湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1933号上诉人（原审被告）：郑晶，女，1986年11月22日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉镕筑学府物业有限公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城腾龙大道89号F绿岛，统一社会信用代码9142011608197333XR。法定代表人：彭涛，总经理。委托诉讼代理人：瞿廷滕，女，1983年11月25日出生，住武汉市黄陂区。系该公司员工。委托诉讼代理人：陈涛，湖北天泓律师事务所律师。上诉人郑晶因与被上诉人武汉镕筑学府物业有限公司（以下简称镕筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。郑晶上诉请求：对一审判决予以撤销，并改判驳回被上诉人的诉请；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。开发商未通知上诉人收房，上诉人也未收到各种形式的物业催收通知。购房合同系开发商单方拟定，其中条款应认定为格式条例。二、一审适用法律错误。上诉人未与被上诉人形成物业服务法律关系。镕筑物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。镕筑物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、郑晶支付自2017年2月1日起至2020年12月31日止的物业费20187元；2、郑晶支付违约金共计9535元（1、本金为4725元，按年利率24%计算，计算时间为2017年2月1日至2017年12月31日止，违约金为1134元；2、本金为9879元，按年利率24%计算，计算时间为2018年1月1日至2018年12月31日至，违约金为2371元；3、本金为15033元，按年利率24%计算，计算时间为2019年1月1日至2019年12月31日止，违约金为3608元；4、本金为20187元，按年利率24%计算，计算时间为自2020年1月1日至付清之日止，暂计算至起诉之日，违约金为2422元）；3、由郑晶承担承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月15日镕筑物业公司与武汉绿岛房地产开发有限公司签订《F、绿岛项目前期物业管理委托合同》。合同约定：武汉绿岛房地产开发有限公司选聘原告对F、绿岛提供前期物业管理服务；其中连体别墅按照每月每平方米3.5元缴纳物业费；业主应于甲方通知交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用在交房时预收一年，以后按一年缴纳，业主应在每一年第一个月5日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照应缴物业管理服务费的每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2016年3月26日，郑晶（买受人）与武汉绿岛房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买出卖人开发的位于盘××经济开发区××村，绿岛二期010幢1-3层2号房，该房屋建筑面积为122.10平方米。合同第九条交房期限与条件中约定：“出卖人应当在2016年12月31日，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求;3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可迖到正常使用条件……10、特别约定：其他有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款……”合同附件六第五条约定：“关于房屋交付的补充约定1、本合同第九条约定的该房屋交付时间为2016年12月31日之前，具体时间以甲方报纸公告载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间〕，若乙方未看到甲方刊发的报纸公告或未收到甲方发出的《入伙通知书》的，均以双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的时间截止日视为房屋已交付，乙方对此无异议。2、双方一致同意将本合同第九条所述的房屋交房条件修改为：甲方取得竣工验收备案文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋装饰、设备不符合约定及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，乙方可在房屋交接单上签署意见，甲方负责整改，具体整改约定具体见后页，甲方就此不承担逾期交房责任。3、乙方应在甲方报纸公告告知起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（包括面积差补款）、物业公司相关费用和其他费用……”2017年1月6日，武汉绿岛房地产开发有限公司在武汉晚报第15版面刊发F、绿岛.艺墅交房公告，载明“您所购买的F、绿岛.艺墅现已全面竣工，并经主管部门验收合格，达到交房条件。兹定于2017年1月12日上午9:00至下午17:00集中交房，请您按约定的时间，凭相关资料（详见《F、绿岛.艺墅入伙通知书》）到武汉盘龙城经济开发区腾龙大道89号（奥××街招商销售中心）办理交房手续，敬请相互转告。未收到《F、绿岛.艺墅入伙通知书》的业主可到奥××街招商销售中心领取或致电027-61900000。”落款时间2016年1月6日。2017年~2020年期间，镕筑物业公司多次以手机短信、电话、微信群通知及邮寄《交房通知联系函》的方式通知郑晶收房及缴纳物业服务费。但郑晶因其所购房屋地下室严重漏水、房屋存质量问题等与原告服务人员进行沟通未果，一直未收房，也未缴纳物业费，并就房屋交付及质量问题向武汉绿岛房地产开发有限公司邮寄律师函。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，镕筑物业公司与武汉绿岛房地产开发有限公司签订《F、绿岛项目前期物业管理委托合同》系依法成立的有效合同，对该小区所有业主均具有法律约束力。镕筑物业公司与郑晶签订《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同依法真实、有效，对双方均具有法律约束力。关于合同补充协议（附件六）第五条关于房屋交付的补充约定第2款是否系格式条款的问题。双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条“10、特别约定：其他有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款。”和合同补充协议（附件六）第五条关于房屋交付的补充约定第2款下面均加以划线，且郑晶在该附件后签字认可。该条款约定“房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋装饰、设备不符合约定及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，乙方可在房屋交接单上签署意见，甲方负责整改，具体整改约定具体见后页，甲方就此不承担逾期交房责任。”不仅约定了买受人的收房义务，也规定了出卖人的整改义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定了业主拒绝收房的情形，一审原、被告上述约定虽然对业主拒收房屋的情形做出了部分限制，但是该限制在法律规定允许的合理范围之内。因此，对郑晶辩称该条款系无效格式条款的意见，法院依法不予支持，该条款合法有效。关于涉案房屋的交付问题。工程竣工验收备案证明是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得工程竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交付条件。一审原、被告双方在《武汉市商品房买卖合同》附件六第五条也约定了交付条件为甲方（出卖人）取得竣工验收备案证明文件时房屋具备交付条件，交付具体时间以甲方（出卖人）报纸公告载明的交房时间为准（应不迟于2016年12月31日之前）。2017年1月6日，武汉绿岛房地产开发有限公司刊发F、绿岛，艺墅交房公告，明确写明收房地点和收房时间2017年1月12日，虽然落款时间2016年1月6日有误易引起误解，但刊发时间和收房时间具体明确，因此涉案房屋交付时间以公告刊发时间为准，为2017年1月12日。镕筑物业公司作为与开发商签订前期物业管理委托合同的物业管理公司，有权向郑晶收取自房屋交付之日起的物业管理管理服务费用。镕筑物业公司自愿从2017年2月1日起算物业费，不违反法律规定，法院依法予以支持。郑晶虽未入住该房屋，但其未实际占有使用并不构成物业费的减免事由。虽郑晶未交物业费系其对房屋质量、房屋交付等问题存在争议，但与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。郑晶应依约履行缴纳物业费的义务，因不属于恶意拖欠，法院酌定对镕筑物业公司主张的物业服务费按8折计算，即郑晶应向镕筑物业公司支付自2017年2月1日起2020年12月31日止的物业管理服务费16149.952元（3.5元/平方米/月×122.72平方米×47月×0.8）。郑晶拖欠镕筑物业公司物业服务费用系双方对物业服务质量存在争议，不属于恶意拖欠，故对镕筑物业公司主张的违约金法院不予支持。望镕筑物业公司作为物业服务企业，在今后的合同履行中积极履行职责，提高服务质量，郑晶作为业主主动交纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、郑晶向镕筑物业公司支付自2017年2月1日起至2020年12月31日止的物业管理服务费16149.952元；二、驳回镕筑物业公司的其他诉讼请求。上述款项于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取272元，由郑晶负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，武汉绿岛房地产开发有限公司与郑晶签订《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同依法真实、有效，对双方均具有法律约束力。《武汉市商品房买卖合同》附件六第五条约定了交付条件为甲方（出卖人）取得竣工验收备案证明文件时房屋具备交付条件，交付具体时间以甲方（出卖人）报纸公告载明的交房时间为准。2017年1月6日，武汉绿岛房地产开发有限公司刊发F、绿岛、艺墅交房公告，明确写明收房地点和收房时间2017年1月12日。《武汉市商品房买卖合同》（附件六）第五条约定“房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋装饰、设备不符合约定及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，乙方可在房屋交接单上签署意见，甲方负责整改，具体整改约定具体见后页，甲方就此不承担逾期交房责任。”上诉约定明确了买受人的收房义务，也规定了出卖人的整改义务协商方式。从2017年1月12日公告收房起，郑晶未就其与开发商之间的房屋质量纠纷积极协商或协商不成后提出诉讼，这与房屋交付“僵局”长时间的存在具有一定因果关系。案涉房屋取得工程竣工验收备案证明，在武汉绿岛房地产开发有限公司明确通知郑晶来办理收房手续而其未及时收房的情形下，一审认定郑晶系业主，判令其承担部分物业服务费，并无不妥。郑晶主张其不应承担物业管理费，于法无据，本院不予支持。综上所述，郑晶的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费543元，由郑晶负担。本判决为终审判决。审判员  李行二〇二一年四月十二日法官助理熊雪婷书记员郑思旗