安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖10民终296号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴秀枝，女，1986年8月6日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：于贯军，安徽英腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱智，男，1973年4月13日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：吴伟时，安徽金天都律师事务所律师。 原审第三人：陈桂英，女，1963年3月28日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：徐向东，男，1963年5月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系陈桂英丈夫。 原审第三人：黄山市文化产业投资集团有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道**，统一社会信用代码91341000562174635G。 法定代表人：雷连本，总经理。 委托诉讼代理人：程权，公司员工。 原审第三人：安徽中山画院，，住所地安徽省合肥市徽州大道****统一社会信用代码51340000MJA500758G。 法定代表人：陈杰，秘书长。 上诉人吴秀枝因与被上诉人钱智、原审第三人陈桂英、黄山市文化产业投资集团有限公司（以下简称文投公司）、安徽中山画院房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2021年1月28日作出的(2020)皖1002民初2344号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吴秀枝上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、三项，改判驳回钱智的全部诉讼请求，支持吴秀枝的反诉请求或发回重审；2.由钱智承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：一、吴秀枝与钱智、陈桂英签订的《客栈转让协议》期限截止到2023年12月31日，但陈桂英与案涉房屋产权人文投公司的租赁合同期限到2020年12月31日，故陈桂英自2021年之后对案涉房屋是无权处分的，且文投公司在合同中明确约定房屋不得转租，案涉三方协议无法继续履行。二、案涉三方协议的期限是5年，在此基础上吴秀枝才会支付如此高额的转让费及租赁费，若合同无法继续履行，合同目的则无法实现，吴秀枝有权行使不安抗辩权，拒绝支付转让费和租金。且由于新冠疫情的影响，文投公司减免了四个半月的租赁费，吴秀枝也应享受该福利，一审法院判决吴秀枝全额支付转让费15万元明显不当。综上，请求二审法院查明事实，支持吴秀枝的全部诉请。 钱智辩称：案涉三方协议是可以继续履行的，吴秀枝支付给钱智转让费每年25万元，总共125万元，实际上是有形资产和无形资产的双重性质。一审法院已经认定合作经营协议是有效的，双方应按照约定支付相应的转让费。至于对疫情造成损失补偿应由陈桂英享有，与吴秀枝无关。 陈桂英述称：我方已经向文投公司申请了关于租赁合同续签的问题，文投公司已经通过了总裁会议，现在合同还在签订过程中。因吴秀枝从2020年1月1日之后至今未交纳租金，将按照案涉《客栈转让协议》第三条进行处理。 文投公司述称：文投公司对于陈桂英与吴秀枝之间的合同关系在一审之前是不知情的，对于陈桂英和吴秀枝、钱智是转租关系还是合作经营关系从合同上无法确认。文投公司基于案涉二马路30号房产与枫林巷12#、13#、14#号经营的统一性，在会议上原则性通过，按照新的评估价继续与安徽中山画院续签租赁合同至2027年，待评估报告手续完善之后再与其续签。 安徽中山画院未陈述意见。 钱智向一审法院提出本诉请求：1.判令吴秀枝支付转让费94万元整；2.吴秀枝承担本案的全部诉讼费用。 吴秀枝向一审法院提出反诉请求：1.依法确认吴秀枝、钱智、陈桂英签订的《客栈转让协议》无效；2.判令钱智返还吴秀枝支付的转让费用35万元，钱智赔偿吴秀枝装修费用损失10.18万元；3.钱智承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：安徽中山画院自2008年开始一直承租坐落于安徽省黄山市屯溪区的房屋，自2019年开始与该房屋的产权人一年签订一次房屋租赁合同，租赁期间为一年。2016年1月1日，陈桂英代表安徽中山画院作为甲方与钱智作为乙方签订《合作经营协议》，约定：合作经营项目为混合型特色文化酒吧客栈，合作地点与范围为屯溪二马路30号门面房一二层约300平米经营使用权；合作方式为内部合作经营年度最低固定利润分成回报方式，第一年20万元，第二年22万元，第三、四年为24万元，第五、六年为26万元，第七、八年为28万元；合作经营期限为四年为一期，共二期八年，2016年元月1日至2019年12月31日第一期，第一期合作结束后，如无其他补充条款，继续履行本合同所有条款，双方进行第二期合作需在本合同上签字予以确认，第二期合作期限为2020年元月1日至2023年12月31日；固定利润分成结算时间为每年的元月1日-15日期间，双方约定固定利润回报为先全额缴纳后经营；店面升级装潢费用及具体事项由乙方负责，合同到期后店面固定装潢物件需无条件移交甲方，乙方不得人为毁坏或拆除；合作经营期间，乙方全面负责经营事宜，经营期间所发生的一切费用，诸如税费、水电费及社区街道管理费，由乙方自行负担并按时缴纳，甲方不干涉乙方正常经营，不对店面效益盈亏负责；合同还约定了其他内容。 2019年1月1日，钱智作为甲方、吴秀枝作为乙方、陈桂英代表安徽中山画院作为丙方签订《客栈转让协议》，约定：甲方将其自营的位于黄山市屯溪区的主题客栈（紫南山居）房屋租赁使用权、经营权及全套设备、附属搭建设施、相关网站预订平台所有权转让给乙方，客栈建筑面积为300平方米，客房14间，转让费125万元；丙方认同客栈装修装饰均为甲方投入，并同意甲方将其物业使用权转让给乙方，并保证乙方同等享有甲、丙双方原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方与丙方签订了为期8年的租赁合同，租期到2023年12月31日止，月租甲、丙双方原定合同价金额为准（见附录）按年度（合同约定）交纳租金；客栈转让给乙方后，乙方同意继续履行甲、丙双方原租赁合同义务与权利；甲、乙双方在达成客栈转让意向，设施设备清点，办理完经营交接及相关过户手续后，乙方向甲方支付转让费5万元作为定金；余下转让费分5次付清，第一次付款25万元，付款时间为2019年10月30日前，第二次付款25万元，付款时间为2020年4月1日前，第三次付款25万元，付款时间为2021年4月1日前，第四次付款25万元，付款时间为2022年4月1日前，第五次付款25万元，付款时间为2023年4月1日前；乙方在经营期间如果需转让，提前通知丙方，并与丙方友好协商后，丙方协助乙方共同转让（乙方在经营期间如需转租，需得到丙方同意后才可以转租）；合同还约定了其他内容。合同签订后，吴秀枝共计向钱智支付35万元。 2020年9月3日，案涉房屋的产权人文投公司委托黄山市屯溪老街文化旅游发展有限责任公司与安徽中山画院补签了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为1年（自2020年1月1日至2020年12月31日），未经文投公司同意，安徽中山画院不得以任何形式转租、分租或出借该房屋的全部或部分，合同还约定了其他内容。合同到期后，文投公司尚未与安徽中山画院续签书面合同，也未表示收回案涉房屋。 一审法院认为：本案的争议焦点为钱智、吴秀枝、安徽中山画院签订的《客栈转让协议》的效力。钱智与陈桂英签订的《合作经营协议》，虽然名为合作协议，但是合同约定的安徽中山画院“年度最低固定利润分成”、“合作经营期间，乙方全面负责经营事宜，经营期间所发生的一切费用”、“甲方不干涉乙方正常经营，不对店面效益盈亏负责”等内容以及钱智、吴秀枝、安徽中山画院签订的《客栈转让协议》中多次陈述钱智与安徽中山画院之间的租赁关系可以看出，双方之间实际上是房屋租赁合同法律关系。虽然从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定中可以推定未经出租人同意的转租合同无效，但是该条规定现已被删除，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”，本案安徽中山画院与钱智签订的转租合同即《合作经营协议》应属合法有效，予以确认。同理，钱智、吴秀枝、安徽中山画院签订的《客栈转让协议》涉及转租的内容亦合法有效，《客栈转让协议》的其他内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，予以确认。故对吴秀枝要求确认《客栈转让协议》无效的反诉请求不予支持，吴秀枝的其他反诉请求也是建立在《客栈转让协议》无效的基础之上，故对吴秀枝的其他诉讼请求亦不予支持。关于钱智的本诉请求。按照《客栈转让协议》约定的付款进度，吴秀枝应于2020年4月1日前支付转让费50万元，而截至目前吴秀枝实际支付35万元，还需支付15万元。故对钱智要求吴秀枝支付15万元转让费的诉讼请求予以支持，钱智要求吴秀枝支付未到付款期限的转让费，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、吴秀枝于判决生效之日起十日内支付钱智转让款15万元；二、驳回钱智的其他诉讼请求；三、驳回吴秀枝的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13200元，由钱智负担9900元，由吴秀枝负担3300元；反诉案件受理费4038.50元，由吴秀枝负担。 二审中，吴秀枝向本院提交一份2021年3月17日的收回经营场所告知函复印件，证明陈桂英提出解除合同关系，对此吴秀枝没有异议，且将案涉房屋所有设备已交还。 钱智发表质证意见为：对于案涉房屋是否回收不清楚，这份告知函可以反映吴秀枝拖欠租金，该份证据与本案无关联性，只解决吴秀枝与陈桂英之间的租赁关系。 陈桂英发表质证意见为：这份告知函是因为吴秀枝拖欠租金一年多，已违反合同约定，故由陈桂英代表安徽中山画院发给吴秀枝告知函，吴秀枝也收到了并且同意解除合同，将设备移交给陈桂英。 文投公司发表质证意见为：对该份证据无意见。 安徽中山画院未发表质证意见。 本院认证意见为：该份收回经营场所告知函系由陈桂英代表安徽中山画院向吴秀枝提出解除合同关系，收回经营场所，由陈桂英签字按手印，且陈桂英予以认可，本院对该份证据的真实性予以认定。 二审经审理查明：吴秀枝在二审中认可案涉房屋的转让费及租金是分开支付的，支付给钱智的仅为转让费，租金另行支付给陈桂英。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《客栈转让协议》的效力如何认定；二、钱智是否应返还吴秀枝35万元转让费，赔偿10.18万元装修费用损失；三、一审判决吴秀枝支付钱智15万元转让费是否正确。 关于争议焦点一。本案中，吴秀枝以陈桂英与文投公司之间的案涉房屋租赁合同已到期，陈桂英在2021年之后属于无权处分，且文投公司明确不同意转租为由，上诉请求确认案涉《客栈转让协议》无效。但即便存在陈桂英擅自转租的情况，陈桂英不具有将案涉房屋进行转租的处分权，但其订立的案涉《客栈转让协议》的效力应当适用无权处分的处理规则，并不因此受影响。故吴秀枝以此主张案涉《客栈转让协议》无效，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。因案涉《客栈转让协议》系有效合同，吴秀枝无权主张钱智返还35万元转让费；案涉《客栈转让协议》尚未解除，吴秀枝主张钱智赔偿10.18万元装修损失，没有事实依据。 关于争议焦点三。吴秀枝上诉主张文投公司因疫情影响减免了案涉房屋部分房租，吴秀枝也应享受该减免福利，但《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的减免政策是针对房屋租金，而吴秀枝支付给钱智的款项性质为转让费，并不包含案涉房屋租金，故一审判决吴秀枝支付钱智15万元转让费，并无不当。 综上，吴秀枝的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由吴秀枝负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  孙 健 审判员  余陶然 二〇二一年四月六日 法官助理曹君 书记员陈俊侃 附：相关法律规定 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。