江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终251号上诉人（原审被告）：连云港紫晶酒店管理有限公司，住所地连云港市海州区新海路228-2号。法定代表人：姚习荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：惠学文，该公司公司员工。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港新电实业集团有限公司，住所地连云港市海州区新海路161号。法定代表人：黄亚玮，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：连云港市新电建筑安装工程公司，住所地连云港市海州区碧霞寺路9号。法定代表人：陈建春，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱舟平，江苏维尔利律师事务所律师。上诉人连云港紫晶酒店管理有限公司（以下简称紫晶公司）因与被上诉人连云港市新电建筑安装工程公司（以下简称新电建安公司）、连云港新电实业集团有限公司（以下简称新电集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2020)苏0706民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人紫晶公司上诉请求：请求撤销海州区人民法院（2020)苏0706民初1156号判决书，依法改判或发回重审。事实与理由：1.被上诉人一审所诉与事实不符。上诉人对被上诉人提出的解除客房部租赁合同诉求不予认可。上诉人已于2020年6月底向被上诉人支付了共计367501元的客房部租金，客房部2019年1月至2021年1月的租金己经支付完毕，上诉人并非恶意拖欠租金，而是被上诉人公司两位领导使用的7楼、8楼的两间套房至今己产生水电费合计131452元，上诉人希望与被上诉人就双方往来账目费用进行一并结算抵充，遭到被上诉人拒绝。根据相关法律规定，被上诉人拖欠的水电费，上诉人依法具有主张的权利，也可以要求与拖欠的租金予以抵充，为法律所允许。另外被上诉人至今拒绝为上诉人供气，致使被上诉人酒店一直无热水使用，只能通过第三方购买热水，给被上诉人造成较大的经营损失。根据双方合同第七条甲方责任中约定：“甲方提供现有的水、暖及消防外围设施供乙方使用，电由市供电公司提供……乙方在办理相关证照和营业手续时，甲方应积极配合”，据此被上诉人并无对上诉人进行断气的权利，而应当积极配合上诉人的营业，双方合同也并未约定被上诉人可以采取断气的行为，被上诉人应保证正常的不间断的供气。被上诉人的行为，会致使上诉人无宾客入住，属于酒店出租不适格，实则己严重违反合同约定义务，构成违约。另外还存在酒店屋顶严重漏雨，被上诉人也未安排维修等情况，上诉人未按合同支付租金也是行使合同抗辩权，是一种救济方式。2.被上诉人所诉的会议室租金10万元与上诉人无关。被上诉人于2014年1月与连云港紫都酒店管理有限公司（以下简称紫都公司）及其法定代表人万年花签订了会议室资产租赁合同，2017年万年花将该公司转让给了本案上诉人法定代表人姚习荣，并变更为紫晶公司，即现在的上诉人。上诉人又与被上诉人签订了客房部租赁合同，但是并没有签订会议室租赁合同。根据合同相对性原则，会议室租赁合同是与紫都公司签订，与上诉人无关，上诉人并未租赁并使用该会议室。因此被上诉人所诉10万元租金是不符合事实也没有法律依据的，也就更没有解除合同一说。上诉人在向被上诉人出具的声明中明确说明只承认客房部合同的延续，并未提及会议室，且双方后签订的资产租赁合同中，明确约定不包含会议室，一审法院也未予查明，草率判决，显然有违公平正义原则。3.在疫情期间，最高人民法院和江苏省高院为响应国家政策，根据国家恢复经济的需求，制定了相关的法律指导意见，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5条规定，承租房屋用于经营，因疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；第6条规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持；因此被上诉人一审所诉解除合同违反法律相关规定。4.上诉人在疫情期间经营状况严重恶化，几乎没有任何收入，另外还要继续支付工人工资，支付相应的水电等费用，造成严重亏损，请求法庭考虑疫情的特殊，同时也请被上诉人作为国有企业关照一下个体小微企业难处。被上诉人新电建安公司、新电集团公司答辩称：1.租赁合同约定按年度支付，每个年付开始前一个月内以现金或者转账方式，拖延租金累计超过两个月，被上诉人有权解除租赁合同，上诉人应当在2018年12月支付2019年1月至2020年1月的房屋租金，但是上诉人只支付了部分，直至一审期间2020年6月才将剩余租金支付齐；2.上诉人只是公司名称变更，主体没有变更，原紫都公司与新电实业公司签订的租赁合同仍为有效合同，应当由上诉人承担履行合同责任，会议室仍由上诉人占有使用，所以上诉人仍应承担会议室租金。3.本案涉及2019年1月至2020年1月期间租金，与疫情无关。根据上诉三个理由，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。新电建安公司、新电集团公司向一审法院起诉请求：1.要求紫晶公司支付房屋租金467501元及利息（客房租金367501元利息自2019年1月20日开始计算至实际给付之日止；会议室其中5万元租金自2018年1月20日计算至实际给付之日止；会议室5万元租金自2019年1月20日计算至实际给付之日。上述均按同期银行贷款利率计算）；2.要求解除与紫晶公司签订的两份资产租赁合同；3.本案诉讼费用由紫晶公司承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，新电建安公司（甲方，出租方）与紫都公司（乙方，承租方。2016年4月5日名称已变更为紫晶公司）签订《新电集团公司大光明酒店（客房部）资产租赁合同》，约定甲方将大光明酒店客房部资产租赁给乙方使用，资产租赁范围为大光明酒店客房部现有老楼（5层）、新楼（9层）及其内部设施，具体包括客房部（注不含：2间套房、健身房、桑拿房、二楼和四楼东侧各一间、洗衣房、三楼会议室）及其他附属设施。租期期限为9年，从2014年1月20日起至2023年1月19日止。租金按年度支付，每年度开始前一个月内以现金或转账方式支付。合同约定了每年的具体租金数额，其中第六年即2019年度租金为49万元。同日，新电集团公司还与紫都公司签订《新电集团公司大光明酒店（会议室）资产租赁合同》，约定新电集团公司将大光明酒店三楼会议室及其内部设施和其他附属设施出租给紫都公司使用。租期期限为9年，从2014年1月20日起至2023年1月19日止。年租金为5万元，租金按年度支付，每年度开始前一个月内以现金或转账方式支付。两份合同均约定拖欠租金累计超过2个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物，且不承担乙方任何损失。合同签订后，双方依约履行。2016年4月5日紫都公司名称变更为紫晶公司。2017年4月26日，紫晶公司向新电建安公司出具《情况说明》，载明：紫都公司与贵公司签订大光明酒店（客房部）资产租赁合同，因我方经营需要，承租方由紫都公司变更为紫晶公司，法人由万年花变更为姚习荣，原紫都公司与贵公司签订的上述合同中所有的责任和义务都由紫晶公司承担，由变更产生的任何问题都由紫晶公司承担，与贵公司无关。随后，新电建安公司与紫晶公司签订一份《新电集团公司大光明酒店（客房部）资产租赁合同》，合同内容与2014年1月20日签订的合同内容一致。合同履行过程中，紫晶公司支付了会议室2018年1月20日之前的租金，之后的租金一直未付；紫晶公司支付客房部2019年度部分租金，尚欠367501未按时支付。为此新电集团公司诉至一审法院产生本案，在本案诉讼过程中，紫晶公司于2020年6月29日向新电集团公司支付了2019年度剩余租金367501元。一审法院另查明，涉案房屋产权登记权利人为新电集团公司，新电建安公司为新电集团公司下属公司。一审诉讼中，新电集团公司要求将其主张的款项均支付给新电集团公司。一审法院认为，新电集团公司与紫晶公司签订的《新电集团公司大光明酒店（客房部）资产租赁合同》《新电集团公司大光明酒店（会议室）资产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同内容。紫晶公司作出承租人，应按时足额交纳租金，其未能按时交纳会议室2018年、2019年度租金、未按时交纳客房部2019年度租金已经构成违约，新电集团公司要求解除合同并支付会议室租金2018年、2019年度共10万元租金及逾期利息，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因紫晶公司在本案诉讼过程中已支付了2019年度欠付的客房部租金367501元，新电集团公司要求支付客房部租金，一审法院不予支持，但其主张的逾期利息，符合法律规定，一审法院予以支持。对于紫晶公司抗辩其未承租会议室，不应给付会议室租金的观点，一审法院认为紫晶公司是由紫都公司名称变更而来，两公司是同一个法律主体，紫都公司的权利义务均应由紫晶公司承继，而且紫晶公司已实际支付了2018年1月20日前的租金，故紫晶公司抗辩不承担会议室租金的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、解除新电集团公司、新电建安公司与紫晶公司签订的《新电集团公司大光明酒店（会议室）资产租赁合同》与《新电集团公司大光明酒店（客房部）资产租赁合同》；二、紫晶公司于判决发生法律效力后十日给付新电集团公司客房部租金利息（按本金367501元计算，自2019年1月20日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年6月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、紫晶公司于判决发生法律效力后十日内给付新电集团公司会议室租金10万元及利息（按本金5万元计算，自2018年1月20日起至2019年1月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；按本金10万元计算，自2019年1月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；按本金10万元计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）一审案件受理费6705元（新电集团公司已预交），由紫晶公司负担，于给付上述款项时一并给付新电集团公司。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院认定解除客房部以及会议室的租赁合同是否正确。本院认为，关于该项争议焦点，本院经审查后认为，首先，紫都公司变更为紫晶公司仅系公司名称及法定代表人的更换，紫晶公司应继受紫都公司在涉案租赁合同中的权利义务。双方就客房部部分已另行签订了租赁合同，应按新合同执行。对于会议室部分，双方未签订新的租赁合同，故应按照原合同继续履行。一审法院对此认定并无不当，应予维持。其次，对于涉案租赁合同是否能够解除的问题。本院经审查后认为，双方合同约定“拖欠租金累计超过2个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物，且不承担乙方任何损失”。本案中，紫晶公司拖欠租金远远超过2个月，出租人有权要求解除合同，一审法院对此认定并无不当，应予支持。至于上诉人辩称涉案房屋存在断气、漏雨等问题，上诉人未能提供证据予以证明，且被上诉人认为断气的主体并不是被上诉人，漏雨问题没有接到过通知，结合双方当事人意见，本院对上诉人的主张不予支持。再次，对于水电费、房费冲抵租金的问题。因被上诉人主张冲抵部分已超过被上诉人的一审诉求，且被上诉人对此并不认可，故上诉人可就该事项另案主张，本案中不予理涉。最后，对于本案是否适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》的问题。本院经审查后认为，紫晶公司拖欠的租金系2018、2019年的租金，并不涉及疫情，出租人据此要求解除合同符合法律规定，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人紫晶公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6705元（连云港紫晶酒店管理有限公司已预交），由连云港紫晶酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年四月七日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。