陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕10民终55号 上诉人（原审被告，反诉原告）：冯某某，男，1957年6月1日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区XX街XX段**。公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐某某，男，1960年1月11日出生，汉族。。住北京市海淀区XX路******公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：俞某某，女，1960年1月2日出生，汉族，系徐某某妻子，住址同徐某某。公民身份号码XXXXXXXXXX********。 上诉人冯某某因与被上诉人徐某某、俞某某房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省商州区人民法院（2020）陕1002民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭于2021年4月6日公开开庭对本案进行了审理，上诉人冯某某、被上诉人徐世忠参加了庭审活动。本案现已审理终结。 冯某某上诉请求：1、判令依法撤销陕西省商州区人民法院（2020）陕1002民初1480号民事判决，重新公正判决；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：一、双方签订的《住房交易契约》是有效的，一审判决认定无效，适用法律不当。双方纠纷是民事纠纷，应当适用《中华人民共和国民法总则》进行判决，而不是《中国人民解放军房地产管理条例》相关条款，双方签订的《住房交易契约》内容不违反的法律规定，属于有效合同。二、一审判决双方承担同等责任是错误的。在此次房屋买卖纠纷中，徐世忠作为中高级党员领导干部、商洛军分区的政委，应当说对此涉案房屋的性质和军分区房产管理规定和要求十分清楚，上诉人对涉案房屋的性质及军分区对房屋的管理规定毫不知情。再则，当初，商洛军分区并没有明确涉案房屋的性质，直到2019年7月，部队开始清理违规住房时，才公布该房屋属于“公寓区的XX房”。因此，不区分责任大小，笼统作出“双方承担同等责任”的判决，有失公正。根据《民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同的约定向另一方赔偿损失，或者采取补偿措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”三、双方签订的是房屋交易合同，为买卖关系，徐世忠要求上诉人支付房屋占用费，没有道理。 徐世忠、俞某某答辩称，冯某某的上诉请求既不合理也不合法，请求依法予以驳回。一、案涉房屋军委总部和陕西省军区于2014年明确定性为营区XX公寓房，不能买卖，一审判决认定无效，适用法律正确。二、关于在房屋交易中的责任区分问题。冯某某在商洛军分区工作生活40多年。从士兵到副团级干部，负责组织和干部工作，参与党委核心决策。其从1997年11月开始，就一直居住在军分区集资建设的家属楼，对院内的情况了如指掌，对房屋的性质非常清楚。而答辩人刚调到商洛军分区工作，不太了解内情，在上诉人数十次的软磨硬泡，请人打招呼的情况下，答辩人才将房子出售给冯某某，虽有过错，但应负次要责任。三、答辩人找上诉人收回房屋是完全执行上级的指示，按照商洛军分区的通知要求行事，不存在单方违约的问题。案涉房屋被定性为营区XX公寓房，要求清退后，从2014年开始，答辩人先后多次与上诉人冯某某协商清退未果，迫不得已于2020年7月向商州区人民法院提起诉讼，请求依法判决。因此，答辩人收回房屋无任何不妥和违约可言。 徐世忠、俞某某向一审法院起诉要求：1、解除原被告双方于2008年1月8日签订的《住房交易契约》；2、被告立即腾退位于商洛军分区XX号楼XX单元XX室房屋；3、被告支付原告房屋占用费149766元（自2008年1月8日起暂计到2020年7月1日，以每月1000元计算，房屋占用费支付至被告腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。 冯某某向一审法院提起反诉请求：1、反诉被告退还反诉原告购房款26万元；2、反诉被告赔偿反诉原告利息损失至支付之日（由2008年1月起暂计至2020年7月止，按月息5‰计算，150个月，利息损失为195000元）；3、反诉被告赔偿反诉原告装修房屋必要花费5万元；4、反诉被告赔偿反诉原告为解决栖身居住房屋而必须付出的购房差价款366625元；5、本案反诉费由本案反诉被告承担。 一审法院经审理查明事实：原告徐世忠与原告俞某某系夫妻关系。2008年1月8日原告俞某某作为甲方与被告冯某某作为乙方签订《住房交易契约》，契约约定甲方现有住房一套（建筑面积139.26平方米），位于商洛市北新街中段军分区**楼****东。乙方因住房需要，经甲乙双方自愿协商，于2008年元月三日达成交易。特订立本契约：一、交易房价为26万元。二、交易采取一次性付款。乙方向甲方一次性交清26万元之日，甲方即将住房所有钥匙（含进楼钥匙、开锁密码）、购电卡和住房产权相关证明手续一并交给乙方。三、乙方向甲方付清房款、甲方向乙方交清住房钥匙及相关产权证明手续后，该住房即日归属乙方所有。四、从甲乙双方签约之日起，今后有关该住房的其他一切问题均由乙方承担，与甲方无关。五、该契约一式两份，甲乙双方各持一份。本契约具有同等法律效力。六、本契约自甲乙双方签字之日起生效。双方签订《住户交易契约》当日，原告就将房屋交付被告居住使用。2019年7月起，商洛军分区在家属区院内开始张贴各项公告、通告，要求原告等干部立即腾退房屋。涉案房屋已被定性为“公寓区XX房”，并且在商洛军分区内未划有售房区，所以涉案房屋无法办理房产手续，必须腾退，上交军区。原告在得知该情况后，与被告协商腾房未果，向本院提起民事诉讼。 一审法院认为，被告冯某某与原告徐世忠、俞某某签订《住房交易契约》后，被告与原告之间形成买卖合同法律关系。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定“军队房地产的权属归中央军委、其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使”。第五条规定“依法保护、合理使用军队房地产是全军所有单位和人员的义务。禁止任何单位或者个人丢弃、损坏或者擅自处置军队房地产”。第四十四条规定“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批”。原被告之间签订的《房屋买卖合同》中房屋属于军队房地产，原告只有使用权没有所有权，原告出卖给被告行为违背了《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款的规定“违背公序良俗的民事法律行为无效”，该合同应为无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告的损失范围包括被告占用房屋的占用费，反诉原告的损失范围包括房屋价款、房屋价款利息、重新购买房屋差价、房屋装修等费用。原告明知涉案房屋不能买卖而出售给被告，被告明知该房屋不能买卖而予以购买，双方均有过错，应承担同等责任。因此，原告请求被告腾交房屋，符合法律规定，应予支持；原告请求被告支付房屋占用费，符合法律规定，应予支持，具体金额按照商州区XX房每月1000元确定，按照双方的责任每月按500元确定。原告请求解除与被告签订的房屋买卖合同，因合同被确认为无效，不予支持。反诉原告请求反诉被告返还房屋价款26万元，符合法律规定，应予支持；反诉原告请求反诉被告支付房屋价款的利息，符合法律规定，按照双方责任，反诉被告应支付反诉原告一半的利息。2019年8月19日以前按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至房屋价款返还之日止。反诉原告请求反诉被告按每平方米4500元支付反诉原告重新购买房屋差价款366625元，因反诉原告与反诉被告在签订房屋买卖合同过程中均为明知不能买卖而买卖，反诉原告与反诉被告均存在过错，双方承担同等责任。反诉被告应支付反诉原告183312.50元。反诉原告请求反诉被告支付装修费5万元，无证据证实，但反诉原告重新购房后需要重新装修，根据商州城区房屋装修现状，酌定装修费用为10万元，按双方过错同等责任，反诉被告应支付反诉原告5万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告徐世忠、俞某某与被告冯某某2008年1月8日签订的《住房交易契约》无效；二、被告冯某某腾交位于陕西省商洛军分区XX号楼XX单元XX楼XX户房屋给原告徐世忠、俞某某；三、被告冯某某从2008年1月8日起按每月500元支付原告徐世忠、俞某某房屋占用费至房屋腾交之日止；四、反诉被告徐世忠、俞某某返还反诉原告冯某某房屋价款260000元，补偿反诉原告重新购买房屋差价款183312.50元、房屋重新装修费用50000元，共计493312.50元；五、反诉被告以26万元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的一半支付反诉原告从2008年1月8日起至2019年8月19日止的房屋价款的利息，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半支付反诉原告利息至房屋价款返还之日止；六、驳回原告其他诉讼请求和反诉原告其他反诉请求。 以上二、三、四、五项内容，限判决生效之日起5日内履行完毕。 二审中，徐世忠、俞某某向法庭提交了（1997）商军字第29号陕西商洛军分区关于集资住宅楼分配情况通知及冯某某分配房屋楼层、坐向分配示意图。冯某某质证对该通知不知情，是否真实不清楚，其在1997年分配有一套房屋属实，但该套房屋与本案没有任何关系。经本院审查，徐世忠、俞某某向法庭提交该份证据，真实可信，本院予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。另查明，当初冯某某主动要求购买徐世忠、俞某某房屋。2014年案涉房屋被界定为“公寓XX房”后被组织要求腾退，徐世忠与冯某某联系退房事宜未果。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、双方签订的《住房交易契约》是否有效；2、若《住房交易契约》无效，双方责任如何划分；3、若该交易协议无效，房屋占用费是否应当支持。 关于焦点1，双方案涉房屋已经被定性为军队营区XX公寓区XX房，权属归中央军委，按照《中国人民解放军房地产管理条例》的相关规定，禁止擅自处置。双方签的房屋出售协议违反了国家法律和法规的禁止性规定，属于无效合同。冯某某上诉称合同有效的理由不能成立。 关于焦点2，当初，是冯某某主动要求购买徐世忠、俞某某的房屋，且双方在2008年签订《住房交易契约》时，案涉房屋并没有房屋产权证，其房屋交易不符合国家相关法律规定，在2014年有关部门界定案涉房屋为营区XX公寓区XX房，进一步明确案涉房屋不能进行交易。在此情况下，房屋买卖合同无效，双方平均分担责任，是合理的。冯某某认为自己的没有责任或者负次要责任的理由不能成立。 关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返……有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于双方的房屋买卖合同无效，冯某某应当向徐世忠、俞某某交回房屋，徐世忠、俞某某退回冯某某的购房款，对双方的损失根据责任进行分担。房屋占用费的损失属于徐世忠、俞某某的损失，应予以分担。同样，就冯某某的购房款的利息损失和其他间接损失也应由双方进行分担。一审判决返还房屋和购房款后就房屋占用费以及冯某某的各项损失一并判决，符合法律规定，也是合理的，冯某某上诉认为不应当支付房屋占用费的理由不能成立。 综上，冯某某的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8099元，由上诉人冯某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年四月二十三日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1