江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民三终字240号上诉人（原审被告）：何云飞，男，汉族。委托代理人：刘新斌，江西金凤华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江邓平，男，汉族。委托代理人：卢胜群，系江西观睿律师事务所律师。委托代理人：王将辉，系江西金凤华昌律师事务所实习律师。上诉人何云飞因与被上诉人江邓平租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人的��托代理人刘新斌，被上诉人江邓平及其委托代理人卢胜群、王将辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其承租的南昌市红谷滩新区普菲特生活广场一楼1F-A03房屋（面积333㎡）出租给乙方从事经营；租赁期限自2012年8月8日起至2017年4月25日；房屋租金为每平方米100元/月，物业管理费为每平方米10元/月；在合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金99900元；乙方累计三次逾期缴纳租赁费用或一次逾期10天以上仍不缴纳租赁费用，甲方有权单方解除合同，乙方应当向甲方赔偿本合同总租赁费用30%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。另合同附件约定：房屋租金每月9日交付给甲方，如逾期10天未付房租，视为放弃承租权，甲方有权收回。合同签��后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了保证金99900元。在合同实际履行过程中，双方约定按320平方米计算房屋租金及物业管理费，即每月租赁费用35200元。自2014年10月9日起，被告开始拖欠原告租赁费用。截至2015年5月9日，被告共拖欠原告租赁费用281600元（35200元×8月），扣除被告交纳的99900元保证金后，被告共拖欠原告181700元租金未支付。故原告于2014年12月22日诉至本院上述事实有原告的当庭陈述及原告提供的原告的身份证、被告的身份证、原告与南昌亿丰物业管理有限公司（案外人）签订的《租赁合同》一份、原告与被告签订的《租赁合同》一份、原告的工商银行明细清单二份等证据在案予以佐证。一审法院认为：原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。在合同履行期间，被告未依约按时交纳租金，属违约，达到了合同约定的解除条件。现原告要求解除租赁合同，被告支付所欠租金及交还房屋之诉请，理由正当，本院予以支持。原告自认收取了被告保证金99900元，且同意从被告拖欠的租金中扣减，不违反法律规定，原审法院予以确认。对原告要求被告支付违约金18万元之诉请，其违约金过高，原审法院酌定5万元。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告江邓平与被告何云飞之间的《租赁合同》；二、被告何云飞于本判决生效后十日内将南昌市红谷滩新区普菲特生活广场��楼1F-A03房屋交还给原告江邓平；三、被告何云飞于本判决生效后十日内支付原告江邓平房屋租赁费用（暂计算至2015年5月9日为181700元，2015年5月10日后的租金，按《租赁合同》约定的每月租金35200元计算）；四、被告何云飞于本判决生效后十日内支付原告江邓平违约金5万元；五、驳回原告江邓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告预交的案件受理费15760元，诉讼保全费1520元，合计17280元，由原告江邓平承担1280元，被告何云飞承担16000元，该款随上述款项一并给付原告。何云飞不服一审法院判决，向本院上诉称：上诉人自2012年8月同被上诉人签订租赁合同以来，按时足额履行合同约定的支付租金，但自2014年因南昌市修建���谷隧道需封闭道路，上诉人所承租商铺在内的普菲特生活广场经营受到严重影响，政府部门协调普菲特生活广场出台了相应的商户租金减免补助政策，比例为租金的50%，被上诉人与普菲特生活广场签订的租金为每月每平方米人民币25元，转租给上诉人的租金为每月每平方米人民币110元，政府实行减免补助政策，而上诉人未受到减免，这对于上诉人显失公平。本案因政府市政建设而引起，属于不可抗力，应适用情势变更原则，而不应简单地认为违约。因上诉人对涉案的商铺装修投入巨资，经营刚起步就遇到政府建设工程，请求根据情势变更原则依法变更双方签订的租赁合同，继续履行涉案合同，减少上诉人的损失。江邓平在庭审中辩称：请求驳回上诉人何云飞的全部诉求，维持原判。其理由是：江邓平与何云飞是在平等自愿情况下签订的《租赁合同》��该《租赁合同》合法有效，何云飞未按照合同约定交纳租金，江邓平有权依据合同及相关法律规定解除该《租赁合同》，并依据合同约定及法律规定要求何云飞支付欠缴房租、违约金及赔偿损失，搬出所租赁场所。被上诉人在隧道施工期间享有30%优惠而不是50%，该30%优惠被上诉人也给予了上诉人，但是享有该优惠前提条件是按期足额缴纳租金及费用。本院经审理查明：因修建红谷隧道需封闭道路，涉案的南昌亿丰物业管理有限公司从2014年5月26日（左右）后开始每月给江邓平减免了30%的租金，同时江邓平每月也给何云飞减免了30%的租金。合同约定租金每月每平方米100元，物业管理费每月每平米10元，实际履行面积320平方米。每月物业管理费3200元，减免后每月租金22400元[32000×（1-30%）=22400]，每月租赁费用（物业管理费、房屋租金）25600元（22400+3200=25600），共拖欠租赁费用204800元（25600×8=204800）。扣除何云飞交纳的99900元保证金后，何云飞共拖欠江邓平104900元[（204800-99900）=104900]租赁费用未支付。本院二审对原审法院查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点：涉案合同拖欠的租金应如何支付；涉案的合同是否存在违约行为；涉案的合同是解除还是继续履行。本院认为：上诉人何云飞与被上诉人江邓平于2012年8月8日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。在合同履行期间，因2014年南昌市修建红谷隧道需封闭道路，对于涉案的商铺经营会产生一定的影响，涉案的南昌亿丰物业管理有限公司从2014年5月26日后开始每月给江邓平减免了30%的租金，同时江邓平也给何云飞每���减免了30%的租金。据此，本院根据双方以前的实际履行及修建红谷隧道需封闭道路实际情况，酌情何云飞向江邓平每月支付租金减少30%。上诉人何云飞应向江邓平支付自2014年10月9日起的租赁费用，截至2015年5月9日，每月租赁费用合计为25600元[32000×（1-30%）+3200=25600]，扣除何云飞交纳的99900元保证金后，何云飞共拖欠江邓平104900元[（25600×8）-99900=104900]租赁费用未支付。何云飞未依约按时交纳租赁费用属违约，达到了合同约定的解除条件。现江邓平要求解除租赁合同，要求何云飞支付所欠租赁费用及交还房屋，本院予以支持。何云飞主张继续履行合同的请求，本院不予支持。在本案中，江邓平表示每月租赁费用减免后确为25600元，但何云飞要每月交付租金，本院认为原审法院判决何云飞按每月租赁费用35200元支付给江邓平，未考虑红谷隧道修建情况，应予以改判。因何云飞违约,应支付一定的违约金,一审法院综合修建红谷隧道需封闭道路的实际情况，酌情何云飞支付违约金5万元,并无不当，应予以支持。何云飞要求减免租金50%，未提供证据证明，本院不予支持。综上，上诉人何云飞的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第18号民事判决第一、二、四、五项；二、变更南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第18号民事判决第三项为：上诉人何云飞于本判决生效后十日内支付被上诉人江邓平租赁费用（自2014年10月9日至2015年5月9日为104900元；2015年5月10日后至涉��房屋交还的租赁费用，每月按25600元支付；在此期间如果红谷隧道竣工通车，何云飞按涉案合同约定，每月支付35200元租赁费用给江邓平）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费12687元，由上诉人何云飞承担7324元；被上诉人江邓平承担5362元。本判决为终审判决。审 判 长  罗云奇审 判 员  裴重芳代理审判员  邓 晖二〇一六年六月一日书 记 员  滕漪兰