辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽14民终431号上诉人（原审原告）：王国东，女，1974年11月18日出生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：王晓生，辽宁易木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葫芦岛新奥燃气发展有限公司，住所地葫芦岛市龙港区山水路2号。法定代表人：韩继深，该公司董事长。委托诉讼代理人：安雪，女，1974年12月17日出生，汉族，该公司职员，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李佳慧，辽宁金正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市大禹房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嫩江街44号。法定代表人：金连祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐潺，男，1989年4月3日生，汉族，该公司职员，现住河南省邓州市。委托诉讼代理人：刘山，男，1979年5月22日生，汉族，该公司职员，现住沈阳市皇姑区。上诉人王国东因与被上诉人葫芦岛新奥燃气发展有限公司（以下简称新奥公司）、沈阳市大禹房屋开发有限公司（以下简称大禹公司）案外人执行异议之诉一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2020）辽1402民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王国东及其委托诉讼代理人王晓生，被上诉人新奥公司的委托诉讼代理人安雪、李佳慧，被上诉人大禹公司的委托诉讼代理人唐潺、刘山到庭参加诉讼。王国东上诉请求：撤销一审判决，改判支持王国东的原审诉讼请求；诉讼费由新奥公司和大禹公司承担。上诉理由：1、王国东对诉争房屋享有物权，一审法院查封错误。王国东同大禹公司签订《商品房买卖合同》后，向大禹公司支付大部分房款，尚欠56740元，双方的房屋买卖合同依法成立。王国东取得房屋后即进行装修、入住、取得物权。现王国东已经实际合法占有诉争房屋，享有物权的排他性。2、王国东取得诉争房屋物权的证据充分。王国东于2016年9月9日向大禹公司交付房款16475元，于2017年9月14日交付房款2万元，于2019年1月30日交付房款8万元，能够证明王国东履行交付大部分房款义务；一审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》成立，已经认定“还欠余款56740元”的事实；王国东的购房时间为2016年8月11日，新奥公司和大禹公司达成调解协议时间为2018年12月13日。从时间上看，王国东购房时间在前。刘有栋“重新手写时间2019年1月30日”合同签订日期不能否定双方履行《商品房买卖合同》的真实性，刘有栋代大禹公司承诺：“甲方将房照办理在乙方名下时，乙方将余款56740元一次性交与甲方”。故重新变更合同签订时间是对合同履行义务特殊强调，而不是改变合同签订日期。请求二审法院依法公正裁判。大禹公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，王国东对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，依据《最高院关于执行与复议若干问题的解释》第二十八条、第二十九条规定，大禹公司未收到王国东给付的相应款项，其签订合同时间多处涂改，无法证明早于法院查封之前，同时王国东并未向人民法院提交其是唯一住房的相关证据。因此，应当驳回王国东上诉请求，维持原判。新奥公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，王国东的诉讼请求没有事实和法律依据，王国东对涉案房屋不享有合法物权，法院查封正确，判决正确。事实和理由：1、涉案房屋王国东提供的购房买卖合同不真实。合同主体大禹公司不承认与王国东签订该合同。大禹公司不承认收到王国东房款，该买卖合同没有依法成立，王国东占有的房屋是非法占有。2、该合同主要条款多次涂改，不能证明合同具有真实性。合同文本第4、6、8、22条均有涂改，合同份数一栏原为4份改为1份，王国东有合同，大禹公司没有合同。合同原件存在3个时间，2016年8月11日、2019年1月30日、2016年9月9日。该合同涉及价款相关条款全部是涂改的。3、合同文本加盖大禹公司的法定代表人名章存在同名不同样显示，与最后一页不一致，出现大小不一致两个法定代表人名章。该合同漏洞百出主要条款均进行涂改，只有一份合同，不符合合同法规定的合同要件，只有一方当事人的合同不能成立。根据我国现行法律，房屋买卖合同必要办理合同登记，该合同未到有关部门办理备案登记。4、王国东房屋款交给韩云端、韩宝霞不是大禹公司员工，大禹公司不承认收到房款，请求驳回王国东的上诉请求，上诉费由王国东承担。王国东向一审法院起诉请求：撤销(2020)辽1402执异24号民事裁定书，依法解除对王国东所有的坐落于葫芦岛市连山区财产保全；诉讼费用由新奥个设大禹公司承担。一审法院认定事实：2018年12月13日，新奥公司与大禹公司经一审法院调解达成(2018)辽1402民初3623号调解协议，因大禹公司未按约定履行给付尾欠工程款义务，新奥公司申请强制执行，一审法院于2019年4月23日出具执行裁定书，查封了坐落于葫芦岛市连山区2)等住宅四处。王国东提出执行异议，称连山区新华大街81-4号楼1单元702室大禹公司已于2016年9月9日出售给王国东，并于当日支付购房款16475元，于2017年9月14日支付购房款2万元，2019年1月30日交房款8万元。另查明，王国东与大禹公司曾签订《商品房买卖合同》，约定该商品房单价3500元/m2，总金额壹拾柒万叁仟贰佰壹拾伍元，还欠余款56740元。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向城市建设综合开发管理办公室申请登记备案。合同尾部显示，原签订时间2016年8月11日被勾掉，重新手写时间2019年1月30日，出卖人与买受人时间部分均盖有金连祥名章，且名章与法定代表人处金连祥名章不一致，更改后没有王国东签名，且该合同未在相关部门办理备案登记。王国东提供的收款收据显示，其三次交付房款均交给案外人葫芦岛绿源房地产开发有限公司。还查明，2020年8月24日，连山区法院出具执行裁定书，认为王国东提供的《商品房买卖合同》未在相关部门办理备案登记，无法确定合同签订的具体时间。案外人未提供在法院查封前已合法占有该房屋的证据，也未提供商品房销售发票、交款的银行转账凭证。因此无法确认案外人对该房屋享有所有权。不符合能够排除法院执行的情形。案外人的异议不能成立，故驳回案外人王国东的异议。上述事实，有当事人陈述、葫芦岛市连山区法院(2018)辽1402民初3623号民事调解书、执行裁定书两份、《商品房买卖合同》一份、购房款收据等证据材料载卷佐证，经当庭质证，一审法院审查，可以作为定案的依据，予以采信。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，一审法院依据新奥公司的申请，在财产保全过程中查封坐落于葫芦岛市连山区房屋，根据王国东提供的现有证据，不足以证明王国东对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院驳回王国东的执行异议并无不当。依照《最高人民法院关于适用二审中，王国东提供一份其与案外人刘有栋签订的一份协议，证明王国东所欠房款56740元，是因为大禹公司不能办理房照。二审法院认定的其他事实基本与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，人民法院于2019年4月23日查封了案涉诉争房屋，一审法院应当审查本案纠纷是否符合上述司法解释的相关规定，王国东主张的权利是否能够排除执行。王国东与大禹公司签订的《商品房买卖合同》虽然存在多处更改的瑕疵，但可以肯定的是这份合同确属存在，且王国东向葫芦岛绿源房地产开发有限公司支付了大部分房款。通过二审大禹公司的陈述，大禹公司与葫芦岛绿源房地产开发有限公司之间存在合作关系，一审法院应查清王国东与大禹公司签订的《商品房买卖合同》，为何向葫芦岛绿源房地产开发有限公司交纳房款，以上两公司之间存在何种法律关系。为查清王国东与大禹公司的房屋买卖合同的履行情况，进而确认王国东的诉讼请求能否阻却人民法院的执行，追加葫芦岛绿源房地产开发有限公司是必要的，一审法院应当允许当事人申请追加或依职权追加。综上所述，一审判决认定的基本事实不清，且遗漏当事人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定如下：一、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2020）辽1402民初3108号民事判决；二、本案发回葫芦岛连山区人民法院重审。王国东预交的二审案件受理费4130元，予以退回。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二一年四月十二日法官助理孙敬伟书记员王田芃本裁定书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”