吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2031号上诉人（一审被告）：程浩燃，男，汉族，1990年9月13日出生，住址黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宗丽娜，吉林熠融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊蓉，吉林熠融律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨彬，男，汉族，1988年12月30日出生，住址长春市绿园区。委托诉讼代理人：高萌遥，吉林义力律师事务所律师。原审被告：程鑫，男，汉族，1967年4月28日生，住址黑龙江省哈尔滨市呼兰区。上诉人程浩燃因与被上诉人杨彬、原审被告程鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2021）吉0191民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。程浩燃上诉请求是：一、请求撤销长春经济技术开发区人民法院（2021）吉0191民初50号民事判决书第一项、第二项，依法改判驳回杨彬的全部诉讼请求，或将本案发回原审法院重审。二、判决杨彬承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清。（1）杨彬致租用程浩燃的104室房发生火灾，使房屋受损，程浩燃不仅无需返还杨彬已预付的租金、押金，杨彬还需就其引发火灾给程浩燃造成的房屋损失对程浩燃进行赔偿。2020年10月22日杨彬租用的程浩燃的104室房屋发生火灾，长春经济技术开发区消防救援大队作出长经消火认字［2020］第0018号《火灾事故认定书》，认定起火原因为室内施工人员使用电焊切割围挡时迸溅出火花引燃西侧可燃垃圾堆垛，引发火灾。据此可明确，杨彬在使用租赁房屋过程中存在过错，使房屋受损，根据程浩燃与杨彬于2020年5月14日签订的《房屋租赁协议书》第四条履约事项第2点之约定“乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，甲方可以提前解约，除不返还预付的房租和押金外，还可以进一步向乙方索赔和采取其他法律措施”，据此，在杨彬违约的情况下，即使程浩燃依约行使解除权，也无需向杨彬返还预付的房屋租金和押金。程浩燃在一审中提出要求杨彬赔偿因引发火灾给房屋造成的损失的反诉，却未被法庭允许，一审庭审时，程浩燃答辩要求杨彬赔偿火灾损失，法庭也未予查清事实，依法裁判。（2）杨彬在租用程浩燃房屋期间拖欠水、电费，构成违约，程浩燃无需向杨彬返还押金。程浩燃与杨彬签订的《房屋租赁协议书》除约定了上述不予返还押金的情况外，还在第四条第1项规定“乙方负责所使用的水、电等费用”、在第七条规定“租赁期满，甲方对协议书第四条和第五条进行验收，如无损坏，乙方也无其他违约行为，甲方应退还押金贰万元”，经程浩燃统计杨彬租用房屋期间欠水费15305元，欠电费3593.73元，一审期间，程浩燃也就杨彬拖欠水、电费问题进行答辩，但法庭亦未对该基本事实情况予以查清。二、一审判决适用法律错误。程浩燃与杨彬并非是因协商一致解除协议，在一审庭审中法庭询问程浩燃是否同意解除协议，程浩燃是基于其与杨彬签订的《房屋租赁协议书》第四条履约事项第2点之约定表述的解除，并已向一审法庭明确提出要求杨彬承担违约赔偿责任，剩余租金及押金不予返还。一审判决曲解法律意识比较淡薄的程浩燃表述，适用《民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同”的条款，并依据《民法典》第五百六十六条判决返还租金及押金，完全属于适用法律错误。综上，一审法院忽略程浩燃系基于《房屋租赁协议书》约定内容才表述解除房屋租赁协议的事实，直接判令程浩燃返还杨彬不知如何计算出的194521元租金及20000元押金，且未对本案全部问题一并予以处理，一来属认定事实不清，二来适用法律错误。程浩燃为保护自身合法利益，遂提起上诉。杨彬答辩称，程浩燃的上诉缺少证据和法律支持，本案应驳回上诉，维持原判。程鑫述称，一审判决不正确，认可程浩燃的上诉理由和请求。杨彬向一审法院起诉请求：1.判令解除杨彬与程浩燃于2020年5月14日签订的房屋租赁协议书；2.判令程浩燃、程鑫共同偿还杨彬已交付租房押金20000元、剩余2020年10月23日至2021年5月19日房屋租金240000元，合计260000元；3、诉讼费由程浩燃、程鑫承担。一审法院认定事实：2020年5月14日，程浩然将其父亲程鑫名下位于自由大路欢乐颂2栋101室及102、103、104室二楼约1000平方米的房屋出租给杨彬，程浩燃与杨彬签订房屋租赁协议，主要约定：租赁期限自2020年5月20日至2021年5月19日止；租金每年400000元，在签订合同时支付给程浩燃，租金先付后用，一年一付；押金20000元，在签订合同之日支付给程浩燃；杨彬保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度；任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方；程浩燃负责二楼八个房间隔断及八个门；租赁期满，程浩燃进行验收，如无损坏，杨彬也无其他违约行为，程浩燃应退还押金20000元；等等。协议签订后，杨彬向程浩燃给付房屋租金400000元、押金20000元，程浩燃将房屋交付杨彬使用，杨彬承租该房屋作农民工宿舍使用。2020年10月22日，杨彬租用的欢乐颂2栋104室发生火灾。10月23日下午，杨彬与农民工一起欲进入承租的房屋取物品，程浩燃派人阻止，双方产生纠纷，公安机关到现场进行处理。执法记录视频显示：程浩燃派出的人自称是陈浩然的哥哥，该人声称是消防部门用铁链将房门锁上，杨彬表示其不知道何人将房门锁上，杨彬欲打开房门，自称是程浩然哥哥的人进行阻止，后在公安机关协调下，杨彬剪断铁链打开房门，农民工将物品取走。公安机关对杨彬进行了询问，杨彬陈述的主要内容为：杨彬承租房屋是作为工人宿舍使用，程浩燃10月22日晚上让杨彬的工人搬出去，消防队的人说这个房屋不符合宿舍居住的标准，不能住人，杨彬的工人就搬出来了；租赁的本意是要作工人的宿舍，但在租赁合同上没有写明，杨彬和出租方都清楚；火灾的原因是杨彬的工人使用电焊，引燃了屋内的纸盒子，纸盒子是房东放在屋内的；等等。公安机关对农民工赵德成进行了询问，赵德成陈述的主要内容为：欢乐颂小区2栋104室发生了火灾，有一名女子听工友说是房东让工人从宿舍搬出去，公安和消防队的人说，房子不符合宿舍居住的标准，不能住人，有一名光头男子不让进去拿行李；等等。公安机关对刘殿锋进行了询问，刘殿锋陈述的主要内容为：欢乐颂小区2栋104室发生了火灾，有一名女子自称是房主，让工人从宿舍搬出去，公安和消防队的人说，房子不符合宿舍居住的标准，不能住人，有一名陌生男子不让进去拿行李；等等。2020年11月2日，浦东路派出所出具责令改正通知书称，欢乐颂2栋101室2楼及102、103、104室2楼存在居住3人以上的情形，责令予以改正。2020年11月17日，杨彬诉至法院。在2021年1月5日庭审中，程浩燃表示，由于杨彬违约，程浩燃要求解除租赁合同，不返还租金和押金。2021年1月19日，程浩燃又表示，同意退还杨彬租金10万元。一审法院认为，（1）从杨彬与程浩燃签订的房屋租赁合同的内容来看，双方并未约定杨彬承租房屋是用来作农民工宿舍使用。杨彬也没有提供相关证据证实，其将承租的房屋作为农民工宿舍使用得到了程浩燃的许可。因此，将承租的房屋作农民工宿舍使用，是杨彬单方行为。杨彬以程浩燃将杨彬赶出承租房屋，且根据2020年11月2日责令整改通知书，房屋租赁合同无法继续履行为由，要求解除房屋租赁合同。但是，杨彬提交的执法记录视频、公安机关询问笔录内容显示的是，程浩燃派人阻止杨彬及农民工进杨彬承租的房屋内取物品，不能证实程浩燃将杨彬赶出承租房屋，故法院无法确认程浩燃存在致使不能实现杨彬合同目的的违约行为。责令整改通知书，要求整改的是承租房屋存在多人居住而产生的安全隐患，不影响杨彬使用所承租的房屋，并不能导致房屋租赁合同无法履行。因此，杨彬以程浩燃将杨彬赶出承租房屋，且根据2020年11月2日责令整改通知书，房屋租赁合同无法继续履行为由，要求解除房屋租赁合同，并要求返还2020年10月23日至2021年5月19日的房屋租金，证据不足，法院不予支持。（2）杨彬于2020年11月17日诉至法院要求解除其与程浩燃之间的房屋租赁合同，程浩燃于2021年1月5日庭审中亦要求解除房屋租赁合同，解除房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，故法院根据民法典第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，确认解除双方之间的房屋租赁合同。根据民法典第五百六十六条第一款的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，程浩燃在答辩时认可租赁期间截止到2020年11月23日，因此，程浩燃应向杨彬返还2020年11月24日至2021年5月19日的房屋租金194521元、押金20000元。（3）因程鑫与杨彬之间不存在房屋租赁合同关系，杨彬向程鑫主张权利，证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、解除杨彬与程浩燃于2020年5月14日签订的房屋租赁协议；二、程浩燃于判决生效后十日内向杨彬返还租金194521元、押金20000元，合计214521元。三、驳回杨彬的其他诉讼请求。如果未按判决确定的日期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费5200元，减半收取计2600元（杨彬已预交），由程浩燃负担2145元，杨彬负担455元。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，一、程浩燃上诉主张不应向杨彬返还2020年11月24日至2021年5月19日期间的房屋租金及押金，其认为程浩燃并未提出解除案涉《房屋租赁协议书》的意思表示，双方之间《房屋租赁协议书》合法有效，应当按照约定继续履行。经审查，程浩燃在答辩时称“未交接房屋按照合同视为承租截止2020年11月23日，原告告知不租了，中途产生一个月房租5万元”，根据案涉《房屋租赁协议书》中约定“甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方”，结合一审中提供的执法记录仪中的视频内容、杨彬及案外人赵德成在公安机关作出的陈述，能够证实2020年10月23日程浩燃与杨彬就房屋租赁问题产生争议，即杨彬与农民工一起欲进入承租的房屋取物品，程浩燃派人阻止，双方产生纠纷，最终在公安机关的协调下，程浩燃同意农民工取走房屋内物品。据此，程浩燃在一审中答辩内容能够证实杨彬在争议发生后提出不承租房屋，程浩燃予以认可，但主张杨彬由于未提前告知解除合同而产生的一个月租赁损失，故一审法院认定《房屋租赁协议书》解除时间为2020年11月23日并无不当。据此，一审判决自双方租赁协议解除后，由程浩燃返还已支付的租金及押金并无不当。二、关于程浩燃提出由于杨彬使用不当导致104室楼下发生火灾，给程浩燃造成直接损失近5万元，经审查，本案《房屋租赁协议书》的租赁范围为101室整体和102、103、104楼上，不包括发生火灾的104楼下，故针对火灾造成的损失一节，程浩燃可以另案向杨彬主张权利。关于程浩燃主张的水电费问题，经审查，根据目前程浩燃提供的大众物业欢乐颂服务中心出具的拖欠明细及水表使用情况的照片，能够证实杨彬租赁的全部房屋存在拖欠水电费的情形，因每个房屋的水电表无法一一对应，故程浩燃在本案中主张扣除全部拖欠的水电费具有合理性。针对拖欠水电费情形，杨彬抗辩称程浩燃对此并未提出反诉，本院认为程浩燃作为抗辩事由在本案中提出抵扣应予返还的房屋租金，本案应对此予以审理。因二审中，杨彬的委托代理人仅陈述对水电费使用情况不清楚，未提出合理抗辩事由或对水电费使用及缴纳情况提供相应的证据，故对程浩燃的要求扣除水电费的18898.73元上诉主张，本院予以支持。据此，抵扣杨彬应负担的水电费18898.73元之后，程浩燃仍需向杨彬返还房屋租金194521元及押金1101.27元。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春经济技术开发区人民法院（2021）吉0191民初50号民事判决第一项；二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2021）吉0191民初50号民事判决第三项；三、变更长春经济技术开发区人民法院（2021）吉0191民初50号民事判决第二项为“上诉人程浩燃于判决生效后十日内向被上诉人杨彬返还租金194521元、押金1101.27元，合计195622.27元；四、驳回被上诉人杨彬的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计7118元，由上诉人程浩燃负担5356元，由被上诉人杨彬负担1762元。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年四月十九日书记员  张焕平