陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2021）陕01民终2591号上诉人（原审被告）：王莎，女，1988年9月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈康，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺心，陕西瑞拓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周子祺，男，1996年5月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈康，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺心，陕西瑞拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗闯，男，1991年12月3日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：路智明，陕西勤博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李增，男，1992年11月11日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：路智明，陕西勤博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成江，男，1973年9月10日出生，汉族，住西安市碑林区门701。被上诉人（原审被告）：常惠文，女，1947年7月10日出生，汉族，住西安市碑林区门701。委托诉讼代理人：成江，男，1973年9月10日出生，汉族，住西安市碑林区门701，系常惠文之子。原审第三人：西安泰兴物业管理有限公司，住所地西安市长安区盛世商都1E-901。法定代表人：马涛。上诉人王莎、周子祺因与被上诉人罗闯、李增、成江、常惠文、原审第三人西安泰兴物业管理有限公司（以下简称泰兴物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王莎、周子祺上诉请求：1.维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审或改判驳回罗闯、李增一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由罗闯、李增、常惠文、成江负担。事实及理由：1.西安盛和商业管理有限公司（以下简称盛和公司）是导致本案合同未能继续履行的直接责任人，一审法院查明罗闯、李增在一审中所列的第三人泰兴物业公司主体不适格后，未依职权追加盛和公司为必要诉讼参与人，故一审法院未查明案件事实且遗漏必要诉讼参与人。2.王莎、周某某转让行为合法，且已向罗闯、李增交付涉案商铺及屋内物品，不应退还28000元转让费。3.王莎、周某某此前承租该商铺用途为经营餐饮，转让涉案商铺用途亦为经营餐饮，并未改变房屋用途。房屋用途应由法律规定及业主自主决定，盛和公司无权干涉。盛和公司违法阻拦罗闯装修及经营，王莎、周某某协调未果，盛和公司应向罗闯承担赔偿责任，与王莎、周某某无关。对盛和公司的违法行为，罗闯应向人民法院提起诉讼或通过其他途径解决。4.涉案合同目的能够实现，一审法院解除《转让协议》于法无据。本案系盛和公司以涉案商铺不能经营餐饮而阻拦装修及经营引发矛盾，而非涉案商铺因不可抗力无法使用或合同相对方不履行合同义务导致。王莎、周某某在合同签订后已交付涉案商铺及铺内物品，盛和公司违法阻拦后也积极协调，罗闯未继续履行合同应自担风险或向盛和公司追责。5.本案租金由罗闯向成江直接交付，王莎、周某某未收取租金，不应承担退租责任。罗闯、李增答辩称：1.盛和公司仅是涉案商铺的物业管理单位，不是涉案转让协议的相对方，也并非本案必要诉讼参与人，一审法院认定本案事实正确。2.罗闯、李增是为了经营餐饮才与周某某签订了涉案商铺《转让协议》，支付了转让费并按照王莎、周某某的指示向成江支付了租金。在涉案转让协议的目的无法实现时，一审法院依据合同法第九十四条之规定，解除涉案《转让协议》正确。王莎、周某某并未将其与成江、常惠文之间的租赁关系转移给罗闯、李增，《转让协议》解除后，王莎、周某某应向罗闯、李增返还28000元转让费并退还已付租金。3.罗闯、李增对涉案商铺进行装修时，盛和公司系依照与王莎、周某某签订的商铺管理合同进行阻拦。综上，一审判决正确，王莎、周某某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。成江、常惠文答辩称：王莎在未告知成江、常惠文的情况下将涉案商铺转让给罗闯、李增，成江、常惠文在收到一审法院传票时才知晓本案纠纷。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。罗闯、李增向一审法院起诉请求：1.撤销罗闯、李增与周子祺于2019年10月19日签订的《转让协议》；2.周子祺、王莎返还罗闯、李增支付的28000元转让费；3.周子祺、王莎、常惠文、成江返还罗闯、李增支付的21000元房租；4.周子祺、王莎及第三人赔偿罗闯、李增装修损失13672.21元。一审审理过程中罗闯、李增变更第1项诉请为解除罗闯、李增与周子祺签订的《转让协议》。一审法院查明的事实：2019年10月19日罗闯、李增为经营餐饮与周子祺签订《转让协议》，约定周子祺将其承租的位于西安市长安区XX街XX楼XX区XX号商铺转让给罗闯、李增，转让费28000元，房屋整转，屋内现有设备除甲方私人物品以及房东的空调之外其他物品均包含在内。协议约定交房日期为2019年10月21日。双方口头约定对外继续以王莎的名义从成江、常惠文处租用商铺。合同签订后罗闯、李增向王莎、周子祺支付了转让费28000元，并于2019年10月22日受王莎、周子祺的安排将房屋租金21000元支付给了成江农行账户。成江通过微信向王莎发送了已收到其支付租金的信息。罗闯、李增在承租房屋后，对房屋进行了装修，2019年11月初，盛和公司在巡查过程中，发现涉案房屋未办理备案进行装修，故制止了罗闯、李增的装修行为。后罗闯、李增将此情况告知给王莎、周子祺，王莎、周子祺同意与盛和公司协商，但协商未果，故罗闯、李增未能继续装修。后罗闯、李增在交涉工程中了解到涉案房屋不能进行餐饮经营，故提起诉讼要求撤销涉案转让合同，审理过程中罗闯、李增变更诉请要求解除其与周子祺签订的合同。另查明，周子祺与王莎系夫妻关系。涉案房屋系王莎于2017年11月5日从常惠文处承租，商铺用途为经营餐饮。2019年10月25日，成江、常惠文与王莎续签合同，约定合同期限为2018年11月5日至2021年11月5日，月租金1750元，租金按年支付，合同第8条约定：在合同期内，乙方（王莎）不能随意转租，如需转租必须征得甲方（成江、常惠文）同意，同日成江、常惠文与王莎签订补充协议：“若乙方转让商铺，甲方需配合乙方，甲方与新房客签订合同，指乙方剩余已交房租的合同变更，并不收取新房客的任何转让费；只要新的房客是合法经营，甲方不予干预乙方的转租行为。”后王莎与盛和公司签订了商铺管理合同，该合同中约定涉案商铺王莎只能用作经营快餐，不得随意改变用途和性质，装修时应当及时上报装修方案，签订装修协议并经盛和公司审批后方可入场装修；装修方案征得业主书面同意……一审法院认为，本案中王莎、周子祺与房主、物业公司存在直接的合同关系，且王莎、周子祺在签订转让合同时，要求罗闯、李增对外以自己名义使用涉案商铺，故在罗闯、李增装修受阻的情况下，王莎、周子祺有义务协助罗闯、李增解决该问题，但王莎、周子祺未能采取有效措施，使得罗闯、李增装修活动中止，不能正常营业。罗闯、李增在合同目的无法实现的情况下，有权主张解除《转让协议》，故对罗闯、李增的该项诉请一审法院予以支持。合同解除后王莎、周子祺应当依约返还罗闯、李增已支付的转让费28000元。21000元租金系罗闯、李增按王莎的指示转入成江账户，应视为指示交付，仅能证明罗闯、李增向王莎、周子祺支付了房屋租金，成江、常惠文与罗闯、李增无合同关系，且对转租的事实并不知情，故罗闯、李增无权要求成江、常惠文返还房屋租赁费用。现罗闯、李增要求返还全部租金，虽罗闯、李增实际使用涉案房屋时间较短，但因罗闯、李增一直未向王莎、周子祺交付房屋，在客观上王莎、周子祺无法占有使用房屋，故其应承担部分租金损失，一审法院酌定王莎、周子祺返还罗闯、李增租金10000元。需要说明的是，一审判决生效后，罗闯、李增应当及时腾交房屋并返还王莎、周子祺交付的物品。罗闯、李增在未经原房东同意且未办理装修备案手续的情况下擅自对涉案房屋进行装修，未尽到相应的审慎义务，应当自行承担装修带来的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除被告周子祺与二原告于2019年10月19日签订的《转让协议》；二、被告王莎、周子祺于本判决生效十五日内返还原告支付的转让费28000元及房屋租金10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1367元，罗闯、李增已预交，罗闯、李增承担547元，王莎、周子祺承担820元。王莎、周子祺承担的诉讼费限一审判决生效后十五日内支付给罗闯、李增。二审中，双方均未提供新证据。一审法院查明的事实属实。本院认为，本案系因罗闯、李增与王莎、周某某之间的《转让协议》无法继续履行引发的纠纷。一审法院在查明罗闯、李增涉案转让协议的合同目的无法实现的情况下判决解除涉案转让协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。《转让协议》解除后，王莎、周某某应向罗闯、李增返还28000元转让费，同时，因王莎、周子祺在签订转让合同时，要求罗闯、李增对外以自己名义使用涉案商铺，罗闯、李增系根据王莎的指示将21000元租金转入成江账户，故王莎、周某某并未将其与成江、常惠文之间的租赁合同关系转移给罗闯、李增，《转让协议》解除后，王莎、周某某还应向罗闯、李增退还相应租金。一审法院根据罗闯、李增实际占有涉案房屋、未向王莎、周某某交还房屋的具体履行情况，酌情判决王莎、周某某向罗闯、李增返还租金10000元，裁判适度合理，并无不妥。盛和公司仅是涉案商铺的物业管理公司，不是涉案转让协议的合同相对方，故盛和公司并非本案必要诉讼参与人。成江、常惠文与罗闯、李增不存在合同关系，且成江、常惠文对转租的事实亦不知情，罗闯、李增系根据王莎的指示将租金转入成江账户，成江在收到租金后是向王莎微信发送确认收到王莎租金的信息，故罗闯、李增的按照指示交付租金行为应认定是向王莎、周某某支付了房屋租金。王莎、周某某关于其未收取租金不应退还租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王莎、周某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1367元，由王莎、周某某负担。本判决为终审判决。 审 判 长  岳晓路审 判 员李 雪 晴  审 判 员姬   钊  二〇二一年四月八日 书 记 员  潘 丽 娜1