海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初235号 原告：崔凯，男，1950年2月3日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇西园街37号，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 委托代理人：刘耀光，公司职员。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市国贸北路A1-12德派斯大厦C1101室。 法定代表人：石燕南，董事长。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 原告崔凯与被告琼海玉中置业有限公司（以下称玉中公司）、海南万长威房地产投资有限公司（以下称万长威公司）、商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵茂宏，被告玉中公司的委托代理人林天能、刘耀光，被告万长威公司的委托代理人程盛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔凯诉称：2011年1月12日，原告与被告万长威公司签订《认购合同》，认购二被告合作开发的万泉雅苑B栋7层A1房屋，建筑面积34.21㎡。合同签订当天，原告支付全部房款作为诚意金，被告承诺在取得商品房预售许可证后15个工作日内签订《商品房买卖合同》，并约定2011年12月份左右交房，但至今被告一直没有通知原告签订商品房买卖合同，房屋因二被告之间的纠纷至今没有建好。交房遥遥无期，合同无法继续履行。原告认为，《认购合同》已具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定，该认购合同应视为商品房买卖合同。另依据《海南省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指导意见》，开发商收取了购房人的认购金、订购金、诚意金等且与购房人订立认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且开发商收取的购房人的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，购房人除可请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此特向法院提起诉讼，请求判令：：1、解除原告与被告签订的认购合同；2、二被告连带返还购房款200607元；3、二被告支付利息损失48145.68元；4、二被告赔偿200607元；5、二被告承担本案诉讼费。 原告崔凯为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、认购合同，证明双方签订认购合同，明确了房屋面积、单价、交房时间等内容及合同约定的主要条款，具备了正式商品房买卖合同的要件；2、收款收据，证明原告一次性付完购房款作为诚意金。 被告玉中公司辩称：1、原告与万长威公司签订认购合同后，擅自将定金、购房款交给吴凯儇、石燕南等人，根据合同法、民事诉讼法的规定，吴凯儇、石燕南等人与原告诉讼请求及事实具有密切的利害关系，应依法追加为本案当事人，否则本案遗漏当事人，违反法定程序，并无法查明本案事实和作出公正判决，损害当事人的合法权益。2、原告将玉中公司列为被告诉讼主体不适格。3、原告与万长威公司签订的认购合同违反法律强制性规定，不具有法律效力，是无效合同，无效的合同不存在解除，万长威公司收原告房款，应由万长威公司退还。与玉中公司无关，玉中公司不应承担法律责任。4、原告存在重大过错或故意或与万长威公司恶意串通行为，应当对本案承担过错责任或全部责任，与玉中公司无关，并且原告的起诉超过诉讼时效。5、吴凯儇及万长威公司的行为涉嫌违法犯罪，本案事实证据证明玉中公司是实际的受害者，法院有义务制止和制裁这种恶意损害他人的违法行为。综上，原告起诉的诉讼请求及事实和理由与玉中公司无关，玉中公司不应承担任何法律责任，请求法院依法驳回原告对玉中公司的诉讼请求。 被告玉中公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、万长威公司企业机读档案登记资料，记载了万长威公司股东、股份及资本的基本构成，证明万长威公司控制人吴凯儇既不是股东也不是法定代表人，与该公司没有任何关系。2、公告，证明被告不认可万长威公司提供的授权委托书，该授权委托书系被人伪造的，对公章也有异议，请求对公章司法鉴定。3、海南日报的敬告购房客户公告、2010年6月8日的《合作开发房地产合同书》，证明不认可没有进账到玉中公司的所谓买卖房屋行为，作为所谓的购房当事人自己有严重识别错误，没有将购房款转给玉中公司存在重大过错，其起诉玉中公司解除合同返还款项没有证据证明和事实依据，于法无据。4、通知、公告、快递邮单，证明因万长威公司及原告勾结把所谓的购房款转账进入与玉中公司无关的账户，根据玉中公司与万长威公司于2010年6月8日签订的《合作开发房地产合同书》第三条第三款约定，万长威公司、购房当事人均构成根本违约。5、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书，证明万长威公司提供的授权委托书存在伪造的嫌疑，从该案的审理过程足以证明。6、营业执照、国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，证明涉案项目期房权归被告所有，与万长威公司无关，购房人明知项目及房屋权属的情形下，却把房款转付给被告以外与被告无关的人。 被告万长威公司辩称：原告的诉讼请求已超过诉讼时效，并且没有提供原告与其他业主集体维权的证据。即使要承担责任也是由玉中公司承担。利息及违约金的计算也是重复计算的。 被告万长威公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、被告玉中公司于2010年7月15日出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售涉案项目的房产，且是全权代理销售，因此产生的销售费用及后果由玉中公司承担，且也告知过原告；各自承担各自名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系，涉案房产是属于玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有，该案中，万长威公司也提交了授权委托书，且玉中公司的法定代表人王新贵对此没有异议。 经质证，被告玉中公司对原告证据1的真实性、合法性、关联性有异议，原告称认购合同具备了商品房买卖合同的内容，但万长威公司不具有开发商品房资质，且琼海市建设局颁发给玉中公司的预售许可证是2012年2月10日，但原告与万长威公司签订认购合同是2011年1月12日。对证据2有异议，原告与万长威公司签订认购合同，将款项交给万长威公司，与玉中公司无关，玉中公司不应承担责任。被告万长威公司对原告提供的证据1、2的真实性无异议，证明内容也无异议。原告对被告玉中公司提供的证据1没有盖章，不发表意见。对证据2、3的真实性、合法性不予确认。对证据4是被告单方制作的，与本案无关，不予认可。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，法院并没有对授权委托书的真伪作出认定。对证据6的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告万长威公司对被告玉中公司提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明内容不认可。对证据2的真实性没有异议，反证了万长威公司曾得到玉中公司的授权。对证据3的真实性没有异议，但属于玉中公司单方制作，万长威公司不认可，不应有效。对证据4是玉中公司单方制作的，不能证明玉中公司所要证明的事实，通知是否收到不清楚，召开协调会是事实；对证据5的真实性予以确认，但该判决书有多方在进行申诉，对其合法性不予认可。对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明效力不予认可，反证了万长威公司依据玉中公司的委托授权，是有权销售房屋的，且万长威公司销售了那么久，若没有委托，玉中公司为什么一直不提出异议。原告对被告万长威公司提供的证据1、2的真实性没有异议，且证明了二被告是合作关系，应共同承担责任。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，授权委托书上玉中公司的公章有异议，是伪造的，玉中公司也向法院申请过鉴定，全权代理并不是法律意义上的用语，不真实，且该授权委托书上的内容与客观事实不符，对其内容均有异议，委托书上的期限与原开发合作的内容均是不一致的；对证据2的来源真实性没有异议，对其合法性及关联性由法院认定，也不认可万长威公司所证明的内容。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2的真实性予以确认。证据1、2与本案有关联，对其关联性予以确认。对被告玉中公司提供的证据1-6的真实性予以确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定：双方合作开发建设位于海南省琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得万泉雅苑项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，万泉雅苑项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2011年1月12日，原告与被告万长威公司签订《认购合同》，约定原告认购二被告共同开发的位于琼海市嘉积镇西园埇的万泉雅苑B栋7层A1房屋，建筑面积34.21㎡，总房款200607元。认购方式：乙方向甲方交人民币200607元作为预约认购上述房产的诚意金。待乙方取得项目预售许可证之日起15个工作日内双方签订《商品房买卖合同》，已支付的认购诚意金转为购房款；若由于不可抗力原因导致甲方不能正常进行项目开发，乙方有权要求甲方无条件将收取的款项退还乙方；交房标准为毛坏房，交房时间为2011年12月左右。合同签订当日，原告向被告支付了购房款200607元，被告万长威公司出具收据给原告。由于二被告合作建房发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。为此原告向本院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。 本院认为：本案系因认购房产引发的纠纷，原、被告没有签订《商品房买卖合同》，故立案时确定的案由不当，应变更为商品房预约合同纠纷。被告玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》以及原、被告签订的《认购合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、玉中公司是否是本案适格的被告；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告与被告万长威公司签订的《认购合同》应否解除；四、本案民事责任应当由谁承担。 一、玉中公司是否是本案适格的被告。玉中公司抗辩原告将其列为被告是主体不适格，玉中公司没有与原告签订认购合同，也不收取原告任何房款及定金，将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发“万泉雅苑”房地产项目，合作合同约定了双方的合作利益分配和收入，实施统一销售等具体事项。原告认购的是二被告合作开发的房屋。玉中公司应是适格的被告。其抗辩被告主体不适格，理由不成立，不予采纳。 二、原告的请求是否超过诉讼时效。原告主张解除认购合同，要求被告退还购房款及利息等，二被告抗辩原告的请求已超过诉讼时效，应驳回诉讼请求。本案中，虽然原告没有提供证据证明其请求不超过诉讼时效，或诉讼时效的中断中止。但本案是商品房预约合同纠纷，合同约定所交付的对象是房屋及房屋对价款。因合同的解除权属于形成权，依法不适用诉讼时效的规定。二被告抗辩原告请求超过诉讼时效，缺乏法律依据，不予采纳。 三、原告与被告万长威公司签订的《认购合同》应否解除。本案二被告在共同开发建设万泉雅苑项目过程中，因发生纠纷造成项目停工至今未能建成房屋交付原告，致使原告的购房目的不能实现，被告的行为已违约。因此，原告诉请要求解除合同，理由正当，本院予以支持。 四、本案民事责任应当由谁承担。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款及支付相应利息，并互负连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款及利息，理由正当，本院予以支持。购房款利息应从2011年1月13日起以购房款200607元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到付清房款之日止。原告请求二被告赔偿200607元，由于原、被告签订的《认购合同》,只是对认购房号、房价款、违约责任等作了约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，不能认定《认购合同》为正式的《商品房买卖合同》，原告主张被告赔偿已付房款一倍的损失200607元，没有法律依据，本院不予支持，应予驳回。被告玉中公司和被告万长威公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： （四）解除原告崔凯与被告海南万长威房地产投资有限公司2011年1月12日签订的《认购合同》。 （五）限被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告崔凯房款人民币200607元及支付利息（利息以房款200607元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2011年1月13日起计算到付清房款之日止）。 （六）被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司对上述债务互负连带责任。 （七）驳回原告崔凯的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8140元，由原告崔凯承担3634.2元，由被告琼海玉中置业有限公司及海南万长威房地产投资有限公司共同负担4505.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件 适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。