河北省承德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀08执复22号 复议申请人（原审异议人、被执行人）：岳玉俊，男，1959年3月22日出生，满族，住承德市隆化县。 复议申请人（原审异议人、被执行人）：杨凤平，女，1960年6月9日出生，满族，住承德市隆化县。 申请执行人：隆化县农村信用合作联社，住所地隆化县隆化镇安洲街道**，统一社会信用代码91130825109221691L。 法定代表人：常凯，职务理事长。 复议申请人岳玉俊、杨凤平不服河北省隆化县人民法院（2020）冀0825执异388号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 原审异议人岳玉俊、杨凤平向河北省隆化县人民法院提出异议称，请求事项：立即中止（2020）冀0825执338号执行案件的执行。事实和理由：一、隆化县人民法院委托的承德永兴房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估作价，永兴评估公司于2020年9月2日作出承德永兴房估字【2020】第318号评估报告，对案涉房屋的评估价值为6838910.90元，异议人认为该评估报告所估价值较低，与实际市场价值不符，严重损害了异议人的合法权益。1、根据我国相关法律规定，比如《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。《城市房地产管理法》第三十一条及《担保法》第三十六条也有相关规定。所以异议人认为，在评估过程中，应将抵押房屋范围内的建设用地使用权一并进行评估作价，这样才能既体现出建筑物的实际价值，保障异议人的合法权益。否则，不能反映抵押财产的真实价值，变相加大了申请执行人的权益，损害了异议人的合法权益，对异议人明显不公。2、承德永兴房估字【2020】第318号评估报告中第十项评估结论注明：评估过程中，评估人员已充分关注委估房屋的权益状况。委估房屋未取得土地使用证，办理土地使用权证需经有关部门变更规划用途并补交土地出让金，本评估结论已经考虑了该权益状况对房屋价值的影响。虽然异议人未取得案涉房屋的土地使用权证书，但责任不在异议人，属于历史遗留问题，异议人早就向隆化县自然资源和规划局申请土地使用权证书以及补交变更土地性质出让金，时至今日，隆化县自然资源和规划局告知异议人，对于案涉房屋的土地使用权根据县解遗办的规定可以进行办理土地使用权证书等相关手续。并且已经向隆化县自然资源和规划局缴纳了土地出让金，所以，异议人认为可以根据新办理的土地使用权等手续，对案涉房屋及土地使用权一并进行评估，由此得出的评估价值才能真实反映标的物的市场价值。3、异议人在申请执行人隆化县农村信用合作联社处借款时签订了《最高额抵押合同》等相关手续，合同约定将异议人所有的房屋所有权、机器设备作抵押。其中机器设备包括水泵一台、燃料机一台、1200千瓦风机一台，12000卡锅炉一台。但承德永兴房估字【2020】第318号评估报告的评估明细表中的机器设备包括空气能水泵一套、自动供水器1套、换热器1套、锅炉、加热控制器1套。评估对象与异议人抵押的机器设备不符，说明评估报告有部分瑕疵，不能客观地反映所有抵押物的真实价值，对异议人显属不公。4、承德永兴房估字【2020】第318号评估报告未对案涉房屋的装修价值予以评估，该行为导致案涉房屋的评估价值降低，不利于异议人的债务偿还。对案涉房屋的装修进行评估是对房屋评估不可分割的一部分，因为房屋装修部分属于添附物，与房屋一体，分开或者单独评估失去了装修价值存在的意义，所以该份评估报告属于漏评。二、隆化县人民法院于2020年10月12日作出的（2020）冀0825执338号通知认定事实错误，通知的发送对象是异议人，但通知内容写明“上述房屋及设备的占有人在2020年10月27日前迁出隆化县商业号房屋及附属房屋”。对此贵院应调查核实。案涉房屋的实际使用人是岳龙，并非异议人。自2015年，异议人将案涉房屋出租给岳龙用来经营洗浴，租期自2015年10月5日至2030年10月5日止，共计15年。所以，案涉房屋的占用人现在不是异议人，异议人无法迁出案涉房屋。综上所述，异议人认为承德永兴房估字【2020】第318号评估报告的案涉房屋价值并不真实，以及案涉房屋的占有人并非异议人，故特向贵院提出申请，中止本案的执行程序，对案涉房屋进行重新评估，维护异议人的合法权益。 异议人向原审法院提交如下证据：证据一：房屋所有权复印件一份，拟证明案涉房屋所有权人为异议人岳玉俊；证据二：隆化县人民政府建设用地批复隆承变字（2020）7号一份、国有建设用地使用权出让合同一份、税收完税证明一份、河北省非税收入一般缴款书一份、分割登记许可证一份、变更登记申请书一份。拟证明1、隆化县人民政府同意承德宏达房地产开发有限公司，位于隆化镇东环城路东××小区1-1-商业分摊楼基土地面积226.85平方米的国有建设用地使用权，由住宅用地调整为商业用地至2044年11月18日。2、承德宏达房地产开发有限公司将隆达小区综合路1-1-商业转让给异议人岳玉俊，并交纳了土地出让金及税款。 原审法院查明，本院执行的申请执行人隆化县农村信用合作联社与被执行人岳玉俊、杨凤平金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，对被执行人岳玉俊、杨凤平所有的，坐落于隆化县商业用房及其他抵押附属设备予以评估。本院于2020年10月12日将《评估报告》向异议人岳玉俊、杨凤平送达，其子岳龙签收，异议人岳玉俊、杨凤平于2020年10月19日提出异议，要求案件中止执行，重新评估。本院于2020年11月2日立案。 原审法院认为，一、关于异议人对《评估报告》提出重新评估的时效问题。1、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”异议人岳玉俊、杨凤平执行异议申请的日期为2020年10月19日，《评估报告》送达日期2020年10月12日，异议人提出异议的时间超过提出异议的有效期两日，丧失了申请重新评估的权利。二、关于《评估报告》中没有对异议人未取得房屋所有权和土地使用权部分进行评估问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《评估报告》中未对异议人占用、使用的未经依法登记的房屋及土地使用权进行评估，是基于异议人对该房屋及土地使用权尚未合法取得。三、关于《评估报告》中机器设备的评估问题。本院依据申请执行人与被执行人签订的动产抵押登记证书所列财产进行评估，超出委托评估范围的机器设备，评估机构已作出说明。本院对机器设备及属于配套设施评估外，对其他设备并未采取处分性措施。四、关于《评估报告》未对涉案房屋的装修价值予以评估问题。《评估报告》第八条3项中，已明确：“房屋建筑物及辅助设施，评估人员根据评估范围现场核实，现场勘察了解各建筑物的结构、施工质量、装修、维护等情况，在此基础上收集影响工程的造价、成新率的有关数据。”根据以上描述，不存在异议人的所述问题。五、本院于2020年10月12日作出的（2020）冀0825执338号通知书，其目的是对涉案房屋处分前，依照法律相关规定，对房屋所有人、占有、使用人或单位限期迁出，是执行程序的要求，符合法律规定。综上所述，异议人岳玉俊、杨凤平所提异议理由不成立，本院不予支持，所提证据不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回异议人岳玉俊、杨凤平所提异议请求。 复议申请人岳玉俊、杨凤平向本院申请复议称，请求事项：一、撤销（2020）冀0825执异388号执行裁定书；二、中止（2020）冀0825执338号执行案件的执行。事实和理由：原审法院委托鉴定机构对案涉房屋进行鉴定作价，所反映的价值不客观。一、隆化县人民法院委托的承德永兴房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估作价，永兴评估公司于2020年9月2日作出承德永兴房估字【2020】第318号评估报告，对案涉房屋的评估价值为6838910.90元，复议申请人认为该评估报告所估价值较低，与实际市场价值不符，严重损害了复议申请人的合法权益。1、根据我国相关法律规定，比如《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。《城市房地产管理法》第三十一条及《担保法》第三十六条也有相关规定。所以复议申请人认为，在评估过程中，应将抵押房屋范围内的建设用地使用权一并进行评估作价，这样才能既体现出建筑物的实际价值，保障异议人的合法权益。否则，不能反映抵押财产的真实价值，变相加大了申请执行人的权益，损害了复议申请人的合法权益，对复议申请人明显不公。2、承德永兴房估字【2020】第318号评估报告中第十项评估结论注明：评估过程中，评估人员已充分关注委估房屋的权益状况。委估房屋未取得土地使用证，办理土地使用权证需经有关部门变更规划用途并补交土地出让金，本评估结论已经考虑了该权益状况对房屋价值的影响。虽然复议申请人未取得案涉房屋的土地使用权证书，但责任不在复议申请人，属于历史遗留问题，复议申请人早就向隆化县自然资源和规划局申请土地使用权证书以及补交变更土地性质出让金，时至今日，隆化县自然资源和规划局告知复议申请人，对于案涉房屋的土地使用权根据县解疑办的规定可以进行办理土地使用权证书等相关手续。并且已经向隆化县自然资源和规划局缴纳了土地出让金，所以，复议申请人认为可以根据新办理的土地使用权等手续，对案涉房屋及土地使用权一并进行评估，由此得出的评估价值才能真实反映标的物的市场价值。3、复议申请人在申请执行人隆化县农村信用合作联社处借款时签订了《最高额抵押合同》等相关手续，合同约定将复议申请人所有的房屋所有权、机器设备作抵押。其中机器设备包括水泵一台、燃料机一台、1200千瓦风机一台，12000卡锅炉一台。但承德永兴房估字【2020】第318号评估报告的评估明细表中的机器设备包括空气能水泵一套、自动供水器1套、换热器1套、锅炉、加热控制器1套。评估对象与复议申请人抵押的机器设备不符，说明评估报告有部分瑕疵，不能客观地反映所有抵押物的真实价值，对复议申请人显属不公。4、承德永兴房估字【2020】第318号评估报告未对案涉房屋的装修价值予以评估，该行为导致案涉房屋的评估价值降低，不利于复议申请人的债务偿还。对案涉房屋的装修进行评估是对房屋评估不可分割的一部分，因为房屋装修部分属于添附物，与房屋一体，分开或者单独评估失去了装修价值存在的意义，所以该份评估报告属于漏评。二、隆化县人民法院于2020年10月12日作出的（2020）冀0825执338号通知认定事实错误，通知的发送对象是复议申请人，但通知内容写明“上述房屋及设备的占有人在2020年10月27日前迁出隆化县商业号房屋及附属房屋”。对此贵院应调查核实。案涉房屋的实际使用人是岳龙，并非复议申请人。自2015年，异议人将案涉房屋出租给岳龙用来经营洗浴，租期自2015年10月5日至2030年10月5日止，共计15年。所以，案涉房屋的占用人现在不是复议申请人，复议申请人无法迁出案涉房屋。综上所述，复议申请人认为承德永兴房估字【2020】第318号评估报告的案涉房屋价值并不真实，以及案涉房屋的占有人并非复议申请人，故特向贵院提出申请，中止本案的执行程序，对案涉房屋进行重新评估，维护复议申请人的合法权益。 复议申请人为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋所有权复印件一份，拟证明案涉房屋所有权人为复议人岳玉俊；证据二：隆化县人民政府建设用地批复隆承变字（2020）7号一份、国有建设用地使用权出让合同一份、税收完税证明一份、河北省非税收入一般缴款书一份、变更登记申请书一份。拟证明1、隆化县人民政府同意承德宏达房地产开发有限公司，位于隆化镇东环城路东××小区1-1-商业分摊楼基土地面积226.85平方米的国有建设用地使用权，由住宅用地调整为商业用地至2044年11月18日。2、承德宏达房地产开发有限公司将隆达小区综合路1-1-商业转让给复议人岳玉俊，并交纳了土地出让金及税款。 本院查明，本院审查查明的事实与原审法院审查并认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，隆化县不动产登记中心针对本案涉案房屋出具证明称：“依据《不动产登记操作规范》要求，权利人持原房屋所有权证原件、补充出让合同原件、出让金发票原件、契税发票原件、县政府批文原件即可申请办理不动产登记，核发不动产权证书。” 承德永兴房地产评估有限公司关于隆化县人民法院（2020）冀0825委评17号委托书的说明中提到“评估人员现场勘察时对委估机器设备进行了现场核实，其中空气能热水泵1套、锅炉1台与委估清单一致；燃料机1台、风机1台被申请人陈述已经报废，评估人员也未见到实物；自动供水器1套、换热器1套、加热控制器1套不在委估机器设备清单范围内，是独立存在的设备。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”第二条第二款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、、地随房走&rdquo的原则，土地使用权与房屋所有权应当一并处置。本案中，根据复议申请人提交的证据材料显示，复议申请人虽未取得案涉房屋的建设用地使用权证书，但其所提交的证书办理手续能够证明该土地的权属状况，且案涉房屋占用范围内的土地已具备办理权属证书条件，故原审法院对上述事实未予认定，在委托评估过程中未对上述案涉房屋所占土地部分已具备办证条件这一因素进行考量，显属不当。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”第二十四条第一款规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，复议申请人签收评估报告的日期为2020年10月12日，而其提出异议申请的日期为2020年10月19日，虽然超过了法律规定的提出异议的期限，但根据法律规定的公平原则，原审法院应当在委托评估过程中对案涉房屋占用范围内土地部分已具备办理权属证书这一因素予以充分考量，才能客观反映评估财产的真实价值，更好地维护复议申请人的合法权益。 关于复议申请人提出其他复议理由：一、关于《评估报告》中机器设备的评估问题，承德永兴房地产评估有限公司已作出说明；二、关于未对案涉房屋的装修价值予以评估的问题，《评估报告》第八条第3项中，已明确：“房屋建筑物及辅助设施，评估人员根据评估范围现场核实，现场勘察了解各建筑物的结构、施工质量、装修、维护等情况，在此基础上收集影响工程的造价、成新率的有关数据。”故复议申请人提出的该项复议理由不成立；三、关于（2020）冀0825执338号通知的送达问题，依照法律相关规定，对涉案房屋处分前，要求房屋所有人、占有、使用人或单位限期迁出是执行程序的要求，符合法律规定。综上，对于复议申请人提出的上述复议理由，本院不予支持。 综上所述，异议人岳玉俊、杨凤平所提复议理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销河北省隆化县人民法院（2020）冀0825执异388号执行裁定； 二、发回河北省隆化县人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李亚平 审 判 员 刘军生 审 判 员 薛 飞 二〇二一年四月十六日 法官助理 王雪晶 书 记 员 谢 峥