北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终899号上诉人(原审原告)：何文超，男，1989年12月24日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101号。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，北京昌隆典当有限公司业务部门经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，经理。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工。上诉人何文超因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初14096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何文超的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何文超上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市高新区龙泽国际小区××××2201号房屋（以下简称2201号房屋）的强制执行并解除查封；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、何文超与华宝公司已于查封前签订合法有效的《认购协议书》，且已实际履行，认定双方于查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法本意。（一）《认购协议书》于查封前签订，系双方真实意思表示，具备商品房买卖合同的基本要素。当协议的主要内容被实际履行时，应当认定为双方已就买卖房屋达成了一致意思表示。案涉房屋在法院查封之前，何文超与华宝公司已签订《认购协议书》，该协议明确约定了买卖的标的物，即案涉房屋，价款等，已具备买卖合同的基本要素。《认购协议书》签订后，何文超已按照合同约定于2015年11月5日支付购房款共计173485元，于2015年11月21日取得房屋，对房屋进行装修并居住至今。由上可见，双方已实际履行了《认购协议书》的主要内容，已建立了真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项的“合法有效的书面买卖合同”其立法目的是要求购房人与开发商已达成一致的房屋买卖意思表示。就本案而言，何文超与华宝公司基于《认购协议书》，实际履行了付款和交房等买卖合同的主要义务，因此应当认定满足了上述条件，即双方达成了房屋买卖一致意思表示。（二）根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应当认定何文超与华宝公司已成立真实的房屋买卖合同关系。本案《认购协议书》签订后，一方面，何文超作为买受人已实际交付了房屋价款，履行了合同义务；另一方面，华宝公司将《认购协议书》项下的房屋交付给了何文超，何文超接收房屋后对房屋进行了装修，添附。双方基于《认购协议书》的约定内容，履行了房屋买卖合同的主要义务，即付款、交房义务，故应当认定双方成立房屋买卖合同关系。当事人之间是否成立买卖关系不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容，以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商、具体的履行行为等事实，从中探寻何文超与华宝公司的真实意思。一审判决机械地以双方未签订正式商品房买卖合同而认为何文超的诉讼请求不能成立，忽视何文超与华宝公司已成立房屋买卖合同关系，未能办理网签登记合同系由于华宝公司原因造成，何文超无任何过错等本案客观事实，属于适用法律错误，应予纠正。二、何文超自取得案涉商品房后长期在案涉案房内居住，且其名下无其他用于居住的房屋。何文超于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明何文超名下无其他用于居住的房屋，提供的房屋照片等证据证明，何文超已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，何文超享有的物权期待权应予优先保护。本案中，何文超属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护。何文超已支付房款，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年何文超才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。何文超从认购、付款、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程。何文超愿意按法院要求支付剩余房款，只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系何文超与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决以何文超的购房行为不符合该条规定为由驳回何文超的请求，适用法律有误。四、本案判决结果涉及众多群体及何文超个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产，望人民法院慎重处理。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回何文超的上诉请求。华宝公司述称，同意何文超的上诉意见。何文超向一审院提出诉讼请求：1.判令停止对2201号房屋的强制执行，并解除查封；2.判令本案诉讼费用由昌隆公司承担。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉2201号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人何文超对一审法院执行的2201号房屋提出书面异议，认为：2015年11月5日，原业主何艳新、李宝莲与华宝公司签订了合法有效的书面协议，因原房主将房屋转给儿子何文超，何文超与华宝公司签订了合法有效的书面认购协议书。何文超于2015年11月5日向华宝公司支付了购房款173485元，并于2015年11月21日办理了交房手续，房屋已交付给何文超并占有使用至今。仅仅是由于华宝公司单方面的原因，房屋至今未办理权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，应当停止对房屋的执行，并解除查封措施。何文超作为购房者，对房屋享有物权期待权。而昌隆公司仅对华宝公司享有普通债权。一方面，购房者的物权期待权不能因为销售方华宝公司所负债务而受到任何影响；另一方面，房屋虽未办理权属证书，但何文超基于合法有效的认购协议对房屋享有的权利完全能够对抗昌隆公司并排除执行。综上所述，请求法院支持异议请求，停止对2201号房屋的强制执行，并解除查封措施。为证明其异议主张，何文超向一审法院提交以下相关证据：一、何文超与华宝公司、唐山市鸿鹏建筑安装工程有限公司（以下简称鸿鹏公司）于2015年11月5日签订的《认购协议书》，约定：何文超在协议签订时一次性向华宝公司交付认购款人民币173485元。认购期自2015年11月5日至2015年12月5日，何文超选定认购的商品房为2201号房屋，总房价423485元。何文超所认购的商品房，自2015年11月5日起30日内签订正式商品房买卖合同。协议约定商品房在华宝公司向何文超交付时应为装修完毕的商品房，由鸿鹏公司负责装修施工，装修总价款89950元，不包含在总房款内。何文超应在签订协议时一次性向鸿鹏公司支付装修总价款。二、华宝公司开具的收据五张以及POS机签购单两张，证明何文超缴纳了部分购房款。三、何文超与华宝公司于2016年5月14日签订的《补充协议》，约定：华宝公司于2016年5月14日将何文超认购房屋交给何文超使用，双方办理相关手续。华宝公司另行通知何文超正式《商品房买卖合同》的签订时间。四、钥匙交接单两份，证明何文超于2015年11月21日将房屋钥匙交出，鸿鹏公司于2016年5月14日将钥匙交回何文超。五、《业主临时管理规约》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据等，证明房屋于2015年11月21日交付给何文超。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可。针对何文超提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1188号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在何文超与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来签订正式的商品房买卖合同，且内容上欠缺交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，一审法院认为，《认购协议书》在性质上属于预约合同，不属于商品房买卖合同。因此，何文超的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回何文超的异议请求。何文超不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，何文超提交了如下证据：1.2015年11月5日甲方何艳新、李宝莲与乙方华宝公司、丙方唐山市鸿鹏建筑安装工程有限公司（以下简称鸿鹏公司）签订的认购协议书，就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1.甲方在本协议签订时一次性向乙方交付上述项目认购款173485元；2.认购期自2015年11月5日至2015年12月5日。甲方选定认购的商品房楼房编号12号，建筑面积89.95平方米，该商品房位于××××2201室，价格每平方米4708元，总房价423485元；3.甲方所认购商品房自2015年11月5日起30日内签订正式商品房买卖合同。本协议签订后，甲方不可以单方退房，签订正式商品房买卖合同之前经双方协商一致可以调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补。签订正式商品房买卖合同之后，甲方不可以调换。如甲方存在单方退房或其他违反本协议约定的情形，认购款不予退还；4.特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如非因乙方原因造成邮件不能送达的，邮件退回之日即视为送达之日，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5.本协议自双方签订并认购款到达乙方账户后生效；6.本协议约定商品房在乙方向甲方交付时应为装修完毕的商品房，由丙方负责装修施工，装修价格每平方米1000元，装修总价款89950元（该装修总价款不包含在本协议第二条的总房款之内），甲方应于签订本协议同时一次性向丙方支付装修总价款。甲方可自愿选择向银行申请装修贷款，乙方丙方为甲方提供便利。如甲方选择装修贷款，在银行贷款发放以后，甲方即将该笔贷款划入丙方账户，丙方应在10个工作日将甲方本次划入的装修贷款取出返还甲方；该协议中甲方何艳新、李宝莲名字被划掉，改为何文超。何文超在诉讼中称，系其父母何艳新、李宝莲认购的上述房屋，后改为何文超；2.华宝公司于2015年11月开具的收款收据，载明交款人李宝莲交纳装修款、定金等款项共计292581元；3.何艳新、李宝莲与鸿鹏公司签订的住宅室内装饰装修合同书、钥匙交接单；何艳新与唐山市祥润物业服务有限公司签订的前期物业管理服务合同及物业费、水费、供暖费等收据；房屋室内照片，何文超提交上述证据证明其已在2015年11月21日收到涉案房屋并合法占有居住；4.2020年8月10日唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果：经查询唐山市不动产房屋登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区），个人住房信息查询人何文超截止2020年8月10日查询到0宗不动产登记记录。昌隆公司对何文超提交的上述证据1认购协议书的真实性、证明目的和关联性不认可，即便为真，协议中也注明了不是正式的商品房买卖合同；对证据2不认可，认为不是正规的购房发票；对证据3不认可，证据4仅能证明何文超在特定区域内无房。华宝公司对何文超提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向何文超等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。何文超称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉2201号房屋被查封了。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，何文超请求停止执行案涉2201号房屋，应举证证明其对2201号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：何文超就2201号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而何文超在诉讼中提交相关证据欲证明其与华宝公司签订了认购协议书，故购房时间早于法院出具查封裁定时间，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，并已支付房屋的部分价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但一审法院认为，在何文超与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容上欠缺商品房价款的付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。结合双方协议约定的“签订正式商品房买卖合同之后，甲方不可以调换。如甲方存在单方退房或其他违反本协议约定的情形，认购款不予退还”等内容，一审法院认为，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同。故此，作为买受人的何文超并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”何文超亦不符合上述第二十八条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。何文超称其支付了部分购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对华宝公司的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，何文超要求停止执行涉案2201号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回何文超的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，本案中：第一，何文超与华宝公司在案涉2201号房屋被查封前已形成事实上的买卖合同关系。从何文超与华宝公司、鸿鹏公司于2015年11月5日签订的《认购协议书》约定权利义务的内容来看，双方事实上已形成何文超购买案涉2201号房屋的合意。其次，虽然何文超并未就2201号房屋与华宝公司签订正式书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条中“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，结合购房人何文超已支付近50%房款之实际情况，购房人与华宝公司之间已于2015年11月5日成立房屋买卖合同关系。第二，现有证据表明，案涉房屋已经由购房人何文超实际入住使用，且购房人名下无其他用于居住的房屋。第三，购房人何文超于2201号房屋购买当日即已支付总房款的近50%。而对于剩余房款未能交纳一节，购房人本身并无过错，且已明确表示愿意按照法院的要求交纳剩余房款。考虑到上述情形以及对购房人物权期待权的保护，本院认为，何文超请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人何文超的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初14096号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区龙泽国际小区××××2201号房屋的执行；三、驳回何文超的其他诉讼请求。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强刚华审 判 员 甄洁莹审 判 员 王 晴二〇二一年四月十四日法官助理 苑 珊法官助理 韩悦蕊书 记 员 郭 岩书 记 员 曹明媛书 记 员 史继伟