山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1637号 上诉人（原审被告）：恒生地产淄博桓台有限公司，住所地，山东省桓台县恒生未来城25号楼112铺。 法定代表人：张秀平，总经理。 委托诉讼代理人：于霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐子涵，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王立滨，男，1987年5月14日出生，汉族，住山东省桓台县。 被上诉人（原审原告）：仉春丽，女，1989年2月16日出生，汉族，住山东省桓台县。 上诉人恒生地产淄博桓台有限公司(以下简称“恒生地产”)因与被上诉人王立滨、仉春丽商品房销售合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2021）鲁0321民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒生地产上诉请求：一、请求依法发回重审或在查明案件事实的基础上依法改判；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，致使判决错误。一审判决认定上诉人通知被上诉人缴纳办证费的时间为2018年5月14日属于认定事实不清。因被上诉人缴纳办证费用逾期致使房屋权属证书逾期，责任并不在上诉人，应由被上诉人承担责任。因买受人以上诉人逾期办证违约为由起诉的案子并不止本案这一个，在(2020)鲁0321民初187、190、193号案件中，买受人均是在接到上诉人通知后分别于2017年11月25日、11月26日、11月27日缴纳办证费用，并且上诉人于2017年第一次通知后，因部分业主并未按期办理缴费手续又于2017年12月14日再次张贴公告。其他案件买受人交费的时间完全可以推定上诉人通知业主缴纳办证费用的时间最晚是在2017年11月25日。因此被上诉人的办证费用并未按上诉人的通知及时交纳，造成涉案房屋权属证书逾期办理，应由被上诉人承担责任。二、被上诉人房屋权属登记证书的发放非上诉人一人之力所能完成，证书的发放需要不动产权中心、测绘部门、税务部门、银行等单位的参与，缺一不可，上诉人在合同约定的时间内提交了办证资料，不存在违约行为。因此判决上诉人承担违约责任属于认定事实不清，判决错误。三、假设上诉人存在违约行为，那么一审判决认定违约金标准过高。假设上诉人存在违约行为，上诉人认为涉案合同约定的日万分之二的违约金过高。根据全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用第六条：合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。因合同履行过程中，上诉人积极履行合同义务，对于证件逾期发放责任并不在上诉人，在当前经济形势不好，上诉人公司运营困难，且证件逾期发放并未给被上诉人造成实际经济损失的角度充分综合考虑，将违约金标准调整至日万分之零点五。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求贵院依法查明案情，支持上诉人的上诉请求。 王立滨、仉春丽向一审法院起诉请求：1．依法判令恒生地产淄博桓台有限公司支付王立滨、仉春丽违约金32233.88元；2．本案诉讼费由恒生地产淄博桓台有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月28日，恒生地产淄博桓台有限公司作为出卖人与买受人王立滨、共有人仉春丽签订商品房买卖合同一份，合同约定，王立滨、仉春丽购买恒生地产淄博桓台有限公司开发的恒生未来城20号楼1单元010401号楼房一套，总金额为577150元。预售人与预购人或预购人可以持该合同向房屋登记机构申请预购商品房预告登记，出卖人应当在2017年11月30日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2‰×超期天数向买受人支付违约金；如因买受人提供的个人资料不齐全或政府部门工作变动等使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不由出卖人承担相关责任。具体约定见附件五。合同附件五第六条规定，买受人需在接到出卖人办理权属登记通知后十个工作日内按有关规定与出卖人签订移交结算协议书，并办理房屋权属登记。如因买受人的原因，不能在规定期限内办理房屋权属登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始至实际办理房屋权属登记之日止，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。自出卖人将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日起即视为出卖人已完成协助买受人产权登记工作。双方确认买卖合同第十五条规定的权属登记仅指房屋所有权登记，权属登记前买受人非经出卖人和按揭银行允许不得转让所购买房屋。2018年5月14日，恒生地产淄博桓台有限公司通知王立滨、仉春丽交纳办证费用，同日王立滨、仉春丽向恒生地产淄博桓台有限公司交纳办证费17817元。2018年7月11日，恒生地产淄博桓台有限公司向王立滨出具了购房发票，其中载明房款为535485.71元，储藏室款为27381.9元。后，恒生地产淄博桓台有限公司为王立滨、仉春丽办理不动产权证书，登记时间为2018年8月24日。 一审法院认为，恒生地产淄博桓台有限公司与王立滨、仉春丽签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据商品房买卖合同约定，恒生地产淄博桓台有限公司应于2017年11月30日之前为王立滨、仉春丽办理完毕房屋权属登记，但恒生地产淄博桓台有限公司2018年8月24日为王立滨、仉春丽办理完毕房产证，恒生地产淄博桓台有限公司构成违约，应承担违约责任。王立滨、仉春丽主张以总房款605900元为基数计算自2017年11月30日至2018年8月24日的违约金31991.52元，但根据双方签订的合同约定及发票载明的房价款为562260元，故一审法院以562260元为基数自2017年12月1日起至2018年8月23日按日万分之二计算违约金为25414.15元。恒生地产淄博桓台有限公司辩称其于2017年11月23日将办理产权登记的资料报送桓台县不动产登记中心，已提前完成产权登记工作，没有任何违约行为。经审查，商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在2017年11月30日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记，测绘部门出具测绘报告延期亦不属于双方合同约定延期的正当理由。故对恒生地产淄博桓台有限公司的该项辩称意见，不予采纳。恒生地产淄博桓台有限公司辩称2017年12月14日再次通知业主交纳办证资料，并将通知张贴到楼宇门上，但王立滨、仉春丽不予认可，恒生地产淄博桓台有限公司未提交照片的原始载体，其提交的证据亦不能证实其通知过王立滨、仉春丽要求提交办证资料，故对恒生地产淄博桓台有限公司主张王立滨、仉春丽不配合办理办证存在过错，不予采纳。恒生地产淄博桓台有限公司辩称双方合同约定的违约金过高，主张按日万分之零点五计算。经审核，双方约定的违约金比例并未超出法律的禁止性规定，故对恒生地产淄博桓台有限公司该项辩称意见，亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、恒生地产淄博桓台有限公司支付王立滨、仉春丽违约金25414.15元，于判决生效后十日内付清；二、驳回王立滨、仉春丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费303元，王立滨、仉春丽负担65元，恒生地产淄博桓台有限公司负担238元。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人是否存在违约办证的行为以及如果存在违约办证行为，违约金是否应当调整至日万分之零点五。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。按照房屋买卖合同约定，上诉人应在2017年11月30日之前为被上诉人办理完毕房屋权属登记，而事实上涉案房屋房产证办理完毕的时间是2018年8月24日，上诉人构成违约。上诉人主张其逾期办证系由多个部门、延迟测绘等原因造成，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，在订立合同时对于房屋的交付和办证过程，及过程中遇到的可变因素应该有一个基本的预判，其作为合同文本提供者，交房时间和办证时间都是在这个基本预判基础上约定的；除非遇到不可抗力或者重大情势变更，房地产开发企业逾期办证应承担违约责任；同时，涉案房屋买卖合同是上诉人与被上诉人双方签订，合同当事人为上诉人与被上诉人双方，与其他方不存在合同关系，上诉人上诉中所提及的各单位方均不是涉案合同当事人，没有承担合同责任的义务。关于上诉人上诉主张违约金标准过高、应将违约金标准降至日万分之零点五的问题。本院认为，当事人应当对自己主张的事实承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人并未举证证明合同约定的违约金过高并超出上述法律规定的依法应当进行调整的范围，应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，上诉人恒生地产淄博桓台有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费435元，由上诉人恒生地产淄博桓台有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 侯 康 审判员 胡晓梅 二〇二一年四月二十三日 书记员 刘 瑜