青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）青28执异3号 案外人：李超德，男，1971年9月17日生，住甘肃省，公民身份号码：×××。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，住所地:兰州市，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：周志宏，该公司总经理。 被执行人：马希珍，住甘肃省兰州市，公民身份号码：×××。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融甘肃分公司）与被执行人马希珍借款合同纠纷一案过程中，案外人李超德于2021年1月17日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李超德称，2019年6月10日，异议人李超德与被执行人马希珍签订《房屋买卖合同》，马希珍将兰州市七里河园区马摊片区兰州恒大帝景第10栋2单元1102室房屋出售于李超德。合同签订后,双方找到开发商办理房屋变更登记手续，开发商答复房屋属期房性质，购房合同已在交易中心备案，无法办理变更登记手续。为保护自身权益，2019年7月12日，李超德委托甘肃荣庆律师事务所对双方所签《房屋买卖合同》进行了见证，该所出具［2019］甘荣律见字第009号《律师见证书》。2019年7月7日至2019年7月11日期间，李超德共向马希珍支付购房款1200000元。2020年12月5日，李超德与马希珍到恒大帝景办理了收房及交房手续，李超德收房时交付了房屋维修基金、暖气费、物业费等相关费用。双方在办理过户登记手续时，发现房屋已被海西州中级人民法院查封。该房屋在法院查封前李超德已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部款项，并且实际占有房屋，未办理过户登记手续亦非异议人原因。综上，异议人李超德依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提起执行异议，请求依法解除位于兰州高新区七里河园区马摊片区兰州恒大帝景第10幢2单元1102号房屋的执行措施。 申请执行人华融甘肃分公司未提交书面答辩意见。 被执行人马希珍称，2017年10月24日，马希珍同甘肃恒源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2018年5月15日支付全部购房款。2019年6月10日，马希珍同李超德签订《房屋买卖合同》，将位于兰州高新区七里河园区马摊片区兰州恒大帝景第10幢2单元1102号房屋出售于李超德。合同签订后，双方到开发商处办理购房人变更手续，开发商答复称房屋属于期房，购房合同已提交交易中心备案，无法办理产权变更登记过户，待交房后再办理房屋过户登记。按合同约定，2019年7月7日至2019年7月11日，马希珍收到李超德支付的购房款1200000元。合同签订并支付款项后，李超德要求马希珍共同找律师进行见证。2019年7月12日，甘肃荣庆律师事务所律师孙彩霞、王宏才对双方签订的《房屋买卖合同》进行见证，并出具［2019］甘荣律见字第009号《律师见证书》。2020年12月5日，马希珍接到收房通知。同日，马希珍与李超德到兰州市七里河园区马摊片区兰州恒大帝景办理了收房及交房手续，李超德在收房时支付了房屋维修基金、暖气费、物业费等相关费用。2020年12月5日，在办理房屋过户登记时，发现房屋已被法院查封。合同约定，在房屋产权登记变更至李超德名下，且房屋交付后，支付尾款，因房屋被查封，故尾款未支付。在财产申报时，该房屋在一年前已出售给了李超德，因此并未申报。 本院查明，2017年10月24日，被执行人马希珍与甘肃恒源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于兰州市高新区七里河园区马摊片区第10幢2单元1102室房屋出售给马希珍，房屋总价1155694元。2019年6月10日，马希珍与异议人李超德签订《房屋买卖合同》，约定马希珍将坐落于兰州市高新区七里河园区马摊片区兰州恒大帝景第10幢2单元1102号房屋出售给李超德，价值1401856元。付款方式为合同生效之日起30日内支付200000元，合同生效之日起50日内支付1000000元，在房屋产权登记部门将产权变更登记至李超德名下，并在房屋交付后支付剩余房款201856元。《房屋买卖合同》签订后，双方到开发商处办理购房人变更手续，开发商告知房屋属于期房，待交房后才能办理变更登记手续。2019年7月12日，李超德与甘肃荣庆律师事务所签订《委托见证合同》，约定委托该律师事务所对房屋买卖合同一事进行见证。2019年7月15日，马希珍、李超德在甘肃荣庆律师事务所律师王宏才、孙彩霞在场情况下，对《房屋买卖合同》进行见证。同时，王宏才、孙彩霞律师分别对马希珍、李超德进行询问并形成律师调查笔录。2019年7月7日，李超德支付购房款200000元；2019年7月8日，李超德支付购房款200000元；2019年7月9日，李超德支付购房款70000元、160000元；2019年7月10日，李超德支付购房款180000元；2019年7月11日，李超德支付购房款390000元；以上合计1200000元。2020年12月5日，开发商通知交房，马希珍与李超德到开发商处办理了房屋交接手续，李超德支付了房屋维修基金7666元、取暖费2738元、物业服务费2628元、自用电费20元、自用水费20元。在办理房屋不动产权变更登记时，发现该房屋被我院查封。 另查明，在办理（2020）青28执58号申请人执行中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人大柴旦大华化工有限公司、赵朋龙、柯玉芬、张吉柱、马希珍、王文炳借款合同纠纷一案中，我院于2020年10月10日查封了马希珍位于兰州市七里河区秀川街道马摊片区第10幢2单元1102号房屋。 本案争议的焦点问题是李超德购买了案涉房屋，是否享有足以排除强制执行的权益。 本院认为，李超德作为买受人对案涉房屋提出异议，应当审查是否符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。李超德与马希珍签订《房屋买卖合同》的时间是2019年6月10日，本院查封房屋的时间是2020年10月10日，签订《房屋买卖合同》时间在先。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。《房屋买卖合同》签订后，李超德与马希珍前往开发商处办理房屋变更登记手续，被告知房屋属于期房，待房屋交付后才能够办理房屋变更登记手续。2020年12月5日，开发商通知交房，此时，李超德才得知房屋被查封。本院在查封房屋时，该房屋并不具备交付条件，查封后房屋才具备交付条件。查封前，李超德积极履行义务，前往开发商处办理房屋变更登记手续，因房屋不具备交付条件未能办理。因此在法院查封房屋前因房屋不具备交付条件致使李超德未占有房屋，并非李超德造成，由此造成的法律后果不应由李超德承担。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。《房屋买卖合同》签订后，李超德已按照合同约定支付购房款1200000元，剩余201856元合同约定在房屋产权登记部门将产权变更登记至李超德名下后支付，故201856元的付款条件并未成就，李超德已履行了合同约定的付款义务。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李超德签订《房屋买卖合同》时，因房屋不具备交付条件未办理过户登记。现房屋被法院查封不能办理过户登记，均非李超德造成。 综上，案外人李超德在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的《房屋买卖合同》，履行了合同约定的付款义务，非因李超德自身原因未能办理房屋过户登记，其权利足以排除强制执行，异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对甘肃省兰州市兰州高新区七里河园区马摊片区兰州恒大帝景第10幢2单元1102号房屋的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 何 延 生 审 判 员 张 永 涛 审 判 员 哈斯朝鲁 二〇二一年四月十五日 法官助理 和 绿 江 书 记 员 钱塞日加