河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终708号上诉人（原审被告）：信阳荣盛置业有限公司。公司住所：信阳市羊山新区新六大街禾源二号公馆六号楼二楼。法定代理人：荣继明，絮该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵长征，该公司员工。委托诉讼代理人：张少亮，河南善济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晋豫，男，汉族，1951年7月26日生，住信阳市师河区。上诉人信阳荣盛置业有限公司（下称荣盛公司）因与被上诉人张晋豫房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣盛公司委托诉讼代理人赵长征、张少亮，被上诉人张晋豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳荣盛置业有限公司上诉请求：1．依法撤销一审判决发回重审或在查清事实的基础上依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏了必须参加诉讼的当事人信阳市卫健委，不利于查清事实、认清本案各方法律关系和法律责任。（1）本案事实上存在三方关系，依据《合同法》的相关规定，卫健委应为被上诉人的委托代理人。为本单位共同利益，卫健委集中人力物力财力，为被上诉人利益购置了土地。但是房地产开发是专属于房地产开发企业的商事行为，还需要资质准入、专职人员、最低注册资本等条件，这些都是卫健委不具备的。在这种情况下卫健委找到了具备房地产开发经营能力的上诉人进行合作开发，以实现资源互补、共益共享。卫健委作为国家机构，在这个过程中不承受风险和利益，相关权利义务由上诉人和被上诉人承担，仅以其组织力量、财力物力人力，为被上诉人利益而代为行使权利，被上诉上也在一审中认为卫健委为“中介”身份。并且卫健委和上诉人签订有《信阳市卫生局商住房团购协议书》，参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。因卫健委在当事人之间存在签订协议、履行辅助等作用方面与包销人居于同一法律身份，卫健委应参与案件庭审。（2）本案房屋已于2016年12月6日经过五大法定主体验收合格，具备协议交房条件。从被上诉人自认2017年1月6日接到团购办《交房通知》，上诉人合同义务已经履行。更进一步，根据民事证明的高度盖然性规则，加上被上诉人从2017年4月就开始交物业费的事实，可以推知被上诉人已于2017年1月接到《交房通知》通知后，就已经接收屋。因此，被上诉人向上诉人主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据。二、一审认定事实不清，本案上诉人和被上诉人并非完全意义上的商品房买卖法律合同，且本案为显名间接代理的三方关系，不存在合同的相对性问题。（1）没有无权利的义务，也没有无义务的权利。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成，均按市场价出售。在本案中，卫健委为被上诉人利益出面，被上诉人也获得了利益，房号为确定购房指标后抽签取得而没有面向市场可言，房屋价格由三方当事人协商价格大幅下浮而上诉人没有定价权。因此，本案诉讼标的物不能被定性为完全意义上的商品房，被上诉人不能既享有权益，还获得法律的超额保护。（2）《九民纪要》倡导穿透思维，法律关系向使其有效的方向解释，本案应适用有相对人的意思表示的解释规则，根据交易目的、体系解释。作为媒介，首先，卫健委所实施的法律事实较为复杂，其与被上诉人的关系包括无偿委托代理、权益受领（占有）及债务履行辅助，在此关系中，卫健委为自己没有交易动机和目的，权利义务的承受者均为被上诉人，被上诉人在交易中能够获得超额利益，全赖卫健委能够汇集人力物力财力及公信力背书的超级议价、协调能力，这完全增强了被上诉人的理性和行为能力，符合委托代理的特征。其次，卫健委出面和上诉人签订的合同为非典型合同中类型结合合同，包括有偿委托、土地管理、协助房地产开发、支付工程价款、产权的设立、转移辅助，在此过程中有赖上诉人资质、财力、管理能力、上下游经营链。房产为刚需，且房地产行业资金、人才密集，相对于一般个人具有自然意义上的交易能力，被上诉人必须借助“中介人”卫健委才有“长臂”，否则交易中没有什么存在感。再次，卫健委为中间人，依据显明间接代理的相关规则，也就是被上诉人的代理人，其所实施的所有法律事实应由被上诉人承担。三、一审不当适用法律，本案应以《民法总则》、《合同法》为基础并结合《城市房地产管理法》《新证据规则》的相关规定，“一句合同的相对性”不能做到案结事了、以理服人。（1）一审依据合同的相对性裁判，上诉人不禁要问谁和谁相对、如何相对、相对内容是什么、失权如何救济等，联系《新证据规则》中大量法官释明权的规定，本意并非只是维护较弱一方利益，实质上重点把握案件事实、理清法律关系，否则庭审的内容、目的、意义、方向还有何依托。本案中，在一方相对人不在场的情况下如何查清事情，进而理清关系，如何保证审判行为和结果的客观性。（2）被上诉人认为卫健委为上诉人和被上诉人的“中介”，但并没有引起一审法官的重视。法律事实发生以后便脱离了当事人的控制，不问当事人事后如何认为，要进行客观解释，上诉人认为本案“中介”的含义必须掰开揉碎地解读。全案卫健委的法律地位至关重要，国家机构作为民事主体的一面，结合《宪法》精神，其进行商事经营、获取利润能力先天不具备，而为了被上诉人利益（单位福利，集体的居住共益），卫健委的确有所涉及。依据《九民纪要》向有效的方向解释法律行为的理念，卫健委所实施行为解释为在委托代理下做出则完全合情合理合法，又依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发资质的，应当认为合同有效。因此，本案法律事实，商事经营依托上诉人，利益归属于被上诉人。（3）联系以上论证，故虽上诉人和被上诉人签订有《信阳市卫生局商住房团购协议书》、《商品房买卖合同》，但上诉人仅为土地管理及辅助占有人，因而房屋落成团购共益各方即拥有产权（依据相关土地开发之委托代理），签订《信阳市卫生局商住房团购协议书》、《商品房买卖合同》只是物权的设立、转移、分割需上诉人辅助。被上诉人并非一般意义上的商品房买受人（本案商品房没有市场性），结合本案相关事实即五大主体已经验收、被上诉人收楼并按期缴付物业费，而被上诉人和卫健委存在不跟上诉人核算总成本等违约行为，上诉人本可以行使留置权，考虑被上诉人的居住需求，被上诉人转移了房屋的占有，但对于被上诉人的办证等其他要求，上诉人完全能够行使同时履行抗辩权及不安抗辩权。综合上诉人的全部上诉理由，恳请二审法官，查清事实，还原真相，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求张晋豫辩称，一、一审判决被答辩人向答辩人交付所购房屋，向答辩人支付违约金79356.90元，并由被答辩人承担诉讼费980元，是合法公正的正确的判决。二、被答辩人在上诉状中称：被答辩人已将答辩人所购房屋交付给了答辩人，是纯粹的谎言。被答辩人应当拿出交付房屋的证据，而不是依靠推测。被答辩人恶意的编造谎言，应当承担法律责任。三、一审判决不支持答辩人将购房合同中虚假的购房金额改正为真实的购房金额是错误的。答辩人已向法庭提供了充分的证据证明真实的购房金额每平米3000元，总金额产8万3千元。国家赋予人民法院维护法律、执行法律的权力。人民法院有权制止、纠正、惩罚一切违法犯罪行为。面对被答辩人为偷逃国家税收，强加给答辩人的虚假购房金额却毫无法律依据的说不能更改，这是失职读职的行为。四、答辩人向被答辩人索要2017年至2020年四年的物业费是完全正当合法的。一审以2018年《河南省物业管理条例》己修改为由不予支持。是适用法律错误。被答辩人在没取得建筑合格证的情况下于2017年违法的将健康花园的物业管理交给业主，对其违法行为的处理应当适用2017年正在执行的法律，这是法律的原则，也是常识。一审判决适用经修改后2018年开始执行的法律实在荒唐。五、答辩人与被答辩人双方签订的购房合同，没有第三方参与。被答辩人提出将信阳市卫健委（原市卫生局）作为第三人参加诉讼毫无法律依据。答辩人坚决反对。被答辩人与市卫生局（现市卫健委）签订的合同及文件，与答辩人没有任何关系，没有任何法律约束力。答辩人请求信阳市中级人民法院依事实为根据，依法律为准绳支持一审正确的判决纠正一审错误的判决。依法驳回被答辩人的上诉请求。张晋豫向一审法院起诉请求：1、被告将双方购房合同中虚假金额更正为真实的金额。即每平米3000元，购房总金额483000元整;2、被告因没有按期交房,赔偿原告从2016年6月1日至2020年11月30日的违约金79356.90元,原告保留对2020年11月30日以后产生的违约金的追索权;3、被告赔偿原告向健康花园物业公司交付的2017年至2020年物业费7084元;4、原告要求被告向原告交房;5、由被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月8日原信阳市卫生局（现信阳市卫健委）与被告荣盛公司签订《信阳市卫生局商住房团购房协议》，被告荣盛公司开发位于信阳市羊山新区××街健康花园商住房，信阳市卫生局进行集中团购，被告荣盛公司为该项目办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。关于房屋价格约定为2600元／平方米，楼层间系数差价为50元／平方米，第九层为基准价（2600元／平方米），往上每升高一层的房价在第九层基准价基础上加50元／平方米。原告张晋豫使用其母亲娄瑞华的指标购买了该小区3号楼2单元1703号商品预售房，并于2015年9月15日与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》，房屋预售许可证号为信房预字第2015068号，预测建筑面积共161平方米，并写明商品房单价为2420元，总金额389620元，于2015年9月15日一次性付款；第八条交付期限：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5．经法定五大主体验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担交房后所应产生的全部费用和风险。原告按照3000元／平方米的价格，支付总房款483000元，2015年9月15日被告为原告开具3张房款收据。2017年1月6日由健康花园临时业主委员会、健康花园团购办公司下发《健康花园交房通知》，告知业主健康花园于2016年12月6日进行初步验收，现已具备交房条件，要求已经交完全部房款的业主先交纳燃气初装费、物业管理费，再于2017年1月10日至20日前往健康花园物业办，由团购办、荣盛公司、物业公司、业主四方共同进行验收，对质量问题无异议的业主，在验收单上签名后领取钥匙，有异议的由开发公司进行整改。办证时间另行通知。原告于2017年4月29日、2020年9月15日向物业公司分别支付物业费1771元、5313元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。一、关于原告要求更正合同价格的问题，因为合同条款是经双方当事人自行协商并达合意的结果，法院可以对其是否有效进行确认，但无权对具体条款进行修改，而原告也没有要求法院对双方所签订的合同中关于价格的约定条款来确认无效，因此，该项诉请，法院不予支持。二、关于逾期交房，出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，本案合同约定的房屋交付条件为经法定五大主体验收合格，健康花园临时业主委员会与健康花园团购办公室下发《健康花园交房通知》时，该房屋尚不具备合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋，根据庭审查明的事实，原告既未接收房屋，被告又未举证证明房屋经过备案验收，原告主张逾期交房违约金79356.90元（根据合同第九条，自2016年6月1日至2020年11月30日期间，按日以已付房款万分之一计算），并要求被告向其交付房屋，应予支持；被告辩称因信阳市卫生局未按期支付工程款导致延期交房，系被告与信阳市卫生局基于《信阳市卫生局商住房团购房协议》产生的法律关系，根据合同相对性原则，不能约束原告，不能作为被告向原告迟延交付房屋的法定免责事由，不能对抗原告，该抗辩意见法院不予采信。三、关于物业费赔偿问题，原告依据《河南省物业管理条例》第三十条请求赔偿，该条例自2001年5月1日实施，至2018年1月1日已经废止，自2018年1月1日起新实施的《河南省物业管理条例》没有就该项内容作出规定，原告该项诉请没有相应依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告信阳荣盛置业有限公司于判决生效后三十日内，按照其与原告张晋豫签订的商品房买卖合同约定标准向原告张晋豫交付其开发建设的位于信阳市羊山新区××街健康花园××楼××单元××号房屋；二、被告信阳荣盛置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张晋豫违约金79356.90元；三、驳回原告张晋豫的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费980元，由被告信阳荣盛置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了一份工程竣工验收报告，被上诉人质证称认可。二审查明的事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审归纳本案争议的焦点为：1、一审判决是否遗漏了必须参加诉讼的当事人；2、一审判决认定事实及适用法律是否正确。首先，根据本案查明的事实,案涉的“健康花园”系原信阳市卫生局（现信阳市卫健委）接受本系统购房职工的委托与上诉人荣盛公司签订了《信阳市卫生局商住房团购房协议》，协议符合在团购组织的安排下，选派代表，与具备购房条件的职工、开发商协商，然后再以较低的价格签订购房合同的一个销售形式。被上诉人张晋豫取得的诉争房屋是基于与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》,而非与原信阳市卫生局签订了房屋买卖合同。本案中，原信阳市卫生局仅仅是在荣盛公司开发建设“健康花园”的过程中，有权参与规划、报建、施工图审查、工程招标、施工阶段全程质量监督、竣工验收等重点环节的监管，从商品房建筑、付款交易方式、利润分配等均不享有任何权利和义务。上诉人荣盛公司主张追加现信阳市卫健委为本案的诉讼当事人的理由依法不能成立。其次，诉讼中，被上诉人张晋豫举证了《商品房买卖合同》及向上诉人荣盛公司交纳购房款的收据等,上述证据与土地使用证已经形成了完整的证据链条,原判认定张晋豫与荣盛公司所签《商品房买卖合同》合法有效是正确的。本案合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经法定五大主体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但“健康花园”临时业主委员会与健康花园团购办公室下发《健康花园交房通知》时，上诉人荣盛公司作为建筑商并未有证据证明房屋符合《商品房买卖合同》约定的五大主体验收达到的合格条件，一审法院根据《商品房买卖合同》第九条规定，判决上诉人荣盛公司支付违约金，并无不当。综上所述，上诉人荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由上诉人信阳荣盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二一年四月六日法官助理彭仲秋书记员艾津冉