嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初2101号原告：方仁芬，女，1981年2月25日出生，汉族，住富阳市场口镇××号。委托诉讼代理人：薛鹏、张强，浙江浙博律师事务所律师。被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司，住所地嘉兴市秀洲区蓬莱路181号，统一社会信用代码91330400757081973N。法定代表人：朱海兵委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。被告：浙江富羚房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道西子国际金座2号楼2307室，统一社会信用代码91330110MA27YPR45A。法定代表人：张朝阳。委托诉讼代理人：李楠、杨慧丽，浙江诺力亚律师事务所律师。原告方仁芬与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业公司）、浙江富羚房地产营销策划有限公司（以下简称富羚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，适用简易程序，于2020年9月17公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人薛鹏、张强，被告大业公司之委托诉讼代理人钱益波及富羚公司之委托诉讼代理人李楠、杨慧丽到庭参加诉讼。审理过程中，双方因庭外和解申请扣除审限180天。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大业公司于2017年10月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告大业公司返还原告支付的购房款170000元及利息损失24380元（以170000元为基数，自2017年10月23日至2019年8月19日，共计665天按银行同期贷款利率6％计算，2019年8月20日暂至2020年5月22日，共计276天按银行间同业拆借利率计算，实际应计算至履行完毕止，170000×6％÷360×665＋170000×4.25％÷360×276＝24380元）；3.判令两被告共同返还原告装修款90000元及相应利息12907元（以90000元为基数，自2017年10月23日至2019年8月19日，共计665天按银行同期贷款利率6％计算，2019年8月20日暂至2020年5月22日，共计276天按银行间同业拆借利率计算，实际应计算至履行完毕止，90000×6％÷360×665＋90000×4.25％÷360×276＝12907元）；4.本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实与理由：2017年10月23日原告与被告大业公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告大业公司位于嘉兴市××路××号××室的房屋，房屋价款600000元，付款方式其他方式（商业贷款）。原告按照合同约定支付了首付款300000元（其中130000元系被告大业公司垫资），并在被告大业公司处按照要求支付装修款共计130000元（收款人为被告富羚公司），剩余尾款分别在2017年11月23日通过银行贷款方式支付。后因被告大业公司的原因，贷款行浦发银行一直未将原告审核通过的贷款进行发放，原告就此事多次与被告大业公司进行交涉，但被告大业公司拖延至今。且被告大业公司的宣传与实际情况严重不符，所谓的途家托管、豪华精装修并不存在，存在虚假宣传的情况。后被告富羚公司的法定代表人通过其个人账户退还原告40000元装修款。原告认为，被告大业公司一直拖延处理原告贷款一事，最终导致合同无法继续履行，应承担违约责任，故要求解除合同。被告大业公司辩称，1.不同意解除《浙江省商品房买卖合同》，该合同应当继续履行。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务，原告要求解除合同的理由不成立。2.根据《商品房买卖合同》第五条、第七条的约定，原告购买的新洲国际大酒店2-2212号房屋的房款总计为600000元，分二期支付，双方在合同中并未约定办理商业贷款的事项。之后，原告仅向答辩人支付了购房款170000元，尚有430000元未能支付，已构成严重违约。3.即使原告通过商业贷款向大业公司支付房款的，也应当由原告自行向银行办理，与大业公司无关，大业公司亦无相关之合同义务。4.关于途家托管的事项，并非虚假宣传，已有不少业主将所购房屋委托途家进行管理。5.原告关于违约金的计算标准亦存在错误，缺少法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告富羚公司辩称，1.新洲国际大酒店项目本系已完工项目，经营酒店后转销售，故案涉房屋为使用过的精装修房屋，因购买前已经可以实地查看房屋，这一事实原告在购买时已经明知。2017年10月3日，经富羚公司销售人员推荐后原告决定购买案涉房屋，并签署了认购协议书，认购协议书约定房屋总价为600000元，其中不含130000元装修款，并签署《新洲国际大酒店签约审批单（公寓）》。2017年10月23日，原告与大业公司签订《浙江省商品房买卖合同》，明确约定案涉房屋毛胚的价格为600000元，并约定由原告支付购房首付款，余款申请按揭。据富羚公司所知，案涉房屋可以申请按揭以后，大业公司多次要求原告办理按揭手续，但原告拒绝办理，而非原告所称系大业公司的原因导致贷款无法办理。故原告诉请判令解除合同没有任何事实及法律依据。2.富羚公司不存在虚假宣传。首先宣传单上并无宣传房屋装修效果图，宣传册写明的是“酒店式豪华装修、拎包即可入住”，根据原告起诉时提供的房屋内部照片房屋已装修完成，完全达到拎包入住条件。另，原告提及的途家托管实际系途家公司提出的与业主的合作模式，需原告本人与途家签订合同将案涉房屋交与途家托管达到合作经营，系原告本人的责任。3.富羚公司系与嘉善君辉投资管理有限公司（以下简称君辉公司）合作销售案涉新洲国际大酒店项目房屋，并经大业公司允许收取130000元装修费用。大业公司与君辉公司于2017年8月16日签订《新洲国际大酒店酒店式公寓代理销售合同》，约定大业公司将位于嘉兴市秀洲区××层××公寓销售工作委托君辉公司销售代理，本次委托代理君辉公司可选择多种渠道销售包括但不限于对外直销、网络销售、发展分销等多种形式。因大业公司实际委托君辉公司销售的是已经装修完成的酒店式公寓，因此双方签订的合同中明确约定大业公司同意君辉公司向客户收取每套130000元的装修费用。富羚公司与君辉公司合作进行销售，经过其推荐的客户即本案原告亦与大业公司签订了商品房买卖合同，因此富羚公司对案涉房屋是有权进行销售的。4.答辩人已与方仁芬就装修费事宜达成和解返还了部分款项，方仁芬不应当就此再次提起诉讼。方仁芬在支付完购房款及装修费用后其认为装修费用过高，多次通过不同渠道反应，富羚公司不胜其扰，后双方在2018年11月19日就该事宜达成和解，富羚公司退还方仁芬40000元，故双方实际已无纠纷。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：一、《浙江省商品房买卖合同》，证明原告与被告大业公司之间的合同关系，案涉房屋的价款、付款时间等内容。二、宣传资料、销售现场照片、房屋现状照片，证明大业公司宣传与实际不符。三、银行小票、发票，证明原告依约支付房款300000的事实。四、装修款收据、银行流水，证明原告支付装修款130000元，后被告富羚公司退还40000元的事实。五、录音资料、照片、视频资料，证明因大业公司未向银行缴纳贷款保证金的原因，原告申请的贷款未能发放，导致无法实现合同目的。六、回函、邮寄面单、单号网络查询结果，证明原告通知被告要求解除合同的事实。被告大业公司质证意见：对证据一的真实性、合法性没有异议，合同中并没有约定贷款形式代付购房款，附件八约定原告如需要贷款自行办理。对证据二的证明目的有异议，原告购买的是现房，是在看过装修之后才决定与大业公司签订合同，从原告提供照片看，确实可以反映是装修完毕；途家托管也是事实，不存在虚假宣传。照片系打印件，拍摄角度不清楚，不能确定是案涉房屋。对证据三无异议。证据四中装修款收据、银行流水，发生于原告与富羚公司之间，应由富羚公司质证。对证据五，文字版本系断章取义，没有全面反映对话情况，且大业公司工作人员一直在强调原告应当支付首付款，否则银行无法发放贷款。对证据六，收件人张国良在另外地方上班，原告应该直接寄送给大业公司。被告富羚公司质证意见：对证据一无异议，对购房细节不知情，约定购房款600000元系毛坯房价格。对证据二中宣传资料无异议，宣传单明确载明是现房，照片等不能证明拍摄地点即案涉房屋，当时售楼部设于在新洲国际大酒店大堂，原告说没有看到现房与事实不符，不存在虚假宣传的情形；对于房屋现状照片不予质证，原告至今未收房，是没有办法拍摄的。对证据三、四无异议。证据五内容系原告系与大业公司工作人员的聊天记录，富羚公司不知情。对证据六不知情。被告富羚公司为证明其主张，向本院提交如下证据：一、《认购协议书》、《新洲国际大酒店签约审批单》，证明原告对富羚公司收取130000元的装修款知情并认可的事实。二、《授权书》、（2018）浙0411民初5580号民事判决书各一份，证明君辉公司系被告大业公司授权的销售代理，且大业公司同意君辉公司向客户收取每套130000元装修款的事实。三、《情况说明》，证明富羚公司与君辉公司隶属同家公司且富羚公司有权进行代销的事实。四、微信聊天记录，证明原告与富羚公司就装修费事宜早已达成和解的事实。原告质证意见：对上述证据无异议，合同签订后《认购协议书》失效，具体以《商品房买卖合同》为准。被告大业公司质证意见：对上述证据无异议。本院认证意见：原告提交的证据一、三、四及被告富羚公司提交的证据一真实、合法，与本案具有关联性。原告提交的证据二、五、六真实性无法确认，两被告质证有异议，不予认定。原告及大业公司对富羚公司提交的证据二、三、四无异议，予以认定。根据上述认定的证据及当事人庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：2017年10月3日，原告的姐姐方仁美与被告大业公司签订《认购协议书》，约定原告向大业公司订购新洲国际大酒店2幢2212室房屋，房屋价款为600000元（不含130000元装修款）。2017年10月28日，原告与大业公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告大业公司位于嘉兴市××路××号××室房屋，毛坯单价为每平方米10873.5元，总价款为600000元，付款方式为其他方式（商业贷款），于2017年10月23日支付300000元，于2017年11月23日支付300000元。合同同时载明约定如因买受人原因不能办理贷款的，须与一周内与出卖人另行协商，并且一次性付清房款或按银行要求增加首付款。合同附件八中第3条载明，广告等仅供参考，具体以合同约定或该房屋现房为准；第6条载明，买受人如需要按揭贷款，请自行与银行办理相关手续，买受人无故拒不办理按揭贷款手续或未能按照《商品房买卖合同》约定的付款日期办毕并促使银行发放贷款的，视为买受人逾期付款；第23条载明买受人以现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施的情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素等。合同签订当日，原告向大业公司转账支付170000元购房款。之后，原告向上海浦东发展银行股份有限公司嘉兴分行提交了贷款申请材料，后因大业公司未交纳贷款保证金，贷款未能办理成功。原告因无力支付房屋余款，故以合同无法继续履行为由，诉请判令解除其与大业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，并由两被告退还所收款项并支付相应利息损失。另查明，大业公司授权君辉公司为其开发的新洲国际大酒店项目所有在售房源的销售代理公司，同意其向客户收取收取每套130000元装修款。富羚公司自述其与君辉公司隶属同一公司，由君辉公司与甲方签订合作协议，富羚公司分销走账。富羚公司介绍原告购买了案涉房屋，故向原告收取了130000元的装修款，并向原告出具收据，载明款项内容为装修款。后，原告因认为装修款金额过高，与富羚公司多次交涉后，由富羚公司退还装修费40000元，实际收取装修款90000元。本院认为，如按揭贷款合同未能签订，依据普通购房者的履行能力，商品房买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。本案中，原告未能办理贷款成功，致使合同无法继续履行，合同目的不能实现，故对原告诉请判令解除其与大业公司于2017年10月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故原告已支付的购房170000元，大业公司应予退还。关于原告主张富羚公司返还装修款90000元之诉请。本院认为，因原告与大业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》解除，富羚公司向原告收取案涉房屋的装修款90000元缺少事实和法律依据，故其收取的装修款应予返还。关于原告诉请判令大业公司共同返还上述装修款。因双方在《认购协议书》中载明房屋价款不包括130000元装修款，《浙江省商品房买卖合同》中亦未约定装修款的支付，富羚公司与大业公司均为独立法人，原告未能举证证明二者系关联公司，存在人员、财务等混同的情形，也未能举证证明二者需共同承担返还责任的其他事实，上述装修款并非由大业公司实际收取，故原告主张由大业公司返还装修款，缺少事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉称因大业公司未交纳保证金的原因导致贷款无法发放，且其虚假宣传已构成违约，两被告应当支付购房款及装修款的利息损失。对此本院认为，合同附件八第6条载明，买受人如需要按揭贷款，应自行与银行办理相关手续，买受人无故拒不办理按揭贷款手续或未能按照《商品房买卖合同》约定的付款日期办毕并促使银行发放贷款的，视为买受人逾期付款。双方在合同中并未约定大业公司有配合原告办理贷款的义务，且原告未按合同约定履行在先付款义务，且双方签订合同时案涉房屋为现房，原告应对房屋现状有所了解，故原告主张两被告承担违约责任并支付利息损失之诉请缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告方仁芬与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于2017年10月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》解除；二、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司返还原告方仁芬购房款170000元，于本判决生效之日起十日内支付；三、被告浙江富羚房地产营销策划有限公司返还原告方仁芬90000元，于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告方仁芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2880元，保全费2020元，合计4900元，由原告方仁芬负担637元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担2814元，被告浙江富羚房地产营销策划有限公司负担1449元，两被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  庞珊影二〇二一年四月六日书记员  顾美玲如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。