辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5529号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张荟茹，女，1992年2月27日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人：杨金锁，辽宁翼展律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王旭晓，男，1979年9月25日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：卢晓，辽宁观策律师事务所律师。上诉人张荟茹因与被上诉人王旭晓房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荟茹上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人共同经营案涉房屋店铺，共同支付店铺兑费，上诉人支付给被上诉人的房屋兑费10万元，已包括2018年12月1日到2019年10月1日共十个月的房租。被上诉人隐瞒上诉人房屋兑费包含十个月房租的事实，重复收取十个月房屋租金。上诉人多支付的十个月房租理应顺延至下一个租约年，即从2019年12月1日到2020年9月1日。二、上述事实对方已自认，一审法院没采纳，违背《民事诉讼证据规则》，无需提供证据证明。三、一审法院对上诉人缴纳的2000元房屋水电押金没有在房屋租金中予以扣除。上诉人已提交押金收据，被上诉人无异议。而一审法院没扣除。王旭晓辩称，请求维持原判。王旭晓向一审法院起诉请求：1.被告腾退房屋（沈阳市和平区长白三街26-4号门网点二楼，建筑面积100平方米左右）；2.被告支付2019年12月1日起至2020年9月30日止的房屋占用费90000元（以年租金12万元计算）；3.诉讼费由被告承担。张荟茹向一审法院反诉请求：1.反诉被告赔偿2019年7月份一楼美发装修闭店施工对二楼美容造成的营业损失58776元；2.反诉被告返还反诉原告兑费10万元；3.反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实，位于沈阳市和平区长白西路26-4号（2门）的房屋系案外人陈去非、杨智钧共同共有，建筑面积186.1平方米。2018年10月30日，原告王旭晓与被告张荟茹（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将自营的美容美发店的（二楼美容项目）租赁给乙方经营，经营地址：沈阳市和平区长白西路26-4号门网点的二楼，用于经营生活美容，租赁期限1年，自2018年12月1月起至2019年11月30日止。2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金金额为115000元，此租金不含租赁期内的物业费、采暖费。乙方首次租金在签订合同后以现金方式于2018年10月30日以前交齐。补充条款约定：因此店是甲乙双方共同从原“靠谱”转兑过来的，总兑费50万，双方协商甲方出兑费35万，乙方出兑费10万。双方协商，乙方负责出资装修二楼美容部，甲方负责出资装修一楼美发部……”协议签订后，2018年11月30日，原告方为被告出据收款收据一份，载明“收款项目为房租、兑费；金额215000元；收款事由为2018.12.1-2019.11.30房租11.5万，房屋兑费10万元。”2018年11月20日，原告王旭晓（承租方、乙方）与案外人陈去非（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方出租涉案房屋给乙方，用途为美容美发。租赁期限为5年，自2018年10月16日起至2023年10月15日止。2018年10月16日至2019年10月15日房屋租金为230000元；2019年10月16日至2020年10月15日房屋租金240000元……；租金采用年付方式支付，先付后租；租赁期内，如乙方想出兑或者转租房屋必须征得甲方的书面同意……”原告王旭晓于2019年7月16日向案外人陈去非支付2019年10月16日至2020年10月15日期间房屋租金240000元。2020年9月7日，被告张荟茹（承租方、乙方）与案外人陈去非（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方出租涉案房屋给乙方，用途为美容美发店。租赁期限为3年，自2020年9月15日起至2023年9月14日止。2020年9月15日至2021年9月14日房屋租金310000元……；被告张荟茹已向房屋所有人支付2020年9月15日至2021年9月14日期间房屋租金310000元。现原告王旭晓以被告张荟茹拖欠其2019年12月1日至2020年9月30日期间的房屋占用费90000元并要求被告腾退涉案房屋为由诉至一审法院。一审法院认为，原、被告签订的《合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，原、被告双方签订了《合作协议》，该协议中针对房屋租赁地点、租赁期间、租金金额均有明确约定，被告张荟茹持续使用涉案房屋，但未支付2019年12月1日后的房屋租金，在原告王旭晓已向案外人陈去非支付2019年10月16日至2020年10月15日期间房屋租金的前提下，被告应按协议约定向原告给付房屋租金。现被告张荟茹与案外人陈去非就涉案房屋另行签订《房屋租赁合同》，于2020年9月15日起开始承租涉案房屋，故被告张荟茹应向原告王旭晓支付房屋租金的期间为2019年12月1日至2020年9月14日，租金金额应为90754元（115000元/年÷12个月×9.47个月），原告诉请的金额90000元不违反合同约定，一审法院予以支持。另，被告张荟茹现已成为涉案房屋新的承租方，故对于原告要求其腾退房屋的诉求，一审法院不予支持。关于被告提出的主体不适格问题。本案中，原告王旭晓作为承租方与案外人陈去非签订《房屋租赁合同》，房屋租金亦由其本人支付，故其作为原告进行诉讼并无不当。关于被告提出的重复支付房租问题。被告王荟茹提交的证据无法证实其出资的兑费10万元中包含涉案房屋租金，故对该答辩意见，一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告张荟茹于判决生效之日起十日内给付原告王旭晓房屋租金90000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由原告王旭晓负担2700元，被告张荟茹负担1750元。反诉费1738元（已减半收取），由反诉原告张荟茹负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。协议明确约定2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金金额为115000元，上诉人出兑费10万，后上诉人支付了该费用后被上诉人为其出具了收款收据载明收款项目为房租、兑费，现上诉人主张兑费10万中包含115000元，不符合合同约定，一审对上诉人该项主张不予支持并无不当，被上诉人已支付2019年12月1日至2020年9月14日房屋租金，上诉人使用案涉房屋用于经营，应向被上诉人支付相应租金，一审对被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张其交付给被上诉人房屋水电押金2000元应在房屋租金中予以扣除的问题，因上诉人在反诉中并未提及该项诉请，故在本案中不予处理，双方可另行解决。综上，上诉人张荟茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3476元，由上诉人张荟茹负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月十六日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。