江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1486号上诉人（原审被告）：张玉，女，1991年9月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周道亮（系张玉的丈夫），住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：无锡市新鸿坤商业管理有限公司，住所地无锡市民丰路168号。（统一社会信用代码：9132020006761914XX）法定代表人：唐必德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈奕雯，江苏衡欣律师事务所律师。上诉人张玉因与被上诉人无锡市新鸿坤商业管理有限公司（以下简称新鸿坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张玉上诉称：撤销一审判决，重新审理，驳回新鸿坤公司的诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有查清事实。张玉认为，在2019年12月4日晚21点后，商铺门已经被新鸿坤公司上锁，不认可2019年12月5日上锁。张玉没有违约，拖欠租金未达十日以上，不应当没收履约保证金。店铺被锁，无法经营，损失惨重，没有得到赔偿。新鸿坤公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。新鸿坤公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认解除双方签订的合同编号为ＬＸＣ197的租赁经营管理合同；2、请求法院判令履约保证金25890元不予返还；3、请求法院判令张玉支付新鸿坤公司占有使用费（自2019年12月22日起至其实际迁出之日止，按每月6472.67元计算），违约金38336.02元；4、请求法院判令张玉从位于无锡市梁溪区××路××号××层××号商铺迁出并清空；5、本案诉讼费由张玉承担。事实和理由：2019年8月14日双方签订了租赁经营管理合同，约定新鸿坤公司将位于无锡市梁溪区××路××号××层××号商铺出租给张玉，期限为2019年9月5日至2022年9月4日。根据租赁经营管理合同5.2条的约定，张玉应在2019年11月25日前向新鸿坤公司支付下一季度（2019年12月5日至2020年3月4日）的租金共计19418.01元，但张玉未支付。根据租赁经营管理合同9.3条的约定，张玉拖欠租金十日以上，新鸿坤公司有权解除合同，没收履约保证金，张玉还应另行按月租金的6倍即38836.02元支付违约金。另，根据租赁经营管理合同11.1条、11.2条约定，张玉一方需要从租赁场所撤出等，但张玉至今未将商铺恢复原状等，故新鸿坤公司诉至法院请求判如所请。一审法院经审理认定事实如下：（一）对于当事人双方没有争议的事实：1、无锡市梁溪区××路××号××层××号商铺所有权人系朱建红、吕红霞、凌玉先、顾建英、杨晨、李妍贝，该六人与新鸿坤公司分别签订了商铺委托管理合同，由新鸿坤公司统一对外经营管理。2、2019年8月14日新鸿坤公司（甲方）与张玉（乙方）签订了租赁经营管理合同，合同约定：“2.1甲方将位于无锡市梁溪区××路××号盛唐乐享城第一层Ｌ117号铺位租赁给乙方从事经营活动使用；3.3乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营的商标或商号为ＳＷ抗衰体验中心，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人；4.1租赁期限为3年，即从2019年9月5日至2022年9月4日；5.1租金计算方式为月固定租金……自2019年9月5日起至2020年9月4日，月租金为6472.67元，自2020年9月5日起至2022年9月4日止，月租金为12945.33元；5.2租金的支付方式为先付后用，乙方必须在每季度最后十天前向甲方交纳下季度租金；5.4于本合同签订之日起7日内，乙方需向甲方缴纳租金的履约保证金25890元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地，结清应交的各项费用之后30日内甲方不计息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金；7.4未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转让、转借、转租或承包给第三者；9.3本合同签订后，乙方有下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可书面通知乙方即单方面解除合同。甲方有权没收乙方应支付的履约保证金，要求乙方另行按照月租金及物业管理费的6倍金额补偿甲方……Ａ、拖欠应缴任何款项及费用达十日以上或擅自终止营业达24小时以上，Ｂ、未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转让、出借或将经营权作抵押、担保……”。3、2019年10月23日张玉与田伟签订了商铺转租合同，双方约定，由张玉将案涉商铺转租给田伟，租期为一年，自2019年10月26日起至2020年10月25日止，月租金为1.2万元，承租方田伟以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为交三押二，交租日必须提前2天，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金2.4万元。4、2019年12月6日张玉向新鸿坤公司转账500元。5、2019年12月10日新鸿坤公司向张玉送达了律师函，律师函载明：“……截止至本律师函出具之日，根据委托人提供的材料显示，你方仍拖欠2019年12月5日至2020年3月4日的租金18918.01元。又，你方于2019年10月23日在未经我方委托人书面同意的情况下将商铺擅自转租给第三方……请你方在收到本函后三个工作日内，积极与我方委托人联系，补缴拖欠的费用，及支付相应的违约金。本函即为通知你方解除《租赁经营管理合同》的书面通知……”2019年12月11日张玉签收了律师函。诉讼中，张玉及新鸿坤公司均认可双方签订的租赁经营管理合同于2019年12月11日解除。6、张玉提供了其与新鸿坤公司惠经理的微信聊天记录，记录显示，2019年10月24日，惠经理问张玉“你家是不是转掉了”，后双方通话30秒。2019年12月5日张玉问惠经理“美女，你好，店铺怎么能锁门呢，我是有押金的，你看看能不能帮我解决下，如果是领导不通融，把号码给我一下，谢谢”，惠经理回复“亲爱的，你们也是的，租金怎么还不交呢”……7、2020年8月19日，法院组织三方至案涉商铺进行清点，并制作了现场清点笔录，由三方签名确认。8、诉讼中，法院曾于2020年8月19日、2020年11月4日两次向张玉一方释明并询问其关于清空、迁出商铺的意见，但其均表示需新鸿坤公司先行赔偿其损失后，才愿意迁出。新鸿坤公司表示如张玉愿意迁出，会配合将门上的锁拿掉。（二）对于当事人双方有争议的事实：1、关于新鸿坤公司挂锁问题。双方对新鸿坤公司何时挂锁存有争议，根据案外人田伟一方的陈述，其方在2019年12月4日六点半下班的时候店铺没有上锁，于2019年12月5日九十点上班发现上面挂了新鸿坤公司的锁，后于2019年12月5日上午十点给张玉打的电话。张玉称田伟于2019年12月4日给其打电话，告知店铺挂锁。新鸿坤公司提供保安在微信群中的记录，以证明是2019年12月5日上午挂锁的。根据三方陈述，结合张玉与新鸿坤公司员工的微信聊天记录，该聊天记录显示，2019年12月5日下午5点04分张玉问“美女，你好，店铺怎么能锁门呢……”，首次提及锁门事宜，时间点系2019年12月5日下午五点后，锁门之于经营店铺者系紧急情况，应会在第一时间联系挂锁的新鸿坤公司，再结合三方陈述等，新鸿坤公司挂锁时间应当是在2019年12月5日，故张玉抗辩新鸿坤公司提前挂锁构成违约的意见不予支持。2、关于合同解除违约方的认定。新鸿坤公司与张玉均认可合同于2019年12月11日解除，但双方均认为对方为违约方。新鸿坤公司认为张玉一方未取得其公司书面同意转租，同时未按约支付租金，两项构成违约，张玉对此认为其已告知新鸿坤个工作人员转租一事，新鸿坤公司未提出异议，视为同意其转租，同时其支付了500元，仅是拖延租金不是拖欠租金。综合双方意见及合同约定等，可以确认张玉系违约方，理由如下：首先关于转租，新鸿坤公司工作人员在2019年10月24日向张玉询问是否转租，可视为该公司应当知晓新鸿坤公司存在转租情况，后新鸿坤公司于2019年12月10日发送了律师函曾提及未经其公司书面同意转租，虽在六个月提出，但并未告知张玉由此将导致合同无效或解除合同，仅是要求张玉尽快交纳租金和违约金，不交纳租金和违约金将导致合同解除等，故对新鸿坤公司称张玉无书面同意转租构成违约这一理由不予采信；其次，关于租金支付，按照合同约定，张玉应当在2019年11月25日前支付2019年12月5日至2020年3月4日期间的租金，张玉辩称其原定于2019年12月15日支付该季度的租金，故先行支付了该期间的违约金500元，但张玉意图延期支付租金一则并未获得新鸿坤的同意，二则其实际也未支付租金，故构成违约。一审法院认为，双方订立的合同，于双方具有约束力，双方应依约履行。张玉、新鸿坤公司均认可双方签订的租赁经营管理合同于2019年12月11日解除，法院对此予以确认。因合同解除，张玉应自无锡市梁溪区××路××号××层××号商铺迁出并清空、交还商铺。鉴于违约方系张玉，新鸿坤公司提出因张玉违约，要求张玉承担没收履约保证金、支付违约金的违约责任，张玉认为该违约金额过高，结合案情，法院酌情认定由新鸿坤公司没收履约保证金作为违约责任较为适宜，对新鸿坤公司要求张玉支付违约金38336.02元的诉请不再予以支持。关于房屋占有使用费，新鸿坤公司因张玉违约而在案涉商铺挂锁，导致该商铺客观无法经营，后法院于2020年8月19日组织三方清点现场，曾明确向张玉方询问其是否愿意迁出该商铺，其表示拒绝，故法院认定自2019年12月5日起至2020年8月19日期间因新鸿坤公司挂锁导致该商铺无法经营，故该期间的房屋占有使用费张玉无需承担，自2020年8月20日起，经法院释明后张玉仍不愿意迁出，应与新鸿坤公司就此后的房屋占有使用费各半承担，即按照3236.34元（6472.67元／月／2）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、张玉与新鸿坤公司于2019年8月14日签订的合同编号为LXC197的《租赁经营管理合同》于2019年12月11日解除；二、张玉于判决发生法律效力之日起十日内清空并迁出无锡市梁溪区××路××号××层××号商铺；三、新鸿坤公司无需向张玉返还履约保证金25890元；四、张玉于判决发生法律效力之日起十日内向新鸿坤公司支付房屋占有使用费（自2020年8月19日起至实际迁出之日止，抵扣500元后，按3236.34元/月标准计算）；五、驳回新鸿坤公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1892元，保全费670元，合计2562元，由新鸿坤公司负担1770元，由张玉负担792元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，无锡市梁溪区人民法院于2020年12月23日作出（2020）苏0213民初207号民事判决，判决张玉与田伟于2019年10月23日签订的商铺转租合同解除等。由于各方均未上诉，该判决书已经发生法律效力。在该判决书中，关于新鸿坤公司挂锁问题，法院认定新鸿坤公司挂锁时间应当是在2019年12月5日。本院认为，张玉与新鸿坤公司签订的租赁经营管理合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，张玉应当在2019年11月25日前支付2019年12月5日至2020年3月4日期间的租金，由于张玉没有按照合同约定履行付款义务，构成违约。同时，合同约定，张玉如拖欠应缴任何款项及费用达十日以上，新鸿坤公司有权没收履约保证金。由于张玉没有在2019年12月5日之前交纳拖欠的款项，天数已达十日以上，一审法院判令新鸿坤公司无需向张玉返还履约保证金，合法有据，应予支持。张玉上诉认为新鸿坤公司是在2019年12月4日就上锁，未提供足够的证据，本院依法不予支持。综上，张玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1892元，由张玉负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 潘晓峰二〇二一年四月十二日书记员 陆奕匀