四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初812号 原告（反诉被告）：谭昌万，男，1970年2月10日出生，汉族，住西藏林芝市巴宣区，现住武胜县。 被告（反诉原告）：张童，男，1985年4月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：段小彗，四川亚美律师事务所律师。 原告（反诉被告）谭昌万与被告（反诉原告）张童租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭昌万、被告（反诉原告）张童及其委托诉讼代理人段小彗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭昌万（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2021年1月12日至2022年1月11日门市租金38000元；2.判令被告向原告支付未按约定支付租金的违约金2000元，原合同继续履行。事实和理由：原、被告于2020年1月11日签订《门市租赁合同》，约定被告租用原告位于武胜县××镇××街××期××号××号门市，租期三年，自2020年1月12日起至2023年1月11日止，每年租金38000元，当年1月12日前一次性付清。任何一方违约须赔偿对方违约金10万元和因违约造成的其它一切损失。被告应在2021年1月12日前支付2021年1月12日至2022年1月11日的租金，但被告拒绝支付，特起诉请求依法判允原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张童辩称，原告的请求不应当得到支持，理由如下：双方已没有履行合同的事实基础，合同无法继续履行，不应再继续履行；被告已经按照约定支付了第一年租金及押金，并在2020年10月通知原告不再租赁其房屋，被告已在通知原告解除合同之前腾空房屋并搬离，也提前在合理期限内通知了原告接房；被告租赁房屋后投入资金装修，但装修完毕后就遭遇新冠肺炎疫情，导致无法营业，加上被告大量采购的物资长时间囤积，相关设备已低价处理，被告亏损严重，无法继续经营，被告不存在恶意违约，继续履行会显失公平。 被告（反诉原告）张童向本院提出反诉请求：1.判令双方解除房屋租赁合同；2.判令反诉被告谭昌万退还反诉原告张童2个月租金6333元，押金5000元，电表开户费6000元，共计17333元。事实和理由：2020年1月11日双方签订《门市租赁合同》，约定反诉原告租用反诉被告位于武胜县××镇××街××期××号××号门面，每年租金38000元，并进行了装修，刚装修完毕就突发新冠肺炎疫情，反诉原告一直未能经营，导致反诉原告资金周转困难，2020年10月已向反诉被告提出解除合同。新冠肺炎疫情属于不可抗力，反诉人提出解除合同属于不可归责于反诉原告的原因，不应承担违约责任。同时由于反诉原告没有营业收入，根据公平原则，反诉被告应适当减免租金，特提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）谭昌万辩称，1.租赁合同应该继续履行，疫情并不能导致租赁合同的目的无法实现，所以反诉原告要求解除合同没有法律依据。武胜县疫情防控指挥部发布的公告要求所有公共场所从2020年1月26日开始禁止营业，武胜县商务局发布了从2月22日开始分批次复工复业的通知，所以这段时间是不可抗力的时间没有异议，春节疫情防控时间仅有十多天，反诉原告没有营业收入是他去了外地关门转租以及经营不善导致的，案涉门市附近都有门市在正常营业，疫情对于双方长达三年的租赁合同并没有什么影响，其要求单方面解除合同的行为严重损害了反诉被告的合法权益；2.对于租金的减免，疫情影响并没有2个月，反诉被告愿意减免1个月的租金，可以在本诉主张的租金里面抵扣1个月的费用。 原告（反诉被告）谭昌万围绕本诉诉讼请求和反诉抗辩理由依法提交了以下证据：一、身份证，拟证明原、被告主体适格；二、《门市租赁合同》，拟证明当事人签订了租赁合同及具体约定；三、房屋所有权证，拟证明案涉门市所有人为原告（反诉被告）谭昌万所有；四、微信聊天记录截图，拟证明双方在协商租金，被告（反诉原告）张童一直拖延，未缴纳租金；五、政府的通告，拟证明疫情导致被告（反诉原告）张童不能营业的时间。被告（反诉原告）张童质证认为：对《租赁合同》真实性无异议，但是合同中约定了乙方向甲方缴纳了保证金5000元，在双方解除合同后应当予以退还；微信聊天记录内容真实性无异议，但是不能达到原告（反诉被告）谭昌万的证明目的，被告（反诉原告）张童在2020年10月就已经向原告（反诉被告）谭昌万提出无法继续租赁房屋的请求，被告（反诉原告）张童为减少损失也采取了转租房屋等相关措施；对政府通知真实性无异议，但是对证明目的有异议，根据实际情况，被告（反诉原告）张童在接到可以营业的时间是在4月份，而不是原告（反诉被告）谭昌万所说的2020年2月24日就可以营业；对其余证据无异议。 被告（反诉原告）张童围绕反诉请求和本诉抗辩理由依法提交了以下证据：一、微信聊天记录【与原告（反诉被告）谭昌万提交的一致】，拟证明2020年10月10日被告（反诉原告）张童向原告（反诉被告）谭昌万提出了不再继续租赁其房屋的请求，被告（反诉原告）张童为减少损失也采取了转租房屋等相关措施；二、装修合同及收据，拟证明被告（反诉原告）张童在租赁门市后进行了装修，花费了10余万元，电表开户费6000元包含在装修费里面，说明被告有履行合同的行为，不是恶意解除合同；三、购电卡及电费交费收据，拟证明被告（反诉原告）张童以原告（反诉被告）谭昌万的名义开设了动力电账户并交纳了电费500元，包含在装修费中；四、被告（反诉原告）张童网上签订的转店服务合同打印件，拟证明被告（反诉原告）张童为减少双方损失，将原告（反诉被告）谭昌万的房屋在网上进行转租，并且为此支付了相关费用。原告（反诉被告）谭昌万质证认为：对微信聊天记录真实性无异议，但是当时被告（反诉原告）张童提出解除合同原告（反诉被告）谭昌万并没有同意；对装修合同及收据的真实性有异议；对购电卡无异议；对转店服务合同不知情且是复印件，不认可。 对当事人提交的以上证据本院认定如下：被告（反诉原告）张童提交的装修合同及收据、转店服务合同无法核实真实性，本院不予采信，当事人提交的其余证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（反诉被告）谭昌万（甲方）与被告（反诉原告）张童（乙方）于2020年1月11日签订《门市租赁合同》一份，约定被告（反诉原告）张童租用原告（反诉被告）谭昌万所有的位于武胜县××镇××街××期××号××号门面，租赁期限为2020年1月12日至2023年1月11日，每年租金38000元，每年租金在1月12日前一次性付清，否则从1月12日起，每迟延一天收取年租1.5‰的滞纳金（从乙方交纳的押金中扣出），任何一方违反任一条款，视为违约，须赔偿对方违约金10万元和因违约造成的其它一切损失。合同同时还对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）张童向原告（反诉被告）谭昌万支付了一年的租金38000元及押金5000元，并对该门市进行了装修拟经营餐饮。2020年10月被告（反诉原告）张童向原告（反诉被告）谭昌万提出解除合同，双方协商未能达成一致意见。 另查明，案涉门市系原告（反诉被告）谭昌万所有。2020年1月26日，武胜县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发布通告（第1号），从2020年1月26日起县内所有KTV、图书馆、电影院……等公共场所一律停止营业，解除日期另行通知；2020年2月23日，广安市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布公告（第13号），从2020年2月24日起全市商贸服务行业有序恢复正常营业……，支持餐饮经营企业采用外卖方式供餐；2020年3月14日，广安市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布公告（第16号），从3月16日起酒店、宾馆及餐饮类经营单位，在达到疫情防控要求的前提下恢复营业； 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《门市租赁合同》是否应解除？二、被告（反诉原告）张童是否应向原告（反诉被告）谭昌万支付2021年1月12日至2022年1月11日门市租金、违约金？支付金额是否应扣减两个月的租金金额？ 关于争议焦点一，原告（反诉被告）谭昌万与被告（反诉原告）张童签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。被告（反诉原告）张童认为新冠肺炎疫情导致其经营困难，合同目的不能实现，请求解除合同。本院认为，因双方未约定合同解除条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，案涉合同应否解除需综合考虑合同的履行情况、疫情及疫情防控措施妨碍合同履行的程度等以及不可抗力是否致使合同目的不能实现。原告（反诉被告）谭昌万与被告（反诉原告）张童于2020年1月11日签订租赁合同后，被告（反诉原告）张童向原告（反诉被告）谭昌万支付了一年的租金及押金，并对该门市进行了装修拟经营餐饮，虽然随后的新冠肺炎疫情属于不可抗力，但就案涉门市所在地而言，结合当地疫情防控部门的相关文件要求，疫情导致被告（反诉原告）张童无法经营餐饮的期限为一个月左右，之后餐饮业陆续恢复正常营业，因此，新冠肺炎疫情并不必然导致合同目的无法实现，被告（反诉原告）张童经营困难、亏损严重、无法继续经营，系其自身的商业风险。双方签订租赁合同时约定的租金价格等相关事宜也是基于三年的租赁期限考虑，根据诚实信用及公平原则，不能因一方的商业风险而解除合同损害合同相对方的权益，且被告（反诉原告）张童尚有转租等其他救济措施。另外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”之规定，被告（反诉原告）张童以“不可抗力（新冠肺炎疫情）导致其经营困难，合同目的不能实现”为由主张解除合同，根据武胜县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组通告（第1号）“从2020年1月26日起县内所有KTV、图书馆、电影院……等公共场所一律停止营业”，被告（反诉原告）张童从2020年1月26日就知道或者应当知道该不可抗力，虽然被告（反诉原告）张童于2020年10月向原告（反诉被告）谭昌万提出解除合同，但双方协商未能达成一致意见，且被告（反诉原告）张童并未向本院请求确认该解除合同行为有效，而是于2021年3月11日向本院提起反诉请求解除合同，此时间距离其知道或者应当知道解除事由之日起已超过一年，其解除权已消灭。综合以上情况，被告（反诉原告）张童请求解除租赁合同本院不予支持。 关于争议焦点二，《门市租赁合同》约定每年租金在1月12日前一次性付清，因此，被告（反诉原告）张童应在2021年1月12日前向原告（反诉被告）谭昌万一次性支付2021年1月12日至2022年1月11日的租金。关于被告（反诉原告）张童主张根据疫情减免租金政策应退还其两个月租金或顺延两个月租期，原告（反诉被告）谭昌万愿意减免一个月租金并在其主张的租金中予以抵扣，本院综合考虑新冠肺炎疫情对餐饮业行业的影响以及被告（反诉原告）张童实际经营情况，酌定因不可抗力影响，被告（反诉原告）张童实际已经向原告（反诉被告）谭昌万支付租赁费38000元涵盖的租赁期限顺延两个月，被告（反诉原告）张童还应向原告（反诉被告）谭昌万支付2021年3月12日至2022年1月11日的租金31666.7元。被告（反诉原告）张童迟延支付租赁费违反了合同约定，应承担违约责任，原告（反诉被告）谭昌万主张被告（反诉原告）张童支付违约金2000元，虽然租赁合同约定每迟延一天收取年租金1.5‰的滞纳金，但该约定过高，原告亦未提交其实际损失的证据，本院酌定违约金从2021年1月12日起，以31666.7元为基数，按年利率3.85%计算至付清日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条第二款，第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张童于本判决生效后3日内向原告（反诉被告）谭昌万支付2021年3月12日至2022年1月11日的租赁费31666.7元及违约金（从2021年1月12日起，以31666.7元为基数，按年利率3.85%计算至付清日止）； 二、驳回原告（反诉被告）谭昌万其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张童其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计400元，由原告（反诉被告）谭昌万负担45元，由被告（反诉原告）张童负担355元【原告（反诉被告）谭昌万已垫付，被告（反诉原告）张童履行时一并支付给原告（反诉被告）谭昌万案件受理费355元】；反诉案件受理费减半收取计592元，由被告（反诉原告）张童负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘蓉 二〇二一年四月二日 书记员  杨涔