湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0621民初662号 原告：刘庆平，男，1980年2月24日出生，汉族，临湘市人，住湖南省临湘市。 被告：胡艳群，男，1966年1月15日出生，汉族，岳阳县人，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人：陈飞雪，湖南忠民律师事务所律师。 原告刘庆平与被告胡艳群买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆平、被告胡艳群的委托诉讼代理人陈飞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘庆平向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2017年7月17日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告退还原告已支付的购房款25万元；3、请求判决被告向原告支付违约金83333元（违约金按原告负担的利息计算，即以25万元为基数，按月利率2%的标准，自原告向长沙市不动产登记中心申请退费之日即2018年1月19日起计算至25万元全部退还之日止，暂计算至2019年6月3日为250000元×500天×日利率0.067%＝83333元）；4、请求判决被告承担本案全部诉讼费用（2、3项合计金额为333333元）。事实与理由：2017年6月份，原告想在长沙购房用于居住，由此认识了从事房产中介工作的周军，同时原告向周军表示了手头上资金不足。周军听后，表示他可以帮原告买到合适的房子，启动资金只需几万元，其他资金他可以帮忙筹措。随后在周军的安排下，原告签了三份格式借款合同、2份格式委托支付书。2017年7月17日，在周军的安排下，原告与被告共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定：1、由原告购买被告所有的位于长沙市芙蓉区××村××栋××房，不动产权证书号为“长房权证芙蓉字第7××7，面积为174.96平米，用途为住宅（合同第一条）;2、房屋成交总价为88万元（合同第三条）;3、任何一方违反本合同约定，均构成违约，违约方应依本合同的约定向守约方承担违约责任（合同第八条）......原告于2017年6月19日委托案外人熊靖向被告支付房款15万元，于2017年7月25日向被告支付房款10万元，两次共计支付25万元。后原告依约缴纳了契税和办理不动产登记手续的其他相关费用。因原告没有购房资格，无法完成不动产权转移手续，上述房屋买卖被迫中止。2018年1月19日，原告向长沙市不动产登记中心提交退费申请，后长沙市不动产登记中心将原告已交费用全部退还给原告。2018年7月2日，案外人熊靖在长沙市开福区人民法院提起诉讼，要求原告偿还295000元借款本金及按月利率2%的标准支付利息，原告收到起诉状副本及相关证据后才知晓原告之前委托房产中介周军融资的借款系从熊靖处所借，并且借款本金通过原告签订的空白委托支付书的方式作为房款直接支付给了被告和周军。后被告又将25万元房款转付给了周军。周军通过这种欺骗手段恶意侵占客户资金后已躲藏起来，在熊靖起诉原告的民间借贷案件中也没有到庭参加诉讼。综上，被告收到原告支付的购房款后，在其得知原告无购房资格无法完成后续房屋交易，导致合同目的无法实现的情况下，应当和原告协商解除房屋买卖合同，并将收到的购房款退还给原告。但是被告却在周军的欺骗下，将原本属于原告的购房款转付给了周军，导致原告遭受了重大损失。被告在合同履行过程中具有重大过错，且违反了合同的相关约定，其应当向原告退还25万元购房款并且承担违约责任。故原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告胡艳群辩称，一、被答辩人的诉请超过了诉讼时效。从程序上看，被答辩人主张答辩人退还房款应在有效期间内提出。被答辩人知道或应当知道自己权利受到损害之日最迟应为2018年1月19日。但被答辩人于2021年1月25日才向人民法院提起诉讼，县法院于2021年3月15日受理。被答辩人向人民法院起诉答辩人退还购房款超过了三年的诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条、《《民事诉讼法>司法解释》第二百一十九条的规定，应驳回被答辩人的诉讼请求。二、被答辩人与答辩人之间人债务已经清结。从实体上看，被答辩人与答辩人双方之间的债务已经清结。被答辩人在(2018)湘0105民初4015号案庭审中陈述“房东、中介和我已经将所有债务关系清理好了”“买房的时候我和房东没有发生关系，我对买房的程序不清楚，中介是和房东签的合同”“原代：你是否知道胡艳群有没有付过钱给周军?被1：我应该知道的，我、房东、周军三个人在场，房东的钱退给周军是先于周军退给我的钱”。同时，(2018)湘0105民初4015号《民事判决书》载明“双方亦清结了之间的债务关系”。该判决书已经生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第(六)项的规定，现被答辩人提起诉讼没有事实和法律依据，其诉请应予驳回。综上，被答辩人程序上已超过时效丧失诉讼主体资格，实体上与答辩人已无债务关系，请求人民法院驳回其第2、第3项诉讼请求，其第1项请求双方当事人协商致已经解除。以上意见，恳请法院采纳。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对当事人有争议的证据和事实认定如下：一、原告向法庭提交《房屋买卖合同》，拟证明原、被告双方于2017年7月17日签订《房屋买卖合同》，双方对房屋位置、价格、面积、不动产登记手续办理等事项进行了约定。被告认为，对证据的真实性无异议，但是该合同只是配合过户用，不是真实的房屋买卖合同，真实的买卖合同是房东和中介签订的。本院认为，原、被告并不认识、通过中介周军建立房屋买卖关系的事实本院予以确认。二、原告向法庭提交民事起诉状、证据目录、借款合同、委托支付书、民事判决书，拟证明原告为凑集房款，向案外人熊靖借款295000元，其中25万元委托熊靖直接支付给了被告。之后在原告无购房资格而被迫取消房屋买卖后，被告未及时退还房款给原告，导致原告无法偿还熊靖的借款被熊靖起诉，并由此承担高额利息。被告认为，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告房款已经退还，与原告无法偿还熊靖的借款没有因果关系。本院认为，证据已经被告确认，其真实性予以采信。三、原告向法庭提交银行交易明细三张，拟证明被告明知在收到原告委托熊靖支付的房款后仍将房款转付给了案外人周军。被告认为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告收到熊靖的房款与被告付给案外人的款项没有必然联系。本院认为，被告确已收到经原告出具委托由案外人熊靖支付的购房款250000元，因原告在长沙市无购房资格，原告于2018年1月19日从长沙市不动产登记中心退还相关费用。根据长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初4015号民事判决确认“庭审中，被告刘庆平陈述因房屋交易未成，被告刘庆平、周军与业主胡艳群办理了退房手续，双方亦结清了之间的债务关系（当时仅支付购房款首付20余万元，业主将购房款20余万元退给周军，由周军赔偿业主20000元，赔偿被告刘庆平15000元，被告刘庆平先前因支付54000元，周军向原告共计支付69000元）”和本案庭审当事人陈述，可以认定原告对银行交易明细中钱的归属是知情的。原、被告及中介周军已协商解除购房合同，并就责任分配进行了处理，并对预付款退还进行了处理。此次清结债务后，原告与被告间未发生过联系，亦未就本案诉争标的向被告主张。四、被告向法庭提交长沙市开福区人民法院民事审判笔录一份，拟证明原告在（2018）湘0105民初4015号案件庭审中自认：1、被告是和中介签的合同；2、被告把钱退给了中介周军时原告知道，且在场，未提出异议；3、原、被告之间所有债务关系已经结清。原告认为，被告说的没有道理。对第二点说明一下，周军当时要将原告的钱退给原告，周军向胡艳群借了几万元钱，胡艳群没有将钱退给原告。熊靖的那笔钱原告是到2019年3月25日收到传票才知道这笔钱的存在。有证据证明被告知情这笔钱属于原告，他为什么将钱退给周军，这里有证据。被告在收到购房首付款时就应该知道这笔钱属于我，2017年6月19日，熊靖付给胡艳群的转账凭证上面写了是刘庆平的购房首付款，第二笔也是2017年7月25日由熊靖转账给胡艳群的账户上，上面也备注了是刘庆平的购房款，所以被告应该知道这两笔钱属于刘庆平的，原告没有写委托书要被告支付给周军。本院认为，在原、被告及中介协商解除合同结算时，原告明知周军要被告将购房款退还给原告，也知道中介周军欠被告的借款，原告对该款项的归属应当是知情的，视为原告对该行为的认可。而任由被告将预付的购房款支付给了周军且未提出异议。 本院认为，原、被告虽签订《房屋买卖合同》，但因原告无长沙市购房资格，买卖合同被迫中止，因此双方应当及时解除合同。原告与被告及中介周军于2018年1月19日就解除房屋买卖合同事宜进行了协商，并清结了双方债权债务，并从当日起原告从未向被告就本案所涉内容向被告主张，至本案向本院起诉，已超过三年，其诉讼时效亦已过。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告提出了诉讼时效抗辩，但原告无证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故被告提出其诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院依法予以支持。对原告的诉请，本院依法予以驳回。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘庆平的诉讼请求。 案件受理费6300元，减半收取3150元，由原告刘庆平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市市中级人民法院。 审判员  徐大兵 二〇二一年四月十二日 书记员  胥 婷 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。