北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终893号上诉人（原审原告）：徐翠萍，女，1959年6月6日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路**院**楼****。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，北京昌隆典当有限公司业务部门经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所，住所地河北省唐山市高新区火炬路**div>法定代表人：张立杰，经理。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工。上诉人徐翠萍因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初8227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐翠萍的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐翠萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市高新区龙泽国际小区××××号房屋（以下简称2002号房屋）的强制执行并解除查封；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、案涉房屋被查封之前，华宝公司已出售案涉房屋，并收取50％以上房款，徐翠萍受让原购房人的权利义务，已与华宝公司成立商品房买卖关系。案涉房屋查封前，华宝公司将案涉房屋已出售给原购房人邢灵芝并收取了超过50％的房款234108元。其后，徐翠萍受让了原购房人在商品房买卖合同关系下的权利义务。华宝公司亦同意前述债权债务转让，徐翠萍与华宝公司成立的商品房买卖关系。此后，华宝公司向徐翠萍交付案涉房屋，徐翠萍接收房屋后对房屋进行了装修，添附，房屋买卖合同的主要义务已经履行。二、徐翠萍自取得案涉商品房后长期在案涉案房内居住，且其名下无其他用于居住的房屋。徐翠萍于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明徐翠萍名下无其他用于居住的房屋，提供的房屋照片等证据证明，徐翠萍已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，徐翠萍享有的物权期待权应予优先保护。本案中，徐翠萍属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护。徐翠萍已支付房款，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年徐翠萍才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。徐翠萍从认购、付款、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程。徐翠萍愿意按法院要求支付剩余房款，只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系徐翠萍与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决以徐翠萍的购房行为不符合该条规定为由驳回徐翠萍的请求，适用法律有误。四、本案判决结果涉及众多群体及徐翠萍个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产，望人民法院慎重处理。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回徐翠萍的上诉请求。华宝公司述称，同意徐翠萍的上诉意见。徐翠萍向一审院提出诉讼请求：1.判令停止对2002号房屋的强制执行，并解除查封；2.判令本案诉讼费用由昌隆公司承担。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉2002号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：1.撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；2.华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；3.驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人徐翠萍对一审法院执行的2002号房屋提出书面异议，认为：2017年1月15日，徐翠萍与华宝公司签订了合法有效的书面认购协议书。徐翠萍于2011年4月4日向华宝公司支付了购房款234108元，双方于2017年1月16日办理了交房手续，房屋已交付给徐翠萍并占有使用至今。仅仅是由于华宝公司单方面的原因，房屋至今未办理权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，应当停止对房屋的执行，并解除查封措施。徐翠萍作为购房者，对房屋享有物权期待权。而昌隆公司仅对华宝公司享有普通债权。一方面，购房者的物权期待权不能因为销售方华宝公司所负债务而受到任何影响；另一方面，房屋虽未办理权属证书，但徐翠萍基于合法有效的认购协议对房屋享有的权利完全能够对抗昌隆公司并排除执行。综上所述，请求法院支持异议请求，终止对2002号房屋的拍卖，并解除查封措施。为证明其异议主张，徐翠萍向一审法院提交以下相关证据：一、徐翠萍与华宝公司于2011年4月4日签订的《借款协议书》以及双方于2017年1月15日签订的《认购协议书》，其中《认购协议书》约定：徐翠萍向华宝公司交付房屋认购款499508元。认购期自2017年1月15日起，徐翠萍选定的商品房为2002号房屋，总房价499508元。协议未确定签订正式房屋买卖合同的时间，徐翠萍应在接到华宝公司通知之日起10日到华宝公司办理正式购房手续。二、华宝公司开具的收据四张，证明徐翠萍交纳了全部购房款。三、徐翠萍与唐山市祥润物业服务有限公司于2017年1月16日签订的《前期物业管理服务合同》以及物业开具的物业费、清运费、水费、电费收据、徐翠萍缴纳热费收据等，证明华宝公司于2017年1月15日交付房屋。申请执行人昌隆公司对除热费收据外的证据真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可。针对徐翠萍提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1253号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐翠萍与华宝公司签订的《认购协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在一审法院查封房屋之后。徐翠萍占有房屋的时间亦在一审法院查封房屋之后。因此，徐翠萍的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回徐翠萍的异议请求。徐翠萍不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，徐翠萍提交了如下证据：1.2017年1月15日甲方徐翠萍与乙方华宝公司签订的认购协议书，就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1.甲方向乙方交付上述项目认购款499508元；2.认购期自2017年1月15日。甲方选定认购的商品房楼房编号11号，建筑面积约97.37平方米，该商品房位于××××2002室，价格每平方米5130元，总房价499508元；3.本协议签订后，甲方不可以退房，但可以选购调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补；4.特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如因无人接收造成邮件不能送达的，视为乙方已送达甲方，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5.本协议自双方签订并认购款到达乙方账户后生效；2.华宝公司于2011年4月给邢灵芝开具的收据、2017年1月给徐翠萍开具的收款收据；3.2017-2019年的物业费、水电费、供暖费等收据、房屋室内照片等，徐翠萍提交上述证据证明其已合法占有并在涉案房屋居住；4.2019年12月23日唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果：经查询唐山市不动产房屋登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区），个人住房信息查询人徐翠萍截止2019年12月23日查询到0宗不动产登记记录。昌隆公司对徐翠萍提交的上述证据1认购协议书的真实性、证明目的和关联性不认可，即便为真，协议中也注明了不是正式的商品房买卖合同；对证据2不认可，认为不是正规的购房发票；对证据3不认可，证据4仅能证明徐翠萍在特定区域内无房。华宝公司对徐翠萍提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向徐翠萍等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。徐翠萍称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉2002号房屋被查封了。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，徐翠萍请求停止执行案涉2002号房屋，应举证证明其对2002号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：徐翠萍就2002号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而徐翠萍在诉讼中提交相关证据欲证明其与华宝公司签订了认购协议书，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，并已支付房屋的价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但一审法院认为，在徐翠萍与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容上欠缺商品房价款的付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同，且协议签订在人民法院查封之后。故此，作为买受人的徐翠萍并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司在人民法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”徐翠萍亦不符合上述第二十八条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。徐翠萍称其支付了购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对华宝公司的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，徐翠萍要求停止执行涉案2002号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回徐翠萍的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，本院认为，第一，徐翠萍与华宝公司在案涉2002号房屋被查封前已形成事实上的买卖合同关系。从徐翠萍与华宝公司于2011年4月4日签订的《借款协议书》以及2017年1月15日签订的《认购协议书》约定权利义务的内容来看，双方事实上已形成由徐翠萍购买案涉2002号房屋的合意。其次，虽然徐翠萍并未就2002号房屋与华宝公司签订正式书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条中“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，结合徐翠萍已支付全部房款之实际情况，案涉房屋买卖合同关系已于2011年4月4日成立。第二，现有证据表明，案涉房屋已经由购房人徐翠萍实际入住使用，且购房人名下无其他用于居住的房屋。第三，徐翠萍交纳了案涉房屋全部购房款。考虑到上述情形以及对购房人物权期待权的保护，本院认为，徐翠萍请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人徐翠萍的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初8227号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区龙泽国际××××2002号房屋的执行；三、驳回徐翠萍的其他诉讼请求。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强刚华审 判 员 甄洁莹审 判 员 王 晴二〇二一年四月十四日法官助理 苑 珊法官助理 韩悦蕊书 记 员 郭 岩书 记 员 曹明媛书 记 员 史继伟