湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4778号上诉人（原审被告）：武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司，住所地武汉市汉阳区桃花岛城市花园******。法定代表人：薛钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：文野，湖北楚之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶行顺，男，1990年1月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。上诉人武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司因与被上诉人陶行顺房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2020）鄂0113民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司上诉请求:一、撤销原审判决，依法改判案涉《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除且租金支付到2020年7月20日，或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：诉争房屋在2020年1月因新冠疫情一直没有使用，双方就租金的减免未能达成一致，2020年7月20日上诉人将房屋交付被上诉人，被上诉人收回租赁房屋，且自行安装防盗网等设施。上诉人虽有物件在房屋内，但均系丢弃物。在被上诉人收回房屋后，上诉人并未实际占有使用房屋，案涉《房屋租赁合同》实际已于2020年7月20日解除，一审法院认为上诉人依然占有租赁房屋并判决上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2020年12月9日解除属认定事实不清。陶行顺辩称，一审查明事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陶行顺向一审法院起诉请求：一、解除陶行顺、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司之间的租赁关系；判令武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司支付拖欠陶行顺的2020年2月至合同解除之日的房屋租金；二、判令武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司支付陶行顺逾期支付租金的违约金（按照每日10元标准，自2020年2月1日计算至武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司实际付清房屋之日止）；三、判令武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司于租金届满之日2020年10月31日前腾退租赁房屋并恢复原状，否则陶行顺有权自行清理，由此产生的清理费由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司承担；四、判令武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司支付房屋占用费（自租期届满后第一天2020年11月1日计至武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司实际腾退搬离所有物品之日止，按照租金2500元标准计算）；五、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司立即将租赁房屋钥匙退还给陶行顺；六、本案诉讼费由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司承担。一审法院认定事实：2019年10月31日，甲方（出租方）陶行顺与乙方（承租方）武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期共12个月，自2019年11月1日起至2020年10月31日止，租金每月2500元，每三个月支付一次租金，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司应于实际入住之日向陶行顺交付1000元作为房屋押金。同日，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司的法定代表人薛钢向陶行顺转账8500元，用于支付三个月的房租7500元和押金1000元。本案在审理过程中，陶行顺和武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司各出示一份《房屋租赁合同》。二者内容基本一致，不同之处即合同违约条款第十三条第2、3、4、5条，陶行顺出示的合同中违约金“＿”处填写了对应的违约金金额，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司出示的合同中违约金“＿”处填写的违约金金额均为0。合同在履行过程中，陶行顺与武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司工作人员（实际经办人）王润通过微信沟通，微信记载了陶行顺催收房租、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司因疫情要求陶行顺减租、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司未复工、如何支付租金事宜需要向公司汇报、财务未上班等内容，起诉前武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司仍未交纳2020年2月之后的租金，陶行顺遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点在于陶行顺、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司之间是否存在房屋租赁关系。武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司抗辩称，合同是公司员工王润个人签订的，与公司无关，公司并不知情。综合本案的事实和证据，一、合同载明：合同首部载明承租方的住所地为汉**碧桂园峰悦商铺1-11（武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司在汉南区的实际办公地），联系电话027-858×****（武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司在汉南区的实际办公地办公电话），合同中修改之处盖有武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司装修体验馆的公章，虽然合同尾部是王润签字，没有公司盖章，但王润所开展市场营销业务是公司业务的组成部分，公司是否在合同尾部盖章，并不影响合同的真实性，也不影响对王润职务行为的认定；二、合同签订的当天武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司的法定代表人薛钢通过网银向陶行顺转账8500元，交易附言载明：恒泰尚锦付江景湾房租和押金；三、王润系武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司的市场营销人员，其在租赁房屋处开展公司市场营销，并不是用于个人租住，而且租赁房屋内外有武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司公司的广告宣传；四、从陶行顺与武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司工作人员王润的微信聊天记录截明，合同如何履行，租金如何支付需要公司老板决定，王润并没有决定权等。综上，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司提出的陶行顺、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司之间不存在房屋租赁关系的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。陶行顺、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的合同义务。关于陶行顺提出解除双方之间的房屋租赁合同、腾退租赁房屋并恢复原状，否则陶行顺有权自行清理，由此产生的清理费由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司承担的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方虽然约定了解除合同的条件，但合同到期后双方均未主张解除合同，直至本案在庭审（2020年12月9日）中陶行顺提出解除合同，合同解除的时间应为2020年12月9日。合同解除后，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司应当腾退租赁房屋并恢复原状，至于陶行顺提出由其自行清退的，由此产生的清理费由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司承担的诉讼请求，由于该费用并未发生，并不能确定，对该项费用由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司在本案中一并承担的请求，没有事实依据，一审法院不予支持。关于陶行顺要求武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司支付拖欠2020年2月至合同解除之日的房屋租金的诉讼请求。考虑到疫情影响，根据公平原则，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司按照原租金的一半支付2月至4月期间的租金，其余欠付租金按原租金标准执行，故武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司应支付陶行顺2020年2月至12月9日的房屋租金22000元【（2500÷2）×3+2500×7+2500÷30×9】。关于武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司要求陶行顺支付违约金的诉讼请求。在庭审过程中，陶行顺称合同中第十三条第2、3、4、5条均系其得到武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司电话同意后自行添加的，陶行顺没有证据证实双方对违约金的约定，故一审法院对该项诉讼请求不予认定。武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司以此抗辩称陶行顺所持有的合同为虚假合同，双方均持有的两份合同内容基本一致，陶行顺出示的合同中违约金“＿”处填写了对应的违约金金额，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司出示的合同中违约金“＿”处填写的违约金金额为0。除合同中违约金“＿”处不同外，其他合同内容如合同签字及合同中间修改的部分均加盖武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司印章均一致，根据生活常识判断，关于违约条款违约金“＿”处是在合同签订时双方未达成合意，合同签订后，分别由各方填写而成，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司以此来认定陶行顺供虚假合同的抗辩理由不能成立。关于武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司要求陶行顺支付房屋占用费的诉讼请求，因武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司并未拆除和搬走物品，占用租赁房屋造成陶行顺损失，故房屋占用费应以2500元/月为标准，自2020年12月10日起至武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司实际腾退之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、陶行顺与武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司于2019年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月9日解除；二、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司自判决生效之日起十日内支付陶行顺2020年2月至12月9日的房屋租金22000元；三、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司自判决生效之日起十日内退出陶行顺所有的位于武汉市汉南区江景湾二期10栋1单元101的房屋，并交还钥匙、恢复原状；四、武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司自判决生效之日起十日内支付陶行顺房屋占用费（以2500元/月为标准，自2020年12月10日起计算至武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司实际腾退之日止）；五、驳回陶行顺其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计214元，由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司负担。二审中，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司向本院提交一份微信聊天记录截屏作为新的证据，拟证明武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司已按照陶行顺的要求将房屋清理完毕，案涉房屋已经交付陶行顺，合同已经解除，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司无需支付房屋占用费。陶行顺对上述证据质证认为，对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，房屋钥匙尚未归还。本院认为，该证据可以证明双方就涉案房屋的清理、归还钥匙进行了协商，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司提出要求退还押金，但不能证明双方已经协商一致，并确认房屋已经清理完毕及交还房屋钥匙。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司主张其已于2020年7月20日将案涉房屋交还给陶行顺，陶行顺已收回房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，且根据武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司二审中提交的微信聊天记录，双方直至2020年10月份依然在对案涉房屋的清理、归还钥匙、退还押金事宜进行协商。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对其上述主张不予采信。关于本案的合同解除时间，双方自合同签订之日至2020年12月9日前，均未向对方主张解除合同，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司在2020年12月9日前亦未交还房屋钥匙，腾退房屋，故一审法院认定双方合同解除时间为2020年12月9日并无不当。一审法院对本案的处理辨析说理充分，并无不当，本院不再赘述。综上所述，武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由武汉市恒泰尚锦装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年四月八日法官助理邱冠群书记员张思远