文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终236号上诉人（原审原告）：镇江鑫弘物业有限公司，统一社会信用代码913211113389686337，住所地江苏省镇江市润州区中山北路1号。法定代表人：赵上林，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾健，上海山田（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨晖，上海山田（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波建工股份有限公司，统一社会信用代码91330200768520599R，住所地浙江省宁波市鄞州区兴宁路46号。法定代表人：周杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洪军，浙江导司律师事务所律师。委托诉讼代理人：任骁，浙江导司律师事务所律师。上诉人镇江鑫弘物业有限公司（以下简称鑫弘物业公司）因与被上诉人宁波建工股份有限公司（以下简称宁波建工公司）物业服务合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。鑫弘物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鑫弘物业公司的全部诉讼请求。主要事实及理由：鑫弘物业公司与镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）签订的《委托管理合同》属于前期物业合同，鑫弘物业公司作为单纯的物业服务企业，在物业服务管理范围内为宁波建工公司提供了物业管理服务，宁波建工公司应当支付相应的物业服务费用。宁波建工公司答辩称，请求二审法院驳回鑫弘物业公司的上诉，维持一审判决。主要事实及理由：一、根据《物业管理条例》第二十五条以及《江苏省物业管理条例》第三十三条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。在本案中，深国投公司作为涉案工程开发商在与业主签订商品房买卖合同时，既没有约定前期物业服务的内容，也没有同时签订前期物业服务委托协议。同时，案涉房产项目在2011年就开始销售，而鑫弘物业公司于2015年5月20日才成立。因此，鑫弘物业公司与深国投公司所签订的《委托管理合同》的效力不能及于包括宁波建工公司在内的该项目所有业主；二、鑫弘物业公司提供的委托管理合同内容并不是单纯的物业服务，而是由深国投公司将案涉广场的经营管理委托给鑫弘物业公司，由鑫弘物业公司与商铺的承租人直接签订物业合同，收取相关租金及物业费；三、本案中宁波建工公司从未委托鑫弘物业公司提供物业服务，也没有与其协商过物业服务费用，更未与其签订过物业服务合同。因此，双方之间根本不存在任何法律关系，鑫弘物业公司无权向宁波建工公司主张物业费；四、本案法院裁定给宁波建工公司的113套房产中大量为酒店式公寓，目前该酒店式公寓处于毛胚状态，尚未开通水电及电梯，不具备使用条件。鑫弘物业公司未履行物业服务的职责。鑫弘物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令宁波建工公司支付2017年9月至12月间的物业费495342元。一审法院认定事实：镇江市中山北路1号东方伟业广场由深国投公司开发，于2011年竣工后开始对外销售。因深国投公司欠宁波建工公司工程款及利息，宁波建工公司向法院申请执行，法院于2017年3月28日裁定将深国投公司所有的位于镇江市中山.9488元交付给宁波建工公司，用以抵偿深国投公司所欠宁波建工公司的工程款和利息，但双方未办理房屋交接手续。2020年5月，宁波建工公司取得了113套房产的不动产权证。鑫弘物业公司是2015年5月20日设立的企业，同日与深国投公司签订了委托管理合同，合同约定：由深国投公司作为委托方（甲方），鑫弘物业公司作为受委托方（乙方），甲方将镇江东方伟业广场委托乙方实行物业管理。物业类型为商业。坐落位置：镇江市润州区中山北路1号，建筑面积10万平方米。合同期限为十年，自2015年5月20日至2025年5月19日止。甲方的权利义务：甲方在合同生效之日起3日内向乙方提供经营性商业用房，由乙方按建筑面积每月每平方米24元标准收取商铺的管理费用，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用；甲方在合同生效之日起一周内按规定向乙方提供本物业所有管理档案、工程竣工资料、商铺及业主资料；不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；甲方在合同生效之日起6月，完成招商的80%确保乙方正常运行。逾期未完成承担赔偿责任；甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家质量验收标准要求；甲方须将所有商铺锁匙交由乙方保管，由乙方给商户办妥收铺手续后再转交商户。乙方的权利义务：遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容，测算物业管理服务收费标准，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；对商户有违反法规、规章或业主公约的行为进行适当处理；乙方须及时向商户告知物业使用的有关规定，当商户在装修商铺时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；甲方在合同生效之日起，未完成招商的80%，逾期未完成造成乙方的经济损失应赔偿35万元/每月，每月递增5%,直到招商结束。本物业的管理服务费用按政府规定的标准向商铺收取，即每月每平方米建筑面积24元，商铺的管理费用及租金直接支付给乙方。并规定，双方不得擅自提前终止合同，任何一方违反约定擅自提前终止合同的，应按其提前终止合同的年限，每提前一年支付对方总价款的10%作为违约金，年限超过半年不足一年的按一年算，不足半年的按半年计算。嗣后，鑫弘物业公司于2018年1月向宁波建工公司寄送物业费催缴通知，要求其缴纳2017年9月至12月的物业费495342元。鑫弘物业公司认为其系开发商委托的前期物业管理公司，宁波建工公司应当按照该合同向鑫弘物业公司缴纳物业费。宁波建工公司认为鑫弘物业公司并非涉案项目的前期物业服务公司，且未提供证据证明为宁波建工公司的物业提供服务，而宁波建工公司的部分物业也被鑫弘物业公司租赁并收取租金和物业费。根据庭审调查，深国投公司在与业主签订商品房买卖合同中，没有前期物业服务合同约定的内容，也没有签订前期服务委托协议，镇江市商品房网上销售管理系统中也没有物管公司及物管费的标注。业主在与镇江市东方伟业广场管理有限公司签订的商铺委托管理合同中，约定了物业费向实际承租人收取。鑫弘物业公司认可宁波建工公司所有的物业中商铺有2099.31平方米被租赁给了三家商户，并收取了物业费；同时认可东方伟业广场物业费的收取均是按与商铺承租人另行签订物业合同，根据各自合同的约定进行收取，并非按鑫弘物业公司与深国投公司的委托管理合同的约定收取。又查，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了对深国投公司的破产清算申请并裁定由法院审理，同年11月30日法院裁定宣告深国投公司破产。其后，深国投公司破产管理人未与鑫弘物业公司签订物业服务合同。一审法院认为，鑫弘物业公司以其与深国投公司签订的《委托管理合同》，认为其系前期物业管理的物业公司，进而要求宁波建工公司按该合同履行支付物业费的义务。根据《江苏省物业管理条例》第三十三条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定”。而案外人深国投公司作为开发商，在与业主签订的商品房买卖合同中既没有约定前期物业服务的内容，也没有同时签订前期物业服务委托协议。且涉案房产项目是2011年开始销售，鑫弘物业公司是2015年5月20日设立，并于同日与深国投公司签订委托管理合同，不能认定鑫弘物业公司是涉案房产项目前期物业管理的企业。其与深国投公司签订的委托管理合同并不当然及于所有业主。根据鑫弘物业公司与深国投公司所签订的合同，双方约定了深国投公司将10万平方米的东方伟业广场委托鑫弘物业公司管理，并由深国投公司提供经营性商业用房，同时规定由深国投公司负责招商达到80%，由鑫弘物业公司向商铺收取租金和物业费等内容。因此鑫弘物业公司并不是单纯的物业服务企业，而是深国投公司将东方伟业广场经营管理委托给鑫弘物业公司，由鑫弘物业公司与商铺承租人签订租赁合同和物业合同，并向其收取租金和物业费而不是向业主收取费用。鑫弘物业公司在经营东方伟业广场过程中也是与商铺承租人另行签订物业管理合同，并收取物业费。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点……；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”东方伟业广场即涉案房产项目是商铺等经营性房产，属于非住宅物业，物业管理应由物业公司与相关当事人签订物业服务合同，并按合同约定进行收费。宁波建工公司系因法院裁定取得相关物业的所有权，并领取了不动产权证。宁波建工公司并没有将其所有的物业与鑫弘物业公司签订物业服务合同，鑫弘物业公司要求宁波建工公司按其与深国投公司签订的《委托管理合同》缴纳物业费，没有法律依据和事实根据，法院不予支持，其诉讼请求应予驳回。遂判决：驳回鑫弘物业公司的诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，法院裁定给深国投公司所有的位于镇江市中山产建筑面积合计8255.7平方米，其中商铺面积为3049.9平方米，酒店式公寓面积为5205.8平方米。2015年间，赵卫与鑫弘物业公司签订一份物业管理合同，约定赵卫向鑫弘物业公司租赁建筑面积919.3平方米商铺用于经营水韵居茶楼，物业管理服务费为每天每平方米0.5元。其中鑫弘物业公司出租的面积中625.19平方米为宁波建工公司名下的房产（商铺）。2017年9月至12月间的物业费双方已结算。2016年7月27日宋南与鑫弘物业公司签订一份物业管理合同，约定宋南向鑫弘物业公司租赁建筑面积1831.49平方米商铺用于经营镇江市润州区旺龙潭休闲中心，物业管理服务费为每天每平方米0.3元。其中鑫弘物业公司出租的面积中1186.31平方米为宁波建工公司名下的房产（酒店式公寓）。2017年9月至12月间的物业费双方已结算。2017年间，赵卫与鑫弘物业公司签订一份物业管理合同，约定赵卫向鑫弘物业公司租赁建筑面积862.73平方米商铺用于经营朝天门大酒店。物业管理服务费为每天每平方米0.35元。其中鑫弘物业公司出租的面积中287.81平方米为宁波建工公司名下的房产（商铺）。2017年9月至12月间的物业费双方已结算。本案争议焦点：鑫弘物业公司要求宁波建工公司支付2017年9月至12月间物业费的诉讼请求是否应当予以支持。本院认为，根据鑫弘物业公司提供的其与深国投公司所签订的《委托管理合同》以及其与第三方签订的《监控系统维护合同》、《保安服务合同》、《保洁服务合同》等证据可以证实，鑫弘物业公司为深国投公司开发的东方伟业广场综合体唯一的物业服务企业。鑫弘物业公司自2015年5月20日成立以来，对在其物业服务区域包括宁波建工公司在内业主的建筑物及其附属设施进行了日常的维修、养护、管理，并对相关区域内的环境卫生及秩序进行了维护，履行了物业服务和管理的职责，宁波建工公司作为业主应当支付相关的物业费。由于宁波建工公司的物业为非住宅性物业，且其与鑫弘物业公司又未签订过物业服务合同，根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（2003年11月13日发改价格［2003］1864号）第七条第二款有关“对非住宅物业、别墅等高标准住宅类别的物业服务收费实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业合同中约定”的规定及《物业服务收费管理办法》第五条有关“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的要求，结合本案其他案情，法院酌定宁波建工公司向鑫弘物业公司支付2017年9月至12月间的物业费总额为78659元。其中，酒店式公寓面积为4019.49平方米（已扣除鑫弘物业公司收取物业费部分的面积1186.31平方米），按照每月每平方米2.5元，计算四个月的物业费为40195元；商铺面积为2136.9平方米（已扣除鑫弘物业公司收取物业费部分的面积913平方米），按照每月每平方米4.5元，计算四个月的物业费为38464元。一审判决驳回鑫弘物业公司的诉讼请求不当，应予纠正。鑫弘物业公司的上诉请求部分成立。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5259号民事判决即驳回镇江鑫弘物业有限公司的诉讼请求；二、宁波建工股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付镇江鑫弘物业有限公司物业费78659元；三、驳回镇江鑫弘物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8730元，由宁波建工股份有限公司负担；二审案件受理费8730元，由镇江鑫弘物业有限公司负担6897元，宁波建工股份有限公司负担1833元。本判决为终审判决。审 判 长 杨道骏审 判 员 冷德华审 判 员 黄 甦二〇二一年四月九日法官助理 李宏敏书 记 员 王 伟