河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终534号上诉人（原审被告）：万乾坤。委托诉讼代理人：璩建伟，河南张振龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱帅彪，河南张振龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛定坤。被上诉人（原审原告）：王秋桃。被上诉人（原审原告）：李军杰。被上诉人（原审原告）：邹芳。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：王贺，河南申慎律师事务所律师。上诉人万乾坤因与被上诉人牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。万乾坤上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。理由:一、一审法院缺席判决错误，剥夺了上诉人答辩和参加庭审权利，程序严重违法。上诉人患有××，在本案一审开庭前病情加剧，住院治疗。上诉人将住院的事实及时告知一审法院并提交相关证据及书面申请，请求延期审理。上诉人住院治疗无法参加庭审，要求延期审理理由正当，一审法院径行缺席审理，剥夺了上诉人的答辩、举证、质证、辩论等诉权，程序严重违法，二审法院应当予以纠正。二、一审法院认为上诉人违约没有法律和事实依据，认定错误，二审法院应予以纠正。1、一审法院没有认真查清双方合同约定，错误认为上诉人构成违约，而事实是被上诉人先行违约。双方合同约定的付款方式是“过户一套支付一套的房款”。但被上诉人李军杰和邹芳，在2020年4月5日分别将其2303号和2304号房产过户于他人，而并非过户于上诉人；被上诉人王秋桃和牛定坤分别于2020年6月16日和7月17日亦分别将2301和2302号房产过户他人而非过户与上诉人。四个被上诉人将涉案房产过户他人的行为，系其四人违约解除合同的行为；2、一审法院虽然考虑了2020年初的疫情影响，但未判断该不可抗力的影响期限，其认定完全错误。一审期间被上诉人提交了《洛阳市政务服务中心关于全面有序开放市民之家的通告》，证明2020年3月23日起全面有序开放，上诉人未履行合同义务。但事实情况是：上诉人系从事餐饮经营，签订合同时约定付款期限截止2020年2月29日，是基于春节过完后其经营或参与经营的3个饭店，可获得数百万元的经营收入。但是春节期间突发疫情，上诉人自2020年1月24日起至疫情影响结束期间，根本没有取得收入；另外，餐饮经营者在疫情影响之下不仅没有收入，还要支付房租和员工工资、处理春节前高价采购的原材料，损失惨重。餐饮行业直到2020年5月才逐渐恢复正常营业，因此疫情造成的不可抗力因素绝不仅是无法办理过户登记手续，而是导致了上诉人根本无力按约支付房款，无法履约；3、双方合同约定，逾期30日以上，违约方才应当支付合同总额15%的违约金。因此，即使按照一审法院的逻辑，被上诉人也应当在其自认的不可抗力期限届满（即市民之家恢复开放的2020年3月23后30日的4月23日）以后，才有权单方解除双方合同。但是两名被上诉人却在2020年4月5日即径行将约定房产另行售出，其行为明显违约。4、上诉人购买该4套房产是因为这4套房产在同一楼层，刚好两梯四户，上诉人兄弟4人住在一起以便互相照应。所以才一次性购买该4套房产。但被上诉人在疫情尚未结束影响之时就自行出售2套房产，致使合同目的无法实现。被上诉人已经以其行为解除了双方买卖合同。被上诉人还为此向上诉人表达歉意。综上，上诉人在购买诉争房产时，是因为不可抗力因素导致无法按期支付房款，被上诉人应当予以适当的延期，至少应当给予上诉人30日以上的延期，但被上诉人却径行将涉案房产另售他人，致使上诉人的合同目的不能实现，上诉人据此认为与被上诉人之间的购房合同已经解除。故上诉人并无违约行为。三、该案被上诉人并未因为双方解除合同遭受损失，一审法院判决违约金过高，二审法院应予以纠正。1、一审法院在判决书中查明被上诉人将涉案房产、车位转让他人的转让费共计459万元。其中王秋桃的房产增值税58597元、牛定坤的房产增值税51763元，另外2套房产的增值税未查明。但根据查明的2套房产转让价和增值税金额，可以推算另2套房产增值税大约在51000元至59000元之间，因此4套房产增值税合计应该在22万元左右。按照二手房行业的交易习惯，该22万元增值税和其他税费，虽然应当由售房人缴纳，但均是由购房人实际承担，因此被上诉人出售房产和车位的转让费459万元是实际全部收入。2、上诉人与被上诉人约定的是486.499万元成交价，赠送2个车位。双方合同约定增值税由被上诉人承担，根据被上诉人提交的增值税税额计算，其增值税相对于成交价的比率是5.0%（58597/117000或51763/1035000）。据此计算上诉人与被上诉人约定的4套房产的增值税应当是24.325万元（486.499*5.0%），被上诉人出售房产实际收入应当是462.174万元。3、被上诉人与他人成交的售房价应当高于其合同约定价格，合同约定价格低于实际成交价，也是中介合同和二手房买卖市场的交易习惯，目的是为了尽可能减少各项税费。因此被上诉人实际获得的售房收入要大于459万元。综上，上诉人如果全面履行了与被上诉人的合同，被上诉人实际收入为462.174万元，而被上诉人自行出售获得的收入并不低于该462.174万元，至少是464万元，被上诉人并无损失。故一审法院判决20万元违约金没有事实和法律依据。四、一审法院适用法律错误。因先于履行抗辩以及不可抗力影响，上诉人不应承担民事责任，故一审法院适用《合同法》第60条、94条、97条、107条判决上诉人支付违约金属于适用法律错误。另外，因上诉人已经于庭前向一审法院提交住院证明并申请延期开庭，故一审法院适用《民事诉讼法》第144条缺席判决属于适用法律错误。五、被上诉人牛定坤恶意起诉，目的不正当，违背合同法规定的诚实信用及公平原则，二审法院应当予以惩戒。1、上诉人与被上诉人签订的合同，系牛定坤一人所签，双方经朋友介绍相识，也知道上诉人需要购买4套连在一起的住房，因此其才与另外三个被上诉人签订授权委托。其与上诉人签订的价格高于其实际支付另外三个被上诉人的价格，也因此在合同中约定赠送上诉人2个车位。但当其分拆出售该4套房产时，却将其名下2个车位另行出售，卖了17万元。因此牛定坤并非善意售房人，而是职业炒房人，一手托两家，只管赚差价。2、牛定坤在合同签订当天即收取了上诉人5万元定金，其明知上诉人系从事餐饮行业，也明知上诉人是要购买连在一起的4套房产。但是在上诉人因为疫情遇到极度困难后，牛定坤一方面假意协商，另一方面却将房产另行出售，此种行为是极度不诚信的行为。3、牛定坤不是在将房产出售一套后即行起诉，而是在其将全部房产和车位完成出售、过户登记后，在已经没有损失的情况下，起诉上诉人。而在起诉之前，牛定坤还曾多次与上诉人及中间介绍人表示大家都是朋友，房子另卖他人后，5万元定金随后再协商处理。4、牛定坤在一审诉讼时，欺骗法院。该4套房产，均系毛坯房，牛却在诉状中称被上诉人4人住址均在该4套房产中，而一审法院对此也未查明。综上，请求二审法院查明事实，依法发回重审或者改判。牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳辩称，一、一审法院程序合法，万乾坤无故拒绝参加一审开庭，是其对自身权利的放弃，一审法院依法缺席审判并作出判决符合法律规定，并未侵犯万乾坤的任何权利。本案一审法院开庭日期为2020年12月9日，在当日开庭庭审准备时，审判长称万乾坤在开庭前一天到法院以其有××需要住院无法按时参加开庭，要求法院延期开庭审理本案。审判长本着认真负责的态度，要求万乾坤提供其住院治疗的医院电话，审判长按照万乾坤提供的电话拨打过去，对方称：万乾坤是在做牵引，不影响其正常外出。万乾坤要求延期开庭的申请不符合民事诉讼法第一百四十六条的规定，一审法院未同意其延期审理的要求，符合法律规定。万乾坤在法院未同意其延期开庭的申请时，不按时参加庭审，是其对自身权利的放弃。万乾坤能在开庭前一天亲自到法院要求延期审理，为什么第二天不能到法院参加开庭审理？是万乾坤自己放弃了答辩和参加庭审的权利，故一审法院依法缺席审判并作出判决，程序合法。二、一审法院认定事实正确，万乾坤违约在先，答辩人依法取得合同约定解除权，万乾坤应当按照合同约定支付违约金。一审法院综合合同履行程度、当事人的过错、预期利益及答辩人的损失等，将违约金酌定为20万元，既在一定程度上弥补了答辩人的损失，又兼顾了万乾坤的过错。一审法院酌定违约金的金额，符合法律规定，二审法院应当依法维持。(一）万乾坤违约的主观过错比较大，其在合同签订后，仅支付5万元定金后，未再履行任何合同义务。答辩人牛定坤与王秋桃、邹芳系亲戚，与李军杰系朋友，答辩人牛定坤系该四套房产及车位的实际所有权人。答辩人将房屋出售的信息告知了房屋所在小区物业达玛格利物业公司。万乾坤通过达玛格利物业公司找到答辩人，表示其愿意购买房产。答辩人在与万乾坤签订合同前，万乾坤已明确知道当时中介给答辩人找的客户出的价位比他每套高出五万的价位，当时答辩人就差在中介公司合同上签字，万乾坤很坚决表示自己可以一次性付全款，春节之前可以全部支付。鉴于万乾坤可以一次性支付全款，答辩人才放弃中介公司给找的客户，直接跟万乾坤签订买卖合同，并且480多万的合同标的只收5万元定金，也是基于对万乾坤一次性付款的信任。万乾坤与答辩人于2020年1月12日签订了《买卖合同》，合同约定所有房产全部手续于2020年2月29日之前全部履行完毕，即合同的履行期限共计48天，扣除春节假期7天后，剩余41天。2020年1月24日，春节放假。合同履行期限确定后，双方当事人应当按照合同约定积极履行各自义务。合同签订后，答辩人为不影响过户时间，提前偿还了房产抵押的210万元贷款，答辩人天天支付着高额利息，多次跟万乾坤协商先支付部分房款，但万乾坤始终未支付任何房款，其违约的主观过错比较大。自2020年1月12日至2020年1月23日的12天时间内，没有新冠肺炎疫情，也没有其他阻碍万乾坤履行合同义务的障碍，完全是可以正常履行合同义务的，但除合同签订之日交付的5万元定金外，万乾坤既未支付任何购房款，也未履行合同其他主要义务，其有明显的违约过错。2020年1月24日，全国爆发新冠肺炎疫情。答辩人在一审庭审时，向法院递交了洛阳市不动产登记中心于2020年2月21日发布《洛阳巿不动产登记中心推出不动产登记四项服务措施助理企业复工复产》的通知，该通知明确载明：1、洛阳巿不动产登记中心推出不动产登记“网上办”“掌上办”“预约办”以及“不见面办理”的工作模式，方便群众办理不动产登记业务；2、四项服务措施自2月3日实行以来，共办理不动产登记事项160余件。根据该通知，洛阳巿不动产登记中心并未因为新冠肺炎疫情影响群众办理房产转移登记手续。为了自身生命健康安全、不给国家添乱，在新冠肺炎疫情爆发初中期，不履行合同仍属于不可抗力造成的，不属于违约。但自2020年2月21日至2020年3月21日的29天内，在洛阳巿不动产登记中心已采取多种网上办理等措施方便群众办理房产转移登记时，新冠肺炎疫情对万乾坤与答辩人履行合同的影响已经消除，万乾坤既未跟答辩人协商是否继续履行合同、如何履行、何时履行，也未向洛阳市不动产登记中心咨询房产过户事宜，其违约迹象更加明显。截至2020年3月21日，万乾坤逾期支付购房款或未能按时履行合同约定的其他义务，已经超过30天，答辩人依据合同约定，有权解除与万乾坤签订的《买卖合同》，并要求万乾坤按照合同约定支付房屋成交价15%的违约金。2021年3月21日，洛阳市不动产登记中心发布《洛阳巿政务服务中心全面有序开放巿民之家的通告》，确定巿民之家于2020年3月23日全面有序开放。此时万乾坤仍未有任何继续履行合同的意思表示。因万乾坤违约在先，答辩人已取得合同约定的解除权，答辩人有权将房屋另行出售给他人，以减少因万乾坤违约给答辩人造成的经济损失。(二）万乾坤的违约行为给答辩人造成的实际损失较大。2020年3月23日，万乾坤逾期付款已经超过30天了，答辩人只能另行寻找买受人，防止因万乾坤违约给答辩人造成的损失进一步扩大。万乾坤在上诉状中称其购买房产是基于其从事的餐饮行业在春节期间经营收入，但受疫情影响，致使无法支付购房款，可知其已无意继续履行合同。如果答辩人继续等万乾坤履行合同，无非就是扩大答辩人的损失。2020年4月5日，答辩人李军杰将2-3203号房产以102.5万元转让，所有税费由买受人承担；答辩人邹芳将2-3204号房产以121万元转让，所有税费由买受人承担；2020年6月16日，答辩人王秋桃将2-3201号房产以117万元转让，所有税费73832.92元由答辩人王秋桃承担，其中，增值税58597.57元；其他税费15235.35元；2020年7月17日，答辩人牛定坤将2-3202号房产以103.5万元转让，除契税外所有税费65222.08元由答辩人牛定坤承担，其中增值税51763.57元，其他税费13458.51元；01和02号车位转让款共计15万元。根据万乾坤与答辩人签订的合同约定，增值税由答辩人承担，其他税费由万乾坤承担。万乾坤违约给答辩人造成的实际损失为303683.86元（499万元-102.5万元-121万元-117万元-103.5万元-15万元十28693.86元）。即便按照万乾坤在上诉状中的计算方式计算，在万乾坤完全按照合同约定履行，在扣除增值税后，答辩人实际收入应为4621740.5元，因答辩人邹芳和李军杰在转让房产时税费由买受人承担，故102.5万元和121万元是答辩人的实际收入。答辩人王秋桃承担了所有税费，故其实际收入为1096167.08元(117万元-73832.92元），答辩人牛定坤承担了所有税费，故其实际收入应为969777.92元（103.5万元-65222.08元）。万乾坤的违约给答辩人造成的损失为199489.36元。即便按照万乾坤计算损失的方式，答辩人的损失仍为199489.36元，而不是万乾坤所称的不仅没有损失，反而比将房产出售给万乾坤实际收入更高。即便不考虑万乾坤违约的主观过错和合同履行情况，单是答辩人损失，就已经超过20万元。万乾坤称答辩人与他人成交的售房价应当高于其合同约定价格，合同约定价格低于成交价是中介合同和二手房买卖市场的交易习惯，目的是为了尽可能减少各项税费，万乾坤由此推测答辩人的实际收入大于459万元，万乾坤的该上诉意见，既无事实依据，也无法律依据，纯属万乾坤的主观猜测和臆断。只有在合同未约定且双方达不成补充协议时，才能按照交易习惯进行确定。本案答辩人出售的四套房产，双方均已对税费的承担作为约定，即便实际履行与约定不一致，只要合同双方无异议就算达成了一致意见，合同当事人对税费承担均无异议，第三人再要求适用交易习惯确定税费的承担，既违反了合同相对性，也不符合既定事实。(三）万乾坤违反诚实信用原则，致使答辩人的预期利益受损。答辩人在与万乾坤签订合同后，为不影响为万乾坤办理过户，答辩人将其中三套房产的抵押贷款210万元提前偿还，为此答辩人背负了高额利息。答辩人本指望万乾坤尽快支付购房款以减少答辩人承担的资金成本，可万乾坤一拖再拖，拖至新冠肺炎疫情爆发，随后又以新冠肺炎疫情给其造成损失不履行合同义务，使答辩人的预期利益严重受损。无论是疫情之前还是疫情之后，答辩人牛定坤多次亲自去找万乾坤协商，并告知万乾坤答辩人还款210万以后的压力，万乾坤没有作出任何想继续履行合同的意思表示。因万乾坤拒不履行付款义务，致使答辩人扛不住资金压力，电话告知万乾坤要将房产转让他人，万乾坤也知晓其中过程。万乾坤称其购买四套房产是为了四兄弟在一起生活，对于该事实，万乾坤从未提及过，也不是签订合同的目的，买卖合同中仅载明购买房产。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，程序合法，万乾坤的上诉完全没有理由，二审法院应当驳回万乾坤的上诉请求，维持原判。牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告于2020年1月12日签订的《买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金679748.5元（该金额已扣除5万元定金）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王秋桃、李军杰、邹芳（委托人）于2020年1月1日分别向原告牛定坤（××）出具授权委托书一份，委托原告牛定坤代其出售位于河南省洛阳市××号××、××、××号的房产。之后原告牛定坤（卖方）与被告万乾坤（买方）于2020年1月12日签订《买卖合同》一份，合同约定：卖方拟转让房产（下称该房产）坐落于河南省洛阳市××号××幢：2-3201、3202、3203、3204四套，不动产权登记证号：00064300、00064365、00064182、00064435。产权登记建筑面积共：424.09平方米。合同第五条约定：该房产转让总价款为人民币4864990元，此价位包含地下停车位两个（停车位编号为01号、02号），买方一次性付款。买方于签订合同当日支付卖方定金人民币50000元，剩余房款4814990元买方于所有房子过户完之前分批次全部付清，具体支付方式是过户一套支付一套的房款，双方约定全部手续于2020年2月29日前全部办完。该转让总价款卖方仅承担四套房屋增值税的费用，其他税费契税、个税、印刷税等均由买方承担。买方未按合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋并有权向买方追究该房屋成交价的百分之十五违约金的责任；卖方违反本合同约定或者因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30日，买方有权解除本合同并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之十五违约金的责任。原告提交《洛阳市政务服务中心关于全面有序开放市民之家的通告》一份，载明按照洛阳市疫情防控和复工复产的有关要求，市民之家自2020年3月23日起全面有序开放，恢复正常业务办理，证明被告万乾坤未履行合同义务。原告另提交《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》两份，《洛阳市存量房买卖合同》两份及《地下停车位转让协议》两份，合同显示：原告李军杰于2020年4月5日将其位于河南省洛阳市××号××幢2-3203号房屋以1025000元转让；原告邹芳将其位于河南省洛阳市××号××幢2-3204号房屋以1210000元转让；原告王秋桃于2020年6月16日将其位于河南省洛阳市××号××幢2-3201号房屋以1170000元转让；原告牛定坤于2020年8月2日将其位于河南省洛阳市××号××幢2-3202号房屋以1035000元转让；原告牛定坤于2020年7月17日将位于洛阳市涧西区南昌路139号凯利名家小区地下负一层01号车位70000元转让；于2020年9月3日将位于洛阳市涧西区南昌路139号凯利名家小区地下负一层02号车位转让，原告当庭称02号车位出让价格为80000元整。以上房产及车位转让费共计4590000元；（1025000元+1210000元+1170000元+1035000元+70000元+80000元）原告提交《税收缴款书》及《纳税受理单》各一份，其中《税收缴款书》中载明，纳税人王秋桃，教育费附加878.96元；地方教育附加585.97元；增值税58597.57元；个人所得税11719.51元；城市维护建设税2050.91元，共计73832.92元。《纳税受理单》中载明，纳税人牛定坤，增值税51763.57元；个人所得税10352.71元；城市维护建设税1811.72元；教育附加税776.45元；地方教育附加税517.63元，共计65222.08元。《税收缴款书》及《纳税受理单》除去增值税部分共计金额为28693.86元；原告当庭称被告万乾坤已交付定金50000元。一审法院认为，原告牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳与被告万乾坤签订的《买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上达成,意思表示真实,内容合法,属有效合同。合同签订后，被告万乾坤支付50000元定金，期间虽然因疫情影响，无法办理过户，属于不可抗力，但2020年3月23日洛阳市市民之家已经复工，被告万乾坤未履行合同付款义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。而原告作为守约方现诉请解除涉案房屋买卖合同,合法有据,一审法院予以支持。双方约定的违约金过高,一审法院综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益因素及原告损失等，将违约金按200000元予以酌定支持。被告万乾坤先行支付的50000元定金应予以扣除。驳回原告其他诉讼请求。被告万乾坤不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳与被告万乾坤于2020年1月12日签订的《买卖合同》。二、被告万乾坤于判决生效后十日内向原告牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳支付违约金150000元。如果被告未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍执行迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳的其他诉讼请求。案件受理费5299元（已减半收取），由被告万乾坤承担。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，万乾坤与牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳签订房屋《买卖合同》后，仅支付50000元定金，未能按照《买卖合同》的约定内容支付剩余房款及配合办理相关手续，万乾坤的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现牛定坤、王秋桃、李军杰、邹芳依据合同约定，诉请解除双方签订的涉案房屋买卖合同,于法有据,一审法院予以支持并无不当。万乾坤上诉主张系因疫情影响导致其无法按期支付房款，其并无违约行为，对此本院认为，疫情虽对餐饮行业存在一定影响，但不能以此作为不支付购房款的理由，万乾坤上诉主张没有违约的理由不能成立，本院依法不予采信。关于违约金的给付,一审法院根据案件审理情况，考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益因素及被上诉人的损失，酌定应由万乾坤支付200000元违约金，并无不妥，应予以维持。另经本院审查，一审审理程序符合法律规定，并无不当。综上，万乾坤的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人万乾坤负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年四月九日书记员  刘伟琳