四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1325民初236号 原告：陈国海，男，1976年2月6日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：毕秀珍，西充县太平法律服务所法律工作者。 原告：帅俊华，女，1974年6月2日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：毕秀珍，西充县太平法律服务所法律工作者。 原告：帅世民，男，1972年10月25日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：毕秀珍，西充县太平法律服务所法律工作者。 原告：陈国芬，女，1971年9月13日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：毕秀珍，西充县太平法律服务所法律工作者。 被告：四川金田房地产开发有限公司，住所地四川省西充县。 法定代表人：武攀，公司总经理。 委托诉讼代理人：文永强，四川源泉律师事务所律师。 原告陈国海、帅俊华、帅世民、陈国芬与被告四川金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国海、帅俊华、帅世民、陈国芬的委托诉讼代理人毕秀珍，被告金田公司的委托诉讼代理人文永强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈国海、帅俊华、帅世民、陈国芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金57715元，审理中明确逾期办证指逾期办理初始登记及转移登记；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告分期支付购房款960000元，购买被告开发的位于西充县××道××号地块的“北城.汉韵天街”1幢1-15号商用门面房一间。合同第二十条第（一）款约定“出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照：买受人不退房的，合同继续履行......如导致买受人所购房屋的权属转移登记逾期，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款万分之一每日向买受人支付违约金，至出卖人办理房屋权属转移登记”。被告因自身原因没有按照合同约定办理房屋所有权证，经过原告多次催促，被告才于2019年4月2日办理房产证明，逾期办证时间达1002天，应当向原告赔偿违约金57715元。因双方未能达成一致意见，原告提起诉讼。 被告金田公司辩称，原告诉请已过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。即便逾期办证事实存在，也没有给原告造成实际损失。造成延期办证是因政府原因、双方原因（原告没有积极配合），不是金田公司故意造成，如果要计算违约金，请求法院予以减少。 双方当事人依法提交了证据，本院组织进行了质证。对各方提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：四原告共同购买被告开发修建的位于四川省西充县××道××号××街××幢××层××号房屋；房屋用途：商业用房；预测建筑面积69.92平方米，房屋单价每平方米17610.06元，总价款壹佰壹拾贰万元整，买受人采取分期付款方式付款，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照：买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购房屋的权属转移登记逾期的，按本条转移登记的相关约定办理......转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款万分之一每日向买受人支付违约金，至出卖人办理房屋权属转移登记等内容。合同签订后，四原告分期支付购房款1117277元，并支付了维修基金、产权代办费等费用。2016年7月26日，原告陈国海签署商铺交房结算单。2019年5月24日案涉楼栋办理了初始登记。2019年7月8日，西充县国土资源局为四原告颁发不动产权证。四原告于2020年10月26日向我院申请进入诉前调解程序。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行义务、行使权利。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，案涉合同签订及约定登记办理时间均在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 被告辩称四原告起诉已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办理初始登记、转移登记违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于按日计算逾期办理转移登记违约金的约定，在逾期办证的违约行为持续时，违约金随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告起诉进入诉前调解程序之日（2020年10月26日）起往前倒推三年计算，违约行为至原告取得不动产权证书之日（2019年7月8日）止，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持。超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告予以抗辩，不予支持。 被告辩称延迟办理转移登记是因西充县国土局解决土地出让金优惠延迟致土地办理清容延迟，进而造成转移登记延迟，且原告提交办证资料延迟，故转移登记的延迟并非被告过错。本院认为，首先，金田公司在修建案涉工程时存在超规划及住宅改商用问题，行政机关才要求缴清超规划及住改商的土地出让金后，办理不动产分户登记。其次，案涉房屋所在楼栋2019年5月24日才办理初始登记，初始登记未完成无法办理转移登记，故被告的上述辩称不能成立，本院不予采纳。 关于逾期办理初始登记及转移登记违约金的计算标准，被告认为原告主张的违约金过高，请求调低，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因金田公司逾期办理初始登记及转移登记的行为造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算，为1117277元×0.5%=5586.39元。转移登记调整为以原告支付购房款为基数按每日0.06‰的标准计算2017年10月26日起至2019年7月8日期间的违约金，为1117277元×0.06‰×620天=41562.7元，上述两项违约金合计47149.09元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过）第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告陈国海、帅俊华、帅世民、陈国芬逾期办理转初始登记及转移登记违约金47149.09元； 二、驳回原告陈国海、帅俊华、帅世民、陈国芬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元（原告预交），由被告四川金田房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 向 萍 二〇二一年四月八日 书记员 刘星宇