陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0881民初2011号 原告：李小龙，男，1998年出生，汉族，陕西省人。 委托诉讼代理人：高海平。 委托诉讼代理人：王支林。 被告：郭少峰，男，1977年出生，汉族，陕西省人。 委托诉讼代理人：苏波。 委托诉讼代理人：乔娜。 原告李小龙与被告郭少峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小龙未到庭，由其委托诉讼代理人高海平、王支林到庭，被告郭少峰未到庭，由其委托诉讼代理人苏波、乔娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李小龙向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告签订的《房屋买卖居间合同》无效，由被告立即返还原告购房款36.18万元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月27日，原、被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于神木市神木镇呼家圪台二组紫郡小区1号楼2单元1901室出卖给原告。该房屋是由王和平在2010年左右开发的，原定2013年年底完工并可以交付使用。期间，该房屋被王和平之子王雷用以物抵债的方式抵顶给李小军，李小军又将该房屋出卖于被告郭少峰，被告将该房屋出卖于原告，约定：房屋价款为36.18万元，被告保证该房屋无任何权利瑕疵，且保证该房屋在2013年年底完工并交付原告使用。原告于合同签订之日向被告以现金方式支付了1万元的定金，后于2013年3月28日将剩余款项35.18万元以银行转账方式向被告支付。 但是直至目前2021年3月超期8年被告仍然没有向原告交房，期间原告多次催促交房，但被告仍然没有交房。而且原告得知被告一直没有获得案涉房屋的所有权，所以原告亦无法得到房屋的所有权来实现合同目的。同时，由于王和平在2013年中旬去世，导致该小区烂尾，现神木市政府对该小区进行了接收，原告已经不可能得到该房屋的任何权利了，导致原告不能实现合同目的。而且，该房屋的房源是农村集体宅地基，不能在非集体成员之间转让，原被告均不是呼家圪台二组村民，所以该合同属于无效合同，被告应当返还原告全部购房款。 被告郭少峰辩称，1.原、被告签订的合同不存在无效事由，原告的诉请不成立，应依法驳回。2013年3月27日原被告签订了《房屋买卖居间合同》，原告按照协议约定交付了购房款，被告依据合同约定协助原告与开发商重新签订了《正和·紫郡小区房屋认购协议》，开发商也重新向原告出具了购房款收据，将来房屋的房产证将直接办理在原告名下，原告已取得了涉案房屋的所有权。另外，原告签订合同时对涉案房屋正在修建以及对不能立即交房的事实明知并表示同意，被告从未隐瞒房屋状况，双方才会在合同中约定在开发商处办理更名手续。因此，原被告签订的《房屋买卖居间合同》实质上是期房转让交易，其性质是债权转让，属于债权行为，故不存在无效事由。2、本案中无效的合同应是原告与房地产开发商签订的《正和·紫郡小区房屋认购协议》。原告与涉案房屋的房地产开发商签订《正和·紫郡小区房屋认购协议》后，被告与房地产开发商所签订的协议同时被收回，故合同相对人已变成房地产开发商与原告。3、原告主张合同目的不能实现无事实和法律依据，其应当向开发商主张权利。原告在诉状中陈述的“由于王和平在2013年中旬去世，导致该小区烂尾，现神木市政府对该小区进行了接收，原告已经不可能得到该房屋的任何权利了，导致原告不能实现合同目的”等相关内容与被告无关，被告配合办理更名手续时已经向原告履行完毕合同义务，其时间早于2013年中旬，故原告不能实现合同目的的相对人应当是房地产开发商，其应当向房地产开发商主张权利，要求开发商履行交房义务或承担违约责任，对被告主张合同目的无法实现无事实法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的《房屋买卖居间合同》、打款清单、判决书各一份，来源合法、内容真实，与本案有关联性，可以认定：1、原告李小龙与被告郭少峰于2013年3月27日签订了《房屋买卖居间合同》；2、原、被告不是呼家圪台二组村民；3、涉案房屋使用的土地为呼家圪台村集体土地，为村民所建住宅；4、涉案房屋系王和平公司与呼家圪台二组合作开发；5、涉案房屋已被“神木市王和平专案组”整体评估处置，处置中原、被告未有任何权利；6、原告已向被告支付了36.18万元的转让款。 本院经审理并结合已生效类案查明的事实，认定事实如下：2010年10月29日，神木县人民政府以“神政土批转字（2010）139号审批土地件”批准神木镇呼家圪台村委会（实际为该村第二村民小组土地）本村集体土地70亩用于本村村镇集体建设用地。此后，2011年1月7日，神木镇呼家圪台村民委员会第二村民小组（甲方）与陕西正和房地产开发有限公司（法定代表人王和平，已死亡，该公司的股东为王和平、王雷）签订了《合作修建神木镇呼家圪台村第二村民小组住宅小区合同书》，约定：1、甲方以已经审批的70亩建设用地（神政土批转字（2010）139号文件）土地使用权作为投资，乙方提供一定数额的资金并承担住宅小区的建设作为投资……2、房产分配原则：甲方按神木县政府神政土批转字（2010）139号文件确定的四至界限和面积提供位于本村民小组河南阴湾70亩的土地使用权，乙方出资进行规划、设计、勘探及建设。小区建成后甲方分得位于从桥东起往东推的280套住房及280个地下车位；该小区剩余的房屋及车位产权归乙方所有；小区内的所有附属设施归乙方所有，甲乙双方共同使用，甲方不再另行支付使用费，小区公用面积归甲乙双方共有……。 2013年3月27日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将其认购的位于呼家圪台二组1号楼2单元1901室以36.18万元的价格卖给原告。合同中约定了付款方式、居间服务的具体内容及完成标准、居间服务费及支付、其他义务等事宜。原告于合同签订之日向被告以现金方式支付了1万元的定金，后于2013年3月28日将剩余款项35.18万元以银行转账方式向被告支付。后因被告不能交付房屋，故原告提起诉讼。 另查明，1.涉案房屋所在小区开发商的法定代表人王和平死亡后未完成修建，现房屋已经开盘。2.被告郭少峰从李小军处购买该涉案房屋，李小军从王和平之子王雷处抵账得来涉案房屋。3.原、被告双方均不是呼家圪台二组村民。4、涉案楼盘已被“神木市王和平专案组”整体评估处置，处置中原、被告未有任何权利。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，其房源是神木镇呼家圪台村民委员会第二村民小组（甲方）与陕西正和房地产开发有限公司（法定代表人王和平，已死亡）签订的《合作修建神木镇呼家圪台村第二村民小组住宅小区合同书》修建的房屋，原、被告并非神木镇呼家圪台村第二村民小组村民，农村集体土地宅基地使用权是农民集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间签订的房屋买卖居间合同的标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地使用权。该合同涉嫌集体土地使用权投资（出售）以及置换房屋行为，涉嫌违反法律法规禁止性规定，由此导致原、被告签订的在建房房屋转让协议违反法律对集体土地性质房屋市场禁入性规定而无效。且涉案楼盘资产已整体评估处置，原、被告不享有任何权利，原、被告之间的房屋买卖居间合同根本上不能履行。根据合同法规定，合同无效后被告因合同取得的财产应予返还，原告之返还36.18万元请求予以支持。对于被告辩称的理由无证据证明不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下： 原告李小龙与被告郭少峰于2013年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》无效。 二、限被告郭少峰于本判决生效之日起二十日内退还原告李小龙房屋转让款36.18万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3360元，由被告郭少峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  乔广艳 二〇二一年四月六日 书记员  贺 培