北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4247号上诉人（原审原告）：刘利平，男，1963年1月20日出生。委托诉讼代理人：张家忍，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯（刘利平之妻），1966年9月18日出生。被上诉人（原审被告）：李桂香，女，1940年12月11日出生。法定代理人：刘素华（李桂香之女），1960年9月14日出生。被上诉人（原审被告）：刘素华，1960年9月14日出生。被上诉人（原审被告）：刘素琴，女，1965年6月27日出生。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵根，北京市京师律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：索文成，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人刘利平因与被上诉人李桂香、刘素琴、刘素华所有权确认纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初7646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘利平及其委托诉讼代理人张家忍，被上诉人刘素琴、刘素华及三被上诉人之共同委托诉讼代理人赵根、索文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘利平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘利平的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查清事实，适用法律错误，第一，诉争房屋为上诉人全款出资购买，应当享有全部产权。大玉胡同拆迁款下发后父亲刘家兴按照口头约定平均分配，将刘利平应得部分扣除其购买本案房产的借款，作为自己的存款全部存入银行。一审中刘利平申请调取刘家兴的银行流水，但一审法院并未依法调取，一审审理程序错误。从双方提交的录音证据中可知李桂香、刘素琴、刘素华向法院虚假陈述。录音也能印证刘家兴对拆迁款分配方案记录的真实性，该记录是对拆迁款平均分配口头约定的实际履行。录音中刘素华认可收到刘家兴书写偿还10万借款，而非刘素华主张的分得的拆迁款。根据刘家兴的账款记录，并无给刘素华拆迁款，更能印证李桂香、刘素琴、刘素华一直在虚假陈述。第二，一审法院仅认定三分之一房产份额错误。一审法院调取的房屋档案资料中2004年5月30日的《补充协议》第一条明确协议的目的是“办理房产证需要”。李桂香、刘素琴、刘素华手中的2004年5月25日的《补充协议》属于作废文书，且25日尚未授权徐军代办房产事宜。一审法院调取的《补充协议》应当真实有效，一审法院与徐军电话核实情况不能作为法院判案的导向依据。徐军作为代理人，在本案中作为证人，应当出庭接受法庭询问。既然徐军证实《补充协议》是办理房产证的前提，说明其必然将《补充协议》交房产证办理机关，《补充协议》明确约定刘利平占二分之一份额，只能说明房产证登记错误。徐军陈述“是双方的父亲曾找到徐军说明了涉案房屋的产权登记比例”，那么“双方的父亲”证明当时是刘素琴找的徐军，更印证刘利平将人名章交于刘素琴代办买房的真实性。徐军作为房屋买卖合同买方的受托人，其应当当面接受李桂香和刘利平的委托，并且问清楚代理权限，更应当核实产权比例分配情况，留存核实笔录，徐军在严重失职的情况下，接受法院的询问，不能公正地向法院陈述实情。且徐军陈述前后矛盾，一会说份额多少记不清了，一会又确切的说父亲刘家兴表示刘利平的份额为三分之一。产权登记错误与何时去主张变更无法定时间限制。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。根据本条规定，共同共有的基础一般指的是具有家庭关系。本案刘利平与李桂香为母子关系，从购房合同上表明双方共同共有，即便在无明确约定共有份额的情况下也应当是各占二分之一，更何况《补充协议》客观存在并明确约定份额。一审法院认定刘利平与李桂香就涉案房屋产权比例未进行约定，并依据按份共有及出资比例驳回刘利平的请求明显法律适用不当。第三，一审法院未支持刘利平居住权错误。有产权就应当有权居住、使用。自交房父母即在该房屋中居住至2017年5月，后出租直至刘利平居住，租金一直由李桂香、刘素琴、刘素华收取并隐瞒刘利平。李桂香及无产权份额的刘素华多年居住在争议房产中，享受房产利益，让真正产权人无权居住。第四，房屋买卖合同没有标明出资额，是共同共有，李桂香在2017年9月12日在刘素华家中当着全家人的面说××××房产全归刘利平家庭所有，有录音为证。2004年5月30日签订的《补充协议》第一条明确规定房产买受人份额各站二分之一，并在通州区房地产交易中心备案，2004年8月23日办理错误的房产登记。2002年父母和刘利平定好这套房子由刘利平购买，加上母亲李桂香的名字是为了报销取暖费，有录音为证。签订购房合同时我们决定是共同共有，各占二分之一，补充协议也明文规定了，之后任何人不随意单方变更，如果买房时刘利平没出钱，也等于当时父母赠与，之后任何人不能随意变更购房份额，更何况当时是刘利平亲自交了定金，房款中有刘利平的拆迁补偿款。第五，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。该房产的不动产登记有误，不能以不动产登记簿为准。李桂香、刘素琴、刘素华辩称，不同意刘利平的上诉请求。第一，一审中上诉人主张借名买房，法律关系不对，上诉人要求房屋的所有产权，而上诉意见认可是二分之一份额，与一审意见矛盾的。上诉人到底是要求全部使用权还是二分之一所有权，其主张并不明确。本案中上诉人主张涉案房屋是借名买房，而且由上诉人全部出资明显与事实不符，房款总共三十余万，其中10万是刘素华暂时出借的，12万是刘利平归还之前的借款，其余的是李桂香与刘家兴的个人财产出资，所以涉案房屋没有刘利平的实际出资。刘利平主张的拆迁款与本案无关，刘利平强行将无关联的行为加入到本案，属于混淆视听，不应采信。涉案房屋购置在2002年，2002年11月22日所有房款支付完毕，刘利平主张拆迁是2003年，涉案房屋买卖发生时拆迁行为是否发生及何时拆迁双方不清楚，所以刘利平主张的购房款中有其拆迁款，明显与事实不符。另外，拆迁款的所有人是刘家兴与李桂香夫妻，与刘利平没有关系。拆迁款在刘家兴的授意下已经完全分配完毕了。第二，刘家兴和李桂香确有一些重男轻女的思想，这种情况下将刘利平的名字加上，分配其享有三分之一份额，这三分之一份额是刘家兴和李桂香赠予给刘利平本人的。房屋最终登记的份额以及遗嘱也可以证明刘利平享有三分之一、刘家兴及李桂香享有三分之二的事实。第三，刘利平始终清楚房屋的份额，在2012年2月家庭协议中就可以看出来，协议中约定了房屋的房产证由刘素琴保管，2019年提起的行政诉讼要求确认房屋的份额是二分之一。第四，涉案房屋已经购置了将近10年，刘利平在10年期间连涉案房屋在哪都不清楚，没有对到老人尽到赡养义务，在前期的诉讼中刘利平甚至连父亲的去世时间都不知道，在监护权的诉讼中又遭到了李桂香的批评，最终监护权被驳回，于情于理法院不应当支持刘利平的诉讼请求。刘利平至今占据涉案房屋，李桂香只能继续在女儿家居住，这种行为侵害了李桂香的权益。刘利平向一审法院起诉请求：1.判令北京市通州区××××平所有，并由刘利平居住使用；2.判令李桂香、刘素琴、刘素华负担诉讼费用。一审法院认定事实：刘家兴与李桂香夫妇共生育三名子女，分别为刘利平、刘素华及刘素琴。2002年10月30日，李桂香、刘利平作为共同买受人与北京新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）签订《商品房预售合同》，约定李桂香、刘利平作为共同买受人购买新世界公司开发建设的北京市××××222号房屋一套，房屋建筑面积104平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3185元，房款共计331240元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人采用分期付款方式，于2002年10月30日支付房款150000元，于2002年11月15日前支付房款181240元。合同中同时还约定了其他条款。2004年6月23日，涉案房屋的房屋所有权证（京房权证通私字第XXXX号）办理完毕，所有权证上登载的房屋所有权人为李桂香等，房屋坐落为通州区××××222号，房屋建筑面积103.72平方米，共有人刘利平，共有份额为三分之一份额。2012年1月28日，刘家兴、李桂香与刘素华、刘利平和刘素琴共同签署了《家庭协议》，载明：由于刘家兴、李桂香两位老人年事已高，为保证父母安详度过晚年，三位子女刘素华、刘利平、刘素琴经父母同意协商承诺如下：1、刘利平保证父母在世期间不对北京市通州区××××222房产进行处置及变卖；如房产出租收入全部用于父母的生活支出。2、刘素琴负责管理刘家兴剩余财产和房产证，此财产只能用于父母看病及日常生活不得用于其他使用，做到账目清晰，刘素华、刘利平负责监督检查。3、刘利平个人自愿不在北京期间自父亲住院开始每月支付2000元，刘素华、刘素琴每月支付500元，作为父母今后生活和药费的基金，由刘素琴管理，刘素华、刘利平负责监督检查。4、三位子女保证要相互团结，相互体谅，共同承担照顾父母，保证父母身边随时有人照顾，属于父母的财产遵照父母的意愿，在父母生活在资金不足时候三人平均分摊，保证父母安度幸福晚年！5、刘利平还在北京市期间有权知道护理人员责任安排时间表，并定期检查，有权指责不负责人；刘利平不在北京期间，对刘素华、刘素琴对父母的照顾有监督检查权。6、如三子女有一方违约，将通过法律解决。2012年2月2日，刘家兴立下自书遗嘱，内容为：我和妻子李桂香共同拥有位于北京市通州区××××222号房产（京房权证通私字第XXXX号，建筑面积：103.72平方米）中的三分之二房产权利份额，另外三分之一房产权利份额为我们的儿子刘利平享有。为防止我去世后，子女为上述房产发生继承纠纷，经过慎重考虑，在没有任何外界干扰的情况下，我自愿决定订立如下遗嘱：我去世后，上述房产中属于我的产权部分由女儿刘素华、刘素琴共同继承，且她们二人各自份额均等。继承之后作为她们各自的个人财产，与他人无关。2012年2月3日，刘家兴到北京市潞州公证处办理了遗嘱公证，将上述遗嘱内容进行了公证。2012年8月10日，刘家兴因病去世。2018年3月，刘素华作为申请人向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提起申请确认监护人诉讼，刘素华称李桂香自2014年诊断为老年痴呆状态，有幻听幻觉、记忆障碍等症状，因此申请确定其为李桂香的监护人。案件审理过程中，朝阳法院认定2018年2月2日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具法大[2017]医鉴字第0089号司法鉴定意见书，评定李桂香为限制行为能力人。朝阳法院经审理认为李桂香为限制行为能力人，其女刘素华为顺位在先的有监护资格的人，刘素华经济及身体健康状况良好，与李桂香共居，长期对李桂香进行日常照料，愿意履行对李桂香的监护职责，因此朝阳法院于2018年3月29日作出（2018）京0105民特166号民事判决书，判决指定刘素华为李桂香的监护人。2019年4月15日，刘利平作为申请人向朝阳法院提起变更监护人诉讼，认为刘素华、刘素琴违反李桂香的意愿，以保护李桂香财产的名义强占刘利平的财产，并将刘利平起诉至通州区法院，开庭时得知李桂香现为限制行为能力人，并经法院确认刘素华为李桂香的监护人，但在刘素华为李桂香的监护人的案件中，并未通知刘利平到庭；刘利平认为其自1999年前往上海发展，2017年8月回京后发现刘素琴私自将刘利平与李桂香名下的房产出租，限制李桂香自由；刘素华侵害李桂香的财产，挑拨刘利平与李桂香的关系，因此申请撤销刘素华作为李桂香的监护人，确认刘利平为李桂香的监护人。朝阳法院经审理认为刘利平并未对刘素华有侵害李桂香合法权益的说法提供相应证据，且李桂香明确表示不希望刘利平作为其监护人，因此对刘利平申请变更其为李桂香监护人的申请不予支持，朝阳法院于2019年8月29日作出（2019）京0105民特监3号民事判决，判决驳回刘利平的申请。涉案222号房屋现由刘利平实际居住。李桂香、刘素琴、刘素华表示2015年8月至2019年7月期间，涉案222号房屋对外出租。2019年8月，刘利平将房屋强行抢占换锁并居住至今，李桂香、刘素琴、刘素华对刘利平要求居住使用涉案房屋的请求不予认可。一审法院向北京市通州区不动产登记事务中心调取了涉案222号房屋的档案资料，档案有如下材料：1.2004年5月30日李桂香、刘利平（乙方）与新世界公司（甲方）签订的《补充协议》一份，内容为：经甲、乙双方友好协商于2002年10月30日签订了买卖合同，现就合同未尽事宜制定本补充协议，此协议与原合同具有同等法律效益。1、由于办理产权证需要，通州区××××222号现更改为通州区××××222号房。买受人双方对该房屋所占份额分别为二分之一。2、合同约定面积为104平方米，2002年11月2日经北京市通州区房屋土地管理局测绘所实际测量后，该房屋面积为103.72平方米。其中套内建筑面积90.243平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.474平方米。根据合同第五条第2款之规定该房屋面积误差正负在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，即实测面积比合同面积小0.28平方米，单价为每平方米3185元，应退房款892元，总房款330348元，已结清。3、凡1999年1月1日以后购房的，根据国家有关规定应缴纳房款总额×2%的维修基金，计6607元已交纳。该补充协议甲方落款处为新世界公司的合同专用章签章确认，乙方处为李桂香和刘利平的签名及人名章确认。2.房地产转让登记申请表一份，日期为2004年5月30日，其中列明了转让人和受让人的身份信息、房屋坐落、面积、房屋价款及转让声明等，其中转让人处为新世界公司的签章确认，受让人处为李桂香和刘利平的签名及人名章确认。3.李桂香和刘利平分别出具的委托书。其中李桂香出具的委托书内容为：本人李桂香，因工作忙不能亲自去办理通州区××××222号房地产转移登记手续，现委托徐军作为我的代理人，全权代表我办理。代理人在办理上述房产问题中，依规定所签署的各项有关文件，与我亲自签署的同样生效，代理期限为半年。委托书落款处为李桂香的签名及人名章确认。刘利平出具的委托书内容为：本人刘利平，因工作忙不能亲自去办理通州区××××222号房地产转移登记手续，现委托徐军作为我的代理人，全权代表我办理。代理人在办理上述房产问题中，依规定所签署的各项有关文件，与我亲自签署的同样生效，代理期限为半年。委托书落款处为刘利平的签名及人名章确认。4.北京市房屋产权登记申请书。其中产权人处为李桂香的签名及人名章确认，新世界公司处为徐军的签名及人名章确认，共有权人处载明共有权人为刘利平，共有份额三分之一，均有刘利平的人名章确认。一、双方诉辩争议焦点。刘利平表示，涉案222号房屋系其购买的，当时的情况是父亲刘家兴让其回北京买房，购房前是刘利平和刘素琴一起去看的房，看完房后其将人名章交给了刘素琴，并将其后的签约及办理产权登记事宜都委托给了刘素琴，刘利平表示涉案房屋产权登记的过程中其并未参与，其也从未见到过房屋所有权证，1999年至2017年8月期间其一直在上海，2017年8月回京后其发现涉案房屋被出租，但租金并未用于李桂香的日常生活，因此其于2019年2月提起了本案的确权诉讼。诉讼过程中其才得知2018年李桂香被朝阳法院认定为限制行为能力人，并指定刘素华为监护人以及其对涉案222号房屋仅享有三分之一产权份额的事情。刘利平表示其到房产档案部门查询得知，档案中的补充协议载明其享有的份额为二分之一，但其后的产权登记变更为三分之一，产权登记的份额与补充协议约定的份额不一致，因此可以认定产权登记份额是错误的。另，刘利平表示大玉胡同43号的拆迁补偿款下发后，其以其应得的补偿款全额补齐了涉案222号房屋的购房款出资，因此涉案222号房屋系其全款出资购买，产权应全部归其所有。李桂香、刘素琴、刘素华对刘利平的陈述不予认可，表示涉案222号房屋购房时，刘利平确实出资12万元，但刘利平的出资12万元其实并非购房出资，而是归还其在上海经营餐馆时向父母刘家兴及李桂香所借的12万元借款。同时表示，大玉胡同43号房屋拆迁系发生在涉案222号房屋购房之后，且大玉胡同43号的房屋系父亲刘家兴生前承租的房屋，拆迁补偿款与刘利平无关，刘利平所述以大玉胡同拆迁款作为对涉案房屋出资的说法不能成立。涉案房屋的产权登记结果系全家人共同协商一致的结果，刘利平对此也是明知的，这么多年以来刘利平也未对产权登记提出异议，刘利平要求涉案222号房屋全部归其所有没有事实及法律依据。刘利平表示其一直未见到涉案房屋的所有权证，直至2017年其回北京后因涉案房屋问题与李桂香、刘素琴、刘素华沟通交涉过程中，才得知其对房屋的份额为三分之一，其到不动产登记部门查询到2004年5月30日的补充协议上约定的其份额为二分之一。李桂香、刘素琴、刘素华对刘利平的上述说法不予认可，表示产权登记后即将产权登记结果告知了刘利平，刘利平对此并未提出异议，且2012年1月28日双方共同签署了《家庭协议》，协议中约定房产证由刘素琴保管，当时刘利平也在场看到了房产证，刘利平对产权登记情况一直是清楚且认可的。二、涉案房屋的购房经过及办理产权登记情况。（一）涉案房屋的购房经过。刘利平表示涉案房屋系其本人购买，将李桂香列为共同买受人系因报销供暖费的缘故，购房前的看房是刘利平和刘素琴一起去的，因刘利平在上海工作和生活，看房后刘利平将其人名章交给了刘素琴，由刘素琴在购房合同上代其签名。李桂香、刘素琴、刘素华对刘利平的上述说法不予认可，表示涉案房屋系刘家兴与李桂香产生的购房意向，之所以将刘利平列为共同买受人系因刘家兴和李桂香的重男轻女的思想，刘利平所谓房屋系其购买、为报销供暖费将李桂香列为共同买受人的说法并不属实。同时，刘素琴表示刘利平并未将其人名章交给刘素琴。（二）产权登记办理情况。刘利平表示办理产权登记时其在上海，并未参与办理产权登记的过程，其将人名章交给了刘素琴，全权委托刘素琴办理产权登记事宜。刘素琴对刘利平的该项说法不予认可，表示刘利平并未将人名章交给其本人，其本人并未参与办理产权登记的过程，产权登记都是刘家兴和李桂香参与办理的。李桂香、刘素琴、刘素华表示刘利平当时是将其人名章交给了刘家兴或徐军，刘利平未对其将人名章交给刘素琴的说法提供相应证据。刘利平及李桂香均表示产权登记档案中的2004年5月30日补充协议上的签名并非二人所签，但其上的人名章均是二人的，李桂香、刘素琴、刘素华对该补充协议约定的产权比例存有异议，表示2005年5月与新世界公司签署的补充协议的内容是为了明确房屋的实测面积，根据实测面积结算房款，并未签署确认产权比例的补充协议。为此李桂香、刘素琴、刘素华提交2004年5月25日新世界公司（甲方，出卖人）与李桂香、刘利平（买受人，乙方）签署的《补充协议》，协议内容为：经甲、乙双方友好协商于2002年10月30日签订了买卖合同，现就合同未尽事宜制定本补充协议，此协议与原合同具有同等法律效益。1、由于办理产权证需要，通州区××××222号现更改为通州区××××222号房。2、合同约定面积为104平方米，2002年11月2日经北京市通州区房屋土地管理局测绘所实际测量后，该房屋面积为103.72平方米。其中套内建筑面积90.243平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.474平方米。根据合同第五条第2款之规定该房屋面积误差正负在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，即实测面积比合同面积小0.28平方米，单价为每平方米3185元，应退房款892元，总房款330348元，已结清。3、凡1999年1月1日以后购房的，根据国家有关规定应缴纳房款总额×2%的维修基金，计6607元已交纳。该补充协议甲方落款处为新世界公司的合同专用章签章确认，乙方处为李桂香和刘利平的签名及人名章确认。李桂香、刘素琴、刘素华表示补充协议中并未载明李桂香和刘利平的产权比例，因此李桂香和刘利平的产权比例应当以最终的产权登记为准。刘利平表示李桂香、刘素琴、刘素华提交的2004年5月25日补充协议上的签名并非其本人所签，不动产登记档案中2004年6月23日的不动产登记申请表上的签名也非其本人所签，但对李桂香、刘素琴、刘素华提交的2004年5月25日的补充协议、不动产登记档案中的2004年5月30日补充协议及2004年6月23日不动产登记申请表上其本人人名章的真实性不持异议。三、一审法院向房屋出卖人及产权登记经办人徐军核实的相关情况。本案审理过程中，一审法院向涉案房屋出卖人北京新华联伟业房地产有限公司（前身为新世界公司，以下简称新华联伟业公司）发出《协助调查函》，因案件审理需要向新华联伟业公司核实如下问题：1.2004年5月30日的补充协议上李桂香和刘利平的份额占比为各二分之一，但为何2004年6月23日的产权登记申请书上登载的共有权人刘利平的共有份额为三分之一？2.李桂香和刘利平作为涉案房屋的共同买受人，对共同购买的涉案房屋的产权份额是如何约定的？涉案房屋的产权登记的具体过程？新华联伟业公司向一审法院出具《回复函》，内容为：因涉案房屋所在项目系我司前身北京新世界房地产有限公司于2002年开发建设，距今已有18年之久，我司未能查找到涉案房屋的档案资料，故我司因该客观原因，无法提供相应协助。本案审理过程中，一审法院就案件相关事实与徐军进行了电话联系，询问其代办涉案房屋产权登记的相关情况，并询问其是否能够出庭陈述相关情况，徐军表示其已经从新华联公司离职，现在已经回湖南邵阳原籍，因此不愿意到庭。徐军表示通州区××××南区和北区的房产证都是由新华联公司下面的客户服务中心负责办理的，其当时是新华联公司客户服务中心的主任，其当时为业主办理产权证的行为属于职务行为，同时业主也向其出具代办产权的授权。一审法院向徐军询问：一审法院向通州区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的档案资料，其中2004年5月1日的补充协议中约定的李桂香和刘利平的产权份额均为二分之一，但2004年6月23日最终产权登记的结果是李桂香的份额为三分之二，刘利平的份额为三分之一，档案中有刘利平和李桂香向徐军出具的办理产权的委托，为何补充协议约定的李桂香和刘利平的产权份额与最终办理的产权证上的产权份额不一致。针对一审法院的询问，徐军表示：2004年时，新华联公司下属的客户服务中心专门负责代理业主批量到通州区不动产交易中心办理产权证，如果购房时买受人为多人且购房合同中未明确产权比例，办理产权登记前，需要签署一份补充协议明确买受人的产权比例，印象中产权登记过程中并未见到刘利平，是双方的父亲曾找到徐军，说明了涉案房屋的产权登记比例，但当时双方的父亲说刘利平的份额是二分之一还是三分之一已经记不太清楚了，因产权证当时是批量办理，补充协议都是由客户服务中心的工作人员负责与买受人签署，因此有可能是客户服务中心的工作人员当时补充协议上将产权比例写错了，也有可能是产权证上将产权比例写错了。关于刘利平办理产权的委托书问题，当时双方的父母手持盖有刘利平人名章的办证委托书，并表示说刘利平的份额为三分之一，这通常可以说明其家庭内部就产权比例及份额问题达成一致，办理产权登记时双方的父母告知刘利平的产权份额为三分之一，产权登记申请及表格上刘利平的产权比例三分之一是其本人亲自书写的。如果产权登记错误，相关产权人应当及时提出更正，如果不及时更正就说明产权登记没有错误，新华联南区两千六百多户、新华联北区一千九百多户业主的产权证，未出现过产权证办理错误的情况。四、涉案房屋的购房出资情况。本案审理过程中，李桂香、刘素琴、刘素华提交了北京市西城区大玉胡同43号（以下简称大玉胡同43号）的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、北京市房屋拆迁公告及房屋拆迁通知等，拆迁补偿协议载明被拆迁人为刘家兴，拆迁范围内有正式房屋74.11平方米，拆迁范围内正式户籍人数为8人，实际居住人数为8人，分别为户主李桂香、之夫、之子、之儿媳、之孙女、之女、之外孙女、户主刘素琴，被拆迁房屋所在地区位补偿价款为每平方米8675元，区位补偿价为642904元，重置成新价款为71305元，被拆迁房屋补偿款共计704204.15元，搬家补助费共计27817.2元（包括搬家补助费1482.2元、提前搬家奖励费5000元、其他补助费1335元、一次性奖励2000元），被拆迁房屋补偿款、搬家补助费及拆迁补助费共计732021.35元。另，刘素琴表示因其有单独户口，按照拆迁政策有9.5万元的补助，未在拆迁协议中体现。本案中刘利平认为涉案房屋系其出资购买的，理由如下：购买涉案222号房屋时，总房款共计33万余元，其出资12万元。大玉胡同43号的拆迁补偿款共计827021.35元，扣除刘素琴的单独户口补助95000元的补偿款为732021.35元，按照刘利平一家三口人和父母共计5个户口计算，刘利平一家三人共计应得补偿款数额约为43万元，而刘利平仅分得补偿款20万元（刘家兴的本意是向让刘利平在上海购房），因此剩余的23万元补偿款即系支付的涉案222号房屋的房款（该房款系由父母支付，将该23万元房款偿还给父母）。刘利平提交了刘家兴生前书写的大玉胡同43号的拆迁补偿款分配方案打印件，予以证实其上述主张，该分配记录单显示让刘素华分得补偿款11万元，刘利平分得补偿款20万元，刘素琴分得补偿款295000元（200000元+95000元）。刘利平同时表示双方曾达成拆迁补偿款按照父母及刘利平一家三人共计5人平均分配、刘利平应分得补偿款43万元的口头协议，但未对此说法提供相应证据。李桂香、刘素琴、刘素华对刘利平的陈述不予认可，表示涉案222号房屋购房时，刘利平确实出资12万元，但刘利平的出资12万元其实并非购房出资，而是归还其在上海经营餐馆时向父母刘家兴及李桂香所借的12万元借款。大玉胡同43号房屋系父亲刘家兴生前承租的房屋，大玉胡同43号的拆迁补偿款中的房屋及土地补偿款均归父亲刘家兴所有，拆迁补偿款共计82万余元（加上刘素琴的9.5万元单独户口补助）下发后，当时商定的是补偿款由父母及三个子女共计4个家庭均分，每个家庭分得款项约为20万元，但最后分配时，刘素华仅拿走11万，刘利平分得20万元，刘素琴分得29.5万元。刘利平所述双方达成口头协议，刘利平应分得43万元补偿款的说法并不属实。五、双方提供的录音证据。本案审理过程中，双方均提交了录音证据，录音中对如下事实不存争议：涉案房屋购房时，刘利平现金出资12万元，刘素华出资10万元，剩余款项为刘家兴及李桂香出资。刘素华在录音中认可大玉胡同43号的拆迁款下发后，父亲刘家兴归还其之前的出资10万元。刘利平表示刘素华和刘素琴在录音中均表示承认刘利平出资12万元，但均未表示该12万元系刘利平向父母归还的借款。李桂香在录音中表示涉案房屋购房时，刘利平出资的12万元系刘利平归还之前向刘家兴和李桂香的借款12万元（刘利平之前在上海经营餐馆向父母所借12万元），并非对购房的出资，并表示将刘利平的名字加上就不错了，这房子是用刘家兴和李桂香的血汗钱买的。李桂香、刘素琴、刘素华表示在2017年9月21日红领巾公园的录音中，刘利平认可其在发展的时候刘家兴给了其5万元钱，并表示该5万元是其到外面发展父亲刘家兴赞助的，买房时其回来拿12万元买房，那是其拿钱买的，两码事。本案审理过程中，李桂香、刘素琴、刘素华向一审法院提交李桂香于2019年10月3日自书的声明，声明中提到涉案房屋购房时刘利平所出的12万元系归还之前经营饭馆的借款，并非购房出资。李桂香、刘素琴、刘素华并未对刘利平之前在上海经营饭馆向父母借款12万元、购买涉案房屋时刘利平出资的12万元系归还之前借款的说法提供相应证据。一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。根据本案查明的事实，2002年10月30日，刘利平与李桂香作为共同买受人与出卖人新世界公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘利平和李桂香共同购买新世界公司开发建设的涉案222号房屋，商品房买卖合同中未约定刘利平和李桂香的产权比例。2004年6月23日，涉案222号房屋的房屋所有权证办理完毕，产权证上登载涉案222号房屋为刘利平和李桂香按份共有，李桂香享有三分之二的产权比例，刘利平享有三分之一的产权比例。刘利平对产权登记提出异议，认为不动产登记档案中2004年5月25日新世界公司与李桂香、刘利平签署的《补充协议》中明确载明刘利平的产权比例为二分之一，2004年6月23日产权登记时其份额变为三分之一，产权登记明显错误；再者，刘利平认为涉案222号房屋购房款全部由其出资，购房时其出资12万元，购房后大玉胡同2003年拆迁后其以应得补偿款全款出资，因此刘利平认为涉案222号房屋应归其所有。一、涉案222号房屋的出资问题。根据本案查明的事实，2002年10月涉案222号房屋购房时，刘利平出资12万元，刘素华出资10万元，剩余款项系刘家兴和李桂香出资，李桂香、刘素琴、刘素华表示刘利平并未出资，购房时刘利平所出的12万元款项，性质系归还之前向父母的借款（因上海餐馆经营向父母所借12万元款项），刘利平对此不予认可，在2017年9月21日红领巾公园的录音中，刘利平认可在其到外面创业时父亲曾给其5万元，但表示该5万元是父亲赞助的，并不认可该5万元为借款，该5万元性质上系父母对刘利平的赠与，还是刘利平向父母的借款有待商榷，且即使刘利平确实存在向父母借款5万元的事实，也并不代表涉案房屋购房时刘利平出资的12万元中的5万元系偿还的之前的5万元借款。因李桂香、刘素琴、刘素华未对其所述刘利平向父母存在另外7万元借款的事实提供相应证据，一审法院对李桂香、刘素琴、刘素华所述涉案房屋购房时刘利平出资的12万元系偿还之前借款的说法不予采信。与此相应，一审法院对刘利平出资12万元购买涉案222号房屋的事实一审法院予以确认。刘素华表示其出资10万元系为父母购房，系对父母的赠与，一审法院对此不持异议。大玉胡同43号的拆迁款下发后，刘素华领取了拆迁补偿款11万元，刘素华在录音中认可该11万元系父亲刘家兴归还的其购房时的10万元出资，一审法院对此不持异议。大玉胡同43号的房屋系父母承租房屋，根据房屋拆迁通知中列明的拆迁补偿政策规定，拆迁补偿款中的区位补偿价及房屋重置成新价补偿款均应归父母刘家兴和李桂香所有，与其他人无关。刘利平提交的刘家兴书写的补偿款分配明细中，显示刘素华分得补偿款11万元，让刘利平买房给刘利平20万元，刘素琴9.5万元加20万元共计29.5万元，刘素华自认其分得补偿款11万元，刘利平自认其分得补偿款20万元，刘家兴的本意是让其在上海买房。刘利平、刘素华和刘素琴分得补偿款，性质上系父母刘家兴和李桂香对三人的赠与。刘利平主张双方达成口头协议，大玉胡同43号补偿款中归其所有的款项为43万元，其实际分得的补偿款为20万元，其余的23万元应视为其对涉案222号房屋的全额出资的说法，与本案查明和认定的事实相悖，亦未提供相应证据予以证实，一审法院对刘利平的上述说法不予支持。综上所述，涉案222号房屋系由刘利平和父母刘家兴、李桂香共同出资购买，刘利平出资12万元，其余款项为父母刘家兴、李桂香出资，买卖合同及补充协议显示涉案房屋的购买价格为330348元，公共维修基金6607元，刘利平出资12万元，剩余款项均系刘家兴及李桂香出资，刘利平对涉案房屋购房款的出资比例约为三分之一。刘利平以涉案房屋系其全额出资购买、将李桂香列为共同买受人系为了报销供暖费、因此涉案房屋产权全部归其所有的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、涉案房屋产权登记是否错误。涉案房屋的所有权证书上登载的刘利平的产权份额为三分之一，与刘利平的购房出资比例相当，刘利平认为不动产登记错误，应当承担相应的举证责任。根据本案查明的事实，涉案房屋系刘利平和李桂香共同购买，买卖合同中并未约定二人的产权比例，李桂香、刘素琴、刘素华提交的2004年5月25日补充协议上并未对产权比例进行约定，不动产登记档案中2004年5月30日的补充协议上虽然约定了产权比例（李桂香和刘利平各占二分之一份额），但根据刘利平、李桂香、刘素琴、刘素华双方陈述及一审法院与徐军核实的情况可见，刘利平并未参与产权登记的过程，并未参与该补充协议的签订，补充协议上签字也并非其所签，刘利平直至前往不动产登记部门调取不动产档案之前根本不知晓该补充协议的存在，因此可以认定刘利平与李桂香之间就涉案房屋的产权比例问题未进行明确约定，在此情况下，应根据按份共有人的出资比例确定产权比例，因不动产登记簿上登载刘利平的产权份额与刘利平对房屋出资比例基本相当，刘利平认为不动产登记簿登记错误的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。另需注意的是，刘利平主张其将人名章交给了刘素琴，刘素琴对此不予认可，从产权登记过程均由刘家兴及李桂香办理的事实可以认定，刘利平将其人名章交给刘家兴及李桂香，由刘家兴和李桂香办理购房合同的签订、产权登记等一系列后续事宜，由此可以认定在刘利平和刘家兴、李桂香之间成立委托关系，受托人刘家兴和李桂香作为刘利平的受托人，代理刘利平办理产权登记，在无相反证据的情况下，应视为受托人刘家兴及李桂香代办产权过程中的意思表示，系代表委托人刘利平的意思表示，产权登记的结果亦系刘利平的真实意愿，自委托关系角度考量，刘利平对产权登记提出的异议也难以成立。关于刘利平要求涉案222号房屋归其居住使用的诉讼请求，刘利平提出该项诉讼请求的基础是涉案房屋所有权全部归刘利平所有，虽然涉案房屋现由刘利平居住使用，但一审法院认为刘利平只享有涉案房屋三分之一的产权份额，仅是涉案房屋的按份共有人之一，在涉案共有物未进行分割、刘利平在共有物分割纠纷中未取得全部所有权的情况下，刘利平对涉案房屋并不享有排他性的居住使用权，刘利平要求确认涉案房屋归其居住使用的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零三条、第一百零四条之规定，判决：驳回刘利平的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。关于涉案房屋的出资，一审法院依据在案证据和当事人陈述认定刘利平出资12万元，具有充分的事实依据。刘利平主张其应得的大玉胡同拆迁补偿款23万元应视为其对购买涉案房屋的出资，依据不足，不能成立。关于产权登记的份额，《商品房预售合同》中并未约定李桂香与刘利平各自的产权份额，刘利平实际出资比例与产权登记证书中其享有的份额相当，刘利平就产权登记存在错误未提交充分证据予以证明。虽2004年5月30日的《补充协议》约定李桂香、刘利平各占二分之一份额，但刘利平主张其未参与《补充协议》的签订过程、《补充协议》上并非其本人签字，且《补充协议》中关于份额的约定与2004年6月23日的《北京市房屋产权登记申请书》中载明的刘利平共有份额不一致，而产权登记证书载明的刘利平共有份额与《北京市房屋产权登记申请书》一致。刘利平自认未参与签订合同及办理产权登记的过程，但对《补充协议》《北京市房屋产权登记申请书》上其人名章的真实性予以认可。刘利平主张将其人名章交予刘素琴代为办理，但刘素琴对此不予认可，结合产权登记实际由刘家兴、李桂香办理的事实可以认定，刘利平将其人名章交给刘家兴、李桂香，刘家兴、李桂香持有刘利平的人名章并代理刘利平签订《商品房预售合同》、办理产权登记。在此情况下，代理人实施的民事法律行为视为被代理人所实施，民事法律行为的效力及于被代理人。综上，刘利平主张产权登记的份额存在错误不能成立。刘利平主张涉案房屋归其所有并以此为由主张涉案房屋由其居住使用依据不足，不能成立。综上所述，刘利平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由刘利平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年四月二十日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月