陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终53号 上诉人(原审原告，反诉被告）：张某某，男，1989年10月26日生，汉族，住陕西省商洛市镇安县。 委托诉讼代理人：侯海英，陕西云德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：陕西海盛鑫商业运营管理有限公司，住所地陕西省山阳县。 法定代表人：黄虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文涛，王**，陕西弘达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：商洛星时代商业管理运营有限公司，住所地陕西省商洛市山阳县。 法定代表人：廖礼琴，该公司董事长。 诉讼委托代理人：周全忠，山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。 上诉人张某某因与被上诉人陕西海盛鑫商业运营管理有限公司(以下简称海盛鑫公司)及商洛星时代商业管理运营有限公司（以下简称星时代公司）租赁合同纠纷一案，不服山阳县人民法院(2020)陕1024民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某某上诉请求：变更原审判决第二项，改为退还履约保证金10000元；撤销原审判决三、四、五项，改为支持张某某的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一审认定事实不清，履约过程中海盛鑫公司违约导致合同无法履行，商场多次发生员工业主闹事和停电现象导致无法营业；二被上诉人未经允许拆卸搬离张某某店内物品；张某某2019年4月提出解除合同，被上诉人不同意且擅自移转权利义务；星时代公司作为立秦广场经营权受让人，应对海盛鑫的债务承担连带责任。 海盛鑫公司辩称，一审认定事实清楚，上诉人的请求无依据，请求维持一审判决。 星时代公司辩称，自己不是适格被告，无侵权行为，不应承担连带责任。 原审原告张某某向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与第一被告签订的《租赁合同书》；2.请求依法判令第一被告向原告退还押金15000元；3.请求依法判令第一被告支付违约金14616元；4.请求判令第一被告赔偿原告店内商品损失300000元；5.请求依法判令第一被告赔偿原告装修损失138329元；6.请求依法判令第一被告赔偿原告经营损失121611.2元（暂计至2020年8月24日，应计至合同解除之日止）；7.判令第二被告对第一被告的上述第2、3、4、5、6项请求承担连带支付责任，以上合计589556.2元；8.本案诉讼费全部由两被告承担。 原审反诉原告海盛鑫公司反诉请求：1.请求反诉被告向反诉原告支付自2019年7月1日至实际给付之日的租金，暂计至2020年9月15日，计48111元，并支付逾期支付租金的违约金，暂计算止2020年9月15日，计44761.4元；2.请求反诉被告向反诉原告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日的物业费，共计12528元；3.本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月24日，原告（反诉被告）张某某（合同乙方）与被告（反诉原告）海盛鑫公司（合同甲方）签订《立秦广场租赁合同》，合同约定“第一条专柜租赁概况1.1甲方同意将位于陕西省山阳县体育大道体育场西侧XX广场XX层XX号，建筑面积为116平方米（实用面试为70平方米，分摊面积为46平方米）商铺出租给乙方使用。1.2甲方出租给乙方的商铺建筑面积，双方已进行现场确认，作为本合同履行期间乙方向甲方缴纳租金和商业物业管理服务费的计算依据，如有争议以实际测量为准。第二条租赁期限及商铺的交付2.1乙方承租商铺的期限为3年，即自2018年10月1日起至2021年9月31日止。2.2乙方的正式计租起始日，最终以商场实际开业为准。……第四条租金标准及缴纳方式4.1双方确定，乙方承租甲方商铺的租金计算标准为人民币42元/月/平方米（按商铺建筑面积计算）；合计人民币4872元/月。4.2本合同履行期间采取预付租金方式，即乙方先缴纳租金后使用承租商铺。4.3乙方在本合同签订的同时，第一年免租5个月，第二、三年各免3个月，一次性依照上述租金标准，上半年度开始向甲方缴纳的租金，即人民币17052元，（大写壹万柒仟零伍拾贰元）。4.4此后的合同履行期间内，乙方依照上述租金标准每半年为一个缴费周期向甲方缴纳租金，即每年满前的15日内缴纳下一年的租金。4.5乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方向甲方支付拖欠金额0.3的滞纳金；逾期15日仍不足额缴纳租金的，甲方可以解除本合同并要求乙方按照上述滞纳金标准缴纳承担逾期违约责任。……第五条商业管理服务5.1乙方在本合同履行期间，同意接受甲方的商业管理服务；在签订本合同的同时签订商业物业管理服务协议，并按约定缴纳商业物业管理服务费用。5.2商业物业管理服务协议的期限与本合同的承租期限一致。……第六条履约保证金6.1乙方在签订本合同的同时，应向甲方缴纳履约保证金（三个月的租金）人民币10000元，（大写壹万元整）。6.2合同签订后，乙方未经甲方同意私自搬离经营商铺的，履约保证金及所剩租金不予退还；乙方拒缴或者欠缴本合同及双方约定的其他费用，或乙方，未经甲方同意违背本合同约定的用途使用租赁房屋的，履约保证金及所剩房租均不予退还；因此给甲方造成损失的，甲方可另行向乙方追偿。第七条甲方权利和义务7.1甲方应按本合同约定的期限，将商铺交付乙方使用，保证水、电等相关设施设备能够正常运行。7.2在承租期间，甲方负责购物中心公共区域的维护。7.3甲方有权对乙方使用商铺的情况进行监督；有权对乙方因不当使用承租商铺影响他人经营的行为、违法行为、影响购物中心整体形象的行为、损害甲方商誉等行为予以合理制止，乙方应予以服从；否则，甲方有权视具体情况解除本合同，以及通过法律追讨权利。7.4甲方有义务保证乙方在合同内约定的经营权利，否则乙方有权向甲方追责、索赔。第八条乙方权利和义务8.1乙方应按本合同约定的期限和数额及时足额的向甲方缴纳租金。8.2乙方负责承租商铺区域内的装修以及设施设备等维修或维护，并承担相应的费用；若因乙方维修或维护不当造成损坏的，乙方应自损坏事实发生之日起2日内维修完毕，乙方不维修的，甲方有权代为维修，维修费用由乙方据实承担。8.3乙方应爱护并合理使用承租商铺及附属设施，不得擅自拆改、扩建或添附；确需变动的，必须征得甲方的书面同意。因乙方过错造成商铺及附属设施损坏的，由乙方负责修复或者赔偿。8.4乙方不得擅自将租赁商铺转租、转借他人、与他人互换使用。8.5承租期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变商铺用途、变更经营品牌；如需变更，应提出书面申请，征得甲方同意，并签订补充协议。8.6乙方违反本条上述约定之一的，甲方有权视具体情况单方解除合同；且所剩房租和履约保证金不予退还，并将所欠甲方的其他相关费用一并补齐。……第九条装修及经营……9.3乙方装修施工前，乙方须向甲方缴纳装修保证金合计5000元（大写伍仟元整）；装修完成，经甲方验收合格且没有其他装修赔偿责任事项的，10日内退还装修保证金。……9.8乙方的所有装饰装修费用由乙方自行承担。因可以归责于乙方原因导致合同解除的，乙方对于租赁商铺内的财产，除自有动产可以撤走外，剩余部分不得随意破坏，需向甲方现状移交；对于乙方添附部分甲方不予补偿；同时，乙方拆除行为不得损害承租商铺正常使用功能。……第十一条合同的变更、解除……11.3本合同未到期，乙方单方面提出解除本合同时，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除；在甲方同意解除本合同之前，乙方自行终止履行合同的，视为乙方违约；乙方应将本合同未履行期限部分的租金数额、履约保证金及其他费用总和作为违约损害赔偿，支付给甲方，且甲方有权要求继续履行合同或者解除合同。11.4因甲方违反合同约定或甲方原因，致使合同不能履行、解除、终止以及不能达到合同目的的，乙方有权单方解除、终止本合同，甲方应当向乙方支付月租金三倍的违约金并承担因此给乙方造成的装修损失、经济损失等一切损失。第十二条商铺的交付……12.3由于乙方违约，甲方单方解除本合同的或合同终止，乙方应自接到甲方解除本合同书面通知之日起15日内，应将商铺内属于自己的动产物品搬除购物中心，并不得破坏商铺原有的装修及设施、影响甲方的正常的经营秩序；如逾期未履行，同时甲方有权自行处理乙方物品；若因此而有遗失或损毁，甲方不承担责任……”。合同落款注明“押金在合同期满后三个月内退还”，甲方处有陕西海盛鑫商业运营管理有限公司加盖印章，乙方处有张某某签名按印。同日，张某某（乙方）与海盛鑫公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，乙方承租的委托甲方管理的山阳县XX广场XX层XX号商铺（建筑面积为116平方米）的经营事项和甲方提供的商业物业管理服务等事项，达成如下条款：“第一条双方的权利义务（一）甲方的权利……5、依约向乙方收取商业物业管理服务费用。（二）甲方的责任和义务1、应当依据本协议约定及有关规定向乙方提供商业物业管理服务（具体内容详见本协议第二条约定）。……（三）乙方的责任和义务……3、接受甲方物业公司的管理，并依约及时向甲方缴纳商业物业管理服务费。……第三条商业物业管理服务费缴纳标准及时间……2、本协议履行期间，采取先缴纳商业物业管理服务费，后提供管理服务的方式缴纳商业物业管理服务费。3、物业管理服务费及空调费双方同意乙方每年向甲方缴纳物业管理费标准为￥18元/平方米/月，按建筑面积116平方米，合计缴纳物业管理费为12528元/半年。向甲方缴纳商业物业服务费（包含公共水电、电梯、照明、保洁、安防、设备维护、空调费等），以半年未支付周期，并于每半年度开始月15日前向甲方一次性交纳本年度全额商业物业管理服务费，且商场未整体运营期间免收物业费。……第四条费用的交纳方式1、乙方依照实际发生额向甲方缴纳水电费、物业管理费。乙方未按本协议约定时间和金额缴纳商业物业管理服务费的，甲方有权对乙方进行催告，乙方若无正当理由拒绝的，且逾期30日以上仍未缴纳的，甲方可对乙方采取停水、停电措施。……第五条违约责任……2、乙方未按本协议约定时间和金额缴纳商业物业管理服务费的，甲方有权对乙方进行催告，乙方若无正当理由拒绝的，且逾期30日以上仍未缴纳的，甲方有权采取各项合理措施限制乙方经营（包括但不限于停水、停电等措施）。……4、甲方违反本协议约定，未能提供协议约定服务项目的，乙方有权要求甲方限期纠正，逾期未纠正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。……第八条协议期限和调整1、本协议自2018年10月1日起开始执行；乙方缴纳商业物业管理服务费起始日期以乙方试业时间为准，根据实际开业时间延期，商业物业管理服务费计费时间相应顺延。……”，合同落款甲方处加盖海盛鑫公司印章，乙方处有张某某签名按印。签订合同当日，张某某向海盛鑫公司缴纳了保证金1万元，同年9月，张某某向海盛鑫公司缴纳了半年租金17052元（票据载明“房租全年34104元，本次交半年”）、物业费12528元和装修押金5000元。2018年12月30日，立秦广场正式开业，2019年12月海盛鑫公司以张某某不交租金为由拒绝给张某某经营的商铺充水充电，2019年12月中旬，张某某停止营业。海盛鑫公司因运营困难，政府成立协调工作组，经协调从2020年1月1日，将立秦广场交星时代公司经营，星时代公司已与绝大多数商户重新签订了合同。2020年1月29日，海盛鑫公司（甲方）与星时代公司（乙方）签订商铺交接补充协议，该协议约定“一、甲方将立秦广场已出租商铺债权交给乙方统一管理经营；二、乙方只接受债权，不承担甲方债务，甲方所产生的债务与乙方无关；三、就甲方与商户已签订的商户合同现状，乙方有权要求商户根据现有标准统一管理标准缴纳租金、物业管理费给乙方；四、如果商户不愿意和乙方签订新合同，乙方有权要求甲方归还房屋使用权，如过程出现甲方和商户纠纷与乙方无关。”。2020年5月24日，星时代公司将张某某经营的商铺内商品盘点整理存放于立秦广场仓库。 一审法院认为，本诉部分，本案原告张某某与被告海盛鑫公司签订《立秦广场租赁合同》，从被告海盛鑫公司处承租商铺用于商业经营，双方之间形成租赁合同关系。同时，原、被告之间签订《物业管理服务协议》，形成物业服务合同关系。上述合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。在案涉租赁合同履行过程中，张某某按合同约定向海盛鑫公司缴纳了2019年1月至6月的租金17052元和物业服务费12528元，从2019年7月以后未按约定交纳租金和物业费构成违约，原告主张已按约定交纳租金与查明事实不符，不予支持。海盛鑫公司于2019年12月以张某某未交纳租金和物业费为由拒绝给案涉商铺充水充电，致使张某某无法正常营业而停业，虽然当事人在《物业管理服务协议》中约定“乙方未按本协议约定时间和金额缴纳商业物业管理服务费的，甲方有权对乙方进行催告，乙方若无正当理由拒绝的，且逾期30日以上仍未缴纳的，甲方有权采取各项合理措施限制乙方经营（包括但不限于停水、停电等措施）”，但海盛鑫公司作为物业服务提供者，以格式条款约定对方未按约定缴纳物业管理服务费时有权采取停水、停电措施违反物业管理有关法律规定，故海盛鑫公司向原告商铺停水停电的行为违反法律规定。海盛鑫公司已于2020年1月将立秦广场交由被告星时代公司运营管理，在未经原告同意情况下委托星时代公司于2020年5月24日搬离张某某的货架和物品并腾空商铺，当事人双方之间已形成合同僵局，案涉合同已经丧失继续履行的可能性，且根据涉案合同性质及客观情况，如要求张某某继续履行合同，对其显失公平；海盛鑫公司在无运营管理权限的情况下拒绝解除合同，明显违反诚实信用原则。对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持，案涉合同自本判决生效之日起解除。对海盛鑫公司辩解租赁合同租期未满，原告应继续履行合同的意见，不予采纳。 原告张某某要求被告海盛鑫公司退还押金15000元。张某某在签订合同时向海盛鑫缴纳履约保证金10000元和装修押金5000元。对履约保证金10000元，案涉租赁合同约定“……乙方拒缴或者欠缴本合同及双方约定的其他费用，或乙方，未经甲方同意违背本合同约定的用途使用租赁房屋的，履约保证金及所剩房租均不予退还……”，张某某未按时交纳2019年7月以后租金，符合约定不退履约保证金的情形，因海盛鑫公司在履行合同中亦存在不当行为，本院酌定由被告海盛鑫公司退还原告履约保证金5000元。对装修押金5000元，案涉租赁合同约定“……装修完成，经甲方验收合格且没有其他装修赔偿责任事项的，10日内退还装修保证金。……”，原告装修完成后已于2018年12月30日开始营业，在此期间海盛鑫公司并未就张某某装修问题提出异议，应视为验收合格且没有其他装修赔偿责任事项，对原告诉请押金5000元，予以支持。 原告张某某要求被告海盛鑫公司支付违约金14616元。因原告张某某未能提供被告海盛鑫公司违约的相关证据，原告未按时缴纳租金，构成违约在先，对原告该项诉请，不予支持。 原告张某某要求被告海盛鑫公司赔偿店内商品损失30万元、装修损失138329元和经营损失121611.2元（暂计至2020年8月24日，应计至合同解除之日止）的诉讼请求。原告张某某停止营业后，未能就合同解除进行协商或诉讼，也未采取措施防止损失扩大，未妥善管理商铺内的货架和物品，被告星时代公司受海盛鑫公司委托于2020年5月24日组织人员进行盘点、储存并腾空商铺，对原告货架和物品已进行了妥善保管。一审法院于2020年9月29日勘查现场后，向原告张某某发出书面通知，要求其在收到通知书之日起五个工作日内到星时代公司住所地立秦广场清点、领取货架和物品，如造成损失被告应予以赔偿，但张某某至今仍然拒绝领取，且原告提供的证据系其单方形成的清单，被告不予认可，真实性无法核实，故对原告张某某要求被告海盛鑫公司赔偿店内商品损失30万元的诉讼请求，不予支持。原告张某某诉请装修损失138329元，原告所租赁商铺装修现场现仍保存完整，被告方尚未对争议商铺另行出租，仅对可移动部分集中存放，现原告要求赔偿装修损失没有法律依据，对该项诉请，不予支持；对原告主张的经营损失121611.2元，因原告未按时交纳租金违约在先，其未提供充分证据证实其经营损失情况，故对原告该项诉请，不予支持。 原告要求被告星时代公司对第二、三、四、五、六项诉讼请求承担连带支付责任。因星时代公司不是案涉合同的当事人，原告停止营业后，该公司在接手立秦广场运营管理期间受海盛鑫公司委托对原告货物进行盘点、储存，原告要求被告星时代公司承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。 反诉部分。海盛鑫公司请求张某某支付自2019年7月1日至实际给付之日的租金（暂算至2020年9月15日计48111元）并支付逾期支付租金的违约金（暂算至2020年9月15日计44761.4元）。海盛鑫公司按照合同约定将商铺交付给张某某承租使用并提供物业服务，履行了合同主要义务，张某某应按照合同约定支付租金和物业服务费。案涉租赁合同约定商铺租赁期为3年，月租金4872元/月（即年租金为58464元），第一年免租5个月（免租金额为24360元），海盛鑫公司已将免租金额从年租金58464元扣减，算出第一年应交租金为34104元，每半年为一个缴费周期，上半年度缴纳租金17052元。双方签订的《物业管理服务协议》约定，物业管理费为12528元/半年，以每半年为支付周期，商场未整体运营期间免收物业费。当事人双方约定以商场正式营业日开始计算租金和物业费，2018年12月30日商场正式营业。张某某已于2018年9月向海盛鑫公司缴纳2019年1月至6月的租金17052元和物业服务费12528元，未缴纳2019年7月以后的租金和物业费。海盛鑫公司于2019年12月以张某某不交租金为由停水停电导致张某某商铺停止营业，对海盛鑫公司要求张某某支付2019年7月至2019年12月期间租金17052元和物业服务费12528元的诉讼请求，有合同约定和法律依据，予以支持；对海盛鑫公司要求张某某支付2020年1月之后的租金的诉讼请求，不予支持。对海盛鑫公司要求张某某支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因对张某某履约保证金扣减部分足以弥补海盛鑫公司该项损失，故该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、原告张某某与被告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司2018年8月24日签订的《立秦广场租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司向原告张某某退还履约保证金5000元及装修押金5000元，合计10000元；三、驳回原告张某某对被告商洛星时代商业管理运营有限公司的诉讼请求；四、驳回原告张某某其他诉讼请求；五、反诉被告张某某向反诉原告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司支付租金17052元和物业服务费12528元，两项合计29580元；六、驳回反诉原告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费9695元，反诉费1200元，减半收取，合计5447.5元，由原告张某某负担5000元，被告陕西海盛鑫商业运营管理有限公司负担447.5元。 本院二审期间，上诉人提交了三份证据，两份证据为手机视频，证明2019年6月前商场发生多次聚众性闹事，影响正常经营；一份证据为网页打印件，证明媒体对商场事件的报道。二被上诉人质证称手机视频真实但不能达到其证明目的，网页打印件真实性不明。本院经审查认为，该三份证据能证明商场曾发生过聚众性事件，应予认定。二审查明的事实与一审一致，另查明，张某某经营期间，立秦广场曾发生聚众性事件。 本院认为，张某某与海盛鑫公司签订《立秦广场租赁合同》、《物业管理服务协议》，从海盛鑫公司处承租商铺用于商业经营，双方之间形成租赁合同关系与物业服务合同关系。上述合同对当事人具有法律约束力。张某某称海盛鑫公司违约导致合同无法履行，所称违约行为是指商场内多次发生聚众性事件及不供电现象，但其提交的证据不足以证明聚众性事件发生的频率，以及对该两种事件对张某某经营的影响程度，可据此认定被上诉人海盛鑫公司在履约过程中存在管理不善的违约行为，但不能证明这是导致合同不能履行的原因。张某某亦存在未及时缴纳租金的违约行为，一审判令海盛鑫公司退还一半的履约保证金即5000元并无不当。张某某要求海盛鑫公司支付违约金14616元、经营损失121611.2元，其提交证据不能充分证明损失数额，且张某某亦存在违约行为，故不予支持。张某某要求被告海盛鑫公司赔偿店内商品损失30万元、装修损失138329元，因张某某在2019年12月中旬停止营业后，未妥善管理商铺内的货架和物品，星时代公司受海盛鑫公司委托于2020年5月24日组织人员进行盘点、储存并腾空商铺，对货架和物品已进行了保管，一审法院于2020年9月29日勘查现场后，书面通知要求张某某到立秦广场清点、领取货架和物品，如造成损失被告应予以赔偿，但张某某至今仍然拒绝查看领取，且张某某提供的清单海盛鑫公司不予认可，真实性无法核实，故张某某要求海盛鑫公司赔偿货物损失不予支持。张某某称装修损失138329元，但其提交证据不足以证明其装修花费，且合同解除双方均有责任，经现场勘查，酌定由海盛鑫公司补偿张某某30000元为宜；张某某与海盛鑫公司签订《立秦广场租赁合同》、《物业管理服务协议》，未提交证据证明星时代公司负有法律上应承担连带责任的情形，故该项诉请于法无据，不予支持。 综上所述，张某某的上诉请求中关于装修损失的主张部分成立，应予支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持山阳县人民法院（2020）陕1024民初1050号原审判决第一、第二、第三、第五、第六项，撤销第四项； 二、由陕西海盛鑫商业运营管理有限公司向张某某支付装修费用30000元。 三、驳回张某某的其他诉讼请求。 上述法律义务限本判决生效后15日内履行。 一审案件受理费9695元，减半收取4847.5元，由张某某负担4200元，陕西海盛鑫商业运营管理有限公司负担647.5元；反诉费1200元，减半收取600元，由张某某负担400元，陕西海盛鑫商业运营管理有限公司负担200元。二审案件受理费9645.56元，由张某某负担8800元，陕西海盛鑫商业运营管理有限公司负担845.56元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 文改云 审 判 员 卢洛军 二〇二一年四月二十日 法官助理 王 倩 书 记 员 査瑶怡 1