广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初1377号 原告：中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行，住所地玉林市人民东路194号，统一社会信用代码：91450900708652258G。 负责人：何艺，行长。 委托诉讼代理人：李世展，男，该公司员工。 被告：卢照威，男，1986年11月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 被告：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉州区二环北路165号碧桂园164幢22号，统一社会信用代码：91450900348584756L。 法定代表人：杨海鸣。 委托诉讼代理人：周思民，男，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行与被告卢照威、玉林市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中国农业银行股份有限公司玉林玉州支行的委托诉讼代理人李世展、被告卢照威、被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人周思民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行向本院提出诉讼请求：1．判令被告卢照威归还其欠原告的借款本金677592.68元及利息8565.09元（利息暂计至2021年3月24日，以后的利息按合同约定继续计算至还清债务之日止）；2．判令被告卢照威承担抵押担保责任，抵押物（玉林市）变现价款优先清偿原告；3．判令被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任，对被告卢照威所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4．本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告卢照威、玉林市桂园房地产开发有限公司于2017年12月13日与原告签订编号45020120170091770的《个人购房担保借款合同》，合同中特别条款约定：被告卢照威向原告借款人民币747000元用于购买的房产位于玉林市，借款期限20年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍，采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，由玉林市碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性保证担保至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。2018年2月7日原告与被告到玉林市抵押权预告登记手续，玉林市不动产登记局出具1份不动产登记证明［桂（2018）玉林市不动产证明第0005617号］给原告收执。合同签订后，原告于2017年12月14日向被告发放贷款人民币747000元，将款项直接划入玉林市碧桂园房地产开发有限公司20×××93账户，原告履行了贷款发放义务。后从2020年1月20日起便没有按约定偿还原告借款本息，后经原告多次催收才于2020年4月29日归还2期借款本息，2020年6月28日归还1期借款本息，2020年7月2日归还1期借款本息，现累计逾期4期，逾期本金8110.28元、利息12063.26元。至2020年8月25日结欠原告的借款本金693953.22元及利息12063.26元，本息合计706016.48元。 卢照威辩称，原告的诉称的事实和理由属实，对诉讼请求无异议。因为经商亏损没办法还钱，希望原告给予两个月的时间处置房产。 玉林市碧桂园房地产开发有限公司辩称，关于欠款本金、逾期期数由法院依法查明，关于欠款利息须农业银行明确利息计算方法和计算公式，如无法明确的，农业银行要求卢照威承担利息的诉讼请求应当予以驳回。根据玉林市碧桂园房地产开发有限公司与农业银行签署的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款第一段的约定“对于签署购房合同后抵押权预告登记前发放的贷款，在乙方的保证期间内，若购房者未履行《个人购房借款担保合同》约定的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带责任。如购房者所购房产无法处置或难于处置的（如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的、在案件审理或执行中，甲方请求先处置借款人所购房产但法院不予支持的），则由乙方立即承担连带保证责任”。涉案购房贷款于2017年12月14日发放，涉案房产的预抵押登记于2018年2月7日办妥，符合双方约定的“抵押权预告登记前发放的贷款”的情形，根据该约定，农业银行承诺应当先追索被告卢照威和处置其所购涉案房产，追索后不足清偿的部分，再向玉林市碧桂园房地产开发有限公司主张连带清偿责任，农业银行在未按约定承诺，向被告卢照威履行在先追索及处置其房屋的前提下，直接要求玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任，违背了双方的真实约定，违反了诚实信用的基本原则，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。另外根据《民法典》担保篇第五十二条的约定，当事人办理预告抵押登记后，且建筑物所有权首次登记已经办妥的，预告登记权利人要求就抵押财产优先受偿的，人民法院应当予以支持。本案涉案房屋已办理预告抵押登记，且已经办妥建筑物所有权首次登记，符合《民法典》有关规定，原告完全可以按照合作协议约定，向被告卢照威追索并拍卖其涉案房屋优先受偿，不足部分再向答辩人要求承担担保责任。综上，请求法院依法驳回原告对被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告所主张与被告卢照威、玉林市碧桂园房地产开发有限公司签订本案《个人购房担保借款合同》并办理预购商品房抵押权预告登记手续及被告卢照威未按合同约定清偿债务已逾期构成违约的事实，提供了相关证据证实且被告无异议，本院予以确认。 另查明，2016年2月23日，原告农行玉东支行（甲方）与被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《按揭业务担保合作协议》，其中第五条（二）约定乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止。第六条（八）项第一段约定：对于签署购房合同后抵押权预告登记前发放的贷款，在乙方的保证期间内，若购房者未履行《个人购房借款担保合同》约定的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带责任。如购房者所购房产无法处置或难于处置的（如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的在案件审理或执行中，甲方请求先处置借款人所购房产但法院不予支持的），则由乙方立即承担连带保证责任。第十三条（二）第1项约定：在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款；第2项约定：在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准。第3项约定：在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何约定乙方应承担责任的，但本协议没有明确乙方应承担的，则以本协议的约定为准，乙方所承担的责任的范围、方式等均以本协议的约定为限，本协议约定乙方应承担的责任之外的任何责任乙方均不予承担。第4项约定：若在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》与本协议相比存有任何加重乙方的合同责任或减轻甲方合同责任的条款的，甲、乙双方同意该条款不适用于本协议，甲、乙双方仍按本协议中约定的条款履行。 至庭审结束时止，本案的抵押物玉林市已办理了首次产权登记，但尚未办妥抵押登记手续，现该房产已被其他债权人申请查封。 本院认为，原告与被告卢照威、玉林市碧桂园房地产开发有限公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》未违反法律规定，合法有效，受法律保护。被告卢照威违约不按合同约定还款，已构成根本违约，依法应按合同约定承担违约责任，原告有权按合同约定将其与卢照威、玉林市碧桂园房地产开发有限公司签订的借款合同按提前到期处理，并要求卢照威偿还所有未清偿的借款本息。 关于原告要求对抵押担保物处置后所得价款享有优先受偿的问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案不能适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定。原告虽然办理了预告登记，但未办理房屋抵押登记，预告登记不等于商品房抵押登记，预告登记也不产生抵押登记的法律效力，因此原告此请求不予支持。 关于被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司对被告卢照威所负债务承担连带责任的问题。原告与被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司平等、自愿、协商一致的签订的《按揭业务担保合作协议》是合法有效的，根据该协议第六条第（八）项约定，玉林市碧桂园房地产开发有限公司应按此约定承担相应的连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下： 一、被告卢照威归还借款本金677592.68元及支付利息给原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行（利息的计算，至2021年3月24日为8565.09元，之后的利息按合同约定计至债务清偿完毕之日止）； 二、被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第一项承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行的其他诉讼请求。 上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费5430元，财产保全申请费4270元，共计9700元，由被告卢照威、玉林市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员 陈 洁 二〇二一年四月六日 书记员 丘春艺