新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1207号   上诉人（原审原告、反诉被告）：冯雪英，女，1961年9月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺晓丽，女，1972年1月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：任翔，新疆乌鲁木齐垦区老君庙法律服务所法律工作者。   上诉人冯雪英因与被上诉人贺晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2020)新0105民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人冯雪英、被上诉人贺晓丽的委托诉讼代理人任翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人冯雪英上诉请求：撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1334号民事判决第二、三项，改判被上诉人贺晓丽返还上诉人冯雪英房屋租金26,662元；被上诉人贺晓丽向上诉人冯雪英支付违约金7,200元。事实及理由：一审判决认定的事实错误，适用法律错误。上诉人冯雪英在与被上诉人贺晓丽签订的房屋租赁合同约定，上诉人冯雪英租赁被上诉人贺晓丽房屋总费用为46,662.14元，签订合同当天上诉人冯雪英向被上诉人贺晓丽用微信转款20,662元，用现金向被上诉人贺晓丽支付了6,000元，共计26,662元。被上诉人贺晓丽收款后，在租房合同上手写了“还有未支付20,000元，交房时付清”。能够证实被上诉人贺晓丽认可收到上诉人冯雪英房屋租金26,662元的事实。一审判决认定上诉人冯雪英向被上诉人贺晓丽支付房屋租金20,662元的事实错误。被上诉人贺晓丽认可收到上诉人冯雪英房屋租金26,662元，故应向上诉人冯雪英返还房屋租金26,662元。在双方签订合同，上诉人冯雪英交纳房屋租金26,662元的情况下，被上诉人贺晓丽反悔，不愿将房子租给上诉人冯雪英，构成违约，应当承担违约金7,200元。恳请二审人民法院依法支持上诉人冯雪英的上诉请求。   被上诉人贺晓丽辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方签订租赁合同当天，上诉人冯雪英仅向被上诉人贺晓丽微信支付了20662元，之后被上诉人贺晓丽向上诉人冯雪英发微信，告知其少付了6,000元。上诉人冯雪英在一审审理期间没有提交其支付6,000元的任何证据。被上诉人贺晓丽并没有违约，房屋没有交付的原因系因6,000元发生了纠纷，被上诉人贺晓丽不存在违约的情形。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。   冯雪英向一审法院提出诉讼请求：判令确认冯雪英与贺晓丽于2019年9月29日签订的《租房合同》无效；判令贺晓丽退还房租26,662.14元；判令贺晓丽承担违约金7,200元。   贺晓丽向一审法院提出反诉请求：判令冯雪英支付贺晓丽剩余房租26,000元及利息；判令冯雪英承担违约金7,200元。以上费用合计34,448元。   原审法院认定事实：2019年9月29日冯雪英与贺晓丽签订《租房合同》，约定贺晓丽将位于乌鲁木齐市水磨沟区的房屋及车库出租给冯雪英。租期为2019年10月18日至2020年10月18日。房屋月租金为3,000元，按年结算，年租金为36,000元，保证押金5,000元，物业费1,834.9元，暖气费2,803.24元，车位暖气费和月租一年合计1,024元，共计46,662.14元。双方在宁峰社区进行房屋租赁备案时发生纠纷，冯雪英所持《租房合同》原件被撕毁，后贺晓丽向冯雪英出具《租房合同》复印件一份，并注明：“此件与原件相等。”因双方在履约时发生纠纷，贺晓丽未将房屋钥匙及车位卡交付给冯雪英。   另查明，涉案房屋系新疆生产建设兵团武警总队经济适用住房。   一审法院认为，本案争议焦点为：1.《租房合同》的效力如何认定。2.冯雪英向贺晓丽支付的租金数额如何确定。   针对第一个争议焦点，军队经济适用住房是具有保障性质，面向住房有困难的军队人员的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十三条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益......”。庭审中贺晓丽自认尚未取得涉案房屋产权证书。本案中，《租房合同》虽是原被告双方的真实意思表示，但贺晓丽明知房屋性质为新疆生产建设兵团武警总队经济适用住房，仍然以营利为目的，与冯雪英签订租赁合同，违反了《经济适用住房管理办法》的规定，且损害了社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的合同无效情形，故双方签订的《租房合同》应认定为无效。   针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《租房合同》第四条第二款载明：“保证金支付方式是以微信转账支付。”在贺晓丽提交的微信聊天记录截图中，贺晓丽向冯雪英留言：“姐，你的钱少付了6000,应付26662。”冯雪英主张向贺晓丽共支付了26,662.14元房屋租金，其中的6,000元系现金支付。但其未提交充分证据予以证实。故本院认为，贺晓丽应向冯雪英返还的租金金额为20,662元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）冯雪英与被告（反诉原告）贺晓丽于2019年9月29日签订的《租房合同》无效；二、被告（反诉原告）贺晓丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯雪英返还房屋租金20,662元；三、驳回原告（反诉被告）冯雪英的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贺晓丽的全部反诉请求。   二审中，上诉人冯雪英提交了其与被上诉人贺晓丽的微信语音聊天记录，用以证实其向贺晓丽支付6,000元现金的事实。被上诉人贺晓丽对该证据的真实性、合法性、关联性以及所要证明的事实均不认可，理由是该微信语音中仅有上诉人冯雪英在陈述，并没有贺晓丽声音，不能证实贺晓丽确认其收到冯雪英的6,000元现金。本院对该证据与本案的关联性以及所要证明的事实不予确认。   本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，上诉人冯雪英上诉称其签订租赁合同当天向被上诉人贺晓丽支付了26,662元，其中20,662元系微信转账，6,000元系现金支付。被上诉人贺晓丽对微信转账的20,662元予以认可，但不认可现金支付的6,000元。上诉人冯雪英认为《租房合同》中手写的“还有未支付20,000元，交房时付清”，可以证明其已支付了26,662元，剩余的2万元在被上诉人贺晓丽向其交房时其再付给被上诉人贺晓丽。被上诉人贺晓丽自认为，该句话应该理解为，双方约定签订合同当天上诉人冯雪英应当向被上诉人贺晓丽支付26,662元，剩余2万元在交房时付清，但当天上诉人仅用微信转账支付了20,662元，还差6,000元一直未付。本院认为，双方签订的《租房合同》中手写的“还有未支付20,000元，交房时付清”，因无其他证据予以印证，不能证实上诉人冯雪英向被上诉人贺晓丽支付房屋租金26,662元，剩余2万元未付的事实。在二审庭审时，上诉人冯雪英提交的新证据也不能证实上述事实，故上诉人冯雪英的该项上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。   双方当事人签订的《租房合同》因损害社会公共利益，被一审法院认定无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人冯雪英主张违约金7,200元的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。   综上，上诉人冯雪英的上诉请求不成立，应予以驳回，一审判决认定事实、适用法律正确，裁判结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费130元（上诉人冯雪英已预交），由上诉人冯雪英负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张 诚   审  判  员   杜高升   审  判  员   杨鹏飞   二 〇 二 一 年 四 月 十 日   书  记  员   乔 萌