福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）晋民初字第13220号 原告洪志民，男，1973年5月17日出生，汉族，住晋江市。 委托代理人王淯栌，福建世隆律师事务所律师。 被告洪金建，男，1975年12月21日出生，汉族，住晋江市。 被告洪宝治，女，1977年5月11日出生，汉族，住晋江市。 被告洪建福，男，1977年12月19日出生，汉族，住晋江市。 被告李兰香，女，1981年7月14日出生，汉族，住晋江市。 以上四被告委托代理人卢平腾，福建世拓律师事务所律师。 原告洪志民与被告洪金建、洪宝治、洪建福、李兰香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪志民及其委托代理人王淯栌，四被告的委托代理人卢平腾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，被告洪建福、李兰香于2013年元月18日向原告借款10万元，因无力偿还，便与原告商洽，向原告出售其与晋江市国土管理局签订的土地房屋征收补偿安置协议（协议编号50036ＡＭ、图纸编号55021-3）项下的安置房一套。该房产系被告洪建福与其兄长被告洪金建共同所有，被告李兰香为被告洪建福的妻子，被告洪宝治为被告洪金建的妻子，原告与四被告于2013年6月10日签订协议书一份，约定四被告自愿向原告出售上述安置房，选房号134号，该安置期房项下所有权益归原告，原告有权向政府扩购。协议签订之日，四被告将土地房屋征收补偿安置协议书等材料交由原告收执。2015年12月份，晋江市池店南片区项目建设指挥部通知选房，但四被告拒不配合。后经晋江市双沟社区居民委员会介入，指挥部同意原告暂时选房，原告选择晋江市安置房，但相关产权手续四被告至今不予配合办理。请求判决：1.确认原告与四被告于2013年6月10日签订的房屋买卖协议书有效；2.确认晋江市池店南片区项目建设协议编号50036ＡＭ、图纸编号55021-3（现房为晋江市池店南片区项目建设澄塘安置房）所有权益人为原告。经本院释明，其第2项诉讼请求不属人民法院审理范围，原告变更第2项诉讼请求为：四被告配合原告办理址于晋江市房产的过户手续。 四被告辩称，一、原、被告签订的房屋买卖协议无效。原、被告在签订协议时，根本不存在具体确定的合同标的物（即房屋），故该约定只是双方的意向合意，但不符合合同的生效要件。原告主张房屋买卖协议书有效及确认房屋所有权益人为原告根本不符合事实与法律规定。二、原告主张的10万元款项实际是标会款，而作为非法集资款来抵偿被告房屋的房款，明显不符合我国法律规定。三、原告主张以10万元抵偿被告34.01平方米房屋的房款，则每平方米的价格为2940元，该价格明显低于市场价格，双方的协议约定明显不符合常理。因此，完全可以证实本案约定的协议只是双方的意向，非正式生效的协议书。四、安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，原、被告在没有取得安置房房产证的情况下，签订房屋买卖协议书，明显违背我国的法律规定，应确认房屋买卖协议无效。五、原告变更诉讼请求已超出举证期限，不应予准许。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 审理过程中，原、被告对以下事实没有争议，本院予以确认：被告洪金建与被告洪建福因拆迁安置取得晋江市池店南片区项目建设（协议编号50036AM、图纸编号55021-3）的安置补偿权益。原告与被告洪金建、洪建福签订协议书一份，后原告与四被告又于2013年6月10日签订协议书一份。 原、被告的争议焦点为：1.双方签订的两份协议书是否有效？2.四被告是否应配合原告办理诉争房屋的过户手续？3.诉争房屋购房款是否以被告所欠的10万元抵扣，还是需要原告另外支付？ 原告向本院提供以下证据：1.借条一份，以证明被告洪建福、被告李兰香向原告借款10万元的事实；2.协议书两份，以证明四被告自愿向原告出售澄塘安置房，并自愿将该房产的所有权益转让给原告的事实；3.晋江市池店南片区项目建设土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号50036AM、图纸编号55021-3）一份，以证明四被告向原告出售安置期房为晋江市池店南片区澄塘安置房的事实；4.证明一份，以证明被告洪金建、洪建福的拆迁安置补偿权益已选取安置房。 四被告质证认为，对证据1借条，该借条实际上是标会款，与本案没有关联性。对证据2两份协议书，第一份协议没有注明时间，且该协议已被2013年6月10日签订的协议所推翻，是无效的协议。第二份协议不符合合同生效要件，且在双方签订该协议的时候不存在明确的房屋，也未办理相应产权证，该协议也是无效的协议。另外，第二份协议所体现的是出售，并不是原告所主张的以10万元抵房款。对证据3的真实性由法院确认，该协议只能证明被告与国土资源局约定的补偿安置情况，与本案没有关联。对证据4的真实性由法院认定，因被告未去选房，故无法证实已经选定安置房，该证据与本案没有关联性。 原告申请证人洪某出庭作证，证人洪某作证称，其与原、被告是同村，原、被告在签订2013年6月10日的协议书时，证人洪某有在场，并在协议书的见证人处签字，原、被告当时约定自愿以10万元借款抵偿房屋房款，原告不需另外支付房款。 原告质证认为，认同证人的证言。 四被告质证认为，证人与原告关系密切，证人证言不可采信，且该证言与原告所要证明的事项没有关联性。 四被告未提供证据。 本院认为，四被告对原告提供的两份协议书真实性没有异议，本院予以认定。原告提供的借条内容、形式合法，可以证明被告洪建福、李兰香向原告借款10万元。四被告主张借条中的款项为标会款，但未能提供证据予以证明，本院不予确认。对该借条的证明力，本院予以认定。原告与被告洪金建、洪建福签订的协议书（以下简称“第一份协议书”）中第一项明确约定，“乙方于2013年元月18日向甲方借款人民币壹拾万元，现将上述房产以上述价格转让给甲方，双方不再另行补贴任何费用。”可见，双方约定被告洪金建、洪建福将协议编号为50036ＡＭ的土地房屋征收补偿安置协议书项下的安置房屋转让给原告，以清偿其向原告所借款项。之后，原告与四被告又于2013年6月10日签订了另一份协议书（以下简称“第二份协议书”），该协议书中双方确认了转让上述安置房的事实，但没有就购房款的金额及交付事宜进行约定。从常理来看，双方在第一份协议书中已对合同权利、义务进行明确约定，若双方又签订第二份协议书对相关事项进行变更，应将变更事项明确载明。被告洪金建、洪建福在第一份协议书中确认了以借款10万元抵作房款，被告洪宝治与被告洪金建系夫妻关系、被告李兰香与被告洪建福系夫妻关系，四被告共同在第二份协议书中签字，且未对购房款的金额及交付事宜进行重新约定，应认定四被告均同意第一份协议中以借款10万元抵作房款的约定。证人洪某作为见证人在第二份协议书中签字，其在庭审中的证言可以印证上述事实。四被告认为第二份协议书没有约定房屋价款，只是一份转让房屋的意向，依据不足，本院不予确认。原告提供的晋江市池店南片区项目建设土地房屋征收补偿安置协议书、证明可以证实协议编号为50036ＡＭ的土地房屋征收补偿安置协议书的被征收人为洪金建、洪建福，该协议书项下的安置房屋已选定。 原、被告之间签订的安置房权利转让合同约定的虽然是购房权利的转让，但该权利指向的对象安置房是属于可期待物权，并且双方对转让价款、房屋过户等事宜均有约定，实际上双方所签订的合同应属于房屋买卖合同。该合同的签订系双方真实意思表示，虽然双方在签订合同时，该安置房尚未建成，但双方之间的合同并未违反效力性强制性规定，且现该安置房已建成并选定，故应认定合同合法有效。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。原、被告在第二份协议书中也约定房产若需要办理过户手续，需要使用被告证件的，被告应无条件提供。故原告请求四被告配合办理诉争房产的过户手续，本院予以支持。 经举证、质证、认证，本院查明的事实除与上述当事人无争议的事实一致外，另查明：被告洪建福、李兰香于2013年元月18日向原告借款10万元，后原告与四被告约定，四被告将协议编号为50036ＡＭ的土地房屋征收补偿安置协议书项下的安置房屋转让给原告，以清偿其向原告所借款项。经选房安置，该安置房位于晋江市。原告于2015年12月23日向本院提起诉讼。 综上事实，本院认为，原告与四被告之间的房屋买卖合同意思表示真实，未违反法律的强制性规定，两原告要求确认上述协议合法有效，本院予以支持。双方约定四被告将协议编号为50036ＡＭ的土地房屋征收补偿安置协议书项下的安置房屋转让给原告，以清偿其向原告所借款项，且上述安置房屋已选定晋江市，原告要求四被告配合办理上述房产的过户手续，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告洪志民与被告洪金建、洪宝治、洪建福、李兰香于2013年6月10日签订的房屋买卖协议书合法有效； 二、被告洪金建、洪宝治、洪建福、李兰香应于房屋具备过户条件之日起十五日内配合原告洪志民办理址于晋江市房产的过户手续。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费2300元，由洪金建、洪宝治、洪建福、李兰香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  李荣贵 二〇一六年六月十五日 书 记 员  陈琦颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百二十九条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。