河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初652号原告：牛二伟，男，1990年7月13日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：梁阳阳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡聚丰置业有限公司，住所地：三门峡市湖滨区虢国西路崖底街道办事处院内。统一社会信用代码：914112000689291823。法定代表人：贠富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告牛二伟与被告三门峡聚丰置业有限公司（以下简称聚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛二伟的委托诉讼代理人梁阳阳，被告聚丰公司的委托诉讼代理人李欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛二伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告之间签订的《商品房认购书》，判令被告返还原告购房款300000元并向原告支付违约金51900元，合计351900元（违约金以300000元为基数，按日万分之三计算，自2018年1月1日起暂算至2020年11月20日起诉之日，此后的违约损失仍按约定计算方式计算支付，直到全部购房款支付完毕为止）；2.案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2015年7月6日与被告聚丰公司签订了《商品房认购书》一份，购买被告位于的三门峡商务中心区聚丰花苑项目的6号楼8F西南号房，合同约定交房时间为2017年12月底前，若不能按时交房，从约定交房之日起按日万分之三承担违约责任。合同签订之日，原告履行了交付房款的义务，被告聚丰公司为原告出具收款收据1份。2017年12月19日，被告聚丰公司以其开发的聚丰花苑项目出现规划调整为由，经过与原告协商，达成合意后，重新签订了商品房置换认购书一份，双方约定，原告所购买的房屋单价为2780元/㎡，原告购买的楼层由6号楼8F西南置换为10号楼一单元2504号房屋，房屋面积由94.87平方米置换为85.24平方米，合同签订之日，被告应退还原告房屋面积差价63033元，但是未予退还。当日，聚丰公司为原告出具了收款收据一份。后被告聚丰公司违反双方约定，未在规定期限内交付房屋，且现在被告开发的项目至今没有开工的迹象，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告聚丰公司辩称，1.涉案房屋的交房时间并未届满，原告要求解除《商品房（置换）认购书》没有任何事实及依据。根据原告与答辩人签订的《商品房（置换）认购书》第3.4条约定“交房时间为取得房屋预售许可证两年内”，本案的涉案房屋至今没有取得预售许可证，涉案房屋的交付时间并没有届满。原告要求解除合同没有任何的事实和法律依据。2.原告未完成合同约定的付款义务，即使解除合同，原告也没有权要求答辩人退还购房款。虽然答辩人与原告签订了《商品房（置换）认购书》，并向原告出具了收据，但是截至目前，答辩人没有收到原告的购房款，根据《中华人民共和国民法典》第566条的规定，原告无权要求答辩人退还购房款。3.双方并未约定违约金，原告要求支付违约金没有任何事实和法律依据。《商品房（置换）认购书》第4.1条约定“甲方不能按约定日期交房，按有关规定承担违约责任，并没有约定具体的违约金计算方式，原告要求按照日万分之三计算违约金没有任何事实和法律依据。4.涉案土地已经由案外人通过竞买方式取得，竞买人承诺对土地上的建筑及相应的债权债务予以承担，故原告仅有权要求竞买人退还购房款。三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与三门峡市自然资源和规划局将涉案的聚丰花园项目土地88.64亩分成两块按照土地招拍挂方式对外进行出让。三门峡市祥龙居房地产开发有限公司、三门峡盛祥观澜房地产开发有限公司分别以竞买的方式取得该两块土地，涉案土地的建筑物及相应的债权债务、房屋遗留问题等均应由竞买人负责。综上，原告未向答辩人履行付款义务，无权要求答辩人退还购房款，且涉案建筑物及相应的债权债务纠纷已经由竞买人承诺予以承担。即使双方存在房屋买卖关系，原告仅有权要求竞买人退还购房款，而非答辩人。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，原告牛二伟（认购人、乙方）与被告聚丰公司（出卖人、甲方）签订《商品房（置换）认购书》一份，合同约定：一、认购标的的基本情况，1.1乙方所认购的商品房为甲方开发的聚丰花苑项目中的第10号楼1单元2504号房屋。1.2该商品房的建筑面积为85.24平方米。以上面积最终均以房产局测绘中心测绘面积为准。二、认购标的的价款，2.1该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币2780元/平方米，房款计人民币236967元。三、双方的权利义务，3.1乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币236967元（100％付款）。3.2该认购书签订之日交清尾款。3.3甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起15日内，到销售现场与甲方签订商品房买卖合同。3.4交房时间为取得房屋预售证后两年内。四、其他约定，4.1甲方不能按约定日期交房，按有关规定承担违约责任。4.2认购书签订后客户不得以任何理由退房，如果退房要承担购房总款30％的违约金。4.3在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，需征得甲方的同意。4.4乙方在本认购书中提供的联系地址和联系电话是甲方通知乙方的根据，乙方保证其提供的信息准确无误。若甲方按照乙方提供的信息不能联系到乙方的，因此产生的不利后果均由乙方承担。五附则，5.2本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。出卖人聚丰公司盖章确认，买受人牛二伟签字确认。同日，聚丰公司向牛二伟出具了收据1份，收据的主要内容为：交款单位:牛二伟(合同置换)，人民币：236967元，收款事项：聚丰花苑6号楼-8F西南号-2504号房屋。多余款63033元。庭审中，原告牛二伟称，2015年7月6日与被告签订了《商品房置换认购书》1份，购买被告聚丰公司开发的聚丰花苑6号楼-8F西南号-2504号房屋，合同签订之日，原告就履行了交付房款的义务，交纳房款300000元整。2017年12月19日，被告聚丰公司以项目规划为由，与原告协商，将原告原预定的房屋置换为10号楼1单元2504号房屋，并签订了《商品房（置换）认购书》，由于换购的房屋面积变小，被告聚丰公司同意退还差价，所以在收款收据中注明“多余款63033元。”原购房合同及收款收据原件均被聚丰公司收走。本庭询问原告购房款300000元是如何支付的，原告牛二伟称分三次现金支付的，支付时间记不清楚了。被告聚丰公司称房款系原告与三门峡圣通公司之间的借款转化而来，但未提供证据证明，且原告不予认可。庭审中，原告牛二伟申请变更诉讼请求，将第一项诉讼中请求解除《商品房认购书》变更为确认原告与被告聚丰公司签订的《商品房认购书》为无效合同。另查明，根据本院（2020）豫1202民初4917号民事判决书已生效，原告薛建庄诉聚丰公司房屋买卖合同纠纷一案查明的事实，案涉房屋所在楼盘属于问题楼盘，至今未取得商品房预售许可证，三门峡市自然资源局将涉案楼盘所在的土地挂牌出售，三门峡盛祥观澜房地产开发有限公司、三门峡市降龙居房地产开发有限公司取得案涉房屋所在的建设用地使用权。本院认为，原告牛二伟与被告聚丰公司签订的《商品房（置换）认购书》，包含了当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付了全部购房款，被告也已收受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的《商品房（置换）认购书》应当认定为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截至原告牛二伟起诉时，被告仍未取得所出售房屋的预售许可证，双方所签订的《商品房（置换）认购书》违反了法律规定，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告与原告牛二伟签订的《商品房（置换）认购书》被认定无效，被告应当将收取的300000元房款返还给原告牛二伟。关于原告牛二伟请求的违约金51900元。被告在未取得商品房预售许可证的情况下即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任，赔偿原告因合同无效受到的相应损失。根据《商品房（置换）认购书》第3.3条的约定，可知原告在签订合同时对于被告没有取得商品房预售许可证这一情况是明知的，故其对合同无效也应承担相应的责任。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，酌定由被告以已付购房款300000元为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的计算方式来支付违约金，因原告无法说明300000元的具体支付时间，故本院酌定违约金起算时间为收据出具之次日即2017年12月20日，故原告违约金计算为：以300000元为基数，自2017年12月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以300000元为基数，自2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告聚丰公司辩称，原告未完成合同约定的付款义务，房款系原告与三门峡圣通公司之间的借款转化而来，被告并未实际收到。本院认为，原告对于其已履行付款义务所提供的证据为聚丰公司出具的收据一份，聚丰公司对该收据的真实性无异议，其称房款系原告与三门峡圣通公司之间的借款转化而来，但并未提供证据证明。故其辩称证据不足，不能推翻原告提供的证据，本院不予采纳。关于被告聚丰公司辩称涉案土地已经由案外人通过竞买方式取得，竞买人承诺对土地上的建筑及相应的债权债务予以承担，故原告仅有权要求竞买人退还购房款。本院认为，《商品房（置换）认购书》的合同相对方为原告和被告聚丰公司，案外人三门峡盛祥观澜房地产开发有限公司、三门峡市祥龙居房地产开发有限公司并不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，原告有权向被告主张权利。故对被告的辩称意见不予采纳。综上所述，原告牛二伟部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下：一、原告牛二伟与被告三门峡聚丰置业有限公司于2017年12月19日签订的《商品房（置换）认购书》为无效合同；二、被告三门峡聚丰置业有限公司返还原告牛二伟购房款300000元并支付违约金（违约金计算方式：以300000元为基数，自2017年12月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以300000元为基数，自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元（已减半收取），由被告三门峡聚丰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二一年四月二日书记员  王家宁