安徽省马鞍山市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）皖05行终56号 上诉人（一审原告）谢东海，男，汉族，1987年10月13日出生，住安徽省阜南县。 委托代理人石梦菊,安徽铭心律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）马鞍山市自然资源和规划局，住所地安徽省马鞍山市太白大道3555号，统一社会信用代码113405000030681236。 法定代表人方成，该局局长。 委托代理人江益民,安徽长城律师事务所律师。 委托代理人朱敏敏,安徽长城律师事务所律师。 上诉人谢东海因与被上诉人马鞍山市自然资源和规划局（以下简称市自规局）撤销不动产抵押登记一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503行初58号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 上诉人一审起诉称，2018年6月8日，马鞍山市花山区绿洲××室房屋的所有权人张二辉与周冬冬、周丽丹签订《房屋买卖合同》，约定张二辉将上述房屋出售给周冬冬、周丽丹。后周冬冬、周丽丹向张二辉支付购房款325000元。2018年6月，张二辉与周冬冬、周丽丹在马鞍山市房地产产权市场管理处（以下简称产权处）提供的存量房网络信息系统上签订了房屋买卖合同，并于2018年6月18日在产权处办理了合同备案业务。2018年9月，因张二辉拒绝办理产权过户登记手续，张二辉与周冬冬、周丽丹及谢东海签订《补充协议》，约定张二辉在2018年9月11日前向周冬冬、周丽丹返还购房款325000元，如不能按期支付，则由谢东海代为支付；谢东海代为支付上述款项后，周冬冬、周丽丹就《房屋买卖合同》享有的全部权利转让给谢东海。后因张二辉未按期返还购房款，谢东海代为支付了325000元，同时《房屋买卖合同》的主体依约变更为张二辉和谢东海。2019年4月谢东海向马鞍山市花山区人民法院起诉，要求张二辉返还购房款，后双方达成调解协议。马鞍山市花山区人民法院制作了（2019）皖0503民初2559号民事调解书，约定张二辉向谢东海支付购房款、利息、律师费等共349000元。调解书生效后，张二辉未履行，谢东海向马鞍山市花山区人民法院申请强制执行。在法院强制执行的过程中，谢东海了解到在张二辉与周冬冬、周丽丹就《房屋买卖合同》在产权处办理了网签及备案后，张二辉在一个月之后即7月31日，向安云峰借款40万元，并以案涉房屋作为抵押物在马鞍山市不动产登记中心办理了抵押登记。该抵押登记行为影响谢东海的利益，与谢东海有利害关系。案涉房屋在2018年6月18日已经被办理了网上签约，并经产权处备案。根据《马鞍山市存量房网上交易和结算资金监管办法》第十七条的规定“网上交易完成后，相关信息应在网上予以公示。”涉案房屋的网签备案信息在当时已经公示，市自规局作为抵押登记的办理部门应当对该房屋是否存在财产争议进行审查，但其未尽到应尽的审查义务，对涉案房屋办理了抵押登记。违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得进行抵押登记的规定。其抵押登记行为违法应予撤销。请求撤销市自规局于2018年8月1日作出的马鞍山市花山区绿洲××室房屋的抵押登记行为。 一审法院查明，2018年6月8日，张二辉与周冬冬、周丽丹签订一份《房屋买卖合同》。该合同主要约定，由张二辉将其所有的位于马鞍山市花山区绿洲××室房屋不动产出卖给买受人周冬冬、周丽丹。2018年6月，张二辉与周冬冬、周丽丹在产权处提供的存量房网络信息系统上签订了房屋买卖合同，并于2018年6月18日在该产权处办理了合同备案。 2018年7月31日，张二辉以其所有的位于马鞍山市花山区绿洲××室房屋不动产作为抵押物，向安云峰进行抵押借款40万元，双方并在马鞍山市不动产登记中心办理了抵押登记。 2018年9月，张二辉与周冬冬、周丽丹及谢东海签订一份《补充协议》，该协议主要约定，由张二辉在2018年9月11日前向周冬冬、周丽丹返还购房款325000元，如不能按期支付，则由谢东海代为支付；谢东海代为支付上述款项后，周冬冬、周丽丹就《房屋买卖合同》享有的全部权利转让给谢东海。后张二辉未按期返还周冬冬、周丽丹购房款，谢东海代为支付了325000元，涉案《房屋买卖合同》的买卖主体依约变更为张二辉和谢东海。2019年4月，谢东海向马鞍山市花山区人民法院提起民事诉讼，要求张二辉返还购房款，后双方达成调解协议。马鞍山市花山区人民法院制作了（2019）皖0503民初2559号民事调解书，约定张二辉向谢东海支付购房款、利息、律师费等共349000元。在该调解书生效后，张二辉未履行。2019年8月8日，谢东海向马鞍山市花山区人民法院申请强制执行。该执行案件正在法院执行中。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋网签和备案行为的法律性质或是否能产生涉案房屋的物权变动。二、市自规局在对涉案房屋进行抵押登记时是否必须履行该房买卖合同网上签约和备案的审查义务。具体分述如下：第一、该涉案房屋网签和备案行为的法律性质。本案中的涉案二手房买卖合同网签和备案是买卖双方自愿将达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，系监管部门对民事行为达成合意提供的一个交易平台，并不具有创设物权权利的功能，有别于不动产登记调整范围。亦不同于物权法所规定预告登记行为，并不产生相应的物权效力。第二、根据我国《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，是规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房销售的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。第三、涉案房并未登记在谢东海名下，谢东海仅进行了涉案商品房的网签和备案登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，是规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房交易管理的网上备案登记行为，该商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房屋网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。谢东海对涉案房屋只是享有债权请求权，并不享有物权请求权。第四、涉案商品房买卖合同备案并不是该合同成立及生效的条件，且不具备对抗其他合同形式的效力。根据我国《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于商品房若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。网签备案只是行政管理的手段，不是合同的成立要件，也不是生效要件。第五、谢东海仅以其履行了二手房网签备案这一事实并不足以证实其依行为已产生物权变动效力，也不能提供证据证明张二辉与安云峰进行涉案抵押借款40万元，并取得涉案抵押权之担保物权时存在恶意。第六、根据《不动产登记暂行条例》第五条、第十四条和《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条、六十六条规定，市自规局在对涉案房屋进行抵押登记时并不负有对该房买卖合同网上签约和备案等进行必须审查的义务。 综上，市自规局根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，对涉案房屋进行抵押登记之具体行政行为，并无违反法律规定或不当之处；谢东海的诉求，缺乏事实根据和法律依据。不予支持。一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回谢东海的诉讼请求。 谢东海上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为案涉房屋网签和备案行为必须能产生案涉房屋物权变动的效果，市自规局才有审查该行为的义务，显属错误。根据《房屋登记办法》第十八条之规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机关认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”由此可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机关依法应当履行的义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，设置抵押的房屋是否存在财产争议应当是登记机关进行抵押权登记时应予审查的重要事项。网上签约是买卖引起的权属转移登记的必要前置环节，进行网上签约的房屋在申请抵押登记前是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构有义务对该事项进行审查。本案中，案涉房屋已办理了存量房买卖合同网上签约手续并进行了备案，就该房屋是否存在争议，市自规局有义务对该事项进行审慎审查。而其未在《房地产抵押登记询问笔录》中就申请抵押房屋是否存在争议进行询问，未履行审查拟抵押的房屋是否存在争议的义务，作出的抵押登记行为违反了物权法的规定，应予撤销。一审法院认为市自规局不需要对案涉房产是否存在争议进行审查，系认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的请求。 市自规局答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序正当，适用法律正确，依法应予维持。具体理由如下，第一，涉案房产系二手房交易，不属于预告登记范围。市自规局依法对涉案房产没有备案登记的法定权利与义务，作出的具体行政行为建立在事实清楚、材料齐全、产权清晰的基础之上。谢东海提及的2019年9月6日的《马鞍山市存量房网上交易和结算资金监管办法》，该办法系发布于2019年9月6日，而相关的登记行为发生于2018年6月至2018年9月之间，与本案不具有关联性，不应当适用该办法。第二，本案不适用《中华人民共和国物权法》第184条，案涉房产不存在使用权不明或有争议的情形，案涉房产办理了产权登记，并记载于不动产登记簿，案涉房产的所有权、使用权明确清晰，并非具有争议的情形。市自规局在办理登记过程中，已审慎询问，在此基础上作出登记行为。第三，案涉房产系二手房，依法不应参照预告登记行为的登记办法，亦非以登记为生效要件。商品房网上签约是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，网上备案登记行为并不具有物权变动性质，并不产生物权设立或变动的效力。故涉案网上签约和备案只是有关部门行政管理的手段，并不是涉案房屋合同的成立要件。本案中，谢东海在交易过程中未尽注意义务，应当承担对其不利的民事责任。第四、本案谢东海的起诉已超过了起诉期限。综上恳请依法驳回谢东海的上诉请求。 二审中，本院询问抵押人张二辉，其述称抵押登记前谢东海知情，表示同意作为第三人参加本案诉讼。经与抵押权人安云峰电话联系，其表示本人目前在沈阳，无法到庭陈述，认为该抵押登记合法有效，如法院通知其参加诉讼，其同意作为第三人参加诉讼。 本院认为，谢东海请求撤销市自规局的抵押登记行为，该抵押系由张二辉与安云峰共同设定。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定，公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。张二辉、安云峰是抵押登记行为的相对人，与本案有利害关系，为充分保护相关利益人的诉讼权利，进一步查明相关事实，本案应通知张二辉、安云峰作为第三人参加诉讼。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项规定，裁定如下： 一、撤销马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503行初58号行政判决； 二、发回马鞍山市花山区人民法院重审。 审判长 花 卉 审判员 袁国庆 审判员 焦明君 二〇二一年四月二十五日 书记员 毕亮亮 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。