湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终315号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：胡永波，男，1975年3月26日出生，汉族，户籍住址江苏省扬中市。 委托诉讼代理人：包志高，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：湖南天宇塑业有限公司，住所湖南省益阳市。 法定代表人：陈运村。 委托诉讼代理人：陈可夫，益阳市赫山区银城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈运村，男，1974年8月18日出生，汉族，户籍住址湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：唐胜强，益阳市赫山区银城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：殷学清，益阳市赫山区银城法律服务所法律工作者。 上诉人胡永波、湖南天宇塑业有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人陈运村租赁合同纠纷一案，均不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡永波上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令胡永波与天宇公司之间的租赁合同于2020年5月23日解除；3、判令天宇公司返还胡永波剩余10个月房屋租金168000元和租赁车间安装用电设备设施所购材料费12534元，两项合计180534元，陈运村对上述款项承担连带清偿责任；4、驳回天宇公司的反诉请求。事实与理由：一、2020年4月17日，陈运村与胡永波签订房屋租赁协议时，未声明系代表天宇公司，也未提供出租房屋产权证书，而是以个人名义签订的合同。合同约定的租金亦是通过手机银行转账支付给陈运村的妻子秦某。直到一审第二次庭审时，天宇公司才提供了出租车间的产权证书，但仍未提供宿舍和办公房的产权证书。故一审判决认定本案租赁标的物均属天宇公司错误；二、天宇公司未提交证据证明员工宿舍和办公房归其所有。天宇公司系由陈运村与其妻子共同设立的夫妻公司，设立公司时二人未向主管部门提供出资证明。根据相关规定，可将天宇公司视为独资公司进行诉讼，将公司股东列为当事人，与公司共同承担责任。故一审判决认定陈运村不是本案适格主体错误；三、2020年4月17日，胡永波与陈运村洽谈租赁合同时，陈运村口头承诺提供给胡永波200千瓦用电量，同时承诺次日将隔壁车间生产时产生灰尘、热量、刺鼻气味的塑料粉碎融化机械设备搬离。4月29日，胡永波察看车间时，陈运村仍未将前述设备搬离，导致胡永波租赁的车间灰尘多、温度高、气味刺鼻。胡永波眼见无法在租赁车间完成订单交货，这才决定重新选址，并于4月29日搬离出租房。同时，胡永波租赁车间是为生产用于口罩的熔喷布，要求净化车间，而塑料粉碎融化机械设备产生的大量烟雾、粉尘，严重影响熔喷布的质量。一审判决认定胡永波未给陈运村及天宇公司留足时间整改及租赁车间灰尘多、味道重、热量大非安全生产必要条件错误；四、2020年5月23日，胡永波前往天宇公司与陈运村洽谈退租事宜时，发现租赁车间已改成原来的仓库。一审判决认定租赁车间自胡永波搬迁后一直闲置不符合客观实际。且租赁的宿舍、办公房是彩钢瓦工棚，搬出后不存在恢复原状的问题。租赁车间的卷闸门是陈运村安装，不应由胡永波承担恢复原状责任，如需恢复，费用也只需3000元；五、天宇公司与陈运村未按承诺搬迁隔壁车间塑料粉碎融化机械设备，导致胡永波搬离租赁房屋，且双方在2020年5月23日已口头约定解除租赁合同，6月17日，胡永波向天宇公司和陈运村书面发函再次确认解除。一审判决未考虑胡永波租赁房屋生产熔喷布的目的是否实现，即判令胡永波承担房屋腾空、改造、装修费用并恢复房屋原状，适用法律错误。根据相关规定，天宇公司和陈运村应退还胡永波剩余十个月房租168000元和设备设施安装材料费12534元。 天宇公司上诉请求：在一审判决的基础上增加支持变压器增容费用85000元、变压器改容费用40000元，两项合计125000元。事实与理由：天宇公司为履行房屋租赁协议，满足胡永波租赁车间、宿舍、办公房的生产要求，将变压器增容。现胡永波要求解除协议，导致增容变压器失去意义。若天宇公司继续使用增容后变压器，将扩大损失，变压器需改容，将产生的改容费用亦因胡永波所引起。故胡永波需承担变压器增容和改容费用。 针对对方之上诉，胡永波、天宇公司均在请求支持己方上诉请求的基础上主张予以驳回。 陈运村在同意天宇公司上诉意见的基础上辩称：根据胡永波提交的授权委托书，其至今未委托代理人对本案一审判决提起上诉，其委托书记载的案件是其与陈运村、秦某一案，与本案无关，应视为胡永波在上诉期内未提起上诉。 胡永波向一审法院起诉请求：1、解除胡永波与陈运村于2020年4月17日签订的房屋租赁协议；2、判令陈运村、天宇公司返还胡永波房屋租金168000元、设备设施安装建设费用12534元，合计180534元；3、判令陈运村、天宇公司承担本案诉讼费用。 天宇公司向一审法院反诉请求：1、判令胡永波对天宇公司车间、宿舍、办公场所等恢复原状；2、判令胡永波赔偿天宇公司各项损失168000元；3、诉讼费用由胡永波负担。 一审法院认定事实如下：2020年4月17日，胡永波通过案外人到天宇公司考察了天宇公司租房条件后，胡永波（乙方）与天宇公司法定代表人陈运村（甲方）签订协议：“甲方出租200平方米车间和宿舍、办公房等5间左右房子给乙方，车间开门和吊顶等工程由甲方出资。甲方提供乙方生产所需的便利条件。租金为20万每年，租期暂订一年。租金一年一付。甲方确保政府关系，不得影响乙方的正常的生产和生活。租金汇给秦某。”同日，胡永波将200000元汇给天宇公司股东秦某。2020年4月18日，为履行合同，天宇公司请人将公司一车间沿公路边开一张卷闸门，宽3.6米，高4米，三面封板隔断，上面用铁板盖顶，花费30000元，天宇公司购买并安装630千伏变压器，变压器价值85000元。胡永波自述为租赁车间支付电缆线11346元，开关610元，铜排64元，互感器表514元，拉线接线费用及电工工资11000元，胡永波提供的发票为11818元。2020年4月30日，胡永波口头通知陈运村解除租赁合同，并将相关设备及物品搬离。另查明，陈运村系天宇公司法定代表人，本案租赁标的均属于天宇公司资产。 一审法院认为：陈运村是天宇公司法定代表人，本案所涉及租赁标的系天宇公司资产，虽合同上注明甲方为陈运村，实际上是陈运村行使职务权力，系职务行为，租赁合同关系的出租人应为天宇公司。合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依据合同履行义务。胡永波向陈运村提出解除合同，理由是相邻车间为制塑塑料粉碎融化机设备，灰尘多、味道重、热量大，不能确保安全生产熔喷布。胡永波的证据不能证明租赁车间不具备安全生产条件，胡永波在签订合同前对租赁标的进行了考察，其提出解除合同的时间系双方签订合同十几天后，也没有给予天宇公司、陈运村整改的时间，没有提出具体的整改标准，违背了诚实信用原则。现胡永波要求解除合同，天宇公司反诉要求恢复原状，视为同意解除合同，故对胡永波要求解除合同的诉讼请求予以支持，对天宇公司要求胡永波对车间、宿舍、办公房等恢复原状的诉讼请求予以支持。胡永波在承租期限内未经天宇公司同意，中途退租，属违约行为，应当赔偿对方相应的损失。根据双方提供的证据，认定双方为履行合同有如下费用：胡永波设备及安装费用11818元，天宇公司装修费用31000元、搬迁费用12000元、变压器85000元。胡永波设备及安装费用11818元，天宇公司不同意作价受让，胡永波可以自行拆除，恢复原状，对该笔费用不予支持。天宇公司装修31000元及搬迁费用12000元应由胡永波承担，予以支持。天宇公司购买并安装变压器85000元，该变压器天宇公司还可以继续使用，对该费用不予支持，天宇公司要求胡永波支付以后改容的费用40000元，因该费用未实际产生，不予支持。胡永波要求退还10个月租金168000元，合同签订之日至合议之日（共计7个月），天宇公司没有将租赁标的出租或使用，支持天宇公司退还5个月租金83330元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十二条规定，判决：一、胡永波与湖南天宇塑业有限公司之间租赁合同于2020年10月15日解除；二、胡永波在判决生效后十日内对所承租的湖南天宇塑业有限公司的车间、宿舍、办公场所恢复原状；三、湖南天宇塑业有限公司于判决生效后十日内退还胡永波租金83330元；四、胡永波赔偿湖南天宇塑业有限公司各项损失43000元；五、驳回胡永波对陈运村的诉讼请求；六、驳回胡永波的其他诉讼请求；七、驳回湖南天宇塑业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3910元，由胡永波负担2000元，由湖南天宇塑业有限公司负担1910元。反诉案件受理费1870元，由湖南天宇塑业有限公司负担1200元，由胡永波负担670元。 胡永波围绕上诉请求向本院提交下列证据：证据一、益赫房权证（私）字第0××2号房屋登记核发权证申请表及身份证；证据二、益赫房权证（注：空）字第012-001XXXX5号房屋登记核发权证登记表；证据三、益赫房权证（沧）字第0××6号房屋登记核发权证登记表；证据四、国用（2011）0XXX6土地登记申请书、审批表及登记卡，以上证据拟证明陈运村以个人名义租赁给胡永波的宿舍、办公房及所占用土地未登记在陈运村名下，亦未登记在天宇公司名下。证据五、2020年上半年益阳东部新区企业用电申请登记截图及微信咨询回复结果；证据六、新装、增容用电业务办理指南，以上证据拟证明天宇公司在2020年11月30日前不存在且未申请电力增容。经组织质证，天宇公司对证据一真实性予以认可，但认为仅证明系陈运村家庭住房，不能达到胡永波的证明目的；对证据二真实性予以认可，但认为仅证明该房产系天宇公司所有，不能证明天宇公司提供给胡永波的宿舍及办公房不是天宇公司所有；对证据三认为恰好证明天宇公司是租赁合同主体，陈运村不是租赁合同主体；对证据四证据三性均不予认可，不能达到胡永波的证明目的；对证据五证据三性均不予认可，仅能证明电力公司2020年上半年电力申请情况，不能证明天宇公司未予增容，不能达到胡永波的证明目的。陈运村在天宇公司质证意见的基础上补充：证据一与本案无关；证据二、四不能达到胡永波的证明目的。相反，胡永波在起诉状中已自认所租房屋系天宇公司车间划出的车间和宿舍；证据五中记载的用户名称与本案无关，且微信截图及办证指南真实性无法核实。天宇公司于一审中已提交的因增容产生的增值税发票，能证明电力增容相关情况，证据五不能达到胡永波的证明目的。 天宇公司、陈运村均未向本院提交证据。 本院认为，当事人就前述证据所提异议成立，本院在本案中均不予确认其证明力。二审另查明，天宇公司案涉装修费用为30000元；天宇公司自认包含新安装变压器在内的案涉租赁资产已转卖他人。 除此，一审判决认定的本案其他基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审中争议的焦点为：一、胡永波之上诉是否程序合法；二、案涉租赁合同之主体及解除；三、案涉违约责任及损失。现评析如下： 关于焦点一。虽胡永波委托包志高提起上诉时提交的授权委托书，显示出具时间为2020年7月10日及载明的案件系胡永波与陈运村、秦某撤销房屋租赁合同纠纷一案，但胡永波于一审中提交的授权委托书载明的案件亦系前述案件，天宇公司及陈运村在一审中对此均未提出异议。同时，该授权委托书载明的委托权限为特别授权，内容包括了代为起草和递交诉讼文书，委托期限亦为自授权之日起至本案执行终结止，涵盖了本案二审期间。本院于二审中经组织视频连线胡永波，其认可委托包志高代为上诉，上诉状内容是其真实意思表示。之后，胡永波亦向本院提交了其重新签发的授权委托书。胡永波提起上诉时提交的授权委托书虽存在瑕疵，但不影响其与包志高之间存在真实的委托诉讼代理关系，其委托包志高代为上诉，程序合法。 关于焦点二。就案涉租赁合同之主体。陈运村系天宇公司法定代表人，案涉租赁车间所有权人系天宇公司，胡永波租赁案涉资产的主要合同目的系利用前述车间从事生产。在案涉资产中争议的附属宿舍、办公房无其他案外权利人主张权利且胡永波对系与本案当事人就案涉资产达成租赁无异议的情况下，一审判决认定陈运村系代表天宇公司履职与胡永波签订租赁合同并无不当。案涉租赁合同主体系天宇公司与胡永波。就案涉租赁合同之解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，案涉租赁合同签订后履行中，胡永波主张其提出解除合同的理由系对方未按承诺搬迁相邻车间相关机械设备，导致其不能安全生产。对此，胡永波未提交充分有效之证据予以证明，天宇公司也不予认可，双方所签订的租赁合同亦未就解除合同条件及胡永波所主张的相应生产环境予以约定。现有证据下，应可认定胡永波系在未协商一致解除合同的情况下径行单方搬离案涉租赁资产。胡永波于一审中本诉请求主张解除于2020年4月17日签订的房屋租赁协议，天宇公司于一审中虽认为合同能继续履行，主张驳回胡永波的本诉请求，但又主张胡永波单方解除合同给天宇公司造成损失并提起反诉请求。结合案涉租赁合同履行实际、租赁资产现状及当事人以上抗辩意见，对胡永波于一审中主张的案涉租赁协议解除应予支持，但一审判决确认案涉租赁合同于2020年10月15日解除不当，本院予以纠正。 关于焦点三。依前述评析，胡永波径行单方搬离案涉租赁资产，应属违约，应承担相应违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，就租金的退还，一审判决根据案涉租赁资产闲置及案件审理情况酌定天宇公司退还5个月租金计83330元并无不当，本院予以确认。其次，案涉租赁合同协议显示，车间开门和吊顶等工程由出租人出资，承租人所用的水、电费由承租人承担，出租人提供承租人生产及生活所需的便利条件。以上可知，在无相反证据证实的情况下，案涉租赁标的物相应改造且达到承租人即胡永波生产及生活所需便利条件的费用，应系出租人即天宇公司为使其交付的租赁标的物符合约定用途所投入之成本。故一审判决认定的天宇公司12000元搬迁费用及二审查明并核减的天宇公司30000元装修费用均应纳入前述天宇公司所投入成本之范畴。前述共计42000元（12000元+30000元）应根据租金退还情况计入租金当期损益，即酌定的7个月内作为租金获得之成本，剩余退还的5个月内，相应成本损失应量化计算为17500元（42000元×5个月÷12个月）。最后，就争议的胡永波设备及安装费用、天宇公司购买并安装变压器费用，一审判决分别认定为11818元、85000元，但认为就前述物化资产，胡永波可自行拆除、天宇公司可继续使用。考虑前述费用支出系在履约中另行产生且亦有证据显示当事人对此曾予协商，结合双方出租人、承租人身份及包含前述资产在内的案涉租赁资产已由出租人天宇公司转卖之实际，本院酌定胡永波前述费用支出由胡永波承担70%即8273元（11818元×70%），天宇公司前述费用支出由胡永波承担30%即25500元（85000元×30%）。相互冲减后，胡永波对此应支付天宇公司21955元〔25500元-（11818元-8273元）〕；就争议的变压器改容费用40000元及本案应否恢复原状的问题。考虑改容费用尚未发生且天宇公司30000元装修应系其成本投入，结合案涉租赁资产已予转卖实现再利用之实际，本院对天宇公司所主张变压器改容费用不予支持并认为案涉租赁资产不再恢复原状为宜。综上，天宇公司应退还胡永波5个月内租金83330元，核减胡永波前述5个月内应支付的天宇公司成本损失17500元及履约中另应承担的21955元，天宇公司尚应支付胡永波43875元（83330元-17500元-21955元）。天宇公司就租金200000元，因胡永波违约实得156125元（200000元-43875元），亦未超案涉租赁合同如履行，天宇公司扣除成本后应获之利益金额即158000元（200000元-12000元-30000元）。 综上所述，胡永波、天宇公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初2682号民事判决； 二、胡永波与湖南天宇塑业有限公司于2020年4月17日签订的房屋租赁协议解除； 三、湖南天宇塑业有限公司于本判决生效后十日内支付胡永波43875元； 四、驳回胡永波的其他诉讼请求； 五、驳回湖南天宇塑业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5780元（含反诉案件受理费1870元），由胡永波负担3399元，由湖南天宇塑业有限公司负担2381元。二审案件受理费6710元，由胡永波负担3531元，由湖南天宇塑业有限公司负担3179元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 柯 审判员 夏立群 审判员 徐高龙 二〇二一年四月十二日 法官助理吴娟 书记员史权