北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第45301号原告赵艺先（反诉被告），女，1965年12月11日出生。原告常醴澄（反诉被告），男，1954年4月20日出生，私人诊所医生。共同委托代理人张占良，北京市仁丰律师事务所律师。被告北京韬晦致远投资有限公司（反诉原告），住所地北京市丰台区临泓路鑫宝苑2号楼底商，统一社会信用代码：×××。法定代表人张翠平，该公司经理。委托代理人李坡，北京广进律师事务所律师。原告赵艺先、常醴澄诉被告北京韬晦致远投资有限公司（以下简称韬晦致远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪懿独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵艺先、常醴澄共同委托代理人张占良，被告韬晦致远公司委托代理人李坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵艺先、常醴澄诉称，本案中诉争房屋北京市海淀区温泉乡颐温路南一号楼1单元208室系被告从他人处受让的二手房屋。被告购买后于2009年左右通过手递手等广告宣传对外进行销售。原告正好准备为经营企业购买经营地点，获得被告的广告宣传后，到被告房产处咨询了解有关情况。2009年7月24日，原告与被告签订《交购房定金协议》，约定被告将北京市海淀区锋尚温泉公寓1-208房屋卖给原告永久性使用。订金一万元，以此确定申请人的永久使用权。2009年10月18日，原告与被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其拥有的位于北京市海淀区锋尚温泉公寓1-208房屋卖给原告永久性使用。将来可根据国家政策变更为产权。房屋价款为17万元人民币。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告交付了房屋。但被告见利忘义，于2014年4月2日向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求确认《房屋使用合同》无效。该案件由北京市海淀区人民法院作出（2014）海民初字第15908号一审判决。判决确认被告对合同无效负有主要过错。判决：原被告双方的《房屋买卖合同》无效。原告赵艺先、常醴澄不服，上诉至北京市第一中级人民法院。该院判决：驳回上诉，维持原判。现原被告双方的《房屋买卖合同》已经被法院判决确认无效，判决确认被告负有主要过错。我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当返还原告全部购房款，并且，被告作为主要过错方，应当对原告损失承担赔偿责任。被告应返还购房款17万元，现在涉案房屋价格已经上涨了十几倍之多，对于这种房屋价差损失，被告应当承担赔偿责任；原告取得房屋后，已经对房产进行了装修，并已经花费几万元采购了相应的设备，但因被告的行为导致无法正常经营，给原告造成了巨大经济损失，被告应当对原告装修以及其他损失进行赔偿；被告至今未支付原告购房款以及其他损失，该等钱款的利息损失应由被告赔偿给原告。特提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告偿还原告已支付的购房款17万元人民币；2、判令被告赔偿原告因合同无效导致的原告房屋价差损失66万元、装修、设备购置等损失5万元；3、判令被告支付原告购房款及房屋差价、装修、设备购置等损失的逾期付款利息至被告全部支付给原告日止（自2009年10月18日起开始计算，按同期银行贷款利率计算），至起诉日为27万元；4、案件受理费由被告承担。被告韬晦致远公司辩称，1、返还购房款我方同意，但不应当返还全款，因为原告一直住着房屋有7年了，之前生效判决要求原告腾房，但一直占着，应当扣除房屋占有使用费；2、价差损失、装修损失没有理由；3、利息不认可。另我方提起反诉，2015年2月10日，（2015）一中民终字第1464号生效民事判决书判决确定，两原告必须于2015年2月25日之前将北京市海淀区温泉乡颐温路南一号楼一单元208号房屋腾空并交予我公司。时至今日，两原告仍然没有将上述房屋腾空并交予我公司。两原告的行为侵犯了我公司的合法权益，根据《物权法》第三十七条的规定，我方请求判决原告给付我公司房屋占有使用费。反诉请求：1、要求原告按照每套房屋每月2千元支付2009年10月18日计算至房屋腾退之日止（暂计算至2015年12月18日）的房屋占用费148000元。2、反诉费原告承担。原告赵艺先、常醴澄针对被告韬晦致远公司的反诉辩称，我方一直没有居住涉案房屋，现在被告还在大规模开发房屋，二期出租还在；被告陈述是危房，危房是对方造成的原因，被告前去砸了洞，没法住；之前生效判决认为被告对合同无效承担主要过错，对方二手房出售，要求确认合同无效。故不认可被告反诉请求。经审理查明，赵艺先与常醴澄系夫妻。2009年7月24日，韬晦致远公司的张宝林代表该公司与赵艺先签订《交购房订金协议》，约定韬晦致远公司将北京市海淀区锋尚温泉公寓1-203及208房屋两套卖给赵艺先、常醴澄夫妇永久性使用、居住，约定两套房全款总计29万元，并就房屋交付、房款交付等进行具体约定。同年10月18日，韬晦致远公司与赵艺先、常醴澄签订《房屋买卖合同》，该合同名称处人为将原先打印的“使用”二字改为“买卖”二字，约定房屋基本情况为韬晦致远公司所有的位于北京市海淀区温泉乡颐温路南、所有权证号为京房权证海其更字第00759**号的房屋，赵艺先、常醴澄所购买房屋为1号楼1单元208号（以下简称208号），建筑面积33平方米，使用价格为17万元，使用期限为永久使用权，并约定将来可根据国家政策变更为产权，赵艺先、常醴澄应补交相关税费。并就房屋维修、合同解除等具体权利义务进行了约定。当日，赵艺先支付购房款17万元，韬晦致远公司将上述房屋交付赵艺先夫妇。2014年，韬晦致远公司将赵艺先夫妇诉至法院，要求确认双方签订的《交购房订金协议》及关于208号房屋的《房屋买卖合同》无效，并要求赵艺先夫妇腾退208号房屋。本院经审理后作出（2014）海民初字第15908号民事判决书，认定《房屋买卖合同》所涉房屋登记用途为工交，韬晦致远公司公司未经竣工和消防验收、无预售许可，判决认定2009年10月18日双方签订的《房屋买卖合同》无效，赵艺先夫妇应将208号房屋腾空交还。同时该判决认定，对上述合同无效，双方均具有过错，韬晦致远公司负有主要过错，赵艺先夫妇负有次要过错。该判决经二审法院判决维持后现已生效。同期，韬晦致远公司就203号房屋亦将赵艺先夫妇诉至法院，要求确认双方签订的《交购房订金协议》及关于203号房屋的《房屋买卖合同》无效。本院审理后，以与前述案件同样的理由与过错认定，判决《交购房订金协议》及关于203号房屋的《房屋买卖合同》无效，赵艺先夫妇应腾退交付203号房屋。该判决亦经二审法院判决维持后生效。另庭审中，赵艺先夫妇提交2010年4月左右装修协议、收据等证明自己签订《房屋购买合同》后对涉案房屋进行了装修，并采购诸多物品准备用于经营，主张合同被确认无效后给自己造成的上述损失韬晦致远公司应当予以赔偿。就房屋价差损失的标准，经询问，赵艺先、常醴澄表示不提起房屋价值评估，同时提交同地段商品房价格网络打印件用来确定其房屋价差的损失。上述事实，有双方当事人的陈述、《交购房订金协议》、《房屋买卖合同》、判决书、装修协议、收据等证据在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵艺先、常醴澄夫妇与韬晦致远公司就208号房屋所签订的《交购房订金协议》与《房屋买卖合同》均已被生效判决确认无效，现赵艺先夫妇要求韬晦致远公司返还购房款17万元，应当予以支持，同时韬晦致远公司应当支付上述17万元房款自常醴澄夫妇交付之日即2009年10月18日起的利息损失，标准按照银行同期贷款利率确定。另赵艺先、常醴澄主张因合同无效导致的房屋损失，由于208号房屋登记用途为工业，出售给赵艺先、常醴澄后无法办理新的产权证书，业已生效的判决书认定韬晦致远公司对于合同无效负有主要责任，故本院对于赵艺先、常醴澄所举包括房价、装修等价值损失予以考虑，应由韬晦致远公司赔付赵艺先、常醴澄17万元。该部损失的利息于法无据，该请求本院不予支持。韬晦致远公司主张由于208房屋已经生效判决要求腾空返还，故诉请要求赵艺先、常醴澄夫妇支付房屋占用费，因韬晦致远公司对合同无效负主要过错责任，该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：北京韬晦致远投资有限公司于本判决生效后七日内返还赵艺先、常醴澄北京市海淀区温泉乡颐温路南一号楼一单元二〇八号房屋购房款十七万元，并按同期银行贷款利率支付自二〇〇九年十月十八日起至支付完毕之日止的利息。北京韬晦致远投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿赵艺先、常醴澄上述房屋各项经济损失十七万元。驳回赵艺先、常醴澄其他诉讼请求。驳回北京韬晦致远投资有限公司全部反诉请求。如果北京韬晦致远投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千五百七十五元，由赵艺先、常醴澄负担三千元，已交纳；由北京韬晦致远投资有限公司负担四千五百七十五元（原告已预交），于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千六百三十元，由北京韬晦致远投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 汪 懿二〇一六年六月十七日书记员 张笑宇