湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4193号上诉人（原审被告）：孟永祥，男，1978年7月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：罗国敬，系武汉鑫天行健商贸有限公司法人。被上诉人（原审原告）：袁泉，男，1987年2月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李厚轩，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人孟永祥因与被上诉人袁泉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。孟永祥上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定武汉鑫城俊杰置业有限公司给袁泉出具的减免租金3个月的证明是错误的。在武汉鑫天行健公司与武汉鑫城俊杰置业有限公司解除租赁合同的时候，是以武汉鑫城俊杰置业有限公司没有退还14万押金给武汉鑫天行健公司并提前解约为条件的，不是简单的减免3个月租金。武汉鑫城俊杰置业有限公司与袁泉有利益关系，其出具租金减免证明不可信。二、一审法院判决认定袁泉享有3个月的租金减免不符合法律规定，也有失法律公平原则。因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人合理分担，对以转租为经营业务的承租人，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等合理确定。虽然疫情及相关防治措施具备不可抗力特征，但在具体案件还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。如果因疫情或相关防控措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，根据公平原则由双方商定或由法院裁定。孟永祥因为门面空置损失很大，武汉鑫城俊杰置业有限公司是考虑到10年的租约且孟永祥一直损失，并想与武汉鑫天行健公司提前解约，故未收2-4月的租金。2-4月里面包含2月过年，4月8日武汉解封，疫情对孟永祥实际影响是一个月，按照公平原则，孟永祥只需要承担半个月的租金。双方不是简单的租赁法律关系，即使武汉鑫城俊杰置业有限公司免除了孟永祥3个月租金，武汉鑫城俊杰置业有限公司出具的证明也只能作为参考，不能作为认定的标准。三、一审法院判决减免袁泉3个月租金不符合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条的规定。被上诉人袁泉辩称，上诉人的上诉人理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。袁泉向一审法院起诉请求：1、请求确认袁泉与孟永祥签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；2、判令孟永祥向袁泉返还租赁押金48790元；3、判令孟永祥向袁泉退还已支付的2020年6月15日后的租金84569元（2个月22天的租金）；4、判令孟永祥向袁泉返还疫情期间三个月租金146370元；5、本案诉讼费、保全费由孟永祥承担。一审法院认定事实：位于武汉南京路鑫成俊杰大厦一楼的房屋系武汉鑫成置业有限公司所有。2014年7月13日，武汉鑫天行健商贸有限公司召开股东大会，该公司两名股东罗国敬、罗凤姣均到会，股东大会决议：授权孟永祥（身份证号码：）全权处理南京路鑫城俊杰大厦门面租赁事宜。2019年7月26日，孟永祥（甲方）与袁泉（乙方）签订《门面租赁合同》，约定租赁物位于武汉南京路鑫成俊杰大厦一楼；租赁物的建筑面积为287平方；租赁物仅限于乙方做商业；租赁期限自2010年11月7日至2020年11月7日止（其中因甲方与第三方武汉鑫成置业有限公司所签的《房屋租赁合同》在2020年11月7日到期，后续租赁期间由武汉鑫成置业有限公司延续本合同的执行）；租金押金为48790元；租金支付方式及时间按半年支付，于租赁期的半年以前30日收取租金，以甲方实际收到为准，甲方确认收到后提供收据；租金涨幅为2019年8月8日到2020年8月7日的月租金为48790元，2020年8月8日到2021年8月7日的月租金为52205元，2021年8月8日到2022年8月7日的月租金为55859元，2022年8月7日到2023年8月7日的月租金为59769元，2023年8月7日到2024年8月7日的月租金为63953元；合同签订当天，乙方向甲方交押金人民币48790元整和六个月租金292740元；甲方未按照合同约定的时间将房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按照月租金的0.5%向乙方支付违约金；租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除合同提前收回该房屋的，甲方应按照年租金的20%向乙方支付违约金及乙方装修损失；乙方违约的情形包括：（1）未经甲方同意，乙方擅自将房屋整体转让，转租（2）利用该房屋进行违法活动的（3）拖欠房租15天或违约提前解约的；本合同自双方签字或盖章之日起，乙方交付押金和第一次租金后生效，如有未尽事宜，双方另行协商，并达成补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定有其他内容。孟永祥与袁泉均在合同落款处签名捺印。2019年7月26日，武汉鑫成置业有限公司出具《同意转租函》，载明有“武汉鑫天行健商贸有限公司（全权委托人孟永祥）所出租的位于武汉市江岸区大智街南京路180号鑫成大厦（俊杰）一层商业门面房屋系武汉鑫成置业有限公司所有，现暂出租给武汉鑫天行健商贸有限公司（全权委托人孟永祥）使用，其租赁合同期限至2020年11月7日止。现武汉鑫成置业有限公司同意武汉鑫天行健商贸有限公司（全权委托人孟永祥）将部分商业门面转租给袁泉经营餐饮业务。转租期限为五年。2020年11月7日合同到期后，武汉鑫成置业有限公司应依据袁泉与武汉鑫天行健商贸有限公司（全权委托人孟永祥）所签订的第2条1.2.3.款之规定向袁泉收取房屋租金，若武汉鑫成置业有限公司在出租期间遇有不可抗力的原因需提前终止合同时，袁泉应无条件清退所承租的房屋”的内容。孟永祥在该函落款处签名捺印。袁泉于2019年7月22日向孟永祥转账48790元，于2019年7月29日向孟永祥转账292740元，于2020年1月21日向孟永祥转账292740元。2020年5月19日，武汉鑫天行健商贸有限公司向武汉鑫成置业有限公司发出《关于因不可抗力提前终止商铺合同的行函》，要求武汉鑫天行健商贸有限公司于政府通知不得营业之日起（2020年1月23日）终止租赁合同，15个工作日腾空商铺，结清所有水电费退还商铺，届时退还剩余租金及押金。2020年5月26日，武汉鑫成置业有限公司向辣斗辣南京路火锅店发出《通知》，载明有“我公司系贵店所租用门面房屋的产权所有人，因历史原因我公司将鑫成俊杰一层部分门面打包租赁给了武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥），并由其出租给贵店经营使用。2020年5月25日，我公司收到武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）函件，称因疫情影响要求与我公司终止租赁鑫成俊杰一层部分门面合同的履行。据此我公司特向贵店发函通知，请贵店即刻终止向武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）支付后期的房屋租金及其它相关费用，并自行解决与武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）之间在前期租赁期间的房屋租金、抵押金及其它相关费用的争议，其后期租赁合同的延续将由我公司与你们重新签订”的内容。2020年6月12日，武汉鑫成置业有限公司发出《解除【房屋租赁合同】的通告》。2020年6月15日，武汉鑫成置业有限公司再次向辣斗辣南京路火锅店发出《解除【房屋租赁合同】的通告》，载明有“（一）我公司依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定。依据与武汉鑫天行健商贸有限公司签订的【房屋租赁合同】的规定，2020年6月15日正式解除2012年10月25日与武汉鑫天行健商贸有限公司签订的【房屋租赁合同】。特此通告！（二）我公司2020年6月15日正式解除2012年10月25日与武汉鑫天行健商贸有限公司签订的【房屋租赁合同】后，①所涉经营场地全部收回，全部实施断电，断水后，进行规范，安全检修（已备案认可的除外）。②未经我司签订的【房屋租赁合同】无效。特此通告！（三）贵单位原与武汉鑫天行健商贸有限公司签订的【房屋租赁合同】，请在2020年6月15日后终止执行。（四）贵单位就原经营場地是否搬迁，何时搬迁，是否续租等事宜，望接通告后，速来我公司联系，商议”的内容。2020年6月15日，武汉鑫成置业有限公司（甲方）与武汉鑫天行健商贸有限公司（罗国敬）（乙方）签订《门面移交协议》，双方协商决定，终止该合同的执行并由乙方将其承租位于武汉市江岸区大智街南京路178号“鑫成大厦（俊杰）”层部分门面计1221㎡（计门面房屋5套）全部移交给甲方。2020年6月28日，武汉鑫成置业有限公司出具《证明》一份，载明有“我公司武汉鑫成置业有限公司是南京路鑫成俊杰大厦一楼商铺业主方。2012年10月25日，我公司与武汉鑫天行健商贸有限公司签订《房屋租赁合同》将南京路鑫成俊杰大厦一楼门面（共计1221平方米）出租给武汉鑫天行健商贸有限公司，租赁期限8年，截止时间为2020年11月7日。合同签订后，向我公司支付租金和对外转租标的房屋的实际执行人为孟永祥（身份证号：）。2019年7月26日，经我公司同意，孟永祥将鑫成俊杰大厦一楼商铺中的一部分（287平方米）转租给袁泉经营辣斗辣火锅店。2020年6月15日，我公司与武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）终止了《房屋租赁合同》，同日双方办理了房屋移交手续。由于新冠疫情对实际承租使用商铺的经营者造成较大影响，为了响应国家政策，支持经营者恢复经营，我公司决定免除实际使用商铺经营者疫情期间三个月房屋租金。故我公司免收了武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）三个月的房屋租金，并要求武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）免收转租房屋的实际使用商铺经营者疫情期间三个月的房屋租金。特此证明”的内容。一审法院另查明：2012年9月8日，武汉鑫成置业有限公司（出租方、甲方）与武汉鑫天行健商贸有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租的房屋位于鑫成俊杰大厦裙楼一层商铺，出租房屋建筑面积为1221平方米；合同签署时，乙方将12万元履约保证金汇入甲方指定的银行账户；房屋租赁期共八年，自2012年9月8日至2020年11月7日止，经营范围为商业服务；房屋租金每月70元/平方米，房屋租金从第二年开始按每年2%递增，乙方每三个月一次向甲方支付租金，乙方在每期开始的前第5个工作日或之前向甲方支付本期的租金。合同还约定有其他内容。一审法院认为，孟永祥与袁泉签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”以及第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，本案中，孟永祥受托将案涉房屋转租给袁泉承租使用，并通过个人账户实际收取租金，且已取得房屋所有权人的同意，该转租行为合法有效。不论袁泉是依据合同相对性向孟永祥主张权利，还是依据委托合同中第三人选择相对人的权利，孟永祥作为本案被告，均是适格的诉讼主体。关于合同解除问题。武汉鑫成置业有限公司于2020年6月12日、2020年6月15日两次向辣斗辣南京路火锅店发出《解除【房屋租赁合同】的通告》，并于2020年6月15日与武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）终止了《房屋租赁合同》，同日双方还办理了房屋移交手续。孟永祥与袁泉签订的《门面租赁合同》已无法实际履行，应视为此时已解除合同。故袁泉请求确认其与孟永祥签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除，符合事实与法律规定，一审法院予以支持。对于袁泉主张孟永祥退还押金48790元及已支付的2020年6月15日后的租金84569元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《门面租赁合同》解除后，孟永祥应当向袁泉返还租赁押金48790元并退还已支付的2020年6月15日后的租金84569元，且孟永祥在审理中对上述款项的退还予以认可，一审法院予以确认。对于袁泉主张孟永祥返还疫情期间三个月租金146370元的问题。武汉鑫成置业有限公司与武汉鑫天行健商贸有限公司于2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》中约定“房屋租金每月70元/平方米，房屋租金从第二年开始按每年2%递增”即2020年的房屋租金为每月81.2元/平方米。袁泉承租的房屋建筑面积为287平方米，武汉鑫成置业有限公司收取相应部分的房屋租金为每月23304.4元。武汉鑫成置业有限公司于2020年6月28日出具的《证明》中表示“我公司免收了武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）三个月的房屋租金”，即69913.2元。考虑到袁泉承租房屋经营确实受到一定程度的疫情影响，加之案涉房屋出租人已为承租人减免了部分租金，故次承租人袁泉主张减免疫情期间的部分租金具有事实依据，但应以出租人减免的范围为限，故一审法院酌定孟永祥应向袁泉返还疫情期间的租金69913.2元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、袁泉与孟永祥签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、孟永祥于判决生效之日起十日内向袁泉返还租赁押金48790元；三、孟永祥于判决生效之日起十日内向袁泉退还已支付的2020年6月15日后的租金84569元；四、孟永祥于判决生效之日起十日内向袁泉返还疫情期间租金69913.2元；五、驳回袁泉的其他诉讼请求。孟永祥如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5496元，减半收取2748元由孟永祥负担2175元，袁泉自行负担573元。因上述费用已由袁泉预交，故孟永祥在支付上述款项时，将上述费用一并支付给袁泉。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于孟永祥是否应向袁泉退还3个月租金的问题。本案中，2020年1月21日，袁泉向孟永祥支付了半年租金292740元。为响应国家政策，助力疫后经济恢复，案涉房屋所有人武汉鑫成置业有限公司免收了武汉鑫天行健商贸有限公司（孟永祥）三个月的房屋租金。武汉鑫成置业有限公司在2020年6月28日出具的《证明》中表示，该三个月房屋租金系免除实际使用房屋经营者疫情期间的租金。案涉房屋实际使用经营者系袁泉，故该租金减免的受益人应为袁泉。另一方面，孟永祥实际收取了袁泉疫情期间三个月的租金，但其并未向房屋所有人武汉鑫成置业有限公司交纳疫情期间三个月的租金，其不予退还3个月租金亦不符合公平原则。孟永祥主张武汉鑫成置业有限公司减免其三个月租金的条件是其放弃押金，但孟永祥并未提交充分的证据证明。因此，本院对孟永祥的上诉理由不予采纳。综上所述，孟永祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5496元，由孟永祥负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年四月二十五日法官助理邱冠群书记员张思远