山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1971号原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人余于河，副总经理。委托代理人杨国华，女，1967年11月10日生，该公司项目经理，住济南市。委托代理人郑秋华，女，1976年8月19日生，该公司客服部经理，住济南市。被告侯小剑，男，1985年6月22日生，汉族，无业，住济南市委托代理人马严平（系被告侯小剑妻子），女，1983年1月30日生，汉族，无业，住济南市。原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司与被告侯小剑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王延庆独任审判，公开开庭进行了审理，原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司法定代表人余于河的委托代理人杨国华、郑秋华，被告侯小剑及其委托代理人马严平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）诉称：被告于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四区（UP区）住宅小区**楼****房产，建筑面积为94.29平方米。2010年12月14日原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，约定物业费每平每月1.6元，每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在缴费期开始前5日内履行交纳义务。被告自2012年1月1日至2015年12月31日未交物业费共计7241.28元，违约金为10000元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付物业费7241.28元及违约金10000元。被告侯小剑辩称：一、因原告原因导致被告家中地板被泡，给被告较大造成经济损失，被告一直找原告协商解决未果，故被告一直未本人未交物业费。的直接原因是因家中地板被泡，被告家于2011年11月11日进行的暖气片试水，试水中工人师傅没有发现异常情况，表示可以正常采暖。11月19日下午（期间婚假外出），被告回家便发现小卧室地板上浸满了水，并已溢到客厅中，便立即找来毛巾先行处理地板表后被告家中被淹，与面的积水，期间跟物业进行联系，直至两名施工人员到达现场积水还未清理完毕，施工人员物业派人进行了检测和维修，直到晚上7点多全部收工。检修过程中，我们向施工人员咨询地板损失赔付的事情，施工人员说他并称会对回去会被告家被淹的将情况进行汇报，到时会征求我们的意见是赔钱还是换地板。同时，我们向物业前台说明此情况。但是之后再没有任何音讯。期间原告在电梯见到过施工人员一次，询问解决的怎么样了，施工人员说他很忙，说会尽快汇报。但自漏水事件过去之后的第16天，一直未收到任何答复。于是被告再次向小区物业确认此事。接着，后，物业安排了另一位师傅来家中查看，并拍了几张照片，但直至今日仍杳无音信仍未处理。2015年3月，物业原告催缴2015年物业费，被告同意交纳但原告拒绝收取家人去物业前台准备缴费并督促原告家一直未解决的地板事宜，但物业前台答复说由于被告家前几年未交物业费，所以2015年的物业费无法收取，要求被告必须补交齐之前未缴纳的物业费才收取2015年物业费。在此期间，物业在明知我家未交物业费是事出有因的情况下，多次因未交物业费原告拒绝为被告提供物业服务，。且工作人员态度较为强硬，毫无解决问题的诚意，仅仅是督促交物业费，对地板问题置之不理，严重影响了被告作为业主对其的信任，导致一直无法达成和解。2015年9月虽有一名工作人员提出和解请求，并已达成初步意向，但最终因为物业公司的原因未达成和解。被告针对此上述情况于2016年4月4日（下午4：09）及2016年4月10日（下午3：23、4：26）三多次向开发商进行了问询，开发商告知始终未收到物业关于被告家的任何情况反映，且开发商并告知被告前期问题均是都是由每个物业的联系人负责协调各种特殊情况，即便是业主自己向开发商反映，最终也是需要物业最终向开发商统一提交各项材料（物业为开发商聘请的前期物业，一直未换）。从此情况看出，故原告物业根本未拿出积极的态度协助业主上为原被告上报反映问题家中被淹的情况，未尽到协调义务。数次答复也只是敷衍了事，服务严重不到位。与催收物业费时的积极态度形成了严重反差，直接反映了索取与提供服务的不对等。根据物业与开发商的前期物业服务协议第六章第十五条第15条约定，被告损失应由原告承担损失赔偿义务。因本次漏水给被告造成卧室地板全部被损坏，且因卧室衣柜，书桌、窗是固定到地板之上，后期更换地板需将以上家具全部拆除才能进行更换，间接导致了更大的损失，并严重牵涉了被告的精力，地板造成的各项损失正在估价中。地板上的杂物也被浸泡变形，包括凉席一床，书籍一箱，插排一个，档案若干。卧室壁橱底部密封胶被泡坏进水，壁橱底部木板发生变形、异味。另外，被告拒绝缴纳物业费还有其他原因：交房当年地下室漏水，导致生活用品和部分保健品被损坏，严重影响了使用和销售售价值；，造成损失约人民币1000元。2012年8月，我家车牌号为被告鲁A033**的车辆雨刷被偷造成损失200元，因原告向物业反映后物业答复因地下车库无监控无法查责任人，造成损失200元。2013年11月，由于原告车位管理混乱，很多无车位车辆进入地下车位车库占用公共道路停车，导致被告我家车牌号为鲁A033**的车车辆在自己家车位上被刮擦，；当时给物业反映，物业表示会继续加强车位管理，可是由于车库仍没有摄像头，所以无法查到责任人，但此后便杳无音讯，被告修车花费500元。2014年5月，原告拒绝为被告代收中通快递送件时因家中没人，请快递员帮暂时放在物业。快递员来电告知因我家没有交物业费物业拒收我家快递，且不提供任何代收服务。我随即打电话给北京盛世物业详细说明了情况，北京盛世物业答复说济南盛世做法欠妥当，不能以未交物业费为由拒绝提供快递代收服务。，被告经向原告上级反应，之后UP区盛世物业才提供了代收快递的服务。2015年11月，被告暂时存放在楼道门口的包装箱和防震纸被保洁人员拿走，给物业打电话后，保洁人员立马将箱子给拿了回来，但完整的箱子已经被拆毁，防震纸也只找回来一部分，原告工作人员称是想帮业主拿到地下室去存放，理由太过牵强，这导致被告直接损失约人民币100元。去年下半年被告，家中一共出现过至少3次跳闸停电现象，请物业到家中查看均没有答应，回复说让原告自己查看家中是否有大功率用电设备等，但当时家里只有冰箱在运行，找物业解决一直到目前此现象仍未找到根源，也没给任何答复。被告要求原告赔偿被告地板全部损失。二、原告的在公共服务中存在的很多问题，服务严重不到位，原告未完全履行了合同义务，构成严重违约。原告在未征得业主同意情况下在：小区内、电梯内、楼宇等处设立多处广告牌，电梯内楼宇广告一直未断，此行为从未征得业主同意，所得收入从未公开，严重侵犯了业主的知情权。车位管理混乱，车辆乱停放现象极其严重，阻碍消防通道，造成安全隐患物业全然不顾业主的生命财产安全，一旦发生火灾，将造成不可估量的后果。目前此情况已到达不可治理的程度，物业基本处于熟视无睹的状态，对于业主的反映根本就是置之不理。公共卫生不合格，电梯和楼道墙面污迹斑斑，夏天单元入户门苍蝇蝇乱飞，极易造成病毒传染，不利于业主尤其是老人、儿童的身体健康。公共安全不到位，小区门和单元门完全敞开，任何人均可自由出入，保安人员丝毫未对进出人员进行身份核实，存在严重安全隐患，网上屡屡爆出的女士、儿童受侵犯的案例很多都与小区安保不到位相关，物业毫无危机意识，丝毫没有危机感和紧迫感，置业主的生命安全于不顾，安保完全流于形式。小区内娱乐设施明显不足，且损坏不进行维护。小区绿化不达标，绿植大面积死亡无人管理，小区围栏认人翻越，小区保安坐视不管，西门口的喷泉纯属摆设，过节都不启用。12号楼在2015年之前处于没有楼管的状态，社区活动等有没有任何人通知，与物业之间的矛盾也没有任何人出面协商洽谈。由于周边施工繁多，小区经常出现停水停电现象，大部分次数都没有原告未提前通知收到物业业主通知。数次晚上回来发现小区南门保安都在睡觉。综上，物业服务严重不到位，且部分物业人员态度差劲，根本不是站在业主的角度去考虑和解决问题，造成沟通不畅，从而导致了物业费不能按时上缴或收取，另外原告未完全履行了合同义务，构成严重违约。物业服务合同本身属于双务合同，在物业纠纷中，由于综上，原告物业公司没有履行合同或履行合同物业服务存在严重瑕疵，业主根据《中华人民共和国合同法》有抗辩权的规足，完全可以拒绝交纳物业费。三、费依法对物业服务企业进行抗辩。结合上述原因，原告已经构成了违约在先和根本违约，致使合同目的无法实现，被告依法行使先履行抗辩权，鉴于合同的有效性和合法性，业主还可以行使不安抗辩权。原告无权主张物业费及滞纳金。退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供务或者提供的服务严重不符约定，业主依法行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业费。物业费在形式上表现为业主对物业提供服务所支付的对价，全体业主享受物业服务，如果允许物业公司不提供服务和服务低务也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，物业公司获取非法利益。如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业王公共利益的保护的，不利于作为弱势群体的业主的利益的保护，因此，请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩权，对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，履行合同是否存在重大瑕疵，作出一个正确的评判。另，被告要求原告赔偿被告地板全部损失，且原告主张的2012-2013年业物业费已过诉讼时效。经审理查明：被告系济南市市中区二环南路鲁能领秀城UP区12号楼1单元1303室业主，该房屋建筑面积94.29平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月14日，被告侯小剑（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物，住宅的物业费标准为每月每平方米1同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2012年9月23日,原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城十四区前期物业服务协议》一份，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城十四区（即UP区）（含涉诉房屋）提供前期物业服务，合同期限自2012年9月24日起至2015年9月30日止，期限3年，物业费标准为每月每平方米1.6元。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后原告盛世物业济南分公司开始为鲁能领秀城十四区（含涉诉房屋）提供物业服务并实际服务至今。被告主张，原告小区内乱停车，影响正常的交通秩序，造成安全隐患，垃圾随地丢放，小区管理混乱，电梯入口长年积水，原告公共管理不到位，公共区域灯是坏的，物业一直未更换，公共绿化树木被砍伐，楼道内车辆乱停乱放，门岗保安脱岗空岗，物业服务不到位。且本案2012年-2013年的物业费，已经超过诉讼时效。被告家地板因原告原因被泡，因此其不同意交纳物业服务费。被告为证明其主张的内容，提交照片一宗。原告对此不予认可。另查明，被告自2012年1月1日至2015年12月31日未交纳物业费。以上事实，有前期物业服务协议、前期物业管理服务协议、前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和原告与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对被告均具有约束力。关于被告辩称原告盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，本院不予采纳。关于被告主张2012年、2013年的物业费，已经超过诉讼时效，已经超过诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现原告一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告提出的原告的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。本院认为，物业服务具有连续性，且原告一直为被告提供物业服务，故原告主张的物业费不超诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于被告主张房屋地板被泡等问题，与本案不属于同一法律关系，被告可以另案处理。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告盛世物业济南分公司为被告侯小剑所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告侯小剑应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。被告侯小剑未及时向原告交纳物业服务费，构成违约。现原告盛世物业济南分公司要求被告侯小剑支付自2012年1月1日至2015年12月31日的物业费7241.28元，于法有据，本院予以支持。根据本案查清的事实，原告的物业服务存在一定瑕疵，被告并非无故不缴纳物业费，故原告要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告侯小剑于本判决生效之日起十十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司自2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费7241.28元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元、减半收取115元，由原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司负担65元，被告侯小剑负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  王延庆二〇一六年六月十四日代理书记员  周炜炜