江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏09执异13号案外人：孟涛，男，1976年11月9日生，汉族，住江阴市。案外人：徐海星，男，1978年5月29日生，汉族，住江阴市。案外人：徐旦泓，男，1972年3月15日生，汉族，住江阴市。案外人：陆翠芬，女，1951年2月25日生，汉族，住江阴市。案外人：贡士芬，女，1947年5月18日生，汉族，住江苏省江阴市。案外人：吴爱娣，女，汉族，1951年5月15日生，汉族，住江阴市顾山镇鉴清村谭巷15号。案外人共同委托诉讼代理人：邵伟洪，江苏春申律师事务所律师。案外人共同委托诉讼代理人：龚婉，江苏春申律师事务所律师。申请人：响水县人民政府，住所地响水县。法定代表人：郭超，该县政府县长。委托诉讼代理人：周世军，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张松泉，国浩律师（南京）事务所律师。被申请人：江苏天嘉宜化工有限公司，住所地响水县陈家港化工集中区。法定代表人：陶在明，该公司总经理。被申请人：江苏倪家巷集团有限公司，住所地江阴市。法定代表人：倪成良，该公司董事长。被申请人：倪成良，男，1973年11月21日生，汉族，江苏倪家巷集团有限公司董事长，住江阴市。本院在执行申请人响水县人民政府（以下简称响水县政府）与被申请人江苏天嘉宜化工有限公司（以下简称天嘉宜公司）、江苏倪家巷集团有限公司（以下简称倪家巷集团）、倪成良诉前财产保全一案中，案外人孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣对本院裁定预查封的房屋代码为JYS007096052的商住楼（坐落于江阴市高新区蟠龙湾龙泉路98号、100号）提出书面异议。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣共同提出异议请求：依法解除对江阴市蟠龙湾龙泉路98号、100号房屋（房屋代码为JYS007096052）的查封。事实和理由：2015年6月16日，江阴一路建设工程有限公司（以下简称一路公司）与江阴市鼎阳置业有限公司（以下简称鼎阳公司）签订协议书约定，由一路公司或一路公司指定的购房者购买涉案房屋。2017年3月31日，我方代表孟涛与鼎阳公司签订了《商品房买卖合同》，出资购买了涉案房屋，收取房屋钥匙并已实际占有涉案房屋。2018年底，鼎阳公司才向我方告知，其由于资金运转困难，已将涉案房屋网签于倪成良名下。案外人主张他们是涉案房屋的权利人，倪成良只是涉案房屋的代持人。现请求尽快解除查封，以便案外人能够早日完成该房屋的登记过户手续。申请人响水县政府提出书面陈述意见称，1.涉案房屋未登记在案外人孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣名下，案外人对涉案房屋不享有所有权；2.案外人仅对鼎阳公司享有普通债权，只能以一路公司名义向鼎阳公司诉讼主张债权，无权向倪成良主张物权。被申请人天嘉宜公司、倪家巷集团、倪成良未陈述意见。本院经审查查明，2020年2月28日，本院对申请人响水县政府与被申请人天嘉宜公司、倪家巷集团、倪成良诉前财产保全一案作出（2020）苏09财保10号民事裁定：对被申请人天嘉宜公司、倪家巷集团、倪成良名下价值人民币10亿元的财产进行保全。2020年3月12日，本院作出（2020）苏09执保19号协助执行通知书，要求江阴市不动产登记中心：1.协助查封倪成良名下位于江阴市周庄镇纺织城77号房地产（房产证号ｆ22××62）和位于江阴市黄龙二村23幢1303室房地产（房产证号jy10062129），查封期限三年，自2020年3月12日起至2023年3月11日止；2.协助预查封倪成良名下的房地产（房屋代码：P1080200700087、JYS007099079、JYS007099078、JYS007099077、JYS007099076、JYS007099075、JYS007099074、JYS007099073、JYS007096051、JYS007096049、JYS007096050、JYS007096052），共12处。查封期限三年，自2020年3月12日起至2023年3月11日止。另查明，2014年1月8日，鼎阳公司与倪成良针对涉案房屋签订房屋买卖合同，并办理商品房预售合同备案手续，合同备案号为201401080028。2020年3月25日，孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣以鼎阳公司、倪成良为被告，向江阴市人民法院提起诉讼，请求：1.确认鼎阳公司与倪成良之间的买卖合同无效；2.本案诉讼费用、保全费及保全保险费由鼎阳公司、倪成良承担。同年4月1日，江阴市人民法院受理该案，案号为（2020）苏0281民初2886号。目前该案尚未审结。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以进行预查封。本案中，江阴市蟠龙湾龙泉路98号、100号房屋已于2014年1月8日被倪成良从鼎阳公司处购买并办理商品房预售合同登记，本院于2020年3月12日对上述房屋予以预查封，符合法律规定。房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，当事人应当依法办理权属登记。房屋所有权证书是权利人享有不动产物权的证明。案外人虽提供了一路公司与开发商鼎阳公司签订的《协议书》、其与鼎阳公司签订的《商品房买卖合同》，但并未提供其享有涉案房屋所有权的凭证。现涉案房屋也未登记在案外人名下，涉案房屋的权属并未发生转移。故对案外人提出的排除执行异议不予支持。综上所述，孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣提出的执行异议理由依法不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣的异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 虞忠和审 判 员 刘传龙审 判 员 张海静二〇二一年四月二十六日法官助理 严 星书 记 员 沈 平附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依照另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。江苏省盐城市中级人民法院执行裁定书（2021）苏09执异13号案外人：孟涛，男，1976年11月9日生，汉族，住江阴市东盛路16号。案外人：徐海星，男，1978年5月29日生，汉族，住江阴市顾山镇鉴清村谭巷15号。案外人：徐旦泓，男，1972年3月15日生，汉族，住江阴市花园一村12幢503室。案外人：陆翠芬，女，1951年2月25日生，汉族，住江阴市北干宿舍6幢106室。案外人：贡士芬，女，1947年5月18日生，汉族，住江苏省江阴市华士镇钱家场17号。案外人：吴爱娣，女，汉族，1951年5月15日生，汉族，住江阴市顾山镇鉴清村谭巷15号。案外人共同委托诉讼代理人：邵伟洪，江苏春申律师事务所律师。案外人共同委托诉讼代理人：龚婉，江苏春申律师事务所律师。申请人：响水县人民政府，住所地响水县城双园中路446号。法定代表人：郭超，该县政府县长。委托诉讼代理人：周世军，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张松泉，国浩律师（南京）事务所律师。被申请人：江苏天嘉宜化工有限公司，住所地响水县陈家港化工集中区。法定代表人：陶在明，该公司总经理。被申请人：江苏倪家巷集团有限公司，住所地江阴市周庄镇倪家巷村倪家巷。法定代表人：倪成良，该公司董事长。被申请人：倪成良，男，1973年11月21日生，汉族，江苏倪家巷集团有限公司董事长，住江阴市黄龙二村23幢1303室。本院在执行申请人响水县人民政府（以下简称响水县政府）与被申请人江苏天嘉宜化工有限公司（以下简称天嘉宜公司）、江苏倪家巷集团有限公司（以下简称倪家巷集团）、倪成良诉前财产保全一案中，案外人孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣对本院裁定预查封的房屋代码为JYS007096052的商住楼（坐落于江阴市高新区蟠龙湾龙泉路98号、100号）提出书面异议。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣共同提出异议请求：依法解除对江阴市蟠龙湾龙泉路98号、100号房屋（房屋代码为JYS007096052）的查封。事实和理由：2015年6月16日，江阴一路建设工程有限公司（以下简称一路公司）与江阴市鼎阳置业有限公司（以下简称鼎阳公司）签订协议书约定，由一路公司或一路公司指定的购房者购买涉案房屋。2017年3月31日，我方代表孟涛与鼎阳公司签订了《商品房买卖合同》，出资购买了涉案房屋，收取房屋钥匙并已实际占有涉案房屋。2018年底，鼎阳公司才向我方告知，其由于资金运转困难，已将涉案房屋网签于倪成良名下。案外人主张他们是涉案房屋的权利人，倪成良只是涉案房屋的代持人。现请求尽快解除查封，以便案外人能够早日完成该房屋的登记过户手续。申请人响水县政府提出书面陈述意见称，1.涉案房屋未登记在案外人孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣名下，案外人对涉案房屋不享有所有权；2.案外人仅对鼎阳公司享有普通债权，只能以一路公司名义向鼎阳公司诉讼主张债权，无权向倪成良主张物权。被申请人天嘉宜公司、倪家巷集团、倪成良未陈述意见。本院经审查查明，2020年2月28日，本院对申请人响水县政府与被申请人天嘉宜公司、倪家巷集团、倪成良诉前财产保全一案作出（2020）苏09财保10号民事裁定：对被申请人天嘉宜公司、倪家巷集团、倪成良名下价值人民币10亿元的财产进行保全。2020年3月12日，本院作出（2020）苏09执保19号协助执行通知书，要求江阴市不动产登记中心：1.协助查封倪成良名下位于江阴市周庄镇纺织城77号房地产（房产证号ｆ22××62）和位于江阴市黄龙二村23幢1303室房地产（房产证号jy10062129），查封期限三年，自2020年3月12日起至2023年3月11日止；2.协助预查封倪成良名下的房地产（房屋代码：P1080200700087、JYS007099079、JYS007099078、JYS007099077、JYS007099076、JYS007099075、JYS007099074、JYS007099073、JYS007096051、JYS007096049、JYS007096050、JYS007096052），共12处。查封期限三年，自2020年3月12日起至2023年3月11日止。另查明，2014年1月8日，鼎阳公司与倪成良针对涉案房屋签订房屋买卖合同，并办理商品房预售合同备案手续，合同备案号为201401080028。2020年3月25日，孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣以鼎阳公司、倪成良为被告，向江阴市人民法院提起诉讼，请求：1.确认鼎阳公司与倪成良之间的买卖合同无效；2.本案诉讼费用、保全费及保全保险费由鼎阳公司、倪成良承担。同年4月1日，江阴市人民法院受理该案，案号为（2020）苏0281民初2886号。目前该案尚未审结。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以进行预查封。本案中，江阴市蟠龙湾龙泉路98号、100号房屋已于2014年1月8日被倪成良从鼎阳公司处购买并办理商品房预售合同登记，本院于2020年3月12日对上述房屋予以预查封，符合法律规定。房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，当事人应当依法办理权属登记。房屋所有权证书是权利人享有不动产物权的证明。案外人虽提供了一路公司与开发商鼎阳公司签订的《协议书》、其与鼎阳公司签订的《商品房买卖合同》，但并未提供其享有涉案房屋所有权的凭证。现涉案房屋也未登记在案外人名下，涉案房屋的权属并未发生转移。故对案外人提出的排除执行异议不予支持。综上所述，孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣提出的执行异议理由依法不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回孟涛、徐海星、徐旦泓、陆翠芬、贡士芬、吴爱娣的异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长虞忠和审判员刘传龙审判员张海静二〇二一年四月二十六日法官助理严星书记员沈平附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依照另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。