海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初192号 原告：高亚森，女，1949年9月23日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告：蒋大鸣，男，1947年11月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 二原告共同委托代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。 二原告共同委托代理人：张学国，海南信达律师事务所律师。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇西园街37号，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 委托代理人：刘耀光，该公司职员。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海口市国贸北路德派斯大厦C座1101室。 法定代表人：石燕南，总经理。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 原告高亚森、蒋大鸣诉被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告高亚森、蒋大鸣及其委托代理人葛肖斐、张学国，被告玉中公司的委托代理人林天能、刘耀光，被告万长威公司的委托代理人程盛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高亚森、蒋大鸣诉称：2011年1月18、19日，原告与被告万长威公司签订二份《认购合同》，认购二被告合作开发的位于琼海市“万泉雅苑”B栋2-A1房和B栋2-D1房，总房款567000元。合同签订当日，原告付清全部房款，被告出具了二份收据。2012年3月6日，双方签订二份《琼海市商品房买卖合同》，二被告同意房款予以优惠，总房款535809.48元，并赠送二年物业费，赠送装修标准由原定的600元/㎡提高到1000元/㎡。交房日期为2012年12月31日，出卖人逾期交房的按逾期日数每日向买受人支付已付款万分之一的违约金。“万泉雅苑”项目因二被告原因自2012年5月停工至今，形成半拉子工程，现在既不退款，更无法交房。二被告的行为构成违约，损害了原告的合法权益。原告多次向琼海市政府等相关部门反映此事，要求解决均无果，无奈向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、二被告向原告退还购房款567000元；3、二被告向原告支付利息169354元（按人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月18日起计算至二被告付清之日，暂计至2016年1月10日）；4、二被告向原告支付逾期交房违约金62653元（按逾期日数每日总房款的万分之一，自2013年1月1日起暂计至2016年1月10日）；5、诉讼费由二被告承担。 原告高亚森、蒋大鸣为支持其主张，提供下列证据材料：1、《认购合同》、《琼海市商品房买卖合同》、送物业费单、户口簿，证明原、被告签订二份《认购合同》、《商品房买卖合同》，证明原告认购“万泉雅苑”B栋2-A1房和B栋2-D1房，总房款567000元；被告同意优惠，约定总房款为535809.48元并赠送二年物业；合同约定交房日期为2012年12月31日，逾期交房的按逾期日数每日向买受人支付已付款万分之一的违约金；二原告系夫妻关系。2、收据，汇款单，证明原告付清全部房款，被告出具了二份收据。3、向琼海市相关部门和领导反映函、业主维权缴费记录、关于“万泉雅苑”项目有关投诉问题处理报告、关于“万泉雅苑”项目上访问题的报告、照片及维权说明，证明“万泉雅苑”项目停工后，原告同其他购房者不断通过各种途径维护自身权益的事实，不存在超过诉讼时效的问题。4、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书、（2013）琼民一终字第51号民事裁定书，证明“万泉雅苑”项目由玉中公司出土地，万长威公司投资合作开发建设，因二被告的原因导致项目停工无法交房，构成违约。5、（2012）琼海民二初字第201号判决书，证明原告的请求事实部分已由法院作出判决，二被告属于合伙联营关系，依法承担连带责任。6、广告宣传单，证明二被告的合作关系及玉中公司陈述的均不属实。 被告玉中公司答辩称：1、原告在签订《琼海市商品房买卖合同》后，没有按合同约定，擅自把定金、房款交付给吴凯儇、石燕南等人，应当依法追加吴凯儇、石燕南作为本案的当事人，否则，遗漏当事人，违反法定程序，并无法查明本案事实和作出公正判决。2、玉中公司不应承担退还购房款的责任。万长威公司、吴凯儇、石燕南等人单方收取原告的房款应当单独承担返还原告的房款、认购款及定金等法律责任。3、原告等购房人存在违约行为，应当承担违约责任。4、原告存在重大过错或故意或恶意串通行为，应当承担过错责任或全部责任，与玉中公司无关，且原告的起诉已超过诉讼时效。5、吴凯儇及万长威公司涉嫌违法犯罪，事实证据证明玉中公司是实际受害者，法院应当制止和制裁这种恶意损害他人的违法行为。综上所述，原告起诉请求与玉中公司无关，玉中公司不应承担法律责任，请驳回原告对玉中公司的请求。 被告玉中公司为支持其主张，提供下列证据材料：1、万长威公司企业档案登记资料，证明万长威公司的控制人吴凯儇不是股东，也不是法定代表人，与该公司没有任何关系。2、公告，证明玉中公司不认可授权委托书，该授权委托书是被人伪造的，对公章也有异议，请求对公章司法鉴定。3、敬告购房客户公告，证明不认可没有进账玉中公司的所谓买卖房屋行为，原告没有将房款转给玉中公司存在重大过错，起诉玉中公司解除合同返还房款没有证据和事实根据。4、通知、公告、EMS快递单，证明原告把房款转入与玉中公司无关的账户，根据玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》第三条第三款约定，万长威公司、购房人均构成违约。5、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书，证明万长威公司提供的授权委托书存在伪造的涉嫌。6、营业执照、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，证明涉案项目是玉中公司所有，与万长威公司无关，原告明知项目及房屋权属是玉中公司的情形下将房款转付给玉中公司以外的人均与玉中公司无关。 被告万长威公司答辩称：原告的诉讼请求第三、四项利息及违约金计算是重复计算。对本案的基本事实没有异议。但万长威公司不应承担赔偿责任，因为万长威公司是接受玉中公司委托卖房的，对外的责任应由玉中公司承担。 被告万长威公司为支持其主张，提供下列证据材料：1、2010年7月15日玉中公司出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售项目房产，且是全权代理销售。因此产生销售费用及后果应由玉中公司承担，且也告知原告，各自承担名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系。房产是玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有。被告提交了授权委托书，且玉中公司法定代表人王新贵对此无异议。 经质证，被告玉中公司对原告证据1的认购合同的真实性、合法性、关联性有异议；对商品房买卖合同的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为玉中公司没有收到原告支付的款项；对送物业费单的真实性、合法性、关联性有异议，是万长威公司私下盖章的；对户口簿的真实性、合法性、关联性没有异议，但对关联性有异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议，玉中公司不知情，汇款单没有收到，不予质证。对证据4复印件与原件均没有收到，但对来源真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。对证据5复印件与原件均没有收到，但对来源真实性没有异议，对合法性、关联性没有异议。对证据6的真实性、合法性没有异议，二被告是合作关系，但玉中公司没有授权万长威公司销售，款项也应当是汇入玉中公司的账户而不是万长威公司的账户。被告万长威公司对原告的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据3中向琼海市相关部门和领导反映函的真实性、合法性、关联性无异议；对业主维权的事实记录真实性无法确认，但不否认原告经常维权的事实；对关于“万泉雅苑”项目有关投诉问题的处理报告及关于“万泉雅苑”项目上访问题的报告均无异议；对照片及维权说明，该二份证据是从电脑上拍的，对其证据的形式的合法性不认可，但不否认原告维权的事实。对证据4的真实性没有异议，对证明效力，虽然已经生效，但是多方均在申诉。对证据5的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议。对证据6的真实性没有异议，对证明内容也没有异议。原告对玉中公司提供的证据1的真实性、合法性没有异议、关联性有异议，对据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对证明效力也有异议。对证据3的真实性没有异议，对关联性及法律效力有异议。证据4是二被告内部的事实，与本案无关，反证了原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，法院并没有对授权委托书的真伪作出认定。对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议。被告万长威公司对玉中公司提供的证据1的真实性、合法性予以确认，对证明内容不认可。对证据2的真实性没有异议，反证了万长威公司曾得到玉中公司的授权。对证据3的真实性没有异议，但是玉中公司单方制作的，不予认可。对证据4是玉中公司单方制作的，不能证明玉中公司所证明的事实；通知是否收到不清楚；对于协调会，开会是事实。对证据5的真实性予以确认，但该判决书有多方在进行申诉，对其合法性不予认可。对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明效力不予认可。反证了万长威公司依据玉中公司的委托授权，是有权销售房屋的，并且销售了那么久，如果没有委托，为什么玉中公司一直不提出异议。原告对被告万长威公司提供的证据1的真实性没有异议，关联性有异议，认为是二被告的内部关系。对证据2的真实性没有异议，该证据说明了万长威公司的主张均没有得到法院的支持，且二被告的合作是有效的。被告玉中公司对万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该证据是伪造的，也申请过鉴定，全权代理并不是法律意义上的用语，不真实。授权委托书上的内容与客观事实不符，对其内容均有异议，对委托书的期限与开发合作合同的内容是不一致的。对证据2来源的真实性没有异议，对其合法性及关联性由法院认定，不认可万长威公司想证明的内容。 本院综合认证如下：原告提供的证据1、2经与原件核对一致，来源合法，且与本案实际关联，故对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3-6的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告玉中公司提供的证据1-6的真实性予以确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与被告万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发建设位于琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得“万泉雅苑”项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，“万泉雅苑”项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 原告高亚森与蒋大鸣系夫妻关系，2011年1月18日，原告蒋大鸣与被告万长威公司签订《认购合同》，认购二被告合作开发的位于琼海市“万泉雅苑”B栋2-D1房，建筑面积67.82㎡，房价款377000元，乙方向甲方交377000元作为预约认购房产的诚意金，待项目取得商品房预售许可证之日起15日内，双方签订《商品房买卖合同》，已支付的认购诚意金转为购房款。1月19日原告高亚森与被告万长威公司签订《认购合同》，认购二被告合作开发的位于琼海市“万泉雅苑”B栋2-A1房，建筑面积34.21㎡，房价款190000元，乙方向甲方交190000元作为预约认购房产的诚意金，待项目取得商品房预售许可证之日起15日内，双方签订《商品房买卖合同》，已支付的认购诚意金转为购房款。认购合同签订后，二原告在2011年1月18、19日付清全部房款，被告万长威公司出具了二份收据给原告。2012年3月6日,二原告与被告玉中公司签订二份《琼海市商品房买卖合同》，约定原告蒋大鸣购买“万泉雅苑”B栋2-D1房，建筑面积67.09㎡，房价款352815.05元,并赠送二年物业费。原告高亚森购买“万泉雅苑”B栋2-A1房，建筑面积34.83㎡，房价款182994.43元，并赠送二年物业费。交房时间为2012年12月31日前；逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期90日后，买受人有权单方解除合同。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司也予以认可。由于问题未能解决，原告于2016年1月12日向本院提起诉讼。 本院认为：原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、玉中公司是否是适格的被告。二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。三、原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除，本案民事责任应当如何承担，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。 一、玉中公司是否是适格的被告。玉中公司抗辩没有收取原告房款及定金，将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发“万泉雅苑”房地产项目，合作合同约定了双方的合作利益分配和收入，实施统一销售等具体事项。原告购买的是二被告合作开发的房屋。玉中公司应是适格的被告。其抗辩被告主体不适格，理由不成立，不予采纳。 二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。被告玉中公司抗辩原告的起诉已超过诉讼时效期间。根据本案查明的事实，涉案项目停工后，被告未能依约完成房屋建设交付原告，原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司对此也予以认可，说明原告一直在积极主张自己的权利。被告玉中公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 三、原告与被告玉中公司签订的二份《琼海市商品房买卖合同》应否解除，本案民事责任应当如何承担，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。 《琼海市商品房买卖合同》约定原告购买二被告合作开发的“万泉雅苑”B栋2-D1房、B栋2-A1房。原告已按合同约定付完房款给被告万长威公司，已履行了合同约定的义务。但二被告由于合作原因发生纠纷，致使合作建设的房屋停工至今，没有房屋交付给原告，使原告的购房目的无法实现，被告的行为已经严重违约，原告主张解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，符合法律的有关规定，其请求应予支持。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款567000元及支付相应利息，并互负连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款及利息，理由正当，本院予以支持。购房款利息应从2011年1月19日起以购房款567000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到到付清之日止。关于原告主张的逾期交房违约金问题。根据合同第十一条也约定，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告现主张解除合同，又要求按继续履行合同逾期交房违约金的标准计付违约金，缺乏合同依据，其请求支付违约金，本院不予支持。被告玉中公司和被告万长威公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋大鸣、高亚森与被告琼海玉中置业有限公司于2012年3月6日签订的二份《琼海市商品房买卖合同》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内共同退还原告蒋大鸣、高亚森房款567000元及支付利息（利息以房款567000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2011年1月19日起计算到付清房款之日止）。 三、被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司对上述债务承担互负连带责任。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11790元，由原告承担925元，由被告琼海玉中置业有限公司及海南万长威房地产投资有限公司承担10865元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。