辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2554号上诉人(原审被告、反诉原告）：周世辉，男，1978年1月17日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人(原审原告、反诉被告）：大连瑞信物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区民权北二街2号，统一社会信用代码：9121020466580955XR。法定代表人：薛满生，经理。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。上诉人周世辉因与被上诉人大连瑞信物业管理有限公司（以下简称“瑞信物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初6232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周世辉上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法发回重审或者改判驳回瑞信物业公司全部诉讼请求，支持我方全部反诉请求；三、瑞信物业公司承担本案诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院混淆事实，枉法裁决。1、我依据的《价格法》《国家定价目录》《辽宁省定价目录》等均为效力性强制性法律法规，明确了保障性住宅的物业服务费的定价权只在国家授权的价格主管部门。瑞信物业公司与我在2011年9月3日签订《前期物业管理服务协议》时存在恶意隐瞒和违反相关法律、法规、部门规章规定，私自制定的物业费收费额度没有法律依据，且严重违反《价格法》《国家定价目录》《辽宁省定价目录》《大连市物业服务收费管理实施细则》《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》等法律、法规、部门规章规定，应裁决瑞信物业公司物业费收费额度是违法且无效的。2、一审法院否定1.3元价格的合法性，就应当围绕1.6元价格合法性所依据的法律、法规进行释明，就应当针对瑞信物业公司私自、非法制定的物业费收费额度的合法性进行释明。而且，我并未在(2018)辽0204民初5620号中撤回反诉，也未签署任何法律文书同意撤回反诉，是一审法院在另案审判程序违法的情况下枉法做出的裁定。3、根据大价发(2014)28号《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》，停车位物业管理费用仅为40元/月，并且规定经营性停车(场)位必须办理许可证和备案证。瑞信物业公司在制定物业费收费额度和停车位物业管理费用时，没有依法办理经营性停车(场)位许可证和备案证，属于严重违反效力性强制性规定，属于“免除物业服务企业责任，加重业主责任、排除业主主要权利”，从而影响合同的效力。二、2008年版的《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》都明确规定前期物业服务应当经过招投标，并将《前期物业管理服务协议》依法备案，瑞信物业公司并没有依法经过物业服务招投标，更没有依法对《前期物业管理服务协议》进行备案，已经违法。三、一审法院适用与本案无关的法律属于适用法律错误。被上诉人瑞信物业公司辩称，不同意周世辉的上诉请求，同意一审判决。周世辉房屋居住面积为175平方米，其房屋并不属于保障性住房。瑞信物业公司向一审法院起诉请求：一、周世辉给付2016年12月31日至2018年9月10日住宅物业管理费5697元；二、周世辉按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部住宅物业管理费，截至2020年6月1日应支付滞纳金为750元；三、周世辉给付私家车位物业管理费9686元（其中C-157号私家车位2014年6月至2018年9月10日物业管理费4026元，C-158号私家车位2014年7月9日至2020年6月1日物业管理费5660元）；四、周世辉按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部私家车位物业管理费，截至2020年6月1日应支付滞纳金为1900元；五、周世辉承担律师费1000元；六、周世辉承担本案诉讼费。周世辉向一审法院提出反诉请求：一、瑞信物业公司主张的物业费的诉求已过时效期、停车场管理费2017年9月1日前已过追诉时效期；二、瑞信物业公司履行《前期物业管理服务协议》期间自2016年5月至今未办理发改委物业费收费备案表收取物业费没有法律依据，且违反了相关法律、行政法规和规范性文件的强制性规定。因瑞信物业公司已履行相应的服务，周世辉只认可依据同期大连市政府实施的《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）第八条中的规定，一级住宅物业管理费是：每月每建筑平方米为1-1.30元的物业费标准，周世辉只认可下限1元标准，多年超交的部分应予以返还：自2009年9月30日起至2018年9月10日止，按每月每平返0.6元计算返还物业费11315.69元；三、瑞信物业公司履行《前期物业管理服务协议》期间2016年5月至今未办理公安局停车费收费备案证、发改委停车场收费备案表收取停车管理费没有法律依据，且违反了相关法律、行政法规和规范性文件的强制性规定。根据大连市公安局、大连市物价局、大连市财政局、大连市国土资源和房屋局共同制发的大价发（2014）28号《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》，周世辉只认可按每月每个车库(车位)不超过40元标准额度交纳停车管理费。瑞信物业公司对世嘉星海小区私家车位管理费一直没有收费依据，全额返还停车管理费832元；四、瑞信物业公司承担本案诉讼费及相关费用。一审法院认定事实，2009年10月5日，瑞信物业公司（甲方）与周世辉（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定前期物业管理是指：自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作；甲方对世嘉星海小区提供前期物业管理服务；周世辉所购房屋房号为大连市沙河口区富静园43号楼1单元2层1号，建筑面积为175.16平方米，住宅物业管理费为1.6元/建筑平方米/月；私家车位物业管理费为100元/每个车位/月；乙方办理入住手续时应当一次性缴纳当月及预收为期半年（六个月或一年）物业管理费，按照有关单位要求收取相关的代收、代缴费用，其后，每三个月为一支付期间，乙方应当于每一支付期间届满前30日以前缴纳下一支付期间的物业管理费；若乙方在迟延支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用；该协议自双方签署之日起生效，至本物业之业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效之日终止。该协议还约定了双方的其他权利和义务。该协议签订后，瑞信物业公司一直为周世辉所在世嘉星海小区提供物业服务。2012年7月5日，大连远东房屋开发有限公司（甲方）与周世辉（乙方）签订《停车位（库）有偿使用协议书》，约定甲方同意乙方有偿使用停车位，停车位位于大连世嘉星海小区C区地下停车场157号车位，使用期限自交付之日起至2075年6月9日止，使用权转让费金额为17万元，签订本协议之日一次性付费，自甲方交付本停车位（库）之日起，开始计算本停车位（库）管理费用，乙方应按物业管理公司规定交纳停车位物业管理费用，费用标准为100元/月，该协议还约定了双方的其他权利义务。另，周世辉以上述同样方式购买了C区地下停车场158号车位。2018年9月10日C区地下停车场157号车位随案涉房屋转移给案外人使用，C区地下停车场158号车位周世辉继续占有、使用。案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋面积为175.16平方米。2018年9月10日周世辉将该房屋出售，产权人发生变更。现周世辉未交纳2016年12月31日至2018年9月10日期间的住宅物业管理费，未交纳2014年6月1日至2018年9月10日期间的C-157号及2014年7月9日至2020年6月1日期间的C-158号私家车位物业管理费，现瑞信物业公司主张按80元/月的标准要求周世辉支付上述私家车位物业管理费。2018年8月17日，瑞信物业公司向一审法院起诉周世辉。周世辉于2018年8月30日在该案中提出反诉。2018年10月15日，周世辉向一审法院申请撤回反诉。2018年10月29日，瑞信物业公司向一审法院申请撤诉。一审法院于2018年10月29日作出（2018）辽0204民初5620号民事裁定书，准许瑞信物业公司撤诉，准许周世辉撤回反诉。瑞信物业公司认可在该诉讼中未主张车位物业管理费。另查，周世辉提供了《世嘉星海物业服务内容及标准》，内容记载了基本配套、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共卫生保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务等方面的服务内容和标准。2019年1月、3月、6月，案涉小区的业主通过大连市8890营商便民服务平台政府网站向住建局、公安局等部门投诉瑞信物业公司关于执行政府指导标准、消防设施不齐全等问题，上述部门进行回复，要求瑞信物业公司公示、整改。一审法院认为，关于本诉部分，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位与瑞信物业公司签订了前期物业服务合同，该合同对业主具有约束力。同时瑞信物业公司与周世辉又签订了《前期物业服务协议》，大连远东房屋开发有限公司与周世辉签订的《停车位（库）有偿使用协议书》，均系当事人的真实意思表示，均不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。瑞信物业公司已经提供了物业服务，周世辉理应按照约定交付相应的物业管理费。瑞信物业公司主张2016年12月31日至2018年9月10日期间的物业费，周世辉认可欠付该期间的物业费，但提出了诉讼时效抗辩，经查，瑞信物业公司提供的催收照片以及原始载体，但被催收对象不清楚，不能充分证明其在诉讼时效期间对周世辉进行了有效的催收。但瑞信物业公司曾于2018年8月17日向一审法院提起诉讼，起诉周世辉主张权利，诉讼时效中断。故瑞信物业公司所主张的2016年12月31日至2018年9月10日期间的物业费，并未超过诉讼时效，一审法院予以支持。周世辉应给付瑞信物业公司2016年12月31日至2018年9月10日期间的物业费5707.88元（175.16平方米×1.6元×20个月+175.16平方米×1.6元÷30天×11天），瑞信物业公司主张5697元，一审法院予以准许。关于瑞信物业公司主张周世辉给付私家车位物业管理费9686元（其中C-157号私家车位2014年6月1日至2018年9月10日物业管理费4026元，C-158号私家车位2014年7月9日至2020年6月1日物业管理费5660元），瑞信物业公司为案涉车位提供了物业管理服务，周世辉应依照合同约定交纳车位物业管理费，现瑞信物业公司主张按照80元/月/位的标准交纳。周世辉提出了诉讼时效抗辩，经查，瑞信物业公司提供了催收照片以及原始载体，但照片显示的催收对象不能证明是周世辉，不能充分证明其在诉讼时效期间对周世辉进行了有效的催收，故对超过诉讼时效的部分车位物业管理费，一审法院不予支持。瑞信物业公司于2020年6月24日向一审法院提交了起诉状，故周世辉应给付瑞信物业公司2017年6月24日至2018年9月10日期间的C-157号车位物业管理费1168元（80元/月×14个月+80元/月÷30天×18天）；应给付2017年6月24日至2020年6月1日期间的C-158号车位的物业管理费2821.33元（80元/月×35个月+80元/月÷30天×8天）。关于瑞信物业公司主张周世辉支付滞纳金及律师费的主张，鉴于周世辉系因对物业服务协议存在纠纷而逾期缴纳物业费、车位费，不属于恶意欠费，故对瑞信物业公司的该项诉请，一审法院不予支持。瑞信物业公司主张律师费，未提供证据证明，合同中亦无约定，故一审法院不予支持。关于反诉部分：周世辉所提出的第一项、第二项、第三项反诉请求均属于事实认定以及观点问题，不属于法律所规定的当事人诉讼请求范畴，故对该三项请求，一审法院不予作为反诉请求处理。关于周世辉提出的第四项诉讼请求，即主张瑞信物业公司返还不当得利的物业费、停车费，在本诉部分，一审法院已论述了瑞信物业公司主张物业费、停车费的合法性、正当性，以及认定了周世辉应按照合同约定的标准交纳相关费用，故在此不再赘述，对周世辉的该项反诉请求，一审法院不予支持。关于周世辉提出的《前期物业管理服务协议》中部分条款违法的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，周世辉主张瑞信物业公司未办理收费备案，此不属于违反效力性强制性规定，不影响合同的效力；周世辉提供的物业费收费备案登记表、收费备案登记表回复、续聘合同的函等证据，均不能证明《前期物业管理服务协议》及其条款无效，物业公司未与业主委员会重新签订合同，亦不能导致原合同无效，故对该组证据，一审法院均不予采信。关于住宅物业费收费标准问题，《物业服务收费管理办法》第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。市场调节价一般在物业服务合同中约定。《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费，在物业服务合同中约定。物业服务企业应当依据物业服务合同的约定收取费用。周世辉虽主张该价格超过政府指导价并提起反诉，但是其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的1.3元/月/平方米的物业费收取标准于法无据。本案案涉小区的物业费收费标准按照前期物业服务合同的约定确定，于法有据。关于周世辉提出的瑞信物业公司存在的重大违约行为，如拒绝公开公共收益、物业用房的管理等问题，属于业主知情权范畴，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周世辉给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司2016年12月31日至2018年9月10日期间物业费5697元；二、被告（反诉原告）周世辉给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司2017年6月24日至2018年9月10日期间的大连世嘉星海小区C区地下停车场157号车位物业管理费1168元；三、被告（反诉原告）周世辉给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司2017年6月24日至2020年6月1日期间的大连世嘉星海小区C区地下停车场158号车位物业管理费2821.33元；四、驳回原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周世辉的反诉请求。以上具有给付义务的内容，均于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费276元（原告已预交），由被告周世辉负担140元，由原告大连瑞信物业管理有限公司负担136元；反诉费52元（反诉原告已预交），由反诉原告周世辉负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，周世辉与瑞信物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。现瑞信物业公司已经在2016年31日至2018年9月10日期间为周世辉案涉房屋提供物业管理服务、在2017年6月24日至2018年9月10日期间为周世辉使用的C-157号车位、在2017年6月24日至2020年6月1日期间为周世辉使用的C-158号车位提供了物业服务，则周世辉应按约定交纳对应的物业费及车位物业管理费。由于前述协议约定的1.6元/建筑平方米/月的物业费以及车位管理费100元/位/月的标准系双方合意的结果，且不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利，具有约束力。而且，瑞信物业公司主张的车位管理费80元/位/月亦低于协议约定的标准。因此，一审法院按照前述标准判令周世辉给付拖欠的物业费和车位物业管理费有事实和合同依据，应予维持。同时，由于瑞信物业公司曾于2018年8月17日提起诉讼主张物业费，不论周世辉在该案中是否撤回反诉，亦不影响瑞信物业公司关于物业费部分请求的诉讼时效期间的中断。因此，周世辉以其并未在该案中撤回反诉为由主张的诉讼时效问题于法无据，本院不予支持。而瑞信物业公司是否经过招投标入驻案涉小区或者是否经过备案并不影响前述协议的有效性以及其已经实际提供物业服务的事实，因此，周世辉亦不能以此为由拒缴案涉费用。周世辉提出的第一项反诉请求不属于诉讼请求范畴，一审法院未作为请求处理并无不当。对于周世辉提出第二项、第三项反诉请求，如前所述，因瑞信物业公司收费具有合同及法律依据，该部分反诉请求不应得到支持。一审法院虽对于周世辉反诉请求项目分析有所瑕疵，但判决结果正确，本院予以确认。综上，周世辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由上诉人周世辉负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年四月八日书记员  张 宁