湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终251号上诉人（原审被告）：罗水平，男，汉族，1963年4月30日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湘潭市乐家物业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路14号都市莲花1号楼1单元0501003号。法定代表人：陈凯鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李获凡，湖南君子莲律师事务所实习律师。原审被告：周喜群，女，汉族，1963年5月13日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人罗水平因与被上诉人湘潭市乐家物业有限公司、原审被告周喜群物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗水平上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，审理程序违法，证据认定错误，判决显失公平。一审法院仅凭被上诉人提供的一个不具备法律效力的由龙泊湾业委会和大桥社区及建设街道联合签名开具的《证明》作为证据就认定东湖花园小区与龙泊湾小区是同一个物业管理区域，并以此来证明被上诉人提供服务的合法性依据，同时否定东湖花园小区法律和行政法规赋予的完整地位独立性，把《物权法》赋予东湖花园小区与龙泊湾小区的相邻关系变成隶属关系。根据《湖南省物业管理条例》第二章第八条规定：已经投入使用而没有划分物业管理区域的，由县（区）人民政府物业管理部门，会同街道、社区和小区业主经协商同意，经公告公示并批准备案。东湖花园小区与龙泊湾小区的合并，没有经过上述行政程序，被上诉人向法院提交的《证明》不能否定法律和行政规定的东湖花园小区事实上独立的地位。依照谁主张谁举证的原则，被上诉人应当向法院提交经县（区）级政府物业管理部门合法备案的物业管理区域证明。东湖花园小区建成于2000年1月。建成后小区具有独立的进出通道、齐全的公共设施、完善的园林绿化、休闲运动场所、独立的供电供水管网线路及排水管道。东湖花园小区业主自入住以来对其物业管理区域，一直是实行由小区业主自治小组领导的自治管理。即便是龙泊湾小区入住及前期物业公司进行物业管理以后十余年里也是自治管理至今。《龙泊湾物业管理服务协议》对东湖花园小区业主不具有约束力，而一审法院采信一面之辞，认定上述协议对东湖花园小区业主具有约束力，明显属于认定事实不清，判决有失公允。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果公正，应予以维持。事实和理由如下：上诉人所在的迎英苑属于龙泊湾小区内，与龙泊湾的新建住房共用水电消防等配套设施，根据《湖南省物业管理条例》第二章第八条的规定，新建物业管理区域的划分，由建设单位在编制项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定，物业用房、供水、供电、消防等配套设施和相关场地共用不能分割的，应当划分为一个物业管理区域。本案中，上诉人所提及的业委会成立之前的小区业主自治小组，上诉人并未提交任何关于该小组经批准或备案成立的相关资料，应当认定为自始不存在。而一审法院已经查明在龙泊湾小区业主委员会竞选中，东星苑和迎英苑均有业主报名并参与选举或被选举，只是最终因为票数问题未能当选，结合法律规定，业委会成立后，对外签订的合同，对本区域内全体业主均有约束力，故上诉人的上诉请求没有法律依据。原审被告周喜群述称，支持上诉人的上诉请求。东湖花园小区与龙泊湾小区不属于同一小区，因为迎英苑是2000年就建成了，当时没有正规的物业管理，属于内部自治，自治管理了将近十年，当时是小区业主联合请人帮忙搞卫生，而且楼道门的门禁都是业主自己出钱安装。供水改造也是当时的业委会组织进行入户改造的。龙泊湾小区建成以后，原来住户的环境受到了严重影响，例如本人住房后面原来是花园，小桥流水，现在变成了停车场。本人是2004年购房的，当时该住楼是高品质的楼房，但自从龙泊湾小区建成后，环境遭到很大破坏，对住户的居住环境造成了巨大影响。同时，龙泊湾小区的物业管理不到位，龙泊湾小区物业公司进场后，要求东湖花园小区一起进行管理，其目的是减轻龙泊湾小区物业服务费的压力。湘潭市乐家物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即偿还自2018年4月1日至2020年3月31日止的物业管理服务费用2233元，滞纳金2099元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：东星苑、迎英苑比龙泊湾小区1-10栋先建成十多年，该两栋楼构成了东湖花园小区。被告罗水平、周喜群系该小区迎英苑2单元1号房业主，房屋面积为128.38㎡。之后龙泊湾小区其他楼栋建成，东星苑、迎英苑与龙泊湾小区其他楼栋位于同一院落内，共用共有的道路、设施、大门等。2017年8月23日公示的第一届龙泊湾小区业主委员会代表名单中，龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑均有业主代表。第二届业主委员会选举中，东星苑、迎英苑亦有业主参加投票，东星苑2栋13号业主还列入了竞选名单之中。2017年12月18日，湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区党委发布引进临时物业的通知，经协商并报上级党组织，决定自2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时管理，临时管理期间，物业服务费收费标准为0.6元/㎡。待小区业委员会改选完成后，再由业主委员会和业主大会选聘物业管理企业。2018年4月，龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》，约定原告为龙泊湾小区提供物业管理服务，服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，收费标准为：1-10栋住宅：2018年1月至2018年3月按0.6元/㎡/月，2018年4月开始按0.85元/㎡/月；东星苑、迎英苑第一年按0.6元/㎡/月收费，第二年开始按0.85元/㎡/月，收费方式为预收方式。业主逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。被告罗水平、周喜群一直享受原告提供的物业服务，但拖欠自2018年4月1日至2020年3月31日共拖欠物业费2233元（128.38㎡×0.6元/㎡/月×12月+128.38㎡×0.85元/㎡/月×12月）。原告多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上述合同效力予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对全体业主具有约束力。原告向龙泊湾小区业主及物业使用人提供了物业服务，其在享受物业管理服务权利的同时，应当按照合同约定支付物业管理费及相关费用等。被告欠交自2018年4月1日至2020年3月31日物业费2233元，对原告该部分诉请，予以支持；原告诉请滞纳金，因被告非故意拖欠物业费，对其该诉请，不予支持。被告罗水平辩称未与原告签订任何合同，现任业主委员会是非法选举的，其与原告签订的合同违法，不认可该合同。一审法院认为，龙泊湾业委会的成立是否合法，系另一法律关系。经审理查明，第一届业主委员会有东星苑、迎英苑业主作为业主代表，第二届业主委员会亦有该两栋的业主参与了投票并获得了不低的竞选票数，且原告提交了相关证据材料及岳塘区建设路街道办事处、大桥社区居委会共同出具了《证明》，证明东星苑、迎英苑自龙泊湾1-10栋建成之后，一直座落在龙泊湾小区内，自该小区2018年成立业主委员会，物业服务一直是由原告提供。不论龙泊湾业主委员会成立是否合法，原告为龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑提供了事实上的服务，被告应当支付原告物业服务费，故对该辩解意见，不予采纳。被告辩称原告接管龙泊湾物业有违法律，原告是以欺诈方式参与招聘竞选，双方签订的合同无效。一审法院认为，被告提交2017年10月20日第一届龙泊湾小区业主委员会制作的《致小区全体业主的公开信》，该公开信已明确告知各位业主“老物业应为‘城郊’”，并非‘乐家’，表格将‘乐家’概括为‘老物业’，是刻意的偷换概念、张冠李戴”，大部分业主知晓或者应当知晓该公开信内容，能够区分原告及城郊物业非同一物业服务企业，且中共岳塘区建设路街道大桥社区委员会向龙泊湾业主发布了《关于龙泊湾小区管理有关事项的通知》，明确2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时代管，待小区业主委员会改选完成后再依法选聘物业服务企业，已明确告知小区各业主，新业主委员会成立之前临时代管物业服务企业系原告。被告认为原告竞选存在欺诈证据不足，对其该辩解意见，不予采纳。被告辩称原告乐家物业违规乱涨价，业主系为维权才拒缴物业费，一审法院认为，龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方在合同中对物业服务费的约定合法有效，故对被告的该项辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、罗水平、周喜群于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭市乐家物业有限公司支付自2018年4月1日至2020年3月31日共拖欠物业费2233元；二、驳回湘潭市乐家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由罗水平、周喜群负担。二审中，上诉人罗水平向本院提交了二份证据：证据一、龙泊湾小区前期物业与乐家物业债权债务接收函（复印件），拟证明：前期物业在龙泊湾小区服务十栋，其服务对象不包括东湖花园小区，所以与东湖花园业主之间无债权债务关系；证据二、东湖花园小区业主签名的《声明书》，拟证明：反对非法的龙泊湾业委会及未经合法程序合并小区的行为。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司质证认为，对证据一的真实性、合法性均没有异议，对其关联性和证明目的有异议，原天元城郊物业的债权债务范围与上诉人是否应当交纳物业管理费无关，天元城郊物业经营管理期间的债权债务范围与被上诉人也无关；对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议，东湖花园小区自治委员会自始不存在，所谓的业主联名也无法核实业主的身份，其内容也与被上诉人诉请的物业管理费无关。原审被告周喜群质证认为，其认可上诉人提交的证据。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司向本院提交了一组证据：湘潭市龙泊湾小区总平面图一份、《证明》一份，拟证明：龙泊湾小区内的东星苑和迎英苑自小区建成后，属于龙泊湾小区的统一规划范围，共用水道、电路、消防出入口等，属于同一物业管理区域。上诉人罗水平质证认为，该组证据达不到被上诉人的证明目的，上诉人没有见过该规划图，该规划图未经公示，不合法，且东湖花园小区在图中是保留住宅，该规划图与现实状况有差距，在该规划图中东湖花园并没有绿化；该《证明》只是证明东湖花园坐落在龙泊湾小区，并不能证明其属于龙泊湾小区。原审被告周喜群质证认为，总平面图应该是规划局审批下来的才具有权威性，且东湖花园是先有的，龙泊湾小区是后有的，不应该属于同一管理范围。根据当事人的举证质证意见并结合本案实际，本院对上述证据认定如下：上诉人罗水平提交的证据一属复印件，对其真实性无法确认，证据二《声明书》签名的业主的身份无法确认，故对上诉人罗水平提交的二份证据，不予采信；被上诉人湘潭市乐家物业有限公司提交的《湘潭市龙泊湾小区规划总平面图》已于2006年3月18日经湘潭市人民政府城市规划部门批准，同时结合《证明》能够相互印证，龙泊湾小区和东湖花园属于同一规划区域内，对该组证据，本院予以采信。经审理查明，一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人罗水平居住的迎英苑是否与龙泊湾小区属于同一物业管理区域，《龙泊湾物业管理服务协议》对上诉人罗水平是否具有约束力。由湘潭市城市规划部门审批的湘潭市龙泊湾小区规划总平面图可以看出东湖花园与龙泊湾小区属于同一物业管理区域，同时由湘潭市岳塘区龙泊湾小区业主委员会、湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区居民委员会、湘潭市岳塘区物业管理领导小组管理办公室与湘潭市岳塘区建设路街道城管建设环保站联合开具的证明中，可以证明东湖花园即东星苑、迎英苑两栋楼房自龙泊湾小区建成后包含在龙泊湾小区规划范围内，其物业管理用房、供水、供电、消防、出入通道等配套设施、设备和相关场地共用不可分割。根据《湖南省物业管理条例》第二章第八条的规定，物业管理用房、供水、供电、消防、出入通道等配套设施、设备和相关场地共用不能分割的应当划为同一物业管理区域，由此可以认定上诉人罗水平居住的迎英苑与龙泊湾小区属于同一物业管理区域。龙泊湾业主委员会合法成立，其与被上诉人湘潭市乐家物业有限公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，现被上诉人湘潭市乐家物业有限公司已经按照合同的约定履行了物业服务，故上诉人罗水平应当按照物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务管理费。综上所述，上诉人罗水平的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗水平负担。本判决为终审判决。审判长  贺振中审判员  向兴礼审判员  肖伟胜二〇二一年四月十四日书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。