沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初534号原告：沈阳大丰包装印刷厂，住所地沈阳浑南高新开发区后榆村。法定代表人：刘晟宇，该厂厂长。委托代理人：陆博，辽宁名熙律师事务所律师。被告：夏中岩。原告沈阳大丰包装印刷厂与被告夏中岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭树琼担任审判长、审判员郝志杰主审、与人民陪审员吴延艳组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆博、被告夏中岩均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳大丰包装印刷厂诉称，原告与被告于2011年8月签订房屋租赁合同，约定将位于沈阳市和平区同泽南街147号房屋的二楼，建筑面积185平方米房屋出租给被告使用。租赁期限为五年，租期自2011年9月1日至2016年8月31日。租金按年计付为每年12万元，结算方式为上打租，被告应于每年8月1日前一次性支付租金12万元，逾期交纳租金的，每逾期一日按年租金千分之十向原告支付违约金；逾期超过一个月的，原告有权终止合同，直接收回房屋。在租赁期间，水费、电费、卫生费等因使用房屋发生税费均由被告自行承担。合同签订后被告即向原告支付了租金6万元，后虽有违约但相继支付租金至2013年11月30日，自2013年12月1日起开始拖欠租金至今，现已拖欠租金24万元，按合同约定延迟给付利息1216200。考虑与被告的良好关系，原告先主张14万元。根据合同约定逾期超过一个月的，原告有权终止合同，直接收回房屋。现原告诉至法院请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同，并由被告腾退房屋交还原告。另现在被告拖欠采暖费16769元，且水、电费用没有结清。综上，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同，被告腾退房屋交还原告；2、请求判令被告支付原告租金24万元（2013年12月1日起暂计算至2015年11月30日），要求被告按1万元每月计算至实际搬离之日，逾期缴纳租金违约金14万元（年租金的日千分之十）；3、请求判令被告支付原告使用房屋期间2013年度和2014年度采暖费16769元，产生滞纳金1785元，结清水电费；4、诉讼费由被告承担。被告夏中岩辩称，原告与沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所签订的房屋租赁合同期限为2011年9月1日至2013年9月1日，我与原告签订的房屋租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日。2013年12月1日至今的租金确实没有缴纳，现在房屋租赁期限未到，所以不同意腾房，假使要求我腾房，需要将我之前的装修费或者之前缴纳的房租退还。经审理查明，2011年9月1日，沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所（出租方、甲方）与原告沈阳大丰包装印刷厂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区同泽南街147号，建筑面积为524平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年9月1日至2013年9月1日止……。其中第三条房屋的交付和收回条款第2项约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的……；第3项约定：租赁期满或者因本合同约定的情况，甲方收回房屋时，乙方应在租赁期满或者甲方通知后10日内将房屋交还给甲方；第四条租金和租金的支付期限条款约定：房屋租金按年计付，每年租金为15万元。租金结算方式为“上打租”，乙方应于本合同签订之日一次性交付给甲方。以后每年7月20日前一次性支付租金15万元；第十条违约责任条款第3项约定：乙方未按约定的时间交还房屋，每逾期一日，乙方应按年租金千分之十向甲方支付违约金。2011年8月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区同泽南街147号房屋的二楼，建筑面积185平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限为五年，租期自2011年9月1日至2016年8月31日止。乙方应于2011年9月1日前缴纳第一年的租金壹拾贰万元整，甲方将房屋交付给乙方。房屋租金按年计付，每年租金12万元，租金结算方式为“上打租”，每年8月1日前一次性支付租金12万元整。乙方有擅自将房屋转租、转让和转借的，利用承租房屋进行非法活动的，逾期交纳租金超过一个月的情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。乙方如逾期交纳租金，每逾期一日，应按年租金千分之十向甲方支付违约金；逾期超过一个月，甲方有权终止合同，直接收回房屋，因此造成的损失由乙方负责。乙方未按约定的时间交还房屋，每逾期一日，应按年租金千分之十支付违约金。另查明，本院曾受理原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所诉被告沈阳大丰包装印刷厂、沈阳市和平区享港足疗店（经营者：夏中岩）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月14日作出（2015）沈和民二初字第886号民事判决书，判决如下：一、被告沈阳大丰包装印刷厂、被告沈阳市和平区享港足疗店于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区同泽南街147号房屋（建筑面积524.08平方米）腾空并交予原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所；二、被告沈阳大丰包装印刷厂于本判决生效之日起三十日内支付原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所自2013年9月2日起至本判决确定的被告沈阳大丰包装印刷厂返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，以150,000元／年为标准计算；三、被告沈阳大丰包装印刷厂于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所违约金45,000元。该判决已经发生法律效力。再查明，沈阳市和平区享港足疗店的工商登记经营者为夏中岩，该店仍在诉争房屋经营。上述事实，有当事人提供的原被告之间的房屋租赁合同及补充协议、原告与沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所签订的房屋租赁合同、（2015）沈和民二初字第886号民事判决书等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告未经产权人同意向被告转租房屋，虽原、被告之间签订了房屋租赁合同，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，故超过部分的约定应当认定无效，即双方签订的租赁合同自2013年9月2日起无效，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告腾房的诉讼请求，因本院作出的（2015）沈和民二初字第886号生效判决已判令沈阳大丰包装印刷厂、沈阳市和平区享港足疗店于判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区同泽南街147号房屋（建筑面积524.08平方米）腾空并交予原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所，该诉请已在上述生效判决中作出处理，故本案不再另行裁判。因被告一直占有使用诉争房屋，故其应依照房屋租赁合同约定的标准（年租金120000元）向原告支付房屋占有使用费。关于原告主张的逾期支付租金违约金，因原告主张房屋占有使用费期间的合同无效，故对于该诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付采暖费及滞纳金、水电费的诉请，因其未提供证据加以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告夏中岩于本判决生效后十五日内给付原告沈阳大丰包装印刷厂2013年12月1日至2015年11月30日房屋占有使用费240000元；二、被告夏中岩于本判决生效后十五日内给付原告沈阳大丰包装印刷厂2015年12月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（以年占有使用费120000元为标准计算）；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7278元（原告已预交），由被告夏中岩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭树琼审 判 员  郝志杰人民陪审员  吴延艳二〇一六年六月二十三日书 记 员  孙 爽本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。