湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终556号上诉人（原审原告）：株洲新安居置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区二十五区长江北路新安居建材大市场3栋5楼。法定代表人：涂棋伍，系该公司董事长。委托诉讼代理人刘晓南，湖南妙手律师事务所。委托诉讼代理人徐方圆，湖南妙手律师事务所。上诉人（原审被告）：富德生命人寿保险股份有限公司株洲中心支公司，住所地湖南省株洲市天元区湘山路39号新安居建材大市场3栋5楼南头510-529号。实际经营地址是株洲市华晨国际11-12栋401-02。公司负责人：刘剑纯，系该公司总经理。委托诉讼代理人康海辉，广东君言（长沙）律师事务所。委托诉讼代理人易耀辉，广东君言（长沙）律师事务所。上诉人株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居公司）因与上诉人富德生命人寿保险股份有限公司株洲中心支公司（以下简称富德保险株洲支公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人刘晓南、徐方圆、康海辉、易耀辉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新安居公司上诉请求：1、请求依法撤销湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初3619号民事判决书。2、请求将该案发回重审或直接改判支持上诉人的一审诉讼请求。3、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判决适用法律错误，本案不适用任意解除权，而是附条件的解除权；二、本案事实认定不清，一审判决书对于被上诉人何时将租赁房屋交付给上诉人只字未提，被上诉人没有将租赁房屋交还，物品遗留在房屋内，钥匙未交付，房屋一直占有使用至合同终止之日，理应支付相应租金；三、上诉人与被上诉人在合同中约定“乙方未及时支付租金，乙方须按日支付相当于本物业年租金额万分之二的逾期违约金”，该约定是当事人意思自治的表现，应当予以支持；四、法院认定违约金过高没有法律依据，一审法院在判决书中认定上诉人未在装修过程中提出书面异议视为无异议与事实不符；五、一审法院在判决书中认定“被告有权对租赁物业的非承重结构部分进行改造，包括对房屋的非承重墙壁、门窗进行拆除和改造”是无中生有，生搬硬套。综上所述，请贵院秉公执法，依法对一审错误的判决进行纠正，维护法律尊严。富德保险株洲支公司口头答辩称：一、被答辩人与答辩人双方的租赁关系已经于2020年6月1日解除，本案是适用的类似于任意解除权实际系行使约定解除权；二、答辩人已将房屋于2020年5月31日交付给了被答辩人，被上诉人没有提出交付房屋的诉请，交付是我们已于当天进行了实际搬离，对方是明知的；三、答辩人按照约定方法和租赁物的办公性质使用租赁物，无擅自改变房屋建筑主体和承重机构，被答辩人主张回复原状没有合同依据；四、一审法院支持部分租金违约金错误。综上，答辩人在租赁房屋过程中始终按照合同约定行使自己的权利和履行自己的义务，被答辩人所提出的名目及金额既无合同依据，亦无事实和法律依据，请求法院予以驳回其上诉请求。富德保险株洲支公司上诉请求：1、请求依法撤销湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初3619号民事判决第一项，并依法改判驳回新安居公司该项诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院未查明被上诉人的实际履约能力及合同履行情况，导致支持逾期支付租金的违约金2317.8元认定事实错误。其一，根据《合同法》第六十八条第一款规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营情况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，上诉人在解除《房屋租赁合同》前，通过裁判文书网查询得知被上诉人经营状况严重恶化，已丧失商业信誉，是多起案件的失信被执行人，上诉人有正当理由怀疑被上诉人的履约能力，在被上诉人明确表示不退还富德生命人寿保险股份有限公司湖南分公司10万元押金的情况下，才采取押金来抵扣租金的方式，并于2020年5月15日支付了抵扣后的剩余租金66222.81元，上诉人行使的是合同法规定的不安抗辩权。因此，上诉人不存在逾期支付租金的违约行为。其二，从一审被上诉人提供的付款明细，租金支付时间并不是按照合同约定进行支付，被上诉人自首笔租金开始持续接收上诉人支付租金的行为，应视为对租赁合同中约定的“后期租金于已交租金到期前首月的5日前支付”变更为不定期支付，本案中2020年6月1日《房屋租赁合同》解除之前，上诉人并未进行租金的拖欠，故不产生相关的违约金。综上所述，一审判决部分事实认定不清，导致支付逾期支付租金违约金2317.8元判决错误，故依法提起上诉，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。新安居公司口头答辩称：一、我方虽有多件诉讼案件，但租赁物已经交付，没有被查封、冻结、拍卖，不影响租赁合同的履行，不存在没有履行合同的能力，上诉人行使不安抗辩权没有事实和法律依据；二、行使不安抗辩权应该在通知解除合同时提出，不应在诉讼后提出来；三、上诉人认为其未按照合同约定按时支付租金是对租赁合同关于租金交付时间的变更，这完全是对其违法行为的妖魔化，上诉人把违约行为作为一种合同的变更，是完全错误的，故上诉人的上诉理由是完全不成立的。四、本案没有押金，10万元押金是湖南分公司的，不应该予以抵扣；五、不能把违约行为变更为合法行为。新安居公司向一审提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠三个半月的房屋租金人民币77259.7元（从2020年5月15日到2020年8月31日止，月租金22074.2元×3.5个月）；2、判令被告支付原告拖欠租金的逾期违约金人民币9271元（按年租金264890.4元×万分之二×175天计算）；3、判令被告支付原告解除合同的违约金人民币22074.2元；4、被告将改动和损坏的租赁房屋恢复原状；5、被告承担本案的诉讼费用。一审经审理查明：2017年5月12日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1、乙方租赁甲方位于株洲市湘山路39号新安居建材大市场3栋5楼的房屋，所有权证号：株房权证株字第1000486004号，面积为470平方米，用途为办公。2、租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，其中自2017年8月1日至2017年8月31日为甲方给乙方的装修期。租金（含税）为每月20022元，合计240264元/年，此后每年递增5%。按半年支付，乙方每半年向甲方支付一次，首期租金于2017年9月5日前支付，续期租金于当期首月的5日前支付。3、第六条“乙方的权利和义务”，其中（1）第四款约定：因乙方对本物业使用、管理不当而导致本物业受到损坏时，乙方应及时通知甲方，并承担由此产生的修缮费用。（2）第六款约定：乙方不得擅自改变房屋的结构及约定的用途等，不得对本物业主体结构（指梁、柱、板等建筑学中的定义，下同）、大楼外装修、设备管网造成损坏，亦不得将承租物业内的固定装置与设备擅自移动或拆除，乙方对承租物业的装修应以不损坏承租物业整体结构和设施以及不影响其他人正常使用房屋为原则。（3）第八款约定：乙方在不影响房屋主体结构的前提下，可自行对房屋进行装修，装修费用由乙方自理。4、第八条“房屋的装修”，其中（1）第一款约定：甲方知悉并认可乙方将本物业按照有利于房屋租赁及乙方办公用途的标准进行内部装修，具体装修事宜由物业公司与乙方按照相关装修管理办法进行协商。（2）第二款约定：乙方在装修期间应遵守甲方或物业公司的相关规定，不得破坏本物业内的消防和空调设施的布局，甲方在乙方装修过程中如未提书面异议，视为无异议。5、第十条“合同期满或终止的处理”，其中（1）第二款约定：合同期满或提前终止，乙方添置的动产由乙方自行处理，房屋移交15日后乙方在承租房屋内遗弃的物品归甲方所有及处理。（2）第三款约定：合同期满或提前终止，乙方交还的物业应按照本合同第八条约定的装修并正常使用后的现状予以交付，对本物业及其附属设备正常使用磨损及非乙方过错造成的损害乙方不承担责任。6、第十二条“违约责任”中约定了“甲方违约责任”、“乙方违约责任”、“甲乙双方共同的违约责任”、“违约责任的特别约定”，其中（1）“乙方违约责任”中约定：乙方未及时支付租金，乙方须按日支付相当于本物业年租金额万分之二的逾期违约金。如乙方拖欠租金1个月以上，甲方有权书面通知乙方解除本合同。（2）“甲乙双方共同的违约责任”中约定：甲乙双方除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月书面通知对方，提出解除合同的一方应当向对方支付相当于1个月租金的违约金。（3）“违约责任的特别约定”中约定签订合同之日起30日内因承租房屋的目的落空情形下的解除和政府征收、拆迁导致的解除。2020年3月1日，被告富德保险株洲支公司向原告新安居公司送达《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，主要内容：因我司更换经营场地，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第（三）规定，书面通知贵公司，我司将于2020年6月1日起，解除与贵公司签订的2017年《房屋租赁合同》，届时将搬离上述租赁的房屋，我司将依照合同相关条款规定，与贵公司办理房屋交接、费用结算（租金、押金、物业费、违约金）等事宜；并于同年3月17日向原告送达《〈房屋租赁合同〉解除协议》。原告于2020年3月19日向被告送达《关于的复函》，主要内容为：双方未曾协商，亦未达成一致意见；贵方至今未支付2020年3月份起以后的租金，已构成违约，应支付租金后再与我方协商；贵方提出要求我方在2020年6月15日前退还租赁押金100000元，需经我方对贵方退还租赁物进行检查、验收，未发现损坏并恢复原状后，才能返还押金。被告于2020年4月17日向原告送达《关于复函的回函》，主要内容为：我方可以单方解除合同，我方已于2020年3月17日向贵司送达《房屋租赁合同解除协议》，并发出单方解除上述协议的意思表示，贵司应当积极履行义务，配合我司办理合同解除及相关结算事宜；贵司要求我司恢复原状，合同约定交付方式为现状交付，故贵司要求恢复原状无法律及合同依据。2020年4月1日，原告的工作人员与被告的工作人员谢有兰对装修改动部分予以确认：1、打墙（整板墙10板）；2、洗手间和厨房各29间；3、通道墙3墙（已拆除）；4、拆除防盗门13张；5、拆除洗手间1间。2020年6月12日，被告向原告送达《告知函》，申明：我司于2020年3月17日单方提出解除合同，并于同年5月31日搬离并归还房屋；贵司阻止被告搬迁并强行锁门的行为，给我司造成了损失，应当承担赔偿责任。2020年8月1日，被告向原告送达《通知函》，告知：我司拟将贵公司应退还给我司的押金10万元抵销我司扣留贵公司的租金、违约金等相关费用10万元；本通知函送达至日，视为上述费用抵销之日，双方就此再无争议；若贵司故意歪曲合同内容，我司将保留追索法律责任的权利。另查明：一、被告富德保险株洲支公司的上级机构富德保险湖南分公司于2015年7月8日与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁了与涉案同一楼层的房屋，租赁期间为2015年9月1日至2020年8月31日，面积为1018.70平方米。原告已在同一时间就与富德保险湖南分公司房屋租赁合同纠纷诉至该院，两案案情相同。原告收取了富德保险湖南分公司的合同押金10万元。二、原、被告双方对2020年3月1日之前的租金已结清及支付的款项不存在争议。但原告认为依据合同的约定被告应于2020年3月5日前支付半年的租金，而被告仅于2020年5月15日、7月24日支付租金66222.81元、22074.27元。被告认为其于2020年5月15日支付了2020年3月1日至合同解除前的租金66222.81元，另于2020年7月25日支付违约金22074.27元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、2020年3月11日被告向原告发出的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》是否发生解除合同的效力？二、原告主张三个半月的租金、拖欠租金的逾期违约金、违约金是否有事实及法律依据？三、原告要求被告将案涉租赁房屋恢复原状或支付相应的房屋修缮费用320090元是否有事实及法律依据？现具体分析如下：关于争议焦点一。原、被告于2017年5月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务。该合同约定“甲乙双方除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月书面通知对方，提出解除合同的一方应当向对方支付相当于1个月租金的违约金”。原告认为，在被告存在违约的情形下，就不能适用“甲乙双方共同的违约责任”的约定；而被告认为，“甲乙双方共同的违约责任”是附约定解除条件的条款，其在支付一个月违约金的情况下可解除合同。该院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该合同约定了四种情况下分别应当承担的违约责任，其中“甲方违约责任”解决的是甲方存在违约行为，乙方享有的解除权问题；“乙方违约责任”解决的是乙方存在违约行为，甲方享有的解除权问题；“违约责任的特别约定”解决的是在特别情形下的解除合同，比如签订合同之日起30日内因承租房屋的目的落空情形下的解除和政府征收、拆迁导致的解除。因房屋租赁合同中，要么出租方享有解除权，要么承租方享有解除权，不存在共同违约而一方享有解除权的情形，因此“甲乙双方共同的违约责任”实际上约定的是任意解除权，类似于委托合同中合同双方均享有的任意解除权。因合同双方当事人约定“任意解除权”不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人民事权利自治原则的体现。但又因“任意解除权”亦会给合同相对方造成损失，故行使“任意解除权”亦是一种违约行为，这与“甲乙双方共同的违约责任”中“提出解除合同的一方应当向对方支付相当于1个月租金的违约金”的约定相符。因解除权是形成权，且任意解除权是不需要以对方违约为理由而主张解除的解除权，故即使被告存在违约情形，亦不妨害其行使任意解除权。被告于2020年3月11日向原告发出的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》具有解除合同的法律效力，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除。故此，原告要求被告支付三个半月（2020年5月15日至2020年8月31日）的房屋租金77259.7元的主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于争议焦点二。原告认为根据与被告签订的《房屋租赁合同》约定“首期租金于2017年9月5日前支付，续期租金于当期首月的5日前支付”，被告应于2020年3月5日支付续期租金，而实事上被告仅于2020年5月15日支付了租金66222.81元。该院认为，根据合同的约定，被告的确延迟了履行租金支付义务的时间，应承担违约责任。根据双方签订的合同约定“乙方未及时支付租金，乙方须按日支付相当于本物业年租金额万分之二的逾期违约金”，因被告仅迟延支付三个月的租金66222.81元，原告的损失主要为资金占用期间的利息损失，而双方约定按年租金的每日万分之二支付违约金过分高于所造成的损失，被告请求适当减少，该院予以支持。该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定以未付金额为基数按每日万元之五计算违约金，计算如下：2020年3月6日至2020年5月15日，违约天数70天，被告应支付原告租金66222.81元，产生逾期违约金66222.81元×0.05%×70天=2317.8元。另外，被告于2020年7月24日支付了违约金22074.27元，故原告主张被告未支付解除合同违约金无事实和法律依据，该院不予支持。关于争议焦点三。原告认为被告擅自对物业的主体结构进行改变，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告有权对租赁物业的非承重结构部分进行改造，包括对房屋的非承重墙壁、门窗进行拆除和改造。现原告提交与被告双方确认的装修改动部分为：1、打墙（整板墙10板）；2、洗手间和厨房各29间；3、通道墙3墙（已拆除）；4、拆除防盗门13张；5、拆除洗手间1间。上述部分的改动，原告并未证实为承重结构部分，且该合同约定“乙方在装修期间应遵守甲方或物业公司的相关规定，不得破坏本物业内的消防和空调设施的布局，甲方在乙方装修过程中如未提书面异议，视为无异议”，原告未提交证据证实其在装修过程中提出书面异议，应视为无异议。综上，该院对原告主张被告擅自对物业的主体结构进行改变的事实不予认定。另外，根据该合同第十条约定“合同期满或提前终止，乙方交还的物业应按照本合同第八条约定的装修并正常使用后的现状予以交付，对本物业及其附属设备正常使用磨损及非乙方过错造成的损害乙方不承担责任”，原、被告解除合同后的交付为现状交付，故该院对原告要求被告恢复原状的诉讼请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告富德生命人寿保险股份有限公司株洲中心支公司于本判决生效之日起十日内支付原告株洲新安居置业有限公司逾期支付租金的违约金2317.8元；二、驳回原告株洲新安居置业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费2472元，减半收取1236元，由原告株洲新安居置业有限公司负担1210元，被告富德生命人寿保险股份有限公司株洲中心支公司负担26元。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审判决认定的事实和证据予以确认。另查明：2020年3月11日富德保险株洲支公司向新安居公司送达《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》。2017年5月12日双方签订《房屋租赁合同》后，富德保险株洲支公司对租赁的房屋进行了装修，将原有的公寓式单间房屋敲掉部分间隔围墙改造成办公室使用。新安居公司未对其装修改造行为提出书面异议。2020年5月31日富德保险株洲支公司搬迁公司经营场所至华晨地产新办公场所时，新安居公司认为其违约不交付租金不同意解除租赁合同和接收房屋，并阻扰其搬家的行为。其后经相关部门做工作，富德保险株洲支公司实施了搬迁行为，于当日迁址另行经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、富德保险株洲支公司是否有权行使合同解除权；二、富德保险株洲支公司是否存在违约行为以及承担违约责任。就此分析如下：本案中，上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定了一方在承担违约责任的前提下可以单方解除合同。虽一审法院认定承租人可以行使“任意解除权”单方解除合同不当，任意解除权在租赁合同关系中，一般存在于不定期租赁合同的履行中当事人可以随时通知解除合同，固定期限租赁合同不适用。但在承租人愿意承担违约责任的前提下可以单方面解除租赁合同，既符合合同约定也不违反法律规定。即承租人解除合同的行为属于附条件解除，如出租人认为合同约定的违约金不足以弥补其损失仍可要求其承担损失的赔偿责任。故一审法院认定富德保险株洲支公司有权行使合同解除权并实际进行了通知解除合同是恰当的。上诉人新安居公司认为富德保险株洲支公司无权行使合同解除权的上诉理由不符合合同约定和法律的规定，本院不予支持。上诉人新安居公司上诉认为富德保险株洲支公司没有交付租赁的房屋。但富德保险株洲支公司腾出租赁房屋并搬迁新址办公时，新安居公司系知情并进行了阻扰，其后虽实际搬迁也无法履行交房手续。故富德保险株洲支公司于2020年5月31日的搬迁行为应视为房屋交付，新安居公司认为没有履行交付手续不符合房屋搬迁时的客观情况。上诉人新安居公司还认为富德保险株洲支公司应恢复租赁房屋原状。经审查，富德保险株洲支公司虽对房屋进行了装修改造，破坏了部分房屋主体结构，但该房屋装修后已经实际使用多年，新安居公司对于装修情况和房屋现状是明知的。且双方签订的租赁合同约定了“甲方知悉并认可乙方将本物业按照有利于房屋租赁及乙方办公用途的标准进行内部装修”、“甲方在乙方装修过程中如未提书面异议，视为无异议”的内容，且将公寓改造为办公场所也必然对部分间隔围墙进行破坏才有利于租赁房屋的使用。同时该合同还约定：合同期满或提前终止，乙方交还的物业应按照本合同第八条约定的装修并正常使用后的现状予以交付。新安居公司对于装修和房屋现状构成明知，故其主张富德保险株洲支公司应承担恢复原状的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人富德保险株洲支公司主张不应承担逾期付款违约金的责任。经查，双方租赁的房屋已经交付使用多年，新安居公司涉诉和执行案件没有影响房屋的租赁使用，富德保险株洲支公司称系行使不安抗辩权没有事实依据；新安居公司之前放弃追究富德保险株洲支公司逾期付款的违约责任，并不等同于同意其不定期支付租金。故一审确认富德保险株洲支公司承担逾期付款违约责任是恰当的，且已经降低了违约金的标准亦符合法律规定，双方上诉主张不应承担逾期付款责任和不应降低违约金的理由均不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人新安居公司、富德保险株洲支公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2522元，由上诉人株洲新安居置业有限公司承担2472元，由上诉人富德生命人寿保险股份有限公司株洲中心支公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  罗湘武审判员  彭建爱审判员  阳桂凤二〇二一年四月七日书记员  周慕妍