辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1394号原告（案外人）：李娜，女，1988年12月1日出生，汉族，住辽宁省凤城市。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路**。法定代表人：衣景斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市浑南新区高科路****/div>法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。原告李娜因与被告大连金广建设集团有限公司（以下简称“大连金广公司”）、第三人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称“星瑞房产公司”）、第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称“鑫恒达房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，于2020年8月24日依法公开开庭对本案进行了审理。原告李娜，被告大连金广公司的委托诉讼代理人于帅，第三人星瑞房产公司和鑫恒达房产公司的共同委托诉讼代理人杨烁、郭忠凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜向本院提出诉讼请求：请求解除对位于沈阳市浑南区沈营大街38-6号1-3-1（建筑面积75.86㎡的住宅）的查封，标的金额人民币547,056元。事实和理由：被执行人鑫恒达房产公司与沈阳梵思美居家居装饰有限公司于2016年5月19日签署《房屋抵顶工程款协议》，将涉案房屋抵顶给沈阳梵思美居家居装饰有限公司，原告为沈阳梵思美居家居装饰有限公司员工，在抵顶协议签订后，公司将涉案房屋转让给原告，并约定房款中的281,156元为该公司任职期间的奖金及提成来支付房款，之后2016年9月30日交付沈阳梵思美居家居装饰有限公司265,900元为现金，总计547,056元，作为全部购房款。原告与鑫恒达房产公司于2016年6月30日前签订了《商品房买卖合同》，为配合开发商办理过户于2016年9月29日签署转让协议及授权委托书。于2016年10月18日办理房屋入住审批手续。（2020）辽01执异848号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请，使用法律错误，理由如下：一、原告签署《商品房买卖合同》时并不知道案涉房屋已经被查封，属于善意取得。法院并没有做到对查封涉案房屋进行公示义务，查封属于违法查封，根据《最高人民关于关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。未办理登记手续的，不得对抗其他已办理登记手续的查封、扣押、冻结行为。原告在与第三人签署《商品房买卖合同》时，开发商向其出示了“五证”，原告有理由相信该涉案房屋权属无任何争议。二、原告对涉案财产的占有属于《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，能够排除执行的情形。鑫恒达房产公司与沈阳梵思美居家居装饰有限公司于2016年5月19日签署《房屋抵顶工程款协议》，将涉案房屋抵顶给沈阳梵思美居家居装饰有限公司，该协议是在涉案房屋查封之前签署，且原告与鑫恒达房产公司签订的《商品房买卖合同》也是在涉案房屋查封之前，合同约定交付房屋日期亦在查封之前。原告无其他用于居住的房屋，且已支付全部购房款。三、根据合同法二百八十六条规定，本案原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋属于折抵工程款的房屋之一，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，原告享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，法院应支持原告的诉讼请求。大连金广公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认能够排除执行的，需要四个前提条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本案的原告并不符合上述情形，因为原告签订的买卖合同签订时间、占有使用（本人入住）、付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间（以沈阳市中级人民法院对各当事人在执行裁定书中认定的时间和事实为准）均晚于我方采取保全查封日期。因此，不能排除我方的执行行为，理应予以驳回。原告的情形并不符合上述规定的情形。结合最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》法〔2019〕254号第124条的规定，【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的处理规定。确立了按照执行异议26条进行处理，明确了在查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书这一基本适用前提，并同时规定了“基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”更何况案涉争议，原告在查封前并未取得有效的法律文书，当然也不能排除执行。另外，对债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，在《理解与适用》304页进行了充分的阐述，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，进一步明确了对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定（复议规定第28、29条）对抗债权人的执行。设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。案涉房屋，原告是通过以物抵债的形式，主张对房屋享有所有权以此来对抗、排除执行行为，故依据上述观点，不能直接排除。本案的原告并不是案涉工程的实际施工人和承包单位，不享有建设工程优先受偿权，与最高人民法院作出的生效的裁判所确认的法律事实不符，在最高人民法院审理的案件中，其一存在已生效的法律文书，其二排除妨碍的情形中，必须建立在确认当事人已经享有建设工程优先受偿权，而本案中原告均与最高人民法院确认的事实不符，因此不能参照适用。关于置换房屋的意见，经我方核实，星瑞房产公司和鑫恒达房产公司的房屋全部抵押且已被法院查封，根本不能保证债权的实现，将损害我公司的合法权益，不存在换封的可操作性及可能性。因此，我方不同意星瑞房产公司及鑫恒达公司的换封请求。星瑞房产公司和鑫恒达房产公司述称，一、答辩人同意本案原告的诉讼请求。大连金广公司查封的鑫恒达房产公司开发建设的房屋，查封之前已经由本案原告合法占有，法院应认定本案原告为房屋的所有权人；二、答辩人同意用自有的尚未出售的写字间置换被大连金广查封的房产。另外，答辩人星瑞房产公司尚有由大连金广公司承建的并且尚未出售的写字间、商业网点等房产，写字间面积约9685平方米；商业网点面积约2790平方米，以上两处房产市值约1.8亿元，足以置换鑫恒达房产公司被查封的房产，并且足以抵偿欠付大连金广公司的工程款。综上所述，恳请贵院充分考虑答辩人的合理建议，并认真考虑本案原告业主的合法权益，同意答辩人的陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连金广公司诉被告星瑞公司、鑫恒达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理期间于2016年8月11日保全查封了鑫恒达公司及星瑞公司包括案涉房屋在内的多套房产。本院于2017年12月19日作出（2016）辽01民初312号民事判决。宣判后，大连金广公司、星瑞公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执1257号。本案在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达房产公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）。”“本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封。”查封期限至2022年8月11日。后李娜向本院提出执行异议申请，本院于2020年7月18日作出（2020）辽01执异848号执行裁定，驳回案外人李娜的异议。李娜不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，李娜向法庭提供鑫恒达房产公司与沈阳梵思美居家居装饰有限公司于2015年5月19日签订的《装饰工程施工合同》，记载：沈阳梵思美居家居装饰有限公司总承包沈阳浑南新区沈营大街38-8#1门样板间工程。李娜亦提供鑫恒达房产公司与沈阳梵思美居家居装饰有限公司签订《房屋抵顶工程款协议》、《关于（梵思美居家居装饰有限公司）抵账（沈阳鑫恒达房地产开发有限公司）（锦园房屋）转让李娜个人协议书》、委托书、（2019）辽0112民初13200号民事判决书等证据材料，用以证明：鑫恒达房产公司以其锦园项目商品房一套价值547,056元（房屋地址：沈营大街38-6号1-3-1，面积75.98㎡，房屋价款547,056元）抵顶沈阳梵思美居家居装饰有限公司部分工程款，该抵顶事实经法院判决认定有效，沈阳梵思美居家居装饰有限公司授权鑫恒达房产公司直接将涉案房屋过户给原告。同时，庭审中，李娜亦向法庭提供《商品房买卖合同》、向沈阳梵思美居家居装饰有限公司支付房款收据、鑫恒达房产公司出具的入住审批单、无其他房产证明，用以证明李娜作为案涉房屋的合法权利人，于2016年6月30日前与开发商鑫恒达房产公司签订了《商品房买卖合同》，于2016年10月18日办理房屋入住审批手续，以及李娜名下无其他房产。另查明，李娜提交的（2019）辽0112民初13200号民事判决书中“本院认定事实如下：……2016年9月29日原告（沈阳梵思美居家居装饰有限公司）与鑫恒达房产公司签订抵债协议（1）鑫恒达房产公司以沈营大街38-6号1-3-1号房屋抵偿装修合同（1）的工程款547,056元，该合同已履行完毕。……”再查明，案涉房屋存在在建工程抵押，目前该房屋仍处于抵押状态。在本案审理过程中，经本院到案涉房屋所在园区的物业公司查询显示，案涉房产所在园区于2016年7月4日开始陆续办理入住，办理入住需缴纳物业费等前期费用。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人李娜就位于沈阳市浑南区的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案情况，分析认定如下：关于对于查封时间的确认问题。本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书保全查封星瑞公司、鑫恒达公司房产。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封。”故案涉房产的查封时间应认定为2016年8月11日，且查封作为一种保全方式，对外具有公示的效力，并非特指查封公告，故涉案查封具有法律效力。本案中，原告提出基于抵顶取得案涉房屋，并认为该抵顶协议经人民法院民事判决书认定有效。经审查，原告提供的沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13200号民事判决书中“本院认定事实如下：……2016年9月29日原告（沈阳梵思美居家居装饰有限公司）与鑫恒达房产公司签订抵债协议（1）鑫恒达房产公司以沈营大街38-6号1-3-1号房屋抵偿装修合同（1）的工程款547,056元，该合同已履行完毕。……”根据上述认定事实，沈阳梵思美居家居装饰有限公司与鑫恒达房产公司签订《房屋抵顶工程款协议》时间为2016年9月29日，而沈阳梵思美居家居装饰有限公司与原告签订《关于（梵思美居家居装饰有限公司）抵账（沈阳鑫恒达房地产开发有限公司）（锦园房屋）转让李娜个人协议书》时间亦为2016年9月29日，上述日期均在本院查封之后，李娜与鑫恒达房产公司签订《商品房买卖合同》的落款日期处空白。故原告要求排除执行的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李娜的诉讼请求。案件受理费9,271元由李娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月十二日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。