辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终412号上诉人（原审被告）：王景涛，男，1972年2月3日出生，汉族，农民，住朝阳县。上诉人（原审被告）：王欢，男，1993年3月9日出生，汉族，农民，住朝阳县。二上诉人委托诉讼代理人：张喜峰，辽宁红枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝建东，男，1977年8月20日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：史艳波，朝阳市龙新法律服务所法律工作者。原审原告：肖国琴，女，1978年2月1日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上诉人王欢、王景涛与被上诉人郝建东、原审原告肖国琴确认合同效力纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2020）辽1321民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王景涛及其委托代理人张喜峰，被上诉人郝建东及其委托代理人史艳波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王欢、王景涛上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在买卖房屋的真实意思表示，其签订的《房屋买卖协议》并未实际履行，该房屋买卖协议不成立。上诉人与被上诉人之间先后签订多份房屋买卖协议，其签订的协议并非双方当事人真实意思表示，而是为了给被上诉人贷款而出具的虚假协议。案涉房屋买卖协议并未实际履行。上诉人与被上诉人之间不存在以物抵债的合法行为。借条仅为借贷合意，并不能证明钱款已经实际交付，被上诉人不能提供转账记录及银行流水，证明实际发生借贷关系。上诉人与被上诉人之间并不存在合法的债权债务关系。被上诉人提供的多份借条是上诉人欠被上诉人赌资本金人民币4万元，每天利息2000元，从2012年利滚利，高利贷的形式形成的。2、原审判决违反了不告不理原则，被上诉人请求确认合同有效并请求继续履行合同，法院审查后认为合同无效，应向原告释明变更诉讼请求。原告不变更诉讼请求的，应当驳回诉讼请求。被上诉人郝建东辩称，服从一审判决，建议维持原判。肖国琴未作答辩。郝建东向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年9月19日签订的《房屋买卖协议》有效；2.确认争议房屋归原告所有，被告不得妨碍原告对该房屋的居住和使用；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，被告王景涛、王欢系朝阳县柳城街道村民，二人系父子关系。2012年5月16日被告王欢与朝阳县柳城街道十二台村三组村民田晓丽、魏连宝签订一份转包协议书，魏连宝将自家三等地及开荒地1.34亩承包给下洼子村王景涛经营管理，承包期30年。2012年5月21日王景涛与朝阳县柳城街道村民徐伟华签订协议，徐伟华将其位于刘振宣房后的三分土地卖给王景涛。二被告取得上述土地后，在位于朝阳县建设了案涉850平方米的房屋，所建房屋未经合法审批。2013年8月30日，原告郝建东与被告王景涛签订房屋买卖协议一份，协议约定王景涛自愿将位于850平方米的房屋卖给郝建东，房屋总价款为50万元。此后，郝建东、肖国琴于2015年11月19日与朝阳县农村信用合作联社十二台信用社签订借款合同一份，贷款人民币80万元。借款时签订的抵押借款协议书、抵押担保承诺书及抵押物品清单中载明郝建东提供位于十二台村的850平方米的房屋作为抵押，财产共有人为肖国琴。被告王景涛为该笔贷款提供连带责任保证担保。2012年至2014年期间被告王景涛曾多次向原告郝建东借款，2016年6月18日被告王景涛为原告郝建东出具90万元的借条一份，借条中的90万元包括王景涛在此之前所欠的全部借款本金及利息。2016年9月19日郝建东、肖国琴与王景涛、王欢就案涉房屋签订《房屋买卖协议》一份，协议载明：“卖房人王景涛、王欢（简称甲方），买房人郝建东、肖国琴（简称乙方）。一、经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将朝阳县柳城镇下洼村卖给乙方，面积850平方米，房屋总价款为大写陆拾万元整。二、付款方式一次性付清。三、房屋四至东至苗国存、西至村路、北至许香友、南至马永军。四、甲方必须保证所卖房屋无抵押、无贷款、无产权纠纷。保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，如有虚假甲方负责一切经济损失。五、此房过户所产生的一切费用及一切事宜由甲方负责。六、甲方不得违约，如违约赔偿乙方房屋总价款的双倍违约金。七、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，此协议具有同等法律效力，此协议自签字之日起生效。甲方王景涛、王欢签字捺印，乙方郝建东、肖国琴签字捺印。”。协议签订后，郝建东、肖国琴未实际给付被告房款60万元，房款在王景涛欠郝建东借款90万元中折抵。2018年7月原告郝建东对案涉房屋进行装修准备入住，在打地面及安装玻璃过程中，双方就案涉房屋发生纠纷，故原告诉至本院。一审法院认为：2016年9月19日郝建东、肖国琴与王景涛、王欢就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》系农村房屋买卖合同。被告王景涛为解决与原告郝建东之间的债权债务关系，经双方协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，买卖双方签订《房屋买卖协议》，进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的来看，双方并非要通过支付实际价款来履行房屋买卖合同，而是要通过给付房屋来抵消双方之间的债务，即名为房屋买卖，实为以房抵债。买卖双方签订的《房屋买卖协议》应是双方的真实意思表示，应当认定有效，但《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，因此农村宅基地的所有权属于农民集体所有,村民只享有宅基地使用权,不享有所有权。另外，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，综合考虑上述法律规定及国家有关政策，本院认为，《物权法》、《土地管理法》等法律及行政法规对于非本集体经济组织成员能否通过购买房屋取得宅基地使用权均没有明确规定，但由于国家现行政策明确禁止非本集体经济组织成员购买宅基地或者地上建筑物，因此法院应当认定买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同为无效。本案中，原告郝建东系城市居民，与二被告并非同一集体经济组织成员，在房地一体的原则下，二被告在处分案涉房屋的同时也必然处分了宅基地，二被告未履行合法审批程序，并未取得合法的宅基地使用权，但案涉房屋所占用的土地属于柳城街道十二台村三组及柳城街道的农村集体土地，二被告将房屋转让给原告,必然损害到农村集体经济组织的合法权益，该行为是现行法律及国家政策明确禁止的，因此原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效后，在案涉房屋依然存在的情况下，当事人双方应当返还各自取得的财产，返还财产的范围应当包括原物及孳息，故原告郝建东、肖国琴应当向二被告返还案涉房屋。另外，尽管原告方并未实际给付被告方房款60万元而是在借款90万元中折抵，此款应视为已经给付，被告王景涛应将此款及利息返还原告郝建东。虽然王景涛主张向郝建东借款是赌债，但其未能向本院提供充分证据证明其主张的事实，故本院对其辩解理由不予采信。因肖国琴是案涉《房屋买卖协议》的相对一方，在诉讼过程中，本院依法追加肖国琴为共同原告参加诉讼，其自愿放弃依法享有的权利归郝建东所有，并表示不参加诉讼，因此肖国琴不参加诉讼，不影响本院对案件的审理和依法作出判决。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、原告郝建东、肖国琴与被告王景涛、王欢签订的《房屋买卖协议》无效；二、原告郝建东、肖国琴于本判决生效后7日内向被告王景涛、王欢返还位于朝阳县850平方米的案涉房屋；三、被告王景涛于本判决生效后7日内返还原告郝建东房款人民币60万元及利息，自2016年9月19日起至2019年8月19日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款实际还清之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；四、驳回原告郝建东、肖国琴的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人提出房屋买卖协议系为被上诉人贷款提供担保，并非双方之间的真实意思表示的问题。双方当事人于2016年9月19签订《房屋买卖协议》，被上诉人未以此房屋作担保申请贷款，上诉人也未提供双方之间意欲用此房屋办理贷款的相关证据。从合同履行的方式来看，双方并未通过支付实际价款来履行房屋买卖合同，而是上诉人王景涛为解决与被上诉人郝建东之间的债权债务关系，通过给付房屋来抵消债务，双方之间存在以房抵债的意思表示。关于一审法院超出诉讼请求作出裁判的问题。本案系确认合同效力纠纷，双方当事人均未提出合同无效后返还财产的诉讼请求或抗辩意见，一审法院作出的相关判项违反“不告不理”的诉讼原则，本院依法予以纠正。当事人签订以物抵债协议并不导致原债权的消灭。以物抵债协议无效，债权人有权请求债务人履行原债。本案中，被上诉人对原债权可另行提起诉讼。综上所诉，上诉人王欢、王景涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持朝阳县人民法院（2020）辽1321民初76号民事判决第一项、第四项（原告郝建东、肖国琴与被告王景涛、王欢签订的《房屋买卖协议》无效；驳回原告郝建东、肖国琴的诉讼请求）；二、撤销朝阳县人民法院（2020）辽1321民初76号民事判决第二项、第三项（原告郝建东、肖国琴于本判决生效后7日内向被告王景涛、王欢返还位于朝阳县850平方米的案涉房屋；被告王景涛于本判决生效后7日内返还原告郝建东房款人民币60万元及利息，自2016年9月19日起至2019年8月19日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款实际还清之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费100元，由郝建东负担。二审案件受理9800元,由郝建东负担4900元，由王欢、王景涛负担4900元。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  李耀举审判员  华政通二〇二一年四月九日书记员  刘 阳