湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1321号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁玉梅，女，1982年9月28日出生，汉族，住湖北省应城市，被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴映霞，女，1973年1月3日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：梁淑颖，湖北华隽律师事务所律师。上诉人袁玉梅因与被上诉人吴映霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初5961号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁玉梅的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回吴映霞对袁玉梅的诉讼请求；2、吴映霞退还袁玉梅保证金50000元；3、袁玉梅向吴映霞支付2019年11月1日至2020年4月30日剩余租金15892.99元；4、袁玉梅承担2020年5月1日至2020年5月30日房屋租金的50%，向吴映霞支付16010.39元；5、一、二审诉讼费用由吴映霞承担。事实与理由：一、一审判决认定袁玉梅拖欠吴映霞房屋租金62427.48元，且累计逾期15日以上，故判定吴映霞有权没收案涉保证金，系事实认定有误。二、袁玉梅承租涉案房屋用于经营，因疫情导致袁玉梅无法正常经营，其租赁房屋的目的无法实现客观存在，不应承担违约责任，吴映霞无权没收保证金5000元。三、一审判决武汉爆发新冠××期间房租应当减免比例为50%，减免金额为44231.75元，因此2019年11月1日至2020年4月30日期间袁玉梅应支付金额为15892.99元，而不是62427.48元。四、涉案《租赁合同》解除时间应为2020年4月30日，房屋实际交付日期为2020年5月20日，2020年5月1日至2020年5月30日期间的房屋租金，应由双方各承担50%，应为16010.39元。吴映霞答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，袁玉梅拖欠房租行为已明显违反合同约定，属于根本违约。吴映霞向一审法院提出诉讼请求：1、解除涉案《租赁合同》，袁玉梅立即向吴映霞返还商铺；2、袁玉梅向吴映霞支付截止到实际腾退之日止的商铺租金，暂计算至2020年6月30日为130164元；3、袁玉梅承担本案的全部诉讼费用。袁玉梅向一审法院提出反诉请求：1、吴映霞向袁玉梅退还2020年1月至3月新冠××疫情导致武汉封城，商铺无法经营期间房租66519元；2、吴映霞向袁玉梅退还疫情无法经营导致被迫解除租赁合同的保证金50000元；3、吴映霞向袁玉梅赔偿商铺装修成本共计50000元；4、吴映霞承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2017年7月31日，吴映霞与海马万利（武汉）房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由吴映霞购买海马万利（武汉）房地产有限公司开发的位于后襄河C地块项目中第1幢1-2层商铺4号房，并办理合同备案手续。2017年8月18日，吴映霞与袁玉梅签订《租赁合同》，约定：吴映霞为甲方，袁玉梅为乙方；甲方自愿将上述商铺出租给乙方用于经营；租赁期限自2017年8月19日至2022年10月31日止，其中2017年8月19日至2017年10月31日为免租期；第一年租金347313.6元、第二年租金382044.96元、第三年租金420249.46元、第四年租金462274.4元、第五年租金508496.05元；租金六个月一付，首次租金于2017年8月22日前支付，此后各期租金于上一期末月10日前支付；乙方于合同签订之日，向甲方支付保证金50000元，合同期满退租时，若乙方无违约行为，甲方无息退还；乙方拖欠租金累计达15日的，甲方有权解除合同并要求乙方在三日内退还房屋、没收保证金；因不可抗力原因导致不能继续履行合同，任何一方可解除合同，互不承担违约责任，甲方按实际租期收到租金并退还保证金。同日，袁玉梅向吴映霞支付保证金50000元。2019年10月10日，袁玉梅应向吴映霞支付自2019年11月1日起至2020年4月30日止的房屋租金210124元，但袁玉梅未按时支付；2019年12月25日，袁玉梅向吴映霞支付房屋租金150000元，下余60124元及2020年5月1日之后的租金一直未付。一审另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。2020年4月8日，袁玉梅在与吴映霞的微信告知，本打算当天回武汉，因有低烧，须等待核酸检测结果，等回汉后再联系；因疫情原因，袁玉梅一直未能正常经营，导致袁玉梅无力支付后续租金。从2020年4月30日开始，袁玉梅多次与吴映霞协商减免疫情期间的租金均未果。一审还查明，2020年5月27日下午13:41，因袁玉梅未依约支付房租，吴映霞在与袁玉梅的微信聊天中明确表示“按合同约定退房”，并于同日下午14:40表明“30日收房”。2020年6月1日，袁玉梅通过微信表示“已经通知退房，剩下的走法律程序”；吴映霞以未结清费用为由拒绝接收房屋。2020年6月10日，袁玉梅在微信中告知吴映霞房屋已清理完毕，钥匙在物业处。一审再查明，自2020年1月23日至2020年4月8日止期间房屋租金为88463.5元（具体计算为以下①②之和：①35020.79元/月×2个月；②1151.37元/天×16天）。2020年8月4日，经一审法庭释明，吴映霞与袁玉梅均同意交接案涉房屋。2020年8月8日，吴映霞在案涉房屋物业管理处自行取走房屋钥匙，双方未办理案涉房屋交接手续。一审法院认为，根据吴映霞与袁玉梅诉辩意见，本案争议焦点是：一、武汉市地区爆发新冠××疫情期间租金是否应当减免吴映霞认为，袁玉梅应当依合同约定全额支付房屋租金。袁玉梅认为，由于新冠××疫情导致袁玉梅在疫情期间一直无法经营，其疫情期间的房屋租金应当全额免除。一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉市疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。袁玉梅承租涉案房屋用于经营，因疫情导致袁玉梅无法正常经营，其租赁房屋目的无法实现情况客观存在，虽袁玉梅请求减免租金符合法律规定及合同约定，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对袁玉梅主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，一审法院酌定袁玉梅免予缴纳租金的比例为50%，即44231.75元（88463.5元×50%）。二、案涉《租赁合同》解除时间吴映霞认为，双方并未办理房屋交接手续，其《租赁合同》并未解除。袁玉梅认为，吴映霞在2020年5月27日的微信聊天中表示“30号我来收房”，袁玉梅随即表示：“好”，且袁玉梅于2020年6月10日通过微信告知吴映霞：“房子已清退完了，也打扫干净了，钥匙在物业那里”，故双方于2020年6月10日已解除合同。一审法院认为，依据吴映霞与袁玉梅之间的聊天记录，应当认定吴映霞与袁玉梅于2020年5月27日对案涉《租赁合同》的解除达成合意，双方均同意于2020年5月30日解除合同。虽然袁玉梅在合同解除时拖欠房屋租金及费用，但吴映霞应依法追究袁玉梅的违约责任，而不应以袁玉梅欠付房屋租金及费用为由拒绝接收房屋。鉴于袁玉梅于2020年6月10日将案涉房屋腾空、钥匙交至物业公司，且通过微信告知吴映霞；一审法院认定，案涉《租赁合同》于2020年5月30日解除，房屋于2020年6月10日实际交付。三、袁玉梅在履行合同期间是否存在逾期支付房屋租金的违约行为吴映霞认为，依合同约定袁玉梅应于2019年10月10日支付自2019年11月1日至2020年4月31日止期间的房屋租金共计210124元，但袁玉梅仅于2019年12月25日支付150000元后未再支付房屋租金，其行为构成违约。袁玉梅认为，未能在2019年10月10日支付房屋租金，是由于其资金周转暂时出现短缺；2019年12月25日支付150000元后未再支付房屋租金，是由于受武汉市疫情影响双方对减免房屋租金问题上未达成一致意见；故袁玉梅的行为不构成违约。一审法院认为，武汉市疫情期间的房屋租金应当减免，其减免比例为50%即44231.75元；扣除前述减免数额后，袁玉梅应支付自2019年11月1日至2020年4月31日止期间的房屋租金数额为165892.99元（35020.79/月×6个月－44231.75元）；另，由于案涉房屋于2020年6月10日实际交付，房屋租金应当计算至2020年6月10日，故自2020年5月1日至2020年6月10日期间的房屋租金为46534.49元（35020.79元＋1151.37元/天×10天）；前述两项共计212427.48元袁玉梅应当支付。本案已查明，袁玉梅于2019年12月25日支付150000元后未再支付房屋租金，现仍下欠吴映霞房屋租金62427.48元（212427.48元－150000元），其行为已构成违约。四、案涉保证金是否应当退还吴映霞认为，袁玉梅未按期、足额缴纳房屋租金，依合同约定吴映霞有权没收保证金。袁玉梅认为，未按期限、足额缴纳房屋租金的原因是受武汉市疫情的影响，吴映霞无权没收保证金。一审法院认为，依据案涉《租赁合同》约定，袁玉梅拖欠租金累计达15日，吴映霞有权解除合同并没收保证金。本案已查明，袁玉梅拖欠吴映霞房屋租金62427.48元，且累计逾期达15日以上，故对吴映霞主张：“其有权没收案涉保证金”的反诉抗辩理由，具有事实依据，本院予以采纳。五、吴映霞是否应当赔偿袁玉梅商铺装修费用袁玉梅认为，因受武汉市疫情的影响，且双方对房屋租金减免问题未达成一致意见，导致袁玉梅提前退租，案涉房屋内的装修费用应当由吴映霞赔偿。吴映霞认为，袁玉梅主张的商铺装修费用无事实和法律依据，吴映霞不应承担赔偿责任。一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据。袁玉梅作为权利主张一方，应承担其举证责任。本案中，袁玉梅未能提供证据证明其实际支付装修费用，故对袁玉梅主张：“吴映霞赔偿商铺装修费用50000元”的反诉请求，因无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，吴映霞与袁玉梅间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人应依约履行各自义务。袁玉梅未依约履行支付房屋租金义务，引起本案纠纷，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案在审理过程中，吴映霞在案涉房屋物业管理处自行取走房屋钥匙，其行为应视为吴映霞已接收案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确定吴映霞、袁玉梅在2017年8月18日签订的《租赁合同》于2020年5月30日解除；二、袁玉梅于本判决书生效之日起十日内向吴映霞支付房屋租金62427.48元（已抵扣自2020年1月23日至2020年4月8日止武汉地区爆发新冠××疫情期间的减免租金44231.75元）；三、驳回吴映霞其他诉讼请求；四、驳回袁玉梅其他反诉请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2901元，减半收取计1451元，由袁玉梅负担（此款吴映霞已垫付，袁玉梅同上述判决款项一并支付给吴映霞）。反诉费1815元，由袁玉梅负担（已付）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对袁玉梅的上诉理由及请求，本院评判如下：2017年8月18日，吴映霞与袁玉梅签订《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行义务。双方在合同履行过程中，袁玉梅应于2019年10月10日向吴映霞支付2019年11月1日起至2020年4月30日止的房屋租金210124元，但袁玉梅未按时足额支付，且至2019年12月25日，袁玉梅才向吴映霞支付部分房屋租金，其行为已构成违约，故袁玉梅有权依据合同约定解除合同并没收保证金。综上所述，袁玉梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5114元，由袁玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 安林锋审判员 李 文二〇二一年四月八日法官助理严洁书记员彭毅磊