北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3597号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京蟹友居餐饮有限公司，住所地北京市东城区东四西大街46号13幢101。法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京圣元置业发展有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路20号3层301内1。法定代表人：孙桐民，执行董事。委托诉讼代理人：安婷，女，1987年1月2日出生，北京圣元置业发展有限公司职员。委托诉讼代理人：赵轶男，女，1993年4月8日出生，北京圣元置业发展有限公司职员。原审第三人：北京蟹友居文化传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院9号楼18层1806。法定代表人：张强，经理。上诉人北京蟹友居餐饮有限公司（以下简称蟹友居餐饮公司）因与被上诉人北京圣元置业发展有限公司（以下简称圣元置业公司）、原审第三人北京蟹友居文化传媒有限公司（以下简称蟹友居文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蟹友居餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回圣元置业公司的一审全部诉讼请求，支持我公司的一审反诉请求，本案诉讼费用由圣元置业公司承担。事实和理由：1.我公司系因疫情导致经营遭受重大损失，就租赁合同变更事宜与圣元置业公司协商无果的情况下被迫行使法定合同解除权，不应当承担巨额违约金。且高达二十余万的违约金脱离了圣元置业公司客观遭受的损失，对已经限于经营困境的我公司来讲无异于雪上加霜。2.一审法院认定我公司要求圣元置业公司退还装修押金缺乏依据，与事实不符。涉案租赁房屋早已装修完毕，已经验收合格，圣元置业公司应当向我公司返还装修押金2万元。3.一审法院判决我公司支付第三人的工商注册地址占用费5万元没有合法依据，且违约金金额过高，应当予以纠正。4.一审法院仅判决圣元置业公司向我公司退还85000元租金，仅占到租金总额的35.6%，有失公允。5.一审判决书存在明显错误，应当纠正。圣元置业公司辩称，同意一审判决，不同意蟹友居餐饮公司的上诉请求。蟹友居文化公司述称，不同意一审判决，同意蟹友居餐饮公司的上诉请求，但并未提出上诉。圣元置业公司向一审法院起诉请求：1.要求蟹友居餐饮公司支付提前退租违约金397903.6元；2.要求蟹友居餐饮公司退还装修免租期租金112824.9元；3.要求蟹友居餐饮公司返还减免租金18568.83元（履约保证金抵扣前述1-3项诉讼请求）；4.要求蟹友居餐饮公司支付承租房屋恢复费用（拆除墙面、地面，恢复至毛坯状态）117700.598元；5.要求蟹友居餐饮公司支付自2020年5月31日至2020年6月17日期间的注册地址占用费94188.6元。蟹友居餐饮公司向一审法院反诉请求：1.要求圣元置业公司返还2020年2月、3月、4月租金253595.2元；2.要求圣元置业公司返还履约保证金265982.82元、装修押金20000元；3.要求圣元置业公司分担装饰装修损失140000元。一审法院认定事实：2019年1月9日，圣元置业公司（甲方）与蟹友居餐饮公司（乙方）订立《商业租赁合同》，即涉诉合同，约定乙方承租涉案房屋（建筑面积325.66平方米）经营餐厅。甲方向乙方毛坯移交涉案房屋。租赁期限为7年，自2019年1月15日至2026年1月14日止，其中装修免租期为2019年1月15日至2019年2月28日，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，除因甲方原因导致合同提前解除外，如发生其他致使出现乙方实际租赁期限未达到约定租赁期限的情况，双方确认取消免租期的约定，按照合同约定计算免租期租金及违约责任。履约保证金265982.82元，作为乙方履行合同各项条款的担保，针对乙方在合同项下的任何款项、费用、违约金等，甲方有权从保证金直接扣除。租赁期满或合同提前终止之次日，乙方应拆除及恢复房屋原状，否则甲方有权拆除及恢复房屋原状并由乙方承担相关费用。在租赁期内，除非出现法定或合同约定的解除事由，否则如果任何一方擅自提前解除合同，违约方应按照剩余租赁期全部租金总额的10%或合同解除当月月租金的5倍向守约方支付违约金，两者取高。合同约定2019年3月租金为77262.84元、2020年4月租金为79580.72元。乙方使用涉案房屋地址进行企业注册地址登记的，乙方应在合同解除之日起30日内将注册地址迁出。乙方逾期迁出注册地址的，每逾期1日应按合同解除时租金标准的两倍或5000元/日的标准向甲方支付注册地址占用费。合同订立后，蟹友居餐饮公司已支付履约保证金、装修押金及截至2020年4月30日期间的租金。2020年4月2日，圣元置业公司与蟹友居餐饮公司签订《备忘录》，约定为缓解乙方经营压力、推进租赁期限正常履行，甲方减免4月1日至4月7日期间的租金18568.83元。非因甲方原因致使乙方实际租赁期限未达到合同约定的租赁期限，甲方不再提供上述减免租金优惠，乙方应按照合同中对应租金标准向甲方支付被减免租金，乙方违约的，还应当按照合同约定承担相应的违约责任。该《备忘录》同时将3月至5月的租金支付方式调整为月付。2020年4月23日，蟹友居餐饮公司向圣元置业公司提交函件，表示于2020年4月30日解除合同并退租，要求退还履约保证金、装修押金。2020年4月26日，圣元置业向蟹友居餐饮公司发送《告知函》，同意2020年4月30日解除合同，并要求蟹友居餐饮公司承担提前退租违约金、装修免租期间租金及补回减免租金，将房屋恢复原状并腾退等。2020年5月7日，双方进行了涉案房屋的交接。2020年6月18日，第三人蟹友居文化公司住所由北京市东城区东四南大街157号二层202室变更为北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院9号楼18层1806。圣元置业公司出具委托租赁代理协议及委托书、代理费汇款凭证、装修恢复报价单，证明由于蟹友居餐饮公司单方违约，给圣元置业公司造成的中介费损失、恢复原状损失。经质证，蟹友居餐饮公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。蟹友居餐饮公司出具装修合同、付款凭证及营业日报，圣元置业公司对上述证据的真实性及证明目的亦不予认可，圣元置业公司认为2020年2月、3月蟹友居餐饮公司系自行停业，与圣元置业公司无关。一审法院认为：根据已查明情况，涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。本案中，虽然由于疫情影响造成作为餐饮企业的蟹友居餐饮公司经营困难，但该影响并非造成涉诉房屋租赁合同目的无法实现。双方订立的租赁合同长达七年，本应积极协商，通过变更租金支付方式、延长租期、减免租金等方式共度难关。现蟹友居餐饮公司单方提出解除合同，且双方已在诉讼前达成解除合意，法院认定双方之间的合同于2020年4月30日解除。蟹友居餐饮公司虽受到疫情影响，但其并不享有合同单方解除权，法院将根据疫情对租赁合同履行的影响、圣元置业公司所遭受的损失等因素，酌定蟹友居餐饮公司应承担的违约责任。现由于蟹友居餐饮公司单方解约，致使双方未能将约定租期履行完毕，圣元置业公司根据合同约定要求其支付装修免租期租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。疫情期间，双方协商约定2020年4月租金的减免数额及减免条件，现由于蟹友居餐饮公司单方解约致使无法达到合同约定履行期限，因此蟹友居餐饮公司应根据《备忘录》的约定将免除租金返还。但蟹友居餐饮公司在反诉中一并提出减免疫情期间租金的反诉请求，鉴于疫情对蟹友居餐饮公司经营餐饮造成的实际影响，从租赁双方应共担风险的理念出发，法院对2020年2月、3月、4月的租金进行酌减。而圣元置业公司已经实际减免收取部分4月份租金，对于蟹友居餐饮公司应补交的部分租金，法院予以支持。蟹友居餐饮公司要求退还2020年2月、3月、4月租金的反诉请求，法院予以部分支持，具体数额法院酌定。关于圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付提前退租违约金一节，因圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付装修免租期租金、退还减免租金也属于承担违约责任的方式，法院根据蟹友居餐饮公司提出解约的理由、圣元置业公司因此受到的损失以及法院已判决要求蟹友居餐饮公司支付免租期租金等因素，酌定违约金的具体数额。圣元置业公司提出将履约保证金首先抵扣蟹友居餐饮公司应支付的违约金等，理由正当，法院予以支持，蟹友居餐饮公司反诉要求圣元置业公司退还履约保证金，法院不予支持。圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付第三人蟹友居文化公司注册地址占用费，有合同依据，法院予以支持，但圣元置业公司主张金额过高，法院酌减。圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付承租房屋恢复费用，鉴于该项费用并未实际发生，且圣元置业公司单方提供的报价单不能作为认定恢复原状的金额标准，法院不予支持。蟹友居餐饮公司要求圣元置业公司退还装修押金、分担装饰装修损失，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京蟹友居餐饮有限公司于判决生效后七日内向北京圣元置业发展有限公司支付提前退租违约金238742.16元；二、北京蟹友居餐饮有限公司于判决生效后七日内向北京圣元置业发展有限公司支付装修免租期租金112824.9元；三、北京蟹友居餐饮有限公司于判决生效后七日内向北京圣元置业发展有限公司支付4月份免租期部分租金18568.83元；四、北京蟹友居餐饮有限公司已支付的履约保证金265982.82元首先抵扣上述第二、三、四项款项；五、北京蟹友居餐饮有限公司于判决生效后七日内向北京圣元置业发展有限公司支付注册地址占用费50000元；六、北京圣元置业发展有限公司于判决生效后七日内退还北京蟹友居餐饮有限公司2020年2月、3月、4月部分租金共计85000元；七、驳回北京圣元置业发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京蟹友居餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，蟹友居餐饮公司提交企业市内迁移申请表、住所证明，欲证明经工商档案查询，蟹友居文化公司2020年6月初即向工商行政管理部门提交了企业市内迁移申请表和迁址后的住所证明，积极办理工商迁址手续。蟹友居餐饮公司提交工商行政部门的工商迁址办理状态查询，欲证明蟹友居文化公司向工商行政部门提交工商迁址手续后，在工商行政部门的网站上查询到的办理状态显示：2020年6月4日，工商迁址办理状态为“辅助查审查通过”。圣元置业公司对该证据真实性认可，关联性和证明目的不认可。蟹友居文化公司的意见同蟹友居餐饮公司。本院审理期间，蟹友居餐饮公司要求圣元置业公司返还装修押金20000元，圣元置业公司同意予以返还。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，蟹友居餐饮公司上诉要求改判驳回圣元置业公司的全部诉讼请求，支持其公司的全部反诉请求。经查，对于双方本诉及反诉的请求，一审法院系根据本案查明的事实、相关法律规定，并综合考虑疫情对租赁合同履行的影响、圣元置业公司所遭受的损失及疫情对蟹友居餐饮公司经营餐饮造成的实际影响等因素后，酌请进行的认定。本院经审查认为，一审法院上述各项认定均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。蟹友居餐饮公司要求驳回圣元置业公司的全部诉讼请求，支持其公司的全部反诉请求之主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另，对于蟹友居餐饮公司要求圣元置业公司返还装修押金20000元的意见，因在本院审理期间，圣元置业公司同意予以返还，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9550号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9550号民事判决第八项；三、北京圣元置业发展有限公司于本判决生效后七日内退还北京蟹友居餐饮有限公司装修押金20000元；四、驳回北京蟹友居餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14697.5元，由北京蟹友居餐饮有限公司负担14397.5元，由北京圣元置业发展有限公司负担300元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 琪二〇二一年四月十三日法官助理 王若净书 记 员 张 爽