安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1181民初1455号原告：管玉美，女，1971年11月14日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：赵明健，安徽天道律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿康宁，安徽天道律师事务所律师。被告：天长市粤恒置业有限公司，住所地天长市广陵路南侧东二凤南路西侧嘉福国际商务大厦1907号，统一社会信用代码91341181MA2RX77Y7K。法定代表人：王庆建，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘秀银，该公司员工。原告管玉美与被告天长市粤恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管玉美的委托诉讼代理人瞿康宁、被告天长市粤恒置业有限公司的委托诉讼代理人佘秀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管玉美向本院提出诉讼请求：1、请求解除2019年11月3日原、被告双方签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》;2、请求依法判令被告向原告返还购房款71933元及其利息(利息自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止)。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原、被告双方于2019年11月3日签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》，认购书就购买房屋的位置、面积、价格以及支付方式以及何时签订正式的《商品房买卖合同》作出了明确的约定【约定：购买的房屋位置为天长恒大湖山半岛30栋1503室；价款719331元；定金2万元；付款方式为分期付款（2019年11月6日前支付首期房款51933元，并签署《商品房买卖合同》，于2020年2月2日前付清107900元…）】。认购书签订后，原告按约给付了定金2万元以及首期房款51933元，总计71933元。根据认购书的约定，在缴纳首期房款后，需签订正式的商品房买卖合同，故双方签订的认购书系预约合同。后原告要求与被告签订正式的商品房买卖合同，被告以各种理由推诿，至今双方就签署本约合同即《商品房买卖合同》未能达成一致意见。现原告要求解除与被告签订的预约合同即认购书，有事实和法律依据。故原告诉至法院，请求法院依法作出公正裁决支持原告诉求。被告天长市粤恒置业有限公司辩称，一、未签订《商品房买卖合同》为原告原因导致，被告并无过错。1、未签订《商品房买卖合同》有利于原告办理更名，对被告不利。根据所有购房交易习惯，支付首付款的同时会签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一旦签订，没有法定事由和法定程序，是无法办理更名的。2、原告提供的证据，并无法证明其已经督促被告签订《商品房买卖合同》而被告拒绝与其签署。首先，原告所提供的证据并不能证明其于认购书约定的时间前往被告售楼现场要求签署《商品房买卖合同》，而被告拒绝签署。其次，假设不签订《商品房买卖合同》是被告缘故，原告完全可在付首付款当日或者在合理期限内要求被告配合签订《商品房买卖合同》，而实际上，被告也可以与原告签署《商品房买卖合同》，原、被告双方之前的商品房认购书可以继续履行。签订《商品房买卖合同》并非被告单方可实施的行为，而是双务行为。因此，原告对于未签订《商品房买卖合同》存在过错。二、原告在履约过程中存在违约行为，若法院最终判决解除认购书的，被告仅需退还原告26756元。原告存在逾期付款的违约情形，且未签商品房买卖合同为原告自身原因导致，若法院最终判决解除原、被告双方签订的认购书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告已交付定金2万元被告有权不予退还。同时，为促进案涉房屋的成交，被告支付了恒房通佣金25177元，该费用属于被告的实际损失，现因原告原因导致认购书被解除，原告应当赔偿被告的实际损失。因此，被告返还原告购房款金额应为26756元，且无需支付利息。管玉美为支持其主张，提供了以下证据：证据一、原告身份证复印件1份，证明：原告基本信息及主体适格。证据二、被告企业信息复印件1份，证明:被告的基本信息及主体适格。证据三、《天长恒大湖山半岛商品房认购书》1份（提交的为复印件，原件在（2020）皖1181民初3456号卷宗内），证明：原、被告就涉案房产已经签订了预约合同，并且就房产位置、面积、价格以及支付方式作出了明确约定的相关事实。证据四、收款收据1份（提交为复印件，原件在（2020）皖1181民初3456号卷宗内），证明：原告按约履行了相关合同义务，被告不按照认购书约定与其签订正式的《商品房买卖合同》的事实。证据五、微信聊天记录2张（复印件），证明：因被告自身原因，分期付款的购买者均没有签订正式的商品房买卖合同的相关事实。天长市粤恒置业有限公司的质证意见：对证据一、二、三的三性均无异议。对证据四的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，该证据仅能证明原告向被告支付了房款，无法证明是因被告原因导致无法签订商品房买卖合同。对证据五的三性均不予认可，微信聊天记录截图真实性无法核实，存在P图断章取义的可能性，也达不到原告的证明目的。天长市粤恒置业有限公司提供了以下证据：证据一、合同签署函及快递单，证明被告已在原告起诉前发函要求其签署买卖合同，认购书的相关内容实际可以履行。证据二、恒房通系统截图，证明被告为了销售原告房屋，向销售员支付佣金25177元，该款项属于实现债权的费用，应当予以扣除。管玉美的质证意见：对证据一，合同签署函原告没有收到，而且原、被告双方至今未能签订商品房买卖合同是事实，双方就本约合同也没有磋商一致，现要求解除预约合同有事实和法律依据。对证据二，真实性不予认可，系被告单方制作，而且也没转款凭证，达不到被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：2019年11月3日,原告管玉美与被告天长市粤恒置业有限公司签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》一份,原告向被告认购天长恒大湖山半岛楼盘30幢1503单元,总金额为719331元,原告于认购书签订时支付定金2万元。于2019年11月6日前支付首期房款51933元(不含定金),并签订《商品房买卖合同》。其余分期付款时间及数额也皆有约定。2019年11月6日,原告支付包含定金和首付款在内的71933元,被告向原告出具相应收据。此后，原告未再按照认购书约定的时间分期付款，双方也未能签订商品房买卖合同。在此期间原、被告协商沟通未果。现原告认为，被告拒绝签订商品房买卖合同的行为已经严重侵犯了原告的合法权益,故向本院提起诉讼，请求法院判如所求。本院认为：一、原告管玉美与被告天长市粤恒置业有限公司于2019年11月3日签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、原、被告签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》后，2019年11月6日原告交纳房款71933元，其中含定金2万元，原、被告对上述事实无异议，本院予以确认。三、签订《商品房买卖合同》系双务行为，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，原告诉称系因被告拒绝签订，被告对此不予认可，原告提供的证据也不足以证明系被告拒绝签订，对此，本院对原告的主张依法不予采纳。四、原告现向本院提起诉讼，要求与被告解除《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。被告庭审中同意与原告解除认购书，但要求扣除定金20000元及被告已经支付给恒房通佣金25177元后退还原告购房款26756元。关于定金，由于原告未能按照认购书约定时间和数额分期交纳房款,原告存在违约行为，其作为给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金,故其交纳的定金20000元，本院酌定不予退还。对被告提出的扣除已经支付给恒房通佣金25177元辩解，因被告的辩解缺乏法律依据，依法不予采纳。五、原告要求被告自其主张权利之日起承担购房款利息的诉讼请求，因系原告要求与被告解除认购书，且原告存在违约行为，故原告的这一请求不符合法律规定，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告管玉美与被告天长市粤恒置业有限公司签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。二、被告天长市粤恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告管玉美购房款51933元。三、驳回原告管玉美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取799元，由原告管玉美负担222元，被告天长市粤恒置业有限公司负担577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇二一年四月一日书记员  时 彪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。