广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1678号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑罗旋，男，1982年12月29日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时强，男，1989年9月9日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：郭培玲，广东启兰律师事务所律师。上诉人郑罗旋与被上诉人时强房屋租赁合同纠纷一案，上诉人郑罗旋不服广州市海珠区人民（2020）粤0105民初18363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑罗旋上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判时强向郑罗旋支付2018年10月至12月租金（房屋占用使用费）196650.00元及2019年12月水电费6007.50元；3、一、二审诉讼费用由时强承担。事实与理由：一、一审法院2018年9月27日发出（2018）粤0105执告134号《公告》，责令广东领海名邦置业有限公司(以下简称领海公司)、广州瑞嘉贸易有限公司(以下简称瑞嘉公司)在公告之日90日内清空、搬出所占用场地并将东方红印刷厂按原状交还给土地中心。无论是一审法院作出的（2016）粤0105执4862之四《协助执行通知书》还是（2018）粤0105执告134号《公告》均未明确指出搬离期内场地的实际使用者或承租人无需支付租金，且被通知协助执行方广州市佰恒物业管理发展有限公司（以下简称佰恒公司）在2018年12月30日前也无法确认法院是否给予了90天搬迁免租期。2019年2月27日，佰恒公司明确向郑罗旋提出一审法院并未正式发文90天搬迁期是免租期，并以一审法院发文要求郑罗旋向其支付2018月10月至12月租金。因此郑罗旋在2019年2月28日及3月7日通过微信通知时强需进行租金结算后才能办理管理费的退还手续。事实上2020年11月6日佰恒公司仍表示一审法院出具的《公告》未明确清退期免租，甚至要求在清退期结束前佰恒公司仍应承担园区管理工作。在时强未提供证据证明一审法院明确90天免租期的情况下推定时强无需向郑罗旋支付合同终止前的租金（房屋使用占用费）存在事实认定错误。二、根据《最高人民法院》（以下简称《租赁合同司法解释》）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，人民法院应予支持。涉案房产在90天清退期内正常供水供电，且在结束前多次提醒将在2018年12月30日正式停水停电。根据一审法院查明事实，时强在2019年1月3日才正式搬离，即使《租赁合同》无效，也应按该司法解释规定支付费用，一审法院判决时强无需再交纳合同终止前的租金存在法律适用错误。时强辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，请求驳回郑罗旋全部上诉请求。1、郑罗旋与时强于2018年11月22日签订《终止房屋租赁合同协议书》，第二、三条明确约定时强离场后仅需将离场时结算的水电费与保证金抵扣，而不需要再以租金抵扣保证金。2、对无需交纳租金的情况双方均是知晓的，因此仅约定水电费而没有再就租金问题进行任何约定。3、郑罗旋新提交的聊天记录与本案纠纷无关。4、《租赁合同司法解释》的规定仅适用于合同无效后双方无约定情形，本案中双方应履行约定的《终止协议书》。5、郑罗旋没有合法出租权，其出租行为是无权处分，无权收取租赁保证金、水电保证金，其收取的保证金均属不当得利。6、郑罗旋的无权处分行为属于侵权行为，时强已经因租赁物收回承受巨大损失，郑罗旋不应因侵权行为获利。时强向一审法院提起本案诉讼，请求：1、郑罗旋向时强退还租赁保证金、水电保证金131288元并支付违约金（以131288元为基数，2019年8月20日前利率按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍、2019年8月20日起利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年1月1日起算至全部债务清偿之日止）；2、一审诉讼费、保全费由郑罗旋承担。郑罗旋向一审法院提起反诉，请求：1、时强向郑罗旋支付2018年10月至12月租金196650元；2、时强向郑罗旋支付2019年12月份水电费6007.5元；3、时强向郑罗旋支付违约金（以202657.5元为基数，自2019年2月1日开始计算，2019年2月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.5倍计算、2019年8月20日至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率1.5倍计算）；4、一审诉讼费用由时强承担。一审法院经审理查明：根据穗国土用结字[2011]第63号《同意用地结案书》,广州市海珠区工业大道中313号土地为政府储备用地,用地单位为广州市土地开发中心(以下简称土地中心)。2012年,土地中心与领海公司签署了《土地管理交接确认书》,订明:经过招标,领海公司为东方红印刷厂地块(面积52975平方米)管理单位。后，领海公司(甲方)与瑞嘉公司(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》,订明:甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院,建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方,甲方同意乙方对外转租和分租；等。2015年1月4日，土地中心向一审法院提起对领海公司、瑞嘉公司返还原物纠纷的诉讼，一审法院于2015年12月31日作出（2015）穗海法民三初字第180号民事判决书（以下简称一审判决），认定：领海公司将东方红印刷厂地块出租给瑞嘉公司违反了看管义务、瑞嘉公司知道或应当知道领海公司无权出租上述地块，两公司均构成侵权；判决:一、领海公司、瑞嘉公司在判决生效之日起10日内停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心；二、领海公司、瑞嘉公司向土地中心支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的使用费；等。判后,领海公司、瑞嘉公司向广州市中级人民法院提起上诉。2016年6月14日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终3775号民事判决：一、维持一审判决第一项;二、变更一审判决第二项为：领海公司、瑞嘉公司共同向土地中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的使用费；等。2016年9月22日，因领海公司、瑞嘉公司未履行上述判决确定的义务，土地中心向一审法院申请执行，一审法院以（2016）粤0105执4862号立案执行。2016年12月23日，时强（承租方、乙方）与郑罗旋（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区工业大道中313号大院西区自编6号楼A3.A4室，租赁面积660平方米（含公共分摊）之物业出租给乙方使用；乙方清楚了解租赁物未办理报建手续，并同意按租赁物的现状承租；租赁期限共3年，即从2016年12月23日至2019年12月23日止；第一个月房屋租金及物业维护费在合同签订当天支付，以后乙方须于每月5日之前交付上月应缴纳的水电费、当月租金及物业维护费给甲方；乙方应以支票或现金方式到甲方指定地点缴付租金和物业维护费，逾期支付的，每逾期一天，须按所欠费用总金额的日千分之三计付滞纳金；租赁保证金121388元；乙方违反本合同相关规定，或者乙方拖欠租赁费用达30天构成违约，甲方有权解除本合同，所收取的租赁保证金不予退回；2018年12月23日至2019年12月23日每月租金70794元；水电保证金9900元；等。当天，郑罗旋向时强出具《收款收据》：收到涉案物业两月押金和水电押金131288元。2017年4月24日，一审法院发出（2016）粤0105执4862号《公告》，责令领海公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定的义务。2018年9月19日，一审法院向佰恒公司发出（2016）粤0105执4862号之四《协助执行通知书》，通知协助执行：扣留、提取瑞嘉公司的租金收入，每月按合同计算应收；等。2018年9月27日，一审法院发出（2018）粤0105执告134号《公告》，责令被执行人领海公司、瑞嘉公司在公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还土地中心。2018年11月22日，时强（承租方、乙方）与郑罗旋（出租方、甲方）签订《终止协议书》，约定：一、经双方协商同意，所签订的房屋租赁合同于2018年12月31日予以终止；乙方须于终止日前交还甲方以上合同的所有原件及押金收据；二、租赁保证金、水电保证金（共131288元）12月份内给予退还；三、乙方须在离场日结算所产生水电费用，产生的费用与水电保证金作抵扣，抵扣后剩余部分给予退还；等。一审于2020年8月10日开庭审理。庭审中，一审法院向双方释明时强、郑罗旋之间的合同效力的诉讼风险后，时强表示：若合同被认定无效，郑罗旋本来就无权收取租赁保证金、水电保证金，应当退还时强；违约金请求法院依法判决。郑罗旋表示：若合同无效，要求时强作为涉案物业实际使用人支付场地使用费及产生的水电费。时强、郑罗旋均没有提供涉案物业合法产权或建设规划许可凭证。时强还表示：根据法院《协助执行通知书》及土地中心《通告》，由实际使用人交使用费，但均没有单独向时强发出通知；佰恒公司或涉案物业的产权人、原出租人等没有向时强主张租金或使用费；时强发现通知后也没有将租金或使用费交到法院或相应的权利人处。郑罗旋还表示：佰恒公司与瑞嘉公司是租赁关系，但无法取得上述双方之间合同。郑罗旋为证明其主张还提交了郑罗旋(乙方)与佰恒公司于2012年12月29日签订的《房屋租赁合同》作为证据,该合同订明:甲方将位于广州市海珠区工业大道313号大院西区自编6号楼西面601,租赁面积1944平方米（含公共公摊）之物业出租给乙方;等。庭审后，一审法院组织双方进行问话，时强确认：其于2019年1月3日搬离涉案物业；2018年12月产生水电费6007.5元，但可在水电保证金中扣除。一审法院认为：根据查明的事实、郑罗旋的陈述及提交的与佰恒公司的《房屋租赁合同》，涉案物业是由领海公司出租给瑞嘉公司，之后由瑞嘉公司、佰恒公司、郑罗旋依次转租，最后由时强承租。一审中，时强、郑罗旋未能提供证据证明涉案物业有合法产权或取得建设工程规划许可，则根据《租赁合同司法解释》第二条规定，时强、郑罗旋双方签订的《房屋租赁合同》应认定无效。上述租赁合同无效则支付违约金的前提已不存在，故时强、郑罗旋要求对方支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。而且，从上述合同中“乙方清楚了解租赁物未办理报建手续，并同意按租赁物的现状承租”的约定可见，时强、郑罗旋明知涉案房屋的上述情况仍签订上述合同，则双方对于合同无效均有过错。虽然上述合同无效，但时强、郑罗旋仍在履行上述合同，只是在一审法院对涉案物业所涉场地的交付进入强制执行并发出《公告》及《协助执行通知书》后，时强、郑罗旋才签订《终止协议书》。由上可见，郑罗旋无法保证涉案物业处于适租状态是导致时强、郑罗旋提前终止租赁合同的根本原因。在此情况下，《终止协议书》中仅约定时强“交还甲方以上合同的所有原件及押金收据”，并无租金或使用费的结算的约定，则应推定无需再交纳合同终止前的租金。故郑罗旋要求时强支付2018年10月至12月租金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。时强确认尚欠水电费6007.5元，则郑罗旋要求时强支付该款项的诉讼请求，一审法院予以支持。因时强要求在水电费保证金中扣除符合《终止协议书》的约定，故前述款项在水电保证金中一并处理。在此情况下，时强要求郑罗旋退还租赁保证金121388元、水电费保证金3892.5元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决如下：一、郑罗旋在本判决生效之日起10日内向时强退还租赁保证金121388元、水电保证金3892.5元；二、驳回时强的其他诉讼请求；三、驳回郑罗旋的其他反诉请求。一审本诉受理费3156元，由时强负担387元、郑罗旋负担2769元；反诉受理费2170元，由郑罗旋负担。诉讼保全费1176元，由时强负担141元、郑罗旋负担1035元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，郑罗旋与时强签订的《房屋租赁合同》约定2017年12月23日至2018年12月23日期间，月租金为65550元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点为郑罗旋要求时强向其支付2018年10月至12月房屋占有使用费196650元应否得到支持。对此，本院分析如下：从广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第180号和本院（2016）粤01民终3775号民事判决主文中，可以看出，占有使用费计算至交还场地之日止，时强没有提供证据证明清退期免占用费，而从文义解释的角度，双方签订的《终止协议书》并不包含无需再缴纳合同终止前的占有使用费的内容。因此，一审推定“无需再缴纳合同终止前的租金”，于郑罗旋过于苛刻，也不符合公平原则，处理欠妥，本院依法予以纠正。郑罗旋的上诉请求具有合理性，本院依法予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18363号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18363号民事判决第三项；三、时强于本判决生效之日起十日内向郑罗旋支付2018年10月至12月的房屋占用费196650元；四、驳回郑罗旋的其他诉讼请求。一审本诉受理费3156元，由时强负担387元、郑罗旋负担2769元；反诉受理费2170元，由时强负担。诉讼保全费1176元，由时强负担141元、郑罗旋负担1035元。二审案件受理费4340元，由时强负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年四月十二日书记员  张家齐黄咏欣