惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391初字第834号原告：惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾区石化大道**金龟山鑫鼎园，组织机构代码：914413006981211290。法定代表人：万少强委托代理人：刘文高，广东宝晟律师事务所律师。被告：郭天翠，女，汉族，1970年8月2日出生，住惠州市大亚湾区，第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区淡水镇中山二路**。代表人：吕国新原告惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司诉被告郭天翠及第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年月日受理后，依法由审判员罗亚、薛银标、曾日华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司的委托代理人刘文高到庭参加诉讼。被告郭天翠及第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司诉称：2013年4月，原告与被告郭天翠签订一份商品房买卖合同，约定将原告开发的金龟山鑫鼎园楼盘9栋25层05号商品房预售给被告，总价款为452000元。被告支付首期款后，与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行签订个人购房担保借款合同，以按揭贷款方式支付了剩余购房款，原告为被告的借款提供了阶段性连带责任保证担保。其后不久，被告开始不按期向第三人月供归还借款，原告只好承担担保责任为被告逐笔归还当期借款。2015年9月30日，原告根据第三人的要求，代为被告一次性归还了全部借款本息，代为归还款项累计325335.27元。被告故意断供银行贷款，导致原告承担担保责任，根据双方约定，被告与原告的合同解除，被告应赔偿原告代为偿还的款项并按照中国人民银行同期贷款4倍的利率支付利息，同时支付解除合同的违约金。为此，特起诉法院，请求法院判决：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还涉案房屋并登记到原告名下；3、注销涉案房屋的预告商品房预告登记、抵押登记、预告商品房抵押权预告登记；4、被告赔偿原告代为偿还的款项325335.27元，并按银行同期贷款4倍利率支付自2015年10月0日起的利息；5、被告支付原告违约金90400元；6、被告承担原告律师费及公告费、诉讼费。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、原、被告的商品房买卖合同；2、原告与第三人的楼宇按揭合作协议书；3、预购商品房预告登记证明；4、预告商品房抵押权预告登记证明；5、银行催收函；6、原告给银行的复函；7、银行金融业务收入凭证。被告郭天翠未予答辩和提交证据。第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行未予陈述和提交证据。经审理查明，2012年11月25日，原告惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行签订楼宇按揭合作协议书，约定：1、第三人为原告金龟山鑫鼎园一起楼盘的购房者提供个人购房贷款，原告在第三人处开立销售房款账户；2、原告应为购房者的借款承担连带责任保证担保，担保期间自购房者与第三人的借款合同生效之日起，至抵押财产办出房地产权证并办妥抵押登记及领取他项权证书交由第三人核对无误、入库保管之日止；3、如借款人未能按约按时偿还贷款本息及费用，第三人有权从其账户中直接扣划其存款；4、如原告代为被告偿还了全部欠款，则第三人保证将贷款的抵押权益转让给原告，有关费用由原告承担。2013年4月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：1、原告将其开发的金龟山鑫鼎园楼盘（预售许可证号为：惠湾房预许字【2011】第052号）9栋*层*号商品房预售给被告，总价款为452000元；2、首付142000元，余款310000元通过银行按揭贷款支付；3、原告应当在2013年8月30日前，将经建设、监理、施工、勘探、设计五个单位验收合格并出具了验收报告的房屋交付给被告；4、如果被告不按期足额偿还银行按揭贷款，原告承担担保责任代为被告偿还该期银行贷款额后，原告有权追偿并要求被告承担原告代为偿还的该期银行贷款额后次日起，按同期贷款利率4被计算的违约金和原告以此所支出的其他额外费用；5、如果被告逾期还贷违约情形严重导致借款合同解除，原告因承担担保责任代为被告偿还了银行全部贷款本息，则被告无条件将其贷款抵押房产交付给原告处置（包括但不限于注销抵押登记、办理房产过户手续等），处置收益用于支付原告代为被告偿还银行的贷款本息，支付原告解除合同违约金和律师代理费、诉讼费、解除合同手续费等一切因被告违约造成该商品房买卖合同解除及其他延伸费用；6、因被告原因要求解除合同，应向原告支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。合同签订后，合同签订后，被告依约向原告支付了首期购房款142000元。2013年6月4日，被告与第三人签订个人购房按揭贷款合同，约定由第三人为被告提供按揭借款310000元。其后，第三人于同年6月6日向被告提供借款310000元，作为被告应交的购房余款划入原告账户。同年6月3日，原、被告办理了该房屋的预购商品房预告登记，登记号为：粤房地预登惠州字第××号。6月6日，被告与第三人办理了该房屋的预购商品房抵押权预告登记，登记号为：粤房地预登惠州字第××号。第三人为被告提供按揭贷款后不久，被告即开始出现不能按期归还第三人贷款的情况，经第三人要求，原告履行担保责任，代为被告偿还了预期的贷款本息。2015年9月，被告不能按期归还第三人贷款连续期数超过了3期以上，第三人按照其与被告的个人购房按揭贷款合同约定，宣布被告的借款全部到期，并要求原告履行担保责任。同年9月30日，原告履行担保责任，代为被告偿还了其所欠第三人的全部借款和利息。至此，原告共为被告偿还借款本息合计325335.27元。以上事实，有原告的陈述及其提交的前述证据材料证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，原告与第三人签订的楼宇按揭合作协议，以及被告与第三人签订的个人购房按揭贷款合同均系当事人一致的意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在商品房买卖合同中，关于“如果被告逾期还贷违约情形严重导致借款合同解除，原告因承担担保责任代为被告偿还了银行全部贷款本息，则被告无条件将其贷款抵押房产交付给原告处置”的约定内容，根据合同目的和行业习惯，应理解为“如果被告逾期还贷违约情形严重导致借款合同解除，原告因承担担保责任代为被告偿还了银行全部贷款本息，则原告有权解除与被告的商品房买卖合同，并通过抵扣被告所交购房款方式行使担保追偿权，不足抵扣部分由被告继续赔偿”。被告不按照原、被告的商品房买卖合同约定按期足额偿还第三人的按揭贷款，导致其借款提前全部到期，原告履行担保责任代为偿还了全部借款本息。按照双方在商品房买卖合同中的约定，被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同，有权行使担保追偿权，有权从被告所交购房款中抵扣原告代为被告偿还的借款本息及其他解除合同费用。原、被告关于“如果被告不按期足额偿还银行按揭贷款，原告承担担保责任代为被告偿还该期银行贷款额后，原告有权追偿并要求被告承担原告代为偿还的该期银行贷款额后次日起，按同期贷款利率4被计算的违约金和原告以此所支出的其他额外费用”的约定，仅适用于原告承担被告部分借款逾期担保责任而合同需要继续履行的情形。在原告整体承担担保责任而致合同解除时，因原告可以依照解除合同的约定从被告所交购房款中扣抵相关款项，不会受到资金损失，再行适用该约定已不符合合同目的，故应适用解除合同违约金的约定。在原告分期承担担保责任至原告代为被告归还全部借款期间，原告分期承担担保责任的款项可以适用上述约定的违约处罚，但原告对此没有提出相关诉讼请求。因此，原告要求被告赔偿其代为偿还的款项按银行同期贷款4倍利率支付自2015年10月1日起的利息的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告应当返还原告所交房屋，协助原告办理该房屋的预告商品房预告登记注销手续，并按照合同约定，承担注销登记费等解除合同的相关费用。原告应当在扣除其代为被告偿还的借款本息后，将原告所交购房款的剩余部分返还被告。原、被告的商品房买卖合同因被告违约而解除，被告应按照合同约定支付原告违约金。被告与第三人的个人购房按揭贷款合同，因被告违约而提前到期，在原告履行担保责任代为被告偿还了全部借款后，该合同的权利义务终止，而被告与第三人据此所办理的预购商品房抵押权预告登记，因其所依据的债权消灭而失效。原、被告的商品房买卖合同解除，经原告请求，第三人应与被告共同办理该项登记的注销手续，费用应由被告承担。原告提出的要求被告承担律师费、公告费，办理抵押登记注销手续和返还涉案房产并登记到原告名下的诉讼请求，因原告没有提交相关证据佐证支持，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告关于金龟山鑫鼎园楼盘9栋*层*号房屋的《商品房买卖合同》。二、被告在本判决生效后10日内协助原告办理粤房地预登惠州字第××号预购商品房预告登记注销手续，承担相关手续费用。三、被告在本判决生效后10日内支付原告违约金90400元，偿付原告履行担保责任代为被告支出的款项325335.27元，合计415735.27元。四、被告所交购房款452000元，扣除被告应付原告的前述款项后，剩余36264.73元，由原告在本判决生效后10日内返还被告。五、第三人与被告在本判决生效后10日内办理完成粤房地预登惠州字第××号预购商品房抵押权预告登记注销手续，费用由被告负担。六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7890元，由被告负担。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，属于给付金钱的，加倍支付迟延履行期间的债务利息，属于履行其他义务的，支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  罗亚鸼审判员  薛银标审判员  曾日华二〇一六年六月十五日书记员  邹晓婷