江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初11049号原告：王浩，男，1990年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告：黄洁婷，女，1989年11月27日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：马云飞（受王浩、黄洁婷的共同委托诉讼），江苏恒大天仪律师事务所律师。被告：无锡盛建置业有限公司，住所地江苏省无锡市北塘大街**，统一社会信用代码91320200MA1N1FFP60。法定代表人:祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：高澍，女，该公司员工。原告王浩、黄洁婷与被告无锡盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄洁婷及其与王浩的共同委托诉讼代理人马云飞、被告盛建公司的委托诉讼代理人高澍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩、黄洁婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的商品房买卖合同(预售)；2.判令盛建公司返还购房款243899元，并以243899元为基数计算自起诉之日至实际付款之日按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令诉讼费用由盛建公司承担。事实与理由：王浩、黄洁婷因孩子上学欲购买商品房，故前往梁溪区“恒大悦珑湾”了解情况，由盛建公司置业顾问骆秀岭接待。因王浩、黄洁婷购房需要进行贷款，故询问自己是否符合贷款条件，盛建公司置业顾问承诺“没有问题，可以通过银行的关系以做高流水等方式为其二人办理贷款。双方于2020年9月签订商品房买卖合同(预售)，约定以总价款2438993元购买悦珑府(地(地块坐落梁溪区凤翔路南侧新路西侧(B))23幢18单元18层1801号房屋（以下简称案涉房屋）。王浩、黄洁婷于2020年9月10日与2020年9月12日分别支付购房款20000元及223899元，已按时、充分履行了合同义务。在委托盛建公司办理贷款的过程中，盛建公司告知王浩、黄洁婷因不符合银行贷款条件，银行拒绝受理贷款申请。因无力支付剩余房款，王浩、黄洁婷要求解除合同并由盛建公司返还已经支付的购房款，但盛建公司予以拒绝。王浩、黄洁婷认为本合同因银行拒绝受理贷款申请导致无法继续履行合同，并非王浩、黄洁婷过错导致，继续履行合同对原告显属不公。盛建公司在合同签订的过程中为承揽业务亦存在过度承诺，致使王浩、黄洁婷陷入错误认识。现双方协商未果，故王浩、黄洁婷诉至法院。盛建公司辩称：1.其在售房和合同履行过程中不存在违约和任何过错，双方签订的商品房和同依法有效，王浩、黄洁婷应该按照合同约定履行付款义务，截至目前，王浩、黄洁婷已逾期两笔房款未支付，已构成违约；2.其在售房过程中投入了人力和资金成本，因购房支付给中介佣金是7317元，现王浩、黄洁婷退房其仍需再投入成本进行销售。王浩、黄洁婷的退房行为对盛建公司造成了重大损失。3.王浩、黄洁婷要求解除合同，需按照合同附件承担违约责任，按已支付宽限的百分之五十支付违约金。综上请求驳回王浩、黄洁婷诉请。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：2020年9月12日，王浩、黄洁婷与盛建公司签订无锡恒大悦龙湾商品房认购书，该认购书载明王浩、黄洁婷向盛建公司认购案涉房屋，总价2438993元。王浩、黄洁婷在签订本认购书时，支付人民币2万元作为定金。付款方式包含一次性付款、按揭付款、分期付款三种方式，王浩、黄洁婷选择分期付款方式，约定于2020年9月12日前支付首期房款223899元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2020年12月9日前付清487799元；于2021年3月9日前付清487799元；于2021年6月9日前付清609748元；于2021年9月9日前付清609748元；如王浩、黄洁婷未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向盛建公司支付违约金等内容。同时，双方亦签订了商品房买卖合同（预售），就案涉房屋买卖交付之细节进行详细约定。王浩、黄洁婷申请办理银行贷款购房未果，无力继续支付后续房款，故其二人诉至法院。另查明，黄洁婷于2020年9月10日支付盛建公司2万元、9月12日支付223899元，合计243899元。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、认购书、银行卡活期存折明细清单、信用报告、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。王浩、黄洁婷与盛建公司签订商品房买卖合同（预售）（以下简称案涉合同）及认购书，系双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。现王浩、黄洁婷因无力继续履行案涉合同，要求解除双方的房屋买卖关系，符合法律规定，本院予以支持。双方在认购书中约定的购房支付方式为分期付款，王浩、黄洁婷支付完第一期房款后就无力支付后续房款，系属违约。虽，王浩、黄洁婷在购房之初就计划以贷款方式购买案涉房屋，且盛建公司亦表示在房屋买卖合同尚未备案之前，相关合同内容可予以变更（分期付款可以变更为按揭贷款），故退一步而言，即使假设双方协商一致后变更支付方式为按揭贷款，根据现查明的事实，王浩、黄洁婷仍因不符合银行要求，无法办理符合其二人预期的足额贷款，该情形依然导致其二人无法继续履行购房合同。另王浩、黄洁婷不能足额贷款的直接原因系仅凭王浩一人的银行流水不符合银行发放相应款项的要求。故本院综合认定，本案系王浩、黄洁婷二人未能履行主合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，王浩、黄洁婷表示盛联公司的工作人员存在过度承诺情形，导致其二人错误认识，认为其二人可以贷足100万元，盛联公司在销售过程中，亦存在一定的履约瑕疵，其应当规范销售行为及用语。关于盛联公司主张按照案涉合同约定的内容要求王浩、黄洁婷支付违约金，因该违约金的比例较高，且盛联公司亦可能存在过度承诺之情形，故本院不予支持。本院结合双方当事人的过错程度，合同不能履行的客观情况及逾期利益等因素综合确定王浩、黄洁婷应当支付违约金额为2万元，该金额足以覆盖盛联公司在销售过程中投入的必要费用。因王浩、黄洁婷系违约方，其关于利息的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十八条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除王浩、黄洁婷与无锡盛建置业有限公司之间签订的商品房买卖合同（预售）；二、无锡盛建置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还王浩、黄洁婷预付款223899元。三、驳回王浩、黄洁婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4958元，减半收取计2479元，由王浩、黄洁婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二一年四月二日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。