江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4710号上诉人（原审被告）：阜宁县东方京都业主委员会，住所地江苏省阜宁县东方京都1幢1706室。法定代表人：孙兴武，该委员会主任。委托诉讼代理人：孔玲，阜宁县城北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：朱淳茹，女，1962年11月19日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：陆海，阜宁县新华法律服务所法律工作者。上诉人阜宁县东方京都业主委员会（以下简称京都业主委员会）因与被上诉人朱淳茹撤销权纠纷一案，不服江苏省阜宁人民法院（2020）苏0923民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京都业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费全部由朱淳茹承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。1.《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”。朱淳茹一审诉讼请求是“撤销阜宁县东方京都业主大会作出的选举成立业主委员会的决定”。该诉讼请求是撤销“业主委员会”，而不是撤销业主大会或者业主委员会作出的损害业主权益的具体决定，该诉求并不是平等民事主体之间的权利义务纠纷，不属于人民法院受理范围。2.《物业管理条例》第十二条第五款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。朱淳茹在一审中仅认为部分业主委员会成员没有业主委员会委员的资格及成立时没有将相关信息经过公示程序等，这些内容属于选举业主委员会时的程序问题，并不是实体问题，该程序如果有瑕疵、业主委员会成员如果不适格，应当按照规定，提议召开业主大会重新选举。朱淳茹的诉讼请求没有涉及到业主大会成立业主委员会的决定侵害了其哪方面具体的合法利益。二、一审判决严重违反法律法规的相关规定。1.《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。2.《物业管理条例》第九条第一款规定，—个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。3.《江苏省物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》也均明确规定了成立业主大会，并选举产生业主委员会。三、一审判决混淆事实。1.《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。京都业主委员会是阜宁县成立的第一个业主委员会，政府部门及所属的崔湾居委会在筹备工作上或许有疏漏，但并没有违反法律要求的经两个半数的同意，而一审判决却以程序违法为由判决撤销该业主委员会，明显混淆事实。2.一审判决认为：“业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。因此，业主以业主大会决议程序违法为由起诉请求撤销业主大会的决定，人民法院应予受理。但《物业管理条例》第十二条第五款并没有决议程序违法可以向人民法院起诉请求撤销的相关规定。四、一审判决与相关法律、法规相冲突。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“业主大会选举成立业主委员会，应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条规定“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”也应当经过上述两个半数的同意。而一审判决，仅依据一位业主的诉求就擅自作出了“撤销阜宁县东方京都业主大会作出的选举成立业主委员会的决定”，该判决违法将成立业主委员会的决定予以撤销。五、一审判决认定，业主委员会中部分委员系为子女代为行使业主权利。阜宁县是个小县城，当地的实际情况是很多家庭为了避免以后征收遗产税，在购买房屋时都将房屋的产权登记在儿女名下，而房屋的实际居住者为他们本人，且公安的相关户籍登记也均明确显示他们才是这些房屋的实际户主。因此，经地方政府确认，这部分委员具有业主的实际权利，应当履行业主的具体义务，他们的身份完全符合业主的要求，具有业主大会的选举权和被选举权。朱淳茹辩称，1.一审法院审理程序合法。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款明确规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。朱淳茹起诉要求撤销的是业主大会作出的选举成立业主委员会成立的决定，但业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性，业主委员会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉，且在撤销选举决定之前，涉案业主委员会仍然是适格的诉讼主体。作为业主，在有证据证明业主大会选举业主委员会的程序可能违反法律规定时，将业主委员会选举纠纷纳入民事案件处理范围，具有法律依据，并且有利于保护业主权益。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，京都业主委员会选举结果票数统计显示小区住房345户，与其在一审中陈述的小区住房460户数字严重不符。其次，选举结果的公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，京都业主委员会也未能提供相应的统计材料。最后，《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》均规定只有业主可以选举业主委员会成员并享有被选举权，而东方京都小区选举产生的业主委员会五个委员中的孙兴武、王某、孙某1三人均不是本小区业主，以上行为均严重违反了法律规定，侵害了业主的合法权益。综上，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。朱淳茹向一审法院提出诉讼请求：1.撤销阜宁县东方京都业主大会作出的选举成立业主委员会的决定；2.本案诉讼费用由京都业主委员会负担。一审法院经审理查明，2018年5月25日，朱淳茹作为买受人、江苏广某实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》1份，约定：朱淳茹购买东方京都3幢17A05室房屋。2019年9月22日，根据京都业主委员会选举结果票数统计，王某235票、孙兴武270票、孙某1260票、李某1239票、李某2138票、郭某238票、韩某4票。总票数317票，其中弃权28票。2019年9月23日，东方京都小区首次业主大会筹备小组向业主发布公告：东方京都首次业主大会选举产生业主委员会委员王某、孙兴武、孙某1、李某1、郭某5人，经业主委员会推选，孙兴武任委员会主任，郭某任委员会副主任。其中，孙兴武系受儿子孙某2、媳妇刘园委托代为行使在东方京都1号楼1206室业主的权利义务，王某、孙某1亦是代子女行使业主权利。一审法院认为，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。因此，业主以业主大会决议程序违法为由起诉请求撤销业主大会决议，人民法院应予受理，一般情形下应当将业主委员会作为被告。故朱淳茹以东方京都业大会作出的阜宁县东方京都业主委员会决议程序违法为由提起撤销权之诉，应属于人民法院民事案件受理范围。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的换届选举应首先对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在换届结果的公式中有所体现。本案中，根据京都业主委员会选举结果票数统计显示，小区住户345人，与京都业主委员会陈述的小区住户460人数字严重不符，选举产生的委员会委员孙兴武、王某、孙某1亦非东方京都小区业主，且选举结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，京都业主委员会亦未能提供相应的统计材料，故案涉京都业主委员会的选举违反了法定程序。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条,《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，一审法院判决：撤销阜宁县东方京都业主大会作出的选举成立业主委员会的决定。案件受理费80元，减半收取计40元，由京都业主委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京都业主委员会提交了：证据一、阜宁县阜城街道出具的《关于成立阜宁县东方京都业主委员会的情况汇报》1份，证明阜宁县东方京都小区首届业主大会是在阜宁县阜城街道和崔湾居委会牵头下召开的，首届业主大会选举成立业主委员会的程序合法。证据二、孙兴武、郭某、李某1、王某等业主委员会委员的户籍证明及对应房屋的产权证明。证明业主大会选举产生的业主委员会成员均是该小区的实际住户。证据三、阜宁县东方京都小区过半数的业主（242户）支持自己选出的业主委员会的书面材料共242份。证明一审判决违背了阜宁县东方京都小区过半数业主的意愿，损害了小区过半数业主的合法权益。证据四、广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终12158号民事裁定书。证明业主大会选举业主委员会是法律赋予业主的权利，业主大会和业主委员会选举过程中产生的纠纷，依照《物业管理条例》第十九条第二款的规定，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。证据五、阜宁县市场监督管理局调取的工商登记信息1份。证明朱淳茹系盐城市宝地物业有限公司的高级管理人员、监事。朱淳茹起诉的目的是借业主的名义为盐城市宝地物业有限公司谋利。证据六、《物业管理服务合同》2份。证明朱淳茹所在的盐城市宝地物业有限公司与京都业主委员会所签订的物业管理服务合同约定的物业服务费高于京都业主委员会在2020年9月20日与阜宁博格物业管理有限公司签订的物业收费标准，盐城市宝地物业有限公司物业服务合同已于2020年9月30日到期，到期后未重新签订物业服务合同。证据七、公告2份。证明京都业主委员会已通知朱淳茹所在的物业公司参加新一轮物业服务竟聘。证据八、通知2份、通告1份。证明朱淳茹所在的物业公司在合同期内未按合同约定履行相应的工作职责以及合同期满时未能按照合同约定公布账目及搬离所占据的物业管理场所。证据九、违法安装存在安全隐患的充电设备图片3张。证明朱淳茹所在的物业公司在物业服务合同履行期限届满后，不仅拒不搬离所占据的物业管理场所，还擅自让他人违法安装没有任何防雨防潮措施的充电设备，严重危及小区业主的生命财产安全。证据十、微信聊天截屏2份及朱淳茹所在物业公司催缴函1份。证明一审法院判决书送达后，朱淳茹所在的物业公司工作人员在小区业主群上散布否认业主委员会的存在，否认业主委员会发出的通知、通告效力的言论，并继续向业主骗取、催收高额物业费。朱淳茹质证意见为，对证据一的“三性”不予认可，该汇报没有加盖阜城街道办事处的公章，仅有个人签名，不具有证明效力。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。该份证据体现孙兴武并不是东方京都小区合法的业主，郭某提交的产权证书是2020年补办的，也就是说在业主大会选举成立业主委员会时郭某并不是东方京都小区的合法业主，而业主委员会委员李某1虽然是小区业主，但是其常年不交纳物业管理费，以上几人均没有被选举为业主委员会委员的资格。对证据三的“三性”均有异议，京都业主委员会是以降低物业管理费为名，向业主索要签字确认，但是根据朱淳茹向代理人提供的东方京都业主群微信聊天显示，该材料均不是业主本人所签。并且根据京都业主委员会提供的证据中文字为“支持自己选出合法的东方京都业委会”，字面意思是业主要求重新选出合法的业主委员。对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。一审法院判决依据的是江苏省高院2015年第5期公报案例，在江苏省范围内具有指导意义，而京都业主委员会提供的裁定书对本案无指导意义。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，朱淳茹作为东方京都小区合法的业主，对业主大会作出的成立业主委员会的决定有异议，并依法提起诉讼，是其作为业主的合法权利，与其他身份无关。对证据六至证据十的“三性”均有异议，请求法庭核实其真实性，且与本案无关。朱淳茹提交了一份东方京都一家亲微信群中的聊天截屏图，证明小区中很多业主对京都业主委员会的合法性表示异议，小区2号楼501室业主直接指明京都业主委员会提交的证据三是随便找小孩签的，业主本人并不知情。京都业主委员会的质证意见为，对“三性”均不予认可，只能证明一审法院受理该案以后，东方京都小区部分业主已经丧失了信息，物业公司许某、朱淳茹都是小区人员，他们都有亲朋好友在小区，他们之间形成了恶意串通，所以真实性不予认可。本院经审核认为，京都业主委员会提交的证据一不符合法律规定的民事证据形式，对证据二的真实性予以确认，证据三不能达到其证明目的；对证据四真实性予以确认，但不能达到其证明目的；证据五至证据十与本案不具有关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。朱淳茹系东方京都小区业主，其以业主委员会的选举程序不符合法律规定为由，申请撤销业主大会作出的选举成立业主委员会的决定，属于人民法院民事案件受理范围。业主委员会的选举成某当符合法定程序，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对选举资料妥善保管。业主委员会不能证明选举符合法定条件，业主要求撤销业主大会作出的选举成立业主委员会决定的，人民法院予以支持。据此，业主委员会的选举成某首先对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。而在本案中，京都业主委员会选举采用书面征求意见的形式，但结果公示表上显示的总票数与双方庭审中认可的小区住户460户数字不符，且该公示表上也缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，京都业主委员会对此亦未作出合理解释，故京都业主委员会选举不符合法律规定。首先，结果公示表上显示的总票数与双方庭审中认可的小区住户460户数字不符，京都业主委员会对此未作出合理解释。其次，《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有选举业主委员会成员，并享有被选举权的权利。而孙兴武并非法律、行政法规规定的业主。再次，法律规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但选举结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，业主委员会也未提供选举时相应的统计材料。根据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定，业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括业主委员会选举及备案资料。据此，京都业主委员会负有保管选举材料的义务。因此，在公示材料中已存在明显违法之处，而现有证据不足以证实涉案京都业主委员会的选举程序合法，京都业主委员会应当承担举证不能的法律后果。综上，京都业主委员会的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人阜宁县东方京都业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二一年四月二十三日书记员  成以琴