山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终249号 上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博嘉慧置业有限公司，住所地淄博市张店区南世纪路9号嘉亿国际营销中心2楼201室。 法定代表人：毛根生，总经理。 委托诉讼代理人：张荣锴，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾义保，山东众成清泰（淄博）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高惠泉，男，1965年7月26日出生，汉族，无业，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：黄立星，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人淄博嘉慧置业有限公司（以下简称嘉慧公司）因与被上诉人高惠泉商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初5343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉慧公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用及反诉费用。事实与理由：一、原审中被上诉人并未完成举证责任，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。依据原审被上诉人起诉状中所主张的理由，被上诉人请求解除合同的依据为案涉房屋为槽钢层，按照谁主张举证的原则，被上诉人应当承担举证责任，证明何为槽钢层、案涉房屋是否为槽钢房，原审中法庭和上诉人均要求被上诉人对槽钢层的概念予以明确，但被上诉人并未作出明确解释也未提交任何参考依据，更未提交任何证据证明案涉房屋为所谓的槽钢层。经上诉人与现场施工人员核查，施工资料中未出现任何关于槽钢层的记录。原审判决却在无任何证据的情况下即认定案涉房屋系所谓槽钢房，明显缺乏事实及法律依据。二、上诉人与被上诉人明确约定双方权利义务仅以书面合同约定为准，在双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同(预售)》及补充协议中均未对槽钢层进行过约定，原审判决以非合同约定加重上诉人的义务，严重违背当事人意思自治和有违公平原则。原审中被上诉人提交录音及聊天记录一宗，以证明其与上诉人处工作人员曾口头协商过关于被上诉人所购房屋是否槽钢层的问题。经上诉人核实，并未查证该组证据是否真实，庭审中上诉人也并未认可该组证据真实性。一审中在没有其他证据相佐证的情况下，一审判决即对该组证据的真实性予以认可，并以此认定通话人员为上诉人处销售人员，且认定涉案房屋系槽钢层，难以让人信服。退一步讲，即便该证据真实，也不应作为上诉人与被上诉人之间权利义务的依据。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》第七条、《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第7.13条、《金科阳光宣言》第五条均明确约定：由于口头传递信息的不确定性，出卖人工作人员的口头介绍、约定、承诺均属无效，与商品房相关的情况及双方的权利义务以双方签订的书面文件为准。上述协议均系被上诉人与上诉人自愿签署，签署时被上诉人也并未要求增加关于槽钢层的约定，被上诉人在明知双方书面协议未对所谓槽钢层进行约定的情况下，又以涉案房屋系所谓槽钢层为由主张解除合同，有违诚实信用原则。三、被上诉人违反合同约定，未按时向银行提交按揭贷款资料，应当按照双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议约定承担违约责任。依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》第七条第(二)款，被上诉人采取首付+按揭贷款的付款方式购买案涉房屋；依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》补充协议第6.2.3条，“买受人应于主合同及补充协议签订当日向其选定的银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需要的全部资料(贷款资料以贷款银行或住房公积金管理中心提出的要求为准，出卖人提供的贷款资料列表仅供参考)，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理完全部贷款手续。买受人未在本款约定期限内完成本款前述事项的，应自签订主合同及补充协议之日起30日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款。”依据原审查明的事实，被上诉人于2020年5月29日与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，依照合同约定其应于当日向银行或住房公积金管理中心提交贷款所需资料，但其并未依约履行，因此，上诉人依据补充协议第6.2.3条约定与被上诉人解除合同并要求其支付违约金有事实和法律依据。 高惠泉辩称：一、坚持一审中的庭审意见和答辩意见，一审判决事实清楚，证据充分，上诉人上诉理由不符合法律规定，应予以驳回。二、1、上诉人称被上诉人未完成举证责任不符合事实。关于什么是槽钢层或槽钢房，对于上诉人是一个常识性问题，任何单位和个人都可以从网上查到，故上诉人的这一上诉观点与事实不符，被上诉人也不需要提供所谓槽钢层的正式名称。另外，本案中，被上诉人在购房签订认购书和预售合同前就明确向上诉人的销售人员信梦雨郑重说明不购买槽钢层，信梦雨告诉上诉人5层、10层才是槽钢层，所以被上诉人相信信梦雨所说并选择了8层，由于不允许被上诉人进入工地看现房，所以被上诉人只能相信销售人员的宣传进行购买。因此，无论槽钢层是否影响居住，被上诉人有权进行选择，以上事实有被上诉人发现买房前上诉人的宣传与实际所买房屋不符后，与上诉人进行交涉的录音为证。上诉人称商品房认购合同未对槽钢层进行约定，但是上诉人销售人员的宣传内容与合同的签订应该是一个整体，被上诉人就是因为相信了销售人员的宣传才出现了本次纠纷，按规定被上诉人在签订合同前就提出不要槽钢层，上诉人销售人员应该将被上诉人的要求加到合同中，但上诉人有意识规避自己应承担的义务，并且在被上诉人签合同时并没有将合同交与被上诉人，而且合同的盖章是在被上诉人签字后不在场的情况下进行的，被上诉人手里根本就没有合同，起诉时也只是用手机拍摄的作为依据。由此看来，上诉人在销售房屋过程中存在着严重的欺诈行为，所以虽然合同中未约定槽钢层，但是被上诉人已提前说明，同时所签的合同字体非常小，且很密，被上诉人根本就不可能在短时间内对合同内容进行全面审查和考虑，所以上诉人以合同未约定为理由提起上诉，应予以驳回。2、上诉人称被上诉人未按时向银行提交按揭贷款资料应承担违约责任，这一观点也是错误的。因为被上诉人事先已按合同约定缴纳了定金和首付43万余元，发现房屋是槽钢层后，被上诉人与上诉人进行交涉，并没有违约，上诉人既不解决问题，也不按原合同要求被上诉人进行网签，而是在2020年6月17日向被上诉人发出通知，强迫要求被上诉人以现金方式支付剩余房款，被上诉人认为上诉人明知被上诉人购房是以贷款的方式购买，而上诉人却要求被上诉人用现金支付，这明显的是一种故意违约行为，被上诉人虽然对所购房屋提出争议，但并没有做出不按合同约定进行网签的行为，有了网签合同才能向银行贷款，但是上诉人不解决争议问题也没有按照合同约定通知被上诉人进行网签继续履行合同，所以本次纠纷中违约的不是被上诉人，而是上诉人。 高惠泉向一审法院起诉请求：解除原被告双方于2020年5月24日签订的《淄博金科集美嘉亿项目商品房认购书》和2020年5月29日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，嘉慧公司双倍返回定金4万元，返还购房款412643元，支付自2020年5月30日至实际还清购房款之日止的经济损失(以432643元为基数，按照年利率24%计算)，本案诉讼费用由被告承担。 嘉慧公司向一审法院反诉请求：要求解除双方合同，并根据合同第六条，主张高惠泉支付107264.30元违约金、律师费5000元。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）高惠泉计划购买被告（反诉原告）嘉慧公司开发的集美嘉亿项目商品房，原告及家人看房时向销售人员明确表示不接受槽钢层房屋，销售人员告知5层和10层是槽钢层，原告（反诉被告）高惠泉因此选定6号楼1单元801号，并于2020年5月24日，签订《淄博金科集美嘉亿项目商品房认购书》，支付定金2万元，5月29日，签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定总房款1072643元，原告（反诉被告）高惠泉支付40%首付款432643元（包括定金转化为房款的2万元），余款合同约定办理贷款。6月5日，原告方家属到被告处，发现其所购买6号楼8层正是槽钢层，于是向销售人员信梦雨反映情况，销售人员称他们在销售培训时，工程部明确告知只有5层和10层楼是槽钢层，不知道6号楼的8层房是槽钢层，其会将问题反映给领导处理。后原告方称曾提出调换楼层无果，多次催促销售人员退款，但销售人员答复，只能等6号楼1单元801号另行销售后，才能将房款退给原告。6月17日，被告（反诉原告）嘉慧公司向原告（反诉被告）高惠泉发出通知，要求其以现金方式支付剩余房款，逾期支付将追究违约责任，6月29日，原告（反诉被告）高惠泉收到被告（反诉原告）嘉慧公司解约函，称双方签订的商品房买卖合同解除，要求原告五日内支付违约金办理解除合同手续。为此，高惠泉诉至法院，后嘉慧公司提起反诉。 一审法院认为，买房是普通百姓生活大事，对于购房者在选房时在意的事项，只要不违反法律规定及公序良俗，出卖方应配合选择如实告知。本案中从原告（反诉被告）高惠泉提供的与销售人员的通话录音中可以认定，其购买前已向销售人员说明不愿意购买槽钢层楼房，并且录音中也可认定，开发商也向销售人员交待过确有槽钢层存在，因此，不论槽钢层对住户的影响是否有科学依据，开发商和购房者均关注这一情况存在是不争的事实；当原告（反诉被告）高惠泉一方6月5日发现已着手购买的6号楼1单元801号楼房系槽钢房时，被告（反诉原告）嘉慧公司有责任解释清楚是或不是，如果是槽钢房则说明销售人员推销时有失误，或调换或退款，如果不是槽钢房则皆大欢喜，合同继续履行。此时双方虽有争议，仍有变通解决继续履行可能，但从被告（反诉原告）嘉慧公司6月17日通知高惠泉用现金支付房款以及6月29日要求解除商品房买卖合同看，其公司明知双方发生争议，并非高惠泉不愿贷款支付剩余房款，还以此理由解除合同，说明开发商被告（反诉原告）嘉慧公司已无解决问题、继续履行合同的态度与意愿，故对于本诉和反诉中双方均要求解除商品房买卖合同（预售）请求，予以确认。商品房买卖合同（预售）解除后，理应返还给购房者房款，本诉原告要求返还432643元的请求，予以支持，但先行交付的2万元定金已本转化为首付款，要求按双倍返还的请求，不予支持；如上所述，在原告（反诉被告）高惠泉购房过程中，其提出的选房要求无可厚非，按时交付了定金及首付，无违约行为，在发生争议后，被告（反诉原告）嘉慧公司既不解释槽钢层位置，也未采取变通方式解决问题，而是以购房者存在违约的方式提出解除合同，不但激化了矛盾，致使生意错失，还引发诉讼消耗司法资源，其反诉要求高惠泉支付违约金、赔偿律师费的请求,不予支持，其公司自6月29日提出解除合同后未及时返还给原告（反诉被告）高惠泉房款432643元应依法赔偿经济损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）高惠泉与被告（反诉原告）嘉慧公司2020年5月29日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》；二、被告（反诉原告）嘉慧公司于判决生效后十日内返还给原告（反诉被告）高惠泉购房款432643元；三、被告（反诉原告）嘉慧公司赔偿给原告（反诉被告）高惠泉房款经济损失(以432643元为基数，自2020年6月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)；四、驳回原告（反诉被告）高惠泉其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）嘉慧公司其他反诉请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4045元，由原告（反诉被告）高惠泉负担300元，被告（反诉原告）嘉慧公司负担3745元，反诉案件受理费4045元，由被告（反诉原告）嘉慧公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题是，嘉慧公司主张高惠泉违约有无事实和法律依据。嘉慧公司主张高惠泉违约系基于高惠泉未按照合同约定支付剩余购房款，故首先应审查高惠泉是否存在未按照合同约定支付购房款的行为。经查明，高惠泉在购买涉案房屋过程中，明确提出不购买槽钢层房屋，嘉慧公司的员工信梦雨在向高惠泉介绍案涉楼房时亦曾明确高惠泉购买的欲涉案楼房即6号楼1单元801号楼非槽钢层房屋，在此情况下，高惠泉签订了涉案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》。从合同的签订过程来看，高惠泉对于购买楼房提出了明确的要求，嘉慧公司亦就高惠泉的要求作出承诺。在涉案商品房买卖合同签订后，高惠泉亦按照约定支付了涉案首付款即432643元。但在合同签订后，高惠泉发现涉案楼房系属于槽钢层，遂与嘉慧公司就确定其购买的楼房是否属于槽钢层、继续履行合同等问题进行商谈，嘉慧公司员工信梦雨亦作出答复即“向领导汇报”、解决方案是“代卖房子”等，可见高惠泉与嘉慧公司签订的涉案商品房买卖合同如何履行正处于协商阶段，嘉慧公司亦应已知晓涉案合同继续履行存有延迟可能的情形，即双方是否继续履行合同、如何履行合同尚未完全达成一致意见。高惠泉购买涉案楼房时具有明确的要求，但嘉慧公司签订合同后却未能按照高惠泉的要求提供相应的房屋，在双方就合同的履行尚未完全达成一致的情况下，即使高惠泉未按照合同约定支付剩余购房款，亦不能认定高惠泉违约。故，本院就嘉慧公司所持高惠泉违约并要求高惠泉支付违约金、律师费等主张，不予支持。 另，嘉慧公司主张在合同中并未记载槽钢层，且高惠泉未提交证据证实涉案楼房系槽钢房，对此，本院认为，高惠泉提交的嘉慧公司员工信梦雨的通话记录可以基本证实高惠泉系在嘉慧公司确保涉案楼房非槽钢房的前提下签订了涉案商品房买卖合同，即便该约定未在书面合同中记载，但嘉慧公司亦应遵守诚信原则，为高惠泉提供符合条件的楼房。现嘉慧公司以口头约定无效、书面合同未记载等事由主张高惠泉未提交证据证实其所出售给高惠泉的楼房非槽钢房有违诚信原则。且嘉慧公司主张涉案楼房不属于槽钢房，其应提交证据予以证实，但其未提交证据予以证实涉案楼层不属于其员工信梦雨向高惠泉解释的槽钢层楼房的事实，故其应承担举证不能的法律后果。故，本院就嘉慧公司所持高惠泉未提交证据证实涉案楼房系槽钢房的主张，亦不予支持。 关于嘉慧公司是否应返还高惠泉涉案购房款的问题，因双方当事人均同意解除涉案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，嘉慧公司应返还高惠泉已经支付的涉案购房款432643元；由于嘉慧公司在2020年6月29日提出解除合同后，未及时退还高惠泉上述已付购房款，其应付占有上述购房款期间高惠泉相应的经济损失，故一审法院判令嘉慧公司返还高惠泉涉案购房款432643元并赔偿相应的经济损失并无不当。 综上所述，上诉人嘉慧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8090元，由上诉人淄博嘉慧置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 王欣欣 审 判 员 侯 康 二〇二一年四月六日 法官助理 陈 蒙 书 记 员 周京京