江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣03民终77号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西盘古村生态酿酒有限公司，住所地江西省萍乡市安源区丹江街江矿社区，统一社会信用代码91360301071804778C。法定代表人：钟洁。委托诉讼代理人：钟跃华，该公司股东。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金盾物流（江西）有限公司，住所地江西省萍乡市安源区丹江街原江矿厂区，统一社会信用代码913603005610536639。法定代表人：李鲁江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李建辉，江西建辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰洁，江西建辉律师事务所律师。上诉人江西盘古村生态酿酒有限公司（以下简称盘古村公司）因与被上诉人金盾物流（江西）有限公司（以下简称金盾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘古村公司上诉请求：1.撤销一审判决，确认双方签订的租赁合同为无效合同；2.判决盘古村公司合法临时占有直到由政府拆迁搬离；3.判决金盾公司赔偿投资损失，具体数额经法院三方指定评估机构评价而定。事实与理由：1.金盾公司取得案涉租赁物系通过不正当手段，已于2019年底被冻结，双方签订的租赁合同应归于无效。2.出租方隐瞒屋面实情，使承租人上当，被逼大翻新。折旧翻新，新添新材料，发生三层费用，与检修费用大于数倍。合同中有关屋顶检修费用承担的约定不符合法律规定，显失公平。3.退回的押金一万元是金盾公司支持我方屋面翻新用的。4.根据民法通则第六十一条规定，金盾公司必须全部返还房租27万元并承担全部投资损失，赔偿因搬迁和两次重建时间为期六年的一切损失。具体金额由法院三方指定评估机构而定。金盾公司辩称，一、租赁合同是在平等、自愿的基础上签订的，符合法律规定，合法有效。案涉租赁场地位系原江矿旧址，对于房屋的状态，对方在签订合同之前是十分清楚的，并且正是由于该仓库多年荒废未启用，才能以如此低的价格租赁。仓库需要修缮在正常可预测的范围之内。根据租赁合同约定，租赁期内，现有和今后库房屋顶检修由乙方负责，所有费用由乙方承担。二、上诉人所称的投资情况，我方并不清楚，也未经我方许可。租赁合同约定租赁期限为三年，对方在投资时应充分考虑租赁时限以及相应的经营投资成本。合同到期后，我方有权收回租赁物，并给予对方合理的搬离期限，但对方始终恶意拖延，不予搬离，还要求我方承担停业、搬迁费用，于法无据。三、对方所称我方损坏财产纯属诬陷，没有事实根据，系其恶意拖延，占用租赁物的借口。金盾公司向一审法院起诉请求：1.判令盘古村公司立即腾空所租赁的仓库，并依约交付给金盾公司；2.判令盘古村公司立即支付场地占用费90456元（自2019年6月1日起，暂计算至2020年5月31日，应计算至实际腾空并交付之日止），及拖欠的水电费用4352元（截止到2020年5月31日）；3.判令本案一切诉讼费用由盘古村公司承担。盘古村公司向一审法院反诉请求：1.判令金盾公司支付屋面翻新费240000元，抵扣欠付房租82500元房租后还应返还157500元，支付硬化路面费用250000元、吊顶费用148600元、盖生活区费用580000元，以上合计1136100元；2.本案诉讼费用全部由金盾公司承担。一审法院认定事实：金盾公司与盘古村公司于2015年12月26日签订《车间（仓库）租赁合同》，约定乙方（盘古村公司）承租甲方（金盾公司）坐落于萍乡市安源区库房，房屋使用面积约1500平方米；租赁房屋需交22500元押金，房租7500元／月，房租交付时间为每月5日前支付，不得超过三天，租金每年递增5‰，如超过三天未支付当月租金，甲方有权单方面终止本合同，没收押金，责令乙方在15天内清场，将租赁物以原样交还给甲方；租赁期为三年，计租日自2016年3月1日起至2019年2月28日止；现有和今后库房屋顶检修由乙方负责，所有费用由乙方承担；乙方保证承租区域内场地道路的通畅，保持环境的清洁卫生；乙方在租赁期满时，应在10天内结清租金、水电费，并于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕。合同签订后，金盾公司即将涉案房屋交付给盘古村公司使用，并免除两个月租金，从2016年3月1日开始计租。2019年2月28日租赁期满后，双方未续签租赁合同，盘古村公司继续使用涉案房屋并向金盾公司交纳租金至2019年5月31日，期间交付的租金均为7500元/月。2019年6月以后，盘古村公司未再向金盾公司交付房租。金盾公司分别于2020年4月22日、2020年5月2日、2020年5月27日、2020年6月12日向盘古村公司出具通知，表示不再与其续租，要求其限期搬离，领回所付押金，并于2020年5月1日对盘古村公司所租赁的涉案房屋停水停电。盘古村公司仍在占有使用涉案房屋。盘古村公司向金盾公司缴纳22500元押金，其中10000元押金已于2017年3月29日退回，用于冲抵房租水电费。庭审中，金盾公司同意用剩余的12500元押金冲抵租金与水电费。一审法院认为，一、关于本诉的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2019年2月28日，双方签订的租赁合同届满，盘古村公司继续使用涉案房屋，金盾公司未提出异议并继续收取房租，故双方当事人之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”金盾公司与盘古村公司之间为不定期租赁合同关系，金盾公司可以随时解除合同并要求盘古村公司搬离，但应当在合理期限之前通知。金盾公司于2020年4月22日通知盘古村公司，要求2020年6月30日前搬离涉案房屋，已尽到提前通知的义务，双方的租赁关系已于2020年6月30日解除。故金盾公司主张盘古村公司腾空租赁的涉案房屋并依约交付的诉讼请求，予以支持。关于水电费的问题，盘古村公司对拖欠4352元水电费的事实没有异议，金盾公司同意在12500元押金中先对水电费的金额进行冲抵，故盘古村公司实际不用再支付水电费，冲抵后押金剩余8148元。关于租金金额的计算问题，双方于2015年12月26日签订的《车间（仓库）租赁合同》虽然约定房租每年递增5‰，但从双方实际履行合同的情况来看，盘古村公司自2016年3月份至2019年5月份缴纳的房屋租金一直是7500元／月，并未按照合同约定递增收取，双方在合同履行过程中通过实际履行的合意行为对合同约定内容进行了变更，视为双方默认房屋租金为7500元／月，合同内容即已发生事实变更。现金盾公司要求依据合同收取7500×（1＋5‰）即7537.5元／月的房租，不予支持。自2019年6月1日起至2020年6月30日，双方形成不定期租赁合同关系，盘古村公司应当按约向金盾公司支付租金。由于新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对盘古村公司正常的生产经营产生了影响。根据公平原则，应当在双方之间合理分配疫情带来的风险，酌定免除盘古村公司一个月的房屋租金，盘古村公司应向金盾公司支付自2019年6月1日起至2020年6月30日止的房屋租金，酌情减免一个月后计90000元（7500元／月×12个月），品除剩余的8148元押金，盘古村公司实际应支付房屋租金81852元（90000元-8148元）。关于房屋占用费的问题，双方之间的租赁关系已于2020年6月30日解除，盘古村公司逾期不搬离涉案房屋应当支付房屋占用费。房屋占用费应按照房屋租金即7500元/月的标准计算，自2020年7月1日起计算至实际腾空涉案房屋并依约交付给金盾公司之日止。关于反诉的问题。双方于2015年12月26日签订的《车间（仓库）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。该份《车间（仓库）租赁合同》中约定，现有和今后库房屋顶检修由乙方盘古村公司负责，所有费用由乙方盘古村公司承担。故盘古村公司主张金盾公司向其支付屋面翻新费240000元的诉讼请求，不予支持。关于路面硬化、吊顶、盖生活区费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”盘古村公司未征得金盾公司同意，对租赁的涉案房屋进行吊顶，对附近路面进行路面硬化工程，在涉案房屋旁边另建生活区，产生的费用应由其自行承担。故对于盘古村公司主张金盾公司向其支付硬化路面费用250000元、吊顶费用148600元、盖生活区费用580000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、江西盘古村生态酿酒有限公司于本判决生效后十五日内搬离位于萍乡市安源区库房并交付给金盾物流（江西）有限公司；二、江西盘古村生态酿酒有限公司于本判决生效后十日内向金盾物流（江西）有限公司支付租金81852元，并按照7500元／月的标准支付自2020年7月1日起计算至实际腾空涉案仓库并依约交付给金盾物流（江西）有限公司之日止的房屋占用费；三、驳回金盾物流（江西）有限公司其他诉讼请求；四、驳回江西盘古村生态酿酒有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2170元，反诉案件受理费8227元，由金盾物流（江西）有限公司负担330元，由江西盘古村生态酿酒有限公司负担10067元。二审中，金盾公司没有提交新证据。盘古村公司提交了民事裁定书、收款收据（房租），拟证明租赁场所被法院查封，双方签订的合同无效，据此收取的租金应予返还。经质证，金盾公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为金盾公司系合法取得案涉租赁物，依法依约可以收取租赁费及水电费等。本院经审查认为，上述证据应结合本案的其他证据进行综合认定。二审经审理补充查明，金盾公司2012年购买萍乡市安源投资有限公司非住宅并于2013年2月5日取得了案涉租赁物的房屋所有权证（萍房权证安字第××号）。本院于2019年12月9日作出（2019）赣03财保48号民事裁定，冻结金盾公司银行存款4500万元或查封、扣押等值的其他财产。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点有二，一是租赁合同的效力，二是盘古村公司主张的损失能否支持。关于租赁合同的效力。经审查，金盾公司2012年购买萍乡市安源投资有限公司非住宅并于2013年2月5日取得了案涉租赁物的房屋所有权证（萍房权证安字第××号）。本院于2019年12月9日作出（2019）赣03财保48号民事裁定，冻结金盾公司银行存款4500万元或查封、扣押等值的其他财产是在租赁期满以后。在租赁合同签订之前，盘古村公司已实地查看了案涉租赁物。上述事实足以证明，在租赁期内，金盾公司有权处分案涉租赁物，况且该保全行为并不影响案涉租赁物的出租，租赁合同的签订系双方的真实意思表示。据此，租赁合同合法有效。关于盘古村公司的损失问题。1.房屋维修费，根据租赁合同的约定，在租赁期内对房屋屋顶的检修由盘古村公司负责并承担所有费用。盘古村公司认为金盾公司提前退还部分押金是同意维修房屋的依据不足，且金盾公司不予认可。故盘古村公司主张房屋维修费用由金盾公司赔偿的依据不足。2.路面硬化费用、吊顶费用、盖生活区费用等，租赁合同对该部分费用未作约定，盘古村公司亦无证据证实上述费用的发生已经金盾公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，盘古村公司的主张既无事实根据，也无法律依据，不予支持。综上所述，盘古村公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2170元，由江西盘古村生态酿酒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 周丽娜二〇二一年四月一日法官助理陶覃婧书记员胡青