赤峰市松山区人民法院民事判决书（2016）内0404民初3786号原告郭丽君，女，1954年12月16日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。原告魏长江，男，1953年10月5日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。被告谭国敏，女，1980年4月3日出生，公民身份号码×××，汉族，无业，现住赤峰市。委托代理人张强，男，汉族，个体工商户，现住赤峰市。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰街中段4号。法定代表人陈忠，总经理。委托代理人李长敏，女，1992年5月8日出生，汉族，职员，现住松山区金玉华城29号楼403室。原告郭丽君、魏长江诉被告谭国敏、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭丽君、魏长江，被告谭国敏的委托代理人张强，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司的委托代理人李长敏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2014年12月23日，因被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司对原告的到期借款本金及利息未予偿还，原告依法申请赤峰市松山区人民法院对被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发的赤峰市××区号房屋进行了保全，案件进行到执行程序后，被告谭国敏于2015年10月19日向法院提出执行异议。因被告在原告申请查封近一年的时间里才提出执行异议有悖常理，所以原告认为二被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告谭国敏提出异议于法无据；依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、25条之规定，被告谭国敏不是涉案房屋的权利人，无权提出执行异议，涉案房屋的权利人为被告万利丰房地产开发有限责任公司。（2015）松法执异议字第173号执行裁定书认定事实错误，实用法律错误。请求人民法院确认位于赤峰市××区号房屋所有权人为被告万利丰房地产开发有限公司；判令准予继续对该房屋进行强制执行。被告谭国敏辩称，我与被告万利丰公司签订的《认购协议书》系合法有效的书面买卖合同，且已经按合同交纳部分房款。我名下无其他可用于居住的房屋。原告主张本案涉案楼房系顶账房，没有实际交付房款，举证责任应在原告。法院作出的中止执行裁定书正确，请求驳回原告的诉讼请求。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司辩称，我公司作为具有合法资质的房地产开发企业，于2014年12月18日取得了涉案房屋的商品房销售许可证，正常的销售符合相关法律规定，应受到法律保护。我公司与被告谭国敏在原告查封之前即已签订商品房认购协议书，该协议书是在平等自愿的基础上达成的，是双方的真实意思表示，符合合同法规定的合同成立要件，符合商品房买卖合同的规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同，被告谭国敏已经交付了部分房款，被告谭国敏已经取得物权期待权。原告申请查封我公司已经售出的房屋没有事实依据，违反了相关法律规定，已经构成侵权。综上，赤峰市松山区人民法院作出的（2015）松法执异议字第173号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，原告提起的异议之诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告未向本院提交证据。被告谭国敏为支持其答辩主张向本院提交证据如下：认购协议书、收据，证明认购协议书是真实、有效、合法的购房合同；被告谭国敏已按合同约定履行义务，是涉案房屋真正的权利人，法院不能对该房屋进行强制执行。原告对被告谭国敏所举的证据的质证意见为：对认购书及收据有异议，不真实，被告谭国敏应提供银行流水，另一案件的当事人李庆东在另案中提交了税务机构出具的被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司连续三个月没有现金收入的证明，我们认为该收据不真实。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司对被告谭国敏所举证据无异议。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向本院提交证据如下：商品房预销售许可证，证明被告万利丰公司于2014年12月18日取得该涉案房屋的预销售许可证，有销售该房屋的资格，其合法的销售行为，应依法受到法律保护。原告、被告谭国敏对被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司所举证据无异议。根据庭审质证，本院认证如下：对被告谭国敏所举的认购协议书、收据，因被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司无异议，上述证据内容真实，证据的形式、来源符合法律规定，本院予以采信。对被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向本院所举商品房预销售许可证，因原告、被告谭国敏无异议，本院予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告郭丽君、魏长江因被告万利丰欠其款未还为由向本院申请诉前财产保全。本院于2015年3月31日作出(2015)松民保字第128号民事裁定书,裁定将被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发承建的位于赤峰市××区号房屋予以查封。2015年4月9日，二原告向本院提起诉讼。本院于2015年5月12日作出（2015）松民初字第2778号民事调解书，约定被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2015年8月1日前给付原告借款本金1200000元及利息108000元。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未按调解书约定履行给付义务。原告向本院申请执行。本案在执行过程中，被告谭国敏向本院提出执行异议。本院于2015年12月2日作出(2015)松法执异字第173号执行裁定书,裁定中止对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区4-1-1-401号房屋的执行。另查明，2013年9月11日，被告谭国敏与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了认购协议书，约定被告谭国敏以每平方米5500元的价格购买被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于赤峰市松山区松北新城F-08-01号地御景华庭小区4号楼01041号房屋，该房屋建筑面积为115.94平方米，房屋总价款为637670元，约定签订协议当日付款257670元，其余部分通过办理银行贷款支付。合同签订后，被告谭国敏于当日支付了237670元，后又分两次支付了20100元，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向被告谭国敏出具了收到购买该号房屋价款人民币237670元、20000元、100元的收据三枚。再查明，2014年12月18日被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了涉案房屋的商品房预销售许可证。本院认为，二被告之间签订的"认购协议书"，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，签订合同时，被告万利丰房地产开发公司虽未取得了商品房预售许可证，但符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"原告起诉前，被告万利丰房地产开发公司已取得商品房预售许可证明，故应认定二被告之间签订的认购协议书有效。合同签订后，被告谭国敏交纳了部分房款。原被告之间的房屋买卖合同已依法成立并实际履行，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，故二被告签订的认购协议书合法有效，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"被告万利丰房地产开发公司将涉案房屋出卖给被告谭国敏，被告谭国敏已按约定支付了部分购房款，被告谭国敏对此没有过错。原告在被告谭国敏已与万利丰房地产开发公司签订合法有效的商品房买卖合同，并交付部分房款的情况下，对合同标的物予以查封，侵犯了被告谭国敏作为消费者的物权期待权。故被告谭国敏就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条（二）项之规定，判决如下：驳回原告郭丽君、魏长江的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭丽君、魏长江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰中级人民法院。审 判 长 刘志华审 判 员 尹程明人民陪审员 郎凤玉二0一六年六月二十八日书 记 员 邱晓艳