广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0108民初11号 原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司，住所南宁市民主路6-6号阳光新都Ｃ栋M楼，组织机构代码73995694-0。 代表人杨承运，该分公司总经理。 委托代理人韦茂郁，广西金卡律师事务所律师。 委托代理人沈泽渊，广西金卡律师事务所律师。 被告杨锦华，男，汉族，1974年4月23日出生，住南宁市良庆区。 原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司（以下简称深圳海外物业南宁分公司）与被告杨锦华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告深圳海外物业南宁分公司的委托代理人韦茂郁、沈泽渊，被告杨锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳海外物业南宁分公司诉称：原告是新加坡城小区前期物业的管理者，服务期为2009年8月至2013年9月15日，被告是该小区高层3号商住楼二层C3-2号房业主。原告与被告于2010年4月20日签订前期物业服务协议。2013年6月至2013年9月15日期间，被告拖欠原告物业服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费、二次加压电费、水费，合计400.9元。经原告多次催交，被告拒不交纳，按照前期物业服务协议约定，被告每日应付千分之三的违约金，原告现要求被告支付违约金231.2元。为此，原告诉请法院判令被告向原告支付物业服务费231.2元、生活垃圾处理费12元、公摊电费91元、公摊水费8.9元、二次加压电费14.9元、水费42.9元、违约金231.2元，合计632.1元。 被告杨锦华辩称：1、原告的诉请与事实不符，其提供的证据不能证明被告拖欠2013年6月至2013年9月15日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费、二次加压电费、水费，且被告一直按时交纳了每个月的相关费用，不存在违约行为。2、原告在小区进行物业服务期间，未能提供与其收取物业服务费相匹配的服务，与小区业主委员会交接期间，未能做好相应交接工作，导致被告交费对象错误，应由原告承担相应责任。3、原告与被告签订的前期物业服务协议无效。原告与开发商签订的新加坡城高层商住楼前期物业服务合同中，没有开发商的签名和盖章，应为无效合同，原告与被告据此签订的前期物业服务协议也应为无效合同，其自2008年5月1日起不再具备合法身份进驻新加坡城小区管理，无权向被告收取相关费用。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告系位于南宁市良庆区新加坡城小区的前期物业服务公司，该公司于2013年9月16日因该小区业主委员会另选聘新的物业公司而撤离该小区。被告系该小区高层3号商住楼1单元二层C3-2号房业主。原告（甲方）与被告（乙方）于2010年4月20日签订《新加坡城前期物业服务协议》，约定：住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元；水电费在每月供水、供电部门抄表后五日内向甲方交纳；公共水电费（含二次加压用电）由全体业主据实共同分摊；逾期交纳物业服务费、水电费、公摊水电费等费用的，甲方可以从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金。以上收费内容属于价格主管部门审核范围的，以价格主管部门批复为准。如物业服务费的收费标准进行调整，按价格主管部门批复的标准收取。2010年12月29日，经南宁市物价局核准，该小区高层有电梯的物业服务费调整为1.05元/平方米。生活垃圾处理费为每户每月8元；该小区高层的电费由该小区开发商广西南宁大地物业发展有限公司（以下简称南宁大地物业公司）委托原告代收代付，直至电表过户为止。被告按照上述约定和标准向原告支付相关费用至2013年7月，之后即不再向原告支付相关费用。3号商住楼1单元二层C3-2号房建筑面积为145.99平方米，该房2013年8月至2013年9月15日期间应交物业服务费231.2元、生活垃圾处理费12元、公摊电费91元、公摊水费8.9元、二次加压电费14.9元、水费42.9元，合计400.9元。上述费用中，原告已代南宁大地物业公司向广西电网公司南宁供电局支付应交电费、向南宁市大沙田供水有限责任公司支付应交水费。 2013年11月16日，被告向该小区现物业服务公司广西南宁市大昌园物业服务有限公司（以下简称南宁大昌园物业公司）支付了C栋1单元楼梯间照明费38.5元（2013年7月5日至2013年10月8日）、C栋1单元电梯电费26.28元（2013年9月5日至2013年10月8日）、二次加压电费22.2元（2013年9月5日至2013年10月8日）、公摊水费6.3元（2013年8月21日至2013年10月22日）、小区路灯照明电费15元（2013年9月5日至2013年10月8日）、生活水费61.64元（2013年8月21日至2013年10月22日），合计169.9元。 本院认为：原告系新加坡城小区的前期物业服务公司，被告系该小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应受涉案《新加坡城前期物业服务协议》的约束。被告主张涉案《新加坡城前期物业服务协议》为无效合同，因原告与南宁大地物业公司签订有《新加坡城高层商住楼前期物业服务合同》，虽然该合同只有该公司法定代表人签名，未盖有该公司印章，存在一定瑕疵，但原告确有提供物业服务至2013年9月15日，而被告未能提供证据证明该合同不真实，违反了法律、行政法规的强制性规定，故本院对其主张不予支持。 关于被告拒交物业服务费等费用是否有法定理由，其是否具有免交的情形问题。被告主张原告没有尽到物业服务职责，并已向南宁大昌园物业公司交纳了相关费用，故拒绝向原告支付物业服务费等费用，由于被告未能提供证据证明原告具体哪些行为未尽到物业服务职责，同时被告未能提供证据证明其向南宁大昌园物业公司支付相关费用系原告委托该公司而为之，且该相关费用的项目及时间段与原告的诉请存在不一致，故本院对其主张不予支持，对其以此为由拒交物业服务费等费用不予支持。原告提供物业服务至2013年9月15日，被告应依约支付至该日前的物业服务费等费用，但其仅支付至2013年7月，之后的相关费用即不再支付，已构成违约，依法应承担支付拖欠的相关费用等违约责任。原告诉请被告支付2013年8月至2013年9月15日期间物业服务费231.2元、生活垃圾处理费12元、公摊电费91元、公摊水费8.9元、二次加压电费14.9元、水费42.9元，合计400.9元，证据确凿，于法有据，本院予以支持。至于被告已向南宁大昌园物业公司交纳的相关费用，因不属于本案审理范围，故本案不予审理。 关于被告逾期付款应否承担违约责任的问题。被告无正当理由拖欠上述400.9元费用，已构成违约，依法应承担支付违约金的违约责任。原告要求被告支付违约金231.2元，未超过法律规定的范围，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨锦华于本判决生效之日起3日内向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付物业服务费231.2元、生活垃圾处理费12元、公摊电费91元、公摊水费8.9元、二次加压电费14.9元、水费42.9元，合计400.9元； 二、被告杨锦华于本判决生效之日起3日内向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付违约金231.2元。 案件受理费50元，由被告杨锦华负担。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院,并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 审 判 员  盘利斌 人民陪审员  周树立 二〇一六年六月二十九日 书 记 员  廖羽冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。