辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3463号上诉人（原审被告）：沈阳东昊地产有限公司，住所地法库县双台子乡双台子村。法定代表人：张希才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飞，男，1977年05月31日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：李博平，男，1964年5月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：杨红，女，1970年12月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审第三人：辽宁四维房地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江南街4号7门。法定代表人：黄世维，该公司总经理。原审第三人：沈阳瑞铭房地产代理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街85号。法定代表人：孙瑞，该公司总经理。上诉人沈阳东昊地产有限公司（以下简称“东昊公司”）因与被上诉人李博平、杨红，原审第三人辽宁四维房地产代理有限公司（以下简称“四维公司”）、沈阳瑞铭房地产代理有限公司（以下简称“瑞铭公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初10342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东昊公司上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李博平、杨红的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、沈明男职务侵占罪侵害的客体是本单位的财产，上诉人非沈明男的工作单位，一审法院不应判令上诉人承担由沈明男职务侵占所产生的赔偿责任；二、一审法院认定本案构成表见代理是错误的。表见代理的成立要求行为人与相对人签订的合同，不具有无效和可撤销的内容，而本案中的《商品房买卖合同》是无效的；三、事实上，东昊公司并无任何过错，而且也是本案的受害者，一审法院的判决结果严重损害东昊公司的合法权益，违反公平原则；四、法律明确规定公司不应为个人私刻公章骗取财物的行为承担责任，东昊公司这个所谓的被表见代理更不应该承担责任。李博平、杨红辩称，一、本案是上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》民事纠纷，是确定所签订的合同效力问题。沈明男职务侵占的刑事案件与本经济纠纷诉讼是两个不同的法律关系，他侵占的客体是单位就更证明与被上诉人无关联。被上诉人在购买房屋时亲自到售楼处，完成考察、咨询、看房、签合同等活动，有充分理由相信相对人瑞铭公司有代理权。二、瑞铭公司本身就是专业的房屋销售代理公司，有着上诉人销售“大学经典”的合法手续，在上诉人的售楼处，签订的上诉人所销售商品房的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。上诉人提出《商品房买卖合同》无效的理由没有任何法律依据。三、上诉人辩称：上诉人没有任何过错，而是本案的受害者，这违悖事实。四、上诉人一直以合同盖章是沈明男私刻的否定合同的真实性，在一审法院让东昊公司提供举证材料，东昊公司在规定的时间内没有提供任何材料。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。四维公司、瑞铭公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李博平、杨红向一审法院起诉请求：1.要求被告东昊公司退还已交纳的购房首付款370,482元;2.要求被告公司支付逾期交房的违约金，2019年4月30日至2019年6月29日期间逾期交房违约金按日万分之0.8计算，2019年6月30日至2019年8月21日期间逾期交房违约金按日万分之一计算，违约金共计3704元。对第三人四维公司和第三人瑞铭公司没有给付请求。一审法院认定事实:2018年9月23日，原告杨红作乙方与甲方第三人瑞铭公司签订《商品房认购协议书》一份，约定乙方购买“大学经典”2号楼2单元19楼2号商品房一套，由乙方一次性支付定金人民币50,000元，该定金在乙方全面履行本认购书和签署《商品房买卖合同》后，抵作乙方的购房价款。原告杨红当日向第三人瑞铭公司支付了50,000元定金。截止2019年1月22日，原告杨红又支付给第三人瑞铭公司购房首付款320,482元，至此，共计支付购房首付款370,482元。此后，原告李博平、杨红作为买受人与作为出卖人的被告东昊公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告东昊公司开发的位于沈阳市皇姑区商品房一套，建筑面积91.47平方米，单价为13,015元/平方米，首付款360,482元，余款830,000元为按揭贷款方式给付。合同中第八条关于房屋交付期限约定为：出卖人应当在2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：（1）逾期不超过六十日，自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另查：第三人四维公司成立于2018年11月20日，股东为沈明男和黄世维。第三人瑞铭公司成立于2017年6月16日，股东为沈明男和孙瑞。被告东昊公司与第三人四维公司曾约定四维公司为其在沈阳（地区）的独家销售代理。再查：第三人瑞铭公司的股东沈明男在2018年9月至2019年4月期间利用第三人四维公司法定代表人黄世维委派其带领销售团队销售“大学经典”项目之机，在位于沈阳市皇姑区的售楼处内，收取购房者杨红等11人购房款，将其中3,341,798元购房款占为己有并逃匿，犯职务侵占罪，已经一审法院于2020年8月以（2020）辽0105刑初109号刑事判决书判处有期徒刑五年八个月。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依据民事诉讼法相关规定，当事人有答辩、向法庭陈述及举证、质证的权利。本案被告瑞铭公司、四维公司经一审法院传票传唤未到庭应诉，系放弃相关诉讼权利的行为，应承担由此对其不利的法律后果。一审法院依据二原告及被告东昊公司的陈述，结合经审查确认的证据，认定本案事实并依法作出裁判。因二原告在购买房屋时，亲自去到了被告东昊公司开发楼盘的售楼处，第三人瑞铭公司在二原告支付了首付款后向其提供了加盖被告沈阳东昊地产有限公司合同专用章的商品房买卖合同，故二原告有充分理由相信该行为人是具有代理权的，本案符合表见代理的法律特征，产生有权代理的效力，第三人瑞铭公司代理售房行为的后果应由被告东昊公司承受，被告东昊公司应受房屋买卖合同的约束。因被告东昊公司未按合同约定实际交付房屋，二原告要求被告东昊公司退还购房款370,482元并表示要求解除合同，理由正当，证据充分，依法予以支持。关于二原告要求被告东昊公司支付违约金3704元，因二原告表示要求解除合同，按照双方合同约定，被告应按已付房款的1%的向原告支付违约金3704元。关于被告东昊公司提出《商品房买卖合同》加盖的公章系伪造的抗辩主张，对于公章的真伪被告东昊公司负有举证责任，因被告东昊公司未提供相关证据加以证明，且本案符合表见代理的法律特征，对被告东昊公司该项抗辩主张不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告李博平、杨红与被告沈阳东昊地产有限公司之间的商品房买卖合同。二、被告沈阳东昊地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李博平、杨红购房款370,482元。三、被告沈阳东昊地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李博平、杨红逾期交房违约金3704元。四、驳回各方当事人其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3428元、保全费5000元（原告均已预交），由被告沈阳东昊地产有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人李博平、杨红向本院提交证据如下：1.光盘，证明上诉人收到我交的首付款，在其公司电脑里有我购房的名字。2.照片，证明与我同样遭遇的购房者进行了网签。上诉人东昊公司发表质证意见如下：证据证明不了交款的时候是在售楼处。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的诉争焦点为：东昊公司应否承担本案的民事责任。关于东昊公司应否承担本案民事责任问题。庭审中，虽东昊公司主张，一审法院认定本案构成表见代理是错误的，且法律明确规定公司不应为个人私刻公章骗取财物的行为承担责任。对此，本院认为，首先，表见代理是指虽行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，李博平、杨红系在东昊公司开发楼盘的售楼处购买的案涉房屋，签订的《商品房买卖合同》加盖了沈阳东昊地产有限公司印章。李博平、杨红主张在购买过程中，接待的工作人员向其出示了商品房销售手续，带领二人到建筑工地现场看房并出示多份已经签订过的商品房买卖合同，在此情况下，李博平、杨红有充分的理由相信该行为人是具有代理权的，本案符合表见代理的构成要件及法律特征；其次，根据一审法院查明的事实可知，东昊公司委托四维公司作为案涉房屋所在项目的销售代理，后四维公司又委托瑞铭公司代为销售，收取团购费，并由瑞铭公司为李博平、杨红出具收款收据；最后，东昊公司虽主张其并未收到李博平、杨红交纳的购房款，但其事后又未及时到公安机关进行报案，该行为明显有悖于常理。综上，一审法院判决作为被代理人身份的东昊公司承担本案民事责任并无不当，本院对东昊公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，东昊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3428元，由上诉人沈阳东昊地产有限公司承担负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。