湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1303号上诉人（原审原告）：华润置地（武汉）物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区铁机路5、7号华润橡树湾项目一期工程3栋1-2层1室。法定代表人：朱江，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋慧芳，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴梦新，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：吴洪，女，1979年9月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，上诉人华润置地（武汉）物业管理有限公司（以下简称华润武汉物业公司）、上诉人吴洪均因物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初13316号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年1月19日受理案件后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人华润武汉物业公司的委托诉讼代理人吴梦新、宋慧芳，上诉人吴洪，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润武汉物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审扣减10%的物业服务费错误。1、扣减违背诚信原则和公平原则。物业服务系全方位、动态性、持续性的服务，吴洪提交证据显示的保洁服务瑕疵是临时性的，只构成瑕疵履行，不足以构成业主拒缴物业服务费的正当理由。2、扣减违背客观情况，过于严苛。物业服务面对不同的环境和各种业主，包含了卫生、安全等众多方面，出现瑕疵在所难免，也不构成业主拒绝支付物业服务费的理由。事实上，华润武汉物业公司收到吴洪意见后，一直积极跟进处理、整改。3、物业服务企业的工作存在一般瑕疵时，业主有权要求物业服务企业改进服务方式、提升服务水平等，而非减免服务费。一审法院扣减物业服务费，不利于维护同一物业服务区域内广大业主的共同利益，容易导致物业服务企业陷入经营困境，继而降低物业服务水平，陷入恶性循环。吴洪辩称，华润武汉物业公司没有提供物业服务，不应当支付物业服务费。吴洪上诉请求：撤销原判，依法改判或裁定发回重审。事实和理由：1、华润置地公馆1层1号、2号房及2层3号房屋一直均由案外人姜华使用，华润武汉物业公司知晓该情况，其应当向作为物业使用人的姜华收取物业服务费。2、华润武汉物业公司违反物业服务合同，未履行物业服务合同上的相关义务和职责。3、银行间同业拆借中心目前公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，一审法院按照年利率24%计算违约金，标准过高。华润武汉物业公司辩称，1、根据《武汉市物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，案涉房屋的业主吴洪应当承担2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费及逾期违约金。2、华润武汉物业公司已按前期物业服务协议约定，提供了公共设施养护、公共秩序维护等物业服务。3、物业服务是全方位动态持续性的过程，任何一个物业公司的服务都不可能做到在任何时间、任何地点完全无瑕疵。物业服务企业在日常工作中，还要面对各种业主和物业使用人，难免会出现一般瑕疵，但只要物业服务企业积极改正、完善，就不应该成为业主不缴费的理由。华润武汉物业公司收到吴洪意见后，积极进行跟进、处理，吴洪不能据此不支付物业服务费。4、商品房买卖合同和前期物业协议对违约责任进行了约定，吴洪应按标准承担违约责任。5、吴洪主观上存在恶意拖欠物业费的故意。华润武汉物业公司诉吴洪支付2018年4月1日至2018年12月31日期间物业服务费的民事判决生效后，吴洪拒不履行判决义务，且华润武汉物业公司申请强制执行后，其仍拒不支付。6、一审法院在双方明确约定违约责任承担方式的情况下，依职权调整违约金的承担比例，属于自由裁量范围。本案是物业服务合同纠纷，吴洪上诉所称LPR适用于贷款合同纠纷，不适用本案。华润武汉物业公司向一审法院起诉请求：判令吴洪支付物业费（自2019年1月1日至2020年6月30日）27756元及违约金18596.52元（计至付清其拖欠的物业费之日止，暂计至2020年6月30日）。一审法院认定事实：2013年1月2日，吴洪与华润置地（武汉）有限公司签订三份武汉市商品房买卖合同，约定：吴洪购买华润置地（武汉）有限公司开发的位于武汉市武昌区中南街民主路624号华润置地公馆1号楼（幢）/单元1层商1号房、2号房及2层商3号房，建筑面积分别为63.31平方米、63.31平方米、66.13平方米。合同还约定：由华润武汉物业公司提供物业服务并收取物业服务费，物业服务费用按建筑面积每月每建筑平方米8元收取；从购房合同约定交房日期起计算，按季度预交，每季度第一个月10日前支付；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付相关费用的，出卖人有权要求买受人补交并从逾期之日起按每天0.3%支付违约金。现华润武汉物业公司以吴洪未支付上述三套房屋2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为由，诉至一审法院。一审法院认为，吴洪2013年1月2日与华润置地（武汉）有限公司签订的三份武汉市商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。吴洪应本着诚实信用原则按合同约定向华润武汉物业公司支付物业服务费，其未按合同约定支付物业服务费的行为应承担违约责任。故一审法院对华润武汉物业公司关于判令吴洪支付物业费（自2019年1月1日至2020年6月30日）及违约金的诉讼请求予以支持。吴洪欠交2019年1月1日至2020年6月30日物业服务费27756元。因吴洪辩称华润武汉物业公司存在提供服务瑕疵，并提供了证据予以证明，一审法院对该辩称意见予以采信，并对吴洪应交纳的物业服务费按10%予以适当扣减。吴洪应向华润武汉物业公司交纳的物业服务费金额为24980.4元。双方合同约定逾期支付物业费按每日0.3%计算，明显过高，有失公平，一审法院予以调整为按年24%计算，违约金以季度为单位进行具体计算。按照合同约定，涉案三套房屋的每季度应交物业费为（63.31+63.31+66.13）×8×3=4626元，违约金具体计算为：1、以4626元为本金，按年24%计算，自2019年1月1日起至2019年3月31日止；2、以9252元为本金，按年24%计算，自2019年4月1日起至2019年6月30日止；3、以13878元为本金，自2019年7月1日起至2019年9月30日止；4、以18504元为本金，按年24%计算，自2019年10月1日起至2019年12月31日止；5、以23130元为本金，按年24%计算，自2020年1月1日起至2020年3月31日止；6、以27756元为本金，按年24%计算，自2020年4月1日起至2020年6月30日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、吴洪于判决生效之日起5日内一次性向华润武汉物业公司支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费24980.4元；二、吴洪于判决生效之日起5日内向华润武汉物业公司支付违约金（以4626元为本金，按年24%计算，自2019年1月1日起至2019年3月31日止；以9252元为本金，按年24%计算，自2019年4月1日起至2019年6月30日止；以13878元为本金，自2019年7月1日起至2019年9月30日止；以18504元为本金，按年24%计算，自2019年10月1日起至2019年12月31日止；以23130元为本金，按年24%计算，自2020年1月1日起至2020年3月31日止；以27756元为本金，按年24%计算，自2020年4月1日起至2020年6月30日止）；三、驳回华润武汉物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费959元，减半收取479.5元，由吴洪负担。二审中，华润武汉物业公司提交照片六张，拟证明保洁人员对案涉物业服务区域地面进行清扫，其已经履行了前期物业服务协议中的清洁卫生义务。经质证，吴洪对该证据的真实性无异议，但认为不能证明华润武汉物业公司已经履行了案涉物业服务区域的清洁义务。本院经审核，对该证据的真实性予以认定。双方当事人对原判认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审针对华润武汉物业公司、吴洪的上诉请求和理由进行审理。二审争议焦点为：1、吴洪作为业主是否应当支付物业服务费；2、物业服务费的支付标准；3、违约金的计算标准。本院具体评判如下：一、关于应否支付物业服务费根据吴洪与华润武汉物业公司签订的武汉市商品房买卖合同附件五前期物业服务内容的约定可知，买受人（业主）负有支付物业服务费的合同义务。吴洪虽然不是案涉物业单位的直接使用人，但其以买受人（业主）身份将案涉物业单位出租给他人使用并获取相关收益，间接享受了华润武汉物业公司提供的物业服务，应当依约向华润武汉物业公司支付物业服务费。二、关于物业服务费的支付标准物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施维护业主的人身及财产安全。华润武汉物业公司已基本履行物业服务义务，但出现一些瑕疵，一审法院酌情扣减10%的物业服务费，处理并无不当。对华润武汉物业公司要求不予扣减物业服务费，及吴洪要求不予支付物业服务费的主张，本院均不予支持。三、关于违约金的计算标准吴洪拒不支付物业服务费已经给华润武汉物业公司造成损失，其应当承担违约责任。但双方约定的逾期违约金标准明显过高，一审法院予以调整，符合法律规定。吴洪主张按照银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金，于法无据。一审法院酌定按照年24%标准计算违约金，并不违反当时现行有效的法律规定。综上，华润武汉物业公司、吴洪的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1918元，由华润置地（武汉）物业管理有限公司、吴洪分别负担959元。本判决为终审判决。审判员  何义林二〇二一年四月十二日法官助理刘霞书记员钟家鹏