江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0721民初176号 原告：赣州润地置业有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇上庙村上庙组梅储路（上庙村村民委员会办公室），统一社会信用代码：91360721MA35U7KM7F。 法定代表人：朱文刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：黄洪强、张**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：黄玉平，女，汉族，1996年11月19日生，江西省赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。 第三人：交通银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区南门文化广场东园，统一社会信用代码：913607005584914862。 负责人：乐红芳，该行行长。 委托诉讼代理人：邵小丽，女，汉族，1984年10月15日生，江西省赣州市兴国县人，住江西省赣州市兴国县，系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：赖婷，女，汉族，1984年11月3日生，江西省赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区，系公司员工，特别授权代理。 原告赣州润地置业有限公司（以下简称“润地公司”）诉被告黄玉平、第三人交通银行股份有限公司赣州分行（简称“交通银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告赣州润地置业有限公司的委托代理人黄洪强、张**明、第三人交通银行赣州分行的委托代理人邵小丽、赖婷到庭参加诉讼。被告黄玉平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告赣州润地置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2018年6月6日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018053104541）及相应《合同补充协议》；2、判令被告自商品房买卖合同确定解除之日起7日内将合同原件、购房发票原件一并退还原告并协助原告办理注销合同备案登记，相关费用由被告承担；3、判令被告向原告支付违约金人民币131663.4元（总购房款的20%）；4、判令被告偿还原告为其代偿款11353.13元、逾期偿还代偿款利息24.69元（暂计至2020年10月15日，实际计算至偿还之日止）、逾期偿还代偿款违约金2270.63元；5、判令被告赔偿原告律师代理费8000元；6、判令原告有权从被告已支付房款中扣除以上2、3、4、5项款项和代偿完第三人涉案房屋全部贷款本息后将剩余房款无息退还给被告；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月6日，原告与被告黄玉平签订一份《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号为2018053104541。该合同约定由被告黄玉平购买原告位于赣州市赣县区商品房，建筑面积为89.49㎡，购房总价款为658317元。该合同就付款方式、交付时间、违约责任等双方的权利义务作了明确约定。合同签订时，被告黄玉平支付了房产的购房首付款138317元，剩余购房款选择按揭方式支付，嗣后其与交通银行赣州分行贷款520000元，由原告作为该笔贷款的阶段性连带担保责任人。2020年6月起，被告黄玉平未按借款合同约定向第三人交通银行赣州分行偿还贷款，截至2020年9月份连续断供达4期。2020年9月4日，第三人交通银行赣州分行向原告签发《催收通知书》，要求原告承担保证责任。原告于2020年9月28日为被告代偿涉案房产房贷款本息共计11353.13元。2020年10月10日，原告向被告黄玉平发出《催款通知书》和《解约通知书》，要求被告黄玉平偿还原告代偿款本息及违约金共计13648.45元，并告知解除与其签订的《赣州市商品房买卖合同》，偿还原告代偿款及违约金共计145311.85元，退还购房发票及配合办理注销登记备案手续等事项。被告黄玉平于2020年10月16日签收前述通知书后至今未配合办理。目前，涉案房屋尚未交付、未办理产权证。根据《赣州市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条第2项约定，即“如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期间内，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人为买受人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知之日起7日内归还出卖人为买受人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人。据此，被告黄玉平的行为已经构成根本违约，按照商品房买卖合同约定，原告有权解除合同，并要求其承担涉案房款总价20%的违约金、原告为本案支付的律师费等违约责任。为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 原告赣州润地置业有限公司向本院提交了以下证据：1、营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、交通银行赣州分行工商信息，证明第三人交通银行赣州分行诉讼主体资格；4、《赣州市商品房买卖合同》及相应《补充协议》、《催款通知书（保证人）》、代偿凭证，证明因被告黄玉平断供违约，原告已为其代偿第三人交通银行赣州分行贷款本息已超过三期，解除赣州市商品房买卖合同条件成就；5、借款合同，证明被告黄玉平向第三人交通银赣州分行贷款支付房款，原告做阶段性担保；6、《催款通知书》、《解约通知书》、邮政快递信息，证明原告已向被告黄玉平送达《催款通知书》和《解约通知书》，但被告黄玉平尚未承担违约责任；7、委托代理合同及律师费发票，证明原告因本案产生的律师费；8、房屋被查封的回复函，证明涉案房屋已被预查封，被告严重违约并存在严重的资信问题。 被告黄玉平未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状和证据材料。 第三人交通银行赣州分行答辩称：除原告已代偿金额之外，被告目前还欠第三人2021年1月至3月的三期房贷，为逾期状态，要求收回全部贷款本息，之后将按三方合同约定行使相关权利。且原告要按照合同约定履行阶段性担保责任。 第三人交通银行赣州分行未向本院提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，原告赣州润地置业有限公司与被告黄玉平签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018053104541），内容主要为被告黄玉平购买原告位于赣州市赣县区商品房，建筑面积为89.49㎡，购房总价款658317元。《赣州市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条第2项约定，“如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期间内，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人为买受人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知之日起7日内归还出卖人为买受人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人”。合同签订后，被告黄玉平支付了房产的购房首付款，剩余购房款选择按揭方式支付。2018年7月，被告黄玉平、原告赣州润地置业有限公司与第三人交通银行赣州分行共同签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：201801366201999001200000634），合同约定被告黄玉平向第三人交通银行赣州分行贷款490000元，用于购买上述房产，贷款期限为360月，贷款还款方式为等额本息法，每期还款额为人民币2823.81元，由原告作为该笔贷款的阶段性连带担保责任人。合同签订后，被告黄玉平及原告共向第三人交通银行赣州分行共计偿还本金15606.83元、利息62647.85元，其中2020年5月之前本息由被告黄玉平归还，自2020年6月起至今，被告黄玉平未按借款合同约定向第三人交通银行赣州分行偿还贷款，2020年9月4日，第三人交通银行赣州分行向原告签发《催收通知书》，要求原告就被告自2020年6月1日起至2020年9月3日止，连续4期未归还的债务共计人民币11329.86元立即履行保证责任。2020年9月28日，原告代被告向第三人交通银行赣州分行偿还2020年6月至2020年9月的贷款本息共计11353.13元。2020年10月10日，原告向被告发出《催款通知书》和《解约通知书》，其中《催款通知书》要求被告偿还原告代偿款本息及违约金共计13648.45元，《解约通知书》中言明解除与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，要求被告偿还原告代偿款及违约金共计145311.85元，并退还购房发票及配合原告办理注销登记备案手续等事项，该两份通知书于2020年10月16日邮寄，由他人代收。此后，2020年10、11、12月三个月银行按揭款继续由原告公司代偿给第三人银行，2021年元月至今按揭款仍为拖欠状态。目前，本案所涉房产尚未实际交付、未办理产权证及抵押手续。 另查明，本案所涉房产（华润万橡府一期2号楼020603房）因被告涉他人债务纠纷于2020年7月15日被赣州市章贡区人民法院查封，查封期限为三年。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告与被告黄玉平、第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。第三人向被告黄玉平发放按揭款后，被告黄玉平未按期还款，逾期期数累积远超三期以上，且被告涉他人纠纷导致房屋被查封，原告因此代偿，根据原、被告双方签订的合同约定，原告有权解除合同并且要求被告承担违约责任。现原告要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应将合同原件、购房发票退还，同时协助原告办理注销合同登记手续，由此产生的相关费用由被告承担。针对原告诉请的违约金，虽然合同已有约定，但原告的损失主要是二次交易的损失，按购房款的20%计算违约金标准过高，结合本案实际情况，本院酌定按购房总价的5%计算为宜，故被告应向原告支付违约金32915.85元。原告于起诉前代为垫付的按揭款11353.13元及利息被告理应返还。关于原告诉请的律师费，符合约定，且原告诉请的金额亦未违反相关收费标准，本院予以支持。被告已支付的首付款及之后支付的按揭款在扣除需向原告返还或违约赔偿的上述款项后，剩余金额由原告予以不计息退还被告。被告黄玉平经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉并举证，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、解除原告赣州润地置业有限公司与被告黄玉平于2018年6月6日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：2018053104541）。被告黄玉平并于上述合同解除之日起三十日内返还上述合同原件、相关购房发票及协助办理解除合同备案手续，相关费用由被告黄玉平负担。 二、被告黄玉平应支付给原告赣州润地置业有限公司代偿款11377.82元、违约金32915.85元、律师代理费8000元；原告赣州润地置业有限公司在扣除前述金额及之后原告仍垫付的代偿款后，将被告黄玉平已支付的首付款及按揭款于被告黄玉平协助办理完毕解除合同备案手续之日起五日内返还给被告黄玉平。 三、驳回原告赣州润地置业有限公司的其他诉讼请求。 如果付款义务人未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1680元（已减半收取），由被告黄玉平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  邱旭东 二〇二一年四月二日 法官助理 王焱荣  书记员 谢 婷 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。上诉费交至： 开户行：招商银行赣州市长征大道支行 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：14×××52开户行：赣县农行赣东分理处