广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2107号上诉人（原审原告）：冯锡伦，男，1960年1月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区南村镇樟边村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区南村镇为民北路4号。法定代表人：方钜联，职务主任。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。上诉人冯锡伦因与被上诉人广州市番禺区南村镇樟边村股份合作经济社（以下简称樟边经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2020)粤0113民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。冯锡伦上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认冯锡伦与樟边经济社于2004年6月23日签订的《土地承包合同》以及冯锡伦于2019年2月22日发出的《关于继续承包的函》合法有效；2.改判确认冯锡伦与樟边经济社双方之间存在合法有效的土地承包合同关系，且承包期至2029年6月30日止；3.本案一、二审全部诉讼费由樟边经济社负担。事实和理由：一、本案双方当事人之间不存在土地租赁合同关系，涉案合同应当认定为土地承包合同。首先，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同当事人的意思表示在作出时即已确定，并不因政府的行政管理决策的调整而改变。本案中，双方在签订《土地承包合同》时，涉案土地仍为农用地，双方也约定了是对涉案农用地进行发包及承包。故涉案合同为土地承包合同，不能因为行政主管部门在后来对合同项下土地性质进行调整而回溯改变涉案合同当事人的意思表示。其次，合同成立的前提是合同当事人须就合同项下的民事法律关系作出其意思表示。如上述，涉案土地在合同签订时仍为农用地，且双方的意思表示也是建立土地承包关系，合同约定的内容也是关于农用地承包的问题。双方当事人从未作出过“租赁”这一意思表示，又何来约定“续租”的说法。因此，一审法院关于涉案合同第十三条承包人单方可决定续包的约定理解为双方约定“续租”的认定意见没有依据。再者，假如“土地性质因行政管理调整改变后，则农用地承包合同相应变为租赁合同”的意见成立的话，那么就会出现村民承包集体农用地用于种植林木，在承包期间由于规划调整将相关土地转化为建设用地，农用地承包合同从而变为最高期限为20年的租赁合同，超出部分的承包期限则无效，村民尚未收成的种植承包权益不受保护，不合理清理。显然，一审法院关于涉案合同因土地利用现状变更为建设用地而认定涉案双方成立土地租赁合同关系的意见是错误的。二、涉案土地承包合同本身就合法有效。而且涉案土地还在合同期内转为了建设用地，因此双方在承包合同中所约定的土地用途具备合法性基础。法院依法应当明确认定涉案合同合法有效。首先，法律、行政法规只是要求农用地用于非农业建设必须经过依法批准。因此，即使当事人约定了将农用地用于非农建设，也不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定而被认定合同无效。根据农村土地承包法第八条“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”、土地管理法第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”以及第六十二条“农村村民住宅用地，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”可知，在土地承包活动中，法律并未禁止将承包地用于非农建设，而是要求“经过依法批准，办理农用地转用审批手续”。另，《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“承包方违反农村土地承包法第十七条规定，将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害，发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持”的规定，也进一步印证了未经依法批准用于非农建设的，发包方只是有权请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失，而不是认定合同无效。因此，涉案合同约定了由冯锡伦向樟边经济社承包土地，并建设仓库、厂房本身也不存在违反法律效力性强制性规定的问题，应属有效。法院审理合同纠纷案件，应就涉案合同的效力进行认定，这是最基本的审判事项。而且，冯锡伦已经明确提出了要求确认涉案合同效力的诉讼请求，然而一审法院却以“该合同已经履行完毕”为由就不予处理该诉讼请求，显然属于没有依法行使审判权，应当予以纠正。其次，涉案土地在合同期内已经转化为建设用地，符合了农村土地承包法、土地管理法及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》关于“农用地用于非农业建设”的有关审批要求。因此，双方履行合同时关于涉案土地利用的约定存在合法性基础。本案双方根据涉案农用地在当时的土地现状及利用等实际情况，在农用地承包合同中约定了由冯锡伦承包土地用于仓库、厂房(非农建设)，只是双方结合涉案农用地的实际情况而对土地用途进行约定，但该约定本身并不改变涉案土地的性质，更加不会改变涉案合同为农用地承包合同的性质，又由于在法庭辩论终结前，涉案土地已经转化为建设用地，因此本案双方关于涉案土地的用途约定符合现时的法律规定，冯锡伦的土地利用行为也已经具备了充分的合法性基础。三、双方当事人已特别约定冯锡伦如有意继续承包，可单方决定按双方已商定的续租条件再续期10年。因冯锡伦已明确作出续租表态，故双方之间仍继续成立合法有效的土地承包合同2029年6月30日止。《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，“承包合同约定或土地承包经营权证等证书记载的承包期短于农村土地承包法规定的期限，承包方请求延长的，应予支持”。涉案合同签订当时，樟边经济社亟需引进资金对村内土地进行投资建设，且由于厂房建设须较大量的资金投入，因此一般都约定较长的承包期限。但为了给予承包人自主选择权，双方于是约定了可先行承包15年，同时特别约定了承包人继续承包的单方决定权。根据该特别约定，是否继续承包完全取决于冯锡伦意愿，可由冯锡伦单方决定。涉案《关于继续承包的函》是冯锡伦根据《土地承包合同》的特别约定，向樟边经济社明确是否继续承包涉案土地的通知，同时也是延续《土地承包合同》承包期的认定依据，原本就无需经樟边经济社表态同意与否。但是，一审法院割裂了《关于继续承包的函》与《土地承包合同》紧密一体的关系，单独审查《关于继续承包的函》是否具备合同要件并以此为由否定双方关于“承包人继续承包的单方决定权”的约定是错误的，也是对当事人意思自治原则的严重破坏。综上，涉案《土地承包合同》应当认定为合法有效，《关于继续承包的函》也具备冯锡伦已经有效通知了樟边经济社要继续承包涉案土地10年的效力。故涉案土地的承包期已经延长至2029年6月30日。四、冯锡伦依据合法有效的合同约定，已经对涉案土地成立了继续承包的关系，樟边经济社无权随意主张终止涉案土地承包关系。综上，由于双方在涉案承包合同中明确约定了冯锡伦享有继续承包涉案土地的单方决定权，且已有效通知了樟边经济社继续承包的相关事宜，樟边经济社至今也一直按双方商定的承包款递增标准收取了土地承包款。故涉案土地的承包期已经延长至2029年6月30日。鉴于双方当事人没有租赁合同的约定，涉案土地的承包期限也尚未届满，村民会议原本就无权对于仍在承包期限内的涉案土地进行重新决议，因此也就不存在所谓“续租约定”是否获得村民会议通过的问题。一审法院适用村民委员会组织法第二十四条的规定否定双方依法依约成立继续承包涉案土地的关系，属于适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，本案双方之间仍继续成立合法有效的土地承包合同关系，且承包期至2029年6月30日止。一审判决认定事实及适用法律错误。冯锡伦的全部诉讼请求均有事实和法律依据，应当予以支持。请求二审法院查明事实，依法改判。樟边经济社对此答辩称：一、涉案合同为租赁合同，不适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。农村土地承包法第二条规定“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”、第二十三条规定“承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”、第三十七条规定“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益”。根据上述规定可知，承包合同是发包方发包农业用地，承包方利用承包农业用地开展农业生产经营并取得收益的合同。本案中，《土地承包合同》明确约定涉案土地用作仓库、厂房之用，且涉案土地的性质于2006年变更为建设用地，明显与上述法律规定的承包合同不一致。由此可见，一审法院根据涉案土地的约定用途及涉案土地的用地性质，认为涉案《土地承包合同》实质不是承包合同而是租赁合同并无不妥。如前所述，涉案《土地承包合同》实质为租赁合同，因此不适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，冯锡伦无权根据上述法律规定主张延长合同期限。二、一审法院对“判令确认原告与被告于2004年6月23日签订的《土地承包合同》合法有效”的诉讼请求不予处理符合法律规定。冯锡伦提出的该项诉讼请求属于确认之诉，而冯锡伦基于涉案《土地承包合同》而享有的合同权益己经实现，该请求己不具有诉的利益，一审法院不予处理符合法律规定。三、冯锡伦要求涉案土地的承租期限延长至2029年6月30日没有事实依据。涉案《土地承包合同》己于2019年6月30日期满，到期是否续租，应当遵守期满时的法律法规的强制性规定。村民委员会组织法第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。就涉案土地期满后的处理问题，樟边村已于2020年1月14日召开村民会议，会议表决同意对涉案土地通过广州市番禺区三资平台对外公开招标，可见冯锡伦关于续租的请求未获同意，冯锡伦的诉讼请求没有法律和事实依据。除此以外，早于2019年12月19日，经樟边经济社和冯锡伦己协商确定按《广州是农村集体资产交易管理办法》的规定，通过广州市番禺区三资平台以公开竞投方式确认新承租人。为制定租赁方案双方己共同委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对承包土地上的建筑物进行价值评估。现冯锡伦违反双方约定，径行到法院起诉要求续租，可见冯锡伦出尔反尔，有违诚实信用原则，其诉求不应得到法院的支持。冯锡伦支付租金完全是其自主决定并行使的行为，樟边经济社是被狗接受他汇进相应账户的款项，并不等于涉案的合同已经延期或续期，也不等于樟边经济社同意冯锡伦续租涉案场所，收据载明合同已过期，樟边经济社从来没有同意续租的意思表示。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回冯锡伦的上诉请求，以维护樟边经济社的合法权益。冯锡伦向一审法院起诉请求：1.确认冯锡伦与樟边经济社于2004年6月23日签订的《土地承包合同》以及于2019年2月22日签订的《关于继续承包的函》合法有效；2.确认冯锡伦与樟边经济社双方之间存在合法有效的土地承包合同关系，且承包期至2029年6月30日止；3.本案的全部诉讼费用由樟边经济社承担。一审法院认定事实：2004年6月23日，发包方番禺区南村镇樟边村经济合作社（甲方）与承包方樟边村村民冯锡伦（乙方）签订《土地承包合同》，合同约定内容包括：一、甲方将所辖土名为“3队”的土地承包给乙方作仓库、厂房之用，面积2.77亩，折合1848平方米，承包期内，乙方对上述土地只有使用权，没有所有权；二、承包期为十五年，从2004年7月1日至2019年6月30日止……十三、合同期满，乙方如有意继续承包，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%。2019年2月22日，冯锡伦向樟边经济社发出《关于继续承包的函》，内容为：冯锡伦于2004年6月23日与贵社签订了《土地承包合同》，约定由其承包案涉土地，承包期15年，即从2004年7月1日至2019年6月30日止，合同签订后，该土地由其承包至今，并依约履行合同义务，根据该合同第十三条，其有意继续承包该土地10年，并同意按第16年租金基数每满五年递增10%的标准支付土地承包费用。其签订的《土地承包合同》约定的年限短于农村土地承包法规定的期限，依法律规定可以申请延长，而且根据合同第十三条的规定，特向该社提出对该土地继续承包10年。樟边经济社在该函下方手写“樟边村委收到冯锡伦的土地继续承包10年的函，能否继续承包由上级决定，盖章作收函证明。”2019年12月19日，经冯锡伦、樟边经济社共同委托，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具《房地产估价报告》，该报告记载为委托方制定租赁方案提供价值参考而评估建筑物及地上附属物市场价值。估价结果：广州市番禺区南村镇樟边村三队环村路西侧厂房建筑物及地上附属物，评估面积2677.18平方米，其中厂房建筑物面积2070.78平方米，地上附属物（水泥地）面积606.40平方米，在符合本次估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点2019年12月13日的市场价值合计1770808元。2020年1月14日，中国共产党广州市番禺区南村镇樟边村总支部委员会、广州市番禺区南村镇樟边村民委员会、樟边经济社召开联席工作会议，就3队“环村路4号厂房”同意通过三资平台对外招标。另查明，2020年11月16日，广州市规划和自然资源局回复一审法院，案涉地块2004年度以及2005年度的土地利用现状为农用地，2006年度至2018年度（最新数据为2018年度）的土地利用现状为建设用地。一审法院认为，樟边经济社与冯锡伦签订的合同名义为《土地承包合同》，因土地的利用现状已于2006年变更为建设用地，且双方约定土地用途为仓库、厂房，故双方实际成立土地租赁合同关系，而非土地承包合同关系。合同约定，双方的土地租赁合同关系于2019年6月30日期满，合同期满，冯锡伦如有意继续“承包”，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%。上述合同条款为双方当事人对合同期满后续租的约定，但是续租约定仍应当遵守合同届满时法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”2020年1月14日，村民会议讨论同意对涉案土地通过三资平台对外公开招标，即上述续租的约定未获得村民会议通过，故冯锡伦请求继续承租涉案土地，于法无据，一审法院不予支持。冯锡伦请求确认2004年6月23日双方签订的《土地承包合同》合法有效，该合同已经履行完毕，一审法院对该诉讼请求不予处理。冯锡伦请求确认2019年2月22日，冯锡伦向樟边经济社发出《关于继续承包的函》合法有效，因该函件未就继续租赁事宜达成一致意思表示，不具备合同要件，该请求一审法院不予支持。冯锡伦主张双方之间存在土地承包关系且承包期至2029年6月30日，一审法院已经论述双方成立租赁合同关系，该请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回冯锡伦全部的诉讼请求。一审案件受理费6850元，由冯锡伦负担。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点问题为《土地承包合同》是否有效。对此，根据本案查明的事实，《土地承包合同》签订于2004年6月23日，广州市规划和自然资源局明确回复合同所涉地块2004年度以及2005年度的土地利用现状为农用地，而《土地承包合同》明确约定该土地承包给冯锡伦系作仓库、厂房之用，即用于非农建设。双方签订《土地承包合同》时并未依法办理农用地用于非农建设的相关审批手续，双方签订的《土地承包合同》因违反法律的强制性规定而无效。虽然土地利用现状已于2006年变更为建设用地，但不改变2004年6月23日签订的《土地承包合同》系无效合同的事实。2004年6月23日《土地承包合同》无效，该合同约定的“合同期满，乙方如有意继续承包，再续期为10年”亦属无效，冯锡伦据此主张《关于继续承包的函》有效并主张承包期至2029年6月30日，均不能成立。综上所述，冯锡伦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，但处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由上诉人冯锡伦负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月二十三日书记员  胡 涛肖乔