山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1110号上诉人（原审原告）：王爱国，男，1964年11月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：穆振燕，女，1975年3月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审第三人）：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：强锋，董事长。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。负责人：范连涛，行长。委托诉讼代理人：宋辉，该银行工作人员。委托诉讼代理人：刘百妮，该银行工作人员。上诉人王爱国因与被上诉人穆振燕、山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）、中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农行市中支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初12069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，适用独任制审理。审理过程中，因本案案情复杂，依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人王爱国的委托诉讼代理人高强、被上诉人鲁能亘富公司的委托诉讼代理人王若宇、被上诉人农行市中支行的委托诉讼代理人刘百妮到庭参加诉讼。被上诉人穆振燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱国上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判，支持王爱国在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未等待（2020）鲁0103民初3359案件的审理结果（可能存在二审）即恢复本案审理，严重违反法定程序，应当发回重审。一审法院已经做出（2019）鲁0103民初12069号民事裁定书，裁定中止本案的审理，等待（2020）鲁0103民初3359案件的判决结果。（2020）鲁0103执异25号执行裁定书裁定中止对济南市房产的执行，李永林、解志美不服提起执行异议之诉，目前该案正在进一步审理中，尚未有结果，一审法院即恢复审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）、（六）规定。二、即便涉案房产存在（预）查封登记，一审法院驳回王爱国的全部诉讼请求，也是错误的。（一）一审第一项诉讼请求为穆振燕向农行市中支行偿还剩余贷款本息200万元（具体还款金额以银行确认的数额为准）；若穆振燕拒不偿还银行本息，请求法院依法判令王爱国代穆振燕向贷款银行偿还贷款本息。该诉讼请求不受（预）查封登记的影响，应当予以支持。（二）一审第二项诉讼请求为判令穆振燕办理坐落于济南市、济南市市中区某不动产的登记证书，办理至穆振燕名下，鲁能亘富公司予以配合。该查封登记仅仅是对穆振燕网签备案登记的查封，不是对开发商的查封。代理人曾经拨打12345咨询，济南市不动产登记中心回复，虽然有查封，但不是查封的开发商，而是查封的穆振燕的网签备案，1某某某某号房屋、车库某某某某均可以从开发商名下转移登记至穆振燕名下。（三）一审第三项诉讼请求为判令穆振燕取得自己的不动产登记证书后5日内，协助王爱国将上述不动产转移登记至王爱国名下。案外人李永林并没有对车库某某某某申请查封登记，目前车库某某某某上的首次查封登记是王爱国自行申请的，因此应当支持穆振燕办理车库某某某某登记后，再行转移登记至王爱国名下。至于1某某某某号房屋，需要等待执行异议之诉的结果，请法院中止本案审理。（四）基于上述三点原因，一审诉讼费用均由王爱国负担是错误的。补充上诉意见：一、一审法院于2020年12月30日作出（2020）鲁0103民初3359号民事判决书，判决驳回李永林、解志美的诉讼请求，即解除涉案房屋查封登记。李永林、解志美不服，已经提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）、（六）规定，请中止本案审理。二、（2020）鲁0103民初3359号民事判决书载明：“2020年11月30日，王爱国向本院缴纳20万元，载明用途系交付李永林与穆振燕一案执行……,王爱国在执行异议前实际支付了部分购房款为253.6万元，王爱国已经分两次向本院交付了共计166.4万元用于李永林、解志美与穆振燕执行一案……”王爱国已经交付了全部购房款420万元。三、《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”基于此，请二审法院查明农行市中支行与穆振燕的抵押借款合同是否有约定，若无约定可带抵押转移登记。穆振燕未作答辩。鲁能亘富公司辩称，对一审判决认定的事实及适用的法律均无异议。农行市中支行辩称，对一审判决认定的事实及适用的法律均无异议。王爱国向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令被告穆振燕向农行市中支行偿还剩余贷款本息200万元，（具体还款金额以银行确认的数额为准）；若被告穆振燕拒不偿还银行本息，请求依法判令原告王爱国代被告穆振燕向贷款银行偿还贷款本息。二、请求法院依法判令被告穆振燕办理坐落于济南市、济南市市中区某不动产（若地址变更，以变更后的地址为准）的登记证书，办理至穆振燕名下，鲁能亘富公司予以配合。三、请求法院依法判令被告穆振燕取得自己的不动产登记证书后5日内，协助原告王爱国将上述不动产（若地址变更，以变更后的地址为准）转移登记至原告王爱国名下。四、诉讼费用由被告穆振燕负担。一审法院认定事实：2013年9月30日，穆振燕与鲁能亘富公司签订一份商品房买卖合同，约定穆振燕购买鲁能亘富公司开发的鲁能领秀城某某室住宅及1号车库某某某某号车位。上述房屋及车位目前的登记所有权人为鲁能亘富公司。2015年7月24日，穆振燕为购房从农行济南泉城支行（现已合并为农行市中支行）贷款229万元。2016年3月31日，王爱国与穆振燕签订一份房屋买卖合同，约定穆振燕将鲁能领秀城某某室及相应的地下车位出售给王爱国，总价款420万元。截止至2019年6月15日，穆振燕认可收到王爱国的购房款273.6万元。2020年3月18日，王爱国将剩余购房款146.4万元交至一审法院。在李永林、解志美与亓荣振、穆振燕民间借贷纠纷一案审理过程中，一审法院于2017年8月23日作出（2017）鲁0103民初6373号民事裁定书，于2017年9月6日以（2017）鲁0103执保578号协助执行通知书预查封穆振燕购买的鲁能领秀城某某室房产，查封期限自2017年9月6日至2020年9月5日。2017年11月20日，一审法院作出（2017）鲁0103民初6373号民事判决，判令亓荣振、穆振燕偿还李永林、解志美借款180万元及利息。2018年9月29日，李永林、解志美向一审法院申请执行。2018年11月23日，双方达成执行和解协议，一审法院作出（2018）鲁0103执3396号民事裁定书，裁定（2017）鲁0103民初6373号民事判决书终结执行。因亓荣振、穆振燕未履行和解协议，李永林、解志美于2019年11月25日就和解协议向一审法院提起诉讼。2019年11月26日，一审法院作出（2019）鲁0103民初11343号民事调解书。因亓荣振、穆振燕未履行调解书确定的义务，李永林、解志美于2020年1月15日向一审法院申请执行，该案正在执行过程中。2020年3月10日，盛世物业领秀城二十二区物业服务中心出具证明，载明王爱国和配偶、子女在鲁能领秀城某某室居住，自2016年4月交房以来，物业费及车位管理费用按时缴纳。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……本案中，原告王爱国要求被告穆振燕为其办理鲁能领秀城某某室住宅及1号车库某某某某号车位的过户手续，但上述房产和车位现仍登记在鲁能亘富公司名下且存在查封，能否办理过户存在一定的不确定性，故目前暂不具备过户条件。对于原告的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待条件具备后另行主张权利。判决：驳回原告王爱国的诉讼请求。案件受理费40400元，减半收取计20200元，财产保全费5000元，均由原告王爱国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王爱国在二审中提交以下证据：证据一、（2020）鲁0103执异25号执行裁定书复印件1份、（2020）鲁0103民初3359号民事判决书1份，欲证明：1、因案外人李永林、解志美申请一审法院对涉案房屋查封登记，故王爱国提出执行异议，一审法院作出（2020）鲁0103执异25号执行裁定书，裁定中止对济南市市中区鲁能领秀城某某某某号楼1某某某某室房产的执行。李永林、解志美不服提起执行异议之诉，案号（2020）鲁0103民初3359号，请求继续执行该房产。2020年12月30日，一审法院作出（2020）鲁0103民初3359号民事判决书，驳回李永林、解志美的诉讼请求，即解除涉案房屋查封登记。李永林、解志美不服，上诉至济南市中级人民法院。2、（2020）鲁0103民初3359号民事判决书第15页中下部载明：“2020年11月30日，王爱国向本院缴纳20万元，载明用途系交付李永林与穆振燕一案执行。”第18页下部载明：王爱国在执行异议前已经缴纳购房款253.6万元，“王爱国已经分两次向本院交付了共计166.4万元用于李永林、解志美与穆振燕执行一案......”王爱国已经交付了全部购房款420万元。证据二、济南市中级人民法院于2021年3月15日作出的（2021）鲁01民终1671号民事判决书一份，欲证明：济南市中级人民法院维持一审法院（2020）鲁0103民初3359号民事判决，应当解除李永林、解志美申请的备案登记在穆振燕名下、首次登记在鲁能亘富公司名下、坐落于济南市不动产的查封登记。证据三、2021年3月20日调取的房屋权属状况信息四份，查封裁定、协助执行通知书17页，欲证明李永林、解志美申请对济南市房产首次查封，结合证据一，该首次应当解除，王爱国已经申请的轮候查封将成为首次查封；王爱国申请的对车库某某某某查封是首次查封，李永林、解志美申请的对车库某某某某查封是轮候查封，该轮候查封不生效，故执行异议之诉案件没有处理车库某某某某的查封情况。证据四、2020年4月6日调取的房屋权属状况信息（601房产）2份，欲证明王爱国根据济南市中级人民法院于2021年3月15日作出（2021）鲁01民终1671号民事判决书，向济南市市中区人民法院提出解除对601房产的查封的申请，一审法院已解除李永林、解志美申请的对601房产的查封，目前601房产的查封登记系王爱国申请的本案查封，是首次查封，没有轮候查封。穆振燕未作质证。鲁能亘富公司对以上证据质证称，对证据一的真实性无异议，该裁判文书内容均与鲁能亘富公司无关，对文书所载明的内容及事实鲁能亘富公司不清楚。对证据二至证据四的真实性均没有异议，王爱国与案外人李永林、解志美的争议纠纷与鲁能亘富公司无关。农行市中支行质证称，对证据一的真实性无异议，该裁判文书内容均与农行市中支行无关，对文书所载明的内容及事实农行市中支行不清楚。对证据二至证据四的真实性均没有异议，王爱国与案外人李永林、解志美的争议纠纷与农行市中支行无关。二审另查明，一审法院在执行李永林、解志美与亓荣振、穆振燕民间借贷纠纷的案件中，查封了涉案的房产，王爱国为此提出执行异议，一审法院于2020年4月2日作出（2020）鲁0103执异25号执行裁定书，裁定中止对济南市市中区鲁能领秀城某某某某号楼1某某某某室房产的执行。李永林、解志美不服该执行裁定，向一审法院提起诉讼并请求：1.请求撤销（2020）鲁0103执异25号执行裁定书，依法准许执行亓荣振、穆振燕名下济南市市中区鲁能领秀城某某某某号楼1某某某某室及附属地下室的房产。一审法院于2020年12月30日作出（2020）鲁0103民初3359号民事判决，该判决认定：1、关于房屋买卖合同签订时间的问题。王爱国与穆振燕签订房屋买卖合同的落款时间为2016年3月31日，李永林、解志美提出异议并申请鉴定，鉴定意见表明王爱国、穆振燕书写字迹形成于2018年10月以前。李永林、解志美认为鉴定意见不满足鉴定请求，鉴定结论无意义，但一审法院认为，笔迹形成时间的鉴定具有客观局限性，鉴定意见书虽未明确表明房屋买卖合同是否形成于查封之前，但亦未否认形成于2016年3月31日，结合王爱国最早一笔付款2016年3月31日的30万元附言“王先生订金”及其他付款证据，而李永林、解志美亦未申请重新鉴定或提交其他证据予以反驳，一审法院认定该买卖合同形成时间为2016年3月31日，该书面合同形成于一审法院查封前，合同合法有效。2、关于王爱国是否在查封前合法占有不动产的问题。一审法院认为，王爱国提交的结算移交协议书、机动车停放服务协议、物业费车位费收据等证据及领秀城二十二区物业服务中心出具的证明，能够反映出穆振燕购得涉案房屋，移交对象必然是穆振燕，其转售于王爱国后，由王爱国在交房时实际办理了交房、领钥匙、签订物业、水电、天然气、停车服务等一系列交房手续及后续装修手续，且王爱国配偶张莉茹的户口迁移记录也证实其在涉案房屋内实际居住并办理过落户手续，上述证据形成完整的证据链，能够证实王爱国在查封前实际居住使用涉案房产的事实。李永林、解志美的意见缺乏证据证实，一审法院不予采纳。3、关于价款支付的问题。王爱国提交的转账记录以及证人证言相互印证，能够证实其向穆振燕支付了273.6万元，该款项中部分款项载明为“王先生订金”、“购房”等，应认定为购房款。因穆振燕退还了20万元，故王爱国在提出执行异议前实际支付了部分购房款为253.6万元，且该付款符合双方补充协议的约定。王爱国已分两次向一审法院交付了共计166.4万元用于李永林、解志美与穆振燕执行一案，故能够认定王爱国已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。4、未办理过户的原因问题。本案房产并未办理过户至王爱国名下，系穆振燕因开发商初始登记未办理、房产被查封等因素未能办理房产权属登记故而无法过户所致，并非系王爱国自身原因。5、王爱国的权利能否排除执行的问题。一审法院认为，一方面，从两种请求权产生的时间来看，王爱国对案涉房产享有的请求权是基于2016年3月31日其购买涉案房屋的合同关系产生，而李永林、解志美享有的对物请求权是基于2017年通过判决确认的债权。王爱国对涉案房产的请求权成立在前，李永林、解志美的请求权与王爱国的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，王爱国享有的是针对涉案房产的物权期待权，而李永林、解志美享有的是针对穆振燕的一般金钱债权。因而，李永林、解志美的金钱债权请求权与王爱国的物权期待权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。综上，一审法院认为，王爱国就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且本案中并未对附属地下室采取查封措施，故李永林、解志美主张准许执行被告亓荣振、穆振燕名下济南市市中区鲁能领秀城某某某某号楼1某某某某室及附属地下室房产的事实及法律依据不足，对其诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回李永林、解志美的诉讼请求。李永林、解志美不服该判决，上诉至本院。本院于2021年3月15日作出（2021）鲁01民终1671号民事判决书，该判决认定：关于涉案《房屋买卖合同》的签订时间。王爱国就涉案房屋与穆振燕签订《房屋买卖合同》，合同落款时间为2016年3月31日，李永林、解志美上诉认为一审法院认定《房屋买卖合同》形成时间错误，本院认为，李永林、解志美一审时就涉案《房屋买卖合同》形成时间提起司法鉴定，经一审法院委托，江西求实司法鉴定中心作出鉴定意见书认为，标称时间“2016年3月31日”的《房屋买卖合同》中“穆振燕”及“王爱国”书写字迹符合2018年10月以前书写形成。李永林、解志美未对上述鉴定意见提出书面异议，且2016年3月31日，王爱国通过范和中向穆振燕银行转款交易附言亦载明系“王先生订金”，一审法院据此认定涉案《房屋买卖合同》形成时间是2016年3月31日，并无不当。根据一审查明事实，李永林、解志美与亓荣振、穆振燕民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年9月6日以（2017）鲁0103执保578号协助执行通知书预查封涉案房屋，查封期限为2017年9月6日至2020年9月5日。涉案《房屋买卖合同》的签订时间早于人民法院的查封时间。关于涉案房屋合同价款的支付问题。王爱国通过范和中、王惠玲、杨俊娥等人向穆振燕转账，根据银行转账凭证及证人证言，能够佐证上述款项系用于王爱国对涉案房屋的购房款，李永林、解志美虽对此提出异议，但未提交足以反驳上述证据的其他证据，本院不予采纳。关于涉案《补充协议》中73.6万元的支付问题，根据一审查明事实，2016年6月29日，王爱国通过赵金奎向穆振燕转账50万元，2016年4月1日至2016年6月30日之间，王爱国通过个人账户分5笔向穆振燕转账23.6万元，共计73.6万元，李永林、解志美上诉主张王爱国并未交付上述款项，但未提交足以反驳的相反证据，本院不予采纳。一审法院认定王爱国已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，并无不当。另，一审法院认定王爱国在查封前实际居住使用涉案房屋及涉案房屋未办理过户并非王爱国自身原因，依据充分，并无不当。故一审法院认定王爱国就涉案执行标的享有足以排除执行的民事权益，并无不当。判决：驳回上诉，维持原判。该判决作出后，一审法院于2021年4月6日解除李永林、解志美申请的对601房产的查封。2021年4月6日从济南市房屋档案馆查询的房屋权属状况信息显示，市中区鲁能领秀城某某某某号楼1某某某某室，查封单位：济南市市中区人民法院，查封期限：2020年1月3日起2023年1月2日止，查封文号：（2019）鲁0103民初12069号。2021年3月20日从济南市房屋档案馆查询的房屋权属状况信息显示，市中区某号，1、查封单位：济南市市中区人民法院，查封期限：2020年1月3日起2023年1月2日止，查封文号：（2019）鲁0103民初12069号。2、查封单位：济南市市中区人民法院，查封期限：2020年12月3日起2023年12月2日止，查封文号：（2020）鲁0103执286号。鲁能亘富公司在二审中认可涉案1－601室住宅及1号车库某某某某号车位已办理完初始登记，即已经取得了房屋产权大证，在买受人穆振燕结清银行贷款本息并按照相关规定缴纳住房维修金、契税等各项费用后，即具备办理分户确权登记的条件。王爱国同意在穆振燕不结清银行贷款或不缴纳住房维修金、契税等各项费用的情况下，其同意代穆振燕结清银行贷款并缴纳上述各项费用。农行市中支行称截止到2021年4月7日剩余本金为1840919.65元，并同意穆振燕提前结清银行贷款，亦同意王爱国代穆振燕提前结清银行贷款。以上事实由王爱国在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据生效裁判文书认定的事实及当事人的陈述，能够认定穆振燕与鲁能亘富公司签订的《商品房买卖合同》、王爱国与穆振燕签订的《房屋买卖合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。王爱国与穆振燕签订房屋买卖合同时，穆振燕尚未取得涉案房产的房屋权属证书，待卖方所有权证办理完毕此房产具备过户条件后，穆振燕应积极协助王爱国办理房屋产权的过户手续，现涉案房产案外人的查封已经解除，涉案车位的首次查封亦是本案的查封，涉案房产及车位已具备办理产权证书及过户的条件，王爱国已将涉案房产及车位款项全部付清，穆振燕应及时办理产权登记手续，鲁能亘富公司应按《商品房买卖合同》的约定协助穆振燕办理涉案房产权属证书至穆振燕名下。穆振燕应向农行市中支行清偿涉案房产抵押的剩余贷款本息，并解除在涉案房产上设定的抵押，若穆振燕未及时清偿银行贷款本息，王爱国可代穆振燕向农行市中支行清偿涉案房产抵押的剩余贷款本息（具体数额以农行市中支行出具的剩余贷款本息及费用清单为准）。穆振燕在取得涉案房产及车位所有权登记手续后，应按照双方合同约定协助王爱国办理涉案房产及车位的产权过户手续，将涉案房产及车位过户登记在王爱国名下。综上所述，王爱国的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初12069号民事判决；二、穆振燕于本判决生效之日起15日内向中国农业银行股份有限公司济南市中支行清偿涉案房产抵押贷款本息及相关费用（具体数额以中国农业银行股份有限公司济南市中支行出具的剩余贷款本息及费用清单为准），若穆振燕未在上述期间清偿银行贷款本息及相关费用，王爱国可于上述清偿到期之日起15日内代穆振燕向中国农业银行股份有限公司济南市中支行清偿上述贷款本息及相关费用；三、穆振燕在上述银行贷款抵押解除手续办理完毕之日起30日内办理济南市市中区鲁能领秀城某某室房产及济南市市中区鲁能领秀城某某某某号车库某某某某号车位的权属证书至穆振燕名下，山东鲁能亘富开发有限公司对此予以协助；四、穆振燕在济南市市中区鲁能领秀城某某室房产及济南市市中区鲁能领秀城某某某某号车库某某某某号车位所有权登记手续完备之日起30日内协助王爱国将上述房产及车位过户至王爱国名下。一审案件受理费40400元，减半收取计20200元，财产保全费5000元，均由被上诉人穆振燕负担。二审案件受理费40400元，由被上诉人穆振燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二一年四月十二日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟