吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初2131号原告：张念文。委托代理人：池胡，吉林首泰律师事务所律师。被告：宋强。委托代理人：钟铁飞。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所：延吉市。法定代表人：孙作魁，该公司总经理。原告张念文与被告宋强、延吉市宇航房地产开发有限公司之间排除妨害纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法由审判员边万龙独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人池胡及被告宋强的委托代理人钟铁飞到庭参加诉讼。被告延吉市宇航房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张念文诉称：2005年7月，原告通过延边州直党工委以集资的形式在被告处购买了位于延吉市x花园小区1号楼3单元802室、建筑面积为108.75平方米的房屋，原告分三次向被告延吉市宇航房地产开发有限公司交清了房款、煤气初装费、物业维修基金、物业费等共计201472.66元。2009年11月15日，被告延吉市宇航房地产开发有限公司将房屋钥匙交付给原告。2014年7月至2015年6月间，原告发现诉争房屋被五次更换门锁，原告为此支出修理费1500元。2015年6月，被告宋强为原告留下字条，原告与其联系后得知门锁由被告宋强多次更换。原告认为，原告取得诉争房屋后，一直交纳取暖费、物业费，被告宋强多次阻止原告装修房屋并更换门锁，其行为侵害了原告对诉争房屋的使用权，并给原告造成损失1万元。故诉至法院要求确认原告与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖合同有效、被告宋强停止妨害原告对诉争房屋的装修、并要求被告宋强赔偿损失1万元。被告宋强辩称：被告宋强与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同已在房产部门登记备案，被告宋强已向被告延吉市宇航房地产开发有限公司交纳房款443944元。2010年9月，被告延吉市宇航房地产开发有限公司已将诉争房屋交付给被告宋强，故原告提出被告宋强撬门开锁给原告造成侵害的主张不成立。被告延吉市宇航房地产开发有限公司辩称：1、位于延吉市河畔花园小区的房屋是被告公司开发代建的延边州直机关党工委的集资楼，该小区1号楼为电梯楼，于2010年竣工，并验收合格后交付使用。2、原告通过延边州直机关党工委以集资的形式购买了诉争房屋，原告持有诉争房屋的相关票据是被告公司交付房屋钥匙时结算开出的。3、被告公司的法定代表人因公司资金紧张，以诉争房屋作抵押向被告宋强借款，并与被告宋强签订了诉争房屋的买卖合同。待偿还借款后，被告公司再向被告宋强收回诉争房屋的抵押合同书。经审理查明：位于延吉市x花园小区1号楼3单元802室、建筑面积为108.75平方米的房屋由被告延吉市宇航房地产开发有限公司开发建设。2005年7月，原告通过延边州直机关党工委以团购的形式在被告处购买了该房屋。2005年7月14日，原告向该公司交纳房款36000元；2007年11月，原告向该公司交纳房款73000元；2009年11月15日，原告向该公司交纳房款75875元、煤气费3150元、房屋产权证及土地使用权证费600元、契税2773.13元、印花税5元、房屋维修基金4948.13元、绿化费200元，计87751.26元，上述合计196751.26元。2009年11月15日，原告向该公司交纳物业费783元、垃圾清运费200元、卫生费60元、电梯费780元、自来水加压费98.4元，计1921.4元。被告延吉市宇航房地产开发有限公司均为原告出具了收款收据。2009年11月15日，被告延吉市宇航房地产开发有限公司将诉争房屋的钥匙交付给原告，并为原告出具了“房屋钥匙领取单”。2011年7月4日，原告与被告延吉市宇航房地产开发有限公司所属延吉市宇航物业管理有限公司签订房屋交接合同，约定：房屋交接时，原告应先行验收房屋及卫生间的渗水、漏水、管道堵塞、供暖设施等问题，原告不得擅自延伸或外扩阳台，一经发现该公司有权拆除，并罚款2000元。房屋交接时，原告应一次性缴纳相关费用（装修抵押金200元、装修期间的卫生费用及垃圾清理费200元、前期物业管理费每平方米0.6元、环卫处垃圾有偿服务费每月5元）。同日，双方又签订了装修协议。此后，原告向延边荣祥热力有限公司交纳了诉争房屋自2011年至2015年间的取暖费。此后，被告宋强多次将诉争房屋门锁更换，导致原告支出更换门锁修理费700元。2010年7月6日，被告宋强与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，约定：被告宋强购买被告延吉市宇航房地产开发有限公司开发建设的位于延吉市河畔花园小区1号楼3单元801、802室，每平方米单价为4080元，房款为885155元。同日，被告延吉市宇航房地产开发有限公司为被告宋强出具了购房款收据。根据原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点主要为：1、原告与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是否有效？2、被告宋强与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是否有效？3、被告延吉市宇航房地产开发有限公司是否向原告交付了本案的诉争房屋？4、被告宋强更换诉争房屋门锁的行为是否构成侵权？5、原告提出赔偿损失1万元的诉讼请求是否应予支持？本院认为：一、二份房屋买卖合同的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同及被告宋强与该公司签订的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该二份房屋买卖合同均合法有效。故原告要求确认其与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司是否向原告履行了交付本案诉争房屋的合同义务：根据庭审调查的事实及原告举证的证据看，应认定被告延吉市宇航房地产开发有限公司已按照合同约定于2009年7月15日履行了向原告交付诉争房屋的合同义务，且原告已交纳诉争房屋自2011年至2015年间的取暖费以及其他相关费用，对此亦应认定原告对诉争房屋合法占有。关于被告宋强提出其于2010年9月取得了诉争房屋的主张，因被告宋强对此不能举证证明，且被告延吉市宇航房地产开发有限公司在提交的答辩状中对此予以否认，故被告宋强的主张，本院不予支持。三、被告宋强更换诉争房屋门锁的行为是否构成侵权：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一项规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案原告已于2011年7月4日取得了诉争房屋，并实际占有使用至今。被告宋强在未实际取得诉争房屋的情况下，擅自将诉争房屋的门锁更换，其行为构成对原告的侵权。根据上述法律规定，原告做为诉争房屋的合法占有人，请求排除妨害的主张成立，本院予以支持。关于原告要求被告宋强赔偿损失1万元的主张，根据庭审调查的事实及原告举证的证据看，因被告宋强擅自更换门锁的行为导致原告支出修理费700元，被告宋强对此亦无异议，对此本院予以认定。故原告要求被告宋强赔偿损失1万元的诉讼请求，本院予以支持700元，其余部分因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张念文与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间签订的位于延吉市x花园小区1号楼3单元802室、建筑面积为108.75平方米的房屋买卖合同有效；二、被告宋强于本判决发生法律效力后立即停止对位于延吉市x花园小区1号楼3单元802室、建筑面积为108.75平方米房屋的妨害；三、被告宋强于本判决发生法律效力后立即赔偿原告张念文损失700元；如果被告宋强未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张念文的其他诉讼请求。案件受理费50元、减半收取25元（原告已预交），由被告宋强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  边万龙二〇一六年六月二十八日书记员  姜风万