湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初7448号原告（反诉被告）：李刚，男，1984年3月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：尹业发，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉全国服装贸易中心有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路410号。法定代表人：陈少荣，董事长。委托诉讼代理人：柳龙，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桑妹，湖北诚明律师事务所律师。被告：陈少荣，男，1949年4月18日出生，汉族，住广东普宁市。委托诉讼代理人：柳龙，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桑妹，湖北诚明律师事务所律师。原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司（以下简称武汉服贸中心公司）、陈少荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托诉讼代理人尹业发、被告武汉服贸中心公司、陈少荣的共同委托诉讼代理人柳龙、陈桑妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李刚向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年7月9日解除李刚与武汉服贸中心公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令武汉服贸中心公司返还李刚租赁押金及装修押金共计132244元；3.判令武汉服贸中心公司退还李刚早前预付租金中的二个月的租金170992元；4.判令武汉服贸中心公司返还李刚装修管理费4275元；5.判令武汉服贸中心公司返还李刚工本费和装修证押金共计350元；6.判令武汉服贸中心公司给付李刚房屋装修添附物价值155400元；7.判令陈少荣对上述第1-6项承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用武汉服贸中心公司、陈少荣共同承担。事实和理由：李刚与武汉服贸中心公司于2019年9月4日签订《商铺租赁合同》一份，约定：由乙方（李刚）承租甲方（武汉服贸中心）位于江汉区新华下路410号的武汉全国服装贸易中心第一层八区四间商铺（建筑面积534.35㎡），用于经营汉帅品牌特色美食；租赁期限为2020年3月1日至2025年2月28日；租金标准第一、二年度为85496元，每二年按5%逐年递增；租金缴纳采用银行转账方式，可直接汇入甲方指定的银行账户；合同履约金128244元在合同终止或解除时抵扣有关违约金、赔偿金和有关应交费用后退还；乙方须向甲方缴纳装修管理费4275元。双方还就相关的权利义务、商铺续租、到期腾退，违约责任，争议解决方式等进行了约定。合同订立后，李刚按武汉服贸中心公司指示将约定的有关费用支付至陈少荣的银行账户并由武汉服贸中心公司出具了收条。之后，李刚及时进行装修，但武汉服贸中心公司并未提供装修管理服务。因武汉新冠××疫情暴发，导致李刚不能实现合同目的。李刚遂于2020年7月9日通知武汉服贸中心公司解除合同。但其添附于商铺的装修无法拆除，应由武汉服贸中心公司予以对价给付添附物价值，且武汉服贸中心公司在收到解除合同通知后，对相关费用也未予以退还。再者，疫情作为不可抗力，对合同解除前的租金不应仍按合同约定由李刚独自承担。陈少荣作为武汉服贸中心公司的股东，以个人账户收取公司钱款，违反公司法第二十条之规定，应当对公司债务承担连带责任。综上，法院若不支持将新冠××疫情导致合同目的不能实现作为李刚解除合同的理由，则应考虑对于本案李刚而言，合同约定的债务并非仅限于金钱债务，还涉及遵守约定的《武汉全国服装贸易中心商户管理公约》中经营秩序管理规定，设备、设施使用管理规定，装修管理规定等载明的非金钱债务，这些不适合强制履行，特根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定，具状起诉。武汉服贸中心公司辩称，租赁双方签订的租赁合同合法有效。公司依约将涉案商铺交于李刚装修使用，后者虽经催缴，却始终未按合同约定支付第二、三期租金，已经构成违约，现单方提出解除商铺租赁合同，不符合法律规定，其全部诉讼请求均没有事实和法律依据，依法应予驳回。陈少荣辩称，同意武汉服贸中心公司的答辩意见。此外，本人仅系武汉服贸中心公司的法定代表人，因履行职务行为产生的法律后果，应当由武汉服贸中心公司予以承担。根据合同的相对性原则，本人不是租赁合同的当事人，不享有合同约定的权利和义务，并非本案适格被告，李刚诉请本人承担连带责任，没有事实和法律依据，应依法驳回。武汉服贸中心公司向本院提出反诉请求：1.依法确认李刚解除与武汉服贸中心公司2019年9月4日签订的《商铺租赁合同》的行为无效，并判令其继续履行合同；2.判令李刚支付拖欠租金512976元（暂自2020年6月1日至2020年11月30日止，2020年12月1日起按85496元/月计算）；3.判令李刚支付的合同履约金为违约金、滞纳金归武汉服贸中心所有，不予退还；4.本案诉讼费用由李刚承担。事实和理由：2019年9月4日，武汉服贸中心公司与李刚签订《商铺租赁合同》一份，将服贸中心坐落于本市江汉区新华下路410号的武汉全国服装贸易中心第一层A区编号为1A60、1A62、1A65、1A66商铺出租给李刚用于经营美食城。合同约定租赁期为五年，自2020年3月1日起至2025年2月28日止。第一、二年度（2020年3月1日至2020年2月28日），月租85496元，按季缴纳，计256488元。合同签订后三日内交付首期租金，之后每期租金支付时间应于上期到期前至少提前15天（即2020年6月1日至2020年8月31日租金支付时间为2020年5月15日前，第三期2020年9月1日至2020年11月30日租金支付时间为2020年8月15日前，依此类推）。合同签订当日，李刚应支付合同履约金128244元。合同履约金不计息，在合同终止或解除时抵扣有关违约金、赔偿金和有关费用后退还给李刚；合同还约定了水电费、装修管理费、商铺转让手续费等收费标准。合同第8.2条约定，李刚未按合同约定的时间及金额各武汉服贸中心公司交纳该商铺租金及有关费用的，每逾期一天，李刚按应缴纳金额5%向武汉服贸中心公司支付滞纳金。武汉服贸中心公司有权从合同履约金直接扣减李刚应付的赔偿款、违约金或者滞纳金。前述合同签订后，武汉服贸中心公司依约将商铺交给李刚装修使用。李刚除支付第一期租金外，第二、三期租金均未按时支付。武汉服贸中心公司分别于2020年6月9日、2020年9月21日向李刚发出催款通知，催促其缴纳拖欠租金并按合同约定支付滞纳金，但李刚却拒不缴纳，侵害了武汉服贸中心公司的合法权益。李刚未按合同约定支付租金构成违约，其单方解除合同的行为无效，应继续履行合同、支付租金并承担违约责任。特具状反诉。李刚针对反诉辩称，鉴于本人提出的本诉请求均有事实依据，故对武汉服贸中心公司提出的反诉请求均不予认可，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月4日，武汉服贸中心公司（甲方）与李刚（乙方）签订《武汉全国服装贸易中心商铺租赁合同》一份。约定，乙方自愿承租甲方坐落于本市江汉区新华下路410号的武汉全国服装贸易中心第一层A区编号分别为1A60、1A62、1A65、1A66的商铺，用于经营美食城；租赁期5年，甲方于2020年3月1日将商铺交于乙方使用，至2025年2月28日收回；乙方保证于2020年3月1日前完成商铺装修并正式营业；商铺租金按每两年5%比例递增，其中第一、二年度租金为160元/㎡/月（每月85496元）；商铺租金每三个月为一期，首期（2020年3月1日至2020年5月30日）租金256488元，乙方应于本合同签订后三天内一次性向甲方支付。以后每期租金乙方应于上期到期前至少提前15天支付给甲方（即第二期租金的支付时间为2020年5月15日前，第三期租金的支付时间为2020年8月15日前，依此类推）；第3.2.2条约定，租金采银行转账方式，乙方付款可直接汇入甲方指定的银行账户；签订本合同时，乙方应向甲方支付合同履约金128244元；合同履约金缴纳标准为商铺的一个半月租金。合同履约金不计息，在本合同终止或解除时抵扣有关违约金、赔偿金和有关应交费用后退还乙方；本合同期内，乙方需对商铺进行装修的，每次装修前应报甲方批准，按规定办理相关手续并向甲方缴纳管理费4275元；商铺装修管理服务费收费标准为8元/㎡/次（按建筑面积计）；乙方向甲方交还该商铺时，未经甲方书面同意，乙方不得拆除该商铺内任何固定的装饰、添附物、构筑物及有关设施，且甲方不予作价和不作任何经济补偿。店内活动的添附物乙方可以安全撤离，不得损坏商铺设备设施及装修装饰，否则甲方有权要求乙方恢复商铺原状或照价赔偿甲方损失；乙方未按合同约定时间及金额向甲方缴纳商铺租金及各项有关费用，每逾期一天，乙方应按缴纳金额的5%向甲方支付滞纳金；有关甲方按规定向乙方收取的赔偿款、违约金或者滞纳金等，乙方拒付时，甲方有权自合同履约金中直接扣减并通知乙方，乙方应于接到通知后10日内补足合同履约金，否则按应补金额每日5%向甲方支付滞纳金，逾期超过一个月未补缴的，甲方有权单方解除合同，收回商铺且乙方已缴租金和合同履约金不予退还；乙方拖欠甲方租金或各项有关费用超过一个月（含一个月）的，甲方有权单方解除合同、收回商铺且乙方已缴租金和合同履约金不予退还，同时乙方应按合同约定的商铺有效期内租金总额5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此造成的其他相关损失（包括但不限于因诉讼、仲裁等发生的相关一切费用），乙方因此造成的一切损失由乙方自负；《武汉全国服装贸易中心管理公约》及《武汉全国服装贸易中心品牌管理规定》为本合同附件，是本合同不可分割的重要组成部分。其中管理公约约定，装修保证金按装修商铺间数及面积收取，标准为1000元/间，凭保证金收据原件及验收单办理保证金退还手续，若在商铺装修过程中严重违规或存在重大安全隐患而被处以没收装修保证金的，不予退还；装修管理服务费按商铺建筑面积8元/㎡/次；施工人员出入证工本费20元/证，押金50元/证。上述合同及附件订立后，李刚依约将首期三个月租金256488元、合同履约金128244元、装修保证金4000元、装修管理费4275元、《装修出入证》押金250元、出入证工本费100元等共计393357元支付至陈少荣个人账户，并由武汉服贸中心公司开具了加盖公司财务印章的收款收据。李刚随后入场进行装修施工。合同履行过程中，2020年1月23日，武汉当地发生新冠××疫情，至2020年4月17日武汉服贸中心公司正式决定复工。4月22日，该中心为减轻全体商户因疫情防控带来的经营压力，制发了《告商户书》，决定给予商户一定优惠待遇，具体包括：1.同意减免2020年2月1日至4月15日的物业管理费（水、电费用按实际使用收取）；2.同意统一给予2个月免租金支持，即商户原已交租金不退，租赁合同的有效期限给予免租金顺延2个月（免租期内物业、水电费及其他有关费用按实际收取）。因租赁场所客流量受疫情影响减少，且与武汉服贸中心就租金缴付等事宜无法协商一致，李刚自觉继续经营难以为继，遂于2020年7月9日在将书面《解除合同通知书》及商铺钥匙交于自认为是武汉服贸中心公司的工作人员，以疫情导致合同目的无法实现为由拟单方解除合同。对于第二、三期应缴租金，武汉服贸中心向李刚下发了催缴通知函进行催缴未果，双方由此产生争议，导致本案诉讼。本院认为，李刚与武汉服贸中心公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。合同履行过程中发生不可抗力的事实虽然客观存在，但仅限于2020年1月23日至4月8日武汉当地采取严格的疫情管控措施期间。随着管控措施的解除及当地复工复产秩序的逐步恢复，案涉商铺租赁合同履行的现实障碍已消除。李刚履行合同虽有暂时性困难，但可以通过协商或者诉请变更租金、租期等方式促使合同继续履行，现仅因履行困难而主张合同目的无法实现，缺乏事实和法律依据，故其于2020年7月9日送达解除通知书及交付商铺钥匙的行为，不具有单方通知解除合同的法律效力，据此要求确认商铺租赁合同自2020年7月9日解除，本院不予支持。对武汉服贸中心公司请求确认前述解除行为无效的反诉请求，本院予以支持。鉴于李刚目前因疫情及经营等客观原因，未能取得预期营业收入，缺乏继续履约的经济能力且已实际退出经营场所，合同履行形成僵局，若不允许解除、仍予强制履行，对双方当事人均为不利，故应当允许李刚以起诉方式解除合同。鉴于李刚在庭审中明确表达了请求判决解除合同的意思表示，故对武汉服贸中心公司继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。李刚作为违约方解除合同，系因出现合同僵局的特殊情况，该僵局最终形成应当以李刚及武汉服贸中心公司无法通过协商方式解决彼此纠纷，进而诉诸司法程序为标志，故自李刚提起本案诉讼之日即2020年8月5日，案涉合同履行应视为形成僵局，满足解除条件。案涉合同起租时间为2020年3月1日，至同年4月17日租赁场所正式复工，期间因不可抗力无法正常履行。由此产生的经济损失应由租赁双方合理分担，据此，本院酌定李刚在此期间应付租金比例为50%，即68397元（月租金85496元÷30天×48天÷2）。正式复工后，疫情对正常商业活动的持续性影响仍客观存在，尤其李刚租赁商铺系用于餐饮业经营，所受影响更为明显，复工后即刻令其足额缴纳到期租金，亦有失公允，故本院酌定对2020年4月18日至8月5日期间李刚应付租金，在合同原定租金基础之上，按一定递增比例予以认定，即2020年4月18日至6月18日，按70%支付119694元（月租金85496元×2个月×70%），2020年6月19日至8月5日按90%支付123114元（月租金85496元÷30天×48天×90%），总计应付租金311205元（68397元+119694元+123114元）。扣除李刚已付租金256488元，李刚仍下欠武汉服贸中心公司租金54717元。故对李刚要求武汉服贸中心公司退还二个月预付租金170992元的诉讼请求，本院不予支持，对武汉服贸中心公司超额的租金反诉请求，本院亦不予支持。案涉合同经本院判决解除，李刚作为违约方应当承担的违约责任，不能因解除合同而减少或者免除。合同约定，合同履约金128244元在合同终止或解除时抵扣有关违约金、赔偿金和有关应交费用后退还。李刚违约解除合同，除应向武汉服贸中心公司支付下欠租金、合理滞纳金外，还应赔偿武汉服贸中心公司在合同解除后、重新出租商铺之前合理的商铺闲置损失，该项损失结合本案实际情况至少不应低于两个月租金标准，已经超过合同履约金数额，故对李刚要求武汉服贸中心公司返还合同履约金的本诉请求，本院不予支持，对武汉服贸中心不予返还履约金的反诉请求，本院予以支持。装修押金4000元，实际为管理公约约定的装修保证金，鉴于武汉服贸中心公司于本案中没有举证证明存在应当扣减保证金的事实，故在合同解除时应当向李刚返还。此款可从李刚应付租金中予以抵扣。李刚已实际对商铺进行装修，武汉服贸中心公司收取装修管理费4275元，符合合同约定，李刚诉请返还没有事实依据，本院不予支持。《施工人员出入证》工本费及押金350元，李刚提供的照片证据无法证明前述证件已交还武汉服贸中心公司且对方对此予以明确否认，应承担举证不能的法律后果，且其中工本费为制作证件支出的成本，理应由李刚自行负担。故对李刚的此项返还请求，本院亦不予支持。李刚虽然对承租商铺进行了实际装修，但因其系违约解除合同、单方退出商铺，由此造成自身损失，无权要求守约方赔偿，且其主张赔偿的依据仅为装修合同和收款收据，证据证明力不足，故对其要求武汉服贸中心公司赔偿装修损失155400元的诉讼请求，本院不予支持。陈少荣作为武汉服贸中心公司法定代表人，向李刚收取案涉合同项下付款后，由武汉服贸中心公司出具财务收据确认，其收款行为系代表武汉服贸中心公司履行职务，由此产生的法律后果应由武汉服贸中心公司予以承担。故陈少荣作为本案被告不适格，对李刚要求其与武汉服贸中心公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李刚返还装修保证金4000元；确认原告（反诉被告）李刚于2020年7月9日实施的解除与被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司2019年9月4日签订的《商铺租赁合同》的行为无效；原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司2019年9月4日签订的《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除；原告（反诉被告）李刚于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司支付租金54717元；被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司向原告（反诉被告）李刚收取的合同履约金128244元不予返还；驳回原告（反诉被告）李刚的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16512元，减半收取计8256元，由原告（反诉被告）李刚负担8182元、被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司负担74元；反诉案件受理费8930元，减半收取计4465元，由原告（反诉被告）李刚负担625元，被告（反诉原告）武汉全国服装贸易中心有限公司负担3840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇二一年四月二十四日书记员 熊田喆