文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终260号上诉人（原审被告）：卢才琴，女，1976年8月13日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：王一珉，江苏丹凤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹阳市云阳中心供销合作社，住所地江苏省丹阳市新民东路23号。法定代表人：王亚俊，该合作社主任。委托诉讼代理人：何强，江苏金矛律师事务所律师。上诉人卢才琴因与被上诉人丹阳市云阳中心供销合作社（以下简称云阳合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢才琴上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.卢才琴不拖欠云阳合作社房屋租金。按双方签订的合同，约定年租金为185.4万元。因吾悦广场开业对卢才琴造成了影响，双方协商约定年租金下降10%，租金不递增，双方已对合同约定的租金进行了变更，并实际履行了四年，云阳合作社也出具了相应的收据，一审法院对该事实认定错误。2.案涉合同约定租期2014年12月8日至2019年12月7日。按约定租满五年有5个月的装修宽限期，但在履行期间，云阳合作社要求卢才琴立即搬空房屋，双方未能达成一致意见。一审中，云阳合作社将案涉房屋停电、锁门，使卢才琴无法清空货存，造成其经济极大损失。被上诉人云阳合作社辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。云阳合作社向一审法院起诉请求：1.卢才琴立即将租赁云阳合作社的房屋清空并搬离；2.卢才琴支付拖欠的房租1668600元（截至2019年12月7日），并按合同约定即以第一年租金1854000元为基数、每年递增5%支付至卢才琴实际清空房屋搬离之日止的房屋占用费；3.卢才琴承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：云阳合作社系集体所有制企业，案涉房产属国有资产，对该房产的处分权应逐级上报市政府国资办批准后，由第三方平台公开拍卖。卢才琴系浙江人，长期在丹阳从事服装生意，双方之前就通过竞拍进行过租房合作。2014年12月8日，卢才琴又通过竞拍手续后与云阳合作社签订了房屋租赁合同一份，约定云阳合作社将其位于丹阳市间房屋出租给卢才琴做服装生意，租期为五年，自2014年12月8日起至2019年12月7日止，房屋租金第一年185.4万元，第二年起每年递增5%。租金按年结算，先付后租，每年度的当日前付清下一年度租金。卢才琴须在租赁期间届满时把房屋（包括改建房屋、装潢设施）交还给云阳合作社，如需继续承租上述房屋，应参加房屋租赁权的拍卖，成功竞得后可以续租，否则不能续租。卢才琴逾期交付房租，每逾期一日，云阳合作社可按合同总租金的千分之二向卢才琴加收违约金；到期后如卢才琴不交房，按租金的三倍承担占用费。合同对双方的其他权利义务均作出了明确约定。合同签订后，卢才琴按照约定全额支付了第一年租金185.4万元，从第二年开始，卢才琴按照每年1668600元缴纳房租至2020年4月8日，云阳合作社向卢才琴出具了相应收据，并在收据上注明了房租的时间段（每半年一次）。合同到期后，卢才琴未参加房屋租赁权的拍卖，不愿腾空交房，云阳合作社诉讼至一审法院，请求判如所请。另查明，卢才琴等人于2016年4月5日（承租第二年）以金鹰、吾悦开业和网购等大环境影响生意为由，向云阳合作社书面申请租金每年递增5%暂停，2016年租金在2015年的基础上下调25%。云阳合作社于2016年4月10日向其上级主管部门丹阳市供销合作总社出具《关于下调租金的报告》，认为承租户实际经营状况不佳，经济效益普遍亏损，有终止协议的可能，并且新民路周边房租下调，为防止违约关停事件发生，拟建议取消每年5%的递增，适度下调房屋租金。2016年10月9日，丹阳市供销合作总社向云阳合作社出具通知，不同意云阳合作社的报告，要求云阳合作社必须按照合同约定的条款履行，依法办事。2017年4月20日，云阳合作社再次向丹阳市供销合作总社请示报告关于调整服装经营户房租。2017年4月27日，丹阳市供销合作总社以文件形式向丹阳市政府作出要求调整房租的请示，认为近年受经济大气候及电商等因素影响，实体店经营出现困难，租金上交纠纷频发，恳请市政府有关部门帮助解决。2017年5月5日，丹阳市政府国资办出具处理结果：双方仍在合同存续期，若双方产生纠纷，可依法妥善终止合同，对所涉经营用房继续出租的，建议按实事求是原则重新确定底价，经市公共资源交易中心交易平台招租。同日，丹阳市供销合作总社向云阳合作社发出《关于要求切实依法履行合同的通知》，要求云阳合作社必须严格依据《合同法》、《租赁合同》约定的条款切实履行并转达了上述意见。云阳合作社随即将上级不同意降租的意见告诉了卢才琴。再查明，云阳合作社已于2020年4月23日将案涉房屋的租赁权通过丹阳市公共资源交易中心进行公开拍卖，现案涉房屋的租赁权已由案外人取得。一审法院认为，云阳合作社和卢才琴签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。本案双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方诉辩的意见，本案争议焦点如下：1、合同在履行过程中，双方是否对房屋租金标准进行了变更；2、卢才琴是否有优先承租权；3、卢才琴是否在房屋租满5年后享有四个月装修宽限期；4、卢才琴是否享有因疫情影响而减免租金；5、本案是否超过诉讼时效。一、本案双方并未对房屋租赁合同的租金标准进行变更。卢才琴认为双方从第二年开始即对房屋租金变更为1668600元（在第一年租金1854000元的基础上下调10%），主要理由是云阳合作社从第二年开始接受卢才琴按照上述标准缴纳房租至2020年4月8日，并出具了相应收据，表明云阳合作社以默示方式作出了同意降租的意思表示。一审法院认为，双方从第二年开始在履行房屋租赁合同过程中，对是否下调房屋租金问题进行过多次协商，云阳合作社向其上级主管部门进行过请示汇报，上级主管部门明确要求按照房屋租赁合同约定履行，并将该意见告知了卢才琴。上述一系列行为可认定双方未对房屋租金下调达成一致意见，卢才琴虽从第二年开始按照下调的标准即每年1668600元向云阳合作社缴纳租金至2020年4月8日，云阳合作社收取并开具了相应收据，但云阳合作社并未明确作出放弃其余租金的意思表示，云阳合作社将上级不同意降租的意见告知卢才琴的行为也恰恰说明了其保留了向卢才琴主张其余部分租金的权利。卢才琴也未能进一步举证证明云阳合作社作出过下调租金的意思表示，故一审法院对卢才琴的该项抗辩意见，不予采信。二、卢才琴不享有优先承租权。我国现行法律并未规定承租人享有优先承租权，云阳合作社、卢才琴签订的房屋租赁合同中也未对此进行约定，故卢才琴关于享有优先承租权的抗辩，无事实及法律依据，一审法院不予采信。三、卢才琴不享有四个月装修宽限期。房屋租赁合同并未约定房屋租满5年后卢才琴享有四个月装修宽限期，云阳合作社对此亦不予认可，故一审法院对卢才琴该项抗辩意见不予采信。四、云阳合作社应免除卢才琴3个月租金。2020年4月21日，国务院召开常务会议确定，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。案涉房屋租赁合同租期届满后，卢才琴继续使用租赁房屋，并将房屋租金交至2020年4月8日，此时云阳合作社、卢才琴之间形成了不定期房屋租赁合同关系。案涉房屋系国有房屋，卢才琴作为经营服装生意的个体工商户，其提出因疫情影响，请求按照上述会议精神免除被告上半年3个月租金即579375元（1854000元×1.25÷12×3）的主张，一审法院予以支持。五、本案云阳合作社的诉讼请求未超过诉讼时效。卢才琴于2016年4月5日提出下调租金等申请，经云阳合作社请示，丹阳市供销总社分别于2016年10月9日、2017年5月5日下达通知，不同意下调租金，要求按合同约定履行。云阳合作社将不同意降租的意见告知卢才琴的同时即包含要求卢才琴按合同给付拖欠租金的意思表达。且本案云阳合作社、卢才琴签订合同后，租赁关系一直处于持续状态，合同中关于“租金按年结算”的支付期限的约定并不否认合同期内租金债务的整体性，诉讼时效应自最后一期租金期限届满之日起计算。本案房屋租赁合同约定，租金按年结算，先付后租，每年度的当日前付清下一年度租金。本案租赁合同最后一期租金履行期限届满之日为2018年12月8日。因民法总则自2017年10月1日起施行，故本案应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。故一审法院对卢才琴抗辩本案超过诉讼时效的意见，不予采信。云阳合作社、卢才琴双方在合同到期后，未继续签订书面合同，卢才琴仍旧使用案涉房屋，租赁合同已转为不定期租赁合同，云阳合作社依法有权随时解除云阳合作社、卢才琴之间的房屋租赁关系，鉴于云阳合作社已向一审法院诉讼要求卢才琴清空并搬离案涉房屋，该项诉讼请求包含了云阳合作社解除双方之间房屋租赁关系的意思表示。因此，一审法院确认云阳合作社和卢才琴之间的房屋租赁合同已经解除，卢才琴应在合理期限内清空并搬离案涉房屋。如上所述，云阳合作社、卢才琴并未对房屋租金标准进行变更，卢才琴仍应按照合同约定即从第二年开始每年递增5%的标准向云阳合作社支付欠付租金。对该约定，云阳合作社、卢才琴双方一致理解：第二年的租金为在第一年的基础上增加5%即1946700元，第三年的租金为在第一年的基础上增加10%即2039400元，第四年的租金为在第一年的基础上增加15%即2132100元，第五年的租金为在第一年的基础上增加20%即2224800元，第六年的租金为在第一年的基础上增加25%即2317500元，之后的租金以此类推。因此，卢才琴应支付云阳合作社拖欠租金1668600元（截至2019年12月7日），并按照上述租金标准继续支付至实际搬离之日的房屋占用费。经计算，2019年12月8日至2020年10月12日（共计309天）的租金为1961938元（1854000元×1.25÷365×309），扣除卢才琴已缴纳的2019年12月8日至2020年4月8日租金556200元（834300元÷6×4）及应当免除的2020年上半年3个月租金579375元。因此，截至2020年10月12日，卢才琴尚应支付云阳合作社租金2494963元。一审法院判决：一、卢才琴应于本判决生效后三十日内清空、搬离承租云阳合作社的房屋；二、卢才琴应于本判决生效后十日内支付云阳合作社欠付租金2494963元（截至2020年10月12日），并按照合同约定标准继续支付自2020年10月13日起至实际搬离之日的房屋占用费。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，本院组织双方调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢才琴主张双方口头约定了租期满5年承租人享有5个月的装修宽限期，云阳合作社对此不予认可。卢才琴不能举证双方存在此项约定，故本院对该主张不予支持。双方合同约定的租金标准为，房屋租金第一年185.4万元，第二年起每年递增5%。卢才琴从第二年开始按照每年1668600元缴纳房租。云阳合作社虽向卢才琴出具了租金收据，但从未明确其放弃主张剩余租金或确认双方租金按照现有金额结算的意思表示。结合双方曾就下调租金事宜多次协商，以及云阳合作社向其上级主管部门请示汇报的情况，可以认定双方就租金调整未能达成一致。因此，一审法院判令卢才琴按照合同约定的标准支付云阳合作社欠付租金以及房屋占用费，并无不当。根据合同约定，双方租赁期至2019年12月7日已经届满，卢才琴继续使用涉案房屋，双方系不定期租赁合同关系。涉案房产属国有资产，现该房屋的租赁权已经公开拍卖方式由案外人取得，卢才琴应在合理期限内清空并搬离案涉房屋。卢才琴未举证证明云阳合作社有阻止其清空、搬离涉案房屋的行为。二审中，卢才琴也陈述云阳合作社不是不让其搬离，而是不让其经营。故卢才琴主张云阳合作社将案涉房屋停电、锁门，使其无法清空货存，造成经济损失，本院亦不予支持。综上所述，卢才琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26760元，由上诉人卢才琴负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年四月十二日书记员 柳婷婷