河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4480号上诉人（原审原告）：河南珠江酒店物业管理有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路30号2单元204号，统一社会信用代码：91410108688163691N。法定代表人：代胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：张坤，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周志超，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：河南鸿马实业有限公司，住所地郑州市管城回族区货栈街172号，统一社会信用代码：91410104753888315U。法定代表人：马鸿军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建伟，河南豫太律师事务所律师。上诉人河南珠江酒店物业管理有限公司（以下简称“珠江物业公司”）与上诉人河南鸿马实业有限公司（以下简称“鸿马公司”）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日、4月12日公开开庭审理了本案。上诉人珠江物业公司的委托诉讼代理人张坤、周志超、上诉人鸿马公司的委托诉讼代理人王建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江物业公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院(2021)豫0105民初2749号民事判决，改判鸿马公司支付珠江物业公司自2014年6月1日至2020年6月30日的物业管理费494788.16元；2.本案诉讼费用由鸿马公司承担。事实与理由：一、一审判决物业费收费起始时间存在错误。珠江物业公司能提供2014年《河南外包产业园前期物业服务合同》原件。因一审开庭时没有提供原件，一审以此为由认定的提供物业服务起始时间有误。开发商多次通知鸿马公司交房，其公司人员多次来看房，并无提出异议，期间带领装修公司人员来测量房屋尺寸，也没有提出异议。2015年12月5日，鸿马公司出具了装修委托书，委托河南省江海建筑装饰工程有限公司人员陈昭，身份证号：，有装修委托书、业主临时管理规约，装饰装修管理协议原件佐证。其委托装修人员陈昭，在办理装修手续前已经多次来看房，测量尺寸，并于2015年11月27日，对电表底数进行了签字确认，有记录单为证。由此可见，鸿马公司已认同了交房时间，并且已经享受到珠江物业公司提供的服务，双方的合同约定事实上已经在履行，故收费起始时间应从2014年6月1日计算。二、一审判决物业费收费面积存在错误。物业服务合同第八条明确规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：办公楼：4.0元/平方米/月。鸿马公司已在2017年取得了不动产权证，收费面积不应该按合同约定的面积（购房协议书记载：负一层建筑面积：364㎡，地上建筑面积：1167.8㎡，合计：1531.8㎡），而应按不动产权证上的建筑面积【不动产权证（第0024021号），负一层面积：380.71㎡，不动产权证（第0024053号），地上面积：1313.77㎡。合计：1694.48㎡。即每月的物业费用为：6777.92元，有购房协议书和不动产权证的复印件佐证】。三、一审判决物业费违约金收取时间存在错误，违约金应从2014年6月1日起计算。鸿马公司辩称：第一，珠江物业公司与鸿马公司建立前期物业服务的证据是2015年12月5日双方所签订的前期物业服务协议。该协议签订时，该物业尚不具备交接验收的条件。根据河南省《物业管理条例》第45条的规定，应当等到该小区具备物业公司承接的条件时才能提供合法有效的物业服务。同时根据合同约定，在具备提供物业服务法定条件的时候，两个月后才能收取物业管理费，因此珠江物业公司要求从2014年6月1日就开始收取物业管理费用不符合约定。第二，珠江物业公司作为一审的原告应当提交对双方有约束力的前期物业服务协议来评判双方的权利义务。珠江物业公司在一审诉状中诉称双方签有前期物业管理服务协议但又拒不提交，违反了“谁主张谁举证”的原则。鸿马公司主动提交双方的前期物业服务合同来说明双方特别约定的第一点是面积手写由小改大，第二点是合同的第四条第二项约定的物业服务费单价手工改写为“2”元，均是双方协商一致的结果，并且这个合同是一式两份，合同是珠江物业公司提供的格式合同。同时，还有一份业主临时管理规约，也是珠江物业公司的格式合同。因此鸿马公司强烈要求珠江物业公司把自己手中所持有的双方的前期物业服务协议提交法庭，以此来对比该合同上手工改写的部分是否一致；如果珠江物业公司拒不提交，应当以鸿马公司提交的前期物业服务协议为准。第三，珠江物业公司作为专业的物业服务公司应当提交该涉案小区具备物业进驻的法定条件，也就是说涉案小区应当具备政府部门综合验收包括消防验收等各项验收合法手续，物业公司才具备进驻提供前期物业服务的条件。综上所述，珠江物业公司拒不提交对其明显不利的前期物业服务合同，其行为违反证据规则的有关规定，请求依法驳回珠江物业公司的诉请。鸿马公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判；2.一、二审诉讼费由珠江物业公司承担。事实与理由：一、珠江物业公司在诉状中确认双方签有《前期物业管理服务协议》，但又拒不提供该协议，该证据是本案双方争议的核心证据，一审法院没有依据《民事诉讼证据的若干规定》第46条、47条、48条的规定，责令珠江物业公司将其控制的该协议书证提交法庭，与鸿马公司主动提交的《前期物业管理服务协议》有关待证事实（指涉案物业面积、物业费单价约定数字手工字迹）进行比对，根据证据来判定面积和单价，而是直接采用珠江物业公司诉称没有来由的数字判决，对裁判结果造成了本质性影响，是本案错判的根本原因。二、一审法院对涉案的物业建筑面积没有作出认定，对物业合同收费标准认定为4元/平方米/月是错误的。鸿马公司一审时曾强烈要求珠江物业公司提交其持有的双方签订的《前期物业管理服务协议》来比对该协议第一页约定的物业建筑面积和第二页“物业管理费标准”的数字，在签约时两份协议手工填写数字的一致性。珠江物业公司拒不提交，应依法按鸿马公司主动提交《前期物业管理服务协议》为准。因此一审法院违反法律规定，抛开鸿马公司有《前期物业管理服务协议》具体约定内容，但背离物业协议所作出的判决是错误的。三、珠江物业公司在一审庭审时，当庭抽掉2016年5月4日其与开发商河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司（以下简称“杨金投资公司”）签订《河南外包产业园前期物业服务合同》，换上2014年12月10日其与开发商杨金投资公司签订《河南外包产业园前期物业服务合同》，该两份合同中杨金投资公司印章明显不一样，另被抽掉的2016年5月4日合同明显对珠江物业公司的主张不利，一审法院对珠江物业公司明目张胆的当面抽换证据、制造伪证的行为不但不制裁，而是置若罔闻，不利于诚信司法诉讼，请求予以惩戒。四、珠江物业公司作为专业的物业服务企业，在承接物业时，应依据《物业管理条例》第28条、29条规定，对承接物业的竣工总平面图、结构、配套设施、地下管网等竣工验收资料和设施设备的安装、使用、维护保养技术资料，并逐一查验，而当时该物业不符合交付条件，珠江物业公司自然无法承接其物业服务，无法收取物业费，珠江物业公司不具备作为鸿马公司物业管家的职能。综上所述，一审法院认定基本事实错误、适用证据法律规则评判错误，没有查清涉案物业建筑面积、物业费单价、何时具备物业公司承接进驻服务条件，请求撤销原判，发回重审或查清事实后改判。珠江物业公司辩称：一、根据开发商杨金投资公司与珠江物业公司签订的《河南外包产业园前期物业服务合同》约定，整个外包产业园区的物业费标准，均为办公楼4.0元/平方米/月。并且，在物业服务合同实际履行过程中，该产业园区的所有业主，也都是按照办公楼4.0元/平方米/月缴纳的物业费，不存在其他收费标准。所以，该外包产业园区的物业服务收费标准是统一的，对所有业主都是一样的，鸿马公司也应当按照该产业园区统一物业收费标准即办公楼4.0元/平方米/月缴纳物业费，鸿马公司单方要求按照其他标准缴纳物业费，不能成立。二、因鸿马公司在交房时未携带公章，向珠江物业公司提出申请，请求允许其将《前期物业服务协议》带回公司加盖公章后再给珠江物业公司一份，本着合作单位应有的信任，珠江物业公司同意鸿马公司带回盖章，但鸿马公司带走前期物业服务协议后并没有再送回来，并擅自单方手动修改物业服务协议中约定的物业费标准，将协议中打印的物业费标准4.0元/平方米/月，手改为2.0元/平方米/月。鸿马公司上述行为恶劣至极，单方对物业费标准的改动，没有经过珠江物业公司认可确认，在改动地方没有加盖珠江物业公司印章，珠江物业公司对此不予认可，该改动行为对珠江物业公司没有任何约束力。作为正常人都知道修改合同是要经对方同意并盖章的，否则应当是无效的。所以，鸿马公司以其伪造的单方手写改动的内容，要求按照2.0元/平方米/月标准缴纳物业费，不能成立。综上，一审判决鸿马公司按照4.0元/平方米/月的标准缴纳物业费，事实清楚，证据充分，鸿马公司的上诉请求及事实和理由不能成立，请求依法驳回鸿马公司的上诉。珠江物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告鸿马实业立即支付原告自2014年6月1日到2020年12月31日（79个月）的管理费，物业费535455.68元，违约金642343.48元，违约金按日万分之五计取，即321171.74元，合计878386.12元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月10日，甲方李红丽、乙方鸿马实业、丙方杨金投资公司签署协议书，约定甲方与丙方2012年4月18日签订房屋买卖协议，约定甲方购买丙方开发的杨金科技外包产业园项目的B6-2号楼（建筑面积1167.8平方米）和车库（面积364平方米），总价款5433185元。协议签订后，甲方分三期向丙方支付了房款，丙方将房屋建成后交付给了甲方。甲乙双方经协商一致，甲方将该房屋转售给乙方，丙方同意。本协议签订生效后，甲方与丙方于2012年4月18日签订的房屋买卖协议中的甲方权利义务由乙方享有和承担。2015年3月25日，金水区住房保障和房地产管理局物业管理科出具编号为金物备（2015）第45号备案证明，载明，项目名称河南外包产业园，具体地址郑州市杨金路与马头岗中街交汇处，总建筑面积197429.73平方米，委托方名称河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司（以下简称杨金投资公司），物业服务企业河南珠江酒店物业管理有限公司，物业服务合同期限自2014年12月10日至本物业成立业主委员会并且业主委员会代表全体物业管理企业与新物业服务企业签订的物业服务协议时止。原告珠江物业公司在庭审过程中向一审法院提交了其与杨金投资公司于2014年12月10日签订的《前期物业服务合同》，约定由原告为河南外包产业园提供前期物业服务，前期物业服务合同期限自2014年12月10日至本物业成立业主委员会并且业主委员会代表全体物业管理企业与新物业服务企业签订的物业服务协议时止。办公楼物业服务费标准为4元/平方米/月，物业服务费从甲方通知收房之日计收，按季度缴纳，具体为每季度前五日缴纳本季度物业服务费。业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担滞纳金。被告鸿马公司向一审法院提交了原告先前提交的其与杨金投资公司于2016年5月4日签订的《前期物业服务合同》复印件，约定前期物业服务合同期限自2016年5月4日至本物业成立业主委员会并且业主委员会代表全体物业管理企业与新物业服务企业签订的物业服务协议时止。被告鸿马公司向一审法院提供了原告（甲方）与被告（乙方）于2015年12月5日签订的《前期物业服务协议》，约定河南外包产业园B6-2号楼，建筑面积1531.8平方米。乙方按照甲方与建设单位签订的前期物业服务合同和本协议接受甲方提供的服务，办公楼物业服务费标准打印为4元，手写修改为2元/平方米/月，物业服务费从甲方通知收房之日计收，业主每季度前五日缴纳本季度物业服务费。业主逾期未缴纳物业服务费的，应当补交并自逾期之日按每天千分之一的标准交纳违约金。2020年3月，原告向被告鸿马公司发送《律师函》，载明河南外包产业园小区B6栋2单元（建筑面积1694.48平方米）住宅，自2014年6月1日至2019年12月31日止，欠缴物业管理费454120.6元，违约金414198.7元，鸿马公司应于收到该函后十五天内缴纳上述费用。2020年3月25日，律师函由他人代收。2021年2月6日，被告向原告支付水电费23093.7元，原告亦认可被告水、电费已结清。原告提供欠费清单，载明被告鸿马公司欠费期间2014年6月1日至2020年12月31日，物业费拖欠557214.38元。一审法院认为：被告鸿马公司提交与原告珠江物业公司签订2015年12月5日的《前期物业服务合同》，原告虽未提供合同原件证明物业收费标准4元/平方米/月，但其与杨金投资公司签订物业服务合同中收费标准为4元/平方米/月，且被告提供的合同中该标准为手写，与合同其他内容均为机打不一致，且未提供证据系签订时双方一致确定更改为2元，故根据原、被告双方提供证据，一审法院认定原被告双方合同收费标准为4元/平方米/月。原告庭前向一审法院提供了2016年5月4日与杨金投资公司签订的物业合同，物业服务期限自2016年5月4日至本物业业主委员会且代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。而在庭审时又提供了于2014年12月10日与杨金投资公司签订的物业合同，上述两份合同约定的物业服务起始时间、印章明显不一致，且原告提供不出合同原件。结合2015年3月25日原告才备案为河南外包产业园的物业服务企业，根据该时间推算，被告提供的原告与杨金投资公司于2016年5月4日签订的合同内容较为可信。该合同载明的物业服务自2016年5月4日开始，一审法院认定双方物业服务开始时间为2016年5月4日。自2016年5月4日至2020年12月31日，被告鸿马公司拖欠原告物业费共计342510.48元，该款项被告应予支付，原告诉请超过部分，一审法院不予支持。依据双方签订的合同约定，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当补交并自逾期之日按日千分之一的标准交纳违约金。但在庭审过程中，被告称曾于2017年5月向原告交纳物业费，原告以未按原告要求缴纳拒绝受领，逾期未缴物业费因原、被告双方对收费标准有歧义导致，且原告未及时主张权利，于2020年3月才向被告鸿马公司发送《律师函》，要求被告鸿马公司应于收到该函后十五天内缴纳上述费用等因素。故根据合同约定，违约金应当从被告应当于每季的第六日起计算，因双方约定的违约金标准过分高于造成的损失，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一点五倍标准计算，对原告主张过高的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南鸿马实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南珠江酒店物业管理有限公司所欠物业服务费342510.48元及违约金，违约金自2016年5月4日起以每季度所欠物业服务费为基数，自每季度第六日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一点五倍计算；二、驳回原告河南珠江酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6292元，由原告负担3838元，被告负担2454元。本院二审期间，珠江物业公司提交以下证据：第一组证据：珠江物业公司与杨金投资公司于2014年12月10日签订的《河南外包产业园前期物业服务合同》，拟证明该证据原件一审开庭时没有找到，一审以没有原件为由认定提供物业服务起始时间有误。第二组证据：鸿马公司签订的业主临时管理规约和出具的装修委托书、委托人身份证复印件、电表读数确认单；第三组证据：杨金投资公司的收费函件、杨金投资公司与李红丽的协议书、杨金投资公司与鸿马公司的协议书、2014年11月10日杨金投资公司、李红艳、鸿马公司三方协议书。第二组、第三组证据拟证明2015年12月5日，鸿马公司已经办理了交房后的装修手续，2015年11月27日对电表底数进行了签字确认，一审法院判决本案物业费开始时间是2016年5月4日存在错误。三方协议约定李红丽、杨金投资公司于2012年4月18日签订房屋买卖协议中李红丽的权利和义务由鸿马公司享有和承担。第四组证据：鸿马公司的不动产登记证书。拟证明一审判决没有按照鸿马公司的房产证登记的建筑面积计算物业费，存在错误。鸿马公司质证称：对第一组证据真实性有异议：杨金投资公司的公章下面的落款日期是2017年12月10日，合同里面的内容空白处依然还是空白，但是第三页第六条填写了服务时间2014年12月10日，和珠江物业公司在公章下面落款签订的2014年12月10日是一致的，很显然是事后填写的。并且杨金投资公司的印章与之前在一审调解阶段珠江物业公司提交的2016年5日4日杨金投资公司签订的前期物业服务协议的印章不一致，但是物业的坐落位置、面积都是一致的。另外珠江物业公司在签订时间为2014年12月10日的合同上，时间与授权代表人签名笔迹从字迹看就不是一支笔。以上种种疑点可以判定前期物业服务合同是伪造的，虚假的。珠江物业公司提交的业主规约的原件与鸿马公司持有的一致，这也充分说明业主规约也是2015年12月5日签订的，和双方的前期物业服务协议是同一天同时签订的，因此珠江物业公司不可能没有双方签订的前期物业服务协议。这说明珠江物业公司虚假诉讼，提供虚假证据。对珠江物业公司提交的装修委托书证据的真实性也不持异议。但该装修委托书并不能证明珠江物业公司进驻的外包产业园涉案物业在当时已具备交房条件，具备珠江物业公司合法服务的法定条件。珠江物业公司提供的第三组证据与本案没有关联性。本案是一起物业服务合同纠纷，约束对方的就是双方的物业服务合同。至于珠江物业公司提交的开发商要求什么时间进驻提供物业服务，与购房时间前后不一的各个业主没有任何关系。购房时间有先有后，物业服务合同的服务时间也是有先有后的，因此这个证据与本案待证事实没有任何关联。另珠江物业公司提供的杨金投资公司的不动产证仅能说明在2017年之后该涉案小区才具备验收交房的条件，才具备前期物业服务公司进驻提供合法物业服务的条件，这一点与一审时鸿马公司陈述的在大概2017年5月以后才具备物业服务这个条件的陈述是一致的。鸿马公司二审提交有珠江物业公司向鸿马公司工作人员收取物业费时提交的加盖珠江物业公司印章的前期物业服务协议手机照片打印件一份，拟证明珠江物业公司持有一份双方的前期物业服务协议，珠江物业公司声称是鸿马公司把前期物业服务协议合同拿走盖章，后没再退回是不成立的。结合珠江物业公司提交的业主临时管理规约及承诺书，均证明这些书面协议及管理规约都是珠江物业公司提供的格式文本，都是在2015年12月5日在珠江物业公司办公室签订的，既然珠江物业公司有业主临时规约及承诺书，就应该有同时签订的物业服务协议，因为这是一整套的。珠江物业公司对鸿马实业公司提交的证据质证称：对合同上的盖章存在异议。本院二审中，为查明本案相关事实，责令上诉人珠江物业公司提交了落款日期为2016年5月4日的《河南外包产业园前期物业服务合同》、以及案涉项目B6号楼工程竣工验收备案表。同时，上诉人珠江物业公司向本院提交了关于落款日期为2014年12月10日与落款日期为2016年5月4日的两份《河南外包产业园前期物业服务合同》上印章为何不一致的情况说明。本院经审查认为，上诉人珠江物业公司提交的落款日期为2014年12月10日的《河南外包产业园前期物业服务合同》，有相应的原件，该合同上加盖的“河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司合同专用章”及“河南珠江酒店物业管理有限公司”印章，虽与珠江物业公司提交的落款日期为2016年5月4日的《河南外包产业园前期物业服务合同》不一致，但根据上诉人珠江物业公司向本院提交的《情况说明》，两份合同上公章不一致是因更换了新的公章；目前并无证据显示上诉人珠江物业公司提交的落款日期为2014年12月10日的《河南外包产业园前期物业服务合同》虚假，故对该合同，本院予以采信。上诉人珠江物业公司提交的鸿马公司盖章的业主临时管理规约、装修委托书及委托人身份证复印件、电表读数确认单，鸿马公司对其真实性认可，故本院予以采信。关于上诉人珠江物业公司二审提交的第三组证据，与本院关联性不强，故本院不予采纳；上诉人珠江物业公司二审提交的第四组证据为复印件，且显示产权人为杨金投资公司，故本院不予采纳。上诉人珠江物业公司提交的案涉项目竣工验收备案表，加盖有郑州市房产档案馆查询专用章，故本院予以采信。关于上诉人鸿马公司二审提交的《前期物业服务协议》照片打印件，无相应的可供核实的原件，故本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实外，另确认，本案所涉河南杨金科技外包产业园B6号楼项目，于2015年4月28日经竣工验收合格，于2015年5月18日竣工验收备案。本院认为，本案中鸿马公司提交的落款日期为2015年12月5日的《前期物业服务协议》，虽由双方当事人签章，但合同中重要合同内容收费标准“4.0元/平方米/月”中的“4”手写改变为“2”，但在改动位置未再加盖公章予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉项目建设单位杨金投资公司与物业服务人珠江物业公司订立的《河南外包产业园前期物业服务合同》，对作为业主的鸿马公司同样具有法律约束力，即《河南外包产业园前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准，对作为业主的鸿马公司同样适用；而鸿马公司提交的落款日期为2015年12月5日的《前期物业服务协议》所约定的收费标准，机打的“4.0元/平方米/月”，与《河南外包产业园前期物业服务合同》约定的收费标准一致，亦与备案的收费标准一致；而鸿马公司提交的《前期物业服务协议》上，收费标准“4.0元/平方米/月”中“4”手写改动为“2”，并未经双方盖章确认，不足以认定双方当事人在备案收费标准之外，又另行协商确定了新的收费标准，不足以认定鸿马公司提交的《前期物业服务协议》上收费标准“4.0元/平方米/月”中“4”手写改动为“2”系双方当事人真实意思表示；故一审法院综合本案情况，认定鸿马公司应按照4元/平方米/月的标准向物业服务人珠江物业公司缴纳物业费，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。关于鸿马公司应缴物业费的物业面积问题。本院认为，本案中双方均认可的鸿马公司盖章确认的《业主临时管理规约》中，约定的鸿马公司应缴纳物业费的物业面积为1531.8平方米；珠江物业公司虽主张鸿马公司实际的物业面积为1694.48平方米，但是珠江物业公司提交的相应的不动产权证为复印件，且显示的权利人为杨金投资公司，故根据珠江物业公司于本案中提交的相应证据，不足以认定鸿马公司应缴纳物业费的物业面积为1694.48平方米，一审法院按照1531.8平方米计算鸿马公司应缴纳物业费的物业面积，符合民事诉讼证据规则的要求，并无不当。本案中，根据珠江物业公司提交的《业主临时管理规约》、《承诺书》、《装修委托书》、《河南外包产业园/天元M/B6-2/河南鸿马/电表读数确认单》，珠江物业公司自2015年12月5日起，才与鸿马公司建立物业服务合同关系；珠江物业公司虽主张应自2014年6月1日起计算物业费，但是珠江物业公司并未举出相应的证据证明在该日建设单位已经将案涉物业交付鸿马公司，故珠江物业公司主张应自2014年6月1日起计算物业费，依据不足，本院不予支持；综合本案相应证据，本院确认鸿马公司应缴纳物业的起算时间为2015年12月5日。本案一审庭审中，鸿马公司述称向珠江物业公司缴纳物业费，但珠江物业公司不要；珠江物业公司述称“没有按照我方要求缴纳”，说明双方因物业费的收费标准问题产生争议，且一直未能达成一致意见；本案二审中，鸿马公司主张2017年5月份双方因物业费的缴纳标准问题产生争议；但是珠江物业公司说不清第一次向鸿马公司主张物业费的时间，同时对鸿马公司主张的双方因存在物业费争议未达一致意见、珠江公司拒收鸿马公司缴纳的物业费又述称不清楚；而本案二审中珠江物业公司的委托诉讼代理人与一审中的委托诉讼代理人一致，珠江物业公司于二审中关于相关问题的陈述，与一审中的陈述明显不一致，故本院对鸿马公司主张的双方因物业费收费标准问题产生争议、鸿马公司向珠江物业公司缴纳物业费而珠江物业公司拒收的主张，依法予以采信。本院认为，本案中，双方因物业费的收费标准问题产生争议，一直未能达成一致意见，且珠江物业公司在明知双方存在争议的情况下，既拒收鸿马公司缴纳的物业费，又不及时与鸿马公司协商，或通过法律途径，以尽快解决双方争议；本案中珠江物业公司要求鸿马公司支付自2014年6月1日起逾期缴纳物业费的违约金，不具有合理性，故本院不予支持。综上所述，鸿马公司应向珠江物业公司缴纳的物业费（自2015年12月5日至珠江公司诉讼请求的截止日期2020年12月31日）为372770.94元。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初2749号民事判决；二、河南鸿马实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南珠江酒店物业管理有限公司物业服务费372770.94元；三、驳回河南珠江酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6292元，由河南珠江酒店物业管理有限公司负担2846元，由河南鸿马实业有限公司负担3446元。二审案件受理费12584元，由河南珠江酒店物业管理有限公司负担6292元，由河南鸿马实业有限公司负担6292元。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年四月二十三日书记员  白雪岩