吉林省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉执异3号案外人：李林库，男，1953年11月15日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被申请人（原审原告）：中建二局第一建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区永定门外海户屯165号。法定代表人：温明，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈玉华，广东广和律师事务所律师。原审被告：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区新生街67号。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。本院在审理原告中建二局第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）与被告吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居公司）建设工程施工合同纠纷一案中，保全查封了筑居公司开发建设的案涉房产，案外人李林库向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。李林库向本院提出执行异议，请求：一、解除本院（2015）吉民一初字第8号民事裁定及协助执行通知书查封的吉东•托斯卡纳小区2号楼01幢2单元0223176（面积99.71m²）房屋。二、由申请查封人承担解封所产生的一切费用。事实与理由：2010年10月1日，李林库与筑居公司签订了《吉林省房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》约定，筑居公司将坐落在原地就近的房屋（期房），作为产权调换房屋安置给李林库，该产权调换房屋的设计建筑面积99m²，实际测绘建筑面积99.71m²。因回迁楼没有该面积户型，2013年11月20日办理回迁入住时，被调至吉东•托斯卡纳小区2#楼2单元2304室，面积99.71m²。现因申请查封人与被查封人建筑施工合同纠纷一案，吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第8号民事裁定及协助执行通知书查封的筑居公司名下的吉东•托斯卡纳小区房屋2号楼01幢2单元0223176，面积99.71m²，与李林库2013年11月20日回迁入住至今的吉东•托斯卡纳小区2#楼2单元2304室，面积99.71m²的房屋是同一房屋，该房屋是申请人李林库的产权调换房屋。现申请人既无法办理房屋产权登记，也无法取得房屋所有权证，查封给申请人带来了一定的经济损失。为了证实其异议主张，李林库向本院提交了其与筑居公司2010年10月1日签订的《吉林省房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》《解放西路西棚户区改造项目回迁入住通知书》、扩大面积费《收据》（两张）、物业费《收据》、供热费《收据》、电费《收据》、水费《收据》、垃圾清运费《收据》、房屋照片、《不动产登记信息表》《吉林省住宅专项维修资金专用票据》、筑居公司证明等证据。根据以上证据，李林库于2010年10月1日与筑居公司签订《吉林省房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》，筑居公司将坐落在原地就近的房屋（期房），作为产权调换房屋安置给李林库，该产权调换房屋的设计建筑面积99平方米，因回迁楼没有99平方米户型，李林库于2013年11月20日回迁入住的房屋为吉东•托斯卡纳小区2#楼2单元2304室，实际建筑面积为99.71平方米。李林库分别补交了被拆迁房屋与产权调换房屋差价款4088元和0.71平方米的扩大面积费568元。李林库于2013年11月28日办理了入住手续，并一直居住至今。本院查封的筑居公司名下的吉东•托斯卡纳小区2号楼01幢2单元0223176房屋，与李林库2013年11月20日回迁入住至今的吉东•托斯卡纳小区2#楼2单元2304室（99.71平方米）是同一房屋。一建公司答辩称，异议人不符合解除查封的法定条件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人需同时满足以上四个条件时，才可解除查封。而依据异议人提供的相关证据，首先，异议人与筑居公司、吉林信翔房屋拆迁有限公司签订的系《产权调换协议书》，并非签订正式的书面买卖合同，因此异议人无法适用规定中的第一条：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”其次，依异议人陈述，异议人早在2010年10月便与筑居公司签订《产权调换协议书》，并于2013年11月20日办理回迁入住，而直至2015年12月贵院作出（2015）吉民一初字第8号民事裁定查封房产，时间有两年有余，异议人在两年内一直怠于办理房屋产权登记，系异议人自身原因导致，因此异议人无法适用规定中的第四条：“非因买受人自身原因未办理过户登记。”故异议人并不同时满足解除查封的条件，异议申请不应支持。异议人未办理过户手续，不产生物权效力，法院查封房产合法有据。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因异议人一直未依法办理备案登记，案涉房产一直登记于被执行人名下，从权利外观上看，案涉房产仍属于被执行人，故异议人的行为不发生物权效力，亦不得对抗善意第三人。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人直至2015年贵院裁定查封时仍未办理过户登记手续，对此亦存在过错，贵院查封该房产符合规定。综上所述，异议人主张解除对房产的查封不应得到支持，因异议人未签订房屋买卖合同，又怠于办理过户登记，不符合申请解封的条件，同时其行为亦不发生物权效力，贵院查封房产依法有据，不应解除对案涉房屋的查封。本院查明，在本院审理原告一建公司与被告筑居公司建设工程施工合同纠纷一案中，经一建公司申请，本院于2015年12月24日作出（2015）吉民一初字第8号民事裁定，查封筑居公司名下价值三亿五千万元的财产。同日，本院作出（2015）吉民一初字第8号协助执行通知书，查封筑居公司开发的坐落于吉林市船营区吉东•托斯卡纳小区的住宅670处。查封期限为三年，自2016年1月4日起至2019年1月3日止。2018年12月21日，本院作出（2015）吉民一初字第8-10号协助执行通知书，续行查封筑居公司开发的坐落于吉林市船营区吉东•托斯卡纳小区的住宅133处。查封期限为三年，自2019年1月4日起至2022年1月3日止。本院查封的上述房屋中包含李林库主张所有权的坐落于吉林市船营区吉东•托斯卡纳小区2号楼01幢2单元0223176号房屋。本院于2019年12月30日作出（2015）吉民一初字第8号民事判决：一、筑居公司于本判决生效之日给付一建公司工程款214707523元及其利息（其中124771491元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2016年3月31日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止；其中89996032元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2015年3月25日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；二、一建公司在本判决生效后6个月内将吉林省宏盛工程检测有限公司出具的SFJD字2018第0032号司法鉴定意见书所列质量问题修复完毕，筑居公司应予积极配合。如一建公司未在前述期间内修复完毕，筑居公司可在本判决生效后1年内自行修复；如筑居公司在本判决生效后1年内亦未自行修复，一建公司可就修复费用主张权利。双方在修复结算中，应就结算数额与预留保修款之间的差额多退少补；三、驳回一建公司其他诉讼请求；四、驳回筑居公司其他反诉请求。最高人民法院于2020年12月2日作出（2020）最高法民终928号民事裁定：一、撤销吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第8号民事判决；二、本案发回吉林省高级人民法院重审。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李林库通过房屋拆迁补偿安置，以产权调换的形式取得筑居公司名下的吉东•托斯卡纳小区2号楼01幢2单元0223176，面积99.71m²的房屋，补交了房屋面积差价款，其签订《吉林省房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》的时间和办理房屋入住时间均在本院查封之前，且案涉房屋为回迁安置房，李林库对未办理产权过户登记不存在过错。综上，李林库对执行标的享有足以排除强制执行的权利，其请求排除对案涉房屋的执行，本院予以支持。一建公司关于李林库未签订房屋买卖合同，怠于办理过户登记存在过错的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止吉林省高级人民法院对吉林省筑居房地产开发有限公司名下吉东•托斯卡纳小区2号楼01幢2单元0223176，面积99.71m²房屋的执行。如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 郭清华审 判 员 孙百凤审 判 员 寇承魁二〇二一年四月十九日法官助理 李 成书 记 员 何天龙