湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初924号原告：周继，男，1986年8月30日出生，汉族，中铁第四勘察设计院集团有限公司职工，住武汉市武昌区（户籍地武汉市武昌区）。委托诉讼代理人：王凌翔，广东广信君达（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。被告：张子豪，男，1993年2月22日出生，汉族，无固定职业，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张鹏（系被告父亲），男，1970年8月27日出生，汉族，无固定职业，住武汉市青山区江南春城6栋3单元402室（户籍地武汉市青山区新沟桥车站街52门501号）（特别授权代理）。被告：张鹏，男，1970年8月27日出生，汉族，无固定职业，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。原告周继与被告张子豪、张鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周继及其委托诉讼代理人王凌翔，被告张鹏及其作为被告张子豪的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周继向本院提出诉讼请求：1、判令被告张子豪、张鹏共同返还原告周继购房款1000000元并赔偿原告资金占用费（以1000000元为本金，以年利率6%的标准，从2018年8月17日起计算至实际清偿日止）；2、判令被告张子豪、张鹏承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：判令解除原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。事实与理由：2018年8月15日，原告与两被告在房屋中介机构武汉宏信创天房地产营销策划有限公司的居间下签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》。合同约定：两被告将其共有的位于武汉市青山区40/41街江南春城6栋1B号商网的房屋出售给原告。原告依合同约定于2018年8月17日将首付款1000000元存入两被告指定的账户。但因该账户户主王某因与招商银行有债务纠纷，该1000000元款项被武汉市江汉区人民法院于2018年12月19日划走。被告张鹏于2019年2月21日写了一份《收款证明》，被告张鹏承认己收到原告该笔购房首付款。该《收款证明》有被告张鹏的本人签字及证明人王某、王小惠的签字。2019年7月，两被告与原告协商将双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除，两被告承诺及时将首付购房款返还并支付资金占用费。但经原告多次催要，两被告至今未偿还。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告张子豪、张鹏共同辩称，其不同意解除合同，合同能够继续履行。原告是通过房屋中介机构介绍来买门面，当时也告知原告房屋有抵押有租赁，由被告自行解决。在购房合同第四条中明确写了房屋发生任何纠纷都由被告解决，被告等待原告银行贷款审批后交付尾款。合同第七条约定房屋可交易时，对方钱款未到位，可罚对方的款，其还曾发短信给原告要求履行合同，希望法庭按照购房合同来执行。如果合同解除，不同意按照年利率6%计算利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月15日，原告周继（乙方、买方）与被告张子豪、张鹏（甲方、卖方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市青山区40/41街江南春城6栋1B号商网，框架结构，建筑面积108.14平方米，“房屋所有权证”号为“青字第2011004124-1号”，“土地使用权证”号为“青字第1124号”；经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为4163390元；付款方式为按揭，首付款金额为2813390元，贷款金额为1350000元；乙方直接付款给甲方的首付款分两期。（1）甲乙双方于2018年8月15日约定江南春城商铺接待中心签订买卖合同即乙方需存入资金共管账户1000000元作为该房屋第一期首付款。（2）第二期首付款应收到银行贷款审批通过确认书后补足剩余首付款1713390元到资金共管账户；甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任；甲方应在收到乙方全部房款当日内将房屋过户给乙方，房屋过户完成后三日内将该房屋钥匙交予乙方，并将房屋租赁合同转交乙方；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的3%向乙方支付违约金。乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的3%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的3%向甲方支付违约金。甲方解除合同的，按全部房款的3%向甲方支付违约金。2018年8月17日，原告向共管账户汇入1000000元。2018年12月19日，该账户内的1000000元被扣划。此后，被告张鹏向原告出具《收款证明》，载明：“本人张鹏今收到周继购买本人名下位于武汉市青山区40/41街江南春城6栋1B号商网，建筑面积108.14平方米，‘房屋所有权证’号为‘青字第2011004124-1号’，‘土地使用权证’号为‘青字第1124号’的首付款壹佰万元。该款之前已由周继按房屋买卖合同的规定按时存入到周继与本人委托王某的资金共管账户中国工商银行（卡号62×××12）下挂的资金共管联名账户（32×××65）。因王某与招商银行抵押贷款纠纷一案中，武汉市江汉区人民法院于2018年12月19日将周继实际用于购买江南春城商铺的购房款强制划扣走，因此本人承认已收到周继该笔购房首付款。该款与前期已收到定金拾万元以及江南春城6栋1B号商网2019年第一季度租金肆万柒仟壹佰肆拾捌元共同作为本次房屋买卖的首付款，共计壹佰壹拾肆万柒仟壹佰肆拾捌元。”被告张鹏作为收款人在该证明尾部签名及捺印，证人王某及案外人王小惠作为证明人签名及捺印。案涉商铺的产权登记在两被告名下，被告张子豪享有99%的份额，张鹏享有1%的份额。案涉商铺由两被告委托案外人对外出租。2019年7月8日，被告张鹏出具《欠条》，载明：“经张鹏、张子豪、周继三方协商，三方的商铺买卖合同至此解除并废止。因上述购房款无法追回，现张鹏、张子豪尚欠周继人民币壹佰万元。三方约定每年利息叁万元，自2019年8月15日开始还款，每月20日前还款不少于叁万元，利息每年一付，截至2022年8月20日前还清欠款。”被告张鹏作为欠款人签名及捺印。被告张子豪未在该欠条上署名。另查明，2011年9月28日，被告张鹏作为抵押人将案涉商铺为武汉市蓝宇电子科技有限公司的债务提供最高额抵押担保，抵押核准登记日期为2011年9月30日。案涉商铺于2015年6月18日被湖北省武汉市江汉区人民法院轮候查封、于2015年8月20日被湖北省武汉市硚口区人民法院轮候查封、于2016年4月19日被武汉市江岸区人民法院轮候查封、于2016年10月12日被黄石市公安局轮候查封、于2016年11月14日被湖北省鄂州市中级人民法院轮候查封、于2017年3月21日被武汉市江汉区人民法院轮候查封、于2017年4月12日被武汉市硚口区人民法院轮候查封。2019年12月3日，武汉市江汉区人民法院作出（2019）鄂0103执193号之三执行裁定书，由该院依法委托阿里拍卖进行评估，并在淘宝网司法拍卖网络上进行拍卖，买受人黄丽蓉委托陈梦芊以2168830元竞价拍卖成交，现买受人黄丽蓉已将拍卖款2168830元交付该院。该院据此作出如下裁定：解除本院对被执行人张鹏、张子豪名下位于武汉市青山区40/41街江南春城6栋1B号商网房屋（建筑面积108.14平方米，权证号：青2011004124-1，青2011004124-2）的查封；将位于武汉市青山区40/41街江南春城6栋1B号商网（建筑面积108.14平方米，权证号：青2011004124-1，青2011004124-2）的房屋所有权、国有土地使用权转移登记至买受人黄丽蓉（公民身份号码）名下。以上事实由《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《收款证明》、银行转款明细、《武汉市房屋查封信息单》、《武汉市房屋抵押记载信息单》、《欠条》、（2019）鄂0103执193号之三执行裁定书、武汉市房屋查封信息单以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告周继与被告张鹏、张子豪签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告张鹏虽于2019年7月8日出具《欠条》，但被告张子豪并未签名，两被告对协商解除合同不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。在合同履行过程中，原告已将首付款1000000元转入其与王某的资金共管账户中，虽该笔1000000元被其他法院扣划，但该账户系两被告指定的收款账户，且被告张鹏已出具《收款证明》，承认已收到原告购房的首付款。故原告已履行支付部分房款的义务。现因案涉商铺被其他法院通过司法拍卖程序，由案外人黄丽蓉竞拍取得所有权，故两被告已无权处分案涉商铺，原告与两被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》已不能继续履行，合同目的已无法实现。关于原告要求解除原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告对此的抗辩意见，没有依据，本院不予支持。两被告在出售案涉商铺时，案涉商铺存在抵押、查封、租赁的情形，合同中仅约定“如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任”，但并未明确写明案涉商铺存在抵押、查封的情形。两被告称原告对此情形知晓，原告对此不予认可，因此，被告的该项抗辩意见缺乏证据证明，本院不予采信。由于被告的原因导致案涉合同解除，原告有权要求被告返还首付款1000000元并赔偿损失。现原告未提交证据证明其实际损失，故应为资金占用期间的利息损失。2018年8月17日原告向被告支付1000000元首付款，但该笔款项存入原告与案外人的共管账户内，直至2018年12月19日才被扣划，故在此之前不能视为原告存在资金占用期间的利息损失。故原告主张的利息损失应从2018年12月19日开始起算。原告要求按照按年利率6%的标准计算资金占用费，缺乏依据，被告对此也提出抗辩。根据合同的履行情况及当事人的过错程度等，本院酌情将计算标准调整为自2018年12月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算。因在2019年8月20日之后中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告周继与被告张子豪、张鹏之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告张子豪、张鹏于本判决生效之日起10日内向原告周继返还购房款1000000元并支付资金占用费（以1000000元为基数，2018年12月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）；三、驳回原告周继的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费6900元，由被告张子豪、张鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二一年四月十四日法官助理汪诗雨书记员李珺