辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2390号上诉人（原审原告)：沈阳和创业管理有限公司（原名：沈阳市建兴源投资管理有限公司），住所地沈阳市东陵区营南街68-3号B4室法定代表人：许贺宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣魁义，辽宁恩派律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学刚，辽宁兴京律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：沈阳建投房地产集团有限公司，住所地沈阳市沈河区中山路355号。法定代表人：吴新，该公司董事长。原审第三人：金利苑业主委员会，住所地沈阳市沈河区望云寺路46-2甲6的。负责人：余群，该业主委员会主任。上诉人沈阳和创业管理有限公司因与沈阳建投房地产集团有限公司、金利苑业主委员会合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初7296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本现已审理终结。沈阳和创业管理有限公司上诉请求：1.请求依法撤销沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初7296号民事判决书，改判支持沈阳和创企业管理有限公司的诉讼请求或发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.将小区业主利益界定为“公共利益”违背法律常识众所周知。2.无任何证据证明该房屋属于物业用房从被告、第三人的举证情况来看，其所举出的全部证据均无法证明案涉房屋属于物业用房，而原告提供的证据恰恰可以证明案涉房屋属于正常可交易的商品房。截至目前，房屋登记机关亦从未确认该房屋属于物业用房。在无任何证据证明房屋属于法定物业用房的情况下，强行认定案涉房屋属于物业用房，显然违背了事实。3.第三人身份不适格.一审期间，上诉人持法院受理案件的相关手续及律师事务所函件依法到涉案房屋所在社区调取第三人登记信息时，发现并没有第三人金利苑业主委员会的登记信息。一审法院在无任何法定依据的情况下认定第三人适格，也侵犯了上诉人的利益。4.《商品房买卖合同》合法、有效，房屋的“可销售”性质清晰、明确上诉人认为，上诉人、被上诉人依法签定的《商品房买卖合同》，并未违反国家法律、行政法规强制性规定，原告已按约定履行了付款义务，被告亦按约定出具了齐全、合法的办理产权登记的相关手续。且有沈阳市房产管理局(98)第241号关于商品房交易的批复，足以证明这些案涉房屋是允许上市交易的销售用房。根据《物权法》之规定，不动产物权不因任何长期占有而影响权属，也不能因此而改变不动产所有权的归属。其次，退一万步讲，即使必须保留物业用房，也不应将原、被告交易的涉案房屋划归为物业用房。因为根据2018年2月1日开始施行的《辽宁省物业管理条例》第十二条规定：建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：而本案被告兴建的住宅小区建筑面积并未达到五万平方米。用3#楼批准销售面积减去三号楼已销售并办理产权登记的211号、213号商业用房及涉案房屋面积后，第三人手里尚余有面积144.874平方米的物业用房，再加上门卫岗亭的面积，也已远远超过了法律规定的物业用房的标准。可见，第三人并不缺乏物业用房，强占涉案房屋只是出于其他目的。沈阳建投房地产集团有限公司未答辩。金利苑业主委员会述称，同意一审判决。沈阳和创业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告依法签订的十二份《商品房买卖合同》合法有效，商品房产权归原告所有；2、判令被告配合原告办理产权登记手续；3、判令第三人排除对涉诉商品房的妨碍。一审法院认定事实：2013年11月，原告沈阳市建兴源投资管理有限公司(2020年9月2日更名为：沈阳和创企业管理有限公司)与被告沈阳建投房地产集团有限公司签订十二份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于沈河区，物业用房A（建筑面积116.183平方米）、物业用房B（建筑面积117.715平方米）、物业用房C（建筑面积133.969平方米）、物业用房D（建筑面积82.48平方米）、物业用房E（建筑面积88.087平方米）、物业用房F建筑面积126.309平方米、物业用房G（建筑面积95.747平方米）及沈河区望云寺路46-2号物业用房3101（建筑面积9.622平方米）、物业用房3102（建筑面积9.622平方米）、物业用房3103（建筑面积10.189平方米）、物业用房3104（建筑面积10.189平方米）、物业用房3302（建筑面积10.189平方米）的房产卖给原告沈阳市建兴源投资管理有限公司。后因该小区业主及业主委员会不同意上述买卖合同效力，向房屋产权变更管理部门提出异议，原告无法办理房屋产权过户手续，向本院提起本案诉讼。另查明，案涉房屋于1999年规划建设，自建成后一直归物业使用。2012年，案外人沈阳市金利苑物业管理中心撤出金利苑小区，本小区物业管理相关事宜于2013年1月7日移交本案第三人金利苑业主委员会代小区全体业主管理占有使用至今，并缴纳水电费。又查明，依据沈阳市房产管理局沈房（98）第241号关于商品房交易的批复，案涉小区3号楼建筑面积为8173.122平方米，其中住宅面积6274.993平方米，非住宅建筑面积1898.189平方米。上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、沈阳市房产管理局沈房（98）第241号关于商品房交易的批复、沈阳建投房地产集团有限公司库存商品房明细表、沈阳市中级人民法院2018辽民终4994号民事判决书、辽宁省高级人民法院2019辽民审民事裁定书，第三人提供的水费、电费收据、涉案小区库存商品房明细表，本院调取的案涉房屋所在小区设计施工图纸等证据经本院开庭质证、审核，能够综合印证本案事实，本院予以认证，在卷为凭。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及举证，视为其放弃了答辩和质证的权利。第三人提供的涉案小区库存商品房明细表用章企业不同，该明细表抬头明确写明“沈阳建投房地产集团有限公司库存商品房明细表”，加印为“沈阳市建设投资有限公司”印章，天眼查企业显示二者为参股关联企业。沈阳建投房地产集团有限公司曾用名为“沈阳建设投资资产经营有限公司”，二被告经本院合法传唤至今未出庭证实本案相关问题，没有证据证明第三人提供的涉案小区库存商品房明细表系由本案第三人或他人伪造形成，足认定该明细系原始开发商制成，至于原始开发商即被告用章将案涉房屋转卖给原告存在利益驱动，其不能否认第三人提供的涉案小区库存商品房明细表的真实性，虽然设计图纸标注阴影部分含有物业用房，但根据该小区房屋坐落布局，阴影部分标注的物业用房实际系门卫，仅有几平方米，其余均为网点门市房，均已由被告销售给他人并办理了产权登记手续。在沈阳市房产管理局沈房（98）第241号关于商品房交易的批复中记载了金利苑小区3号楼非住宅建筑面积为1898.198平方米，天光街东小区3号楼销售面积一览表中记载的网点和仓房的总面积为1897.048平方米（基本等于前述非住宅建筑面积），可以看出，这些网点和仓房建设之初即规划为非住宅建筑，自始为物业用房，而案涉房屋均属于网点和仓房。根据上述现状，也只有第三人金利苑业主委员会代该小区业主管理的3号楼含即原告所购置的房屋符合该小区物业原始设计物业用房面积标准。第三人提供的涉案小区库存商品房明细表也明确标注案涉3号楼所有房屋忌原告诉讼主张购置产权的房屋810.301平方米均为物业用房，且建设完工后即由原始开发商交付给原物业服务企业管理使用，物业服务企业终止物业服务后，自2013年1月7日移交本案第三人金利苑业主委员会代小区全体业主管理占有使用至今，并未改变物业用房性质，其经营利益由全体业主共享。《物业管理条例》第三十七条规定“物业同房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”，第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”，根据上述规定，物业办公用房产权属于全体业主所有，第三人金利苑业主委员会从终止物业服务合同的企业接收案涉作为物业用途的房屋管理使用至今，其具有管理该房屋的资质即权利及诉讼主体资格，被告在改变这些房屋为商品房用途并出售给原告前并未提请该小区业主大会讨论同意并由业主委员会依法办理相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规得到强制性规定。综上，原、被告之间签订的买卖合同严重损害了第三人所代表的全体业主的公共利益，违反法律规定，故案涉房屋买卖合同均无效。综上，本案原告全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第二条、第是一条第（七）项、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费人民币29062.00元，由原告沈阳市建兴源投资管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据《商品房买卖合同》、《民事调解书》《情况说明》、《电汇凭证》，证明涉案房屋中的一套在2011.3.11日之前并非为金利苑业主委员会占有使用，证明第三人在原审庭审中陈述案涉房屋竣工后一直被用作物业用房使用至今，为虚假陈述。第二组，《房屋租赁合同》，证明案涉房屋中的一套被另一购买人孙文龙出租给徐戈使用并存在收益。与上组证明目的相同。被上诉人金利苑业主委员会质证意见为：出租没有异议，但是都是违法出租的。房子没有产权证。本院对一审法院就上诉人与被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司之间签订的合同及办理房产登记的有关事项查明的事实予以确认。对一审法院查明的其他事实非与本案有关事项，不予认定。2020年9月2日，沈阳市建兴源投资管理有限公司更名为沈阳和创管理有限公司。本院认为，上诉人就本案的诉讼请求为：1.判令十二份《商品房买卖合同》合法有效，商品房产权归上诉人所有；2.判令被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司配合上诉人办理产权登记手续；3.判令第三人金利苑业主委员会排除对涉诉商品房的妨碍。关于《商品房买卖合同》效力以及房屋产权是否归属上诉人问题，上诉人与被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司之间签订十二份商品房销售合同，该合同内容并不违反法律、法规强制性规定，合同内容合法有效。上诉人作为案涉房屋的买受人在本案中仅享有的是合同中的权利和义务。上诉人称依据合同向房产登记中心申请办理房产登记的过程中，因业主提出案涉房产为物业用房而不能登记后，房产登记中心停止对房产办理登记的程序，即未将案涉房产登记至其名下。依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权是以登记为物权所有权确定的依据。因此，上诉人就案涉十二套房产尚未取得物权所有权。其请求确认房屋归上诉人所有，本院不予支持。关于上诉人请求判令被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司配合其办理产权登记手续问题，上诉人称在合同签订后被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司已向其提供了办理房产登记的手续，上诉人亦持有相关手续到房产登记中心办理房产登记事项，上诉人与被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司之间就该问题并无争议。未能完成登记非因被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司主观原因所致。如上所述，案涉房屋发生是否为物业用房的争议问题导致不能办理房产登记事项，因此，上诉人该诉讼请求本院不予支持。关于上诉人请求本案第三人排除对涉诉商品房的妨碍问题，由于上诉人在办理房产登记过程中，业主提出质疑，主张该房产为物业用房，由此存在了案涉房产是物业用房还是商品房的争议问题，对于该问题是被上诉人沈阳建投房地产集团有限公司作为房屋的销售商与业主之间是否物业房屋的法律关系，而非上诉人行使合同之权利的问题，因此，如上所述，上诉人非房屋产权所有权人，不享有对该房产是否为物业用房确定的请求权，因此本案对案涉房屋是否为物业用房不予审理。对于一审法院就案涉房产是否为物业用房的审理和认定，本院予以纠正，在本案中不予审理。综上所述，上诉人沈阳和创业管理有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院判决驳回的上诉人的诉讼请求这一节并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29062元，由上诉人沈阳和创业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年四月十六日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。