江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终276号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：胡军，男，1959年4月24日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：汤成花，女，1959年9月4日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：胡海峰，男，1984年8月7日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：郭田田，女，1989年3月18日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）因与被上诉人胡军、汤成花、胡海峰、郭田田物业服务合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金明物业公司上诉请求：1、维持一审民事判决第一项，撤销一审民事判决第二项，改判支持上诉人一审中主张的垃圾费、停车费及违约金的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实部分错误。1、垃圾处理费。苏价工（2009）60号《江苏省城市生活垃圾处理收费管理暂行办法》第三条明确规定污染者付费。被上诉人是业主，居住使用房屋、车库，必然产生垃圾，应当承担垃圾处理费，一审法院没有支持是错误的。本案一审法院强行将上诉人的款项划走并冻结其银行账户，证明上诉人没有收取业主的垃圾费，上诉人与盛世嘉缘业主委员会签订的两份《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》均没有约定上诉人收取垃圾费，业委会主任也到海州区城管局说明没有让金明物业公司收取垃圾费的事实。故上诉人没有义务代替业主缴纳垃圾费，一审法院认为2012年9月1日至2020年6月30日住户垃圾处理费1410元已列入物业管理公共服务费，不另收取等认为缺乏事实和法律依据。2、违约金。被上诉人长期拖欠物业费等费用，经上诉人催缴，被上诉人不缴纳构成违约，应承担违约金。上诉人与盛世嘉缘业主委员会签订的两份《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》第二条第五款约定：乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三，并对无故不缴纳有关费用拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等。据此，一审法院查明及另查明等及本院认为的车位费、违约金、计算时间的期限等均缺乏事实和法律依据。3、停车费。被上诉人缴纳停车费应以上诉人提供物业服务的期间计算，一审法院认定从上诉人张贴通知时间开始计算停车费错误。上诉人与盛世嘉缘业主委员会签订的两份《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》第三条第一款约定：业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车位停放管理费用，所收取费用归物业公司所有。一审法院对上诉人举证的上述两份委托合同断章取义，认为上诉人系2016年7月12日张贴车辆停车管理占用费用每月60元，故自2016年7月16日起算停车占用费用较适宜，计算至2020年6月30日等的表述缺乏事实和法律依据。4、金明物业公司不服（2019）苏0791号行初165号行政判决书和（2019）苏07行终178号行政判决书，依法向江苏省高院申请再审，2020年11月10日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏某1311号行政裁定，驳回连云港金明物业服务有限公司的再审申请。金明物业公司依法向连云港市人民检察院申请抗诉。2021年1月8日，连云港市人民检察院作出连某八部控行受[2020]2号行政监督案件受理通知书，决定予以受理。据此，（2019）苏0791号行初165号行政判决、（2019）苏07行终178号行政判决书均认定事实错误，适用法律错误，判决错误，再审法院裁定判决驳回金明物业公司的再审申请缺乏事实和法律依据。5、依据《江苏省物业管理条例》第五十一条、第九十三条，上诉人主张的公共水电费、垃圾处理费、车位费、物业费、二次供水电费、违约金等均有证据在案佐证，均有法律依据，一审法院查明认定的不符事实与本院认为的理由缺乏事实和法律依据。综上，根据本案的事实及新证据，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，对本案中止审理。被上诉人胡军、汤成花辩称，我方于2007年入住涉案小区，因室外下水道发生损坏无法使用，与上诉人沟通无果、不予修理的情况下，5号楼二单元住户自行缴费寻找外面修理人员修理屋外给排水两次，均有当时修理施工现场照片为证，为此造成2016年未缴纳物业管理费用。上诉人的合同签到2018年终止。关于垃圾运输费用，被上诉人无法接受。请问上诉人2020年合同有哪位业主参与，什么时间和地点，签订时为何没有业委会委员签字。上诉人没有物业资质证件。小区四个大门存在没有门禁栏杆设备，小区大门可以随意进入车辆，小区卫生杂乱无章，小区配备保安只有两、三名且为65到70岁老年人，根本无法保障小区安危。后因创建卫生文明城市，街道组织到小区帮助清理小区卫生，有街道方面出具文件为证，2020年因疫情小区安装大门门禁设施。被上诉人的确有苏Ｇ×××××和苏Ｇ×××××两辆车，但苏Ｇ×××××这辆车一直停放在隔壁振兴时代广场停车场内，有证据证明。上诉人通知住户车辆登记为苏Ｇ×××××停在小区内，时间为2015-2017年，但上诉人并没有施画任何停车位置给被上诉人，上诉人的物业管理极差，导致其与小区95%的业主产生物业管理纠纷。被上诉人所有5-1-501及6-1-102号房从2016年8月份老人去世一直未有居住，有供水、供电和燃气证明。一审法院的判决，被上诉人已经履行。被上诉人胡海峰、郭田田未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。金明物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令胡军、汤成花、胡海峰、郭田田给付物业服务费用、二次供水电费、垃圾处理费30277.01元及违约金17481.33元，合计47758.34元(自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算违约金)；2、本案诉讼费用由胡军、汤成花、胡海峰、郭田田承担。一审法院认定事实：2012年9月1日，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，约定多层住宅物业费每平方0.35元每月，泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用业主均摊，合同有效期限自2012年9月1日至2015年8月30日。合同还约定业主缴纳车辆停放管理费用，所收取费用归物业公司所有。2014年7月15日，盛世嘉缘业主委员会出具证明一份，证明其与金明物业公司签订的上述合同系根据小区物业面积计收服务费用，该费用用于支付员工工资和保洁工资等费用。2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，约定多层住宅物业费每平方0.45元每月，泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用业主均摊，合同有效期限自2015年9月1日至2018年9月1日。合同还约定车辆停放管理费用，所收取费用归物业公司所有。2016年7月12日，金明物业公司张贴通知中载明车辆停放费用为每辆每月60元。2012年9月1日至2020年6月，金明物业公司代缴了相应的水电费。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因金明物业公司不服申请行政复议，连云港市城市管理局（以下简称市城管局）于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。金明物业公司仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决驳回金明物业公司的诉讼请求，金明物业公司再上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求金明物业公司在接到本催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因金明物业公司未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，胡军、汤成花系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区5号楼2单元302室（房屋建筑面积为116.91平方米）、5号楼1单元501室（房屋建筑面积为116.91平方米）、6号楼1单元102室（房屋建筑面积为78.52平方米）、5号楼8号车库（建筑面积为13.95平方米）、5号楼3号车库（建筑面积为13.95平方米）、6号楼10号车库（建筑面积为20.72平方米）业主。上述产权证面积共计未缴纳2012年9月1日至2020年6月30日期间物业费、公共水电费。胡军所有苏Ｇ×××××号小型普通客车一辆，注册发证日期为2010年6月1日。胡海峰系胡军、汤成花儿子，郭田田系胡海峰妻子。胡海峰名下车辆牌号为苏Ｇ×××××，发证日期为2017年6月21日。一审法院认为，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订的两份《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，胡军、汤成花作为小区业主，应当根据合同的约定缴纳物业管理费用。物业服务收费，是业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。另，上述合同均约定物业管理服务费标准以房产证面积为准，涉案房屋及车库均有房产证，故金明物业公司有权主张涉案房屋及车库的物业服务费。金明物业公司主张自2012年9月1日至2020年6月30日期间物业费、公共水电费、垃圾处理费。关于胡军、汤成花欠缴的物业费，涉案3套房屋总面积312.34平方米，2015年7月1日至2015年8月30日期间物业费312.34平方×0.35元/平方×2个月=218.638元，2015年9月1日至2020年6月30日物业费8152.074元（0.45元/平方×58个月×312.34平方米）；涉案3间车库总面积48.62平方米，2012年9月1日至2015年8月30日物业费612.612元（0.35元/平方×36个月×48.62平方米），2015年9月1日至2020年6月30日物业费1268.982元（0.45元/平方×58个月×48.62平方米），上述物业费用共计10252.30元。关于公共水电费，金明物业公司主张缴费期间自2015年7月1日至2020年6月30日，胡军、汤成花所有的三套住宅公共水电费共计900元（5元×60个月×3）。金明物业公司主张2012年7月、8月的公共水电费30元，该费用不在《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》约定的物业管理期间内，且金明物业公司垫付证据不足，一审法院不予支持。关于金明物业公司主张的自2012年9月1日至2020年6月30日垃圾处理费1410元的诉讼请求，根据海州城管局的征收决定书中“认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元”及《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》规定“对已实施物业管理的小区，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取”，故，对金明物业公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于金明物业公司主张的车位费，金明物业公司并未主张胡军、汤成花家庭车辆购买日期，结合合同最初虽约定停车管理费但未明确费用标准，金明物业公司系2016年7月12日张贴车辆停车占用费每月60元，故自2016年7月16日起算停车占用费较适宜，计算至2020年6月30日，苏Ｇ×××××号费用为2850元（60元×47.5个月），苏Ｇ×××××费用为自2017年7月起至2020年6月30日共计36个月，2160元（60元×36个月），上述停车费合计5010元。关于金明物业公司主张的物业费、二次供水电费、垃圾处理费违约金的诉讼请求，金明物业公司未举证物业服务费、二次供水电费未按期缴纳造成的实际损失情况，一审法院将违约金调整为自2020年1月起至实际履行之日止，按年利率6%计算。金明物业公司提交的证据证明因垃圾处理费征缴导致金明物业公司承担滞纳金52800元，产生该部分滞纳金系因诉讼等原因造成，且垃圾处理费应包括在物业服务费，违约金已经计算，故不再重复计算。因涉案房屋及车库的所有权人系胡军、汤成花，胡海峰、郭田田对涉案房屋及车库不享有所有权，无证据证明约定由胡海峰、郭田田承担物业费用，故金明物业公司主张胡海峰、郭田田承担物业费、公共水电费、违约金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，胡军、汤成花应支付金明物业公司物业服务费10252.30元、二次供水公摊电费900元及违约金（自2020年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。胡海峰、郭田田经一审法院合法传唤，既未到庭应诉，亦未向法庭举证，依法应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，一审法院判决：一、胡军、汤成花于判决发生法律效力之日起十日内给付金明物业公司物业费10252.30元（欠缴期间2012年9月1日至2020年6月30日）、公共水电费900元（欠缴期间2015年7月1日至2020年6月30日）、车位费5010元（欠缴期间2016月7月16日至2020年6月30日）及违约金（自2020年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回金明物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费994元（金明物业公司已预交），由金明物业公司负担658元，由胡军、汤成花负担336元，胡军、汤成花负担部分于给付上述款项时一并给付金明物业公司。二审期间，上诉人金明物业公司向本院提交以下证据：1、2020年11月10日江苏省高级人民法院（2020）苏某1311号行政裁定书，证明江苏省高院依据连云港中院的错误判决作出的裁定缺乏事实和法律依据，上诉人对裁定不服；2、连云港市人民检察院2021年1月8日作出的连检行监[2021]32070000002号通知书、2021年1月4日作出的连某八部控行受[2021]2号行政监督案件受理通知书，证明（2019）苏07行终178号行政判决认定事实、适用法律错误，判决错误。上诉人对178号行政判决不服，依法向连云港市人民检察院申请抗诉，连云港市人民检察院经审查认为符合受理条件，决定予以受理。据此，一审法院依据178号行政判决作出的本案一审民事判决第二项缺乏事实和法律依据，请求二审法院对本案中止审理；3、2014年8月15日，盛世嘉缘业主委员会、金明物业公司的《通知》一份、收取停车费票据七张、按照中院行政判决让物业公司通过其他途径寻求救济，金明物业公司向小区业主收取垃圾费票据三张，证明通过未缴纳的业主在每季度的首月1-15日缴纳电费，多层二次泵房每月每户5元，服务费每平方米每月0.35元，车辆停车占用费每辆每月60元等；2012年9月1日委托合同，2015年9月1日合同，2016年7月12日张贴通知在载明车辆停放每辆每月为60元（一审法院认定），据此，一审法院判决书关于车位费的表述及计算时间错误。经质证，被上诉人胡军、汤成花对上述证据无异议。被上诉人胡军、汤成花提交以下证据：照片五张，证明小区物业管理不到位，吊车是当时我家水管堵了，去修理水管的。经质证，上诉人金明物业公司质证意见为：是违建改造，是10号楼一单元、4号楼二单元申请维修基金。经审查，本院对上诉人及被上诉人提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、上诉人金明物业公司是否有权收取2018年9月之后的物业费用；2、垃圾处理费应否由被上诉人另行交纳；3、被上诉人交纳车位费的期间如何认定；4、被上诉人欠付的相关费用应否支付违约金。本院认为，虽然金明物业公司与盛世嘉缘业主委员会于2015年9月1日签订的自治管理委托合同约定的期限自2015年9月1日至2018年9月1日，但2018年9月1日后，金明物业公司实际在盛世嘉缘小区提供了物业服务，故金明物业公司有权主张2018年9月1日之后的物业费用。关于垃圾处理费，上诉人金明物业公司虽不服（2019）苏0791行初165号行政判决书及（2019）苏07行终178号行政判决书，连云港市人民检察院对金明物业公司的申请予以受理，但该两份行政判决书尚未被撤销，仍具有法律效力，金明物业公司主张收取垃圾处理费依据不足，本院不予支持。关于车位费期间，本院认为，涉案自治管理委托合同并未约定车位费的具体金额，且金明物业公司也未对车位进行一一管理，一审法院依据金明物业公司张贴停车占用费的时间即2016年7月12日作为起算时间并无不当，本院对此予以维持。对于违约金问题，本院认为，综合被上诉人所举证据以及双方当事人的庭审陈述，能够证明金明物业公司存在管理服务不到位的情形，金明物业公司存在违约行为，故本院对金明物业公司要求被上诉人支付违约金的上诉请求不予支持。综上，上诉人金明物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人金明物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年四月八日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。