四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终276号 上诉人（原审原告、申请执行人）：峨眉山市万喜整体厨房电器经营部，住所地四川省峨眉山市绥山镇白龙北路11号。 经营者：覃仁全，男，1964年12月21日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：覃仁秋，四川坤宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：刘玉兰，女，1964年3月6日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：方勇，系刘玉兰之子，住四川省峨眉山市。 原审被告（被执行人）：何淑芳，女，1967年4月16日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 上诉人峨眉山市万喜整体厨房电器经营部（以下简称峨眉山万喜经营部）因与被上诉人刘玉兰，原审被告何淑芳执行异议之诉一案，不服四川省峨眉山市人民法院(2020)川1181民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月7日、4月1日组织当事人进行询问调查后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 峨眉山万喜经营部上诉请求：1.撤销（2020）川1181民初316号民事判决，依法支持峨眉山万喜经营部的准许对何淑芳所属位于峨眉山市××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋执行的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘玉兰承担。事实和理由：1.原审判决对刘玉兰提交的证据予以采信违反了《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定。刘玉兰提交的“峨眉山市胜利街道桑园区出具的证明”无单位负责人及制作材料的人员签名或者盖章，不符合证据的法定要件。2.一审判决对涂改过的证据予以采信系违背基本生活常识的主观臆断。刘玉兰提交的《房屋买卖合同》中付款期限的约定涂改过，涂改内容未经合同双方当事人确认，不能排除系其单方涂改的可能。3.一审判决对涉及20万元的大额资金交付，以2013年1月10日的一笔30万元转账及真实性存疑的收条，便主观推断刘玉兰在2013年8月至2016年12月每月有支付5000元的支付能力，此认定不符合法律理念。4.一审判决违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第二条、第四条之规定，导致认定事实错误。峨眉山万喜经营部在一审开庭前将（2019）最高法民终1700号民事判决的复制件交由合议庭，并在庭审过程中对此案的裁判理由和参照性予以陈述，但一审合议庭在法律事实相同的情形下仍作出与最高人民法院同类案件生效判决裁判理由完全相反的事实认定。 刘玉兰辩称，刘玉兰有社区连续多年的人口普查登记证明，水电费、物业费交费凭证和邻居都能证明刘玉兰在案涉房屋内居住。签合同时有个别字写错了，因为不懂法律规定所以随意涂改，手印是何淑芳的真实手印。峨眉山万喜经营部认为是事后补的合同，但是没有提供证据。刘玉兰的转账记录跟合同约定是吻合的，刘玉兰是每个月以现金分期付款的方式给付房款。当时何淑芳承诺尾款付完后就将房屋过户给刘玉兰，刘玉兰后来去调查才发现房屋被抵押给银行。知道被骗后刘玉兰和银行联系，并出钱将何淑芳欠银行的尾款了结。刘玉兰是唯一和案涉房屋有买卖关系的债权人，所以才会提出执行异议。 何淑芳未作答辩。 峨眉山万喜经营部向一审法院提出诉讼请求：1.依法准许对何淑芳所属的位于峨眉山市××街道××路××路××号××幢××单元××楼××号房屋的执行；2.本案诉讼费由何淑芳、刘玉兰承担。 一审法院查明事实：位于峨眉山市××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号××的案涉房屋于2011年6月17日起登记在何淑芳名下，该房屋于2012年7月13日向中国工商银行股份有限公司峨眉山支行设定抵押并办理抵押登记，抵押期限至2017年7月12日。 2013年1月10日，刘玉兰与何淑芳签订《房屋买卖合同》，约定：刘玉兰购买何淑芳坐落在峨眉山市滨湖国际5栋2-1-1的房屋，房屋交易价格50万元，刘玉兰应于2017年9月2日前向何淑芳付清房款，何淑芳才给刘玉兰房产证（过户费由刘玉兰负责）。刘玉兰交给何淑芳现金30万（叁拾万元整），其余20万（贰拾万元整）均由刘玉兰按何淑芳提供的汇款地点、收款人汇给何淑芳。从2013年8月10日起每月付5000元（伍仟元整）。何淑芳应于2013年1月30日之前将交易的房子全部交给刘玉兰使用。 《房屋买卖合同》签订当日，何淑芳向刘玉兰交付案涉房屋的国有土地使用权证，刘玉兰向何淑芳转账30万元。2017年5月10日，何淑芳向刘玉兰出具了房款收条一份，载明：本人已于2013年1月收到刘玉兰购房款叁拾万元人民币，又从2013年8月至2016年12月每月收到刘玉兰伍千元人民币（合计人民币贰拾万元整），至此本人已收到刘玉兰购房款共计伍拾万元整人民币。房款已结清。刘玉兰已完全履行了合同约定，本人愿意按照合同约定配合办理房屋过户等手续。注:房屋地址：峨眉山市××幢××单元××号××。 2018年10月3日，刘玉兰向万联物业微信扫码支付640元。四川万联物业管理有限公司于2019年12月17日出具证明，载明：刘玉兰入住案涉房屋至今按期足额向该公司支付了物管费。 2020年6月9日，峨眉山市胜利街道桑园社区居民委员会出具了证明，载明:兹有刘玉兰（女，身份证号码511122196403××××）于2013年2月起至今居住在峨眉山市××路××段××号××栋××单元××号，特此证明。 另查明：一审法院在执行（2016）川1181执483号峨眉山万喜经营部与何淑芳、王跃买卖合同纠纷一案中，于2016年10月28日作出（2016）川1181执483号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。2019年10月18日一审法院作出（2016）川1181执483号之三执行裁定书，裁定对案涉房屋予以续查封。2019年11月，一审法院在执行（2019）川1181执851号中国工商银行股份有限公司峨眉山支行与何淑芳公正债权文书案件中，决定对设为抵押物的案涉房屋予以拍卖。刘玉兰知晓后，于2019年12月18日代为偿还了何淑芳欠工商银行的贷款本息，涤除了案涉房屋上的抵押权。2020年1月7日，刘玉兰向一审法院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封，一审法院于2020年1月15日召开听证会并作出（2020）川1181执异1号裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，峨眉山万喜经营部作为申请执行人对该裁定不服，向一审法院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，本案争议焦点为，刘玉兰对案涉房屋的权利能否排除峨眉山万喜经营部对该房屋申请执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，需要审查本案中刘玉兰对案涉房屋的权利外观是否符合上述四个条件。对于第一个条件，案涉房屋于2016年10月28日因峨眉山万喜经营部与何淑芳之间的买卖合同债权债务关系被裁定查封，但刘玉兰与何淑芳于2013年1月10日就该房屋签订了《房屋买卖合同》，案涉房屋登记在何淑芳名下，其有权对该房屋进行处分，《房屋买卖合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故即使该买卖合同部分内容有涂改，也不足以否认其合法有效性，故应认定刘玉兰与何淑芳在案涉房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。对于第二个条件，峨眉山市胜利街道桑园社区出具证明证实刘玉兰自2013年2月至今一直居住在案涉房屋，一审法院认为，社区作为基层自治组织对人口居住情况作出的证明通常是在审慎且具有确凿事实依据的前提下出具的，峨眉山万喜经营部对此未能提交确切证据反驳，结合《房屋买卖合同》约定的“何淑芳应于2013年1月30日前将交易的房子全部交付给刘玉兰”的约定，以及刘玉兰提供的国有土地使用权证书、房屋钥匙照片、房屋内设照片、微信扫码支付物管费等佐证证据及刘玉兰名下无其他房产供其居住等基本事实，应认定刘玉兰提供的证据足以证明其在案涉房屋查封之前已对其合法占用。对于第三个条件，刘玉兰在《房屋买卖合同》签订当日即向何淑芳转账30万元，虽然峨眉山万喜经营部认为该30万元不一定属于购房款，但未能提交确凿证据反驳。结合转款时间和《房屋买卖合同》的约定，应认定该30万元系交付的案涉房屋价款。对于其余房款，刘玉兰提交的房款收条载明何淑芳已经确认付清房款，所载明20万元的付款时间与《房屋买卖合同》的约定吻合，且根据刘玉兰在2013年1月10日至2014年2月21日期间的银行流水，刘玉兰也具有每月支付5000元的能力，故从现有证据来看，足以认定刘玉兰已经付清案涉房屋价款。对于第四个条件，案涉房屋实际未过户到买受人刘玉兰名下，其原因是该房屋设定了抵押权，虽然刘玉兰明确知晓该抵押权的存在，但法律并未禁止抵押物转让，何淑芳在出卖房屋时明确告知了刘玉兰该房屋设定了抵押，基于该情况，双方才在《房屋买卖合同》中明确约定了“刘玉兰应于2017年9月2日前向何淑芳付清房产款项，何淑芳才给刘玉兰房产证（过户费由刘玉兰负责）”，故2017年5月10日之前，刘玉兰未将房款付清，根据《房屋买卖合同》的约定，其本身也无权要求何淑芳将房产过户到自己名下。而在刘玉兰付清房款后，虽然由于房屋抵押权未涤除而最终未能办理过户，但刘玉兰并未负有涤除抵押权的义务，故2017年5月10日之后案涉房屋未过户到刘玉兰名下不能归结为刘玉兰的原因。综上，刘玉兰对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除峨眉山万喜经营部对该房屋的执行，故对峨眉山万喜经营部的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回峨眉山市万喜整体厨房电器经营部的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由峨眉山市万喜整体厨房电器经营部负担。 二审中，刘玉兰提交一份由四川省峨眉山市公安局胜利派出所出具并加盖有峨眉山市公安局居住证专用印章的《居住登记回执》，拟证明刘玉兰购买案涉房屋并实际居住的事实。 峨眉山万喜经营部质证意见：该证据不是新证据，且没有单位负责人签名，不具备法定的形式要件，案涉房屋的居住情况应当以原始居住登记记录为准，而不是以开具证明的形式来证明，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议。即使该证据存在真实性，也与本案无直接的关联性，因为本案的关键是刘玉兰提出的执行异议是否符合法律规定。 本院认为，刘玉兰提交的该份证据系补强证据，证明单位系负责辖区内居住人员登记的公安机关，上面载明了经办人的姓名并加盖有峨眉山市公安局居住证专用印章，应予采信。 除下列事实外，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：2021年3月16日，四川省峨眉山市公安局胜利派出所出具《居住登记回执》，载明“兹证明刘玉兰2014年1月16日在我辖区四川省乐山市峨眉山市胜利镇名山路东段53号5栋2单元1楼1号进行居住登记。” 根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：刘玉兰对案涉房屋是否享有排除执行的权利？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，首先，一审法院查封案涉房屋的时间为2016年10月28日，而刘玉兰与何淑芳就案涉房屋签订《房屋买卖合同》的时间是2013年1月10日。虽然《房屋买卖合同》上部分内容有涂改，但峨眉山万喜经营部并未提交证据推翻该合同的真实性，故应当认定刘玉兰与何淑芳在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，一审中，峨眉山市胜利街道桑园社区居民委员会出具证明证实刘玉兰于2013年2月起一直居住在案涉房屋。二审中，刘玉兰又补充提交了由四川省峨眉山市公安局胜利派出所出具并加盖有峨眉山市公安局居住证专用印章的《居住登记回执》，证明刘玉兰于2014年1月在案涉房屋辖区进行居住登记。结合《房屋买卖合同》关于房屋交付时间的约定，以及刘玉兰持有案涉房屋国有土地使用权证书的事实，可以认定刘玉兰在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。再次，刘玉兰在《房屋买卖合同》签订当日即向何淑芳转账支付30万元，峨眉山万喜经营部虽对该款项的性质提出异议，但并未提交反驳证据予以证明。何淑芳出具的房款收条载明刘玉兰已于2016年12月付清剩余房款，房款收条上所述的付款起始时间和每月付款金额与《房屋买卖合同》的约定一致，结合刘玉兰提交的账户银行流水，一审判决认定刘玉兰已付清案涉房屋价款并无不当。最后，虽然刘玉兰在签订《房屋买卖合同》时已知晓案涉房屋上设定有抵押权，但根据《房屋买卖合同》关于“刘玉兰应于2017年9月2日前向何淑芳付清房产款项，何淑芳才给刘玉兰房产证”的约定，刘玉兰在未付清房款前无权要求何淑芳办理房屋过户登记。刘玉兰实际付清房款的时间为2016年12月，人民法院查封案涉房屋的时间为2016年10月28日。由此可知，即使案涉房屋上未设立抵押权，刘玉兰在人民法院查封案涉房屋时也无权要求何淑芳办理房产过户登记，故不能认定刘玉兰未办理过户登记系其自身原因所致。综上，一审判决认定刘玉兰对案涉房屋享有排除执行的权利并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人峨眉山市万喜整体厨房电器经营部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人峨眉山市万喜整体厨房电器经营部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐海珍 审 判 员 张开运 审 判 员 孙秀竹 二〇二一年四月十二日 法官助理 符文曦 书 记 员 辜 敏