文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终410号上诉人（原审原告）：李维，男，1993年4月2日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城10栋3层2室。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，该公司员工。上诉人李维因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李维上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判新城悦物业公司返还李维物业费237.69元；2．一审、二审诉讼费由新城悦物业公司承担。事实和理由：涉案物业合同于2019年1月7日解除，李维所在仙林悦城小区业委会明确拒绝新城悦物业公司提供物业服务，新城悦物业公司拖延撤场。因此，2019年1月7日至实际撤场期间，新城悦物业公司与仙林悦城小区并不属于法律上的事实物业服务关系，即使李维享受了物业服务也无需支付物业费。新城悦物业公司辩称：新城悦物业公司并不存在拒绝撤场的行为，李维事实上接受了新城悦物业公司的物业服务，新城悦物业公司按照原物业服务合同向李维收取物业费于法有据，一审判决并无不妥，请求维持原判。李维向一审法院起诉请求：1．判令新城悦物业公司返还李维多交的2019年1月8日至2019年3月31日期间的物业费237.69元；2．诉讼费由新城悦物业公司承担。一审法院认定事实：2017年1月20日，李维所在仙林悦城小区与新城悦物业公司签订物业服务合同，约定由新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月20日至2020年1月19日，物业服务费收费标准高层住宅为1.4元/月/平方米。双方还在合同中对服务内容与质量、物业的经营与管理标准、物业的使用和维护、权利与义务、违约责任等进行了约定。李维为仙林悦城10栋2307室业主，物业服务费交至2019年3月31日。2018年8月13日，仙林悦城小区召开业主代表大会临时会议，会议表决通过了解聘物业公司的议案。2018年8月19日，业委会将表决结果进行公告。2018年8月20日，业委会向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，载明物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，并于2018年12月10日将表决结果进行公示。2018年11月6日，物业公司向一审法院起诉要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日第一次开庭过程中，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，一审法院判决双方物业服务合同于判决生效之日予以解除，物业公司于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区并移交相关资料。2019年6月18日，物业公司撤出仙林悦城小区。业委会因不服一审判决于2019年7月25日向本院提起上诉。本院于2019年10月24日作出终审判决，判决双方物业服务合同于2019年1月7日解除，物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料。2019年3月25日，李维向一审法院起诉，要求新城悦物业公司返还2019年1月8日至2019年3月31日期间的物业费。另查明，新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用。本案争议焦点：李维与新城悦物业公司在2019年1月7日至2019年6月17日期间是否形成事实物业服务关系？李维认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，新城悦物业公司应当返还合同解除后的物业费。新城悦物业公司认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。新城悦物业公司在合同解除后继续为仙林悦城小区提供物业服务，并支出了相应的费用，新城悦物业公司物业公司不应返还相应的物业费。一审法院认为，法律在保障一方行使解除权时，同时赋予另一方异议权，即解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本起纠纷中，仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与新城悦物业公司解除物业服务合同，新城悦物业公司对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求物业公司撤场。此时合同解除是否产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出判断。物业公司是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接，且新城悦物业公司在一审判决作出后按照规定时间退场、移交相关材料，故认定新城悦物业公司不存在主观恶意。新城悦物业公司在合同权利义务终止后，即2019年1月7日至2019年6月17日期间继续提供物业服务，李维亦享受相应服务，双方形成事实上物业服务关系。根据民法公平、权利义务一致的原则，李维应当按约交纳物业服务费。综上，对李维要求新城悦物业公司返还物业费的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回李维的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本案二审争议焦点为，新城悦物业公司是否应当向李维退还2019年1月8日至2019年3月31日期间的物业费。本院认为，物业服务企业拒绝退出、移交的，不能以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。就本案而言，涉案物业合同于2019年1月7日解除，新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，双方均无异议。关于新城悦物业公司是否应当向李维退还2019年1月8日至2019年3月31日期间物业费的问题，判断的关键在于新城悦物业公司是否存在“拒绝退出、移交”情形。仙林悦城业委会于2018年8月20日向新城悦物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，新城悦物业公司于2018年11月6日提起诉讼要求仙林悦城业委会继续履行物业服务合同，仙林悦城业委会于2019年1月7日在诉讼过程中反诉要求解除物业服务合同。在此情形下，仙林悦城业委会解除合同的效力应当由法院经审理后进行确认。在法院确认之前，因相关诉讼程序仍在进行之中，物业服务合同是否解除处于待定状态，故新城悦物业公司在诉讼期间继续按照原合同约定提供物业服务并无不当，不存在“拒绝退出、移交”、“强行服务”情形。此外，物业服务合同属于持续性合同，双方当事人的给付均非一次完成，这意味着双方当事人如果准备结束彼此之间的法律关系，必须给予对方充足的时间提前进行详细的、周到的安排。就业主而言，依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，但应当提前书面通知物业服务人，并给予物业服务人合理期限履行退出物业服务区域等义务。本案中，仙林悦城业委会于2018年11月18日召开业主大会临时会议，对解除新城悦物业服务关系的决议进行表决，并于2018年12月10日发布《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》。业主大会临时会议表决后，仙林悦城业委会并未再通知新城悦物业公司解除物业合同，而是以反诉的方式提出解除双方物业服务合同，并要求新城悦物业公司立即撤出仙林悦城小区。可见，仙林悦城业委会是在诉讼过程中对2018年8月20日发出的《关于解除物业管理关系的告知函》进行程序补正，有效的解除合同通知是在2019年1月7日仙林悦城业委会提起反诉时到达新城悦物业公司，此时并未给予新城悦物业公司预留交接的合理期间。故就仙林悦城业委会与新城悦物业公司物业合同纠纷一案，一审法院（2018）苏1183民初7176号判决确定新城悦物业公司于判决生效后三十日撤出仙林悦城小区并无不当。该案二审（2019）苏11民终2615号判决虽对合同解除时间进行改判，但合同解除的时间最终确认是在该案二审终审作出后，在此之前不存在“拒绝退出、移交”“强行服务”情形。故李维主张新城悦物业公司退还2019年1月8日至2019年3月31日期间的物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李维负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  徐 达审 判 员  葛荣贵二〇二一年四月十五日法官助理  李宏敏书 记 员  戴葩妍