广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2442号上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地：广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务：总经理。委托诉讼代理人：周凌，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郑碧仪，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张建，男，1987年4月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江物业公司）因与被上诉人张建物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。珠江物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决，改判张建支付迟延支付物业管理费的违约金1625.8元（违约金按逾期支付金额每日5‰标准计算，自2017年8月21日起计至张建支付全部款项之日止，违约金以所欠物业管理费本金为限）；2.一、二审诉讼费均由张建承担。事实与理由：一审认定事实错误。l.珠江物业公司仅为涉案场地的物业服务和管理方，只有出租方通知后，才清楚涉案商铺的退租情况；2.张建未举证证明其已于2017年9月29日交还涉案商铺给出租方；3.交纳物业管理费是张建的义务，不能以其交清2017年10月之前的物业管理费为由推断涉案商铺交还时间；4.对于张建拖欠的物业管理费，珠江物业公司是否追收、何时追收、以何种方式追收，均是珠江物业公司的权利，并不能以珠江物业公司2020年5月才主张诉争期间的物业管理费为由推断涉案商铺交还时间。被上诉人张建二审答辩称：一、张建已于2017年9月初提出退铺，于2017年9月29日离场并补交退铺申请，此后未占用涉案场地。物业管理费为每季度末月20号前一次性交清下季度管理费，未交管理费管理处将停水停电。张建并未缴纳下季度管理费，珠江物业公司应清楚知晓该商铺状态。二、张建于2016年8月31日与珠江物业公司同时签订《物业管理协议》、《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，该3份合同均在相同地点、时间与相同的人签订，租金与管理费均在管理处统一缴纳，张建默认该商铺与管理处均为同一方，无需分别交还商铺。三、张建与珠江物业公司签订的合同均为格式合同，条款不应加重张建方义务，故商铺后续情况不应由张建承担。鉴于张建提交退租违约，并于解约时表示押金不退，故出租人已没收履约保证金12291元及综合管理履约金12096元，足以弥补珠江物业公司损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2020年6月，珠江物业公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张建立即支付拖欠的2017年10月1日至2017年10月31日期间的物业管理费1625.8元及迟延支付物业管理费的违约金1625.8元（自逾期之日起即2017年8月21日计至付清管理费之日止，每日按应付未付金额的千分之五计算，暂计至2020年4月18日为7893.26元，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；2.张建承担本案受理费用。一审法院经审理查明：2016年8月31日，珠江物业公司（甲方）与张建（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定:张建承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城一层自编10176号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1625.8元；物业管理费从2016年9月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费4877.4元；此后，乙方应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起，每日按应付未付金额5‰支付违约金；等。2016年8月31日，张建接收了上述商铺。2017年9月29日，张建提交了退铺申请，申请退铺。据珠江物业公司提交的发票反映，张建已交纳截止至2017年9月的商铺物业管理费。2020年5月13日，珠江物业公司向张建（合同中记载的通讯地址：广州市海珠区国际轻纺城B1056档）邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，要求张建结清欠付的商铺物业管理费及违约金。该邮件于2020年5月14日由他人签收。据广东珠江纺织博览中心有限公司2020年3月16日出具的《委托物业管理证明》记载，该司为广州市海珠区瑞纺路101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；该司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。一审另查，张建（承租人、乙方）与广东珠江纺织博览中心有限公司（出租人、甲方）签订有《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方将广州市海珠区逸景路466号101房自编10176号商铺出租给乙方，租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日；等。据广东珠江纺织博览中心有限公司2020年9月29日出具的《情况说明》记载，张建承租的珠江国际纺织城10176号商铺，该司于2017年11月1日收回。一审诉讼中，珠江物业公司陈述，其不清楚张建申请退铺的情况，珠江物业公司是在出租方通知才知道退租的情况，具体时间现无法核实。一审法院认为：珠江物业公司、张建签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。珠江物业公司收取物业管理费的前提为珠江物业公司提供了相应的物业服务。张建陈述其于2017年9月初提出退铺，且于2017年9月29日按要求提交《申请退铺》及并于当日将商铺退回给出租方、此后并未占有涉案商铺，珠江物业公司作为涉案场地的物业管理方，理应清楚涉案商铺的占有使用情况，且考虑到张建已交清了2017年10月之前的费用及珠江物业公司直至2020年5月才向张建主张诉争期间的管理费等情况，本案对张建主张的交铺时间予以合理采信。现鉴于张建同意支付2017年10月1日至2017年10月31日期间的物业管理费1625.8元，故对珠江物业公司的该请求，一审法院予以支持。至于违约金，珠江物业公司的该主张理据不足，一审法院不予支持。鉴于本案纠纷并非张建的责任，故本案受理费由珠江物业公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月10日作出如下判决：一、张建于本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2017年10月1日至2017年10月31日期间的物业管理费1625.8元；二、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，双方当事人亦表示无异议，故本院予以确认。二审另查明如下事实：一、经本院询问，1.关于物业管理费的支付时间。双方当事人均确认：张建应依约在每季度末月20日前一次性交清下季度的物管费，实际上张建也是按此约定期限交费。据此，珠江物业公司明确表示变更其上诉请求中违约金的起算时间为2017年9月21日起；对此，张建表示因其已于2017年9月29日离场，且其已付清此前的物业服务费，故其不同意支付违约金。2.关于交费地点。双方当事人均确认张建支付租金、物业管理费均在同一个地方。珠江物业公司还称：①张建交租及物业管理费均是在珠江国际纺织城客户服务中心。虽然现场收费工作人员没有区分，但交费的窗口不同，且租金、管理费分别进入出租方、珠江物业公司的银行账户；②张建提交退租申请时，珠江物业公司可能知道，但其不知道出租方是否同意，要等出租方通知其才知道。二、关于珠江物业公司追讨物业欠费情况。珠江物业公司表示其最早曾于2018年、2019年以电话形式向张建催讨欠费，但其没有证据证明。张建否认珠江物业公司曾打电话向其催讨。三、双方当事人均确认涉案商铺在2017年10月份没有产生由张建使用的水电费。四、关于关联案情况。珠江物业公司表示涉案商场内类似本案张建这种情况的只有本案一件，没有其他。二审另查明如下事实：就涉案商铺的租赁纠纷，一审法院于2020年12月25日作出（2020）粤0105民初24517号民事判决，判令广东珠江纺织博览中心有限公司没收张建支付的保证金，并驳回该公司有关2017年10月的租金、综合管理费服务费及违约金的其余诉讼请求。上述判决中，一审法院对有关退铺时间的认定与本案一审认定一致，并认定因张建提前解除合同行为构成违约，故保证金应予没收。对此，珠江物业公司表示该判决尚未发生法律效力，广东珠江纺织博览中心有限公司已对该案提出上诉；张建则表示其尚未收到上诉状。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对双方当事人均未提出上诉的一审判决第一项不作审查，并予以维持。针对珠江物业公司的上诉，二审争议焦点为张建应否向珠江物业公司支付迟延支付2017年10月物业管理费1625.8元的违约金。对此，本院认为：首先，一审法院认定张建与珠江物业公司签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》合法有效，且双方均应切实履行，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。其次，根据上述协议约定及等价有偿原则，珠江物业公司收取物业管理费的前提是为张建提供了相应的物业服务。而在张建存在应交而未交物业管理费的违约行为的情况下，珠江物业公司有权依约向张建主张迟延支付物业管理费的违约金。本案中，虽然珠江物业公司在一审中提交了出租方广东珠江纺织博览有限公司于2020年9月29日出具的《情况说明》，载明出租方于2017年11月1日收回涉案商铺，但一方面，张建于2017年9月29日提交了退铺申请，并已付清此前的费用。从双方当事人在二审中均确认张建交租及物业管理费是在同一地址，且珠江物业公司表示收费人员未作区分，亦表示可能知道张建向出租方提交退租申请的陈述意见可知，一审认定珠江物业公司理应清楚涉案商铺的占有使用情况，合理有据。而珠江物业公司在张建离场两年多后才于2020年5月13日向张建邮寄催缴欠费通知，随后提起本案诉讼，追讨2017年10月的物业欠费，有违常理。珠江物业公司虽称其早于2018年即开始以打电话的方式向张建追讨欠费，但张建对此不予确认，而珠江物业公司对此不能举证证明，故本院无法采信。另一方面，珠江物业公司现有举证并不能证明张建在提交了退租申请后仍占用涉案商铺，且经本院询问，双方当事人均确认涉案商铺在2017年10月份并无产生由张建使用的水电费。基于上述分析，一审法院合理采信张建称其已于2017年9月29日提交退铺申请当天退还商铺的意见，并无不当。鉴于张建同意支付2017年10月的物业管理费，一审判令支持了珠江物业公司对此的诉讼请求，亦符合当事人意思自治原则。由此可见，张建并不存在拖欠2017年10月的物业管理费的违约行为，在此情况下，珠江物业公司有关违约金的诉讼请求显然缺乏理据，一审法院判令驳回其该项诉请，处理上并无不当。最后，珠江物业公司在二审中未提交新的证据佐证自己的主张，亦未举证推翻一审相关认定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，珠江物业公司的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，广东珠江商业地产物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年四月十九日书记员 李逸丹