江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民特9号申请人：头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司，住所地徐州市云龙区淮海东路68号中山堂娱乐中心一期、二期号楼1-101（中山堂国际影城二层东侧房屋）。法定代表人：陈成，该公司总经理。被申请人：徐州月星商业管理有限公司（原徐州月星置业有限公司)，住所地徐州经济开发区杨山路21-6号，送达地址徐州经济开发区徐海路8号。法定代表人：丁佐宏,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张苗，该公司员工。委托诉讼代理人：朱丽娜，江苏天根律师事务所律师。申请人头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司因与被申请人徐州月星商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服徐州仲裁委员会于2021年1月26日作出的（2020）徐仲裁字第226号裁决，向本院提起撤销申请。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。申请人头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司的法定代表人陈成，被申请人徐州月星商业管理有限公司的委托诉讼代理人张苗、朱丽娜到庭参加询问。本案现已审查终结。徐州月星商业管理有限公司仲裁请求：双方于2019年2月28日签订编号为XZGH-ZS(331)的租赁合同及相关附件，铺位号为B1032C，租赁期限24个月。合同期内，承租方自2020年3月20日起一直拒绝交纳涉案商铺租赁费用(包括但不限于商铺租金、物业管理费及推广宣传费等)。针对欠款情形，出租方多次电话沟通以及现场沟通要求支付相关费用，并多次发催款函。根据合同约定，出租方有权单方解除合同并要求承租方承担违约责任。出租方已按照合同约定于2020年8月7日向承租方寄出解约通知函，自2020年8月9日起解除双方租赁合同关系。其仲裁请求：1.确认双方租赁合同关系于2020年8月9日解除；2.确认出租方有权将承租方已交纳的履约保证金56943元作为违约金不予退还；3.承租方支付拖欠租金34467.1元；4.承租方支付所拖欠的物业管理费8393.23元；5.承租方支付拖欠推广宣传费2097.74元；6.承租方支付拖欠店庆费1000元；7.承租方支付欠交费用违约金32171.58元(计算至2020年10月31日)；8.仲裁费用由承租方承担。徐州仲裁委员会查明：徐州月星商业管理有限公司（出租方）与头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司（承租方）于2019年2月28日签订编号为XZGH-ZS(331)的租赁合同。约定：承租淮海环球港奥特莱斯B1层B1032C号商铺，计租面积为185.86㎡，租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，为期36个月。租赁合同第6.2.1条款约定：承租方应于每季度第三个月的20日前向出租方支付下个季度的固定租金。租赁合同第7.1条款约定：承租方于合同签订后10日内向出租方支付56943元作为履约保证金，用以保证承租方按时接收租赁物业，如承租方按时接收租赁物业，则履约保证金自动转为租赁押金；第7.2条款约定：在合同履行过程中，如承租方未能按时支付租金等有关费用，出租方有权直接在租赁押金中抵扣该笔费用。租赁合同第8.1条款约定：租赁期限内(不含装修期)的物业管理费为每月3717元；8.3条款约定：推广宣传费为每月929元；8.6条款约定：承租方应于每个季度第三个月的20日前支付下个季度的物业管理费、推广宣传费及其他费用给出租方指定公司。租赁合同第15.4条款约定：出租方每年举办周年庆活动，承租方应积极参与，并承诺给予出租方费用支持，承租方同意每年4月30日前向出租方支付3000元作为年度店庆费。租赁合同第25.4条款、第25.4.1条款约定：承租方拖延支付合同项下任何费用期限超过30日或在租赁期限内二次延迟履行支付义务的，出租方有权以递送书面解除函的形式单方解除合同；书面解除函自出租方向合同载明的承租方有效送达地址寄出的第3日视为送达，合同自送达之日起解除。租赁合同第26.1条款约定：承租方延迟履行合同项下支付义务的，每延迟1日，按其应付而未付金额的千分之三向出租方支付违约金。租赁合同第32.2条款约定：合同引起的或与合同有关的任何争议，如协商不成，任何一方有权向徐州仲裁委员会申请仲裁。租赁合同第33.1条款约定：徐州市鼓楼区和信广场(二期商办综合楼)1号楼3-1216作为承租方的有效送达地址。2019年4月24日，双方签订补充协议。协议第三条将租赁合同第6.1.1条款修改为租金按季度(自然季度)支付，2019年4月1日起至2020年3月31日止月固定租金为13568元；2020年4月1日至2021年3月31日止月固定租金为15264元。承租方承租涉案房屋进行经营后，因未按合同约定期限支付各项费用，出租方于2020年7月8日向承租方的有效送达地址寄送催收租金的函，承租方于7月9日签收后仍未支付欠付的各项费用。2020年8月7日，出租方向承租方的有效送达地址邮寄解约通知函，因承租方拒收被退回。另查明：出租方申请仲裁后，将公司名称由徐州月星置业有限公司变更为徐州月星商业管理有限公司。仲裁庭认为：双方签订涉案租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，也未违反国家法律的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同及补充协议于2020年8月10日解除，双方之间租赁关系同时解除。根据租赁合同约定，承租方接收涉案商铺后，履约保证金已转化为租赁押金。租赁押金主要是作为承租方按时支付租金等相关费用的担保，可发挥抵扣欠付费用的作用，并不具有惩罚性违约金的性质。因此，出租方要求确认履约保证金不予退还的仲裁请求不予支持。关于2020年6月1日至2020年8月8日(2个月零8天)的租金34467.1元。根据补充协议约定，该期间的租金应按照每月15264元的标准计算为34467.1元(15264×2+15264÷31×8)。关于2020年6月1日至2020年8月8日(2个月零8天)的物业管理费8393.23元。根据租赁合同约定，该期间的物业管理费按每月3717元的标准计算为8393.23元(3717×2+3171÷31×8)。关于2020年6月1日至2020年8月8日(2个月零8天)的推广宣传费2097.74元。根据租赁合同约定，该期间的推广宣传费按每月929元的标准计算为2097.74元(929x2+929÷31×8)。关于店庆费，租赁合同约定：承租方应于每年4月30日前向出租方支付3000元作为年度店庆费。但出租方未提供已经举办店庆活动的相关证据，其要求承租方支付年度店庆费1000元不予支持。关于违约金，承租方逾期交纳租金、物业管理费、推广宣传费的行为已构成违约，应当承担违约责任。合同约定每日千分之三的违约金计算标准已远超中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，明显过高。承租方虽未进行答辩，也未向仲裁庭提出调低违约金的请求，但仲裁庭根据法律规定及公平原则，综合考虑合同内容对双方权利义务约定的不对等性，以及合同解除对双方造成的损失程度等各种因素，对违约金的标准适当调低至中国人民银行同期贷款基准利率的四倍。根据租赁合同约定，租金、物业管理费及推广宣传费应于每个季度第三个月的20日前支付。因此，2020年6月的各项费用合计19910元(15264+3717+929)，应于2020年3月20日前支付，违约金应当从2020年3月21日起算；2020年7、8月份的各项费用合计25048.07元(19910+19910÷31×8)，应于2020年6月20日前支付，违约金应当从2020年6月21日起算。计算至2020年10月31日，承租方应当向出租方支付违约金3753.64元。出租方要求承租方支付违约金32171.58元的仲裁请求，部分予以支持。关于仲裁费用，本案中承租方欠付租金等各项相关费用的违约行为是导致本案仲裁的原因。因此，仲裁庭酌定出租方承担仲裁费用的30%，承租方承担70%。承租方经合法通知未到庭参加仲裁开庭，视为其放弃相关权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国仲裁法》第四十二条、第五十七条之规定，裁决：一、确认徐州月星商业管理有限公司与头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司的租赁关系于2020年8月10日解除；二、头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司于本裁决送达之日起十日内向徐州月星商业管理有限公司支付租金34467.1元、物业管理费8393.23元、推广宣传费2097.74元；三、头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司于本裁决送达之日起十日内向徐州月星商业管理有限公司支付违约金3753.64元；四、驳回徐州月星商业管理有限公司的其他仲裁请求；五、本案仲裁费用7081元(已预交)，由徐州月星商业管理有限公司承担2124元，头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司承担4957元，头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司承担的仲裁费用于本裁决送达之日起十日内向徐州月星商业管理有限公司支付。头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司不服上述仲裁裁决，向本院申请称：依据仲裁法第五十八条的规定，其认为该仲裁裁决适用法律和事实有错误，应当撤销。理由如下：1、仲裁事项没有约定，双方的合同为格式条款，作为提供合同条款的出租方，并没有给予必要的提示。头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司对于合同中仲裁条款不知情，不知道有仲裁协议的条款。2、程序违法，头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司没有接到和签收仲裁开庭通知。仲裁是在头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司不知情，没有参与的情况下做出的。裁决结果违背了实际情况。综上，仲裁庭的仲裁裁决应当予以撤销。为维护头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司的合法利益，特提出申请，请法院裁定撤销裁决。徐州月星商业管理有限公司答辩称，本案仲裁裁决不存在应予撤销的法定情形，应驳回头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司的申请。本院在审查中，查阅了徐州仲裁委员会的案件卷宗，卷内资料证实：案涉仲裁通知书、举证通知书等法律文书，徐州仲裁委员会以尾号为4231的快递于2020年11月18日送达并妥投签收；案涉组庭通知书、开庭通知书，徐州仲裁委员会以尾号为6731的快递于2020年12月8日送达，该邮件投递时，收件人于2020年12月9日回复投递人员“要求自取”。但至2020年12月16日收件人并未自取，该邮件于2020年12月17日退回。本院认为，本案是申请撤销仲裁裁决的案件。《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，即当事人提出证据证明裁决有下列情形之一，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的;(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的;(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的;(四)裁决所根据的证据是伪造的;(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。本案中，案涉租赁合同第32.2条款约定：合同引起的或与合同有关的任何争议，如协商不成，任何一方有权向徐州仲裁委员会申请仲裁。头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司关于对合同中仲裁条款不知情，不知道有仲裁协议的条款的主张，因与证据相悖，本院不予采信。案涉开庭通知书，徐州仲裁委员会以尾号为6731的快递于2020年12月8日送达，该邮件投递时，因收件人自身的原因被退回，案涉仲裁程序不违反法律规定。综上，头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，其申请撤销徐州仲裁委员会（2020）徐仲裁字第226号裁决书的请求，不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，裁定如下：驳回申请人头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司的申请。申请费400元，由头号玩咖(徐州)娱乐科技有限公司负担。审判长  陈玉浩审判员  李 琳审判员  吴晓志二〇二一年四月十五日书记员  郭晓艳