陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书                         （2021）陕01民终3113号     上诉人（原审被告）：金茂里，男，1990年3月20日出生，汉族，住西安市未央区。     被上诉人（原审原告）：刘晓红，男，1966年11月3日出生，汉族，住西安市未央区。     委托诉讼代理人:刘军键,陕西德迈律师事务所律师。     委托诉讼代理人:杨静,陕西德迈律师事务所律师。   上诉人金茂里因与被上诉人刘晓红租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。      金茂里上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，二审依法判决；一、二审诉讼费由刘晓红负担。事实和理由：金茂里曾于2017年10月24日代表陕西佰致汽车销售有限公司（以下简称佰致公司）与刘晓红签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于西安市XX城XX苑XX区XX号楼XX室房屋，租期三年，租金每半年支付一次。2017年10月24日佰致公司法定代表人通过微信扫码支付方式向刘晓红支付半年房屋租金及押金12300元（房租10800元），2018年4月2日佰致公司股东向刘晓红通过微信好友转账支付10000元、800元房租，金茂里代表公司，并未以个人身份与刘晓红签订租赁合同，也未以个人身份向刘晓红出具欠条。   刘晓红辩称，刘晓红仅与金茂里于2017年10月24日签订过一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给金茂里合法居住，合同内容、形式符合法律规定。金茂里认可签订合同，则该合同对双方具有法律约束力。佰致公司系2018年2月28日成立，金茂里系该公司执行董事，该公司法定代表人系金茂里妻子胡某某，双方签订合同时公司尚未成立，故金茂里所称代表公司签订合同不成立。合同明确约定转租、转让或交换给他人使用需征得刘晓红书面同意，金茂里即使在租期内将房屋转租、转让或交换给佰致公司使用也应事先向刘晓红申请需征得刘晓红书面同意，否则根据合同相对性原则，合同权利义务只对合同双方当事人发生约束力。金茂里于2019年2月20日向刘晓红出具欠条明确载明“本人租赁”、“本人同意”、“本人承诺”、“欠款人”等，金茂里上诉所称与事实不符，金茂里系本案适格主体。   刘晓红向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告支付租金7200元、物业费941.7元、采暖费805.9元,滞纳金31824元,合计40771.6元; 2、请求判令被告向原告赔偿玻璃损失480元、窗帘损失400元、吸顶灯150元,合计1030元; 3、请求判令被告承担全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2017年10月24日，刘晓红与金茂里签订《房屋租赁合同》，约定：刘晓红将其位于西安市XX城XX小区XX楼XX室,建筑面积115平方米的房屋出租给金茂里使用，刘晓红应于2017年10月24日前向金茂里交付该房屋，房屋租期半年，自2017年10月24日起至2018年4月23日止；月租金计1800元，租金每半年支付一次，自合同签订之日起,金茂里以现金形式支付半年租金,计10800元；金茂里必须按照约定向刘晓红缴纳租金,逾期除补交原租金外,应按每日1%加付滞纳金；本合同签订之日,金茂里应向刘晓红支付押金2000元，租期届满,金茂里付清所有费用,无违约行为,刘晓红退还被告押金；租赁期间的水、电、网络、物业等各项费用由金茂里自行缴纳。合同上有刘晓红、金茂里签字按印，并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，刘晓红按约向金茂里交付了房屋，金茂里向刘晓红交付了半年的房租10800元及押金2000元。合同期限届满后，金茂里向刘晓红交纳半年房租，继续使用房屋至2019年2月26日，租金标准仍按上述合同约定执行。2019年2月20日，金茂里向刘晓红出具欠条一张，载明："本人因租赁刘晓红位于启航佳苑B区9号楼501室房屋欠刘晓红房费7200元，本人同意于2019年2月26日搬离此房屋，在此期间物业费从租赁之日至租赁结束计算，应承担多少承担多少，本人承诺于2019年2月26日把房费结清"。之后，金茂里未按承诺交纳房租，刘晓红于2019年2月28日收回了涉案房屋。2020年7月3日，刘晓红起诉至西安市长安区人民法院要求金茂里支付租赁费、垫付的物业费、采暖费，赔偿房屋物品损失1030元，并要求金茂里以日1%标准计算支付自2019年2月26日起至2020年5月13日期间的滞纳金。金茂里以其答辩意见不同意刘晓红的诉讼请求。又查明，刘晓红代金茂里交纳了2018年7月至12月的物业费、公摊电费、电梯费、垃圾费共计941.7元，交纳2018年11月至2019年2月期间的基础采暖费805.9元。   一审法院认为，刘晓红与金茂里签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规之强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，刘晓红已经履行了向金茂里交付房屋的义务，金茂里未按约交付租金，现刘晓红持金茂里出具的欠条要求金茂里支付下欠租金7200元，于法有据，予以支持。涉案合同约定租赁期间的水电、采暖费等由金茂里自行交纳，金茂里使用期间未交纳上述费用，刘晓红已经代为交纳，其要求金茂里支付该款，理由正当，应予支持。金茂里未按约定交纳租赁费，其行为已经构成违约，应承担违约责任。刘晓红主张的滞纳金，实际应为违约金，但刘晓红按照日1%计算显属标准过高，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。刘晓红主张的玻璃、窗帘及吸顶灯损失，其仅提供照片，不足以证明上述物品系金茂里使用房屋期间损坏，故对刘晓红该主张不予采信。金茂里经合法传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、被告李某某于本判决生效后十日内支付原告刘晓红租金7200元、物业费941.7元及采暖费805.9元。二、被告李某某于本判决生效后十日内支付原告刘晓红违约金（以7200元为基数，自2019年2月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2020年5月13日）。三、驳回原告刘晓红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费845元，原告已预交，由原告负担600元，由被告负担245元。   经审理查明，一审法院事实属实，本院予以确认。另查明，金茂里曾用名为李某某，涉案租赁合同及欠条系金茂里以李某某名义签订、出具。   本院认为, 刘晓红与金茂里签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。金茂里上诉称其系代佰致公司签订涉案租赁合同，与租赁合同载明承租方不符，同时金茂里亦未有充分证据证实其与刘晓红租赁合同履行过程中承租方由金茂里变更为佰致公司的事实，故基于合同相对性原则，金茂里主张涉案租赁合同关系中承租人为佰致公司，理由不能成立，依法不予采纳。   刘晓红依约将房屋交付金茂里使用，金茂里亦应依约履行付租义务。金茂里欠付刘晓红租金7200元，有其出具欠条为证，一审据此判决金茂里向刘晓红支付该款项，并无不当。合同约定租赁期间的水、电、网络、物业等各项费用由承租人负担，而金茂里未依约交纳相关费用，故刘晓红代为交纳后要求金茂里予以清偿，应予支持，一审判决金茂里支付刘晓红物业费、采暖费亦无不妥。金茂里未依约支付租金等，构成违约，理应承担相应的违约责任，然刘晓红主张按照日1%计算滞纳金计算标准过高，一审予以调整与法不悖，唯调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算表述不当，本院予以纠正。另外，根据本案查明情况，虽金茂里与刘晓红签订合同及出具收据均以“李某某”名义，然现其作为自然人户籍载明姓名为金茂里，故一审判决给付义务人李某某表述有误，本院予以纠正。   综上所述，一审判决第三项应予维持，第一项、第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初7159号民事判决第三项；   二、变更西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初7159号民事判决第一项为：金茂里应于本判决生效之日起十日内支付刘晓红租金7200元、物业费941.7元及采暖费805.9元；   三、变更西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初7159号民事判决第二项为：金茂里应于本判决生效之日起十日内支付刘晓红违约金（违约金按照以下标准计付：1. 以7200元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算自2019年2月27日至2019年8月19日；2. 以7200元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自2019年8月20日至2020年5月13日）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费845元（刘晓红已预交），由刘晓红负担600元，金茂里负担245元；二审案件受理费50元（金茂里预交245元），由金茂里负担50元，退还金茂里195元。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年四月十三日     书记员  崔    旋            1