天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终896号上诉人（原审原告）：李贺鹏，男，1974年11月23日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王晴，天津巨昆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙伏辰，男，1988年7月15日出生，汉族，无职业，住天津河西区。被上诉人（原审第三人）：孙颖，男，1963年4月26日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。被上诉人（原审第三人）：姚宝云，女，1974年7月31日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人李贺鹏因与被上诉人孙伏辰、孙颖、姚宝云房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李贺鹏上诉请求：撤销一审判决，改判支持李贺鹏一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙伏辰、孙颖、姚宝云承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。孙伏辰自2020年4月1日起，至今未支付2020年度租金，孙伏辰未按期缴纳租金已构成违约，李贺鹏有权依据合同约定解除合同；孙伏辰作为唯一签约的房屋承租人，其单方解除通知在送达李贺鹏时生效；李贺鹏对孙颖协助处理房屋漏水的沟通行为属于房屋交接的附随义务，不构成孙颖有权代表孙伏辰处理租赁房屋事宜。孙伏辰、孙颖、姚宝云共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李贺鹏向一审法院起诉请求：1.请求确认房屋租赁合同于2020年5月15日解除；2.请求判令孙伏辰、孙颖、姚宝云立即将被占房屋腾空交还李贺鹏;3.请求判令孙伏辰返还李贺鹏垫付的物业费1万元并支付李贺鹏2020年1月1日至2020年5月15日物业费4884元;4.请求判令孙伏辰、孙颖、姚宝云赔偿占用该房屋给李贺鹏带来的损失,时间自房屋租赁合同解除之日起至腾房完毕止,损失为该时段的房屋占用费(按每月4167元计算)及物业费(按每月1085.17元计算);5.本案诉讼费由孙伏辰、孙颖、姚宝云承担。一审法院查明：李贺鹏自有坐落于天津市津南区××镇××号别墅××，四层建筑面积285.57平方米。2016年3月4日，李贺鹏与孙伏辰签订《房屋租赁合同》，合同约定李贺鹏将上述房屋出租给孙伏辰使用，租赁期5年自2016年3月31日至2021年3月30日止，如无异议自动顺延三年，任何一方要求中止合同需提前三个月通知对方；年租金5万元，于每年3月份支付，逾期一个月视为自动放弃合同，租赁期内实际使用的物业费、暖气等费用由孙伏辰承担；房屋为毛坯房，孙伏辰自行出资装修，楼板搭建部分孙伏辰终止租赁后留归李贺鹏所有。后孙伏辰对上述房屋进行装修并添置娱乐设备，在此开轰趴馆（提供室内休闲娱乐聚会服务）。2019年9月25日，姚宝云以该地址为经营场所办理了个体工商户营业执照，字号为“天津市津南区辰毅文化交流工作室”。2018年，香薇邸小区物业服务企业华润置地（北京）物业管理有限公司天津分公司（以下简称“华润物业公司”）向李贺鹏提起诉讼，要求李贺鹏支付2016年3月26日至2017年12月31日的物业费22976.71元和违约金。李贺鹏经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院于2018年5月24日作出（2018）津0112民初4130号民事判决书，判决李贺鹏支付该期间95%的物业费21828元，并负担该案件受理费25元。后华润物业公司申请强制执行物业费及迟延履行期间的债务利息、案件受理费。2019年12月，一审法院依法扣划李贺鹏银行账户23539元，其中23290元转交华润物业公司，249元为该案件执行费。后李贺鹏向孙伏辰索要被人民法院扣划的款项，孙伏辰于2020年5月3日通过微信支付李贺鹏13539元。2020年5月15日，孙伏辰通过微信通知李贺鹏“房子不租了。这几天清东西。”次日，李贺鹏回复孙伏辰“看什么时候有时间交接和清算”。此后，李贺鹏、孙伏辰未安排时间进行房屋交接。孙颖系孙伏辰孙伏辰之父，与姚宝云共同生活。孙伏辰与孙颖、姚宝云共同经营涉案轰趴馆。2020年7月，孙颖通过微信告知李贺鹏涉案房屋还是漏水，李贺鹏表示一起去找物业公司解决，再不管就起诉物业公司，也表示“如果不租了，一块想办法”。2020年7月23日，孙颖为该处房屋交纳了2020-2021年度采暖费5438.3元。2020年7月31日，李贺鹏通过微信向孙颖表示“我也不在乎这点钱，关键帐都算不对，等房子到期，我也不可能出租了”。2020年11月，李贺鹏支付了2020年1月1日至12月31日的物业费13022.04元。一审法院认为，李贺鹏、孙伏辰订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案租赁合同尚在租期内，承租人孙伏辰通过微信向出租人李贺鹏发出了“不租了”的通知，李贺鹏并未明确同意而是提出订时间交接清算，但双方始终未进行交接和清算。此后孙伏辰的父亲孙颖因涉案房屋漏水、空调损坏、门楼损坏多次联系李贺鹏，李贺鹏并未置之不理，亦未表示其已同意孙伏辰提前解除租赁合同，反而表示等房子到期不再继续出租。虽然孙颖并不是《房屋租赁合同》中的承租人，但基于孙颖与孙伏辰的父子关系，孙颖长期参与租赁房屋轰趴馆的经营，以及就相关租赁问题直接与出租人李贺鹏沟通的情况表明李贺鹏已认可孙颖有权代表孙伏辰处理租赁房屋的一切事宜。故通过李贺鹏对孙颖的表态可知李贺鹏并未同意孙伏辰提前解除合同，该效力及于孙伏辰。故不能认定该合同已于2020年5月15日解除合同，对李贺鹏要求孙伏辰、孙颖、姚宝云腾房并支付腾房前占有使用费和物业费的主张不予支持。对于李贺鹏要求孙伏辰支付2016年3月26日至2017年12月31日的物业费的主张，《房屋租赁合同》约定物业费由承租人负担，人民法院判决认定该期间应付物业费为21828元，孙伏辰已付13539元，现应支付李贺鹏8289元。李贺鹏未及时缴纳物业费，后未按判决履行，应自行承担相应的逾期付款利息和诉讼费用。对于李贺鹏要求孙伏辰支付2020年1月1日至2020年5月15日物业费符合合同约定，且李贺鹏已经垫付全年费用13022.4元，孙伏辰应当支付该费用，经核算4.5个月的物业费为4883.27元。孙伏辰、孙颖、姚宝云所称车辆剐蹭、空调损害造成损失可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：“一、被告孙伏辰于本判决书生效后七日内支付原告李贺鹏垫付的2016年3月26日至2017年12月31日的物业费8289元、2020年1月1日至2020年5月15日物业费4883.27元；二、驳回原告李贺鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，减半收取计86元，原告李贺鹏负担10元；被告孙伏辰负担76元。被告孙伏辰于本判决书生效后七日内向本院交纳案件受理费76元。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，李贺鹏虽主张在2020年5月15日与孙伏辰通过微信方式协商解除合同，但此后双方一直未进行退租及房屋交接事宜。相反后续李贺鹏与房屋实际使用人就房屋漏水问题进行沟通，并表示房屋到期后不再出租，可见李贺鹏以其实际行为表明其同意继续履行合同，故租赁双方并未达成提前解除合同的一致意思，一审法院未判令解除合同并无不妥。二审期间，李贺鹏以孙伏辰未按期缴纳租金为由要求解除合同，属于新的事实与理由，并不属于本案审理范围。因双方合同未予解除，故一审法院对李贺鹏基于解除合同提出的其余诉请未予支持亦无不妥。综上所述，李贺鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李贺鹏负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 兰 岚审判员 王 晶二〇二一年四月十六日书记员 张宇尘