江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4170号上诉人（原审原告）：张燕，女，1972年11月8日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘桂荣，江苏金匮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴和新国际型材市场有限公司，住所地江苏省江阴市月城镇澄南现代服务业集聚区。法定代表人：李星良，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙梦姣、顾菁，江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李星良，男，1967年10月5日生，汉族，住江苏省江阴市丽都城市。委托诉讼代理人：孙梦姣、顾菁，江苏振强律师事务所律师。上诉人张燕因与被上诉人江阴和新国际型材市场有限公司（以下简称和新型材公司）、李星良房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张燕上诉请求：撤销原判，依法改判：1.和新型材公司支付其房屋租金及占用使用费49万元（从2012年8月22日起计算至2020年1月22日）并支付利息（以49万元为基数处2020年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%付至实际履行之日止，利息暂计算至2020年11月22日为19000元）；2.李星良承担连带责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院以《商品房买卖合同》与《委托经营管理协议》的时间先后及离婚调解书内容为由判定上诉人无权获得租金，属适用法律错误。1.上诉人从开发商无锡和新隆置业有限公司（以下简称和新隆置业公司）购买案涉1××3号房产，且已经将首付款付清，后因和新隆置业公司原因导致无法办理产权证。和新隆置业公司与被上诉人和新型材公司为关联公司。2.上诉人已经与被上诉人和新型材公司就案涉1××3号房屋签署《委托经营管理协议》，将案涉商铺出租给被上诉人，双方已经形成合法有效的租赁合同关系。自上诉人购买案涉房产后，和新隆置业公司未履行交付手续也未将钥匙等交由上诉人，且《委托经营管理协议》也约定“如因发展商尚未具备交付房屋条件的，以发展商实际交付房屋时间作为甲方（上诉人）向乙方（被上诉人）交付时间”，基于调查笔录及合同约定，足以认定案涉房屋由和新隆置业公司向关联公司被上诉人和新型材公司交付进行统一管理经营，该交付便视为上诉人向被上诉人和新型材公司完成交付。因此，上诉人已经就案涉1××3号房屋完成交付。3.上诉人虽未办理案涉1××3号房屋产权证，但不影响上诉人基于《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》产生的对案涉1××3号房屋的占有、使用、收益的权利。自2012年8月22日起至2020年5月，被上诉人和新型材公司基于《委托经营管理协议》占有并利用案涉1××3号房屋进行经营并获取收益，应当向上诉人支付租金。即便上诉人的出租行为属无权处分，也不影响租赁合同的效力，被上诉人和新型材公司也应按照《委托经营管理协议》向上诉人支付租金。一审法院仅以未获得产权为由判令上诉人无权获得案涉1××3号房屋租金，适用法律明显错误。4.上诉人与王卫东的离婚调解书中明确该房产的合同权益由张燕承受，房产的合同权益包含出租获取收益的权利。综上所述，上诉人已经基于《商品房买卖合同》与《委托经营管理协议》取得对案涉1××3号房屋进行出租获取收益的权利，且《委托经营管理协议》合法有效，被上诉人和新型材公司利用123号房产进行管理经营。上诉人虽未获得产权，但仍有权对案涉1××3号房屋收取租金及占有使用费。二、一审法院认定事实错误，证据不足，明显偏袒被上诉人。一审法院认定被上诉人和新型材公司自委托经营管理期限结束后未继续占有使用案涉房屋，属认定事实错误，且证据不足。1.一审法院在未查明事实的情况下，仅根据“2.从该市场的发展过程看，该市场一直没有经营成功...张燕已经维权，张燕称委托经营管理期满后和新型材公司还继续占用其房产的陈述不可信”被上诉人和新型材公司经营不成功引发业主维权，上诉人维护自身合法权益的行为反被一审法院认定为上诉人仅索要租期内的租金；且上诉人从未陈述其仅就拖欠租期内的租金到政府部门维权，一审判决书却记载“张燕自己亦陈述，在2015年因拖欠租期内租金的事宜她与其他业主到政府部门维权”，如此偷换概念、断章取义，明显不公平合理，也有损法庭的威严。2.被上诉人和新型材公司作为市场实际经营管理一方，委托经营管理协议期满后，应当由被上诉人和新型材公司恢复原状、结清费用后向上诉人退还房屋。从举证责任的分配上，应由负有退还房屋义务的被上诉人和新型材公司承担举证责任，如不能证明其已经于租期届满时退还房屋，应承担不利后果。一审法院在未要求被上诉人和新型材公司举证且无其他证据证明的的情况下，便认定期限届满后被上诉人和新型材公司已经将案涉房屋退还，违背事实且明显偏袒被上诉人和新型材公司。3.根据业主吴建华、许鹏鹄及物业人员陈建新、周跃军谈话笔录，均陈述该市场房屋由汇江商贸有限公司进行管理经营至2018年，经查询江阴汇江商贸有限公司工商信息，该公司股权结构为股东李星良持股98%、和新型材公司持股2%，足以证明委托合同期限届满后该市场房屋仍由被上诉人实际支配占有。2018年之后，该房屋由江阴市沪澄农副产品综合交易市场有限公司实际经营管理，并将案涉123、124号房屋转租给马爱芳、钟习锁。且李星良于2017年5月5日以被上诉人和新型材公司名义发出通知，自认其将市场名称变更为“江阴市沪澄农副产品综合交易市场有限公司”，足以证明该市场房屋一直由被上诉人实际占有经营。且截至2020年6月15日，案涉124号房屋用电度数为13245度，案涉1××3号房屋用电度数为6281度。上诉人认为，无论案涉房屋在被上诉人的经营下是否存在空置、转型升级或转租给第三方进行经营，被上诉人未将案涉123、124号房屋交还上诉人，其继续占有、使用的状态就是接受上诉人委托经营管理行为的继续，且案涉房屋一直由被上诉人进行经营获利，应当按租金标准向上诉人支付占有使用费。综上所述，被上诉人未能证明其将案涉123、124号房屋退还给上诉人，且后续仍由其实际占有经营，应当向上诉人支付占有使用费。本案一审判决证据不足，存在多处错误，严重影响判决的公正性。请求二审法院查明事实后依法支持上诉人全部上诉请求，撤销一审判决，发回重审，或直接予以改判。和新型材公司辩称：首先，张燕购买的两套房子中案涉1××3号房屋房款尚未付清，该产权不属于张燕，更未交付张燕经营出租。其次，关于案涉124号房屋，因张燕与其签订的委托经营管理协议中约定委托经营管理期限以实际交付房屋时间为准。而本案所涉房屋张燕既未实际交付给其，其也未实际占用房屋，因此，不应有相应租金的要求。针对上诉人上诉新增的房租请求，不应予以支持，理由同前。另外，二审中不应增加诉讼请求且上诉人的要求没有法律依据。请求驳回上诉人的上诉请求。李星良辩称：委托经营管理协议中李星良并不是合同的相对方，也不是合同项下义务人，故其不应承担清偿责任。上诉人在一审中的诉讼请求及上诉请求均没有事实和法律依据。请求驳回上诉。张燕向一审法院提出诉讼请求：1、判令和新型材公司给付房屋租金及占用费434000元（从2012年8月22日起暂计算至2019年6月25日）及逾期支付租金的利息，李星良承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由和新型材公司、李星良承担。事实和理由：她从和新隆置业公司购买了江阴和新国际纺织品原辅料市场一期16幢123号、124号的房产。2010年8月22日，她与江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司（以下简称和新纺织品公司）签订《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》二份，协议约定她将其购买的商铺一期16幢111号、112号的房产（后编号为123号、124号）委托和新纺织品公司经营管理，协议约定前两年为市场培育期不收租金，之后应按不低于房屋价款8%的年租金标准给付她。后和新型材公司、李星良一直占用她的房屋，但未支付租金。和新型材公司、李星良的行为严重侵犯了她的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。和新型材公司一审辩称：1.张燕购买的2套房子中一期16幢123号房屋房款尚未付清，该房屋产权不属于张燕，更未交付与其经营出租；2.关于一期16幢124号房屋，因张燕与其签订的委托经营管理协议中约定委托经营期限以实际交付房屋时间为准，而本案所涉房屋张燕既未实际交付给，其也未实际占用房屋，且据其了解，该商铺一直处于空置状态，根据双方签订的协议中约定，市场培育期前两年免收租金，培育期满后第三至四年张燕方应得租金根据实际出租所得租金计算，原则上年租金不低于购买该出租房屋销售金额的8%，该条款中其并未承诺按8%每年给付张燕租金，该8%实际是双方对于未来的一个预期设想，实际租金还是应当根据实际出租所得计算。请求驳回张燕的诉讼请求。李星良一审辩称：其虽然是和新型材公司的法定代表人，但公司性质为有限责任公司，能对外独立承担民事责任，且其仅作为和新型材公司两个股东之一，其个人未对和新型材公司的行为作出任何书面担保，也未进行口头承诺为和新型材公司进行担保，因此，其个人无需与公司承担连带责任。请求驳回张燕对其的诉讼请求。一审法院认定事实：2010年8月17日,张燕、王卫东与和新隆置业公司签订商铺预订单一份，约定张燕、王卫东向和新隆置业公司预订和新国际纺织品原辅料市场一期16幢111号、112号的房产，总价款为80万元，张燕、王卫东同意上述房产统一交和新纺织品公司负责统一经营管理、统一出租、统一业态布局，投资回报率即租金每年不低于房屋销售价款的8%。2010年8月22日，张燕、王卫东作为委托方（甲方）与和新纺织品公司作为代理方（乙方）签订《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》两份，约定甲方将其购买的和新国际纺织品原辅料市场一期16幢111号、112号的房产委托给乙方经营、出租。协议第三条对委托经营期限约定如下：委托经营管理期从签订《商品房买卖合同》开始起算共4年，房款于2010年8月22日前交清；甲方应于协议签署后即将该房屋交付给乙方经营、出租，如因发展商尚未具备交付房屋条件的，以发展商实际交付房屋时间作为甲方向乙方交付的时间。协议第四条对委托经营权限约定如下：（一）乙方的具体代理权限为：1.委托前两年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后两年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权。2.代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜。3.第三、第四年委托期间，向承租方收取租金。4.监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务。在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤销乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金。（三）本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用出租房屋。协议第五条对租金约定如下：（一）租金标准为：1.市场培育期为市场正式经营起第一、二年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金。甲方自愿同意在两年市场培育期内无偿交予乙方统一经营，乙方无需承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2.市场培育期满后第三至第四年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据实际出租所得租金计算。原则上年租金不低于甲方购买该出租房屋销售金额8%。3.市场培育期满后第三至第四年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方，在乙方与商铺承租人商洽成功后，甲方在满足乙方对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许甲方进驻市场。（二）市场培育期满后第三、四年租金交付方式：租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方交付半年租金。协议第六条对代理佣金约定如下：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1／12作为乙方的委托佣金，该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。协议第十一条其他约定内容如下：1.委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2.委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当符合乙方制署的《和新国际纺织品原辅料市场管理公约》中的商户资质审核条件等相关规定，并接受乙方的经营管理和物业管理，服务乙方统一的生态布局，不得擅自将商铺改作其他用途。2010年10月27日张燕、王卫东与和新隆置业公司签订商品房买卖合同两份，合同约定张燕、王卫东向和新隆置业公司购买江阴和新国际纺织品原辅料市场一期16幢111号、112号的房产，每套价格40万元，两套合计80万元。买受人在签订合同时应支付总价款的50%，余款按揭支付部分，应在合同签订之日起15个工作日内完成办理。出卖人应在2010年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用，如买受人未付清全部房款的或因买受人自身原因，导致商品房交付前产生法律纠纷的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同签订后，张燕、王卫东已支付16幢112号的房款40万元，并办理了该房产的不动产权属登记，登记所有人为张燕。王卫东、张燕已支付了16幢111号房屋的房款20万元，该房产尚未办理不动产权属登记。双方确认购房合同的一期16幢111号、112号现对应的编号为123号、124号。审理中，双方确认一期16幢124号房的委托经营管理期限自2010年10月27日开始。2010年9月21日，张燕、王卫东向和新纺织品公司交款1000元，和新纺织品公司出具了1000元的收据，收据注明收款事由为16-111号代收代办两证费。2010年10月23日，张燕、王卫东向和新纺织品公司交款1000元，和新纺织品公司出具了1000元的收据，收据注明收款事由为用于下次16-111号交房时抵用。2010年12月23日，张燕、王卫东向和新纺织品公司交款2835元、接水费800元，和新纺织品公司分别出具了2835元、800元的收据，收据分别注明收款事由为一期16-112号代收维修资金、代收接水费。另查明：2017年5月4日,浙江省绍兴市越城区人民法院作出（2017）浙0602民初4629号《民事调解书》,调解协议明确张燕与王卫东离婚，登记在张燕名下与王卫东共有的位于江阴市××路××号和新国际纺织城16幢124号房归张燕所有，2010年10月27日签订的关于购买和新国际纺织品原辅料市场一期16幢111号房屋一间的买卖合同项下的权利义务由张燕承受。被告和新型材公司、李星良对由张燕一人主张权利无异议。再查明，和新型材公司原来的全称为江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司，后于2010年12月，变更登记为现名称。和新隆公司所开发的商铺，先后开办过纺织品原辅料市场、钢材市场、粮油市场、农贸市场，但都没有正常经营下去。自2015年起，因和新型材公司拖欠业主的租金，包括张燕在内的众多业主开始到相关政府部门维权。上述事实，有商铺预订单、《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》、《商品房买卖合同》、调查笔录及当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：本案的争议焦点有四：（一）张燕能否就江阴和新国际纺织品原辅料市场一期16幢123号房产向两被告主张支付租金及占有使用费;（二）张燕主张的委托经营管理协议期内的租金是否得到支持；（三）张燕主张的委托经营管理协议期外的占有使用费是否有依据；(四)李星良是否对和新型材公司的债务承担连带清偿责任。针对争议焦点（一），张燕、王卫东与和新纺织品公司就一期16幢123号房产签订的《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》的法律性质属于租赁协议，该协议签订的时间是2010年8月22日，而张燕、王卫东与和新隆置业公司就该房产签订的《商品房买卖合同》的时间是2010的10月27日，签订该管理协议时张燕尚未购买该房产，只是与和新隆置业公司签订一份商铺预订单，签订委托经营管理协议并不能说明张燕、王卫东已取得该房产。张燕、王卫东与和新隆置业公司签订一期16幢123号房产买卖合同后，张燕、王卫东仅支付该房产的购房款20万元，张燕也未提供证据证明该房产已交付给她和王卫东，该房产也没有办理房地产登记手续。从张燕提交的她与王卫东的离婚调解书中的表述来看，调解书明确该房产的合同权益由张燕承受，也说明张燕仅享有关于一期16幢123号房产的合同权益。张燕无权就一期16幢123号房产主张租金及占有使用费。针对争议焦点（二），张燕就一期16幢124号房与和新纺织品公司之间签订的委托管理协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，法院予以确认。根据张燕提供的由和新纺织品公司于2010年12月23日出具给张燕、王卫东的代收维修资金2835元收据及代收接水费800元的收据能够证明和新纺织品公司已按合同约定对一期16幢124号房屋经营管理，和新纺织品公司应按约支付租金。委托管理协议约定第一、二年和新纺织品公司无需支付租金，第三年、第四年租金原则上年租金不低于甲方购买该出租房屋销售金额8%，现张燕请求按8%支付，符合合同约定。该房屋的销售金额为40万元，双方确认委托经营管理期限从2010年10月27日开始计算，因此计算期限为自2012年10月27日至2014年10月26日，租金应为64000元。按合同约定，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方交付半年租金。和新型材公司逾期未支付，应根据逾期期间支付相应利息。故对张燕请求的租金部分的64000元及利息部分予以支持。自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，并取消中国人民银行贷款基准利率这一标准，自2019年8月20日起贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。针对争议焦点（三），按照该协议约定委托经营管理期限结束后，虽然双方没有实际办理交接手续，但和新型材公司并未继续占有使用该房屋。理由如下：1.根据委托经营管理协议的约定，委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。委托经营期满后双方并未签订新的委托经营管理合同。2.从该市场发展过程来看，该市场一直没有经营成功，和新型材公司因拖欠众多业主委托经营管理期内的租金，引起众多业主到政府部门去维权，业主不可能继续将自己的房产让和新型材公司占有经营。经向市场一期的其他业主的调查，均陈述委托经营管理期满后和新型材公司并未继续占有业主的房产进行管理经营。张燕自己亦陈述，在2015年因拖欠租期内租金的事宜她与其他业主到政府部门维权。这说明因拖欠委托经营管理期限内的租金，张燕已经维权，张燕称委托经营管理期满后和新型材公司还继续占有其房产的陈述不可信。3.从2018年5月2日和新隆置业公司与江阴市沪澄农副产品综合交易市场有限公司（以下简称沪澄公司）签订的《房屋租赁合同》及所附清单来看，该合同涉及的房产是和新隆置业公司的自己持有的房产，和新公司并没有作为出租方出租房产给沪澄公司。张燕提供的和新型材公司告业主的通知中亦表明和新型材公司希望业主与沪澄公司签订租赁合同以进行招商工作，该份通知的时间为2017年5月5日，这说明当时和新型材公司对于业主的房产没有实际管理控制。4.从张燕提交的《人民调解口头协议登记》来看，协议内容有“2010年张燕在和新国际购置16幢123-1、123两间门面房，王建舜将张燕的二间门面房于2018年出租给钟习锁，2018年9月份左右知道此情况”，这说明在当时占其房产的不是和新型材公司，张燕针对此称沪澄公司是和新型材公司的延续，没有事实和法律依据。5.经向和新国际型材市场的物业工作人员调查，物业管理人员关于“在汇江商贸关掉之后有人想租张燕的房产与张燕联系”及“在2018年某个时候张燕曾因物业将一张桌子放在一期16幢124房内时来交涉”的陈述，均表明在陈述所指向的时间内和新型材公司并未占有使用该房产，而是由张燕管控。综合上述几点，对张燕陈述在委托经营管理期满后和新型材公司继续占有使用其房屋不予采信，对张燕请求支付委托经营管理期限之后的占有使用费没有事实依据，法院不予支持。针对争议焦点（四），委托经营管理协议的双方是张燕、王卫东与和新型材公司，李星良并不是合同的相对方，也不是合同的其他义务人，张燕要求李星良与和新型材公司共同承担清偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决:一、江阴和新国际型材市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付张燕租金64000元及其中16000元自2010年11月16日起、16000元自2011年4月16日起、16000元自2011年11月16日起、16000元自2012年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息、以64000元为基数自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回张燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7810元，由张燕负担5207元，由江阴和新国际型材市场有限公司负担2603元。二审对一审法院查明的事实予以确认。另二审中，张燕向本院提交：张燕与物业经理窦坤仁、与陆莘莘和顾斌、与丁信良、徐秋妙、与孙国香、与马爱芳的丈夫钟习锁的录音、江阴月城司法所朱所长视频等人的九份视频及录音光盘，证明案涉房屋由和新型材公司、李星良在使用，其有权收取案涉123房屋租金及占用使用费。和新型材公司、李星良对于张燕提供的视频及电话录音的真实性均不认可，无法确认真实性，不能作为定案的依据。二审中，张燕向本院申请调取（2020）苏0281刑初41号案件中的公安机关对李星良、马爱芳、陈建新、周开锁的询问笔录，本院依法调取后，张燕质证认为，案涉两间商铺由和新型材公司用回租方式取得，由被上诉人一直在经营获利。和新型材公司质证认为，从马爱芳的笔录当中可以看到案涉123、124号商铺是由王建舜所在的沪澄公司出租给马爱芳，而根据其一审中已经阐明的事实，案涉1××3号房屋因房款仅支付一半，所以，案涉1××3号房屋的产权还应当是属于和新国际型材公司的。和新公司将包括案涉1××3号房屋以内的部分在和新公司名下的房产包给沪澄公司出租管理。至于案涉124号房屋从始至终就未交付给和新国际型材公司管理。该房屋系沪澄公司私自占有使用与其无关。二审中，张燕向本院申请证人徐某到庭作证，证明案涉房屋由被上诉人一直在使用。徐某陈述，2006年造房子，到2010年房子建好了，开了一个毛纺织市场，过了一年多毛纺织市场破产了。现在的房子做了办公楼。2012年做了钢材市场，16栋123、124号也是做办公楼，一年多后钢材市场也倒闭了，之后2014年开了海鲜市场。16栋123、124做了超市，之后的我就不清楚了。123、124号房屋大概2019年底由张燕在卖棉毛衫，2109年底之前是不认识的人在卖鸡蛋。和新国际型材公司对于徐某的陈述真实性存疑。此外，张燕还向本院提交了其他材料。以证明案涉商铺有水电显示，商铺一直在经营，商铺在全市场位置最佳等。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、张燕是否有权收取案涉1××3号商铺的租金。二、张燕收取案涉124号商铺的租金应截止何时。三、李星良是否承担连带责任。关于争议焦点一，首先，张燕、王卫东与和新隆置业公司签订的《商品房买卖合同》及张燕、王卫东与和新纺织品公司签订的《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》，系双方真实意思表示，且内容并不违法，应认定为有效协议，双方均应按协议履行。其次，根据张燕与和新隆置业公司签订的《商品房买卖合同》的约定“买受人在签订合同时应支付总价款的50%，余款按揭支付部分，应在合同签订之日起15个工作日内完成办理。出卖人应在2010年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用，如买受人未付清全部房款的或因买受人自身原因，导致商品房交付前产生法律纠纷的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”，张燕在未付清房款前和新隆置业公司有权延期交付房产，而张燕至今尚未付清房款，新隆置业公司也称其未将案涉1××3号商铺交付给张燕。且在2010年12月23日张燕、王卫东向和新纺织品公司交款1000元，和新纺织品公司出具了1000元收据，和新纺织品公司在该收据中明确注明：收款事由为用于下次16-111号交房时抵用，由此可说明，截止2010年12月23日，张燕并未将案涉1××3号商铺并未交付给和新纺织品公司。此后，张燕也未举证和新隆置业公司已向其交付了案涉1××3号商铺。因此，可以认定，和新隆置业公司并未将123商铺交付给张燕。再次，虽然张燕（甲方）与和新型材公司（乙方）签订的《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》约定，张燕将其购买的案涉1××3号商铺委托给和新型材公司经营、出租，但双方还约定“甲方应于协议签署后即将该房屋交付给乙方经营、出租，如因发展商尚未具备交付房屋条件的，以发展商实际交付房屋时间作为甲方向乙方交付的时间。”，和新隆置业公司并未将123商铺交付给张燕，张燕也未举证其已将案涉1××3号商铺交付给和新纺织品公司。因此，张燕无权向和新型材公司收取该商铺的租金。如张燕认为和新隆置业公司延期交房造成其损失，张燕可另行向和新隆置业公司主张。关于争议焦点二，首先，根据张燕（甲方）与和新型材公司（乙方）签订的《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》约定，委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。但本案案涉商铺在委托经营期满后，双方并未签订新的委托经营管理合同。其次，新型材公司经营的市场一直没有经营成功，和新型材公司因拖欠众多业主委托经营管理期内的租金，引起众多业主到政府部门去维权。一审中法院经向市场一期的其他业主的调查，均陈述委托经营管理期满后和新型材公司并未继续占有业主的房产进行管理经营。张燕也因在2015年因拖欠租期内租金的事宜与其他业主到政府部门维权。由此也能说明，经营期满后，和新型材公司并不继续占有案涉商铺。再次，从张燕在诉讼中提交的《人民调解口头协议登记》协议内容来看，“2010年张燕在和新国际购置16幢123-1、123两间门面房，王建舜将张燕的二间门面房于2018年出租给钟习锁，2018年9月份左右知道此情况，与月城镇政府协商暂无结果”，说明案涉商铺当时是由王建舜占用并将出租给钟习锁，而非由和新型材公司占用并出租给王建舜。此外，张燕在二中提供的证据材料不足以证明和新型材公司或李星良在委托经营管理期限之后继续占有使用案涉商铺。因此，对张燕上诉请求和新型材公司支付委托经营管理期限之后的占有使用费，本院不予支持。至于案涉商铺经营期满后由他人占有使用，张燕可另行向他人主张权利。关于争议焦点三，连带责任由法律规定或当事人约定。本案中，虽然李星良是和新型材公司的法定代表人，但张燕是与和新型材公司签订的《和新国际纺织品原辅料市场一期商铺委托经营管理协议》，李星良并不是该合同的相对方，且双方在协议中并未约定李星良对和新型材公司的债务承担连带责任。因此，张燕上诉请求李星良承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张燕的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7810元，由张燕负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年四月二十一日书记员  徐冬晖