云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2502民初155号原告：开远麒庭物业管理有限公司。住所地：云南省开远市灵泉街道祥云路银河巷飞马苑小区8幢1单元。法定代表人：陈艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李爱娟，女，1973年11月12日生，白族，高中文化，住云南省开远市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘桂仙，女，1964年6月2日生，汉族，初中文化，住云南省开远市。代理权限为特别授权代理。被告：李继云，女，1978年7月29日生，汉族，住云南省开远市。原告开远麒庭物业管理有限公司（以下简称开远麒庭物业公司）与被告李继云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开远麒庭物业公司的委托诉讼代理人李爱娟、刘桂仙到庭参加了诉讼，被告李继云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告开远麒庭物业公司向本院诉请：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费人民币4,108元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：田园水间小区D栋4单元701室业主系被告李继云购买了开远市银发房地产开发有限责任公司开发的田园水间商品房一套，房号为D-4-701，面积：119.06㎡。根据开远市田园水间业委会与原告达成的物业服务合同之规定，原告向田园水间小区业主和使用人提供物业服务管理服务，业主按照房屋面积向原告支付物业管理费。被告系该小区业主，按约定应当向原告支付物业管理费，但被告自2014年9月30日起便无故拖欠物业管理费至2020年6月25日共计人民币4,108元。合同履行至今，圆盖按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催缴均未果。现根据签订的《物业管理协议》及合同法规定，特向贵院起诉，请贵院判如所请。被告李继云未作答辩。原告开远麒庭物业公司为证明其主张向本院提交如下证据：1证、《营业执照》复印件一份、《法定代表人身份证明》一份，证明原告基本身份事项。2证、《物业管理服务合同》复印件一份，证明被告系田园水间D幢四单元701室业主，原告向被告提供了物业管理服务，被告应缴纳物业管理费的事实。3证、《缴费单据》复印件一份，证明被告自2014年9月30日起无故拖欠物业管理费的事实。被告李继云经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证和质证的权利。本院认为：原告向本院提供的证据1《营业执照》复印件一份、《法定代表人身份证明》，证据2《物业管理服务合同》，证据3《缴费单据》真实合法有效，能够证实本案的基本事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：田园水间小区位于云南省开远市。该小区房产开发商为开远市银发房地产开发有限责任公司。被告李继云系云南省开远市田园水间小区Ｄ栋四单元701房屋的业主，还房屋建筑面积为119.06㎡。2011年8月原告开远麒庭物业公司与开远市银发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业委托服务合同》后，正式进入该小区进行物业服务管理。2014年5月开远市田园水间小区业主委员会成立，并在开远市房地产管理局登记备案。2014年6月26日原告开远麒庭物业公司与开远市田园水间小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，该合同约定：“委托方（以下简称甲方）田园水间业主委员会；受托方（以下简称乙方）开远麒庭物业公司；第一条物业管理服务内容：1、指定物业管理工作计划，并组织实施；……；2、房屋共用部位的维护和管理……；3、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……；4、环境卫生……；5、公共秩序维护……；6、交通秩序和车辆停放……第二条物业管理服务质量……第三条物业服务期限；物业服务期限为六年，2014年7月30日至2020年7月29日止。第四条物业服务费用的支付内容；1、物业服务费的收取时间和方式：一次性交清12个月的物管费，价格为每平方0.5元（今后每年可按照市场情况作出调整）。……。2、共用设施日常维护在保修期限范围内由开发商负责，保修期满后由乙方负责。3、装饰装修管理服务费用按有关规定收取。4、停车占地费由乙方安下列标准向车位使用人收取：（1）露天汽车位每月60元，临时停放不足1小时免费，超时计费。（2）摩托车、电动车车位每月10元，临时停放不足1小时免费，超时计费。（3）自行车位每月5元。临时停放不足1小时免费，超时计费。以上车辆在小区发生被盗、损坏的，按国家规定按照当天实际收取的占地费用50倍以内给予赔偿。以上费用甲方占70%，乙方占30%，双方按比例饿承担责任。乙方每月核算一次收费情况，甲方所占份额用于小区公共设施的更新改造，乙方每月核算一次，并报甲方留存。5、甲方积极配合物业公司收交物业费，物业与小区业主发生争执等原因，业主委员会应积极配合协调。6、新售房的新建设施配套费甲方占70%，乙方占30%。第五条双方的权利和义务……第七条维修基金的管理与使用；1、根据建设部有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。业主在购房时已向房管局缴纳维修金，不足部分今后另行收取。2、维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核物业后划拨。3、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。4、业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。……甲方开远市田园水间小区业主委员会、负责人李永祥（签章、签名）；乙方开远麒庭物业公司、代表人（签章、签名）”合同签订后，被告向原告支付了2014年7月至9月止（3个月）的物业费合计人民币178.59元。此后，被告未向原告支付物业费。2020年6月25日原告开远麒庭物业公司与开远市田园水间小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》期限届满，原告未再与开远市田园水间小区业主委员会续签合同。截止2020年6月25日止，被告尚欠原告从2019年10月至2020年6月止（69个月）的物业费合计人民币4107.57元。经原告多次向被告催要物业费未果，原告遂起诉至本院。本院认为，物业服务合同分为两种一种是前期物业服务合同，另一种是普通物业服务合同。普通物业服务合同，是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，由业主支付费用的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一部分第一条第二款之规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系物业服务合同纠纷，原、被告之间因《物业委托服务合同》而形成物业服务合同法律关系，该《物业委托服务合同》的期限发生在民法典实施之前，即产生纠纷的法律事实发生于民法典实施之前。故本案应适用民法典实施前的法律及司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告是取得物业服务资质的物业服务公司，其与代表被告等业主的业主委员会签订的《物业委托服务合同》内容不违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案被告未按时交纳物业服务费用的行为，显然不符合合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，交纳原告物业服务费。故对于原告主张由被告支付其物业费人民币4,108元，实际应为人民币4,107.57元的诉请，本院予以支持。综上，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一部分第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李继云于本判决生效之日起十日内支付原告开远麒庭物业管理有限公司2014年10月至2020年6月期间的物业服务费人民币4,107.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告李继云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  黄健秋二〇二一年四月十六日书记员  罗文淇