辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终934号上诉人（原审被告）：王辉，男，1977年9月28日出生，住营口市站**。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，所住地：营口市站前区东升路41乙。法定代表人：付铁汉。委托诉讼代理人：白莎莎，公司员工。上诉人王辉因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2599号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，没有采信业主提供的物业侵害业主的证据，事实不清，适用法律不当，判由不成立。一、原判中物业费开始计费日期认定错误。《辽宁省物业管理条例》第44条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。小区的开发商营口加伦置业有限公司合同范围内应完成的小区内道路迟迟未修，迫于全体业主的压力直到2017年10月才修好；小区外围围墙至今未修建完成；小区规划图显示的景观绿地至今没有建设完成；小区业主会所至今没有交付给业主使用。而被上诉人提供不出锦联经典名郡小区配套建筑及设备的验收报告，无法证明物业费用开始收取的日期是合法有效的，因此原判中对于物业费计费开始日期认定错误。二、原判中物业费计费截止日期认定错误2018年12月，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月。原判中对于物业费计费截止日期认定错误。三、被上诉人物业服务不达标，多项违反物业服务合同，侵害业主利益（具体情况另外附图证明）1、被上诉人违反物业服务合同，将小区保洁、保安外包给其他公司，而且服务不达标；2、被上诉人违反物业合同中关于物业服务保证金的约定，一直未向站前区物业办交付物业服务保证金；3、被上诉人未经业主同意，私自在公共区域承接广告谋利；未公开相关收益和分配原则；4、小区绿化养护不合格，绿化树木大量死亡，被上诉人以低档劣质树种进行补种，严重影响小区形象；5、小区人行道砖为假冒劣质产品，至今大量损坏，无人维修。6、占用小区绿地出租给他人经营沙石料谋利、将规划中的业主会所出租给他人开超市谋利。7、更为恶劣的是，在业委会对被上诉人多次下达整改通知时，被上诉人拒不整改，甚至做出了将业委会办公室上锁、严重影响业委会工作等恶意行为。8、个别业主改建绿地为葡萄园，凉亭，物业不管，侵害其他业主利益。9、4号楼应急通道畅通（有人通过），7号楼应急通道不通，存在安全隐患。四、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议。因被上诉人物业服务不达标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了业主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘沈阳锦联聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。至于原判中所说的“拒交物业费会造成降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费的业主的合法权益”更不成立。侵害业主权益的恰恰是被上诉人，业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费。强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费才是不利于小区乃至整个社会的发展。园区管理不达标，卫生不合格，存在安全隐患，不能履行物业服务合同中的约定义务，损害业主利益，业主有权申诉并拒交不合理收取的物业管理费。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费10,904.4元；2、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告与营口加伦置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为锦联·经典名郡小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、该物业共用部位和公共区域的清洁卫生，公共绿化和景观的养护与管理等，合同期限自2013年7月1日起，物业费标准为2元每平方米每月（含电梯服务费）。2018年1月18日，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，合同期限自2018年2月1日至2021年2月1日止，物业费标准为2元每平方米每月，含电梯费，业主逾期交费应支付赔偿金，赔偿金以法院判决为准。被告系锦联·经典名郡小区3号楼8号楼1单元602室号房屋业主，房屋面积121.16平方米。经原告催交，被告自2016年12月31日至2020年9月30日未交纳物业费，共计欠费45个月，应交纳物业费10,904.4元。一审法院认为，原告作为物业公司为小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费事实存在，原告要求被告立即交纳拖欠物业费的请求有事实根据和法律依据，故对其请求，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王辉于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2016年12月31日至2020年9月30日物业服务费共计10,904.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，减半收取36.5元，由被告王辉负担，原告已预交本院，由被告给付原告36.5元，本院返还原告36.5元。本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。上诉人虽诉请被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵应不交或少交物业服务费，但并未充分举证证明被上诉人作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定，损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院（2020）辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系。故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，上诉人王辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二一年四月二日法官助理宫剑书记员韩璐