海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9005民初297号原告郑某。委托代理人陈某某，系郑某妻子。被告海南合景房地产开发有限公司。法定代表人孔健涛，副总裁。委托代理人杨某某，该公司职员。原告郑某与被告海南合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理，依法由审判员罗华伦担任审判长，与审判员郑在海、人民陪审员罗少瑾共同组成合议庭于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告郑某的委托代理人陈某某，被告合景公司委托代理人杨某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订文昌市商品房买卖合同，购买了被告开发的楼盘位于海南省文昌市昌洒镇月亮湾北部起步区的“合景·月亮湾”3号住宅楼（幢）3（单元）10（层）的房屋一套，建筑面积为80.12平方米，套内建筑面积为61.94平方米，每平方米9687元，房价款共计人民币600000元。后来原告收到被告的收房通知后，原告于2015年12月23日去接房时，发现有26项并未完工及存在明显的瑕疵，无法完成收房，于是原告租房，等待被告完成房屋的施工修缮，当时被告表示2016年1月10日一定完成施工并交房。原告一直等到1月15日并未等到被告任何有关房屋修缮进展的通知，当原告联系被告时，被告表示需要核实修复施工进程再联系。但在那以后又没有任何消息了。原告2月2日再次去查看房屋时发现还是有很多瑕疵没有修复好，无法收房。而令原告意外的是，物业要求原告从2015年12月20日交物业费。从2015年12月23日原告过来接房开始时，发现被告的房屋不符合交房条件，原告无法接房，所以，原告就在外租房居住，等待收房，租房费用为1800元/月，共计租房4个月，支出租金7200元。因被告不能按时交房的违约行为，导致原告损失，经原告与被告协商未果，原告诉至本院，请求判令被告：1、修缮房屋遗留问题，完成交房。2、按合同约定支付延迟交房的违约金16800元。3、赔偿原告因在海南等待收房期间租房费用7200元。4、承担延迟交房期间的物业费。5承担本案的诉讼费用。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、文昌市商品房买卖合同及附件1-7，证明原告购买合景房地产公司的房屋的情况。2、租房合同，证明原告等待收房期间租房的事实。3、房屋维修申报登记表，证明原告按照被告通知收房时验收房屋发现房屋存在多处不合格的地方需要维修。4、销售不动产统一发票，证明原告购买房屋的金额是一次性付款。5、代收其他费用收据，证明原告购买房屋扣缴的税费。6、公寓户型图，7、合景·月亮湾认购书，证明原告认购涉案房屋的示意图。8、收据5张，收条2张，证明原告租房的物业、水电和房租费用情况。9、房产证及房主的身份证、证明原告所租住房屋的情况和房主身份情况。10、照片及视频资料，证明房屋存在瑕疵的地方原告已经拍照录相。被告辩称，一、争议房屋已达到《文昌市商品房买卖合同》（合同编号：WHL000016915，以下简称“买卖合同”）第八约定交付条件。根据双方签订的合同，被告应在2014年12月28日前将取得建设部门出具的《工程峻工验收备案表》的房屋交付给原告，而被告实际上已于2014年12月26日取得了文昌市建设工程质量安全监督站出具的《海南省建筑工程竣工验收备案表》，满足了买卖合同约定的交付条件。二、被告已向原告交付了争议房屋。根据买卖合同第八条约定，被告交付房屋的时间是2014年12月28日。而实际上，被告已于2014年12月24日向原告邮寄了《收楼通知书》，通知原告于2014年12月28日办理相关收楼手续，并于2014年12月30日向原告寄送了《催收楼通知书》，告知原告所购房屋已在合同约定的交房期限届满前符合交房条件。根据买卖合同附件七《补充协议》第9条第（2）款的约定：“买受人未按《收楼通知书》的规定的日期收楼的，出卖人发出《催收楼通知书》的，仍视同出卖人已于本合同约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该房。因此原告要求被告支付迟延交房的违约金及赔偿租房费用没有事实和法律依据。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、文昌市商品房买卖合同，证明交房时间、交房标准及购房人逾期收房的后果。2、海南省建筑工程竣工验收备案表，证明争议房屋已达到文昌市商品房买卖合同约定的收楼标准。3、收到楼通知书、催收楼通知书、快递面单及送达情况查询单，证明被告曾向原告寄送了收楼通知书、催收楼通知书，原告已经查收，且原告未在通知的时间内办理收楼手续，相应责任应该由原告承担。4、委托装修协议，5、委托装修申请书，证明原告委托被告聘请装修公司装修原告购买的房屋。经审理查明，原告与被告于2014年1月16日签订《文昌市商品房买卖合同》，该合同确定由原告购买被告开发的楼盘位于海南省文昌市昌洒镇月亮湾北部起步区的“合景·月亮湾”3号住宅楼（幢）3（单元）10（层）的房屋一套，建筑面积为80.12平方米，套内建筑面积为61.94平方米，每平方米9687元，房价款共计人民币600000元，原告已经支付完毕。同时约定被告应当于2014年12月28日将取得建设部门出具的《工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告使用。另外，关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按补充协议第9条约定执行，该《补充协议》第9条第（1）项约定：（1）因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按买卖人实际支付房价款（指出卖人指定收款账户实际收到买受人支付的房价款金额）的万分之五的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。同时，双方还签订了《委托装修协议》一份，约定原告购买的该套房由原告委托被告选聘装修公司对该商品房进行装修，原告不再另行支付房屋装修的款项给被告或装修工程施工方，并约定装修工程应于2015年12月20日前完工并符合交房条件。被告的毛坯房经验取得竣工验收备案表后，委托了装修公司对原告的房屋进行装修，装修完毕后，被告即通过邮寄EMS信函的方式通知原告来接房，原告于2015年12月23日到被告楼盘处接房时发现房屋装修存在多项瑕疵，便要求被告继续修缮房屋装修存在的问题，截至开庭时，原告提出的房屋装修过程中存在的瑕疵问题已经修缮处理完毕。因原告自2015年12月23日来接房时发现不符合接房入住条件，在与被告交涉等待接房的过程中，原告便租赁了属于韩娟名下的位于文昌市文城镇旅游大道38号的椰海尚品3幢2单元2806A1房，租金为1800元/月，水电及物业费均由原告负担，原告共计租房4个月，为此支出租金7200元。认定上述事实，有原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，被告提交的证据1、2、3、4、5，上述证据均经当庭出示，来源合法、客观真实、与本案有关联，均采信作为认定本案事实的依据。本院认为，原告郑某与被告合景公司签订的《文昌市商品房买卖合同》及一系列补充约定（附件1—7）系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《文昌市商品房买卖合同》合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订合同后，原告已经付清了全部房价款600000元，该600000元款项中包括房屋装修的款项。虽然被告称系原告委托被告聘请装修公司对原告购买的房屋进行装修，但原告并没有因此而向被告支付委托费用，也未向装修施工方额外支付装修工程费用，其装修费用已经包含在原告支付的房价款600000元中。虽然被告称其应交付给原告的房屋是毛坯房而不是装修好的房屋，被告已经按约定取得了该房屋所在楼盘的竣工验收备案登记表，已经符合交房条件，而装修工程中存在的瑕疵与被告无关，但是被告接受原告委托聘请装修施工工程后，原告并未直接支付装修施工费用或者直接与装修施工方联系对接，而是由被告在与聘请的装修施工方进行对接，包括装修质量和装修价款等都是被告在把控。所以，关于原、被告的商品房买卖合同的签订应当理解为这样一个过程：即原告购买被告的房屋的总价款是人民币600000元，原告应当收到的房屋是已经装修好且符合入住条件的房屋，虽然从协议上看是原告委托被告聘请装修公司进行装修，但是原告不需向被告或装修施工方支付款项。因此，被告通知原告来接收的房屋应当是装修好且达到入住条件的房屋，而本案中的原告经被告去函催收楼通知书后来接收房屋时发现房屋装修存在诸多瑕疵而拒收房屋，并要求被告继续修缮好房屋遗留问题方同意接收房屋于法有据，但截至宣判前，原告所称的房屋存在的瑕疵问题已经由被告妥善修缮完毕。再者，被告因未按合同约定交付房屋给原告，其行为构成违约，应按照原、被告双方签订的《附件七：本合同补充协议》第9条第（1）项：“因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按买卖人实际支付房价款（指出卖人指定收款账户实际收到买受人支付的房价款金额）的万分之五的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际支付房价款的1%”的约定承担违约责任，则被告应支付违约金6000元。另外，因被告延迟交房，以致原告租房产生额外的损失7200元，该笔费用系因被告违约致原告的额外损失，原告要求被告一并支付，于《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条有据，应予支持。原告还要求被告负担延迟交房期间的物业费，因原告未提供证据证明其实际已经支出的费用的证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告海南合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑某支付违约金人民币6000元；二、被告海南合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑某支付房屋租金款项人民币7200元；三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币310元，由被告海南合景房地产开发有限公司负担。原告已预缴的本院不予退还，由被告在支付上述款项时一并加付给原告310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  罗华伦审 判 员  郑在海人民陪审员  罗少瑾二〇一六年六月十二日书 记 员  陈良艳