广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初684号原告蓝永雄，男，1984年5月6日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告吴启梅，女，1986年3月26日出生，汉族，信宜市人，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。原告蓝永雄、吴启梅诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年5月10日公开开庭进行了审理。两原告到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年5月28日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于凤凰新城住宅小区第H座26层01号房。原告按合同约定于2013年8月1日付清了总房价款513904元。原告一直没有收到被告发出的收楼通知，2014年5月8日经原告要求，被告向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告办理了收楼手续。原告在2016年1月18日在罗定法院审理原告与被告逾期办证纠纷案件才得知凤凰新城住宅小区（一期）的验收时间是2013年8月16日，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据合同第八条、第九条的约定，被告逾期交楼的违约行为从2013年8月1日持续至2014年5月8日止共279天，应支付蓝永雄、吴启梅逾期交楼违约金共14337.92元整（513904×0.1‰×279=14337.92元）。原告与被告之间依法订立的合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告创宇公司未能按合同约定的期限内将具备“该商品房经验收合格”，并“符合本合同约定的商品房”交付给买受人使用，所以被告创宇公司应向原告支付逾期交楼违约金14337.92元整。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付从2013年8月1日至2014年5月8日期间（279天）逾期交楼违约金共14337.92元给原告，合同继续履行。2、本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、广东省商品房买卖合同，拟证实原告向被告购买了涉案的商品房，双方签订了商品房买卖合同，并约定了相关的权利和义务及违约责任。证据2、购房发票，拟证实我已经将购房款513904元交清给被告。证据3、民事判决书，拟证实从该判决书得知被告是在2014年4月28日才备案。证据4、中国银行贷款用款凭证，拟证实我通过贷款方式将购房款付清给被告。证据5、代办土地使用证房权证契税费用收据，拟证实我已经将办证费用及契税交清给被告。证据6、收楼收款收据，拟证实我于2014年5月8日收楼。证据7、身份证复印件，拟证实两被告的身份情况。证据8、住宅使用说明书、住宅质量保质书，拟证实被告竣工验收时间2012年10月30日和交付时间2012年11月30日是具有欺骗性的，与我方的判决书确定的时间不相符，涉案房屋的合格交付时间是2014年4月28日。被告创宇公司辩称：一、根据合同明确约定，原告请求逾期违约金的计算截止至2014年5月8日没有依据。1、《商品房买卖合同》中约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，《合同补充协议》中约定交楼出示的文件是“工程竣工验收相关备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在合同约定的交楼时间内，答辩人的商品房已经具备交付条件，答辩人提供的《建筑工程竣工验收报告》证明答辩人交付的商品房验收合格。同时，答辩人也能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》文件。至于《商品房买卖合同》中约定的交付条件：该商品房经验收合格”，没有明确具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具验收合格备案证明才是验收合格。合同约定的政府部门出具验收合格备案证明只是交楼时应出示的文件之一，并非交楼条件，约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，不是“该商品房经综合验收合格”。虽然交楼时欠缺验收备案登记表这份文件，但不代表该商品房经验收不合格。因此，答辩人认为施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签署的《建筑工程竣工验收报告》应视为“该商品房经验收合格”的依据，答辩人具备交楼条件。原告拒绝收楼，责任在于原告。2、2014年4月28日，答辩人已经取得罗定市城乡建设局出具的《竣工验收备案表》并于售楼部、物业公司出公示复印件，该备案表对《建筑工程竣工验收报告》予以确认，由此证明商品房经验收合格，只是由于政府部门的工作流程等多方面因素造成《竣工验收备案表》的出具顺延，并非答辩人的商品房不具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件。为证明其主张，被告提交了以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证实被告交付原告的房屋是收主管部门认可的、合格的。经审理查明：两原告系夫妻关系。被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2013年5月28日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第H座26层01号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为513904元。第六条约定买受人必须在2013年5月28日前付清首期房款163904元给出卖人，剩余房款35万元须于2013年6月4日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同签订后，原告于2013年8月1日向被告支付完全部购房款513904元。2014年5月8日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告认为被告交付的商品房于2014年4月28日才符合交付条件，被告于2014年5月8日交楼的行为属于违约，遂于2016年4月8日诉至本院，要求被告承担逾期交楼违约责任。以上事实，有原告提供的广东省商品房买卖合同、购房发票、民事判决书、中国银行贷款用款凭证、代办土地使用证房权证契税费用收据、收楼收款收据、身份证复印件、住宅使用说明书、住宅质量保质书等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交楼的违约行为？本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2013年8月16日才经竣工验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。被告对逾期交楼的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，且在涉案商品房符合交付条件后，被告亦无证据证实其通知原告收楼而原告拒绝收楼的情形，被告的行为已构成违约，故原告请求被告支付逾期交楼违约金的主张，理据充分，本院予以支持。原告于2013年8月1日向被告付清购房款，2014年5月8日收楼，被告的逾期交楼持续时间为2013年8月2日至2014年5月7日，共279天，根据合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金14286.53元（513904元×0.1‰×278天）。故原告要求被告支付从2013年8月2日至2014年5月7日期间的逾期交楼违约金共14286.53元的诉讼请求，本院仅在上述核定的数额范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，被告创宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年8月2日至2014年5月7日止的逾期交楼违约金共14286.53元给原告蓝永雄、吴启梅，合同继续履行。二、驳回原告蓝永雄、吴启梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一六年六月二十八日书 记 员  陈梦儿