辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4703号上诉人（原审原告）：金媛媛，女，1997年11月12日出生，汉族，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：金涛，男，1968年7月24日出生，汉族，系上诉人父亲，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：曹天宇，北京中勤（朝阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林枢，男，1940年4月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：白云，女，1953年1月20日出生，满族，系被上诉人妻子，住沈阳市沈河区。上诉人金媛媛因与被上诉人林枢房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金媛媛上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判。同意解除房屋买卖合同，请求按照定金罚则，由被上诉人再支付上诉人定金26万元。事实及理由：一审认定事实和适用法律错误。上诉人购买被上诉人的房屋总价款为130万元，签订合同时，交给被上诉人定金30万元，是本案的基本事实。首先，上诉人购买被上诉人的房屋不能过户是被上诉人的原因造成的，上诉人没有违约之处。因此，被上诉人负有不能履行此合同的全部责任。其次，被上诉人在诉讼中将争议房屋过户到了其女儿名下，明确表示不履行合同，是导致本合同不能履行的根本原因。最后，根据合同法规定，定金不能超过合同标的20%，上诉人向被上诉人交的定金30万元，即应当有26万元是购房定金，其余4万元是购房款。据此，一审法院应当判决被上诉人双倍返还上诉人定金26万元。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。林枢辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。整个过程我们都是无辜的，不想卖这个房子不是我们本人所愿，是国家政府部门不允许卖，缺少所有权利人签字这一项，房屋的原所有权人有一方死亡没有办理房屋析产，需要所有人继承人都作为合同当事人并签字，所以不是我方能预料到的原因。金媛媛向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同，被告承担违约责任，双倍返还定金，返还金额为30万元；2.判令诉讼费及其它合理费用由被告承担。一审法院认定事实：位于沈阳市和平区五里河街9号1-8-2房屋（建筑面积137.5平方米）原系被告林枢与其前妻共同所有。其前妻已死亡，但该房屋尚未由继承人继承分割。2014年8月27日，被告林枢与案外人白云（即被告林枢的委托诉讼代理人）办理登记结婚。2020年4月25日，原告金媛媛（买方/乙方）与被告林枢（卖方/甲方）签订《房屋买卖合同书》一份，其中载明，“一、甲方自愿将自有坐落沈阳和平区五里河街9号楼1单元802室，面积137.5平方米，三室两厅转让给乙方，价格为人民币大写壹佰叁拾万元整（1,300,000），乙方愿意购买。二、乙方交付订金叁拾万元整，更名后一次性付清购房款全部款项，甲方协助乙方更名。三、甲方保证所转让房屋没有设置抵押、被查封以及出租的情况，甲方也没有纠纷，如此类问题发生纠纷，概由甲方自行解决，给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。其中水费、电费、取暖费等自签定合同之日起，以前的一切费用由甲方负责，签字后一切费用由乙方负责，与此房相关的一切手续，甲方全部交给乙方（电费卡、购房合同、发票、取暖、房照等）。四、甲乙双方均应遵守本合同，若一方违约，违约方应向对方支付双倍违约金。五、此合同一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。”合同落款处由原、被告双方签字按印。同日,原、被告又签订《房屋买卖合同书》一份，其中第二条载明“乙方交付定金叁拾万元整,更名后一次性付清购房款全部款项，甲方协助乙方更名”,其余内容均与该日签订的另一份《房屋买卖合同书》相同。当日，原告金媛媛以其父亲金涛名义向被告林枢名下转款30万元。被告林枢向原告金媛媛出具收条一份,载明：“兹有林枢收到金涛定金叁拾万元整(300,000元)。收款人:林枢。”本案审理中，原、被告双方认可2020年4月25日至房产管理部门办理案涉房屋更名过户手续。办理过程中，房产管理部门工作人员向原、被告双方告知，因涉案房屋含有被告林枢与其前妻子女的继承份额，在未经其子女同意出售该房屋的情况下，该房屋无法办理更名过户手续。2020年4月25日,原告金媛媛与被告林枢就当日双方未完成房屋更名过户事宜签订《协议书》一份,其中载明：“经过友好协商，针对今日出现的林枢儿女签字等事宜，将在十日内全部解决，没有任何纠纷。如有纠纷，甲方将按法律规定赔偿相关损失。”2020年4月30日，被告林枢向原告方返还30万元。2020年5月1日，被告林枢之妻即案外人白云通过微信与原告金媛媛的父亲金涛进行沟通，并要求原告方向被告方支付“订金”，“以示你还想继续买”/“以示你想继续买这个房子”。但原告金媛媛一方并未向被告林枢一方支付任何款项。另查明,2020年5月11日,被告林枢将涉案房屋更名过户至其女林蔚然名下,并办理房屋不动产权证书【证号：辽(2020)沈阳市不动产权第0179288号】,共有方式为单独所有。再查明，金媛媛因本案诉讼申请财产保全，支出财产保全费2,020元。一审法院认为：本案争议的焦点系对载有“订金”内容的《房屋买卖合同书》与载有“定金”内容的《房屋买卖合同书》适用问题以及林枢是否应就30万元款项向金媛媛进行双倍返还问题。关于载有“订金”内容的《房屋买卖合同书》与载有“定金”内容的《房屋买卖合同书》适用问题。庭审中，被告陈述载有“订金”内容的合同是原、被告双方签订的原始合同，双方至房产管理部门办理房屋更名过户时使用的是该份合同，原告对此不予认可，在被告未提交其他证据予以佐证的前提下，结合原告提交的载有“定金”内容的合同以及提交的由被告林枢亲笔出具的载明“定金”内容的收条可知，原、被告双方就涉案房屋的买卖行为适用的应为载有“定金”内容的《房屋买卖合同书》，故案件中涉及的30万元应系原告向被告交付的具有定金性质的款项。关于原告提出的双倍返还定金问题。本案中，被告林枢在签订合同时存在出售房屋的真实意思表示，且具有与原告金媛媛共同办理房屋更名过户的履约行为，现原告金媛媛购房目的不能实现，系涉案房屋存在其他权利人,被告林枢不能完全履行合同的原因所致。根据“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的法律规定并结案案件实际，在被告林枢已返还定金30万元的前提下，本院酌情确定被告林枢另行向原告金媛媛返还定金20,000元。另,因被告林枢的不完全履约行为致原告来院诉讼进而产生相关诉讼费用,故被告林枢应予以负担。关于合同解除问题。经查，被告林枢庭审中虽自述其“一直同意卖房”，但涉案房屋已于2020年5月11日更名过户至案外人林蔚然名下，现被告林枢并非房屋所有权人，其不具有出售房屋的主体资格，原、被告间的房屋买卖合同已无继续履行的前提条件，故对于原告提出的解除合同的诉求，予以支持。一审法院判决：一、解除原告金媛媛与被告林枢就位于沈阳市和平区五里河街9号1-8-2房屋（建筑面积137.5平方米）签订的《房屋买卖合同书》；二、被告林枢于本判决生效后十日内返还原告金媛媛定金20,000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告金媛媛的其他诉讼请求。案件受理费5,800元，保全费2,020元（共计7,820元，原告已预交），均由被告林枢负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张按照定金罚则，被上诉人应再支付上诉人定金260,000元的问题。上诉人与被上诉人均认可双方签订了两份落款日期均为2020年4月25日的《房屋买卖合同》，两份合同中除“定金”与“订金”表述存在差异外，其余内容均一致。上诉人虽主张内容表述为“订金”的合同已经作废，但未能提供证据证明其主张，故在双方对于同一笔款项同时作出“定金”与“订金”约定的情况下，应视为双方约定不明确。且，双方在为协商解决交易问题而签订的《协议书》中亦未对上诉人所交30万元款项的性质予以明确。在《协议书》约定的协商期内，即双方签订《房屋买卖合同》后五日，被上诉人将30万元退还上诉人，上诉人予以接收。综合考虑被上诉人从收取款项到退还仅时隔五日，结合上诉人陈述其实际损失为往返车票，取款利息以及另购其他房屋的房价上涨损失，一审综合全案事实及双方举证情况，酌情确定被上诉人在已返还上诉人30万元的前提下，再向上诉人支付20000元作为补偿并承担相关诉讼费用，并无不当。本院予以维持。综上所述，上诉人金媛媛的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人金媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。