江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终395号上诉人（原审被告）：孙洪涛，男，1963年5月18日生，满族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：张雪峰，男，1976年9月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈学锋，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳骏，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。原审第三人：曹红，女，1980年2月26日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人孙洪涛、被上诉人张雪峰与原审第三人曹红房屋买卖合同纠纷一案，分别不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。在本案审理过程中，因张雪峰未按时缴纳上诉费用，经催缴后仍未缴纳，故对张雪峰的上诉按自动撤回上诉处理。本案经合议庭评议，现已审理终结。孙洪涛上诉请求：一、撤销一审判决，驳回张雪峰的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张雪峰承担。事实和理由：一、孙洪涛在与张雪峰签订房产转让协议后，已按约支付了购房款，并实际占有、使用了涉案房屋。该房屋未过户的原因在于张雪峰在房屋上设定了抵押，孙洪涛对“购房合同无法履行”没有过错。二、双方于2018年6月15日签订的对账单，系张雪峰在乘孙洪涛酒醉时诱骗孙洪涛签的字，该对账单不是孙洪涛真实意思的表示，不能作为认定本案事实的依据。三、原审认定本案所涉房屋的月租金为9000元，没有任何事实依据，如果其继续占有、使用该房屋，只能按每月5000元的标准承担房屋使用费。四、孙洪涛在本案纠纷发生过程中没有过错，不应承担20000元诉讼费。张雪峰辩称：孙洪涛长期拖欠购房款，已构成违约，应承担违约责任。他同时认为，双方购房合同解除后，孙洪涛应从实际占有、使用该房屋的时间，即从2016年12月21日起开始支付房屋使用费，并应赔偿逾期支付购房款的损失，原审法院判决张雪峰承担27780元诉讼费明显不当。上述理由，因张雪峰由于经济原因无力缴纳上诉费用，不作为上诉意见，供二审法院审理时参考。曹红认为，其认可孙洪涛的上诉意见，其根据孙洪涛的要求向张雪峰支付了204万元，该款项应作为孙洪涛向张雪峰支付的购房款。张雪峰向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原被告双方于2016年12月20日订立的《房产转让协议书》；2、判令孙洪涛向张雪峰返还《房产转让书》项下的无锡市滨湖区紫金英郡东苑38-102的房屋；3、判令孙洪涛支付房屋占有使用费（自2016年12月21日起至被告实际返还房屋之日止，按每月2万元计算，暂计至2019年8月21日为64万元）；4、判令孙洪涛向张雪峰赔偿逾期支付款项的损失（以150万元为基数，自2016年12月31日起计至实际给付之日止；以50万元为基数，自2017年1月16日起计至实际给付之日止；以125万为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止；以125万为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算）；5、本案诉讼费由被告孙洪涛承担。一审法院认定事实：（一）合同签订事实张雪峰因建设工程业务上的原因认识了当时是中国二冶集团有限公司江苏分公司的负责人孙洪涛。2016年12月20日，甲方孙洪涛和乙方张雪峰签订房产转让协议书一份，约定：将无锡市滨湖区紫金英郡38-102房屋卖给孙洪涛，总价450万元，1、付款方式为2016年12月31日前支付150万元，2017年1月15日前支付50万元。2、在完成上述约定后办理该房屋按揭贷款，双方完成过户手续，将房屋过户甲方（或指定的人名下）按揭款作为购房款给乙方全款付清，3、若甲方或指定的人不能顺利办理该房屋的按揭贷款从本协议签订之日起乙方所付按揭贷款由甲方每月偿还，甲方所欠购房款2017年底前支付50%，2018年底前付清。另乙方张雪峰承诺(1)该房屋不存在任何法律意义上纠纷；(2)此房屋在乙方名义下发生任何连带责任，则乙方用其他房屋或资产抵押，不牵扯房屋任何责任；(3)若房屋因乙方相关事宜发生任何连带责任，则乙方全部违约责任（包括但不限于房屋上涨、搬迁、占用资金利息影响甲方正常生活的全部责任）；(4)甲方未同意，乙方未处理完相关事宜的前提下，甲方不搬出此房屋，责任由乙方承担。甲乙双方约定，不因此协议法律意义上的缺陷给甲方造成损失以外的损失，若发生上述情况，乙方承担全部责任，直至满足甲方要求为止。（二）合同履行事实2016年12月29日，张雪峰出具收条，收到房款150万元，2017年8月25日，张雪峰出具借条，借到孙洪涛10万元。2018年6月15日，双方签订对账单确认：“孙洪涛房款已付140万元，截至2018年6月15日共欠购房310万元，张雪峰之前写给孙洪涛的所有借条、收条作废，以此对账单为准。”2018年10月8日，孙洪涛出具承诺书同意张雪峰在涉案房屋上“出售或选择贷款（结果要事先告知孙洪涛）”。至庭审结束之日止，涉案房屋仍未过户到孙洪涛名下，并由张雪峰于2019年9月4日设立了最高额700万元的抵押。（三）诉讼期间发生的事实一审法院曾找到曹红了解事实经过，曹红表示知道孙洪涛居住在涉案房屋内，但她仅是为孙洪涛管账的。一审法院向其出示张雪峰与曹红、孙洪涛之子孙晓威间银行转账明细，曹红陈述是张雪峰需要周转向她借款200万元才产生以上转账明细，但并未提供证据对所述借款进行佐证。一审法院承办法官又询问曹红，张雪峰将钱转给曹红之后曹红又转给孙晓威是什么原因。曹红回答是孙晓威在北京买房还房贷的钱。后一审法院将曹红添加为第三人，但其开庭时并未到庭，仅向一审法院提供了答辩状。一审法院审理后认为，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。张雪峰和孙洪涛签订房屋买卖合同达成一致的意思表示，未违反法律强制性规定，自成立时生效。（一）关于孙洪涛已支付房款的数额。虽然2016年12月29日张雪峰出具收条收到房款150万元，又有2017年8月25日张雪峰出具借条借到孙洪涛10万元。但双方于2018年6月15日签订对账单确认：“孙洪涛房款已付140万元，截至2018年6月15日共欠购房310万元，张雪峰之前写给孙洪涛的所有借条、收条作废，以此对账单为准”。2017年孙晓威多笔打款给张雪峰，同年6月份张雪峰向曹红打款，2017年6月份曹红再向孙晓威转账的事实，可见原被告及其他人之间经济往来密切复杂，款项众多，并且还涉及他人。一审法院仅能根据双方陈述和举证来判断与当事人密切相关的法律事实。双方已自行对诸多往来作出了对账，系对自身权利义务进行了汇总和处分。虽孙洪涛辩称对账单系被骗所签，但并未举证，亦未向国家机关主张过欺骗并要求撤销。故法院认为应以2018年6月15日双方签订的对账单为准，即孙洪涛房款已付140万元。（二）关于张雪峰诉请要求解除房屋买卖合同，孙洪涛立即搬离张雪峰名下的房屋，即无锡市滨湖区紫金英郡38-102室，并交还房屋给张雪峰的诉请。付款是房屋买卖合同中买受人的主要义务。2018年双方签订对账单即确认仍有310万元房款未付，直至张雪峰起诉之日，剩余房款仍未支付。经孙洪涛同意，张雪峰又在涉案房屋上设置了抵押，买受房屋后过户的合同目的到一审庭审结束止仍不能实现，且孙洪涛属于违约，本合同应于判决生效之日解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。张雪峰有权在合同解除后要求孙洪涛恢复到买卖合同前的物权状态，即将紫金英郡38-102房屋交还给张雪峰。孙洪涛已付房款可另行主张。（三）关于张雪峰诉请的要求孙洪涛自2016年12月21日起至被告实际返还房屋之日止，按每月20000元标准计算的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费计算的起始期限，张雪峰要求是从2016年12月21日起。但本起合同纠纷中，张雪峰诉请的合同解除日期是从法院判决生效之日，且并未提供证据证明之前通知孙洪涛解除合同。故确认合同解除的判决生效之日前仍属于合同履行状态，不应计算占有使用费。至于确认合同解除的判决生效之日后的房屋占有使用费计算标准，张雪峰不要求对该费用进行评估，且张雪峰在涉案房屋上已经设定抵押挽回了自身部分损失，综合考虑本案的履行情况，一审法院酌定房屋占有使用费为9000元/月。（四）关于张雪峰诉请要求判令孙洪涛向张雪峰赔偿逾期支付房款违约金的损失，标准按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算。由于双方购房合同中并未约定逾期付款的责任，且张雪峰在涉案房屋上已经设定抵押挽回了自身部分损失，对于该诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，于2020年11月16日作出判决：一、孙洪涛与张雪峰于2016年12月20日签订的无锡市滨湖区紫金英郡38-102房屋买卖合同于判决生效之日解除；二、孙洪涛于判决生效之日起十日内向张雪峰返还紫金英郡38-102房屋；三、孙洪涛于判决生效之日起立即向张雪峰支付占有使用费（该款从本案判决生效之日起算，至孙洪涛实际搬离之日止，按9000元/月计算）；四、驳回张雪峰的其他诉讼请求。案件受理费47780元，由孙洪涛负担20000元，由张雪峰负担27780元。二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的诉讼主张所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方于2016年12月20日签订房屋买卖合同后，张雪峰向孙洪涛交付了房屋，孙洪涛按约支付了部分房款。后，双方于2018年6月15日以签订对账单的形式，确定孙洪涛已付140万元房款，尚欠310万元。该对账单应作为双方结算房款的依据。孙洪涛上诉认为，该对账单是张雪峰在其酒醉时诱骗其所签订，对该事实，孙洪涛未提供充分证据予以证明，本院不予采信。虽然孙洪涛以及第三人曹红提供银行转账记录等，以证明孙洪涛已支付了大部分购房款，但由于这些银行转账记录的时间都是在双方签订对账单前，且张雪峰不予认可，因此，无法据此认定孙洪涛已支付了本案所涉房屋买卖合同的大部分购房款。因孙洪涛未按约支付购房款，构成违约，一审法院支持张雪峰要求解除双方房屋买卖合同，并返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。关于房屋使用费的标准问题，因张雪峰在一审时未提供证据予以证明，也未申请法院进行司法鉴定，一审法院根据本案所涉房屋所在小区及周边地区的月租金标准予以酌定月使用费为9000元，不违反法律规定。孙洪涛认为该房屋使用费应确定为每月5000元，没有提供证据予以证明，本院对孙洪涛的该上诉理由，亦不予采信。原审法院根据当事人的诉请主张，依据《国务院诉讼费用交纳办法》确定双方当事人应承担的诉讼费用，并无不当。孙洪涛认为其不应负担20000元诉讼费的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。至于张雪峰要求孙洪涛从2016年12月21日起支付房屋使用费并赔偿逾期支付购房款损失等上诉意见，因其未按期缴纳上诉费用，本院已按自动撤回上诉处理，其上诉意见，本案不予理涉。综上所述，孙洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47780元，由孙洪涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 杜伟建审 判 员 宁尚成二〇二一年四月九日法官助理 唐广征书 记 员 范 洁