辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2767号上诉人（原审原告）：上海上置物业集团有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路118号（华府天地购物中心2F-A2室）负责人：刘登成，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，男，1973年7月21日出生，汉族，系该公司经理，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孔亚南，女，1986年10月16日出生，汉族，系该公司客服专员，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：郭美琴，女，1956年4月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈乃旭，男，1955年10月28日出生，汉族，系郭美琴爱人，住沈阳市和平区。上诉人上海上置物业集团有限公司沈阳分公司（以下简称“上置物业公司”）因与被上诉人郭美琴物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上置物业公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审;2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认为上诉人在2020年09月29日之前未向被上诉人主张其拖欠未付的物业服务费，故上诉人向法院提起诉讼前三年的，即2016年11月01日至2017年09月28日期间的物业服务费已超过诉讼时效被上诉人的诉请已经超过了诉讼时效，故此期间的物业服务费主张不予支持。上诉人认为以上认定事实错误，适用法律不当，理由如下：其一，上诉人认为物业服务费的收取依据是《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业管理服务合同》，合同当事方之间存在的系持续性的物业服务合同关系，因此应将这段期间产生的所有物业管理费视为一个整体，而业主每年缴纳物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”。按照前期物业管理服务合同，被上诉人给付物业服务费的方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，因此诉讼时效应从《沈阳雅宾利花园（二期）前期物业管理服务合同》约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算或从上诉人停止物业服务开始计算（即2018年11月30日），故上诉人主张的权利并未超过诉讼时效。一审判决认定本2016年11月1日至2017年9月28日期间的物业服务费己超过三年的诉讼时效，属于适用法律错误。其二，上诉人在诉讼时效内并不存在怠于行使主张物业服务费的权利的事实，相反上诉人提交的2019年3月15日向涉案房屋大门粘贴的催缴物业费的照片；以及上诉人在退出该小区时联合小区业主委员会分别向全体业主发出的《上海上置物业集团有限公司沈阳雅宾利花园二期项目撤场公告》和《关于上置物业撤场进度的公告与交纳物业费的号召》中均表明了上诉人积极主张物业服务费的权利的事实。鉴于诉讼时效制度的本意在于敦促权利人积极行使权利，以尽早结束权利义务的不确定状态，上诉人粘贴催缴函，退场时公告等行为就表明其积极主张权利的意思表示和行为，是积极行使权利的一种表现。且按《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业管理服务合同》第七条的约定“乙方对拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴。”鉴于前期物业服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，该合同明确约定的送达方式亦应认为合法有效，以该送达方式进行的物业服务费的催缴也应该是合法有效的送达并产生诉讼时效中断之效力;二、原审法院认为上诉人主张的物业费滞纳金，因原告提供的证据不足以认定被上诉人系恶意拖欠物业服务费，故原审法院不予支持属认定事实错误，适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误,适用法律不当。请求二审法院依法查明事实,依法纠正一审判决错误,维护上诉人的合法权益。郭美琴辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据，上诉人的服务不符合合同约定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上置物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年11月1日至2018年11月30日期间拖欠的物业服务费10,967.50元；2.判令被告支付物业费的滞纳金20,728.56元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2013年12月10日，上海上置物业集团有限公司与涉案房产开发商辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订了一份《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》，约定：上海上置物业集团有限公司系被告房产所在园区的物业服务公司；物业服务包括以下内容：1、物业共同部位的维修、养护和服务；2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和服务；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和服务；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护服务；7、对业主的装饰装修行为的管理和秩序维护服务；在物业服务区域内，乙方提供其他服务包括以下事项：1、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；2、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的有偿维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费；3、对有关住宅区的商业用房及其他合作服务项目进行管理；4、推进社区文化建设。物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：3.2元（含电梯费）/月/平方米；商业物业：2.8元/月/平方米；地下车位：100元/月个；业主应于开发商出具的“入住通知书”约定交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在缴纳约定日期首月15日前履行交纳义务。逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金。2015年被告作为沈阳市和平区和平南大街101-2号1-1-1，建筑面积137.09平方米房产的所有权人办理了涉案房屋的入住手续时其收到过一本业主入住手册，在业主入住手册上明确载明高层住宅：3.2元（含电梯费）/月/平方米，被告并缴纳了2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费5,264.40元。被告从2016年11月1日以后未再缴纳物业费。2018年10月被告将涉案房屋卖给他人后于2018年12月搬离了涉案房屋。2018年11月30日，原告撤场不再为该小区提供物业服务。另查明，原告系上海上置物业集团有限公司的下属分公司，上海上置物业集团有限公司委托授权原告代其收取沈阳雅宾利花园二期物业服务费。一审法院认为，上海上置物业集团有限公司与涉案房产开发商辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订的《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。本案经查，原告受上海上置物业集团有限公司授权为包括被告在内所在小区的全体业主提供物业服务，其享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利，现被告未履行缴费义务，应承担相应的民事责任。对于原告主张的物业费，庭审中被告提出2016年11月1日至2017年10月31日物业费已超过诉讼时效，经查，原告系2019年3月15日曾向涉案房屋张贴过催缴单，但被告已于2018年12月因房屋已卖就已搬离了涉案房屋，庭审中被告陈述并未看到该催缴单，现原告提供的证据不足以证明曾向被告进行了催缴，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算之规定，原告系2020年9月29日起诉至法院，故2016年11月1日至2017年9月28日期间的物业费已超过了诉讼时效，本院仅对原告主张2017年9月29日至2018年11月30日期间的物业费予以支持，经计算为6,244元（137.09平方米×3.2元/月/平方米÷30天×427天）。对于原告主张的物业费滞纳金，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出因二次发水给其造成了损失，原告当时承诺给其免除了物业服务费，并在2018年10月办理卖房手续时，原告当时给被告出具过不欠物业费手续的辩解，因其未提供相应的证据，且被告对此不予认可，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的雅宾利花园二期的前期物业合同上没有原、被告的签字，双方也不是合同的当事人，原告不具有主体资格及按3.2元/月/平方米的物业费收费标准没有沈阳市物价局的批准，物业也没有提供收费许可的辩解，经查，《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》系上海上置物业集团有限公司与涉案房产开发商辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订的，原告系受上海上置物业集团有限公司授权管理并收取物业服务费，并依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，本院认为本案原告具有主体资格，且收取物业费的标准有合同的约定且被告亦曾按此标准缴纳过物业费，故对被告提出的该项辩解不予采纳；对于被告提出原告物业服务不达标，达不到3.2元/平方米标准，且原告在物业服务中存在很多瑕疵和工作不到位，未能完全履行服务义务，在物业公司违约行为的情况下，要求业主缴纳全部的物业费、滞纳金有违公平原则及开发商没有兑现当时的承诺，设置四季花房的辩解，因被告提供的证据不足以证明其主张，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭美琴于本判决生效后十日内给付原告上海上置物业集团有限公司沈阳分公司2017年9月29日至2018年11月30日期间的物业服务费6,244元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元（已减半收取），由原告上海上置物业集团有限公司沈阳分公司承担237元，被告郭美琴承担59元。二审中，上诉人向法庭提供如下证据：物业公司撤场公告（复印件）、雅宾利花园二期业主委员会缴纳物业费的号召（复印件），证明上诉人积极主张物业服务费的权利和事实。郭美琴对上述证据的质证意见：真实性有异议，我没有见过这组证据，该证据形成时间早于一审，上诉人一审未提供。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉上置物业公司与辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订的《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括被上诉人在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现上诉人已按约定履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用，而作为业主的被诉人享受了上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。故一审法院判令被上诉人继续履行给付物业费义务并无不当。关于上诉人的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，因二审中，上诉人向法庭提交2018年11月21日的《上海上置物业集团有限公司沈阳雅宾利花园二期项目撤场公告》和2018年11月22日《关于上置物业撤场进度的公告与交纳物业费的号召》，均提及2018年11月30日前的物业费业主应向上诉人交纳，证明上诉人在诉讼时效届满前及时主张了权利，构成诉讼时效中断的情形，故一审认定2016年11月1日至2017年9月28日期间的物业费已超过诉讼时效不当，应予纠正。据此计算，2016年11月1日至2018年11月30日期间的物业费数额应为10,967元（137.09平方米×3.2元/月/平方米×25个月）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16859号民事判决第二项即“二、驳回原告的其他诉讼请求。”；二、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16859号民事判决第一项“一、被告郭美琴于本判决生效后十日内给付原告上海上置物业集团有限公司沈阳分公司2017年9月29日至2018年11月30日期间的物业服务费6,244元；”为“被上诉人郭美琴于本判决生效后十日内给付上诉人上海上置物业集团有限公司沈阳分公司2016年11月1日至2018年11月30日期间的物业服务费10,967元”；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费296元（已减半收取），由上诉人上海上置物业集团有限公司沈阳分公司承担198元，由被上诉人郭美琴承担98元；二审案件受理费296元，由上诉人上海上置物业集团有限公司沈阳分公司承担198元，由被上诉人郭美琴承担98元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年四月十五日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。