辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1265号上诉人（原审原告）：王影，女，1962年2月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳隆迪物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇小芳士村。法定代表人：赵国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵巍，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人王影因与被上诉人沈阳隆迪物业管理有限公司(以下简称隆迪公司)合同效力和物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王影上诉请求：撤销2020年9月24日沈阳市沈北新区人民法院（2020）0113民初6550号民事判决，按照上诉人的诉讼请求重新进行审理。1、判令被上诉人与沈阳永丰房屋开发有限公司（以下简称永丰公司）签订的香格里拉（皇第龙邸）小区一期、二期《前期物业服务合同》无效；2.判令《香格里拉小区物业整改协议》无效；3.判令【《房屋使用协议》临时物业服务用房屋使用协议】无效。4.判令被上诉人返还上诉人物业服务费9900元；5.上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人违反法律、行政法规的强制性规定，与永丰公司签订中标合同实质性内容1.5元定价标准的《前期物业服务合同》，擅自提高物业服务费收费标准，获得非法利益。被上诉人没有按照中标通知书中的物业服务费标准住宅1.5元，与永丰公司签订小区一期、二期《前期物业服务合同》，擅自将物业费标准提高。上诉人办理入住时预交一年物业服务费，每平方米2元收取物业费，多收0.5元。被上诉人与永丰公司签订的《前期物业服务合同》是无效合同。2.被上诉人在香格里拉小区非法经营，非法收取业主物业服务费。被上诉人没有法定的收费权。被上诉人与永丰公司存在利害关系，所以被上诉人才能在香格里拉小区非法经营，非法收取物业服务费，利用一期《前期物业服务合同》欺骗二期业主获取非法利益，利用二期《前期物业服务合》同欺骗三期业主获得非法利益。依据合同法第52条合法性无效的法定情形，《前期物业服务合同》是无效合同。3.被上诉人与永丰公司串通招投标造假。4.《前期物业服务合同》是被上诉人与永丰公司签订的合同，业主对合同签订的细节不知情，属于被动接受。业主不是签订合同的当事人，何谈真实意思表示。5.一审法院认定事实错误。被上诉人提供的一期、二期、三期中标通知书非常明确由分公司采用公开招标方式选聘前期物业服务企业，并非是一审法院认定永丰公司采用协议方式选聘被上诉人为小区业主提供前期物业服务。被上诉人与永丰公司签订的《前期物业服务合同》没有依据，中标通知书中物业服务费标准1.5元定价。6.一审法院案由确定错误，裁判错误。上诉人没有主张一审法院解除被上诉人永丰公司签订的一期、二期《前期物业服务合同》，《香格里拉小区物业整改协议》，《物业用房使用协议》，一审法院判决错误。上诉人请求的是确认合同无效，案由应确定为合同无效纠纷。沈阳隆迪物业管理有限公司辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。1.本案案由是物业服务合同纠纷，上诉人原审中并未对案由提出异议；2.被上诉人与永丰公司签订的物业服务合同依法依规且经过备案的有效合同，合同收费标准合理合法，被上诉人有权依照物业服务合同约定收取物业费；3.本案的有效性已经经过法院生效判决认定前期物业服务合同有效，原审已经提供过；4.上诉人并非案涉合同相对方，无权提出效力异议；5.物业整改协议也是各方真实意思表示，没有其他业主对整改协议提出异议；6.房屋使用协议也是经过业委会真实意思表示，没有其他业主提出过异议；7.关于返还物业费诉请，上诉人已经享受了被上诉人提供的服务，因此我方有权收取物业费。王影向一审法院提起诉讼请求为：1.判令被告与开发建设单位沈阳永丰房屋开发有限公司签订的香格里拉小区一期、二期《前期物业服务合同》无效；2.判令《香格里拉小区物业整改协议》无效；3.判令【《房屋使用协议》(临时物业服务用房使用协议）】无效；4.判令被告返还原告物业服务费9900元；5.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，原告系皇第龙邸小区位于沈阳市沈北新区房屋业主，2009年办理入住，原告自认其物业费交至2013年7月31日。2017年9月28日，沈阳市沈北新区香格里拉小区业主委员会成立。2008年沈阳永丰房屋开发有限公司与被告隆迪公司签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》，沈阳永丰房屋开发有限公司选聘被告隆迪公司对香格里拉小区（又名“皇第龙邸小区”）提供前期物业服务。该合同约定：“第三条（被告隆迪公司）提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（详见附件）。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：宽（阔）景洋房1.5元/每月每平方米，叠拼花园洋房2元/每月每平方米，独联体别墅3元/每月每平方米地下车位服务费100元/每个每月…。”上述合同签订后，被告隆迪公司一直为涉案的香格里拉小区［又名“皇第龙邸小区”］提供物业服务至今。2018年8月6日，业委会（甲方）、被告（乙方）隆迪公司、沈阳永丰房屋开发有限公司（丙方）、沈北新区辉山街道办事处（丁方）共同签订了《香格里拉小区物业整改协议》（以下简称“整改协议”），该整改协议约定：“一、自本协议签订并生效起，乙方及丙方应当根据本条以下约定，完成小区各项遗留问题的整改工作，具体包括：1、物业用房提供及移交：…提供西A区-11号楼1楼为业主活动中心…。2、小区内供水管网及档案手续移交…。3、小区内设施修缮问题：（1）…小区公共设施修缮相关问题（包括小区内损坏路面、路灯及草坪灯等，具体以实际情况为准）…乙方承诺，…属乙方维修范围内的事项，由乙方三个月内修缮完毕；关于房屋漏水修缮事宜，乙方和丙方承诺将成立专门的工作小组，依照法律法规及有关行政主管部门政策进行修缮…；（2）…G33号楼前道路改成沥青路面，同时修缮其排水系统；东2门改成沥青路面。（3）对小区故障对讲门，从签订合同之日起，三个月内完成修缮工作。（4）补植东2门白桦树…。4、欠缴物业费事宜：为弥补小区业主因服务质量下降受到的损失，乙方承诺对全体业主自2016年1月1日…至2018年10月31日期间（即预估的整改期间）的物业费…按照八折收取。…整改期届满后，自甲乙双方签订物业服务合同之日起，正常缴费。二、乙方承诺将聘请专业的物业服务管理人员，打造专业化物业服务团队，全面提升物业服务品质。1、根据在管物业服务范围内实际情况，补充增加各岗位人员并定岗定责…；2、制定完善合理的物业规章制度，…车辆管理制度等；3、积极提升物业服务品质…。四、甲方同意如果乙方在约定的整改期限内完成相应的整改工作，甲方与乙方…重新签订物业服务合同，并对各项物业服务标准进行明确；如果整改期限届满，乙方未能完成约定的整改事项，或甲方认为乙方整改不符合约定标准…，否则甲方将依法依规，提请业主大会进行投票是否与乙方签订物业服务合同…。”上述协议签订后，被告隆迪公司就部分协议内容进行了整改。2018年12月5日，沈阳永丰房屋开发有限公司与沈北新区香格里拉小区业主委员会、被告签订《房屋使用协议》，约定因小区物业用房尚未完全竣工，不能投入使用，故沈阳永丰房屋开发有限公司提供园区内西A-11作为物业临时用房，待综合楼竣工后，再迁至综合楼内办公。2019年7月，业委会张贴通知召开业主大会欲选聘新的物业服务公司，因未达到法定的票数，未能成功。业委会一直未与被告隆迪公司签订正式的物业服务合同。一审法院认为，被告隆迪公司与沈阳永丰房屋开发有限公司针对涉案园区签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对该小区的全体业主具有法律约束力，业主、被告隆迪公司均应按合同约定全面及时履行合同义务。2018年8月6日，业委会（甲方）、被告（乙方）隆迪公司、沈阳永丰房屋开发有限公司（丙方）、沈北新区辉山街道办事处（丁方）共同签订了《香格里拉小区物业整改协议》、2018年12月5日，沈阳永丰房屋开发有限公司与沈北新区香格里拉小区业主委员会、被告签订《房屋使用协议》是各方的真实意思表示，不违反法强制性规定，各方应按协议履行。依据相关法律规定，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业委会是业主依法通过选举产生的，业主大会或者业委会的决定，对全体业主具有约束力。原告作为业主个体主张解除被告隆迪公司与沈阳永丰房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，业主委员会参与签订的《香格里拉小区物业整改协议》，《房屋使用协议》本院不予支持。被告隆迪公司已为涉案园区提供了物业服务，原告应依约缴纳相应的物业费。原告主张被告返还物业无事实及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告王影的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王影负担。二审中，双方当事人就案件事实未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，沈阳市沈北新区人民法院作出的（2018）辽0113民初3604、3606、3608、3609号民事判决书、（2019）辽0113民初9831号民事判决书、（2020）辽0113民初748、2080、3763号民事判决书和沈阳市中级人民法院作出的（2020）辽01民终4430号民事判决书对被上诉人与永丰公司签订的一期、二期《前期物业服务合同》的效力作出合法有效的认定结论。对《香格里拉小区物业整改协议》进行有效的认定。本院认为，根据上诉人的诉讼请求，本案案由应当为合同效力纠纷和物业服务合同纠纷。上诉人请求判令被上诉人隆迪公司与永丰公司签订的香格里拉小区一期、二期《前期物业服务合同》无效和判令《香格里拉小区物业整改协议》无效的问题，因上述合同和协议已经生效民事判决书作出合同效力的判定，本案就该问题不再予以审理。关于上诉人请求判令【《房屋使用协议》(临时物业服务用房使用协议）】无效的问题，因该协议系被上诉人、永丰房屋开发公司、业主委员会三方签订的协议，而业主委员会和永丰房屋开发公司并非为本案当事人，就该协议的效力问题，因缺少合同主体为案件当事人，本案不予审理；关于上诉人请求被上诉人返还物业服务费9900元问题，因上诉人居住的房屋的物业费收费标准已在前期物业服务合同中有明确约定，上诉人在缴纳物业费时已经按物业服务合同标准交付，现上诉人主张请求返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王影负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月七日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。