江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1492号上诉人（原审被告）：无锡千岛沙公寓管理有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区江溪街道坊镇路2-101。法定代表人：王广亮，该公司执行董事、总经理。上诉人（原审被告）：邵联巧，男，1979年11月4日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：梅雨（受无锡千岛沙公寓管理有限公司、邵联巧的共同特别授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玮（受无锡千岛沙公寓管理有限公司、邵联巧的共同特别授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：姚虎平，男，1973年9月10日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：许俊，男，1976年2月8日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：沈葛，男，1981年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李玉（受姚虎平、许俊、沈葛的共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡千岛沙公寓管理有限公司（以下简称千岛沙公司）因与被上诉人姚虎平、许俊、沈葛房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初7690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。千岛沙公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回姚虎平、许俊、沈葛诉讼请求。事实与理由：自其承租至今，案涉房屋仍不具备开业条件，且因新冠肺炎疫情影响住宿经营，给其造成了严重经济损失。即使如此，其还积极支付了2020年下半年房屋25万元，其请求减免3个月房租符合客观实际。因此，其不存在迟延支付的违约行为，不应当再承担剩余租金和违约金。被上诉人姚虎平、许俊、沈葛辩称，新冠疫情仅在2020年上半年对住宿行业有一定程度的影响，但案涉租金是2020年下半年，且千岛沙公司并未正式开张运营，此情况下疫情对生意的好坏并不存在影响，故千岛沙公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姚虎平、许俊、沈葛向一审法院起诉请求：请求判令千岛沙公司立即支付拖欠房屋租金50万元。在一审审理中，姚虎平、许俊、沈葛对上述诉讼请求变更为：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，千岛沙公司立即搬离并将房屋恢复原状；2.判令千岛沙公司支付拖欠的房屋租金35万元（暂计至2020年12月31日止，2021年1月1日起的租金按照合同约定计算至实际搬离之日止）；3.判令千岛沙公司支付违约金15万元；4.邵联巧对上述千岛沙公司的付款义务承担连带担保责任。一审中，姚虎平、许俊、沈葛举证及千岛沙公司、邵联巧质证意见如下：证据1：房屋权属证明，证明无锡市五爱路215号房屋属于姚虎平、许俊、沈葛所有。证据2：商铺租赁合同，证明姚虎平、许俊、沈葛与千岛沙公司、邵联巧签订的租赁协议约定，房租半年支付一次，先付后用，千岛沙公司未依照约定支付租金，且达到解除合同的情形，邵联巧为本合同项下千岛沙公司的付款义务承担连带担保责任。证据3：美团、携程平台截图打印件，证明千岛沙公司于2020年5月开业，并且在美团和携程上进行推广，根据合同约定，公寓开业后一个星期内千岛沙公司需再追加10万元押金。千岛沙公司、邵联巧对上述证据的质证意见为：对于证据1没有异议。对于证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但是合同签订后姚虎平、许俊、沈葛没有按照合同约定的日期交房，实际交房时间是2019年8月份，其已按合同约定支付了2020年上半年房租以及下半年的25万元房租，并按照合同约定向原告方支付定金10万元，不符合姚虎平、许俊、沈葛所证明的解除合同的目的。对于证据3的真实性没有异议，但其没有正式开业，由于其租赁该房屋是用于经营酒店式公寓或宾馆，开业前必须要办理消防许可证及公安的特种许可证，否则无法正式经营，案涉房屋于2020年5月才装修完毕，2020年5月至今有零星客人入住，但没有实际开业，没有正式营业，不具备开业的条件。千岛沙公司、邵联巧举证及姚虎平、许俊、沈葛质证意见如下：证据1：银行转账电子回单两份，证明其已向姚虎平、许俊、沈葛支付了2020年下半年租金25万元，支付时间分别为2020年7月31日付款10万元，2020年9月14日付款15万元。证据2：江苏省统计局公布的一季度全省商品销售额（营业额）降幅收窄，证明受疫情影响，江苏省住宿行业在2020年一季度营业额下降53.8%，受不可抗力的影响，姚虎平、许俊、沈葛应该免除部分租金。证据3：邵联巧与沈葛的微信聊天记录，证明2020年5月29日其已告知姚虎平、许俊、沈葛案涉房屋营业的消防证需要重新办理，并且尚未办好。2020年9月26日的聊天记录沈葛的回复内容能够证明姚虎平、许俊、沈葛是认可押金10万元未付，也就是其支付姚虎平、许俊、沈葛下半年租金是25万元。证据4：在2020年8月23日拍摄的照片两张，证明其已将案涉房屋按照十年租期及租赁用途等规划并完成了装修装饰及购买设备，总共花费680万元左右。姚虎平、许俊、沈葛对上述证据的质证意见为：对于证据1的真实性没有异议，其认可收到2020年下半年租金15万元，2020年7月31日的10万元是案涉合同的押金。对于证据2的真实性没有异议，但是与本案无关。对于证据3的真实性认可，办理消防证本就属于千岛沙公司的义务，与本案支付租金没有关联性。对于证据4的真实性没有异议，从拍摄的照片看，案涉公寓已经装修完毕，相关设施也已布局完成，已经满足了开业的条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：无锡市五爱路215号房屋的所有权人登记在姚虎平、许俊、沈葛名下,房屋建筑面积为1547.67平方米。2019年7月17日，姚虎平、许俊、沈葛（甲方、出租方）与千岛沙公司（乙方、承租方）、邵联巧（担保方、丙方）签订《商铺租赁合同》，合同载明的主要内容是：“一、商铺地址与面积：甲方自愿将位于江苏省无锡市××路××号登记于其名下的房产租给乙方使用（含独立院子供乙方停车）。该商铺占地约2.5亩，建筑面积约为1547.67平方米以及所有的建筑包括其它物品在内租给乙方使用，该物业使用性质为：商务金融用地／办公，租赁用途为：共享公寓（酒店式公寓式或宾馆）。房屋产权证号为：苏（2017）无锡市不动产权第00581**。二、租赁期限：合同租赁期：自2019年7月1日起至2029年12月31日止。交房日期为：2019年7月18日，其中2019年7月1日起至2019年12月31日为免租期。三、租金及支付方式：1.租金付款方式为：按半年支付，先付后用。于每年的7月1日前和12月31前付下一期租金。起始租金为100万元／年（不含税价格，如需开票，双方无条件配合，税金由乙方承担）。大写：壹佰万元整。第一个半年（即2020年1月1日至2020年6月30日）的租金应于2019年7月18日前支付，支付金额为50万元。2.租金递增：租期内每两个租赁年度递增，租金在前一年租金基础上按年5%递增。乙方应以下列标准计算租金金额并按照约定日以转账或现金方式将租金支付给甲方。每个租约年租赁费用及租金支付期具体如下：（1）自2020年1月1日至2020年12月31日租赁费用为100万元，上半年和下半年支付期分别为：2019年7月1日和2020年7月1日；（2）自2021年1月1日至2021年12月31日租赁费用为100万元，上半年和下半年支付期分别为：2020年12月31日和2021年7月1日；（3）自2022年1月1日至2022年12月31日租赁费用为105万元，上半年和下半年支付期分别为：2021年12月31日和2022年7月1日；……（10）自2029年1月1日至2029年12月31日租赁费用为1215506元，上半年和下半年支付期分别为：2028年12月31日和2029年7月1日；3.定金支付：于合同签定日支付定金10万元（合同签定后定金10万元自动转成押金），另外乙方在公寓开业后一个星期内再追加保证金10万元作为双方十年合同约定时间作为保证，合同到期后甲方应全额退还给乙方押金和保证金共计20万元；若甲方逾期不退还押金，应按定金和保证金的双倍方式返还。四、房屋的交付及装修：……4.由乙方装修改造导致房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水，门窗，水电等，维修费由乙方负责。乙方装潢时不得改变租赁物主体的结构，不得故意损坏租赁物及租赁物内设施设备。装修改造方案应符合公安消防部门和城管部门的相关规定和要求，甲方应协助乙方到相关部门办理审批手续（另施工承诺书在装修前以附件形式加入到本合同中）并无条件提供相关材料。七、合同终止及解除的规定：……2.若发生下列任一情形，甲方经书面通知乙方后，有权选择解除合同：乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回租赁物，并由乙方赔偿全部损失并按合同第九条承担合同违约金：（1）乙方整体擅自转租、转借、转让、抵押租赁物；（2）拖欠租金或者水电等费用累计达60天的；（3）违法经营，或违法使用房屋，或进行违法活动的；3.租赁期限内，如甲乙双方其中一方违约导致合同无法继续履行或单方面终止合同，则违约方应支付给守约方壹佰万元整。……5.租赁期满后，应在当天将承租的商铺交还甲方，附着于房产主体上不可随意拆卸的物体，则视为甲方所有。如乙方有其他留置的可移动物品超15日不搬离的，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议。6.乙方退租前，必须结清水、电、网络、人员工资、房租等一切因乙方运营所产生的费用。……九、违约处理：1.甲、乙双方任何一方如未按合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为壹佰万元整。如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。2.凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争执，应首先友好协商，协商不成，可向房产所在地的人民法院提起诉讼。……十一、丙方责任：1.丙方自愿为乙方提供担保。乙方在本合同履行期间，如属乙方责任而造成甲方损失，或者没有按照合同规定时间内付清合同规定的款额，丙方必须承担连带责任。2.丙方如欲中途退保，应直接与乙方联系，在乙方完成新的担保手续后，丙方方可解除担保。丙方不得以任何形式单方面宣布退保。十二、备注：消防、电梯年检等其他一切关于经营需要的手续都由乙方负责。”2020年7月31日、，千岛沙公司通过银行转账向姚虎平支付10万元、15万元。2020年9月17日、9月26日，邵联巧与沈葛之间的微信记录，主要内容如下：邵联巧：“哥好的,前天姚哥的帐打上了15万,这几天到帐马上打上啊!谢谢。”沈葛：“尽快吧。”邵联巧：“知道的,谢谢理解。”沈葛：“你具体问问律师吧”邵联巧：“哥我刚问律师了,她说没付租金,叫我找法院去就挂了,我们其实已经付了一半租金的,只是今年这个疫情困难点和你们讲好信用没对上,剩下的租金原本继续这几天进钱就打过去的弄的。”沈葛：“你尽快把剩余租金还有押金付过来,付好我也好做他们两个人工作。”2020年9月3日，姚虎平、许俊、沈葛向一审法院提起诉讼。另查明，无锡市人民政府于2020年1月25日发布通告，决定自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施；于2020年2月26日发布通告，决定自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别调整为二级响应防控措施。一审法院认为，姚虎平、许俊、沈葛与千岛沙公司、邵联巧于2019年7月17日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案中，因千岛沙公司、邵联巧迟延支付租金，姚虎平、许俊、沈葛提起诉讼要求解除双方签订的商铺租赁合同。新冠肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，也对千岛沙公司正常使用案涉房屋带来一定的影响，造成其经济损失也客观存在，千岛沙公司、邵联巧迟延支付租金的行为不构成根本违约，不影响商铺租赁合同的继续履行，故对姚虎平、许俊、沈葛要求解除案涉商铺租赁合同的主张，不予支持。因新冠肺炎疫情给千岛沙公司正常使用案涉房屋造成了一定影响，基于公平原则，双方应合理分摊损失、共克时艰，故适当酌情减免租金和减轻违约责任，据此酌定2020年下半年的租金为35万元，扣除千岛沙公司支付的25万元，千岛沙公司应再支付10万元，并由千岛沙公司承担违约金2万元。另根据合同约定，应由邵联巧对千岛沙公司的债务承担连带清偿责任。综上，姚虎平、许俊、沈葛的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、千岛沙公司于判决生效之日起10日内向姚虎平、许俊、沈葛支付房租金10万元，并支付违约金2万元；二、邵联巧对上述千岛沙公司的第一项债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任；三、驳回姚虎平、许俊、沈葛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元、保全费3520元，两项合计12320元（已由姚虎平、许俊、沈葛预交），由姚虎平、许俊、沈葛负担4400元，由千岛沙公司负担7920元，千岛沙公司负担部分的诉讼费于判决发生法律效力之日起10内直接给付姚虎平、许俊、沈葛。一审查明事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：千岛沙公司能否以案涉房屋不具备营业条件以及新冠疫情影响抗辩不支付剩余租金及违约金。本院认为，当事人应当按约履行合同义务。千岛沙公司未能按约定期限支付全部租金，构成违约。其抗辩未付房租系因房屋不具备正常使用或营业条件，但未能提供充分证据证明该现状系因姚虎平、许俊、沈葛的原因造成，故因承担举证不能的后果，本院对其主张不予支持。其又抗辩新冠疫情严重影响了住宿行业生产经营，对此，一审法院已综合考虑疫情影响和双方的经济损失，从公平原则出发，酌情减免了其下半年部分租金和违约金，理由充分，并无不当。千岛沙公司主张应当免除全部剩余租金和违约金，没有充分事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，千岛沙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人无锡千岛沙公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二○二一年四月八日法官助理李佳书记员沈秋月