新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终235号 上诉人（原审原告）：新疆宝泽房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市绿洲路绿园小区17区7丘22栋1层W1。 法定代表人：胡建玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姜远宏，新疆赛德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：呼图壁县汇金小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县园林路四季花城小区6号门面房。 法定代表人：胡正辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张爱华，新疆志通律师事务所律师。 原审第三人：新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路南水晶小区金庆文地商住楼二单元302室。 法定代表人：高巨民，该公司经理。 上诉人新疆宝泽房地产开发有限公司（以下简称宝泽公司）因与被上诉人呼图壁县汇金小额贷款有限公司（以下简称汇金公司）及原审第三人新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称巨瑞分公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2020）新2323民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人宝泽公司的委托诉讼代理人姜远宏，被上诉人汇金公司的委托诉讼代理人张爱华到庭参加诉讼。原审第三人巨瑞分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 宝泽公司上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2020）新2323民初8号民事判决；2．改判不得执行呼图壁县人民法院（2017）新2323执恢233号执行裁定书和（2019）新2323执异30号执行裁定书查封的土地；3．确认上诉人对该执行标的有合法使用权。本案审理过程中，上诉人宝泽公司向本院提出申请，撤回其主张确认上诉人对该执行标的有合法使用权的上诉请求。事实和理由：原审认定事实不清，程序违法。一是新疆巨瑞房地产开发有限公司对汇金公司于2015年3月15日向其出借5,000,000元的事实并不知情，该笔款项系巨瑞分公司项目负责人陈建忠使用虚假公章及虚假委托手续同汇金公司合谋产生，款项并未转入新疆巨瑞房地产开发有限公司账户，新疆巨瑞房地产开发有限公司亦未使用该笔费用。新疆巨瑞房地产开发有限公司已经向公安机关报案，公安机关已立案侦查；二是新疆巨瑞房地产开发有限公司未参与（2015）呼民初字第1016号民事案件的调解，该案系他人冒用新疆巨瑞房地产开发有限公司名义参与诉讼达成的调解协议，应属虚假诉讼；三是新疆巨瑞房地产开发有限公司因借款将案涉土地抵押给昌吉市榆树沟民心农村资金互助社，宝泽公司替新疆巨瑞房地产开发有限公司偿还了该笔借款本金及利息，后宝泽公司与新疆巨瑞房地产开发有限公司、昌吉市榆树沟民心农村资金互助社及昌吉州海天棉花加工有限责任公司就案涉土地签订了《房地产转让协议》；四是宝泽公司在一审中提交了案涉土地的土地使用权证书、房地产转让协议、付款凭证等证据，但一审法院曲解本案事实，导致一审判决没有证据支撑。 汇金公司辩称，请求维持一审判决。 巨瑞分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 宝泽公司向一审法院起诉请求：依法判决不得执行呼图壁县人民法院（2017）新2323执恢233号执行裁定书和（2019）新2323执异30号执行裁定书查封的土地；确认原告对该执行标的有合法使用权。 一审法院认定事实：2015年3月14日，汇金公司通过银行转账给巨瑞分公司提供借款5,000,000元。后因借款到期巨瑞公司无力偿还，汇金公司于2015年5月6日将其诉至法院，审理中双方达成调解协议，一审法院做出的（2015）呼民初字第1016号民事调解书，调解协议中约定：“巨瑞公司、巨瑞分公司向汇金公司偿还贷款本金489万元、利息66万元，合计555万元，于2015年9月15日之前偿还本息150万元；于2015年10月15日之前偿还本息200万元；余款205万元于2015年10月30日之前一次性还清。若其中任何一期款项不能按时偿还，原告方有权就全部贷款本息申请强制执行，”巨瑞公司未能按调解书履行协议，汇金公司于2015年11月2日申请强制执行。2015年12月18日，巨瑞公司（乙方）与宝泽公司（甲方）、昌吉市榆树沟镇民心农村租金互助社（丙方）、昌吉州海天棉花加工有限责任公司（丁方）签订了一份《房地产转让协议》，约定乙方于2012年5月从丁方处有偿受让房地产，一宗，宗地编号为昌市国用（2012）2012xxxx号国有土地使用权（面积16565.75㎡），乙方于2015年4月以该宗地为抵押物，向丙方贷款4,000,000元，2015年12月，昌吉市法院做出判决，乙方应偿还丁方该宗土地转让款1,018,174元，现达成如下协议：一、乙方同意将该宗房地产转让并交付给甲方；二、转让费用5,018,174元，分别采取以下两种方式支付：1．自协议签订之日起，甲方承担乙方欠丙方的贷款债务本金4,000,000元，并承担自2016年1月至还款时的全部贷款利息；2.2016年1月20日前，甲方代替乙方向丁方支付法院判决应付债务的50%，即500,000元；2016年12月30日，由甲方代替乙方向丁方支付法院判决其余应付债务的50%及乙方应当承担的诉讼、保全费用18,174元．．．2018年3月12日，汇金公司申请恢复执行，并申请追加被执行人。2018年5月9日，法院依法向昌吉市不动产登记中心发出（2017）新2323执恢233号协助执行通知书，要求协助执行，该中心向本院反馈协助查询情况载明“你院（2017）新2323执恢233号协助执行通知书已收悉。关于你院要求协助查封被执行人新疆巨瑞房地产开发有限公司执行事项：位于昌吉市六工镇土地昌市国用（2012）2012xxxx号土地查封叁年（自2018年5月9日至2021年5月8日）已执行查封”。2019年9月4日，本院作出（2017）新2323执恢233号执行裁定书，查封第三人新疆宝泽房地产开发有限公司名下昌市国用（2012）2012xxxx号国有土地使用权。2019年10月19日，一审法院向昌吉市不动产登记中心协议调查涉案宗地过户情况，昌吉市不动产登记中心回复载明：2016年4月7日，巨瑞公司将涉案土地转让给宝泽公司，2018年5月9日查封巨瑞房产时，用户名称查封登记了巨瑞房产。2019年10月19日，一审法院向昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社协议调查涉贷款情况，昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社回复载明：新疆宝泽房地产开发有限责任公司与新疆巨瑞房地产开发有限责任公司是以自然人联保方式发放的贷款，两家公司账户下无贷款。另查明，昌吉市不动产登记中心出具的一份土地使用权登记审批表载明：2012-201xxxxx号国有土地使用权变更后土地证号为2016-201xxxxx,地号12-007-xxxxx，土地用途061工业用地，宗地面积为16565.75㎡。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，即案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。本案的争议焦点：原告宝泽公司是否享有足以排除强制执行的民事权益？关于原告宝泽公司是否对涉案土地使用权享有所有权问题。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案中，首先，一审法院做出的（2015）呼民初字第1016号民事调解书，约定巨瑞公司、巨瑞分公司向汇金公司分期偿还贷款本金4,890,000元、利息660,000元，合计5,550,000元，最后一笔金额偿还时间为2015年10月15日，因巨瑞公司未能按调解书履行协议，汇金公司于2015年11月2日申请强制执行。巨瑞公司明知存在上述债务，于2015年12月18日与宝泽公司签订房地产转让协议，该行为违反诚实守信原则；其次，从巨瑞公司与宝泽公司签订的协议内容来看，宝泽公司承担巨瑞公司欠昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社贷款4,000,000元，但无证据证明该笔贷款的偿还义务人系巨瑞公司以及案外人昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社系涉案标的的抵押权人，且该4,000,000元贷款在签订协议时并未到期；第三，原告提交的相应证据不足以证实已真实、合法有效的向巨瑞公司支付土地转让对价。综上，虽然原告根据转让协议于2016年4月7日经依法变更登记在原告宝泽公司名下，但由于该房地产转让协议，存在虚构债权和支付对价等事实的情形，且明显存在逃避履行生效文书确定的还款义务的行为目的，该房地产转让协议应属无效。原告宝泽公司依据房地产转让协议办理过户，法院认为不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院做出的（2019）新2323执异30号执行裁定书，审查一审法院依法对登记在巨瑞公司名下昌市国用（2012）2012xxxx号国有土地使用权采取查封措施的行为并无不当，裁定驳回原告的申请符合法律规定。故原告的主张不能成立，不予支持。遂判决：驳回原告新疆宝泽房地产开发有限公司的诉讼请求。 二审中，上诉人宝泽公司向本院提交以下证据： 证人李爱华出庭作证称，2011年至2015年其在新疆巨瑞房地产开发有限公司工作期间，担任公司会计，新疆巨瑞房地产开发有限公司于2014年或2015年以员工胡建明、马玉梅、马玉伟等人名义从资金互助社贷款4,000,000元，资金转入新疆巨瑞房地产开发有限公司基本账户，用于发放工资、购买土地及企业经营。其中以2016年9月27日收款收悉凭证记载的还款是由宝泽公司偿还，其个人并没有进行偿还。 证人马玉梅出庭作证称，2012年至2015年其在新疆巨瑞房地产开发有限公司工作，担任公司出纳，2015年新疆巨瑞房地产开发有限公司因资金问题要求其进行个人贷款，贷款转入新疆巨瑞房地产开发有限公司账户，款项由公司使用，还款责任由公司承担。此次贷款具体多少人一起办理及贷款总金额记不清楚。宝泽公司成立后接手了新疆巨瑞房地产开发有限公司的业务，此后其进入宝泽公司工作。2016年9月27日的收款凭证中记载的还款是由宝泽公司偿还，其个人没有偿还该笔款项。 经质证，上诉人宝泽公司对两名证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人汇金公司对证人李爱华证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证人马玉梅关于宝泽公司接手巨瑞公司业务部分的证言认可。巨瑞分公司未出庭质证，视为其放弃质证权利。 本院对证人李爱华的证言及证人马玉梅关于宝泽公司接手新疆巨瑞房地产开发有限公司业务部分的证言真实性予以确认，对证人马玉梅其他证言的真实性结合本案其他事实综合认定。 被上诉人汇金公司、原审第三人巨瑞分公司未提交新证据。 本院依职权从昌吉市自然资源局调取土地证领取签字登记2页，显示位于六工镇新庄村地号为12-007-0xxxx的工业用地16565.75㎡土地，证号简写“0330”，日期“2016.4.7”，土地使用者为“新疆宝泽房地产公司”。经质证上诉人宝泽公司对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人汇金公司对该证据真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为宝泽公司并未向巨瑞公司支付相应对价。原审第三人巨瑞分公司未出庭质证。本院对该证据的真实性予以确认。 本院查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，昌吉市人民政府于2016年4月7日颁发昌市国用（2016）第2016xxxx号土地使用权证书，地号为12-007-0xxxx，登记土地使用权人为新疆宝泽房地产开发有限责任公司。 本案争议焦点为：上诉人对案涉土地是否享有足以排除强制执行的权利。 本院认为，从本案一、二审查明的事实看，上诉人宝泽公司于2015年12月18日与新疆巨瑞房地产开发有限公司、昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社及昌吉州海天棉花加工有限责任公司就坐落于昌吉市六工镇，地号为12-007-0xxxx的工业用地土地使用权签订了《房地产转让协议》，该土地使用权已于2016年4月7日登记于上诉人宝泽公司名下，土地使用权号为昌市国用（2016）第2016xxxx号。昌市国用（2016）第2016xxxx号土地使用权系上诉人宝泽公司受让新疆巨瑞房地产开发有限公司的昌市国用（2012）第2012xxxx号土地使用权取得。一审法院以案涉《房地产转让协议》无效为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”之规定，认定上诉人宝泽公司对案涉土地不享有足以排除强制执行的权利，显属不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系针对买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形所作出的规定，案涉土地系登记在宝泽公司名下，而并非登记在相关案件被执行人名下，故不应适用于本案。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定，因案涉土地使用权已于2016年4月7日登记至上诉人宝泽公司名下，故宝泽公司应为案涉土地使用权人，其对案涉土地享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，上诉人新疆宝泽房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2020）新2323民初8号民事判决； 二、不得执行坐落于昌吉市六工镇地号为12-007-0xxxx号土地的土地使用权。 一审案件受理费50元，由被上诉人呼图壁县汇金小额贷款有限公司负担；二审案件受理费50元，由被上诉人呼图壁县汇金小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  胡 婧 审 判 员  马少飞 二〇二一年四月十五日 法官助理  王壮森 书 记 员  王 璐