海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终905号上诉人（一审原告）:王阳，女，1987年2月5日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。上诉人（一审原告）:何耀淳，男，1985年12月2日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。俩上诉人的共同委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:海南永泰金缔房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾B区。法定代表人：马强，该公司总经理。委托代理人：张燕峥，该公司员工。委托代理人：戴庆博，该公司员工。上诉人王阳、何耀淳因与被上诉人海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王阳、何耀淳的共同委托代理人袁自强，被上诉人金缔公司的法定代表人马强及委托代理人张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：被告金缔公司在陵水黎族自治县香水湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1-9号楼共计1603套商品房，1-4号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5-9号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，被告取得9号楼的《商品房预售登记许可证》。2011年2月22日，原告与被告签订《陵水县商品房买卖合同》，购买金缔小区9幢7单元8号房，合同约定房价款为1049455元，交房期限为2011年2月10日前。合同第十五条约定：”被告应当在商品房交付之日起720日内，为原告办理房地产权属证书。如因被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。如被告未能在原告取得房屋权属证书之前，未能将土地性质变更为70年土地使用权的住宅建设用地，原告有权要求被告退还已付房款。”经一审法院询问，原、被告对上述条款表述的意思均理解为：被告应当在约定的期限内完成报送备案并办妥房屋所有权证。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告也于2011年2月10日前向原告交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函【2009】148号复函，同意陵水县人民政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在香水湾B区规划范围内。针对被告1-9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函【2012】365号），将被告开发的建设用地用途变更为住宅用地，使用年限为70年。2012年12月18日，被告与国土局补签土地出让合同，于2013年1月补缴了5866万元土地出让金，国土局于4月2日出具收据。2013年8月21日，被告取得1-9号楼的大产权证。之后，被告从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。原告的权属证书至今未办理。原告王阳、何耀淳于2016年1月21日提起诉讼，请求：1、判令被告支付逾期办理房产证违约金10494元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认为：本案争议的焦点问题是原告的起诉是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条”向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案适用二年的普通诉讼时效。案涉合同第十五条约定，被告应当在交付房屋后720日内履行办妥房屋所有权证的义务，否则应按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。从上述约定可看出，合同已约定了明确的违约金数额，是一时性债权，应从约定的期限届满之次日起计算诉讼时效。依合同约定，被告于2011年2月10日前向原告交付房屋，应在2013年1月30日前为原告办妥房屋所有权证。现被告逾期办证，原告自2013年1月31日起就应当知道权利受到侵害，自此开始起算诉讼时效。原告至2016年1月21日才向本院提起诉讼，期间无法提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故原告的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效期间。原告在诉讼时效期间内怠于行使权利，被告又以此抗辩要求驳回原告的诉讼请求，依照法律规定，原告丧失了胜诉权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条之规定，判决：驳回原告王阳、何耀淳的诉讼请求。案件受理费31.71元，由原告王阳、何耀淳负担。上诉人王阳、何耀淳不服一审判决，提起上诉称：上诉人的起诉没有超过二年诉讼时效。根据上诉人与被上诉人签订的合同第十五条约定，被上诉人的义务是在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报房产登记机关备案。一审查明”被上诉人于2013年8月21日取得涉案房屋的大产权证，至今没有将上诉人的权属证书办理完毕”，说明被上诉人违约行为持续至今，且双方签订的合同没有约定违约金的支付时间，上诉人随时可以向被上诉人主张权利。因此，上诉人于2016年1月23日向法院起诉要求被上诉人支付逾期办证违约金没有超过二年诉讼时效期间。综上所述，上诉人请求：1、撤销（2016）琼9028民初262号民事判决；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金10494元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人金缔公司答辩称：被上诉人迟延办理房产证是由于政府的原因导致，并不是被上诉人自身拖延。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，双方均无新的证据提交。对一审提交的证据，各方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。二审查明的事实除了王阳、何耀淳与金缔公司于2011年2月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》应为《商品房买卖合同》外，其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：王阳、何耀淳与金缔公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。本案诉讼争议的焦点是：王阳、何耀淳的起诉是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：”向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案是合同履行过程中因王阳、何耀淳认为金缔公司违约而引发的违约金支付纠纷，属于债权请求权，应当适用二年的普通诉讼时效。根据王阳、何耀淳与金缔公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，金缔公司应当在交付房屋后720日内办好房地产权属证书，否则应按已付房价款的1%向王阳、何耀淳支付违约金。金缔公司于2011年2月10日向王阳、何耀淳交付房屋，依照合同约定，金缔公司应在2013年1月30日前为王阳、何耀淳办好房地产权属证书。但直至王阳、何耀淳起诉，金缔公司仍未办好权属证书，属于逾期办证，王阳、何耀淳自2013年1月31日起就应当知道权利受到侵害并应请求支付逾期办证的违约金，因此本案应从2013年1月31日开始起算诉讼时效。王阳、何耀淳至2016年1月21日才提起诉讼，且不能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，因此其起诉已超过二年诉讼时效期间，已丧失实体上的胜诉权，其请求支付逾期办证违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。王阳、何耀淳以金缔公司的违约行为仍在持续，且双方签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金的支付时间，其随时可以向金缔公司主张权利为由，上诉主张本案并未超过诉讼时效期间，缺乏法律依据，本院不予采信。理由如下：1.金缔公司逾期办证的违约行为处于持续状态，与之相关的是王阳、何耀淳请求金缔公司办理房产权属证书的诉讼时效，而与逾期办证违约金请求权的诉讼时效无关；2.《商品房买卖合同》虽然未约定违约金的支付时间，但对违约行为及违约金的计算方法作了明确约定，金缔公司在2013年1月30日前未能办好房产权属证书即构成违约，自2013年1月31日起金缔公司即负有向王阳、何耀淳支付违约金10494元的义务，王阳、何耀淳在金缔公司未于2013年1月31日支付违约金时应当知道其权益已受到侵害，故诉讼时效应当自此起算。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人王阳、何耀淳的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62.35元，由上诉人王阳、何耀淳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 林芝静审 判 员 李凌燕二〇一六年六月二十日法官助理 周忠胜书 记 员 陈超凡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。