湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1369号上诉人（原审被告）：中共武汉市汉南区委党校，住所地武汉市汉南区纱帽正街508号。法定代表人：刘永平，该校常务副校长。委托诉讼代理人：黄辉，湖北万泽（武汉经济技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉源茂和电子商务有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街纱帽正街508号。法定代表人：张翌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张幸子，湖北秋筠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟豪，湖北秋筠律师事务所实习律师。上诉人中共武汉市汉南区委党校（以下简称汉南党校）因与被上诉人武汉源茂和电子商务有限公司（以下简称源茂和电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2020）鄂0113民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本院于2021年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人汉南党校的委托诉讼代理人黄辉，被上诉人源茂和电子公司的委托诉讼代理人张幸子、李孟豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汉南党校的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回源茂和电子公司一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由源茂和电子公司承担。事实与理由：源茂和电子公司自2012年1月18日向汉南党校支付第一笔租金2万元后就未再支付过现金了，在租赁期内，汉南党校鉴于一直拖欠房屋租金，汉南党校多次讨要租金未果的情况下，汉南党校的上级安排房屋另有他用,再加上源茂和电子公司与案外人深圳市源茂和贸易有限公司武汉分公司的经营逐年萎缩，且为了缓解源茂和电子公司租金压力，遂与源茂和电子公司协商腾让部分房屋，源茂和电子公司同意腾出部分房屋，直至2015年底，源茂和电子公司在租金未付的情况下搬离了汉南党校，而非是汉南党校单方解除合同。即便认定汉南党校违约，也应当认定源茂和电子公司违约在先；即使非要认定是汉南党校单方解除合同，也是事出有因，而非无故解除合同。汉南党校虽未及时提起反诉，但是汉南党校享有同时履行抗辩权，一审法院应当依据《合同法》第66条的规定，裁判该款项冲抵租金或者双方同时履行，而不能直接裁判汉南党校向其支付31000元。源茂和电子公司辩称：汉南党校逐年借用源茂和电子公司的租赁场地，直至只留两间办公室给源茂和电子公司办公，其行为导致源茂和电子公司租赁合同的目的不能实现，同时汉南党校出具多份情况说明，对其违约事实及源茂和电子公司垫付费用予以认可，并自愿承担违约金，因此一审认定事实正确，适用法律正确，应依法予以维持。源茂和电子公司向一审法院的起诉请求：1.汉南党校向源茂和电子公司支付违约金198000元；2.汉南党校向源茂和电子公司返还垫付的办公公用家俱费用15000元、垫付挂烫机费用3000元和垫付小家电费用13000元共计31000元；3.汉南党校承担本案的全部诉讼费用。一审认定的事实：汉南党校为招商引资，于2011年12月14日，与案外人深圳市源茂和贸易有限公司武汉分公司（以下简称源茂和贸易公司）签订了《房屋租赁合同》，约定汉南党校将位于汉南党校院内房屋出租给源茂和贸易公司，房屋总面积1100平方米，租赁期间5年，自2012年1月1日至2016年12月31日。同时，合同第六条载明：本合同在履行过程中发生争议，由源茂和电子公司、汉南党校协商解决。协商不成时，双方同意由武汉市汉南区仲裁委员会仲裁，如仲裁未果，可向人民法院起诉。同日，汉南党校与源茂和电子公司签订了《房屋租赁合同》，合同内容同上述汉南党校与案外人源茂和贸易公司签订的《房屋租赁合同》基本一致。合同履行过程中，从2012年开始汉南党校将部分出租给源茂和电子公司办公使用的房屋给他人使用，致使源茂和电子公司的承租面积逐年减少。2011年，汉南党校因工作原因使用学员宿舍楼三楼一间宿舍；2012年底，先后有8名新进大学生临时借用汉南党校宿舍楼4-5楼，4间宿舍住宿，武汉市汉南区邓南街招商办因办公困难，经区领导协调借用汉南党校宿舍楼3楼4间宿舍作临时办公；2013年，经区领导协调湖北揽翠科技有限公司临时借用汉南党校宿舍楼2-3楼10间宿舍，并签订了临时借用合同，借用期三年；2014年，车都公司在汉南区区领导协调下借用汉南党校宿舍楼一楼5间宿舍作为临时场地办公；最后汉南党校仅留四楼两间办公室共65平方米给予源茂和电子公司办公，收取相关电费，直到2015年底该公司全部搬出党校。源茂和电子公司应支付汉南党校租金为202680元，实际支付汉南党校45000元（含其他垫付费用25000元）违反合同所造成的违约金198000元。2019年5月8日，汉南党校出具《关于武汉源茂和电子商务有限公司租金情况的说明》及后附的《武汉茂源和电子商务有限公司租金明细》对上述情况予以说明。2020年4月11日，源茂和电子公司法定代表人张翌在说明及明细尾部签名。2019年6月11日，汉南党校出具《关于武汉源茂和电子商务有限公司支付不锈钢玻璃费用的说明》，内容为：2013年，由于汉南党校资金困难，由源茂和电子公司在党校一楼阶梯教室至办公楼之间的走道做一个玻璃钢棚，资金为25000元。2020年6月17日，汉南党校出具《情况说明》，内容为：2012年汉南党校在购买办公用家倶时，因资金周转困难，经协商，由源茂和电子公司先行垫付购买办公用家倶费用，金额约为15000元；2012年下半年，汉南党校党支部和工会联合组织全体教职工开展活动，委托源茂和电子公司购买了20台挂烫机作为奖品，约3000元；2013年汉南党校举办干部培训班，委托源茂和电子公司购买了一批小家电作为竞赛奖品，约13000元。上述三笔费用的结算支付因源茂和电子公司、汉南党校租用合同一事产生纠纷而搁置至今。一审法院另查明，2012年5月15日，源茂和电子公司批准成立,其与汉南党校签订的《房屋租赁合同》系倒签。2016年10月19日，案外人源茂和贸易公司注销。上述二公司具有关联性，且法定代表人均是张翌。在本案庭审中，源茂和电子公司、汉南党校均认可实际承租人是源茂和电子公司。武汉市汉南区设立有武汉仲裁委员会汉南分会，未设立武汉市汉南区仲裁委员会。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”第十八条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条规定：“当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。”《房屋租赁合同》约定源茂和电子公司、汉南党校同意由武汉市汉南区仲裁委员会仲裁，但是汉南区并未设立该仲裁机构，故属于对仲裁委员会约定不明确，该仲裁条款无效，因此一审法院有权受理此案。虽源茂和电子公司与汉南党校签订上述合同时并未成立，但是在本案庭审中源茂和电子公司、汉南党校均认可实际承租人是源茂和电子公司，故本案主体适格。关于汉南党校向源茂和电子公司支付违约金的诉讼请求，租赁期间汉南党校逐渐减少源茂和电子公司的实际承租面积，是导致源茂和电子公司在合同期限内最终全部搬离汉南党校的极大因素，源茂和电子公司的合同目的不能实现。因此汉南党校的行为属于单方解除合同，一审法院对源茂和电子公司关于违约金的诉讼请求予以支持。关于源茂和电子公司为汉南党校垫付的办公用家俱、挂烫机和小家电费用共计31000元，事实清楚，证据充分，故汉南党校应偿还源茂和电子公司上述垫付款31000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中共武汉市汉南区委党校偿还武汉源茂和电子商务有限公司为其垫付的办公用家俱、挂烫机和小家电款项总计31000元，限于判决生效之日起十日内付清；二、中共武汉市汉南区委党校向源茂和电子公司支付违约金198000元，限于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2367.5元，由中共武汉市汉南区委党校负担。二审中，各双当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，在一审开庭审理中，汉南党校提出双方合同已约定了仲裁前置程序，故申请仲裁。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条的规定：“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。”本案中，在一审开庭前，汉南党校没有以任何方式向人民法院提出案涉租赁合同约定了仲裁条款，其虽在一审开庭审理期间提出异议，但没有在法定期限内提出，可以视为双方当事人放弃了仲裁管辖的约定，接受人民法院管辖本案。关于汉南党校提出源茂和电子公司垫付的31000元应冲抵其欠付租金的上诉理由。因汉南党校在一审并未就房屋租金提起反诉，故一审判决汉南党校偿还源茂和电子公司为其垫付的办公用家俱、挂烫机和小家电款项总计31000元并无不当。综上所述，汉南党校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4735元，由中共武汉市汉南区委党校负担。本判决为终审判决。审判员  张红二〇二一年四月十二日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴