河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初879号原告：郑州泰弘物业服务有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路22号D座1夹层09-13室，统一社会信用代码91410100576304197D。法定代表人：李继书，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：纪云丽、彭科科，河南文丰律师事务所律师。被告：韩红安，男，汉族，1982年12月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨洪超，河南金通源律师事务所律师。被告：韩金燕，女，汉族，1988年8月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨洪超，河南金通源律师事务所律师。被告：郑州鑫仕麟酒店有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路与众旺路交叉处行署国际A座，统一社会信用代码914101003301408908。法定代表人：王国涛。委托诉讼代理人：王强，男，系公司员工。原告郑州泰弘物业服务有限公司（以下简称“泰宏物业”）诉被告韩红安、韩金燕、郑州鑫仕麟酒店有限公司（以下简称“鑫仕麟酒店”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州泰弘物业服务有限公司委托诉讼代理人纪云丽、彭科科，被告韩红安、韩金燕委托诉讼代理人杨洪超，被告郑州鑫仕麟酒店有限公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泰弘物业向本院提出并变更以下诉讼请求：1、判令被告韩红安、鑫仕麟酒店向原告支付物业费1657651.10元及利息损失341536元（暂计至2020年9月30日，2019年8月21日之后按照银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2、判令被告韩金燕、鑫仕麟酒店向原告支付物业费2602133.83元及利息损失536133元（暂计至2020年9月30日，2019年8月21日之后按照银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；3、判令被告韩红安、韩金燕、鑫仕麟酒店向原告支付负一层车位管理费1058250元；4、判令被告鑫仕麟酒店向原告支付临时停车费884990元（暂计至2020年9月30日）、代付水费143279.5元；5、诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告为涉案小区郑州市郑东新区正光路22号行署国际广场的前期物业服务企业。被告韩红安、韩金燕系该小区A座唯二业主，产权面积分别为7988.68平方米、8218.31平方米，二者并将A座整体出租给被告鑫仕麟酒店用于经营鑫仕麟酒店。另外，案涉小区负一层、负二层各有85个停车位归被告韩红安、韩金燕所有，且负一层的85个车位由被告鑫仕麟酒店使用。原告自始为案涉小区提供物业服务至今，然而各被告一直以种种理由拖欠物业费及相关物业相关费用，原告催要无果，特诉至法院，望判如所请。被告韩红安、韩金燕辩称：一、原告与建设单位郑州耀威房地产有限公司（以下简称“耀威公司”）签订的《前期物业服务合同》不属于依法签订的合同，对作为业主的二被告无约束力。二、二被告与耀威公司签订的《商品房买卖合同补充协议》关于行署国际A座物业由二被告自行管理的规定合法有效。三、原告请求二被告按照《前期物业服务合同》的收费标准支付物业费有违质价相符、公平合理的收费原则，请求支付利息损失无依据，鑫仕麟酒店已支付的垃圾清运费、水、电公摊费用应抵充被告物业费。四、原告请求以每月每个150元的收费标准计算170个车位停车费无事实、法律依据。被告鑫仕麟酒店辩称：一、鑫仕麟酒店和卫华控股集团签订有负一层85个停车位的使用合同，并向卫华集团缴纳有车位管理费。二、关于临停费用，泰宏物业凭卡收取临停费用数量的认定标准是什么？停车卡是双方约定的出门凭证，双方在车位上并无收费协议，酒店方每月已向卫华集团缴纳有85个车位使用费用，不应重复缴费。三、鑫仕麟酒店和卫华集团签订的租赁合同明确约定，物业有酒店方单独管理，卫华集团也在租赁合同中明确承诺不向我方收取物业费。另，酒店方有自己独立的物业公司，并无义务向原告交纳。四、原告与鑫仕麟酒店之间不存在物业服务关系，原告请求作为承租人的鑫仕麟酒店支付物业费无法律依据。经审理查明：2012年6月6日，郑州耀威房地产开发有限公司（以下简称：“耀威公司”）与原告泰宏物业签订《前期物业服务合同》，合同约定物业项目名称为行署国际广场，坐落位置为郑东新区正光路22号。业主入住后，原告应当提供的物业服务包括物业共用设施设备的日常维修、运行和管理；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理等。前期物业服务期限为2012年6月6日至业主大会选聘新的物业服务企业。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中A座为2.5元/平方米/月，商铺为6元/平方米/月。2011年1月29日，耀威公司与被告韩金燕签订80份《商品房买卖合同》，被告韩金燕作为买受人购买的商品房为郑东新区正光路北、众旺路西1幢3层301号-316号房、1幢4层401号-416号房、1幢5层501号-516号房、1幢6层601号-616号房、1幢7层701号-716号房，合同约定商品房用途为办公，合同约定建筑面积1幢3层、4层、5层、6层、7层每层共1026.64平方米，以上共计5133.20平方米。2011年1月30日，耀威公司与被告韩金燕签订2份《商品房买卖合同》，被告韩金燕作为买受人购买的商品房为郑东新区正光路北、众旺路西1幢1层101号房、1幢2层201号房，合同约定商品房用途为商业服务，合同约定建筑面积共为3087.87平方米。2011年1月30日、2011年1月31日，耀威公司与被告韩红安签订124份《商品房买卖合同》，被告韩红安作为买受人购买的商品房为郑东新区正光路北、众旺路西1幢8层801号-816号房、1幢9层901号-916号房、1幢10层1001号-1016号房、1幢11层1101号-1116号房、1幢12层1201号-1216号房、1幢13层1301号-1316号房、1幢14层1401号-1416号房、1幢15层1501号-1512号房，合同约定商品房用途为办公，合同约定建筑面积1幢8层、9层、10层、11层、12层、13层每层共1026.64平方米，1幢14层共1022.20平方米、1幢15层共800.56平方米，以上共计7982.60平方米。2013年3月20日，被告韩红安、韩金燕作为委托人出具《授权委托书》，全权委托韩柱安办理行署国际相关事项。根据原告提交的物业分户移交验收表显示A座1F-15F，2013年10月28日由韩柱安签字确认。2013年9月26日，耀威公司与被告韩红安、韩金燕签订《行署国际广场A座购房合同补充协议》，二被告购买了耀威公司开发的行署国际广场A座整栋楼，因耀威公司交房迟延构成违约，经双方协商同意，耀威公司应向二被告支付迟延交付违约金，同时无偿转让给二被告20个车位归二被告永久使用，用以承担该违约赔偿责任。另约定该20个车位与韩宪保购买的150个地下车位统一安排在A座水平投影的地下车库一层和二层，即地下车库一层85个，地下二层85个，并于2013年9月30日前交付二被告使用。协议由耀威公司盖章确认及二被告授权委托人韩柱安签字确认。2014年，原告泰宏物业与被告鑫仕麟酒店签订《协议书》，因行署国际广场A座业主与租户就地下停车场使用费用未达成协议，为便于A座租户装修工程的正常推进，达成如下协议，一、鑫仕麟酒店相关人员持有盖酒店公章之临时停车场先行使用，费用待A座业主与租户达成协议的一并结算。二、计费标准按照广场内临时停车卡收费标准计算。根据原告提交的9份缴费通知单显示，客户名称为A#，期间为2018年3月13日-2018年12月12日，其中水费共计134569.5元。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告泰宏物业与耀威公司签订《前期物业服务合同》、与被告韩红安、韩金燕签订的《商品房买卖合同》、与被告鑫仕麟酒店签订《协议书》以及耀威公司与被告韩红安、韩金燕签订《行署国际广场A座购房合同补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于《前期物业服务合同》是否对被告韩红安、韩金燕有约束力的问题，因建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。二被告为涉案房屋的业主，故《前期物业服务合同》对二被告有约束力。对于原告主张的物业费问题，根据涉案房屋买卖合同可知，韩金燕名下约定用途为商业服务的合同约定建筑面积为3087.87平方米，约定用途为办公的合同约定建筑面积为5133.20平方米，韩红安名下约定用途为办公的合同约定建筑面积为7982.60平方米。根据前期物业服务合同可知，物业费A座为2.5元/平方米/月，商铺为6元/平方米/月。根据物业分户移交验收表可知，2013年10月28日涉案房屋已经过验收，原告自2013年11月1日主张物业费符合事实。因原告自认被告鑫仕麟酒店已缴的垃圾清运费177000元冲抵应收的物业费，故作为实际使用人的鑫仕麟酒店应承担的物业费为4082287.76元，被告韩红安、韩金燕作为业主应承担相应的连带责任，其中，被告韩金燕名下的房屋对应的物业费为2514398.26元（3087.87平方米*6元/平方米/月*83个月+5133.20平方米*2.5元/平方米/月*83个月-88500元），被告韩红安名下的房屋对应物业费为1567889.5元（7982.60平方米*2.5元/平方米/月*83个月-88500元）。被告鑫仕麟酒店辩称其有自己独立的物业公司，证据不足，本院不予采信。对于原告主张的利息损失，因各方未约定，故本院综合本案实际情况，酌定利息自原告起诉之日即2021年1月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对于原告主张的车位管理费问题，根据被告鑫仕麟酒店辩称其与卫华控股集团签订有负一层85个停车位的使用合同，故被告鑫仕麟酒店为涉案停车位的实际使用人，其称向卫华缴纳有车位管理费，但没有提交相关证据，本院不予采信。因双方未约定车位管理费的价格，综合本案的实际情况，本院酌定车位管理费为115元每月每个。故对原告要求三被告向原告支付负一层车位管理费的诉请，本院在811325元的范围内予以支持。根据耀威公司与被告韩红安、韩金燕签订的《行署国际广场A座购房合同补充协议》可知，涉案负一层停车位其中的10个车位为被告韩红安、韩金燕所有，于2013年9月30日前交付二被告使用。故被告韩红安、韩金燕应对鑫仕麟酒店承担的车位管理费中的95450元承担连带责任。对于水费问题，根据原告提供的缴费通知单可知被告鑫仕麟酒店于2018年3月13日至2018年12月12日欠缴水费共计134569.5元。被告辩称2014年2月份至4月份期间存在重复收费，证据不足，本院不予采信。对于临时停车费问题，因原告与被告鑫仕麟酒店签订的协议书约定此费用待A座业主与租户达成协议的一并结算，因现其未达成协议，且原告主张临时停车费自2014年至2020年，在如此长的时间之内，原告既不向被告主张，也不采取合理的管控措施，单方计价停车费884990元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：被告郑州鑫仕麟酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州泰弘物业服务有限公司支付物业费4082287.76元及利息（以4082287.76元为基数，自2021年1月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；其中被告韩金燕在2514398.26元及利息（以2514398.26元为基数，自2021年1月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）的范围内承担连带责任，被告韩红安在1567889.5元及利息（以1567889.5元为基数，自2021年1月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）的范围内承担连带责任；被告郑州鑫仕麟酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州泰弘物业服务有限公司支付车位管理费811325元。其中被告韩金燕、韩红安在95450元的范围内承担连带责任；被告郑州鑫仕麟酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州泰弘物业服务有限公司支付水费134569.5元；驳回原告郑州泰弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62368元，减半收取31184元，由被告鑫仕麟酒店承担20000元，被告韩红安、韩金燕负担10000元，由原告郑州泰弘物业服务有限公司负担1184元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇二一年四月二日书记员  李 曼