广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一重字第13号原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号。注册号：440602000058238。法定代表人张惠芳。委托代理人龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托代理人程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。被告佛山市红星影剧院有限公司，住所地广东省佛山市禅城区福宁路8号之一。统一社会信用代码：914406005591606703。法定代表人潘湘耀，总经理。委托代理人赵华，广东群豪律师事务所律师。被告佛山市红星影剧院，住所地广东省佛山市禅城区福宁路8号之一。组织机构代码：19352381-9。委托代理人赵华，广东群豪律师事务所律师。委托代理人罗碧莹，广东定海针（佛山）律师事务所律师。被告佛山市电影发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路55号8座四楼。统一社会信用代码：914406006905456131。法定代表人蔡祝平，总经理。委托代理人赵华，广东群豪律师事务所律师。委托代理人罗碧莹，广东定海针（佛山）律师事务所律师。原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司诉被告佛山市红星影剧院有限公司（简称影剧院公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理，经审理于2015年4月20日作出（2014）佛城法民一初字第1515号民事判决。被告影剧院公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）佛中法民三终字第630号民事裁定，撤销本院第1515号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2015年12月17日重新立案，并依法另行由审判员陈超担任审判长，与审判员周信斌、人民陪审员朱建忠组成合议庭适用普通程序进行审理。诉讼中，原告申请追加佛山市红星影剧院（简称红星影剧院）、佛山市电影发展有限公司（简称电影公司）作为被告参加诉讼，本院经审查予以准许。本案于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚秀庆，被告影剧院公司、红星影剧院、电影公司的共同委托代理人赵华，被告红星影剧院、电影公司的共同委托代理人罗碧莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告影剧院公司是原佛山市禅城区福宁路8号之一、首层、二层及东向三至五层（下称原物业）的业主，后因祖庙东华里片区拆迁改造项目，原物业被征拆，被告影剧院公司选定普君北路5号2P12、普祥路2P1、201、202之一号铺作为安置物业。佛山市东建集团有限公司（简称东建公司）为“祖庙东华里兆祥路南侧普君地块”拆迁改造项目的开发商。原告具有一级物业管理资质。2011年9月20日，原告与东建公司签订《前期物业服务委托合同》，受东建公司委托，自2011年10月1日起为“普君新城（社区三）”提供物业管理服务，并约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业物业15元/月/平方米（不含中央空调，含公共水、电分摊）；如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应由收楼通知书发出当日起交纳物业服务费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的违约金；合同期限自2011年10月1日至2014年9月30日止。2013年8月28日，原告与东建公司签订第二份《前期物业服务委托合同》，将物业服务期限延长至2016年12月31日止。上述合同签订后，原告依约为“普君新城（社区三）”提供物业服务。其中，被告影剧院公司选定的安置物业之--普祥路2P1、201、202之一号铺位于“普君新城（社区三）”物业管理区域之内。2012年6月6日，佛山市禅城区土地储备中心发出《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》：涉案物业的建筑面积为383.94平方米，须在两天内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由被告影剧院公司承担。同日，佛山市禅城区祖庙东华里片区改造工程指挥部办公室向被告发出《交楼通知书》，通知其于2012年6月6日至原告处办理收楼手续。当日，被告法定代表人吴金玉签收上述两份通知书。但此后，却一直拒不办理涉案物业的收楼手续，也不交纳相关的物业服务费，原告多次以电话、短信、挂号信、律师函等形式催缴，但被告方拒不缴纳，其行为构成违约，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告影剧院公司向原告支付2012年6月6日至2014年12月的物业管理服务费177380.28元和违约金（自2012年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止，暂计至2014年12月11日止为54187.28元）；2、被告影剧院公司承担本案诉讼费用。诉讼中，原告申请追加红星影剧院和电影公司作为被告，并请求判令二者对被告影剧院公司的债务承担连带清偿责任。事实与理由如下：原佛山市禅城区福宁路8号之一、首层、二层及东向三至五层（下称原物业）的所有权人为红星影剧院。后因祖庙东华里片区拆迁改造，原物业被征拆，安置物业之一（普祥路2P1、201、202之一号铺）即为涉案物业。2012年6月6日，有关部门针对涉案物业依法发出《交楼通知书》，通知红星影剧院于2012年6月6日至原告处办理收楼手续。但因红星影剧院转制等原因，涉案物业的收楼手续至今未办理，而被告影剧院公司一直否认涉案物业为其转制资产，致使涉案物业产生的巨额物业管理服务费无人支付，导致本案诉讼产生。红星影剧院为原物业的所有权人，电影公司为红星影剧院的上级管理单位，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十七条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加诉讼，当事人也可以向人民法院申请追加，人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查。故红星影剧院、电影公司应作为本案被告共同参加诉讼，并对影剧院公司的债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1.三被告向原告支付2012年6月6日至2014年12月的物业服务费177380.28元及自2012年6月6日起至付清之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2014年12月11日止为人民币54187.28元）；2.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告明确物业管理费计收的总建筑面积383.94平方米，包括普祥路2P1、201、202之一号铺三个铺位的建筑面积，物业管理费的计收标准为15元/月/平方米，原告主张自2012年6月6日计算至2014年12月，违约金主按每月应付费用分段累计计算，自2012年6月6日起主张计算至被告实际支付完毕之日止。被告影剧院公司辩称：一、依据国务院《事业单位登记管理暂行条例》第十三条及《事业单位登记管理条例实施细则》第五十一条、第五十五条、第五十九条等规定，在未经依法清算并办理注销登记手续之前，红星影剧院作为事业单位法人并未终止，其责任和义务仍然依法存续。故红星影剧院未经依法被撤销、清算并办理注销登记手续之前，作为事业单位法人并未终止，其责任和义务仍然依法存续。二、根据国务院《物业管理条例》第六条、第七条及《广东省物业管理条例》第十条、第四十七条的规定，红星影剧院没有合法占有涉诉物业，不是涉诉物业的业主，依法不负有交纳物业服务费的义务。原告要求被告支付所谓的物业服务费，不仅和基本事实不符，且明显缺乏相应的事实根据和法律依据。因此请求判决驳回原告的诉讼请求。三、影剧院公司不是本案的适格被告，原告主张和影剧院公司之间存在物业服务合同关系并要求影剧院公司支付物业服务费没有事实根据和法律依据，且和本案基本事实严重不符，应依法判决驳回其诉请。四、原告的追加被告申请书中明确是拆迁办与红星影剧院的签订拆迁合同，拆迁办与红星影剧院没有办理交楼手续，原告此前主张的事实与追加的事实不属于同一个事实，构成新的诉讼，应另案起诉。综上，影剧院公司不是本案的适格被告，原告主张和影剧院公司存在物业服务合同关系并要求影剧院公司支付物业服务费没有事实根据和法律依据，且和本案基本事实严重不符，应依法判决驳回原告诉请。原告申请追加被告构成新的诉讼，应另案起诉。被告红星影剧院辩称，其不是登记的房屋权利人，也未实际占有涉诉物业，并不负有交纳物业管理费的义务；《前期物业服务委托合同》第六条第一款约定内容依法无效；原告要求红星影剧院支付物业管理费缺乏事实根据和法律依据；原告申请追加红星影剧院作为被告并要求其承担责任构成新诉，依法应另案起诉。请求依法驳回的诉讼请求。一、原告申请追加其作为被告并要求承担责任构成新诉，依法应另案起诉。本案中，根据原告在民事起诉状中主张的事实，其认为其和影剧院公司存在物业服务合同关系，该合同的主体分别是原告和影剧院公司。现原告申请追加红星影剧院和电影公司为被告，并要求二者承担责任，该诉请的基本前提和基础事实必须是原告和红星影剧院之间存在物业服务合同关系，该合同的主体分别是原告和红星影剧院。据此可知，原告前后主张的其实是两个不同的物业服务合同关系，且两个物业服务合同所涉基本事实及相对方主体都各不相同。依据我国民事诉讼法第一百一十九条的规定，原告的主张已经构成了一个新的诉讼，不属于民诉法第一百三十二条规定的“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的”情形，原告应另案提起诉讼。二、《前期物业服务合同》第六条第一款约定“业主应于收楼之日起承担交楼通知书发出当日起的物业服务费”等内容，违反现行法律法规规定，加重业主责任，依法无效。1、红星影剧院及影剧院公司不是涉诉物业登记的所有人，也没有实际占有涉诉物业，根据《物业管理条例》第六条、第七条及《广东省物业管理条例》第十条、第四十七条等规定，无需交纳物业管理费。2、《前期物业服务合同》第六条第一款约定“业主应于收楼之日起承担交楼通知书发出当日起的物业服务费”等，违反《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》等法律法规之规定，明显加重了业主责任，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该约定依法无效，原告无权据此主张权利。被告电影公司辩称：一、原告申请追加其作为被告并要求承担责任构成新诉，依法应另案起诉，理由与红星影剧院同。二、《前期物业服务合同》第六条第一款约定“业主应于收楼之日起承担交楼通知书发出当日起的物业服务费”等内容，违反现行法律法规规定，加重业主责任，依法无效，理由亦与红星影剧院同。三、原告要求电影公司承担责任没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。民诉法第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应对其主张提供证实加以证明，否则其应承担举证不能的法律后果。本案中，原告作为诉讼发起人，要求电影公司承担责任，但不能提供任何证据证明其主张。相反，根据电影公司之公司章程等现有证据，电影公司是独立存在的企业法人，原告要求其承担责任没有事实和法律依据。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照复印件、组织机构代码证、资质证书、被告（影剧院公司）的企业机读档案登记资料。拟证明原、被告（影剧院公司）的诉讼主体资格。2、《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》、《前期物业服务委托合同（社区三）》复印件、《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》复印件、《交楼通知书》复印件。拟证明原告受托为“普君新城（社区三）”提供物业管理服务，被告作为“普君新城（社区三）”业主，应按时缴纳物业服务费。3、《催缴欠费通知》及邮寄凭证、《律师函》及邮寄凭证、《物业管理费及违约金计算表》3张。拟证明自2012年6月起，经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业服务费，严重违约。4、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》【佛机编[2007]51号】、《关于成立佛山市红星影剧院有限公司的批复》【佛国资改[2010]40号】。拟证明佛山市红星影剧院改制后组建为被告。5、《房屋拆迁安置补偿合同》复印件（2008年3月12日签订）、《房屋拆迁安置补偿合同》复印件（2009年9月23日签订）。拟证明被告所有的佛山市福宁路8号首及二层及东向三至五层、福宁路8号之一的房屋被依法拆迁。6、《建设工程规划许可证》复印件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件。拟证明佛山市东建集团有限公司为普君新城社区（三）的建设单位，有权委托原告进行物业管理服务。7、《证明》1份。拟证明涉案商铺在原告的物业管理服务范围内，原告有权收取涉案商铺的物业管理费。8、《普君新城（社区三）前期物业管理招标书》复印件、《普君新城（社区三）中标通知》书复印件。拟证明原告为建设单位依法招标后选聘的物业管理公司。9、《交楼通知书》、《佛山市普君新城商铺租赁合同》、《佛山市普君新城补充协议》。拟证明被告已对红星影剧院的另一安置商铺普君北路5号2P12铺收楼并对外出租盈利；被告与红星影剧院实为同一主体，其拒不缴纳物业管理费无理。10、《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》、《服务（收费）备案回执》。拟证明原告选聘为普君新城（社区三）的物业服务企业已依法进行了备案。11、《关于红星影剧院有限公司2010年未有经营收入的情况报告》[佛山红星影（2011）3号]、《关于继续沿用原址办理工商年检的情况说明》。拟证明被告自认涉案商铺为其资产，并承继佛山市红星影剧院债权债务。12、企业机读档案登记资料、《复函》（影剧院公司）、租金收据及转账凭证。拟证明佛山市红星影剧院于2001年7月23日注销后主体不存在。被告对普君北路5号2P12铺进行出租并收取租金，行使的是物权，并非受佛山市红星影剧院委托。13、《事业单位法人设立登记（备案）申请书》、《撤销事业单位法人登记决定书》。拟证明红星影剧院设立后，于2011年9月1日被佛山市事业单位登记管理局撤销事业单位法人证书；根据《事业单位登记管理暂行条例》第13、14条、《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第59条规定，红星影剧院未经注销登记，其法人主体资格及义务仍存续，依法其应承担本案债务。诉讼中，被告影剧院公司提供以下证据：1、被告（影剧院公司）的营业执照复印件、组织机构代码证、法定代表人身份证明。拟证明被告诉讼主体不适格；被告的营业住址与拆迁合同上的被拆迁人地址及被告邮寄的邮件的地址均是不一致的。2、被告（影剧院公司）公司章程。拟证明佛山市红星影剧院有限公司是独立的企业法人，和佛山市影剧院是相互独立的企业法人，被告的主体身份不适格，原告要求被告支付物业管理费没有事实与法律依据。3、电影公司《关于成立红星影剧院有限公司的请示》、国资委《关于同意成立红星影剧院有限公司的批复》。拟证明国资部门并没有确认佛山市红星影剧院的债权债务由被告承担。4、电影公司出具的《情况说明》、佛山市人民政府《印发进一步加强和完善国有企业管理方案的通知》、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》。拟证明电影公司作为出资单位及履行出资人职责的机构之一，确认原、被告均无权确认红星影剧院的债权债务及物权归属，故《情况报告》及《情况说明》两份文件无效，原告无权据此主张其权利。被告红星影剧院提交以下证据：1、《撤销事业单位法人登记证书决定书》。拟证明红星影剧院仅仅是被撤销事业单位法人登记证书，没注销前，其主体资格是存续的；原告主张和影剧院公司之间存在物业服务关系及要求支付物管费是没有依据，在影剧院公司无需承担责任情况下，要求红星影剧院承担连带责任没有依据。2、最高院（2013）民二终字第34号民事裁定书1份（裁判文书网下载）。拟证明根据最高法阐明的审判原则，如果当事人追加申请构成新的诉讼应当另案起诉。被告电影公司提交以下证据：《公司章程》1份。拟证明电影公司是佛山市国资委以现金方式设立登记的法人，在影剧院公司无需承担责任的情况下，原告要求电影公司承担连带责任没有依据，请依法予以驳回。本院依职权向广东省佛山市工商行政管理局调取以下证据：佛山市红星影剧院有限公司企业机读档案登记表、《核准变更登记通知书》及《变更登记申请书》、佛山市电影发展有限公司出具的材料（致佛山市工商行政管理局）、《佛山市红星剧院有限公司变更决定》、《佛山市红星剧院有限公司章程修正案》、《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《广东省非税收入（电子）票据》、《收取登记申请材料凭据》、《企业法人营业执照》2份、《核准设立登记通知书》、佛山市人民政府国有资产监督管理委员会文件3份、法定代表人信息、佛山市机构编制委员会文件、佛山市电影发展有限公司《关于吴金玉同志任职的通知》、吴金玉身份证复印件、佛山市红星影剧院有限公司罗村联星影城营业执照。向佛山市人民政府国有资产监督管理委员会调取以下证据：《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》（佛机编[2007]51号）、《关于成立佛山市红星影剧院有限公司的批复》（佛国资改[2010]40号）、《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100183、ZM00803100149）、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第440604201100163号）、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（GD3017）、《佛山市红星影剧院有限公司章程》、《市国资委关于佛山市红星影剧院转制及物业状况的函》。向佛山市禅城区土地储备中心调取：《佛山市禅城区祖庙东华里片区改造工程指挥部办公室关于调查函的回复》及附件【包括《房屋拆迁安置补偿合同》2份、《交楼通知书》、《征拆房屋安置通知》、《关于成立佛山市红星影剧院有限公司的批复》（佛国资改[2010]40号）、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》（佛机编[2007]51号）】。经庭审质证，本院对上述证据作出如下认证：原告提供的证据。证据1、证据2中的《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》、证据3中的邮寄凭证、证据7、证据9中的租赁合同及补充协议、证据10、证据11、证据12、证据13，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2中的《前期物业服务委托合同（社区三）》，原告已提供加盖了佛山市东建集团有限公司与被告公章的合同供核对，被告虽对真实性不予确认，但未提供相反的证据予以反驳，故本院确认其真实性；证据8，虽为复印件，但能与原告提交的证据2中的《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》、证据10相互佐证，本院确认其真实性；证据3中的《催缴欠费通知书》、律师函，系复印件，原告陈述原件随函寄出符合生活常理，亦确有邮寄凭证，被告虽对真实性不予确认，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据9中的《交楼通知书》，有原件核对，被告虽对真实性有异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据2中的《征拆房屋安置通知》、《交楼通知书》虽为复印件，被告红星影剧院确认是其法定代表人吴金玉所签收，故本院确认其真实性；证据3中的物业管理费及违约金计算表，系原告单方制作，本院将结合全案证据待后予以认定；证据4、证据5、证据6，虽为复印件，但与本院依职权调取的证据内容相一致，本院确认其真实性。被告影剧院公司提供的证据。证据1、证据3、证据4中的电影公司出具的《情况说明》、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2，与本院调取的证据内容相一致，本院确认其真实性；证据4中的佛山市人民政府《印发进一步加强和完善国有企业管理方案的通知》，仅有复印件，且原告对真实性不予确认，本院不予采信。被告红星影剧院提交的证据。证据1，与原告提交的证据13中的《撤销事业单位法人登记证书决定书》一致，本院不作重复认证。证据2，与本案无关联。被告电影公司提交的证据，与本案并无关联。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。诉讼中，原告申请本院向佛山市文化广电新闻出版局等多部门调取被告红星影剧院转制资产划分资料。鉴于追加红星影剧院作为被告参加诉讼，责任主体可以确定，故无必要再调取原告申请之证据材料。经审理查明，2008年3月12日，案外人佛山市禅城区土地储备中心（拆迁人、甲方，简称土储中心）与被告红星影剧院（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100183），约定由土储中心拆除红星影剧院位于佛山市市区福宁路8号首、二层及东向三至五层办公用房（产权证编号为粤房地证字第××号），套内建筑面积为1370.40平方米。合同主要约定有：一、乙方选择货币补偿与产权调换相结合的拆迁补偿方式，其中货币补偿金额为7179450元；产权调换之安置房屋为位于禅城区兆祥路南侧普君地块新建小区办公用途新楼，补偿房产为非住宅套内建筑面积329.90平方米，公共分摊面积不少于被拆迁房屋公共分摊面积。二、在拆迁双方当事人签订合同之日起4年内，甲方必须将经竣工验收合格，并符合合同规定的补偿房屋交付给原告；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行；甲方保证补偿给乙方的房屋没有产权纠纷、财务纠纷及抵押，否则甲方承担相应的法律责任。双方还就补偿金支付方式、临时安置补助费、违约责任等进行了约定。双方在合同落款处盖章，吴金玉在乙方法定代表人处签名。2009年9月23日，案外人土储备中心（拆迁人、甲方）与被告红星影剧院（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100149），约定由土储中心拆除红星影剧院位于佛山市市区福宁路8号之一文体、娱乐、住宅用途的房屋（产权证编号为粤房字第××号），套内建筑面积为2839.16平方米。合同主要约定有：一、乙方选择货币补偿与产权调换相结合的拆迁补偿方式，其中货币补偿金额为14950000元；产权调换之安置房屋为位于禅城区兆祥路南侧普君地块办公用途新楼，补偿房产为非住宅套内建筑面积539.16平方米，公共分摊面积不少于被拆迁房屋公共分摊面积。二、在拆迁双方当事人签订合同之日起4年内，甲方必须将经竣工验收合格，并符合合同规定的补偿房屋交付给乙方；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行；甲方保证补偿给乙方的房屋没有产权纠纷、财务纠纷及抵押，否则甲方承担相应的法律责任。双方还就补偿金支付方式、临时安置补偿费、违约责任等进行了约定。双方在合同落款处盖章，吴金玉在乙方法定代表人处签名。2012年6月6日，佛山市禅城区祖庙东华里片区改造工程指挥部办公室向被告红星影剧院发出《交楼通知书》，载明：“根据《拆迁补偿安置合同》及您所选定普君北路5号2P12、普祥路12号2P1、201、202之一号铺已达到交楼标准，请您于2012年6月6日到世纪东方物业经营管理有限公司办理收楼手续，如当天未能办理可预约办理。”吴金玉签收了该份通知。《交楼通知》附由拆迁人土储中心向被告红星影剧院发出《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》，上载：一、安置地址为普君北路5号2P12、普祥路12号2P1、201、202之一号铺，套内面积为548.02平方米和320.57平方米，建筑面积为669.73平方米和383.94平方米，准确结算面积以房管部门测绘结果面积为准。二、收楼须知--住户必须在两天内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由住户承担。吴金玉亦在该通知“住户”处签名，签署时间为2012年6月6日。2012年6月6日、10月9日，被告影剧院公司（甲方）与佛山市普君新城经营管理有限公司（乙方，简称普君新城公司）分别签订《佛山市普君新城商铺租赁合同》及《佛山市普君新城补充协议》，约定被告影剧院公司将位于佛山市普君北路5号2P12号商铺（建筑面积669.73㎡）出租给普君新城公司使用，并约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等主要合同条款。双方分别在合同及补充协议上签章。被告影剧院公司以其账户收取租金，亦以其名义开具租金收据。至今，被告红星影院或影剧院公司均未办理位于普祥路12号2P1、201、202之一号铺之安置房屋的接收手续，该安置房屋一直处于空置状态。另查明一：位于佛山市禅城区同济路北、文华路西、兆祥路南、普君路东的佛禅（挂）2001-017地块“普君新城社区三”的工程项目是由佛山市东建集团公司（即东建公司）开发建设，取得《建设工程规划许可证》，并于2011年12月22日通过竣工验收备案。涉案之普祥路12号2P1、201、202之一号铺之安置房屋位于“普君新城社区三”范围内。经招投标程序，2011年9月20日，东建公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》（普君新城社区三），约定由原告为“普君新城社区三”提供物业管理服务，合同载明物业名称为普君新城（社区三），物业类型为商住楼。合同约定有：一、（第五条）本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.60元/月/平方米，商业物业为15元/月/平方米（未含中央空调费），不包括住宅区公共水、电分摊、电梯用电量、二次供水水泵电量、独立水系电量、单元梯灯电量、变电设施及供水、供电设施及供水、供电管网所产生的水耗、电损。二、（第六条）业主应于收楼（即签署收楼确认书或领取入户房门钥匙当日，两者以先发生者为准）之日起交纳物业服务费用。如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应由收楼通知书发出30日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者由于甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务。四、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。五、本合同期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。六、本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年10月9日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具服务（收费）备案回执，载明：“佛山市世纪东方物业经营管理有限公司座落在佛山市禅城区兆祥路与普君路东（普君新城社区三）的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中：1.收费标准：有电梯住宅（回迁户）1.60元/月/平方米，已售地下车位1.60元/月/平方米；2.有关资料：前期物业服务委托合同和前期物业管理服务协议等（只受理合同、协议中住宅和车位的物业服务收费部分，有效期至2014年9月30日止，如合同期间成立业委会的，按业委会签订物业服务合同之日止）。”2013年8月28日，案外人东建公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》（社区三），约定由原告继续为“普君新城社区三”提供物业管理服务，合同期限自2013年9月10日起至2016年12月31日止，其他合同条款内容与双方于2011年9月20日签订的《前期物业服务委托合同》（普君新城社区三）基本一致。另查明二：佛山市红星影剧院原为内资企业法人，已于2001年7月23日注销。作为事业单位法人的佛山市红星影剧院（即本案被告红星影剧院）于2001年3月15日提出事业单位法人设立登记（备案）申请，后由吴金玉任其法定代表人。2009年9月3日，佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（简称佛山国资委）作出批复，同意将红星影剧院划由被告电影公司直接管理，实现行业的统一归口管理。因超过2年未年检，佛山市事业单位登记管理局于2011年9月1日作出《撤销事业单位法人登记决定书》，撤销被告红星影剧院的事业单位法人登记，但作为事业单位法人的红星影剧院至今未办理清算与注销登记手续。2007年6月4日，佛山市机构编制委员会发出通知，通知红星影剧院由事业单位转为企业，划归佛山国资委管理。2010年6月21日，佛山国资委同意将红星影剧院改为企业后组建成立佛山市红星影剧院有限公司（即被告影剧院公司）。影剧院公司于2010年7月28日登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为吴金玉，投资者为被告电影公司。2011年6月27日，被告影剧院公司向佛山市工商行政管理局出具《关于红星影剧院有限公司2010年未有经营收入的情况报告》，载明：“佛山市红星影剧院原来是自收自支的事业单位，因实行文化体制改革，2007年7月份佛山市红星影剧院有限公司由原来事业单位改制转制而成立，并承担红星影剧院债权债务……。”2011年6月28日，被告影剧院公司向佛山市工商行政管理局出具《关于继续沿用原址办理工商年检的情况说明》，主要内容为“佛山市红星影剧院有限公司是原佛山市红星影剧院，因文化体制改革而转制建制于2010年7月成立。由于佛山市红星影剧院（禅城区福宁路8号）2007年已被列入禅城区祖庙东华里拆迁改造范围，对于房产的处理上，当时经市国资委批准，实行部分产权置换，剩余全部货币补偿，分别于2008年3月12日、6月23日、2009年4月21日、5月14日、9月23日与禅城区土地储备中心签订产权置换以及货币补偿合同，并于2009年10月租赁禅城区金鱼街18号大院4座首层作为临时办公地点。到目前为止，所有的房屋产权置换尚未到位，部分货币补偿也未到账，如果现在变更地址，产权置换、货币补偿就无法保障，为确保国有资产不流失和企业的切身利益，现仍需要继续沿用原址办理工商年检，待房产置换全部交付使用，货币补偿资金完全到位后再申请办理地址变更手续。特此说明。”诉讼中，应本院调查，佛山国资委向本院出具《市国资委关于佛山市红星影剧院转制及物业状况的函》称：1.红星影剧院于2010年由国有经营性事业单位建制转制为剧院公司，新成立的影剧院公司系由佛山国资委出资成立，并无将原红星影剧院的资产及债权债务注入。2.至今红星影剧院的财务报表仍独立存在。3.涉案拆迁合同之房产属于国有资产，关于红星影剧院的合同权利义务暂无文件规定由谁承受；相关房产中有部分由原红星影剧院接收，其余大部分房产因无法办理房产证、无法顺利使用等原因尚未接收。原告陈述：涉案小区尚未成立业委会，涉案商铺至今未办理交接手续，原告未与被告方另行签订物业管理合同；涉案商铺尚未办理产权登记手续，现处于空置状态；在实际管理中，普君新城业主或物业使用人都是根据涉案《前期物业服务委托合同》第六条约定，按月通过现金或者转账方式缴纳物业管理费。被告影剧院公司陈述：其非拆迁安置协议的当事人，并不清楚涉案房屋至今未交付的准确和全部原因。至于普君北路5号2P12号商铺，原系以红星影剧院的名义出租，后因红星影剧院逾期没有参加年检，影响租赁合同的继续正常履行，经红星影剧院与承租方双方协商，委托影剧院公司以影剧院公司名义和出租方签订相关租赁合同；吴金玉在征拆房屋安置通知及交楼通知书上签名，是以原红星影剧院负责人身份签名，仅确认收到通知，但对通知逾期收楼责任不确认，不能收楼的原因在于开发商；被告影剧院公司并非涉案商铺的权利人，也未承接佛山市红星影剧院的财产，也没有相关文件要求其承接红星影剧院的债权债务，原告要求其承担本案责任没有依据。被告红星影剧院陈述:涉案物业未接收，因拆迁办不能提供交楼所必须的文件即“五证两书”（国有土地使用权证、国有土地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证，物业质量保证书和物业使用说明书）而拒收，拆迁补偿合同中的拆迁人未履行交付义务，故无法接收涉案铺位；2P12号铺因原告承诺其出租无需提供产权及使用文件并不收物管费才以红星影剧院名义接收的；2P12号铺的建筑面积与安置通知书上载明的669.73平方米对应，该铺开始以红星影剧院名义出租，后因事业单位法人资格被撤销而以影剧院公司名义签订租赁合同；安置合同约定安置房屋是办公楼，如果是商铺，需请求国资部门的意见才能确定是否接受。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与“普君新城社区三”项目的开发单位东建公司签订的《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》、《前期物业服务委托合同（社区三）》均系双方真实意思表示，无证据证明其存在法定无效之情形，故合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面善意履行合同的约定。三被告认为涉案物业服务委托合同相关条款无效的抗辩意见，本院不予采纳。关于涉案拆迁合同中被拆迁人权利义务主体问题。从查明的事实看，被告红星影剧院虽然被撤销事业单位法人登记，但并未办理注销手续，且有独立的财务，故其主体资格仍然存在，在无相反证据证明转制时其资产、债权债务已转移至影剧院公司或由其他主体接管的情况下，涉案拆迁合同中被拆迁人权利义务主体仍然是被告红星影剧院。因此，涉案安置房屋（即普祥路12号2P1、201、202之一号铺）的接收权利及义务人为被告红星影剧院。关于涉案之安置房屋是否已完成交付及物业服务费的起算问题。根据《交楼通知书》所载，涉案两拆迁合同安置房屋为普君北路5号2P12及普祥路12号2P1、201、202之一号铺，系根据拆迁合同及被告红星影剧院选择而确定，而涉案商铺所在项目经相关行政主管部门规划许可建设，并于2011年11月22日通过竣工验收备案，说明2012年6月6日通知收房时已符合法定的交付使用条件。被告红星影剧院签收《交楼通知书》和《征拆房屋安置通知》，并于当日以影剧院公司名义与案外人普君新城公司签订租赁合同并委托该公司接收上述2P12号商铺，但至今未实际办理普祥路12号2P1、201、202之一号铺的接收手续，而距拆迁合同约定的安置房屋交付时间已经多年又不提出任何主张，其诉讼中陈述的拒收理由既无证据又不合常理，故本院认为被告红星影剧院因自身原因而未办理房屋接收手续，安置房屋已视为完成交付。《征拆房屋安置通知》要求被告红星影剧院应在两天内办理收楼手续，逾期之日起的物业管理费由其承担，虽红星影剧院当时亦未表示异议，但依据通知收楼时正履行的《前期物业服务委托合同》（2011年9月20日签订）第六条的约定，如因被告红星影剧院自身原因未收楼，则其应由收楼通知书发出30日起交纳物业服务费，本院认为两项约定之冲突利益应归于被告红星影剧院，故涉案之商铺物业服务费应自2012年7月6日起算，原告主张物业服务费起算时间有误，本院予以纠正。关于物业服务费。根据《征拆安置通知》载明的安置面积，以及红星影剧院接收并出租的安置房屋即2P12铺的建筑面积，本院确认涉案之2P1、201、202之一号铺之物业服务费按建筑面积383.94平方米交纳，计算标准为物业服务合同约定的商业物业15元/平方米/月。根据上述确定的计费起始时间及约定的计算方法，本院计算被告红星影剧院应向原告交纳2012年7月6日至2014年12月31日期间的物业服务费共计171844.11元（383.94平方米×15元/平方米/月×30个月-383.94平方米×15元/平方米/月÷31天×5天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。根据涉案《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》第二十四条、《前期物业服务委托合同（社区三）》第二十三条“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。”的约定，如前所述，被告红星影剧院未按时依约支付物业服务费，已构成违约，应向原告支付违约金，因原告起诉时主动调整违约金标准至每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，该标准合理，本院予以支持。另，关于违约金的起算点，涉案前期物业服务委托合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务，原告主张实际按月交纳，且按月交纳亦符合业主利益，故按上述合同约定，本院确认被告应自应交物业服务费当月6日起至实际清偿日止，以每月物业服务费5759.10元（383.94平方米×15元/平方米/月）为本金，分别分段累积计付违约金给原告；其中2012年7月的物业服务费因自该月6日起方计收，而此时已过每月交费期限，故本院酌定该月物业服务费与次月物业服务费一并交纳，故2012年7月间的物业服务费逾期交纳之违约金以4830.21元（383.94平方米×15元/平方米/月÷31天×26天）为本金，自2012年8月6日起计算。关于被告影剧院公司的责任。根据查明的事实，影剧院公司向佛山市工商行政管理局提交书面报告，明确其承担红星影剧院的债权债务，此报告存放于工商行政部门供公众查询，具有公示效力，故应认定其加入红星影剧院的对外债务，与红星影剧院承担连带清偿责任。有鉴于此，以及影剧院公司由红星影剧院转制而设立，不追加红星影剧院难以查清二者关系，原告追加红星影剧院及主管单位电影公司作为被告并要求其承担责任并不构成新的诉讼，三被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告电影公司责任。从查明的事实，被告红星影剧院被划归电影公司归口管理，目前红星影剧院已被撤销事业单位法人登记，但并未注销其法人资格，其有自己独立的财务及安置房屋等财产，故现要求电影公司承担红星影剧院的债务无事实和法律依据，对于原告该诉求，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市红星影剧院于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司交纳2012年7月6日至2014年12月31日期间的物业服务费171844.11元及违约金（其中2012年7月逾期交纳物业服务费的违约金以4830.21元为本金、自2012年8月6日起计算，此后每月逾期交纳物业服务费的违约金以5759.10元为本金、分别自当月6日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准分段累积计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山市红星影剧院有限公司对被告佛山市红星影剧院的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费减半收取4774元，由原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司负担119元，被告佛山市红星影剧院和被告佛山市红星影剧院有限公司连带负担4655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  周信斌人民陪审员  朱建忠二〇一六年六月三十日书 记 员  潘明珠附引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。