.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2015）美民一重字第3号   原告：海南盛惠达贸易有限公司，住所地：海口市美兰区琼山大道顺达路**。   法定代表人：王福龙，董事长。   委托代理人：刘学强、杨勇，海南经和纬律师事务所律师。   被告:邢健生，男，1972年6月21日出生，黎族，海口市，公民身份证号：×××。   原告海南盛惠达贸易有限公司（以下简称海南盛惠达公司）与被告邢健生租赁合同纠纷一案，原告于2014年4月18日向本院起诉。本院受理后，于2014年7月8日作出（2014）美民一初字第1063号民事判决，判决：驳回原告海南盛惠达公司的诉讼请求。原、被告不服判决，提出上诉。2014年11月19日海口市中级人民法院裁定发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海南盛惠达公司的委托代理人刘学强、被告邢健生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南盛惠达公司诉称，2013年12月26日，原告与被告签订《厂房租赁合同》。合同约定被告承租原告位于海口市××道号的2016㎡厂房。租赁期限为2014年2月15日至2017年2月15日，租金为每月每平方米15元。第1年租金分2次支付，先付租金后使用，被告每次要提前15天向原告支付租金。合同还约定在合同签订当日，被告应向原告支付一个月租金作为租赁保证金以及半年租金。原告要在1#和2#厂房内隔4米单层板墙，费用由被告支付。原告还需在每2间当中装2盏照明灯，并按每户装1个电表、1个水表、1个水龙头、1个开关。l#和2#厂房从墙边起算水泥硬化不得超过5米，合同签订后，原告为履行租赁合同将厂房按照约定进行了改造，并交付给被告，但被告一直未交付保证金、租金和改造单层板墙费用，虽经原告多次催促，被告至今一直都没有支付。原告认为双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。由于被告没有按照合同约定如期向原告支付相当于7个月租金的保证金和租金，也没有向原告支付改造单层板墙的费用，给原告造成了经济损失，故诉至法院请求：1、判令被告向原告交付保证金及半年的租金计人民币211680元（7个月×2016㎡×15元/㎡）；2、判令被告向原告支付拖欠的厂房单层板墙改造费用人民币6000元；3、本案诉讼费用由被告承担。   被告邢健生辩称，原告的起诉无事实依据及法律依据。2013年12月26日，被告与原告签订《厂房租赁合同》（以下简称《合同》），欲将被告的建材环保产品（胶合板）进行存储。并依照《合同》第三条第2项的约定，在签订合同日交纳了厂房一个月押金30240元、半年租金（2014年2月15日至8月15日）181440元，由原告盖章确认并出具相应的收款收据。因被告承租厂房欲存储的物品为易燃物品，所以，口头告知给予原告近两个月的时间用于完善消防设施等验收后再进驻厂房，故实际的承租期限为《合同》中约定的2014年2月15日起至2017年2月15日止。原告也口头承诺尽快完善。2014年1月4日，被告应原告要求，依照《合同》第六条第2项内容，向原告暂付厂房隔墙费用1万元，由原告盖章确认并出具相应的收款收据。因原告一直未完善厂房内的消防设施、验收，导致被告无法如期进驻该厂房，造成被告的货物因日晒雨淋使得部分货物损毁，经济损失惨重。被告几经催促原告，尽快完善消防设施、验收，以便被告尽快进驻使用厂房，但是原告迟迟不予实施。根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定"按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。"结合涉案厂房的现状来看，至今仍无任何消防设施及器械，更谈不上已经过公安机关消防机构抽查验收。因被告欲存储于厂房内的货物为易燃物品，原告提供的厂区内未设置室内外消防给水系统，未配备移动灭火器材，厂房尚存在安全隐患，无法保证被告安全进驻，被告亦不敢冒险将价值上千万元的货物存储于这样的厂房内，故被告至今未进驻该厂房，尚未使用。原告如今起诉被告要求再次支付保证金、半年租金及厂房单层板墙改造费用，没有事实依据和法律依据，法院应予驳回其全部诉求。   经审理查明，海南盛惠达公司成立于2013年3月11日，公司股东为陈涛、王福龙等四人，各持有25%的股份。2012年3月31日，陈涛、王福龙作为乙方与海南船说船木家具制造有限公司签订《土地租赁合同书》，租赁该公司位于海口市××区交叉处的50亩土地20年，用于自行建造厂房、宿舍等使用。2013年3月11日，王福龙、陈涛与另外两名股东注资成立海南盛惠达公司。2013年12月26日，海南盛惠达公司作为甲方与被告邢健生作为乙方签订《厂房租赁合同》，将投资建造的位于海口市××道号内的厂房出租给邢健生，用于堆放建材环保产品。合同约定："出租的2号厂房面积为2016㎡，租赁期限三年，自2014年2月15日至2017年2月15日止；每月租金为税后15元/㎡,年租金362880元，合同签订之日，乙方须向甲方支付一个月的租金作为租赁保证金以及半年的租金，乙方须先付款后使用；第一年的租金分二次支付，第二、三年的租金分一次支付；根据乙方的要求，甲方要在1号和2号厂房内隔单层板墙高为4米，费用暂由乙方支付，合同期满隔墙费用从租金中扣回给乙方；租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付满三十天甲方有权终止租赁合同并收回厂房......。"合同签订当日，海南盛惠达公司统一给包括邢健生在内的承租厂房客户分别开具收取厂房押金、隔墙费用、2014年2月15日至8月15日的租金的收款收据，出具给邢健生的押金收款收据为30240元、租金收据为181440元、隔墙费收据为16000元。其后，邢健生先后向海南盛惠达公司支付了共计20000元，海南盛惠达公司于2014年1月4日给邢健生出具了收取隔墙费10000元的收据。并依约将全部厂房的内隔墙的施工交付给他人承包人施工。2014年2月，邢健生要求海南盛惠达公司提供仓库厂房的规划消防审批手续未果，没有依约如期接收、使用厂房。2014年4月18日，原告海南盛惠达公司诉至本院要求被告邢健生支付合同保证金、半年租金211680元以及尚欠的板墙改造费6000元。诉讼中，被告邢健生认为原告出具收款收据已证明被告依约支付了保证金、半年租金及隔墙改造费，同时因原告没有提供消防报验审批手续，约定的厂房不符合其使用条件，合同签订后没有进驻使用，不同意原告的诉讼请求。2014年7月8日，本院作出（2014）美民一初字第1063号民事判决，认为双方签订的合同为有效合同、被告已依约交付合同约定的款项，原告的诉求缺乏事实和法律依据，判决驳回原告的诉讼请求。原、被告均不服判决，提出上诉，原告认为被告未在收款收据开具后五日内支付保证金及半年租金，事实认定错误；被告则以涉案厂房属违法建筑，双方之间的合同系无效合同，应予改判。海口市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）海中法民一终字第1608号民事裁定，认为海南盛惠达公司出租的厂房未经规划报建，签订的出租合同为无效合同，原告主张合同有效，一审法院应予以释明；邢健生的委托代理人承认未支付保证金和半年租金，原审认定事实错误，裁定撤销本院（2014）美民一初字第1063号民事判决；发回重审。   案经立案重审，本院依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，依法向原告海南盛惠达公司进行释明，并征询其是否变更诉讼请求。原告主张涉案厂房已取得《建筑工程施工许可证》，双方之间的租赁合同有效，坚持原诉讼请求，并提供建设单位为海南船说船木家具制造有限公司、编号为2012xxx42号的《海口市临时建设工程规划许可证》、2013年12月24日的《建筑工程施工许可证》、2014年11月24日海口市建设工程质量安全监督站的《关于海南船说船木家具制造有限公司临时厂房工程施工质量监督意见》、2014年12月19日海口市公安消防支队的《关于海南船说船木家具制造有限公司临时厂房建设工程消防验收合格的意见》加以证明。本院经核对上述证据原件后，以笔录的形式告知原告，同意其继续主张合同有效。被告邢健生经质证，认为租赁合同的相对主体为海南盛惠达公司，不是海南船说船木家具制造有限公司，对原告重审阶段提供的证据的真实性没有异议、证明力有异议，主张在海口市规划局的报建审批系统中无号地上厂房的报建审批等相关资料，并提供海口市规划局于2014年5月22日的《关于琼山大道顺达路16号仓库报批问题的复函》加以证明。原告就此陈述称，海口市琼山大道顺达路16、17号门编是其自己杜撰的门牌，从社区门楼牌登记系统里根本无法查寻，涉案的所有规划报建手续均是以土地出租人海南船说船木家具制造有限公司的名义报批。   另查，2014年9月27日，海南盛惠达公司签订《厂房租赁合同》将涉案厂房中的1172㎡出租给案外人海南明果贸易有限公司使用，2014年12月19日，原告取得海口市公安消防支队的《关于海南船说船木家具制造有限公司临时厂房建设工程消防验收合格的意见》。被告邢健生在庭审中陈述称，初审时代理律师根据证据主张已经交付半年租金的陈述错误，实际上只交付20000元的保证金。   本院确认的上述事实，有《企业机读档案登记资料》、《土地租赁合同书》、《海口市临时建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《厂房租赁合同》、收款收据、《关于海南船说船木家具制造有限公司临时厂房工程施工质量监督意见》、《关于海南船说船木家具制造有限公司临时厂房建设工程消防验收合格的意见》、海南船说船木家具制造有限公司出具的证明、《关于琼山大道顺达路16号仓库报批问题的复函》以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于原、被告之间签订的《厂房租赁合同》是否为有效合同的确认问题。涉案厂房的土地使用人为海南船说船木家具制造有限公司，海南盛惠达公司作为土地承租人以海南船说船木家具制造有限公司的名义申请在租赁地对投资兴建的临时厂房进行规划报建，未违反法律法规的强制性禁止性规定，海口市住建局于2013年12月24日给海南船说船木家具制造有限公司核发了临时厂房、临时宿舍的《建筑工程施工许可证》，应确认海南盛惠达公司在承租地上建设的临时厂房为合法建设，故海南盛惠达公司作为出租人，将其兴建的临时厂房出租给邢健生，意思表示真实，双方之间形成的厂房租赁合同因未违反法律法规的强制性规定而应确认为有效合同。邢健生主张《建筑工程施工许可证》的建设单位为海南船说船木家具制造有限公司，而租赁合同的主体为原告海南盛惠达公司，主体不一致应确认合同无效的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告未提供满足消防验收合格的厂房是否构成被告行使合同履行抗辩的认定问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定："按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用"、《海口市消防条例》第四十一条的规定，生产、储存、经营易燃易爆化学危险品的，必须取得消防安全许可证。本案中，原告作为厂房的出租方，将符合约定使用条件的厂房交付给承租人是出租人负有的法定义务。原告提供的海口市公安消防支队的《关于海南船说船木家具制造有限公司临时厂房建设工程消防验收合格的意见》，是公安消防部门在二审法院对案件发回重审后，于2014年12月11日根据原告的申请进行审查及现场检查测试后出具，因此，在原告作为出租人将临时厂房出租给被告邢健生时，临时厂房尚未取得消防验收合格证或通过消防部门的审查、测试。原、被告签订的厂房租赁合同，约定涉案厂房的用途为堆放建材环保产品（即胶合板），该产品属于易燃品，在合同履行前被告邢健生要求原告提供出租厂房的消防验收合格手续或消防安全许可证，并无不妥，在原告未提供消防手续前，被告以租赁物不符合其使用要求，不同意接收、使用租赁的厂房，系其作为承租人依法对租赁物是否符合使用条件行使的抗辩权利，故被告的抗辩理由成立。三、关于原告诉求被告支付隔墙改造费、合同保证金及半年租金是否应支持的问题。依前述，被告因原告出租的厂房不具备符合消防条件，拒绝接收、使用厂房，亦未依约完全交付合同保证金、半年租金的义务，自2013年12月26日签订合同之日起至合同约定的2014年2月15日起租之日，仍未履行交付租金、保证金义务，根据合同约定，出租人在承租人拖欠不付房租及其他应支付的费用满三十天，出租人有权终止租赁合同并收回出租的厂房，被告邢健生拒绝使用、迟延履行交付房租的行为，应视为其已表明因租赁的厂房不符合使用条件不履行交付义务，双方之间的合同目的不能实现，原告行使解除合同的条件已成就。2014年4月18日，原告没有主张解除合同，诉求被告继续履行合同、支付租金义务，因被告未实际使用租赁的厂房，且出租的厂房存在消防验收方面的瑕疵是造成被告租赁合同目的不能实现、不履行合同的主要原因，在原告没有证据证明被告愿意使用、交付租金及保证金、出租的厂房仍由原告占有、控制的情况下，要求被告继续履行交付半年租金、足额支付保证金及隔墙改造费的义务，本院不予支持。现原、被告均不主张解除合同，本院对其涉合同解除的款项的返还事宜不作处理。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十八条、一百一十九条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告海南盛惠达贸易有限公司的诉讼请求。   案件受理费人民币2282.60元，由原告海南盛惠达贸易有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审 判 长 梁其恩   人民陪审员 林诗柏   人民陪审员 吴宗华     二O一六年六月十七日   书 记 员 陈佩婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   ...。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   《中华人民共和国消防法》   第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ...。