江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)连民终字第1514号上诉人（原审原告）江苏金猫典当行有限公司。法定代表人王博彦，该公司董事长。委托代理人徐啸，上海利歌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）连云港市荣阳房地产开发有限公司。法定代表人沈加新，该公司总经理。委托代理人杨周，该公司法律顾问。上诉人江苏金猫典当行有限公司（以下简称金猫公司）因与被上诉人连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第04365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金猫公司一审诉称，2013年8月16日、2013年9月6日，金猫公司与荣阳公司签订了11份《商品房买卖合同》，购买荣阳公司位于连云港市馨海名郡的11套商品房，约定了具体的房号，交付日期。金猫公司依约履行了相关义务，支付购房款300万元。合同约定2013年12月30日前交付房屋，但荣阳公司未能交付房屋，至起诉之日起已经逾期625天，并应支付违约金375000元（300万元×0.2‰×625天）。请求法院：1、判令荣阳公司履行合同义务（馨海名郡11套商品房的买卖合同），交付房屋，办理转让手续；2、荣阳公司承担违约金375000元；3、诉讼费用由荣阳公司承担。荣阳公司一审辩称，1、本案名义上是商品房买卖合同纠纷，实质上是民间借贷纠纷。荣阳公司分别于2013年8月16日和2013年9月6日向金猫公司借款182万元和91万元，打给金猫公司的欠条是200万元和100万元，金额里包含了借款的利息，荣阳公司按照金猫公司的要求用房屋买卖合同作为担保。2、金猫公司作为典当行公司融资借款是其业务，但是购买这么多住宅房也不符合常理。荣阳公司同意返还借款及利息，不同意给付房屋，也无法履行合同义务，违约金也就是逾期付款的相应利息。原审法院经审理查明，2013年8月16日，金猫公司和荣阳公司签订了6份《商品房买卖合同》，合同约定：由金猫公司购买荣阳公司开发的位于连云港市馨海名郡的6套商品房。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同商品房交付买受人使用：5、该商品房在地质、设计、监理、施工验收合格后实行预交房。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同日，金猫公司（甲方）与荣阳公司（乙方）签订《协议书》两份，分别约定：一、乙方自愿将馨海名郡2号楼二单元5套房产以每平方人民币2000元价格出售给甲方，共计100万元；第24幢商铺共一套房产以每平方人民币4500元价格出售给甲方，共计100万元。两份合同均约定：本协议为登记备案的《商品房买卖合同》的补充协议。《商品房买卖合同》中约定的价格和支付时间不作实际履约的依据。二、甲方承诺在2013年11月15日前不对外转让上述房产，如乙方在2013年11月15日之前退还甲方购房款100万元，甲方同意将房屋退给乙方，但因退房产生的所有税费均由乙方承担。如乙方不能按期退还上述购房款，则甲方有权自行处理上述所有房产。四、乙方在2013年11月15日前将100万元汇入甲方指定两个帐户其中一个后，退房手续由乙方提供，甲方要配合办理退房一切手续，为乙方解除网签房屋。2013年9月6日，金猫公司与荣阳公司又签订了5份《商品房买卖合同》，合同约定：由金猫公司购买荣阳公司开发的位于连云港市馨海名郡的5套商品房。合同的其他条款均同2013年8月16日签订的《商品房买卖合同》。同日，金猫公司（甲方）与荣阳公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、乙方自愿将3号楼5套房产以每平方人民币2000元价格出售给甲方，共计100万元。本协议为登记备案的《商品房买卖合同》的补充协议。《商品房买卖合同》中约定的价格和支付时间不作实际履约的依据。二、甲方承诺在2013年12月5日前不对外转让上述房产，如乙方在2013年12月5日之前退还甲方购房款100万元，甲方同意将房屋退给乙方，但因退房产生的所有税费均由乙方承担。如乙方不能按期退还上述购房款，则甲方有权自行处理上述所有房产。四、乙方在2013年12月5日前将100万元汇入甲方指定两个帐户其中一个后，退房手续由乙方提供，甲方要配合办理退房一切手续，为乙方解除网签房屋。上述合同签订后，金猫公司委托郝某、彭某分别向荣阳公司帐户转入300万元。另查明，连云港市海州区馨海名郡第2号楼二单元103室、203室、403室、601室、603室、第3号楼一单元602室、第3号楼四单元602室、第3号楼五单元502室、第5号楼一单元601室、第5号楼一单元501室房屋均已备案登记在他人名下。第24幢06号商铺备案登记在金猫公司名下，现已具备交付条件，但至今未交付。上述房屋均不具备办理产权证条件。上述事实，有金猫公司、荣阳公司的当庭陈述及金猫公司提供的商品房买卖合同11份、银行转帐流水、证人郝某、彭某证言、付某、《协议书》三份等证据在案予以证实。一审诉讼中，金猫公司明确表示双方不存在借贷关系，坚持要求按照商品房买卖关系主张权利。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案金猫公司认为双方系商品房买卖关系，荣阳公司应继续履行合同，但从双方签订的协议书的内容来看，协议书中第一条明确约定“《商品房买卖合同》中约定的价格和支付时间不作实际履约的依据”，同时双方还约定了在债务清偿后可以回赎，足以说明《商品房买卖合同》是以买卖商品房形式来担保债务的清偿，金猫公司和荣阳公司双方之间并无商品房买卖的合意，签订商品房买卖合同并非双方真实意思表示，故金猫公司依据《商品房买卖合同》要求荣阳公司继续履行合同、交付房屋、办理转让手续并承担违约责任的诉求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院遂判决：驳回金猫公司的诉讼请求。案件受理费33800元（金猫公司已预交），由金猫公司负担。上诉人金猫公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人荣阳公司网签的《商品房买卖合同》属于房屋买卖的法律关系。二、同日，上诉人与被上诉人荣阳公司签订的《协议书》也属房屋买卖的法律关系。该协议第二条虽约定被上诉人在2013年12月5日前归还上诉人100万元，上诉人同意将房屋退还被上诉人，但不能据此推断该协议条款就是一个借贷的抵押条款。因为，买卖的方式有很多种，本案双方的关系可以理解为，若被上诉人不退还100万元，则双方买卖关系的条件成就，若被上诉人退还则条件不成就，解除双方的买卖关系。双方真实意思是房屋买卖，上诉人本意是低价买房，期待日后盈利。上诉人只知道被上诉人同意网签《商品房买卖合同》，并同意按照补充协议约定的价格和交付条件履行。之所以有“退房”一说，也是被上诉人怕万一房价涨的太高，留个回旋余地。现被上诉人称双方是借贷关系，而不承认双方之间系房屋买卖关系，是在欺骗法院。如果被上诉人当时不是卖房，上诉人也不会付款。三、融资租赁合同可以融资租赁，却可以按买卖关系最终确定双方合意。据此，上诉人与被上诉人签订的《协议书》也可以按照买卖关系理解。毕竟《协议书》的内容有房屋买卖的合意，且网签合同也是有力的佐证。四、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，如果原审法院认为双方系民间借贷关系应该充分释明，让上诉人变更诉讼请求，但原审法院释明不是太明确。且无论原审法院释明与否，依此条规定，应该裁定驳回上诉人的一审起诉，而不是判决驳回上诉人的一审诉讼请求。综上，请求二审法院：一、认定双方之间房屋买卖关系成立，依法改判被上诉人荣阳公司交付房屋并承担违约责任；二、若上诉人上述第一项上诉请求无法成立，将案件发回重审或依法裁定驳回起诉；三、一、二审诉讼费由被上诉人荣阳公司承担。被上诉人荣阳公司答辩称，本案名义上是商品房买卖合同纠纷，实质上是民间借贷纠纷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》以及最高人民法院发布的案例，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人金猫公司的上诉。经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人金猫公司与被上诉人荣阳公司虽签订《商品房买卖合同》，但双方同时还签订《协议书》。从《协议书》的内容来看，明确约定《商品房买卖合同》中所约定的价格和支付时间不作实际履约的依据，同时双方还约定了在债务清偿后可以回赎，原审法院据此认定双方所签订的《商品房买卖合同》是以买卖商品房形式来担保债务的清偿，双方之间并无商品房买卖的合意，所签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示并无不当。金猫公司上诉称其与荣阳公司之间系商品房买卖法律关系，而非原审法院认定的民间借贷法律关系明显不能成立，本院不予采信。一审诉讼期间，原审法院在查明双方之间系民间借贷法律关系的基础上，已经依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定向金猫公司释明变更诉讼请求，但金猫公司明确表示不变更。在此情况下，原审法院应当依法裁定驳回金猫公司的起诉，而不应判决驳回金猫公司的诉讼请求。故金猫公司上诉称原审法院判决驳回其的诉讼请求错误，请求二审法院依法裁定驳回其起诉的主张能够成立，本院予以支持。综上，上诉人金猫公司的部分上诉请求和理由能够成立，原审判决不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第04365号民事判决；二、驳回江苏金猫典当行有限公司的起诉。一审案件受理费33800元，二审案件受理费33800元，合计67600元（江苏金猫典当行有限公司已经预交），均予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  乙 斌代理审判员  万红英代理审判员  程 艳二〇一六年六月二十九日书 记 员  蒋 寻法律条文附录一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。、第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。