云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书(2021)云3321民初54号原告：怒江鼎业房地产开发有限责任公司。住所地：云南省怒江州泸水市六库镇赖茂村统一社会信用代码：915333217726595859法定代表人：马王才，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱树华，云南石月亮律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨为胜，男，1975年7月12日生，白族，云南省兰坪县人，大学本科文化，原住云南省兰坪县城区沘江路41号，现住云南省泸水市山水新城Ａ区。委托诉讼代理人：田肇林，云南南亚律师事务所律师，特别授权代理。原告怒江鼎业房地产开发有限责任公司与被告杨为胜买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法简易程序于2021年3月24日，在本院第四法庭依法公开开庭进行了审理。原告怒江鼎业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人朱树华，被告杨为胜的委托诉讼代理人田肇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怒江鼎业房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房欠款40000元;2.依法判令被告向原告支付违约金74500元;3.依法判令被告支付2020年1月2日至实际还款日的违约金:4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告将位于六库赖茂新城区山水新城2号地块6幢一单元702号房卖给被告。购房价款为266460元，首付款为86460元，余下房款180000元由被告通过银行按揭贷款的方式支付给原告。被告支付首付后，未按合同的约定贷款180000元支付房款，仅贷款了140000元，还有40000元至今未支付。经原告每年多次催告余下的40000元，被告至今未支付给原告。根据双方签订的《商品房购销合同》第六条第三项约定被告应于2010年11月30日前办理按揭贷款手续:第八条第一款第一项的约定在逾期的前三十天被告应按每天50元向甲方支付违约金，2010年11月30日至12月30日合计为1500元。根据第八条的第二款第2项的约定，逾期超过三十日按每日0.05%计算违约金，至2021年1月1日共计应支付违约金73000元。两项合计违约金为74500元，以上款项经原告多次催要至今未付，为此原告提起诉讼。被告杨为胜答辩称:1.开发商在买房者的按揭贷款办下来时，就知道或应当知道买房人是否已付清了购房款，具体到本案，原告于2011年6月30日（即其向答辩人出具收到140000元按揭贷款的《收款收据》时）就已知道或者应当知道答辩人是否已交清了购房款。也就说，本案的诉讼时效期限《接应当从此时开始计算，那么本案的诉讼时效届满的期限是2013年6月30日。再退一步讲，就算将诉讼时效期限的起算时间推迟到从接房日（即2013年3月26日）开始计算，本案的诉讼时效届满的期限也是2015年3月26日也就是说，无论如何计算，本案都已远远超过了诉讼时效期限，依法应骏回原告的全部诉讼请求。2.答辩人根本没有欠原告的任何房款，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。虽然答辩人因多次搬家等原因，遗失了购房的相关收款收据，但从原告提交的证据《借款申请书》《财产抵押承诺书》《个人购房抵押贷款》推荐保证函，《按揭通知书》可以看出，答辩人在与原告签定《商品房购销合同》之前（即2010年11月12日）就已向银行递交了《借款申请书》，该申请书明确载明了答辩人只向银行申请的按揭贷款是140000元，而非180000元，这些证据之间已形成了完整的证据链，足以证明答辩人所交纳的首付款是126460.00元，占总房款的比例是47.46%，且该首付款已于2010年11月22日交清。而原告提供的2010年11月22日签定《商品房购销合同》第6页中所记首付款比例（32.45%）与按揭款比例（67.55%）及金额与其同一日向银行出具的《个人购房抵押贷款》推荐保证函、《按揭通知书》中所记载的首付款比例与按揭比例是自相矛盾的。原告仅凭其自己填写的《商品房购销合同》中的比例（未按手印）这一与其他证据相互矛盾的孤证，就想证明答辩人欠其40000.00元房款未支付，证据显然是不足的。从答辩人向法庭出示的《交房通知书》，更能进一步证明答辩人已向原告付清了全部房款。综合原、被告各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效。2.原告提出的诉讼请求是否有事实和法律依据。原告怒江鼎业房地产开发有限责任公司就其诉讼主张向本院提交如下证据材料：第一组：营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、被告身份证复印件，证明1.原告是适格的诉讼主体，2.被告是适格的诉讼主体。经质证，被告证据的三性无异议。第二组：1.商品房购销合同；2.按揭资料移交农行一览表，证明1.被告向原告以266460元的价格购买房，已经支付首付86460元，并约定向银行贷款按揭支付余下的18万元房款的事实。经质证，被告认为商品房购销合同是格式合同，该合同的共有部分没有异议，对第六页首付比例及贷款比例不认可，填写的数据是当时杨为胜没有签字按印的情况下由卖方自己填写的，杨为胜在兰坪工作，买房是其姐姐代为办理，不知道今天提交的合同的手印是否是杨为胜本人按的，在原合同上确实按过手印，杨为胜的名字也不是自己签的，对这份证据共有部分的真实性认可，对涉及到自己填写的部分三性均不认可；按揭资料移交农行一览表的三性均不认可，完全可以伪造，对证明目的也不认可。第三组：1.贷款审批通知书、2.收款收据、3.交款通知单、4.财产抵押承诺书、5.借款申请书、6.《个人购房抵押贷款》推荐保证函、7.按揭通知书、8.中国农业银行个人借款凭证、9.收款收据，证明被告并未按照约定贷款18万元支付房款，仅贷款支付了14万元，还剩下4万元房款未支付给原告的事实。经质证，被告对贷款审批通知书的三性认无异议，但对证明目的不认可，认为开发商办理审批操作之日（2011年2月16日）就应当知道杨为胜贷款只贷14万元，应当知道首付款不足，应该计算诉讼时效期限。对收款收据的三性及证明目的不认可，认为恰恰证明超过诉讼时效。对交款通知单三性及证明目的均不认可，认为这是开发商单方出具给杨为胜的，杨为胜也没有签字。对财产抵押承诺书的三性及证明目的均不认可，认为恰恰证明杨为胜最初贷款就是14万元，而没有申请18万元。对借款申请书的三性无异议，对证明目的不认可，认为恰恰证明杨为胜最初向农行贷款的金额就是14万元。对《个人购房抵押贷款》推荐保证函三性认可，对证明目的不认可，认为这份证据恰恰证明被告杨为胜已经付清房款的事实。对按揭通知书三性认可，对证明目的不认可，认为恰恰证明杨为胜已付清首付比例，明确载明首付比例47.46%，即126460元，于2010年11月22日已交付。对中国农业银行个人借款凭证三性认可，对证明目的不认可，原因与前述一致。对收款收据三性认可，对证明目的不认可，认为恰恰证明原告已经于2011年6月30日收到了被告方的按揭贷款14万元的事实。第四组：未清款明细表及电话追款情况登记表，证明原告每年向被告多次催款，被告也未还款及本案未超过诉讼时效的事实。经质证，被告对证据的三性及证明目的均不认可，认为这是原告方单方出具的，没有任何证据佐证杨为胜接到原告方催收，并愿意支付所谓的欠款4万元的事实。被告杨为胜就其主张向本院提交如下证据材料：第一组杨为胜身份证复印件，证明被告的身份信息。经质证，原告对证据的三性无异议。第二组《借款申请书》《财产抵押承诺书》《个人购房抵押贷款》推荐保证函，证明杨为胜向银行申请的借款总额（按揭款额）原本就是14万元，而非是18万元。经质证，原告对证据的三性无异议，但对证明目的不认可，认为该房的合同总价款为266460元，合同载明支付的首付是86460元，被告与鼎业公司售楼部比较熟，杨为胜提出自己贷款14万元，4万元现金支付，由鼎业公司出具保函，由杨为胜自己去贷款，所以鼎业公司出具了14万元的保函。第三组：《按揭通知书》，证明被告杨为胜于2010年11月22日（即签订购房合同当日）前“已交首付”（即126460元）的事实。经质证，原告对证据的三性无异议，对证明目的不认可。第四组：交房通知书，证明被告杨为胜与“地产公司结算手续已办理完毕的事实，并通知物业公司向杨为胜交房的事实，该证充分证明杨为胜已付清了全部房款。经质证，原告对证据的合法性关联性认可，对真实性不认可。认为，原告未开具购房发票导致没有办法办理过户，因为被告没有支付剩余4万元的房款，所以才没有开发票给被告。第五组：中国农业银行个人借款凭证、个人还款凭证、个人业务凭证，证明杨为胜当时完全没有必要贷款18万元，贷款14万元他两年就提前还完了，被告有较强的还款能力。经质证，原告对证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为这是被告个人还款记录而已。本院对当事人无异议的证据，即原、被告各自提交的第一组证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告怒江鼎业房地产开发有限责任公司提交的第二、三、四组证据，来源合法，真实有效，与本案相关联，能够形成证据链证明待证事实，故本院对该三组证据予以采信。被告杨为胜提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的本院予以确认。第三组证据的合法性、真实性、关联性和第四组证据的合法性、关联性本院予以确认，但该两组证据并非是原被告之间的收付款凭证，均不能证明被告已实际交清首付款126460元，故对其证明目的本院不予采信。第五组证据，被告的还款能力与其是否尚欠原告房款40000元并无关联，对该证据本院不予认证。综合原、被告的陈述及其提供的证据，本院确认以下法律事实：2010年11月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告将位于六库赖茂新城区山水新城2号地块6幢一单元702号房卖给被告。购房价款为266460元，首付款为126460元，余下房款180000元由被告通过银行按揭贷款的方式支付给原告，但在实际操作中被告仅向银行贷款140000元，剩余40000元房款经原告多次催要未果。双方签订的《商品房购销合同》第六条第三项约定，被告应于2010年11月30日前办理按揭贷款手续；第八条第一款第一项约定在逾期的前三十天被告应按每天50元向甲方支付违约金，第八条的第二款第2项约定，逾期超过三十日按每日0.05%计算违约金。另查明，原告购买的位于泸水市六库赖茂新城区山水新城2号地块6幢一单元702号房因未结清购房款40000元，原告拒绝出具发票，房产证至今未能办理。本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。怒江鼎业房地产开发有限责任公司与杨为胜于2010年11月22日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力,当事人应当按照约定全面履行,被告未在双方约定期限内付清购房款已构成违约,应承担违约责任,故对原告要求被告支付购房欠款40000元的诉讼请求,本院予以支持。双方约定的违约金未违反法律规定,且被告对违约金是否过高未进行抗辩,亦未提出违约金过高要求调整的申请,故本院对违约金约定的内容依法予以确认。双方约定2010年11月30日前办理银行按揭手续，亦逾期付款时间应为2010年11月30日，原告要求被告根据合同约定应支付2010年11月30日至12月30日，每日50元合计1500元；支付截止2021年1月1日的违约金73000元(每日按应付未付款的0.05%计算),合计74500元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张本案已超过诉讼时效，以及购房款已全部付清无事实依据，本院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:被告杨为胜于本判决生效后十日内支付原告怒江鼎业房地产开发有限责任公司购房款40000元，支付违约金74500，两项合计114500元，以及支付自2020年1月2日至实际付清房款日止的违约金(每日按应付未付款的0.05%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元,减半收取1295元,由被告杨为胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审判员 尹 青二〇二一年四月六日书记员 张德馨