河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终187号上诉人（原审被告、反诉原告）：信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店。住所地：信阳市浉河区新华路与民权路交叉口万家灯火23号楼一楼。法定代表人：莫明，公司经理。委托诉讼代理人：程鹏，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏清山，男，汉族，1977年10月13日生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：贾贝贝，河南涵信律师事务所律师。上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店（以下简称鑫源公司）因与被上诉人魏清山租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4951号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫源公司的委托诉讼代理人程鹏，被上诉人魏清山及其委托诉讼代理人贾贝贝到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。本案现已审理终结。鑫源公司上诉请求：1、撤销原判决第一项、第三项，该判被上诉人支付上诉人免租期租金45833元、违约金275000元、拖欠水电费30153元，并支付滞留金及滞纳金。支付上述费用，并补齐至合同解除之日所欠房租后，双方于2019年10月19日签订的《场地租赁合同》予以解除；2、维持原判决第二项；3、判令由被上诉人承担因诉讼产生的全部费用。事实与理由：原审认定事实错误。一、原审即便是以疫情为由解除合同，也不能违背双方对免租期租金45833元的约定，被上诉人应当向上诉人支付30天免租期租金45833元。一审未对此款项判决明显错误。30天免租期租金45833元，是按照租赁合同第2.2条约定诉请。二、一审已查明被上诉人目前仍拖欠水电费30153元，一审对上诉人的该项反诉请求漏判。被上诉人在原审中已当庭认可拖欠水电费60285元。对其陈述的多收取30132元的电费，上诉人同意在该数额中予以扣减。扣减后，被上诉人仍拖欠水电费30153元。上诉人的该项诉请，一审未做处理，属于漏判。三、一审将租赁合同中约定的违约金由年租金的50%调整为15%，没有事实依据。应当按照约定判决被上诉人向上诉人支付违约金275000元。原审即便是调整了违约金，也属于是对被上诉人存在违约行为的确认。但应当考虑到双方签订的是5年的租赁合同，被上诉人租赁期间擅自违约，必然会给上诉人带来一定的经济损失。因为上诉人属于转租房屋，最直接的损失是上诉人需要向业主方支付租金，且必然导致房屋空租一段时间，将违约金调整为15%尚不足以弥补上诉人的损失。在疫情原因下，上诉人同样是受影响者，司法不能仅顾及被上诉人。四、原审上诉人对魏清山诉讼主体错误、及滞留金及滞纳金的反诉请求漏判、漏处理。基于魏清山2019年11月6日已注册信阳市浉河区尚品宫海鲜烤肉火锅自助餐厅的事实，本案租赁合同的主体已由魏清山转为信阳市浉河区尚品宫海鲜烤肉火锅自助餐厅。魏清山仅为连带担保人。《租赁合同》5.1、5.2条有明确约定。一审整个判决均未提及对魏清山诉讼主体认定的理由及上诉人对滞留金及滞纳金的反诉请求的认定及处理，在未说明任何理由的情况下就判决驳回上诉人的其他诉讼请求，这样的判决岂能让人信服。五、一审以疫情为由解除合同，明显不具有适当性。对于是否受疫情影响，应当在“履行期限、合同履行内容、疫情影响程度、因果关系”中综合衡量是否达到对合同的解除条件，本案明显不具备解除合同的条件。本案租赁合同期限为5年，仅开始履行了6个月。履行内容为房屋租赁，房屋不会因疫情被破坏。对疫情的影响，在2020年3月份社会秩序就已逐步恢复，其在9月份诉请解除租赁合同，明显与疫情无关。不能以疫情为借口，掩饰其经营不善的事实。且被上诉人在一审中未提交任何因疫情导致无法经营的证据。再者，对疫情造成的部分影响，上诉人已对被上诉人做出照顾，将其约定半年一付的租金延迟为仅先支付三个月。六、目前被上诉人还存在拖欠房租未支付（自2020年7月20日至实际解除之日房租未付），且未清理完毕租赁场地，未达到合同约定的解除交付房屋标准。另外，一审仅仅进行了法庭调查的环节，未进行法庭辩论环节，这就导致一审存在漏判的情形。综上，本案原审判决明显认定事实错误。请二审法院依法查明本案事实，依法公正判决。魏清山答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。一、原审法院以答辩人魏清山在经营海鲜自助餐厅期间，受2019年12月份新冠疫情的持续影响致使合同目的无法达到，解除答辩人与上诉人之间的租赁合同，是正确的。首先，答辩人魏清山是2019年11月中旬进场装修的，2019年12月开始经营，装修花费近百万元，又给上诉人交过了租金和押金，就是想过年人多生意好能回笼一些资金。因新冠疫情的持续影响，答辩人刚开始营业就关门直接无法营业。其次，因为新冠疫情起源于海鲜市场，答辩人经营的又是海鲜自助餐厅，所以双方具有因果关联性。而且，答辩人缴纳租金后，基本就没有营业，一直处于闭店状态，资金一直不能回笼，答辩人也没有钱租赁房屋了，最后的租金也是向亲朋好友借的。2019年12月份发生的新冠疫情是属于不能遇见、不能避免突发的不可抗力，该不可抗力导致答辩人租赁房屋经营餐厅的目的不能实现，因答辩人资金断裂没有钱经营餐厅，上诉人也无法实现通过租赁合同收取租金的目的。双方合同目的均无法实现。故原审法院解除双方租赁合同正确。二、本案是因突如其来的疫情，使得双方合同无法进行，而非答辩人个人的原因，故不符合双方约定的需要补交免除租金的情形。且本合同是上诉人公司制作的格式合同，按照法律规定，双方对该格式条款理解有歧义的，也应当按不利于格式合同制作方一方的解释。其次，答辩人在签订合同时，上诉人多次称只要不欠水电费及房租、就可以退还押金，并称合同是公司统一模板，不能修改（原审我们提交的录音可以证明）。因此，原审关于此项认定是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。三、答辩人租赁上诉人房屋期间，上诉人将隔壁超市的电线接到了答辩人经营的商店里，导致答辩人一直在帮隔壁超市缴纳电费，隔壁超市也装有电表，并一直按时向上诉人缴纳电费，导致上诉人一直在多收答辩人的电费（此事实上诉人也认可），故双方对电费数额并未协商一致。原审中，上诉人也没有提交合法有效的证据证明剩余电费的金额。四、答辩人在租赁期间虽然经济一直比较困难，但从来没有欠过租金和水电费，而且将自己经营困难的问题早在2020年6月告知给上诉人，并积极清场、返还钥匙，已经力所能及地做事。是上诉人一直拖延，并阻挠答辩人返还场地。一直到现在，上诉人还扣押答辩人十几台空调、监控等设备。其次，对于因不可避免，不可控制的因素导致的损失，根据法律规定，应当由合同双方共同承担，原审已经考虑了该因素并作出了判决。再次，上诉人提交的和惠尔嘉超市的租赁合同，该超市与鑫源公司是莫名一个人的，不存在转租的情形。而且签订合同时，上诉人也没有告知答辩人场地是其转租的。五、关于诉讼主体的问题。本案租赁合同系答辩人与上诉人签订，且权利、义务也是答辩人承担，在与上诉人协商、交易过程中，上诉人也均是以答辩人的名义回复处理的，因此答辩人的主体是适格的。六、根据合同约定，免租期从交房之日起计算，双方交接时间为2019年11月5日，计算租金时间为2019年12月16日，答辩人一共交了9个月的房租，答辩人在到期之前就已经将房屋及钥匙返还给上诉人，并不拖欠房租。魏清山向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方签订的《场地租赁合同》；2、判决被告减免原告一个半月房租；3、请求人民法院判决被告立即退还原告交纳的承租保证金80000元；4、本案诉讼费及其相关费用由被告承担。鑫源公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付免租期租金45833元、违约金275000元、拖欠水电费60285元、空置期损失137500元。2、判令被反诉人支付滞留金及滞纳金。3、判令被反诉人承担因诉讼产生的全部费用。一审法院认定事实：原告魏清山与被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店于2019年10月19日签订《场地租赁合同》，原告承租被告所有的位于信阳市皇冠商务酒店一层区域，建筑面积1400平方米，租赁期限5年，2019年10月20日至2024年10月19日，免租装修筹备期30天，以房屋交接单日期为准；年租金550000元；每半年交一次，每次支付人民币275000元；首次支付时间为2019年10月20日以前；本合同签订同时一次性缴纳承租保证金80000元；租赁期内，乙方（原告）擅自撤店，视为自动放弃经营权，甲方（被告）有权解除本合同，承租保证金不予退还，乙方还应按本合同约定年租金的50%向甲方支付违约金；经双方协商同意撤店情形除外。其它内容略。合同签订后，原告于当日支付了8万元的房屋押金，被告出具了收据。2020年6月20日，原告魏清山以微信方式给被告方发出退房通知书载明：因受疫情影响等各方面原因，我经营的尚品宫餐厅一直处于亏本状态，本人一直坚持想把生意做起来，可一直未见好转，现在实在坚持不住，将于2020年9月15日房租到期办理退房手续，特提前通知信阳市鑫源饮食服务有限责任公司。2020年9月9日，原告魏清山以快递方式给被告方发出退房通知书载明：信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店，我于2019年租赁贵公司的场地用于经营尚品宫海鲜烤肉自助餐厅，现由于疫情影响无法继续经营，故于2020年9月15日停止营业并要求退还场地，同时要求退还我8万元的保证金及贵公司答应给我疫情免租的一个半月房租。2020年9月23日，鑫源公司以快递方式“对信阳市浉河区尚品宫海鲜烤肉火锅自助餐厅（魏清山）的回复暨通知”载明：2020年9月17日收到你方拟于2020年9月15日撤店的通知，经我方了解，此日前你方并未妥善清理场地、没有结清水电等费用，也未注销或变更经营主体占用的本商铺地址，而且你方采取的通知仅以短信形式与合同约定不符。基于此，我方现要求你方完成上述事宜后，进行正式交接方为正式解除合同，同时你方在正式解除前应付清以下费用：补交免租期30天租金45833元；结清水电费（截止2020年9月17日）62610.5元；违约金275000元；商铺空置损失暂按三个月计137500元；保证金不予退还。双方未能达成一致意见，原告魏清山起诉至法院，被告遂提起反诉。另查明，2019年10月5日，鑫源公司与信阳市浉河区惠尔嘉超市民权路店签订租赁合同，约定：甲方（信阳市浉河区惠尔嘉超市民权路店）将其合法拥有的坐落在民权路四一路万家灯火23号楼一楼部分场地出租给乙方（被告）使用，场地建筑面积1650平方米；租赁期间2019年10月5日至2025年10月4日，2019年10月5日至2019年11月5日为装修期；场地年租金为人民币620000元，交纳保证金人民币100000元；租赁期内，乙方若擅自撤店行为或提前终止合同的情形，保证金不予退还，另乙方还应按本合同约定年租金的0.5倍向甲方支付违约金；经双方协商同意达成一致的除外。合同签订后，被告对房屋墙壁、吊顶、地面及硬件设施设备等进行清场、维修及整改，2019年11月15日交付给原告魏清山。一审法院认为，原告魏清山与被告鑫源公司于2019年10月19日签订《场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。原告魏清山在经营海鲜自助餐厅期间，受2019年12月份新冠疫情的持续影响，确属客观事实，虽是不能预见、不能避免，但不属于不能克服的客观情况，原告撤回其经营的餐厅，不再履行租赁合同，要求解除租赁合同，法院予以准许，但保证金80000元不予退还。因原告魏清山租赁被告的场地，系被告从惠尔嘉超市处转租获得，并对出租的场地房屋墙壁、吊顶、地面及硬件设施设备等进行清场、维修及整改，并缴纳相应的租金及保证金，因此，原告魏清山撤回经营店的行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任，但双方合同约定违约金为年租金的50%，因原告实际租赁期间未到一年，其按一年租金的50%违约金过高，应当予以调整为15%为宜，即82500元。原告交纳的保证金与被告反诉要求承担违约金基本相当，综合考虑疫情因素、原告魏清山实际租赁期间未到一年即撤回经营及租赁场地尚未退还等原因，被告反诉要求违约金的请求，法院不予支持。关于免一个半月房租及拖欠水电费和空置期损失因均无证据证实，不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项，第一百零八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告魏清山的诉讼请求。二、驳回被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店的反诉请求。案件受理费900元，由原告魏清山承担；反诉费4491元，由被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店承担。二审期间，上诉人提交光盘一份，证明截至2021年1月18日，被上诉人开的餐厅内大部分物品没有清理。被上诉人质证称：第一，该证据的真实性不予认可，没有拍摄时间，不能证明是在被上诉人经营期间拍摄的；第二，在被上诉人通知上诉人退房通知到达后进行清场时，上诉人多次阻拦；第三，根据双方签订的合同，无论怎么做被上诉人都需要承担责任，双方签订的不是公平的合同。被上诉人提交以下证据：1、交接单一份，证明被上诉人进场时间为2019年11月15日，免租金装修期1个月，租金起始时间为2019年12月16日，被上诉人缴纳租金至2020年9月，双方合同解除的时间是2020年9月，而非上诉人所称的2020年7月；2、出警记录及收条各一份，证明被上诉人在租金到期前，就积极清场，并返还场地钥匙，是上诉人一直阻挠被上诉人清偿、返还场地，并扣押被上诉人的空调、监控等设备；3、工商登记信息一份，证明鑫源公司与惠尔嘉超市均是莫名经营的；4、朋友圈租赁信息截图，证明本案场地本身就是上诉人公司的，不存在上诉人所称的存在转租的情形；5、通话录音两段，证明电工师傅将电线连到被上诉人店铺的电表上，上诉人在多收取被上诉人的电费；6、截图三份，证明疫情影响餐厅经营的情况。上诉人质证称：1、交接单不是新证据，根据双方场地租赁合同约定，免租金装修期为30天，以房屋交接单为准；2、对出警记录的真实性没有异议，证明目的有异议，在本案租赁合同纠纷之前，魏清山不履行清场的义务，明显违反合同约定，上诉人对违反合同约定的行为进行制止，是在维护自身权益，上诉人没有阻挠被上诉人清场，收条这个证据不属于新证据，收条上边写的是暂存，不属于扣留；3、工商登记信息的真实性不予认定，惠尔嘉超市的经营者和皇冠酒店不是一个法人，双方之间存在租赁关系；4、朋友圈截图的真实性有异议，首先无法核对是谁的朋友圈，其次无法核对内容的真实性；5、录音的真实性无法核对，对录音的主体无法确认；6、截图是打印件，与本案没有关联性，和上诉人经营的店铺也没有关系，对其证明目的有异议，疫情对各行各业造成了影响，上诉人已经将房租缴纳的期限予以照顾调整，由半年一付调整为三个月，大量的店铺仍然继续营业，被上诉人一直称受到影响，但是到今天为止没有提供账目流水等证明其受到疫情影响的证据。二审查明以下事实：1、一审判决认定被上诉人以微信的方式向上诉人一方发出退房通知书的时间为2020年6月20日，该认定错误，实际发出的时间是2020年7月12日；2、关于电费的问题，被上诉人之前报过警，经警察现场查看，发现被上诉人魏清山火锅店内的电表与旁边的超市公用，上诉人对此认可，并认可多收取了30132元的电费；3、2020年9月15日魏清山撤场时，上诉人认为双方的账目没有结算清楚，魏清山有部分三台空调等物品还留在场地没有带走。二审查明的其余事实与一审判决认定的一致。本院认为，围绕当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉租赁合同是否应予解除；双方各自主张的相关费用是否应予支持。关于案涉租赁合同是否应予解除的问题。虽然双方合同约定租赁期间为五年，但是由于疫情、经营不善等因素影响，被上诉人魏清山已经关闭门店且撤离场地，双方为此亦发生了争执，双方租赁合同约定的目的已经不能继续实现，租赁合同已经没有继续履行下去的可能；且鑫源公司在2020年9月23日回复魏清山退房通知书时，亦同意在付清相关费用并交接后解除合同；因此，从避免当事人损失继续扩大以及当事人意思表示的角度考虑，宜解除双方租赁合同。关于魏清山缴纳的保证金是否应予退还的问题。双方租赁合同第7.2.8条约定：“租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除本合同，承租保证金不予退还，乙方还应按本合同约定年租金的50%向甲方支付违约金。经双方协商同意撤店情形除外。”租房保证金具有保证双方遵守合同义务、保证合同顺利履行的功能，合同当事人关于一方有违约行为、则保证金不予退还的约定，实际是关于违约责任的约定，此时，保证金具有违约金的性质，因上诉人鑫源公司在本案已经主张违约金，且单独主张的违约金数额高于保证金数额，本着不能重复计算违约金的原则，上诉人应退还被上诉人预交的80000元保证金。关于免租期租金是否应予支付的问题。双方《场地租赁合同》第2.2条约定：“免租筹备期内，乙方仅被免除交纳租金的义务，但乙方须严格履行其在本合同项下其他一切义务。如因乙方原因本合同在租赁期满前解除或终止的，乙方应向甲方补交免除的租金。”现由于被上诉人魏清山的原因导致租赁期满前解除，故按照约定该费用45833元应予支持。关于上诉人主张的275000元的违约金是否应予支持的问题。双方合同7.2.8条约定：“租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除本合同，承租保证金不予退还，乙方还应按本合同约定年租金的50%向甲方支付违约金。”对于该约定系当事人真是的意思表示，合法有效，但违约金约定的数额较高，鉴于被上诉人实际经营的时间不满一年，且经营期间遭遇新冠疫情的影响，故酌减为年租金的30%。关于上诉人主张的空置期损失137500元是否应予支持的问题。该数额为上诉人自行计算，缺乏依据，且与违约金不宜同时适用，故该费用不予支持。关于上诉人主张的60285元水电费是否应予支持的问题。根据二审查明的事实可以认定，被上诉人在承租该场地时，电表和线路没有及时更换，导致被上诉人与隔壁的超市用电均反应在该电表上，上诉人也认可该事实，对于被上诉人实际用电数额无法进一步确定具体数额，故酌定减半，即30142.5元。综上，上诉人鑫源公司的上诉请求及理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4951号民事判决第一项；二、撤销信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4951号民事判决第二项及第三项；三、魏清山将留在租赁场地的空调等物品取回并于本判决生效后三十日内支付信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店160975.5元（45833元+165000元+30142.5元-80000元）；四、驳回魏清山其他诉讼请求；五、驳回信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费900元，由魏清山负担450元，由信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店负担450元；反诉案件受理费4491元，由魏清山负担2245元，由信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店2246元。二审案件受理费1800元，由上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司皇冠酒店负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二一年四月八日法官助理李艺璇书记员余露