苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7517号原告：苏州优客投资管理有限公司，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路**）。法定代表人：何游胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯根华、朱春潮，江苏国之泰律师事务所律师。被告：苏州新金田机电技术有限公司，住所地苏州吴中经济开发区旺山工业园。法定代表人：龚晓威，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。原告苏州优客投资管理有限公司（以下简称优客公司）诉被告苏州新金田机电技术有限公司（以下简称新金田公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优客公司的法定代表人何游胜及委托诉讼代理人冯根华，被告新金田公司的委托诉讼代理人朱永磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优客公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2018年8月28日签署的土地租赁合约；2、判令被告支付原告截至2020年3月31日的可得利益损失20万元。审理中，原告变更上述第二项诉讼请求为：判令被告支付原告截至2020年9月30日的可得利益损失40万元。后，原告再次将该项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2019年11月1日至2020年10月31日止的可得利益损失40万元。事实和理由：2018年8月28日，原、被告签订土地租赁合约1份，约定被告将位于苏州市吴中区天鹅荡路22号的20亩场地出租给原告，租期五年即自2018年9月1日至2023年11月30日止，年租金为60万元，租金每半年支付一次，另，由原告负责平整场地，被告承担其中的20万元并直接从原告应付租金中予以扣除。另约定，违约方需向守约方支付实际损失和预期可得利益损失。上述合约签订后，经被告要求，原告通过现金、向指定第三方账户转账等方式合计支付被告租金、水电费押金、管理费等费用合计81.5万元，另，原告还为被告垫付了其他款项。因原告不知晓被告账户且要求被告提供收款账户及开具已收款发票均未果，原告无法支付第二年租金，遂通过邮政汇款方式向被告支付租金，但被拒收。2019年12月24日，被告向原告单方发送解除土地租赁合约通知书。2020年4月11日，被告向涉案土地上原告的合作单位上海宏兴钢设备租赁有限公司（以下简称上海宏兴公司）发出停水断电通知书要求该公司搬离，导致原告的可得租金利益损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告新金田公司辩称：被告要求解除涉案土地租赁合约的原因在于：1、原告未经被告书面许可将涉案土地转租给第三方，后第三方又将部分土地转租给第四方，上述转租均未经被告书面同意；2、原告至今尚未支付到期租金；3、原告承租涉案土地用于堆放建筑租赁钢管，具有严重的环境影响，受到多部门监管要求予以搬离；4、双方所签土地租赁合约已约定了解除条件及后果，被告可主张合约解除。原告已拖欠被告超过一年的租金，合约解除的责任在于原告，原告并未提供证据证明其主张的可得利益损失，且该损失是否为确定发生、持续稳定发生均无法确定。目前涉案土地已由被告实际使用，双方合约已无实际履行的可能及必要。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道天鹅荡路**土地及房屋系被告新金田公司单独所有，登记日期为2019年8月12日，用途为工业用地/工业，权利性质为出让/其它，土地使用权面积为33300.20平方米，房屋建筑面积为8617.14平方米。2018年8月28日，原告优客公司（乙方、承租方）和被告新金田公司（甲方、出租方）签订土地租赁合约1份，约定：甲方自愿将位于苏州市吴中区天鹅荡路22号20亩光地（空地）出租给乙方经营使用，土地方位处为空白，土地用途为工业用途，承租形式为公司承租经营，承租经营期限为五年即自2018年9月1日至2023年11月31（应为30）日止（含两个月免租期），年租金为60万元，双方约定土地平整由乙方施工，甲方出资20万元作为土地平整费用且由乙方房租金中扣除，其余部分概由乙方负担，每半年支付一次租金，乙方应在本合同签订之日起5日内支付半年的租金，以后每半年支付一次租金，先付后用。该合同的甲乙双方权利义务部分载明，甲方保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益，乙方按照合同约定的用途和期限有权依法利用和经营所承租的土地。该合同的税费承担部分载明，乙方需向甲方每年缴纳门卫及卫生费用3万元，每半年支付一次，乙方缴纳水电费押金5万元给甲方，合同期结束归还。该合同转租部分载明，在本合同有效期内，甲方不干涉乙方经营，完全由乙方自主经营，自负盈亏，乙方若与第三方合作经营，同样按照上述条件缴纳承租金并及时告知甲方。该合同违约责任部分载明，在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约，违约方需赔偿对方四个月的租金同时赔偿人民币30万元，违约方应按照土地利用的实际状况，赔偿对方因违约而造成的实际损失及预期利益损失。同日，原告优客公司（甲方、出租方）和案外人上海宏兴公司签订土地租赁合同1份，约定：甲方将其合法拥有的坐落于苏州市吴中区天鹅荡路22号土地出租给乙方使用，土地类型为光地，无建筑物，土地性质为工业用地，土地用途为堆场，乙方对该土地已做充分了解，土地平整事宜及费用全部由乙方自行负担，与甲方无关。土地租赁期限自2018年11月1日起至2023年11月31（应为30）日止，租赁期为5年，其中免租期为2个月即自2018年9月1日至2018年10月31日止。土地年租金为100万元，租金每半年一付，需提前一个月支付，先付后用，前三年租金不变，第四年、第五年递增年租金为每年102万元。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付土地租赁保证金及水电费押金5万元，同时支付半年租金50万元，先付后用。租赁期间，乙方应及时缴纳物业管理费，每年物业管理费（含门卫费垃圾清理）为3万元（签订合同当日支付，半年一付，每次付1.5万元）。2018年8月29日及31日，案外人何文钦通过银行转账方式向被告指定人员李鹤明转账汇款10万元、10万元，合计汇款金额20万元，被告于2019年4月18日加盖其财务专用章确认上述款项为原告支付被告的场地租金。2018年9月3日，被告出具加盖其财务专用章的收据各一份，明确收到原告现金交付的水电费押金5万元及管理费1.5万元。2019年3月5日，被告出具加盖其财务专用章的收据一份，明确收到原告现金交付的场地租金35万元（分批次交共计）。原告为证明其要求被告提供收款账号以便安排付款的事实，提供了2019年9月17日友情催告函复印件及邮寄凭证复印件，催告函中明确原告已支付被告水电费押金5万元、租金75万元、管理费1.5万元，合计金额81.5万元，并催促被告在收函后尽快提供收款账户信息，以便原告安排支付后续租金和管理费。经质证，被告明确未收到上述催告函，且催告函所载内容也并非真实。原告称，被告原股东于2019年4月18日出让公司全部股权给了苏州创慧投资有限公司，公司经营范围发生重大变化，企业转型，并邀请原告于2019年10月25日上午十点至被告处商谈租赁后续事宜，就此提供了2019年10月22日被告向原告及其相关方发送的商洽函复印件一份。经质证，被告无法核实上述函件的真实性。原告称，因被告一直未向其提供收款账户，故其于2019年10月28日通过邮政储蓄银行分6笔、每笔5万元向被告汇款共计30万元（均备注有支付场地租金），但被告在接到邮储银行收款信息后对上述款项予以拒收导致上述款项未能交付成功，就此原告提供了汇款收据复印件6张。经质证，被告对真实性不予认可，且称并未收到上述款项，亦未收到邮政领款通知。原告为证明其向被告邮政汇款失败后为继续履行合同而与被告进行交涉，但被告以实际行动表明被告违约的情况，提供了其于2019年10月29日、2019年12月17日分别向被告发送的关于要求贵方继续履行合同并开具发票的通知函、再次催告函复印件各一份及相应的邮寄凭证复印件，两份函件中均载明原告实际已向被告支付了83.79万元。经质证，被告称均未收到上述两份函件，且函件所载内容与事实不符。原告为证明被告知晓其转租事宜且未提出异议并对其转租的承租人进场提供便利条件及帮助，提供了如下证据：1、原告法定代表人何游胜与被告时任负责人王澍的微信聊天记录截图打印件，其中，2018年8月23日，王澍回复何游胜明天会与城管沟通下。2018年8月24日，何游胜向王澍发送了原告与案外第三方签订的厂房租赁合约。2018年8月27日，王澍告知何游胜规划局确认后表示允许搭建，但必须按正常的建筑规划报批。2018年8月30日，何游胜告知王澍厂里需准备一些工牌并写上承租公司名称及姓名，同时登记承租公司进出车牌号，王澍回复好的知道了。2、2019年10月25日会谈录音及文字整理稿，系当日原告负责人何游胜与被告负责人王澍、被告现任法定代表人龚晓威及上海宏兴公司负责人时文博之间的会谈。经质证，被告认为：1、对上述微信聊天记录的真实性不予认可，认为相关人员身份无法核实，且是否经过删减无法核实。2、上述录音证据并不完整，且录音中原告法定代表人认可缴纳了自2018年11月至2019年10月这一年的租金，并对缴纳租金的时间、金额、地点一再回避，只强调看收据，另外，原告法定代表人一再强调要缴纳租金，时间是2019年11月起的半年房租，足以说明2019年11月起的租金原告并未缴纳。2019年12月24日，被告向原告发出解除土地租赁合约通知书，明确原告截至该日实际支付租金为55万元，而租赁时间已超一年，已严重拖欠租金，且涉案场地并非原告在实际使用亦非原告与第三方合作经营，而系原告未经被告允许擅自进行了转租并实际获取租赁差价，故通知原、被告双方之间的土地租赁合约于2019年12月25日解除、请原告收到通知后15日内搬离并将土地恢复原状并归还原告、原告需支付拖欠的租金并赔偿被告四个月租金20万元及约定的赔偿款30万元及转租所获的差价收益。原告为证明其就上述解除通知书进行回复的情况，提供了2020年1月1日其向被告发送的关于贵方解除土地租赁合约通知书的答复函，明确被告所称的原告存在长期拖欠租金及擅自转租行为均与事实严重不符，实际情况应为被告拒绝按约受领原告按约交纳的第二年租金及相关费用，且被告在与原告签订土地租赁合约之初即对有关转租事宜知情、同意甚至非常鼓励。同时，原告在答复函中再次敦促被告向原告开具发票并尽快提供被告收款账户信息从而继续履行土地租赁合约。经质证，被告称并未收到上述答复函，且函中内容与事实不符。2020年4月11日，被告向上海宏兴公司发出停水断电通知书，明确被告已于2019年12月15日许向该公司送达了搬迁通知书并于2020年3月向该公司送达了停水断电通知，但该公司至今未理会，故再次通知该公司被告自2020年4月12日起将彻底停水断电直至该公司全部搬离。被告陈述，其实际并未采取停水断电措施。2020年4月16日，上海宏兴公司向原告发送通知书，明确因停水断电至今已导致无法正常经营、损失极大，已无法继续留在场地内，故无奈搬离撤场。庭审中，原、被告双方一致确认：涉案租赁土地四至为：北至吴中区天鹅荡路22号被告厂区北围墙、南至被告办公楼及车间墙外、西至被告厂区西围墙、东至被告厂区东围墙。原告承租涉案土地用于堆放钢管。原、被告双方所签的土地租赁合约未明确约定承租人不得转租。双方租赁合约项下的第一租赁年度期限自2018年9月1日至2019年8月31日止。涉案土地门卫及卫生费合计15000元双方已实际结算清楚。涉案土地现由被告实际控制。原、被告双方之间除了涉案土地租赁合约之外，不存在其他合同。被告称，第三方上海宏兴公司于2020年7月从涉案土地上搬离。现涉案土地由其自用，目前没有案外人在使用。对此原告称，上海宏兴公司并未向其交还土地，其也不清楚被告实际收回控制涉案土地的时间，据其了解被告于2020年4月后开始实际控制土地。以上事实，由原告提供的土地租赁合约、土地租赁合同、个人转账汇款回单、收据、商洽函、友情催告函及邮寄凭证、汇款收据、微信聊天记录截图、解除土地租赁合约通知书、答复函、通知书（以上均系复印件）、会谈录音及文字整理稿，被告提供的不动产权证照片，当事人陈述，本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。关于原告的租金支付情况，双方一致认可，根据土地租赁合约约定，原告应于2018年9月2日前支付被告30万元，应于2019年3月2日前支付被告30万元，应于2019年9月2日前支付被告30万元。就上述应付租金的实付情况，原告陈述：1、就2018年9月2日前的应付租金30万元，其于2018年8月26日以现金方式向被告负责人王澍支付了10万元、于2018年8月29日以银行转账方式支付至王澍指定的李鹤明账户10万元、于2018年8月31日以银行转账方式支付至王澍指定的李鹤明账户10万元，以上合计支付了30万元，系对2018年9月2日前支付应付租金30万元的支付，被告对此无异议。2、就2019年3月2日前的应付租金30万元，其于2018年9月1日以现金方式向王澍支付了5万元、于2018年10月25日以现金方式向王澍支付了6.5万元、于2019年1月29日以现金方式向王澍支付了13.5万元、加上双方租赁合约约定的土地平整费转租金的20万元，以上合计支付了45万元，系对2019年3月2日前应付租金30万元的支付，多支付的15万元系提前预付第二租赁年度的租金，被告对此有异议，认为原告所述的提前支付租金15万元明显不符合常理，且与原告所举证据相矛盾，其认为2019年3月5日的现金收据35万元系包含了向李鹤明转账的20万元、2018年8月底现金收取的10万元、2019年3月5日前现金收取的5万元，但就此无证据证明。原告则认为，该35万元收据包含了2018年8月26日现金支付的10万元、2018年9月1日现金支付的5万元、2018年10月25日现金支付的6.5万元、2019年1月29日现金支付的13.5万元。3、就2019年9月2日前的应付租金30万元，原告称其并未实际支付成功，一方面现金交纳给被告被拒收，但就此无法举证，另一方面其通过邮政汇款方式支付的30万元也被被告拒收。对此，被告称，其并不存在拒收租金的行为，亦未收到任何邮政汇款通知。另，原告陈述，除上述其已支付被告的75万元租金外，其还支付了被告水电押金5万元及管理费1.5万元。被告陈述，其仅收到原告支付的租金60万元，具体包括：租金35万元、土地保证金5万元、双方土地租赁合约中约定的土地平整费折抵的租金20万元。关于涉案土地租赁合约的履行，原告表示尚有实际履行可能，且坚持其继续履行合约的诉讼请求。被告表示因已缺乏再租赁给原告使用的条件，涉案合约无法继续履行。关于原告主张的第二项诉讼请求即自2019年11月1日至2020年10月31日止的可得利益损失40万元，原告陈述，该项损失系基于被告单方解除合约的违约行为而产生且已实际产生，2020年10月31日之后的损失其另案主张，第三方上海宏兴公司已支付其2018年11月1日至2020年4月30日期间的租金150万元、水电费押金5万元及门卫管理费1.5万元，以上合计收款156.5万元，第二年度租金未能实际收取，其与上海宏兴公司之间尚未结算，故上述水电费押金5万元及门卫管理费1.5万元尚未退还给第三方。经本院释明，就上述期间的可得利益损失，原告不申请司法鉴定，并表示具体由法院依法认定。且原告认为，被告已于2020年4月以其实际行为要求提前解除合同，导致其已产生后续的可得利益损失。本院认为，结合原告提供的土地租赁合约、微信聊天记录、转账凭证、收据等材料，可认定原、被告之间就涉案土地存在租赁合同关系、原告与案外人上海宏兴公司之间就涉案土地存在转租合同关系、被告知晓原告上述转租行为且未提出异议的事实。现被告辩称原告的转租行为未经其书面同意，无事实依据，本院不予采纳。关于原告的租金缴纳情况，原、被告争议在于2019年3月5日收据所载的租金35万元是否包含2018年8月29日及31日何文钦向李鹤明转账的20万元租金。被告陈述系包含关系，但未能提供证据证明，且被告已于2019年4月18日在上述2018年8月29日及31日何文钦向李鹤明转账的20万元汇款单中加盖了财务专用章确认系对租金的收取，若与前述35万元收据款项存在包含关系，则在时间先后上明显与常理不符，故本院采纳原告陈述即原告已支付被告租金75万元、水电押金5万元及管理费1.5万元。关于涉案土地租赁合约的履行，原告陈述合约存在继续履行的可能。鉴于被告已向原告发送书面解除合约通知书且现已实际控制涉案土地，被告明确不同意继续履行合约，故涉案土地已无实际履行的可能。原告经本院释明仍坚持继续履行合约的诉请，本院碍难支持。关于原告主张的2019年11月1日至2020年10月31日止的可得利益损失40万元，原告陈述系其转租给上海宏兴公司应获的第二年度租金100万元与其支付被告年租金60万元之间的差价损失。根据合同约定，原告应于2019年9月2日前支付被告租金90万元，扣除土地平整费20万元，还应支付被告70万元，原告未能举证证明在2019年9月2日前付款被拒，故对租金的支付原告存在过错。按照合同约定，双方协商一致签订书面协议、遇不可抗力致使合同难以履行以及遇国家建设征用该土地，才可解除涉案合同，被告解除合同无合同依据，原告未按约支付租金的过错尚未达到解除合同的程度，被告解除与原告所签合同亦存在过错，且过错责任大于原告，故被告理应赔偿原告的可得利益损失。现第三方上海宏兴公司已支付原告2018年11月1日至2020年4月30日期间的租金150万元，原告在2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金差价损失大部分已填平，故本院结合原告主张的期间段并综合考虑双方过错程度酌定原告的该项损失为16万元。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告苏州新金田机电技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州优客投资管理有限公司2019年11月1日至2020年10月31日期间的可得利益损失人民币160000元。二、驳回原告苏州优客投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4300元、财产保全费1620元，合计人民币5920元，由原告苏州优客投资管理有限公司负担2550元，由被告苏州新金田机电技术有限公司负担3370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 顾霞二〇二一年四月六日法官助理 张望书 记 员 于悦