山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终193号 上诉人（原审原告）：郭晋鹏，男，汉族，1987年10月20日生，山西省阳泉市平定县人，现住山西省长治市。 委托代理人：宋妍，山西大路律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郗永祥，男，汉族，1972年10月6日生，山西省平定县人，现住山西省平定县。 委托代理人：刘志良，重庆博冠律师事务所律师。 上诉人郭晋鹏因与被上诉人郗永祥房屋买卖合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2020）晋0321民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭晋鹏及其委托代理人宋妍、被上诉人郗永祥及其委托代理人刘志良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭晋鹏上诉请求：依法撤销一审判决，并依法支持其诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院仅认定了“山西省平定县人民法院2020年10月28日作出的（2020）晋0321刑初6号刑事判决书，处以刑罚”，而对该刑事判决书主文对被害人退赔情况没有进行认定是错误的，有失公允。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，被上诉人将37万元支付给平定县启航安居房地产中介有限公司的法定代表人赵××，后因赵××涉嫌诈骗，被平定县人民法院依法作出（2020）晋0321刑初6号刑事判决，该院经审理查明“2018年12月5、12月9日被告人赵××以为被上诉人郗永祥购买位于平定县××小区×号房屋提供房产中介服务等为由，骗取被上诉人郗永祥人民币共计37万元”，该刑事判决主文第二项：责令被告赵××退赔被害人郗永祥人民币37万元。现该判决已生效，赵××已将被上诉人的购买首付款37万元退赔给被上诉人。而一审法院没有将退赔情况予以说明，仅仅认为赵××构成诈骗，处以刑罚。显然属于事实认定错误，有失公平。2.一审法院认定上诉人与被上诉人已按照合同约定履行了自己的义务是错误的。平定县人民法院（2020）晋0321刑初6号刑事判决，让被告赵××退赔被上诉人37万元，且该款已退赔给被上诉人，说明被上诉人并未履行合同义务，在一审庭审中明确表示拒绝向上诉人履行房屋首付款37万元，被上诉人的行为符合合同法九十四条合同解除条件。然平定县启航安居房地产中介有限公司的法定代表人赵××将房屋首付款37万元退给被上诉人，且被上诉人在没有支付任何房屋款项下，居住在上诉人的房屋内，没有事实与法律依据，被上诉人的行为已构成合法的解除条件。 郗永祥辩称，1.上诉理由和起诉状内容没有新变化，上诉人仅是重复刑事判决书载明被告赵××退赔被害人郗永祥人民币37万元，郗永祥收到37万元退款，要求改判，目前该款并没有被追回，其上述理由不能成立。2.刑事判决书表述赵××退还郗永祥37万元，但未否认郭晋鹏和郗永祥签订的《房屋买卖合同》的合同效力；该37万元未能追回未能退还郗永祥，不能免除郭晋鹏应当承担的义务，郭晋鹏履行合同后可依据刑事判决书和已履行合同享有刑事判决书中退还37万元的权利，是郭晋鹏指定郗永祥按合同约定将该款打给中介公司赵××的，郗永祥没有错，应继续履行合同。 郭晋鹏向一审法院起诉请求：1.依法判决解除郭晋鹏、郗永祥之间签订的商品买卖合同；2.判决郗永祥搬离所侵占郭晋鹏所有的位于平定县××小区×号房屋；3.判决郗永祥支付侵占郭晋鹏房屋期间的使用费24000元（从2019年1月起至2020年10月30日计算，每月1200元）。物业管理费1466元（22个月）。暖气报停费498.9元（从2019年1月起至2019年3月31日）共25964.9元。 一审法院认定事实：2018年12月9日，郭晋鹏、郗永祥、平定县启航安居房地产中介有限公司三方签订商品房买卖合同。合同内容为：甲方（出售方）：郭晋鹏（本人），身份证：140×××419，地址：长治市邮政编码：046600，乙方（受买方）：郗永祥（本人），身份证：140×××815，地址：平定县×村，邮政编码：045200，丙方：平定县启航安居房地产中介公司，地址：阳泉平定县×号商铺。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就丙方代理甲乙双方房屋买卖事宜，达成如下协议。第一条丙方分别接受甲方和乙方的委托，就乙方购买本合同第二条所列房屋之事，协助双方办理房屋买卖、过户等相关事宜。第二条甲方所售房屋产权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋位于阳泉市平定县××小区×号，房屋结构为混合结构；2、甲方所售房屋建筑面积132.12平方米，3、甲方所售房屋附属设施为精装修带家其家电。该房屋内部附属设施见附件一；4、甲方所售房屋所有权证号为“0002XXX号”5、甲方出售该房屋时，亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限完全转让给乙方。第三条房屋价格及其他费用：1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）510000元整，大写：伍拾壹万元（含附属设施费用）；2、甲乙双方达成一致意见，双方此次交易本套房屋所产生的过户费按照阳泉市平定县政府的规定由丙方交纳。3、甲方双方达成一致意见，乙方如需办理贷款，贷款手续费用则按照银行现行政策的规定由丙方交纳。第四条付款方式1、甲乙双方协商一致，乙方对本合同所述房屋购房款支付方式为。2、本合同签订后，乙方向甲方支付定金（大写）贰万元整（￥20000元）。3、合同签订当日内乙方向丙方支付房屋（首付款）（大写）叁拾伍万元整（￥350000元）。4、该房屋余款（大写）壹拾肆万元（￥140000元）以支付周期当月为20日（人力不可抗因素除外）。5、如乙方公积金贷款或商业银行贷款的实际房贷金额低于该房款之余款，乙方应在房贷之日起日内以现金形式向甲方支付贷款与余款之间的差额。6、如公积金贷款申请或商业银行贷款未获得批准的，双方同意按买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行承担方式解决；7、甲乙丙三方协商一致由甲方向丙方预付办理上述房屋的服务押金10000元，此费用作为交易押金，交易完成后根据实际、水、电、暖、煤气、物业等相关费用多退少补，支付方式为签订合同当日支付，合同即可生效。8、乙方向丙方预付办理贷款的服务押金元，支付方式为签订合同当日支付，合同即可生效。9、如本合同由于第四条第6条的原因终止，则本合同第四条第7、8条甲、乙双方所预付的服务押金，丙方将于七日内，无息全额退款甲乙双方。除此原因外，因甲乙任意一方违约而造成的交易中止，本押金不予退还。所造成的损失由违约方承担全部责任和经济损失。10、如本合同所指的房屋交易完毕，预付押金则正式转为甲、乙双方为本套房屋交易及贷款对丙方支付的服务费用。第五条产权登记：1、甲方应于乙方交付首付款之日起至贷款放款之日内在房地产产权登记机关办理完权属过户手续。第六条房屋交付：甲乙双方在相关部门办完过户手续7日内，甲方将房屋交付乙方。第七条甲方承诺：1、提供的有关上述房屋的信息客观、真实。2、提供上述房屋的《房屋所有权》或销售合同真实、合法、有效。3、《房屋所有权》或销售合同上记载的权利人即为该房屋的唯一所有人，该房屋无共有关系或已经过共有人书面同意，并出具共有人对出售该房屋的书面同意书。4、甲方的上述房屋为可上市并能顺利过户的产权房。5、甲乙在交付乙方该房屋时应确保房屋腾空，水、电、暖、煤、物业管理费已结清。产权过户前所发生的水、电、煤、暖、物业费、房费等由甲方承担，过户后由乙方承担。6、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。如交易后发生该房屋交易前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。第八条乙方承诺1、委托丙方购买上述房屋的意思表示真实；2、提供的身份证、户口薄等证件、材料真实、合法、有效。第九条在本合同的有限期内，甲方保证丙方为上述房屋的唯一代售人，不与任何第三方就上述房屋签订代售协议，也不与乙方私下交易上述房屋，否则应当向丙方支付上述房屋成交价的2.5%为丙方代理费。第十条甲、乙、丙三方应当相互配合，积极履行三方在本合同中约定的义务。甲乙双方应当按照丙方的要求，携带办理过户手续必需的证件及相关材料按时到达房屋管理部门或其他相关部门，积极配合丙方办理好上述房屋的过户手续。第十一条任何一方违反本合同约定的义务，或者故意拖延阻挠他方履行本合同或有其他违约行为，致使本合同无法正常履行的即构成违约，守约方有权解除本合同，本合同的解除不影响守约方追究违约方违约责任的权利。第十二条违约责任：1、本合同签订生效后，甲、乙双方不得撤销合同。甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除本合同，甲方应在乙方提出解除合同7日内双倍返还乙方支付的定金，并承担乙方已支付给丙方的代理费。2、如房屋交易后发生该房屋交易前即存在的本合同第七条所述产权纠纷和财务纠纷的，属甲方违约，由甲方承担全部责任。乙方有权解除合同并提出退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和乙方在本次交易产生的经济损失（包含但不仅限于装修费用），并向乙方支付房价10%的违约金。3、如因甲方原因造成乙方不能在双方约定时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起两天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。4、甲方未按本合同第五条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一周以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和乙方已支付给丙方的代理费，并在乙方提出解除合同7日内双倍返还乙方已支付的定金，并返还乙方所交房款。5、乙方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，甲方有权提出解除本合同，甲方有权不退还乙方定金，并由乙方支付丙方代理费。6、乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一周以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方向甲方支付房价10%违约金。7、一方违约他方有权决定是否解除本合同，如守约方决定不解除本合同，违约方承担上述违约责任，并不免除继续履行本合同的义务。第十三条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。第十四条本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十五条本合同在履行中发生争议，三方应本着互让互谅的原则协商解决。协商不成的，可依法向当地仲裁机构提出仲裁，未果的可向本合同签订所在地的人民法院提起诉讼。第十六条补充协议：丙方负责此次房屋交易的所有手续及费用，本次交易所有房款均由乙方交给丙方，丙方转入甲方账户。第十七条本合同自甲、乙、丙三方当事人签字或者盖章之日起生效。第十八条本合同连同附件共8页，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等的法律效力。甲方：郭晋鹏，2018年12月9日，乙方：郗永祥，2018年12月9日，丙方：平定县启航安居房地产中介有限公司，2018年12月9日。代表人：赵××。 合同签订后，郭晋鹏将坐落于山西省阳泉市平定县××小区×号房交付郗永祥，并将房屋内的东西进行清点且移交。郗永祥按照合同约定将房屋的首付款370000元支付给平定县启航安居房地产中介有限公司的法定代表人赵××。平定县启航安居房地产中介有限公司的法定代表人赵××因犯罪经平定县人民法院2020年10月28日作出的（2020）晋0321刑初6号刑事判决书，处以刑罚。 一审法院认为，郭晋鹏、郗永祥双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订后，各方已按合同的约定履行了自己应履行的义务。现该案中涉及的赵××因犯诈骗罪，由山西省平定县人民法院2020年10月28日作出的（2020）晋0321刑初6号刑事判决书，处以刑罚。双方签订的商品房买卖合同应属有效。现郭晋鹏主张要求解除合同并支付占用房屋期间的使用费、物业管理费、暖气报停费等的诉讼请求，与法相悖，应予以驳回。故依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决为：驳回郭晋鹏的诉讼请求。一审案件受理费449元，减半收取225元，由郭晋鹏负担。 经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：案涉商品房买卖合同应否解除以及涉及搬离案涉房屋和支付使用费、物业管理费、暖气报停费的问题。本案中,郭晋鹏、郗永祥及平定县启航安居房地产中介公司签订的《商品房买卖合同》系郭晋鹏、郗永祥双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订前郗永祥交付赵××2万元购房定金，合同签订后，郭晋鹏将案涉房屋交付郗永祥，郗永祥按照合同约定将房屋的首付款35万元交付平定县启航安居房地产中介有限公司的法定代表人赵××，郭晋鹏出具证明证实见证郗永祥向该中介公司赵××转款35万元用于购买案涉房屋，虽然郭晋鹏未及时向赵××收回该房款，但在案证据能够证实郗永祥已交付案涉购房款37万元。平定县人民法院（2020）晋0321刑初6号刑事判决，判决赵××“退赔被害人郗永祥人民币37万元”，郭晋鹏上诉称该款已退赔给郗永祥，郗永祥予以否认，亦无证据证实郗永祥收到该款，但在案证据能够证实该款实属郗永祥交付的案涉购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”规定，本案不符合解除合同的法定情形，故郭晋鹏要求解除案涉商品买卖合同的上诉理由不能成立。据此，郭晋鹏要求郗永祥搬离案涉房屋和支付使用费、物业管理费、暖气报停费的上诉理由亦不能成立。 综上，郭晋鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费449元，由郭晋鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  郭永生 审判员  张敏芳 二〇二一年四月一日 书记员  梁 瑾