江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏06民终172号 上诉人（原审原告、案外人）：俞小兵，男，1976年8月8日出生，住如东县。 委托诉讼代理人：张陆美，江苏开典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏银行股份有限公司南通学田支行，住所地在南通市崇川区工农路29号天虹大厦101-103室，统一社会信用代码91×××32。 负责人：蔡维维，该支行行长。 原审第三人：南通市民生房地产开发有限公司，住南通市崇川区人民东路265号金路大厦B座6楼，统一社会信用代码91×××8D。 法定代表人：陆通明，该公司董事长。 上诉人俞小兵与被上诉人江苏银行股份有限公司南通学田支行（以下简称江苏银行学田支行）、原审第三人南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）（2020）苏0602民初4434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 俞小兵上诉请求：撤销崇川法院（2020）苏0602民初4434号民事判决,依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人2018年5月份已经占有南通市永和路958号永和综合楼105室、106室房屋（以下简称案涉房屋）。上诉人朋友陈某的公司使用案涉房屋并缴纳电费的事实能够证明案涉房屋在查封前已被占有使用的事实。至于上诉人与之前律师沟通中表述的“我全款买的房屋民生迟迟不交房”并不等同于上诉人没有占有案涉房屋，上诉人认为的交房是民生公司交付符合约定条件的房屋，以便上诉人可以办理房屋权属证书。而民生公司一直不予办理综合竣工验收，导致上诉人无法拿到有效手续，无法拿到产权证。一审法院认定事实错误，请求二审查明事实，依法改判。 被上诉人江苏银行学田支行未作答辩。 原审第三人民生公司答辩称：俞小兵在与其签订买卖合同时，已经明确告知案涉房屋系其自持和抵押，产权证需要在公司领取产权证后办理过户，因此是优惠价格。案涉房屋已经于2015年8月28日单体竣工验收合格，因公司资金紧张等原因，导致综合验收尚未通过。双方之间买卖合同系真实有效。2018年5、6月份，俞小兵提出要求按照现状交付所购店面房，后又提出其朋友陈某因公司搬迁请求使用案涉房屋。经俞小兵同意，陈某的公司南通顺阳贸易有限公司将案涉房屋用作经营管材，直至2019年6月份左右搬走，期间案涉房屋的水电费由南通顺阳贸易有限公司支付。 俞小兵向一审法院起诉请求：1.停止对位于南通市永和路958号永和综合楼105室、106室房屋的执行措施，并解除查封；2.上述房屋归俞小兵所有，民生公司配合俞小兵办理房屋过户手续；3.诉讼费由江苏银行学田支行承担。后俞小兵撤回第二项诉讼请求。事实和理由：江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案执行过程中，查封了民生公司名下位于永和路958号和永和综合楼的房产，其中含案涉两处房屋。后俞小兵就案涉房屋提出执行异议，崇川法院作出（2020）苏0602执异67号执行裁定，驳回了俞小兵的异议请求。俞小兵认为，其与民生公司于2016年11月21日签订了商品房买卖预售合同，购买了案涉两处房屋，价款合计226万元，俞小兵已经将全部房款履行完毕。因民生公司竣工验收未通过，导致未能及时交付房屋，期间俞小兵经常查看房屋，直至2020年4月正式入住至今。因民生公司不予办理产权证及水电接通手续，俞小兵曾于2019年1月4日申请仲裁，后撤回仲裁申请。在法院查封前，俞小兵已经与民生公司订立合法有效合同且支付全部房款，并在2018年6月之后实际占有使用案涉房屋，并进行对外出租。故俞小兵对案涉房屋的物权请求权完全能够排除法院的执行行为。 一审法院认定的事实：江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案，崇川法院于2016年8月15日作出（2016）苏0602民初2763号民事判决：一、民生公司于判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行贷款本金人民币256万元。二、民生公司于判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行上述借款本金106万元截至2016年7月8日的利息、罚息、复利91600元，借款本金150万元截至2016年7月8日的利息、罚息101666.67元；自2016年7月9日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利均按合同约定计算。三、陆通明、陆晶对于上述第一、二项判决义务的履行承担连带责任，在承担连带责任后，陆通明、陆晶有权依判决向民生公司追偿。案件受理费人民币14425元（已减半）、保全费人民币5000元，合计人民币19425元，由民生公司、陆通明、陆晶共同负担。 2017年2月22日，根据江苏银行学田支行申请，崇川法院立案强制执行，案号为（2017）苏0602执617号。该案执行过程中，崇川法院于2019年3月11日查封了民生公司名下的案涉房屋。 2019年10月8日，崇川法院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼101-106室、2层一半（南侧部分）、7-8层的房产及土地。同日，该院对上述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。2019年10月25日，崇川法院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼107-114室、201、301、401、501、601室、车库D01-D45、三层一半（南侧部分）的不动产。同日，崇川法院对前述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。案外人俞小兵提出异议后，崇川法院于2020年7月8日作出（2020）苏0602执异67号执行裁定书，驳回了俞小兵的异议请求。 一审法院另查明，俞小兵作为买受人与出卖人民生公司签订《商品房买卖合同》一份，购买民生公司南通市永和路958号永和综合楼1层105、106室房产，总价款226万元，房屋用途为商业。其中约定出卖人应当在2017年10月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用。俞小兵分别于2016年11月21日、2016年12月30日、2017年1月23日转账支付民生公司26万元、100万元和100万元，合计226万元。上述房屋未办理网上备案。 2019年1月4日，俞小兵向南通仲裁委员会申请仲裁，请求裁决民生公司履行商品房买卖合同，交付房产并承担违约金。2019年5月15日，南通市公安局港闸分局就俞小兵被诈骗一案决定立案。2020年2月20日，南通仲裁委员会以该案涉嫌诈骗罪违法犯罪为由，裁定驳回俞小兵的仲裁申请。 一审法院再查明，永和大厦工程已经通过单位工程竣工验收及消防验收，未通过综合验收。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条规定，结案本案相关事实，虽然俞小兵与民生公司之间的商品房买卖合同未写明签订时间，但根据合同约定的交房时间以及俞小兵的付款时间，能够认定双方于法院查封前形成了合法有效的买卖合同，且支付了全部房款，符合最高院执行异议和复议规定的第二十八条第（一）项和第（三）项规定。关于是否在2019年3月11日查封前合法占有房屋问题。合法占有是指采用公开、合法占有的形式公示其对于房屋所享有的物权期待权利，也即对房屋进行事实上的管理和支配。俞小兵主张其于2018年6月就已实际占用案涉房屋，为此申请证人陈某出庭作证，同时提交了照片和微信记录予以证明。证人陈某出庭陈述，其没有租赁过案涉房屋，2018年5、6月份左右，其基于需要向俞小兵借用案涉房屋，将东西搬到案涉房屋内存放，并铺设房屋地板，后于2019年5、6月份搬走，并将全部装修予以拆除。俞小兵为证明陈某曾使用过案涉房屋，还提供了在房屋内铺设地板的照片，但未能提供照片的原始载体。由于陈某的陈述没有相应证据予以佐证，故不能仅凭陈某的陈述认定俞小兵已在2018年6月前合法占有房屋。俞小兵在两次庭审中提供了其手机中保存的照片，以及与律师的微信记录（其中有两张由俞小兵发送给律师的照片），上述照片均是拍摄案涉房屋的外观照片，无法证明俞小兵在拍摄这些照片时已合法占有案涉房屋。2020年9月8日庭审中俞小兵提供的其与律师的微信记录，在俞小兵发送两张照片给律师后，询问“麻烦今天帮我再问问，我全款买的房屋民生迟迟不交房……”，在2020年9月29日庭审中再提供该微信记录时则没有该内容。从俞小兵向律师的表述来看，在俞小兵咨询律师时俞小兵未能合法占有案涉房屋。因此，无法认定在法院查封案涉房屋前，俞小兵已经合法占有案涉房屋。关于是否非因俞小兵原因未办理过户登记问题。根据第三人陈述，由于第三人资金等原因，导致案涉房屋未通过综合验收，故俞小兵对于房屋不能办理过户登记并无过错。综上，尽管俞小兵在法院查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，且未办理过户登记也非因自身原因，但是未能提供充分证据证明其已经在法院查封前实际占有案涉房屋，故俞小兵的诉讼请求不能成立，法院不予支持。据此，该院于2020年10月20日作出（2020）苏0602民初4434号民事判决：驳回俞小兵的诉讼请求。 二审中，上诉人俞小兵向本院提交案涉房产在2018年12月-2019年3月的用电核查联，用于证明案涉房屋在法院查封前已被上诉人俞小兵朋友的公司实际使用。原审第三人民生公司对上述证据的三性予以认可。被上诉人江苏银行学田支行未到庭亦未发表质证意见。 经本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审中，本院依职权对案涉房屋的相关情况进行调查，调查显示，案涉房屋属于民生公司自持房产，不能办理预售许可并对外销售。 本案二审争议焦点为：上诉人俞小兵对案涉房屋享有的权益能否阻却本案执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该司法解释规定，案外人对被执行人名下的不动产主张物权期待权必须同时满足规定的四个条件，才能认定其享有的权益足以排除人民法院对执行标的的执行。本案中，俞小兵提起的执行异议之诉不符合上述规定，具体理由如下：首先，俞小兵与民生公司虽然在法院查封前就案涉房屋签订了商品房买卖合同，但案涉房屋系民生公司自持房产，直至被法院查封时都未取得对外销售的预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”依据上述司法解释规定，俞小兵与民生公司签订的商品房买卖合同属于无效的合同。一审判决认定合同有效错误，本院予以纠正。其次，关于在法院查封前是否已合法占有案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”而案涉房屋直至本案诉讼时都未通过综合验收，不具备合法有效的交付条件。民生公司也未就案涉房屋与俞小兵办理正式的房屋交接手续，仅是按照俞小兵要求将案涉房屋按现状交付，故上诉人俞小兵所称的实际占有案涉房产，并非法律上的合法占有。在此情形下，即使俞小兵已经支付了案涉房屋的全部购房款，也不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条产生阻却法院强制执行的效力。 综上所述，上诉人俞小兵对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24880元，由上诉人俞小兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金建飞 审 判 员 倪红晏 审 判 员 孙国祥 二〇二一年四月七日 法官助理 杨俊华 书 记 员 张校烨