湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1787号原告（反诉被告）潘湘波。委托代理人胡本章。委托代理人李双红。被告（反诉原告）周凯。委托代理人张专。委托代理人邓晶晶。原告潘湘波诉被告周凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由审判员刘蜜纯适用简易程序进行审理，在本案审理过程中，被告周凯提起反诉，本院予以受理。本案于2016年4月27日公开开庭进行了审理，书记员贺福华担任法庭记录。原告（反诉被告）潘湘波的委托代理人李双红，被告（反诉原告）周凯的委托代理人张专均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘湘波诉称：2013年9月12日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其所有的位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋1单元一楼门面出租给原告作为经营场地使用，装修期为一个月，租赁期限为10年，自2013年11月1日至2023年10月31日，租金为1500元／月，前三年租金不变，第四年起每年月租金增加7%，房租为季付，每季度末提前三天预付下一季度租金。2016年初，被告多次无故要求涨租，并拒收原告按照合同约定交付的房租。原告为了向被告交付房租，先后向被告发律师函，要求被告接收房租，后又请求当地司法所人员协助原告向被告送房租，被告均以各种理由拒收房租。2016年3月5日，被告向原告送达解除租赁合同通知书，并采取断电等措施强行让原告搬离。被告违法要求解除房屋租赁合同的行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失共计873182元（其中装修损失30782元，可得利润损失690000元，租金损失115000元，固定资产损失37440元）；2、被告退还原告租房押金4500元；3、本案诉讼费由被告承担。被告周凯辩称：一、本案原租赁合同因被告违约于2016年3月5日解除，被告周凯有权主张本诉原告腾空房屋；二、被告周凯不需要对原告的损失承担赔偿责任；三、被告周凯有权要求本诉原告支付占用房屋期间的使用费；四、本诉原告应当支付占用房屋期间的水电费1428元；五、根据合同约定，因为本诉原告的原因导致退租的，押金不予退还，因此4500元的押金不予退还。同时，被告周凯反诉称：反诉原告和反诉被告于2013年9月12日签订房屋租赁合同，反诉原告租赁给反诉被告位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋1单元一楼90平方米的门面，房租仅为每月1500元，租期十年，前三年租金不变。反诉被告自2016年1月起未向反诉原告支付租金。现涉诉房屋由于位于地铁口，同时位于小区商业繁荣位置，地铁三号线开工后，商业价值凸显，周边区域房租均已大幅增加，涉诉房屋所在楼栋同面积房租已增至4300元／月，且目前租金仍在持续上涨。因目前地铁修建中的租金和合同签订时租金相比涨幅接近200%，且仍在持续上涨，地铁建成后，租金价格将更不可预估。反诉原告认为，反诉被告未依照合同约定支付房租，且原合同签订时租金情况已经完全不同，继续履行原合同将遭受重大损失。为此，反诉原告多次要求反诉被告就租金问题达成新的协议，并积极缴纳房租未果，无奈之下，为减少因不公平的合同导致损失持续扩大，只能解除双方的合同。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、反诉被告立即腾空并返还位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片十八栋一单元一楼的门面；3、反诉原告支付占用房屋期间的使用费12900元（反诉立案时仅计算了3个月，月使用费标准按照目前同栋月租金均价4300元计算，应计算至门面腾空并交付之日止）；4、反诉被告支付水电费1428元；5、反诉费由反诉被告承担。反诉被告潘湘波答辩称：一、反诉被告不存在违约行为，反诉原告主张反诉被告违约没有事实和法律依据。反诉被告曾经为了向反诉原告交纳下一季度的租金已经采取了多种措施向反诉原告送达，比如请求当地司法所协助送达房租，以及发送律师函催促反诉原告接收租金，但是反诉原告均不予接收；二、在房屋租赁合同既没有约定解除，也不存在法定解除，双方更没有协商解除的情况下，反诉原告单方面向反诉被告发送解除通知书，属于反诉原告的违约行为；三、反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同时间为十年，反诉被告占用反诉原告的房屋属于合法占用，不存在向反诉原告支付使用费，而应该是支付租金，且支付的租金应当严格按照租赁合同支付；四、关于水电费的问题，反诉被告有义务承担房屋租赁期间的水电费，对此无异议；五、反诉原告不享有单方解除合同的权利。反诉原告不能因为片面追求商业利润而不顾诚实信用原则和合同的契约精神，这种行为不仅是道德上也是法律上所不能容忍的，双方均应当按照租赁合同约定履行相应义务，享有相应权利；六、双方签订的房屋租赁合同不存在显失公平，也不属于情势变更，双方在签订该合同时都应该明知地铁三号线已经公开招投标，双方在签合同均应该料到租金状况可能为发生变化，反诉原告应该承担相应的商业风险，而不应该以此获得额外的利益。经审理查明：2013年9月12日，原、被告签订房屋租赁合同，被告（反诉原告）周凯将位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋1单元一楼的门面出租给原告（反诉被告）潘湘波，租赁期限为10年，即自2013年11月1日至2023年10月31日止，租金为1500元／月，前三年租金不变，第四年起每年月租金增加7%，房租为季付，每季度末提前三天预付下一季度租金。合同签订当天原告（反诉被告）交付押金4500元整。合同签订后原告（反诉被告）潘湘波将门面装修并投入使用，为装修两间门面共支出装修工程款68000元。后因地铁三号线开工建设，周边门面租金大幅上涨，被告（反诉原告）周凯以周边门面租金大幅上涨为由要求涨租金，双方就此产生争议。2016年1月26日，原告（反诉被告）潘湘波向被告（反诉原告）周凯以银行转账的方式交纳租金及水电费4800元，被告（反诉原告）周凯于当日退回。2016年3月1日双方共同到长沙市岳麓区司法所调解，但仍就租金、租赁期限等不能达成一致意见，被告（反诉原告）周凯拒绝接收租金。2016年3月5日，被告（反诉原告）周凯致函原告（反诉被告）潘湘波，称原门面租赁合同显失公平，要求解除合同，双方协商不成，遂成本诉。现原告（反诉被告）潘湘波仍未搬离房屋，其租赁房屋期间尚有水、电费1428元未交纳。另查明，长沙地铁三号线一期工程于项目于2011年向全国公开招标。上述事实，有庭审质证可予确认的房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、押金收条、租金收据、转账记录、律师函、长沙市岳麓区司法局岳麓司法所的情况说明以及双方当事人陈述等可在卷佐证。本院认为，原告（反诉被告）潘湘波和被告（反诉原告）周凯经协商一致，自愿签订了房屋租赁合同，该合同不违反法律的强制性规定，应当认定为有效，双方均应当按照合同的约定，全面履行各自的权利义务。现因长沙地铁三号线一期工程开工建设，导致周边房屋租金大幅上涨，然而，长沙地铁三号线一期工程早在2011年即向全国公开招标，远早于租赁合同签订的时间，现地铁开工建设并不属于订立合同时不可预见的情况，被告（反诉原告）周凯以周边房屋租金大幅上涨为由要求涨租金没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，合同订立时显失公平的，当事人一方有权申请变更或撤销，然而本案合同订立时并未显失公平。在合同履行二年多之后，被告（反诉原告）周凯以合同显失公平为由要求解除合同亦没有法律依据。被告（反诉原告）周凯要求涨租未果后即要求原告（反诉被告）潘湘波搬离房屋是违约行为，原告（反诉被告）潘湘波有权要求赔偿损失，但依照法律规定，不得超过被告（反诉原告）周凯订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告（反诉被告）潘湘波租赁房屋后，对门面进行了装修，现因被告（反诉原告）周凯违约导致合同解除，原告（反诉被告）潘湘波有权要求被告（反诉原告）周凯赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，原告（反诉被告）潘湘波为装修两间门面合计支出工程款68000元，结合剩余的租期，本院酌情由被告（反诉原告）周凯赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失25000元。此外，原告（反诉被告）潘湘波搬离门面后，需要另行租赁门面经营，对于其因另寻门面可能导致的经营损失，结合考虑周边门面价格已经上涨的因素，本院酌情判令由被告（反诉原告）周凯赔偿25000元。上述损失合计50000元（25000元＋25000元）。原告（反诉被告）潘湘波主张的固定资产损失及预期可得利益损失因无充分证据予以证明，本院不予支持。双方的房屋租赁合同解除，被告（反诉原告）周凯收取的押金4500元应当予以退还。对于被告（反诉原告）周凯的反诉请求，被告（反诉原告）周凯作为违约方没有解除合同的权利，但在本案审理过程中，原告（反诉被告）潘湘波同意解除合同，故双方签订的房屋租赁合同于双方一致同意解除之日即2016年4月27日解除，原告（反诉被告）潘湘波应当返还门面。2016年1月至2016年4月27日合同解除前，原告（反诉被告）潘湘波应当按照原合同的约定交纳租金，合计为6000元（1500元／月×4个月），被告（反诉原告）周凯主张按4300元每月计算没有法律依据，本院不予采纳。对于合同解除后占用期间的房屋使用费，本院参照原双方合同约定的房租标准，酌情确定由原告（反诉被告）潘湘波按每月1605元的标准支付至实际腾空门面之日止。对于水电费1428元，原告（反诉被告）潘湘波并无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）周凯在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）潘湘波各类损失合计50000元；二、限被告（反诉原告）周凯在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）潘湘波租房押金4500元；三、解除原告（反诉被告）潘湘波和被告（反诉原告）周凯于2013年9月12日签订的房屋租赁合同；四、限原告（反诉被告）潘湘波在本判决生效之日起十日内腾空并返还位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋1单元一楼的门面；五、限原告（反诉被告）潘湘波在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周凯租金6000元，并自2016年4月28日起按每月1605元的标准支付使用费至实际腾空房屋之日止；六、限原告（反诉被告）潘湘波在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周凯水电费1428元；七、驳回原告（反诉被告）潘湘波的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）周凯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12532元，减半收取6266元，由原告（反诉被告）潘湘波承担5666元，由被告（反诉原告）周凯承担600元。反诉案件受理费减半收取158元，由原告（反诉被告）潘湘波承担50元，被告（反诉原告）周凯承担108元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘蜜纯二〇一六年六月十三日书记员  贺福华