江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1445号上诉人（原审被告）：陈海波，男，1982年10月11日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：耿海军，徐州经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州嘉朗物业管理有限公司，住所地徐州市解放南路奎园梅月园**楼西侧1-2。法定代表人：金兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉翠，女，1970年8月27日生，汉族，该单位员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。上诉人陈海波因与被上诉人徐州嘉朗物业管理有限公司（以下简称嘉朗公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈海波的委托诉讼代理人耿海军、被上诉人嘉朗公司的委托诉讼代理人李玉翠、岳修武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈海波上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。案外人徐州天基房地产开发有限公司营业期限至2014年11月28日，现营业状态为失效，该公司行为能力受限，不得从事与清算公司无关的经营活动，因此该公司与嘉朗公司签订的案涉延长协议应属无效。一审法院认定延长协议有效属认定事实错误。2.一审法院适用法律错误。本案诉讼期间上诉人及另外两名业主已经另案提起诉讼，主张延长协议无效，本案应当以该案的判决结果作为依据。一审法院应当依据《民事诉讼法》第一百五十条规定，中止本案审理。另外，二审庭审中上诉人增加上诉理由为上诉人一审中提供相关的证据证明被上诉人提供的服务质量达不到正常标准，车辆违规停放、污水池、环境卫生非常差等事宜，本案应当减少物业费或者驳回诉讼请求。嘉朗公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人以案涉物业服务延长期限协议无效为由拒付物业费无法律依据。湖光山色前期物业服务延长协议即使无效，但是前期物业管理服务协议有效，无效的协议并未变更有效协议。根据有效协议约定，结合上诉人至始至终并未否认被上诉人为上诉人小区服务的事实。被上诉人要求上诉人依照双方签订的前期物业服务合同履行支付物业费的义务有事实和法律依据。上诉人提到本案应以另案审理结果为依据的主张没有法律依据。对于上诉人提出的服务达不到质量标准的问题。上诉人并未明确服务质量系何种标准，被上诉人是依照前期物业服务合同相关的规定履行合同义务，并不应按照某个业主的特殊要求提供物业服务，就像涉及到本案上诉人首先乱停乱放的行为。嘉朗公司向一审法院起诉请求：1.判令陈海波给付2016年3月2日至2017年3月1日期间的物业费1670元及公共能耗费1元，合计1671元，及从2016年3月2日期按0.5‰标准计算支付至实际给付之日止的违约金；给付2017年3月2日至2018年3月1日期间的物业费1670元及公共能耗费202元，合计1872元，及从2017年3月2日期按0.5‰标准计算支付至实际给付之日止的违约金；给付2018年3月2日至2019年3月1日期间的物业费1670元及公共能耗费201元，合计1871元，及从2018年3月2日起按5%标准计算支付至实际履行之日期间的违约金；给付2019年3月2日至2020年3月20日期间物业费1758元。2.本案受理费由陈海波承担。一审法院认定事实：陈海波是徐州市湖光山色小区**房屋的所有权人，建筑面积为115.97平方米。2011年12月7日，徐州天基房地产开发有限公司向嘉朗公司发出《中标通知书》，告知其为湖光山色物业项目物业管理中标人。2013年11月16日，徐州天基房地产开发有限公司与嘉朗公司签订了《湖光山色小区前期物业服务合同》，约定物业服务期限为3年，自2013年11月15日起至2016年11月14日止。合同期满后，在未能签订新的物业管理单位或新的物业服务合同的前提下，本合同自动顺延。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费价格为高层1.2元/㎡每月（不含公共能耗费）、小高层1.2元/㎡每月（不含公共能耗费），该费用若遇政策变动随之进行调整。2014年5月16日，徐州市物价局出具徐价服函[2014]14号关于湖光山色小区前期物业公共服务收费标准备案的复函。载明：嘉朗公司,你公司“关于湖光山色小区前期物业服务收费的申请”收悉。统一以招投标方式确定的湖光山色小区前期物业公共服务收费标准备案，物业服务按投标质量标准执行。公共能耗费按实际发生费用合理分摊。《湖光山色小区前期物业服务合同》到期后，徐州天基房地产开发有限公司与嘉朗公司于2016年10月12日签订了《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》约定原《湖光山色小区前期物业服务合同》自动顺延直至业主大会成立时止。徐州天基房地产开发有限公司向陈海波交付了湖光山色XXX室的房屋，2014年7月7日，陈海波与徐州天基房地产开发有限公司签订了《湖光山色前期物业管理服务协议》，约定服务费用按照1.2元/平方米/月计算；陈海波违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，嘉朗公司有权要求陈海波从逾期之日起按每日0.5‰加收违约金。陈海波向嘉朗公司交纳了2016年3月2日之前的物业服务费。该协议甲方签章印有嘉朗公司湖光山色管理处印章。2019年6月13日，嘉朗公司嘉朗物业公司向陈海波邮寄了催费通知，要求其支付拖欠的物业费5010元、公共能耗费203元、滞纳金14824元，投递结果无法查询。2020年3月30日，嘉朗物业公司向陈海波配偶魏巍邮寄了催费通知，要求其支付拖欠的物业费6768元、公共能耗费404元、滞纳金18921元，妥投。另查，经工商登记查询，徐州天基房地产开发有限公司现为吊销未注销，企业状态为在业，营业执照状态为失效，营业期限（起）为2001年4月30日，营业期限（止）为2014年11月28日。湖光山色小区目前尚未成立业主委员会。嘉朗公司庭审中提供其自制的公共能耗平摊表，显示2019年7月1日至2020年6月30日A2号楼公共能耗费为186.57元，2018年7月至2019年6月30日A2号楼公共能耗费为201.46元,2017年7月至2018年6月30日A2号楼公共能耗费为201.74元，2016年7月至2017年6月30日A2号楼公共能耗费为224.13元，2015年7月至2016年6月30日A2号楼公共能耗费为217.5元。陈海波经质证对该公共能耗平摊表真实性有异议。一审法院认为，关于陈海波抗辩的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》效力问题。企业的法人资格并不因被吊销营业执照而消灭，只不过是对其行为能力做出了限制，即公司被吊销营业执照后，应当进行解散、清算，清算期间公司存续但不得开展与清算公司无关的经营活动。《中华人民共和国公司法》第二百零六条规定“公司在清算期间开展与清算无关的经营活动的，由公司登记机关予以警告，没收违法所得”。即公司在被吊销营业执照后从事清算以外的经营活动将导致相应的行政处罚。《中华人民共和国公司法》第二百零六条规定系管理性规定，不属于效力性规定，违反此规定不影响被吊销营业执照的公司与他人签订合同的效力。故嘉朗公司与徐州天基房地产开发有限公司签订的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》在双方签订后成立，且已生效。《湖光山色小区前期物业服务合同》、《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》符合有关法律规定，其，其约束力及于湖光山色小区的全体业主或使用权人。公司依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，陈海波作为嘉朗公司提供物业管理活动区域内徐州市湖光山色小区XXX室房屋的业主，亦应按照《湖光山色小区前期物业服务合同》、《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》承担缴纳物业费用的义务。根据上述《湖光山色小区前期物业服务合同》的约定，物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，陈海波自2016年3月2日起即未向嘉朗公司交纳物业费用。嘉朗公司作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的业主还可以要求赔偿损失，但业主不能以此拒绝交纳物业费用。嘉朗公司基于前期物业服务合同及提供物业服务的事实要求陈海波支付2016年3月2日至2020年3月20日物业费用符合合同约定及法律规定，予以支持。综上，自2016年3月2日至2020年3月20日陈海波应向嘉朗公司缴纳的物业费用为6768元（115.97㎡×1.2元/㎡.月×12个月×4年+115.97㎡×1.2元/㎡.月÷30天×19天）。对于嘉朗公司所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使陈海波未能正常缴纳物业费,对此诉请不予支持。关于嘉朗公司主张的公共能耗费应按实收取。嘉朗公司提供其自制的公共能耗费平摊表予以证明，陈海波对此不予认可。该表系嘉朗公司自制，嘉朗公司未能提供其他证据予以佐证，故对嘉朗公司主张的公共能耗费的诉讼请求不予支持。嘉朗公司可在补足证据后另行主张。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈海波于判决生效后十日内支付嘉朗公司2016年3月2日至2020年3月20日物业服务费6768元；二、驳回嘉朗公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈海波负担。二审期间，上诉人提交本院（2016）苏03民终3662号民事判决书（复印件）一份，证明涉案物业服务合同签订的另一方为徐州天基房地产开发有限公司，而签订该物业服务合同时该公司属于破产状态。根据相关法律规定，在破产期间涉及公司经营，需要由破产清算组签订相关协议，而涉案延期服务合同的相对方为徐州天基房地产开发有限公司，被上诉人主张的服务合同系无效合同。被上诉人质证称，尽管是复印件，对该证据的真实性无异议，但该案是张成玲与徐州天基房地产开发有限公司劳动争议纠纷，从判决书不能得出上诉人主张徐州天基房地产开发有限公司处于破产状态，该证据不能证实上诉人的主张。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，2013年11月16日徐州天基房地产开发有限公司与嘉朗公司签订了案涉前期物业服务合同，合同内容并不违反法律规定，该合同合法有效，效力应及于涉案小区全体业主。前期物业服务合同约定2016年11月14日合同到期后，在未签订新的物业服务合同的情况下，合同自动顺延。上诉人陈海波与被上诉人嘉朗公司均确认涉案小区目前未成立业主委员会，陈海波无证据证明该小区与其他单位签订新的物业服务合同，根据前述约定，前期物业服务合同自动顺延，嘉朗公司继续提供物业服务，陈海波作为业主也应按约支付物业费，一审法院判令陈海波按照合同约定支付物业费，并无不当。陈海波认为因确认涉案延长期限协议效力的案件正在审理中，主张本案应当中止审理缺乏依据，不予支持。另外，陈海波以嘉朗公司物业服务质量不达标为由主张应当少交或者免交物业费。实际上，物业服务具有广泛性、持续性等特点，物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能因部分瑕疵而否定被上诉人提供的整体服务。本案中，陈海波提供的证据并不足以充分证明被上诉人存在不履行或履行合同存在重大瑕疵的情形，上诉人该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，陈海波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈海波负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇二一年四月六日法官助理  黄 伟书 记 员  吴雨臻