湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终26号上诉人（原审被告）罗乙生。委托代理人尹声全，湖南永安和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）桂阳县安兴投资有限公司，住所地湖南省桂阳县迎宾路迎宾小区7栋7-8号。法定代表人李军，该公司总经理。委托代理人何良开，湖南志浩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）邓程元。被上诉人（原审第三人）邓义忠。被上诉人邓程元、邓义忠共同委托代理人黄石荣，湖南志浩律师事务所律师。上诉人罗乙生与被上诉人桂阳县安兴投资有限公司（以下简称安兴公司）确认合同有效纠纷一案，湖南省桂阳县人民法院于2015年4月11日作出（2015）桂阳法民初字第00076号民事判决。罗乙生不服，提起上诉。本院于2015年8月20日作出（2015）郴民一终字第475号民事裁定，以基本事实不清为由，裁定撤销湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第00076号民事判决，将本案发回重审。湖南省桂阳县人民法院另行组成合议庭并追加邓程元、邓义忠为第三人参加本案诉讼，于2015年11月12日作出（2015）桂阳法民重字第6号民事判决。罗乙生又不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人罗乙生及其委托代理人尹声全，被上诉人安兴公司法定代表人李军及委托代理人何良开，被上诉人邓程元、邓义忠的共同委托代理人黄石荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：安兴公司系经工商登记的投资公司，经营范围包括实业投资、投资管理等方面，公司股东包括法定代表人李军和被上诉人邓义忠、邓程元。安兴公司股东与罗乙生几年来多有经济交往，包括投资、购房、借款等活动。2012年6月，罗乙生因桂阳县宝迎小区工程建设邀安兴公司进行投资，双方签订了《投资协议书》，协议约定投资100万元，按5%收取投资利润，后来双方有增加投资行为，安兴公司也收取了投资款和利润。2012年初罗乙生开发桂阳县宝迎小区，在未注册桂阳县乙生房地产开发有限公司前挂靠桂阳县金鑫房地产开发有限公司，并挂靠桂阳县宏润建筑安装工程有限公司，以该公司宝迎住宅小区项目部的名义进行施工建设。2012年7月6日因建设宝迎小区项目资金困难，罗乙生邀请安兴公司提前出资认购宝迎小区尚未建成的门面，安兴公司也对宝迎小区进行了考察，经双方协商，由安兴公司向罗乙生支付400万元定金先行认购，双方签订《宝迎小区门面认购协议书》，协议约定：一、项目概况。甲方（罗乙生）拥有宝迎住宅小区土地使用权，证号：2012第0593权属人：罗乙生；该宗土地面积为12046.40平方米，规划用途为商住综合用地，起名为宝迎住宅小区，小区建设由北至南依次为壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌栋。二、乙方（安兴公司）认购的门面。乙方同意认购甲方位于环城西路延伸段（宝迎小区）从北至南壹至捌栋的临街从地面算起二楼的所有门面，门面面积约为8000平方米（终以实测面积为准）。三、计价方式及价款。甲方因开发资金紧张，自愿以极优惠的房价邀约乙方认购，同意按门面实际使用面积计算价款，同意宝迎住宅小区临街从地面算起二楼所有门面按1500元/平方米计价，门面总价款待甲方取得《商品房预售许可证》依实测的使用面积计算实际门面总价款。四、付款方式及期限。1、甲乙双方商定，该门面的总面积不定，门面总价款（暂无法确定）暂以支付定金形式定购认购。乙方向甲方已支付定金人民币肆佰万元，定金自签订本协议之前已足额付清。2、门面总价款支付方式：分期支付。房屋竣工后，签订正式《商品房买卖合同》时，乙方付至总价款的50%；交付使用时付至总价款的70%，办理好完整的产权证明付至总价的90%，留总价款10%作为质保金，保修期限依相关的法律、法规、规章执行。（办理产权手续的相关税、费由甲方全额承担）。五、保证条款及违约责任。1、甲乙双方签订认购协议后，甲方不得再将该协议项下的门面另售他人。否则，需向乙方承担一房二卖，双倍房价的赔偿责任（除非甲乙双方自愿解除认购协议）。2、甲方需保证协议项下的门面无权属争议，更无他人主张权属优先权，保证乙方如期取得该协议项下的门面产权权属无障碍。否则，甲方除承担违约金500万元之外，还需向乙方赔偿损失，损失的计算已支付定金总额按月息5%利率计算等等其他约定条款。协议签订后，罗乙生分别收取安兴公司购房款定金为2012年7月22日120万元，2012年7月1日80万元，2012年8月6日100万元，2012年8月14日100万元，2012年8月25日50万元，2012年8月27日50万元，2012年10月3日60万元，2012年10月31日40万元，其他收取200万元，总计800万元，加之签合同时预交定金400万元，截止此时，安兴公司共支付购房款1200万元。为此，罗乙生向安兴公司出具一收取1200万元的收款收据，并将收据开出时间提前到2012年7月6日。此后，罗乙生又向安兴公司收取购房款2012年6月11日110万元，2013年6月25日130万元，另外在《房屋买卖合同》签订前安兴公司交付的几笔购房款合计270万元，于2014年3月26日由罗乙生统一汇总出具一张270万元收款收据。罗乙生分别向安兴公司出具的收款收据上有罗乙生的签字并加盖了桂阳县乙生房地产开发有限公司和罗乙生的印章。至此，罗乙生总计收取安兴公司支付购房款和定金1710万元。桂阳县宝迎小区住房及门面整个工程建成后，安兴公司与罗乙生经充分协商，双方于2014年2月28日签订《房屋买卖合同》，在原认购合同基础上，对房屋单价及出售面积等进行调整，合同约定：一、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于桂阳县环城西路延伸段与蒙泉路交汇处，证号为2012第0593，地号为01-（74）-75的土地使用权，该宗土地面积为12046.40平方米，规划用途为商住综合用地，定名为宝迎小区。二、买卖人所购房屋的基本情况。买卖人购买的房屋为现房，框架结构，出卖人将宝迎小区二楼（地面以上为一楼，同属于门面）从北往南的一栋至六栋（以三楼住房栋数为参照）范围内的门面出卖给买卖人，出卖房屋面积为约7500平方米，具体面积按房产管理局实测面积为准。三、计价方式与价款。出卖人与买卖人约定按建设面积计算。出卖人考虑到目前市场低迷房屋难以销售，且实际已收到买受人的购房款并已使用等因素，自愿以比较低的价格将该房屋（门面）出卖给买受人，经双方协商确认，该出卖房屋单价为人民币每平方米2280元，总金额为：壹仟柒佰壹拾万元整（小写1710000元）。该购房款买受人实际已于2012年宝迎小区项目建设之初至2014年就已经分次向出卖人支付完毕。出卖人将买受人支付的购房款用于宝迎小区项目建设和办证（包括土地使用证、房产证等）之用。房产证办理后，总购房款按房产管理局实测面积计算，多退少补。四、房屋质量。出卖人保证出卖房质量达到国家标准，外墙贴好瓷砖，室内粉刷平整，水电由出卖人安装到户。水电安装费由出卖人承担。五、房屋交付期限。出卖人必须在办理出卖房屋房产证后30日内将房屋交付给买受人。逾期不交房，应承担违约责任。六、出卖人保证出卖的房屋没有产权争议，没有设定抵押担保，没有被法院查封，否则，应承担违约责任。七、出卖人承诺基础设施、公共配套建筑按规划要求实施，确保正常运行。八、关于产权登记的约定。出卖人必须在办理出卖房屋房产证后60日内将出卖房的房地产权属过户至买受人名下，为买受人办好房产权证，否则应承担违约责任。出卖人为买受人办理房产过户手续时，买受人应当提供相关资料予以配合。为买受人办理房产证应支付的费用，按国家规定应该由出卖人承担的由出卖人承担，应该由买受人承担的由买受人承担。等等其他合同约定条款。合同签订后安兴公司已按约定把全部购房款交齐，今后实际支付按房管局实测面积多退少补。此后，经罗乙生请求，也考虑安兴公司因自身融资投资致其他投资人追款压力，希望购房款早日实现变现愿望，安兴公司与罗乙生经友好协商，于2014年3月26日签订了一份房屋买卖合同的《补充合同》，合同约定如房产管理部门为出卖人办理出卖房屋产权证50日内向买受人退还全部购房款，并支付银行利息，双方即解除2014年2月28日签订的《买卖合同》，出卖房屋仍归出卖人所有。但到后来罗乙生办理了产权证后，并未归还安兴公司任何购房款及利息，进尔还向安兴公司借款。现有宝迎小区门面及住房基本出售给他人，罗乙生也向他人收取了购房款，但因罗乙生资金困难一直未办理房屋产权手续，产权一直未过户，2013年、2014年借款人、购房户与罗乙生就借款、购房纠纷诉至法院，法院对宝迎小区多处门面及住房也采取了查封保全措施。包括安兴公司等人在内的房产不能过户，为解决罗乙生办理交费资金缺乏的困难，安兴公司联合其他购房户何雄、邓满长、李玉华三人向罗乙生出借资金数百万元，给罗乙生用于工程验收、办证、交税及工程扫尾。罗乙生认可包含购房款1710万元在内收取安兴公司购房款及借款2751万元。2014年5月14日罗乙生办理了宝迎小区房屋产权证。之前，2013年2月6日罗乙生为求取桂阳县信用合作社的贷款把整个在建工程作抵押，于2014年5月30日又转现房抵押。2014年9月宝迎小区一、二层由桂阳县人民政府批准规划为“宝迎商贸城”建设，从而宝迎小区打开预期增值空间，罗乙生办理了产权证后，安兴公司要求对所购房户按合同约定过户，罗乙生一直拖延未办，安兴公司遂于2014年10月30日向法院提起诉讼，请求判决：1、确认安兴公司与罗乙生签订的《房屋买卖合同》有效；2、由罗乙生将宝迎小区一至六栋二楼门面交付给安兴公司并将房屋产权证过户至安兴公司名下。原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案罗乙生因建桂阳县宝迎小区需求资金邀请安兴公司提前认购房产，在安兴公司预交400万元定金情况下，签订《宝迎小区门面认购协议书》，协议签订后，安兴公司也陆续将绝大部分认购款支付给罗乙生，罗乙生也出具了收到购房款的收据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预计等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为《商品房买卖合同》。因而安兴公司与罗乙生签订的认购合同实则为商品房买卖合同。2014年2月28日双方又经充分协商，对门面面积及价款及交房条件进行了调整，在原认购合同基础上签订《房屋买卖合同》，后又经协商于2014年3月26日签订《补充合同》。安兴公司按合同约定也已将合同约定的价款全部支付给了罗乙生。综观安兴公司与罗乙生签订合同过程，《房屋买卖合同》的签订是在双方自愿协商的基础上，是双方真实意思的表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方应按合同履行。罗乙生2014年5月14日取得房产权证后，应按合同约定30日内将房产交付给买受人，并在60日内将出卖房的房屋产权过户至买受人名下。按照《补充合同》的约定，罗乙生有选择履行《房屋买卖合同》或退还购房款及利息权利，但至今罗乙生没退还购房款的行为意思表示，罗乙生作为宝迎小区土地使用权人和房屋产权所有人，现安兴公司要求罗乙生履行《房屋买卖合同》办理房屋产权过户手续，于理于法有据，予以支持。对于罗乙生提出的《房屋买卖合同》实则是借款抵押，因合同上并未注明借款抵押情况，也不知借款如何约定，怎么作抵押，因而罗乙生的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。对于罗乙生提出的与邓义忠、邓程元借款合同问题，因罗乙生与邓义忠、邓程元是个人借款关系，并未得到安兴公司认可，借款所涉安兴公司权益处分对安兴公司没有约束力，且庭审中邓义忠、邓程元也作了说明，认为安兴公司与罗乙生之间的《房屋买卖合同》合法有效，因而罗乙生提出的房屋买卖合同系借款抵押合同不成立。对于罗乙生提出的安兴公司支付的购房款是借款本金及5分高利息结算而来，因罗乙生出示的证据及收款依据是单方行为，其真实性无法认定，且涉及的邓义忠、邓程元也不予认可，安兴公司也作了否认，罗乙生收取了安兴公司购房款是在合同上及收条及收款收据上反复认可，多年来罗乙生未就此提出异议，亦未行使1年内使用的合同撤销权，因而认可安兴公司与罗乙生之间付款结算数额有效。对于罗乙生提出所卖房产到信用社贷款作了抵押登记问题，因罗乙生所建宝迎小区房产价值远超贷款额度，罗乙生所建房产实际早已出卖他人收取了预付购房款。在办理抵押时，安兴公司与罗乙生之间也先于抵押签订买卖合同，罗乙生也收取了安兴公司大部分购房款，并在合同上约定了房产无抵押、无争议、无查封，现房抵押时，许多房产包括安兴公司所购门面法院也进行了查封，抵押并不必然阻止房产买卖。如今安兴公司与罗乙生因买卖合同纠纷诉至法院，在宝迎小区预期增值的趋势下，罗乙生提出合同无效，撕毁合同，有违诚实信用的原则，于法于理无据，因而罗乙生主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，作出如下判决：“一、原告桂阳县安兴投资有限公司与被告罗乙生签订的《房屋买卖合同》有效；二、由被告罗乙生在本判决生效后60日内将桂阳县宝迎小区一至六栋二楼门面交付给原告并为原告桂阳县安兴投资有限公司办理房屋产权过户手续。本案案件受理费160元，由被告负担。”上诉人罗乙生不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回安兴公司的诉讼请求。理由有：一、本案实为安兴公司以其股东（即邓程元、邓义忠）的名义向罗乙生出借高利贷，因安兴公司不具有金融贷款资格，遂以签订房屋买卖合同的形式作流押担保，本案应为民间借贷纠纷，应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。1、购房定金400万元正是高利贷本金，月利率则为5%，罗乙生保存的借条和利息收据足以证实；2、安兴公司为掩盖高利贷的事实，于2013年安排邓程元与罗乙生倒签了两份借款合同，该贷款合同第七条保证条款中就明确约定罗乙生以涉案房屋作抵押担保借款本息；3、在罗乙生不能偿还上述借款本息后，安兴公司又于2014年安排邓义忠更换了邓程元与罗乙生签订的借款合同，该借款合同所记载的内容也反映了安兴公司是在非法放贷；4、安兴公司收取罗乙生的投资管理费实为高利贷利息；5、罗乙生现在持有的与安兴公司结算民间借贷本息的结算依据，足以证明安兴公司称自己缴纳了购房款1710万元虚假；6、2014年3月罗乙生为了办理产权证向安兴公司借款270万元，当时签订补充合同的目的也是为了办证后向银行抵押贷款以偿还高利贷本息，由此可见签订房屋买卖合同并不是双方真实本意。二、涉案房屋市值约每平方米25000元，现安兴公司欲以2280元的低价占有明显失衡，而且在签订房屋买卖合同之前涉案房屋就已经办理了抵押登记，抵押权人为桂阳县农村信用合作联社，按照《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，该房屋买卖合同也属无效。三、涉案房屋认购协议无房产开发公司签章，出售时尚未取得商品房预售许可证，该协议应属无效。而且认购协议和房屋买卖合同都是为了用房屋代为清债，实为以物抵债协议属实践性合同，但因为房屋也未实际交付，该实践性合同并未成立。四、罗乙生只认可经本息结算欠安兴公司借款2571万元，从未认可收到过购房款1710万元，原审法院认定罗乙生认可收到安兴公司包含购房款和借款2571万元错误。五、原审法院认定罗乙生开发的门面大部分已经出卖并因争议被查封错误。被上诉人安兴公司答辩称：罗乙生因缺乏建设资金，主动与安兴公司签订了认购协议、房屋买卖合同和补充合同，罗乙生也已经全部收到了安兴公司的1710万元购房款，同时为筹集建设资金罗乙生还向安兴公司借款，上述购房款和借款总额达2700多万元。如果没有安兴公司的上述出资罗乙生的建设工程无法建成完工，罗乙生现因利益拒绝发行合同违反了诚信原则。一、认购协议是罗乙生自愿邀请安兴公司认购，买卖合同也经过双方充分协商，补充合同则更加注明罗乙生还有解除或继续履行的选择权，这些都可证明三份协议是双方真实意思表示，且内容合法有效。而安兴公司通过收取定金及购房款的方式陆续收到罗乙生购房款1710万元，该事实从补充合同、收款收据、部分银行转账凭证、支票以及庭审笔录中罗乙生的自认可以证实。二、罗乙生称该房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的以及本案是流押担保的观点无事实和法律依据，罗乙生的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人邓程元、邓义忠同意被上诉人安兴公司的答辩意见，并补充答辩：1、罗乙生与安兴公司签订的《认购协议书》、《房屋买卖合同》及《补充合同》合法有效，是双方的真实意思表示，双方之间房屋买卖法律关系明确，安兴公司也向罗乙生支付了购房款；2、邓程元、邓义忠虽然是安兴公司的股东，但是与安兴公司是两个不同的主体。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人罗乙生向本院提交了2份证据，拟证明罗乙生与安兴公司之间是民间借贷法律关系，签订的《房屋买卖合同》实为该借贷关系的抵押担保：1、对2014年元月14日参与筹资方案出借资金的李玉华、何雄、邓满长的调查笔录；2、罗乙生与何雄、李玉华（以其儿李海粟的名义）签订的《门面买卖合同》。被上诉人安兴公司质证认为：证据1中的证人没有出庭作证，对该证人证言的真实性不予认可，且证人证言与客观事实不符；对证据2的真实性、合法性和关联性均认可，但不认可其证明方向，因为价格是经过双方协商的，罗乙生也予以了认可。被上诉人邓程元、邓义忠的质证意见与被上诉人安兴公司相同，并补充质证认为上述证据不属于新证据，不应采信。本院认证认为：证据1中的被调查人未出庭作证，其陈述内容不足采信；安兴公司、邓程元、邓义忠对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认可。本院二审查明：（2015）桂阳法民重字第6号案件中，罗乙生提供的证据22中有：（一）借款合同三份：1、2012年7月7日，邓程元与罗乙生签订的借款合同，约定罗乙生向邓程元借款400万元，借款期限至2013年1月6日，由罗乙生以宝迎小区临街从地面算起二楼门面作抵押，如果不能按期偿还本息则邓程元有权对抵押物作出处理，按1500元每平方米的价格偿还借款本息，如果按期偿还则双方原签订的二楼门面认购合同书（编号为201206）无效，抵押权解除；2、2012年7月7日邓程元与罗乙生签订的借款合同，约定罗乙生向邓程元借款1000万元，借款期限至2013年1月6日，由罗乙生以宝迎小区临街从地面算起二楼门面作抵押，如果不能按期偿还本息则邓程元有权对抵押物作出处理，按1500元每平方米的价格偿还借款本息，如果按期偿还则双方原签订的二楼门面认购合同书（编号为201206）无效，抵押权解除；3、2014年1月15日邓义忠与罗乙生签订的借款合同，约定罗乙生累计向邓义忠借款1900万元，借款期限为一个月，罗乙生自愿以宝迎小区二楼门面作抵押，到期不能偿还借款本息，邓义忠有权处理抵押物用作偿还借款。（二）证据22中还有罗乙生与桂阳县农村信用合作联社签订的两份《个人贷款合同》和两份《抵押合同》，合同体现：1、2012年3月27日，罗乙生向桂阳县农村信用合作联社借款1000万元，并以桂阳县城关镇宝山路宝迎住宅小区1#－4#栋作抵押物进行担保；2、2012年11月20日，罗乙生又向桂阳县农村信用合作联社借款1000万元，并以在建工程作抵押，但罗乙生提交的《抵押合同》中未体现抵押物具体范围。（三）证据22中还包括三份加盖有桂阳县房产管理局档案室印章的《房屋登记簿》，其中：1、编号为FH247298的《房屋登记簿》体现，产权证号为桂阳县房权证城区字第000557**号、第00055777号、第00055779号、第000557**号共四套房产办理了抵押登记，抵押权人为桂阳县农村信用合作联社，债务人为罗乙生，所担保的主债权数额为1000万元，债务履行期限从2012年11月14日起至2014年11月14日；2、编号为FH248808的《房屋登记簿》体现，产权证号为桂阳县房权证城区字第000557**号、第000557**号在内的共六套房产办理了抵押登记，抵押权人为桂阳县农村信用合作联社，债务人为罗平、罗乙生，所担保的主债权数额为1000万元，债务履行期限从2013年2月6日起至2016年2月6日。（四）二审庭审中罗乙生与安兴公司一致认可，本案中双方所争议的房产系产权证号为桂阳县房权证城区字第000557**号、第00055776号、第00055777号、第00055779号、第00055780号、第000557**号所对应的房产。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是安兴公司与罗乙生签订的《房屋买卖合同》是否成立生效、是否应继续履行。首先，本案中，安兴公司与罗乙生就同一房产分别在2012年7月6日签订了《宝迎小区门面认购协议书》、2014年2月28日签订了《房屋买卖合同》、2014年3月26日签订了《补充合同》，上述三份协议在双方之间形成了以《房屋买卖合同》为主的民事权利义务关系内容。罗乙生对上述协议本身的真实性并无异议，双方之间确实签订过包括《房屋买卖合同》在内的书面协议，该《房屋买卖合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《房屋买卖合同》依法成立并生效。其次，罗乙生主张本案存在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形，在借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同时，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应按照民间借贷法律关系审理。但即使上述情形属实，罗乙生与安兴公司在2014年3月26日又签订了《补充合同》，对双方协议义务内容重新作出了约定。从该《补充合同》第一条的内容可知，双方为《房屋买卖合同》附加了解除条件，即罗乙生在约定的期限内退还全部购房款并支付利息，则《房屋买卖合同》的解除条件成就，房屋仍归罗乙生所有。由此可见，在合同的选择履行上双方重新合意并达成了一致，罗乙生有权通过退还款项的方式使解除条件成就并导致《房屋买卖合同》终止，也有权不退还款项使解除条件不能成就而导致《房屋买卖合同》继续有效。而且从合同的选择履行的角度看，罗乙生更具主动性，罗乙生如果认为履行《房屋买卖合同》对其不公平，损害了其利益，还可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销该《房屋买卖合同》。但在达成上述协议后，罗乙生即未退还购房款解除《房屋买卖合同》，也未在法定的除斥期间内行使合同撤销权，《房屋买卖合同》继续有效。罗乙生既不退还购房款又拒绝履行生效的《房屋买卖合同》，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。此外：1、在安兴公司起诉之前罗乙生就已经办理了涉案房产的产权登记，因此，涉案房产的开发是否取得商品房预售许可证以及合同是否加盖房产开发公司签章并不足以影响合同的效力，罗乙生以此为由主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。2、《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。本案中，罗乙生主张《房屋买卖合同》系双方之间民间借贷关系的流押担保，并提供了其与安兴公司股东邓程元之间的借款合同等证据证明，但上述证据中的担保条款并非约定罗乙生到期不能偿还借款时抵押物所有权转移为债权人所有，并不属于法律上禁止流押规定的情形，而是约定在罗乙生到期未偿还借款时，债权人可以对抵押房产按1500元每平方米的价格作价偿还借款本息。由此可见，债权人并不能直接按上述约定取得借款合同所称的抵押物所有权，债权人要通过履行房产认购书来取得抵押物所有权。因此，罗乙生上诉称《房屋买卖合同》属民间借贷的流押担保而合同无效的理由不能成立，本院不予支持。3、物权行为与债权行为存在本质区别，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”是指不发生抵押物的物权变动效力，但并不影响抵押物转让合同的债权行为效力。故本案所涉房产虽然已经抵押登记到桂阳县农村信用合作联社名下，但罗乙生与安兴公司签订的《房屋买卖合同》并不因此当然无效，罗乙生以房产办理了抵押登记为由主张房屋买卖合同无效的请求不能成立，本院亦不予支持，按照《房屋买卖合同》的约定罗乙生仍有义务协助安兴公司办理房屋产权转移登记手续。综上所述，上诉人罗乙生的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人罗乙生负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄ＸＸ审 判 员  李 程代理审判员  刘 扬二〇一六年六月二十三日书 记 员  孙宝乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。