广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2500号上诉人（原审被告）：广州市乐之津文化传播有限公司。住所地：广州市越秀区人民北路696-698号自编3号地下室（仅限办公用途使用）。法定代表人：余恒辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚茹，广东安法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省友谊文化有限公司。住所地：广东省广州市越秀区人民北路696-698自编1号。法定代表人：李明，总经理。委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所律师。上诉人广州市乐之津文化传播有限公司（以下简称乐之津公司）与被上诉人广东省友谊文化有限公司（以下简称友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人广州市乐之津文化传播有限公司不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐之津公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回友谊公司的诉讼请求或者发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由友谊公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先乐之津公司已经如约向友谊公司缴纳租金至2019年7月，一审判决错误认定乐之津公司仅缴纳租金至2019年3月。乐之津公司于2018年10月31日向友谊公司递交《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》载明，乐之津公司申请用存放于友谊公司处的30万元押金暂时抵扣租金。友谊公司亦同意以30万元押金抵扣2018年9月至12月的租金、水电费等，并向乐之津公司开具了租金发票。其次，友谊公司在双方当事人履行合同过程中存在多向违约行为：1.2018年初出台的《广东校外培训机构专项治理方案》要求在2018年11月底前完成整改。乐之津公司向友谊公司递交《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》载明，希望得到友谊公司理解、支持，改善出租场地条件以符合政府整改要求，便于下一步继续规划办学和引进投资合作等。但友谊公司不按照政府整改要求改善出租场地条件导致乐之津公司租赁合同目的根本不能实现；2.友谊公司擅自注销原用于乐之津公司招生经营的微信公众号导致乐之津公司办学困难而导致收入骤降。再次，本案友谊公司的损失是由自身原因引起，且友谊公司亦同意以30万元押金抵扣2018年9月至12月的租金、水电费等，并向乐之津公司开具了租金发票，一审判决租赁保证金归友谊公司所有有悖事实。二、一审法院判决适用法律不当。本案中是友谊公司违约在先，其所主张的诸项费用是由于友谊公司自身的违约行为导致，友谊公司明显是企图通过起诉乐之津公司的方式规避自身责任以及达到减少或者降低自身损失的不法目的。一审判决依《租赁合同书》认定乐之津公司构成违约，承担违约责任实属适用法律不当，依法应当予以撤销。三、一审判决有违程序公正。友谊公司诉请中明确乐之津公司所欠水电费以及排污费合计是3865.89元，依据民事诉讼法处分原则，一审判决不应该在判决主文中将该费用拔高到5845.75元。二审庭询时，乐之津公司当庭提交上诉状补充意见，提出以下上诉事实和理由：一、一审判决没有查清三楼是否有房产证或建设工程规划许可证，直接认定租赁合同有效属于认定事实错误。从2019年6月的消防检查中，明确要求二楼和三楼的加层需要办理二次消防申报，验收合格才可继续使用，可见二楼、三楼之间的加层及三楼属于违法建筑，以至于乐之津公司无法正常使用，合同目的无法实现，一审判决乐之津公司向友谊公司支付租金明显不公平。二、一审判决未认定乐之津公司的30万元押金抵扣拖欠的2018年9月至12月的租金，属于认定事实错误。另外，友谊公司的工商登记经营范围显示租赁标的只能用于办公，不能做培训，乐之津公司曾要求友谊公司配合变更其工商登记经营范围，友谊公司拒不配合办理。友谊公司辩称，不同意乐之津公司的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：1.对于合同效力问题，双方租赁的房屋有房产证且在办理房产证的时候，建筑物的现状与现在一样，租赁的大楼属于剧院，楼层非常高，租赁的部分是剧院的后台，房产证称的两层包括剧院的整栋，后台是分开比较矮的楼层，后台的称法是“三楼或四楼”，不存在租赁物是违章建筑的问题。从房产证的附图上可以证明，房产证是按照最大的主体建筑来显示楼层。租赁合同上的附图划斜线的部分就是房产证附图B区的一部分。2.关于30万元的租金争议，乐之津公司提出以押金抵扣租金的意见，但是友谊公司经过领导的讨论，最终意见是若乐之津公司于2019年1月退还场地就可以考虑乐之津公司提出的方案，乐之津公司提出意见之后友谊公司为了尽快解决纠纷，有提出口头的反馈意见，但是因为乐之津公司不同意2019年1月份归还场地，乐之津公司在一审答辩状中称“未收到友谊公司的回函”也显示双方并没有达成合意的协议，乐之津公司至今没有交还场地，所以一审判决没收保证金是符合合同约定的。3.友谊公司不存在违约的行为，在租赁合同履行过程中，乐之津公司从未向友谊公司提出过场地不符合使用或其他违约的情况，且乐之津公司承租的部分场地转租给第三方并从中盈利，但却故意拖欠友谊公司租金，说明友谊公司场地可以正常商业使用，不存在违约的情形，一审法院是基于乐之津公司拖欠一年租金的事实，判决解除合同，并由乐之津公司承担违约责任。4.水电费的问题，在一审判决书对此事实进行了说明，乐之津公司在一审庭审中确认水电费的金额，一审法院是根据双方确认的水电费金额作出判决的。友谊公司于2020年1月20日向一审法院起诉请求：1.确认友谊公司、乐之津公司签订的广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅《租赁合同书》于2020年1月3日起解除；2.判令乐之津公司立即腾空场地交还友谊公司；3.判令乐之津公司向友谊公司支付自2019年4月1日起的租金和管理费（其中2019年4月1日至2019年8月31日按每月租金26068元、管理费12740元；2019年9月1日至2020年8月31日按每月租金27690元、管理费12740元），并从每期逾期支付之日起按每日万分之五计付违约金，直至实际交还场地为止；4.判令乐之津公司向友谊公司支付2019年3月至2020年3月的电费3341.01元，水费、排污费524.88元；5.判令乐之津公司按《租赁合同书》第28条约定向友谊公司支付赔偿金（自2020年1月3日至2021年8月31日租金管理费的80%计为663228.8元）；6.确认友谊公司按照《租赁合同书》第28条约定无需退还保证金30万元。一审法院经审理查明：2011年8月8日，友谊公司、乐之津公司签订《租赁合同书》，约定友谊公司将广州市人民北路696-698号之友谊剧院侧台2、3楼排练厅（共637平方米）出租给乐之津公司装修后经营使用，乐之津公司用于引进国际知名艺术大师和院校品牌的艺术培训项目，开设以青少年为主体并兼顾社会各阶层人士需求的艺术培训班；租赁期限从2011年9月1日至2021年8月31日；其中2018年9月-2019年8月期间每月租金26068元，管理费12740元；2019年9月-2020年8月期间每月租金27690元，管理费12740元；2020年9月-2021年8月期间每月租金29393元，管理费12740元；乐之津公司应在每月15日前向友谊公司交纳当月租金和管理费，及上月水、电、排污等应交费用；如乐之津公司不能按上述时间足额交缴，友谊公司以书面通知催交，逾期之每天按所欠金额的万分之五收取滞纳金；超过应交时间三个月，即构成违约，友谊公司有权解除合同并要求乐之津公司赔偿全部损失，乐之津公司无条件退出物业的经营；友谊公司同意乐之津公司对所租赁的物业根据租赁用途进行装修，乐之津公司负责装修的全部资金；乐之津公司的最终设计图、装修施工图、水电图均应报友谊公司备案；自合同签订起十天内，乐之津公司须向友谊公司交纳合同保证金30万元，合同解除或终止时，在乐之津公司已向友谊公司交清了全部应付的租金、管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定完好无损地向友谊公司交还承租的场地等本合同约定的各项责任后五日内，友谊公司将保证金30万元不计利息退还乐之津公司；乐之津公司应在租赁合同终止或解除之日起十个工作日内将承租物业交还友谊公司；乐之津公司擅自将场地全部整体转让或私自改变使用性质的，以及其他因乐之津公司违约造成本合同提前终止（解除）的，乐之津公司应赔偿友谊公司未履行年限之友谊公司应得租金和管理费的80%，且租金保证金不予退还；乐之津公司的已投资部分无条件归友谊公司所有等。2019年1月24日，友谊公司委托广东法全律师事务所向乐之津公司发出《律师函》，内容为：因乐之津公司拖欠租金管理费等费用，特通知乐之津公司双方租赁关系于2019年1月24日正式解除，请乐之津公司无条件退出物业经营并于2019年1月31日归还场地等。2019年11月13日，友谊公司委托广东法全律师事务所向乐之津公司发出《律师函》，内容为：因乐之津公司拖欠2019年4月-10月的租金管理费等费用，通知乐之津公司十天内如不缴清所欠费用的，将依据《租赁合同书》的约定解除与乐之津公司的租赁关系，双方租赁关系自友谊公司发解除函时解除；届时请乐之津公司无条件退出物业的经营并归还场地等。2020年1月3日，友谊公司向乐之津公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：因乐之津公司拖欠租金等费用已超过10个月，故通知乐之津公司双方于2011年8月8日签署的《租赁合同书》于2020年1月3日起解除，请乐之津公司收到该通知书之日起10日内将租赁房屋退还友谊公司等。该函件于2020年1月7日送达乐之津公司。友谊公司、乐之津公司双方曾就保证金30万元抵扣2018年9-12月租金、水电费达成协议，后乐之津公司另行支付了2018年9-12月的租金等费用，友谊公司又告知了乐之津公司保证金不得抵扣欠费。乐之津公司确认如保证金不抵扣租金等费用，则从2019年4月起开始欠费。乐之津公司未提供涉讼场地消防验收不合格或需要整改的证据。在本案庭审过程中，友谊公司、乐之津公司共同确认涉案房屋于2019年3月起至2020年3月使用期间产生的电费、水费及排污费共计5845.75元。一审法院认为，友谊公司、乐之津公司自愿签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行。乐之津公司拖欠租金、管理费、水电费已构成违约，应依约承担违约责任。友谊公司要求确认合同已解除、乐之津公司交还租赁场地、支付欠费及违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但其中友谊公司主张的违约金过分高于其实际损失，一审法院依法予以调整。另外，因友谊公司已主张没收乐之津公司所缴纳的租赁保证金，再主张赔偿金，有违公平原则，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2020年10月12日判决如下：一、确认广东省友谊文化有限公司与广州市乐之津文化传播有限公司就广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅签订的《租赁合同书》于2020年1月7日解除。二、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅腾空交还给广东省友谊文化有限公司。三、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月1日起至2020年1月6日的租金及从2020年1月7日至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（其中2019年4月1日至2019年8月31日期间，按每月26068元计；2019年9月1日至2020年8月31日期间，按每月27690元计；2020年9月1日至实际履行上述第二项判决之日止，按每月29393元计）。四、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月1日起至实际履行上述第二项判决之日止的管理费（按每月12740元计）。五、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月16日起逐月累计至实际履行上述第二项判决之日止逾期付款违约金（其中自2019年4月至2019年8月期间，从当月16日起，每日按38808元×0.01%计；从2019年9月至2020年8月期间，从当月16日起，每日按40430元×0.01%计；从2020年9月至实际履行上述第二项判决之日止，从当月16日起，每日按42133元×0.01%计；违约金总额以不超过所欠的租金、管理费总额为限）。六、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年3月1日起至2020年3月期间的电费、水费及排污费共计5845.75元。七、广州市乐之津文化传播有限公司已缴纳的租赁保证金300000元归广东省友谊文化有限公司所有。八、驳回广东省友谊文化有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340元，由广东省友谊文化有限公司负担10432.3元，广州市乐之津文化传播有限公司负担3907.7元。二审中，乐之津公司未提交新证据。友谊公司为证实涉案场地在涉及规划时即规划为四层，并通过了规划审批，办理房产证时已竣工，此后并未加建，提交了涉案租赁场地的规划设计图纸三张。该图纸标注“四层平面图”，且标注“竣工图”，加盖“广州市规划局业务专用章”，并标注“建设工程验收合格证附图”。经本院组织证据交换及质证，乐之津公司称无法确认上述图纸的真实性、合法性，对关联性不予认可，其认为规划设计图纸虽有广州市规划局的业务章，但仅能说明广州市规划局收到该图纸，最终规划许可审批结果并不清楚，不能证明涉案租赁物已经取得规划部门的规划许可。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：越秀区人民北路696-698号自编1号已取得房地产权证，编号为粤房地权证穗字第××号，房地产权属人为广东省友谊文化有限公司，登记时间为2013年10月18日，层数为2层，建筑面积5905.39平方米，规划用途：剧院，房地产平面附图显示测绘时间为90年8月20日。乐之津公司一审期间提交了以下证据：1.《友谊剧院与乐之津合作项目（培训活动）补充合同书》，系友谊公司（甲方）与乐之津公司（乙方）于2011年8月8日签订，约定在“租赁合同书”的基础上，就艺术培训项目签订补充协议，由甲方设立“广东省友谊剧院艺术中心”作为双方培训（活动）合作项目的对外统一品牌，对外开展培训、活动业务及招商，甲方为主办机构，乙方为承办机构，乙方全权负责具体组织营运工作，负责场地的装修费用及项目的运营费用，承担培训项目的对外招生、策划、师资聘请等所有管理工作，乙方对项目的经营、管理、版权、消防、治安、卫生防疫、纳税及水电费等各种费用的缴交等负全部经济及法律责任，等等。2.乐之津公司与友谊公司于2017年9月27日签订《租赁合同补充协议》，约定将原合同第六条的租金及管理费统一合并为租金，合并后的每月租金金额为原合同租金加管理费金额的合计数，等等。友谊公司一审期间对此发表书面质证意见：对《友谊剧院与乐之津合作项目（培训活动）补充合同书》《租赁合同补充协议》真实性、合法性、关联性无异议。乐之津公司主张双方协商用30万元押金抵扣2018年9月至12月的租金、水电费，为此向一审法院提交了以下证据：1.乐之津公司向友谊公司发出的《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》，日期为2018年10月31日，其中称：“……近年出现的一些客观原因导致经营状况不佳，资金日益缺口，主要是：一、……友谊剧院艺术中心使用场地未达到要求，也不具备办理非学历教育机构资质证书，属于‘有照无证’，按照教育部门今年颁布相关政策，难以继续开办；二、因近年友谊剧院周边环境改变，加上附近缺少住户居民家庭等，导致对外招生非常困难；三、……收支不平衡导致难以持续。鉴于以上原因，经过再三考虑，我公司提出如下建议：一、艺术中心继续2018年第二学期培训业务（2018年9月至2019年1月下旬），让已经交费的学员继续完成本学期学习；二、本公司负责完成本学期（2018年9月至2019年1月下旬）培训班教学，支付培训班教师辅导费及其员工工资；三、2018年9月至2019年1月的场租以及水电等费用，则请友谊剧院从租赁协议中的保证金扣减；四、以上建议提请剧院领导及早研究，在近期内恳请根据实际情况保持沟通协商，以争取作出妥善安排”。2.微信聊天记录截图，显示2018年1月12日友谊公司的员工称：“贵司的30万元押金抵扣了9-12月的租金、水电费，我已开了发票，请问几时拿给您？”3.租金、水电费发票，显示开票时间均为2018年12月29日。4.付款回单、转账电子回单，摘要显示为：2月至7月的租金、水电费。5.缴款通知书，内容显示友谊公司自2019年2月起多次向乐之津公司催收拖欠的租金及水电费，其中列明拖欠费用包括2018年12月份之前拖欠的租金及水电费。友谊公司在一审期间提交书面质证意见，内容如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为即使乐之津公司向友谊公司提出该协商意见，因涉及变更合同核心条款，在友谊公司没有答复的情况下，不能仅凭乐之津公司的单方意见视为合同内容已变更，双方仍应按原合同条款履行。对于证据2，友谊公司表示当时乐之津公司已欠租4个月以上，友谊公司发函要求交租、交还场地，乐之津公司提出方案：2019年1月退还场地、友谊公司是否可以用押金抵扣租金，当时友谊公司为尽快收回场地，表示在乐之津公司如期退还场地的前提下可以考虑将押金作为租金抵扣，故友谊公司的财务人员先将发票开出，开具发票后，乐之津公司又表示不交还场地，愿意履行租赁合同，故友谊公司明确告知乐之津公司因租赁合同继续履行，双方按租赁合同约定条款执行，不能用保证金抵扣租金。对证据3没有原件核对，对其中与友谊公司提供的发票内容一致的发票真实性确认，但开票时间并非缴纳当月的租金，不能证明乐之津公司支付的费用系发票开具月份的租金、管理费等费用。对证据4中支付的款项是缴纳2019年3月份以前的租金、管理费等费用，不是“摘要”中所写的月份。对证据5的真实性、合法性及关联性无异议，证明友谊公司每月向乐之津公司发函催收欠款，但乐之津公司至今拖欠未支付。再查，友谊公司在一审期间于2020年4月22日向一审法院提交了《明确诉讼请求及补充事实理由》，明确其第4项诉讼请求为：请求判令被告支付从2019年4月起以案涉场地水表、电表记载的实际读数的水费、排污费和电费（按电费1.063元/度、水费每吨3.46元、排污费每吨1.4元标准计付），并按每期逾期支付之日起按每日万分之五计付违约金，直至实际付清之日止；增加诉讼请求：6.确认友谊公司无需退还30万元押金给乐之津公司。在一审法院2020年9月15日的庭审中，法院询问友谊公司的诉讼请求有无变化及补充，友谊公司明确其在本案主张的水电费为5845.75元。乐之津公司确认友谊公司主张的水电费欠费金额。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案《租赁合同书》是否合法有效；二、双方是否协商一致以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费；三、友谊公司是否有权解除合同；四、一审法院对水电费、排污费的判决结果是否超出友谊公司的诉请范围。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋已取得房地产权证，且友谊公司已提交加盖规划部门印章的规划设计图纸，规划验收合格证的附图标注为“四层”，即建筑物的合法性已由相关行政部门认定。一审判决认定涉案《租赁合同书》合法有效，并无不当，本院予以确认。乐之津公司上诉主张合同无效不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。从乐之津公司提交的《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》、微信聊天记录以及友谊公司的质证意见，可以认定双方曾就以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费进行过协商，从《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》的内容显示，乐之津公司提出的方案包括：2019年1月终止合同、以30万元保证金抵扣在此之前欠付的租金及水电费。从友谊公司于2018年12月29日向乐之津公司开具2018年9月至12月租金、水电费发票的事实，可以认定友谊公司同意乐之津公司提出的解决方案。但是，从双方的后续履行情况来看，乐之津公司并未按照其提出的方案履行，自2019年1月份起至今未交还场地，而是继续使用涉案场地、支付租金，即乐之津公司提出以30万元保证金抵扣租金、水电费的前提事实已发生变化。从友谊公司自2019年2月起向乐之津公司发出的多份缴款通知书可见，友谊公司催收的拖欠费用包括2018年12月份之前的租金及水电费，即友谊公司自2019年2月起已表明在合同继续履行的情况下，不同意以30万元保证金抵扣拖欠的租金、水电费，而乐之津公司在收到缴款通知书后并未提出异议。虽然乐之津公司在2019年2月份之后的付款凭证中备注支付的具体月份，但该备注属于其单方备注，并未经得友谊公司的确认，故对友谊公司不产生法律效力，不能以此认定友谊公司在租赁合同继续履行的情况下仍同意以保证金抵扣租金、水电费。综上所述，根据本案现有证据，无法认定双方在合同继续履行的情况下协商一致以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费，乐之津公司的主张不成立，本院不予采纳。关于争议焦点三。根据本案查明事实，乐之津公司经催告已拖欠租金、水电费超过三个月，构成违约，达到合同约定的解除条件，友谊公司有权依约解除合同、收回场地，并有权依照合同约定对乐之津公司支付的保证金30万元不予退还，乐之津公司应依约支付拖欠的租金、水电费等，并应依约支付逾期付款违约金。乐之津公司虽主张友谊公司构成违约，但其并未举证证实涉案场地消防验收不合格或需要整改，亦未举证证实双方曾约定友谊公司有义务提供其微信公众号给乐之津公司用于招生或者友谊公司有义务配合乐之津公司办理工商登记经营范围变更手续，故乐之津公司的上诉主张缺乏证据支持，其上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点四。根据本院二审查明事实，友谊公司在一审法院辩论终结前已对水电费、排污费的诉请作出变更，并提交书面变更申请，乐之津公司对友谊公司变更后的水电费、排污费金额亦予以确认，故一审法院对友谊公司变更后的相应诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。乐之津公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，乐之津公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3907.7元，由广州市乐之津文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年四月十六日法官助理熊盈颖书记员叶小琳