上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第749号原告詹卫民，男，1961年12月28日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人汤景林，上海市广庭律师事务所律师。被告王同学，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人杨妙荣，上海睿法律师事务所律师。被告陈亦均，男，1957年2月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人范为人，上海共识久久律师事务所律师。原告詹卫民与被告王同学、陈亦均房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹卫民的委托代理人汤景林、被告王同学及其委托代理人杨妙荣、被告陈亦均及其委托代理人范为人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹卫民诉称，原告与被告王同学原系邻居关系，2005年，俩人约定合伙一起共同做服装生意，由于原告当时没有资金，被告称其有一朋友可以出借资金给原告，所以在此情况下，原告与王同学介绍的出借人李某某签订了借款抵押合同，合同约定借款12万元(实际取得64000元，余款36000元作为当年的利息被扣除)。事后，原告将该借得的64000元投入生意，后因经营亏损无法按期归还借款，并导致借款人追讨。王同学便以该笔借款系其介绍并未能按时还款也承受巨大压力为由，提议由王同学帮助原告想办法偿还原告拖欠借款人的借款。王同学提出先将属原告所有的系争房屋本市宜川三村XXX号XXX室通过买卖的形式过户到王同学名下，然后由王同学将过户到其名下的该房屋以抵押方式向建设银行取得住房公积金贷款11万元，由被告王同学直接将取得的11万元贷款用于偿还李某某的借款。在原告与王同学达成一致意见后，原告与王同学于2006年2月28日签订协议书，根据协议书的规定，原告与王同学买卖系争房屋不是双方的真实意思，是原告为了做生意叫王同学帮忙，暂时过户到王同学名下，不是卖给王同学，以被告王同学名义可以公积金贷款，金额为11万元，等原告将钱归还给王同学后，王同学则归还原告房产证。协议订立后，双方以房屋买卖合同形式办理了过户手续，并将房屋进行抵押贷款取得11万元后，直接由其代原告偿还了借款。对以王同学名义取得的11万元住房公积金贷款，则由原告从2006年4月份开始，按照银行每月还贷的金额，由原告支付给王同学，截止2013年8月，原告先后陆续向王同学支付了约15000元的钱款用于归还银行贷款，剩余还贷款因经济困难原告未支付。但2013年8月，原告突然遭到被告陈亦均手持该房屋的房产证上门吵闹，要求原告搬离该房屋。至此，原告方知道王同学已经违反双方的书面约定，擅自将该房屋出售给了陈亦均，陈亦均在驱赶原告出门无果的情况下，于2013年11月16日，纠结多人冲入原告家中将原告肆意殴打，造成原告身体轻伤。事后，陈亦均以其具有该房屋之产权证诉至法院，要求原告迁出该房屋。原告认为，原告和王同学双方签订的该协议书具有法律约束力，原告因属无业人员，无法通过银行取得利息较小的公积金贷款来偿还借款，原告将房屋过户给王同学目的是为了通过被告王同学名义取得贷款，降低原告的经济负担。王同学竟然违反双方的约定，恶意串通陈亦均买卖原告房屋，造成原告无家可归。为了维护原告的合法权利不受侵犯，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令如下：一、被告王同学与被告陈亦均之间对本市普陀区宜川三村XXX号XXX室的房屋买卖合同无效；二、原告詹卫民与被告王同学的房屋买卖合同无效，将本市宜川三村XXX号XXX室房屋返还原告；三、诉讼费由两被告承担。被告王同学辩称，原告为了做生意，通过本被告向案外人李某某借款，李某某提出以房屋作为抵押，提供委托书由本被告借款，本被告其实处于担保的地位，虽然没有办理担保手续，但是有口头约定。抵押合同是原告和李某某商量的，2005年9月7日原告和李某某写下书面借条，借款数额为13万元，实际金额被告并不清楚。借款期限截止至2006年9月5日，后由于原告做生意不成功，还款有困难，原告准备将房屋抵押，待原告母亲去世后，原告又准备出售房屋，便于2006年2月28日与本被告商量，提出将房屋出售给本被告，申请贷款，贷款用于还借款，后又提出此贷款交由原告继续做生意。原告为了拿到贷款，通过房屋买卖将房屋过户至本被告名下，公积金贷款11万元除去手续费后，10万元全部交由原告。2006年2月28日办理好手续后，原告一直没有还钱，李某某非常着急，一直找本被告。被告则去找原告催促，原告一直承认，就是不还款，直到原告母亲于2010年左右去世也没有还钱。本被告无奈，只得将房屋出售，便通过李某某介绍认识被告陈亦均。由于系争房屋中原告仍有户籍在内，故房屋以比市场价稍低的价格出售，陈亦均亦口头答应原告将户籍迁出后再行给付一些钱。原告知道此事后曾向宝山区人民法院起诉，要求归还房屋差价约40余万元，后原告撤诉，同时向普陀区人民法院提起诉讼。关于2006年2月28日的协议，确为本案的关键，但此协议存在重大分歧。其一，协议内容文字表达错误；其二，双方为完全行为能力人，协议中暂时过户的“暂时”的概念表达不清，时间节点不明；其三，实际操作过程中，过户至本被告名下的相关法律程序已经完成，且约定将钱款归还后将房产证归还原告，而何时归还钱款、如何归还钱款均未约定明确。同时协议就过户后此风险何人承担，如果本被告将房屋出售风险何人承担也未明确约定，因此协议为有效的，但为附加条件的约定，现附加条件已经丧失，故本被告可以将房屋出售。本被告认为，本案的争议焦点为原告和本被告之间的协议和买卖合同，本案的起因是原告借款及处理借款中发生的问题，协议书为双方权利义务确定的证据，明确约定取得贷款的目的是做生意，但原告未将借款全部还清。双方协议书确立了借贷的前提，方产生买卖房屋的前提，其中并不存在骗贷，没有房屋买卖就没有贷款，因此原告和本被告间的协议及买卖合同，均不违反国家法律，合同应为有效。至于第二次转让的行为是另外的法律关系，对本案不具有决定作用。综上，本被告不同意原告的诉讼请求。被告陈亦均辩称，原告与王同学之间的买卖效力与本被告无关。两被告间第二次买卖是合法买卖受法律保护。根据登记主义，现系争房屋已经登记至本被告名下，善意取得房屋是无法对抗的，即使第一次买卖合同确认为无效，第二手的买卖合同效力不受第一手房屋买卖合同的影响。善意取得是采取严格标准的，从合同的签订是否符合常理和房价等方面全面审查，虽然我们利用了假婚姻登记，但转让房屋我们是善意的，本被告在此问题上并无过错。同时，本被告买卖房屋从转账和现金支付到网签、领证，再转账后取得产证再离婚。随后，本被告多次要求原告迁出系争房屋，原告也自行书写了承诺书至11月15日搬走，但原告并没有践行承诺，至此双方发生了纠纷，本被告为了维权将原告打伤，随即承担了刑事责任。本被告依法取得系争房屋的权利，与第一被告并不存在恶意串通的行为，故买卖合同应为有效，本被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：1996年11月15日，原告取得系争房屋上海市普陀区宜川三村XXX号XXX室房屋的房地产权证，房屋建筑面积27.75平方米。2006年2月28日，原告(甲方)与被告王同学(乙方)签订《双方协议书》一份，约定：“甲乙双方2006年3月6日定的关于上海普陀区宜川三村XXX号XXX室房屋买卖合同，不是双方真实意思，甲方詹卫民为了做生意需要资金，所以叫王同学帮忙，暂时我的房产证过户到他名下，不是买给他，以他的名义可以公积金贷款，金额为壹拾壹万元，等我把钱归还给他后，王同学把我的房产证归还给我詹卫民。协议二份”。嗣后，原告与王同学签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告将房屋出售给王同学，转让价款为人民币20万元，原告于2006年4月15日腾出该房屋并通知王同学进行验收交接。双方未约定申请办理转让过户手续的日期，但确认上述房地产权利转移日期以普陀区去房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。合同未约定相关违约责任，但约定王同学于2006年3月15日前支付原告9万元，于2006年4月15日前支付人民币11万元。2006年3月17日，王同学与案外人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》一份，向该行申请公积金贷款11万元，以系争房屋作为抵押物。获得银行批准后，王同学将贷款交付给原告。嗣后，原告归还银行少数贷款后停止付款，剩余贷款则由王同学归还。2013年7月8日，王同学与被告陈亦均签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：王同学将系争房屋出售给陈亦均，转让价款为50万元，双方确认于2013年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同未就房屋交付、房款支付及违约责任等作出约定。后陈亦均于2013年8月7日登记成为权利人。嗣后，陈亦均要求原告迁出系争房屋，双方发生争执，双方于同年10月30日写下《承诺》一份，言明：“我保证在11月15日前搬出宜川三村XXX号XXX室。我陈亦均负责把房东王同学与詹卫民到派出所碰头，王同学不碰头承诺作废。”届期，原告未迁出系争房屋，双方再次发生争执。原告遂于2013年11月15日向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求王同学赔偿其因违反双方约定，擅自出售原属原告所有的系争房屋而给原告造成的损失费505000元。该案审理中，原告撤回起诉，向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查明，2005年9月6日，原告与案外人李某某签订《借款抵押合同》一份，约定原告向李某某借款10万元整，借期一年，至2006年9月5日，抵押物为系争房屋，价值确认为12万元。2005年9月7日原告出具借条一份，载明：“今借李某某人民币壹拾叁万叁仟元正，到2006年9月5日。”2013年7月24日，案外人李某某书写收条一份，言明：“今收到王同学代詹卫民还款人民币贰拾万元柒仟元正。”审理中，证人李某某到庭作证如下：因王同学妻子在证人所开设的公司工作认识王同学，通过王同学本人认识詹卫民，詹卫民欲借款，同意将宜川的房屋做抵押，证人遂借给詹卫民10万元。因为詹卫民未能按时还款，后与王同学商量将房屋作抵押至银行贷款，但贷款出来后仍未将钱归还给证人。由于王同学说与詹卫民关系很好，证人才同意借款，但詹卫民一直未归还借款，证人就催促王同学，王同学说詹卫民等母亲过世后卖房还钱，但詹卫民也没有做到。在证人的催促下，王同学就与陈亦均签订了买卖合同，在至交易中心签订合同时，查出陈亦均有一套房不能买房，为了将交易顺利进行，证人就某陈亦均领了结婚证，交易成功后就某陈亦均离婚了。经过这么多年，本金加上利息，王同学将房款中的20万元归还给了证人，具体金额证人则书写了收款收据。经质询，原告对证人证言不予认可，证人所陈述收到20多万借款没有证据证明，应当提供转账凭证，同时证人陈述多出矛盾，其通过王同学代理提交的债务证明于2013年7月23日归还其钱款与陈述多次还款相矛盾，与借款协议中没有担保事实不符；被告王同学则对证人证言未表异议，表示过程是根据其经过情况的回忆，与原告在审理中陈述的内容是一致的，应当尊重客观事实；被告陈亦均则认为证人所产生的其与原告及王同学之间的纠纷与陈亦均无关，但在第二手买房过程中有2个月零6天的婚姻关系，证人陈述与陈亦均陈述是一致的，证人陈述的目的也很清楚是为了追回借款，因此假结婚一节并不能证明陈亦均与王同学恶意串通的事实。审理中，王同学确认收到陈亦均支付的房款共计40万元。本院认为，关于2006年2月28日签订的《双方协议书》，作为具有完全民事行为能力的成年人，詹卫民与王同学对自己的民事行为应当有充分的认知，结合詹卫民与案外人李某某所签订的借款合同和詹卫民出具给李某某的借条，该份协议书显然因为詹卫民无力偿还李某某借款后，以系争房屋为抵押权再行获得钱款而产生，因此将系争房屋以买卖形式而获得公积金贷款为两人的真实意思表示。然公积金贷款为国家规定的专门用于购房而设立的贷款，因此两人以并非真实买卖为目的而签订的房屋买卖合同并不符合国家法律规定。被告称上述协议反映双方借贷关系，协议中对相关内容约定不明，故而未违反法律规定的抗辩主张，与法相悖，本院不予采纳，故原告要求确认其与王同学签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。当该房屋买卖合同无效后，王同学依法应当失去了对系争房屋的所有权。然，根据上述协议内容以及证人李某某的陈述，原告获得贷款后仍然未归还李某某借款，在李某某不断催促之下，王同学遂将房屋出售给陈亦均，双方签订了房地产买卖合同，该合同系王同学与陈亦均的真实意思表示。原告称双方利用假结婚签订买卖合同、未实际支付房款，因此构成恶意串通的主张，虽然陈亦均因房屋限购原因确通过与李某某的婚姻关系办理了房屋买卖交易手续，但系李某某和陈亦均对婚姻关系的不慎重，难以据此认定陈亦均与王同学之间就房屋买卖的意思表示产生了恶意串通的主观故意；审理中，王同学确认收到了陈亦均支付的房款，原告亦未能提供证明该款支付存在虚假的证据；因此原告现提供的证据难以构成证据链充分证明两被告之间恶意串通的事实，故本院对原告的该主张不予采信，两被告签订的买卖合同并无证据证明违法了法律规定。据此，本院认定陈亦均系出于善意购买了系争房屋，并已经完成全部交易，成为系争房屋的权利人，原告不得对抗善意取得系争房屋的权利人。为了维护合同的稳定性，本院确认两被告签订的买卖合同应为有效。同理，原告与王同学之间的买卖合同无效之法律后果，因系争房屋已经无法返还，而且原告坚持认为两被告间的买卖合同应为无效，不考虑在本案中主张经济损失赔偿等方式，故本案就该后果不再予以处理，原告可根据其与王同学之间的过错责任进行救济。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、原告詹卫民与被告王同学签订的关于上海市普陀区宜川三村XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》无效；二、对原告詹卫民要求确认被告王同学与被告陈亦均签订的关于上述房屋的《上海市房地产买卖合》无效的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币2175元，由原告詹卫民、被告王同学各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  李蜀申二〇一六年六月二十八日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。