广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2456号上诉人（原审原告）：林婉华，女，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：巢颖怡，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱惠兰，女，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：岑克俭，系朱惠兰的儿子。被上诉人（原审被告）：岑克俭，男，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：岑克彪，男，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：岑克俭，系岑克彪的哥哥。上诉人林婉华因与被上诉人朱惠兰、岑克俭、岑克彪物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初9582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，上诉人林婉华委托诉讼代理人黄敏东、巢颖怡，被上诉人岑克俭本人（兼朱惠兰、岑克彪共同委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林婉华上诉请求：1.撤销一审判决；2.朱惠兰、岑克俭、岑克彪将广州市海珠区革新路凤乐北街50号房屋腾空交还林婉华；3.朱惠兰、岑克俭向林婉华返还租金(从2010年9月17日起至实际交还房屋之日止，每月租金按照广州市房管部门公布的涉案房屋所在区域租金参考价标准计算)；4.岑克彪对第3项上诉请求中2020年8月19日之后的租金承担连带责任；5.本案一、二审诉讼费用由朱惠兰、岑克俭、岑克彪承担。事实与理由：一、林婉华已合法取得涉案房屋所有权，有权要求朱惠兰、岑克俭、岑克彪腾空交还涉案房屋。林婉华通过向朱惠兰购买的方式取得了涉案房屋所有权，《房地产买卖合同》已经广州仲裁委员会(2020)穗仲案字第2599号仲裁裁决书确认为合法有效，林婉华已于2010年9月17日取得了涉案房屋的房地产权证，林婉华依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权要求朱惠兰、岑克俭、岑克彪腾空交还涉案房屋。二、本案系物权保护纠纷案件，非房屋买卖合同纠纷案件。林婉华已于2010年7月2日将购房款支付给朱惠兰，并已在广州仲裁委员会(2020)穗仲案字第2599号房屋买卖合同纠纷案中进行了举证。一审法院认定林婉华未支付购房款错误，且超出本案的审理范围。是否支付购房款仅属于债权纠纷，不足以对抗物权。朱惠兰、岑克俭、岑克彪并无对抗林婉华取得涉案房屋物权后享有的权利的依据。一审法院以林婉华未支付购房款为由不支持林婉华要求朱惠兰、岑克俭、岑克彪腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，有违《中华人民共和国物权法》的规定。三、本案各方当事人虽原为家庭关系，但均已独立成家生活。朱惠兰有子女共六人，其赡养义务非林婉华夫妻一方承担，本案诉请不涉及公序良俗、社会公德，一审法院适用法律错误，剥夺了林婉华寻求法律救济的权利。朱惠兰的相关诉讼、答辩意见，实际是岑克俭的意思。对岑克俭在一审中违反诚信、造假行为，应追究其法律责任。林婉华夫妻对朱惠兰一直尽赡养主要义务，到今日为止，朱惠兰仍居住在林婉华所有的海富中街7号203房内，以其名义出租涉案房屋的租金一直由岑克俭收取，林婉华诉请收回涉案房屋，追讨租金，不存在违背公序良俗，损害他人权益的行为。朱惠兰及岑克俭占用涉案房屋用于出租的事实清楚，已构成对林婉华房屋所有权的侵犯，不应因林婉华与其存在亲属关系而合法化，朱惠兰的扶养赡养问题，应由六名子女共同承担而非林婉华夫妻一方承担。被上诉人朱惠兰、岑克俭、岑克彪共同辩称：同意一审判决处理，不同意林婉华的上诉请求。事实与理由：一、朱惠兰与林婉华于2010年7月30日签订《房地产买卖合同》约定朱惠兰应当在2010年8月5日前交付房屋，但双方并未实际履行该约定，林婉华主张其委托朱惠兰管理涉案房屋并代收租金，但又称直到2019年才知道涉案房屋由朱惠兰出租，林婉华主张不符合常理。二、林婉华主张已经现金支付了涉案房屋的房款，但未提供证据予以证明，一审法院对林婉华该主张不予采纳。三、虽然涉案房屋变更登记至林婉华名下，但林婉华未支付购房款，林婉华要求朱惠兰、岑克俭、岑克彪腾空并交还涉案房屋依据不足。四、林婉华要求朱惠兰、岑克俭按照涉案房屋所在区域租金参考价标准计付租金及岑克彪对2020年8月19日之后的租金承担连带责任并无依据，一审法院的判决公正合理。五、一审判决作出前，林婉华指使其代理律师黄敏东，携带房产证等资料到海珠区供电局申请销户、拆除涉案房屋用电计量装置，意图逼迫驱赶朱惠兰、岑克彪，其行为严重违背了公序良俗和道德规范。林婉华于2020年3月5日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.朱惠兰、岑克俭、岑克彪将广州市海珠区革新路凤乐北街50号房屋腾空交还给林婉华；2.朱惠兰、岑克俭向林婉华返还租金（从2010年9月17日起至实际交还房屋之日止，每月租金按照广州市房管部门公布的涉案房屋所在区域租金参考价标准计算）；3.岑克彪对第2项诉讼请求中2020年8月19日之后的租金承担连带责任；4.本案诉讼费用由朱惠兰、岑克俭、岑克彪承担。一审法院认定事实：穗房地证字第××号房产证记载：海珠区革新路凤乐北街50号房屋的权属人为朱惠兰，房屋占有份额为全部，建基面积为53.34㎡，总建筑面积为180.32㎡；其中扩基5.68㎡、第二层5.68㎡、第三层53.34㎡、第四层3.84㎡违章建筑已由海珠区清理办处理，其中：第四层部分12.63㎡违章建筑未处理；填发日期为1994年12月29日。上述房产证已被注销。2010年7月30日，林婉华（买方、乙方、代理人严贝茵）与朱惠兰（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；房屋建筑面积为95.3319平方米，房产交易价格为268800元；乙方在递件当天首付30%楼款，完税当天付清余款70%；甲方应当在2010年8月5日前，将符合本合同约定的房地产给乙方占有使用，自本合同生效之日起当天内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；等。据粤房地权证穗字第××号广东省房地产权证记载：海珠区革新路凤乐北街50号房屋的权属人为林婉华，共有情况为单独所有；登记时间为2010年9月17日；房屋结构为钢筋混凝土结构，层数为3-1/3，建筑面积为95.33㎡；附记一栏记载：另有第四层部位12.63平方米未申请权属登记；另有扩基部位5.68平方米、第二层部位5.68平方米、第三层部位53.34平方米、第四层部位3.84平方米、阳台部位3.8165平方米不能办理权属登记；95.33平方米已交地价；等。2020年3月6日，朱惠兰因涉案房屋与林婉华、案外人岑克勤发生房屋买卖合同纠纷，向中国广州仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为：（一）裁决林婉华与朱惠兰于2010年7月30日签署的广州市海珠区革新路凤乐北街50号《房地产买卖合同》无效并予以撤销；（二）裁决林婉华、岑克勤交还涉案房屋产权给朱惠兰；（三）裁决林婉华、岑克勤承担本案全部的仲裁费用。中国广州仲裁委员会于2020年7月28日作出裁决书，仲裁庭意见如下：朱惠兰主张合同无效，仲裁庭不予支持；林婉华是否履行合同约定的支付价款的义务也并不影响涉案合同的效力，若朱惠兰未收到房款，可另行主张自己的权利；裁决如下：（一）对朱惠兰的仲裁请求不予支持；（二）仲裁费31270元，由朱惠兰承担。朱惠兰向广州市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，该院于2020年9月9日作出（2020）粤01民特817号民事裁定书，裁定驳回朱惠兰的申请。据广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价记载：革新路楼梯楼2010年租金为27元/平方米?月；除革新路西、金碧湾、天鹅湾、同福西路、天鹅街楼盘（路段）以外的区域2011年租金为20元/平方米?月；革新路楼梯楼2012年租金为30元/平方米?月，2013年租金为39元/平方米?月，2014年租金为41元/平方米?月，2015年租金为41元/平方米?月；革新路1（南至：榕景路，北至：工业大道北）楼梯楼2016年租金为40元/平方米?月，2017年租金为41元/平方米?月，2018年租金为38元/平方米?月，2019年租金为36元/平方米?月。一审诉讼中，林婉华表示：朱惠兰购买、改建、扩建涉案房屋均是由朱惠兰的大儿子、林婉华的配偶岑克勤出资；朱惠兰曾在海珠公证处立两次遗嘱将涉案房屋由岑克勤继承，2010年提出因其他继承人不同意涉案房屋的继承问题，要求林婉华支付30万后就进行过户，林婉华于2010年7月2日将30万现金支付给朱惠兰；房屋买卖合同签订后因当时有租赁合同在履行，所以林婉华将涉案房屋交给朱惠兰管理，不清楚当时租赁情况，朱惠兰代收租金；2011年6月林婉华回国，朱惠兰提出涉案房屋漏水严重无法出租，要求林婉华支付费用装修房屋，直到2019年10月，朱惠兰要求林婉华支付300万元给岑克俭，林婉华到现场查看涉案房屋，发现涉案房屋完好且正在出租，才产生出售房屋的想法，进而引发朱惠兰提起的诉讼；涉案房屋现出租给海珠区黎记土猪食品店，该店经营者安排员工居住在涉案房屋，四楼用作厨房，一楼作为仓库；岑克彪居住在廉租房，只是户口在涉案房屋；朱惠兰从2007年起居住在林婉华的其他房屋。朱惠兰、岑克俭、岑克彪表示：2019年10月涉案房屋出租给黎记土猪食品店，林婉华将其赶走；涉案房屋现由岑克彪使用；朱惠兰一直居住在林婉华的家里，2017-2019年林婉华想将朱惠兰赶走，朱惠兰现在医院，随时可能要回涉案房屋居住；即使被告出租过，林婉华追究租金的追溯期已过。岑克彪表示其从2003年就居住在涉案房屋。朱惠兰、岑克俭确认：岑克俭代朱惠兰收取租金后再现金支付给朱惠兰。林婉华为证实自己的主张还提交了如下证据：1.朱惠兰（海珠区革新路凤乐北街50号三、四楼）与广州市荔湾区太湖餐饮管理部工业大道北分店于2014年11月25日签订的《补充协议》，约定同意按照原合同时间顺延至2015年12月9日止，月租金人民币2050元。2.朱惠兰（出租方）与杨冬明（承租方）签订的《房地产租赁合同》，约定将凤乐北街50号地下出租给承租方使用，租期从2015年1月1日至2015年12月31日止，每月租金1550元。3.朱惠兰（广州海珠区凤乐北街50号叁楼）与广州市荔湾区太湖海鲜酒家管理部金沙分店营业部于2012年12月19日签订的《补充协议》，约定同意按照原合同时间顺延至2013年12月9日止，月租金人民币1950元。证据1-3拟证明朱惠兰、岑克俭出租涉案房屋。朱惠兰、岑克俭、岑克彪质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。朱惠兰、岑克俭为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1.朱惠兰（出租方）与太湖海鲜酒家（金沙分店）（承租方）于2009年12月19日签订的《房地产租赁合同》，约定将海珠区革新路凤乐北街50号二楼出租给承租方使用，租期从2009年12月23日至2011年12月22日止，每月租金1500元。2.朱惠兰（广州海珠区凤乐北街50号二楼）与广州市荔湾区太湖海鲜酒家管理部金沙分店营业部于2012年12月19日签订的《补充协议》，约定同意按照原合同时间顺延至2013年12月22日止，月租金人民币1550元。3.朱惠兰（海珠区革新路凤乐北街50号二楼）与广州市荔湾区太湖餐饮管理部工业大道北分店于2014年11月25日签订的《补充协议》，约定并同意按照原合同时间顺延至2015年12月22日止，月租金人民币1650元。证据1-3拟证明林婉华在交易过程中是不合法的。4.凤乐北街50号合同租金及中介费、装修费一览表，载明：2010.7.31-2011.12.22（16.6个月）月租金1500元，小计24750元；2011.12.23-2012.12.22（12个月）月租金1500元，小计18000元；2012.12.23-2013.12.22（12个月）月租金1550元，小计18600元；2014.12.23-2015.12.22（12个月）月租金1650元，小计19800元；共计81150元，扣除中介费750元、装修费37854.4元，金额为42545.6元。拟证明房屋出租的收益情况。5.装修部分单据。拟证明朱惠兰支付装修款。6、岑克俭中国工商银行账户历史明细清单、中国建设银行账户交易明细。拟证明岑克俭代朱惠兰收取的租金已经交给朱惠兰。林婉华质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据4、5的真实性无法确认。对证据6，林婉华计算岑克俭收取的租金有50多万，不清楚岑克俭将多少租金转给朱惠兰，岑克俭仍应承担清还租金的责任。岑克彪质证表示：对上述证据真实性、合法性、关联性均没有异议。岑克彪为证实其抗辩主张还提交了如下证据：林婉华和岑克勤的护照，载明其国籍均为中国；拟证明林婉华及其配偶是厄瓜多尔国民，不是适格诉讼主体。林婉华质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但林婉华是中国公民，持有中国护照和居民身份证，只是在厄瓜多尔工作。朱惠兰、岑克俭质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。一审法院认为，朱惠兰、岑克俭、岑克彪辩称林婉华为双重国籍，诉讼主体不适格，但未提交证据予以证明，而林婉华的护照载明林婉华的国籍为中国，故一审法院对朱惠兰、岑克俭、岑克彪的该意见不予采纳。从各方当事人的陈述可知，林婉华是朱惠兰的儿媳，岑克俭、岑克彪是朱惠兰的儿子，各方之间是特定的家庭关系。涉案房屋原来登记在朱惠兰名下，朱惠兰与林婉华于2010年7月30日签订《房地产买卖合同》，约定朱惠兰应当在2010年8月5日前交付房屋，但双方并未实际履行该约定。林婉华主张其委托朱惠兰管理涉案房屋并代收租金，但又称直到2019年才知道涉案房屋由朱惠兰出租，朱惠兰对此不予确认。林婉华的主张不符合常理，一审法院不予采纳。林婉华主张其已经现金支付了涉案房屋的房款，但未提供证据予以证明，朱惠兰对此不予确认，一审法院对林婉华的该主张不予采纳。虽然涉案房屋变更登记到林婉华名下，但考虑到林婉华未支付购房款，林婉华要求朱惠兰、岑克俭、岑克彪腾空并交还涉案房屋理据不足，一审法院不予支持。林婉华要求朱惠兰、岑克俭按照涉案房屋所在区域租金参考价标准计付租金及岑克彪对2020年8月19日之后的租金承担连带责任的诉请，一审法院亦不予支持。另，需要指出的是，本案争议与家庭矛盾的处理有关，与通常的房屋搬迁争议存有差别，朱惠兰现年事已高，各方当事人应妥善照顾老人。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月6日作出判决：驳回林婉华的全部诉讼请求。一审案件受理费11543元，由林婉华负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，林婉华向本院提交以下材料作为二审证据。1.（2020）粤0105民初1720号《通知书》、（2020）粤01民特817号、仲裁申请书，拟证明林婉华在国外期间，岑克俭代理朱惠兰提起四起案件，企图侵占林婉华财产；2.电量电费缴纳清单，拟证明涉案房屋没有人居住状态，朱惠兰、岑克俭、岑克彪不诚信诉讼；3.岑山今的证人证言，拟证明林婉华已就涉案房屋支付30万元购房款；4.（98）穗海证民字第4905号遗嘱公证书、（2006）穗海证民字第5234号遗嘱公证书，拟证明朱惠兰立下遗嘱涉案房屋由岑克勤继承并其涉案房屋由岑克勤出资购买、改建；5.2021年3月1日-2021年3月31日电费单，拟证明涉案房屋该期间没有人居住，朱惠兰、岑克俭、岑克彪捏造事实。朱惠兰、岑克俭、岑克彪向本院提交以下材料作为二审证据。1.供电局销户通知书，拟证明林婉华违反《中国人民共和国电力法》及违反公序良俗；2.仲裁开庭通知书及申请书，拟证明仲裁委员会已经受理赔付购房款；3.（2020）粤0105财保969号民事裁定书，拟证明冻结林婉华银行存款或扣押查封相应价值财产；4.朱惠兰、岑克彪、雷慧霞、岑峻、岑慕蓉的户籍情况，拟证明朱惠兰“四代同堂”；5.朱惠兰、岑克俭、岑克彪、雷慧霞的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，拟证明上述人员无房记录及涉案房屋是唯一住房。双方对对方提交的二审证据分别发表了质证意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于朱惠兰、岑克俭、岑克彪是否应向林婉华返还涉案房屋及返还租金。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋现登记在林婉华名下，林婉华对涉案房屋依法有权占有、使用、收益、处分。朱惠兰、岑克俭、岑克彪主张林婉华骗取涉案房屋产权，但无证据予以证明，而仲裁裁决已经驳回朱惠兰要求确认《房地产买卖合同》无效、交还涉案房屋产权的仲裁请求，朱惠兰起诉撤销该仲裁裁决的申请亦被驳回，故本院对朱惠兰、岑克俭、岑克彪的该主张不予采纳。根据林婉华的上诉主张及朱惠兰、岑克俭、岑克彪的答辩意见，可知林婉华已安排朱惠兰居住在林婉华名下的其他房屋中，可见林婉华配偶岑克勤已履行相应的赡养义务，朱惠兰并非没有房屋居住，则朱惠兰无权再占用涉案房屋。考虑到朱惠兰原居住于涉案房屋，且收取房屋租金，故朱惠兰对涉案房屋仍实际控制，因此本案认定朱惠兰应向林婉华返还涉案房屋。岑克俭、岑克彪占用涉案房屋缺乏合法依据，理应返还。至于林婉华有无支付购房款的问题，因本案并非房屋买卖合同纠纷，而是物权保护纠纷，故该问题并非本案审查范围和判断依据。关于返还租金的问题，朱惠兰原系林婉华安排入住涉案房屋，从朱惠兰、岑克俭、岑克彪的陈述来看，岑克俭、岑克彪系因朱惠兰而进入涉案房屋，岑克俭陈述其收取的租金是用于朱惠兰看病和请保姆，朱惠兰亦认可岑克俭收取租金后以现金方式返还给朱惠兰，考虑到各方之间的家庭关系，一审法院不予支持林婉华返还租金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于诉讼费的问题，因朱惠兰、岑克俭、岑克彪对本案纠纷引发存在过错，本院酌定一、二审案件受理费由其负担。综上所述，上诉人林婉华的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初9582号民事判决；二、朱惠兰、岑克俭、岑克彪应于本判决送达之日起三十日内将广州市海珠区革新路凤乐北街50号房屋腾空交还给林婉华；三、驳回林婉华的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费11543元、二审案件受理费11543元,均由被上诉人朱惠兰、岑克俭、岑克彪负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月二十二日书记员 冯冠豪徐毅敏