福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终851号 上诉人（原审原告）：林键，男，1973年9月27日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：吴伟良，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾伟宁，福建通民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：葛雅辉，女，1971年3月28日出生，汉族，住福建省闽清县。 原审第三人：福建闽汇食品有限公司，住所地福建省福清市融侨经济技术开发区上郑村。 法定代表人：罗雪萍，董事长。 委托诉讼代理人：陈成绩，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄利蕊，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 原审第三人：卞智英，女，1977年10月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人林键因与被上诉人葛雅辉、原审第三人福建闽汇食品有限公司（以下简称闽汇公司）、卞智英债权人撤销权纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林键上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、葛雅辉与闽汇公司、卞智英提供虚假证据及庭审虚假陈述。1.闽汇公司及卞智英自认，卞智英向葛雅辉转的24笔款项合计5550620元，其中158万元给案外人王泽军的执行和解款项（即卞智英支付的购房款），而一审法院认定158万元购房款项构成是：2017年6月5日无法看出付款方的58万元、2017年6月23日6000元及张芝微的99.4万元，除6000元外，其他两笔均未在24笔流水中，自相矛盾。可见，58万元和99.4万元并非卞智英支付的购房款。2.2017年4月23日《三方协议》中的闽汇公司公章，与2017年5月12日《担保合同》中的闽汇公司公章编号不一致，《担保合同》中的公章经银行验证过，同个时间不可能存在两枚备案的公章，《三方协议》系伪造的。3.《房屋买卖合同》中载明房产座落及总面积28.94平方米均指向103单元，与案涉5套房产交易的座落和面积差距较大。《交易服务合同》约定的中介费也仅为400元，与常理不符。4.葛雅辉、闽汇公司、卞智英均认为购房款3849930元由案外人王泽军158万元和民生银行贷款234万元构成，而扣除158万元后剩余2269930元与贷款差距为70070元，不符合常理也自相矛盾。综上，卞智英与葛雅辉之间所谓的购房款支付，证据无法形成完整的证据链，且证据上存在矛盾。一审法院未查明且认定已支付购房款，存在重大失误。二、退一步说，闽汇公司提供的证据已可以证明，案涉房产交易存在明显不合理的低价转让，一审法院认定林键无证据证明，没有依据。闽汇公司提供的2017年5月12日《担保合同》中，资产抵押清单上由评估机构作出的案涉5套房产均价在20000元/平方米左右，按照70%计算在交易价格应当不低于1.4万元/平方米，而葛雅辉与卞智英自认的交易价格为13500元/平方米，低于市场价。一审法院认为林键代理人第一次庭审自认的价格为市场价，缺乏依据，且第二次庭审中林键代理人也提出案涉房产交易价格应为2万元/平方米，该价格与闽汇公司提供的《担保合同》相印证。 葛雅辉辩称，一、关于案涉121单元房产实际买受人及交易情况。案涉121单元房产及葛雅辉名下的101、102、103、122单元4套单元房买卖事宜，葛雅辉在2016年就与卞智英进行磋商、谈判，并于2016年8月31日签订《房屋买卖合同》，约定上述5套单元房成交总价为260万元。后由于限购政策及葛雅辉与王泽军存在诉讼纠纷，上述5套房产被法院查封，故上述合同未实际履行。后葛雅辉与王泽军自愿协商，并于2017年4月20日达成和解协议，根据协议约定，葛雅辉应支付158万元款项给王泽军。因葛雅辉资金周转困难，遂与卞智英就上述5套房产买卖事宜进行再次谈判并于2017年4月23日重新签订《房产买卖协议》，约定购房单价为13500元/平方米。二、关于案涉121单元房产购房款支付问题。依据2017年4月23日《房产买卖协议》及房地产抵押财产清单，葛雅辉出售的上述5套房产总面积是285.18平方米，购房总价3849930元。上述购房款由两部分组成，其中一部分按照《房产买卖协议》约定，卞智英于2017年6月5日通过兴业银行向葛雅辉中国建设银行转账支付购房款58万元，葛雅辉在收到上述款项后当日向王泽军转账30万元。2017年6月23日收到案外人张芝微代卞智英支付购房款994000元以及卞智英转账支付6000元购房款，葛雅辉在收到上述购房款当日向王泽军转账995000元。另一部分购房款代葛雅辉偿还尚欠抵押贷款234万元本金。三、案涉121房产不存在“以明显不合理低价转让”情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。而一审第一次庭审时林键及其诉讼代理人自认案涉房屋市场交易价格约为17000-20000元每平方米，即案涉121单元房产交易价格在11900-14000元均为合法，本案双方约定的交易单价为13500元/平方米，符合法律规定。 闽汇公司述称，一、案涉房产购房款已实际支付。葛雅辉及卞智英提供的银行流水可以确认，双方存在真实交易情况，购房款已实际支付。卞智英未承认购房款系5550620元款项的一部分。闽汇公司在一审第二次庭审时对葛雅辉及卞智英提供的证据无异议，并向法院表明态度，上述证据最终由一审法院予以认可。二、《三方协议》依法有效。三方协议系葛雅辉、卞智英和闽汇公司的真实意思表示，内容未损害第三人利益，依法有效。三、本案交易房产真实情况及实际支付的购房款与总购房款存在出入的问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》可知，双方交易的房屋包括葛雅辉名下5套房产，并非林键所指仅指103单元。“28.94平方米”的房产成交价不可能是260万元。至于房屋总价与卞智英支付的购房款存在出入，也是合情合理的，房产作为不动产，升值空间大。四、本案房产交易不存在以明显不合理低价转让的情形。根据一审第一次庭审时林键及其诉讼代理人自认案涉房屋市场交易价格约为17000-20000元每平方米，即案涉121单元房产交易价格在11900-14000元均为合法，本案双方约定的交易单价为13500元/平方米，符合法律规定。即使依据2017年5月12日案涉房产抵押评估价值单价2万元，也不能直接认定上述单价即为实际交易价格。实践中，房产评估价与实际交易价格存在差异属正常现象，退一步讲就算按照上述评估单价出售，交易单价为14000元，本案双方约定的交易单价为13500元/平方米，相差仅500元，除了参照交易价格还应当综合考虑案涉房产的实际情况。 卞智英述称，一、关于案涉121单元房产实际买受人及交易情况。案涉121单元房产及葛雅辉名下的101、102、103、122单元4套单元房买卖事宜，卞智英在2016年就与葛雅辉进行磋商、谈判，并于2016年8月31日签订《房屋买卖合同》《交易服务合同》《居间合同》。由于限购政策及葛雅辉与王泽军存在诉讼纠纷，上述5套房产被法院查封，故上述合同未实际履行。后葛雅辉与王泽军于2017年4月20日达成和解协议，根据协议约定，葛雅辉需支付158万元款项给王泽军。因葛雅辉资金周转困难，遂与卞智英就上述5套房产买卖事宜进行再次谈判并于2017年4月23日重新签订《房产买卖协议》，约定购房单价为13500元/平方米，并在协议中约定：卞智英需在办理房产过户手续，相关产权到手后支付第三方监管银行158万元整。由于当时房屋限购政策，卞智英遂与闽汇公司约定将上述房产登记在其名下，并于2017年5月17日将案涉房产过户登记在闽汇公司名下。二、关于案涉121单元房产购房款支付问题。依据《房产买卖协议》，葛雅辉出售的上述5套房产总面积是285.18平方米，购房总价3849930元。上述购房款由两部分组成，其中一部分按照《房产买卖协议》约定，卞智英于2017年6月5日通过兴业银行向葛雅辉中国建设银行转账支付购房款58万元，2017年6月23日卞智英通过中国建设银行向案外人张芝微账户分三笔共转账994000元，并于当日由张芝微代卞智英转给葛雅辉，卞智英于当日另行向葛雅辉支付6000元购房款。另一部分购房款是代为偿还葛雅辉尚欠抵押贷款234万元本金及利息等，现以闽汇公司名义偿还。三、案涉121房产不存在“以明显不合理低价转让”情形。综上，关于案涉房产买卖事宜，卞智英与葛雅辉两次买卖合同签订时间都在林键向葛雅辉出借款项之前，并按照双方签订的协议约定支付购房款，不存在以明显不合理低价转让或无偿转让情形。 林键向一审法院起诉请求：撤销葛雅辉与闽汇公司之间福州市台江区××街道××路××号××小区××#楼××单元房屋买卖合同。 一审法院认定事实：葛雅辉欠林键借款本息850000元未还，经闽清县人民法院调解，作出（2018）闽0124民初1777号民事调解书于2018年8月7日生效，2018年10月8日林键申请法院强制执行。 2016年1月19日,葛雅辉与中国民生银行股份有限公司福州闽侯支行（以下简称民生银行闽侯支行）签订《借款合同》《担保合同》各一份，约定葛雅辉向民生银行闽侯支行借款金额2600000元，借款期限60个月，自2016年3月7日至2021年3月7日止，并约定葛雅辉用其名下位于福州市台江区××街道××路××号××小区××＃楼××单元××单元××单元××单元××单元房产进行抵押等。2016年3月2日办理了抵押登记，民生银行闽侯支行于2016年3月7日向葛雅辉发放贷款2600000元。至2017年5月19日葛雅辉尚欠民生银行闽侯支行贷款本金2340000元。 2016年8月31日，葛雅辉（卖方、甲方）通过房产中介福建骊特担保有限公司与卞智英（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同（Ａ）》，约定葛雅辉将坐落于福州市台江区××街道××路××号××小区××＃楼××单元（产权证号榕房权证Ｒ字第0××0、0××1、0××1、0××8、0××0号）出售给卞智英，房屋交易价款为2600000元等。但房产限购政策等原因致《房屋买卖合同（Ａ）》未实际履行。 案外人王泽军申请执行葛雅辉的（2016）闽0124民初1225号民间借贷纠纷、（2017）闽0124民初315号车辆租赁合同纠纷两案执行过程中，双方于2017年4月20日达成《和解协议书》，和解协议约定：两案以1580000元一次性了结；葛雅辉为履行本协议约定的1580000元，决定对葛雅辉所有的榕江新天地小区1栋101、102、121、122、123房产进行出售，出售的房款以便实现王泽军的1580000元债权等。 2017年4月23日，葛雅辉（卖方、甲方）与卞智英（买方、乙方）签订一份《房产买卖协议》，协议约定：葛雅辉将所有的榕江新天地小区1栋101、102、121、122、123房产出售给卞智英，每平方米13500元，该房产存在第三方银行监管债权1580000元，卞智英在办理房产过户手续后支付该1580000元等。2017年4月23日，葛雅辉（甲方）、闽汇公司（乙方）、卞智英（丙方）签订一份《三方协议》，协议约定：葛雅辉将所有的榕江新天地小区1栋101、102、103、121、122房产出售给卞智英，每平方米13500元；葛雅辉、卞智英同意由闽汇公司代卞智英持有上述房产；特别说明《房产买卖协议》中的“123单元实际为103单元”等。 2017年4月24日，闽清县人民法院作出（2016）闽0124执885号执行裁定书，裁定解除对葛雅辉所有的坐落于台江区××街道××路××号××小区××＃楼××单元的房产（产权证号分别为Ｒ0709250、Ｒ0××1、Ｒ0××1、Ｒ0××8、Ｒ0709430）的查封。 2017年5月12日，闽汇公司与民生银行闽侯支行签订《借款合同》《担保合同》各一份，约定闽汇公司向民生银行闽侯支行贷款2340000元，借款期限自2017年6月16日起至2022年6月16日，闽汇公司用其名下位于福州市台江区××街道××路××号××小区××＃楼××单元××单元××单元××单元××单元房产进行抵押等。葛雅辉于2017年5月17日将其名下台江区鳌峰街道光明路2号榕江新天地小区1＃楼101、103、121单元房产变更登记在闽汇公司名下，2017年5月18日将102、122单元房产变更登记在闽汇公司名下，交易房产总建筑面积为285.18平方米，其中案涉121单元房产建筑面积为49.11平方米。2017年6月5日卞智英通过银行转账给葛雅辉580000元；2017年6月23日卞智英通过银行转账给葛雅辉6000元，并委托闽汇公司财务张芝微通过银行转账给向葛雅辉994000元；上述三次卞智英共转账给葛雅辉1580000元。2017年6月16日后，闽汇公司按月归还其与民生银行闽侯支行签订的《借款合同》项下贷款本息。 第一次庭审中，林键委托诉讼代理人自认“该房屋的市场价格约17000-20000元／平方米”；第二次庭审中各方当事人确认福州市台江区××街道××路××号××小区××＃楼××单元××单元××单元××单元××单元房产的购房款总计3849930元，案涉121单元房产实际成交价格为662985元（总购房款3849930元÷总面积285.18㎡×案涉121单元房产面积49.11㎡）。 一审法院认为：本案系债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债务人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，根据闽清法院生效的（2018）闽0124民初1777号民事调解书，可以确认林键为葛雅辉的合法债权人，其债权数额为借款本息850000元。本案的争议焦点为：葛雅辉转让案涉121单元房产的行为是否属于以明显不合理的低价转让财产。 根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”规定，本案葛雅辉、闽汇公司提供的证据可以相互印证，形成证据链，一审法院确信葛雅辉将福州市台江区××街道××路××号××小区××＃楼××单元××单元××单元××单元××单元房产出售给闽汇公司（名义持有人）、卞智英（实际持有人），第三人支付的购房价款由葛雅辉名下房产抵押贷款余额2340000元转移给闽汇公司名下同一房产抵押贷款2340000元、及银行转账给葛雅辉的1580000元组成。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，各方当事人已确认葛雅辉出售的五套单元房产转让总价款为3849930元、案涉121单元房产价款为662985元，据此核算，案涉121单元房产实际交易单价为13500元／平方米，已经超过了林键自认“该房屋的市场价格约17000-20000元／平方米”70%（11900-14000元／平方米）的下限，且林键未提供交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价的相关证据，未提供证实葛雅辉转让讼争房产的价值属于明显不合理低价或存在无偿转让情形的相关证据，林键应承担举证不能的不利法律后果，故案涉121单元房产交易价格不属于法律规定的“明显不合理的低价”，林键关于“撤销葛雅辉与闽汇公司之间台江区鳌峰街道光明路2号榕江新天地小区1＃楼121单元房屋买卖合同”的主张，证据不足，缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回林键的诉讼请求。案件受理费12300元，由林键负担。 二审中，卞智英向本院提交如下证据：1.兴业银行交易记录、2.中国建设银行客户交易明细。本院经审查，对上述证据予以确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，在案证据可以证实葛雅辉于2017年将包括案涉121单元房产在内的5套房产以13500元/平方米的价格出售给卞智英（名义持有人为闽汇公司）。葛雅辉、卞智英在一审中均陈述，卞智英支付上述5套房产的购房价款由银行转账给葛雅辉的158万元（2017年6月5日卞智英通过银行转账给葛雅辉58万元；2017年6月23日卞智英通过银行转账给葛雅辉6000元、委托张芝微通过银行转账给向葛雅辉994000元），以及葛雅辉名下房产抵押贷款余额234万元转移给闽汇公司名下同一房产抵押贷款234万元构成，葛雅辉、卞智英在一、二审中提交的银行流水等证据形成证据链，可以证实其上述主张。因林键在一审中自认案涉房屋的市场价格约17000-20000元/平方米，葛雅辉向卞智英出售案涉房产的单价已超过林键自认市场价格70%的下限，且林键未提供交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价的相关证据，不能证实葛雅辉转让案涉房屋的价格属于“明显不合理低价”，故林键以此为由诉请撤销案涉房屋买卖合同，依据不足，一审法院不予支持，并无不当。林键在二审中向本院申请调取闽汇公司在公安机关的公章备案登记信息和公章使用时间信息，该调查申请缺乏必要性，本院不予准许。 综上，林键的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12300元，由林键负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年四月十二日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦