新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终399号   上诉人（原审被告）：宋勇，男，1971年10月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：王力方，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌斯满江克力木，男，1973年8月17日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   被上诉人（原审原告）：沙旦卡哈，女，1977年10月4日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   两位被上诉人共同委托诉讼代理人：张新龙，新疆旭光律师事务所律师。   原审第三人：冯波，男，1972年7月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   原审第三人：马月，女，1974年11月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：赵欢，新疆广翼律师事务所律师。   原审第三人：史志新，女，1970年8月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   上诉人宋勇因与被上诉人乌斯满江克力木、被上诉人沙旦卡哈、原审第三人冯波、原审第三人马月、原审第三人史志新确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋勇的委托诉讼代理人王力方、被上诉人乌斯满江克力木、乌斯满江克力木与沙旦卡哈的共同委托诉讼代理人张新龙、原审第三人冯波、原审第三人马月的委托诉讼代理人赵欢、原审第三人史志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宋勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回乌斯满江克力木、沙旦卡哈要求确认案涉《房产转让合同》无效的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审遗漏重要的事实认定。史志新曾向乌斯满江克力木承诺：“在抵押期间，不得变卖房产，直至还清贷款为止”。史志新明确表示她从未将上述承诺向马月提起过，一审判决未提及此事。二、一审对于重要事实未予审查。1．对于史志新对乌斯满江克力木的承诺是否约束马月未予审查；2．对于在马月与宋勇签订房产转让合同前“贷款”是否已还清，未予审查；3．对于房产转让时，交易价是否明显低于市场价未予审查。三、一审认定事实错误，适用法律错误。1．认定“乌斯满江克力木、沙旦卡哈经过公证给马月及史志新出具委托书是为了办理房屋抵押手续而不是为买卖房产”，没有事实依据，与公证书载明的事实不符；2．认定“马月在未得到乌斯满江克力木认可的情况下，以乌斯满江克力木名义与宋勇签订房产转让合同，将房产以买卖方式转让给了宋勇，且在收取所得款项后未将款项转交给乌斯满江克力木，显属滥用代理权”错误。首先，关于公证委托后马月是否需要得到乌斯满江克力木再认可的问题。史志新确实在接受公证委托之后向乌斯满江克力木承诺“贷款还清前不得变卖房产”，史志新因此在贷款还清前不得代表乌斯满江克力木、沙旦卡哈买卖房屋。但（2014）新亚证内字第3618号《公证书》证明，马月与史志新是乌斯满江克力木、沙旦卡哈的两个独立的代理人，互不干涉，各自有权独立完成委托事项，因此史志新的承诺并不必然约束马月。其次，史志新从未将她对乌斯满江克力木的上述承诺向马月提起过，马月无从知晓史志新承诺的内容；第三，史志新承诺中提到的“贷款”是指乌斯满江克力木、沙旦卡哈在农村信用社的贷款。而该“贷款”在马月与宋勇签订房产转让合同前早已还清。因此，马月有权按照公证委托完成委托事项，比如代表乌斯满江克力木、沙旦卡哈签订房产转让合同，而无须得到再认可。至于，收取款项后未将款项转交给乌斯满江克力木的问题。抵押中的房产办理过户变更登记，需先行解押；而只有抵押权人的债权得以实现，才能配合办理解押。马月按照公证委托的事项、权限，将收取宋勇的房款交给抵押权人以解押，以履行乌斯满江克力木与宋勇签订的房产转让合同，合理合法；3．认定交易价“明显低于市场价”没有事实依据。案涉房屋为自建房，砖混结构，产权面积虽然613.80㎡，但地上面积仅425.85㎡，案涉交易总价2,900,000元。一审庭审中，关于价格对方没有任何证据，而我方从计税价、同期同地段成交价、同期同等地段评估价等三方面举证证明，交易价格不但不低于市价，相反略高于市价。四、一审要求我方至少与乌斯满江克力木就是否出卖房产及出卖价格进行确认，否则便认定不构成善意取得。马月持有乌斯满江克力木、沙旦卡哈的委托公证书，而公证书载明马月有权出卖房产有权签订房产转让合同，即有权定价，因此，我方无需再与对方确认，一审无视公证书及其内容，认定我方不构成善意取得于法无据。综上，请求支持我方上诉请求。   乌斯满江克力木、沙旦卡哈辩称，关于是否遗漏重要事实的问题。对马月及史志新的授权是在同一份公证书中，对各方均具有约束力，史志新未告知马月承诺事项是史志新与马月之间的沟通问题，并不能影响承诺的效力。两位受托人在公证委托书中应当是一体的，并不具有可拆分性，任何一个人的行为都应当符合委托事项或者善意代理的相关规定。在出具公证书时，我方并无出售房屋的意思表示，所有相关公证手续均是为了办理贷款和抵押，一审对此事实认定无误。马月在未获得授权的情况下，出售案涉房产属于滥用代理权，按照法律规定，受托人在完成受托事项后，应当将涉案房产的销售款项移交给我，但实际上销售房产的款项并未交给我，违反了法律有关代理的相关规定。宋勇提出的农村信用社的贷款，我方不清楚，本案中涉及的款项仅是我与冯波之间的借款。马月滥用代理权，宋勇在购买房屋时也并非出于善意，马月与宋勇之间签订房产买卖合同，处分涉案房产，违反相关法律规定，该合同应属无效合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   冯波述称，同意宋勇的上诉请求，史志新承诺中说的“贷款”是指农村信用社的贷款，与我和乌斯满江克力木的借款无关。   马月述称，我所拥有的代理权限完整无瑕疵，代理权来自经过公证的授权委托书，我有权代理乌斯满江克力木及沙旦卡哈进行抵押、解押、买卖房屋等行为，所实施的房屋买卖行为不属于滥用代理权，房屋交易价格也不存在低于市场价格的情况，应属合法有效。   史志新述称，我同意宋勇的上诉请求，我只是两名代理人中的一人，房屋买卖的行为和我没有关系。   乌斯满江克力木、沙旦卡哈向一审法院起诉请求：依法确认乌斯满江·克力木与宋勇之间的《房产买卖合同》无效。   一审法院认定事实：2014年5月26日乌斯满江克力木、沙旦卡哈与冯波签订借款协议，约定乌斯满江克力木、沙旦卡哈向冯波借款2,300,000元，借款期限6个月至2014年11月25日止。因需给该笔借款办理乌斯满江克力木与沙旦卡哈名下位于本市新市区××号房产的抵押手续，2014年5月27日经乌鲁木齐市亚心公证处（2014）新亚内字第3618号公证书公证，乌斯满江克力木与沙旦卡哈给马月、史玉新办理了全权代表的委托书。2014年5月28日史志新给乌斯满江克力木出具收条一份，载明：今收到乌斯满江克力木乌市天津路住房房产证一份，土地证一份，本人郑重承诺在抵押期间，不得变卖房产，直至还清贷款为止。该收条有史志新签名及捺印。2015年1月20日马月与宋勇签订房产转让合同，以乌斯满江克力木的名义将位于乌市新市区××号房产，以2,900,000元转让给了宋勇，并于2015年1月21日办理了过户登记。诉讼中宋勇陈述其已将购房款支付给了马月。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中乌斯满江克力木、沙旦卡哈经过公证给马月及史志新出具委托书，是为办理房屋抵押手续而不是为买卖房产出具的。在2014年5月28日史志新给乌斯满江克力木出具收到房产证、土地证的收条中也充分体现了乌斯满江克力木以房产做抵押的意图。马月在未得到乌斯满江克力木认可的情况下，以其名义与宋勇签订房产转让合同，将案涉房产以买卖方式转让给了宋勇，且在收取所得价款后未将该款项转交给乌斯满江克力木，显属滥用代理权的行为。宋勇在购买房产的大额交易中，应当对该房产的价格有较为清晰的认识，对明显低于市价的房产交易约定有更加审慎的注意义务，在交易中至少应与房产所有人就是否出卖房产及出卖价格进行确认，宋勇未做到上述应注意事项，与常理相悖，因此宋勇在购买该房产时的行为不构成善意取得。综上，对乌斯满江克力木、沙旦卡哈主张确认与宋勇之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。判决：确认乌斯满江克力木与宋勇在2015年1月20日签订的房产转让合同无效。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   另查明，冯波、马月为夫妻关系。2014年5月26日，冯波与乌斯满江克力木、沙旦卡哈针对案涉《借款协议》办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年1月19日，宋勇向乌鲁木齐市地税局缴纳案涉房产负壹至贰层、壹至贰层契税共计54,894.5元（按总房价1,829,816.7元的3%计算）。2015年1月20日，马月以乌斯满江克力木的名义与宋勇签订房产转让合同。次日，马月与宋勇办理了案涉房产的产权过户手续。   再查明，本院从（2015）沙民三初第706号案卷中调取相关材料显示，该案于2015年5月19日立案，2015年5月22日向冯波、马月送达起诉书，5月22日向宋勇送达起诉书。该案审理中，宋勇提交相关证据证明其支付购房款的事实，分别为：2015年5月22日向马月银行转账880,000元的凭证、2015年6月9日向马月银行转账520,000元的凭证、2015年6月29日向马月银行转账330,000元的凭证，上述三笔款项马月分别向宋勇出具收条。此外，宋勇出具2015年1月15日马月书写的收条一张，内容为“今收到宋勇支付房款定金人民币17万元”。   本院认为，本案的争议焦点在于马月以乌斯满江克力木的名义与宋勇就案涉房屋所签订的《房产转让合同书》是否为无效协议。   首先，关于本案的代理行为，本院认为，代理人行使的代理权是基于被代理人的意思而产生的。乌斯满江克力木与沙旦卡哈在向冯波借款时以案涉房产作为履行还款义务的担保，并对借款合同办理具有强制执行效力的债权文书公证，虽然在办理上述事项的同时，乌斯满江克力木与沙旦卡哈还向马月及史志新办理了授权委托书，但从本案的相关证据及当事人陈述反映，乌斯满江克力木与沙旦卡哈在出具委托书时并非具有出售案涉房屋的意思表示，该委托书名为委托，实际仍系乌斯满江克力木与沙旦卡哈为借款向冯波提供的一种担保。冯波在乌斯满江克力木与沙旦卡哈到期不能还款的情况下，可以与其协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，亦可向法院申请强制执行实现债权，而不应在出借款项时利用优势地位，要求借款人与其指定的受托人之间形成经过公证的委托代理关系，并在后续债务到期后直接由受托人出卖借款人的财产以实现债权。本案中，马月虽享有代理权，但代理人的代理行为始终应善意、诚信地以为被代理人处理事务为目的，维护被代理人利益为原则，并在遵循诚实信用原则的基础上，尽力、勤勉地履行义务，而不能以代理之名为解决其他纠纷或为自身谋取利益，故本院对宋勇主张因马月享有完整无瑕疵的代理权即其与马月签订的《房产转让合同书》合法有效的上诉理由不予采信。   其次，从本案涉及的房屋买卖交易过程看，马月以乌斯满江克力木的名义与宋勇之间的房屋买卖交易过程具有以下几个特点：第一，马月代乌斯满江克力木与宋勇签订的《房产转让合同书》，其中仅约定房屋基本信息及总房价，对有关房款支付、房屋交付、产权过户、违约责任等主要合同条款均未作约定；第二，在《房产转让合同》签订的前一天宋勇即已向税务部门缴纳了案涉房产的交易税。根据宋勇及马月、冯波的陈述，宋勇总计向马月支付1,900,000元购房款，其中，房屋过户前支付的170,000元定金为现金支付，仅有马月出具的收条为证。在仅收取定金的情况下，马月与冯波即为宋勇办理了解押及房屋过户手续，至今，仍有1,000,000元购房款未予支付；第三，马月称所有收取的购房款未向乌斯满江克力木支付，而是直接交给其丈夫冯波，用于偿还乌斯满江克力木向冯波的借款；第四，一审法院在审理（2015）沙民三初字第706号案件过程中，于2015年5月22日向马月、冯波送达起诉状，5月25日向宋勇送达起诉状，自5月22日起至6月29日，宋勇通过银行转账方式分三笔向马月账户支付购房款，共计1,730,000元。本院认为，房屋买卖合同系出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付房款的合同。以一般常理理解，如买卖交易过程中出现上述现象的某一点，尚可解释为个案特殊性，但如本案中同时出现，难以以偶然性解释，实属不符合交易习惯并有悖常理。尤其是在宋勇得知乌斯满江克力木向法院起诉后，其对案涉房屋产权人的态度应产生认知，并对于马月的行为是否损害他人利益形成合理怀疑，在此情况下，宋勇仍与马月继续交易放任可能导致的损害发生。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。一审法院综合考虑本案案情，并结合双方交易价格、合同履行情况，认定马月与宋勇之间的交易过程严重违背正常逻辑和日常生活经验，双方之间存在恶意串通，损害了乌斯满江·克力木的合法权益的情形，并据此认定马月代乌斯满江·克力木与宋勇签订的《房产转让合同》无效，该认定并无不当，本院予以确认。   综上所述，宋勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费70元，由宋勇负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   杨 扬   审  判  员   马恒雯   二 〇 二 一 年 四 月 十 六 日   书  记  员   朱立伟