安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终739号 上诉人（原审原告）：临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司，住所地安徽省临泉县光明路西侧临鲖路北侧新百购物广场三楼，统一社会信用代码91341221MA2NQ29303（1-1）。 法定代表人：冯常春，任总经理。 委托诉讼代理人：简洪利，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：临泉县新百购物有限公司，住所地安徽省临泉县鲖阳路与光明路交叉口西北角，统一社会信用代码913412213958914762（1-1）。 法定代表人：李静，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈慧，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司（以下简称水尚汇公司）因与被上诉人临泉县新百购物有限公司（以下简称新百公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院(2020)皖1221民初9632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 水尚汇公司上诉称：一审判决错误认定新百公司享有约定解除权，违背了当事人意思自治原则，裁决错误。水尚汇公司与新百公司签订《商铺场地租赁合同》的第八条明确约定，非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的：(1)甲方交付的场地存在重大安全缺陷，危及乙方人身、财产安全的；（2）乙方利用商场从事非法活动的。根据约定，该《商铺场地租赁合同》到目前为止，不具有约定解除的情形。在房屋产权人临泉县万嘉置业有限公司（作为甲方）、新百公司（作为乙方）与水尚汇公司的法定代表人及股东（作为丙方）签订一份三方《协议书》，协议第七条协议变更与解除特别约定，在协议有效期内，甲方不得以任何理由解除与乙方签订的协议；甲方、乙方不得以任何理由提前收回房屋，解除与丙方签订的协议。该三方协议约定在租赁期限内《商铺场地租赁合同》，新百公司不享有约定解除权。因此新百公司不具有约定解除租赁合同的权利。一审法院根据《商铺场地租赁合同》第九条第1款认定水尚汇公司拖欠新百公司租金3999.5万余元，至今没有履行支付租金的义务，新百公司在约定的解除合同条件成就享有解除权。一审法院曲解水尚汇公司与新百公司当时约定合同的真实意思。该《商铺场地租赁合同》第九条明确约定的是违约责任，而第八条才明确约定合同的变更与解除。水尚汇公司与新百公司签订《商铺场地租赁合同》，其租赁期限长达15年，房屋所有权人、水尚汇公司、新百公司签订三方《协议书》。其合作的目的就是长期合作，且水尚汇公司从租赁房屋后，就开始装修，花费2300多万。水尚汇公司与新百公司因房屋漏水等问题，双方协商未果才发生纠纷。水尚汇公司并没有恶意拒不支付租金情形。水尚汇公司的行为并不构成根本性违约，新百公司不享有法定解除权。新型冠状疫情的爆发发生在水尚汇公司效益最好时期，水尚汇公司听从政府政令才停业并且还有维护几十人的工资，虽然在亏损状态，还有极力的经营。新百公司在合同履行过程中存在违约行为。一审法院认定水尚汇公司拖欠新百公司租金391.5万余元发生在疫情爆发之前，并非受疫情影响，拒不履行义务超过三十天，属于认定事实不清。本案案由应为确认合同效力纠纷，在基础法律关系未变更的情况下，一审法院并未释明即变更民事案由为租赁合同纠纷，属于程序违法。水尚汇公司与新百公司双方签订的租赁合同，在实践中仍在履行，水尚汇公司的浴场自2020年10月1日恢复营业后正常经营。因此，一审法院要解决水尚汇公司与新百公司之间的纠纷问题，首先必须确定合同的效力。请求：1、撤销临泉县人民法院(2020)皖1221民初9632号民事判决，依法改判支持水尚汇公司的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由新百公司承担。 新百公司辩称：水尚汇公司在履约过程中存在根本违约的情形。新百公司按照合同约定以及相关法律规定行使解除权，原审法院适用法律正确，对新百公司的解除权予以确认，原审判决并无不当。按照《商铺场地租赁合同》的约定，新百公司在水尚汇公司违约时享有解除权。按照《合同法》第九十四条之约定，新百公司在水尚汇公司根本违约时享有法定解除权。水尚汇公司几乎未履行合同主要义务，若不准许新百公司解除合同，则违反了民法的公平原则，是对经济秩序的错误引导，不利于社会的健康发展。原审法院程序正当，并无违反法律规定之处。 水尚汇公司向一审法院起诉请求：一、依法确认新百公司2020年8月14日向水尚汇公司发出的《解除合同通知书》不发生解除合同效力。二、本案诉讼费由新百公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月23日,新百公司（甲方）与水尚汇公司（乙方）签订《商铺场地租赁合同》。约定：新百公司将位于临泉县光明路西侧鲖阳路北侧新百购物广场三楼租赁给水尚汇公司经营水疗项目,租赁期限为15年,自2017年6月1日至2032年5月31日止,装修免租期为6个月,自2017年6月1日至2017年12月1日止。租赁费用从2017年12月1日起开始计算,每日每平方米为1元，一年一交租金遵循先交租金后使用的原则，每年度租赁期开始日提前一个月一次付清。前10年租金保持不变,后5年为一个递增期递增率8%。租赁合同第8.2条约定，非经双方协商一致,任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面解除合同之日起即行解除：(1)甲方交付的场地存在重大安全缺陷，危及乙方人身、财产安全的；(2)乙方利用商场从事非法活动的。租赁合同第9.1条约定，任何一方无故解除合同或拒不履行义务超过三十天的，非违约方有权单方解除合同，违约方除赔偿对方直接经济损失外还应按照合同实际履行的年限剩以年租金的20%支付违约金。 2017年6月7日,房屋产权人临泉县万嘉置业有限公司作为甲方、新百公司作为乙方与水尚汇公司的法定代表人及股东作为丙方签订一份三方《协议书》,其中,协议第四条约定,就乙方与丙方签订的《商铺场地租赁合同》项下乙方应享有的权利,乙方让渡给甲方,对此甲方、丙方同意接受。协议第七条协议变更与解除特别约定,在协议有效期内,甲方不得以任何理由解除与乙方签订的协议;甲方、乙方不得以任何理由提前收回房屋,解除与丙方签订的协议。上述两份合同签订后,水尚汇公司即对房屋进了装修并经营水疗娱乐项目但未按合同约定支付租金。2019年5月7日，新百公司向法院提起诉讼，要求水尚汇公司支付租金及违约金，法院于2019年11月26日作出（2019）皖1221民初4526号民事判决书，认定水尚汇公司2017年11月1日前尚欠租金592598元，2018年2月14日交付租金82740元，尚欠租金509858元。第二年租金应付时间为2018年5月1日前，拖欠租金3485196元未付，合计拖欠租金3995054元未付。判令水尚汇公司支付新百公司房屋租金3995054元及违约金473920.38元。宣判后，新百公司不服该判决，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院，阜阳中院经审理于2020年5月7日作出（2020）皖12民终407号民事判决，终审判决认定了（2019）皖1221民初4526号民事判决书所认定的事实，判决驳回上诉、维持原判。上述判决生效后，水尚汇公司仍未履行，新百公司申请执行，水尚汇公司至今未履行上述判决所确定的义务。 2020年2月初,水尚汇公司因受新冠疫情影响而停业,现已恢复正常营业。2020年8月14日,新百公司向水尚汇公司发出《解除合同通知书》,载明“鉴于贵司长期拖欠我司租金，拒不支付，严重影响我司的正常经营以及支付能力，贵司的上述行为已经构成根本违约。现我司正式通知贵司，自2020年8月14日起，我司解除与贵司涉案物业的租赁合同。租赁合同解除后，我司将依法追究贵司包括租金、违约金等所有法律责任，绝不姑息！特此通知。”水尚汇公司于当日收到解除合同通知，于2020年10月15日提起诉讼，要求确认新百公司2020年8月14日向水尚汇公司发出的《解除合同通知书》不发生解除合同效力。 一审法院认为：本案系由履行商铺租赁合同中产生的纠纷，本案案由应为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的商铺场地租赁合同中约定，任何一方无故解除合同或拒不履行义务超过三十天的，非违约方有权单方解除合同。水尚汇公司未按照合同约定拖欠新百公司租金399.5万元，新百公司起诉后，水尚汇公司至今未履行支付租金的义务，故新百公司在约定的解除合同的条件成就时，有权解除合同。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”新百公司具备解除合同的法定条件。本案新百公司依照合同约定和法律规定，送达了解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，双方之间的租赁合同自2020年8月14日解除合同通知到达水尚汇公司时，即已解除。对于水尚汇公司关于拖欠租金系受疫情影响的主张，与事实不符，不予采信，因为水尚汇公司拖欠租金399.5万余元发生在疫情爆发之前，并非受疫情影响。综上，水尚汇公司的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条的规定，判决驳回水尚汇公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由水尚汇公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二审举证质证等情形，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：双方签订的商铺场地租赁合同中约定，任何一方无故解除合同或拒不履行义务超过三十天的，非违约方有权单方解除合同。水尚汇公司拖欠租金399.5万余元事实清楚，且至今尚未偿还。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十四条的规定认定新百公司具备解除合同的法定条件并无不当。一审法院在查明案件事实的基础上将本案的案由变更为租赁合同纠纷不违反法律规定。水尚汇公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周海龙 审判员  马 林 审判员  刘 媛 二〇二一年四月十三日 书记员  储 静 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院作出的判决、裁定，是终审的判决、裁定。