重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初4191号 原告：重庆市佳登物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙山路**附**新城丽都**2-1-1，统一社会信用代码915001127842287156。 法定代表人：冉均，经理。 委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘坤勇，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。 被告：蒋信香，女，汉族，1980年7月5日出生，住重庆市渝**。 原告重庆市佳登物业管理有限公司（以下简称佳登物业公司）与被告蒋信香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳登物业公司的委托诉讼代理人刘坤勇、被告蒋信香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳登物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告2015年6月至2020年2月的物业管理费4218元；2、判决被告支付违约金，违约金按拖欠的物业费为基数，每日千分之五为计算标准。事实和理由：被告在渝北区山语中小区购房一套并接房入住，原告与开发商签订了前期物业服务合同，被告购房时也签订了《前期物业管理服务合同》。该合同签订后，原告入驻该小区为该小区进行服务至今。该小区至今未成立业主委员会，在原告提供物业服务期间，被告未按时交纳物业管理费，原告多次催收未果。故诉请至法院。 被告蒋信香辩称，原告严重不作为，2013年开始，小区楼下本来是一个停车场，被原告改为了汽修厂，每天又要喷漆，当时被告怀孕，油漆本来有毒性，味道刺鼻，对此多次要求处理也没有结果，被告就只有另行租赁了房屋搬家，这期间的租金都应该由原告承担；原告将小区的配套车库出租给了他人，侵犯了业主的权利；物业还将小区的绿化改为了车位，并收取费用，小区中就没有任何活动区域，本身也阻碍了消防通道；小区的消防设施早已出了问题；小区的防盗网影响了消防通道，原告未进行管理；小区的唯一入口改为了停车场，直接导致了消防通道阻塞，存在重大安全隐患；小区房屋的水泥标号不达标，外墙漏水严重；小区脏乱差，无人管理；原告还假冒业主签字，私自动用大修基金；小区的公共收益、大修基金的使用均未进行过公示；小区绿化区被改为了原告的停车场；小区的摄像头都未打开使用；小区基本处于无人管理的状态；系原告的行为严重违反了合同，故不愿意缴纳物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蒋信香系位于重庆市渝北区高岩路242号××号房屋业主，该房屋建筑面积为82.16平方米，系住宅。 2010年9月28日，以原告为乙方，重庆市新城房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《山语中前期物业服务合同》一份。该合同于2010年10月13日在重庆市渝北区房屋管理局登记备案。该合同约定由原告为山语中小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费方式选择包干制方式（公共停车库除外），物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：0.8元/㎡·月、办公用房：1.50元/㎡·月、商业门面：1.50元/㎡·月、空置房物业物管费：按物业管理费每平方米收费的50%计收。该合同第十五条约定，本合同期限从合同生效之日起至业主委员会建立并与新的物业管理企业签订物业管理合同止。该合同第二十条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照应交纳费用的3‰的标准按日向乙方支付违约金。该合同第二十二条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同第三十一条约定，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。该合同还对委托和管理事项、物业服务费用及相关费用、双方权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。 2018年4月24日，重庆市渝北区回兴街道高岩路社区居民委员会出具《情况说明书》一份，载明：“山语间、山语中小区位于重庆市渝北区回兴街道高岩路242、276号，房屋开发系重庆新城房地产开发有限公司。小区建成后，开发商委托了重庆市佳登物业管理有限公司作为前期物业，签订了前期物业服务合同。小区未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，适用前期物业服务合同，物业由重庆市佳登物业管理有限公司在服务，未有其他物业公司参与小区服务。” 该合同签订后，原告进驻该小区为该小区服务至今。山语中小区至今未成立业主委员会。在原告为该小区提供物业服务期间，庭审中被告也认可原告诉请期间没有缴纳物业服务费。庭审中，原告举示了2019年7月14日邮寄的《通知函》一份，载明原告向被告主张，截止2017年7月，被告拖欠原告物业费1924元；邮寄地址为被告在该小区的房屋地址。 庭审中被告举示了小区照片，照片显示原告在为山语中小区提供物业服务期间其服务质量方面存在的瑕疵。 以上事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、《山语中前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明存根、《情况说明书》、被告提供的照片、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与小区开发商签订的《山语中前期物业服务合同》，其内容不违反法律规定，合法有效，且该合同在重庆市渝北区房屋管理局进行了登记备案，该合同对山语中小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。 但原告虽然在2019年7月向被告邮寄了催收通知函，但是通知函中的催收期间截止为2017年7月合计费用1924元，故2017年7月之后的欠费期间原告尚未对被告进行书面催收，故该期间的费用本院不予支持。 关于物业服务费收费标准，根据原告与重庆市新城房地产开发有限公司签订的《山语中前期物业服务合同》的约定，住宅的物业服务费标准为0.8元/㎡·月。被告的房屋系住宅，故在2015年6月至2017年7月期间，被告应当交纳的物业服务费为1708.92元（0.8元/平方米·月×82.16平方米×26个月）。对原告诉请中超过该计算标准的物业服务费，本院不予支持。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务不到位、绿化无人管理、道路损坏无人修复等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒缴物业服务费本金。且物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告的服务有一定瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则必然对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平，亦不利于小区服务与管理的改善。被告还辩称其房屋漏水、小区业主乱搭乱建、原告将小区公摊部分车位出租收费未向业主公示收益、原告擅自将车库出租给汽修厂等问题，不属本案审理范畴，本院不予评判。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下： 一、被告蒋信香在本判决生效后五日内，支付原告重庆市佳登物业管理有限公司从2015年6月至2017年7月期间的物业服务费1708.92元； 二、驳回原告重庆市佳登物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告蒋信香负担。 本判决为终审判决。 审判员  郭莉 二〇二一年四月六日 书记员  莫密