北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终5432号上诉人（原审被告）：北京市长阳新城投资有限责任公司，住所地北京市房山区康泽路3号院11号楼5层1单元507。法定代表人：高媛媛，总经理。委托诉讼代理人：高思佳，男，北京市长阳新城投资有限责任公司职员。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京良乡万达汽车俱乐部有限公司，住所地北京市房山区长阳镇牛家场村村北5号院。法定代表人：任美伶，董事长。委托诉讼代理人：黄科，北京市智远律师事务所律师。上诉人北京市长阳新城投资有限责任公司（以下简称：新城公司）因与被上诉人北京良乡万达汽车俱乐部有限公司（以下简称：万达公司）占有物返还纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、万达公司不是本案适格主体。涉案房屋在06、07街区棚户区改造环境整治项目的拆迁范围之内，我方为该项目的拆迁实施主体。在该项目启动后，万达公司的法定代表人任国庆签字将涉案房屋交付给我方，按照拆迁惯例，被拆迁人无权就涉案房屋主张拆迁补偿之外利益，即被拆迁人自交房之日起即丧失被拆迁房屋的相关权益；在涉案房屋交房后，拆迁协议签订之前，涉案项目拆迁指挥部及房屋所在基层组织按拆迁流程对涉案房屋进行了确权，确认房屋9880.21㎡归任国庆个人所有；且涉案房屋拆迁补偿协议也是与任国庆个人签订，各种补偿也给付了任国庆，因此涉案房屋系任国庆个人所有，不是万达公司；二、交房验收单作为审核拆除公司是否及时拆除的重要依据，“暂不拆除”不应当是万达公司主张涉案房屋租金或使用费的依据，一审法院对此认定错误；2020年6月30日的交接证明系对2017年6月29日交房时万达公司留存物品的交接，不涉及场地交接，一审法院将交接证明认定为场地及物品交接是错误的，违背了客观事实；且拆迁补偿协议系项目拆迁指挥部审定格式文本，只是任国庆对评估结果不满意，未立即签订拆迁补偿协议，先交房后签订拆迁补偿协议不能成为万达公司主张房屋使用费的依据；三、我方对涉案房屋系整体交接部分使用，一审法院并未对此事实进行实质性审理；四、一审判决我方支付万达公司房屋使用费没有证据支持。万达公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。万达公司向一审法院起诉请求：1、要求新城公司支付2017年7月1日至2020年6月30日房屋、场地占有使用费7615232元；2、要求新城公司返还占有的房屋及场地；3、诉讼费由新城公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2003年4月10日，陈燕、陈再强（乙方）与房山区长阳镇牛家场村经济联合社（甲方）签订农村土地承包（租赁）经营合同书，合同约定，甲方将集体所有耕地30亩发包（出租）给乙方租赁经营，期限20年，自2003年4月1日起至2023年3月31日止。2010年3月21日，陈燕、陈再强（甲方）与万达公司（乙方）签订补充协议书一份。协议约定：经房山区长阳镇牛家场村村民委员会同意，就甲方将本合同约定的土地收益权及地上物一次性转让给乙方，场地面积共16899平方米，约25.33亩，乙方用于停车及其它合法经营。租赁期限为13年，自2010年4月1日至2023年3月31日止。租金及地上物转让总价款300万元，2010年4月1日乙方给付甲方150万元；2010年12月31日前乙方给付甲方150万元。房山区长阳镇牛家场村村民委员会在该协议上盖章确认。2010年3月21日，房山区长阳镇牛家场村村民委员会（甲方）与万达公司（乙方）签订补充协议书一份。协议约定：2003年4月1日甲方与陈燕、陈再强签订了一份《土地承包（租赁）合同书》，现甲方同意陈燕、陈再强将该合同中的权利全部转让给乙方，转让后原《土地承包（租赁）合同书》继续有效并视为乙方与甲方为直接的承包关系，在每年的租金交纳期由乙方直接向甲方交纳。租赁范围与2003年4月1日甲方与陈燕、陈再强签订的《土地承包（租赁）合同书》中所约定的范围。租赁期限自2010年4月1日至2030年3月31日。北京市房山区长阳镇牛家场村农工商经济联合社在该协议上盖章确认。协议签订后，万达公司将承租场地分为东、西两个院落，并分别在两个院落内建造二层楼房，其中东院南楼建筑面积为1732.72平方米、北楼建筑面积为1848.96平方米。2017年，万达公司（甲方）与北京市房山区城市管理综合行政执法监察局（以下简称监察局，乙方）签订长阳镇牛家场村村东五号院及停车场租赁合同一。合同约定：乙方租赁甲方一是位于村东五号院院内西侧北楼的第一层、西侧南楼的第二层及院子，租赁房屋面积2000平方米；二是四个停车场部分使用权，即：长阳赵庄停车场、房山停车场、大石河停车场、青龙湖小马村停车场。租赁期限自2017年5月21日至2018年5月20日。租金标准191万元/年，其中村东五号院院内西侧北楼的第一层、西侧南楼的第二层及院子租金是146万元/年；四个停车场租金是45万元/年。2017年，万达公司（甲方）与监察局（乙方）签订长阳镇牛家场村村东五号院租赁合同二。合同约定：乙方租赁甲方位于村东五号院院内西侧北楼第二层，租赁面积1000平方米。租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，租金标准73万元/年。2017年1月1日，万达公司（甲方）与监察局（乙方）签订长阳镇牛家场村村东五号院租赁合同三。合同约定：乙方租赁甲方位于村东五号院院内西侧南楼第一层，租赁面积1000平方米。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，租金标准73万元/年。上述三份合同签订后，监察局已按合同约定缴纳了租金。因万达公司承租的上述土地在06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁范围之内，新城公司作为上述拆迁项目的实施主体，因办公条件紧张，2017年6月29日，万达公司将上述场地的东院交付给新城公司，作为新城公司的办公用房使用。同日，万达公司时任法定代表人任国庆在“06、07街区棚户区改造和环境整治项目非住宅交房验收单”上签字，该验收单载明：总面积9880.19，楼房面积7781.08，平房面积2099.11，备注：暂不拆除。后新城公司委托北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司对上述场地内房屋等进行了测绘评估。2018年2月2日，万达公司法定代表人由任国庆变更为任美伶。2020年1月10日，北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司出具拆拆估价结果报告，房屋拆迁评估价款总额为14733504元。2020年2月6日，万达公司诉至法院。开庭审理中，万达公司要求新城公司按房屋面积每天每平方米2元的标准给付其房屋、场地占有使用费，新城公司不予认可，万达公司即申请对使用费标准进行评估鉴定。2020年7月15日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，估价结果为村北五号院内东院房屋办公用途房地产，南楼建筑面积1732.72平方米、北楼建筑面积1848.96平方米，租金价格为0.78元/㎡·天。万达公司交纳评估费34000元。后万达公司对该估价报告提出质询，认为该房屋的租赁市场价位每平米每天租价应为2元左右。2020年10月9日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司出具关于异议人北京良乡万达汽车俱乐部有限公司《房地产估价报告质询申请》的回复，评估公司针对万达公司的质询异议进行了回复。另查明，2020年6月30日，万达公司与新城公司签署交接证明一份，该证明载明：“北京市长阳新城投资有限责任公司于2017年7月1日迁入万达集团牛家场基地东侧南北两栋楼房。各房间内基本硬件齐全，灯具、空调、窗帘、会议接待家具、食堂灯具、炊具等一应俱全。水电费也从该月计算。使用期间房屋设备维护正常，使用良好，双方配合融洽。2020年6月18日长阳新城公司搬迁出万达基地，按当初所签物品清单已交接清楚，特此证明。移交单位：新城公司，接收单位：万达公司，附件：交接物品清单1份。”。2020年10月29日，新城公司（甲方）与任国庆（乙方）签订06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议，协议约定：甲方向乙方支付拆迁补偿款共计14957506.4元，自本协议签订之日起7日内，乙方须完成搬家腾房并将院落房屋（含厂房）及附属物整体交甲方及拆除公司验收。乙方完成搬家，并将全部院落房屋（含厂房）及附属物交甲方及拆除公司验收合格，办理完成解除全部土地租赁协议（含转租）等相关手续，待审计完成15个工作日内，甲方将拆迁补偿款通过银行转账方式一次性支付给乙方。上述事实，有双方当事人陈述；万达公司提交的承包（租赁）经营合同书、补充协议、场地租赁合同、房地产估价报告、发票、交接证明、拆迁补偿协议等；新城公司提交的拆迁方案、交房验收单、租赁合同等在案佐证。一审法院认为，占有物返还纠纷是指因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。根据本案查明的事实，本案诉争的场地及房屋系万达公司自愿交给新城公司使用，并不存在新城公司非法侵占事实。现双方对诉争场地及房屋的归属及使用费问题产生争议，故法院确定本案法律关系为物权保护纠纷。双方争议焦点一是任国庆签署交房验收单后诉争场地及房屋的归属问题，本案诉争场地是万达公司自牛家场村农工商经济联合社租赁所得，后在场地上建造了房屋，故万达公司对诉争场地和房屋享有占有和使用的权利。在万达公司承租期间，因承租场地位于06、07街区项目拆迁范围内，新城公司无办公用房，在此情况下，万达公司将诉争场地交由新城公司使用，同时，万达公司时任法定代表人任国庆在交房验收单上签字，新城公司据此辩称万达公司对诉争场地及房屋已不具备占有人身份，新城公司享有拆除、无偿使用等处分权。对此，法院认为，虽万达公司时任法定代表人任国庆签署了交房验收单，但在该验收单上已注明“暂不拆除”，同时，双方在2020年6月30日签署了交接证明，新城公司又将场地及使用的物品交还万达公司，且双方于2020年10月29日签订的拆迁补偿协议书中还约定“自本协议签订之日起7日内，乙方（万达公司）须完成搬家腾房并将院落房屋（含厂房）及附属物整体交甲方（新城公司）”，综合以上分析，万达公司对诉争场地及房屋并未丧失权利人身份。双方争议焦点二是新城公司使用场地及房屋期间是否应支付占有使用费问题，根据上述认定，万达公司一直享有诉争场地及房屋的权利人身份，新城公司未能提供其享有无偿占有使用的相关证据，故新城公司应向万达公司支付使用费。本案争议焦点三是使用费支付标准问题，万达公司主张标准为按房屋面积每天每平方米2元计算，也即其与监察局所签租赁合同的租金标准。新城公司不同意支付使用费，也不认可万达公司主张标准。在此情况下，万达公司申请对使用费标准进行评估鉴定，评估鉴定结果为0.78元/㎡·天，万达公司认为该鉴定结果与周边房屋的租赁市场价格不符，不认可该鉴定结论，并提出异议。对此，法院认为，评估公司的鉴定报告是依法依规作出的，该报告合法有效，故应以鉴定结果为依据确定新城公司应给付万达公司使用费标准。双方实际交接日期为2020年6月18日，故新城公司应给付万达公司2017年7月1日至2020年6月18日期间的使用费，该期间共计1084天，新城公司应向万达公司支付占有使用费数额合计3028382.07元。综上，万达公司合理的诉讼请求，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：一、北京市长阳新城投资有限责任公司于判决生效后十日内给付北京良乡万达汽车俱乐部有限公司使用费3028382.07元；二、驳回北京良乡万达汽车俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院核实，万达公司与任国庆均认可，涉案房屋由万达公司建造，任国庆为万达公司原法定代表人，任国庆签订拆迁补偿协议系代表万达公司签订。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋系由万达公司建造，万达公司对房屋享有相应的权利。2017年7月1日至2020年6月18日期间，新城公司占有使用涉案房屋作为办公用房。鉴于交房验收单上注明“暂不拆除”，且双方于2020年10月29日签订的拆迁补偿协议书中还约定“自本协议签订之日起7日内，乙方（万达公司）须完成搬家腾房并将院落房屋（含厂房）及附属物整体交甲方（新城公司）”。另外，即使新城公司系拆迁项目的实施主体，其并不当然享有在长达近三年的期间，无偿使用涉案房屋及屋内物品的权利。现新城公司亦无法提供证据证明其有权无偿占有使用房屋，故新城公司应向万达公司支付使用费。新城公司上诉不同意支付使用费，本院不予支持。本案中，评估公司的鉴定报告合法有效，故一审法院以鉴定结果为依据确定新城公司应给付万达公司使用费标准，判令新城公司支付其占有使用房屋期间的房屋使用费，并无不当。涉案土地由万达公司承租，房屋由万达公司建造。万达公司与任国庆均认可，任国庆签订拆迁补偿协议系代表万达公司签订。故万达公司具备提起本案诉讼的主体资格。综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25891元，由北京市长阳新城投资有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年四月十九日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越