宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0213民初1138号原告：浙江亚太酒店物业服务有限公司。住所地宁波市海曙区鄞奉路35-1号。统一社会信用代码91330203254152602K。法定代表人：章波，系该公司总裁。委托诉讼代理人：汪淑美，宁波市奉化区武岭法律服务所法律工作者。被告：吴亦刚，男，1981年12月10日出生，汉族，住宁波市奉化区。被告：崔影侠，女，1978年2月5日出生，汉族，住宁波市奉化区。原告浙江亚太酒店物业服务有限公司（以下简称亚太物业公司）为与被告吴亦刚、崔影侠物业服务合同纠纷一案，于2021年3月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。本案于2021年3月23日开庭审理，并于同日口头裁定转为简易程序。原告亚太物业公司的委托诉讼代理人汪淑美，被告吴亦刚到庭参加诉讼，被告崔影侠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚太物业公司以被告吴亦刚、崔影侠未按合同约定支付物业管理费、电梯电费为由诉至法院，要求法院判令：一、两被告支付从2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费5370元；二、两被告支付2018年至2019年的电梯电费134元；三、两被告支付从2019年1月1日起至款清日止的违约金（暂计至2020年10月31日为2441元）。被告吴亦刚答辩称：一、对电梯电费认可；二、原告提供的物业服务未做到质价相符，未达到物业合同中写的四星标准；三、小区绿化面积被业主侵占、消防通道停车等问题原告均未解决，等原告解决后被告愿意支付物业费。被告崔影侠未作答辩。本院经审理认定以下事实：2017年4月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》，该规约对原、被告的权利义务进行了约定，并载明被告吴亦刚、崔影侠为溪口镇泰悦首府小区4幢304室的业主，房屋类型为住宅（高层），房屋建筑面积为124.30平方米，物业管理综合服务费按1.8元/平方米/月计算，电梯能耗等水电能耗由业主或者使用人按房屋产权面积权重及楼层系数进行分摊，上述费用每年缴纳一次，每次缴纳时间为下个缴费周期到来前1个月缴纳下一年度物业服务费，被告吴亦刚、崔影侠未能按本规约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告吴亦刚、崔影侠补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。2019年4月1日，原告与奉化泰悦首府业主委员会签订《物业管理服务委托合同》一份，合同约定了委托管理事项，物业管理综合服务费的收费标准、电梯能耗等水电能耗的分摊方式及缴费时间均与前述《前期物业管理服务协议临时管理规约》一致，合同另约定了业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准支付违约金。该《物业管理服务委托合同》经本院和宁波市中级人民法院二次审理，确认为合法有效的合同。合同签订后，被告吴亦刚、崔影侠未按约支付2019年度、2020年度的物业管理费及2018年度、2019年度的电梯电费。原告分别于2019年10月30日、2020年8月10日、2021年1月8日进行了书面催讨。以上事实由原告提供的《前期物业管理服务协议临时管理规约》、《物业管理服务委托合同》、泰悦首府第一届业主代表推选结果报告单、泰悦首府小区业主代表大会议事规则、关于泰悦首府业委会与亚太物业签约事宜意见征求、宁波市中级人民法院（2019）浙02民终5602号民事判决书、奉化市物价局关于核定泰悦首府物业管理服务收费标准的批复、电梯电费分摊明细表、缴费通知单照片及原、被告在庭审中的陈述为证。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。故奉化泰悦首府业主委员会与原告签订的《物业管理服务委托合同》，对两被告具有法律效力，原告已按合同约定提供了相应的服务,两被告作为泰悦首府小区的业主,应按合同约定履行交款义务。关于被告吴亦刚主张的部分业主堵塞消防通道、擅自将小区绿化区域占为己有等情况，根据合同约定，原告有权采取批评、规劝、警告、制止、必要时移交政府有关职能部分处理，本案中，原告已经针对上述业主的违约行为采取了上述措施，虽未能制止其他业主的侵权行为,但已履行其应尽的义务。至于门禁系统的维护修理,虽然合同中约定由原告提供服务,但费用应从维修资金中开支。被告抗辩拒付的理由于法不符，本院不予支持。因此，对于原告主张的要求两被告支付2019年度及2020年度的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，物业管理费为124.29平方米×1.8元/平方米/月×24个月＝5369.33元。关于电梯电费，两被告没有异议，故对于原告要求被告支付2018年度、2019年度的电梯电费134元的诉讼请求，本院亦予以支持。因两被告拒付物业费的行为已构成违约，理应承担违约责任，2019年1月1日至2019年3月31日适用《前期物业管理服务协议临时管理规约》的约定，按每日万分之三计算，即为2684.66元×0.0003×89日＝71.68元；2019年4月1日之后适用《物业管理服务委托合同》的约定，但因合同约定的每日千分之一的违约金过高，本院依法调整为，2019年4月1日至2020年8月19日期间按月利息2%即日息0.067%计算，即为2684.66元×0.067%×274日+5369.33元×0.067%×231天＝1323.86元；2020年8月20日起至款清日止的违约金按当时的一年期贷款市场报价利率的四倍按未支付的物业管理费为本金计算利息。原告主张的过高部分违约金，本院不予支持。被告崔影侠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴亦刚、崔影侠于本判决生效之日起七日内支付给原告浙江亚太酒店物业服务有限公司2019年度、2020年度的物业管理综合服务费5369.33元，并支付2019年1月1日至2020年8月19日的违约金1395.54元及按当时的一年期贷款市场报价利率的四倍按未支付的物业管理综合服务费为本金计算的自2020年8月20日起至款清日止的违约金；二、被告吴亦刚、崔影侠于本判决生效之日起七日内支付给原告浙江亚太酒店物业服务有限公司2018年度、2019年度的电梯电费134元；三、驳回原告浙江亚太酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴亦刚、崔影侠共同负担，限于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在本裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（六）项之规定对相关当事人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 董伯川二〇二一年四月一日法官助理 竺忆云书 记 员 殷孩景附:一、本判决依据的法律条文1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。8-7-