营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0804民初566号原告：青岛中南物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市鲅鱼圈区平安西街398号。负责人：王强，系公司经理。委托诉讼代理人：陈娇，系公司员工。被告：陈琴，女，1964年6月13日出生，汉族，住黑龙江省通河县。原告青岛中南物业管理有限公司营口分公司与被告陈琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理以后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈娇、被告陈琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即交纳所欠物业费3030.5元,并支付违约金2584.54元，合计5615.04元；2、有被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是为营口中南世纪城小区提供物业服务的专业公司，为包括被告在内的所有中南世纪城业主提供专业的物业服务，原告已按《中南世纪城前期物业服务合同》的约定履行了合同义务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。但被告自2019年6月1日起至2020年12月31日未交纳物业服务费,至今已拖欠物业服务费及违约金累计5615.04元。为此，原告特提起诉讼，请依法判决，保护原告的合法权益。被告辩称，一、原告未按合同约定的条款履行义务。1、环境卫生垃圾露天放置;2、小区内树木枯死;3、道路下沉积水;4、物业费收支账目不公开（2018年下半年一直到现在）;5、楼梯广告费、绿地租赁费、道路停车费被原告无偿占有;6、被告房屋窗户漏水，多次找原告维修，就给维修一次,没修好，再也不给来修了;7、原告没有公布物业查验报告;8、停电不及时启动备用电源;9、地下车库堆放爆炸残留物，违反消防法;10、不接受业主的监督;11、原告以欠交物业费为由，以门卡不给升级限制被告进入小区和宅楼。这些证据足以证明原告未按合同约定履行义务，因此被告有理由拒交物业费。二、原告没有向被告收缴物业费的法律依据。三、欠费的时间和起诉时间有严重的矛盾。四、原告不是依法选聘的前期物业服务企业。五、原告主体不适格。请法院核实后，判令原告立即与被告签订房屋修缮合同，完工验收后被告补交物业费。本案诉讼费由原告承担。经审理查明，被告系中南世纪城小区7号楼1-1705号的业主，该房建筑面积为79.77平方米。2017年5月1日，营口中南世纪城房地产开发有限公司与原告签署《营口中南世纪城物业服务合同》，将营口中南世纪城的物业委托原告管理服务。2017年5月20日，被告陈琴与案外人营口中南世纪城房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，被告陈琴又与原告青岛中南物业管理有限公司营口分公司签订《临时管理规约》。临时管理规约约定：住宅物业费每平方米每月2元；从开发商通知业主入住之日起开始向原告预交一年的物业费；业主逾期未缴纳物业费的，应按应缴费金额的千分之三按日加收滞纳金。2020年6月25日，由于被告陈琴尚欠原告物业管理费用，原告向被告陈琴发出催告函，载明：截至今日，您尚欠我司物业管理费2074.02元、滞纳金323.55元，共计欠费2397.57元。现我司通知您务必在收到此函后的三个工作日内将此费用缴纳至我司或通过银行转账至我司账户。如您受到此函后三个工作日没有付款也没有与我司联系，我司将通过诉讼/仲裁要求您支付所有欠费。另查，原告提供的营口市豪华住宅小区物业服务收费申请表，能够证明原告所从事的物业服务收费每平方米每月2元（包含电梯运行费）；2014年6月16日被入营项目所在地市（区）级主管部门同意，2014年7月10日营口市物业主管部门亦作出同意的审批。再查，被告已按每平方米每月2元的标准交纳了2019年6月1日前的物业费。但2019年6月1日后的物业服务费未交纳，截止到2021年1月1日，被告尚欠原告物业费3030.2元。上述事实，有原告企业信息、被告身份信息、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及承诺书、催告函、照片及当事人陈述等材料在卷为凭，已经本院组织当事人开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，1、被告与案外人中南世纪城房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议、被告与原告以及案外人签订的临时管理规约及其承诺书，均系合同相对人的真实意思表示，且协议内容不违反法律法规之规定，本院予以确认。2、案外人营口中南世纪城房地产开发有限公司将营口中南世纪城的物业委托原告管理服务，原告为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了原告的物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。原告具备诉讼主体资格，对被告的原告不具备诉讼主体资格的答辩意见，不予采纳。被告在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。现被告在原告催缴后仍未交纳物业费，构成违约，除应缴纳物业费外，还应支付滞纳金。但原告主张的违约金过高，本院予以调整，按拖欠物业费数额的30%计算，超出部分不予支持。对原告的部分诉讼请求，予以支持。3、对被告所提小区内垃圾露天放置、内树木枯死、道路下沉积水等未按合同约定履行义务的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如原告管理服务确实存在缺欠，应通过其他途径解决，被告不能以此理由拒交物业费。此外，从被告提供的照片可以看出小区内垃圾系垃圾点临时堆放；小区内树木枯死系个别现象，并非处于无人管控状态；道路积水系正常现象。故对于上述被告答辩意见，本院不予采纳。4、对被告所提楼梯广告费、绿地租赁费、道路停车费被原告无偿占有的问题，如被告所述属实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为被告个人拒交物业管理服务费的理由。5、对于被告的立即与被告签订房屋修缮合同的意见、完工验收后被告补交物业费的意见，原告与被告之间是物业服务关系，房屋开发商与被告之间是商品房买卖关系。原告作为物业公司与房屋开发商是两个独立的民事主体，依据我国法律规定和合同约定，应当各自承担民事责任。本案中，被告主张其房屋存在质量问题应由原告维护和修缮，但其与原告之间的物业服务合同中并未约定原告有对其房屋有进行维护和修缮的义务。因此，被告不能因房屋质量问题而拒交物业服务费。6、对于被告的其他答辩意见，因无证据证明，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈琴于本判决生效后10日内支付原告青岛中南物业管理有限公司营口分公司物业费3030.2元、滞纳金909.06元，合计3939.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告陈琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  尹文成二〇二一年四月十六日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国合同法《最高人民法院关于适用〈〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。中华人民共和国合同法当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。