江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终282号上诉人（原审被告）：谈健。委托诉讼代理人：顾建湖，江苏兴华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞书建，江苏兴华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏凯德置业有限公司，统一社会信用代码913212815900310412，住所地兴化市国际商城南区。法定代表人：崔连军，该公司经理。委托诉讼代理人：葛存宗，江苏楚豪律师事务所律师。上诉人谈健因与被上诉人江苏凯德置业有限公司（以下除判决主文外简称凯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院(2020)苏1281民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人谈健上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：（一）一审未能查清案件事实：1.一审认定乾宏公司于2019年6、7月份再次派人维修，现已不渗漏，与事实不符。2.被上诉人自认上诉人已支付5420元，一审判决认定上诉人仅支付5409元明显错误。3.案涉商铺漏水给上诉人经营造成严重困难，上诉人以此拒付租金属合理抗辩。4.案涉商铺断水断电，维修部位没有刷白直接导致上诉人无法使用租赁物，一审判决上诉人支付租金缺乏依据。（二）一审判决适用法律错误：1.一审未能准确认定案涉欠条效力，导致判决缺乏正确基础。案涉欠条属于格式条款，欠条中约定的“市场有权对本人所租店铺停电并收回店铺使用权，本人无条件撤场”等条款明显加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，违背公平原则，该条款应属无效。2.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第108条缺乏依据，属适用法律错误。被上诉人凯德公司答辩称：一审承办法官曾前往案涉商铺实地查看，楼顶部位修复完成，不存在再次漏水，且漏水部位在顶楼，对上诉人经营没有影响，漏水系在2019年6、7月份修复完成，而2019年9月10日上诉人与被上诉人重新签订了商铺租赁合同，按照现状继续租赁给上诉人三年，对原租赁商铺曾进行漏水修复上诉人是清楚的，上诉人也按现状进行了承租和经营，不能再以此为由拒付房租。断水断电在欠条中有明确约定，上诉人明知该约定。实施断电行为的是市场管理方即乾宏公司，与被上诉人无关。案涉欠条仅对上诉人欠付被上诉人的房租及具体还款时间进行约定，不存在加重上诉人责任，更不存在违背公平原则。该欠条合法有效且对逾期付款法律责任进行了明确，上诉人是同意的。上诉人的上诉理由无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。凯德公司一审诉讼请求：解除双方2019年9月10日签订的租赁合同；谈健立即清空并腾出案涉房屋；谈健按每月2704元标准给付凯德公司自2019年10月1日起至实际交房之日止的商铺使用费。一审法院认定：兴化国际商城是凯德公司开发建设的家居市场。谈健承租了其中A3幢一层109-112号四间商铺,经营徐家地板、木门。2019年9月10日，双方续签《商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限自2019年10月1日起至2022年9月30日止，三年折后租金97344元，合同第十二条关于合同解除的约定，有下列情形之一的，除乙方（承租方）承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同：12-1乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15（或以上）的；……。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告仅支付租金5420元，其余租金于2019年9月24日向凯德公司出具一份欠条，欠条载明，今欠江苏凯德置业有限公司房租91924元，本人承诺所欠房租于2020年10月1日前付清（其中，2019年10月1日支付20000元，2020年1月1日支付10000元，2020年5月1日支付20000元，2020年10月1日支付41924元）。逾期不还，按年利率20%计算利息，市场有权对本人所租店铺停电并收回店铺使用权，本人无条件撤场。后被告未按上述期限付款。另查明，2019年4月，谈健发现其承租的房屋东南角一房间漏水，随即通知凯德公司维修，凯德公司通知物业管理公司兴化市乾宏市场管理有限公司（以下简称乾宏公司）维修，乾宏公司也派人进行了维修，但维修不彻底，还有渗漏；乾宏公司于2019年6、7月份再次派人维修，现已不渗漏，但维修的房顶没有刷白；另外，因租金及物业费纠纷，乾宏公司于2020年春节前将谈健承租的商铺进行断电处理。一审法院认为：1.谈健与凯德公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2.谈健与凯德公司及物业公司之间因房屋漏水和停电造成的损失纠纷未得到及时解决，同时考虑到今年疫情影响经营，因此，虽然谈健未按约定期限及时支付租金构成了违约，但不构成根本违约，不影响凯德公司实现合同目的，本院对凯德公司要求解除合同、返还承租商铺的请求不予支持。3.《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，虽然凯德公司起诉时租金未全部到期，但因谈健前期未及时支付租金，按照上述法律规定，凯德公司可以提前要求谈健支付全部租金。谈健欠租金91924元依法应予给付。至于谈健抗辩的因漏水和停电造成的损失，因其在本案中未反诉，可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谈健于判决生效后十日内支付凯德公司租金91924元；二、驳回凯德公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1049元，由谈健负担。二审中，上诉人提交案涉房屋渗漏部位照片三张及录像光盘一张，拟证明案涉租赁房屋漏水，严重影响其经营活动。被上诉人质证认为，照片仅显示局部状况，对是否是上诉人承租店铺的状况存疑，一审时承办法官曾去现场查看，已完成修复，不渗漏，只是没有刷白。本院认为，案涉未刷白部位是在二楼，照片及视频并不能反映出案涉房屋存在严重渗漏进而影响其正常经营的问题，该证据不能达到证明目的。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人拒付租金理由是否成立，一审判决适用法律是否正确。现阐述如下：关于上诉人拒付租金理由是否成立的问题。上诉人主张案涉房屋渗漏，严重影响上诉人正常经营，其拒付租金是合理抗辩。首先，一审曾就该问题赴案涉房屋现场进行勘验并形成勘验笔录一份，上诉人明确陈述“到2019年6、7月份再次派人维修，现在不漏水了，但顶上未能刷白。”二审中上诉人以“案涉商铺漏水给上诉人经营造成严重影响”为由进行抗辩明显与其一审陈述相违背。其次，二审中，上诉人虽提交了案涉房屋现场照片及视频资料，但并不能证明租赁房屋存在严重渗漏进而严重影响其经营活动。再次，从上诉人于2019年9月10日与被上诉人续签《商铺租赁合同》行为看，其是认可租赁商铺符合经营要求的。因此，上诉人以此作为拒付租金的理由，与事实不符，不应支持。关于一审判决适用法律是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上诉人与被上诉人于2019年9月10日续签了《商铺租赁合同》，从上诉人2019年9月24日出具的欠条载明的“本人承诺所欠房租款91924元于2020年10月1日前交付（其中，2019年10月1日还款20000元，2020年1月1日还款10000元，2020年5月1日还款20000元，2020年10月1日还款41924元）。逾期不还按年利率20%计算利息，市场方有权对本人所租店铺停电并收回店铺使用权，本人无条件撤场。”内容看，系上诉人就欠付的房租支付期限及逾期支付后果另行达成的协议，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在加重上诉人责任、排除其主要权利之情形，与续签的《商铺租赁合同》具有同等效力。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，上诉人应当按照约定履行支付租金的义务。被上诉人在上诉人经催告，仍拖欠租金的情况下，按照《商铺租赁合同》及欠条约定采取断电措施，属于行使合同履行抗辩权、自力救济的行为，并无不当。上诉人上诉认为一审判决适用法律错误不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2098元由上诉人谈健负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 周卫平审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾春旺二〇二一年四月七日法官助理 陈汉武书 记 员 侯永羚