广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1618号上诉人（原审被告）：周承宗，男，1968年10月5日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：廖海涛，广东盛唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东建方房屋租赁管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该公司职员。原审第三人：广州市漫歇巴酒店管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路372号1408房。法定代表人：刘黔。上诉人周承宗因与被上诉人广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称建方公司）、原审第三人广州市漫歇巴酒店管理有限公司（以下简称漫歇巴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初9313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人周承宗委托诉讼代理人廖海涛，被上诉人建方公司委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。原审第三人漫歇巴公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周承宗上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回建方公司的诉讼请求；3.一、二审的诉讼费用由建方公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审认定周承宗在租赁合同存续期间将案涉房屋另行出租予漫歇巴公司构成根本违约，该认定违背事实。1.周承宗的妻子与漫歇巴公司签署的合同，是一份样板合同，是受建方公司之托寻找新的租户而草签的一份样板合同，旨在征得建方公司认可后参照使用，并非真正意义上的房屋出租行为。2.周承宗的妻子及拟租户在样板合同后面备注该合同未生效，说明双方主观上知道这不是正式生效可以履行的合同。3.样板合同签署后，双方并未实际履行，既未支付押金、租金，也未交付房屋，周承宗和漫歇巴公司也未实际占有使用房屋。4.周承宗将房屋出租给建方公司之后，将房屋交付给了建方公司，此后房屋的实际掌控人是建方公司，周承宗客观上也不可能将房屋再次交付漫歇巴公司。5.如按照一审判决认定是周承宗另行出租给漫歇巴公司的话，那周承宗为何不隐瞒实情而向漫歇巴公司收取租金，反而主动将样板合同发给建方公司并沟通租金价格问题，这与常理不符。6.纵观周承宗与建方公司之间往来微信和代为交付前租户租金管理费及《温馨提示》等证据，可知建方公司就新老租户的沟通联络事项与周承宗保持联系。7.建方公司的工作人员与周承宗的微信聊天记录显示，周承宗是就建方公司的出租租金等问题进行交流，并非为了周承宗自己的利益。8.建方公司称其上门续租时发现涉案房屋已经被漫歇巴公司出租运营，却没有提供任何证据证实，事实上涉案房屋是由建方公司控制，周承宗也没有发现有漫歇巴公司运营该房屋。建方公司辩称：不同意周承宗的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：周承宗将涉案房屋出租给建方公司期间，又将涉案房屋另行出租给漫歇巴公司，导致建方公司无法继续使用涉案房屋，严重违反了双方的合同约定。漫歇巴公司二审经传唤未到庭，其提交书面意见称：漫歇巴公司在2019年10月想租房子，同时听说周承宗的房子也在找租客，于是在2019年10月15日与房东老婆余梅临时签订了《房屋租赁合同》，并说好，如果房子能出租了，漫歇巴公司优先承租，并另行正式签订租约。由于后来房东没有正式答复，漫歇巴公司就没有签订正式租约，漫歇巴公司也没有履行与余梅之间的临时合同。建方公司于2020年2月28日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除建方公司与周承宗签署的JF20180611BY0003号《住房租赁合同》；2.周承宗退还建方公司已支付的剩余期限租金共计人民币509342.67元（以日租金162.83元，剩余期限从起诉之日起计至2028年8月13日）；3.周承宗向建方公司支付违约金120952.6元。一审法院认定事实：2018年6月13日，建方公司与周承宗签订《住房租赁合同》，约定第一条周承宗将其位于广州市越秀区环市东路372号3319房出租给周承宗，建筑面积68.12平方米。第二条租赁期限自2018年6月13日至2028年8月13日；空置期为2028年6月13日至2028年8月13日；租金为604763元，采取一次性支付方式，建方公司应在周承宗交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向周承宗支付租金的100%，即604763元；同时，周承宗应于建方公司支付租金的当日向建方公司支付相当于租金总额的2%即人民币12095.26元作为押金，并向建方公司支付租金总额的1%即人民币6047.63元用作房屋维修基金。第六条（一）3、租赁期限内，若周承宗欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转染、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知建方公司，并取得建方公司的同意；周承宗承诺，其处分房屋的行为不得影响周承宗的租赁权……。第七条（三）周承宗存下以下情形之一的，建方公司有权单方解除本合同：……2、因周承宗违反本合同第六条第（一）第3项约定，致建方公司租赁权遭受不利影响的；……第七条（五）3、依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，周承宗应立即退还建方公司已支付的剩余期限租金，并向建方公司支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限【剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算】，周承宗还应赔偿建方公司因此遭受的损失。同月15日，建方公司作为出租人与案外人黄志浩签订《房屋租赁合同》，约定由建方公司涉案房屋出租予黄志浩，租赁期限自2018年6月13日至2019年3月15日等。合同签订后，建方公司于2018年6月29日及2018年8月6日通过银行转账的方式分别向周承宗支付资产收益586620.11元、资产收益尾款6394.20元及12095.26元。一审另查明，周承宗与余梅系夫妻关系。建方公司为证明周承宗未经建方公司同意将案涉房屋另行出租给漫歇巴公司，向一审法院提交了余梅（出租人、甲方）与漫歇巴公司（承租人、乙方）于2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在，广州市越秀区环市东路370-372号正佳东方国际公寓3319号房（甲方所拥有物业）出租给乙方做为酒店公寓出租使用，房屋建筑面积约为66平方米/间。租赁期限为2019年9月10日至2021年9月10日，月租金额为人民币5500元。甲方收取租金的账户信息为余梅在农业银行石开支行的账号。等等。对此，周承宗质证认为证据的三性均不予确认。该合同只是一个模板，不能证明建方公司需要证明的事项，周承宗只是受建方公司之委托替建方公司寻找到下一个承租人。为此，周承宗向一审法院提交了如下证据:1.建方公司出具的案外人黄志浩支付租金的《收款收据》三份，其中注明有周承宗代缴。建方公司对该证据的真实性予以确认，但该证据中之所以写着“周承宗代付”是因为在建方公司承租涉案房屋时，黄志浩已经是租客，由建方公司承接，押金支付给了周承宗并预付租金至2018年7月31日，所以建方公司与周承宗签订合同时需由周承宗将其收取黄志浩的押金及预收租金移交给建方公司。2.周承宗与建方公司的客服人员的微信聊天记录，其中内容显示有周承宗向建方公司转账支付金碧1801和正佳3319房的租金。建方公司对于该证据的真实性、关联性不予确认，由于黄志浩不配合建方公司的业务人员收租且拒听电话，建方公司业务员考虑到该租客是周承宗自行找的，所以与周承宗沟通通过其要求黄志浩支付租金。3.余梅于2019年10月15日与漫歇巴公司签订的《房屋租赁合同》，其中约定租赁标的为涉案房屋，租赁期限为2019年9月10月至2021年9月10日，收租金账户为余梅在农业银行的账号。该合同另附有余梅与广州市诺盟酒店企业管理有限公司签订的特别备注：因本租赁合同涉及的出租屋3319号房产证是余梅老公的名字，所以本合同需有业主周承宗先生签名同意方才生效，否则视为无效合同。建方公司对于该证据的真实性请法庭核实，但其认为该合同并非模板，该合同与黄志浩的合同版本并不一致，而且合同双方都已经签名摁手印盖章，符合合同约定的生效条件，收款账户也是余梅个人的收款账户，而非建方公司的收款账户。至于特别备注的内容与本案无关，该备注是由余梅与广州市诺盟酒店企业管理有限公司签订。4.周承宗与建方公司的工作人员的微信聊天记录，其中显示在2019年11月7日建方公司的工作人员要求周承宗将合同提交，以便其尽早申请租金等。建方公司对该证据的真实性和合法性予以确认，但关联性不确认。聊天记录中加微信的时间是2019年11月7日，建方公司的工作人员之所以加周承宗的微信是因为上门续租时发现涉案房屋已经被漫歇巴公司出租运营了，故联系周承宗了解情况并告知他的行为已经构成违约，须承担相应的违约责任。周承宗也曾提到一个方案是周承宗将漫歇巴公司过给建方公司承接，双方继续履行合同，不再追究其违约责任，故建方公司的工作人员要求其将合同拍照以便向公司申请看该方案是否可行。一审法院认为，建方公司与周承宗双方签订的《住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。根据该合同的约定，案涉房屋的租赁期限至2028年8月13日止，即在租赁合同期限届满前，案涉房屋的占有、使用权应让渡予建方公司享有，周承宗不应再继续占有、使用或另行将案涉房屋对外出租。但周承宗的妻子余梅却在前述合同履行期间将案涉房屋另行出租予漫歇巴公司并签订租赁合同，对此从周承宗与建方公司工作人员的微信聊天记录亦可见周承宗对该租赁事实是清楚的。至于周承宗辩称其是受建方公司委托代为寻找承租人并代为签订租赁合同的辩解意见，因周承宗并未提供证据证明建方公司与周承宗之间存在委托合同关系，而从双方举证来看，假设建方公司与周承宗之间存在委托合同关系，那么周承宗在代为寻找承租人并与对外签订合同时亦应披露其受托人身份，而非以自己的名义与漫歇巴公司签订合同并设定个人账户用以收取租金，故周承宗的该项辩解既缺乏证据支撑，又有悖于常理，一审法院不予采信。周承宗在租赁合同存续期间将涉案房屋另行出租予漫歇巴公司，显已构成根本违约。因此建方公司诉请解除其与周承宗签订《住房租赁合同》，理据得当，一审法院予以支持。建方公司已支付案涉房屋在租赁期限内的全部租金，因解除合同现要求周承宗退还已支付的剩余期限的租金合情合理，一审法院予以支持。关于建方公司要求周承宗支付的违约金在当庭已自愿调整为租金总额的20%即120952.6元，此属建方公司处分自己的民事权利，该违约金标准亦无明显不当之处，对此一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年8月28日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起解除广东建方房屋租赁管理有限公司与周承宗签订的JF20180611BY0003号《住房租赁合同》。二、周承宗应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向广东建方房屋租赁管理有限公司返还剩余期限租金共计人民币509342.67元。三、周承宗应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金120952.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10103元，由周承宗负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，建方公司一审期间提交的微信聊天记录中，建方公司员工在2019年11月12日提出租金申请提交后，领导认为您已违约，您对该房屋出租两次，存在双合同行为，因此无法续租等，周成宗提出是对方在坑他，不认可双合同，是对方要其租，租金再给对方。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于周承宗是否应承担违约责任。在周承宗与建方公司《住房租赁合同》履行期间，周承宗配偶余梅以自己名义与漫歇巴公司签订《房屋租赁合同》，且约定收取租金的账户信息为余梅名下账号。该合同的内容、格式亦与建方公司合同不同。从双方微信聊天记录来看，周承宗对该另行出租的事实是清楚的，但主张是建方公司要其出租，其是为了建方公司而非自己利益而与建方公司交流出租租金等问题。周成宗无证据证明取得建方公司同意或授权，对为建方公司出租，但对为何未批露委托人为建方公司，为何约定付款账号为其配偶的账号，为何在未确定租金标准的情况下与漫歇巴公司签订租赁合同，未能作出合理的解释。周成宗另行出租房屋违反《住房租赁合同》第六条第（一）项第3款的约定，建方公司有权依据合同第七条第（三）款约定解除合同。故周成宗的上诉主张理据不足，本院不予采纳。一审法院认定周承宗构成违约，应退还剩余租期的租金、支付违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人周承宗的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10103元,由上诉人周承宗负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月九日书记员 冯冠豪徐毅敏