湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终127号上诉人（原审被告）：钟祥御成置业有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中镇莫愁大道**，统一社会信用代码9142088155701221X5。法定代表人：雷鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：侯小红，女，1976年3月8日出生，汉族，住湖北省南漳县，系公司法务。被上诉人（原审原告）：湖北泰福润物业服务有限公司，，住所地武汉市洪山区珞狮南路**明泽大厦****统一社会信用代码91420881722000467W。法定代表人：李林，执行董事。委托诉讼代理人：宁光辉，男，1970年12月1日出生，汉族，系湖北泰福润物业服务有限公司员工，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：邓金龙，湖北喜祥致运律师事务所律师。上诉人钟祥御成置业有限公司（以下称御成置业公司）因与被上诉人湖北泰福润物业服务有限公司（以下称泰福润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御成置业公司上诉请求：一、撤销钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初2305号民事判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致本案实体处理错误，适用法律错误。一、被上诉人未通过法定程序向上诉人主张拖欠物业费，显属怠于行使权利；二、被上诉人提交的证据系单方制作，不符合证据的形式要件，一审法院认定基本事实错误；三、一审法院对上诉人提交的证据不予核实和认定，有偏袒被上诉人嫌疑，属枉法裁判；四、上诉人自2017年7月11日至2020年7月11日代为垫付的相关费用应予扣减。泰福润物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。泰福润物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令御成置业公司支付空置房物业费703905.30元；2、本案的诉讼费用由钟祥御成置业有限公司承担。一审法院查明，2012年3月26日泰福润物业公司与御成置业公司签订一份《前期物业服务合同》，前期物业服务合同到期后其有关遗留问题已经诉讼程序另案处理了结。2017年7月10日，泰福润物业公司为乙方、钟祥市莫愁国际小区业主委员会为甲方签订《物业服务合同》，约定由泰福润物业公司对“莫愁国际小区”提供物业服务，服务内容包括物业管理区域内共用部位及共同设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域秩序维护和安全协防；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费甲的财务管理；物业服务档案和物业档案的保管。乙方提供的物业服务应按照《钟祥市物业服务等级标准》约定的贰级物业服务标准执行。其物业服务费收费方式为（包干式）：高层住宅1.20元/㎡/月；二级提水另加0.05元/㎡/月；商铺门面1.8元/㎡/月。合同履行期限为2017年7月10日至2020年7月9日。合同签订后，泰福润物业公司将服务取费标准进行了公示。同时，《物业服务合同》在钟祥市房地产管理局进行了备案登记。2017年7月10日《物业服务合同》签订后，有部分住户凭御成置业公司售房后出具的入伙通知单与泰福润物业公司签订物业服务合同，该部分住户从2017年7月10日至御成置业公司出具入伙通知单之间空置时间以及至今尚未出售的57户空置房的物业费，依照《物业服务合同》第六条的约定和《物业管理条例》第四十一条第二款规定应当由作为钟祥市莫愁国际小区的开发建设单位即本案的御成置业公司交纳，上述费用至2020年7月9日止为703905.30元，经泰福润物业公司多次催收无果。一审法院另查明，2017年11月10日，由于业主反映房屋墙面渗水、电梯、门禁等问题，御成置业公司向钟祥市政府、物业公司、业委会回复于11月份安排专项资金进行整改。一审法院认为，泰福润物业公司与钟祥市莫愁国际小区业主委员会签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，御成置业公司尚有57套房屋未销售以及部分住户在前期物业服务合同届满后陆续入户，该部分入住前的空置期间的物业服务费合计为703905.30元。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳”和《物业服务合同》第六条“物业管理区域内巳竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位的原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按前款规定向开发建设单位收取物业费”的约定，御成置业公司应当向泰福润物业公司交纳该部分物业服务费，故对泰福润物业公司的诉讼请求予以支持。御成置业公司抗辩称“开发的房屋巳经全部销售完毕”的理由，因御成置业公司未提交商品房销售合同等证据证明，不予采纳。御成置业公司要求抵扣维修费用1516254.86元与其2017年11月10日向钟祥市政府、物业公司、业委会回复于11月份由御成置业公司安排专项资金进行整改的承诺相悖，该抗辩理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告钟祥御成置业有限公司支付原告湖北泰福润物业服务有限公司2017年7月10日至2020年7月9日的空置房物业服务费703905.30元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费10839元、减半收取5419.5元，由被告钟祥御成置业有限公司负担。二审中，上诉人御成置业公司提交了两组证据：1、商品房买卖合同，证明被上诉人主张的58套空置房中有37套已出售，该部分物业费应当扣减；2、湖北省增值税普通发票，证明上诉人代交的2017年7月份电费18483.06元应从物业费中扣减。经核对，上诉人御成置业公司与被上诉人泰福润物业公司认可物业管理费应当扣减175324.49元；被上诉人泰福润物业公司对上诉人御成置业公司代交的2017年7月份电费18483.06元认为应当扣减，但不同意抵扣，认为上诉人御成置业公司未将其收取的移动公司电缆退还给被上诉人。本院经审核认为，对双方经对账无争议部分的费用予以认定。本院经审理查明，御成置业公司尚有部分房屋未销售，该部分入住前的空置期间的物业服务费合计为528580.81元。御成置业公司代交了2017年7月份电费18483.06元。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。御成置业公司对其自有及尚未出售的物业应当向泰福润物业公司交纳物业服务费用。扣减双方认可的物业管理费175324.49元及御成置业公司代交的2017年7月份电费18483.06元，御成置业公司还应向泰福润物业公司交纳物业服务费510097.75元。根据御成置业公司对钟祥市政府、物业公司、业委会所作的《关于莫愁国际小区业主诉求的回复意见》，御成置业公司主张的应扣减的莫愁小区维修费用1516254.86元系其公司作为莫愁小区建设单位对小区房屋屋面渗水、设施存在隐患等问题进行整改所产生的费用，不属于物业管理所产生的费用，一审法院不予扣减正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经合议庭评议，判决如下：一、撤销钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初2305号民事判决；二、钟祥御成置业有限公司支付湖北泰福润物业服务有限公司2017年7月10日至2020年7月9日的空置房物业服务费510097.75元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10839元、减半收取5419.5元，由钟祥御成置业有限公司负担；二审案件受理费10839元，由钟祥御成置业有限公司负担7855元，由湖北泰福润物业服务有限公司负担2984元。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年四月六日书记员  崔红红刘静