新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新01执异72号 案外人：尚小霞，女，1984年10月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区博乐市。 申请执行人：乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区贵州路****。 法定代表人：孔恺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：窦军保，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：郭亚琴，女，该公司职员。 被执行人：新疆福宁房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）昆明路**新捷小区******** 法定代表人：蔡华楠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于文娟，新疆视观律师事务所律师。 本院在执行乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司（以下简称华金泰展公司）与新疆福宁房地产开发有限公司（以下简称福宁房产公司）、邹贤斌、林春泰借款合同纠纷一案中，案外人尚小霞对本院执行位于新疆维吾尔自治区博乐市黄河路87号福宁新城x区的xx-x-x商铺（以下简称涉案商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人尚小霞称，华金泰展公司作为申请执行人已对涉案商铺申请法院强制执行，并已到拍卖阶段，而被执行人福宁房产公司早已将涉案商铺以490,770元的价格出卖给我,于2017年4月24日与我签订《商品房买卖合同》，办理了备案登记手续，我占有使用涉案商铺至今。华金泰展公司作为福宁房产公司的债权人，仅能申请执行福宁房产公司名下的财产，不能执行我的财产。华金泰展公司在涉案商铺设定有抵押权，但在抵押权设定之前，涉案商铺的所有权已转移给我，故抵押行为应属于无效的民事行为。华金泰展公司不能就此无效行为执行我的财产，给我造成相应的损失。综上，请求法院中止对涉案商铺的执行。 申请执行人华金泰展公司称，被执行人福宁房产公司将涉案商铺已抵押给我公司，并在新疆生产建设兵团第五师房产管理局（以下简称兵团第五师房产局）办理了抵押登记。之后，福宁房产公司又将涉案商铺以物抵债给袁志新，不符合法律规定。在我公司申请法院强制执行后，2016年7月25日，法院依法查封了涉案商铺。而袁志新通过福宁房产公司于2017年4月24日将涉案商铺出售给案外人尚小霞的时间晚于法院查封的时间，故请求法院驳回案外人尚小霞的异议请求。 被执行人福宁房产公司称，2014年4月28日，我公司下属的博乐分公司与袁志新签订《商品房买卖合同》，袁志新购买了涉案商铺，而法院查封涉案商铺的时间晚于该时间。之后，尚小霞与博乐分公司签订的《商品房买卖合同》亦属合法有效，并已实际占有使用至今，故我公司同意案外人尚小霞的异议请求。 本院审查查明，华金泰展公司与福宁房产公司、邹贤斌、林春泰借款合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区公证处于2015年1月7日作出的（2015）新证经字第235号《具有强制执行效力的债权文书公证书》已发生法律效力，并于2016年5月10日作出（2016）新证经字第5615号《执行证书》。因被执行人福宁房产公司、邹贤斌、林春泰未履行生效法律文书所确定的义务，华金泰展公司向本院申请强制执行，申请执行标的12,357,111.11元。本院依法立案执行，执行案号为（2016）新01执596号。执行过程中，本院于2016年7月25日以（2016）新01执596号执行裁定书及协助执行通知书查封了新疆福宁房地产开发有限公司博乐分公司（以下简称福宁房产博乐分公司）名下位于新疆维吾尔自治区博乐市黄河路87号福宁新城A区的29套商铺及X区包括XX-X-X（涉案商铺）在内的24套商铺，查封期限为三年（自2016年7月25日起至2019年7月24日）。五师房产交易所向本院出具了福宁新城A区、B区抵押备案情况表一份，载明：涉案商铺的抵押时间为2014年7月1日。2018年11月1日，本院作出（2016）新01执596号之二执行裁定书，裁定终结本案的执行。2019年12月10日，本院对福宁新城A区29套房屋及X区包括XX-X-X在内的24套商铺及对应土地使用权进行续封，查封期限为三年（自2019年12月10日起至2022年12月9日）。2020年4月27日，本院依法立案恢复执行本案，执行案号为（2020）新01执恢49号，2020年12月17日，因申请执行人华金泰展公司与被执行人福宁房产公司达成长期履行的执行和解协议，本院作出（2020）新01执恢49号之三执行裁定书，裁定终结该案的执行。 另查明，2014年11月27日，华金泰展公司（贷款人）与福宁房产公司（借款人）签订《借款合同》及《抵押合同》，约定：福宁房产公司从华金泰展公司处借款1000万元用于企业资金周转，为期6个月，以福宁房产公司所有或依法有权处分的位于新疆博乐市农五师福宁新城X区29套商铺、X区24套商铺（包括涉案商铺），总面积2506.75平方米作抵押，并在兵团第五师房产局办理了抵押登记。 再查明，2014年4月28日，袁志新与福宁房产公司签订《借款合同》，福宁房产公司从袁志新处借款870万元，借款期限6个月，自2014年4月28日至2014年10月31日，新疆福宁投资有限公司（以下简称福宁投资公司）进行连带责任担保。2014年4月29日，袁志新向福宁房产公司博乐分公司汇款870万元。2014年4月28日，福宁房产公司博乐分公司与袁志新签订《商品房买卖合同》，福宁房产公司博乐分公司将位于博乐市黄河路87号福宁新城A区30套房屋及X区包括XX-X-X在内的24套商铺销售给袁志新，该《商品房买卖合同》在兵团第五师房产局登记备案。因福宁房产公司、福宁投资公司未按期归还借款，袁志新于2015年6月1日向新疆博乐市人民法院申请强制执行，2015年6月10日，福宁房产公司、福宁投资公司与袁志新达成执行和解协议，约定将福宁房产公司博乐分公司的福宁新城包括涉案商铺在内的共计24套商铺抵偿给袁志新，归还借款5,436,049元。2016年7月25日，在本院执行查封上述商铺期间，袁志新就其中21套商铺提出案外人执行异议，本院作出（2017）新01执异184号执行裁定，驳回袁志新的异议请求。袁志新不服，向本院提出执行异议之诉，2018年4月12日，本院作出（2017）新01民初746号民事判决，认定华金泰展公司在房产管理部门办理了抵押物登记手续，对抵押的不动产享有优先受偿的抵押权，该权利系担保物权优于一般债权，袁志新所享有的权利不能对抗华金泰展公司享有的抵押权，其不能证实对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法驳回袁志新的诉讼请求。袁志新不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）提出上诉。2018年12月12日，新疆高院作出（2018）新民终216号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2017年4月24日，福宁房产公司博乐分公司与尚小霞签订《商品房买卖合同》，将涉案商铺以490,770元价格出售给尚小霞。尚小霞于2017年4月24日通过银行转账方式将售房款支付给袁志新。2017年6月12日，尚小霞将涉案商铺作为其个体经营的博乐市柳阳汽车维修厂的经营场所。尚小霞自2017年4月24日使用涉案商铺至今。 以上事实有（2015）新证经字第235号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2016）新证经字第5615号《执行证书》、（2016）新01执596号执行裁定书及协助执行通知书、（2016）新01执596号之二执行裁定书、（2020）新01执恢49号之三执行裁定书、（2017）新01民初746号民事判决书、（2018）新民终216号民事判决书、《借款合同》《抵押合同》《商品房买卖合同》、中国农业银行账户活期交易明细、收据、营业执照、福宁新城前期物业管理服务合同、业主临时公约等在卷为证。 本院认为，本案争议焦点是案外人尚小霞是否对涉案商铺享有足以排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”尚小霞基于对涉案商铺享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，本院已生效的（2017）新01民初746号民事判决中认定华金泰展公司对抵押的不动产（包括涉案商铺）享有优先受偿的抵押权。本院依法查封涉案商铺的时间为2016年7月25日，该商铺仍登记在福宁房产博乐分公司名下，案外人尚小霞与福宁房产博乐分公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年4月24日，并自此装修使用该商铺。综上，因案外人尚小霞提交的证据不足以证明其主张符合上述司法解释规定，故案外人尚小霞请求排除执行的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人尚小霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼。 审判长 黎 剑 审判员 邓 颖 审判员 陈晓春 二〇二一年四月九日 书记员 郭婷婷