广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22944号上诉人（原审原告）：张元武，男，1970年9月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：范冬阳，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪哲峰，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜琬瑜，女，1963年1月30日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：梁志威，广东创杰（河源）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋金凤，广东创杰（河源）律师事务所实习律师。原审第三人：杨伟龙，男，1954年4月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，现被关押在广东省阳春监狱。原审第三人：广州市番禺区鱼窝头杨氏工艺厂，住所地广东省广州市南沙区鱼窝头镇万洲村南沙大道边。个体经营者：杨伟龙。上诉人张元武与颜琬瑜、原审第三人杨伟龙、广州市番禺区窝头杨氏工艺厂（以下简称“杨氏工艺厂”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。上诉人张元武的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令颜琬瑜及杨伟龙协助张元武办理坐落于广州市南沙区（原番禺区）鱼窝头镇万洲村的土地使用权（土地使用证号：穗地证字第**，不动产权证书号：G18-000500，房产登记号：番登记字1181047号，权源文号：番国土地转字[2001]第346号）过户至张元武名下的手续。事实与理由：1.一审判决并未否定案涉土地使用权的归属并且持积极肯定的态度，却仅以公示外观（未经登记）而否定颜琬瑜的合同义务，错误适用《物权法》第九条，违背了我国现行民商事审判精神，亦与其适用的《合同法》第六十条相矛盾。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出：现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，不单纯取决于公示外观。2.一审判决的事实认定与判决结果相矛盾，存在逻辑错误。被上诉人颜琬瑜辩称，我方同意一审判决，我方与上诉人在进行调解，具体调解内容不清楚。杨伟龙、杨氏工艺厂均未发表意见。张元武向一审法院起诉请求：颜琬瑜及原审第三人杨伟龙协助张元武办理坐落于广州市南沙区（原番禺区）鱼窝头镇万洲村的土地使用权（土地使用证号：穗地证字第G18：穗地证字第**，不动产权证书号00，房产登记号：番登记字1181047号，权源文号：番国土地转字[2001]第346号）过户至张元武名下的手续。一审法院经审理认定事实如下：杨氏工艺厂是位于广州市南沙区鱼窝头镇万洲村一土地的使用权人，该土地面积为5500平方米，登记时间为2005年5月24日，权证号码为G18-000500（以下简称涉案土地）。2009年10月30日，深圳市罗湖区人民法院就原告颜琬瑜诉被告杨伟龙离婚后财产纠纷一案作出（2009）深罗法民一初字第975号《民事判决书》，颜琬瑜在该案中诉称“原被告曾是夫妻，后因感情破裂，于2007年5月17日签订《离婚协议书》，并在《离婚协议书》中对夫妻共同财产进行了分割，明确约定位于广州市番禺区鱼窝头土地使用权（土地证号为：番国土地转字[2001]第346号C18-000500）、广州市新港东路48号雅郡花园雅嘉街**楼房均归属原告所有。但原、被告双方办理离婚手续后，经原告多次要求，被告却拒不配合办理上述两处房产的过户手续，请求依法判令：1、确认广州市番禺区鱼窝头土地使用权（土土地证号为：番国土地转字[2001]第346号C18---0005**属于原告。2、确认广州市新港东路48号雅郡花园雅嘉街57号楼房均归属于原告。3、被告承担本案诉讼费。”该判决查明“原告所举离婚证，离婚协议书、土地产权情况证明，个体工商户开业资料、用地补偿协议、鉴证书、国有土地使用权出让金专用票据，广州房地产产权情况表等均为原始证据，且来源合法，证据内容与证明事实之间具有关联性，符合证据特征，本院予以采信。因此，对原告诉称事实，本院予以认定。”该判决认为“被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并未作答辩，视为放弃抗辩权利，且原告诉称有其提交的原始证据证明，故本院对原告诉称予以采信。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定：‘离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。’因此，按双方于2007年5月17日签署的《离婚协议书》约定，原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。”据此判决“一、确认坐落于广州市番禺区鱼窝头镇万洲村、土地使用者为广州市番禺区鱼窝头杨氏工艺厂、土土地证号为Ｇｌ8-××0、权源文号为番国土地转字[2001]第3**土地使用权归属于原告，被告应于本判决生效之日起三十日内协助原告办理产权过户手续。二、确认广州市海珠区新港东路雅嘉街57号房产（房产登记号：2006交登字1518450号）归属于原告，被告应于本判决生效之日起三十日内协助原告办理产权过户手续。案件受理费27041元。公告费650元，以上共计27691元，均由被告负担。”该判决首页加盖有“深圳市罗湖区人民法院裁判文书生效确认章”并确认“生效时间为2010年1月14日”。2019年7月14日，张元武（受让方、乙方）与颜琬瑜（转让方、甲方）就涉案土地签订《土地使用权转让合同》约定：“二、甲方确认该土地使用权归甲方所有，甲方就该土地使用权享有处分权；甲方提供深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民一初字第975号《民事判决书》、南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第44号《民事判决书》、查册表时间为2019年7月4日的《广州市不动产登记查册表》；甲方保证上述两份判决书真实并已生效；甲方并保证截止签订本合同前，该土地使用权没有被查封、没有设置抵押，亦没有以该土地使用权对外设置担保。三、甲乙双方同意按现状（含该土地使用权地上建筑物）及按该土地使用权使用性质由乙方以14700000元受让甲方该土地使用权：1、乙方应于本合同签订之日起五日内支付甲方定金200万元（已包含乙方依据《土地使用权转让意向书》支付给甲方的首期定金10万元）。2、甲方应于收到乙方支付的定金款200万元之日起将该土地使用权所涉土地按现状（含该土地地上建筑物）交付给乙方管业（管理、占有、使用并收益）。3、甲方应于收到乙方支付的定金款200万元之日起七日内协同乙方到土地管理部门办理该土地使用权转让至乙方名下的转让手续；乙方应于收到土地管理部门受理回执之日起三日内支付首期受让款500万元给甲方。4、乙方应于该土地使用权过户至乙方名下之日起三日内将余款转让款970万元支付给甲方。5、倘若该土地使用权的转让因该土地使用权的性质、政府因素、违反法律禁止性规定等不可抗力原因导致不能履行的，甲方应于确定不能履行之日起三日内将已收取乙方款项返还给乙方，甲乙双方互不负违约责任。四、因转让该土地使用权发生的税费全部由乙方承担，甲方及其前夫杨伟龙、广州市番禺区鱼窝头杨氏工艺厂的债务（包括但不限于该土地使用权及该土地地上建筑物在转让给乙方前产生的债务）全部由甲方承担，……。五、甲方的权利义务。……。2、甲方应当按本合同约定协助乙方办理该土地使用权的转让至乙方名下的手续，并排除在办理转让手续过程中发生的一切妨碍。3、甲方保证在签署本合同前，已取得杨伟龙、广州市番禺鱼窝头镇杨氏工艺厂对本合同内容的认可及同意。……。七、违约责任。1、倘若因甲方、杨伟龙、广州市番禺鱼窝头镇杨氏工艺厂不同意履行本合同约定条款导致合同的履行发生障碍，视为甲方违约，乙方有权解除本合同；乙方选择解除本合同的，甲方应当双倍返还定金给乙方，并将乙方已支付转让款返还给乙方，甲方并按自收到转让款之日起每日千分之一计付利息给乙方。……。”该合同附件包括合同第二条所列的4份文件。签约当日，张元武与颜琬瑜签署《不动产交付确认书》，双方确认颜琬瑜已将涉案土地使用权证（土地使用证号：穗地证字第G18-000500号，：穗地证字第**，不动产权证书号番登记字1181047号，权源文号：番国土地转字[2001]第346号所涉土地5500平方米）及地上建筑物按现状交付给张元武。2019年7月16日，颜琬瑜出具《收款收据》确认收到张元武支付的土地转让款定金2000000元。庭审中，张元武、颜琬瑜确认涉案土地及地上建筑物现由张元武占有、使用，张元武有对建筑物进行装修。颜琬瑜陈述由于杨伟龙目前被羁押，所以导致其未能办理涉案土地使用权的过户登记手续，其认为可等杨伟龙被释放后再处理，其未就（2009）深罗法民一初字第975号《民事判决书》向法院申请强制执行。一审法院认为，张元武、颜琬瑜就涉案土地签署的《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，双方就该土地使用权进行转让未违反法律的强制性规定，应为有效，双方应自觉履行。依照合同约定，颜琬瑜负有协助张元武办理涉案土地使用权转移登记的义务，并“排除在办理转让手续过程中发生的一切妨碍”。虽然已经生效的（2009）深罗法民一初字第975号《民事判决书》判决杨伟龙应协助颜琬瑜办理涉案土地的产权过户手续，但涉案土地的权属登记情况显示该土地产权至今登记在杨氏工艺厂名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因颜琬瑜怠于行使其权利，至今未能办理该土地产权过户的手续，故张元武就涉案土地所主张的办理过户登记的条件尚未成就，同时杨伟龙并非涉案合同相对方，张元武要求杨伟龙协助办理过户登记没有依据，据此，一审法院对张元武的诉请予以驳回。如上所述，颜琬瑜未能依约协助办理涉案土地的产权过户手续，系其自身原因所致，其行为已构成违约，张元武可依双方合同约定向对方主张权利或待涉案土地过户条件成就后另行主张办理过户登记。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：驳回张元武的全部诉讼请求。本案一审案件受理费200元、保全费5000元，均由张元武负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。二审另查明，颜琬瑜于2020年12月4日就涉案土地取得粤（2020）广州市不动产权第11413549号不动产权证，该证载明：共有情况为单独所有，登记字号20登记04642668。再查明，2020年7月17日至2020年12月7日，张元武分四次再次向颜琬瑜银行转账共计500万元。至此，张元武已向颜琬瑜支付涉案土地转让款700万元。本院认为，本案二审争议焦点在于张元武请求颜琬瑜和杨伟龙、杨氏工艺厂协助办理涉案土地的过户手续的诉请是否应支持的问题。张元武、颜琬瑜就涉案土地签署的《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，亦不存在违反法律法规强制性规定的情形，应为有效合同，各方当事人应依约履行合同义务。依照合同约定，颜琬瑜在收到张元武支付的定金款200万元后就负有协助张元武办理涉案土地使用权转移登记的义务。本案中，张元武已依约支付涉案土地转让款700万元，颜琬瑜理应按照合同约定协助张元武办理涉案土地的过户手续。一审法院虽以涉案土地在一审审理时是登记在杨氏工艺厂名下，并不具备过户条件为由驳回张元武请求颜琬瑜协助办理过户登记手续的诉请确有法律依据，并无不当之处，但在二审过程中，颜琬瑜已取得涉案土地的所有权并就涉案土地已办理转移登记，其在张元武已按照合同约定支付了200万元定金款的七日内并未协助张元武办理产权过户手续，已构成违约，故在颜琬瑜协助办理过户的条件已具备的情形下，张元武请求其协助办理过户手续符合合同约定，故本院对此予以支持。但值得提醒的是，张元武在颜琬瑜协助其办理好涉案土地的过户手续后，其亦应按照合同约定履行其支付土地转让款的合同义务。至于张元武请求杨伟龙、杨氏工艺厂协助办理过户登记既无合同依据亦无法律依据，本院对此不予支持。综上所述，张元武的上诉请求部分成立，本院对此予以支持；一审判决根据其现有证据认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，但基于本案二审时出现新的证据和事实足以推翻一审判决，故本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5855号民事判决；二、颜琬瑜于本判决发生法律效力之日起七日内协助张元武办理坐落于广州市南沙区鱼窝头镇万洲村的国有建设用地使用权的过户手续（不动产权证号：粤（2020）广州市不动产权第11413549号；登记字号20登记04642668）；三、驳回张元武的其他诉讼请求。一审案件受理费110000元、保全费5000元，由上诉人张元武负担。二审案件受理费110000元、保全费5000元，由被上诉人颜琬瑜负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二一年四月一日法官助理何美婷书记员吴嘉茵