陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2848号上诉人（原审原告）：张占辉，男，1986年1月22日出生，汉族，河北省任丘市议论堡乡邢村村民，住河北省任丘市议论堡乡邢村东环路56号。委托诉讼代理人：王春科,陕西璟涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市临潼区双雄物流有限公司，住所地：陕西省西安市临潼区新丰工业园。法定代表人：齐庆国，该公司总经理。原审被告：陈盼，男，1990年8月4日出生，汉族，渭南市富平县老庙镇老庙村二组村民，住该村组。上诉人张占辉因与被上诉人西安市临潼区双雄物流有限公司（以下简称双雄公司）、原审被告陈盼租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2020)陕0115民初4018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张占辉上诉请求：1、维持西安市临潼区人民法院(2020)陕0115民初4018号民事判决书第一、三项，撤销第四项；2、改判第二项为：双雄公司在判决生效后七日内返还张占辉租赁费27万元；3、判令双雄公司赔偿张占辉损失53000元；4、一、二审诉讼费用由双雄公司负担。事实与理由：原审认定事实、适用法律错误。根据双方合同约定，双雄公司（甲方）应保证张占辉（乙方）24小时供电，且功率不小于400千伏安，由双方共同监督安装分电表。由于双雄公司一直未能按约定提供生产用电，导致张占辉租赁厂房的生产经营目的无法实现，按照合同约定双雄公司无权计算租金。原审在合同无效的情况下，判令张占辉支付占用费不符合法律规定和合同约定。合同无效后，双雄公司应当返还张占辉租金并赔偿损失。双雄公司辩称，张占辉的企业为环境污染企业，未向当地电管站提供企业用电的相关申请手续。双雄公司经陈盼介绍，根据张占辉要求建造定制厂房，陈盼转给双雄公司的27万是定制厂房的保证金，双雄公司至今未收到租金。因张占辉没有遵守合同，五年期未满，故双雄公司不能向张占辉退还保证金27万元。张占辉的公司不能正常生产，是其自身原因造成。其损失应自行承担。陈盼经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。张占辉向一审法院起诉请求：1、依法确认张占辉与双雄公司、陈盼签订的厂房租赁合同无效；2、依法判令双雄公司、陈盼共同返还张占辉租金30万元，并赔偿张占辉损失53000元；3、诉讼费由双雄公司、陈盼负担。一审法院认定事实：张占辉通过中介陈盼介绍，欲承租双雄公司厂房。2019年9月19日，双雄公司作为出租方（甲方）委托陈盼与张占辉（承租方乙方）签订《厂房租赁合同》，合同对房屋的性质、座落、面积、租赁内容、租赁期限、租金、租赁押金及支付方式、甲乙双方权利和义务等事项作了约定。合同约定：厂房位于西安市临潼区新丰工业园西部严上村沙东组南侧108国道北150米处；建筑面积为1300平方米；单价为15.5元/平方米/月；租赁期限为5年。甲方负责为乙方接通水电路，待乙方能正常生产后10天开始为起租日期；厂房年租金为24万元整；甲方应向乙方提供符合生产需求的安全工业用电电源至乙方车间内，具体放置位置可由双方协商，从变压器引线至乙方车间配电箱的铺线费用含电表皆由甲方承担；车间配电柜由乙方负责安装。租赁期满，配电柜和乙方自行安装的设备所有权归乙方；甲方保证对乙方24小时供电且功率不小于400（千伏安），由甲、乙双方共同监督安装分电表。乙方自行办理经营期间工商、税务等经营证照和审批手续，守法经营，甲方在能力范围内予以无偿配合，乙方承担其独立经营中所发生的一切税费等法律责任。2019年9月20日，张占辉通过中国农业银行股份有限公司西安市临潼区新丰支行向陈盼账户预付房租200000元；2019年11月22日，又通过该支行向陈盼账户预付租金100000元。转款后，中介陈盼扣除了3万元中介费，剩余27万元给付双雄公司。2019年9月23日，双雄公司开始施工，拆除原有厂房800平方米，共投资人民币180万元修建新厂房，2019年12月18日竣工。2019年12月25日，张占辉设备进入车间，双雄公司正式将厂房交付张占辉使用。张占辉进入后安装行吊、吊车费、工费、托运费及拆卸行吊、吊车费、托运费等共计花费53000元。后张占辉因厂房内供电功率未达到要求即不小于400千伏安，导致不能正常生产。至判决之日，张占辉设备未移出双雄公司厂房。2020年8月11日，张占辉以双雄公司无土地及建设工程规划手续导致无法办理环评手续而其不能正常生产经营，提起诉讼，请求判如所请。审理中，双雄公司认为因张占辉的企业为环境污染企业，导致新丰电管站未给办理400千伏安的变压器，不是双雄公司的原因。另查，双雄公司租赁给张占辉的厂房无建设工程规划手续。张占辉、双雄公司、陈盼因意见分歧较大，致调解协议未能达成。一审法院认为，本案中，张占辉、双雄公司虽然在2019年9月19日签订《厂房租赁合同》，但该厂房无建设工程许可证等合法审批手续，因此，该厂房租赁合同应属无效合同。张占辉已经向双雄公司支付租金27万元，并于2019年12月25日将设备搬入并实际占用该厂房，故张占辉应向双雄公司支付实际占用期间的租赁费用。张占辉从2019年12月25日占用厂房，应按照合同约定的租金标准每月2万元支付房屋占有使用费。以作出该民事案件判决书之日即2020年11月25日作为计算占有使用费的截止日，从2019年12月25日至2020年11月25日，共计11个月，因此张占辉占有该厂房的实际费用为22万元。张占辉已交租金27万元，扣减该厂房占有费用22万元，剩余5万元，双雄公司应予返还。陈盼为房屋中介，理应介绍给张占辉各项手续合法的厂房，并应在和张占辉签订租赁合同时让双雄公司出具合法有效手续，现因双雄公司无建设工程规划手续导致租赁合同无效，致使张占辉未能成功租赁该厂房，因此陈盼应返还张占辉中介费用。张占辉因未能成功租赁该厂房要求双雄公司、陈盼承担损失的主张，因其自身不能提供企业用电的相关手续导致不能正常生产，对其损失有一定责任。双雄公司未能提供该厂房的建设规划许可证的合作手续，对其造成的损失也有一定责任。故张占辉、双雄公司各自造成的损失均由自己承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款之规定，判决：一、张占辉与西安市临潼区双雄物流有限公司于2019年9月19日签订的《厂房租赁合同》无效。二、西安市临潼区双雄物流有限公司在本判决生效后七日内返还张占辉租赁费50000元。三、陈盼在本判决生效后七日内返还张占辉中介费30000元。四、驳回张占辉的其他诉讼请求。如双雄公司、陈盼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6595元，由张占辉负担4836元，双雄公司、陈盼负担1759元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张占辉与双雄公司签订之《租赁合同》，因租赁的厂房并无相关建设规划手续，应属无效合同。张占辉自2019年12月25日起占用涉案厂房，一审法院以一审判决之日即2020年11月25日作为计算截止日期，判决张占辉按照合同约定的每月2万元租金标准向双雄公司支付占有使用费，符合法律规定，并无不当。张占辉以双雄公司未能提供生产用电导致其无法生产为由，上诉主张双雄公司返还全部已付27万元租金并赔偿损失，一审法院结合张占辉不能提供办理企业用电的相关手续应自负相应责任的情形，及双雄公司按张占辉要求建设厂房但未能提供建设规划手续的事实，判决张占辉负担占用厂房期间的占有使用费，张占辉、双雄公司对于各自损失各自负担，不违反法律规定，亦无不妥。据此，张占辉已交租金27万元，扣减22万元占有使用费后，双雄公司应向张占辉返还剩余5万元。陈盼作为房屋中介，未能促成张占辉租赁到符合使用条件的厂房，应向张占辉返还中介费用3万元。综上所述，张占辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6145元，由张占辉负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年四月十九日 书 记 员  刘 书 方     1