福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2015）马民初字第1336号原告林存义，男，汉族，住福州市马尾区。委托代理人刘承铤、郑倩，福建国富律师事务所律师。被告江香菊，女，汉族，户籍所在地福州市马尾区，现住福州市马尾区。被告江云，女，汉族，户籍所在地福州市马尾区，现住福州市马尾区。被告陈鑫颖，女，汉族，户籍所在地福州市马尾区，现住福州市马尾区。被告陈某甲，男，汉族，户籍所在地福州市马尾区，现住福州市马尾区。法定代理人江云（系被告陈鑫颖的母亲），女，汉族，1972年2月27日出生，户籍所在地福州市马尾区，现住福州市马尾区。原告林存义与被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林存义及其委托代理人刘承铤到庭参加诉讼，被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林存义诉称：被拆迁人陈强生前系福州市马尾区马尾镇儒江村村民，被告江香菊系陈强母亲，被告江云系陈强配偶，被告陈鑫颖、陈某甲系陈强婚生子女。2006年底，福州市马尾区儒江村被福州开发区国有资产营运有限公司（以下简称“国资营运公司”）拆迁。同年12月1日，陈强与国资营运公司及福州市马尾区城建拆迁工程处（拆迁实施单位，以下简称“马尾拆迁工程处”）签订《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》，约定陈强将其坐落于福州市马尾区马尾镇儒江村外垱106号私有住宅房产（面积185.41平方米）交付拆迁实施单位拆除，作为产权置换的对价，国资营运公司将在福州市马尾区马尾镇江滨锦城小区三期安置105平方米和95平方米住宅各一单元作为陈强的安置房。后经选房，陈强选择了坐落于福州市马尾区马尾镇江滨锦城小区三期11#101单元、13#楼305单元作为安置房。为解决家庭住房问题，2007年7月19日，原告与陈强签订《协议书》，约定陈强将其所有的位于福州市马尾区儒江村外垱106号房屋的拆迁安置权益部分出售给原告。出售方式采用拆迁分割书，直接分割给原告，并由原告自行办理房屋产权手续。陈强出售给原告的拆迁安置面积为105平方米，每平方米单价2700元，总计283500元，实际房价以回迁安置房的实际面积计算。协议签订后，原告向陈强支付购房款270000元，剩余价款待回迁后按实际面积结算。原告购房后即享有该房屋拆迁安置的所有权益，若原告所购买的拆迁安置权益无法实现，被拆迁人应当承担违约责任并支付违约金。协议书中还就其他事项作出约定。协议书由原告、陈强及担保人朱加强共同签章确认。协议书签订当日，原告依约将购房款270000元以转账方式支付至陈强指定的银行账户中，陈强收款后向原告出具《收条》一份，确认其收取原告购房款的事实。2008年12月1日，陈强最终安置在福州市马尾区马尾镇江滨锦城小区三期11#101单元、13#楼305单元。2008年12月17日，原告与陈强签订补充协议，约定原告享有江滨锦城小区三期11#101单元的所有权益，陈强将其代领的拆迁安置过渡费3000元支付给原告，陈强应配合原告办理该房屋的权属转移过户手续。补充协议亦由原告、陈强及朱加强共同签章确认。2008年7月，江滨锦城小区三期11#101单元竣工，陈强直接将房产交付原告，原告装修入住后使用至今。2010年10月，陈强病故。为保障原告合法权益，确保陈强的继承人能够继续全面履行《协议书》和《补充协议》约定的义务，及时为原告办理房屋权属转移过户手续，应原告请求，陈强的配偶江云在《协议书》和《补充协议》上签署了“同意按照该协议规定内容履行”并签章确认，陈强的子女陈鑫颖、陈某甲及原担保人朱加强亦在《协议书》和《补充协议》上共同签章确认。因江滨锦城小区三期工程出现严重质量问题，已不适合居住。2013年9月，马尾区人民政府决定小区拆迁户全部重新安置，小区内的原安置房作为过渡房。2013年10月4日，被告江云擅自就江滨锦城小区三期11#101单元与马尾镇人民政府签订《过渡房租赁合同》，并与国资运营公司、马尾拆迁工程处签订《拆迁安置补偿补充协议书》，严重损害了原告的合法权益。为此，原告多次与被告江云协商，并向有关部门反映，均无果。原告认为，依法成立的合同受法律保护，原告与陈强之间签订的有关讼争安置房的《协议书》和《补充协议》，对有关房屋价款、房款的支付、房屋产权的变更等作了明确约定，系双方真实意思表示，合法有效，原告已经履行了主要付款义务并实际占有房屋，取得了讼争安置房的安置权、所有权。陈强病故后，被告江云、陈鑫颖、陈某甲亦在《协议书》和《补充协议》签章确认，承诺继续履行原合同义务。如今讼争房屋再次面临拆迁，被告应当依据诚实信用、全面履行合同等原则，积极协助原告办理讼争房屋的拆迁、安置选房及交房等工作事项。为维护原告的合法权益，诉请依法判令：1、确认原告与陈强于2007年7月19日签订的《协议书》有效；2、确认原告与陈强于2008年12月17日签订的《补充协议》有效；3、被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲协助原告办理江滨锦城小区三期11#楼101单元拆迁、安置选房及交房等工作事项；4、被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲共同承担本案全部诉讼费用。原告在庭审中将第3项诉讼请求变更为：确认原告享有《协议书》及《补充协议》约定的权利，包括福州市马尾区儒江路外垱106号、福州市马尾区江滨锦城小区三期11#楼101单元拆迁安置、安置房选房、交房、办理产权证及土地证等一切权益。被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲未作答辩。原告向本院提交如下证据：A1、拆迁补偿安置协议书；A2拆迁补偿费和购房计算单；A3、选房顺序；A4、选房顺序及选房结果底册；A5、拆迁补偿费和安置房购置费结算单；证据A1-A5证实，2006年12月1日，被拆迁人陈强与福州开发区国有资产营运有限公司、马尾拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》，约定被拆迁人陈强将其坐落于福州市马尾区马尾镇儒江村外垱106号私有住宅房产（面积185.41平方米）交付拆迁实施单位拆除，选择坐落于福州市马尾区马尾镇江滨锦城小区三期11#101单元、13#楼305单元作为安置房；A6、协议书；A7、林存义《中国农业银行储蓄存款存折》【账号：13-100101100720510）；A8、林存义《中国工商银行活期一本通》【账号：1402221901101161532）；A9、被拆迁人陈强出具的收条；A10、补充协议；A11、林存义《中国建设银行储蓄存款存折》【账号：1822689980110435531）；证据A6-A11证实，原告与被拆迁人陈强签订有关讼争房屋的《协议书》和《补充协议》，原告出资购买坐落于福州市马尾区马尾镇江滨锦城小区三期11#楼101单元及其拆迁安置权益，协议中对有关房屋价款、房款的支付、房屋产权的变更等作了明确约定，原告履行了付款义务并实际占有房屋。被拆迁人陈强病故后，被告江云、陈鑫颖、陈某甲及担保人朱加强亦在《协议书》和《补充协议》签章确认，承诺继续履行原合同义务。为查明本案事实，本院根据原告申请并依职权调取如下证据：B1、2007年7月19日，原告林存义在中国农业银行福州快安支行的取款记录及林强在中国农业银行福州快安支行的存款记录；B2、2007年7月19日，原告林存义在中国工商银行福州快安支行的取款记录及林强在中国工商银行福州快安支行的存款记录；B3、基层计生信息变动报告单、陈强的死亡登记信息；B4、被告江云以陈强名义与国资运营公司、马尾拆迁工程处签订的《拆迁安置补偿补充协议书》。被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，原告提供的证据A1－A11，符合证据的真实性、合法性和关联性原则，本院予以采纳。本院依法调取的证据B1－B4，予以采纳。根据庭审笔录及上述有效证据，本院确认如下事实：陈玉妹（别名：陈玉榕妹，已死亡）与被告江香菊系夫妻关系，陈强系陈玉妹与被告江香菊生育的儿子，陈强与被告江云系夫妻关系，双方生育二个子女，分别为被告陈鑫颖、陈某甲。陈强已于2010年12月死亡。陈强生前名下有坐落于福州市马尾区马尾镇儒江村外垱106号房屋一座，总建筑面积185.41平方米。2006年12月1日，陈强、国资营运公司、马尾拆迁工程处三方共同签订《拆迁补偿安置协议书》，约定国资营运公司委托马尾拆迁工程处拆迁陈强名下坐落于福州市马尾区马尾镇儒江村外垱106号房屋，国资营运公司同意在江滨锦城小区三期、四期为陈强安置105平方米和95平方米住宅各一套。2007年7月19日，陈强与原告林存义签订一份《协议书》，其中第一条约定：“甲方（陈强）同意将属于甲方所有的位于福州市马尾区儒江村外垱106号房屋的拆权安置权益部分出售给乙方（原告林存义）”，第三条约定：“甲方出售给乙方的拆迁安置面积为105平方米，每平方米单价2700元，总计金额贰拾捌万叁千伍佰元（￥283500元）（暂计）；实际房价以回迁安置的房屋的实际面积计算，多还少补。在双方签订协议后，乙方在3日内支付给甲方按安置面积为100平方米的房价，即人民币贰拾柒万元（￥270000元），余下款项，待回迁结算后按实际面积多还少补。”第四条约定：“乙方拥有上述房屋拆迁安置的所有权益，包括回迁选房的权利等”。《协议书》签订当日，原告林存义从其农业银行账户支取130000元、从工商银行账户支取140000元后直接存入陈强的账户内，同时陈强向原告出具收条一张，内容为“兹收到出售给林存义拆迁安置房款计人民币贰拾柒万元正”。2008年12月1日，陈强选定福州市马尾区江滨锦城小区三期11#101单元（面积100.49平方米）和13#楼305单元（面积为96.23平方米）作为安置房，后将江滨锦城小区三期11#101单元房产交付原告使用至今。2008年12月17日，陈强与原告林存义签订《补充协议》，对2007年7月19日签订的《协议书》进行补充，第二条约定：“甲方（陈强）必须接到办理房屋产权证通知后，15天内办理《房屋产权证》、《土地证》等手续，所有费用由甲方承担。并在一周内将《房屋产权证》、《土地证》及相关资料移交给乙方（原告林存义）。”第三条约定：“甲方及时配合乙方办理《房屋产权证》、《土地证》过户手续，所有费用由乙方负责。”第四条约定：“乙方拥有位于江滨锦城三期11座101房屋的所有权益。”第六条约定：“上述房屋拆迁安置的所有权益归乙方所有。”陈强死亡后，应原告要求，被告江云、陈鑫颖、陈某甲于2011年3月5日在《协议书》和《补充协议》上签署“同意按照该协议规定内容履行”的意见。此后，江滨锦城三期安置房工程因客观原因，小区拆迁户需调整安置地。2013年10月4日，被告江云在未告知原告的情况下，以陈强名义与国资运营公司、马尾拆迁工程处就调整安置地签订《拆迁安置补偿补充协议书》，约定将《拆迁补偿安置协议书》第二条中的“江滨锦城”变更为儒江外垱西北角“儒江苑”，新址安置房的面积、计算单价与原协议一致。本院认为：陈强生前与原告林存义就福州市马尾区马尾镇儒江村外垱106号房屋拆迁权益的转让、福州市马尾区江滨锦城小区三期11#101单元的过户等签订的《协议书》和《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告在《协议书》签订当日即已依约支付了270000元的购房款，而福州市马尾区马尾镇儒江村外垱106号房屋相对应的安置房江滨锦城小区三期11#101单元建成后，陈强亦已将房产交付原告使用，同时双方还签订了《补充协议》对房屋产权证、土地证的办理作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，陈强本应配合原告办理江滨锦城小区三期11#101单元的过户手续，由原告对上述房产享有相应的权利。江滨锦城小区三期工程因客观原因需调整安置地，按照陈强与原告林存义签订的《协议书》第四条的约定：“乙方拥有上述房屋拆迁安置的所有权益，包括回迁选房的权利等”和《补充协议》第四条的约定：“乙方拥有位于江滨锦城三期11座101房屋的所有权益”、第六条的约定：“上述房屋拆迁安置的所有权益归乙方所有”，江滨锦城小区三期11#101单元调整安置地后的拆迁安置权益应由原告享有。陈强死亡后，被告江云、陈鑫颖、陈某甲在《协议书》和《补充协议》上签署“同意按照该协议规定内容履行”的意见，也说明被告江云、陈鑫颖、陈某甲认可《协议书》和《补充协议》中约定的房产权益由原告享有。因此，原告请求确认享有《协议书》及《补充协议》约定的权利，合法有据，本院予以支持。原告具体享有的权利为《协议书》中约定的福州市马尾区儒江路外垱106号和《补充协议》中约定的福州市马尾区江滨锦城小区三期11#楼101单元调整安置地后相应的拆迁安置权益（包括选房、交房、办理产权证及土地证等所有与拆迁安置有关的权利）。被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林存义与陈强于2007年7月19日签订的协议书有效；二、确认原告林存义与陈强于2008年12月17日签订的《补充协议》有效；三、确认原告林存义享有《协议书》中约定的福州市马尾区儒江路外垱106号和《补充协议》中约定的福州市马尾区江滨锦城小区三期11#楼101单元调整安置地后相应的拆迁安置权益（包括选房、交房、办理产权证及土地证等所有与拆迁安置有关的权利）。案件受理费5553元，由被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲负担，被告江香菊、江云、陈鑫颖、陈某甲应于本判决生效之日起七日内将其应负担的案件受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  丁建旺人民陪审员  李福强人民陪审员  纪秀花二〇一六年六月十二日书 记 员  何海婷