山东省济南市历下区人民法院行 政 裁 定 书（2021）鲁0102行初54号原告张某某，男，1956年出生，汉族，住济南市天桥区。原告王某某（系张某某之妻），女，1954年出生，汉族，住济南市天桥区。被告济南市自然资源和规划局，住所地济南市。法定代表人杨永斌，局长。出庭负责人朱应彬，济南市自然资源和规划局正处级领导干部。委托代理人吕会，济南市自然资源和规划局不动产登记中心工作人员。委托代理人周军营，山东辰静律师事务所律师。第三人陈某某，男，1963年出生，汉族，住江苏省海门市海门。委托代理人徐恒，山东泉舜律师事务所律师。原告张某某、王某某诉被告济南市自然资源和规划局行政处罚一案，向本院提起行政诉讼。本院于2021年1月11日立案后，依法向被告济南市自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉通知书。因陈某某与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2021年4月2日对本案公开开庭进行了审理。原告张某某，被告济南市自然资源和规划局的出庭负责人朱应彬、委托代理人吕会、周军营，第三人陈某某的委托代理人徐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、王某某诉称，2005年3月15日，原告与山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于历下区济王路164号5号楼1502室，286.71平方米，总价款1794518元（其中银行按揭贷款98万元），同时在被告处（济南市房管局）办理了预售合同备案。现查询，被告于2011年8月10日为第三人陈某某办理了涉案房屋的产权转移登记手续并办理《房屋所有权证》。原告认为，在原告的预售合同备案合法存在的情况下，被告又为第三人陈某某办理了涉案房屋产权转移登记，造成原告与光大银行泉城支行在2005年3月30日签订的《个人住房按揭贷款合同》涉案房产丢失，被告的该项行政行为违反了法律法规之规定，侵犯了原告的合法权益。原告的诉讼请求：1.请求法院依法确认被告为第三人陈某某办理涉案房屋所有转移并办理《房屋所有权证》的行政行为违法;2.本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。被告济南市自然资源和规划局辩称，一、2011年，我局为第三人陈某某办理历下区济王路164号燕东苑5号楼1-1502转移登记。当时依据开发企业山东建工与第三人陈某某共同提交的《房屋所有权转让登记申请表》、《济南市住房保障和房产管理局房屋权属登记表》、陈某某的身份证明、满建华作为山东建工的法定代表人资格证明、满建华的身份证明、山东建工对单位职工尹兴生的授权委托书、尹兴生的身份证明、山东建工给其单位总经理崔林的授权委托书、山东建工和陈某某签订的《商品房买卖合同》等资料，我局为其办理转移登记，符合有关规定，并无不当。二、原告张某某所述的历下区济王路164号5号楼1502号有预售合同备案，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立经登记发生效力，未经登记不发生效力。”预售合同备案只是一种行政管理手段，并不作为确权依据。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“不动产登记应当依照当事人的申请进行”，商品房买卖转移登记需要购房人与开发商共同申请，并交纳必要税费，原告张某某名下的预售合同备案，不发生物权效力。济南市长清区人民法院作出的（2017）鲁0113民初4365号民事判决书：“本院认为，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同法律关系中，出卖人须有转移房屋所有权的意思表示，买受人也应当实际支付房屋价款。而本案中，综合原、被告双方的陈述和提交的证据可以看出，建工集团房地产公司既无转移房屋所有权的意思表示，张某某也未实际支付房屋价款，双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，其采用房屋买卖合同的形式，系掩盖非法套取银行按揭贷款的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，依法应认定张某某与建工集团房地产公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同”。现原告依据无效的《商品房买卖合同》起诉没有法律依据。三、从原告提交的证据七可知，其在2019年6月12日之前已经就涉案房屋提起过信访流程，早已知晓房屋登记部门为陈某某办理涉案房屋登记的行政行为，而原告2020年7月26日才提起本案诉讼，显然已超过法定起诉期限。四、本案中，原告王某某不具备原告的诉讼主体资格，根据原告张某某提供的商品房买卖合同等证据，其购房人只有张某某没有王某某。王某某作为本案的原告不适格。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈某某述称，一、答辩人与山东建工于2005年5月17日签订《商品房买卖合同》，买卖合同真实有效，答辩人签订合同后按照约定将房款1704792元结清，并向济南市房管局申请办理的房屋所有权登记手续，在此过程中严格遵从法律规定及合同约定，不存在任何损害第三人权益的行为。根据济南市自然资源和规划局提交的证据材料，2011年答辩人办理的历下区济王路164号燕东苑5号楼1-1502转移登记，当时依据开发企业山东建工与答辩人共同提交的《房屋所有权转让登记申请表》、《济南市住房保障和房产管理局房屋权属登记表》、答辩人身份证明、满建华作为山东建工的法定代表人资格证明、满建华的身份证明、山东建工对单位职工尹兴生的授权委托书尹兴生的身份证明、山东建工给其单位总经理崔林的授权委托书、山东建工和答辩人签订的《商品房买卖合同》等资料，办理转移登记，符合有关规定，并无不当，行政行为完全合法。二、在济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初4365号民事判决书中明确载明：张某某在《债权申报》中述称：“本人张某某系原建工集团开发公司职工，2003年进入公司任公司副总经理，2006年底离职，任职期间，开发公司强行命令在职人员以夫妻双方名义为开发公司做按揭，当时在会议期间董事长和总经理明确表示不会对个人造成任何影响损失，如出现问题，一切由公司承担，因此我与夫人王某某在无奈的情况下为公司作了按揭手续”。并且经法院查明，张某某并未交纳任何的首付款，按揭款也是由山东建工偿还，故法院依法认定建工集团房地产公司既无转移房屋所有权的意思表示，张某某也未实际支付房屋价款，双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，其采用房屋买卖合同的形式，系掩盖非法套取银行按揭贷款的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，依法应认定张某某与建工集团房地产公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。根据法律规定，合同被宣告无效时，其效力自始无效，所以张某某在合同签订后的备案手续亦是建立在购房合同无效的基础上，不得因此作为主张房屋权利的依据。张某某自始至终对房屋不享有任何权利，其认为其商品房买卖合同存在效力，明显与事实不符。三、其他答辩意见同被告答辩意见一致。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月11日，济南市住房保障和房产管理局依据《房屋所有权转让登记申请表》、《济南市住房保障和房产管理局房屋权属登记表》、陈某某的身份证、满建华作为山东省建设建工集团房地产开发有限公司法定代表人资格证明、满建华的身份证明、对职工尹兴生的授权委托书、尹兴生的身份证明、对崔林的授权委托书以及山东省建设建工集团房地产开发有限公司与陈某某签订的落款时间为2005年5月17日的《商品房买卖合同》等资料，为第三人陈某某颁发济房权证历字第185316号房屋所有权证。另查明，2005年3月15日，出卖人山东省建设建工集团房地产开发有限公司与买受人张某某签订《商品房买卖合同》一份，约定由张某某购买位于济王路164号的燕东苑第5幢1502室房屋一套，房屋建筑面积共286.71平方米，房款共计1794518元，于签订合同时交纳总购房款的45.39%，即814518元，余款98万元办理银行按揭贷款。2012年8月9日，济南市历下区人民法院对原告中国光大银行股份有限公司济南泉城支行与被告张某某、被告王某某、被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，作出（2011）历商初字第1015号民事判决书，该判决部分内容为“……本院认为……对原告光大银行泉城支行要求被告王某某对张某某的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，因王某某系张某某的配偶，涉案借款发生在张某某与王某某婚姻关系存续期间，应为夫妻共同债务；而且王某某出具了“无条件还款承诺书”一份，承诺对张某某的涉案贷款承担偿还责任，故对原告光大银行泉城支行的该诉讼请求，本院予以支持……”。2018年1月19日，山东省济南市长清区人民法院对原告张某某与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2017）鲁0113民初4365号民事判决书，该判决的部分内容为“……本院认为……而本案中，综合原、被告双方的陈述和提交的证据可以看出，建工集团房地产公司既无转移房屋所有权的意思表示，张某某也未实际支付房屋价款，双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，其采用房屋买卖合同的形式，系掩盖非法套取银行按揭贷款的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，依法应认定张某某与建工集团房地产公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，故张某某的诉讼请求，本院依法不予支持……”。2019年6月1日，原告张某某等11人向济南市自然资源和规划局提交《请求履行法定职责申请书》，申请事项为“（一）请求依法纠正对备案登记的房屋进行二次备案登记的违法行为；（二）请求以上申请人在光大银行泉城支行《个人按揭贷款合同》项下抵押物（济王路164号燕东苑第5幢楼住宅）因进行二次登记，造成已抵押的责任财产丢失，依法予以追回；（三）请求依法赔偿给申请人造成的一切损失”。该申请书所附证据“三、证据件二：1、张某某的：①商品房买卖合同，共14页，②预售合同备案信息，共4份，③按揭贷款合同，共11页，④光大银行个人贷款合同项下抵押物清单1页，⑤张某某名下《燕东苑5号楼1502房号》现在李玉仁名下……”。2019年7月29日，济南市自然资源和规划局作出《关于张某某等人信访事项的处理意见》，该处理意见中载明张某某的预售合同备案时间为2005年4月22日。庭审中，原告张某某陈述：2007年原告曾找开发商法定代表人满建华递交书面说明，要求其要么把原告的的按揭贷款合同和备案合同解除，要么撤销陈某某的合同。庭审中，第三人陈某某陈述涉案房屋已于2017年1月18日出售给李玉仁。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，原告张某某于2005年3月15日与山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，后于2005年4月22日办理预售合同备案。王某某虽系原告张某某之妻，但其并非涉案《商品房买卖合同》的签订方，也非被诉行政行为的相对人，故王某某并不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格，对其起诉依法应予驳回。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，适用前款规定”。第六十九条规定“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；......”。本案中，根据第三人陈某某陈述，涉案房屋已于2017年1月18日出售给案外人李玉仁。原告张某某曾于2019年6月1日向被告济南市自然资源和规划局提交《请求履行法定职责申请书》，提出依法纠正对备案登记的房屋进行二次备案登记的违法行为等请求事项。根据该申请书的内容以及所附证据内容可知，原告张某某对于涉案房屋由第三人陈某某名下办理转移登记至案外人名下的情况已经知晓，原告对于涉案房屋转移登记行为不服，应自其知道涉案转移登记行为之日起一年内提起行政诉讼，即使自2019年6月1日起至原告张某某、王某某于2020年8月向本院提交诉状时，也已超过一年的法定起诉期限。原告虽已立案，也应当裁定驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告张某某、王某某的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 文人民陪审员  高成琳人民陪审员  马呈云二〇二一年四月十三日法官 助理  杨淑贤书 记 员  黄晓斐