江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终278号上诉人（原审被告）：刘永明，住江苏省丰县。上诉人（原审被告）：刘晓微，住江苏省丰县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘建全，江苏汉地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州银龙置业有限公司，住所地江苏省丰县解放东路供电公司东。法定代表人：方祥荣，该公司总经理。委托代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。上诉人刘永明、刘晓微因与被上诉人徐州银龙置业有限公司（以下简称银龙置业公司）民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0312民初5123号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘永明、刘晓微及其共同委托诉讼代理人刘建全、被上诉人银龙置业公司的委托诉讼代理人孙景波到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人刘永明、刘晓微上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，不服判决上诉标的额399752.33元，或者发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审认定2013年5月7日签订的《经营性用房安置协议书》有效错误。被上诉人银龙置业公司不是该安置协议书的适格主体。1.根据国务院颁布的行政法规《国有土地房屋征收与补偿条例》第四条规定，房屋征收部门为县级人民政府，或者其委托的有关部门。政府委托的部门应是行政事业单位，而非房地产开发企业，所以被上诉人作为涉案的房地产开发企业不具有房屋征收与补偿的主体资格。一审依据该条例第五条的规定对法律适用进行曲解，一边认定孙楼镇人民政府就涉案房屋拆迁区块制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》，拆迁区块是在孙楼镇人民政府主导下实施，拆迁主体应为孙楼镇人民政府，一边又认定被上诉人作为拆迁主体与上诉人签订的《经营性用房安置协议书》有效，前后矛盾。2.根据2011年4月22日被上诉人与丰县国土资源局签订的2011—06号《建设用地的使用权出让合同》约定，丰县孙楼镇政府负责拆迁补偿安置，被上诉人银龙置业公司承担费用，也证明被上诉人主体不适格。二、被上诉人主张的门面房实际面积错误，应当扣除被上诉人未施工的楼梯部分面积28.8㎡以及四根公共承重柱的面积。被上诉人在第二层的楼梯处一层全部没有施工，根据施工技术规定，只需预留楼梯口，该部分面积不应当予以记取。即使进行房款的结算，该部分面积也应当依法予以扣除。上诉人申请被上诉人提交房屋竣工验收图纸，被上诉人没有提交，被上诉人应当承担相应的法律责任。同时在上诉人门面房内还有四根公共承重柱，面积也应当予以扣除，当时被上诉人提供的测绘都没有均摊扣除，与事实不符。三、合同中提到的111.11㎡的住房，实际是经营性用房，且面积应当为125.15㎡，故应当依法按经营性用房补偿上诉人125.15㎡房屋。合同提到的二楼111.11㎡与公示确认的125.15㎡面积不一致，上诉人已经在一审中提交证据证明，(营业执照、丰县孙楼供销社出具的证明、向孙楼镇供销合作社)，且该部分房屋性质应为经营性用房，并非住房。四、根据上诉人选择的房子安置面积为279.85㎡，被上诉人主张的面积为288.7㎡，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值超过安置面积3%的部分的房价款应当由安置人承担，价格应当按照安置价下浮5%计算。五、关于门面房的价格的问题。上诉人认为应当按照《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》规定执行，最高每平方米不超过4300元，而非被上诉人主张的6188元/㎡，亦非一审判决的市场销售价的平均值，而且该平均值不是在2014年9月4日左右开盘时的平均值，不能体现出门面房的时间价值。况且一审法院依据被上诉人提交的销售情况表，该销售情况表是被上诉人单方制作，其中6000元/㎡的经营性用房是拆迁户转售的房价，不具有可比性、参考性。综上，上诉人认为，一审判决不当，请二审予以改判，支持上诉人的诉求。被上诉人银龙置业公司答辩称：1.我们认为合同是有效的，关于房屋的拆迁问题，被上诉人没有参与，只是对上诉人被拆迁的房屋按照政府的要求进行相应的补偿，所以才和上诉人签订了安置补偿协议书，双方签订的房屋安置补偿协议，是双方真实意思表示，是真实有效的。同时，上诉人也按照该协议占有使用了涉案房屋，因此上诉人主张合同无效没有法律依据。2.对于安置房屋的面积，一审时被上诉人已经提交了安置房屋所有权人初始登记证书，该登记书能够证明被上诉人交付给上诉人的房屋面积合计是288.7㎡。3.关于经营房和住房的差价问题，一审法院已经照顾了上诉人，对于经营房的价格没有按照我们的开盘价，而是按照我们实际销售的平均价格，而对于住宅房的价格，一审法院却按照备案价进行扣减，实际上是不公平的，损害了我们的利益。4.上诉人提到被上诉人交付的房屋面积超过合同约定的面积3%部分的价款问题，根据法律规定，超过3%的部分房屋面积的价款，不应该由上诉人进行承担。另外，本案涉及的两套房屋是上诉人强行占有的，这两套房屋与安置协议书约定的房屋是不一致的，所以面积也不可能和安置协议上载明的面积一致。同时对于房屋的面积，双方也进行了书面约定，对超出面积部分也约定了计算标准。5.上诉人提到其被拆迁的房屋是住宅还是经营房的问题，这一点被上诉人不能确认。被上诉人是按照安置协议书来履行义务，所以上诉人主张其被拆迁的房屋什么情况，与本案没有关系。为此请求驳回上诉，维持原判。一审银龙置业公司诉请：1.判令被告支付房款593181元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月22日，丰县国土资源局与原告银龙置业公司就位于丰县西侧的地块签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，双方在该合同中约定“……第四条…本合同项下的出让宗地坐落于丰县孙楼镇青年路、丰黄路西侧……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件2）。其中：主体建筑物性质住宅；附属建筑物性质商业；…其他土地利用要求1、以上规划要求按县规划局出具的《丰县钢窗厂区块控规》有关要求执行。2、如因拆迁问题，交地时间可延迟。3、该区块由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿，所需款项由竞得人全额支付。”2012年10月20日，丰县孙楼镇政府就上述地块的房屋拆迁安置补偿问题制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：“为了加快旧城改造步伐，彻底改善该区域广大居民的居住条件。经政府有关部门批准，决定对孙楼镇钢窗厂区块项目范围内的所有房屋、构筑物及附属物实施征迁……一、征迁范围青年路以南，老丰黄路以西……六、安置价格（一）住宅1、征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算。若安置剩余合法面积不足另一套安置房面积的40%，则不予安置，补偿方式按照货币补偿的标准执行。（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算……七、过渡期限及补助标准（一）过渡期限住宅选择货币补偿的，一次性计发6个月的临时安置过渡费；住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月。（二）补助标准…2、临时安置补助费。选择货币补偿的，按照房屋建筑面积，一次性计发6个月的临时安置补助费，标准为6元/㎡.月×6个月。选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估金额的10%给予一次性经营损失补偿……”2013年5月7日，原告银龙置业公司与被告刘永明、刘晓微签订《经营性用房安置协议书》（以下简称安置协议）一份，上载：“……孙楼镇人民政府为提升镇区形象，改善居住环境，经有关部门批准，对乙方的房屋及附属物进行拆迁。依据市、县相关文件等有关规定，徐州银龙置业有限公司对该地块进行开发，并对被征迁人进行安置，甲乙双方共同就房屋拆迁安置达成如下协议：一、征迁乙方使用的坐落在的房屋，房屋面积120平方米（经认证的合法面积），被征迁房屋评估145920元（见评估报告）。……五、安置地点：丰县孙楼镇小区北2#10#楼六、安置房与原房屋的价款结算：1、安置房价款：安置房房屋面积279.85平方米，金额元，应安置面积120㎡1420元/㎡金额170400元，超安置面积（10㎡以内的）10㎡3500元/㎡金额35000元，超安置面积（10㎡以外的）20㎡4000元/㎡，金额80000元，安置总合计：元2、房屋及附属物补偿金额145920元，搬迁补助费3900元，经营性损失14592元，按时搬迁费3000元，构筑物或其它补偿金额13495元；提前搬迁奖金12000元，货币补偿元，合计：192907元……十、本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行…十二、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报丰县孙楼镇人民政府一份，存档一份。十三、111.1㎡住房搬迁补助费78658.8元，上房76659元，应退1999.8元。十四、111.1㎡住房换经营性用房，按经营性用房与住房开盘价价差（优惠5%）进行结算。……”后原告银龙置业公司未按该安置协议中的约定向被告刘永明、刘晓微支付补偿金。2013年11月11日，原告银龙置业公司取得了丰县西侧地块的国有土地使用权证，地号为21-008-071-0014。2014年9月4日，原告银龙置业公司取得了丰县住房和城乡建设局颁发的金山花园1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#商品房屋的《商品房预售许可证》。2016年5月11日，原告银龙置业公司取得了安置小区金山花园1号楼1-102、110的《房屋所有权初始登记证明》，上显示该房屋坐落于丰县西侧，建筑面积为287.7㎡（128.57+159.13）。被告刘永明、刘晓微于2016年实际占有了此房屋。另查明，据丰县物价局于2014年1月6日发布的丰价房函[2014]1号《关于金山花园小区普通住宅商品房备案价格的函复》文件显示，涉案安置小区住宅房的备案价格为3335元/㎡。据原告银龙置业公司提供的金山花园商办供应和销售情况表显示，涉案安置小区经营性用房对外最高售价为6000元/㎡，平均售价为5336.92元/㎡（去掉最高售价及最低售价后计算出的截尾平均数）。被告刘永明、刘晓微被拆迁的两套房屋，其中120㎡的房屋为经营性用房，111.1㎡的房屋为住房。一审法院审理认为，第一，关于原被告签订的安置协议的效力问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以盈利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”本案中，丰县孙楼镇人民政府就涉案房屋拆迁安置事宜制定了《孙楼镇钢窗厂房屋拆迁补偿安置方案》，涉案房屋的拆迁安置补偿工作是在当地政府部门的主导下实施的，故原告银龙置业公司作为合同主体不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，涉案安置协议不因合同主体不适格而无效。第二，关于被告刘永明、刘晓微是否应支付的房屋价款的问题。一审法院认为，原被告在涉案安置协议中约定被告刘永明、刘晓微以产权调换的方式进行征迁补偿，原告银龙置业公司虽未主动向被告刘永明、刘晓微交房，但其追认了刘永明、刘晓微占有房屋的行为，故应认定其履行了交付房屋的义务，根据权利义务相统一原则，被告刘永明、刘晓微应就安置房屋按双方之间的约定及相关法律规定向被告支付相应的对价。第三，关于被告刘永明、刘晓微支付的房屋价款数额。本案中，被告刘永明、刘晓微原有房屋为120㎡的经营性用房及111.1㎡的住房，实际置换的房屋为金山花园1号楼1-102、110号经营性用房，建筑面积为287.7㎡。被告刘永明、刘晓微虽在庭审中辩称安置的两套房屋的实际面积与原告诉称的287.7㎡相差28.8㎡，但是针对这一辩解，被告并未提交证据予以证明，故根据原告提交的《房屋所有权初始登记证明》，法院对两套房屋面积共计287.7㎡的事实予以认可。原被告在安置协议中约定被告刘永明、刘晓微应支付的价款分为五部分：一、应安置面积120㎡，按1420元/㎡计算，为170400元（120×1420）；二、111.1㎡住房与经营性用房之间的开盘价价差；三、超安置面积10㎡以内的按3500元/㎡计算，为35000元；四、超安置面积20㎡以外的，按4000元/㎡计算，为80000元；五、剩余面积26.6㎡（287.7-120-111.1-10-20）按经营性用房开盘价结算。其中，第一、三、四部分价款原被告已在协议中明确为170400元、35000元、80000元，双方仅就第二、第五部分价款如何计算的问题存在争议。对于第二部分价款。原被告约定第二部分价款按住房与经营性用房之间的开盘价价差乘以111.1㎡计算，一审法院认为，双方未在涉案安置协议中明确开盘价的具体数额，原告提供的证据亦不足以证明涉案安置小区住房的开盘价为3198元/㎡、经营性用房的开盘价为6188元/㎡的事实，并且根据原告提供的证据可知，涉案安置小区的住房备案价格为3335元/㎡，经营性用房对外实际售价最高为6000元/㎡，均价为5336.92元/㎡，未达到原告所主张的6188元/㎡，且开盘价系原告在签订协议后自行确定，即使原告的主张属实，按开盘价价差计算价款仍有失公允。另外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中的第六条安置价格中规定“（一）住宅1.征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价计算…（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算”。综合考虑以上情形，一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条可知，房屋拆迁安置工作具有公益性质，应注重维护被拆迁人的利益而不应以营利为目的，因此，第二部分价款应按住房的备案价格与经营性用房平均售价的价差计算为宜，故该部分费用为222413.3元（111.1㎡×（5336.92元/㎡-3335元/㎡））。又因原被告双方在《经营性用房安置协议书》第十四条约定“111.1㎡住房换经营性用房，按经营性用房与住房开盘价价差（优惠5%）结算”，故关于第二部分价款，应为211292.63元（222413.3元-222413.3元×5%）。对于第五部分价款如何确定的问题。原被告约定剩余面积26.6㎡按经营性用房的开盘价计算，一审法院认为，原告提供的证据不足以证明经营性用房开盘价6188元/㎡的事实，另外，即使开盘价确为原告陈述的6188元/㎡，因该价格系原告在协议签订后自行确定，而根据原告提供的“金山花园商办供应和销售情况表”可知，涉案房屋所在小区的经营性用房对外实际售价最高才为6000元/㎡，均未达到原告所主张的6188元/㎡，在此情况下，如仍按原告自行确定的开盘价6188元/㎡计算房屋价款仍有失公平。因此，法院认定该部分的价款应按原告举证的“金山花园商办供应和销售情况表”中已对外实际出售的经营性房屋售价的平均价5336.92元/㎡计算，故第五部分价款为141962.1元（5336.92×（287.7-120-111.1-10-20））。因此，被告刘永明、刘晓微应支付给原告银龙置业公司的房屋价款总计为638654.73元（170400元+211292.63元+35000元+80000元+141962.1元）。庭审中，被告刘永明、刘晓微主张其应支付的总价款中应扣除补偿金192907元及过渡费87855.3元。一审法院认为，原被告在涉案安置协议中约定原告应支付的补偿金为192907元，现原告未能按约支付，为减少诉讼负累，该笔费用应从被告应支付的房屋价款中扣除。对于过渡费，一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，原告有向被告支付过渡费的义务。涉案安置协议尚未对过渡费的计算方法作出约定，但原被告在该协议中第十条约定“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，而丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》规定“住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月”、“选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估价格金额的10%给予一次性经营损失补偿”，涉案过渡费应按此规定计算。被告刘永明、刘晓微的原有房屋中111.1㎡为住房，120㎡为经营性用房，其中经营性用房的一次性经营损失补偿原被告已在涉案安置协议中确定为145920元，并已计入上述192907元的补偿金中，故原告仅应再支付被告111.1㎡住房的过渡费。涉案房屋的交付时间以被告刘永明、刘晓微实际占有房屋的时间为准，被告刘永明、刘晓微陈述其实际占有房屋的时间为2017年5月份，原告银龙置业公司反驳在被告较早之前就已经占用了房屋，但双方均未能提供证据证明具体时间，法院综合考虑涉案房屋《房屋所有权初始登记证明》上记载的登记时间，酌定实际交付房屋的时间按2016年5月11日计算。又因被告刘永明、刘晓微于2013年5月7日与原告签订安置协议，故过渡费应从2013年5月7日计算至2016年5月11日，为43995.6元（111.1㎡×6元/㎡.月×18月+111.1㎡×12元/㎡.月×6月+111.1㎡×18元/㎡.月×12月），此部分费用亦应从被告刘永明、刘晓微应支付的房屋价款中予以扣除。另有原被告在《经营性用房安置协议书》中第十三条约定，原告应向被告退还111.1㎡住房1999.8元的费用。因此，被告刘永明、刘晓微实际应向原告银龙置业公司支付的房屋价款为399752.33元（638654.73-192907-43995.6-1999.8）。关于被告刘永明、刘晓微抗辩面积误差比超过3%的部分由原告承担。一审法院认为，被告刘永明、刘晓微在原告未交付房屋的情况下自行占有了涉案房屋，涉案房屋并非安置协议上约定的安置房屋，后原告对被告的行为进行追认，原被告就此完成交付，因此，实际交付的房屋面积存在误差并非原告的行为造成，不应就此认定原告银龙置业公司存在违约，对被告的此项抗辩不予采纳。关于被告刘永明、刘晓微抗辩其住房为经营性用房。一审法院认为，涉案安置协议中载明被告刘永明、刘晓微的原有房屋为住房，刘永明、刘晓微作为完全民事行为能力人已在该协议书签字捺印，且其提供的证据不足以证明其被拆迁的房屋为经营性用房，因此，对其此项抗辩亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条、第二十五条第一款之规定，判决：一、被告刘永明、刘晓微应于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐州银龙置业有限公司房款399752.33元；二、驳回原告徐州银龙置业有限公司的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的经营性用房安置协议书是否有效；2.如果双方之间的拆迁安置协议有效，一审判决上诉人向被上诉人支付房屋差价款有无事实和法律依据；如果拆迁安置协议无效，被上诉人一审诉讼请求是否应当得到支持。二审期间，上诉人提供两组证据：证据一，提交郑州岩土工程勘查设计院出具的房屋建筑面积的测绘成果书一份，证明被上诉人安置的两套房屋面积为280.2平方米，故一审法院认定被上诉人安置上诉人的房屋面积288.7平方米不当。证据二，胡荣建签字确认的政府在拆除上诉人房屋的时候漏算的房屋面积，分别是配房漏了10.56平方米，大门旁边漏的房屋面积是7.29平方，合计是17.85平方。证明安置协议漏算了安置面积。被上诉人质证认为，对证据一的三性不予认可，既没有骑缝章又没有该公司的营业执照。况且从他们计算的依据来讲，也是不客观的，因为他计算依据的参考资料没有将竣工图纸计算在内，而且他的计算是按照房屋的平面面积进行计算的而不是建筑面积。从这些面积上也看不出来上诉人的面积，不符合建筑工程计算规则。对于证据二的“三性”不予认可，没有说房屋位置也没有说你房屋朝向，光签了一个名，不能确认。本院认为，对于证据一，因涉案房屋已经办理产权初始登记，由有权测绘部门对房屋面积出具测量结论，该结论具有法定效力，现上诉人单方委托社会测量机构就房屋再次测量并出具的测绘报告，本院不予采信。对于证据二，该证据显示由胡荣建出具，但胡荣建的身份不能确定，证据真实性无法核实。证据无出具日期，内容仅为三个算式，亦无法确认与本案的关联性，故本院不予采信。一审查明事实二审予以确认。一、关于上诉人与被上诉人签订的《经营性用房安置协议》是否有效问题。本院认为，根据一审查明事实，2011年4月22日被上诉人与丰县国土资源局签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，约定由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿事宜，但所需款项由被上诉人全额支付。2012年10月20日，丰县孙楼镇政府就上述地块房屋拆迁安置补偿问题制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，上诉人作为被拆迁人根据该方案标准获得拆迁补偿。因此，涉案小区的拆迁安置工作是由当地政府部门主导下实施。被上诉人根据与丰县国土资源局签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》约定，出资补偿地块上的拆迁户，上诉人作为被拆迁户选择产权调换方式补偿，才与被上诉人签订了案涉《经营性用房安置协议》，因此，上诉人与被上诉人签订《经营性用房安置协议》，并不违反我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关强制性规定。故，上诉人与被上诉人签订的《经营性用房安置协议》应当认定为有效。二、一审判决上诉人向被上诉人支付房屋差价款有无事实和法律依据。上诉人主张《经营性用房安置协议》中存在以下问题：1.合同中约定的111.11㎡的住房，其实为125.15㎡的经营用房。2.上诉人选择的安置房面积为279.85㎡，但被上诉人交付的面积为287.7㎡，安置房的面积误差不超过安置面积3%的部分应当由被上诉人自行承担，上诉人不应支付差价。3.被上诉人主张交付的287.7㎡房屋，但事实上存在面积误差，交付的面积实际为279.8㎡。4.对于误差面积的差价，应当按照孙楼镇政府出台的参考价4300元/㎡计算。对此，本院认为，第一，根据上诉人与被上诉人签订的《经营性用房安置协议》约定，上诉人被拆迁的房屋分为两部分，一部分为经营性用房120㎡，另一部分为住房111.1㎡，上诉人选择均安置成营业用房，现上诉人主张该协议中的被拆迁的111.11㎡住房应为125.15㎡的经营用房，但并未提供足以推翻《经营性用房安置协议》的证据，故，本院不予支持。第二，被上诉人取得的《房屋所有权初始登记证明》系经政府有权部门出具的涉案房屋的所有权登记原始凭证，该登记证明载明上诉人所占有使用的金山花园1号楼1-102、110房屋建筑面积为287.7㎡，该证明具有法律效力。现上诉人以其单方委托的社会测量机构出具的测算报告，主张涉案房屋的《房屋所有权初始登记证明》载明的面积存在误差，缺乏法律依据，本院不予支持。第三，上诉人与被上诉人签订的系安置补偿协议，且双方合同对于交付房屋与约定房屋面积存在误差的处理有明确约定，故，上诉人主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，缺乏事实和法律依据。第四，关于误差面积差价计算标准问题，因《经营性用房安置协议》约定，按照经营性用房与住房的开盘价价差进行结算，但根据查明事实被上诉人的开盘价高于其实际销售价格，一审法院参照被上诉人实际销售房屋价格的平均价作为结算标准并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘永明、刘晓微的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7296元，由上诉人刘永明、刘晓微负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年四月二日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷