福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终2829号 上诉人（原审被告）:王佳辉，男，1991年10月7日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林秉兰（系王佳辉母亲），住福建省福清市。 被上诉人（原审原告）：北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司,住所地福建省福州市仓山区建新镇淮安路1号金辉淮安半岛5期泊郡9号楼一层。 负责人：吴秀芳，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所律师。 上诉人王佳辉因与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司(以下简称“福州金辉物业分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初5495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王佳辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或查清事实后改判；2.判决福州金辉物业分公司偿还业主共有的国际公馆5号一间保安亭及319号、320号二间车库的出售，111号、222号、333号、555号、666号、777号、888号、999号车库的出租租金，偿还国际公馆一间会所被拆除作车库出租的租金，拆除国际公馆7号6单元顶层的违章建筑，赔偿毒死王佳辉的宠物狗。事实和理由：一、福州金辉物业分公司不履行物业服务业务。1.福州金辉物业分公司依约应配备30多名保安人员，但其实际只配备10多名保安人员，且保安人员工作时间在保安亭睡觉。2.福州金辉物业分公司依约每年应对国际公馆外墙清洗一次，但其至今未履行清洗墙体的义务。3.福州金辉物业分公司不履行饮用水管理及清洗蓄水池，导致自来水长虫，无法正常饮用。4.2020年5月国际公馆7号楼污水管道破裂，福州金辉物业分公司未及时维修，导致王佳辉及其他业主鞋柜进水。5.7号楼消防通道自2012年起被垃圾占用，经向主管部门反映，福州金辉物业分公司才于2017年运走垃圾。6.福州金辉物业分公司怂恿7号楼6单元顶层违章加层，给房屋造成损害，危及业主生命安全。二、福州金辉物业分公司利用物业管理的便利，侵占业主合法权益。1.国际公馆5号楼编号为1-117的保安亭系业主共有，福州金辉物业分公司未经业主同意违法出售并侵占出售所得。2.319号、320号车库系业主共有，福州金辉物业分公司未经业主同意擅自出售并侵占出售所得。3.福州金辉物业分公司将国际公馆防空洞内的111号、222号、333号、555号、666号、777号、888号、999号车位违法出租他人，还将一间会所违法拆除当作车位出租并占有租金。4.侵占电梯位的广告租金、侵占王佳辉交纳的装修押金2000元不还。三、福州金辉物业分公司从未催缴物业费，已经过了诉讼时效。 福州金辉物业分公司辩称，请求驳回王佳辉的上诉请求。一、福州金辉物业分公司在一审期间已经提交了催缴物业费的依据，福州金辉物业分公司有进行全面的书面催缴，且王佳辉未在一审提出诉讼时效抗辩，其二审提出诉讼时效抗辩不能成立。二、一审判决扣减10%物业费属认定事实不清，于法无据。王佳辉自2013年开始拖欠物业费，已经构成违约，王佳辉提交的照片和视频的真实性无法认定，也与现场不符，且照片与视频只能简短反映一个时间点，不能反映物业服务的整个动态过程，王佳辉提交的证据无法证实福州金辉物业分公司存在服务瑕疵。且即使福州金辉物业分公司存在服务瑕疵，也属双方违约，应当各自承担相应责任，免除违约金就可以平衡双方责任，而一审判决认定扣减10%物业费，对王佳辉来说，不仅没有承担违约责任，反而获得了10%物业费赔偿，将严重影响物业行业的发展。三、王佳辉第二项上诉请求属于独立诉求，应当另行立案审理，不属于本案二审审理范围。四、福州金辉物业分公司为小区提供了优质的物业服务，全体业主对福州金辉物业分公司的服务认可，福州金辉物业分公司不存在违约。1.案涉项目共计1059户，入驻1041户，入住率接近100%，每年度物业费收缴率在98%以上，绝大部分业主都能够按时足额缴纳物业费，仅有王佳辉等几户业主无故拒交物业费。2.福州金辉物业分公司在服务项目所提供的安全防范工作、机动车维护、流浪动物治理、设备故障及时处置、消杀等服务等均属于优秀，均通过业主委员会的监督考核。3.王佳辉提出的部分抗辩不属于物业服务范围，其关于消防、电梯广告经营、家中狗被毒死等属无中生有，与实际情况不符。五、所谓的保安亭实际上是业主产权所有，与福州金辉物业分公司没有任何关系，划车位、公区广告等属于业主委员会正常开展公共经营行为，福州金辉物业分公司没有参与小区公共收益问题，也无权干预。六、一审判决已经酌定减少了王佳辉的交费金额，其继续上诉提出不合理不合法的上诉请求，属于故意拖延时间，浪费司法资源。 福州金辉物业分公司向一审法院起诉请求：1.判令王佳辉立即向福州金辉物业分公司支付从2014年9月1日至2019年12月31日止的物业服务管理费17303.55元以及逾期违约金，逾期违约金从起诉之日起以17303.55元为基数按日万分之五计算至实际还清之日止；2.判令王佳辉支付2013年9月1日至2020年7月31日的公摊水电费用3856.52元。 一审法院认定事实：福州金辉物业分公司系一人有限责任公司分公司，经营范围为物业管理等。2013年3月25日,福州金辉物业分公司与福清市融侨国际公馆业主委员会签订《福建省物业服务合同》，合同期限自2013年3月1日至2016年2月29日止。2016年5月17日,福州金辉物业分公司与福清市融侨国际公馆业主委员会签订《福建省物业服务合同》，合同期限自2016年5月17日至2019年5月16日止。2019年4月19日,福州金辉物业分公司与福清市融侨国际公馆业主委员会再次签订《福建省物业服务合同》，合同期限自2019年5月17日至2022年5月16日止。上述3份合同均约定：福州金辉物业分公司为福清市龙江路1号福清市国际公馆小区提供物业服务；物业服务费按建筑面积高层住宅1.6元/月·平方米计算，公共场所水电费用由业主预付，根据当月实际产生的公摊水电费用多还少补，业主应于每月15日前支付物业服务费；物业服务等级按一级物业服务标准，物业公司负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等。 王佳辉系福清市国际公馆小区7号楼1406单元的业主，该房屋建筑面积为168.98平方米，于2013年4月24日办理产权登记，不动产权证号为融房权证Ｒ字第1××7号。庭审中，福州金辉物业分公司确认该房屋按高层住宅1.6元／平方米·月标准收取物业服务费，王佳辉自2014年9月至2019年12月尚欠64个月物业服务费共17303.55元未支付。福州金辉物业分公司提交公摊水电费分摊明细表和2020年1月-7月水电费分摊告示等材料，显示2013年9月-12月王佳辉应分摊186.12元，2014年应分摊559.24元，2015年应分摊564.63元，2016年应分摊556.74元，2017年应分摊586.24元，2018年应分摊599.46元，2019年应分摊531.72元，2020年1月-7月应分摊272.37元，合计应分摊水电费3856.52元。 一审法院认为，福州金辉物业分公司与福清市融侨国际公馆业主委员会签订的3份《福建省物业服务合同》，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 福州金辉物业分公司请求王佳辉支付自2014年9月至2019年12月尚欠的物业服务管理费17303.55元。王佳辉主张福州金辉物业分公司未履行物业服务义务，案涉小区的消防通道被上锁且常年堆放垃圾，保安在工作期间睡觉，公共区域张贴大量广告，2016年福州金辉物业分公司对小区进行生物消杀，未对王佳辉进行告知，导致王佳辉家中的狗被毒死，请求对物业服务进行综合评价后酌定应支付的物业服务费。《福建省物业管理条例》规定，物业服务企业应当维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中突发事件及其他日常纠纷。根据王佳辉提供的照片资料、视频资料显示，福州金辉物业分公司在履行物业服务中存在瑕疵，应承担相应的责任，可适当扣减物业服务费，一审法院酌定扣减10%物业服务费，扣减后王佳辉应向福州金辉物业分公司支付尚欠的物业服务费15573.2元，对福州金辉物业分公司超出部分的诉讼请求，依法不予支持。由于福州金辉物业分公司履行物业服务合同存在瑕疵，其请求王佳辉支付逾期违约金，一审法院不予支持。 福州金辉物业分公司请求王佳辉支付自2013年9月至2020年7月的水电公摊费3856.52元。小区公共设施、照明、园林景观等日常运营、养护需要支出必要的水电费用，业主应当按照合同约定予以分摊支付。福州金辉物业分公司提交的公摊水电费分摊明细表、水电费分摊告示、用电用水代付情况等，足以证明其已代业主垫付了水电公摊费，分摊计算已臻合理，且王佳辉未提出异议，对其该部分诉讼请求依法予以支持。 综上，依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《福建省物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王佳辉于本判决发生法律效力之日起七日内向北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司支付自2014年9月起至2019年12月的物业服务费15573.2元；二、王佳辉于本判决发生法律效力之日起七日内向北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司支付自2013年9月起至2020年7月的公摊水电费3856.52元；三、驳回北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361元，由北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司负担75元，王佳辉负担286元。 二审中，王佳辉向本院提交二组照片，拟证明福州金辉物业分公司出售1-117号保安亭，7号楼05、06单元顶楼违章搭建。福州金辉物业分公司对真实性不予认可，所谓保安亭不是业主共有，而是业主拥有独立产权的店面；照片无法看出属于违建，且福州金辉物业分公司均有对业主的违建行为进行劝阻上报，福州金辉物业分公司并没有执法权。福州金辉物业分公司向本院提交：1.满意度证明，拟证明福州金辉物业分公司完全履行了全部服务义务；2.产权证，拟证明福州金辉物业分公司无违法侵占全体业主共有财产进行出租出售的行为，其店面经营是独立产权业主的合法行为；3.福州金辉物业分公司对违建业主的劝阻上报记录，拟证明福州金辉物业分公司已经进行了劝阻，要求违建业主予以整改，城市规划局等主管部门也下发了整改通知书。王佳辉经质证认为，证据1是福州金辉物业分公司与居委会勾结单方制作的，并不属实；证据2是福州金辉物业分公司违法办理的；证据3，违建已经发生了十年，但福州金辉物业分公司并未解决相关情况。本院经审查认为，王佳辉提交的材料真实性无法确认，不予采信；福州金辉物业分公司提交的材料1.3的真实性无法确认，不予采信，材料2的证明力进行综合认定。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，福州金辉物业分公司与福清市融侨国际公馆业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。王佳辉享受了福州金辉物业分公司提供的服务，应当支付物业服务费。一审法院根据王佳辉提供的照片资料、视频资料，认定福州金辉物业分公司在履行物业服务中存在瑕疵，并酌情扣减10%物业服务费，已臻合理。本案属物业服务合同纠纷，王佳辉若认为福州金辉物业分公司存在侵占业主权益的情形，可另行主张权利。 王佳辉若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，亦损害其他缴费业主的合法权益。而福州金辉物业分公司应当针对王佳辉提出的物业管理服务方面的瑕疵，进行整改，力争尽快获得广大业主的满意和支持，以保障物业服务工作的良性循环，与广大业主共同构建温馨、和谐的社区。 综上，王佳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费361元，由王佳辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年四月十五日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君