安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终121号 上诉人（原审原告）：徐安廷，男，1966年8月22日出生，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：张丽，北京盈科（蚌埠）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蚌埠豪泰置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757投资大厦14楼，统一社会信用代码91340300677584466W（1—1）。 法定代表人：张杰，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐德忠，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊，安徽治邦律师事务所律师。 上诉人徐安廷因与上诉人蚌埠豪泰置业有限公司（以下简称豪泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐安廷上诉请求：1.撤销原审判决第二项，变更为豪泰公司于判决生效后十日内退还徐安廷购房款4342723元及利息（以4342723元为基数，按年利率6%支付利息至退还房款之日止；撤销原审判决第五项，变更为豪泰公司赔偿其融资损失100万元。2.一、二审诉讼费用由豪泰公司负担。事实和理由：一、原审判决对退房款的利息不予支持，违背了案涉商品房买卖合同的约定。案涉商品房买卖合同是豪泰公司提供的格式合同，合同约定徐安廷购买的房屋是7号楼1单元2层01021室。该房建筑面积402.85平方米。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率支付利息。二、原审判决对退房款的利息不予支持，违背最高院司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。三、豪泰公司违约行为给徐安廷造成的融资利益损失客观存在，原审判决未予支持显属错误。徐安廷缴纳房款是在2013年，因豪泰公司的违约行为，徐安廷一直未能取得房屋产权证，徐安廷的物权权益在长达数年中得不到任何法律保障，且无法使用房屋的融资功能，造成徐安廷每年融资成本损失90万元左右。该部分损失，徐安廷也提供了充分的证据。《中华人民共和国民法总则》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述司法解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，原审判决对购房款利息不予支持确有错误，对豪泰公司违约行为给徐安廷造成的损失没有全面支持。请求二审法院依法审查，支持徐安廷的上诉请求。 豪泰公司辩称，徐安廷要求承担利息没有法律依据，截至目前，没有法律法规对于退房利息予以规定。徐安廷所引用的法条和合同均与本案情况不符，不应当适用于本案。关于损失赔偿，并不具有惩罚性，其不是违约金。损失赔偿的基本原则是填平原则，只要徐安廷的损失得到弥补，就应当视为损失赔偿足额。一审判决将本案购房款全部退还，并且对于截止到2020年2月1日的房屋升值部分也判赔偿给徐安廷。因此，即使徐安廷有损失，也已经得到填平，不应当再支持所谓的利息损失。另外，从徐安廷购房的初衷来说，其购买房屋目的一个是得到房屋，第二就是享受到房屋的升值利益，根本不存在也不可能考虑购房款的利息问题，因此所谓的购房利息完全是不合理的。关于融资损失问题。徐安廷所购买的房屋购房款采取的是按揭方式，在按揭款没有还清的情况下，房屋的所有权是应当被抵押在银行，按揭房已经完成了它的融资意义，不存在继续抵押融资问题。就本案而言，即便是涉案房屋按时办理了产权证书，该产权证也应当抵押给银行，不可能再次融资，因此所谓的融资损失是子虚乌有的。关于一审法院判决的房屋重置价值问题，本案商品房买卖合同早在2016年6月16日豪泰公司工作人员就已经通过短信方式催告徐安廷解除合同，另行签订，但是徐安廷一直不同意解除合同，要求继续履行。即便需要退房，其房屋重置价值也应当计算至2016年6月16日，此后的损失是由于徐安廷不同意解除合同所引发的扩大损失，该部分损失豪泰公司不应当承担。最后，本案已经超出了解除合同的除斥期间，依法不应判令解除合同。综上，请求判令驳回徐安廷的上诉请求。 豪泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回徐安廷的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、徐安廷行使解除权的除斥期间早已经过，解除权已经消灭。本案解除权除斥期间的起算点为《商品房买卖合同》项下约定的交房后60日内，即2013年9月30日前。徐安廷应当在除斥期间起算点后合同期限内主张权利，根据法律和相关司法解释的规定，该合同期限最长不应超过一年，即徐安廷行使解除权最迟不应超过2014年9月30日。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定行使解除权的除斥期间不超过一年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除权的除斥期间为一年，与民法典合同编相呼应，在本案中亦可参照适用。合同解除权应当适用一年的除斥期间，也符合主流裁判观点，有坚实的实务基础。行使解除权应当以明确的意思表示做出，而徐安廷直至2020年1月才第一次主张退房，此前多次诉讼均未要求解除合同。显然，已经超出法律规定的除斥期间。除斥期间是不变期间，不因任何理由发生中断、中止、延长，其与诉讼时效有本质的区别。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除权是形成权，并非请求权，不受诉讼时效的限制，只适用除斥期间。2018年7月，豪泰公司工作人员与徐安廷谈话时已经再次明确案涉房屋不能办理产权证书，并讨论了退房的条件。但徐安廷并未选择退房，因此，即便从2018年7月开始计算至本案一审立案时已经远远超出一年，超出了除斥期间。二、在实体上，《商品房买卖合同》的目的在于实现徐安廷获得房屋，本案不存在豪泰公司根本违约导致徐安廷合同目的不能实现的事实。本案并非徐安廷所称的“合同项下的房产已经全部失去产权登记面积”，而是依据国家规定，将该房屋面积与其夫妇购买的相邻房屋合并办证。豪泰公司已经于2016年将合并办证的情况告知徐安廷，徐安廷未提出任何异议，豪泰公司不存在根本违约。综上，请求二审法院依法支持豪泰公司的上诉请求。 徐安廷辩称，一、豪泰公司的上诉理由明显与事实相悖。徐安廷在本案提出的诉求是“1.判令被告立即办理退房手续，退还原告已付购房款4342723元并以该房款为基数自2013年6月26日起按贷款利率年利率6%支付利息直至付清之日止，编号201306130030的《商品房买卖合同》解除”，该诉求的合同依据为：涉案合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率支付利息。”从合同的约定看，退房的时间条件是“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异”；退房的实质条件是“面积误差比绝对值超出3%”；在上述两项条件成立的情况下，出卖人负担的义务是“出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率支付利息。”该诉求的法律依据为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”。二、豪泰公司所谓除斥期间的上诉理由不仅与本案事实相悖，且与本案事实应适用的法律、司法解释相违背，明显系豪泰公司为逃避责任而在擅自曲解法律。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”。上述司法解释第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。最高院对该十九条的释义为：买受人的合同目的不能实现时，买受人有权退房，同时还可以要求出卖人赔偿其经济损失。通过以上法律规定可以看出，因退房是对房屋买卖双方已生效合同有重大影响的行为，故立法对该权利的行使持非常谨慎态度的。“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”是退房权利得以行使的时间条件；而该项权利得以行使的实质条件是“买受人无法办理房屋所有权登记”的状态已经确定。另，证据足以证实，豪泰公司从未向买受人夫妻二人明示其夫妻二人分别购买的三套房产究竟该如何办证，本案是买受人提起要求出卖人履行办证义务并承担逾期办证违约责任的诉讼后，出卖人在诉讼中向法庭出示不动产权利证明书后，买受人才得知涉案房产已经全部失去产权登记面积，故在发回重审程序中变更诉求，要求退房并要求豪泰公司返还购房款解除合同并赔偿损失。综上，豪泰公司的上诉意见明显违背本案事实且于法相悖，应予驳回。 徐安廷向一审法院起诉请求：1.豪泰公司立即办理退房手续，退还徐安廷购房款4342723元并以该房款为基数自2013年6月26日起按贷款利率6%支付利息至付清之日，编号201306130030的商品房买卖合同解除；2.豪泰公司赔偿徐安廷损失400万元；3.判令豪泰公司承担全部诉讼费用。 一审法院查明事实：2013年6月19日，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201306130030），约定：徐安廷购买豪泰公司开发的位于蚌埠市，建筑面积402.85平方米，总价款4342723元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，徐安廷按约支付了全部购房款，豪泰公司按约交付了房屋。因涉案房屋没有楼梯，产权部门不允许单独办理产权登记手续。另查明：经安徽鑫诚资产土地房地产评估有限公司评估，涉案房屋在2020年2月1日的价值为4846300元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201306130030）是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，但由于涉案房屋不能办理产权证，致使合同目的无法实现，故徐安廷要求解除合同的请求，理由正当，应予支持，合同解除的责任应由豪泰公司负担。合同解除后，徐安廷应将涉案房屋退还豪泰公司，豪泰公司应将购房款退还徐安廷，因房屋升值，豪泰公司应赔偿徐安廷房屋差价。由于豪泰公司已实际按合同约定向徐安廷交付了房屋，未影响徐安廷对房屋的使用，故徐安廷要求豪泰公司赔偿购房款利息的请求，理由不能成立，不予支持。徐安廷要求豪泰公司赔偿因涉案房屋不能办理产权登记造成其融资成本扩大而造成的损失，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除徐安廷与豪泰公司签订的编号为201306130030商品房买卖合同；二、豪泰公司于判决生效后十日内退还徐安廷购房款4342723元；三、豪泰公司于判决生效后十日内赔偿徐安廷房屋差价损失503577元；四、徐安廷于判决生效后十日将位于蚌埠市退还豪泰公司；五、驳回徐安廷的其他诉讼请求。案件受理费75376元，由徐安廷负担15376元，豪泰公司负担60000元。 二审期间，徐安廷未向本院提交新证据。豪泰公司为证明其上诉主张，向本院提交《商铺租赁合同》一份，证明涉案房屋从2014年至今一直在对外出租当中。徐安廷质证意见：对合同的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案商品房买卖合同表明，房屋的位置是7号楼一单元二层01021室，而豪泰公司提交的《商铺租赁合同》表明，出租的商铺坐落位置是5号楼1-103，与本案毫无关联。另从材料调取章可以看出，经开区社区监督管理局印章表明，这份租赁合同使用人应当是用于公司登记的。在产权证都没有的情况下，是不可能符合住所地登记条件的。显然，豪泰公司明知涉案合同没有产权证，提供与此无关的证据，混淆事实。本院认证意见：本案争议房屋位置为蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第7#楼商业楼2层01021号商铺，豪泰公司提交的商铺租赁合同商铺位置为蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第5#楼商业楼1层103号商铺，该份合同与本案不具有关联性，本院对该证据不予认定。徐安廷对一审法院查明“因涉案房屋没有楼梯，产权部门不允许单独办理产权登记手续”有异议，该事实没有在案证据证实，系主观评价。事实是豪泰公司截止诉前没有为涉案房产办理产权登记手续。对一审法院查明其余事实无异议。豪泰公司对一审法院查明“徐安廷按约支付了全部购房款”有异议，应当是徐安廷以按揭方式支付了购房款。对一审法院查明的其余事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.徐安廷是否有权解除《商品房买卖合同》；2.徐安廷主张的购房款利息应否支持；3.徐安廷主张的融资损失100万元应否支持。 关于案涉商品房买卖合同能否解除问题。徐安廷与豪泰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对其具有约束力，均应按合同约定履行己方义务。商品房买卖合同第十五条约定，豪泰公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉房屋至今未办理产权登记手续。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”案涉商品房是不动产，徐安廷要取得房屋的所有权就必须办理权属登记。办理权属登记对房屋买受人而言是重要权利，对出卖人而言则是主要义务。协助房屋买受人获得商品房权属证书是出卖人的基本合同义务。出卖人只交付房屋，未为房屋买受人办理权属证书的情况下，只是转移了合同标的物的占有和使用权，买受人的物权权益未得到全部实现。案涉房屋因无法办理权属登记导致徐安廷签署商品房买卖合同的目的不能实现。根据商品房买卖合同第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。上述约定也即表明，在出卖人豪泰公司逾期办理权属登记的情况下，徐安廷享有解除合同的权利。一审法院据此判令解除双方签订的案涉房屋商品房买卖合同符合合同约定。豪泰公司上诉称买受人徐安廷已经获得房屋，其合同目的已经实现的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于豪泰公司上诉主张徐安廷享有的解除权已超过除斥期间，解除权已经消灭的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，双方并未约定解除权行使期限，豪泰公司也未明确催告徐安廷行使解除合同的权利，故徐安廷在豪泰公司不能为其办理案涉房屋权属证书的情况下享有解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条仅是对“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”情形下解除权行使期限的规定，并不适用于本案。故豪泰公司关于徐安廷享有的解除权已经消灭的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于购房款利息问题。徐安廷主张购房款利息是基于其交付房款后豪泰公司占有该资金所产生的收益。因双方在商品房买卖合同中并未对退房后购房款利息问题进行约定，且案涉合同解除后，豪泰公司需赔偿徐安廷案涉房屋增值部分损失503577元。基于本案系办理权属证书引起的纠纷，徐安廷已实际占有使用案涉房屋，未办理权属证书不影响徐安廷对案涉房屋的使用，故徐安廷主张豪泰公司支付其购房款利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于融资损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案双方签订的是商品房买卖合同，豪泰公司无法预见其违约导致徐安廷无法融资，且双方签订的商品房买卖合同中并未对融资损失作出约定，徐安廷主张融资损失也未提供充分证据予以证明。故徐安廷主张豪泰公司赔偿其融资损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，徐安廷、豪泰公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75376元，由徐安廷负担15376元，由蚌埠豪泰置业有限公司负担60000元。 本判决为终审判决。 审判长  潘伟荣 审判员  胡松涛 审判员  胡玉巧 二〇二一年四月九日 法官助理高宫晶洁 书记员胡晓明 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。