河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0703民初807号原告：新乡市好日子物业管理有限公司，住所地河南省新乡市卫滨区西华大道169号家和阳光苑30号楼13层A户。统一社会信用代码：91410700582864297N。法定代表人：刘继忠，职务系总经理。委托诉讼代理人：李贤勇，河南宁璋律师事务所律师。被告：李正根，男，1979年8月20日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王培（系被告配偶），女，1978年5月2日出生，汉族，住址同上。原告新乡市好日子物业管理有限公司与被告李正根物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行审理。原告新乡市好日子物业管理有限公司的委托诉讼代理人李贤勇、被告李正根及委托诉讼代理人王培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡市好日子物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付2015年8月1日至2021年1月31日物业管理费2629元及逾期付款的滞纳金（滞纳金以2629元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自起诉之日起计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的新乡市卫滨区八一路源湖园小区7号楼2单元6层西户业主，其居住房屋建筑面积为113.85平方米。2015年8月1日，被告在接收物业时按照《物业管理条例》的相关规定与新乡港立房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，后新乡港立房地产开发有限公司先后委托新乡市理想物业管理有限责任公司以及原告对该小区进行物业管理服务。2016年8月，新乡市理想物业管理有限责任公司将被告拖欠物业费的债权转让给原告，并通知了被告。2016年9月1日，新乡港立房地产开发有限公司与原告签订《物业服务协议》。被告自2015年8月1日起开始拖欠物业费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。截止2021年1月31日，被告拖欠物业费总计2629元，经原告多次催要未果，故原告依法将被被告诉至法院。被告李正根辩称：物业公司之间的交接我们都不清楚。我是六楼，房顶漏的问题，物业修过一次，后来我再找他们都不管了。我认为楼顶是公共部分，不是我自己的。我认为原告存在乱收费情况，物业费中应该包含卫生费，可是原告还让收取了我们六七十块钱的物业费。本院经审理查明：新乡港立房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定“新乡港立房地产开发有限公司委托原告对源湖园小区进行物业管理，委托管理期限为叁年，自2016年9月3日起至2019年9月3日止。”合同中双方对物业管理服务费并没有进行明确约定。根据庭审调查，在2016年9月之前该小区物业收费标准为房屋面积100平方米以上的，物业费为300元/年；房屋面积100平方米以下的，物业费为240元/年。后新乡港立房地产开发有限公司（委托方、甲方）又与原告（受托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定“新乡港立房地产开发有限公司委托原告对源湖园小区进行物业管理，委托管理期限为贰年，自2019年9月3日起至2021年9月3日止。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取。”原告曾于2018年11月4日在小区门口张贴“物业费催缴公告”，主要载明：“自公告之日至11月30日前，请业主结清您所欠物业管理费，我们将不再追缴2016年所欠物业管理费。若2018年11月30日之前仍未缴纳物业费的业主将追缴交2016年之前所欠物业费。”原告依据其与新乡港立房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》为该小区提供物业管理服务，被告李正根系该小区7号楼2单元6层西户业主，房屋建筑面积为113.85㎡，其自2015年8月1日起未能按期交纳物业费，原告多次催要未果故依法诉至法院。另，在2016年8月，新乡市理想物业管理有限责任公司（甲方、转让人）与原告（乙方、受让人）签订《债权转让协议》，约定新乡市理想物业管理有限责任公司将其对案涉小区截止2016年8月物业费债权转让给原告。以上事实，有原告提交的两份《物业管理合同》、催缴公告、《债权转让协议》以及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间系物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。物业管理服务费是小区物业管理服务资金的重要来源，该费用如不能及时收取，将不利于物业服务企业提高服务质量。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中，根据原告提供的两份《物业管理合同》可以确定原告自2016年9月3日起至今为该小区提供物业管理服务，被告作为业主经原告多次催要未能按照合同约定交纳物业费，现原告请求被告交纳拖欠物业费，符合上述法律规定，本院依法予以支持。关于物业费拖欠数额，根据前期原告与新乡港立房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，双方约定服务期限为三年，自2016年9月3日起至2019年9月3日止，并未约定物业费收费标准，应该按照之前双方交易习惯，即“房屋面积100平方米以上的，物业费为300元/年；房屋面积100平方米以下的，物业费为240元/年。”被告房屋建筑面积为113.85平方米，故被告自2016年9月3日至2019年9月3日拖欠物业费共计900元（300元/年×3年=900元）。根据后期原告与新乡港立房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，双方约定服务期限为三年，自2019年9月3日起至2021年9月3日止，物业费为每月每平方米0.35元，故自2019年9月3日起至2021年1月31日，被告拖欠物业费共计677元（0.35元×17个月×113.85平方米=677元）。综上被告拖欠物业费共计1577元。另原告请求被告支付2015年8月至2016年8月期间所欠物业费，但是原告仅提供其与新乡市理想物业管理有限责任公司《债权转让协议》，未能提供债权欠费凭证、债权转让通知书以及在此期间新乡市理想物业管理有限责任公司对该小区进行物业管理的相关证据，原告提供现有证据不足以证明双方成立债权转让，故对于原告请求被告支付2015年8月至2016年8月期间所欠物业费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。另依据案涉物业合同，原告对小区建筑共用部分（其中包括屋顶）有养护和管理的义务，被告房屋楼顶漏水客观存在。原告未尽到物业管理义务，因此对于原告主张逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。被告因房屋楼顶漏水造成的损害可依法另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条以及第九百四十四条的规定，判决如下：一、被告李正根应当自本判决生效之日起十日内向原告新乡市好日子物业管理有限公司支付拖欠物业费1577元；二、驳回原告新乡市好日子物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告新乡市好日子物业管理有限公司负担5元，被告李正根负担20元。本判决为终审判决。审判员  陈红妹二〇二一年四月十二日书记员  华姣姣