天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终447号上诉人（原审原告）：天津市河西房地产开发有限公司，住所地天津市河西区大沽南路与琼州道交口东南侧恒华大厦2-1-507。法定代表人：李国樑，董事长。委托诉讼代理人：周红成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王娟，天津坤鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王荣娜，女，1989年8月9日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：孙祥伟（系王荣娜婆婆），女，1963年7月27日出生，汉族，住天津市东丽区。上诉人天津市河西房地产开发有限公司（以下简称河西房地产）因与被上诉人王荣娜租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。河西房地产上诉请求：1．请求撤销一审法院判决第四项，改判王荣娜向河西房地产支付自2017年10月1日至2019年3月10日期间103及202号房屋的租金566456元，2019年3月11日至2019年9月20日期间202号房屋的租金71469.33元。合计：637925.33元。2．本案及一审诉讼费用由王荣娜承担。事实和理由：一、一审法院认为王荣娜在2019年3月11日之前未正式使用房屋系因河西房地产未能提供房屋的不动产登记证书，认定应从2019年3月11日开始计算租金，认定事实不清，证据不足。涉案房屋于2017年7月13日交付王荣娜，此后一直由王荣娜占有使用，王荣娜与河西房地产签订房屋租赁合同后即应着手准备开办养老院相关工作，其在得知房屋租赁用途无法实现后，既未提出解除合同也未及时提出变更房屋使用用途。养老机构、教育机构设立登记均需要提供房产证，从王荣娜可设立教育机构的情况看，没有房产证不是承租人无法正式使用房屋的直接、主要原因，有王荣娜自身考虑和需要，存在因王荣娜自身资金不足等原因造成其未正式使用房屋的可能，由河西房地产承担责任不公平。二、王荣娜得知房屋租赁用途无法实现后，一直未提出解除合同，而是持续占用房屋，对于河西房地产向其发送的催缴租金的函件予以签收，未提出任何异议。王荣娜放弃行使解除权，表明其认可继续占用涉案房屋，应当支付自2017年10月1日至2019年3月10日期间的房屋租金。三、一审法院认定因河西房地产未能协调出租房屋二层消防通道使用事宜导致王荣娜不能正常使用租赁物，认定事实不清，证据不足。出租房屋一侧的二层消防通道被堵占的情况发生在王荣娜承租之后，王荣娜可以按照民法、物权法等相关规定向影响其使用的相邻关系人提出主张，河西房地产不负有完全的义务协调消防通道的使用，要求河西房地产承担全部责任不公平，王荣娜应当支付202号房屋自2019年3月11日之2019年9月20日期间的租金。王荣娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，河西房地产至今也没有提供产权证，只是出具了证明，关于消防通道，王荣娜一审提供了证据。河西房地产向一审法院起诉请求：1．解除河西房地产与王荣娜之间的房屋租赁关系；2．判令王荣娜立即将位于河东区××路××路××室××室房屋恢复原状并腾空交还河西房地产；3．判令王荣娜立即向河西房地产支付自2018年1月1日至2020年3月31日期间按双倍租金标准支付欠付租金（使用费）159.5万元以及自2020年4月1日起至实际腾房之日按20.5万元每季度标准支付房屋使用费；4．案件受理费等全部诉讼相关费用由王荣娜承担。庭审中，河西房地产变更第三项诉讼请求为：请求依法判令王荣娜立即向河西房地产支付自2018年1月1日至2020年2月6日期间按照双倍租金标准支付租金（使用费）143.1万元，以及自2020年5月7日至2020年8月6日期间按照减半收取后每季度5.125万元标准支付双倍房屋使用费共计10.25万元，自2020年8月6日至实际腾房之日止按照20.5万元每季度标准支付房屋使用费。一审法院认定事实：坐落天津市河东区××号××（建筑面积1267.27平方米）、202号（建筑面积635.17平方米）房屋系河西房地产所有。2017年10月1日，河西房地产（甲方）与王荣娜（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定：河西房地产将位于河东区××路××路××室××室建筑面积1922平方米房屋出租给王荣娜，租赁用途为养老院，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。租赁期满，乙方需继续承租房屋时，应当提前3个月与甲方协商，甲方不同意续租房屋，乙方应按期返还房屋。乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日租金的两倍向甲方支付违约金。租赁期满，甲乙双方不再续租此房屋，视为乙方同意将房屋内装修及添置的设施和其他物品放弃，无偿归甲方所有。租金、支付方式及期限为：租金：第一年2017年10月1日-2018年9月30日租金39万元；第二年2018年10月1日-2019年9月30日租金40万元；第三年2019年10月1日-2020年9月30日租金41万元。租金支付方式为按季度支付租金。租金支付期限：甲、乙双方签定本合同时，乙方必须支付一季度租金97500元，于2018年1月、4月、7月前10天交付一季度租金97500元。于2018年10月、2019年1月、4月、7月前10天交付一季度租金100000元。于2019年10月、2020年1月、4月、7月前10天交付一季度租金102500元。乙方延期支付租金，甲方有权按下述约定追究乙方违约责任：乙方应按照《房屋租赁合同》之规定向甲方交纳房屋租金，不得拖欠。如乙方拖欠甲方租金七天以上，甲方有权终止合同，乙方应无条件腾空房屋，甲方收回房屋。甲方可依据乙方拖欠租金天数，要求乙方双倍支付租金。如乙方拖欠租金超过一个月的，且拒绝腾房，甲方可提起诉讼，收回房屋，要求乙方按双倍租金标准支付拖欠租金并支付诉讼费及赔偿甲方相应的损失。租赁期满，乙方对房屋的装修和添置的所有附属设施无偿归甲方所有。房屋交付后，王荣娜按时交付了押金3.25万元和首个季度的租金9.75万元。之后于2018年10月25日、2019年6月24日分别交付10万元租金。由于河西房地产未能办理出租房屋不动产登记证，致使王荣娜无法使用承租房屋开办养老院。2019年3月11日，河西房地产与王荣娜签订《补充协议》，变更房屋租赁用途为教育机构。2019年8月，王荣娜承租的202房屋所在建筑物二层相邻房屋漏水，致使王荣娜开办的幼儿园不能如期招生使用。2019年9月21日，王荣娜开办的幼儿园开始营业。河西房地产曾于2018年1月15日、4月18日、7月2日、10月9日、2019年4月22日、6月4日向王荣娜发出催款通知，要求王荣娜交纳拖欠房租，否则终止合同、收回房屋。另查，王荣娜承租房屋二层相邻单位为缉毒办公室，双方共用的消防通道被缉毒办公室封堵，由于河西房地产未能协调成功，致使王荣娜承租房屋二层消防通道不能使用。至今，王荣娜未使用202号房屋。一审法院认为，河西房地产与王荣娜就案涉房屋所签的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。关于河西房地产主张的解除双方房屋租赁合同关系一节，因河西房地产存在未能保障租赁物的用途及正常使用消防通道的违约行为，不符合行使解除权的条件，且双方租赁合同已于2020年9月30日租赁期限届满，故双方合同关系已终止，无需解除。关于河西房地产主张的要求王荣娜立即将位于河东区××路××路××室××室房屋恢复原状并腾空交还河西房地产一节，依法合同租赁期限届满，承租方应当返还租赁物，故对于河西房地产要求王荣娜将承租房屋腾空返还的请求符合法律规定，一审法院予以支持；至于恢复原状一节，因双方合同约定租赁期满，甲乙双方不再续租此房屋，视为乙方同意将房屋内装修及添置的设施和其他物品放弃，无偿归甲方所有，并无恢复原状的约定，故对于恢复原状的请求一审法院不予支持。关于河西房地产主张的要求判令王荣娜立即向河西房地产支付自2018年1月1日至2020年2月6日期间按照双倍租金标准支付租金（使用费）143.1万元，以及自2020年5月7日至2020年8月6日期间按照减半收取后每季度5.125万元标准支付双倍房屋使用费共计10.25万元一节，依法出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于河西房地产不能提供出租房屋的不动产登记证书，致使王荣娜改变租赁用途，而且由于河西房地产未能协调出租房屋二层消防通道使用事宜导致王荣娜不能正常使用租赁物，河西房地产未能尽到合同义务，因此虽然王荣娜有拖欠租金情形，但系因河西房地产存在违约行为在先，王荣娜属于行使同时履行抗辩权，所以不应承担双倍给付租金的违约责任。考虑双方约定自2019年3月11日改变承租房屋的租赁用途后，王荣娜才可以正式使用房屋，因此应从该日开始计算租金，但因二层消防通道不能使用，且王荣娜未使用二层房屋，故202号（建筑面积635.17平方米）房屋不应计租，考虑王荣娜当庭表示自2019年9月21日幼儿园营业开始支付全部租金，自2019年9月21日起按照全部面积计租。根据双方合同约定，第二年2018年10月1日-2019年9月30日租金40万元，第三年2019年10月1日-2020年9月30日租金41万元。参考此标准减去王荣娜已给付的租金及押金330000元。根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》的规定，2020年2月7日至2020年8月7日，前三个月免租，后三个月租金减半收取，故王荣娜应给付河西房地产截至2020年9月30日的租金为77153元。关于河西房地产主张的要求判令王荣娜向河西房地产支付自2020年8月6日至实际腾房之日止按照20.5万元每季度标准支付房屋使用费一节，因双方在诉讼期间合同终止，依法合同终止后可以参照合同约定的租金标准给付使用费，河西房地产主张的使用费高于约定的租金标准，故王荣娜应按每年410000元的租金标准给付自2020年10月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十一条第七项、第九十四条、第二百一十六条、第二百三十五条规定，判决：一、王荣娜应于本判决生效之日起十五日内将坐落天津市河东区××号××（建筑面积1267.27平方米）、202号（建筑面积635.17平方米）房屋（合同约定为地址为河东区××路××路××室××室）腾空交付河西房地产；二、王荣娜应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付河西房地产截至2020年9月30日的房屋租金77153元；三、王荣娜应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付河西房地产房屋使用费（自2020年10月1日起至实际腾房之日止，按照年租金410000元标准计算）；四、驳回河西房地产其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18602元，由王荣娜负担4602元，河西房地产负担14000元。二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。河西房地产与王荣娜订立合同时，已约定租赁用途为养老院，因河西房地产未能提供出租房屋的不动产登记证书，王荣娜无法实现合同目的，一审法院认定河西房地产违约在先，对河西房地产主张的自2017年10月1日至2019年3月10日期间103及202号房屋的租金不予支持，并无不妥。关于2019年3月11日至2019年9月20日期间202号房屋的租金，因二层消防通道不能使用，且王荣娜未使用二层房屋，河西房地产相关上诉主张于法无据，本院不予支持。关于房屋设施是否遭到破坏、是否应予赔偿一节，河西房地产在原审诉请中并未主张，本院不予评判。综上所述，河西房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10179元，由天津市河西房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 刘 睿二〇二一年四月六日书记员 刘熙钰