湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1405号上诉人（原审被告）：武汉创亿家房地产咨询有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区和平乡武青三干道徐东平安花园。法定代表人：眭丹军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓勇，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红婕，女，1997年6月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。被上诉人（原审被告）：崔鹏，男，1994年1月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区（因涉嫌刑事犯罪被羁押于武汉市公安局洪山区看守所）。原审第三人：王青红，女，1985年8月29日，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人武汉创亿家房地产咨询有限公司（以下简称创亿家公司）因与被上诉人陈红婕、崔鹏、原审第三人王青红居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3883号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人创亿家公司的上诉请求：一、依法撤销武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3883号民事判决书，驳回被上诉人陈红婕全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人陈红婕系外地户口，不符合武汉市购房限购政策，其购房目的不能实现，并依据《合同法》第九十四条规定解除三方签订的居间服务合同，属事实认定及法律适用错误。本案系居间合同纠纷，因此，事实认定及裁判应以被上诉人陈红婕、上诉人以及第三人签订的《武汉市存量房（买卖）居间服务合同》(以下简称居间服务合同）为依据。该居间服务合同中就上诉人居间服务事项、权利义务、违约责任等内容作了详细约定，但并无任何有关户口事项的约定。三方签订居间服务合同的目的在于促成被上诉人陈红婕与第三人签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同)，且双方也在上诉人的居间服务下签订了房屋买卖合同，可见该居间服务合同的目的已经实现，而购房目的则属于陈红婕与第三人签订的房屋买卖合同所应实现的合同目的。因此，在居间服务合同没有约定，也无法定解除事由的情况下，一审法院以居间服务合同为依据认定被上诉人陈红婕系外地户口，不符合武汉市购房限购政策，其购房目的不能实现，并依据《合同法》第九十四条规定解除三方签订的居间服务合同，属事实认定及法律适用错误。二、一审法院认定上诉人在履行居间服务过程中明知被上诉人陈红婕系异地户口，不符合武汉市购房政策，仍促成其与第三人签订房屋买卖合同的行为存在过错，并依据《合同法》第九十七条规定要求上诉人承担赔偿责任，属事实认定及法律适用错误。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，在提供居间服务过程中，只有当上诉人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情况下，上诉人才不得要求支付报酬并承担赔偿责任。本案中，上诉人虽知晓被上诉人陈红婕系异地户口，但是在促成双方签订房屋买卖合同时，已经将其系异地户口的情况告知了第三人，上诉人并未隐瞒与订立合同有关的重要事实。而且从被上诉人陈红婕与第三人签订的房屋买卖合同第十五条第四款第二项手写的关于“如果遇到国家政策原因导致买方户口无法落户，双方和平解决”的约定也可以看出，第三人在签订购房合同时，已知晓被上诉人陈红婕系外地户口的事实，但其仍与被上诉人签订了房屋买卖合同。因此，在上诉人履行了如实告知义务并未隐瞒任何重要事实的情况下，一审法院认定上诉人在履行居间服务过程中明知被上诉人陈红婕系异地户口，不符合武汉市购房政策，仍促成其与第三人签订房屋买卖合同的行为存在过错，并依据《合同法》第九十七条规定要求上诉人承担赔偿责任，属事实认定及法律适用错误。三、上诉人并非房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，如被上诉人陈红婕认为其存在50000元定金损失可向第三人主张赔偿。在被上诉人陈红婕与第三人之间定金损失尚无定论的情况下，一审法院就认定被上诉人陈红婕存在50000元的定金损失，属于事实认定错误。本案被上诉人陈红婕主张的50000元定金损失属于其与第三人签订的房屋买卖合同中约定的内容，上诉人并非该合同的当事人，根据合同的相对性原则，如被上诉人陈红婕认为其存在50000元定金损失可向第三人主张赔偿。根据房屋买卖合同中关于“如果遇到国家政策原因导致买方户口无法落户，双方和平解决。”的约定可以看出，双方在签订该合同时就已经对被上诉人未能办理武汉户口，不符合武汉市限购政策而无法购买涉案房屋的情况进行了约定。“双方和平解决”的意思表示即为出现前述情况时，被上诉人陈红婕无需向第三人承担违约责任，第三人应将该50000元定金返还给被上诉人陈红婕。第三人不予返还的，被上诉人陈红婕可向第三人主张权利并由法院来进行认定。因此，在被上诉人陈红婕与第三人之间定金纠纷尚无结论的情况下，一审法院直接认定被上诉人陈红婕存在存在50000元定金损失，属于事实认定错误。四、即使被上诉人陈红婕存在50000元定金损失，该损失系由被上诉人陈红婕、被上诉人崔鹏以及第三人的过错导致，上诉人并无过错且未收到被上诉人陈红婕及第三人任何居间服务费用，该损失不应由上诉人承担。第一，被上诉人陈红婕明知自己系外地户口，不符合武汉市购房政策要求，但仍与第三人签订购房合同，其存在很大的主观上过错，被上诉人陈红婕作为完全民事行为能力人，有足够的能力预见到该行为可能产生的不利后果。第二，第三人明知被上诉人陈红婕为外地户口，不符合武汉市限购政策，还与其签订购房合同，第三人也存在过错。第三，被上诉人陈红婕虽与被上诉人崔鹏签订《户口办理委托协议》，但该协议系与被上诉人崔鹏个人签订，上诉人并不知情，该过错应由被上诉人崔鹏承担。第四，根据居间服务合同约定，上诉人的主要职责在于促成被上诉人与第三人签订房屋买卖合同，且在双方签订该合同前，上诉人也将陈红婕系异地户口不具备武汉市购房资格情况告知了双方当事人，上诉人并无过错，且上诉人未收到被上诉人陈红婕及第三人任何居间服务费用。因此，即使被上诉人陈红婕存在50000元定金损失，该损失系由被上诉人陈红婕、被上诉人崔鹏以及第三人的过错导致，上诉人并无过错，且上诉人也未收到任何居间服务费用，该损失也不应由上诉人承担。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实及适用法律错误，必然导致裁判结果的错误，故上诉人依法向二审法院提起上诉，望判如所请。被上诉人陈红婕向本院书面答辩称：一、创亿家房地产公司上诉状中表明：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。”崔鹏作为创亿家房产公司的员工并担任相关部门的管理职责，在创亿家房产公司与客户（陈红婕）促成房产业务，签订房产协议并盖上创亿家房地产公司的印章。即说明崔鹏是代表创亿家房产公司，与客户（陈红婕）产生业务，签订合同。不论是房产行业还是其他行业的正规公司，首先要遵守最基础的原则：不可盲目为了促进公司业绩业务，而对资料不全、信息不足，或因资质不够而存在风险的业务或客户进行交易。作为专业的房产咨询公司，更是不能知法犯法，知风险而让客户冒风险。在客户重要资料不足的情况下，没有告知客户将面临的风险与损失，却通过承诺、诱导其进行交易。这一行为是否构成，或间接构成“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为”。二、创亿家房地产公司上诉状中表明：“即使被上诉人陈红婕存在50000元定金损失，该损失系由被上诉人陈红婕，被上诉人崔鹏及第三人的过错导致，上诉人并无过错。”上诉状中贵公司表明：发生此类事件导致客户的钱款遭受损失，完全是客户与员工的责任。那么试问设立公司为何用，客户又为何会通过公司进行交易？公司的价值在于专业和保障，也在于承诺与信赖。公司员工的懈怠或违规，是否是公司管理与监督出现了问题。客户提交资料不全，导致损失钱款，是否是公司资料审核与业务水平出现了问题。我想，这些最基础的问题（创亿家房产）公司都是看的见的。不同行业的存在，都是有其自身价值所在的。作为房产中介公司，最大的特质在于“通过公司担保，让老百姓买房更安心，不踩坑，更有保障。”创亿家房地产公司不但没有起到担保的责任与价值，反而为了争取业绩，在客户资料不全的情况下，促进客户交付钱款，签订合同。当风险显现出来之时，把全部的责任推向于客户承担。这种行为是不被行业道德所称赞的，也是不被法律所准许的。三、创亿家房地产公司上诉状中表明：“被上诉人陈红婕明知自己系外地户口，不符合武汉市购房政策要求，但仍于第三人签订购房合同，其存在很大的主观上的过错。”客户（陈红婕）是在创亿家房地产公司与创亿家房地产公司员工对其销售房产时，所提出的建议和承诺做出的错误判断。当时未知道到这是存在风险的错误操作。客户往往是弱势的一方，尤其是买房这类大单业务。买房的客户一般都是没有经验的，卖房的业务员或公司却都是很有经验的。合同里的每一项条款，卖房者都深知对自己的利益，却不告知对买房者的利害。公司应该以自身的专业去引导客户，合法的卖合适的房子；而不是以自身的精明去诱导客户，非法的卖不适合的房子。在购房的过程中，如果创亿家房地产公司以正确的建议与行为去指导客户，就不会造成让客户承担风险和损失的结果。创亿家房地产公司的客户（陈红婕）在相关业务上出现了不必要的损失，作为经营多年的房产公司，不该只是讨伐自己的员工，伤害自己的客户。若创亿家房地产公司是一家优秀且眼光长远的公司，我想重要的是主动道歉并承担其相应的责任，也该意识到出现这样的问题，创亿家房地产公司应如何提升业务部门的专业度、提高员工的职责素养、整顿与杜绝公司内部的不良风气、重新赢得客户的认可和推荐。综上所述，答辩人陈红婕认为，一审判决公平公正，请求法院驳回上诉人的不合理诉求，做出公正的判决。被上诉人崔鹏未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。原审第三人王青红述称：签订案涉合同时，上诉人和陈红婕告知我是通过合法正常的渠道落户，签订了补充条款，符合政策的条件下办理落户。我方签订合同时并不知道是通过其他非正常的渠道进行落户。我自始至终都不知道真实的情况，在此情况下我作出了一些导致我承担重大损失的决定。刚刚签完合同什么都没做上诉人就收了我一万元押金。陈红婕向一审法院提出诉讼请求：1、解除陈红婕与创亿家公司、崔鹏、王青红签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间服务合同》及户口办理委托协议；2、创亿家公司、崔鹏赔偿陈红婕购房定金损失5万元；3、创亿家公司、崔鹏向陈红婕返还户口办理费用1.2万元；4、创亿家公司、崔鹏承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：崔鹏系创亿家公司、的员工。2019年10月11日，在创亿家公司（合同丙方）居间下，陈红婕（合同乙方）与王青红（合同甲方）签订《武汉市存量房居间（买卖）居间服务合同》1份，合同约定：陈红婕与王青红在创亿家公司、崔鹏的居间服务下就位于湖北省武汉市武昌区积玉桥街和平大道716号武汉航天首府二期7栋30层4室的房屋，于2019年10月11日签订了《武汉市存量房买卖合同》。创亿家公司、崔鹏提供的居间服务包括：接受陈红婕购房委托并为陈红婕提供房屋信息，陪同陈红婕看房；查验买卖双方身份信息、房屋产权信息；接受王青红售房意向委托，为王青红发布房源，并为王青红联系合适的买受人；提供银行或公积金抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；协助陈红婕和王青红双方协商房屋买卖合同的相关条款；促成陈红婕和王青红双方进行交易，协助办理房地产交接事宜。居间服务费75000元由陈红婕向创亿家公司支付。此外，合同各方还就合同的其他相关事项进行了约定。上述合同签订当日，陈红婕与崔鹏签订《户口办理委托协议》1份，协议中约定：此协议作为陈红婕购买位于湖北省武汉市武昌区积玉桥街和平大道716号武汉航天首府二期7栋30层4室购房合约的附加委托协议，陈红婕委托崔鹏办理转户口事项，委托期限为2019年11月10日至同年11月30日，约定事项的费用为50000元。此外，合同各方还就合同的其他相关事项进行了约定。上述户口委托协议签订前，陈红婕于2019年10月13日、10月30日向崔鹏支付户口办理费用50000元。庭审中查明，因办理转户口事宜存在学历资料虚假，陈红婕认为办理不合法，遂与崔鹏及案外人协商，最终陈红婕同意扣除12000元作为办理户口实际发生的费用，另外的38000元已经返还陈红婕，陈红婕委托办理转户口事宜未能完成。2019年10月11日，陈红婕与王青红签订《武汉市存量房买卖合同》1份，合同约定：双方通过创亿家公司居间介绍陈红婕向王青红购买位于湖北省武汉市武昌区积玉桥街和平大道716号武汉航天首府二期7栋30层4室的房屋，房屋价款为3870000元，付款方式：签订合同时，陈红婕向王青红支付定金50000元，该定金于交付首期房价款时抵作本房屋成交的首付款；余款3820000元，陈红婕于房屋过户前向王青红支付。房屋交付：王青红应当在收到全款3日内将该房屋交付给陈红婕。同时在签订本合同时支付10000元给居间方作为交付保证金，待交付时结清房屋内所有欠费多退少补。违约责任：……陈红婕若出现下列情形之一的，陈红婕构成根本违约，王青红有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收陈红婕的定金或要求陈红婕支付房屋转让价20%违约金：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋；3、逾期履行本合同约定的义务超过三十日；4、其根本违约情形。……此外，合同各方还就合同的其他相关事项进行了约定。该合同签订后，陈红婕向王青红支付定金50000元。王青红向创亿家公司、崔鹏支付保证金10000元。一审法院认为，陈红婕、创亿家公司以及王青红之间签订的居间合同系合同当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同双方当事人均应依照约定履行合同义务。陈红婕系异地户口，不符合武汉市购房限购政策，陈红婕的购房目的最终不能实现，对陈红婕要求解除陈红婕、创亿家公司以及王青红之间签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间服务合同》之诉请，一审法院予以支持。合同解除后，当事人仍有权要求赔偿损失。创亿家公司在履行居间服务合同过程中明知系异地户口，不符合武汉市购房限购政策，仍促成陈红婕与王青红签订房屋买卖合同，其行为存在过错，应承担相应赔偿责任；陈红婕亦自知系异地户口，不符合武汉市购房限购政策，仍试图通过委托崔鹏办理户口事宜，达到购房目的，其行为也有过错，应自担部分责任。综合上述意见，对陈红婕的50000元定金损失，一审法院酌定创亿家公司承担60%即30000元（50000元×60%），陈红婕自担20000元（50000元×40%）。崔鹏与陈红婕签订的《户口办理委托协议》，目的是为了促使陈红婕与王青红之间存量房买卖关系的成立，在委托事宜未能办成后，陈红婕与崔鹏以及案外人就终止委托事宜协商一致并作出处分，陈红婕在本案中要求解除户口办理委托协议并返还户口办理费用12000元，依据不足，一审法院不予支持。崔鹏系创亿家公司的员工，其从事的行为属于职务行为，陈红婕要求崔鹏承担责任，依据不足，一审法院不予支持。创亿家公司、崔鹏抗辩不同意解除居间服务合同，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除陈红婕与武汉创亿家房地产咨询有限公司、王青红签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间服务合同》；二、武汉创亿家房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向陈红婕赔付购房定金损失30000元；三、驳回陈红婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，陈红婕负担697元，武汉创亿家房地产咨询有限公司负担653元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人武汉创亿家房地产咨询有限公司作为专业机构应当清楚被上诉人陈红婕是否具有在武汉市购买房屋的资格，上诉人武汉创亿家房地产咨询有限公司在明知被上诉人陈红婕系异地户口，不符合武汉市购房限购政策，合同无法实现的情况下，仅以被上诉人陈红婕自述可以办理户口，即促使被上诉人陈红婕与原审第三人王青红双方签订了合同，其行为存在过错，应承担相应赔偿责任。综上所述，上诉人武汉创亿家房地产咨询有限公司认为以审判令其承担60%的责任过重的上诉理由不成立，其请求驳回被上诉人陈红婕的全部诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由武汉创亿家房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚志国审判员  胡丹丹二〇二一年四月十二日法官助理张欣书记员王汐雯