河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4624号上诉人（原审被告）：张俊生，男，1967年1月16日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王宪伟，郑州市荥阳市京城路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李芳芳，女，1991年5月29日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：苌高真，河南神龙剑律师事务所律师。原审第三人：郑州世纪万山房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市荥阳市泰成悦府底商106a。法定代表人：孙海建，系该公司总经理。上诉人张俊生因与被上诉人李芳芳、原审第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人张俊生的委托诉讼代理人王宪伟，被上诉人李芳芳的委托诉讼代理人蒲英杰、苌高真到庭参加诉讼。原审第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张俊生上诉请求：1.撤销原判，并依法改判驳回李芳芳一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由李芳芳承担。事实与理由：一、合同不能履行的原因系李芳芳违约所致而非张俊生原因。双方签订合同后，是因为李芳芳的征信出现问题，无法贷款所致，同时对张俊生的银行解押时间并未进行约定，直至2020年3月16日第三人短信通知张俊生，银行贷款审批需双方均去。李芳芳因征信原因，贷款未获审批，无法购买涉案房屋，构成违约，依法应承担违约责任。而一审以“被告至今未履行银行解押合同义务，原告据此要求解除房屋买卖合同”为由判令解除合同实属牵强，毫无道理，请二审依法予以纠正。二、一审认定2万元的性质错误。一审仅凭李芳芳一面之词，就轻易认定2万元包含有佣金、代办费、定金，毫无道理，即使退还，也应由第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司支付，因为张俊生并未收取分文。所以，一审故意偏袒李芳芳一方，请二审依法予纠正。三、一审判决严重违反公平原则。在本案中，李芳芳支付给第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司2万元定金，其损失仅仅为2万元，即使张俊生或第三人违约，也仅仅限于2万元之内，而一审却判令高达4万元，是何道理，且第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司并未代为办理任何贷款、解押、过户等事项，即使存在代办费，依法依理也应当退还。综上，一审判决认定事实及适用法律严重错误，请二审依法查明事实后，依法支持张俊生上诉请求。李芳芳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，张俊生的上诉理由均不能成立。一、张俊生存在着明显的违约行为，且由于张俊生的违约行为才导致了合同的解除，李芳芳在本案当中不存在任何违约行为。1.张俊生所称的“合同不能履行是因为李芳芳的征信出现问题，无法贷款所致”完全不属实，李芳芳的征信从来没有出现过任何问题。（1）张俊生所称的征信出现问题无法贷款的，应该是指之前与张俊生签订合同的案外人王梦雅，正是因为王梦雅无法购买房屋，才会出现李芳芳与张俊生重新签订合同并将与王梦雅所签的合同作废一事。双方重新签订合同之后，新的合同与王梦雅无关。李芳芳的征信正常。（2）双方合同对于张俊生的房屋解押义务有明确约定，合同无法履行的原因正是由于张俊生一直拒不履行解押义务。由于张俊生在签订合同之前就以涉案房屋为他人提供有抵押担保，故双方合同的第九条明确约定：该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的45个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。一审中李芳芳提供有多次催促张俊生办理解押账户的短信，短信的真实性也得到了张俊生的认可，但虽经李芳芳多番催促，张俊生一直拒不履行银行解押合同义务，这才是导致合同无法履行的原因，关于这一事实，从第三人的经办人员处也得到了证实。2.关于2万元款项的性质问题，双方在合同第四条有明确约定，其中佣金及代办费用19400元，余额作为定金，并且在一审庭审中，李芳芳要求将2万元作为定金处理，是张俊生提出的其中只有600元系定金的性质，其余为佣金和代办费。3.一审判决由张俊生所承担的返还和赔偿义务均是根据双方的合同约定及法律规定作出的，适用法律正确。张俊生上诉主张本案的定金是2万元，在适用定金罚则的情况下，张俊生还应当多返还2万元，而一审法院在适用违约金条款时，却只判决张俊生承担了1万元的违约金，显然是将违约金调整的过低了，没有完全保护到李芳芳的权益。李芳芳为了息事宁人才没有对此提出上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。郑州世纪万山房地产营销策划有限公司未答辩。李芳芳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告及第三人于2019年9月26日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》；2.判决被告返还原告购房定金2万元并承担违约金20万元；3.判决被告支付原告律师费1万元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月26日，张俊生作为卖方甲方、王梦雅作为买方乙方、第三人作为居间方丙方签订编号为1906402的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，约定甲方拥有位于荥阳市××南侧××楼××单元××、××号房屋，房屋所有（共有）权证书号为1101089264，甲方通过购买的方式取得房屋所有权；契税缴纳8年满5年，房屋建筑面积为128.37、53.32平方米。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为85万元，包含地下储藏室一间13号楼1311号8.95㎡，含公摊。乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计2万元，其中佣金及代办费19400元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。现甲乙丙三方已签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金，甲、乙方均应向丙方各支付佣金8200元。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除，终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用3000元。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后的45个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签定本合同后20个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的30个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元，甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。所有中介费用由乙方承担。本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经三方协商一致后，可签定补充协议，补充协议应当采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力。2019年12月18日张俊生为甲方、王梦雅为乙方、李芳芳为变更购买方、郑州世纪万山房地产营销策划有限公司为丙方签订补充协议，约定因乙方原因导致在21世纪不动产世纪万山店签约的合同编号为1906402的合同不能正常履行。现甲、乙协商决定乙方购买人由王梦雅变更为李芳芳，丙方以房管局资金监管方式为甲、乙双方办理过户交易，丙方确认李芳芳2019年12月2日征信为白户，购买人李芳芳知晓并同意购买此房屋，此后李芳芳为乙方，按合同编号为1906402的合同上的所有条约执行。如李芳芳在此协议签订后甲方解押注销后（2020年1月13日前解押注销）一个月内不能购买此房屋，则乙方把双方中介费用16400元交给21世纪不动产世纪万山店，在21世纪不动产世纪万山店收到中介费用后，合同编号为1906402的合同作废，对甲乙双方没有约束作用。李芳芳在编号为1906402的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》的原合同乙方处签字确认。2020年1月2日郑州世纪万山房地产营销策划有限公司出具收据，主要内容为：收到李芳芳购房定金共计2万元，系李芳芳购买张俊生名下位于荥阳市××南侧××楼××单元××、××房的定金。2020年3月16日第三人工作人员以微信方式通知被告，银行贷款审批需买卖双方都到场，原告这边过几天就可以了，到时候提前通知被告。2020年7月8日、9月3日、9月28日原告数次通过微信方式催促被告联系中介，并称中介可以垫资，被告未予回复。原告为此次诉讼支出律师费1万元。一审法院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容有效，各方当事人均应按合同履行义务。被告至今未履行银行解押合同义务，原告据此要求解除双方的房屋买卖合同并要求被告返还购房定金、承担违约责任，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。原告向中介支出的2万元，包含原、被告各自的佣金8200元、代办费3000元及剩余600元定金。600元定金由第三人代持，第三人负责返还原告；被告8200元佣金由原告代付，被告负有返还义务；原告支出的8200元佣金及3000元中介代办费，系被告不履行合同义务给原告造成的损失，被告应予返还。双方约定违约金20万元，该标准过高，本院酌定被告支付违约金1万元。原告要求被告承担律师费1万元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李芳芳与被告张俊生、第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于2019年9月26日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》；二、被告张俊生于本判决生效之日起十日内返还原告李芳芳佣金16400元、代办费3000元，并支付违约金1万元、律师费1万元；三、第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李芳芳定金600元；四、驳回原告李芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告李芳芳负担1962元，被告张俊生负担413元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，张俊生上诉称李芳芳因征信原因导致贷款未获审批，主张李芳芳构成违约，就其该项主张，张俊生未提交证据予以证明，故本院对张俊生的该项主张不予采信。因张俊生未按约定及时履行解押义务，导致李芳芳购房目的无法实现，一审法院对于李芳芳要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持并无不当，张俊生应按约定赔偿李芳芳佣金及律师费损失并支付违约金。李芳芳向中介公司支付2万元款项后，案涉《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》并未继续履行，郑州世纪万山房地产营销策划有限公司并未履行代办事项，该公司应将收取的代办费3000元返还给李芳芳。一审法院判令张俊生返还该项费用不当，本院予以纠正。综上所述，张俊生的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初209号民事判决的第一项即“解除原告李芳芳与被告张俊生、第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于2019年9月26日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》；”、第四项即“驳回原告李芳芳的其他诉讼请求。”；二、变更河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初209号民事判决第二项为：张俊生于本判决生效之日起十日内赔偿李芳芳佣金16400元，并支付违约金1万元、律师费1万元；三、变更河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初209号民事判决第三项为：郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还李芳芳定金600元、代办费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2375元，由李芳芳负担1962元，张俊生负担338元，郑州世纪万山房地产营销策划有限公司负担75元。二审案件受理费800元，由张俊生负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年四月二十一日书记员  李志琳