河北省灵寿县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0126民初402号原告靳明贵，男，汉族。委托代理人李艳敏，河北ＸＸ律师事务所律师。被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司。法定代表人张秀菊，该公司经理。委托代理人赵博，该公司职工。原告靳明贵诉被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告靳明贵及其委托代理人李艳敏，被告灵寿县中山伟业房地产有限公司委托代理人赵博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳明贵诉称，原、被告于2013年3月15日在中山广场售楼部签订编号为GFLSY字03230号商品房买卖（预、销售）合同，原告购买被告中山华府第1幢1单元702号房。双方约定：该商品房用途为住宅，属剪力墙结构，层高为2.9米，建筑层数为地上12层，地下1层。该商品房阳台为封闭式阳台。该商品房合同约定建筑面积共85.48平方米，其中，套内建筑面积70.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.07平方米。双方约定该商品房单价为每平方米人民币2708元，总金额贰拾叁万壹仟肆佰捌拾元整。原告以一次性付款方式购买了该房。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：即按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十七条约定：双方可以就下列事项约定：其中第5项为：四楼屋顶花园不允许搭建封闭，私人占有。合同签订后，原告按照约定交付了首付款并办理了银行贷款。然被告却并没有在2013年12月31日前向原告交付房屋，直至2014年11月20日才将房屋交付原告，被告之行为违反了合同约定，应按照合同约定赔偿原告违约金。原告入住后发现在设计图中的消防通道上长期有一铁栅栏，南边长期堆有砖块墙，被告此行为严重威胁到原告的人身安全等合法权益，故应依法予以拆除，原告多次要求被告拆除，被告至今置之不理。原告入住后发现四楼屋顶花园被被告围住2/3，根据合同规定四楼屋顶花园不允许搭建封闭，私人占有，被告之行为违反了合同约定，因此依法予以拆除，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1.依法判令被告赔偿原告迟延交房违约金14953.61元（2014年1月1日至2014年11月20日，合计323天，购房款231480元，违约金为日万分之二，故为231480元*323天*万分之二=14953.61元）；2.依法判令被告拆除消防通道内栅栏及堆积砖墙；3.依法判令被告拆除屋顶花园围栏；4.诉讼费由被告承担。原告为证实其主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖（预、销售）合同一份，拟证明原、被告双方房屋买卖合同的成立及事实。2、收款收据四张，拟证明被告交房时间为2014年11月20日，原告已经交付全款。3、照片两张、图纸一张，拟证明消防通道南头堆积砖墙，北侧铁栅栏仅开有一半，被告在屋顶花园搭建围栏。被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司辩称，一、被告向原告交房时间符合《商品房买卖合同》中约定的延期交房条件，不存在违约行为，原告要求被告赔偿延期交房违约金的诉求不能成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条除约定了2013年12月31日的交房时间外，还约定了出卖人（即被告）可以延期交房的条款，即“非出卖人过错造成的”、“由于政府原因致使配套设施建设拖延，出卖人交房日期予以顺延”。在合同履行过程中，因本项目施工方河北永冠建筑工程有限公司不能按时完成全部施工内容，致使工程于2014年8月19日交付；另因灵寿县燃气公司进驻较晚，天然气施工于2014年8月20日完工，造成延期交房。因此，延期交房的原因并非由被告造成，根据合同约定，被告有权顺延交房期限，原告要求被告赔偿其延期交房违约金的诉求不能成立。二、消防通道内栏杆符合消防验收要求，堆砌砖墙的侵权主体并非被告。被告已向法庭申请调取公安机关的受案记录，以证实原小吃街商铺业主私自堆砌砖墙堵塞通道的侵权事实，在被告发现侵权行为后及时的向公安机关报案，现该案并未处理完毕，堆砌砖墙的实际侵权主体并非被告。消防通道内的其他设施均符合安保及消防要求，原告诉求于法无据。三、屋顶花园围栏符合设计要求，原告要求拆除栏杆的诉求没有依据。原告明知其所购买的项目为商业和住宅的综合体，根据项目施工设计图纸，四楼楼顶为划分商业区和住宅区设计了隔断，即原告诉称要求拆除的栏杆，栏杆以南部分为住宅区域的楼顶花园，合同中约定的“四楼楼顶花园不允许搭建封闭、私人占有”也是指的住宅区域部分；栏杆以北部分为商业部分的楼顶花园，原告无权占有和使用。原告的此项诉求亦不能成立。因此，应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为证实其主张，向本院提交如下证据：1、2013年11月1日补充施工协议书一份、2014年8月19日协议书一份，拟证明逾期交房并非被告过错，因延期交房造成的损失应由永冠公司承担；2014年8月22日石家庄昆仑新奥燃气有限公司函告一份、灵价[2014]20号灵寿县物价局文件一份，拟证明逾期交房非被告过错，是因政府原因所致。2、证明一份、通知单一份，拟证明2014年8月25日至31日已陆续向原告等业主通知交房，通知后未办理交房的责任不应由被告承担。3、中山广场建筑施工图一份，拟证明在房屋设计时就已对商业部分和住宅部分进行了划分，隔断是在图纸当中的，被告按照图纸进行施工符合项目设计要求。经审理查明，2013年3月15日，原、被告双方签订商品房买卖（预、销售）合同一份，原告全款购买被告中山华府第1幢1单元702号房，该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合该合同约定的商品房交付买受人；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同补充协议第四条约定：买受人购买本套商品房时，已对本商品房所在的位置、状态……等因素均作了详细认真的了解。不因小区现状与原批准规划内容的变化等原因追究出卖人及审批部门的责任。原告靳明贵于2012年8月13日交款101480元，于2013年3月8日交款130000元，共计交款231480元。另查明，该住宅区消防通道南边堆有砖块墙非被告所为，被告已就此事向公安机关报案。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议（附件部分）系双方当事人的真实意思表示，该合同合法、有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司，应当依照约定于2013年12月31日前向原告交付房屋，逾期未交付已构成违约，应承担违约责任，被告主张逾期交房并非因自身原因所致，其对此不承担违约责任，根据合同的相对性，被告的抗辩理由不能成立，故被告应向原告支付违约金231480元*323天*万分之二=14953.61元元。原告诉请被告拆除消防通道内栅栏及堆积物的主张，因该栅栏是商业与住宅的隔离，符合消防要求，因此对本院不予支持。原告诉请被告拆除消防通道内堆砌砖墙，对此被告已向灵寿县城区公安分局报案证实非被告所为，因此本院不予支持。另外，屋顶花园围栏是设计图纸的要求，商业、住宅的隔断，原告要求被告拆除亦无充分的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告靳明贵支付违约金14953.61元。二、驳回原告靳明贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元由被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长 武建丽审 判 员 白建刚代审判员 李 健二〇一六年六月三日书 记 员 崔娅娅