江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终888号上诉人（原审原告）刘荣益。委托代理人刘旺胜，江苏天择律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈岫远。上诉人刘荣益因房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第2337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：刘荣益诉称，本人、陈岫远于2015年2月13日经协商达成房屋买卖协议。协议约定：陈岫远将位于金坛市金城镇东升巷4幢501室私有住宅一套（产权面积71.82㎡，房屋所有权证号9304657）以280000元人民币价格卖给本人，本人于协议签订时首付定金100000元，2015年3月18日办理变更过户登记手续，同年4月16日交付房屋。本人依约支付了定金，陈岫远未履行上述义务，几经交涉至今未果。为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，请求查明事实，判令陈岫远将位于金坛市金城镇东升巷4幢501室住宅立即交付刘荣益；判令陈岫远立即协助刘荣益将上述房产变更登记在刘荣益名下；本案诉讼费用由陈岫远负担。陈岫远未作答辩。原审法院经审理查明，2015年2月13日，刘荣益、陈岫远通过丁建芳（系陈岫远女儿）签订了1份房屋买卖协议，主要内容为：“陈岫远将位于金城镇东升巷4幢501室自有住房一套（房屋所有权产权证号为9304657，面积为71.82平方米）出售给刘荣益，约定：1.房屋价格为人民币280000元；2.协议签订时刘荣益向陈岫元支付定金10万元，余款于办理变更交易手续结束时付清房款，逾时不付，刘荣益需向陈岫远支付未付余款的万分之五每日的违约金，超过约定10天内仍不支付甲方有权解除合同；3.双方定于2015年3月18日办理变更交易手续，房改房或者经济房的差价由陈岫元承担，营业税个人所得税由陈岫远承担，过户费由刘荣益承担；4.陈岫远于2015年4月16日将该房屋钥匙交付刘荣益，并结清该房全部水电费及其他相关费用；5.该房已抵押（双方有商定除外）、查封，协议签订后又不能撤除抵押及查封则属欺诈违约行为；6.陈岫远在签定该协议时保证已得到共有人同意或授权，否则由陈岫远承担欺骗违约责任；7.如该房产权证非陈岫远姓名，则陈岫远保证已享有��房实际所有权或已得到授权；8.该协议第五、六、七条出现纠纷视为该房屋买卖协议的首要件，如陈岫远不能提供过户的一切合法手续，需支付总价的20%违约金；9.协议签订后视为买卖成功，任何一方不得违约，协议一式二份，双方各一份。”该份协议书由刘荣益书写，刘荣益、陈岫远落款签字。2015年2月13日，陈岫远出具收条一份，载明：“收到购房款壹十万元整（100000元）。收款人：陈岫远。2015.2.13”。该房收条为丁建芳书写，陈岫远签字。2015年9月25日，经法院书面通知与刘荣益作询问笔录，刘荣益陈述：“我起初有买房的意愿，后丁建芳找到我，说她母亲陈岫远有套房子要卖，我看了产权证，产权证上不是其母亲陈岫远的名字，是其父亲马思源，马思源已死亡，不好过户，最后协商房屋以人民币280000元买卖，并约定支付10万元定金。丁建芳承诺由她去做母亲等人的工作。过了两天，丁建芳联系说母亲同意签字了，我就和她一起去了陈岫远家里，给陈岫远看了合同，丁建芳让她母亲签了合同，并在收条上签了字，合同是我事前准备好的，收条是丁建芳写的，让陈岫元签的字，后来我就把钱给了陈岫远。从协商房屋买卖到签合同、给定金，我都没有与陈岫远见面接触，都是丁建芳操作的，签订房屋买卖合同前我没有看过陈岫远的房子。我知道房子产权人不是陈岫远本人，所以才在协议上加了五、六、七条款。”2015年11月18日，法院与陈岫远作询问笔录，陈岫远陈述：“不认识刘荣益，因丈夫已去世多年，从没有想过卖房子，房子卖了就没有地方住了。当时女儿丁建芳骗我说要贷款，拿了材料让我直接签字，我就签了，我从来没有看到过什么钱，也没有人到我家里来看过房子，是女儿丁建芳骗我签的字。”原审另查明，常州市金坛区金城镇东升巷4-501室登记权利人为马思源，为陈岫远丈夫，马思源已去世，陈岫远与马思源生育了含丁建芳、丁玉刚等在内的几个子女。原审法院认为，合同的订立应系双方真实意思表示，遵循平等、公平、自愿、诚实信用原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘荣益、陈岫远于2015年2月13日签订的房屋买卖协议，虽由双方当事人签字，但签订该协议时，陈岫远已年逾79周岁，年事已高，除丁建芳外并无其他人在场，且该合同系刘荣益事前准备，收条内容亦为其女儿丁建芳代为书写，由陈岫远签字。同时，刘荣益自述从协商买卖房屋到签订房屋买卖协议其都是与陈��远的女儿丁建芳单独联系的，从未与陈岫远及其他子女见面接触过，亦未实际查看过房屋，并且在明知房屋产权人是马思源而非陈岫远的情况下仍与其签订房屋买卖协议，由此造成的不利后果应由刘荣益自行承担。房屋产权人马思源已去世，而陈岫远并非房屋的唯一所有人，签订房屋买卖协议未得到其他子女即房屋共有人的授权，事后亦未经追认，属无权处分行为。综上，刘荣益的诉求未提供充分证据，不符合法律规定，该请求法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十条之规定，判决驳回刘荣益的诉讼请求。案件受理费80元，由刘荣益负担。上诉人刘荣益不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人2015年2月13日签订的房屋买卖协议合法有效。原审认为“陈岫远已年逾79周岁，年事已高”等，“因此造成的不利后果应由刘荣益承担”，“签订房屋买卖协议未得到其他子女即房屋共有人的授权，事后也未经追认，属无权处分行为”。但原审对何谓“不利后果”及“无权处分行为”效力如何，并没有必要的司法认识阐述和分析。房屋买卖协议属于原始证据、直接证据，应作为确定上诉人与被上诉人之间法律关系性质的基本依据。被上诉人出具的收条证明被上诉人收取上诉人购房定金10万元的事实。二者充分印证了上诉人与被上诉人实际履行行为与书面协议表现的效果意思完全吻合。因此，本案中上诉人的诉讼请求所依据的���实有充分有效的证据予以证明。据法庭出示的对被上诉人所作的询问笔录，被上诉人关于法律关系核心要素的陈述与上诉人陈述不一致，但该询问笔录在性质上属于当事人陈述，上诉人不认可，又没有任何证据反驳，被上诉人依法应当承担不利后果。关于上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖法律关系，原审法院通过解释之后，双方的权利义务关系不但没有更加清楚，而是更加模糊，但从判决结果可知，原审法院简单否定了既存的明确法律关系，该判决势必纵容了被上诉人不当摆脱既定权利义务的约束，藉此传达和鼓励了被上诉人可以不重诺守信。二、原审法院对证据的审核认定不符合最高院民诉法司法解释第一百零八条的规定。本案中，被上诉人并未主张协议无效，即使主张协议无效，依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三��，人民法院依法不予支持。另外，上诉人当初确实明知房屋产权登记在被上诉人亡夫马思源名下，但房屋买卖协议第六条明确载明，被上诉人保证买卖行为已得到共有人明确同意或授权，并且有其女儿直接积极参与，上诉人完全有理由相信被上诉人涉案房屋有处分权。其他所谓共有人也应当是明知的，直至诉讼过程中也未提出任何异议，并不排除继承人内部有关于案涉房产归被上诉人全部所有的私下协议。案涉房屋是否属于共有财产问题，既没有其他权利人主张权利，更没有在法律上予以确认，原审法院认为案涉房屋属于共有财产，属于主观臆断且不当干预，对当事人意思自治极不尊重，该认为理据不充分。即便存在遗产份额，也应当有属于被上诉人夫妻个人财产份额和依法应当继承的份额，该部分也应当依法得到判决支持归上诉人所有。如果存在继承争议，继承人完全可以另案主张权利，上诉人并没有对其他共有人构成侵害，况且房屋买卖行为并不减损房屋实际价值，即便各继承人对案涉房屋因继承形成共有关系，依据《物权法》第一百零二条规定，“在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务”。结合上述买卖合同司法解释规定，该房屋买卖行为是否得到其他共有人的同意或授权或事后追认，并不影响本案协议的效力和实际履行。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人陈岫远未作答辩。二审中，本院对丁玉刚进行了询问，丁玉刚陈述：“我父亲叫马恩源，而不是马思源，房产证上也应该是马恩源，而不是马思源。我父亲去世前没有留下书面遗嘱。我不同意将东升巷4幢501室房屋过户给刘荣益，我也没有房子住，现在也��租房住的。”另外，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，上诉人要求被上诉人交付房屋并办理房屋变更手续，即要求被上诉人继续履行房屋买卖协议，然而，由于房屋买卖协议的标的物即涉案房屋尚登记在马思源名下，故上诉人要求被上诉人继续履行房屋买卖协议存在障碍，原审法院对其诉讼请求不予支持，并无不妥。二、现无证据证明被上诉人一人对涉案房屋独立享有全部所有权，如被上诉人对涉案房屋享有一定份额，也是与其他权利人共同共有涉案房屋；故在此情况下，上诉人要求对被上诉人所享有的份额享有所有权亦不应支持。三、上诉人要求合同相对方继续履行的请求虽然不能得到支持，但其因此所遭受的损失等可另行主张。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘荣益负担。本判决为终审判决。审 判 长  裴国伟审 判 员  屈建业代理审判员  刘岳庆二〇一六年六月三日书 记 员  蒋丽萍