河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终983号上诉人(原审被告)：霍清国，男，1970年2月20日出生，汉族，住河南省杞县。上诉人(原审被告)：张玲真，女，1966年11月29日出生，汉族，住河南省杞县。二上诉人共同委托诉讼代理人：高继秀，河南豫龙律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张光辉，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邵立建，男，1986年12月22日生，汉族，住河南省杞县。被上诉人(原审原告)：胡昆仑，男，1985年6月18日生，汉族，住河南省杞县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何延晨，河南何延晨律师事务所律师。上诉人霍清国、张玲真因与被上诉人邵立建、胡昆仑房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院（2020）豫0221民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍清国、张玲真上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邵立建、胡昆仑的诉讼请求；一、二审诉讼费均由邵立建、胡昆仑承担。事实和理由：一、案涉双方签订的《房屋转让合同》合法有效，未办理物权登记不影响合同的效力。一审没有判决解除合同或撤销合同的前提下判决返还购房款违反了法律规定。二、霍清国已将案涉房屋交付给邵立建、胡昆仑占有使用，房屋毁损、灭失的风险应由邵立建、胡昆仑承担。三、签订合同时，邵立建、胡昆仑对案涉房屋的产权状况是清楚的，邵立建、胡昆仑知道或应当知道房屋存在不能办理转让登记的瑕疵，霍清国依法不应返还购房款。四、如认定案涉双方签订的《房屋转让合同》无效，合同双方应互相返还。一审法院仅判决霍清国返还购房款，没有判令邵立建、胡昆仑返还房屋或者相应价值，违反法律规定。综上，请求二审法院依法改判，维护霍清国、张玲真的合法权益。邵立建、胡昆仑答辩称，霍清国、张玲真的上诉理由不能成立，一审认定事实正确，判决适当，应依法予以维持。事实和理由：一、双方签订的房屋转让合同违反法律规定，霍清国、张玲真作为转让方，对转让标的无权处分，转让标的又被原所有权人取回拆除，故合同未生效，没有法律效力。二、案涉房屋虽交给了邵立建、胡昆仑使用，但因原所有权人一直不认可，且已实际取回，霍清国、张玲真无法取得被转让标的的产权。原所有权人取回涉案标的是行使自己权利的一种方式，并非第三方对涉案标的的毁损造成的，不是买卖标的在转让后产生的风险。三、双方签订合同时，在合同中约定转让方在合同签订后将房屋产权证件交付买方，但事实上，霍清国、张玲真隐瞒了根本没有产权证件的事实，也没有向邵立建、胡昆仑交付任何房屋产权证明。4、本案涉案标的是被原所有权人取回并拆除，房屋被拆除无法返还，并非邵立建、胡昆仑方的责任。胡昆仑、邵立建向一审法院起诉请求：1、判决确认2016年8月29日胡昆仑、邵立建与霍清国签订的合同无效；2、判令霍清国、张玲真退还购房款1080000元，并按同期银行业贷款利率支付利息（从2016年8月29日计算至实际退款日止）；3、判决霍清国、张玲真赔偿装修等经济损失140000元。一审法院认定事实：2016年8月29日，胡昆仑、邵立建与霍清国经协商，签订了《房屋转让合同》，霍清国将湖岗乡政府大门第七间至第十一间，共五间门面房，地上两层，东西长十六米五，包括五间门面房门前地，以价款1080000元转让给胡昆仑、邵立建，并约定转让时间从2016年8月29日起，胡雪艳于2016年8月29日向张玲真转账支付了100万元，另胡昆仑、邵立建给付霍清国现金8万元，霍清国向胡昆仑、邵立建提交钥匙，后胡昆仑、邵立建进行了装修开始使用房屋。2020年6月29日，湖岗乡人民政府向邵立建下达了限期办理通知书，将上述房屋收回并拆除。双方未办理产权转移登记手续。另查明，2006年9月1日，湖岗乡人民政府与霍清国签订《转让合同书》一份，其中内容为：将乡政府大门西边二层楼房（乡财政所），包括门前地，转让金141424元。双方未办理产权转移登记手续。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第五十三条规定：国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。胡昆仑、邵立建与霍清国订立房屋买卖合同后，并未依法办理不动产转让登记，故依照相关法律规定不发生效力，该房产被拆除的风险损失不应由原告承担。且本案所涉及的不动产为国有资产，霍清国未依照相关法定程序获得涉案房产所有权的情况下又转让他人，至今也未获得处分权，且该房产已被拆除，胡昆仑、邵立建未能实现合同目的，故胡昆仑、邵立建请求霍清国、张玲真返还购房款诉讼请求，法院予以支持。根据公平原则，以及胡昆仑、邵立建已对该房产使用了一定的时间并结合当地情况，应酌定从购房款中适当扣减，以100000元为宜。张玲真辩称其作为被告主体不适格，不应当作为本案被告参加诉讼，且张玲真不是合同的相对方，没有在合同上签字或按手印，房屋转让与张玲真没有关系。因张玲真与霍清国系夫妻关系，且胡昆仑、邵立建也是将该购房款汇入张玲真的账号，故张玲真的辩称意见，法院不予采纳。胡昆仑、邵立建主张的利息以及装修等经济损失，因未提交相关证据，故对该项主张不予支持。另无论后来胡昆仑、邵立建提交的转租合同签订日期在房屋转让合同之前或之后，因上述情形的出现，胡昆仑、邵立建均不能实现合同目的。故胡昆仑、邵立建请求退还房款的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、霍清国、张玲真返还邵立建、胡昆仑购房款980000元；二、驳回邵立建、胡昆仑的其他诉讼请求。上述第一项于判决书生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元减半收取7260元、保全费5000元，由霍清国、张玲真负担11800元，胡昆仑、邵立建负担460元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的案件基本事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。无法办理房产过户手续,影响的是物权变动的后果,不影响合同效力。本案中，霍清国与邵立建、胡昆仑签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，霍清国主张案涉双方签订的《转让合同书》系有效合同的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。现因案涉房屋被杞县湖岗乡政府拆除，邵立建、胡昆仑获得案涉房屋产权的合同目的已无法实现，双方签订的《房屋转让合同》应依法予以解除。合同解除后，霍清国应将购房款退还给邵立建、胡昆仑，一审法院结合邵立建、胡昆仑已实际占用案涉房屋的事实，酌定从购房款中扣减100000元，并无不当。霍清国关于签订合同时邵立建、胡昆仑知悉案涉房屋产权情况，其不应承担不能办理转让登记责任的诉称，违反不动产物权变动的法律规定，本院不予采纳。霍清国关于其向邵立建、胡昆仑交付房屋钥匙后，邵立建、胡昆仑实际占有了房屋不应退还购房款的诉称，无法律依据，本院不予支持。因霍清国并未将案涉房屋产权变更为邵立建、胡昆仑，案涉房屋被杞县湖岗乡政府拆除的风险不应由邵立建、胡昆仑承担。霍清国应依据其与案涉房产出卖人之间的合同主张房屋损失。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省杞县人民法院（2020）豫0221民初2453号民事判决；二、解除霍清国与邵立建、胡昆仑于2016年8月29日签订的《房屋转让合同》；三、霍清国、张玲真于本判决生效后十日内退还邵立建、胡昆仑购房款980000元；四、驳回邵立建、胡昆仑的其他诉讼请求；五、驳回霍清国、张玲真的其他上诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13600元，由张玲真、霍清国负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  张 洁二〇二一年四月一日法官助理宋永佳书记员张锦