山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1358号 上诉人（原审原告）：深圳市万厦居业有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区泰前街道嘉德社区彩虹新苑。 负责人：李映萱，经理。 委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合会议会展服务有限公司，住所地山东省泰安市开明路1号大众日报社记者村1号楼。 法定代表人：张峰，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合招标代理有限公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号。 法定代表人：张婷，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合工程咨询有限公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号。 法定代表人：张峰，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合土地评估有限公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号。 法定代表人：刘磊，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合税务师事务所有限公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号。 法定代表人：张峰，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合资产评估有限公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号。 法定代表人：孟建霞，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合房地产评估有限公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号。 法定代表人：高峰，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联合会计师事务所，住所地泰安市泰山区岱宗大街338-1号办公楼。 法定代表人：张峰，主任。 被上诉人（原审被告）：青岛华鹏工程咨询集团有限公司泰安东岳联合分公司，住所地泰安市泰山区岱宗大街338号1号楼1-5层16号。 负责人：张峰，经理。 被上诉人（原审被告）：青岛华鹏工程咨询集团有限公司，住所地青岛市市北区乐陵路116号505室。 法定代表人：李汇津，总经理。 以上被上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓亮，山东泰山蓝天律师事务所律师。 上诉人深圳市万厦居业有限公司泰安分公司（以下简称万厦公司）因与被上诉人山东东岳联合土地评估有限公司、山东东岳联合资产评估有限公司、山东东岳联合会议会展服务有限公司(以下简称东联公司)、山东东岳联合招标代理有限公司、山东东岳联合工程咨询有限公司、山东东岳联合税务师事务所有限公司、山东东岳联合房地产评估有限公司、山东东岳联合会计师事务所、青岛华鹏工程咨询集团有限公司、青岛华鹏工程咨询集团有限公司泰安东岳联合分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万厦公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2．判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。（一）原审判决中认定的保安、保洁等服务均属于被上诉人对于“专有部分”的管理，与本案无关。在一审中，被上诉人提供的保洁合同、保安合同中，明确约定了服务区范围，即工位、接待室、总裁办公室等，上述区域明显属于被上诉人公司内部，是对专有部分进行的管理。在公司经营过程中，聘请保洁、保安在公司内部进行服务是非常常见的，该部分费用的支出与上诉人所服务的区域无关，自行委托第三方进行管理的行为属被上诉人个人行为，被上诉人委托第三方为公司内部提供服务是经营管理的需要，其所支出的费用，是其经营管理的必然支出。而在一审中上诉人提交证据足以证明上诉人依据物业管理服务合同的约定，对写字楼及其配套设施设备、环境卫生和相关秩序等提供维护、管理等整体性服务。上诉人与被上诉人进行的管理系不同的管理服务范畴，并无交叉，被上诉人对公司内部的管理行为与是否应该交纳物业服务费毫无关系，不应成为其拒付物业服务费的理由。（二）原审法院对于本案关键事实认定错误。一审法院认定上诉人未对被上诉人“圈占”的公共走廊部分提供物业服务，但是对于一审代理人提出的“未提供保洁服务的原因”，一审法院并未进行调查认定。实际情况是因为被上诉人的违法“圈占”行为，将部分公共走廊包含在了被上诉人公司内部，对此一审判决也认定“形成单独的办公空间，由被上诉人占有使用”。对于被上诉人占有使用的“单独的办公空间”由其公司进行卫生维护也属正常，而且上诉人多次要求进入被上诉人圈占区域对公共走廊进行卫生打扫，但均被被上诉人以“这是我们公司办公区域，外人不能随便进入”为由拒绝，究其根本原因是被上诉人的违法“圈占”行为导致物业服务合同无法得到完全履行，被上诉人违约在先，其产生的违约后果不应由上诉人承担。关于保安问题，无论被上诉人是否单独聘请保安，上诉人均不负责被上诉人公司内部的安保问题，仅负责园区内部的公共安全，故被上诉人是否聘请保安与本案无任何关联性。电梯是否由被上诉人自己维修不应成为一审法院作出判决的依据，且电梯是否出现故障并维修上诉人并不知情，假使确实存在维修并支出一定的费用，也不应成为被上诉人拒交物业费的理由。首先，物业服务合同中仅约定了上诉人对电梯等公共设备具有维护的义务，而上诉人提交的电梯保养合同及保养记录足以证明上诉人按照物业合同约定履行了服务义务，被上诉人应该按照约定交纳物业费；其次，即使电梯出现故障后，被上诉人也并未向上诉人进行报修，也未举证证明上诉人怠于履行服务义务而导致其自己进行维修，在上诉人未违约的情况下，被上诉人不应拒交物业费；最后，即使维修支出了一定的费用，该费用按照物业服务合同的约定，也不应由上诉人承担。故被上诉人是否进行维修，是否支出费用，均不应成为其拒交物业费的理由。需要重点说明的是，上诉人并未因被上诉人拒绝接受卫生清扫等服务而减少人员配备，并未因被上诉人的行为而减少对公共区域及被上诉人所使用的区域内设备设施检修维护费用支出，上诉人也并未因被上诉人的行为而获利。（三）上诉人已经按照合同约定提供了符合标准的物业服务，一审判决认定“大部分义务并未实际履行”系认定事实错误。一审法院在认定部分也认可物业费“价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共有设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费”，而上诉人在一审中也举证证明上诉人依照约定对整个物业管理区域内的设备、设施、卫生、安保及其他日常管理等提供了物业服务，而且被上诉人日常使用的道路、排污管道，整楼外墙的修缮、粉刷，消防设施及电梯的维修保养等均由上诉人提供管理服务。被上诉人一审中并未举证证实涉案房屋独立于上诉人物业管理范围而存在。在一个物业管理区域内，所有业主均应根据比例（建筑面积）承担该区域内的物业管理支出，物业服务费的支出也并非一审判决中认定的“保安、保洁、电梯维修”这几项服务内容，还包括该物业管理区域内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与业主生活相关的服务所支出的费用等多项费用。上诉人对本管理区域进行管理并提供服务，其收取的物业管理费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，被上诉人拒交物业管理费，不仅损害了原告的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业管理费的业主的合法权利，不利于上诉人对涉案物业管理区域进行管理。重要的是，保洁、保安、电梯维修等本身就不属于上诉人应该提供的物业服务的范围或者是因被上诉人自身原因导致上诉人无法提供，而且在服务比重上也无法认定是“大部分义务”。故一审判决认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人违约在先，其违约后果不应由上诉人承担。在本案中被上诉人拒绝履行服务合同约定的义务，拒绝为上诉人行使职责提供便利，明显属于违反合同约定的行为，根据《合同法》第一百一十三条之规定及立法目的，对于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的应该赔偿守约方损失，而上诉人所主张的物业费数额就是“合同履行后可以获得的利益”，上诉人的诉求符合法律规定，被上诉人应该足额交纳物业费。同时，法律应该保护诚实守信者合法权益，促进社会诚信文化建设。《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第6条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。《民法通则》从基本法的角度，确认了诚实信用原则为民法的一项基本原则。在题为《坚持司法为民，坚持司法和谐，推动公正高效权威民事审判制度建设》的全国民事审判工作座谈会文件中明确要求“人民法院应当充分运用这一原则（诚实信用原则），制裁不守信用、见利忘义、不守合同、毁约的一方，保护诚实守信的一方的合法权益。对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，应认真分析其是否属于恶意抗辩，不能草率予以支持。人民法院裁判的结果应注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。在具体案件中，如果适用某一条法律的结果反而会使不守信用、见利忘义、毁约方获取不正当的利益，就应该注意考虑该条或者该几条法律的价值，是否存在两种以上的解释，或者考虑体系解释的方法，利益衡量的方法，向有利于诚实守信的一方解释，保护诚实信用一方的合法权益。总之，审判实践中应当用好、用足诚实信用这一原则，充分保护诚实信用方的合法权益，促进全社会诚信体系的建立和完善。”（摘自最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2007年第2集(总第30集)，法律出版社2007年版，第57页）“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”。在本案中，被上诉人违约在先，但在一审判决时反而因此获得了巨大利益，上诉人诚实勤勉的履行合同约定的义务反而需要承担因被上诉人违约带来的不利后果，即将面临巨大的经济损失，这明显不符合社会主流价值观，也在变相的鼓励违约行为的发生。（二）被上诉人的违约行为不应成为拒交物业费的理由。在一审庭审中，上诉人已经充分举证证明了上诉人已经按照物业服务合同约定提供了物业服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被上诉人应该足额交纳物业服务费。即使一审法院审理认为上诉人未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，也只能是根据被上诉人的诉求，责令上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而不是直接突破法律的规定，对上诉人应收的物业费进行打折收取。物业费收费标准属于行政部门（物价局）的职责范围，法律并未赋予司法部门该项职权，且具体定价标准涉及极为专业的领域，法院直接认定难以令人信服。重要的是，无论《合同法》还是最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规均仅仅规定了违约方应承担违约责任，也就是说即使一审法院认为上诉人存在违约行为，也只能根据被上诉人的诉求进行违约认定，而无权进行打折处理。三、一审法院过度使用“自由裁量权”，不利于“类案同判”原则的贯彻实施。关于法律在该类纠纷中未赋予法官“自由裁量权”，上文已经论述，在此不再赘述。“类案同判”原则是国家为了统一法律适用标准，限制“自由裁量权”过度使用，避免出现类似案件判决结果相差较大的情况而发布的指导意见。“类案同判”原则的实施，意味着一个案件的判决将会对该区域相类似的案件产生直接的影响。结合本案一审判决结果，业主偶尔打扫一下公司（住宅）门口的卫生，更换一下门口照明灯泡，是否也可以根据“类案同判”原则认定业主“履行了大部分义务”，从而将物业费交纳标准进行打折？违约成本的低廉，可观的预期利益，必然将导致大量的物业服务纠纷的出现，也将导致大量的物业公司陷入经营困难，形成恶性循环。法院的判决应该引导良好社会风气的形成，而不应成为违约者获利的依据，防止出现“彭宇案”式的不良社会影响。同时，对于与该案件相似的“类案”，山东省高级人民法院在（2015）鲁民申字第960号民事裁定书中就有过相关论述。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，不符合“类案同判”原则。为此，上诉人请求贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求，以切实维护上诉人的合法权益，彰显法律的尊严和公平正义。 山东东岳联合土地评估有限公司、山东东岳联合资产评估有限公司、山东东岳联合会议会展服务有限公司、山东东岳联合招标代理有限公司、山东东岳联合工程咨询有限公司、山东东岳联合税务师事务所有限公司、山东东岳联合房地产评估有限公司、山东东岳联合会计师事务所、青岛华鹏工程咨询集团有限公司、青岛华鹏工程咨询集团有限公司泰安东岳联合分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 深圳市万厦居业有限公司泰安分公司向一审法院起诉请求：1.判决十被告共同向原告支付物业服务费297360.3元；2.判决十被告共同向原告支付违约金43771.44元；3.本案诉讼费、保全费等费用由十被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月19日，原告（乙方）与泰安鲁邦房地产开发有限公司（甲方）签订泰安丽景花园三期商业楼前期物业管理服务委托合同，约定甲方委托乙方对丽景花园商业楼项目实行专业化、一体化的物业管理服务，地理位置泰安市岱宗大街1388号，建筑面积36615.68平方米，电梯9部，停车位地下车位300个，地上车位100个，绿化面积4200平方米，物业类型商业、写字楼，商业物业管理服务费2.6元／月／平方米。2016年9月27日，山东东岳联合中介服务培训集团有限公司（现更名为被告山东东岳联合会议会展服务有限公司）与泰安鲁邦房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，购买位于泰安市××街××号××花园××号楼××层××号房屋，房屋代码××，预测建筑面积3002.19平方米。该合同第十九条约定：本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.6元／月／平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取；价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。上述房屋现登记在被告山东东岳联合会议会展服务有限公司名下，登记面积为3812.31平方米，房屋位于整体商业楼东首，一层至顶层5层，已形成单独的办公空间，由山东东岳联合会议会展服务有限公司占有使用。被告在庭审中认可除青岛华鹏工程咨询集团有限公司外，其他被告在不同时间以租赁或借用办公室的方式在涉案楼房办公，但时间不定，办公室也有调换，现在所有被告除青岛华鹏工程咨询集团有限公司外都在此地办公，具体哪个被告占用了哪个办公室当庭无法统计。原告述称对除被告山东东岳联合会议会展服务有限公司外的其他被告具体占用涉案房屋情况不了解，因为原告的工作人员无法进入涉案房屋。原告认为除青岛华鹏工程咨询集团有限公司外，其他被告作为该房屋的使用人，接受原告提供的物业服务，应交纳相应的物业服务费，被告青岛华鹏工程咨询集团有限公司作为被告青岛华鹏工程咨询集团有限公司泰安东岳联合分公司的总公司，应当对其债务承担连带责任。根据被告提交的被告与泰安市保丽洁物业管理有限公司签订的长期保洁合同及物业服务费票据、与泰安今康保安服务有限公司签订的保安管理服务合同、收费票据、电梯维修票据等证据显示，涉案房屋的保洁、保安服务由被告自行选任的上述公司提供，电梯维修亦由被告自行解决。庭审中，原告明确要求被告共同向原告支付物业服务费297360.3元的具体计算标准及时段为从2017年7月1日至2019年12月31日，按照3812.31平方米乘以2.6元每平方米每月乘以欠费时长30个月。原被告均称涉案商业楼没有成立业主大会并选任业主委员会。 一审法院认为，原告与泰安鲁邦房地产开发有限公司签订的泰安丽景花园三期商业楼前期物业管理服务委托合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与泰安鲁邦房地产开发有限公司签订物业管理委托合同，为涉案商业楼提供物业服务，被告系商业楼业主，虽然原被告之间并未直接签订物业服务合同，但依据前引规定，原告可依据其与泰安鲁邦房地产开发有限公司签订的合同享有权利、履行义务。因涉案房屋系位于涉案商业楼东首的独立区域，根据被告提交的被告与泰安市保丽洁物业管理有限公司签订的长期保洁合同及物业服务费票据、与泰安今康保安服务有限公司签订的保安管理服务合同、收费票据、电梯维修票据等证据证实，涉案房屋的保洁、保安等服务均由被告自行选任的上述公司提供，电梯维修亦由被告自行解决，原告在庭审中亦认可其工作人员无法进入涉案房屋，故上述前期物业服务合同中原告应履行的大部分义务并未实际履行，原告依据前期物业服务合同约定的收费标准向被告主张权利，缺乏事实依据，一审法院不予支持。鉴于原告依据前期物业管理服务合同的约定，对丽景花园三期房屋及其配套设备设施，整体环境卫生和相关秩序已提供整体性维护、管理服务，被告山东东岳联合会议会展服务有限公司作为受益人，应承担一定的物业服务费用，综合分析本案情况，一审法院酌定被告山东东岳联合会议会展服务有限公司参照前期物业服务合同物业收费标准的10%向原告支付物业服务费。原告要求其他被告承担物业服务费，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、被告山东东岳联合会议会展服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万厦居业有限公司泰安分公司物业服务费29736元；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6416.98元，保全费2225.66元，合计8642.64元，由原告深圳市万厦居业有限公司泰安分公司负担7778.38元，被告山东东岳联合会议会展服务有限公司负担864.26元。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”万厦公司与泰安鲁邦房地产开发有限公司签订物业管理委托合同，为涉案商业楼提供物业服务，东联公司系商业楼业主，虽然双方并未直接签订物业服务合同，但该物业合同对东联公司和万厦公司具有约束力。东联公司拒缴物业费的行为违反了物业合同的约定，应承担违约责任。万厦公司主张按月累计计算违约金系对自身权利的处分，对其主张的违约金43771.44元，本院予以支持。同时，鉴于东联公司自行进行部分公共设施的维修、清洁及部分公共空间的安保，客观上减少了物业服务方的支出，基于公平原则，本院酌定东联公司支付万厦公司主张的物业的50%，即148680元。综上，东联公司应支付万厦公司物业服务费及违约金共计192451.44元。 综上所述，深圳市万厦居业有限公司泰安分公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初5477号民事判决； 二、山东东岳联合会议会展服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市万厦居业有限公司泰安分公司物业服务费及违约金共计192451.44元。 四、驳回深圳市万厦居业有限公司泰安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6416.98元，保全费2225.66元，由深圳市万厦居业有限公司泰安分公司负担3766.84元，由山东东岳联合会议会展服务有限公司负担4875.8元。二审案件受理费3273.6元，由深圳市万厦居业有限公司泰安分公司负担1286.6元，由山东东岳联合会议会展服务有限公司负担1987元。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年四月九日 书记员 左文静