广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终4284号上诉人（原审被告）：深圳赛博迈特数码科技有限公司。法定代表人：陈力隽，董事长。委托代理人：张晓敏，该公司员工。委托代理人：李翊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵爽爽。住所地：深圳市罗湖区。上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）因与被上诉人赵爽爽房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1365号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年6月28日，赵爽爽（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区xxx路xxxx大厦x楼xxxx商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金2592元，第2年月租金2721.60元，第3年月租金2857.68元，第4年月租金3000.56元，第5年月租金3150.59元；按照先付费后使用的原则，合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金2592元，并预先支付合同第一年前6个月的租金15552元，之后，每年的年租金分两次提前1个月由乙方向甲方支付；本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方的押金；乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；乙方逾期超过30日，或连续两次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。合同签订后，赵爽爽将商铺交给赛博迈特公司经营管理，赛博迈特公司依约支付了租赁押金2592元。双方开始正常履行合同。2014年4月22日，赵爽爽（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《补充协议》，约定：基于双方已就涉案商铺签订租赁合同，因深圳地铁7号线施工及整体IT行业不景气，致使乙方商场经营困难，亏损严重，现双方就租金标准达成补充协议；双方同意2013年7月1日至2013年10月31日期间实付月租金为2721.60元，2013年11月1日至2014年10月31日期间实付月租金为1905.12元，2014年11月1日至2016年6月30日期间实付月租金为1905.12元；本补充协议为前述租赁合同的补充，与租赁合同具有同等法律效力，本协议未约定的，仍按租赁合同的约定执行。上述补充协议签订后，双方继续正常履行合同至2013年6月份。2013年7月份开始，赛博迈特公司交付租金存在多次逾期情形。赛博迈特公司陆续交付租金至2014年8月份，此后未再支付租金。2014年8月20日，赛博迈特公司向赵爽爽发出《解约暨铺位交接通知书》，称：因近两年来IT行业受冲击，且xxx路地铁长期围挡施工，致使xx数码广场大量铺位长期空置，经营极端困难，赛博迈特公司长期亏损，资不抵债；现xx数码广场将停止经营，故书面通知赵爽爽于2014年8月31日解除双方就涉案商铺签订的租赁合同，并请赵爽爽最迟于2014年8月31日到指定联系地址现场办理铺位交接手续，如未按期到场办理铺位交接手续，则视为铺位已于2013年8月31日交接完毕；赵爽爽已付的租赁保证金或押金全额作为付给赵爽爽的赔付金，若租赁保证金或押金不足签订租赁合同时2个月租金的，则赛博迈特公司将按签订租赁合同时的2个月租金向赵爽爽补足。2014年8月25日，赵爽爽在上述《解约暨铺位交接通知书》下方注明“本人不同意解约，赔偿金额应按签订租赁合同履行”后，将通知书寄回给赛博迈特公司。之后，赛博迈特公司清空了涉案商铺。2014年9月15日，赛博迈特公司从涉案商铺所在的现代之窗商业裙楼整体撤场。赵爽爽的诉讼请求：1、解除赵爽爽与赛博迈特公司签订的《租赁合同》；2、不退还赛博迈特公司交付的押金2592元；3、赛博迈特公司支付违约金10万元；4、赛博迈特公司承担全部诉讼费。原审法院认为，赵爽爽与赛博迈特公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于涉案合同是否提前解除以及解除时间。赛博迈特公司于2014年9月15日已清空铺位并整体撤场，此时合同已实际无法继续履行，故该院认定涉案合同已提前解除。关于解除时间，虽然赛博迈特公司于2014年8月份向赵爽爽发出解除合同通知，但本案不存在合同约定的赛博迈特公司有权提前解除合同的情形，即赛博迈特公司并不享有合同提前解除权，且赵爽爽明确表示不同意，故赛博迈特公司发出解约通知并不当然视为合同解除，而此后赛博迈特公司清空铺位并整体撤场，实际已将商铺退还赵爽爽，据此，该院认定合同实际解除时间应为赛博迈特公司整体撤场时间即2014年9月15日。关于赛博迈特公司违约责任的承担问题。在合同履行过程中，赛博迈特公司因不可归责于赵爽爽的自身原因提前解约，构成根本性违约，赵爽爽据此有权没收租赁押金2592元并要求赛博迈特公司依约支付违约金。关于赵爽爽主张的提前解约违约金10万元，合同约定，在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元，现赛博迈特公司因其自身原因而提前解约，符合该条款约定的违约情形，虽然赵爽爽主动将违约金调低至10万元，但该违约金金额仍过分高于赵爽爽因赛博迈特公司提前解约而遭受的租金损失，且赛博迈特公司在答辩时实际已提出了调整违约金的主张，故该院综合考虑赵爽爽因提前解约而受到的合理租金损失、提前解约后商铺的客观租赁前景、赵爽爽的履约情况（包括已同意合理降租）、赛博迈特公司的违约情况（包括存在多次逾期支付租金情形）以及依约应承担的违约责任（包括逾期支付租金的违约金）等因素，同时考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，酌情将违约金调整为6万元，对赵爽爽过高的违约金请求部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认赵爽爽与赛博迈特公司于2011年6月28日签订的《租赁合同》及于2014年4月22日签订的《补充协议》均于2014年9月15日解除；二、确认赵爽爽有权没收赛博迈特公司已支付的租赁押金2592元；三、赛博迈特公司应于该判决生效之日起10日内向赵爽爽支付提前解约违约金6万元；四、驳回赵爽爽的其它诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2352元（已由赵爽爽预交），由赵爽爽负担917元、赛博迈特公司负担1435元。赛博迈特公司上诉称，赛博迈特公司实际于2014年9月15日搬离涉案商铺，并将涉案商铺退还了赵爽爽。赵爽爽自2014年9月15日即可以开始另寻租户或作自用准备。根据赛博迈特公司与涉案卖场其他业主之间类似案件的认定，3个月足以另寻租户或作自用准备。因此，赵爽爽因赛博迈特公司提前解约而遭受的损失应为相当于3个月的租金损失。原审判决的6万元提前解约违约金的数额几乎相当于涉案商铺20个月的租金。赛博迈特公司认为原审判决的6万元违约金应调低。请求：改判赛博迈特公司支付赵爽爽提前解约违约金9001.68元（月租金3000.56元×3个月）；诉讼费由赵爽爽负担。赵爽爽辩称，双方合同约定的违约金为20万元，原审调整为6万元，赛博迈特公司还上诉要求调低，实属无理取闹，请求驳回赛博迈特公司的上诉。本院查明，双方对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，赵爽爽与赛博迈特公司签订的《租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。赛博迈特公司单方提前终止合同，应当依照约定承担违约责任。原审判令违约金为6万元，相当于赛博迈特公司不提前解除租赁合同情况下的30多个月的租金，超过赛博迈特公司正常履行完毕租赁合同应当继续支付的全部租金，违约责任明显过高。另外，双方在签订《补充协议》时，调低租金的原因之一是地铁7号线施工，因此，赛博迈特公司提前解除合同也有客观因素。综合以上情况，本院认为赛博迈特公司主张将违约金调整为3个月的租金9001.68元（《租赁合同》中约定的月租金标准）比较合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1365号民事判决第四项；二、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1365号民事判决第一、二项；三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1365号民事判决第三项为：深圳赛博迈特数码科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵爽爽支付违约金9001.68元；四、驳回赵爽爽的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2352元，由赵爽爽负担2146元，深圳赛博迈特数码科技有限公司负担206元。二审案件受理费1435元，由赵爽爽负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年六月二日书 记 员 谢文琦(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。