湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初740号原告：邵东长盛物业管理有限公司。住所地：湖南省邵阳市邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人汪毅。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，女，1994年7月1日出生，汉族，住邵东市。系该公司员工。被告：唐崮聂，男，1982年12月21日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。被告：胡永亮，男，1976年11月26日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：唐飞鹏，湖南启航律师事务所律师。被告：李柱平，男，1967年3月6日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人（特别授权）：颜小龙，邵东市精英法律服务所法律工作者。被告：李国华，男，1972年12月17日出生，汉族，住邵阳市双清区。被告：杨澄清，男，1976年11月2日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至主文判决前简称“长盛物业公司”）与被告唐崮聂、胡永亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依被告唐崮聂的申请，本院依法通知李柱平、李国华、杨澄清作为本案被告参加诉讼，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告邵东长盛物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人何旻霖、被告唐崮聂及其委托诉讼代理人刘海成、被告胡永亮及其委托诉讼代理人唐飞鹏、被告李柱平及其特别授权委托诉讼代理人颜小龙到庭参加诉讼，被告李国华、杨澄清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盛物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡永亮、唐崮聂向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋20-23、57-61号商铺于2016年10月18日至2020年11月15日期间拖欠的租金696548元及违约金（违约金自租金拖欠之日起按合同约定计算至租金付清之日止）；二、判令被告胡永亮、唐崮聂向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋20-23、57-61号商铺于2015年2月18日至2020年11月15日期间拖欠的物业服务费224868元及违约金（违约金自物业服务费拖欠之日起以未付物业服务费为基数按日千分之三的标准计算至物业服务费付清之日止）；三、判令被告胡永亮、唐崮聂向原告支付原告为其垫付的水费72240元；四、被告胡永亮、唐崮聂承担本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实与理由：被告胡永亮、唐崮聂于2014年6月27日与原告长盛物业公司签订《房屋租赁合同》，原告将位于邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期区××栋××号商铺出租给被告胡永亮、唐崮聂使用，建筑面积为1165.04平方米；租赁期限五年，自2014年8月18日起至2019年8月17日止，免费租赁期14个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年10月18日开始计算；该商铺租金前一年租金按建筑面积10元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推；被告应交第一年租金为13805元，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。被告胡永亮于签订《房屋租赁合同》当日与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告胡永亮、唐崮聂承租的上述房屋提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取。该《房屋租赁合同》到期后，被告胡永亮、唐崮聂并未终止租赁合同，而是继续使用承租房屋，直至2020年11月15日才将房屋返还给原告。2020年11月15日，被告胡永亮向原告签署了承租位于邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期区××栋××号商铺××栋××号商铺自2015年4月起至2020年11月期间拖欠原告的租金及物业费明细表。上述《房屋租赁合同》、《前期物业管理服务协议》签订后，原告按约向被告提供房屋及物业服务，被告胡永亮、唐崮聂自2015年来一直拖欠租金及物业服务费，根据《房屋租赁合同》第三条第4条约定：乙方应依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。因此，原告有权要求被告支付逾期支付租金产生的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第十四条第4条款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。根据上述合同约定，鉴于被告胡永亮、唐崮聂拖欠租金及物业费的行为，原告有权按《房屋租赁合同》、《前期物业管理服务协议》的约定收取违约金。被告胡永亮、唐崮聂自2014年6月27日至2020年11月15日承租上述房屋期间的用水水费一直系原告代为垫付。被告胡永亮、唐崮聂承租的位于邦盛凤凰城一期区××栋××号商铺拖欠的租金696548元，自2015年2月18日至2020年11月15日期间拖欠的物业费224868元，原告多次电话、发函催促，被告置之不理。审理中，原告将第一项诉讼请求的违约金变更为2020年12月31日前的违约金按年利率15.4%计算为277278元（以后违约金按年利率15.4%继续计算）；将第二项诉讼请求的违约金变更为2020年12月31日前的违约金按年利率15.4%计算为110863元（以后违约金按年利率15.4%继续计算）。被告唐崮聂辩称：本案租金应由实际承租人（被告胡永亮、李柱平、李国华、杨澄清）进行承担。2014年6月27日，合伙人推选被告胡永亮、唐崮聂与原告签订《房屋租赁合同》，2015年6月2日，被告唐崮聂退伙，将股权转让给被告李柱平，至此，被告唐崮聂再未参与经营，且2015年6月2日前使用期间未欠租金（合同签订时已交一年租金，且合同约定前14个月免租金）；关于物业费，被告唐崮聂未与原告签订合同，与被告唐崮聂无关，且2015年6月2日前，被告唐崮聂与其他合伙人使用房屋的时候，断水断电甚至发生了火灾，当时原告同意免除物业费；关于水费，因被告唐崮聂退伙，亦与被告唐崮聂无关。故请求法院驳回原告要求被告唐崮聂承担责任的诉讼请求。被告胡永亮辩称：本案原告非涉案出租房产的房屋所有权人，不具有原告的诉讼主体资格；涉案的租赁标的物存在缺陷和瑕疵，被告使用标的物期间出现过断电、水浸等一系列经营障碍，事前，被告和原告就损失问题进行多次协商，且要求用损失抵房租，但原告贸然起诉，被告认为不诚信；被告胡永亮等人租赁该房产是用于合伙经营，房屋的实际使用者是合伙体，被告胡永亮只对自己的份额承担责任。被告李柱平辩称：本案原告不是适格的主体，应是邦盛集团；原告在庭审中明确违约金是27万余元，应先补交诉讼费，否则不应审理；被告李柱平不是合同相对方，不应作为被告，而应作为第三人追加，就被告胡永亮答辩意见，原、被告在前期工作中，租赁期间有足够的瑕疵是原告的行为所导致，造成如今的损失纠纷，扩大的损失应由原告承担，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李国华、杨澄清未予答辩，亦未向本院提供书面证据。经审理查明：原告长盛物业公司系2010年9月2日注册成立的有限公司，其经营范围含物业管理。2014年6月27日，被告胡永亮、唐崮聂（乙方）以合伙人代表的名义与原告长盛物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在邵东市昭阳大道与绿汀大道交汇处的邦盛凤凰城一期AS01栋20-23、57-61号商铺出租给乙方作为餐饮用途使用，房屋建筑面积为1165.04㎡,租赁期限为5年，自2014年8月18日起至2019年8月17日止，免费租赁期14个月给乙方作为房屋装修期，计租日期从2015年10月18日开始计算。同日，原告长盛物业公司（甲方）与被告胡永亮（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方承租的商铺提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积2.8元/㎡/月标准收取，入伙交房预付壹年物业费，以后乙方按每季度一交，每次交纳费用时间为每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用，乙方逾期交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每天千分之三支付违约金，同时约定物业服务费以建筑面积1165.04㎡进行计算。上述合同签订后，原告长盛物业公司按约将商铺交付给被告使用并提供物业服务，被告已向原告支付物业管理服务费至2015年2月17日。2015年6月2日，被告唐崮聂退伙，将股份转让给被告李柱平。2017年11月14日，被告李柱平将股份转让给被告胡永亮，并约定退股前后的一切债权债务由被告胡永亮全部负责承担。被告承租的邦盛凤凰城一期AS01栋20-23、57-61号商铺已于2020年11月15日退还给原告长盛物业公司。2020年11月15日，被告胡永亮在菜根湘欠费明细及用水明细上签字予以确认欠费金额。本案在审理中，原告长盛物业公司增加要求被告支付拖欠房屋租金的违约金277278元、支付拖欠物业服务费的违约金110863元的诉讼请求，原告长盛物业公司未在本院通知的期限内补交案件受理费。原告长盛物业公司于2021年4月6日申请撤回第一项诉讼请求。上述事实，有原、被告提供原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告的身份信息复印件、《房屋租赁合同》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、菜根湘欠费明细及用水明细复印件、《老街鱼嘴巴股份转让协议书》复印件、注销登记通知书及个体工商户登记基本信息复印件以及原、被告的当庭陈述在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，在原告撤回第一项诉讼请求后，本案应为物业服务合同纠纷。原告与被告胡永亮签订的《前期物业管理服务协议》系当事人双方真实意思表示,未违背法律强制性规定,合法有效，具有约束力，原、被告应按约定全面履行各自的义务。根据合同相对性原则，本案各被告中，只有被告胡永亮与原告签订《前期物业管理服务协议》，故只有被告胡永亮与原告之间形成合同关系，应由被告胡永亮在原告将租赁物商铺交付使用并提供物业服务后，按合同约定向原告支付物业服务费。被告胡永亮应向原告支付物业服务费从2015年2月18日起至2020年11月15日止为224868.24元（1165.04平方米×2.8元/㎡/月×5年×12个月）+（1165.04平方米×2.8元/㎡/月×8个月）+（1165.04平方米×2.8元/㎡/月÷30天×28天），对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付拖欠物业服务费的违约金110863元的诉讼请求，因原告无正当理由未按期补交案件受理费，依法应按撤诉处理。对于原告已垫付的水费72240元的诉讼请求，原告向本院提供的用水明细表上被告胡永亮予以签字确认，应由被告胡永亮向原告支付。因本案被告唐崮聂、胡永亮、李国华、李柱平、杨澄清在本案中未与原告签订合同，与原告没有合同关系，故其在本案中无需承担向原告支付物业服务费的民事责任。被告胡永亮在承担上述支付责任后，可以根据与其他各被告之间的内部协议，另行主张权利，但不属本案审理范围。原告自愿撤回第一项诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，本院依法予以准许。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告胡永亮于本判决书生效之日起15日内向原告邵东长盛物业管理有限公司支付物业服务费224868元；二、限被告胡永亮于本判决书生效之日起15日内向原告邵东长盛物业管理有限公司支付垫付的水费72240元；三、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13737元，减半收取6868.5元，由原告邵东长盛物业管理有限公司负担3990.5元，被告胡永亮负担2878元。财产保全费5000元，由原告邵东长盛物业管理有限公司负担2995元，被告胡永亮负担2005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  唐胜二〇二一年四月十四日代理书记员  刘锦附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十九条适用简易程序审理的案件转为普通程序的，原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知之日起七日内补交案件受理费。原告无正当理由未按期足额补交的，按撤诉处理，已经收取的诉讼费用退还一半。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。