辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2975号上诉人（原审被告）：姚迪，男，1988年9月22日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连易兴物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区悦和东园4-3号。统一社会信用代码91210203554979361F。法定代表人：王奕盟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠，该公司员工。委托诉讼代理人：路一平，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人姚迪因与被上诉人大连易兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚迪上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.判令被上诉人赔偿上诉人房屋漏水所造成经济损失。事实与理由：物业有很多不太合理的地方，管理不太好，使业主不太满意，小区绿化特别不好，有杂乱树枝基本没有清理，卫生情况也不好，导致居民体验不好，楼道里原定一天清扫好几次，但基本上一周清理一次，特别脏，小区一楼违法乱建导致楼上住户有意见。房屋漏水，和物业沟通过几次，也不来维修，大概持续了一年，后来漏水自己修了，做了防水，漏水导致大白、壁纸损坏，被上诉人应当赔偿。大连易兴物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连易兴物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即交纳所拖欠的物业费9344.64元、违约金2000元，合计11344.64元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告系大连市甘井子区悦和东园1号3-5-2房屋的业主，房屋建筑面积77.29㎡，原告系该小区的物业服务单位。2011年3月1日，大连易和房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务事宜；多层住宅物业费标准为1.3元/月/㎡；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应按拖欠总额每日3‰向乙方交纳违约金。被告欠付原告2013年1月1日至2020年9月30日期间的物业费。另查，被告家中存在漏水的情况，案涉小区存在绿化遭到破坏未及时修复、清扫不及时、私搭乱建等情况。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。本案中，原告已实际向案涉小区提供了物业服务，被告理应按照约定的标准和时间向原告交纳服务费。现原告要求被告支付其拖欠的2013年1月1日至2020年9月30日的物业服务费9344.36元（1.3元/㎡/月×77.29㎡×93个月）的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。关于被告提出的案涉房屋存在漏水的问题，故不同意缴纳物业费的意见，房屋漏水等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，在庭审过程中，原告称会积极推动维修工作，故根据现有证据并不能得出原告存在不履行公共部位等的维修义务的结论，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。原告存在物业服务不到位的问题，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告在庭审中已经明确表示会继续跟进、改进部分问题，故被告拒缴物业费无事实及法律依据。原、被告双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姚迪于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易兴物业服务有限公司物业费人民币9344.36元（自2013年1月1日至2020年9月30日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币42元（原告已预交，已减半收取），由被告姚迪负担25元，由原告自行负担17元，被告负担部分自判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实无异议，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《易和岭秀滨城前期物业服务合同》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在公用绿地杂物清理不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决姚迪全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在不及时清理公用绿地杂物等瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。至于部分业主私搭乱建的问题，本院认为，由于物业公司不是行政执法机关，没有强制执法权，只能提醒并敦促相关业主拆除违章建筑而不能强制予以拆除，因此，上诉人据此不交纳物业费没有法律和事实依据，一审不予支持其该项抗辩意见并无不妥。另外，关于姚迪提出“要求被上诉人赔偿上诉人房屋漏水所造成的损失”的主张，由于该主张系一项独立诉请，且姚迪未就此诉请在一审提起反诉，本院二审对此不予审理。综上，姚迪的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人姚迪已预交），由上诉人姚迪负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王家永二〇二一年四月十六日书记员  张 鑫