上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2755号原告张惠华，女，1966年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。委托代理人冯琦，上海熊兆罡律师事务所律师。被告上海东贸百货市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人孔某。被告上海世贸家具装饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人杨某，董事长。委托代理人陆伟，上海市阳光律师事务所律师。原告张惠华与被告上海东贸百货市场经营管理有限公司(以下简称东贸公司)、上海世贸家具装饰有限公司(以下简称世贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理。因无法向被告东贸公司送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告张惠华的委托代理人熊兆罡，被告世贸公司的委托代理人陆伟到庭参加诉讼。被告东贸公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张惠华诉称，2015年7月30日，原告与被告东贸公司签订《租赁合同》，约定被告东贸公司将位于上海市闵行区沪青平公路XXX号160个停车位(以下统称涉案租赁标的物)租赁给原告，租赁期限为3年，另赠送一年，租金的支付方式为付三送一，原告一次性支付三年租金人民币(以下币种相同)1,324,800元。若被告东贸公司违约，则被告东贸公司应返还原告所有的租金，并赔偿原告相当于两个月的租金作为违约金。被告世贸公司为被告东贸公司的关联公司，为被告东贸公司全面履行租赁合同提供连带担保。合同签订后，原告按约付款，并投入大量的财力和物力进行管理活动。2015年11月4日，被告不顾原告反对，突然强行派人将原告工作人员驱离，导致原告根本无法正常使用车位。后原告多次向被告主张权利，均未果。原告张惠华认为，被告的行为对原告造成重大经济损失，故原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告立即归还原告停车位租金1,324,800元；2、被告支付原告违约金73,600元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告东贸公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》；2、被告东贸公司返还原告停车位租金1,324,800元；3、被告东贸公司支付原告违约金73,600元；4、被告世贸公司就被告东贸公司上述全部应付款项向原告承担连带保证责任。被告世贸公司辩称，关于租赁合同的效力，因涉案车位并无房地产权证，故租赁合同无效。关于保证合同，一则因主合同无效，故保证合同亦无效。二则因被告世贸公司原股东(即案外人蔡某)曾在一百多页空白的纸上加盖公司印章，故保证合同的内容是在已经加盖公司印章的空白页面上打印而成。故该公司对于保证合同上的内容完全不知情，并不认可保证合同中的条款。综上，被告世贸公司不同意承担连带保证责任。被告东贸公司未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，位于上海市闵行区沪青平公路**房屋的权利人为被告世贸公司。2015年7月30日，被告东贸公司(作为出租方、甲方)与原告张惠华(作出承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市闵行区沪青平公路XXX号停车场(总租赁车位共计160个)租赁给乙方使用，租赁期限3年，甲方保证于2015年8月15日前将租赁停车场车位清理后交付给乙方，并确保该停车场所有车位应处于可用状态，消防、安全系统等均可正常使用。停车场的年租金为441,600元，三年总计为1,324,800元。租金的支付方式为每三年支付一次。甲方须保证乙方在租赁期限内对租赁停车场享有正常的使用权，否则，甲方应返还乙方交纳的所有租金，并赔偿给乙方相当于两个月租金的违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务作出了约定。同日，原告张惠华(甲方)与被告世贸公司(乙方)签订《保证合同》，约定乙方为被告东贸公司与原告张惠华之间就沪青平公路XXX号160个停车位的承租事宜向原告张惠华提供保证担保。保证范围为主合同项下的全部义务，包括但不限于合法有效的使用租赁车位、提供合同项下所有的配合义务，以及因违约而产生的租金及保证金的返还、违约金、律师费、诉讼费、评估费、差旅费等所有合理费用。乙方在被告东贸公司发生以下情况时承担保证责任：被告东贸公司未能按照主合同的约定向甲方全面履行合同义务。乙方在保证范围内承担连带保证责任。保证期间自本合同生效之日起至被告东贸公司根据主合同约定付清所有款项之日止。2015年9月11日，原告向被告东贸公司的银行账户汇入1,324,800元。2015年11月6日，案外人范某某(系原告管理人员)向公安机关报警，接警记录单上记载，其主要情节为在位于沪青平公路X门口发生多人打架，请民警到场处理。现原告因两被告的原因无法使用租赁车位，遂以诉称事由起诉至法院。另查明，涉案租赁标的物为上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋顶部平台。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、银行转账凭条、《保证合同》、报警记录等，被告世贸公司提供的房地产权证，及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。关于被告世贸公司提供的股权转让框架协议之债务转让协议、股东会决议，因原告对上述证据的真实性不予确认，且本院认为上述证据与本案不存在关联性，故对其证明效力不予认定。本院认为，原告与被告东贸公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于被告世贸公司抗辩，因涉案租赁标的物并无房地产权证致租赁合同无效的观点，本院认为，涉案租赁标的物实际为有证房屋的顶部平台，该顶部平台属有证房屋不可分割的部分。现该顶部平台无其他违法搭建，仅其用途为停放车辆，故并不导致租赁合同无效。故本院对被告世贸公司关于合同效力所提出的异议，不予认同。在租赁关系中，被告东贸公司作为出租人应向其承租人(即原告)交付租赁标的物，并在租赁期内保证租赁标的物符合约定的用途。现根据本案查明的事实及原告的陈述，其在租赁期内无故遭到驱离，致其无法正常使用承租的租赁标的物，合同目的无法实现。对此，被告东贸公司作为出租人负有责任，其行为已构成违约。原告据此行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。又根据双方租赁合同的约定，甲方须保证乙方在租赁期限内对租赁停车场享有正常的使用权，否则，甲方应返还乙方交纳的所有租金，并赔偿给乙方相当于两个月租金的违约金。故原告就此主张被告东贸公司退回租金并支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院均予以支持。被告世贸公司作为保证人，则理应按约对被告东贸公司未能向原告全面履行租赁合同义务所产生的法律后果承担连带保证责任。被告世贸公司抗辩，保证合同的形成过程为加盖公司印章在前、打印合同条款在后，故其对合同内容不予认可，因上述意见仅为被告世贸公司的单方陈述，并未有其他证据予以证明，原告对此亦予以否认，故被告世贸公司仍应受到该保证合同的约束。被告东贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告东贸公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张惠华与被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》解除；二、被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张惠华租金人民币1,324,800元；三、被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张惠华违约金人民币73,600元；四、被告上海世贸家具装饰有限公司对上述判决主文第二条至第三条所确定的被告上海东贸百货市场经营管理有限公司的债务向原告张惠华承担连带责任；被告上海世贸家具装饰有限公司承担连带保证责任后有权向被告上海东贸百货市场经营管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,385.60元，由被告上海东贸百货市场经营管理有限公司、上海世贸家具装饰有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年六月三日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。