湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民再16号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：周丛礼委托代理人：李荣杰，湖南天戈律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭长生委托代理人：陈斌，湖南明正律师事务所律师。再审申请人周丛礼与被申请人彭长生项目转让合同纠纷一案，湖南省常宁市人民法院于2014年9月11日作出（2014）常民一初字第28号民事判决，周丛礼不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日作出（2014）衡中法民一终字第256号民事判决，已经发生法律效力。周丛礼仍不服，向本院申请再审。本院于2016年2月23日作出（2016）湘04民申9号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭进行再审。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日组织双方进行了证据交换，次日公开开庭审理了本案。再审申请人周丛礼及其委托代理人李荣杰、被申请人彭长生及其委托代理人陈斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年1月10日一审原告彭长生起诉至湖南省常宁市人民法院称，原告与被告周丛礼于2010年8月30日签订一份《科园路Ｇ栋商住楼项目转让协议》，约定由原告和阳清生将位于常宁市松柏镇科园路的Ｇ栋商住楼项目整体转让给被告，转让价款为204万元，其中原告所占份额为77万元；同时双方还约定，被告应于2010年10月15日前支付30万元，于2011年1月29日支付47万元。如未按时付款，被告还应按月利率2%支付逾期利息。协议生效后，截止2013年5月31日，被告尚欠原告转让款340556.9元及从2013年6月1日起至清偿之日止的利息，并承担本案诉讼费。一审被告周丛礼辩称，原、被告所签订的《科园路Ｇ栋商住楼项目转让协议》实为建筑施工合同，由于被告不具备建筑施工资质，因此该协议无效。其次被告已按协议约定付清了原告的转让价款。基于以上理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。湖南省常宁市人民法院一审查明：2009年11月22日，原告彭长生及刘高保、陈远生、朱先文四人与常宁市开源房地产开发公司签订了一份《土地使用权转让合同》，约定以792000元的价格受让常宁市开源房地产开发公司原挂牌所得的位于常宁市松柏镇渡口南路第G栋第7-17号宗地国有土地使用权。合同签订后，刘高保、陈远生、朱先文又将其享有的土地份额转让给了阳清生。原告及阳清生受让土地使用权后，约定挂靠常宁市开源房地产开发公司合伙开发G栋商住楼房地产项目，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等开发手续。2009年12月5日，原告彭长生及阳清生与被告周丛礼签订了一份《建筑工程施工承包合同》，约定原告及阳清生将G栋商住楼建设工程承包给被告承建，承包总价款为21300000元。2010年4月18日，原告及阳清生委托挂靠的常宁市开源房地产开发公司与常宁市第六建筑工程公司就G栋商住楼的工程建设亦补签了二份《建设工程施工合同》，2010年8月30日，原告及阳清生与被告签订了一份《科园路G栋商住楼项目转让协议》。约定：原告及阳清生将G栋商住楼房地产开发项目整体转让给被告，转让总价款为2040000元。其中原告所占份额为770000元，付款期限为2010年10月15日前付原告300000元，2011年1月29日前付原告470000元，如未按时付款，则另由被告按月利率2%支付拖欠款的利息。同时协议还约定双方于2009年12月5日所签订的《建筑工程施工承包合同》予以终止。项目转让协议签订后，被告从2010年10月15日起至2013年5月31日止分15次共付给原告77万元。15次付款的具体时间和金额如下：2010年10月15日付15万元，2011年2月1日付10万元，2011年4月6日付10万元，2011年4月25日付6万元，2011年8月28日付10万元，2012年1月22日付5万元，2012年5月18日付3万元，2012年9月19日付1万元，2012年10月10日付1万元，2012年11月7日付2万元，2012年12月24日付1万元，2013年1月4日付5000元，2013年1月5日付5000元，2013年2月8日付3万元，2013年5月31日付9万元。湖南省常宁市人民法院一审认为，原、被告签订的《科园路G栋商住楼项目转让协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有法律约束力。被告未按协议约定履行付款义务，构成违约，理应承担支付尚欠的206381元转让款及逾期利息的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决：被告周丛礼在本判决发生法律效力后十日内支付原告彭长生项目转让款本金206381元及其逾期利息（利息按月利率2%自2013年6月1日起计算到清偿之日止）。如被告周丛礼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8050元，诉讼保全费2420元，共计10470元，由原告彭长生负担3050元，由被告周丛礼负担7420元。周丛礼不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的《科园路G栋商住楼项目转让协议》系无效合同，被上诉人主体不适格，上诉人至今无房地产开发资质；2、上诉人有不安抗辩权，上诉人至今未取得讼争项目土地使用权，其770000元转让款已给付完毕，不存在延迟付款责任，不应承担利息损失。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。彭长生答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审确认了一审判决认定的事实。本院二审认为，项目转让合同是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同。涉案的科园路G栋商住楼项目名义上系常宁市开源房地产开发公司与被上诉人彭长生及阳清生合伙开发的房地产开发项目，被上诉人及阳清生将其在项目中所享有的权益转让给上诉人并签订《科园路G栋商住楼项目转让协议》未违反法律禁止性规定，合法有效；本案所涉房地产开发系整体开发建设，双方当事人在签订《科园路G栋商住楼项目转让协议》时均知道，在通常情况不会将土地使用权办理到某栋房屋开发者的名下，该项目转让前系双方合作建设，被上诉人签订转让协议并退出该项目时其交付已经完成，故上诉人提出的不安抗辩权，无事实和法律依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，上诉人所付款项应当先支付利息，上诉人虽然已付了77万元，但没有按照《科园路G栋商住楼项目转让协议》约定的时间履行义务已构成违约，依法应承担违约责任。综上，上诉人的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。周丛礼申请再审称，一、项目转让前，申请人与被申请人签订了建筑工程施工承包合同，双方是发包承包关系，而不是合作建设关系；对于科园路Ｇ栋商住楼项目，一审认为被申请人与开源房地产开发公司是挂靠关系，二审则认为是合伙开发关系，一、二审判决对同一事实的认定相互矛盾。开源房地产开发公司与彭长生、阳清生开发该项目没有证据证明。开源房地产开发公司将土地使用权转让给彭长生、刘高保、陈远生、朱先文，相关建设用地许可证、建设规划许可证对应的建设单位也是彭长生、刘高保、陈远生、朱先文，一审认为刘高保、陈远生、朱先文将其享有的土地使用权份额转让给了阳清生，这一事实没有相关证据证明。二、被申请人及阳清生将其在项目中所享有的权益转让给申请人所签订的转让协议违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。该项目的土地使用权和项目所有权都系开源房地产开发公司所有，被申请人不是该项目的土地所有权人和项目所有权人，无权将该项目进行转让。被申请人和阳清生作为自然人，不具有房地产开发资质，不能从事房地产项目开发，不具有合法的转让主体资格。申请人作为自然人同样不具有房地产开发资质，不能受让该项目的转让。三、本案应按合同无效处理，彭长生所取得的77万元转让款中包含有25万元红利，依法应予以收归国有，谈不上支付所谓利息。四、申请人已经向被申请人支付了全部的77万元转让款，双方的债权债务已全部结清。五、本案遗漏了必要的诉讼主体，程序违法。六、申请人因本项目转让受到很大经济损失。因此，申请人与被申请人所签订的项目转让协议，违反了法律、法规禁止性规定，为无效协议，申请人已经支付了77万元转让款。请求驳回被申请人的全部诉讼请求。被申请人彭长生答辩称，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。再审过程中，申请人提交了二份证据，证据一，建设用地规划许可证，拟证明本案项目用地规划等许可手续系刘高保、陈远生、朱先文、彭长生四人所有，彭长生无权转让；证据二，阳清生出具的“证明”，拟证明彭长生的77万元转让款中实质上包含有25万元的红利，并非其所说的全部是投资款。彭长生经庭审发表质证意见认为：证据一在一、二审已经提交，不属于新证据。证据二以周丛礼的名义写的，落款是阳清生，该证明是虚假的。本院认为，证据一在本案一、二审均未提供，系常宁市建设局颁发的建设用地规划许可证，符合证据的真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据，应予以确认。证据二以周丛礼作为第一人称出具证明，但落款证明人却是阳清生，内容与落款不符，且证明人阳清生本人未出庭作证，不符合证据规则的规定，应不予确认。本院再审查明，2008年5月9日，常宁市人民政府向常宁市开源房地产开发有限责任公司（简称开源公司）颁发了常国用松预第13号国有土地使用证，将坐落在常宁市松柏科园路的土地使用权人登记为“常宁市开源房地产开发有限责任公司”。2009年11月22日，开源公司与彭长生、刘高保、陈远生、朱先文四人签订《土地使用权转让合同》，约定开源公司将其挂牌所得的位于常宁市松柏镇渡口南路第Ｇ栋第7-17号宗地国有土地使用权作价79.2万元转让给彭长生、刘高保、陈远生、朱先文等四人。2009年11月2日，彭长生、刘高保、陈远生、朱先文等四人在有关部门办理了科园路G栋商住楼项目的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，两证的用地单位和建设单位均为彭长生、刘高保等四人。但该项目实际由彭长生与阳清生两人共同出资，并挂靠在开源公司名下进行开发经营。2009年12月5日，彭长生及阳清生与周丛礼签订了一份《建筑工程施工承包合同》，约定彭长生及阳清生将G栋商住楼建设工程承包给周丛礼承建。2010年4月18日，彭长生及阳清生以挂靠的开源公司名义与常宁市第六建筑工程公司就G栋商住楼的工程建设补签了二份《建设工程施工合同》。2010年8月30日，彭长生、阳清生作为甲方，周丛礼作为乙方，双方签订了一份《科园路Ｇ栋商住楼转让协议》，协议约定：“一、甲方将科园路Ｇ栋商住楼项目整体转让给乙方开发建设，乙方具有经营自主权，甲方不得干涉。开发建设的人工工资、材料款及一切税、费等由乙方承担，项目的所有营销收益归乙方。二、科园路G栋商住楼项目的土地使用权归乙方，土地使用面积根据彭长生与阳清生签订的《合作协议》确定。三、乙方受让科园路G栋商住楼项目后，必须按照衡阳迪欠建筑设计有限公司的设计要求，对科园路G栋商住楼项目进行开发建设。四、乙方支付科园路G栋商住楼项目转让费（含土地出让费、四方转让前支付给乙方的施工承包款及所支出的其他费用等）204万元给甲方。付款方式为：乙方在阳历2010年10月15日前支付30万元给彭长生，在阴历2010年12月26日前支付47万元给彭长生，如未按时付款，除支付拖欠本金外，另由乙方按月利率2%的标准支付拖欠款的利息给彭长生；在阳历2011年2月1日前支付30万元给阳清生，在所建房屋交付之前支付97万元给阳清生，逾期按月利率2%的标准支付给阳清生。”双方在协议中还约定2009年12月5日所签订的《建筑工程施工承包合同》予以终止以及其他事项等。项目转让协议签订后，周丛礼从2010年10月15日起至2013年5月31日止分15次共付给彭长生77万元。2014年2月20日开源公司出具书面证明：“位于常宁市松柏桂花苑的科园路G栋商住楼项目，2010年8月30日前的实际出资人是彭长生、阳清生。彭长生、阳清生于2010年8月30日与周丛礼签订《科园路G栋商住楼项目转让协议》，将科园路G栋商住楼项目转让给周丛礼，项目转让款归彭长生、阳清生所有。我公司对上述项目转让表示同意，且无异议。”另查明，至本案再审审理时止，本案涉及的科园路Ｇ栋商住楼项目土地使用权仍然登记在开源公司名下。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条和《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，国家对房地产开发企业在注册资本、技术人员等方面实行强制性准入要求并实施资质等级管理，非符合法定条件的企业和个人不得从事房地产开发经营活动。科园路G栋商住楼项目是彭长生与阳清生个人实际出资，并挂靠在开源公司名下进行房地产开发经营，开源公司对该项目没有投资、不参与决策管理，其挂靠行为不符合国家的法律规定。彭长生与阳清生将科园路G栋商住楼项目整体转让给周丛礼，并签订项目整体转让协议，但无论作为转让方的彭长生与阳清生，还是作为受让方的周丛礼均没有依法办理房地产开发经营的营业执照，不具有房地产开发经营资质，擅自进行房地产开发经营的行为违反了上述法律法规的禁止性规定，所签订的项目整体转让协议不具有法律效力。《城市房地产开发经营管理条例》第二十条和《城市房地产管理法》第三十九条规定，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。开源公司将其取得的常宁市松柏镇邪渡口南路第G栋第7-17号宗地转让给彭长生、刘高保、陈远生、朱先文等四人后，该宗土地的使用权人属于彭长生、刘高保、陈远生、朱先文四人，彭长生及阳清生既没有与上述四人签订土地使用权转让合同，也没有通过办理过户手续取得相关土地使用权证书，至本案再审时止，涉案土地使用权依然登记在开源公司名下。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”彭长生与阳清生两人不是该宗土地使用权人，无权转让该宗土地使用权，二人与周丛礼签订的《科园路G栋商住楼项目转让协议》约定“科园路G栋商住楼项目的土地使用权归周丛礼”，该行为违反了上述法律强制性规定，不具有法律效力。《科园路G栋商住楼项目转让协议》所约定的转让内容并不仅仅只是彭长生、阳清生在该项目中所享有的权益或投资，协议明确约定，双方转让和受让的是科园路G栋商住楼项目整体及该项目的土地使用权。本院二审判决认为“彭长生及阳清生将其在项目中所享有的权益转让给上诉人并签订《科园路G栋商住楼项目转让协议》未违反法律禁止性规定，合法有效。”这一认定与事实不符。鉴于彭长生与周丛礼签订项目转让协议后，周丛礼已实际接受了该转让的项目，并按双方约定完成了全部项目的施工建设任务，双方已不可能恢复协议签订之前的状况，双方应根据协议据实结算。根据公平原则及减少当事人诉累的原则，周丛礼应当及时支付转让费，对迟延付款的部分应承担相应责任。转让协议虽明确约定了迟延付款支付利息的标准，但该约定明显高于银行利息，带有高额罚息性质，目的是督促付款方及时付款，支付罚息是不具备支付相应对价的利益诉求，对诉求方支持越多则转让方虚高获利越多，受让方损失越大，造成事实上的项目转让虚高获利，不仅导致双方利益不平衡，而且弱化受让方的开发建设能力，影响不特定多人利益，故不能按约定支付迟延付款利息。周丛礼未按约定支付转让款，给对方造成了损失，其以合同无效为由拒绝担责，理由不能成立，其行为造成对方的合法利息损失应予承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”彭长生、阳清生与周丛礼签订的《科园路G栋商住楼项目转让协议》违反了国家法律法规的禁止性和强制性规定，不具有法律效力，属于无效合同。但彭长生提出周丛礼未按该协议约定支付转让款应当承担逾期付款利息的诉讼请求，本院予以部分支持。本院作出的（2014）衡中法民一终字第256号民事判决认定事实错误，适用法律错误，处理不当。根据《城市房地产管理法》第三十条、第三十九条第一款第（一）项、《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第二十条、《合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）衡中法民一终字第256号民事判决和湖南省常宁市人民法院（2014）常民一初字第28号民事判决；二、申请人周丛礼在本判决送达之日起十日内支付给被申请人彭长生项目转让款迟延付款部分的利息共计39585元（利息按同期银行贷款利率分段计算）。本案一审案件受理费8050元、诉讼保全费2420元，二审案件受理费8050元，共计18520元，由申请人周丛礼和被申请人彭长生负担50%，即各负担9260元。本判决为终审判决。审判长 苏南& # xB;审判员 谷芝兰审判员 王   霁   清二〇一六年六月二十二日书记员 王   易   薇打印责任人苏南核对责任人王易薇附本案适用的法律条文：《城市房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……《城市房地产开发经营管理条例》第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……