山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1640号 上诉人（原审被告）：恒生地产淄博桓台有限公司，住所地，山东省桓台县恒生未来城25号楼112铺。 法定代表人：张秀平，总经理。 委托诉讼代理人：于霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐子涵，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙亚东，男，1985年8月5日出生，汉族，住山东省桓台县。 被上诉人（原审原告）：田芳，女，1985年4月28日出生，汉族，住山东省桓台县。 上诉人恒生地产淄博桓台有限公司(以下简称“恒生地产”)因与被上诉人孙亚东、田芳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2021）鲁0321民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒生地产上诉请求：一、请求依法发回重审或在查明案件事实的基础上依法改判；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，致使判决错误。一、被上诉人房屋权属登记证书的发放非上诉人一人之力所能完成，证书的发放需要不动产权中心、测绘部门、税务部门、银行等单位的参与，缺一不可，上诉人在合同约定的时间内提交了办证资料，不存在违约行为。因此判决上诉人承担违约责任属于认定事实不清，判决错误。合同中约定的办证时间指的是上诉人提交办证资料的时间，上诉人已经在约定的时间内已经完成了办证的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。根据法律规定，开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。而在本案中上诉人已经在约定的时间内提交所需办证资料，不存在违约行为，不应承担违约责任。一审判决书认定上诉人为被上诉人办理不动产权证书与事实不符。从办证过程可以明确，证件的办理过程中需要不动产中心、测绘部门、税务部门、银行(分期付款购房的)等部门的参与，而他们的参与是缺一不可的。而这些部门不受上诉人管理，是不可控的，可控的就是上诉人可以提交的办证资料，而这些资料的提交上诉人均在合理的时间内已经提交，证件的延期并非上诉人造成的。对于多个原因导致的一个结果，让上诉人对结果承担责任，显失公平。二、假设上诉人存在违约行为，那么一审判决认定违约金标准过高。假设上诉人存在违约行为，上诉人认为涉案合同约定的日万分之二的违约金过高。根据全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用第六条：合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。因合同履行过程中，上诉人积极履行合同义务，对于证件逾期发放责任并不在上诉人，在当前经济形势不好，上诉人公司运营困难，且证件逾期发放并未给被上诉人造成实际经济损失的角度充分综合考虑，将违约金标准调整至日万分之零点五。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求贵院依法查明案情，支持上诉人的上诉请求。 孙亚东、田芳向一审法院起诉请求：1．依法判令恒生地产淄博桓台有限公司支付孙亚东、田芳违约金21234.85元；2．本案诉讼费由恒生地产淄博桓台有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月15日，恒生地产淄博桓台有限公司作为出卖人与买受人孙亚东、共有人田芳签订商品房买卖合同一份，合同约定，孙亚东、田芳购买恒生地产淄博桓台有限公司开发的恒生未来城20号楼1单元01001号楼房一套，总金额为568010元。预售人与预购人或预购人可以持该合同向房屋登记机构申请预购商品房预告登记，出卖人应当在2017年11月30日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2‰×超期天数向买受人支付违约金；如因买受人提供的个人资料不齐全或政府部门工作变动等使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不由出卖人承担相关责任。具体约定见附件五。合同附件五第六条规定，买受人需在接到出卖人办理权属登记通知后十个工作日内按有关规定与出卖人签订移交结算协议书，并办理房屋权属登记。如因买受人的原因，不能在规定期限内办理房屋权属登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始至实际办理房屋权属登记之日止，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。自出卖人将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日起即视为出卖人已完成协助买受人产权登记工作。双方确认买卖合同第十五条规定的权属登记仅指房屋所有权登记，权属登记前买受人非经出卖人和按揭银行允许不得转让所购买房屋。2018年2月6日，恒生地产淄博桓台有限公司向孙亚东出具了购房发票，其中载明房款为553356元，储藏室款为38700元，车位已收款5000元，发票合计价款为597056元。后，恒生地产淄博桓台有限公司为孙亚东、田芳办理不动产权证书，登记时间为2018年5月25日。 一审法院认为，恒生地产淄博桓台有限公司与孙亚东、田芳签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据商品房买卖合同约定，恒生地产淄博桓台有限公司应于2017年11月30日之前为孙亚东、田芳办理完毕房屋权属登记，但恒生地产淄博桓台有限公司2018年5月25日为孙亚东、田芳办理完毕房产证，恒生地产淄博桓台有限公司构成违约，应承担违约责任。孙亚东、田芳主张以含储藏室的价款606710元计算自2017年11月30日至2018年5月25日的违约金21234.85元，但根据双方签订的合同约定及发票载明的房价款为553356元，故一审法院以553356元为基数自2017年12月1日起至2018年5月24日按日万分之二计算违约金为19367.46元。恒生地产淄博桓台有限公司辩称其于2017年11月23日将办理产权登记的资料报送桓台县不动产登记中心，已提前完成产权登记工作，没有任何违约行为。经审查，商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在2017年11月30日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记，测绘部门出具测绘报告延期亦不属于双方合同约定延期的正当理由。故对恒生地产淄博桓台有限公司的该项辩称意见，不予采纳。恒生地产淄博桓台有限公司辩称双方合同约定的违约金过高，主张按日万分之零点五计算。经审核，双方约定的违约金比例并未超出法律的禁止性规定，故对恒生地产淄博桓台有限公司该项辩称意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、恒生地产淄博桓台有限公司支付孙亚东、田芳违约金19367.46元，于判决生效后十日内付清；二、驳回孙亚东、田芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，孙亚东、田芳负担15元，恒生地产淄博桓台有限公司负担150元。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人是否存在违约办证的行为以及如果存在违约办证行为，违约金是否应当调整至日万分之零点五。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。按照房屋买卖合同约定，上诉人应在2017年11月30日之前为被上诉人办理完毕房屋权属登记，而事实上涉案房屋房产证办理完毕的时间是2018年5月25日，上诉人构成违约。上诉人主张其逾期办证系由多个部门、延迟测绘等原因造成，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，在订立合同时对于房屋的交付和办证过程，及过程中遇到的可变因素应该有一个基本的预判，其作为合同文本提供者，交房时间和办证时间都是在这个基本预判基础上约定的；除非遇到不可抗力或者重大情势变更，房地产开发企业逾期办证应承担违约责任；同时，涉案房屋买卖合同是上诉人与被上诉人双方签订，合同当事人为上诉人与被上诉人双方，与其他方不存在合同关系，上诉人上诉中所提及的各单位方均不是涉案合同当事人，没有承担合同责任的义务。关于上诉人上诉主张违约金标准过高、应将违约金标准降至日万分之零点五的问题。本院认为，当事人应当对自己主张的事实承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人并未举证证明合同约定的违约金过高并超出上述法律规定的依法应当进行调整的范围，应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，上诉人恒生地产淄博桓台有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费284元，由上诉人恒生地产淄博桓台有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 侯 康 审判员 胡晓梅 二〇二一年四月二十三日 书记员 刘 瑜