云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第1105号 原告邓小波，男，1986年9月6日生，汉族，硕士，四川省彭州市人，私营业主，四川省彭州市号。 诉讼代理人马兴，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。 被告袁继云，男，1981年7月13日生，汉族，云南省安宁市人，现云南省昆明市西山区号。 诉讼代理人李智强，云南云子宇靖律师事务所律师（特别授权）。 被告李云梅，女，1980年3月22日生，汉族，云南省双柏县人，现楚雄市开发区室。 诉讼代理人谭家利，云南事兴律师事务所律师（特别授权）。 被告李春才，男，1975年4月3日生，汉族，云南省昆明市人，现昆明市西山区号。 诉讼代理人刘志伟，云南律晟律师事务所律师（特别授权）。 被告尹盛涛，男，1982年5月22日生，汉族，江西省星子县人，江西省九江市星子县号。 原告邓小波与被告袁继云、李云梅、李春才、尹盛涛合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日和2016年5月27日两次公开开庭进行了审理。原告邓小波的诉讼代理人马兴、被告袁继云的诉讼代理人李智强、被告李云梅的诉讼代理人谭家利、被告李春才的诉讼代理人刘志伟到庭参加诉讼。被告尹盛涛经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告邓小波诉称，2013年11月27日，我与四被告袁继云、李云梅、李春才、尹盛涛的合伙执行人袁继云签订合同及补充合同，承包经营楚雄开发区皓月建材经营部设在楚雄市开发区德意法家家居馆一楼的威尔斯瓷砖专卖店，约定：承包经营期为三年，即从2013年11月26日起至2017年2月1日止；三年承包金共计人民币43万元，承包金分期交付；承包经营期间，被告要完成厂家规定任务的50%；如被告方违约，需给付我违约金人民币30万元，并赔偿我的相关损失。合同签订后，我从被告手中接收了威尔斯瓷砖专卖店，并根据经营需要，投入人民币27万元进行铺面装修，并投入经营。当威尔斯瓷砖专卖店经营步入正轨时，2014年12月，我收到楚雄德意法家家居有限公司（以下简称“德意法家家居公司”）的通知，被告知德意法家家居馆到2015年1月31日将关闭。我随即找到四被告的合伙执行人袁继云，要求解决双方所签合同未履行部分、我购入的库存瓷砖和其他损失等问题，被告袁继云承诺由其与德意法家家居馆新的经营者另签合同，保证我们所签合同继续履行。但被告方随后仅与德意法家家居馆新的经营者签订了二个月的合同，且该期间新经营者对德意法家家居馆原经营场所重新进行装修，导致我无法经营。于是我再次找到被告，被告方答复只愿意赔偿我人民币18万元，双方未能达成调解协议。综上，为维护自己的合法权益，请求人民法院依法判令：解除我与四被告签订的《铺面租赁合同》及《铺面租赁合同补充协议》，由四被告共同向我支付违约金人民币30万元，并赔偿我铺面装修损失费人民币27万元、员工工资6.5万元、库房租金2.2万元、库存瓷砖45万元、瓷砖运费3万元。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了二十一组证据。 被告袁继云辩称，原告所述事实与客观事实不符。本案所涉合同属于租赁合同，合同的标的物即我方出租的铺面，系我方向德意法家家居公司承租后又转租给原告邓小波的，因德意法家家居公司不与我方签订租赁合同，才导致本案合同不能履行，故我方不应承担违约金责任，原告诉请的员工损失、库房租金、库存瓷砖损失亦不应当由我方承担。对于原告诉请的铺面装修损失费人民币27万元，因其对铺面进行装修未按照合同约定获得我方同意，故该诉请不能成立。原告袁继云为证明其诉讼主张，向本院提交了一组证据。 被告李云梅辩称，首先，原告诉称我与其他三被告系合伙关系无事实依据，同时我与原告之间也不存在任何形式的合同关系；其次，本案合同纠纷原告既主张违约金，又主张损害赔偿，其主张没有法律依据。被告李云梅未向本院提交任何证据。 被告李春才辩称，原告所诉与我无关，我在本案中不承担任何责任。被告李春才未向本院提交任何证据。 被告尹盛涛未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 根据庭审和质证，各方当事人确认本案无争议的法律事实如下：案外人德意法家家居公司向案外人楚雄新华书店承租位楚雄市开发区路德意法家家居体验馆后，自2011年开始，将一楼转租给被告袁继云。2011年9月15日，袁继云注册登记楚雄开发区皓月建材经营部，个体经营，经营场所为楚雄开发区永安路（德意法家家居馆**），用于代理销售威尔斯瓷砖。2013年11月27日，被告袁继云为甲方，原告邓小波为乙方，双方签订《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》，《铺面租赁合同》的主要内容为：“……甲方出租给乙方的铺面位楚雄市开发区路德意法家家居体验馆一楼……该铺面租赁期：自2013年11月26日起至2017年2月1日止……铺面使用费三年共计430000元，大写：肆拾叁万元整。详细金额为第一年10万元，第二年16万元，第三年17万元。铺面使用费支付方式为一年一付，先付后用，第一年使用费于合同签订之日支付7万元，在甲方与商场管理房签订租赁协议后支付使用费余款3万元，之后每年2月2号支付当年租金……租赁期间，甲、乙双方均不得对铺面进行转让、转租……乙方在对铺面进行装修时需要将施工图纸交由甲方备案……本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力……”合同还对租赁期间水电费、物业管理费的承担、铺面修缮与使用、合同的变更、解除与终止、铺面交付及收回的验收、违约责任、免责条款等作了约定。《铺面租赁合同补充协议》的主要内容为“：1、甲方协助乙方在2014年2月份完成与物业租赁方的续约……如未能完成物业续约，甲方应承担乙方在此期间所有费用及损失……2、在专卖店承包经营期间，甲方负责威尔斯品牌楚雄州代理权的合同签订，并完成厂家规定的任务量的50%。双方完成任务后，厂家返利按甲乙双方完成任务量的比例进行分成。甲方协助乙方完成与厂家物流的对接……5、鉴于楚雄市场的艰难环境，乙方在第一年经营满后可不再续约，甲方不追究其违约责任，但乙方在此期间所花费的营销、装修费用不得要求甲方补偿。6、鉴于乙方在签约后对店面改造的较大费用支出及大额的广告投入，因此如甲方违约将赔付乙方人民币300000元（大写：叁拾万元整）的违约金并承担由此引起的相关损失。”协议签订后，被告袁继云将铺面交付原告邓小波使用，邓小波于2014年6月3日向袁继云支付2013年11月26日至2015年1月31日的铺面使用费10万元。原告邓小波承租铺面后对铺面进行了改造装修，用于经营建材陶瓷（墙、地转）销售。2014年3月7日，袁继云注销楚雄开发区皓月建材经营部。2014年5月24日，袁继云与德意法家家居公司续签《商场铺面租赁合同》，约定租赁期限一年，自2014年2月1日至2015年1月31日止。2014年11月24日，德意法家家居公司发出通知，因商铺租赁合同将于2015年1月31日到期，督促各商户按照合同约定，准时归还房屋。德意法家家居公司与楚雄新华书店解除德意法家家居体验馆租赁合同后，案外人李华向楚雄新华书店承租了该商场。2015年3月17日，被告袁继云与李华签订协议书，承租德意法家家居体验馆一楼，租赁期限自2015年2月1日至2015年4月15日，为邓小波取得时间办理搬离德意法家家居体验馆一楼各项事宜。 根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议的焦点包括：1、原告邓小波与被告袁继云签订的《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》的性质是房屋租赁合同还是承包经营合同？2、本案原告邓小波能否同时主张违约金和解除合同损害赔偿？3、被告袁继云、李云梅、李春才、尹盛涛在本案中是否应当承担责任或者如何承担责任？ 本院认为，合同的性质应根据合同约定的具体内容、实际履行情况等进行确定。本案中，首先，从合同约定的具体内容上看，原告邓小波与被告袁继云签订的《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，《铺面租赁合同》约定了铺面基本情况、租赁期限、铺面使用费及支付方式、租赁期间水电费、物业管理费的承担、铺面修缮与使用、合同的变更、解除与终止、铺面交付及收回的验收、违约责任、免责条款等，《铺面租赁合同补充协议》系同日双方达成的对《铺面租赁合同》的补充，该补充协议第二条关于代理销售威尔斯陶瓷的约定，因原告未举证证明其实际销售威尔斯陶瓷，被告袁继云认为该条款未实际履行，故本院认定该合同条款未实际履行，故双方签订的合同具备房屋租赁合同的形式要件。其次，从本案合同的实际履行情况看，被告袁继云承租德意法家家居馆一楼后，注册登记楚雄开发区皓月建材经营部，用于代理销售威尔斯瓷砖，后原告邓小波与被告袁继云签订《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》，被告袁继云按照协议约定履行了交付铺面的合同义务，原告邓小波按照协议约定履行了支付铺面使用费合同义务，虽然原告主张系承包经营威尔斯瓷砖专卖店，但其提交的证据显示，其与被告袁继云签订合同后销售的瓷砖品牌是新中源陶瓷和圣卡陶瓷，并无威尔斯陶瓷，且承租期间被告袁继云注销楚雄开发区皓月建材经营部后，原告用该承租铺面另行注册登记了楚雄开发区联宜美居建材经营部（个人经营），故原告邓小波不存在承包经营被告袁继云经营的楚雄开发区皓月建材经营部或者威尔斯瓷砖专卖店的事实。综上所述，本案原告邓小波与被告袁继云签订的《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》的性质为房屋租赁合同，双方形成房屋租赁合同民事法律关系。 《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款规定：“合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，合同标的物德意法家家居体验馆一楼系被告袁继云向德意法家家居公司承租后又转租给原告邓小波，原告邓小波与被告袁继云在铺面租赁合同中约定的租期为三年，被告袁继云作为铺面出租方具有交付铺面使用合同义务，但合同自2013年11月27日签订后，仅履行至2015年1月31日，因德意法家家居公司与被告袁继云解除房屋租赁合同而无法继续履行，被告袁继云构成违约，其应承担违约责任。被告袁继云违约致使合同目的不能实现，现原告邓小波提出解除合同，庭审中被告袁继云表示同意解除合同，本院确认双方自愿解除《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》。因本案合同已经实际履行一年多时间，期间原告邓小波实际得实际使用铺面，被告袁继云得实际获得相应的铺面使用费，故解除本案合同无溯及力。在合同履行过程中，原告邓小波根据合同约定得对铺面进行装修，现合同解除，原告邓小波的经济损失为铺面装修费，其主张的其他经济损失无充分证据证明真实性，且基于其与被告袁继云系房屋租赁合同法律关系的事实，依法不应由合同相对方承担。现原告邓小波既主张违约金，又主张解除合同损害赔偿，本院认为，因违约金的计算应基于守约方因对方违约造成的经济损失，本案违约金指向的经济损失，与合同解除造成原告邓小波的经济损失，均为原告邓小波的铺面装修费，具有同一性，故本案原告邓小波既主张违约金又主张解除合同损害赔偿将导致其获得双倍赔偿，不符合立法精神，经本院释明，原告邓小波表示二者相冲突时优先主张违约金责任，故对于其要求赔偿经济损失的诉讼请求本院不予支持。庭审中四被告表示原告邓小波诉请的违约金过高，本院认为，虽然原告邓小波与被告袁继云签订的铺面租赁合同补充协议中约定的违约金金额为30万元，但根据该补充协议与铺面租赁合同系同一天签订，而补充协议第一条的约定被告袁继云应协助原告邓小波在2014年2月份完成与“物业租赁方”续签房屋租赁合同的事实，可以看出双方在签约时均预知合同可能不能完全履行，且在2015年1月31日后，被告袁继云又与德意法家家居体验馆新的出租方签定新的租赁合同，支出租金和押金合计70370元，为原告邓小波取得时间办理搬离商铺各项事宜，积极减少因合同解除可能给原告邓小波造成的经济损失，同时双方均认可原告邓小波是在被告袁继云对铺面的原装修基础上，再对铺面进行的装修改造，原告邓小波主张的27万元装修费损失已包含被告袁继云对铺面的原装修部分，故被告主张违约金过高应予调整的辩解成立，结合以上事实，本着公平和诚实信用原则，本院确定本案违约金金额为20万元为宜。原告邓小波认为本案四被告之间存在合伙关系故要求四被告均承担本案法律责任，但其提交的四被告的个人合伙协议书、楚雄皓月建材经营部股东投资金额及股份比例、股份证明书均为复印件，无法核实真实性，亦未提交证据证明合伙协议实际履行或者四被告已实际出资、实际进行盈余分配等合伙事实的存在，故该主张不能成立，本案应由合同相对人被告袁继云对其承担违约金责任。被告尹盛涛经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓小波与被告袁继云于2013年11月27日签订《铺面租赁合同》和《铺面租赁合同补充协议》； 二、由被告袁继云支付原告邓小波违约金人民币20万元； 三、被告李云梅、李春才、尹盛涛在本案中不承担责任； 四、驳回原告邓小波的其他诉讼请求。 案件受理费15033元，公告费500元，由被告袁继云承担3144元（未交），由原告邓小波承担12389元（已交）。 以上被告袁继云应当执行的款项合计203144元，限本判决生效后十日内付清，款交法院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决。享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 （此页无正文） 审 判 长  余红萍 人民陪审员  汪从录 人民陪审员  周朝丽 二〇一六年六月十二日 书 记 员  倪晓燕