陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2021)陕0402民初1635号原告：吴某，男，汉族。委托诉讼代理人：代吉良，陕西莱锦律师事务所律师。被告：申某，女，汉族。委托诉讼代理人：焦宏伟，陕西永嘉律师事务所律师。第三人：咸阳某物业管理有限公司。法定代表人：张某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨某，男，汉族。原告吴某与被告申某、第三人咸阳某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人代吉良、被告申某及其委托诉讼代理人焦宏伟、第三人某物业的委托诉讼代理人杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款30万元、违约金10.5万元，以上两项合计40.5万元10520201012020103116000202011130；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月10日，原告（出售方）、被告（买受方）、第三人（中介方）在第三人处签订《房屋买卖合同》，约定被告以总价105万元价格购买原告所有的位于秦都区XX大道XX花园XX苑XX区XX栋XX单元XX层XX室房屋；另约定了付款方式及期限、房屋交付期限及违约责任等。合同签订后，被告向原告支付了部分购房款，原告依约将房屋交付被告。依据合同约定，被告应于2020年10月1日之前付清购房款。但至今被告仍下欠原告30万元购房款未付，已违反合同约定。经原告多次催要无果后，现无奈之下诉至贵院，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、2020年8月20日后，被告经了解获悉：签订《房屋买卖合同》时，原告故意隐瞒了本案房屋的性质及权属状况，被告因被欺诈而签订了房屋买卖合同。首先，本案房屋并非是合法的商品房。本案房屋的建设单位陕西伟业房地产开发有限公司，未取得该栋楼的商品房预售许可证。原告隐瞒了该房屋的非商品房性质。其次，本案房屋存    在连环买卖的情况。原告并非该房屋的第一手买受人，其购买于他人但至今未取得房屋所有权，居住后转售于被告。原告隐瞒了其并非从房地产建设单位直接购买该房屋的事实。最后，本案房屋的建设单位陕西伟业房地产开发有限公司已于2014年3月14日被吊销了营业执照，2015年8月26日公司注销。原告隐瞒了关于本案房屋的上述重要事实，自称能够办理商品房买卖合同的买房人信息变更及房屋所有权转移登记，原告采取欺诈的手段与被告签订了《房屋买卖合同》。二、被告知悉受原告欺诈签约后，多次找原告询问核实情况，要求办理房屋所有权转移登记，而原告继续隐瞒事实，不但否认欺诈事实并恐吓被告，而且要求被告不得入住该房屋，不为被告办理房屋所有权转移登记。2020年9月8日、10月23日及10月26日，在原告的办公室，被告曾三次通知原告：关于原告欺诈签约、房屋买卖合同虚假更名及欺诈被告房款的情况，要求原告办理房屋所有权转移登记，否则被告暂停支付剩余房款。2020年8月31日至10月26日，被告曾累计10多次前往第三人处，反映原告欺诈事实，要求第三人配合解决问题。2020年10月25日，在第三人处，被告、原告及第三人共同协商解决关于原告欺诈被告买房的问题，最终未能协商一致。原告提出如下协商意见：减少价款3-5万元、或者签订补充协议按比例享有房屋产权或者退回房屋，并要求被告不能入住房屋。原告欺诈被告签约后，采取房屋买卖合同虚假更名的手段，欺骗被告支付了房款，既不向被告提供并落实办理该房屋所有权转移登记的具体措施，也不向被告提供履行房屋买卖合同的担保措施，完全致被告的合同利益于不顾，违反了诚实信用的基本原则。三、原告事实上已无法履行合同约定的主要义务，既不能为被告办理商品房买卖合同买房人信息变更，也不能为被告办理该房屋所有权转移登记。本案房屋的建设单位陕西伟业房地产开发有限公司已经注销，本案房屋所属整栋楼无商品房预售许可证，该房屋至今未能办理产权初始登记，原告自己也未取得该房屋的所有权。因此，原告已无法为被告办理该房屋所有权转移登记，即原告事实上已不能履行其主要合同义务。四、原告已无法履行其主要合同义务，根据法律规定和公平原则，被告有权拒绝其付款请求并中止支付剩余房款。首先，被告在受到原告欺诈的情况下，已经支付了绝大部分房款75万元。其次，原告已经违约，至今未能按《房屋买卖合同》第三条第（三）项约定，于2020年6月10日前为被告办理房屋信息变更手续，即原告未能履行其在先合同义务，被告有权拒绝其支付房款的请求。第三，在《房屋买卖合同》被撤销或解除前，被告虽负有支付剩余房款的义务，但原告负有办理房屋所有权转移登记的义务，双方的义务没有先后履行顺序，故被告与原告应当同时履行各自义务。在原告未全面履行其合同义务之前，被告有权拒绝支付剩余房款。最后，原告客观上已完全不能履行为被告办理房屋所有权转移登记的合同主要义务，致使被告不能取得该房屋的所有权，被告已无法实现合同目的，故被告有权中止支付剩余房款。综上所述，原告欺诈被告签约，且无法履行其合同主要义务，被告中止支付剩余房款符合法律规定，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。第三人某物业辩称，原、被告的合同是在第三人中介下签订的，原、被告双方均知道该房屋暂时办不下房产证，买卖合同形成之前被告是知道该房屋是没有房产证的，实际交房的时候，原始的买受人已经变更成被告了。经审理查明，2020年5月10日，原告吴某（甲方、出售方）、被告申某（乙方、买受方）、第三人某物业（丙方、居间方）在第三人处签订《房屋买卖合同》，约定被告以总价105万元价格购买原告所有的位于秦都区XX大道XX花园XX苑XX区XX栋XX单元XX层XX室房屋；原、被告于2020年6月10日办理房屋信息变更手续（在开发商处）；被告应于2020年10月1日前付清购房款；被告逾期超过30日向原告支付购房款的，应继续履行合同并按未付房价款每日万分之五计算至实际付清之日止。合同签订后，被告向原告支付了购房款75万元，原、被告在开发商处完成了信息更名。2020年8月31日，原告将前述房屋交付给被告。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方在平等自愿基础上签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约将房屋交付给被告并进行了信息更名，被告应依约向原告支付购房款。被告违反合同约定迟延支付原告购房款30万元，其应当向原告承担支付剩余购房款及违约金的民事责任。故原告请求被告支付剩余购房款30万元并支付违约金（违约金以30万元为基数，按日万分之五计算，自2020年10月1日起计算至款付清之日止）的诉讼请求本院予以支持。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告的答辩意见，结合《房屋买卖合同》的约定、第三人述称及社会生活的基本经验，本院不予采纳，理由如下：1、被告作为完全民事行为能力人，购房作为个人生活中的大事，且其委托了专业的第三人为其提供中介服务，结合涉案房屋的价格及其所在区域的房价，其对房屋的基本信息应当是明知的；2、涉案合同明确约定，2020年6月1日前办理房屋信息变更手续而非所有权变更登记手续，且事实上被告一直行使占有、使用权至今；3、第三人某物业在庭审中明确表示，被告知道该房屋暂时办不下房产证，实际交房的时候原始的买受人已经变更成被告了。所以，被告对房价、房屋产权性质、产权证办理情况等与涉案房屋有关的基本信息应当是明知的，故其答辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告申某于本判决书生效后五日内向原告吴某支付购房款尾款30万元及违约金（违约金以30万元为基数，按日万分之五计算，自2020年10月1日起计算至款付清之日止）。二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7374元减半收取3687元由被告申某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。             审  判  员    余卓君 二0二一年三月三十日 书  记  员    韩少波 所依据的主要法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 1