湖南省湘阴县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0624执异20号案外人：蒋宇，男，1968年1月16日出生，汉族，住湖南省湘阴县。申请人：李洪化，男，1966年6月23日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：李聪，男，1991年12月25日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系申请人李洪化之子。特别授权。被申请人：邹宇，男，1983年12月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县。第三人：彭花，女，1982年6月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系被申请人邹宇前妻。本院在审理原告李洪化与被告邹宇借款合同纠纷一案中，申请人李洪化向本院提出财产保全申请，本院于2020年8月13日作出（2020）湘0624民初2047号民事裁定书，查封了登记在被申请人邹宇和第三人彭花名下的位于湘阴县××镇××路××栋××号房屋（湘房权证文星镇字第Ａ××7号）。现案外人蒋宇对本院查封上述房屋提出书面异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。案外人蒋宇向本院提出诉求，请求法院解除对湘阴县××镇××路××栋××号房屋（湘房权证文星镇字第Ａ××7号）的查封措施。主要理由如下：2020年5月20日蒋宇与邹宇签订《房屋买卖合同》，约定邹宇自愿将湘阴县××镇××路××栋××号房屋以48万元的价格出售给蒋宇。蒋宇已于2020年4月2月支付25万元购房定金，此款由湛卫平代收，邹宇在收条上注明“此款作为购房定金”。尚需支付的23万元购房款，《房屋买卖合同》约定由蒋宇支付20万元偿还住房公积金贷款后拿房产证，余款3万元过户后付清。蒋宇与邹宇、彭花口头约定，余款3万元付给彭花，蒋宇另借2万元给彭花，即蒋宇在办理房屋产权过户手续后支付5万元给彭花。2020年5月20日蒋宇向邹宇支付了20万元用于偿还住房公积金的全部贷款。2020年5月22日邹宇、彭花拿回房产证后约蒋宇到办证服务大厅办证，县不动产中心派驻办证服务中心工作人员戴岳军收下邹宇提交的申办材料后告知邹宇、彭花办理不动产证的正常流程：收下材料，在四个工作日内审查并办理落宗手续后将相关材料录入电脑。戴岳军预约邹宇、彭花及蒋宇于2020年5月28日前来办理手续。2020年5月24日邹宇、彭花及小孩从上述房屋搬离。2020年5月26日蒋宇和邹宇再次签订协议，邹宇将房屋及房屋钥匙一并交给蒋宇，蒋宇在当天搬入上述房屋内居住。2020年5月28日蒋宇和邹宇依约定的时间来办理过户手续，彭花因在长沙有事未能共同办理过户手续。2020年5月29日因申请人廖浩然、刘丽怡起诉被申请人邹宇民间借贷纠纷一案申请财产保全，上述房屋被查封。之后蒋宇提出执行异议，湘阴县人民法院作出（2020）湘0624执异25号执行裁定书，裁定解除对湘阴县××镇××路××栋××号房屋的查封措施，在异议期间，李洪化也申请了财产保全，上述房屋又被查封。蒋宇认为自己以合理的市场价格购买了上述房屋，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效且已实际履行，依法应当受到法律保护。上述房屋在李洪化申请财产保全之前便已交付蒋宇占有使用并申请办理登记手续，房屋虽未办理产权变更登记，并非蒋宇的原因造成，蒋宇愿意将合同约定的余款3万元交付给法院的前提下，请求法院解除对上述房屋的查封措施，以保障其合法权利。申请人李洪化答辩：案外人蒋宇和被申请人邹宇有恶意串通、滥用法律之嫌，请求法院维持查封措施，启动司法拍卖程序，维护申请人合法权益。被申请人邹宇和第三人彭花均未予答辩。本院查明，原告李洪化诉被告邹宇民间借贷纠纷一案，申请人李洪化向本院提出财产保全申请，本院作出裁定查封了上述房屋。本院于2020年9月3日作出（2020）湘0624民初2047号民事判决书，判决如下：1、限邹宇自本判决生效之日起十日内向李洪化偿还借款本金159,000元，利息以159,000元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率自2019年7月31日计算至实际清偿之日止；2、驳回李洪化的其他诉讼请求。判决生效后，原告李洪化向本院申请强制执行，本院于2021年1月20日立案执行，后向被执行人送达执行通知书及报告财产令，但被执行人未能履行生效法律文书确定的义务。现案外人蒋宇向本院提出书面异议，请求法院解除对湘阴县××镇××路××栋××号房屋（湘房权证文星镇字第Ａ××7号）的查封措施。另查明，2020年5月20日案外人蒋宇与被申请人邹宇签订《房屋买卖合同》，约定被申请人邹宇将湘阴县××镇××路××栋××号房屋以48万元的价格出售给案外人蒋宇，付款方式：2020年4月2日支付订金25万元，由蒋宇支付给湛卫平；2020年5月20日支付20万元，余款3万元在过户后付清。银行付款凭证证明案外人蒋宇于2020年4月2日支付了25万元给湛卫平，于2020年5月20日支付了20万元给邹宇，被申请人邹宇对上述两笔付款出具了收条。2020年9月11日案外人蒋宇将剩余3万元购房款汇入本院执行款专户。2020年5月22日案外人蒋宇和被申请人邹宇在湘阴县不动产登记中心办理上述房屋过户手续并提交申请资料，在办理过户手续过程中，第三人彭花在场随同且未提出异议。2020年5月26日被申请人邹宇将上述房屋及房屋钥匙交付给案外人蒋宇，案外人蒋宇在当天入住上述房屋。再查明，被申请人邹宇和第三人彭花原系夫妻关系，上述房屋系夫妻共同财产，2018年5月21日被申请人邹宇和第三人彭花登记离婚并约定上述房屋为双方按份共有，各持50%的产权份额。本院认为，本案的争议焦点在于：案外人蒋宇所提出的主张能否阻却本院对上述房屋采取查封措施。在上述房屋被查封之前，案外人蒋宇与被申请人邹宇签订了《房屋买卖合同》且案外人已实际占有上述房屋，第三人彭花虽未在该合同上签字，但案外人蒋宇和被申请人邹宇在湘阴县不动产登记中心办理上述房屋过户手续时，第三人彭花在场随同且未对该合同及办理过户手续提出异议。案外人蒋宇已支付上述房屋全部房款，对未办理上述房屋过户登记手续不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人蒋宇的利益应予保护。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：解除对湘阴县××镇××路××栋××号房屋（湘房权证文星镇字第Ａ××7号）的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民本院提起诉讼。审判长 刘 娟审判员 康军飞审判员 蒋利娟二〇二一年四月十五日书记员 易 杰附相关法律规定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。