河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）许民初字第311号原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司。住所地许昌市文峰路217号。法定代表人蒋丽君，该公司董事长。委托代理人樊建伟，河南名人律师事务所律师。被告许昌宏安房地产开发有限公司。住所地许昌市文峰路50号。法定代表人李红霞，该公司总经理。委托代理人马忠良，河南君志合律师事务所律师。原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司（以下简称广莅公司）诉被告许昌宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）确认合同纠纷一案，原告广莅公司于2014年11月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告广莅公司的委托代理人樊建伟，被告宏安公司的委托代理人马忠良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2007年8月17日签订《联合开发改造建设项目工程协议书》，协议约定双方共同合作开发位于许昌市文峰路南段原许昌市公路管理局第二工程处制板厂土地，用于房地产项目建设。协议约定开发的所有费用由被告承担，被告必需依法办理相关开发手续，依法经营，土地的开发建设不影响开发用地的所属权归属，开发建设项目完工后底层全部营业房产权归原告所有。协议订立后被告即进行开发建设。房屋建成后被告未按照协议约定将门面房交付原告，严重违反合同约定，对此原告多次要求被告履行，被告均以各种理由推脱。2014年8月，原告突然接到许昌县地方税务局通知称，据税务机关调查原告在2009年1月15日与被告签订房地产买卖契约，以7903000元价格将合作开发建设的房地产全部出售给被告，该买卖行为在许昌县房地产登记部门登记确认。针对税务机关反映的情况，原告进行调查。许昌县房地产管理机关确实存在该份契约并办理房地产登记。原告对该份契约根本不知情，对契约内容更不知情。契约上加盖的公章及提供的营业执照均与事实不符，原被告从未对此事进行过协商，更未将房地产进行出售，原告从来没有收到过被告支付的7903000元。综上，原告认为被告违反合同约定，在原告根本不知情的情况下制造虚假合同骗取房地产登记机构登记，以达到非法占有原告财产的目的，其行为违法性显而易见，请求：一、确认被告提交的许昌县房地产登记机构办理房地产登记的买卖契约无效；二、被告返还合同约定的1、2、3号楼全部门面房或赔偿原告门面房价款损失（按照市场价计算）。三、被告支付7号楼应付售房款20万元。被告宏安公司辩称，被告根本不知晓原告公章丢失并登报的情况，原告说契约中的印章是之前丢失的印章，不能排除原告在签订协议时使用作废的印章，原告关于买卖契约无效的请求不能成立；关于原告诉称的1、2、3号楼底层营业房的问题，被告认为应当以协议书和规划为准，被告承认有1190平方米的商业用房，但认为规划图中的3号楼并不是营业用房，被告在建设中改为仓储自用；原告主张的20万元与事实不符，并且超过了诉讼时效。总之，原被告双方签订的契约应该有效，原告的其他诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持。原告为支持其主张，向本院提供了以下证据：第一组证据：1、许昌广莅公路工程建设有限责任公司营业执照、组织机构代码证各一份。2、许昌宏安房地产开发有限公司企业登记信息一份。以上证据主要证明原被告双方的主体资格合法。第二组证据：1、2009年1月15日，被告提交许昌县房地产市场交易管理所《房地产买卖契约》一份。2、原告刻制公章备案证明一份。3、原告公章丢失报纸声明一份。4、2008年8月22日原告《企业法人营业执照》一份。第二组证据主要证明被告提交的许昌县房地产市场交易管理所《房地产买卖契约》无效，加盖公章为原告丢失作废公章，在办理契约登记备案时提供营业执照与事实不符，原告从未签订过该契约，更不知道办理备案登记的事实；同时证明根据合同约定，底层全部营业房全部归甲方（原告）所有的事实。第三组证据：2007年8月17日原被告双方签订《联合开发改造建设项目工程协议书》一份。主要证明原被告虽然有联合开发房地产的事实，但达成买卖房地产的表示，特别是双方约定的土地的开发建设不影响开发用地的所属权的归属。被告办理买卖契约并没有在协议中约定。第四组证据：国有土地使用证一份（2007年9月）。主要证明截止目前原告持有建设开发土地的权利凭证登记为原告。原告对被告的行为完全不知情，更没有授权同意被告进行买卖，买卖契约无效。第五组证据：2009年4月份原被告双方签署的合作开发建房意向书一份。主要证明根据协议第七条规定，7号楼销售收入归原告所有，双方约定的价款为530万元，但被告仅支付了510万元（包括保证金）。第六组证据：2007年11月15日建设用地规划许可证一份。主要证明1、2、3号楼所有的底层框架面积总共为2112.9平方米，该平方米数应当作为被告交付门面房平方米数的依据。被告对原告提供证据的质证意见是：对第一组证据、第六组证据无异议。对第二组证据有异议，认为被告对原告公章的使用和丢失的情况并不了解，基于双方有联合开发建房的前提，被告有理由相信原告所使用的公章是有效的，且对于丢失以及登报声明，原告从未向被告告知过，因此原告主张协议无效的请求不能成立。对于第三组证据无异议，但对原告证明目的有异议，原告认为该合同第七条约定了底层全部营业房为甲方所有。但该合同第一条和第二条明确约定了联合开发的数量和范围，第一条约定了开发楼房一栋，即6层商住楼，第二条约定了以市建设局规划为准，而根据规划，三号楼没有底层商业用房。对第四组证据、第五组证据有异议，认为是复印件被告不予质证。被告向本院提供了以下证据：商品房预售许可证及本案争议的联合开发项目的规划图。主要证明根据规划1、2号楼底层有商业用房，面积是1190平方米，结合原告出示的合同，合同约定以市规划局的规划为准，但规划的没有3号楼的底层商业房，原告要求所有的底层商业房没有事实依据。原告对被告提供证据的质证意见是：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告出示的证据恰好证明了原被告双方约定的1、2、3号楼联合开发及底层门面房归属的事实，商品房预售许可证上并没有标注是纯住宅，与被告的陈述不一致，实际情况是3号楼的一层作为商铺，已经实际使用，并非像被告所说是住宅楼，所以原被告双方就1、2、3号楼的门面房的约定是很清楚的，合同约定的是底层全部营业房，所以无论规划怎样，根据事实被告应当将底层全部营业房返还原告。根据原被告双方的质证意见，本院认为，被告对原告提供的第一组证据、第三组证据、第六组证据无异议，本院予以采信。被告对原告提供的第二组证据有异议，认为对原告公章的使用和丢失的情况并不了解，原告也没有告知过被告公章丢失及登报声明的情况，认为契约无效是不成立的。本院认为，《房地产买卖契约》的落款日期为2009年1月15日，《房地产买卖契约》上加盖的许昌广莅公路工程建设有限责任公司的公章的编号为4110000011519，与原告使用的编号为4110000016219的公章相矛盾，编号为4110000011519的公章已被原告于2008年6月17日登报声明丢失作废，被告无证据证明原告亲自签订了《房地产买卖契约》，也无证据证明原告同意对《房地产买卖契约》所涉房产同意出卖给被告，被告更无证据证明支付了购房对价，故，《房地产买卖契约》并非原告真实意思表示，不具备合同成立及生效要件，故，该《房地产买卖契约》无效。被告对第四组证据、第五组证据有异议，认为是复印件，本院认为，原告提供的第四组证据国有土地使用证虽系复印件，但该证据显示的土地位置与被告提供的联合开发项目规划图的土地位置相一致，故，本院对原告提供的第四组证据予以采信。原告提供的第五组证据合作开发建房意向书，其内容与《联合开发改造建设项目工程协议书》相印证，本院予以采信。原告对被告提供的证据无异议，本院予以采信。根据以上有效证据，本院确认以下案件事实：原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司与被告许昌宏安房地产开发有限公司于2007年8月17日，双方签订《联合开发改造建设项目工程协议书》，协议约定由原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司提供土地使用权归其所有的位于许昌市文峰路南段原许昌市公路管理局第二工程处制板厂土地，被告许昌宏安房地产开发有限公司在该土地上开发楼房一栋（6层商住房）。协议同时约定开发的所有费用由被告承担，被告必需依法办理相关开发手续，依法经营，土地的开发建设不影响开发用地的所属权归属，开发建设项目完工后底层（1、2、3号楼）全部营业房产权归原告所有，剩余房屋产权归被告所有等。双方于2009年4月20日又签订《合作开发建房意向书》，意向书约定开发楼房建设项目审批手续、土地置换及一切相关手续费用由被告负责，该手续于2009年4月20日前办理完毕；同时约定四号、五号、六号三栋楼的销售收入归被告所有，七号楼的销售收入归原告所有。七号楼（建筑面积3637.19平方米）以均价1650元／平方米计算销售收入，扣除11％的销售税及所得税等税金后，余款为5341213.60元，上述款项由被告按照530万元支付给原告等条款。协议订立后被告即进行开发建设，房屋建成后被告未按照协议约定将门面房交付原告，原告多次要求被告履行，被告均以各种理由推脱。另查明，2008年6月17日，原告在报纸上登报声明其编号为：4110000011519公章丢失作废。原告承认被告按《合作开发建房意向书》第七条的约定向其支付了510万元。另查明，许昌市公路管理局第二工程处后变更为许昌广莅公路工程建设有限责任公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自已的义务。原被告双方签订的《联合开发改造建设项目工程协议书》、《合作开发建房意向书》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告按合同约定提供了土地使用权归其所有的位于许昌市文峰路南段原许昌市公路管理局第二工程处制板厂的土地，被告在该地块开发楼房后，未按合同约定将1、2、3号楼全部门面房的所有权归原告所有，已构成违约，原告要求被告返还合同约定的1、2、3号楼全部门面房或赔偿原告门面房价款损失（按照市场价计算）的诉讼请求符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。原告承认已收到被告交付的七号楼的售房款510万元，被告尚欠原告20万元(530万元一510万元），被告无证据证明其向原告给付的售房款大于510万元，故，被告应当按合同约定向原告支付剩余的20万元售房款。本案所涉《房地产买卖契约》并非原告真实意思表示，合同不具备成立及生效要件，故，《房地产买卖契约》无效。原告自2014年8月知道被告侵犯其合法权益，于2014年11月13日提起诉讼，并未超过诉讼时效，被告辩称的原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。原告辩称的3号楼底层不是营业房、不应当向原告支付20万元售房款的理由，因与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、本案所涉2009年元月15日的《房地产买卖契约》无效。二、被告许昌宏安房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将本案所涉1、2、3号楼的全部门面房交付原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司或赔偿原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司1、2、3号楼全部门面房价款损失（按照市场价计算）。三、被告许昌宏安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许昌广莅公路工程建设有限责任公司支付售房款20万元；一审案件受理费38800元，由被告许昌宏安房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长  孙根义审 判 员  李 兵代理审判员  田 青二〇一六年六月二十七日书 记 员  侯伟丽