辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4682号上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂，住所地沈阳市沈河区万莲路6号。经营者：李秀凤，该单位经理。委托诉讼代理人：李玉学，男，1970年8月10日出生，汉族，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：张娇，辽宁蓝田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市现代农业研发服务中心（沈阳市农业科学院），住所地沈阳市于洪区黑山路1号。法定代表人：徐强，该中心主任。委托诉讼代理人：李涛，辽宁同泽律师事务所律师。上诉人沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂因与被上诉人沈阳市现代农业研发服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判上诉人不给付被上诉人租金、房屋占有使用费及驳回被上诉人腾退房屋的诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、沈阳市农业机械化研究所倒签租赁合同，损害国家利益。2016年之前上诉人从未拖欠过租金，2016年开始是沈阳市农业机械化研究所自称没有账号无法收取租金才使得上诉人连续3年未交租金。2018年是沈阳市农业机械化研究所让上诉人与其及第三方倒签合同。上诉人并不懂，配合签订了以上两份合同。但现如今上诉人才明白，根据财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》沈阳市农业机械化研究所作为事业单位，其资产对外出租收益应纳入预算，实行收支两条线管理。也就是说上诉人缴纳的租金应上交财政，并非沈阳市农业机械化研究所能自行使用，沈阳市农业机械化研究所的做法违反了国家政策，损害国家利益，该合同不应认定为有效。二、本案不宜判决腾退涉案房屋。1.上诉人从2006年开始使用涉案房屋，双方租赁关系稳定，2016年以前从未拖欠租金，造成租金未能按时缴纳的原因在于被上诉人一方而非上诉人。2.上诉人与沈阳市农业机械化研究所之间的租赁关系一直延续，2018年沈阳市农业机械化研究所与上诉人倒签的租赁合同虽然约定租期到2018年6月30日，但实际签订合同之时已是2018年8月1日，合同中约定租金给付时间为2018年12月30日，这说明双方之间虽然签订合同中约定租期，但实际双方之间的租赁关系一直存在。3.合同未解除前不应径直判决腾退房屋。4.上诉人与被上诉人的租赁关系不宜解除。沈阳市农业机械化研究所为了逃避国家政策，混乱签订三方合同。上诉人基于双方稳定的租赁关系，2015年自行投资40余万元翻建建设房屋，沈阳市农业机械化研究所明知并同意，且沈阳市农业机械化研究所向上诉人收取了200元动力电费。截止到目前，涉案房屋没有拆迁信息，没有国家政策涉案房屋不能租赁，反而鼓励交易，根据大力发展营商环境原则，不应判决解除双方租赁关系。三、被上诉人诉请腾退房屋属主观恶意。沈阳市农业机械化研究所在上诉人建房时明确知晓。一个修车个体投入40余万元已是倾其所有，在目前面临疫情的市场环境还能坚持已是国家所应鼓励的。上诉人作为国有事业单位，应响应国家的号召，并且应为社会发展做出综合考量。沈阳市现代农业研发服务中心辩称，请求维持原判。沈阳市现代农业研发服务中心向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的房屋租金4万元，并支付违约金（自2018年8月9日起至实际支付租金之日止，按照应交数额每天万分之五的标准计算）；2.被告支付2018年7月1日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准每年6万元计算）；3.被告立即腾退位于沈阳市沈河区万莲路6号，原告单位所有的两间门市房（西侧）及车库、办公楼北侧简易车库。一审法院认定事实，被告自2006年开始租赁涉案房产作修理厂，租金为每年6万元。2018年8月1日，沈阳市农业机械化研究所作为甲方，被告作为乙方倒签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于沈阳市沈河区万莲路6号的房屋出租给乙方，租赁期限为8个月，自2017年11月1日起至2018年6月30日止，房屋租金为4万元，乙方应在2018年12月30日前一次性支付。租赁期满后，乙方自行添加的结构性、附合性设施、装修添置物归甲方所有，甲方无需进行补偿。乙方自行搭建、扩建的建筑物，等合同期满后一律自行拆除，甲方对此不予补偿及赔偿。自签订本合同之日起7日内，乙方未缴纳租金，按应缴数额每天加收万分之五的滞纳金。因被告自2017年11月1日起拖欠房屋租金，2018年12月26日，沈阳市现代农业研发服务中心农业机械化研究所向被告出具催缴欠款单，要求被告在2018年12月30日前将所欠房租交齐。根据中共沈阳市委办公厅沈委办发［2018］57号文件，将包含沈阳市农业机械化研究所在内的多家单位整合为沈阳市现代农业研发服务中心（沈阳市农业科学院）。另查明，2018年7月2日，沈阳特种运输机厂铸造分厂作为甲方，被告作为乙方，沈阳市农业机械化研究所作为丙方签订《房屋租赁合同》，约定丙方所有且甲方享有合法出租权的房屋坐落于沈阳市沈河区万莲路6号，房屋建筑面积共计199.32平方米出租给乙方，房屋租赁期限共12个月，自2016年7月1日起至2017年6月30日止，房屋租金为6万元。租赁期满后，乙方自行添加的结构性、附和性设施、装修添置物归甲丙方所有，丙方无需进行补偿。乙方自行搭建、扩建的建筑物等，合同期满后一律自行拆除，丙方对此不予补偿及赔偿。自签订本合同之日起7日内，乙方未缴纳租金，按应缴数额每天加收万分之五的滞纳金。2018年8月1日，三方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租赁期限为4个月，自2017年7月1日至2017年10月31日，房屋租金为2万元，其余内容与上述房屋租赁合同一致。庭审中，被告对于原告陈述的房屋租金标准、欠租日期以及租赁的两间办公室、两个车库，一个简易车库的位置并无异议，但认为因为新冠疫情影响，2020年2月1日起原告将大门上锁，影响了被告的正常生产经营，同时2015年被告在简易车库后方加盖彩钢房，花费40余万元，要求原告给予补偿或者抵顶房租。现原、被告就涉案房产的租赁问题产生纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告均应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。现原告已经履行了将涉案房屋出租给被告的合同义务，被告也应当及时支付房屋租金。经庭审，原、被告之间对于欠租日期、租金标准并无异议，一审法院对该事实予以认可，被告未支付租金的行为系违约行为，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付2017年11月1日起至2018年6月30日期间的租金40000元及自2018年7月1日起至被告腾退房屋之日止，按照每年60000元的标准支付房屋占有使用费的诉请请求，一审法院予以支持。关于违约金的诉讼请求。本案原、被告之间房屋租赁合同已经履行了14年之久，双方之间一直遵循相互尊重、友好协商、平等互利的原则履行合同，通过长期的履行租赁合同也提高了原被告之间的合作和信赖关系。被告在此之前一直按照合同约定履行给付租金的义务，基于双方之间稳定的交易基础，被告亦在租用过程中投入大量资金，致使经济状况紧张，又适逢原告主体整合期间，多种原因致使被告拖欠租金未付。被告所经营的汽车维修行业在2020年初又受到新冠××疫情的较大影响，而原告在疫情期间因响应号召亦采取关闭大门的措施，对被告的经营亦有一定的影响。综合上述情况，考虑合同中并无违约金，而是滞纳金的具体约定，结合合同的履行期限、目前的履行情况、当事人的违约程度、对合同目的实现的影响、被告对经营场所的实际投入等因素，对原告要求给付违约金的诉讼请求不予支持。鉴于一审法院已充分考虑新冠疫情对被告造成的影响对原告违约金的主张已未支持，对被告请求酌情扣减租金的请求，不再重复处理。关于原告要求腾房的诉讼请求。现合同约定的租赁期间已经届满，而原、被告之间就继续履行租赁合同已无法达成一致，故按照合同约定，被告应当将其租赁的位于沈阳市沈河区万莲路6号的两间办公室、两间车库、一间简易车库腾退，腾退中因拆除被告自建建筑而产生的相关费用由被告自行承担。关于被告辩称案涉房屋实际租赁面积小于合同约定的租赁面积，要求原告返还其多交面积的租金。一审法院认为，被告自2006年起租赁涉案房屋，系对房屋、车库的整体出租，在长期的合同履行过程中，对租赁房屋的面积、位置予以认可，且该租金标准与实际租赁面积亦相适应，现仅凭手机AR功能测量，主张实际租赁面积小于合同约定的租赁面积，要求原告返还其多交面积的租金，并无依据，对被告的此项抗辩意见一审法院不予采纳。一审法院判决：一、被告沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂于判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市现代农业研发服务中心（沈阳市农业科学院）2017年11月1日起至2018年6月30日期间的租金40000元；二、被告沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂于判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市现代农业研发服务中心（沈阳市农业科学院）2018年7月1日起至被告沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按照每年60000元的标准）；三、被告沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂于判决发生法律效力之日起十日内将租赁原告沈阳市现代农业研发服务中心（沈阳市农业科学院）的两间办公室、两间车库、一间简易车库腾退，腾退中因拆除被告自建建筑而产生的相关费用由被告沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂承担；四、驳回原告沈阳市现代农业研发服务中心（沈阳市农业科学院）其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂负担。二审中，上诉人提交2020年12月31日被上诉人原法定代表人邸伟出具的情况说明，证明上诉人在建设彩钢房期间被上诉人明知而且同意并且被上诉人向上诉人收取电费200元的事实。被上诉人质证意见：邸伟的身份上诉人没有出具任何材料，且证据与本案无关，本案双方签订的合同中明确上诉人所建设施在合同终止后应当自行拆除并不予任何补偿。上诉人提交了2010年6月25日出租协议书，证明上诉人与被上诉人于2010年6月25日签订的租赁协议中没约定上诉人进行建筑施工需要另行拆除，上诉人与被上诉人之间有每年签订交易协议的习惯，针对被上诉人一审提供的租赁合同与原租赁合同差异较大，是被上诉人利用上诉人法律意识淡薄签订的，针对其自行建筑约定自行拆除属于恶意。被上诉人质证意见：该份合同是2010年签订的，已经履行完毕没有争议，与本案没有关联，本案签订的是2018年签订的有上诉人公章及代表人的签字，上诉人作为具备完全民事行为能力的主体应当为其民事行为承担责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该房屋租赁合同到期后，上诉人占有使用该租赁房屋，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被上诉人要求解除房屋租赁合同关系并要求上诉人腾退房屋，一审法院予以支持并无不当。上诉人承租使用案涉房屋，应按合同约定支付租金，其未按约定支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。一审对被上诉人要求上诉人支付租金及占用费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人倒签租赁合同，损害国家利益，租赁合同应为无效的问题，因上诉人应就案涉租赁合同的签订导致国家利益的损害承担举证责任，上诉人并未提交充分证据证明国家利益因案涉租赁合同的签订遭到了损害，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张根据大力发展营商环境原则，不应判决解除双方租赁关系，且被上诉人主张腾退房屋属于恶意的问题，因上诉人长期未支付租金，属于违约行为，且合同约定租赁期限已经届满，被上诉人有权随时主张解除合同，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人沈阳市沈河区鑫天慧汽车维修厂负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。