湖北省荆门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂08执异15号案外人：周宸，男，2001年2月19日出生，汉族。申请保全人：刘红洲，男，1964年6月4日出生，汉族。被保全人：钟祥鑫园房地产开发有限公司。住所地：湖北省钟祥市经济开发区西环二路。统一社会信用代码9142088107317057XH。法定代表人：肖远刚，执行董事兼总经理。本院在审理原告刘红洲诉被告国亚建设集团有限公司、钟祥鑫园房地产开发有限公司、第三人湖北钟祥科技服务有限公司合同纠纷一案中，于2019年4月4日作出（2019）鄂08民初29号之二民事裁定，查封钟祥鑫园房地产开发有限公司位于钟祥市经济技术开发区西环二路“光谷鑫城”项目163套房屋及该房屋项下土地使用权。案外人周宸对本院查封其中的1幢2单元2-2801号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周宸称，2018年3月4日，其母亲陈燕春以其名义与钟祥鑫园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZXS2018002440），约定以全款的方式购买该公司在钟祥市西××“××”小区××单元××号房屋。之后，周宸分5次向钟祥鑫园房地产开发有限公司及其授权的第三方共支付了442192元的购房款，钟祥鑫园房地产开发有限公司于2018年5月11日在钟祥市房地产管理局为周宸办理了网签备案登记。同年5月23日，钟祥鑫园房地产开发有限公司为周宸办理了交房手续，周宸与钟祥市顺新物业服务有限公司签订了《物业服务合同》。2018年6月20日，周宸与钟祥鑫园房地产开发有限公司补签了《商品房买卖合同》，之后，该公司于2018年9月27日向周宸出具了增值税发票。2021年2月4日，周宸在钟祥市不动产登记中心准备办理不动产权证时，发现其已经网签的案涉房屋被荆门市中级人民法院查封。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，案外人周宸请求本院中止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。案外人周宸为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、陈燕春与钟祥鑫园房地产开发有限公司签署的《分期协议》，主要内容为：陈燕春于2018年3月4日定购光谷鑫城1-2-2801号房屋，总价462696元，2018年3月5日交首付10万元；剩余房款362696元申请2018年5月30日前付清；2、陈燕春名下中国邮政储蓄银行账号（卡号为62×××29）2018年3月5日的明细，显示陈燕春向钟祥鑫园房地产开发有限公司转账10万元；3、钟祥鑫园房地产开发有限公司于2018年5月16日出具的《情况说明》，主要内容为：周宸购买的1-2-2801号房屋是钟祥鑫园房地产开发有限公司抵徐美兰工程款房源，属徐美兰的私人财产，周宸购买房子的尾款直接支付给徐美兰（身份证号码、卡号62×××95），由徐美兰负责给周宸办理网签备案手续，由钟祥鑫园房地产开发有限公司负责开具正式发票和办理不动产权证手续；4、陈燕华（陈燕春姐姐）名下支付宝账号2018年5月23日交易流水证明，显示陈艳华向徐美兰转账2万元；5、陈燕春名下中国邮政储蓄银行账号（卡号为62×××29）2018年5月24日的明细，显示陈燕春向徐美兰转账5万元；6、浙江省农村信用社2018年5月29日跨行存款业务凭条，显示陈燕春向徐美兰转账221992元；7、周宸与钟祥鑫园房地产开发有限公司于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为ZXS2018002440），显示周宸在钟祥鑫园房地产开发有限公司处购买位于钟祥市经济技术开发区××路（光谷鑫城）1幢2单元2-2801号房，总金额为442192元；8、北仑区农村信用合作社2018年9月27日转账凭条，显示陈燕春向徐美兰转账5万元；9、钟祥鑫园房地产开发有限公司于2018年9月27日出具的周宸购买位于钟祥市经济技术开发区××路光谷鑫城1-2-2801号房增值税发票，显示案涉房屋的总价为442192元；10、周宸与钟祥市顺新物业服务有限公司于2018年5月23日签订的《物业服务合同》和《业主规约》；11、钟祥市顺新物业服务有限公司于2018年5月23日为周宸办理的《装修许可证》和《装修人员出入许可证》；12、钟祥市顺新物业服务有限公司出具的四张《收款收据》，显示周宸于2018年5月23日向该公司缴纳了垃圾清运费、装修出入许可证费、物业费、装修押金；13、钟祥市自然资源和规划局出具的《无房证明》，显示周宸在钟祥市无住房房屋登记信息；14、盖有钟祥市房地产管理局公章的照片，显示周宸购买的2-2801号房屋（合同编号为ZXS2018002440）的合同备案时间为2018年5月11日9时16分。本院查明，本院在审理原告刘红洲诉被告国亚建设集团有限公司、钟祥鑫园房地产开发有限公司、第三人湖北钟祥科技服务有限公司合同纠纷一案中，原告刘红洲向本院申请保全钟祥鑫园房地产开发有限公司开发的房产。本院审查后，于2019年4月4日作出（2019）鄂08民初29号之二民事裁定，查封钟祥鑫园房地产开发有限公司位于钟祥市经济开发区××路“光谷鑫城”项目163套房屋及该房屋项下土地使用权，查封期限三年。2019年4月12日，本院向钟祥市国土资源局送达（2019）鄂08民初29号之二民事裁定和（2019）鄂08执保6号协助执行通知书，要求该局协助查封钟祥鑫园房地产开发有限公司位于钟祥市经济技术开发区××路“光谷鑫城”项目包括1幢2单元2-2801号房屋在内的163套房屋及该房屋项下土地使用权，查封期限三年（自2019年4月12日起至2022年4月11日）。现案外人周宸向本院提出书面异议。另查明，案外人周宸与钟祥鑫园房地产开发有限公司于2018年6月20日签订《商品房买卖合同》（编号为ZXS2018002440），约定以442192元的价格购买钟祥鑫园房地产开发有限公司开发的、位于钟祥市经济开发区××路“光谷鑫城”1幢2单元2-2801号房屋。2018年9月27日，案外人周宸支付完案涉房屋全部的购房款，钟祥鑫园房地产开发有限公司向周宸开具了增值税发票。又查明，案外人周宸在钟祥无住房房屋登记信息。本院认为，本案系本院依据生效的民事保全裁定实施的查封行为引起的案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人周宸在本院查封登记在钟祥鑫园房地产开发有限公司名下、位于钟祥市经济开发区××路“光谷鑫城”1幢2单元2-2801号房屋之前，已与钟祥鑫园房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，并支付了全部房款，且案外人周宸在钟祥市名下无其他用于居住的房产。根据前述司法解释的规定，案外人周宸对案涉房屋所享有的权利能够排除本院的强制执行，其请求本院中止对案涉房屋的请求，本院予以支持。另，案外人周宸还主张解除对案涉房屋查封的请求，需待本裁定效力确定后再行处理，不属于本案审查范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：中止对登记在钟祥鑫园房地产开发有限公司名下位于钟祥市经济开发区西环二路“光谷鑫城”1幢2单元2-2801号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  夏朝阳审判员  扶正军审判员  周 沂二〇二一年四月二十二日法官助理江慧敏书记员鲍清昭