江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1918号上诉人（原审被告）：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地江苏省邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，该公司经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟慧，女，1983年8月5日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：胡传文，江苏景来律师事务所律师。上诉人江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）与被上诉人钟慧因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初11649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汇川公司上诉称：原审法院事实认定错误、法律适用错误，应判决驳回被上诉人钟慧的一审诉讼请求。一、上诉人汇川公司不应当承担逾期办证的违约责任。1、合同第十五条关于房屋产权登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意友好协商的方式处理。本案中不存在违约金。2、逾期办理房屋登记，不可归责于汇川公司：(1)汇川公司开发的君临华府二期一标段项目总建筑面积约22万m²。该项目申请不动产首次初始登记时，逢房产服务中心测绘科测绘系系统升级，无法进行房屋面积测绘工作。同时，房产服务中心测绘科全员仅4人，服务邳州大中小型房产开发企业，且测绘面积体量巨大。虽然后来实测人员加班加点工作，但户型复杂，实测难度大，导致实测报告出具滞后。(2)截止至2017年5月24日，汇川公司已经具备办理初始登记的材料，之后汇川到房产局办理初始登记时，房产局基金科又要求已售物业的业主必须全部足额交清住房专项维修资金，依据是徐州市颁布的于2015年9月6日施行的《徐州市住宅专项维修基金管理办法》第八条规定，所以汇川公司通知未交住宅维修资金的业主前来缴纳住宅维修资金。直至于2017年11月21日尚有部分业主未缴纳住宅维修资金。汇川公司迫不得已代替尚未支付住宅维修基金的业主交付维修基金，缴清住宅维修资金后，邳州市房产服务中心住房基金管理科才出具邳州市物业项目维修资金缴纳证明表，汇川公司获得该表后又由于不动产管理局设立挂牌不运行，不接受申请不动产登记，在不动产管理局于2017年12月19日接受申请时申请不动产登记。(3)2017年5月份国土资源管理局及房产局的部分科室依职权合并，不动产管理局挂牌成立，中间人员定岗、系统升级，不动产管理局系统于2018年1月份投入使用。所以直至2018年1月初，不动产管理局才出具不动产登记证明书，此时汇川公司才能提交不动产登记证明书从而办理初始登记。二、上诉人汇川公司不应当支付被上诉人钟慧逾期办证违约金违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。本案中，汇川公司无过错，汇川公司在具备办证条件后即通知被上诉人领取办证所需材料。同时，被上诉人也未举证证明因逾期办证所造成的损失现有证据也无法认定在被上诉人提起诉讼时，产权登记证书延迟办理严重影响了被上诉人利益的实现。另外，纵观邳州市整个房地产行业，现实中因房屋测绘、政府部门合并等多种原因导致房地产企业不同程度的逾期办证，房地产企业按照被上诉人诉请的方式计算，巨额的违约金将给邳州市房地产企业的正常运转带来巨大的经济压力，甚至导致部分房地产企业破产，由此更会引起一系列的连锁反应。因此，为维护房地产行业的健康平稳运行，保障经济高质量的发展，应驳回被上诉人逾期办证违约金的诉讼请求。三、其他房地产企业的判决。在邳州市部分住宅小区均存在逾期办证的情形下，邳州市人民法院已判决违约金计算方式为按照已付购房款的日万分之零点二计算，如果认定汇川公司应支付违约金，也应低于上述标准计算。综上，请求贵院依法撤销原审判决，改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求。钟慧答辩称：一、一审法院判决上诉人承担逾期办证违约责任有法律依据。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：可以按照已付利息的标准计算。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第二款的规定处理，即按照年利率6%计算逾期办证违约金。本案中，双方在合同中并未约定逾期办证违约金及其损失计算方式，对于此种“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，上述司法解释及纪要作出了明确规定，而一审法院的判决是低于上述标准的。二、上诉人称逾期办理房屋登记不可规则于上诉人，该理由不能成立。上诉人的该主张没有证据支持，且即便有关事实存在，但事实是发生在上诉人违约办证之后，根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。三、关于上诉人所主张的其他问题。上诉人主张按已付购房款的日万分之0.2计算作出判决无法律依据。一审法院酌定按照日万分之一的标准支持逾期办证违约金，已经充分考虑本案实际情况。钟慧向一审法院起诉请求：1、判决汇川公司支付钟慧逾期办证违约金71786元；2、二、汇川公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月24日，钟慧与其丈夫谭长青（已经去世）与汇川公司签订《商品房买卖合同》，约定：房屋位于君临华府二期一标段44幢1单元201室，房屋价款为437000元；付款方式为其他方式，具体约定见附件四合同补充协议第二条；买受人逾期付款的，在合同继续履行的前提下，买受人应按所欠房款的日万分之一支付违约金；房屋交付期限为2016年5月1日前；出卖人逾期交房的，在买卖合同继续履行的前提下，出卖人应按每日房款的万分之一标准支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决等事项。合同签订后，钟慧支付房款425014元（因钟慧属于一次性付款，汇川公司给予价格优惠）。2016年5月1日，汇川公司向钟慧交付房屋。2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案。诉讼过程中，钟慧主张逾期办证的期间应自2016年11月1日起计算至2019年6月27日。汇川公司对此不予认可，认为在2018年1月30日，汇川公司已经取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案，按照合同约定已经履行相应义务。一审法院另查明：钟慧与谭长青系夫妻关系。谭长青20**年11月5日去世。诉讼过程中，谭长青父亲谭刚龙、母亲张允英、儿子谭英睿、谭英泰、女儿谭英姿声明不参与诉讼，相关权利由钟慧主张。以上事实，有当事人庭审陈述及商品房买卖合同、购房款发票、不动产首次登记权属证明、庭审笔录等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为，双方当事人之间商品房买卖合同成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。根据商品房买卖合同约定，汇川公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书，其构成违约，应承担违约责任。本案中，双方约定的商品房交付时间为2016年5月1日前，故汇川公司应将相应资料报产权登记机关备案的时间为2016年10月28日前，而其实际于2018年1月30日才取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》，显然已构成违约。汇川公司虽辩称逾期的原因不应归责于其自身，而是相关政府职能部门职能升级等原因，但并未提供证据证明其已在合同约定的期限内向相关职能部门交纳了相应材料，系职能部门的原因导致其逾期，故其该项抗辩意见本院不予采纳。因双方并未明确约定逾期办证的违约金或计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，违约金可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支持，但考虑本案逾期付款、逾期交付违约金标准等实际情况，本院酌情按每日万分之一支持。关于逾期办证的期间，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决…”。故按照合同约定，在2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案后，汇川公司即履行了合同义务，逾期办证期间应自2016年11月1日起计算至2018年1月30日（共456天）。汇川公司应支付逾期办证违约金计算为425014元×0.0001×456=19381元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、江苏汇川房地产开发有限公司支付钟慧逾期办证违约金19381元,于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回钟慧的其他诉讼请求。案件受理费1595元，由钟慧负担1000元，江苏汇川房地产开发有限公司负担595元。二审期间，汇川公司提交如下证据：（2019）苏0382民初4752号民事判决书、（2020）苏03民终5696号民事判决书；（2019）苏0382民初4755号民事判决书、（2020）苏03民终5695号民事判决书；（2019）苏0382民初4754号民事判决书、（2020）苏03民终5694号民事判决书。证明：已生效判决书可以证实，邳州其他小区逾期办证的违约金如判决其赔偿的标准为每日万分之零点二，但本案一审为每日万分之一，远远高于已生效判决，请求二审法院类案同判。钟慧质证认为：对以上证据的真实性无异议，但对关联性有异议，与本案没有关联性。对于房地产开发公司逾期办证违约金，邳州法院判决了数百件案件，其中江苏国田置业有限公司系列案件一百余件，其判决均是按照最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第十八条规定进行判决，即按照年利率约6%计算逾期办证违约金。本案判决酌定按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金，已经充分考虑本案的实际情况，是人民法院根据不同案件行使自由裁量权。如果按照上诉人的观点类案同判，应当适用最高院司法解释第十八条的规定来进行判决。对于上诉人提交的上述案件中的部分案件，被上诉人已经申请再审，上述判决没有法律依据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人汇川公司与被上诉人钟慧签订的商品房买卖合同，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，房屋交付期限为2016年5月1日前…出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。汇川公司实际交付房屋的时间为2016年5月1日，而汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案的2018年1月30日，已经超过双方合同约定的时间，构成违约。虽然汇川公司主张逾期的原因不在于自己，而系由于相关政府职能部门职能升级等各种原因所致，但因其并未提供充分的证据证明该公司系在合同约定的期限内向相关职能部门交纳备案所需材料，故本院对汇川公司的该上诉主张不予支持。由于双方并未明确约定逾期办证的违约金数额或计算方式，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，酌情根据已付购房款按照每日万分之一支持违约金，并未超出法律法规之规定，本院予以确认。汇川公司所提交的证据并不能证明未约定逾期办证违约金的案件均应当按照已付购房款日万分之零点二的标准进行计算，故本院对于汇川公司的该上诉主张亦不予采信。综上，上诉人汇川公司的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费595元，由上诉人江苏汇川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月一日书记员  侯梦池