海 南 省 文 昌 市 人 民 法 院 民 事 判 决 书  (2016)琼9005民初726号  原告：张宏伟，男，1953年12月6日出生，汉族，甘肃省兰州市人，现住甘肃省兰州市西固区。身份证号：XXX。 委托代理人：王复芳，女,1966年11月17日出生,汉族,甘肃省张掖市人,现住海南省文昌市。身份证号:XXX。 被告：海南惠富达实业股份有限公司（原名海南惠富达实业有限公司）。住所地：海南省海口市海甸二东路19号宏海大厦第15层A号。 法定代表人：张国富，该公司执行董事。 委托代理人：张国勇，该公司职员。 委托代理人：马立昂,该公司职员。 原告张宏伟与被告海南惠富达实业股份有限公司（以下简称惠富达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。依法由审判员于景艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宏伟及其委托代理人王复芳、被告惠富达公司的委托代理人张国勇、马立昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宏伟诉称:2009年8月21日,原、被告双方签订关于购买被告在海南文昌清澜开发区建成的清澜别院小区4幢3层302号住房一套的买卖合同，并约定了房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总房款、支付方式，以及被告办理产权证的期限、违约责任等内容。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款255000元，被告应于2011年4月30日前办理产权证，但被告至今迟迟未为原告办理该房屋的土地证，原告为维护其合法权益，现依法请求法院：1、判令被告给原告办理清澜别院4幢3层302号房屋的土地证；2、判令被告承担违约金（自2011年5月1日到2016年4月30日6375元，总房款255000元×0.5%/年×日），并支付到土地证办理完毕之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告惠富达公司辩称：1、关于违约责任与违约金问题。原告在2015年6月19日与被告签订了《和解协议书》，协议明确约定原告不再以任何方式追究被告逾期办证的违约责任及支付违约金的主张，原告在诉状中的第2项诉讼请求，显然违反了双方的协议约定。双方在协议中还约定：原告付清所有费用后，被告才能为原告办妥并取得房屋产权证书，原告在2015年6月19日才付清剩余房款、维修基金差额、契税差额、调节基金及制图费等费用，至此原告才符合协议约定的办理房屋产权证书的条件。被告依协议约定在收齐原告递交的所有办证材料后及时递交地税局、房管局审核，并于2016年1月22日为原告办妥并取得房屋所有权证。被告认为，原、被告在2015年6月19日签订的《和解协议书》是双方当事人真实意思的表示，原、被告理应遵循协议的约定，原告在取得房屋所有权证后又通过诉讼主张要求被告承担逾期办证的违约金，违反了诚实信用原则。且原告主张违约金在计算依据、标准与合同约定的“已付房款×银行同期活期存款利率”不符。从原告诉请的违约金起算的2011年5月1日至2016年4月30日期间，有4个不同的时点段，同期活期存款利率中国人民银行也进行了4次调整。所以原告的诉请不当且与客观事实相违背。 2、对原告诉请办理房屋国有土地使用证的抗辩。惠富达公司已经取得了办理新建房屋产权初始登记，即大产权证，原告未能取得国有土地使用权证是政府行政行为或行政不作为的第三人原因所造成的，并非因惠富达公司的原因或过失造成的，因此原因导致逾期办证则开发商应该免责，惠富达公司不应承担违约责任。政府相关部门的行为或行政不作为不属于惠富达公司可以预见且可以操控的范围，属于不可抗力的范围。在房屋已经如实交付给原告、惠富达公司已经为原告办理并取得房屋所有权证的情况下，惠富达公司没有必要也没有理由去延迟协助办理国有土地使用权证，这对惠富达公司来说并无任何利益可言。因此，并不存在惠富达公司的违约行为，无须为此承担任何违约责任。 对原告“办理房屋国有土地使用证”的诉请，根据文昌市人民政府文府[2015]180号文件第五条第五项第三条“已取得房屋所有权未办理土地使用权证的，由申请人持房屋所有权证等相关材料，直接向市土地管理部门提出申请”的规定，原告作为申请主体应持房屋所有权证等相关材料直接到市土地管理部门申请办理。 综上所述，被告请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求，以维护法律的尊严和被告的合法权益。 经审理查明：2009年8月21日，原告张宏伟与被告惠富达公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由被告将其位于文昌市清澜开发区清澜别院4幢3层302号房屋（以下简称302号房）出卖给原告，房屋总价款为255000元。《合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付购房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证迟延办理的除外。”《合同》签订后，双方因合同的履行产生纠纷，2015年6月19日,原、被告经协商,签订《和解协议书》，约定：“……甲、乙双方经协商一致达成和解协议，即甲方不再以任何方式追究乙方逾期办证的违约责任及支付违约金的主张，并按个人办理房屋产权证书的要求递交完整材料，付清所有费用。乙方在收妥全部个人办理房屋产权证的完整材料及各项费用后， 日工作日内为乙方办妥并取得房屋产权证书。”2016年1月22日，302号房登记至原告名下。原告因未取得该房屋的土地使用权证，双方再次产生纠纷，现原告诉至本院，请求本院判令支持其以上诉讼请求。 上述事实，有原、被告提供的以下证据予以证明： 原告提供的证据有：商品房买卖合同。 被告提供的证据有：1、《核准变更登记通知书》；2、和解协议书；3、原告的付款收据；4、房屋所有权证。 以上证据经当庭举证、质证，经本院审核，真实、合法、与本案有关联，可以作为认定本案上述事实的有效证据。对于被告提供的证据5《关于核订增加容积率补缴地价款的申请》、证据6《受理告知书》、证据7文府[2015]180号文件，因被告未提供其他证据佐证与本案的关联性，本院不予采纳。 本院认为：本案的争议焦点是：1、被告是否应当为原告办理302号房屋的土地使用权证；2、被告是否应当承担逾期办理土地使用权证的违约金。 1、关于被告是否应当为原告办理302号房屋的土地使用权证的问题。原、被告签订的《合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定 ：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”根据上述法律规定可知，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。本案被告仅协助原告办理了302号房屋的房屋所有权证的登记手续，还应按照上述法律规定和《合同》第十五条的约定协助原告办理土地使用权变更登记手续。被告主张“原告作为申请主体应持房屋所有权证等相关材料直接到市土地管理部门申请办理”，证据不足，且与法律规定和《合同》约定的房地产开发企业应尽的义务不符，本院不支持。 2、被告是否应当承担逾期办理土地使用权证的违约金问题。原、被告在2015年6月19日签订《和解协议书》，属于依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”该和解协议已经约定原告不再以任何方式追究被告逾期办证的违约责任及支付违约金的主张，现原告违反约定向被告主张逾期办理土地使用权证的违约金，违背了诚实信用原则，依照上述法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下： 一、被告海南惠富达实业股份有限公司自本判决生效之日起三个月内协助原告张宏伟办理文昌市清澜开发区清澜别院4幢3层302号房屋的土地使用权变更登记手续。 二、驳回原告张宏伟的其他诉讼请求。 案件受理费25元由被告海南惠富达实业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                          审 判 员 于景艳         二〇一六年六月十七日                           书 记 员 吴 媚                           kxikux4mhg6ps7kzfr         案件唯一码