江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终573号上诉人（原审被告）：樊中林，男，1966年12月9日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：周国栋，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆晓平，男，1979年2月24日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：朱岳峰，江苏蠡湖律师事务所律师。上诉人樊中林因与被上诉人陆晓平房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。樊中林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆晓平一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由陆晓平负担。事实和理由：一、案涉厂房系其向无锡新区坊前镇春建村村民委员会租赁土地建设的。签订土地租赁协议时，新区管委会规划建设局、坊前镇工业管理办公室均在协议上盖章确认，故虽未办理建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同仍应认定有效，就此一审法院就合同效力认定有误，属适用法律错误。二、陆晓平在返还房屋时，未按合同约定拆除厂房内搭建的简易房，其不同意接受利用，应认定陆晓平未按照合同约定将厂房恢复原状，陆晓平主张返还租赁保证金条件尚未成就，就此陆晓平仍应向其支付租金，同时归还的租赁保证金应扣除活动板房拆除之前的租金。陆晓平辩称：一、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同依法应认定无效。二、双方在合同中明确约定，无论基于任何原因导致合同提前解除或者终止，陆晓平均须在合同解除后或终止后7日内自行清理租赁物的所有物品及装饰、装潢、装修并将租赁物恢复原状交还，逾期处理视为放弃所有权及处分权，樊中林有权自行处置，且樊中林就租赁物品及装修装饰的处理不需支付任何赔偿或者补偿，故其搬离后，装修改建增加的简易房已归樊中林所有，其不负拆除义务。此外，双方在2019年12月13日签署的关于搬迁的协议中并没有就搭建的简易房进行约定，办理的时候樊中林也没有提出要求其拆除搭建的简易房，樊中林在应当退还保证金时才提出该要求并提出要求计算占用费，系缺乏诚信的表现，不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。陆晓平向一审法院提出诉讼请求：一、确认陆晓平与樊中林于2018年1月26日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、判令樊中林退还陆晓平租赁保证金60971.06元；三、判令樊中林向陆晓平提供租赁期间的租金发票、水费发票、电费发票；四、本案诉讼费由樊中林负担。一审法院认定事实：2018年1月26日，樊中林与陆晓平签订《厂房租赁合同书》，主要条款如下：1.樊中林将无锡市新吴区新风路21-18号厂房出租给陆晓平作为工业用房，面积约1600平方米；2.租赁期限为五年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止；3.租金为350000元/年（不含税，如果要求开票则产生的税金由陆晓平承担），陆晓平另行向樊中林支付租赁保证金80000元；4.在租赁期间内，使用案涉厂房产生的水、电等费用由陆晓平承担；5.装修、改建增加的辅助物产权属樊中林所有，陆晓平无权对此主张权利或者要求樊中林予以补贴。上述合同签订后，陆晓平向樊中林支付租赁保证金80000元，并付清2018年2月至2019年1月期间租金。经樊中林知晓，在2018年2月，陆晓平将承租厂房内约800平方米厂房转租给杨学严使用，将其中约300平方米厂房转租给李超使用，租赁期间均截至2023年1月31日止。2019年7月，樊中林以陆晓平为被告，向无锡市新吴区人民法院（以下简称新吴法院）提起房屋租赁合同纠纷，立案案号为（2019）苏0214民初4080号，要求判令解除双方签订的《厂房租赁合同书》，判令陆晓平返还房屋、支付结欠租金。在该案审理期间，樊中林与陆晓平于2019年12月13日签订《协议》，约定如下：1.陆晓平使用樊中林厂房至2020年1月31日，陆晓平于2020年1月31日前将厂房归还樊中林；2.2019年2月1日至2020年1月31日厂房租金为381500元，现陆晓平已经支付350000元，余款31500元陆晓平于2019年12月13日前支付给樊中林；3.2019年1月10日至2020年1月31日的电力管理费按1.2元/度（含税价）计收，水费按10元/度计收；4.双方在结清水费、电费、租金费用后，樊中林将剩余的房屋租赁保证金归还陆晓平；5.如双方在政府相关部门有任何针对另一方的投诉，则应立即撤销投诉，并承诺不再投诉对方；6.除上述费用外，双方不再向对方提出其他任何权利主张，双方再无其他纠葛。次承租人杨学严、李超亦在上述《协议》上签字。上述《协议》签订后，陆晓平未按约支付结欠租金31500元。后樊中林向新吴法院递交撤诉申请，新吴法院于2019年12月25日作出（2019）苏0214民初4080号民事裁定，裁定准许樊中林撤回起诉。另外，陆晓平于2019年12月15日将自用部分厂房内的设备搬走，并于12月16日向樊中林邮寄《关于腾空厂房的告知函》，其上载明：因樊中林和陆晓平签订的《厂房租赁合同书》无效，陆晓平自用部分已于2019年12月15日搬离，面积500平方米，行车已交还，相应房屋占用费不应计算。该告知函由樊中林于2019年12月19日签收。但是，次承租人杨学严、李超并未搬离相应承租区域，两人继续使用租赁厂房，从2020年2月起，杨学严、李超与樊中林直接发生租赁使用关系。另查明，樊中林向当地村委租赁集体土地，用以建设无锡市新吴区新风路21-18号厂房，但尚未取得建设工程规划许可证。陆晓平在使用租赁厂房期间，在厂房车间内搭建了两间活动板房，其搬离时并未拆除该板房。另外，陆晓平尚结欠租赁期间电费1033.94元，水费1864元未付。在租赁期间，双方以无锡东建减速机有限公司（销售方）与无锡荣越科技有限公司（购买方）名义开具了部分租金、电费增值税专用发票。在租赁期间，陆晓平与樊中林就合同履行多次发生龃龉，互相投诉举报。以上事实，由陆晓平提供的《厂房租赁合同书》、（2019）苏0214民初4080号案件开庭笔录、《协议》、银行付款回单、《关于腾空厂房的告知函》、EMS回单、营业执照，樊中林提供的厂房租赁发票、电力管理费发票、国家企业信息公示信息截图、照片以及当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，樊中林未取得无锡市新吴区新风路21-18号厂房的建设工程规划许可证，其与陆晓平签订的《厂房租赁合同书》《协议》当然无效。但是，陆晓平在2018年2月至2020年1月期间实际使用相应厂房，双方之间的厂房占有使用关系已在2020年1月31日终止，双方目前虽有保证金退还与费用结算争议，仅涉及合同关系终止后的清算事宜，陆晓平要求确认《厂房租赁合同书》无效的诉讼请求，并无诉讼利益上的利害关系，殊无必要，法院对此不予支持。上述《厂房租赁合同书》、《协议》虽然无效，但双方约定的租金费用、结算条款均可参照适用。根据结算条款约定，从保证金中抵扣结欠租金（或谓房屋占有使用费）、水费、电费后，应退还剩余保证金。根据上述查明事实可知，陆晓平仍结欠《协议》约定的租金尾款31500元未付，现陆晓平基于其在2019年12月15日搬离自用500平方米厂房的事实，要求重新核算结欠租金尾款，法院对陆晓平的该意见不予采纳，理由如下：首先，双方在发生诉讼争议的背景下，签订2019年12月13日《协议》，该《协议》具有清算双方租赁关系的意味，概括地约定租赁关系在2020年1月31日终结、租金支付期间截至2020年1月31日止，双方并未明确约定租金支付至实际搬离之日止，可见，双方约定一个多月后确定地终止租赁关系，所核算的租金金额更近似于固定金额，不存在重新核算的必要；其次，陆晓平在签订《协议》两天后，仅搬离其中500平方米的部分租赁厂房，并未将其承租的1600平方米厂房全部返还给樊中林，陆晓平返还标的不完整，不发生返还的法律后果，其割裂计算租金的行为，没有合同依据，也没有取得樊中林同意。因此，陆晓平仍应参照《协议》约定支付尾款31500元，从80000元保证金中抵扣相应租金、水电费后，樊中林还应返还陆晓平剩余保证金45602.06元。对于樊中林认为返还保证金条件不成就的意见。法院认为，对陆晓平在承租厂房车间内搭建活动板房的行为，樊中林应明知而未提出异议，表明樊中林对此予以认可，根据《厂房租赁合同书》中关于“装修、改建增加的辅助物产权属樊中林所有”约定，该活动板房已归樊中林所有，陆晓平在搬离时未拆除活动板房，符合双方约定，不存在处置不当，樊中林认为返还保证金条件不成就的意见，没有事实与法律依据，法院对此不予采纳。关于陆晓平第三项诉讼请求要求开具相应发票问题。经审查，双方在租赁期间以其他公司主体开具发票，双方个人之间不具备开具增值税专用发票的主体资格，且由于开票主体涉及其他公司利益，应由税务部门依法审查得当与否，法院对此不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：一、樊中林于判决发生法律效力之日起十日内退还陆晓平租赁保证金45602.06元；二、驳回陆晓平的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取656元，由陆晓平负担165元，由樊中林负担491元。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审法院已查明事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。樊中林出租的案涉厂房未取得建设工程规划许可证，一审法院认定案涉合同无效，具有法律依据。樊中林以其与村委签订的土地租赁协议上有新区管委会规划建设局、坊前镇工业管理办公室盖章，主张案涉合同有效，缺乏法律依据，本院不予采纳。经审查，双方在签订的合同中就合同终止后的装修、改建增加的辅助物产权进行了约定，该合同虽然因案涉厂房未取得建设工程规划许可证而无效，但根据诚实信用原则，该约定对双方具有约束力，陆晓平在搬离时未拆除活动板房，符合双方签约时的预期。此外，双方签订于2019年12月13日的《协议》中清楚约定陆晓平在结清水费、电费、租金费用后，樊中林应将剩余的房屋租赁保证金归还陆晓平，并未设定拆除简易房的条件，就此一审法院未采纳樊中林抗辩，在从80000元保证金中抵扣相应租金、水电费后，认定樊中林还应返还陆晓平剩余保证金45602.06元，符合双方约定及法律规定，并无不当。樊中林关于返还保证金条件不成就及应在保证金中再行扣除未拆除简易房产生的租金的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人樊中林的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1312元（樊中林已预交），由樊中林负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月七日书记员  李宜洋