江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终547号上诉人（原审被告）：张秀，女，住沭阳县。委托诉讼代理人：耿耿，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市鑫嘉达置业有限公司，统一社会信用代码91321322576685583K，住所地沭阳县银行双语学校商住楼101室、102室。法定代表人：刘家风，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯磊，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。上诉人张秀因与被上诉人宿迁市鑫嘉达置业有限公司（以下简称鑫嘉达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张秀及其委托诉讼代理人耿耿、周洲、被上诉人鑫嘉达公司委托诉讼代理人冯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误。2019年10月28日双方《补充协议》签订后，鑫嘉达公司从未向张秀主张余款。该《补充协议》的签订是因为张秀多次向住建局等机关反映鑫嘉达公司的违约行为，在政府部门的撮合下达成的，鑫嘉达公司承诺放弃尾款，张秀也不再就赠送露台、房屋质量、逾期交房等问题上访。从《补充协议》中约定张秀房款全部结清，鑫嘉达公司于当日开具全款的发票，可以反映出鑫嘉达公司放弃尾款，双方之间达成和解。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审，维护张秀的合法权益。鑫嘉达公司辩称：鑫嘉达公司从未放弃主张案涉房屋余款。2019年10月28日双方签订补充协议后，鑫嘉达公司曾向张秀主张余款，张秀在一审中亦认可。张秀主张房屋存在质量问题亦没有事实依据，而且从一审两名证人证言、证人与王某之间微信聊天内容、案外人韩某的陈述，可以证明在案涉房屋办理产权登记之后鑫嘉达公司一直在积极向张秀主张房屋余款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫嘉达公司向一审法院起诉请求：判令张秀给付购房款390000元及利息（利息以390000元为基数，自2019年12月1日起按照月息1%计算至实际还清款之日止）。一审法院认定事实：张秀购买鑫嘉达公司开发建设的沭阳县某小区，张秀于2017年1月14日向鑫嘉达公司交付首付款164273元。2017年1月16日，鑫嘉达公司与张秀就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号为a40a1318cb098f10，合同备案时间为2017年1月18日），约定建筑面积共168.04平方米（备注：经房管部门实测后建筑面积共168.28平方米，其中套内建筑面积136.836平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.445平方米）；该商品房单价为每平方米3888元，总金额为654273元；买受人于2017年1月11日前付足首付款164273元，剩余房款490000元向银行申请贷款，并于2017年1月28日前提供齐全办理贷款所需资料。合同第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定出卖人应当在2017年2月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合被合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经验收合格，买受人付清所有房款及相应的有关费用。合同还约定了逾期交房违约责任等其他内容。2018年8月13日，张秀向鑫嘉达公司交付房款100000元，双方签订《香溢花城房屋合同补充协议》，协议载明：“一、买受人购买香溢花城14-1-3203房屋，现实测面积为168.28平方米，总房款为654273元。二、首付款为264273元，贷款金额为390000元。”后因无法办理按揭贷款，经协商处理，由鑫嘉达公司于2018年11月16日先行将张秀交付涉案房屋。2019年10月28日，鑫嘉达公司为协助张秀办理涉案房屋产权登记，向张秀出具《补充协议》，协议载明：“甲方：宿迁市鑫嘉达置业有限公司乙方：张秀甲乙双方就乙方向甲方购买沭阳县某小区的买卖事宜作如下补充：一、《沭阳县商品房买卖合同》原约定为银行按揭贷款：签订合同时交付首付款人民币（大写）贰拾陆万肆仟贰佰柒拾叁元整。（小写）264273元整，余下人民币（大写）叁拾玖万元整，（小写）390000元整办理银行按揭贷款。二、现约定为一次性付款：签订《沭阳县商品房买卖合同》时乙方已交付首付款贰拾陆万肆仟贰佰柒拾叁元整。（小写）264273元整，余下房款人民币（大写）叁拾玖万元整，（小写）390000元整于2019年10月28日前办理一次性付款。该房款已结清。特此证明此协议作为原《沭阳县商品房买卖合同》的补充，与之同等效力。”鑫嘉达公司在该协议上签字确认。张秀以该《补充协议》办理产权登记，并于2019年10月30日领取涉案房屋的不动产权利证书。一审法院认为，双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及《香溢花城房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方对于张秀已支付首付款264273元无异议，对于剩余房款390000元未予支付亦无异议，但张秀辩称因鑫嘉达公司逾期交房、交付的房屋不符合质量要求、未兑现赠送露台等原因，张秀通过投诉信访维权，鑫嘉达公司为息访与张秀协商免除剩余房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”具体到本案，张秀对于其与鑫嘉达公司之间就涉案房款已经结清的事实应承担举证证明责任。首先，张秀辩称根据鑫嘉达公司提供的房屋钥匙交付通知单照片打印件载明的内容可以证明涉案房款及费用已经结清，但张秀在庭审中陈述鑫嘉达公司在交付房屋后曾催促张秀付清尾款，但张秀以要求鑫嘉达公司交付“两书”及维修房屋为由拒绝支付，由此可以反映房屋钥匙交付通知单照片打印件载明的房款及费用已结清与事实不符，故张秀不能以此证明房款已结清。其次，张秀提供其与鑫嘉达公司于2019年10月28日签订的《补充协议》，以此证明涉案房款已结清。但鑫嘉达公司的陈述、鑫嘉达公司两名证人的证言、两名证人与王某之间的微信聊天内容、案外人韩某的陈述、韩某与张秀所购房屋办证档案等证据形成完整证据链，可以证明鑫嘉达公司基于解决张秀无法办理按揭贷款支付房款的问题，为协助其办理产权登记，以办理房屋抵押贷款用于支付房款余款，而于2019年10月28日出具《补充协议》，且在办证之后一直主张房款余款的事实。最后，张秀提供其向相关部门人员的两份通话录音，证明其向相关部门反映问题，并由相关部门协调处理，鑫嘉达公司因此放弃房款余款。但该份录音无法核实通话人员身份，也无法证明该人员系以相关部门的名义处理相关事宜，另通话录音内容仅能反映出鑫嘉达公司违规收取首付款的相关情况，且根据通话时间即2018年11月12日、11月13日，结合张秀庭审中陈述其于2018年11月份通过投诉，鑫嘉达公司将涉案房屋交付张秀，及王某通过微信发送给证人刘某的显示有张秀于2018年11月16日签名的承诺书的内容，该两份通话即使系相关部门人员协调处理的回复电话，所协调处理的内容也仅包含涉案房屋的交付，而不涉及房款的免除。综上，张秀所提交的证据不足以证明其与鑫嘉达公司就涉案房屋余款免除协商一致，对此也未能提供其他证据予以证明，故依法对张秀辩称房款已结清的辩解不予采纳。对于张秀所辩称鑫嘉达公司存在逾期交房、交付的房屋不符合质量要求、未兑现赠送露台，对其利益造成损失，张秀可根据合同约定另行向鑫嘉达公司主张。综上，张秀提供的证据不足以证明涉案房屋余款390000元已结清，张秀在涉案房屋已交付并办理产权登记之后仍未付清房款，已构成违约，鑫嘉达公司要求张秀支付房款余款390000元，并自2019年12月1日起支付逾期付款利息，有事实和法律依据，依法予以支持。关于逾期付款利息标准，鑫嘉达公司主张按照张秀于2019年10月10日签订的协议约定的标准计算，但其未提供证据证明该协议系张秀签字确认，也未能证明系张秀委托他人签订，该协议对张秀并不产生效力，故对鑫嘉达公司要求按照协议约定的标准计算利息依法不予支持。因双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》中对于逾期付款违约责任有明确的约定，且该标准亦不存在需要调整的情形，故逾期付款利息则按照合同约定的标准即应付款每日万分之二进行计算。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、张秀于判决发生法律效力之日起十日内给付鑫嘉达公司购房款390000元及逾期付款利息（利息以390000元为基数，自2019年12月1日起每日按照万分之二计算至付清款之日止）；二、驳回鑫嘉达公司的其他诉讼请求。案件受理费7150元，减半收取3575元，保全费2520元，共计6095元，由张秀负担。本院二审期间，张秀提供：1.某小区增值税发票；2.不动产备案申请书，拟证明张秀与鑫嘉达公司就案涉房屋房款已经全部结清，鑫嘉达公司免除了张秀390000元购房款。鑫嘉达公司质证称：对两份证据真实性无异议，但是并不能达到张秀的证明目的。鑫嘉达公司是基于双方签订了协议和补充协议之后，才向张秀出具了不动产登记所需的相关材料，并不能视为鑫嘉达公司免除了390000元购房款。鑫嘉达公司提供《沭阳县建筑工程质量监督站出具的工程质量整改通知书》，拟证明案涉房屋并不存在质量问题。张秀质证称：该份证据系复印件，对三性均不予认可。本院对于双方当事人提交的证据认证意见如下：对于张秀提供的两份证据，鑫嘉达公司认可其真实性，本院依法予以确认；对于鑫嘉达公司提供的证据，因系复印件且张秀不予认可，本院不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：鑫嘉达公司要求张秀支付案涉房屋余款及利息有无事实和法律依据。本院认为，鑫嘉达公司要求张秀支付案涉房屋余款及利息有事实和法律依据。理由如下：1.鑫嘉达公司与张秀签订了《商品房买卖合同》及《香溢花城房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对张秀已支付首付款264273元无异议，亦认可张秀从未向鑫嘉达公司支付案涉房屋余款390000元。2.从2019年10月28日的协议来看，第二条约定“余下房款人民币（大写）叁拾玖万元整，（小写）390000元整于2019年10月28日前办理一次性付款”，但是张秀并不能提供证据证明其于2019年10月28日之前或当日向鑫嘉达公司支付390000元。3.张秀主张双方于2019年10月28日签订的协议，系鑫嘉达公司承诺放弃尾款，张秀也不再就赠送露台、房屋质量、逾期交房等问题上访而达成的。首先，该协议并不涉及张秀所主张的内容，鑫嘉达公司并不认可。其次，一审两名证人的证言、两名证人与王某之间的微信聊天内容、案外人韩某的陈述、韩某与张秀所购房屋办证档案等证据均可以证明，签订2019年10月28日补充协议是为了给张秀办证，鑫嘉达公司在办证之后一直积极向张秀主张案涉房屋余款。综上，上诉人张秀的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人张秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 朱 海审 判 员 沈 阳二〇二一年四月十二日法官助理 卢 芳书 记 员 许小璇