成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0107民初2638号 原告（反诉被告）：侯晓红，女，汉族，1973年10月18日出生，住重庆市秀山县。 委托诉讼代理人：罗威，蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊，蓉城律师事务所律师 被告（反诉原告）：成都龙湖西晋置业有限公司，住所地：成都市武侯区。 法定代表人：王光建，总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）侯晓红与被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司（以下简称龙湖西晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告侯晓红的委托诉讼代理人罗威、被告龙湖西晋公司的委托诉讼代理人赵林阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）侯晓红向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间的租赁合同；2.判决被告向原告返还282556.34元（保证金、装修押金、装修及加盟费，共计309440.11元，扣除2016年2月租金、物管、POS机租金、电费共计26883.77元，合计为282556.34元）。事实与理由：2015年10月18日，原告与被告签订了《龙湖.租赁合同（营运期）》。合同专用条款第1条和第3条分别约定：“出租人（被告）将位于成都市武侯区晋吉路西一街66号的龙湖.金楠天街购物中心（以下简称商场）BIF-06号房屋出租给承租人（原告）使用，租用面积为92.08平米”；租期为3年零一个月，自2015年11月1日至2018年11月30日止（实际租期按交付之日开始计算）。合同签订后，原告即依约向被告缴纳了合同保证金，并按期入场装修，按期开业经营。但此时原告发现被告在未告知原告的情况下将合同附件（商场客流动线图）原本为铺面位置更改为本楼层主力店“永辉超市”的顾客主入口大门，从而使出入商场的客流发生了根本的变化（按原设计。原告所租商铺是顾客进入超市的必经之路，改动后，顾客不必经过原告的商铺就可以直接进入超市）。因为原告当初租赁该商铺的初衷正是由于原设计图的客流路线能保证经过所租商铺有丰沛客流量，便于商业经营，而现在客流线路的变动势必对自己的商铺经营构成非常不利的影响。无赖原告只好一边勉强开业经营，一边与被告协商，希望能解决此事。然开业一个月后，由于经过该铺的客流量实在太少，确实无法经营，原告在2015年12月向被告提出解除租赁合同并撤场的要求，被告同意但希望原告为顾及商场的声誉，待2016年2月份再撤。原告积极配合，但在2016年1月底被告却要求原告签署承担违约责任的解约协议，并拒不退还原告的保证金，双方不能达成一致。后被告分别又于2016年2月25日和2016年3月1日两次发律师函称：原告严重违约，单方解除合同并强制要求原告撤场。被告在未与自己协商也未通知的情况下，变更了商场的动线规划，造成商场的客流线路发生改变，使原告租赁的商铺丧失了商业经营的价值，从而使原告无法经营下去，导致原告与被告之间的租赁合同的根本目的不能实现，给原告带来了巨大的经济损失，理应承担责任。因此原告有权解除合同并要求被告无条件返还合同保证金70675.84元，装修押金4604元；同时对自己商铺的装修及加盟商家投入的损失（包括基本装修费54500元、空调风管安装费5500元、水晶卷帘门安装费6500元；以及原告加盟商家“木槿生活”总部的设备、道具、装修费用、单店加盟费等167660.27元等，共计234160.27元）向被告提出赔偿请求。 被告（反诉原告）龙湖西晋公司答辩称，对双方合同应当是确认解除，商场没有对商场流动线图在合同中实行约定。其次，客流大小以及经营状况并无必然关系，在合同中确保承租人收益并不是合同约定的出租人的义务，原告因经营不善导致的后果不应当由被告承担，客流路线导致的无法经营是原告的主观意见。 被告（反诉原告）龙湖西晋公司反诉称，双方合同约定由被反诉人承租龙湖.金楠天街购物中心B1F-06C号商铺，租赁期限为三年零一个月。自2016年1月起，被反诉人不再按照约定支付租金、物业管理费、反诉人代收的电费等费用。经反诉人多次催收，被反诉人均不予支付，被反诉人的上述行为已经构成严重违约，反诉人于2016年2月29日向被反诉人寄送律师函、解除双方签署的合同，合同已于2016年3月2日解除。为维护反述人的合法权益，反诉人提出如下诉讼请求：1.确认双方签订的《龙湖.租赁合同（运营期）》已于2016年3月2日解除；2.判决被反诉人支付拖欠的租金共计17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元、代收电费4498.89元；3.判决被反诉人支付基于拖欠租金、物业服务费、代收电费的违约金（自欠付之日至实际支付之日止，暂计算至2016年4月30日，共计10640.38元）；4.判决被反诉人支付将该房屋恢复至毛坯状态的费用共计13812元；5.判决被反诉人支付解除租赁合同产生的违约金59008.43元。 原告（反诉被告）侯晓红针对反诉辩称，反诉人主张的上述四项费用在双方履行合同时，即同意被反诉人以用保证金来抵扣的方式来支付租金，故被反诉人不存在违约，被反诉人是基于反诉人违约产生的违约，对于反诉人主张的违约金不予认可。 经审理查明，2015年10月18日，侯晓红与龙湖西晋公司签订了《龙湖.租赁合同（营运期）》。合同专用条款第1.1条、第3.1条、5.1条和7.1条约定，出租人将商场【BIF-06】号商铺出租给承租人使用，租用面积为【92.08】平方米；该房屋的租期共计3年1月，自2015年11月1日至2018年11月30日止，实际租期自交付日开始计算；2015年11月1日至2015年11月30日为装修期，装修期届满后的次日或实际开业日为计租日。合同第8.1-13.2条约定相关费用计算方式，其具体为:1.租金。保底租金和提成租金统称为“租金”，以保底租金与提成租金中较高者为准，二者均由承租人按月支付。2015年12月1日至2016年11月30日期间保底租金标准为180元/月/平方米,月保底租金合计为16574.40元,期间月提成租金标准为每月含税营业额的10％;2016年12月1日至2017年11月30日期间保底租金标准为190元/月/平方米,月保底租金合计为17495.20元,期间月提成租金标准为每月含税营业额的10％;2017年12月1日至2018年11月30日期间保底租金标准为人民币210元/月/平方米,月保底租金合计为19336.80元,期间月提成租金标准为每月含税营业额的10％。2.收银机使用费600元/月，自使用日开始计算。3.物业服务费及能源费。物业服务费自交付日开始起算，费用标准为56元/月/平方米,案涉房屋每月物业服务费为5156.48元;电费和水费由出租人代收代付。4.合同保证金。作为履行本合同的保证，承租人应向出租人缴纳的合同保证金共计70675.84元。5、首期费用。包括2015年12月1日至2015年12月31日期间的保底租金16574.40元、2015年12月1日至2015年12月31日期间的收银机使用费600元，共计17174.40元。同时合同通用条款第3.5.1条约定，除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他根据合同及附件约定应支付的相关费用支付到出租人的账户。第3.6.2条约定，租期内，承租人不得以任何理由要求出租人从其已支付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项。第3.6.5条约定，承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金4604元。第5.12条约定，如承租人或其装修工程承包商违反本合同及有关装修管理制度的各项规定，出租人有权不予退还承租人缴纳的装修押金。第11.2.6条约定，出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或者任何部分进行改建、扩建或装修，承租人应予以配合，并不得以此要求出租人减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施。第14.4条约定，若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全部缴纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除本合同。第14.12条约定，出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10％的违约金。合同签订后，侯晓红于2015年9月30日、2015年10月21日、2015年11月26日先后将合同保证金70675.84元和装修押金4604元支付给龙湖西晋公司。庭审中双方当事人确认案涉房屋租金、物管费已支付至2016年1月21日，同时案涉房屋已被龙湖西晋公司于2016年3月1日收回。 2015年10月8日，侯晓红与上海木木生活贸易有限公司签订《木槿生活特许加盟经营合同》，该公司授权侯晓红在案涉租赁商铺开设特许加盟店，合同约定加盟期限为三年，自2015年10月8日起至2018年10月7日止，侯晓红于2015年10月22日、27日和29日先后将加盟费5万元、货品保证金30万元、装修保证金14万元支付给上海木木生活贸易有限公司，后因侯晓红自行装修，装修保证金14万元已退还至侯晓红。2015年10月16日，上海木木生活贸易有限公司与侯晓红协商对账，侯晓红在装修加盟过程中实际产生设备道具费用41160.27元、店铺使用费68000元、加盟费用50000元、店铺设计费6000元、系统使用费2500元，共计167660.27元。 2015年10月20日，侯晓红与四川省冠亚装饰工程有限公司签订《铺面装修工程承包合同》，约定由四川省冠亚装饰工程有限公司承包案涉商铺装修工程，合同工期20天，总包干价为54500元，四川省冠亚装饰工程于205年12月28日进场装修，2015年11月14日完工。侯晓红于2015年12月23日将装修款项54500元、空调风管安装费5500元和水晶卷帘门安装费6500元一次性支付给四川省冠亚装饰工程有限公司。 2016年2月20日，侯晓红向龙湖西晋公司发出《解除租赁合同通知书》，称龙湖西晋公司在未征求侯晓红同意也未通知的情况下，擅自将该楼层主力店永辉超市的主入口改至楼层另一侧，使得包括侯晓红承租的店铺在内的的诸多商铺成为事实上的客流盲区，与龙湖西晋公司在招商初期所宣传和承诺的商业前景完全不符，致使侯晓红承租该商铺的商业目的无法实现，为避免损失继续扩大，决定于2016年3月1日起终止与龙湖西晋公司的租赁合同。龙湖西晋公司于2016年2月23日收到侯晓红出具的解除合同通知书，但未回应。2016年3月1日，龙湖西晋公司向侯晓红发《律师函》声称侯晓红欠缴租金、物业服务费、POS机租金、电费等费用已超过30日，已经严重违约，故要求解除双方的租赁合同。侯晓红在庭审中确认已经收到该律师函。 侯晓红提供《品牌位置路线图》，拟证明被告龙湖西晋公司前期宣传资料均对主力商铺永辉超市的出入口进行了标示，但后期该公司擅自更改楼层布局，造成自己经营损失。被告龙湖西晋公司对该证据不予认可。经审理查明该路线图系被告龙湖西晋公司前期宣传资料，并不是合同附件之一。 龙湖西晋公司提供案涉商铺周边店铺销售情况，拟证明相近的铺面有正常经营，位置和人流对经营状况没有必然的联系。原告侯晓红对该证据不予认可。 上述事实，有《龙湖.租赁合同（营运期）》、《商铺进撤场交接确认书》、《解除租赁合同通知书》、《品牌位置说明》、《铺面装修合同》、《木槿生活特许加盟经营合同》、《永辉装修图》、《竣工图》、《金楠天街木槿生活周边店铺销售情况》、《律师函》、收据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，侯晓红、龙湖西晋公司签订的《龙湖.租赁合同（营运期）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。本案争议焦点为龙湖西晋公司改变超市出入口的行为是否构成违约。本院认为，首先，原告侯晓红所称的楼层主力店永辉商场的出入口客流走向并未在双方合同中予以明确约定；其次双方争议的出入口位置，只是作为可选择的出入口之一，龙湖西晋公司对客流实际出入口选择无法控制，侯晓红提供的《品牌位置路线图》也只是龙湖西晋公司前期的宣传资料，并非合同附件；第三，根据合同约定，龙湖西晋公司有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，侯晓红应予以配合；第四，龙湖西晋公司列举出的周边店铺的销售情况虽不能直接证明自己更改超市出入口行为与原告商铺经营状况之间的关系，但可以显示超市出入口的更改对周边商铺经营状况的影响。综上，本院认为，龙湖西晋公司改变超市出入口的行为并不构成违约，原告侯晓红并不因此享有法定的合同解除权，故对其据此要求解除合同的诉讼请求不予支持。同时，侯晓红自2016年1月以后未再支付租金及相关费用已构成违约，且拖延支付已经超过30日，根据合同约定，龙湖西晋公司有权解除合同。龙湖西晋公司于2016年3月1日向侯晓红发出解除合同的《律师函》，并于同日收回案涉商铺，即依约行使解除权，故本院确认双方合同已于2016年3月1日解除。 对侯晓红主张返还的费用，本院认为，合同保证金作为合同履行的保证，因侯晓红拖欠租金等费用，存在违约事实，并不符合退还保证金的条件，其主张退还合同保证金70675.84元的主张，本院不予支持。对其主张返还装修押金的请求，现龙湖西晋公司未举示证明证明侯晓红及其装修工程承包商有违反有关装修管理制度的各项规定的情形，故侯晓红有权依照合同对装修押金的约定要求返还。故本院对侯晓红主张退还装修押金4604元的诉讼请求予以支持。因龙湖西晋公司不构成违约，侯晓红主张龙湖西晋公司赔偿其支付的装修费和加盟费损失即缺乏依据，故对侯晓红主张退还装修及加盟费的诉讼请求本院不予支持。 对龙湖西晋公司的反诉请求，本院认为，因确认侯晓红租金、物业服务费、收银机使用费支付至2016年1月21日，而房屋系2016年3月1日收回，故龙湖西晋公司主张侯晓红支付该期间的租金17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对侯晓红提出的用保证金抵扣租金、物管费、POS使用费和电费的抗辩，本院认为合同中已明确约定不得用保证金抵扣相应款项，且原告侯晓红作为承租人就应当按照合同约定支付相应费用，故对其抗辩理由不予采纳。对龙湖西晋公司主张的水电费及房屋恢复费用，因其均未举示相关证据，故本院对龙湖西晋公司主张的上述两项费用不予支持。对龙湖西晋公司主张的两项违约金，根据合同约定，两项违约金均针对侯晓红拖欠相关费用的违约行为，对同一违约行为约定多个违约金标准，且每一项均足以弥补守约方的损失时，本院仅选择其中一项即59008.43元的违约金予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）侯晓红与被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司之间签订的《龙湖租赁合同（运营期）》于2016年3月1日解除； 二、被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）侯晓红装修押金4604元； 三、原告（反诉被告）侯晓红于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司支付租金17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元，共计23867.58元； 四、原告（反诉被告）侯晓红于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司支付违约金59008.43元； 五、驳回原告（反诉被告）侯晓红的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5538元，因适用简易程序，减半收取2769元，由原告（反诉被告）侯晓红负担2724元，被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司负担45元;反诉费用1268元，由原告（反诉被告）负担940元，被告（反诉原告）成都龙湖西晋置业有限公司负担328元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇一六年六月十五日 书记员 周小燕