广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)兴民一初字第1674号 原告（反诉被告）：吕美玉，女，1989年11月6日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托代理人：黄结兰，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人：秦婧，广西君桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地：南宁市邕武路8-3号澳华农贸市场第6栋16号商铺。 法定代表人：林土旺，该公司总经理。 委托代理人：马理，广西万合律师事务所律师。 委托代理人：陈真真，广西万合律师事务所实习律师。 第三人：南宁民族影业文化娱乐有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道135号凤岭商住小区E栋1501室。 法定代表人：苏红，该公司董事长。 委托代理人：潘海清，广西万益律师事务所律师。 委托代理人：张曼琳，广西万益律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）吕美玉与被告（反诉原告）南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称：云蔚公司）、第三人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称：民族影业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月5日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员肖楠、谭淑丹参加的合议庭，分别于2015年1月20日、2016年5月19日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任记录。原告吕美玉的委托代理人秦婧、黄结兰，被告云蔚公司的委托代理人马理、陈真真，第三人民族影业公司的委托代理人潘海清、张曼琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吕美玉诉称：2014年4月12日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告将南宁市新民族影城玻璃观光筒场地号为E09的商铺租赁给原告作为经营使用，同时约定租赁期限为从南宁市民族影城试业之日起共计三年。《场地租赁合同》签订当天，原、被告签订了《补充协议》和《物业服务合同》，其中，《补充协议》约定商铺租金实际按每月每平方米300元结算，月租金合计为5925元，《物业服务合同》约定物业服务费为25元/平方米。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付商铺6个月的租金35550元、履约保证金20533元、物业管理费3949元。2014年8月25日，原告通过南宁市建设委员会查实，被告出租的新民族影城玻璃观光筒场地未通过工程竣工验收且未通过消防验收，同时原告通过南宁市工商管理局查询证实，被告未具备物业服务的资质。鉴于被告违反相关法律规定，交付不合格的租赁物业，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原、被告于2014年4月12日签订的《场地租赁合同》于2014年10月18日解除；二、被告返还原告交纳的租金35550元、履约保证金20533元、物业费3949元；三、被告赔偿原告违约金20533元；四、被告赔偿原告损失装修损失38666元,其中装修费25000元，工资13666元；五、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）云蔚公司答辩并反诉称：2013年3月29日，被告与拥有民族影城产权的第三人民族影业公司签订《场地租赁合同》，并于2013年8月19日签订补充合同，约定第三人民族影业公司将位于南宁市的新民族影城附属项目观光玻璃筒整体租赁给被告。2014年4月12日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告将新民族影城观光玻璃筒的E9号商铺租赁给原告，租赁期限为从新民族影城试业之日即2014年6月27日起共计三年，违约责任部分约定双方在合同期内正常履行约定的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，违约金以剩余租期内应交租金数额的20%计算，原告投资装修等形式的全部设备、物品无偿归被告所有，并扣除全部履约保证金，同日，双方还签订了《补充协议》，约定实际月租金合计为5925元，租赁期满一年后，递增方式改为第二年月租以第一年月租为基数递增5%，第三年月租以第二年月租为基数递增6%。2014年10月18日，原告以租赁物未通过消防验收为由向被告邮寄《解除合同通知书》，单方解除《场地租赁合同》，并于2014年11月4日以租赁物未通过消防验收、未通过工程竣工验收以及被告未具备物业服务资质为由向法院起诉，要求被告承担违约责任、赔偿损失。实际上，被告与第三人民族影业公司于2013年3月29日签订了《物业服务合同》，第三人民族影业公司已委托被告为租赁物的物业管理人，故被告收取原告的物业管理费有合法依据；新民族影城总体建筑已于2012年8月21日取得《建筑工程质量竣工验收意见书》，作为建筑的一部分，新民族影城玻璃观光筒场地自然包含在《建筑工程质量竣工验收意见书》之中；2012年9月29日，南宁市新民族影城建筑工程通过消防验收，取得《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（南公消验[2012]第256号）认可的消防合格证书，故被告已在原告单方行使解除权之前已取得《建筑工程质量竣工验收意见书》、《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，租赁合同合法有效，故原告以上述理由单方解除合同于法无据，其解除合同的行为是违约行为，应按照合同约定承担违约责任。综上所述，原告严重违反合同约定，给被告造成了重大损失，被告请求法院依法判决：一、原告向被告支付单方解除合同的违约金76431.99元；二、被告不予退还原告履约保证金20533元；三、原告承担所有诉讼费用。 原告吕美玉（反诉被告）针对被告云蔚公司的反诉辩称:第三人民族影业公司于2012年变更了玻璃观光筒的用途，应重新进行备案审批才能将建筑物投入使用，而被告云蔚公司与第三人民族影业公司将未能使用的租赁物交付原告，不能达到使用条件，因此原告可提出解除合同，原告不应承担违约金，被告收取的履约保证金也应与退回。 第三人民族影业公司针对原告的起诉及被告的反诉述称：1、第三人出租给被告的场地已通过了验收，第三人交付的场地符合法律规定和双方的约定，按照约定，被告有权分租场地。第三人报建涉诉场地时已得到了报建许可，在得到许可之后已取得了竣工验收意见书，原告未查询到相关工程信息的原因是其检索的工程名称错误。2、被告负责加建隔层，根据第三人和被告之间的合同约定，被告接收场地后对场地的加建和改造都需取得第三人同意并由被告办理相关报建手续，故原、被告之间因租赁场地产生的纠纷与第三人无关。 经审理查明：2013年3月29日，第三人民族影业公司（甲方）与被告云蔚公司签订（乙方）《场地租赁合同》，约定甲方将位于南宁市的新民族影城项目观光玻璃筒一层层高5米、并由乙方按照每层层高5米隔层为二层、三层、四层、五层、六层、七层，属于甲方拥有产权或经营权的房地产租赁给乙方作为经营使用，租赁期为甲方书面通知乙方将承租场地交付给乙方之日起共计十五年。同日，双方还签订了《物业服务合同》，约定物业服务费按每月每平方米10元计算。 2014年4月12日,经第三人民族影业公司同意,被告云蔚公司（甲方）与原告吕美玉(乙方)签订《场地租赁合同》，约定：甲方将新民族影城玻璃观光筒E9号商铺，建筑面积19.75平方米（其中含公摊面积9.48平方米）租赁给乙方仅作为经营使用，不得用于金融贷款、抵押投资等其他用途，乙方同意按照租赁建筑面积计算租金，乙方经营的商标核定适用商品和服务为餐饮、小吃、饮品。合同第二条关于租赁履约保证金约定：乙方应向甲方交纳20533.50元作为租赁履约保证金。合同第三条关于租赁期限和免租期约定：租赁期限为从南宁市新民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）之日起共计3年，2014年4月15日起1个月为免租装修期，免租装修期内乙方免交场地租金，但水电费、垃圾处理费、物业费、空调使用费等乙方应按合同附件二《物业服务合同》约定交纳，如乙方免租装修期届满但影城未试业，乙方的免租装修期延迟至影城试业为止，如乙方免租装修期届满且影城已经试业，则自免租装修期届满之日起，乙方应按本合同约定缴纳租金。合同第四条关于场地用途约定：乙方承租场地用于经营餐饮、小吃、饮品，如需增加或改变租赁场地用途，须事先征得甲方书面同意。合同第六条关于租金标准约定：乙方所租赁场地按建筑面积19.75平方米计算，每月每平方米租金为50元，月租金合计987.50元，根据先交租后经营的原则，乙方按每半年（6个月）向甲方支付租金，首次交纳时间为甲方书面通知乙方进场装修之日，以后为相应承租期每半年（6个月）开始的第五天前，租金开始计算时间为甲方书面通知影城试业之日起。合同第七条第7.1（2）款约定：租赁期满后不再续租或双方提前解除或终止合同的，乙方所装修的固定附着物归甲方所有，装修附着物可移动物品（如灯具、展柜等设备）由乙方拆除撤走，甲方无需向乙方支付补偿；第7.1（3）款约定：甲方向乙方提供毛坯场地并按约定提供水电的接口，甲方不得无故停水停电；第7.1（4）款约定：甲方应积极配合乙方办理各种装修和经营证件，办理所需费用由乙方承担。合同第7.2条约定：乙方必须按时交纳租金、水电费、垃圾处理费、物业费及其他可能因乙方经营使用所产生的费用，乙方按照本合同附件二《物业服务合同》的规定缴纳各项费用。合同第八条关于违约责任约定：甲乙双方在合同期内正常履行约定的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，乙方违约应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，乙方投资装修等形成的全部设施、物品等无偿归甲方所有，并扣除全部履约保证金，若甲方违约则赔偿与履约保证金等值的违约金。合同第九条关于合同解除条件约定：由于对方违约，造成本合同无法履行的，守约方有权解除本合同，当出现下列情况时，甲方有权单方解除合同：（2）乙方不能按时交纳租金或其他应缴款项，逾期超过一个月的；（7）乙方违约经营爆米花、可乐、冰欺凌、热狗、薯片薯条、奶茶等食物和电玩动漫反斗城等游戏项目的。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原告吕美玉（乙方）与被告云蔚公司（甲方）还签订一份《物业服务合同》，约定由被告对新民族影城观光玻璃筒E9号商铺进行物业管理，物业服务期3年，如双方签订的《场地租赁合同》期满、解除或终止的，本合同同时终止，物业服务费为按建筑面积每月每平方米25元，自甲方书面通知乙方进场装修之日交6个月，相应承租期每年开始的第五天缴纳，物业服务事项包括服务区内房租建筑本体共同部位，包括楼板、楼盖、屋顶、梁柱、墙体和基础等承重和结构部位的维护和管理；房屋建筑本体公用设施设备，包括：供排水路管道，配电系统的维护管理和运行服务；服务区内公用环境，包括公共场地、房屋建筑物共用部位的维护；配合政府部门对服务区内社会治安综合治理、消防、社会稳定、环境卫生等工作进行监控；代收代缴服务区内乙方经营所产生的水电费用及垃圾处理费。同日，双方还签订一份《场地租赁合同的补充协议》，约定E9号商铺实际月租金为每月每平方米300元，月租金合计为5925元。同日，被告云蔚公司向原告交付商铺，原告在《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》上签字确认。签订合同后，原告吕美玉向被告云蔚公司交付6个月商铺租金35550元、履约保证金20533元、物业管理费3949元。 2014年8月20日，被告云蔚公司组织租户召开例会并形成书面的《影城玻璃筒美食城第一次租户例会》，载明：“按合同约定，租金从影城试业之日计起，即从2014年6月27日计起，为了给大家一个培育期，凡是已在2014年8月25日前开业的、已免交租期物业费、第一期租金和物业费、8月15日前空调费的租户可以免租到2014年9月1日，已交以上费用的租户请于9月5日前到招商部办理免租手续，逾期不予办理；未交以上其中一项费用的租户按合同约定6月27日开始计租，2014年9月1日开始所有租户按合同约定交全额费用，租期从6月27日计起。” 2014年10月18日，原告吕美玉向被告云蔚公司发出《解除合同通知书》，以所涉租赁场地未通过竣工验收且未通过消防验收、不符合租赁条件为由提出解除合同，并告知被告其搬离铺面并要求被告接收铺面。同日，原告吕美玉搬离所涉铺面，并将商铺卷闸门拉起开放。被告云蔚公司认可双方的租赁合同于2014年10月18日解除。原告以所涉的民族影城观光玻璃筒未通过消防验收、竣工验收、规划验收、无法办理相应营业证照，不能满足适租需求为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告云蔚公司提出反诉，诉如前请,同时诉请原告投资装修形成的全部设施、物品等无偿归被告所有。经本院释明后，被告表示该诉请实际系对原告提出装修损失的抗辩，其不同意利用原告的商铺装饰装修残值，故撤回该项诉讼请求。 对于物业服务费，第三人民族影业公司认可被告云蔚公司已按双方签订《物业服务合同》约定的标准交纳了2013年8月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，并明确第三人民族影业公司的服务区域为民族影城整个项目内的公共场地部分，观光玻璃筒出租给被告云蔚公司后，第三人民族影业公司不负责除观光电梯以外的玻璃筒租赁场地的物业服务。被告云蔚公司在本院指定的期限内未对所涉玻璃筒租赁场地的物业服务情况进行说明，并提交相应已实际提供物业服务内容的证据。 案件审理过程中，原告申请对涉案商铺装饰装修损失进行鉴定，本院委托广西金钰工程造价审计事务所有限公司进行鉴定，2015年12月18日，该公司向本院发函告知本院，因E9商铺现场已不存在，无法勘查，加上鉴定资料不完全，当事人不能补充完整，致使鉴定无法进行。原告提供了《建筑装饰工程施工合同》，该合同约定原告租赁经营的商铺（“斯威特韩国小吃店”）装饰装修暂定造价25000元，装饰装修工程承包方为案外人广西深宁装饰工程有限公司，原告提供案外人广西深宁装饰工程有限公司出具的装饰装修款收据共计收到原告25000元。原被告双方均认可上述装饰装修完成时间为2014年7月8日。 经本院向南宁市规划管理局核实，所涉新民族影城项目至今尚未办理规划竣工验收（规划核实）手续。被告云蔚公司、第三人民族影业公司在第二次庭审时明确表示，所涉租赁项目至今尚未办理竣工验收备案手续。经本院对合同效力进行释明后，原、被告均表示不变更诉讼请求。 经本院向南宁市青秀区工商管理局调查包括所涉E9号商铺在内的其他同期租赁商铺共17个商铺办理营业执照的情况，南宁市青秀区工商管理局回函：同期租赁商铺中已有部分商铺办理了营业执照，但未见所涉E9号商铺的注册登记信息，所涉的17个商铺符合《广西企业住所和经营场所登记管理办法》规定的办理营业执照的条件。 以上事实，有《场地租赁合同》、《物业服务合同》、收款收据、《影城玻璃筒美食城第一次租户例会》、《解除合同通知书》、评估报告、回复函及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：一、关于合同效力。 原、被告签订《场地租赁合同》，约定由原告承租所涉场地，双方形成租赁合同法律关系，虽然第三人民族影业公司作为建设业主,同意被告云蔚公司的转租行为,但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案中，经本院向南宁市规划管理局核实且经被告云蔚公司、第三人民族影业公司确认，本案所涉的租赁场地至今尚未办理竣工验收备案手续，违反了上述法律的强制性规定，原、被双方签订的《场地租赁合同》应属无效。 二、关于原、被告的各项诉讼请求。 关于履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，由于原、被告双方签订的《场地租赁合同》无效，无效合同自始对原、被告双方均无约束力，被告实际收取原告20533元履约保证金系其基于《场地租赁合同》约定的权利、义务，因《场地租赁合同》无效，被告依据该合同收取的履约保证金无法律依据，被告应将20533元履约保证金返还给原告，本院对原告主张返还20533元履约保证金的诉讼请求予以支持。被告依据《场地租赁合同》中的合同约定反诉请求不予退还履约保证金，于法无据，本院不予支持。 关于已交租金。虽然《场地租赁合同》无效，但原告已交付6个月的商铺租金35550元，根据《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》中确认的时间，被告已于2014年4月12日向原告交付了涉案商铺，原告已于当日实际占有、控制该商铺；而原告于2014年10月18日向被告发出解除通知后及时于当日搬离商铺并将商铺卷闸门卷起开放，此时原告已不再占有、控制商铺，商铺已符合返还交接条件，故原告实际使用商铺的期间为2014年4月12日至2014年10月18日，在上述使用期间内，原告应支付对应的商铺占用费。现因原告实际占有、使用商铺的时间已超过了六个月的付租期间，故对原告诉请被告返还其已缴纳的租金，本院不予支持。至于原告提出租期应按被告在《影城玻璃筒美食城第一次租户例会》中关于免租期的声明从2014年9月1日起计租的主张，由于原告未能举证证实其已交纳被告要求的全部费用并按期办理免租手续，不符合免租条件，此外，被告设置免租待遇的前提应为原告按双方约定的三年租期租赁商铺，而事实上原告仅短期使用商铺并在免租期前自行搬离商铺，不应再享受免租优惠，故本院对原告的该主张不予支持。 关于已交物业管理费。原、被告约定原告应按双方签订的《物业服务合同》交纳物业管理费，同时在《物业服务合同》中约定被告对所涉观光玻璃筒租赁场地的公共区域、公用设备、保洁、保安等项目承担物业管理职能，故被告系依据上述合同基于双方形成的物业服务合同法律关系收取原告的物业管理费，而双方形成的物业服务合同法律关系与本案处理租赁合同关系的法律性质不同，不属同一法律关系，不应在本案中一并处理，如双方对该款项的收取存在争议，可另行起诉主张。 关于双方主张的违约金。双方经本院对合同效力问题释明后坚持不变更诉讼请求，仍以《场地租赁合同》约定的违约责任各自主张违约金，由于原、被告双方签订的《场地租赁合同》无效并自始不发生法律效力，双方以无效合同为依据主张违约金，于法无据，本院不予支持。 关于装修损失赔偿问题的处理。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原、被告双方签订的《场地租赁合同》无效，而合法取得房屋验收备案手续是房屋出租人应尽的义务，故被告作为出租人负有主要过错，另一方面，原告作为承租人在承租房屋并预计将房屋用于经营之前，应出于审慎投资的角度全面考量出租人能否完备提供各种有效证明，因原告怠于审查，其对产生的装修现值损失亦负有一定过错。被告明确表示不同意利用装饰装修物，综合双方的过错程度，本院酌情认定原告对装修现值损失承担30%，被告承担70%。对于装饰装修损失的现值认定，原告在案件审理中申请对装饰装饰工程造价进行鉴定，但由于原告搬离租赁商铺后，被告对装饰装修物进行拆除，因商铺现场已不存在，无法勘查，无法进行鉴定。原告对装饰装修损失负有举证责任，现该损失无法通过鉴定予以证明，但原因不在于原告，而原告提供的《建筑装饰工程装修合同》及装饰装修工程款的收据证明其实际对租赁房屋进行装饰装修及支出费用，故本院对原告实际支出的装饰装修工程费用共25000元予以认定。但该支出为原告实际支出造价费用，装修现值损失应当考虑其已经实际使用的折旧情况，参照鉴定机构对同一标的建筑物内其他商铺所做的鉴定结论，根据建筑业质保期结合经营场所人流量大、使用率高的特点，经营场所装修工程一般使用期限五年左右就泛旧过时，通常情况下一般以5年（1825天）作为一个使用周期，折旧率=（终点-起点）/租赁期，装修现值=装修总投资×（1-折旧率）；以原告装修完工投入使用时间2014年7月8日计算至原告搬离之日即2014年10月28日原告实际使用天数为113天，装修现值为25000元×（1-113天/1825天）即23452元。因此结合前述被告对原告装修损失的赔偿责任，被告应向原告赔偿16416元（23452×70%）装修损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、原告吕美玉与被告南宁云蔚装饰工程有限公司于2014年4月12日签订的《场地租赁合同》无效； 二、被告南宁云蔚装饰工程有限公司向原告吕美玉返还履约保证金20533元； 三、被告南宁云蔚装饰工程有限公司赔偿原告吕美玉装修现值损失16416元； 四、驳回原告吕美玉的其他诉讼请求； 五、驳回被告南宁云蔚装饰工程有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费2685元，由原告吕美玉负担1853元，被告南宁云蔚装饰工程有限公司负担832元。反诉案件受理费1112元，由被告南宁云蔚装饰工程有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  肖 楠 二〇一六年六月三十日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。