眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）眉东民初字第3783号 原告姜川，男，1964年1月14日出生，汉族，眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。 原告徐林，女，1963年10月26日出生，汉族，眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。 委托代理人王树江，四川清正律师事务所律师。 委托代理人何素华，四川清正律师事务所律师。 被告眉山市盛泰房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区一环北路。 法定代表人邓凯，该公司总经理。 被告邓学林，男，1969年9月12日出生，汉族，眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。 被告曾仕英，女，1968年8月29日出生，汉族，眉山市东坡区人，住成都市武侯区。 本院于2015年12月30日立案受理了原告姜川、徐林诉被告眉山市盛泰房地产开发有限公司（以下简称“盛泰公司”）合同纠纷一案，经原告姜川、徐林申请，本院追加了曾仕英作为本案的被告参加诉讼。经原告姜川、徐林申请，本院作出财产保全裁定，裁定“查封被告邓学林、曾仕英所有的位于眉山市东坡区一环北路166号1层的门市一间（保管号：档0191786）及168号1层的门市一间（保管号：档0191785）”。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐林及其委托代理人何素华到庭参加了诉讼。被告盛泰公司、邓学林、曾仕英经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜川、徐林诉称，二原告与盛泰公司于2011年4月16日签订《房屋产权互换协议》2份，约定二原告将其所有的位于眉山市东坡区一环北路158号的住房一套、车库一间与被告盛泰公司在眉山市东坡区城区北门一环北路（街、巷）160号进行项目建设的商品住宅楼的住房交换，其中住房换盛泰公司开发的一期项目电梯公寓房屋产权证面积200平方米，车库换电梯公寓产权证面积为45.5平方米。实际交换的房屋产权面积超出245.5平方米时，由二原告补足差价；不足245.5平方米时，在被告交付房屋时按开盘价付清房款差价。协议还约定违约方应给守约方30万元违约金，被告邓学林、曾仕英愿意用个人财产为盛泰公司提供担保。2012年6月26日，盛泰公司通知二原告在“盛泰天玺”项目一期开发楼盘的二号楼二层至六层A户型选房，2012年7月10日，原告选定二楼、五楼房屋各一套。2013年4月4日，二原告与盛泰公司签订《房屋产权互换补充协议》，约定盛泰公司置换给原告的房屋为“盛泰天玺“商住小区2楼、4楼，盛泰公司应补原告人民币147636元；同时约定二原告在与盛泰公司网签时应将用于置换的房屋、车库过户至盛泰公司名下。2013年6月2日，二原告与盛泰公司就眉山市东坡区高灯北街139号盛泰天玺小区2幢一单元4楼1号的住房签订《商品房买卖合同》，并于当日在房管局备案，该合同约定二原告应在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书。合同签订后，二原告将用于置换的房屋、车库过户至盛泰公司名下。2014年8月，盛泰公司向二原告交付置换房屋。但至今，盛泰公司未为二原告办理置换房屋的产权证及土地使用证。二原告多次催促无果，现诉至法院请求：1.判令被告盛泰公司立即支付二原告互换房屋的应补款147636元；2.被告盛泰公司立即为二原告办理位于眉山市东坡区高灯北街139号2幢一单元4楼1号的住房一套的房产证及土地使用证，办证费用由被告盛泰公司负担；3.被告盛泰公司支付二原告违约金30万元；4.被告邓学林、曾仕英对以上款项承担连带责任。 被告盛泰公司、邓学林、曾仕英未作答辩。 经审理查明，2011年4月16日，原告姜川、徐林与被告盛泰公司、邓学林签订了《房屋产权互换协议》两份，约定：二原告将其所有的位于眉山市东坡区一环北路158号的住房一套、车库一间与被告盛泰公司开发的商品住宅楼的电梯公寓进行产权置换，其中住房置换的电梯公寓产权面积为200平方米，车库置换的电梯公寓产权面积为45.5平方米；盛泰公司应在收到设计图后30日内在设计图或沙盘上与二原告协商确定建好后应交付房屋的具体位置并签订补充协议；实际交付房屋的产权证登记面积不足245.5平方米部分，由盛泰公司按开盘价与二原告结算，盛泰公司应在交付房屋时支付房屋差价；同时约定违约方应给付守约方30万元违约金；被告邓学林、曾仕英在该协议上签字，愿意用个人财产为盛泰公司提供担保。协议还对三方的其他权利义务进行了约定。2012年6月25日，盛泰公司通知二原告选房，选房范围为“盛泰天玺”项目一期二号楼二层至六层A户型。2012年7月10日，二原告选定二楼、五楼。2013年4月4日，二原告与盛泰公司签订《房屋产权互换协议补充协议》，确定盛泰公司置换给二原告的房屋为“盛泰天玺”商住小区2层3号及4层1号的住房各一套，盛泰公司应补二原告房屋差价款147636元；盛泰公司应按购房合同书中约定的时间为二原告办理房屋产权证和土地使用证，办证所产生的费用由盛泰公司承担（特别约定：1.契税由盛泰公司按1%的标准承担，多出的税费由二原告承担；2.房屋维修基金由二原告自行缴纳；3.二原告应补给盛泰公司办理房产证所需的交易税费用1.5万元/套，两套合计叁万元，二原告不再承担其他费用）；二原告在与盛泰公司网签的同时应将用于置换的房屋、车库过户至盛泰公司名下。合同签订后，2013年5月27日，二原告将其所有的用于置换的房屋、车库过户至盛泰公司名下。2013年6月2日，二原告与盛泰公司就眉山市东坡区高灯北街139号“盛泰天玺”小区2幢4层1号的住房一套（建筑面积94.42平方米）签订了《商品房买卖合同》，约定：盛泰公司应在2014年9月30日前交付商品房；二原告同意委托盛泰公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，盛泰公司应在商品房交付之日起365日内为二原告办理房屋所有权证。该合同在眉山市房地产管理局进行了备案登记。2013年6月3日，二原告向盛泰公司交纳了办证费用15000元。2014年8月，盛泰公司将“盛泰天玺”小区2幢4层1号的住房一套交付给二原告使用，但至今未支付二原告房屋置换补差款，也未为二原告办理该房屋的权属转移登记手续。二原告遂诉至本院。因三被告下落不明，本院依法向三被告公告送达了传票、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、诉状副本、保全民事裁定书。 以上事实，有《房屋产权互换协议》、通知、《房屋产权互换协议选房补充协议》、《房屋产权互换补充协议》、房屋信息摘要、《商品房买卖合同》、收据及原告的当庭陈述予以证实。 本院认为，二原告与被告盛泰公司签订的《房屋产权互换协议》、《房屋产权互换补充协议》、《商品房买卖合同》合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。二原告按约将其所有的置换房屋过户至被告盛泰公司名下，盛泰公司应按约支付置换房屋的补差款，并为二原告办理置换房屋的产权转移登记手续。根据《房屋产权互换协议》的约定，盛泰公司应在向二原告交付“盛泰天玺”小区2幢4层1号的住房时支付房屋置换补差款147636元，《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期为2014年9月30日前，即盛泰公司应在该日期前支付置换房屋补差款，现期限早已届满，二原告要求被告盛泰公司支付房屋置换补差款147636元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，自房屋交付之日起365日内，被告应为原告办理房屋产权转移登记手续，故原告要求盛泰公司为其办理“盛泰天玺”小区2幢4层1号住房的产权证及土地使用证符合法律规定，本院予以支持，按照双方约定，在二原告交纳15000元后，办证费用及相关税费应由盛泰公司负担，该约定不违反法律规定，本院予以确认。《房屋产权互换协议》约定“违约方应付守约方30万元的违约金”，盛泰公司至今未支付置换房屋补差款，也未为二原告办理置换房屋的产权过户登记手续，构成违约，二原告要去盛泰公司支付违约金30万元，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。被告邓学林、曾仕英作为担保人在《房屋产权互换协议》上签名，为盛泰公司提供连带保证责任担保，因未约定保证期间，根据法律规定，保证期间为主债权履行期间届满之日起六个月。置换房屋补差款的履行期间届满日为2014年9月30日，违约金30万元也应该自被告违约之日起支付，保证期间计算至2015年3月30日，现二原告无证据证明其在保证期间内向保证人主张了权利，保证人的保证责任免除。故二原告要求被告邓学林、曾仕英对置换房屋补差款及违约金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告眉山市盛泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告姜川、徐林置换房屋补差款147636元； 二、由被告眉山市盛泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内为原告姜川、徐林办理位于眉山市东坡区高灯北街139号2幢1单元4层1号的住房的房屋产权证书及土地使用权证书，办证费用由被告眉山市盛泰房地产开发有限公司负担； 三、由被告眉山市盛泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告姜川、徐林违约金30万元； 四、驳回原告姜川、徐林的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8014元，诉讼保全费2770元，公告费600元，合计11384元，由被告眉山市盛泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  周晓君 审 判 员  陈 曼 人民陪审员  黄亚玲 二〇一六年六月一日 书 记 员  王 蕾