山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1422号上诉人（原审被告）：宋依霖，女，1977年2月27日出生，汉族，高新开发区依霖工艺品工作室经营者，住济南市。委托诉讼代理人：余武（系宋依霖之夫），住济南市。委托诉讼代理人：周慧群，山东新亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。上诉人宋依霖因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初9850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宋依霖上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初9850号民事判决；2.依法改判驳回中海物业济南分公司的一审全部诉讼请求或发回重审：3、判令由中海物业济南分公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、与物业服务相关。1.根据宋依霖与中海物业济南分公司签订的《中海国际社区前期物业服务协议》第四十条的约定“本协议期限自2014年6月30日起至首批交付业主之日起3年止”，那么该协议已经到期，针对合同期限届满后的物业费，宋依霖没有义务支付。2.在一审庭审中，中海物业济南分公司为证明合同到期后其仍然为小区业主提供物业管理服务，提交了相关证据，但针对其提交的相关证据为中海物业济南分公司自行单方制作，并没有宋依霖的签字，其提交的证据体现了极少数的部分月份，宋依霖并没有获得中海物业济南分公司提供的相关物业服务，因此中海物业济南分公司不能证明合同到期后其仍然提供物业服务，也不能证明按照原有合同约定的服务标准履行服务义务，不能证明其持续不断的为小区业主提供物业服务，更不能证明中海物业济南分公司为宋依霖提供了物业服务。3.在一审庭审中，宋依霖提供了大量证据来证明中海物业济南分公司的不作为以及给宋依霖造成的影响产生的损失。4.即使说合同到期后，中海物业济南分公司确实有提供物业服务，那么也不应当直接参照原有合同的收费标准收取，而应当以其具体提供的物业服务标准收取，才更有利于平衡物业管理企业和业主之间的关系。故一审法院认定在2018年6月15日至今一直为包括宋依霖在内的小区业主提供物业管理服务，宋依霖在客观上也已接受了中海物业济南分公司提供的服务，从而即使合同到期，参照原合同约定的收费标准收取宋依霖的相应服务费是错误的，另以物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，不宜认定单个业主可以以此为由拒交服务费，否则会造成物业管理企业运营经费不足亦是认定错误，应当予以改判。二、与押金以及物业费抵用券相关。在一审庭审中，宋依霖提供了相关证据证明向中海物业济南分公司缴纳了38000元的装修押金、4029.42元的垃圾清运费以及4万元的物业费抵用券，但中海物业济南分公司却拒不返还，在庭审中宋依霖主张优先返还或如果不返还则用以抵扣宋依霖应当缴纳的物业费，但一审法院却针对装修押金直接判令宋依霖可通过合法途径另行主张权利，对于垃圾清运费以及4万元抵用券直接没有进行认定，系判决错误。三、在一审庭审中中海物业济南分公司并没有提交充分证据来证明物业合同到期之后其仍然按照原物业合同的约定履行物业服务，仅提交了宋依霖不认可的部分月份的相关资料，且相关资料中没有一份有宋依霖的签字。即使说中海物业济南分公司确实提供了相关服务，也应当根据其实际提供服务的期间、提供服务的内容来计算物业服务费的标准，而不应当直接引用原物业服务合同中的标准。中海物业济南分公司未到庭，未答辩。中海物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令宋依霖向中海物业济南分公司交纳2018年6月15日至2020年12月31日期间的物业服务费71603.86元；2.判令宋依霖向中海物业济南分公司支付截止至2020年12月31日的滞纳金42644.18元；3.案件受理费由宋依霖承担。一审法院基于庭审查明的事实，宋依霖系济南市室业主，该房建筑面积为670.26平方米。案涉《中海国际社区前期物业服务协议》、《中海国际社区B1B2地块前期物业服务合同》均不违反法律法规的强制性规定，对中海物业济南分公司、宋依霖均具有约束力。对宋依霖反映的小区环境脏乱差、中海物业济南分公司服务水平达不到合同约定标准等问题。一审法院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经依约向业主提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业费业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。庭审查明，中海物业济南分公司在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题或不足并不足以证实中海物业济南分公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成宋依霖拒交或免交物业费的理由。关于中海物业济南分公司、宋依霖签订的物业管理服务合同到期后中海物业济南分公司是否可以向宋依霖继续收取物业费的问题。一审法院认为，根据双方提交的证据及庭审查明的事实，可以证实中海物业济南分公司在2018年6月15日至今一直在为包括宋依霖在内的小区业主提供物业管理服务，宋依霖在客观上也已接受了中海物业济南分公司提供的服务，因此即使中海物业济南分公司、宋依霖签订的物业管理服务合同到期，中海物业济南分公司参照合同中约定的收费标准向宋依霖收取相应服务费用，并无不当。关于中海物业济南分公司要求宋依霖支付违约金的主张，根据上述查明的事实，中海物业济南分公司在物业服务过程中确实存在问题和不足，宋依霖并非无故不交纳物业费，故对中海物业济南分公司的该项主张一审法院不予支持。另，宋依霖在本案中提出的装修押金问题，可通过合法途径另行主张权利。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，判决：一、被告宋依霖于判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司交纳2018年6月15日至2020年11月30日期间的物业服务费69204.35元；二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元，减半收取计1295元，由被告宋依霖负担785元，由原告中海物业管理有限公司济南分公司负担510元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，宋依霖作为涉案小区业主，济南中海地产投资有限公司与中海物业济南分公司签订的《中海国际社区B1B2地块前期物业服务合同》对宋依霖具有约束力。在宋依霖未提交证据证实涉案小区已变更前期物业服务企业或涉案小区成立业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同的情况下，宋依霖以其与中海物业济南分公司签订的《中海国际社区前期物业服务协议》到期为由主张无义务交纳物业服务费，理由不能成立。中海物业济南分公司作为开发建设单位选聘的前期物业服务企业为涉案小区提供了物业服务，宋依霖主张中海物业济南分公司未为涉案小区提供物业服务，与事实不符。关于物业服务费标准，根据宋依霖提供的有关证据，中海物业济南分公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但该瑕疵并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能构成严重瑕疵，故一审法院参照前期物业服务协议约定的标准判决宋依霖支付物业服务费，并无不当。关于宋依霖主张返还的装修押金及垃圾清运费，宋依霖本案中并未提起反诉，一审法院不予处理，并无不当。仅凭宋依霖与物业管家的聊天记录不足以证实存在4万元的物业费抵用券，对于宋依霖要求抵扣物业费的主张，本院不予支持。综上所述，宋依霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由上诉人宋依霖负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二一年四月六日书记员  马 晴