江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10800号上诉人（原审原告）：黄东，男，1991年7月14日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:南京海高房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区墨香路30号（红山办事处）。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人黄东因与被上诉人南京海高房地产开发有限公司（以下简称海高公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2019）苏0102民初7403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄东上诉请求：一、撤销原判,依法改判支持上诉人鉴定申请和一审全部诉讼请求：1、被上诉人就装修质量瑕疵向黄东折价赔偿40000元；2、被上诉人赔偿上诉人已维修部分的维修期间无法入住的租金损失30000元（按5000元每月计算6个月）。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、经一审法院现场勘查，案涉房屋装修质量瑕疵客观存在，一审就上诉人所有的诉请整体酌定赔偿仅1.8万元，显失公平。二、因被上诉人在此前维修过程中，致上诉人无法使用房屋数月，被上诉人应赔偿上诉人无法居住期间的房屋租金损失，一审对此赔偿项目未予明确具体金额，未确定该项损失，系认定事实不清，适用法律错误。关于该项诉请，上诉人一审提交最高人民法院公报案例，即2016年第12期公布的李明柏诉金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案例，法院认为因出卖人出售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。据江苏省高级人民法院《关于建立类案强制检索报告制度的规定（试行）》，一审法院应当参照适用。涉案房屋因存在装修质量瑕疵致上诉人无法使用是客观事实，在被上诉人一审否认维修事宜的情况下，上诉人曾向法院申请调取维修记录，然被上诉人未提供，其作为控制书证的当事人拒不提交，法院可认定上诉人所主张的质量维修致无法使用的事实存在。综上，请求支持上诉人的上诉请求。海高公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。黄东向一审法院提出诉讼请求：1.判令海高公司对涉案房屋装修质量瑕疵进行折价赔偿，共计122000元（包括更换地板20000元，阳台推拉移门2000元，大理石碎裂30000元，墙纸墙布20000元，墙砖空鼓、马桶卫浴缸未安装吸油烟机排风通风10000元，租金损失40000元）；2.判令海高公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月25日，海高公司（甲方，预售人）与黄东（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，约定甲方向乙方预售案涉房屋，案涉房屋以建筑面积计价，单价为33439.62元每平方米，总价3242306元；甲方应于2018年12月31日前向乙方交付案涉房屋；甲方承诺案涉房屋使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，案涉房屋主体结构质量确属不合格的，或因房屋存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任，保修期内，乙方发现案涉房屋存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方报修通知后应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修，否则应按每拖延一天5元的标准向乙方支付违约金。双方约定案涉房屋的装饰装修材料及设备标准见附件4。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见装修交付标准，即《中海玄武公馆精装配置（12栋）》，该配置清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌：1.空调系统：大金或同等档次品牌分体空调，客厅：3P柜机，卧室：1P壁挂机；2.净水系统：AO斯密斯、3M、霍尼或同等档次品牌前置净水，厨房末端二次净水；3.地暖系统：威能或同等档次品牌锅炉，水暖式；4.卫浴系统：科勒或同等档次品牌台盆、马桶、龙头花洒、五金；5.厨房系统：（1）电器：西门子或同等档次品牌油烟机、燃气灶、消毒柜；（2）橱柜：博洛尼或同等档次品牌橱柜及配件（转角拉篮）；（3）水槽、龙头：科勒或同等档次品牌；6.墙面系统：（1）厨房、卫生间：马可波罗、东鹏、新明珠或同档次品牌墙砖；（2）客厅、餐厅、卧室：高级定制墙纸，局部硬包；7.地面系统：（1）厨房、卫生间：马可波罗、东鹏、新明珠或同档次品牌地砖；（2）玄关、客厅、餐厅：高级定制石材；（3）卧室：书香门地或同等档次品牌实木多层地板；8.顶面系统：（1）厨房、卫生间：防水石膏板+铝扣板集成吊顶，卫生间附赠风暖浴霸，厨房附赠凉霸；（2）客厅、餐厅、卧室：多乐士或同等档次品牌乳胶漆，局部吊顶；9.门系统：（1）门：高级定制，进户门为铸铝门，室内门为木门，阳台门为塑钢推拉门；（2）门锁：高级定制，进户门锁为电子锁，室内门锁为锌合金锁；10.收纳系统：高级定制玄关柜、浴室柜、浴室镜柜、阳台地柜；11.家政系统：摩恩或同等档次品牌水槽、龙头；12.灯光系统：射灯、灯带、吸顶灯为雷士、三雄极光或同等档次品牌，主卧室渐灭灯、玄关感应灯为高级定制；13.其他：（1）开关面板：施耐德或同等档次品牌；（2）可视对讲：安居宝或同等档次品牌。甲方特别备注：墙砖、墙纸、地砖、石材、地板、橱柜、收纳等不可避免与展示样板在色泽、纹理等方面存在差异可能。黄东为证明案涉房屋的装修质量不符合合同约定，提交了《房屋查验报告》以及案涉房屋内部装修图片，证明案涉房屋存在大量装修质量问题，严重影响其使用。黄东称其已对其中部分质量问题进行了自行维修，更换了地板和墙纸等，但仍存在一些无法修复的质量问题。海高公司质证称：根据《预售合同》的约定，如果案涉房屋存在重大质量问题，需要经省、市级有资质的机构进行认定，而不能由民间机构进行认定，故黄东主张案涉房屋存在装修质量问题依据不足。图片的拍摄时间、地点、房号、设备均未看到，故对真实性、关联性均不认可。2020年8月7日，一审法院组织双方至案涉房屋进行现场勘查，发现案涉房屋主要存在客厅、餐厅的地砖有一定程度的开裂，卫生间淋浴室的地砖开裂严重，厨房和卫生间的墙砖有一定程度的空鼓等装修质量问题，双方对此均予以确认，均表示通过折价赔偿的方式解决，并表示如果双方对赔偿金额协商不成，由法院酌情确定。一审法院认为：黄东与海高公司签订的《预售合同》及《其它约定》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。黄东按约履行了付款义务，海高公司应按合同约定的交付时间向黄东交付符合约定标准的房屋。对于黄东要求海高公司对案涉房屋装修质量瑕疵进行折价赔偿，以及要求海高公司承担租金损失的诉讼请求，一审法院部分予以支持，理由如下：虽然双方已办理了案涉房屋的交付手续，但不能因此而认定案涉房屋的装修质量完全符合合同约定，亦不能认定黄东对案涉房屋交付状况的认可。根据一审法院现场勘察，案涉房屋的装修质量瑕疵客观存在，故海高公司应承担相应的违约责任。因双方已达成折价赔偿的一致处理意见，但双方就赔偿金额未达成协议，故一审法院根据装修质量瑕疵的实际情况酌情确定赔偿金额。根据装修质量瑕疵的程度、面积，以及黄东自行维修而无法在案涉房屋内居住所导致的合理租金损失，并考虑黄东前期对部分质量瑕疵自行维修所需的成本，一审法院酌情支持18000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、海高公司于判决生效之日起十日内赔偿黄东18000元；二、驳回黄东的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由海高房公司负担（黄东预交案件受理费的余款25元由一审法院退回）。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人黄东与被上诉人海高公司签订的《预售合同》及《其它约定》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据一审法院现场勘验情况，案涉房屋存在装修质量瑕疵，海高公司应承担相应的违约责任。双方已达成折价赔偿的处理意见，但就赔偿金额未达成一致，一审法院根据案涉房屋装修质量瑕疵的程度、面积，以及黄东自行维修而无法在案涉房屋内居住所导致的合理租金损失，并考虑黄东前期对部分质量瑕疵自行维修所需的成本，酌定海高公司赔偿18000元并无不当。上诉人关于赔偿金额过低的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，上诉人黄东提出的鉴定申请因无必要，一审法院未予准许并无不当。综上所述，上诉人黄东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄东负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 刘 凡审 判 员 李任飞二〇二一年四月十二日法官助理 冯 超书 记 员 朱亚芳