湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3334号上诉人（原审原告）：陈飞，男，汉族，1977年8月30日出生，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：张继红，湖南鉴庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：昌灵妹，湖南鉴庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙吉顺房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖西路119号吉顺美苑2栋101房。法定代表人：林家宏，董事长。委托诉讼代理人：袁尚，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蓉蓉，湖南弘一律师事务所律师。上诉人陈飞因与被上诉人长沙吉顺房地产开发有限公司（以下简称吉顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初13976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈飞上诉请求：1、依法撤销一审判决中驳回赔偿损失的请求并改判被上诉人向上诉人赔偿损失31,888元。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决未查清本案主要事实，遗漏本案争议焦点，严重损害上诉人合法权益。（二）一审判决认定《长沙市商品房买卖合同》第二十条及《合同补充协议》第七条第2项合法有效，明显缺乏证据证明。（三）一审判决忽视本案商铺真实层高数据的确定时间，忽略被上诉人刻意隐瞒层高的事实，无视同栋103号商铺合同中层高与单价的约定，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条及《合同补充协议》第七条第2项为无效格式条款，不能作为判案依据。（二）从消费关系来看，被上诉人作为经营者未尽合理义务，未依法依规交付商品。（三）从民事主体的关系来看，被上诉人行为明显违反诚实信用原则、违反《合同法》的相关规定。综上所述，一审判决存在大量认定事实不清且适用法律错误的情形，严重损害上诉人合法权益，助长了被上诉人隐瞒事实不诚信经营的行为，与社会倡导的诚信经营的市场经济法则相悖，上诉人恳请贵院查明本案事实，依法撤销原判决并改判支持上诉人要求赔偿损失的请求。吉顺公司辩称，一、陈飞二审增加了独立的诉讼请求，应当另行起诉；二、吉顺公司严格履行了其与陈飞签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，陈飞要求吉顺公司承担赔偿损失，没有事实依据；三、陈飞购买的是现房，在签署购房合同之前，就已经知晓商铺的层高低于4.8米，陈飞看了现房后对商铺现状满意，才决定与吉顺公司签订商品房买卖合同，而非是看中了商品房买卖合同约定的房屋交付条件，吉顺公司没有违反诚信原则；四、商铺层高存在差异，相应的责任应严格按合同第二十条约定认定，陈飞要按购房总价的4%记取赔偿金，没有法律依据，也违反了合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈飞向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除陈飞与吉顺公司之间合同编号为20170231973105的商品房买卖合同。2、请求依法判决吉顺公司向陈飞返还购房款797,199元、契税30,369.49元、印花税398.6元、产权代办费300元、不动产登记费550元、物管费1,486元，共计830,303.09元。3、请求依法判决吉顺公司向陈飞支付上述款项自2017年10月30日起直至实际付清之日止的利息，利息按同期银行贷款利率计算。4、请求依法判决吉顺公司向陈飞赔偿损失182,718元。5、请求依法判决本案的诉讼费由吉顺公司承担。一审法院认定事实：2017年10月30日，陈飞与吉顺公司签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中《长沙市商品房买卖合同》约定陈飞购买岳麓区××路××号××栋××号房屋，建筑面积41.29㎡，商品房层高为4.8米，若该商品房实际交付时层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：在符合国家住宅建筑设计规范和设计要求的前提下，出卖人不承担责任，双方按照实际层高交付；如实际层高不符合国家住宅建筑设计规范和设计要求的，双方仍按实际层高进行交付，但出卖人应按照买受人已付房款的0.3%计算一次性补偿买受人。《合同补充协议》约定，如出现法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，买受人有权自该事由发生之日起30日内书面通知出卖人要求解除合同，逾期则视为买受人放弃解除权，合同继续履行。同日，陈飞验房并办理了收房手续。2018年，陈飞将该房进行了出租。现陈飞认为吉顺公司交付的房屋层高为4.25米，与合同约定不符，因之成诉。另查明，1、涉案房屋已于2016年9月8日完成竣工验收。2、陈飞已付清全部房款。一审法院认为，陈飞、吉顺公司之间订立《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于：陈飞是否享有解除权。首先，按照房屋买卖合同的约定，如实际层高不符合国家住宅建筑设计规范和设计要求的，双方仍按实际层高进行交付，但出卖人应按照买受人已付房款的0.3%计算一次性补偿买受人。层高问题并不属于合同约定可以解除合同的条件；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《合同补充协议》约定，陈飞有权自该事由发生之日起30日内解除合同。陈飞已于订立合同之日办理了收房手续，解除权应自订立合同之日开始计算，按照合同约定，陈飞的解除权利已消灭。故陈飞主张解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。由此，陈飞主张的返还购房款、契税、印花税、产权代办费、不动产登记费、物管费以及损失，均缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈飞的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取6,959元，由陈飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.陈飞要求吉顺公司赔偿损失31,888元的主张是否成立；2.陈飞是否在二审中增加独立的诉讼请求。本院分述如下：一、关于陈飞要求吉顺公司赔偿损失31,888元的主张是否成立。一审认为陈飞主张解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持，由此陈飞主张赔偿损失均缺乏法律依据，不予支持；陈飞认为案涉《长沙市商品房买卖合同》第二十条、《合同补充协议》第七条第2项均为无效的格式条款，吉顺公司刻意隐瞒层高，同栋103号商铺的合同约定层高为4.25米、单价低于案涉商铺单价3,476.13元，陈飞有权要求吉顺公司赔偿；吉顺公司认为，陈飞在签订合同前已经知晓商铺层高，商铺层高存在差异应当按照合同约定认定责任。本院经审理认为，首先，双方签订的商品房买卖合同系由吉顺公司单方制作，合同条款已经约定案涉房屋层高为4.8米，虽合同条款对层高差异作出了相应约定，但该约定减轻了吉顺公司的责任，吉顺公司对该部分约定既未明示又未举证证明其向陈飞进行了特别提醒，该部分条款应认定为无效的格式条款；其次，虽案涉房屋交易时是现房，但交易过程中并未使用层高测量仪器进行测量，要求陈飞通过看房过程仅凭肉眼观察确定层高是否是4.8米过于苛刻买受人，而吉顺公司作为房屋出卖方，该房屋出卖时已经通过竣工验收，吉顺公司对于房屋具体层高应当是明知的，在双方信息不对等的情况下，吉顺公司明知层高不足4.8米仍然与陈飞签订层高4.8米的合同，并在合同中通过格式条款排除己方的违约责任，应当认定吉顺公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋实际层高与合同约定不符，使涉案房屋在通风、采光、使用等方面受到影响，且在一定程度上降低了涉案房屋的交易价值，根据公平合理的原则，吉顺公司应向陈飞适当赔偿损失。综合考虑本案实际情况并参考涉案房屋总价款，参考湖南省高级人民作出的（2020）湘民再163号判决书，本院酌情认定吉顺公司赔偿陈飞损失31,888元(797199×4%)，故陈飞上诉要求吉顺公司赔偿损失31,888元的主张本院予以支持。二、关于陈飞是否在二审中增加独立的诉讼请求。吉顺公司认为陈飞在二审中增加了独立的诉讼请求，应另行起诉；陈飞认为其在一审提出了五项诉讼请求，其中包括了赔偿损失，一审判决驳回其全部诉讼请求，其只对驳回赔偿损失提起上诉，要求赔偿损失，不属于增加独立的诉讼请求。本院经审理认为，陈飞向一审法院主张解除合同并要求返还购房款等、支付利息、赔偿损失，一审判决驳回全部诉讼请求后，陈飞对于驳回赔偿损失一项提起上诉而对其他判项未提起上诉，系陈飞自行处分行为，上诉请求中要求吉顺公司赔偿损失31,888元系在一审诉讼请求范围内提出主张，并非在一审诉讼请求范围外增加新的诉讼请求。综上所述，陈飞的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初13976号民事判决；二、长沙吉顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿陈飞损失31,888元；三、驳回陈飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,959元，由陈飞负担6,740元，由长沙吉顺房地产开发有限公司负担219元；二审案件受理费597元,由长沙吉顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年四月一日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……