广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2105号上诉人（原审被告）：广州红联实业有限公司，住所地广州市白云区石门街红星村平安大道1号。法定代表人：黄少敏。上诉人（原审被告）：广州市石井红星经济发展公司，住所地广州市白云区石门街红星村亭岗街48号首层。法定代表人：黄少敏。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付志平，男，汉族，1975年10月8日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。原审被告：广州市白云区石门街红星经济联合社，住所地广州市白云区石门街红星村。法定代表人：黄少敏。委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。上诉人广州红联实业有限公司（以下简称红联公司）、广州市石井红星经济发展公司（以下简称红星公司）与被上诉人付志平及原审被告广州市白云区石门街红星经济联合社（以下简称红星联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2020)粤0111民初22135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。红联公司、红星公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由红联公司向付志平退还定金1600万元；2.撤销一审判决第二项，改判红联公司、红星公司无需向付志平支付资金占用费；3.由付志平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉《合同书》及《补充合同》主体未查明。根据《合同书》首部，合同甲方为红联公司，合同正文中未对甲方进行任何定义与说明，《合同书》用印处文字载明甲方为红联公司，红联公司及红星村委会在该甲方用印处加盖公章。根据《补充合同》首部，补充合同甲方为红联公司，补充合同正文中未对甲方进行任何定义与说明，也未做任何合同主体增加或变更的约定，用印处没有文字载明，红联公司及红星村委会在该用印处加盖公章。一审法院未对红联公司、红星联社、红星公司之间的法律关系进行调查与认定，未对《合同书》及《补充合同》主体进行正确认定，属于事实认定不清，因而一审判决红联公司、红星公司共同承担责任没有事实依据与法律依据。二、关于案涉合同约定的租赁地块被收储事宜未查明。一审中，仅付志平陈述相关租赁地块已被收储，关于收储原因、收储时间、收储进度、目前土地状态等情况一审法院均未进行调查与认定，该事项的调查与认定直接影响判断案涉合同目的是否无法实现，从何时开始无法实现，还涉及判断是否为红联公司、红星公司与付志平的责任，或是因为第三方行为导致等问题。在该事实未查明、认定的情况下，一审法院判决由红联公司、红星公司承担全部合同无效责任完全是没有事实依据和法律依据的。三、一审判决适用法律错误。首先，付志平与红联公司签订合同时，关于案涉合同约定的地块土地性质和现状、广州市规划局对地块规划成果的批复以及土地开发建设需办理的手续等情况，双方均知晓清楚。其次，办理案涉地块的土地性质证明(建设用地规划许可证)及报建规划等手续并非红联公司凭一己之力就可以完成的单方民事行为，该事项能否办妥存在不确定性，付志平采用支付租赁定金的方式，获得了开发案涉地块并出租建成房产、甚至优先购买该土地使用权的机会，即案涉合同具有射幸合同特征。然而在案涉合同约定的时间内，案涉地块未能获取相关土地性质证明文件并进行移交，但付志平却在长达十几年的时间里从未与红联公司、红星公司就上述事宜进行过沟通，也未采取任何补救措施，时隔十五年后才重提处理该事项，明显不合常理。因而付志平对导致合同无效存在不可推卸的责任。再次，根据《合同法》第五十八条的规定，一审法院在认定案涉合同无效的情况下，却没有对造成合同无效的当事人作出相应的责任承担判决，而是简单粗暴地判决由红联公司、红星公司承担付志平资金被占用的费用，故意偏袒付志平，忽视其应当承担的责任。在诉讼费的分担方面，一审法院对合同无效的双方同等责任认定错误，判决由上诉人承担全部的诉讼费用。可见，在本案中，合同主体中的红联公司与付志平都应当承担合同无效的责任，由红联公司自行承担案涉土地十几年来无法进行利用所造成的损失，由付志平自行承担其资金被占用的损失，一审法院直接判决由红联公司、红星公司承担全部合同无效责任明显适属于用法律错误。综上，恳请贵院在查明案件事实的情况下，公正审理，保护上红联公司、红星公司所在的村集体的合法权益。付志平对此答辩称：请求驳回红联公司、红星公司上诉请求，维持原判。一、本案一审判决查明的事实清楚、适用法律正确，应驳回红联公司、红星公司的上诉请求、维持原判。(一)本案涉案《合同书》因违反法律强制性规定而无效，各方对此均无异议。本案中，红联公司、红星公司作为合同出租方，负有提供合法土地供原告使用的义务，然而双方签订案涉合同时，案涉土地并未办理农用地转用批复手续，案涉合同签订后，红联公司、红星公司也一直未能按照约定办理案涉土地的《建设用地批准书》，更未将具备合法用地手续的土地交付给原告使用。红联公司、红星公司在一审时提交的涉案土地权属资料也显示土地仍为农村集体土地因此。根据《土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条的规定，双方之间签订的《合同书》为无效合同。(二)一审法院已经查明合同盖章主体均为合同主体，均应承担退还定金及资金占用费的义务。1、根据《合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定可知，合同上的盖章方均是作为合同的主体，受合同条款约束。本案中，红星公司、红联公司均在《合同书》落款出租方(甲方)处盖章，一审法院据此认定其均为合同主体合法合理。红联公司、红星公司以合同首部只列出红星公司未列其他主体为由否认其他签章方的合同主体地位，与前述法律规定相悖。2、涉案《合同书》落款处除了各方盖章外，合同上签名的红星村社领导班子成员均作为红联公司、红星公司各主体的管理人员签名确认，实际上红联公司、红星公司各主体是一套人马、多个牌子，显然存在主体混同，全部签章主体均是出租方，应承担合同权利义务。3、红联公司、红星公司签章主体中有的是土地权属人，有的是经营管理方，因此才会出现各方同时签章、共同承担合同权利义务的情形。4、一般从合同行文习惯来看，合同首部关于合同当事人内容的介绍属概述性内容，在合同首部记载的当事人内容不论是手写或是打印，均具有概括性表述之意，最终确定合同当事人身份及内容应当以最后加盖的公章来确定。因此，红联公司、红星公司作为合同主体，均应根据合同无效的法律后果承担向我方退还定金及支付资金占用费的义务。(三)关于红联公司、红星公司提出的涉案租赁地块是否被收储及收储原因、时间、进度等情况均不是本案需要查明的关键事实，不影响涉案合同依法被认定无效，亦不影响红联公司、红星公司须基于合同无效向我方退还定金及法定孳息。二、红联公司、红星公司应向我方支付的资金占用费是基于定金产生的法定孳息，属于返还原物的范畴，并非红联公司、红星公司所认为的双方按导致合同无效的过错比例分担的损失，一审判决红联公司、红星公司向我方退还资金占用费合法合理。(一)我方主张的资金占用费是基于红联公司、红星公司应退还的定金所产生的法定孳患，红联公司、红星公司应将该孳患应一并退还。1、关于红联公司、红星公司认为资金占用费属于合同无效的损失的观点，显然在混淆资金占用费的性质。一审法院判令红联公司、红星公司向我方支付资金占用费是基于定金产生的法定孳息，属于返还原物的范畴，并不属于根据《合同法》58条规定的根据双方过错责任分担损失的范畴，该观点在司法实践中得以印证。2、依据《九民纪要》第34条的规定，“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息”。根据该规定，具体到本案中，由于红联公司、红星公司并未向我方交付土地，我方无需支付使用费，故有权在主张返还价款的同时要求红联公司、红星公司向我方支付资金占用利息。3、参照不当得利的返还规则，由于涉案合同无效，红联公司、红星公司占用我方支付的500万元资金近二十年没有任何依据，红联公司、红星公司基于占用500万元产生的孳息(利息)，应当一并返还给我方(《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第13l条的规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。”)。三、我方并未就因合同无效造成的损失起诉，红联公司、红星公司在一审阶段也未就合同无效造成的损失提起反诉，因此一审判决不涉及双方因合同无效造成的损失是完全正确的。本案不需要考虑双方过错责任。(一)本案不涉及合同无效后各方损失的分担问题。本案中，我方的诉讼请求为要求红联公司、红星公司基于合同无效向我方返还定金及利息(即孳息)，不涉及合同无效的损失问题，红联公司、红星公司也未在一审中提起反诉。退一步来说，即便探讨合同无效的损失，对于我方而言是预期投资(或场地经营使用)收益损失、资金投资预期收益损失；对于红联公司、红星公司而言，由于其因自身原因自始至终从未向我方交付土地，我方并未实际取得土地经营使用权，故根本不存在红联公司、红星公司所称的我方“获得了开发、出租、甚至有限购买土地使用权的机会”，多年来涉案土地一直在红联公司、红星公司的控制使用之下(据悉系其自行对外出租并收益)，并不存在所谓的闲置损失，况且其土地原本就为非建设用地，根据双方涉案合同的约定，红联公司、红星公司负有办理建设用地批准手续，因此即便存在损失，也应当由红联公司、红星公司自行负担。(二)即使讨论双方对合同无效的过错责任，本案的过错方也是红联公司、红星公司根据《合同书》第七章第一条、第八章第二条、第九章第一条、第十三章第二条至第四条的约定，租赁土地的建设用地规划许可证、用地红线图等相关土地报建规划手续，均由甲方(即红联公司、红星联社、红星公司)负责办理完成，且甲方应当在六个月内办好前述土地报建规划手续，若不能按时完成，则乙方(即我方)有权单方面解除合同，并要求甲方双倍返还定金。由此可见，双方在签订案涉合同时，已明确约定由红联公司、红星公司负责办理租赁土地的相关规划报建手续的责任，且其作为土地出租方，原本就负有提供合法土地供我方使用的义务。现因租赁物不合法导致合同无效，该合同无效的过错方显然是红联公司、红星公司，我方不应承担任何责任。红星联社述称，同意上诉人意见。付志平向一审法院起诉请求：1.红联公司、红星联社、红星公司共同向付志平退还定金1600万元；2.红联公司、红星联社、红星公司以1600万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，共同向付志平支付自2004年4月22日至实际退还1600万元之日止的资金占用费；3.红联公司、红星联社、红星公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年3月30日，红星村委会、红联公司（甲方）与付志平（乙方）签订关于红星村石沙路以东和白云三线以北（规划路），土名：杨梅冲后岗的土地租赁及有偿转让事宜的《合同书》，根据广州市城市规划局在2002年5月10日既穗规批（2002）31号所批《关于白云区红星村规划的批复》文件，出租土地的地点位于红星村新办工业项目用地范围内的石沙路以东和白云三线（规划路）以北，土名：杨梅冲后岗的土地，占地面积约300亩。具体地块为甲方在穗规批（2002）31号所批《关于白云区红星村规划的批复》文件附图中的红星村道路规划图中标注的1-6号地块，最终实际土地使用面积以测绘后办理的《建设用地规划许可证》中标注的红线范围内净用地面积为准，并以此面积作为计算甲、乙双方租赁或有偿转让该地块的租金或有偿转让费用的实际土地面积基数；在租赁期内，乙方对所承租的土地以及土地上由乙方投资建设形成的办公用房、厂房、仓库及设备设施等资产享有对外租赁权；租赁期自2004年3月30日起至2057年3月30日止，为期五十三年，其中2004年3月30日起至2007年3月30日为租赁准备期，2007年3月30日至2057年3月30日为租赁期；在租赁期内，第一个五年租赁期土地租金为每月每平方米1.8元，以后每五年为周期以每平方米1.8元基数的10%即每平方米0.18元递增，租赁土地计租面积按红线净用地以内范围计算；乙方应于本合同签订之日起十天内向甲方支付土地租赁定金壹仟陆佰万元整，并在本合同规定的有效租赁期内开始计算租金时全数免息逐月抵偿土地租金；合同签署后，甲方必须尽快向政府有关部门办理土地的使用性质证明（可建设第三产业、厂房仓库用地的《建设用地规划许可证》）；甲方应在本合同签订后七日内将乙方租赁的土地及土地的有关资料与乙方办理交接手续（以证明甲、乙双方土地租赁合同的成立），在甲方取得规划部门用地或规划报建手续后，甲方在半年内将土地交给乙方建设；甲方如不能按时将相关建设规划手续办完并移交给乙方，甲方应向乙方支付已收相当于合同定金的违约金，同时起租期向后顺延，如甲方延期交地的时间超过六十天时，乙方有权单方面解除合同，乙方同时有权向甲方追索投入准备建设的一切经济损失。付志平在合同乙方一栏签名，红联公司、红星村委会在甲方一栏加盖公章。2004年5月1日，红联公司、红星公司（甲方）与付志平（乙方）签订《补充合同》，约定甲方必须在6个月内办好上述租赁土地的使用性质证明、可建设第三产业、厂房仓库用的《建设用地规划许可证》、用地红线图等相关土地报建规划手续，同时，乙方应协助甲方办理好相关土地报建规划手续，甲方办理上述报建规划手续齐全后，甲方必须在6个月内完成上述租赁土地的回填土工程；甲方必须在签订补充合同之日起一年内将上述租赁（租赁土地相关报建规划手续办理好及回填土工程完毕后）移交给乙方使用；甲方未按补充合同在约定时间内办理好土地报建规划等相关手续，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方壹倍返还已收取的定金给乙方；补充合同为原合同的附件，与原合同书具有同等法律效力。红联公司分别于2004年4月2日、4月8日、4月20日分别出具收据，确认收到付志平租地合同保证金250万元、750万元及600万元，于2004年4月22日出具收据确认收到付志平租地合同定金1600万元。红联公司、红星联社、红星公司出具土地证七份（产权人分别为广州市白云区石井街红星村第一、二、三、十二、十三、十四经济合作社），证实涉案土地权属情况，红联公司、红星联社、红星公司确认涉案土地此前属于农业用地，至今并未办理用地转用审批手续取得建设用地规划许可，涉案土地至今未移交付志平使用。付志平主张多次沟通追偿定金，出具向红星联社发出的关于商请协调解决红星村亭岗地块土地租赁及借款问题的函，就亭岗地块租赁问题，签订合同至今，多次发函和口头要求红联公司尽快移交上述租赁地块土地资料，但均未移交，据悉，国家层面已将先期租赁的上述地块进行收储，且收储地块均已完成交地，付志平合法权益受到侵犯。请求红星联社出面帮助协调和商请政府协调解决上述事宜。函件没有注明时间，红联公司、红星联社、红星公司表示无法确认。付志平出具红联公司向付志平出具的询证函一份，公司聘请的广州中孚会计师事务所对公司进行审计，询证公司与付志平往来款项，下列数额出自公司账簿记录，如与付志平记录相符，请在函件下端数额证明无误处签章证明，回函直接寄至广州中孚会计师事务所，本函仅为复核账目之用，并非催款结算，函件下方表格注明截止日期2009年6月30日，欠费1600万元，备注支付地租合同定金。红联公司、红星联社、红星公司表示今年才确定付志平不需对涉案地块进行开发，所以才会出现要求退还定金，土地一直闲置没有用于其他项目开发，故不同意支付利息和资金占用费。后确认付志平于2019年主张退费，可以支付从付志平要求退费开始的资金占用费，对同期贷款利率表示无异议。付志平出具2014年8月29日红星联社出具“珠岗”46亩土地情况说明，对红星村“珠岗”46亩土地权属人原为红星村委员会，改制后红星联社承担村委会经济职能，土地权属人变更为红星联社，以证实红星村土地权属人变更为红星联社。红星联社、红星公司出具2003年7月25日关于红星村集体经济资产归属管理的决定，经红星村两委决定，应政府部门要求，村委会将改制成居委会，村委会及村经济联社将不复存在，从即日起将村委会及经济联社下属全部集体资产的权属无偿转让给村委会开办的红星公司，村委会及经济联合社对外订立合同的权利和义务也转由红星公司承受。2004年4月20日红星村委会、红星联社、红星公司出具关于广州市白云区石井镇红星村集体经济转制工作过程的情况说明，成立红联公司，经营范围包括对红星土地的开发建设等项目，正式行使对原红星村的土地、财产及财务工作的管理。一审法院认为，2004年3月30日付志平与红联公司、红星村委会签订《合同书》，2004年5月1日，红联公司、红星公司与付志平签订《补充合同》，付志平租用涉案土地用于建设办公用房、厂房、仓库及设备设施，红联公司、红星村委会、红星公司分别在《合同书》、《补充合同》上加盖公章，为合同一方当事人，红星公司辩称退款责任与其无关的意见，一审法院不予采纳。红星村委会后停止运作进行改制，付志平要求红星联社共同承担责任，缺乏依据，一审法院不予支持。涉案土地为集体土地，至今涉案地块并未办理规划许可手续，未按照法律规定办理合法用地手续，租赁期违反法律规定，双方签订的《合同书》因违反法律的强制性规定而无效,双方对此均无异议。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。付志平要求退还定金1600万元，一审法院予以支持，红联公司、红星公司应承担共同退还责任，该1600万元在占用期间产生法定孳息，根据无效合同相互返还财产的处理原则，在退还定金1600万元同时应按中国人民银行同期贷款利率计算利息给付志平。红联公司、红星联社、红星公司提出应自2019年开始计算资金占用费的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，红联公司、红星公司退还付志平定金1600万元；二、自判决生效之日起十日内，红联公司、红星公司支付付志平资金占用费（按本金1600万元，自2004年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际支付之日止）；三、驳回付志平的其他诉讼请求。一审案件受理费200134元，由红联公司、红星公司共同负担。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点问题为定金的返还主体以及应否支付资金占用费的问题。对此，根据查明的事实，首先，本案《合同书》《补充合同》虽然打印字体的甲方仅为红联公司，《合同书》上红联公司在甲方处盖章，法定代表人亦签名，《补充合同》上红联公司、红星公司均在甲方处盖章，法定代表人亦签名，《补充合同》系《合同书》的修改和延伸，应一体考量，故红联公司、红星公司均应为涉案合同的相对方，理应受到合同约定条款的束缚。红联公司、红星公司均为合法存续有承责能力的民事主体，根据合同的相对性，在合同无效的情况下，应向付志平承担返还定金责任的主体应为合同相对方红联公司、红星公司，一审认定并无不当。其次，根据一审中查明的土地权属登记情况显示，涉案土地性质属于农业用地，至今未办理用地转用审批手续，未取得建设用地规划许可，红联公司、红星公司对《合同书》《补充合同》无效并无异议，无效合同自始不发生效力，涉案合同约定租赁地块收储事宜，不影响合同无效的认定。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，红联公司、红星公司因无效合同取得的土地租赁定金1600万元应向付志平返还。而返还财产亦应充分考虑财产增值或者贬值的因素，一审法院对于付志平诉请就1600万元定金按照中国人民银行同期贷款利率计算利息予以支持，并无不当。且《合同书》约定，向政府有关部门办理土地使用性质证明、取得规划部门用地或规划报建手续等由红联公司、红星公司负责，涉案土地至今未办理规划许可手续，未按照法律规定办理合法用地手续，不具备建设开发的条件，始终未向付志平移交使用，红联公司、红星公司对此过错较大，红联公司、红星公司认为其不应承担资金占用费，理由不能成立。最后，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担”，本案付志平的诉请全部得到支持，红联公司、红星公司作为败诉一方负担全部诉讼费用并无不当。综上所述，红联公司、红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200134元，由上诉人广州红联实业有限公司、广州市石井红星经济发展公司负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月二十一日书记员  胡 涛肖乔