陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2645号上诉人（原审原告、案外人）：代向华，男，1954年4月8日出生，汉族，西安市工商局退休职工，住西安市新城区工人新村东一院5号。委托诉讼代理人：惠勇，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：史美丽，女，1971年3月29日出生，汉族，无业，住西安市未央区凤城一路皇家园林8号楼1单元1303室。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘跃进，男，1958年8月18日出生，汉族，陕西进元广房地产开发有限公司法定代表人，住西安市雁塔区吉祥路29号。委托诉讼代理人：严展利，男，1975年9月27日出生，汉族，陕西进元广房地产开发有限公司法务，住西安市雁塔区富裕路风度天城5号楼103室。被上诉人（原审被告、被执行人）：年莉莉，女，1962年6月16日出生，汉族，陕西进元广房地产开发有限公司员工，住西安市雁塔区吉祥路29号。委托诉讼代理人：严展利，男，1975年9月27日出生，汉族，陕西进元广房地产开发有限公司法务，住西安市雁塔区富裕路风度天城5号楼103室。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西进元广房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区雁塔西路159号。法定代表人：刘跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：严展利，男，1975年9月27日出生，汉族，陕西进元广房地产开发有限公司法务，住西安市雁塔区富裕路风度天城5号楼103室。上诉人代向华因与被上诉人史美丽、被上诉人刘跃进、被上诉人年莉莉、被上诉人陕西进元广房地产开发有限公司（以下简称进元广公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。代向华上诉请求：1、撤销西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初4039号民事判决，发回重审；2.本案的诉讼费、上诉费由史美丽、刘跃进、年莉莉、进元广公司承担。事实与理由：一、原审认定代向华对案涉房屋未办理登记手续属其自身原因所致，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，认定错误。案涉房屋由代向华实际占有后，因刘跃进将房屋在银行作抵押贷款，暂未能办理过户。后代向华多次要求刘跃进配合办理过户登记手续，刘跃进以各种理由推诿。造成未办理房屋过户手续的责任在刘跃进，而非代向华。二、原审适用法律错误。代向华与刘跃进、年莉莉签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。代向华购买涉案房屋后，未登记只是物权未设立，不影响合同效力，且代向华在本案中并无过错，故人民法院不得对该房产查封扣押冻结。史美丽辩称：一、史美丽有合理理由怀疑代向华提起的执行异议之诉是阻挠史美丽主张合法权益的虚假诉讼。在史美丽申请执行与刘跃进、年莉莉的民间借贷纠纷诉讼判决的过程中，已经查明案涉房产处于刘跃进名下，未发生过任何交易及过户，刘跃进从未对所谓《房屋买卖合同》作出履约行为。刘跃进在2009年至2018年多次以该套房屋为抵押向银行贷款。代向华在所谓《房屋买卖合同》约定的房屋交付之日起至史美丽申请执行案涉房产之前，从未针对所谓《房屋买卖合同》主张任何权力。故有理由相信代向华和刘跃进所谓的房屋买卖并未实际发生，该执行异议之诉目的在于阻挠史美丽主张其合法权益。二、代向华和刘跃进的房屋买卖合同不能作为排除史美丽申请执行该套案涉房产的原因。首先，不动产物权变动应以登记为生效要件。房屋买卖合同效力不是引起不动产物权变更的生效要件。案涉房屋登记在刘跃进名下，未进行变更登记，代向华主张房屋买卖合同有效，案涉房屋归其所有的诉求违反了物权公示原则。代向华可另案向刘跃进主张基于合同产生的债权请求权。其次，刘跃进就房屋过户事项违约，代向华针对该违约情形既未主张解除合同，亦未要求履行合同、办理过户，属于主观上怠于行使权力。其主张因为房屋存在抵押未办理过户亦非房屋未能过户的根本障碍，不能说明其属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。刘跃进、年莉莉、进元广公司共同辩称，代向华所述事实属实，刘跃进与代向华2008年12月2日签订的房屋买卖合同合法有效，应受到保护，合同签订后，刘跃进已将房屋实际交付给代向华，代向华已实际取得了该房屋的占有、使用权，并且出租获益12年。虽然由于刘跃进原因造成未办理过户登记手续，但是不能影响该合同合法有效的法律效力，高陵县法院对代向华的个人财产查封冻结违反法律规定，侵犯了代向华的合法权益。代向华向一审法院起诉请求：1、请求依法确认代向华与刘跃进、年莉莉于2008年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋属代向华所有；2、请求依法解除对西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋的查封并中止执行；3、本案的诉讼费由史美丽、刘跃进、年莉莉、进元广公司承担。一审法院认定事实：史美丽与刘跃进、年莉莉及进元广公司民间借贷纠纷一案，在审判阶段，经当事人申请依法保全查封了刘跃进名下的位于西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋一套。该案（2020）陕0117民初925号民事判决书生效后，史美丽申请执行，随后代向华于2020年9月29日提出异议，称：涉案房屋为其2008年12月2日在刘跃进处购买，约定房屋价款100万元。买卖双方签订有书面的合同，且通过银行转账支付完毕100万元购房款。涉案房屋交付后，因房屋抵押于银行原因未办理过户，但其已经作为房东收取房租多年。根据法律规定，请求法院中止不当裁定，解除查封，停止拍卖。（2020）陕0117执异38号执行裁定书裁定：驳回异议人代向华的全部异议请求。代向华不服该裁定，以致成诉。一审法院认为，本案争议焦点为：代向华是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，代向华与刘跃进2008年12月2日签订的《房屋买卖合同》，该合同第二条约定，“乙方（代向华）对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书…”，而该产权证书已载明有抵押（权利价值100万元），抵押权人为高陵县姬家农信社。由此得知，代向华在购买房屋时已明确知晓案涉房屋存在抵押；且该合同第六条约定，“…如甲方（刘跃进）在二00九年六月一日前未向乙方交付新的房屋权属证书，则乙方有权单方解除买卖合同…”。即从2009年6月1日起，刘跃进已就房屋过户事项构成违约。而代向华针对违约情形既未主张解除合同，亦未要求履行合同，办理过户手续，属于主观上怠于行使权利，其主张因为房屋存在抵押而未办理过户手续的理由不成立。代向华对案涉房屋未办理过户登记手续，属其自身原因所致，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，代向华的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回代向华的全部诉讼请求。案件受理费300元，由代向华承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，代向华在购买涉案房屋时已经明确知晓涉案房屋存在抵押，且从2009年6月1日起刘跃进即已就房屋过户事项构成违约，代向华并未因办理所有权转移登记与刘跃进发生纠纷进行起诉或者申请仲裁，代向华提供的证据不足以证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，代向华怠于行使权利，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，不能认定代向华对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于代向华要求确认涉案房屋为其所有，因不动产物权的变动依登记发生效力，涉案房屋的所有权登记显示权利人系刘跃进，涉案房屋至今仍登记在刘跃进名下，占有不动产并不产生物权变动效力，即使代向华已占有涉案房屋，也不能认定其据此获得涉案房屋的所有权。因此，代向华主张其对涉案房屋享有所有权无事实和法律依据。综上所述，代向华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由代向华负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年四月十六日 书 记 员  刘 书 方     1