河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1325号上诉人（原审原告）：李保岑，男，1974年1月12日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：周邓、刘敏，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审原告）：韩光茹（李保岑之妻），女，1972年5月26日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：周邓、刘敏，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：邓州森林半岛置业有限公司，住所地邓州市穰城路中段东侧。法定代表人：张小伟，任公司经理。委托诉讼代理人：刘清阳，河南德高律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：河南邓州农村商业银行股份有限公司，住所地邓州市雷锋路180号。法定代表人：史德生，任公司董事长。委托诉讼代理人：史博（公司员工），男，1990年10月26日出生，汉族，住邓州市，一般代理。上诉人李保岑、韩光茹、邓州森林半岛置业有限公司（以下简称森林半岛公司）因与被上诉人河南邓州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初6569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李保岑及其委托诉讼代理人周邓，上诉人韩光茹的委托诉讼代理人周邓，上诉人森林半岛公司的委托诉讼代理人刘清阳，被上诉人农商银行的委托诉讼代理人史博，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李保岑、韩光茹上诉请求：1.依法改判解除李保岑与农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：BDZX-20181127）；2.依法改判森林半岛公司向李保岑、韩光茹支付自2018年9月起至解除《个人购房借款（综合）合同》为止李保岑向农商银行支付的贷款本金（每月21日还款，每期4703.69元，以银行流水核算单为准）及利息（利息应以410000元贷款数额为基数，按商品房预售合同约定的中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月7日计算至贷款合同解除之日），利息暂计45000元；3.依法改判森林半岛公司向农商银行偿还《个人购房借款（综合）合同》下剩余的贷款本息；4.依法改判森林半岛公司向李保岑、韩光茹支付违约金（按总房价20%计算，约200000元）；5.本案诉讼费、保全费、保函、律师费等费用由森林半岛公司承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同（预售）》解除后，贷款合同目的无法实现，且农商银行同意在《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下解除贷款合同，一审法院对李保岑、韩光茹诉请解除贷款合同不予支持系认定事实错误，贷款合同依法应当解除。农商银行发放410000元贷款，每月从李保岑银行卡扣款还贷，贷款剩余的本息经农商银行依据贷款合同计算、核算银行流水后即可得出，但一审法院怠于处理贷款合同，以贷款本息尚不确定、无法处理为由对此部分诉请不予支持错误，森林半岛公司应将李保岑已还贷款返还给李保岑，并负责偿还贷款合同下剩余的贷款本息。2.李保岑已付房款1040000元包括首付630000元和银行贷款410000元，一审法院认定李保岑已付房款仅为首付款630000元和已还贷款131703.32元属认定事实错误。410000元贷款由李保岑依据贷款合同约定授权农商银行直接向森林半岛公司支付，故该410000元贷款属于李保岑向森林半岛公司支付的房款。3.《商品房买卖合同（预售）》约定森林半岛公司应当向李保岑支付已付房款（首付款630000元和贷款410000元）的利息，一审法院仅支持首付款630000元利息，系认定事实错误，应当依法改判森林半岛公司支付410000元贷款的利息。4.森林半岛公司违约行为导致本案《商品房买卖合同（预售）》解除，合同约定若李保岑违约，违约金为总房款的20%，与森林半岛公司违约金为总房款0.1%相差200倍，差距过大，应予调整，参照《商品房买卖合同（预售）》约定李保岑如果违约，应承担的总房款20%违约金数额为宜，以补偿李保岑的直接和预期利益损失。森林半岛公司辩称，1.一审法院判决已实际解除了李保岑与农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》。2.一审法院已判决森林半岛公司支付李保岑房贷支付到2020年12月，总计28期131703.32元。3.购房合同解除后，已由森林半岛公司偿还房贷剩余贷款本息，与李保岑无关。4.依据购房合同约定，违约金为全部房款的0.1%，即1040元，一审法院判决并无不当。李保岑要求违约金为房款的20%，没有事实依据。5.李保岑提出保全费、律师费由森林半岛公司支付，没有事实与法律依据，请求维持一审法院判决。森林半岛公司上诉请求：撤销（2020）豫1381民初6569号民事判决，改判《商品房买卖合同（预售）》继续履行。事实和理由：1.森林半岛公司未按期交房是发生不可抗力。粉尘治理停工和发生疫情停工，属于不可抗力因素，不可归责于森林半岛公司的原因，一审法院认定不属于不可抗力错误。2.森林半岛公司提交的邓州市建业广场商铺委托经营管理协议，证明了森林半岛公司自2019年至2021年已支付李保岑、韩光茹2年的房屋租赁费，商品房买卖合同已经实际履行。李保岑、韩光茹再要求名义上的交付毫无实际意义。李保岑、韩光茹辩称，1.《商品房买卖合同（预售）》约定的可延期交房原因仅有不可抗力，且发生不可抗力需60日内通知买受人。环境粉尘污染和新冠疫情管控均不能构成森林半岛公司可以延期交房的理由。2.《邓州建业广场商铺委托经营管理协议》系李保岑与第三方签订，尚未开始履行，该协议与森林半岛公司无关，与本案商品房预售合同纠纷无关。农商银行辩称，农商银行与李保岑、韩光茹签订了《个人购房借款（综合）合同》，双方均无违约事项，在一审庭审中农商银行也说过李保岑、韩光茹可以和农商银行协商解除合同即可，双方对金额也无异议，款项随后确认具体数额。依据合同相对性，农商银行和李保岑、韩光茹签订的借款合同无需以购房合同解除与否为条件，只需李保岑、韩光茹向农商银行协商提出申请即可。李保岑、韩光茹向一审法院起诉请求：1.判令解除李保岑与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除李保岑与农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》；3.判令森林半岛公司向李保岑、韩光茹返还已付首期购房款630000元，维修基金、办证相关费用14366元，并支付违约金（按总房款的20％计算）；4.判令森林半岛公司向李保岑、韩光茹赔偿首付款利息78093.75元（利息暂计至2020年9月17日，利息应以630000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年5月7日计算至实际清偿之日）；5.判令森林半岛公司向李保岑、韩光茹支付自2018年9月起至解除《个人购房借款（综合）合同》为止李保岑向农商银行支付的贷款本金及利息；6.判令森林半岛公司向农商银行偿还《个人购房借款（综合）合同》下剩余的贷款本息；7.本案的诉讼费、保全费、律师费由森林半岛公司承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，李保岑与森林半岛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定李保岑购买森林半岛公司开发的建业森林半岛16号楼三层001号，预测建筑面积共107.25平方米，该商品房单价为每平米人民币9696.97元，总价款为1040000元，付款方式为按揭贷款，首期房价款为630000元，余款410000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款0.1％向买受人支付违约金。后李保岑向森林半岛公司支付首付款644366元（其中首付款为630000元，维修基金、办证相关费用14366元）和银行按揭款131703.32元（至2020年12月，共计28期）。2018年8月31日，李保岑与农商银行签订了《个人购房借款（综合）合同》。贷款期限自2018年8月31日至2028年8月31日，约定贷款金额410000元，农商银行已依约发放贷款。现森林半岛公司未向李保岑交付合同约定的房屋。一审法院认为，首先，李保岑与森林半岛公司于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立，合同当事人均应全面履行合同义务。李保岑已按合同约定向森林半岛公司支付购房款，森林半岛公司应按照约定向李保岑交付符合交付条件的房屋。双方约定的交付期限至2019年12月31日，森林半岛公司辩称因环境粉尘污染停工及新冠肺炎疫情停工，因环境污染导致的停工，这属于房产开发中预先能考虑到的问题，不属于不可抗力，而新冠肺炎疫情爆发时间在双方约定的最后交房期限之后，故不存在受疫情影响导致延期交房，故森林半岛公司辩称因不可抗力导致延期交房，法院不予采纳。因此，森林半岛公司存在逾期向李保岑交付符合约定条件房屋的违约行为，李保岑依合同约定主张解除合同，法院依法予以支持。其次，关于违约责任，因李保岑、森林半岛公司在合同中约定了解除合同的违约责任，森林半岛公司应退还李保岑、韩光茹支付的首付款644366元，并自李保岑交款之日即2018年5月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息至款付清之日止，并退还李保岑、韩光茹已付的银行按揭贷款（截止2020年12月）131703.32元。同时，双方约定了违约金，出卖人按照全部房价款即1040000元的0.1％向买受人支付违约金，故森林半岛公司除支付利息外还应支付违约金1040元。最后，合同解除后，剩余房款的交付问题。因森林半岛公司已收到农商银行的贷款，房屋买卖合同解除后，涉案房屋仍属森林半岛公司，故由森林半岛公司直接向农商银行清算剩余贷款本息为宜，现剩余贷款本息尚不确定，本案暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除李保岑与邓州森林半岛置业有限公司2018年7月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号DZ201805136）；二、邓州森林半岛置业有限公司于判决生效之日起十日内退还李保岑、韩光茹购房款630000元并支付利息（利息自2018年5月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款付清之日止）；三、邓州森林半岛置业有限公司于判决生效之日起十日内退还李保岑、韩光茹已付房屋贷款131703.32元（截止到2020年12月，总计28期）及维修基金、办证相关费用14366元；四、邓州森林半岛置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李保岑、韩光茹违约金1040元；五、驳回李保岑、韩光茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5518元，由邓州森林半岛置业有限公司负担。本院二审期间，李保岑、韩光茹提交李保岑河南省农村信用社账户历史交易明细清单一份，拟证明李保岑2021年1月至2021年2月向农商银行偿还贷款本息共计9407.38元。森林半岛公司及农商银行均对该交易明细清单的真实性无异议。本院对李保岑河南省农村信用社账户历史交易明细清单的真实性予以确认。李保岑于二审庭审后，提交其2021年3月21日已向农商银行偿还贷款本息共计4703.69元的河南省农村信用社账户历史交易明细清单一份，拟证明其还贷至2021年3月21日。农商银行对该交易明细清单的真实性及还款数额均无异议，本院予以确认。本院除对一审法院查明的相关事实予以确认外，另查明：李保岑2021年1月至2021年3月21日向农商银行偿还贷款本息共计14111.07元。截止到2021年3月21日，李保岑共计偿还农商银行贷款本息共计145814.39元。本院认为，本案的争议焦点为李保岑与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除，李保岑与农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》应否解除，森林半岛公司应退还李保岑、韩光茹已付房贷款多少为宜，森林半岛公司应偿还农商银行《个人购房借款（综合）合同》下余贷款本息多少为宜，森林半岛公司应否向李保岑、韩光茹按总房价20%支付违约金200000元。关于李保岑与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除问题。依法成立的合同，对合同的当事人双方均具有法律约束力，双方均应遵循诚信原则，严格全面履行合同义务。李保岑与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定森林半岛公司应于2019年12月31日前向李保岑交付商品房，但森林半岛公司未按合同约定的期限履行交房义务,应当承担迟延履行的违约责任。关于森林半岛公司主张迟延交房系因不可抗力的免责事由,本院认为,首先，政府因环境治理发布的限制施工政策并非法定的免责事由,森林半岛公司作为房地产开发经营者,对政府环境治理政令可能影响施工的外界因素应有所预期,在订立商品房预售合同对房屋交付期限进行约定时,应当将上述因素考虑在内。在商品房预售合同中,由于购房者先期交纳购房款,政府政令为房地产开发企业所应承担的正常经营风险,该风险不应转移给购房者。且森林半岛公司提交的证据不足以证明迟延交房确实仅因外界因素所造成。其次，新冠肺炎疫情发生在2020年初，系双方合同约定最后交房期限之后，不存在受疫情影响导致延期交房。故，森林半岛公司称逾期交房系因政府扬尘治理和疫情防控不可抗力原因造成的抗辩理由，一审法院未予支持并无不当。森林半岛公司上诉称已向李保岑支付两年的租赁费，其与李保岑之间的商品房买卖合同已经实际履行。但其提交的邓州市建业广场商铺委托经营管理协议的合同相对方并非森林半岛公司，且其也未提供已经将委托经营的管理费支付给李保岑的证据，森林半岛公司应承担举证不能的不利后果。故，对于森林半岛公司该上诉理由本院不予采信。由于森林半岛公司未能按约交房给李保岑，李保岑主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》符合双方约定买受人单方解除合同的条件,对李保岑主张解除与森林半岛公司签订的合同的诉求,一审法院予以支持适当，本院予以维持。关于农商银行与李保岑签订的《个人购房借款（综合）合同》应否解除问题。因李保岑与农商银行签订《个人购房借款（综合）合同》的目的，是为了履行其与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交纳购房款义务。因一审法院既已判决解除李保岑与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》,李保岑与农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》就没有继续履行的必要和实际意义。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本院对李保岑主张解除与农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》的请求予以支持。关于《个人购房借款（综合）合同》解除后各方应承担的责任问题。本案李保岑所支付的购房款包含两个部分,一部分为李保岑自有资金支付的首付款630000元,另一部分系李保岑自农商银行取得的银行贷款410000元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，森林半岛公司作为出卖人应当将收受的购房贷款410000元和购房款630000元的本金及利息分别返还农商银行和李保岑。依据现查明的事实，截止到2021年3月21日，李保岑共计偿还农商银行贷款本息共计145814.39元。关于房屋按揭贷款部分，因李保岑、韩光茹在向一审法院起诉时仅请求“判令森林半岛公司向李保岑、韩光茹支付自2018年9月起至解除《个人购房借款（综合）合同》为止李保岑向农商银行支付的贷款本金及利息”，并未请求“利息应以410000元贷款数额为基数，按商品房预售合同约定的中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月7日计算至贷款合同解除之日”，故李保岑、韩光茹上诉称利息应以410000元贷款数额为基数，按商品房预售合同约定的中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月7日计算的理由，已超出其一审诉讼请求范围，本院不予支持。因森林半岛公司逾期交房而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：森林半岛公司违约不能按期交付房屋，导致各方合同解除，但却实际占有使用李保岑、韩光茹支付的首付款及农商银行按揭贷款。为平衡各方利益，从公平原则出发，森林半岛公司应返还李保岑至今已偿还农商银行贷款145814.39元的同时，应从李保岑起诉之日的2020年9月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至款付清之日止。此外，森林半岛公司应按照李保岑与农商银行之间的利息标准，偿还农商银行《个人购房借款（综合）合同》项下的下余贷款本金及利息。李保岑、韩光茹上诉称森林半岛公司应向农商银行偿还《个人购房借款（综合）合同》约定的下余贷款本息的理由成立，本院予以支持。关于森林半岛公司逾期交房违约金如何计算，多少为宜问题。李保岑与森林半岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》具体明确地约定了逾期90日以上交房，违约金为已付总房款的0.1%，李保岑现上诉称合同约定的0.1%违约金太低，应调整为已付房款的20%。虽然相关法律规定，如果当事人认为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但法律同时规定，当事人请求人民法院增加违约金的，应以违约造成的实际损失额为限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李保岑应承担举证证明其受到的损失远远高于约定违约金的举证责任，而李保岑至今并未提供有效证据证实森林半岛公司逾期交房给其造成的实际损失数额，李保岑应承担举证不能的不利后果，故一审法院依据双方合同约定，判决森林半岛公司支付李保岑购房款总额0.1%的违约金1040元适当，李保岑上诉称合同约定的0.1%违约金过低显失公平的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。另，因本案保全费并未实际发生，律师费并非合同明确约定，李保岑、韩光茹主张森林半岛公司支付其上述费用的请求本院不予支持。综上所述，李保岑、韩光茹上诉请求部分成立，应予支持，邓州森林半岛公司置业有限公司上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初6569号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初6569号民事判决第三项、第五项；三、解除李保岑与河南邓州农村商业银行股份有限公司于2018年8月31日签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：BDZX-20181127）；四、邓州森林半岛置业有限公司于判决生效之日起十日内退还李保岑、韩光茹已付房屋贷款145814.39元(截止2021年3月21日）并支付利息（利息自2020年9月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款付清之日止）及维修基金、办证相关费用14366元；五、邓州森林半岛置业有限公司于判决生效之日起十日内向河南邓州农村商业银行股份有限公司退还谢保岑尚未清偿的按揭贷款本金及利息(以实际清偿日为准);六、驳回李保岑、韩光茹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5518元，由邓州森林半岛公司置业有限公司负担。二审案件受理费4000元，由李保岑、韩光茹负担1000元，邓州森林半岛置业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年四月十二日法官助理刘慧书记员李斌