江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终445号上诉人（原审原告）：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2-4。法定代表人：张翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：何勤、蒋华剑，江苏苏正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭彦凯，男，汉族，1981年11月1日出生，住常州市天宁区。被上诉人（原审被告）：秦麟玲，女，汉族，1981年8月14日出生，住常州市天宁区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：诸小燕，江苏泽晟律师事务所律师。上诉人常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）因与被上诉人谭彦凯、秦麟玲居间合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判两被上诉人谭彦凯、秦麟玲支付上诉人上城公司中介费10250元，律师费3000元；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.三方签订的《常州市房屋转让协议》实际上包含两层法律关系，一是上诉人与两被上诉人之间的居间合同法律关系；二是两被上诉人与案外人之间的房屋买卖合同法律关系。上诉人与两被上诉人之间系居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”因此，所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。由此可知，上诉人的法定义务是向两被上诉人报告订立合同的机会或者向两被上诉人提供订立合同的媒介服务；两被上诉人的法定义务就是向上诉人支付报酬。现上诉人已按照合同约定促成了被上诉人与案外人签订房屋买卖合同，那么被上诉人就应当有义务按照协议约定支付全部佣金。2.两被上诉人与案外人之间的房屋买卖合同确实未能实际履行，但根据两被上诉人和上诉人的门店员工微信聊天记录，其缘由系两被上诉人资金不够首付，导致合同无法继续履行下去构成违约。一审法院认定的上诉人工作人员在《收款收据》注明余10250元于办手续时支付，应当视为原、被告双方对《常州市房屋转让协议》的相关条款进行了变更，剩余10250元应当是上城公司提供相应后续服务而应获得的报酬。上诉人认为一审法院这一认定事实不清楚，《收款收据》注明余10250元于办手续时支付，实际是上诉人同意两被上诉人本应签订《常州市房屋转让协议》时一次性支付中介费20250元中剩余未付的10250元等到办手续时再支付给上诉人，10250元是中介费20250元未支付的一部分，并不是一审法院理解的（应当视为原、被告双方对《常州市房屋转让协议》的相关条款进行了变更，剩余10250元应当是上城公司提供相应后续服务而应获得的报酬），再应导致无法办手续的原因是两被上诉人的首付不够，导致两被上诉人和案外人的房屋买卖合同无法继续履行下去从而构成违约；但是，上诉人与两被上诉人之间的居间合同已成立并生效（根据《常州市房屋转让协议》第六条第三款约定，上诉人与两被上诉人签订生效后，中介方的居间服务即告成功），两被上诉人理应向上诉人支付合同约定的全部中介费。两被上诉人无论办不办手续都应支付剩余中介费10250元，而不是由于两被上诉人的违约行为导致无法办理手续从而就不需要支付10250元。3.住建部颁发的《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的。也就是说，住建部认定的房地产经纪服务实际主要有三项，即提供房地产信息、实地看房、代拟合同。现上诉人已完成了上述三项义务。《房地产经纪管理办法》第十七条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。因此，上诉人作为房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，不属于上诉人的主要义务，而且应当另行签订合同。4.上诉人为维护自己合法权益，支出了律师费及诉讼费，但是一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不仅未能维护自己合法权益，反而产生了新的损失。谭彦凯、秦麟玲辩称：1.双方之间系居间法律关系，对于居间报酬的数额和支付条件，法律没有强制性规定，当事人有权自行约定。本案，双方明确约定了剩余居间报酬的支付条件，即于办理手续后支付，该约定没有违反法律法规强制性规定，对双方具有法律约束力。由于后续手续未办理，谭彦凯、秦麟玲有权拒绝支付剩余居间报酬。2.上诉人认为，一旦促成买卖合同成立，谭彦凯、秦麟玲应支付全部中介费。该意见没有事实和法律依据。案涉协议第6.3条仅约定房屋转让协议签订生效后，居间服务即告成功，已收取的佣金不因任何情况退还。未约定谭彦凯、秦麟玲应支付全部中介费。上诉人对该条约定理解有误，且该理解明显与双方对于剩余居间报酬支付条件的约定相矛盾。综上，请求驳回上诉，维持原判。上城公司向一审法院起诉请求：1.判决谭彦凯、秦麟玲支付上城公司中介费10250元；2.判决谭彦凯、秦麟玲承担上城公司律师费3000元;3.本案诉讼费用由谭彦凯、秦麟玲承担。一审法院认定事实：2019年7月14曰，郑卫琴（甲方、出售方）与谭彦凯、秦麟玲（乙方、购买方）及上城公司（丙方、居间方）签订《常州市房屋转让协议》一份，约定甲方将坐落于锦绣东苑17幢2单元502室的房屋出售给乙方，成交价格为135万元。约定的付款方式为：甲乙双方签署协议时，乙方支付甲方定金2万元（其中5000元由甲方暂存于中介方，15000元由甲方收取，购房定金冲抵购房款）；甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款1万元到资金监管专用账户；甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向合作银行申请商业贷款90万元，贷款按规定时间到资金监管专用账户；付款特殊约定为乙方于监管日之前支付甲方现金账户42万元。协议并约定：甲乙双方约定于2019年8月16日之前办理资金监管手续（或根据双方约定办理产权转让所需的公证手续），并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款（公积金放款承诺书）三个工作曰之内，甲乙双方办理产权转移登记手续；基于中介方的居间服务，甲、乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向中介方支付报酬（佣金）20250元；甲乙双方约定中介费甲方承担0元，乙方承担20250元，佣金应于签约时一次性付清；房屋转让协议自甲乙双方签字后成立，中介方的居间服务即告成功，中介方已收取的佣金不因任何情况退还；甲乙双方任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费、诉讼保全保险费等为维护自己权利而产生的一切费用；本协议在履行过程中发生争议，协商解决，协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、公证费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。2019年7月14日，郑卫琴出具《定金（暂存款）收条》，内容为：今收到谭彦凯购买锦绣东苑17-2-502房屋定金2万元，其中5000元作为保证金暂存中介方，本人实收15000元。上城公司在该《定金（暂存款）收条》盖章。2019年7月14日，上城公司向谭彦凯出具《收款收据》，载明收费明细为佣金20250元、评估代办费200元、贷款代办费300元、权证代办费500元，合计21250元。付款方确认：“已收11000,余10250于办手续支付”。2019年7月24日，谭彦凯通过微信向上城公司工作人员发送：“你好，我由于家里有事现在资金不够付首付，现在这个房子买不了，提前告知你下，请帮忙再和房东沟通一下定金和中介费能否退一些回来，谢谢!”一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。上城公司促成了《常州市房屋转让协议》。该合同约定佣金应于签约时一次性付清；房屋转让协议自甲乙双方签字后成立，中介方的居间服务即告成功。但上城公司工作人员在《收款收据》注明余10250于办手续支付，应当视为上城公司、谭彦凯、秦麟玲双方对《常州市房屋转让协议》的相关条款进行了变更，剩余10250元应当是上城公司提供相应后续服务而应获得的报酬。谭彦凯、秦麟玲因资金原因未能按照合同约定办理资金监管、过户等手续，故双方约定的支付剩余中介费的条件并未成就，而上城公司也未就办理资金监管、过户提供相应的服务，故上城公司要求谭彦凯、秦麟玲支付中介费、律师费的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，一审法院判决：驳回常州上城房地产信息咨询服务有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费382元，由常州上城房地产信息咨询服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2019年7月14日，上城公司向谭彦凯出具《收款收据》，载明收费明细中：佣金，金额20250元，服务内容：提供信息咨询、匹配、带看、洽谈、促成签订买卖协议。另查明，上述收费明细中记载的评估代办费200元、贷款代办费300元、权证代办费500元，二审时上城公司确认因手续未办上述费用未产生。本案在二审中的争议焦点为：上城公司主张的中介费余款及律师费是否应予支持？本院认为：《收款收据》记载的“余10250于办手续支付”应是对方对于支付时间的变更而非支付条件的变更。理由如下：第一，三方签订的《常州市房屋转让协议》第六条佣金第3条约定，房屋转让协议自甲乙双方签字后成立，中介方的居间服务即告成功；第二，《收款收据》载明的佣金20250元的服务内容为：提供信息咨询、匹配、带看、洽谈、促成签订买卖协议。因此，20250元佣金的服务内容并不包括后续的办理过户手续的服务费用。第三，从合同履行的情况来看，合同签订时约定佣金“应于签约时一次性付清”，上城公司在收款时同意“余10250于办手续支付”，结合上城公司二审时的相关陈述，其应当是同意支付时间从签约时变更到办手续时，并非同意支付条件变更为办手续时才能收取余款。综上，本院认为上城公司有权向谭彦凯、秦麟玲主张剩余的中介费，因谭彦凯、秦麟玲违约，上述约定的支付时间不能成就，故谭彦凯、秦麟玲应在上城公司主张时向其支付剩余中介费，因办手续的费用1000元不会产生，故剩余中介费应为9250元。关于上城公司主张的律师费，根据合同约定“本协议在履行过程中发生争议，协商解决，协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、公证费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。”上城公司作为中介属于签订合同一方，因中介费争议产生的律师费，上城公司有权要求违约方谭彦凯、秦麟玲承担。综上，上城公司的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初1696号民事判决；二、谭彦凯、秦麟玲于本判决生效之日起十日内向常州上城房地产信息咨询服务有限公司支付中介费余款9250元、律师费3000元；三、驳回常州上城房地产信息咨询服务有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费382元，由上城公司负担30元，由谭彦凯、秦麟玲负担352元。二审案件受理费382元，由上城公司负担30元，由谭彦凯、秦麟玲负担352元。一、二审诉讼费用上城公司均已预交，谭彦凯、秦麟玲应于本判决生效之日起十日内向上城公司支付其应承担的诉讼费用704元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月二日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静