江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终655号上诉人（原审被告）：淮安庆翔电子商务有限公司，住所地涟水县经济开发区红日大道23号新天地八角楼。法定代表人：陈沁滨，该公司总经理。被上诉人(原审原告)：涟水电子商务产业园有限公司，住所地涟水县新港新天地商业A1区。法定代表人：唐凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭勇，江苏今世缘律师事务所律师。原审第三人：涟水新园区商业投资管理有限公司，住所地涟水县红日路北侧、金轮路东侧（客商服务中心）。法定代表人：王秀夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐娜，女，系该公司员工。上诉人淮安庆翔电子商务有限公司（以下简称庆翔公司）因与被上诉人涟水电子商务产业园有限公司（以下简称电商公司）、原审第三人涟水新园区商业投资管理有限公司（以下简称商投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2020）苏0826民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆翔公司上诉请求：撤销一审判决第二项的内容，事实和理由：1.双方签订的房屋租赁合同第五条约定，被上诉人应保证上诉人的正常生产经营，在租赁期间内，上诉人发现漏雨严重，在2018年10月书面要求被上诉人修缮房屋，修缮时间不能计算为租赁时间。2.根据合同第三条约定，上诉人逾期支付房租一个月，本合同已经自动作废。被上诉人不收回房屋视为继续免费让上诉人经营，一审法院认定上诉人没有搬出并移交给被上诉人认定继续按照合同约定履行不符合立法本意。3.双方合同约定保证上诉人享受涟政发（2015）136号文各项政策，该文件第六条规定对入驻电商产业园企业提供基础装修、网络通讯线路接口，上诉人应得到政府承诺的基础装修补贴。被上诉人电商公司辩称，上诉人诉称房屋存在质量问题，一审中未提供充分证据证明，应承担举证不能的后果。关于招商引资所约定的政策兑现问题，一审法院已经释明不属于民事案件受理范围。综上，上诉人的诉讼请求无法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。商投公司述称，同意电商公司的答辩意见。电商公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令庆翔公司向电商公司支付租金191233元。一审法院认定事实：电商公司系原审第三人商投公司成立的子公司，2016年4月1日，电商公司（甲方）、庆翔公司（乙方）签订租赁协议，约定将商投公司所有的电商园商业C区二楼3000平米办公用房租赁给乙方从事电子商务平台运营，租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，租金每年30万元，庆翔公司第一年租金在协议签订之日起3日内交付，以后每年租金于每年的12月31日前支付（先付后租）。合同约定：“3.3乙方逾期支付房租，按日加付租金总额1%的滞纳金。逾期支付一个月本协议自动终止。甲方届时有权继续追缴乙方欠付租金、滞纳金和其他款项。”合同甲方责任中约定：“5.2甲方应及时维修因风化、老化等非乙方人为因素导致的办公用房漏雨，保证乙方正常生产经营……5.4保证乙方享受涟政办发（2015）136号文各项政策。”合同违约责任约定：“7.1未按本协议约定内容履行责任和义务的，即为违约。违约方应承担的违约金，在本协议中有专门约定条款的，按约定条款执行；没有专门约定条款的，按合同法有关规定执行。7.2乙方出现下列行为时，甲方可不经协商终止协议，收回租赁物……7.2.5延迟一个月不缴纳租金及物业管理等费用。”2016年4月1日，庆翔公司向电商公司出具关于免收房屋租金的申请报告，请求对房屋租金前三年免收，第四年按30%标准收取，第五年租金按50%标准收取。商投公司法定代表人签字：“拟同意按相关文件执行，请批准。”2017年3月15日，江苏捍华律师事务所律师嵇大勇接受电商公司委托向庆翔公司出具律师函一份，要求庆翔公司退还房屋，恢复原状。双方一致认可发出该律师函后双方没有解除租赁协议。一审庭审中，庆翔公司为证实其主张，向法院提交如下证据：1、房屋漏水照片；2、房屋漏水维修的请示；3、证人刘某,4等证言；4、58同城查询房屋租金的截图。电商公司对上述证据均不予认可。一审庭审中，庆翔公司明确表示对于房屋装修损失、逾期利益损失不提起反诉。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，当事人自愿签订租赁合同，该合同不违反法律规定，电商公司将租赁物交付庆翔公司使用，庆翔公司应当支付租金，双方现一致同意解除上述合同，不违反法律规定，法院予以准许，合同解除时间为本案第一次庭审之日即2020年9月29日。双方对于租金另行约定：前三年免租金、第四年按30%支付、第五年按50%支付，该约定不违反法律规定，法院予以准许，经计算，庆翔公司欠租金金额为：第四年（2018年12月1日至2019年11月30日）30万*30%+第五年（2019年12月1日至2020年8月3日）30万元/12个月*8个月零三天*50%=191250元。对于庆翔公司抗辩房屋存在漏水应当赔偿损失的主张，庆翔公司并未提出反诉，也没有就其损失举证，本案不予处理；对于庆翔公司提出要求享受招商引资优惠政策的主张，庆翔公司对此并未提出反诉，该主张也不属于人民法院民事诉讼的受案范围，法院不予处理。对于庆翔公司提出其经原审第三人法定代表人同意将房屋于2018年7月转交刘某,4使用的辩解，电商公司及原审第三人均予以否认，庆翔公司未能充分举证予以证实，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除电商公司与庆翔公司于2016年4月1日签订的租赁协议。二、庆翔公司于判决生效之日起十日内支付电商公司租金人民币191250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4125元，由庆翔公司负担。本案二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人庆翔公司提供2021年1月26日公证书及附视频一份，证明租赁物存在漏水情况。被上诉人质证认为，对公证文书及光盘的真实性不持异议，但不能反映房屋漏水形成的时间和原因以及对上诉人造成的损失，故对其与本案的关联性不予认可。经审查，该证据系庆翔公司于本案提起上诉以后向公证机构申请制作，无法反映房屋漏水具体时间及成因，鉴于二审期间案涉房屋仍未交还被上诉人，庆翔公司如认为房屋漏水给其造成损失可另行主张，故对该证据在本案中不予评判。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。双方签订租赁合同约定租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，租金每年30万元。后双方又约定前三年免租金、第四年按30%支付、第五年按50%支付租金。但免租期满后，庆翔公司并未依约支付2018年12月1日至2020年8月3日（电商公司起诉之日）期间的租金，亦未交还租赁物，故上诉人应承担支付租金义务，上诉人所提其逾期交租一个月合同已自动作废，其后续经营属于被上诉人让上诉人免费使用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人所提其对承租房屋进行了基础装修，应享受政府承诺的基础装修补贴，因与本院不属于同一法律关系，本案不予理涉。上诉人所提房屋漏水对其造成损失，上诉人可凭相关证据另循合法途径解决，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人庆翔公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4125元，由上诉人淮安庆翔电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年四月二十七日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇