浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第436号原告杨允凤，女，汉族，1966年12月28日出生，住杭州市。委托代理人洪华根，浙江科文律师事务所律师。被告杭州笕桥闸弄口经济合作社，住所地杭州市江干区笕桥镇闸弄口村永济桥**。法定代表人倪贵福。委托代理人钱纯仪、周玲珍，浙江南方中辰律师事务所律师。原告杨允凤诉被告杭州笕桥闸弄口经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，原告杨允凤于2015年3月9日起诉，本院受理后，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告杨允凤，被告杭州笕桥闸弄口经济合作社的委托代理人钱纯仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨允凤诉称，2014年8月1日由雅家中介介绍给原告位于机场路18-4号南三楼经营美容行业，当时由被告经办人丁后农到雅家中介与原告洽谈，被告同意此房出租给原告经营美容，签下了合同，原告当场付清押金8000元以及房租费17250元，原告并在《消防安全责任书》中也签了字，被告称其为集体的房屋合同要拿回去负责人签字，一直等到9月份被告扔给原告一份不是原告签名的合同，将合同用于“美容”改成“办公”。在经营期间被告经常去人干扰，并在11月9日强行将原告的水电停掉，原告无法经营关闭了经营场所。被告造假合同违约造成了原告重大经济损失，被告理应赔偿原告的产品费142000元，装潢费用65000元以及退还房租费8625元和押金8000元。为此，原告诉至本院，要求判令：1、确认原、被告之间租赁合同无效；2、被告退还剩余房屋占有使用费8625元，押金8000元，共计16625元；3、被告退还装潢费65000元，美容用具费28680元，营业损失费3万元，共计123680元；4、被告承担所有诉讼费用。被告杭州笕桥闸弄口经济合作社辩称，一、原告系无理诉讼。原告起诉称，原被告双方就机场路18-4号南三楼房屋租赁事宜签订过租赁协议，并提交了一份《房屋租赁合同》，但原告又称该合同并非原告亲笔签名的合同，是假合同，同时亦未提交其他的房屋租赁合同。而本案的案由却是房屋租赁合同纠纷，既然没有真实的合同，那就不存在租赁的法律关系。现原告以不存在的法律关系起诉被告，系虚假诉讼。被告不存在退还租金和押金的基础。二、原告违反《房屋租赁合同》已构成违约。原告与杭州笕桥闸弄口经济合作社签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁期间，乙方应保证甲方房屋结构的完整，如乙方确需装修改造，需征得甲方书面同意乙方可施工，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任”。被告出租房屋时已完成了装修，但原告并未按双方约定的，将租赁房屋作为办公使用，而是擅自开了美容院，该设施违反了消防安全的规定。为开办美容院的需要，原告在未告知出租方并征得出租方的同意下，擅自改建了厨房和卫生间，导致房屋漏水，严重影响了消防安全。原告方的行为已违反了租赁合同，构成违约。三、原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。原告起诉要求被告支付装潢费和产品用具费等没有任何理由，该费用是原告为经营美容所的支出，是原告作为商人的正常盈亏。出租方只是将房屋租赁给原告，双方是租赁合同的法律关系，仅此而已。出租方不可能为原告的商业行为买单，这已经超出了租赁法律关系的范畴。因此，原告要求被告支付用具费和损失费没有任何事实依据和法律依据，毫无道理可言。原告起诉称提交的合同并非其签名的真实合同，并擅自变更房屋使用用途和改变房屋结构构成违约，要求退还租金和赔偿损失的诉讼请求没有事实依据和法律依据，为维护被告的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理本案事实认定如下：经杭州雅家房地产代理有限公司介绍，2014年8月1日，就机场路18号三楼南三间房屋租赁事宜，原告杨允凤作为承租人，被告杭州笕桥闸弄口经济合作社作为出租人，签订《消防安全责任书》一份，在承租单位登单表，明确经营情况为美容。2014年8月8日，被告杭州笕桥闸弄口经济合作社在承租人为杨允凤（乙方）的《房屋租赁合同》中出租方（甲方）一栏盖章确认，该合同中约定：一、乙方因办公需要租用甲方位于机场路18号处房屋三间，计建筑面积大约90平方米，出租给乙方作办公使用；二、租赁期限自2014年8月11日至2015年8月10日止，共计壹年，甲方于2014年8月8日前向乙方交付该房屋；三、上述房屋年租金人民币34500元；四、付款时间与方式为第一年租金的支付时间为，先付后用，半年一付；五、甲乙双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为捌仟元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方，租赁期间，使用该房屋发生的水电等费用由乙方承担；六、租赁期内，乙方应保证甲方房屋结构的完整，如乙方确需装修改造，需征得甲方书面同意方可施工，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任，待租赁期满或租赁合同解除后，乙方对该租赁房屋所投入的财产应无偿归甲方所有；十二、违约责任：甲、乙双方如有违约，一律按年租金的50%向守约方支付违约金，等等。该协议承租方一栏为手写签字“杨允风”。2014年8月2日，杨允凤向杭州笕桥闸弄口经济合作社支付自2014年8月11日至2015年2月10日期间的房租人民币17250元及房屋保证金人民币8000元。此后，杨允凤对房屋进行装修，将案涉房屋分割成三个小房间，每间房间均增设卫生间。2014年10月31日，杭州笕桥闸弄口经济合作社向杨允凤出具通知一份，言明：“你户在租赁我合作社房屋时约定只限做办公用房而非其他用途，现你违反了合同约定的使用性质，擅自改建成3小间作为住宿用，同时私自改建了厨房和卫生间，已给本合作社造成损失，并且严重影响了消防安全。我合作社经过讨论限你户在11月9日之前清退房客，将房屋恢复原状，并且只能做办公用途，如你未能按时恢复原状，本合作社将采取停电停水直至扣除押金强行清退”。2014年11月9日，杭州笕桥闸弄口经济合作社对涉案房屋采取停水停电措施。本案在审理过程中，本院依杨允凤申请委托杭州明皓司法鉴定所有限公司对2014年8月8日房屋租赁合同中抬头乙方及合同落款承租方签名是否为杨允凤本人所签笔记进行鉴定，2015年6月23日，杭州明皓司法鉴定所有限公司出具《司法鉴定意见书》，言明：上述两处签名字迹“均不是出自于杨允凤笔迹”。杨允凤为此次鉴定支付鉴定费人民币2400元。本案在审理过程中，本院依杨允凤申请委托浙江天平资产评估有限公司对案涉房屋装修现值进行评估鉴定，2016年1月28日，浙江天平资产评估有限公司出具《房屋装修价值评估报告》，言明：“案涉房屋装修工程工程量包括木地板、厕所垫高、厕所地砖、厕所防水、隔墙、木门（6扇）、吊顶、墙面粉刷、天棚粉刷、厕所瓷砖墙面、坐式马桶、蹲式马桶、洗手池、水电安装，装修价值为人民币40100元”。杨允凤为此次鉴定支付鉴定费人民币3000元。上述事实，有原告杨允凤提交的《房屋租赁合同》、消防安全责任书、场租费票据、保证金票据、装修协议书、证明、通知及本案庭审笔录证实。本院认为，首先对于落款日期为2014年8月8日的《房屋租赁协议》的认定。双方对于该协议的签订过程各执一词，原告称由其所签字的、房屋使用目的为美容的《房屋租赁合同》交与被告后，被告未予返还，而是将案涉承租人一栏并非由其签字但加盖被告公章的《房屋租赁合同》交与原告，该合同房屋使用目的变更为办公，内容增加第六条“租赁期内，乙方应保证甲方房屋结构的完整，如乙方确需装修改造，需征得甲方书面同意方可施工，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任，待租赁期满或租赁合同解除后，乙方对该租赁房屋所投入的财产应无偿归甲方所有”以及第十二条“违约责任：甲、乙双方如有违约，一律按年租金的50%向守约方支付违约金”，其他合同内容与原合同约定一致；被告称系原告将已签字的案涉《房屋租赁合同》交与被告后，被告加盖公章并归还原告，但无论案涉《房屋租赁合同》签订过程的真实情况如何，双方均认可案涉房屋租赁期限、租金数额、支付时间与方式、保证金的支付数额及方式与2014年8月8日的《房屋租赁协议》约定内容一致，故本院予以确认。因该合同承租人一栏并非承租人杨允凤亲笔所签，合同内容并非其真实意思表示，在合同尚未成立的情况下，原告杨允凤诉请确认上述合同无效，本院不予支持。就双方房屋租赁合同关系的认定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告杭州笕桥闸弄口经济合作社未能提交案涉房屋建筑能提交房屋所有权证或批准建设的文件，因此杨允凤与杭州笕桥闸弄口经济合作社之间的租赁合同关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，作为出租人的被告，其主要的合同义务为交付合法的符合使用要求的房屋，杭州笕桥闸弄口经济合作社将不合法建筑出租给杨允凤，应承担主要的过错责任，而杨允凤对于该建筑物是否合法未尽审慎的审查义务，本身也具有过错。而杨允凤就是否于2014年11月9日后将案涉房屋钥匙交与杭州笕桥闸弄口经济合作社工作人员存在前后不一的陈述，同时其亦未提交相应交还房屋的相应证据，本院认定杨允凤并未交还案涉房屋钥匙。就杨允凤诉请被告退还自2014年11月9日至2015年2月10日期间的房屋占有使用费8625元，押金8000元的主张本院认为，虽然上述期间杨允凤对案涉房屋实际占有，考虑到因房屋产权问题致使租赁合同的合同目的无法实现，杭州笕桥闸弄口经济合作社对案涉房屋停水停电也造成房屋无法正常使用，本院按照房屋租金的支付标准，酌情确定杭州笕桥闸弄口经济合作社返还杨允凤自2014年11月9日至2015年2月10日期间房屋占有使用费人民币3450元。同时，因案涉房屋租赁合同关系认定无效，对于杨允凤缴纳的房屋押金人民币8000元，杭州笕桥闸弄口经济合作社亦应予以返还。就杨允凤诉请杭州笕桥闸弄口经济合作社赔偿装修损失共计人民币65000元。案涉房屋原为桌球室，无论原、被告就案涉房屋使用目的约定为办公抑或美容，对房屋的装修均属必要，但杭州笕桥闸弄口经济合作社将不合法建筑出租给杨允凤，应承担一定的过错责任，而杨允凤对于该建筑物是否合法未尽审慎的审查义务即进行装修，其本身也具有过错，另，杨允凤将案涉房屋分割成小房间，每间房间均增设卫生间，改变了房屋的主体结构，因其并未提交被告书面同意的证据，对应损失应由其自行承担，综上，就杨允凤投入到案涉房屋装修的损失，应由双方按各自的过错承担；至于装修投入的价值，本院在参考对装修现值进行评估的报告基础上，考虑到装饰物与租赁房屋已形成继续性和固定性，非毁损不能不分离或分离需花费较大，确定装修现值为40100元，杭州笕桥闸弄口经济合作社认可厕所垫高、厕所地砖、厕所防水、隔墙、木门（6扇）、墙面粉刷、天棚粉刷、厕所瓷砖墙面、坐式马桶、蹲式马桶、洗手池均系杨允凤新增装修，但认为房屋交与杨允凤时木地板、吊顶、水电安装部分已由杭州笕桥闸弄口经济合作社装修完毕，因杭州笕桥闸弄口经济合作社并未提交相应证据予以佐证，结合杨允凤提交的装饰装修合同，对于杭州笕桥闸弄口经济合作社的意见，本院不予采信，本院以双方导致合同无效的过错程度酌情确定杭州笕桥闸弄口经济合作社支付杨允凤装修损失人民币19557元。对于美容用具费人民币28680元，营业损失费人民币30000元，原告杨允凤主张被告杭州笕桥闸弄口经济合作社赔偿上述费用均缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。对于杨允凤已预付笔迹鉴定费用人民币2400元，该费用本院酌情确定由杭州笕桥闸弄口经济合作社负担；对于杨允凤已预付案涉房屋装修现值评估费用人民币3000元，本院酌情确定由原告杨允凤负担人民币2100元，被告杭州笕桥闸弄口经济合作社负担人民币900元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告杭州笕桥闸弄口经济合作社返还原告杨允凤自2014年11月9日至2015年2月10日期间房屋占有使用费人民币3450元，房屋押金人民币8000元，于本判决生效后十日内付清。二、被告杭州笕桥闸弄口经济合作社支付原告杨允凤装修损失人民币19557元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州笕桥闸弄口经济合作社支付原告杨允凤房屋装修评估费人民币3300元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告杨允凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取案件受理费人民币1617元，由原告杨允凤负担1239元，被告杭州笕桥闸弄口经济合作社负担378元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3234元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号********，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 韩 涛二〇一六年六月二十四日书记员 刘佩文