海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初297号 原告:章明龙，男，1972年5月25日出生，汉族，住江苏省仪征市。 原告:张煜，女，1974年3月24日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托代理人：陈昌茂，琼海市恒信法律事务所法律工作者。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇西园街37号，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：刘耀光，该公司职员。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市国贸北路A1-12德派斯大厦C1101房。 法定代表人：石燕南，总经理。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 原告章明龙、张煜与被告琼海玉中置业有限公司（以下称玉中公司）、海南万长威房地产投资有限公司（以下称万长威公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈昌茂，被告玉中公司的法定代表人王新贵及委托代理人刘耀光，被告万长威公司的委托代理人程盛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章明龙、张煜诉称：2011年8月11日，原、被告签订《商品房优惠价认购合同》，约定原告购买二被告合作开发的万泉雅苑B幢10-D2房，房总价402000元，于2012年3月12日前付清，被告应于2012年12月31日交房，合同签订后，原告于2012年3月12日付清房款。但由于万泉雅苑项目由二被告合作开发建设，因二被告内部纠纷，该项目自2012年5月停工至今，形成半拉子工程。二被告的行为已构成违约，使原告无法实现购房目的，原告多次和二被告磋商，并向琼海市政府有关部门上访维权，最后无结果。依据合同法第九十四条、九十七条的规定，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2011年8月11日签订的《商品房优惠价认购合同》；2、二被告向原告退还购房款402000元；3、二被告赔偿原告损失105484元。 原告章明龙、张煜为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、收款收据，银行转账凭证，证明原告向被告支付了全部购房款402000元，订购B幢10-D2号房的事实。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书一份，证明万泉雅苑项目是由玉中公司出地、万长威公司提供资金合作开发的项目。3、万泉雅苑业主集体维权自觉缴纳赞助费清单、业主代表向海南省省长信箱投诉的截图、业主向新闻媒体投诉的截图，证明万泉雅苑的业主发现涉案项目停工后，自觉地报团进行维权的事实，涉案项目从2012年5月25日停工后至今没有复工。万泉雅苑业主集体维权自觉缴纳赞助费，证明原告多次维权的事实。 被告玉中公司辩称：一、原告将玉中公司列为被告主体不适格。原告与万长威公司签订《商品房优惠价认购合同》，玉中公司不知情，合同主体也不是玉中公司，原告付款给万长威公司、吴凯儇、石燕南等人，玉中公司没有收取原告购房款。双方签订的合同违反法律效力性强制性规定，是无效合同。与玉中公司无关，不应承担退还责任，应由万长威公司、吴凯儇、石燕南等人单独返还。且原告存在重大过错或故意与万长威公司恶意串通行为，应对本案承担过错责任或全部责任。原告明知是玉中公司的房屋，为何不将房款转入玉中公司的账户，不排除原告与万长威公司恶意串通的可能。二、吴凯儇系香港籍公民，是本案适格当事人，法院没有依法追加违反法定程序和级别管辖。三、授权委托书存在伪造的嫌疑，希望法院对授权委托书进行鉴定。四、原告没有依约支付购房款给玉中公司已违约，其在3年前知悉购房目的无法实现，却至今才起诉主张权利，已超过法律规定的诉讼时效期间，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。五、万长威公司及吴凯儇的行为涉嫌违法犯罪，法院有法定义务进行制止和制裁。 被告玉中公司没有提供证据证明其主张的事实。 被告万长威公司辩称：1、对原告陈述的事实部分予以认可，但对于超过诉讼时效方面，待举证时再发表意见。2、本案签订的不是正式的商品房买卖合同，原告要提供不超过诉讼时效的证据。 被告万长威公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、被告玉中公司出具的授权委托书一份，证明玉中公司委托万长威公司对外销售涉案项目的房产，且是全权代理销售，因此产生的销售费用及后果由玉中公司承担，且也告知过原告；各自承担各自名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系，涉案房产是属于玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有，该案中，万长威公司也提交了授权委托书，且玉中公司的法定代表人王新贵对此没有异议。 经质证，被告玉中公司、万长威公司对原告提供的证据2、3质证意见一致，即对证据2的真实性及证明目的没有异议；证据3中清单系原告单方面制作，对其真实性不发表意见，且维权事件显示为2014年12月底，已超过诉讼时效，原告也没有提供其他证据佐证，该证据中的截图是原告从网上下载，没有公证处的公证，来源不合法及形式不符合证据提交规则，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被告玉中公司对原告提供的证据1的真实性认可。被告万长威公司对原告提供的证据1的真实性均没有异议，合法性、关联性由法院认定。原告对被告万长威公司提供的证据1的真实性无法确认，由法院认定；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议，二被告是合作开发关系，应该要共同承担连带责任。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据存在伪造嫌疑，玉中公司将申请鉴定，该份证据足以证明涉案项目是玉中公司的，万长威公司的销售明显违反委托书的约定，且从该证据及万长威公司想证明的内容充分说明了万长威公司对外销售都应当以房屋所有权人的名义签订才有效力，所以对外销售的行为有玉中公司签名、盖章的才能由玉中公司承担责任，万长威公司称王新贵在另案中承认该证据盖章不是事实，吴凯儇在另案中于2010年7月盖玉中公司的财务专用章，但该章在2010年1月就放入公司保险箱没有拿出来过，故玉中公司有理由认为委托书上的章是虚假的；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，但合作关系和合伙关系是两码事。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，证据3系原告单方制作，且系电脑打印，二被告亦有异议，对其真实性不予确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定：双方合作开发建设位于海南省琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得万泉雅苑项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，万泉雅苑项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2011年8月11日，原告认购二被告开发的位于琼海市嘉积镇西园埇的万泉雅苑B幢10层D2号房，总房款402000元，合同签订当天，原告向被告万长威公司支付了购房款402000元。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司也予以认可。由于问题未能解决，原告于2016年1月25日向本院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。 本院认为：本案系因认购房产引发的纠纷，原、被告没有签订《商品房买卖合同》，故立案时确定的案由不当，应变更为商品房预约合同纠纷。被告玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、玉中公司是否是本案适格的被告；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告与被告签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除；四、本案民事责任应当由谁承担。 一、玉中公司是否是本案适格的被告。玉中公司抗辩原告将其列为被告是主体不适格，玉中公司没有与原告签订认购合同，也不收取原告房款及定金，将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发“万泉雅苑”房地产项目，合作合同约定了双方的合作利益分配和收入，实施统一销售等具体事项。原告认购的是二被告合作开发的房屋。玉中公司应是本案适格的被告，其抗辩被告主体不适格，理由不成立，不予采纳。 二、原告的请求是否超过诉讼时效。被告玉中公司抗辩原告的起诉已超过诉讼时效期间。根据本案查明的事实，涉案项目停工后，被告未能依约完成房屋建设交付原告，原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司对此也予以认可，说明原告一直在积极主张自己的权利。被告玉中公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 三、原告与被告签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除。本案二被告在合同开发建设万泉雅苑项目过程中，因发生纠纷造成项目停工至今未能建成房屋交付原告，致使原告的购房目的不能实现。但在本案中原告称与被告签订的《商品房优惠价认购合同》已被被告收回，没有《商品房优惠价认购合同》向法院提供，因此无法确认原告与被告签订的是什么合同，故应解除原告与被告的认购关系。 四、本案民事责任应当由谁承担。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款及支付相应利息，并互负连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款402000元及赔偿经济损失，理由正当，本院予以支持。经济损失应以购房款402000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2011年8月12日起计算到2016年3月31日止。被告玉中公司和被告万长威公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告章明龙、张煜与被告之间的购房认购关系。 二、限被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告章明龙、张煜房款人民币402000元及赔偿经济损失（经济损失以房款402000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2011年8月12日起计算到2016年3月31日止）。 三、被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司对上述债务互负连带责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8975元，由被告琼海玉中置业有限公司及海南万长威房地产投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他 负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权 合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。