福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终687号 上诉人（原审被告、案外人）：杨海涛，男，1970年1月21日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人:卢泵林，男，住福建省南靖县。由南靖县龙山镇龙丰社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人:林海健，福建簪华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：王瑞中，男，1965年1月28日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：吴文通，福建元光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴雄捷，男，1976年11月18日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴淑珍，女，1981年7月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人杨海涛因与被上诉人王瑞中、吴雄捷、吴淑珍申请执行人执行异议之诉纠纷一案,不服福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨海涛上诉请求：撤销一审判决，驳回王瑞中的诉讼请求。事实和理由：1.讼争房产即使未进行产权变更登记，经（2015）靖民初字第2458号民事调解书确认，该房产物权已属杨海涛所有。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，杨海涛权利足以排除执行，具体如下：第一，在人民法院2016年9月2日作出保全裁定前，杨海涛与吴雄捷、吴淑珍已于2015年8月3日签订合法有效的书面买卖合同。第二，在人民法院于2016年9月2日作出保全裁定前，杨海涛已合法占有该不动产。吴雄捷、吴淑珍在2015年8月已将讼争房产交付杨海涛实际掌管，其因无处居住，向杨海涛租住讼争房产并支付两年租金120000元，2017年8月租赁期满后，再将讼争房产返还给杨海涛，上述事实与（2020）闽0627执异2号执行裁定书查明的事实和吴淑芬在一审庭审中的陈述一致。本案存在两次交付，应以第一次交付时间为准，此交付方式可参照动产的占有改定。同时，在杨海涛与吴雄捷签订的租赁协议第五条明确约定，物业费、水电费等由吴雄捷支付，而一审法院却以吴雄捷支付物业费来认定房产并未交付，缺乏事实与法律依据，应予改判。第三，杨海涛已支付讼争房产的全部对价。吴雄捷、吴淑珍以其尚欠杨海涛的776900元用以抵偿杨海涛应支付的购房款，超过抵债部分的款项823100元杨海涛已于2015年8月8日前全部支付给吴雄捷、吴淑珍。第四，讼争房产未办理过户非因杨海涛原因导致，系政府冻结漳州市志诚房地产开发有限公司所有办理证件等业务，导致讼争房产无法办理过户。3.购房时讼争房产房价为8000元/㎡，讼争房产为188.84㎡，均价为1510720元，购买当时不能办证，且为烂尾楼，加之吴雄捷、吴淑珍急需用钱，故以当时市场二手价出售给杨海涛。同时所配套购买的车位，吴雄捷仅支付了100000元定金，并未完全支付车位款项，故对房产及车位总价款，杨海涛基于当时市场情况考虑后才与对方协商以1600000元予以购买，不存在价格违反市场规则情形。4.杨海涛与吴雄捷、吴淑珍之间不存在虚假诉讼，双方之间真实存在欠款及房屋买卖、房屋出租情况，王瑞中未提供充分证据证明杨海涛与吴雄捷、吴淑珍之间存在虚假诉讼，应承担举证不能后果。5.杨海涛与吴雄捷、吴淑珍之间不存在两年后回购讼争房产的口头约定，王瑞中也未提供证据对该情况予以证明，应承担举证不能后果。 王瑞中辩称：1.杨海涛称其于2015年8月7日将讼争房产出租给吴雄捷、吴淑珍，租金2年120000元由吴淑珍转账给杨海涛，事实不清。首先，一审庭审中，杨海涛并未就其主张进行举证。二审中补充举证因不是新证据不应采信。其次，一审法院已查明，2015年8月4日福建省南靖县人民法院作出（2015）靖民初字第2458号民事调解书后，讼争房产并未办理过户登记，吴雄捷、吴淑珍仍实际居住于该房屋，直至2017年10月左右才将讼争房产交付给杨海涛。该事实有吴淑珍庭审中陈述、杨海涛举证的2017年10月15日起其才开始缴纳物业费、电梯维修费用等证据佐证，杨海涛代理人庭审中对该事实也无异议。第三，杨海涛举证材料要证明的事实也不符合情理，明显存在租金过高，且一次性全部支付租金也不符合吴雄捷、吴淑珍当时因经济困难而卖房的情况。相关事实应由吴雄捷、吴淑珍进一步说明。2.杨海涛提出执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，该条规定适用前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，但截至目前为止该房产尚未办理产权登记手续，尚未过户到吴雄捷、吴淑珍名下。3.本案也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，该条适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，讼争房产属以物抵债房产，且不符合该条第二款规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件。4.杨海涛依据（2015）靖民初字第2458号民事调解书提出执行异议，属依据《执行异议和复议规定》第二十六条规定提出主张，但根据《九民会议纪要》第一百二十四条规定，本案系基于买卖合同的债权纠纷，不能排除执行，且因杨海涛的权利不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对其执行异议应不予支持。 吴雄捷、吴淑珍辩称：吴雄捷的车辆在杨海涛公司按揭。2015年正月，吴雄捷经济比较困难，杨海涛公司的催款人员开始催款。2015年8月，吴雄捷没有偿还能力，杨海涛提出吴雄捷以房子抵押。吴雄捷和杨海涛系二十几年朋友关系，于是双方商量把房产抵押给杨海涛两年时间。管理费等加起来70多万，房产价值扣掉70多万后的余款由杨海涛支付给吴雄捷。吴雄捷因信任杨海涛，将房子发票和车库预付款发票交由其保管。 王瑞中向一审法院起诉请求：继续强制执行福建省南靖县人民法院作出的（2016）闽0627民初2194号民事裁定书中查封被执行人吴雄捷名下位于漳州市芗城区房屋。 一审法院认定事实：2013年12月9日,吴雄捷向漳州志诚房地产开发有限公司购买位于福建省漳州市芗城区商品房,双方签订《商品房买卖合同》，约定：建筑面积为188.4平方米，总价为1623631元；付款方式为2013年12月9日前支付1023631元，余款600000元于2014年5月1日前付清；交房时间为2014年12月31日；产权登记时间为商品房交付使用后60日内。 2015年8月3日，杨海涛与吴雄捷签订《房地产买卖协议书》，约定：杨海涛以1600000元的价格向吴雄捷购买其位于漳州市芗城区的房产，款项于2015年8月15日前全部付清；于2015年8月20日将房屋交付给杨海涛。同日，吴雄捷、吴淑珍出具收到购房款776900元的收条给杨海涛收执。2015年8月4日，杨海涛起诉吴雄捷、吴淑珍一审法院作出（2015）靖民初字第2458号（杨海涛与吴雄捷、吴淑珍民间借贷纠纷一案）的民事调解书，双方达成协议：“一、吴雄捷尚欠杨海涛借款776900元及利息，杨海涛同意吴雄捷将位于漳州市芗城区（包括位于志诚广场的11＃车位）的商品房一套按价值人民币1600000元以物抵债，从即日起该房地产归杨海涛所有。杨海涛应于2015年8月30日前将抵债后的剩余款项823100元支付给被告吴雄捷。杨海涛同意放弃利息的诉讼请求。二、吴雄捷当场交付给杨海涛商品房产权登记证明书一份、商品房买卖合同网上登记备案证明书一份、ＭＦ-2007-01商品房买卖合同一份、发票号00849748及01609098销售不动产发票各一份、0044359车位款收款收据一份、0060670契税收款收据一份、0044345商品房补平方收款收据一份、00124889漳州住房专项维修资金缴存凭证一份（以上均为原件）。三、吴淑珍对上述债务承担连带清偿责任。四、本案受理费5784.5元，由杨海涛负担。”2015年8月7日，杨海涛通过其本人名下的南靖县农村信用合作联社尾数为5965的账户转给吴淑珍400000元。2015年8月8日，杨海涛通过其本人名下的中国农业银行南靖支行尾数为9117的账户转给吴淑珍423100元。2015年8月8日，吴雄捷、吴淑珍出具收到二期购房款823100元的收条给杨海涛收执。2017年10月左右，吴雄捷、吴淑珍将福建省漳州市芗城区交付给杨海涛。杨海涛于2017年10月15日起向漳州万佳友物业服务有限公司芗城分公司缴纳2017年至今的物业费、电梯维修等费用。2018年11月6日，杨海涛通过中介将该房产出租给他人，月租金5000元。 2015年10月19日，吴雄捷向王瑞中借款300000元，双方约定还款日期为2015年11月10日。2016年8月19日，王瑞中因吴雄捷未按时还款起诉吴雄捷、吴淑珍，并申请财产保全。2016年9月2日，一审法院作出（2016）闽0627民初2194号民事裁定：查封吴雄捷名下的位于漳州市芗城区房屋，查封期限三年。同日，一审法院作出（2016）靖执保字第134号协助执行通知书，要求漳州市不动产登记中心协助执行查封上述讼争房屋，查封期限三年。该协助执行通知书于2016年9月8日送达至漳州市不动产登记中心。2016年11月13日，一审法院作出（2016）闽0627民初2194号民事判决：吴雄捷、吴淑珍应归还王瑞中借款本金300000元及利息。2011年至2016年5月期间，吴雄捷多次向王瑞中购买煤炭，经双方结算，吴雄捷尚欠王瑞中70000元。2016年8月29日，王瑞中因吴雄捷未支付货款起诉吴雄捷。2016年11月8日，一审法院作出（2016）闽0627民初2195民事判决：吴雄捷应支付王瑞中货款本金70000元及利息。2012年10月至2015年2月23日期间，吴雄捷多次向王瑞中借款。截至2015年12月14日，吴雄捷尚欠王瑞中借款本金867291元。2017年1月17日，王瑞中因吴雄捷未还款起诉吴雄捷、吴淑珍。2017年3月21日，一审法院作出（2017）闽0627民初84号民事判决：吴雄捷、吴淑珍应归还王瑞中借款本金867291元及利息。 2019年12月22日，漳州志诚房地产开发有限公司发出《通知书》，主要内容为：因政府强行冻结该公司所有办理证件业务。经过努力，该公司于2019年12月23日开始分批无偿为业主统一办理不动产权证书。 福建省南靖县人民法院在执行（2017）闽0627执630号案件过程中，查封并拟拍卖位于漳州市芗城区房屋时，杨海涛于2020年3月2日向南靖县人民法院提出执行异议,2020年3月16日南靖县人民法院作出（2020）闽0627执异2号执行裁定书，裁定：“中止对本院作出（2016）闽0627民初2194号民事裁定书中查封被申请人吴雄捷名下的位于漳州市芗城区房屋的执行。” 一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于杨海涛对讼争房产是否享有足以排除强制执行的权利。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院作出的（2015）靖民初字第2458号民事调解书虽确认讼争房屋归杨海涛所有，但该调解书并不当然产生物权变动的效力。调解书生效后，讼争房屋并未办理过户登记，吴雄捷、吴淑珍仍实际居住于该讼争房产中，至2017年10月左右才将讼争房产交付给杨海涛，该事实从吴淑珍在庭审中的陈述和杨海涛提供的2017年10月15日起才开始缴纳物业费、电梯维修费用等证据可以得到认定，而本案中，一审法院将查封讼争房产的协助执行通知书送达漳州市不动产登记中心的时间为2016年9月8日，故杨海涛在法院查封讼争房产之前并未合法占有讼争房产。杨海涛未能同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四种情形，即不符合其中的第（二）项规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，对讼争房产不享有足以排除强制执行的权利。杨海涛辩称讼争房产已于2015年8月3日由吴雄捷、吴淑珍出售给其所有，在调解书生效至房屋实际交付期间，其因吴雄捷、吴淑珍无处居住，同意让吴雄捷、吴淑珍租住该房产，因未提供充分证据证明，该主张应不予支持。王瑞中诉清准许执行讼争房产，有事实和法律根据，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准予执行（2016）闽0627民初2194号民事裁定书中被申请人吴雄捷名下的位于福建省漳州市芗城区房屋。一审案件受理费100元，由杨海涛负担。 本案二审期间，杨海涛提交《商品房租赁合同》、房屋照片、转账记录，拟证明：吴雄捷、吴淑珍将房产出售并交付给杨海涛后，由杨海涛出租给吴雄捷，租期共两年，租金总计120000元，租赁合同第五条约定物业费、水电费等各项费用由吴雄捷支付，双方已实际履行租赁合同。王瑞中质证认为，上述证据在一审期间已形成，不属新证据。吴雄捷、吴淑珍质证认为，当时吴雄捷经济困难，因信任杨海涛，在杨海涛的引导下签署其事先拟好的《房地产买卖协议书》和《商品房租赁合同》。讼争房产系学区房，吴雄捷、吴淑珍的女儿两年后中考，故当时双方约定吴雄捷按1600000元的价格将房子抵押给杨海涛两年，杨海涛要求以租赁合同形式签约，吴淑珍转账的120000元系以1600000为基数计算的两年利息。吴雄捷、吴淑珍提交装修清单，拟证明讼争房产出售价格偏低。杨海涛质证认为，吴雄捷、吴淑珍提交的证据不具备真实性、合法性和关联性。王瑞中质证认定，应综合全案认定吴雄捷、吴淑珍提交的证据。本院认为，杨海涛提交的证据系本案一审诉讼前已形成的证据，其在一审庭审中未予举证，且其委托诉讼代理人卢泵林在一审庭审后向一审法院提交代理词陈述，其在庭审中关于“杨海涛将本案诉争房屋出租给吴雄捷和吴淑珍的租金没收”的陈述有误，现更正为租金由吴淑珍汇给杨海涛等，即其首次陈述与证据内容相反，现吴雄捷、吴淑珍提出该《商品房租赁合同》仅为形式签约，故杨海涛提交的证据不足以排除该合理怀疑，不足以推翻其此前不一致的陈述，该逾期提交的证据应不予采信。吴雄捷、吴淑珍提交的装修清单系其单方书写，无其他证据佐证，且杨海涛不予认可，该逾期提交的证据应不予采信。 对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。杨海涛主张一审判决遗漏查明2017年10月杨海涛与吴雄捷签订《商品房租赁合同》，吴雄捷、吴淑珍从2015年8月7日开始向杨海涛缴纳了两年租金120000元。本院认为，一审法院认定杨海涛未提供充分证据证明讼争房产已出售给其所有，其因吴雄捷、吴淑珍无处居住出租该房产，故一审法院并未遗漏查明相关事实，系因证据不足不予支持，故本院对杨海涛的主张不予采纳。 本院认为：本案中，一审法院于2016年9月8日将查封讼争房产的协助执行通知书送达漳州市不动产登记中心，杨海涛主张其在法院查封讼争房产之前合法占有讼争房产，但其提交的证据不足以证明该主张，故一审法院认定杨海涛不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”条件，对讼争房产不享有足以排除强制执行的权利，并无不当。杨海涛主张其权利足以排除执行，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。 综上，杨海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨海涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  李 凌 审 判 员  黄 兴 二〇二一年四月十三日 法官助理  黄倩茹 书 记 员  林延龄