江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1037号上诉人（原审原告、反诉被告)：邳州东方国贸酒店管理服务有限公司,住所地邳州市运河街道东泰路东侧。法定代表人：陈妙娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑联明，浙江九段律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：徐州东方房地产集团有限公司。住所地邳州市福州路东方国贸**。法定代表人：荐辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤先国，江苏汇英才律师事务所律师。上诉人邳州东方国贸酒店管理服务有限公司（以下简称东方国贸公司）因与被上诉人徐州东方房地产集团有限公司（以下简称东方房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服邳州市人民法院（2020）苏0382民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东方国贸公司的委托诉讼代理人郑联明，被上诉人东方房地产公司的委托诉讼代理人汤先国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方国贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、导致案涉合同解除的根本原因系被上诉人未能交付符合合同约定条件的租赁物，经催告，仍拒绝履行交付义务。上诉人停止施工的原因系现场已不具备作业条件。同时，上诉人停止施工也不构成对被上诉人的“不利益”。被上诉人在未依法解除合同的情况下擅自终止合同，系根本性违约，应承担赔偿责任。被上诉人作为出租人，其主要合同义务系交付租赁物，然而，时至2015年6月3日案涉标的物一直未能达到合同约定的租赁物交付条件，应认定为被上诉人未履行合同主要义务。案涉合同已明确了被上诉人移交物业前必须完成的7项主要义务，具备该7项交付条件的租赁物必须为建筑物主体结构完工之后。而经查明，租赁物的主体结构于2014年12月30日方才竣工，故可以判定在2014年12月30日之前租赁物完全不具备交付条件。对租赁物的室内精装修只有在主体结构完成后方可大规模铺开，而根据上诉人发给被上诉人的第023号《工程联系单》中显示，被上诉人于2013年10月16日收到上诉人交付的平面图纸后，却一直以各种理由未完成隔墙施工；在2014年1月8日的第040号《工程联系单》中，上诉人对合同列明的二次隔墙、室外景观、高压低配电、消防排烟、消防卷帘门、天然气系统多项前述合同约定的物业移交条件向被上诉人书面催促要求明确何时可以完成，被上诉人却以“不影响贵方施工”为由，拒绝进行施工配合，并完全无视合同约定，称在“贵方开业前完成”。同时，被上诉人应完成的物业移交条件中还包括消防相应系统完成并通过消防的验收，而案涉邳州东方国贸大厦消防工程于2015年6月3日方竣工，说明一直未达到该条约定，不能满足符合用于开办酒店的强制性要求，导致上诉人在2014年6月1日前开业的合同目的无法实现。在案涉合同中约定的有关施工配合事项，非被上诉人土建安装工程中的固有施工范围和内容。上诉人提前进入土建安装现场作业施工，其目的系为上诉人一方后续的装修工程节省施工时间和成本(如事先进行隐蔽工程、排管布线等)，加快装修进度，其优化施工的利益归属上诉人。合同中约定的被上诉人对上诉人的施工配合事项是被上诉人的合同义务而非为了上诉人的利益。被上诉人完全可以按照原有设计继续施工，直至完成合同约定的交付条件，将租赁物交付上诉人，由上诉人为酒店经营之需自行二次装修，酒店开业迟延的不利影响和优化利益的丧失由上诉人自行承担。综上所述，一审判决认定的合同僵局情形并不存在。被上诉人在未解除合同的情况下，强行终止合同履行，应承担违约责任。二、上诉人已完成合同约定的在先义务，不存在违约行为。案涉合同的部分约定本身存在不明确之处，合同约定应由上诉人交付二次结构图纸并通过消防审查后120天内移交物业。而此约定本身就违反建设工程的规范性要求，系不合理约定，亦与合同其他条款相冲突。二次结构属于主体结构的非承重构件部分结构，按正常的施工工序应在土建安装等主体结构的主要承重部分完成后，按照作为酒店使用的租赁目的进行设计及施工，而这类二次结构的变更需原设计单位对二次结构设计进行认可，并由原土建单位实施，且相应变更的消防审核也须由业主单位即被上诉人进行申报办理。案涉合同中也明确了由甲方(即被上诉人)主导消防验收。在上诉人将二次结构隔墙图纸交付给被上诉人后，后续申报消防审核只有被上诉人才可进行，属于被上诉人义务。在案涉合同第三条“甲方酒店物业完成提交条件”的第2项条件为“二次结构隔墙完成”，在另案中被上诉人的特别授权代理人提交的书面质证意见也以表格方式列明并确认了各层隔墙图已向被上诉人提供。上诉人多次发送给被上诉人的工程联系函中一再催促被上诉人完成各隔墙工作，可以明确判断上诉人已将装修设计隔墙图纸交付给被上诉人。且在第023号《工程联系单》中上诉人明确要求被上诉人按隔墙图进行施工，被上诉人在回复中确认：上诉人于2013年10月13日晚11点向被上诉人发送完毕了平面图纸；同时，从双方提交的多张联系单上均明确提及隔墙等“二次结构”已部分开始施工，如2013年10月24日发送的联系函中就明确要求被上诉人完成相应楼层隔墙，可推断出上诉人已向被上诉人提交了变更的二次结构施工图，且相应图纸已通过消防审查。因此，上诉人已经完成了相应交付图纸的在先任务，被上诉人应当按照合同约定交付符合合同约定的租赁标的物。造成被上诉人未能按时移交租赁物和上诉人无法继续施工的根本原因是被上诉人土建和安装工程施工的延误所致。上诉人于2014年3月停工系对于被上诉人迟延履行合同主要义务的违约行为行使抗辩权。三、(2017)苏03民终7117号判决中的内容对本案不产生争点效力或既判力。(2017)苏03民终7117号判决中虽列明了本案原审判决中所引用的相应内容，但在(2017)苏03民终7117号决中亦明确：“至于双方当事人在合同履行过程中，是哪一方存在根本违约的问题，因该事实并不影响对双方当事人在本案中所提出的诉讼主张的处理，故本院在本案中不予理涉。”该判决并未就哪一方存在根本违约进行确认，对本案不产生争点效力或既判力。四、因被上诉人根本违约导致合同解除给上诉人造成了损失，被上诉人应当予以赔偿。对于上诉人所投入的装修价值，根据徐州中天土地房地产评估有限公司出具的徐中天房估字[2019]第381号《房地产估价报告》中确定邳州东方国贸大酒店在2013年12月30日的装修价值为人民币11655960元。该《评估报告》系由符合资质的专门机构按照专业评估规范所做出的，若被上诉人对该评估报告及评估价值有异议，应承担相应举证责任。一审判决仅凭被上诉人的口头异议即否定由专业机构做出的《评估报告》，完全无视民事诉讼证据规则的规定，系法律适用错误。同时，根据案涉合同中约定，上诉人向被上诉人交保证金300万元，被上诉人陆续返还上诉人装修保证金110万元。亦可证明，被上诉人对于上诉人在申请中所列已完成的装修内容是认可的，并且也认可了已完工内容的比例及项目进度。被上诉人在2015邳民初字第2427号案件中提交的《东方国贸酒店投资汇总》中也列明了上诉人所承租楼层的施工进度状况。而被上诉人方一直声称将上诉人的施工内容已全部拆除，作为其他用途，但案涉房屋原租赁给上诉人的楼层基本均作为邳州铂翠智贤酒店实际使用。上诉人因履行案涉合同所需，确实进行了大量的投入，法院应综合合同解除、现场损毁、证据灭失的过错责任在于被上诉人等因素，考虑利益衡平以及公平正义，判定被上诉人给上诉人造成的损失。被上诉人东方房地产公司答辩称：上诉人称涉案合同解除的根本原因是被上诉人未能交付符合合同约定条件的租赁物，是不成立的。导致涉案合同解除的根本原因是上诉人无正当理由于2014年3月停止施工，致使酒店未能按约定的时间营业。上诉人与被上诉人签订的合同第三条第八项约定。物业移交时间甲方在以乙方交付二次结构图纸，并通过消防审查后125日内（部分工程可提前进场装修），从该条款可以看出，部分工程可提前进场装修。且被上诉人移交物业的前提是上诉人交付二次结构图纸，并通过消防审查，上诉人发给被上诉人的023号工程联系单，该联系单中的各项图属二次结构图，但仅是部分结构图，且未经过消防审查，回复中“贵方于10月13日晚11点方发送完毕”，是指1、2、4、21、22号楼隔墙图，并非是涉案工程的全部二次结构图纸。从被上诉人发给上诉人的014，018，022，024，027，030，031等工程联系单中，可以看出，被上诉人一直督促上诉人尽快交付图纸，至于04号工程联系函，被上诉人也给予了回复，上诉人于2013年3月1日签订邳州东方国贸大酒店合作协议书后，即违约未按时交纳保证金，也未按时进场装修。为促成合作，被上诉人予以谅解，双方于2013年7月11日签订补充协议，但上诉人仍多次违约，不及时提供二次结构图纸，提供的图纸没有通过消防审查，未按时进场，拖延工期，并擅自于2014年3月停工，根源在于上诉人缺乏资金。被上诉人贷款义务是在酒店试营业之日起三个月内，并非东方国贸公司装修期间。上诉人停止装修无正当理由，致使酒店未能按约定的时间营业，构成根本违约。东方国贸公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令东方房地产公司赔偿东方国贸公司经济损失人民币11655960元；2、东方房地产公司承担本案诉讼费用。东方房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、判令东方国贸公司赔偿损失500万元；2、诉讼费由东方国贸公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年3月17日，东方房地产公司作为甲方，林峥嵘作为乙方，签订《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》（以下简称合作协议书），约定的主要内容为：双方本着真诚合作共赢目的，甲方将邳州东方国贸大酒店与乙方共同合作经营。一、合作建筑体量及范围。邳州东方国贸大厦业态含银行、写字楼、精品卖场、高星级酒店等，总体建筑面积约47017平方米，，地上建筑面积约38946平方米，地下面积约8071平方米邳州东方国贸大酒店为邳州东方国贸大厦的子项目，，地上建筑面积约26万平方米；酒店经营面积指标，公共区域面积：1/F建筑面积约2105平方米，2/F建筑面积约1828平方米，3/F建筑面积约3910平方米，4/F建筑面积约3910平方米，共约11753平方米；客房区域面积：12/F-22/F共11层，单层建筑面积约1292平方米，共约14212平方米。二、合作方式。免费租赁方式，开业后两年内成功挂牌国家五星级酒店，免费租赁期限8.5年，协议约定期限为14.5年。三、合作酒店物业完成状况。甲方酒店物业完成移交条件：1、建筑主体结构及外装完成（含外墙窗及酒店雨棚，但不含酒店旋转门）；2、二次结构墙完成（原则上在乙方提供给甲方装饰设计隔墙图纸基础上完成，如因乙方改动频繁造成延误及损失则由乙方负责）；3、室外园林景观、道路及室外地下管网等；4、建筑电气系统（强电）完成地下10KV高低压配电机房、垂直主干电缆系统及楼层二次配电盘柜的完成；5、消防电系统完成（含火灾智能报警系统、事故广播音源及切换信号、破玻按钮、消防电话等主垂直系统）；消防水系统完成主机泵房及管道系统；消防防排烟系统完成；含消防卷帘门、防火门及烟感；并通过前述消防验收；甲方主导消防验收，但乙方施工须严格按照国家及消防标准执行，否则因此造成的延误和损失由乙方负责；6、给排水系统的生活给水系统泵房完成，主立管系统完成，室外管完成，水平至完成第一个门阀；排水系统主立管系统完成，水平系统由乙方完成；7、完成燃气系统主管道的接入和开户；8、物业移交时间为甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后120天内（部分工程可提前进场装修）。乙方需完成的工程：生活热水系统机房设备完成以至客房管道铺设完成，如酒店意外的大厦物业部分也需要统一供应生活热水，则甲乙双方按各自使用面积比例投资分摊，计量收费，以成本价收取，设备设施的维护保养由乙方负责，甲方承担使用比例范围内的维护保养费用；2、中央空调系统机房设备完成以至客房的管道铺设完成（含水系统和风系统）；如酒店意外的物业部分也同意使用中央空调，则甲乙双方按各自使用面积比例投资分摊，计量收费，以成本价收取，设备设施的维护保养由乙方负责，甲方承担使用占比范围内的维护保养费用；3、酒店内部2部货梯和6部客体的采购安装及装修完成；4、酒店弱点系统电话、网络、监控、背景音乐、有限电视等；5、酒店建筑外轮廓的泛光照明及Ⅵ等（结合外立面统筹施工），由乙方负责设计，施工及材料成本甲乙双方各承担一半；6、酒店厨房燃气的接入和洗衣房设备的完成等；7、所有酒店装饰设计及酒店功能面积内的装饰施工完成；8、甲方物业移交条件以外未完成的酒店工程，由乙方补充完成达到开业条件。四、甲乙双方的权利义务。乙方须在2014年1月18日开始对外试营业，并在两年内成功挂牌；免租期从2013年6月1日开始计算；免租期后的租金由双方协商，酒店试营业时甲方即派驻酒店副总一名参与酒店工作；免租期满后，甲方即再派驻财务副总监一名参与酒店财务工作。五、承租保证金及付款方式。租赁期限自2013年6月1日至2027年11月30日；租金拟从2021年12月1日开始计算收取，租金收取有两种可选方案：按照市场标准或第三方评估报告的9折收取；以该酒店本年度营收纯利润的35%标准收取（但不得低于同期总营业额的15%），逐年以此类推，至2027年11月30日合同结束。乙方暂时以个人名义签订协议，甲方需提供地址用于乙方注册公司，待注册完毕后乙方所有权利和义务均归该公司所有；为保障高星级酒店的顺利施工及本协议的生效，乙方应于协议签订后5日内向甲方支付保证金300万元，甲方按工程进度比例分四个阶段退还乙方，即工程达到并完成进度30%、60%、90%时，甲方在乙方提出申请并确认后的7天内无息退还相应比例的保证金，到正式营业7天之内，再无息退还剩余的10%，所有押金在承租期限内不计利息。六、甲方对房屋产权的承诺。七、维修养护责任。八、关于房屋租赁期间的有关费用。甲乙双方一致确认，在租赁期限内乙方因酒店经营所产生的一切费用（包含人员工资、水、电、煤、燃气费、税、保险、工伤等一切与经营有关的费用）由乙方负责。九、关于银行贷款。十、乙方在酒店评定达到五星级酒店以后，政府对酒店的政策奖励和补助归乙方所有。十一、租赁期满。租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须在协议期满前12个月书面向甲方提出申请，甲方在收到书面申请后6个月内向乙方证实书面答复，如同意继续租赁，则另行续签租赁协议。乙方在租赁期间或协议终止后，所发生的一切债权债务甲方概不承担，如因此给甲方造成损失的，应由乙方负责。租赁期满或本协议终止后，酒店的设备设施、装潢装修等所有权归甲方所有，乙方必须提起一个月腾出所租赁的房屋，交换甲方房屋，并应当保持房屋及设施的完好状态。十二、甲方责任。甲方因不能提供本协议约定的房屋而解除协议的，应支付100万元违约金，同时赔偿乙方一切经济损失。甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后的60天内，完成内部二次结构；在乙方提供室内装饰施工图纸60天内完成机电管线预埋（乙方可在此期间内同步施工），同时将具备内部装修条件的物业移交至乙方；如因甲方原因导致物业超过20天不能交付的，应支付违约金100万元；如因甲方原因导致物业超过6个月不能完成的，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿一切经济损失。甲方应按约及时退还保证金，如逾期超过30天，应承担应付保证金金额30%的违约金。十三、乙方责任。在2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还。装修过程中及装修结束，如乙方终止协议或经营过程中，因乙方经营管理不善导致亏损、无力经营的，或因不能遵纪守法、注重安全、防火等，导致停业、关闭，甲方不承担一切债权、债务及法律责任。本协议经双方签字盖章生效。2013年6月7日，东方地产公司向林峥嵘发函，主要内容为：合作协议书约定应交纳保证金300万元，且贵方应在2013年5月1日进场装修，但贵方未按照约定交纳保证金，已严重违约，且贵方有关合同履约、图纸提交、进场时间、施工进度等问题一拖再拖，我方有权随时终止合作，请在五日内前来商谈，否则将终止合作。2013年7月11日，东方房地产公司作为甲方、林峥嵘作为乙方，共同签订补充协议，主要内容为：为保证合作协议书的顺利履行，双方就相关事项作如下补充协议：1、2013年4月4日及2013年6月22日乙方分两次打入甲方工作人员李峰账户的保证金视为甲方收到，由甲方给乙方开具收款收据；2、原定“2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还”的条款作废，甲方根据乙方实际进场日期2013年7月1日，按原合同约定向乙方返还保证金；3、乙方试营业日期不变，但因进场装修时间延迟，甲方同意正式开业时间为2014年6月1日，并应在两年内成功挂牌；4、该补充协议与原协议效力相同，签字生效，其他条款仍按原协议履行。2013年11月5日，东方国贸公司经工商登记设立，股东为林峥嵘、刘向阳、厉福仓，法定代表人为林峥嵘，后于2018年6月13日变更为陈妙娟。2013年12月4日，林峥嵘出具收据一份，内容：今收到东方房地产公司退还合作协议书保证金首批款50万元。2014年1月27日，林峥嵘向东方房地产公司出具申请一份，内容：我方2013年12月4日返还保证金50万元，现再次申请返还保证金60万元。东方房地产公司同意支付。2014年3月底，东方国贸公司停止施工。后东方房地产公司将涉案房屋交由他人进行施工，之后改变房屋用途，用于经营餐饮、酒店、洗浴等。2015年6月1日，一审法院立案受理东方房地产公司诉林峥嵘、东方国贸公司一案，案号为（2015）邳民初字第2427号。东方房地产公司诉请赔偿损失180万元，解除《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》，恢复至该酒店合作前原状。东方国贸公司反诉要求继续履行《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》，返还保证金190万元并支付违约金等。一审判决后，上诉至徐州市中级人民法院，案号为（2017）苏03民终7117号，最终判决解除《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》，东方房地产公司返还东方国贸公司保证金190万元，驳回其他诉讼请求。2018年10月16日，一审法院立案受理东方国贸公司诉东方房地产公司租赁合同纠纷一案，案号为（2018）苏0382民初9138号，东方国贸公司诉请赔偿经济损失暂计1000万元，后于2019年11月21日撤回起诉。（2015）邳民初字第2427号案件中，双方当事人均提供了部分工程联系单，其中东方房地产公司提供的向林峥嵘发送工程联系单的内容为：2013年7月16日，事由：请贵方明确东方国贸大酒店年前开业的功能区域及范围，以便我方明确相关工作。同日回复：大堂及客房年前试营业，会议与餐饮争取年前试营业。2013年8月16日，事由：因贵方内装图纸一再延误，严重影响到我方隔墙、消防、变配电、给排水等工程施工，对整个酒店的工期也产生了极为不利的影响。望贵方予以高度重视，尽快推进图纸设计工作，明确提供图纸的时间，否则因此造成的后果由贵方承担。2013年8月21日回复：估计月底，具体日期暂无法确定。2013年9月1日，事由：经了解，贵方样板间仍未完成，请再次明确样板间完成时间。按计划，2013年8月底完成酒店图纸的全部交付，请贵方再次明确酒店图纸的二次会审及交付时间，以便我方及时配合。同日回复：样板间9月10日完成。之后的原因主要是洁具、灯具改变经销商，误了供货时间。图纸交付时间暂无法回复（9月3日再回复具体日期）。2013年9月30日，事由：按合同约定，前期泛光照明设计由贵方负责，但因贵方前期泛光照明设计延误而由我方负责，加之贵方施工人员安排延误等原因造成总包方脚手架迟迟无法落架，直接导致每月经济损失数十万元；因装饰平面图至今未提供，造成施工单位全面窝工，消防、变配电、隔墙、给排水、土建等单位损失巨大；图纸资料延误、施工进展缓慢、应对问题不积极等一系列问题，不仅对酒店开业时间造成很大影响，也对我集团公司的剩余产生不利影响。2013年10月14日回复：上述事由，双方均有因果原因，我们抱着和谐合作的态度，共同做好工程。2014年2月21日，事由：现我方组织进行四层屋面防水施工，请贵方再次确认是否有相关设备放置，如贵方无其他设备放置问题或其他异议，请签字确认；经我方工程部与技术部研究发现，贵方提供的酒店精装涉及图纸十二至二十二层暖通图纸内每层卫生间内排气扇排气系统不够完善，排气管道井纵向无贯通方案，没有顶层屋面排气井位置图纸。我方已于2013年10月23日、12月15日及多次例会上提出要求，但至今未予以解决。现请贵方尽快提供屋面卫生间排气井帽位置图纸，我方才能依据屋面排气井位置图纸预留洞口及井帽，否则将影响我方顶层屋面防水及保温工序施工。同日签收，未回复。2014年2月28日，事由：贵方提供的三层隔墙图日期为2014年1月7日，一至四层给排水详图和系统图提供日期为2014年1月9日，然而贵方二层大堂及会议室等位置已在此日期前完成局部精装吊顶工程。我方根据贵方所提供的一至四层给排水详图和系统图变更一至四层给排水主立管图并施工，因此，贵方之前的吊顶局部影响我方给排水立管工程的施工，由此造成的拆改、变更、人工等费用由贵方承担。同日签收，未回复。东方国贸公司提供的向东方房地产公司发送工程联系单的内容为：2013年7月4日，事由：关于室内装修工程整体方案图的会审。参会人员：徐州东方地产公司的相关领导、湖北浙商实际控股有限公司林峥嵘、刘向阳、陈有文、陈金华（设计单位）、相关星级酒店的老总（约2人）。会审内容：关于效果图的审评、整体平面方案的审评，审核整体设计方案是否符合相关星级标准。设计院的答辩，设计理念的阐述，解答参会人员的疑问。会审定于7月9日上午9:00-12:00。回复：同意。2013年10月16日，事由：我方林总强烈要求贵方尽快按他发给贵方的1、2、4、21、22楼层隔墙图，安排隔墙单位按图施工。不要因隔墙的进度问题影响今年的试营业。若因隔墙的格局产生需整改的问题，后果由我方承担。回复：贵方于10月13日晚上11点发送完毕平面图纸，我方收到时已是10月14日上午，至今3天有余，且平面图纸需经双方领导共同确认后方能进行隔墙施工，需要一定时间确认。目前贵方具备施工条件的工作仍很多，请合理安排。2014年1月8日，事由：施工项目什么时间完成？一、二、四、二十二楼隔墙什么时间完工、楼顶防水什么时间完成、给排水什么时间完成、外墙什么时间完成、高低压配电什么时间完成、门厅什么时间完成、外围景观什么时间完成、附楼沉降缝什么时间完成、天然气安装什么时间完成、消防卷帘门安装什么时间完成、消防排烟什么时间完成。回复：隔墙于2014年2月底全部完工（视天气而定），楼顶防水视贵方排气方案确定后45天内完成，客房部分给排水基本完成，裙楼部分不影响贵方施工，外墙窗2014年3月底封堵完成，高低压配电不影响贵方施工（贵方开业前完成），雨棚部分不影响贵方施工（2014年2月底完成），外围景观不影响贵方施工（贵方开业前完成），沉降缝2014年3月底完成，天然气按照需要贵方提供详细用气方案（贵方开业前完成），消防卷帘门2014年3月底前完成，消防排烟是在贵方空调风管完成后我方才可完成的。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。（2017）苏03民终7117号生效判决书已判决解除双方租赁合同，及返还保证金。现双方于本案中相互主张赔偿损失，具体为东方国贸公司完成的部分装修的价值，东方房地产公司完成的部分隔墙、消防等施工的投入。双方诉请是否予以支持，应审查双方在履行合同中是哪一方根本违约导致合同解除，及实际损失数额。东方国贸公司主张东方房地产公司根本违约，导致合同解除，具体为东方房地产公司未交付符合合同约定的租赁标的物，并在合同解除前擅自让第三方进场施工。1、关于交付标的物的问题，合同中约定物业移交时间为“甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后120天内”。虽然根据东方国贸公司提交的工程联系单的内容，可以确定双方在同时交叉施工过程中存在已经交付部分相关图纸的事实，但仅工程联系单并不能确定东方国贸公司已经交付二次结构图纸并通过消防审查的事实。故在此情形下，东方国贸公司主张东方房地产公司未按约交付标的物，不予支持。2、关于第三方进场施工的问题。东方房地产公司让第三方进场施工时，东方国贸公司已停工持久，虽然双方合同尚未正式解除，但合同履行已陷入僵局，东方房地产公司让第三方进场施工系为了防止房产持久空置造成经济损失进一步扩大，并非造成合同解除的直接和根本原因。综上，东方国贸公司主张东方房地产公司根本违约，不予支持。东方房地产公司主张东方国贸公司根本违约，导致合同解除，具体为东方国贸公司未及时提供二次结构图纸并通过消防审查，未按时进场，拖延工期，擅自停止施工。（2017）苏03民终7117号判决中查明“期间，双方因协调施工等各种原因多次进行协商，后因合作协议书中约定的银行贷款事项双方无法达成一致意见等原因，邳州东方酒店于2014年3月底停止施工至今”。可见，本案合同履行陷入僵局的起因为东方国贸公司停止装修施工，这也是合同最终被解除的根本原因。东方房地产公司在合同中的贷款义务约定于酒店试营业之日起三个月内，并非东方国贸公司装修期间，因此，东方国贸公司停止装修并无正当理由。其停止装修，致使酒店未能按约营业，构成根本违约，导致合同最终被解除。关于东方国贸公司的损失。东方国贸公司对其主张的损失应承担举证责任。其主张的损失数额为其所举评估报告中装修价值11655960元，因该评估报告系东方国贸公司单方委托形成，且东方房地产公司对该报告的评估时间、评估范围、基础素材（各类合同等）等多处提出异议。经释明，东方国贸公司明确表示对装修价值不再申请鉴定。因此,对于东方国贸公司的装修价值无法确定,结合其自身根本违约的事实，对于其主张的损失不予支持。关于东方房地产公司的损失。东方房地产公司主张的损失为其在涉案建筑物中的隔墙、消防等施工投入，该投入已转化为基础设施等固定资产。虽后期东方国贸公司停工后房屋用途改变，部分工程会有所调整、重建，但仍有部分工程能继续利用。对于实际损失掉的施工投入，东方房地产公司未能具体明确，其主张的损失500万元无具体计算依据。综上，对东方房地产公司主张的损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、驳回邳州东方国贸酒店管理服务有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告徐州东方房地产集团有限公司的诉讼请求。二审中，东方国贸公司围绕其上诉请求，提交证据：一、复合墙板的施工合同（复印件），由被上诉人与昆山华辉建筑工程有限公司签订。二、2013年7月26日、2013年9月23日、2013年11月20日、2013年12月8日及2014年3月30日的隔墙施工进度款的支付申请.证明在案外人申请隔墙施工进度款之前，隔墙施工已经完成。如果我们不提供二次隔墙施工图，案外人昆山公司是无法施工的。被上诉人东方房地产公司发表质证意见：合同以及相关的工程申请表是复印件，真实性需要庭后核实。即使是真实的，也仅仅能够证明被上诉人与案外人签订相关的施工合同，不能够证明上诉人的证明目的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间的合作协议解除系哪一方违约所致。2、上诉人要求被上诉人赔偿的经济损失有无事实和法律依据。本院认为：关于上诉人与被上诉人之间的合作协议解除系哪一方违约所致的问题。双方之间签订的《合作协议书》第十二条关于甲方违约责任的约定为：甲方因不能提供本协议约定的房屋而解除协议的，应支付100万元违约金，同时赔偿乙方一切经济损失。甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后的60天内，完成内部二次结构；在乙方提供室内装饰施工图纸60天内完成机电管线预埋（乙方可在此期间内同步施工），同时将具备内部装修条件的物业移交至乙方；如因甲方原因导致物业超过20天不能交付的，应支付违约金100万元；如因甲方原因导致物业超过6个月不能完成的，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿一切经济损失。甲方应按约及时退还保证金，如逾期超过30天，应承担应付保证金金额30%的违约金。第十三条关于乙方的违约责任约定为：在2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还。装修过程中及装修结束，如乙方终止协议或经营过程中，因乙方经营管理不善导致亏损、无力经营的，或因不能遵纪守法、注重安全、防火等，导致停业、关闭，甲方不承担一切债权、债务及法律责任。上诉人上诉称其停止装修施工系因被上诉人迟延竣工导致现场不具备作业条件。本院认为，根据双方签订的《合作协议书》的内容，双方对于酒店开业运行均负有义务，被上诉人应当完成酒店的各项物业，上诉人应当完成酒店的装修，双方进行同时交叉施工，酒店土建工程主体是否竣工验收并非进行装修工程施工的前提条件。从双方往来的工程联系单的内容可以看出，双方均未能按照约定的时间节点履行各自的义务，故应结合双方当事人履行义务的实际情况确定哪一方构成根本违约。上诉人二审所举的隔墙施工单位的付款申请书载明，案涉工程的隔墙施工已于2014年3月30日前完工，故此时案涉工程已具备合同约定的内部装修条件，上诉人应当及时进行内部装修，而上诉人却于2014年3月底停止装修施工，属于合同约定的单方终止协议履行的行为，构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于上诉人要求被上诉人赔偿的经济损失有无事实和法律依据的问题。东方国贸公司主张的损失数额依据的是其单方委托评估机构评估的装修价值，东方房地产公司不予认可。在一审中，东方国贸公司已明确表示对装修价值不再申请鉴定,故东方国贸公司主张的装修价值无法确定。一审法院结合东方国贸公司自身根本违约的事实，对其主张的损失不予支持，并无不当。综上所述，上诉人东方国贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91736元，由邳州东方国贸酒店管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年四月十九日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹