广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3819号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市交通运输局。住所地：广州市天河区天河南二路1号。法定代表人：潘双明，局长。委托诉讼代理人：王志军，广东鸿麓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭根，男，1948年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王冬梅，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓漫，广东大篆律师事务所实习人员。上诉人广州市交通运输局与上诉人郭根房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人广州市交通运输局、郭根均不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人广州市交通运输局的委托诉讼代理人王志军以及上诉人郭根的委托诉讼代理人王冬梅、陈梓漫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广州市交通运输局上诉请求：l.请求变更一审判决书第一项，判令郭根向广州市交通运输局支付1996年7月1日至2020年5月6日期间的房屋租金23086.51元；2.请求判令郭根向广州市交通运输局赔偿其转租房屋给广州市交通运输局造成的财产损失34378.87元；3.本案及一审的诉讼费用均由郭根负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。案涉租赁房屋属于广州市交通运输局名下公有住房，郭根负担的公房租金特别低廉，系郭根基于当时的国家住房福利政策向广州市交通运输局承租。本案房屋租赁合同纠纷性质属于郭根依照国家福利政策租赁广州市交通运输局公有住房产生的纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。然而，一审法院在本案纠纷的处理中却大量适用前述司法解释相关规定，属于适用法律错误。广州市交通运输局认为法院审理案涉公房租赁纠纷除了应适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等法律外，应当参照适用我省颁布的《广东省共有房产管理办法》。二、关于本案所涉广州市交通运输局向郭根追收公房租金是否应受诉讼时效制度限制。1.案涉公房租金的追收不应受诉讼时效的限制。首先，根据《广东省共有房产管理办法》第三章租赁使用第十一条、第十四条、第二十三条的规定，可以确悉公房租金不具有盈利或收益性质，是相关承租户能够持续享受福利政策居住使用公房重要的保障。为保证公房租赁福利分配政策的可持续性及公平性，《广东省共有房产管理办法》第十五条、第二十五条的规定，实际赋予了承租人所在单位在承租人拖欠租金时的强制扣缴权及追收权，该规章并未对房管部门或产权单位追收公房租金作出时效限制。在该情形下，广州市交通运输局认为对公房租金费用的追收，应参照对社保费用的追缴，不应受诉讼时效制度的限制。2.即便认为公房租赁纠纷所涉租金的追缴亦应受诉讼时效制度的规制，那么公房租金追缴时放的起算点亦应从最后一期租金履行期限届满之日起算。[最高人民法院曾在该院审理的（2011）民提字第304号民事判决书中对城镇房屋租赁合同纠纷所涉租金支付的诉讼时效起算采用前述类似观点，《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》（2012年3月7日）（六）连续行为的诉讼时效应如何起算？连续行为是指同一债权人与同一债务人之间，一段期间内基于同一个整体的意思表示而连续发生的多笔交易行为。由于多笔交易具有整体性，诉讼时效应当从最后一笔交易履行圈限届满之日起算]。案涉公房租赁合同于2020年5月6日解除，最后一期租金履行期限应为合同解除日。因广州市交通运输局与郭根于2020年6月5日签订解除合同协议书，约定双方在该协议签订后另行协商郭根应偿付的租金、滞纳金等金额，故案涉租金追索诉讼时效的起算时间实际应为解除合同协议书签订日。所以说，广州市交通运输局就案涉租赁公房向郭根追索1996年7月1日至2020年5月6日期间的租金中涉及1996年7月1日至2017年4月期间的租金并未超过诉讼时效。三、广州市交通运输局要求郭根就其转租行为参照其所获转租收入赔偿广州市交通运输局的财产损失，有法律依据。1.郭根将案涉公房转租给案外人使用的行为违法，其所获转租收入构成不当得利，应返还给受害人即广州市交通运输局。2.郭根将案涉公房转租给案外人使用的行为违反合同约定，其依法应向广州市交通运输局承担包括赔偿损失在内的违约责任。一审法院不支持广州市交通运输局该项转租赔偿损失诉讼请求，实质造成郭根因其实施违反《广东省公有房产管理办法》规定及合同约定的转租行为而获利，显然与法不合，而且该判决结果将导致我局管理的国有资产流失，致使国家利益受损。综上所述，广州市交通运输局认为，郭根在案涉公有房屋租赁合约存续期间不按约定支付租金并擅自将承租房屋转租给他人牟取利益，严重损害了广州市交通运输局管理的国有资产合法权益。郭根辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.关于适用诉讼时效的问题，一审法院适用法律正确，广州市交通运输局在上诉状中亦予以认可，其主张对涉案租金的追收不应受诉讼时效的限制没有法律依据，其主张应参照社保的追缴制度更是无稽之谈。郭根认为房屋的租金每一段支付周期都具有相应的独立性，均应单独适用诉讼时效的规定，并非是不可分割的整体。2.广州市交通运输局主张郭根的房屋转租行为给其造成了财产损失，没有事实和法律依据。一审法院判决郭根需要按照相应的租金标准交付租金，不会造成国有资产流失的问题。广州市交通运输局主张需要以当初郭根与第三人约定的租金标准向其支付损失，也没有事实和法律依据。事实上，郭根并没有将公租房用于转租盈利，其租给的是朋友，并没有实际收取租金。郭根在街道备案是基于其是党员干部，做示范作用才去备案。既然广州市交通运输局没有经济损失，也不存在郭根向其赔付的问题。郭根上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判广州市交通运输局承担房屋维修费33923.69元；2.一审的诉讼费、反诉费、上诉费用由广州市交通运输局承担。事实和理由：一审法院依法查明，广州市交通运输局、郭根之间存在不定期租赁关系，同时亦查明，广州市交通运输局多年未履行对房屋进行安全维修的义务。但却认定郭根对案涉房屋的维修时并未对广州市交通运输局进行告知，因此对郭根的反诉请求不予支持。郭根认为，一审法院未结合客观事实，单从维修项目名称将案涉为保证住宅需要的合理范围内的房屋维修费用进行区分系事实认定错误。同时据以驳回郭根反诉请求的理由与广州市交通运输局自认的事实存在矛盾。具体理由如下：一、关于案涉房屋的维修告知问题，郭根系告知不能，而非不予告知。自1998年房屋制度改革始，广州市交通运输局便从未对该房屋履行过任何其作为出租人应当履行的义务，从未与郭根取得联系，同时也因广州市交通运输局单位名称及住所地多次更改，郭根无法主动与其取得联系，告知其房屋状况。在一审中，广州市交通运输局也承认，是因为广州市交通运输局机构内部改革导致在资产清理时遗漏了涉案房屋，因此从未对房屋进行过任何巡查、管理，也未联系过郭根，告知其业主的变动情况及租金的交付方式及地点；而案涉房屋产权登记证显示，其业主为广州交通委员会，但该委已不存在，仅在广州市交通运输局内部文件中显示其已合并在了广州市交通运输局单位内，但产权证上的登记至今未变。郭根无法认识到广州市交通运输局便系案涉房屋的业主并主动与其取得联系属客观事实，而因此，郭根在房屋出现客观必要进行维修的情况时，是因客观情况告知不能，而非不予告知。二、郭根对案涉物业进行的全部维修费用均应当由广州市交通运输局承担。首先，广州市交通运输局与郭根签订的《广州市公有住宅房屋租赁合约》第五条第5点约定，包含了广州市交通运输局作为出租人的关键义务，第一个是定期进行安全检修，第二个是保证房屋的使用。广州市交通运输局、郭根双方对第二个义务的履行内容存在争议，也即“因居住舒适性维修项目”部分是否属于为保证房屋的使用而进行的维修。该部分包括：煤气管道安装、砖砌灶台、墙面木门翻新等。一审法院未结合客观事实，但从该部分项目名称看，认定争议部分并非为了保证房屋使用的必要维修项目，系事实认定错误。第一，案涉房屋系于1978年建成并进行装修，距离郭根对案涉房屋进行该部分装修已经进近四十年，屋内装饰装修的老化、脱落是必然的。且该房屋在合同履行期间，先后出现厨房下水管道破裂，内墙爆裂、渗水，楼顶面批荡爆裂脱落，厕所粪管爆裂等影响房屋安全使用的情况。而上述房屋情况必然使屋内装修装饰需要进行合理修缮，才能保证案涉房屋的使用。郭根仅对屋内需要置换的部分进行简单的翻新，系属为了保证房屋的使用而进行的客观必要的合理修缮，并未超出合理范围。第二，2015年，广州市人民政府办公斤颁布《广州市推进管道燃气三年发展计划实施办法》，该办法规定，“凡具备管道燃气供气条件的居民住户、餐饮单位、公共服务单位等应当使用管道燃气。在燃气管道覆盖范围内，不得新建小区气化站、瓶组站，已建成的应当停止使用。”而案涉房屋系属具备管道燃气供气条件的居民住户区域，该区域的住户均已安装，如郭根不安装管道燃气，将无法正常生活。因此，该项目亦属于客观必要的合理维修费用。综上，郭根对案涉房屋进行的全部修缮项目均属于《广州市公有住宅房屋租赁合约》第五条第5点约定的甲方的义务履行内容，因此应当由广州市交通运输局承担全部维修费用。其次，郭根对房屋的修缮投入直接转化为房屋的增值，且房屋的增值是由广州市交通运输局直接享有，因此根据公平性原则，广州市交通运输局也理应对整个维修费用承担责任，而非所谓的安全因素维修项目费用负责。综上，一审法院认定事实错误，请求依法查清事实后予以改判。广州市交通运输局辩称，一、郭根关于维修告知系告知不能的说法与事实不符。郭根称在2015年发生房屋维修事项后，客观上不知道原出租给其房屋的广州市交通局如何联系，显然与日常经验法则不符，且不说郭根本身就是原广州市交通系统企业的干部，是地道的广州人，郭根维修告知并非客观不能，其自知欠缴租金及滞纳金远超过其实际支出的维修费用，且乐于广州市交通运输局未能跟进管理其承租公房的现状，其不想告知广州市交通运输局其对承租公房进行维修，是避免广州市交通运输局跟进管理而知悉其维修房屋将公房转租给他人谋取利益的事实。二、广州市交通运输局作为公房出租人依法只对案涉出租房屋的安全性负责，案涉居住舒适性维修项目费用应由郭根自行负担。《广东省公有房产管理办法》规定，凡不属养护性质的装修、粉饰，概由租户负责，而通过案涉房屋维修评估意见，可以确悉郭根实施的居住舒适性维修项目在本质上不属于养护性质的装修、粉饰，比如全屋内墙补灰扫漆、厨房卫生间块料墙面砖砌灶台等等，所以该等费用应由郭根自己负担。另外，关于煤气管道安装费用，从郭根提交的费用缴交收据看，该费用实际发生于1993年4月，该时期郭根尚处于正常交租期，一直到1996年3月15日还在向广州市交通运输局缴纳租金并补缴此前欠缴的租金差价，佐证了煤气管道安装费用实际应由郭根自行负担的事实，否则郭根在向广州市交通运输局缴付欠租时自然会主张该煤气管道安装费用抵消租金。另，郭根引用2015年广州市政府办公厅颁布的推进管道燃气实施办法佐证其1993年安装管道煤气属于客观必要的合理维修费用，于法不符。综上所述，请求法院依法驳回郭根的上诉请求。广州市交通运输局于2020年8月25日向一审法院起诉请求：1.判决郭根向广州市交通运输局支付1992年11月3日至2020年5月6日欠缴的房屋租金23818.64元，滞纳金23818.64元，剔除郭根承租房屋期间涉房屋安全维修支出的费用15598.58元，郭根应向广州市交通运输局支付租金、滞纳金金额32038.70元；2.判决郭根向广州市交通运输局支付2020年5月7日至2020年6月15日期间的房屋占用费1119.72元（参照郭根转租收入）；3.判决郭根就其转租房屋赔偿给广州市交通运输局造成的财产损失30197.16元（按郭根转租取得的收入计算，且已剔除房屋租赁合同存续期间广州市交通运输局应负担的租金，从2015年8月1日起计至2020年5月6日）。郭根向一审法院反诉请求：1.广州市交通运输局向郭根支付维修费33923.68元；2.判决广州市交通运输局向郭根支付资金占用利息6661.05元（以2015年之前的维修费9146.61元为基数，按照银行同期贷款利率自2015年1月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日；以2016年及近两年的维修费24777.07元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息自2019年8月20日起计算至实际清偿之日）；3.广州市交通运输局向郭根支付煤气管道补偿费1350元；4.广州市交通运输局向郭根退还保证金203.2元；5.广州市交通运输局向郭根支付违约金319.02元（以未退还的保证金203.2元为基数，按每日百分之一计算，自2020年5月16日起计算至实际清偿之日）。一审法院经审理查明：1992年11月3日，原广州市交通局（出租人、甲方）与郭根（承租人、乙方）签订《公有住宅房屋租赁合约》。约定：甲方同意将净慧路88号602部位，租用面积24.73平方米，租给乙方作住宅使用。上址房屋按房管发[92]35号标准计算月租金为14.06元，乙方应按评定月租金额于每月10日前付给甲方；逾期不交租的，每天应偿付月租金额2%的滞纳金；逾期天数从超过当月底之日起计。今后因执行的租金标准或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整；乙方按新调整的月租金付给甲方。租赁期限从1992年11月至1994年6月。乙方依照广州市有关规定交缴保证金为元（数额未填写）；租约终止时，甲方应在十天内按本合约的保证金数额退还保证金给乙方，甲方逾期不退应赔偿损失，每天赔偿金额按保证金总额的1%计算。甲方有定期对房屋进行安全检修，保养房屋和保障房屋安全使用的义务。乙方有向甲方提出保持房屋正常使用和维修的权利等。当日，郭根向广州市交通局交纳保证金203.2元。之后，广州市交通局将上述房屋交付郭根使用。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，广州市交通局继续将该房屋出租给郭根，郭根支付租金。1993年4月10日，郭根支付煤气管道补偿费1350元。1996年3月15日，广州市交通局向郭根出具收据一张，载明收到郭根房租295.26元，摘要为“95年7-9月租差42.18元；95年10-96年6月租金：253.08元；每月：28.12元”等。2015年10月22日，出租人洪某如与承租人钟某清签订《广州市房屋租赁合同》，列明业主为郭根，洪某如将涉案602房出租给钟某清作居住用途使用，租赁期限为2015年8月1日至2016年3月31日，月租金额为800元。2017年3月12日，郭根作为出租人与钟某清再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定郭根将该房屋出租给钟某清作居住使用，租赁期限为2017年3月1日至2020年9月1日，月租金额为841.90元。两份租赁合同均办理了租赁备案登记。2020年4月29日，广州市交通运输局向郭根发出《限期腾退房屋的通知》，称郭根在承租涉案房屋后长期未向广州市交通运输局缴交房租并擅自将该房屋转租给他人使用，违反了《广东省公有房产管理办法》的相关规定，广州市交通运输局有权收回租赁房屋，故通知郭根双方租赁关系自该通知送达之日起解除，要求郭根在该通知送达之日起三十日内按本市规定的公房住宅租金标准向广州市交通运输局支付欠缴租金，结清水电费，并将腾空后的房屋按原状交还给广州市交通运输局等。2020年6月5日，广州市交通运输局（甲方）与郭根（乙方）签订《解除合同协议书》，载明鉴于：1.1992年11月3日，甲乙双方就甲方名下广州市xx区xx路88号的602房签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定甲方将租赁合约项下房屋租给乙方作住宅使用，双方还约定了各自的权利和义务及违约责任；2.因甲方近期获悉乙方于2015年8月起将前述合约项下租赁房屋转租给他人使用，遂依法于2020年5月6日通知乙方解除前述房屋租赁合同并要求乙方退还房屋、补缴欠付的租金及其他损失；3.经双方协商，乙方现拟向甲方先退还前述租赁房屋。现甲乙双方就前述《广州市公有住宅房屋租赁合约》解除相关事宜，根据相关法律、法规和规章的规定，经友好协商，达成协议如下：一、甲乙双方就甲方名下广州市xx区xx路88号的602房签订的《广州市公有住宅房屋租赁合约》自2020年5月6日解除。二、乙方应在本协议签订后3日内自行结清前述租赁房屋所涉水、电等相关费用，并至迟于2020年6月15日前，将腾空后的租赁房屋按原状退还给甲方。三、乙方未按本协议约定履行退房义务，逾期每日应向甲方支付违约金30元，并依广州市相关行政主管部门公布的广州市房屋市场租金标准向甲方支付非法占用房屋期间的房屋占用费；乙方逾期结清房屋水、电等相关费用致使甲方垫付的，乙方逾期每日按应付未付金额的1%向甲方支付违约金。四、甲、乙双方同意在本协议签订后就前述租赁房屋下列事项继续进行友好协商，协商一致的，另行签订补充协议：1.乙方偿付承租房屋期间欠缴的租金、滞纳金及转租给甲方造成的损失赔偿金额；2.甲方依租赁合约约定应返还乙方承租房屋期间所支付的房屋正常维修费用金额等。2020年6月15日，郭根将涉案房屋交还给广州市交通运输局。2020年6月23日，广州市交通运输局、郭根共同委托菲达公司对郭根承租涉案房屋期间维修该房屋支出的维修费用进行鉴定评估。2020年7月16日，菲达公司作出《关于xx路xx号602房屋维修费用鉴定评估意见书》，载明经该司鉴定评估广州市越秀区xx路xx号的602房维修费用如下：（一）“2015年以前维修项目”部分1.“因安全因素必须维修项目”部分鉴定评估造价为6615.55元；2.“因居住舒适性维修项目”部分鉴定评估造价为2531.07元。（二）“2016年近两年维修项目”部分1.“因安全因素必须维修项目”部分鉴定评估造价为8983.03元；2.“因居住舒适性维修项目”部分鉴定评估造价为15794.04元。以上两项合计为33923.68元。其中，“2015年以前维修项目”中的“因居住舒适性维修项目”包括：房间门730.43元、煤气管道安装费1300元、砖砌灶台500.64元；“2016年近两年维修项目”中的“因居住舒适性维修项目”包括：厨房、卫生间块料墙面5858.89元，全屋内墙补灰扫漆9199.18元，木门补漆翻新735.97元。另查明，据广州市规划和自然资源局档案中穗房地证字第××号房地产证存根记载，广州市越秀区xx路xx号602房总建筑面积36.09平方米，用途为住宅，权属人为广州市交通委员会，该证的核准日期为1998年3月26日。广州市交通委员会为申请办理该权属证书填写《广州市公有房屋及用地登记申请书》，其中陈述：xx路xx号宿舍建筑建设单位是广州市交通运输局。1978年市交通运输局属下市第二汽车修理厂办理报建，经市规划局（78）城建29号报建审核后施工。交通运输局于1982年分为市运输局、市公共交通局。1983年机构改革时分别改为广州交通局、广州公用事业局（现为广州市交通委员会、广州市公用事业管理局）。根据当时宿舍产权划分原则，哪个单位住房归哪个单位……。因机构改革，原广州市交通委员会的职责于2019年1月整合由广州市交通运输局承接。诉讼过程中，广州市交通运输局陈述其诉讼请求主张的租金是按照同期广州市房管部门公布的公房住宅平均租金标准计算的，其起诉状所附《广州市交通运输局诉讼请求金额计算详情表》载明2001年8月1日至2019年2月10日租金按24.73平方米×3.5元/月计算，2019年2月11日至2020年5月6日租金按照24.73平方米×4元/平方米计算。为证明租金标准，广州市交通运输局向一审法院提交广州市住房和城乡建设局2020年8月28日作出的穗建公开[2020]320号《广州市住房和城乡建设局关于王志军政府信息公开申请告知书》及其附件作为证据。王志军申请公开的内容为“自1992年至2019年1月31日期间发布的涉调整广州市住宅房屋租金的通知等文件”。上述告知书附件即为广州市房管部门关于租金标准调整的相关文件。其中，附件1为广州市房地产管理局、广州市物价局1992年2月18日作出的房管发[1992]35号《关于提高住宅租金标准的通知》，载明公房住宅租金从现行每平方米使用面积平均月租金0.27元提高到0.50元，该通知自1992年4月1日起执行。附件12为广州市住房和城乡建设局2019年1月31日作出的穗建规字[2019]1号《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，载明承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅承租人适用公产类租金，从每平方米使用面积平均月租金3.50元，调整到4.00元，该金额为平均月租金，具体计租方式详见附件；本通知自印发之日起施行，有效期5年等。郭根对上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为其应当按照合同约定的标准计付租金。另，广州市交通运输局庭审过程中确认郭根已付保证金应与其欠款冲抵，广州市交通运输局并非主张没收。一审法院认为，原广州市交通局与郭根签订的《公有住宅房屋租赁合约》约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但原广州市交通局继续将涉案房屋出租给郭根使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。广州市交通运输局作为原广州市交通局的权利义务继受人，与郭根亦为不定期租赁关系。上述《公有住宅房屋租赁合约》约定，涉案房屋的租金按照房管发[92]35号文计算为14.06元/月，今后因执行的租金标准或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整，乙方按新调整的月租金付给甲方。而该房管发[1992]35号《关于提高住宅租金标准的通知》规定，公房住宅平均月租金按使用面积计算为0.5元/平方米，即合同约定的租金标准高于同期公房住宅平均租金。郭根举证的1996年3月15日租金收据显示1995年10月至1996年6月期间郭根系按28.12元/月支付租金，标准亦高于房管部门公布的同期公房住宅平均租金标准（1元/平方米），同时证明双方确参照同期公房住宅租金标准作相应上调。广州市交通运输局本案中主张郭根按照房管部门公布的同期公房住宅平均租金标准计付租金符合涉案房屋性质也未超出双方约定的标准，一审法院予以采纳。该合同还约定，乙方应于每月10日前支付当月租金，即每月租金应自当月11日起单独计算诉讼时效。现有证据表明，广州市交通运输局直至2020年4月29日才向郭根发出通知主张欠缴租金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于三年诉讼时效期间的规定，故广州市交通运输局关于2017年4月及以前租金的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。结合广州市交通运输局对于租金计算的主张及同期公房住宅租金标准，2017年5月1日至2019年2月10日期间的租金应按照24.73平方米×3.5元/月=86.56元/月计算，2019年2月11日至合同解除前日即2020年5月5日期间的租金应按照24.73平方米×4元/平方米=98.92元/月计算。此外，对于郭根反诉要求退还的保证金，广州市交通运输局意见为与郭根欠款相冲抵，实际上即为同意退还，抵销问题可在履行过程中解决。关于合同解除次日至郭根交还房屋之日即2020年5月6日至同年6月15日的房屋占用费标准，双方没有约定，但考虑到该期间是双方签订的《解除合同协议书》中约定的搬迁准备期，郭根并未超过履行期限，故该期间房屋使用费继续按照当时的租金标准即98.92元/月计算为宜，广州市交通运输局主张按1119.72元计算没有依据，一审法院不予支持。此外，广州市交通运输局要求郭根参照转租收入赔偿转租给广州市交通运输局造成的财产损失亦缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。关于郭根反诉主张的维修费33932.68元和煤气管道补偿费1350元，广州市交通运输局已同意承担上述维修费中涉房屋安全维修的支出15598.58元，并同意从郭根应付租金中扣减，双方争议在于菲达公司作出的《关于xx路xx号602房屋维修费用鉴定评估意见书》中“因居住舒适性维修项目”的部分，从具体内容看，主要是房间门、煤气管道安装、砖砌灶台、墙面木门翻新等已形成附合的装饰装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，亦不予支持；但当事人另有约定的除外。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……本案中，一方面郭根未举证其装饰装修系经广州市交通运输局同意，另一方面双方解除租赁关系时原书面租赁合同约定的租赁期限已经届满，处于不定期租赁状态，故郭根要求广州市交通运输局支付该款依据不足，一审法院不予支持。关于广州市交通运输局诉请的迟延支付租金的滞纳金（性质上应属于迟延付款违约金）及郭根反诉主张的维修费利息、迟延退还保证金的违约金的问题，由于郭根多年未支付涉案房屋租金，广州市交通运输局亦多年未履行对房屋进行安全性维修的义务导致郭根垫付维修费用，双方互负债务交织在一起，均有过错，故对上述违约金、利息均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，于2020年11月24日判决如下：一、郭根在本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市交通运输局支付2017年5月1日起至2020年5月5日止的租金（其中2017年5月1日至2019年2月10日期间的租金按照86.56元/月计算，2019年2月11日至2020年5月5日期间的租金按照98.92元/月计算）；二、郭根在本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市交通运输局支付2020年5月6日起至2020年6月15日止的房屋使用费（按照98.92元/月计算）；三、广州市交通运输局在本判决发生法律效力之日起五日内，向郭根支付房屋安全维修费15598.58元；四、广州市交通运输局在本判决发生法律效力之日起五日内，向郭根退还保证金203.2元；五、驳回广州市交通运输局的其他诉讼请求；六、驳回郭根的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取692元，由广州市交通运输局负担654元，郭根负担38元；反诉受理费减半收取430元，由广州市交通运输局负担160元，郭根负担270元。二审中，广州市交通运输局提交了微信聊天记录截图一张，内容显示双方在2020年8月20日就本案所涉争议进行协商，郭根提出解决方案：将多年的房租（21000）加上双方认可一年的出租费（约10000元）合计33000元，冲抵鉴定的房屋维修费，郭根自己负责3000元左右，可以将出租费再计多三、四个月。未显示广州市交通运输局对该方案作出回复。经本院组织证据交换及质证，郭根对上述证据的真实性、合法性及关联性不予认可，表示双方曾就涉案房屋的问题进行过多次协商，2020年8月20日微信聊天记录是郭根为达成调解协议作出的陈述，不能用于证明郭根同意支付已超过诉讼时效部分的租金及与双方约定不符的房屋占用费。郭根二审期间没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，涉案《公有住宅房屋租赁合约》第五条第2款约定：“乙方擅自将承租房屋转租、转让、分租、转借或与其他人调换房屋，改变使用性质，利用房屋搞违法活动或连续空置六个月或拖欠租金累计六个月，甲方有权终止租约，收回全部或部分房屋的权利”；第八条约定“乙方不得私自扩、加、改建房屋或装修房屋。如确属必要时，应事先征得甲方同意并签订协议后，方可动工；否则，乙方应自行拆除恢复原状，造成房屋损坏时，应负赔偿责任。”二审庭审中，广州市交通运输局确认其系根据当时国家福利住房分配政策将涉案房屋出租给郭根作为住宅使用，郭根原系广州市交通运输局下属企业广州市第三汽车修理厂的职工，现已退休。郭根对广州市交通运输局的该主张予以确认。广州市交通运输局主张郭根擅自转租侵害了广州市交通运输局对涉案房屋的支配权，获得的利益属于不当得利，应当返还给广州市交通运输局。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.本案所涉租金是否应当适用诉讼时效的相关规定；2.广州市交通运输局要求郭根按其转租所获租金收益进行损失赔偿是否成立；3.广州市交通运输局是否应当对郭根“因居住舒适性维修项目”所支付的费用承担赔偿责任。关于争议焦点一。虽然涉案房屋性质为全民所有，但广州市交通运输局并非房屋行政管理部门，其与下属企业退休职工郭根之间就涉案房屋形成的法律关系应认定为租赁合同关系，广州市交通运输局亦主张其与郭根之间系租赁合同关系，并提起本案民事诉讼，故本案依法应适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定进行调处。根据《中华人民共和国民事民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，广州市交通运输局与郭根之间系不定期租赁关系，原广州市交通局与郭根签订的《公有住宅房屋租赁合约》对双方继续有效。根据《公有住宅房屋租赁合约》的约定，郭根应按月支付租金。因此，在合同履行期间，每月应付租金均为独立债务，并非系分期履行的同一债务，故每月租金均应自当月11日起单独计算诉讼时效。一审法院认定广州市交通运输局关于2017年4月及以前租金的诉讼请求已超过法定三年的诉讼时效，并未不当，本院予以认同。广州市交通运输局二审期间虽提交了微信聊天记录截图，但该证据并非一审判决后形成，且系双方为达成和解而做出的意思表示，不能以此证明郭根同意支付已超过诉讼时效部分的租金及房屋使用费。广州市交通运输局以涉案房屋系公房为由主张租金不适用诉讼时效的规定，以及主张从最后一期租金履行期限届满之日起算诉讼时效，与上述法律规定不符，其该部分上诉理由不成立，本院不予采纳。因此，本院对广州市交通运输局要求郭根支付1996年7月1日至2020年5月6日期间的房屋租金23086.51元的上诉请求不予支持。关于争议焦点二。广州市交通运输局与郭根之间系不定期租赁关系，原广州市交通局与郭根签订的《公有住宅房屋租赁合约》对双方继续有效。《公有住宅房屋租赁合约》第五条第2款约定：承租方不得擅自将承租房屋转租、转借，否则出租方有权终止租约，收回全部或部分房屋。郭根在租赁期间与案外人签订租赁合同，并将涉案房屋交由案外人居住使用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。《公有住宅房屋租赁合约》针对承租人的此种违约行为约定出租人有权终止合同、收回房屋，但并未约定违约金的计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，广州市交通运输局未举证证实郭根的转租行为对其造成损失以及损失的金额，应当承担举证不能的不利后果，郭根的转租收益并不能等同于广州市交通运输局的财产损失。同时，广州市交通运输局主张郭根自2015年8月1日已将涉案房屋转租他人，但广州市交通运输局未举证证实其对此提出异议，亦未行使终止合同、收回房屋的合同权利，存在对出租房屋疏于管理的情形，客观上放任了转租行为的持续发生。因此，广州市交通运输局上诉主张要求郭根按转租收益赔偿其财产损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决驳回广州市交通运输局该项诉请，处理结果并无不当，本院予以维持。广州市交通运输局上诉请求郭根赔偿其财产损失34378.87元，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三。菲达公司作出的《关于xx路xx号602房屋维修费用鉴定评估意见书》载明：“2015年以前维修项目”中的“因居住舒适性维修项目”包括房间门、煤气管道安装费、砖砌灶台；“2016年近两年维修项目”中的“因居住舒适性维修项目”包括厨房、卫生间块料墙面、全屋内墙补灰扫漆、木门补漆翻新。上述维修项目均属于与涉案房屋形成附合的装饰装修。根据《公有住宅房屋租赁合约》第八条约定“乙方不得私自扩、加、改建房屋或装修房屋。如确属必要时，应事先征得甲方同意并签订协议后，方可动工；否则，乙方应自行拆除恢复原状，造成房屋损坏时，应负赔偿责任。”郭根对涉案房屋的装饰装修，应当依约经得出租方的同意。但是，郭根未举证证实其对涉案房屋的装饰装修经得出租方同意，故其要求广州市交通运输局赔偿装修损失，不符合双方约定。同时，上述装饰装修完成后已实际使用多年，郭根已实际享受因装饰装修给居住带来的舒适性，故其要求广州市交通运输局对其装饰装修支出的维修费用承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，一审判决对郭根“因居住舒适性维修项目”所支付的费用未判令由广州市交通运输局赔偿，并无不当，本院予以维持。郭根作为广州市交通运输局的下属企业退休职工，其主张告知不能，不符合常理，本院不予采纳。郭根的其他上诉理由均不成立，本院不予采纳，依法驳回郭根的上诉请求。综上所述，广州市交通运输局、郭根的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1507元，由广州市交通运输局负担1237元，郭根负担270元。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年四月二十一日法官助理熊盈颖书记员叶小琳