沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初6465号原告：魏艳萍，女，1964年1月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张慧，系辽宁紫泰律师事务所律师。原告：柳平恩，男，1963年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张慧，系辽宁紫泰律师事务所律师。被告：高月，女，1986年11月15日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王雅婷，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告魏艳萍、柳平恩诉被告高月房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏艳萍、柳平恩的委托诉讼代理人张慧、被告高月的委托诉讼代理人王雅婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告魏艳萍、柳平恩向本院提出的诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付拖欠的租金270000元；2.请求法院判令被告按照协议约定支付物业费6575元、采暖费11074元；3.请求法院判令被告支付违约金22500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月23日签订房屋租赁协议一份，约定被告租用原告名下位于沈阳市皇姑区5门房屋，期限为5年，自2019年8月23日至2024年10月22日，租金每年270000元，付款方式为年付，提前两个月付房租。按照协议约定，被告应在2020年6月22日前交付下一年的租金，但被告至今未付，为维护原告合法权益，起诉至法院。被告高月辩称：原告柳平恩并非合同相对方，无权对被告主张权利，法院应驳回其诉讼请求。本案讼争的房屋租赁协议签订于2019年8月23日，但签约时双方约定原告给我两个月的装修期，不计收房租，故第一年的房租日期应自2019年10月23日起算，而非2019年8月23日，同理，五年租期届满2024年10月22日。由于受突发疫情严重影响，次承租人蔺宇辉所开设的火锅店在第一年度租期到期后，无力继续经营，在2020年8、9月间，原告魏艳萍与另案诉讼原告孙雪虎催问，被告及次承租人蔺宇辉多次告知原告不再续租，蔺宇辉表示正在腾房，因此原告明确知悉次承租人蔺宇辉不再续租的事实下，将因疫情导致的该房屋后来无法继续出租的不利后果要求被告承担，缺乏事实及法律依据。被告与另一合伙人即次承租人蔺宇辉为承租本案原告魏艳萍及另案原告刘雪虎房屋经营火锅店已投入房租及装修资金100多万元，但疫情导致无力续租，根据《最高人民法院依法妥善审理涉新冠脑炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院就应予支持。”，并且我方已按合同约定提前30日通知原告不再续租，按协议约定我方也仅需向原告赔偿一个月房租。原告魏艳萍在早已知晓被告转租的事实，并未提出异议，根据民法典规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”，本案中，被告转租的行为显然并不构成违约，亦未损害原告的利益，因此被告无需承担任何违约责任。被告已依约提前30天告知原告不再续租，可以承担一个月房租的违约责任。物业费已缴纳有转款记录，采暖费未缴纳，同意缴2019年8月23日至2020年8月22日期间的采暖费，数额需要核实，我方不同意支付年度租金，拒绝继续履行合同，请求解除合同，但同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，2019年8月21日二原告签字购买位于沈阳市皇姑区5门门市房一套，建筑面积288.38平方米。2019年8月23日，原告魏艳萍作为甲方与被告高月作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定原告将案涉房产租赁给被告使用，租期自2019年8月23至2024年10月22日止；年租金270000元，付款方式为年付；乙方（租用方）不得中途将房屋转租他人、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30日通知甲方（出租方）；在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租；其他约定事项：经甲乙双方签定协商一致，租期为五年，租金每年贰拾柒万元整，付款方式为年付，采暖、物业费用由乙方承担，五年内不涨租金，使用期间如发生火灾由乙方负责，提前两个月付房租。被告承租原告门市房的同时亦承租了与案涉房产相邻的案外人孙雪虎的另一门市房用于同一火锅店经营。房屋交付后，被告向原告支付了一年租金270000元。2019年9月6日，被告以其租赁的原告房屋作为经营场所在沈阳市皇姑区市场监督管理局注册名称为“沈阳市皇姑区蜀椒阁重庆老火锅”的个体工商户并领取营业执照，其经营者为被告高月。2019年12月14日该营业执照变更经营者为蔺宇辉。2020年9月12日，原告魏艳萍因已过给付房租期限通过微信向蔺宇辉主张房租并称最终只能找高月解决。同日蔺宇辉回复“我都说了不租了，我在收拾呢。”2020年11月3日蔺宇辉微信“这边房子后续问题我给你解决、我现在在白城我这两天回去我们解决一下善后的问题。”2020年11月6日蔺宇辉微信“魏姨我回沈阳了，这两天你看有时间可以见面。”因被告没有给付下一年度房租，原告于2020年10月向法院提出起诉。另查，2019年9月1日，被告向原告魏艳萍以微信转账方式转款9065元，庭审中被告主张此款为交付所租赁的两个房屋的物业费。2020年9月24日，沈阳新世纪物业管理有限公司向二原告发出《催费通知书》，内容为：“1、欠取暖费11074元（2019至2020年供暖期）；2、欠物业费：6575元（于2020年8月28日到期）。”原告柳平恩于2020年10月14日缴纳物业费6575元、12月21日缴纳2019至2020年度采暖费11074元。案在审理中，被告表示诉争房屋内能搬走的东西都搬走了，钥匙给原告，原告不收。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。原、被告经过协商一致后签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。虽然被告称自己将房屋转租给蔺宇辉的事实原告知晓，但次承租人不租赁房屋不交付租金并不影响承租人的交付房屋租金的义务。关于原告主张的要求被告支付拖欠的租金270000元问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定及双方约定的两个月免租期，第二年度租金应为2020年10月23日至2021年10月22日期间的租金。因案外人蔺宇辉于2020年9月12日在与原告的微信中通知与原告不再续租房屋，但时至2020年11月初，双方就租赁房屋仍有后续问题没有解决，表明双方未就合同解除达成一致意见，故本案对于被告提出已经通知原告不再租赁房屋的主张本院无法支持，被告应承担继续支付合同约定的租金的责任。但考虑到至本案诉讼阶段，被告明确提出无能力续租房屋，至庭审时被告再次明确不续租房屋，结合双方租赁合同约定的“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”的约定，本院认定双方租赁合同应该自开庭审理日后的一个月2021年4月18日（（2021年3月18日开庭日期）解除。综合本案案情，本院酌定认为被告应支付原告租金从2020年10月23日至2021年4月18日，该期间租金应为135000元。关于原告主张的采暖费问题由租用方承担，现采暖费已由原告缴纳，故被告应按合同约定给付原告垫付的采暖费，诉争租赁房屋涉及的2019年-2020年度采暖费为11074元，被告应该给付原告。关于原告主张的物业费问题，被告表示已将此款以微信转账方式将所租赁的两个房屋的物业费给付原告，虽然原告不予认可，但并未解释被告转款用途，本院对被告的主张予以支持，故对原告物业费的主张本院不予支持。关于原告主张的违约金。按照双方合同约定，租赁期间内如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租，现被告在合同租赁期限未到期的情况下提出不再继续租赁，故被告应向原告支付一个月租金作为违约金，即22500元（270000元/12个月）。至于被告主张原告柳平恩不具有原告诉讼资格一事，因两原告为夫妻关系，该案涉房屋系夫妻共同财产，虽然柳平恩不是合同主体，但房租收益为夫妻共同收益，故柳平恩作为原告诉讼并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告高月于本判决生效后十五日内给付原告魏艳萍、柳平恩房屋租金135000元；二、被告高月于本判决生效后十五日内给付原告魏艳萍、柳平恩采暖费11074元；四、被告高月于本判决生效后十五日日内给付原告魏艳萍、柳平恩违约金22500元；如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费5615元（原告预交），减半收取2807.5元，由被告高月承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  史桂泽二０二一年四月十三日书记员  梁天姝