安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终727号 上诉人（原审被告）：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：张正位，该公司总经理。 委托诉讼代理人：詹涛，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏冰，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张蕊，女，1988年2月13日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 上诉人安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖公司）因与被上诉人张蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉山湖公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张蕊的诉讼请求。事实和理由：一、相互矛盾的行政行为并存，法院并非当然采信之后作出的行政行为，泉山湖公司提交的用地、规划、建设、预售、验收等各种证照，张蕊并无异议，一审法院也对该组证据真实性予以确认，且与之对应的各行政行为至今未被撤销，仍合法有效，这些行政行为同样“具有确定力及执行力”。现状是多个行政行为并存，强拆相关行政行为本身并不能否定更多行政机关作出的、更规范的、仍然有效的行政行为。本案强拆行政行为不是纠错，而是侵权。在行政行为存在矛盾的情况下，应对行政行为进行审查。二、案涉房屋并非违法建筑，商品房买卖合同未违反法律、法规的强制性规定。案涉房屋取得了《建设工程规划许可证》及《规划核实合格证》，符合规划。作为规划主管机关，淮南市自然资源和规划局作出《关于要求查处联华•金水城项目部分建筑的函》，反而是基本事实不清，未提供泉山湖公司违反规划高程的具体事实，未援引法律依据，不具有合法性。《关于拆除泉山水库违法建设的函》认定案涉房屋位于泉山水库管理范围内（校核水位线61.07米以下），违反了《安徽省水工程管理和保护条例》第二十六条第一款第三项“在堤身、护堤地和水库大坝、渠道、水闸、电站管理范围内建房……”之规定，因此根据该条例第三十二条规定，要求拆除。但水库“库区管理范围”与“坝区管理范围”是不同概念，案涉房屋不在坝区管理范围内。《安徽省水工程管理和保护条例》第十七条规定：“（三）水库库区的管理范围为其周围移民线、征地线或者调整土地线以下的区域”，其中所提及的“周围移民线、征地线或者调整土地线”均非校核水位线，校核水位线并非安徽省划定水库库区管理范围的标准，案涉房屋不在库区管理范围内。因此，淮南市水利局的行政行为基本事实不清，适用法律依据错误，不具有合法性。此外，行政机关的强拆行为属于行政强制执行，但未依照法定程序进行，存在多项程序违法的情形。三、张蕊迟延提交贷款资料，其违约行为导致房屋不能及时交付，至少应分担房屋灭失的风险。四、张蕊只是签订合同，支付首付款，未取得房屋所有权，且能否取得具有不确定性，因此并非房屋如有增值，增值部分就属于张蕊的损失，对张蕊单方委托评估的行为更不应认可，一审判决泉山湖公司赔偿增值损失无事实依据。 张蕊未作书面答辩。 张蕊向一审法院起诉请求：判决泉山湖公司立即返还张蕊购房款920000元并支付违约金305000元（按照房屋价款总额的10%计算）、资金占用利息损失43700元（以920000元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准，自2019年8月26日起暂计算至起诉之日，此后继续计算至款清之日止）、房屋增值损失500000元（评估总价3550000元减去购房总价3050000元）、评估费5000元、装修设计费损失60540元及交通差旅费损失50000元，合计1884240元。一审中，张蕊当庭增加诉讼请求：判决解除其与泉山湖公司签订的《淮南市商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2019年8月25日，张蕊与泉山湖公司签订了《淮南市商品房买卖合同》（现售），约定：张蕊购买泉山湖公司开发的联华金水城（推广名称：雍景湾）J02幢101号（2层）房屋，面积271.16平方米，总价3050000元，其中2019年8月25日前支付首期房价款920000元，余款2130000元向按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同附件十二补充协议中注明，合同签订后，任何一方无正当理由要求终止或解除合同的，由提出终止或解除合同申请的一方承担违约责任，并按房屋价款总额的10%赔偿合同相对方损失；买受人在签署合同时选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料……超过一个月出卖人有权解除合同并买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，张蕊向泉山湖公司交纳了首付款920000元，剩余房款未按揭贷款，尚未支付。该房屋已在淮南市商品房网上备案确认。 2019年9月19日，张蕊与安徽青莲建筑装饰工程有限公司签订《装饰设计合同》一份，约定对泉山湖J2-101进行装修设计。同日，安徽青莲建筑装饰工程有限公司出具收条一份。2019年10月3日，安徽青莲建筑装饰工程有限公司又出具收条一份。 2019年12月10日，泉山湖公司发出《解除函》一份，载明：“我公司与贵方于2019年8月25日签订《淮南市商品房买卖合同》，贵方购买我公司开发的联华金水城雍景湾项目J02幢101号房屋一套，贵方已支付购房款人民币920000元。合同中对付款方式、付款期限及违约责任等内容做出了约定。现我公司在此函告贵方：1.自贵方收到本函之日起解除双方签订的《淮南市商品房买卖合同》；2.请贵方于收函之日起3日内与我公司联系沟通解除合同后的相关事宜。” 2020年8月11日，安徽富友房地产土地评估有限公司向估价委托人张蕊出具皖富[2020]淮南评字第（A165）号房地产估价报告，估价结果：张蕊位于淮南市田家庵区联华金水城（雍景湾）J02栋101、201住宅房地产市场价值评估为355万元。同日，该评估公司出具收款收据一份，载明：交款单位张蕊，评估费5000元，并盖有安徽富友房地产土地评估有限公司淮南田家庵分公司财务专用章。 一审另查明，2018年9月20日，淮南市城乡规划局曾向泉山湖公司颁发淮规核证（2018）65号建设工程规划核实合格证，内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，经核实，本建设工程符合规划条件，颁发此证。 2019年11月26日，淮南高新技术产业开发区（山南新区）城市管理行政执法分局和淮南市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局向泉山湖公司下达淮高（山）限拆字[2019]1号限期拆除通知书，内容为：“依据淮南市自然资源和规划局《关于要求查处联华•金水城项目部分建筑的函》（淮自然资规函[2019]170号）和淮南市水利局《关于拆除泉山湖水库违法建设的函》，你公司建设的联华•金水城项目J01、J02、J03、J04、J39五栋住宅楼未按批准规划高程实施，且低于千年一遇校核洪水位61.07米高程线。现责令你公司即日内自行拆除联华金水城项目J01、J02、J03、J04、J39五栋住宅楼。逾期不拆除，高新区管委会将依法组织强制拆除，拆除费用由你公司承担。”此后，张蕊所有的联华金水城J02-101号房屋被强制拆除。 一审法院认为，关于张蕊请求解除与泉山湖公司签订的《淮南市商品房买卖合同》。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉房屋未按照批准规划高程实施，且低于千年一遇校核洪水位61.07米高程线，违反了法律法规的强制性规定，因而张蕊与泉山湖公司之间签订的《淮南市商品房买卖合同》由于标的物系违法建筑而无效。关于泉山湖公司提出的案涉房屋五证齐全，淮南市城乡规划局也向其颁发了《建设工程规划核实合格证》，案涉房屋符合法定和约定的标准，是合法建筑的意见，因行政行为一旦作出，即具有确定力及执行力，即便泉山湖公司所述属实，依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十四条第二款“公民、法人或者其他组织对行政机关作出的行政处罚，有权申诉或者检举；行政机关应当认真审查，发现行政处罚有错误的，应当主动改正”的规定，行政机关有自我纠错的职责和权利。故对泉山湖公司提出的行政机关具体行政行为违法的意见，不予采信。由于案涉房屋为违法建筑，张蕊与泉山湖公司签订的商品房买卖合同自始无效。故不存在解除商品房买卖合同的问题，亦不存在泉山湖公司请求张蕊承担或分担房屋灭失风险的问题。 根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，泉山湖公司将违法建筑出售给张蕊，对合同的无效具有过错，张蕊无过错，故泉山湖公司应当赔偿张蕊合理的相应损失。对于张蕊诉请的各项损失，评判如下：一、关于购房款920000元。案涉房屋为违法建筑，已被拆除，不存在返还的情形，张蕊向泉山湖公司支付了920000元购房款，有购房合同、付款凭证在卷佐证，故对该项诉请予以支持。二、关于违约金305000元。因案涉房屋为违法建筑，张蕊与泉山湖公司签订的商品房买卖合同自始无效，故不能按无效合同的约定请求支付违约金，对于张蕊的该项请求依法不予支持。三、关于资金占用利息损失43700元。张蕊交付的房屋首付款920000元被泉山湖公司实际占用，泉山湖公司应当赔偿张蕊利息损失。因自2019年8月20日起，同期同类贷款利率更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对张蕊主张的利息43700元中的合理部分39100元（920000元×4.25%×1年），依法予以支持；对2020年8月26日之后的利息，以920000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至价款实际付清之日止。四、关于房屋增值损失500000元、评估费5000元。经审查，张蕊虽仅支付了案涉房屋的首付款，剩余房款未依约按揭贷款，但案涉房产市场价值有估价机构的报告予以证明，鉴于张蕊支付了首付款920000元，故泉山湖公司应当赔偿张蕊房屋增值损失150820元[（3550000元－3050000元）×920000元÷3050000元）］，并承担评估费1508元（5000元×920000元÷3050000元）。五、关于装修设计费损失60540元。经审查，张蕊虽提供了装饰设计合同、收条，但未有相关发票、付款凭证予以佐证，证据不足，且案涉房屋尚未交付，欠缺房屋装修条件，对该项诉请不予支持。六、关于交通差旅费损失50000元。经审查，张蕊的起诉状上所写的住所地为淮南市，其提交的证据无法证明其往返深圳、香港、合肥、北京等地系处理案涉房屋买卖合同及购房款退款相关事宜，证据不足，对该项诉请不予支持。 综上所述，张蕊的诉讼请求，部分予以支持。判决：一、安徽泉山湖置业有限公司于判决生效后十日内返还张蕊购房款920000元，赔偿张蕊利息损失39100元（截至2020年8月25日）、房屋增值损失150820元、评估费1508元，以上合计1111428元；对2020年8月26日之后的利息，以920000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至价款实际付清之日止；二、驳回张蕊的其他诉讼请求。案件受理费21758元，减半收取10879元，由安徽泉山湖置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、一审判决认定涉案商品房买卖合同无效是否妥当；二、一审判决泉山湖公司返还张蕊全部购房款，赔偿张蕊房屋增值损失是否妥当。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为，本案双方当事人之间存在商品房买卖合同关系。根据已查明事实，虽然泉山湖公司在与张蕊签订商品房买卖合同时取得了《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程规划核实合格证》等相关证件，但淮南高新技术产业开发区（山南新区）城市管理行政执法分局、淮南市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局下发的《限期拆除通知书》中明确认定，泉山湖公司未能按照批准规划高程实施，且低于千年一遇校核洪水位61.07米高程线。根据该通知书的认定，泉山湖公司在建造案涉房屋时存在未按批准的规划建造的情形，而且低于千年一遇校核洪水位高程线，存在安全隐患，违反了法律的强制性规定。泉山湖公司认为强拆属于侵权，淮南市自然资源和规划局作出的《关于要求查处联华•金水城项目部分建筑的函》基本事实不清，但泉山湖公司的主张并未经法定行政程序得到确认，其主张缺乏事实和法律依据。因此，一审判决认定泉山湖公司与张蕊之间签订的商品房买卖合同无效并无不当，泉山湖公司对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。 关于第二项争议焦点，本院认为，依照法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同无效，且涉案房屋是由于泉山湖公司被行政机关认定为“未按批准规划高程实施”而被强制拆除，该行政行为未经法定程序被依法撤销前，可以作为认定泉山湖公司存在过错的依据，而张蕊对此并无任何过错。因此，泉山湖公司应返还张蕊购房款，并赔偿相应损失。泉山湖公司上诉称，张蕊迟延提交贷款资料，其应分担涉案房屋灭失的风险，但涉案房屋被强制拆除与张蕊是否迟延提交贷款资料并无关联，泉山湖公司要求张蕊承担房屋灭失风险缺乏依据，应全额返还购房款。关于房屋增值损失，根据已查明事实，涉案房屋已办理网备登记，被强制拆除也与张蕊无关。由于合同无效，涉案房屋被强制拆除，导致张蕊无法取得涉案房屋产权，也无法获得由此产生的相应房屋增值利益，该部分增值利益应当属于张蕊的损失，泉山湖公司应予赔偿。泉山湖公司虽对张蕊单方委托评估不予认可，但并未提供反驳证据。因此，一审判决泉山湖公司赔偿增值损失并无不当，泉山湖公司对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，泉山湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14803元，由安徽泉山湖置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  魏宁 审判员  陈燕 二〇二一年四月二日 法官助理李德彪 书记员江子怡