湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1410号上诉人（原审被告、反诉原告）：王炳有，男，1978年4月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：白明旭，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：轩梓翰，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉第三人）：武汉市乐嘉居地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路35号温馨苑D区09号。法定代表人：叶春红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白明旭，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：轩梓翰，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑞东，男，1995年9月4日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张笔文，武汉市武昌区水果湖街法律服务所法律服务工作者。上诉人王炳有、武汉市乐嘉居地产经纪有限公司（以下简称乐嘉居公司）因与被上诉人张瑞东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院(2020)鄂0102民初1320号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王炳有的上诉请求：1、请求依法撤销武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初1320号民事判决，并依法改判或者发回重审；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、原审认定“张瑞东基于王炳有提起执行异议而对案涉房屋权属存在期待，从而认定张瑞东继续在房屋中居住……不属于过大损失”，该认定违背了客观事实，无视法律明确规定。1、王炳有作为房屋出让方，在与张瑞东去办理过户登记时得知房屋被查封的信息后，按基本的常识理解，王炳有深知房屋无法正常交易，根本不可能执意让张瑞东继续购买该房屋。王炳有当时即给张瑞东两个选择，一是解除购房合同，退还首付款，二是与武汉市乐嘉居地产经纪有限公司协商（以下筒称“乐嘉居公司”）置换同小区的另一房屋，但张瑞东并没有照做，而是继续使用房屋。张瑞东作为完全民事行为能力人，在办理过户登记时得知房屋被查封，就一般人的常识理解，张瑞东买到了查封房，其知道且应当知道买到查封房的后果是什么，也知道且应当知道本案买卖合同根本目的无法达到或者短时间内无法达到，以及知道且应当知道中介乐嘉居公司违约并可以向中介乐嘉居公司主张违约金。其在得知房屋被查封后没有听从王炳有的建议解除合同或置换房屋，也并没有向乐嘉居公司主张违约金，而是完全放心大胆地继续使用案涉房屋，且一住就是四年之久。张瑞东的此行为明显属于自陷风险，《合同法》第119条明确规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”张瑞东在得知乐嘉居公司违约后，没有采取任何适当的错误防止损失的扩大是客观事实，然而原审判决仅以张瑞东“存在期待”为由就认定不属于扩大损失，完全置法律规定于不顾，明显错误。2、原审庭审中，张瑞东主张王炳有要求其继续使用房屋，等待王炳有打官司将房屋解除查封再办理过户，根据举证责任分配制度，张瑞东应当举证予以证明，但张瑞东没有提供任何证据证明王炳有要求其等待房屋解封。原审判决认定张瑞东“存在期待”，根本不是张瑞东可以无忧无虑继续无责使用房屋的理由。如照此逻辑，王炳有亦可以认为，张瑞东继续使用房屋，就是基于无法使用时还能索回首付款以及索要更多违约金，而且白白长期使用房屋，何乐而不为？此也是一种“期待”，恶意的期待。3、在王炳有和张瑞东得知房屋被查封后，无论张瑞东是否继续使用房屋，王炳有作为房屋的实际所有人，都要提出执行异议、执行异议之诉排除房屋强制执行，并不能因此就认定张瑞东“存在期待”。案涉房屋系王炳有花费市场合理对价购入，购入后虽未办理产权户登记，但王炳有系房屋的实际所有权人，案涉房屋被查封并非是王炳有的原因。王炳有为维护自身合法权益，有权也有必要尝试通过法律途径解除房屋查封。张瑞东作为完全民事行为能力人，其知道且应当知道王炳有诉诸法律途径存在不被法院支持的风险，原审判决不能因此认定张瑞东存在合理的期待。4、退一万步说，即便张瑞东存在合理等待，也属于自陷风险，且江岸区人民法院在2017年6月28日驳回了王炳有的执行异议申请，在此时张瑞东就应当立即采取措施防止损失扩大，然而张瑞东并没有任何做法，且继续放心大胆使用房屋。二、原审认定“张瑞东基于王炳有提起执行异议而对案涉房屋权属存在期待，从而认定张瑞东继续在房屋中居住，并不属于给王炳有造成损失”，该认定违背客观事实，于法无据。1、前述已论张瑞东存在期待并不是其可以无忧无虑继续无责使用房屋的理由，张瑞东基于买卖合同的约定，有权使用房屋，但得知违约情形出现后，应当采取使用措施而没有采取任何措施防止损失扩大。本案违约的主体仅为乐嘉居公司，乐嘉居公司作为买卖合同的中介主体，理应尽到审慎注意核查义务，但该公司没有尽到此义务，应承担相应的违约责任。而王炳有系善意的出让方，其损失就是在没有得到任何利益（返还张瑞东首付款）的基础上，其所有的案涉房屋被张瑞东无偿使用了四年之久，四年的市场租金价值就是王炳有收到的损失。原审判决王炳有返还张瑞东首付款，同时向张瑞东赔偿近50万元，此严重侵害了王炳有的合法权益，严重不公平。2、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条明确规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。本案中王炳有、乐嘉居公司均主张扣除张瑞东使用房屋四年期间的市场租金价值，亦申请法院委托评估机构评估出了租金价值。本案中张瑞东获有利益是客观事实，原审判决轻描淡写地处理，仅以张瑞东“存在期待”为由就予以驳回，完全置司法解释于不顾。三、王炳有系在得到房屋产权证后不久跟张瑞东签订的本案买卖合同，王炳有并不知道房屋被查封的事实，系善意的出让人，并非恶意将查封房屋出卖给张瑞东，王炳有不应承担任何违约责任。1、王炳有执行异议之诉一案生效法律文书证明，王炳有系2015年8月28日取得了房屋原所有权人尤琳办得的房屋产权证，王炳有也参与了办证过程。而且，房屋被查封的原因与王炳有无任何关联。因此对王炳有来说，其在2015年12月与张瑞东办理房屋过户之前根本无法预料也想象不到房屋被查封。因王炳有不具备房屋产权的权利外观，因此王炳有不可能得到房屋被查封的通知。因此王炳有系善意的出卖人。2、本案存在中介公司及乐嘉居公司作为买卖合同的主体，因此作为出让方的王炳有也没有义务在出售前到房管局查询房屋状态，查询房屋状态的义务属于乐嘉居公司。因此王炳有不存在违约行为，不应承担任何违约责任。四、张瑞东仅缴纳首付款23.8万元，并没有缴纳全款83万元，然而原审判决在计算房屋差价损失时按照房屋全款83万元计算得出损失62万元于法无据，严重不公平，且房屋差价计算节点违背法律规定。1、关于房屋差价的时间节点问题，本案的时间节点应是2015年12月7日至张瑞东得知房屋被查封期间的房屋差价损失，而不应是2015年12月7日至2020年8月12日（原审法院委托评估房屋价值的价值时点）。理由是在张瑞东得知房屋被查封后的房屋差价损失系扩大损失，应由张瑞东自己承担。2、本案中张瑞东仅缴纳首付款23.8万元，并没有缴纳全款83万元，然而令人意外的是，原审法院竟然以全款83万元计算房屋差价，完全有违公平公正。五、原审判决适用法律错误，应当适用《合同法》第119条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条的规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法查明事实，正确适用法律，纠正一审错误，以维护上诉人的合法权益。乐嘉居公司的上诉请求：1、请求依法撤销武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初1320号民事判决，并依法改判或者发回重审；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、原审认定“张瑞东基于王炳有提起执行异议而对案涉房屋权属存在期待，从而认定张瑞东继续在房屋中居住……不属于过大损失”，该认定违背了客观事实，无视法律明确规定。1、王炳有作为房屋出让方，在与张瑞东去办理过户登记时得知房屋被查封的信息后，按基本的常识理解，王炳有深知房屋无法正常交易，根本不可能执意让张瑞东继续购买该房屋。王炳有当时即给张瑞东两个选择，一是解除购房合同，退还首付款，二是与武汉市乐嘉居地产经纪有限公司协商（以下筒称“乐嘉居公司”）置换同小区的另一房屋，但张瑞东并没有照做，而是继续使用房屋。张瑞东作为完全民事行为能力人，在办理过户登记时得知房屋被查封，就一般人的常识理解，张瑞东买到了查封房，其知道且应当知道买到查封房的后果是什么，也知道且应当知道本案买卖合同根本目的无法达到或者短时间内无法达到，以及知道且应当知道中介乐嘉居公司违约并可以向中介乐嘉居公司主张违约金。其在得知房屋被查封后没有听从王炳有的建议解除合同或置换房屋，也并没有向乐嘉居公司主张违约金，而是完全放心大胆地继续使用案涉房屋，且一住就是四年之久。张瑞东的此行为明显属于自陷风险，《合同法》第119条明确规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”张瑞东在得知乐嘉居公司违约后，没有采取任何适当的错误防止损失的扩大是客观事实，然而原审判决仅以张瑞东“存在期待”为由就认定不属于扩大损失，完全置法律规定于不顾，明显错误。2、原审庭审中，张瑞东主张王炳有要求其继续使用房屋，等待王炳有打官司将房屋解除查封再办理过户，根据举证责任分配制度，张瑞东应当举证予以证明，但张瑞东没有提供任何证据证明王炳有要求其等待房屋解封。原审判决认定张瑞东“存在期待”，根本不是张瑞东可以无忧无虑继续无责使用房屋的理由。如照此逻辑，王炳有亦可以认为，张瑞东继续使用房屋，就是基于无法使用时还能索回首付款以及索要更多违约金，而且白白长期使用房屋，何乐而不为？此也是一种“期待”，恶意的期待。3、在王炳有和张瑞东得知房屋被查封后，无论张瑞东是否继续使用房屋，王炳有作为房屋的实际所有人，都要提出执行异议、执行异议之诉排除房屋强制执行，并不能因此就认定张瑞东“存在期待”。案涉房屋系王炳有花费市场合理对价购入，购入后虽未办理产权户登记，但王炳有系房屋的实际所有权人，案涉房屋被查封并非是王炳有的原因。王炳有为维护自身合法权益，有权也有必要尝试通过法律途径解除房屋查封。张瑞东作为完全民事行为能力人，其知道且应当知道王炳有诉诸法律途径存在不被法院支持的风险，原审判决不能因此认定张瑞东存在合理的期待。4、退一万步说，即便张瑞东存在合理等待，也属于自陷风险，且江岸区人民法院在2017年6月28日驳回了王炳有的执行异议申请，在此时张瑞东就应当立即采取措施防止损失扩大，然而张瑞东并没有任何做法，且继续放心大胆使用房屋。二、原审认定“张瑞东基于王炳有提起执行异议而对案涉房屋权属存在期待，从而认定张瑞东继续在房屋中居住，并不属于给王炳有造成损失”，该认定违背客观事实，于法无据。1、前述已论张瑞东存在期待并不是其可以无忧无虑继续无责使用房屋的理由，张瑞东基于买卖合同的约定，有权使用房屋，但得知违约情形出现后，应当采取使用措施而没有采取任何措施防止损失扩大。本案违约的主体仅为乐嘉居公司，乐嘉居公司作为买卖合同的中介主体，理应尽到审慎注意核查义务，但该公司没有尽到此义务，应承担相应的违约责任。而王炳有系善意的出让方，其损失就是在没有得到任何利益（返还张瑞东首付款）的基础上，其所有的案涉房屋被张瑞东无偿使用了四年之久，四年的市场租金价值就是王炳有收到的损失。原审判决王炳有返还张瑞东首付款，同时向张瑞东赔偿近50万元，此严重侵害了王炳有的合法权益，严重不公平。2、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条明确规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。本案中王炳有、乐嘉居公司均主张扣除张瑞东使用房屋四年期间的市场租金价值，亦申请法院委托评估机构评估出了租金价值。本案中张瑞东获有利益是客观事实，原审判决轻描淡写地处理，仅以张瑞东“存在期待”为由就予以驳回，完全置司法解释于不顾。三、张瑞东仅缴纳首付款23.8万元，并没有缴纳全款83万元,然而原审判决在计算房屋差价损失时按照房屋全款83万元计算得出损失62万元于法无据，严重不公平，且房屋差价计算节点违背法律规定。1、关于房屋差价的时间节点问题，本案的时间节点应是2015年12月7日至张瑞东得知房屋被查封期间的房屋差价损失，而不应是2015年12月7日至2020年8月12日（原审法院委托评估房屋价值的价值时点）。理由是在张瑞东得知房屋被查封后的房屋差价损失系扩大损失，应由张瑞东自己承担。2、本案中张瑞东仅缴纳首付款23.8万元，并没有缴纳全款83万元，然而令人意外的是，原审法院竟然以全款83万元计算房屋差价，完全有违公平公正。四、原审判决适用法律错误，应当适用《合同法》第119条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条的规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法查明事实，正确适用法律，纠正一审错误，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张瑞东辩称：一、不是王炳有给我两个选择，是我自己去找他他不愿意。二、他把另一套房子卖给别人了，是他没有诚意。不是我方要求继续使用是他们一直让我等。三、一审法院判决合情合理依法客观事实有据，请求法院维持一审判决。理由：上诉人提出了第一个认为不合理的理由我方认为上诉人说了假话，并非如他所说。1、他们说要解除合同，迄今为止上诉人没有拿出任何事实依据予以佐证。2、张瑞东在武汉市没有房产，是为了居住才购买案涉房屋不是为了炒房，故我方张瑞东并非具有恶意期待。3、王炳有说张瑞东知道案涉房屋要被拍卖还继续居住是存在期待，我方不认可。王炳有一直有私心，其既是购买人也是中介公司负责人，王炳有在购买案涉房屋后就应该马上过户，就不会存在后面被查封的事情，王炳有为了逃避房屋增值税收其购买六十多万卖给张瑞东八十多万，近二十万的差价，王炳有不想支付房屋增值税。张瑞东与王炳有签订合同，王炳有和中介公司均应承担责任。4、我方怀疑王炳有是知道房屋被查封，恶意的将案涉房屋卖给张瑞东，用其购房款用于周转。四、一切的损失都是王炳有和中介公司造成的，并非我方造成。五、不管上诉人是善意还是恶意，案涉房屋被查封还卖给被上诉人，就应该上诉人承担责任。六、我方没有违背规定，我方当时已经支付了首付，剩下的余款也已经办了手续。张瑞东向一审法院提出诉讼请求：1、判令王炳有、乐嘉居公司返还首付购房款240,000元；2、判令王炳有、乐嘉居公司赔偿购房损失620,000元；3、判令王炳有、乐嘉居公司承担本案诉讼费。王炳有向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除我与张瑞东、乐嘉居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令张瑞东向我支付实际占有使用案涉房屋期间获得的利益99,738元（利益计算标准：按该房屋所在小区近五年平均每平方米24元/月的标准计算，计算期间为2015年12月11日至2019年10月9日，共计获利99,738元）；3、本案诉讼费由张瑞东承担。一审法院认定事实如下：2015年12月7日的《武汉市存量房居间（买卖）合同》载明将位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋出售给张瑞东，房屋交易价格为830,000元，于合同签订当日交付购房定金20,000元，于2015年12月10日前办理银行贷款530,000元，贷款申请通过后三个工作日内办理房屋过户手续，签字后交付购房首付款220,000元。该买卖合同中载明的卖方为亢琳，买方为张瑞东，签字处房产所有权人处有亢琳的名字，房产共有权人处有王炳有的签名，张瑞东作为买方在合同上签字，乐嘉居公司作为经纪代理方盖章。张瑞东、王炳有、乐嘉居公司都认可该买卖合同的双方为张瑞东和王炳有，亢琳并未在该买卖合同上签字，在签订合同时王炳有出具了房屋所有权证和亢琳的公证委托书。乐嘉居公司陈述亢琳将房屋卖给了王炳有，并委托王炳有办理过户等手续。《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订后，张瑞东于2015年12月7日支付案涉房屋的购房定金18,000元，于2015年12月11日支付购房首付款220,000元。2015年12月，王炳有将案涉房屋交付张瑞东，张瑞东入住案涉房屋。因江西省联谊钢铁有限公司与武汉市宝晟昌工贸有限公司、亢琳、李爱荣的民间借贷纠纷，案涉房屋于2015年9月23日被一审法院查封，并于2019年10月被一审法院拍卖。此后，张瑞东搬离案涉房屋，案涉房屋于2019年11月12日登记在周刚、杨雪丽名下。张瑞东表示其知晓案涉房屋被查封的时间为2016年2月左右。亢琳与马宇刚原系夫妻关系，双方于2009年4月27日登记结婚。2009年5月15日，亢琳作为买受人签订购房合同，购买案涉房屋。2009年11月3日，亢琳与马宇刚登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定案涉房屋由亢琳所有，余下贷款由亢琳偿还。案涉房屋尚未办理产权登记。2015年8月13日，亢琳（卖方，甲方）与王炳有（买方，乙方）、武汉盛元领域地产经纪有限公司（经纪代理方，丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将案涉房屋转让给乙方，转让价款为678,000元，双方还对房屋过户等事宜进行了约定。2015年8月13日，王炳有通过其建设银行账户向胡顺平、亢莉分别转账100,000元和180,000元。同日，亢琳出具《收条》二份，一份载明：收到王炳有购房定金20,000元；另一份载明：收到王炳有购房款280,000元。当日，马宇刚与王炳有办理了公证委托事项，公证书文号为（2015）鄂中星内证字第20279号，内容为：马宇刚于2009年11月3日与亢琳离异后未再婚；亢琳拥有案涉房屋；马宇刚委托王炳有代为办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；配合亢琳，将上述房屋按照离婚协议书的约定分割到亢琳名下。2015年8月19日，王炳有与亢琳开始办理案涉房屋的所有权登记手续，2015年8月20日王炳有作为马宇刚的代理人表示放弃案涉房屋的所有权，并以亢琳的名义缴纳了房屋所有权登记所需的税费。2015年8月28日，亢琳领取了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。同日，亢琳与王炳有办理了公证委托事项，公证书文号为（2015）鄂中星内证字第21541号，内容为：亢琳委托王炳有办理案涉房屋的买卖相关事宜；办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户相关事宜；收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续；办理水、电、气、物业管理等过户事宜；代为到房地部门调取房产档案等资料；代为到民政部门开具无婚姻登记记录证明及调取婚姻档案等资料。2015年8月27日，王炳有向亢琳转款50,000元。2015年8月28日，王炳有通过电子支付系统向亢琳转账326,200元。2015年9月22日，一审法院依江西省联谊钢铁有限公司的诉前保全申请，依法作出（2015）鄂江岸保字第00491号民事裁定书，并于2015年9月23日查封了案涉房屋。江西省联谊钢铁有限公司诉武汉市宝晟昌工贸有限公司、亢琳、李爱荣民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年4月19日作出的（2015）鄂江岸民商初字第01789号民事判决书已经发生法律效力，江西省联谊钢铁有限公司于2017年2月10日向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。执行中，王炳有向一审法院提出书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院经审查，于2017年6月28日作出（2017）鄂0102执异53号执行裁定书，驳回了王炳有的异议申请。王炳有不服该执行裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院作出（2017）鄂0102民初5793号民事判决书，判决：1、王炳有与亢琳于2016年8月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、王炳有对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋享有所有权；3、停止对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的执行并解除对该房屋的查封。江西省联谊钢铁有限公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）鄂01民终8202号民事判决书，判决：1、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5793号民事判决第二、三项，即：王炳有对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋享有所有权；停止对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5793号民事判决第一项为：王炳有与亢琳于2015年8月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效；3、驳回王炳有的其他诉讼请求。案件审理中，张瑞东申请对案涉房屋的价值进行鉴定，王炳有申请对案涉房屋2015年12月11日至2019年10月9日的租金价格进行鉴定，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2020年8月26日作出房地产估价报告，认定2020年8月12日案涉房屋的市场价值为1,450,000元，湖北坤衡房地产评估有限公司于2020年9月4日作出报告书，确定2015年12月11日至2019年10月9日案涉房屋在完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场租金价值为100,304元。案件审理中，因各方当事人分歧较大，本案调解未成。以上事实有张瑞东提交的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、中国工商银行支付凭证、武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证、收条、（2017）鄂0102民初5793号民事判决书、（2018）鄂01民终8202号民事判决书、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司估价报告，王炳有、武汉市乐嘉居地产经纪有限公司提交的网络竞价成功确认书、湖北坤衡房地产评估有限公司报告书，一审法院依法调取的武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市不动产抵押信息单、（2019）鄂0102执恢50号之一协助执行通知书、（2019）鄂0102执恢50号之一执行裁定书经庭审质证，一审法院予以采信的证据及各方当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。王炳有与亢琳就案涉房屋签订房屋买卖合同后，与张瑞东就案涉房屋签订房屋买卖合同，该买卖合同合法有效。因案涉房屋被法院查封、拍卖，王炳有与张瑞东之间的房屋买卖合同已实际履行不能，王炳有要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，一审法院予以准许。王炳有应将张瑞东支付的购房款238,000元返还给张瑞东。案涉房屋签订的房屋价格为830,000元，现房屋价值为1,450,000元，张瑞东存在损失，损失为620,000元。在知晓房屋被查封并将被执行后，王炳有提起执行异议，张瑞东基于此对案涉房屋的权属存在期待，继续在案涉房屋中居住，并不属于给王炳有造成损失，亦不属于扩大损失，对王炳有要求张瑞东支付房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。作为卖方王炳有和中介方乐嘉居公司，在出售房屋时，应核实房屋的情况，将符合条件的房屋提供给买方张瑞东，买方张瑞东也应尽到谨慎的审核义务，张瑞东与王炳有在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已被法院查封，张瑞东、王炳有和乐嘉居公司都未核实房屋的具体情况，签订房屋买卖合同，对于张瑞东的损失，一审法院认定王炳有和乐嘉居公司应承担80%的责任，张瑞东自身承担20%的责任，王炳有和乐嘉居公司应向张瑞东赔偿损失496,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除张瑞东与王炳有、武汉市乐嘉居地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、王炳有于本判决生效之日起十五日内返还张瑞东购房款238,000元；三、王炳有、武汉市乐嘉居地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向张瑞东赔偿损失496,000元；四、驳回张瑞东的其他诉讼请求；五、驳回王炳有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,400元，由张瑞东负担1,260元，王炳有和武汉市乐嘉居地产经纪有限公司负担11,140元。案件反诉费1,147元，由王炳有负担。因案件受理费已由张瑞东预交，王炳有和武汉市乐嘉居地产经纪有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费11,140元支付给张瑞东。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《武汉市存量房居间（买卖）合同》生效之后，案涉房屋因另一起诉讼案件被司法查封，司法查封属于财产保全性质，并不等同于被查封的房产必然被拍卖而无法交易，上诉人王炳有完全可以通过替换担保物或者偿还另案的债务等方式解除案涉房产的查封措施从而完成房屋的过户登记，在此期间，被上诉人张瑞东有理由期待上诉人王炳有完成前述工作而达到取得房屋所有权的合同目的。此外，被上诉人张瑞东在得知房屋被司法查封之后，也采取了执行异议以及执行异议之诉等方式，其目的仍然是为了消除案涉房屋的权利瑕疵而顺利的履行合同。鉴于此，也没有因为怠于行使权利导致损失的扩大。一审判决认定上诉人王炳有应承担相应的法律责任并无不当。综上所述，上诉人王炳有及乐嘉居公司的上诉请求均不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由王炳有负担6200元，由武汉市乐嘉居地产经纪有限公司负担6200元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚志国审判员  胡丹丹二〇二一年四月十二日法官助理张欣书记员王汐雯