湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终254号上诉人（原审被告）：益阳湘运房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区。法定代表人：郭跃明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王平，男，1959年9月10日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：姚海华，湖南天声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘莉，女，1972年12月9日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：刘江南，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南义剑律师事务所律师。原审原告：徐春雷，男，1970年10月2日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：刘江南，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者。上诉人益阳湘运房地产开发有限公司（以下简称湘运公司）因与被上诉人刘莉、原审原告徐春雷商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。湘运公司上诉请求：撤销一审判决中的第一项、第二项，驳回刘莉的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2014年12月30日湘运公司将刘莉、徐春雷购买案涉门面1XX号的10万元定金原路退回徐春雷账户，刘莉、徐春雷退房后，湘运公司并未授权崔某与其协商确认仍由刘莉、徐春雷购买案涉门面1XX号，更不可能允许崔某私自收取购房款项；2.刘莉、徐春雷将100万元分两笔转入湘运公司账户40万元和案外人崔某私人账户60万元，一审判决认定为购房款是错误的，刘莉既不能提供两张50万元收据从何获得，又不能与徐春雷转账金额一一对应，其大额资金往来也不能光凭一张收据就认定具有付款行为；3.一审判决证据认定错误，湘运公司没有授权崔某收取100万元；4.一审判决举证责任分配错误，刘莉在未提供充分证据的情况下，认定2014年12月30日的100万元与两张50万元收据之间具有直接因果关系，无事实依据和法律依据，不能排除徐春雷和崔某之间存在100万元借款的经济往来；5.湘运公司尚未交付涉案门面102号，刘莉要求人民法院判令湘运公司办理不动产权证的条件不具备，一审判决强行办证，无事实依据和法律依据。刘莉、徐春雷答辩称：2014年12月23日签订了认购案涉门面协议书，12月29日退订是因门面有个地下通风口。当时湘运公司负责销售地产的副总经理崔某，提出公司资金紧张，如果提前预付200万元购房款，房价可以优惠，经协商，最终确定先付100万元，徐春雷于2014年12月30日通过银行转账40万元支付至湘运公司账户，另支付60万元至崔某账户，2015年3月16日崔某带刘莉、徐春雷去公司财务处补上收据，后来陆续支付所有款项，均系用于购房，与崔某及湘运公司不存在其他任何经济纠纷。刘莉、徐春雷早已付清所有房款，而湘运公司未按合同约定办好产权证，不动产登记证书应登记至刘莉、徐春雷名下，并承担相应的违约责任。刘莉、徐春雷向一审法院起诉请求：1、请求判令湘运公司为刘莉、徐春雷办好“湘运大厦-曼某顿（某某汽车站二期）”第1幢X层第1XX号房屋的不动产权证；2、判令湘运公司向刘莉、徐春雷支付违约金328985元（3607300×0.1‰×912天，违约金从2018年1月12日已计算自2020年7月12日，要求计算至不动产权证办好之日止）；3、由湘运公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘莉、徐春雷系夫妻关系，2014年12月23日，刘莉、徐春雷与湘运公司签订湘运大厦?曼某顿商品房认购协议书，认购湘运大厦?曼某顿项目门面1XX房屋并支付定金10万元。因房屋地下通风口原因，刘莉、徐春雷于2014年12月29日到湘运公司处申请退订该房屋，湘运公司于2014年12月30日将定金退至徐春雷账户，同日，湘运公司股东崔某与刘莉、徐春雷协商确认，仍由刘莉、徐春雷购买该房屋，徐春雷应崔某要求将100万元购房款分两笔转入崔某指定账户。2015年1月29日，刘莉与湘运公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同约定，刘莉购买湘运公司开发的位于迎宾路南侧、火车站广场以东的湘运大厦-曼某顿（某某汽车站二期）”第1幢X层第1XX号房，房屋总价款为3607300元，首付款为1807300元，剩余180万元采用银行按揭贷款方式支付。该合同第十条规定，湘运公司应当在2015年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付刘莉使用；该合同第十九条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，2015年1月29日，徐春雷向湘运公司支付购房款60万元，2015年2月4日，刘莉以按揭贷款方式向湘运公司支付了购房款180万元（湘运公司于2015年3月15日出具收条确认），2015年2月8日，徐春雷向湘运公司支付购房款207300元，2015年2月3日，刘莉向湘运公司支付维修基金20012元、契税144292元，共计164304元，2015年2月4日，刘莉向湘运公司支付了私产产权证明、私产查询、验证产权档案费共计80元。经庭审质证，湘运公司对上述刘莉、徐春雷所支付的购房款及维修基金、契税等费用均无异议。2015年3月16日，湘运公司给刘莉出具两张50万元（共计100万元）的房款收据，两张收据加盖了公司公章并由经手人签字确认。刘莉认为上述收据是湘运公司对2014年12月30日支付的100万元购房款的追认，湘运公司认为系徐春雷与案外人崔某的个人经济往来。因此酿成纠纷，故刘莉、徐春雷诉至一审法院。另认定，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为，刘莉与湘运公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各当事人均应当按约定全面履行各自的义务。关于双方争议的100万元是否为购房款问题。经庭审质证，湘运公司对案外人崔某在2017年9月前为湘运公司股东以及2015年3月6日出具的两张收据签名及盖章的真实性没有异议，且湘运公司未对自己出具的两张收据作出合理解释说明，亦未就其辩称该笔款项属于徐春雷和案外人崔某的经济往来的主张提供证据予以证明。因此，认定该100万元为购房款。故，刘莉、徐春雷已经履行了支付了全部购房款的义务，湘运公司应为刘莉、徐春雷办理不动产权证书。综上，一审法院对刘莉主张要求湘运公司办理不动产权证书的诉讼请求予以支持。另，根据合同相对性原则，对湘运公司辩称徐春雷主体不适格的意见予以采纳。根据商品房买卖合同约定，湘运公司应于2015年12月30日前向刘莉交付房屋，根据刘莉及湘运公司约定的办证期限，扣除合同约定的办证期限（初始登记90天+办证450个工作日），再扣除19天（不动产登记中心无法办证的时间）。经核算，湘运公司应于2018年1月16日前为刘莉办妥权证，湘运公司办证违约日期应以第二天即同年1月17日开始计算。合同约定按已付房款日万分之一计算违约金，未明显过高，对刘莉要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湘运公司于判决生效后三十日内将“湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）”第1幢X层第1XX号房的不动产登记权证书办理至刘莉名下；二、湘运公司于判决生效之日起十日内向刘莉支付逾期办证违约金（违约金自2018年1月17日起按已付总房款3607300元的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止）；三、驳回徐春雷的诉讼请求；四、驳回刘莉的其他诉讼请求。本案案件受理费38290元，减半收取19145元，由湘运公司负担。二审中，湘运公司向本院提交崔某与徐春雷的录音光盘一张及聊天记录，并申请证人崔某、陈某出庭作证，欲证明徐春雷转账至湘运公司的40万元及崔某的60万元不是购房款，而是徐春雷与崔某之间的个人经济往来。崔某到庭陈述，其与徐春雷系战友关系，2007年至2015年期间崔某担任湘运控股投资公司副总经理，分管湘运公司，2014年崔某找徐春雷借100万元，并在工商银行汇款单背面写了张借款100万元的借条，因崔某欠湘运公司40万元，要徐春雷向湘运公司汇款40万元代崔某还债。陈某到庭陈述，其是崔某的朋友，2020年10月27日送崔某去益阳交警某大队找徐春雷协商，崔某欠徐春雷100万元，达成协议是还款115至120万元，徐春雷说要回家与妻子商量。湘运公司质证称，对证人证言无异议。徐春雷、刘莉质证称，对两位证人的证言均有异议，陈某系崔某的朋友，存在利害关系，对录音的真实性、合法性、关联性均有异议。刘莉、徐春雷向本院提交契税发票复印件一张，欲证明湘运公司已交契税，开具了税务发票。湘运公司质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议，公司在清查时，才发现公司被侵占了100万元，后将崔某开除。本院经审查认为，徐春雷在录音中并没有明确认可其借款100万元给崔某，崔某称汇款单反面写有100万元的借条，但无证明予以证明，陈某的证言与录音存在部分矛盾，也不足以证明借贷关系存在，故对湘运公司提交的证据及证人证言均不予采信；徐春雷、刘莉提交的税务发票与本案购房是否支付完毕无直接关联，亦不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审中争议的焦点问题是：刘莉、徐春雷于2014年12月30日支付的100万元是否属于购房款。2014年12月3日，徐春雷向崔某个人账户转账60万元，向湘运公司转账40万元，虽然双方的商品房买卖合同签订于2015年1月29日，但双方在2014年12月23日签订过商品房认购协议，有过购房意向，崔某当时系湘运公司直接分管领导，湘运公司也于2015年3月16日为刘莉开具了两张各50万元的收据，加盖了湘运公司公章，同日向刘莉出具了收款180万元的收条，上有崔某签字，也加盖湘运公司公章，湘运公司共向刘莉出具360.73万元收据，应视为湘运公司认可其收到了2014年12月30日的100万元购房款。根据刘莉、徐春雷提交的收据、银行转账凭证，其已将合同中约定的360.73万元购房款支付完毕。湘运公司提出2014年12月30日支付的100万元系徐春雷与崔某之间的个人借贷关系，没有充分证据证明，本院不予支持。根据合同约定，湘运公司应在2015年12月30日向刘莉交付房屋，并约定了办理产权登记的时间，湘运公司至今未予办理，构成违约，应当承担违约责任。综上所述，湘运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38290元，由益阳湘运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆康彪审判员  李京伟审判员  黎 娜二〇二一年四月八日书记员  文天一