江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1676号上诉人（原审原告)：张晨阳，男，2007年10月17日生，汉族，住徐州市云龙区。法定监护人：张某（系张晨阳父亲），男，1980年9月7日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区新城区中茵商业广场3号楼船尾物业办公室。负责人：韦荣良，该公司总经理。委托诉讼代理人：张钊，该分公司法律顾问。上诉人张晨阳因与被上诉人苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称新苏皇冠公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初4208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张晨阳的法定监护人张某到庭参加诉讼。被上诉人新苏皇冠公司未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张晨阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由新苏皇冠公司负担。事实和理由：1.虽然张晨阳购买的商品房系现房，但经对涉案房屋进行查验发现，存在卫生间地暖电路不通、室内隔音不达标、厨房操作台大理石开裂等严重质量瑕疵，并不具备在2017年6月份交付的条件。因此，张晨阳无法签署商品房交接单，这也是徐州中茵置业有限公司于2018年12月12日再次向张晨阳发出上房通知书的具体原因。2.即使按照《商品房买卖合同》的有关约定，在2017年6月12日视为张晨阳已经接收商品房，徐州中茵置业有限公司亦不应于2018年12月12日再次发出上房通知书。3.张晨阳所缴纳的水电费，均系为验房需要而预充值，并不代表所购商品房已上房。张晨阳实际接收涉案房屋是在2018年12月12日，新苏皇冠公司应当返还张晨阳多缴纳的物业费和公共能耗费。新苏皇冠公司书面辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，张晨阳的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回张晨阳的上诉，维持原判。张晨阳向一审法院起诉请求：1.请求依法判令新苏皇冠公司返还张晨阳多交的物业费及公共能耗费2848.25元（即返还2016年12月16日至2018年12月11日期间的，物业费为44.37平方米×2.5元/月/平方米×23个月零26天，公共能耗费为500元/年/间×23个月零26天，张晨阳主张新苏皇冠公司退还其物业费及公共能耗费2848.25元），并支付利息（利息为以2848.25元为基数，按年利率6%的标准，自2019年10月1日起计算至新苏皇冠公司付清之日止）；2.诉讼费由新苏皇冠公司负担。一审法院认定事实：2016年12月16日，案外人徐州中茵置业有限公司与买受人张晨阳签订《商品房买卖合同》（合同号：0428156）一份。该合同约定：张晨阳购买徐州中茵置业有限公司开发的中茵商业广场4幢1单元310号房屋，该房屋预测建筑面积共44.37平方米，该商品房单价为每平方米6046.68元，总价款为268291元。该合同第1页载明：“出卖人：徐州中茵置业有限公司，通讯地址：徐州潘塘办事处519室，邮政编码：221000，联系电话：0516-66692288。买受人一：张晨阳，地址：徐州市新城区，邮政编码：221000，联系电话：158××××7666。”该合同第七条“付款方式及期限”约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币）10000元（大写壹万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年12月16日前支付该商品房全部价款。该合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条“交付时间和手续”约定：“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人未交清全额房款，出卖人无交付义务。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；(3)门窗翘裂、五金件损坏；(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自发出交付通知起，视作买受人已接收商品房，房屋及室内设备毁损、灭失的风险及水、电、供热采暖、物业管理费等费用由买受人自行承担，保修期亦从此日计算；……。”该合同第二十一条“前期物业管理”约定：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司。……（三）物业服务期间，物业收费计算方式为包干制。物业服务费为2.5元/月•平方米（建筑面积）。……。（五）……业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。”该合同第二十五条“送达”约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”该合同第二十八条“补充协议”约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该合同所附“附件十一补充协议”约定：“……第四条关于房屋交付及验收。1.在买受人未按照合同约定的付款节点付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权相应顺延交付房屋的时点，且不承担逾期交付的违约责任。2.在接到出卖人的交房通知后，买受人应按通知要求的时间到商品房所在地的售楼中心或者出卖人通知的地点查验房屋及办理交接手续。由于非出卖方的原因，包括但不限于买受方在合同中载明的通讯地址不准确、通讯地址改变后未及时书面通知出卖人、邮局的原因等，致使交房通知书无法寄达或延期收到的，均视为出卖人履行了通知义务，出卖方不承担延期交房的责任。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，从出卖人发出交付通知的交房日起，视作买受人已接收商品房，房屋及室内设备毁损、灭失的风险及水、电、供热采暖、物业管理费等相关费用自该日起由买受人自行承担，保修期亦从此日计算。”2017年3月14日，张晨阳的法定监护人张某，即张晨阳的父亲在案外人徐州中茵置业有限公司又购买了该公司开发的中茵商业广场5幢1单元834号、835号、836号三套房屋，均采用分两期付款方式支付房款，于2017年4月4日前付清房款。张某在签订的该三套房屋的《商品房买卖合同》中均约定其地址为“徐州市中茵广场售楼处”。一审第一次庭审中，张晨阳的法定监护人张某当庭陈述“我原来就是新苏皇冠公司的经理”，并当庭提交《新苏皇冠物业中茵商业广场业主手册》（内含《中茵商业广场前期物业管理服务协议》）（2015年1月编印）格式文本一份，该格式文本载明：“……【入驻须知】第四条物业用途及权利和“业户”解释。……2、本手册中“业户”解释：业户为业主、非业户使用人（包括业户的家属、承租人等非业户的物业使用人）的总称。业户和非业户使用人在使用物业时，均需遵守本手册各项规章制度及业主委员会成立后签订的《物业管理服务合同》、《业主规约》等。第五条入驻。业户收到《入伙通知书》并在限定期限内办理完相应手续称为入伙。逾期不办理手续的，亦视为入伙。业主须从入伙之日起，全额缴纳物业管理服务费。……2.验楼收楼：业户入伙时，物业服务中心工作人员将陪同业户依照国家验收规范及房屋买卖合同标准验收房屋。如有施工遗留问题，请填妥《上房验收单》，由物业服务中心将存在问题交给开发建设单位处理解决。注：开发建设单位不接受过保维修。……第六条中茵商业广场前期物业管理服务协议。甲方（房地产开发经营企业）：徐州中茵置业有限公司，法定代表人：高建荣，住所地：徐州潘塘办事处519室，委托代理人：张振国……乙方（物业服务企业）：苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，法定代表人：柴富军，住所地：徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑会所楼，委托代理人：张某……丙方（购房人）：……第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘物业服务公司（通过招投标）负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限按甲方与乙方已签订的《前期物业服务合同》的规定执行。第二条丙方收到甲方的《入住通知书》后，应于规定时间内办理完结入住手续（本条所称入住，是指业主或非业主使用人收到书面入住通知后办理完结相应手续和收楼的活动。业主收到入住通知在规定期限内未来办理相应手续的将被视为入住，产生的各项费用自通知规定时间终止后开始起计）。第三条本物业管理区域相关费用由物业服务企业收取，收费标准如下：一、物业服务费：酒店式公寓：2.5元/月/平方米。办公写字楼：3.0元/月/平方米。商业：3.0元/月/平方米。会所及其他：3.0元/月/平方米。二、公共能耗费：酒店式公寓：500元/年。办公写字楼：800元/年。商业：800元/年、会所或其他：1000元/年。……说明：……二、业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年的服务费用。在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额交纳给乙方。从第二年起，第一季度交纳当年全年物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，应提前向我服务中心申请，办理空置房登记后按国家关于空置房相关法律规定执行；……。”一审第一次庭审中，张晨阳当庭陈述，其收到案涉房屋通知上房时间系2018年12月12日；对此，新苏皇冠公司举证了一份徐州中茵置业有限公司制作的落款时间为2017年5月19日的案涉房屋上房《通知》证明张晨阳购买的系现房，徐州中茵置业有限公司于2016年12月16日即已经交付新苏皇冠公司案涉房屋，张晨阳否认收到该份《通知》。该上房《通知》载明：“尊敬的中茵商业广场4-1-310业主：……您于2016年12月16日与我司签订的《商品房预售合同》，合同约定我司于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，您购买时该房屋已处于现房状态，但您至今未办理手续并收房。因此我司再次通知您于2017年5月31日之前到我司办理上房手续，……逾期未办理交付手续的，根据相关法律法规的规定，将视为您已办理交房手续和履行了《商品房买卖合同》。……。”一审第二次庭审中，张晨阳举证另案庭审笔录欲证明其上述所称的徐州中茵置业有限公司发给其的上房《通知》时间，但是在张晨阳的法定监护人张某起诉徐州中茵置业有限公司另案中【即(2020)苏0303民初5829号一案】，徐州中茵置业有限公司在庭审中提交证据并确认其公司分别于2017年5月19日、2017年6月12日、2018年12月12日多次向本案张晨阳的法定监护人张某发出834、835、836号三套房屋的《交房通知单》，反复催促要求其前来办理该三套房屋的上房手续。张晨阳为案涉中茵商业广场4-1-310室业主，其于2016年12月16日支付了案涉房款268291元。徐州润景园物业管理有限公司（该公司于2015年1月12日成立，法定代表人为张某，即本案张晨阳的法定监护人张某，即张晨阳的父亲，该公司于2018年9月28日变更住所地址至徐州市云龙区以其公司名义于2019年12月30日为案涉房屋交纳了自2016年12月16日至2020年12月31日期间的物业费及公共能耗费共计6188元，其中2016年12月16日至2019年12月31日期间的物业费系按照70%空置房的标准交纳的，2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费系按照100%全额的标准交纳的。又查明，张晨阳及张某在合并审理的案涉两案的诉状中均称案涉四套房屋的物业管理费和公共能耗费均系“由于张晨阳家人疏忽，张晨阳多缴纳”。另查明，2015年3月30日，案涉房屋通过竣工验收备案，符合合同约定的上房条件。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”具体到本案中，张晨阳与案外人徐州中茵置业有限公司于2016年12月16日签订的案涉《商品房买卖合同》（合同号：0428156）合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。该合同约定案涉小区前期物业服务企业为新苏皇冠公司，物业服务期间，物业收费计算方式为包干制。物业服务费为2.5元/月×平方米（建筑面积）。根据张晨阳当庭提交的《新苏皇冠物业中茵商业广场业主手册》（内含《中茵商业广场前期物业管理服务协议》）（2015年1月编印）格式文本约定，本物业管理区域相关费用由物业服务企业收取，收费标准如下：一、物业服务费：酒店式公寓：2.5元/月/平方米。办公写字楼：3.0元/月/平方米。商业：3.0元/月/平方米。会所及其他：3.0元/月/平方米。二、公共能耗费：酒店式公寓：500元/年。办公写字楼：800元/年。商业：800元/年、会所或其他：1000元/年。案外人徐州润景园物业管理有限公司以其公司名义于2019年12月30日为案涉房屋交纳了自2016年12月16日至2020年12月31日期间的物业费及公共能耗费共计6188元，其中2016年12月16日至2019年12月31日期间的物业费系按照70%空置房的标准交纳，2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费系按照100%全额的标准交纳。现张晨阳称由于其家人疏忽，多交了2016年12月16日至2018年12月11日期间的物业管理费、公共能耗费，经向新苏皇冠公司索要无果，遂起诉至一审法院，请求返还。对此，综合查明的事实，结合证据，运用逻辑推理和日常经验法则，一审法院认为，第一，张晨阳于2016年12月16日签订案涉《商品房买卖合同》购买的系现房，而非期房，现房与期房的区别就在于现房在购房者付清房款时即能够完成房屋交付；且该《商品房买卖合同》第十一条中明确约定案涉房屋的交付时间为2016年6月30日前，并约定买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人未交清全额房款，出卖人无交付义务。本案张晨阳于2016年12月16日当日即全额付清了案涉房款，该日即应当视为交付之日。第二，张晨阳的法定监护人即其父亲张某在本案第一次庭审中当庭陈述“我原来就是新苏皇冠公司的经理”，并当庭提交《新苏皇冠物业中茵商业广场业主手册》（内含《中茵商业广场前期物业管理服务协议》）（2015年1月编印）格式文本中明确载明：“第六条中茵商业广场前期物业管理服务协议。……乙方（物业服务企业）：苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，法定代表人：柴富军，住所地：徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑会所楼，委托代理人：张某……”，即自2015年始，新苏皇冠公司为案涉小区提供物业服务时，张某即担任新苏皇冠公司的物业经理，在案涉小区作为新苏皇冠公司的“委托代理人”开展日常物业管理服务工作，其应当知道案涉小区于2015年3月30日即通过了相关行政部门的竣工验收备案，符合案涉合同约定的上房条件，其才能购买，其不可能违背常理，在案涉小区从事物业管理服务的便利条件下且在不查看其所购买的现房的房屋状况下直接签订案涉合同。第三，张晨阳及其法定监护人张某在案涉四套房屋的四份《商品房买卖合同》中留下的联系地址均为“徐州市新城区楚韵路8号”、“徐州市中茵广场售楼处”，这与张某在本案第一次庭审中所称“我是去售楼处拿的”交房通知单相吻合，因此，无论案外人徐州中茵置业有限公司如何通知张晨阳及其法定监护人张某，其都要到徐州市的中茵广场售楼处去取，据此，根据案涉合同第十一条约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，因此，张晨阳应当承担未收到交付通知书的相应法律后果。第四，张晨阳自2016年12月16日签订案涉合同后至其所称拿到上房通知单的2018年12月12日，期间间隔长达近两年时间，在这近两年的时间内，张晨阳不主动去询问和办理其所购买的现房的上房手续，其法定监护人即其父亲张某还在案涉小区担任物业经理的便利条件下也不主动去询问和为其子办理所购买的现房的上房手续；其间，2017年11月28日案涉4-1-310号房屋充值水电费900元以及2018年9月28日张晨阳的法定监护人即其父亲张某还将其担任法定代表人的徐州润景园物业管理有限公司的住所地变更登记至徐州市云龙区中茵商业广场5号楼1-836室，即张某购买的案涉房屋中的一套）。对交纳的水电费，张晨阳称“都是预验房需要现充费好验房”，但是张晨阳并未提供证据证明有此项约定，而案涉合同第十一条却明确约定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”。据此，张晨阳所称其于2018年12月12日去售楼处拿的四套房屋的交房通知单明显违背常理，且与事实不符。第五，张晨阳就案涉房屋交纳的物业费，其中2016年12月16日至2019年12月31日期间的物业费系按照70%空置房的标准交纳，2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费系按照100%全额的标准交纳；结合本案一审第一次庭审中，张晨阳的法定监护人张某当庭提交的《新苏皇冠物业中茵商业广场业主手册》（内含《中茵商业广场前期物业管理服务协议》）（2015年1月编印）格式文本的“第六条中茵商业广场前期物业管理服务协议”中的第三条约定：“……说明：……业主已办理交房但长期未入住的，应提前向我服务中心申请，办理空置房登记后按国家关于空置房相关法律规定执行……”，据此，张晨阳的家人并未疏忽，而是向新苏皇冠公司区分了空置房70%交纳和非空置房全额交纳物业费的期间段后，进行了分段交纳，这充分说明张晨阳的家人是清楚知道这两个阶段的房屋状态后才交纳的相应物业费。综上，遂判决：驳回张晨阳的诉讼请求。二审中，张晨阳围绕其上诉请求，提交了2017年8月20日的房号为4-310的《房屋遗留问题统计表》一份，拟证明房屋因质量问题张晨阳拒绝接收，并要求物业公司整改，但物业公司未予整改，房屋也没有使用。新苏皇冠公司未到庭予以质证。针对张晨阳提交的《房屋遗留问题统计表》，本院认为，该《房屋遗留问题统计表》仅系张某所填写，未经开发商徐州中茵置业有限公司的签署确认，故本院依法不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，据张某二审确认，其系于2014年至2017年11月在新苏皇冠公司任物业经理。本院认为，经查，张晨阳与开发商徐州中茵置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定：“……买受人（张晨阳）采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年12月16日前支付该商品房全部价款。……买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人未交清全额房款，出卖人无交付义务。……”“……在接到出卖人的交房通知后，买受人应按通知要求的时间到商品房所在地的售楼中心或者出卖人通知的地点查验房屋及办理交接手续。由于非出卖方的原因，……致使交房通知书无法寄达或延期收到的，均视为出卖人履行了通知义务，出卖方不承担延期交房的责任。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，从出卖人发出交付通知的交房日起，视作买受人已接收商品房，房屋及室内设备毁损、灭失的风险及水、电、供热采暖、物业管理费等相关费用自该日起由买受人自行承担，……”张某任新苏皇冠公司物业经理期间的《中茵商业广场前期物业管理服务协议》亦明确载明：“……业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方（开发商徐州中茵置业有限公司）通知实施交付之日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年的服务费用。在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额交纳给乙方（新苏皇冠公司）。……”据此，在案涉房屋（现房）已经取得竣工验收备案、张晨阳已于合同签订当日即全额付清房款，并符合合同约定办理交付手续的情况下，一审法院结合全案事实，综合确定《商品房买卖合同》签订日即为案涉房屋交付之日，符合案情实际，本院依法予以确认。另外，在《中茵商业广场前期物业管理服务协议》关于物业费存在“在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方（买受人）仍从入住通知之日起全额交纳给乙方（新苏皇冠公司）”约定的情况下，张某担任法定代表人的徐州润景园物业管理有限公司以区分空置房及非空置房的方式，分别以70%及100%的不同标准交纳了案涉房屋2016年12月16日至2020年12月31日期间的物业费，可以视为徐州润景园物业管理有限公司与新苏皇冠公司就案涉房屋交付后物业费交纳达成了新的补充协议，并已实际履行完毕。现张晨阳基于“家人疏忽”为由，要求新苏皇冠公司退还相应期间物业费、公共能耗费，不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人张晨阳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张晨阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二一年四月二十五日法官助理  嵇海勇书 记 员  薛淑淑