江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1647号上诉人（原审被告）：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州市泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司经理。委托诉讼代理人：侯承志，该公司法务。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宁，男，1988年12月17日生，汉族，个体户,住徐州市新城区。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司(以下简称荣盛公司)因与被上诉人陈宁房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决确认合同已经解除违反了不告不理的原则，超出了陈宁起诉的请求事项。陈宁只是请求判决解除双方之间的租赁合同，并未诉求确认合同解除，但一审判决超出陈宁的请求事项进行判决，程序违法，应予撤销。且双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，是合法有效的。上诉人依约交付了租赁物，被上诉人也支付了部分租金，被上诉人自始至终未提出任何异议，并在取得商铺的使用权后开始着手装修继而开始营业。合同已经实际履行，被上诉人已经实现了签订房屋租赁合同的目的。因而，应本着鼓励交易、维持合同稳定的原则，特别是目前疫情情况下，为避免挤兑现象的发生，法院应确认合同的效力以及合同已经得到实际履行的事实，驳回被上诉人相关请求。第二，被上诉人违反合同的约定，拖欠、拒交租金，违约在先，上诉人多次催告，被上诉人置之不理，拒不履行合同义务，其无权要求单方解除合同。第三，上诉人在2020年7月15日之前虽未取得徐州市住建局颁发的《建筑工程消防验收意见书》，但并未影响商铺正常经营获益，被上诉人签订合同的目的已经实现。被上诉人在合同签订后已经实际接收房屋，装修完毕之后即可以实际营业，被上诉人也未受到行政机关的任何处罚。且上诉人在此后及时申请了消防验收并于2020年7月15日顺利通过了消防验收，具备了完整的履约条件，法院应支持合同继续履行。第四，一审判决认定的陈宁装修损失39800元，未经司法鉴定，证据明显不足，其付款的项目是否属实、是否合理，陈宁证据并不充分，荣盛公司对此也不予认可。因为装修工程价款不能仅凭陈宁单方制作或出具的资料，而应该按照工程行业普遍认可的报价单、签证资料、施工图、竣工图、验收资料等，结合合理规范造价依据或司法鉴定来进行认定。综上，双方签订的合同合法有效且已经得到实际履行，被上诉人签订合同的目的已经实现，上诉人长期占有使用租赁物，理应支付租金及相关费用，一审判决上诉人返还租金等费用并解除合同于法无据，上诉人即使有部分违约行为也不应返还租金，更不足以导致合同解除。且被上诉人拖欠租金在先，其作为违约者无权要求解除合同。请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法支持上诉人的诉讼请求。陈宁辩称，一审判决正确。陈宁向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年6月20日签订的租赁合同；2、判令荣盛公司返还租金、物业费、推广费合计29544.05元，质量保证金10000元，履约保证金24452.63元，损失39800元，合计103796.68元。3、诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，陈宁（乙方、承租人）与荣盛公司(甲方、出租人)签订荣盛未来广场项目《租赁合同》（合同编号为XZSGXXXXXXX），约定，甲方将位于未来广场项目四层B4014商铺出租给乙方使用，套内面积为113.87平方米；租赁期限3个租约年，自计租日开始计算；乙方应于2018年2月18日向甲方支付第一期物业租金、营运推广费、物业管理费；乙方在该房屋内经营品牌为韩林膳，经营项目为餐饮；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币24452.63元；本合同项下的进场日为2018年2月18日；本合同项下之开业日暂定为2018年5月18日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应在进场日到来前3日向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方未能在开业日开业，除应按照本合同约定支付租赁费等费用外，还应每天还应向甲方支付相当于届时日租金200%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方除应支付逾期违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任。合同还约定了其他权利义务。其中，在合同的附件3交付标准第13项约定消防系统按国家消防规范统一配置自动喷淋系统、消防栓、火灾自动报警、消防排烟及加压送风系统。同日，陈宁向荣盛公司给付履约保证金24452.63元。2018年8月27日，陈宁（甲方、业主方）与徐州江桥装饰工程有限公司（乙方、施工方）签订《江桥装饰装修工程施工合同》，约定，工程施工地址为韩美曦石锅拌饭陈哥B-4014，建筑面积113平方米，工程预算56000元。工程期限2018年10月10日至2018年12月10日。本合同签订后，甲方应在当日向乙方支付第一期工程款，本合同总额的30%，即16800元。开工后甲方向乙方支付第二期工程款合同总额的30%即16800元。贴砖完工后付合同总金额的35%及19600元，剩余工程款5%即2800元完工后支付。施工合同签订后，陈宁于2018年8月27日支付定金1000元，徐州江桥装饰工程有限公司向其出具收据。2018年9月29日，陈宁通过其妻子裴楠的支付宝分两次转账15800元工程款。2018年11月3日、11月23日陈宁又分别通过微信转账20000元、3000元工程款。以上装修费用共计39800元。经法院向案外人徐州江桥装饰工程有限公司核实，案外人徐州江桥装饰工程有限公司确认上述付款事实及金额属实。2018年9月8日，陈宁向荣盛公司给付案涉B4014商铺质量保证金10000元、首期租金、物业费、推广费合计29544.05元。2018年12月22日，荣盛公司在陈宁承租的店铺强行上锁，致使双方合同无法继续履行。陈宁前期装修施工完成后，并未开业经营。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向荣盛公司下达了徐（消）行罚决字[2019]0028号《行政处罚决定书》，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。陈宁于2020年5月17日向荣盛公司邮寄《解除合同通知书》，要求解除合同，并退还其已支付款项，赔偿损失。该通知书于2020年5月22日寄至荣盛公司。另查明，2018年9月18日，徐州市公安消防支队出具徐公消验字[2018]第0186号《徐州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明，“我支队对你单位于2018年08月28日申报的荣盛未来广场（受理凭证号：徐公消验凭字[2018]第0170号）进行了消防验收……验收内容均为土建工程（不含室内装修），验收总建筑面积144114.88平方米……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格……四、该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处”。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。又查明，荣盛公司成立于2015年11月13日，出资股东为荣盛（徐州）房地产开发有限公司。荣盛未来广场的建设单位为徐州荣凯置业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在合同签订后，陈宁已按照合同约定向荣盛公司交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，荣盛公司应依约将符合使用条件的房屋交付使用，但综合本案查明事实，由于荣盛公司所交付的涉案房屋未经徐州市公安消防支队的消防验收，致使房屋不能使用，荣盛公司存在违约行为，而荣盛公司在2018年12月22日对陈宁经营的商铺加锁的行为，亦直接致使陈宁无法经营，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，案涉租赁合同系由于荣盛公司的违约行为致使合同目的无法实现，因此陈宁有权解除案涉《房屋租赁合同》，故法院确认案涉《租赁合同》于荣盛公司收到《解除合同通知书》之日即2020年5月22日解除。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合荣盛公司的违约行为，陈宁要求返还已经缴纳的租金、物业费、推广费29544.05元、质量保证金10000元、履约保证金24452.63元，符合法律规定，法院予以支持。陈宁在与荣盛公司签订合同后对涉案房屋进行了装饰装修，并支付了装修费用39800元，有陈宁提供的施工合同、收据及转账记录等证据相印证，法院对该费用依法予以确认。因案涉《租赁合同》系因荣盛公司违约行为而依法解除，且案涉装修费用支出系陈宁基于信赖利益所支出的费用，故该装修费用损失应由荣盛公司予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认陈宁与荣盛公司在2017年6月20日签订的租赁合同于2020年5月22日解除；二、荣盛公司于判决生效后十日内向陈宁返还租金、物业费、推广费合计29544.05元，返还质量保证金10000元，履约保证金24452.63元；三、荣盛公司于判决生效后十日内向陈宁赔付装修损失39800元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈宁签订租赁合同的目的是为了利用租赁房屋进行经营获取收益。陈宁支付租金的合同对价是出租人交付能够实现租赁合同目的的房屋。而从本案租赁合同的履行情况来看，因荣盛公司的行为，陈宁在装修完成后无法使用承租房屋进行经营。在此情况下，陈宁未支付后期租金系依法行使抗辩权，不应认定陈宁在租赁合同的履行过程中存在违约行为。陈宁在不能实现合同目的的情况下，依法解除案涉租赁合同，应予支持。陈宁在本案中提出的诉讼请求是基于合同解除，一审法院确认合同解除，并判决荣盛公司承担相应的责任，并未超出陈宁的诉讼请求。对荣盛公司有关一审判决结果超出一审诉讼请求的主张，本院不予采纳。陈宁在合同履行过程中，对承租房屋进行装修，并实际支付了装修费用。一审法院依据陈宁装修的事实，以及陈宁付款的证据认定装修损失，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 张 洁二〇二一年四月二十三日法官助理 张 静书 记 员 魏天玥