辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5383号上诉人（原审被告）：沈阳易之邦房产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路61号1-16-3。法定代表人：孙浩，该公司经理。委托诉讼代理人：张焕东，辽宁尊赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：白庆坤，辽宁尊赢律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李丽颖，女，1990年11月10日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丽艳，女，1981年2月6日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙浩，男，1989年5月26日出生，汉族，住辽宁省开原市。被上诉人（原审被告）：冬亮，男，1987年5月9日出生，满族，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳易之邦房产经纪有限公司（以下简称“易之邦公司”）因与被上诉人李丽颖、李丽艳、孙浩、冬亮房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳易之邦房产经纪有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人李丽颖、李丽艳承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人李丽颖实际购房，预登记在其姐姐李丽艳的名下，然上诉人为其办理贷款时，李丽艳始终不让其爱人到位配合，不向上诉人提供户口本、结婚证，致使贷款不能办理成功超出合同约定时间，所以是李丽艳违约在先，被上诉人冬亮才决定不再出售案涉房屋，上诉人没有过错，不应承担任何责任。被上诉人李丽艳已经提供全部证件并办理贷款手续的证据应当由被上诉人举证证明，证明责任不在上诉人，且上诉人只有协助义务，没有主要责任；另，上诉人有被上诉人冬亮的委托手续，可以代收定金，无需立即向被上诉人冬亮转交。二、一审判决适用法律错误。因李丽颖、李丽艳不配合办理贷款手续的违约行为致使房屋买卖合同不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，恰恰应当判决定金不予返还，而一审判决却适用错误。上诉人提供的《委托独家销售协议》第7条明确约定佣金标准为：溢价部分全部归乙方(上诉人)。结合房屋买卖合同可以得知：案涉房屋的溢价款为35000元。案涉房屋买卖合同第七条第三款约定：如果甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。李丽颖、李丽艳应赔偿上诉人35000元的佣金或中介费。上诉人无需退还定金和贷款服务费。房屋买卖合同没能实际履行，系李丽颖、李丽艳违约造成。上诉人在履行合同前期的准备期间向被上诉人冬亮支付定金5000元、装修房屋花销5000元，且发生了误工费、交通费等。李丽颖、李丽艳、冬亮均应当向上诉人支付居间活动支出的必要费用。所以，一审判决应当根据实际确定上诉人支出必要费用的得偿数额，或者判决上诉人无需退还定金和贷款服务费。李丽颖、李丽艳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙浩、冬亮未答辩。李丽颖、李丽艳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告支付的定金33200元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年7月20日，原告李丽颖、李丽艳作为买受人与被告冬亮、被告易之邦公司签订《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告冬亮所有的位于沈阳市铁西区建设西路9号4单元13楼11室房屋，房屋价款为人民币355000元，购房定金人民币45000元。合同还约定了各方当事人的其他权利义务。原告通过微信分四次向被告孙浩转账，分别为2019年5月21日转账人民币15000元，2019年7月21日转账人民币5000元，2019年8月2日转账人民币3200元，2019年9月11日转账人民币10000元。上述款项共计人民币33200元，其中定金人民币3万元，贷款服务费人民币3200元，被告孙浩自认上述款项代表被告易之邦公司均已实际收到。另查明，被告冬亮与被告易之邦公司签订《委托独家销售协议》，被告冬亮委托被告易之邦公司独家销售沈阳市铁西区建设西路9号4-13-11房屋。委托期限截止至2019年8月30日，房屋净得价格为人民币32万元，被告易之邦公司支付定金人民币5000元作为协议押金，如委托期限内未能成功出售房屋，此押金作为违约金，被告冬亮不予退还，如成功销售则转为房屋定金或者退还此押金。被告冬亮同意贷款或全款方式支付购房款，不限制首付金额。佣金标准双方约定为溢价部分全部归被告易之邦公司。协议同时约定协议期内被告易之邦公司装修房屋，如未销售成功，装修款由被告易之邦公司自行承担，装修归被告冬亮所有，双方认可装修价格为人民币5000元。再查明，被告冬亮自认其与被告易之邦公司签订独家销售协议时收到委托卖房的定金人民币5000元，7月20日签订合同的当晚被告孙浩给付的人民币5000元。在房屋买卖过程中，各方当事人因付款方式产生争议，合同未继续履行。同时，原告李丽颖、李丽艳与被告冬亮均明确表示不再继续履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务。当事人可以在合同中约定定金作为债权的担保，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收取定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告与被告易之邦公司及被告冬亮签订房屋买卖合同，并向被告易之邦公司法定代表人孙浩支付定金人民币3万元，贷款服务费3200元。后各方当事人因贷款事宜及付款方式问题发生争议，未能办理按揭贷款。在诉讼过程中原告及房主冬亮均明确表示不再履行合同，房屋买卖合同的合同目的已无法实现，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求一审法院予以支持。故非因各方当事人原因造成的合同不再继续履行，原告李丽颖、李丽艳要求被告易之邦公司返还定金及贷款服务费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告孙浩承担共同返还责任的问题，被告孙浩为被告易之邦公司法定代表人，代被告易之邦公司完成收款行为，原告要求其共同承担责任法律依据不足，一审法院不予支持。关于原告要求被告冬亮共同承担返款责任的问题，本案中实际收取定金的一方为被告易之邦公司，其作为独家委托销售的受托方，并未将其依照房屋买卖合同所收取的定金给付委托方，而是依照独家销售协议的约定履行给付义务。故返还定金的责任亦应由被告易之邦公司承担。原告主张被告冬亮共同承担返还责任的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于被告易之邦公司及被告孙浩辩称其不存在违约行为，不同意返还定金及贷款服务费的问题，因被告并未举证证明在合同约定的贷款办理期限内其已经协助买卖双方完成贷款办理事宜，且其所收取的定金并未转交卖方。故对被告易之邦公司及被告孙浩的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、解除原告李丽颖、李丽艳与被告冬亮，被告沈阳易之邦房产经纪有限公司于2019年7月20日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告沈阳易之邦房产经纪有限公司于判决生效后十日内退还原告李丽颖、李丽艳房屋定金人民币30000元，贷款服务费人民币3200元；三、驳回原、被告各方当事人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，由被告沈阳易之邦房产经纪有限公司承担（原告已预交，由被告沈阳易之邦房产经纪有限公司直接给付原告）。二审中，被上诉人提交微信聊天记录，证明被上诉人配合上诉人提交身份证户口本等相关材料。上诉人质证意见：真实性没有异议，但该微信聊天记录不能证明被上诉人李丽颖、李丽艳已经向上诉人提供原件材料。被上诉人提交微信聊天记录，证明孙浩明确说明不收取被上诉人的中介费。上诉人质证意见：真实性没有异议，但上诉人与被上诉人之间有口头协议，收取百分之一的中介费。被上诉人提交微信聊天记录，证明孙浩承诺为被上诉人办贷款。上诉人质证意见：真实性没有异议，但不能证明被上诉人李丽艳已经提供办理贷款的相关证件，只能证明上诉人陈述协助为被上诉人李丽艳办理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李丽颖、李丽艳与冬亮、易之邦公司签订的《房屋买卖合同书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现因贷款审批未能及时通过导致合同未能继续履行。李丽颖、李丽艳与冬亮均明确表示不再继续履行合同，一审判令合同解除并无不当。贷款申请未能获得审批非因双方当事人的原因所致，故一审判令上诉人返还定金及贷款服务费并无不当。因冬亮自认其于7月20日签订合同的当晚收到孙浩给付的定金5000元，故冬亮对收取的该5000定金应返还李丽颖、李丽艳，其余部分由易之邦公司返还，原审判决应予纠正。关于上诉人主张李丽艳始终不让其爱人到位配合，不向上诉人提供户口本、结婚证，致使贷款不能办理成功超出合同约定时间，所以是李丽艳违约在先的问题，因上诉人二审自认其没有充分证据证明上述主张，故对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15606号民事判决第一项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15606号民事判决第三项；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15606号民事判决第二项“被告沈阳易之邦房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告李丽颖、李丽艳房屋定金人民币30000元，贷款服务费人民币3200元”为“沈阳易之邦房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还李丽颖、李丽艳房屋定金25000元，贷款服务费3200元”；四、冬亮于本判决生效后十日内退还李丽颖、李丽艳房屋定金5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费315元，由沈阳易之邦房产经纪有限公司承担265元，冬亮承担50元。二审案件受理费630元，由沈阳易之邦房产经纪有限公司承担530元，冬亮承担100元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。