湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终664号上诉人（原审被告）：丁建强，男，汉族，1962年12月13日出生，住武汉市东西湖区，上诉人（原审被告）：段凤萍，女，汉族，1964年12月1日出生，住武汉市硚口区，共同委托诉讼代理人：龚莉，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永忠，男，汉族，1968年8月10日出生，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：吴正忠，湖北天下律师事务所律师。上诉人丁建强、段凤萍因与被上诉人王永忠民间借贷纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁建强、段凤萍上诉请求：请求撤销原判第一项、第二项，改判驳回王永忠的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由王永忠承担。事实和理由：一、一审法院判决认定王永忠与丁建强协商涉案房屋价格为15000元/平方米不是事实；15000元/平方米是价格欺诈的结果，而非协商的结果。涉案的嘉禾园D102号房屋为预售商品房，而非存量房（二手房）。其位于嘉禾园小区，嘉禾园小区建成后于2007年取得预售许可证并开始对外销售，嘉禾园D区开发工程的销售底价为均价2380元/平方米。涉案的嘉禾园D102号房屋原为D1、D2号楼底层，规划用途为居委会用房，不能销售。2017年5月，包括D102号房屋在内的楼底层421.60平方米（划分为4套房屋）建筑用途变更为商业并对外销售，D102号房屋的楼高仅为2.8米（含楼板），净空高2.6米，用地使用权2001年2月3日起至2041年2月3日止，即D102号房屋在层高、房屋结构方面不是按商业门面设计的，地理位置位于住宅小区内，产权年限仅为23年（2018年-2041年=43年），而一般的商业门面的产权年限则是40年；丁建强在购买D102号房屋时，销售方并未在销售现场张贴公示包括D102号房屋在内的楼底层421.60平方米4套房的一房一价表，丁建强作为一名初次购买商品房的普通消费者，因周边没有与D102号房屋同类的房屋在售，无从打听D102号房屋正常市场价格水平，同时，丁建强也知道房管部门会参照周边同类房屋的销售价格来监督房屋销售价格，丁建强相信房管部门监督确定的房屋价格便是真实有效价格，其也没有去打听价格的必要。加之丁建强曾经帮助过王永忠，认为王永忠会感恩于他而对王永忠有足够的信任，相信王永忠告知的售价一定与房管部门监督确定的价格是一模一样的，基于以上依赖，在王永忠故意隐瞒D102号房屋的备案价格为7600元/平方米的情况下，丁建强错误的以为15000元/平方米是D102号房的真实价格，继而导致丁建强在错误认知下根据倒推认为自己购房的资金缺口为721750元（1071750元-35万元=721750元），故而向王永忠出具《借条》约定在王永忠代垫付721750元购房款后向王永忠还本付息。《借条》出具后的当日，丁建强才得以与武汉海兴房地产开发有限公司（以下简称海兴公司）签订合同编号为180012257《武汉市商品房买卖合同》，此时，丁建强才知受到价格欺诈，D102房的真实价格（即备案价格）应为7600元/平方米，而不是15000元/平方米。所以说，15000元/平方米是价格欺诈的结果，而非协商的结果。二、一审法院认为《借条》约定的“该房屋买卖合同签订备案视为王永忠己履行721750元垫付”条款，符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（五）款情形，进而认定王永忠已向丁建强支付721750元，双方债权债务成立，此属于认定事实不清，适用法律错误。（一）一审法院忽视了丁建强在出具《借条》时因价格欺诈而存在认知错误，并人为割裂《借条》中各条款的内在联系，断章取义。如前面所述，丁建强是在价格欺诈下根据倒推以为自己购房的资金缺口为721750元，而在王永忠拟定的721750元的《借条》上签字的，《借条》不是丁建强的真实意思表示。同时，《借条》中约定：“本人丁建强因购买‘嘉禾园D区’102号商铺需要王永忠代为垫付房款人民币721750元，共计代为垫付款项总额为721750元，该房屋买卖合同签订备案视为王永忠已履行721750元垫付。”该约定中，“需要代为垫付……共计代为垫付721750元”放在“买卖合同签订备案视为王永忠已履行721750元垫付”的前面，从条文的前后逻辑可以看出，丁建强因受价格欺诈，以为出具《借条》后接下来要签订的买卖合同约定的价格必将是1071750元，所以内心确信（心理预期）王永忠是“需要”并且一定要代为垫付的，代为垫付的金额是721750元，丁建强绝对不会想到买卖合同约定的价格会是1071750元之外的数字，更不会想到王永忠没有代为垫付哪怕一分钱。“买出合同签订备案视为王永忠己履行721750元垫付”是指王永忠履行了“需要代为垫付……共计代为垫付721750元”的行为后，丁建强以“买卖合同签订备案”作为标志对王永忠的垫付行为进行支付验收。双方之所以如此约定，是因为丁建强误以为房屋真实价格即备案价格为1071750元，而“买卖合同签订备案”较之“银行流水”，对于丁建强来说更为容易核实。所以，“买卖合同签订备案视为王永忠己履行721750元垫付”是双方对代垫支付行为验收标志的约定，不代表王永忠可以不履行实际代垫义务便可以要求丁建强还本付息。且D102号房屋的真实价格是543020元，丁建强已支付35万元，丁建强欠付的购房款数额仅为193020元。（二）一审法院错误适用《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条。1、《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”，结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条“具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；（二）以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；（三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；（四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时”、第十条“除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另行约定或者法律、行政法规另有规定的除外。综合此三个法条，自然人之间的借款合同是实践合同，以贷款人提供借款为生效要件，该生效要件不能由当事人自行约定。司法解释第九条第（一）至（四）款是结合实践中款项交付的多样性，列举了四种常见的支付方式，进而明确借款合同以借款人取得所借款项的实际控制权作为合同生效的起点时间，当事人依第九条第（五）款所作另行的约定只能是对于借款提供方式的特殊约定，而非改变借款合同的性质，当事人特殊约定借款提供方式的，从其约定，但借款合同的生效时间仍然为合同实际履行之时。故案涉《借条》约定“该房屋买卖合同签订备案视为王永忠已履行721750元垫付”的内容与法不符，不能作为借款发生的直接依据。三、一审法院以涉案房屋登记备案价格低于协商价格，导致税费少缴损害了国家利益为由，认定本案的借贷合同关系无效，系将价格欺诈认定为协商，将买卖合同关系与借贷合同关系混为一谈，事实不清，适用法律错误。四、因王永忠并未提供借款，丁建强、段凤萍依法不存在向王永忠返还款项，更不存在支付资金占用损失，一审判决第一项、第二项依法应被撤销。综上所述，一审法院认定的事实不清，适用法律错误，应驳回王永忠对丁建强、段凤萍的全部诉讼请求。王永忠辩称，我对一审认定的基本事实无异议。我没有对丁建强、段凤萍进行价格欺诈，2017年10月25日丁建强、段凤萍签订的房屋买卖协议和借条是合法有效的。至于价格是以双方约定为准还是以备案价格为准，我方认为买房对当事人来说是非常重要的，丁建强、段凤萍买房也是对价格慎重考虑的，而且其向银行贷款50万元，也可以认定丁建强、段凤萍对双方约定的价格是认可的。至于房屋的使用年限，房屋的使用年限是从开发商取得土地的时间开始计算，这是法律明确规定，是公开的，当事人都是知道的。至于办理产权交易时候的价格，是因为2007年备案价格是七千多元的价格，但是这并不违背法律。至于一审判决合同无效和判决的利息标准，我认为是属于适用法律错误，我是有异议的。关于协议的效力，丁建强、段凤萍是具有完全民事行为能力的人，不是限制行为能力，在购买房屋的时候不可能不考虑房屋的价格问题，如果认为协议无效，为什么不申请确认协议无效，而且签订协议后，王永忠通过开发商办理了不动产变更手续，将所有权变更给了丁建强、段凤萍，属于房屋的历史原因不构成欺诈的理由。我认为协议有效，借条有效，应当受到法律的保护。请求驳回上诉，维持原判。王永忠向一审法院起诉请求：1、判令丁建强、段凤萍偿还借款人民币721750元，并以此为基数，按月息2%支付从2018年6月4日起至清偿之日止的利息；2、本案诉讼费由丁建强、段凤萍承担。案件在审理中，王永忠增加诉讼请求：要求丁建强、段凤萍承担保全担保费540元、保全费5000元。一审法院认定事实：王永忠系武汉美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）副总。丁建强、段凤萍系夫妻关系，于1986年9月1日登记结婚。2005年8月18日，海兴公司（甲方）与美景公司（乙方）签订《联合开发合同》，约定以甲方为开发商、乙方为投资商的名义联合开发武汉市东西湖区嘉禾园D区（别墅改造工程），甲方不享有D区开发的任何收益，乙方享有D区项目开发除甲方原形成债务外的全部收益；嘉禾园D区项目开发形成的所有税费和开发费用均由乙方缴纳和承担，甲方不承担任何费用和税费；乙方负责向相关部门申请办理该项目的全部开发手续并缴纳相关费用，负责该项目后期办证工作和物业管理工作等；因该项目商品房销售而发生或形成的一切税费均由乙方承担。2017年10月25日，美景公司（卖房方、甲方）与丁建强（购房方、乙方）签订《购房意向协议书》，载明：“关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成如下协议：一、房屋状况及价格：甲方将其拥有独立产权的位于武汉市东西湖区嘉禾园小区D区1栋1层103号商铺，建筑面积约70平方米（以房产测绘部门实测为准），以人民币壹佰零伍万零仟零拾零元整（￥105000元整，单价：15000元/平方米）出售给乙方。乙方自愿以上述价格向甲方认购房屋。二、付款方式：1、本协议签订之日支付定金人民币伍万元；2、在2017年11月25日前支付购房款人民币叁拾伍万元（含已付定金伍万元）；3、在甲方给乙方办理正式备案合同签约后（以武汉海兴房地产开发有限公司与乙方签订），并向乙方提供购房款的正式税务发票及该房屋的《权属证明书》时，乙方向甲方支付购房尾款（以房产测绘部门实测为准）。三、甲方签订本购房协议书起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。四、乙方保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时向甲方支付购房款。五、违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方双倍返还定金；2、如果乙方违约，甲方有权没收乙方已支付的定金。六、本协议的定立、履行、解除、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。七、本购房协议壹式贰份，具有同等效力，双方各执壹份。”甲方处加盖美景公司公章、王永忠在甲方代表处签字、丁建强在乙方处签字。2017年10月25日，丁建强通过其中国农业银行账户转账50000元至王永忠。2017年12月30日，海兴公司开具编号为05776892的增值税票普通发票，载明购买方为丁建强，内容为嘉禾园D1-102，单价7600元，金额543020元。2018年1月19日，丁建强通过其中国农业银行账户转账120000元至宋翠荣。2018年1月29日，海兴公司办理了武汉市东西湖区吴家山东吴大道1217号14栋/单元1层（2）商号的不动产权属证明[鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第0005051号]。2018年3月8日、4月28日，丁建强通过其中国农业银行账户分别转账70000元、110000元至王永忠。2018年6月4日，海兴公司与丁建强签署合同编号为东180012257《武汉市商品房买卖合同》，约定武汉市东西湖区吴家山东吴大道1217号14栋/单元1层（2）商号建筑面积71.45平方米，每平方米单价为7600元。2018年6月4日，丁建强签署《借条》，载明：“本人丁建强（身份证号：），因购买“嘉禾园D区”1栋102号商铺（合同备案号：东180012257），需要王永忠（身份证号：）代为垫付房款人民币柒拾贰万壹仟柒佰伍拾元（小写：721750元），共计代为垫付款项总额为人民币柒拾贰万壹仟柒佰伍拾元（小写：721750元），该房屋买卖合同签订备案视为王永忠已履行柒拾贰万壹仟柒佰伍拾元。本人承诺于2018年7月20日归还王永忠人民币柒拾贰万壹仟柒佰伍拾元，如还款不及时或不足，则垫付款按月息3%计取利息，起息日为商品房买卖合同签订之日，本人自愿以该房屋为本借款提供无限连带责任。”丁建强在借款人处签字捺印。2018年6月21日，丁建强出具《收条》，载明：“今收到东西湖区吴家山东吴大道1271号14栋/单元1层（2）商号（嘉禾园D栋-102商铺）《不动产权属证明》（鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第0005051号）原件壹份，分户图壹份，宗地图两份，不动产登记申请表、交易申请书各壹份，购房发票原件（N005776892，一式二份）。”丁建强作为签收人签字捺印。2018年6月21日，丁建强缴纳了房屋买卖契税21720.8元、印花税271.50元。2018年6月25日，武汉市东西湖区不动产登记局向丁建强发放了武汉市东西湖区吴家山东吴大道1217号14栋/单元1层（2）商号房屋的不动产权登记证书[鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第0035548号]。根据武汉市不动产权登记信息查询显示：共有情况：为单独所有，共有人及份额：婚内购房，配偶段凤萍自愿放弃该房屋产权。2019年5月，丁建强以武汉市东西湖区吴家山东吴大道1217号14栋/单元1层（2）商号房屋为抵押向中国邮政储蓄银行贷款500000元。2019年7月5日，湖北天下律师事务所的律师吴正忠向丁建强送达了律师函，载明：“致丁建强先生：湖北天下律师事务所接受王永忠先生的委托，现就你与王永忠先生民间借贷一事指派本律师介入并函告如下：2018年6月4日，你从王永忠先生处借款人民币721750元，借期壹个月（2018年7月20日之前还）；如此款未还，你愿意承担月息3%的利息。至今，你本息分文未还。本律师认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之法律规定，王永忠先生有权依法向你主张权利。希望你在收到本律师函十日内，向王永忠先生偿还全部借款及利息。否则，本律师事务所将依王永忠先生之委托，依法追究你的法律责任，以维护委托人之合法权益。特此函告！”丁建强在该函下注明“丁建强收到此函”。王永忠为申请财产保全，向天安财产保险股份有限公司武汉中心支公司支出保全责任保险费540元。一审法院认为，王永忠向法院提交的证据，和其拟证明的事实具有关联性，证据可以互相印证达到高度盖然性的证明标准。本案丁建强购买武汉市东西湖区吴家山东吴大道1217号14栋/单元1层（2）商号房屋，因自有资金不足以支付全部购房款，向王永忠出具借条。借条是证明双方存在借贷合意的直接证据，系双方对债权债务的确认，依据民间借贷案件的基本理论，丁建强应支付而未支付的款项转化为借款，符合民间借贷法律关系的特征。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条“具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：……（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时”，本案借条约定“该房屋买卖合同签订备案视为王永忠已履行柒拾贰万壹仟柒佰伍拾元”，王永忠将办理前述房屋房产登记手续所需资料交给了丁建强，丁建强办理了房屋登记手续，视为款项已经交付。认定双方之间债权债务成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”本案王永忠与丁建强协商房屋价格为15000元/平方米，丁建强就未支付的购房款721750元（71.45平方米×15000元/平方米-350000元）向王永忠出具借条，但双方实际向房地产管理部门登记备案价格为543020元，丁建强为此少支付了相关税费，损害了国家利益，本案的借贷合同关系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋变更登记已经完成，视为丁建强收到案涉款项721750元，其应向王永忠返还该款项。对于王永忠主张按月息2%即年利率24%计算利息的诉讼请求，法院不予支持。考虑到合同无效中双方的过错程度，酌定参照王永忠起诉时的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用损失，确定为年利率4.25%。自丁建强实际收到办理不动产权属登记所需资料之日的2018年6月21日开始计算。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。王永忠为诉讼保全向保险公司缴纳的诉讼保全担保费540元，系支付的合理费用，予以支持。最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定了夫妻共同债务的情形，即：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示；夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务；债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的。本案债务发生于丁建强、段凤萍夫妻关系存续期间，虽不动产权登记信息上备注了“婚内购房，配偶段凤萍自愿放弃该房屋产权”，但约定系两人之间的约定，本案债务系购买商铺所产生，增加了家庭财产和收益，本案债务应予认定为两人的夫妻共同债务。综上，丁建强、段凤萍应予共同偿还王永忠欠款计人民币721750元，并向王永忠支付资金占用期间的损失（以721750元为基数，按年利率4.25%自2018年6月21日计算至款项实际清偿之日）和保全担保费540元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、丁建强、段凤萍共同向王永忠返还款项计人民币721750元，于判决生效后十五日内履行；二、丁建强、段凤萍共同向王永忠支付资金占用损失（以人民币721750元为基数，按年利率4.25%自2018年6月21日计算至款项实际清偿之日），于判决生效后十五日内履行；三、丁建强、段凤萍共同向王永忠支付为实现债权支出的保全担保费计人民币540元，于判决生效后十五日内履行；四、驳回王永忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13018元、财产保全费5000元，共计18018元，由丁建强、段凤萍共同负担14415元，王永忠负担3603元。本院二审期间，丁建强、段凤萍提交：证据一、D区1栋一层平面图，证据二、涉案房屋交付时、装修后的对比照片（以住宅标准建造），证据三、同一小区商业门面照片（均以商业标准建造），证据四、个人额度借款合同。拟共同证明，1、涉案房屋原为住宅，建成后约10年后规划变更为商业，其在房屋结构设计、开门方向、层高等方面仍是按住宅的建造标准交付给丁建强的。2、丁建强在2019年5月贷款50万元对涉案房屋进行改造和装修，包括将临近小区道路的墙面改造为门面进口等，以便涉案房屋能用于商业经营。3、涉案房屋的价值明显低于同小区以商业标准建造的正规门面。经质证，王永忠对四份证据的真实性予以认可。对证明目的有异议，认为案涉房屋是经过规划部门批准变更为商业用房，是不存在欺诈的。卖房的用途已经变更为商业用房，至于买房后怎么装修都是当事人自己的事情。贷款50万元根据的是房屋评估价格，符合双方房屋买卖协议的价格。至于房屋买了以后是如何使用，出卖方是不管的。丁建强、段凤萍又提交一份政府信息公开的告知书。拟证明，7600元是真实价格，并不是双方为了减少税收而作出的协议，涉案房屋是没有备案价的。经质证，王永忠对该份证据的真实性予以认可。但是对证明目的有异议，认为当时这个房屋开盘比较早，当时是没有备案价，这个房子是2007年开盘，2008年出售。但是2017年双方签订协议的时候，我方出示过权属证明书和发票。这个房子是2017年规划变更的，变更后，丁建强、段凤萍说要买这个房屋，当时我方就出示过权属证明书和发票。丁建强、段凤萍是知道这个7600元的发票价格，他们是在知道这价格的基础上签订了购房意向书。经审核，本院对该五份证据的真实性予以确认。本院二审查明：案涉房屋原系公共用房，在2016年进行规划调整后，变更为商业用房出售。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王永忠起诉请求丁建强偿还借款的主要依据是2018年6月4日丁建强签署的《借条》，该《借条》载明因购买案涉房屋需要王永忠垫付剩余房款721750元，但是王永忠并未提交证据证明其实际代丁建强垫付了剩余房款721750元。王永忠称该721750元是美景公司应当向其支付的融资结算款，因美景公司未向其支付故以丁建强的剩余购房款来抵偿，但亦没有提交证据证明。结合王永忠系美景公司副总、丁建强先后与美景公司、海兴公司签署《购房意向书》、《武汉市商品房买卖合同》的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案表面上为民间借贷关系，但由于并无真实的借款发生，实际系因丁建强差欠购房款产生的房屋买卖合同纠纷，双方当事人所争议的焦点也是房屋价款应按何种价格进行结算。关于房屋买卖合同关系中的售房主体如何确定，房屋买卖合同的效力，案涉房屋的价格是15000元/平方米还是7600元/平方米等问题均应另行在房屋买卖合同纠纷中解决。因此，王永忠在本案中依据民间借贷关系向丁建强主张借款权利，无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律错误，实体处理不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4499号民事判决；二、驳回王永忠的全部诉讼请求。一审案件受理费13018元，保全费5000元，共计18018元，由王永忠负担。二审案件受理费13018元，由王永忠负担。本判决为终审判决。审判长 李 兵审判员 申 斌审判员 何义林二〇二一年四月九日书记员 寇襄宜