江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1553号上诉人（原审原告）：蒋叶**，男，1976年1月29日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审原告）：胡霞，女，1979年2月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人:蒋叶**(系胡霞丈夫)，男,1976年1月29日生。被上诉人（原审被告）：无锡富安金邸房地产有限公司，住所地无锡市滨湖胡埭带工业园芙蓉北路188。法定代表人：杨迎曙。该公司总经理。委托诉讼代理人：王妮。委托诉讼代理人：张燕，江苏润远律师事务所律师。上诉人蒋叶**、胡霞因与被上诉人无锡富安金邸房地产有限公司（以下简称富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒋叶**、胡霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判富安公司支付逾期交房违约金40039.84元。事实和理由：一、一审法院扣除因疫情影响的停工时间26天，缺乏事实依据。富安公司逾期交房违约在先，疫情发生在后，在后的疫情影响对在先的违约行为不构成抵销或扣除的理由。二、一审法院扣除因锡建质安（2019）50号文件发布导致的停工时间10天，明显不公。案涉商品房为精装修房，合同约定交房日期为2019年12月31日，上述文件发布于2019年12月21日，此时处于内部装修阶段，与外部重污染天气没有因果联系。根据上述两点分析，富安公司延迟交房的时间应为101天（109天-8天），已超过90天则应当按合同约定的每天万分之三计算，故违约金为40039.84元。三、富安公司与其他购房者签订的补偿协议是按照109天×每天万分之二×总房款的方法计算赔付数额，本案也应适用该标准。被上诉人富安公司辩称，一、疫情是发生在90天的区间范围内，且疫情与其逾期的天数突破90天存在因果关系，按不可抗力免责扣除疫情导致的逾期，其实际逾期仍在90天内。二、政府命令要求是所有在建工程一律停工，其是严格执行政府命令。三、案外人的和解协议与本案无关。其当时考虑一是建立良好的口碑，二是安抚所有业主的情绪，顺利完成交房，所以公司决定按照109天来支付违约金，但并不代表其自认的违约天数是109天。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋叶**、胡霞向一审法院起诉请求：判令向其支付违约金暂计43211元(违约金按全部房价款1321477元每日万分之三暂计算至2020年4月25日)。一审法院审理查明：甲方富安公司和乙方蒋叶**、胡霞签订房屋买卖合同，由乙方买受甲方无锡市滨湖区富安雅园26-199-202号房屋，合同约定：2019年12月31日前交付房屋，第十二条第1约定，甲方逾期交付房屋未超过90日的，自第十一条约定交付期限届满之日起次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；甲方逾期交付房屋超过90日的…乙方有权要求继续履行合同，同时有权要求被告按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金。双方又签订补充协议，补充协议第11条明确约定如因下列特殊原因除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括的有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……发生以上情形之一的导致买卖合同项下商品房延期交付公共配套设施延迟达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件，逾期办证的违约责任条款。双方当事人关于房款已经结清。无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求全市的在建建筑施工工地从9月30号到10月7号一律全面停工。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，发文要求称从即日起全市在建的建筑工地一律暂停施工，直到2019年12月31日江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警之后被告才能复工。2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工。2020年4月17日，涉案小区的获得竣工验收报告。2020年4月17日，富安公司发布交房通知，载明：交房开始时间为2020年4月18日，目前疫情管控仍在继续，鉴于交付时人员密集，为了健康考虑，避免长时间排队，建议在2020年4月22日13:30-14:30办理交付手续。2020年4月19日，蒋叶**、胡霞到售楼中心办理了交房事宜。本案一审的争议焦点为：富安公司对于逾期交房应承担房屋买卖合同第十二条万分之三每日或万分之二每日的违约责任。一审法院认为：双方签订的买卖合同系真实意思表示，富安公司应按照合同约定履行按期交房义务，买卖合同中约定于2019年12月31日前交房，关于富安公司辩称的不可抗力的三个具体原因，分别是1.大风大雨天气原因；2.政府行政命令停工原因；3.疫情原因。法院对此三种原因分述裁判如下：1.大风大雨天气原因补充协议第11条明确约定六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水原因可作为逾期交房顺延的事项。富安公司也提供了天气预报证据，证明本起合同履行期间大风大雨天气为35天。但富安公司作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到项目所在地历年的水文气象天气情况，在考虑上述期限时做好准备。六级以上大风和30毫米以上降水并不足以构成延期交房的抗辩理由。2.政府行政命令停工原因无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求十一期间停工8天。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求自空气污染橙色预警解除之日前停工，该日期为10天。以上均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令，其意图也是为了无锡市民的福祉。富安公司也应服从政府机关行政命令。故法院认为该两项行政文件所涉18天应属合理理由，且富安公司无法预见，可作为延期交付的顺延事由。3.疫情原因2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不早于2020年2月20日恢复施工。富安公司也提供了系列证据证明其建筑工人来自江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节等地及该地的疫情防控措施。在新冠疫情背景下以下事实都是众所周知的事实，即外地工人返锡需要进行至少14天的隔离；疫情原因使建筑材料等物资运输较平时相应延迟。从2020年1月25日到2020年2月20日已经达到26天，扣除疫情发生前国务院公布的春节假期期间，考虑工人返锡隔离天数和准备材料的天数，法院酌定因新冠疫情不可抗力原因富安公司可顺延26天。关于交房的具体日期，蒋叶**、胡霞认为应按照办理交房事宜日期作为交房日期。富安公司认为应按照其公布的次日即2020年4月18日作为交房日期。经查，当时还在新冠疫情一级响应期间，富安公司本可要求众多购房者4月18日一起收房，但为了避免新冠疫情传播，保护包括蒋叶**、胡霞在内购房者的生命健康权，所以要求分批收房，系合理正常的交房方式。故法院认定交房日期为2020年4月18日。综上，富安公司逾期交房构成违约，但违约责任基于政府命令和疫情原因等不可抗力，应对富安公司的违约责任大小进行相应调整。从2019年12月31日至2020年4月18日共计109天，扣除以上两个原因后，逾期天数应为65天（109-26-18）。进一步说，逾期交房天数少于90天，应适用买卖合同第十二条万分之二每日的违约金，本案已于2020年9月15日对同类型的江雪茹、艾全海诉富安公司做出判决，认定逾期交房时间为65天并经二审维持。法院既已做出同类型生效判决，双方当事人应当按照同类型案件计算方式妥善了解纠纷。所以蒋叶**、胡霞的逾期交房违约金应为17179元（1321477×0.02％×65）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十五条之规定，作出判决：一、富安公司于判决生效之日立即向蒋叶**、胡霞支付逾期交房违约金17179元；二、驳回蒋叶**、胡霞的其他诉讼请求。一审案件受理费880元，由富安公司负担80元，由蒋叶**、胡霞共同负担800元。未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为，对富安公司逾期交房的违约天数应如何认定，主要涉及受新冠疫情影响的26天与锡建质安（2019）50号文件要求停工的10天可否从违约天数中扣除。本院认为：关于新冠疫情的影响。案涉房屋买卖合同约定的交房日期为2019年12月31日，江苏省因新冠疫情启动一级响应的时间为2020年1月24日，随后无锡市住建局发布文件要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工，虽然富安公司逾期交房的违约行为发生在疫情暴发之前，并不能免除违约责任的承担，但违约期间内受到疫情影响有一段时间无法复工复产，而新冠疫情属于不可抗力，一审法院综合考虑停工停产命令、返锡隔离要求、物资运输迟延等因素，将受疫情影响加重违约的时间酌定为26天，较为合理，故可从违约天数中扣除26天。关于锡建质安（2019）50号文件。从文件整体内容可知，无锡市住建局发布此次停工令并非仅出于重污染天气的考虑，还基于要求建筑企业对施工安全集中整治期间发现的问题和隐患情况全面开展自查自纠工作，故而政府要求自2019年12月21日起，全市在建的建筑施工工地一律暂停施工，排查问题，整改到位。因执行政府文件属于案涉房屋买卖合同之补充协议第11条约定的可延期情形之一“政府行为”，故可从违约天数中扣除停工的10天。至于富安公司与其他购房者就逾期交房签订的补偿协议，虽然逾期天数按109天计算，但支付标准从合同约定的超过90天每日万分之三降低为每日万分之二，此系双方经协商达成的和解协议，各有让步。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条关于当事人为达成和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据之规定，本案不能据此认定富安公司认可违约天数为109天。此外，本案双方当事人并未就违约金协商一致，应当依法予以判决，基于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十八条规定，即使是本案当事人之间自行和解，法院亦不能按照和解协议内容制作判决书，何况是案外人的和解协议，更无理由作为本案认定违约金数额的参考依据。综上，蒋叶**、胡霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由上诉人蒋叶**、胡霞负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年四月二十三日书记员  陆焱琳