江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终569号上诉人（原审被告）：无锡万科企业有限公司，住所地无锡市金融1街15号22f、23f。法定代表人：陈灏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雪，江苏金汇人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛放，女，1975年11月14日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张翔，江苏苏湖律师事务所律师。上诉人无锡万科企业有限公司（以下简称万科公司）与被上诉人牛放房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回牛放的一审诉请。事实和理由：一、一审法院认定牛放对排风井等不利因素不知情，属于认定事实错误。首先，关于排风井等不利因素，其公司在售楼处现场已进行了公示，将房屋涉及的不利因素全面、完整地向买受人进行了披露，且在《商品房买卖合同》附件一合同附图中已明确将房屋的不利因素用非常清晰的图标予以标注，牛放是在充分了解涉案房屋情况下才与其签订的《商品房买卖合同》，说明牛放对房屋情况及现状已充分了解并认可。其公司有专门的签约中心，在合同签署时也会将房屋红线内外不利因素向买受人完整告知。其次，对于销售人员的销售说辞，其公司在《商品房买卖合同》补充协议里已明确告知，所有销售员的口头说辞不作为合同内容，所有双方权利义务应以签署的《商品房买卖合同》为准，一审中，其公司对牛放提供的录音等证据不予认可，但牛放并未进一步提供证据予以证明，而一审法院在此情况下直接认定销售人员的所谓“不知情不利因素”陈述，进而认定其公司未就排风井等不利因素进行告知，也属于事实认定错误。二、即使按照牛放的主张，一审判决确定的金额未结合本案实际情况，也未与此前判决未做到“类案同判”，属于适用法律错误，请求二审予以调整。1.该排风井的存在对涉案房屋功能使用不会产生任何影响。第一、涉案房屋是叠墅产品，其从1楼北小院入户，经楼梯到2楼入户门，而排风井仅是位于1楼到2楼楼梯的西边侧，其高度在2层楼面平面以下。因此，该排风井不会对案涉房屋的采光和通风产生任何影响。第二、从功能而言，该排风井是整个组团消防系统设施不可或缺的一部分，该排风井只有在发生火灾或特殊消防事件等紧急情况下才会启动运行，日常均是关闭状态，不会对涉案房屋产生噪音影响。2.即便该排风井的存在给牛放造成了一定的影响，一审判决所确定的金额也严重超出了正常范围。第一、该排风井位置是位于北面小院内，该小院并非属于该商品房的专属空间，也不计入房屋产证面积，牛放之所以享有使用权，是基于同组团内其他业主的许可，也是基于“物尽其用”的原则方获得合理使用的权利，该小院其公司并未按照建筑面积计收取牛放房款。即使认定该小院是否能够使用对房屋的价值产生一定影响，但绝非与该房屋专属面积等同。第二、商品房的定价根据“一房一价”的原则，考虑其位置、户型等因素予以确定，每套房屋之间存在价差实属正常。牛放向一审法院主张的差价是基于XXX室户型与XXX室户型相比多出一个侧院，而侧院被该排风井占用的逻辑。但一审法院即使认可该逻辑，在确定房价因素时，仅依据涉案房屋旁边的中间套与涉案房屋的价差来确定牛放的损失，也属于对比数据失衡导致结果严重错误。具体陈述如下：涉案房屋房号为XX幢XX-X-XXX室，该小区同一期销售的共有XX、XX、XX三幢房屋，牛放向一审法院提供的XX幢XX-X-XXX室户型价格仅仅是该同期销售房屋的其中一套，而XX幢XX-X-XXX室(不带有侧院)同一时期的销售价格为647万余元，与带侧院的案涉房屋的差价仅有40余万元。相邻的XX幢XX-XXX室的销售价格也有660万元，与涉案房屋的差价仅为30余万元。一审法院即使要将不带侧院的XXX室房屋作为赔偿的参照，其判决结果也因仅参考一户XXX室房屋的销售价格而导致结果存在较大误差。第三、一审法院判决赔偿的金额占房屋总价的比例高达10.78%，明显不合理。该侧院仅是无偿许可牛放使用的，而且北面小院大部分面积使用未受影响。确定房屋价值的最大因素是房屋的位置、土地成本和建设成本、管理成本等，该侧院即使客观上会对房屋的销售价值产生一定影响，也远远不足以高达10.78%的比例，该比例的确定是一审法院未充分全面考虑的结果。第四、一审确定的该金额也实际与“类案同判”的原则相矛盾。在一审法院往年做出的判决中，认定排风井因素赔偿的金额占房屋总价的比例仅为6.15%，但本案的比例居然高达10.78%，这是未考虑案件实际情况的自由裁量权的滥用，二审法院应当予以调整。牛放二审辩称：万科公司的上诉请求，无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。牛放向一审法院提出诉讼请求：1.万科公司支付其购房款差价150万元及占有其上述款项期间的贷款利息损失(以150万元为基数，按年利率4.998%计算自2017年8月17日起计算至实际给付之日止)；2.万科公司支付其逾期交房违约金(自2018年3月31日起至双方办理交付手续时止，按日违约金696元计算)；3.本案诉讼费由万科公司承担。一审法院组织双方举证质证情况：牛放为证明其诉请，提供：1.商品房买卖合同和户型鉴赏，证明其向万科公司购买涉案边套房屋时，销售人员口头介绍及提供的户型图均明示涉案房屋带有侧花园、宽敞通透，无其他重大不利因素；2.汇款凭证和贷款合同，证明其已经依约支付购房款项；3.涉案房屋销售人员李诚微信朋友圈截屏，证明李诚系万科公司的销售人员；4.与李诚的录音摘要，李诚明确在销售时对涉案房屋存在的不利因素并不知情，在向其介绍房屋时均是按样板房进行，且涉案房屋贵的原因在于有侧花园；5.与李诚的聊天记录，证明万科公司销售人员将花园户型图通过微信发送给其，并表示不知道房屋会有如此大的变化；6.照片，证明涉案房屋侧花园几乎不存在，与当时的约定不符；7.XX-X-XXX室商品房买卖合同，该中间套房屋除没有花园外与涉案房屋均一致，但其价格比涉案房屋价格低150万元，证明涉案房屋多出的150万元对应的为侧花园；8.支付宝和微信支付记录，证明因万科公司未依约交付房屋导致其产生的租金损失31000元；9.正常边套和涉案房屋测量的视频，证明其签约时购买的房屋与视频里的房屋一致，周边花园宽敞通透，不存在任何阻隔。万科公司质证认为：1.商品房买卖合同的真实性无异议，但合同附件十一缺失，合同附件十一中有关于房屋交付和状态的约定，商品房买卖合同的附图里将本案房屋的不利因素用非常清晰的图标予以了标注，牛放也进行了确认。户型鉴赏图下方明确表明了户型所指向的房号，在签署合同时其公司也将相关信息详细告知了牛放，所以不能当然适用于本案房屋；2.汇款凭证和贷款合同，真实性无异议；3.李诚微信朋友圈记录截屏，真实性不予认可，商品房买卖合同补充协议里明确告知所有销售人员的口头说辞不作为合同内容，所有双方权利义务应以签署的商品房买卖合同为准；4.与李诚的录音摘要和聊天记录，同证据三质证意见；5.对照片的真实性无异议，房屋的状态双方签约时牛放就知晓并认可，排风井是在消防设备紧急情况下启动时才会运行，日常均是关闭状态，对房屋使用没有影响；7.所有的商品房均是一房一价，所以房屋之间存在价格差异正常，该差价不能证明牛放的主张。如果按照牛放的观点，仅边院小院的面积成本就接近房屋总价值的25％，明显不符合常理。8.支付宝和微信的支付记录不予认可，与本案没有任何关联性；9.正常边套的视频的真实性无异议，但是每套房屋的建造设计和规划不一样，所以其公司在销售房屋时才将每套房屋周边的状态及不利因素向所有买受人进行公示和信息告知，本案房屋的状态应根据规划和双方的约定为准。一审法院认定事实：2017年8月17日，牛放（乙方）作为买受人与作为出卖人的万科公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：牛放向万科公司购买涉案房屋，建筑面积176.82平方米，单价39359元，总价6959470元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的房屋交付买受人。第九条约定，出卖人逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自合同第八条约定的最后期限后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件含平面图及补充协议。平面图为涉案房屋所在地块平面示意图，就小区出入口排风井等进行了标识，其中涉案房屋旁边标注有地下车库排风井。补充协议第一条第2款约定出卖人和买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或者其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本协议中，对出卖人没有拘束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或提出任何主张和要求。补充协议第十二条第七款约定：买受人对出卖人设置在室内、花园、露台、地下室、阁楼、设备间及公共区域的配套设施（包括但不限于物业用房、配电房、室外消火栓、空调外机、井盖、通风井等设施）和管道配置和置放位置予以接受。买受人不得改变、损害或影响房屋建筑结构及配套设施管道的正常使用和维护，对造成损失要承担赔偿责任。牛放在房屋的合同附图上签名捺印。合同签订后，牛放支付了全额房款。2018年房屋交付时，牛放发现边院中有通风井和人行通道，占用了边院，故拒绝受领房屋钥匙、办理手续。该房屋带有边院和前院。整个边院是总共长15.27米，宽2.25米。通风井宽度是1.97米，通风井到栏杆余有40厘米，通风井长4.45米，楼梯长1.61米，宽4.9米。通风井和楼梯将边院分隔成两部分。后面长5.85米，宽2.25米的院子并无门可连通房屋。一审法院认为：牛放按照合同约定付清购房款后，万科公司应按约交付符合约定标准的房屋。关于标的房屋的情况，双方书面合同虽对面积、坐落等信息进行了载明，也就涉案房屋所在地块平面图作为了合同附件。但涉案房屋及周边小院的平面图及立面图并未作为合同附件，也未有证据显示，上述显示房屋重要信息的资料，万科公司在销售时向买受人牛放等进行了披露。作为买受人获取标的物大小、结构、外表状况等信息大多取自开发商的介绍。虽然书面合同附件部分就排风井进行了标注，但该图系整体地块平面图，对该重大不利因素，从微信记录和录音可知，万科公司销售人员亦认可该情况其在销售时并不知情，罔论买受人得以注意并知悉。在万科公司交付的涉案房屋与双方签订合同不一致的情况下，作为买受人牛放有权合理选择要求万科公司承担退货或减少价款等违约责任。现牛放选择接受涉案房屋，并要求减少价款，于法有据。但就其主张减少的具体数额，虽然其隔壁中间套交易房价具有一定的参考价值，但直接以其隔壁中间套交易房价价差认定理由并不充分。因为边套和中间套之间除了边院造成价格差之外，还有通风、采光、位置的差别。结合隔壁中间套的成交价格、涉案房屋与样板房差异程度及对涉案房屋外观、使用功能的负面影响。法院对房屋类似情况作出过生效判决，为确保类案同判，对牛放主张的返还价款中的75万元部分，法院予以支持。其他部分法院不予支持。该款项支付义务的确定，应以法院判决确定为准，故而对该部分款项利息的主张，法院不予支持。虽然在万科公司通知交房时，涉案房屋与万科公司介绍出售的房屋存在差异，但该差异并非房屋不具备交付条件，也非房屋不符合质量标准，而是双方合同约定的需交付的涉案房屋与该房屋实际的状况不相符，并不属于合同法及相关司法解释中规定的可视为出卖人逾期交房的情形。且涉案商品房并非一般商品，其设计施工验收均需经特定程序审批，单户房屋又系整体房屋的一部分，其影响整体房屋的部分状况并非双方约定改变就可以实际改变。牛放以房屋楼梯旁存在排风井及地下室设有侧采光井为由未收取房屋，并不能视为万科公司逾期交付房屋，故对牛放主张的逾期交房违约金请求，法院不予支持。关于万科公司认为牛放同时主张购房差价与逾期违约金存在重复主张的意见，法院予以采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条及《最高人民法院》第二十三条之规定，作出判决：一、万科公司于判决生效之日三日内向牛放返还价款75万元。二、驳回牛放的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，由牛放负担9150元，由万科公司负担9150元。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，万科公司提供：XX幢XX-X-XXX室、XX幢XX-XXX室的商品房买卖合同，证明与涉案房屋同一期销售的相邻不带有侧花园的房屋的销售价格，其中，XX幢XX-X-XXX室销售价格为6495000元，XX幢XX-XXX室的销售价格为6645000元。一审法院在选择参照房屋价格时考虑不全面，即使按照一审法院认定的逻辑，则XX幢XX-X-XXX室与涉案房屋最为接近，更具参考价值。牛放质证认为：对于证据的真实性无法确认。其在一审时所举证的为XX幢XX-X-XXX室，该房屋与涉案房屋在同一单元、同一楼层，而万科公司提出来的XX幢XX-X-XXX与涉案房屋不在一个单元，相较之下，前者更具可比性。本案二审争议焦点为：一、万科公司对涉案房屋所存在的排风井等不利因素在销售房屋时有无尽到完整的告知义务；二、一审判决对涉案房屋返还价款的认定是否准确。本院认为：关于争议焦点一，《商品房买卖合同》是牛放与万科公司双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行义务。万科公司作为开发商应就可能影响房屋正常使用的各种不利因素提请买受人注意并予以说明。本案中，万科公司上诉称其已在售楼处现场、合同签署时将涉案房屋存在的排风井等不利因素向买受人全面、完整地披露，对此，应由万科公司提供证据加以证明，但本案一、二审中并无证据证明其公司已经履行了上述告知说明义务。相反，根据牛放于一审中提供的与万科公司销售人员的聊天记录，该销售人员认可在介绍该房屋时对通风井等不利因素尚不知情，则牛放作为普通购房人对上述特殊情况更是无从获悉。在此情况下，万科公司以买受人牛放签署了《商品房买卖合同》为由，即认为牛放已充分了解涉案房屋存在的全部不利因素及影响程度，对普通购房人而言要求过高。故仅凭《商品房买卖合同》及附件不能证明万科公司履行了对房屋不利因素的告知义务。此外，关于万科公司称《商品房买卖合同》补充协议中约定，包括销售人员口头介绍在内的各种广告宣传对出卖人没有约束力，因《商品房买卖合同》系万科公司作为开发商销售房屋而预先拟定的合同，上述条款内容实际是万科公司为免除自身责任而设置的格式条款。根据合同法第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。万科公司既未采取合理方式提请购房人注意，亦无证据证明已对该条款向购房人作出了说明，所以万科公司以此条款否定销售人员宣传内容对其约束力的意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据一审认定的事实，排风井和楼梯将涉案房屋边院分隔成两部分，客观上影响了牛放对边院的使用。虽然万科公司认为该排风井的存在对涉案房屋的功能及使用不产生任何影响，但该意见系其单方陈述，且无任何依据予以佐证，故本院对其该抗辩意见不予采纳。关于一审判决认定的返还金额，虽然牛放一审诉请的返还金额系对比中间套XX幢XX-X-XXX室的交易价格得出，但一审法院考虑到边套和中间套之间存在着通风、采光、位置、边院等多项差别，并未直接依据中间套的交易差价认定返还金额。因万科公司作为房屋销售方未能举证证明边院在房屋价款中的对应价值，一审法院在综合考量涉案房屋与样板房差异程度及对涉案房屋外观、使用功能、负面影响的情况下，酌定返还价款为75万元应属合理。至于万科公司提出的类案不同判的异议，类案同判是指对于同类型案件采用同样的裁判规则和尺度，但并不代表类案的处理结果须完全相同，万科公司以另案认定的赔偿比例与本案不同为由抗辩本案认定错误，系对类案同判的误解。一审法院基于类案同判的处理思路结合本案具体案情作出的认定并无不当，本院予以确认。综上，万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人万科公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月十三日书记员  李 睿