广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民一初字第1850号 原告：李毅平，女，1979年3月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：戴守信，男，1978年10月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：戴守信，男，1978年10月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长堽路五里1号。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托代理人：黄宇，北京炜衡律师事务所广西分所律师。 委托代理人：李涛，北京炜衡律师事务所广西分所律师。 原告李毅平、戴守信与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称“南国利得公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李毅平的委托代理人暨原告戴守信、被告南国利得公司的委托代理人黄宇、李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李毅平、戴守信诉称：2015年1月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城12号楼201号房屋。买卖合同第七条中约定原告的付款方式及期限，买卖合同第九条第一款约定了被告的交付期限及交付条件。原告依约向被告支付了购房首付款，并于2015年4月24日办理银行按揭手续，履行了合同约定的全部付款义务。被告则应根据合同第九条的约定，最迟于银行放贷后第五日，即2015年6月10日向原告交付房屋。原告于2015年6月13日到被告指定的地点办理房屋交接手续，被告却以原告未缴纳《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》第3项所列的A地块热水系统安装费6057元为由，拒绝向原告交付房屋锁匙。原告认为被告所称“A地块热水系统”并未在双方合同所列范围内，被告以原告未缴纳该费用为由拒绝向原告办理交房手续及交付房屋钥匙，缺乏合同依据，违反了双方关于交房条件的约定，应当承担违约责任。在合同履行过程中，被告向原告收取了管道燃气初装费2300元，该费用的收取不符合《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》的规定，应退还原告。故请求法院判令：1、被告向原告交付南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城12号楼201房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式：自2015年6月13日起至实际交房之日止，以房屋总价款827660元为基数，按每日万分之三计付）；3、被告退回原告管道煤气初装费2300元；4被告承担本案全部诉讼费用。 被告南国利得公司辩称：1、合同约定的商品房屋已经与原告办理交接手续，时间为2015年6月13日；2、被告向原告交付房屋并没有违反合同约定逾期交房，因为双方在合同第12条明确约定了被告书面通知原告办理交付手续，双方进行交接的条件就是被告出示五方竣工验收原告签署房屋交接单，即视为房屋交接。而本案被告已于合同约定时间2015年4月15日向原告邮寄了房屋交付使用通知等相关材料，原告予以签收，并于之后签字确认了房屋交接单，因此被告是在双方合同约定的时间内已办理了交付手续，履行了交房义务；3、管道燃气初装费，双方合同成立时间是在2011年，按照合同成立时间，不受2013年6月南宁市物价局出台的文件的约束；管道燃气初装费双方在合同的约定中，是作为设施附属设备进行约定，但是并没有约定具体的费用承担是由谁进行支付，而被告在交房时邮寄的交房通知单中明确向原告列明了该项费用需另行支付，原告也签收并且在办理交房时向被告缴付了该项费用，应视为双方对于未约定的情况用实际的履行完成了该项义务的说明。因此该项费用不应退还。 经审理查明：两原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年1月11日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城12号楼201号房屋，建筑面积为195.38平方米，房屋总价款827660元;第七条约定：付款方式及期限：银行按揭付款，买受人于2015年1月1日支付全部房款的50.10%，即414660元；余款占全部房款的49.90%，即413000元，由买受人向住房公积金管理中心办理按揭，并委托住房公积金管理中心转入出卖人指定账户。第九条：出卖人应当在2015年4月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条：出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十四条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方就约定的标准（附件三）。第十五条：出卖人交付使用的商品房建筑节能指标应符合双方的内容（附件四），与约定内容不符合的，双方另行协商。附件四未就热水系统节能措施及费用进行约定。该合同附件三关于装饰、设备标准（毛坯）明确载明：管道燃气安装到户。合同签订后，原告已经按照约定支付购房款。 2014年12月31日，原告向被告缴纳了管道燃气费2300元。2015年6月13日，原、被告签订了《龙基传媒星城12＃、13＃楼房屋交接单》载明出卖人按合同约定将房屋交付买受人，买受人对出卖人交付的房屋已经达到合同约定的交付条件表示认可，并同意接受该房屋。被告向原告出具的落款为2015年4月15日《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》载明入伙时原告需向被告缴纳A地块热水系统安装费6057元（31元/㎡建筑面积计算）。原告未向被告缴纳该A地块热水系统安装费，被告遂未实际领取房屋钥匙，原告至今尚未实际在被告处领取房屋钥匙并入住该房。原告以被告逾期交房、收取管道燃气初装费为由，向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明，南宁市物价局于2013年10月30日公布的南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》现行有效，第三条规定:从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。2009年10月1日颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》第十三条规定：“新建下列民用建筑，应当从建筑物使用功能、规模、场地条件等方面，对可再生能源的应用进行研究论证，并至少选择一种可再生能源在建筑中的规模化应用：（三）总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区。该规定2015年2月17日修订后实行，但保留了前述条款。 在本案审理过程中，被告以原告逾期收房为由提起反诉，要求原告支付违约金，后被告自行撤回反诉。 以上事实，有南宁市商品房买卖合同及补充协议、收款收据、购房发票、按揭合同、商品房预售许可证、竣工验收备案表、当事人陈述等予以证实。 本院认为：一、关于原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议效力及何时成立的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议合法有效，双方均应恪守履行。对于合同成立时间，被告以原告于2013年向案外人广西日报传媒集团缴纳报名费及部分购房款、以及原告在2011年即向案外人报名、购房、选房的事实为由主张双方商品房买卖合同关系于2011年时即已成立。本院认为，本案中双方签订的商品房买卖合同落款时间为2015年1月11日，在此之前双方均未签订其他书面的商品房买卖合同。案外人广西日报传媒集团非本案一方当事人，根据合同相对性原则，原告于2011年向案外人广西日报传媒集团报名、选房及支付报名费、部分购房款与本案无直接关联性，不能证实原、被告已对买卖房屋的事实达成合意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房买卖合同需具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的全部条款，被告未能举证证明双方在2015年1月11日之前即已经签署该相关合同条款，因此应承担举证不能的不利后果。综上，本院对于被告提出双方商品房买卖合同关系于2011年已成立的抗辩意见不予采纳，并确认双方商品房买卖合同关系于2015年1月11日成立。 二、关于交付房屋的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议合法有效，双方均应恪守履行。被告方应按照《南宁市商品房买卖合同》及补充协议所约定的时间即2015年4月30日前将南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城12号楼201号房屋交付给原告实际使用。本案所涉热水系统属于商品房买卖合同第十五条中涉及建筑节能项目的内容，但合同中并未明确包含有热水系统的项目以及费用如何负担，在2009年10月1日南宁市人民政府颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》中明确要求新建民用建筑总建筑面积2万平方米以上的住宅小区应至少选择一种可再生能源在建筑中规模化应用，被告作为开发商，其对于政府管理规定新建民用建筑节能管理规范具有可认知性，对于节能设施费用具有可预见性，故被告作为合同条款的拟定方，该条款应当作出可能对其不利的合同解释。被告在向原告交付房屋前向原告送达的《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》中直接列明在交房时原告需缴纳相应的热水系统安装费及其计算标准，被告主张其就热水系统安装及费用问题与原告进行协商并达成合意，被告作为开发商在商品房买卖合同关系中处于优势地位，其应将相应的节能管理规范以及交纳节能设施费用的依据、后果告知购房人，但其对此未能充分举证，故该热水系统费用应视为被告单方额外增加商品房买卖合同以外的项目及费用。原、被告双方于2015年6月13日办理交接手续时因该费用发生争议，原告并未从被告处领取房屋钥匙并占用、使用该房，故该交接并没有完成。因此原告要求被告交付南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城12号楼201号房屋，本院予以支持。被告向原告交付房屋，不得附带条件。 三、关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方于2015年6月13日办理交接没有完成的原因系被告单方额外增加商品房买卖合同以外的项目及费用。该房至今尚未实际交付原告方，故原告要求被告支付违约金本院予以支持。原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》并未约定逾期交付超过90日的违约金数额。原告现主张按照以房屋总价款827660元为基数，从2015年6月13日起至实际交房之日止，按每日万分之三计付缺乏合同依据。现被告已逾期交付超过90日，根据本案实际情况，因被告违约造成原告的损失实际为从被告应交房之日起被告占用总房款的利息损失，故本院认定违约金计算方式为：以827660元为基数，自2015年6月13日起计至被告交房之日止，按中国人民银行同期同类流动贷款利率计付。 四、关于原告诉请被告退还管道燃气安装费问题。双方签订的合同中已经明确载明管道燃气安装到户，被告作为格式合同制定者，在双方订立合同时亦已经明确知晓的事项，即该项设施是合同约定必须具备的项目，由此可以推断本案合同约定的价格已经包含了管道燃气安装费。此外，参照南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》第三条的规定，2013年6月1日以后所签订的商品房买卖合同中，开发商不可另行向购房者收取管道燃气初装费。该文件属于规范性文件，被告作为房屋开发商，仍应该遵守其规定。由于本案所涉商品房买卖合同于2015年1月13日成立，被告并无合同及法律依据另行向原告收取管道燃气初装费。依据《中华人民共和合同法》第六十条的规定，原告要求被告退还管道燃气初装费2300元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告抗辩称其在2010年与案外人广西日报社订立合作开发协议对包括原告所购在内部分房屋的管道燃气初装费另有约定，根据合同相对性原则，案外人广西日报社并非本案合同一方当事人，其与被告订立的任何协议仅能约束其两者，不能以其两者之间协议增加原告在商品房买卖合同约定以外的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予采信。 五、被告南国利得公司在本院审理过程中自行撤回反诉，是依法行使其诉讼权利，符合法律规定，本院依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告广西南国利得投资有限公司向原告李毅平、戴守信交付南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城12号楼201号房屋； 二、被告广西南国利得投资有限公司向原告李毅平、戴守信支付违约金（计算方式：以827660元为基数，自2015年6月13日起计至被告交房之日止，按中国人民银行同期同类流动贷款利率计付； 三、被告广西南国利得投资有限公司退还原告李毅平、戴守信管道燃气初装费2300元； 案件受理费50元、反诉费25元，由被告广西南国利得投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈景庞 人民陪审员  张 惠 人民陪审员  谭淑丹 二〇一六年六月二十四日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。