河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终619号 上诉人（原审原告、反诉被告）：丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司，住所地河北省丰宁满族自治县凤山镇南大桥西。 法定代表人：侯德军，经理。 委托诉讼代理人：柴奇峰，河北冀舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱博洋，河北冀舜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋玉龙，男，1981年9月23日出生，汉族，个体，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司因与被上诉人蒋玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司的委托诉讼代理人柴奇峰、朱博洋，被上诉人蒋玉龙的委托诉讼代理人孙湘怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司上诉请求：1．撤销原判第二项，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费及因本案所发生的一切费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审判决判令上诉人在反诉中赔偿蒋玉龙房屋维修费、固定资产折旧损失1195283.94元，属于认定证据错误，认定事实错误。一、一审判决判令上诉人赔偿蒋玉龙房屋维修费用387489.39元，明显属于认定证据错误、认定事实错误。一审判决引用承坤元评报字（2019）第105号资产评估报告（下简称105号报告）中维修费的评估价值和承坤元评报字（2020）第2号资产评估报告（下简称2号报告）中维修费的评估价值，作为判决房屋维修费的依据明显属于认定证据错误、认定事实错误。理由如下：1、105号报告中第1项单皮彩钢棚、第2项保温彩钢棚，从性质上讲属于增设他物，不属于维修费范畴。从合法性来说两处彩钢棚，属于蒋玉龙未经上诉人同意，未经有关部门批准的搭设在金地来商城房屋上的违建。根据法律规定，非法利益不受法律保护，违建应无偿拆除。因此，上诉人不应承担该两处违建的赔偿责任。另外，上诉人从未使用上述两处违建，亦未从该两处违建受益，至今该两处违建仍然搭建在案涉房屋之上。该两处违建不仅没有给上诉人带来利益，反而破坏了案涉房屋屋顶结构导致漏水，给上诉人造成了经济损失。所以，上诉人不仅不应承担该两处违建的费用，还应该由蒋玉龙将两处违建立即拆除，将案涉房屋屋顶恢复原状，赔偿上诉人的经济损失。但是一审法院却违反法律规定，以上诉人使用蒋玉龙的增设他物而获益为由判决上诉人向蒋玉龙赔偿上述两处违建的费用，显然是维护了非法利益，是错误的。2、105号报告中维修项目共23项，仅电梯五部对讲电话、鞋城安暖气两项属于维修范围，虽然这两项属于维修项目，但因蒋玉龙未通知上诉人进行维修，不能确认损坏是否真实发生，损坏是否属于上诉人的维修义务，蒋玉龙擅自维修，费用应由其自己承担。因此，上诉人不应对该两项维修费承担赔偿责任。所以，一审判决上诉人承担这两项维修费，没有事实和法律依据，是错误的。3、105号报告中剩余21项所谓的“维修费”均属于蒋玉龙对金地来商场改善或增设他物。2号评估报告中房屋维修费第1-6项均属于蒋玉龙对金地来商场改善或增设他物。一审判决也认定“对于蒋玉龙主张的维修费用，绝大部分实际上是对房屋进行改善或者增设他物。”《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《城镇房屋租赁司法解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案一审中，蒋玉龙没有提交任何证据证明，上诉人同意其对金地来商城进行增设他物。所以，上诉人不应承担任何增设他物的费用，且上诉人有权要求蒋玉龙将房屋恢复原状或赔偿损失。但是一审判决却以上诉人因蒋玉龙的改善或增设他物而获益为由，判决上诉人向蒋玉龙赔偿改善或增设他物的费用，这明显是枉顾法律和事实的主观臆断，是错误的。4、退一步讲，即使一审判决认定上诉人享受了蒋玉龙改善或增设他物所带来的利益，需对此进行补偿，则上诉人也仅对占有、使用的改善或增设他物进行补偿，补偿金额=改善或增设他物的原值X成新率，而不能按照105号、2号评估报告中的评估原值（改善或增设他物的原值）进行补偿。所以一审判决以105号、2号评估报告中改善或增设他物的原值，作为上诉人补偿蒋玉龙改善或增设他物费用的依据，明显没有事实和法律依据，是错误的。（上述1-4点理由，详见上诉人在一审第二次开庭时提交的《金地来公司对105号报告质证意见表》、《金地来公司对2号报告质证意见表》）基于上述事实和法律规定，一审判决认定上诉人赔偿蒋玉龙房屋维修费用387489.39元，属于认定证据错误、认定事实错误。二、一审判决判令上诉人赔偿蒋玉龙固定资产折旧损失807794.55元，明显属于认定证据错误、认定事实错误。1、一审判决认定：“对于蒋玉龙提出的固定资产折旧损失的诉讼请求，因双方在合同中约定了，租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产。蒋玉龙在腾退房屋时，除五辆汽车外，其提交的资产核算表中列明的设施、设备全部由金地来公司占有及使用，且大部分已经用于经营活动中，故蒋玉龙要求金地来公司赔偿固定资产折旧损失，理由正当。”上诉人认为，该认定属于认定证据错误，认定事实错误。上诉人认为，租赁合同中所约定的承租方所投固定资产，是指蒋玉龙经上诉人同意投入到案涉租赁房屋中的资产，且该资产已经与房屋产生附合并增益了房屋价值。而一审判决认定的承租方所投“固定资产”是指蒋玉龙为其自身经营所投入的一切资产，这种认定显然是曲解了合同条款的原意，无限扩大了固定资产的范围，加重上诉人的合同义务，严重违反了权利义务相对等的原则。《合同法》第125条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案的基础法律关系是房屋租赁法律关系，上诉人通过出租房屋来获得收益。根据权利义务相对等原则，上诉人不可能脱离房屋租赁这一基础，去赔付蒋玉龙用于其自身经营之用而与租赁房屋无关的资产。举例说明，案涉租赁房屋三年租金合计300万。如蒋玉龙在三年租期内为其生产经营购置l亿元的资产，该资产未与房屋产生附合，未增益房屋价值。如果按照一审判决对“固定资产”的理解，在三年租期届满后，上诉人应赔付蒋玉龙所投入的“固定资产”净值，该净值将远远超过三年租金本身。最终上诉人出租房屋给蒋玉龙三年，结果不但没有取得任何利润反而要倒赔钱给蒋玉龙，甚至把租赁房屋都要赔进去，这种逻辑显然是荒谬的，是不符合常理的。所以，一审判决对“固定资产”的理解违背了合同目的、交易习惯和诚信原则，明显是错误的。一审判决上诉人赔付蒋玉龙为其自身经营所投入的全部资产，明显没有事实和法律依据。2、本案事实：2019年10月17日上诉人向一审法院提出先予执行申请，请求一审法院准予对蒋玉龙租赁上诉人的房屋先予执行腾房搬出措施。2019年11月1日一审法院作出（2019）冀0826民初1188号民事裁定书，裁定责令蒋玉龙于2019年11月5日前腾空并搬出金地来商城的房屋，将上述房屋交还给上诉人。2019年11月1日在一审法院的主持下，上诉人、蒋玉龙到案涉金地来商场察看并清点蒋玉龙遗留现场物品。上诉人、蒋玉龙对现场物品进行核实。上述物品经核对无误后，法院工作人员询问上诉人“这些物品是否要求蒋玉龙搬出？”，上诉人回答：“我和蒋玉龙再协商，如果不能协商成功，要求蒋玉龙将上述物品全部搬出。”基于上述事实，上诉人暂时保管了这些物品（即蒋玉龙一审反诉主张的“固定资产”），但保管物品不等同于占有、使用这些物品。后上诉人与蒋玉龙就这些物品的处理未达成一致意见。因此，蒋玉龙应将这些物品全部搬出。但是一审法院却认定上诉人“当时并未要求蒋玉龙将这些物品搬出，故蒋玉龙提交的资产净值核算表中除五辆车外，全部交由金地来公司保管。”这种认定明显属于断章取义，是错误的。一审判决据此认定上诉人保管上述物品，由上诉人占有、使用上述物品获利，判决上诉人向蒋玉龙赔偿上述物品（固定资产）损失，明显没有事实和法律依据，是错误的。首先，上诉人保管的物品绝大多数为蒋玉龙自身经营所购置的物品，如货架、柜子、冰柜、电子产品、汽车等。上述物品与案涉房屋无任何关系，未与房屋产生附合，不能增益房屋价值，且均可以搬走继续利用。因此，上述物品根本就不属于协议约定的“固定资产”的范围，所以上诉人对这些物品没有赔付义务。其次，虽然上诉人保管了上述物品，但保管物品不等同于占有、使用物品。事实上，上诉人保管的上述物品中有很多已经损坏，无法继续使用，比如部分展柜、冷柜等。另有很多物品属于对上诉人没有使用价值的物品，比如部分货架、电子设备等。上诉人认为，虽然上诉人对蒋玉龙购买的用于其自身经营的物品没有赔付义务，但出于多年的合作关系，为防止双方产生损失，上诉人同意对自己保管的且占有、使用的那部分物品，按物品折旧后的现有价值对蒋玉龙进行补偿，金额合计为564224.59元。上诉人对自己保管但未占有、使用的物品，不应承担赔偿责任，应由蒋玉龙立即搬离案涉房屋，否则蒋玉龙应向上诉人支付保管费用。但是一审法院却无视上诉人没有使用的那部分物品的事实（包括上诉人保管的但已经损坏的物品和对上诉人没有使用价值的物品），判决上诉人按照上诉人保管的全部物品的评估价值对蒋玉龙进行赔偿，明显没有事实和法律依据，是错误的。（详见上诉人一审第二次开庭提交的《金地来公司对2号报告质证意见表》及《金地来公司认可、不认可补偿金额汇总》）综上，一审判决判令上诉人赔偿蒋玉龙维修费和固定资产折旧损失合计1195283.94元，属于认定证据错误，认定事实错误。请二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决中第二项并依法改判或将案件发回重审。 蒋玉龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定上诉人承担被上诉人在房屋租赁期间的维修费387489.39元，既符合法律规定，也与双方协议约定相符。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”双方签订的《房屋租赁三方协议书》第九条约定：租赁期间，房屋修理费用由出租方承担。第一、现有证据能够证实被上诉人主张的维修费用实际发生。被上诉人在一审时提交了租赁期内用于维修房屋支出的各项费用，包括换暖气片、安装消防设施、更换地砖等，能够证实房屋维修实际发生。同时，被上诉人还申请对维修费金额进行评估，一审法院按照法定程序选定了承德坤元资产评估有限责任公司作为评估机构，该公司作出的［2019］第105号和［2020］第2号《资产评估报告书》确定房屋维修费为387489.39元。第二、上诉人上诉称上述两份评估报告中的彩钢棚没有合法手续而不属于维修范围，完全是片面理解。上诉人并无证据证明上述彩钢棚为违法建筑，或受到相关部门的处罚；同时，在上诉人接收金地来广场设施、设备时，其也并未提出彩钢棚属于违建，不予接受；被上诉人安装彩钢棚后从未出现漏水的情形，现由上诉人接收已近两年，如出现漏水，也只能是其使用不善造成的，与被上诉人没有关系。第三、评估明细表中的项目均属于维修范围。从时间上看，被上诉人对金地来商场进行维修分为签订《房屋租赁三方协议书》之前和之后两部分。各方于2016年1月1日签订《房屋租赁三方协议书》时，上诉人取代原房主于凤德成为出租人，其已对金地来商场的现状进行了充分了解，包括被上诉人完成的装修和维修。而签订三方协议书之后，被上诉人支出的消防卷帘门、消防设施等维修费用，是在原有设备基础上进行的修理和更换，仍未超出维修的范畴。这些费用已经发生，上诉人亦无证据证明其已支付了维修费，故原审法院判令由上诉人承担维修费也是符合各方协议约定的。二、原审判决认定上诉人按照双方约定在租赁期满后赔付被上诉人所投固定资产折旧807794.55元，充分尊重了双方的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，并无不当之处。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《房屋租赁三方协议书》第八条中约定：租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产（承租方固定资产年折旧率7.5%）。2018年5月13日，上诉人通知被上诉人，称租赁期限届满后将不再与被上诉人续签协议，即协议第八条约定的情形出现，上诉人应依约承担赔付被上诉人所投固定资产的合同责任。第一、被上诉人于2011年从原房主于凤德处承租了金地来商场进行经营，上诉人对被上诉人所投入固定资产的情况是清楚的。上诉人不是案涉金地来商场的原始出租方，只是在2016年1月1日取代了原房主于凤德成为新的出租方。被上诉人在2011年开始的原租赁期内就已对金地来商场进行了部分固定资产投资，上诉人在与被上诉人及于凤德签订《房屋租赁三方协议书》时，其明知被上诉人已经在金地来商场经营五年有余，对被上诉人已完成的固定资产投入的状况是清楚的，也是认可的，其也并未对被上诉人已经完成的固定资产投入提出任何异议。第二、上诉人上诉称被上诉人所投固定资产仅指经上诉人同意且与房屋附合的资产，完全是对合同的片面理解，没有任何依据。固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的，价值达到一定标准的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。具体到本案中，被上诉人在租赁期内投入的固定资产包括购买安装的货架、电子产品、冷柜等设施设备等。双方在协议中约定的是“出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产”，并未限定依附于房屋的投资才算是固定资产，上诉人的上诉理由显然曲解了双方签订合同时的原意。第三、被上诉人承租金地来购物广场需要支付年租金100万元，这在商场所在地的凤山镇属于巨额租金，绝无仅有，上诉人也是基于此原因同意进行固定资产的赔付。根据2016年各方签订的《房屋租赁三方协议书》，被上诉人每年应向上诉人支付金地来商场租金100万元。除此之外，被上诉人正常经营商场也需要投入大量资金，而且租赁期限越长，收回投资的可能性就越大，反之租赁期限越短，则风险越大。双方之所以约定“出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产”，正是充分考虑了如果租赁期限短必将给被上诉人造成投资无法收回等损失，是上诉人自愿承担的一份合同责任。既然上诉人对协议的真实性无异议，其理应在出现协议约定的情形后承担相应的法律责任，赔付被上诉人所投固定资产折旧。三、上诉人无视其接管并实际使用了金地来商场内的大部分设施、设备的情形，称其与被上诉人未协商成功故应由被上诉人将设备搬离的上诉理由，完全违背客观事实。第一、上诉人同意被上诉人将商场内原有的货架、设备等仍在商物内存放，实际上上诉人也继续使用了其中的大部分设备。2019年11月1日，一审法院执行局组织双方对金地来商场进行现场勘察。在办案人员问上诉人是否要求被上诉人将原有物品搬出时，上诉人回答其正与被上诉人进行协商，如果协商不成再要求被上诉人搬出。由此可见，至少到现场勘察时，上诉人仍同意被上诉人将物品放于商场内，而此时租赁期限早已届满。其后，上诉人将“金地来”商场更名为“金福来”商场，使用了被上诉人在租赁期内购买的绝大部分设施、设备进行经营，一审庭审时，上诉人也对该事实予以明确认可。这说明上诉人以其行为表示认可被上诉人在租赁期满后将设施、设备存放在商场内。如果按照上诉人的说法，在其与被上诉人协商不成时，应当通知被上诉人将设备搬出，而不是继续占有、使用这些设备。第二、上诉人在双方进行现场勘察时，对金地来商场内的现有物品是经过清点并确认的。原一审法院组织双方进行现场勘察时，被上诉人提出“除依维柯、商务车、电动三轮车、宇通厢式货车、炸药车没有在商场内，其余的物品都在商场内，因为商场内需要的橱柜和展示架都是人工打造的，所以也列在资产净值核算表中了，具体资产以资产净值核算表（一）、（二）为准，还有地下室、一楼、三楼背柜和中岛都在商场内，具体以资产净值核算表（A）、（C）为准”；上诉人称“到商场查看过，认可，属实”，《现场勘察笔录》对上述内容有着明确的记载。上诉人上诉称电动三轮车是由被上诉人认可由其自行保管而不应赔付，这是上诉人的错误理解，被上诉人所称的五辆汽车，是指资产评估报告2020年第2号评估明细表三车辆及房屋维修费，明确列明五辆汽车，名称及规格型号，包括宇通厢式货车、奥迪A6、猎豹、依维柯、江淮商务，这五辆车的所有人有案外人，原审判决扣除的也是这五辆汽车的价值，被上诉人自认的五辆汽车是评估报告中的五辆汽车，一审法院也没有支持这部分，已经扣除了，与电动三轮车没有关系。电动三轮车已经交给上诉人了。除了评估明细中的五辆汽车以外，其他的物品不在被上诉人处保管。因此，上诉人对其接收的金地来商场内设施、设备是清楚的，其一方面使用着被上诉人投资购买的设施设备，另一方面又拒绝履行合同约定的赔付义务，显然有违诚信。综上，上诉人对其在出租金地来商场时明知被上诉人已经营五年有余、对金地来商场进行了部分装修和固定资产投入这一基本事实避而不谈；对双方交接清点时其明知金地来商场现有的设施、设备情况避而不谈；对其已经实际占有、使用了金地来商场内被上诉人投入的大量固定资产等客观情况避而不谈，无理缠诉，浪费司法资源。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令本诉被告蒋玉龙向本诉原告支付涉案房屋自2019年1月1日至2019年11月25日期间的房屋租金人民币901371.17元，并自2019年11月26日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2、判令本诉被告蒋玉龙向本诉原告支付涉案房屋2018-2019年度和部分2019-2020的取暖费合计228666.67元，并自2019年11月26日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、判令本诉被告将涉案房屋中未搬离的物品立即搬出腾空房屋，否则被告应赔偿原告上述物品占用房屋的损失；4、本案诉讼费及因本案所发生的一切费用均由被告承担。 蒋玉龙向一审法院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付租赁期间的房屋维修费387489.39元；二、反诉被告赔付反诉原告租赁期间所投固定资产（已评估的设施、设备部分）1115248.04元；三、反诉被告赔付反诉原告租赁期间对金地来购物广场支付的装修费317418.87元（以河北省丰宁满族自治县人民法院［2016］冀08**民初1183号民事判决确定的装修费513000.20元为基数，扣除按年7.5%的比例自2014年10月计算至2019年11月折旧的金额195581.33元），该款项计入反诉原告租赁期间所投固定资产；四、以上款项合计1820156.30元，反诉被告自2019年1月1日起至所有款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；五、本案诉讼费、反诉费、鉴定费、保全费等费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：被告金地来公司于2009年4月7日注册成立。2011年9月27日，蒋玉龙与金地来公司原法定代表人于凤德签订了《房屋租赁协议》，将金地来商城（建筑面积7020平方米）出租给蒋玉龙，期限20年。2015年12月，侯德军、于凤德、周艳华、郭运民四人对合作公司进行改制，签订了《公司改制协议书》，约定于凤德将金地来商城房屋转让给侯德军。2016年10月19日被告金地来公司变更为侯德军一人独资公司。2016年1月1日，侯德军（出租方）、蒋玉龙（承租方）、于凤德（原出租方）签订了《房屋租赁三方协议书》，约定：自2016年1月1日起，金地来商城（建筑面积7020平方米）的出租方为侯德军，承租方为蒋玉龙，租赁期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金100万元／年，租金按年结算，蒋玉龙于每年12月31日前将房租交付给侯德军。租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产（承租方固定资产年折旧率7.5%）。租赁期间，正常的房屋修理费用由出租方承担；因承租方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由承租方承担责任并向出租方赔偿损失。水、电、暖费用由承租方承担，分别按电力部门和物价管理部门规定的缴费标准及时上交。合同约定的期限届满前，原告曾两次向被告蒋玉龙发函通知其不再签订续租协议，要求其做好腾房准备。合同到期后，被告蒋玉龙仍然未腾退房屋，双方也未就此协商一致，故原告诉至本院。2019年10月17日，金地来公司向本院提出先予执行申请，请求人民法院准予原被告房屋租赁合同纠纷一案中对被申请人租赁申请人的房屋先予执行腾房搬出措施。本院于2019年11月1日作出（2019）冀0826民初1188号民事裁定书，裁定如下：“责令被申请人蒋玉龙于2019年11月5日前腾空并搬出租赁申请人丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司所有的位于丰宁满族自治县的房屋，将上述房屋交还给申请人丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司，逾期则强制执行”。同日，本院主持双方当事人至金地来商城察看并清点蒋玉龙遗留在现场的物品，金地来公司法定代表人侯德军对于商场内的物品与蒋玉龙提交的资产净值核算表中列明的物品进行了核实，并予以认可，当时并未要求蒋玉龙将这些物品搬出，故蒋玉龙提交的资产净值核算表中除五辆车外，全部交由金地来公司保管。2019年11月5日，蒋玉龙向本院提出复议申请书，请求暂停对金地来商城先予执行。本院于2019年11月19日作出（2019）冀0826民初1188之一号民事裁定书，裁定如下：“驳回复议申请人蒋玉龙的复议请求”。2019年11月25日，蒋玉龙向金地来公司交付房屋。故原告主张自2019年1月1日起至2019年11月25日止的房屋租赁费100万元÷365天×329天＝901371.17元。另查明，蒋玉龙未向金地来公司缴纳2018—2019年度及2019年11月1日——11月25日的取暖费，取暖费按196000.00元／年的标准收取，故金地来公司主张取暖费228666.67元（196000.00元＋196000.00元÷5个月÷30天×25天）。本案在审理过程中，反诉原告蒋玉龙向本院提交了评估申请，要求对蒋玉龙租赁房屋期间所投入的固定资产及相连设备和房屋的维修费用进行评估，经本院委托，承德坤元资产评估有限责任公司作出了承坤元评报字（2019）第105号及承坤元评报字（2020）第2号资产评估报告书，评估结论为：房屋维修费用的评估价值为387489.39元，固定资产评估净值为807794.55元，车辆评估价值为307453.50元。蒋玉龙在此次鉴定中申请的评估范围为自2011年9月1日至2018年12月31日期间投入的固定资产和房屋的维修费用，申报的维修项目包括新建彩钢棚、门厅、加装暖气片、更换损坏的地砖、安装电梯护栏、电梯毛条、消防卷帘门、防火门、防火墙、地下室通风口等；申请评估的固定资产主要包括超市经营所用的货架子、冷鲜柜、电脑、打印机、展示柜、办公家具、车辆等，申请鉴定的固定资产大部分为2016年1月1日前购入；申请鉴定的车辆共计6辆，其中1辆炸药车未见实物，3辆车辆所有人为孟宪宾，2辆车辆所有人为蒋玉龙。被评估资产处于继续使用状态，在现实条件下，重新购置与委估资产相同的全新资产的资料可以获得，故采用成本法进行评估。蒋玉龙提供的2019年5月22日价格鉴定申请书中“按照合同约定被申请人应按成本核算及折旧比例赔付我所投固定资产（年折旧率7.5%）”，2019年11月25日，对《补充鉴定申请回复》的答复意见中，“申请人同意评估公司以市场价值对申请人租赁金地来购物广场期间，投入的固定资产及相关设备的市场价值进行评估”。本诉被告金地来公司对这两份评估报告的质证意见是：报告中的维修项目因蒋玉龙未通知金地来公司进行维修，不能确认损坏事实和损坏是否属于金地来公司维修义务，蒋玉龙擅自维修，所以金地来公司不承担维修责任；报告中绝大多数项目均不属于维修费用，而是属于蒋玉龙对金地来商场增设他物，报告将增设他物按维修费进行评估是错误的，应当按照增设他物折旧后的现有价值进行评估；报告中的评估明细表中的物品均为蒋玉龙为其自身经营所购置的物品，与案涉租赁房屋无任何关系，其未与房屋产生附合，不能增益房屋价值，因此上述物品根本就不属于协议约定的固定资产的范围，金地来公司没有赔付义务；但因蒋玉龙交付房屋后，金地来公司对上述经营用物品和增设他物部分进行了占有使用，并决定继续使用，所以金地来公司认可按照物品折旧后的现有价值对蒋玉龙进行补偿，而不是按照物品原值对其进行补偿。2016年，蒋玉龙经营的丰宁满族自治县金地来购物广场发生装修费用513000.20元，反诉原告蒋玉龙主张该项费用应计入租赁期间所投固定资产，要求反诉被告按折旧比例支付反诉原告317418.87元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。蒋玉龙与金地来公司签订的《房屋租赁三方协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应该按照约定履行自己的义务。本案中，关于本诉部分，被告蒋玉龙与原告金地来公司的租赁合同关系，在2018年12月31日已经到期，到期后，蒋玉龙对金地来公司的商铺的占有使用，构成了侵犯原告合法使用权的行为，应当赔偿给原告造成的损失，该损失主要表现在对于该商铺的预期租金收益。原、被告租赁合同期限内，租金的计算均是按照每年100万元计算，被告也未提交任何证据证实涉案房屋租赁的市场价格低于100万元／年，因此，对于涉案房屋租赁期限届满之后的占有使用费的计算以100万元／年来确定并无不妥，故原告主张2019年1月1日——2019年11月25日的租赁费901371.17元，数额合理，计算准确，本院予以确认。双方合同明确约定，水、电、暖费用由蒋玉龙承担，分别按电力部门和物价管理部门规定的缴费标准及时上交。蒋玉龙对于未缴纳2018-2019年度及2019-2020年度自2019年11月1日——2019年11月25日取暖费的事实认可，但是认为不应该向金地来公司缴纳，本院认为，通过金地来公司提供的《往来账目清算协议》及收据能够证实，以往的取暖费及物业费是由金地来公司代为收取的，故金地来公司要求蒋玉龙支付取暖费合计228666.67元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告将存放在地下室的设备、设施腾退的诉讼请求，因为在交接房屋时，原告考虑到这些设备将继续应用于今后的经营活动中，故并未提出让被告腾退，现在以不再使用为由要求被告腾退，理由不充分，本院不予支持。关于反诉部分，对于蒋玉龙主张的维修费用，绝大部分实际上是对房屋进行改善或者增设他物，在租赁关系终止后，蒋玉龙将房屋返还给金地来公司，金地来公司使用该房屋进行与蒋玉龙同类的经营活动，就享有了由蒋玉龙的改善行为而增加的租赁物价值的利益，蒋玉龙则因该费用的支出而受到损失，金地来公司取得该利益又没有法律上的根据，所以，金地来公司应将其所得的利益返还给受损失的承租人即蒋玉龙。承坤元评报字（2019）第105号、承坤元评报字（2020）第2号资产评估报告书中对于房屋维修费用的评估价值为387489.39元，数额合理，本院予以确认，该损失应该由金地来公司支付给原告。对于原告提出的固定资产折旧损失的诉讼请求，因双方在合同中约定了，租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产。蒋玉龙在腾退房屋时，除五辆汽车外，其提交的资产核算表中列明的设施、设备全部由金地来公司占有及使用，且大部分已经用于经营活动中，故反诉原告要求反诉被告赔偿固定资产折旧损失，理由正当。但是评估明细表上的五辆汽车系由蒋玉龙继续占有使用的，并未对金地来公司带来利益，其折旧损失也要求金地来公司予以赔偿，显属不合理，故对于五辆汽车的折旧损失计307453.50元，本院不予支持，对于除车辆以外的固定资产评估净值807794.55元，本院予以支持。对于反诉原告蒋玉龙主张的2016年装修房屋发生的装修费用按照合同约定的固定资产折旧比例由反诉被告支付317418.87元的诉讼请求，因蒋玉龙不能举证证明该笔费用独立于两份评估报告中的资产评估范围，故反诉原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告及反诉原告主张的利息，因双方在合同中未作约定，故本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）蒋玉龙于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司房屋租赁费、取暖费合计人民币1130037.84元；二、反诉被告（本诉原告）丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司于本判决书生效之日起十日内赔偿反诉原告（本诉被告）蒋玉龙房屋维修费用（包括改善、增设他物的）、固定资产折旧损失合计人民币1195283.94元；三、驳回原告丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告蒋玉龙的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，关于双方争议的固定资产折旧损失，案涉《房屋租赁三方协议》第八条明确约定：“租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产（承租方固定资产年折旧率7.5%）”。经承德坤元资产评估有限责任公司评估，除五辆汽车以外的固定资产净值为807794.55元，上诉人认可其已经接收评估报告中记载的物品，仅是主张尚有部分物品没有使用，该部分物品对应的价款应予以扣减；但是，在一审法院制作的《现场勘查笔录》中明确记载，审判人员询问上诉人是否要求被上诉人将物品搬出时，上诉人明确回答：“我和被告在协商，如果不能协商成功，要求被告将物品全部搬出”，上诉人没有提供其通知被上诉人将未使用部分的物品搬出的证据，应当认定其已经接收并认可《资产净值核算表》中列明的全部物品。关于双方争议的电动三轮车，在双方认可的资产净值核算表有记载，在《现场勘查笔录》中没有记载此物件在被上诉人处，故，上诉人主张扣减该笔费用，没有事实依据，本院不予支持。按照上述协议约定，上诉人应当赔偿被上诉人固定资产净值807794.55元，一审法院对此予以认定，有事实和法律依据，本院予以确认。关于双方争议的房屋维修费用，被上诉人维修的项目已经物化于上诉人的房屋，且案涉《房屋租赁三方协议》第九条明确约定：“正常的房屋维修费用由出租方承担；因承租方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由承租方承担责任并向出租方赔偿损失”，上诉人收回租赁房屋后至今，没有对被上诉人维修的项目提出异议，亦没有要求被上诉人将维修的项目拆除并恢复原状，应当认定上诉人允许并认可被上诉人的维修行为。经承德坤元资产评估有限责任公司评估，被上诉人维修的项目在评估基准日的价值为387489.39元，按照协议约定，该部分费用就应该由上诉人承担，现上诉人主张应当对该笔费用进行折旧，没有事实和法律依据，本院不予支持。但是，维修项目中的单皮彩钢棚、保温彩钢棚，系被上诉人搭建在租赁房屋之外，自成独立空间，且没有经过有关部门批准，将来能否继续存在尚不能确定，该部分费用50585.00元（38419.00元＋12166.00元=50585.00元）应当在维修费用中扣减，上诉人的该部分主张，有事实依据，本院予以支持。一审法院没有扣减该项费用，对此部分认定事实不清，本院予以纠正。据此，上诉人应当赔偿被上诉人的维修费用应为336904.39元（387489.39元-50585.00元=336904.39元）。即，上诉人应赔偿被上诉人固定资产净值和维修费用合计为1144698.94元（807794.55元＋336904.39元=1144698.94元）。 综上所述，丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初1188号民事判决第一项（一、被告（反诉原告）蒋玉龙于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司房屋租赁费、取暖费合计人民币1130037.84元）； 二、撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初1188号民事判决第三、四项（三、驳回原告丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告蒋玉龙的其他诉讼请求）； 三、变更河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初1188号民事判决第二项为丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司于本判决书生效之日起十日内赔偿蒋玉龙房屋维修费用固定资产净值合计1144698.94元； 四、驳回丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回蒋玉龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7116.00元，由蒋玉龙负担；反诉费32826.00元，保全费5000.00元，合计37826.00元，由丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司负担18057.00元，蒋玉龙负担19769.00元；二审案件受理费32826.00元，由蒋玉龙负担30000.00元，丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司负担2826.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 李红梅 二〇二一年四月七日 法官助理 王立娟 书 记 员 刘 炯