湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终724号上诉人（原审第三人）：华融湘江银行股份有限公司岳阳分行，住所地湖南省岳阳市岳阳大道**。负责人：姜卫其，系该行行长。委托诉讼代理人：许萌，女，系该行员工。委托诉讼代理人：李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：湖南大鹏市场发展有限公司，，住所地湖南省汨罗市建设路屈原桥东铁路东侧**负责人：周国锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈勇军，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡军，男，1972年1月9日出生，汉族，住汨罗市。上诉人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行（以下简称华融湘江银行岳阳分行）因与被上诉人湖南大鹏市场发展有限公司（以下简称大鹏公司）、被上诉人胡军商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华融湘江银行岳阳分行上诉请求：撤销一审判决的第二、三、四项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与胡军签订的《个人购房借款合同》、与大鹏公司签订的《保证合同》系双方真实意思表示，理应受到法律保护。现一审判决解除上述合同，并要求上诉人配合办理解除抵押登记手续，严重侵害了上诉人的实体权利，致使国有资产遭受损失。第一，上诉人作为善意第三人，发放贷款时依据的是胡军的资信情况及还款能力进行风险评估，并向胡军发放贷款，而非基于抵押房产，一审判决解除《个人购房借款合同》、《保证合同》，仅要求大鹏公司偿还剩余购房贷款，损害了上诉人的求偿权。第二，在大鹏公司已明确表示没有偿还能力的情况下，一审判决解除《个人购房借款合同》、《保证合同》，由大鹏公司偿还剩余购房贷款，并要求上诉人配合办理注销抵押登记手续，严重影响了上诉人的实体权利，亦会使上诉人贷款处于悬空状态。被上诉人大鹏公司辩称，第一、一审判决解除《个人购房借款合同》及《保证合同》有事实和法律依据。答辩人与胡军的《商品房买卖合同》早已解除，基于买房而签订的贷款及担保合同也应一并予以解除。根据《最高人民法院关于审理的司法解释》第二十三条、第二十四条之规定，答辩人与胡军的《商品房买卖合同》解除后，应当由答辩人向上诉人支付剩余购房贷款，胡军依法申请解除担保贷款合同，依法应当予以支持。第二、一审判决的第二、三、四项，并未影响上诉人的实际利益和权利。一审判决第二、三、四项的内容是依法解除合同后，由答辩人承担相应的还款义务及抵押担保义务，在答辩人履行义务后，再由上诉人及胡军协助办理相关手续。在履行过程中，系由答辩人先行履行义务，再要求上诉人及被上诉人胡军履行义务，在《商品房买卖合同》中，抵押物仍然存在，还款义务人也依法变更为答辩人，上诉人的债权请求并未归于消灭，因此，上诉人的实际利益和权利并未受到损害，更不存在致使国有资产遭受损失。综上，一审判决正确，请求二审维持原判决。被上诉人胡军未作答辩。大鹏公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告协助办理汨罗市××路××路××号××广场××号房的备案登记、抵押登记撤销手续；3.请求判令由原告向第三人偿还被告因购买上述商品房而与第三人签订的《个人购房借款合同》、《抵押合同》项下的剩余贷款。一审法院认定事实：2011年11月15日，原告大鹏公司与被告胡军签订《商品房买卖合同》，被告以银行抵押贷款形式，向原告购买了位于汨罗市××路××路××号××广场××号房。买卖合同签订后，因建设管理部门要求改变财富广场的规划，造成广场出入口位置与被告购房时宣传的不一致，被告以此要求退铺并解除购房合同。2012年9月1日，原、被告双方签订《退房协议书》，原告同意被告退铺并解除购房合同。协议签订后，原告按被告要求支付了购买商铺的补偿款项，并开始偿还被告在第三人华融湘江银行岳阳分行的购房贷款。因案涉商铺在房产部门存在预告登记和抵押权预告登记，造成原告至今无法处置该商铺，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，原告曾用名为汨罗市大鹏房地产开发有限公司。一审判决认为，本案的争议焦点有四：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、被告与第三人签订的《个人购房借款合同》、《抵押合同》（以下统称担保贷款合同）是否应予解除；三、由原告向第三人偿还案涉商品房剩余贷款是否应予支持；四、案涉商品房预告登记、抵押权预告登记是否应予注销。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。本案系商品房销售合同纠纷，被告胡军与大鹏公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应按约履行各自义务。大鹏公司作为案涉房产的开发商，因规划变更导致其不能如约履行义务，双方签订《退房协议书》，大鹏公司同意解除购房合同并由被告胡军退还商铺，则该购房合同已于2012年9月1日解除。二、被告与第三人签订的担保贷款合同是否应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案庭审过程中，被告胡军亦主张解除商品房担保贷款合同，则该商品房担保贷款合同应一并予以解除。三、由原告向第三人偿还案涉商品房剩余贷款是否应予支持。担保贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因担保贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿，在担保贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除所致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。在本案中，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义务。本案中，担保贷款合同解除后，剩余购房贷款应由开发商大鹏公司承担。四、案涉商品房预告登记、抵押权预告登记是否应予注销。案涉商品房买卖合同解除后，原告已经退还被告胡军的购房款，被告胡军亦应协助原告办理案涉商品房的预告登记注销手续。至于案涉房屋的抵押权预告登记，鉴于华融湘江银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当大鹏公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，华融湘江银行岳阳分行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上所述，1.确认原告大鹏公司与被告胡军签订的《商品房买卖合同》已于2012年9月1日解除；2.解除被告胡军与第三人华融湘江银行岳阳分行签订的《个人购房借款合同》以及原告大鹏公司与第三人华融湘江银行岳阳分行签订的《保证合同》；3.原告大鹏公司于本判决生效之日起七日内向华融湘江银行岳阳分行偿还被告胡军的剩余购房贷款，自大鹏公司清偿上述贷款之日起七日内，华融湘江银行岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋抵押权预告登记的涤除手续。4.在华融湘江银行岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋抵押权预告登记的涤除手续之日起七日内，被告胡军协助原告大鹏公司办理案涉房屋的预告登记注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、确认原告湖南大鹏市场发展有限公司与被告胡军签订的《商品房买卖合同》已于2012年9月1日解除；二、解除被告胡军与第三人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行签订的《个人购房借款合同》以及原告湖南大鹏市场发展有限公司与第三人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行签订的《保证合同》；三、原告湖南大鹏市场发展有限公司于本判决生效之日起七日内向华融湘江银行股份有限公司岳阳分行偿还被告胡军的剩余购房贷款，自湖南大鹏市场发展有限公司清偿上述贷款之日起七日内，华融湘江银行股份有限公司岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋上抵押权预告登记的涤除手续；四、在华融湘江银行股份有限公司岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋抵押权预告登记的涤除手续之日起七日内，被告胡军协助原告湖南大鹏市场发展有限公司办理案涉房屋的预告登记注销手续。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取为290元，由原告湖南大鹏市场发展有限公司负担。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本案二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，胡军于2012年3月与华融湘江银行岳阳分行签订了《个人购房借款合同》，胡军贷款40万元用于支付了购房款，双方签订了《抵押合同》，华融湘江银行岳阳分行并办理了案涉房产预购商品房抵押证书。同时，大鹏公司对胡军向华融湘江银行岳阳分行的借款行为签订了《保证合同》。2012年9月1日，大鹏公司与胡军又签订《退房协议书》，双方解除原购房合同，胡军退房，大鹏公司退还了胡军的相关购房款项。后由大鹏公司按约定偿还了胡军在华融湘江银行岳阳分行的部分贷款。本院认为，本案争议的焦点问题是：一审判决的第二、三、四项内容是否损害了华融湘江银行岳阳分行的权利，应否予以撤销？本院评析如下：一、一审判决第二项的内容为“解除华融湘江银行岳阳分行与胡军签订的《个人购房借款合同》及华融湘江银行岳阳分行与大鹏公司签订的《保证合同》”。对于该两份合同的解除是否损害了华融湘江银行岳阳分行权利的问题。本院认为：㈠、本案的基本事实是，2011年11月15日，胡军与大鹏公司签订《商品房买卖合同》，胡军从大鹏公司购买案涉房产。胡军在支付部分款项后，于2012年3月与华融湘江银行岳阳分行签订了《个人购房借款合同》，胡军贷款40万元用于支付了购房款。双方签订了《抵押合同》，华融湘江银行岳阳分行并办理了案涉房产预购商品房抵押证书。同时，大鹏公司对胡军向华融湘江银行岳阳分行的借款行为签订了《保证合同》。2012年9月1日，大鹏公司与胡军又签订了《退房协议书》，双方解除原购房合同，胡军退房，大鹏公司退还了胡军的相关购房款项。后由大鹏公司按约定偿还了胡军在华融湘江银行岳阳分行的部分贷款。㈡、大鹏公司与胡军签订的《商品房买卖合同》事实上在2012年9月1日已解除，则胡军贷款合同的目的已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在本案诉讼中，胡军提出了要求解除其与华融湘江银行岳阳分行《个人购房借款合同》的申请，一审法院对此已进行了审理。虽胡军未提出该诉讼，但根据本案《商品房买卖合同》早已解除，合同解除后的还贷义务也早已未由胡军履行的实际情况，为避免诉累，一审对此一并作出处理亦无不妥。胡军因贷款的目的已无法实现，其申请解除《个人购房借款合同》的请求应予支持。因华融湘江银行岳阳分行已按《个人购房借款合同》履行了其支付所贷款项的全部合同义务，而其在本案中并无过错，故对于银行因按揭贷款合同解除而受到的损失，理应由其合同的相对方即购房贷款人胡军承担。本案《个人购房借款合同》解除后，并不必然免除胡军的责任。如华融湘江银行岳阳分行因该合同解除而造成了其相关损失，其仍有向贷款人主张赔偿的权利。故本案解除《个人购房借款合同》实际上并不损害华融湘江银行岳阳分行的相关权利。㈢、大鹏公司作为《个人购房借款合同》担保方，其承担的为保证责任。在一审判决解除华融湘江银行岳阳分行与大鹏公司签订的《保证合同》后，大鹏公司的担保责任可以消除，而根据一审判决第三项内容，实际上是由大鹏公司对胡军所差欠华融湘江银行岳阳分行剩余购房贷款承担直接偿还的责任。故大鹏公司由承担担保责任变为了直接责任，其更不会损害华融湘江银行岳阳分行的权利。二、一审判决第三项的内容为“大鹏公司于本判决生效之日起七日内向华融湘江银行岳阳分行偿还胡军剩余的购房贷款，自大鹏公司清偿上述贷款之日起七日内，华融湘江银行岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋上抵押权预告登记的涤除手续；”该判决内容的前提是大鹏公司向华融湘江银行岳阳分行偿还胡军剩余购房贷款的情况下，才办理抵押权预告登记的涤除手续。华融湘江银行岳阳分行在本案中的权益就是收回全部贷款及利息，办理抵押权预告登记手续的目的亦是为保护其该权益的实现。故判决还清贷款后涤除抵押权预告登记的内容不会损害华融湘江银行岳阳分行的权益。三、一审判决第四项的内容为“在华融湘江银行岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋抵押权预告登记的涤除手续之日起七日内，胡军协助大鹏公司办理案涉房屋的预告登记注销手续。”该项内容是在一审判决第三项内容已履行了的情况下，胡军协助大鹏公司办理案涉房屋的预告登记注销手续，其权利义务的约束主体为胡军和大鹏公司，故该判决内容亦不会损害华融湘江银行岳阳分行的权利。四、华融湘江银行岳阳分行对案涉房屋办理了抵押权预告登记，其具有一定的准物权效力，即未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。大鹏公司在解除与胡军的《商品房买卖合同》时，已退还了胡军个人已支付的房款，大鹏公司后又向华融湘江银行岳阳分行支付了几年的贷款，现余欠的贷款及利息数额应不到房屋现值的三分之一，故华融湘江银行岳阳分行未收回的贷款并不处于悬空状态，其权利完全可以得到保障。华融湘江银行岳阳分行现亦可通过其他法律途径，以确保其权利的实现。综上，华融湘江银行岳阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费580元，由华融湘江银行股份有限公司岳阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年四月十四日书记员  周师师