江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2806号上诉人（原审被告）：宋荣国，男，1955年10月23日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：付长平，沛县金诺法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：宋盟天，男，1986年4月28日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：付长平，沛县金诺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：魏梅香，女，1976年10月10日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：高军荣，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琴芳，江苏常明（武进）律师事务所律师。上诉人宋荣国、宋盟天与被上诉人魏梅香债权人撤销权纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋荣国、宋盟天上诉请求：撤销原判，依法改判驳回魏梅香的诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋系沛县大屯煤电公司福利分房，属于家庭成员享有的企业福利，宋荣国是大屯煤电公司职工，根据公司内部政策，由宋荣国与宋盟天的父子户才能分得该房屋。由于是福利房，房屋的价格低于市场价，宋盟天结婚生子后，根据当地习俗要有单独住房，基于家庭现状，加上房屋本身就有宋盟天的，所以双方才办理了过户手续。这属于家庭分家立户的正常行为，并非低价转让财产，恶意转移财产。二、宋盟天作为涉案房产的购买人，支付了对价，已取得房屋的产权，是房屋的善意取得人。房屋买卖合同合法有效。本案不具备合同法74条规定的撤销条件。首先，案涉房屋不存在低价转让情形，合同价格是宋荣国自己份额的价格，宋盟天的份额不算价格，并且经房产部门认可。根据目前房产过户的规定，房屋的价格需经房产部门评估，符合市场行情，才准予过户。其次，撤销条件中须买受人知道低价转让房产，恶意转移财产，也就是存在串通行为。本案中，宋盟天对于宋荣国是否借款不知情，也不存在串通行为。不能因为宋荣国、宋盟天之间的买卖合同成立就当然损害魏梅香的利益。另外，宋荣国向魏梅香的借款，与买卖合同没有直接关联性，并不是宋荣国为躲避债务直接处分房屋，魏梅香无权撤销与其没有任何债权债务关系的其他人的买卖合同。还有，房屋买卖的时间均早于魏梅香诉讼宋荣国借贷纠纷案件，并且宋荣国一直主张不欠魏梅香借款，在此前提下，宋荣国、宋盟天不可能也不去想转移财产、躲避债务的事情。三、案涉房屋已经完成过户登记，物权登记生效。物权登记的稳定性、合法性不容随意变动，在魏梅香没有充足证据证明协议违法的情况下，应维护行政机关的物权登记效力。魏梅香答辩称：1.上诉人主张涉案房屋是家庭成员享有的福利分房，但至今没有证据证明，根据案涉不动产权属证书记载，该房屋原登记在宋荣国一人名下，且系单独所有。2.上诉人主张宋盟天是善意取得，且支付了对价，但即使按照上诉人的主张，宋盟天用1万元钱购买了案涉近50平米房屋，单价仅为每平米200元，这和赠送没有区别。上诉人宋荣国在没有清偿债务的前提下，将其名下房屋悉数转移，导致现在没有财产可供执行，给被上诉人造成实质性损害，且宋盟天对其父亲宋荣国在外有大笔债务应该有所了解，而宋盟天以明显低于市场价取得案涉房屋完全不符合常理，所以宋盟天不是案涉房屋的善意相对人。3.上诉人主张认为已完成登记过户即具有合法性，完全不能成立。因为案涉房屋进行了过户，才产生本案撤销权，登记过户不代表合法。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。魏梅香一审诉讼请求：1.撤销宋荣国与宋盟天于2019年3月15日就位于孔庄矿工房3号楼206室房屋的转让行为（转让总价为1万元）；2.判令宋荣国、宋盟天将位于孔庄矿工房3号楼206室房产恢复登记至宋荣国名下；3.判决律师费2500元、担保函保费500元、差旅费2000元，共计5000元。一审经审理查明：2018年7月24日，宋荣国就涉案房屋办理不动产登记，不动产权证书号苏（2018）沛县不动产权第0007141号，所有权人宋荣国，共有情况单独共有。2019年3月15日，宋荣国与宋盟天签订存量房买卖合同，约定宋荣国将位于孔庄矿工房3号楼206室房产出售给宋盟天，建筑面积49.99平方米，总价款1万元，宋盟天于2019年3月15日前一次性支付。2019年3月18日，宋荣国将上述房产产权转移登记在宋盟天名下，不动产权证书号为“苏（2019）沛县不动产权第0012924号”，共有情况为单独所有。2019年4月25日，魏梅香向常州市武进区人民法院起诉宋荣国、赵呈美、黄国强民间借贷纠纷一案，该院于2019年10月25日作出(2019)苏0412民初3082号民事判决，判决：“一、宋荣国于判决发生法律效力之日起十日内支付给魏梅香借款本金978000元及利息（自2018年12月2日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。二、黄国强对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回魏梅香的其余诉讼请求”。宋荣国不服该判决，上诉至常州市中级人民法院，常州市中级人民法院于2020年8月5日作出（2020）苏04民终1443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月3日，魏梅香与江苏常虹律师事务所签订委托代理合同，委托江苏常弘律师事务所代理其与宋荣国、宋盟天债权人撤销权纠纷案一审代理人，代理权限特别授权，代理费2500元。2019年6月25日江苏常弘律师事务所开具增值税发票一张，购买方魏梅香，金额15000元。2019年6月24日，魏梅香为保全涉案房产，向中国人民财产保险股份有限公司常州市分公司投保诉讼保全责任保险，责任限额/担保金额1万元，保险期间2019年6月25日至2021年6月24日，保险费500元。中国人民财产保险股份有限公司常州市分公司出具发票一张，购买方金额500元。2019年6月25日中国人民财产保险股份有限公司常州市分公司出具保函一份。经魏梅香申请，一审法院于2019年7月3日作出（2019）苏0322民初3948号民事裁定，裁定查封宋盟天名下位于孔庄矿工房3号楼206室房产房产，保全价值10000元。另查明，宋荣国与宋盟天系父子关系。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。根据上述规定，宋荣国转让涉案房屋至宋盟天名下的行为是否有效，综合分析如下：首先，魏梅香对宋荣国享有合法债权。宋荣国虽抗辩不欠魏梅香借款，不存在转移财产躲避债务行为，但魏梅香与宋荣国之间民间借贷纠纷，经常州市武进区人民法院、常州市中级人民法院判决，宋荣国欠魏梅香借款事实清楚，故宋荣国该抗辩不成立。魏梅香与宋荣国之间债权关系成立。其次，宋荣国、宋盟天之间买卖合同损害了魏梅香的债权利益。2019年3月15日，宋荣国、宋盟天签订买卖合同，宋荣国将位于孔庄矿工房3号楼206室，建筑面积49.99平方米的房产以1万元，即每平方米200.04元的价格出售给被告宋盟天，出售价格明显低于市场价格。宋荣国、宋盟天虽抗辩该房属于其共同享有的福利房，宋荣国只有部分产权，但根据不动产登记信息及宋荣国提交上市交易申报审批表显示，该房产过户前登记于宋荣国个人名下，共有情况为单独所有，所有权人为宋荣国，故对该抗辩不予采纳。关于宋盟天抗辩的对宋荣国借款不知情，属于善意取得的问题。宋荣国、宋盟天系父子关系，如此大额的借款，宋盟天主张不知情，又以明显低于市场的价格购买，显然不符合生活常理。故对宋盟天该抗辩不予采纳。综上，魏梅香与宋荣国债权关系成立情况下，宋荣国以不合理低价转让财产，明显损害了魏梅香的利益，故对魏梅香要求撤销宋荣国、宋盟天之间房屋买卖合同、将位于孔庄矿工房3号楼206室的房产恢复登记至宋荣国名下的诉讼请求，予以支持。关于魏梅香要求承担因本案支出律师费、保函保费、差旅费的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的应当适当分担”。对魏梅香主张的律师费2500元、保函保费500元予以支持，超出部分不予支持。综上所述，判决：一、撤销宋荣国与宋盟天于2019年3月15日就孔庄矿工房3号楼206室房屋签订的存量房买卖合同；二、宋荣国、宋盟天于判决生效后十日内共同办理恢复位于孔庄矿工房3号楼206室的房屋产权登记至宋荣国名下手续；三、宋荣国、宋盟天于判决生效后十日内给付魏梅香律师费2500元、保函保费500元；四、驳回魏梅香的其余诉讼请求。案件受理费175元，保全费120元，合计295元，由宋荣国、宋盟天负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为，首先，虽然魏梅香对宋荣国因民间借贷纠纷提起诉讼的时间，在宋荣国与宋盟天签订存量房买卖合同之后，但根据常州市中级人民法院（2020）苏04民终1443号民事判决确认的事实，可以确定魏梅香对宋荣国的债权成立于宋荣国与宋盟天的房屋转让行为之前，且该生效判决确认魏梅香对宋荣国享有合法债权。因此，魏梅香具备行使债权人撤销权的主体资格。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定：“人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本案中，讼争房屋在宋荣国于1994年签订公有房屋产权出让合同时，确定的单价为127.6元/平方米，而在宋荣国与宋盟天签订的存量房买卖合同中确定的交易单价为200.04元/平方米，宋荣国、宋盟天在本案审理过程中陈述，案涉房屋周边同样房屋的交易价格约5-6万元。即使按照宋荣国、宋盟天的主张，案涉房屋在转让前有宋盟天的份额，按照共同共有，宋荣国转让自己的份额，价格也应为2.5-3万元，现在交易价格仅为1万元，尚达不到市场价格的50%。更何况，现有证据不能证明案涉房屋在转让前属于宋荣国、宋盟天共同共有。因此，宋荣国转让案涉房屋的价格应属明显不合理的低价。再次，债务人宋荣国、受让人宋盟天系父子关系，两人具有身份上的特殊性，宋盟天应当知道这种非正常的交易必然导致宋荣国财产减少，有害于债权人利益。因此，父子两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易。更何况，宋荣国、宋盟天虽然主张已经交付案涉存量房买卖合同项下交易价款1万元，但均未提供证据予以证明，在此情况下，对宋荣国、宋盟天以签订存量房买卖合同的行为，行赠与之实存在高度怀疑。故在宋盟天不能举证证明其不知道宋荣国处分财产的行为有害于债权人利益的情况下，仍与宋荣国共同实施低价转让房屋行为，应认定宋盟天主观上存在恶意。最后，根据双方当事人的陈述，已生效的（2020）苏04民终1443号民事判决确定的宋荣国应向魏梅香履行的付款义务，在本案审理过程中尚未得到履行。且宋荣国亦未在本案审理过程中提供其他可供执行的财产。因此，可以确定宋荣国已明显不合理低价转让案涉房屋的行为，已对魏梅香的债权造成实质损害。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。宋荣国、宋盟天的上诉主张不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人宋荣国、宋盟天负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 汪佩建审 判 员 汤孙宁二〇二一年四月二十一日法官助理 方 耀书 记 员 苗 鑫