北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2057号上诉人（原审被告）：李建东，男，1971年7月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：张荣桂，女，1944年11月8日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：魏某，女，1971年10月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：李某1，女，1991年6月26日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：李某2，男，2000年6月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。五上诉人之共同委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯秀凤，女，1971年9月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：周剑南，北京朗空律师事务所律师。上诉人李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2因与被上诉人冯秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李建东、魏某、李某1及五上诉人之共同委托诉讼代理人苟波，被上诉人之委托诉讼代理人周剑南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判驳回冯秀凤的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由冯秀凤承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2与冯秀凤不存在真实的房屋买卖关系，真实关系是民间借贷关系。第一，交易不符合惯例，二手房交易均系通过房屋中介公司达成买卖合意。第二，在协议约定的付款条件并未成就的情况下，冯秀凤后期陆续付款，明显不符合惯例。第三，冯秀凤与另案的赵铁山系亲戚关系，同时购买李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2的两套房屋，不符合惯例。第四，协议中无关于选房、交房时间等要件约定，不符合惯例。双方本质上是通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。另外，冯秀凤提供的一审证据中有2015年8月18日《借条》一张，也可说明双方是借贷关系。二审中上诉人将申请证人出庭作证。二、一审判决法律适用错误。第一，根据《合同法司法解释二》的第一条的规定，本案中没有明确标的物，合同未成立，签订合同时涉案房屋尚未建设，冯秀凤与李建东之间就具体买卖的标的根本无法确定。由于合同未成立，也就无需讨论合同是否有效的问题。第二，涉诉房屋系“三定三限三结合”房屋，根据《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》第四条规定，该房屋在房屋产权证办理后未满五年内不得出售，如人民法院认可房屋买卖合同的效力，等同于否定了上述规定的法律效力。第三，李建东处分的是他人的财产，而非李建东享有共有权的财产，因此该行为是无效的。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六条、第九条的规定，结合现有证据表明，涉诉房屋系李某2购买，应归其所有。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条的规定，如果没有得到权利人追认或订立合同后未能取得处分权的，该合同无效。本案不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三条规定，该规定适用于处分人系被处分物共有权人，处分时未得到其他共有权人同意的情况。李建东并非涉诉房屋的共同所有权人，因此应按照《合同法》第五十一条的规定认定该合同无效。第四，签订《房屋买卖协议》时李某2尚为未成年人，李建东无权代李某2向冯秀凤出售房屋。根据《民法总则》第三十五条的规定，李某2直至冯秀凤起诉才得知存在该《房屋买卖协议》，涉诉款项均未用于家庭生活，也未用于李某2的生活，因此不能认为李建东签订该协议是为了李某2的利益，即使涉诉房屋是李建东、李某2等人共有，但李建东出售共有的房屋损害了李某2的权益，该行为应自始无效。《民法总则》第三十五条规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。该规定属于效力性强制规定，因此即使李建东与冯秀凤存在真实房屋买卖意思表示，从未成年人保护的角度看该协议仍是无效的。冯秀凤辩称，同意一审判决，不同意李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。冯秀凤向一审法院起诉请求：1．确认冯秀凤与李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2签订的《房屋买卖协议》有效；2．李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李宝义与张荣桂系夫妻关系，李建东为二人之子。李建东与魏某为夫妻关系，李某1为二人之女，李某2为二人之子。冯秀凤主张与李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2存在房屋买卖合同关系，且已支付部分房屋价款。为此，冯秀凤提交以下证据证明其主张：1．《拆迁协议书》复印件，载明：2009年7月28日，拆迁人北京市土地整理储备中心顺义区分中心、委托拆迁人北京市顺义区××人民政府（甲方）与被拆迁人（乙方）李宝义签署《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》（以下简称《拆迁协议书》），地址为顺义区××××村东路西一条5号，乙方家庭人口分别是李宝义、李建东、张桂荣、李某1、魏某、李某2。2．《交房验收单》复印件，内容为：被拆迁人李宝义，宅基地位置东路西一条5号，交房人李宝义。尾部手写有“原件已于09年12月1日李宝义领取存折时交回”。3．《房屋买卖协议》，内容为：“买房人：冯秀凤。卖房人：李宝义、张桂荣、李建东、魏某、李某1、李某2。因卖房人于2009年7月28日拆迁获补偿四套楼房。又因卖房人急于用钱，现将其中一套楼房58㎡（以实际平方米为准）卖与冯秀凤。现经双方协议，达成如下协议：一、卖房人自愿将其拆迁获补58㎡楼房一套卖与冯秀凤。单价6500元／㎡，房价37．70万元。（以实际平方米×6500元为准）。二、付款办法：本协议签字之日付20万元。余款待上述楼房交钥匙时付清，多退少补。三、因上述楼房系拆迁房，当时不能办理过户手续，待卖房人取得相关手续后，三日内办理过户手续。过户费用由买房人负担。四、违约责任：1．违约金为顺义区楼房时价的三倍。双方均不得反悔，任何一方反悔应向守约方支付违约金。2．卖房人拒绝办理过户手续应视为违约。五、待双方上述楼房办理过户手续后，本协议失效。六、拆迁补偿协议书、卖房人身份证或户口本复印件、收条作为本协议附件。本协议一式三份，双方各执一份，中证人有一份，签字生效。买房人：冯秀凤。2010年1月8日。卖房人：李宝义、李建东、魏某、张荣桂。2010年1月8日。中证人：郑某、杜武。2010年1月7日。”冯秀凤表示该协议中的“张桂荣”为笔误，应为“张荣桂”。4．《委托书》，内容为：“委托人：李宝义、张桂荣、魏某、李某1。受委托人：李建东。因李宝义、张桂荣系夫妻关系；李建东、魏某系夫妻关系；李某1、李某2（未成年）系李建东、魏某之子女。李建东为李某2之监护人。又因上列委托人、受委托人于2009年7月28日拆迁××房产获补偿四套楼房，经全家决定出卖两套楼房。现委托人委托受委托人全权处理卖房事宜。受委托人在买卖协议及收条上签字行为代表委托人的意思表示。委托人认可受委托人的卖房行为。委托人：李宝义。张荣桂。2010年1月8日。受委托人：李建东。2010年1月8日。”5．信用卡对账单，显示2016年8月27日交易9866元，无交易对手信息。6．收条，载明：“今收到人民币20万元整（贰拾万元整）（交款人冯秀凤）。收款人：李建东。2010年1月8日”，“今收到冯秀凤交来买房款120000元整（壹拾贰万元整）。收款人：李建东。2012年1月13日”，“今收到冯秀凤交房款10000元整（壹万元整）。收款人：李建东。2012年12月9日”，“今收到冯秀凤交来预购房款叁万元整（30000元）。收款人：李建东。2015年8月9日”，“今借冯秀凤现金人民币2000元整（贰仟元整）。借款人：李建东。2015年8月18日”。一审庭审中，冯秀凤陈述如下：2010年1月8日冯秀凤与李建东在顺义区××杜武的服装厂内协议签订《房屋买卖协议书》，同日赵铁山与李建东也签订了《房屋买卖协议书》（房屋面积80㎡，单价6500元／㎡，房价52万元，其余协议内容基本一致）；该协议签订前，赵铁山和冯秀凤提出让李建东父亲李宝义也签字，于是共同到李建东家中找李宝义，赵铁山上楼到李建东家中，看着李宝义和张荣桂在两份《房屋买卖协议书》上签字捺手印；并没有亲眼看见魏某在《房屋买卖协议书》上签字，并清楚《房屋买卖协议书》上魏某的签字是谁所签（庭审中后又陈述看着魏某签字）；《拆迁协议书》和交房验收单的复印件是李建东交给冯秀凤的；从签订《房屋买卖协议书》之后，陆续支付李建东购房款。李建东陈述如下：《房屋买卖协议书》是在顺义区××杜武的服装厂内签订的，签订时其与杜武、赵铁山、郑广军在场，记不清楚冯秀凤是否在场；认可《房屋买卖协议书》真实性，尾部签名系其本人所签；冯秀凤和赵铁山让李建东找父亲李宝义及家人签字，李建东上楼后随便把家人的字写上了，卖房人处的其他签字均系李建东代签的，其他人自始至终并不知晓该《房屋买卖协议书》。除2015年8月9日的收条外，认可其他收条都是其本人所写，部分收条载明的“房款”是应冯秀凤要求所写；不认可信用卡对账单，该笔款项没有收到。张荣桂表示《房屋买卖协议书》和《委托书》中的签字并非其本人所签，魏某表示《房屋买卖协议书》中的签字并非其本人所签。张荣桂、魏某、李某1、李某2均认为《房屋买卖协议书》系虚假的，从不知晓该协议。李建东主张与冯秀凤为借贷关系而非房屋买卖合同关系，其向冯秀凤借款是为做生意周转，与冯秀凤没有约定还款时间，从未还过款。为证明其主张，李建东提交郑广军的证人证言复印件（李建东表示原件在郑广军处）、郑某的微信证人证言打印件。审理过程中，李建东申请证人郑某和郑广军出庭作证。一审法院准许了李建东申请证人出庭作证的申请，但李建东表示证人有其他事由无法出庭。冯秀凤对证人证言不予认可，坚称与李建东为房屋买卖合同关系；十年间没有要求李建东还款，因此不可能是民间借贷关系。李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2提交购房发票，证明顺义区××102室购房款246717元，提交定向安置房认购协议，证明该房屋购买人系李某2。李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2表示已选购4套回迁安置房屋，房屋面积分别大约为96㎡、96㎡、82㎡、56㎡。另，冯秀凤表示赵铁山系其姐夫。一审法院认为，关于《房屋买卖协议》的真实性，虽然张荣桂、魏某、李某1、李某2予以否认，但李建东明确表示与冯秀凤签署了《房屋买卖协议》。故，一审法院对《房屋买卖协议》真实性予以采信。李建东坚持称与冯秀凤为借贷关系并非房屋买卖关系，但李建东提交的证人证言并非原件，证人亦未出庭作证，在李建东未提交证据证明其主张的情况下，一审法院对李建东主张与冯秀凤为借贷关系不予采信。根据《合同法司法解释二》第一条第一款之规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，《房屋买卖协议》对双方当事人、房屋来源、房屋面积、售房单价、付款方式、违约责任等均有所约定，并且，李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2的回迁安置房屋其中一套房屋面积大约为56㎡与《房屋买卖协议》约定出售的房屋面积58㎡基本一致，因此，该合同的双方当事人、标的、单价等合同主要条款均已明确，应当认定合同成立。冯秀凤表示赵铁山在李建东家中看着李宝义、张荣桂在两份《房屋买卖协议》上签字。李建东虽然表示李宝义、张荣桂、魏某的签字是其代签的，但李建东认可冯秀凤提出要求其家庭成员签字、并且李建东也将《房屋买卖协议》拿上楼签字这一事实。因此，可以推断冯秀凤提出了让李建东其他家庭成员签字确认《房屋买卖协议》的要求。再结合以下几点，第一，冯秀凤能够提交《拆迁协议书》复印件、《交房验收单》复印件、《委托书》原件、《房屋买卖协议》原件；第二，李宝义、张荣桂、李建东、魏某为家庭成员关系，亦为《拆迁协议书》的被拆迁家庭人口，《委托书》中有委托人李宝义、张荣桂的签字，《房屋买卖协议》中有李宝义、张荣桂、李建东、魏某的签字；第三，冯秀凤、赵铁山的两份《房屋买卖协议》约定购买的两套房屋面积总和大约138㎡（未超过3人回迁安置面积总和），应认定《房屋买卖协议》经过双方当事人商议，李建东的家庭成员对于《房屋买卖协议》应当知晓，一审法院对李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2主张的李建东擅自处分他人财产不予采信。故，一审法院对冯秀凤要求确认《房屋买卖协议》有效的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，一审法院判决如下：确认冯秀凤与张荣桂、李建东、魏某、李某1、李某2之间的《房屋买卖协议》有效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2申请郑某、郑广军出庭作证，证明当时签订《房屋买卖协议》的时候，说的就是借贷，是以买卖的名义做借贷的担保。冯秀凤对上述证人证言的真实性和证明目的均不认可。冯秀凤未提交证据。本院认证认为，两名证人的出庭证言陈述的内容与在案证据证明的事实不符，二人对于本案当事人之间是否存在房屋买卖合同关系陈述混乱，对于合同签订的相关事实均表示记不清楚，且郑广军系李建东的合作伙伴，存在利益关系，郑某亦与李建东在签订案涉合同前即已相识，其二人证言客观性及可信性均较低，在无其他证据佐证其证言的情况下，本院对其证言不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为《房屋买卖协议》的效力。《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时，合同成立。一审法院结合在案证据和当事人陈述认定《房屋买卖协议》依法成立且有效，认定正确，本院予以维持。上诉人就其关于双方之间实系借贷关系而非房屋买卖关系的主张并未提交充分证据予以证明。就《房屋买卖协议》是否因标的不明确而致不能成立，一审法院亦已作出认定，本院不再重复，上诉人该项主张不能成立。上诉人主张《房屋买卖协议》违反《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》的规定，本院认为，该规定并非《合同法》第五十二条所规定的法律、行政法规的强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能以此认定《房屋买卖协议》无效。上诉人主张李建东处分他人财产而致《房屋买卖协议》无效，根据查明的事实，李宝义、李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2系家庭成员关系，亦为《拆迁协议书》的被拆迁家庭人口，李建东认可冯秀凤要求其家庭成员签字及其将《房屋买卖协议》拿上楼签字的事实，且冯秀凤持有《委托书》原件、《房屋买卖协议》原件、《拆迁协议书》复印件、《交房验收单》复印件，《委托书》上有李宝义、张荣桂的签字及手印，《房屋买卖协议》上有李宝义、张荣桂、魏某的签字及手印、两名中证人签字，故冯秀凤有理由相信李建东售房已取得家庭成员的同意且其家庭成员亦在《房屋买卖协议》上签字。上诉人主张《房屋买卖协议》因违反《民法总则》第三十五条的规定而无效，本院认为，该规定并非《合同法》第五十二条所规定的法律、行政法规的强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能以此认定《房屋买卖协议》无效。综上所述，李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3478元，由李建东、张荣桂、魏某、李某1、李某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 楚 静审 判 员 王天水二〇二一年四月十二日法官助理 徐 晨书 记 员 王秋岩