安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初3897号原告：合肥万达城投资有限公司，住所地合肥市滨湖新区。法定代表人：齐界，总裁。委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。被告：赵良明，男，汉族，住安徽省舒城县。被告：吴玉玲，女，汉族，住址同上。原告合肥万达城投资有限公司诉被告赵良明、吴玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥万达城投资有限公司的委托代理人张寅、亓革到庭参加诉讼，被告赵良明、吴玉玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告合肥万达城投资有限公司诉称：2015年3月11日，原、被告签订商品房买卖合同（以下简称“合同”），被告购买原告开发的位于合肥市滨湖新区庐州大道与遵义路交口万达新湖苑第8幢1902室房屋，建筑面积86.92平方米，房屋总价款764544元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按揭付款，首付房款人民币234544元，应在2015年3月11日前支付给出卖人，剩余房款人民币530000元，办理按揭贷款。合同签订后，被告只支付了首付款，经原告多次催告，截至今日，被告仍未按合同约定足额支付原告购房款项。根据合同补充协议四第四、五、十一条及《协议书》第四条、五、十四条的相关约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，并配合原告办理商品房网上备案注销手续。被告的上述行为已构成严重违约。综上，请求判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告协助原告办理商品房网上备案注销手续；三、被告支付原告违约金152908.8元；四、本案诉讼费由被告承担。被告赵良明、吴玉玲未作答辩。原告合肥万达城投资有限公司为证明其主张，向我院提交如下证据：一、身份证复印件，证明被告为本案的适格主体；二、商品房买卖合同及补充协议书、商品房网上认购备案确认单各1份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，被告应依约履行付款义务，根据合同约定，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应违约责任；三、收据复印件二张，证明被告未按照合肥约定向原告支付房款，剩余款项至今尚未向原告支付。被告赵良明、吴玉玲未向我院提交证据。本院认证如下：一、证据一具有真实性，能够证明二被告的主体身份，故本院予以认定；二、证据二中《商品房买卖合同》以及补充协议，具有真实性，能够证明原、被告双方的买卖合同关系及各自权利义务，故本院予以认定；三、证据三收据具有真实性，能够证明被告目前仅支付购房款共计234544元的事实。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》、补充协议以及《协议书》各一份，约定被告赵良明、吴玉玲购买原告合肥万达城投资有限公司开发的位于合肥市滨湖区庐州大道与贵阳路交口万达亲湖苑8幢1902室房屋，合同总价为764544元，付款方式为按揭付款（即2015年3月11日前支付首付款，计234544元；剩余房款530000元办理按揭贷款）。合同签订后，赵良明、吴玉玲支付购房款共计234544元，余款530000元至今尚未支付，故致原告诉讼来院，请求判如所请。另查明：2015年3月12日，原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案手续。再查明：《协议书》第四条约定：“2、乙方（被告）选择按揭贷款（含商业贷款／公积金贷款／组合贷款，下同）付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行（或公积金管理中,下同）申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方自行办理按揭贷款手续，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。3、乙方（被告）承诺本合同签订前已向按揭银行确认贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。4、乙方选择按揭贷款付款的，如乙方不符合按揭银行的按揭贷款条件，或未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因（含银行额度不足无法放款）导致未能按照本合同及本补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权要求乙方按本协议约定承担违约责任。”第五条约定：“1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方未行使合同解除权的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。3、乙方选择按揭贷款付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。”第十四条约定：“1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日，配合甲方办理相关撤销手续。4、无论何种原因导致本合同解除，乙方均应在甲方书面通知送达乙方之日起10日内配合甲方到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将户口迁出手续。乙方逾期或拒绝履行该等义务的，甲方有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销本案、登记手续和迁出户口的义务。在该房屋备案、登记撤销、户口迁出等手续完成及房屋恢复原状并交还甲方前，甲方有权不向乙方退还剩余已付购房款，且无需承担任何责任。”本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《协议书》，对房屋价款、付款方式、违约责任等均作出明确的约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方有义务按照约定履行各自义务。现被告赵良明、吴玉玲仅支付购房首付款234544元，余款530000元久拖未付，于法无据，应按照合同约定承担相应的违约责任，原告主张按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助办理商品房网上备案注销手续，本院依法予以支持。被告不履行合同约定造成合同终止，必然造成原告损失，应承担赔偿责任。原告主张二被告应按照合同约定支付购房款总额20%的违约金即152908.8元（764544元×20%），但其并未举证证明其因被告违约而产生的实际损失情况，根据《协议书》约定，赵良明、吴玉玲应在合同签订后30日内即2015年4月11日前将剩余购房款全部支付至原告的银行账户，故本院酌定被告赵良明、吴玉玲自2015年4月11日起至原告起诉之日即2016年4月11日，以未付房款数额530000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率支付原告违约损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告合肥万达城投资有限公司与被告赵良明、吴玉玲于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告赵良明、吴玉玲于本判决生效之日起五日内支付原告合肥万达城投资有限公司违约损失（该损失自2015年4月11日起以530000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算至至2016年4月11日）；三、被告赵良明、吴玉玲在原告合肥万达城投资有限公司要求协助后配合办理合肥市滨湖区庐州大道与贵阳路交口万达亲湖苑8幢1902室房屋的网上备案注销手续；四、驳回原告合肥万达城投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3458元，减半收取1729元，由原告合肥万达城投资有限公司负担539元，被告赵良明、吴玉玲负担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  程大光二〇一六年六月十三日书 记 员  阮继贤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。