河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终702号 上诉人（原审被告）：张某，男，1981年8月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告）：高某，男，1988年11月11日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 上诉人（原审被告）：范某，男，1986年4月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：方某，女，1987年2月5日出生，汉族，农民，住邯郸市曲周县。 委托诉讼代理人：卢永海，河北振远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市XXX房产经纪有限公司，住所地邯郸市。 法定代表人：李某，该公司执行董事。 原审被告：邯郸XX文化旅游管理有限公司，住所地临漳县。 法定代表人：毛某，该公司经理。 上诉人高某、范某、张某因与被上诉人方某、邯郸市XXX房产经纪有限公司（以下简称XXX公司）以及原审被告邯郸XX文化旅游管理有限公司（以下简称XX文旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某、范某、高某，被上诉人方某的委托诉讼代理人卢永海，被上诉人XXX公司的法定代表人李某，原审被告XX文旅公司的法定代表人毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高某、范某、张某上诉请求：1、撤销一审判决第三项；请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、河北某1房产经纪有限公司（以下简称为某1公司）于2019年1月4日严格按照注销核算程序，经石家庄市长安区行政审批局准予完成注销登记，债权债务经合法清算程序清理完毕，且按要求已在河北工人报登报声明。根据《中华人民共和国公司法》相关规定，债权人未在公示期和清算期间申请债权的视为自动放弃，丧失受偿权利的，清算主体不承担责任。一审判决未对某1公司注销事实及法律效力表明观点或阐明相关法律法规。二、一审判决认定事实错误，定性不正确。方某作为完全行为能力人，在完全知情项目进度和手续进度的情况下，自愿与上诉人签订协议。根据协议，被上诉人成功选房并向开发商交清所购房屋首付款，签订《购房协议》后视为购房成功，届时双方签订的《某某原著团购优惠协议》自动作废。上诉人完成了协议约定的居间服务，3万元的团购优惠费也无需返还。三、XXX公司通过所属中介门店，向方某宣传介绍某某原著项目，并由其员工直接带访到售楼部，成交后直接从某1公司结走方某的团购优惠费2万元。由此可看出，XXX公司与方某具有直接法律关系。一审判决XXX公司与方某不存在直接法律关系与事实不符。四、根据上诉人与XXX公司签订的《渠道联动合同》及《佣金领取单》相关规定，如方某产生退房，XXX公司须将佣金2万元退回到上诉人处。一审判决无视当事人双方合同约定，导致认定事实不清、适用法律错误。综上，请求二审依法改判支持上诉人诉请。 方某答辩称，1、本案销售的某某原著项目系非法建筑，某1公司的销售中介行为具有重大过错，应返还已收取的购房款合理合法，且本案交款人属于某1公司的已知债权人，公司注销清算时，应当书面通知，而不应当采用公告的形式，根据最高人民法院相关司法解释的规定，清算组成员应当承担责任；2、某1公司出具的是代收款凭证，收费项目是团购优惠费，不是中介费，并且某1公司与交款人之间没有中介合同，交款人没有义务向某1公司支付中介费，综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。 XXX公司答辩称，一、XXX公司与购房人之间不存在合同关系，也没有收取其购房款或其他费用，仅是将其介绍给某1公司，由他们双方就购房事宜具体协商。后某1公司与购房人签订了团购优惠协议，并收取费用。XX文旅公司和购房人签订了购房协议，并收取首付款。一审法院认定XXX公司与购房人之间没有直接法律关系，适用法律正确。二、XXX公司收取某1公司的费用是基于《渠道联动协议》约定，在转介成功后收取的转介费，与购房人无关。XXX公司未收取购房人任何费用，只收取转介费，故上诉人称XXX公司领走“团购优惠费”的说法完全错误。三、至于XXX公司和某1公司之间的问题，是另一个法律关系，和本案原审原告的诉求无关。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应依法驳回。 XX文旅公司未发表答辩意见。 方某向一审法院起诉请求：1、确认方某与XX文旅公司于2018年3月26日签订的《某某原著项目住宅内部认购协议》无效；2、判令XX文旅公司、张某、范某、高某、XXX公司共同返还购房款92,522元。 一审法院认定事实：2017年8月30日，XX文旅公司与某1公司签订《临漳xxxx文化产业园项目全案策划及营销代理合同》，约定XX文旅公司委托某1公司代理销售某某原著项目。 2017年11月2日、2017年11月25日，某1公司与XXX公司签订了两份《渠道联动合同》，均约定由XXX公司为某1公司宣传推广项目，某1公司支付XXX公司转介服务费。 2018年3月26日，经XXX公司介绍，方某向河北某1房产经纪有限公司（以下简称某1公司）（该公司现已注销，清算组成员为张某、范某、高某）交付团购优惠费3万元，某1公司出具了收费票据，内容为“收据（代收款凭证）No1942379入账日期：2018年3月26日交款单位方某收款方式刷卡人民币（大写）叁万元整¥30000.00收款事由某某原著1-4-301团购优惠费2018年3月26日经办魏”。当日，方某与XX文旅公司签订了《某某原著项目住宅内部认购协议》，协议约定，方某于签订协议时交付总房款（192,522元）的30%为首付款，总计62,522元。剩余13万元房款通过银行按揭付清。同日，方某交款62,522元，XX文旅公司出具了交费票据，内容为“收据No.5931793入账日期：2018年3月26日交款单位方某收款方式刷卡人民币（大写）陆万贰仟伍佰贰拾贰元整¥62522.00收款事由购某某原著1-4-301房屋首付款2018年3月26日经手人魏”。2018年4月2日，某1公司支付XXX公司转介服务费2万元。 另查明，某1公司于2019年1月4日注销登记，清算组成员为范某、张某、高某。某1公司注销清算报告中记载“股东范某出资400万元（认缴注册资本400万元，实缴注册资本0万元）…股东高某出资300万元（认缴注册资本300万元，实缴注册资本0万元）…股东张某出资300万元（认缴注册资本300万元，实缴注册资本0万元）”。经临漳县自然资源和规划局档案室及不动产登记系统查询，XX文旅公司未查到土地登记信息。因其工程证件不齐全，已建工程被政府强制推到。 一审法院认为，方某购买XX文旅公司开发的某某原著项目房屋，双方签订了《某某原著项目住宅内部认购协议》，因该合同中涉及的房产项目五证不全，该合同无效。XX文旅公司应返还方某已交购房款62,522元。 XX文旅公司委托某1公司代理销售某某原著项目，并签订《临漳xxxx文化产业园项目全案策划及营销代理合同》，某1公司应当自XX文旅公司处收取委托报酬，而不是从购房人处收取报酬，故范某、张某、高某（原某1公司清算组成员）应当返还其所收部分购房款3万元。某1公司与XXX公司签订《渠道联动合同》，但XXX公司与方某之间不存在直接的法律关系。 一审法院判决：一、原告方某与被告邯郸XX文化旅游管理有限公司于2018年3月26日签订的《某某原著项目住宅内部认购协议》无效。二、被告邯郸XX文化旅游管理有限公司于本判决书生效后十日内给付原告方某购房款62,522元。三、被告范某、被告张某、被告高某于本判决书生效后十日内给付原告方某购房款3万元。四、驳回原告方某的其他诉讼请求。 一审案件受理费2,113元，减半收取1,057元，由被告XX文旅公司负担714元，被告范某、张某、高某负担343元。 本院二审期间，范某、张某、高某提交如下证据：《某某原著团购优惠协议》，用以证明方某交给某1公司的3万元团购优惠费不是房款而是居间服务费。 方某对上述证据质证意见为：对该证据的真实性无异议，但对该证据的合法性有异议，属于非法协议，不具有法律效力。 XX文旅公司对上述证据质证意见为：某1公司与方某之间的协议没经过我们公司，与我公司无关。 XXX公司对上述证据质证意见为：对某1公司与方某之间的协议，我方不清楚。 本院二审审理查明：2018年3月26日，甲方某1公司与乙方方某签订《某某原著团购优惠协议》，协议约定，……第一条：乙方自愿办理某某原著住宅团购优惠卡，自办卡当日即享受团购优惠卡的相关权益及相关优惠活动。1、参加甲方开展的30,000元冲抵80,000元房款的购房优惠活动……第二条乙方自愿选择：一次性/分期付款/按揭贷款/方式认购某某原著项目1号楼4单元301室，该房屋建筑面积为44.36㎡，原单价为6,198.43元/㎡，总价为274,962.20元（大写人民币：贰拾柒万肆仟玖佰陆拾贰元），优惠后成交单价为4,340元/㎡，成交总价为192,522元（大写人民币：壹拾玖万贰仟伍佰贰拾贰元整）……甲方河北某1房产经济有限公司（盖公章）乙方：方某签约时间：2018年3月26日。 二审审理查明的其他事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案上诉争议的焦点为：一、方某交给某1公司3万元是何性质；二、某1公司解散清算程序是否符合相关法律规定；三、张某、高某、范某三人是否应承担还款责任。 关于第一个争议的焦点，本院认为方某交给某1公司的3万元是购房款性质，理由如下：根据某1公司与方某签订的《某某原著团购优惠协议》第一条载明：“（方某）参加甲方（某1公司）开展的30,000元冲抵80,000元房款的购房优惠活动。”以及某1公司在向方某出具的收据亦注明收款事由为：“团购优惠费”。某1公司以“团购优惠费”名义收取了方某3万元，实际用以冲抵方某所购房屋的房款，本质上属于购房款的性质。 关于第二个争议焦点，本院认为某1公司解除清算程序不符合相关法律规定。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条第一款规定：“公司解散时，股东未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。”本案中，范某认缴出资400万元，高某认缴出资300万元，张某认缴出资300万元，三人实缴出资均为0万元。在某1公司清算时，未将股东张某、范某、高某尚未出缴的出资作为清算资产，不符合相关法律规定。其次，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定：“清算组在清算期间行使下列职权：……（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条第一款规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。”本案中，某1公司收取了方某购房款，后因相应项目停滞，该笔业务并未了结，在某1公司清算时，未将公司解散清算事宜书面通知方某，不符合相关法律规定。 关于第三个争议焦点，本院认为张某、范某、高某应当承担还款责任。理由如下：某1公司已收取方某的房款3万元，理应由某1公司承担返还责任，但因某1公司已于2019年1月4日注销登记，清算组成员为范某、张某、高某，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十三条第一款规定：“清算组成员从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失，公司或者债权人主张其承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条第二款规定：“清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，张某、范某、高某从事某1公司清算事务时，未将股东未缴出资作为清算资产，违反了法律规定；同时，未将某1公司解散清算事宜书面通知方某，导致方某未及时申报债权而未获清偿。方某主张清算组成员张某、范某、高某对造成的损失承担赔偿责任，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于张某、范某、高某上诉主张由XXX公司返还方某一套房屋转介服务费2万元，因XXX公司与方某之间不存在直接合同关系，故该上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人张某、范某、高某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人张某、范某、高某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 武运红 审 判 员 李忠军 审 判 员 梁国华 二〇二一年四月二十日 法官助理 苏 阳 书 记 员 侯 煜