河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终501号 上诉人（原审被告）：围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司，住所地围场满族蒙古族自治县克勒沟镇克勒沟村**。 法定代表人：杨小彬，职务：董事长。 委托诉讼代理人：林晓红，河北冀律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李东福，男，1963年8月1日出生，汉族，现住河北省承德市鹰手营子矿区。 委托诉讼代理人：罗海涛，河北意祥律师事务所律师。 原审被告：李怀柱，男，1972年2月4日出生，汉族，现住河北省承德市鹰手营子矿区。 上诉人围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）因与被上诉人李东福及原审被告李怀柱案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省承德市鹰手营子矿区人民法院（2020）冀0804民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人渔阳公司的委托诉讼代理人林晓红，被上诉人李东福及其委托诉讼代理人罗海涛，原审被告李怀柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 渔阳公司上诉请求：请求承德市中级人民法院依法撤销承德市鹰手营子矿区人民法院（2020）冀0804民初562号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审，诉讼费用依法由被上诉人承担。事实及理由：一、案件的全部基本事实。李东福与李怀柱民间借贷纠纷一案，鹰手营子矿区人民法院作出（2018）冀0804执移30号执行裁定书查封了渔阳花园二期4号楼2单元202、402室房产两套。我公司对该查封裁定提出异议，鹰手营子矿区人民法院作出（2020）冀0804执异4号执行裁定书以查封两处房产合法、合理为由，裁定驳回我公司的异议请求，后我公司作为一审原告以李东福、李怀柱为被告向鹰手营子矿区人民法院提出执行异议之诉，并因李怀柱一直没有给付购楼款，在围场满族蒙古族自治县人民法院提出诉讼要求解除与李怀柱所签订的两套楼房的商品房买卖合同，经法院调解，围场法院出具了（2020）冀0828民初l464号民事调解书，明确了如李怀柱不能在2020年6月30日前给付全部房款，双方的两套商品房买卖合同自行解除。该调解书我公司于2020年7月3日邮寄给了鹰手营子矿区人民法院，并于2020年7月8日去开庭时，法院未组织开庭，直接给我公司送达了2020年6月28日作出的鹰手营子法院（2020）冀0804民初239号民事裁定书驳回了上诉人的起诉，此后我公司上诉至承德市中级人民法院。在我公司上诉期间，本案被上诉人（一审原告）李东福向围场满族蒙古族自治县人民法院提出第三人撤销之诉，以侵犯其合法权益为由要求撤销围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初l464号民事调解书，此案在审理结束后，承德中院对鹰手营子法院（2020）冀0804民初239号民事裁定书一案发回鹰手营子法院重审未开庭期间，围场满族蒙古族自治县人民法院作出（2020）冀0828民初2866号民事判决书撤销了围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初l464号民事调解书，我公司已经提出了上诉。本案在承德中院发回重审开庭后，作出鹰手营子矿区人民法院（2020）冀0804民初562号民事判决书，驳回了上诉人一审执行异议之诉，现我公司不服一审判决，提出上诉。二、一审判决认为“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，认为编号为YYⅡ2016-4-2-202号、YYⅡ2016-4-2-402号的两份《商品房买卖合同》，已经房产交易部门备案，涉案房屋已有志属，无法投入市场进行交易，故两份商品房买卖合同成立，合法有效，原告就涉案房屋不享有中以排除强制执行的民事权益”是错误的，将不动产登记与合同备案混为一谈。物权法第十四条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，”第十五条明确规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，”第十六条明确规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理，”第十七条明确规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”从物权法的法律规定可以明确不动产的设立、变更、转让、消灭以不动产权属证书或不动产登记簿记载为准，而不是以备案合同作为不动产登记凭证。本案中涉案的合同是上诉人与李怀柱之间的房屋买卖合同，虽然备案，但因李怀柱未履行给付房款义务，且该房屋从未交付李怀柱，虽然签订了买卖合同，但并没有进行实质物权登记，上诉人做为所有权有，有权行使合同解除权解除合同，而二被上诉人之间是债权关系，基于债权查封的两套房产并不是李怀柱所有的财产，一审法院在本案中却为了维护债权人的利益，而损害实际物权所有人即上诉人的利益，本末倒置，剥夺了出卖人对物权权利的行使，剥夺了出卖人的合同解除权是错误的，导致一审判决错误。编号为YYⅡ2016-4-2-202号、YYⅡ2016-4-2-402号的《商品房买卖合同》，虽然在房产部门备案，但上述两份合同，因李怀柱并没有履行给付房款的义务，根据合同相对性原则，被上诉人这一行为明显违约，我方在权益面临损害的情况下，要求解除双方所签订的商品房买卖合同，本身就是在维护自身权益，应该得到法律的支持。一审法院的查封损害我公司的合法实体权益，我公司提出异议之诉，与我公司在围场法院基于李怀柱违约要求解除合同之诉根本是两个诉讼请求，且我公司与李怀柱的合同的解除与否，是依据合同法审理当事人是否违约，应否解除合同，法院的查封是基于该购买合同的查封，而一审法院称备案合同就是物权设立依据，双方合同有效，上诉人就不能排除强制执行，法院这一说法是不是能理解为只要法院查封了，就必须是强买强卖，没付款没交房卖方也无权解除合同，必须按法院查封执行？基于本案，被上诉人行使撤销权之诉一案[围场满族蒙古族自治县人民法院作出（2020）冀0828民初2866号民事判决书]我公司也已经上诉，认为两案有关联性，请求承德市中级人民法院对于二案审理应综合事实及法律一并处理，以维护上诉人合法权益。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，所作出的一审判决错误，请求承德市中级人民法院依法改判持支持一审原告诉讼请求或发回重审，同时一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 李东福辩称：一审法院认定的事实清楚、适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。具体答辩理由如下：一、关于本案的几个基本事件点。1、2016年6月28日，被答辩人李怀柱与被答辩人渔阳公司在围场县、ＹＹⅡ2016-4-2-402号两份《商品房买卖合同》两份合同分别约定围场县二期4号楼2单元202、402室房产的价款为433055.00元，交付时间均为2017年12月31日前。上述两份合同均已经在房产交易管理所备案。2、2018年1月17日，李东福向兴隆县人民法院申请诉前财产保全，请求查封李怀柱及案外人冯艳杰价值3000000.00元的财产。兴隆县人民法院与2018年1月18日立案执行，案号为（2018）冀0822执保21号，2018年1月23日，兴隆县人民法院作出（2018）冀0822执保21号协助执行通知书，查封了李怀柱名下位于承德市围场县房产。2018年3月29日，李怀柱向兴隆县人民法院提出书面异议，后兴隆县人民法院作出（2018）冀0822执异ｌ9号执行裁定书，驳回了李怀柱的异议申请。李东福于2018年2月5日向鹰手营子矿区人民法院提起诉讼，鹰手营子矿区人民法院于2019年5月22日作出（2018）冀0804民初ｌ56号民事调解书，达成调解协议：一、被告李怀柱于2018年8月21日前偿还原告李东福借款2110000.00元；如被告不能按期履行上述给付义务，应当向原告支付自2018年8月22日始，以实际拖欠借款的金额为基数，按照月利率1.8％计算至借款全部还清之日止的利息；二、原告李东福放弃其他诉讼请求。3、2018年10月12日，鹰手营子矿区人民法院作出（2018）冀0804执移30号执行裁定书，裁定查封被执行人李怀柱名下位于承德市围场县房产两套并进行了查封公告。后渔阳公司向鹰手营子法院提出执行异议，鹰手营子人民法院于2020年5月7日驳回了渔阳公司的异议请求。2020年5月19日，渔阳公司向鹰手营子法院提出案外人执行异议之诉，2020年6月28日，鹰手营子法院驳回了渔阳公司的起诉。4、渔阳公司于2020年5月14日向围场满族蒙古族自治县人民法院提起诉讼，请求判令解除渔阳公司与李怀柱所签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同，围场满族蒙古族自治县人民法院于2020年6月4日作出（2020）冀0828民初ｌ464号民事调解书，双方达成调解协议：一、被告李怀柱于2020年6月30日前给付原告围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司开发的位于围场镇渔阳花园二期四幢2，单元202、402室两套楼房房屋总计866110.00元；二、如被告李怀柱未按上述第一项期限内给付全部房款，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：ＹＹⅡ2016-4-2-202号、ＹＹⅡ2016-4-2-402号）自行解除。李东福已经向围场满族蒙古族自治县人民法院提出第三人撤销之诉，目前案件正在审理中。二、两份《商品房买卖合同》合法有效，且被答辩人李怀柱对房屋具有专属性，一审法院认定事实清楚。2016年6月28日，被答辩人李怀柱与被答辩人渔阳公司签订的编号为ＹＹⅡ2016-4-2-202号、ＹＹⅡ2016-4-2-402号两份《商品房买卖合同》两份合同，分别约定李怀柱购买渔阳公司围场县二期4号楼2单元202、402室，房屋的价款均为433055.00元，交付时间均为2017年12月31日前。两份合同没有违反法律规定，合法有效，合同签订后，涉案房屋进行了登记备案。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，被答辩人渔阳公司与李怀柱签订的两份《商品房买卖合同》，已经房产交易管理部门备案，涉案房屋已有专属、排他性，已无法投入市场对外进行交易，上述两份商品房买卖合同成立，合法有效，渔阳公司就该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”在符合上述规定的情况下，法院的查封完全合法，开发商无权要求解除预查封。答辩人认为，法院查封房屋合法，渔阳公司如果提出执行异议，应当拿出生效法律判决确定事实来支持其观点。但是在本案当中，到今天，渔阳公司没有生效判决确定事实支持其观点，所以其主张没有任何事实依据以及法律依据。三、李怀柱与渔阳公司存在恶意串通、虚假诉讼的嫌疑。2018年1月ｌ7日，李东福向兴隆县人民法院申请查封了李怀柱名下涉案的两套房产。2018年2月5日李东福向鹰手营子矿区人民法院提起诉讼。2019年5月22日，鹰手营子矿区人民法院作出（2018）冀0804民初ｌ56号民事调解书，要求李怀柱于2018年8月21日前偿还李东福借款2110000.00元。2020年5月19日，渔阳公司提出案外人执行异议之诉，2020年6月28日，鹰手营子法院驳回了渔阳公司的起诉。2020年5月14日，渔阳公司向围场满族蒙古族自治县人民法院提起诉讼，请求解除渔阳公司与李怀柱所签订的关于涉案两套房屋的《商品房买卖合同》。双方经过调解，渔阳公司与李怀柱达成调解协议，李怀柱如不按期支付购房款即解除涉案房屋的《商品房买卖合同》。也就是说，鹰手营子矿区人民法院作出生效调解书之后，营子法院已经对该房屋查封，且李东福以及渔阳公司均明知的情况下，李东福渔阳公司在围场满族自治县人民法院提出解除了涉案两套房屋的《商品房买卖合同》，且未通知李东福，我们有理由相信本案涉嫌虚假诉讼，涉嫌恶意串通。我们认为这种案件审理中，应当充分审查是否存在虚假诉讼的可能，注重审查开发商与被执行人是否存在恶意串通规避法院执行依法维护申请执行人的合法权益。综上，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。补充上诉意见：2020年春，我和李怀柱在营子法院执行局，在调解期间，李怀柱曾经说过，你要再给我减去三十多万我可以把这个房子给你，否则我就让开发商把房子收回去。 李怀柱答辩称：我认为营子法院的判决认定事实错误，房子虽然2016年签订了合同，当时没交房款，后来一直没给。虽然房子网签了，但是房子至今没有完工，也从未交付给我，现在小区都没有完工。既没给钱，也没实际交付，就凭网签就拿别人的东西替我还账，我觉得这个事实不对。房子物权还没有转移，而且李东福查封的我的东西能还清他的钱，没有必要执行渔阳房地产这两套房子。 原告渔阳公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认围场满族蒙古族自治县围场镇渔阳花园二期4号楼2单元202、402室两套房产归原告所有，解除贵院（2018）冀0804执移30号执行裁定中对上述两套房产的查封并立即停止对两套房产的强制执行；2、诉讼费用由二被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年6月28日，原告渔阳公司与被告李怀柱在围场县，ＹＹⅡ2016-4-2-402号两份《商品房买卖合同》，两份合同分别约定围场县二期4号楼2单元202、402室房产的价款均为433055.00元和交付时间均为2017年12月31日前。上述两份合同均已在房产交易管理所备案。2018年1月17日，李东福向兴隆县人民法院申请诉前财产保全，请求查封李怀柱及案外人冯艳杰价值3000000.00元的财产。兴隆县人民法院于2018年1月18日立案执行，案号为（2018）冀0822执保21号，2018年1月23日，兴隆县人民法院作出（2018）冀0822执保21号协助执行通知书，查封了李怀柱名下位于承德市围场县房产。2018年3月29日，李怀柱向兴隆县人民法院提出书面异议，后兴隆县人民法院作出（2018）冀0822执异19号执行裁定书，驳回了李怀柱的异议请求。李东福于2018年2月5日向鹰手营子矿区人民法院提起诉讼，鹰手营子矿区人民法院于2019年5月22日作出（2018）冀0804民初156号民事调解书，达成调解协议：一、被告李怀柱于2018年8月21日前偿还原告李东福借款2110000.00元；如被告不能按期履行上述给付义务，应当向原告支付自2018年8月22日始，以实际拖欠借款的金额为基数，按照月利率1.8%计算至借款全部还清之日止的利息；二、原告李东福放弃其他诉讼请求。2018年10月12日，鹰手营子矿区人民法院作出（2018）冀0804执移30号执行裁定书，裁定查封被执行人李怀柱名下位于承德市围场县房产两套并进行了查封公告。后渔阳公司向鹰手营子法院提出执行异议，鹰手营子法院于2020年5月7日驳回了渔阳公司的异议请求。2020年5月19日，渔阳公司向鹰手营子法院提出案外人执行异议之诉，2020年6月28日，鹰手营子法院驳回了渔阳公司的起诉。渔阳公司于2020年5月14日向围场满族蒙古族自治县人民法院提起诉讼，请求判令解除渔阳公司与李怀柱所签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同，围场满族蒙古族自治县人民法院于2020年6月4日作出（2020）冀0828民初1464号民事调解书，双方达成调解协议：一、被告李怀柱于2020年6月30日前给付原告围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司开发的位于围场镇渔阳花园二期四幢2单元202室（合同编号ＹＹＩＩ2016-4-2-202号）、渔阳花园二期四幢2单元402室（合同编号ＹＹＩＩ2016-4-2-402号）两套楼房房价款总计866110.00元；二、如被告李怀柱未按上述第一项期限内给付全部房款，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：ＹＹＩＩ2016-4-2-202号，ＹＹＩＩ2016-4-2-402号）自行解除。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，原告渔阳公司同被告李怀柱签订的编号为YYⅡ2016-4-2-202号、YYⅡ2016-4-2-402号的两份《商品房买卖合同》，已经房产交易管理部门备案，涉案房屋已有专属，无法投入市场对外进行交易，故上述两份商品房买卖合同成立，合法有效，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，一审法院做出的（2018）冀0804执移30号执行裁定书并无不当，原告提出的异议不能成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定判决：驳回原告围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费12461.10元，由原告承担。 本院二审期间，三方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，2016年6月28日，李怀柱与渔阳公司签订了编号为ＹＹⅡ2016-4-2-202号、ＹＹⅡ2016-4-2-402号两份《商品房买卖合同》合同，分别约定围场县二期4号楼2单元202、402室房产的价款为433055.00元，交付时间均为2017年12月31日。上述两份合同均已在房产交易管理所备案。就证据而言，目前没有有效的证据证实，编号为ＹＹⅡ2016-4-2-202号、ＹＹⅡ2016-4-2-402号两份《商品房买卖合同》合同被依法撤销，或者宣告无效，备案登记的权利人发生改变，故法院的查封措施并无不妥。渔阳公司为房屋的卖方，合同订立三年后，渔阳公司要求确认已出卖的房屋归其所有，不合常理。本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，审理的是渔阳公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，至于李怀柱与渔阳公司签订《商品房买卖合同》至今为止一直未付两套房子的房款，以及是否给付房款，或者抵顶欠款，这些并非本案一并解决的问题。一审法院根据双方诉辩意见及提交的证据认定本案事实，判决驳回渔阳公司的诉讼请求，并无不当，本院认同。渔阳公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12461.10元，由上诉人围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  范 典 二〇二一年四月一日 书记员  张伟佳 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……