江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初7443号原告（反诉被告）：张洋阳，男，1989年9月18日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：栾春雷，江苏华旦律师事务所律师。被告(反诉原告)：南京快时尚商业管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1P76R16P，住所地南京市栖霞区尧化街道科创路1号02幢101室。法定代表人：薛萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈恕莹，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉清，江苏宁创律师事务所实习律师。原告(反诉被告)张洋阳与被告(反诉原告)南京快时尚商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员许庆林独任审判，于2021年1月18日、3月3日两次公开开庭进行了审理。原告张洋阳及委托诉讼代理人栾春雷，被告委托诉讼代理人陈恕莹、李嘉清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方于2020年9月23日解除房屋租赁合同；2、判令被告返还原告支付的2019年10月1日至2020年3月31日止的半年租金149969.5元和保证金98610元，合计248579.5元,并支付相应利息（以248579.5元为基数，从2019年3月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告赔偿原告支付的居间服务费100000元、设计施工图纸费9855元和装修费损失100000元，合计209855元;4、判令被告给付原告协商解除租赁合同违约金149969.5元（299939元÷12个月×6个月）;5、本案诉讼费、律师费、保全费均由被告承担。事实与理由：2019年2月14日，原告经南京明邺商业管理有限公司的居间服务，在当年3月份初步与被告达成承租其位于南京市栖霞区，并于2019年3月15日支付给被告租房保证金98610元，之后又支付被告半年租金149969.5元。2019年6月13日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同编号2019ＪＧＤＡＶＥＭＬＬ―-0120,合同约定被告以原告2019年3月份看房时的房屋现状交付原告，租赁期限5年，自2019年10月1日至2025年9月30日，第一年租金为299939元，半年为一个交租期。房屋交付日为2019年6月30日。原告为了尽早开业，在支付保证金后便开始着手找人设计施工图纸、装修事宜，期间原告多次要求和催告，希望被告能如期交房，但被告还是未能如期交付。协商交房期间，被告在案涉房屋加装了两道长约30米、宽约80厘米、高约30厘米的烟道，地面砌砖埋设管道，封堵一扇大门，并建了一间面积约6平方米的小房间。这些增建设施严重与案涉合同约定不符，原告与被告多方沟通协商未果。此后，被告虽自2020年6月17日多次联系原告，希望交付房屋，但被告对上述问题不予解决。2020年8月24日，原告正式向被告发出解除案涉合同通知书“联络函”一份，要求被告承担因解除案涉合同所产生的损失。2020年9月18日，被告回函，同意解除案涉合同。但对原告要求退还押金、租金和赔偿损失，至今未予解决。原告认为被告行为己构成违约，且严重损害了原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）辩称，1、双方之间的租赁合同已经解除,被告对解除合同时间有异议，被告回函日期是9月18日，应当以此日为准。2、原告要求被告返还租金和保证金，其实被告已经多次通知原告收房，但是原告无正当理由拒绝收房，根据合同约定视为房屋交接成功，原告应当承担此后的租金费用，直至双方解除合同为止。3、原告要求赔偿其它损失，被告认为原告向被告发函中所述因合同目的不能实现缺乏证据，实际是原告恶意违约，原告应当对其所产生的各项损失自行承担责任。4、被告不存在违约情形，原告要求被告承担违约金理由不能成立。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告提出反诉，要求原告承担违约责任。按照合同约定，被反诉人应当支付合同总金额20%的违约金，扣除已经交纳的履约保证金98610元后，反诉被告还应当承担562830.8元。反诉被告张洋阳辩称，反诉原告反诉理由不成立，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了相应证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2019年6月13日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同编号2019JGDAVEMLL―-0120,签约品牌：3号餐厅。合同约定，乙方同意承租该房屋，并且已现场查看、知悉该房屋现状，甲方以现状交付。房屋建筑面积为865平方米，租期自2019年10月1日起至2025年9月30日止。履约保证金为98610元。第一年租金为299939元，第二年租金为449908元，第三年租金为472404元，第四年租金…租金支付方式为半年一付，提前一个月支付。首期租金在本合同签订后5日内支付。房屋交付，（1）本合同项下的交付日为2019年6月30日，如乙方无故不及时收房，则视为甲方已交付，一切责任由乙方自行承担。（2）至交付日到来之日，若该商铺仍不符合约定的交付标准，则上述交付日和计租日顺延，甲方不因交付日的顺延向乙方或任何其他方做出赔偿或补偿。如发生交付日顺延的情况，则乙方应当在甲方通知的期限内签署《房屋交接验收确认书》，《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下交付日。若乙方未能在甲方通知的期限内对该商铺进行验收或验收后拒绝签署《房屋交接验收确认书》的，则上述甲方通知的期限届满之日即为本合同项下交付日。（3）房屋交付现状为，具体详见本合同附件2：房屋交接验收确认书。合同第八条，（1）乙方按照规定办妥全部施工手续后，方可开始装修装饰工程，自行承担全部的责任和费用。（2）乙方必须获得甲方审核装修方案认可后方可办理进场装修手续。第九条乙方开业日乙方应当在2019年10月1日前开业经营。俞某和张某自愿为乙方履行提供担保。但此两人未签字。该合同还就其他事项作了相应约定。双方在签订该租赁合同前已经进行了磋商。原告于2019年3月15日支付给被告履约保证金98610元，同年3月25日支付给被告半年租金149969.5元。当合同约定的交付日2019年6月30日到来时，被告未能交付房屋。之后，被告在原告房屋内加装了两道30米长的排烟管道，又建了一间约6平方米的小房间作为隔油池。双方为此进行了沟通和协商，但未取得一致意见。2020年8月24日，原告向被告发出解除案涉房屋租赁合同的通知书（联络函），并要求被告承担因解除合同所产生的损失。2020年9月18日，被告回函，同意解除案涉租赁合同。双方对赔偿问题分歧较大，原告遂向本院提起诉讼。双方有争议的事实如下：1、原告认为双方签订房屋租赁合同后，被告擅自在原告案涉房屋里架设两排排烟管道以及隔油池等，未与原告协商，属于违约行为，导致原告合同目的不能实现。而被告则认为，双方签订的租赁合同约定，在房屋交付日到来之时不能满足交付条件的，交付日顺延。而排烟管道系消防设施，必须在消防设施符合交付条件时才能交付。因消防需要，被告在加装烟道和隔油池时已经与原告另一位合伙人俞某进行过沟通，俞某是认可的，且说变更自己的设计图纸。当被告消防设施等符合验收条件后于2020年6月17日向原告发出收房通知时，原告拒绝接收房屋。原告属于违约行为，应当承担违约责任。2、原告损失证据。（1）原告提供2019年2月14日与南京明邺商业管理有限公司签署的《委托居间服务合同》、看房确认书、汇款凭证，证明原告以俞某名义于2019年3月12日汇款支付给该公司中介费100000元。（2）原告提供2019年3月11日和4月19日两次通过微信转账合计9855元给设计师高某，以此证明请设计师为其案涉房屋进行设计施工图纸、样板沟通相关事宜。（3）原告与南京弘润易居装饰有限公司签订的《商铺装修合同》，并于2019年7月10日通过微信、支付宝支付给该公司100000元。（4）原告为此次维权，支付给律师代理费的合同和发票。而被告对上述证据均不认可，认为真假无法判定，即使存在，亦系原告自己违约造成。本院认为，本案争议焦点之一，合同效力及解除时间。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。现本案当事人均认可合同解除，故双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月18日解除。争议焦点之二系解除后的合同权利义务关系及各自损失问题。对此，本院认为，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原被告双方于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》约定“甲方以现状交付”，而现状交付是涉案房屋内没有所谓消防设施的烟道和隔油池，但同时又约定，“交付日到来之日，若该商铺仍不符合约定的交付标准，则上述交付日和计租日顺延，甲方不因交付日的顺延向乙方或任何其他方做出赔偿或补偿。”当交付日到来之日，因消防不符合条件，双方交付日自然顺延。之后，被告作为出租方，根据消防要求，增设烟道、隔油池，此时作为承租方应当积极配合，双方完全可以协商解决，变更合同相应内容，比如减少租金、变更设计方案等以达到实现合同目的，原告先期投入的装修设计等费用亦可以延续下去，但原告却直接向被告提出解除合同，原告对其解除合同具有过错。而作为出租方反诉原告，在双方租赁合同已经签订的情况下，需要增设一些设施等，应当与对方进行协商处理，找出更好更优的方案予以解决，不应当单方或者在未协商一致的情况下变动原先的合同内容，被告对此也有过错。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案双方协商解除合同后，被告应当退还已经收取原告的半年租金和履约保证金。关于原告损失问题，本院认为，本院相信原告为履行合同在做装修等准备工作，为此会有一定资金的投入，但对是否需要中介公司为其居间不能持肯定态度，即便需要或证据真实性，此费用也不是签订租赁合同后发生的实际费用。其次，原告装修设计费用即便真实，因其没有直接用于现场施工，原告可以与对方协商，协商不成也可以诉讼。即便最终构成原告的损失，该损失也是原告行使解除合同所造成的。因此，能够确定原告直接损失的是支付给被告半年租金和履约保证金放在被告处的利息损失。至于被告提出的反诉，因其自身亦有过错，故反诉请求不能成立。综上，本院综合当事人双方的过错、双方证据真伪、租赁市场行情等因素，衡平当事人利益，对被告提出的反诉和原告提出的另外赔偿损失的请求，均不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张洋阳与被告南京快时尚商业管理有限公司于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告南京快时尚商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告张洋阳租金149969.5元、履约保证金98610元，合计248579.5元，同时承担此款利息损失（以248579.5元为基数，自2019年6月13日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张洋阳其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南京快时尚商业管理有限公司的反诉请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费9884元，减半收取4942元，由原被告双方各负担一半。诉讼保全费3774元，由原告张洋阳负担。反诉费4714元，由被告南京快时尚商业管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  许庆林二○二一年四月七日法官助理任玲书记员郑佳玲