辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽14执异5号案外人：何丽君，女，1955年10月13日出生，汉族，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李娜，辽宁一鸣律师事务所律师。申请执行人：张学东，女，1965年1月15日出生，汉族，现住葫芦岛市连山区。委托代理人：韩玲玲，辽宁兴连律师事务所律师。被执行人：葫芦岛市新亚太商砼有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区连湾街道荒地村。法定代表人：苗安顺，该公司经理。委托诉讼代理人：刘玉恒，男，1962年11月6日出生，汉族，该公司员工，现住葫芦岛市龙港区。被执行人：刘玉凤，女，1965年7月8日出生，汉族，现住葫芦岛市龙港区。本院在执行申请执行人张学东与被执行人葫芦岛市新亚太商砼有限公司（以下简称新亚太公司）货款合同纠纷一案中，案外人何丽君对本院（2020）辽14执恢14号执行裁定书查封登记在葫芦岛市中业房地产开发有限公司（以下简称中业地产公司）名下的位于葫芦岛市龙港区通海大道7-8号楼（领航国际小区12号楼）一单元共计14套房产中的九套不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月18日举行了公开听证，案外人何丽君的委托诉讼代理人李娜、申请执行人张学东及其委托诉讼代理人韩玲玲、被执行人新亚太公司的委托诉讼代理人刘玉恒参加了听证，被执行人刘玉凤经合法传唤未到庭，但提交了书面答辩状。现已审查终结。案外人何丽君称，本院查封的位于葫芦岛市××区××大道××楼（领航国际小区12号楼）1单元1001、1003、1101、1102、1103、1203、1303、1501、1502室属于案外人所有，查封行为错误。请求人民法院依法中止执行并解除对上述房屋的查封。2012年之前，葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（2017年变更为葫芦岛新亚太商砼有限公司）欠案外人借款未还，经案外人、新亚太公司、中业地产公司三方商定，用中业地产公司抵顶给新亚太公司混凝土货款的18户商品房再抵顶案外人的借款，新亚太公司并配合案外人与中业地产公司签订了购房协议，中业地产公司出具了收款收据，以物抵债行为完成，根据最高人民法院相关司法判例，抵账行为也视为履行了支付房款义务。由于中业地产公司的原因至今未完成产权过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求人民法院依法中止对涉案房屋的执行。被执行人刘玉凤称：案外人陈述属实，新亚太公司、案外人何丽君、中业地产公司各方签订协议后，涉案房屋已不再属于新亚太公司和其本人所有，应属何丽君的合法财产。何丽君多次找新亚太公司及中业地产公司办理过户手续，但中业地产公司不配合，导致至今未办理产权过户。被执行人新亚太公司答辩意见与刘玉凤一致。申请执行人张学东辩称：案外人要求停止查封及拍卖无法律依据。案外人与中业地产公司签订的《购房协议》及收据，并不是真实的商品房买卖。根据龙港区人民法院（2020）辽1403民初1570、1571号民事判决书，能够证明上述协议是新亚太公司与何丽君之间借款行为的担保，并不是买卖和以物抵债，何丽君享有的也只是债权。中业地产公司并未给其办理入住，申请人至今也未实际占有取得该房屋，涉案房屋实际仍属于新亚太公司。申请执行人依据生效的判决书申请执行，并对涉案房屋进行了查封，已经取得了优先受偿权。请求人民法院依法驳回案外人的异议请求。本院查明，龙港区人民法院于2017年4月27日作出（2017）辽1403民初380号民事判决书，被告葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司于判决生效后十日内给付原告张学东货款4164150元及利息。该判决发生法律效力后，2017年6月9日，张学东向连山区人民法院申请执行。2018年5月23日，本院作出（2018）辽14执他9号执行裁定书，该案由本院提级执行。2018年11月4日，本院作出(2018)辽14执132号执行裁定书，终结本次执行程序。2020年9月10日，本院恢复执行。2020年9月15日，本院作出（2020）辽14执恢14号执行裁定书，查封了中业地产公司名下领航国际小区（12号楼）产权编号7-8号一单元共计14套房屋，其中包括涉案九套房屋。另查明,2012年7月28日，中业地产公司与葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（新亚太公司）签订《团购商品房预售协议书》，协议第二条约定，新亚太公司向中业地产公司团购196户毛坯房及196个地下车库，房屋总面积20723.36平方米，最后按产权测量中心测得的面积进行结算。第三条约定，住宅销售价每平方米4200元，车库每个15万元，总价款116029870元。第四条，本协议签订后，双方用现行价格核定混凝土抵顶房款，在办理入住时核算混凝土总量，多退少补，折算混凝土量用于中业地产公司后续工程，经双方核定签字后方可办理入户。第五条约定，中业地产公司于2013年12月31日前将经竣工验收的商品房交付新亚太公司使用。2012年9月10日，中业地产公司与何丽君签订《购房协议》，约定何丽君购买中业地产公司开发的位于龙港中央商务区××住宅××＃楼××单元1001户，面积105.53㎡，单价4200/㎡，总额593226元，一次性付清（含车库一个15万元）。同时对物业费、天然气安装费、闭路电视费等作出了约定。此协议双方盖章、签字生效后，如一方违约，由违约方向另一方支付本协议总造价2%的违约补偿金。同日，同样签订了其他涉案8套房屋，并分别出具了加盖有中业地产公司财务专用章的收款收据，该收据交款人栏载明是何丽君。2013年6月8日，中业地产公司与新亚太公司签订《团购商品房预售补充协议》，协议约定，新亚太公司可以对上述196户房屋及车库进行转让、抵押及变卖，但平均价格不得低于每平方米4200元，否则中业地产公司不予办理任何销售合同和相关登记手续。2017年11月27日，本院作出（2017）辽14民初36号民事判决书，一、解除中业地产公司与新亚太公司签订的《团购商品房预售协议书》和《补充协议书》；二、解除中业地产公司与刘玉凤签订的70份商品房买卖合同；三、由刘玉凤在本判决生效之日起十日内返还中业地产公司领航国际小区12#楼2单元的70户房产及74个车库（解除的70套房屋不包括涉案房屋）。新亚太公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2019年6月19日作出（2018）辽民终118号民事判决书，驳回上诉，维持原判。认定上述事实的证据有：葫芦岛市中级人民法院（2020）辽14执恢14号执行裁定书、协助执行通知书及回执；（2017）辽1403民初380号民事判决、（2017）辽14民初36号民事判决书、（2018）辽民终118号民事判决书、《团购商品房预售协议书》、《团购商品房预售补充协议》、《购房协议》、收款收据、等证据材料载卷为凭。本院认为，本案争议的焦点是案外人何丽君对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。何丽君提供的《团购商品房预售协议书》、《团购商品房预售补充协议》、《购房协议》虽然能够证明中业地产公司用其在建商品房抵顶新亚太公司混凝土货款，新亚太公司用该商品房抵顶何丽君欠款，但因中业地产公司并未将涉案房产过户登记到何丽君名下，也没有实际交付，并未发生物权变动的效力。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付是以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。故案外人何丽君的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，不予支持。关于何丽君作为利害关系人对查封行为提出异议的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，故本院对于何丽君基于实体权利提出的执行行为异议亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人何丽君的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 冯 新审判员 李跃杰审判员 谭西杰二〇二一年四月十三日法官助理赵诗慧书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。