陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书   （2020）陕0116民初12229号   原告：邰银萍。    委托代理人王建林，陕西锦园律师事务所律师。   被告：刘琳琳。  被告周文涛。   二被告委托代理人：陈耀芳、王瑾仪，重庆万诚律师事务所律师。   第三人西安宜之家房地产营销策划有限公司。   法定代表人：刘海飞，该公司总经理。   委托代理人：李扬阳，该公司员工。   原告邰银萍诉被告刘琳琳、周文涛，第三人西安宜之家房地产营销策划有限公司（以下简称西安宜之家西安宜之家）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由审判员李翌平独任审判，原告邰银萍的委托代理人王建林、被告刘琳琳及刘琳琳、周文涛委托代理人陈耀芳，第三人西安宜之家的法定代表人刘海飞、委托代理人李扬阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告邰银萍的诉讼请求： 1、依法判令二被告双倍返还原告定金500000元。2、依法判令二被告赔偿律师费40000元、中介费15000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由： 2018年7月2日，在第三人西安宜之家的居间下，原告购买二被告所有的位于西安市未央区XX房XX路海伦春天XX室的房屋，成交价格为105万元。合同第六条约定“甲（二被告）乙（原告）双方需于2019年5月31日前符合过户条件时7个工作日共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续，该物业的新《不动产权证》由买方领取”，另外，合同第十一条第（1)项还约定“若甲乙双方任意一方不按本合同约定时间履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方需向守约方按房款10%的标准赔偿违约金以及定金双倍返还，还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了250000元的定金，但被告却因未取得房屋产权证，无法配合原告办理房屋过户手续。被告的行为导致合同无法顺利履行、目的不能实现，故原告诉至法院，请求判令如所求。    被告刘琳琳、周文涛辩称，被告不构成违约，合同应当继续履行。理由如下：首先，2018年6月8日刘琳琳与第三人西安宜之家签订《独家委托协议一份》，当时房屋尚未办理产权证书，故约定由西安宜之家出售该房屋并处理办理产权证书的问题。2018年7月2日，二被告与邰银萍、第三人签订了《房产买卖合同》，由于开发商已经告知房产证可能于2019年5月下发，故约定若2019年5月31日前满足了过户条件，双方需于7个工作日内办理过户手续。由于涉案房屋所在地的行政区划变化，导致涉案房屋所在小区第12号楼被延迟了审批，截止目前仍未取得产权证书，二被告对此无过错。其次，三方签订的《房产买卖合同》约定涉案房屋成交价为105万元，双方约定的定金已经过高，且被告实际共计收到款项仅为22万元，现双方已经签署正式的《房产买卖合同》，定金已经转为首付款，不再具有相应的定金性质。综上，两被告不构成违约，且希望三方继续履行合同，来降低各方的损失。   第三人西安宜之家述称，现在产权证还未办理完毕，原告不应单方要求解除合同。   经审理查明，2018年6月8日二被告与第三人签订《独家委托协议书》，约定由第三人代卖二被告所有的位于西安市未央区XX房XX路XX幢XX号房屋。2018年7月2日原、被告签订《购房定金协议》，约定：乙方（以下均为原告）预购甲方（以下均为二被告）全权处理的房产，今付定金25万元。第四条约定：甲乙双方将于*年*月*日签订《房屋买卖合同》，该定金转为房款。同日，原告和二被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定：二被告将上述房屋出售给原告，金额为105万元。双方约定定金25万元，上述定金由第三人托管，第三人收到定金即视为二被告收到定金……居某某协助查验该物业的产权状况。原、被告需于2019年5月31日前符合过户条件时7个工作日内共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续，该物业的新《不动产权证》由原告领取。二被告应于过户当天将该物业交付原告。若甲乙双方任意一方不按本合同约定时间履行或不完全按本合同约定时间履行则视为违约，违约方需按房款10%的标准赔偿违约金以及定金双倍返还，还应当赔偿给守约方造成的一切损失。包括但不限于律师费等，还应向居某某支付双方中介服务费。合同签订后，原告支付了25万元给二被告，二被告对此签下《收条》，第三人收取原告缴纳中介费15000元。2020年9月7日原告向被告发函，要求解除合同，并赔付50万元。庭审中，二被告称自己只收到22万元。通过和本案所涉开发商了解，本案所涉房屋所在楼栋均尚未办理房屋产权证书，但正在办理的过程中。   以上事实有《房屋买卖合同》、《独家委托协议书》、收条及庭审笔录在卷佐证。      本院认为，原、被告和第三人经协商一致签订《购房定金协议》、《房产买卖合同》，未违反法律规定，应当认定合法有效。《购房定金协议》约定《房产买卖合同》后25万元转化为购房款，故应以此约定为准。原告在签订合同时知晓该房屋尚未办理产权证，故应当认为原告对房屋出售时被告对该房屋权利瑕疵的认可和可能按期无法取得产权证风险的预知。合同约定在2019年5月31日前符合过户条件时7个工作日办理过户登记，应当认为该约定中办理房产证的条件为2019年5月31日前且符合过户条件时过户，但2019年5月31日前该房屋因未办理产权证书至被告名下，该合同2019年5月31日前继续履行的条件不能成立，合同无法再继续如约履行，故原告要求解除合同，退还25万元的诉讼请求依法应予支持。现该房产证并非不可能办理，而是正在办理的过程中，考虑原告在签订买卖合同时对二被告未取得所有权这一情况的知晓和了解且现在二被告愿意继续履行合同，故不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，原告要求双倍返还定金及支付律师费的诉讼请求依法不予支持。第三人作为专业的房屋中介机构，应当明知原告未取得所有权的房屋在交易时存在的风险，但其漠视该风险，而使得本案的交易最终无法履行，存在过错，故应当退还原告支付的中介费15000元。原告将定金和房款支付给被告，2019年5月31日前未能满足房屋过户的条件，双方其后未能达成变更合同的约定，被告实际占有使用该房款，考虑到被告刘琳琳、周文涛实际受益和被告实际损失的情况，被告刘琳琳、周文涛应当支付原告该25万元自2019年5月31日至实际退还之日的利息，利率以2019年8月19日前以银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后以中国人民银行授权全国银行间同业拆借一年期LPR计算。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》（1999年版）第五条、第六条、第九十三条之规定，判决如下：     一、被告刘琳琳、周文涛于判决生效后十日内向原告邰银萍退还定金和购房款共计25万元，并支付自2019年6月1日至实际退还之日的利息，利率以2019年8月19日前以银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后以中国人民银行授权全国银行间同业拆借一年期LPR计算；   二、第三人西安宜之家房地产营销策划有限公司于判决生效后退还原告中介费15000元；   三、驳回原告邰银萍其余诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9350（原告邰银萍已预交），由被告刘琳琳、周文涛负担4700元,剩余由原告自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审判员  李翌平   二 0 二一年四 月十九日   书记员  李    晨        1