陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终281号 上诉人(原审原告):唐颖，女，汉族，1990年9月12日出生，户籍所在地陕西省宝鸡市陈仓区，现住陕西省宝鸡市陈仓区，公民身份号码：61032XXXX0********。 委托诉讼代理人：唐忠贤，男，汉族，1950年7月6日出生，户籍所在地陕西省宝鸡市陈仓区XX镇新市，现住陕西省宝鸡市陈仓区，公民身份号码：61032XXXX0********，系唐颖父亲。 被上诉人(原审被告):董沛，男，汉族，1973年4月26日出生，住陕西省武功县，公民身份号码：61043XXXX3********。 被上诉人(原审被告):梁鑫，男，汉族，1989年2月28日出生，住陕西省武功县，公民身证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人唐颖与被上诉人董沛、梁鑫物权保护纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐颖及其委托诉讼代理人唐忠贤、被上诉人董沛、梁鑫参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐颖上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求；一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人只同意梁鑫去谈卖房事宜，但要求价格要合理，等上诉人拟好合同，三人一起签字再公证，并不知道梁鑫与董沛签订房屋买卖合同的具体内容，如果知道，上诉人也不可能同意该合同内容。从梁鑫与董沛签订的房屋买卖合同来看，由于其二人的恶意串通，梁鑫套取了6万元现金和4万元返款，而董沛无理由压低和克扣了17万房款，严重损害了上诉人的合法利益。董沛并不是善意第三人，不应受法律保护。其双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。 董沛答辩称：答辩人与梁鑫以前根本就不认识，也是在买房当天，才通过第三人介绍认识的，所以双方就不存在恶意串通，也不存在损害上诉人利益的行为。上诉人陈述其对房屋买卖情况不知情不属实，买房时，上诉人和梁某某是夫妻，梁鑫当着大家的面，给上诉人打电话，并征求了上诉人的意见后才签的协议，且当时的情况是上诉人因为房款逾期交付，开发商已经将上诉人起诉了，房屋面临被收回的风险，是答辩人交清了上诉人拖欠的房款、违约金和罚款，给上诉人解决了这些纠纷。按揭贷款是以上诉人的名义办理，签订房屋买卖协议后，房屋贷款一直是答辩人通过上诉人的银行卡支付，所以上诉人说她不知道房屋被卖是不合常理的。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。 梁鑫答辩称：答辩人与董沛签订房屋转让协议时没有串通，买房之前答辩人与董沛都不认识。当时的情况是答辩人因为房款逾期交付，开发商已经将答辩人起诉了，房屋面临被收回的风险，答辩人才通过中间人杨某某介绍签订了房屋转让协议。当时在场有四个人，有答辩人、杨某某、董沛及他的朋友。卖房的当天答辩人就当着三人的面给上诉人打电话告知此事，上诉人当时就说咱们交了多少钱，就让董沛给多少钱就行了，没有任何加价。之后我们就去办理了手续将房子交付了。当时房子就是精装修的，恒大已经给答辩人交付了，答辩人及上诉人也没有居住。当时上诉人与答辩人办理离婚时，离婚协议是上诉人提供的，答辩人也没有仔细看就签了。但是答辩人认为房子的事答辩人已经征得上诉人同意买卖了，答辩人没有任何的隐瞒与欺骗。而且房子在当时也没有那么高的价值。当时答辩人与上诉人还是夫妻，没有离婚，答辩人不可能串通别人买卖自己的房子，损害自己的利益。而且董沛起初不想购买涉案房屋，还是答辩人要求介绍人杨某某劝说其购买的。 唐颖向一审法院起诉请求：1、请求依法确认二被告签订的《房屋转让协议》无效。2、请求依法判令二被告停止侵权，归还杨凌恒大城1幢10303房屋及《商品房预售合同》等所有购房资料。3、请求贵院依法判令二被告恢复杨凌恒大城1幢10303房屋原状，支付房屋占用费42000元（从2018年1月1日计算至2019年9月30日），2019年10月1日至实际交房之日的房屋占用费以每月2000元的标准继续支付。4、诉讼费由二被告承担。 一审法院查明事实：原告唐颖与被告梁鑫曾系夫妻。2014年双方购买杨凌示范区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室房屋一套。2017年12月29日，梁鑫（甲方）与董沛（乙方）签订房屋转让协议一份，双方协议如下：1、甲方自愿将XX城XX号楼XX室面积132.53平方米以购房合同价为伍拾捌万贰仟壹佰伍拾壹元整，￥582151，转让给乙方(需扣除恒大返款40750元)。2、乙方已付恒大甲方欠款（二期、三期、违约金及物业费）共计156260元。3、经协商甲乙双方同意由甲方办理房产证、费用由甲方承担，后期过户费用由乙方承担。4、由于恒大房为甲方夫妻双方共同财产、由甲方夫妻双方及乙方共同在杨凌公证处办理夫妻双方同意转让房给乙方的公证书（或由乙方代理办理此房）过户办证相关事宜，甲方必须无条件配合办理手续。5、余款在办理完公证手续后当日付清（余款包括甲方前期银行按揭还款本息共计捌万玖仟叁佰柒拾壹元整￥89371元及前期恒大首付壹拾壹万肆仟零柒拾柒元整114077）。6、双方一致同意甲方向乙方完成过户后将剩余款项归还甲方，今日之前费用由甲方负责，之后费用由乙方负责。附：第5条付余款壹拾叁万肆仟伍佰元（减去之前定金1万元，后期押金2万元，其余付清，实付壹拾万零肆仟伍佰元￥104500）。被告梁鑫、董沛及中间人杨某某在该份协议上签字。后被告董沛代替原告交纳了案涉房屋两期的首付款128074元、违约金23886元及物业费6804元。被告董沛给付被告梁鑫房款共计6万元。2017年12月以后的房屋按揭贷款均由被告董沛通过原告唐颖账户偿还。2018年11月9日，原告唐颖与被告梁鑫协议离婚。双方离婚协议书中约定案涉房屋归原告所有，被告梁鑫需协助原告办理房屋过户的所有手续，并约定期间产生的费用及案涉房屋的贷款全部由梁鑫负担。 另查明，2017年12月29日，梁鑫与董沛签订房屋转让协议时，梁鑫曾与原告就出售房屋一事电话征求原告意见。案涉房屋现由董沛亲属居住。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、二被告之间是否属于恶意串通；二被告签订的房屋转让合同是否有效。2、二被告是否侵犯原告的所有权，是否应当承担房屋占用费，是否应当退回房屋。关于二被告之间是否属于恶意串通。二被告签订的房屋转让合同是否有效。原告主张二被告之间以远低于当时房屋市场价格的方式出卖案涉房屋，仅由被告董沛实际给付3万元及垫付房款15.196万元后，便由梁鑫将案涉房屋的购房票据交付给被告董沛，并在未将房款交付完毕的情况下就任由被告董沛入住该房屋，以此认为二被告之间存在恶意串通。但结合本案，原告与被告梁鑫婚姻存续期间在2014年12月28日购买案涉房屋后，仅向金碧物业公司归还了两期首付购房款便无力支付，并且面临违约风险，结合证人杨某某所陈述“梁鑫曾多次表示案涉房屋多钱买多钱卖”的证言，并不能仅以案涉房屋以其购买价格卖出就认定双方恶意串通。对于房款未全部给付即交由被告董沛居住一事，双方在合同中约定，除了垫付的款项外其余余款在办理公证后交付且被告董沛在签订协议书后一直在清偿案涉房屋按揭款。从双方签订的合同内容来看，双方对于款项交付及所有权的变动并未作出有损原告权利的约定，原告提供的证据不足以证明二被告存在恶意串通的事实。关于二被告签订的房屋转让合同是否有效。原告唐颖称其在2018年4月份才得知房屋已被出售的事实，但被告梁鑫称在合同签订当日，已征求过原告同意，结合证人杨某某及闵建鹏均证实被告梁鑫与董沛签订合同时，梁鑫与原告通过电话，且当时梁鑫与唐某某是夫妻关系，梁鑫亦将案涉房屋的购房合同等手续交付给了董沛，故被告董沛有理由相信梁鑫的行为系夫妻共同意思的表示。二被告签订的合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。故对于原告请求的归还杨凌恒大城1幢10303房屋及《商品房预售合同》等所有购房资料并恢复杨凌恒大城1幢10303房屋原状，支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：驳回原告唐颖的诉讼请求。案件受理费850元（原告已预交），由原告唐颖负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、二被上诉人签订的房屋转让合同是否有效。2、被上诉人董沛是否构成侵权，是否应当承担房屋占用费，是否应当恢复房屋原状，退回房屋，退还所有购房资料。 关于二被上诉人签订的房屋转让合同是否有效的问题。1、二被上诉人签订房屋转让协议时，有当着其他见证人的面打电话征求过上诉人唐颖的意见，上诉人唐颖也表示过卖房意思，并让其二人谈，被上诉人梁鑫亦能将案涉房屋的购房合同等手续交付给被上诉人董沛，当时上诉人唐颖与被上诉人梁某某是夫妻关系，被上诉人董沛有理由相信被上诉人梁鑫的行为系其夫妻二人共同意思表示。故上诉人唐颖称二被上诉人买卖房屋未经过其同意的上诉理由，本院不予支持。2、上诉人唐颖与被上诉人梁鑫，是在无力支付房款，面临开发商收回房屋，承担违约责任的情况下卖房，2017年12月29日被上诉人董沛接收房屋后，替上诉人唐颖和被上诉人梁鑫交清下欠房款、罚款等款项，自此再无人向上诉人唐颖催收欠款，且被上诉人董沛每月会通过唐颖账户偿还房屋按揭贷款，上诉人唐颖称其不知道房屋已被出售的上诉理由，不合常理，本院不予采信。3、虽然2017年市场房价比2014年市场房价高，但结合上诉人唐鑫与被上诉人梁鑫卖房情形，二人应该是急于解决困境，故二被上诉人以原价买卖该房屋，并不能证明二被上诉人就是以明显低于市场价格买卖该房屋，且通过本院审理查明，二被上诉人签订房屋转让协议之前并不认识，而上诉人唐颖与被上诉人梁鑫系夫妻关系，被上诉人梁鑫不可能与被上诉人董沛恶意串通，损害夫妻共同体的利益。二被上诉人签订房屋转让协议后，被上诉人董沛给付被上诉人梁鑫房款6万元，可视为向其夫妻二人的支付，至于上诉人唐鑫与被上诉人梁鑫离婚时，达成了怎样的协议内容以及被上诉人梁鑫拿走房屋返还4万元是否合适，也是其二人之间的事，上诉人唐鑫不能以此来认为被上诉人董沛与被上诉人梁鑫恶意串通，损害其利益。综上，二被上诉人签订的房屋转让合同，并无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形，该合同内容也不违反法律、法规的强制性规定，故该合同应合法有效。 关于上诉人唐颖请求被上诉人董沛承担房屋占用费，退回房屋，退还所有购房资料一节，依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。故上诉人该上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人唐颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  党晓辉 审判员  赵建辉 审判员  魏永锋 二〇二一年四月十五日 书记员  昝 鑫 1