广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2421号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈沛鑫，男，1966年9月23日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂耀德，男，1985年2月8日出生，汉族，身份证住址：广东省高要市。上诉人陈沛鑫因与被上诉人聂耀德房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初28242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈沛鑫上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判陈沛鑫向聂耀德退还广州市站前路168号广州第一大道地下负一层美食街3号商铺押金44000元；2.本案一、二审诉讼费费用由聂耀德承担。事实与理由如下：一、聂耀德与陈沛鑫及业主没有达成以广州市站前路168号广州第一大道地下负一层美食街3号商铺(下简称负一层商铺)押金抵扣广州市站前路168号广州第一大道地下负二层C区尾部自编4号商铺(下简称负二层商铺)租金的一致意见，聂耀德依法不能单方以负一层商铺押金抵扣负二层商铺租金。双方对负二层商铺的租金缴付已经明确缴付期限为当月底缴纳次月租金，聂耀德也确认该事实，双方也按此交易习惯履行，无论按照我国《合同法》第二百六十六条还是第六十一条规定的交易习惯，都不能推断出次月1日支付上月租金的结论，故陈沛鑫有权依照合同约定、交易习惯及双方确认的事实没收聂耀德负二层商铺的押金50000元；二、陈沛鑫与聂耀德明确约定负一层商铺的租金一次性缴纳金额为25万元，而对于一次性缴纳24万元则是以“明天先给10万，余下的10天无问题的”作为前提条件，聂耀德也同意按此条件缴纳。原审法院未查明聂耀德拖延了一个多月才缴纳24万的事实，故负一层的押金应当扣除聂耀德拖欠的1万元租金，剩余应退还聂耀德的金额应为44000元（陈沛鑫应退还的负一层押金49000元+水电费押金5000元-未付租金10000元）。被上诉人聂耀德答辩称：一、原审判决陈沛鑫向聂耀德退还押金104000元正确。其一，双方在2019年7月3日前的微信聊天记录显示双方有就负一层商铺押金抵扣负二层商铺租金进行沟通协商，聂耀德要求用负一层商铺押金抵扣负二层商铺7月份部分租金，陈沛鑫表示同意，故原审法院认定“聂耀德曾与陈沛鑫协商希望将负一层商铺的押金用于抵扣负二层商铺的租赁费用，没有拖欠租赁费的主观恶意”是正确的。其二，陈沛鑫与业主方融智公司之间存在租赁关系，陈沛鑫将收取租金转由融智公司代收取，仅是一种委托代收租金关系。其三，聂耀德与陈沛鑫签订的《餐厅租赁协议》(负二层店铺)没有明确约定聂耀德支付月租金的具体期限，但实际上聂耀德的当月租金一般是当月1日缴纳，双方也是按此交易习惯收付租金。其四，聂耀德逾期支付部分租金尚未超过15日，且因陈沛鑫一直拖欠负一层押金不退还并同意用负一层押金抵扣负二层租金，故聂耀德没有拖欠租金的主观恶意；二、聂耀德并未同意在10天内支付总租金24万元，聂耀德采取分期分次支付总租金给陈沛鑫，陈沛鑫也是认可的。虽然双方就负一层商铺剩余1年的总租金协商同意按总金额24万元支付，但实际上聂耀德在2018年5月11日分三次已向陈沛鑫支付了3万元，己多付了1万元，并非陈沛鑫所称的实际仅支付2万元，因此，聂耀德已向陈沛鑫付款25万元，负一层商铺租金己全部结清，不存在拖欠1万元租金的问题；三、聂耀德向二审法院提交的新证据可以佐证聂耀德是在2019年8月10日搬离负二层商铺。聂耀德于2020年7月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈沛鑫退还聂耀德租赁押金和水电押金合计91700元；2.陈沛鑫退还聂耀德多支付的2019年8月租金11355元。陈沛鑫反诉请求判令：1.解除双方签订的《餐厅租赁协议》；2.聂耀德支付负二层商铺从2019年6月1日至2019年8月21日拖欠的租金23000元以及物业费、卫生费5600元；3.聂耀德支付第二项诉请欠费的违约金（按照欠费总额的8%计算）；4.没收聂耀德支付的负二层商铺租赁保证金50000元。原审法院经审理查明，2016年5月14日，聂耀德（乙方）与陈沛鑫（甲方）签订《租赁协议》，写明：甲方将广州市站前路168号广州地一大道地下负一层美食街3号商铺出租给乙方经营快餐，租期3年，从2016年6月1日至2017年5月29日，每月租金24500元，签订本合同时，乙方向甲方支付租赁押金49000元、水电费押金5000元等。合同签订后，聂耀德向陈沛鑫支付了押金租赁49000元、水电费押金5000元。2018年4月25日，聂耀德通过微信向陈沛鑫发出：你看总金额就算23吧，25真搞不到”，陈沛鑫回复“24吧”，“你明天先给我10万，余下的10天无问题的”；2018年4月26日，聂耀德通过微信向陈沛鑫发出“要不就转9万5，剩下再转13万5，真的没办法了”。陈沛鑫回复：“好的”，聂耀德向陈沛鑫支付了负一层租金24万元。2018年2月12日，聂耀德（乙方）与陈沛鑫（甲方）签订《餐厅租赁协议》，写明：甲方将广州市站前路168号地下广州地一大道地下二层C区尾部自编4号位置出租给乙方经营麻辣香锅，租期自2018年5月1日至2021年4月30日止，从2018年5月1日至2019年4月30日每月租金25000元，从2019年5月1日至2020年4月30日每月租金26500元；于签订合同时，乙方须向甲方支付租赁押金50000元；上述金额不含卫生费及物业管理费，物业管理费包括空调费、保安、消防、环卫、绿化、设备维修保养、商场日常服务所支出的各项费用的分摊，餐厅内电费、水费、电话费等其他费用由乙方自行承担；乙方无故拖延缴款时间，甲方将按8%的滞纳额度收取滞纳金，逾期15日未交纳的，甲方有权单方终止合同，剩余租金及租赁押金不退等。合同签订后，聂耀德向陈沛鑫支付租赁押金50000元，陈沛鑫将涉案商铺交付聂耀德使用。聂耀德与陈沛鑫确认负二层商铺2019年5月至8月每月应交物业费、卫生费2500元。2019年8月5日，融智公司的刘经理向聂耀德发送《撤户通知》，写明因聂耀德拖欠2019年7月的租金，逾期十五日，对贵商铺作出撤户处理，撤户时间2019年8月6日早上10:00分前闭店，你须将商铺内所有货品及所属物品自行撤出等。2019年8月8日，聂耀德向刘经理以及陈沛鑫微信发送消息，写明明天回去搬东西，并对撤回通知回函，因陈沛鑫单方违约解除《餐厅租赁协议》，聂耀德接受双方的租赁协议于8月6日解除，要求陈沛鑫及融智公司退还聂耀德多交的8月份租金以及租赁押金50000元。陈沛鑫确认聂耀德是在2020年8月21日搬离涉案负二层商铺。根据聂耀德提供的银行流水、微信转账证据等证据，聂耀德向陈沛鑫支付负二层租赁费用情况如下：1.2018年5月24日、28日、29日分别支付55000元、15000元、10000元（包括两押一租）；2.2018年6月2日支付25000元；3.2018年7月5日支付12500元。聂耀德提供的微信聊天记录显示：陈沛鑫于2018年7月1日通过微信向聂耀德发出字条，写明“借你20000元，5-7月卫生费7500元，办证B级2200元，下层7月份租金25000元，共34700元”。聂耀德陈述，后B级证双方没有办理，故聂耀德认为7月份应付租金及卫生费7500元，共12500元；4.2018年8月4日支付2500元、9990元，10000元，5010元；5.2018年8月31日支付27500元；6.2018年10月1日支付2000元、1000元、4500元、10000元、10000元；7.2018年11月1日支付25700元、2801元，聂耀德认为本月多支付了1000元；8.2018年12月1日支付20000元、7500元；9.2018年12月31日支付4000元、8000元、16000元，聂耀德认为多支付了2019年1月的租金及卫生费500元；10.2019年1月25日支付3300元、7400元、15000元、1700元，聂耀德认为少支付了2019年2月租金及卫生费100元；11.2019年2月28日支付8000元、3月1日支付5000元、16700元，聂耀德认为多支付了2019年3月租金及卫生费2200元；12.2019年3月31日支付19600元、5000元、5000元，聂耀德认为多支付了2019年4月的租金及卫生费2100元；13.2019年5月1日支付6100元、23000元，聂耀德认为多支付了2019年5月的租金及卫生费100元；14.2019年5月31日支付9000元、9000元，6月1日支付3000元、800元、6000元，聂耀德认为少支付了2019年6月的租金及卫生费1200元；15.2019年7月1日支付16000元，聂耀德提供微信聊天记录显示：聂耀德于2019年6月30日通过微信与融智公司刘经理进行沟通，刘经理称“陈总说你们交18300，剩下10000元他补”；16.2019年8月1日支付17000元。陈沛鑫对上述转账记录及时间无异议，认为2018年11月1日的28500元包括租金、卫生费27500元，另有洗碗工费用1000元，从2018年11月到2019年4月都有聘请洗碗工，支出的费用每月1000元。2019年5月起聂耀德经营困难不再请洗碗工。7月份的租金是陈沛鑫同意代聂耀德垫付的10000元，不同意在负一层的押金中抵扣。聂耀德还提供了其与陈沛鑫的微信聊天记录，显示：1.2019年5月27日，聂耀德称“他说用押金全交负二层租金，你看押金怎么处理给我们吧”，陈沛鑫回复“如果你们不同意也没关系，因为押金不能够顶租金，租金是月底交，月底到，清好场，交完水电费，我一个月以内退给你”；2.2019年6月30日，聂耀德称“怎么样，今天真没钱交租了，你要不要跟商场说抵这个月租金，不要搞大家不愉快”，陈沛鑫回复“这个处理不论，上次我跟你说每个月抵一点，现在处理不了”；3.2019年7月3日，聂耀德称“真的有多少先转过来，我这边没办法顶了，欠太多贷款”，陈沛鑫回复“我现在一分钱都没有，这个月押金顶了一万多租金，你还催的那么急，我哪里有办法”。陈沛鑫认为双方有对负一层租金进行协商，陈沛鑫明确要求聂耀德按时缴纳负二层租金，以及未达成以负一层的押金抵扣负二层租金的意思表示等。原审法院认为，聂耀德与陈沛鑫签订的《租赁协议》和《餐厅租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在负一层商铺的租赁合同关系中，根据聂耀德提供的微信聊天记录，其与陈沛鑫协商确定负一层商铺整个租赁期间的租金为24万元，聂耀德向陈沛鑫支付了该租金24万元，不存在违约，双方履行《租赁协议》至合同期限届满，租赁关系到期终止，故聂耀德要求陈沛鑫退还押金54000元合法，予以支持。在负二层商铺的租赁合同关系中，聂耀德诉请要求陈沛鑫返还2019年8月多交的租金以及押金，陈沛鑫则反诉要求聂耀德支付2019年6月1日起至8月21日止拖欠的租赁费用，双方争议的是2019年6月1日之后的租赁费用，原审法院对此予以分析，至于2019年6月1日之前的租赁费用，陈沛鑫没有提出聂耀德存在欠付，聂耀德也未要求陈沛鑫返还多交的费用，本案不予调处。根据合同约定以及双方当事人的陈述，从2019年5月1日起，聂耀德每月应向陈沛鑫支付租金、物业费、卫生费共29000元。根据聂耀德提交的银行流水、转账凭证等证据，其在6月向陈沛鑫支付租赁费用27800元，7月向陈沛鑫支付租赁费用16000元，8月向陈沛鑫支付租赁费用17000元。按照上述付款情况计算，聂耀德在6月拖欠租赁费用1200元，7月拖欠租赁费用13000元。关于8月份的租赁费用，聂耀德陈述其是在8月10日搬离涉案负二层商铺，但没有提供证据予以证明，陈沛鑫确认聂耀德是在8月21日搬离该商铺，予以采信，故8月份租赁费用计至8月21日止为19645元，聂耀德欠付该月租赁费用2645元。因聂耀德同意解除《餐厅租赁协议》，接受出租方发出的《撤户通知》，实际搬离了涉案负二层商铺，陈沛鑫反诉要求解除《餐厅租赁协议》已无判令必要，不再调处。聂耀德存在逾期支付租金的违约行为，其主张与陈沛鑫就上述几个月欠费由陈沛鑫在负一层押金中进行抵扣协商达成一致，没有提供证据证明，且陈沛鑫明确表示不同意抵扣，对此不予支持。经计算，聂耀德应向陈沛鑫支付从2019年6月1日至8月21日止拖欠的租赁费用合计16845元。租赁协议约定聂耀德拖延缴款时间，陈沛鑫将按8%的滞纳额度收取滞纳金即违约金，故聂耀德应向陈沛鑫支付违约金1347.6元。关于负二层商铺押金50000元是否没收的问题，虽然聂耀德存在逾期支付租赁费用的违约行为，但是从拖欠的金额上来看，聂耀德在2019年6月至8月期间每月欠付的租赁费用不算高。且聂耀德曾与陈沛鑫协商希望将负一层商铺的押金用于抵扣负二层商铺的租赁费用，没有拖欠租赁费用的主观恶意。再次，《餐厅租赁协议》并无约定聂耀德支付租赁费用的付款期限，则当月的租赁费用从次月1日起才应认定为逾期付款，从拖欠租赁费用的时间上来看，2019年8月1日至出租方于2019年8月5日向聂耀德发出《撤户通知》止，聂耀德逾期支付2019年7月的租赁费用尚未超过15日，没有达到《餐厅租赁协议》约定陈沛鑫有权解除合同的条件。故聂耀德拖欠租赁费用的行为不构成根本性违约，在支持了陈沛鑫主张的逾期付款违约金的情况下，陈沛鑫就聂耀德拖欠租赁费用受到的损失已能够得到弥补，其认为聂耀德根本违约，反诉要求按照租赁协议约定没收负二层商铺押金50000元缺乏依据，也不符合公平原则，不予支持。反之，聂耀德要求陈沛鑫退还负二层商铺押金50000元，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年12月1日判决如下：一、陈沛鑫在本判决生效之日起7日内，向聂耀德退还押金104000元；二、聂耀德在本判决生效之日起7日内，向陈沛鑫支付从2019年6月1日至8月21日止拖欠的租赁费用16845元以及逾期付款违约金1347.6元；三、驳回聂耀德的其他诉讼请求；四、驳回陈沛鑫的其他反诉请求。本案受理费1181元，由陈沛鑫负担；反诉费1173元，由聂耀德负担128元，陈沛鑫负担1045元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，聂耀德向本院提交如下证据：1.借记卡账户历史明细和支付宝账单详情，以证明：负一层商铺24万元总租金已支付完毕，陈沛鑫所称聂耀德拖欠的1万元租金也已支付完毕；2.证人证言及聂耀德与证人之间的微信聊天记录，以证明：聂耀德撤离负二层商铺的时间是2019年8月10日。陈沛鑫发表质证意见如下：其一，该两份证据均不属于二审新证据。其二，对于证据1中2018年5月11日的三笔转账记录，聂耀德在原审中确认其在2018年5月11日就负一层商铺通过支付宝仅支付了2万元，另一笔1万元不是负一层商铺的租金。其三，聂耀德所主张的撤场时间是清理废品的时间，而不是撤场时间，是否撤场应当以其通知陈沛鑫的时间为准，聂耀德从始至终未通知陈沛鑫撤场的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，聂耀德是否应向陈沛鑫补交负一层商铺的租金10000元；其二，陈沛鑫是否有权没收聂耀德交纳的负二层商铺押金50000元。关于聂耀德是否应向陈沛鑫补交负一层商铺的租金10000元的问题。陈沛鑫主张其与聂耀德就负一层商铺在2018年6月至2019年5月期间约定的一次性支付租金标准是250000元，但从双方在2018年4月25日的微信聊天记录可以反映，在聂耀德提出“23”的要求后，陈沛鑫回复“24吧”，次日聂耀德向陈沛鑫再次提出“要不就转9万5，剩下再转13万5，真的没办法了”时，陈沛鑫回复“好的”。在此之后，无证据反映陈沛鑫曾以聂耀德就负一层商铺存在拖欠10000元租金未付为由提出异议。据此，原审认定聂耀德就负一层商铺已支付完毕所有租金并无不当，本院予以确认。陈沛鑫以双方协商确定的内容是聂耀德如按期支付则按240000元计算，否则按250000元计算为由，上诉认为聂耀德上拖欠负一层商铺10000元租金，并据此上诉请求从其应返还负一层押金中予以扣减，缺乏充分事实根据，本院不予采纳。关于陈沛鑫是否有权没收聂耀德交纳的负二层商铺押金50000元的问题。陈沛鑫以聂耀德拖欠负二层商铺租金已超过15日为由，主张其有权没收聂耀德已交纳的负二层商铺押金，对此，本院认为，依据已查明的事实，聂耀德虽然自2019年6月开始未足额支付负二层商铺的租金，但此时陈沛鑫尚欠聂耀德负一层商铺押金49000元及水电押金5000元未退还，而聂耀德也提出用押金冲抵部分租金，虽然陈沛鑫未表示同意，但陈沛鑫对聂耀德所负退还负一层商铺租赁押金的债务与聂耀德对陈沛鑫所负支付负二层商铺租金的义务同属金钱债务，在两者均已到期的情况下，任何一方均可依法主张抵销。据此，聂耀德基于主张抵销的事由未足额支付负二层商铺的租金，不应构成违约，故聂耀德诉请陈沛鑫返还负二层商铺押金50000元合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈沛鑫上诉认为其可没收聂耀德交纳的负二层商铺押金50000元，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈沛鑫的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人陈沛鑫负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年四月二十二日法官助理王文杰书记员唐颖琪