河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初3171号 原告：曾海河，男，1964年10月24日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张小波，河北道申律师事务所律师。 被告：李良玉，男，1954年5月1日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：孙国强，河北万强律师事务所律师。 原告曾海河与被告李良玉为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾海河及其委托诉讼代理人张小波，被告李良玉委托诉讼代理人孙国强到庭参加庭审。本案现已审理终结。 曾海河向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理邯郸市丛台区东柳北大街创鑫福邸1号楼2单元603室以及创鑫福邸1号楼2单元2503室房屋的过户登记手续；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告是邯郸市丛台区东柳林村居民，2011年间东柳林村拆迁，被告获得拆迁补偿回迁房屋数百平方米。经协商，被告将其回迁补偿房屋中的240平方米，以每平方米3600元的价格转让给了原告。2011年6月9日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》。当日，原告按约定向被告支付864000元全部购房款。由于房屋尚未建设，未对具体的房屋楼号、楼层等进行约定，但约定了原告如需要更换更大面积的，额外增加的面积由原告按市场价另行支付。2013年，涉讼房屋竣工，被告收房后，由于没有正好240平方米的房屋，原被告经过协商，确定1号楼2单元603室以及1号楼2单元2503室两套房屋给了原告，但该两套房屋面积之和262平方米，每套房屋131平方米。原告侄女曾艳是被告儿媳，原告给了曾艳10万元，因涉讼房屋的交付（钥匙）、电卡、煤气卡、热力卡等都是通过曾艳给的原告。原告以为该10万元抵顶了原告应向被告支付的超过合同约定面积部分的22平方米的房屋面积的价款。此后，原告将1号楼2单元2503室转售他人，1号楼2单元603室房屋出租给他人。2019年2月底，被告办理涉讼房屋产权登记后，开始找原告协商，要求原告更换更小面积的房屋，又要求原告补差价，不承认原告向被告儿媳曾艳支付的10万元是补房屋面积的价款，并拒绝给原告办理过户手续。又多次到原告出租的603室房屋处搅闹，阻挠原告出租。经催办未果，特具状起诉。 李良玉辩称，曾海河诉讼请求没有事实依据，双方签订的房屋买卖合同系拆迁安置房，对于房屋的具体坐落、位置约定不明，且曾海河能否取得案涉房屋面积亦存在不确定性。原告诉求的房屋和案涉合同没有关联性。被告同意退还购房款。另外双方约定的双倍返还购房款，显然超过法律规定，应在购房款30%以下酌情认定。 本院经审理认定事实如下：原告曾海河的侄女为被告李良玉的儿媳。2011年6月9日，李良玉作为甲方和曾海河作为乙方签订一份《房屋买卖合同》。约定：乙方自愿购买甲方位于邯郸县东柳林的回迁房（期房），建筑面积240平方米。交易价格3600元/平方米，合计864000元，合同签订之日，乙方向甲方一次性支付全部房款。该房屋交易价格仅指房屋的买卖价格，不承担房屋其他附属设施和配套设施。相关费用由乙方另行向有关部门交纳，与甲方无关。乙方如需要更换更大面积的房屋，额外增加的面积由乙方按照市场价另行支付，与甲方无关。由于是期房，交房时间由开发商确定，甲方不承担因延期交房而产生的任何责任。以后房屋所产生的一切税费，过户费由乙方自理，与甲方无关。合同签订后，如甲方违约，甲方退还乙方双倍的购房款，如乙方违约，甲方除无条件收回房屋外，乙方所胶南的购房款无偿归甲方所有。原告向被告支付了864000元。 2011年至2019年，邯郸市房地产交易价格呈上升状态。 2019年2月18日，李良玉办理不动产登记证书，显示为：丛台区东柳北大街51号阳光福邸5号楼2单元301室（面积97.31㎡）、1号楼2单元603室（面积131.38㎡）、1号楼2单元2503号（面积131.38㎡）。后原告要求被告履行合同未果，诉至本院。审理期间，经本院释明原告不变更诉讼请求，亦组织双方调解，未能达成调解协议。 庭审中，原告称另付购房款10万元，被告不予认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。此类合同区别于取得商品房预售许可证的商品房预售合同，要求出卖人取得房屋的合法权利再行转让，合同约定交付的房屋应该是明确、具体的。涉案合同签订时，拆迁安置房屋未建设，房屋所在的生活区、楼号、楼层、套数均未明确。被告李良玉作为拆迁被安置人尚未取得拆迁安置房屋的产权，所享有的仅仅是拆迁安置房的请求权，属于期权的范畴。涉案合同名为房屋买卖，实为“卖房号”，即李良玉出售的是接收拆迁安置房的资格。原告作为完全民事行为能力人，应预见到此类合同的不规范、不确定性，办理登记时市场价格变化大而卖方反悔，导致权益无法保障的风险。 关于原告的第一项诉讼请求，鉴于合同成立的必要条件欠缺，无法认定2011年6月9日《房屋买卖合同》的效力。 原告的第二项诉讼请求属于物权法律关系，被告李良玉享有东柳林村拆迁被安置人资格，这是一种期待利益，是城市改造期间基于特定物以特定身份为基础的合同权利，该权利具有法定的人身依附性。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；……”李良玉不能将此权利转让。李良玉和原告曾海河签订《房屋买卖合同》未征得拆迁单位的同意，这和《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”不符。当然，被告李良玉收取原告购房款在先，其更多的是基于不动产价格出现变化而不愿意继续履行义务。希望双方能够换位思考，多算感情账，少算经济账，妥善化解纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾海河的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，原告曾海河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张建周 二〇二一年四月六日 书记员  孙晓轩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。