浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0328民初2914号原告：朱碎成，男，1976年12月15日出生，汉族，住浙江省文成县。原告：张凤珠，女，1977年9月25日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：朱碎成（系原告张凤珠丈夫），住浙江省文成县。被告：文成县仁昌房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇鹤东小区**楼中兴公寓**，统一社会信用代码913303280797061365。法定代表人：王建荣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘化章，男，住浙江省文成县，系文成县大峃镇城北社区居民委员会推荐。原告朱碎成、张凤珠与被告文成县仁昌房地产开发有限公司（以下简称仁昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日、2021年4月16日两次公开开庭进行了审理。原告朱碎成及原告张凤珠的委托诉讼代理人朱碎成、被告仁昌公司的委托诉讼代理人刘化章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱碎成、张凤珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（从2017年11月30日起以购房款37万元为基数按每日万分之三计算至实际交房之日止，暂计为118215元）及逾期交付权属证书违约金（从2017年11月30日起以购房款37万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际交付之日止，暂计为85375元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于文成县××镇××村××大楼××幢××单元××号房屋以总价37万元的价格出卖给原告，约定交房日期为2016年12月31日前。同时约定逾期交房超过60日，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限日第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款的万分之三的违约金。另约定出卖人于2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方虽未约定逾期办证违约金的计算方法，但根据相关法律规定，原告可按已付购房款总额参照中国人民银行同期贷款利率的1.3至1.5倍计算。综上，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按约支付购房款，被告应按合同约定交付房屋，但被告未及时交付，已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。在审理过程中，原告补充陈述：原告和原告弟弟朱某是一起向被告购买房屋的，因此原告购房付款的事宜是交给朱某办的。2017年11月14日至2017年11月27日期间朱某向被告公司股东张某分六次转账共计16万元，其中包含原告的首付款15万元，另外1万元是朱某房子的首付款，余款22万元是办理商业按揭贷款支付，原告已实际交付购房款37万元。被告仁昌公司答辩称，1.原告未足额支付购房款不应视为被告违约。合同签订后，被告股东张某代原告支付首付款15万元，其余22万元办理按揭贷款，根据商品房买卖合同第九条第五项约定“交房期限届满，买受人在未付清房款及其他应付款项的情况下，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内”，因此本案原告未付清购房款不应视为被告违约，交房期限应从买受人付清款项后7日内开始计算；2.本案房屋买卖合同交房日期早于合同签订的日期，属于交房日期约定不明，根据合同法第六十一、六十二条的规定属于约定不明，应待被告开发的房屋验收合格符合交房条件后，原告有权随时要求被告履行交房义务；3.原、被告签订的房屋买卖合同未约定逾期办证的违约金，应当在被告交房后三个月计算逾期办证的违约金，现被告还未交付房屋，不能计算逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。一、对原告提供的证据：1.原告身份证、企业信息查询、《商品房买卖合同》，被告质证无异议，其证明效力应予以认定；2.浙江省农村信用社存款凭条及转账记录、申请证人朱某出庭作证，其证言主要内容为：其与原告系兄弟关系，两人一起在被告处购买了房屋，当时原告的首付款是通过证人的账户打给被告公司股东张某的，总共打了16万元，其中有1万元是证人自己的首付款，证人剩余首付款16.2万元是通过案外人刘斌玲的账户打给张某的，两兄弟的两套房子的首付款共计32.2万元都已交付了。证人朱某在另案中陈述其打给张某的16万元都是证人自己的首付款是错误的。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，认为存款凭条与本案无关，该存款金额16.2万元与原告的购房款无关，转账记录已在朱某起诉被告的案件中予以认定。证人与原告系兄弟关系，存在利害关系，其证明力较低，且证人未如实陈述购房款交付经过。本院认为，该组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实的依据。二、对被告提供的证据：1.银行流水明细、云峰大厦购房户欠首付款名单，原告对银行流水明细没有异议，对欠首付款名单有异议，原告已付清涉案房屋的购房款。本院认为，原告对银行流水明细没有异议，其证明效力予以认定。欠付首付款名单系被告单方制作，且无其他证据予以佐证，故对该证据不予认定。2.浙江省文成县人民法院作出的（2020）浙0328民初813号民事判决书，原告对该判决内容不清楚，与原告无关。本院认为，结合本院调取的温州市中级人民法院作出的（2021）浙03民再16号民事判决书，本院作出的该判决已被撤销，故该证据不作为本案认定事实依据。三、对本院调取的证据：1.向案外人刘斌玲作的谈话笔录，被告对该笔录的真实性有异议，证人应出庭，该证据不能证明刘斌玲汇款的16.2万元系朱某的首付款，不排除刘斌玲与张某有其他的经济往来。本院认为，结合原告提交的证据，该证据可作为认定本案事实的依据。2.温州市中级人民法院作出的（2021）浙03民再16号民事判决书，经原、被告质证无异议，其证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月29日，原告朱碎成、张凤珠与被告仁昌公司签订编号为201590010120074号《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告将位于文成县××镇××村××村××大楼××幢××单元××室房屋售予原告，建筑面积共计125.57㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米2946.56元，总价款为37万元；2.第七条买受人于签订合同时支付首付15万元，余款22万元同时办理银行按揭或住房公积金贷款；3.第九条出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；交房期限届满，买受人银行按揭贷款或公积金贷款未划入出卖人银行或其他方式付款的，在未付清放款及其他应付款项的情况下，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期间不视为逾期；4.第十条出卖人逾期交房后，若逾期不超过60日的，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金；5.第十六条出卖人承诺于2017年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人；6.本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有同等法律效力；7.附件八第六条约定如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人可根据买受人已支付的总房款自本条款约定的应该办理产权登记之日起按银行同期存款利率向买受人支付违约金。该合同已于2017年11月30日在文成县住房和城乡规划建设局登记备案。原告朱碎成、张凤珠通过弟弟朱某向被告仁昌公司股东张某支付首付款15万元，剩余购房款22万元于2017年12月在浙江文成农村商业银行股份有限公司（原文成县农村信用合作联社）办理了购房按揭贷款，浙江文成农村商业银行股份有限公司于2017年12月8日将贷款本金22万元发放至被告仁昌公司账户。另查明，原告兄弟朱某于2017年12月27日也向被告仁昌公司购买了一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》，该套房屋总价43万元，首付款为17.2万元，余款按揭贷款。原告与朱某的首付款合计为32.2万元，除朱某向张某转账的16万元之外，还通过案外人刘斌玲向张某汇款16.2万元，余款均按合同约定分别向银行进行按揭贷款。2018年3月1日，中国人民银行同期活期存款年利率为0.35%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。关于涉案购房款是否足额支付的问题，原告主张首付款15万元系通过朱某的账户转账给被告公司股东张某，余款22万元是通过银行按揭贷款支付。被告辩称原告的首付款未支付。本院认为，结合本案的相关银行流水、案外人刘斌玲的谈话、温州市中级人民法院作出的（2021）浙03民再16号民事判决书等证据，可以反映出原告的首付款15万元是通过朱某向被告支付，余款22万元亦通过银行办理按揭贷款予以支付，故涉案房屋的购房款37万元已足额支付。被告辩称原告未足额支付购房款的意见本院不予采信。关于逾期交房违约金的问题，根据《商品房买卖合同》第九条、第十条的规定，原告已于2017年12月8日付清了购房款，而被告仁昌公司至今未向原告交付商品房，被告应按合同约定承担逾期交付的违约责任。涉案房屋的逾期交房时间节点为2017年12月16日，被告应于2017年12月16日起以购房款37万元为基数按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交付权属证书违约金的问题，根据《商品房买卖合同》第十六条、附件八第六条的规定，双方已明确约定涉案房屋的交付权属证书的时间，现被告仁昌公司至今未向原告交付权属证书已构成违约，被告应按合同约定承担逾期交付的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人在合同签订之日起90日内未能取得房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。涉案房屋在签订合同时已为竣工的房屋，故涉案房屋的逾期交付权属证书的时间节点为2018年3月1日，被告应于2018年3月1日起以购房款37万元为基数按中国人民银行同期存款利率即年利率0.35%的标准向原告支付逾期交付权属证书违约金。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于被告仁昌公司辩称其不存在违约及不应付逾期交房违约金、逾期交付权属证书违约金的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条之规定，判决如下：一、被告文成县仁昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱碎成、张凤珠逾期交房违约金（从2017年12月16日起以购房款37万元为基数按每日万分之三计算至实际交房之日）；二、被告文成县仁昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱碎成、张凤珠逾期交付权属证书违约金（从2018年3月1日起以购房款37万元为基数按年利率0.35%计算至实际交付权属证书之日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4354元，减半收取计2177元，由原告朱碎成、张凤珠负担881元（已交纳），由被告文成县仁昌房地产开发有限公司负担1296元，款限于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 李晶晶二〇二一年四月十六日代书记员 陈双双附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。10-9-