贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初503号原告：黄小丽，女，1982年4月11日出生，满族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：张义，男，1975年5月22日出生，彝族，贵州省织金县人，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：张昌花，贵州瀛黔（仁怀）律师事务所律师。被告：贵州开明房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915205235733280463。地址：贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦。法定代表人：陈治岁，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）邓莉，贵州元璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯羿绗，贵州元璋律师事务所实习律师。原告黄小丽、张义诉被告贵州开明房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小丽、张义委托诉讼代理人张昌花、被告贵州开明房地产开发有限公司委托诉讼代理人邓莉、冯羿绗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小丽、张义向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即交付办理商品房转移登记相关文书；2、请求人民法院判决被告自逾期之日（2016年6月30日）起至完成交付办理商品房转移登记相关文书之日止按日支付购房款总额万分之一的违约金（暂计至2020年12月30日，违约金为42449.76元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月26日，原、被告双方签订《金沙县商品房买卖合同》。合同约定，原告以总价款258840.00元购得被告位于开明同心城的房号为7-2-5的预售商品房一套。支付方式为合同签订之日原告向被告支付首期房款58840.00元，余款以公积金贷款方式支付，被告应于2015年9月30日前交付该商品房，于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，若被告逾期未完成办理商品房转移登记有关文书的交付，则将按日向被告支付已付房价款万分之一的违约金。而被告自约定交付期限起至今均未履行相关文书交付义务，且经原告多次催告，被告仍未履行交付义务，被告的违约行为严重侵害了原告合法权益。综上，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告贵州开明房地产开发有限公司辩称：原告诉请第一项不能成立，因原告至今未向被告交付办理产权转移登记的必备资料，如契税发票，也未将其购房收据交到被告处，换成不动产发票，其先合同义务未履行，导致被告无法为其办理不动产登记手续；被告的第二项诉请已过诉讼时效，事实及理由在庭审中予以阐述；被告所主张的违约金计算于法无据，原告已经按合同约定接收了被告交付的商品房，并占有使用至今，即便被告逾期办理不动产转移手续，也未给原告造成任何损失，其违约金主张过高，且过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年5月26日，以原告黄小丽、张义为买受人，被告贵州开明房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《金沙县商品房买卖合同》，买受人购买出卖人开发的开明同心城7-2-5号房，建筑面积88.72平方米，套内建筑面积73.25平方米。该商品房总价款258840.00元，买受人采取公积金贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款58840.00元，余款200000.00元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任;2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)(2)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。《合同补充协议》第八条：房地产权证办理1、如属于预售商品房的，乙方应在合同约定的交房之日或房屋实际交付之日起3日内向甲方提供办理产权登记所需的必备资料；若乙方提交资料延期的，甲方有权相应延期向房地产管理部门提交所需资料；其后果由乙方自行负责。2、甲方在为乙方申办房地产权证书前，乙方必须先和甲方完善合同约定的各项购房手续、付清各种款项，并向甲方提供办理产权证所需的必备资料。乙方未履行前述义务前，甲方有权拒绝为乙方申办房地产权证，并无须向乙方承担延期办证的违约责任。由此造成的法律后果概由乙方承担。……4、如因乙方或者政府职能部门的原因导致延迟办理产权证的，甲方无需承担任何法律责任。合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款258840.00元。涉案房屋所属开明同心城B区7号楼于2019年4月29日办理了不动产权“大证”，取得商品房所有权初始登记，后开始为业主陆续办理分户不动产权证书。原告至今未到税务部门缴纳契税。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书（不动产权证书）。本案原告诉请被告立即办理商品房转移登记相关文书并交付原告，庭审过程中被告表示原告按照《合同补充协议》提交办理产权登记所需的必备资料后就会协助原告办理，而本案被告在2019年4月29日后即可办理分户不动产权证书，原告未能办理不动产权属证书的原因系其自身未按照补充合同约定向被告提交缴纳契税的凭证，因此其可自行向税务部门缴纳契税后按照被告的要求提交办证所需资料，若被告不予配合办理，再另行起诉解决。为此，对原告的该诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，被告直到2019年4月29日才办理了不动产权“大证”，取得商品房所有权初始登记，已构成违约，对被告抗辩原告未按要求缴纳契税和提供办证所需必备资料，导致未能办证，其不应当承担违约责任的抗辩理由本院不予采纳。首先，本案被告在2019年4月29日才取得商品房所有权初始登记，其已经违反了在2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记的承诺。其次，在2019年4月29日前，原告是否缴纳契税，被告均未取得商品房所有权初始登记，也就不能为原告办理不动产权证书，其存在根本违约。再次，被告未举证证明导致其未能取得商品房所有权初始登记以及不能为原告办理不动产权证书系由于不可抗力或因政府原因等导致。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，对逾期交付办理转移登记有关文书超过30日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。因此，原告要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算期间，原告主张从2016年6月30日起至完成交付办理商品房转移登记相关文书之日止的违约金。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年6月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2016年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随着时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告2021年1月15日提起诉讼，其在2018年1月15日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于从2018年1月15日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。本案中，被告在2019年4月29日取得商品房所有权初始登记后即可为原告办理分户不动产权证书，此时，被告虽无明显的证据证明其已经履行了通知原告办证的义务，但从常理来说，原告自己应当积极咨询被告是否能够办证、何时能够办证，或从其他已经开始办证的购房住户处、业主微信群等途径进行了解，原告在起诉状中也陈述进行了多次催告，那么其应当能够知晓被告已经可以办证。加之原告自己未积极到税务部门缴纳契税是导致在被告能够办证后原告未能办证的主要原因，因此之后未能办证的责任不能完全归责于被告，原告自身存在较大过错，对其主张要求被告支付此后违约金的诉讼请求，本院不予支持。就本案而言，违约金的计算期间应于2019年4月29日截止较为合理。因此，对原告主张的违约金，本院予以支持以已付房价款258840.00元为基数，按日0.01%的标准从2018年1月15日起计算至2019年4月29日止，为258840.00元×0.01%×469天=12139.60元，对超出部分不予支持。对被告称违约行为并未给原告方造成任何损失，约定的违约金过高的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失的30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分合法，合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告贵州开明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告黄小丽、张义违约金12139.60元；二、驳回原告黄小丽、张义的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430.00元（已减半收取），由原告黄小丽、张义负担300.00元，被告贵州开明房地产开发有限公司负担130.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡汝宏二〇二一年四月二日书记员  祁 植