广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初320号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地：广西玉林市广场东路826号201房，统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘海滨，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁曼玉，广西业丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁绍景，男，1971年3月13日出生，汉族，该公司员工，住广西玉林市玉州区。 被告：曾昭寿，男，1966年10月11日出生，汉族，居民，住广西容县。 被告：梁金红，女，汉族，1968年4月10日出生，住广西容县。 两被告共同委托诉讼代理人：曾靖媛，女，1990年8月15日出生，汉族，居民，住广西容县。（两被告的女儿） 原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业公司）与被告曾昭寿、梁金红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告宏志物业公司的委托诉讼代理人梁绍景、两被告的委托诉讼代理人曾靖媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏志物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付房屋物业费4785.04元、车位物业费860元、公共维修费598.13元，合计6243.17元给原告;二、判令被告支付滞纳金16613.35元（滞纳金的计算：自2014年6月15日起，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止，暂计至2018年12月31日止，滞纳金为16613.35元）给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月28日，原告与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为每月0.8元/㎡,另外每户收取每月0.1元/㎡的公共维修基金；汽车停车管理费为每月20元/车位。两被告系广西容县盛世名门住宅小区5#1302号房以及1-06车位的业主，房屋建筑面积为139.1㎡,即房屋物业服务费为111.28元/月，车位物业服务费20元/月，公共维修基金139.1元/月。原告按照合同约定为该小区提供物业服务，两被告应当依约交纳物业服务费。但截至2018年1月14日，两被告尚欠房屋物业费4785.04元、车位物业费860元、公共维修费598.13元，各项费用合计6243.17元未支付。经原告多次追讨，两被告均拒绝交费。原告认为，两被告的行为己经构成了违约，根据原告与该小区的开发商签订的物业服务合同约定以及相关法律规定，两被告需承担相应的违约责任，支付滞纳金，滞纳金以每月所欠物业费为基数，按照每日千分之三计算至付清之日止。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告曾昭寿、梁金红辩称，一、被告与原告不存在合同关系，依照规定，签订合同才具有合约关系，才具有法律效力，被告与原告没有签订任何物业服务协议，故不存在所谓的权利和义务关系。二、原告不符合收取物业服务费的资格。开发商与原告提供不出竣工验收备案表，在小区未完全竣工的情况下强制业主收房。原告明知小区存在房屋未竣工等情况下，便与开发商签订前期服务协议入驻小区，主观上有故意或过错，理应承担违规交付房屋造成物业费收缴不上的相关责任风险。原告撤离小区时间2018年1月14日，小区房屋竣工验收合格时间2019年5月16日，即符合收取物业服务费在原告撤离小区后。三、原告不存在多次催缴的事实。被告方没有收到原告催缴物业的电话、短信或书面的通知。四、原告要求交付的物业费存在争议。原告收取物业费标准不明，且被告与广西人和物业服务有限公司签订前期物业服务协议并预交了一年物业管理费1335元、一年专项维修费167元、一年公共水电费100元，共计1602元。即使产生物业费应扣除1602元。五、原告无取收取滞纳金。滞纳金具有法定性，由国家法律、法规明文规定的款项，任何个人和其他团体都无权私自设立。六、小区业主对原告管理服务质量不满。基础设施没有协调完善；物业管理服务质量差；物业管理费收支不按规定进行公示。 本院经审理认定事实如下：广西宏志物业综合管理有限公司于2007年3月26日经玉林市工商行政管理局批准成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：物业管理（二级资质）、机电安装等。盛世名门住宅小区是广西盛伟业房地产开发有限公司开发的住宅小区。2012年12月30日，被告曾昭寿、梁金红与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买盛世名门住宅小区5#1302号房，建筑面积为139.1平方米，以及车位负一层1-06。该合同附件四：合同补充协议中前期物业管理约定，盛世名门小区前期物业管理由广西人和物业服务有限公司进行管理。2013年8月28日，广西盛伟业房地产开发有限公司与原告签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，约定广西盛伟业房地产开发有限公司委托原告对盛世名门住宅小区提供前期物业服务。该合同第六条约定物业费按0.8元/月·平方米，另外，每户收取0.1元/月·平方米公共维修基金，车位服务费20元/月·车位；第二十九条第二款约定业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下达书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权依法收取滞纳金并依法保留诉讼及追索权利；第三十二条约定本合同期限自2013年12月1日起至2014年11月31日止；第三十三条约定在本合同期限内，小区依法成立业主委员并重新选聘物业管理公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止；本合同期满前60天，如小区业主委员会尚未依法成立，广西盛伟业房地产开发有限公司应确定继续聘用原告或选聘新物业管理公司。若本合同期满前60天，广西盛伟业房地产开发有限公司未以书面形式告知原告终止本合同或就修改本合同相关条款事宜进行协商的，视为本合同期限自动延长，直至本小区依法成立业主委员会并选聘新的物业管理公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止。2013年12月1日，原告开始进驻盛世名门住宅小区提供物业服务。2014年6月4日，广西盛伟业房地产开发有限公司在《玉林晚报》刊登了盛世名门住宅小区1、2、3、5号楼交房公告，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续。原告从2014年6月15日起开始收取盛世名门住宅小区的物业服务费；2018年1月14日，原告撤离该小区，终止对该小区提供物业服务。 另查明，被告以房屋不符合交房条件为由，没有及时办理收房手续，也没有向原告缴纳物业管理服务费。经原告核算，从2014年6月15日起至2018年1月14日止，被告欠房屋物业费4785.04元、车位物业费860元、公共维修费598.13元。2017年12月26日，原告将缴费通知书张贴在被告的房屋门口，但被告没有向原告缴纳上述费用。 本院认为，广西宏志物业综合管理有限公司是经工商行政管理部门批准成立的有限责任公司，具有经营物业管理资质，其依据与广西盛伟业房地产开发有限公司签订的《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，作为原告诉讼主体是适格的。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告作为盛世名门住宅小区的业主，虽然其与广西盛伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定由广西人和物业服务有限公司为该小区提供前期物业管理服务，但实际上却是原告依照其与开发商签订的前期物业服务合同为被告以及该住宅小区所有业主提供物业服务，因此，原告与被告之间形成物业服务合同法律关系，被告应按前期物业服务合同及相关规定向原告缴纳物业费。被告辩称其与原告不存在合同关系、原告不符合收取物业服务费的资格、原告不存在多次催缴的事实、小区业主对原告管理服务质量不满为由拒交物业服务费，理由不成立，本院依法不予采纳。被告没有按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。经原告核算，被告从2014年6月15日起至2018年1月14日止欠房屋物业费4785.04元、车位物业费860元、公共维修费598.13元，上述费用没有超出双方的约定，且被告对上述费用也没有提出异议，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用6243.17元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于滞纳金问题：滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告与开发商签订的前期物业服务合同关于业主经催缴仍未缴纳物业服务费的，物业公司有权依法收取滞纳金的约定属无效约定，原告请求被告从2014年6月15日起以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告曾昭寿、梁金红支付从2014年6月15日至2018年1月14日止的物业费、公共维修费共计6243.17元给原告广西宏志物业综合管理有限公司； 二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取案件受理费186元，由原告原告广西宏志物业综合管理有限公司负担126元，被告曾昭寿、梁金红负担60元。 本判决为终审判决。 审 判 员 覃健武 二〇二一年四月十九日 法官助理 封学可 书 记 员 周小荻