山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民终1007号 上诉人（原审被告）：王键，男，1980年7月19日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：吴亮亮，山东英天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁黎明，山东英天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：滨州中兴置业有限公司，住所地滨州市滨城区新立河东路666-1号。 法定代表人：孙泽忠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王永刚，山东黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵俊智，山东黄河律师事务所律师。 上诉人王键因与被上诉人滨州中兴置业有限公司（以下简称中兴公司）返还原物纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王键上诉请求：1.依法撤销滨州市滨城区人民法院作出的（2020）鲁1602民初字第2309号民事判决中的第一项判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清；1.虽然与被上诉人签订《商品房买卖合同》的是上诉人的前妻马蕊，但是实际交款人是上诉人。当时由于上诉人不能进行按揭贷款，从而使用了其前妻马蕊的名字签订的合同。在合同签订的当天，是上诉人通过自己在滨州农村商业银行股份有限公司账号为6223××××8356的银行卡向被上诉人支付的首付款。此后房屋的贷款也是上诉人进行偿还的，一直偿还至2014年。上述情况被上诉人也是知情的，因此实际购房者是上诉人王键而非其前妻马蕊。2.马蕊与被上诉人签订《商品房买卖合同解除协议》时，并没有告知上诉人，上诉人也并不知情。签订该协议后，被上诉人还曾多次找到上诉人并要求支付剩余贷款。为此上诉人于2014年年底双方曾协商处理此事，由于上诉人无法联系到马蕊，所有双方并未达成协议。可见双方的真实意思并非是解除买卖合同，而是要求上诉人继续履行《商品房买卖合同》中还款的义务。况且被上诉人与马蕊签订《商品房买卖合同解除协议》后并没有将上诉人所缴纳的首付款及偿还的部分贷款予以偿还。3.马蕊在签订《商品房买卖合同解除协议》时，马蕊正式吸毒高峰期，期间意识不清，该解除协议书应为无效协议（马蕊被强制戒毒两次）。4.本案涉及的房屋在上诉人缴纳的首付款后，上诉人便为涉案房屋进行了装修，花费大约五万元。该费用用在房屋装修了，增加了房屋的价值，但是一审判决中却没有涉及装修费用的问题。5.上诉人在被上诉人处还曾购买903号储藏室一处，但是被上诉人与马蕊签订《商品房买卖合同解除协议》时未将该储藏室涉及，该储藏室只能作为房屋的附房办理房屋登记。二、一审法院适用法律错误；1.关于《商品房买卖合同解除协议》效力的认定，本案中解除协议签订时，马蕊经常参与吸毒导致其意识模糊，其解除协议不具有法律效力。况且被上诉人知道涉案房屋实际买受人为上诉人，但是签订解除协议时也没有通知上诉人。故该解除协议不具有法律效力。2.关于本案中涉案房屋实际所有人的认定，当时由于上诉人不能进行按揭贷款，从而使用了其前妻马蕊的名字签订的合同。而且设法房屋的首付款也是上诉人所缴纳的，马蕊并没有缴纳任何费用（包括装修的费用）。可见涉案房屋的实际出资人为上诉人，即涉案房屋实际为上诉人所有而不是马蕊。3.本案一审过程中，被上诉人向法庭提交的担保人履行责任通知书等证据均不是原件，为此上诉人也在庭审中进行了质证并否认了证据的效力。但一审法院在被上诉人没有补强证据的情况下，认定了被上诉人的证据并作为定案的依据缺乏法律依据。综上，原审判决适用法律错误、认定事实不清，请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。 中兴公司辩称，针对上诉人的上诉理由，答辩人认为一审判决正确，二审应予维持。理由如下：一、一审法院认定事实清楚。1.本案中涉案房产的《商品房买卖合同》的买方是上诉人前妻马蕊，2011年签订合同时与上诉人并未结婚，被上诉人与马蕊签订了《商品房买卖合同》，马蕊交纳了首付款，双方办理了合同备案。显然，涉案房产的购房人是马蕊个人，并不包括上诉人。至于首付款是否上诉人支付，并不能影响合同主体的确定，即使上诉人在婚前代马蕊支付了首付款，合同的买受人仍然是马蕊个人，上诉人并不能成为买受人，只是与马蕊之间产生债权债务关系。对被上诉人来讲，与上诉人始终不存在商品房买卖合同关系。被上诉人与马蕊签订《商品房买卖合同》解除协议书，是合同双方自愿的意思表示，合法有效，并且双方已经解除了网签备案手续，还清了银行按揭贷款，至于被上诉人尚未退还马蕊相关款项，是因为马蕊在解除商品房买卖合同后，一直未前来领取，而且涉案房产一直被上诉人占用，因此已付房款尚未退还。但房款的退还是被上诉人与马蕊之间的权利义务关系，与上诉人无关。2.《商品房买卖合同》解除协议书签订时，马蕊与其父亲亲自到场签订，意识清楚，并且成年直系亲属在场陪同，不存在吸毒意识不清的问题。3.涉案房产的原产权人是马蕊，上诉人进行装修增加房产价值，增加的是马蕊的房产价值，在马蕊对其房产进行处分后，上诉人可向马蕊主张。4.上诉人所称购买的903号储藏室在马蕊与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，解除《商品房买卖合同》自然包含其中的储藏室。、一审判决适用法律正确。2011年1月29日被上诉人与马蕊签订《商品房买卖合同》，于2014年8月5日被上诉人与马蕊签订《商品房买卖合同》解除协议书，均是双方自愿行为。上诉人并非商品房买卖合同主体，其与马蕊之间的债权债务关系对被上诉人没有约束力，不影响商品房买卖合同的解除。上诉人虽然与马蕊结婚但并不能当然取得涉案房产的产权。而且，上诉人在与马蕊离婚时，财产分割也未涉及该房产，显然对该房产已经交回开发商双方都是认可的。上诉人在马蕊与被上诉人解除合同至今已经近七年，仍然占有不退还被上诉人，严重侵害了被上诉人的合法权益，一审判决其腾空并返还房产完全正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 中兴公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告所有的××路××号××号楼××单元××室房产；2.赔偿自2014年8月5日至返还原告房产期间给原告造成的损失12万元。一审庭审中，中兴公司变更第一项诉讼请求为：判令被告腾空并搬离其占有的渤海七路888号19号楼三单元903室房产，并返还给原告。 一审法院认定事实：2011年1月29日，案外人马蕊与原告签订合同编号为19-3-903的商品房买卖合同，以按揭方式购买了原告开发建设的滨城区瑄嘉名都小区19栋3单元9层903号房。2011年3月18日,马蕊与被告王键登记结婚，并居住于上述房屋内。2014年3月13日，因马蕊累计逾期还款188天，其按揭贷款发放银行中国农业银行股份有限公司滨州分行向原告签发担保人履行责任通知书，通知其履行担保责任并代为还款。2014年8月5日，原告与马蕊签订商品房买卖合同解除协议书，约定：...买受人无力支付银行按揭贷款，开发商原价收回该房。双方并于当天办理了注销备案登记。但未办理不动产登记。后原告作为担保人履行了担保责任，代替马蕊分三次向银行支付了剩余的全部按揭款以及手续费利息等共计238265.53元。2019年5月22日，马蕊与被告王键经本院调解离婚，案号为（2019）鲁1602民初1595号。其离婚协议中未对上述房屋做出约定。被告王健一直居住于上述房屋至今。被告提交农商行交易明细一份，主张2011年1月29日被告王键通过尾号为8356的银行卡向原告交付涉案房屋的首付款104716元。原告对被告提交的银行流水真实性无异议，但主张从该银行流水上并不能看出该款项系支付给原告。被告对该主张无其他证据予以印证。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋系原告开发建设，并享有所有权。后案外人马蕊与原告签订商品房买卖合同，以按揭方式购买了该房屋，因马蕊无力支付银行按揭款，原告与马蕊签订商品房买卖合同解除协议书，约定因买受人无力支付银行按揭贷款，原告按原价收回该房屋。原告按约定提前还清了涉案房屋剩余银行贷款及利息。故上述商品房买卖合同已合法解除。被告王键居住使用该房屋属于无权占有。原告中兴公司作为案涉房屋所有权人，有权要求被告王键腾退并返还。原告诉讼请求要求被告王键腾退并返还合法有据，予以支持。原告要求被告赔偿自2014年8月5日至返还原告房产期间给原告造成的损失12万元的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告王键辩称自己为案涉房屋的实际购买人与还款人，马蕊无权书写解除协议书。况且马蕊正是吸毒高峰期，期间意识不清，该解除协议书应为无效协议。经审查，被告上述辩称无充分有效证据予以证实，不予采纳。被告拒绝腾退涉案房屋的理由不能成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、被告王键与本判决生效后30日内将位于滨城区××路××号××小区××号楼××单元××室房××腾空，并返还原告滨州中兴置业有限公司；二、驳回原告滨州中兴置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元。由原告滨州中兴置业有限公司负担675元，被告王键负担675元。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋的《商品房买卖合同》系由被上诉人中兴公司与上诉人王键的前妻马蕊签订，相关的权利及义务应由合同相对方来享有并履行；上诉人王键以其实际缴纳购房款项为由主张其为实际购房者，于法无据。且在马蕊与被上诉人中兴公司签订涉案《商品房买卖合同解除协议书》后，马蕊与上诉人王键即应腾退涉案房屋。上诉人王键主张涉案《商品房买卖合同解除协议书》由于签订时马蕊处于吸毒高峰期，期间意识不清，应属无效协议，但并未提交证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。一审判决认定王键拒绝腾退涉案房屋的理由不能成立，并无不当；上诉人王键上诉请求撤销一审判决中要求其腾空房屋并返还的判项，理由及证据不充分，不予支持。 其次，对于上诉人王键主张的涉案房屋已缴购房款、装修费用以及903号储藏室的问题；上述问题系马蕊与被上诉人中兴公司之间就涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同解除协议书》所产生的问题，不属于本案的审理范围，本院不予处理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人王键的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人王键负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 王正真 二〇二一年四月二十二日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦