广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1573号上诉人（原审原告）：石敬超，男，1960年10月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：张南军，男，1983年6月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系广州市增城区小楼镇正隆村民委员会推荐。上诉人（原审被告）：温荫泉，男，1938年5月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人（原审被告）：贺翠莲，女，1950年5月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王丽敏，广东维申律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱淦华，广东维申律师事务所律师。原审第三人：赖卓俊，男，1986年5月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：吴智敏，男，1988年6月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人石敬超因与上诉人温荫泉、贺翠莲、原审第三人赖卓俊、吴智敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人石敬超委托诉讼代理人温建锋、张南军，上诉人温荫泉、贺翠莲共同委托诉讼代理人王丽敏到庭参加诉讼。原审第三人赖卓俊、吴智敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石敬超上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.改判温荫泉、贺翠莲返还购房定金40000元；3.依法改判温荫泉、贺翠莲向石敬超赔偿违约金350000元；4.依法改判温荫泉、贺翠莲向石敬超赔偿已经支出的广州市增城区荔城街开园中路136号202房的购房款955696.65元；5.依法改判温荫泉、贺翠莲向石敬超赔偿已经支出的广州市增城区荔城街开园中路136号202房的税费91043.81元；6.依法改判温荫泉、贺翠莲向石敬超返还已经垫付的广州市增城区增江街××号的出办证等费用共26124.5元；7.依法改判温荫泉、贺翠莲赔偿石敬超支出的担保费3600元；8.依法改判一审、二审全部诉讼费用、诉讼保全费、评估费由温荫泉、贺翠莲承担。事实和理由：一、一审判决认定的部分事实存在错误及遗漏。(一)一审判决书仅仅是部分摘抄《不动产登记查册表》的第一页的情况，忽略了第二页的详细记载事项。根据2020年1月14日广州市规划和自然资源局增城区分局出具的《不动产登记查册表》第二页登记附记显示“1.原证号：粤(2018)广州市不动产权第10204721/10204686号。2.土地使用权取得方式：转让。3.根据穗府办函[2017]65号文。该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续。从2019年9月11日起”，即涉案202房屋必须在2021年9月11日之后才能办理转让手续，一审判决忽略该事实导致错误认定。(二)一审判决未查清涉案202房屋能否过户到石敬超名下的关键事实，也未到广州市规划和自然资源局增城区分局调查取证核实清楚。涉案202房屋是自建房，原房屋的权属人是广州市增城区荔城街廖隔塘村第三经济合作社、广州市增城区荔城街廖隔塘村第十二经济合作社，当时是由上述两个合作社直接指定过户到温荫泉、贺翠莲名下，石敬超并没有以其名义到房管部门办理过网签、过户等手续，所以，温荫泉、贺翠莲与上述两合作社之间并没有真实的房屋买卖关系，但是又已经办理过户手续，最终涉案202房屋可能会恢复原状到两合作社名下，因此并不能根据温荫泉、贺翠莲陈述的可以直接过户到石敬超名下。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的恢复原状错误。本案中，石敬超作为原告，主张在涉案202房屋无法恢复原状的情况下才主张赔偿损失，并且，温荫泉、贺翠莲在一审时也未提起反诉。另外，一审庭审时石敬超明确针对涉案202房屋无法恢复原状导致的房屋价款955696.65元应赔偿该部分的房屋价值损失。在涉案202房屋无法恢复原状的情况下，石敬超主张赔偿损失该房屋的价值并不违法，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。据此，一审适用该规定错误。三、石敬超主张的违约金350000元是双方在《协议书》中明确约定，当时双方也考虑到交换房屋的复杂性才作出此约定，并且涉案202房屋已经过户登记在温荫泉、贺翠莲名下，该条款已经履行，应当按照该约定进行判决。该350000元违约金不能全部弥补石敬超的损失。四、在涉案202房屋无法恢复原状的情况下，温荫泉、贺翠莲作为违约方，石敬超的全部损失应当由温荫泉、贺翠莲承担，购房定金、税费、办证等费用、担保费均应当由温荫泉、贺翠莲承担。温荫泉、贺翠莲辩称：一、温荫泉、贺翠莲同意一审判决对于涉案202房屋作返还过户的处理。首先根据石敬超一审中提供的房屋买卖合同可以反映在交易过程中，石敬超向温荫泉、贺翠莲披露的涉案202房屋的网签价格为310840元。石敬超让温荫泉与一手开发商签订的房屋买卖合同约定的价格为458839元，石敬超从来没有向温荫泉披露其为购买涉案202房屋支出的购房款是955696.65元，也没有经温荫泉、贺翠莲确认。温荫泉、贺翠莲对石敬超主张的955696.65元的购房款不予认可。根据一审法院认定双方实际上是房屋置换，因此一审法院在判决解除涉案合同的情况下，认定涉案202房屋作恢复原状处理合法合理。据温荫泉、贺翠莲向房管局了解涉案202房屋并非不能作恢复原状处理，房管局工作人员答复如果有生效法律文书证明，房管局可以协助将房屋原路返还给原权属人。涉案房屋钥匙至今仍在石敬超手上，房屋一直均由石敬超掌控。二、关于违约金的问题，涉案合同实际上是石敬超与赖卓俊串谋，欺骗温荫泉、贺翠莲签订的，签订合同时温荫泉已经80多岁。其判断能力均无法与石敬超以及赖卓俊相提并论。而且温荫泉、贺翠莲均没有任何房产交易的经验和经历，再加上赖卓俊是温荫泉好朋友的儿子，其对赖卓俊极其信任。因此涉案合同并非温荫泉、贺翠莲的真实意思表示，是在被欺骗隐瞒的情况下签订。而且双方于2018年8月28日签订的备注中，也明确约定，两房屋的成交价以实际操作为准，在不论协议是否有效的情况下，石敬超与温荫泉、贺翠莲做以房换房的交易，也应该是双方在互相认可房屋价值的前提下，通过等价或者是补差价的形式进行，但是石敬超一直不同意补差价，而是强迫温荫泉、贺翠莲将水东街××号的房屋过户到其指定的第三人名下，此做法并不符合等价交换原则。因此当时温荫泉、贺翠莲的儿子发现了石敬超以及赖卓俊的诈骗行为之后，基于自身的交易安全考虑，阻止其父母温荫泉、贺翠莲将水东街东八巷的房屋过户到石敬超指定的第三人名下是合法合理的。温荫泉、贺翠莲并不存在违约行为。温荫泉、贺翠莲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判温荫泉、贺翠莲无需向石敬超支付违约金40000元；2.撤销一审判决第四项，改判温荫泉、贺翠莲无需向石敬超赔偿律师费损失40000元；3.本案的上诉费由石敬超承担。事实与理由：一、一审认定温荫泉、贺翠莲构成违约属于事实认定错误。首先，涉案合同是石敬超及赖卓俊串谋哄骗温荫泉、贺翠莲签订的，该合同的内容所反映的并非是温荫泉、贺翠莲的真实意思表示。温荫泉、贺翠莲的真实意思表示是委托广州家家好房地产代理有限公司（以下简称家家好公司）以市场价值放盘出售水东街××号的房屋，待收到房款后再购买一栋小区电梯房用于居住，并非是在不确定房屋价值以及不等价的条件下与石敬超以房换房。但赖卓俊却与石敬超合谋通过“以房换房”的复杂手段欺骗温荫泉、贺翠莲，让温荫泉、贺翠莲签订了一系列不公平、不合理的协议。双方签订《房地产买卖合同》时，涉案202房屋(约80平方米)不仅是毛坯房，而且还是无产权证的房屋，该房屋所处小区已建成多年，但由于开发商的经营出现问题，该楼盘一直未能办理产权证；而且该房屋处于荔城边缘郊区，临近主干道，车流嘈杂。而温荫泉、贺翠莲位于增城区增江街××号的房屋(约194平方米)，不仅产权手续完善，而且无论是地理位置、宜居环境以及市场价值均远远超越涉案202房。赖卓俊利用温荫泉、贺翠莲对其的信任以及温荫泉、贺翠莲对房产买卖交易流程的不熟悉，故意隐瞒房屋的真实价值，才得以诱骗温荫泉、贺翠莲签订了涉案的合同及协议。其次，退一步来讲，无论本案的合同签约背景如何，但根据温荫泉、贺翠莲与石敬超双方于2018年8月28日签订的《备注》中第1条明确约定，以房换房也应是在双方互相认可房屋价值的前提下，通过等价或补差价的形式进行。但根据石敬超提供的证据材料可知涉案202房合同价格为458839元；即便是在假设评估价值时点2018年8月28日该房屋已办理产权证的条件下，一审法院委托广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司对该房屋进行评估，评估价值也仅为824500元。而温荫泉、贺翠莲位于水东街××号的土地使用权(不含上盖房屋)价值已达1423101元，无论涉案202房是取合同价值458839元还是评估价值824500元，两者均与温荫泉、贺翠莲位于水东街××号房屋的价值都相差甚远。在石敬超坚决不补差价的情况下，其强迫温荫泉、贺翠莲将水东街东八巷的房屋过户至其名下是显失公平的，同时也与温荫泉、贺翠莲与石敬超双方于2018年8月28日签订的《备注》中第l条明确约定“成交价以实际操作为准”不符。基于上述情况，温荫泉、贺翠莲基于自身交易安全考虑未将水东街××号的房屋过户至石敬超名下是合法合理的，温荫泉、贺翠莲不存在违约行为，一审法院判决温荫泉、贺翠莲向石敬超支付违约金、赔偿律师费损失没有事实依据。二、根据石敬超一审提交的银行流水，以及其与赖卓俊隐瞒房屋交易价格的行为，足以证明石敬超与赖卓俊存在串通欺骗温荫泉、贺翠莲签约的情况，一审法院未予查明认定。赖卓俊是家家好公司的法定代表人，也是促成本次交易的中介人员。家家好公司及赖卓俊作为中介方应向温荫泉、贺翠莲说明房屋的市场参考价值，但从涉案的房屋买卖合同、协议书均未明确载明房屋真实交易价值的实际情况，赖卓俊及石敬超不仅从未告知温荫泉、贺翠莲交易房屋的市场价值，还想方设法地隐瞒涉案202房屋的交易价格，其两人的行为是具有明确动机。而且，赖卓俊作为中介方本应做到独立公正，不得参与买卖双方之间的交易，但根据石敬超提供的《银行转账流水》可知，其主张向张国琴支付的部分购房款是由赖卓俊转账支付的，足以反映赖卓俊与石敬超非同寻常的关系。同时结合赖卓俊在一审开庭时极力偏袒维护石敬超的表现，以及签订涉案202房屋买卖合同后，石敬超及赖卓俊将水东街××号放盘出售，并不断带客户去看水东街××号房屋的行为，足以证明石敬超与赖卓俊串谋对温荫泉、贺翠莲隐瞒真实的房屋交易价格，通过低价收进高价卖出房屋赚取差价的非法意图。但一审法院未予查明认定上述事实，导致本案事实认定错误。石敬超辩称：对于温荫泉、贺翠莲提出石敬超涉及串谋诈骗罪，温荫泉本人向增城区经济侦查大队进行了报案，时至今日，经济侦查大队未对石敬超的诈骗或其他的不法行为作出任何的处分，如真如温荫泉本人所述涉及到诈骗，本案已经转刑事案件审理。据石敬超了解温荫泉本人是小学校长，已退休，一直有较高的文化学历。自双方2018年8月28日签订的房地产买卖合同，至2019年9月11日，涉案202房登记在温荫泉、贺翠莲的名下，长达1年的时间内，双方曾多次进行接触，温荫泉本人身体欠佳，住院两次，中介前往医院进行探视，温荫泉的儿子在医院的探病房中多次叮嘱，请中介务必尽快完成房屋的交易，因为温荫泉年纪大了，需要找个电梯房进行养老，一再叮嘱尽快进行交易。现对方却说涉及诈骗或身份不对等，显失公平，明显与事实不符。本案是两个房屋进行互换，由石敬超本人承担了新房子的全部的房款，另外加上水、电、煤气、产权过户，另外再补偿9万元的装修款，还需承担过户办理房产证的全部税费，以上为石敬超的交易成本，而不仅仅是购买涉案202房屋的价款。根据一审判决所认定的违约金，石敬超认为显然不公平。就本案石敬超已支付的现金已达102.18205万元，而一审法院仅仅判决温荫泉、贺翠莲承担的违约金为4万元，该项判决明显不公平。赖卓俊、吴智敏二审没有到庭，亦无提交书面意见。石敬超于2020年1月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除石敬超与温荫泉、贺翠莲于2018年8月28日签订的《房地产买卖合同》及《协议书》；2.温荫泉、贺翠莲向石敬超返还购房定金40000元；3.温荫泉、贺翠莲向石敬超赔偿违约金350000元；4.温荫泉、贺翠莲向石敬超赔偿已经支出的广州市增城区荔城街开园中路136号202房的购房款955696.65元；5.温荫泉、贺翠莲向石敬超赔偿已经支出的广州市增城区荔城街开园中路136号202房的税费91043.81元；6.温荫泉、贺翠莲向石敬超返还已经垫付的广州市增城区增江街××号的出办证等费用共26124.5元；7.温荫泉、贺翠莲赔偿石敬超支出的律师费40000元；8.温荫泉、贺翠莲赔偿石敬超支付的担保费3600元；9.本案诉讼费由温荫泉、贺翠莲承担。一审法院认定事实：2016年12月26日，广州市增城区荔城街廖隔塘村第三经济合作社、广州市增城区荔城街廖隔塘村第十二经济合作社、广州市固基房地产开发有限公司（甲方）与张国琴（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市增城区开园路挂绿小学南富鹏开发区Y3区3号商住楼A3栋第二层E单元，建筑面积79平方米，房屋总价为458839元，乙方于签订本合同之时支付188839元作为首期房款，已支付的定制款138839元转为首期房款，乙方向银行贷款270000元，甲方应当在乙方按约定支付房款后在2016年12月25日将该房屋交付乙方使用，房地产办理期限为2年，从2016年12月15日至2018年12月14日，等内容。温荫泉、贺翠莲在上述《房地产买卖合同》的落款乙方处签名。同日，广州市固基房地产开发有限公司出具《收据》证明收到张国琴交来的首期款188839元。2018年8月23日，石敬超（买方）与张国琴（卖方）、广州市长顺房地产代理有限公司（经纪方）签订《物业买卖合同》，约定买卖房屋位于广州市增城区开园路挂绿小学南富鹏开发区Y3区3号商住楼A3栋第二层E单元，总成交价为940000元（含办证费30000元和电梯维护费3000元），以银行按揭方式付款，等内容。同日，张国琴出具《收款收据》证明其收到石敬超交的定金50000元；赖良溪作为见证人在该收据上签名。2018年10月25日，石敬超向赖良溪转账支付413334元，赖卓俊向赖良溪转账支付206000元。同日，赖良溪向张国琴转账支付600000元。2018年8月28日，石敬超（买方）与温荫泉（卖方）、家家好公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及石敬超与温荫泉签订《备注》。合同约定：买卖双方买卖房屋位于广州市增城区增江街××号（以下简称东八巷4号房屋），建筑面积194.28平方米；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或过户等买卖相关手续等无故不履行或怠于履行本合同项下义务的，逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权结束合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；合同双方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费用等均由违约方承担；签订本合同时支付40000元作为定金；以备注页为准；等内容。《备注》记载：1.买卖双方自愿达成协议，成交价以实际操作为准，卖方以广州市增城区增江街××号和买方交换开园中路163号202房的房屋；2.买方为卖方办理开园中路163号202房（以下简称202房）的过户手续，并承担该物业过户产生的过户费；买方购买东八巷4号房屋产生的过户费、土地出让金等所有费用由买方自行承担；3.买方交给卖方40000元作为定金，若双方同时过户，此定金转为给卖方的装修费用；若不能同时过户，买方有权指定产权人，卖方配合买方做公证委托业务，同意定金主动转为给卖方的装修费用；4.由于国家政策或开发商原因导致不能交易的，卖方无息退回定金给买方，买方不追究卖方的违约责任。2018年8月28日，温荫泉出具《定金收据》给石敬超收执，证明收到石敬超购买东八巷4号房屋的定金40000元。2018年10月25日，石敬超与温荫泉、贺翠莲签署《备注2》，约定：1.石敬超出资帮温荫泉、贺翠莲承购位于富鹏开发区Y3区3号A3栋第二层E单元张国琴的房屋；2.此房屋的水电煤气等报装费用、过户费由石敬超支出；3.温荫泉、贺翠莲自愿以东八巷4号房屋转让给石敬超；4.温荫泉、贺翠莲知晓此房屋的房产所有状况，并自愿购买，同意也愿意配合石敬超办理东八巷4号房屋的公证和过户手续；5.上述两处房屋地址均以最新房产证地址为准；此房屋现欠银行（开发商）28万元，此费用由石敬超支付。石敬超与温荫泉、贺翠莲签订《协议书》，约定石敬超购买202房是为了与温荫泉、贺翠莲名下的东八巷4号房屋进行交换，交换协议内容如下：1.东八巷4号房屋公证或过户至石敬超或石敬超指定的第三人名下；2.石敬超需交5000元到中介方保管，此款为报装管道燃气的费用，多除少补；3.经双方协商石敬超需再交50000元给温荫泉、贺翠莲作为装修款，此款在温荫泉、贺翠莲将东八巷4号房屋过户或公证至石敬超或石敬超指定第三人名下当天结清；4.202房的房地产办理在温荫泉、贺翠莲名下，若温荫泉、贺翠莲再提出东八巷4号房屋与202房不作交换的话，温荫泉、贺翠莲需赔偿350000元给石敬超；若202房不能办理房产证，温荫泉、贺翠莲只需退还装修款40000元及石敬超垫付的东八巷4号房屋办理商品化的费用30000元，共计70000元，除此之外石敬超不再作任何追究。石敬超代温荫泉（纳税人是温荫泉）交纳东八巷4号房屋的国有土地使用权出让契税683.1元、印花税11.4元、国有土地补缴价款收入22770元、测绘费用2660元。其中广州市国土资源和规划委员会于2018年10月26日出具的《广州市国土资源和规划委员会缴费通知书》记载按市场评估房价1423101元的1.6%计算东八巷4号房屋的应补缴价款为22770元。2018年11月6日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2018）广州市不动产权第10216603号《不动产权证》，记载：东八巷4号房屋的权利人是温荫泉单独所有，自建房，194.28平方米，3层，自用地面积80.56平方米，原证号为粤房地证字第××号。2019年3月28日，温荫泉、贺翠莲（甲方）与广州市固基房地产开发有限公司、广州明洋投资有限公司（乙方）签订《房产过户及相关事项的协议书》，约定鉴于甲方向乙方购买202房，广州明洋投资有限公司系广州市固基房地产开发有限公司的股东，协商约定如下：甲方已支付部分购房款，截至目前尚欠购房款286262.65元；广州明洋投资有限公司出借资金给甲方向广州市固基房地产开发有限公司清偿该购房款，甲方按本合同约定向银行贷款或自行清偿给广州明洋投资有限公司；甲方若贷款，甲方须与广州市邦弈泽资产管理有限公司签订相关贷款协议；等内容。2019年3月29日，石敬超向广州市邦弈泽资产管理有限公司转账支付30000元，转账附言为石敬超交多福A3栋2E单元预缴税费。同日，广州市邦弈泽资产管理有限公司出具《收据》证明收到石敬超预交税费30000元，买方是温荫泉。2019年8月22日，石敬超代温荫泉缴纳了202房的房屋买卖契税10387.77元。2019年9月24日，石敬超向温荫泉转账支付286362.65元，附言记载为202房的购房尾款。2019年12月26日，石敬超向温荫泉送达《履约催告函》，催促温荫泉、贺翠莲于2019年12月31日早上前往办理东八巷4号房屋的过户手续。2020年1月1日，石敬超向温荫泉送达《关于增江街水东街××号房屋办理产权过户的履约催告函》，催促温荫泉、贺翠莲于2020年1月7日早上前往办理东八巷4号房屋过户手续。温荫泉、贺翠莲均未按上述时间前往办理过户手续。2020年1月12日，石敬超与广东德比律师事务所签订《民事委托代理合同》，石敬超委托该律师事务所委派律师代理本案诉讼，律师费40000元。次日，石敬超向该律师事务所支付律师费40000元。2020年1月13日，张国琴出具《收款收据》证明：收到石敬超购买位于广州市增城区开园路挂绿小学南富鹏开发区Y3区3号商住楼A3栋第二层E单元的购房款共955696.65元（合同约定940000元及超出面积多交的房款15696.65元），其中2018年8月23日收定金50000元，2018年10月25日收到转账的首期款619334元（其中19334元已经代支付中介费），2019年9月24日收到剩余尾款286362.65元（同意由温荫泉代收在过户时交给开发商）；本人已经收齐石敬超的全部房款，同意按石敬超的要求将该房屋过户至温荫泉、贺翠莲名下。2020年1月14日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具的《不动产登记查册表》记载：增城区荔城街开园中路136号202房的产权人是温荫泉、贺翠莲，建筑面积81.8平方米，登记时间为2019年9月11日。一审另查明，家家好公司的股东赖卓俊、吴智敏于2019年11月22日申请注销该公司，广州市增城区市场监督管理局于2019年11月26日核准该公司注销登记。本案一审审理期间，经石敬超申请对202房在2018年8月28日的房屋价值进行评估，并预交评估费3272元。一审法院依法委托广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司对202房的价值进行评估，该公司于2020年8月26日作出粤正诚房报字第××号《房地产估价报告》，评估结果为202房在价值时点2018年8月28日的评估总价为824500元。一审庭审期间，石敬超陈述：1.协议书没有具体的签署时间，签署时间要第三人才知道；2.双方交易主旨不仅在于两套房屋价值是否等值，因为合同签订当天石敬超与温荫泉、贺翠莲双方约定202房的过户费用由石敬超承担，石敬超需额外支付4万元装修费用给温荫泉、贺翠莲，石敬超需承担202房水电煤气等设施的开通费用，还要承担东八巷4号房屋商品化需向国土部门补缴土地出让金及测绘等费用，上述成本合计构成石敬超与温荫泉、贺翠莲互换房屋的总额；3.石敬超与温荫泉、贺翠莲双方签订合同的时间是2018年8月28日，而国土缴费通知书出具时间是2018年10月15日，该时间段房地产行情处于上升周期，几乎一天一个价；4.赖良溪是长顺房地产代理有限公司的员工，也是房屋买卖交易的中介经办人，付给张国琴的619334元都是购房款，其中19334元是赖良溪向张国琴收取的中介费；5.石敬超为202房实际支付的税费包括契税10387.7元、办证费用30000元；6.2019年5、6月期间温荫泉、贺翠莲儿子曾向202房的物业服务中心拿钥匙进入房屋烧纸契，已认定该房屋是温荫泉、贺翠莲所有，温荫泉、贺翠莲都是从事教育行业，不存在温荫泉、贺翠莲看不懂的情形；7.邦奕泽公司负责202房的按揭贷款及办证，当时202房办证陷入僵局，开发商处于停顿状态，开发商告知如需加快出证需另行向邦奕泽公司支付30000元费用，石敬超已经按约定支付该笔费用。温荫泉、贺翠莲陈述：1.温荫泉、贺翠莲可以返还定金40000元给石敬超；2.备注2的意思是石敬超出资为温荫泉、贺翠莲购买202房之后，温荫泉、贺翠莲把东八巷4号房屋卖给石敬超，石敬超需要补足差价；3.温荫泉、贺翠莲认可收到286362.6元后再支付给广州洋明投资有限公司，这是石敬超操作的，温荫泉、贺翠莲根本没有动过这笔钱；4.石敬超与温荫泉、贺翠莲签订房屋买卖合同时温荫泉、贺翠莲是把东八巷4号房屋出售后，再以新的价格去买房屋，202房是以房换房的形式换到温荫泉、贺翠莲名下的；5、不清楚协议书签订的时间；6.国土缴费通知书里记载东八巷4号房屋的土地价值是142万元，加上上盖物价值肯定超过142万元；7.假设合同有效，石敬超要求解除合同，应是恢复原状，温荫泉、贺翠莲可以把202房过户至石敬超名下，但石敬超要求温荫泉、贺翠莲返还购房款没有法律依据。赖卓俊陈述：1.协议书是在石敬超帮温荫泉、贺翠莲支付了202房定金后签订的；2.两套房屋的价值是差不多的，不超过5万元；3.当时房屋价格是上涨的，温荫泉、贺翠莲看好房屋才想卖房屋的，第三人也明确过交易金额是110万元左右，温荫泉、贺翠莲表示过听说其房屋可以卖130多万元，但温荫泉、贺翠莲没有坚持用这个价格卖房屋；4、30000元费用是第三人与石敬超一起去交的，有收据；5、东八巷4号房屋前面的房屋成交价格是90多万元。本案审理期间，石敬超向一审法院申请诉讼保全，并预交诉讼保全费5000元。一审法院于2020年1月19日作出（2020）粤0118民初1296号《民事裁定书》，裁定查封、冻结温荫泉、贺翠莲名下价值1506464.96元的财产。一审法院认为，石敬超与温荫泉、家家好公司于2018年8月28日签订的《房地产买卖合同》，以及石敬超与温荫泉、贺翠莲签订的《备注》、《备注2》及《协议书》均是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于温荫泉、贺翠莲抗辩称《房地产买卖合同》及《协议书》应无效，但该两份合同、协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的合同无效的情形，故对于温荫泉、贺翠莲上述抗辩主张，一审法院不予采纳。从2018年8月28日石敬超与温荫泉、贺翠莲签订《房地产买卖合同》至2019年9月11日202房登记在温荫泉、贺翠莲名下长达一年的时间内，温荫泉、贺翠莲除签署上述合同及备注外，还分别签署了《备注2》、《协议书》及《房产过户及相关事项的协议书》，又在张国琴与开发商签订的《房地产买卖合同》的落款处签名，且协助和配合石敬超将202房登记在温荫泉、贺翠莲名下以及为东八巷4号房屋补缴土地价款等房屋商品化的相关税费，可见温荫泉、贺翠莲在此期间系愿意按合同及备注及协议书的约定履行相关合同义务的，石敬超亦按合同约定履行了其义务，但此后温荫泉、贺翠莲以其儿子发现其被石敬超欺骗等理由拒不配合将东八巷4号房屋过户到石敬超或石敬超指定人员名下，温荫泉、贺翠莲的行为已经构成违约，导致石敬超无法取得东八巷4号房屋，致使石敬超的合同目的无法实现，因此，石敬超现请求解除上述《房地产买卖合同》的房屋买卖（交换）合同关系及《协议书》，理据充分，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，石敬超与温荫泉、贺翠莲签订的《房地产买卖合同》及《协议书》的目的是双方交换房屋，由于温荫泉、贺翠莲拒绝履行合同不协助石敬超将东八巷4号房屋过户至石敬超名下，但202房却已经登记在温荫泉、贺翠莲名下，因此，现合同解除后，根据上述法律规定石敬超可要求温荫泉、贺翠莲恢复原状，由于石敬超向温荫泉、贺翠莲交换的是房屋（202房）而非购房款，且现温荫泉、贺翠莲明确表示可将202房过户至石敬超名下，因此，一审法院认为石敬超主张温荫泉、贺翠莲赔偿石敬超向上一手卖家支付的购房款955696.65元，不符合上述法律规定，一审法院不予支持。石敬超可另行主张温荫泉、贺翠莲返还202房。石敬超请求温荫泉、贺翠莲返还40000元定金，温荫泉、贺翠莲亦同意返还，故一审法院予以支持。石敬超为将202房登记在温荫泉、贺翠莲名下而缴纳的契税10387.77元，以及为东八巷4号房屋垫付的国有土地使用权出让契税、印花税、国有土地补缴价款收入、测绘费用合计26124.5元，均是石敬超因本次房屋交易的支出，现石敬超请求温荫泉、贺翠莲赔偿其该部分损失，理据充分，一审法院予以支持。对于石敬超主张的办证费用30000元，由于该费用并非房屋交易所必然产生的费用，且石敬超未举证证明温荫泉、贺翠莲同意石敬超向第三方支付该费用，故一审法院不予支持。因温荫泉、贺翠莲拒不履行合同，石敬超为提起本案诉讼而支出的律师费40000元系石敬超的合理损失，且合同对此亦进行约定，现石敬超请求温荫泉、贺翠莲赔偿其律师费损失40000元，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金问题。虽然《协议书》约定温荫泉、贺翠莲不交换房屋需赔偿石敬超350000元，但是该违约金标准明显过高，综合考虑石敬超与温荫泉、贺翠莲双方的过错程度，合同解除对石敬超造成的损失大小，以及参考合同关于违约逾期超过10个工作日仍未履行的守约方有权结束合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金的相关约定，一审法院酌定温荫泉、贺翠莲应向石敬超支付违约金40000元。至于石敬超请求过高的部分违约金，一审法院不予支持。石敬超请求温荫泉、贺翠莲赔偿的担保费系属于石敬超申请诉讼财产保全提供担保而产生的费用，不属于其必然产生的费用，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月20日作出判决：一、解除石敬超与温荫泉、广州家家好房地产代理有限公司于2018年8月28日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖（交换）合同关系，以及解除石敬超与温荫泉、贺翠莲签订的《协议书》；二、温荫泉、贺翠莲在判决发生法律效力之日起十日内向石敬超支付违约金40000元；三、温荫泉、贺翠莲在判决发生法律效力之日起十日内向石敬超赔偿广州市增城区荔城街开园中路136号202房的契税10387.77元，以及广州市增城区增江街××号房屋的相关办证费用26124.5元；四、温荫泉、贺翠莲在判决发生法律效力之日起十日内向石敬超赔偿律师费损失40000元；五、驳回石敬超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18458元，由石敬超负担15828元，由温荫泉、贺翠莲负担2630元。诉讼保全费5000元，由温荫泉、贺翠莲负担。评估费3272元，由石敬超负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：温荫泉、贺翠莲是否构成违约以及责任承担的认定。温荫泉、贺翠莲主张其是在被欺诈以及显失公平的情况下签订《房地产买卖合同》、《备注》、《备注2》、《协议书》，即使存在欺诈和显失公平的情形，即使温荫泉、贺翠莲一审答辩认为其在2019年9月与儿子沟通才知道欺诈或显失公平的主张成立，但温荫泉、贺翠莲未依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条的规定行使撤销权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项的规定，其撤销权也因超过一年除斥期间而消灭。在双方合同未被撤销，且涉案合同已经履行部分内容，履行期间超过一年的情况下，温荫泉、贺翠莲拒绝继续履行，构成违约，并因此导致合同解除。石敬超为履行换房协议，已购买增城区荔城街开源中路136号202房并登记在温荫泉、贺翠莲名下，在合同解除后，能够恢复原状的首先应当恢复原状，在本案即由温荫泉、贺翠莲将202房归还石敬超。因温荫泉、贺翠莲表示同意将202房过户至石敬超名下，不存在规避限购政策问题，故一审法院对石敬超主张赔偿购买202房的购房款损失的请求不予支持并无不当，本院予以认可。石敬超以房屋过户至温荫泉、贺翠莲名下两年内不得转让为由主张应赔偿购房款损失依据不足，本院不予支持。关于202房的税费问题，一审法院根据石敬超的举证及陈述认定温荫泉、贺翠莲应赔偿10387.77元并无不当，本院予以确认。石敬超上诉主张温荫泉、贺翠莲赔偿其办理202房的税费91043.81元，对超出一审判决支持的部分无提交新的证据，本院不予采纳。关于石敬超主张返还购买增城区增江街××号房屋的40000元定金问题，一审中温荫泉、贺翠莲同意返还，一审法院亦认定予以支持，但判决主文遗漏，本院予以纠正。关于违约金，《协议书》约定的350000元违约金过高，一审判决酌情调整为40000元系行使自由裁量权，本院予以维持。关于律师费以及石敬超主张的担保费3600元，一审判决认定并无不当，本院予以认可。关于评估费，从评估结果来看，确实双方换房的价值存在明显失衡的情况，石敬超对诉讼的产生有过错，故一审判决认定评估费应由石敬超负担并无不当，本院予以认可。综上所述，石敬超关于返还定金的上诉请求成立，本院予以支持。石敬超的其他上诉请求与温荫泉、贺翠莲的全部上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决主文遗漏处理40000元定金的问题，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条、一百五十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1296号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1296号民事判决第五项；三、温荫泉、贺翠莲自本判决发生法律效力之日起十日内向石敬超返还定金40000元；四、驳回石敬超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18458元，由石敬超负担16540元，由温荫泉、贺翠莲负担1918元。诉讼保全费5000元，由温荫泉、贺翠莲负担。评估费3272元，由石敬超负担。二审案件受理费18030元，由上诉人石敬超负担16558元，由上诉人温荫泉、贺翠莲负担1472元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月九日书记员 冯冠豪徐毅敏