广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5439号原告：何建宁，男，1977年9月23日出生，汉族，住佛山市禅城区原告：黄燕萍，女，1982年10月6日出生，汉族，住佛山市南海区被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心****196商铺，统一社会信用代码914××××××××1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：黄新浩，男，系该公司工作人员。被告：广东长华投资集团有限公司，，住所地：广州市番禺区×××××××××××××××××统一社会信用代码914×××××××××××684N。法定代表人：林某1。原告何建宁、黄燕萍与被告佛山市粤海通房地产有限公司（下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告、被告粤海通公司的委托诉讼代理人黄新浩到庭参加诉讼。被告长华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告以购房款805897元为本金，自2018年2月1日起至2019年11月30日止，按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金161259元予原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月9日原告与粤海通公司签订《商品房买卖合同(预售》，约定原告以805897元购买其开发位于佛山市南海区××××××××××房，并约定于2018年1月31日前向原告交付该商品房，但粤海通没有按时交付该房且逾期超90日交付，原告继续履行合同，粤海通公司应向原告支付以购房款为本金按日万分之三支付违约金。签约后，原告依约履行了付款义务，但粤海通公司没有按时交付房屋，构成违约。另，长华公司是粤海通公司的独资人，应对粤海通公司的上述债务承担连带清偿责任。被告粤海通公司辩称，一、根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。二、本案的交楼条件应以取得《工程竣工验收报告》为准。根据《补充协议》第六条约定：“商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。因此，双方约定的交付条件是取得《工程竣工验收报告》，而并非是取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准（2018年8月31日）。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第九条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、原告存在逾期支付房款现象，逾期114天，被告有权顺延交付房屋。六、原告不及时履行收楼义务，因此造成的逾期责任及损失应由原告自行承担，无权要求被告承担逾期交付的违约责任。即使按照《商品房买卖合同》主合同约定取得竣工验收备案表和房屋测绘报告的交楼条件，涉案房屋取得竣工验收备案表时间为2018年11月23日，取得房屋测绘报告时间为2020年12月12日，涉案房屋符合交楼条件后，已分别于2018年11月23日、2018年11月20日、2019年4月6日通知原告收楼，原告不及时履行收楼义务，造成的损失应由原告承担，被告无需承担逾期交楼的责任。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日之后开始计算逾期交房违约金，且所计算的违约金总额金额应以总房价款的2%为限。而且，被告不及时履行收楼义务，造成的逾期责任及损失应由原告自行承担。因此，恳请法院查明事实后，驳回原告对被告的诉讼请求。被告长华公司没有答辩。被告长华公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。原告与被告粤海通公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对对方无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋验收记录表、客服前台值班记录表，本院将进行综合认定；原告提交的视频、照片，因不能证明拍摄时间地点，本院不予审查。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年9月9日，两原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区××××××××××（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价805897元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款，剩余房款金额600000元应于2016年9月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，两原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，两原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。被告分别于2016年9月3日、2016年9月9日、2017年2月28日、2017年3月2日出具收据分别确认收到两原告支付的房款200000元、5897元、300000元、300000元，原告已支付全部购房款。2018年11月23日，长华国际商业中心（1-6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月12日，长华国际商业中心4幢（住宅）取得测绘报告书。2019年4月6日，被告粤海通公司与长华装饰公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年4月11日至2019年4月13日收楼，该邮件已于2019年4月8日投递并签收。2019年11月30日，原告出具两份《确认函》，确认被告粤海通公司已于同日按《商品房买卖合同》约定将涉案房屋交付给原告，长华装饰公司已完成全部装修工程，并于同日交付给原告，原告同意接收。另查明，被告粤海通公司原为长华公司独资的一人有限责任公司，于2019年6月14日增加一自然人股东林奕锋。本院认为，原告和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，涉案合同第八条、第十二条对原告逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对两被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，在签订涉案合同当日，原告与被告粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对其所购房屋进行免费装修，据此，可认定涉案房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间及交付内容。粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2018年9月1日开始起算，原告主张从2018年2月1日起算，本院不予支持。其次，粤海通公司应在涉案商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。粤海通公司于2019年4月6日向原告邮寄送达装修交楼通知书，通知原告于2019年4月11日至2019年4月13日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年4月11日止。综上，本院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月11日止共计223天。综上所述，本案中粤海通公司应向原告支付违约金53914.51元[805897元×0.0003/天×223天]，原告请求超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，长华公司在2019年6月14日前为粤海通公司的唯一股东，本案债务产生过程中长华公司为粤海通公司的唯一股东，长华公司并未提供证据证明粤海通公司增加股东、变更企业类型前，粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故长华公司仍应对粤海通公司的债务承担连带责任，本院对原告要求长华集团公司对粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。被告长华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金53914.51元予原告何建宁、黄燕萍；被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告何建宁、黄燕萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1762.59元（原告已预交），由原告负担1188.66元，两被告负担573.93元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年四月九日书记员  李 慧