山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终21号上诉人（原审原告）：马元明，男，1957年4月26日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住威海市环翠区。委托诉讼代理人：张永军，男，系由威海市环翠区竹岛办事处梦海社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：华润置地（威海）有限公司，住所地威海市环翠区威海湾九里32号楼1、2层。法定代表人：高海峰，经理。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人马元明因与被上诉人华润置地（威海）有限公司（以下简称“华润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初4585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马元明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持马元明一审的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决的绝大部分理由并非是马元明提出的主张，虽对部分内容双方在庭审中进行了举证、质证及法庭辩论，但均是一审故意引导的结果，目的是将简单的事情复杂化；2.马元明没有要求认定争议区域的属性及使用权，更没有涉及对马元明邻居的任何诉求，只要求华润公司将重复收取的房款按比例退给马元明，但一审没有突出马元明主张的问题，故意淡化马元明的诉讼理由，只用少量的篇幅将马元明的诉讼理由一带而过；3.一审中，华润公司既没有否定已经收取马元明房款的证据，也没有否定华润公司有赠送行为的证据，足以证实华润公司存在将争议区域进行重复销售的行为。华润公司辩称，1.华润公司严格按照经相关政府部门审批的图纸进行建设，工程竣工后，经相关政府部门验收合格，系与原审批图纸一致。建设交付的房屋完全符合双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，不存在侵犯马元明权益的行为，也不存在任何的违约行为；2.房屋价款是根据双方合同约定、按建筑面积计算，签订合同时系按预测面积进行收取，房屋交付时是根据有资质的相关部门出具的实测报告、结合合同约定的单价计算，不存在多收房屋价款的行为；华润公司不存在将公共区域或一审所述的争议区域擅自销售给第三方的行为，从双方及华润公司与其他买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》所附的图纸可以看出，华润公司从未将公共区域出售给第三方。故，马元明主张华润公司将公共区域出售给第三方的理由不成立。综上，马元明的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。马元明向一审法院起诉请求：华润公司退还马元明房款12637.8元及利息（以12637.8元为基数，自2016年11月1日起之2020年8月31日止，按银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年5月29日，马元明与华润公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：华润公司将其开发建设的位于威海湾九里-30号-2204房屋出售给马元明，建筑面积128.51ｍ2（一审错写为元，本院予以纠正），单价为7142.12元／ｍ2，总价款917834元；第十三条关于面积差异处理，该商品房交付时，华润公司应当向马元明出示房屋测绘报告，并向马元明提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与合同载明的面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：（1）无论差额多少双方均自愿接受，并按照产权登记面积（即实测面积）及合同约定单价据实结算，多退少补，双方不以面积差异为由解除合同；（2）按照上述方式对商品房建筑面积差异进行处理的，对商品房建筑面积组成部分的套内建筑面积差异和公摊面积差异不再分别处理，处理差异面积，无论是返还房价款还是补足房价款，均不计算利息。该合同附件房屋平面图中，用红线标注了马元明所购买房屋2204的范围，并在与马元明所购房屋相邻的2203室房屋入户处标注有两道门，该两道门之间形成相应的面积区域（以下称争议区域）。上述合同签订后，马元明按照合同约定价款支付了房款，华润公司于2016年10月29日向马元明交付了房屋。2017年11月3日，马元明所购买的房屋进行了不动产权登记，不动产权证号为：鲁（2017）威海市不动产权第0049110号，载明的建筑面积为125.85ｍ2，其中：专有建筑面积97.20ｍ2，分摊建筑面积28.65ｍ2；在该不动产证所附房产分户图中，将前述争议区域标注为楼梯所在的公共区域。后，马元明、华润公司根据不动产证记载的面积对房屋总价款进行了最终结算。马元明主张，《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图显示，其购买的2204室户门与相邻2203室户门处于同一直线上，即该附图争议区域划归为2203室的面积，但不动产权证所附房屋分户图却将争议区域划归为公共区域，因马元明系按照不动产权证附图所记载的建筑面积（含争议区域的分摊面积）向华润公司支付房款，即马元明支付了争议区域分摊面积的房款，但该争议区域由华润公司赠送给2203室业主并由该业主实际使用，故华润公司违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，造成马元明多支付争议区域分摊面积的房款，故要求华润公司予以退还。马元明所主张的退还房款的金额计算方式为：2204室建筑面积125.85ｍ2÷（2204室建筑面积125.85ｍ2＋2203室建筑面积87.73ｍ2）×争议区域面积约3ｍ2×房屋单价7142.12元﹦12620.13元。华润公司对马元明上述计算方式不予认可，马元明未提供相应的计算依据。马元明为证实其主张，提供以下证据：证据一、威海市环翠区综合行政执法局威环综执当罚决字（2020）91007号当场行政处罚决定书一份，内容为认定当事人林荣淑在威海湾九里30号3306室侵占物业共用部位，并责令恢复。马元明称该行政机关对2203室业主亦作出了相同的行政处罚决定书，拟证实案涉争议区域属于公共区域。证据二、华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司印制的华润威海湾九里业主手册一份，该业主手册中规定了业主在装修过程中不得侵占公共区域；证据三、2017年9月26日华润威海湾九里物业服务中心对30号楼307室业主下达的装修违章整改通知书一份，要求该业主对私自拆改消防设施防火门的行为进行整改；证据四、华润公司与华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司签订的前期物业服务合同中记载合同双方信息的合同页复印件二份，其中华润公司代理人记载为张永团，华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司的法定代表人亦为张永团；以上证据二、三、四证实，华润公司与案涉房屋所在小区的物业管理公司属于一家公司，业主在装修房屋过程中，在拆除争议区域安装的防火门时，华润公司并未制止，直到2017年9月底才开始制止，说明争议区域系华润公司赠送给2203室；证据五、“威海九里建议装修平面图”打印件一份及自网络上搜索该装修平面图过程的视频两份，证实该装修平面图系华润公司在网上发布的与2203室户型相同的装修建议图，从该图中看争议区域与业主自有面积装修一致，可以证实争议区域系华润公司赠送给2203室业主；证据六、2018年10月28日手机录制的视频一份，马元明称系录制的案涉小区21号楼1107室未装修时的状态，该视频显示与本案争议区域相同位置的墙面、顶棚及地面均为水泥砂浆，而该房屋购房合同约定的室内交付标准也为水泥砂浆，说明本案争议区域系华润公司赠送给业主；证据七、购房合同附图打印件10份，马元明称该附图系其他与2203室相同户型的购房业主所提供，从该附图看，华润公司将争议区域划在购房区域内，说明争议区域系由华润公司赠送给相应业主。经质证，华润公司对证据一的真实性不清楚，但认可案涉争议区域属于公共区域；对证据二、三、四的真实性不清楚，华润公司与华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司系两个独立的法人；对证据五、六、七的真实性不予认可，华润公司从未将案涉争议区域赠送给业主。华润公司为证实其主张，提供以下证据：证据一、2014年10月29日，华润公司与案外人朱潇雨就威海湾九里-30号-2203房屋签订的《商品房（预售）合同》，在该合同所附房屋平面图中，争议区域并未标注在出售给朱潇雨房屋的面积之内，证实华润公司未将争议区域出售给2203室业主，该房屋交付后业主所从事的改造行为与其无关；证据二、威海湾九里30号楼的施工图纸、建设工程竣工规划核实合格证及威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证各一份，证实马元明所购买的房屋系华润公司按照设计图纸进行建设，并经验收合格；证据三、威海市房地产测绘中心有限公司出具的房地产测绘报告一份，其中房屋分户面积对照表载明案涉的2204室建筑面积为125.85ｍ2，2203室的建筑面积为85.95ｍ2，房产分户图中显示争议区域长2米，宽1.7米，并将该争议区域划归为“梯2”所在的分摊建筑面积之中；证据四、威海市国土资源局于2017年8月10日向华润公司颁发的案涉房屋所在的威海湾九里-30号不动产权证书，该不动产权证书所附的案涉房屋所在楼层房屋分户图与证据二中房产分户图相同。证据二、三、四共同证实房屋公共区域的分摊面积应以测绘报告为准，房产测绘图对房屋面积是以专有与共有部分划分的，而华润公司与马元明签订的《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图是以建筑结构为基础进行房屋面积划分的，最终应以房产测绘报告为准，华润公司交付给马元明的房屋符合《商品房买卖合同（预售）》的约定。经质证，马元明对证据一、二、三、四的真实性无异议，但主张均与本案无关，其提起本案诉讼系因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中所附房屋平面图与不动产权证书所附房屋分户图不一致，要求华润公司承担的是因违反合同产生的违约责任，对房屋的规划及测绘并无异议。庭审中，马元明、华润公司均认可，在华润公司向2203室业主交付房屋时，争议区域入口处安装的为防火门，且未安装门锁。马元明称该防火门后由2203室业主拆卸，换装为防盗门并加装门锁。本案审理过程，经一审法院现场查看，争议区域入口处现仍安装为防盗门并加装门锁。一审法院认为，马元明、华润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，房屋测绘部门所作的房屋分户平面图及不动产权登记管理部门所颁发的不动产权证书所附房屋分户图中，均将案涉争议区域划归建筑物共有部分，双方对于争议区域属于建筑物共有部分亦无异议。从双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图来看，华润公司并未将该争议区域标注为2203室的专有部分，从华润公司与2203室业主签订的《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图来看，华润公司亦未将争议区域划归为出售给2203室业主的专有面积之内，马元明、华润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图在争议区域处虽标示有两道门，但并未标注从外部进入争议区域的门（原安装防火门处）即为2203室的入户门。因此，无论华润公司与马元明、2203室业主签订的《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图，还是不动产权登记管理部门所颁发的不动产权证书所附房屋分户图，均未将案涉争议区域划归业主专有部分，上述《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图（在争议区域标示了“门”的图标）与不动产权证书所附房屋分户图（在争议区域未标示“门”的图标），仅存在对争议区域标示方法的差异，但均未改变争议区域属于建筑物共有部分的属性，马元明现仅因《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图与不动产权证书所附房屋分户图中关于争议区域标示方法存在差异为由，主张华润公司构成违约，理由不当，不予支持。根据马元明、华润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，双方应按照产权登记面积（实测面积）及合同约定单价据实结算房屋价款，现双方按照不动产权证书记载的房屋面积据实结算了房款，亦符合双方合同约定，故马元明主张华润公司存在违约行为，要求华润公司退还多收的房款，没有事实依据，不予支持；对于马元明主张争议区域设置于2203室门口，造成其利用不便的问题，因案涉房屋所在建筑已经由相关部门验收合格，且建筑物共有部分因其共有的属性，并非以单独方便某一业主使用而设置，故马元明以其不便于利用争议区域而要求华润公司退还房款，理由不当，亦不予支持；对于双方争议的华润公司是否将案涉争议区域赠送给2203室业主的问题，因无论是否存在赠送行为均并不能改变争议区域属于建筑物共有部分的属性，且双方在庭审中均认可华润公司在交付房屋时，从外部进入案涉争议区域的门为防火门，并未加装门锁，马元明在庭审中亦自称该防火门系2203室业主拆换为防盗门并加装门锁，马元明如认为该换门行为影响其对共有部分的权利，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条第一款之规定，判决：驳回马元明诉讼请求。案件受理费91元，由马元明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。马元明提供4份效果图，主张：证据一、“威海九里建议装修平面图”（打印件），是于2020年7月在搜狐搜房网上搜索华润公司网站下载的，马元明的房屋为C7户型，2203室为B6户型；证据二、将证据1的两平面图合成后，予以比较显示执法部门认定公共区域的具体位置；证据三、根据其与2203室的《商品房买卖合同（预售）》合成的平面图，予以比较显示的公共区域（蓝色部分）就是马元明买房时认可的、亦是华润公司告知的公共区域；证据四、根据其与2203室房屋的产权证合成的平面图，予以比较显示的公共区域（蓝色部分），拟证实该公共区域与证据三显示的公共区域（蓝色部分）不相同，不同之处就是其与华润公司的争议区域，马元明据此要求退还该区域的房款。经质证，华润公司对证据的真实性和证明目的均不予认可，主张尤其是证据三与合同约定的附图不一致。本院对上述证据认定如下：华润公司对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，其中证据一与马元明在一审提供的证据五一致，并不属于新证据；证据二、三、四系马元明自行制作，故对该证据的真实性本院均不予认定。另，马元明明确表示，在《商品房买卖合同（预售）》中注明的争议区域属于2203室，且在“威海九里建议装修平面图”中也将该区域划归于2203室，但在房产证中却将争议区域变成了公共区域，故马元明要求华润公司将争议区域相对应的房款返还；至于2203室对争议区域是否是被赠与的，马元明不予主张，即使2203室业主将争议区域安装的防盗门予以拆除、恢复原状，马元明依然要求华润公司履行合同，将所对应的款项予以返还。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，在华润公司与马元明及2203室业主分别签订的《商品房买卖合同（预售）》所附的房屋平面图中，华润公司并未将争议区域标注为2203室的专有部分，而在评估部门出具的测绘报告、马元明及2203室业主的产权证中，亦均将争议区域划归为建筑物共有部分即公共区域。故，即使马元明提交的“威海九里建议装修平面图”是真实的，亦是华润公司的宣传资料，不发生物权及规划变动的效力。同时，在一审庭审中，双方当事人均认可，在华润公司向2203室业主交付房屋时，争议区域入口处安装的为防火门，并未安装门锁，马元明亦主张防火门是后由2203室业主拆卸，换装为防盗门并加装门锁，而2203室业主未经审批的个人行为亦不能使争议区域发生物权变动的效力。据此，马元明主张华润公司将争议区域赠与2203室业主的理由不当，本院不予支持。综上所述，马元明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由马元明负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二一年四月二日法官助理宋杨书记员刘金凤