北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初1410号原告：张永霞，女，1977年1月29日出生，蒙古族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京铭源嘉琪商贸有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-783。统一社会信用代码91110228397749465R。法定代表人：杜文，总经理。原告张永霞与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永霞之委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟、被告铭源嘉琪公司之法定代表人杜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年4月30日张永霞与绿地京纬公司就绿地朗山13-120室形成的商品房预约合同关系；2.判令绿地京纬公司返还购房款785784元并支付利息（其中以100000元为基数，自2016年4月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300000元为基数，自2016年5月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以142892元为基数，自2016年5月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以242892元为基数，自2016年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令铭源嘉琪公司对上述款项中的300000元及利息承担连带责任；4.诉讼费由绿地京纬公司、铭源嘉琪公司负担。事实和理由：2016年4月30日，张永霞与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，买受人为张永霞，销售房号13—120，建筑面积51.46平方米，原总房价1714456元，成交单价每平米23600元。协议签订后，张永霞于2016年5月6日向铭源嘉琪公司支付服务费300000元，该笔款项系在绿地京纬公司售楼处支付，享受300000元抵500000元房款的优惠，房屋成交总价为1214456元。张永霞于2016年4月30日向绿地京纬公司支付购房款100000元、于2016年5月7日向绿地京纬公司支付购房款142892元、于2016年6月30日向绿地京纬公司支付购房款242892元。2017年7月，因绿地京纬公司以“商改住”名义进行虚假宣传，违规销售受到行政机关处罚，张永霞方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证，因此引发众多诉讼。为维护自身合法权益，诉至法院。绿地京纬公司辩称：在解除双方合同关系的前提下，绿地京纬公司同意退还张永霞房款485784元，不同意张永霞其他诉讼请求；双方签订了商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同条件后，由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实，没有过错；如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，则应从合同解除的次日起计算；张永霞向铭源嘉琪公司支付的300000元，与绿地京纬公司无关，与本案亦非同一法律关系。如果该300000元系收取的居间费用，那么该费用明显过高，不是张永霞的合理损失。根据已经生效的（2019）京0118民初1233号、1239号、9186号民事判决书，其中1233号、1239号民事判决书中已经明确认定，第三方中介公司收取的服务费用，除产生五万抵八万效果的五万元被认定购房款外，超出该金额的服务费，既非购房款亦非购房方未成功购房而产生的合理损失。上述9186号民事判决书显示，该费用最终由实际收取方向购房方退还。因此，绿地京纬公司没有退还或赔偿义务。铭源嘉琪公司辩称：我公司收取张永霞的300000元，其中100000元交给了北京睿天下新媒体信息技术有限公司，另外200000元交给了绿地京纬公司。按照绿地京纬公司的要求，这300000元用以抵顶500000元房款。综上，我公司不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，张永霞与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人为张永霞，销售房号商业二期13-120，建筑面积51.46平方米，原总房价1714456元，成交单价23600元/平方米，成交总价1214456元。协议签订后，张永霞于2016年5月6日向北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司交纳电商费300000元。此外，张永霞分别于2016年4月30日向绿地京纬公司交纳购房款100000元、于2016年5月7日向绿地京纬公司交纳购房款142892元、于2016年6月30日向绿地京纬公司交纳购房款242892元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处以收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。铭源嘉琪公司的前身为北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司，2017年4月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司名称变更为铭源嘉琪公司。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山订购协议》、收据、刷卡凭条、（2020）京0118民初6361号民事判决书等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。本案中，张永霞与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因“3.26”购房政策，张永霞丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张永霞共计向绿地京纬公司支付购房款485784元，故对张永霞要求绿地京纬公司退还此款并支付利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于利息的起算时间，本院根据张永霞实际给付购房款的时间予以确定。本案争议焦点在于张永霞向铭源嘉琪公司所交纳的300000元电商费如何定性及定购协议解除后该款如何处理。根据张永霞提交的定购协议载明的房屋总价款与成交总价的关系，张永霞享受了绿地京纬公司推出的“30万抵50万”的定购房屋方案，张永霞有理由相信铭源嘉琪公司所收取的300000元系涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该300000元应认定为张永霞所交纳的定购涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司收取300000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。张永霞要求铭源嘉琪公司承担连带责任，本院不予支持。铭源嘉琪公司称其收取张永霞300000元的其中100000元系北京睿天下新媒体信息技术有限公司收取，本案对此不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除张永霞与绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一六年四月三十日就绿地朗山13-120室形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张永霞购房款七十八万五千七百八十四元并支付利息（其中以十万元为基数，自二○一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三十万元为基数，自二○一六年五月六日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以十四万二千八百九十二元为基数，自二○一六年五月七日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以二十四万二千八百九十二元为基数，自二○一六年六月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回张永霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百二十九元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  曲 爽二〇二一年四月七日法官助理  张孟康书 记 员  席倩倩