新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终390号上诉人（原审被告）：邢紫涵，女，1971年5月8日出生，汉族，户籍地新疆维吾尔自治区，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。上诉人（原审被告）：冯明，男，1971年2月28日出生，汉族，户籍地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙强，系新疆广翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：和静万合物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县天鹅湖路东侧金水湾小区。法定代表人：王微，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘丰源，男，汉族，1983年5月30日出示，住新疆维吾尔自治区，系该公司职员。上诉人邢紫涵、冯明因与被上诉人和静万合物业服务有限公司合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，于2021年4月13日公开开庭对本案进行了审理。上诉人邢紫涵的委托代理人孙强、上诉人冯明及委托代理人孙强和被上诉人和静万合物业服务有限公司的委托代理人刘丰源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邢紫涵、冯明上诉请求：请求依法撤销和静县人民法院作出的（2020）新2827民初876号民事判决书，并在查明事实的基础上将该案发回重审或改判。事实和理由，和静县人民法院作出的（2020）新2827民初876号民事判决书，事实认定不清，适用法律错误，超出原告的诉请进行裁判，依法应当发回重审或者进行改判。一、被上诉人不是案涉合同的当事人，非本案适格的诉讼主体，其所称的债权债务转让未经上诉人同意或者通知上诉人，不对上诉人产生法律效力，一审法院基于错误的事实认定，判令上诉人向被上诉人支付各项费用，严重缺乏事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人之间无任何的事实和法律关系，本案的案涉合同房屋租赁合同，是由巴州麦得隆房地产开发公司和静分公司，现更名为巴州亿山房地产开发有限公司和静分公司，与上诉人冯明签订，与本案的被上诉人无任何关联。同时上诉人与被上诉人之间从未签订过包含物业服务合同在内的任何合同，根据合同相对性原则，本案被上诉人不具备作为原告对被上诉人提起诉讼的主体资格。2、被上诉人与亿山房产和静分公司所谓的物业委托合同及相关债务转让说明，未经上诉人同意，也未向上诉人送达，依法对上诉人不产生法律效力。案涉物业委托合同及相关债务转让说明，涉及所有债权债务的概括转移，那么依据法律规定，债权转让债权须要通知债务人转让债务的，需要债权人同意，本案已经经过原一审、二审及发回重审多个程序审理，被上诉人始终未能向法院提供债权债务转让的通知，即以送达及上诉人的任何证据及债务转让的同意证明，被上诉人的代理人更是在原二审的庭审中也明确表示，债权债务转让无法通知被告，即被上诉人从未按照法律的规定履行过转让的通知义务。综上，该物业委托管理合同及相关债务转让说明，不对上诉人发生法律效力，债权债务关系并未转移，被上诉人不是本案的适格主体。3、上诉人从未与被上诉人有过经济往来，上诉人所交纳的一切费用均与被上诉人无关，被上诉人自始至终向也无法向法庭提供哪怕一张反映出双方具有债权债务关系的票据，其具备向上诉人收取任何费用的主体资格，所提供的票据无一例外，都是盖的是其他的单位的公章。上诉人仅认可亿山房产和静分公司之间的法律关系，被上诉人不具备向上诉人收取任何费用的法定或者约定的条件，一审法院在证据及其不足的情况下，依然认定被告自2014年起向万合物业缴纳消保费、消防检测费、维保费等等，亿山房产和静分公司依法履行了转让债权的通知义务，严重缺乏事实依据和法律依据。二、被上诉人即是以巴州麦德隆地产开发公司和静分公司为主体起诉，被告和静县和盛元超市，主体也不适格。1、被上诉人起诉的依据是房屋租赁合同，合同的相对方及租赁人是上诉人冯明个人使用租赁房屋的第3人，不是房屋租赁合同的相对方，即使和静县和盛元超市，上诉人冯明交纳了各项费用，也仅仅是代缴行为，并不能成为房屋租赁合同的合同相对方。2、在被上诉人没有变更诉讼请求的情况下，和静县法院第一次判决以被告邢紫涵与分明系夫妻关系，上述债务产生于夫妻关系存续期间，故二被告对涉案债务依法承担连带清偿责任，依职权将邢紫涵个人追加为被告。本案是合同之债，应当适用合同法的相关规定，邢紫涵不是合同相对方，将其追加为被告于法无据。和静县法院第二次判决，以原告起诉的主体为和静县和盛元超市，由于2017年11月10日和盛元超市营业执照注销，本院将被诉主体变更为邢紫涵，也就是和盛元超市注销后的债务承受人被列为被告，而和静县和盛元超市并不是房屋租赁合同的合同相对方。三、被上诉人的诉讼请求是要求上诉人向其支付物业费17万元，一审法院在被上诉人不变更诉讼请求的情况前提下，擅自判令上诉人向其支付17万元的消保费，严重超出诉讼请求范围。四、原一审合议庭已审查已查明上诉人与被上诉人从未签订过任何形式的供热电梯维修、保养及保险合同，案涉房屋租赁合同亦不包含此类费用，一审法院判令上诉人承担该项费用，缺乏事实和法律依据。1、上诉人承租的地下室，完全依靠自身安装的电热风幕供暖，无理由分摊采暖费用，一审已充分查明，被告承租地下室未安装采暖设备，经营的超市由其安装的电热风进行供热，既然上诉人的经营场所都已自行供热，又有什么理由向被上诉人支付供热费用，况且热气上升，而冷空气下沉是公众都熟知的基本的物理常识。假使一审认定的热量势必会通过一楼楼梯及空气对流进行传递、陈列，也只会增大上诉人的供热消耗。上诉人电热风幕吹出的热风会被源源不断地吹向一楼是被上诉人受益，如果一定要对进行暖气费进行补偿，也应当是由被上诉人向上诉人进行补偿，而不是相反的。2、上诉人与被上诉人之间未签订关于交纳电梯维保费、消防检测费、维护费等费用的合同，即便是个别年份上交上诉人交纳了部分费用，只能说明当时上诉人的一种自愿行为，被上诉人不能依据上诉人的某一次交费行为，就毫无合同约定依据的给上诉人添加合同义务。被上诉人主张2015、2016年的电梯维保费、消防检测费、维护费无事实和法律依据。3、被上诉人要求承担保险费，在房屋租赁合同中没有约定，其诉求无事实和法律依据，被上诉人购买的商业保险是为了转嫁自身经营风险，购买时也未与上诉人商议，上诉人也不是合同指定的受益人，一审所认定的理赔票据，既没有安排上诉人质证，也没有一笔费用进入到上诉人的账户。现一审判决要求上诉人按产权面积分摊保险费没有任何依据。五、本案被上诉人提供的主要证据，房屋租赁合同存在虚假，一审法院在未经查实的情况下，采用该证据，违反民事诉讼法中关于证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据的规定，导致其一审判决部分事实认定错误。综上所述，上诉人与被上诉人之间无任何的法律关系，被上诉人不是本案的适格主体，上诉人邢紫涵也不是本案的适格主体，被上诉人要求上诉人支付各项费用没有法律和事实依据，同时一审法院超出诉讼请求裁判，违反民事诉讼法关于证据认定的规定，已严重侵犯到上诉人的合法权益，故上诉人依法请求二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。和静万合物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，被上诉人起诉的主体和主张的各项费用不违反法律规定，应予支持，上诉人的上诉理由不能成立。原审原告和静万合物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告邢紫涵、冯明立即连带向原告支付拖欠的物业费170,000元，暖气费280,590元，采暖设备改造费102,385.36元，电梯维保费27,200元，消防检测维护费27,745.2元，保险费23,741.25元及损失25,266.47元，合计656,928.28元。2、要求被告承担本案诉讼费、送达费等一切诉讼费用。一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：2011年12月5日，被告冯明与巴州麦得隆房地产开发有限公司和静县分公司（以下简称麦得隆房产和静分公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“由被告冯明承租阿尔夏特西路811号‘亿家广场’商住楼地下室（建筑面积暂定4000㎡），用于经营超市，租赁期限自2012年3月1日至2021年2月28日。年租金为60万元，租金从第三年起按10％递增，合同签订之日起七日内付租金30万元，2012年3月31日付完剩余30万元，以后九年（即2013年-2021年）提前一个月付清全年租金。2012年-2013年租金为60万元，2014年为66万元，2015年为72万元，2016年为79万元，2017年为85万元，2018年为91万元，2019年为97万元，2020年为103万元，2021年为109万元。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、卫生费和物业费、消保费等费用。违约责任：2021年合同期满，出租人在本合同正常履行完之前如将承租人经营的房屋转让或抵押，本合同正常继续履行，租金及其他不发生任何改变，如不能正常履行视为出租方违约，按合同金额的五倍赔偿给承租人；如因承租人经营不善或其他原因，不能按合同年限履行完，承租人按合同金额五倍赔偿给出租人。其他约定事项：出租人向承租人提供竣工验收报告及消防验收报告，如因消防设备设施在经营期间损坏（除人为原因）由出租人负责维修。如出租人对‘亿家广场’进行采暖改造，如承租人采用出租人供暖，承租人出部分改造费用。”2011年12月30日，麦得隆房产和静分公司委托巴州西域房地产价格评估事务所对和静县“亿家广场”商住楼产权面积进行测绘，总建筑面积为30461.25㎡，其中：商业面积（地上三层、地下一层）为17218.43㎡，负一层（经营超市）建筑面积为4922.61㎡。被告承租地下室经营的超市名称为“和静县合盛元超市”，个体工商户营业执照注册时间为2012年5月9日，经营者为被告邢紫涵。原审时，原告起诉的主体为和静县合盛元超市，由于2017年11月10日，合盛元超市营业执照注销，法院将被诉主体变更为邢紫涵。2013年5月14日，冯明注册“和静县冯明办公用品店”字号并领取个体工商户营业执照，在承租的地下室增加日用品、办公用品等经营范围。被告冯明不仅是租赁合同的签订人而且与邢紫涵是共同经营人。2011年10月9日，麦得隆房产公司与和静县蓝天热力有限责任公司签订《供暖协议》由热力公司暂时为“亿家广场”整栋商住楼提供2011年冬季供热，麦得隆房产公司支付全年采暖费580,399.27元。2012年9月18日，麦得隆房产和静分公司将企业名称变更为巴州亿山房地产开发有限公司和静县分公司（以下简称亿山房产和静分公司）。2013年4月1日，亿山房产和静分公司出具《物业服务委托及相关债务转让声明》，内容为：“亿山房产和静分公司作为和静县亿家广场综合楼及住宅楼的开发商，为了给该楼业主更专业优质的服务，现就前期物业服务管理等相关事项委托给和静万合物业服务有限公司。并将和静县亿家广场综合楼及住宅楼自2011年10月起的暖气费、物业费、水电费、电梯及消防、锅炉修建及改造费用、保险费等所有相关债权债务全部转移给和静万合物业服务有限公司”。2013年9月-11月间，原告因自行供暖修建彩钢锅炉房支出29,000元、购买锅炉并安装支出费用368,000元、支出天然气入户费219,000元。被告在经营超市期间共使用两部（上、下行）自动扶梯，2012-2013年系扶梯质保免费期，2014年被告向原告交纳电梯维保费9,900元，原告在本案中主张的2015-2016年电梯维保费，被告未交纳。2014年7月24日，被告向原告交纳当年消防检测费7,384元，消防维护费7,384元。2015年9月4日向原告交纳当年消防检测费7,384元，消防维护费7,384元。原告在本案中主张的2016年消防检测费7,384元、消防维护费7,384元被告均未交纳。2014年7月24日，被告向原告交纳2013年1月1日-2014年12月31日消保费170,000元。原告表示：按照商业物业费3元／㎡／月收取，被告租用面积4922.61㎡，每年物业费应当为177,213.96元，后经双方协商，最终按每年85,000元收取，开票时按消保费项目收取；被告表示经与原告协商将合同中物业费划除，取代物业费的是消保费，每年交纳85,000元。2014年9月-2017年11月，原告为商业区（地下一层、地上三层）购买了公众责任险和财产综合险，共支出保险费127,152元。2014年11月5日，因水管爆裂致被告经营超市货物损失，保险公司理偿被告损失22,500元；2015年5月3日，因顾客在超市购物后乘上行扶梯时不慎摔伤，保险公司理偿被告损失18,000元；2015年6月28日，因下大雨超市物品受损，保险公司理偿被告损失4,300元；2015年8月31日因下大雨超市物品受损保险公司理偿被告损失3,500元。一审法院认为，麦得隆房产和静分公司与被告冯明在平等自愿、协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同当事方均应秉持诚实信用原则积极履行各自义务。麦得隆房产和静分公司将企业名称变更为亿山房产和静分公司后，该分公司出具《物业服务委托及相关债务转让声明》将相关权利让与原告万合物业公司。被告冯明不仅是租赁合同的签订人而且与邢紫涵是共同经营人。原告基于自身物业服务职能以及受让的权利可依法向被告冯明、邢紫涵主张相应权利。本案的焦点问题是原告要求二被告共同支付拖欠的物业费170,000元，暖气费280,590元，采暖设备改造费102,385.36元，电梯维保费19,800元，消防检测维护费14,768元，保险费35,307元，及相应损失20,410元，有无事实和法律依据。关于原告主张物业费170,000元的问题。庭审中原告表示：按照商业物业费3元／㎡／月标准，被告租用面积4922.61㎡，每年物业费为177,213.96元，后经双方协商，最终按每年85,000元收取，开票时按消保费项目收取；被告表示：经与原告协商将合同中物业费划除，取代物业费的是消保费，每年应交纳85,000元。法院认为，经双方协商将收取物业费的名目变更为消保费，每年按照85,000元收取。根据2014年7月24日原告向被告开出的收据，被告交纳的2013年1月1日-2014年12月31日的170,000元现金在收据中记载为消保费，可以证实，被告每年应当向原告交纳85,000元“物业费”，只是将物业费名称变更为消保费而已。本次诉讼中，原告主张的是2015-2016两年的物业费实际就是被告所称的消保费，法院将收费名称认定为消保费，被告应当予以交纳。关于原告主张采暖设备改造费102,385.36元的问题。被告与麦得隆房产和静分公司签订的合同第十五条规定，如房产公司对亿家广场进行采暖改造，如被告采用房产公司供暖，被告出部分改造费用。从本案查明的事实看，被告承租的地下室未安装采暖设备，原告该项请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于原告主张2012年-2016年5年暖气费280,590元的问题。亿家广场地上三层商业区及住宅区由原告供暖（第一年由热力公司集中供热）。被告经营的超市后门由其安装的电热风幕供暖，超市前门即下行扶梯与一楼商业区贯通，原告给一楼供暖的热量势必会通过一楼楼体及空气对流将一部分热量传递给地下超市，客观上增大了原告供热消耗，同时在一定程度上减少了被告电热风幕供热消耗，原告冬季供暖使得被告从中受益。在供暖费用上被告应当给予原告一定补偿。根据楼体结构以及被告获益程度，法院酌情支持20％的补偿标准，即由被告向原告支付采暖补偿费93,529.59元（4922.61㎡×19元×5年×20％）。原告多主张的部分，法院不予支持。关于原告主张2015年、2016年两年电梯维保费19,800元的问题。2012年-2013年电梯系免费维保期。2014年被告向原告交纳电梯维保费9,900元。2015年《电梯维保合同》约定每部自动扶梯收费4,500元，被告使用两部电梯应支付2015年电梯维护费9,000元；2016年《电梯维保合同》约定每部自动扶梯收费3,250元，被告应支付两部电梯维护费6,500元。即被告应向原告支付两年两部电梯维保费15,500元。原告多主张的部分，法院不予支持。关于原告主张2016年消防检测、维护费14,768元的问题。2014年7月24日被告向原告交纳2014年1月-12月消防检测费7,384元，消防维护费7,384元，合计14,768元；2015年9月4日被告向原告交纳消防检测维护费合计14,768元。被告应当向原告交纳2016年消防检测维护费14,768元。对原告该项请求，法院予以支持。关于原告主张2014年、2015年、2016年三年保险费35,307元的问题。原告为化解商业区（地上三层、地下一层）经营风险投保了公众责任险及财产综合险。被告在经营期间因人身伤害及财产损失获得了保险理赔，其应当按照经营面积比例承担相应保险费。原告要求被告按面积比例承担涉案三年保险费35,307元的请求，事实清楚、证据充分，法院予以支持。另外，从被告自2014年起向原告万合物业公司交纳消保费、消防检测、维护费、电梯维保费的行为看，说明被告对亿山房产和静分公司于2013年将债权转让给原告万合物业公司的事实是明知的，亿山房产和静分公司依法履行了转让债权的通知义务。被告辩称债权转让未通知被告，不发生效力，原、被告主体不适格的意见，与事实不符，不能成立。综上所述，被告应当向原告支付各项费用为合计为329,104.59元。原告按照月利率5‰主张2017年1月-8月利息应当为13,164.18元。原告多主张的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邢紫涵、冯明于判决生效后十日内向原告和静万合物业服务有限公司支付各项费用329,104.59元；二、被告邢紫涵、冯明于判决生效后十日内向原告和静万合物业服务有限公司支付利息13,164.18元；三、驳回原告和静万合物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,232.6元，由原告和静万合物业服务有限公司负担4,788元，被告邢紫涵、冯明负担5,444.6元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邢紫涵、冯明提供了有公章的缴费票据。证明：上诉人交费给亿嘉广场房产开发商，没有交给物业公司了，一审认定视为知道了债权转让，明显不当。和静万合物业服务有限公司质证意见：真实性认可，但是章子由被上诉人保管，盖的亿嘉广场房产开发商办公室的章子，但钱是我物业公司收取。本院对于该份证据真实性认可，但不能证实，上诉人其不知债权转让的事实，故本院不予采信。本院二审查明其他的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为1、本案中债权转让是否通知了上诉人，是否发生效力；2、邢紫涵在本案中是否为适格主体；3、被上诉人主张的各项费用是否有事实及法律依据；关于本案中债权转让是否通知了上诉人，债权转让是否产生效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，麦得隆房产和静分公司将企业名称变更为亿山房产和静分公司后，该分公司出具《物业服务委托及相关债务转让声明》将相关权利让被上诉人，虽然为提供书面证据证实通知上诉人，但从上诉人按《房屋租赁合同》向被上诉人履行合同义务等证据，可以确认上诉人对被上诉人受让《房屋租赁合同》权利义务是明知的，其至今也未提出异议和请求撤销，故该《房屋租赁合同》权利义务转让对上诉人产生效力，其应按合同履行义务。关于邢紫涵在本案中是否为适格主体的问题，上诉人冯明承租地下室经营的超市名称为“和静县合盛元超市”，个体工商户营业执照注册时间为2012年5月9日，经营者为被告邢紫涵，2013年5月14日，冯明注册“和静县冯明办公用品店”字号并领取个体工商户营业执照，在承租的地下室增加日用品、办公用品等经营范围，足以证实冯明不仅是租赁合同的签订人而且与邢紫涵是共同经营人。故一审确认邢紫涵在本案中被告主体资格，并无不当。关于被上诉人主张的各项费用是否有事实及法律依据的问题，根据《中华人民共和国合同法》六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”麦得隆房产和静分公司与被告冯明在自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事方应按照约定全面履行自己的义务，被上诉人在受让该合同权利义务后，依照合同约定的内容向上诉人主张拖欠的各项费用，提供的证据有理有据，不违反法律规定，应当予以支持。综上，邢紫涵、冯明的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,434.03元，由上诉人邢紫涵、冯明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 奇 志审判员 斯琴巴图审判员 刘  强二〇二一年四月二十一日书记员 涂 玥 洁