江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1226号上诉人（原审原告）：严明，男，1988年11月21日生，汉族，住江苏省靖江市。上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1986年7月13日生，汉族，住江苏省邳州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王丹红，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王浩，男，1979年6月23日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李磊，江苏徐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明哲，江苏徐海律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周敏，女，1979年5月8日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人严明、王珊珊因与被上诉人王浩、周敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初7833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。严明、王珊珊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院经过调查已经认定二被上诉人存在违约行为，而上诉人与被上诉人签订的《徐州市存量房买卖协议》第十二条第三款明确约定违反本协议的任何条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金100000元。因此，根据《合同法》第一百一十四条的规定，上诉人请求被上诉人承担违约责任并支付10万元违约金有事实和法律依据。二、一审法院以上诉人未提供证据证明被上诉人违约造成实际损失的情况下，认定上诉人主张违约金10万元过高，酌定支持2万元违约金是错误的。首先，上诉人与被上诉人约定的涉案房屋交易价格为152万元，双方约定的违约金未到合同总额的10%，违约金金额并不高；其次，被上诉人主张上诉人要求的违约金过高，应当由被上诉人承担举证责任。一审法院以上诉人未提供证据证明实际损失为由，将违约金降至2万元，还不及定金金额，根本未起到违约金惩罚与补偿的作用。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。王浩辩称，从整个事情发展过程来看，上诉人在整个房屋买卖过程中没有损失。被上诉人受到中介诱导，以明显低于市场的价格签订了合同，合同显失公平，被上诉人知道这一情况后，在签订合同的当天晚上就明确告诉了中介及上诉人，该合同明显侵害了被上诉人的利益，应予以纠正，上诉人对此也予以认可，同意进行重新协商，但后期双方没有达成改变合同意向，上诉人也在起诉之前另行购买了房屋。一审法院认定被上诉人要承担的中介费实际上是过高的，因为中介公司不仅仅是促成合同，还应该帮助完成后续所有的工作，才能收取全部的中介费，而本案的中介公司诱导被上诉人签订完合同即收取高额的中介费用，该诉请不应该得到支持。一审认定的违约金被上诉人认为不应该承担，但是基于一审判决，被上诉人对这个结果予以认可，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。严明、王珊珊向一审法院提出诉讼请求：1、判令王浩、周敏返还定金50000元，并支付违约金100000元；2、判令王浩、周敏赔偿严明、王珊珊佣金16000元及律师代理费7900元；3、诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由王浩、周敏承担。一审法院认定事实：2019年9月17日，严明、王珊珊通过居间方徐州市捌捌不动产经纪有限公司（丙方）与王浩、周敏签订《徐州市存量房买卖协议》,买卖协议中约定：王浩、周敏（甲方）将坐落于云龙区的住宅房屋出售给严明、王珊珊（乙方），该房屋成交总价为人民币152万元整；上述房价款中除带走两张床和壹张小书柜以外，包括房地产本身和全套整屋所有装修；严明、王珊珊采取贷款方式支付房款，王浩、周敏双方于2019年9月21日前备案，严明、王珊珊支付首付人民币456000元整至资金监管账户，于2019年10月30日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为人民币1064000元整，贷款金额不足的，由严明、王珊珊以现金方式补齐；严明、王珊珊与王浩、周敏双方特定交房日期按合同约定，款清交房；在签订本协议之日，严明、王珊珊支付王浩、周敏购房定金人民币五万元整，双方同意由王浩、周敏保管，在产权处备案过户时该定金作为购房款；严明、王珊珊与王浩、周敏双方佣金由严明、王珊珊支付，在签订本协议时付清给徐州市捌捌不动产经纪有限公司；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金100000元，另外赔偿守约方的直接和间接的经济损失；严明、王珊珊与王浩、周敏双方如一方违约则由违约方支付佣金，违约方还需承担守约方为现实债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。在上述买卖协议中甲方处有王浩、周敏的签名，乙方处有严明、王珊珊的签名，丙方处加盖徐州市捌捌不动产经纪有限公司的合同专用章，张硕在丙方代理人处签名。当日，严明签署佣金确认书，确认通过徐州市捌捌不动产经纪有限公司的居间服务以152万元购买涉案房屋佣金金额为16000元整。当日，严明、王珊珊先后于下午4时向王浩、周敏支付购房定金5万元，于下午4：26、4：28向徐州市捌捌不动产经纪有限公司分两笔支付佣金和评估费共计23600元。王浩出具了载明“本人王浩收到客户严明购绿地商务城19-2-1102之购房定金款人民币五万元整”的证明收据一张，王浩在收款人处签名，见证方处加盖有徐州市捌捌不动产经纪有限公司的合同专用章并由张硕签名。徐州市捌捌不动产经纪有限公司出具了载明“交款单位严明，收款方式刷卡，金额人民币23600元，收款事由佣金、评估费”的收据一张，王浩在收款人处签名，单位盖章处加盖有徐州市捌捌不动产经纪有限公司的财务专用章并由张硕在经办处签名。后来因为房屋没有进行过户评估，评估费7600元已经退还给严明、王珊珊。严明、王珊珊与王浩、周敏签订买卖协议后，王浩、周敏称其在签订合同时受到中介诱导，以明显低于市场的价格将房屋出售给严明、王珊珊，要求重新进行协商，严明、王珊珊提供与王浩、周敏的聊天记录，载明严明、王珊珊于10月份就与王浩、周敏进行协商，直至11月底王浩、周敏与严明、王珊珊仍就房屋内的装修家居等未达成一致意见，后来12月1日周敏明确表示不愿意出售房屋并赔偿一万元，严明、王珊珊与王浩、周敏就此没有达成一致意见，后严明、王珊珊向法院提起诉讼。严明、王珊珊为本案诉讼与江苏彭隆律师事务所签订《委托代理合同》，已支出律师代理费7900元。一审法院认为，严明、王珊珊与王浩、周敏签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，法院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。严明、王珊珊作为案涉房屋的购买人有证据证明其已按约完成给付定金的合同义务，王浩、周敏作为出卖人应按合同约定交付房屋并办理案涉房屋的产权过户手续。但王浩、周敏在合同履行期内不愿按合同约定履行义务并要求取回涉案房屋内更多的家电家具，后双方就变更合同履行未协商一致。王浩、周敏在履行合同义务中存在违约，严明、王珊珊有权按照合同约定向王浩、周敏主张违约责任。案涉合同既约定了定金又约定了违约金，严明、王珊珊可择一向王浩、周敏主张违约责任。严明、王珊珊主张王浩、周敏返还定金5万元诉请，有事实依据，不违反法律规定，法院予以支持。严明、王珊珊按合同约定主张王浩、周敏承担违约金10万元，严明、王珊珊没有提供证据证明因王浩、周敏违约造成其实际损失情况，严明、王珊珊主张违约金10万元过高，根据本案的实际情况，法院酌情支持违约金2万元。根据合同约定，严明、王珊珊主张王浩、周敏赔偿佣金16000元亦有事实依据，予以支持。严明、王珊珊已支付给居间方的佣金16000元不再返还。严明、王珊珊主张的代理费7900元，有委托代理合同及发票佐证，且案涉《徐州市存量房买卖协议》对该款项亦作了约定，未超过相关标准，法院予以支持。遂判决：一、王浩、周敏于判决生效之日起七日内向严明、王珊珊返还定金5万元，并支付违约金2万元、赔偿佣金16000元、律师费7900元；二、驳回严明、王珊珊的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人严明、王珊珊与被上诉人王浩、周敏签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效,双方均应依约履行。本案中，案涉合同签订后不久，王浩、周敏即要求对合同内容重新进行协商，后表示不愿意出售房屋并赔偿一万元，但双方未能协商一致。王浩、周敏未履行案涉合同中约定的义务，构成违约，该行为影响了严明、王珊珊的合同权利，王浩、周敏应该承担违约责任。严明、王珊珊在本案中既请求法院适用违约金和定金条款，又请求法院判令王浩、周敏赔偿损失，一审法院依据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同实际履行情况、双方权利责任义务、当事人过错程度等综合因素，判决王浩、周敏向严明、王珊珊返还定金5万元，并支付违约金2万元、赔偿佣金16000元、律师费7900元，不违反法律规定，本院予以维持。综上，严明、王珊珊的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3778元，由上诉人严明、王珊珊负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年四月六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥