湖南省炎陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0225民初179号 原告：中国工商银行股份有限公司炎陵支行，住所地炎陵县。 负责人：罗利辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘亚斌，男，1987年11月20日出生，汉族，住炎陵县，系该支行员工。 委托诉讼代理人：张通，男，1994年12月23日出生，汉族，住炎陵县，系该支行员工。 被告：唐芳华，男，1952年12月2日出生，汉族，住炎陵县。 被告：高玉梅，女，1954年5月2日出生，汉族，住炎陵县。 被告：炎陵和一置业有限公司，住所地炎陵县。 法定代表人：尹德和，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：章熊，湖南金厚律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行（以下简称炎陵工商行）与被告唐芳华、高玉梅、炎陵和一置业有限公司（以下简称和一公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炎陵工商行的委托诉讼代理人刘亚斌、张通到庭参加诉讼，被告唐芳华到庭参加诉讼，被告高玉梅、和一公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告炎陵工商行提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告唐芳华、高玉梅、炎陵和一置业有限公司于2012年12月14日签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告唐芳华、高玉梅偿还原告借款本金238330.64元及应付利息58524.68元，合计296855.32元（利息已支付至2020年8月20日，期后的利息按合同约定继续计算至债务清偿之日止）；2、判令原告对被告唐芳华、高玉梅名下的位于炎陵县X号房的房地产享有优先受偿权；3、判令被告炎陵和一置业有限公司对被告唐芳华、高玉梅所欠原告贷款本息承担连带偿还责任；4、判令由上述被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由：被告唐芳华、高玉梅向原告申请个人房屋按揭贷款37万元，原告与被告唐芳华、高玉梅、和一公司签订《个人购房借款/担保合同》，双方约定：借款金额37万元，用于购买炎陵县X号房屋，借款期限10年。《个人购房借款/担保合同》约定如借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权：1、停止发放尚未发放的贷款；2、宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告和一公司为被告唐芳华、高玉梅的上述贷款提供连带责任保证，并在合同中盖章予以确认。原告炎陵工商行与被告唐芳华、高玉梅、和一公司对被告唐芳华、高玉梅所有的位于炎陵县X号房屋为原告办理了商品房抵押预告登记。合同签订后，原告炎陵工商行依约发放了贷款，但被告唐芳华、高玉梅未依约履行还款义务，截止2020年8月20日，尚欠贷款本息人民币296855.32元。原告多次催收未果，被告唐芳华、高玉梅、和一公司的行为已形成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告唐芳华辩称：欠款属实，但是没有按时缴纳按揭款的理由是开发商一直没有办理房屋产权，多次与开发商沟通无果，而且与原告也多次讲过此种情况。 被告高玉梅未提交书面答辩意见和证据。 被告和一公司书面辩称：原告起诉的该笔借款由被告唐芳华、高玉梅自行提供了物的担保，原告应先就担保物实现债权，不足部分才由答辩人承担连带责任。 根据当事人的陈述，本院对原告提交的《个人购房借款/担保合同》、借据、个人贷款发放凭证、还款账户银行流水的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证，但原告提交的《预告登记证明》，本院经审查后认为，根据我国现行法律规定不动产抵押需要进行抵押登记，本案中虽然被告提供了抵押物，且办理了预告登记，但该抵押物并未到相关产权登记部门办理建筑物所有权登记，因而不具备办理抵押登记条件，从而导致抵押预告登记权利人并不能享有优先受偿权，据此本庭仅对原告提交的该组证据的真实性、合法性予以认定。综上，本院认定事实如下： 2012年12月14日，被告唐芳华、高玉梅向原告炎陵工商行申请个人房屋按揭贷款37万元。当日，被告唐芳华、高玉梅、和一公司与原告炎陵工商行签订《个人购房借款/担保合同》，该合同主要约定：借款金额为37万元，借款期限为120个月；贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，即年利率为7.5325%；按月等额本息还款，借款到期，利随本清；逾期罚息利率为在原借款利率基础上加收50%；保证人和一公司对个人购房借款承担阶段性连带责任保证，即保证人在正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时才可免除本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等的连带保证责任。被告唐芳华、高玉梅为该笔贷款提供了位于炎陵县X号两套房屋作为抵押，但该房屋仅办理了抵押预告登记。之后，原告炎陵工商行依约向被告唐芳华、高玉梅发放了贷款。然自2017年开始，被告唐芳华、高玉梅未按时偿还房屋按揭款，后经原告催收又陆续偿还了几次，但自2018年开始，两被告便一直未再偿还按揭款。截止2020年8月20日，两被告尚欠原告炎陵工商行借款本金238330.64元，利息58524.68元，本息共计296855.32元。 另查明，被告唐芳华、高玉梅用于抵押贷款的两套房屋（位于炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆****211,**）至今尚未到相关产权登记部门办理所有权首次登记。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案在审理过程中，应当查明的事实：一是原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》的解除条件是否成就；二是被告唐芳华、高玉梅的行为是否违约，应否偿还所欠原告借款本息；三是原告对被告唐芳华、高玉梅借款时所提供的抵押物是否享有优先受偿权；四是被告和一公司对被告唐芳华、高玉梅的上述借款本息是否应该承担连带清偿责任。 关于原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》的解除条件是否成就的问题。《中华人民共和国民法典》规定当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中原、被告双方约定了原告（即贷款人）可以解除合同的事由，而被告唐芳华、高玉梅未按时偿还房屋按揭款的行为导致双方约定的合同解除条件发生，因此原告要求解除上述合同的条件已成就。 关于被告唐芳华、高玉梅的行为是否违约，应否偿还所欠原告借款本息的问题。《中华人民共和国民法典》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告炎陵工商行已向被告唐芳华、高玉梅发放了贷款，而两被告未按合同约定履行按时偿还按揭款的义务，已构成违约，故此应承担民事违约责任，偿还所欠原告借款本金238330.64元及利息58524.68元（利息已支付至2020年8月20日，期后的利息按合同约定继续计算至债务清偿之日止）。 关于原告炎陵工商行对被告唐芳华、高玉梅借款所提供的抵押物是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》规定，建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记手续。抵押权自登记时设立。本案被告唐芳华、高玉梅虽在向原告贷款时提供了抵押物，但是因该抵押物系不动产，而不动产的抵押权需向不动产登记部门办理抵押登记手续后方可成立，而本案所涉的抵押物仅办理了抵押预告登记，且该不动产并未办理不动产产权首次登记，从而导致不具备办理抵押登记手续的条件，故其抵押权并未设立。因此，原告炎陵工商行并不享有抵押物的优先受偿权。 关于被告和一公司对被告唐芳华、高玉梅的上述借款本息是否应该承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国民法典》规定，连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，被告和一公司在被告唐芳华、高玉梅向原告炎陵工商行贷款时即签订了担保合同，合同约定其承担阶段性连带保证责任，即在正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时保证人和一公司才可免除本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等的连带保证责任。而被告唐芳华、高玉梅位于炎陵县X号房屋因至今未办理不动产产权证而无法办理抵押登记手续，故被告和一公司连带保证责任的免除条件并未发生，因此原告炎陵工商行有权要求被告和一公司对被告唐芳华、高玉梅的上述借款本息承担连带清偿责任。 综上，原告炎陵工商行要求解除与被告唐芳华、高玉梅、和一公司签订的《个人购房借款/担保合同》，同时要求被告唐芳华、高玉梅偿还所欠其借款本金238330.64元及利息58524.68元（利息已支付至2020年8月20日，期后的利息按合同约定继续计算至债务清偿之日止）、被告和一公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持；但原告炎陵工商行要求对被告唐芳华、高玉梅借款时抵押的房产在其抵押担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。本案因被告高玉梅、被告和一公司未到庭参加诉讼，本院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百八十八条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行与被告唐芳华、高玉梅、炎陵和一置业有限公司于2012年12月14日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限被告唐芳华、高玉梅在本判决发生法律效力后15日内偿还原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行借款本金238330.64元及其利息58524.68（利息已计算至2020年8月20日，期后的利息按合同约定继续计算至债务清偿之日止），合计296855.32元； 三、被告炎陵和一置业有限公司对被告唐芳华、高玉梅的上述欠款承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2876.41元，保全费2320元，合计5196.41元，由被告唐芳华、高玉梅、炎陵和一置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 周学华 二〇二一年四月十三日 法官助理 罗 娟 书 记 员 叶颖慧 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； 海域使用权； 生产设备、原材料、半成品、产品； 正在建造的建筑物、船舶、航空器； 交通运输工具； 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十四条借款人应当约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限偿还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。