天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2917号上诉人（原审原告）：厦门唐人物业管理有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区北塘企业总部园区北塘大街与洞庭路北路交口大唐总部基地西区8号楼。负责人：胡丽娟，总经理。委托诉讼代理人：宋亮，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷玮琪，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐珊珊，女，1983年8月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人厦门唐人物业管理有限公司天津分公司（以下简称唐人物业天津分公司）因与被上诉人徐珊珊物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初22320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人物业天津分公司上诉请求：1．依法撤销（2020）津0116民初22320号民事判决，发回重审或依法改判支持唐人物业天津分公司一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由徐珊珊承担。事实与理由：1．徐珊珊理应按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定的每月每平方米5.5元的标准向唐人物业天津分公司缴纳欠费期间的物业费；2．徐珊珊理应按照实际使用面积345.89平方米缴纳物业费；3．唐人物业天津分公司已依约履行了《天津市住宅前期物业服务合同》约定的相关义务，并不存在任何服务瑕疵；4．一审判决遗漏了唐人物业天津分公司关于违约金的诉讼请求，二审应依法将本案发回重审。徐珊珊未发表答辩意见。唐人物业天津分公司向一审法院起诉请求：1．请依法判令徐珊珊支付唐人物业天津分公司徐珊珊所有的北塘经济区大唐世家10-3-201号房屋2017年5月1日至2020年5月31日的物业服务费67,516.31元以及违约金3,737.48元（违约金按每日万分之一的标准暂计算至2020年5月31日）；2．本案诉讼费由徐珊珊承担。一审法院认定事实：唐人物业天津分公司2014年5月21日与天津唐门投资签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定唐人物业天津分公司为大唐世家提供物业服务，服务期限自2014年5月21日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式收取，其中别墅按建筑面积每月每平方米5.5元交纳；业主应于每月25日前交纳当月物业管理服务费，逾期交纳的从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之一比例交纳违约金…另查，徐珊珊系涉诉大唐世家10-3-201号房屋业主，房屋建筑面积为234.99平方米，其拖欠2017年5月1日至2020年5月31日期间的物业费，就徐珊珊拖欠的物业服务费唐人物业天津分公司通过书面方式对其进行了催收。业主入住时领取的印有唐人物业天津分公司名称的《大唐世家住户服务手册》，其中对物业公司简介，物业服务内容以及物业管理服务费等进行了介绍，其中就物业管理服务费收费标准加黑加粗记载“住宅物业费3.5元/月·平方米，底商物业费4.8元/月·平方米”。一审法院生效的（2016）津0116民初83832号民事判决书查明，唐人物业天津分公司自2014年5月21日起为大唐世家提供物业服务，费用标准实际执行为3.5元/平方米。同时，唐人物业天津分公司在提供物业服务的过程中，存在对小区内监控、照明等公共设置未能及时维修及其他服务瑕疵。一审法院认为，唐人物业天津分公司与天津唐门投资签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系合法有效合同，对小区业主具有约束力，故双方均应按照合同约定享有各自的权利、同时亦承担各自的义务。唐人物业天津分公司向徐珊珊提供了物业服务，徐珊珊应按约履行交纳物业费的义务。至于物业费收费标准，根据庭审查明的情况，业主办理入住时领取的《住户服务手册》记载的收费标准以及生效法律文书所查明的事实，双方对前期物业服务合同约定的收费标准进行了变更，故物业费收费标准应按3.5元计算；关于双方争议的房屋建筑面积，涉诉房屋不动产登记簿明确记载建筑面积为234.99平方米，唐人物业天津分公司庭审主张的345.89平方米无法律依据，一审法院不予支持。同时，鉴于唐人物业天津分公司在提供物业服务的过程中确实存在一定瑕疵，唐人物业天津分公司主张徐珊珊承担物业费全部以及交纳违约金不符合法律规定，一审法院予以酌减5%，故徐珊珊应给付拖欠唐人物业天津分公司的物业费234.99平方米×3.5元×37个月×95%=28,909.64元。判决：“一、被告徐珊珊于本判决生效之日起十日内给付原告厦门唐人物业管理有限公司天津分公司2017年5月1日至2020年5月31日期间的物业服务费28,909.64元；二、驳回原告厦门唐人物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790.5元，原告厦门唐人物业管理有限公司天津分公司担负470.5元，被告徐珊珊负担320元”。本院二审期间，唐人物业天津分公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《临时管理规约》、《确认书》、《天津市商品房买卖合同》，拟证明《天津市住宅前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，且徐珊珊已对内容进行确认，并同意严格遵守，应按5.5元/平方米标准交纳物业费；证据二、《2018年度全市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果明细表》、管理规章制度、《天津市小型建设工程施工合同》（大唐世家设备监控系统应急维修工程）、现场照片，拟证明唐人物业天津分公司已依约履行了相关义务，并不存在服务瑕疵。以上证据均为复印件。本院经审查认为，唐人物业天津分公司提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采纳。本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间存在物业管理服务关系，均应受前期物业服务合同约束，按照合同约定履行相应义务。唐人物业天津分公司为小区提供了物业服务，徐珊珊应支付物业服务费用。前期物业合同虽约定了物业服务费的标准，但生效判决认定事实和住户服务手册的收费标准均为3.5元/平方米，一审法院对于物业服务费标准的认定并无不当，现唐人物业天津分公司主张的收费标准依据不足，本院不予采信。关于房屋建筑面积，不动产登记簿明确记载涉诉房屋建筑面积为234.99平方米，唐人物业天津分公司主张应按345.89平方米收取物业费没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。另，根据在案证据可以认定，唐人物业天津分公司提供的物业服务还存在瑕疵。一审法院综合本案情况，对物业费的金额予以酌减并无不当，本院予以维持。经审查，一审法院并无严重程序违法之处，本院对唐人物业天津分公司关于一审程序违法的主张不予采信。综上所述，唐人物业天津分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,581元，由上诉人厦门唐人物业管理有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓晓萱审判员  武耀明审判员  解 童二〇二一年四月十四日法官助理薛静雯书记员李政附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；