江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终204号上诉人（原审原告）：周玉台，男，1973年12月24日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：王禕峰，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋飞，兴化市张郭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：兴化市晨祥不锈钢材料加工厂，组织机构代码79234087-0，住所地兴化市茅山镇工业集中区。投资人：戴朱根。被上诉人（原审被告）：戴朱根，男，1971年12月12日生，汉族，住兴化市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王荣，江苏众成信（兴化）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴亚萍，江苏众成信（兴化）律师事务所律师。上诉人周玉台因与被上诉人兴化市晨祥不锈钢材料加工厂（以下简称晨祥加工厂）、戴朱根房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2020）苏1281民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周玉台上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审事实认定不清。1.未审查讼争厂房的权属状况。周玉台与晨祥加工厂签订厂房租售合同，标的物是占地面积10亩的企业，但一审未审查该系争厂房的房产证、土地证以及是否属于晨祥加工厂的合法建筑。2.一审认定周玉台对收到晨祥加工厂发送的告知书无异议，与事实不符。实际上，周玉台于2019年8月10日回函，对晨祥加工厂告知书中单方解除合同及相关内容不予接受，并阐述理由。2019年9月29日，晨祥加工厂将周玉台诉至法院，周玉台在诉讼中再次重申回函内容并提出异议。3.一审认定晨祥加工厂营业执照被吊销，是因连续3年未年检导致，与事实不符。实际上，晨祥加工厂未依法参加2014年度、2015年度年报公示，也未依法进行纳税申报，且通过登记的住所无法取得联系，亦未依法及时履行法定义务，已构成“个人独资企业成立后无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的”应予吊销营业执照的法定情形。（二）一审适用法律错误。1.周玉台有权行使不安抗辩权，晨祥加工厂不享有合同解除权。晨祥加工厂被吊销营业执照，不仅仅是因为3年未年检导致，而是超过6个月未营业，符合经营状况严重恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。依据《个人独资企业法》第二十六条规定，被依法吊销营业执照的，应当解散。解散之后把企业名下的资产划分到负责人或投资人名下才能继续履行合同。《个人独资企业登记管理办法》第十八条规定，个人独资企业依照《个人独资企业法》第二十六条规定解散的，应当由投资人或者清算人于清算结束之日起15日内向原登记机关申请注销登记，即晨祥加工厂因其本身被吊销营业执照，无法以变更投资人方式将案涉厂房转让给周玉台，故周玉台有权行使不安抗辩权。晨祥加工厂应当保持其营业执照正常而非处于被吊销状态，该项义务从租赁开始就应始终保持。若签订合同时晨祥加工厂处于吊销状态，周玉台不会签约，且事实上营业执照被吊销发生在周玉台支付购房款之前。周玉台在有履行能力但是预见晨祥加工厂没有后续履行能力的状态下无法继续履行款项给付义务，有权暂时中止或者拒绝履行合同。2.晨祥加工厂在营业执照被吊销后，不仅不积极解决这一问题，时至今日仍处于被吊销状态，反而先发出解除告知书。当事人一方根据《合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的，需要符合《合同法》第九十三条或者第九十四条的规定，也即只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同己经解除。本案中，晨祥加工厂并不符合合同约定或者法定解除的条件，其无单方解除合同的权利。3.一审未依法释明合同解除的法律后果。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院应予支持。在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应释明变更或者增加诉讼请求，或者释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。本案中，周玉台一审起诉要求继续履行合同并主张延期履行违约金，而一审实际上认定了合同已解除，应当释明允许周玉台变更或增加诉讼请求，如增加解除合同后的违约金、损害赔偿等。4.本案厂房租售合同不能简单拆分为租赁合同和买卖合同关系，应是前后连贯不能分割的整体。基于政府招商引资、先租后售的指导思想及对整体合同的信赖，周玉台才与晨祥加工厂签订厂房租售合同，约定2019年4月1日之前，周玉台以272万元价格整体购买，晨祥加工厂将房产证、土地证及营业执照以股权转让方式全部交于周玉台。此后周玉台支付两年租金，并投入大量不可移动的设备及不动产，价值超400万元。两年后基于周玉台大量投入的事实，双方对于买卖合同关系处于不平等地位，晨祥加工厂通过解除合同达到抬高出售价格的目的，有违诚信和公平原则。同时因晨祥加工厂于2017年4月28日被吊销营业执照，导致其无法以变更投资人方式整体转让厂房，周玉台也基于此暂不付款。如认定合同解除，周玉台投入的设备及不动产已无法收回，将导致双方利益明显失衡，且后期还涉及设备及不动产的拆毁，极不经济。若判决继续履行合同，便会保障合同主体利益均衡，节约社会资源。被上诉人晨祥加工厂、戴朱根辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周玉台向一审法院起诉请求：1.判令晨祥加工厂、戴朱根按约向周玉台交付房产证、土地证，并且配合办理二证的权属变更手续；2.判令晨祥加工厂、戴朱根承担违约金人民币30万元；3.本案诉讼费用由晨祥加工厂、戴朱根承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，周玉台（乙方）与晨祥加工厂（甲方）签订一份厂房租售合同，合同约定的主要内容，1.甲方将位于兴化市茅山镇工业集中区的主厂房、中频炉厂房、附属用房、大门传达室出租给乙方；2.租期2年（2017年4月1日至2019年4月1日）；3.租金每年18万元，……；2019年4月1日之前乙方购买甲方厂房，整体转让价290万元，同时减第二年租金18万元，一次性付清；甲方将房产证、土地证及营业执照以股权转让方式全部交于乙方，费用乙方负责；4.甲方保证出租标的物的所有权，并在合同签订之日将租赁标的物交付给乙方；……；5.乙方保证按期支付租金；……；租赁合同期满后，2019年4月2日，乙方必须向甲方支付购房款272万元，产权归乙方所有；6.违约责任：租赁期内，双方不得单方终止合同，如单方终止合同必须提前一个月通知，双方协商解决；如无正当理由，一方单独终止合同的，须向对方支付违约金30万元；……。合同签订后，晨祥加工厂将案涉房屋交付给周玉台。周玉台将由其实际控制的博涛公司（系简称）及由其经营的玉台经营部（系简称）设在晨祥加工厂厂区内经营至今。2019年4月2日，周玉台未向晨祥加工厂支付购房款272万元。2019年8月8日，晨祥加工厂向周玉台发送告知书，内容为：1.双方签订的《厂房租售合同》中双方权利义务已于2019年4月1日终止；2.因贵方未在2019年4月1日前行使优先购买权，贵方承租的厂房，我方不再出售给贵方；3.解除双方之间的不定期租赁关系，请贵方于2019年9月18日前搬离我方厂房，并结清相应的租金及使用费（租金及使用费以年租金18万元的标准计算）；4.搬离厂区时请及时通知我方，与我方办理交接手续，逾期搬离厂区的，视为自动放弃租赁物中所有物品。次日，周玉台收到告知书。2019年8月10日，周玉台向戴朱根发函，对其单方解除合同及告知书中其他内容不予接受，并阐述理由如下：1.双方于2017年4月1日签订的租售合同，是本着先租后售的宗旨而签订的，之所以在2019年4月1日未支付购房款，是因你方营业执照被市场监督局吊销，虽经多方努力，至今仍无法恢复到正常经营状态；2.我方系2017年政府招商引资企业，加之先租后售的指导思想，我方投入了大量不可移动设备及不动产，如因你方单方解除合同的行为造成我方损失，须由你方承担。2019年8月12日，晨祥加工厂再次致函周玉台，重申8月8日告知书的主张。又查明，晨祥加工厂为戴朱根投资的个人独资企业。2014年、2015年、2016年，因未按时向兴化市场监督局报送年度报告，该局将晨祥加工厂列入经营异常名录，并吊销营业执照。2019年7月15日，晨祥加工厂向该局出具报告，请求将晨祥加工厂恢复到正常经营状态，但至今未能恢复。2019年9月29日晨祥加工厂以周玉台及其实际控制的博涛公司、其创办的经营部为被告诉至法院。案经审理，一审法院作出判决，主要内容：1.确认晨祥加工厂与周玉台之间厂房不定期租赁合同已于2019年8月9日解除；2.周玉台、博涛公司、玉台经营部于判决生效后十日内连带给付晨祥加工厂租金、占用费（自2019年4月2日起至判决生效之日止，按年租金18万元的标准计算）；3.周玉台于判决生效后十日内给付晨祥加工厂违约金（自2018年4月2日起至2018年4月12日止，以18万元为基数，按每日万分之五的标准计算）；4.驳回晨祥加工厂其他诉讼请求。该判决现已生效。为租赁房屋的买卖双方发生纠纷，周玉台诉至法院。一审法院认为，双方签订的租售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。按照合同的约定周玉台应于2019年4月1日前行使案涉厂房的购买权，并于2019年4月2日一次性交清购房款，但周玉台在此期限内未行使权利，后晨祥加工厂要求解除上述合同并通知对方，有解除告知书为证，周玉台对收到告知书无异议，应予认定。据此，上述租售合同按法已经解除。周玉台认为晨祥加工厂营业执照被吊销，已无法或顺利完成买卖行为，之所以未在规定期限内交款，是行使不安抗辩权，无法律依据。按照法律规定，行使不安抗辩权的条件，一是对方经营状况严重恶化；二是对方转移财产、抽逃资金、以逃避债务；三是对方丧失商业信誉；四是有丧失或者可能丧失履行债务的其他情形。本案晨祥加工厂营业执照被吊销，是因为连续3年未年检而导致的，并不存在上述情形。同时，周玉台认为晨祥加工厂营业执照被吊销影响双方之间的买卖关系并无依据。现案涉合同已解除，故周玉台要求晨祥加工厂、戴朱根进行过户登记及要求晨祥加工厂、戴朱根承担违约责任的请求，无事实及法律依据，不予支持。一审判决：驳回周玉台的诉讼请求。案件受理费5800元，由周玉台负担。二审中，上诉人周玉台提供以下证据材料：1.周玉台、俞秀平夫妇与兴化市茅山镇政府办公室主任蔡华勤之间的谈话录音及文字材料，蔡华勤直接参与厂房租售合同签订等事项，可以证明周玉台始终积极履行合同，因晨祥加工厂未履行应当先履行的义务而中止履行付款义务。2.案涉厂房土地使用权证及晨祥加工厂工商档案，证明产权人系晨祥加工厂，其处于吊销状态，晨祥加工厂应当解散，其无法履行合同约定的义务。3.周玉台购入大量无法拆卸的大型设备相关合同及发票，用以证明周玉台基于对合同及对方的信任积极履行合同，没有违约动机，如果解除合同将对其造成巨大损失。4.《兴办兴化市博涛金属制品有限公司的立项报告》，用以证明案涉合同具有招商引资的特殊性。被上诉人晨祥加工厂质证称，证据1与本案无关，不符合证据基本要件，无法判断是何人基于何种状态进行沟通，不排除在明知双方有纠纷的前提下故意录音，且不是和我方当事人的录音，故不认可其真实性、合法性及关联性，且传闻证据达不到其举证目的。认可证据2的真实性，但是不认可其证明目的，营业执照被吊销不影响当事人权利的行使。证据3的真实性无法确认，与本案无关，也不认可其证明目的。证据4与本案无关。本院认证如下：被上诉人晨祥加工厂对于上诉人周玉台提供的上述证据材料的证明目的及关联性提出异议，相关证据材料能否达到上诉人周玉台的证明目的，需要结合本案事实进行综合审查认定。二审审理查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩意见及庭审陈述，本案二审的争议焦点是：一、案涉厂房租售合同是否在被上诉人晨祥加工厂发出解除告知书之后已经解除；二、上诉人周玉台主张依据双方合同的约定，要求被上诉人晨祥加工厂交付房产证、土地证并配合办理权属变更手续以及承担相应违约金的诉请能否予以支持。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故适用之前的法律及司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本条所述解除权是法律直接规定的，即发生上述五项事由，当事人就具备法定解除权。首先，一、二审中，周玉台认为是晨祥加工厂营业执照被吊销依法应予解散且无法直接办理变更登记手续，其享有先履行抗辩权，即有权暂不予支付转让款，但根据厂房租售合同的约定，周玉台旨在购买晨祥加工厂的厂房进行经营，而按期足额支付转让款是其主要合同义务，也是晨祥加工厂签订合同的主要意旨。虽然晨祥加工厂确有将厂房、权证交付并配合办理权证变更登记手续的合同义务，但其前提在于周玉台按约支付转让款，而周玉台未能履行该主要合同义务，致使晨祥加工厂不能实现合同目的，可见周玉台存在履行合同不符合双方约定的情形且系严重的违约行为；其次，周玉台在收到晨祥加工厂解除合同告知书之后予以回函，其表达的意思主要是之所以在2019年4月1日未支付款项，是因晨祥加工厂营业执照被吊销，其也明知营业执照被吊销难以恢复正常状态，且与之相比较，及时支付转让款更具紧迫性、效益性，也更有利于实现合同目的。最后，周玉台若认为合同未解除，对双方具有约束力，其应按照厂房租售合同的约定及时足额支付转让款，但其一方面并未履行这一合同主要义务，另一方面至今仍实际占有案涉厂房且亦未以晨祥加工厂的名义对外经营，可见晨祥加工厂营业执照是否被吊销，实际上也不影响其签订厂房租售合同的缔约目的。据此，因周玉台具有不积极支付转让款这一合同主要义务的严重违约行为，致使不能实现合同目的，晨祥加工厂依法享有法定解除权。晨祥加工厂的法定解除权并未失效。《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。首先，上述法律条文并未规定解除权失效的具体时间，实践中，应根据案件实际情况具体对待；其次，双方就厂房租售合同的履行存有争议，周玉台有理由相信晨祥加工厂会在其未及时支付转让款的情况下行使解除权，并未侵害其信赖利益；最后，晨祥加工厂在2019年8月8日发出解除合同告知书且在周玉台回函后，又于同年8月12日再次发函重申主张，而周玉台在这期间仍然占有使用案涉厂房进行生产经营，晨祥加工厂向周玉台行使解除权具有一定的合理性，并不存在权利滥用的行为。晨祥加工厂发出解除的通知自到达周玉台时生效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，周玉台对收到晨祥加工厂发出的解除合同告知书的内容虽提出异议，但仅表达晨祥加工厂的营业执照被吊销，而事实上，周玉台租赁案涉厂房一直是以其控制的博涛公司及由其经营的玉台经营部的名义从事生产经营活动，故晨祥加工厂的营业执照被吊销这一事实实际上也不影响双方签订合同的根本目的，且周玉台在三个月内亦未向法院起诉提出异议，解除的效力自其收到解除合同告知书时生效，故本案厂房租售合同已解除。由于本案一审并未处理解除之后的相关事宜，双方可依法另行主张。关于争议焦点二，如前所述，鉴于周玉台存在根本违约行为，致使晨祥加工厂向其发出解除合同告知书，案涉厂房租售合同已于周玉台收到解除合同告知书时予以解除，故厂房租售合同中有关买卖事宜的内容也已于解除之后不再对双方产生法律上的约束力。退一步讲，即便案涉厂房租售合同尚未解除，但该合同明确约定2019年4月1日之前周玉台购买厂房，整体转让价290万元，同时减第二年租金18万元，一次性付清；租赁合同期满后，2019年4月2日，周玉台必须向晨祥加工厂支付272万元，产权归其所有。由此可见，周玉台要求晨祥加工厂交付房产证、土地证并配合办理权属变更手续的前提是其必须在2019年4月2日前向晨祥加工厂支付272万元。本案中，双方在2017年4月1日签订厂房租售合同之后，仅实际履行了合同中的租赁事宜，即晨祥加工厂交付了租赁物，而周玉台支付了两年的租金，此后双方并未实际履行合同中的买卖事宜。由于支付转让对价是周玉台履行买卖合同的主要义务，在其尚未履行这一合同主要义务之前，晨祥加工厂显然有权拒绝其相应的履行要求。因此，本案周玉台主张依据双方合同的约定，要求晨祥加工厂交付房产证、土地证并配合办理权属变更手续以及承担相应违约金的诉请本院难以支持。综上所述，上诉人周玉台的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人周玉台负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年四月十五日书记员  蒋 琳