湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0502民初462号原告（反诉被告）:匡煜礼，男，汉族，1948年11月14日出生，住上海市。委托诉讼代理人：徐志民，上海徐志民律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：陆惠兰，上海徐志民律师事务所律师。（特别授权代理）被告（反诉原告）:邹仕魁，男，汉族，1965年4月13日出生，住湖北省宜昌市。委托诉讼代理人：刘冬梅，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：姚永红，（邹仕魁之妻），汉族，1968年4月24日出生，住湖北省宜昌市。（特别授权代理）原告匡煜礼与被告邹仕魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李玮独任审理，2021年3月7日邹仕魁提出反诉，本院予以合并审理，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）匡煜礼的委托诉讼代理人徐志民,被告（反诉原告）邹仕魁的委托诉讼代理人刘冬梅、姚永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告匡煜礼向本院提起诉讼请求：1、依法判决确认原被告于2007年3月21日签订的《房屋转让合约》于2020年11月25日解除；2、依法判令被告向原告支付拖欠的水电费、卫生费等共计26034.15元（暂计至2020年11月24日）。事实和理由：2007年3月21日，原告与被告邹仕魁签订了一份《房屋转让合约》，约定将原告所有的位于××房屋出售给被告邹仕魁，因当时该房屋尚未取得产权证，故无法办理过户手续，因此，双方在合约第五条约定了“房屋办理过户手续前，使用该房屋的水电费、卫生费等物业费用由乙方（被告）承担，但由甲方（原告）代为支付。在每年度的元月，乙方按上年度物业费用的额度预支给甲方。”但被告十几年来除了最初付过几个月水电费外，之后一直没按约定向原告支付物业费用，物业费用一直都是原告在支付。两年前，原告拿到了房屋的产权证，但该房屋已被纳入动迁范围，客观上已无法办理过户手续。鉴于被告存在严重违约，且因房屋已纳入动迁范围这个不可抗力因素导致无法再办理过户，合约实际已无法继续履行，因此，原告于2020年11月23日向被告发出合同解除通知，通知被告《房屋转让合约》解除，要求被告返还房屋及结清所有拖欠的物业费用，并告知原告账号以便原告将房屋转让款返还给被告。被告收到解除通知后不予理会。2020年11月25日，原告去案外人（拆迁人宜昌市金源房屋拆除工程有限公司）了解情况，被告知该公司已与被告签订了该房屋的《征收补偿协议》（原告已另案起诉）。被告有严重违约行为，并且涉案房屋被纳入动迁范围属不可抗力，《房屋转让合约》实际无法再履行，故原告通知解除合约是合法有据的。为此，故原告诉至法院。被告邹仕魁辩称，匡煜礼与邹仕魁签订的《房屋转让合约》合法有效；匡煜礼不享有法定解除权，其通知解除不产生合同解除的效果，匡煜礼应当继续履行过户登记的合同义务。而匡煜礼在十四年后因诉争房屋纳入征收范围又起诉要求解除合同原款退回的行为，明显违背了契约精神和诚实信用原则，请法院驳回匡煜礼的诉讼请求，支持邹仕魁的全部诉讼请求。反诉原告邹仕魁提出反诉请求：1、确认反诉被告匡煜礼与我方签订的《房屋转让合约》有效；2、判令匡煜礼履行《房屋转让合约》约定，配合我方办理过户登记手续；3、判令匡煜礼承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年3月，匡煜礼因从国营403厂退休准备返回老家上海，便将自己位于国营403厂内，地址为××的房屋（房产证号：宜市房权证X号）以20万元的价格转让给同事即反诉原告，反诉被告（甲方、卖方）与反诉原告（乙方、买方）签订的《房屋转让合约》第三条约定本合同生效之日起，乙方向甲方一次性支付人民币贰拾万元，甲方出具收据；第四条约定，本合同生效之日，房产归乙方所有，甲方有义务协助乙方办理相关过户手续；第五条其它事项约定，房屋办理过户手续前，使用该房屋的水电费、卫生费等物业费用由乙方承担，但由甲方代为支付。2007年4月7日，反诉被告向反诉原告出具收据，表示已收到反诉原告的购房款20万元整。此后，该房屋一直由反诉原告占有，并将其借给反诉原告妻弟姚江红居住至今。因历史原因，当时国营403厂统一保管所有职工的房屋产权证，故2007年双方未能办理产权过户登记手续。2011年1月28日，反诉原告妻子姚永红通过同事樊玉春将2007年3月至2010年12月24日的水电费1770元转交给反诉被告。同年底403厂开始分批办理所有职工房屋的土地证，土地证办理完毕职工便可以将房产证与土地证一起领走，至此已经满足办理过户登记手续的条件。反诉原告妻子姚永红多次电话联系反诉被告，要求反诉被告回宜办理过户登记手续，办完后便不再需要其代付物业费用，并承诺由反诉原告承担反诉被告来回的车票、住宿费、餐费等因过户登记所产生的费用，但其都以女儿结婚、女儿生孩子、妻子腰摔伤走不开等理由推脱。反诉原告妻子无奈之下与樊玉春联系，希望他帮忙从中协商，樊玉春回复说反诉被告要求反诉原告再支付些补偿费，否则便不配合办理过户登记手续。反诉原告认为房屋交易已履行完毕不同意再支付补偿费，反诉被告便不肯回宜。2018年反诉被告偷偷回宜去403厂领取了房产证与土地证，也未告知反诉原告。2020年11月3日，西陵区人民政府下达西房征决字〔2020〕1号《房屋征收决定书》，诉争房屋被纳入征收区域。同年11月25日，反诉被告通知反诉原告去劳务公司办公室协商诉争房屋征收相关事宜，未能达成一致意见。2021年3月4日，反诉原告收到法院的传票才知道反诉被告竟然起诉反诉原告要求解除已经交易完成14年的《房屋转让合约》。反诉原告认为，根据《民法典》、《合同法》及相关司法解释，反诉被告拒绝办理过户违约在先，违背社会主义核心价值观，违背诚实信用原则，无权要求解除《房屋转让合约》，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求，确认《房屋转让合约》有效，判令反诉被告依约办理过户登记手续，以便配合政府尽快完成征收工作。反诉被告匡煜礼辩称：一、合同有效我方没有异议，不是我方拖延办理过户手续，是事实情况下房屋纳入征收区域无法办理过户手续，是客观原因。根据《物权法》规定，房屋所有权人以登记为主，权利人还是匡煜礼。二、不是我们拖延办理房屋过户手续，而是邹仕魁从2011年开始近十年没有支付过房屋物业水电费用，是邹仕魁违约在先，匡煜礼不存在违约行为，邹仕魁所称的“多次催促”是不存在的。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：匡煜礼与邹仕魁曾为国营403厂同事。2007年3月，匡煜礼（甲方、卖方）与邹仕魁（乙方、买方）签订了《房屋转让合约》，约定甲方将位于宜昌××厂家属区××门牌号为××路××号××房屋以20万元的价格出售给乙方。乙方一次性支付20万元，甲方出具收据。本合同生效之日起，房产归乙方所有。甲方有义务协助乙方办理相关过户手续。转让该房屋的税费由乙方全额承担。本合同生效之日起，非甲方原因，房屋损坏、灭失等风险由乙方承担。若因工厂干预，强制收回房产，本次交易自然失效，并还原为初始状态，物归原主。房屋办理过户手续前，使用该房屋的水电费、卫生费等物业费用由乙方承担，但由甲方代为支付。在每年度的元月，乙方按上年度物业费用的额度预支给甲方。该合约还对其他事项作出了约定。2007年4月7日，邹仕魁将20万元购房款交付给匡煜礼。当日，匡煜礼向邹仕魁出具了《收据》。匡煜礼居住诉争房屋至2008年11月退休，匡煜礼退休后居住于上海市。其后诉争房屋由邹仕魁的妻弟姚江红居住至今。2011年1月28日，邹仕魁之妻姚永红通过同事樊玉春向匡煜礼交纳至2010年12月24日的水电费1770元。本案审理过程中，经双方对账，计算至2021年3月5日，邹仕魁应向匡煜礼交纳物业费、水电费、卫生费等费用合计为25007.6元。另查明，2006年6月15日诉争房屋办理了房屋产权证，产权证号为宜市房权第××号，登记房屋所有权人为匡煜礼。后该产权证由国营403厂保管。2018年2月匡煜礼领取了该房屋产权证。因实施十六化建西山地块（三期）项目需要，2020年11月3日，宜昌市西陵区人民政府作出西房征决字〔2020〕1号《西陵区人民政府房屋征收决定书》，诉争房屋属征收范围。2020年11月23日，匡煜礼作出《合同解除通知书》，以邹仕魁未按约缴纳物业费、水电费、卫生费已构成严重违约,且现房屋已纳入拆迁范围，客观上已经无法办理过户手续，导致合约已无法履行为由，决定解除《房屋转让合约》。自邹仕魁收到本合同解除通知之日起《房屋转让合约》解除，并要求邹仕魁在收到通知后30日内将房屋返还给匡煜礼；10日内结清所有拖欠的水电费、物业费等费用，并表示退还房屋转让款20万元。匡煜礼通过顺丰快递将《合同解除通知书》送达给邹仕魁。邹仕魁于2020年11月25日签收。2021年3月22日，宜昌市西陵区住房保障服务中心（以下简称“西陵区服务中心”）作出《情况说明》，内容为“经我单位走访调查，××房屋产权人匡煜礼于2007年已将该房屋转让给同事邹仕魁，此后该房屋一直由邹仕魁占有使用，并非在该区域纳入征收范围后才进行的房屋转让。我单位为解决类似历史遗留问题，经专班开会讨论后可配合开具解封函，方便买卖双方办理过户登记手续”。本案审理过程中，双方当事人未能达成一致意见。上述事实有当事人的陈述，匡煜礼提供的房屋产权证、《房屋转让合约》、《合同解除通知》及邮递查询单，邹仕魁提供的《房屋转让合约》、收据、证人姜某的证人证言、（2020）1号《西陵区人民政府房屋征收决定书》、《收条》、物业费用明细、情况说明等证据在卷证实。本院认为，匡煜礼与邹仕魁签订《房屋转让合约》，双方均认可该合约的真实性，该合约系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的强制性规定，本院确认该合约合法有效。本案庭审过程中，双方经核对确认邹仕魁应支付匡煜礼诉争房屋物业费、水电费、卫生费等费用，计算至2021年3月5日为25007.6元，庭审中双方代理人对该费用均予以认可，该费用本院亦予以确认。本案的争议焦点有：1、《房屋转让合约》是否已于2020年11月25日解除；2、诉争房屋是否应办理过户登记手续。针对上述争议焦点，本院评述如下：一、关于《房屋转让合约》是否已于2020年11月25日解除的问题。匡煜礼主张合约已解除理由有三：一是邹仕魁未按约缴纳物业费、水电费、卫生费等已构成严重违约；二是《宜昌市城市房屋拆迁管理实施办法》第十条明确规定房屋被纳入拆迁范围后不得办理买卖等产权变更手续，且西陵区服务中心没有权力变更宜昌市政府的文件。现在房屋已纳入拆迁范围，客观上已经无法办理过户手续，导致合约已无法履行；三是匡煜礼已发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中邹仕魁已经履行支付购房款的主要合同义务，支付物业费、水电费、卫生费等费用属合同的附随义务，并不影响该房屋买卖合同目的的实现。《宜昌市城市房屋拆迁管理实施办法》为规范性文件，对拆迁管理工作具有指导性。西陵区服务中心作出的《情况说明》为具体工作方法，载明可配合开具解封函，方便诉争房屋买卖双方办理过户登记手续。故匡煜礼关于合约无法履行的观点本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知对方解除合同的必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。合同法第九十三条第二款规定的是合同约定解除情形。本案合约约定“若因工厂干预，强制收回房产，本次交易自然失效，并还原为初始状态，物归原主”，其所附条件为“工厂干预，强制收回”，本案不存在该约定情形。且双方也未达成解除合同的新的合意。本案不存在约定解除的情形，亦不存在法定解除的情形。故匡煜礼的主张合约已解除的观点，本院不予采纳。二、诉争房屋能否办理过户登记手续。根据《中华人民共和国民法典》五百九十八条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”邹仕魁在签订《房屋转让合约》后，按约一次性支付了20万元购房款，匡煜礼出具收据且将诉争房屋交付邹仕魁占有使用至今。由于历史原因匡煜礼未能及时领取产权证而未能及时办理房产过户登记手续。之后双方对能否办理产权过户登记存有争议。现根据西陵区服务中心《情况说明》载明的内容，办理过户手续的条件已成就。匡煜礼有义务协助邹仕魁办理诉争房屋过户登记手续。综上，匡煜礼应与邹仕魁签订的《房屋转让合约》合法有效，合约双方应依照合约的约定承担继续履行的义务。匡煜礼应配合邹仕魁办理诉争房屋过户登记手续，邹仕魁应支付匡煜礼计算至2021年3月5日诉争房屋物业费、水电费、卫生费等共计25007.6元。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邹仕魁于本判决生效之日起五日内支付原告匡煜礼诉争房屋物业费、水电费、卫生费等费用25007.6元（计算至2021年3月5日）；二、驳回原告匡煜礼要求确认原、被告于2007年3月21日签订的《房屋转让合约》于2020年11月25日解除的诉讼请求；三、确认反诉被告匡煜礼与反诉原告邹仕魁签订的《房屋转让合约》有效，且合约双方应继续履行；四、反诉被告匡煜礼于本判决生效之日起十五日协助反诉原告邹仕魁办理宜昌市西陵二路83-46-412号房屋（房权证号为宜市房权证第××号）过户登记给邹仕魁的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费226元（已减半收取，匡煜礼已预交），由原告匡煜礼负担；反诉受理费5405.50元（已减半收取，邹仕魁已预交）由反诉被告匡煜礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李玮二〇二一年四月六日书记员  任玟