法开业，两公司对此负有不可推卸的责任，应当连带承担违约责任。合同明确约定，发生违约时履约保证金200万元作为违约金予以赔偿，项目租赁期内仅保底租金一项就有4000万元，故不存在违约金过高的情形。地铁资源公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与鑫鼎昌公司、鑫控公司签订的《太湖广场项目租赁合同》、《太湖广场项目租赁合同主体变更补充协议》、《太湖广场项目租赁合同经营事项调整补充协议二》及租赁关系，鑫鼎昌公司、鑫控公司交还租赁场地，裔亨公司、何文周予以配合。2、判令鑫鼎昌公司、鑫控公司将履约保证金200万元作为违约金赔偿给其。3、判令鑫鼎昌公司向其支付律师费12万元。4、判令鑫控公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、判令鑫鼎昌公司、鑫控公司支付本案诉讼费、保全费及保全担保费。一审法院认定事实：2016年4月，地铁资源公司（原名称为无锡地铁商业开发有限公司，2017年12月28日经工商变更登记为现名）与富莱斯勒贸易（深圳）有限公司（以下简称富莱斯勒公司）签订《太湖广场项目租赁合同》，约定地铁资源公司将无锡市太湖广场地下空间项目整体项目总面积约5.14万平方米租赁给富莱斯勒公司使用，租赁期限10年，自物业交付次日起18个月内完成全部工程（含装修）和招商工作，并投入运营；出租物业详情为，总建筑面积约5.14万平方米（全地下建筑），其中地下一层北地块2.82万平方米，南地块0.6万平方米，总计3.42万平方米，为综合性商业业态，地下二层1.72万平方米，功能用途为停车场；以物业交付之日起18个月内正式营业时间起正式计算租金，租金采取保底租金+超额提成模式；交付物业必须通过质检验收（含消防验收），满足使用功能，如因证件不齐全等，未能按双方约定时间交付的，则装修期的起算日以实际交付之日起计算，租期应予以顺延；毛坯交付，地铁资源公司负责完成一次消防验收、环境评估、电梯安装，取得消防验收合格意见书、环境评估合格报告书、电梯正式运营合格报告书；富莱斯勒公司将成立新公司与地铁资源公司继续履行合同，待新公司完成相应的工商注册登记后，富莱斯勒公司合同项下的所有权利义务均由新公司承继，富莱斯勒公司承担全部连带责任；未经地铁资源公司书面同意，富莱斯勒公司擅自将租赁物业整体转租、转让、转借他人或调换使用承租人发生变更等行为的，地铁资源公司有权单方面终止合同，收回地块，富莱斯勒公司支付的履约保证金全额作为违约金赔偿给地铁资源公司；若一方违约，违约方及违约方担保人必须承担另一方因追索违约方责任而产生的律师费等有关费用；富莱斯勒公司须遵守并按照双方约定的时间正式营业等内容。2018年4月13日，地铁资源公司、富莱斯勒公司、鑫控公司签订《太湖广场项目租赁合同主体变更补充协议》，约定租赁合同项下富莱斯勒公司就太湖广场项目承租方的权利义务全部转让给鑫控公司，鑫控公司承继富莱斯勒公司在租赁合同中对地铁资源公司所享有的权利和承担义务；地铁资源公司将租赁合同首期租金及履约保证金全额退还富莱斯勒公司，鑫控公司支付地铁资源公司履约保证金200万元及首期租金100万元；地铁资源公司自2018年6月1日起启动项目交接工作，正式交付日期不得晚于2018年8月31日；鑫控公司承诺将配合和遵照地铁建设施工的进度及相关手续办理的进度，承诺不会因为项目地块交付时间的延迟而向地铁资源公司以任何形式追究延迟交付的法律责任；鑫控公司应在项目自物业交付之日起18个月内正式开业并计算租金等内容。2019年3月25日，鑫鼎昌公司经工商登记成立，为鑫控集团有限公司（以下简称鑫控集团）100%出资设立的法人独资公司，2019年6月25日，投资人变更为鑫控公司。2019年6月27日，地铁资源公司、鑫控公司、鑫鼎昌公司签订《太湖广场项目租赁合同经营事项调整补充协议二》，约定鑫控公司在租赁合同、补充协议项下的权利义务均由鑫鼎昌公司全部承受，并对鑫鼎昌公司在租赁合同、补充协议项下的全部义务承担连带责任；地铁资源公司保证自太湖广场地下空间项目交接至开业不少于10个月时间作为鑫鼎昌公司筹备期使用，鑫鼎昌公司试营业时间为2020年5月1日等内容。另查明：2018年8月31日，由地铁资源公司、鑫控公司人员对案涉租赁项目进行交接，并分别签字确认五份太湖广场交接验收单，交接内容分别载明为主体建筑、强电系统、消防系统、暖通空调系统设备、给排水系统；检查调试情况均载明为太湖广场负一层南北广场现场情况与图纸基本相符，经维修整改后现场问题基本处理完成，系统满足验收交付条件；遗留问题分别载明1到10个需解决问题及完成时间、方式等；意见分别载明遗留问题延迟完成对安装单位的处罚整改、部分设备设施的维护管理责任、部分工程的工作对接协调等内容。2019年6月26日，地铁资源公司严佳等与鑫鼎昌公司高竹君等及物业公司人员召开太湖广场项目协调会，并形成会议纪要，载明双方就处理太湖广场工程地面及负一层移交事项达成一致意见，原则上完成验收移交工作；关于太湖广场项目负一层移交问题，地铁资源公司和集团安质部共同敦促建设分公司按计划完成出入口车道截水沟、消防电梯雨棚等相关整改事项，物业公司于6月30日前完成负一层与太清区间伸缩缝漏水整改，新增的无顶棚安全出口和负一层消控室内墙面渗漏水的问题由地铁物业公司和鑫鼎昌公司协商制定计划，按期整改；关于太湖广场项目手续类问题，地铁资源公司督促建设分公司尽快完成建设工程施工许可证、竣工验收证明书及竣工验收备案表、建设工程竣工验收质量认定书的取证工作，2020年2月底前完成太湖广场污水排放许可证和污水排放合同的相关工作。2019年8月28日，地铁资源公司人员与鑫鼎昌公司人员签署商业工程移交确认书一份，载明项目名称为太湖广场项目负二层停车场，移交内容为太湖广场项目负二层实体工程及停车收费系统、相应资料，移交问题及处理结果为各专业遗留问题请尽快配合处理，停车收费系统，待人员到位后配合培训。2019年10月21日，鑫鼎昌公司人员签署施工维修验收单一份，载明工程为太湖广场商业报警主机原CRT显示430个故障，现这些故障已处理完成，无故障；验收结论为主机显示故障已处理（原检验问题请尽快解决）。2019年11月1日，鑫鼎昌公司人员签署施工维修验收单一份，载明工程为负一、二层消防联动测试基本正常，遗留部分排烟囱模块未施工等7个问题。2019年12月24日，地铁资源公司人员与鑫鼎昌公司人员签署商业工程移交确认书一份，载明项目名称为太湖广场商业项目，移交范围为太湖广场负一层、负二层各专业及实体工程，移交内容为在2018年至今的工程交接基础上，结合2019年11月鑫鼎昌公司提供的沟通函，就负一层、负二层各专业及实体工程，特别是沟通函中提到的7个问题做交接。该7个问题，具体为负一层地标水平标高达成一致意见，已解决；电梯拟定2019年12月28日进场安装；消防系统已调试，主机故障已消除；空调系统已做压力测试，后期配合商家开业前做好调试工作；地面部分，地铁资源公司近期与城投公司做交接；结构漏水、管理卷帘部分，双方协商解决；排污系统，待商家装修完成后，配合技术指导及取证工作。漏水部分地铁资源公司配合解决。再查明：2019年12月10日，鑫控公司向地铁资源公司发出《关于对鑫鼎昌公司履约情况加强监管询问函的回函》，其中载明……为太湖广场整体项目的招商率及开业时间保障节点上需求，特引进第三方合作公司共同合作运营太湖项目，从而进一步保障项目招商节点、公装标准、经营品质及品牌价值……关于鑫鼎昌公司频繁股权交易、实际操盘公司的转让及无能力开发经营太湖广场项目的举报及流言不实……等内容。2019年12月13日，地铁资源公司、鑫控集团、鑫控公司分别派员参加太湖广场项目对接会，会议纪要载明就地铁资源公司《关于对鑫鼎昌公司履约情况加强监管的问询函》所关切事宜：股权转让、团队人员、现场管理等，鑫控集团及鑫控公司（鑫鼎昌公司）说明：确认存在股权转让事实，该转让出于保障合作目的引进第三方合作公司，未来将会加强鑫鼎昌公司的经营管理，规范员工行为，树立良好口碑等内容。嗣后，鑫鼎昌公司向地铁资源公司提供太湖广场BINGO项目招商进度表，载明了各月份工作内容，至2020年9月试营业的进度安排。2020年3月20日，鑫鼎昌公司向地铁资源公司发出《关于太湖广场缤购公园延迟开业申请函》，载明因新冠疫情这一不可抗力影响，致使无法实现双方约定的开业日之目的，申请延迟开业日期至2020年年底，合同计租日及相关扶持政策也望相应顺延及增加等内容。2020年5月9日，地铁资源公司向鑫鼎昌公司发出《关于太湖广场地下空间项目延迟开业申请的回复函》，载明……开业时间已反复延迟至2020年9月，若进一步延迟开业将不利于太湖广场项目意向商户的经营计划、后期的招商工作和项目整体的长期商业前景……根据实际交付时间和交付情况推算，项目完全可以在2020年9月实现开业……希望鑫鼎昌公司加快各类施工作业进度和内部装修工作的进度，以确保太湖广场项目于2020年9月按时开业……等内容。2020年5月22日，地铁资源公司向鑫鼎昌公司、鑫控公司发出《关于催促推进太湖广场地下空间项目开业及要求追加保证金一事的函》，载明……截至发函之日，鑫鼎昌公司承诺的五月份主力店进驻的承诺至今未兑现，对鑫鼎昌公司在承诺的日期能否顺利开业表示严重的担忧……补充协议二签订后，鑫鼎昌公司的股权结构由鑫控公司100%持股变更为鑫控公司和裔亨公司各持股50%，且注册资本为认缴状态，显然违背了项目合作前鑫控公司提出的项目主体公司是鑫控公司100%全资控股公司的承诺。鑫控公司原全资控股股东对外转让股权的行为也令地铁资源公司对鑫控公司及鑫鼎昌公司的经营能力、履约能力感到担忧……鉴于项目推进的迟延，以及鑫控公司转移资产的行为，地铁资源公司希望鑫鼎昌公司及鑫控公司为补充协议二的具体履行追加保证金或提供其他形式的担保……太湖广场地下空间项目开业日期（2020年9月）已经不断临近……如届时未能按期开业，地铁资源公司有权按照协议的约定行使解除权……等内容。2020年6月4日，地铁资源公司向裔亨公司发出《关于太湖广场项目的函告》，载明地铁资源公司曾多次向鑫控公司、鑫鼎昌公司明确，不能以一切直接或间接的方式将太湖广场项目转手他人，裔亨公司第一次受让鑫鼎昌公司50%股权之时，地铁资源公司就曾明确提醒鑫控公司及鑫鼎昌公司，股权转让有项目转让之嫌，不允许再次发生股权转让之情形……不允许太湖广场项目以任何形式转让……等内容。2020年7月30日，无锡地铁集团有限公司及地铁资源公司在无锡地铁网站发布致各鑫鼎昌公司意向商户的公告，载明鑫鼎昌公司承租无锡地铁太湖广场地下空间商铺，但由于鑫鼎昌公司根本违约，无锡地铁决定与其解除租赁关系，届时，鑫鼎昌公司将不再享有太湖广场地下空间商铺的租赁权、招商权等相关权利。特公告提醒：1、请各意向商户停止与鑫鼎昌公司就承租项目商铺进一步的协商洽谈，停止签署相关协议；2、已经签署相关协议的商户，请尽快与鑫鼎昌公司解除协议，终止合作。同时，地铁资源公司亦将该公告书面张贴于太湖广场项目招商中心入口处。又查明：2019年7月24日，鑫控公司与裔亨公司签订股权转让协议一份，约定鑫控公司将持有鑫鼎昌公司100%股权转让给裔亨公司，股权转让款800万元；合同签订后3日内支付200万元为转让定金；（第二条第2款第2.2项）鑫控公司收到转让定金后次日，先将鑫鼎昌公司50%的股权转让给裔亨公司，办理相应工商变更后3日内，裔亨公司向鑫控公司支付股权转让款200万元；2020年5月1日，鑫控公司将鑫鼎昌公司剩余50%股权转让给裔亨公司，办理相应工商变更后3日内，裔亨公司支付剩余股权转让款400万元；鑫控公司在上述第二条第2款第2.2项条件满足后，同意将鑫鼎昌公司经营管理权转让给裔亨公司，即以股权转让后的鑫鼎昌公司对外签订合同等，所产生的任何投入、所产生的任何法律责任等均由裔亨公司承担，与鑫控公司无涉，所产生的任何收入亦归裔亨公司所有；执行董事、总经理、监事变更为裔亨公司指派的人员，同时将鑫鼎昌公司的章证照交由裔亨公司保管，将法定代表人变更为裔亨公司指定人员；在股权登记变更前裔亨公司拟指派的人员不因此与鑫鼎昌公司具有任何劳务关系、劳动关系或聘用关系；鑫控公司承诺于签约之日向裔亨公司提交租赁合同、太湖广场项目综合验收合格报告书等材料；裔亨公司在取得鑫鼎昌公司经营权后，代行使50%股东权益期间，不得做任何损害鑫控公司利益的事宜等内容。2019年8月8日，经工商登记变更，鑫鼎昌公司股东由鑫控公司变更为鑫控公司和裔亨公司，各占50%股权，法定代表人由张建勇变更为何文周。2019年9月29日，何文周与案外人孙莉、虞军签订关于鑫鼎昌公司的投资合作协议一份，其中载明三方有意共同投资收购鑫鼎昌公司，各方约定通过裔亨公司与鑫控公司签订股权转让协议，完成对鑫鼎昌公司的收购并为协议各方代持股权；现裔亨公司已与鑫控公司签订股权转让协议，并完成50%股权的转让，协议各方与裔亨公司于2019年7月24日已经签订了关于鑫鼎昌公司的股权代持协议等内容。2020年4月29日，何文周、裔亨公司与案外人虞军签订合作协议一份，其中载明何文周、虞军系鑫鼎昌公司的隐名股东，分别持有30%、20%的股权，裔亨公司享有50%的股权；三方同意向意向购买鑫鼎昌公司股权的第三方转让各自持有的全部股权；如在2020年6月30日前，没有第三方就收购鑫鼎昌公司的全部股权签署收购协议的，则虞军同意退出，鑫鼎昌公司的全部股权归何文周、裔亨公司所有等内容。2020年7月9日，一审法院受理鑫控公司诉裔亨公司股权转让纠纷一案，鑫控公司请求判令裔亨公司协助其办理鑫鼎昌公司50%股权转让工商变更手续，并支付股权转让款400万元及相应逾期付款违约金。2020年8月20日，鑫控公司在该案第一次庭审中陈述，在签订股权转让协议后已经完成了鑫鼎昌公司50%的股权转让，实际上已经由裔亨公司实际控制。2020年11月6日，鑫控公司申请撤回对裔亨公司的起诉，当日，一审法院裁定准许鑫控公司撤诉。后鑫控公司向裔亨公司发出解约函，以裔亨公司违约为由解除与其签订的股权转让合同。裔亨公司表示不同意鑫控公司以该公司违约为由解除股权转让合同，目前鑫鼎昌公司仍由该公司实际控制中。上述事实，有租赁合同、补充协议、补充协议二、交付验收单、会议纪要、移交确认书、维修验收单、工程移交单、招商进度表、函件、股权转让协议、投资合作协议、合作协议、网站截图及现场公告照片、（2020）苏0213民初5933号案件诉状、开庭笔录、民事裁定书、委托合同、律师费发票等证据及当事人陈述在卷佐证。庭审中，鑫鼎昌公司提交意向书12份，陈述其委托上海贺盛商业管理有限公司进行招商，自2020年3月至9月已有意向商家，招商率近70%，虽因疫情影响但招商已有成效，后因地铁资源公司的阻挠未实际签约。经质证，地铁资源公司认为该组证据均只有客户方单方签章，且只有意向，是否签订正式租赁合同具有很大不确定性，对该组证据的真实性不予认可。鑫控公司、裔亨公司、何文周对该组证据均予以认可。一审法院认为，该组证据均只有鑫鼎昌公司所称客户单方签章，即便是意向书亦是双方合意的体现，该组证据形式上不符常理，效力存疑。即使存在意向客户，但并未正式签约，实际招商效果并不能体现，且多数意向书形成于2020年7月30日地铁资源公司公告之前，难以认为系地铁资源公司的阻挠影响了意向客户的签约，故对该组证据难以采信。一审法院认为：案涉租赁合同、补充协议、补充协议二均合法有效。基于上述三份合同，案涉太湖广场租赁项目自2019年6月27日起由鑫鼎昌公司作为租赁合同项下的承租方，鑫控公司对鑫鼎昌公司租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任。租赁合同中明确约定，未经地铁资源公司书面同意，承租方擅自将租赁物业整体转租、转让、转借他人或调换使用承租人发生变更等行为的，地铁资源公司有权单方面终止合同，收回地块，已支付的履约保证金全额作为违约金赔偿给地铁资源公司。从现有证据看，鑫控公司将持有的鑫鼎昌公司100%股权全部转让给裔亨公司，名为股权转让实为租赁项目整体转让，已构成违约。主要理由是：1、从鑫鼎昌公司设立的目的看。鑫鼎昌公司是根据租赁合同的约定，为案涉太湖广场租赁项目而成立的项目公司，双方缔约本意在于地铁资源公司与鑫控公司进行商业合作，由鑫控公司完全控股的鑫鼎昌公司具体操作太湖广场租赁项目，则案涉太湖广场租赁项目仍由鑫控公司实际控制、管理，依托的是鑫控公司的资质、资源及运营能力，以此实现双方合同的目的。审理中，鑫控公司亦陈述，鑫鼎昌公司的履约能力来自鑫控公司。如鑫控公司将持有的鑫鼎昌公司全部股权、经营管理权予以转让，则将失去对鑫鼎昌公司的控制，亦即失去对案涉太湖广场租赁项目的控制，有违双方缔约本意，双方缔约合作的基础荡然无存。2、从鑫控公司与裔亨公司签订股权转让合同的目的看。鑫控公司与裔亨公司签订的股权转让合同，不但约定了股权转让的相应条款，更约定了经营管理权转让的相应条款，其中约定鑫控公司转让鑫鼎昌公司50%股权后即将鑫鼎昌公司经营管理权转让给裔亨公司，鑫鼎昌公司的任何投入、法律责任、任何收入亦均由裔亨公司承受，鑫鼎昌公司法定代表人、高管人员均由裔亨公司指派等内容，可见只要50%的股权转让完成，则鑫控公司全面退出鑫鼎昌公司的经营管理，鑫鼎昌公司后续经营的相应权利义务均由裔亨公司实际承受。由此不难看出，双方交易的标的不仅仅是鑫鼎昌公司股权，亦指向案涉太湖广场租赁项目的经营管理权，股权转让的真实目的在于由裔亨公司取得案涉太湖广场项目的经营管理权，即由裔亨公司实际操盘案涉太湖广场租赁项目，实质上即将案涉太湖广场租赁项目予以转让。3、从鑫控公司与裔亨公司所签股权转让合同的履行情况看。鑫控公司与裔亨公司签订股权转让合同后，已将持有的50%股权工商登记变更为裔亨公司持有，并通过诉讼方式要求裔亨公司继续履行股权转让合同，接受其持有的剩余鑫鼎昌公司50%股权并支付股权转让款，表明鑫控公司转让所持有鑫鼎昌公司全部股权的目的明确且积极谋求该目的的实现。鑫控公司在诉裔亨公司股权转让纠纷一案中亦陈述，鑫鼎昌公司50%的股权转让后，鑫鼎昌公司实际上由裔亨公司实际控制，表明裔亨公司已事实上获得了案涉太湖广场租赁项目的经营管理权，案涉太湖广场租赁项目事实上已经转让。即便鑫控公司在本案诉讼中撤回对裔亨公司股权转让的起诉，亦不能改变已形成的事实。需要指出的是，上述股权转让的签订、履行及诉讼，均在事先未告知地铁资源公司的情况下进行，在地铁资源公司发现鑫鼎昌公司股权发生变更并对鑫控公司屡屡询问、提示的情况下，鑫控公司仍隐瞒已将鑫鼎昌公司全部股权协议转让、经营管理权已实际转让等情况，尤其是在地铁资源公司明确告知鑫控公司，转让鑫鼎昌公司股权涉嫌转让租赁项目的情况下，鑫控公司反而通过诉讼以求实现全部转让鑫鼎昌公司股权的目的，可见其未有继续履约的丝毫诚意。据此，案涉租赁合同约定的合同解除事由成就，地铁资源公司依约有权行使合同解除权。此外，2018年8月31日，地铁资源公司即向鑫控公司交接案涉太湖广场租赁项目，补充协议二签订时，各方明确再给予鑫鼎昌公司10个月筹备期，试营业时间定为2020年5月1日。该试营业时间的确定，系在前期进行交接的基础上所确定的时间，已经考虑到了继续完善相关交接工作的需要再给予了10个月的过渡期。2019年12月案涉太湖广场项目基本交接完成以后，试营业时间又延期至2020年9月1日，再次给予鑫鼎昌公司相应的筹备时间，足以抵消疫情等因素所带来的影响。因此，约定的试营业时间2020年9月1日理应恪守。但从现有证据看，在2020年7月30日地铁资源公司发出解约公告前，案涉太湖广场项目并无一家已签约的正式客户，鉴于案涉太湖项目的大体量、客户正式签约的不确定性、商户正式入驻周期等客观因素，事实上案涉太湖广场项目已难以在2020年9月1日试营业。地铁资源公司就此向一审法院提起诉讼，有事实基础。综上，鉴于案涉太湖广场项目实质上已被转让，已构成根本违约，且约定的2020年9月1日试营业难以成就，地铁资源公司的合同目的不能实现，其据此依约要求解除与鑫鼎昌公司案涉太湖广场项目的租赁关系，一审法院予以支持。地铁资源公司以诉讼方式主张解除租赁关系，该租赁关系可自一审法院将起诉状副本送达鑫鼎昌公司时解除，因鑫鼎昌公司签收起诉状副本的日期为2020年9月2日，该日期即为地铁资源公司要求解除租赁关系的通知到达之日。租赁关系解除后，鑫鼎昌公司、鑫控公司应将案涉太湖广场项目返还地铁资源公司，裔亨公司虽非案涉租赁合同相对方，但鉴于案涉太湖广场租赁项目已实际由其经营管理，亦应配合案涉太湖广场项目的返还。何文周为鑫鼎昌公司法定代表人，就其个人而言，与案涉太湖广场项目不具有法律关系上的牵连，不宜直接要求其个人承担公司应承担的义务。地铁资源公司要求将履约保证金200万元作为违约金予以赔偿，符合合同约定，且鑫控公司作为鑫鼎昌公司的实际控制人，违约故意明显，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于一审法院确定2020年9月2日为案涉太湖广场项目的租赁关系解除日，鑫鼎昌公司作为承租人已缴纳的100万元首期租金，地铁资源公司应在租赁关系解除后予以退回。地铁资源公司为本案诉讼所支付的律师费，按约亦应由鑫鼎昌公司承担，鑫控公司对此承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、地铁资源公司与鑫鼎昌公司基于《太湖广场项目租赁合同》、《太湖广场项目租赁合同主体变更补充协议》、《太湖广场项目租赁合同经营事项调整补充协议二》所形成的无锡市太湖广场地下空间项目整体项目（总面积约5.14万平方米）租赁合同关系于2020年9月2日解除。二、鑫鼎昌公司、鑫控公司应于判决发生法律效力之日起10日内将无锡市太湖广场地下空间项目整体项目（总面积约5.14万平方米）返还地铁资源公司，裔亨公司在其实际经营管理范围内予以配合，地铁资源公司应于判决发生法律效力之日起10日内将100万元首期租金退回鑫鼎昌公司。三、鑫鼎昌公司向地铁资源公司支付违约金200万元，鑫控公司承担连带责任，该200万元违约金以已缴纳的200万元履约保证金直接支付。四、鑫鼎昌公司应于判决发生法律效力之日起10日内向地铁资源公司支付律师费12万元，鑫控公司承担连带责任。五、驳回地铁资源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23760元减半收取为11880元，由鑫鼎昌公司、鑫控公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、鑫控公司转让鑫鼎昌公司股权是否构成项目整体转让的违约行为。二、案涉租赁合同是否存在预期违约情形。本院认为：案涉2016年4月签订的租赁合同、2018年4月签订的补充协议、2019年6月签订的补充协议二均系签约各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行。关于争议焦点一，根据租赁合同约定，租赁期内如承租人有“擅自将租赁物业整体转租、转让、转借他人或调换使用承租人发生变更的”行为，出租人地铁资源公司有权单方面终止合同、收回地块，承租人支付的履约保证金作为违约金予以赔偿。合同履行过程中，鑫控公司将自己持有的鑫鼎昌公司100%股权转让给裔亨公司，双方对于该股权转让是否属于租赁合同禁止的项目整体转让发生争议，本院评析如下：首先，从承租人主体考虑。案涉租赁合同出租的并非单纯的不动产使用权，而是太湖广场地下空间整体项目的经营管理权，且为10年长期租赁，承租人的履约能力直接影响到项目的品牌建设和价值提升。租赁合同约定由承租人成立新公司继续履行该合同，并由承租人承担全部连带责任，其目的在该条款中已经明确载明，是“为了更好地履行本合同项下之义务”。由此可见，由新设的项目公司作为履约平台直接操作履行，由鑫控公司通过全资控股项目公司的方式间接指挥履行，是合同双方出于“更好履行本合同义务”之目的而协商设置的履约模式和商业安排，并非真正地将承租人鑫控公司从租赁关系中剥离出来转换成保证人身份，因此，鑫控公司对其全资子公司鑫鼎昌公司的持股以及经营权控制对本案租赁合同而言极为重要，属于合同的实质性内容。其次，从股权转让的本质考虑。鑫控公司于2019年7月与裔亨公司签订股权转让协议，将其持有的鑫鼎昌公司100%股权转让给裔享公司，并在办理第一期50%股权的工商变更登记之后即将鑫鼎昌公司的经营管理权转交给裔亨公司，鑫控公司通过该股权转让让渡了鑫鼎昌公司的全部股权和全部经营权，此后作为项目公司的鑫鼎昌公司对案涉租赁合同的履行，实际体现或转化的将是新控制人裔亨公司的意志和能力，鑫控公司的“全部连带责任”将仅保留经济责任上的连带性，而失去了原租赁合同所安排的履约行为上的共同性，这有违缔约初衷，应当认定该种股权转让实为变相更换承租人，以股权转让之名实现项目整体转让的目的，属于租赁合同禁止的情形。基于此，租赁合同约定的解除事由已经成就，地铁资源公司行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，应予支持。地铁资源公司以诉讼方式提出解除合同的请求，诉状于2020年9月2日送达至鑫鼎昌公司，合同自此日起即解除。鑫控公司对起诉裔亨公司要求继续履行股权转让协议约定的第二期50%股权变更登记以及催讨股权转让款一案，虽于2020年11月6日撤诉，且随后又向裔亨公司发出了解约函，但无论该股权转让纠纷如何处理，此时案涉租赁合同已经解除，鑫控公司在合同解除之后实施的即使是对原违约行为的弥补，也不能产生恢复合同效力的法律后果，故该节事实不影响本案认定。关于争议焦点二，2019年6月补充协议二约定的试营业时间为2020年5月1日，后经协商同意延期至2020年9月，已经考虑了应当给予的10个月筹备期和受疫情影响等因素，截至2020年7月30日地铁资源公司发出解约公告前，鑫鼎昌公司尚未与任何一家商户正式签约，其举证的仅为2020年3月至9月期间的商户意向书，何时能够正式签约不明，尤其是3月份已有意向的商户到7月份仍未签约，更无法令人相信招商率在剩余的1个月内能够迅速落实，再加上商户入驻开业需要的正常周期，可以判断案涉项目难以在2020年9月按约进行试营业，认定预期违约具有充分理由。基于此，地铁资源公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，亦有权行使合同解除权。综上，地铁资源公司无论根据合同约定还是法律规定，均有权解除合同，鑫鼎昌公司和鑫控公司作为违约方应当承担相应违约责任。又，违约金条款是合同契约自由的体现，具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性，也体现了预先确定性和效率原则，使合同主体在订立合同时即知晓违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，故法院对约定违约金进行调整应当依法、审慎、适当。本案中，从租赁合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及违约带来的必然损失等因素考虑，合同约定的违约金（履约保证金）200万元并不过高，无理由调减。综上所述，鑫鼎昌公司、鑫控公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23760元，由鑫鼎昌公司、鑫控公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月二十五日书记员  蒋 懿