山西省晋中市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021)晋07民终1206号上诉人（原审原告）:闫海燕，女，汉族，1979年11月26日出生，山西省寿阳县村民，住本村。委托诉讼代理人：南晋斌、赵治国，山西祥云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京福喜房地产开发有限公司，住所地:北京市丰台区右安门外大街1号地下室03室。法定代表人:吕建钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明珠，山西正煋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:晋中市元鑫房地产开发有限公司，住所地:山西省晋中市榆次区迎宾路3号。法定代表人:赵晨斐，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建西，山西中都律师事务所律师。上诉人闫海燕与被上诉人北京福喜房地产开发有限公司（以下简称福喜公司）、晋中市元鑫房地产开发有限公司（以下简称元鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服榆次区人民法院（2020）晋0702民初2738号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。闫海燕上诉请求：依法撤销榆次区人民法院（2020）晋0702民初2738号民事裁定，指令榆次区人民法院依法审理本案。二、依法支持上诉人解除合同、退还购房款、支付利息、赔偿差价损失及已付购房款一倍的诉讼请求。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案一审法院裁定以福喜公司不具备开发资质，未动工就售房，不具有履行合同能力，涉嫌经济犯罪为由驳回上诉人要求解除合同、退还购房款、支付利息、赔偿差价损失及已付购房款一倍的起诉，是认定事实，适用法律错误。首先，被上诉人福喜公司于2005年取得房地产开发企业暂定资质,而根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》第19条之规定:企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，也只是处以罚款，而并未涉及犯罪。另根据《最高人民法院关于审理涉及国有士地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的相关规定，合作开发房地产企业在一审起诉前只要一方具备了开发资质即合法。本案二被上诉人在2013年10月就福喜公司承建的原福苑小区项目签订《福苑小区工程项目合作协议》,合作近一年于2014年9月签订该开发项目的整体转让协议即《福苑小区工程项目转让协议》，此后原本就经合法审批并已经协调变更成商品房的该项目手续逐渐被完善,到本案纠纷第一次起诉之前就已经取得了该项目的预售许可证。第二,本案中福喜公司所承建的榆次精华公司的住宅小区建设项目是经过市发改委批准立项，而且预售房价经物价局核准备案。而且福喜公司在将其开发的福苑小区项目整体转让与元鑫公司时,已经建成四栋多层住宅并交付并使用，按照双方转让约定，高层住宅由元鑫公司承建并交付购房人。第三,该案一审法院就曾以案件涉嫌经济犯罪为由驳回上诉人的起诉,上诉后经二审法院审理并作出了已认定该案件与经济犯罪无关裁定，该裁定为终审裁定并已经发生法律效力。但一审法院却对同一案件事实又再次以该案涉嫌经济经济犯罪为由驳回上诉人的起诉,不仅无视上诉人的合法权益,而且无视上级法院已生效法律文书的效力，不仅错误，而且违法。第四、一审法院在被告主体相同，法律关系相同，原告主张相同的同一类案件中，作出的事实认定及裁判结果却标准不同。原来与本案有相同纠纷并提起诉讼的共是17户,在2017年诉至榆次区法院,要求被上诉人交付房屋并支付违约金,法院经审理以房屋已经出卖他人，合同目的不能实现而全部驳回了17户当事人的诉讼请求，但并未认定该案涉嫌经济犯罪。17户当事人不服上诉至晋中市中级人民法院,中院审理后裁定发回重审。在一审法院重审过程中17户当事人有4户当事人在一审法院组织下与元鑫公司达成调解,由被上诉人元鑫公司退还已付房款并支付利息，并出具了法律文书,案号为:（2019)0702民初2430号、(2019)0702民初2425号、(2019）0702民初2427号。同一案件，同一法院，一审再次以该案涉嫌经济犯罪为由驳回起诉，作出了不一样的处理结果。综上，一审法院认定事实错误,适用法律错误，请求二审法院查明事实，指令一审法院依法审理，依法支持上诉人解除合同、退还购房款、支付利息、赔偿差价损失及已付购房款一倍的诉讼请求。福喜公司辩称，原审判决认定北京福喜公司涉嫌刑事犯罪属子认定事实错误，而且没有法律依据，理由如下：一、原审判决认定北京福喜公司不具备开发资质没有事实依据；北京福喜公司成立子2005年5月19日，公司成立之初有关部门为福喜公司颁发了建筑工程暂定资质，榆次区标准件厂委托时福喜公司完全具备相关资质。二、福喜公司后期即便存在资质瑕疵，但就此并不构成刑事犯罪：因福喜公司将项目转让后未再进行房地产开发，资质证被收回，目前无法获知资质有效的期限，即便后期存在资质瑕疵，就像上诉人所说，仅仅违反行政管理部门的相关规章制度，并未触犯刑法的相关规定。三、原审所依据的“相关诉讼案件的审计报告”并不能证明福喜公司不具备履行能力，更不能证明福喜公司涉嫌刑事犯罪。审计报告不属于本案的证据，几方当事人并未见过此报告，在本案中原审也未经当事人进行质证。据福喜公司陈述，审计报告是福喜公司将该项目转让给元鑫公司时形成，只是按相关部门要求所做，只是为了符合相关部门的形式要求，而且也仅仅是对项目的审计，并非对福喜公司整体的经济能力的审计，所以并不能证明福喜公司不具备履行能力。四、福喜公司正在被晋中市中级人民法院审理的合同诈骗罪一案，尚未判决，对于是否构成合同诈骗罪尚未定论，而且刑事案件中所指控的事实与本案没有关系，因为刑事案件中涉及的事实是本案诉争项目中的商铺并不涉及本案诉争项目中上诉人购买的住宅部分。综上，福喜公司陈述了本案存在的客观事实，是否应当指令榆次区人民法院继续审理，请依法裁判，因本案仅针对案件程序是否应当继续审理，所以对上诉人的第二三项上诉请求同原审案件，不再进行答辩。元鑫公司辩称，一、总体而言，本次诉讼所涉及的十一户社会集资户与元鑫公司、福喜公司案件以及另案的三户回迁户与元鑫公司、福喜公司案件、答辩人与北京福喜公司的合同纠纷案件，三个案件虽然相互独立，但是存在内在的密切联系，一审法院民事审判团队在审理上述案件过程中，结合刑事审判庭审理的福喜公司合同诈骗的刑事案件，经过审委会的充分讨论，最终作出福喜公司在开工之时就没有开发资质，未动工就出售房屋，加之审计报告体现的无注册资本、无明确的组织结构，整个项目的运作处于一种无序状态，认定福喜公司不具备履行合同的能力，而涉嫌经济犯罪，应当移送公安机关的判决，该判决是在充分考虑全部案件事实的基础上作出的，做到了事实认定准确，法律适用适当，程序合法，是一份公正的判决。二、在元鑫公司接手该项目之后，因为福喜公司的遗留问题，导致大量的问题开始显现，期间在福喜公司的带头之下，多次组织上访户上访和冲击政府部门，并且将数十吨沙土堵在元鑫公司的办公楼门时间大约一周，指使80多岁的老太太以及不明身份人员吃住在元鑫公司办公室，致使元鑫公司不能正常办公，借此给元鑫公司施加压力，迫于无奈，元鑫公司出资让社会集资户通过正常法律途径来维权，元鑫公司才得以正常办公，此事实有元鑫公司的报案材料为凭，并且锦纶派出所也多次出警记录为证。三、再次强调，本案的十一名社会集资户，支付的首付款均是属于大额的交易，但全部没有以正常的银行转账的方式进行，全部是现金支付，此种不合理的支付方式必然隐藏着虚假的交易情形，尤其是在收据上涂改乱画以及没有经手人签章就开出收据，本身就属于严重的不合理、不正常的存在，可能涉嫌违法犯罪。退一步讲，即使上诉人全部缴纳了购房款，那么购房款应当全部进入开房企业的专用账户，以便于国家税务部门监管，进而保障国家税收，但是实际情况却是福喜公司收取购房款后全部用于偿还高利贷，没有进入专户，直接导致国家税收的流失，涉嫌偷税漏税。最后补充一点，上诉人称其当时购买的就是商品房。从时间上来讲，本案项目是在2015年之后逐渐完善土地审批手续，才将项目转变为商品房，而十一名上诉人签订购房协议在2010年前后，均是在2015年之前，价格每平米几百元；其次，从签订购房协议合同上来看，十一名上诉人均是签订的《榆次精华铁路标准件有限责任公司职工集资建房项目售房协议书》，从合同名称上也可以显示出购买的是经济适用房，并非商品房，最后代理人也愿意相信上诉人讲的是真话，当时认为购买的就是商品房，那么福喜公司在没有任何证照的情况下，将经济适用房以商品房进行宣传，欺骗社会购房户购买经济适用房，将收取的购房款用于偿还高利贷，完全符合以非法占有为目的，采取虚构事实，隐瞒真相的手段，利用合同骗取公私财物的合同诈骗罪的构成要件，更加证明一审法院判决本案涉及犯罪，移送公安机关的正确性。闫海燕向一审法院起诉请求：依法解除其与被告签订的购房合同；判令二被告返还其已付购房款145000元；判令二被告按其已付房款以银行同期贷款利率赔偿利息96758.62元(从交款之日暂计至2020年1月1日)；判令二被告赔偿其同地段、同面积、同层次房屋的差价损失269550.3元；判令二被告赔偿其已付购房款一倍的损失145000元；本案诉讼费用由二被告承担。一审审理查明，2007年7月7日，山西省晋中市榆次精华铁路标准件有限责任公司（原榆次标准件厂，以下简称“榆次精华公司”）与被告北京福喜公司签订《建设经济适用房协议书》，载明榆次精华公司拟在××街××号××小区（名称未定），现有土地18.89亩，由北京福喜公司出资承建。2008年9月16日，案外人赵录琴与被告福喜公司签订《榆次精华铁路标准件有限责任公司职工集资建房项目售房协议书》，该协议载明：项目名称为福苑小区，地址榆次区××街××号，房号2-1-601，建筑面积120.4平方米，单价2110元／平方米，房款为254044元，优惠金额为5000元，实际房款为249044元，付款方式为分期付款，原告于2008年9月16日交总房款的60%即人民币145000元，其中包含定金10000元，于房屋主体封顶时，再交总房款的35%，即人民币87000元，于集资房屋竣工交房前交清剩余房款17044元，房屋交付时间为2009年12月31日前。双方还约定，乙方（赵录琴）本人必须符合集资房屋标准方可集资本房屋，否则不予办理。如遇不可抗力意外事件致使甲方（北京福喜）不能交付集资房屋，双方解除集资房屋协议，届时甲方不再承担其它责任，双方权利义务即时终止。协议签订后，案外人赵录琴于2008年9月16日向被告福喜公司缴纳145000元，福喜公司认可收到该款项。庭审中，原告提供一份其与赵录琴于2010年4月26日签订的《转让协议》，欲证明该受让赵录琴讼争房屋，与福喜公司成立了房屋买卖合同关系，该协议甲方为赵录琴、丁元信，乙方为闫海燕，协议载明“经甲乙方协商，甲方将在北京福喜房地产开发有限公司所购买的‘福苑小区’2＃楼1单元601房屋一套自愿转让给闫海燕，（身份证号：142427197911××××）。本协议一式两份，签字后生效”，赵录琴、丁元信和闫海燕分别在甲乙方处签名捺印。后被告福喜公司出具一份加盖公章的证明，载明“兹证明：原由我公司开发的晋中市榆次区精华铁路标准件‘福苑小区’项目，因我公司将此项目转让原购买我公司的住户2号楼1单元601号，我公司认可将名字更改为闫海燕新户主承接原户主一切合同权利义务。”落款日期为2010年5月1日。经查，赵录琴陈述该于2013-2014年间与福喜公司办理了退房退款手续，而非2010年转让给闫海燕，现原告持有的购房协议以及收款收据名字均为案外人赵录琴，未变更为闫海燕。2013年10月24日，福喜公司与元鑫公司签订《福苑小区高层项目合作协议》，双方同意就福苑小区项目中的高层项目（未动工、已售房）进行合作开发，并约定由福喜公司负责原拆迁安置户和已购房户解释稳定等工作，元鑫公司负责项目的整体运作实施和现场施工管理工作，协调并承办项目的规划、建设、土地等相关手续。2014年9月15日，福喜公司与元鑫公司签订《福苑小区项目转让协议书》，福喜公司将其开发的榆次标准件厂福苑小区项目整体转让给元鑫公司，元鑫公司支付福喜公司转让费3093万元及415万元多层住宅楼的各项费用。该协议第一项约定福喜公司负责完善、处理两栋高层（小区1#、2#楼）以外的已经建成的4栋（3#、4#、5#、6#楼）多层住宅楼（经济适用房性质）及相关建筑物（设施）的发证、质量维护、管理等未完成事项和遗留问题，元鑫公司提供适当便利；第二项约定福喜公司要主动向元鑫公司提供高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况和合同文本及其他有关购房资料，并保证所提供情况（附表）和文本及资料的完整性和真实性，如有出入，福喜公司承担全部责任；第五项约定，元鑫公司负责高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的安置工作，福喜公司须积极予以协助；第七项约定，协议生效后，福喜公司对福苑小区的高层楼，既不享有任何权利，也不承担除本协议约定之外的任何义务。至此，元鑫公司接手该项目。元鑫公司认可曾于2017年3月组织原告重新选房，后元鑫公司未与原告签订合同，也未向原告交付房屋，而是将案涉房屋以每平米4961元出售给案外人荆昭并进行网签备案。元鑫公司称，房屋性质转为商品房，原告应以市场价交付房款，而原告不同意加付房款，双方未达成一致意见，我公司与原告未形成合同关系，故我公司将房屋卖与他人是合法的。另查明，涉案房屋所在土地使用者为原榆次标准件厂，土地坐落在××街××号，土地用途为工业用地。2013年4月17日下午，晋中市人民政府就协调榆次精华公司职工集资建房上访问题涉及有关事宜召开市政府专题会议，会议纪要载明：已建成的四栋六层回迁安置住宅涉及的土地采取划拨方式供地，准备新建的两栋各28层底商住宅项目土地（占地为9亩左右）通过公开出让方式由项目开发单位取得。2015年8月6日，晋中市国土资源局和元鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定土地出让金为28500000元并于次日缴纳土地出让金，2015年11月23日，晋中市人民政府向元鑫公司颁发《中华人民共和国国有土地使用证》载明：土地使用权人为元鑫公司，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让。自此，案涉房屋（即高层1＃、2＃楼）的土地用途由工业用地变更为城镇住宅用地，房屋性质由经济适用房转变为商品房。房屋（即高层1＃、2＃楼）由元鑫公司建成后，项目名称由“福苑小区”更名为“元鑫-喜堂”。还查明，福喜公司于2005年5月19日注册成立，于2005年7月4日取得北京建委的房地产开发企业暂定资质，有效期至2006年7月1日，到期后未再办理开发资质。另，案外人赵录琴及原告闫海燕均非晋中市榆次精华铁路标准件有限责任公司（原榆次区标准件厂）的职工，赵录琴与福喜公司签订的购房协议所指向的2-1-601房屋处于新建的两栋高层。庭审中，原告称其受让的王娟与福喜公司签订的购房合同经过整体项目转让并经政府审批已经从经济适用房转化成商品房。后二被告签订合作协议及转让协议，由元鑫公司接手福喜公司所开发的整个楼盘项目。按照约定，本案中二被告的转让协议是整体转让，其中包含原告在内的合同以及权利，且元鑫公司、福喜公司组织原告在政府的主持下进行重新选房，该行为是对原合同权利的认可，但元鑫公司在原告选房之后将诉争房屋售出，元鑫公司存在恶意违约。原告与被告签订合同合法有效，被告应当履行，但因元鑫公司已经将房屋出售，导致合同目的不能实现，故原告选择解除合同及赔偿相应损失。被告福喜公司则称本案涉及的合同均合法有效，各方应遵守履行，原告要求解除合同的请求，因权利义务已概括性全部转移给元鑫公司，故原告与我司不存在房屋买卖合同的关系，更不存在解除合同一说，违约责任方为元鑫公司，一切损失应由元鑫公司承担。同时认可原告受让案外人房屋的事实。被告元鑫公司则称福喜公司不具备开发经济适用房的资质，原告亦不符合购买经济适用房的资格，原告与被告福喜公司签订买卖合同因违法而无效，同时原告交付房款全部以现金支付福喜公司，不符合常理。该项目系福喜公司在建设过程中资金缺乏，无力继续经营，在政府主导下我司加入建设，接手该项目后才知晓社会购房户的情况，为解决矛盾，以市场价支付购房款为前提组织原告重新选房，但原告不同意加付房款，与我司并未达成合意。我司虽然与福喜公司签订项目转让协议书，但是本案原告的合同及购房款福喜公司并未向我司移交，原告与我司不存在房屋买卖合同法律关系，同时不认可原告受让案外人房屋的事实，故关于原告的权利义务仍在福喜公司，原告向我司主张于法无据。元鑫公司还称，该公司接手项目后变更为商品房，比经济适用房增加了多项费用，其中土地出让金均摊在商品房每平米费用474元。一审法院认为，被告福喜公司不具有开发资质，未动工就出售房屋，在收取购房人房款后也一直未正常动工，加之从审计报告可以看出福喜公司无注册资本，无明确的组织结构，整个项目的运作处于一种无序状态。综上，福喜公司不仅不具有开发资质，而且不具备履行合同的能力，仍然与各原告签订售房协议并收取购房款，其行为涉嫌经济犯罪，应移送公安机关。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院》第十一条、第十二条之规定，裁定：驳回原告闫海燕的起诉。经二审审理查明，本案上诉人2017年5月第一次起诉要求交房并按约定承担违约责任，一审法院以该房屋己经售出并网签，导致上诉人与被上诉人北京福喜公司签订的售房协议目的不能实现，而上诉人也未要求解除合同，故驳回诉讼请求。上诉人不服提起上诉，二审法院经审理发现一审存在程序不合法情形，裁定发回重审。一审法院重审后，认为该案以可能涉嫌刑事犯罪为由，驳回上诉人的起诉。上诉人再次上诉后，二审法院经审理认为，根据晋中市榆次区人民检察院榆检刑审刑诉（2019）458号起诉书内容及上诉人的诉讼主张,该刑事案件涉及的事实与本案的法律事实不同，该刑事案件不影响本案审理,一审法院以本案争议事实存在犯罪嫌疑为由，裁定驳回起诉不当，应予纠正。但，经审查上诉人诉讼请求，其既要求履行购房协议，又要求解除购房协议，其所持诉讼请求存在不明确、不具体情形，不符合民事案件起诉条件，故对其起诉应予驳回，维持一审驳回起诉裁定。后上诉人以本案诉讼请求再次起诉，其余事实与原审查明一致。本院认为，上诉人主张解除房屋买卖合同，责令被上诉人返还购房款并赔偿相关损失属于民事案件审理范围，且晋中市榆次区人民检察院榆检刑审刑诉（2019）458号起诉书内容涉及的事实与本案的事实不同，该刑事案件不影响本案审理,元鑫公司主张上诉人和福喜公司在本案中涉嫌犯罪于法无据，一审再次以涉嫌刑事犯罪为由驳回起诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销榆次区人民法院（2020）晋0702民初2738号民事裁定；二、本案指令榆次区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  寇永俊审判员  石秀萍审判员  侯建伟二〇二一年四月六日书记员  张 晶