海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2016)琼9005民初889号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2016）琼9005民初889号   原告许玉琴，女，1957年8月3日出生，汉族，贵州省贵阳市人,现住贵州省贵阳市云岩区。身份证号:XXX。   委托代理人杨建民，贵州威驰律师事务所律师。   被告文昌正豪房地产开发有限公司。住所地:海南省文昌市文城镇会文路7号208房。   法定代表人程怀宾，该公司经理。   委托代理人许**，北京市天安律师事务所律师。   委托代理人赵艳艳，北京市天安律师事务所律师。   原告许玉琴与被告文昌正豪房地产开发有限公司（以下简称文昌正豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许玉琴的委托代理人杨建民、被告文昌正豪公司的委托代理人许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许玉琴诉称,被告于2014年在海南省文昌市冯家湾开发东方君豪·昌吉海岸产权式酒店开发项目,在被告的销售广告宣传下,原告决定在被告开发的该项目中购买一套房屋,原告即与被告签订了编号为正豪70806的一份《内部认购协议书》。在该《内部认购协议书》中对原告所认购房屋的房号、位置、面积、单价、总价、付款方式等内容进行了明确约定。并约定被告在2015年10月30日前将原告所购房屋交付原告。由于在双方签订上述《内部认购协议书》时，被告的商品房预售许可证尚在办理过程中。为了打消认购人的顾虑，被告的法定代表人程怀宾以被告的名义向各认购人出具了一份《情况说明》，在这份《情况说明》中，被告承诺如因被告的原因协议不能履行，被告愿意退还认购人的购房款及利息损失，并承担已交房款20%的违约金。上述《内部认购协议书》签订后，原告依照约定于2014年4月16日向被告支付购房款307963元,被告在收到购房款后向原告开具了财务收据。但此后被告却没有如期向原告支付所购房屋。2016年4月，原告到被告的项目所在地了解情况，才发现原告所购房屋主体尚未竣工，并发现被告因开发项目已经陷入多起司法诉讼，且所涉项目的土地及房屋已经全部被法院查封。鉴于被告已经面临的现实困难，被告不可能将原告所购房屋及时交付原告，且被告交付房屋的时间已经迟延超过180天。原告如期获得所购房屋的合同目的已经不能实现。根据我国合同法第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十五条的规定，原告诉至法院，请求法院：1、依法确认双方于2014年4月签订的编号为正豪字70806号《内部认购协议书》无效；2、判令被告退赔购房款本金307963元；赔偿资金占用期间的利息损失40035.20元（按年息6%计算，暂算至2016年6月，此后的利息损失继续主张至本判决生效之日止）；由被告赔偿因房价上涨造成的经济损失61592.60元；以上总计409590.80元。3、本案诉讼费由被告承担。   被告文昌正豪公司辩称，1、认可原告购房的事实，但具体金额由法院审查、以票据为准，同意退还本金，不同意支付利息和赔偿损失，海南房价下降，原告不存在经济损失。2、同意确认合同无效，被告至今没有取得预售许可证。   经审理查明，2014年4月15日，原告许玉琴（乙方）与被告文昌正豪公司（甲方）签订《内部认购协议书》(编号：正豪字70806)，协议主要约定：乙方购买甲方开发的正豪产权式酒店公寓项目1号楼8层06号商品房，单价4710元/平方米，建筑面积72.65平方米，总价342181.50元；本认购书签订后，乙方向甲方一次性支付购房款的90%计307963元，尾款10%计34218.50元待交房后5日内支付完毕；本认购书中的建筑面积为预测面积，最终以政府部门的实测面积为准，面积有误差的，据实结算，多退少补；甲方应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方。房屋交付标准：毛坯房；若乙方未能在本协议约定的时间内付款，甲方有权单方解除本协议，房屋收回另售和拒绝交房；自本协议书签订之日起的一年以后，若乙方需要进行房产转让，则甲方给予帮助，房产转让增值的房款部分不进入甲方公司账户；待甲方取得预售许可证后双方签订网上备案合同。协议还就其他事项进行了约定。   2014年4月16日，被告向原告出具收到购房款307963元的财务收据。被告未在约定的时间向原告交付房屋。   另查明,因被告与他人产生纠纷，涉案项目的土地及地上建筑物被法院查封。目前涉案项目尚未取得预售许可证明，工程尚未竣工，处于停滞状态，房屋近期无法交付原告。   上述事实，有原、被告的陈述以及原告提供的以下证据予以证明：   1、原告的身份证及被告的企业法人营业执照（复印件）;2、《内部认购协议书》；4、财务收据1张；5、现场照片3张。   以上证据经当庭举证、质证，经本院审核，可以作为认定本案上述事实的有效证据。对原告提供的证据3《情况说明》，因系程怀宾以个人名义出具，没有加盖公司公章，并且时间在《内部认购协议书》签订之前，与交易习惯不符，本院不予采纳。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的《内部认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告收受了原告交付的大部分购房款，应当认定该认购协议书具有商品房预售合同的效力，商品房预售合同已经成立，被告收取了购房款，说明双方已经开始履行达成的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明,其与原告签订的商品房预售合同应认定为无效合同，故本院对原告请求确认双方签订的《内部认购协议书》无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，被告依法应当向原告返还已收的购房款307963元，被告对于合同的签订以及无效过错责任较大，依法应赔偿原告因此所受到的损失。原告主张由被告赔偿因房价上涨造成的经济损失，但对于房价是否上涨，未提供证据予以证明，本院不予支持，其损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自购房款交付之日起计算至本判决确定的给付之日止。依照《商品房销售管理办法》第三条、第十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、确认原告许玉琴与被告文昌正豪房地产开发有限公司于2014年4月15日签订的编号为正豪字70806号《内部认购协议书》为无效合同；   二、被告文昌正豪房地产开发有限公司向原告许玉琴返还购房款307963元，并向原告支付利息（自2014年4月16日起计算至本判决确定的给付之日止,利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；   三、驳回原告许玉琴的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7443.85元，由原告许玉琴负担1339.82元、被告文昌正豪房地产开发有限公司负担6104.03元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   （此页无正文）   审判长 于景艳   人民陪审员 陈川政   人民陪审员 杨 恒      二〇一六年六月二十八日   书记员 赵亚君   附：本案适用的法律条文   《商品房销售管理办法》   第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。   本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。   本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。   第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。   商品房买卖合同应当明确以下主要内容：   （一）当事人名称或者姓名和住所；   （二）商品房基本状况；   （三）商品房的销售方式；   （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；   （五）交付使用条件及日期；   （六）装饰、设备标准承诺；   （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；   （八）公共配套建筑的产权归属；   （九）面积差异的处理方式；   （十）办理产权登记有关事宜；   （十一）解决争议的方法；   （十二）违约责任；   （十三）双方约定的其他事项。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房   销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。