江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终295号上诉人（原审原告）：王正军，男，1975年9月15日出生，汉族，住淮安市。上诉人(原审原告)：刘莲香，女，1979年3月12日出生，汉族，住淮安市。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉江，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张锦乔，女，1971年5月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：清浦区心家房产信息中心，住所地淮安市清江浦区人民南路西大街80号商业大厦。经营者：谢余生，男，1972年5月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人(原审第三人)：钱增珠，男，1972年9月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：顾逸民，淮安市大成法律服务所法律工作者。上诉人王正军、刘莲香因与被上诉人张锦乔、清浦区心家房产信息中心（以下简称心家房产）、钱增珠房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正军、刘莲香上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审事实认定有遗漏和错误，2020年3月27日，双方是去行政服务中心履行合同，争议的内容不包括房屋成交价格，后因被上诉人张锦乔不配合才未办理房屋过户手续，被上诉人心家房产认为未过户的原因不在上诉人，双方均没有违约，应继续履行合同；2、钱增珠与上诉人签订合同的行为属于有权代理，张锦乔承认委托钱增珠卖房，并将房产证原件及身份证交给钱增珠，钱增珠在签订合同时提供了张锦乔的授权委托书，但事后被钱增珠拿走了；3、钱增珠的行为即使属于无权代理，也获得了张锦乔的追认或者构成表见代理，钱增珠与上诉人签订房屋买卖合同后，张锦乔很快便知晓且知道钱增珠收取了定金，并未反对，还一直催促履行合同；2020年3月27日，双方是去履行合同，张锦乔如不认可涉案房屋买卖合同可以不去行政审批中心，也可以明确表示不同意钱增珠的代理行为；4、张锦乔和钱增珠共同撒谎，极不诚信，实际是因为房价上涨过快，觉得卖亏了才试图毁约；5、心家房产明确告诉过上诉人收到过张锦乔出具给钱增珠的卖房委托书；6、一审存在违法之处，浪费司法资源，徒增上诉人经济负担，一审中上诉人要求增加预备诉讼请求，如本案被依法认定为无权代理，上诉人即要求被上诉人承担相应民事责任，但一审法院最终未允许上诉人增加预备诉讼请求。被上诉人张锦乔答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人心家房产答辩称，支持一审判决。被上诉人钱增珠答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。王正军、刘莲香一审起诉请求：1、判决确认张锦乔解除与王正军、刘莲香的房屋买卖合同通知无效；2、判令张锦乔继续履行《淮安市存量房买卖及居间合同》，将位于清江浦区房屋交付给王正军、刘莲香并协助办理房屋产权过户手续，并将涉案房屋原有户口迁出；3、判令张锦乔赔偿王正军、刘莲香违约金30000元，中介费损失15500元；4、判令心家房产协助办理涉案房屋交付及产权过户等手续。一审法院认定事实:张锦乔原系钱增珠嫂子。2019年10月16日，王正军、刘莲香与钱增珠在《淮安市存量房买卖及居间合同》上签字，该合同中记载张锦乔为甲方（出卖人），王正军为乙方（买受人），钱增珠为甲方代理人。该合同约定：甲方西大街174号1幢304室房屋出卖给乙方，房屋不动产权证面积60.37平方米，用途为住宅，房屋总成交价为129.6万元；乙方预付定金3万元，首付款含定金49.6万元在产权过户时付清，剩余购房款办理银行贷款；贷款审批通过后7日内办理产权过户手续，契税、营业税、个税由乙方承担；款清交房，为保证双方顺利交接此房屋，乙方预留房款1万元作为保证金，待房屋圆满交接后按合同退还；合同还约定了违约责任等事项。王正军、刘莲香及钱增珠在合同落款处签名，落款处张锦乔名字系钱增珠书写。合同签订当日，王正军、刘莲香向钱增珠支付3万元定金，第三人钱增珠出具定金收据给王正军、刘莲香。合同签订后，王正军、刘莲香未提供办理贷款材料，心家房产多次联系王正军、刘莲香，催促王正军、刘莲香办理贷款，王正军、刘莲香一直未办理贷款手续。2019年11月20日，心家房产发短信给王正军、刘莲香，内容为“业主打你电话，你也不回，明天到工学院找你老公谈谈这事怎么办，业主今天说你再不办理将走法律程序”。2019年11月21日，钱增珠发短信给王正军、刘莲香，主要内容为“我11月16日打了两个电话给你，你也没回复，请您安排好时间于下周末之前（11月29日前）履行房屋买卖协议，逾期我将通过法律程序主张自签约时起造成的相关损失，也请及时和中介联系，安排好相关办理事宜”。2019年11月21日，心家房产再次发短信给王正军、刘莲香，主要内容为“你好，请尽快带你们夫妻二人银行贷款需要的材料到银行办理贷款手续与政务中心过户手续，我们这边多次联系你各种理由搪塞，并且卖家也多次和你们联系，迟迟不肯配合办理贷款手续，你们已经拖延很长时间了，希望你们在2019年11月29日之前到银行办理贷款并付房东首付款，如果在此期间前未履行合同义务，房东则要通过法律程序起诉你们违约不履行合同并赔偿相关经济损失”。同日，王正军、刘莲香短信回复心家房产：“请问我哪里违约，你们中介的责任和义务是什么，是签约前配合房主抬高房价，签约后配合房主进行起诉？是否是房主也支付你们高额中介费”。心家房产短信回复王正军、刘莲香：“你们签完合同迟迟不肯提供和搪塞办理贷款手续与房产过户手续，我们没有和房主抬高房价，房价是你们共同协商签订合同的，如果你在签订合同后觉得房价高了，可以按照合同约定条款解除合同，请你按照合同约定履行，我们收取佣金是按照国家标准收取的”。2019年11月24日，王正军、刘莲香短信回复钱增珠，主要内容为：最近太忙，没能及时回复，房子肯定是买，订金都给了，一直在筹钱，元旦左右应该能回淮安。2019年11月25日，钱增珠短信回复王正军、刘莲香，主要内容为：请尽快按协议履约，耽误时间是要承担相关利息损失的，我再次予以确认和告知义务。之后，王正军、刘莲香仍未提供办理贷款的手续。2020年元旦后，王正军、刘莲香提出不用办理贷款，王正军、刘莲香全款买房，要求卖方降低房价。钱增珠表示不同意降价，王正军、刘莲香未向钱增珠支付合同约定的房款，亦未要求办理过户手续。2020年3月1日，王正军再次向心家房产发送信息，主要内容为：请问房主关于全款购房降价一事考虑的如何，我们是诚意全款购买，如房主实在没诚意，不卖（房主负全责），我们不强求，说实话我们全款买房子现在还是好买的；另外，如果我老婆回南京上学的话，购房一事可能又不知何时。2020年3月21日，钱增珠通过心家房产向王正军、刘莲香发送一份通知，通知主要内容为：自2019年10月16日双方达成房屋买卖协议后，乙方未依约定提交贷款审批材料，现经三方约定，乙方于2020年3月27日前依合同以全款现金付清购房款于甲方，其他各方有义务协助办理产权过户手续，逾期则视为违约。2020年3月23日，王正军、刘莲香短信回复心家房产，认为付款方式由贷款改为全款未损害甲方权益，甲方应于2020年3月27日前将所有户口迁出，水、电、煤气、物业等各项费用结清，乙方验房后无问题将于2020年3月27日办理房产过户手续，乙方将购房款依据合同支付给甲方。2020年3月27日上午，王正军、刘莲香、张锦乔、心家房产、钱增珠均到淮安市行政服务中心大厅。在服务大厅内，王正军、刘莲香与心家房产、钱增珠就房屋交付细节、房屋成交价格及备案金额、房款支付时间等问题发生争议。张锦乔未参与上述问题商谈。2020年3月27日下午，双方又到服务大厅，王正军、刘莲香及心家房产要求张锦乔出示身份证及收款银行账号，张锦乔拒绝出示。一审另查明，张锦乔于2020年3月27日在淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证书遗失为由，申请补发涉案房屋不动产权证书，同时声明涉案的（2017）淮安市不动产权第0080900号证书作废。2020年4月3日，王正军、刘莲香催告钱增珠，要求张锦乔及钱增珠提供张锦乔的收款账号并配合王正军、刘莲香过户。2020年4月20日，王正军、刘莲香与张锦乔通话，通话中询问其房屋打算加价多少等问题。张锦乔在电话中陈述的关于房屋买卖的主要内容如下：“我们家弟弟不是跟你谈过了吗，你就跟我们家弟弟联系，没关系的；押金3万块，你们给的还是中介给的；我当时没看见东西，也没问，我就怕操心那种；我去办银行卡，你们从民生银行做贷款的是吧，办了一个礼拜，就忘记密码了，我就打电话问买房人怎么没消息了，后左等右等，彻底把密码忘记了；我跟你讲，你就找我们家弟弟谈，没关系的，他会抽时间告诉我的，或者抽时间给我见见；把那合同废了，我们没关系的，中介费要省多少钱；反正现在的行情你也是知道的吧，你要是真心想买的话，多少钱你能接受；你就直接说，如果正中我意，我就让我们家弟弟跟你谈一下就可以了；反正我的想法也跟你讲过了，具体的意见，你就跟我家弟弟谈就可以了。”2020年5月6日，钱增珠向王正军、刘莲香及心家房产发信息，信息主要内容为：“因王正军至今未按合同约定履行给付购房款义务、构成根本违约，导致我无法实现合同目的，现依据合同法相关规定提出解除《淮安市存量房买卖及居间合同》。”一审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，王正军、刘莲香主张钱增珠受张锦乔委托与其签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，张锦乔辩称委托钱增珠参与商谈房屋买卖、但没有授权钱增珠与王正军、刘莲香签订房屋买卖合同；王正军、刘莲香提供了2020年4月20日与张锦乔的通话录音，以及2020年3月27日张锦乔到淮安市行政服务中心大厅的录音等证据，上述证据能够证明张锦乔委托钱增珠商谈房屋出卖事宜且对钱增珠与王正军、刘莲香签订合同的情况是知情的；但是王正军、刘莲香提供的证据不足以证明钱增珠有权与王正军、刘莲香签订房屋买卖合同，也不足以证明张锦乔以明示行为对钱增珠与王正军、刘莲香签订的合同予以了追认；2020年3月27日，张锦乔到淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证遗失为由、申请补发涉案房屋不动产权证书，同日，张锦乔在行政服务中心大厅拒绝向王正军、刘莲香出示身份证及银行账号，上述行为证明张锦乔对钱增珠与王正军签订的房屋买卖合同不予追认；故钱增珠与王正军签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》对张锦乔不发生效力。涉案的《淮安市存量房买卖及居间合同》对张锦乔不发生效力，王正军、刘莲香要求张锦乔承担相关合同义务的请求证据不足，一审法院不予支持。王正军、刘莲香可另案向行为人主张相关权利。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王正军、刘莲香诉讼请求。案件受理费16874元，由王正军、刘莲香负担。保全费7020元，由王正军、刘莲香负担。二审中，上诉人王正军、刘莲香提供其与被上诉人心家房产工作人员张明的通话录音一份，证明钱增珠在签订涉案房屋买卖合同时有张锦乔的全权授权委托书。另提供其与钱增珠的通话录音三份，证明钱增珠多次表示涉案房屋的真正所有权人是其本人，其与哥哥及嫂子张锦乔没有矛盾，钱增珠建议不按合同价网签节省税钱并表示张锦乔在2020年4月13日左右有时间处理过户。被上诉人张锦乔质证称，对第一组证据，即使是真的，涉案房屋的产权证登记是张锦乔，授权委托书应该是给上诉人的，而不是给中介的。张明所谓的有授权委托书情况不明，如果有授权委托书，上诉人应该举证。对第二组证据的真实性不予认可，钱增珠为了早点拿回张锦乔的欠款，什么话都可以说，房屋产权应以登记为准，钱增珠不能代表张锦乔对外售房。被上诉人心家房产质证称，对第一组证据，录音比较吵，有些内容是真的，但说明不了什么问题。对第二组证据，因不在场，不好证明什么。被上诉人钱增珠质证称，对两组证据的三性均不予认可，不能达到上诉人的证明目的，录音总体上模糊不清且经过剪辑，与书面整理的材料不能对应，上诉人删去了对其不利的内容，第一组证据无法证明钱增珠有张锦乔的授权委托书，如果有应该在上诉人手里，第二组证据可以证明上诉人在明知钱增珠不是房屋所有权人且无所有权人授权的情况下仍与钱增珠反复磋商，故意拖延、毫无诚意，钱增珠的本意是促成房屋买卖，其一直是善意的。本院认为，即使上诉人提供的录音材料真实完整，也仅能证明其在2020年3月27日之后继续与钱增珠及心家房产的工作人员张明进行磋商，并不能证明钱增珠在2019年10月16日签订涉案的《淮安市存量房买卖及居间合同》时取得了张锦乔的授权，上诉人提供的证据不能达到其证明目的。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案的争议焦点为钱增珠是否有权与上诉人签订涉案《淮安市存量房买卖及居间合同》或是否在签订合同后得到张锦乔的追认。上诉人虽陈述在签订涉案合同时看到了授权委托书，后心家房产又将授权委托书交还给钱增珠，但对此上诉人并未提供证据予以证明，上诉人未能举证证明钱增珠有权签订涉案合同。上诉人提供的与张锦乔、钱增珠的通话录音等仅能证明张锦乔曾委托钱增珠出卖房屋，且知晓钱增珠与上诉人签订了合同，但张锦乔并未以明示行为对该合同进行追认。2020年3月27日，张锦乔拒绝出示身份证、银行账号，并申请挂失、补办涉案不动产权证书，恰恰证明其对该合同不予追认。2020年3月27日之后，上诉人在明知涉案房屋所有权人为张锦乔且张锦乔已挂失、补办不动产权证书的情形下继续与钱增珠协商的行为，与张锦乔无关。钱增珠与上诉人签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》对张锦乔并不发生效力。综上，王正军、刘莲香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16874元，由上诉人王正军、刘莲香负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年四月九日法官助理  左嫣茹书 记 员  孙 静