沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初2202号原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。法定代表人：黄凯，该公司董事长。委托代理人：代刚，该公司员工。被告:路跃，女，1956年12月3日出生，汉族，住址沈阳市沈河区北热闹路****号3-2-1。原告沈阳万科物业服务有限公司与被告路跃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由审判员王云娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳万科物业服务有限公司的委托代理人代刚，被告路跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万科物业服务有限公司诉称，原告于2000年进驻沈阳万科花园新城小区，并于2001年12月2日起至今连续与该小区的业主委员会多次签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告在该段期间也实际接受了原告提供的服务。按照合同约定：住宅部分按1.5元/平/月收取，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的万分之五计算违约金。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费，原告一直向被告催要未果，故起诉至法院，请求法院判令被告支付原告关于添8-351住宅2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币3581.82元；请求判令被告路跃支付原告拖欠期间的违约金人民币200元；请求判令被告路跃承担本案的诉讼费用。被告路跃辩称，对欠费时间和金额没有异议。我家房子从2010年开始渗水，10年就报修，原告给别人家收拾也没给我家收拾，我仍然坚持交物业费。13年年末的时候房屋开始漏水，物业公司派人去看，说给解决，始终也没有解决，物业不作为，我家才不交物业费的。我之所以没交物业费是因为交完物业费原告就不找我了，我想让原告给我修房子。万科应该与社区协调启动维修基金，我们想让万科负起责任，早点联合社区修房子，我马上交物业费。经审理查明，被告路跃为沈阳市沈河区方南路15-2号添8-531房屋业主，该房屋建筑面积198.99平方米，属于万科花园新城小区，一直由原告提供物业服务。2010年3月19日，沈阳万科花园新城业委会作为甲方，原告作为乙方签订《花园新城物业服务合同》，约定由原告为万科花园新城小区提供物业服务，自2010年1月1日至2011年12月31日止，如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成终止或解除本合同的协议，收费标准为住宅人民币1元/月/平方米，车库人民币0.5元/月/平方米。任何一方依据法律规定及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应至少提前3个月书面通知对方。该合同到期后，双方未续签合同，但原告一直为园区提供物业服务。2013年6月3日，沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会对万科花园新城业委会发出《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》，内容是2013年5月24日至6月2日，其依据“沈阳万科花园新城部分业主联名提议撤换业主委员会”的要求，对联名提议的686户业主身份进行了核实，截至6月2日，已有314户业主情况属实，占园区总户数1404户的22.4%，核实建筑面积总计50665.77平方米，占园区建筑总面积242969平方米的20.9%，故请万科花园新城业主委员会接通知后7日（6月9日）内给予答复，并在法定期限15天（6月24前）内组织召开万科花园新城临时业主大会。2013年6月27日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城业主大会临时会议的通知》，内容是有符合条件的业主联名提议召开业主大会临时会议，其已向万科业委会下发通知，限期召开业主大会临时会议，但因万科业委会未按期召开，万科社区委员会经请示上级主管部门，定于7月13日至7月22日组织召开业主大会临时会议，拟定两项议题：1、是否同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；2、是否同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。2013年7月24日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述两项议题经户数和专用面积双过半业主同意，形成决议如下：一、同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；二、同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。2013年10月31日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》，内容是2013年7月13日至2013年7月23日，花园新城召开了业主大会临时会议，表决通过了“同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务”，因原物业合同已于2011年12月31日到期，故依据相关法规，需要召开业主大会，表决万科花园新城物业合同并续签。经请示上级主管部门，此次业主大会临时会议采用书面征求意见的形式，召开时间为2013年11月15日至12月5日。2013年12月11日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述“是否同意调整物业费标准”召开了业主大会临时会议，经户数和专有面积双过半业主同意，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准如下：住宅人民币1.5元/月/平方米，车库人民币0.75元/月/平方米。自2010年起，原告多次向万科花园新城业主管理委员会、丰乐街道办事处、沈河区住宅小区管理办公室、万科社区委员会以提出申请或发函的形式，表示该园区房屋公共屋面、外墙渗漏需启动共用部位共用设备设施专项维修资金进行维修，并于2015年5月、2016年5月向业主通报启动维修基金对渗漏户进行维修的进展情况。该维修基金目前未启动。被告路跃因其房屋渗水、漏水问题未交纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，原告于2016年3月起诉来院，要求被告支付该期限内的物业费。上述事实，有当事人陈述、2010年3月19日《花园新城物业服务合同》、《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》、《关于召开玩万科花园新城业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、《物业维修申请报告》、《关于使用住宅专项维修资金解决花园新城住宅公共屋面及外墙渗漏问题的函》、《商品住宅专项维修资金上网查询权限申请表（业主委员会）》、《沈阳万科物业服务有限公司致沈阳市沈河区万科社区的函》2份、《关于园区渗漏户统计上报申请维修基金通知》、《关于花园新城小区启用维修资金维修房屋申请函》、《关于花园新城小区启用维修资金维修房屋渗漏的请示》、《关于万科花园新城向沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会提交启用维修资金相关材料的说明》、《关于启用维修资金对渗漏户进行维修的进展通报》、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，2013年7月和11月，万科社区委员会两次组织召开了万科花园新城业主大会临时会议，作出决议，终止现任万科花园新城业主委员会委员资格，同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅人民币1.5元/月/平方米，车库人民币0.75元/月/平方米。根据我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”、第五十一条“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”、第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，万科社区委员会经万科花园新城专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，在向业主委员会发出通知，要求业主委员会召开业主大户临时会议而业主委员会逾期未能召开的情况下，受丰乐街道委托，组织召开万科花园新城业主大会临时会议，符合该指导规则的规定，2013年7月和11月召开的两次业主大会临时会议符合法定程序，根据国务院《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条的规定，上述业主大会临时会议决议对园区全体业主具有法律约束力，被告作为小区业主应受业主大会会议决议的约束。依据业主大会临时会议决议，原告诉请被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，理由正当，应予支持，被告应交物业费数额为3581.82元（198.99平方米×1.5元/月/平方米×12个月）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的房屋渗水、漏水物业公司未进行维修的问题，因房屋渗水、漏水属于房屋质量问题，根据原告提供的证据能够证明原告自2010年开始就积极的运作维修基金启动工作，目前维修基金未启动并不能归责于原告不作为，故对被告的此项抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告路跃于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳万科物业服务有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3581.82元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告路跃如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由被告路跃承担。本判决为终审判决。审判员  王云娇二〇一六年六月七日书记员  董虹艺