江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4674号上诉人（原审原告）：建湖五洲国际置业有限公司，住所地江苏省建湖县五洲国际商贸城5号楼6层。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱喻慎微，江苏择善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁罡，男，1978年8月14日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上诉人（原审被告）：张晓艳，女，1971年1月24日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上诉人（原审被告）：刘冰，女，1977年3月12日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：孙庆春，建湖县草堰口法律服务所法律工作者。上诉人建湖五洲国际置业有限公司（以下简称建湖五洲公司）因与上诉人丁罡、张晓艳、刘冰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建湖五洲公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判丁罡、张晓艳、刘冰自2016年7月1日起按建湖五洲国际商贸城相邻租赁费用13.3元/㎡/月赔偿建湖五洲公司损失（暂算至2019年9月30日为538165.47元，继续计算至实际返还之日止）。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院对于丁罡、张晓艳、刘冰占有使用收益案涉房屋的事实及时间予以了回避。丁罡、张晓艳、刘冰以实际行为违反商品房认购协议书的约定，但却以商品房认购协议书对建湖五洲公司原租户进行收租并清场。建湖五洲公司为化解纠纷，主张丁罡、张晓艳、刘冰赔偿2016年7月1日后的租金等损失。一审法院在丁罡、张晓艳、刘冰陈述“收取不足1万元租金”“交付时间是2016年7月1日”“2018年案涉房屋由丁罡、张晓艳、刘冰存放东西”的情况下，未对丁罡、张晓艳、刘冰占有使用收益案涉房屋的事实及时间进行查明，却认为丁罡、张晓艳、刘冰从2018年8月使用案涉房屋。二、一审法院论理不当，适用法律有遗漏。一审法院在论理中表述“建湖五洲公司主张丁罡、张晓艳、刘冰强占房屋，并要求赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据”。丁罡、张晓艳、刘冰就案涉房屋未与建湖五洲公司建立合同关系、未向建湖五洲公司支付房款，长期占有案涉房产并有使用处分收益。建湖五洲公司要求赔偿损失是依据民法总则第一百二十条、第一百二十二条的规定针对丁罡、张晓艳、刘冰的占有使用处分收益行为。丁罡、张晓艳、刘冰对建湖五洲公司的上诉答辩称，一、本案发生是因为建湖五洲公司现在的管理层不能诚信对待我方购买房屋的事宜。虽然丁罡、张晓艳、刘冰共同作为乙方签订了协议，但后来经过双方协商一致同意将丁罡、张晓艳、刘冰所购房屋进行分开，并且同意由每人各自交费。由于建湖五洲公司本身的原因导致款项没有交付成功，该事实是三人与建湖五洲公司前任负责人真实的交易事实，并不是丁罡、张晓艳、刘冰的原因，应当根据公平原则对三人所购房屋分别处理。二、建湖五洲公司与丁罡之间一直处于协调状态，并且有书面的手续。1.不存在丁罡及张晓艳、刘冰不履行购房协议的事实。2.建湖五洲公司违反诚实信用原则，将所有责任强加于丁罡、张晓艳、刘冰。故请求二审依法查明本案事实，支持丁罡、张晓艳、刘冰的上诉请求。丁罡、张晓艳、刘冰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判涉案房屋201-212共12间归张晓艳所有，涉案房屋213-230共15间归丁罡所有，涉案房屋231-240共9间归刘冰所有（2015年已转让给王某）；2.判令建湖五洲公司对丁罡、张晓艳、刘冰各承担违约金13.33万元并在丁罡、张晓艳、刘冰各应支付的购房款中予以扣除，剩余房款丁罡、张晓艳、刘冰予以缴纳（按各自缴纳的定金6.66万元计算）；3.判令建湖五洲公司承担丁罡房屋质量等损失557860元；4.一、二审案件受理费均由建湖五洲公司承担。事实与理由：一、一审法院就本案的相关事实认定不清。2014年12月11日，丁罡、张晓艳、刘冰与建湖五洲公司签订了《商品房认购协议书（商铺）》一份，同日，丁罡、张晓艳、刘冰依约支付201-240房屋定金20万元。后因建湖五洲公司根本无法交付涉案房屋与丁罡、张晓艳、刘冰商议：“7号楼现有租户从2016年元月1号至2016年6月31日顺延租金由丁罡收！2016年7月1日交房，2015年11月30日前付清房屋款并办理房产证相关手续”。截止2017年11月份刘冰户（实际所有权人王某）经建湖五洲公司同意装修并使用至今，建湖五洲公司并为王某办理了水电开户等手续。对于丁罡、张晓艳、刘冰多次要求缴纳房款并依法处理双方的权利及义务，建湖五洲公司当场告知已处于政府限售、账户被冻结等无法实际交易情形，无法办理收款及房产证手续。建湖五洲公司为了推卸责任加重丁罡、张晓艳、刘冰的损失及责任，一方面于2019年9月9日向丁罡、张晓艳、刘冰发函（2019年9月24日向一审法院依法提起诉讼），同意按合同履行，但同时为了逃避自己的责任，要求丁罡、张晓艳、刘冰承担“利息474424.55元”及“强调”迟迟不能交房的原因是丁罡、张晓艳、刘冰强占涉案房屋；另一方面对于丁罡、张晓艳、刘冰已购建湖五洲公司房屋出现的房屋质量问题迟迟得不到落实，建湖五洲公司在（2018）苏0925民初2952号民事案件中向江苏省第一建筑安装股份有限公司就丁罡的房屋质量主张赔偿事宜未被法院采纳，而直接推脱自身应当承担的557860元赔偿责任。一审判决未能保护丁罡、张晓艳、刘冰的合法权益。建湖五洲公司从销售开始作虚假广告、宣传，对已售给丁罡、张晓艳、刘冰房屋质量出现严重问题不予承担责任，一再违约不能交付房屋，认可王某2018年装修、水电费开户，均证明建湖五洲公司违约之事实，尤其是政府部门对建湖五洲公司的限制销售行为导致建湖五洲公司不能实际交易，而建湖五洲公司隐瞒该事实并将所有的责任推卸给丁罡、张晓艳、刘冰，对已投入使用涉案房屋的丁罡、张晓艳、刘冰正常的生产经营造成了损失，严重的损害了丁罡、张晓艳、刘冰的合法权益。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持丁罡、张晓艳、刘冰的上诉请求。建湖五洲公司对丁罡、张晓艳、刘冰的上诉答辩称，根据双方签订的商品房认购协议书，总价款为2843852元，在丁罡、张晓艳、刘冰签订协议时仅支付了定金20万元，后未能按照约定与我方签订商品房买卖合同，也未能在约定期限内缴纳房款。一审庭审中，丁罡、张晓艳、刘冰认可其收取了2016年1月至2016年6月30日的租金，其也认可2016年7月1日占有案涉房屋，其应当赔偿我方的相应损失。丁罡、张晓艳、刘冰所谓的房屋质量问题，该问题我方并未回避，但与本案无关，丁罡、张晓艳、刘冰可另行主张。我方并不存在丁罡、张晓艳、刘冰陈述的被政府限售的事实，而且我方也于2019年9月9日向其发函要求其继续履行，但丁罡、张晓艳、刘冰没有履行。建湖五洲公司向一审法院起诉请求：1.判令丁罡、张晓艳、刘冰返还建湖五洲国际商贸城7号楼2层201-240的房屋；2.判令丁罡、张晓艳、刘冰自2016年7月1日起按建湖五洲国际商贸城相邻区域租赁费用13.3元/㎡/月赔偿建湖五洲公司损失（暂算至2019年9月30日为538165.47元，继续计算至实际返还之日止）；3.诉讼费由丁罡、张晓艳、刘冰承担。一审法院经审理查明，2014年12月11日，建湖五洲公司（出卖人，甲方）与丁罡、张晓艳、刘冰（买受人，乙方）签订《商品房认购协议书（商铺）》一份，主要内容：“第一条认购物业的基本情况：认购物业（下称本物业）坐落：建湖项目7#楼2层36户201-240，建筑面积1292.66平方米，用途为商用，单价：￥2200元/㎡（建筑面积），总房款￥2843852元（大写：人民币贰佰捌拾肆万叁仟捌佰伍拾贰元整）。本物业建筑面积为预测面积，产权面积以实测面积为准。第二条付款方式：乙方在签订本协议时支付定金人民币贰拾万元整；1.乙方选择一次性付款的，于签订本协议之日起7日内付清总房款；2.乙方选择分期付款的，于签订本协议之日起180日内付清全款……3.乙方选择银行按揭贷款的，于签订本协议之日起7日内付清首付款，并提交按揭所需资料到银行办理相关手续，乙方自行承担贷款所需费用……第三条……5.乙方应在签订本协议后的7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，协议自动解除，甲方有权将本物业另行销售且无需通知乙方，乙方所交定金不予退还……注：7号楼现有租户以2016年元月1日至2016年6月30日顺延，租金由丁罡收，2015年11月30日前付清房款并办理房产证相关手续。”认购协议书签订后，丁罡、张晓艳、刘冰于同日支付定金200000元，建湖五洲公司出具收据一份（收据编号NO：0011183），载明：“兹收到丁罡、张晓艳、刘冰交来人民币贰拾万元整，收款事由：购房定金7#201-240共36间”。丁罡、张晓艳、刘冰另外购买案涉同楼幢其他房屋与建湖五洲公司产生纠纷。2018年10月12日，建湖五洲公司发函给丁罡，内容为：“你方2015年9月6日关于楼宇建筑方面存在问题的函已收悉，经我公司慎重研究，现回复如下：我公司通过与江苏省第一建筑安装股份有限公司沟通，如你方提出的问题属实，该公司同意在应付工程款中预留部分费用，用于处理你方提出的问题”。2019年9月9日，建湖五洲公司向丁罡、张晓艳、刘冰发《函》，主要内容为：……如你们愿意七日内向我公司一次性缴纳房款2643852元，并承担自2015年11月30日起以2643852元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息474424.55元（暂算至2019年9月9日）合计3118276.55元，我公司自愿另行给你们一次签约机会，请你们七日内携款到我公司签约和产权变更手续；如不同意签约，则在七日内腾空房屋并返还我公司，同时按照市场相邻区域租金标准赔偿我公司因你们强占房屋造成的损失。一审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，2014年12月11日建湖五洲公司与丁罡、张晓艳、刘冰签订了《商品房认购协议书（商铺）》，丁罡、张晓艳、刘冰支付定金200000元。认购书签订后，丁罡、张晓艳、刘冰以建湖五洲公司虚假宣传致其利益受损及购买其他房屋质量问题，未再交付房款，双方亦未订立商品房买卖合同。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，故丁罡、张晓艳、刘冰应向建湖五洲公司返还案涉房屋，已给付的定金不予返还。关于建湖五洲公司主张丁罡、张晓艳、刘冰强占案涉房屋，赔偿损失的问题。经查，双方签订的认购协议书备注内容为：“7号楼现有租户以2016年元月1日至2016年6月30日顺延，租金由丁罡收，2015年11月30日前付清房款并办理房产证相关手续。”丁罡收取认购房屋租户的部分租金，建湖五洲公司是认可的，丁罡、张晓艳、刘冰从2018年8月使用案涉房屋。建湖五洲公司主张丁罡、张晓艳、刘冰强占房屋，并要求赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条的规定，一审法院判决：一、丁罡、张晓艳、刘冰于判决发生法律效之日起30日内返还建湖五洲公司位于建湖五洲国际商贸城7号楼二层201-240（共36间）的房屋；二、驳回建湖五洲公司的其余诉讼请求。案件受理费33856元，由建湖五洲公司与丁罡、张晓艳、刘冰各负担16928元。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审审理过程中，丁罡、张晓艳等向建湖五洲公司交纳了部分房款等款项，但双方未能达成一致意见签订房屋买卖合同。本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2014年12月11日，建湖五洲公司（出卖人）与丁罡、张晓艳、刘冰（买受人）签订的《商品房认购协议书》约定由丁罡、张晓艳、刘冰认购建湖五洲公司坐落建湖项目7#201-240房屋，用途为商用，单价为2200元/㎡，总房款2843852元，并约定由丁罡、张晓艳、刘冰支付定金20万元。协议签订后，丁罡、张晓艳、刘冰于当日支付定金20万元。因丁罡、张晓艳、刘冰一直未支付房款，建湖五洲公司起诉丁罡、张晓艳、刘冰返还案涉房屋，并赔偿损失。丁罡、张晓艳、刘冰虽提出其不能给付房款是由于建湖五洲公司的账户被冻结等原因，但丁罡、张晓艳、刘冰未能提供充分证据证明其主张，且建湖五洲公司于2019年9月9日向丁罡、张晓艳、刘冰发《函》，通知其限期缴纳房款、签订房屋买卖合同，否则限期返还房屋，丁罡、张晓艳、刘冰截止建湖五洲公司提起本案诉讼之日仍未交付房款，可以认定因丁罡、张晓艳、刘冰一方原因未能订立商品房买卖合同，一审法院判决丁罡、张晓艳、刘冰向建湖五洲公司返还案涉房屋，已给付的定金不予返还，具有事实和法律依据。一审判决后，丁罡、张晓艳等虽向建湖五洲公司交纳了部分房款，但双方仍未能达成一致意见签订房屋买卖合同。因此，建湖五洲公司要求丁罡、张晓艳、刘冰返还案涉房屋的请求应当予以支持。关于建湖五洲公司要求丁罡、张晓艳、刘冰支付相关租金损失的问题。本案中双方之间并非房屋租赁关系，建湖五洲公司主张自2016年7月1日起按租赁费用13.3元/㎡/月计算的租金损失，但建湖五洲公司并未提供充分证据证明实际发生的租金金额等事实，且其亦应当及时采取措施防止自身损失的扩大，综合本案实际情况，一审判决对建湖五洲公司的该项主张不予支持并无不当。丁罡、张晓艳、刘冰上诉提出的购买其他房屋质量赔偿问题，与案涉房屋无关，本案中不予处理。综上，建湖五洲公司、丁罡、张晓艳、刘冰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。丁罡、张晓艳等二审审理期间向建湖五洲公司交纳的款项由双方另行处理。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33856元，由建湖五洲国际置业有限公司负担16928元，丁罡、张晓艳、刘冰负担16928元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二一年四月二十六日书记员  唐 舒