上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民四(商)初字第3516号原某孙金明，男，1963年10月12日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人张琴丽，上海运帷律师事务所律师。委托代理人孙某，1987年2月5日出生，汉族，住上海市闵行区。被告上海联合融资担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李军，董事长。委托代理人朱芬芬。委托代理人江烨。第三人上海汇度工程项目管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人赵海燕。第三人赵海燕，女，1977年12月5日出生，汉族，住江苏省南通市。原某孙金明与被告上海联合融资担保有限公司以及第三人上海汇度工程项目管理有限公司、第三人赵海燕案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理。因第三人上海汇度工程项目管理有限公司(以下简称“上海汇度公司”)、第三人赵海燕下落不明，本院向其公告送达起诉状副本及传票。2016年1月27日，本院依法公开开庭进行了审理，原某委托代理人张琴丽和孙某、被告委托代理人江烨到庭参加诉讼，第三人上海汇度公司、第三人赵海燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审理期限3个月，现已审理终结。原某诉称，2013年10月，案外人吴某某(系原某前妻)为购买涉案房屋(上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室)，与当时该房屋的所有权人第三人赵海燕、案外人安南、案外人程予子素(系第三人赵海燕女儿)签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》(以下简称“《房地产合同①》及《补充协议①》”)，约定购买价格为人民币(以下币种相同)158万元；案外人吴某某在合同签订时支付70万元，2013年11月17日前支付70万元，出卖方向银行清偿贷款并注销抵押登记后，双方办理房屋买卖委托公证手续当日支付尾款18万元。合同还约定，过户日期为2014年10月31日前。合同签订后，原某及其前妻案外人吴某某按约于2013年10月29日和11月16日支付了前两期房款共计140万元，并于同年11月1日入住系争房屋。因原某与案外人吴某某离婚，离婚协议约定系争房屋买卖事宜由原某处理；第三人赵海燕与案外人安南离婚，涉案房屋所有权人变更为第三人赵海燕和案外人程予子素，原某与第三人赵海燕、案外人程予子素于2014年4月12日重新签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》(以下简称“《房地产合同②》及《补充协议②》”)，合同约定的内容不变。重新签订合同后，原某未等到第三人赵海燕办理委托公证的通知，至合同约定的过户时间届满，原某也无法联系第三人赵海燕办理过户。2014年11月，原某至闵行区房地产交易中心查询涉案房屋信息，才得知涉案房屋于同年9月14日被上海市静安区人民法院查封，且银行抵押登记也未注销。原某即起诉至上海市闵行区人民法院，要求第三人赵海燕和案外人程予子素协助办理过户，并交纳了房屋尾款18万元。原某还对涉案房屋的执行向上海市静安区人民法院提出书面异议，但被裁定驳回。原某认为，首先，原某已经支付了房款140万元并已入住，对被告与第三人赵海燕间的追偿权纠纷毫不知情，未办理过户登记是因为第三人赵海燕违约，且已将尾款交予上海市闵行区人民法院，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对涉案房屋作出的查封强制措施应予解除。其次，被告与第三人上海汇度公司等追偿权纠纷中，被告在知晓作为担保人的第三人赵海燕名下的房屋在被查封前已出售给原某的情况下，在审理和执行中对作为主债务人的第三人上海汇度公司财产未采取强制措施，不予执行，而对涉案房屋的过户设置障碍，对原某有失公平。故原某诉讼至法院，请求判令，确认上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋为原某所有，解除对该房屋的查封并停止执行。审理中，原某变更诉讼请求，仅请求判令解除对上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。被告辩称，第一，原某所主张支付140万元款项系履行《房地产合同①》及《补充协议①》项下的义务，但上述合同买受主体吴某某和房屋权利人中的安南均与本案涉案房屋权利人及原某无关，140万元款项的支付时间亦早于《房地产合同②》及《补充协议②》签订时间，在法律上不能将两份独立的合同混为一谈，原某主张两份合同系针对同一笔交易的观点不能成立，即使支付的140万元款项系履行《房地产合同②》及《补充协议②》项下的义务，尾款18万元也是在查封后才交纳上海市闵行区人民法院，不满足查封前已付清房款的必要条件，且在原某与案外人吴某某的离婚协议上，并未对涉案房屋作出处理；第二，《房地产合同②》及《补充协议②》形式要件上缺失，第三人赵海燕作为法定代理人没有代案外人程予子素签字，且该合同未经网签，其合法性存疑；第三，原某起诉的程序违法，在没有新事实、新证据的情况下，原某对已生效的裁判应通过审判监督程序维权，不应提起本案诉讼，被告与原某无债权债务关系，原某向被告主张权利违背了合同相对性原则；第四，被告系依法行使追偿权将涉案房屋查封，原某应对自己怠于向第三人赵海燕主张权利的过错承担责任。第三人上海汇度公司、第三人赵海燕未答辩。针对被告的答辩意见，原某认为，第一，涉案房屋的交易是通过房产中介公司居间，相关的合同均通过房产中介公司打印生成，并经过网签，所以涉案房屋的交易是真实交易；第二，第三人赵海燕作为案外人程予子素的法定代理人，在相关合同上的签字具有法律效力；第三，原某与案外人吴某某办理离婚时，并未取得系争房产的所有权，所以不可能在离婚协议上体现。原某为证明其诉称，向本院提交以下证据材料：1、《执行裁定书》，证明上海市静安区人民法院已就原某提出的执行异议作出执行裁定，原某依法可以提起本案诉讼；2、《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》和收据，证明涉案房屋的交易是通过房产中介公司居间；3、《房地产合同①》及《补充协议①》，证明案外人吴某某与第三人赵海燕、案外人安南、案外人程予子素曾就涉案房屋的买卖签订协议；4、《房地产合同②》及《补充协议②》，证明原某与第三人赵海燕、案外人程予子素重新签订了涉案房屋买卖合同；5、《离婚证》、《自愿离婚协议书》，证明原某与案外人吴某某离婚，双方明确涉案房屋的买卖事宜由原某处理；6、收条、银行转账明细、户口簿和结婚证，证明原某向第三人赵海燕支付了140万元房屋购买价款；7、《代管款凭证》，证明原某向上海市闵行区人民法院交纳了房屋尾款18万元；8、《居住证明》、《业主证明》以及房屋收费账单、水电燃气费凭证等，证明原某于2013年11月1日起入住涉案房屋；9、《房地产登记信息》，证明涉案房屋所有权人变更情况，以及被抵押、查封的状况；10、房屋买卖网上备案信息截屏，证明涉案房屋于2013年10月29日在房地产登记机关二手房合同网上备案系统中录入备案。原某出示的证据，被告对证据4的真实性不认可，认为《房地产合同②》未经房地产登记机关二手房合同网上备案系统中录入备案，第三人赵海燕未代案外人程予子素在《补充协议②》签字，应视为其个人行为；对证据5《自愿离婚协议书》的真实性不认可，认为与其在婚姻登记机关留存的《自愿离婚协议书》内容不一致；对证据8中《居住证明》、《业主证明》的真实性不认可，且相关的账单凭证显示的户名与缴款人均不是原某；对证据10的真实性不认可，并认为，即便真实，备案对应的也是《房地产合同①》及《补充协议①》；对其余证据的真实性均无异议。第三人上海汇度公司、第三人赵海燕未对原某出示的证据发表质证意见。被告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：《自愿离婚协议书》，证明从婚姻登记机关调取的原某与案外人吴某某离婚时对有关事项达成的协议，未涉及涉案系争房产。被告出示的证据，原某不持异议。第三人上海汇度公司、第三人赵海燕未对被告出示的证据发表质证意见。第三人上海汇度公司、第三人赵海燕未向本院提交证据材料。对于原、被告出示的证据，本院认为，原某出示的证据5中的《自愿离婚协议书》与被告从婚姻登记机关调取的《自愿离婚协议书》内容不一致；证据10房屋买卖网上备案信息截屏，属网络信息，未经特定程序采集，不符合形式要件；证据8中房屋收费账单、水电燃气费凭证等，不能证明原某主张的事实，对上述证据不予采信。对于原某出示的证据4《房地产合同②》是否经房地产登记机关二手房合同网上备案系统中录入备案，不影响其真实性，且被告也仅是质疑其真实性，未提供证据证明；《补充协议②》有案外人程予子素的法定代理人第三人赵海燕签字，不能否定其真实性；证据5中的《居住证明》、《业主证明》由相关组织和机构出具，其真实性亦应予以确认。原、被告出示的其他证据，对方对真实性均无异议，应予确认。依据上述确认的证据以及原、被告当庭陈述，本院查明本案事实如下：(一)涉案上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋原为第三人赵海燕、案外人安南、案外人程予子素共同共有。后变更为第三人赵海燕、案外人程予子素按份共有，第三人赵海燕为2/3、案外人程予子素为1/3。该房屋因向银行商业贷款被设立抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行，抵押担保的债权为59万元，抵押担保期限为2009年8月21日至2039年8月21日。(二)2013年10月24日，案外人孙某(系原某之子)经上海信合房地产经纪事务所居间介绍，与第三人赵海燕签订《房地产买卖居间协议》，就系争房产的买卖达成初步意向。第三人赵海燕代表出卖方(第三人赵海燕、案外人安南、案外人程予子素为共同所有权人)、孙某作为买受方在该协议上签字。同日，孙某以现金支付第三人赵海燕意向金5万元。2013年10月29日，案外人吴某某(乙方)与第三人赵海燕、案外人安南、案外人程予子素(甲方)签订《房地产合同①》及《补充协议①》，约定涉案房产转让的价款为95万元、相关设备补偿为63万元。乙方在合同签订当日支付70万元(包含意向金5万元)；乙方于2013年11月17日前支付甲方第二期房款70万元，甲方收到该款5个工作日内去银行预约归还该涉案房屋贷款；甲方注销贷款后3个工作日内双方至公证处办理全权委托公证手续，届时乙方支付第三期房款18万元。合同还约定，过户日期为2014年10月31日前，并于2013年11月20日前双方办理房屋交接、水、电、煤、物业管理等手续。案外人吴某某、第三人赵海燕并作为案外人程予子素的法定代理人在合同上签字，案外人安南未签字。同日，案外人陈某(系原某儿媳)通过跨行汇款方式支付第三人赵海燕65万元，第三人赵海燕出具收条“今收到孙金明(原某)支付购买上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室的首期房款陆拾伍万元整，由此构成乙方支付给甲方首付款计柒拾万元整……”。2013年11月7日，案外人陈某通过网上银行转账方式支付第三人赵海燕70万元，第三人赵海燕出具收条“今收到孙金明(原某)支付购买上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室的第二期房款柒拾万元整”。2014年4月12日，原某与第三人赵海燕、案外人程予子素签订《房地产合同②》及《补充协议②》，除签订的主体变化外，内容与《房地产合同①》及《补充协议①》一致。原某、第三人赵海燕并作为案外人程予子素的法定代理人在合同上签字。(三)闵行区马桥镇夏朵园居民委员会和上海农工商旺都物业管理有限公司夏朵园管理处分别出具《居住证明》和《业主证明》称，原某于2013年11月1日入住涉案房屋。《业主证明》还明确，第三人赵海燕于同日办理系争房产的物业交接手续，原某亦于同日开始缴纳物业管理费。(四)本院受理的上海联合融资担保有限公司诉本案第三人上海汇度公司、第三人赵海燕追偿权纠纷[(2014)静民四(商)初字第943号]一案，本院于2014年9月12日就上海联合融资担保有限公司提出的诉前财产保全作出民事裁定，并于同年9月16日查封涉案房屋。该案经在判决生效后已进入执行程序。原某于2015年5月向本院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于同年6月1日作出(2015)静执异字第5号执行裁定，驳回原某提出的执行异议请求。原某于法定期限内向本院提起本案诉讼。原某在得知涉案房屋被查封后，还向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求第三人赵海燕和案外人程予子素协助办理过户。上海市闵行区人民法院于2015年1月6日轮候查封了涉案房屋。同年1月28日，原某按上海市闵行区人民法院要求，将18万元购房尾款交至该院。(五)2014年1月21日，原某与案外人吴某某离婚，双方在《自愿离婚协议书》中明确，无财产分割，婚姻期间无共同债务。本院认为，第一，原某在向本院提出执行异议被驳回后，依法有权向本院提起本案案外人执行异议之诉。第二，案外人吴某某与第三人赵海燕、案外人安南、案外人程予子素就涉案房屋的买卖签订《房地产合同①》及《补充协议①》，因涉案房屋所有权人之一的案外人安南未签字，该合同未成立，也不具有法律效力。原某与涉案房屋所有权变更后的所有权人第三人赵海燕和案外人程予子素签订的《房地产合同②》及《补充协议②》，没有证据能否认是双方真实意思表示，也没有证据能否定该合同的签订时间，应认定该合同于2014年4月12日签订，且合法有效。在原某前妻案外人吴某某签订《房地产合同①》及《补充协议①》后，原某的儿子孙某、儿媳陈某向第三人赵海燕支付的140万元房屋购买价款，且从第三人赵海燕出具的收条也能反映，其所收到的140万元是涉案房屋买卖的价款；在原某与第三人赵海燕和案外人程予子素签订《房地产合同②》及《补充协议②》后，作为出让方的第三人赵海燕(亦系案外人程予子素的法定代理人)并没有要求原某再支付相应的购房价款，原某也没有要再支付购房价款的表示和行为，且该合同约定的购房价款支付的时间也和前合同一致，为2013年10月、11月期间。从两组合同签订前后各方当事人的行为可以反映出，不论是作为买受人案外人吴某某、原某，还是作为出让方的第三人赵海燕(亦系案外人程予子素的法定代理人)，都认可《房地产合同①》及《补充协议①》不再履行(实际也不可能履行)，认可《房地产合同②》及《补充协议②》签订前支付涉案房屋的房款作为履行该合同所支付的房款。因此，在《房地产合同①》及《补充协议①》签订后，第三人赵海燕收到的140万元购房价款，可以视为原某按《房地产合同②》及《补充协议②》履行的付款义务。涉案房屋所在地的居民委员会和物业管理处的证明，可以相互印证原某已实际入住了涉案房屋，和《房地产合同②》及《补充协议②》约定交接的时间吻合，可以认定原某的入住时间为2013年11月。依照《房地产合同②》及《补充协议②》的约定，第三人赵海燕(亦系案外人程予子素的法定代理人)在收到第一、二期购房价款140万元后，应于5个工作日归还涉案房屋曾设立抵押的商业贷款，并解除抵押，以保证涉案房屋办理过户登记手续。但第三人赵海燕并未按约履行，至今未归还商业贷款，更不可能解除抵押，致使本案涉案房屋的过户登记不可能进行。综上所述，在本院2014年9月16日查封涉案房屋前，原某与第三人赵海燕、案外人程予子素已签订合法有效的《房地产合同②》及《补充协议②》，且原某已按该合同约定支付了绝大部分房屋购买价款，所欠付的尾款也已交付上海市闵行区人民法院，并实际入住涉案房屋，对于未办理过户登记手续亦不存在过错，现原某据此主张其对第三人赵海燕和案外人程予子素名下的涉案房屋具有排他的权利，应停止对涉案房屋的查封。参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，原某的主张应予支持。被告的答辩意见缺乏事实与法律的支持，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：解除对上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案件受理费人民币80元，由被告上海联合融资担保有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陆晓峰审 判 员  严亚璐人民陪审员  施黎莺二〇一六年六月二十日书 记 员  邱元超附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。