文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初18485号原告：岳嘉，女，1998年9月1日出生，汉族，职业不详，户籍地四川省南江县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵秦，重庆智策律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，重庆智策律师事务所律师。被告：彭方顺，男，1983年11月6日出生，汉族，职业不详，户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市合川区。被告：钱燕，女，1987年1月21日出生，汉族，职业不详，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：彭方顺(钱燕丈夫），男，1983年11月6日出生，汉族，职业不详，户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市合川区。原告岳嘉与被告彭方顺、钱燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳嘉及其委托诉讼代理人赵秦，被告彭方顺、被告钱燕的委托诉讼代理人彭方顺到庭参加了诉讼。因双方当事人进行和解，扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告岳嘉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；2、请求人民法院判令被告退还原告押金1000元；3、请求人民法院判令被告退还原告剩余租金10567元；4、请求人民法院判决被告支付原告违约金2000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系。原告于2020年7月25日与被告一授权的受托人乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司签订《房屋租赁定金协议》，于2019年7月25日签订《房屋租赁合同》。原告与乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司签订合同前，乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司向原告出示了租赁房屋的房屋产权证、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、身份证照片、授权委托书原件，其中贷款合同与身份证照片加注水印为“复印无效，限本次租赁使用”的字样。在合同商谈及合同签订过程中，受托人均向原告披露了委托人为被告彭方顺、钱燕。合同签订后，原告向受托人支付房屋押金1000元，房屋租金12000元，期限从2020年7月28日起至2021年7月27日。2020年8月31日，因二被告与受托人产生纠纷，被告彭方顺于2020年9月9日将房屋门锁密码更换，把原告赶出了租赁房屋。无奈之下，原告报警求助，警察告知原告通过司法途径解决。同日，原告向被告彭方顺支付了居住期间产生的电费、天然气费并由被告彭方顺出具了收条。原告认为，被告更换门锁并将原告赶出房屋的行为已经严重违反合同约定，属于单方面解除合同。根据《中华人民共和国合同法》四百零三条规定及《房屋租赁合同》约定，二被告应当承担违约责任并退还原告押金及房屋租金。现原告岳嘉为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。被告彭方顺、钱燕共同辩称，我不同意原告的诉求。我的房子是委托给托管公司（成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司）租赁的，按市场1650元一个月，免租期45天，到托管公司成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司跑路为止，我没有收到一分租金，还给了华谊诚祥房地产经纪公司800元中介费。在岳嘉租住期间，洗衣机和部分家电损坏，我已维修，维修费用由我承担。鉴于岳嘉是受害方，我也是受害方，我同意承担岳嘉所剩租金一半的损失。我方不同意承担违约金和退还押金。经审理查明：被告彭方顺、钱燕是沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×房屋的所有权人。2020年7月23日，被告钱燕作为委托人（甲方），成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：CQJY-WT0000485。第一条、资产基本情况。（一）资产类别：房屋，资产坐落于沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二)甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。第二条、资产收益。本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年7月24日起至2022年10月9日止，共计26个月零15天。其中：第一年免租期为2020年7月24日起至2020年9月9日止。第二年免租期为2021年9月10日起至2021年10月9日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月1650元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付日期为2020年7月27日，首期租金于2020年9月10日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满。第三条、管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条、其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业费、能耗费、垃圾清扫费由甲方承担。第七条、双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条、合同的解除与终止。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条、违约责任。（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。同日，被告钱燕向成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司出具了《授权委托书》，主要载明：委托人现依法委托乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司代理本人全权处理坐落于沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×的房屋所有出租相关事宜。被告彭方顺向成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司出具了《共有权人同意出租声明》，主要载明：本人彭方顺是坐落于沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×的房屋的共有权人，现本人同意将上述房屋委托于乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司管理。2020年7月25日，成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司作为甲方，原告岳嘉作为乙方签订《房屋租赁定金协议》一份。《房屋租赁定金协议》约定乙方向甲方承租物业地址为：沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×房屋，签订本协议时，乙方向甲方支付租金定金为2000元，甲乙双方约定于2020年7月28日前签订《房屋租赁合同》。2020年7月28日，被告作为房屋所有权人（业主），成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司作为房屋出租代管机构（甲方），原告岳嘉作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。内容为：第一条、房屋标准、用途。（一）乙方所承租房屋坐落于沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×。（二）房屋租赁用途为居住。第二条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年7月28日起至2021年7月27日止，共计12月。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条、租金、押金。（一）房屋租金为每月1000元。押金（即履约保证金）为1000元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（二）租金的付款方式为年付。（四）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用、未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第九条合同的解除。（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条、违约责任。甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。原告岳嘉于2020年7月25日向成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司支付了2000元、于2020年7月27日向成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司重庆分公司支付了11000元。原告岳嘉称被告将房屋门锁密码更改，举示了重庆市公安局案（事）接报回执，回执简要报警信息载明：2020年9月9日11:38:36，原告报警称其租住在沙坪坝区大学城学智路×号×幢×-×房屋，现因办理房屋出租的委托公司离开，房屋房东彭方顺要求岳嘉每个月向其多支付1000元前，现双方无法协商一致，2020年9月9日房东将房屋门锁密码更改，导致岳嘉无法取回自己的心理，现双方拟通过司法途径解决。庭审中，原告认为，被告于庭审过程中及微信聊天记录予以承认授权成都乐租几寓公寓管理有限公司重庆分公司代为签订涉案房屋的房屋租赁合同，并代为收取租金，所以根据合同的相对性原则，涉案房屋租赁合同对被告发生效力，根据被告的委托授权，原告向成都乐租几寓（重庆）公寓管理有限公司支付了房屋租金及押金，即视为已向被告支付。原告已经全部履行了自己的付款义务。被告在承租期限内，于2020年9月9日采取更改密码、断水电气的方式逼迫原告搬离，其单方面收回房屋的行为违反了房屋租赁合同第9条第三款第三项、第10条的约定，房屋承租期内，被告单方面收回房屋，应向原告支付2个月的租金作为违约金，原告有权在2020年9月9日搬离房屋时解除合同，并要求被告承担退回未租期间房屋租金10567元，押金1000元。2020年9月9日当天，原告搬离了涉案房屋。上述事实部分，有授权委托书复印件、被告钱燕的身份证复印件、重庆市商品房抵押贷款合同复印件、房产证复印件、重庆市公安局案（事）接报回执、转账记录、《房屋租赁合同》、《房屋租赁定金协议》、《资产委托管理服务合同》及当事人当庭陈述等证据随案佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，对于原告与被告的法律关系。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。虽然被告与成都乐租几寓公寓管理有限公司重庆分公司签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，但该合同中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等条款，且约定了无论是否对外转租成功，成都乐租几寓公寓管理有限公司重庆分公司均应当向被告支付租金。故被告与成都乐租几寓公寓管理有限公司重庆分公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。被告出具的《授权委托书》应当视为成都乐租几寓公寓管理有限公司重庆分公司有转租权的意思。原告与被告并无直接合同关系，原告签订的《房屋租赁合同》的相对方应当是成都乐租几寓公寓管理有限公司重庆分公司。原告基于与被告有房屋租赁合同关系起诉解除与被告的租赁合同、被告退还租金和押金、被告支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告岳嘉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费139.18元，减半收取69.59元，由原告岳嘉负担。本判决为终审判决。审 判 员 张晋恺二〇二一年四月十二日法官助理 朱 凯书 记 员 王子乐