江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8638号 原告（反诉被告）：蒋林，男，1981年6月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告（反诉被告）：梁婷婷，女，1983年12月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐洲，男，1990年2月21日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告（反诉原告）：董一月，女，1987年4月15日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：周丁业，江苏青炜律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司沭阳支行，统一社会信用代码91321322608519230H，住所地沭阳县人民东路1××号。 负责人：张成舟，该行行长。 委托诉讼代理人：张涛，该行职工。 原告蒋林、梁婷婷诉被告徐洲、董一月、第三人中国工商银行股份有限公司沭阳支行（下简称“工商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，二被告于2020年1××月14日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年1××月26日公开开庭进行了审理，原告梁婷婷及二原告委托诉讼代理人周新权、二被告委托诉讼代理人周丁业、第三人委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人周新权、被告徐洲、董一月及二被告委托诉讼代理人周丁业到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋林、梁婷婷向本院提出诉讼请求：请求判令：1.二被告协助二原告办理沭阳县大唐世家16幢1单元503室房屋产权变更登记手续至二原告名下；2.二被告向二原告支付违约金145000元、保全费4270元；3.第三人协助原、被告办理房屋贷款偿还手续、解除抵押手续。事实与理由：二被告于2018年2月25日将位于沭阳县出售给二原告并签订《房屋买卖合同》一份，总房价为725000元整。2020年5月19日经沭阳县人民法院作出（2020）苏1322民初429号民事判决，确认二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，二被告应继续履行合同。现该房屋已具备办理产权登记条件，原告多次催促二被告协助办理产权过户手续，二被告以各种理由推诿至今。二原告认为，二原告与二被告在房屋具备办证条件的情况下，应当配合原告办理产权登记手续。 被告徐洲、董一月辩称：双方签订合同是事实，但是双方签订合同时就约定一个月内付清首付，经中介多次向原告催要款项，原告拒绝付款，后来在2020年9月6日被告房产证办理下来时直到被告1××月14日递交反诉状时，原告仍未支付首付款，原告构成根本违约，涉案房屋买卖合同已经具备法定解除条件，应当予以解除，被告收取的45000元定金依法应当不予退还。原告的诉讼请求无事实和法律依据。 反诉原告徐洲、董一月向本院提出反诉请求：请求判令：1.解除反诉原告徐洲、董一月与反诉被告蒋林、梁婷婷之间关于沭阳县大唐世家16幢1单元503室房屋的买卖合同；2.反诉被告蒋林、梁婷婷已付的45000元不予退还。事实和理由：2018年2月25日，双方签订买卖合同，实际约定1个月付清首付款，到期后，反诉被告经中介多次催要后答应给钱，但提出要求反诉原告找担保人的无理要求。后双方在中介处见面洽谈，反诉被告仍拒绝付款，后反诉原告明确告知再不付款就解除双方合同，反诉被告仍要求找担保人才付款，到目前为止只支付了45000元定金，另外5000元经被告同意被中介暂扣作为交房保证金，保证交房时水电费、物业费结清后再给被告。反诉被告的行为构成违约。涉案房屋的不动产权证于2020年9月6日办理好。 反诉被告蒋林、梁婷婷辩称：反诉原告称实际约定一个月内付清首付款不是事实，双方在买卖合同中明确约定剩余首付款应当于反诉人取得房产证1××日内付清。反诉原告取得房产证后，并未通过任何形式告知反诉被告，也未通过任何形式向反诉被告主张剩余的首付款，因此反诉原告以此为由解除合同不成立。涉案房屋买卖合同签订于2018年2月25日，至今已有将近三年的时间，无论反诉被告有无违约，反诉原告提起反诉要求解除合同已经超过法定期限，反诉原告已经丧失解除权。综上，反诉被告不同意解除双方的合同，合同应当继续履行合同，反诉原告承担违约责任。 第三人述称：原、被告之间的合同对第三人来说是无效的，因为银行设立抵押在先。如果原告将涉案房屋的贷款还清，我们同意按照法院判决依法办理抵押权注销手续。 原告（反诉被告）蒋林、梁婷婷为支持其诉讼请求、答辩理由依法提交了以下证据： 1.被告徐洲与沭阳大唐房地产开发有限公司于2015年1××月13日签订的商品房买卖合同复印件一份。旨在证明徐洲购买了涉案房屋，徐洲有权出售涉案房屋。 2.原、被告于2018年2月25日签订的房地产买卖合同、徐洲于当日出具的50000元收据各一份。旨在证明原、被告形成涉案房屋买卖合同关系，原告按照合同约定向被告支付了50000元首付款。 3.（2020）苏1322民初429号民事判决书、生效证明复印件各一份。旨在证明原、被告签订的涉案房屋的买卖合同的效力已经经生效判决确认成立并生效，被告徐洲、董一月在庭审中明确表示不同意将房屋卖给原告蒋林、梁婷婷，被告徐洲、董一月存在违约行为，应当承担违约责任。 4．原告梁婷婷与任某全部的聊天记录一份。旨在证明原告梁婷婷在聊天记录中答应说支付余下的首付款，前提是被告徐洲、董一月要求提前付款并找到了担保人，后来因为被告徐洲、董一月并没有找到担保人，双方没有达成一致意见。 5.中国银行人民币汇款业务回单一张。旨在证明二原告已经向法院提存275000元。 被告（反诉原告）徐洲、董一月为支持其答辩理由、反诉请求依法提交了以下证据： 1.原告梁婷婷与居间人的工作人员任某的微信聊天记录截图3张。旨在证明原告梁婷婷多次答应付清首付，印证被告所主张的当初约定1个月付清首付的约定，只是原告梁婷婷称无钱付款，已经购买了其他房子，二原告构成违约。 2.证人任某出庭证言：具体时间忘记了，买方梁婷婷找了一个中介公司要买徐洲大唐世家的房子，梁婷婷找的中介公司和我们中介公司有合作，合同是在我们中介处签的，当时口头约定一个月左右付首付款，当时买方可以付到35-40万左右，后来一个月多卖方让我叫买方付首付款，然后买方没说不交，就说要找公务员级别的人做担保人，后来卖方没有担保人，后来就没有谈成，到了2018年5月份，卖方需要做生意要用钱，让我叫原告交首付款，说交首付款后可以给买方装修，买方还是要卖方找担保人，我在中间调解说其他合同都不找担保人的，但是还是没有谈成。2018年3月份到现在，卖方一共催了三、四次，去年卖方想买朋友的房子需要钱我也从中调解的，买方还是那个要求，卖方那一次要的首付款要55万元，因为卖方房子有银行贷款需要还，买方也一直在凑，双方没有达成一致意见。根据一般习惯，首付款是30万左右，但是买方手中有余款，可以付到35-40万元，还说可以全款。最后一次是卖方要求55万元首付款，但是买方又买了一套房子，后来没有达成。原告提交的房地产买卖合同是在我们中介处签订的，现在这个中介公司已经不开了，换名字了，我还在里面上班。合同上约定的首付款一共是30万元，签订合同时付的50000元是定金。签合同时我在场，但是我没有看合同，我们中介公司不允许我们员工看，合同只有领导可以看，买卖双方都看了。口头约定一个月内付首付款是在签合同之前约定的。我知道被告取得不动产权证是2020年的9月份办理下来的，卖方办理好之后和我说的，我没有把办理下来的事情告诉买方，因为55万元那次没谈成，卖方表示不卖了，所以我就没有义务再继续联系了。卖方和我说买方催他办证的。卖方说不卖了这个话时买、卖双方和我都在场。卖方不卖的原因是卖方表示房子卖了三年首付款都没拿到，耽误卖方买其他的房子。涉案房屋没有交付。对原告提交的证据4真实性无异议。因为开发商对卖方说一个月产证能下来，所以买方说一个月内付首付款，是根据产证下来的时间来确定付首付款的时间的，后来一个月产证没下来，买方还同意付首付款，但是要卖方找担保人。合同第3页的内容可能是因为当时开发商说房产证一个月内能下来所以这么约定的。其他的合同不是这样的。涉案房屋买卖合同是项经理打印的，项经理全程参与涉案房屋买卖，包括洽谈、签合同。梁婷婷现在做房产中介。提前付首付款55万元是卖方提出来的，意思是产证没下来，如果付首付款可以把房子交给买方。卖方告诉我房产证办理下来没有什么意思，就和我说一声。另证人任某在回答被告询问“在签合同时有无说一个月内付首付款？”又称“签合同时说的，签完合同要走的时候也说的。” 3.证人项某出庭证言：原、被告之间的房屋买卖合同是我打印的，洽谈的过程是任某负责的，合同的内容我已经记不得了。我经手过的合同没分内容基本上都是一样的，约定的付款方式是一样的，都是格式性的。庭审中原告提交的买卖合同是真实的，合同约定的首付款支付于甲方取得房产证十日内付清，别的合同不是这样约定的，我是按照当事人要求打的内容，当时我们打听过，整个小区都知道以为都能在一个月之内办证的，谁知道后来因为小区消防等问题没有办好证，当时是买卖双方协商好卖方取得房产证1××日内付清首付款，我没听到过他们说一个月内付首付款。后来买卖双方也到我们店里去过的，我在现场就待了几分钟，可能是谈给首付款的事情，后来没谈成。我不知道卖方什么时候取得房产证的，后面的事情我都不知道，是任某经手的。 4.原告梁婷婷于2020年7月11日发给被告的短信截图一张。旨在证明涉案房产证9月6日办下来时，原告是知道的，原告一直关注和知晓涉案房产证是否办下来。 第三人为支持其述称依法提交了涉案房屋银行贷款情况表一份。旨在证明截止2020年1××月1××日，银行贷款剩余未还本金为235049.25元。 经质证，被告徐洲、董一月对原告蒋林、梁婷婷提交的证据1真实性无异议，但认为涉案房屋上设立了抵押，依法不能履行过户手续；对原告蒋林、梁婷婷提交的证据2中合同真实性无异议，但认为合同约定的付首付款时间是一个月，原告蒋林、梁婷婷直到2020年1××月14日也没有支付首付款，构成根本违约，符合解除条件，对收据真实性无异议，但认为被告徐洲、董一月只收到45000元定金；对原告蒋林、梁婷婷提交的证据3真实性无异议；对原告蒋林、梁婷婷提交的证据4真实性由任某确认；对原告蒋林、梁婷婷提交的证据5真实性无异议，但认为原告已经违约了，不符合合同约定的付款时间。第三人对原告蒋林、梁婷婷提交的证据未发表质证意见。 原告蒋林、梁婷婷对被告徐洲、董一月提交的证据1真实性无异议，但认为聊天记录不完整，原告梁婷婷在聊天记录中答应说支付余下的首付款，前提是被告徐洲、董一月要求提前付款并找到了担保人，后来因为被告徐洲、董一月并没有找到担保人，双方没有达成一致意见，且微信聊天记录的形成时间是2019年1××月24日，据合同签订时间已经长达一年半时间，不能达到被告的证明目的；对被告徐洲、董一月提交的证据2证人陈述的关于合同的签订及书面约定无异议，但不认可证人陈述的一个月付首付款，通过证人证言以及双方签订的关于款项交付的时间来看，这个一个月是被告自己认为的一个月，是开发商和被告说一个月产证能办理下来，证人证言及书面约定可以证明是产证办理下来再付首付款，没有一个月的约定，同时证人陈述双方签订的合同和其他的合同不一样，可以证明双方就首付款的支付是着重进行了商定，对双方具有约束力，关于后期双方提到的双方提前支付首付款的问题，因为是提前支付首付款，所以原告要求被告提供担保人进行担保，最终是因为被告未能提供担保人导致双方最终未达成一致意见，证人陈述其没有将产证办理下来通知原告，原告在2020年1××月13日通过查询产证已经办理下来，原告已将应付的首付款提存至法院，原告在首付款支付方面不存在违约；对被告徐洲、董一月提交的证据3无异议，认为可以证明原、被告明确约定取得房产证后十日内付清首付款，双方没有关于一个月内付清首付款的约定；对被告徐洲、董一月提交的证据4真实性无异议，但认为仅证明原告梁婷婷告知被告涉案房屋可以办理房产证，不能推出原告知道在9月6日房产证已经办下来。第三人对原告徐洲、董一月提交的证据未发表质证意见。 原告蒋林、梁婷婷对第三人提交的证据无异议，同意代为归还。被告徐洲、董一月对第三人提交的证据无异议，认为被告按约归还银行贷款。 本院经审查核实认证如下：原告蒋林、梁婷婷提交的证据1、3、5，被告徐洲、董一月对其真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告蒋林、梁婷婷提交的证据2，被告徐洲、董一月对其中房地产买卖合同的真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳；对其中收条的真实性无异议，本院予以确认，虽然二被告辩称其只收到45000元，但被告徐洲认可另外5000元经其同意被中介暂扣作为交房保证金，保证交房时水电费、物业费结清后再给被告，故应认定原告蒋林、梁婷婷已付定金50000元。原告蒋林、梁婷婷提交的证据4，经证人任某确认，本院对其真实性予以确认，且与本案有关联性，本院予以采纳。被告徐洲、董一月提交的证据1，系不完整的微信聊天记录，故应以原告蒋林、梁婷婷提交的证据4为准。被告徐洲、董一月提交的证据2，系证人证言，对于原告蒋林、梁婷婷认可的合同签订及书面约定内容予以确认，对于证人回答本院询问“你说口头约定一个月内付首付款是在签合同之前还是之后约定的？”时称“是签合同之前说的。”，后又在回答被告委托诉讼代理人询问“在签合同时有无说一个月内付首付款？”又称“签合同时说的，签完合同要走的时候也说的。”出现变更陈述的情况，故应以前述回答为准。被告徐洲、董一月提交的证据3，原告蒋林、梁婷婷无异议，本院予以采纳。被告徐洲、董一月提交的证据4，原告蒋林、梁婷婷对其真实性无异议，本院予以确认，但从证据内容来看不能达到被告徐洲、董一月的证明目的。第三人提交的证据，原、被告均无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实：2015年1××月13日，被告徐洲与沭阳大唐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告徐洲购买该公司开发建设的位于上海房屋，建筑面积为1××2.04平方米，单价为3898.66元，总金额为397819元。2018年2月25日，原告蒋林、梁婷婷（乙方）、被告徐洲、董一月（甲方）签订《房地买卖合同》，约定：甲方购得沭阳县大唐世家16－1－503室房屋，建筑面积为1××2平方，房产证尚在办理中；甲乙双方同意上述房屋合同价为人民币725000元；乙方应在签订本合同时支付首付款50000元给甲方，余款275000元首付款待甲方取得房产证1××日内付清；甲方在取得房产证后，由乙方申请二手房贷款，甲方在过户前把此房所有的贷款还清，甲方同意乙方以本合同签订的房产作为贷款抵押向银行申请二手房按揭贷款，乙方贷款400000元，房屋尾款由银行发放按揭贷款形式支付甲方，经银行审核，由于乙方信誉不良，资料提供不全等原因导致不能贷款或不能足额贷款的，乙方应在知晓后30个工作日内自筹资金补足余款。2018年2月25日，被告徐洲向原告梁婷婷出具收据一张，内容为：收到梁婷婷支付本人款项合计50000元，上述款系梁婷婷用于购买沭阳县大唐世家16号楼1单元503室房地产的部分房款。2020年1月7日，蒋林、梁婷婷诉至本院，请求确认其与徐洲、董一月于2018年2月25日签订《房地产买卖合同》成立并生效，本院于2020年5月19日作出（2020）苏1322民初429号民事判决书，判决原告蒋林、梁婷婷与被告徐洲、董一月于2018年2月25日签订的《房地产买卖合同》成立并生效。2020年9月6日，被告徐洲、董一月取得涉案房屋的不动产权证。2020年1××月14日，原告蒋林、梁婷婷向本院提存涉案房屋首付款275000元。截止2021年4月7日，被告徐洲、董一月尚欠第三人涉案房屋按揭贷款本金230716.12元及当月利息未付。现原告蒋林、梁婷婷要求被告徐洲、董一月办理涉案房屋过户手续未果，诉至本院要求处理。 本院认为，原告蒋林、梁婷婷与被告徐洲、董一月之间的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告梁婷婷于2018年2月25日给付被告徐洲涉案房屋定金50000元，有被告徐洲陈述及其出具的收款收据、证人任某证言为凭，本院予以确认。合同约定剩余首付款275000元待被告徐洲、董一月取得房产证1××日内付清。被告徐洲、董一月辩称双方约定首付款付款时间实际是一个月，为此其提供了证人任某、项某的出庭证言，其中项某称其没有听到关于一个月的约定，任某虽然称双方口头约定了一个月内支付首付款，但回答本院询问的“你说口头约定一个月内付首付款是在签合同之前还是之后约定的？”时称“是签合同之前说的。”根据证人任某的该陈述，签订合同在后，应以合同约定内容为准，且仅凭证人任某的证言不足以证明被告徐洲、董一月的主张，故本院对被告徐洲、董一月的该辩称不予采纳。被告徐洲、董一月自认其于2020年9月6日取得涉案房屋的不动产权证，但其称未告知原告蒋林、梁婷婷，虽然其称告知了证人任某，但证人任某又称其未告知原告蒋林、梁婷婷，被告徐洲、董一月辩称原告蒋林、梁婷婷及时知晓其取得不动产权证，仅提供了原告梁婷婷于2020年7月11日催促其办理房产证的短信，不足以证明其辩称，故本院对被告徐洲、董一月的该辩称亦不予采纳。原告蒋林、梁婷婷自认其于2020年1××月13日知晓被告徐洲、董一月取得涉案房屋的不动产权证，本院予以确认。原告蒋林、梁婷婷已于2020年1××月14日向本院提存了剩余首付款275000元，原告蒋林、梁婷婷按约履行了支付首付款的义务，被告徐洲、董一月应当及时至本院领取提存款项，亦应当按照约定履行协助办理涉案房屋的过户登记手续的义务。被告徐洲、董一月辩称涉案房屋上有银行按揭贷款未归还，不能办理过户手续，但根据合同约定，被告徐洲、董一月应当在过户前将涉案房屋所有的贷款还清，但鉴于被告徐洲、董一月当庭表示其不愿意与第三人解除抵押关系，而原告蒋林、梁婷婷表示其愿意代为归还，故被告徐洲、董一月及第三人应协助原告蒋林、梁婷婷办理涉案房屋银行贷款的归还手续及涉案房屋的抵押权注销登记手续，后被告徐洲、董一月应协助原告蒋林、梁婷婷办理涉案房屋的不动产权过户手续。被告徐洲、董一月未按约定协助原告徐洲、董一月办理银行贷款偿还手续及过户手续，构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋买卖合同第六条约定“合同生效后交易过户签字确认前，如甲方中途违约，按购房总价20%赔偿乙方，并退还首付款给乙方或乙方要求甲方此房过户到乙方名下”，根据内容的前后对比可以看出，赔偿购房总价20%并退还首付款是解约违约金，现原告蒋林、梁婷婷选择了该条约定的“要求甲方此房过户到乙方名下”，故原告蒋林、梁婷婷要求被告徐洲、董一月给付违约金145000元，无事实依据，本院不予支持。反诉原告徐洲、董一月请求解除涉案房屋买卖合同及已收取的45000元不予退还的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告蒋林、梁婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内归还第三人中国工商银行股份有限公司沭阳支行沭阳县大唐世家16幢1－503室房屋银行按揭贷款，被告徐洲、董一月及第三人中国工商银行股份有限公司予以协助，第三人中国工商银行股份有限公司沭阳支行于原告蒋林、梁婷婷归还上述银行按揭贷款后十日内办理沭阳县大唐世家16幢1－503室房屋抵押权注销登记手续； 二、被告徐洲、董一月于上述房屋抵押权注销登记后十日内协助原告蒋林、梁婷婷将沭阳县大唐世家16幢1－503室不动产权属变更登记至原告蒋林、梁婷婷名下； 三、驳回原告蒋林、梁婷婷的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告徐洲、董一月的反诉请求。 案件受理费3280元，保全费4270元，合计7550元，由原告蒋林、梁婷婷负担3180元，由被告徐洲、董一月负担4370元；反诉费5525元，由反诉原告徐洲、董一月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3280元、5525元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  张怀忠 人民陪审员  王殿华 二〇二一年四月七日 书 记 员  张 丽 附本案相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。