山东省淄博市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）鲁03行终62号 上诉人（原审原告）任建伟，男，1986年8月29日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人徐彩霞，山东致公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）淄博市自然资源和规划局，住所地：淄博市张店区人民西路36号。 法定代表人汪德法，局长。 委托代理人王继锋，淄博市自然资源和规划局工作人员。 被上诉人（原审第三人）扈风霞，女，1972年2月12日出生，汉族，住淄博市周村区。 委托代理人黄保学，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）淄博乾昭置业有限公司，统一社会信用代码：91370303752654488G，住所地：淄博市经济开发区傅家镇南世纪路43号。 法定代表人高桂英，执行董事。 委托代理人张旺，山东联亨律师事务所律师。 上诉人任建伟因诉被上诉人淄博市自然资源和规划局不动产抵押登记一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303行初155号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明，2013年8月3日，原告与原淄博龙正置业有限公司法定代表人周建国之兄周建伟签订《商品房买卖合同》，约定其以34.5万元价格购买淄博龙正置业有限公司开发的张店区三泉新苑小区31号楼2单元803室一套。同日，原告向“胡珂”账户转款34万元，周建伟为其出具了收据，并加盖了淄博龙正置业有限公司公章。此后，淄博龙正置业有限公司将房屋交付给原告，但房屋产权一直登记在淄博龙正置业有限公司名下。2018年9月，原告得知涉案房屋已被抵押给第三人扈风霞，故向淄博市周村区人民法院提出执行异议。2018年9月19日，淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306执异98号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。其后，原告又向淄博市周村区人民法院提起案外人执行异议之诉，2018年12月12日，淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306民初2578号民事裁定书，驳回了原告的起诉。另查明，2011年3月28日，淄博龙正置业有限公司法定代表人由周建国变更为韩禄祥。2012年7月15日，公司更名为淄博乾昭置业有限公司。2012年11月6日，周建国曾以淄博龙正置业有限公司名义与扈风霞签订借款抵押合同，用包括涉案房产在内的建筑面积为1752.64平方米的房产为周建伟向扈风霞的借款提供抵押担保。在其向原房产登记机关提交了房屋抵押权申请材料中，抵押人营业执照、公章仍为淄博龙正置业有限公司。原房产登记机关审查后，2012年11月27日为其办理了房屋他项权登记。根据2018年12月21日《中共淄博市委淄博市人民政府关于淄博市市级机构改革的实施意见》，原淄博市房产管理局事业单位建制撤销,不动产登记职责移交给被告淄博市自然资源局。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本条在原告资格方面所确立的“利害关系”标准，通常要考虑以下三个要素：是否存在一项权利；该权利是否属于原告的主观权利；该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。本案中，从原告的诉称可看出，原告是基于周建国在办理抵押手续时，“淄博龙正置业公司”名称已不存在、其公章已不具备法律效力、法定代表人已经变更的情况下，“向被告骗取抵押登记”，故而诉求撤销涉案房产抵押登记行为。而庭审查明的情况显示，原告与周建伟签订购房合同的时间系在此涉案房产抵押登记行为之后，周建伟亦是用“淄博龙正置业公司”之名及公章与原告签订的房屋买卖合同。对此情况进行分析可看出，如果因周建国在抵押时是提交的错误、虚假材料而撤销此抵押登记行为，则在此行为之后的由周建伟持“淄博龙正置业公司”公章实施的对涉案房产的买卖行为，更存在效力问题。同时，周建伟系在将房屋已抵押给他人的情况下，又与原告签订的购房合同，故除前述的问题外，根据担保法的相关规定，未通知抵押权人而转让抵押物亦是无效的。因此，原告的证据不足以证明其取得了此房产的物权（如果抵押登记行为涉及到其债权的实现，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，应由民事诉讼来解决）；且原告的诉讼请求也与其所依据的事实存在着明显的逻辑上的悖论，使的其对涉案房产具有相应权利的观点，不能实现逻辑上的自洽。故原告不具备上述的确立原告资格方面“利害关系”的要素中“存在一项权利”及该权利“可能受到了被诉行政行为的侵害”这两个要素，不能认定其与被诉行政行为具有《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定中的“利害关系”。综上所述，原告的起诉，不符合行政诉讼法第四十九条的规定，应予以驳回。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告任建伟的起诉。案件受理费50.00元退还原告任建伟。 宣判后，原审原告任建伟不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审裁定，依法撤销被上诉人淄博市国土资源和规划局向扈风霞颁发的他项权利证书。事实和理由：一、上诉人与本案房屋的他项权登记行为有利害关系，是适格原告。一审法院(2020)鲁0303行初155号行政裁定书以无利害关系为由裁定驳回上诉人的起诉，属于认定事实不清，适用法律错误。1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。一审法院对“利害关系”解读为存在一项权利，对此法律并没有规定，把“利害关系”解读为必须存在一定的权利是错误的。2、上诉人2013年8月3日购买涉案房屋，并支付了购房款34万元，且自2013年8月一直实际居住至今，其间，该房屋的物业费、水电费等均由上诉人缴纳。自2013年至今，一审第三人淄博乾昭置业有限公司从没有向上诉人主张买卖合同无效，行使房屋所有权人的权利。直至一审第三人扈风霞申请执行，上诉人才得知该房屋存在他项权。上诉人对该房屋享有的居住权是通过购买方式取得，且鉴于其全家长期实际居住，一审第三人据此申请执行拍卖该房屋及对该房屋的处置，与上诉人对该房屋的居住权存在利害关系。3、行政审判指导案例第2号，裁判要旨：合法权益受到潜在影响的公民、法人和其他组织，有权依据《行政诉讼法》的规定提起行政诉讼。一审判决认为“原告未通过诉讼途径确认其对该房屋享有的相关权利”，而实际上，案涉房屋上存在他项权，恰恰对上诉人合法权益的实现产生了潜在的影响，致使其通过诉讼途径对该房屋享有的权利的确认产生了障碍。二、被上诉人依据虚假的申请材料为扈风霞办理的他项权登记，登记行为事实依据错误，依法应当予以撤销。通过庭审已经查明，本案他项权登记依据的材料虚假，登记行为事实依据错误。一审法院以上诉人与周建伟签订购房合同时亦是用“淄博龙正置业”之名及公章，从而认为对涉案房产的买卖行为，更存在效力问题。对此，上诉人认为，首先，本案为行政诉讼，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。无权对上诉人买卖合同的效力进行审查及认定。其次，行政案件与民事案件所适用的法律规定、审查范围、认定标准等均有所不同。尽管，上诉人所签订的房屋买卖合同系用“淄博龙正置业”之名及公章，但合同效力的认定上，可能由于善意取得、表见代理等制度的适用而最终认定买卖行为有效。最后，上诉人在一审时提交了2017鲁0303民初6630号民事判决书，该案中，周建伟也是用“淄博龙正置业”之名及公章与原告耿方圆签订房屋买卖合同，而法院最终认定买卖行为有效。综上，请求依法撤销原审裁定，依法撤销被上诉人淄博市自然资源和规划局作出的淄博市房他证张店区字第Ｔ02-××5他项权证书。 被上诉人淄博市自然资源和规划局二审期间未提交书面答辩意见。 被上诉人扈风霞二审期间未提交书面答辩意见。 被上诉人淄博乾昭置业有限公司二审期间未提交书面答辩意见。 经二审审理查明的事实与一审裁定认定的事实一致，本院依法予以确认。 另查明，2020年12月24日，中共淄博市委机构编制委员会作出《关于对淄博市自然资源局及其分局进行更名的通知》，经市委编委研究并报经省委编办同意，淄博市自然资源局更名为淄博市自然资源和规划局。 本院认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。第四十九条第（一）项规定，提起行政诉讼的原告应当是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，上诉人任建伟并非是涉案不动产抵押权登记行为的相对人，并且涉案房产的抵押权登记是在2012年11月27日，而上诉人任建伟与原淄博龙正置业有限公司法定代表人周建国之兄周建伟就涉案房产签订《商品房买卖合同》是在2013年8月3日，涉案房产设立抵押权登记时，上诉人任建伟还未购买该房产，上诉人任建伟与该抵押权登记行为没有直接的行政法律上的利害关系，上诉人任建伟不具备本案原告的诉讼主体资格，依法应当裁定驳回起诉。本案所涉房产权益以及抵押权利均应通过民事诉讼予以解决。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院裁定驳回起诉并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 商利群 审 判 员 陈 磊 审 判 员 荣明潇 二〇二一年四月二十六日 法官助理 孙立平 书 记 员 亓钰泠