湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4251号上诉人（原审被告、反诉原告）：何灵，女，1986年2月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道**。法定代表人：吉志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：王世杰，湖北三象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菊花，湖北三象律师事务所律师。上诉人何灵因与被上诉人武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司（以下简称德盈公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4537号民事判决。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。何灵上诉请求：1、撤销一审判决，驳回德盈公司的诉讼请求；2、判令德盈公司返还履约保证金及商场管理保证金总计15874元人民币；3、本案一审、二审诉讼费均由德盈公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。何灵未如约支付2019年12月27日之后租金，是因为德盈公司的财务工作人员少算了已付租金的时间，何灵提出异议后，德盈公司迟迟未处理，且未如常向何灵发出缴费通知，故何灵未能按时支付相应费用，并非何灵违约。何灵承租商铺实际经营时间仅七个月，且经营期间双方没有审核营业额，对于扣点租金没有计算依据。德盈公司对何灵作出过承诺，如德盈公司年营业额未达到720000元人民币，便不按扣点支付租金，只用缴纳固定租金即可。何灵曾在2020年4月6日主动腾退店铺，遭到德盈公司阻止,后期德盈公司也未曾通知何灵腾空店铺，且涉案商铺已经由新的租户承租并正常经营，不存在占用问题，德盈公司要求何灵腾退房屋并且按照毛坯标准交还房屋的请求不合理。二、一审法院适用法律错误。何灵虽未支付2019年12月27日至2020年1月22日的租金，但并非是何灵的原因，何灵并未违约。且原判决在认定何灵违约的情形下判令何灵承担违约金，还因此驳回了何灵请求德盈公司退还履约保证金及商场管理保证金的诉讼请求，属于双重惩罚。德盈公司辩称，何灵认为其未如约向德盈公司支付2019年12月27日之后的租金，是因为德盈公司的原因所致，该观点与事实不符且未提供相关任何证据予以证实。一审法院判决何灵按照扣点租金方式支付，符合双方的约定和签订合同的真实意思，有相应依据。一审法院判决何灵在合同解除后按照毛坯标准交还房屋的请求，有合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回何灵全部上去请求，维持原判。德盈公司向一审法院起诉请求：1、判令《商铺租赁合同》于2020年4月27日解除；2、判令何灵支付租金和商场管理费、宣传推广费共计51404元；3、判令何灵按照日千分之一标准根据实际逾期天数支付固定租金、商场管理费、宣传推广费迟延履行违约金（以15873元为基数，按日千分之一的标准，自2019年12月21日计算至实际付清日；以5291为基数，按日千分之一的标准，自2020年3月21日计算至实际付清日），暂计算至2020年4月27日总计2248.68元；4、判令何灵履约保证金15874元不予退还；5、判令何灵拆除房屋装修且按毛坯标准交还；6、判令何灵支付自合同解除日至实际腾房日期间的房屋占用损失（自合同解除日起15日内按月租金和月商管费标准支付，超过15日至实际腾房日期，按月租金2倍和月商管费标准支付），暂计算至2020年6月23日，房屋占用损失为13590.4元。何灵向向一审法院反诉请求：判令德盈公司退还保证金12418元（履约意向金10000元、履约保证金5874元，扣除2019年12月28日之后的租金3456元）。一审法院认定事实：2019年6月1日，德盈公司、何灵签订《商铺租赁合同》，合同约定德盈公司（甲方、出租人）将位于黄陂区××大道××号武汉环球广场（原武汉星彩城）商铺出租给何灵（乙方、承租人）使用。乙方经营品牌为“好孩子”，经营项目为童车、童玩及儿童用品。租赁期限为1年，自进场日开始计算，即自2019年6月1日起至2020年6月27日止。合同签订当日，乙方应向甲方支付8929元，相当于3个月的租金标准作为履约保证金；同时支付6945元，相当于3个月的商场管理费作为商场管理保证金。甲方有权从履约保证金或商场理保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费或违约金或其他应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方从履约保证金或商场管理保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同约定租金采取固定租金和扣点租金两者取其高计付方式，月租金标准如下：月固定租金90元/平方米/月，月扣点租金标准为1%，年扣点标准为10%。起始月固定租金为2976元/月。租赁期内租金标准如下：自计租日至2020年6月27日，每月租金为2976元，年扣点标准为10%。首期固定租金为计租日起至第3个月最后一日即2019年6月28日至2019年9月28日期间的租金，为8929元，于房屋交付当日支付。其他交租期固定租金按每3个月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。扣点租金支付方式：每季度结束后的10个工作日内，乙方向甲方提供财务报表。双方对财务数据进行核算，核对结束后的2个工作日内，乙方补交月扣点租金高于月固定租金部分。若低于，则按统一保底营业额720000元标准计算扣点租金，年保底营业额每年按10%比例递增。合同还约定，首期商管费、宣传推广费，能源服务费于房屋交付当日支付，收费期间为2019年6月28日至2019年9月28日，为7305元。租赁合同第20.1条约定，乙方逾期支付上述租费第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同，乙方应当支付相应违约金。第20.3条约定，乙方延迟支付租金，商场管理费、保证金、能源费或其他应付费用的，每延迟一日，按欠费金额的千分之一支付迟延履行违约金。第20.6条约定，双方确认，合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金及商管保证金。合同还对房屋交付及不可抗力作了约定。房屋于2019年6月1日交付。2020年1月22日，何灵向德盈公司递交了《撤场申请书》，但德盈公司不同意撤场。因新冠××疫情爆发，自2020年1月23日起，武汉采取封城措施，商场停业。2020年4月7日，何灵委托广东普罗米修（武汉）律师事务所向德盈公司发送《律师函》，告知德盈公司依合同第二十一条终止合同，并要求德盈公司退还保证金8979元；同意承担2020年1月23日至2020年4月4日50%租金3621元；协助何灵转移商铺内的剩余货物及其他财物。《律师函》还提出开具发票请求。2020年4月8日，武汉解除封城，商场恢复营业。2020年4月20日，德盈公司向何灵发出《合同解除通知书》，通知何灵自送达之日起解除。何灵于2020年4月21日收到《合同解除通知书》。一审审理中，双方对何灵支付履约保证金8929元、商管保证金6945元，共计15874元，租费31750元（包括固定租金至2019年12月27日17858元、商场管理费至2019年12月27日11906元、宣传推广费至2019年12月27日1986元），共计47624元不持异议，一审法院予以确认。一审法院认为，德盈公司、何灵所签《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。关于双方争议的合同解除时间问题。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第二款均规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。为防控新冠××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，由于本次疫情的发生具有突发性，双方当事人在缔约时难以预见，对于因此次疫情不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。《合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”。何灵于2020年4月7日向德盈公司发送《律师函》告知解除合同，符合法律规定，德盈公司亦收到该函，故一审法院确认《租赁合同》于2020年4月7日解除，德盈公司请求确认《租赁合同》于2020年4月27日解除，一审法院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同履行期间，武汉采取封城措施，致使商场停业，何灵停止经营。依照《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，一审法院按照公平原则酌情免除何灵在受疫情及疫情防控措施影响期内应付的租金，2020年1月23日起至2020年4月7日期间为武汉封城期间，故何灵在该期间的租赁费及相关费用应予免除，但其余租金及相关费用应支付。据此一审法院计算何灵应付租费如下：根据合同8.1.2.1条约定，计租日为2019年6月28日，至2020年1月22日计209天，按2976元/月计算，固定租金为20732.8元（2976元÷30天×209天)，因双方在合同履行期间未核算营业额，根据合同8.1.2.2条关于“扣点租金支付方式”约定，扣点租金按合同约定“双方对财务数据进行核算，核对结束后的2个工作日内，乙方补交月扣点租金高于月固定租金部分。若低于，按统一保底营业额720000元标准计算”，一审法院确认月扣点租金为6000元（720000元÷12月×10%），其中包含何灵每月应缴纳的固定租金2976元，据此计算，2019年6月28日-2020年1月22日共计209天，何灵应付租金为41800元（6000元÷30天×209天)。另，根据合同9.1条约定，计租日为2019年6月28日，至2020年1月22日计209天，商场管理费按1984元/月计算209天为13822元（1984元÷30天×209天)。宣传推广费按331元/月计算209天为2306元（331元÷30天×209天)，以上何灵应支付租费共计57928元（41800元+13822元+2306元）。本案虽因不可抗力解除合同，但何灵在合同履行期间，租费仅交至2019年12月27日，显属违约，应承担违约责任，根据合同约定，保证金15874元德盈公司不予退还，何灵支付的租费31750元则应予扣减，扣减后何灵还应支付租费26178元（57928元-31750元），故德盈公司请求何灵支付租费的诉讼请求，一审法院部分予支持。何灵请求德盈公司退还保证金，无事实法律依据，其反诉请求，一审法院不予支持。德盈公司是否退还保证金是德盈公司在法律规定的范围内所享有的民事处分权利，无需法律介入，该请求不具有可诉性，一审法院不予支持。因何灵违约，何灵还应依约支付违约金。本案中，德盈公司未证明其实际损失，在其不退还保证金的情形下，其主张按日千分之一计算违约金，明显过高，一审法院调整为按日万分之二计算，自2019年12月28日起计算至付清时止。根据德盈公司、何灵陈述，可以认定何灵因德盈公司阻止而未交付商铺。一审审理中，何灵认可德盈公司交付商铺为毛坯房，根据《租赁合同》17.2条“在交还期内：…,并使房屋符合房屋交付时和各项标准要求，且保持清洁完好状态”约定，德盈公司请求何灵交付商铺时拆除房屋装修且按毛坯标准交付商铺，符合合同约定，一审法院予以支持。德盈公司以何灵欠租费为由阻止何灵腾退商铺并搬走其所置物品，虽然《租赁合同》第20.3条约定“在乙方欠付租金、商场管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将置于该房屋的货物、财物移出该房屋”，但何灵要求腾退商铺并搬走其所置物品并不影响德盈公司在本案中主张权利，故所造成的损失应由德盈公司自担，在本判决确定何灵腾退之日前，德盈公司请求何灵支付房屋占用损失，一审法院不予支持，但自本判决确定腾退日之日起何灵仍未腾退的，应按合同约定的2976元/月租金和1984元/月商管费标准支付房屋占用损失，不足一月的，按实际天数计算。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决如下：一、武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司和何灵所签《商铺租赁合同》于2020年4月7日解除；二、何灵于本判决生效之日起十日内支付武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司租金、商场管理费和宣传推广费计26178元；三、何灵于本判决生效之日起十日内支付武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司违约金（以26178元为基数，按日万分之二的标准，自2019年12月28日起计算至付清时止）；四、何灵于本判决生效之日起十日内拆除商铺装修，按毛坯标准腾退商铺；逾期腾退的，按2976元/月租金标准支付房屋占用损失；五、驳回武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回何灵的一审反诉请求。一审案件受理费939元（已减半），反诉费55元，以上合计994元，由武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司负担339元，由何灵负担655元。二审期间，德盈公司未提交新证据；何灵提交三张照片，拟证明德盈公司已经将案涉商铺另行出租，何灵无需腾退。德盈公司质证认为，三张照片真实性认可，但不是在转租，只是借旁边的商户展示，上面还有好孩子的标志。本院经审查认为何灵提交三张照片具备真实性，但不能证明何灵履行了腾退义务。经审查，一审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，德盈公司、何灵所签《商铺租赁合同》系基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照约定履行各自义务。合同履行过程中，何灵未严格按合同约定交纳租赁费，一审法院认定何灵构成违约，处理得当。何灵虽上诉主张未如约支付2019年12月27日之后租金，是因为德盈公司的财务工作人员少算已付租金，但其对该主张并未提供确实、充分的证据予以证明，该上诉主张本院不能予以支持。何灵上诉主张德盈公司作出过承诺如德盈公司年营业额未达到720000元人民币，便不按扣点支付租金，只用缴纳固定租金即可。本院认为，何灵并未提交证据证明德盈公司明确作出该承诺。且双方合同已经约定租金采取固定租金和扣点租金两者取其高计付方式，并在合同8.1.2.1条、8.1.2.2条约定了保底营业额标准计算扣点租金及相应补交事宜，一审处理符合双方合同约定。双方租赁合同约定延迟一日按千分之一支付迟延履行违约金，一审法院已经酌情按照按日万分之二进行了调整，同时对于2020年1月23日起至2020年4月7日期间租赁费及相关费用进行了免除，一审法院的处理，已经综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、新冠疫情的影响等因素，兼顾违约金的性质，平衡了出租人和承租人双方利益，具备适当性和合理性，处理未有明显不妥，不存在双重惩罚。何灵虽然主张其已经返还了案涉房屋，但并未提交确实、充分的证据予以证明。且一审期间，何灵认可案涉房屋交付时状态为毛坯，但二审期间何灵提交的照片显示，案涉房屋依然装饰标识何灵原店名“好孩子”，何灵并未将案涉房屋按照原有状态返还给德盈公司。何灵的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，上诉人何灵的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1878元，由何灵负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年四月二日法官助理李健伟书记员汤佳倩