重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终828号上诉人（原审原告）：罗桂芳，女，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人（原审原告）：陈光祥，男，1970年12月15日出生，汉族，住重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：重庆新鸿力房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南阳路内转盘国土房管局宿舍2-252号，统一社会信用代码91500231320451978X。法定代表人：墙兴华，执行董事。委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王**杰，重庆市垫江县澄溪法律服务所实习法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆金惠物业管理有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路38号，统一社会信用代码91500231696583231A。法定代表人：陈智远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁华文，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。上诉人罗桂芳、陈光祥因与被上诉人重庆新鸿力房地产开发有限公司（以下简称新鸿力公司）、重庆金惠物业管理有限责任公司（以下简称金惠公司）合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗桂芳、陈光祥上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部起诉请求；2．本案诉讼费用由二被上诉人负担。事实及理由：1．上诉人与被上诉人签订的《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》合法有效，应当继续履行。2．《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》明确具体，被上诉人无权随意变更“产权属于建设方的车位，使用人按照180元∕月∕个缴纳”的约定。3．现行车位收费标准符合本小区实际情况，不应进行调整。4．被上诉人未能出示车位产权证明。小区建设初期规划明确区分人防工程、车库车位、地面车位等，一审法院未予区分，一律认定车位为被上诉人新鸿力公司所有。5.上诉人即便按照新的收费标准交纳了停车费，也不能表明上诉人赞同此标准，且上诉人并没有与被上诉人签订新的车位租赁合同。综上，一审法院认定事实、适用法律均错误。被上诉人新鸿力公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人金惠公司辩称，我公司系受新鸿力公司的委托管理车位，收取的停车费已全部转交给新鸿力公司。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。罗桂芳、陈光祥向一审法院起诉请求：1．判令新鸿力公司、金惠公司继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条约定的标准向原告收取停车费；2．本案诉讼费由新鸿力公司、金惠公司承担。一审法院审理查明，陈光祥与罗桂芳系夫妻，新鸿力公司系忠县天鹅湖岸小区商品房的开发商。2010年2月26日，陈光祥与重庆嘉年华城市建设发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陈光祥购买重庆嘉年华城市建设发展有限公司开发的位于忠县忠州街道红星小区天鹅湖岸小区的住房一套，具体位置为忠县忠州街道红星小区天鹅湖岸X-X-X-X号。后重庆嘉年华城市建设发展有限公司将该项目转让给新鸿力公司开发，该栋楼修建完工后，新鸿力公司委托金惠公司对天鹅湖岸小区进行前期物业管理。2012年1月6日，金惠公司在向陈光祥交房时签订了《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第二款（物业服务收费标准）第三项约定：停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的，使用人按180元/月/个交纳（该费用不包含物业服务费，金惠公司亦不收取物业服务费）；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。2019年1月1日，新鸿力公司将其天鹅湖岸小区的车位停车收费标准变更为业主小型车280元/月，2800元/年；非业主小型车360元/月，3600元/年，并报忠县发展和改革委员会备案。2019年1月31日，忠县发展和改革委员会同意备案。2020年6月21日，新鸿力公司在天鹅湖岸小区张贴公告，载明的主要内容如下：新鸿力公司将对停车费进行调整，调价时间为2020年7月1日起；租车到期业主提前做好时间安排，到财务室办理相关手续以保证车辆正常通行。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》。该告知书载明因开发商对小区停车库进行改造升级，成本增加，决定增加停车费用并报忠县发改委进行价格备案。具体的车库车位收费办法及标准如下：1．小区车位租金调整为260元/月（租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/年，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。同日，新鸿力和金惠公司向全体业主发出《告知书》，载明主要内容为：案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》没有约定租赁期限，视为不定期租赁，可以随时解除。现向全体业主公示：1．解除《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第一项第三款关于停车位租用及收费标准的约定；2．请有车业主及时自行前往公司办理停车位移交或签订新的《车位租赁协议》，以便继续合法使用；3．如未及时办理交接或签订新的《车位租赁协议》，公司将拒绝提供车位及停车事宜。另查明，从原、被告提供的车位租金收据和双方陈述可以确认，陈光祥于2019年4月至今一直向金惠公司承租停车位，金惠公司向陈光祥出具了租金收据，在该租金收据上载明了陈光祥承租车位所停车辆的车牌号、停车位具体位置（6号楼负一楼57号车位）、停车起止时间段以及租金金额。其中2020年9月1日交纳了停车费2600元，届满时间为2021年8月31日止。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、罗桂芳、陈光祥与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定；二、罗桂芳、陈光祥的诉讼请求能否成立。针对上述争议焦点，评析如下：罗桂芳、陈光祥与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定。新鸿力公司系案涉天鹅湖岸小区的建设方即房地产开发商，罗桂芳、陈光祥系该小区的购房业主，金惠公司系该小区的物业服务企业。金惠公司与罗桂芳、陈光祥之间系物业服务合同关系可以确定。但本案诉争标的系车位租赁价格引发的合同关系，虽然车位尚未办理产权登记，新鸿力公司系开发商，故可以确定新鸿力公司系案涉车位的权利人。虽然案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》在物业收费标准中载明停车费的价格，但明确注明不包含物业费，且不收取物业费，故可以认定金惠公司收取的该笔费用为租赁费，双方当事人就案涉车位形成的是车位租赁合同关系。需要明确的是金惠公司在《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》载明了车位租赁价格，只是希望小区业主根据该价格与公司建立车位租赁合同。此时，该小区的业主是否有承租意向，业主是否购买车辆，是否需要租赁车位，车位具体位置、租赁期限等均不能明确，因而，在该协议中载明车位租赁价格的行为系向车位所有人或潜在的承租人发出的要约邀请，业主在该协议上的签字行为并不构成车位租赁合同关系之承诺。购房业主实际向金惠公司提出租赁要求方为要约，金惠公司同意租赁并收取租金出具收据的行为系承诺。车位出租人与承租人并非通过案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》建立了车位租赁合同关系，而是通过上述要约和承诺的方式建立车位租赁合同关系并对租赁价格和租期进行约定，也即金惠公司向承租人开具的收据上所载明的内容才是双方租赁合同约定的具体内容。具体租赁时间系根据承租人的承租要求以及所交付租金金额所确定，交付的租金所对应的租期届满后，如承租人不再支付费用，则该阶段租赁关系即行终止。因此，可以认定双方就车位租赁实际建立的是定期租赁合同，租赁期限根据收据中载明的时间和承租人交付的租金金额而定。关于罗桂芳、陈光祥的诉讼请求能否成立的问题。根据案涉停车费收据表明双方对租金标准及租赁期限进行了明确约定，特别是在新鸿力公司对车位租金调整之后，陈光祥仍按新的价格标准向出租人租赁车位并按新的价格标准支付了相应租赁期限所对应的租金，足以表明双方就月租金标准重新达成一致，并按新的价格标准建立了新的车位租赁合同，且最后一次租赁合同尚在履行之中，双方应当按照该新的合同内容继续履行。故罗桂芳、陈光祥主张仍按照原月租金标准180元支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。同时，住宅小区的车位租赁价格属于政府指导价，新鸿力公司调整停车位租金的价格已报请忠县发展和改革委员会备案，并不违反法律规定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第二十五条、第六十条第一款的规定，判决：驳回罗桂芳、陈光祥的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由罗桂芳、陈光祥负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据现已查明的事实，新鸿力公司系案涉小区的开发商，争议的车位在未予出售的情况下属于新鸿力公司所有。金惠公司受新鸿力公司委托管理争议车位，收取停车费后转交给新鸿力公司，本案应属于新鸿力公司与上诉人之间发生的车位租赁合同纠纷；其次，《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》、《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》、《告知书》均应属于要约邀请，上诉人可以选择在本小区按照新的停车费标准签订车位租赁合同，或者另行寻找合理价格的停车位停放自己的车辆；再次，上诉人已向被上诉人金惠公司缴纳2020年9月1日至2021年8月31日的停车费2600元，由金惠公司出具收据。该项事实表明，上诉人已与被上诉人新鸿力公司成立期限为一年的车位租赁合同。上诉人的诉讼请求实质上为变更合同中的“停车费标准”。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方当事人重新协商；在合同期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”本案中，停车费上涨的事实及理由均形成于合同成立前，当事人亦未对停车费的标准产生重大误解，或者显失公平。因此，上诉人提出按照原停车费标准支付停车费的上诉理由，与上述法律规定不符，不予采纳。综上所述，上诉人罗桂芳、陈光祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人罗桂芳、陈光祥何负担。本判决为终审判决。审判长  杨继伟审判员  铁晓松审判员  杜抗洪二〇二一年四月九日书记员  魏椿林