广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6999号上诉人（原审原告）：陈家兴。委托代理人：张艳，广东思豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘礼林。委托代理人：严娟慧，广东卓建律师事务所律师。上诉人陈家兴、潘礼林因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年4月26日，陈家兴作为买方、潘礼林作为卖方签订《二手房买卖合同》，约定：陈家兴向潘礼林购买深圳市龙岗区XX房，转让成交价为4180000元，定金为50000元；买方以向银行按揭贷款方式支付剩余房款，买方须于2015年5月5日前（含当日）将除定金、交搂押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2015年5月5日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审计和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日（含当天）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。该房产的产权现状没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金。《二手房买卖合同》第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，潘礼林出具收据确认收到陈家兴所交定金50000元。2015年5月7日，陈家兴向中国农业银行龙岗支行的一个二手楼资金监管账户刷卡转入共1230000元。潘礼林于当日向该银行提交了贷款申请表。2015年5月11日，潘礼林向陈家兴发出《解除通知》，潘礼林以陈家兴没有在2015年5月5日前将除了定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号及向银行提交按揭贷款申请的相关资料为由，认定陈家兴违约并要求解除合同。陈家兴认为潘礼林违约，遂诉至原审法院。另查，涉案的深圳市龙岗区XX房，登记权利人为潘礼林。一审庭审中，陈家兴主张：双方口头约定2015年5月7日至8日去办理首期款资金监管手续，陈家兴、潘礼林双方于2015年5月7日见面时潘礼林认为陈家兴未依约在2015年5月5日办理首期款资金监管手续故陈家兴应支付违约金，但双方就违约金数额未能协商一致，后陈家兴表示当日可以马上去办理首期款资金监管手续，潘礼林却以双方就陈家兴应付违约金仍未协商一致为由不同意办理资金监管手续。双方分开后，陈家兴和中介一同到银行办理了资金监管手续，且中介曾打电话通知潘礼林让潘礼林随时去银行就资金监管手续补签字；2015年6月18日，陈家兴向银行申请撤回资金监管。潘礼林主张：双方没有口头约定2015年5月7日至8日期间办理首期款资金监管手续，陈家兴、潘礼林双方在2015年5月7日见面，由于陈家兴未依约在2015年5月5日办理首期款资金监管手续，双方商谈时气氛并不好，陈家兴曾表示不想再就违约事宜商谈并且会走法律途径，还表示其买涉案房子打算住几十年，现潘礼林让陈家兴怎么在里面住；后来双方不欢而散，陈家兴先行离开，潘礼林妻子让中介打电话叫陈家兴回来继续谈判，但陈家兴没有再回来。当天大家分开以后过了一段时间，中介方确实曾打电话告诉潘礼林称陈家兴单方做了资金监管和按揭贷款，但潘礼林直至2015年5月11日仍未收到陈家兴或中介的通知去什么地方、什么银行、什么时间办理资金监管手续，潘礼林不确定陈家兴是否真的已经做了资金监管手续，潘礼林遂于2015年5月11日发出解除合同的通知。潘礼林还主张陈家兴所监管的首期款应为1680000元，故陈家兴实际监管的首期款过低，不符合银行的贷款政策。潘礼林为证明其积极履行合同并曾多次通过中介催促陈家兴办理首期款资金监管手续，提交了潘礼林妻子与中介工作人员的手机短信息往来记录截图作为证据，短信显示：潘礼林妻子在2015年5月4日至5月5日期间曾催促办理首期款资金监管手续，中介工作人员称因陈家兴请不到假而无法办理，2015年5月6日，中介工作人员通知潘礼林妻子于2015年5月7日上午先到中介公司再办资金监管、申请按揭，2015年5月7日，中介工作人员曾通知潘礼林妻子称陈家兴已在“农业银行龙岗总行”做了按揭申请以及资金监管，要求潘礼林带身份证原件、银行卡由本人过去签字。一审庭审中，陈家兴表示如果定金罚则和违约金只能选择其一，则其选择违约金。陈家兴诉讼请求：1、潘礼林双倍返还定金100000元；2、解除陈家兴、潘礼林双方于签订的《二手房买卖合同》，潘礼林支付转让成交价百分之二十的违约金836000元；3、潘礼林承担本案诉讼费用。原审法院认为：陈家兴与潘礼林签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。陈家兴已履行了支付定金50000元的义务，陈家兴未能提交证据证明双方曾口头约定延长支付首期款的期限，故陈家兴于2015年5月7日办理首期款的资金监管手续已构成履行迟延，但根据《二手房买卖合同》第十条约定，陈家兴逾期履行超过五日的潘礼林方可解除合同，故陈家兴迟延2日办理首期款资金监管手续并未达到合同解除的条件。潘礼林已承认在2015年5月7日曾收到中介方的通知称陈家兴已单方办理首期款资金监管和申请按揭贷款手续，潘礼林却未按合同约定配合办理首期款资金监管和申请按揭贷款手续，潘礼林并在2015年5月11日发出解除合同的通知，潘礼林已构成违约，并且潘礼林违约行为导致涉案合同无法继续履行，故陈家兴要求解除合同符合合同约定和法律规定。从潘礼林妻子与中介工作人员的手机短信记录看，中介工作人员已通知了陈家兴办理首期款资金监管手续的银行，潘礼林称其未收取陈家兴或中介明确通知什么时间、什么地点办理资金监管手续，与事实不符，原审法院不予采信。潘礼林主张陈家兴所监管的首期款金额过低，但由于《二手房买卖合同》中没有约定首期款具体金额，且合同明确约定若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的情况下陈家兴应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日（含当天）补足，故陈家兴以1230000元首期款办理资金监管手续不违反合同约定，并且不能成为潘礼林拒绝履行配合办理资金监管手续的合理理由。综上，原审法院对于潘礼林的相关抗辩意见不予采纳，原审法院对于陈家兴要求解除合同并要求潘礼林返还定金50000元的诉讼请求予以支持。对于陈家兴主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合双方履行合同义务的情况以及潘礼林违约行为发生时间，原审法院酌情将潘礼林应付的违约金调整为300000元，原审法院对陈家兴的超额诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除陈家兴与潘礼林签订的《二手房买卖合同》；二、潘礼林于判决生效之日起十日内向陈家兴退还定金50000元；三、潘礼林于判决生效之日起十日内向陈家兴支付违约金300000元；四、驳回陈家兴的其他诉讼请求。如潘礼林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6580元，由陈家兴负担3290元，潘礼林负担3290元。陈家兴不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判潘礼林向陈家兴支付违约金836000元；2、一、二审案件受理费由潘礼林承担。事实与理由：一、原审判决部分事实认定错误。原审认为陈家兴没有提供证据证明双方曾口头约定延长支付首期款的期限错误。陈家兴提供了证人叶XX的证言。叶XX是涉案房屋的中介工作人员，是除了双方当事人之外的唯一了解情况的人员，该证人证实签订合同当天买卖双方口头承诺同意如果5月5号前能赶回来做资金监管、按揭申请贷款就在当月的8号前完成资金监管、按揭申请贷款手续。该证言真实可信，法院应予采纳。潘礼林提供的《短信记录》也证实了在资金监管期限届满前的2015年5月4日中介工作人员通知在2015年5月5日办理，因未办理成功，当日又通知在2015年5月8日前办理。2015年5月6日通知2015年5月7日办理。潘礼林对此没有提出异议，也可以侧面证实双方有口头约定延长支付首期款期限到5月8日前。二、原审判决将违约金调整为30万元，属于适用法律错误。1、本案中《二手房买卖合同》第十一条约定的违约金标准是双方在平等、自愿的基础上约定的，而且也是目前市场上二手房屋买卖合同约定的通常标准。该违约金标准不属于过高。2、本案潘礼林一直主张陈家兴存在违约行为，潘礼林没有任何违约行为，故潘礼林在诉讼中也从未请求原审法院予以降低违约金的标准。原审法院在潘礼林及其代理人都未主动要求降低违约金标准的请求下，依职权主动降低违约金标准，属于滥用自由裁量权。3、潘礼林作为房屋的出卖人违约，陈家兴作为房屋的买受人请求20%的违约金，作为出卖人的潘礼林并没有请求调整违约金，原审法院应该支持20%的违约金标准。4、本案当事人约定的违约金标准也并未高于或过分高于守约方的实际损失。涉案房屋在6月份均价每平米差价为5000元，截止到现在涉案房屋每平米已经高达40548元，差价已经高达约16000元。陈家兴如果再购买该小区的同等房屋需要付出更高的代价，当事人约定的违约金标准并不高于或过分高于陈家兴的实际损失，按照我国合同法的规定，在此前提下，违约金的标准不能进行降低调整。5、结合潘礼林及陈家兴履行合同义务的情况，原审判决的违约金标准也过低。中介工作人员证明了双方口头约定延长了支付首期款的期限，而且潘礼林提供的《短信记录》也证明了在资金监管期限届满前的2015年5月4日中介工作人员通知了潘礼林2015年5月5日去办理资金监管，5日当天未办理成功，中介工作人员又立即通知了潘礼林在2015年5月8日前办理；5月6日中介工作人员通知潘礼林5月7日带齐资料办理资金监管手续：5月7日，陈家兴同中介人员办理了资金监管手续。潘礼林在2015年5月5日、5月6日接到办理资金监管的短信通知未表示异议，但在2015年5月7日办理资金监管手续的当天迟迟不到，到了现场不配合提供资料，以5000元的违约金为借口拒不办理资金监管手续。而陈家兴在合同义务履行过程中积极配合中介办理资金监管手续，即便延期办理也在履行期限届满前通知了潘礼林，潘礼林对此也无异议，可见陈家兴在合同义务履行过程中并无过错。5月6日中介工作人员通知潘礼林5月7日带齐资料办理资金监管手续，潘礼林无异议。5月7日到了现场，潘礼林索要违约金未果，拒绝配合资金监管。陈家兴与中介工作人员去银行做了资金监管，通过电话和短信两种方式告知了潘礼林，潘礼林明知陈家兴已经做了资金监管，却又佯装不知，等到合同约定的解除期限已一到，立即迫不及待地在2015年5月11日发出解除合同通知。可见潘礼林在履行合同义务的过程中，是努力在寻找毁约的借口，毁约的主观故意也是很明显的。潘礼林妻子提供的证据《事件情况说明》显示潘礼林解除合同的表面原因是因为在2015年5月7日及其之后和陈家兴一直商谈违约金及其佣金的事宜未达成一致意见。陈家兴认为逾期2日支付首期款按照合同的约定，违约金不过5000元，潘礼林如果真的是急于出售涉案房屋以取得另外一套房屋的购房资格的话，应该不会为此5000元而解除合同。事实上潘礼林解除合同的原因是因为房价的上涨，可以获得高额的利润。从潘礼林提供的《短信记录》及《事件情况说明》中可以看出：潘礼林一直对房屋成交价格及陈家兴支付的定金数额过低耿耿于怀，一直在强调自己推掉一次又一次重要的客户的约谈机会，其有毁约获取高利的思想动机。而且事实上潘礼林也获取了利益，涉案房屋在6月份均价每平米上涨5000元，截止到现在涉案房屋每平米已经高达40548元，每平米上涨高达约16000元，潘礼林因毁约获得的利益远远高于30万。而陈家兴如果想再买该小区的同等房屋需要付出更高的代价，这个代价是远非30万的违约金能补偿的。综上，陈家兴认为原审法院在潘礼林未主动要求降低违约金及违约金标准并未高于陈家兴实际损失的情况下，主动降低违约金的标准，30万元的违约金客观上无法弥补陈家兴因潘礼林的违约行为遭受的损失。而30万元的违约金对于潘礼林来说，潘礼林不但没有因为自己的违约行为遭受惩罚甚至获得额外利益，有违法律的公平原则及我国合同法的相关规定，故诉至贵院，请求贵院依法改判，维护陈家兴的合法权益！潘礼林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、一、二审诉讼费由陈家兴承担。事实与理由：一、陈家兴没有在合同约定的期限内履行合同的义务，陈家兴自己违约。一审中，潘礼林反复强调，陈家兴没有在约定期限内去银行做资金监管，在潘礼林的催促下仍不去做资金监管。潘礼林对陈家兴单方去银行做“资金监管”的行为不知情，其“资金监管”行为与潘礼林无关，而且，银行也认可其监管行为是无效的。而一审法院认为本案为潘礼林拒绝配合做资金监管、并且依据陈家兴的妻子以及中介的手机短信（该证据没有向一审法院提交）认定陈家兴已经履行通知义务，一审法院对这一影响案件判决的重要事实的认定是错误的。二、陈家兴在履行期限届满时仍不能支付首期款，已构成根本违约。一审中，我方已经向法庭提交证据证明，陈家兴已有一套自有物业，其再次买房算第二套房屋，根据现有的房贷政策，第二套房屋的首付款不能低于成交价的40%。本案双方当事人约定的成交价为418万元，而陈家兴单方向农业银行二手楼资金监管账户刷卡转入123万元，与418万元的40%相差甚远。陈家兴在履行期届满时仍没有支付能力，其违约行为是显而易见的。综上，被上诉为维据自身的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法改判。二审审理过程中，陈家兴补充上诉理由如下：1、2015年5月5日潘礼林妻子给中介工作人员叶XX发短信，内容是“我们把重要的客户都推掉了，陈先生为什么没有回来做资金监管”，从短信可以印证了陈家兴与潘礼林曾经口头约定5月5日前不能赶回来，就在当月8日前完成资金监管，因此我们认为叶XX的证言是真实的，证明双方曾经口头约定支付首期款以及资金监管的期限。2、就算陈家兴和潘礼林没有口头约定延长支付首期款的期限，按照合同约定逾期天数是两天，按照合同总价款418万，万分之五计算逾期违约金约5000元，如果潘礼林真的急于取得购房资格，不可能纠缠于5000元的违约金。3、潘礼林的违约主观目的不是急切的出售涉案房屋获得购房资格，因为本案房屋签订合同是在4月份，潘礼林与地产公司约定本案房屋出售后再签订南山房屋的合同，并未约定具体的时间，因此我们认为潘礼林违约的主观目的不是为了获得购房资格，而是为了牟利。4、我们经过调查，潘礼林在一审诉讼期间早已将涉案房屋卖给了他人，因为客观原因，陈家兴无法获得证据证明其实际获利因此请法院调查核实。5、潘礼林在上诉期间仍然没有认为违约金过高，而是认为自己没有违约，在这种情况下，我们认为不应该对违约金的标准予以调整降低。6、潘礼林及妻子名下有多套房产，可见潘礼林并不是刚需用户，而是投资客，对于投资客的行为进行严厉打击措施符合国家政策，请求法院予以改判，增加违约金。潘礼林针对陈家兴的上诉当庭口头答辩如下：1、对方当事人主张双方曾经口头约定延长支付首期款没有事实依据。在一、二审中对方当事人没有提交任何证据证明双方曾经有口头约定的证据，从我方提交的短信记录里，也得不出这种推断。双方当事人对于首付款的支付期限按照合同约定为5月5日没有任何的变更。2、适用法律错误。陈家兴在上诉状中认为我方从未要求降低违约金，并据此认定一审法院滥用自由裁量权与事实不符。一审中潘礼林一直主张自己的行为不构成违约，不支付任何违约金，即违约金应为零。这是我方一审的主张。不支付过高违约金当然是我方的主张，一审法院结合对方当事人的履行情况以及对行的实际损失降低违约金符合我国法律的规定，符合合同法司法解释的规定。本案交易失败的主要原因是对方当事人没有履行合同的能力。首先双方约定应在5月5日之前准备好并在5月5日前做资金监管，但对方当事人并没有在5月5日前准备齐首期款，也没有去银行做资金监管。即便是5月7日去银行的刷卡记录为123万，按照《农业银行二手房贷款实施细则》以及农业银行给龙岗区人民法院的回复函，陈家兴的首期款至少少了168万元以上。对方主张房价上涨过快，差价已高达1.6万元，据此认定自己的损失过重，潘礼林在2015年的5月11日已发出解除合同的通知，明确告知合同解除将不再履行合同，中间的时间仅几天的时间，房价并没有太大的变化，对方当事人应当主动弥补自己的损失，采取措施防止损失过大。针对对方二审补充的四点意见答辩如下：1、第1点是其自己主观的意见，不能证明潘礼林是为了更高的利润而导致本次交易失败。2、针对第2点，对方当事人违约两天的情况下，我方有向其主张5000元的违约金，但是对方不同意，而我方有理由相信对方没有履行合同的能力，因为按照合同约定的时间，对方没有能力支付首付款，而我方急需购房指标。至于潘礼林是否为投资客，为对方代理律师主观的认识，与事实不服，潘礼林本人是自己开工厂、经营企业的，而其名下的房产也并没有太多，目前名下就两套房产。陈家兴针对潘礼林的上诉当庭口头答辩如下：关于第1条与上诉意见一致。对于第2条，按照首付款40％的问题，合同约定如果定金首期款少于合同约定的金额可在3天内补足，因此我方认为并没有明确约定首期款的金额，因此如果说贷款承诺函出来金额不足，我们也可以补足。银行贷款是根据银行认可的房型或价值来贷款，而不是按照双方在合同的成交价值来认定贷款。本案陈家兴交付的首期款只要是符合银行评估价值的30％或40％就是可以的。按照2015年3月30日的政策，本案陈家兴有两套房子，第一套房是完全产权，可能使用公积金贷款，也是可以支付3成的，因此基于以上理由，对方的上诉理由是不成立的。二审查明：陈家兴与潘礼林没有签订资金监管协议，没有约定资金监管账号。潘礼林确认涉案房产已经卖出。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、涉案合同不能履行的违约方是谁；2、一审调整合同约定的违约金数额是否适当。关于第一个争议焦点，本院认为，根据合同约定，陈家兴应在2015年5月5日前将首期款支付至双方约定的资金监管账号上。由于双方没有签订资金监管协议，没有约定资金监管账号，因此，陈家兴未在2015年5月5日前将支付首期款并不构成违约。一审对此认定错误，本院予以纠正。潘礼林在2015年5月11日解除了买卖合同，使交易不能进行，构成根本违约，应承担违约责任。关于第二个争议焦点，本院认为，合同约定的违约金数额为交易金额的20%，即836000元，该金额是签约双方综合考虑各种因素协商一致的结果，是违约方在违约时给守约方的赔偿。原审在潘礼林未提供充分证据证明约定的违约金数额过高的情况下调低违约金，没有事实依据，本院予以纠正。潘礼林应赔偿陈家兴的违约金为836000元。综上，陈家兴的上诉理由成立，本院予以采信。潘礼林的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第723号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第723号民事判决第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第723号民事判决第三项为“潘礼林于判决生效之日起十日内向陈家兴支付违约金836000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、保全费共计25320元，均由潘礼林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年六月二十三日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。