山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终1041号 上诉人（原审被告）：黄某某，男，1966年1月28日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张建，山东德衡（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏某甲，男，1965年12月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：申萌，济南莱芜口镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：魏某乙，男，1973年5月28日出生，汉族，住济南市。 原审第三人：苏某某，女，1971年8月24日出生，汉族，住济南市。 上诉人黄某某因与被上诉人魏某甲及原审第三人苏某某、魏某乙案外人执行异议之诉一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄某某上诉请求：1.请求二审法院撤销(2020)鲁0116民初4644号民事判决，改判驳回魏某甲的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由魏某甲承担。事实和理由：一、一审法院认定魏某甲享有案涉房产的所有权，无任何法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。同时《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条又将第二百零九条但书部分进行了列举，也就是说根据《中华人民共和国民法典》的规定，取得不动产所有权要么依法登记，要么符合但书中的特别情形，而魏某甲既没有依法登记，也不属于上述特别情形，因此魏某甲依法不享有案涉房产的所有权。而一审法院却认定魏某甲享有案涉房产的所有权，无任何法律依据。二、魏某甲与第三人魏某乙、苏某某相互串通，为逃避法律责任，设立虚假买卖合同，严重侵犯了黄某某的合法权益，二审法院应对一审判决予以纠正。1、魏某甲与第三人魏某乙系叔侄关系，且魏某甲系魏某乙单位的财务人员。2011年，第三人魏某乙及其所有的连云铝业向创兴小额贷款公司借款，由黄某某作为保证人。后黄某某以保证人的身份代替第三人偿还借款100余万元。2016年11月4日，黄某某与魏某甲、第三人魏某乙就还款事宜签订了《资产保全协议》，第三人将案涉房产抵押给黄某某用于偿还黄某某为其代偿的债务，该协议由黄某某、魏某甲、第三人魏某乙等人签字确认，因此，魏某甲对整个过程是明知的。2、如果案涉房屋所有权为魏某甲，那么黄某某与第三人魏某乙协议以案涉房产处理债务事实上是在侵犯魏某甲的利益，且根据魏某甲一审中的陈述，当时还是按照黄某某的要求暂时不主张案涉房产的权利。试问，在他人将魏某甲价值近50万元房产用于偿还债务时，作为完全民事行为能力人的魏某甲真能做到无动于衷?这明显违背常理。3、根据魏某甲提供的买卖合同，案涉房产的价格为41万元。合同签订当日支付定金10万元，其中网银转账58760元，现金41240元。房屋总计款为整数，支付首款的支付当中却有整有零，这也违背常理。4、魏某甲于2016年11月15日交付尾款，正常情况下，魏某甲应积极要求第三人办理产权变更手续。2017年2月，黄某某将案涉房产查封，作为买房人的魏某甲应明知，在此情况下，正常买受人的反应会积极寻求解决办法。而后续的三四年内魏某甲却听之任之，反而还“安心”的将房产于2016年11月15日交付尾款的当天又出租给了第三人。租金为第三人的名下的车辆。真实的情况应该是第三人发现房产转移不了，那就先转移车辆。因此，在魏某甲明知案涉房产因查封无法变更后，其就不再符合善意第三人的身份了。三、一审法院认定魏某甲对涉案房屋享有足以排除执行的民事权利，无任何事实及法律依据。案涉情形不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即合法占有不动产。根据《中华人民共和国物权法》的规定，占有是指对动产或不动产的实际控制，即对物本身的控制，而非对物上权力的控制。2016年11月15日为房屋尾款交付日，同日，魏某甲将涉案租赁给第三人魏某乙，也就是说魏某甲从未占有过案涉房产，实际占有房产的是第三人魏某乙。因此一审法院基于魏某甲对物上权利的控制认定魏某甲占有案涉房屋，无任何事实及法律依据。四、房屋买卖合同有效并不必然取得案涉房产的所有权，一审法院混淆了两者之间的关系，判决无法律依据。房屋买卖合同有效并不必然取得案涉房产的所有权，不动产物权的变更应以登记为要件。因此，魏某甲并未取得案涉房产的所有权。一审法院混淆了两者之间的关系，判决无法律依据。五、魏某甲不属于善意的买受人，魏某甲与魏某乙之间的买卖合同属于无效合同。理由如下：1、魏某甲明知魏某乙的连云铝业偿还借款的条件就是将来买卖涉案的房产，在当时已经签字证明，因此，魏某甲对整个案件的事实是明知的。2、鉴于魏某甲对整个案件事实明知，也就是说他知道涉案房产之前已经被创兴小额贷查封，无法办理过户手续，而执意要买涉案房产已经违反了正常人的行为。3、魏某甲在知道涉案房产被法院查封后并没有向魏某乙主张返还购房款，而是将房子所谓租赁的形式租赁给魏某乙，很明显是魏某甲与魏某乙之间相互串通来损害黄某某的权益，因此魏某甲不属于善意的买卖人，该买卖合同因此为无效合同。 魏某甲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，黄某某的上诉观点已经被一审法院都审理查明了事实，并且适用法律正确，请求二审法院依法驳回黄某某的上诉请求。魏某甲与魏某乙签订房屋买卖合同时间是2016年5月，也就是在房产被查封之前，在一审时黄某某也认可魏某甲与魏某乙签订的房屋买卖合同合法有效，其双方签订的合同不违反合同法定无效的情形，正是由于魏某乙与黄某某协商房产今后过户才出现了魏某甲在等待其双方处理，因此说明了该房产不能过户的原因不在于魏某甲。 魏某乙述称，同意魏某甲的答辩意见。买卖合同属于分期付款，双方同意。 苏某某与魏某乙于2021年1月27日共同提交书面答辩状：一、2016年5月份魏某乙与苏某某双方商定将夫妻名下的涉案房产卖给魏某甲情况属实，当时魏某乙急用钱，于是和魏某甲协商将涉案房产出售给他，并签订买卖合同，分批付款双方同意。二、2016年11月15日魏某甲支付完房款，11月23日双方到房管局过户，当天突然停电检修。第二天过户打证时被创兴小额贷款公司查封；当天黄某某同学孟庆胜找魏某甲沟通，魏某乙和黄某某签订资产保全协议：魏某乙将自己公司现有部分设备抵押给黄某某，创兴小额贷款公司查封涉案房产魏某甲临时先不追究，查封房产临时挂在原房主魏某乙名下，待双方处理完创兴小额贷款公司的债务再办理过户打证手续；当时魏某甲要求在协议中证明魏某乙和黄某某处理创兴小额贷款公司债务时房产所有权归魏某甲所有，但黄某某讲房产证上不是魏某甲的名字，魏某甲不合适，只有魏某乙的名字，到创兴小额贷款公司解封后过户就是，才在协议中没有体现魏某甲的名字。2017年黄某某代替魏某乙公司偿还创兴小额贷公司部分借款后，又追封了本房产，详情魏某甲不知道，一直认为创兴小额贷款公司债务没有处理完毕；2019年，黄某某公司被法院起诉，2020年黄某某将债权转让给第三方债权人乔英全时，魏某甲查到自己购买房产受到侵害，多次找魏某乙和黄某某给个说法，不得已向法院提出诉讼，通过法律要求房屋的所有权。三、2016年11月，因魏某乙两个孩子在东海花园住了很多年，已习惯了该小区生活，正好大女儿中考，不愿意离开，怕影响孩子学习，魏某乙、苏某某和魏某甲协商签订房屋租赁合同。当时我们手中没钱就将名下的一辆海马车转让给魏某甲作为五年的租赁费用。因为黄某某将债权转让给第三方债权人乔英全，魏某甲将我们一家四口赶出本房产，该房产魏某甲已经占有并居住。四、2020年8月21日魏某乙委托刘振坤律师和黄某某、乔英全在济南市钢城区法院签订执行和解协议书，三方达成还款计划。按照和解协议约定魏某乙、苏某某现已经偿还黄某某、乔英全人民币20万元，还剩85万元将在2022年年底还清。 魏某甲向一审法院起诉请求：1.请求依法解除对莱芜区汶河大道16号东海花园26幢东3单元301室C26房产的查封。2.确认莱芜区汶河大道16号东海花园26幢东3单元301室C26房产归魏某甲所有。3.本案诉讼费由黄某某承担。 一审法院认定事实：1.涉案房产位于莱芜高新区汶河大街16号东海花园26幢东3单元301室，不动产权证书号为鲁（2016）莱芜市不动产权第0000910号，该涉案房产取得产权证的时间为2016年11月18日。截至本案作出判决之前，不动产登记显示仍登记在魏某乙名下。魏某乙与苏某某系夫妻关系。2.2016年5月23日，苏某某出具授权委托书全权委托魏某乙处理夫妻双方共有住房（即案涉房产），将案涉房产出卖给魏某甲。同日，魏某乙与魏某甲签订了《房屋买卖协议书》，载明的出卖价格为410,000元【此时，案涉房产尚未取得不动产权证书，系2016年11月18日取得，登记在魏某乙名下】。协议第三条载明魏某甲于协议签订当日支付定金100,000元（其中现金41,240元、网银58,760元）、于2016年11月15日第二次付款300,000元；第五条约定：2016年11月15日交付楼房、届时将剩余款项一并支付，但又在该条款中约定：为确保在以后的房产过户顺利将暂扣购房款人民币10,000元。魏某乙于协议当日即2016年5月23日给魏某甲出具10万元收款收据，收据载明“2016年5月23日收房款定金（其中现金41,240元转账58,760元）100,000元”。2016年11月15日，魏某甲向魏某乙名下银行账户中汇入300,050元，魏某乙给魏某甲出具收款收据，收据载明“2016年11月15日收房款300,000元”。3.2016年11月15日，苏某某与魏某甲签订房屋租赁协议，协议载明：原莱城区汶河大街16号东海花园26幢东3单元301室C26房产证号为鲁（2016）莱芜不动产权第0000910号，户主魏某乙已将此房产以41万元人民币出售给甲方（魏某甲），甲方已于2016年11月15日缴清房款，由于乙方（苏某某）的两个孩子已习惯在此居住，若让其搬离，会在孩子心理上造成不良影响，双方经协商甲方同意将此房产租赁给乙方及两个孩子居住；租赁期限为五年，自2016年11月15日至2021年11月14日；租金五年共计60,000元，魏某乙以其名下所有的海马牌汽车（2016年4月27日由安峰名下转移过户取得）一辆冲抵房租（车辆型号HMC7165A451、发动机号HM479Q-A），五年后如果续租，乙方可优先续租；协议签订后三个月内对车辆过户。2016年11月18日，该车辆转移过户至魏某甲名下（车牌号码为鲁SGR211）。4.2016年11月23日，魏某甲缴纳涉案房产买卖税费7371.57元，原莱芜市地方税务局出具了房地产交易税收完税证明单，显示的交易房产就是案涉房产，转让方为魏某乙（本案第三人）、承受方为魏某甲（本案原告）。5.因创兴小额贷款公司起诉魏某乙（贷款人）、黄某某（担保人）一案，法院依据创兴小额贷款公司申请查封了案涉房产。黄某某承担保证义务履行了代偿义务后，于2017年1月向魏某乙、苏某某提起追偿权诉讼，并申请法院对案涉房产进行了轮候查封，裁定书为（2017）鲁1202民初71号，查封期限自2017年2月14日至2020年2月13日止。同时，还轮候预查封了苏某某名下的预售房一套（位于莱芜区世纪城路1号9幢东2单元1503号），期限亦自2017年2月14日至2020年2月13日止。此案调解结案，原莱芜市莱城区人民法院2017年3月17日作出的（2017）鲁1202民初71号民事调解书确定魏某乙、苏某某欠黄某某代偿款55万元及利息，自2017年3月17日起每月偿还部分本金，至2018年2月17日前偿还完全部本金并于2018年3月17日前付清全部的利息。因魏某乙、苏某某未履行上述调解书义务，黄某某申请强制执行，法院受理执行案号为（2018）鲁1202执1541号。在执行过程中，因审理阶段的查封期限到期，黄某某申请续查封，一审法院于2020年2月5号作出（2018）鲁1202执1541号民事裁定，续查封了仍登记在魏某乙名下的案涉房产、苏某某名下的预售房产，查封期限3年，自2020年2月5日至2023年2月4日。6.2020年5月19日，魏某甲不服一审法院于2020年2月5号作出的（2018）鲁1202执1541号对案涉房产的续查封民事裁定，提出执行异议要求解除对案涉房产的查封。魏某甲异议认为，早在2016年11月就购得涉案房产、缴清了房款、缴清了过户所需要的各种税费，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定支持其异议理由。一审法院于2020年6月2日受理魏某甲执行异议，根据相关证据于2020年7月9日作出（2020）鲁0116执异48号执行裁定，以“针对案外人提出的异议涉及的权属关系只作形式审查、不作实体处理、对涉案财产的权属需经审理才能确认、人民法院按照不动产登记对其（被执行人）名下财产采取查封措施符合规定并无不当”为由，驳回了魏某甲的异议。2020年7月29日，魏某甲提起了本案执行异议之诉案件诉讼。另认定以下事实：（1）黄某某与魏某乙追偿权纠纷一案2017年、2020年查封该涉案房产，第三人魏某乙没有告诉魏某甲，魏某甲去过户时才知晓；（2）魏某甲、黄某某、第三人魏某乙，在黄某某同学牵线召集下，曾在黄某某办公室商议过魏某甲暂缓就涉案房产主张权利问题；（3）涉案房产所在的东海物业公司相关费用系本案第三人魏某乙缴纳，租赁合同到期后，魏某乙于2020年7月中旬搬离；（4）2020年7月23日魏某甲与案涉房产所在的东海物业公司签订了装修协议，开始装修案涉房产，并缴纳了相关费用，电费户名已办理至魏某甲名下。 一审法院认为，根据法庭调查及魏某甲诉讼请求，本案需要阐述解决的问题有两点，一是魏某甲不服一审法院于2020年2月5号作出的（2018）鲁1202执1541号对案涉房产的续查封民事裁定提出执行异议之诉，魏某甲就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是魏某甲认为案涉房产莱芜区汶河大道16号东海花园26幢东3单元301室房产属于其合法购买的房产，要求判决确认其所有权，依法应否支持并判决确认。解决第一个问题，首先应厘清并确认案涉房产目前的所有权状态，房产的不动产登记证书是不是确认房产所有权的唯一标识，某项房产如未进行不动产登记是否就可否认某权利人不具有所有权。从案涉房产的不动产登记来看，目前仍登记在魏某乙名下，那么该案涉房产的所有权能否就认定为是魏某乙的，这一点涉及到所有权的取得法律制度规定。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“所有权的取得不得违反法律规定，按照合同或者其他合法方式取得的财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。针对所有权的取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条特别规定：“无处分权人将不动产转让给受让人的，除法律另有规定外，同时符合受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人这三种情形时，受让人取得该不动产的所有权。即将施行的《中华人民共和国民法典》第二百一十五条也规定了当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从上述规定不难看出，不动产所有权的取得，并不必须以进行了不动产登记为必要条件，并不是不登记就不具有产权。相反，进行了登记、取得了不动产权利证书，仅仅是取得了《中华人民共和国物权法》第十七条规定的一种权利人享有该不动产所有权的法律证明文件，登记证书的作用就是向他人证明享有产权。换言之，就是虽然在客观事实上已享有了产权，但需要一份法律文件来向他人加以证明。但没有该证明文件，并不代表客观事实上不具有产权，由此才产生了对产权若有争议当事人可进行确权之诉的法律规定制度，这也是最高法院制定出台执行异议和复议案件若干问题规定第二十八条的宗旨与初衷。结合本案，案涉房产登记在第三人魏某乙名下，魏某乙已出卖给魏某甲，没有证据表明该出卖行为不合法，而且相关出卖手续已完毕，仅仅是还没有进行产权转移过户登记而已，所以，魏某甲认为对案涉房产其享有实体上的民事权益，并根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定提出了执行异议，主张不能把案涉房产执行给黄某某。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定（以下简称二十八条），买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，支持其异议理由。结合本案，根据审理查明认定的事实，案涉房产的买卖手续包括合同的签订、房款的缴纳、交易契税的支付，均在人民法院查封之前，则另外的条件“是否合法占有、是否因买受人的原因未能过户”，便成为解决本案的关键所在。 “合法占有”的理解，不能狭隘的理解为居住着，最高人民法院（2019）最高法民申2261号判决书的裁判要旨是第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必要要件，房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件。本案中，判断魏某甲是否是“合法占有”案涉房产，双方的争议点在于魏某甲与第三人苏某某就案涉房产签订的房屋租赁合同是真是假、魏某乙住着案涉房产这一情节，如何加以分析判断。对此，黄某某及其代理人认为，该租赁合同是双方恶意串通为阻却执行而签订的虚假合同，房屋魏某乙仍然住着，物业费也是魏某乙缴纳的，魏某甲没有实际占有、控制着，因而主张不符合上述二十八条的规定。但一审法院认为黄某某的理由不能被采纳，该租赁合同不能认定为系魏某乙与魏某甲为对抗、阻却执行而签订的虚假租赁合同、魏某乙夫妇及孩子住着就不能认定为魏某甲没有合法占有。理由有以下四点：一是黄某某起诉魏某乙案件的查封裁定书是2017年2月作出，而租赁合同签订是在2016年11月份签订，不能说明是为阻却执行而签订；二是房产的交易契税缴纳是2016年11月23日，有税务部门的缴税单据证明，这一点是铁证，更不能说明是为阻却执行而签订；三是因魏某乙夫妇孩子学习想继续暂居，魏某甲同意并签订房屋租赁合同，魏某甲是作为出租人签订的租赁合同，这本身就说明该房屋由魏某甲实际控制着，而且，在租赁合同的开头部分，也明确写明了“两个孩子已习惯在此居住，若让其搬离，会在孩子心理上造成不良影响”；四是案涉房产物业费的交纳，既可以是出租人交纳，也可以是承租人交纳，要看当事人是如何约定的。通常情况下，水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费，都是由承租人来交纳的，谁租赁谁使用谁交纳，除非有特别约定由出租人交纳。魏某乙作为房屋的承租人、使用人交纳相关物业费用，是应当的，物业费单据上载明的交纳人是魏某乙，不能说明签订的租赁合同是虚假的，更不能以此推论魏某甲未“合法占有”案涉房产。综上四点理由，一审法院高度采信并认定案涉房产的买卖合同、租赁合同，是真实的、客观的，黄某某及其代理人除了陈述是恶意串通之外，并没有提交充分、充足的证据来证实案涉房产的买卖合同、租赁合同是为阻却执行而虚假的签订之观点。 关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”问题，魏某甲是买受人，法庭调查中没有证据显示魏某甲曾因其自身原因消极怠于过户、甚至拒绝过户，况且通过法庭调查能够采信、认定魏某甲、黄某某、第三人魏某乙在黄某某同学牵线召集下曾在黄某某办公室商议过魏某甲就涉案房产暂缓主张权利这一情节是存在的，因此，能够认定案涉房产未能将产权过户至魏某甲名下是非因魏某甲的自身原因造成的案涉房产未办理产权转移过户登记。 综上，本案案情完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定内容及精神，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，支持魏某甲的异议理由，并应支持魏某甲本案中的诉讼请求。 关于本案案件受理费8650元的负担问题，魏某甲诉请案涉房产的实际所有权判归其所有，并提供了相关事实依据，黄某某认为魏某甲与第三人魏某乙、苏某某为逃避法律责任设定虚假的买卖合同关系以达到逃避执行的目的请求法庭查清事实依法驳回原告的诉讼请求，按照人民法院收费办法负担之规定，本案的案件受理费应由败诉方负担。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院认为魏某甲对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》【法释｛2015｝5号】第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决”的规定，魏某甲诉讼请求确认莱芜区汶河大道16号东海花园26幢东3单元301室C26房产属于魏某甲所有，依法应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》【法释｛2015｝5号】第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得执行本院2020年2月5号作出的（2018）鲁1202执1541号民事裁定中案涉的莱芜区汶河大道16号东海花园26幢东3单元301室C26房产；二、莱芜区汶河大道16号东海花园26幢东3单元301室C26房产的所有权归本案魏某甲所有。案件受理费8650元，由黄某某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。黄某某提交以下证据：证据一、资产保全协议；证据二、反担保协议，以上证据共同证明魏某甲对魏某乙、黄某某及小额贷款公司借款纠纷是明知的，也知道黄某某、魏某乙偿还贷款后将来要用涉案的房产用于偿还。担保合同时间是倒签的，签到2016年7月15日，为的就是协助他逃避当时的债务。此外，共同证明魏某甲购买房产不属于善意第三人。经质证，魏某甲对该证据真实性无异议，对其合法性及关联性均有异议。资产保全协议上面魏某甲签字是在证明人上签字，不是合同的相对方，购买房子是在2016年5月，分期付款到2016年11月15日，如果存在黄某某所说的双方恶意串通怎么可能是分期购买，应是直接过户。资产保全协议证实了各方都互相认识，因为房子在2016年11月24日被查封，黄某某托人找到魏某甲协商目的是稳住魏某甲不让其提执行异议。从该协议也可以看出任何人都没有据为己有的想法，只等条件成熟房子过户，魏某甲对此是知情的，但是他也没有办法，该房子在过户的过程中被查封。对反担保协议不认可，与我方无关。魏某乙认为，我的房产在我名下一套，在我对象名下一套。内容是双方借款时为了双方不受损失双方达成的协议，协议是我俩共同签的。对证明目的有异议，当时双方借款写的是反担保协议，为了公司借款双方使用，共担风险，是公司借款，应是公司共同承担风险责任。本院认为，上述两份证据在一审中均已经提交，本院不予评判。 二审另查明，莱芜市莱城区创兴小额贷款有限公司起诉山东连云铝业有限公司、莱芜固可立轮胎有限公司、黄某某、陈叶莲、黄宪玲、魏某乙、苏某某小额借款合同纠纷一案，案号为（2016）鲁1202民初4525号，莱芜市莱城区创兴小额贷款有限公司于2016年11月22日申请查封了涉案房产，查封期限自2016年11月23日至2019年11月22日。一审查明事实中，认定“黄某某与魏某乙追偿权纠纷一案2017年、2020年查封该涉案房产，第三人魏某乙没有告诉魏某甲，魏某甲去过户时才知晓”，该事实无证据予以印证，本院不予确认。一审法院认定“涉案房产所在的东海物业公司相关费用系本案第三人魏某乙缴纳，租赁合同到期后，魏某乙于2020年7月中旬搬离”，涉案租赁合同系2021年11月14日到期，魏某乙非因租赁合同到期而搬离，在无其他证据予以证实的情况下，该事实本院不予认定。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点系魏某甲主张解除对涉案房产的查封是否应予支持。魏某甲在一审中诉请解除对涉案房产的查封，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以处理，该条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2016年5月23日，魏某乙与魏某甲签订了《房屋买卖协议书》，约定房屋总价格为410000元。协议中约定，魏某甲于2016年5月23日向魏某乙支付定金100000元；2016年11月15日第二次付款300000元。涉案房屋于2016年11月15日交付，同时为确保过户顺利，魏某甲暂扣10000元，待涉案房屋的房产证顺利过户时，再将此款项付给魏某乙。合同签订后，魏某乙于2016年5月23日给魏某甲出具10万元收款收据，载明“2016年5月23日收房款定金（其中现金41240元，转账58760元）100000元”。2016年11月15日，魏某甲向魏某乙名下银行账户中汇入300050元，魏某乙给魏某甲开具收款收据，收据载明“2016年11月15日收房款300000元”。2016年11月23日，魏某甲缴纳涉案房产买卖税费7371.57元，原莱芜市地方税务局出具了房地产交易税收完税（免税）证明单。本院认为，由上述签订过程及房款交易过程可知，双方系在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同并按合同约定支付了房屋价款。黄某某主张魏某甲与魏某乙、苏某某相互串通签订虚假买卖合同无证据予以证实，本院不予采信。 关于在查封之前合法占有涉案房产的问题，2016年11月15日，魏某甲与苏某某（系魏某乙之妻）签订房屋租赁协议，约定将涉案房产租赁给苏某某及其家人居住，租赁期间为5年（2016年11月15日至2021年11月14日），租金五年共计60000元，房租的支付方式系以魏某乙名下的海马牌汽车一辆进行冲抵。2016年11月18日，该车辆转移登记至魏某甲名下。对此，本院认为，涉案房产为住宅用途，双方在房屋买卖协议中约定的交付时间存在多重约定，第五条约定为2016年11月15日交付，第七条约定为2016年11月15日以后8天内交付房产。魏某甲主张在2016年11月15日第二次支付涉案房屋款项后又于同日将涉案房屋租赁给苏某某，但用于抵扣租金的汽车系2013年2月18日出厂的海马牌小型轿车，综合市场价格变动及车辆贬值等因素，该车辆价值（2016年二手车）与五年租金60000元并不匹配。综合上述因素，魏某甲主张在人民法院查封之前已合法占有涉案房产证据不足，本院不予支持。 关于是否非因魏某甲自身原因未办理过户登记的问题，本院认为，双方于2016年5月23日签订房屋买卖协议，2016年11月15日支付完房屋款项后，其并未采取积极措施办理过户，系其自身原因。依据魏某甲陈述，2016年11月23号之后，案外人孟庆胜、魏某甲、魏某乙、黄某某四人共同商量关于涉案房产的处理问题及过户问题，魏某甲同意暂不主张权利。由此可知，魏某甲已经与他人达成了对涉案房屋暂不主张权利的合意，虽其表示系受人蒙骗，但无证据予以证实其该主张。本案中，莱芜市莱城区创兴小额贷款有限公司于2016年11月23日查封涉案房产，2017年2月14日黄某某轮候查封涉案房产，在此期间魏某甲均未提起执行异议，直到黄某某于2020年2月5日续查封涉案房产后才提起执行异议，由上述事实亦能表明魏某甲对于涉案房屋权利主张处于消极状态，也能侧面印证其与他人达成了对涉案房屋暂不主张权利的合意。因此，涉案房产非因魏某甲自身原因未办理过户登记的主张亦不能成立。综上所述，魏某甲请求法院解除对涉案房屋的查封不能支持。 关于确认涉案房屋所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋现仍登记在魏某乙名下，未产生不动产物权变更效力，但魏某甲享有依照《房屋买卖协议》中的约定要求魏某乙协助办理房屋过户手续的权利。魏某甲主张确认其系涉案房屋所有权人的请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定有误，本院予以纠正。 综上所述，黄某某的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4644号民事判决； 二、驳回魏某甲的诉讼请求。 一审案件受理费8650元，由魏某甲负担。二审案件受理费8650元，由魏某甲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 武绍山 审 判 员 王立强 审 判 员 孙 磊 二〇二一年四月十三日 法官助理 杨 锐 书 记 员 徐 敏