广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初303号原告（反诉被告）：王攀攀，女，1983年9月15日出生，住址：深圳市南山区。委托诉讼代理人：王伟如，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭红艳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宁，男，1981年12月17日出生，住址：深圳市福田区。委托诉讼代理人：张朝祥，湖南思阳律师事务所律师。第三人：深圳市招商置业顾问有限公司，地址：深圳市南山区招商街道招商大-421，统一社会信用代码：914403007525337584。法定代表人：李国珍，董事长。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青林，广东中安律师事务所实习律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份公司深圳华强北支行，地址：深圳市福田区振兴西路现代之窗大厦B座一、二楼，统一社会信用代码：91440300668516883F。负责人：麦国泉，行长。委托诉讼代理人：黄万洲，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。原告（反诉被告）王攀攀诉被告（反诉原告）李宁，第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司），第三人中国邮政储蓄银行股份公司深圳华强北支行（以下简称邮储银行华强北支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告王攀攀的委托诉讼代理人王伟如、彭红艳，被告李宁的委托诉讼代理人张朝祥，第三人招商置业公司的委托诉讼代理人钟胜荣，第三人邮储银行华强北支行的委托诉讼代理人黄万洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王攀攀向本院提出诉讼请求：1、被告李宁继续履行双方签署的《房地产买卖居间合同》，原告王攀攀代为清偿债务消灭抵押权后，被告李宁应协助原告王攀攀办理房屋所有权转移登记；将案涉房产产权变更至原告王攀攀名下并交付案涉房产；2、被告李宁依法支付原告王攀攀逾期违约金87350元（以房产成交价为基数，按每日0.05%计算，从2019年12月12日开始计算，算至被告履行义务之日止）；3、本案诉讼费用由被告李宁承担。原告王攀攀于2020年4月20日变更诉讼请求为：1、被告李宁依法向原告王攀攀支付逾期违约金131025元（以房产转让价格17470000元为基数，按每日0.05%计算，从2019年12月10日开始计算，算至被申请人履行义务之日即2019年12月24日止）。2、本案案件受理费、保全费由被申请人承担。事实与理由：原告王攀攀与被告李宁双方于2019年11月25日签署房地产买卖居间合同，约定由王攀攀购买李宁名下位于深圳市宝安区房产（以下简称涉案房产），合同总价为17470000元，涉案房产处于抵押状态。合同签订后，王攀攀依约支付了定金五十万元给李宁，但李宁却没有按照该合同第三条第二款第三项的约定在签署合同之日起十五天内出具全权公证委托书给担保公司赎楼。经房地产买卖居间方招商置业公司和王攀攀多次催告，李宁仍不履行自己的义务，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）李宁答辩并反诉称，一、李宁与王攀攀签订的《房地产买卖居问合同》无效。虽然涉案房产登记在李宁一人名下，但系与案外人林艳洁的婚内夫妻共同财产。李宁转让涉案房产时，未经共有人林艳洁的同意，林艳洁也未作追认的意思表示，李宁出售涉案房产属于无权处分，王攀攀明知涉案房产系李宁婚内夫妻共有财产，双方构成恶意串通，房屋买卖合同无效，王攀攀不能善意取得涉案房产。另，2019年11月25日签订的《房地产买卖居间合同》，系招商置业公司未经李宁同意，擅自与王攀攀拟定的，王攀攀支付李宁50万定金时，李宁对合同内容并不知情。李宁也未委托招商置业公司出售涉案房产，招商置业公司擅自与王攀攀交易。二、当事人未对办理全权公证委托书的时间做出约定，王攀攀涉嫌伪造证据。李宁持有的《房地产买卖居间合同》第三条第2款第（三）项中卖方出具全权公证委托书的时间为空白，与王攀攀提交的《房地产买卖居问合同》中填写的“十五日”不同。《房地产买卖居间合同》为无碳复写纸，第一联上有手写的文字，第二联上也会有相应体现，但是，王攀攀提交的第一联上有“十五日”，而李宁的第二联却是空白。因此，当事人未对办理全权公证委托书的时间做出约定，王攀攀涉嫌伪造证据。三、王攀攀要求李宁支付逾期违约金无事实和法律依据。1、涉案合同无效，对李宁和王攀攀没有法律约束力，王攀攀不得基于该合同的约定追究李宁的违约责任。2、违约责任的承担以填补损失为基本原则，王攀攀并未提交证据证明其损失。3、未办理全权委托公证的责任不在李宁，而在于王攀攀直到2019年12月23日均未落实办理赎楼业务的担保公司和贷款银行，李宁无法确定委托对象，自然也就无法办理全权委托公证。四、即使计算违约金，违约金的起算时间和截止时间均存在错误，并且约定的违约金过高，请法院予以查明和调整。（1）合同签订时间2019年11月25日是倒签日期，李宁是在收到招商置业公司工作人员霍志豪邮寄来的《房地产买卖居间合同》后，于2019年12月2日才签字，签字后便邮寄送达到霍志豪的时间为2019年12月4日。即使办理全权委托公证的时间为十五日，也应从霍志豪收到合同的次日即2019年12月5日开始计算。（2）2019年12月23日，李宁与王攀攀配偶付定邦洽谈办理全权委托公证等事宜。2019年12月24日，李宁已经办理完成全权委托公证。因此违约金最多只能计算至与付定邦洽谈的前一日2019年12月22日。而2019年12月21日和22日为周六日，无法办理公证，无违约责任。（3）约定的违约金也过高，王攀攀也未举证证明其损失，请法院依法予以查明和调整。综上所述，王攀攀的诉讼请求均不成立，请求法院依法作出公正裁决。被告李宁向本院提出反诉请求如下：1、确认王攀攀与李宁于2019年11月25日签订的《房地产买卖居间合同》无效；2、本案诉讼费由王攀攀承担。原告（反诉被告）针对反诉辩称，1、王攀攀与李宁签订的买卖合同真实合法有效，并不因为李宁主张的原因而无效，李宁的配偶明确知道本次交易的价格，并且李宁多次以自己的行为表示主动积极履行本合同的义务。在长达将近六个月的交易过程中，李宁的配偶从未主张所有权。根据物权的规定，不动产是以登记确认所有权人，王攀攀作为善意第三人，仅以不动产登记中心所登记的房屋所有权人作为交易方。深圳市房产交易并未要求配偶签字才能过户，所以本案的合同真实合法有效，请求驳回李宁的全部反诉请求。2、李宁在法庭上作虚假陈述，请求法庭对虚假陈述方进行惩罚。涉案合同是王攀攀与李宁之间在招商置业公司撮合下，由李宁亲自签名，由李宁签字出具定金收据。此后，李宁本人还与担保公司签署了授权委托，并要求担保公司与王攀攀在深圳市不动产登记中心签订了二手房买卖合同，所有行为表明李宁在签署合同时是其真实意思表示。如果被告代理人不了解李宁真实意思的话，请求法庭对被告代理人进行惩罚。3、如李宁所言属实，李宁未经妻子的同意擅自处理房产，法律后果应由李宁自行承担，不影响原告合法的第三人的利益。第三人招商置业顾问公司述称：1、涉案合同合法有效；2、涉案房产已经过户至王攀攀名下，王攀攀已支付相应的对价，李宁反诉请求确认合同无效不应支持；3、招商置业公司在涉案房产交易的居间业务中不存在过错。第三人邮储银行华强北支行述称：本案涉案房产已办理注销抵押登记，涉案房产已过户至原告名下，本案与邮储银行华强北支行无关。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区房与2019年4月15日经核准登记至被告李宁名下，建筑面积为183.51平方米。2019年11月25日，原告（反诉被告）王攀攀作为买方，被告（反诉原告）李宁作为卖方，在第三人招商置业公司的居间下，签署了《房地产买卖居间合同》（编号为：NO.1500150），主要约定如下：1、卖方将涉案房产出售给，买方转让价格为人民币17470000元。2、该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十五日内（含当日）出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；3、交易定金为3000000元。买方在签署本合同时向居间方交购房保证金人民币500000元。若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已缴纳的购房保证金交卖方以定金名义签收。如买方已缴纳的购房保证金补足以支付本合同约定的定金，则买方应在签署本合同之日起十五日内不足定金至余款人民币2500000元至居间方处。定金人民币500000元，由卖方托管在居间方处，待卖方出具全权公证委托书并将公证委托书原件交至居间方处后领取；4、卖方应在2020年2月20日前将首期购房款人民币8670000元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准。人民币5800000元为按揭款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给买方。5、卖方未按本合同约定期限出具公证委托书，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。王攀攀及招商置业公司于庭审中均确认，2019年11月25日通过视频及电话方式与李宁确认合同内容后，王攀攀才签署了合同，签合同后王攀攀向李宁支付了50万元的定金，李宁在视频中当场书写了收据，并拍照发给招商置业公司的工作人员。次日，第三人招商置业公司的工作人员将合同邮寄给李宁，李宁签署后于2019年12月2日将买方及居间方留存的两联合同寄回，并于2019年12月4日送达。李宁对王攀攀有关视频和电话确认合同内容的主张不予认可，主张其未当场确认合同内容，并明确告知了合同内容需进行审核，其持有的合同卖方联中并未约定办理公证委托的时间，王攀攀持有的合同联中载明“十五日”涉嫌伪造证据。李宁同时主张涉案合同的落款日期2019年11月25日为倒签日期，即使办理全权公证委托的时间为十五日，也应从王攀攀将合同寄回至招商置业公司的工作人员后次日起算，即从2019年12月5日开始计算。王攀攀于2019年11月25日向李宁转账支付定金人民币500000元，李宁出具相应的收据予以确认。2019年12月24日，李宁向担保公司出具经公证的授权委托书。2019年12月26日，王攀攀向李宁转账支付剩余定金人民币2500000元。2020年1月2日，原告提起本案诉讼。2020年3月27日，原、被告办理涉案房产的递件过户手续，该房产现已过户至王攀攀名下。王攀攀于庭审中主张因李宁一直不办理赎楼手续，不履行房产过户的义务，通知担保公司停止赎楼，直至王攀攀提起本案诉讼后，李宁找王攀攀和解并配合过户。李宁称由于王攀攀一直未落实办理赎楼业务的担保公司及银行，双方直至2019年12月23日洽谈后，李宁才得以在次日办理全权公证委托手续。第三人招商置业公司认可原告的陈述。王攀攀和李宁及第三人招商置业公司的工作人员等就涉案房产交易组建了微信群，王攀攀于2019年11月25日告知已转50万元定金，并发送了转账截图，李宁回复称该房产为其婚内财产，卖方还需要其太太签字同意，需要与太太商量一下；2019年11月26日、12月2日催促被告尽快寄回合同及收据原件；王攀攀于2019年12月9日（周一）将其持有的合同发送在该群内，李宁于当天表示需周四、周五才能回到深圳；李宁的妻子林艳洁于2019年12月11日加入该群聊；王攀攀于2019年12月11日、12日再次催促被告履行合同走流程；李宁于2019年12月15日回复称希望电话沟通。李宁主张其配偶林艳洁不同意出售涉案房产，且王攀攀明知该房产为其婚内财产，故而提起反诉，主张双方签署的涉案合同无效，并提交了结婚证（登记日期为2011年5月21日）及其配偶于2019年12月4日向其发送的手机短信以证明其主张。另查，王攀攀于庭审中主张其已向被告付清全部购房款，李宁主张王攀攀有六、七万元未向其支付，而是支付给物业公司。对此，王攀攀解释称由于被告尚欠物业公司物业费，而当时王攀攀尚有尾款即提前偿还李宁按揭银行贷款的利息63197.75元未支付，王攀攀应李宁要求将该款项支付至物业公司处，并提交了其与物业公司工作人员的微信聊天记录以证实予以证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告（反诉被告）王攀攀与被告（反诉原告）李宁就涉案房产交易签署了《房地产买卖居间合同》（编号为：NO.1500150），双方对合同效力存在争议。本院认为，不动产物权登记具备公示公信的法律效力，涉案房产虽系李宁于结婚后购买，但登记的所有权人仅有李宁一人，并不包括其他共有权人，基于对不动产物权登记公示效力的信赖，王攀攀有理由相信李宁具有对涉案房产的完全处分权，李宁处分该房产在法律上无须经过其他人同意就发生法律效力。李宁虽在微信群中告知需征求其配偶意见，李宁的配偶亦向李宁发送短信表示不同意出售涉案房产，但其该意思表示并未到达王攀攀，李宁的配偶在交易过程中已加入了该群聊，明确知悉涉案房产正在进行的交易，却未向王攀攀或第三人招商置业公司表示反对交易，应当认为其对于李宁向王攀攀出售涉案房产无异议。现王攀攀已向李宁支付了合同价款，房产已过户登记至王攀攀名下，已符合善意取得的构成要件。王攀攀与李宁就房产交易协商一致签署的涉案合同，属于双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应全面遵照履行。李宁反诉请求确认涉案合同无效，与本院查明的事实不符，本院不予支持。关于合同履行。王攀攀及招商置业公司均主张李宁应当在合同签署之日起十五日内办理公证委托手续，并提交了各自收执的合同一联以证明其主张，合同均有李宁签名确认。李宁对此不予认可，并主张其持有的合同一联中未约定十五日的期限，即便存在该期限，也应当从李宁签字后将合同寄回至招商置业公司的工作人员处即2019年12月4日起算。对此，本院认为，首先，王攀攀与李宁双方持有的合同中就办理公证委托手续的期限虽存在不同之处，但从双方的沟通记录显示，王攀攀及招商置业公司已多次催促李宁履行合同义务，王攀攀亦在李宁参与的微信群中发送了王攀攀持有的合同文本，其中明确载明办理公证委托的时限为签订合同之日起十五日，李宁并未对履行期限提出异议。其次，在涉案房产尚存在抵押的情况下，及时办理赎楼手续、注销抵押登记为卖方当然的合同义务，即便双方未明确约定办理期限，李宁亦应当在合理期限内办理，以推进合同继续履行。王攀攀及招商置业公司主张李宁应在合同签署之日起十五日向担保公司出具公证委托手续，即在合理期限之内，符合一般的交易习惯。再次，关于涉案合同的签署时间，王攀攀及招商置业公司均认可合同系于2019年11月25日通过视频与李宁协商后签署，被告虽未到场签署，但其已同时知悉双方约定的内容，李宁在此后补签合同时倒签日起，表明其亦确认合同签署时间为2019年11月25日。另，招商置业公司作为居间方，参与了李宁与王攀攀交易的过程，其有关交易情形的陈述相对客观真实。因此，本院采纳王攀攀及招商置业公司的主张，确认各方已约定李宁应于合同签署之日起十五日内即2019年12月10日前办理公证委托手续。李宁直至2019年12月24日才完成该项手续，已逾期14天，构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，李宁迟延出具公证委托书，须按房产转让价格每日0.05%的标准向王攀攀支付违约金。综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金标准过高，本院酌情判令李宁按照房产转让价格每日万分之二的标准支付违约金，计为48916元（17470000元×万分之二/天×14天）。对于王攀攀的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李宁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王攀攀支付违约金人民币48916元；二、驳回原告（反诉被告）王攀攀的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李宁的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,920元，由原告负担人民币1,752元，被告负担人民币1,168元。反诉费人民币63310元，由被告承担。原告申请诉讼保全的保全费人民币5,000元，以及被告申请诉讼保全的保全费人民币5,000元，合计人民币10,000元，均由被告承担。原告已预交案件受理费人民币15,749元，由本院予以退回人民币13,997元。原告已预交保全费人民币5,000元，本院予以退回人民币5,000元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币1,168元及两项保全费人民币10,000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 蕾 仰二〇二一年四月六日书记员 林涛（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。