天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2646号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，经理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭经伟，男，1984年10月1日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：宗鹏，天津沃恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁正全，天津沃恒律师事务所实习律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人郭经伟商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，极大的超出了被上诉人的实际损失，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议的约定。2．本案《天津市商品房买卖合同》第五条约定，逾期交房利息计算期限自应交付商品房次日起至实际交房之日止，法院判决上诉人支付房屋交付之后的利息无合同和法律依据。3．一审法院对其他开发商因逾期交房而承担违约责任作出的生效判决，与本案判决尺度不一致。郭经伟辩称，不同意嘉华兴业的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郭经伟向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业支付其自2016年11月2日至2017年11月17日已付房款银行同期贷款利息158718.3元；2．诉讼费由嘉华兴业承担。一审法院认定事实：嘉华兴业系从事房地产开发与经营的企业法人。2016年8月29日，以郭经伟为乙方与以嘉华兴业为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为3174366元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。另在《合同补充协议》约定如下：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任，由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”上述协议达成后，双方签字、盖章予以确认。2016年8月29日，郭经伟支付商品房首付款644366元。2017年1月6日支付购房尾款2530000元，共计3174366元。2017年5月2日，嘉华兴业将本案诉争房屋交予郭经伟实际占有。嘉华兴业于2017年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年9月8日，郭经伟以嘉华兴业交房时没有取得准许交付使用证，不符合交付条件，应承担违约责任为由，诉至法院而成讼。一审法院认为，双方对本案诉争房屋的合同签订、房屋价款、取得准予交付使用证的时间的事实均无异议，一审法院予以确认。本案争议的焦点为：郭经伟要求判令嘉华兴业支付2016年11月2日至2017年11月17日已付款利息158718.3元的诉讼请求有无事实和法律依据。由于双方当事人对对方提交证据的真实性均无异议，一审法院对此予以确认，其关联性一审法院结合案件事实予以综合评判。郭经伟主张嘉华兴业应根据合同第五条的约定支付已付款利息，嘉华兴业对此则认为补充协议的第四条已对主合同第五条进行了整体变更，故嘉华兴业不应再支付郭经伟逾期交房已付房款利息。对此，一审法院认为，补充协议是嘉华兴业采用格式条款订立的合同，嘉华兴业作为补充协议地提供一方，在订立协议时应提请郭经伟注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议的第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，嘉华兴业未采用足以引起郭经伟注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了郭经伟在嘉华兴业持续违约情况下要求嘉华兴业承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据相关法律规定，提供格式条款的一方当事人违反相关法律规定，并具有法定的认定格式条款无效的情形之一，人民法院应当认定该格式条款无效。故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，嘉华兴业应当按照主合同第五条约定给付利息的方式承担违约责任。关于给付利息期间，根据合同第三条约定，嘉华兴业应于2016年11月1日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付郭经伟，但嘉华兴业在2017年11月17日才取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，虽嘉华兴业在2017年5月2日将本案诉争房屋交予郭经伟实际占有，但不能够证实郭经伟在收房时既已明知涉案房屋未经竣工验收、未取得准许交付使用证的事实，其不属于明知房屋没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍选择办理交接手续的情形，所以对嘉华兴业辩称逾期计算至收房之日止的主张，证据不足，一审法院不予支持，嘉华兴业应承担至2017年11月17日房屋符合交付条件时给付银行同期贷款利息的违约责任。另因双方在补充协议中有“买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任”约定，且该约定不违反法律有关规定，所以嘉华兴业主张自2017年1月7日起承担因逾期交房违约责任予以支持。综上，嘉华兴业应向郭经伟支付已付房款3174366元自2017年1月7日起至2017年11月17日止的利息，经查询，按银行同期贷款利率计算的利息为120440.74元。综上所述，郭经伟要求嘉华兴业给付已付款利息120440.74元，符合有关法律规定，一审法院予以支持，其他诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。案经调解未果。一审法院判决如下：“一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郭经伟支付已付房款利息120440.74元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3474元，减半收取计1737元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1354.41元，由郭经伟负担382.59元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与郭经伟签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉诉房屋于2017年11月17日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但嘉华兴业在此之前就已经将涉诉房屋交付郭经伟使用，涉诉房屋在交付时未能符合前述交付条件，故嘉华兴业应按约承担相应的违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合郭经伟的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。涉案的《天津市商品房买卖合同》由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制，适用于天津市的商品房买卖，且该合同系上诉人提供，故上诉人关于该合同第五条违约责任过高应予调减的主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。一审法院以被上诉人给付的全部房款到达指定账户之日作为起算日，计算至经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的2017年11月17日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 璇审判员 史军锋审判员 杨 威二〇二一年四月十三日法官助理唐新轶书记员屈岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；