上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3185号原告(反诉被告)骆瑜慧，女，1989年2月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人邹华恩，上海通孚律师事务所律师。被告(反诉原告)王晓东，男，1974年10月22日出生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)孙兰，女，1976年5月7日出生，汉族，现住Unit4,53-57WestSt,Hurstville,NSW2220,Australia(澳大利亚新南威尔士州悉尼市。被告(反诉原告)王嘉晟，男，2002年12月18日出生，汉族，住址同上。法定代理人孙兰。三被告(反诉原告)共同委托代理人孙义荣、郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。第三人上海首佳房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区。法定代表人王延红。委托代理人崔利丽。第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市闸北区。负责人陈磊。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张景载。委托代理人瞿昊智。原告骆瑜慧与被告王晓东、孙兰、王嘉晟、反诉原告王晓东、孙兰、王嘉晟与反诉被告骆瑜慧、第三人上海首佳房地产经纪事务所、第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行、上海市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)骆瑜慧的委托代理人邹华恩、被告(反诉原告)王晓东、孙兰及三被告(反诉原告)王晓东、孙兰、王嘉晟的共同委托代理人孙义荣、第三人上海首佳房地产经纪事务所的委托代理人崔丽利、第三人上海市住房置业担保有限公司的委托代理人瞿浩智到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆瑜慧诉称,2015年8月10日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室的房屋。缔约后，原告依约履行了合同义务，后续只待双方完成相关贷款及房屋过户手续，但被告此前无端要求解除合同、拒不配合办理相应手续。且经原告催告，被告至今仍拒绝履行。原告认为，系争房屋买卖合同合法有效，双方应切实履行合同义务，被告的行为已经构成违约，应承担相应责任。为了维护原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认原、被告双方于2015年8月10日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告将上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告，过户过程中应当由被告承担的税费由被告承担；三、被告支付2015年10月24日起至2015年10月26日的逾期过户违约金为人民币1710元以及2015年10月27日起至房产过户完毕之止的逾期过户违约金(以人民币149万元为基数，按日万分之五计算)；四、本案诉讼费由被告负担。被告王晓东、孙兰、王嘉晟辩称：2015年8月4日，被告因委托中介而签订了房地产买卖居间协议和买卖协议，是真心诚意出售房屋的，当时就将房屋的所有权证交给了中介公司的工作人员，同年8月10日原、被告签订了房屋买卖合同，在合同里约定9月30日去办理房地产过户。当时，被告再三询问中介公司工作人员和原告从办理贷款和过户，时间是否允许，中介公司工作人员和原告都说时间足够，被告方仅负责配合提供材料。然，被告履行了提供材料的义务后，原告却未按约将于9月30日应当支付的35万元支付给被告，被告申请的相应贷款也未能获批，也是因为被告是将房屋卖出后要同时另行购买房屋，期间被告多次催促，均未果，因此影响了被告后续购房。过了15天的期限后，被告提出要解除合同，原告方将35万元支付给被告，被告原打算将35万元退回，但因不知对方账户，只得作罢。被告积极按照原告及第三人的请求及时配合提供了贷款所需材料，贷款未按合同约定及时获得审批是原告及中介公司原因导致，并非被告过错，因此被告并未构成违约，对原告的诉讼请求不能同意。反诉原告王晓东、孙兰、王嘉晟诉称，2015年8月10日，反诉原、被告签订了房屋买卖合同，约定反诉原告将位于上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给反诉被告，总价款380万元。合同签订当日，反诉被告支付114万元(含定金10万元)，并约定部分购房款228万元由反诉被告通过银行贷款支付，双方应于2015年9月30日之前办理过户手续，反诉被告支付第二笔35万元，余款3万元于交房完毕当日支付。后因反诉被告原因导致双方无法按照合同约定时间办理过户手续，反诉被告也未依约支付第二笔房款，给反诉原告带来了严重不便和损失。经多次催促对方仍未能及时履行过户，2015年10月19日，反诉原告根据合同约定向反诉被告发出解除合同书面通知书，反诉被告此时才引起重视，并通过银行转账方式支付了第二笔房款，不同意解除房屋吗合同。为了维护反诉原告的合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、反诉原告与反诉被告间的房屋买卖合同自2015年10月19日解除；二、反诉被告向反诉原告支付违约金，共计人民币30万元整；三、本案诉讼费由反诉被告负担。反诉被告骆瑜慧辩称，双方间并无法定解除合同的情形出现，结合本诉查明事实，即使贷款过程中出现波折，从反诉原告9月15日仍然提交材料看出，反诉原告也是认为系争合同是要继续履行下去的，如果9月30日是确定的35万元之付款时间，至时间截止之日反诉原告也应当催促反诉被告，但整个过程反诉原告没有过这样的意思表示，却在期限届满后，态度直接出现反转，发函反诉被告要求解除合同。为了体现履行合同的诚意，在贷款审批过程、双方尚未具备条件过户时，反诉被告主动提前支付了35万元，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人上海首佳房地产经纪事务所述称，关于本反诉，第三人作为居间公司，是为了配合上下家办理整个流程，时间约定、付款周期通过上下家确认好后在合同上体现出来，而现在的网签合同有个必选项，过户时间是必选的规定，不能笼统约定为贷款审批结束后5个工作日等内容，所以必须有明确的时间，这个时间是个预估的时间，但贷款是需要上下家提供相关材料的。9月初，原告即一直在积极提供材料，被告则需要提供银行卡、结婚证、身份证、户口本，本第三人再通知孙兰时，孙兰提供不了，因为她现生活在澳大利亚，在澳大利亚银行开户，在上海没法用，第三人即提出使用王晓东的，孙兰又不同意，一定要提供自己的卡。第三人对其做了大量解释，因为孙兰与王晓东已经离婚，协商花了一些时间，最后于9月中旬将材料补齐，交给银行，之间因为夹了10月长假，最后大约是10月20日获得银行审批通过。然，孙兰已经坚持不愿意过户，提出的赔偿要求也是巨额的，因此流程没有再继续走下去。关于合同中对35万元的约定，意思双方都是明知的，不仅是9月30日的问题，而且是过户当天。之后，因为贷款的原因，双方是否就35万元的支付进行催促第三人不清楚，但中介曾经欲为双方进行协商，但孙兰的态度至协商不成。本第三人认为，作为专业房地产中介，第三人与银行一直有业务往来，对银行的业务很熟，经过筛选后最终为双方选择了相应的银行，而现导致贷款未能及时获批，除了银行的客观原因外，也有孙兰自身的原因，在房价如此高涨的情况下解除合同不很合理。第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行述称，经查询，王晓东2003年在第三人处办理了一笔组合贷款，其中商业贷款37.30万元、公积金贷款10万元，以上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室为抵押。该笔贷款2003年11月19日放款，2013年6月4日提前结清，2013年6月第三人将结清证明、他项抵押权证、办理解除抵押登记所需的其他材料交给王晓东。目前，房地产登记信息上仍然显示有本第三人以及住房置业担保公司抵押，原因为客户王晓东未去房地产交易中心办理抵押登记撤销的手粗，实际第三人的权利义务已履行完毕。第三人上海市住房置业担保有限公司述称，第三人查看了王晓东提供的证据，相关贷款的确已经结清，第三人等已经将注销抵押的文件交给了王晓东。本案的争议与第三人无关，故本第三人不发表意见。经审理查明：2015年8月10日，原告骆瑜慧(甲方)与被告王晓东、孙兰、王嘉晟签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过第三人上海首佳房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室公寓，房屋建筑面积64.88平方米，转让价款共计人民币380万元。合同未就甲方通知乙方对房屋及其装饰、设备情况进行查验的日期作出约定，但确认查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。双方确认在2015年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未付款的，甲方有权单方解除合同，乙方向甲方赔偿总房款的20%作为违约金。甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未交房的，乙方有权单方面解除合同，甲方向乙方赔偿总房款的20%作为违约金。在补充条款(一)中，双方约定，甲方收到乙方的贷款金额后5个工作日内由甲方向乙方交付房屋，甲方必须在收到乙方所支付的第一笔购房首付款后三个工作日内预约办理该房屋提前还款手续，以保证产权明晰。乙方应向贷款银行提供真实有效的个人贷款所需材料，如因乙方个人原因或银行贷款政策调整导致房贷款不足部分乙方必须以现金方式于产权过户当日一次性向甲方支付。甲乙双方约定于签订买卖合同后7日内办理审税、申报查房手续。甲方产权清晰；乙方贷款审批通过，购房资格及房产税审核完毕后三日内(2015-9-30之前)甲乙双方前往上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应当承担相应的责任。甲乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则双方应按本合同的约定违约金比例承担各自相应的违约责任。附件三付款协议中双方约定：于签订合同当日(2015年8月10日)由乙方向甲方支付第一笔购房款，计114万元，其中包含已付定金10万元；于产权过户当日(2015年9月30日之前)由乙方向甲方支付第二笔购房款，计35万元；部分购房款228万元乙方通过银行贷款方式向甲方支付，待产权过户由贷款银行一次性划入甲方指定账户；于交房完毕当日，由乙方向甲方支付购房尾款，计3万元。在附件四中双方约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担：转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费等由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。该房屋在房地产登记机构登记簿上有抵押信息。合同订立同日，原告按约支付了定金和首付款，被告孙兰于2015年8月10日出具收条一份，言明：“今收到骆瑜慧购买普陀区凯旋北路1555弄大华清水湾花园XXX号XXX室所支付的第一笔购房款，计人民币壹佰壹拾肆万元整(￥XXXXXXX.00)，其中包含已付定金人民币壹拾万元整(￥100000.00)。”。合同订立后，原告就228万元的购房款由第三人上海首佳房地产经纪事务所代为办理银行贷款手续，向案外人中国工商银行张江支行递交了贷款申请。因贷款申请未在合同约定的期限之前获批放贷，双方产生争议。2015年10月19日，被告向原告发函，称：“您于2015年8月10日与我方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)后，因没有按照双方签订的合同履行合同第六条，严重违约，导致我方蒙受经济损失。”“现向您函告如下：根据双方签订的合同第九条第(三)款规定，即刻解除您与我方签订的此次合同，并要求你方支付我方15天滞纳金以及总房款20%的赔偿金。”原告收到上述信函后，于2015年10月21日致函被告，言明：“贵我双方于2015年8月10日签订了上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同，根据买卖合同补充条款一约定应于2015年9月30日之前必须办理产权过户，之后在我方办理按揭贷款过程中需要贵方配合提供相关书面材料(身份证明、婚姻状况证明、户籍资料、放款银行账户等)，由于孙兰人在国外未能及时提供所需材料，导致我方银行贷款审批进度推迟，又巧遇国庆、中秋长假，最终未能按买卖合同约定的9月30日办理产权过户。现贷款合同于2015年10月20日正式审批通过，我方已满足过户所具备的一切条件。”“本人正式书面通知王晓东、孙兰与我一同前往普陀区交易中心办理产权过户，继续履行买卖合同中未完成的各项权利义务。若由于贵方个人原因造成过户时间继续推延，我方将根据买卖合同约定追究其相关违约责任。”2015年10月27日，原告向孙兰汇款35万元。孙兰对该款称己方并不愿意收取该款，因为银行转账，无法直接拒收。双方就协议解除或继续履行无法达成合意，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查明，2013年11月5日，孙兰与王晓东签署(2013)闸民一(民)初字第5193号《民事调解书》，双方自愿达成如下协议：“一、原告孙兰与被告王晓东离婚；”“二、双方所生之子王嘉晟遂原告孙兰生活(略)；”……“四、离婚后，上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于原告孙兰的三分之一的产权份额仍归原告孙兰所有，属于王嘉晟所占有的三分之一的产权份额仍归王嘉晟所有，被告王晓东放弃在上述房屋中所占有的三分之一的产权份额，住房自行解决，被告王晓东所放弃的三分之一的产权份额归原告孙兰所有；上述房屋的产权变更手续由原告孙兰于本调解书送达之日起5日内负责办理，由此产生的费用由原告孙兰负担，被告王晓东协助原告孙兰办理上述房屋产权变更手续的义务；……离婚后，三被告均未办理系争房屋的产权变更登记，系争房屋至今仍登记在三被告名下。再查明，三被告在购买系争房屋时，向第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行办理了组合贷款，以系争房屋为抵押物，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行和上海市住房置业担保有限公司。三被告已经将贷款全部清偿，并将办理抵押权涤除登记手续的材料交至王晓东处。然，王晓东并未办理登记注销手续，至今系争房屋的登记信息中仍保留着抵押权登记内容。审理中，本院至中国工商银行张江支行就双方的贷款事宜进行核实，该支行负责该贷款审批工作人员称当时的贷款审核业务剧增，加上正好遇上国庆节长假，所以贷款审核的周期会比业务少的时候更长，同时贷款所需的材料也是陆续交至银行，因此审批时间会延长。至于是哪些材料交的时间晚银行并无记录。审理中，原告表示愿意以现金补足贷款部分的房款，遂以代管款向本院缴纳了228万元整。反诉经审理查明同本诉。本院认为：关于本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，原告按约支付了第一笔房款，双方在第三人上海首佳房地产经纪事务所的主持下着手办理合同约定的贷款，然该笔款项未能在合同约定的期限内完成审批。被告称该款项未能在约定期限内完成系原告选择贷款银行时间过长、递交材料不及时导致，但被告未能就原告与第三人上海首佳房地产经纪事务选择银行拖延时间提供证据予以证明，且从原、被告提供材料的行为可以认定双方确实于合同约定期内积极地在促成银行贷款成功申请，从本院与贷款银行核实的事实分析，贷款延期系当时银行申请贷款义务过于繁忙，且材料递交也存在延期的情况，但是原告还是被告的原因导致材料递交延期的，却无证据予以证明，因此被告认为系原告原因导致贷款未按时获得审批的抗辩主张，与事实不符，本院不予采信，被告据此要求与原告解除买卖合同的主张，也缺乏法律依据，本院难以支持。同时，从被告孙兰与王晓东关于双方婚姻的(2013)闸民一(民)初字第5193号《民事调解书》内容分析，两人离婚过程中对系争房屋的归属已经作出约定，然双方却怠于办理房屋的权利变更登记手续；同时，被告在系争房屋上设定的抵押贷款早已结清，被告也怠于办理抵押权涤除的手续，结合第三人上海首佳房地产经纪事务所陈述在合同履行过程中，孙兰长期居住澳大利亚、银行卡办理要求等事实，在合同约定的贷款办理期限内，双方也无法办理房屋权利变更登记手续，银行在此条件下也不可能办理抵押权登记手续，因此据此认定原告违约缺乏合同依据，不符合法律规定，合同应当继续履行。关于反诉，根据合同约定，反诉被告向反诉原告支付35万元的期限为2015年9月30日产权过户当日，显然该款的支付既与日期有关，也与产权过户相关，基于本诉理由，双方在该期限内显然无法完成权利变动的登记；同时，反诉原告在双方产生争议后即提起解除合同的主张，因此虽然反诉被告支付款项的时间为2015年10月27日，但难以据此认定反诉被告已经构成根本违约，故反诉原告要求解除合同的诉讼请求本院难以支持，同理，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院一并不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告骆瑜慧与被告王晓东、孙兰、王嘉晟继续履行双方于2015年8月10日签订的关于上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、被告王晓东、孙兰、王嘉晟应于本判决生效之日起十日涤除设定于上述房屋上的抵押权；三、原告骆瑜慧应于本判决生效之日起十日内支付被告王晓东、孙兰、王嘉晟房款人民币228万元；四、被告王晓东、孙兰、王嘉晟应于收到上述款项之日与原告骆瑜慧办理上述房屋的权利变更登记手续，将权利人变更登记为原告骆瑜慧；五、被告王晓东、孙兰、王嘉晟应于权利人变更登记完毕之日起十日内迁出上述房屋，将房屋交付于原告骆瑜慧；六、原告骆瑜慧应于房屋交付之日支付被告王晓东、孙兰、王嘉晟房屋尾款人民币3万元；七、对反诉原告王晓东、孙兰、王嘉晟的反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原、被告各半负担。本案本诉受理费人民币25280元，由原、被告各半负担；本案反诉受理费人民币2900元，由反诉原告负担。如不服本判决，原告骆瑜慧、被告王晓东可在判决书送达之日起十五日内、被告孙兰、王嘉晟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  蒋健萍二〇一六年六月二十二日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。