广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初661号原告：吴树生，农民。原告：何秀云，农民。被告：广西鸿聚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450221564025692X（换），住所地：广西柳江县拉堡镇农贸北大街276号。法定代表人：覃柳民，该公司总经理。委托代理人：杨柳霞，系该公司会计。原告吴树生、何秀云诉被告广西鸿聚房地产开发有限公司（以下简称鸿聚房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法由审判员李美艳适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。书记员朱娜担任记录。原告吴树生、何秀云，被告鸿聚房开公司的委托代理人杨柳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴树生、何秀云诉称，原告于2014年3月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的融水县融水镇玉华中路鸿聚园商住楼第一座4单元403号商品房一套。原告根据合同约定分别于2014年3月24日将首付款人民币叁拾贰万玖仟柒佰壹拾伍元（￥329715.00）、2014年9月18日将××民币伍万元整（￥50000.00）转帐至被告帐户，合计总房款叁拾柒万玖仟柒佰壹拾伍元（￥379715.00）全部支付到被告指定帐户。根据《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房应于2014年12月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有在预定的期限内建成该楼房，导致2015年11月30日才将商品房交付原告。在此期间原告多次向被告提出交房请求，被告均以各种理由推脱、逃避。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款之约定，出卖人向买受人按日支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，现提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、判令被告广西鸿聚房地产开发有限公司向原告吴树生、何秀云支付延期交房违约金人民币叁万柒仟伍佰玖拾壹元（￥37591.00）；二、判令被告广西鸿聚房地产开发有限公司继续履行合同，并配合原告吴树生、何秀云办理房屋所有权登记手续；三、判令被告广西鸿聚房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。原告吴树生、何秀云对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：商品房买卖合同，证明原被告双方对买卖房屋达成了协议；证据二：销售不动产统一发票，证明原告吴树生、何秀云向被告鸿聚公司融水分公司支付预收购房款329715元；证据三：中国工商银行借款凭证，证明原告向银行贷款的5万元也已经打到被告指定的账户上；证据四：收据（一张），证明被告收取了原告的房产证工本费、印花税等费用260元；证据五：收款收据（二张），证明原告已经向被告支付了购房款329715元、购房税款总额7594.3元；证据六：鸿聚园商住楼小区入伙通知书、鸿聚园商住楼小区入伙须知，证明2015年11月28日原告收到被告的通知，通知原告2015年11月30日办理交房手续，但原告是在2015年12月5日才去签订入伙须知。被告鸿聚房开公司答辩称：一、违约金按照合同约定计算没有错，但双方订立合同时约定的违约金按已付购房款的万分之三计算过高，并且被告目前没有能力支付这么高的违约金；二、房产证的办理，按照合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人在交房后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，办理房产证没有逾期违约，双方的办理权利义务尚不明确，被告可以配合原告去办理，被告是出卖人只是代办义务，如果原告说收了他们的工本费费用就要帮他们办好房产证的话，那被告可以把工本费等费用退回给原告，但因为某些不可预见的因素不能办理的话，也不是原告的责任，合同并没有约定被告一定要帮原告办证；三、诉讼费由谁承担由法庭判决。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据一：建房承包合同复印件，证明因承建方的原因才导致我们逾期交房。经过开庭质证，被告对原告提供的证据一至六均无异议，但认为收取房产证工本费、印花税等费用，只是代办；收取购房税款总额只是代收客户契税，之后交给税务机关；不认可原告是在2015年12月5日办理的入伙手续，认为双方交房时间为2015年11月30日。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。原告对被告提供的证据一有异议，认为与本案无关，本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年3月24日，原、被告签订了合同编号为GF-2014-0078的《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设位于融水县融水镇玉华中路鸿聚园商住楼第1幢4单元403号商品房一套，总价款为379715.00元。合同第六条约定了付款方式及期限：买受人按照其他方式付款，买受人于2014年3月24日前交清首付款金额人民币叁拾贰万玖仟柒佰壹拾伍元整（￥329715.00），余款人民币五万元整（￥50000.00）向银行贷款。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经建设、施工、监理设计、勘察五方联合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为执行政府的法律规定或配合政府执法而引起的延迟；3、非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；4、双方约定，在交房前，买受人应全额付清房款总款，如买受人未办妥银行按揭或未付应付房款，则交房期顺延。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定了关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年1月24日，原告吴树生向广西鸿聚房地产开发有限公司融水分公司交纳购房首付款329715.00元。2014年9月18日，原告吴树生作为借款人向中国工商银行股份有限公司融水县支行（××）借款用于个人自营性住房贷款，中国工商银行股份有限公司融水县支行将原告吴树生的50000元贷款转入广西鸿聚房地产开发有限公司融水分公司指定账户。此后，被告鸿聚房开公司于2015年11月30日才向原告吴树生、何秀云交付所购房屋，被告已逾期交房333天。原告吴树生、何秀云认为被告鸿聚房开公司未按合同约定按时交付符合约定条件的房屋，该行为已构成违约，遂提起诉讼，请求法院判如所诉。另查明，广西鸿聚房地产开发有限公司融水分公司没有法人资格，其隶属被告鸿聚房开公司，经营范围为受主体公司委托，替主体公司接洽房地产开发经营业务，负责人为覃柳民。本院认为，原、被告于2014年3月24日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方必须共同遵守全面履行。本案中，被告鸿聚房开公司没有按双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间向原告履行交房义务，构成违约。现双方对购房、交款以及逾期交房的事实均无异议，并明确表示愿意继续履行合同，予以确认。原告吴树生、何秀云主张按合同约定逾期交房超过90天，应按已交付房价款的每日万分之三计付违约金，有事实依据，本院予以支持。因合同中对于违约金有明确的约定，且约定的违约金不存在明显过高的情形，被告鸿聚房开公司称其虽逾期交房但按已交付房价款的每日万分之三计付违约金过高的抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告鸿聚房开公司所称逾期交房系承建方的原因造成的抗辩意见，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告吴树生、何秀云要求被告鸿聚房开公司按照合同约定支付逾期交房的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。经核算，被告鸿聚房开公司应向原告吴树生、何秀云赔偿的损失数额为37933.53元（379715.00元×0.0003×333天）元。但因原告吴树生、何秀云诉请的金额为37591.00元，依照民诉法中不诉不理的原则，本院只对其诉请金额予以确认。至于原告吴树生、何秀云请求被告鸿聚房开公司配合办理房屋所有权登记手续是否合理的问题，按照双方在合同第十五条之约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”从该条款看，双方约定被告鸿聚房开公司为办理产权登记向产权登记机关提供资料备案的义务，但未约定由被告鸿聚房开公司为原告吴树生、何秀云办理房屋所有权登记的义务，上述约定，被告鸿聚房开公司提交资料备案仅为协助办证义务，且被告鸿聚房开公司于2015年11月30日将该商品房交付原告，至原告吴树生、何秀云起诉之日未超过约定期限，庭审中，被告鸿聚房开公司亦表示会积极配合原告吴树生、何秀云办理房产证登记，因此，原告请求被告鸿聚房开公司配合办理房屋所有权登记手续的主张，本院依法不予支持。但被告鸿聚房开公司应当按约定履行向产权登记机关提供该商品房的权属登记备案资料义务，以便于原告办理房屋所有权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西鸿聚房地产开发有限公司支付逾期交房违约金37591.00给原告吴树生、何秀云；二、驳回原告吴树生、何秀云的其他请求。本案受理费740元，减半收取370元，由被告广西鸿聚房地产开发有限公司承担，原告已预交，本院不再办理退款，待被告交付上述款项时一并支付给原告。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员  李美艳二〇一六年六月七日书记员  朱 娜