湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2860号上诉人（原审被告）：罗某猛，男，1960年12月16日出生，汉族，住湖北省孝昌县。被上诉人（原审原告）：王某，女，1978年10月27日出生，汉族，住黑龙江省宾县。上诉人罗某猛因与被上诉人王某租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。罗某猛上诉请求：1．撤销一审判决；2．判令王某向罗某猛补足2020年4月份1个月租金10,000元；3．判令王某向罗某猛赔偿房屋损毁费用10,000元；4．一、二审诉讼费用由王某承担。事实与理由：一、《租赁协议》约定租赁期限从2019年1月1日起至2022年12月31日止，中途任何一方不得中止合同。武汉于2020年4月8日解封，影响正常生产经营的因素已经解除，其后王某提出解除合同的行为在一审判决中被视为因不可抗力因素而无需承担违约责任的认定，罗某猛不予认同。二、疫情期间双方有过一次关于房租减免的通话，罗某猛的意思是在继续经营正常履约的前提下，“别人（同地段价位相仿门面）怎么减免我们怎么减免。”但王某提前解除合同，不再继续经营，已无稳定的租赁关系存在，减免房租的前提条件已不复存在。一审判决中有关退还王某三个月租金的一半，即减免15,000元的判决，罗某猛不予认同。三、2020年4月8日罗某猛致电王某（此时当期房租已逾期）询问后期打算，王某答“回武汉再说”。2020年4月15日，双方见面，王某第一次提出中止合同，此时当期房租已逾期半个月，并表示月底（4月25日）才能清场交房。也即，罗某猛的房屋被占用将近一个月，基于合同约定，王某应补交2020年4月份整月租金10,000元。四、合同约定，合同期满交房时房屋应完好无损，除属于承租人的可搬动的东西外，其他应维持原貌。王某在搬家时，对不属于其的物品随意拆毁（尤其是原装修部位厨房、卫生间及灯具等），对不可拆的恶意损毁（有现场照片为证）。在房屋交接时，王某不是当面将房屋钥匙交予罗某猛，而是交给与租赁合同无关的第三方董才义（也即王某的诉讼代理人）。王某已经违反了合同的约定。一审判决书中对王某恶意损毁房屋的事实不予认定错误。对房屋损毁部分，罗某猛向王某追偿房屋损毁赔偿10,000元，同时，押金也是对该合同条款的保证保障，请求撤销退还押金的判决。王某辩称：一、一审庭审双方确认合同终止日定为2020年4月25日，一审也计算至2020年4月25日，计116天，用（30,000元÷90天）×116天为应付额减去15,000元，即23,666元，已预付了30,000元，应返还6,334元，计算精准无误。二、罗某猛无证据证明王某对原始房屋损毁，故押金应当返还，罗某猛主张损毁赔偿费1万元，无证据支持。综上，罗某猛没有新证据足以支撑其上诉请求，一审法院认定事实客观公正，计算公平精准，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王某向一审法院起诉请求：判令罗某猛返还新冠疫情封城期租房费的一半15,000元，押金10,000元（共计25,000元）。事实与理由：王某租赁罗某猛房屋经营烤肉生意，双方签订租赁协议，约定租金及租期。王某支付罗某猛2020年第一季度租金30,000元和押金10,000元，因2020年暴发疫情，王某未能继续经营，双方因疫情期间的租金减免发生争议，多次协商未果，故王某诉至一审法院。罗某猛一审辩称，不愿意返还租金及押金。王某租用罗某猛房屋时对房屋存在损坏，灯具、厨房的台面等都有很大程度的损害，罗某猛保留追究王某赔偿的权利。一审法院认定事实：2019年1月1日，王某与罗某猛签订《租赁协议》，协议约定罗某猛将其所有的位于黄陂天纵·汉北康城某栋门面租赁给王某使用，租赁期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止，租金每年120,000元，押金10,000元。合同签订后，罗某猛将房屋交付给王某用于经营东北烤肉生意，王某向罗某猛支付押金10,000元并支付租金至2020年3月31日。2020年1月23日，武汉因新冠疫情封城，于2020年4月8日解封。双方因疫情期间租金减免产生争议，故王某诉至法院。一审法院另查明，王某于疫情前回黑龙江老家过春节，滞留黑龙江，2020年4月13日回到武汉。双方均认可租赁合同于2020年4月25日解除。一审法院认为，王某、罗某猛签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行合同义务。王某在租赁期内提出解除合同系因疫情不可抗力因素，无需承担违约责任。双方的争议焦点之一是疫情期间租金是否应当减免。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，王某已支付2020年1-3月租金，但其春节前已回黑龙江老家，2020年4月13日才回到武汉，疫情期间经营受损，结合武汉市疫情防控的客观情况，一审法院酌情减免其三个月租金的一半，即减免15,000元。2020年1月1日至2020年4月25日（计116天），王某应支付租金为38,666元（30,000元÷90天×116天），减免15,000元后应支付23,666元（38666-15000），其已支付租金30,000元，罗某猛应返还租金6,334元（30000-23666）。双方争议焦点之二是押金是否应当返还。本案王某租赁房屋经营烤肉生意，其从案外人处转让接手该商铺，装修系案外人行为，根据罗某猛提交证据，并不能证明王某对原始房屋有毁损，根据租赁协议约定，押金应当返还，故王某要求罗某猛返还押金10,000元，一审法院予以支持。综上，罗某猛应返还王某16,334元（6334＋10000）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗某猛返还王某押金及租金16,334元；二、驳回王某的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元（已减半），由罗某猛负担150元，王某负担125元。二审中，双方当事人均未提交新证据。2021年3月15日，王某的委托诉讼代理人董才义（代理权限为特别授权）向本院出具《承诺》一份，该《承诺》载明：“基于本案的实际情况，被上诉人王某自愿放弃伍佰元的押金，要求返还玖仟伍佰元。”本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：一审庭审中，一审法院询问双方当事人“什么时候解除合同的？”，罗某猛、王某均回答：“2020年4月25日解除”。本院认为，王某与罗某猛签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均确认《租赁协议》于2020年4月25日解除。关于罗某猛上诉认为“王某应承担单方解除合同的违约责任”的问题。新冠××疫情的发生属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应属不可抗力。因受疫情及疫情防控措施影响，王某不能正常使用案涉房屋，其提出解除合同系基于不可抗力影响，一审法院认定王某无需承担违约责任并无不当，本院予以维持。罗某猛的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于罗某猛上诉认为“一审法院减免王某15000元租金错误，王某应补交2020年4月份整月租金10000元”的问题。本院认为，因为疫情的影响，王某无法经营，罗某猛也同样承受损失，一审法院结合武汉市疫情防控和本案的客观情况，酌情减免王某三个月租金的一半（15000元），计算2020年1月1日至2020年4月25日（计116天）期间的租金，罗某猛还应向王某返还租金6334元，计算无误，本院予以确认。关于罗某猛上诉主张“王某应向其支付房屋损毁赔偿10000元”的问题。罗某猛未提交充分证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉主张不予支持。根据双方《租赁协议》的约定，罗某猛应向王某返还押金10000元。因王某的委托诉讼代理人董才义在二审中出具《承诺》表示，王某自愿放弃500的押金，只要求返还押金9500元，该《承诺》系当事人对自身权利的处分，本院予以照准，确认罗某猛应向王某返还押金9500元。综上，罗某猛的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。罗某猛应返还王某15834元（6334元+9500元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4372号民事判决；二、罗某猛于本判决生效之日起十日内返还王某押金及租金15834元；三、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由罗某猛负担150元，王某负担125元。二审案件受理费550元，由罗某猛负担。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二一年四月一日法官助理杨雨竹书记员熊云