吉林省长春铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）吉71民终4号上诉人（一审被告）：那磊，男，满族，个体工商户。委托代理人：李傲，吉林飞达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：长春铁路房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗杰，该公司总经理。委托代理人：曹英，该公司副经理。委托代理人：周宇，吉林吉大律师事务所律师。上诉人那磊为与被上诉人长春铁路房地产开发有限责任公司（以下简称长铁地产公司）返还原物纠纷一案，不服白城铁路运输法院2016年4月14日作出的（2016）吉7104民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李永秋担任审判长，审判员张天骥、牟晓昱参加的合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理了本案，那磊及其委托代理人李傲，长铁地产公司委托代理人曹英、周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长铁地产公司于2016年1月19日向一审法院起诉，请求判令：1.那磊返还位于吉林省白城市新华小区642栋2号铁路自管房屋（面积106平方米）；2.那磊自2015年1月15日起，按每月3000元给付长铁地产公司违约滞纳金至长铁地产公司接收该房屋时止，并承担其占有使用期间发生的水、电、采暖、物业等费用；3.那磊承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年1月15日，沈阳铁道不动产运营有限公司（以下简称不动产公司）与那磊签订了租赁合同，约定不动产公司将位于吉林省白城市新华小区642栋2号建筑面积为106平方米的房屋出租给那磊，租赁用途为经营南希卫浴；租赁期限自2014年1月15日起至2015年1月14日止；租金为18000元/年；租赁合同期满后，如那磊要求继续租赁此房屋，必须在租赁期限届满前45日向不动产公司提出书面申请，经不动产公司同意后重新签订租赁合同，否则视为那磊不再续租；合同期满或终止后，那磊逾期搬迁的，每逾期一日，向不动产公司支付原日租金2倍的房屋占有使用费。2015年1月15日租赁合同到期后，那磊未按约定向不动产公司交回房屋，不动产公司亦未与那磊签订新的房屋租赁合同。2015年房屋所有人沈阳铁路局决定将涉案房屋交由长铁地产公司经营管理。一审法院经审理认为：本案争议房屋系原白城铁路分局建设，白城铁路分局撤销后，该房屋成为沈阳铁路局的固定资产。产权证是房屋所有权的证明，但应先取得房屋所有权然后才能办理产权证，房屋所有权人不能因未办理产权证而丧失所有权，故沈阳铁路局对讼争的房屋具有所有权是不争的事实。《中华人民共和国铁路法》第三条规定，国家铁路运输企业行使法律、行政法规授予的行政管理职能。沈阳铁路局作为国家铁路运输企业，将其所有的固定资产交由下属公司不动产公司和长铁地产公司经营管理和处分，符合法律规定。因此，不动产公司经沈阳铁路局授权后，有权签订合同；长铁地产公司经沈阳铁路局授权后，是本案合格主体。不动产公司与那磊签订的租赁合同于2015年1月14日届满后，争议房屋的所有人未与那磊签订新的租赁合同，长铁地产公司有权随时收回争议房屋，故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，那磊应将房屋返还给长铁地产公司。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照不动产公司与那磊签订的租赁合同约定，合同期满后那磊逾期搬迁，应按原租金的2倍支付房屋占有使用费，故对长铁地产公司诉请那磊自2015年1月15日起，按3000元/月给付长铁地产公司占有使用费至那磊将租赁房屋返还时止的主张予以支付。长铁地产公司关于要求那磊承担占有使用房屋期间发生的水、电、采暖、物业等费用的主张，因未提供相应证据证实，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国铁路法》第三条之规定，判决：1.那磊于本判决生效后立即将位于吉林省白城市新华小区642栋2号房屋返还给长铁地产公司（房屋交接以房屋交接验收记录为准）；2.那磊于本判决生效后立即给付长铁地产公司自2015年1月15日起至向长铁地产公司返还占用房屋之日止的房屋占有使用费（占有使用费按98.62元/日给付）；3.驳回长铁地产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由那磊负担。那磊不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定长铁地产公司具有本案诉讼主体身份错误，显属程序违法。（1）按合同相对性原则，那磊与不动产公司是涉案房屋租赁合同关系的相对方，长铁地产公司与本案无任何关系。（2）按一审法院确认的事实，本案争议房屋属于沈阳铁路局，假使此认定成立，则沈阳铁路局应为本案诉讼主体。（3）本案既然是返还原物纠纷，应由原物的所有权人来主张权利，而本案现有证据无法证实诉争房屋的权属问题。现长铁地产公司仅出示一些内部文件而不是产权部门出具的权属证明来主张权利，一审裁判既无事实依据，亦无法律依据。（4）长铁地产公司在起诉书中明确称沈阳铁路局决定将原不动产公司管理的房产交由其代为处理，证明长铁地产公司不是涉案房屋的物权人，其与沈阳铁路局只是一种委托代理关系，无权起诉，不具备诉讼主体资格。2.一审法院对于本案诉争房屋的权属认定错误。一审法院认定“本案中争议的房屋是原白城铁路分局建成，白城铁路分局撤销后归属于沈阳铁路局的固定资产”。这一认定并无相关证据予以证实。按照我国《建筑法》、《房地产管理法》等相关法律法规的规定，在城镇国有土地上建设房屋，需要取得用地、规划、建设、开工等审批手续，而长铁地产公司未提供任何能够证明白城铁路分局建设该房的事实。3.本案物权权属关系不明，涉案房屋的权利人不明。本案系返还原物纠纷。按照《物权法》的规定，只有涉案房屋的权利人能够依法主张返还原物，能够证明权利人的证据就是房屋所有权证。本案中，长铁地产公司既没有提供产权证，也没有调取产权登记档案，仅凭沈阳铁路局的文件就认定长铁地产公司是权利人，既无事实和法律依据，又与一审法院认定的权利人矛盾。4.一审判决返还房屋的坐落编号与产权部门登记不符。本案诉争房屋在租赁合同中的坐落编号为新华小区642栋2号，而该房屋已经由产权部门重新登记备案。综上，请求撤销白城铁路运输法院（2016）吉7104民初4号民事判决，依法改判驳回长铁地产公司的诉讼请求，长铁地产公司承担本案一二审诉讼费用。针对那磊的上诉请求及理由，长铁地产公司答辩称：1.一审法院认定长铁地产公司具有诉讼主体资格正确。根据变更合同主体的补充协议、交接记录，均可证明涉案房屋主体已经于2014年12月变更为沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司（以下简称沈铁地产集团）。长铁地产公司依据沈阳铁路局内部文件对涉案房屋依法享有经营处分权，而非狭义的民事代理。铁路房地产作为国家铁路专项资产，均为国有资产，沈阳铁路局作为房屋所有权人，有权指令下级单位对其所有财产进行经营处分。那磊在与不动产公司签订租赁合同时应当知晓该房屋的所有权人。出租人主体的变更是沈阳铁路局内部的管理行为，不论沈阳铁路局内部政策如何，均不能改变那磊仅为承租人的事实。那磊在租赁期间届满前，未按约定提出续租，应当返还房屋，权利人指令长铁地产公司收回房屋符合法律规定。2.长铁地产公司主张返还的房屋为国有资产，是否办理产权登记依据的是铁路内部处理铁路地产的原则和政策，那磊继续占有使用属于无权占有。根据出租人变更后的主体，沈铁地产集团要求长铁地产公司履行原出租人的后续权利义务，因此长铁地产公司是该后续权利义务的主体。综上，请求二审法院驳回那磊的上诉请求。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，沈阳铁路局投资管理中心在2015年1月9日《关于出售局管内部分待售商网的复函》（投资资函﹝2015﹞34号）中载明：“此次销售的房屋是历年来路局及原各分局住宅办、危房改造办、住宅建设指挥部、原分局房地产开发公司等开发住宅小区形成的待售商网（公建房），2006年上述单位均整建制划入局房地产开发集团公司，但是在资产重组整合时，由于这批存量公建房正在经营，没有一并划入房地产开发集团公司。此类资产划入后，为房地产开发集团的流动资产，属于正常销售房屋。”沈铁地产集团于2016年4月5日出具情况说明，载明：“吉林省白城市新华小区642栋2号房屋是1998年由原白城铁路分局建成，2000年白城铁路分局撤销后归属于沈阳铁路局的固定资产。”因此，讼争房屋的产权关系是清楚的，即沈阳铁路局为涉案房屋的所有权人，沈阳铁路局对涉案房屋的所有权属于事实上的所有权，不以登记为权利取得要件，本院对那磊关于一审法院对涉案房屋权属认定错误、本案物权权属关系不明的上诉理由不予支持。在那磊与长铁地产公司所签订的租赁合同中，载明涉案房屋坐落于吉林省白城市新华小区642栋2号，即使此坐落编号与产权部门重新登记备案的编号不同，亦不影响租赁标的物的唯一性、确定性、可执行性，一审法院据合同判决并无不当，本院对那磊关于一审判决返还房屋的坐落编号与产权部门登记不符的上诉理由不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，那磊与不动产公司签订的租赁合同期限届满后，那磊未依约提出续租并签订新的租赁合同，因此，自合同期限届满之日始，那磊对涉案房屋的占有属于无权占有，权利人有返还请求权。请求返还原物的主体为不动产或者动产的权利人，该权利人应享有对占有物的本权，构成该本权基础的，包括但不限于所有权。本案中，沈阳铁路局相关部门为方便管理，指定长铁地产公司管理和处分包括白城市新华小区642栋2号房屋在内的16处房屋，故长铁地产公司具有返还原物请求权的权利人资格，亦系本案的适格诉讼主体，故本院对那磊关于涉案房屋的权利人不明、长铁地产公司诉讼主体身份错误的上诉理由不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元由那磊负担。本判决为终审判决。审判长  李永秋审判员  张天骥审判员  牟晓昱二〇一六年六月二十七日书记员  杨 悦