四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终494号 上诉人（原审原告、申请执行人）：林超，男，1986年3月14日出生，汉族，个体经商，住四川省乐山市五通桥区，现住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：张微，四川仁泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬睿，四川仁泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：彭祥军，男，1986年3月14日出生，汉族，农村居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：李霂涵，四川升力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈海洲，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）四川嘉南房地产开发有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇圣泉路207号，统一社会信用代码91511123665375720G。 法定代表人：罗天平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄森，男，该公司员工。 原审第三人：黄国才，男，1951年6月6日出生，汉族，住四川省犍为县。 上诉人林超因与被上诉人彭祥军、被上诉人四川嘉南房地产开发有限公司（以下简称嘉南房开司）、原审第三人黄国才申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省犍为县人民法院（2020）川1123民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭于2021年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人林超及其委托诉讼代理人张微、敬睿，被上诉人彭祥东及其委托诉讼代理人李霂涵、沈海洲，被上诉人嘉南房开司委托诉讼代理人黄森到庭参加诉讼，原审第三人黄国才经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林超上诉请求：撤销一审判决，改判支持林超的一审诉讼请求即“撤销（2020）川1123执异18号执行裁定书，恢复对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××9号）的执行；”一、二审诉讼费用由彭祥军、嘉南房开司承担。事实和理由：一、执行异议和执行异议之诉是两种不同的程序，前者是执行程序，后者是审判程序，本案是执行异议之诉，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》作出判决明显错误；二、彭祥军非案涉房产的权利人，一审法院在审查彭祥军是否系权利人的问题上不仅未能查明事实，而且存在严重错误，理由如下：1.案涉房产登记权利人是嘉南房开司，直到查封之前无任何其他权利登记；2.一审庭审过程中当庭查明彭祥军提交的拟证明付清全部购房款的尾款收条系伪证；既然如此，其他证据也完全可能是伪证，并且，一审法院至今未对提交伪证的行为作出处理；3.物权设立与物权变动是两个不同的法律事实，即使彭祥军与黄国才签订转让协议，该行为也仅仅是物权变动的原因行为，属于债权范畴而非物权；4.黄国才基于与嘉南房开司原法定代表人汤智强以房折抵投资款的协议而转让房屋并收取款项，该以房抵债行为（未登记）除侵犯其他债权人合法权益不具合法性外，还表明黄国才根本不享有物权期待权，而彭祥军也不能因黄国才的转让行为而享有物权期待权。同时，嘉南房开司也仅仅是基于以房抵债而认可黄国才转让案涉房产给彭祥军，并非是作为出售房转让房产。三、一审适用法律错误，彭祥军对黄国才享有的债权不能排除执行，理由是：嘉南房开司不是房屋的出卖方，出卖人系黄国才，该房系二手房，本案无最高法院关于执行异议复议规定第二十九条适用的余地，应当参照第二十八条的规定判断是否可以排除执行。综上，要求二审改判支持林超的上诉请求。 彭祥军辩称，我的房子是通过中介买的，黄国才也是通过嘉南房开司卖给我的，彭祥军作为房屋的购买人，在案涉房屋查封之前就与黄国才签订了购房协议，且通过了嘉南房开司的盖章认可，并且于2017年11月1日支付定金1万元，2017年11月2日付款19万元，并且该房屋已经交给了彭祥军实际居住及占有，并且通过犍为县人民的执行裁定书也查明了彭祥军购买该房屋的事实，也证明了具体时间和占有情况，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 嘉南房开司辩称，同意彭祥军的答辩意见。 黄国才未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 林超一审诉讼请求：1.撤销一审法院（2020）川1123执异18号执行裁定书，并恢复对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××9号）的执行；2.本案诉讼费用由彭祥军、嘉南房开司承担。 一审法院认定以下案件事实：2017年11月1日彭祥军经介绍与第三人黄国才签订《房屋买卖协议》购买仁和上品1栋2单元3楼2号的住房一套，约定房屋总价款为315,000元，分期给付购房款，分别于2017年11月1日支付购房定金10,000元，于2017年11月2日付190,000元，剩余的115,000元在房产证、土地证办好付清。2017年11月1日彭祥军向黄国才账户存入190,000元,第三人于当日出具收款收据一张给彭祥军,载明收到定金1万元转款19万元,合计20万元。2017年11月14日嘉南房开司、彭祥军、第三人黄国才签订《协议》，协议载明“彭祥军、张炼在我公司购买仁和上品商品房1幢2单元3楼2号房，此房由黄国才转让给彭祥军、张炼，现因公司网络问题不能签合同，签此三方协议作为该房转让协议。”2017年12月14日嘉南房发司收取彭祥军维修基金4,164元；2017年12月15日第三人出具承诺给彭祥军“仁和上品商品房1幢2单元3楼2号房，房子要装修，如果在装修期间，如有查封、讨问之类的，后果由黄国才负责。”彭祥军交纳了案涉房屋2017年12月至2020年12月的物业服务费，并与四川省犍为恒邦天然气有限公司订立了《城市用气合同》，与犍为县海源水务投资有限公司订立了《城市供用自来水合同》，案涉房屋已由彭祥军装修入住。彭祥军及妻子张炼名下在犍为县无登记住房。 林超与嘉南房开司、四川鑫和建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案，犍为县人民法院于2015年11月6日作出（2015）犍为民初字第966号民事判决书，判决“一、由嘉南房开司在本判决生效之日起10日内支付林超工程款608574.05元及质保金224549.97元共计833124.02元......”，判决生效后，林超于2015年12月9日向该院申请强制执行，在执行过程中双方达成执行和解协议，该院于2016年2月3日出具（2015）犍为执字第376号执行裁定书终结对上述生效判决书的执行程序。由于嘉南房开司未按照和解协议全面履行自己的义务，林超于2016年3月30日申请恢复执行，2017年1月6日经林超同意，该院作出（2016）川1123执恢41号执行裁定书，再次终结对上述生效判决书的执行程序。之后林超再次申请恢复执行，由于被执行人未自觉履行法律文书确定的义务，该院于2020年7月6日作出（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人嘉南房开司名下的位于犍为县××镇××栋××单元××楼××号的房产。2020年7月7日该院在犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋。 彭祥军认为第三人黄国才代表被执行人嘉南房开司已将案涉房屋以315000元的价格出售给了彭祥军，对在购买房屋后对房屋进行装修，办理了水电气开户手续，并缴纳了物业管理费，已合法占有该房屋并且其名下无其他用于居住的房屋，该房屋应当属于案外人彭祥军，据此于2020年10月13日向犍为县人民法院提出书面异议，请求撤销犍为县人民法院作出的（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，解除对位于犍为县××镇××路××号××小区××栋××单元××号房屋的查封。2020年10月23日犍为县人民法院作出（2020）川1123执异18号执行裁定书，裁定中止对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川［2018］犍为县不动产权第0××9号）的执行。申请执行人林超不服该裁定，于2020年11月6日起诉至法院。 另查明,犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋查封时登记权利人为嘉南房开司。 一审法院认为，本案的争议焦点为以下几个方面： 一、彭祥军对案涉房屋是否享有权利。该院认为根据彭祥军提供的《房屋买卖协议》、《协议》、银行存取款凭证、收款收据、物业费收据，维修基金收据，用水用气发票等证据能够证实彭祥军在查封前已购买案涉房屋并支付购房款20万元的事实。该院认为《房屋买卖合同》及《协议》系当事人的真实意思表示，并已实际履行，且不违反法律法规强制性规定，对其真实性及合法性该院依法予以确认，彭祥军对案涉房屋依法享有权利。 二、彭祥军享有的权利是否能够排除执行。该院认为，虽然《房屋买卖协议》是彭祥军与黄国才签订，部分购房款也在协议当日由彭祥军支付给黄国才，但是2017年11月14日嘉南房开司与彭祥军、黄国才签订了《协议》，并加盖嘉南房开司印章，表明其对黄国才出售案涉房屋行为的认可，且在该协议用有“彭祥军、张炼在我公司购买仁和上品商品房”等字眼，维修基金也系嘉南房开司收取，使彭祥军有理由相信黄国才有代嘉南房开司出售案涉房屋的权利，案涉房屋至今也登记在嘉南房开司名下，而非黄国才名下，因此该院认为，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。本案中《房屋买卖协议》、《协议》均签订于法院查封该房屋之前；彭祥军已支付的价款也超过了合同约定总价款的百分之五十；并对该房屋进行了装修入住，已实际占有房屋，彭祥军提交了犍为县房地产管理所出具的个人及家庭房屋信息查询，证明其名下无其他用于居住的房屋，完成了其举证义务，其余当事人也未举证证明彭祥军名下还存在其他用于居住的房屋。故彭祥军的执行异议符合上述法律规定，其执行异议成立。案涉房屋不应继续执行，林超的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》,第三百一十三条规定，判决：驳回原告林超的诉讼请求。案件受理费100元（林超已预缴），由林超负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审已查明事实一致，本院予以确认。 另查明：2011年11月2日，黄国才与嘉南房开司当时的法定代表人汤智强签订关于仁和汽贸地块（即仁和上品）房地产项目合作协议，该项目以嘉南房开司名义进行开发建设。2017年9月15日，汤智强将包括仁和上品1栋2-7-2号、1栋2-3-2号房在内的11套房交给黄国才处理，公司负责办理一切手续。 上述事实有合作协议、汤智强授权处理房号清单予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是对房屋消费者物权期待权的保护，符合条件的房屋消费者享有物权期待权可以排除对案涉房屋的执行。本案争议焦点为：一、彭祥军是否在本案查封之前购买案涉1幢2-3-2号房屋？二、彭祥军是否属于案涉1幢2-3-2号房屋的消费者？三、彭祥军为购买案涉房屋支付的价款应当如何确定？ 一、关于彭祥军是否在本案查封之前购买案涉1幢2-3-2号房屋的问题。第一、仁和上品小区系以嘉南房开司名义开发，黄国才作为合作方共同参与开发建设，嘉南房开司的法定代表人汤智强经与黄国才协商后同意由黄国才对包括案涉房屋在内的11套房屋进行处理，是合作方对合作开发的房产内部进行结算分配，并非嘉南房开司向黄国才出售案涉房产；第二、黄国才以个人名义与彭祥军于2017年11月1日签订房屋买卖合同，实质是开发商向买受人出售商品房，且嘉南房开司在同意黄国才处理房产时也表明由公司负责办理一切手续，彭祥军购买的案涉房屋就是开发商出售的一手房；第三、本案查封裁定时间是2020年7月6日，采取查封措施的时间是2020年7月7日，因此，彭祥军在本案查封2年前已向开发商购买案涉1幢2-3-2号房屋。 二、关于彭祥军是否属于案涉1幢2-3-2号房屋消费者的问题。彭祥军购房后对案涉房屋进行了装修且入住至今，已实际占有该房，在其名下没有除案涉房屋之外的其他住房，彭祥军购买案涉房屋的目的系满足生活需要居住，彭祥军属于案涉1幢2-3-2号房屋的消费者。 三、关于彭祥军为购买案涉房屋支付的价款应当如何确定的问题。合同约定的房屋总价款为315,000元，购房当天彭祥军向黄国才支付定金1万元，转款19万元；共计20万元，尾款115,000元至今未付，但彭祥军支付的第一笔购房款已超过房屋总价款的50%，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，彭祥军享有对案涉房屋的物权期待权可以排除对案涉房屋的执行。 综上，林超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 刘一铭 审 判 员 伍 健 二〇二一年四月十九日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖