湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）鄂01行终211号上诉人（原审原告）武汉市新联伟业置业有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**龙源大厦******。法定代表人蒋伟涛，系总经理。委托诉讼代理人吴勇创，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人黄奕，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审被告）武汉市住房保障和房屋管理局，住所地，住所地武汉市江岸区高雄路**iv>法定代表人汪普查，系局长。委托诉讼代理人叶恒星，系工作人员。委托诉讼代理人李家稳，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖北省住房和城乡建设厅，住所地武汉，住所地武汉市武昌区中南路**>法定代表人李昌海，系厅长。委托诉讼代理人余振武，系工作人员。委托诉讼代理人赵小美，湖北天明律师事务所律师。武汉市新联伟业置业有限公司（以下简称新联伟业公司）诉武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、湖北省住房和城乡建设厅（以下简称省住建厅）警告、罚款及行政复议一案，湖北省武汉市江岸区人民法院作出（2020）鄂0102行初296号行政判决，新联伟业公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，华中农业大学（甲方）与新联伟业公司（乙方）于2010年7月15日签订《房屋拆迁及还建商品房项目合作协议书》，就坐落于甲方校内武汉市洪山区房产公司与武汉市洪山区狮子山街办事处等非甲方单位的居民住宅拆迁还建项目开发事宜达成相关协议。内容涉及乙方参与还建房地块的招拍挂竞买，以及与所涉53户居民签订拆迁还建协议等事项。新联伟业公司获得相应地块的土地使用权后进行珞南雅居商品房项目开发，并取得武房开预售[2012]480号《武汉市商品房预售许可证》。2013年11月6日，新联伟业公司与武汉市浩凯鑫财务咨询有限公司（以下简称浩凯鑫公司）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪120344533），约定浩凯鑫公司购买珞南雅居1幢1单元18层1号房（建筑面积134.91平方米），合同签订后双方在房产管理部门办理了网签手续。2017年6月7日，新联伟业公司（甲方）与刘洋、罗璇（乙方）签订《自建房屋置换协议书》，载明为落实华中农业大学校园综合整治方案，新联伟业公司受华中农业大学委托，拟对华中农业大学校园内外单位53户居民进行拆迁，就被拆迁人房屋置换或货币补偿有关事宜达成有关协议。该协议约定乙方将坐落于华中农业大学院内狮子山街特1号房屋建筑面积20㎡房屋，由甲方提供房源同乙方置换。甲方置换给乙方的房源位于洪山区××小区××单元××楼××134.91平方米。2019年4月15日，洪山区开发管理办公室接群众投诉举报调查新联伟业公司违规销售商品房的行为，于当日向新联伟业公司下达《整改通知书》，认为该公司存在“开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的行为，并责令该公司进行整改。新联伟业公司提交书面《情况说明》，认为该公司不存在上述违法行为。市房管局根据洪山区开发管理办公室上报情况，于2019年7月18日向新联伟业公司进行调查询问并制作了《询问笔录》。同年10月23日，市房管局对其调查的新联伟业公司“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为进行行政处罚立案。2019年11月15日，市房管局向新联伟业公司送达《行政处罚事先告知书》及《行政处罚听证告知书》，告知该公司拟对其进行行政处罚认定的事实、理由、处罚的结果、依据以及告知其具有陈述、申辩及要求听证的权利。新联伟业公司收悉后，向市房管局提交了书面《申辩书》及有关证据材料，认为该公司与浩凯鑫公司之间并非房屋买卖关系，系民间借贷关系，有关《商品房买卖合同》系为借款提供担保的变相抵押，应属无效合同，故该公司与他人签订《自建房屋置换协议》不构成“一房二卖”。同时，依据新联伟业公司申请，市房管局于2020年6月1日向新联伟业公司作出并于同年6月3日向该公司送达《行政处罚听证通知书》，同年6月10日在该局11楼四会议室组织召开了听证会。结合调查的事实、新联伟业公司陈述申辩意见以及听证会听证情况，市房管局认定新联伟业公司违法行为属实，应当予以处罚，故于2020年7月17日作出并于同年7月22日向新联伟业公司送达武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》，认定新联伟业公司在未与浩凯鑫公司解除《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪：120344533）的情况下，将珞南雅居1栋1单元18层1号商品房再行销售给他人的行为明显违法，认为新联伟业公司提出的依据相关司法解释的规定，《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪：120344533）为无效合同，并不改变其存在违法行为的事实，且在规定期限内并未提供向法院主张确认合同无效的证据。故此依据《商品房销售管理办法》第三十九条之规定，对新联伟业公司处以警告、责令限期改正、并处3万元罚款的行政处罚。因对市房管局作出的行政处罚行为不服，新联伟业公司于2020年9月16日向省住建厅申请行政复议，请求依法撤销市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》。省住建厅收悉后，于同年9月17日向市房管局邮寄《行政复议答复通知书》。同年9月28日，市房管局向省住建厅提交《行政复议答复书》及相关证据材料。经审查后，省住建厅于2020年11月3日作出并向新联伟业公司邮寄送达鄂建复决字〔2020〕15号《行政复议决定书》，维持了市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》。因对市房管局作出的行政处罚决定及对省住建厅作出的行政复议决定均不服，新联伟业公司诉至原审法院，诉请判决：1.撤销武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》；2.撤销鄂建复决字〔2020〕15号《行政复议决定书》；3.诉讼费用由市房管局、省住建厅承担。原审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第五条之规定，市房管局具有对辖区内商品房的销售进行管理的法定职责。本案中，市房管局接群众投诉线索，经调查后发现新联伟业公司存在违反《商品房销售管理办法》的违法行为，依法具有实施行政处罚的职权。市房管局在实施行政处罚前，依法进行了调查、询问；在拟作出行政处罚前依法向新联伟业公司进行了告知，并听取其陈述和申辩意见；依据新联伟业公司的申请依法举行了听证听取意见；依据调查的结果、对陈述和申辩意见的复核、以及听证会的结论，市房管局认为新联伟业公司在房屋销售过程中实施了“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为，认定事实清楚。依据认定的违法事实，市房管局向新联伟业公司作出行政处罚决定，对其处以警告、责令限期改正、并处3万元罚款的行政处罚，并将处罚决定依法向新联伟业公司进行送达，市房管局作出上述行政处罚决定程序合法、适用法律正确，处罚适当。新联伟业公司主张市房管局对该公司实施行政处罚认定事实错误，因该公司与浩凯鑫公司之间系借款关系，并非房屋买卖关系，故该公司不存在“一房二卖”的违法行为。原审法院认为，根据各方当事人提交的证据及原审法院查明的事实，新联伟业公司与浩凯鑫公司于2013年11月6日就购买珞南雅居1幢1单元18层1号房屋签订了《武汉市商品房买卖合同》，并在房产管理部门办理了网签手续，目前双方之间的合同依然存续有效；2017年6月7日，新联伟业公司与刘洋、罗璇签订《自建房屋置换协议书》，约定新联伟业公司将珞南雅居小区1栋1单元18楼1号房屋置换给刘洋、罗璇。上述事实足以说明新联伟业公司存在“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为。新联伟业公司主张该公司与浩凯鑫公司之间的《武汉市商品房买卖合同》无效，但合同的有效性需要经过司法认定，新联伟业公司在行政程序及案件审理过程中也多次提到其将就合同的有效性提起民事诉讼，但至今未提供已提起民事诉讼的证据或有关生效法律文书确认合同是否有效的证据。市房管局作为行政执法部门，根据现有的证据认定新联伟业公司违法事实存在，认定事实清楚，新联伟业公司的前述主张原审法院不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第三条及第十二条之规定，省住建厅作为市房管局的上级行政主管部门，具有对本案的行政复议申请进行处理的行政职责。省住建厅收到新联伟业公司于2020年9月16日邮寄的行政复议申请后，及时告知市房管局作出书面答复。经审查相关材料后，省住建厅于2020年11月3日作出鄂建复决字〔2020〕15号《行政复议决定书》，维持了市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》，并依法向双方当事人邮寄送达。省住建厅作出的《行政复议决定书》认定事实清楚，适用法律法规正确，符合法定程序。综上，新联伟业公司的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回新联伟业公司的全部诉讼请求。上诉人新联伟业公司不服原审判决，向本院上诉称，原审法院认定事实不清，新联伟业公司与浩凯鑫公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》名为“买卖”实为“担保”，买卖合同从未实际履行，根据最高人民法院相关司法解释的规定应属无效合同。其就涉案房屋与他人签订《自建房屋置换协议书》不构成一房二卖，不宜对新联伟业公司作出行政处罚。请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判支持新联伟业公司原审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。被上诉人市房管局、省住建厅二审未提交书面答辩意见。各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，本院对证据的采信认定与原审法院一致，对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第五条之规定，市房管局负责其辖区内商品房的销售管理工作，具有作出被诉行政处罚决定的法定职权。本案中，市房管局根据洪山区开发管理办公室的线索上报，经依法调查、询问，听取新联伟业公司陈述、申辩，举办听证会听取意见，认定新联伟业公司存在“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为，根据《商品房销售管理办法》第十条、第三十九条之规定，对新联伟业公司处以警告、责令限期改正、并处3万元罚款的行政处罚决定，并依法将该行政处罚决定向新联伟业公司进行送达。被诉行政处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，处罚适当，程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第三条、第十二条的规定，省住建厅具有作出被诉行政复议决定的法定职权。省住建厅对新联伟业公司的复议申请经过法定程序作出《行政复议决定》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，符合法律规定。新联伟业公司辩称其与浩凯鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》实质并非买卖合同，因而本案不属于“一房二卖”情形，但现有证据无法证实其主张，其上诉理由及其请求均不成立，本院依法不予支持。原审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人武汉市新联伟业置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 艳审判员 罗 浩审判员 杨丰菀二〇二一年四月十二日法官助理徐洁心书记员万篇