山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初8662号 原告：淄博益家人房地产服务有限公司，住所地淄博市高新区化北路193号俪园小区1号楼商业20号。 法定代表人：徐清芳，总经理。 委托诉讼代理人：肖悦，山东博骏律师事务所律师。 被告：向红岭，女，1975年8月11日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：魏晓青，山东格睿律师事务所律师。 被告：张店潘庄社区物业管理服务中心，住所地淄博市张店区潘庄生活区。 法定代表人：杨伟，经理。 委托代理人：吴玉岗，男，1973年6月13日出生，汉族，张店潘庄社区物业管理服务中心职工，住淄博市张店区。 原告淄博益家人房地产服务有限公司（以下简称益家人公司）与被告向红岭、被告张店潘庄社区物业管理服务中心（以下简称潘庄物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益家人公司的委托诉讼代理人肖悦，被告向红岭的委托诉讼代理人魏晓青，被告潘庄物业中心的委托代理人吴玉岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益家人公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告向红岭的《店面转让协议)，被告向红岭返还原告转让费21600元：2.判令被告向红岭赔偿原告店面装修款20000元；3.判令解除原告与被告潘庄物业中心的《房屋租赁协议》，返还原告房屋租赁费7800元、租赁协议更名费3000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请将第三项诉讼请求中的租赁费减少至3600元。事实与理由：2019年7月31日，原告与被告向红岭签署《店面转让协议)，约定被告将位于潘庄农贸市场院内的原乐家房产转让给原告，转让费21600元。原告接手后，按约定向被告向红岭分期支付了21600元转让费，花费20000元将店面重新装修。2020年2月25日，原告向被告潘庄物业中心缴纳2020.2.25-2021.2.24的房租9600元，租赁合同更名费用3000元。2020年10月，原告接被告潘庄物业中心通知，因被告向红岭将涉案店铺重新转让，被告潘庄物业中心将涉案店铺锁门，致使原告无法继续经营。被告向红岭恶意重复转让，被告潘庄物业中心将原告店铺锁门，造成原告无法继续经营，为维护原告的合法权利，现依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉求。 被告向红岭辩称，原告无解除权，被告向红岭不存在重复转让及其他违约事项。原告仅支付部分转让费，未按约定履行合同，存在违约，被告向红岭不应赔偿任何损失，且原告无权让向红岭返还转让费。被告向红岭未收取原告任何租赁费及更名费，不负返还义务。被告向红岭与原告之间就店铺转让行为已经完成，向红岭已退出租赁关系，物业后期让原告去作租赁合同更名，但原告一直拖延未去。 被告潘庄物业中心辩称，原来是被告向红岭租赁我方房屋，2020年2月10日到期，被告向红岭因病付不起房租，然后找到原告员工张鹏向我方支付房租，张鹏支付的3000元不是更名费，是支付的租金，我方也找张鹏去更名，但是其一直未去。租赁房屋的位置也不对，应该是张店区潘庄28号楼东1005室。2020年10月份左右被告向红岭又将房屋转让给了孙玲玲，孙玲玲老公杨金成拿着租赁合同来找我方，要求将张鹏清走。我方就是对外租赁房屋，也不存在重复收费，原告不应该起诉我方。当时我方对外租赁房屋时要求租赁方退租时要恢复原结构，我方要求将这3000元作为租赁房屋恢复原状的赔偿费用。 原告围绕诉讼请求依法提交了《店面转让协议》、银行流水及微信转账记录、原告员工张鹏与向红岭的通话录音、装修合同、收据、微信转账记录（2份）、水电费收据（3份）、原告员工张鹏与吴玉岗的通话录音、淄博市公安局张店分局潘庄派出所出具的证明等证据。被告潘庄物业中心针对其辩称依法提交了2份《商铺租赁合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告向红岭对原告提供的装修合同和收据的真实性均有异议，认为合同及收据上的淄博嘉麟商贸公司并非装修公司，收据的收款日期与合同约定的付款日期不符，且支付方式为现金，不符合当代交易习惯。经审核，被告向红岭的相应质证意见能够成立，考虑到原告提供的收据并非正式发票，且付款日期早于开工日期，故本院对原告提供的装修合同和收据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月31日，被告向红岭（甲方）与原告益家人公司张鹏（乙方）签订一份《店面转让协议》，约定甲乙双方就张店区潘庄农贸市场院内原乐家房产转租给益家人地产一事，经双方协商一致，达成如下协议：甲方负责对接物业，水电费、物业费、房租续费等相关事宜所产生的费用由乙方承担。乙方向甲方支付转让费21600元，按月支付一年内付清。甲方入职益家人地产，享受公司所有员工政策待遇的同时，按月抽取本店内员工业绩3%的提成（在任何情况下，包括甲方不开单）。本协议一式两份，长期有效。上述协议签订后，被告向红岭将店铺交由原告使用，原告自2019年8月17日至2020年7月16日通过张鹏及合作方孙玲玲以银行转账或微信转账的方式向被告向红岭每月支付转让费1800元，共计21600元。 另查明，上述店铺系由被告向红岭从被告潘庄物业中心租赁取得，租赁费已由被告向红岭按每月800元交至2020年2月10日。2020年2月11日，被告潘庄物业中心（甲方）与被告向红岭（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于淄博市张店区潘庄28#楼东1005室出租给乙方，租期共壹年，即自2020年2月11日至2021年2月10日，年租金为9600元。该商铺租赁合同签订后，被告向红岭于2020年2月25日通过原告益家人公司员工张鹏向被告潘庄物业中心职工吴玉岗微信转账支付一年租金9600元。同时，原告益家人公司员工张鹏还向被告潘庄物业中心职工吴玉岗微信转账支付3000元，其双方口头约定为租赁更名费。此后，该租赁房屋所涉水电费亦由原告分别于2020年6月30日、2020年7月30日、2020年9月7日代为向被告潘庄物业中心交纳。2020年10月9日，被告向红岭将租赁房屋转让给孙玲玲，并在《商铺租赁合同》第5页下方手写注明“因身体原因，不能继续经营，故将此商铺转让给孙玲玲.向红岭”。2020年10月13日16时20分许，孙玲玲及丈夫持该《商铺租赁合同》要求原告从店铺中搬离，双方发生纠纷并报警，后自行协商解决。此后，孙玲玲又于2020年11月9日将店铺转让给白燕霞，被告潘庄物业中心予以签章确认。为此，原告以被告向红岭将上述店铺重新转让致使其无法继续经营为由诉至法院请求依法裁判。 本院认为，原告与被告向红岭于2019年7月31日签订的《店面转让协议》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格遵照履行。被告向红岭先后收取原告支付的转让费21600元后，又于2020年10月9日将店铺转让给孙玲玲，导致原告与被告向红岭签订的《店面转让协议》无法继续履行，被告向红岭的上述违约行为致使原告无法实现合同目的，因此，原告要求解除与被告向红岭签订的《店面转让协议》符合法律规定，本院予以支持。原告已向被告向红岭支付转让费21600元，并代被告向红岭向被告潘庄物业中心支付一年租金9600元，考虑到《店面转让协议》已约定水电费、物业费、房租续费等相关事宜所产生的费用由原告承担，且原告自2019年7月31日至2020年10月13日实际使用店铺亦应交纳租金12373元，扣除该部分租金，被告向红岭尚应退还原告转让费18827元。对于原告主张被告向红岭赔偿店面装修款20000元，因本院对原告提供的装修证据未予采信，且原告亦在该店铺实际经营一年以上，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张解除与被告潘庄物业中心的《房屋租赁协议》，由于其双方实际并未签订任何书面租赁协议，且被告向红岭将店铺转让给原告后仍是由向红岭出面与被告潘庄物业中心签订的《商铺租赁合同》，且此后其三方亦未进行合同更名，原告与被告潘庄物业中心之间并不存在直接的租赁合同关系，故本院对原告的该部分诉求不予支持。另外，原告益家人公司员工张鹏于2020年2月25日还向被告潘庄物业中心职工吴玉岗微信转账支付3000元，其双方口头约定为租赁更名费，由于被告潘庄物业中心并未按口头约定为原告办理租赁合同更名，故被告潘庄物业中心应将3000元租赁更名费返还原告。被告向红岭的相关辩称不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告淄博益家人房地产服务有限公司与被告向红岭于2019年7月31日签订的《店面转让协议》，被告向红岭于本判决生效后十日内退还原告淄博益家人房地产服务有限公司转让费18827元； 二、被告张店潘庄社区物业管理服务中心于本判决生效后十日内返还原告淄博益家人房地产服务有限公司租赁更名费3000元； 三、驳回原告淄博益家人房地产服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费555元，原告淄博益家人房地产服务有限公司承担324元，被告向红岭承担199元，被告张店潘庄社区物业管理服务中心承担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张克峰 二〇二一年四月九日 书记员  吕桐芳