湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初737号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地：邵东市大禾塘街道文体路**，统一社会信用代码：91430521561707428K。法定代表人：汪毅，系该公司负责人。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，女，汉族，系该公司员工。被告：张两南，男，汉族，1980年8月27日出生，住邵东市两市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈文连，邵东市东辉法律服务所法律工作者。原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业公司”）与被告张两南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋101-102号商铺自2016年11月25日至2020年12月31日期间的租金190088元及违约金（自租金拖欠之日起按合同约定计算至付清之日止）；2、判令被告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋101-102号商铺自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费35381元及违约金（自物业服务费拖欠之日起按日千分之三计算至付清之日止）；3、判令被告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋131号商铺自2016年11月25日至2018年1月24日期间的租金1971元及违约金（自租金拖欠之日起按合同约定计算至付清之日止）；4、判令被告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋131号商铺自2017年1月1日至2018年1月24日期间的物业服务费5824元及违约金（自物业服务费拖欠之日起按日千分之三计算至付清之日止）；5、判令被告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋132号商铺自2016年11月25日至2020年12月31日期间的租金58669元及违约金（自租金拖欠之日起按合同约定计算至付清之日止）；6、判令被告支付邦盛凤凰城一期AS03ɑ栋132号商铺自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费10920元及违约金（自物业服务费拖欠之日起按日千分之三计算至付清之日止）；7、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；8、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告长盛物业公司向本院书面申请撤回第1、3、5项诉讼请求。事实和理由：2015年1月25日，原告长盛物业公司（甲方）与被告张两南（乙方）签订2份《房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期AS03a栋101-102号和131-132号商铺出租给乙方作为经营餐饮店使用，其中101-102号商铺房屋建筑面积为263.25平方米,租赁期限为5年，自2015年1月25日起至2020年1月24日止、131-132号商铺建筑面积为243.75平方米,租赁期限为两年五个月，自2015年1月25日起至2017年5月30日止。2015年1月6日，原告长盛物业公司（甲方）与被告张两南（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：甲方为乙方承租的商铺提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积2.8元/㎡/月标准收取，乙方逾期交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每天千分之三支付违约金。上述合同签订后，原告长盛物业公司按约将商铺交付给被告使用并提供物业服务，被告自2017年起拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告至今未支付。被告张两南辩称:一、原告对物业管理存在失职行为。原告对被告于2015年11月1日在其办公室内将承租的商铺转租给第三人罗艳美和杨方军的情况是知情的，现承租的商铺拖欠长达五年之久的物业费未支付是因原告对物业管理不善造成的，应由原告自行承担责任；二、违约金的计算明显不合理合法，原告也没有因此受到损害，故违约金不应支持；请求驳回原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求。经审理查明：原告长盛物业公司系2010年9月2日注册成立的有限公司，其经营范围含物业管理。2015年1月25日，原告长盛物业公司（甲方）与被告张两南（乙方）签订2份《房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期AS03a栋101-102号和131-132号商铺出租给乙方作为经营餐饮店使用，其中101-102号商铺房屋建筑面积为263.25平方米,租赁期限为5年，自2015年1月25日起至2020年1月24日止、131-132号商铺建筑面积为243.75平方米,租赁期限为两年五个月，自2015年1月25日起至2017年5月30日止。2015年1月6日，原告长盛物业公司（甲方）与被告张两南（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：甲方为乙方承租的商铺提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积2.8元/㎡/月标准收取，入伙交房预付壹年物业费，以后乙方按每季度一交，每次交纳费用时间为每一季度最后一月的15日缴纳下一季度费用，乙方逾期交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每天千分之三支付违约金。上述合同签订后，原告长盛物业公司按约将商铺交付给被告使用并提供物业服务，被告张两南巳支付至2016年12月31日止的物业管理服务费。2015年11月1日，被告张两南将上述承租的商铺转租给第三人，原告长盛物业公司知情后未提出异议。被告张两南承租的邦盛凤凰城一期AS03a栋131号商铺已于2018年1月24日退还给原告长盛物业公司，其余承租的商铺经营至2020年12月31日后就停止经营，但未退还给原告长盛物业公司。租赁期满后，双方未续签或重新签订合同。审理中，原告长盛物业公司自愿只要求被告张两南按年利率24%支付违约金。上述事实，有原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、房屋租赁合同、前期物业管理服务协议、物业费及违约金明细表、转租协议及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：在原告长盛物业公司撤回第1、3、5项诉讼请求后，本案应为物业服务合同纠纷。原告长盛物业公司与被告张两南签订的《房屋租赁合同》和《前期物业管理服务协议》系当事人双方真实意思表示,未违背法律强制性规定,合法有效，具有约束力，原、被告应严格按约定履行各自的义务。在原告长盛物业公司将租赁物商铺交付给被告使用并提供物业服务后，被告张两南应按合同约定向原告长盛物业公司支付物业服务费。被告张两南在租赁期内将商铺转租，原告长盛物业公司知情后未提出异议，视为原告长盛物业公司同意转租，原告长盛物业公司与被告张两南之间的租赁合同继续有效。被告张两南现拖欠物业服务费未支付的行为，已构成违约，应承担相应的法律责任。原告长盛物业公司自愿撤回第1、3、5项诉讼请求及只要求被告张两南按年利率24%支付违约金，是对其民事实体权利的处分，且符合法律规定，本院予以准许。被告张两南承租的101-102号商铺未支付的物业服务费从2017年1月1日起至2020年12月31日止为35381元（263.25平方米×2.8元/㎡/月×4年×12个月）、131号商铺未支付的物业服务费从2017年1月1日起至2018年1月24日止为5824元、132号商铺未支付的物业服务费从2017年1月1日起至2020年12月31日止为10920元，因物业服务费在租赁期间是按季度收取，租赁期满后为不定期租赁，故在计算租赁期间每年未支付的物业服务费的违约金时应从下一年度开始时计算并以此类推，租赁期满后为不定期租赁且租赁期未满一年，不能计算违约金，按此计算方式，101-102号商铺从2017年1月1日起按年利率24%计算至2020年12月31日止的违约金为12749.18元（263.25平方米×2.8元/㎡/月×12个月×24%×6年）、131号商铺的违约金从2017年5月31日起按年利率24%计算至2018年1月24日止为873.6元（1365元×4个季度×24%÷12个月×8个月）、132号商铺从2017年1月1日起2017年5月30日期间所欠的物业费的违约金从2017年5月31日起按年利率24%计算至2020年12月31日止为978.98元（683元÷3个月×5个月×24%×年）、132号商铺从2017年5月31日起为不定期租赁，每年未支付的物业服务费的违约金时应从下一年度开始时计算并以此类推，至2020年12月31日止为1967.04元（683元÷3个月×12个月×24%×3年）、132号商铺的违约金共计为2946.02元。综合所述，依照《中华人民共和国民法典》第五零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张两南在本判决生效之日起五日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司邦盛凤凰城一期AS03a栋101-102号商铺的物业管理费35381元及支付截至2020年12月31日止的违约金12749.18元，2021年1月1日后的违约金按年利率24%另行计算至还清之日止。二、被告张两南在本判决生效之日起五日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司邦盛凤凰城一期AS03a栋131号商铺的物业管理费5824元及支付截至2018年1月24日止的违约金873.6元，2018年1月25日后的违约金按年利率24%另行计算至还清之日止。三、被告张两南在本判决生效之日起五日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司邦盛凤凰城一期AS03a栋132号商铺的物业管理费10920元及支付截至2020年12月31日止的违约金2946.02元，2018年1月25日后的违约金按年利率24%另行计算至还清之日止。四、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7663.5元，由被告张两南负担6000元，原告邵东长盛物业管理有限公司负担1663.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  李巧军二〇二一年四月十三日代理书记员  陈佳宇附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。