江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终354号上诉人（原审被告）：无锡天润福源房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新中路265号。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柳筱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周冬，男，1980年1月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：金晨、虞敏，上海市广懋律师事务所律师。上诉人无锡天润福源房地产开发有限公司（以下简称天润公司）因与被上诉人周冬房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天润公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判其不承担修复责任。2.一审鉴定费用及一、二审案件受理费由周冬承担。事实与理由：涉案房屋已过保修期，其不应当承担保修责任。1.根据前案的生效判决已经认定涉案房屋于2015年6月30日就已经具备了交付条件，由于周冬怠于履行收房义务，相应的不利法律后果应当由周冬承担。因此，保修期应当以2015年6月30日起算。2.前案生效判决所指的“周冬可另行主张权利”仅是对周冬享有的权利和请求权基础进行释明，并未认定其需要承担涉案房屋保修责任，或者由于周冬怠于履行收房义务，而延长其涉案房屋的保修期，这显然加重了其的义务。3.周冬未及时收房，造成损失扩大，如让其承担保修责任，显然造成其的损失，有违公平原则。4.鉴定人员当庭陈述鉴定报告第39、40项与装修施工无关，已经排除属于装修质量问题，并且鉴定人员也仅是对鉴定报告部分项单方认为与时间无关，并非指所有项。另外，周冬也进行了二次装修和拆改，已无法还原当时交付的情形。5.保修期并非诉讼时效，不适用中止、中断情形，原审法院适用法律错误。被上诉人周冬辩称，涉案房屋未过保修期，其为了涉案房屋的质量问题，在前案的诉讼中一直要求维权，其并未对房屋进行装修，也从未入住，厨房一直处于不能使用状态，鉴定报告列举了多达72种问题，可见其收房时房屋的状态就存在多种质量问题。在一开始交房时，房屋的各种问题都存在，其提出的维修需求，天润公司一直回避，假使有损失扩大的事实责任也在于天润公司。周冬向一审法院起诉请求：1、判令天润公司就房屋质量瑕疵问题立即予以修复。2、判令天润公司赔偿房屋质量检测费800元、并赔偿房屋瑕疵问题造成的未完整交付引起的交付逾期违约金（自2018年9月7日起至实际修复之日，以2630564元为基数，按每日万分之一计算）。一审法院审理查明：2013年12月31日，天润公司与周冬签订《商品房买卖合同》，约定：天润公司将位于无锡市滨湖区××幢××单元××号××商品房（建筑面积170.15㎡）以2630564元的价格出售给周冬；天润公司应当在2015年6月30日前将通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的商品房交付周冬（注：合同第八条）；天润公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照赔偿双倍的装饰、设备差价以及其他赔偿（注：合同第十三条）；天润公司承诺与该商品房正常使用所直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供电线路、供水管道、燃气管道、电话线路、有线电视线路、宽带线路等配套设施与商品房同期交付。如因相关配套设施服务提供商原因未能满足正常使用条件的事项，不影响以上商品房同期交付。如因国家法律法规或政府原因导致上述配套设施延期交付的，买卖人同意交付日期顺延（注：合同第十四条）；天润公司如未按约交房，则：逾期不超过60日的，自约定交房最后期限的第二天起至实际交房之日止，按日向周冬支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，周冬有权解除本合同，天润公司应自解除通知到达之日起90日内退还全部已付房款，并按已付房款的3%向周冬支付违约金。周冬要求继续履行的，合同继续履行，自约定交房最后期限的第二天起至实际交房之日止，天润公司按日支付周冬已付房款万分之一的违约金；天润公司自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人未按本合同约定的日期办理房屋交付手续，保修日期自出卖人发出的交房通知书确定的交房之日开始计算。该房屋的防水工程保修期为5年，装修工程保修期2年。同时，双方在上述合同的附件三《装饰、设备标准（Ａ区洋房）》中还约定了涉案房屋公共部位以及室内的装修材质和部分品牌信息。上述合同签订后，周冬按约向天润公司支付了全部房款，天润公司也向周冬出具了相应的发票。2015年6月，天润公司向周冬寄送《“天禧家园A区”房屋交付使用通知书》。该通知载明：办理涉案房屋交房手续的时间是2015年6月29日至30日，并要求周冬按《房屋交接收费表》交清所列费用后，凭《收楼手续书》方可办理收房手续。2015年6月30日，周冬向天润公司发出《房屋拒收函》，称：其于当天到指定地点办理验房手续，但天润公司未提供验房相关的资料（成品房竣工备案表、成品房室内环境检测报告、样板房至少保留到验房后三十天）让其提前验房并提出整改意见、不能兑现当初销售时声称天禧家园系锡师附小的学区房、销售时所称社区内藏2万平方米的私家花园实际却是公共绿地、涉案房屋实际装修与样板房有许多不一致的地方，因此其拒绝接受该房屋。2016年12月28日，周冬起诉天润公司,诉请为要求天润公司交付符合《成品住房装修技术标准》的房屋，并承担延期交房违约责任（按合同约定以房屋总价每天万分之一的比例，自约定的交房之日起至房屋符合质量标准及交房条件成就为止）。事实理由为周冬于2015年6月30日向天润公司送达拒收函，认为天润公司不能证明其交付的房屋已经符合约定交付条件，而且应先由其验房合格后再收房。同时，由于交房前天润公司已经拆除了样板间，致使其无样本可参照。该案中法院认为，周冬与天润公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。本案所涉房屋系精装修房，又称成品住房，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。由于当前没有一个行政主管部门负责对装修工程的整体验收，因此，装修工程是否竣工、装修质量是否符合相应标准，除符合合同约定的交付标准外，还应符合购买人收房后可直接“拎包入住”的合同目的。本案中，周冬提供的《成品住房装修技术标准》（DGJ32/J99-2010）、《江苏省住宅工程质量分户验收规则》，虽然并非是法律或行政法规，但可作为购买人收房后可直接“拎包入住”的参考依据。鉴于此，天润公司提供了相应分户验收及竣工验收文件，已初步证明涉案房屋自2015年6月30日就处于随时处理可接受状态，可以认定具备了约定交付房屋的条件。虽天润公司在收房流程中称要进行缴清相应款项后方可办理收房手续，但其在之后的两次《提示函》中已经明确表示要求周冬去收房否则视为已经按约交房，足以证明该缴费流程并未实际影响周冬进行收房。至于周冬所称应先验房再收房，天润公司也已表示认可，周冬随时可以前去办理验房、收房手续，也没有证据证明天润公司拒绝周冬前去验房。现周冬要求天润公司支付延期交房的违约金，因周冬没有证据能够证明天润公司意欲交付的房屋不符合“拎包入住”的购买目的或者《成品住房装修技术标准》的要求，故法院对周冬要求天润公司支付违约金的诉讼请求暂不能支持。关于周冬要求天润公司交付符合《成品住房装修技术标准》的房屋的诉求。周冬所称的验房前置条件并非强制性规范和合同约定，并不影响周冬对涉案房屋的验收，故法院对周冬的该意见不予采信。周冬应及时至天润公司办理验房、收房的手续，以免造成损失扩大。如天润公司交付的房屋确实存在装修质量问题，周冬可再行主张权利。2017年12月28日一审法院作出判决：一、周冬与天润公司应于判决生效之日起三日内办理房屋的验房、收房手续；二、驳回周冬的其他诉讼请求。后周冬上诉，二审法院认为，双方当事人在案涉商品房买卖合同中明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，天润公司不存在合同约定的违约情形。理由如下：双方在案涉商品房买卖合同中将“逾期交付”表述为“未按本合同规定的期限将该商品房交付使用”，从文义理解，应当是强调未按时交付房屋，指向的是约定期间内履行不能，导致购房者无法按时取得房屋从而实现缔约目的。而对交付房屋的装修标准部分不符合约定，属于不适当履行，两者性质不同，所产生的法律后果亦不尽相同。对于因装修标准不符合约定的问题，双方在《商品房买卖合同》第十三条以及补充协议中有明确约定，即交付的商品房装饰、设备达不到约定标准，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。可见，双方在合同条文中对于“逾期交付”以及“不符合装修标准”的违约责任是有区分的，并没有明确对交付不符合约定的装修标准房屋的情形作出一方须承担逾期交付房屋违约责任的约定。而事实上，天润公司已在约定的期限内通知周冬收楼，相应分户验收及竣工验收文件亦显示案涉房屋已符合交付的基本要求，且周冬也未通过验房程序明确案涉房屋装修是否存在问题，故天润公司不存在合同中约定的迟延交付案涉房屋的违约情形。综上，周冬因案涉房屋不符合装修标准而拒绝收楼，不适用双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交付商品房的违约责任的约定，周冬以此为由要求天润公司承担延期交房的违约责任，缺乏合同依据，不予支持。但周冬认为案涉房屋未达到原约定的装饰装修标准，可以另行主张违约责任。2018年6月25日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。2018年9月7日，周冬与天润公司办理了收房手续，周冬进入涉案房屋后发现厨房顶部明显有曾经泡水的痕迹，9月12日，周冬花费800元委托无锡丁渤房屋质量检测技术服务有限公司（以下简称丁渤公司）验房，丁渤公司出具房屋检测报告显示卧室、厨房、卫生间等多处存在严重质量问题。9月15日，周冬将房屋检测报告通过微信反馈物业，同时留钥匙（门卡）要求对房屋质量问题进行整修。2019年初天润公司曾至涉案房屋对厨房顶部进行了重新粉刷，对电路的泡水问题进行处理。天润公司表示厨房漏水及电路不通均系因周冬收房之前其楼上装修漏水所致，但未提交相关证据予以证明。本案审理过程中，周冬申请对涉案房屋的装修质量进行鉴定，法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）进行了司法鉴定，东南公司出具第SF201911191号司法鉴定报告，该报告显示因涉案房屋厨房已不漏水，无法鉴定漏水原因，涉案房屋的装修总计存在72项质量问题，主要包括部分装修材料存在裂缝、松动等问题。鉴定人员表示质量问题基本属于装修时的固有问题，而与房屋老化无关。上述事实，有商品房买卖合同、民事判决书、鉴定报告、照片、微信记录及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为周冬2018年9月提出装修质量异议时，涉案房屋是否已过保修期。法院认为涉案房屋未过保修期。理由如下：1、根据前案的生效判决，法院最终确定的房屋交付时间为二审判决生效之日起3日内，即2018年6月底，应当以此日期作为交房日期起算保修期。前案两审判决书中分别有如下表述“天润公司提供了相应分户验收及竣工验收文件，已初步证明涉案房屋自2015年6月30日就处于随时处理可接受状态，可以认定具备了约定交付房屋的条件。……如天润公司交付的房屋确实存在装修质量问题，周冬可再行主张权利”“相应分户验收及竣工验收文件亦显示案涉房屋已符合交付的基本要求……周冬认为案涉房屋未达到原约定的装饰装修标准，可以另行主张违约责任”。如果从2015年6月30日即起算保修期，则在前述二审判决时，合同约定的装修保修期已过期，该认定结果与前案判决中“周冬可另行主张权利”的表述存在冲突。2、虽然房屋鉴定时，已距离双方约定的交房日期达4年之久，但周冬实际于2018年9月份才实际收房，在此之前房屋均由天润公司控制。鉴定人员表示质量问题基本属于装修时的固有问题，而与房屋老化无关，可以认定房屋装修的所有质量问题发生在保修期之内。包括漏水问题在内的所有质量问题，天润公司均无证据证明系周冬或第三人破坏导致，天润公司应当承担举证不能的法律后果。3、虽然前案周冬的诉讼请求没有完全得到法院的支持，但周冬关于前案起诉的诉讼请求及事实理由，也均直接针对涉案房屋的装修质量问题，应当认定周冬关于涉案房屋的装修质量问题一直在主张权利，在此情况下，也不应当认定保修期已过。综上，天润公司应当对涉案房屋存在的装修质量问题进行维修，维修项目以东南公司鉴定报告载明的问题为准。关于周冬委托丁渤公司验房产生的房屋质量检测费800元，因该委托行为系周冬单方委托，相关费用应由周冬自行承担。关于周冬逾期交房违约金的诉请，周冬已经实际收房，虽然房屋存在装修质量瑕疵，但未达到影响周冬入住或导致周冬无法正常使用房屋的严重程度，不能认定天润公司逾期交房，对于该诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、天润公司于判决生效之日起三十日内将天禧家园A区13幢16单位601号房屋的装修质量问题修复完毕，修复项目以南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF201911191号司法鉴定报告为准；二、驳回周冬的其他诉讼请求。一审案件受理费4240元，由周冬负担4140元，由天润公司负担100元。鉴定费25000元，由天润公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据生效判决认定的事实，天润公司已在约定的期限内通知周冬收楼，相应分户验收及竣工验收文件亦显示案涉房屋已符合交付的基本要求。虽然周冬未及时接收房屋，但因案涉房屋系精装修房，天润公司交付的房屋应当符合合同约定的房屋装修标准。周冬于2018年9月份才实际收房，并自行委托丁渤公司验房，丁渤公司出具的房屋检测报告显示卧室、厨房、卫生间等多处存在严重质量问题。一审法院在审理过程中也委托东南公司进行了司法鉴定，鉴定报告显示涉案房屋的装修总计存在72项质量问题，该鉴定报告印证了周冬在前案中提出案涉房屋的装修存在质量问题的主张。周冬收房之前房屋均由天润公司控制，天润公司并无证据证明房屋装修的质量问题系周冬或第三人导致，同时，鉴定人员表示质量问题基本属于装修时的固有问题，而与房屋老化无关，故一审以前案生效判决确定的房屋交付时间作为交房日期起算保修期，并无不当。据此，可认定周冬在保修期内向天润公司提出了维修的主张，周冬迟延收房并未加重天润公司的维修义务，天润公司应当以东南公司鉴定报告载明的问题对涉案房屋存在的装修质量问题进行维修。天润公司认为房屋已过保修期，其不应承担保修责任等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4240元，由上诉人天润公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月十二日书记员  李 睿