青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终256号上诉人(原审被告)：青海安馨尔房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630105MA758HTN7R，住所地:青海省西宁市海西路**萨尔斯堡********。法定代表人：多杰，系该公司经理。被上诉人(原审原告)：王素静，公民身份号码×××，女，汉族，1969年8月17日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王素娟，女，汉族，1964年4月22日出生，住西宁市，系王素静胞姐。委托诉讼代理人：王黎明，公民身份号码×××，男，汉族，1964年4月22日出生，住西宁市，系王素静姐夫。原审被告：谢承菊，公民身份号码×××，女，汉族，1992年1月8日生，青海安馨尔房地产营销策划有限公司股东，住西宁市。上诉人青海安馨尔房地产营销策划有限公司（以下简称安馨尔公司）因与被上诉人王素静、原审被告谢承菊房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安馨尔公司上诉请求：撤销（2019）青0104民初3535号民事判决，改判驳回王素静的一审全部诉求。事实和理由：1.案涉房屋不能进行分割，晏存梅却与谢承菊、李国翔虚构可以分割的事实，隐瞒真相，骗取众多购房者的购房款，其行为构成诈骗罪。李国翔、谢承菊利用控制安馨尔公司公章和财务章的便利，在合同及收据上盖章，这是实施诈骗犯罪的手段。李国翔和谢承菊骗取的全部案款未进入安馨尔公司账户，是他们二人的个人行为，安馨尔公司不应承担支付任何款项的义务。2.谢承菊出具的收条能够证明已将房款全部退还给了王素娟。王素娟于2019年9月21日向谢承菊出具的收条载明“收到小谢支付万达房款268000元”，王素娟认可此收条是其本人出具的，因此此收条真实、合法、有效。对争议的58000元，谢承菊所说“记不清了”和王素娟出具收条一年后又称实际收款金额与收条所载金额不符，在有效证据存在的情况下，一审法院事实认定错误。3.谢承菊与王素娟签订《协议书》是个人行为，不构成表见代理。安馨尔公司法定代表人发现案涉款项涉嫌刑事犯罪后向公安报案，并收回了公章，安馨尔公司从2019年1月起处于停业状态。谢承菊于2019年3月29日与王素娟签订《协议书》与安馨尔公司就没有任何关系。综上，请二审法院在查明事实的基础上，依法支持安馨尔公司的上诉请求。王素静辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。谢承菊述称，王素娟、王素静通过安馨尔公司购买晏存梅委托代卖的房产属实，王素娟通过POS机刷卡及给谢承菊转款共计268000元。事后房子没有办法办理过户手续，交易无法履行就解除了，所收的房款没有交给房主晏存梅，合同解除后就由谢承菊陆续将所有房款退还给了王素娟。王素娟收到房款后还给谢承菊写了收条，证明她收到全部房款268000元，因此，王素静向安馨尔公司和谢承菊主张房款及损失无事实和法律依据，请二审法院查明事实后依法裁判。王素静向一审法院起诉请求：1．依法判令安馨尔公司、谢承菊赔偿损失134000元；2．本案的诉讼费用由安馨尔公司、谢承菊承担。庭审中，王素静将第一项诉讼请求变更为：判令安馨尔公司、谢承菊赔偿损失136500元；增加一项诉讼请求：判令安馨尔公司、谢承菊退还购房款34000元。一审法院认定事实：王素娟与王素静系姐妹关系，王素静委托王素娟购买房屋并办理相关事宜。案外人宴存梅将其名下位于西宁市××区、10402室，面积共计1304.73平方米的房屋委托安馨尔公司对外分割销售。2018年8月3日，经安馨尔公司居间介绍，宴存梅作为甲方、王素静作为乙方与作为丙方的安馨尔公司签订了合同编号为44200330的《房屋买卖三方合同》，约定：甲方将其名下西宁市城西区西川南路76号万达曼哈顿A座3幢1单元10421室、建筑面积39平方米的房屋出售给乙方，成交价格331500元；定金10000元；付款方式为于2018年8月4日交房款50000元，第二笔房款于2018年8月11日前交付丙方81500元，第三笔房款过户当天给清200000元；甲、乙双方签订本合同当日起，60个工作日内准备好所有过户资料，7个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应在2018年9月1日将该房屋交付给乙方。《房屋买卖三方合同》由加盖安馨尔公司公章的复印件上加盖安馨尔公司合同专用章，并由宴存梅、王素静签字。安馨尔公司辩称，公司没有备案的合同专用章，对该合同的真实性不予认可，但未提交证据证明，谢承菊认可合同专用章确为安馨尔公司所有，一审法院对《房屋买卖三方合同》的真实性予以认定。合同签订当日，王素娟向安馨尔公司交纳了其购买的10421室、王素静购买的10415室两套房屋的定金20000元，刷卡支付了两套房屋的购房款143000元，向谢承菊转账支付了购房款105000元，其中王素娟10421室房屋的定金及购房款为131500元，王素静10415室房屋的定金及购房款为136500元，安馨尔公司出具加盖公司财务专用章的收据。2018年11月4日，宴存梅的委托代理人宴存花与王素娟签订《就万达房屋三方协议补充协议》（以下简称《补充协议》），主要内容为：宴存梅购买万达曼哈顿A座4号楼的整层房屋面积约1300平方米，并与万达公司签订两份购房合同，但未能完成房屋分割及房产证的办理，且万达公司因手续提交原因，不同意在房产证下证前直接办理分割，需后期房主办理房产证后自行分割，故耽误了三方合同的履行。其中第3条约定，如4月22日之前，未能过户未能交钥匙房主按所收金额双倍赔付。2019年3月29日，安馨尔公司作为甲方与乙方王素娟签订房屋买卖合同编号为10415、10421的《协议书》，约定因安馨尔公司内部出现问题造成乙方不能按照购房合同购得房屋，造成的经济损失由安馨尔公司谢承菊全权负责赔偿，定金两套及中介费268000元，合同赔偿滞纳金72000元，共计340000元，于2019年4月9日前全额赔付，如不能按时赔付，根据合同补充协议第3条所收金额的双倍赔付，合计536000元。《协议书》由谢承菊与王素娟签字捺印，未加盖安馨尔公司公章。同日，谢承菊向王素娟出具《担保书》，内容为：安馨尔公司所欠王素娟购买万达曼哈顿A座10415和10421室的首付款和中介费共计268000元及两套房屋滞纳金72000元，合计340000元，由安馨尔公司股东谢承菊全权负责赔偿，于2019年4月9日前还清，否则就按照《补充协议》第3条执行。谢承菊分别于2019年3月28日、2019年4月3日以微信转账方式退还10415和10421室两套房款25000元、70000元，于2019年4月8日以银行转账方式退还房款105000元。谢承菊称其于2019年4月3日从银行取现14000元后将现金交付给王素娟，但王素娟提交其2019年4月3日的银行流水明细，认可当日收到谢承菊退还的房款现金10000元，合计收到两套房屋的房款210000元，称剩余每套房屋房款29000元，两套房屋合计58000元未予退还。谢承菊称，其已经向王素娟退还了两套房屋的全部房款，并由王素娟通过微信拍照方式于2019年9月21日向其出具收条，载明“收到小谢支付万达房款268000元”。王素娟称，认可收条是其本人出具的，但没有对实际收到的房款数额进行核对。双方争议成诉，导致本案纠纷产生。安馨尔公司由多杰、李国翔、谢承菊共同出资成立，多杰为法定代表人，由李国翔、谢承菊实际经营公司业务，李国翔负责管理公司财务，谢承菊负责具体业务工作。一审法院认为，王素静与安馨尔公司签订《房屋买卖三方合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同履行各自的权利义务。案外人宴存梅将其所有的房产委托安馨尔公司分割销售，将其中的39平方米的房屋出售给王素静，王素静亦向安馨尔公司交纳了购房款136500元，后由于案外人宴存梅所有的房屋未能分割并办理独立的产权证书，导致《房屋买卖三方合同》无法履行，2019年3月29日，安馨尔公司员工谢承菊向王素静妹妹王素娟出具《协议书》，承诺于2019年4月9日前退还房款并承担滞纳金、赔偿损失等，但安馨尔公司仍未按约履行，构成违约，安馨尔公司应退还购房款并承担违约责任。对于安馨尔公司称其未收到王素静的购房款，公司未委托谢承菊作为公司股东与王素娟达成《协议书》，故不应由公司承担责任的辩称，谢承菊系公司股东并负责具体业务工作，以公司名义向外销售宴存梅委托销售的房产，且《房屋买卖三方合同》及收据均加盖安馨尔公司公章及财务章，故谢承菊对外签订合同、销售房产行为系职务行为，购房款未进入公司账户不影响职务行为的成立，相关的法律后果仍应由安馨尔公司承担；谢承菊以公司名义与王素娟签订《协议书》，虽未有公司书面授权，但谢承菊经办了王素娟购买房屋的全部业务，王素娟有理由相信谢承菊有代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，谢承菊出具《协议书》的行为构成表见代理，所产生的法律后果仍应由被代理人安馨尔公司承担。故对安馨尔公司的辩称不予采信。对于应退还的购房款数额，谢承菊提交的微信转账与银行转账记录显示向王素娟退还了两案的房款合计200000元，称剩余房款通过银行转账及现金方式支付给了王素娟，但仅提供了2019年4月3日的银行取现14000元的记录，王素娟认可当日收到现金10000元，就剩余两房的房款合计58000元，谢承菊未提交转账记录或现金支付记录证明其已向王素娟退还，谢承菊作为安馨尔公司负责经办具体业务的员工，理应对退款情况较一般人更具有审慎注意的义务，且谢承菊在与王素娟的微信聊天记录中称“还差8万明天给你转过去”“总共10万5000元”“查查你的卡，有23900元4月8号就到了”，其每次退款后均以微信聊天形式与王素娟核对退款数额，由此看出，谢承菊对退款过程持审慎注意态度，但其对于58000元的房款的支付情况称“记不清了”，与常理不符。综上，在谢承菊无法提交剩余两房房款58000元的退款证据，仅以王素娟出具的收条辩称其已退还全部房款的意见，难以采信，而王素娟称其在未核对所收房款的具体数额的情形下出具的收条的意见更符合常理，应以采信。故本案应退还购房款为29000元。对于王素静主张的损失即违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”王素静未能就其实际损失提供直接证据，而是按照《补充协议》《协议书》《担保书》约定按照购房款136500元主张违约金，明显过高，谢承菊对此亦提出抗辩，故一审法院根据房款的资金占用利息损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定2018年8月3日至2019年8月19日间的违约金以欠付购房款为基数、按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率即年利率上浮30％即5.66％计算，计5773元，自2019年8月20日起至房款实际退还之日的违约金以欠付购房款29000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算。对于王素静要求谢承菊退还购房款及承担违约金的诉讼请求。谢承菊向王素娟出具《协议书》《担保书》作出“安馨尔公司所欠王素娟购房款268000元及两套房屋滞纳金72000元，由安馨尔公司股东谢承菊全权负责赔偿”的承诺，故对王素静要求谢承菊退还购房款、承担违约金的诉讼请求予以支持。谢承菊称，《协议书》《担保书》是在王素娟的胁迫下签订的，但未提交证据证明，对该辩称不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安馨尔公司、谢承菊于判决生效之日起十日内向王素静退还购房款29000元；二、安馨尔公司、谢承菊于判决生效之日起十日内向王素静支付截至2019年8月19日的违约金5773元；自2019年8月20日起至剩余房款实际退还之日的违约金以29000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1815元，由安馨尔公司、谢承菊负担545元，由王素静负担1270元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是1.安馨尔公司应否向王素静承担返还购房款及相应损失的责任；2.一审法院认定的房款退还数额是否有理有据。一、关于安馨尔公司应否向王素静返还购房款及承担相应损失的问题。安馨尔公司系房屋中介机构，谢承菊作为该公司的工作人员负责王素静的购房业务，其履行的是职务行为。安馨尔公司称王素静交付的购房款由谢承菊、李国翔收取，公司并未收到，因此公司不应承担退款责任，对此本院认为谢承菊收取房款是履行工作职责的一部分，其是否将款项交回公司或公司是否主动收回系单位内部管理行为，安馨尔公司以未收到王素静交付的购房款，案涉房屋买卖属于谢承菊个人行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于一审法院认定的退款数额，谢承菊称已将案涉购房款268000元全部退还给了王素娟，且王素娟出具收到上述款的《收条》，对于案涉款项的收取和退还均由谢承菊进行操作，且以银行转账方式进行，是双方之间的交易习惯，根据退款的银行转账凭证证明谢承菊向王素娟转款210000元，剩余58000元没有相应的银行转账记录，不符合双方的交易习惯，且谢承菊对剩余款项交付方式多次的陈述不一致，也无法做出合理的解释说明。对于其提交的《收条》并非原件，该收条本身也不符合证据的形式要件，对《收条》形成的原因通过谢承菊与王素娟的微信聊天记录可知，并不是为了证明王素娟实际收到案涉购房款268000元，而是为了帮助谢承菊与李国翔对账所用，因此，《收条》作为本案事实的证据证明效力存疑，谢承菊应当提供其他证据佐证已将剩余购房款58000元支付完毕，否则应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，安馨尔公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3630元，由上诉人青海安馨尔房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二一年四月八日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。