江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0402民初543号原告：余培飞，男，1981年4月27日生，汉族，住苏州市吴江区。原告：胡秀珍，女，1981年12月1日生，汉族，住苏州市吴江区。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园8幢819室。法定代表人：张志明，系公司总经理。被告：常州来阳置业有限公司，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，系公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：王玉，江苏竭能律师事务所律师。原告余培飞、胡秀珍诉被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告余培飞、胡秀珍，被告互动公司、来阳公司的共同委托诉讼代理人王玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余培飞、胡秀珍向本院提出请求：1、确认原被告之间所签署的委托经营管理合同合法有效；2、要求互动公司按约支付原告2019年两套商铺收益73400元，以及违约金5230元（违约金按自2019年1月31日起按总房款每日万分之二支付至付清之日止）；3、要求来阳公司对上述付款承担连带责任；4，诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月16日原被告签订两份《高成天鹅湖委托经营管理合同》，两合同均约定：管理期限为10年，互动公司承诺以十年返祖的模式来保障原告的利益，第一年至第三年的8%即220201元，—次性从购房款中扣除，第四年至第五年按照8%返还即每年73400元，第六至第八年在保底收益8%即每年73400元基础上，经营管理利润超出部分三七分成；来阳公司愿意对互动公司经营管理进行担保。2019年为委托经营管理合同签订的第八年，然而互动公司至今未将2019年的保底收益73400元支付给原告，按照合同约定延迟支付或者未足额支付的应当按照购房价的万分之二每日承担违约金。原告认为，原告将其合法所有的产权交由互动公司经营管理，互动公司应当及时足额的履行付款义务，现被告延迟支付的行为已经违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院起诉，请求法院依法裁决。被告互动公司、来阳公司共同辩称，互动公司拖欠原告的经营收益属实，但原告主张的违约金过高，远远超过原告的实际损失，请求法院依法调整；由于预售面积与实际交付面积有差异，原告的收益应当按照实际房款计算。委托经营管理合同中虽然有相关的保证条款，但无被告来阳公司签字盖章，来阳公司不承担担保责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。2011年4月15日，高成公司向有意购房者发出《郑重承诺》一份，内容为：天鹅湖广场是高成公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。同时，开发商深刻了解，无论互动公司未来经营状况如何，喜多街区作为天鹅湖广场成员之一，都是整体商业的一部分，开发商必将全力维护其兴旺。在此高成公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，高成公司将承担兑现责任。2011年4月16日，余培飞与互动公司、高成公司签订《委托经营管理合同》一份，合同约定：甲方（余培飞）将位于天鹅湖广场商业二期（天鹅湖花园商业部分）的C-863铺位（建筑面积均为15.74平方米，总房款均为478811元）委托给乙方（互动公司）经营管理。经营管理期限为十年，自2012年1月1日起算。乙方应向甲方支付委托经营管理的收益，乙方承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%（累计24%）114915元，一次性从房款里扣除；⑵第四年至第五年按8%返还即38305元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即38305元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即甲方享有70%,乙方享有30%。⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即甲方享有90%,乙方享有10%。⑸为保障甲方权益不受损失，甲方房屋开发商来阳公司愿对乙方的经营管理进行担保，保证合约期限内乙方按照前述约定的比例和时间支付经营管理收益给甲方。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为乙方按时支付未付完的年收益，直至合约结束。委托经营管理收益按年结算，乙方应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。乙方承诺按本合同约定时间支付甲方经营管理收益，若未按合同规定时间支付，则自本合同规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付总房款万分之二的违约金。合同履行期届满或合同终止，如甲方仍欲将房屋继续委托经营管理时，在同等条件下，乙方享有优先权。如甲方不再委托乙方经营管理的，在乙方仍具有开发商授权的本项目整体受托管理权的情况下，甲方即仍需服从乙方制定的统一经营业态，不得擅自改作与统一业态不一致的经营项目。否则由此造成乙方统一经营管理的损失。甲方应按已收取总收益的3%支付赔偿金。甲方在八年委托经营管理期届满的最后一个月内如提出转让房屋所有权申请。开发商来阳公司将以购房价回购该套商铺，逾期开发商将不再受理回购申请。甲方委托乙方前往高成公司办理所委托经营管理的房屋的交付验收手续。甲方同时委托乙方办理所委托经营管理的房屋的产权证及土地使用权证。2011年4月24日，胡秀珍与互动公司签订《委托经营管理合同》一份，合同约定：甲方（胡秀珍）将位于天鹅湖广场商业二期（天鹅湖花园商业部分）的A-559铺位（建筑面积均为15.74平方米，总房款均为438693元）委托给乙方（互动公司）经营管理。经营管理期限为十年，自2012年1月1日起算。乙方应向甲方支付委托经营管理的收益，乙方承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%（累计24%）105286元，一次性从房款里扣除；⑵第四年至第五年按8%返还即35095元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即35095元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即甲方享有70%,乙方享有30%。其他约定与上述合同一致。2013年12月18日余培飞、胡秀珍办理了两套房屋产权证，登记在余培飞、胡秀珍名下，房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共544个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，常州高成莱阳置业有限公司于2019年8月2日变更名称为来阳公司。上述事实，委托经营管理合同、承诺书、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，一、关于支付保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》至今未有解除，现原告主张按约支付房价8%的保底收益，符合法律规定，本院予以支持。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，现按照实际房屋面积计算每套商铺收益，两套合计收益为72796元。二、关于支付违约金的请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。目前互动公司已经按约支付了前四期的收益，最后一期保底收益未能按期支付，属于违约行为，应当支付违约金。本案中每日按总房价万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告收益的利息损失，也超出原告支付的律师费用，甚至有可能超过原告的收益。来阳公司答辩提出该约定标准过高，请求法院酌情调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中约定的违约金标准明显超过原告的损失，本院酌情予以调整。鉴于喜多街区作为一个整体在管理、运营，绝大部分购房者与互动公司签订《补充协议》约定逾期违约金按照应付款项每日万分之五支付，该标准没有明显过高，故本院酌情统一调整按应付款项每日万分之五向购房者支付违约金。三、关于来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求。在房屋销售时来阳公司向不特定的购房者作出《郑重承诺》，该承诺是来阳公司自愿承担担保责任的意思向有意向购房者的一种公示或宣告行为，是影响购房者决策的重要因素。现原告与来阳公司签订商品房买卖合同，与互动公司签订委托经营管理合同，在上述两合同中来阳公司表示，保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求；来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者，若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。郑重承诺内容与房屋买卖合同、委托经营管理合同中的相关条款意思相一致，是一个完整的过程，一起对原、被告具有约束力，在该过程中来阳公司始终作为主体之一参与其中，并在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任。综上，原告请求被告来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）法释【2009】5号》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付余培飞、胡秀珍两套商铺委托经营收益72796元，并以72796为基数，支付自2019年1月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回余培飞、胡秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1766元，减半收取883元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  蒋魁山二〇二一年四月十六日书记员  丁泓菲