上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初3941号原告吴义志，男，1983年10月4日生，汉族，户籍地及住址江苏省常州市。委托代理人何建勋，上海海宽律师事务所律师。被告张亚娟，女，1962年4月3日生，汉族，户籍地及住址黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人魏元武、杨春敬，上海长策律师事务所律师。第三人杨玉玲，女，1959年1月16日生，满族，户籍地上海市普陀区，现住上海市嘉定区。委托代理人顾積伟、张辉，上海福一律师事务所律师。原告吴义志与被告张亚娟间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加了杨玉玲为第三人参加诉讼。原告吴义志及其委托代理人何建勋，被告张亚娟及其委托代理人魏元武、杨春敬，第三人杨玉玲及其委托代理人顾積伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月21日，原告通过居间介绍与被告的代理人杨玉玲(即本案第三人)就位于上海市嘉定区江桥镇靖远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《双方协议》。在签订上述协议前，杨玉玲持有讼争房屋的产权证及被告的身份证原件并带领原告查看了讼争房屋。《房屋买卖合同》约定，讼争房屋的权利人为被告张亚娟。房屋建筑面积为111.02平方米。总房款为人民币260万元(以下币种均为人民币)。双方应于本合同签署后15天内签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。原告应于签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)当日支付首期房款90万元(含定金)，余款170万元通过银行贷款形式支付。双方应于2016年5月30日前办理产权过户手续。《双方协议》第二条约定，双方同意讼争房屋内的附属设施、设备及室内装修的转让价为10万元，原告应在买卖合同签订后于2015年12月21日前支付。《房屋买卖合同》签订后，原告于2015年12月21日向杨玉玲现金支付10万元、2015年12月22日向杨玉玲转账支付10万元、2015年12月30日向被告转账支付50万元，被告未表异议且将该50万元用于偿还讼争房屋的银行贷款。后被告未按约与原告签订《上海市房地产买卖合同》示范文本致使原告无法办理贷款手续。原告多次催促被告履行合同义务，但被告均予以拒绝。现起诉要求被告继续履行《房屋买卖合同》，将讼争房屋的产权变更登记至原告名下并交付讼争房屋。因上海市在2016年3月25日出台新的限购政策，导致无法继续履行《房屋买卖合同》，故原告变更诉讼请求，要求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还购房款70万元；三、被告支付违约金52万元；四、被告赔偿房屋差价损失50万元。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对讼争房屋的买卖事宜并不知情，合同非被告本人所签，房款也非被告所收取，被告并未委托第三人处理房屋买卖事宜。第三人的行为也不构成表见代理。要求驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称，讼争房屋系被告和第三人共有，被告对讼争房屋的买卖事宜是知情的。对原告要求解除合同并退还房款70万元并无异议。对原告要求支付违约金及赔偿房屋差价损失的诉请服从法院的判决。经审理查明，2013年8月13日，被告被登记为讼争房屋的权利人(该房屋现仍有银行贷款未还清)。2015年12月21日，原告通过案外人上海中原物业顾问有限公司与第三人签订一份《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买讼争房屋，总房价款为260万元。当日，原告与第三人签订一份《房屋买卖合同》，约定原告应于签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)当日支付首期房款90万元(含定金)，余款170万元通过银行贷款形式支付，双方应于2016年5月30日前办理产权过户手续。如任何一方未按合同履行，应当按照总房价款的日万分之五支付违约金，逾期超过20日的，守约方有权要求继续履行合同或解除合同。如解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%支付违约金。同日，原告与第三人签订一份《双方协议》，约定被告同意讼争房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为10万元，原告应于2015年12月21日前支付。上述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《双方协议》的出售方处均是第三人代被告签署(第三人在上述合同上均签署了被告的姓名)。2015年12月21日、12月22日、12月30日，第三人向原告出具三张收据(该收据上均由第三人代被告签署被告姓名)，确认收到原告支付的房款10万元、10万元、50万元。其中，2015年12月21日的10万元系由原告以现金形式支付予第三人，2015年12月22日的10万元系由原告转账至第三人的银行账户，2015年12月30日的50万元系由原告转账至被告的银行账户(该50万元的银行账户系由第三人向原告提供，银行卡亦由第三人持有，后第三人将该50万元转账至自己名下)。庭审中，原告表示，签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《双方协议》时，第三人向其出具了被告的身份证、讼争房屋的产权证、购房发票、贷款材料，第三人也带领原告至讼争房屋处实地查看，第三人并未向其出示授权委托材料，但其有理由认为第三人有权代表被告签署相关合同。第三人对此予以认可。被告则表示，因为其当初购买讼争房屋系委托第三人代为办理，故将相关材料及证件交予第三人，后曾要求收回，但第三人拒绝。原告同时表示，其向被告的银行账户转账50万元时并未得到被告的确认，只是得到了第三人的确认。以上事实，有上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、双方协议、收据、银行转账凭证及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，因讼争房屋的权利人为被告，第三人在以被告名义与原告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《双方协议》时并未得到被告的授权，故第三人的行为属无权代理行为。关于第三人的行为是否构成表见代理问题，庭审中，原告及第三人均一致确认签约时第三人向原告出具了被告的身份证、讼争房屋的产权证、购房发票、贷款材料，第三人也带领原告至讼争房屋处实地查看，但上述材料及看房的事实并不足以使人相信第三人具有代理权，况且第三人与被告均一致确认讼争房屋的前次购买事宜均是由第三人代为办理，相关材料及证件在第三人处符合一般常理。购买房屋属日常生活中重大事宜，原告在签约时并未尽到审慎的注意义务，具有过错，且实际收款人为第三人，故第三人的行为并不构成表见代理行为，对被告无拘束力。对原告要求解除《房屋买卖合同》并由被告返还房款70万元、支付违约金52万元及赔偿房屋差价损失50万元的诉请，本院均不予支持。现因原告自述其属限购对象，且被告对出售讼争房屋事宜亦未进行追认，依法应由第三人承担责任。至于退款等事宜，原告可另行向第三人主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴义志的全部诉讼请求。本案受理费20,280元，减半收取10,140元，财产保全费5,000元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周 平二〇一六年六月二十八日书 记 员 俞佳悦附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。