广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终358号上诉人（原审被告）：张伟雄，男，1982年2月19日出生，汉族，住广东省始兴县×××××××××。委托诉讼代理人：叶永清，广东品高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢剑花，女，1992年5月12日出生，汉族，住广东省始兴县××××××××××××。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丹燕，广东众同信律师事务所律师。上诉人张伟雄因与被上诉人卢剑花租赁合同纠纷一案，不服始兴县人民法院(2019)粤0222民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人张伟雄及其委托诉讼代理人叶永清、被上诉人卢剑花的委托诉讼代理人林丹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项和第三项，维持第四项，并改判卢剑花向张伟雄返还保证金100000元、违约金100000元，合计200000元；2.本案一、二审诉讼费全部由卢剑花负担。事实和理由：一、2014年12月19日张伟雄与卢剑花签订《酒店租赁合同书》后，张伟雄一直按照合同约定支付租金，即使酒店经营困难也借钱支付租金，然而，卢剑花为获得更多租金，在本合同未到期之前就与他人协商赶走张伟雄，提前2个多月故意以各种借口阻碍张伟雄正常经营（该部分事实一审已提交相关证据并说明理由），又不退还张伟雄支付的设备保证金，造成纠纷，违约责任在卢剑花，而不是张伟雄，一审法院事实认定错误导致错误判决，应当改判。二、卢剑花在合同未到期之前就私下与他人又签订《酒店租赁合同书》，既没有与张伟雄解除合同解决相关争议（卢剑花是于一审起诉才提出解除合同），就直接将张伟雄赶出租给他人，按照合同法规定，张伟雄作为酒店前期承租人有优先权，卢剑花的行为就是侵权行为和违约行为，如果认为张伟雄拖欠租金应当依照法定程序主张权利，而不是采取这种明目张胆的侵权违约行为，恳请二审法院查明案件事实，依法维护张伟雄合法权益。三、一审期间，张伟雄提出反诉，因所请律师为外地律师，张伟雄又在外地打工，没有沟通好而错过缴纳反诉费的期限，但案件事实不应当被扭曲，恳请二审法院依法审核相关事实，作出公正判决。四、为查明本案关键事实，张伟雄向法院申请后续租赁涉案酒店当事人（戴章勇，联系电话：137×××××755）提供酒店租赁合同出庭作证，恳请二审法院核准。综上所述，卢剑花与张伟雄签订《酒店租赁合同书》后，张伟雄按合同履行，之后因卢剑花为获得更高租金，故意阻碍张伟雄经营，强行提前收回酒店租给他人，不仅向新租客收取租金，还向张伟雄收取租金、水电费等。另外，因卢剑花提前解除合同，应当向张伟雄退还保证金并承担违约金及由此造成张伟雄的损失，张伟雄认为一审判决认定事实错误、张伟雄的上诉于法有据、请求二审法院依法驳回卢剑花的起诉、支持张伟雄的上诉请求。卢剑花辩称，卢剑花认为本案一审判决符合法定程序，适用法律正确，应维持原判。一审认定的事实清楚，事实充分，应当驳回张伟雄的上诉请求。理由如下：一、张伟雄违约在先，在没有按时支付租金，也没有按照合同的约定告知是否继续经营，就不知去向，卢剑花多次通过电话和函件告知张伟雄让其前来协商，其均没有回应。卢剑花迫于无奈之下才诉至法院。二、因张伟雄违约责任造成了卢剑花各项的损失，卢剑花已充分列举了证据，同时一审庭审已经查明卢剑花提交的证据能证明卢剑花对张伟雄的酒店员工进行了工资结算，避免了一系列的劳资纠纷。卢剑花处理相关的善后工作，也在2018年1月份至3月份向张伟雄发过函件告知其前来协商和做好相关工作的交接，但均未得到张伟雄的回应。三、张伟雄的上诉理由没有任何的事实和法律依据。四、张伟雄就其请求并没有提起反诉，二审法院不应审理。综上，一审判决适用法律正确，应予以维持，张伟雄的上诉请求不成立，应予以驳回。卢剑花向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《酒店租赁合同书》；2.判令张伟雄向卢剑花支付2017年12月份拖欠的月租金20000元；3.判令张伟雄向卢剑花支付违约金100000元；4.判令张伟雄向卢剑花支付承租酒店期间产生的水费、污水处理费、电费和通信服务费及其滞纳金、垫付的工人工资等费用合计25465.46元及自2018年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向卢剑花支付延迟给付利息计至全部款项偿还完毕之日止（暂计至起诉之日止利息为1080.05元）；5.判令张伟雄赔偿承租酒店经营期间设施、设备等财产的损失、修复、维修和更新、翻新装饰装修恢复原状等费用合计153477.74元（一审庭审中变更为159678.74元）；6.判令张伟雄支付承租经营期间电信服务合同纠纷导致卢剑花财产损失合计32308元（一审庭审中变更为32958元，暂计至起诉之日）；7.本案诉讼费用由张伟雄负担。一审法院认定事实：2014年6月18日始兴县供销合作联社（甲方，委托方）与始兴县辉煌商务酒店（乙方，受委托方）签订《供销社三农服务站（辉煌商务酒店）大楼物业等管理协议》，约定：……1.本大楼内甲方用电委托乙方管理，用电总表由乙方与供电部门结算后，结算价按总表适用总度数平均价格，甲方分表实际使用总度数按总表使用度数平均价格支付电费给乙方统一交缴。电费每月结算一次，乙方每月结算好电费复印发票给甲方支付现金或转账，甲方分表度数结算多还少补。2.甲方委托乙方安排人员搞本大楼甲方六楼公共卫生，内容：拖地、清理各办公室门口垃圾及公共接待处垃圾等。范围：包括除办公室以外的公共走廊、卫生间。要求：卫生保持洁净。3.乙方必须管理好本大楼公共场所消防、卫生、安全等，乙方租赁范围内出租门店也应纳入消防、卫生、安全管理，杜绝各类事故发生。4.为共同管理好本大楼物业，甲方从2014年5月起每月支付1500元给乙方作为物业管理费用（含电梯使用电费、卫生费、保安费等）……等双方权利义务。2014年12月19日卢剑花（甲方，出租方）与张伟雄（乙方，承租方）签订一份《酒店租赁合同书》，将位于始兴县××××××××××辉煌商务酒店租赁给张伟雄经营，合同约定：……第一条租赁物业定义。1.租赁的具体范围指甲方根据合同条款出租给乙方位于始兴县××××××××××的“辉煌商务酒店”。该酒店租赁的建筑面积约2500平方米，租赁范围为：首层酒店大堂、3楼16间客房（含茶艺室和麻将室）、5楼26间及7楼会议室、酒店停车场。2.配套设施设备租赁的物业配有相应的水、电（含增容动力、照明、配电）、燃气、消防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、客房内的家电家具、环保设施（排水、排污、排烟等）等由乙方确认具备正常使用功能的设备。甲方的物业附带现有的配套设施（具备正常使用功能）出租给乙方、甲乙双方并据此作为约定相应的合同条款的因素。第二条期限定义。1.合同期限租赁期限为3年，即自2015年1月1日至2017年12月31日止，合同期满后若乙方需继续经营，甲方应视乙方为第一租赁对象。第三条租金支付方式。租金为每年24万元整，乙方按月支付租金20000元给甲方，并于每月21日前交清。第四条保证金。乙方须在本合同签订之日向甲方一次性支付酒店设备管理保证金人民币10万元，且乙方未出现违约行为，甲方应在盘点设备资产和验收所具正常使用功能后，保证金全额归还乙方（不计利息）。第五条设施设备。甲方提供给乙方的设施、设备在租赁期内一切由乙方负责与设备供应商联系保养维修，如设施、设备在乙方经营期间，人为损坏造成无法正常使用，由乙方负责修复，在乙方经营期内，酒店内设备在无法维修情况下乙方负责更换新设施，设备应不低于现有设备的标准，乙方负责所有设施、设备的年检和物业内正常的维修、维护。所产生的一切费用由乙方承担。第六条甲方的权利和义务。1.甲方在本合同签订之日前在本酒店所产生的一切债权债务等由甲方负责，与乙方无关。2.甲方拥有酒店的物业使用权，甲方租赁物业给乙方作酒店客房经营，并保证符合法律法规的规定。……4.甲方有权按合同条款定期向乙方收取租金。5.甲方确保设施、设备、家电家具等一切物资移交给乙方使用，双方当场验收清点后签字确认，物业移交前如设备存在故障或不能正常使用的，由甲方出资修复（具体以辉煌商务酒店资产移交清单为准）。6.甲方出租给乙方的酒店经营场所在租赁期间内所产生的一切费用由乙方负责。……第七条乙方权利和义务。1.……乙方在经营过程中发生的所有债权债务由乙方自行承担。……3.乙方按照当地规定领取营业执照，并按营业执照规定的经营范围，自主经营，自负盈亏承担相应责任，依法经营酒店，不得经营酒店业务范围之外的业务，如违反有关法律法规或发生劳资纠纷而造成的后果及责任，全部由乙方承担。……5.乙方须按时向甲方交纳酒店租金。向有关部门交纳水电、卫生等费用及政府规定的各种税费。……7.在租赁期内发生的水、电、通信费、税费、各类管理费等与本酒店经营有关的一切费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用……第八条不可抗力及维修责任。酒店租赁期内，房屋、设施及设备如遇不可抗力的原因导致损毁和造成损失的，双方互不承担违约责任。第九条违约责任1.合同执行过程中，甲方不得以任何借口影响到乙方正常营业，否则视为违约。2.合同执行过程中，乙方不得擅自退出经营，否则视为违约。3.合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须向对方支付10万元违约金及补偿对方受到的具体损失。第十条双方约定。1.由甲方管理的水电、物业及停车场从租赁之日起正式移交给乙方管理，由乙方收取水电费缴交到有关部门。……3.乙方在本合同签订后，不得将本酒店名称更改为其他名称，且乙方须在一个月内到相关部门变更为法人代表，甲方协助。……第十二条附则……3.本合同自双方签订后生效，合同期满终止……等双方权利义务。合同签订当天张伟雄向卢剑花交付了50000元设备管理保证金（卢剑花出具收据为承包管理押金），2014年12月22日，卢剑花依约将始兴县辉煌商务酒店交付张伟雄承包经营，双方办理了书面交接手续。2015年1月5日、1月19日又分别向卢剑花交付了40000元、10000元设备管理保证金。2015年1月19日当天，卢剑花还另行向张伟雄出具一张合计数100000元设备管理保证金的收据。之后，双方依约履行各自权利义务。2015年12月10日，张伟雄与中国联合网络通信有限公司韶关市分公司签订《通信服务协议》，将其承包的辉煌商务酒店内使用的通信服务变更为联通公司的通信服务。2016年间，卢剑花履约对张伟雄承包的辉煌商务酒店进行检查时，发现张伟雄在承包经营期间，对酒店设施的管理经营存在许多违约行为，为此，要求其整改，但未果，且双方为此逐渐产生纠纷。至2017年，张伟雄依约向卢剑花交付清了2017年1月-11月份租金。2017年12月22日，张伟雄与卢年强（卢剑花哥哥）在始兴县辉煌商务酒店大厅，张伟雄告知全体员工：今天开始不是我经营了。2017年12月22日至31日酒店由卢剑花接手管理。至2018年1月1日该酒店由戴文西承接租赁。戴文西与卢剑花双方签订《酒店租赁合同书》时间为2017年12月20日，租赁期限为2018年1月1日至2023年12月31日共6年，卢剑花于2017年12月13日收取戴章勇（戴文西合伙人）定金32000元。由于张伟雄拖欠2017年12月租金不清偿，且卢剑花先后为其支付租赁期水、电、通信等费用未能协商解决，卢剑花向一审法院提起诉讼。张伟雄应诉后，在一审答辩期间提起反诉，但却未在法定期限内交纳反诉费，一审法院作放弃反诉处理。一审开庭审理过程中，张伟雄在抗辩本案违约金过高，请求调整，但却未向法庭提交违约金过高方面的证据。一审法院另查明，张伟雄在租赁始兴县辉煌商务酒店期间，因欠缴2016年1月至4月电信资费，韶关市浈江区人民法院作出（2016）粤0204民初1179号民事判决书，判决始兴县辉煌商务酒店有限公司给付中国联合网络通信有限公司韶关分公司电信资费4080元及损失27900元。为此，卢剑花支付该案执行费650元，诉讼费用328元，电信资费4080元及损失27900元，合计32958元。此外，卢剑花还分别于2018年1月18日代张伟雄缴交2017年12月1日至2018年1月1日间电费11997.53元。于2018年1月25日代张伟雄缴交2017年12月份水费3046.45元，污水处理费1241元，合计4287.45元，于2018年1月27日代张伟雄支付2017年12月22日-31日工人工资4176元。以上卢剑花共为张伟雄代缴其租赁始兴县辉煌商务酒店期间应缴交的各项费用合计53418.98元。一审法院还查明，始兴县辉煌商务酒店有限公司于2014年3月21日成立，法定代表人为卢剑花；2015年3月9日变更法定代表人为张伟雄；2015年4月17日再次变更法定代表人为卢剑花。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、双方签订的《酒店租赁合同书》是否符合解除条件。二、张伟雄履约过程中是否违约，应否承担违约责任。三、本案双方约定违约金是否过高，应否调整。现就争议焦点逐一评析。一、双方签订的《酒店租赁合同书》是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案双方2014年12月19日签订的《酒店租赁合同书》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，是其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双反应依约全面履行各自权利义务。双方签订的《酒店租赁合同书》履行期限为2015年1月1日至2017年12月31日，共3年。卢剑花向该院提起诉讼时，涉案合同已履行完毕，故对其该项诉请该院不作处理。二、张伟雄履约过程中是否违约，应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审庭审查明张伟雄在租赁始兴县辉煌商务酒店期间，未按时缴交2017年12月租金20000元，欠缴租赁期间2016年1月至4月电信资费4080元；2017年12月1日至2018年1月1日间的电费11997.53元；2017年12月份的水费3046.45元，污水处理费1241元；2017年12月22日-31日的工人工资4176元。分别违反了双方签订合同第三条：乙方（张伟雄）按月支付租金20000元给甲方（卢剑花），并于每月21日前缴清；第六条第6点：酒店经营场所在租赁期内所产生的一切费用由乙方（张伟雄）负责；第七条第5点：乙方（张伟雄）须按时向甲方（卢剑花）交纳酒店租金。向有关部门交纳水、电、卫生等费用及政府规定的各种税费；第七条第7点：在租赁期内发生的水、电、通信费、税费、各类管理费等与本酒店经营有关的一切费用均由乙方（张伟雄）承担，甲方（卢剑花）不承担任何费用等的约定，属违约。根据双方签订合同第九条第3点约定，张伟雄需向卢剑花支付违约金100000元及赔偿其受到的损失。对此，卢剑花诉请判令张伟雄支付2017年12月拖欠的租金20000元及代张伟雄垫付的水、电、资信费、工人工资等合计73418.98元，该院予以支持。但对于卢剑花主张计付利息一节。由于对此双方合同未有约定，且卢剑花也无证据证实其已向张伟雄催告，对此应自起诉之日起，即2019年2月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，支付至判决确定的履行之日止。三、本案双方约定违约金是否过高，应否调整。由于张伟雄违约，卢剑花主张其支付违约金100000元符合法律规定，该院予以支持。一审庭审中张伟雄提出违约金过高，请求调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于张伟雄未向该院提交证据证实双方约定违约金过高。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据“谁主张，谁举证”原则，对张伟雄的该项请求该院不予支持。对于卢剑花第五项请求判令张伟雄赔偿租赁酒店期间设施等财产损失、维修、更新等费用合计159678.74元诉请。根据双方签订《酒店租赁合同书》第五条约定：“甲方提供给乙方的设施、设备在租赁期内一切由乙方负责与设备供应商联系保养维修，如设施、设备在乙方经营期间，人为损坏造成无法正常使用，由乙方负责修复，在乙方经营期内，酒店内设备在无法维修情况下乙方负责更换新设施，设备应不低于现有设备的标准，乙方负责所有设施、设备的年检和物业内正常的维修、维护。所产生的一切费用由乙方承担。”由于张伟雄退出租赁，双方未办理交接，卢剑花向该院提交证据拟证实该项诉请所支出的费用，首先举证的费用单据非正式发票，装修支出也仅是预算总价，并不能证实实际支出，也不能证实是张伟雄租赁期间人为损坏造成无法正常使用，故卢剑花提交的现有证据不足以支持其该项诉请，该院不予支持。对于卢剑花申请证人刘宏伟到庭作证一节，由于刘宏伟是卢剑花前夫，存在利害关系，对其证词该院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年7月6日作出（2019）粤0222民初191号民事判决：一、张伟雄应于判决发生法律效力之日起十日内，向卢剑花支付租金20000元；二、张伟雄应于判决发生法律效力之日起十日内，返还卢剑花为其支付的水、电费、通信资费、工人工资合计53418.98元，并于2019年2月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，支付至判决确定的履行之日止；三、张伟雄应于判决发生法律效力之日起十日内，向卢剑花支付违约金100000元；四、驳回卢剑花的其他诉讼请求。如果张伟雄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6388元（卢剑花已预交），由卢剑花负担3122元，张伟雄负担3266元。二审中，当事人没有提交新证据。经询问，张伟雄自述卢剑花的哥哥卢年强干扰其正常经营，但无证据予以证实。对于2017年12月22日退出酒店经营问题，张伟雄称是被卢剑花一方赶出，但其也自认之后未采取任何方式予以维权。本院认为,本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕张伟雄上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：张伟雄在《酒店租赁合同书》履行过程中是否违约。本案中，张伟雄上诉称卢剑花一方故意以各种借口阻碍其正常经营，但经本院询问，其未能提供任何证据予以证实，故对张伟雄该主张，本院不予支持。对于张伟雄所述卢剑花在《酒店租赁合同书》未到期前即与他人签订合同的问题，张伟雄、卢年强已于2017年12月22日即已宣布张伟雄退出酒店经营，因新承租人租赁期间系自2018年1月1日起，故卢剑花与新承租人签订租赁合同并未损害张伟雄利益，张伟雄以此主张卢剑花违约，理由不能成立，本院不予支持。而张伟雄在《酒店租赁合同书》履行过程中，已存在欠缴2016年1月至4月电信资费的违约情形，对于2017年12月的租金、水电费、工人工资等费用的问题，因张伟雄未能提供证据证实主张的系卢剑花将其强行赶出的事实，张伟雄此后也未采取任何方式维护自身权益，更未积极与卢剑花协商租金、水电费、工人工资的支付问题，此种消极处理行为确不利于双方处理租赁后续事宜，一审法院据此认定张伟雄拖欠2017年12月的租金、水电费、工人工资等费用，存在违约行为，与事实更为相符，本院予以认同。综上，张伟雄主张其在履行《酒店租赁合同书》过程不存在违约行为，系卢剑花一方违约，依据不充分，本院不予支持。张伟雄所述设备管理保证金100000元的问题，因根据双方合同约定，在张伟雄未出现违约行为、设备资产验收具有正常使用功能后，由卢剑花予以退还，现张伟雄存在违约行为，也无证据证实其退出时，酒店的设备等资产具有正常使用功能，故张伟雄主张退还该100000元设备管理保证金，理由不成立，本院不予支持。至于张伟雄所述物业管理费54000元的问题，因一审法院已明确告知其另行处理，本院对此不作审查。综上所述，张伟雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张伟雄负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  梁晓芳审判员  毛文芳二〇二一年四月十八日书记员  江伟炜