辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2737号上诉人（原审被告）：杨松，男，1977年2月25日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连旺宇物业有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。法定代表人：于旦，该公司经理。委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。上诉人杨松因与被上诉人大连旺宇物业有限公司（以下简称旺宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2020)辽0211民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨松上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，1.上诉人与被上诉人从未签订过物业服务协议，根据合同相对性原理，被上诉人无权起诉上诉人。2.案涉小区原物业服务单位为北京房修一物业管理有限公司，被上诉人与该公司于2013年3月1日的转交行为无效，因为未经小区业主大会或业主委员会同意。被上诉人无权向上诉人收取2013年3月1日之前的物业费。3.讼争债权已超过诉讼时效，依法不应得到支持。被上诉人在2017年之前从未向上诉人合法有效催收过物业费，相反，却张贴通知自2015年即终止对上诉人的物业服务。既然被上诉人已停止物业服务，自然无权收取物业费。被上诉人提交的催收材料无法证明已经有效送达给上诉人，不产生诉讼时效中断的法律效力。旺宇物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，根据我国合同法及民法典的相关规定，虽然双方没有签订前期物业合同，但是上诉人在本小区居住至今接受了被上诉人提供的服务，且被上诉人业与房屋开发商签订了前期物业合同，双方的物业服务合同成立，上诉人以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费没有法律依据。2.被上诉人已穷尽各种途径，包括诉讼、在房屋门上张贴催费通知、发律师函等手段不间断主张权利，诉请未过诉讼时效。旺宇物业向一审法院起诉请求：杨松立即缴纳拖欠的自2011年6月至2019年9月1日物业费6558元，支付逾期利息3148元，合计9706元。一审法院认定事实如下，2008年11月11日，姜南与大连长鹭房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，姜南购买位于大连市甘井子区房屋，建筑面积51.18平方米。2009年10月30日姜南与北京房修一物业管理有限公司大连分公司签订《前期物业服务协议》、《承诺书》及《房屋交付文件集册》，约定物业服务收费标准1.3元/月/平。2013年3月1日，北京房修一物业管理有限公司大连分公司与大连旺宇物业管理有限公司签订《物业管理转交协议》，自2013年3月1日正式将所管理物业转交给旺宇物业。2011年6月，姜南与杨松签订《大连市房地产买卖合同》，约定姜南将大连市甘井子区房屋出售给杨松，2011年6月15日大连房地产档案馆出具房屋登记信息，房屋所有权人变更为杨松，杨松自2011年6月15日起在该房屋居住，一直未缴纳物业费，现旺宇物业起诉杨松缴纳自2011年6月至2019年9月1日物业费6558元，支付逾期利息3148元，合计9706元。另，旺宇物业陈述2011年5月前的物业费姜南已全部付清。一审法院认为，《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2011年6月15日，杨松已实际取得房屋所有权，且一直居住至今，旺宇物业为小区业主提供物业服务，杨松已享受物业服务，理应按时缴纳物业费。虽旺宇物业与杨松未签订物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。现杨松以与旺宇物业未签订物业服务合同为由，拒交缴纳物业费，实属无理。故对旺宇物业的诉讼请求，一审法院予以支持。关于旺宇物业主张杨松支付违约金一节。一审法院认为，杨松存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，旺宇物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，旺宇物业现仍系该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现旺宇物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。旺宇物业作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和杨松每天的生活环境均与旺宇物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予考虑旺宇物业的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：自本判决发生法律效力后十日内，杨松支付大连旺宇物业管理有限公司2011年6月至2019年9月1日物业费6558元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨松承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2013年3月1日，旺宇物业与大连长鹭房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大连长鹭房屋开发有限公司委托旺宇物业对“红旗街道张家二期改造项目”提供前期物业管理服务。物业名称为“长鹭·晶品森岚”，位置为大连市甘井子区红旗街道红旗西路恩泽街，住宅物业费收费标准为1.3元/月·平方米，双方还约定了其他事项。还查明，姜南与大连长鹭房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，合同所涉商品房定名为“晶品森岚”。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业服务费。结合本案事实，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人因与建设单位签订《前期物业服务合同》，自2013年3月1日起成为案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方均应遵照该合同行使权利、履行义务。上诉人关于其与被上诉人之间不存在合同关系，被上诉人不是适格主体的上诉理由不能成立。被上诉人自2013年3月1日起为案涉小区提供了物业服务，有权自2013年3月1日起主张权利，但2011年6月至2013年2月28日期间的物业费，因被上诉人未提供相关证据证实其受让了该期间的债权，故，被上诉人向上诉人主张上述期间物业费，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，被上诉人曾于2016年12月7日向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，对讼争房屋主张物业服务费。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人于2016年12月提起诉讼适用两年诉讼时效的规定，即被上诉人主张2014年12月至2016年12月的物业费，法院应予支持。被上诉人主张其曾于2016年11月向姜南邮寄过催费通知，但未能提供邮寄内容，且上诉人不予认可，本院不予采信。被上诉人还主张曾在案涉房屋门上张贴催费通知，但被上诉人提供的照片中，催费通知没有落款时间，且照片亦没有拍摄时间，故，被上诉人主张2013年3月至2014年11月期间的物业费，因已超过法定诉讼时效，本院不予支持。上诉人应向被上诉人支付2014年12月至2019年9月1日期间的物业费3792元（57个月×51.18平方米×1.3元/月）。综上所述，上诉人杨松的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院(2020)辽0211民初1785号民事判决为，自本判决发生法律效力后十日内，杨松支付大连旺宇物业管理有限公司自2014年12月至2019年9月1日期间的物业费3792元；二、驳回大连旺宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由杨松负担；二审案件受理费25元，由杨松负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年四月二十一日书记员 朱彦锡