成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2021）川71执异50号 案外人：杨志刚，男，1970年8月23日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 案外人：周巧容，女，1968年7月21日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：扁斌，四川人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丹，四川人和律师事务所律师。 被执行人：四川新地建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南三段3号7层709、710号。 法定代表人：彭伯伟。 被执行人：成都中成和益置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀跃路83号2层5号。 法定代表人：李茂英。 委托诉讼代理人：范春闹，四川银邦律师事务所律师。 在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）与被执行人四川新地建筑工程有限公司（以下简称新地公司）、成都中成和益置业有限公司（以下简称中成公司）公证债权文书强制执行一案中，案外人杨志刚、周巧容于2021年4月12日对本院执行位于成都市金牛区金谷二路58号2栋1层3号商铺（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨志刚、周巧容称，因案涉房产所在楼盘的承建方拖欠杨志刚工程款792190.87元，故案涉房产所在楼盘的开发商中成公司及承建方等于2018年1月26日与杨志刚签订《五方协议》，约定中成公司用价值1267800元的案涉房产抵偿欠付工程款，超出欠款范围部分计475609.13元由杨志刚支付给中成公司。2018年1月30日，其与中成公司就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，双方确认其已支付房款792190.87元，并约定尾款待预售许可证办理后再缴纳，随后案涉房产交付其占有。其于2018年3月将该房屋出租，由承租人缴纳了物管费和水电费等费用。其已于本院查封前向中成公司购买案涉房产、支付了相应房款，并实际占有该房屋，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，即使没有取得商品房预售许可证，消费者购房人的权利也优先于抵押权。此外，双方系因欠付工程款、以房抵债而签订商品房买卖合同，其依法享有建设工程价款优先受偿权。综上，本院的查封行为存在错误，损害其合法权益，应解除对案涉房产的查封。 本院查明，本院于2019年6月5日立案执行申请执行人广发银行股份有限公司成都分行与被执行人新地公司、中成公司公证债权文书强制执行一案，案号为（2019）川71执215号，因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2019年8月15日裁定终结本次执行程序。2020年3月25日，浙商资产公司向本院申请变更（2019）川71执215号案件的申请执行人，本院于2020年4月28日作出（2020）川71执异15号执行裁定，裁定变更浙商资产公司为（2019）川71执215号案件的申请执行人。2020年6月8日，本院依据浙商资产公司的申请，以（2020）川71执恢19号案恢复本案执行，在执行过程中，本院于2020年6月10日查封了被执行人中成公司名下位于成都市金牛区金泉街道办事处土桥社区8组、涧漕河社区1组，产权证号为成国用（2014）第XXX号的土地使用权，因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2020年11月5日裁定终结本次执行程序。2021年1月29日，本院再次依据浙商资产公司的申请，以（2021）川71执恢10号案恢复本案执行，在执行过程中，本院于2021年2月25日查封了被执行人中成公司名下位于成都市金牛区金谷二路58号2栋的在建工程共计52套房屋，上述房屋所占用国有土地使用权的权证号为成国用（2014）第XXX号，且案涉房产在上述查封范围之内。2021年3月1日，本院在案涉房产所在地张贴公告，公告载明本院对案涉房产的查封情况以及拟进行评估、拍卖的情况，并告知案涉财产涉及的相关权利人及时向本院主张权利。 另查明，杨志刚与周巧容系夫妻。2018年1月26日，杨志刚与中成公司、新地公司等签订《五方协议》，约定杨志刚购买中成公司开发的位于成都市金牛区金周路218号主角商厦2-3号商铺即案涉房产，单价为3万元/㎡，总价为1267800元，中成公司同意其中792190.87元房款以欠付杨志刚的工程款抵付，剩余475609.13元房款杨志刚另行支付。2018年1月30日，杨志刚、周巧容（买受人）与中成公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：ZC-SY-2-1-03），约定杨志刚、周巧容购买案涉房产，单价为35197.11元/㎡，总价为1267800元。杨志刚提交的物业管理公司出具的证明、《商铺租赁合同》、银行流水、物管费收据等证据，证实案涉房产于2018年3月交付其占有，后续其将案涉房产出租的事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任，同时应举证证明其符合执行异议复议规定第二十八条规定的全部四项要件，其异议才能够成立。首先，本案中，中成公司开发的案涉房地产项目未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方订立合同之时直至目前，案涉房产尚未取得商品房预售许可证明，故中成公司与案外人杨志刚签订的商品房买卖合同无效，案外人杨志刚、周巧容提出的异议不符合上述司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。其次，杨志刚未支付全部价款。综上，案外人杨志刚、周巧容未在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，其对案涉房产享有的权利不足以排除执行。 此外，案涉房产系商铺，而非用于居住的房屋，故本案亦不符合执行异议复议规定第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形。 综上，案外人杨志刚、周巧容的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人杨志刚、周巧容的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 程媛媛 审 判 员 于甯一 审 判 员 凡维佳 二〇二一年四月十四日 法官助理 张 奇 书 记 员 李 薇