江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4487号上诉人（原审被告）：陈红平，男，1974年9月25日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：张佳葳，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤，江苏博爱星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常州市豪天滑轮厂，住所地常州市新北区罗溪镇汤庄桥汤西北路4号。投资人：谢志刚，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘汝佳，江苏常硕律师事务所律师。原审被告：姚红燕，女，1982年5月7日生，汉族，住无锡市江阴市。上诉人陈红平因与被上诉人常州市豪天滑轮厂（以下简称豪天厂）、原审被告姚红燕房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初7151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈红平上诉请求:1.撤销（2019）苏0411民初7151号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对房屋租赁期限认定有误。上诉人经营的豪天大酒店于2016年3月停业。当月上诉人就告知谢志刚其决定不再继续经营酒店并与被上诉人商讨，若继续租赁房屋，则将酒店承包给他人经营；若终止租赁关系，则由被上诉人补偿上诉人扩建房屋的建房款。谢志刚同意上诉人终止租赁的提议，只是双方就建房款补偿事项未能达成一致意见。故上诉人仅租赁房屋至2016年3月。2.一审法院对双方租金金额及上诉人租金支付情况均认定错误。2012年9月前，上诉人按双方约定向被上诉人支付每年16万元租金。2012年6月29日起，上诉人将案涉房屋的部分店铺出租给朱林虎经营烟酒店，年租金8万元。被上诉人擅自要求上诉人每年租金增加3万元。上诉人无奈每年向被上诉人支付租金19万元，上诉人每年多付了3万元租金的事实，被上诉人故意隐瞒。自2012年10月起，上诉人从朱林虎处收取现金8万元后，立即用该现金向被上诉人支付相应的租金。另，2013年10月至2014年10月上诉人将饭店承包给周国中经营，承包费30万一年。周国中在2013年9月将30万元承包费以现金方式支付给上诉人，上诉人收取承包费后，亦立即将部分承包金作为租金支付给被上诉人。2016年春节前，上诉人在酒店门口又支付给谢志刚2万元现金。故2012年10月起至2016年3月，上诉人共陆续以现金方式向被上诉人支付了租金59万元，没有欠付任何租金。另外，2020年4月22日一审法院开庭审理本案，休庭期间审判长向谢志刚发问：“你究竟有没有收到陈红平支付的房租”，谢志刚回答：“付是付过的，付的是现金。”但该对话并未记录在庭审笔录中，亦未作为本案的判决依据。如果上诉人如被上诉人所称，从2012年10月就拖欠租金至今，那么根据《租赁房屋合同》4.4条，被上诉人在上诉人逾期支付租金100天后即可终止合同，但被上诉人从未提出过终止合同，亦没有向上诉人起诉终止合同，相反，仍然让上诉人继续使用房屋，这显然与被上诉人的陈述相悖，与常理不符。3.根据案涉合同第五条，上诉人扩建的浴池房之搭建费应当在当年租金中扣除，但该扩建房屋的搭建费以及是否已经在租金中予以扣除，一审法院未查明。4.一审法院适用法律错误。第一，根据事实情况，双方的租赁合同关系是于2016年3月终止，被上诉人无权再主张解除案涉合同。第二，一审法院未依法适用合同法规定的减损规则，扩大了上诉人的法律责任。第三，一审法院判决解除双方的租赁合同，但同时又判决上诉人支付租金至实际付清之日，两项判决内容相互矛盾。5.案涉租赁合同根据约定租金是按季度收取，应当在每次履行期限届满后起算诉讼时效。根据诉讼时效的相关法律规定，被上诉人要求上诉人支付2016年9月30日之前欠付的租金，应当适用一年的特殊诉讼时效。因此，被上诉人早已丧失了胜诉权。对于2016年10月之后的租金由于双方租赁关系已在2016年3月解除，被上诉人无权再行主张。6.被上诉人虚构事实起诉，构成恶意诉讼，严重侵害上诉人合法权益。被上诉人豪天厂二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告姚红燕二审未作陈述。豪天厂向一审法院起诉请求：1.判令解除当事人双方之间的房屋租赁关系；2.判令姚红燕、陈红平交还租赁物并腾空租赁屋内的所有物品；3.判令姚红燕、陈红平支付自2012年10月1日起至实际付清之日止、按每年160000元计算的租金；4.判令姚红燕、陈红平按约支付自2012年10月1日起至实际付清之日止、按年利率24%计算的滞纳金；5.本案诉讼费用由姚红燕、陈红平共同负担。一审法院经审理查明，2005年12月1日，豪天厂法定代表人谢志刚（甲方）与豪天大酒店实际经营者即姚红燕、陈红平（乙方）签订租赁房屋合同一份，约定姚红燕、陈红平租赁豪天厂所有的、坐落于本市新北区罗溪镇汤庄桥汤西北路4号、面积为1858.39平方米的房屋，用于商业娱乐业的经营活动；每年租金160000元，租赁期限为自2005年10月1日起至2013年10月2日止，乙方可优先继续承租，但必须提前三个月提出；年租金平均分成四次收取，即每季度收取；每季度第一个月为收取租金的月份，该月份20日为收取租金最后日期，逾期每天按1%收取滞纳金；逾期100天，仍然无法收全租金，甲方视乙方违约并视已无力继续承租，本协议自行终止，乙方可清场，甲方收回该经营场地，收回场地时按照本协议第十条款内容执行；……乙方在合同期内自行终止合同或者合同期满后不再继续租房时，不得向甲方提出任何补偿要求，也不得拆除和人为损坏装潢时增添不动产设置（动产可清场），否则乙方要照价赔偿……，合同签订后，豪天厂按约向姚红燕、陈红平交付了出租房屋，姚红燕、陈红平向豪天厂支付租金至2012年9月。租赁合同到期后，当事人双方未签订新的租赁合同，但陈红平继续使用该租赁房屋至今。另查明，姚红燕、陈红平于2004年2月相识恋爱，2005年5月生一女，2009年6月登记结婚，2012年4月分居，2013年4月24日经该院调解离婚。姚红燕、陈红平向豪天厂租赁房屋用于经营豪天大酒店，该酒店于2008年10月9日领取营业执照，登记的经营者系姚红燕，但实际由姚红燕、陈红平共同经营。姚红燕、陈红平离婚后，豪天大酒店亦于2014年9月注销。上述事实，有豪天厂提交的村镇房屋所有权证、常新国资集用（2006）第157号集体土地使用证、租赁房屋合同以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，当事人双方签订的租赁合同约定了租赁法律关系下的各项事宜，其中对于租期的约定为自2005年10月1日起至2013年10月2日止，年租金为16万元。合同签订后，豪天厂按约向姚红燕、陈红平交付了出租房屋，姚红燕、陈红平亦向豪天厂支付租金至2012年9月。租赁合同到期后，当事人双方之间未签订新的租赁合同，但陈红平继续使用该租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而根据案涉租赁合同约定的“逾期100天，仍然无法收全租金，甲方视乙方违约并无力继续承租，本协议自行终止，乙方可清场，甲方收回该经营场地”，故豪天厂要求解除与陈红平之间的租赁关系，并要求陈红平交还租赁房屋并腾空租赁屋内的所有物品的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持；至于陈红平抗辩双方之间的房屋租赁关系已于2016年1月解除，因陈红平对其上述主张未提供证据予以证明，该院不予采纳。豪天厂诉请法院判令陈红平支付自2012年10月1日起至实际付清之日止、按每年16万元计算的租金的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，该院予以支持；豪天厂诉请法院判令陈红平承担自2012年10月1日起至实际付清之日止、按年利率24%计算的滞纳金，该计算滞纳金的起止时间合理，但计算滞纳金的标准过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。姚红燕、陈红平于2009年6月登记结婚，但自2012年4月分居，并于2013年4月24日经该院调解离婚。2012年9月，姚红燕、陈红平支付最后一笔租金起，案涉租赁房屋事实上仅由陈红平一人承租经营，同姚红燕无关，且陈红平认可租金等由其本人承担，故豪天厂对姚红燕的诉讼请求，无相应的事实依据，该院不予支持。租赁合同到期后，当事人双方虽未签订新的租赁合同，但陈红平继续使用该租赁房屋，其拖欠租金的情况亦一直处于延续状态，故陈红平抗辩的诉讼时效问题，无相应的事实和法律依据，该院不予采纳。姚红燕经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，仅提供书面答辩意见，视为放弃质证权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，该院遂判决：一、解除常州市豪天滑轮厂与陈红平之间的房屋租赁关系。二、陈红平于判决生效之日起十日内向常州市豪天滑轮厂交还坐落于本市新北区罗溪镇汤庄桥汤西北路4号、面积为1858.39平方米的房屋，并腾空该租赁屋内的所有物品。三、陈红平于判决生效之日起十日内向常州市豪天滑轮厂支付自2012年10月1日起至实际付清之日止、按每年16万元计算的租金，并承担自2012年10月1日起至实际付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金。四、驳回常州市豪天滑轮厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17300元，由陈红平负担（该款已由豪天厂已预交，豪天厂同意该院不先行退还，陈红平应于判决生效后十日内将17300元直接支付给豪天厂）。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人陈红平向本院提供以下证据：1.谢志刚的配偶朱勤玉向陈红平发送的催缴水电费及租金的短信五条，证明朱勤玉会在每年的6月底、9月底、1月初、3月底通过发短消息的方式，向上诉人催缴当季度的租金及水电费。上诉人收到信息后，即通过现金的方式向被上诉人谢志刚夫妇支付租金。如上诉人自2012年9月后就没有再支付租金，那么朱勤玉向上诉人陈红平发送的信息内容中，却仅仅提及当季度的租金及水电费，并未催缴2012年9月起所欠的租金显然与常理不符，从侧面证明上诉人陈红平没有欠付租金。2.缪某的证人证言，证明上诉人曾在2015年4月2日向被上诉人支付48000元的房租。3.张文奎的证人证言，证明上诉人没有欠付租金，因为被上诉人曾多次找上诉人协商，只谈扩建房屋的补偿问题，但从没有提过租金欠付的这一情况。上诉人所称的租赁合同在2016年就早已解除。4.常州市新北区人民法院于2019年10月30日的庭审直播录像，证明谢志刚本人在一审的过程当中向一审的主审法官陈述，陈红平的租金已经付清了。被上诉人豪天厂经质证认为：1.信息时间是2012年，朱勤玉也不在场，真实性不清楚。另外，从短信时间上来看，上诉人提供的短信日期为2012年6月29日、9月25日，2013年1月7日、3月5日、9月26日，即使短信息是真实的，朱勤玉在一年多的时间内多次向上诉人催要结欠的租金，恰恰印证上诉人一直存在逾期支付租金的情形。同时，仅凭这五条短信不能够证明上诉人与被上诉人之间的租金结算是按季度结算。2015年，谢志刚碰见过上诉人，就问他催要租金。上诉人说等等，他再找其他人来开酒店，放心，租金一定会给的。从2015年到2019年起诉之前，对于租金问题，上诉人一直就这样回复被上诉人而从未否认拖欠租金。2.对缪某证言的真实性不予认可。2015年4月2日当天，谢志刚根本就不住在家里，在常州帮女儿带孩子。同时，由于缪某不在现场，不能够证明陈红平支付48000元的现金的事实。3.对张文奎的证人证言，第一，其与上诉人的关系是非常要好，两次所谓的谈判其都在场。第二，从其陈述的内容来看，他并不知道陈红平与被上诉人之间有租金纠纷关系，只是说没有索要租金，并没有说不结欠租金。而且他的证人证言不符常理。只记得没有索要租金，只记得补偿金额180万、60万，其他细节不记得。4.对庭审录像，光盘里录下来的只有最后几分钟，谢志刚没有说一句话，更没有说“租金己经付清”这句话。如果谢志刚这么说的话，一审法官不可能出一审这样的判决。本院认为，案涉租赁房屋合同系当事人双方真实意思表示，合法有效。在案涉租赁房屋合同约定的租赁期间届满后，虽然陈红平未与豪天厂继续签订书面租赁合同，但仍由其继续使用案涉租赁房屋，且双方并未约定租赁期间，故其与豪天厂存在不定期的租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除。据此，豪天厂要求解除其与陈红平之间的租赁合同关系符合法律规定，应予支持。合同解除，陈红平作为承租人应将案涉房屋腾空并返还出租人豪天厂。关于陈红平主张，案涉租赁合同已在2016年3月解除，并提供张文奎的证人证言予以证明，但因张文奎的证言仅反映双方就房屋补偿的协商，并未提及陈红平已与豪天厂就解除租赁合同达成一致意见；在豪天厂否认案涉房屋租赁合同已解除的情形下，陈红平的上述主张缺乏事实依据，不能成立。关于陈红平主张其已支付房租至2016年3月，并不存在拖欠行为，并提供短信记录、证人证言予以证明，但其提供的短信仅能反映豪天厂一方催要租金的情形，而证人缪某亦未见到陈红平将款项交付谢志刚的过程，故在陈红平未能提供收款收据、款项来源等证据的情形下，其提供的上述证据不足以证明其已将2016年3月前的租金支付谢志刚，谢志刚有权要求陈红平支付相应的租赁费用。但是，陈红平在2012年10月起即未支付租金，且在2016年3月起已不再经营豪天大酒店，而根据被上诉人在一审中的陈述其“在2016年的时候联系不到被告（陈红平）”，但被上诉人直至2019年10月才以诉讼方式主张权利，并未及时主张权利，亦未采取合理的措施减少损失的产生，对损失的扩大具有一定的过错。据此，本院酌定2016年3月1日起至陈红平实际搬离之日止的租金按每年11万元计算。综上，陈红平的部分上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审判决确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市新北区人民法院（2019)苏0411民初7151号民事判决主文第一、二项；二、撤销常州市新北区人民法院（2019)苏0411民初7151号民事判决主文第三、四项；三、陈红平于判决生效之日起十五日内向常州市豪天滑轮厂支付自2012年10月1日起至2016年2月29日止按每年16万元计算的租金，并承担自2012年10月1日起至2016年2月29日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；四、陈红平于判决生效之日起十五日内向常州市豪天滑轮厂支付自2016年3月1日起至实际搬离之日止按每年11万元计算的租金；五、驳回常州市豪天滑轮厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17300元，由豪天厂负担5190元、陈红平负担12110元；二审案件受理17300元，由陈红平负担12110元、豪天厂负担5190元。因一审诉讼费用由豪天厂预交，二审诉讼费用由陈红平预交，两项折抵后，陈红平应予本判决生效后十五日内将应负担的一审诉讼费用6920元迳付豪天厂。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  卢文忠二〇二一年四月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青