江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终476号上诉人（原审被告）：南通海广置业有限公司，住所地江苏省南通市海门区海门街道北海路777号。法定代表人：付江波，董事长。被上诉人（原审原告）：郭杰，男，1973年1月16日生，住江苏省南通市海门区。委托诉讼代理人：高健美，南通市海门区江滨法律服务所法律工作者。上诉人南通海广置业有限公司(以下简称海广公司)因与被上诉人郭杰商品房销售合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2019）苏0684民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。海广公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉鉴定意见不能确定漏水的唯一原因是其公司出售房屋的质量问题。从内容上看，漏水也可能是由于案涉房屋南侧楼层住户对屋面进行改造以及装修建筑垃圾堵塞雨水口等第三人原因所致。其他商铺采用的是相同的建造方法，但均未出现漏雨情况。从程序上看，案涉质量鉴定报告没有进行质证、质量问题未经司法程序确定，且是在对其公司隐瞒质量鉴定报告情况下迫不及待所为，存在不公。鉴定方法不符合科学规范，不能正确客观反映事物的本来实质。2.商品房防渗防漏质量保证期限为5年，本案郭杰向一审法院起诉时已经超过5年的质量保证期限。郭杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭杰向一审法院起诉请求：判令海广公司赔偿因所售房屋漏水造成的装修损失80625元、租金损失1万元；2.判令海广公司制定修补方案及整修漏水问题，并承担修理费用；3.判令海广公司承担本案诉讼费用及已发生的公证费用2041元和评估费4031元。一审中郭杰变更诉讼请求为：1.要求海广公司赔偿装修损失6万元；2.要求海广公司对漏水问题进行修复。一审法院认定以下事实：南通市海门区海门街道××路××号商铺（即原××华庭第××幢××号商业用房，也即案涉商铺）属××华庭建筑群范围，为小区高层住宅××#楼附属房，在××华庭东门南侧第一间，该建筑群建设单位为海广公司，监理单位为南通欣诚建设科技项目公司，设计单位为南通勘察设计有限公司，施工单位为南通兴江建建安集团有限公司。工程于2011年5月开工建设，2012年10月竣工验收。案涉商铺的建筑结构为二层框架结构、屋顶为平面结构，南侧与该房南侧八层住宅楼北侧共用墙面。2014年1月8日，双方签订了《商品房买卖合同》1份（以下简称合同一），约定：海广公司将案涉商铺作价1555695元出售给郭杰，并办理了备案登记。同年10月28日，海广公司向郭杰交付了案涉商铺，郭杰接受案涉商铺后，发现北侧墙面下部有渗水问题，遂在北侧墙面开窗，郭杰为此曾出具二份承诺书，第一份承诺书的内容为：郭杰要求海广公司在北墙上下二层开设窗户，北墙渗水现象已修复，海广公司补偿郭杰1万元，以后北墙再出现质量问题，由郭杰自行承担。但此后，郭杰自行在北墙开窗；第二份承诺书的内容为：案涉商铺总价为1555695元，海广公司承担北墙开窗费用35000元、北墙质量问题买断费用1万元、其他损失补偿5000元，在郭杰交清房款后从中扣除。2014年12月15日，双方又签订了《商品房买卖合同》1份（以下简称合同二），约定：郭杰购买的案涉商铺价款为1505695元（合同一中的价款1555695元-北墙开窗费用35000元-北墙质量问题买断费用1万元-其他损失补偿5000元）；建筑面积为193.23平方米，层高为4.5米；海广公司逾期交房超过90日，郭杰要求继续履行合同的，海广公司应向郭杰支付已交房款万分之0.1的违约金等。合同二第十六条明确：“买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力和非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”，并变更了备案登记，但合同二附件中未见有关保修范围和保修期限的约定。郭杰交清房款后于同日办理了房屋产权登记。2015年9月8日，郭杰以案涉商铺存在漏水及层高不符合约定的严重质量问题为由诉至一审法院（以下简称第一次诉讼），要求解除双方签订的案涉商铺买卖合同。在该案审理中，海广公司自认案涉商铺确曾存在漏水质量问题，但已经修复。嗣后，因案涉商铺经海广公司修复后暂无法勘验是否漏水及漏水原因，郭杰申请撤诉。2016年6月至7月，因大雨天气，郭杰主张室内再度发生漏水问题，遂于2016年7月28日再次起诉海广公司（以下简称第二次诉讼），要求海广公司对房屋漏水问题进行维修；赔偿无法正常使用案涉商铺造成损失10万元；支付层高未达合同约定的违约金27万元；支付拖欠水电费。在该案审理中，一审法院认定仅依据郭杰提供的照片中显示的水渍，无法判断案涉商铺在海广公司修复后仍存在漏水问题，但海广公司在第一次诉讼中自认确曾存在漏水问题，遂作出（2016）苏0684民初4523号民事判决，确定海广公司赔偿郭杰损失6万元；支付违约金15000元；驳回郭杰其他诉讼请求。2018年9月17日，因再次发生大暴雨，致案涉商铺室内南侧装修墙面及其他部分发生严重渗漏，郭杰当即向海门市建筑工程质量监督站（以及下简称质监站）进行投诉，质监站派工程技术人员前往现场进行查看，并于2018年11月8日作出投诉情况说明，确认漏水点位于商铺与住宅主楼的伸缩缝处，漏水痕迹明显；郭杰曾于2015年7月14日拔打12345热线对房屋漏水进行投诉，后由海广公司维修处理；质监站认为房屋建筑工程的最低保修期限，屋面防水为5年，要求郭杰依其与海广公司订立的案涉商铺买卖合同的约定进行维权。此外，郭杰要求海门市公证处对所遭受的装修损失进行现状拍照公证，并于2018年9月25日作出相应公证书。此后，郭杰委托江苏海萌律师事务所就漏水受损部分委托南通市天丰达价格评估有限公司（以下简称天丰达公司）进行评估，天丰达公司于2018年11月5日作出南天评（2018）第111号“关于房屋漏水财产受损的价格评估结论书”（以下简称结论书），确定受损价值为80625元，其中包括拆除及清理费11000元、茶樽修复费用300元、橱柜修复费用300元。此后，郭杰与海广公司交涉赔偿与维修事宜未果，遂于2019年1月17日起诉至法院，提出本案诉求。在本案审理过程中，一审法院依郭杰的申请，委托江苏科永和工程建设质量检测鉴定中心有限公司司法鉴定所（以下简称科永和公司）就案涉商铺漏水原因进行鉴定，该公司作出“科永和司鉴所【2019】痕微鉴定第19号鉴定意见书”（以下简称鉴定意见书），鉴定结论为：案涉商铺屋面变形缝（也即上文中所称伸缩缝）处混凝土盖板与变形缝上翻墙体连接处局部位置存在缝隙，屋面变形缝两侧防水卷材未能按图集要求施工与外界水源隔绝。在极端降水量情况下，屋面积水由混凝土盖板与屋面变形缝上翻墙体连接缝隙倒灌进入室内，引起渗漏。据此，一审法院又委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）就案涉商铺的渗漏修复方案进行了鉴定，该公司作出第SF201911193号鉴定报告，该报告除对受损装修部分提出修复方案外，对屋面伸缩缝部分也提出如下修复方法：1.清除伸缩缝挡墙1/G轴盖板及伸缩缝东侧1.5米宽范围的层面面层、防水层等各构造层至屋面砼板表面；2.按照《平屋面建筑构造》苏J03-2006第20页做法3的要求，重新恢复；3.重新铺设防水卷材时，新旧卷材交接处，新卷材覆盖在旧卷材上部，搭接长度100毫米。在审理过程中，海广公司对上述鉴定意见书不认可，认为科永和公司的鉴定方法有问题，为此海广公司请求从事建筑施工及监理的高级工程师周裕华到庭作证，周裕华认为科永和公司鉴定人员未能拆除顶板明确渗水点，然后采取蓄水方式进行鉴定，比如排气孔也可能导致渗漏。对此，科永和公司鉴定人员到庭接受质询时称：通过现场渗漏痕迹（包括顶板）判断渗漏处，并根据当时的雨量92.8毫米进行多点淋水试验，在排气孔位置，经试验，不太可能发生渗水现象。对此，一审法院认为，上述鉴定意见书，已能证明在现有证据条件下唯一的案涉商铺屋面渗漏原因为鉴定意见书中的鉴定结论，一审法院予以采纳。此外，海广公司在庭审中主张可能因南侧住户的行为导致渗漏，因无相关证据，一审法院不予采纳。在本案审理过程中，郭杰于2020年11月24日向一审法院提出变便诉讼请求的通知，将上述诉讼请求变更为：1.要求海广公司赔偿装修损失6万元；2.要求海广公司对漏水问题进行修复。一审法院认为：双方就案涉商铺订立的合同一、合同二均为有效，合同二系对合同一内容的部分变更，双方均应依约履行。郭杰接受案涉商铺后，发现渗漏，此后，郭杰作出的二份承诺，系针对北墙渗漏问题，并非针对屋面渗漏问题，故不能对本案中争议的渗漏问题适用，即郭杰作出的“以后北墙再出现质量问题，由郭杰自行承担”承诺，不适用于屋面渗漏问题的处理。案涉商铺于2012年10月竣工验收，依照《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的最低保修期限为5年，即案涉商铺屋面最低保修期限至2017年10月，而郭杰在2015年9月8日提起第一次诉讼中就提出漏水问题，因海广公司进行了修复，致无法勘验成因。第二次诉讼结果，一审法院确认了海广公司修复前漏水问题的存在，并确定了海广公司的赔偿及违约责任。而2018年9月17日发生暴雨天气，致案涉商铺内南侧装修墙面及其他部分发生严重渗漏，但此次渗漏与郭杰第一次诉讼前发生的漏水现象是否为同一成因，即海广公司的修复工程是否未能避免此次渗漏？目前无法确定。但依鉴定意见书，案涉商铺屋面变形缝处混凝土盖板与变形缝上翻墙体连接处局部位置存在缝隙，屋面变形缝两侧防水卷材未能按图集要求施工与外界水源隔绝，在极端降水量情况下，屋面积水由混凝土盖板与屋面变形缝上翻墙体连接缝隙倒灌进入室内，引起渗漏。显然案涉商铺屋面防水工程存在未在竣工验收中发现的质量问题，一般气象条件下不易发现和实际发生渗漏，2018年9月17日的暴雨天气，降雨量达92.8毫米，发生了本案中的渗漏现象。但如无上述质量问题的存在，则仍不会发生屋面渗漏问题，故该暴雨天气不构成海广公司抗辩郭杰诉求的不可抗力因素。郭杰因此次渗漏遭受的损失，虽已超过最低保修期限，但仍在合理的使用年限范围内，海广公司作为案涉商铺的出售方，提供合格产品为其应尽的合同义务，如因质量问题造成买受人损害的，应负赔偿责任，并有进行修理的义务。故应对郭杰因屋面防水工程施工质量问题引起的损害进行赔偿，并对此种天气条件下的渗漏现象进行修复。现郭杰仅要求赔偿装修损失6万元，低于经评估的受损价值80625元，应予支持；郭杰要求海广公司修复渗漏问题，一审法院也予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条规定，判决：一、南通海广置业有限公司于判决生效后十日内赔偿郭杰6万元。二、南通海广置业有限公司于判决生效后三十日内，对郭杰所有的南通市海门区海门街道××路××号商铺屋面变形缝处混凝土盖板与变形缝上翻墙体连接处局部位置依南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF201911193号鉴定报告进行修复。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费人民币1350元，由南通海广置业有限公司负担，钱款于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳。郭杰已预交的且应退的诉讼费用人民币1109元，于判决发生法律效力之后向一审法院申请退还。鉴定费人民币53000元，由南通海广置业有限公司负担，并于判决生效后十日内交付郭杰。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中关于案涉商铺漏水原因的鉴定意见书系经一审法院委托由科永和公司作出。该鉴定机构具有相应司法鉴定资质，实施鉴定的鉴定人员亦均具有司法鉴定资质，鉴定程序合法，应当依法确认该鉴定意见书的证明力。海广公司虽对鉴定结论提出异议，但其公司在一审庭审中主张可能因南侧住户的行为或其他原因导致渗漏，对此未能提供相应证据，其主张鉴定程序违法，亦缺乏事实和法律依据，故一审法院采纳该鉴定意见作为定案依据并无不当。案涉商铺于2012年10月竣工验收，郭杰在2015年9月8日第一次提起诉讼时就提出漏水问题，当时并未超过保修期限，海广公司进行修复后漏水问题仍然存在，至今仍未能解决，故郭杰主张海广公司修复渗漏问题并赔偿相应损失，本院予以支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人南通海广置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年四月二十二日书记员 汤婷婷