贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初795号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执业董事。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 被告：彭恩泉，男，穿青人，1963年4月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告彭恩泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江，被告彭恩泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币6,223.00元，欠费明细如下：从2018年3月1日起至2020年10月31日，共32个月的物业管理费。2、此案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告是倾城业主委员会选聘的物业服务公司，并与业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定到了物业服务费为每月每平方米1.2元等条款。被告购买了倾城xx房屋，房屋建筑面积为162.06平方米。被告入住后，物业服务费交至2015年12月，从2016年1月1日起至2020年8月31日，尚欠原告物业服务费共计6,223.00元（2016年1月1日至2018年2月28日的物业费经起诉判决，物业公司正在申请强制执行）。原告认为，原告在倾城小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对倾城小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费。履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，损害了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告彭恩泉答辩称：一、原告新进物业管理有限公司不具有倾城小区物业管理服务的合法资格，倾城业主依法不应承担原告强行服务期间的物业费。 事实与理由：根据倾城小区原业主委员会与毕节市新进物业管理有限公司2014年所签订的合同约定，2015年10月合同期满。2015年10月31日，物业合同到期后，经业主满意度调查，倾城业主绝大部分不满意新进物业管理有限公司物业服务质量，加之新进物业管理有限公司未按合同约定交纳给业主广告费分红与原业主委员会每月6000元办公经费等费用，不同意与新进物业管理有限公司续签物管合同。倾城小区2015年11月启动新物业竞聘工作，包括新进物业管理有限公司在内共有10家公司参加竞聘，最后经业主打分决定由贵州喜阳阳物业管理有限公司应聘为倾城小区新的物业服务企业，时间从2015年11月13日起。2015年11月15日交接时，新进物业公司拒不退出倾城小区，并霸占至今。根据《贵州省物业管理条例》第六十四条规定:“物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当从合同终止之日起15日内退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间物业服务费”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条第二款:“物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的服务关系为由，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持”。根据以上法律规定及证据，新进物业管理公司在物业服务合同终止后，拒绝退出、移交违反法律规定，不是倾城小区合法物业服务单位，倾城小区业主依法不应该向新进物业公司交纳物业费。 二、经毕节市中级人民法院和贵州省高级人民法院裁定，倾城小区2016年成立的业主委员会是不合法的，其与新进物业管理公司签订的物管合同应为无效合同。 事实与理由:根据《贵州省物业管理条例》第十条第二款:业主“提议召开业主大会会议，并就物业管理形式以及有关事项提出建议”其中第四款:“参加业主大会会议，行使表决权”第五款:“选举业主委员会成员，并享有被选择权。”《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定:“业主大会决定以下事项:(三)选举业主委员会或者更换业主委员会，(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，(五)选聘和解聘物业服务企业”。根据以上法律法规规定，业主委员会必经业主大会选出，物业服务企业必须经业主大会确定。但自2015年11月起，倾城小区从未召开过业主大会。故，原倾城小区业主委员会将2015年年末至2016年初自行推出的新业主委员会(以下称新业主委员会)起诉到人民法院，后经毕节市中级人民法院和贵州省高级人民法院裁定，新业主委员会不合法，不是经过倾城业主大会选出的合法业主委员会。(有贵州省高级人民法院民事裁定书2020黔民申2250号、贵州省毕节市中级人民法院民事裁定书2018黔05民终2834号为证)。所以其与新进物业管理有限公司签定的物业服务合同是无效合同，倾城小区业主依法不应向其交纳物业费。 三、倾城小区新业主委员会和新进物业管理有限公司有法不依，不按法律办事，倾城小区业主依法不应向其交纳物业费。 事实与理由:新进物业管理有限公司为达到长期霸占倾城小区的目的，2015年年末至2016年初推出有利益关系的个别业主，在未召开业主大会情况下，成立所谓的新业主委员会。经毕节市中级人民法院和贵州省高级人民法院裁定:新业主委员会不合法，与新进物业管理有限公司签定的物业服务合同(内容及收费标准、物业服务方案等)没经过倾城小区业主大会认定，是无效合同。但是，时至今天，新业主委员会仍然在倾城小区继续着他们的违法行为，新进物业管理有限公司也还在倾城小区继续强买强卖。他们的这种行为实际就是有法不依，不尊重法律权威。为了维护法律权威，做到有法必依，帮助新进物业管理有限公司回到依法办事的轨道上来，倾城小区业主依法不应向其交纳物业费，不能惯坏新进物业管理有限公司的非法行为，否则让其继续有法不依，强行交易下去，将有可能使其沦为黑社会性质的物业公司。 四、根据《民法典》有关规定，新的业主委员会与新进物业管理有限公司签定的物业服务合同对倾城小区业主不具有法律约束力。所以倾城小区业主不应承担原告强行服务期间的物业费。 事实与理由:《民法典》第六章第二百七十八条规定了业主共同决定事项:其中包括制定和修改业主大会议事规则，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员等九条决定:第二十四章第九百三十九条规定:业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，才对业主具有法律约束力:第九百四十三条规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告第九百四十四条规定……物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费等等。可是，倾城小区自2015年11月以来，没有召开过任何业主大会，新进物业管理有限公司进入倾城并不是倾城业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业:也未搞过任何招投标、没有询价及完全没有按照有关财经制度办事(倾城小区是相对毕节城区封闭最好小区，前后左右和上下只有3个门，需要的管理人员相对较少，而驻户却不少，因为都是20层以上高楼，但是新进物业在倾城收费却是全城最贵的)，自己想收多少钱一平方就收多少，新业主委员会成为了新进物业管理公司在倾城敛财的工具，或者说他们是一起在倾城敛财的同伙(在毕节城区，一般物业服务合同都是一年一签，可是倾城小区一签就是5年等行为就能证明这一点);也未见过任何公开向业主及业主大会征求意见的公示或报告;多次采取停止供电、供水等方式催交物业费，使得本小区一直以来管理混乱，很多业主家里被偷、小区内乱搭乱建、乱堆乱放，消防通道被封被堵等等无人过问。所以倾城小区业主不应承担原告强行服务期间的物业费。 五、从实际情况上，新进物业管理有限公司未尽到物管服务职责。事实与理由主要有以下几个方面: 1、倾城业主每户均有二十多平方米公摊面积，地面公摊面积内，新进物业公司就此没有进行有效管理，汽车、摩托车等外来车辆随意侵占小区地盘，倾城业主未能有效使用，还承担此部分公摊面积物业费，是极不合理的。 2、没有制止部分商铺野蛮装修、加盖楼层、破坏承重剪力墙，给房屋结构造成极大破坏。 3、没有制止餐馆在通道摆、乱堆放煤气罐，已发生火灾一起，给业主生命财产造成极大威胁。 4、新进物业公司纵容包庇所谓的新业主委员会主任、副主任乱搭乱建，封堵消防通道。 5、三楼通道经常被非法占用封堵，无人过问。 六、新进物业管理有限公司没有拟赔过倾城小区任何被偷情况，主动放弃责任和义务，倾城小区业主不应向其交纳物业管理费。 事实与理由:自从新进物业管理有限公司进入倾城小区以来，倾城小区多次发生被偷盗情况，比如:xx号的周洁家2015年10月被偷了笔记本电脑一台，铂金项链、金项链、钻戒各一个和3000左右的老钱币，价值20000多元人民币；还有xx的黎曦家，同样也是被盗了几万元人民币的金银首饰等，新进物业管理公司不仅不拟赔，而且不过问，被盗者找他们，他们却说不关他们的事。从这一点来讲，新进物业管理公司已主动放弃了对倾城小区业主的责任和义务，既然没有责任和义务了，那么为何还要收取物业管理费呢?所以，倾城小区业主不应向其交纳物业管理费。 总之，由于倾城小区新业主委员不合法，与新进物业管理有限公司签定的物业服务合同对倾城小区业主不具有法律约力，加之新进物业管理有限公司2015年11月以来一直强占倾城小区物业强买强卖、强制交易，也未提供规范的物业服务，致使本小区物业管理十分混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占，外来车辆长期停放本小区、业主车辆被擦刮，强占小区公共场地打广告、侵占业主广告费，多次乱停乱断业主水、电，业主家里被偷盗无人过问等等特别是有法不依现象得不到纠正，其在倾城小区的所作所为，极大地引起了业主的不满和愤慨，小区经发生了多次集体维权事件，破坏了倾城小区安定团结的大好局面。为维护法律权威，做到有法必依，支持法治社会建设，还倾城小区的安宁，特请求人民法院:一、依法驳回原告新进物业管理公司诉讼请求，责令新进物业管理公司停止他们在倾城小区的侵权行为；二、责令原告新进物业管理公司向倾城小区业主道歉并承担相关诉讼费用；三、责令新进物业公司立即撤出倾城小区，返还小区业主广告费等费用。 最后，借此机会，答辩人有几句话要陈述:自觉维护人民利益、努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义是党和国家构建法治社会、和谐社会的核心精神之一。如果新进物业公司在倾城的这种不依法依规、强霸小区、强买强卖、强行交易的恶劣行径未能受到法律的有效制裁，并且妄想通过诉讼就能拿到物业服务费，获取巨额暴利，必然破坏社会公平正义，损害广大人民群众利益，有悖于党和国家全面依法治国方针政策和全面构建法治社会、和谐社会的精神。最近发生在互联网上的关于“草包支书”事件，就是不开业主大会就让新物业公司通过试用期而引起的，巧的是发生该事件的小区与倾城小区同属一个行政区划，我相信无论是政府还是司法部门都不希望影响法治社会、和谐社会构建的事件发生，都希望社会和谐安宁、群众利益不被损害、人民安居乐业。 我及倾城小区广大业主相信，人民法院一定会依法给出客观、公正、经得起事实和历史检验的判决。 本院经审理确认以下事实：2015年2月3日，原告（乙方）与毕节市七星关区倾城ＨＯＭＥ小区业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准为电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2017年3月15日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元／月／平方米。从2013年11月至今，被告所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由原告新进物业公司提供物业管理服务。被告彭恩泉所居住的贵州省毕节市七星关区住宅面积为162.06平方米。被告未交付2018年3月1日至2020年10月31日期间的物业服务费。原告认为，被告违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。 另查明，2017年1月20日，毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区业主委员会向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节市七星关区业主委员会作出的备案登记。大方县人民法院于2017年5月23日裁定驳回其起诉，该业主委员会不服，提起上诉，毕节市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区倾城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告与涉案小区业主委员会从2015年2月起连续四次签订了物业服务合同，被告并未提出异议，也未经法定程序予以撤销签订的物业服务合同，原告一直为该小区提供物业服务，合同已经实际履行。关于2017年3月15日签订的合同,毕节市七星关区倾城·HOME小区业主委员会（原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与原告签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告提出原告不具有倾城小区物业管理服务的合法资格的抗辩主张不成立,本院不予采纳。对于被告提供的（2018）黔05民终2834号民事裁定书，该裁定书系以业主委员会未得到业主大会的授权，无权提起诉讼为由，裁定驳回起诉。并非以业主委员会成立不合法而否认业主委员会资格。故原告主张倾城小区2016年成立的业主委员会已经法院认定属不合法的抗辩主张不成立，本院不予采纳。 按照原告与小区业主委员会签订物业服务合同的约定，原告应付2018年3月1日起至2020年10月31日期间(共32个月)的物业服务费为6,223.10元（1.20元/月·平方米×162.06平方米×32个月）。但根据被告提供的证据显示，原告新进物业公司在提供物业服务的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。经综合全案考虑，本院酌情认定原告新进物业公司承担10%的责任。故对原告新进物业公司诉请被告彭恩泉支付6,223.00元物业服务费的请求，本院予以支持5,600.79元（6,223.10元×（1-10%）），其余部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告彭恩泉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2018年3月1日起至2020年10月31日期间的物业服务费5,600.79元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36.00元（已按简易程序减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担11.00元，由被告彭恩泉负担25.00。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二一年四月二日 书记员 付锦梅