浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初987号 原告：陈伟国，男，1963年3月27日出生，汉族，住岱山县。 被告：岱山县供销合作社联合社，住所地岱山县高亭镇鱼山大道**，统一社会信用代码123309217570980033。 法定代表人：於建光，该社主任。 委托诉讼代理人：徐波，该社工作人员。 委托诉讼代理人：张敏敏，浙江蓬星律师事务所律师。 原告陈伟国与被告岱山县供销合作社联合社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日第一次公开开庭进行了审理。原告陈伟国，被告岱山县供销合作社联合社的委托诉讼代理人徐波、张敏敏到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，并于2020年12月10日第二次公开开庭进行了审理。原告陈伟国，被告岱山县供销合作社联合社的委托诉讼代理人徐波、张敏敏到庭参加诉讼。审理中，原告申请对涉案房屋屋顶漏水造成的装修损失进行鉴定，本院予以准许。本案于2021年4月6日第三次公开开庭进行了审理，原告陈伟国，被告岱山县供销合作社联合社的委托诉讼代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟国向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告财产损失10万元（其中装潢费49500元、家用电器等50500元）；2.被告支付房租损失54000元（2005年-2014年共计9年，每年6000元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原系岱山县衢山供销合作社员工。2003年，原告出资35000元向被告购买岱山县××镇××村××室房屋一套，并花费近8万元对房屋进行了装修，购置了6万元的家用电器等。但仅过两个月左右，房屋便发生了漏水，造成装修部分、家用电器一定程度的损坏。原告遂找时任衢山供销合作社主任王明华进行协商，双方协商一致，由供销合作社赔偿原告财产损失1000元，并尽快对房屋漏水进行修复。然在支付1000元款项后，供销合作社一直未对房屋漏水部分进行修复。原告经多方协调未果后诉至法院。另，原告在诉讼中补充陈述，漏水位置位于阳台顶部，第一次发现漏水影响、损坏的地方仅为阳台屋顶，此后原告继续在案涉房屋内居住大概一年左右便去外岛工作，待三年后回来发现漏水面积进一步扩大，便在2004年、2005年左右搬去别处居住，至今未回。第一次漏水获赔的1000元，原告用于修复因漏水损坏的窗套，随后再次发生漏水造成损坏的地方一直未修复。在搬出去前，漏水损坏的位置包括主卧室靠窗的墙壁及靠窗的一半面积的衣柜、屋顶、地、地板卧窗到门套之间（与阳台齐平）的墙壁、屋顶、地、地板及部分门套告在外岛工作期间，未委托他人对房屋进行管理、维修。至2018年，由房屋所在社区即瀛洲社区出面协调对房屋屋顶漏水部位进行了修复。后房屋经法院司法拍卖于他人，并办理了产权过户手续。自第一次发生漏水至今，原告一直在找社区等相关部门领导帮助调解。 被告岱山县供销合作社联合社辩称，对原、被告之间的买卖关系无异议。出售案涉房屋前，被告考虑房屋屋顶存在漏水的质量问题，故在房价上做了调整，将该房屋以33550元的低价出售给原告，被告也履行了告知义务。同时，漏水原因并不明确，不一定系由房屋质量瑕疵引起。原告发现漏水后，因自身管理不当导致损失扩大，应由其自己承担责任。涉案房屋并非于2003年购买，而系1999年12月31日前已交付于原告，且原告2003年便知晓房屋漏水，至今有17年之久，期间其未向被告主张过任何权利，原告诉请已过诉讼时效。被告对于原告所述王明华赔偿其1000元的事实不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明本案事实如下： 原告陈伟国作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的被告岱山县供销合作社联合社签订一份落款日期为2001年7月20日的《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方已收到乙方预付的购房定金人民币33550元；甲方自愿将坐落于康福新村商住楼（即岱山县××镇××村××室房屋）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币33550元，乙方在1999年12月24日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于1999年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。此外，契约还约定了其他内容。 原告收房后对案涉房屋进行了装修。后房屋发生漏水，但房屋漏水部位及因漏水损坏之处一直未进行修复。至2018年，由案涉房屋所在社区出面协调对该房屋屋顶漏水部位进行了修复。后涉案房屋经法院司法拍卖于他人，并办理了产权过户手续。 诉讼中，因原告申请，本院依法委托舟山市普陀远航资产评估有限公司对岱山县××镇××村××室房屋因房屋屋顶漏水造成的装修损失进行评估。该评估公司于2021年3月3日出具资产评估报告一份，评估结论为人民币18460元。原告为此支出评估费3000元。 上述事实，由原告提供的房地产买卖契约、照片，被告提供的房屋销售说明及原、被告陈述等予以证明。 本院认为，本案的主要争议焦点为房屋漏水是否系房屋质量问题造成、赔偿责任、具体赔偿项目及金额。 针对争点一，本院认为，被告在庭审中承认案涉房屋存在屋顶漏水的质量问题，且经本院走访了解，确存在因房屋质量问题导致漏水的情况。被告抗辩其在出售前已明确告知原告房屋存在漏水的质量问题，因而适当调低房价，但被告未提供充足证据予以证明，原告也不予认可，故本院不予采信。被告又抗辩漏水不一定系房屋质量问题造成，但未向本院申请司法鉴定，即便申请，在本案受理前该房屋漏水部位已被修复并进行了产权变更，客观上可能难以鉴定，而被告又未能向本院举证证明漏水系原告使用不当或其他原因造成，故应承担举证不能的法律后果，本院亦不予采纳。综上，本院确认案涉房屋漏水与房屋质量问题之间存在因果关系。 针对争点二，本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。被告作为出卖人应保证其出售房屋的质量，否则应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告在被告处所购房屋存在质量瑕疵并发生漏水，造成其房屋装修部分损坏的情况属实，虽然现案涉房屋已通过司法拍卖方式出售，实际产权人也已变更，但漏水发生于其合法持有房屋产权期间，因漏水对原告造成的损失在房屋出售前也已实际存在，因此，被告将存在质量瑕疵的房屋出售给原告且在发生漏水后未尽修复义务，致原告利益受损，应承担赔偿责任。同时，原告在诉讼中自认曾因外出工作而放任漏水不管导致受损加重，本院认为其自身对损失的扩大存在一定过错，可适当减轻被告的责任。 针对争点三，原告对资产评估报告无异议，被告对资产评估报告真实性、合法性无异议，本院予以确认，并据此确认因漏水造成的房屋装修损失金额为18460元，同时结合双方过错程度等因素，酌情确认被告赔偿原告房屋装修损失17000元。关于家用电器损失，原告未举证证明该项损失的真实性，且其自认已经变卖，故无从考证，不予支持。关于租金，根据现场查看情况分析，漏水受损并未严重到需要搬离居所、另觅住处的程度，而原告在诉讼中也自认在其外出工作前房屋漏水影响面积较小，故即使后期因漏水严重确不适合居住，也系其自身原因导致，且原告并未提供因房屋漏水在外居住产生租金损失的相关证据，故对此项诉请本院不予支持。关于原告诉请是否已过诉讼时效，房屋发生漏水后原告即与衢山供销社进行沟通协调，且据所在社区反映，原告几乎每年向社区反映漏水问题，可见，原告一直在主张权利，其诉讼请求未超过诉讼时效。 综上所述，本院认为，被告作为案涉房屋出售方理应保证房屋工程质量，向买方即原告提供符合居住条件的房屋，现案涉房屋在原告合法持有产权期间因质量问题发生漏水，其有权向被告主张因此造成的合理损失。本院结合双方过错程度等因素，酌情确认被告赔偿原告房屋装修损失17000元。关于原告主张的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告岱山县供销合作社联合社于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈伟国因房屋漏水造成的装修损失17000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3380元，由原告陈伟国负担3155元，被告岱山县供销合作社联合社负担225元；评估费3000元，由被告岱山县供销合作社联合社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 长  赵友剑 审 判 员  姚 洁 人民陪审员  贺星霞 二〇二一年四月六日 代书 记员  楼霖峰