湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1406号上诉人（原审原告）：刘奉安，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：尹述杰，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉华大育仁文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市青山区中国一冶高新技术产业园（冶金大道180号）3栋2764室。法定代表人：王兆雄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈大力，上海星瀚（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨，上海星瀚（武汉）律师事务所律师。上诉人刘奉安为与被上诉人武汉华大育仁文化发展有限公司（以下简称华大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。刘奉安的上诉请求：一、撤销一审判决第一项部分判决内容，即维持华大公司向刘奉安支付租金36392元、物业费1121元、税费24435元等事项；改判华大公司向刘奉安支付违约金人民币103979.4元;二、本案一审、二审全部诉讼费用由华大公司承担。事实与理由：一、一审判决认为刘奉安并未提供证实其损失超过保证金数额的证据，因此对违约金进行降低，该认定明显违反基本常识。二、当事人不认为违约金过高，也未向法院申请对违约金减少,一审法院无权对合理范围内的违约金进行调整。三、一审判决认定刘奉安未返还保证金，且“其再次向武汉华大育仁文化发展有限公司主张违约金，其违约金数额亦明显过高”，该认定含糊不清，应予明确认定。华大公司辩称：一、华大公司不构成违约，不应承担违约责任。二、即便认为华大公司构成违约，刘奉安主张的违约金标准也过分高于其实际损失，一审法院调整合法合理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘奉安向一审法院的起诉请求：一、判令华大公司向刘奉安支付欠缴租金人民币36392.8元（计算到2019年4月20日）、物业费人民币1121元、垫付租赁税金24435.17元，合计人民币61948元；二、判令华大公司向刘奉安支付违约金103979.4元；三、本案全部诉讼费用由华大公司承担。一审认定的事实：2018年3月9日，刘奉安与华大公司共同签订《房屋租赁协议》，约定将位于武汉市洪山区××南路南国大家装A1栋1001-1004房屋租赁给华大公司作办公之用；租赁房屋面积为395.66平方米；租赁期限为2018年3月15日至2021年3月14日；每月租金为人民币28883.18元，2019年3月14日至2020年3月15日止在上年租金的基础上递增百分之五，即月租金为76.65元每平方米，月租金为30327.34元。华大公司向刘奉安交纳保证金28883.18元。本合同终止时，华大公司承租的房屋及室内设施无损坏且无水、电、物业费等其他欠费，以及华大公司未违反合同有关规定的前提下，刘奉安将保证金无息退还给华大公司。每三个月提前缴纳当期房屋租金;租赁期间的水电及物业费由华大公司自行承担。且华大公司保证在租赁合同终止时，在租赁期间进行的装修后的一切工程项目的产权归属刘奉安，不得有损坏、拆除或者转让等有损刘奉安权益的行为。华大公司进行装饰装修时不得违反国家相关规定，不能损坏房屋结构。华大公司自行承担租赁期间的水、电费、网络、物业管理费等因华大公司经营所需缴纳的相关税费。合同约定在租赁期间，一方违反本合同约定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金。合同签订后，刘奉安向华大公司交付租赁房产。华大公司对房屋进行装修，并向刘奉安交纳保证金28883.18元以及自2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金，物业费交至2019年3月31日。2019年4月20日，刘奉安与华大公司的员工艾波签订《房屋交接手续》，内容载明华大公司单方提出解除合同，不再租赁房屋，将租赁房屋及房屋附属设施设备移交给刘奉安，刘奉安代为垫付的租赁税金24435.17元，以及华大公司提前解约所需赔偿的损失由租赁双方另行协商支付。并于当日，华大公司将租赁房屋交付给刘奉安。其后，4月22日，刘奉安与华大公司员工戴欢欢签订《物品交接清单》。租赁期间，刘奉安代为垫付租赁税金24435元。一审法院另查明，（2018）鄂0111民初684号民事判决书载明2016年12月8日，刘梅委托刘奉安作为代理人，就其位于洪山区××南路南国大家装A1栋1004-1009房房屋，授权刘奉安以自己名义对外签署房屋租赁合同。向纯刚委托刘奉安作为授权代理人,就其位于洪山区××南路南国大家装A1栋1001-1003,1010-1012号房屋，授权刘奉安以自己名义对外签署房屋租赁合同。一审法院认为，刘奉安作为房屋所有权人的授权人，其授权范围及期限虽不明确，但其有权以自己名义对外签订房屋租赁合同，即便刘奉安作为出租人的身份存在瑕疵，其是否可以以己方名义起诉存疑，但根据合同相对性，刘奉安为案涉合同的相对方，不影响本案租赁合同的审理，刘奉安主体身份适格。刘奉安与华大公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，刘奉安、华大公司之间的房屋租赁关系成立。刘奉安依据合同约定已向华大公司履行交付房屋的义务，履行己方合同义务。2019年4月20日，华大公司提出提前解除合同，刘奉安对解除合同未提出异议，双方办理房屋交接，但双方对解除后的争议并未达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”故刘奉安、华大公司之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月20日解除。华大公司辩称双方合同于2019年3月30日解除合同并搬离涉案房屋，一审法院认为，华大公司未举证证明其于3月30日与刘奉安达成解除合同及搬离涉案房屋的相关证据，且即便搬离，其亦与刘奉安于4月20日方才办理房屋交接手续，因此，一审法院认为双方合同解除时间应为2019年4月20日，对华大公司的辩称不予支持。关于刘奉安主张的3月15日至4月20日期间的租金、物业费、垫付的租赁税金，华大公司于4月20日办理退租交接，其租金交至2019年3月14日，对于该期间的租金，华大公司应予支付，根据合同约定每平方米租金为30327.34元÷30天×36天＝36392元。关于刘奉安主张的物业费，根据其缴费信息，物业费为每平方米4.25元每月×395.66平方米÷30天×20天＝1121元。故对刘奉安主张的租金36392元、物业费1121元予以支持。关于刘奉安主张的税金，华大公司认为其中的房产税与本案无关联，一审法院认为，合同约定华大公司自行承担租赁期间的水、电费、网络、物业管理费等因华大公司经营所需缴纳的相关税费，而该税收属于以房屋租金收入计征，且与华大公司提供的微信聊天记录中自认的还有2万多的房屋租赁的税金相吻合，属于华大公司应自行承担的部分，刘奉安已为其垫付，其有权向武汉华大育仁文化发展有限公司主张税费，共计24435元。本案的争议焦点是合同解除后法律后果的承担。华大公司辩称协议解除不存在违约责任承担，且其已放弃押金，并对房屋进行装修，视为对刘奉安的补偿。一审法院认为，本案中，双方对解除合同虽达成一致，但对合同解除后的权利义务及结算并未达成一致。一方发出解除合同之意思表示，另一方认可合同解除，双方就解除合同达成合意，但对于合同解除后的结算条款及权利义务并未达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之约定，享有解除权的一方，要求对方赔偿损失，有明确法律依据，不论是法定解除权还是约定解除权，亦或是协议解除，均可以同时适用解除合同与请求赔偿损失。本案中，2019年4月20日双方签订《房屋交接手续》约定华大公司提前解约所需赔偿的损失由租赁双方另行协商支付。双方并未对解除后的法律后果达成一致。故对华大公司这一抗辩理由不予支持。刘奉安要求华大公司支付提前解除合同的违约金103979元符合合同约定的年租金的30%。但一审法院认为，本案中，华大公司已向刘奉安交纳保证金28883.18元，刘奉安未予返还，其再向华大公司主张违约金，其违约金数额亦明显过高，且刘奉安并未举证其实际损失超过保证金数额的相关证据，故对其主张的违约金酌情予以降低，对其主张的1万元违约金予以支持，超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、武汉华大育仁文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向刘奉安支付租金36392元、物业费1121元、税费24435元，违约金10000元，以上共计71948元；二、驳回刘奉安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3619元整，刘奉安负担2000元，武汉华大育仁文化发展有限公司负担1619元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，刘奉安既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故刘奉安的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘奉安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由刘奉安负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年四月十五日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴