河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终228号上诉人（原审原告、执行案外人）：李香连，女，1973年8月7日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：高春明、王志斐，河南明昕律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告、申请执行人）：苏金龙，男，1966年3月15日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：邸桂芬，河南君友律师事务所律师，特别授权。一审第三人：代宾霞，女，1978年4月18日生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人李香连因与被上诉人苏金龙、一审第三人代宾霞执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1293号民事判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李香连委托诉讼代理人王志斐，被上诉人苏金龙委托诉讼代理人邸桂芬，一审第三人代宾霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李香连上诉请求：1.判令撤销洛阳市高新区人民法院(2020)豫0391民初1293号民事判决书;2.改判解除对洛阳市老城区经五路002号3幢2-1103房屋的查封，停止强制执行，并判令上述房屋归上诉人所有;3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人李香连与被上诉人苏金龙、第三人代宾霞执行异议之诉纠纷一案，洛阳市高新区人民法院审理后作出(2020)豫0391民初1293号民事判决书，但该判决适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求，具体理由如下:本案的争议焦点在于上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、上诉人与第三人代宾霞于2015年1月1日通过以房抵债的形式就涉案房屋签订了《购房合同》1份，约定代宾霞将其名下的位于洛阳市老城区经五路002号3幢2-1103房屋抵给上诉人，以此冲抵代宾霞所欠的32万元债务，并约定待房屋满足过户条件时再将房屋过户给上诉人。该协议是双方当事人真实意思表示，不违反《合同法》五十二条关于合同无效的规定，因此该协议真实、合法、有效。二、合同签订后李香连经过简单的装修就实际入住涉案房屋，并一直居住至今。李香连在一审中所提交的《河南有线综合业务受理单》上明确显示，涉案房屋的有线电视于2015年1月24日开户，户主为李香连，而被上诉人申请高新区法院查封该房屋的时间为2018年，该证据充分说明了上诉人早在法院查封前就已经实际占有该不动产。另外，上诉人所提交的物业证明及物业费、水费均能证明上诉人从2015年起上诉人就在涉案房屋居住，并一直持续至今。三、案涉房屋系经济适用房，取得房产证后未满5年则不得再次上市交易，因此房屋未能及时过户并非由于上诉人自身怠于行使其权利。上诉人和代宾霞在签订合同的当天，代宾霞就将房屋的钥匙、购房手续全部移交给上诉人，而房产证的初次办理也是在上诉人的催促下代宾霞才办理的。在整个交易及后续办证过程中，上诉人一直在积极行使权利，以尽早完成涉案房屋的过户，因此上诉人不存在过错。四、原审判决认定“根据国家政策规定，经济适用房在取得完全产权(购买满5年)，不得出售”，并由此认定上诉人不能取得相应的房屋所有权，但该判决却并未写明所依据的国家政策是依据哪个法律或行政法规、规章。根据《合同法》的有关规定，在不存在合同无效事由的情况下，合同应当是合法有效的，双方的交易行为也应当依法受到法律的保护。综上所述，在涉案房屋查封前上诉人与代宾霞已经签订合法有效的买卖合同，通过以房抵债的形式支付了房屋价款，并实际占有该不动产，而最终房屋未能过户并非上诉人自身原因所导致，因此，上诉人对该房屋享有排除强制执行的权利，请求贵院依法查明事实，并改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏金龙答辩称：第一点，经济适用房是政府对符合特定条件的人群所实行的一种住房补贴，上诉人不符合该条件，其不能基于买卖合同而享受国家的该项补贴。第二点，我国法律明确规定经济适用房在五年内不能买卖，根据合同法的相关规定，违法的买卖行为应当属于无效的。上诉人与代宾霞签订的买卖合同应属于无效合同。第三点，上诉人明知该房屋为经济适用房，还进行买卖，其不符合执行应排除的情形，该购买行为不适用善意第三人取得的规定。第四点，上诉人与代宾霞就已代第三人的买卖行为被上诉人认为是上诉人帮助第三人隐藏财产，逃避债务的一种行为。因此上诉人的上诉请求依法应当予以驳回。一审第三人代宾霞答辩称：当时这个房子是全款买的，当时家里面凑了10来万，从李香连那借了13万，当时想着经济适用房会增值，或者入住。2013年再加上开服装店，借了12万，一共就借了这么多。2014年以后李香连一直找我要钱，后来说房产证办出来把房子卖了还他，苏金龙的款是孩子他爸借的，我是担保人。现在这两家都在弄这个房子，我也不知道咋办。原审原告李香连向一审法院起诉请求：1、判令解除对洛阳市老城区经五路002号3幢2-1103房屋的查封，并停止强制执行；2、判令上述房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，原告李香连与第三人代宾霞签订《购房合同》1份，合同写明：截止2014年底，代宾霞向李香连累计借款32万元用于个体经营，由于经营不善导致代宾霞无还款能力，代宾霞自愿以洛阳市老城区经五路002号3幢2-1103的经济适用房抵顶欠款给李香连，抵顶金额320000元整。2015年2月11日，第三人代宾霞与中电置业集团河南有限公司签订《商品房现房买卖合同》1份，合同写明：代宾霞购买中电置业集团河南有限公司位于老城区××单元××号经济适用房1套。原告李香连向法庭提交的：1、2015年4月经济适用住房产权界定卡显示，涉案房产产权单位为中电置业集团河南有限公司，购房人为代宾霞；2、河南有线电视网络集团有限公司综合业务受理单显示，李香连于2015年1月24日将王城大道中电二期清水湾东区3号楼2单元11层3号房在有线电视开户；3、2015年-2020年中电阳光现金收款单及中电阳光物业管理洛阳有限公司证明显示，李香连以代宾霞名义缴纳清水湾东区3-2-1103户水电费、物业费；4、洛阳市国土资源局于2018年5月18日登记的豫（2018）洛阳市不动产权第10605807号不动产权证书显示，权利人：代宾霞。坐落：老城区经五路002号3幢2-1103号。权利类型：房屋所有权。权利性质：经济适用住房。法院在审理苏金龙与洛阳转盘大型轴承有限公司、裴治举、裴喜群、戴兵侠民间借贷纠纷一案中，根据苏金龙的申请，于2018年7月27日依法作出（2018）豫0391执保321号民事裁定书。并依据该民事裁定书对戴兵侠名下洛阳市××××号房产进行保全查封，查封期限为三年。2019年5月29日，法院对上述案件做出（2018）豫0391民初1112号民事判决书，判决书第四项为，戴兵侠对苏金龙借款本金60.5万元及利息承担连带清偿责任。2020年1月15日，苏金龙依据此生效民事判决书法院申请强制执行。2020年2月27日，法院做出（2020）豫0391执63号执行裁定书：冻结、划拨被执行人洛阳转盘大型轴承有限公司、裴治举、裴喜群、戴兵侠在金融机构的存款1301606.25元；若存款不足，则查封或扣押其同等价值的财产。在执行过程中，案外人李香连以其享有所有权为由，对执行位于洛阳市××××号房屋提出书面异议。经法院组成合议庭进行审查，做出（2020）豫0391执异14号执行裁定书：驳回案外人李香连的异议申请。另查明，法院做出的（2018）豫0391民初1112号民事判决书中已确认戴兵侠与代宾霞为同一人。原告现对执行裁定书不服提起执行异议之诉。一审法院认为，经查明，戴兵侠与代宾霞为同一人。本案涉案房产是代宾霞购买的位于洛阳市××××号经济适用房，根据国家政策规定，经济适用房在取得完全产权（购买满5年），不得出售。2015年1月1日，原告李香连与第三人代宾霞签订《购房合同》时，涉案房子并不具备出售条件，所以原告李香连在明知购买的房产是经济适用房且依据国家政策不能买卖的情况下，仍与代宾霞签订《购房合同》的行为并不能使其取得相应房屋所有权。故法院依据当事人的申请对生效判决中的涉案房产进行查封等强制执行，符合法律规定。原告提出的解除查封并停止强制执行，判令涉案房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告李香连的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告李香连承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案争议焦点在于李香连是否对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉房产性质为经济适用房，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，经济适用住房属于政策性住房，购房人仅拥有有限产权。依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”该管理办法限制交易的规定应视为效力性强制规定。本案中，李香连于2015年1月1日与第三人代宾霞签订《购房合同》，在购买经济适用房后不满五年进行转让，违反上述强制性规定，且李香连在受让时均对此情况明知，对案涉房产无法办理过户登记，自身存在过错。现该房屋登记的产权人仍为代宾霞，李香连的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李香连对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对李香连上诉主张，本院不予支持。综上所述，李香连的上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由李香连负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年四月八日法官助理白璐书记员岳瑞莹