辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2254号上诉人（原审原告）：大连知食家餐饮服务有限公司，住所地大连高新技术产业园区广贤路133号赛伯乐大厦一层106号、107室。法定代表人：汪丹，该公司经理。委托诉讼代理人：倪志强，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡子恒，男，1991年7月18日生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：周士彬，辽宁丰源律师事务所律师。上诉人大连知食家餐饮服务有限公司因与被上诉人胡子恒租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连知食家餐饮服务有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院判决双方《房屋租赁合同》于2020年1月23日解除系事实认定及法律适用错误。上诉人因与案外人大连赛伯乐科技有限公司签订《赛伯乐大厦服务协议》从而取得2018年4月15日起至2023年4月14日止期间的大连大堂公共区域东侧建筑面积为102.94平方米区域房屋的使用权，并通过各种方式支付了相关租金和服务费共计14万元。大连赛伯乐科技有限公司作为时任赛伯乐大厦（现融创大厦）所有权人大连管委会大连高新技术产业园区凌创资产管理中心委托的大厦管理方，其是作为代表大厦所有权人的管理人与上诉人签订的《赛伯乐大厦服务协议》，上诉人实际上是与大厦所有权人大连管委会大连高新技术产业园区凌创资产管理中心建立了房屋租赁关系。再者，上诉人为协助被上诉人办理营业执照，于2019年3月1日取得了大连高新技术产业园区凌创资产管理中心出具的《情况说明》，《情况说明》载明大厦所有权人同意上诉人对高新园区广贤路133路号地上房屋80平方米的管理权和对外出租权，更能说明大厦所有权人对上诉人为案涉房屋的实际租赁方是知晓和认可的。因此，既然上诉人实际上是与大厦所有权人大连管委会大连高新技术产业园区凌创资产管理中心建立的房屋租赁关系，无论大连赛伯乐科技有限公司日后是否仍是大厦所有权人的管理方，与上诉人同大厦所有权人之间的租赁关系均无关联。因此即使2020年1月23日大连赛伯乐科技有限公司与大厦所有权人之间的合作协议终止，《赛伯乐大厦服务协议》所载的内容也仍然是合法有效的，应当由大厦所有权人继续履行，上诉人仍然合法享有案涉房屋的使用权和对外出租权，上诉人的出租权没有出现瑕疵。二、一审法院认为上诉人于2020年1月6日后不享有出租人相关权利，无权收取自2020年3月14日起直至合同解除之日的租金违约金及要求被上诉人腾退房屋，并以此驳回上诉人诉讼请求，系事实认定错误。一审法院应当认定上诉人虽然是与时任大厦管理方大连赛伯乐科技有限公司签订的《赛伯乐大厦服务协议》，但实际履行《赛伯乐大厦服务协议》权利义务的对象是大厦所有权人，上诉人与大厦所有权人之间的房屋租赁关系与大厦所有权人同大连赛伯乐科技有限公司之间的合作协议无关。因此，大连高新技术产业园区管委会与大连赛伯乐科技有限公司之间的合作协议无论何时解除，都不应影响上诉人与大厦所有权人之间的房屋租赁关系，上诉人于2020年1月6日之后仍应享有对案涉房屋的出租权及对外出租权，又基于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》之约定，上诉人有权向被上诉人主张2020年3月14日起直至合同解除之日的租金及违约金，并要求被上诉人腾退房屋。三、一审庭审中，被上诉人提出因上诉人未按照大厦新管理方大连市高新技术创业服务中心于2020年6月29日向大厦各企业作出的《大连市高新技术创业服务中心关于接管赛伯乐大厦的通知》的要求重新与管理方签订《房屋租赁合同》，认为上诉人不再享有案涉房屋的出租权，该主张不能成立。上诉人至今没有以任何形式收到该通知，也未收到大连市高新技术创业服务中心要求重新签订合同或者强制腾退的明确告知，此外大厦也没有设置统一的告知公示栏以正式告知各业主大厦管理方的更换以及更换之后对于正在履行合同的处理和解决方案，被上诉人应当举证证明大连市高新技术创业服务中心对《大连市高新技术创业服务中心关于接管赛伯乐大厦的通知》进行了合法有效的公示，否则应当承担因举证不能的不利后果。上诉人于2020年5月得知大厦更换管理方后，上诉人法定代表人曾多次主动联系新任管理方大连市高新技术创业服务中心的经理，咨询新管理方对于房屋租赁状况的后续措施和决策，并对日后的房屋租赁履行情况进行磋商，但直至本案一审答辩结束之前大连市高新技术创业服务中心未能有效的给予上诉人上述问题的明确回复，上诉人继续履行《赛伯乐大厦服务协议》的内容并无不当，上诉人在《赛伯乐大厦服务协议》约定的范围内仍享有案涉房屋的出租权和对外出租权。胡子恒辩称,不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人是基于赛伯乐大厦服务协议，取得大厦一层部分配套服务的使用权但并不享有出租权或转租权。二、赛伯乐大厦服务协议不能证明上诉人与凌创资产中心之间存在着实际的租赁关系。三、从情况说明看，上诉人并不享有出租权，凌创资产中心是真正的权利人，其只是授权上诉人对于某一部位可以出租因此上诉人并不是租赁合同的权利主体。四、赛伯乐大厦服务协议是凌创资产中心与赛伯乐科技公司合作协议的从合同，主合同既然被解除了，从合同权利也消灭。五、赛伯乐大厦服务协议不是租赁合同，更不是上诉人所主张的其与大厦所有人凌创资产中心之间存在的租赁关系。六、在赛伯乐大厦和凌创资产中心解除协议后，凌创资产中心已经授权的创业服务中心接管大厦，并与业主重新确立租赁关系，行使所有权与管理权。此期间被上诉人与创业服务中心已经签订了新的租赁合同，对此租赁是合法有效的，上诉人无权再主张租赁合同的权利义务。至于上诉人所提出的举证责任问题，称其并未收到解除通知，至于其是否收到解除通知，不影响大厦所有人凌创资产中心行使所有人的权利，上诉人是否收到了大厦的解除通知，是其与大厦之间的争议，与本案被上诉人与凌创资产中心所确立的租赁关系没有关联。因此，对于其与凌创资产中心之间的争议举证责任并不是被上诉人的举证责任。大连知食家餐饮服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《赛伯乐大厦房屋租赁合同》，并自合同解除之日起被告腾退房屋；2.判令被告给付原告拖欠租金暂计81,666.67元（自2020年3月14日起直至合同解除之日，暂计算至2020年10月14日）；3.判令被告支付违约金28,003.33元（以81，666.67元为基数、自2020年4月1日起按照日0.5‰计算，暂计算至2020年10月14日）；4.判令被告向原告支付律师费5000元。一审法院认定事实：2019年3月13日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定。甲方将其拥有的坐落于大连市赛伯乐大厦一楼大厅公建房屋出租给乙方使用，使用面积为80平方米租赁房屋仅用于乙方进行罗森便利店的经营活动。房屋租赁期限为五年，自2019年3月14日至2024年3月13日止。双方约定于2019年3月13日为房屋交付日，免租期为31天，自2019年3月14日至2019年4月15日。第一年租金为13万元。第二年至第五年度的年度租金为14万元。除第一年乙方应在每六个月的第一个月30日前支付下一期租金外，其余租赁年度，乙方应在每个租赁年度的第一个月30日前支付下一期租金。乙方签订本合同15日内，预付首期六个月的租金65,000元整。乙方应于签订本合同15日内向甲方支付2万元的履约保证金，除本合同另有约定之外，租赁期内一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认同意，本合同解除，甲方有下列情形之一即视为严重违约，乙方有权立即解除本合同，解除合同通知书送达甲方之日为本合同终止日，即甲方在租赁期间内因任何原因丧失出租权利的。原告（乙方）与案外人大连赛伯乐科技有限公司（甲方）签订《赛伯乐大厦服务协议》约定，甲方同意协助将位于大连大堂公共区域东侧建筑面积为102.94平方米提供给乙方，作为大厦公共配套服务使用。使用期限自2018年4月15日起至2023年4月14日止，合同期内免收租金，合同期满后视经营状况再议租金事宜，甲方应提供服务，由乙方一次性缴纳2万元的服务费。合同签订后，大连高新园区广贤路133号房屋的产权人大连凌创资产管理中心，于2019年3月1日出具情况说明，具体内容为：大连高新技术产业园区凌创资产管理中心同意原告拥有高新园区广贤路133号地上房屋80平米的管理权和对外出租权。2020年1月6日，大连高新技术产业园区管委会及大连市高新技术创业服务中心向案外人赛伯乐投资集团有限公司出具《关于解除同赛伯乐投资集团有限公司合作协议的函》，载明：大连高新区管委会与贵司于2017年4月21日签订的合作协议。因贵司连续两年未完成考核指标中的入驻企业所得税，增值税、营业税三项税收在大连高新区留成部分和对入驻企业收取租金收入的总和达到1,000万元，具备协议约定的解约条件，现管委会正式通知贵司解除双方的合作协议，并请贵司安排大连赛伯乐科技有限公司于2020年1月20日前向管委会指定部门移交场地。2020年1月23日，案外人赛伯乐投资集团有限公司向大连高新技术产业园区管委会作出的回复函，具体内容为：赛伯乐投资集团有限公司已于2020年1月17日收到《关于解除同赛伯乐投资集团有限公司合作协议的函》。我方同意与贵方解除《合作协议》，但不认可贵方单方解除协议的理由、移交场地、时间等具体事项。请贵方与大连赛伯乐科技有限公司相关负责人以及楼宇实际运营团队负责人再行商议。2020年7月21日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心出具授权证明书证明大连高新技术产业园区凌创资产管理中心依据管委会领导的指示精神，授权大连高新技术创业服务中心经营管理赛伯乐大厦，即案涉房屋大连高新园区广贤路133号。2020年6月22日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心向赛伯乐大厦各企业发出《权利转让通知书》，告知相关企业，大连高新技术产业园区管理委员会与赛伯乐投资集团有限公司的合作协议因赛伯乐投资集团有限公司的原因已于2020年1月21日终止。现大连高新技术产业园区管委会决定由大连高新技术创业服务中心代替我中心以出租人的身份对赛伯乐大厦进行管理，特通知各企业。自本通知书发出之日起，我中心与各企业签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》中关于我中心的全部权利转移至大连市高新技术创业服务中心。根据我中心与各企业签订的补充协议第二条约定，各企业不再享受免租优惠，具体缴费标准及管理办法由大连市高新技术创业服务中心另行通知。2020年6月29日，大连市高新技术创业服务中心对赛伯乐大厦各企业作出《大连市高新技术创业服务中心关于接管赛伯乐大厦的通知》，即日起赛伯乐大厦正式交由大连市高新技术创业服务中心运营管理，并更名为融创大厦，定位为科技企业加速器，融创大厦房屋租赁使用费定价为1.4元/天/平方米(包括房租物业费、供暖费、水电公摊费等费用)。计费起始日期为2020年7月1日。融创大厦将依照园区重点产业方向开展招商工作，如贵司符合园区产业方向，并有意向在融创大厦继续办公，请于2020年7月1日至7月15日期间与我中心重新签订《房屋租赁合同》，依照合同要求缴纳房屋租赁使用费。如果贵司逾期，未与我中心重新签订《房屋租赁合同》或未缴纳房屋租赁使用费，并且未从融创大厦搬离，我中心将于2020年7月16日起依法对贵司予以清退。一审法院认为,结合查明的事实，本案争议焦点为：原告是否有权要求被告支付案涉房屋租金及腾退房屋。针对此争议焦点问题，一审法院认为，出租人对其出租的房屋应当享有处分权,未经权利人授权出租他人房屋将构成无权处分,只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权,租赁合同才有效。本案中,案涉房屋属于大连高新技术产业园区凌创资产管理中心所有,根据我国物权法的规定,原告出租给被告应当取得该房屋权利人的同意，原告是基于其与案外人大连赛伯乐科技有限公司签订《赛伯乐大厦服务协议》取得案涉房屋的出租权，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，于2019年3月1日出具情况说明，同意原告对高新园区广贤路133号地上房屋80平米的管理权和对外出租权。现案涉房屋产权人大连凌创资产管理中心委托大连市高新技术创业服务中心对案涉房屋进行经营管理，2020年1月6日，大连市高新技术创业服务中心通知案外人赛伯乐投资集团有限公司解除双方合作协议。原告提交的证据不足以证明在此时间之后，对案涉房屋享有出租人相关权利，因此应由原告承担举证不能的法律后果。综上，原告无权收取自2020年3月14日起直至合同解除之日的租金及违约金，也无权要求被告腾退案涉房屋。关于原告所主张的律师费，因缺少事实及法律依据，亦不予支持。关于案涉合同的解除问题。2020年1月23日，案外人赛伯乐投资集团有限公司向大连高新技术产业园区管委会作出的回复函中，明确表示同意解除与贵方的合作协议，至此，原告的出租权出现瑕疵，按照原、被告签订的租赁合同的约定，被告有权要求解除合同，故一审法院对被告主张案涉《房屋租赁合同》已于2020年1月23日解除的意见，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告大连知食家餐饮服务有限公司与被告胡子恒在2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月23日解除；二、驳回原告大连知食家餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5120元，减半收取计2560元，由原告大连知食家餐饮服务有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交其法定代表人汪丹与大连市高新技术创业服务中心伍伯祥（该中心经理）的微信聊天记录。拟证明上诉人于2020年5月得知大厦即将更换管理方后，曾多次主动联系新任管理方，咨询新管理方对于房屋租赁状况的后续措施和决策，并对日后的房屋租赁履行情况进行磋商。但直至本案一审答辩结束之前，大连市高新技术创业服务中心未能有效地给予上诉人上述问题的明确回复，因此上诉人继续履行赛伯乐大厦服务协议的内容并无不当，上诉人在赛伯乐大厦服务协议约定的范围内仍享有案涉房屋的对外出租权。被上诉人质证称不清楚伍伯祥是否是凌创资产中心的经理，该记录时间是2020年5月，从微信聊天时间上看上诉人已知道赛伯乐大厦和凌创资产中心的交接关系，对于赛伯乐大厦协议解除的事实已经知道。从微信聊天记录也看不出来上诉人对于大厦还享有对外出租权，看不出来上诉人与凌创资产中心到底是什么关系。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认，但该证据无法证明上诉人在大厦更换管理方后上诉人仍享有对外出租权，故对该证据不予采信。被上诉人二审未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，被上诉人已向上诉人支付第一租赁年度的租金13万元。2020年9月15日，被上诉人方与大连市高新技术创业服务中心重新签订案涉房屋的租赁合同，双方约定租期自2020年7月1日至2023年6月30日，第一年度房屋租金54,492元，第二年度房屋租金57,519元，第三年度房屋租金60,546元。上诉人称大连市高新技术创业服务中心于2021年1月向其发送解除合同通知，解除案涉大厦1层04、05、06号的租赁关系，包含本案102.94平方米被上诉人未使用的剩余20余平面积以及上诉人使用的不包含本案案涉面积在内的其他房屋，上诉人同时称被上诉人使用的房屋并非解除通知确认函里的任何房屋。对于案涉的102.94平方米，上诉人与大连市高新技术创业服务中心没有达成新的协议。本院认为，上诉人基于其与案外人大连赛伯乐科技有限公司签订的《赛伯乐大厦服务协议》，将其从大连赛伯乐科技有限公司获得使用权的大连大堂公共区域东侧建筑面积102.94平方米中的80平方米出租给被上诉人使用，上诉人对于上述102.94平方米的使用期限自2018年4月15日至2023年4月14日止，上诉人与被上诉人约定的80平方米租赁期限自2019年3月14日至2024年3月13日止。大连高新园区广贤路133号房屋的产权人大连凌创资产管理中心，于2019年3月1日出具情况说明，同意上诉人拥有高新园区广贤路133号地上房屋80平米的管理权和对外出租权。上诉人主张大连赛伯乐科技有限公司能够与其签订服务协议的权利来自大连赛伯乐科技有限公司与大连高新技术产业园区管委会的合作关系。根据已查明的事实，2020年1月6日大连高新技术产业园区管委会及大连市高新技术创业服务中心向赛伯乐投资集团有限公司出具《关于解除同赛伯乐投资集团有限公司合作协议的函》，解除双方的合作协议并要求大连赛伯乐科技有限公司于2020年1月20日前向管委会指定部门移交场地。2020年1月23日赛伯乐投资集团有限公司向大连高新技术产业园区管委会回函表示同意与管委会解除合作协议。2020年6月22日大连高新技术产业园区凌创资产管理中心向赛伯乐大厦各企业发出《权利转让通知书》，告知管委会与赛伯乐投资集团有限公司的合作协议已于2020年1月21日终止，由大连高新技术创业服务中心代替该中心以出租人的身份对赛伯乐大厦进行管理。则自2020年1月23日赛伯乐投资集团有限公司复函同意解除与大连高新技术产业园区管委会的合作协议时，赛伯乐投资集团有限公司及大连赛伯乐科技有限公司即不再是案涉赛伯乐大厦的房屋管理人，其无权对于案涉房屋的占有使用问题进行处分，而上诉人称其对外出租的权利来源于其与大连赛伯乐科技有限公司签订的《赛伯乐大厦服务协议》，因此在上诉人未能举证证明房屋产权人及其授权人同意上诉人有权继续对外出租的情况下，上诉人无权将案涉房屋继续出租亦不能享有出租人收益。况且，2020年9月15日大连市高新技术创业服务中心与被上诉人方又重新签订了案涉房屋的租赁合同，约定租期自2020年7月1日至2023年6月30日止，因此上诉人关于案涉《赛伯乐大厦服务协议》实际上是上诉人与大厦所有权人之间建立的房屋租赁关系的主张没有事实依据。一审法院判令上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2020年1月23日解除并无不当，上诉人关于租金、违约金及被上诉人腾退房屋的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，大连知食家餐饮服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由大连知食家餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年四月十三日书记员 孙雨宁