成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初7061号 原告：华润置地（成都）发展有限公司，住所地四川省成都市成华区双庆路6号。 法定代表人：吴秉琪。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：深圳市后河出行科技有限公司成都分公司，营业场所成都高新区益州大道北段。 负责人：周修欣。 被告：深圳市后河出行科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路。 法定代表人：周伟标。 原告华润置地（成都）发展有限公司(以下简称华润公司)与被告深圳市后河出行科技有限公司成都分公司(以下简称后河成都分公司)、深圳市后河出行科技有限公司（以下简称后河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立民预立案件，2020年5月19日受理，因被告下落不明，本院依法公告送达，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人孟阳到庭参加诉讼，被告后河成都分公司、后河公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告华润公司向本院提出的诉讼请求：1、判令原告与被告河成都分公司之间签订的《华润大厦租赁合同》（3007单元）于2019年11月14日解除。2、判令被告河成都分公司、被告后河公司向原告支付2019年10月1日至2019年11月14日期间所欠租金共计【61592.60】元及逾期违约金共计【4661.74】元（按合同第12.1款约定应计算至租金付清之日止，暂计算至2019年11月14日）。3、判令被告河成都分公司、被告后河公司向原告支付逾期归还物业的违约金【83202.02】元（按合同第9.4.2款约定应计算至物业实际归还之日止，暂计算至2019年12月14日）。4、判令被告河成都分公司、被告后河公司支付物业管理费【11969.50】元及违约金【905.93】元（按合同第12.1款约定应计算至物管费付清之日止，暂计算至2019年11月14日）。5、判令被告河成都分公司、被告后河公司支付因被告后河成都分公司逾期支付租金致使原告解除合同的违约金【42178.80】元。6、判令被告河成都分公司交纳的租赁保证金【151126.65】元不予退还。以上暂计【355637.24】元。7、判令被告河成都分公司将房屋恢复原状至符合交付的状态并交还给原告。8、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告后河成都分公司于2018年就位于成都市成华区××路××号××大厦××层××单元签订了《华润大厦租赁合同》【合同编号：ＣＲＬＣＤ-ＣＲＢ18-ＬＡ322-（11-15）】（以下简称“合同”）。合同约定，原告将华润大厦第30层07单元出租给被告后河成都分公司办公使用。租赁期限为自2018年11月15日起共24个月。租赁物业的建筑面积为351.49平方米。月租金总额为42178.8元。合同还约定了被告后河成都分公司应向原告支付物业管理费及151126.65元的租赁保证金等。合同第9.4.2款约定，被告后河成都分公司逾期归还房屋，则从合同提前解除或期满终止之日起到物业被原告实际收回之日止，被告后河成都分公司须向原告支付相当于该时期内发生的承租费（按合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。合同第12.1款约定，被告后河成都分公司逾期交付租金／或物管费，每逾期一日，按照逾期交付金额的3%支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清。合同第12.4.5款约定，租赁期限内，被告后河成都分公司拖欠租金、物管费及其他费用达30日仍未支付的，原告有权单方面终止合同。合同第12.5款约定，原告单方终止合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告，且被告后河成都分公司还应向原告支付1个月租金作为违约金。合同签订后，原告按约履行其义务，但被告自2019年10月11日起未按合同约定支付租金及物管费等其他费用。根据合同约定，原告有权解除合同，原告向被告后河成都分公司发出了解约函。根据邮件送达的时间，合同已于2019年11月14日解除。但截至起诉日，被告后河成都分公司仍未支付其欠付的租金及物管费等费用。根据《民法总则》第七十四条的规定，被告后河成都分公司系被告后河公司的分支机构，因此被告后河公司应当承担上述租金、物管费及违约金，并承担本案诉讼费等。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告后河成都分公司、后河公司未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2018年11月，华润公司（甲方承租方）与深圳市易车出行科技有限公司成都分公司签订《华润大厦租赁合同》约定如下内容：第一条、定义1.4租赁保证金指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的租金、物管费，仅作为乙方履行本合同义务的保证。第二条、出租物业2.1甲方将华润大厦第30层07单元（以下简称“该物业”）出租给乙方作为办公用途使用。（该30层房权证中登记为第27层）。2.3该物业的建筑面积为351.49平方米。双方确认，除本合同另有规定外，该面积为计算租金、物管费及其他各项费用的基础。第三条、租赁期限3.1起租日期：起租日期：2018年11月15日。3.2租赁期限自起租日起，共24个月。第四条、物业用途4.1甲方将该物业出租给乙方作为办公用途使用，甲方保证该物业能够作为该用途使用。第五条、租金、费用及支付方式5.1租金5.1.1在合同约定的租赁期限内，该物业租金为每平方米每月120元，月租金总额为人民币40170.29元（不含税），对应增值税为人民币2008.51元，月租金总额（含税）合计人民币42178.8元。；上述租金不包括乙方需交付之物管费及乙方使用该物业而产生的其他所有费用（如电费等）。5.1.2乙方享受以下租金折扣期，具体支付方式如下：2018年11月15日-2019年01月31日租金总额为65752.7元，其中不含税租金总额为人民币62621.62元，对应增值税为人民币3131.08元。于本合同签署之日起10日内一次性支付。乙方除享受租金折扣外，本合同及附件规定需承担的物管费、机房冷却水费（如有）以及其他费用（如电费等）仍由乙方正常承担。本合同及附件规定的其他义务均不免除。其余每月租金须于每月第10日之前支付（其间遇法定节假日不顺延）。首月及最后一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金额。日租金额＝月租金总额（含税）乘以12除以365。5.2租赁保证金5.2.1乙方应向甲方交纳相当于3个月账面租金加物管费数额的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物管费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金共计人民币151126.65元，乙方应在签署本合同之日起10日内向甲方交纳。5.2.2除本合同12.3条约定情形之外，甲方须在本合同结束（不论基于什么原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）。5.3物管费5.3.1乙方应交纳的月物管费总额（含税）合计人民币8196.75元。租赁期间，甲方有权根据其与物业管理公司形成相关变更法律文件，在建筑区划内物业价额基础一致的前提下，按照实际情况调整物管费，但每次调整需提前30日以书面方式通知乙方。5.3.2首笔物管费于该物业起租之日起3日内支付，其余月份物管费于每月第10日之前支付（其间遇法定节假日不顺延）。首月及最后一个月的物管费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日物管费。日物管费＝租赁建筑面积乘以当月每平方米物管费乘以12除以365。5.3.3物管费包含空调费，空调的日常供应时间为全年周一至周五每天上午8时起至晚上19时以及周六上午8时至下午13时，其余时间及法定节假日（特别提示包含国务院办公厅放假通知中的调休假日）不提供日常空调服务。如乙方需要空调加时服务或24小时电脑机房冷却水服务的，须按管理公司相关规定，提出申请并支付相关费用。5.9合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项。5.11甲方接受乙方的租金，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方须遵守及履行的任何协议、条文、规定及条件的权利。第六条、物业交付与验收6.1该物业的交付日期为2018年11月15日之前，甲方应当于该日期前交付，而乙方应当于该日期前接受交付。但乙方未按约支付完毕保证金及首月租金的，甲方有权不交付租赁单元。6.3如前款所述之交接凭据载明之交接日期在2018年11月15日之前（含2018年11月15日当日），则该物业交付之日以该交接凭据载明之交接日期为准；若非因甲方原因，乙方逾期前往甲方办理租赁单元交付手续，则视为甲方已在合同约定的日期届满前履行完毕租赁单元的交付义务，租期均开始计算且不予顺延。第九条、物业交还9.1交还日期及适用范围9.1.1乙方应当于本合同约定的租期结束（不论何种原因）之日交还该物业。9.1.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同解除或提前终止之日起5日内交还该物业。9.4逾期交还的后果9.4.1如果乙方未依照本合同第9.1条的规定交还该物业，甲方有权委托华润大厦的管理公司采取停止供应或使用水、电或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权选择采用下述方法之一收回该物业，因此而产生的费用由乙方负担：9.4.1.1该物业之装修及、所有附属设施／设备属及物业内的一切动产归甲方所有，由甲方自行处置，甲方无须给予乙方补偿。9.4.1.2将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设备／设施拆除。由此产生的费用由乙方承担。9.4.2本合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租单元及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租单元被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。第十条、合同变更和提前终止的条件10.2提前终止本合同的条件如下：10.2.1.2一方违反本合同及其补充条款的约定，且经守约方提出后的30天内，违约方未予纠正的，守约方有权提前终止合同。10.2.2提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。10.2.3因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。第十二条、乙方违约责任12.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金和／或物管费和／或电费及其他费用的，则每逾期一日，按逾期交付金额的3‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清。12.4在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：12.4.5拖欠支付租金、物管费及其他费用达30日仍未支付的。12.5甲方依据本合同第12.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交回该物业；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，且乙方应向甲方支付1个月租金作为违约金。若上述金额不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。第十四条、通知与送达14.1任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。甲方：华润置地（成都）发展有限公司。地址：成都市成华区××路××号××大厦××楼××：深圳市易车出行科技有限公司成都分公司，地址：成都市成华区××路××号××大厦××楼××号。14.2任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以传真的方式，则发出时视作已送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。14.3甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议且要求在收到函件后指定期限内（不得少于15日）回函的，则另一方有责任于指定期限内回函，否则，视同同意函件内的相关内容和要求。 合同签订后，原告华润公司将案涉商铺交由被告后河成都分公司使用。2018年12月7日，原告开具了被告缴纳租赁保证金151126.65元和电费押金7029.80元的收据。 2019年1月9日，被告后河成都分公司向原告华润公司发出的《公司名称变更通知函》载明：由于我司发展需要，深圳市易车出行科技有限公司成都分公司经工商变更，最终于2018年12月21日变更名称为：深圳市后河出行科技有限公司成都分公司。此信息可在相关工商局官方查证。公司更名后，原签订的合同继续有效，原有的业务关系和服务承诺保持不变。2019年3月21日，华润公司向后河成都分公司发出《关于的复函》，载明：关于贵公司提交的需将“深圳市易车出行科技有限公司成都分公司”变更为“深圳市后河出行科技有限公司成都分公司”的函件，我司已于2019年1月9日收到。我司根据工商行政管理相关部门的官方变更信息做相应调整。目前发票开具已按贵司所提交的《华润大厦租户信息确认表》执行。特此复函。 2019年11月11日，华润公司向后河成都公司发出《华润大厦项目深证后河市出行科技有限公司成都分公司解约函》，载明：贵我双方于2018年10月就华润大厦30楼07单元（以下称“该房屋”）签署了《华润大厦租赁合同》（下称“租赁合同”）（编号：CRLCD-CRB18-LA322-（11-15））。此前我司已获悉贵司提前终止租约的意向，并派员与贵司从2019年9月29日开始进行了沟通洽谈，期间贵司接洽此事的员工多次更换，无正面回复，双方一直未达成合意。贵司未根据合同的约定缴纳租金、物管费及相关费用，逾期30日，截止2019年11月10日欠费金额为67940.98元（详见本函件附件），请贵司于收到本函件5日内结清以上费用。鉴于贵司的上述行为已经严重违反了租赁合同约定且根据租赁合同约定达到了我司单方解除合同的条件。现我司正式函告贵司：1、自2019年11月11日起，贵我双方签订的租赁合同解除；2、根据租赁合同的约定，贵司已缴纳的租赁保证金作为违约金赔偿给我司，且还应向我司支付一个月的租金作为违约金；3、贵司的电费押金、租赁保证金将用于抵扣欠费；4、请贵司根据租赁合同的约定迁离并交还该单元；5、若贵司未按此函件第2及第4条之要求执行，我司将提起诉讼追究贵司全部法律责任；6、贵司11月7日《告知函》我司已于2019年11月11日收悉，函件诉求不符合贵我双方已签订的租赁合同，我司不予接受。特别声明：本函件作为我司向贵司主张权利的证据，不构成对我司在可能发生的诉讼或仲裁中任何请求和权利的限制或约束。该书面函件原告通过中国邮政快递向被告发出，被告未显示签收。 2019年11月19日，华润公司向后河公司发出《成都华润大厦30层07单元遗留物品清理告知函》，载明：由于贵司严重违约，双方就成都华润大厦30层07单元（以下称“该房屋”）签署的《华润大厦租赁合同》（下称“租赁合同”）（编号：CRLCD-CRB18-LA322-（11-15））已于2019年11月11日起解除。我司于2019年11月11日向贵司发送了《解约函》。根据租赁合同9.4.1.2条，贵司须将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设备/设施拆除，由此产生的费用由乙方负担。另根据租赁合同14.3条的约定，请贵司在收到函件后15日内回函，否则。视同贵司同意本函件内的相关内容和要求。特别声明：本函件作为我司向贵司主张权利的证据，不构成对我司在可能发生的诉讼或仲裁中任何请求和权利的限制或约束。该书面函件原告于2019年11月11日和2019年11月14日两次通过EMS快递向被告后河成都分公司工商登记地址发出，未见被告后河成都分公司签收。 2019年12月6日，华润公司向后河成都分公司发出《成都华润大厦30层07单元强制清场告知函》，载明：根据贵我双方就华润大厦30层07单元（以下称“该房屋”）签署的《华润大厦租赁合同》（下称“租赁合同”）（编号：CRLCD-CRB18-LA322-（11-15））的约定，贵司的严重违约行为已达到我司单方解约条件，我司已于2019年11月11日向贵司发送了《解约函》（编号：[2019]华置华西写运函字025号）。贵我双方租赁合同已经于2019年11月10日解除，但截至目前贵司仍未按合同要求将该房屋交还我司。鉴于贵司行为已经严重违反了合同约定，且逾期交还行为导致我司无法收回房屋，给我司造成经济损失，同时严重影响我司正常的经营秩序，为防止损失进一步扩大，我司将于2019年12月09日按照租赁合同相关约定清理该房屋内所有物品，回收该房屋，由此产生的各项费用由贵司承担。贵司可派员前来参与，但是是否参与不影响我司行使合同约定权利。特别声明：本函件作为我司向贵司主张权利的证据，不构成对我司在可能发生的诉讼或仲裁中任何请求和权利的限制或约束。该书面函件原告于2019年12月6日通过EMS快递寄出，但未见被告后河成都分公司签收。 本院于2020年10月13日以登报公告方式向被告后河成都分公司以及后河公司送达本案民事起诉状副本、举证通知书、权利义务告知书、应诉通知书以及开庭传票等法律文书。公告记载于2020年12月12日送达被告后河成都分公司以及后河公司。 另查明，2020年2月5日，《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》（川办发〔2020〕10号）一、加大减负支持力度：（四）对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息、工商登记资料；2、《华润大厦租赁合同》；3、《公司变更通知函》及回函；3、后河公司欠费明细表；4、解除合同函件、强制清场函件、30层07单元遗留物品清理告知函以及快递单等。 本院认为，原告和被告形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于确认解除房屋租赁合同的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除之规定。本案中，原告向被告直接送达解除合同的函件，被告亦未对解除合同提出异议。同时，被告逾期支付租金的行为构成违约，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告主张确认解除和被告之间的租赁合同关系符合法律规定，同时根据约束原被告之间的房屋租赁合同约定：12.4在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：12.4.5拖欠支付租金、物管费及其他费用达30日仍未支付的。2019年11月11日，华润有限公司向后河有限公司书面发出《华润大厦项目深圳市后河出行科技有限公司成都分公司解约函》主张解除合同，被告显示未送达。本院认为，时至今日并无证据证明被告已收到该书面函件，故本院认为《华润大厦租赁合同》应于起诉状副本送达对方时解除，因被告无正当理由未出庭参加诉讼，故本院采用公告送达的方式向被告送达民事起诉状副本，自本公告发出之日起60日内即视为送达。在本案中，本院于2020年10月13日向被告发出公告，2020年12月12日视为送达，故本院认定《华润大厦租赁合同》于2020年12月12日解除。 二、关于支付房屋租金以及违约金的问题。原告主张被告欠付租金的期间为2019年10月1日至2019年11月14日。根据原告和被告2018年11月签订的《华润大厦租赁合同》案涉房屋月租金为42178.8元，则原告主张期间的欠付租金总额约为61592.60元（=42178.8元×1个月+42178.8元×12÷365天×14天）。原告主张被告支付欠付租金61592.60元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告未到庭抗辩是否已缴纳前述租金，故被告自行承担不利后果。因被告逾期未向原告支付前述期间的租赁的行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金起算时间点问题。因原告主张暂计算至2019年11月14日，根据租赁合同约定：5.3.22018年11月15日-2019年01月31日租金总额为65752.7元，其中不含税租金总额为人民币62621.62元，对应增值税为人民币3131.08元。于本合同签署之日起10日内一次性支付。乙方除享受租金折扣外，本合同及附件规定需承担的物管费、机房冷却水费（如有）以及其他费用（如电费等）仍由乙方正常承担。本合同及附件规定的其他义务均不免除。其余月份物管费于每月第10日之前支付（其间遇法定节假日不顺延）。首月及最后一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金额。日租金额=月租金总额（含税）乘以12除以365。12.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或物管费和/或电费及其他费用的，则每逾期一日，按逾期交付金额的3‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务之规定。故本院综合考虑合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等各项因素，酌情认定违约金标准为年利率15.4%。具体违约金计算如下：以欠付的租金42178.8元为基数，以年利率15.4%的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；以欠付的租金19413.8元为基数（=42178.8元×12÷365天×14天），以年利率15.4%的标准，从2019年11月11日起计算至实际付清为止。 三、关于逾期归还物业的违约金问题。案涉房屋租赁合同约定：第九条、物业交还9.1交还日期及适用范围9.1.1乙方应当于本合同约定的租期结束（不论何种原因）之日交还该物业。9.1.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同解除或提前终止之日起5日内交还该物业。9.4逾期交还的后果9.4.1如果乙方未依照本合同第9.1条的规定交还该物业，甲方有权委托华润大厦的管理公司采取停止供应或使用水、电或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权选择采用下述方法之一收回该物业，因此而产生的费用由乙方负担：9.4.1.1该物业之装修及、所有附属设施/设备属及物业内的一切动产归甲方所有，由甲方自行处置，甲方无须给予乙方补偿。9.4.1.2将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设备/设施拆除。由此产生的费用由乙方承担。9.4.2本合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租单元及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租单元被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。由于本院已认定原被告之间的租赁合同已于2020年12月12日解除，在合同租赁期限届满之后至本院认定合同解除之日，双方实际形成不定期租赁合同关系。故本院计算从2020年12月12日起至案涉房屋实际腾退并返还至原告之日止的逾期归还物业违约金。关于违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务之规定。同时本院综合考虑合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等各项因素，酌情认定违约金标准为日租金1.3倍。故前述违约金计算方式为：从2020年12月12日起至案涉房屋实际腾退并返还至原告之日止的逾期归还物业违约金，按照每日租金的1.3倍计算，即每日1803元（≈42178.8元×12÷365天×1.3）的标准计收。鉴于，2020年2月5日，《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》（川办发〔2020〕10号）一、加大减负支持力度：（四）对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。因房屋占用使用费标准实际比照租金标准计收，故本院酌情认定减免一个月金额即54090元（1803元/日*30天），该笔金额从被告应支付总额中扣除。 四、关于支付物业管理费及违约金的问题。庭审中，原告明确主张被告逾期支付物业管理费的金额期间为2019年10月1日至2019年11月14日。根据约束原告和被告之间《华润大厦租赁合同》的约定：第5.3.1款，乙方应交纳的月物管费总额（含税）合计人民币8196.75元。故前述期间物业管理费总额约为11969.50元（=8196.75元×1个月+8196.75元×12个月÷365天×14天）。原告主张被告支付物业管理费11969.50元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金问题。原告和被告的租赁合同约定，12.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或物管费和/或电费及其他费用的，则每逾期一日，按逾期交付金额的3‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清。5.3.2首次物管费8196.75元（含税）于该物业起租之日起3日内支付，其余月份物管费于每月第10日之前支付（其间遇法定节假日不顺延）。首月及最后一个月的物管费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日物管费。日物管费=租赁建筑面积乘以当月每平方米物管费乘以12除以365。故本院依照前述合同约定计算物业管理费违约金起算时间点。关于违约金标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务之规定。同时本院综合考虑合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等各项因素，酌情认定违约金标准为年利率15.4%。因原告主张违约金至实际付清为止，故本院计算物业管理费违约金如下：以物业管理费8196.75元为基数，按照年利率15.4%的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；以物业管理费约3772.75元（=8196.75元×12个月÷365天×14天）为基数，按照年利率15.4%的标准，从2019年11月11日起计算至实际付清为止。 五、关于逾期支付租金使原告解除合同的违约金的问题。案涉房屋租赁合同约定12.5甲方依据本合同第12.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交回该物业；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，且乙方应向甲方支付1个月租金作为违约金。若上述金额不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。现原告主张该项违约金符合合同约定，本院予以支持。 六、关于交纳的租赁保证金151126.65元不予退还的问题。本院认为租赁保证金是否退还属于被告主张权利的范围，现因被告未就该项权利提出诉讼请求，故原告无权就该内容主张权利，原告可待被告另行主张权利后作为抗辩意见提出，故本院在本案中不予处理该请求。 七、关于腾退房屋并恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院确认原告和被告之间的房屋租赁合同应予解除，合同解除后，被告应返还腾退并返还案涉房屋。关于本院认定逾期返还物业违约金和该项腾退并返还房屋的关系问题，根据本案查明事实原告向被告送达解除合同函件、强制清场函件、30层07单元遗留物品清理告知函后，即有权自行处置并收回案涉房屋，原告逾期未收回案涉房屋造成的违约金属于扩大的损失部分，理应由原告自行负担。但被告未及时配合履行腾退案涉房屋手续亦构成违约，应按照合同约定和法律规定将协助原告将案涉房屋腾退并返还原告。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 八、关于二被告之间的连带责任问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案应以《中华人民共和国民法总则》中规定的相关条款进行处理。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因后河成都分公司系后河公司的分支机构，故应由被告后河公司承担本案全部给付义务。 依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，原《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告华润置地（成都）发展有限公司和被告深圳市后河出行科技有限公司成都分公司签订的《华润大厦租赁合同》于2020年12月12日解除； 二、被告深圳市后河出行科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付2019年10月1日至2019年11月14日期间的房屋租金61592.6元以及逾期违约金（逾期违约金计算方式为：以欠付的租金42178.8元为基数，以年利率15.4%的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；以欠付的租金19413.8元为基数，以年利率15.4%的标准，从2019年11月11日起计算至实际付清为止）； 三、被告深圳市后河出行科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付逾期归还物业的违约金（违约金计算方式为：从2020年12月12日起至案涉华润大厦第30层07单元建筑面积为351.49平方米的房屋实际腾退并返还至原告之日止，按照每日1803元的标准计收，但应扣除54090元）； 四、被告深圳市后河出行科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付物业管理费11969.5元以及违约金（违约金计算方式为：以物业管理费8196.75元为基数，按照年利率15.4%的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；以物业管理费3772.75元为基数，按照年利率15.4%的标准，从2019年11月11日起计算至实际付清为止）； 五、被告深圳市后河出行科技有限公司成都分公司于本判决生效之日起五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付逾期支付租金致使原告华润置地（成都）发展有限公司解除合同违约金42178.8元； 六、被告深圳市后河出行科技有限公司成都分公司于本判决生效之日起五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司腾退并返还位于成都市成华区××路××号××大厦××层××单元建筑面积为351.49平发米的房屋； 七、驳回原告华润置地（成都）发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6634元，减半收取计3317元，公告费300元以及后续公告费，由被告深圳市后河出行科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年四月八日 书记员  王超逸