天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5826号上诉人（一审原告）：刘锦玲，女，1971年7月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：于健有，男，1984年10月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳，天津万聚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柴昊，男，1978年10月15日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳，天津万聚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津开发区华都房地产开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路**。法定代表人：夏珂庭，总经理。一审第三人：天津市凯兴房地产开发有限公司，住，住所地天津市南开区红日南路**/div>法定代表人：匡建封，经理。委托诉讼代理人：谷军，男。上诉人刘锦玲因与被上诉人于健有、柴昊、天津开发区华都房地产开发有限公司及一审第三人天津市凯兴房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初10171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘锦玲及其委托诉讼代理人李哲、王靖，被上诉人于健有、柴昊共同的委托诉讼代理人吴忠新、高艳，一审第三人天津市凯兴房地产开发有限公司（以下简称凯兴房地产）的委托诉讼代理人谷军到庭参加诉讼。被上诉人天津开发区华都房地产开发有限公司（以下简称华都房地产）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锦玲上诉请求：1．撤销一审判决，改判停止对天津市南开区××路××号××大厦××层××室房屋的强制执行；2．一、二审诉讼费由柴昊、于健有、华都房地产负担。事实和理由：1．刘锦玲向华都房地产履行了部分付款义务并支付余款至二审法院保管款账户。刘锦玲十几年占有、使用涉案房屋，多年诉讼仍未涤除抵押权。因华都房地产最初存在在建工程抵押，房屋无法办理商品房买卖合同的备案登记也无法办理产权证。2．一审判决认定事实不清。徐荣华签署房屋买卖合同，合同不存在无效情形。徐荣华交纳50000元后将房屋转让给刘锦玲。一审判决认定上述事实，但未认定徐荣华的权利义务转让给刘锦玲，未对刘锦玲占有房屋事实作出认定。3．涉诉房屋多年来由柴昊的关联公司承租，刘锦玲怀疑柴昊具有恶意。于健有、柴昊辩称，不同意刘锦玲的上诉请求。其主要答辩意见是：于健有、柴昊不存在恶意，不认可刘锦玲合同的真实性。于健有、柴昊同意一审判决。凯兴房地产述称，曾催促过刘锦玲交纳尾款但未留存证据，听从法院判决。华都房地产未参加诉讼，亦未发表意见。刘锦玲向一审法院起诉请求：1．撤销（2019）津0104执异164号执行裁定，并停止对坐落于天津市南开区××路××号××大厦××层××室房屋的强制执行；2．本案的诉讼费由柴昊、于健有、华都房地产承担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落于天津市南开区××路××大厦××层××号，该房屋系案外人徐荣华经朋友介绍自华都房地产处购买，建筑面积258.48平方米。2007年8月18日，徐荣华（乙方）同华都房地产（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定涉诉房屋售价为每平方米5808元，总金额为1501252元，实际总售价为1500000元。付款时间和方式为：签订本合同之日，乙方支付首付款300000元。甲方负责及时备案，乙方支付余款1200000元。甲方及时办理该房屋的房屋所有权证，并交付该房屋由乙方入住。甲方须于2007年10月1日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。合同另约定双方违约责任、房屋交接等事宜。合同签订当日，徐荣华以现金形式向本案刘锦玲支付定金50000元，此后未再支付任何款项。2010年4月18日，徐荣华等七人作为出租人委托刘锦玲与案外人天津市嘉寰房地产置业有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，将包括涉诉房屋在内的7间房屋共同出租，出租房屋建筑面积为1093.81平方米，租金按建筑面积计算，为每平方米每日净租金1元，租赁期间为2010年4月28日至2016年4月27日。徐荣华等七人另委托刘锦玲负责收取租金。刘锦玲在该租赁期间内每年给付徐荣华涉诉房屋租金50000元。2016年，因涉诉房屋一直未能办理房屋所有权证，徐荣华将涉诉房屋转给刘锦玲，刘锦玲向徐荣华退还定金并支付双倍赔偿共计100000元。2016年4月28日，刘锦玲作为涉诉房屋的出租人与天津市嘉寰房地产置业有限公司另行签订《天津市房屋租赁合同》，将包括涉诉房屋在内的7间房屋共同出租，出租房屋建筑面积为1093.81平方米，租金按建筑面积计算，为每平方米每日净租金1.2元，租赁期间为2016年4月28日至2019年4月27日，刘锦玲仍负责收取租金。一审另查，华都房地产曾于2001年9月26日向案外人中国农业银行天津市南开支行借款，并将包含涉诉房屋在内的xx大厦第五层（建筑面积2103.69平方米）抵押给中国农业银行天津市南开支行，并办理了抵押登记手续。后因华都房地产未按期归还欠款，中国农业银行天津市南开支行诉至一审法院，后经审理双方就华都房地产还款事宜及抵押物优先受偿达成一致意见，2007年12月24日一审法院出具（2008）南民三初字第0078号民事调解书。因华都房地产未履行给付义务，中国农业银行天津市南开支行于2008年1月31日向一审法院申请强制执行。2016年8月29日，一审法院作出（2008）南执字第364号执行裁定书，并查封了《天津市房屋权属登记申请书》登记在华都房地产名下的涉案房屋，查封期限至2019年8月28日。后该案件恢复执行，案号为（2018）津0104执恢215号。2018年5月9日，一审法院作出（2018）津0104执恢215号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限至2021年5月8日；并于2019年3月29日裁定对涉案房屋依法进行公开拍卖。期间，中国农业银行天津市南开支行于2016年将其涉案债权转让给案外人苏州璞信二号投资中心（有限合伙），并经一审法院作出的（2017）津0104执异58号执行裁定书，裁定“变更苏州璞信二号投资中心（有限合伙）为（2008）南执字第364号案件申请执行人”。此后，苏州璞信二号投资中心（有限合伙）又将涉案债权转让予于健有、柴昊，并经一审法院作出的（2017）津0104执异76号执行裁定书，裁定“变更于健有、柴昊为（2008）南执字第364号案件申请执行人”。一审再查，涉诉房屋系华都房地产、凯兴房地产与案外人天津市汇息制冷设备工程有限公司联合开发，三方于1996年6月28日签署《联合建设开发华都商住楼协议书》，协议约定xx大厦五至七层归凯兴房地产所有，但未进行所有权变更。2005年5月18日，凯兴房地产与案外人天津渤凯房地产经纪咨询有限公司签订《协议书》，约定凯兴房地产将xx大厦第五层7套房屋交与天津渤凯房地产经纪咨询有限公司销售，保底价格为每平方米3500元，总价款为3828335元。协议签订后，天津渤凯房地产经纪咨询有限公司即以华都房地产的名义对上述房屋进行销售，并依照协议约定向凯兴房地产支付了200000元房款。刘锦玲时任天津渤凯房地产经纪咨询有限公司法定代表人，负责销售涉诉房屋。后因涉诉房屋存在在建工程抵押贷款，无法办理产权变更手续及贷款手续。凯兴房地产曾于2007年诉至一审法院请求其与天津渤凯房地产经纪咨询有限公司于2005年5月18日签订的《协议书》无效，一审法院出具（2007）南民初字第2192号民事判决书，判决该协议书无效，后天津渤凯房地产经纪咨询有限公司不服该判决上诉，本院出具（2008）一中民四终字第316号民事判决书，以原判决混淆了合同权利转让与房屋所有权物权变更概念关系为由，撤销该判决并驳回凯兴房地产的诉讼请求。后凯兴房地产申请再审，天津市高级人民法院出具（2008）津高民申字第0222号民事裁定书，以凯兴房地产没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利，驳回凯兴房地产的再审申请。一审庭审中，刘锦玲主张天津渤凯房地产经纪咨询有限公司包销xx大厦第五层7套房屋之后，其自天津渤凯房地产经纪咨询有限公司购买该房屋，该房屋实际购买人、使用人和受益人均为刘锦玲。为此，刘锦玲向一审法院提交其与华都房地产就购买涉诉房屋签订的《天津市商品房买卖合同》，签订日期为2005年6月10日。该合同约定刘锦玲为乙方，华都房地产为甲方。涉诉房屋售价为每平方米2520元，总金额为646200元，实际总售价为600000元。付款时间和方式为签订本合同之日，乙方支付首付款50000元。甲方进行合同备案登记后，乙方支付70000元。余款480000元，甲方负责办理住房按揭贷款手续，乙方负责按时支付银行贷款，甲方应于2005年12月31日前办理完成该房屋产权证，即《房屋所有权证》，甲方应及时开具相应房款的发票等收款凭据。甲方须于2005年12月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。合同另约定双方违约责任、房屋交接等事宜。其中，刘锦玲自认该商品房买卖合同中手写内容均为本人书写。于健有、柴昊对该合同的真实性不予认可，并提交涉诉房屋2010年4月18日签订的《天津市房屋租赁合同》及案外人徐荣华的2007年8月18日签订的《天津市商品房买卖合同》复印件。经一审法院向徐荣华核实，徐荣华认可被告提交的商品房买卖合同复印件的真实性，亦表示该商品房买卖合同中手写内容均为刘锦玲书写。另，截至一审起诉，上述两份《天津市商品房买卖合同》均未在房管局进行备案登记，涉诉房屋目前仍由天津市嘉寰房地产置业有限公司租用。经一审法院至天津市规划和自然资源管理局查询，涉诉房屋所在xx大厦于2005年2月由华都房地产办理完毕权属初始登记手续。一审法院随机调取xx大厦4层一户及6层两户房屋查询产权登记情况，查询显示三处房屋分别于2005年1月及2008年6月办理完毕房屋产权转移登记手续，并获得房屋权属证书。刘锦玲在本市红桥区登记有其他住房，在本市津南区备案有其他住房。因华都房地产下落不明，一审法院通过《人民法院报》向华都房地产公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等，刘锦玲已预付公告费560元。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉要求排除对特定标的物的执行，应当就案外人对执行标的物主张的实体权利是否具有阻却执行的效力进行综合判断。本案中，刘锦玲以对涉诉房屋享有权利，情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，要求停止对涉诉房屋的强制执行。因此，刘锦玲对涉诉房屋是否享有可以阻却执行的权利是本案审查的关键。一、关于刘锦玲对涉诉房屋的权利问题。我国不动产物权变动以不动产物权登记生效主义为主要规则。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘锦玲虽主张其于2005年6月与华都房地产签订《天津市商品房买卖合同》购买该房屋并支付合同约定价款，但该合同并未经过备案，涉诉房屋亦未进行过房屋产权转移登记。现本案涉诉房屋截至本次诉讼仍登记于华都房地产名下，故刘锦玲对涉诉房屋不享有足以排除其他权利的所有权。二、关于刘锦玲相关权益是否足以排除执行问题。刘锦玲主张作为涉诉房屋的买受人，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应阻却执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容可知，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条旨在保障符合上述四个条件的不动产买受人的权利救济，也是对可以阻却执行的房屋买受人物权期待权的甄别和限制。结合本案，刘锦玲主张于2005年6月10日作为买受人与华都房地产签订《天津市商品房买卖合同》，但经一审庭审查明，案外人徐荣华曾于2007年8月18日与华都房地产就涉诉房屋亦订立过《天津市商品房买卖合同》，后案外人徐荣华将该房转让给刘锦玲。由此可知，涉诉房屋曾存在两份买卖合同，但两份买卖合同中对涉诉房屋约定的房屋单价、房屋总价及首付款支付数额均不同。而刘锦玲作为涉诉房屋代销公司的法定代表人，自述负责销售涉诉房屋，但其对案外人徐荣华买卖合同的形成却未能说明情况，因此一审法院对刘锦玲主张的涉诉房屋买卖合同订立的过程难以采信。涉诉房屋自2010年4月28日至2016年4月27日一直由案外人徐荣华对外出租、收取租金，故一审法院无法认定刘锦玲对涉诉房屋自2005年6月一直实际占有。刘锦玲主张按照买卖合同的约定已支付华都房地产涉诉房屋首付款50000元，但并未提交华都房地产已实际收取该款的相应证据，且刘锦玲已支付款项的数额与其自认的房屋买卖合同总价款差距巨大，亦与当时本市房屋银行按揭贷款的首付款标准有较大差异。刘锦玲主张不能支付全部房款及未办理过户登记的原因均在于华都房地产，但刘锦玲作为涉诉房屋代销公司的法定代表人对于涉诉房屋在销售前是否存在抵押表示不知情，显然有违常理。现涉诉房屋销售前已存在抵押，刘锦玲未能尽到合理注意义务，应属自身原因。结合一审法院调查可知，涉诉房屋所在大厦其他房屋买受人在刘锦玲购买房屋时已能办理产权转移登记手续，并获得房屋权属登记证书。而刘锦玲自述购买涉诉房屋至提起执行异议期间长达十四年，刘锦玲未能提交证据证明在此期间已向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户登记请求，明显存在怠于办理的情节。现刘锦玲作为房屋买受人仅以支付极少房款，即主张对涉诉房屋享有阻却执行的物权期待权，显然与案外人救济中利益平衡的立法本意不符。综上，刘锦玲对涉诉房屋的相关权益不足以排除强制执行。华都房地产经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。一审法院缺席判决：“驳回原告刘锦玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘锦玲负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：汇款凭证一份，用以证明刘锦玲向本院账户汇款支付涉案房屋剩余购房款并积极履行协议书。被上诉人于健有、柴昊质证认为，上诉人未经法院允许擅自将款项汇入法院账户不妥，也不认可上诉人是履行买卖合同，本案是执行异议之诉，除非上诉人清偿柴昊、于健有的全部债权，否则该款项解决不了问题。一审第三人凯兴房地产认为上述证据与其无关，对上述证据不发表意见。华都房地产未发表意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人汇款未经本院允许，此时汇款不能证明其诉讼前的行为，本院不予采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点上诉人是否享有足以排除执行的权利。本案中，关于涉案的《天津市商品房买卖合同》的签订问题。案外人天津渤凯房地产经纪咨询有限公司因与凯兴房地产签订《协议书》取得以华都房地产名义对外销售涉案房屋权利，保底价格为每平方米3500元。刘锦玲时任天津渤凯房地产经纪咨询有限公司的法定代表人，其提交的载明签订时间为2005年6月10日的《天津市商品房买卖合同》由其手写，约定房屋售价每平方米2520元。刘锦玲自述因房屋销售情况不佳，涉案房屋曾由其朋友的朋友徐荣华购买，因无法办理房屋产权证，刘锦玲于2015年底2016年初又回购房屋但未签订新协议。前述《天津市商品房买卖合同》未进行备案登记。关于房屋价款支付问题，刘锦玲就涉案房屋支付的房屋首付款为5万元，自其所主张的合同签订日至诉讼一直未支付余款；关于房屋占有使用情况，刘锦玲曾接受委托出租涉案房屋，涉案房屋目前由天津市嘉寰房地产置业有限公司租用，并非刘锦玲名下唯一住房。关于房屋过户登记问题，涉案房屋登记在华都房地产名下，刘锦玲未办理过户登记。刘锦玲主张未能及时付清余款并办理产权变更手续是由于华都房地产原因造成，但其未提交充分证据予以证实。刘锦玲作为签订包销协议时天津渤凯房地产经纪咨询有限公司法定代表人，应对房屋抵押问题具有审慎注意义务。刘锦玲享有的权利不足以对抗执行，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，刘锦玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘锦玲负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘 锟审判员  张玉洁二〇二一年四月六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。