内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终122号上诉人（一审原告）：包头市众联行物业服务有限公司。法定代表人：吴朋。委托诉讼代理人：乌云达来。被上诉人（一审被告）：林翠艳，女，住内蒙古自治区包头市。上诉人包头市众联行物业服务有限公司（以下简称众联行物业公司）因与被上诉人林翠艳物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初6325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众联行物业公司的委托诉讼代理人乌云达来、被上诉人林翠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众联行物业公司上诉请求：1.撤销（2020）内0203民初6325号民事判决书；2.依法判令林翠艳支付物业管理费人民币12234.56元；3.依法判令林翠艳支付违约金10000元；4.一、二审诉讼费由林翠艳承担。依据的事实和理由如下：一审法院认定事实错误。2012年10月27日，涉案小区业主与众联行物业公司签订了《物业管理协议书》。合同约定，众联行物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向众联行物业公司支付物业管理费用，住宅每平米每月1.7元；逾期支付物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。林翠艳系上述物业包头市昆区XX小区业主，物业面积110.72平方米。按照约定，林翠艳应当向众联行物业公司缴纳从2015年1月1日至2020年5月31日的物业管理费用人民币12234.56元。合同履行至今，众联行物业公司按合同约定为林翠艳所在的小区提供了物业管理服务，但林翠艳却拒不履行自己的缴费义务。按照合同约定，林翠艳应向众联行物业公司支付违约金人民币10000元。一审法院以众联行物业公司服务存在瑕疵为由，判决林翠艳给付众联行物业公司物业管理费11011.1元，驳回其他诉讼请求。众联行物业公司认为，林翠艳未能提供众联行物业公司提供的物业管理服务违反了合同约定的有效证据，而众联行物业公司一直按照合同约定服务该小区。林翠艳答辩称:众联行物业公司应当按照法律规定及《物业管理协议书》的约定保障业主专有部分的使用安全，但其存在服务管理不到位，消防安全存在隐患问题。2019年8月12日早7：30左右，我家中纯净水管突然爆裂，通知物业公司关闭总阀，但物业公司的工作人员称相关工作人员还未上班，没有竖井钥匙，8:30上班后才能来人。此类重要设备的钥匙没有值班人员统一管理，服务不到位。房屋存在多处裂缝，多次向物业公司反映情况，物业公司的领导及施工人员查看后表示解决，但至今未能解决。环境卫生及公共设施维修养护不到位。本人居住的单元进户门顶棚上积累各种垃圾、纸壳，夏天无法开窗，异味扑鼻，多次向物业公司反映却无人处理。楼内消防报警器损坏、玻璃门破碎、消防指示灯及照明灯损坏无人修理，存在消防安全隐患。小区广场地面破烂不堪，水池中杂草从生，物业公司不予整改。物业公司擅自利用小区公共场地和设施谋取不正当利益，其在小区电梯及其他公共设施上悬挂各种广告，且经常因粘贴不牢，松动掉下来造成小孩和老人伤害。众联行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林翠艳支付众联行物业公司物业费12234.56元；2.支付违约金10000元；3.诉讼费由林翠艳承担。一审法院认为，众联行物业公司依据双方签订的协议为林翠艳所在小区提供物业服务，林翠艳应当交纳物业费。林翠艳未到庭亦未提供相关证据，但向法庭提交答辩状。众联行物业公司未提交已提供针对性物业服务工作记录等相应证据，服务存在瑕疵，对林翠艳应当支付的物业费予以适当核减，并对众联行物业公司主张违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告林翠艳于本判决生效之日起三日内支付原告包头市众联行物业服务有限公司物业服务费11011.1元（计算方式：110.72平方米×1.7元/每月/每平米×65个月×90%,期间自2015年1月1日起至2020年5月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费356元，简易程序减半收取178元（原告已预交），由原告包头市众联行物业服务有限公司负担140元，被告林翠艳负担38元。二审庭审中，众联行物业公司围绕其上诉请求向本院提供了以下证据：上元名府保安考勤表、保洁员考勤表、区域管家巡查考勤表、失物登记表、锦旗、感谢信、表扬信、民事判决书。拟证明其履行物业服务合同义务的事实及其服务得到认可的事实。林翠艳质证称：对以上证据的真实性和证明目的均不予认可；对物业公司的服务均不认可。其房屋破裂5年未予解决。家中水管爆裂，物业公司称已下班，也没有给予解决。林翠艳向本院提供照片22张，拟证明其权益未得到保护，物业公司未尽到职责，小区的公共设施破损。众联行物业公司质证称：对该组证据的真实性不予认可，照片拍摄的地点非涉案小区。本院经审理查明：林翠艳系案涉小区的业主，该房屋建筑面积为110.72平方米（不动产登记簿记载），用途为住宅。2012年10月27日，众联行物业公司（甲方）与林翠艳（乙方）签订《物业管理协议书》，双方约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立健全本物业的物业管理服务档案资料；依据本协议向乙方收取物业服务费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。关于物业管理服务内容及质量，双方约定：保持房屋外墙面整齐、洁净；制止影响房屋外观的设立门牌、广告、护栏及封闭阳台等行为……。关于物业服务费用，双方约定：住宅按每月每平米1.7元，每年物业费到期日前30日交纳，每12个月交纳一次。林翠艳自2015年未向众联行物业公司交纳物业服务费，至2020年5月31日，共欠付物业服务费12234.56元。以上事实有《物业管理协议书》及当事人陈述在案佐证。本院认为，双方签订的《物业管理协议书》不违反法律行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。众联行物业公司向林翠艳提供了物业服务，林翠艳自2015年起至2020年5月31日共欠付物业服务费12234.56元，该物业服务费林翠艳应当向众联行物业公司支付。众联行物业公司在一审中未提供物业服务档案资料，二审审理中，其虽然提供了部分物业服务档案资料，但并不能较为完整地反映出其服务情况，且未提供对公共部位、共用设施设备维护的记录，存在瑕疵，但该瑕疵并不足以严重影响业主的正常生活，故一审法院以此为由核减林翠艳应支付的部分物业服务费不当，本院予以纠正。林翠艳辩称，其房屋存在质量问题，但众联行物业公司未予解决。对此，本院认为，对于房屋质量问题，物业公司并无合同及法定维修义务，业主可向房屋建设单位主张权利，故该项理由不能作为拒交或核减物业服务费的依据。对于林翠艳提出的众联行物业公司存在其他服务不到位的问题，众联行物业公司不予认可，林翠艳提供的证据亦不足以证明众联行物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故其抗辩主张证据不足，本院不予支持。关于众联行物业公司提出的林翠艳应当支付违约金10000元的请求，因其提供的物业服务存在瑕疵，且其未能提供充分证据证明其已完全按照协议约定履行其义务，故其该请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，众联行物业公司的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。一审法院仅以众联行物业公司未提供物业服务工作记录为由核减部分物业服务费不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初6325号民事判决；二、被上诉人林翠艳于本判决生效之日起十日内向上诉人包头市众联行物业服务有限公司支付物业服务费12234.56元；三、驳回上诉人包头市众联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费534元，由上诉人包头市众联行物业服务有限公司负担240.30元，由被上诉人林翠艳负担293.70元。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 杜宏林审判员 魏晓燕 二○二一年四月六日法官助理 侯 丽书记员 王 彩附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。