广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25211号上诉人（原审原告）：陈梅春，女，1975年5月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄国标，广东尊海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈江浩，男，1971年12月29日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审被告）：张菲菲，女，1974年3月31日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赖旭东，广东华安联合律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：何伟峰，男，1976年8月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。原审被告：广州国振投资有限公司，住所地：广州市越秀区沿江中路298号中区901室。法定代表人：刘保光。原审被告：广东金荔集团有限公司，住所地：广州市天河区天河北路中信广场31楼。法定代表人：管志宽。上诉人陈梅春、陈江浩、张菲菲、何伟峰因与原审被告广州国振投资有限公司（下简称国振公司）、广东金荔集团有限公司（下简称金荔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈梅春上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判何伟峰、陈江浩、张菲菲对陈梅春的购房损失333550元承担连带赔偿责任；2.本案一、二审案件受理费由陈江浩、张菲菲、何伟峰承担。事实与理由如下：一、何伟峰在本案具有严重过错，原审仅判决何伟峰承担67320元的连带赔偿责任不适当。其一，何伟峰未尽到居间人的勤勉义务，其行为与陈梅春的购房损失具有因果关系。对于1502房和2105房能否进行交易和交吉，何伟峰均应作调查了解，切实履行居间人的义务。对于1502房，由于签订合同的卖方与房屋登记业主并非同一人，何伟峰应当知晓该房屋无法交易，但其仍提供居间服务劝说陈梅春购房并促成该合同的签订，故何伟峰的过错非常明显。对于2105房，何伟峰非但不履行居间人义务，反而在明知该房屋无法交易的情况下，仍与陈江浩、张菲菲串通，欺骗陈梅春签订房屋买卖合同。因此，无论是针对1502房还是2105房，何伟峰作为居间人均具有严重过错，应对陈梅春的损失承担全部赔偿责任。其二，何伟峰作为购房合同的担保人担保退款，本案购房合同无效，何伟峰承担的担保也应无效。依据我国《担保法》的规定，何伟峰对陈梅春的全部购房损失应承担赔偿责任；二、原审仅判决陈江浩、张菲菲承担67320元的连带赔偿责任不当。陈江浩、张菲菲与何伟峰串通欺诈陈梅春签订2105房的购房合同，视为陈梅春购买1502房的房款47万多元已转移至2105房的合同，故陈江浩与张菲菲的行为与陈梅春的全部购房损失之间具有因果关系，应对陈梅春的全部损失承担赔偿责任。陈江浩、张菲菲对陈梅春的上诉答辩称：陈梅春上诉请求陈江浩和张菲菲对其购房损失承担连带赔偿责任不成立。陈江浩和张菲菲与广州市金荔庄房地产开发有限公司（下简称金荔庄房产公司）签订了《商品房预售合同》并办理了备案，但未办理产权登记手续，也未领取房屋的产权证书。陈江浩和张菲菲出具公证委托书只是为了方便金荔公司与买受人尽快办理取消之前的网签手续及交易手续，事实上该房屋也是在取消网签手续之后重新与房屋的买受人方沁办妥了交易手续。金荔公司的一房二卖行为与陈江浩、张菲菲的公证行为完全无关，且陈江浩、张菲菲完全没有参与该次交易，与陈梅春也未发生过任何交易上的关联，故陈梅春要求陈江浩和张菲菲对其全部购房损失承担连带赔偿责任缺乏相应的事实根据和法律依据。陈江浩、张菲菲上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项；2.本案一、二审受理费由陈梅春承担。事实与理由如下一、陈梅春在明知何伟峰未得到陈江浩、张菲菲委托授权的情况下，仍与何伟峰签订了《房地产买卖合同》，并将相应房屋款项悉数转入到国振公司账户及何伟峰账户，陈江浩、张菲菲并非《房地产买卖合同》的相对人，该合同订立及履行的相应后果应由陈梅春、何伟峰、国振公司及金荔公司承担，与陈江浩、张菲菲无关；二、陈江浩、张菲菲出具《委托书》的根本目的是为了配合陈江浩与金荔庄房产公司、工商银行广州天河支行签订的《协议书》的履行，以及协助金荔庄房产公司办理涉案房屋的《商品房预售合同》注销预告登记手续，陈江浩、张菲菲未从中获取任何利益，且除《委托书》外，没有任何陈江浩、张菲菲署名的书面文件，可知陈江浩、张菲菲出具《委托书》并非是为了将涉案房屋出售；三、原审仅凭陈江浩十多年前曾经担任金荔庄房产公司法定代表人的事实，即认定陈江浩、张菲菲在陈梅春与何伟峰签订《房地产买卖合同》过程中与金荔公司、国振公司、何雪梅等相互串通，此种推定毫无根据，也无相关证据证明，有失公允。陈梅春对陈江浩、张菲菲的上诉答辩称：根据已查明的事实，涉案房屋已于2005年11月9日出售给案外人方沁。2008年，陈江浩与金荔庄房地产公司解除房屋预售合同，广东省高级人民法院作出的（2009）粤高法民二终字第185号终审判决已认定陈江浩对涉案房屋不享有任何权利义务。2013年10月29日，陈江浩和张菲菲仍出具公证委托书给何伟锋出售涉案房屋。公证书具有公信力，陈梅春信赖何伟峰有委托权限进行交易，也信赖陈江浩夫妇对涉案房屋享有所有权，故决定交易。陈江浩明知道交易为虚假，也知晓其已被生效法律文书认定不享有涉案房屋的权利，涉案房屋已被出售给方沁，但仍出具公证委托书，故其具有明显过错，陈梅春主张陈江浩与张菲菲承担退还涉案购房款合理合法，应予以支持。何伟峰上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用由陈梅春承担。事实与理由如下：一、原审认定何伟峰一手操办了陈梅春的整个购房过程，认定事实不清。何伟峰与陈梅春是朋友关系，涉案房屋由何伟峰做为中介介绍给陈梅春购买，基于对朋友负责及陈梅春支付较多中介费且何伟峰对国振公司的信任，何伟峰才参与了购买涉案房屋的整个过程并出具《收据》、《保证书》、《承诺书》等文件给陈梅春；二、原审认定何伟峰作为中介有义务核实清楚涉案房屋的使用情况及真实产权情况，何伟峰在出卖涉案房屋给陈梅春的过程中也存过错，认定事实不清。在房屋购买过程中，何伟峰已尽义务将所了解的房屋情况全部告知陈梅春，陈梅春亦清楚其购买的房屋存在瑕疵；三、原审认定何伟峰代国振公司收取了67320元房款是错误的。首先，何伟峰收取陈梅春的67320元房款已全部支付给国振公司，何伟峰收取房款的行为是一种代理行为且该代理行为未超越代理权限。其次，在事件发生后，何伟峰立即协助陈梅春向国振公司追讨购房款，并为陈梅春追回部分房款。最后，何伟峰已将自已收取的中介费全额退还给陈梅春且多付了2万元给陈梅春。陈梅春对何伟峰上诉答辩称：与上诉意见一致。陈江浩、张菲菲对何伟峰的上诉答辩称：答辩意见与上述陈述的意见基本一致。对其上诉请求撤销原审判决第二项涉及陈江浩和张菲菲的部分表示认同，其余不认同。上诉人何伟峰、原审被告国振公司、金荔公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。陈梅春于2020年1月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈江浩、张菲菲、何伟峰、国振公司与金荔公司承担向陈梅春返还购房款333550元的连带责任；2.陈江浩、张菲菲、何伟峰、国振公司与金荔公司承担向陈梅春支付违约金200000元的连带责任；3.由陈江浩、张菲菲、何伟峰、国振公司与金荔公司承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明，2013年10月29日，陈江浩、张菲菲经公证委托何伟峰等办理涉案房屋出售等事宜，该委托书中还注明：陈江浩、张菲菲是夫妻关系，以陈江浩名义购买了涉案房屋；等。2013年7月19日，陈梅春（乙方、买方）与陈江浩、张菲菲（甲方、卖方）的委托代理人何伟峰，金荔公司、国振公司（担保方、丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋交易价格1793500元；乙方分期付款；乙方应在签订本合同之日支付购房订金538050元，剩余房款在房地产交易登记中心办理交易登记手续并完成银行按揭贷款手续后由银行一次性支付予甲方或甲方指定账户；甲、乙、丙三方同意房款支付至丙方账户，户名：广州国振投资有限公司，开户行：农业银行广州市农讲所支行；账号：44×××35；户名：广州国振投资有限公司，开户行：广东华兴银行广州分行营业部；账号：80×××20；甲方应当在2014年1月31日前协助乙方在房地产交易登记中心办理交易登记手续，并将本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；甲方未按照本合同约定的期限协助乙方在房地产交易登记中心办理完成交易登记手续的，按照以下情形处理：若在上述条款无法履行的情形下，甲方则须将购房款全部返还给乙方，并向乙方支付200000元的违约金；丙方对甲方在本合同的项下的债务承担连带保证责任；等。2013年7月19日，何伟峰出具《保证书》，主要内容：陈梅春购买海联路以北金麟台Ｃ×××××房，已经支付定金，本人保证陈梅春不会因为逾期付款而被解除合同、支付违约金，保证银行按揭成功，如不成功按银行还款支付房款。2013年7月19日，何伟峰出具《承诺书》，主要内容：本人以居间经纪人身份介绍陈梅春与尹耀标、金荔公司、国振公司成交海联路以北金麟C2幢1502房的买卖，并收取人民币80000元的居间服务费，本人就上述成交物业，确保产权清晰、没有租约、可交吉按上述合同规定操作，若因故未能成交确保陈梅春可按上述合同退回陈梅春应得之房款、违约金、居间服务费；等。何伟峰于2013年7月26日在该承诺书再次签名并按指摸。陈梅春于2013年7月19日、2013年7月26日向何伟峰汇款共计80000元。陈梅春分别于2013年7月19日、2013年11月15日向国振公司汇款470730元、30000元。国振公司分别于2013年7月19日、2013年11月15日出具《收据》，分别载明收到陈梅春购金麟台C2幢1701房首付三成房款470730元，购金麟台C3幢2105房首付房款30000元。何伟峰于2013年11月15日出具一份《收据》，载明收到陈梅春购金麟台C3幢2105房购房款30000元。陈梅春于2013年11月21日向何伟峰汇款37320元。国振公司于2013年3月21日出具《收据》，载明收到陈梅春购金麟台C3幢2105房首付房款37320元。2014年3月21日，陈梅春、何伟峰在上述《房地产买卖合同》的最后一页空白处手写约定：双方同意解除合同，定在签字之日起十个工作日内退回全部房款及支付20万元违约金，逾期未付清房款及违约金则视为未解除合同，何伟峰作为担保人。国振公司在落款处盖章。2014年8月8日，国振公司向陈梅春出具《退款承诺书》，主要内容：我司因近期资金运作紧张，在2013年与陈梅春女士签订的《房屋买卖合同》达成协议解除合同。含先前退款在内我司承诺在2014年8月15日前退款人民币50000元整，在2014年8月31日前将全部楼款及赔偿金在内等款项全部一次性退还给陈梅春女士；等。广州市中级人民法院曾在(2015)穗中法刑二初字第64号案中查明：2013年7月至11月间，被告人何雪梅在明知不实际具有金麟台的房屋产权情况下，以金荔公司、国振公司的名义担保，指使何伟峰代为售卖上述金麟台房屋，与被害人陈梅春签订金麟台C3-2105房的《房地产买卖合同》，骗取被害人陈梅春购房款共计人民币61.805万元，被告人何雪梅除退还人民币28.45万元给被害人陈梅春之外，其余款项均由其实际支配和使用。金荔庄房产公司：1998年6月成立时，法人为刘作超，股东金荔庄实业(70%)、越秀区建业实业公司(30%)。金荔投资公司：1998年11月25日成立，法定代表人谢国友，投资者分别为何雪梅、陈东升、刘作诚、许明、刘作超，1999年5月查册显示法定代表人为何雪梅。金荔公司：1999年1月4日成立，法定代表人刘作超，股东有刘作超、何雪梅，金荔庄实业公司、金荔庄房产公司、金荔投资公司，投资者分别有金荔庄实业公司、刘作超、何芷蕊、金荔庄房产公司等；2003年12月17日，法人为管志宽，投资者为金荔庄实业公司、金荔投资公司、刘作超、金荔庄房产公司等。国振公司：2009年1月成立，法人为肖理炫；2012年4月，股东为刘保光、李开汉；2013年7月，股东为刘思君、钟成。陈江浩在该案中的证言为：何雪梅叫我到金荔庄房产公司任副总，1998年11月，公司将法定代表人从刘作超变更为我的名字，我于2003年4月离开。……由于缺少资金，2003年4月，金麟台大厦出现停工烂尾，当时由金荔公司为我们办理了155套房的假按揭（由155套房的业主代持，但小业主的购房款及银行还贷由金荔公司负责，所以155套房的实际控制人为金荔公司）。我本人没有实际出资购买海珠区金麟台C3-2105房，（2013）粤广州第186979号《公证书》穗房预合字××号《商品房预售合同》是我本人的真实名。何伟峰在该案中的证言为：2013年7月，何雪梅说她在金麟台有100多套房子可以买卖过户，让我介绍客户找她买房。同年7月19日，我介绍陈梅春在何雪梅的国振公司签订了一份《房地产买卖合同》购买金麟台C2-1502房，陈梅春支付了470730元给何雪梅的国振公司，我收取了陈梅春8万元的中介费。过了几个月，陈梅春说她看过图纸说房子的间隔不好，所以又给她换成了金麟台C3-2105房，面积105.5平方米增加了购房款6万多元，通过我支付给了何雪梅的国振公司，这样陈梅春共向何雪梅的国振公司支付首期购房款538050元人民币。后来，何雪梅及她的国振公司一直不能交房给陈梅春，2014年3月21日，陈梅春提出解除购房合同退款，通过我追何雪梅退款，要求国振公司及何雪梅签署解除合同及退款承诺，国振公司盖上公章给陈梅春。陈梅春找我退中介费，我共退给她105000元现金。经过我多次与何雪梅交涉，国振公司通过支票、现金转账等方式从2014年4月30日至2014年8月12日期间陆续退款给陈梅春18万元人民币，加上我退的，陈梅春一共拿到28.5万元的退款。国振公司是何雪梅实际控制的，何雪梅是实际老板。2013年10月，何雪梅要我帮她代理金麟台C3-2105房的房产过户、交接等手续，并在2013年10月29日到广州市公证处办理了委托公证，因为有了这份公证，所以我才在陈春梅换购C3-2105房时在卖方处签名。2013年，我经过黎永标介绍认识了何雪梅，何雪梅自称是金荔公司、金荔庄房产公司、国振公司的老板，金麟台楼盘是她开发的，房产登记在她公司的员工名下，让我帮她介绍人买房，她说2013年年初可以交楼。律师许可去房管局查过这些房产登记在她公司的员工名下。我知道这些房有人居住，何雪梅说她可以赶这些人走。我告诉黄建林上述消息，黄建林找了龚丙生、许剑文、郑海菲来买房，龚丙生购买金麟台C2-2408房，许剑文购买金麟台C2-2502房、C2-2508房，郑海菲购买C2-2606房、C3-2103房，三人签订购房合同时何雪梅的律师许可和我都在场。后来何雪梅交不了房，又签了补充协议，推迟到2014年12月31日交楼，何雪梅至今没有交楼，购房款也没有退还，我一直在追，但也没有追到，后来我才知道她骗了很多人买房。陈梅春在该案中陈述：2013年5月，我经朋友何伟峰介绍认识了国振公司的黎永标等人，他们说位于海珠涌西北××、××路以北金麟台的房子可以按优惠价卖给我。之后，何伟峰通知我去签合同，我见到何雪梅、黎永标及许可律师、国振公司的财务等人，由许可律师出面与我签订了《房地产买卖合同》，将金麟台C2-1502房卖给我，合同约定我先支付房款的30%首期（共470730元），余下的房款在2013年12月31日前完成房地产交易登记手续时付清。2013年7月19日，我按照合同的约定，通过银行转账将首期房款470730元转给国振公司，同时支付中介费8万元给何伟峰。2013年11月，何伟峰跟我说原来签订的那套房子收不回来，另给一套可以如期拿到的房子。第二次给我的房子是金麟台C3-2105房，业主是陈江浩、张菲菲，我通过何伟峰代交了增加的首期款67320元，重新签订的购房合同是何伟峰拿给我的。购房合同签订后，我一直催国振公司办房产交易手续，他们一直拖延，到2014年3月份房子也不能交给我，他们见不能再推了，就商量双方解除购房合同并退款。至今已收到国振公司退回违约金和房款共284500元。广州市中级人民法院于2016年12月27日作出(2015)穗中法刑二初字第64号刑事判决书判决如下：一、被告人何雪梅犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币一百万元；二、继续追缴被告人何雪梅的违法所得人民币1505.746万元按比例发还各被害人，追缴的财产不足以清偿被害人损失的，责令被告人何雪梅退赔，退赔数额以前述数额为限。附被害人名单及损失数额：陈梅春（33.355万元）。何雪梅不服判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年3月20日对上述案件作出（2017）粤刑终92号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。方沁曾因涉案房屋商品房预售合同纠纷向原审法院起诉金荔庄房产公司、陈江浩，原审法院以（2015）穗海法民三初字第782号立案审理。后广州市中级人民法院以（2017）粤01民终10140号民事裁定书撤销（2015）穗海法民三初字第782号民事判决并发回重审。原审法院以（2017）粤0105民初8513号重新立案审理。该案中，金荔庄房产公司辩称：2001年前后，包括陈江浩在内的79人，在其原实际控制人金荔公司法定代表人刘作超及其妻子何雪梅等的操控下，以自己的名义与其签订虚假的《商品房预售合同》，并以此骗取银行的按揭贷款。操控人收取按揭贷款及相应的首付款后，便以虚开工程发票的形式转移侵占按揭贷款及相应的首付款，致使其开发的金麟台楼盘项目两次停工烂尾。之后，因包括陈江浩在内的79户按揭客户拒不履行还款义务，银行向法院起诉，并最终判决客户还款，其承担连带担保责任。2004年6月11日，三新公司向其原股东受让全部股权，并以其名义承诺负担其原有的债务。2004年4月起，其书面委托股东三新实业公司代为履行担保责任，并实际为包括陈江浩在内的79户按揭客户偿还了按揭贷款本息共45395880.61元（截至2011年12月）。期间，其与银行及陈江浩还签订协议，明确陈江浩与其解除《商品房预售合同》，陈江浩对涉案房屋不享有任何实质权利和义务。上述事实已由广东省高级人民法院作出的(2009)粤高法民二终字第185号生效民事判决查明认定；等。陈江浩述称：同意方沁的诉讼请求，其不是真实购买房屋，只是金荔庄房产公司借用其名义办理预售登记，其没有支付过房款。该案中，原审法院查明以下事实：（一）2000年9月15日，金荔庄房产公司（甲方）与陈江浩（乙方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059464），约定：乙方向甲方预购海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢第21层05号房屋；等。上述合同经房管部门预售登记等。该合同甲方注明的法定代表人是陈江浩。上述合同经房管部门预售登记。（二）金荔庄房产公司（出卖人）与方沁（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：陈梅春购买上述房屋；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额558220元；出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等。该合同注明的签署日期为“2005年11月9日”。（三）方沁持有金荔庄房产公司出具的房款收据，上述房屋现在由方沁在使用。原审法院于2018年1月19日以（2017）粤0105民初8513号民事判决书判决：一、确认金荔庄房产公司与陈江浩就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢2105房签订的《商品房预售合同》（合同编号：99059464）无效；金荔庄房产公司与陈江浩在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续；二、金荔庄公司在本判决生效之日起30日内，协同方沁到广州市房地产交易所办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢2105房的交易过户手续；三、驳回方沁的其他诉讼请求。该案已发生法律效力。原审另查明，2008年2月2日，金荔庄房产公司（乙方）、工商银行广州市天河支行（甲方）与陈江浩（丙方）签订《协议书》，约定：丙方承认其与乙方签订的《商品房预售合同》，且丙方同意与乙方解除《商品房预售合同》编号：穗房预合字××号，将所购买房屋退还给乙方或合法所有者，丙方同意委托乙方指定的人员代理丙方办理上述房产的有关手续，解除或撤销上述合同，将上述金麟台房屋通过合法的程序转归合法所有者所有，丙方愿意签署有关的授权委托书，并予以公证；等。经原审法院向陈梅春释明，陈梅春与陈江浩、张菲菲的委托代理人何伟峰，金荔公司、国振公司签订《房地产买卖合同》若为无效合同，陈梅春表示坚持其诉讼请求。原审法院认为，关于刑事判决责令退赔是否排斥当事人民事请求权问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十九条规定：“被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。”上述司法解释并未禁止“被害人”针对“被告人”之外的其他民事主体另行提起民事诉讼，也未禁止“被害人”针对刑事裁判中确定的“被告人非法占有、处置被害人财产”之外还存在的其他财产另行提起民事诉讼。根据法律规定，就生效刑事判决确定的责令退赔部分，陈梅春作为刑事案件的“被害人”不得向何雪梅再提出民事诉讼，但陈梅春仍然有权利在经过退赔未能弥补损失时，向其他负有民事责任的主体提起民事诉讼，故陈梅春有权向陈江浩、张菲菲、何伟峰、国振公司及金荔公司提起本案诉讼。已经生效的民事判决认定陈江浩与金荔庄房产公司签订的《商品房预售合同》为无效合同。2008年2月2日金荔庄房产公司与陈江浩签订《协议书》，约定陈江浩同意与金荔庄房产公司解除《商品房预售合同》，在此情况下，陈江浩已不可能将涉案房屋出售给陈梅春，但其仍与其配偶张菲菲出具经公证的委托书，授权何伟峰出售涉案房屋，并与陈梅春签订《房地产买卖合同》，明显存在恶意。陈江浩认为何雪梅与金荔庄公司联系其出具公证委托书是为了配合办理《商品房预售合同》的解除手续，但委托书的授权范围远远大于注销合同的需要，故陈江浩的该意见不予采纳。据陈江浩在(2015)穗中法刑二初字第64号案中的证言及金荔庄房产公司与陈江浩签订的《商品房预售合同》可知，陈江浩曾是金荔庄房产公司的法定代表人，金荔公司、国振公司与何雪梅之间存在利益关系，国振公司及金荔公司作为担保方订立了《房地产买卖合同》、国振公司收取了陈梅春支付的房款，可见上述陈江浩、张菲菲、国振公司及金荔公司在此过程中相互串通。据此，可以认定，何雪梅与陈江浩、张菲菲、金荔公司、国振公司明知其行为会损害陈梅春利益的情况下，故意将涉案房屋出售给陈梅春，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，上述合同无效。上述《房地产买卖合同》是何伟峰代为签订，何伟峰代收了部分房款，又出具了《收据》、《保证书》、《承诺书》，向陈梅春作出若未能成交可退回房屋、违约金、居间服务费，又以担保人身份替国振公司向陈梅春退回全部房款及20万元违约金作担保，何伟峰一手操办了陈梅春的整个购房过程。何伟峰若仅仅作为中介却对国振公司退回全部房款及违约金作担保亦与常理不符。根据何伟峰在刑事判决中的证言，其还清楚知道金麟台楼盘的其他房屋有人居住，何雪梅说可以赶这些人走。作为中介，亦有义务核实清楚房屋的使用情况及真实产权情况，涉案房屋并非由陈江浩接收使用，何伟峰在出卖涉案房屋给陈梅春的过程中也存在过错，亦应对合同无效的后果承担责任。关于违约责任的问题。因上述合同无效，则陈梅春要求陈江浩、张菲菲、何伟峰、国振公司与金荔公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上，陈江浩、张菲菲、何伟峰、国振公司与金荔公司应当就涉案《商品房买卖合同》无效承担责任。对于陈梅春未退赔到的33.355万元，金荔公司、国振公司应当承担连带责任返还给陈梅春的责任。国振公司出具《收据》载明收到陈梅春首付三成房款470730元并非本案2105房，陈梅春也确认开始买的是另外一套房屋，后才变更成2105房，何伟峰代国振公司收取的也只是67320元房款，对于陈江浩、张菲菲、何伟峰，其三人并未确认的470730元为本案房款，该三人无需对陈梅春承担责任，仅对于67320元房款承担连带责任即可。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年8月13日判决如下：一、广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司对于何雪梅就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢2105房应返还给陈梅春的333550元的债务承担连带责任；二、陈江浩、张菲菲、何伟峰对于何雪梅就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢2105房应返还给陈梅春的67320元的债务承担连带责任；三、驳回陈梅春的其他诉讼请求。本案受理费9136元，由陈梅春负担3424元，陈江浩、张菲菲、何伟峰承担1153元，由广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司负担4559元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是陈江浩、张菲菲、何伟峰是否应对陈梅春的购房损失承担连带赔偿责任及应如何承担。依据本案及另案生效判决查明的事实，陈江浩明知其并非真正的预购人，且已于2008年2月2日签署《协议书》约定解除其与金荔庄房产公司签订的《商品房预售合同》并将涉案房屋退还，但仍在2013年10月29日与其配偶张菲菲出具公证委托书，委托何伟峰办理出售涉案房屋事宜，故何伟峰代理其与陈梅春签订的《房地产买卖合同》对其具有约束力，其作为出卖方应对陈梅春的购房损失承担赔偿责任。而何伟峰虽系以陈江浩、张菲菲代理人的名义与陈梅春签订《房地产买卖合同》，但在该合同履行过程中，何伟峰代收了部分房款，并出具《保证书》保证陈梅春不因逾期付款而被解除合同及支付违约金，同时签署《承诺书》明确其以居间人身份收取居间服务费且确保涉案房屋产权清晰，在本次交易未成功时确保陈梅春可收回房款、违约金及居间服务费等，故何伟峰在涉案房屋交易过程中同时充当了代理人、居间人及保证人等角色。此外，根据何伟峰在刑事案件中所作证言，其对涉案房屋权利归属复杂的事实明知，在明知的情况下仍促成陈梅春购买涉案房屋，故对造成陈梅春的购房损失亦具有过错。综上，原审判决陈江浩与张菲菲及何伟峰对陈梅春的购房损失承担连带赔偿责任并无不当，应予维持。据此，陈江浩与张菲菲及何伟峰上诉认为其无需对陈梅春的购房损失承担连带赔偿责任，理由均不成立，本院均不予采纳。对于陈江浩、张菲菲及何伟峰的赔偿责任范围，依据本案已查明的事实，何伟峰代理陈江浩及张菲菲签订的《房地产买卖合同》约定的交易标的物是涉案2105房，而陈梅春支付的部分购房款并未指向涉案2105房，何伟峰也仅代国振公司就2105房收取了67320元房款，故原审判决陈江浩、张菲菲及何伟峰在67320元范围内对陈梅春的购房损失承担连带赔偿责任并无不当，可予维持。据此，陈梅春上诉请求改判该三人在333550元范围内承担连带赔偿责任，理据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人陈梅春、何伟峰、陈江浩及张菲菲的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9269.25元，由陈梅春负担6303.25元，何伟峰负担1483元，陈江浩与张菲菲共同负担1483元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年四月二十三日法官助理王文杰书记员唐颖琪