陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2021）陕01民终4738号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙平则，男，1966年11月19日出生，汉族，住陕西省榆林市。委托诉讼代理人：李晓静，国浩律师（西安）事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤强，国浩律师（西安）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安自在置业有限公司，住所地西安市。法定代表人：曹鹤玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范晓艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：党文文，女，该公司员工。原审第三人（反诉第三人）:兴业银行股份有限公司西安分行,住所地陕西省西安市高新区。负责人：蔡斌，该分行行长。委托诉讼代理人：汪晓园，女，该公司员工。委托诉讼代理人：葛学政，男，该公司员工。上诉人孙平则因与被上诉人西安自在置业有限公司（以下简称自在置业公司）、原审第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初11025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人孙平则之委托诉讼代理人李晓静，被上诉人自在置业公司委托诉讼代理人范晓艳、党文文，原审第三人兴业银行西安分行委托诉讼代理人汪晓园、葛学政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙平则上诉请求：1.维持一审判决第十项，撤销一审判决第一至第九项，改判驳回自在置业公司一审全部反诉请求，改判支持孙平则一审全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由自在置业公司承担。事实与理由：1.一审法院认定的交房时间错误。自在置业公司并未向孙平则发出有效的收房通知，且根据涉案《商品房买卖合同》之约定及自在置业公司的自认，孙平则购买房屋应为精装房，一审判决认定涉案房屋经验收合格即达到交付条件，系认定事实错误。2.关于逾期交房违约金。一审判决下调涉案《商品房买卖合同》约定的迟延交房违约金为日万分之二，系适用法律错误。市政府[2014]41号文件明确规定适用于“2014年12月到2015年2月底的新项目开工以及开挖、出土等土石方作业”，自在置业公司并未提供证据证明此期间涉案楼栋处于土石方作业期间，故一审法院扣除自在置业公司90天的逾期交房违约金，系认定事实错误。3.自在置业公司主张解除合同所依据的合同条款为无效格式条款，该条款应予撤销，且孙平则对自在置业公司的债务经抵销消灭，合同约定的解除条件并未成就，自在置业公司无权提出解除。故自在置业公司不具备合同解除权，涉案《商品房买卖合同》应当继续履行，一审法院判决涉案合同解除，系认定事实和适用法律错误。另补充上诉理由认为：1.孙平则在2016年2月22日向自在置业公司发出律师函，告知自在置业公司及时交房并支付逾期交房违约金，否则将停交兴业银行西安分行贷款。故即使自在置业公司享有解除权，其解除权应自2016年2月开始起算一年的除斥期间，自在置业公司2019年发出解除函，其解除权因逾期不行使已经消灭。2.市政府文件通知发布于2014年12月底，即使认为该文件能够起到延长交房期限的效果，也只能延期两个月，不能延期三个月。冬季防污染停工，是政府常态化管理措施，属于自在置业公司签订合同时能够预见并采取预判的措施，不属于合同约定的不能控制的情况，不能起到延长交房期限的效果。自在置业公司答辩称：1.涉案房屋已达到合同约定的交付条件，自在置业公司多次电话通知孙平则收房，且按照合同约定的有效地址向孙平则发出了收房通知，孙平则无正当理由拒绝收房，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，应认定涉案房屋视为交付，一审法院认定的交房时间正确。2.一审判决下调逾期交房的违约金符合法律规定。自在置业公司因执行市政办发[2014]41号政府命令导致2014年12月起至2015年2月底暂停施工，属于双方合同约定的“非出卖人所能控制的因素”，故自在置业公司交付房屋的期限应据实延期90天，一审判决扣除自在置业公司90天违约金符合合同约定。3.一审法院判令解除合同符合合同约定和法律规定，《商品房买卖合同》自自在置业公司发出的《合同解除通知书》到达孙平则时解除。自在置业公司主张解除涉案合同所依据的条款并非全部按照预先拟定且不能协商，故该条款非格式条款，即便认为是格式条款，该条款也不存在法律规定的无效情形。孙平则主张撤销该格式条款已过除斥期间。4.本案双方之间不存在债务抵销情形。孙平则主张的债务抵销不符合法律规定，根据合同相对性，孙平则不享有停付按揭贷款来对抗自在置业公司逾期交房的权利，更不能以此进行抵销，侵害兴业银行西安分行的权益。且孙平则并未履行通知义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兴业银行西安分行述称：孙平则上诉未针对兴业银行西安分行，兴业银行西安分行也未上诉，故不发表意见。孙平则向一审法院起诉请求：1.确认自在置业公司于2019年8月26日解除《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13049449）的行为无效。2.自在置业公司继续履行《商品房买卖合同》，并向孙平则交付房屋。3.自在置业公司向孙平则支付逾期交房违约金（每日为总房价款5935912元的万分之五即2968元，从2015年6月1日起计算至房屋交付之日止，扣除银行按揭贷款947653元后，暂计至2019年10月1日为3682427元）。4.本案诉讼费由自在置业公司承担。自在置业公司向一审法院反诉请求：1.确认自在置业公司与孙平则签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y1304949）于2019年8月28日解除，并由孙平则协助自在置业公司办理商品房买卖合同备案注销手续。2.解除自在置业公司、孙平则、兴业银行西安分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并由孙平则、兴业银行西安分行配合自在置业公司办理解除抵押预告登记手续。3.孙平则支付自2016年4月至孙平则实际付款之日期间自在置业公司代为偿还的贷款本息、罚息等全部款项，暂计算至2019年3月31日贷款本金、利息、罚息等合计人民币1136309.03元。4.孙平则向自在置业公司支付合同解除违约金人民币1187182.40元。5.本案诉讼费由孙平则承担。一审法院对本诉经审理查明的事实：孙平则与自在置业公司签订《商品房买卖合同》，约定孙平则购买自在置业公司位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。该房屋的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.5米，建筑层数地上25层，地下3层。该房屋建筑面积320.9平方米。该商品房单价为每平方米18497.70元，总金额伍佰玖拾叁万伍仟玖佰壹拾贰元整。买受人应于本合同签订当日交足购房款金额的40.03%作为定金，即支付2375912元，并于本合同签订后7日内至少付至购房款金额的40.03%作为首期购房款（前期支付的定金可冲抵购房款），即当期支付0元（如贷款银行届时调整购房款最低首付比例，买受人应当根据贷款银行的要求相应调整首期购房款)；买受人应于2013年7月2日以个人住房贷款方式付清剩余购房款，即支付356万元。自在置业公司应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付孙平则使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。孙平则2012年11月27日累计付款1785912元，2013年5月3日，付款590000元。上述合计2375912元。2013年8月7日，孙平则就其余房款3560000元办理了银行按揭。另查明，2015年10月25日，自在置业公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对其开发的自在苑5＃、6＃、7＃住宅楼配套裙房及地下一、二层车库工程进行竣工验收，经五方单位验收检查，该项目满足设计要求，符合图纸规范标准要求，建设单位同意接收使用，综合验收结论为合格。2016年6月3日，西安市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定涉案工程消防验收合格。2016年11月14日，上述工程取得建设工程竣工验收报告。自在置业公司提供市政发（2014）41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》，要求2014年12月到2015年2月底，原则上停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。另查，双方签订的《商品房买卖合同》附件六中约定：“第十四条通知与送达的补充（1）、依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出。（2）、任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。（3）若采用传真方式发出，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或经登记的信件，自发出日后的第七日视为送达。（4）、任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。”《商品房买卖合同》中，自在置业公司地址为“榆林市XX路XX号昌盛房地产开发有限公司电话1357121XXXX”，孙平则与自在置业公司签署的《西安市家庭购房申请表》（商品住房）即《商品房买卖合同》（附件八）中，载明：“孙平则拟购住房住址：西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室。户籍所在地：陕西省榆林市榆阳区XX路XX号。电话1357121XXXX。”2016年8月29日，自在置业公司将收房通知邮寄孙平则，邮寄地址：“榆林市榆阳区XX路XX号。电话1357121XXXX”。该快件于2016年8月31日，投递并签收，门房签收。孙平则称2018年7月接到自在置业公司售楼部电话通知收房。但是由于逾期交房后自在置业公司垫付银行贷款款项与孙平则主张违约金，双方未能达成一致。孙平则未收房。2019年8月8日，自在置业公司向孙平则邮寄《缴费通知书》，告知孙平则，邮寄地址：“榆林市榆阳区XX路XX号。电话1357121XXXX”，EMS邮寄送达，邮寄信息显示孙平则本人签收。自在置业公司提供（2017）陕0113民初6800号、（2017）陕01民终7715号民事判决书，证明自在苑5幢房屋因雾霾原因，生效判决扣减政府治雾减霾期，收房时间顺延3个月。且生效判决兼顾公平原则，将违约金下调至日万分之二。涉案房屋与上述房屋属同一小区，同一楼栋。反诉经审理查明的事实：自在置业公司与孙平则签订《商品房买卖合同》，孙平则购买自在置业公司位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。该房屋的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.5米，建筑层数地上25层，地下3层。该房屋建筑面积320.9平方米。该商品房单价为每平方米18497.70元，总金额伍佰玖拾叁万伍仟玖佰壹拾贰元整。合同附件七第九条约定：“（1）、买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴费通知书后十五日内向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。若买受人在出卖人发出缴费通知书后十五日内仍未全额支付出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项，则出卖人有权在两年内解除本合同，买受人须向出卖人支付该商品房总房价款20%的违约金。”后，孙平则支付首付2375912元，2013年8月6日，孙平则与兴业银行西安分行及自在置业公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》约定：借款金额356万，借款期限240个月，自2013年8月7日至2033年8月7日止。借款用途为购买债务人第壹套住房。借款利率：（一）借款基准利率选择下列第壹项：1、中国人民银行公布的同期同档次基准利率；（二）借款利率按下列第壹种约定定价方式确定。1.百分比浮动定价，借款利率为基准利率上浮%或下浮%，亦即，实际利率等于基准利率乘以系数1。担保方式：（一）所购（抵押）房产的基本情况如下：1、房产地址：西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号；（二）抵押登记。抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后，抵押权才消灭。债务人未还清主债务的，则：1、抵押权人依法享有的抵押权不变；2、抵押人应办妥续抵押登记手续；（三）抵押物保险。保险方式为下列第贰种：2、不购买保险；（四）保证期间为阶段性担保。债务人、担保人违约的，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项借款金额20%的违约金。发生违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮30%。阶段性担保是指：保证期间为每笔主债务履行期限届满之自起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。债权人按照本合同的约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期提前届满时，保证期间为自债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年。债权人与债务人就本合同债务履行期限达成展期协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间为自展期协议约定的债务履行期限届满之日起两年。合同第九条，债务人与售房者纠纷中约定，借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被动确认无效或撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。同时合同第十三条关于违约责任的约定，一、发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息；（二）债务人、担保人违反本合同第十二条约定的义务；（三）债务人、担保人违反本合同的其他条款；（四）债务人在其他贷款合同项下出现违约的，也将视为对本合同的违约。二、违约发生后，债权人有权采取下列一项成多项措施：（三）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。后反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的要求，发放了贷款。2016年2月22日，孙平则向自在置业公司发出律师函，律师函载明：“本律师依法接受孙平则的委托，现就高新自在苑第5幢1单元16层11602号房延期交房一事致函如下：根据孙平则提供的材料证明，2013年5月3日你公司与孙平则签订《商品房买卖合同》，购买你公司建设的高新自在苑第5幢1单元16层11602号房。合同签订当日，孙平则按约向你公司支付首期房款2375912元，并于2013年8月7日办理个人住房贷款。用按揭贷款缴清了剩余60%的购房款356万元整。《商品房买卖合同》第八条及补充协议第二条明确约定：交房期限为2015年5月31日前，若交房逾期不超过60日的，买受人予以谅解并同意不追究出卖人违约责任；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金(从超过最后交付期限60日的第二天至实际交付之日止）。本律师认为，你公司与孙平则签订的《商品房买卖合同》合法有效。但自合同约定交付之日及60日宽限期限起至现在，你公司并未将验收合格的商品房交付给买受人孙平则，逾期已达7个月有余。截止2016年2月底，已产生违约金52.2万元。现孙平则愿意继续履行合同，你公司理应按照合同约定按日支付逾期交房的违约金。为了妥善解决高新自在苑第5幢1单元16层11602号房延期交房事宜，避免形成不必要的诉讼，请你公司接函后，及时与孙平则进行联系，支付逾期违约金并尽快交付经验收合格的商品房。并将履行结果于收到本致函7日内告知本律师。逾期，将由你公司承担全部法律责任。(包括孙平则停交兴业银行按揭贷款导致的一切责任)”。2013年9月10日至2016年3月10日，孙平则共偿还本金250257.05元、利息560752.61元、2020年4月至9月，孙平则偿还本金74144.78元、利息67296.7元，合计952451.14元；2016年4月至2020年3月孙平则未支付兴业银行西安分行的按揭本金532192.17元、利息599326.35元、罚息2124.03元、复利2667.02元，合计1136309元。2016年6月至2020年3月，自在置业公司向兴业银行西安分行共计代偿孙平则欠款34期，总计金额1136309元。兴业银行西安分行对上述欠款及代偿事实予以认可。综上，截止2020年9月10日，孙平则共计偿还贷款本金324401.83元,、利息628049.31元；自在置业公司共计代偿贷款本金532192.17元、利息599326.35元、罚息2124.03元、复利2667.02元。截止2020年9月10日，孙平则尚欠兴业银行西安分行剩余贷款本金2703406.08元、利息2943.71元。另查，2019年8月8日，自在置业公司向孙平则邮寄《缴费通知书》，告知孙平则，由于孙平则未向兴业银行西安分行履行偿还个人贷款义务，截止2019年7月31日，自在置业公司已代偿947653.01元，通知孙平则在收到本通知十五日内偿还自在置业公司所代偿的全部款项并支付违约金。EMS邮寄送达，邮寄信息显示孙平则本人签收。2019年8月26日，自在置业公司向孙平则邮寄《合同解除通知书》，邮寄地址：陕西省榆林市榆阳区XX路XX号，电话1357121XXXX，邮件送达过程中，2019年8月27日，邮递员在邮寄信息中备注：“收件人改址：西人XX路XX巷XX小区”，2019年8月28日他人代收。孙平则未向自在置业公司支付代偿款，并且自在置业公司持续代偿至2020年3月。兴业银行西安分行称，如孙平则、自在置业公司之间的商品房买卖合同解除，要求孙平则、自在置业公司返还借款和利息。截止2020年9月18日，孙平则共计欠付本金2703406.08元、利息2943.71元，合计2706349.79元。一审法院认为，关于本诉，孙平则与自在置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，孙平则、自在置业公司均应依约履行各自的合同义务。孙平则、自在置业公司签订合同后，自在置业公司应按照合同约定向孙平则交付涉案房屋。关于涉案房屋交付，合同主文约定地址：“榆林市XX路XX号昌盛房地产开发有限公司电话1357121XXXX”，附件八地址：“户籍所在地：陕西省榆林市榆阳区XX路XX号电话1357121XXXX。”2016年，自在置业公司将收房通知邮寄孙平则，邮寄地址：“榆林市榆阳区XX路XX号电话1357121XXXX”。该快件于2016年8月31日，投递并签收，门房签收。2019年8月8日，自在置业公司向孙平则邮寄《缴费通知书》，邮寄地址亦为：“榆林市榆阳区XX路XX号电话1357121XXXX”，EMS邮寄送达，邮寄信息显示孙平则本人签收。按照双方签订的《商品房买卖合同》附件七中约定：“第十四条通知与送达的补充（1）、根据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或者经登记的信件的方式，按照双在本合同中列明的地址或联系电话发出。（2）、任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。（3）若采用传真方式发出，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或经登记的信件，自发出日后的第七日视为送达。（4）、任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。”根据合同的该项约定及两次快递的签收状况，可综合认定合同中所载明的该户籍地址亦为有效送达地址。故邮寄他人代收时间2016年8月31日为送达时间。综上，交房时间综合认定为2016年8月31日。自在置业公司未按期交付理应承担逾期交房的违约责任，孙平则要求自在置业公司承担逾期交房的违约金理由正当，依法予以支持。关于自在置业公司提出的因治雾减霾等非出卖人所能控制的因素交付应据实延期三个月，一审法院认为，根据自在置业公司提供的证据，有市政府（2014）41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》明确要求2014年12月到2015年2月底停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，按照双方合同约定，此期间不应承担责任，故自在置业公司要求扣减此期间迟延交房违约金责任的辩称，一审法院予以采纳。扣减上述期间后，自在置业公司顺延交房期限90天，即2015年8月29日。自在置业公司已约定违约金过高请求调整一节，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。孙平则提供陕西省高级人民法院（2016）陕民终488号民事判决书，证明其为购买涉案房屋借款产生巨大利息损失，经查，该判决系孙平则和案外人之间的民间借贷纠纷，就判决内容无法显示该借款系为购置本案住房所借，无法显示与本案购房有利害关系，且（2016）陕民终488号民事判决书显示孙平则欠付借款本金达4000多万，本案中孙平则自付房屋首付款仅200多万，该判决不能证明孙平则所主张的购买涉案房屋给其造成4000多万欠款的利息损失。综上，孙平则未提供充分证据证明其损失情况，一审法院结合自在置业公司的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，及参照（2017）陕01民终7715号民事判决书，对违约金予以调整，即自在置业公司按日向孙平则支付已交付房价款万分之二的违约金。孙平则称涉案房屋一直未达到交房条件，经查，2015年10月25日涉案房屋五方验收，2016年6月3日涉案房屋消防验收均已合格，符合交付条件，故综上，孙平则主张逾期交房违约金为5935912×0.0002×368天（2015年8月29日至2016年8月31日）=436883元。关于反诉，一、关于是否确认《商品房买卖合同》解除的问题。自在置业公司、孙平则签订的《商品房买卖合同》附件七第九条约定：“（1）、买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴费通知书后十五日内向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。若买受人在出卖人发出缴费通知书后十五日内仍未全额支付出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项，则出卖人有权在两年内解除本合同，买受人须向出卖人支付该商品房总房价款20%的违约金。”经查，2016年6月至2020年3月，自在置业公司向兴业银行西安分行共计代偿孙平则欠款34期，总计金额1136309元。2019年8月8日，自在置业公司向孙平则邮寄《缴费通知书》，孙平则本人签收；2019年8月26日，自在置业公司向孙平则邮寄《合同解除通知书》。2019年8月28日签收。孙平则对收到《合同解除通知书》认可。因孙平则未按期支付兴业银行西安分行按揭，自在置业公司作为孙平则涉案房贷的保证人，代为清偿了2016年6月至2019年7月31日之间按揭后，告知孙平则在十五日内偿还代偿款，但孙平则未偿还。2019年8月26日，自在置业公司向孙平则邮寄《合同解除通知书》，通知孙平则，解除双方之间的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，自在置业公司与孙平则在《商品房买卖合同》中约定的解除条件已成就，并将解除合同事宜于2019年8月26日通知孙平则合同解除，该《商品房买卖合同》在解除通知到达时解除，即2019年8月28日，自在置业公司与孙平则之间的《商品房买卖合同》解除。故自在置业公司要求确认自在置业公司与孙平则签订的《商品房买卖合同》合同登记号：Y13049449于2019年8月28日解除，并协助自在置业公司办理商品房买卖合同备案注销手续，一审法院予以支持。二、关于自在置业公司主张的违约金问题。对于自在置业公司主张的违约金，孙平则未按期向兴业银行西安分行支付按揭，导致自在置业公司代偿，属于双方《商品房买卖合同》中约定的解除合同的情形，按照合同约定，孙平则应支付的违约金为商品房总价款的20%即1187182.40元，孙平则认为违约金过高，根据实际损失、违约情形、兼顾公平原则，一审法院酌情降低为实际损失的10%，即1136309元（实际代偿款）×10%=113630.9元。三、关于《个人购房抵押（保证）借款合同》是否解除的问题。孙平则提出诉请解除自在置业公司、孙平则、兴业银行西安分行之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行西安分行当庭提出若《商品房买卖合同》解除，兴业银行西安分行要求自在置业公司、孙平则偿还《个人购房抵押（保证）借款合同》尚欠的所有本金及利息。兴业银行西安分行要求若解除《商品房买卖合同》，则一并处理《个人购房抵押（保证）借款合同》事项。综上，因自在置业公司与孙平则之间的《商品房买卖合同》已确认解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”对于孙平则要求解除自在置业公司、孙平则及兴业银行西安分行之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于《商品房买卖合同》及《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，价款的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”1、《商品房买卖合同》解除后后续问题，涉案房款总计5935912元，合同解除后，自在置业公司应将总房款返还孙平则，即返还孙平则5935912元；2、《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后后续问题，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条第（三）规定：“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”，截止2020年9月18日，孙平则共计欠付本金2703406.08元、利息2943.71元，合计2706349.79元。现《个人购房抵押（保证）借款合同》解除，故兴业银行西安分行要求孙平则（债务人）承担返还全部借款本金及利息的述称，一审法院予以支持。五、本案价款返还与支付的问题。1、（1）自在置业公司应返还的价款：①孙平则首付款2375912元；②返还孙平则已支付贷款本金324401.83元；③返还兴业银行西安分行剩余贷款本金2703406元(365万元-孙平则已还贷款本金324401.83-代偿孙平则贷款本金532192.17)；（2）自在置业公司应当支付的款项：支付孙平则《商品房买卖合同》解除前逾期交房违约金为436883元；2、孙平则应当支付的价款:①对于导致自在置业公司代偿，违反合同约定应支付的违约金113630.9元；②因违反《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，未按期偿还贷款，故返还自在置业公司代偿的利息599326.35元、罚息2124.03元、复利2667.02元，合计604117.4元；③支付兴业银行西安分行《个人购房抵押（保证）借款合同》解除应还利息（以兴业银行个贷系统计算为准）；3、对于兴业银行西安分行已收取的利息罚息系银行资金损失，该损失系《个人购房抵押（保证）借款合同》产生，故不予再返还。孙平则称，其停按揭期间自在置业公司的代偿款，应当与自在置业公司欠付孙平则的逾期交房违约金抵销，抵销后合同应继续履行。首先抵销是针对金钱给付义务，并不能抵销不同合同之间的违约行为；其次，贷款关系系其与兴业银行西安分行之间《个人抵押（保证）借款合同》产生，其不能以自在置业公司逾期交房对抗对兴业银行西安分行的还贷义务，侵害兴业银行西安分行权益。综上，对于孙平则要求确认自在置业公司于2019年8月26日解除《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13049449）的行为无效及继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持；对于孙平则的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；对于自在置业公司的其他诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、本诉被告西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告孙平则逾期交房违约金436883元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回本诉原告孙平则的其他诉讼请求；三、解除反诉原告西安自在置业有限公司与反诉被告孙平则签订的《商品房买卖合同》，并由反诉被告孙平则协助反诉原告西安自在置业有限公司办理商品房买卖合同备案注销手续；四、解除反诉原告西安自在置业有限公司、反诉被告孙平则与反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并由反诉被告孙平则、反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行协助反诉原告西安自在置业有限公司办理解除抵押预告登记手续；五、反诉原告西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉被告孙平则购房款2700313.83元；六、反诉原告西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行剩余贷款本金2703406元；七、反诉被告孙平则于本判决生效之日起十日内返还反诉原告西安自在置业有限公司代偿反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行的利息、罚息、复利共计604117.4元；八、反诉被告孙平则于本判决生效之日起十日内向反诉原告西安自在置业有限公司支付违约金113630.9元；九、反诉被告孙平则于本判决生效之日起十日内返还反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行利息（以兴业银行个贷系统计算为准）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；十、驳回反诉原告西安自在置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费53351元，由孙平则承担49456元，由自在置业公司承担3895元，因孙平则已预交，故自在置业公司应在支付上述款项时一并向孙平则支付。反诉受理费12694元，由孙平则承担，因自在置业公司已预交，故孙平则应在支付上述款项时一并向自在置业公司支付。二审中，孙平则围绕其上诉请求提供证据：孙平则女儿孙某某名下兴业银行西安分行交易流水，以证明从2020年9月10日至2021年3月29日孙平则共偿还按揭贷款164515.18元。本院组织当事人进行质证，兴业银行西安分行质证对证据真实性认可，认为偿还款项164515.18元中有本金88725.93元，利息75789.25元。自在置业公司质证对证据真实性认可，但认为2020年9月10日还款23573.58元已在一审判决中计算在孙平则已还款数额中。二审中，兴业银行西安分行提供证据：孙平则欠款截屏及还款明细，以证明截止到2021年4月7日，孙平则欠付银行本金2627163.85元，利息9705.91元，合计2636869.76元。孙平则、自在置业公司质证对证据的真实性及证明目的均无异议。二审中，自在置业公司未提供新证据。经举证、质证并结合法庭调查，本院认定事实如下：孙平则二审提供的证据，能证明孙平则在2020年10月之后的还款情况，兴业银行西安分行二审提供的证据，能证明孙平则截止2021年4月7日的欠付本金及利息情况，与本案具有关联性，且各方均对证据的真实性没有异议，因此本院予以采信。二审另查明以下事实：1.双方均认可一审判决第六页第一行”即支付2875912元“的数额为笔误，应为2375912元。一审法院查明的其余事实属实。2.二审中，孙平则承认一审法院已将2020年9月10日还款的23573.58元计算在孙平则已还款数额中。扣除一审法院已计算的2020年9月10日还款的23573.58元，各方均认可孙平则在2020年10月至2021年3月29日共还款140941.60元，其中本金76242.23元，利息64699.37元。3.各方均认可截止到本案二审庭审的2021年4月7日，孙平则欠付银行本金2627163.85元，利息9705.91元，合计2636869.76元。本院认为，孙平则与自在置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利、承担义务。本案争议焦点为：（一）自在置业公司逾期交房的期间应如何认定；（二）自在置业公司应承担的逾期交房违约金标准及数额应如何认定；（三）涉案《商品房买卖合同》应否解除。关于争议焦点一，涉案合同约定交付标准为经验收合格并达到合同附件四约定的标准，涉案合同约定的应交付时间为2015年5月31日。经查，涉案房屋于2015年10月8日装修竣工验收合格，2015年10月25日五方验收合格，2016年6月3日消防验收合格，故一审法院认定涉案房屋符合交付条件并无不当。另外，根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第十四条第（1）款约定：“依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出”，自在置业公司按照合同附件八约定的户籍所在地“陕西省榆林市榆阳区XX路XX号”及电话1357121XXXX向孙平则邮寄了书面的交房通知书，属于按照合同中列明的地址和联系电话发出，应认为有效的送达地址。快递回执载明邮件于2016年8月31日妥投，他人代收。由于被送达人、地址、联系方式均为合同约定，签收过程、内部转交程序等均非法院送达的审查内容，故一审法院认定2016年8月31日为《交房通知书》送达时间正确。孙平则无正当理由拒绝收房，根据涉案合同约定，应认定涉案房屋于2016年8月31日视为交付。最后，关于自在置业公司是否确因执行政府命令导致工期顺延90天一节，本院认为市政府[2014]41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》明确要求的在建工地停止土石方作业是在2014年12月到2015年2月底，而根据自在置业公司二审提供的《关于自在苑5号楼主体竣工时间的说明》，涉案房屋工程于2013年底已完成主体竣工，故涉案房屋在2014年12月到2015年2月底期间并不涉及土石方作业，无需停工，且自在置业公司并未提交停工的相关证据，一审法院扣减自在置业公司90天违约金责任，本院予以纠正。涉案合同约定的交付时间为2015年5月31日，故自在置业公司逾期交房期间为2015年5月31日至2016年8月31日，逾期共计458天。关于争议焦点二，自在置业公司在本案中主张双方约定的违约金过高，要求法院予以减少。违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，即违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在惩罚违约方，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院对违约金调整为自在置业公司按日向孙平则支付合同总价房款万分之二的违约金，并无不当。自在置业公司逾期交房458天，经计算，自在置业公司应向孙平则支付逾期交房违约金543729.53元（5935912*0.0002*458=543729.53元）。关于争议焦点三，《合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，《商品房买卖合同》附件七第九条约定了自在置业公司有权解除合同的情形。2016年6月至2020年3月，自在置业公司向兴业银行西安分行共计代偿孙平则欠款1136309元。2019年8月8日，自在置业公司向孙平则邮寄《缴款通知书》，2019年8月9日孙平则本人签收。孙平则在自在置业公司发出缴款通知书后十五日内（截止2019年8月23日）未全额支付自在置业公司代其向贷款银行偿还的全部款项，自在置业公司有权依据《商品房买卖合同》附件七第九条之约定行使合同解除权。关于孙平则提出的其停按揭期间自在置业公司的代偿款应与自在置业公司欠付其的逾期交房违约金抵销一节。首先，抵销是针对金钱给付义务，并不能抵销不同合同之间的违约行为；其次，抵销是针对确定的债务，而孙平则主张自在置业公司欠付的逾期交房违约金是否产生以及产生的具体金额都未确定，故不能抵销；第三，偿还按揭贷款是孙平则根据《个人抵押（保证）借款合同》应向银行履行的义务，按期交房是自在置业公司根据《房屋买卖合同》应向孙平则履行的义务，两者是基于不同的合同和不同的法律关系产生的独立合同义务，故孙平则不能以停付按揭贷款对抗自在置业公司的逾期交房行为，侵犯贷款银行的权益，本院对该项上诉主张不予支持。综上，一审法院认定涉案合同解除，具有合同依据和法律依据，并无不妥。关于本案价款返还与支付问题，二审中，孙平则提供了其2020年10月到2021年3月期间仍在偿还银行按揭贷款的明细，本院结合审理查明的事实，对一审法院认定的自在置业公司应返还的款项部分做如下调整：自在置业公司应向孙平则返还的款项为孙平则首付款2375912元及孙平则已支付的贷款本金400644.06元，共计2776556.06元；自在置业公司应向兴业银行西安分行返还的款项为剩余贷款本金2627163.85元。综上，上诉人孙平则的上诉理由中的合理部分，本院予以支持。本案应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020)陕0113民初11025号民事判决第二项、第三项、第四项、第七项、第八项、第九项、第十项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020)陕0113民初11025号民事判决第一项为：西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙平则逾期交房违约金543729.54元；三、变更西安市雁塔区人民法院（2020)陕0113民初11025号民事判决第五项为：西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙平则购房款2776556.06元；四、变更西安市雁塔区人民法院（2020)陕0113民初11025号民事判决第六项为：西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还兴业银行股份有限公司西安分行剩余贷款本金2627163.85元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费53351元（孙平则已预交），由孙平则负担45473元，西安自在置业有限公司负担7878元；一审反诉案件受理费12694元（西安自在置业有限公司已预交），由孙平则负担。二审案件受理费53351元（孙平则已预交），由孙平则负担45300元，西安自在置业有限公司负担7878元。本判决为终审判决。  审 判 长 李 雪 晴审 判 员 姬钊审 判 员 蒋瑜 二○二一年四月十九日 书 记 员  潘 丽 娜   1