广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)浔民初字第4378号 原告（反诉被告）黄金耀，男，1975年12月12月1日出生，汉族，住桂平市。 原告（反诉被告）钟冰丽，女，1980年4月5日出生，住址同上。 委托代理人黄金耀，广西桂力律师事务所律师（本案原告）。 委托代理人杨竞，广西桂力律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇中山路。 法定代表人卢培清，该公司董事长。 委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄金耀、钟冰丽与被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由审判员陈静珍适用简易程序审理。后因本案案情复杂，依法裁定将本案转为普通程序审理，组成由审判员黄国贤担任审判长、审判员陈静珍和人民陪审员杨爱梅参加的合议庭，分别于2015年12月23日、2016年3月21日公开开庭进行了审理。代书记员李珊珊担任记录。原告黄金耀及原告钟冰丽的委托代理人黄金耀、杨竞，被告清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告本诉诉称，原、被告于2012年3月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂平市，总价款439925元，2014年11月4日被告以面积有差异为由,又收取了原告的购房款1524元,因此被告实际共收取了原告的房款441449元。合同约定于2013年6月30日前交房，但被告于2014年11月4日才交付房屋给原告使用，且该房至今未经有关部门验收合格。被告违反该合同的第八条约定，构成违约。因此被告应支付逾期（492天）交房违约金21719.29元给原告。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告支付逾期交房违约金21719.29元给原告；2、被告承担本案的诉讼费。后变更诉讼请求为：1、被告支付逾期交房违约金21719.29元给原告；2、被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金13320.72元给原告。 原告黄金耀、钟冰丽在本诉中对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》壹份，欲证实原告购买被告开发的“万锦豪园”第8幢1单元1701房，约定交房时间为2013年6月30日；2、《销售不动产统一发票》壹份，欲证实原告已缴清房款；3、《收据》叁份，欲证实原告分别于2012年3月24日、2012年5月24日、2014年11月4日向被告交纳购房款139925元、115000元、1524元，合计256449元；4、《个人贷款支付凭证》壹份，欲证实2012年8月31日，原告钟冰丽委托中国建设银行股份有限公司桂平支行将贷款185000元转存至被告桂平市清隆房地产开发有限公司账户；5、《销售不动产统一发票壹份》壹份，欲证实原告已缴清房款；6、《交房通知书》壹份，欲证实2014年11月4日，被告通知原告交房；7、《业主入伙验房表》壹份，欲证实2014年11月4日，被告交房给原告。 被告清隆公司本诉中辩称，一、被告系因特殊原因方才延期交付房屋给原告，故未违反合同约定，依据合同第八条中约定：如遇约定中的特殊原因的，出卖人可以据实予以延期交付房屋；二、依据《建设工程质量验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格；三、原、被告签订的合同中并未约定为原告办理房产证等义务，依照相关规定原告必需自行申请办理；四、原告的主张已超过法定的诉讼时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告清隆公司在本诉中为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《商品房预售许可证》壹份，欲证实被告的主体适格；2、《建设工程消防验收意见书》壹份，欲证实涉案商品房消防已验收合格；3、《防雷装置验收意见书》壹份，欲证实涉案商品房防雷装置已验收合格；4、《建设工程质量竣工验收意见》壹份，欲证实涉案商品房已验收合格；5、《交房通知》壹份，欲证实被告于2013年11月10日交房给原告；6、《桂平市广播电视台广告发布业务合同》壹份，欲证实内容同上；7、《广告播出证明》壹份，欲证实内容同上；8、《水厂泵房生产日记表》壹份，欲证实涉案商品房在建设期间停水10日；9、《气象资料使用证明》壹份，欲证实涉案商品房在建设期间的降雨情况，造成被告停工102日；10、《关于在高考期间加强环境噪声防治监督管理的通知》壹份，欲证实涉案商品房在建设期间因高考被告停工4日；11、《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》壹份，欲证实内容同上；12、《建设工程施工合同》壹份，欲证实浔州北路的施工情况，该路建设影响被告建设工程进度；13、《浔州北路竣工验收备案表》壹份，欲证实浔州北路竣工是2014年7月25日；14、《证明》壹份，欲证实浔州北路的建设造成被告建设工程停工90日；15、《入账通知书》壹份，欲证实原告逾期319日支付房款；16、《收条》壹份，欲证实被告已履行办证报备手续。 被告（反诉原告）清隆公司诉称，原、被告签订合同后，反诉被告虽能按时交付首期房款，但余下购房款未能按合同第七条约定履行义务。反诉被告的银行贷款185000元直至2012年8月31日才付清房款到反诉原告的账户，违约146天，按该条约定反诉被告应当支付逾期违约金给反诉原告。为此，特向人民法院提起反诉，请求依法判决反诉被告黄金耀、钟冰丽支付违约金3241.5元给反诉原告。 被告（反诉原告）清隆公司在反诉中对其陈述事实在举证期限内提供的证据与其在为本诉辩解所提供的证据及证明内容一致。 原告（反诉被告）黄金耀、钟冰丽辩称，反诉原告的主张已过诉讼时效。按该合同第七条约定仅是约定需在七天内办妥银行按揭手续，而并未约定必需在七天内将银行贷款汇至反诉原告账户，故请求法院驳回反诉原告对反诉被告的诉讼请求。 原告（反诉被告）黄金耀、钟冰丽在反诉中为其辩解在举证期限内提供的证据与其在为本诉陈述所提供的证据及证明内容一致。 经开庭质证，被告对原告提供的证据没有异议。原告对被告提供的证据一至证据三、证据十五没有异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 原告对被告提供的证据四至证据十四有异议，认为证据四不能证实涉案商品房已竣工验收；认为证据五原告未收到；认为证据六、证据七原告均不知情；认为证据八未连续停水4个小时的不应计算在内；认为证据九以中雨计算不符合规定；认为证据十、证据十一没有要求被告的建设工程在高考期间停工；认为证据十二至证据十四该路段未必影响被告施工；认为证据十六办证所需文件未齐全。 本院认为，被告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告于2012年3月31日与被告清隆公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于桂平市，商品房建筑面积121.24平方米，单价3628.55元／平方米，金额439925元，2014年11月4日，被告以面积有差异为由,又收取了原告的购房款1524元,合计购房款441449元；该合同第六条约定“买受人于签订本合同之日交清首期房款，余款向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料”；第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.（1）……；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金。……。2.采取银行按揭贷款方式购房的，买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续。逾期的，按本条第1种方式处理”；第八条约定“出卖人应于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，队双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录有连续降雨4小时或间断降雨累计6小时；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款购房，贷款金额未能到达出卖人账户的”；合同第九条第一款约定“逾期不超过60天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的双方按下列第3项处理：1.……；2……；3.出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失。若买受人没有在通知规定的期限内将办理房屋权属证书的相关材料和费用提交给出卖人统一代为办理的，由买受人自行承担相关责任”。被告清隆公司所建涉案楼房于2011年5月10日开工，于2014年3月14日竣工，于2014年6月1日竣工验收合格。 签订上述合同后，原告黄金耀、钟冰丽依约支付了首期购房款256449元，余款185000元原告于2012年7月27日与中国建设银行股份有限公司桂平支行签订了《住房公积金借款合同》，向银行贷款185000元，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，2012年8月31日银行贷款到达被告清隆公司的账户。2014年6月5日至2014年6月7日被告清隆公司在桂平市电视台播出交房通知，通知于2014年6月21日正式交房。被告清隆公司于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的8号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园8号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。根据桂平市气象科技开发中心的气象资料显示，从2012年3月31日(签订合同之日)起至2014年3月14日，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有46天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有7天；桂平市环境保护局文件规定，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业，本案所涉楼盘受影响而停止施工的天数为5天；桂平市住房和城乡规划建设局证实桂平市浔州路北段工程于2011年3月6日开工建设，于2014年7月25日竣工，其中于2013年6月23日至2013年9月16日对该路段的东面实行封路建设路基及垫层，于2013年11月3日至2014年2月28日对该路段的东面实行封路进行铺设沥青路面。 本案的争议焦点可归纳为：一、原告诉请被告支付逾期交房违约金及被告反诉原告支付逾期付款违约金是否均已超过法定的诉讼时效；二、被告应支付多少逾期交房、逾期办证违约金给原告。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规等强制性规定，故合同双方当事人应依照合同之约定履行合同义务。若合同一方当事人在履行合同义务不符合合同约定时，则应承担为此所产生之相应民事责任。 关于被告应否支付逾期交房违约金给原告的问题。原、被告在上述合同中约定，被告应当在2013年6月30日前交房给原告使用，但被告清隆公司直到2014年6月5日才在桂平电视台发布交房通知，通知于2014年6月21日正式交房。从上可知，被告交付涉案商品房给原告的时间已超过合同约定的交房日期，被告是否有合理的、符合约定的事由延期交房是解决本案纠纷的关键。被告辨称在本案合同履行期间，分别存在合同约定的停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程施工、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辨意见，分析如下： 1、降雨是否造成延误施工，延误的时间。被告就该项主张提供了气象科技开发中心的气象资料作证，但该资料只显示降雨日期及日降雨量，没有显示降雨时长。但从双方的约定及一般人的认知，应当认定一定强度的降雨会无法施工。因此，酌情确定出现大雨（降雨量达25mm）以上的降雨天气的46天可顺延交房。被告主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认； 2、停水、停电造成延误工期的时间。被告提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记表》证实2012年3月31日至2014年3月14日期间共有7天连续停电停水时长超过4个小时（该日期虽超出合同约定的交房期，但若将能够顺延交房的因素考虑在内，该日期仍处于交房期之前），该情况符合合同约定的顺延交房情形，故确认停电、停水可顺延交房的时间为7天。被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认； 3、国家法定节假日能否顺延交房。可以顺延交房的事由应当是不可预见和难以控制的特殊情况，而国家法定节假日每年都是固定的和必然出现的，因此，被告主张因国家法定节假日可以延期交房20天，理由不成立，不予支持； 4、高考造成延误工期的时间。被告提供了桂平市环境保护局《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》（浔环字[2012]43号）、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》（浔环字[2013]43号），证实2012年6月6日-6月8日、2013年6月7日-6月8日共5天属于高考时间，在该期间全天禁止施工。其中1天与降雨而停工顺延的期限重叠，该重叠部分不应重复计算。被告主张顺延交房4天，符合规定，予以确认； 5、市政道路施工造成延误施工的时间。被告主张的该项工期延误长达90天，是长时间的、持续性的工期延误，但仅提供了道路施工合同，不足以证实。被告应当提供由建设单位、监理单位、施工单位共同签署的工期延误《签证单》等予以佐证，但被告未能提供相关证据证实实际停工及具体的停工时间，亦没有提供证据证实该市政施工封闭的道路是进入被告公司施工工地的唯一通道，因此，被告主张因市政工程影响而延误工期90天的意见，因证据不足，理由不充分，不予采信； 6、原告贷款未到达被告公司账户的延期交房时间。《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的”，出卖方可以据实予以延期交房。虽然单个人的贷款不到账并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的贷款金额迟迟不到账，还是有可能影响到工程施工进程的。开发商与买受人约定贷款不到账顺延交房以减轻其违约压力情有可原，本院酌情支持从2012年7月27日（贷款合同签订之日）起至2012年8月31日（贷款金额到达被告账户之日）止可顺延交房期限36天。其中1天与降雨而停工顺延的期限重叠，该重叠部分不应重复计算，故确认确认本项可顺延交房的天数应为35天，被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。 综上所述，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：降雨46天+停水7天+高考4天+贷款未到账35天=92天。原、被告双方约定的交房时间为2013年6月30日，而被告的正式交房时间为2014年6月21日，被告共迟延交房358天，扣除符合合同约定的延期交房天数92天，被告仍迟延交房266天。按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即441449元×0.0001元/日×266天=11742.54元。 关于原告的诉请是否已超过诉讼时效的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2013年6月30日前交房，但被告实际交房的时间为2014年6月21日。原告请求被告支付逾期交房违约金则应从2014年6月22日开始计算二年的诉讼时效，而原告于2015年11月3日起诉主张权利，并不超过诉讼时效。因此，对被告辩称从合同约定交房的时间2013年6月30日开始计算诉讼时效，与法律规定不符，本院不予采信。 关于被告应否向原告支付逾期办证违约金及履行向产权登记机关报备义务之问题。依原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，可知办理报备手续属被告应履行之义务。被告于2014年6月21日交房，则应于2015年6月21日前办理报备手续，但被告于2015年11月9日才办理完毕报备手续，已经逾期办理报备手续，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当在基准利率的基础上上浮30%-50%计算违约金给原告。原告诉请按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付没有超出该范围，本院予以支持。因此，被告应以441449元为基数，从2015年6月22日起至2015年11月9日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金给原告。 关于原告应否支付逾期付款违约金给被告及该诉请是否已超过诉讼时效之问题。原告向中国建设银行股份有限公司申请办理的185000元按揭贷款已于2012年8月31日汇入被告账户，被告于2015年12月3日方主张权利，已超过了法定诉讼时效，故本院对被告该反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金11742.54元给原告（反诉被告）黄金耀、钟冰丽； 二、被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金给原告（反诉被告）黄金耀、钟冰丽（以购房款441449元为基数，从2015年6月22日起至2015年11月9日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）； 三、驳回原告（反诉被告）黄金耀、钟冰丽的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司的反诉请求。 本案受理费676元（原告已预交），反诉费50元（被告已预交），由原告黄金耀、钟冰丽负担50元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担676元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉（本诉）案件受理费676元，（反诉）案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄国贤 审 判 员  陈静珍 人民陪审员  杨爱梅 二〇一六年六月十四日 代书 记员  李珊珊