湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初2119号原告：武汉苏宁小店商贸有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道**顶琇·晶城******。法定代表人：袁静，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕景亚，湖北元申律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘玉，湖北元申律师事务所律师，特别授权代理。被告：倪振宇，男，1991年12月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：武汉世纪龙阳置业有限公司，住，住所地武汉市汉阳区隆祥大道**/div>法定代表人：付敏华。原告武汉苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店公司）与被告倪振宇、武汉世纪龙阳置业有限公司（以下简称龙阳置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告苏宁小店公司的委托诉讼代理人吕景亚、潘玉，被告倪振宇到庭参加诉讼，被告龙阳置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏宁小店公司向本院提出诉讼请求：1、判令倪振宇退还租金31,883元；2、判令龙阳置业公司对上述债务承担连带责任；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月30日，苏宁小店公司与倪振宇就位于汉阳区芳草路××楼××商业××室商铺签订了《租赁合同》，并于2020年5月27日签署了补充协议，变更了租赁金额。苏宁小店公司按照约定支付租金至2020年12月14日，并于2020年7月13日发送解约函，8月10日邮寄钥匙。按照合同约定上述合同已于2020年10月16日解除，倪振宇不同意退还剩余2个月房租。另龙阳置业公司出具《同意转租证明》，承诺履行上述租赁合同的全部权利义务。被告倪振宇辩称，苏宁小店公司的退租函未收到，退租时间无法确认；合同中未要求减免三个月租金，但疫情后仍免除了苏宁小店三个月租金；苏宁小店的租金是交给龙阳置业公司的，龙阳置业公司是不退还租金的，个人无能力退还租金。被告龙阳置业公司未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：位于武汉市汉阳区芳草路**龙阳******楼**商业服务**的房屋登记的不动产权利人为龙阳置业公司。2017年10月25日，龙阳置业公司与倪振宇签订《房屋租赁合同》，约定龙阳置业公司将上述房屋出租给倪振宇用于食品零售，租赁期限自2017年11月1日至2022年12月31日。2018年10月30日，倪振宇（出租方、合同甲方）与苏宁小店公司（承租方、合同乙方）签订一份《租赁合同》，倪振宇将上述房屋出租给苏宁小店公司，租赁期限自2018年11月15日至2021年12月14日，甲方应于2018年11月15日前将符合合同约定的租赁物交付乙方；2018年11月15日至2019年12月14日租赁费用248,000元，2019年12月15日至2020年12月14日租赁费用260,400元，2020年12月14日至2021年12月14日租赁费用273,420元；租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前30日支付，首期租赁费用124,000元于本合同签订后七个工作日内支付；乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金124,000元，该定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用；乙方可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任；租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间甲方不收取租赁费用；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同附件《同意转租证明》载明龙阳置业公司同意倪振宇将其租赁的上述房屋全部或部分转租给苏宁小店公司，并承诺“不论倪振宇因何种原因不能履行与贵司就该房屋转租所签租赁合同（含相关补充协议、承诺函等所有法律文件）时，本人均将取代倪振宇按其与贵司所签租赁合同履行其出租方的全部权利义务。”2018年11月30日，苏宁小店公司向倪振宇支付首期租赁费用124,000元。2019年7月25日，苏宁小店公司向倪振宇支付租赁费用124,000元。因疫情原因，苏宁小店公司未按约向倪振宇支付2019年12月15日至2020年6月14日的租赁费用。2020年5月27日，倪振宇（协议甲方）与苏宁小店公司（协议乙方）签订一份《补充协议》，约定双方对上述《租赁合同》约定的租赁费用调整及支付达成一致，甲方同意减免乙方2020年2月15日-2020年5月14日期间不含税租赁费用63,765.45元，双方确认租赁费用已支付至2019年12月14日，自2019年12月15日起，原合同关于租赁费用发票及税费承担的约定作废，租赁费用调整为2019年12月15日-2020年12月14日租赁费用191,296.35元，2020年12月15日-2021年12月14日租赁费用267,814.89元，乙方于本协议签订后七个工作日内向甲方支付2019年12月15日至2020年12月14日期间的租赁费用191,296.35元，之后各期间租赁费用支付时间按原合同不变。2020年6月9日，苏宁小店公司向倪振宇支付191,296.30元。2020年7月13日，苏宁小店公司通过中国邮政向倪振宇邮寄一份《关于解除租赁合同的通知函》，该通知函载明“2018年10月30日，贵我双方签订了《租赁合同》，约定由我司承租位于武汉市汉阳区芳草路38号龙阳1号三期XX号楼XX层商务服务XX室面积共计116.82平方米的房屋，其后又签订了补充协议。因集团战略调整，现我司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十三条约定提前通知贵方：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于本函到达贵方后满90日为准正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费用退还我司。我司将按《租赁合同》约定向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。……”查询该邮件显示7月15日他人代收。2020年8月10日，苏宁小店公司通过中国邮政向倪振宇邮寄了案涉房屋钥匙，查询该邮件亦显示8月11日他人签收。本院认为，苏宁小店公司与倪振宇签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，倪振宇转租案涉房屋已经取得所有权人龙阳置业公司的同意，且该《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该《租赁合同》约定了苏宁小店公司可以在提前90日通知倪振宇的情形下解除合同，应视为双方约定了苏宁小店公司单方解除合同的条件，在该条件成就时，苏宁小店公司可以解除该《租赁合同》。后苏宁小店公司与倪振宇签订了《补充协议》对上述《租赁合同》约定的租赁费用进行了变更，但未对包括上述苏宁小店单方解除合同的约定等内容进行变更，苏宁小店公司应按照《补充协议》变更后的租赁费用支付租金，其依照《租赁合同》约定仍享有附条件的单方解除权。苏宁小店于2020年7月13日向倪振宇邮寄解除租赁合同通知函，倪振宇于2020年7月15日收到上述通知函，按照《租赁合同》约定，自2020年7月15日起满90日之次日案涉《租赁合同》解除，即苏宁小店公司于2020年10月14日解除案涉《租赁合同》。倪振宇辩称其未收到苏宁小店公司邮寄的解除租赁合同通知函，但根据倪振宇向本院提交的其于2020年10月12日向龙阳置业公司申请解除租赁合同并退还押金的函件中载明“连大型连锁机构苏宁小店也很难存活下来”，可以得知倪振宇知晓苏宁小店公司解除案涉《租赁合同》的事实。经本院核对，苏宁小店公司邮寄的该邮件记载的收件人姓名系倪振宇，联系电话与倪振宇向本院提供的手机号码一致，邮寄地址与倪振宇当庭陈述的其工作单位地址一致，可以认定倪振宇收到该邮件，本院对倪振宇辩称未收到解除租赁合同通知函的意见不予采纳。苏宁小店公司按照《补充协议》约定已支付租金至2020年12月14日，其于2020年10月14日解除案涉《租赁合同》，并已将房屋腾退清空并邮寄退还了房屋钥匙，倪振宇应退还2020年10月15日至2020年12月14日的房屋租赁费用31,882.73元（191,296.36元÷12×2）。倪振宇辩称已经免除了苏宁小店三个月租金，该租金减免系双方在案涉《补充协议》中协商变更，倪振宇对《补充协议》并无异议，系双方当事人真实意思表示，系对案涉《租赁合同》的变更，并不影响未变更部分的约定。倪振宇还辩称案涉租金交给了龙阳置业公司，龙阳置业公司不退租金，其本人无能力退还。本案所涉租金由苏宁小店公司支付给倪振宇，并未支付给龙阳置业公司，倪振宇与龙阳置业公司之间的租赁事宜及龙阳置业公司是否退还倪振宇租金与本案无关，本院对倪振宇的上述辩称意见，均不予采纳。苏宁小店公司还主张龙阳置业公司对倪振宇退还租金承担连带责任，其依据为龙阳置业公司出具的《同意转租证明》。根据该《同意转租证明》载明的内容，龙阳置业公司在倪振宇不能履行与苏宁小店公司就房屋转租所签租赁合同时，其将取代倪振宇履行所签租赁合同中出租方的权利义务。对于该内容的理解，应当结合内容本身以及龙阳置业公司出具该证明的目的，根据诚信原则予以确定龙阳置业公司的真实意思。该证明作为苏宁小店公司与倪振宇签订租赁合同的附件，龙阳置业公司出具该证明的目的应为同意倪振宇转租该房屋，并保证倪振宇作为与苏宁小店公司租赁合同出租方的义务得以履行，确保苏宁小店公司签订租赁合同的目的可以实现。而根据一般常理理解，龙阳置业公司所保证的倪振宇作为转租人的义务，应指出租房屋满足承租的各项条件并按约交付房屋以及对房屋出现问题的及时解决，包括房屋质量合格、水电可正常使用、无第三方权利纠纷、房屋设施设备维修保养等内容，并不包含苏宁小店公司单方解除合同后要求倪振宇退还租金的内容。故倪振宇在苏宁小店公司单方解除合同后应退还租金的义务并非龙阳置业公司所保证的范围，龙阳置业公司不应承担相应责任。即便按照苏宁小店公司的主张，根据《同意转租证明》载明内容，龙阳置业公司也是在倪振宇不能履行义务时代替其履行，该保证应为一般保证责任。现苏宁小店公司未举证证明倪振宇的财产不足以履行退还租金的义务或倪振宇丧失履行能力，其要求龙阳置业公司承担保证责任无法律依据。故本院对苏宁小店公司主张龙阳置业公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、倪振宇退还武汉苏宁小店商贸有限公司租金31,882.73元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回武汉苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计299元，由倪振宇负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年四月六日法官助理伊雅茜书记员李杰