重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0237民初1370号原告查羽，女，1971年1月26日生，汉族。委托代理人周燕琼(特别授权)，重庆宏愿律师事务所律师。被告巫山县经济和信息化委员会，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路35号，组织机构代码70947239-8。法定代表人孙耘龙，主任。委托代理人田友刚（特别授权），重庆抉择律师事务所律师。原告查羽与被告巫山县经济和信息化委员会（以下简称“巫山县经信委”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由代理审判员李慧玲独任审判，适用简易程序并于2015年5月23日公开开庭进行了审理。原告查羽的委托代理人周燕琼，被告巫山县经信委法定代表人孙耘龙的委托代理人田友刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查羽诉称，2002年10月10日，原巫山县经济贸易委员会（以下简称“巫山县经贸委”）即现在的被告将其职工集资修建的位于巫山县某某路某某号门市即重庆市巫山县原巫峡镇某某路某某号商用房（建筑面积30平方米）以15万元的价格卖给原告所有，由时任巫山县经贸委的副主任杨艳琼代表巫山县经贸委签订了该门市买卖协议，并加盖了巫山县经委住宅楼物业管理委员会的公章。原告于签订合同当日按协议一次性支付了全部购房款，巫山县经贸委的物业管理委员会亦将房屋交付给原告使用至今。2007年底，原告在接到原巫山县经贸委交付的该房产证后，多次要求原巫山县经贸委履行过户义务，但原巫山县经贸委以各种理由推迟而至今未办理过户手续。现起诉要求确认原告与原巫山县经委住宅楼物业管理委员会于2002年10月10日签订的《门市买卖协议》有效；确认314房地证2007字第06618号房产证上的商用房归原告所有；由被告协助原告办理上述房屋过户手续的附随义务；由被告支付原告违约金1.5万元；由被告支付原告律师代理费3300元；本案诉讼费由被告承担。被告巫山县经信委辩称，原告和巫山县经委住宅楼物业管理委员会签订的《门市买卖协议》属实。本案被告根本不是合同当事人，巫山县经委住宅楼物业管理委员会也不是原巫山县经贸委的内设机构，原告起诉被告主体不适格。事实是该物业管理委员会是原巫山县经济委员会的职工自发成立的组织，没有经过单位同意，所卖房屋的价款也没有纳入被告单位帐户。后巫山县经济委员会变更为巫山县经贸委，因属国有划拨土地，所以就将该房屋的产权证办理登记到原巫山县经贸委的名下，而且在办证时，原巫山县经贸委的领导提出了异议。综上，该房屋是以原巫山县经贸委的名义修建的，但原巫山县经贸委并没有与原告签订合同，原、被告之间也没有任何经济往来，亦没有约定违约责任，其诉讼费和律师代理费均与被告无关，故被告不应承担责任，请求法院依法判决。经审理查明，2002年10月10日，以巫山县经委住宅楼物业管理委员会为甲方，原告查羽为乙方，双方签订了《门市买卖协议》。合同内容载明：“甲方将职工集资修建在净坛支路（章家湾居民小区大门左侧）的叁号门市一间转卖给乙方，经双方协商，达成以下协议：一、壹门市一间，建筑面积30平方米，共计人民币15万元。乙方一次性付清售房款后，甲方交付钥匙给乙方，其门面房归乙方所有。……。三、甲方负责为乙方办理房屋所有权证，其发生的费用按规定缴纳。办理时间与政府同意开始办理房屋产权证时间同步，如遇特殊情况，双方商议。……。六、甲、乙双方发生违约行为，由违约方承担违约金10%元。……。甲方代表杨艳琼、巫山县经委住宅楼物业管理委员会，乙方代表查羽，二〇〇二年十月十日。”同日，原告查羽向巫山县经委住宅楼物业管理委员会交纳了15万元的购房款，后巫山县经委住宅楼物业管理委员会将该房屋交付给原告查羽使用至今。2007年11月13日，该房屋取得了314房地证2007字第06618号房屋产权证书即房地籍号314-1-21-81-31【2】2.1.1.297，载明权利人为巫山县经济贸易委员会，坐落于重庆市巫山县巫峡镇净坛二路297号，建筑面积32.87平方米，套内面积28.80平方米。另查明，被告名称的来源最开始为巫山县经济委员会，2000年后变更为巫山县经济贸易委员会即巫山县经贸委，杨艳琼原系巫山县经贸委副主任，现在巫山县交通局工作。原巫山县经委住宅楼物业管理委员会系原单位在巫山县新城移民迁建过程中，为方便管理搬迁职工集资建房等事项而专门成立的。巫山县经贸委于2010年变更为巫山县经济和信息化委员会。以上事实，有原告的身份证、被告的组织机构代码证、被告巫山县经济和信息化委员会的证明、巫山府办发(2010)101号文件、《重庆市土地房屋权属登记审核表》、山府土发(2002)34号文件、《国有土地划拨决定书》、314房地证2007字第06618号房屋产权证书、《门市买卖协议》、收据、本院对证人杨艳琼的询问笔录及庭审笔录等在卷佐证。上列证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，符合证据的三性原则，可以作为本案认定事实的根据。本院认为，原告与原巫山县经委住宅楼物业管理委员会签订的《门市买卖协议》，对房屋的位置、面积、价款等进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，双方的房屋买卖行为属于三峡库区在移民搬迁过程中所形成的一种特殊情形，其内容符合特定历史条件下政府的相关规定。合同签订后，原告与原巫山县经委住宅楼物业管理委员会均已按照合同的约定各自履行了缴纳购房款和交付房屋的义务，并由原告一直实际占有、管理、收益、使用该房屋至今，故原告要求确认其与巫山县经委住宅楼物业管理委员会签订的《门市买卖协议》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但本案争议房屋的产权现已登记在巫山县经贸委，尚未过户到原告名下之前，其主张归原告所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。巫山县经委住宅楼物业管理委员会系原巫山县经济委员会为管理在移民迁建过程中对职工集资建房等事宜而专门成立的，虽然协议加盖的是巫山县经委住宅楼物业管理委员会的印章，但其对外不能独立承担民事责任，应当由设立它的原单位巫山县经济委会员承担。现巫山县经济委员会在政府机构改革中已变更为巫山县经信委，根据法律规定，应由变更后的法人承担其相应的义务。该房屋已于2007年将产权证办理登记至巫山县经贸委名下，原巫山县经贸委就有按照合同约定负有协助原告办理该房屋的过户登记手续的义务，但原巫山县经贸委及变更后的被告一直未履行该义务，违反了《门市买卖协议》第三条的约定，且原巫山县经贸委已经变更为巫山县经济和信息化委员会，故原告要求被告协助办理该房屋产权的过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但对于其违约金，根据合同相对性原则，签订合同的甲方及当初设立的原单位均已不存在，且该房屋未办理产权过户登记，系原、被告双方原因所致，故原告主张的违约金的请求不符合法律规定，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，因原告与原巫山县经委住宅楼物业管理委员会签订合同时，并未约定律师代理费，且该项费用并非是原告实现权利时所必然产生的费用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、原告查羽与巫山县经委住宅楼物业管理委员会于2002年10月10日签订的《门市买卖协议》有效。二、位于重庆市巫山县高唐街道（原巫峡镇）净坛二路297号即房地籍号314-1-21-81-31【2】2.1.1.297的房屋壹间应过户登记至原告查羽名下，并由被告巫山县经济和信息化委员会于本判决生效后三十日内协助原告查羽办理该房屋的过户登记手续。三、驳回原告查羽的其它诉讼请求。案件受理费3600元，减半交纳1800元，由原、被告各负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李慧玲二〇一六年六月六日书 记 员  黄 艳