辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2304号上诉人（原审被告）：沈阳金天置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县法库镇辽戈大街尚书府1号7门市。法定代表人：金萍，系该公司董事。委托诉讼代理人：蔡英杰，女，公司售楼处经理。被上诉人（原审原告）：高艳，女，汉族，1986年6月25日出生，住法库县。上诉人沈阳金天置业有限公司因与被上诉人高艳商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈阳金天置业有限公司上诉请求：1.撤销（2020）辽0124民初2814号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，被上诉人并未出示案涉房产的首付款支付凭证，无法证明已经完成了首付款支付义务。而事实上案涉以备案商品房住宅首付款13万元属于以案外人孙占营工程款抵账，待孙战营工程款至今未结算，而银行按揭款26万元也转入孙占营和吕强账户。案涉房款未支付完成高艳辩称：驳回上诉，维持原判。本案上诉费由上诉人承担。沈阳金天置业有限公司负责办理的按揭贷款，打到他人账户，不符合按揭贷款的规律，办理按揭贷款必须有买卖合同，有已经交纳首付款的证明。沈阳金天置业有限公司负责办理的按揭贷款，出具交纳首付款证明，足以证明高艳已经交纳首付款。首付款支付凭证与交付首付款没有法律上的因果关系。高艳已经按照合同约定以首付加按揭方式交付全部购房款，履行了购房人的全部义务。高艳向一审法院提出诉讼请求：1.被告交付位于法库县商品房，并由原告占有使用；2.被告支付原告违约金22289.05元（自2015年10月31日起至实际交付之日止，以总房款407106元为基数，按日万分之零点叁计算，暂计至2020年10月30日为22289.05元)；3.被告补偿原告租房租金损失金额6500元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2015年9月21日，出卖人被告与买受人原告签订已备案《商品房买卖合同》约定：“……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房位于法库县商品房，建筑面积113.4平方米。第四条计价方式与价款。单价3590元/平方米，总金额407106元。……。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过陆拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起陆拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金。……。出卖人沈阳金天置业有限公司签章，法定代表人金萍签章。买受人高艳签字摁印。”同时，双方还对其他事项进行了约定。2015年9月16日，借款人（抵押人）原告、贷款人建行沈阳沈北新区支行、被告（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告在建行沈阳沈北新区支行办理案涉商品房（住房）按揭贷款本金26万元，并划入被告开户行建行沈阳沈北新城支行账号内，借款期限2015年9月16日至2035年9月16日。2015年9月21日，出卖人被告与买受人原告签订《商品房买卖合同补充协议》约定：“……。第二条房款支付方式C按揭贷款付款。（1）主合同签订时，买受人应向出卖人支付房价款147106元，作为首付款。（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款26万元。（3）因按揭贷款银行原因迟延发放贷款，买受人逾期支付剩余房款的，经出卖人同意后买受人付款时间可以延长30日。……。出卖人沈阳金天置业有限公司签章，法定代表人金萍签章。买受人高艳签字摁印。”同时，双方还对其他事项进行了补充约定。2015年9月28日，原告交纳其所购买的案涉商品房住宅专项维修资金6521元。同日，原告向法库县房产管理处交纳其所购买的案涉商品房住宅房屋所有权登记费80元。2015年10月8日，原告向沈阳市法库县地方税务局交纳其所购买的案涉商品房住宅契税金额6106.59元。2015年10月30日之前，原告已按约定以首付加按揭贷款的方式购买了案涉商品房住宅，全面履行了自己的义务，被告尚未交付原告所购买的案涉商品房住宅钥匙。另查，2015年12月9日至2020年12月9日，原告在此期间按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定通过账户交易向建行沈阳沈北新区支行陆续还本付息案涉商品房住宅按揭贷款26万元。再查，2006年8月28日，原告与孙占营登记结婚。2015年8月24日，原告与孙占营登记离婚。一审法院认为，原、被告签订已备案的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订已备案的《商品房买卖合同》第八条关于交付案涉商品房住宅期限的约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过陆拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金。”2015年10月30日之前，原告已按约定以首付加按揭贷款的方式购买了案涉商品房住宅，全面履行了自己的义务，被告尚未交付原告所购买的案涉商品房住宅钥匙。根据上述已备案的《商品房买卖合同》第八条关于交付案涉商品房住宅期限的约定及第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定及被告尚未交付原告案涉商品房住宅钥匙的事实，被告应当承担违约责任，继续履行交付原告所购买的案涉商品房住宅钥匙，并应支付原告违约金（自2015年10月31日起至案涉商品房住宅实际交付之日止，每日按照已付房价款407106元的万分之零点叁计算）。因此，原告诉请被告交付案涉商品房住宅钥匙及支付违约金于法有据，事由充分，本院予以支持。原告诉请被告补偿租房租金损失金额6500元于法无据，事由不足，本院不予支持。被告抗辩主张原告未出示支付案涉商品房购房款凭证；原告取得案涉已备案商品房住宅属于以孙占营工程款抵账首付款约13万元所购买，但孙占营工程款至今尚未结算；原告申请案涉商品房住宅建行按揭贷款金额26万元已由被告账户转入孙占营或者吕强账户，被告并未得到按揭贷款26万元。针对被告的上述抗辩主张，本案调整的是原告与被告之间商品房销售合同法律关系，被告的上述抗辩主张均不在本案商品房销售合同法律关系调整范围之内，应当另行主张权利解决。因此，对被告的上述抗辩事由，本院不予采纳；对被告的上述抗辩主张，本院不予支持。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条规定，判决如下：一、被告沈阳金天置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内交付原告高艳所购买的位于法库县商品房住宅钥匙，并由原告高艳占有使用；二、被告沈阳金天置业有限公司支付原告高艳违约金（自2015年10月31日起至案涉商品房住宅实际交付之日止，每日按照已付房价款407106元的万分之零点叁计算）；三、驳回原告高艳要求被告沈阳金天置业有限公司补偿租房租金6500元的诉讼请求；四、驳回原告高艳的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决发生法律效力后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，减半收取422元，由原告高艳负担244元，由被告沈阳金天置业有限公司负担178元。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沈阳金天置业有限公司与被上诉人高艳签订《商品房买卖合同》合同并不违反法律、法规，合法有效。本案争议焦点为，被上诉人是否履行交付房款义务，上诉人应否向被上诉人交付房屋。依合同约定，被上诉人应向上诉人支付房款407106元；被上诉人应当向被上诉人交付房屋。双方均表述，首付款是案外人孙占营工程款抵账，上诉人确定该事实，并将购房合同备案至被上诉人名下，配合被上诉人办理购房贷款。即被上诉人以贷款方式向上诉人支付26万元房款。被上诉人按期履行偿还贷款义务。依据上述事实，被上诉人已经依约全额支付房款，上诉人应依据合同约定交付案涉房产与被上诉人。对于案外人孙占营是否与上诉人之间是否完成工程结算，并不是合同约定交付房屋的条件，且该问题是上诉人与孙占营之间的关系。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由沈阳金天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月十五日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。