广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2567号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪海鹏，男，1984年1月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省汕头市潮阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）：洪泽镕，男，1998年5月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭彰萍，男，1977年3月4日出生，汉族，身份证登记住址江西省。上诉人洪海鹏、洪泽镕因与被上诉人彭彰萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5379号民事判决，向本院提起上诉。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本案依法适用独任制由审判员柳玮玮进行审理，本案现已审理终结。上诉人洪海鹏、洪泽镕上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项判决；2.改判洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍于2017年12月9日签署的《场地租赁合同》已于2020年5月12日解除；3.改判彭彰萍向洪海鹏、洪泽镕支付2020年2月1日至2020年5月12日的租金189000元；4.改判彭彰萍向洪海鹏、洪泽镕支付2020年5月13日至2020年6月13日的房屋占用费共计81375元；5.改判彭彰萍向洪海鹏、洪泽镕支付滞纳金（2020年2月6日至2020年3月5日以39375元为基数按照月利率2%计算为787.5元；2020年3月6日至2020年4月5日以78750元为基数按照月利率2%计算为1575元；2020年4月6日至2020年5月5日以157500元为基数按照月利率2%计算为3780元；自2020年5月13日起至付清租金之日止以189000元为基数按照月利率2%的标准计算）；6.一、二审案件诉讼费用由彭彰萍承担。事实与理由：一、彭彰萍拖欠缴纳租金的行为显然存在恶意，应当认定其构成违约，洪海鹏、洪泽镕有权没收保证金225000元。（一）双方沟通之初，洪海鹏、洪泽镕曾表示同意减免2020年2月、3月一半租金，但彭彰萍坚持要求免除2月、3月全部租金，实质上是将疫情影响造成的经营风险全部转嫁到洪海鹏、洪泽镕身上。洪海鹏、洪泽镕出租的店铺每月也是需要偿还银行高额贷款，银行也未对贷款进行减免。彭彰萍提出的免租方案十分不合理，难以让洪海鹏、洪泽镕接受。（二）彭彰萍即使要求减免租金，也应当先行支付一部分租金，而不应作为其拒绝交租的挡箭牌。彭彰萍在2020年2月1日至6月13日长达5个多月的时间内未缴纳一分钱租金，其行为实质上是以不付租金增加洪海鹏、洪泽镕的压力来迫使洪海鹏、洪泽镕同意其减租方案，主观上存在胁迫的恶意。（三）彭彰萍有能力支付租金而不支付，明显存在故意拖欠租金的恶意。（四）即使疫情防控确实对彭彰萍的经营造成一定影响，但该种影响也应随疫情的缓和逐渐减少。一审法院也认定2020年2月、3月租金应减半收取，4月1日开始，租金应按《场地租赁合同》约定的标准全额付租。即一审法院也认为自2020年4月l日开始，疫情防控对彭彰萍造成的经营影响已经消失，但彭彰萍在2020年4月至6月期间，疫情影响基本消失的情况下，仍未支付租金，显然存在恶意。涉案《场地租赁合同》第三条约定“租赁期内，乙方在每月五日前按无折存款的方式缴交当月租金给甲方，逾期每日按拖欠金额的1％计付滞纳金；若逾期15日仍未缴付，甲方有权即使终止本合同、收回该物业并没收乙方所付的保证金”。如前文所述，彭彰萍持续欠租，在疫情防控取得一定成效后，彭彰萍仍不付租。洪海鹏、洪泽镕于2020年5月6日、5月1l日两次向彭彰萍发出《律师函》，书面明确要求彭彰萍缴纳租金，但彭彰萍拒不交租，明显构成违约。洪海鹏、洪泽镕有权没收彭彰萍缴纳的保证金225000元。二、涉案《场地租赁合同》应认定于2020年5月12日解除。鉴于彭彰萍拖欠租金多月的行为明显存在恶意，应认定为根本违约，洪海鹏、洪泽镕先于2020年5月6日向彭彰萍发出《律师函》催告其履行缴纳租金的合同义务并给予了合理的履行期限，彭彰萍在收到该《律师函》后仍未履行任何义务。洪海鹏、洪泽镕委托律师于2020年5月12日再次向彭彰萍发出《律师函》通知其解除合同，彭彰萍于次日签收了该解除合同的《律师函》，因此应认定该《场地租赁合同》于2020年5月12日解除。三、彭彰萍应按照《场地租赁合同》的约定支付欠租滞纳金。彭彰萍在长达5个多月的期限内未向洪海鹏、洪泽镕缴纳过任何租金，依照约定理应支付迟延付租的滞纳金，一审认定彭彰萍不支付租金有正当理由不支持洪海鹏、洪泽镕要求支付滞纳金的诉请，违反公平原则。综上所述，洪海鹏、洪泽镕上诉请求二审法院改判。被上诉人彭彰萍二审辩称：一、因受疫情影响，我方无法正常使用案涉商铺，并积极与洪海鹏、洪泽镕就租金减免问题进行协商，但未能达成一致意见。在此期间洪海鹏、洪泽镕多次断水断电，希望恶意赶走我方，目的是为了没收我方的保证金。本案纠纷发生并非我方恶意欠租，洪海鹏、洪泽镕以此为由要求没收保证金，不能成立。二、洪海鹏、洪泽镕2020年5月12日发出的要求解除合同的律师函，是其单方意思表示。洪海鹏、洪泽镕多次断水断电后，我方主动与洪海鹏、洪泽镕协商，最终无法继续经营，双方合同在6月13日解除。一审判决认定事实清楚，请求予以维持。洪海鹏、洪泽镕于2020年5月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍签订的《场地租赁合同》于2020年5月12日解除；2.彭彰萍支付洪海鹏、洪泽镕2020年2月1日至2020年5月12日的租金266733.87元；3.彭彰萍支付洪海鹏、洪泽镕滞纳金，暂计至2020年5月13日为10552.5元（2020年2月6日至2020年3月5日以78750元为基数按照月利率2%计算为1575元，2020年3月6日至2020年4月5日以157500元为基数按照月利率2%计算为3150元，2020年4月6日至2020年5月12日以236250元为基数按照月利率2%计算为5827.5元；自2020年5月13日起至付清租金之日止以236250元为基数按照月利率2%的标准计算）；4.彭彰萍支付洪海鹏、洪泽镕自2020年5月13日起至2020年6月13日占用费81375元（参照租金78780元/月标准计算）；5.彭彰萍支付洪海鹏、洪泽镕2020年5月25日至2020年6月13日的水费461.74元，2020年5月25日至2020年6月13日的电费1716.99元；6.本案诉讼费由彭彰萍承担。彭彰萍反诉请求法院判令：1.2020年2月份免租，2020年3月、4月减半，2020年5月-12月每月租金为6万元；2.继续履行合同至原合同履行完毕；3.本案诉讼费由洪海鹏、洪泽镕承担。一审法院经审理查明：洪海鹏、洪泽镕是案涉荔湾区XX路XX号XX号铺的按份共有产权人。2017年12月9日，洪海鹏、洪泽镕（甲方，出租方）与彭彰萍（乙方，承租方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方提供其位于广州市荔湾区XX路XX号XX号铺位出租予乙方经营服装、百货、餐饮，建筑面积53.33平方米。租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金78750元；租赁期内，乙方在每月五日前按无折存款的方式缴交当月租金给甲方，逾期每日按拖欠金额的1%计付滞纳金，若逾期15日仍未缴付，甲方有权即时终止本合同，收回该物业并没收乙方所付的保证金。甲方收取乙方租赁保证金225000元；租赁期届满或解除之日，在乙方迁出该物业并缴清所有费用后，甲方一次性无息退还保证金给乙方。自2018年1月8日起计收租金。租赁期内，乙方承担经营该物业所产生的一切费用，包括工商税费、租赁税、管理费、水电费、电话费、卫生费、治安联防费等；乙方自主经营，自负盈亏，其债权债务与甲方无关；租赁期内，如因不可抗力或征地拆迁的因素而导致本合同无法履行，则双方互免责任，本合同自然解除，双方按实际发生日结清租金及其他费用；租赁期内，如甲方无约定的理由而单方解除本合同，则甲方须双倍退还保证金给乙方；如乙方无约定的理由而单方解除本合同，则甲方有权没收乙方所付的保证金，另行处理该物业；等等。上述合同签订后，彭彰萍向洪海鹏、洪泽镕支付了保证金225000元，洪海鹏、洪泽镕将案涉房屋交付给彭彰萍使用。之后，彭彰萍按月向洪海鹏、洪泽镕支付租金至2020年1月份。2020年1月28日，彭彰萍通过微信向案外人李景华发送相关疫情新闻以及《申请书》，以新型冠状病毒××疫情严重，步行街等繁华路段已没有顾客上街购物，案涉商铺停业为由申请疫情期间档口免租。后双方就案涉商铺的租金减免问题进行沟通，彭彰萍继续向李景华发送其它档口的减免租金情况申请减免租金，李景华表示同意减免一半租金，但彭彰萍不同意。2020年4月30日，李景华微信告知彭彰萍：“若不愿意交租金又不愿意交房子，一定要通过法院处理的话，租金就二月和三月不给减半租，我会收全额的。”彭彰萍回复：“不用考虑，尊重法律！”2020年5月6日，洪海鹏、洪泽镕委托广东高睿律师事务所通过邮寄方式向彭彰萍发出《律师函》，要求彭彰萍在收到《律师函》之日起3天内支付拖欠洪海鹏、洪泽镕2020年2月至5月的租金315000元等。彭彰萍分别于2020年5月7日、2020年5月8日签收该《律师函》。2020年5月11日，洪海鹏、洪泽镕再次委托广东高睿律师事务所通过邮寄方式向彭彰萍发出《律师函》，上载：因彭彰萍至今未支付拖欠洪海鹏、洪泽镕的租金，故正式函告彭彰萍，自收到本律师函之日起，解除洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍于2017年12月9日签订的《场地租赁合同》，没收225000元保证金，结清拖欠自2020年2月1日起至合同解除之日的租金、物业费、水电费；限彭彰萍在收到律师函之日起3日内将商铺清空并交还给洪海鹏、洪泽镕，否则洪海鹏、洪泽镕将对该商铺采取停水停电等措施，且彭彰萍未交还商铺的应自合同解除之日起参照每日78750元的租金标准支付占用费至实际交还商铺之日止；等等。邮寄到案涉商铺的《律师函》邮件由他人在2020年5月12日签收，邮寄至彭彰萍身份证地址的《律师函》邮件由彭彰萍在2020年5月13日签收。2020年6月13日，李景华代洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍签订《商铺撤场协议书》，约定彭彰萍于2020年6月13日将广州市荔湾区XX路XX号XX号铺位撤场交回给洪海鹏、洪泽镕，并交还钥匙给洪海鹏、洪泽镕；彭彰萍撤场后必须一周内办理注销该商铺的公司执照、卫生经营许可证等相关证照；撤场时原有水、电等应该保持正常，双方在撤场时对水电数据进行记录，撤场时彭彰萍恢复商铺原有结构，恶意损坏应照价赔偿；本协议仅作为双方约定撤场的依据，双方租赁关系解除时间、双方是否存在违约责任以及租金、保证金、水电费等费用如何结算等相关租赁问题，双方另循法律途径进行解决；彭彰萍撤场后洪海鹏、洪泽镕不得以任何理由追究彭彰萍撤场后（即2020年6月13日后）产生的租金、水电费、物业费等与本铺相关费用，后续洪海鹏、洪泽镕与第三方之间任何问题与彭彰萍无关，洪海鹏、洪泽镕自行承担；等等。同日，李景华与洪海鹏、洪泽镕签订《商铺交接证明》，载明彭彰萍于2020年6月13日将案涉100号铺位交还给李景华，交铺时水表数据为3560，电表数据为36934。案涉商铺2020年7月3日的《名汇管理处交费通知单》显示，2020年5月25日至2020年6月25日期间，案涉商铺的用电上次行度为34391度，本次行度为36978度，用水的上次行度为3465立方米，本次行度为3561立方米。2020年7月2日，洪海鹏、洪泽镕向案外人广州市达中胜物业管理有限公司支付了案涉商铺2020年5月25日至2020年6月25日的电费1746.7元，水费466.6元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审庭审中，洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍确认案涉商铺为临街商铺，彭彰萍陈述可以自己决定何时开铺或关铺。洪海鹏、洪泽镕陈述李景华是其二人的母亲，负责与彭彰萍进行联系，再把相关信息反馈给洪海鹏、洪泽镕，最终由洪海鹏、洪泽镕进行决定。彭彰萍确认2020年5月25日至2020年6月13日的水费是461.74元，电费是1716.99元。一审诉讼中，洪海鹏、洪泽镕向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2020年5月28日作出（2020）粤0103民初5379号民事裁定书，裁定：查封、冻结彭彰萍名下价值266733.87元的财产。洪海鹏、洪泽镕为此缴纳财产保全费1854元。一审法院认为：洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《场地租赁合同》的解除问题。一审法院分析如下：第一，洪海鹏、洪泽镕要求确认《场地租赁合同》在2020年5月12日解除，一审法院对此认为，彭彰萍以疫情防控影响其经营而要求减免租金，洪海鹏、洪泽镕对此提出异议，彭彰萍在协商变更租金期间拖欠租金是因其对租金标准有争议所致，并非恶意欠租，与《场地租赁合同》约定的无故逾期15天交租可解除合同的情形不符。因此，洪海鹏、洪泽镕以彭彰萍拖欠租金为由于2020年5月12日发出的解除《场地租赁合同》的《律师函》不能发生解除合同的效力。第二，因双方经协商已于2020年6月13日签订《商铺撤场协议书》和《商铺交接证明》，彭彰萍已将案涉商铺交还给洪海鹏、洪泽镕，且洪海鹏、洪泽镕已在2020年5月份发《律师函》表明其解除《场地租赁合同》的意思，在本案一审庭审时坚决不同意继续履行合同，可见《场地租赁合同》在事实上已无法继续履行，因此，一审法院确认《场地租赁合同》于2020年6月13日解除。第三，基于上述理由，彭彰萍在本案中反诉要求继续履行《场地租赁合同》没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于租金的调整及支付问题。彭彰萍租赁案涉商铺的目的是经营服装、百货、餐饮等。2020年1月23日，我省结合新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对彭彰萍的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。考虑到案涉商铺所在地段为荔××下××路，疫情防控措施导致彭彰萍产生了实际损失。鉴于疫情对洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍经营均有影响，依据公平原则及参考洪海鹏、洪泽镕曾提出的2月、3月各减一半租金的方案，一审法院酌定2020年2月、3月租金，彭彰萍按78750元/月的50%（即租金为39375元/月）交纳，2020年4月1日至2020年6月13日的租金，彭彰萍按78750元/月交纳。经核算，2020年2月1日至2020年6月13日期间的租金减免后为270375元。对于洪海鹏、洪泽镕主张的多出部分租金，一审法院不予支持，依法予以驳回。彭彰萍认为反诉请求2020年2月免租、2020年4月减半，2020年5月－12月每月6万元租金，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于保证金225000元的退还问题。如上所述，因受疫情影响，彭彰萍无法正常使用涉案商铺经营，洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍就租金的减免问题进行协商但未达成一致意见，彭彰萍在协商期间未按时支付租金并非恶意，洪海鹏、洪泽镕以彭彰萍拖欠租金为由要求没收押金，理据不足，一审法院不予支持。同理，洪海鹏、洪泽镕主张迟延交租的滞纳金，一审法院亦不予支持。彭彰萍主张以保证金抵扣部分租金，为免讼累，一审法院予以支持。经核算，抵扣保证金225000元后，彭彰萍还应向洪海鹏、洪泽镕支付2020年2月1日至2020年6月13日租金为45375元。因彭彰萍确认洪海鹏、洪泽镕主张的2020年5月25日至2020年6月13日的水费是461.74元，电费是1716.99元，且与本案查明的事实相符，故彭彰萍应向洪海鹏、洪泽镕支付水费461.74元，电费1716.99元。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第一百一十条、第九十八条的规定，一审法院于2020年10月28日判决如下：一、确认原告洪海鹏、洪泽镕与被告彭彰萍于2017年12月9日签署的《场地租赁合同》已于2020年6月13日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭彰萍向原告洪海鹏、洪泽镕支付2020年2月1日至2020年6月13日的租金为45375元（已扣减保证金225000元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭彰萍向原告洪海鹏、洪泽镕支付2020年5月25日至2020年6月13日的水费461.74元，电费1716.99元。四、驳回原告洪海鹏、洪泽镕其它诉讼请求。五、驳回被告彭彰萍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2928元、保全费1854元，由原告洪海鹏、洪泽镕负担3792元，被告彭彰萍负担990元；反诉受理费2956元，由洪海鹏、洪泽镕负担823元，被告彭彰萍负担2133元。本院二审经庭审调查确认一审法院查明事实。另外，一、洪海鹏、洪泽镕二审中向法院提交：（2019）粤0104民初6376号判决书复印件，拟证明彭彰萍在疫情发生之前就屡屡出现无故拖欠其他出租人租金的行为，相关法院已认定彭彰萍违反约定拖欠租金；本案中彭彰萍拖欠租金的行为显然存在恶意。彭彰萍质证称：对判决书的真实性没有异议，但该份判决与本案无关；我方没有支付2月租金是因为受疫情影响，2、3月无法正常经营，我方与洪海鹏、洪泽镕积极沟通租金减免问题，案涉商铺所在商区商铺业主都有对租金进行减免，但洪海鹏、洪泽镕一直拒绝减免租金，引发本案纠纷。二、洪海鹏、洪泽镕二审明确其对于一审判决认定2020年2月、3月租金减半，2020年4月1日至6月13日按照每月78750元标准计租没有异议，只是认为不应当以保证金抵扣彭彰萍的欠租。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《场地租赁合同》解除时点的认定；二、洪海鹏、洪泽镕主张没收租赁保证金并诉请彭彰萍支付延迟付租滞纳金的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，《场地租赁合同》解除时点的认定。彭彰萍以疫情影响其经营而要求减免租金，洪海鹏、洪泽镕对此提出异议，彭彰萍在协商变更租金期间拖欠租金是因其对租金标准有争议所致，并非恶意欠租，与《场地租赁合同》约定的无故逾期15天交租可解除合同的情形不符。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，洪海鹏、洪泽镕以彭彰萍拖欠租金为由于2020年5月12日发出解除《场地租赁合同》的《律师函》不发生合同解除的法律效力。因双方经协商已于2020年6月13日签订《商铺撤场协议书》和《商铺交接证明》，彭彰萍已将案涉商铺交还给洪海鹏、洪泽镕，且洪海鹏、洪泽镕已在2020年5月份发《律师函》表明其解除《场地租赁合同》的意思，在本案一审庭审时坚决不同意继续履行合同，可见《场地租赁合同》在事实上已无法继续履行。一审法院综合案件查明事实确认《场地租赁合同》于2020年6月13日解除，并无不妥。洪海鹏、洪泽镕诉请法院确认《场地租赁合同》于2020年5月12日解除，不能成立。二、关于争议焦点二，洪海鹏、洪泽镕主张不应以租赁保证金抵扣欠租能否成立的问题。彭彰萍租赁案涉商铺的目的是经营服装、百货、餐饮，因2020年1月的疫情影响，一审法院酌情对租金进行调整，认定2020年2月、3月租金减半，4月1日至6月13日的租金依约全额支付，双方对此均无异议，本院予以维持。对于保证金225000元的问题，如前文所述，因疫情影响，彭彰萍未依约付租并非恶意违约，洪海鹏、洪泽镕以彭彰萍拖欠租金为由要求没收租赁保证金以及计付欠租滞纳金，理据不足。一审法院认定以租赁保证金225000元抵扣彭彰萍欠付的租金，体现了疫情期间风险共担的原则，充分保障了双方当事人的合法权益，可予维持。综上所述，洪海鹏、洪泽镕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5447元，由上诉人洪海鹏、洪泽镕负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年四月二十日书记员  纪惠敏黄晶晶