广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1729号上诉人（原审原告）：北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司。住所地：广州市荔湾区。负责人：楚恒臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，该公司职员。被上诉人（原审被告）：张小龙，男，住广州市增城区。被上诉人（原审被告）：文玲，女，住广州市增城区。上诉人北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司（以下简称北大资源公司）因与被上诉人张小龙、文玲物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。本案当事人同意本案以书面形式进行审理。本案现已审理终结。上诉人北大资源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持北大资源公司的诉讼请求；3.一审及二审案件受理费由张小龙、文玲承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应改判支持北大资源公司的诉讼请求。一、涉案房屋已依法具备法定交付条件，不构成相关法定的严重影响其正常居住使用条件的情形，收楼通知书上载明的交房日期截止之日即视为该房屋已经交付。开发商已于2018年6月29日完成竣工验收备案手续。根据开发商与张小龙、文玲签订的《广州市商品房买卖合同》的相关约定，开发商于2018年6月29日向张小龙、文玲发出《尚博雅苑收楼通知书》，要求张小龙、文玲于2018年6月30日办理房屋交付手续，并提示张小龙、文玲载明的交房日期截止之日即视为该房屋已经交付，房屋质量保修期及物业管理费也将从此日起算。二、开发商已按《广州市商品房买卖合同》约定履行完交付通知义务，张小龙、文玲应在指定收房当天支付物业费。依据张小龙、文玲与开发商签订的《补充协议》第十七条关于通知方式第2款第(2)项有关邮寄送达的约定“甲方按照本合同载明地址或乙方签署的变更地址确认书载明的地址。以挂号信或特快专递方式发出的书面通知，寄出后的第2日视为送达日期，不论乙方是否因电话或其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人签收、被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达。”开发商已于2018年6月29日已通过EMS快递向被告寄出《尚博雅苑收楼通知书》，按约定张小龙、文玲无论是否因电话或其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人签收、被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达即于2018年6月30日视为送达。一审法院在张小龙、文玲未到庭参加诉讼的情况下，没有调查清楚张小龙、文玲是否有收到《尚博雅苑收楼通知书》并是否于指定日期收房的情况下错误认定涉案房屋的收楼日期。被上诉人张小龙、文玲辩称：同意一审判决处理，不同意北大资源公司的上诉请求。事实与理由：涉案房屋因开发商工程质量问题导致张小龙、文玲至2018年12月22日才收楼。因此不能以收楼通知书所载明的交房日期即视为已经交付房屋。北大资源公司于2020年9月15日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.张小龙、文玲支付其名下物业房产荔湾区尚博雅苑A6栋804号房自2018年8月1日至2018年11月30日拖欠的物业服务费每月486.43元；2.张小龙、文玲以当月所欠物业服务费为计算基数，从下一个月1日开始计算，按照日利率千分之一标准计算支付违约金，至张小龙、文玲付清物业服务费之日止；3.本案诉讼费用由张小龙、文玲承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区北文街19号804房于2019年1月2日登记在张小龙、文玲名下，该房屋建筑面积138.98平方米。张小龙、文玲（甲方）与北大资源公司（乙方）签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号以《商品房买卖合同》为准；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米3.5元；物业服务费收取起始日期按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收；甲方须按本协议约定缴交物业服务费；乙方在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金；公历每月10日收取当月物业服务费；等。一审庭审中，北大资源公司主张：开发商与张小龙、文玲签订的《房屋买卖合同》约定的交付日期前涉案房屋已竣工验收并达到法定交付条件，张小龙、文玲应在确定的收楼期限内到开发商指定的地点办理房屋交接手续，自交付之日起张小龙、文玲应承担房屋一切费用。开发商在2018年6月29日通过快递形式，同日也通过电话方式通知张小龙、文玲在2018年7月30日前过来收楼。张小龙、文玲在2018年7月30日前过去收楼，但是以房屋质量问题拒收。后经双方协商，开发商对张小龙、文玲所主张涉案房屋有质量问题的地方进行保修。所以张小龙、文玲在2018年12月才过来签收房屋交接表。涉案小区至今未成立业主委员会，涉案房屋物业管理费为486.43元/月，张小龙、文玲支付了2018年12月至2019年9月的物业管理费。北大资源公司为证明开发商已向张小龙、文玲交付房屋，提供《广州市商品房买卖合同》及补充协议、《竣工验收备案表》、《房屋交接表》、《尚博雅苑收楼通知书》及快递单作为证据。其中《广州市商品房买卖合同》及补充协议记载，案外人广州广珠置业有限公司（甲方、卖方）及张小龙、文玲（乙方、买方）签订该合同约定，乙方所购商品房为荔湾区北文街19号（A6#住宅）804房；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；乙方应当在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收；交房条件是已取得建筑工程竣工验收备案，若达到上述的交付使用条件后，乙方同意甲方在合同约定期限届满前交付房屋；甲方按照该合同载明地址或乙方签署的变更地址确认书载明的地址，以挂号信或特快专递方式发出的书面通知，寄出后的第2天视为送达日期，不论乙方是否因电话或者其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人签收、被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达；等。上述《竣工验收备案表》记载的备案日期为2018年6月29日，工程名称为尚博雅苑，竣工验收日期为2018年6月13日。《房屋交接表》记载张小龙、文玲签收日期为2018年12月22日。《尚博雅苑收楼通知书》记载广州广珠置业有限公司通知张小龙、文玲在2018年7月30日前办理收楼手续。快递单显示寄件单位为广州广珠置业有限公司，收件人为张小龙、文玲，收件地址为张小龙、文玲在《广州市商品房买卖合同》约定的通讯地址，内件品名为尚博雅苑收楼通知书，寄件日期为2018年6月29日。北大资源公司没有提供证据证明上述收楼通知书已发出。一审另查，2016年3月15日，广州市荔湾区发展和改革局向广州广珠置业有限公司作出荔发改函[2016]26号《广州市荔湾区发展和改革局关于尚博雅苑小区住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城地块的尚博雅苑小区（自编号A1、A2、A3、A5、A6、A7栋共6栋）住宅**物业服务最高收费标准为每月每平方米3.5元。一审法院认为，北大资源公司与张小龙、文玲签订的《尚博雅苑前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。按照《尚博雅苑前期物业服务协议》的约定，张小龙、文玲应于每月10日前向北大资源公司缴纳当月物业管理费。北大资源公司主张张小龙、文玲欠缴2018年8月1日至2018年11月30日的物业管理费，并提供了《广州市商品房买卖合同》及补充协议、《竣工验收备案表》、《房屋交接表》、《尚博雅苑收楼通知书》及快递单作为证据，证明张小龙、文玲在2018年8月1日前已接收涉案房屋，并应从此时开始缴纳物业管理费。根据《广州市商品房买卖合同》约定，开发商应向张小龙、文玲发出收楼通知。但北大资源公司提供的证据不能证明开发商已经履行通知义务，即不能证明开发商的收楼通知已经向张小龙、文玲发出及张小龙、文玲已于2018年8月1日前接收房屋。而根据北大资源公司提供的《房屋交接表》记载，张小龙、文玲签收日期在2018年12月22日。故北大资源公司现要求张小龙、文玲支付2018年8月1日至2018年11月30日的物业管理费，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。张小龙、文玲经一审法院依法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2020年11月24日作出判决：一、驳回北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司要求张小龙、文玲支付2018年8月1日至2018年11月30日物业服务费的诉讼请求；二、驳回北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司要求张小龙、文玲支付物业服务费违约金的诉讼请求。一审案件受理费56元，由北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于张小龙、文玲是否应向北大资源公司支付涉案房屋2018年8月1日至2018年11月30日的物业服务费及相应违约金。北大资源公司未提交收楼通知书已经发出的证据，即无证据证明张小龙、文玲于2018年11月30日之前已收楼，故北大资源公司要求张小龙、文玲支付收楼前的物业服务费及相应违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李小玲的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元,由上诉人北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年四月九日书记员 冯冠豪徐毅敏