辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终275号上诉人（原审原告）：李国伟，男，1976年6月14日生，蒙古族，农民，住阜新市海州区。委托诉讼代理人：王洋，辽宁阜诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洪义，男，1956年3月29日出生，汉族，农民，住阜蒙县。委托诉讼代理人：高峰，辽宁万策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，辽宁万策律师事务所律师。上诉人李国伟与被上诉人李洪义因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，上诉人李国伟及委托代理人王洋，被上诉人李洪义及委托代理人高峰、李慧参加诉讼，本案现已审理终结。李国伟的上诉请求及理由：1、请求依法撤销一审法院的（2020)0921民初1330号民事判决，依法发回重审或依法改判为支持上诉人在一审的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在案件审理中根本没有查清主要事实，同时存在适用法律错误。可以说是明显的漏审误判，必须依法纠正。一、没有查清主要事实一一房产所有权。上诉人与被上诉人签订的《买卖房屋协议书》，足以证明双方是房屋买卖合同关系。依据《民法典》第595条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被上诉人李洪义没有案涉房产（180平楼房）的所有权。1、一审《卷宗》中可见：被上诉人李洪义于2000年5月12日，以《房屋出售合同书》证明：购买贸易货栈的四间平房；2、不知于何年何月以什么部门的审批，将该平房翻建成现有的180平楼房。3、被上诉人李洪义当庭没有证据说明现有的180平楼房不是违法建筑，可以办理房产证照。4、被上诉人李洪义没有说明现有的180平楼房在上诉人交付价款后将如何转移所有权于买受方的上诉几。二、上诉人主张解除合同与法有据。依据《民法典》第597条：出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。三、一审法院错误地认定了《买卖房屋协议书》的效力问题。原审案件的法官错误地认可和支持了被上诉人在协议中“对案涉房屋如何过户未作约定”，“双方真实意思表示”就“该协议合法有效”。被上诉人解释为“只是买卖了该房产尚不确定是否违法的情况下在没有被拆除前的无限使用权”。如此相悖于“买卖是法足转移所有权”、“和赁是有限转移使用权”的协议约定是违法的。四、漏审的主要事实有四个方面：1、案涉房产（180平楼房）标的物表述不清，认定的《买卖房屋协议书》中“座落在招束沟本街贸易货栈东侧的楼房”不规范。2、没有审查交易的合法性。3、没有审查上诉人在一审中提出的存在“重大误解”。4、对“返还房款29万元及利息6.42万元”的诉讼请求及相关事实没有审核。鉴于上述事买与理由，特提起上诉，请求市中级法院审核案件证据，查清事实公正处理发回重审，或依法改判为支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。李洪义辩称：一、被上诉人与上诉人于2012年签订的《买卖房屋协议书》合法有效，上诉人要求解除该房屋买卖协议书、返还购房款及支付利息的诉讼请求无事实及法律依据。被上诉人于2000年与另外两人共同购买了乡政府贸易货栈所有的房屋，当时贸易货栈的房屋是集体房照。三家在原址基础上联合建起了连体三层楼房，被上诉人对自己建设的房屋享有使用权。2012年被上诉人将自己所有的该楼房出售给上诉人，并签订了《买卖房屋协议书》，该《买卖房屋协议书》中约定，被上诉人将坐落于阜蒙县招束沟镇本街贸易站东侧楼房以32万元价格转让给上诉人。上诉人是明知该案涉房屋当时没有办理房照，所以，上诉人在签订房屋买卖协议时也没有约定房照的相关条款，若当时该案涉有房照就不是32万元的价格卖给上诉人了。该协议签订后，上诉人向被上诉人支付购房款29万元，被上诉人在收到购房款后便将涉案房屋交付给上诉人实际占有并使用至今。期间上诉人从未要求被上诉人办理房屋过户手续，亦未要求解除房屋买卖合同、返还购房款。而且上诉人在实际取得该涉案房屋后，对该房屋进行了大面积的拆改及经营、出租等行为。这足以说明上诉人对该房屋买卖协议内容及事实并无异议，对该案涉房屋当时没办理房照也是清楚的。时隔八年，上诉人以被上诉人无法提供房屋相关手续和房产可以交易的有效证明为由要求与被上诉人解除合同、返还购房款的上诉请求有违诚信原则。根据我国《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，上诉人与被上诉人双方签订的该《买卖房屋协议书》是合法有效的，故恳请法庭依法驳回其上诉请求。二、上诉人无权解除涉案合同并要求被上诉人承担违约责任。本案中既不具备法定的合同解除条件，也不具备约定的合同解除条件。根据我国《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，因本案不具有上述法定的解除条件，上诉人无权要求解除该案涉房屋买卖合同。上诉人购买的案涉房屋未过户并非被上诉人的违约行为所致，因为上诉人与被上诉人双方在《房屋买卖协议书》中并未约定被上诉人为其“提供房屋相关手续和房产可以交易的有效证明”。上诉人要求解除案涉房屋买卖合同因缺乏约定的解除条件，所以，上诉人也无权要求解除该案涉房屋买卖合同。综上，被上诉人认为一审法院判决所认定的事实清楚，法律适用正确，程序合法，故请求人民法院依法驳回其上诉请求，维持原判。李国伟向一审法院起诉称：请求依法解除双方之间的房屋买卖关系，判决李洪义返还29万元购房款及利息6.42万元。事实与理由：我与李洪义于2012年签订《买卖房屋协议书》，32万元房款已履行29万元，但至今李洪义无法提供涉案楼房的相关手续和涉案房产可以交易的有效证明。由于存在重大误解，效力待定。李洪义辩称：首先，涉案房屋坐落土地性质为国有土地，依法可以对涉案房屋进行买卖、转让，因此，双方订立的购房协议合法有效；其次，《物权法》十五条确定了原因行为和物权变动的区分原则，该原则强调合同等原因行为的效力受合同法调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动行为受物权法调整，原因行为的效力不受物权变动要件的影响，该原则对于保护交易安全具有重要作用。综上，双方签订的协议是双方真实意思表示，涉案协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效合同，受法律保护，李国伟要求解除合同于法无据，有违诚实信用原则。李洪义向一审法院反诉称：1、判令李国伟继续履行其与《买卖房屋协议书》，支付购房款3万元、利息22800元，合计52800元；2、支付违约金1万元；3、如解除买卖合同，请求将涉案房屋恢复原状并赔偿损失。事实与理由：双方于2012年签订《买卖房屋协议书》约定，李洪义将坐落于阜蒙县招束沟镇本街贸易站东侧的楼房转让给李国伟，转让费32万元；未约定办理房产证照手续或协助办理房产证照手续的义务。李国伟明知在购买涉案房屋的32万元购房款中不含办理房产证照手续费用。时至今日，在使用涉案房屋已达八年之久，仍拖欠购房款3万元，已构成违约。双方签订的《买卖房屋协议书》是合法有效的，李国伟应当按照约定继续履行给付购房款义务并承担违约责任。李国伟辩称：反诉依据的事实与本诉基本相同，因我对房屋买卖行为存在重大误解，所以不同意继续履行合同。原审法院经审理查明：2012年，李国伟与李洪义签订《买卖房屋协议书》，约定：李洪义将座落在招束沟本街贸易货栈东侧的楼房转让给李国伟，转让费32万元，签订合同时李国伟向李洪义交纳16万元，余款16万元三年内还齐；双方对涉案房屋如何过户未作约定。现李国伟已经使用涉案房屋八年。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《买卖房屋协议书》系双方真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。因双方对涉案房屋如何过户未作约定，李国伟以无法提供涉案楼房的相关手续和涉案房产可以交易的有效证明为由要求解除双方之间房屋买卖关系依据不足；就双方之间的房屋买卖关系，现未出现约定解除条件，亦未出现法定解除条件，因此，对于李国伟的诉讼请求，不予支持。李洪义提起反诉的目的不是要抵消或吞并本诉的诉讼请求，对于李洪义的诉讼请求，本案不予处理，可另行诉讼。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条，《最高人民法院关于民事讼诉证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告李国伟的诉讼请求；驳回反诉原告李洪义的诉讼请求。案件受理费6613元，由原李国伟负担。反诉费685元，由李洪义负担。本院审理查明：原审认定事实属实。本院认为：上诉人主张解除双方之间签订的《买卖房屋协议书》，理由是该房屋不能办理产权证。首先，该协议系双方自愿签订，上诉人系本地人，在购买房屋前应当对房屋的状况进行了解，不应存在上诉人所称的存在重大误解的情形；其次，双方签订的《买卖房屋协议书》并未约定协助办理房照的条款，几十万元的房屋买卖，在协议中约定使用转让字样，又未约定办理房照事项，更是在使用了该房屋八年之久以后，且为了便于经营对房屋进行了大量改造的情况下，以不能办理房照为由要求解除协议，显然不符合常理；再次，李国伟所购买的房屋系并排几家联建，情况完全一样，即使存在误解，也不可能在购买并经营了八年后才知晓；第四，本案系房屋买卖合同纠纷，合同条款重中之重就是办理房屋过户问题，如此重要的事项，不在合同中约定，可见办理房照或者过户并不是该买卖协议的核心问题，也不是合同的主要目的。上诉人主张的依据《民法典》第597条：出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。该条款适用于使用的前提是出卖人没有处分权的情形，本案中上诉人占有使用房屋已达十年之久，因此不适用该条款。故原审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，上诉人之上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6613元，由上诉人李国伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓光审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二一年四月七日法官助理张楠书记员韩天浩