安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终455号 上诉人（原审被告）：周恒圣，男，1980年12月14日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市和县。 被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道3200号万达广场五楼。 负责人：郑涛，该分公司经理。 委托诉讼代理人：丁俊韬，安徽明博律师事务所律师。 上诉人周恒圣因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称深圳市万象美物业马鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初3158号民事判决，向本院提出上诉。本院2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周恒圣、被上诉人深圳市万象美物业马鞍山分公司委托诉讼代理人丁俊韬出庭接受询问。本案现已审理终结。 周恒圣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.全部诉讼费用由深圳市万象美物业马鞍山分公司负担。事实和理由：1.其提交的物业费发票备注所交物业费为2015年7月1日至2018年4月16日，并非一审判决中所述拖欠物业费2015年1月1日至2019年6月30日，且万达广场室外步行街业主发票均有注明。2.一审认定深圳市万象美物业马鞍山分公司在马鞍山市物业管理中地砖损坏及时更换，不属实。3.其在一审中提交的Ｕ盘可以说明深圳市万象美物业马鞍山分公司负责人王燕及前台工作人员清晰阐明马鞍山万达步行街物业不属于深圳市万象美物业马鞍山分公司管理，也未提供过任何物业服务；深圳市万象美物业马鞍山分公司拒收万达广场室外步行街业主所交的物业费；万达广场室外步行街业主从未起诉过周恒圣。故一审法院认定事实不清，请求依法支持其诉请。 深圳市万象美物业马鞍山分公司辩称，1.周恒圣上诉请求依法改判或发回重审存在程序错误，依法不应支持；2.周恒圣确实交了2015年7月1日至2018年4月16日物业费，但半年内交一次，故其诉请清单中请求自2015年1月1日至2019年6月30日期间周恒圣剩余所欠物业费3.一审认定其在物业服务中存在瑕疵，周恒圣上诉时未看清楚判决内容。4.公司负责人为郑涛，王燕的存在不可信。5.一审起诉状加盖了单位公章，与周恒圣所述不符。 深圳市万象美物业马鞍山分公司向一审法院起诉请求：1.判令周恒圣向其支付马鞍山万达广场室外步行街9栋215号商铺物业服务费7733.04元（自2015年1月1日起至2019年6月30日止）；2.由周恒圣承担因拖欠物业费而产生的违约金2319.91元，合计10052.95元；3.周恒圣承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月28日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司作为甲方与周恒圣作为乙方签订了《马鞍山万达广场前期物业服务协议》一份，约定由甲方为乙方购买的位于马鞍山万达广场9栋215室商铺（建筑面积：72.45平方米）提供前期物业管理服务，前期物业管理是指：自马鞍山万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司签订《马鞍山万达广场前期物业服务合同》约定的委托管理期限起始日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业的管理。甲方为乙方提供如下物业管理服务：一、房屋建筑公用的日常维修、养护和管理。二、公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。三、市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理。四、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理。五、委托范围内各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的日常管理。八、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、甲方向业主（含乙方）和物业使用人收取下列费用：1.物业服务费（不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；2.政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用;等等。并约定物业服务费标准：马鞍山万达广场（销售物业商铺部分）物业服务费按合同建筑面积每平方米每月3.5元收取，自房屋交付（含视为交付）之日开始记收，每6个月为一个结算周期。业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日2‰支付违约金。本协议签订后，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司为周恒圣购买的商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，依据协议约定周恒圣应交纳2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费13693.05元（72.45平方米×3.5元/每月/每平方米×54个月），扣除已交纳的5960.28元，尚欠物业费7732.77元未交，经多次催要未果，以致成讼。另查明，深圳市万象美物业马鞍山分公司在马鞍山万达广场室外步行街物业管理工作中在地砖损坏及时更换、卫生保洁方面存在瑕疵。再查明，2016年9月16日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准变更名称为大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。2019年9月24日，大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市市场监督管理局核准变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。 一审法院认为，1.深圳市万象美物业马鞍山分公司（原名称：大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司）与周恒圣签订的《马鞍山万达广场前期物业服务协议》，合法有效，应受法律保护。深圳市万象美物业马鞍山分公司为周恒圣购买商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，周恒圣作为案涉物业业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对深圳市万象美物业马鞍山分公司要求周恒圣支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。2.因深圳市万象美物业马鞍山分公司在物业管理中存在瑕疵，可适当减少物业费，结合本案查明的事实，本院酌定周恒圣以拖欠物业费7732.77元的95%即7346.13元向深圳市万象美物业马鞍山分公司交纳。3.周恒圣关于聊天记录不能作为判定依据、深圳市万象美物业马鞍山分公司从未给过且拒绝提供物业服务、深圳市万象美物业马鞍山分公司指使万达商业管理有限公司收取万达步行街业主的物业管理费且不开具发票或收据等抗辩意见，因未能提交证据予以佐证，故不予采纳。4.关于深圳市万象美物业马鞍山分公司主张的违约金，因合同中起算时间约定不明确，故对深圳市万象美物业马鞍山分公司的此项诉请，不予支持。遂判决：一、周恒圣于判决生效之日起十日内一次性向深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7346.13元。二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司的其它诉讼请求。案件受理费26元，由深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司负担1元，周恒圣负担25元。 二审中，周恒圣提交如下证据：证据1.支付宝收款码及退款图片2张，证据2.深圳市万象美物业马鞍山分公司员工与周恒圣电话录音，上述证据证明深圳市万象美物业马鞍山分公司拒绝为其提供物业服务，并拒收物业费。 本院组织深圳市万象美物业马鞍山分公司对上述证据进行了质证。深圳市万象美物业马鞍山分公司质证意见认为，1.支付宝收款码无法证明是其公司的；2.关于缴费被退费的问题，因其公司为万达金街商户提供物业服务过程中，需要向马鞍山万达商管公司借用大型扫地设备，因此与马鞍山万达商管公司有内部约定，由业主直接向马鞍山万达商管公司缴纳物业费，扣除部分费用后再转交本公司。在业主入住时，已明确告知其向马鞍山万达商管公司缴纳物业费。3.电话录音无法证明对方的真实身份，对其合法性、真实性存在异议。本院认证意见：周恒圣提交的照片及录音材料无其他证据佐证，真实性无法核实，故不予认定。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案是一起因业主和物业公司双方违约而引起的物业服务合同纠纷，二审争议焦点为：一审判决周恒圣向深圳市万象美物业马鞍山分公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7346.13元是否恰当。首先，深圳市万象美物业马鞍山分公司与周恒圣对双方之间存在物业管理服务合同均无异议，深圳市万象美物业马鞍山分公司应当按照合同约定完全履行物业管理服务义务，周恒圣作为业主应当按合同约定支付物业管理服务费用。其次，周恒圣认为已缴纳2015年7月1日至2018年4月16日的物业服务费。按照物业服务合同约定，该期间周恒圣应当缴纳的物业费应为8494.76元（72.45平方米×3.5元/每月/每平方米×33.5个月），周恒圣实际上缴纳4438.80元，且周恒圣不能提供其与深圳市万象美物业马鞍山分公司之间就物业费优惠达成协议的相关证据，故不能认可其已足额缴纳了2015年7月1日至2018年4月16日期间的物业费。深圳市万象美物业马鞍山分公司虽然主张2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，但在一审起诉时已将周恒圣已缴纳部分物业费予以扣除，仅对自2015年1月1日至2019年6月30日期间尚欠物业服务费部分主张权利。再次，深圳市万象美物业马鞍山分公司在一审认定其在物业服务中存在瑕疵，未提起上诉，应视为认可一审判决所列违约行为属实，而周恒圣未按照合同约定及时支付物业管理服务费用，亦属违约，根据法律规定，双方当事人均违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。一审法院基于深圳市万象美物业马鞍山分公司物业服务与管理存在瑕疵，酌定周恒圣按约定的95%计付物业费7346.13元（7732.77元×95%），各自责任认定较为公允，应予维持。最后，深圳市万象美物业马鞍山分公司应积极与业主协商沟通，并及时采取有效补救措施，消除物业服务与管理中存在的瑕疵，全面履行约定和法定的维修、养护、管理和维护义务。 综上所述，周恒圣的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52元，由周恒圣负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  费长城 审判员  郝静静 二〇二一年四月十三日 法官助理艾海涛 书记员戴婧 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。