湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1343号上诉人（原审被告、反诉原告）：周昱，女，1989年4月17日出生，汉族，住武汉市。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔺晓琴，女，1977年3月16日出生，汉族，住武汉市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王雪，女，1982年3月23日出生，汉族，住武汉市盘龙城经济开发区。上诉人周昱、蔺晓琴为与被上诉人王雪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周昱、蔺晓琴上诉称：一、一审判决认定周昱、蔺晓琴提前解约构成违约属于认定事实错误。案涉房屋租赁合同的租赁期限至2020年6月17日届满，蔺晓琴于2020年5月22日通过微信向王雪告知“已于5月21日搬出涉案房屋”，并无提前解约的意思表示。周昱、蔺晓琴作为承租人在房屋租赁合同中的权利是使用房屋，义务是支付租金，周昱、蔺晓琴已在一审中认可房租计算至合同期满日2020年6月l7日，是愿意继续履行合同义务至合同期满的意思表示，周昱、蔺晓琴于2020年5月21日提前搬出是为了方便王雪提前招租，未表示不支付到合同期满之日的租金，未表示提前解除合同，属于放弃该期间使用房屋的权利，而不属于提前解约。而且合同约定的违约金高于该期间的租金，周昱、蔺晓琴完全没有必要提前解约。一审法院仅凭周昱、蔺晓琴提前搬出房屋的事实即认定周昱、蔺晓琴提前解约构成违约属于认定事实错误。二、一审判决仅减免2020年3月18日至2020年5月22日的租金l000元及未支持返还2020年2月10日至2020年3月17日的租金属于适用法律错误。新冠××疫情属于不可抗力，不可抗力的起点为2020年1月23日。依据《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告(第24号)》第四条“校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日”之规定，周昱、蔺晓琴作为幼儿托管班的经营者无法早于7月l0日营业。因本案合同于2020年6月17日届满终止，故本案不可抗力的终点为2020年6月17日。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，一审法院应当结合案件的实际情况根据公平原则调整疫情期间的租金。周昱、蔺晓琴认为，对于2020年2月10日至6月17日的租金，参照《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知(鄂政办发[2020]5号)》第一点第2条之规定符合公平原则，即免除3个月租金，其后6个月内减半收取。又周昱、蔺晓琴在一审答辩中主张双方各自承担一半低于该规定标准，但一审法院不仅未依据公平原则对周昱、蔺晓琴于2020年2月l0日至2020年3月l7日期间已支付的4111元租金进行调整，仍判决该期间的全部租金均由周昱、蔺晓琴承担；还对2020年3月l8日至2020年5月22日期间共计7221.5元租金仅予以调减1000元，该判决对周昱、蔺晓琴显失公平，属于适用法律错误。三、一审法院未支持周昱、蔺晓琴的1480元维修费属于适用法律错误。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决第一项，改判周昱、蔺晓琴向王雪支付租金3610.75元；2.撤销一审判决第四项，改判王雪向周昱、蔺晓琴返还租金2055.5元、退还房屋押金3333元、支付维修费l480元；3.本案一二审诉讼费用由王雪承担。王雪答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。房屋损坏的维修赔偿以及未结清的垃圾清理费将另案主张。王雪向一审法院起诉请求：1.判令周昱、蔺晓琴给付王雪房租7221.5元，支付物业费1952.2元，共计9173.7元；另有屋内墙面受损，空调损坏，油烟机污垢，墙面打孔，门锁损坏，院门锁丢失，请判令周昱、蔺晓琴进行维修赔偿800元，并支付王雪利息（自2020年3月17日按照年利率3.5%的标准计算至付款日）2.本案诉讼费由周昱、蔺晓琴承担。一审审理中，王雪放弃维修赔偿800元的诉讼主张。周昱、蔺晓琴提出反诉请求：1.王雪向周昱、蔺晓琴退还2020年2月10日至3月17日期间的租金4111元；2.王雪返还押金3333元；3.王雪向周昱、蔺晓琴支付维修费1480元；4.本案反诉费由王雪承担。一审法院查明，王雪（甲方）与周昱（乙方）于2017年6月14日签订一份《房屋租赁合同》，约定：王雪将位于武汉市东西湖区常青花园五小区22栋2单元101室房屋出租给周昱，租赁期从2017年6月18至2020年6月17日），月租金3333元，租金支付方式为付三押一；乙方向甲方支付押金3333元作为水、电、物业等的抵押金；乙方负责水电、物业管理费；房屋及设施如因自然原因损坏由甲方负责修缮或赔偿；甲乙双方有任何一方需提前解除租赁合同，必须提前10天通知对方，并支付3333元作为解约赔偿。合同签订后，王雪将房屋交付给了周昱，周昱与蔺晓琴共同使用该房屋用于经营幼儿托管班，并一直由蔺晓琴与王雪就房屋相关事宜就行沟通。周昱、蔺晓琴共向王雪支付至2020年3月17日的租金及3333元押金。2020年3月23日，王雪在与蔺晓琴的微信聊天中，同意暂缓支付房租；5月2日，王雪通过微信向蔺晓琴催收房租，并表明：“如果困难，能不能先转一半房租”；5月6日，蔺晓琴与王雪协商能否减免房租，王雪未同意，并表明如果续租，可以考虑减免部分，但双方因续租月租金未谈妥；5月21日，蔺晓琴向王雪通过微信表明不再续租，王雪表示同意，并要求补齐租金、水电费及物业费，蔺晓琴回复：“疫情是不可抗力，我们从一月份就没有开门，你房租到3月20号，我有一个月押金，算到4月20日，你现在把房子租出去，你更划算”，王雪表明不同意，要求按照合同履行；5月22日，蔺晓琴通过微信告知王雪，已于5月21日搬出涉案房屋，钥匙锁在了房屋内，王雪可以随时收房。周昱、蔺晓琴未缴纳2019年1月至2020年5月22日期间的物业管理费共计1813元。一审法院认为，王雪与周昱签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，蔺晓琴认可与周昱一起承租该合同项下房屋，共同支付租金，并依据该合同共同提起反诉，该合同对其亦具有约束力。关于周昱、蔺晓琴是否违约，周昱、蔺晓琴未与出租方办理房屋交接、未提前告知出租方就直接搬离房屋的行为构成违约，依据合同约定，单方解约应当承担3333元的解约赔偿，王雪主张不返还3333元押金冲抵违约金的意见，符合合同约定，对于蔺晓琴、周昱反诉要求王雪退还押金3333元的诉讼请求，法院不予支持。关于是否扣减疫情期间的租金，周昱、蔺晓琴租赁涉案房屋用于经营幼儿托管班，因疫情无法在租赁期内正常营业属客观事实，结合本案案情，法院酌情支持减免疫情期间房屋租金1000元，对于王雪要求周昱、蔺晓琴支付2020年3月18日至2020年5月22日房屋租金7221.5元的诉讼请求，法院在6221.5元的范围内予以支持，对于其利息主张，无合同依据，法院不予支持。对于周昱、蔺晓琴反诉要求王雪退还2020年2月10日至3月17日期间的租金4111元的请求，由于已在本诉中扣减租金，其反诉请求法院不予支持。关于王雪要求周昱、蔺晓琴支付物业管理费1952.2元的诉讼请求，法院在1813元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于周昱、蔺晓琴要求王雪支付维修费1480元的诉讼请求，首先，关于灯具维修费600元，周昱、蔺晓琴当庭自认系因经营需要自行换灯，而非灯具损坏，其费用应由其自行承担；其次，关于换房门费用880元，根据周昱、蔺晓琴提供的证据，无法证实房门损坏原因，不能认定系出租方应承担的费用；因此，对于周昱、蔺晓琴的该项反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周昱、蔺晓琴于判决生效之日起十日内向王雪支付租金6221.5元；二、周昱、蔺晓琴于判决生效之日起十日内向王雪支付物业管理费1813元；三、驳回王雪的其他诉讼请求；四、驳回周昱、蔺晓琴的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，由周昱、蔺晓琴负担。反诉案件受理费25元，由周昱、蔺晓琴负担。二审期间，王雪向本院提交与蔺晓琴的微信聊天记录，拟证明房租计算到2020年5月20日。周昱、蔺晓琴质证认为，一审时我们提交了完整的聊天记录，我们说过房屋到6月份到期，提前腾退是方便王雪另行招租。本院对王雪提交的微信聊天记录的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，关于周昱、蔺晓琴是否属于提前解约的问题，从双方2020年5月21日的聊天记录看，在续租租金未协商一致时，蔺晓琴表示“我们还是不想租了，现在也不能开门，几月能开都不知道。你这边房子挂出去吧。”王雪表示“好的。你们房子也马上到期了。你把房租，物业费，水电费补齐，我把房子挂出去。”2020年5月22日蔺晓琴通过微信告知王雪，已于5月21日搬出涉案房屋，钥匙锁在了房屋内，王雪可以随时收房。上述事实能够证明双方对于5月份腾退房屋是协商一致的，只是房屋租金如何计算、是否减免租金等问题未达成一致意见。另，周昱、蔺晓琴租赁房屋系从事幼儿托管班行业，参照《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告(第24号)》第四条“校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日”之规定，周昱、蔺晓琴直至合同期间届满（2020年6月17日）都不可能经营，提前腾退出房屋对于双方都是有利的，更能体现物的利用价值。且王雪亦随即将房屋挂出，2020年7月份就再次出租。故不应认定周昱、蔺晓琴擅自提前解约，周昱、蔺晓琴不属于单方解约。因此周昱、蔺晓琴不应当承担3333元的解约赔偿责任。关于房屋租金如何计算的问题，周昱、蔺晓琴于2019年12月支付了2020年1月份至2020年3月份的租金，但2020年1月份属于正常的寒假期间，对于周昱、蔺晓琴从事的托管班行业而言，无论是否发生疫情，都不可能正常营业，故2020年度第一个月份的租金不属于因疫情减免的范畴。周昱、蔺晓琴认可计算租金的截止时间应为合同约定的2020年6月17日，只是主张应予以减免。虽然王雪主张计算租金的截止时间是2020年5月22日，但是基于租金不予减免的情况。本院基于周昱、蔺晓琴的自认，结合上述阐述的观点，确定本案计算租金的时间段为2020年2月18日至2020年6月17日。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的精神，该时间段的租金因疫情的原因，减半交纳，即收取两个月的租金。结合周昱、蔺晓琴已付租金的情况，认定周昱、蔺晓琴还应向王雪支付2020年2月18日至2020年6月17日期间租金的实际金额为：3333元。抵扣周昱、蔺晓琴已交纳的3333元押金后，周昱、蔺晓琴无需再支付租金。周昱、蔺晓琴主张的维修费用，因缺乏证据支撑，该上诉请求本院不予支持。综上所述，周昱、蔺晓琴上诉有理的部分，本院予以支持。上诉无理部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2069号民事判决；二、周昱、蔺晓琴于本判决生效之日起十日内向王雪支付物业管理费1813元；三、驳回王雪的其他诉讼请求；四、驳回周昱、蔺晓琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，由周昱、蔺晓琴负担。反诉案件受理费25元，由王雪负担。二审案件受理费收取50元，由周昱、蔺晓琴负担25元，王雪负担25元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇二一年四月十二日法官助理陈喜兰书记员于宁