江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1276号上诉人（原审被告）：盐城博师通实业发展有限公司，住所地江苏省盐城市城南高新区博师路16号。法定代表人：徐幸辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈石飞，江苏苏辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：束方萍，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘冬梅，女，1978年12月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人盐城博师通实业发展有限公司（以下简称博师通公司）因与被上诉人刘冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博师通公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由刘冬梅承担。事实和理由：1.刘冬梅违反了案涉厂房定制协议书的约定，没有将其经营的公司实际迁入博师通科技园，应承担违约责任；2.博通科技园合计48幢，大多数业主已经协商解除合同，将房屋交还博师通公司，原因是政府规划调整，博师通公司无法履行协助过户的义务，且博师通公司与刘冬梅尚未签订正式的房屋买卖合同；3.博师通公司并非房地产开发企业，而案涉定制厂房协议书实质是开发房产，因此双方签订的定制厂房协议书系无效合同。刘冬梅辩称，1.双方在合同中并没有明确约定在房屋过户前刘冬梅应当成立公司并迁入，而是口头约定在房屋过户后由刘冬梅成立公司并迁入；2.根据合同约定，博师通公司应当于2016年7月将案涉房屋产权变更登记至刘冬梅名下，刘冬梅是否成立企业或迁入并不影响博师通公司履行协助过户的义务；3.双方签订的合同系合法有效的合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘冬梅向一审法院起诉请求：1.判令博师通公司立即协助办理位于盐城市盐都区步湖公路与博师路交汇处盐城博通科技园内11栋102室厂房和车库的产权过户手续；2.判令博师通公司恢复厂房水电，并赔偿刘冬梅无法出租损失自2019年1月至12月年租金14万元；3.诉讼费由博师通公司承担。一审法院查明的事实：2016年1月5日，博师通公司出具收款收据，收到刘冬梅厂房定制款5万元；2016年1月15日，博师通公司再次出具收款收据，收到刘冬梅30万元；2016年1月27日，博师通公司又出具两份收款收据，分别收到刘冬梅厂房定制款111万元、44万元，以上合计190万元。2016年1月27日，博师通公司（甲方）与刘冬梅（乙方）签订《定制厂房协议书》一份，约定：第一条甲方权利和义务：1.甲方同意将博通科技园内B区6号楼第二单元厂房转让给乙方所有，该土地用途工业，土地证号城南国用（2014）第608693号，土地性质出让，土地使用年限至2064年7月24日，定制厂房转让价每平方米2564.11元，总价为人民币2000000元；厂房位置B区6号楼第二单元（幢号、单元号经房产部门核定如有编订，按房产部门核定的变更）。……2.甲方于2016年3月31日前将本协议确定厂房交付给乙方使用。3.甲方承诺该处厂房通过相关规划、质监部门的验收。第二条乙方的权利义务：1.乙方具备项目或产品开发和市场开拓能力，有较高的技术水平，项目或产品来源清晰、真实，有较好的市场前景，符合商品化、产业化的运作条件。……4.乙方同意按照以下第①条时间节点向甲方支付厂房的定制款，甲方在收到乙方支付的厂房定制资金后应向乙方开具相应的收据，甲方在乙方付清厂房定制资金95%并办理厂房交接手续后6个月内办理好产权证。①乙方同意在本协议签订时一次性向甲方支付首笔（约总房款的95%）厂房定制资金人民币1900000元，作为定金，可抵充厂房定制总款，乙方剩余（约总房款的5%）厂房定制资金人民币100000元，在乙方办理厂房交接手续办理好产证过户手续后一次性支付。第三条甲乙双方责任：房屋办理过户手续所需缴纳税费，由甲乙双方按照国家规定缴纳。第四条其他事项：1.本协议自签订之日起即具备法律效力，甲方中途不转让给乙方厂房，甲方应在违约之日起15日内双倍返还定金给乙方。2.甲方在本协议约定交付期限届满一年后未能按期向乙方交付房屋，每逾期一日由甲方向乙方给付300元内的违约金，乙方未能按约定时间节点向甲方付清厂房定制款项（按本协议约定时间节点拖延超过2个月）由乙方向甲方给付每日300元的违约金，一年后甲方有权收回已定制的厂房。3.本协议签订后，任何乙方都不得擅自变更或解除协议。任何乙方单方擅自解除本协议的，应赔偿守约方的损失。4.除本协议另有约定或者不可抗力外，如果任何乙方不完全履行或迟延履行本协议项下的义务，则该方应被认定为违约，违约方应赔偿守约方由此受到的损害或损失，守约方有权选择终止履行合同或者继续履行合同。协议附件：1.博通科技园乙方位置平面图。当日，博师通公司（甲方）与刘冬梅（乙方）签订一份《补充协议书》，约定：甲方在博师通科技园内建设半地下室车库，在乙方正式入驻园区，半地下室车库建成启用之时，甲方同意无偿赠送一个半地下室车库的车位给乙方使用，具体车位号由甲方安排。当日，博师通公司将厂房钥匙交付刘冬梅。刘冬梅将该房用于出租。2018年8月9日，博师通公司登记取得案涉坐落于盐城市盐都区房屋所有权。2019年7月19日，博师通公司发出《告知书》：根据盐城市政府对盐南高新区“南海未来城”的总体规划，及市政府企业“三清”工作要求，无法实现各经营单位、业主的意愿，博通科技园的管理人博师通公司与各经营单位、业主签订的《定制厂房协议书》已经无法实现合同目的，对此我司深表歉意，现正式通知你，与你解除《定制厂房协议书》：一、请各单位、业主收到本告知书后至博通科技园招商中心与我司协商解除合同的相关结算事宜，我司可以对及时协商解决问题的经营单位和业主予以酌情补偿（截止日期：2019年8月20晚24点）二、于2019年8月5日24时前与我司达成协议，我司奖励30万元/户，2019年8月6日0时起每延迟一日达成协议，则奖励减少2万元（户/天），直到8月20日24时扣完为止。三、2019年8月20日24时我司将退出园区营运和服务，请各单位和业主做好相关准备工作。特此告知。2020年4月，刘冬梅诉至一审法院。审理过程中，经刘冬梅申请，一审法院依法作出（2020）苏0991民初633号民事裁定书，查封该案涉房屋。一审中，刘冬梅称，收到厂房后，等了大半年房产证，博师通公司一直找借口没有办，后来博师通公司帮我找了一个租客，后来租客胡某又将房屋私自转租给第三人，转租的人在2018年底搬走了，后来一直空置。博师通公司在未通知的情况下，于2019年10月份停水停电。按照胡某转租给他人签订的房屋租赁合同中约定的年租金14万元计算，刘冬梅因博师通公司原因未能出租导致的租金损失14万元。刘冬梅还差欠尾欠款47057元。博师通公司陈述，胡某是几年前租的，其中有装潢二十多万元，等三年租期届满时这些装潢的东西都归刘冬梅，所以年租金应当适当少点，对刘冬梅尾欠款金额无异议。一审另查明：刘冬梅向盐城市盐都区人民法院起诉胡某，要求胡某立即支付拖欠房租53400元及违约金20000元，并腾空和交还房屋。该院经审理后作出（2019）苏0903民初869号民事判决。胡某不服该判决，上诉至本院。本院经审理后依法作出（2019）苏09民终3773号民事判决：撤销盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903号民初869号判决第一项；维持盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初869号判决第二项；胡某应于本判决生效之日起十五日内支付刘冬梅68400元；驳回刘冬梅的其他诉讼请求。一审法院认为：合法的民事权益应受法律保护。刘冬梅、博师通公司于2016年1月27日签订的《定制厂房协议书》及《补充协议书》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按约享有权利和履行自身义务。上述协议书约定，甲方在乙方付清厂房定制资金95%并办理厂房交接手续后6个月内办理好产权证。现刘冬梅已履行了支付定制厂房95%即190万元价款的义务，博师通公司自身亦于2018年8月取得案涉房屋物权登记。现博师通公司未按约及时为刘冬梅办理房屋过户手续，存在违约行为，故应承担相应的民事责任。刘冬梅主张博师通公司协助办理不动产过户登记，合理合法，依法予以支持。刘冬梅主张博师通公司协助办理车库产权过户登记，但双方并无车库定制出卖给刘冬梅的约定，在《补充协议书》中约定博师通公司“同意无偿赠送一个半地下室车库的车位给乙方使用”，约定指向的是使用权，而非所有权出卖。因此，刘冬梅主张博师通公司协助办理车库产权过户登记无法律依据，依法不予支持。博师通公司无合同依据将水电停供，应当予以恢复。故刘冬梅主张博师通公司恢复水电供应，有法律依据，依法予以支持。关于刘冬梅主张的博师通公司赔偿自2019全年未能出租的租金损失14万元。根据刘冬梅陈述，该损失是参照承租人胡某与次承租人的房屋租赁合同中约定的租金标，结合周边租赁行情确定的，但是承租人与次承租人的租赁合同系另一法律关系，与本案并无关联，不能用于参照房屋未能出租的租金损失。且根据查明事实，次承租人在2018年底即已搬走，而博师通公司停水停电是发生在2019年10月，因此，房屋未能出租的原因，不在未能办理产权证及停水停电，不在于博师通公司，博师通公司对于房屋未能出租无明显过错。再者，刘冬梅主张的自2019年1月房屋开始空置未能出租，造成损失，但刘冬梅未能采取有效措施止损，自身存在明显过错，该后果不能由博师通公司承担。另，根据刘冬梅另案诉讼胡某的裁判结果，刘冬梅的损失已经处理。故刘冬梅要求博师通公司赔偿损失14万元的诉求，证据不足，依法不予支持。综上，一审法院依法判决：一、博师通公司应于判决生效之日起十日内协助刘冬梅办理关于盐城市城南新区新都街道益丰社区六组博师路16号11幢102室不动产过户登记；二、博师通公司应于判决生效之日起十日内恢复上述房屋水电；三、驳回刘冬梅的其他诉讼请求。案件受理费22880元，依法减半收取11440元，财产保全费5000元，合计人民币16440元，由刘冬梅负担6440元，博师通公司负担10000元。二审中，博师通公司为证明其主张，提交了盐城市城南新区南海未来城控制性详细规划一份，证明政府部门已经对博师通地块用途进行了控制，由工业用地转为商业用地，则案涉土地上房屋无法办理过户登记。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。刘冬梅对博师通公司提交的证据不予认可，认为该证据与本案无关。本院经审查对博师通公司提交的上述证据不予确认。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，博师通公司与刘冬梅签订案涉厂房定制协议，约定将案涉厂房出卖给刘冬梅，双方之间法律关系系属房屋买卖合同关系。案涉厂房定制协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。刘冬梅已按约支付了95%的房屋价款，博师通公司亦应按约交房并协助办理不动产权变更登记手续。关于博师通公司提出未与刘冬梅签订正式房屋买卖合同的上诉理由。经查，博师通公司与刘冬梅签订的案涉厂房定制协议，虽名为厂房定制协议，但其内容包含了出卖人、买受人、买卖房屋的坐落、价款、付款方式、交房时间、过户时间及违约责任，具备房屋买卖合同的基本要素，属于房屋买卖合同的性质，双方之间无须另行签订房屋买卖合同。关于博师通公司提出因案涉厂房所在土地规划用途调整无法协助过户的上诉理由。经查，博师通公司并未能举证证明案涉厂房所在土地存在规划调整或其他无法办理产权变更登记的情形，故博师通公司提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于博师通公司提出的刘冬梅应承担未将企业迁入案涉厂房的违约责任的上诉理由。本院认为，博师通公司提出的该理由并不属于对刘冬梅要求博师通公司协助过户的抗辩，本院在本案中不予理涉，博师通公司如认为刘冬梅应承担违约责任应另行主张。综上，博师通公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22880元，由上诉人盐城博师通实业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 曹 荣审判员 周 陇二〇二一年四月二十五日书记员 施凯钰