天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终970号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津呷吧餐饮管理有限公司，住所地天津市东丽区天山南路泰通公寓1#2-14号。法定代表人：李雅玲，该公司经理。委托诉讼代理人：刘蕊，天津顺淼律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津中迪商业有限公司，住所地天津市河东区琳科东路68号（爱琴海购物公园B1F北区）。法定代表人：邵在春，该公司总经理。委托诉讼代理人：季亚娟，天津德淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：方占勇，天津德淼律师事务所律师。上诉人天津呷吧餐饮管理有限公司（以下简称呷吧公司）与上诉人天津中迪商业有限公司（以下简称中迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初9619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。呷吧公司上诉请求：1．撤销一审判决第三、四项；2．将本案发回重审或者依法改判：（1）中迪公司将强行收取的安保费1350元退还呷吧公司；（2）判令中迪公司赔偿呷吧公司营业损失46013元；（3）判令中迪公司赔偿呷吧公司装修费损失25200元；（4）判令中迪公司赔偿呷吧公司货品损失15424元；（5）一、二审诉讼费用全部由中迪公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，应当依法予以改判或者发回重审。1．关于安保费：一审法院并未查清中迪公司强行收取呷吧公司安保费1350元的事实。呷吧公司在第一次开庭时已经提供证据并陈述向中迪公司公司股东肖震交纳安保费的事实，一审法院并未就肖震的身份及中迪公司是否收到此款等事实进行调查核实，仅以未证明该费用是由中迪公司收取为由驳回呷吧公司该项诉讼请求明显错误。2．关于营业损失、装修损失、货品损失：中迪公司在一审庭审中认可其出租给呷吧公司的商铺存在长期漏雨的事实，而长期漏雨给呷吧公司造成的损失业是实际发生的，呷吧公司已经提供了漏雨损坏的墙体、物品等照片、现频、票据及证人证言等证据，均可以证实呷吧公司租赁的商铺漏雨情况以及物品损坏与漏雨、断电之间存在因果关系，并且中迪公司在微信聊天记录中已认可呷吧公司第一次申报的赔偿明细，并嘱时呷吧公司将日后损失列明细单分批上报，足以证明中迪公司对漏雨、断电的事实以及漏雨断电给呷吧公司造成的财产损失是不持异议的。综上所述，因中迪公司出租给呷吧公司的商铺严重漏雨，影响呷吧公司的正常经营，导致双方签订的《租赁合同》目的不能实现。中迪公司辩称，请求驳回呷吧公司的上诉请求。1．关于安保费，收取原因并非是安保费用，是因为开业客流量大，因为呷吧公司免收物业费，呷吧公司的垃圾堆的很多不能及时清理。政府出面让中迪公司清理，但是人员有限，所以中迪公司与呷吧公司协商收取一个月的清洁费，是呷吧公司自愿支付的。2．关于装修损失，合同中已经做出明确约定，中迪公司已经租给新的商户了，现有的租户继续使用了呷吧公司装修，没有大改，所以当时的漏水没有对其进行造成大的损害，不影响使用，在一审中呷吧公司没有提交证据证明装修损失的数额。且中迪公司并不存在根本违约，呷吧公司主张装修损失没有依据。案涉条款已在合同中做出了提示，不属于格式条款。3．关于营业损失，呷吧公司商铺漏水并不是水管爆裂导致的，而是下雨漏水导致，且并没有影响呷吧公司经营，一审判决关于营业损失的判决正确的。中迪公司上诉请求：1．撤销原审判决第五项；2．改判呷吧公司支付单方解除合同违约金32850元；3．一、二审诉讼费用由呷吧公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误：中迪公司将符合约定的房屋交付给呷吧公司，房屋漏水发生后中迪公司第一时间通知了产权人爱琴海工程部进行了维修，已尽合同义务，是守约方。在房屋修复后，完全可以通过履行合同、获得相应收益、达到合同签订目的的情况下，呷吧公司却以告知函的方式通知解除合同，其提前解除合同致使房屋空闲，给中迪公司造成了损失，应属违约。在此情况下，虽然中迪公司同意其解除，但双方仅是对《租赁合同》的解除达成一致，并未就哪一方违约进行认定。原审判决却据此认定中迪公司与呷吧公司双方合同解除是协商解除，而对于呷吧公司的提前解除合同的违约行为未予认定，属认定错误，应予改判。呷吧公司辩称，一审判决认定的相关事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回中迪公司全部诉讼请求。呷吧公司向一审法院起诉请求：1．判令解除呷吧公司与中迪公司于2019年6月11日签订的《租赁合同》；2．判令中迪公司减收租金8212.5元；3．判令中迪公司退还其强行收取的安保费1350元；4．判令中迪公司赔付因其提供的出租房屋漏水给呷吧公司造成的营业损失46013元；5．判令中迪公司退还保证金10950元；6．判令中迪公司退还装修押金9000元；7．判令中迪公司赔付装修费25200元；8．判令中迪公司赔付货品损失费15424元；9．判令中迪公司退还呷吧公司已缴纳的水电卡押金200元、垃圾清运费450元；10．本案诉讼费用由中迪公司承担。中迪公司向一审法院反诉请求：1．判令呷吧公司严重违反合同规定并单方解除合同，判令呷吧公司支付单方解除合同违约金32850元；2．判令呷吧公司支付2019年10月6日至2019年10月15日占用商铺租金共计人民币3600元；3．判令呷吧公司将工商登记地址于合同解除后30日内予以迁出，费用由呷吧公司承担；4．判令呷吧公司侵害中迪公司商誉造成损失10000元并登报道歉；5．判令呷吧公司支付店铺恢复原状费用5597元；6．判令呷吧公司承担恶意冻结中迪公司账户所造成的全部损失；7．判令呷吧公司告知中迪公司开票信息（纳税人识别号、开户行全称、账号等）；8．诉讼费用由呷吧公司承担。一审法院认定事实：2019年6月11日，中迪公司（甲方）与呷吧公司（乙方）签订《天津中迪商业有限公司租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定中迪公司将位于天津市河东区××号商铺出租给呷吧公司用于经营，租赁期限自2019年7月6日起至2020年7月5日止；首期租金为16425元（三个月），保证金10950元（2个月租金）。租赁合同第四条约定：装修期内乙方应当承担租金、装修管理费、装修押金，以及该商铺发生的水、电、燃气、冷热力能源费、垃圾清运、施工人员出入证等费用。租赁合同7.1【保证金的支付及退还】约定：合同终止后（包括乙方将工商注册登记地址从该商铺迁出）30个工作日内，如乙方无违约行为且全部履行了本合同项下的给付义务的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。租赁合同9.5【装饰装修限定】约定：乙方充分认识到其承租期限的有限性及装饰装修对甲方无任何使用价值（反而会增加甲方第二次出租时清理、拆除费用的相关投入等）的事实；同时，乙方亦应全面考虑到了装饰装修的折旧、不可抗力因素、合同提前终止等情形；因此，非因甲方原因提前解除或终止合同的，甲方不对乙方承担任何形式的装饰装修赔偿、补偿等责任（此系乙方的商业风险）。如甲方根本违约导致租赁合同解除／终止的，甲方对乙方装饰装修赔偿仅计算残值损失（按租期合理折旧、摊销）。租赁合同16.2【双方维修范围及责任】约定：该商铺因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。但是，甲方不因为对该商铺及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。甲方对该商铺的维修责任范围只限于该商铺的结构及交接时甲方提供的设备设施（本合同另有约定的除外）。此外，甲方亦应维修老门口儿夜市的公共部位／区域。乙方装修或增设的设施设备由乙方自行维修。租赁合同16.5【乙方有义务采取保护措施】约定：对于乙方放置于该商铺内的货物、设备、材料等，乙方应当按照有关法律规定和行业惯例采取充分有效的保护措施（如没有相关法律规定或行业内惯例，则乙方也应当根据相关货物、设备、材料的特性采取充分有效的保护措施，包括进行防水、防火处理等等）。如乙方未能按照本合同要求采取相关的保护措施，则因此而造成的乙方货物、设备、材料等的损失或因此而扩大的损失均应当由乙方自行承担。租赁合同24.10【赔偿损失限制】约定：双方一致确认，本合同因甲方违约对乙方的赔偿责任不包括乙方的营业损失、利润损失等间接损失。租赁合同25.1【交还期或腾退期】约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。租赁合同25.7【房屋恢复原状】约定：乙方归还甲方租赁房屋时，需将房屋恢复其进场前状态（见《房屋现状交接确认书》），否则甲方有权自行处理，由此产生的相应租赁物恢复原状费用由乙方承担。合同签订后，呷吧公司给付了中迪公司2019年7月6日至10月5日的租金共计16425元、租赁保证金10950元、装修押金9000元、垃圾清运费450元、水电卡押金200元。2019年7月6日，因涉诉商铺顶部漏雨，导致呷吧公司未能开业，2019年7月8日，中迪公司对漏水部位进行了维修，至2019年7月11日呷吧公司开始正式营业，期间，呷吧公司在2019年8月12日因漏雨停业一天。就开业前漏雨的损失问题，呷吧公司曾向中迪公司提供赔偿清单一份，显示：轨道灯600元、轨道150元、灯箱片1000元、墙面刮腻子膏刷乳胶漆2200元、顶面电灯线600元、冷冻柜1500元、绵绵水柱混合味1400元、榴莲味240元、帕帝罗冰淇淋巧克力味360元、甜筒一箱240元、电子秤78元，共计8368元。对此，中迪公司并未认可，但呷吧公司在与中迪公司员工微信沟通中曾自述其“重新购买了冰柜、更换了灯、墙面尚未修缮”。2019年7月28日，老门口儿夜市内的水管曾出现爆裂，为此呷吧公司曾通过微信向中迪公司工作人员提供损失明细一份，显示：万卓鸡蛋仔浆90元、三元冰淇淋奶浆80元、鸡蛋仔原胚216元、水果50元、牛奶30元，共计466元。对此，中迪公司员工称因金额未到3000元无法报保险。2019年10月8日，呷吧公司向中迪公司发出《告知函》，载明：“贵我双方于2019年6月11日签订的商铺编号为Y083的《租赁合同》已于2019年10与5日解除。因贵司始终未能依约向我司提供符合经营条件的商铺，该商铺因多次严重漏雨给我司造成了极大的经济损失，我司曾多次以书面及口头等形式向贵司提出商讨解决方案，但贵司至今未予正面答复、解决，导致该《租赁合同》提前终止/解除。据此，我司现郑重函告贵司：请于收到此通知函之日起5日内尽快与我司协商解决退还相关款项及赔偿经济损失等未尽事宜；如没有有效办法解决，我司将依法寻求法律途径，由人民法院依法对贵司作出裁决。届时，贵司将承担因此而带来的法律负面代价及公司信誉损失。望贵公司领导慎重考虑，尽快解决此事，以免讼累。特此函告”。2019年10月14日，呷吧公司报警称“有人故意掐断市场的电源”，河东分局上杭路派出所接警后对各方当事人进行了询问并制作了询问笔录，老门口夜市的工作人员称系因涉诉商铺的电卡内余电不足，且双方已经解除合同，不再向其售电而造成的停电。2019年10月14日，中迪公司出具《告知函》，载明：“我司曾经多次口头及书面通知你方交费及催缴缴费，均未得到回复，至今（2019年10月8日）接到你方告知函，函内内容虽显示你方10月5日解除合同，你方应于提出解除合同告知函后，按合同规定搬离我方。但你方现今还在正常营业，现我方同意你方10月5日解除合同此项要求，至于你方函内的其他原因，我方均不认可，将保留诉讼的权利，请根据合同规定于2019年10月15日将清洁商铺交还我方。若未能按时撤场我司有权根据合同约定清理你方在商铺内的物品（包括不限于家具、设备、待售商品等）。有关清理、搬迁、保管等费用由你方承担，同时我方有权从你方已交履约保证金中扣除此费用，若履约保证金不足抵扣，则乙方须即时支付不足部分。在贵司欠缴费用期间，我司有权拒绝履行甲方全部的责任与义务。望贵司收到本函后积极配合我司工作、履行合同义务，付清前述款项。本函件相关内容不视为我方变更合同条款、放弃合同权利及免除贵方的违约、赔偿责任等。”2019年10月15日，中迪公司再次出具《告知函》，载明：“我司曾经多次口头及书面通知你方交费及催缴缴费，均未得到回复，至今（2019年10月8日）接到你方告知函，函内内容虽显示贵方于2019年10月5日单方解除合同，贵方应于提出解除合同告知函后，应按合同规定搬离商铺。我司为了确保合同履行多次与函告贵方履行合同义务交纳租金，但贵方至今没有明确交纳租金履行合同的行为，并依然在该商铺正常营业，更为严重的是贵方又诬陷我司商誉、向有关部门虚假举报我司，已严重干扰我司正常经营活动，根据上述情况现函告贵方如下：1、贵方单方解除租赁合同的意思表示自2019年10月8日我司收到贵方单方解除函即已发生法律效力，贵方应承担违法解除租赁合同的法律责任！我司为履行租赁合同的协商函件，因贵方至今不予答复而失去效力。（函件中商铺交还期依照合同仍然有效）2、至于贵方函告租赁合同解除之原因及损失等情况我司均不予认可，同时将保留因贵方单方解除合同向贵方提起违约诉讼的权力。3、由于贵方解除租赁合同的要求已经发生法律效力，请根据合同规定于2019年10月15日将清洁商铺交还我方。若未能按时撤场我司有权根据合同约定清理贵方在商铺内的物品（包括不限于家具、设备、待售商品等）。有关清理、搬迁、保管等费用由贵方承担，同时我方有权从贵方已交履约保证金中扣除此费用，若履约保证金不足抵扣，则乙方须即时支付不足部分。另：经我司多次口头告知，要求你方提供开票信息，用于开具发票，并未得到回复，现以函告形式再次要求你方提供开票信息（纳税人识别号、开户行，账号、地址、电话、单位名称），并于2日内交于我司财务部。于贵方单方解除租赁合同并欠缴租金，我司有权拒绝履行甲方全部的责任与义务。望贵司收到本函后积极配合我司工作、尽快搬迁商铺不要造成不必要的损失。本函件相关内容不视为我方变更合同条款、放弃合同权利及免除贵方的违约、赔偿责任等。”当晚，呷吧公司搬离涉诉商铺。一审法院认为，中迪公司与呷吧公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。呷吧公司于2019年10月5日发函提出解除双方签订的租赁合同，中迪公司在10月8日收到函告后于10月14发函同意了呷吧公司解除合同的要求，故双方系协商解除合同，而非呷吧公司单方违约解除合同，故中迪公司反诉主张的单方解除合同违约金的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。按照租赁合同的约定，在租赁合同解除后，中迪公司应当返还其收取的保证金10950元、装修押金9000元及水电卡押金200元。关于呷吧公司提出的减收租金及中迪公司提出的租赁合同解除后的商铺占用费一节，因涉诉商铺漏雨确实造成了呷吧公司在2019年7月11日才开始正式使用商铺，故应顺延租期至2019年10月10日，呷吧主张租期内还有未能使用涉诉商铺的情况，但其提供的证据不能证实其主张，双方于2019年10月8日协商解除合同后，呷吧公司一直经营至2019年10月15日，业已超过了延长的租期，故其主张减收租金的请求一审法院不予支持。同时，双方在租赁合同中约定应于合同解除后7日内返还涉诉商铺，呷吧公司在2019年10月15日搬离涉诉商铺在双方约定的腾退期限内，故该期间的占用费不应由呷吧公司负担，对于中迪公司的该项请求一审法院不予支持。关于呷吧公司主张的因漏雨造成的货品损失15424元一节，根据呷吧公司提供的微信记录等证据，可以确认因漏雨造成了的损失包括灯、冰柜及相关货品的损失共计4884元，对于呷吧公司主张的其他损失因未能提供相关的证据予以证实，一审法院不予支持。关于呷吧公司主张的因漏雨造成的营业损失46013元一节，首先，双方在租赁合同中约定了“赔偿损失限制”即甲方对乙方的赔偿责任不包括乙方的营业损失、利润损失等间接损失；其次，本案中，呷吧公司虽因漏雨推迟了开业时间，但其亦延期返还商铺，其实际使用商铺经营的时间已超过约定的租期，不存在因经营天数减少而存在营业损失的问题；再次，呷吧公司提供的证据能够证实其一直在经营，营业额有多有少，但其并不能证明营业额少的原因是由漏雨造成，其提供的证据不能证明其主张，故对于呷吧公司的该项请求一审法院不予支持。关于呷吧公司主张的装修损失一节，双方在租赁合同中对于装修损失的承担已经有明确约定，且本案中中迪公司不存在根本违约导致租赁合同解除/终止的情形，故对于呷吧公司的该项请求一审法院不予支持。关于呷吧公司主张退还安保费一节，呷吧公司未能提供证据证明该费用系由中迪公司收取，故对于呷吧公司的该项请求一审法院不予支持。关于呷吧公司主张退还垃圾清运费一节，双方在租赁合同中已经明确约定该费用应由呷吧公司承担，故对于呷吧公司的该项请求一审法院不予支持。关于中迪公司反诉请求将工商登记迁出以及告知开票信息的请求不属于法院受理的范围，故对于其上述反诉请求一审法院不予支持。关于中迪公司反诉请求呷吧公司支付恢复原状的费用一节，本案中，中迪公司仅提供了装修公司出具的拆除报价一份，并未提供其他证据佐证该项费用的实际支出及实际拆除的情形，故对于中迪公司的该项反诉请求一审法院不予支持。关于中迪公司反诉请求呷吧公司赔偿信誉损失及登报道歉一节，该反诉请求与本案不属于同一法律关系，中迪公司可另行提起诉讼。关于中迪公司反诉呷吧公司因恶意保全造成的损失一节，该反诉请求亦与本案不属于同一法律关系，中迪公司可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十一条规定，判决：一、确认呷吧公司与中迪公司于2019年6月11日签订的《天津中迪商业有限公司租赁合同》已于2019年10月8日解除；二、中迪公司自本判决生效之日起十日内退还呷吧公司保证金10950元、装修押金9000元及水电卡押金200元；三、中迪公司自本判决生效之日起十日内赔偿呷吧公司因漏雨造成的物品损失共计4884元；四、驳回呷吧公司其他诉讼请求；五、驳回中迪公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，反诉费1101元，由呷吧公司负担2036元，由中迪公司负担1525元。二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中迪公司收到呷吧公司发函解约后，发函同意了呷吧公司解除合同的要求，一审认定双方系协商解除合同并无不当。中迪公司上诉主张呷吧公司应支付单方提前解除合同的违约金于法无据，本院不予支持。呷吧公司主张其营业额减少的原因系中迪公司出租的商铺漏雨，但其提供的证据不足以证明其主张，且案涉租赁合同第24.10元约定：“双方一致确认，本合同因甲方（中迪公司）违约对乙方（呷吧公司）的赔偿责任不包括乙方的营业损失、利润损失等间接损失。”故对呷吧公司主张的营业损失本院无法支持。因呷吧公司证据不足以证明解除合同的原因系中迪公司违约，双方在租赁合同9.5条已对装修损失的承担作出约定，对呷吧公司主张的装修损失不予支持。呷吧公司主张的货品损失，因呷吧公司证据不足以证明该损失系漏雨导致，其微信证据亦不足以证明中迪公司工作人员已对损失金额进行确认，故该主张本院无法支持。关于安保费，呷吧公司未能证明该费用系中迪公司强制收取，对呷吧公司该上诉主张本院不予支持。综上所述，呷吧公司、中迪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2588元，由天津呷吧餐饮管理有限公司负担1966元，由天津中迪商业有限公司负担622元。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 刘 睿二〇二一年四月十九日书记员 刘熙钰