吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民再4号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安志国，男，1958年7月15日出生，住吉林省辽源市龙山区。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安维友，男，1981年11月28日出生，住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：乔柏信，男，1958年12月18日出生，住吉林省长春市朝阳区。本案原由安志国、安维友向辽源市龙山区人民法院提起诉讼，诉讼过程中乔柏信提起反诉。辽源市龙山区人民法院审理后作出（2018）吉0402民初1055号民事判决。乔柏信不服判决，提起上诉。本院审理后作出（2018）吉04民终670号民事判决，驳回上诉，维持原判。乔柏信仍不服，申请再审。吉林省高级人民法院作出（2019）吉民申1095号民事裁定书，指令本院再审。本院再审作出（2019）吉04民再11号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回重审。辽源市龙山区人民法院重审后作出（2019）吉0402民初2220号民事判决。后又作出（2020）吉0402民申1号民事裁定，对本案进行再审。辽源市龙山区人民法院再审后，作出（2020）吉0402民再6号民事判决。宣判后，安志国、安维友不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月19日公开开庭进行了审理，安志国、安维友及其委托诉讼代理人董晓丽，乔柏信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安志国、安维友上诉请求，1.撤销辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民再6号民事判决书，维持龙山区人民法院（2019）吉0402民初2220号民事判决；2.由乔柏信承担全部诉讼费及上诉费。事实与理由：再审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法。（一）程序违法。1.启动再审程序没有申请人的再审申请；2.没有向当事人送达再审申请书，没有组织进行启动再审程序的听证程序。3.再审裁定中没有明确的启动再审事实和法律依据。4.判决中有超出本诉请求和反诉请求的判项。（二）认定事实错误。随意改变合同条款内容及性质，将租金给付时间判定以乔柏信经营注册时间为起止时间，将有明确租金标准约定，判令为租金约定不明，违背了有约定按约定，无约定按法定的原则，以违法的评估报告标准确定租金标准，违背了契约自治原则。1.认定双方对担保房屋不存在租赁法律关系，违背了《借款协议》条款第三条约定，“无偿租赁”的约定不符合公平原则，已被由乔柏信手写“利息由租金抵利息”予以纠正。《借款协议》第三条明确约定，“乙方将龙山新城约定1000平方米的商用房无偿租赁给甲方，由甲方向外出租或经营，房屋款为乙方还欠甲方所借款项的利息，利息由租金抵利息”该条明确了约定了安志国、安维友与乔柏信之间就担保房屋存在租赁法律关系。再审判决在《借款协议》条款中有如此明确约定的情形下，仍认定双方不存在租赁法律关系实在让人费解。众所周知，债权人设立担保物权并不是以使用担保财产为目的，而是以取得该财产的交换价值为目的。本案中如果涉案房屋仅是安志国、安维友为了对借款提供保证，那么是不需要将担保房屋交付给乔柏信使用的，只需设定登记即可。至于本条中“无偿租赁”的约定不符合公平原则，已被由乔柏信手写“利息由租金抵利息”纠正。2.认定“手写利息由租金抵利息与无偿租赁的约定为当事人之间附条件的民事行为，及如果房屋出租或由乔柏信经营期间所产生的效益就应当归安志国、安维友所有，可以直接抵利息。此项约定是双方真实意思表示”。《借款协议》中第三条“无偿租赁”已被乔柏信手写“利息由租金抵利息”的约定给予了纠正，乔柏信手写的纠正内容是双方真实意思表示，并不是附条件的民事行为，根本不存在涉案房屋产生效益后才能收取租金的约定及事实，判决书对涉案房屋待定效益作用的认定，是对《借款协议》约定的第三条约定的变更，超出了安志国、安维友的诉讼请求及乔柏信的反诉请求，程序违法。3.认定《借款协议》存在对租金约定不明，应以评估报告结论作为确定房屋租金的依据，违反了《借款协议》第二条、第三条的约定，违反了契约自治原则，严重损害了交易安全秩序，损害了所有权人的合法权益。《借款协议》第二条明确约定，“借款利息按月一分计算”，第三条约定“利息由租金抵利息”，依据这二条的约定，完全能够认定，双方对涉案房屋租金的标准是约定明确的，不过是乔柏信违背诚信原则，自认为“经营期间的房租应按市场价格承担房租”，要求对涉案房屋租金价格进行评估，以达到降低租金价格的目的。再审判决无视《借款协议》的约定，强行认定租金约定不明，判令变更合同条款，依据不具有资质的鉴定机构出具的违法评估报告对本案租金标准进行判决，严重损害了所有权人的合法权益，违反了相关法律规定。4.以乔柏信的请求为依据判定租金支付的起止时间和强行判令剩余时间（2021年1月至2027年12月）的租金另行协商，违反了《借款协议》的约定，仅保护乔柏信继续履行租赁房屋的承租权，同时却将出租人收取租金价格的权利判定为待定权利，严重违背了契约自治原则，剥夺了安志国、安维友合法处置财产权的权力。综上，再审判决在没有任何事实和证据前提下，随意判令更改《借款协议》内容及条款，判决结果超出了本案的本诉请求和反诉请求。乔柏信答辩称：本案启动再审程序合法。再审判决并未超出本诉和反诉当事人的诉讼请求。2015年5月10日，安志国、安维友在乔柏信处借款200万元，双方签订了《借款协议》，该协议中约定，安志国、安维友用房屋（现百花浴池）作为抵押，借款期间的利息为月息1分。该房屋抵押期间允许乔柏信经营或者出租。借款之后，由于安志国、安维友迟迟不还借款，也未给付借款利息。无奈之下，乔柏信将抵押房屋用于经营浴池，该经营行为是《借款协议》约定的，也是法律允许的。因安志国、安维友未按《借款协议》约定履行还款义务，而乔柏信经营浴池的行为并未超出《借款协议》约定的范围。2018年5月10日安志国只将本金200万元偿还给乔柏信，并未完全履行还款义务，至今尚欠利息72万元。安志国偿还本金时，乔柏信将抵押的房屋已经经营浴池。根据法律规定，本着公平、公正原则，乔柏信经营浴池期间的房租应当询价或者评估，而非是想当然的每月2万元。现该抵押的房屋的房租已经第三方评估机构评估。故此，现在租金与利息相互折抵，计算差价是合理合法的。安志国、安维友对《借款协议》的明确约定断章取义、偷换概念。一是无偿租赁是双方认可，而且双方都知道这个抵押房屋很难租赁出去，闲置五六年没人过问。所以，在没有租赁出去，也没有经营时都是无偿使用。安志国、安维友说不公平或利息由租金冲抵，纯属强词夺理。二是《借款协议》明确约定借款人本金和利息如数还清债权人才能将《借款协议》及《预售协议》退还给安志国、安维友。截止目前，债务人也没有将利息还清。综上所述，安志国、安维友的上诉请求不能成立。再审判决事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安志国、安维友向一审法院起诉请求：1.立即将租赁的房屋返还给安维友；2.给付自2018年5月10日起至实际交付房屋止占用房屋期间的租金，租金按每月2万元计算；3.由乔柏信承担本案诉讼费用。乔柏信一审反诉请求：1.要求安志国、安维友支付借款期间的利息72万元；2.由安志国、安维友承担诉讼费用及反诉费用。再审判决认定事实：2015年5月10日，安志国、安维友与乔柏信签订借款协议。双方约定，安志国、安维友向乔柏信借款200万元，借款期限为三年，自2015年5月10日至2018年5月10日，借款利息每月2万元，安志国、安维友向乔柏信提供龙山新城商用房屋为借款担保，该房屋无偿租赁给乔柏信，由乔柏信向外出租或经营，由租金抵利息。如到期安志国、安维友将借款和利息如数还清，乔柏信将房屋预售协议退还安志国、安维友，如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同。2018年5月10日安维友通过银行汇款偿还乔柏信借款200万元。2017年8月3日，乔柏信在该房屋开办经营辽源市龙山区百花大众浴池。乔柏信提交该浴池的合作经营协议，用以证明合伙经营期限为2018年1月1日至2027年12月30日。再审判决认为，原判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。现乔柏信以担保房屋用于合作经营期限至2027年12月30日。故依据“如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同”的约定，安志国、安维友返还房屋的请求不予支持。本案当事人之间设定的“租金抵利息”的抵销权不违反法律规定，应予支持。为此，乔柏信应给付安志国、安维友自2017年8月起至2020年12月31日止的房屋租金（月租金12,250.00元、年租金147,000.00元）计502,250.00元；安志国、安维友应按月利一分计算给付乔柏信从2015年5月22日（1,000,000.00元）起至2018年5月10日止的借款利息（35.5个月＋3天〈每天333.00元〉）计356,000.00元；2015年6月15日（1,000,000.00元）起至2018年5月10日止的借款利息（34个月＋25天〈每天333.00元〉）348,325.00元，共计704,325.00元。根据中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第九十九条一款、第二百零五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，判决：一、撤销辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初2220号民事判决；二、（1）乔柏信应给付安志国、安维友房屋租金502,250.00元；（2）安志国、安维友应给付乔柏信借款利息704,325.00元。（1）（2）项互付款相抵后，安志国、安维友应付乔柏信202,075.00元。此款用于抵销乔柏信在2021年后继续租赁房屋的租金至抵清时止。三、驳回安志国、安维友的其他诉讼请求；四、驳回乔柏信的其他反诉请求。一审案件受理费250,00元由乔柏信承担；反诉费5,500.00元由安志国、安维友承担5,400.00元，乔柏信承担100.00元；鉴定费6,200.00元由安志国、安维友承担3,100.00元，乔柏信承担3,100.00元。二审中，安志国、安维友和乔柏信均未提供新的证据。本院查明的事实与再审判决查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是安志国、安维友与乔柏信签订的《借款协议》的效力及性质如何认定，再审判决“租金”的起止时间和标准是否适当。综合案件事实、证据及法律规定，具体评判意见如下：安志国、安维友、乔柏信对于《借款协议》的真实性均无异议。安志国曾以借款是赌博欠下的债务为抗辩理由，但并未提供证据加以证明。根据乔柏信提供的证据以及公安机关的核查报告，未发现《借款协议》存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。双方约定的月利一分，未超出法律保护范围。《借款协议》合法有效。双方对《借款协议》第三条第一项的理解分歧较大。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案《借款协议》第三条明确约定“乙方向甲方提供龙山新城商用房为借款担保”，安志国、安维友向乔柏信提供房屋的目的，是担保本案债权的实现即借款本金及利息的归还而设立，该担保条款不违法法律规定，是双方的真实意思表示，合法有效；《借款协议》第三条第一项进一步约定：安志国、安维友将没有办理产权证的房屋无偿租赁给乔柏信，由乔柏信向外出租或经营，“房屋款”为安志国、安维友还欠乔柏信所借款项的利息，并有乔柏信手写的“利息抵房租”的内容。从协议所使用的词句来看，其中的无偿租赁字样，表明安志国、安维友同乔柏信之间不存在真实的租赁法律关系。本案实际上是因为抵押房屋未办理产权证，不能办理抵押登记，安志国、安维友将房屋交由乔柏信占有，以实现担保物权所追求的标的物的交换价值。同时为了在乔柏信占有房屋期间实现标的物的使用价值，协议约定由乔柏信向外出租或经营，“房屋款”为安志国、安维友还欠乔柏信所借款项的利息，“利息抵房租”。双方对此各有不同的理解。从主合同条款的内容来看，双方约定借款200万元、月利一分，是双方签订协议的各自目的所在，即安志国、安维友的目的是取得借期三年的200万元借款，乔柏信的目的是按月收取利息2万元，并在借款到期后收回本金。担保条款是从合同条款，附属于主合同条款。双方未明确约定所谓“房屋款”或“租金”的标准以及“租期”，在签订协议标准和期限均不确定。且抵押物房屋何时交付给乔柏信，双方各执一词，安志国、安维友主张签订合同时即交付了抵押物，乔柏信主张其开办浴池时才交付。从现有证据看，没有证据能够证明签订合同时即交付了房屋。且即便是签订合同时即交付了房屋，但在签订合同时对乔柏信向外出租或经营的起止时间未作约定。何时产生“房屋款”或“租金”、产生多少均不确定。因此不能将所谓“房屋款”或“租金”的标准简单理解为抵顶利息2万元，否则合同目的能否实现也将是不确定的。双方签订从合同条款，出发点是为了对偿还本金和利息提供担保，但在乔柏信未实际使用房屋的情况下，仍将所谓“利息抵房租”理解为自签订合同时开始即按每月房租2万元标准抵顶2万元利息，显然与合同目的是相悖的。本案中，乔柏信基于协议的约定占有了案涉房屋，属于有权占有。乔柏信按协议约定使用房屋进行了经营活动，且双方约定了“房屋款”，并非无偿使用。根据物权法及其司法解释的规定，抵押物在抵押期间所产生的孳息可以用于清偿债务。本案乔柏信以房屋出资与他人合伙经营浴池，抵押物在抵押期间所产生的孳息即为“房屋款”。因双方未明确约定“房屋款”的标准或者所谓“租金”的标准，又不能达成补充协议，根据合同法的规定，可以按照评估机构作出的资产评估报告作为确定涉案“房屋款”的依据。关于起止时间，因没有证据证明签订合同时交付了房屋，可以乔柏信浴池注册日期作为计算“房屋款”的起始时间。《借款协议》明确约定，如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同。该约定双方意思表示真实，且不违反法律规定。故协议应履行至2027年12月30日止。借款利息得以清偿前，双方是借款担保关系，利息清偿后，则转化为租赁关系。评估报告期间为2017年7月1日至2020年12月31日。因此再审判决“房屋租金”暂计算至2020年12月31日，并无不妥。此后“房屋款”或租金可由当事人协商等方式再予确定。综上，安志国、安维友上诉理由不能成立，不予支持。辽源市龙山区人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,750.00元，由安志国、安维友负担（已预交）。本判决为终审判决。审   判   长 何芳松审  判    员 史震审   判   员 张 闯 二〇二一年四月十六日书   记   员 宿   宏   岩