湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初4580号原告：湖北中旅（集团）有限公司，住所地：武汉市武昌区体育馆路1号。法定代表人：付汉桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏少林，国浩律师（武汉）事务所律师。委托诉讼代理人：刘天兵，国浩律师（武汉）事务所律师。被告：武汉鑫华银房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街纱帽正街。法定代表人：陈义平，该公司董事长。委托诉讼代理人：余旸，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：李厚轩，湖北得伟君尚律师事务所律师。第三人：湖北省中国旅行社有限责任公司，住所地：武汉市武昌区中北路54号宏城金都A座2401室。法定代表人：范志识，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢胜兰，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳霞，湖北英达律师事务所律师。第三人：湖北丽江饭店有限公司，住所地：武汉市武昌区体育馆路5号。法定代表人：万幼云，该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏，该公司员工。原告湖北中旅（集团）有限公司（以下简称中旅集团公司）与被告武汉鑫华银房地产开发有限公司（以下简称鑫华银公司）、第三人湖北省中国旅行社有限责任公司（以下简称中旅社公司）、湖北丽江饭店有限公司（以下简称丽江饭店）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中旅集团公司的委托诉讼代理人夏少林、刘天兵，鑫华银公司的委托诉讼代理人余旸、李厚轩，中旅社公司的委托诉讼代理人卢胜兰、吴艳霞，丽江饭店的委托诉讼代理人王骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中旅集团公司向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除原告、第三人与被告于2011年4月8日签订的《土地使用权转让补偿协议书》；2.判决被告按同地段同类型同面积房屋价值向原告赔偿未还建房屋损失7019.6万元；3.判决被告按同地段同类型同面积房屋租金标准向原告赔偿自2014年7月1日始至实际清偿未还建房屋赔偿款之日止的租金损失（计算至2019年9月30日的租金为2170.9695万元）；4.判决被告承担本案诉前财产保全费5000元、保函保费95000元、案件受理费505550元、鉴定评估费150000元。事实与理由：原告和第三人拟向政府申请交易双方共有的位于武昌区体育馆路5号地块的9.3亩国有划拨土地使用权（武房地籍洪房字第××号，以下简称“案涉土地使用权”），被告拟受让案涉土地使用权。2011年4月8日，原告、第三人与被告签订了《土地使用权转让补偿协议书》（以下简称“《补偿协议》”）。各方约定，若被告成功取得案涉土地使用权，则应向原告支付土地转让补偿款人民币2500万元，并自取得案涉土地建设施工许可证2年内就地还建原告权属建筑面积不少于3500㎡、还建第三人权属建筑面积不少于2500㎡的房屋，作为对原告和第三人的安置补偿。各方并约定该协议自被告就案涉土地使用权竞价成功或中标或者政府批准此次转让并取得土地使用权之日起生效。2012年3月1日，被告向原告出具《承诺函》：我方已于2011年4月29日通过公开竞价的形式成功摘牌取得了武汉市武昌区体育馆路5号地块的国有建设用地使用权与开发权。将于2012年5月份全部完成该地块范围内房屋的清退工作，6月份可全面正式启动土地开发建设工作。我方向贵方承诺，待大楼建成后，我方立即办理贵方3500平米还建面积的土地证及房产证。2012年4月15日，武汉市国土资源和规划局与被告签订《国有建设用地使用权成交确认书》。该确认书载明被告于2011年4月15日在武汉土地交易中心以挂牌方式竞得位于武昌区体育馆路、编号为S（2011）001号的国有建设用地使用权，并载明经市人民政府批准，案涉土地使用权成交后，被告应将6000平米商业建筑面积还建给原土地使用人。其后，案涉土地使用权进行了使用权变更登记，为被告办理了权属证号为“武国用（2013）第188号”的土地使用权证书，被告取得了案涉土地使用权。但时至今日，被告仅向原告支付了2500万元转让款，案涉土地仍未施工建设，现已被作为收费停车场使用多年。按照约定，被告应于2012年6月取得案涉土地建设施工许可证，并于2014年6月30日前就地还建原告权属建筑面积不少于3500㎡房屋。但因已变更登记于被告名下的案涉土地至今仍未施工建设且开工遥遥无期，致使原告房屋还建权益无法实现。根据申请人的申请，贵院依法委托鉴定机构对被告武汉鑫华银房地产开发有限公司名下位于武昌区体育馆路5号拟开发还建的3500平方房地产的价值及租金进行了评估。武汉银建房地产评估咨询有限公司出具了（鄂）银建放估字（2019）第230号房地产估价报告。根据估价报告，估价对象房地产价值为7019.6万元，估价对象房地产租金在2014年7月1日至2014年12月31日的租金为2030280元，2015年的租金为4088700元，2016年的租金为4117260元，2017年的租金为4145820元，2018年的租金为4174800元，2019年1月1日始至2019年9月30的租金为3152835元。现暂计算至2019年9月30日的租金共计2170.9695万元。鑫华银公司辩称：一、原告要求解除《土地使用权转让补偿协议》及相关协议没有事实依据。（一）答辩人已按《土地使用权转让补偿协议》约定履行了相应的义务。2011年4月8日，答辩人与原告及第三人中旅社公司签订《土地使用权转让补偿协议》。协议约定原告及第三人申请政府有关部门挂牌出让其位于武昌区体育馆路5号原告及第三人共有使用权的国有划拨土地，地块面积约定9.3亩。若答辩人取得该地块使用权，答辩人向原告支付土地转让补偿款2500万元，就地还建原告建筑面积3500平方米房屋，还建本案第三人建筑面积2500平方米房屋，作为对原土地使用人的安置补偿。协议约定还建房屋在答辩人取得建设工程施工许可证后2年内交付，具体座落、位置、户型，待答辩人取得项目设计规划批准后另行商定。协议还约定原告及第三人负责项目地块范围内原地上建筑物的全部承租户解除租赁关系，将拆迁房屋交付答辩人。合同签订后，答辩人按约定向原告付清了补偿款2500万元。原告及第三人申请挂牌出让了标的土地，2012年4月15日，答辩人通过挂牌方式竞得标的土地，与武汉市国土资源和规划局签署了《国有建设用地使用权成交确认书》。2019年4月1日，答辩人取得建设工程施工许可证。除尚未交付还建房外，答辩人已履行了其他全部义务。交付还建房按协议约定在答辩人取得建设工程施工许可证后2年内交付。（二）答辩人不存在违约行为。1、原告认为答辩人违背2012年3月1日《承诺函》内容，是原告的误解，不能成立。原告在起诉状中以答辩人承诺“2012年6月可全面正式启动土地开发建设工作”为由，认为答辩人应于2012年6月取得案涉土地建设施工许可证并于2014年6月30日前就地还建面积不少于3500平方米房屋，是因为原告对房地产项目开发程序不熟悉，导致的对答辩人《承诺函》内容的误解，错误地认为启动土地开发建设工作即是土地动工建设。房屋地产开发是一个庞大而复杂的系统工程，正式动工建设前，须向发改委进行项目备案，办理建设用地规划许可，委托相应机构进行工程方案设计，取得环保、人防、消防、地铁等相关部门的批准，办理建设工程规划许可，完成拆迁后，才能申领建设工程施工许可证，取得工程施工许可后才能动工建设，项目动工建设前须办理各种审批手续达数拾项，不可能在2个月内完成。如一切顺利房地产开发项目时间周期也要5年左右，如一个环节不顺，项目周期可能达8-10年，类似情况比比皆是。本案中，答辩人承诺“2012年6月可全面正式启动土地开发建设工作”，是指启动项目的开发程序，包括办理动工前的相关手续，不能简单地理解为开工建设。答辩人2012年4月15日签署土地成交确认书，2013年3月6日签订土地出让合同，按正常程序不可能在2012年6月开工建设。况且，答辩人2012年3月1日出具该《承诺函》时，尚未取得该国有土地使用权。原告认为答辩人违反承诺，未在2012年6月取得项目土地建设工程施工许可证，并于2014年6月30日前交付还建房屋构成违约，不能成立。2、《土地使用权转让补偿协议》约定的答辩人向原告交付还建房的条件未成就，答辩人未交付还建房不违反协议约定。《土地使用权转让补偿协议书》第二条第二款第（4）约定“自丙方（答辩人，下同）取得拟转让地块建设施工许可证2年内，丙方应还建于甲方（原告）”不少于3500平方米的房屋”以及第五条第5项丙方权利义务中“于取得该地块建设施工许可证2年内，向甲、乙方交付还建房屋”。当事各方之所以约定取得建设工程施工许可证后2年内交付还建房屋，是因为取得建设工程施工许可证动工建设有很多前置条件，不确定因素较多，当事各方都无法作出准确判断，不能确定取得施工许可证的准确时间。协议约定取得建设工程施工许可证后2年内交付还建房屋，是附条件地履行还房义务，不是附期限履行义务。附条件履行义务是以所附条件是否成就作为是否履行义务的依据。本案中，答辩人2019年4月1日取得项目施工许可证，按合同约定交付还建房的时间应为2021年4月1日前，答辩人现在尚未交付还建房不违反协议约定。二、答辩人未动工建设不是因为答辩人原因造成的，是因为新的武汉市建筑日照规划管理规定的出台，和原告及第三人未能按约定全部解除土地上原住户的承租关系所致。根据我国《建筑工程施工许可管理办法》规定，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，未取得施工许可证的一律不得开工。该办法还规定申领施工许可证必须先取得建设工程规划许可证，提供施工场地完成拆迁、具备施工条件的证明文件。本案所涉工程投资额28000万元，建筑面27000多方米，开工前依法必须申领施工许可证。取得建设工程规划许可证和完成施工场地的拆迁是本案所涉项目申领施工许可证的必要前置条件。（一）新的武汉市建筑日照规划管理规定的出台导致国土资源与规划之前制定的《规划设计条件》无法设计出符合新规定的建筑方案，规划部门不得不调整规划设计条件，这是答辩人取得建设工程规划许可证时间较长的原因。2010年12月20日，武汉市国土资源和规划局针对案涉土地制定的《规划条件》（武规条字【2010】第210号），具体内容为：容积率控制在4.1以内，主体建筑高度控制在60米以内，裙楼建筑高度控制在25米以内。2011年1月19日，武汉市国土资源和规划局出台《武汉市建筑日照规划管理办法（试行）》（武土资规发【2011】9号），该规定的出台导致按原规划条件无法设计出符合新规定的建筑方案。2012年4月15日答辩人签署土地成交确认书时，国土资源部门使用了原规划条件。答辩人申请建设用地规划许可时，国土资源部门也按原规划条件批准答辩人的用地许可。答辩人取得土地后就于2012年5月与中南建筑设计院股份有限公司签订《建设工程设计合同》，委托该专业设计单位按国土资源部门的规划设计条件进行建筑工程方案设计。当答辩人将中南建筑设计院根据土地出让时的“规划设计条件”制作的设计文件提交规划管理部门审批时，该设计文件方案无法通过审批。后设计单位多次调整设计方案，答辩人也做了大量工作协调市国土地规划局、市政府多次召开专题会议研究，仍无法通过。市政府和国土地规划局的意见是调整规划，以确保建筑设计方案符合新的建筑日照管理规定。不得已，答辩人按国土地规划管理部门的要求，2018年3月21日委托武汉市土地利用和城市空间规划研究中心对建筑高度调整的可行性进行论证，在建筑高度可以设计至100-150米的情况下，2018年5月24日答辩人再次委托中南建筑设计院进行建设工程方案设计。直至2019年1月8日，市国土规划局才向答辩人重新颁发了《建设用地规划许可证》，调整了《规划设计条件》。（【2019】003号），项目现规划条件容积率4.1不变，建筑高度从之前的控制在60米以内，调整为结合具体方案确定，不再控制（实为99米）。2019年1月11日，市国土规划局批准了答辩人新的建筑设计方案，向答辩人颁发了《建设工程规划许可证》。这次规划条件及设计方案的调整，将建设高度从60米调整为99米，建筑面积并未增加，答辩人将为此增加了巨大的建筑成本。另外，在项目报建过程中，答辩人与原告及第三人多次沟通项目进展情况。2014年初，本案第三人委派其办公室主任张凯，向答辩人转达了湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司（该公司系第三人上级单位，拟购买本项目5000平方米的写字楼）的建议，将本项目隔壁属于湖北省体育局的一块地拿下，进行整体开发，通过扩大用地的方式进行整体规划，以解决本项目建筑间距和建筑日照的障碍。接受建议后，答辩人多次找到省体育局协商合作整体开发事宜，虽然前期双方合作意向较好，但最终未能达成一致。（二）原告及第三人未按协议约定与原地上建筑物的承租户解除租赁关系是导致答辩人无法开工的重要原因。答辩人取得土地使用权后，原告及第三人应按协议第四条第八款约定与原地上建筑物的全部承租户解除租赁关系。本项目施工土地上仍居住一名叫陈某的拆迁户，原告及第三人一直未与陈某解除租赁关系，未将其房屋交付答辩人拆除。在其他条件都具备后，陈某房屋不拆除，答辩人仍就无法取得施工许可证。答辩人多次催办，原告都以陈某非该单位员工拒不办理。直到2019年3月，避免扩大损失，答辩人不得不强行折除陈某房屋，2019年4月1日，答辩人才取得项目施工许可证。对陈某的拆迁补偿本应由原告与之协商并进行补偿，现答辩人不得不直接面对陈某，与其协商补偿事宜。（三）我国《城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”就本案所涉土地，国土管理部门既未征收土地闲置费，也未无偿收回土地使用权，这说明答辩人未能按期动工开发不是答辩人的原因造成的。三、在签订《土地使用权转让补偿协议》时，原告及本案第三人故意隐瞒原土地使用权已部分转移真实情况，土地使用权存在重大瑕疵。即使答辩人取得施工许可证，也不能开工，无法按约定时间交付还建房屋。2019年4月1日，答辩人取得施工许可证后，开始进行施工。但与项目相邻的香格里嘉园小区居民，阻止答辩人施工，他们认为原告转让给答辩人的土地享有使用权，并拿出一份湖北省高级人民法院（2008）鄂民一终字第137号《民事调解书》予以证明。该调解书系本案第三人与其他当事人在省高院达成的：“丽江饭店西侧现有出入通道（答辩人土地红线范围内）土地使用权由湖北省中国旅行社有限公司享有，归湖北省中国旅行社有限公司、丽江饭店有限公司以及香格里嘉园小区居民共同使用。”现香格里嘉园小区居民每天派代表在通道采取各种方式阻止施工，答辩人虽在不断协调，寻求有关部门，6个多月以来本项目仍不能开工。综上所述，答辩人已按《土地使用权转让补偿协议》约定履行了相应的义务，不存在违约行为，项目未动工建设不是因为答辩人原因，故请求人民法院查清事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。人民法院依法驳回原告的诉讼请求，不会给原告造成任何损失。中旅社公司述称：一、我方不同意解除2011年4月8日土地使用权转让补偿协议书，因为我方作为一个被拆迁人，原来的办公楼已全部拆除，希望鑫华银公司能够继续履行还建义务，向我方交付房屋。对于鑫华银公司逾期交还建的这个违约行为，已另案起诉，并已得到了法院判决的支持。二、对于中旅集团公司诉讼请求中对应的3500平方所对应的权益中我方享有495.57平方的面积，所以说在495.57平方的相关权益应当属于我方。丽江饭店述称：我方在土地转让协议中只是作为担保人，我们只是起了一个担保作用，而且我们担保的义务已经履行了。中旅社公司向本院提出诉讼请求：1、确认中旅集团公司与鑫华银公司及中旅社公司三方签订的《土地使用权转让补偿协议书》所约定的3500平方米安置房中有495.57平方米属于中旅社公司；2、判令鑫华银公司就495.57平方米向中旅社公司支付自2015年12月6日起至还建房屋全部交付之日止的租金收益损失，具体金额按鉴定报告的标准计算（暂计算至2019年6月30日为2098909.93元）；3、本案诉讼费用由中旅集团公司和鑫华银公司承担。事实和理由：2000年12月7日，中旅社公司改制时，中旅集团公司已将本就登记在中旅社公司名下的办公楼第五幢中第四楼整层、第五楼三间和第三楼一间（总建筑面积为495.57平方米）的房屋及临体育路一块面积为1250平方米土地及其他资产，以实物出资的方式出资至中旅社公司。2011年在签署转让补偿协议时，对于各单位共有的办公楼（房产面积3289.47平方米）由于涉及的单位众多，为了方便起见，应中旅集团公司要求各方共同委托中旅集团公司作为代表签署协议，待开发和商还建后再按各单位原有面积予以分配。2011年4月8日，中旅集团公司、中旅社公司与鑫华银公司签订了《土地使用权转让补偿协议书》一份。协议书中约定应还建给中旅集团公司的3500平方米房产中包括中旅社公司应有的495.57平方米。现中旅集团公司在未征得原各家单位同意的情况下，单方要求解除该三方协议，并主张所有还建面积的赔偿，严重侵害了中旅社公司对其所有的495.57平方米还建房屋的相关处分权收益权。现提出申请，请法院查明事实，支持中旅社公司的请求。中旅集团公司辩称：在房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，中旅社公司对中旅集团公司与鑫华银公司之间的诉讼标的不享有独立的实体权利，无独立请求权，中旅社公司认为中旅集团公司已将鑫华银公司应还建给中旅集团公司的3500平方米房屋中的495.57平方米房屋作为对中旅社公司的出资，要求确认该495.57平方米的房屋属于中旅社公司所有。我们认为在本案中中旅社公司对中旅集团公司与鑫华银公司之间的诉讼标的不享有独立的实体权利，无独立请求权。理由有两点：一、中旅社公司无权就鑫华银公司因就地还建中旅集团公司权属建筑面积不少于三千五万平方中的495.57平方米向鑫华银公司主张任何权利，中旅集团公司、中旅社公司、鑫华银公司三方在2011年4月8日签订了土地使用权转让补偿协议书并已经在2013年8月9日生效了，当时各方当事人应按照协议书约定来履行各自的义务。根据土地使用权转让补偿协议书不能认定中旅集团公司、中旅社公司、鑫华银公司三方在合同中约定的鑫华银公司就地还建中旅集团公司的3500平方米中有495.57平方属于中旅社公司，鑫华银公司将因就地还建中旅集团公司权属建筑面积不少于3500平方米的权利。换言之，中旅社公司无权就鑫华银公司因就地还建中旅集团公司495.57平方米向鑫华银公司主张任何权利。这个合同约定很清楚，向我们还建3500平方米，中旅社公司要从我方的3500平方米中分出495.57平方米是没有合同依据的。二、中旅社公司在房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，提起股东纠纷之诉不当，应另行向中旅集团公司主张股东出资权益。本案的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而中旅社公司主张中旅集团公司以办公楼第五幢中第四楼整层、第五楼三间和第三层一间总建筑面积495.57平方米的房屋作为对中旅社公司的出资而产生的纠纷，属于股东出资纠纷，相对于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案而言，股东出资纠纷这个案情可能更为复杂。中旅社公司不宜在房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中提起股东出资纠纷之诉，向中旅集团公司主张股东投资权益。中旅社公司提交的证据不能证明中旅集团公司未履行对中旅社公司的出资义务。根据中旅社公司提供的相关证据，中旅集团公司在三方协议签订之前就履行了出资义务。中旅集团公司对于中旅社公司已出资的495.57平方米房屋涵盖在鑫华银公司还建给中旅集团公司里的。中旅社公司无权不同意我们解除协议。鑫华银公司辩称：对于第三人的第一项诉讼请求，我们认为是原告和第三人之间的诉争，与我方没有关系，请求法院依法核实。针对第二项诉讼请求，我们请求法院驳回该项请求，我公司不存在任何违约的行为，既然没有违约，就不存在向原告、第三人支付所谓的违约金及赔偿金。第三人的请求权也不符合我国民事诉讼法关于有独立请求权第三人的相关规定。第三人的独立请求不应该向被告主张，而应该向原告主张。第三人诉讼费用的请求也请求法院驳回。丽江饭店述称：我方没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。鑫华银公司申请证人陈某出庭作证，拟证明中旅集团公司和中旅社公司未按《土地使用权转让补偿协议书》的约定与涉案土地拆迁范围内的公房租户解除承租关系导致涉案土地项目不具备施工条件。中旅集团公司和中旅社公司均对证人证言有异议，本院认为，陈某的证人证言无其他证据佐证，本院不予采信。中旅集团公司在审理过程中向本院申请对位于武昌区体育馆路5号拟开发还建的3500平方米房地产同地段的房地产价值及租金收益损失进行司法评估，经本院委托，武汉银建房地资产评估咨询有限公司于2019年4月28日作出（鄂）银建房估字（2019）第230号评估报告如下：2019年4月4日，同地段房地产价格为7019.6万元。2014年7月1日-2014年12月31日，月租金96.68元/㎡，期间租金203.03万元；2015年1月1日-2015年12月31日，月租金97.35元/㎡，期间租金408.87万元；2016年1月1日-2016年12月31日，月租金98.03元/㎡，期间租金411.73万元；2017年1月1日-2017年12月31日，月租金98.71元/㎡，期间租金414.58万元；2018年1月1日-2018年12月31日，月租金99.40元/㎡，期间租金417.48万元；2019年1月1日-未还建房屋赔偿款到账之日，月租金100.09元/㎡，每年租金标准在上年租金标准基础上按0.7%的比例增长（该数据为短期预测性数据，一般不超过一年，不作长期参考使用）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：1992年11月2日，武汉市房地产管理局就洪山××××村（用地面积16007.5平方米）向湖北省中国旅行社颁发《武汉市国有土地使用权证》（武房地籍洪房自字第××号）。2011年4月8日，中旅集团公司（甲方）、中旅社公司（乙方）、鑫华银公司（丙方）签订《土地使用权转让补偿协议书》，内容为：鉴于1、甲乙方拟向政府申请交易甲乙方共有的位于武汉市武昌区体育馆路5号地块的土地使用权；2、丙方拟受让前述甲乙方共有的土地使用权，并就该土地及其地上建筑物的转让给予补偿。为此，各方当事人就前述土地使用权交易及相关补偿事宜，达成如下协议：拟转让地块土地使用权的概况与权属性质：土地使用权人为甲乙方共有；座落于武汉市武昌区体育馆路5号；国有土地使用权证证号为武房地籍洪房字第××号；土地权属性质为国有划拨；地块面积约9.3亩（甲方7.5亩、乙方1.8亩，以实际测量面积为准）。若丙方成功取得甲乙方拟转让地块的土地使用权，则丙方应向甲方支付土地转让补偿款2500万元，并就地还建甲方权属建筑面积不少于3500㎡，还建乙方权属建筑面积不少于2500㎡的房屋，作为对原土地使用者（即甲乙方）就地上建筑物实际投入的安置补偿。补偿款的支付与还建房的交付期限：⑴本协议签订当日，丙方向甲方预付第一笔补偿款1000万元；⑵在省国资委批复同意与丙方合作开发之日起七个工作日内，丙方再向甲方预付第二笔补偿款1000万元；⑶自丙方取得拟转让地块土地使用权证之日起七日内，丙方再向甲方支付剩余500万元；若丙方将2500万元的土地补偿款付清后，甲乙方应将原土地的规划方案及有关人防的相关资料无偿移交给丙方；⑷自丙方取得拟转让地块建设施工许可证2年内，丙方应还建于甲方不少于3500㎡的房屋，楼层安排为20层及以上3500㎡。同时丙方同意在新建的临街写字楼内还建乙方不少于2500㎡的房屋，还建房的具体楼层为一层的40%，位置靠太子酒轩一方，一层还建不足2500㎡的部分，在20层及以上安排还建。上述还建房的具体座落、位置、户型，待丙方取得拟转让地块的土地使用权并就该项目设计规划批准后，甲乙丙三方另行商订。本协议于丙方以甲乙方的名义申请土地使用权招拍挂，丙方竞价成功或中标或者政府批准此次转让，并取得土地使用权之日生效。甲乙方的权利与义务：1、有权按时取得土地转让补偿款及还建房屋；2、保证系拟转让地块的土地使用权（共有）人，并于签订本协议之日及以后，拟转让地块无任何权属不清或者有争议的情形；3、保证于丙方预付第一笔补偿款人民币1000万元之前，拟转让地块无任何司法查封，也未向任何第三方设定抵押；4、保证于丙方预付的第一笔补偿款人民币1000万元之前，解除与原合作方的《联合开发合同》；5、于本协议签订之后，以甲乙方的名义向政府有关部门申请拟转让地块对外交易或对本次转让予以批准，并提供应由甲乙方提供的所需相关资料；6、于本协议执行过程中，指派熟悉本项目情况的工作人员积极配合丙方，共同达成订立本协议的目的；7、承担还建房屋办理“两证”（即房屋产权证和土地使用权证）即还建房产权过户登记的一切税费；8、负责拟转让地块范围内拆迁房屋的清退工作，即负责与拟转让地块范围内原地上建筑物的承租户解除租赁关系，将拆迁房屋交付与丙方，由丙方进行拆除；9、甲方于收到第一笔1000万元补偿金后，保证半年内丙方为本项目的唯一合作伙伴，并于半年内不得与第三方就拟转让地块再次达成土地转让补偿协议或联合开发协议；甲乙方收到1000万元补偿金半年后，无论何原因仍未成功进行招拍挂（交易），三方都有权选择解除本协议并由甲方归还补偿金及相应的同期银行贷款利息；10、丙方同意拟转让地块开发后的新建房屋以甲方名义冠名。丙方的权利与义务：1、若丙方取得甲乙方拟转让地块的土地使用权，则丙方享有对该地块独立自主的开发经营权，甲乙方不得干预。丙方负责办理开发建设的相关手续（甲乙方可给予积极协助）。开发中，收益归丙方享有，丙方负责缴纳项目开发所产生一切税费，并应及时缴付该地块的土地规费（由政府土地主管部门收取）。2、保证还建给甲乙方的房屋，权属建筑面积不少于6000㎡。若还建面积超出6000㎡，则超出的还建面积，甲乙方按当时结算的造价计算，并支付于丙方；3、承担拟转让土地招拍挂过程中的全部费用。按时向甲方支付土地转让补偿款，并按时向甲乙方交付还建房屋。4、同意在拟转让土地开发期间，为甲乙方提供14台大巴车的停车位，停车费由丙方承担。项目建设竣工后，仍为甲乙方免费提供可供6台车停泊的专用停车位；5、于取得该地块建设施工许可证2年内，向甲乙方交付还建屋。若延期交付，则应按照还建面积对应同地段房产的租金收益给予甲乙方补偿。6、在新建商品房未竣工并甲乙方未入住前，丙方不得拆除乙方现有的二层临街商业门面。但若因政府要求需强制拆除或执行国家法律、政策等原因必须拆除乙方现有的二层临街商业门面导致乙方无处办公，则丙方将按照乙方现有二层临街门面中使用的办公面积800平方米，依法向乙方支付临时过渡费或者提供同等面积的办公场所给乙方用于办公，直至乙方搬入还建房屋为止。缔约过失责任与违约责任：1、本协议生效前，若任何一方提出终止执行本协议，则于终止执行本协议之日起六个月内，甲方应将已收取的丙方预付土地转让补偿款及同期银行贷款利息返还于丙方。2、若甲乙方违反本协议第四条第二项至第五项约定的义务，导致本协议订立后半年内仍无法达成生效条件，则半年期满，丙方有权决定本协议不再执行。甲方应自丙方提出不再执行本协议之日六个月内，将已收取的丙方预付土地转让补偿款及同期银行贷款利息返还于丙方。同时，赔偿由此给丙方造成的一切经济损失。3、若非因甲乙丙三方原因，而是政府未批准本次转让或者政府未核准丙方以甲乙方名义提出的交易申请或者丙方于招拍挂竞价失败或未中标，从而导致本协议未生效，则于甲乙丙任一方确定本协议终止执行之日起六个月内，甲方应将已收取的丙方预付土地转让补偿款及同期银行贷款利息返还于丙方。4、若因丙方原因，造成甲方收到第一笔1000万元预付补偿金半年后，政府仍未就拟转让地块交易发布招拍挂（交易）公告，甲乙方有权选择终止或继续履行本协议。如果甲乙方选择终止协议，甲方应于确定终止本协议之日起六个月内，将已收取的丙方预付土地转让补偿款无息返还于丙方，但丙方应承担因此给甲方造成的一切经济损失。5、若丙方取得拟转让地块土地使用权，则丙方应严格按照本协议约定履行支付土地转让补偿款及交付还建房屋的义务。若逾期支付补偿款，则每逾期一天，丙方除支付相应利息（按照人民银行同期贷款日利率计算）外，还应按照未支付转让补偿款的万分之五向甲乙方给付迟延付款的违约金；若逾期交付还建房，则丙方应按照还建面积（6000㎡）对照同地段房屋租金收益，按日以货币形式补偿于甲乙方，直至还建房屋交付。甲乙方的担保责任：若本协议未生效，甲方应按本协议第六条第一、二、三、四项的约定将已收取的丙方预付土地补偿款及同期银行贷款利息返还于丙方或赔偿丙方损失。对前述甲方未能履行的到期债务，湖北丽江饭店有限责任公司愿意向丙方承担连带保证责任，并以丽江饭店房产土地为担保，并办理他项权证，保证期间两年。丽江饭店在该合同上担保方处盖章。2012年4月15日，武汉市国土资源和规划局（甲方）与鑫华银公司（乙方）签署《国有建设用地使用权成交确认书》（武土交确字[2011]053号）约定：根据相关规定，乙方于2011年4月15日在武汉市土地交易中心二楼交易大厅以挂牌方式竞得位于武昌区体育馆路，编号为S（2011）001号的国有建设用地使用权，成交地块规划净用地面积6615.87平方米，成交价款总额9070万元。上述地块出让已经武汉市人民政府武政土字[2004]24号文、武政土字[2011]1号文批准；本确认书确认的成交地块在项目实施前，乙方必须依法办理该地块用地范围和周边规划道路代拆范围内原建(构)筑物拆除、土地使用及建筑方案报批手续，该地块内的建(构)筑物的规划、设计应严格执行武汉市规划行政主管部门核发的规划条件。经市人民政府批准，地块成交后，乙方应将6000平方米商业建筑面积还建给原土地使用人，作为原土地使用人办公用房。具体还建事宜由乙方与原土地使用人协商确定。2013年3月6日，武汉市国土资源和规划局（出让人）和鑫华银公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：WH-2013-B023）约定：本合同项下的出让宗地坐落于武昌区体育馆路。出让宗地的用途为商服用地、住宅用地。出让人同意在2013年3月6日前将出让宗地交付给受让人。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年12月6日之前开工，在2016年12月6日之前竣工；受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。出让合同签订后，需要将原用途调整为经营性用途的、住宅类用地增加容积率的、商服类用地增加容积率且超过原批准容积率一倍以上的，应当解除原出让合同，退还剩余年限土地出让金，收回国有土地使用权。合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。《国有建设用地使用权出让合同》附件三《规划条件》（武规条字[2010]第210号）载明：经我局研究，同意武昌区体育馆路处（WC10号）地块，按以下要求进行规划设计：1、规划净用地面积：6742平方米（含轨道控制线用地面积343平方米以实测为准）；2、规划用地性质：商业金融业用地，居住用地，土地分类：商服用地、住宅用地。二、土地使用强度：2、容积率：控制在4.1以内；3、建筑密度：控制在40%以内；4、建筑高度：主体建筑高度控制在60米以内，裙楼建筑高度控制在25米以内。四、特殊要求：4、规划设计方案应结合建筑控制线（附图）确定的范围及高度进行深化设计。五、遵守事项：本规划设计条件作为供地及规划建筑设计的必备条件，未经原批准机关同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标，如确需调整，必须原批准机关同意。2013年4月26日，武汉市国土资源和规划局向鑫华银公司颁发《建设用地规划许可证》载明：用地位置武昌区体育馆路；用地项目名称新建商业金融业、居住项目；净用地面积6615.87平方米（含轨道控制线用地面积331.72平方米）；备注：自取得本证之日起2年内未取得建设用地批准文件或者建设工程规划许可证，又未经原审批机关同意延期的，建设用地规划许可证自行失效。2013年8月9日，武汉市人民政府向鑫华银公司颁发《国有土地使用权证》（武国用（2013）第188号）载明：土地使用权人鑫华银公司；座落武昌区体育馆路；地号F0110180021；地类（用途）商服用地、城镇住宅用地；使用权面积6615.87平方米。2013年6月25日，武汉市国土资源和规划局办公室印发《关于审议华中科技大学同济医学院附属协和医院后勤综合楼等项目规划方案的会议纪要》载明：鑫华银公司丽江龙城项目，该项目位于武昌区体育馆路。规划用地性质为商业金融业用地、居住用地。规划净用地面积6615.87平方米，容积率4.1（其中商业与居住建筑面积比例为8:2），建筑密度不大于40%，主体建筑高度控制在60米以内，裙房建筑高度控制在25米以内。建设单位共提交二个方案，方案一规划布局1栋3-18层商业、办公综合楼，塔楼主要界面与体育馆路平行，总建筑面积27642平方米，其中商业19010平方米、办公8580平方米。方案二规划布局1栋4-18层商业、办公综合楼，塔楼主要界面与周边既有建筑平行、与体育馆路呈一定角度，总建筑面积27642平方米，其中商业17219平方米、办公10423平方米。会议意见：1、项目应严格按照规划设计条件确定的建设规模及控制要素进行开发建设。2、规划方案应在方案一的基础上进一步优化塔楼建筑形态，处理好与周边建筑及城市道路的空间肌理关系，完善建筑立面及建筑屋顶设计。3、规划方案应适当缩减裙房建筑体量，满足建筑间距、日照、建筑密度等法规要求。4、因涉及用地性质的变更，应待方案确定后按相关程序办理规划条件的调整。2013年7月19日，武汉市国土资源和规划局办公室印发《关于审议武汉汉江宏升置业有限公司塔子湖组团K地块等项目规划方案的会议纪要》载明：鑫华银公司丽江龙城项目，该项目位于武昌区体育馆路。规划用地性质为商业金融业用地、居住用地。规划净用地面积为6615.87平方米，容积率4.1（其中商业与居住建筑面积比例为8:2），建筑密度不大于40%，主体建筑高度控制在60米以内，裙房建筑高度控制在25米以内。建设单位共提交两个规划方案，方案一规划布局1栋3至18层商业、办公综合楼，塔楼主要界面与体育馆路平行，总建筑面积27642平方米，其中商业19010平方米、办公8580平方米。方案二规划布局1栋4至18层商业、办公综合楼，塔楼主要界面与周边既有建筑平行，总建筑面积27642平方米，其中商业17219平方米、办公10423平方米。上述两个方案均取消了住宅功能。会议意见：1、规划方案应适当缩减裙房建筑体量，满足建筑间距、日照、建筑密度等法规要求。2、按照提供的两个方案同步深化，细化建筑立面及建筑顶部设计，处理好与周边建筑及城市道路的空间肌理关系，完善后报市政府审议。3、根据市政府专题会审议意见，完善规划条件的调整手续。2013年10月22日，武汉市国土资源和规划局办公室印发《关于审议武汉普提金地产置业有限公司洪山村方家嘴C地块等项目规划方案的会议纪要》载明：鑫华银公司丽江龙城项目，该项目位于武昌区体育馆路。规划用地性质为商业金融业用地、居住用地。规划净用地面积为6615.87平方米，容积率4.1（其中商业与居住建筑面积比例为8:2），建筑密度不大于40%，主体建筑高度控制在60米以内，裙房建筑高度控制在25米以内。因日照因素影响，建设单位申报方案取消了用地内的居住功能，拟在用地内布局的建筑性质为商业及办公。该项目规划方案曾提交2013年8月1日、2013年8月12日市政府专题会审议，会议要求建筑塔楼主要界面应平行体育馆路，并适当缩减裙房建筑体量，降低建筑密度，优化建筑立面设计。现建设单位已根据会议精神对规划方案进行了修改完善。拟规划布局1栋3至20层商业、办公综合楼，塔楼建筑高度为75.5米，裙房建筑高度为14-30米。塔楼主要界面与体育馆路平行，建筑立面及建筑顶部设计已细化完善，项目总建筑面积约27642平方米，其中商业约19010平方米、办公约8580平方米。会议意见：原则同意总平面规划方案，并按程序调整规划设计条件。2015年3月至2018年4月期间，中旅集团公司与鑫华银公司之间就涉案土地的开工建设问题多次函件沟通，鑫华银公司在回函中多次表示未开工建设的原因是项目设计方案中的日照条件等问题影响了项目规划方案的审批，在多份回函中鑫华银公司均表示会尽快解决规划审批问题并尽快开工建设。鑫华银公司庭审中陈述其摘牌取得项目土地使用权后，就已经按照规划部门确定的规划条件（即容积率4.1以内；建筑密度在40%以内；建筑高度主体建筑控制在60米以内），委托设计单位出具设计方案和施工图，并上报规划部门审批，为此其提交鑫华银公司2012年5月和中南建筑设计院股份有限公司签订的《建设工程合同（一）》为证。2017年6月15日，鑫华银公司就涉案土地项目的设计咨询与中信建筑设计研究总院有限公司签订《技术服务合同书》，并支付了设计咨询费10万元。2018年3月21日，鑫华银公司与武汉市土地利用和城市空间规划研究中心签订《技术服务合同》，委托该中心对涉案土地项目进行技术服务。2018年5月24日，鑫华银公司与中南建筑设计院股份有限公司签订《建设工程设计合同》，委托中南建筑设计院股份有限公司对涉案土地项目进行工程设计。2018年8月6日，武汉市国土资源和规划局作出《关于审议武汉鑫华银房地产开发有限公司丽江龙城等项目规划建筑方案会审会的会议纪要》，对鑫华银公司丽江龙城项目纪要如下：该项目规划条件要求在用地南侧结合体育馆路设置出入口，用地范围内东侧设置5米宽的公共通道，建筑后退体育馆路道路红线不少于25米，规划设计方案应结合建筑控制线确定的范围及高度进行深化设计。结合项目建设对周边建筑日照影响、法规间距等控制要求，规划方案建筑高度突破了规划条件中约定的限高要求，同时无法按照条件附图中确定的建筑控制线进行建筑设计。会议对该项目规划方案综合评定为A类，优化调整后原则同意。2019年1月11日，鑫华银公司就涉案土地项目取得建设工程规划许可证，2019年4月1日取得建设工程施工许可证，项目已开工建设。另查明，湖北省中国旅行社于1992年11月2日取得坐落于洪山××××村的房屋所有权证（武房房自字第××号），并于1995年12月8日取得武房地籍洪房自字第××号国有土地使用权证。1997年11月10日，湖北省转换企业经营机制建立现代企业制度领导小组作出鄂转机建制办[1997]21号《关于同意成立湖北中旅（集团）有限公司的批复，内容为：一、同意湖北省中国旅行社、湖北丽江饭店、湖北丽江饭店酒店用品经营部等企业，依照《公司法》，联合组建湖北中旅（集团）有限公司，其性质为国有独资公司。二、同意以新组建的湖北中旅（集团）有限公司为母公司，以湖北省中国旅行社、湖北丽江饭店、湖北丽江饭店酒店用品经营部为其控股子公司，组建湖北中旅集团。各子公司要按照建立现代企业制度的要求，加快多元股东持股的公司制改造步伐。三、湖北中旅（集团）有限公司暨湖北中旅集团以后，要不断深化改革，加快发展步伐，为我省旅游经济的发展作出更大贡献。中旅集团公司于1997年11月27日工商注册成立。中旅集团公司1999年12月28日的会议纪要中载明：集团公司召开董事会及总经理办公会，会议就集团公司资产和子公司资产等情况进行了认真讨论。根据有关政策的精神和法律文件资料，明确了各公司的资产，形成了一致的意见。该纪要中明确湖北省中国旅行社房产为办公楼495.57平方米和宿舍楼1965.43平方米。1999年12月30日，中旅集团公司对湖北省国有资产管理局作出《关于省中旅社有关资产情况的说明》，内容为：我公司是经省政府转机建制领导小组批准成立的国有独资公司，公司成立后曾于1997年11月28日召开了董事会及总经理办公会议，会议就理顺集团公司资产及对子公司投资情况进行了认真讨论，明确了各子公司资产占有的情况。其中：中旅（集团）大院内东起距丽江饭店3米处至大院两围墙，南起大院南边红线北至两围墙21米处垂直线梯形内土地，共计1252平方米（约1.88亩）的土地划归省中旅社，用于日后修建营业门市使用。省中旅社职工所住宿舍的房产从经营中剥离出来，统归（集团）公司所有。2000年1月18日，湖北省国有资产管理局作出鄂国资办评发[2000]9号《关于省中国旅行社组建有限责任公司评估项目审查确认的批复》，批准对湖北省中国旅行社的全部资产及相关负债进行评估立项。湖北信达评估资信有限公司于1999年12月26日作出《资产评估报告书》，该评估报告中受委托评估的湖北省中国旅行社房屋部分为位于洪山××××村的办公楼（房屋所有权证第5幢）四楼整层、五楼三间办公室和三楼一间办公室，总建筑面积为495.57平方米。2000年6月20日，湖北省人民政府外事办公室对中旅集团公司发函，内容为：关于你公司对所属湖北省中国旅行社进行整体改制的请示收到。经主任办公会研究，原则上同意你公司与中旅总社合资组建“湖北省中国旅行社有限责任公司”的方案。原湖北省中国旅行社所有资产划你公司进行改制。请按有关规定办理手续。此方案在实施中，要注意明确双方的债权债务和责任。通过改制合资组建有限责任公司，进一步加强企业内部管理，发展中旅事业，把你公司现有资产盘活、做大。2000年12月7日，中旅社公司经工商核准成立。中国旅行社总社出资289万元，占总股本的51%；中旅集团公司出资105.07万元，占总股本的18.5%；自然人出资172.93万元，占总股本的30.5%。2006年11月10日，中旅集团公司作出《关于中旅大院土地分割的决定》，内容为：经集团公司研究决定，对中旅大院内28.38亩中各单位土地分割情况作出如下决定：1、湖北省中国旅行社于2000年底改制，集团公司投入1.88亩土地；2、丽江饭店于2001年改制，集团公司投入6.2亩土地；3、3栋宿舍楼占地12.8亩；4、集团公司占地7.5亩，其中：各单位综合办公楼占地2.6亩。还查明，中旅社公司于2018年4月9日向武汉市武昌区人民法院起诉鑫华银公司，主张鑫华银公司按照应还建面积2500平方米(其中：写字楼1500平方米；商铺1000平方米)的同地段房屋租金标准赔偿中旅社公司自2015年12月6日起至还建房屋全部交付之日止的租金收益损失，并按银行同期贷款利率支付利息至付清该款项为止。武汉市武昌区人民法院于2019年3月27日作出（2018）鄂0106民初5633号民事判决书，判决如下：“鑫华银公司于本判决生效后三十日内向中旅社公司按同地段房屋租金标准支付还建面积2500平方米（其中商铺面积224.62平方米，写字楼面积2275.38平方米）自2015年12月6日起至本判决生效之日止的租金收益损失（以同地段租金标准具体为：2015年度，写字楼110元/平方米/月，商铺200元/平方米/月；2016年度，写字楼115.5元/平方米/月，商铺210元/平方米/月；2017年度，写字楼121.28元/平方米/月，商铺220.5元/平方米/月；2018年度，写字楼127.34元/平方米/月，商铺231.53元/平方米/月；2018年以后写字楼、商铺租金标准每年按5%递增）；二、驳回中旅社公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46800元，由鑫华银公司负担。”鑫华银公司对该判决不服，上诉至本院，本院于2019年7月26日作出（2019）鄂01民终6413号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。鑫华银公司对该案申请再审，湖北省高级人民法院2019年12月5日作出（2019）鄂民申3522号民事裁定，认为：中旅集团公司、中旅社公司与鑫华银公司签订的《土地使用权转让补偿协议书》中约定鑫华银公司在取得建设施工许可证2年内向中旅社公司交付还建房屋。由于双方并未明确约定鑫华银公司取得施工许可证的时间，故双方对于还建房屋的交付期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，对于本案交付期限的认定，可参照交易习惯确定。鑫华银公司（受让人）与武汉市国土资源和规划局（出让人）签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定：“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年12月6日之前开工，在2016年12月6日之前竣工。”该格式合同亦写明：“受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。”由于在土地开发过程中可能会出现各种因素，导致建设方不能如期动工，相关行政部门以格式合同的形式明确了建设方享有申请延建一年的机会。由此可见，建设方因出现延建事由，延迟开工一年亦符合惯例。本案中，鑫华银公司因建筑规范变更，需更改其规划设计，在一定程度上，会对其开发进度造成延误。虽然鑫华银公司未向武汉市国土资源和规划局申请延建，但该公司一直在与规划部门沟通，并于2019年4月取得施工许可证。原审法院仅以鑫华银公司未履行提交申请延建的手续为由，将鑫华银公司与武汉市国土资源和规划局约定的原开工时间认定为鑫华银公司应当取得施工许可证的时间，缺乏事实及法律依据。湖北省高级人民法院指令本院再审该案。2020年12月16日，鑫华银公司与中旅社公司就该案达成调解。再查明，中旅集团公司为本案财产保全发生诉讼财产保全责任保险费用95000元。根据原被告及第三人各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、中旅集团公司、中旅社公司与鑫华银公司于2011年4月8日签订的《土地使用权转让补偿协议书》能否解除；二、鑫华银公司是否构成违约，是否应向中旅集团公司赔偿租金损失；三、中旅社公司是否有权在本案中对中旅集团公司主张的3500平方米安置房屋权益中的495.57平方米房屋权益主张权利。一、关于中旅集团公司、中旅社公司与鑫华银公司于2011年4月8日签订的《土地使用权转让补偿协议书》能否解除的问题。本院认为，中旅集团公司、中旅社公司与鑫华银公司于2011年4月8日签订的《土地使用权转让补偿协议书》系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合同约定的生效条件已成就，该合同已生效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案《土地使用权转让补偿协议书》中未约定合同解除条件，合同各方当事人也未就合同解除达成一致意见，根据已查明事实，鑫华银公司在合同生效后未表明不履行合同，其就涉案土地项目的规划审批问题一直在与中旅集团公司进行沟通，也与规划部门在进行沟通，并已于2019年4月1日就涉案土地项目取得建设工程施工许可证进入开工建设，合同目的即将实现。中旅集团公司以涉案工程项目未施工建设致使其房屋还建权益无法实现而主张解除合同没有事实依据，也不符合法定解除条件。本院对中旅集团公司主张解除合同的诉讼请求不予支持。《土地使用权转让补偿协议书》已发生法律效力，依法应继续履行，中旅集团公司主张鑫华银公司赔偿未还建房屋损失7019.6万元没有合同依据，本院不予支持。二、关于鑫华银公司是否构成违约，是否应向中旅集团公司赔偿租金损失的问题。《土地使用权转让补偿协议书》约定了自鑫华银公司取得拟转让地块建设施工许可证2年内，应还建于中旅集团公司不少于3500㎡的房屋。合同还约定若逾期交付还建房，则鑫华银公司应按照还建面积对照同地段房屋租金收益，按日以货币形式补偿直至还建房屋交付。湖北省高级人民法院作出的（2019）鄂民申3522号民事裁定中认为，涉案《土地使用权转让补偿协议书》中未明确约定鑫华银公司取得施工许可证的时间，双方对于还建房屋的交付期限约定不明，对于交付期限的认定，可参照交易习惯确定。本案中，鑫华银公司因建筑规划变更需改变规划设计，在一定程度上会对其开发进度造成延误，但该公司一直在与规划部门沟通。从鑫华银公司与中旅集团公司之间的往来函件可以看出，鑫华银公司与中旅集团公司也一直在进行沟通，没有不履行合同的意思表示。鑫华银公司于2013年8月9日才取得涉案土地使用权证，在取得土地使用权证之前本就无法办理建设施工许可证，中旅集团公司以鑫华银公司对其承诺的开工时间推定鑫华银公司应于2012年7月1日取得建设施工许可证没有事实依据和合同依据。本案中各方当事人对于还建房屋的交付期限约定不明，（2019）鄂民申3522号民事裁定认定可参照交易习惯确定涉案还建房屋的交付期限。鑫华银公司在与武汉市国土资源和规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中同意涉案土地项目在2013年12月6日之前开工，该合同亦约定鑫华银公司作为建设方享有申请延建一年的机会，其虽未向武汉市国土资源和规划局书面申请延建，但一直在与规划部门沟通规划审批事项，参照房地产行业的惯例，本院认为延期一年即2014年12月6日为鑫华银公司应取得建设施工许可证的时间比较合理。鑫华银公司抗辩因新的武汉市建筑日照规划管理规定的出台致使其取得规划许可证的时间较长，武汉市国土资源和规划局于2013年10月22日的会议纪要上已原则上同意鑫华银公司当时提交的规划方案，需鑫华银公司按程序调整规划设计条件，自该会议纪要作出直至2018年鑫华银公司才提交符合《规划条件》的新规划方案，鑫华银公司的证据不足以证明其长时间未取得建设规划许可证系政府部门原因或中旅社公司未解陈某秀华的公房承租关系所致，其履行合同明显存在过错，对其该项抗辩理由本院不予支持。按照合同约定，鑫华银公司应于取得建设施工许可证2年内向中旅集团公司交付还建房屋，从其应取得建设施工许可证的时间计算，即于2016年12月6日前应交付还建房屋。鑫华银公司至今未交付还建房屋，构成违约，按照合同约定应对照同地段房屋租金收益向中旅集团公司补偿直至还建房屋交付。中旅集团公司主张租金损失具有合同依据，租金损失的起算时间应以2016年12月6日为节点。中旅集团公司主张租金损失计算至鑫华银公司支付未还建房屋赔偿款之日止，因合同继续履行，鑫华银公司无需支付还建房屋赔偿款，中旅集团公司在诉请中主张的租金损失数额系计算至2019年9月30日的数额，中旅集团公司在本案中申请司法评估所作出的评估结论也是计算到2019年，故本院对本案中计算租金损失的截止时间以2019年9月30日为时间节点。因还建房屋交付时间未确定，2019年10月1日自还建房屋交付之日止的租金损失，中旅集团公司可待房屋交付后另行向鑫华银公司主张。参照司法评估报告中的估价结果和计算方式，鑫华银公司应向中旅集团公司赔偿2016年12月6日至2019年9月30日的租金损失11747935元。三、关于中旅社公司是否有权在本案中对中旅集团公司主张的3500平方米安置房屋权益中的495.57平方米房屋权益主张权利的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”根据该法律规定，有独立请求权的第三人主张的是实体法上的请求权，是独立的，而非与原有的当事人共有的请求权，有独立请求权的第三人的主张既与原告的主张相冲突，也与被告的主张矛盾，有独立请求权的第三人在诉讼中的地位相当于原告。本案中，中旅社公司认为自己是有独立请求权的第三人提出诉讼主张，但根据查明事实，中旅社公司与中旅集团公司在本案中对鑫华银公司是共有的请求权，其主张所依据的事实为中旅集团公司作为股东对其进行出资的相关事实，其作为第三人的独立请求权并不成立，本院对中旅社公司在本案中作为第三人提出的请求不予支持。中旅社公司就其与中旅集团公司之间的相关争议可另行起诉。综上，中旅集团公司主张解除《土地使用权转让补偿协议书》及要求鑫华银公司赔偿未还建房屋损失7019.6万元没有事实和法律依据，本院不予支持。鑫华银公司逾期交付还建房屋应按合同约定向中旅集团公司赔偿2016年12月6日至2019年9月30日的房屋租金损失11747935元。中旅集团公司主张鑫华银公司支付为本案财产保全发生的保险费用95000元，合同中未对该费用进行约定，中旅集团公司的该项主张没有事实和法律依据。中旅社公司作为第三人的独立请求权不成立，对其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉鑫华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向湖北中旅（集团）有限公司赔偿租金损失11747935元；二、驳回湖北中旅（集团）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回湖北省中国旅行社有限责任公司的诉讼请求。如武汉鑫华银房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费505550元，保全费5000元，鉴定费150000元，合计660550元，由湖北中旅（集团）有限公司负担462385元，武汉鑫华银房地产开发有限公司负担198165元；湖北省中国旅行社有限责任公司缴纳的案件受理费40687.03元，由湖北省中国旅行社有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  曹芳审判员  张鹏审判员  陈敏二〇二一年四月六日法官助理徐向云书记员徐刚