北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终626号上诉人（原审被告）：陈湘，女，1971年7月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：易光荣，女，1970年8月12日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许海峰，男，1963年9月26日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京住邦物业酒店管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里100号（住邦2000商务中心）。法定代表人：刘忠，董事长。委托诉讼代理人：刘明杰，女，北京住邦物业酒店管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：庞德顺，男，北京住邦物业酒店管理有限责任公司职员。上诉人陈湘因与被上诉人北京住邦物业酒店管理有限责任公司（以下简称住邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员高贵独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。陈湘上诉请求：1.撤销一审判决；2.要求住邦物业公司提供经国家测绘部门出具的房产面积最终测量报告；3.请求对备忘录的真实性及有效性作出明确判定并给出法律依据；4.若法院认定本案备忘录有效，则要求住邦物业公司依法返还、扣除未完全履行物业服务合同而多收取、多计算出的物业费。即由于住邦物业公司从未对住邦4号楼19层之公共区域提供保洁服务，应返还自2011年1月1日至2017年12月31日七年间住邦物业公司多收取陈湘的物业费，并且应从2018年1月1日至今应收缴的物业费中，扣除该共有部分多计算出的物业费；5.若法院认定本案备忘录无效，由于住邦物业公司自2007年1月1日开始至今，从未委派任何保洁员负责4号楼19层的公共区域保洁服务，陈湘要求返还自2007年1月1日至2017年12月31日这十年间多收取的物业费，并应从2018年1月1日至今应收缴的物业费中，扣除该共有部分多计算出的物业费；6.本案房产均为普通住宅。根据适用普通住宅的相关法律法规，要求住邦物业公司依法提供经价格主管部门核准的物业收费项目及价格明细；7.根据适用普通住宅的相关法律法规，要求住邦物业公司依法提供并公示自2005年入住以来利用小区公共部分对外收取的广告费、停车费、场地租赁费等其理应归业主所有的公共收益的收支情况。8.改判住邦物业公司违约，支持陈湘之上述合法诉求，责令住邦物业公司依法依规完全履行双方有关物业服务之约定；9.本案一审、二审诉讼费由住邦物业公司承担。事实和理由：一、原判决中的xx号房产面积认定不清。原判决认定陈湘之xx号房产用于计算物业费的建筑面积为199.02平米，经陈湘核实，该面积与《购房合同》的面积不一致，故陈湘要求住邦物业公司提供经国家有关测绘部门出具的相关房产最终实测面积报告，以便作为计算物业费之依据。二、陈湘没有收到任何住邦物业公司一审提交的所谓证据。判决书声称法院组织当事人进行了证据交换和质证，然而陈湘提交的证据按期提交法院并转交住邦物业公司，但住邦物业公司的证据至今却没有一件转交给陈湘，住邦物业公司无视司法程序的严肃性，损害了陈湘的正当的司法权利。三、住邦物业公司拒不承认本案备忘录的理由不成立。关于备忘录的真实性，住邦物业公司主张，该备忘录签约人孙妍不是北京华嘉企划公司员工，不能代表原单位签订上述备忘录，且该备忘录没有住邦物业公司单位盖章确认。但首先，一审时住邦物业公司提交的证据显示，代领《业主公约》的签字人正是孙妍，并且由孙妍代替本案陈湘等人签名。若孙妍不是华嘉企划公司员工，没有资格代表公司签订备忘录，那么由孙妍代领取的所谓《业主公约》的有效性自然丧失。故孙妍同一个人代签的两份协议（备忘录和领取业主公约），不能因为孙妍的身份致使一份成立而另一份不成立。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案备忘录是双方协商后签订的物业服务细则和承诺，故应依法认定为物业服务合同的组成部分。法律条款并没有要求物业服务细则和承诺必须经双方盖章的强制性规定，故并不能依据住邦物业公司盖章的有无而判定其有效性。另外，经陈湘联系，孙妍明确表示，该备忘录是真实的，乙方签字人当时是住邦物业公司的一名主管，是一位身材消瘦，个头不高的女士。当时为此备忘录孙妍和李佳（原华嘉企划公司职员）曾多次与乙方签字人商谈。四、住邦物业公司从未对4号楼19层的公共区域提供保洁服务。根据《业主公约》第三章物业管理服务内容和标准14.3负责中心公共地方的环境清洁、卫生及美观之规定，本案4号楼19层之共有部分、保洁间、垃圾间及公共卫生间等公共区域之卫生保洁应由住邦物业公司负责，而《业主公约》规定的每建筑平米7.9元的物业费当中，就包含了该公共区域的保洁费。根据常识也可知，任何住宅的各楼层公共区域的保洁均由物业公司承担。另根据住邦物业公司4号楼保洁负责人介绍，该楼地面以上的楼层，每四个楼层安排一名保洁员负责相关楼层公共区域的保洁服务。然而，根据华嘉企划公司1998年入职至今的老员工李某某的证人证言，自2007年1月1日开始，住邦物业公司从未对4号楼19层公共区域提供任何保洁服务。故无论本案备忘录的真实性是否得到认定，都无法改变以下事实：原本应由住邦物业公司负责保洁服务的4号楼19层的公共区域，住邦物业公司从未提供任何保洁服务。故多年以来住邦物业公司针对该公共区域多收取的保洁费必须依法返还陈湘。住邦物业公司辩称，不同意陈湘的上诉请求和意见，同意一审判决结果。住邦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈湘向住邦物业公司支付2018年1月1日至2020年2月29日的物业费40878.71元；2.判令陈湘向住邦物业公司支付滞纳金（自住邦物业公司应支付之日至实际给付之日按日0.5%计算）。一审法院认定事实：住邦物业公司系涉诉房屋所在小区的物业服务企业，陈湘系涉诉房屋的业主。陈湘为该小区xx室业主，房屋建筑面积199.02平方米。住邦物业公司受北京市住邦房地产开发有限责任公司委托订立《住邦2000物业管理公约》，约定住邦物业公司提供物业服务，物业费标准4号楼6F-23F每月每平方米7.9元。住邦物业公司主张陈湘拖欠2018年1月1日至2020年2月29日的物业费共计40878.71元，陈湘对该期间未付物业费事实予以认可。住邦物业公司提供住邦2000物业管理公约、业主验房委托书及领取记录、特种设备使用标志、电梯定期检验报告予以佐证。陈湘抗辩称住邦物业公司提供的物业服务不达标，提供照片及备忘录予以佐证。其中照片为证明地下车库垃圾堆问题，住邦物业公司称清理垃圾有固定时间，不存在长期堆积垃圾。备忘录内容为“就北京住邦2000商务中心4号楼19层部分保洁用品事宜，达成的共识”，甲方代表签名为：孙妍。经询，住邦物业公司表示对该备忘录不予认可，称孙妍不是住邦物业公司单位员工不能代表单位签订上述备忘录，且该备忘录没有住邦物业公司单位盖章确认。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，陈湘系涉诉房屋的所有权人，住邦物业公司为涉诉房屋提供了物业服务，住邦物业公司与开发商签订委托物业服务协议，故住邦物业公司与陈湘之间是事实物业服务合同关系。住邦物业公司向陈湘提供了物业服务，陈湘应支付住邦物业公司物业费。关于陈湘抗辩，其提供的证据不能支持其抗辩理由，故一审法院对其抗辩不予采信。一审法院对住邦物业公司要求陈湘给付物业费的诉讼请求，予以支持。住邦物业公司主张的滞纳金过高，且本案中陈湘并非恶意拖欠物业费，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、陈湘于判决生效后七日内支付住邦物业公司二〇一八年一月一日至二〇二〇年二月二十九日期间的物业费共计40878.71元；二、驳回住邦物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，陈湘向本院提交李某某的证人证言一份，证明住邦物业公司没有提供过保洁服务。住邦物业公司表示李某某系华嘉企划公司员工，华嘉企划公司董事长和陈湘是亲属，李某某和陈湘具有利害关系，该证人证言亦不属于新证据，故不应采信，且住邦物业公司在19层未封闭的公共区电梯间均正常进行保洁服务，不存在没有保洁的情况。住邦物业公司未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为陈湘是否应支付住邦物业公司2018年1月1日至2020年2月29日期间的物业费。本案中，住邦物业公司依据其与开发商签订的《住邦2000物业管理公约》为陈湘所在的小区提供物业服务，陈湘亦实际接受了住邦物业公司提供的服务，故双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，陈湘应当依约及时足额支付物业费。现陈湘欠付住邦物业公司2018年1月1日至2020年2月29日期间物业费，一审法院据此判令陈湘支付住邦物业公司上述期间相应的物业费，并无不当。陈湘虽主张一审认定的涉案房屋面积与《购房合同》的面积不一致，但其并未就此提交相应的证据加以佐证，且陈湘一审中明确认可房屋面积为199.02平方米，故其该项上诉意见，缺乏依据，本院对此不予采信。关于陈湘主张双方签订的备忘录是物业服务合同的组成部分，故应从应缴的物业费中扣除保洁费，且即使备忘录无效，住邦物业公司亦从未对4号楼19层公共区域提供任何保洁服务，住邦物业公司存在违约，此部分物业费亦应扣除的上诉意见，因其提供的证人证言等证据并不足以证明其该项上诉意见，本院对此难以采信。关于陈湘要求返还扣减此前已交纳物业费中保洁费部分的上诉意见，因其一审并未就此提出反诉，故本院对此不予处理。关于陈湘主张没有收到任何住邦物业公司一审提交证据的上诉意见，经本院核查，一审对双方提供的证据均进行了举证质证，并未严重违反法定程序，本院对其该项上诉意见亦不予采信。关于陈湘要求住邦物业公司提供经国家测绘部门出具的最终测量报告、提供经价格主管部门核准的物业收费项目及价格明细、提供并公示自2005年入住以来利用小区公共部分对外收取的广告费、停车费、场地租赁费等其理应归业主所有的公共收益的收支情况并责令其完全履行物业服务约定一节，因其一审并未提出反诉，故本院对此不予处理。综上所述，陈湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由陈湘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  高 贵二〇二一年四月六日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希书 记 员  张旭燃