山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终647号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄锦平，男，1970年9月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱贤斌，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李朋朋，男，1978年11月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。上诉人黄锦平因与被上诉人李朋朋土地租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。黄锦平上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回李朋朋的一审反诉请求；2.撤销一审判决第四项，依法改判李朋朋向黄锦平支付违约金194733元（以231000.00元为基数，自2019年12月4日起至2020年9月9日止，按每日千分之三计算）；李朋朋向黄锦平支付租金占有期间的利息（以231000.00元为基数，自2020年9月10日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；截至2020年10月31日暂计算为1284.62元）；3.依法改判本案全部诉讼和财产保全费用由李朋朋承担。事实和理由：（一）案涉《场地租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。鉴于李朋朋迟延履行交付案涉租赁场地的合同主要义务，经催告后在合理期限内仍不履行，黄锦平一审诉请解除合同并要求李朋朋按合同约定承担违约责任，事实清楚，证据确凿充分，人民法院依法应予支持。本案中，李朋朋与黄锦平于2019年11月7日签订《场地租赁合同》，黄锦平于2019年11月13日向李朋朋转账支付了案涉合同约定的头三年租金231000.00元，至此黄锦平已履行完租赁合同项下的全部义务，李朋朋应按照案涉《场地租赁合同》第四条之约定于收到租金后20日内（即2019年12月3日前）按照双方约定的交付标准将案涉租赁合同项下的租赁场地交付给黄锦平，并且按照协议第五条第三款的约定保证租赁期间租赁场地供排水、供电、道路正常通行运输，满足黄锦平正常使用。但事实情况是李朋朋收到租金后不积极履行合同义务，至今未完成场地平整、通电、通水并交付使用。由于李朋朋迟迟未能按照双方合同约定完成场地平整工作并交付案涉租赁场地，且拒不按照合同约定解决案涉租赁场地的供水、供电、道路正常通行运输等问题以满足黄锦平正常使用，黄锦平委托工作人员李建荣于2020年3月24日至2020年4月28日期间先后给李朋朋打了35次电话（一审庭审过程已向法院提交通话记录予以证实）催促交地未果，又委托山东齐鲁律师事务所于2020年5月22日向李朋朋发出律师函催告其交付案涉租赁场地。在收件人李朋朋邮寄地址和联系电话准确无误的情况下，中国邮政EMS工作人员多次和李朋朋电话联系并安排了6次派送，终因李朋朋拒收而于2020年5月29日作退件处理。鉴于李朋朋迟延履行场地租赁合同项下的主要义务，经催告后在合理期限内仍不履行，其行为已构成根本违约，直接导致黄锦平签订案涉场地租赁合同的目的无法实现。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》的规定，黄锦平既可以选择起诉要求李朋朋继续履行合同、交付案涉租赁场地并承担逾期交付的违约责任，也可以选择诉请解除合同、要求李朋朋返还租金并要求按合同约定承担违约责任。本案中，鉴于李朋朋在合同履行过程中反复无常，严重违背契约精神和诚信原则，双方已失去继续合作的信任基础，黄锦平依法选择诉请解除合同，具有充分的事实和法律依据，人民法院依法应予支持。（二）案涉《场地租赁合同》项下李朋朋的主要义务应当是将案涉租赁场地交付给黄锦平并解决供电、供排水等问题满足黄锦平正常使用。场地平整仅仅是履行合同主要义务前的预备工作，并非租赁合同项下李朋朋的主要义务。一审法院将场地平整工作认定为案涉租赁合同项下的主要义务，仅以李朋朋进行了部分场地平整工作就认定李朋朋履行了租赁合同主要义务，不构成违约，认定事实和适用法律明显错误，应依法予以纠正。具体到本案中，李朋朋的主要合同义务是将租赁场地交付给黄锦平并具备供电供水等条件满足黄锦平正常使用。但事实的情况是，李朋朋收取租金后，不仅未按合同约定期限及时交付租赁场地，而且租赁场地至今未能全部平整完毕并实现供水、供电，无法满足黄锦平正常使用的租赁目的，根本未履行租赁合同项下的主要义务，已构成违约在先。一审法院认定事实和适用法律错误，应予以纠正。（三）有新的证据证明李朋朋对案涉租赁场地不享有合法的出租权和收益权，根本无权将案涉场地出租给黄锦平使用。案涉场地至今未完成平整工作并交付黄锦平使用是因为存在租赁权属及相关债权债务纠纷，直接造成案涉《场地租赁合同》履行不能。李朋朋恶意隐瞒事实，严重违背了《场地租赁合同》第一条第二款约定的权利瑕疵保证义务，应依法承担违约责任。黄锦平诉请解除合同并要求李朋朋承担违约责任，具有充分的合同和法律依据，人民法院应予支持。根据济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5209号案件查明的事实，签订案涉《场地租赁合同》所依据的附件一、附件二即济南市历城区董家镇东杨家村委会与济南市龙门贸易有限公司于2003年5月26日签订的《土地租赁合同》及2014年5月22日签订的《补充协议》并未实际履行，济南市龙门贸易有限公司和李朋朋从未向东杨家村委会支付过租金，也未实际占有使用过包括案涉租赁场地在内的77.9亩土地。从2015年5月20日至今，包括案涉租赁场地在内的77.9亩土地的第一手承租人为案外人济南策然经贸有限公司，济南策然经贸有限公司依据2015年5月20日与东杨村委会签订的《土地租赁合同变更协议》对案涉租赁场地享有占有使用以及对外出租收益的权益。2019年12月18日，济南策然经贸有限公司与中铁十局集团第一工程有限公司签订《临时用地补偿合同》，将包括案涉租赁场地一半面积在内的土地出租给中铁十局第一工程有限公司用于混凝土搅拌站经营使用，这才是造成李朋朋迟延履行案涉《场地租赁合同》、至今未完成场地平整工作并将案涉租赁场地交付黄锦平使用的根本原因。李朋朋明知案涉租赁场地与案外人存在租赁权属和债权债务纠纷，案涉《场地租赁合同》事实上已履行不能，却对黄锦平恶意隐瞒，以种种借口拒不交付案涉租赁场地，严重违背了案涉《场地租赁合同》第一条第二款约定的权利瑕疵保证义务。按合同约定黄锦平有权单方解除合同并要求李朋朋承担违约责任、赔偿由此给黄锦平造成的一切经济损失。（四）鉴于李朋朋存在严重违约情形，黄锦平诉请解除合同是依法行使合同解除权，是维护自身合法权益的正当行为。一审法院在没有任何有效证据证明黄锦平存在主观过错和违约行为的情况下，仅因黄锦平选择诉请解除合同就草率认定黄锦平“具有重大过错，属于严重违约”并判决黄锦平向李朋朋支付违约金，没有任何事实和法律依据，应依法予以纠正。李朋朋反诉请求成立的前提是黄锦平违约解除合同，而本案事实情况是黄锦平严格按合同约定支付租金，已履行了租赁合同项下的主要义务，而李朋朋收到租金后违约未将案涉租赁场地全部平整完毕并交付给黄锦平，且未按合同约定解决案涉租赁场地供排水、供电、道路正常通行运输等问题，以满足黄锦平正常使用。李朋朋的行为已构成根本违约，直接导致黄锦平签订案涉《场地租赁合同》的目的无法实现，经催告后在合理期限内仍未履行，万般无奈之下黄锦平才依法提起诉讼，诉请解除合同并要求李朋朋承担违约责任。（五）一审法院采信证据错误，应依法予以纠正。李朋朋为证明其主张向法庭提交了李朋朋与闫学德的微信聊天和金额为263420元收条、证人证言等证据。其中微信聊天记录系电脑打印件，未提供李朋朋和闫学德的手机现场演示比对，不符合微信聊天记录作为诉讼证据提交的形式要件，无法确认真实性；该微信聊天记录内容不完整，仅仅显示闫学德运送了277车石渣，没有李朋朋雇佣闫学德清运石渣的起运地、目的地、运费计算依据等内容，根本不能证明闫学德是将277车石渣运送到案涉租赁场地，与本案无关联性。263420元的大额款项支付，既没有书面合同，也没有银行转账记录，仅凭闫学德出具的收条根本无法证明双方交易的真实性。上述证据依法均不应予以采信。（六）查看案涉租赁场地现场可知，李朋朋至今未完成场地平整压实工作，已铺盖石渣的场地面积不到案涉租赁场地总面积的三分之一，实际发生费用很少，根本不存在因平整场地而雇佣闫学德运输石渣并支出357790元的经济损失问题。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决结果显失公正，应依法予以纠正。李朋朋辩称，黄锦平在可以实际占用使用土地的情况下，反悔不想继续履行合同，其提出的百般理由均是为掩盖其退租的真实想法，黄锦平的上诉理由不成立，具体如下：1、黄锦平对土地交付的认识不准确。案涉租赁合同涉及的土地为一片空地，不存在围栏、门锁等外围封闭性设置，黄锦平租赁该土地用于放置建设工程相关器具、材料，空置场地可由其自行安排，随意进出，毫无阻拦，完全能够实现其租赁目的，况且黄锦平也放置了板房占用土地。2、案涉合同约定交付标准（合同第四条）为土地压实平整，李朋朋已经举证，且场地仍在，可实地考察。另，案涉土地一直水、电畅通，这是在黄锦平前期考察土地的时候就已经查看过的，黄锦平利用案涉土地放置杂物，具体用电、用水需要根据黄锦平的使用用途再行引电、引水，这不属于李朋朋的合同义务，李朋朋能够保证案涉土地是存在可接通水、电的，不存在黄锦平陈述的水电不通问题。3、双方合同有效，也不存在黄锦平占用土地遭到其他人阻拦的情况，土地使用权发生的争议，未影响本案合同履行，与本案无关。黄锦平向一审法院起诉请求：1.判决解除黄锦平与李朋朋于2019年11月7日签订的《场地租赁合同》；2.判决李朋朋向黄锦平支付违约金（以231000.00元为基数，自2019年12月4日起至案涉合同解除之日止，按每日千分之三计算）；3.判决李朋朋返还黄锦平已支付的租金231000.00元及利息（以231000.00元为基数，自案涉合同解除之日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案全部诉讼费用由李朋朋承担。李朋朋向一审法院反诉请求：1.判令黄锦平支付李朋朋违约金40万元；2.本案诉讼费用由黄锦平负担。一审法院认定，2019年11月7日，黄锦平（合同乙方、承租方）与李朋朋（合同甲方、出租方）签订场地租赁合同，该合同约定的相关内容为：乙方黄锦平租赁甲方李朋朋承租的位于济南市历城区董家镇杨家村的案涉场地（约计22亩），场地租赁期限为15年；租金标准为3500元/年/亩（甲乙双方一致确认：该租金标准前十年为固定价，后五年租金为3850元/年/亩），乙方每三年向甲方支付一次租金，每次支付三年租金，头三年租金于本合同签订后支付，后续租金应当在本合同租赁期限每届满三年的前一个月25号以前向甲方支付，乙方不能按本合同约定期限及时支付租金，每逾期一天按应付租金金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；租赁场地交付使用，乙方支付租金20日内甲方按双方约定的交付标准将本合同项下的租赁场地交付乙方，甲方交付场地当日开始计算租赁期，交付标准甲方负责将租赁地块压实、平整完毕；违约责任，本合同自生效之日起对双方即具有法律约束力，非经双方协商一致，任何一方不得单方变更或解除，租赁期内如甲方单方违约提前解除合同，应按本合同项下租赁场地年租金的十倍向乙方支付违约金，如乙方单方违约提前解除合同应按本合同项下租赁场地年租金的十倍向乙方支付违约金；本合同自双方签字之日起生效。李朋朋在该合同甲方处签字，黄锦平在该合同乙方处签字。租赁合同签订后，黄锦平于2019年11月13日向李朋朋转账支付了案涉合同约定的头三年租金231000元。黄锦平租用该场地系用于存放建筑设备。李朋朋主张应黄锦平要求其将案涉土地压实平整，其于2019年12月雇佣闫学德运输土方，平铺在已经压实平整的土地上，于2020年1月份完成重新铺盖渣土的工作，为此花费机械及运输费共计357790元（其中支付陈建春整平土地施工费用22800元、支付闫学德运输土方费用334990元）；李朋朋提供其与陈建春、闫学德微信转账记录打印件6份、付款交易记录、陈建春、闫学德身份证照片打印件1份及闫学德的收条（收到263420元）、证人季文能证言证实其主张。季文能出庭作证证实其于2019年12月到李朋朋的位于董家街道杨家村中铁十局搅拌站北侧场地运石渣，场地之前是鱼池，李朋朋用垫石渣整平场地。黄锦平对李朋朋的该主张不予认可，认为该证据不符合法律规定的证据条件，以微信聊天记录作为证据，应当以终端设备现场演示，以确定微信实际使用人的身份，对该证据的形式要件不认可，不能作为认定本案事实的依据，从该证据的内容看，与本案双方争议的是否交付案涉场地的焦点问题没有关联性，不能证实李朋朋履行合同约定的交付场地义务。李朋朋提供的微信付款记录显示向陈建春付款22800元、向闫学德付款263420元，该付款记录真实，且与证人季文能证言相互印证，能够证实李朋朋履行案涉租赁合同约定的条件交付场地履行义务花费施工运输费用共计286220元的事实成立。黄锦平主张李朋朋未按租赁合同约定交付场地，李朋朋违约应承担违约责任。李朋朋对黄锦平主张的该事实不予认可，认为其履行合同义务将案涉场地整平压实、道路开通，将场地交付黄锦平使用并提供证人杨延良证言及黄锦平的人员李建荣微信1份（内容为需要解决的问题）证实其主张。证人杨延良出庭证实案涉场地未通水、通电。黄锦平主张李朋朋未按李建荣要求解决问题并未交付场地。李朋朋主张李建荣所列的6项内容中第一项是在李朋朋已经完成土地压实平整后增加的额外要求，额外增加垫铺石渣是属于对交付条件的变更，不属于逾期交付，在合同签订前，黄锦平已经实际考察了土地，案涉土地毗邻中铁十局搅拌站以树林为界，水电情况属于原始状态，黄锦平要求砍伐树木、拆除中铁十局的房屋，李朋朋无法履行，砍伐树木需要采伐证，拆除房屋涉及到其他人权益，增加电缆、加设水管均已超出合同约定，且该部分属于承租方承租的权利，出租方仅有配合的义务。黄锦平未使用案涉场地，要求解除案涉租赁合同，李朋朋亦同意解除合同。一审法院认为，黄锦平与李朋朋于2019年11月7日签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。黄锦平要求解除案涉场地租赁合同、李朋朋于2020年9月9日提出反诉时同意解除，一审法院依法予以解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；黄锦平未使用案涉场地，李朋朋应当返还黄锦平已交租金231000元，一审法院对黄锦平要求解除案涉租赁合同并要求李朋朋返还租金231000元的诉讼请求予以支持。李朋朋按该租赁合同约定于2019年12月份雇佣人员施工将案涉场地压实整平符合场地交付条件，为此投入资金286220元，履行了合同主要义务。黄锦平在李朋朋不存在拒不履行、迟延履行主要义务的前提下，提前解除合同不租用案涉场地，具有重大过错，属于严重违约，应当承担提前解除合同的违约责任即赔偿李朋朋的损失。李朋朋未能按租赁合同约定保证地块供排水、供电，在本案中亦有过错，亦应承担违约责任，相应减轻黄锦平的赔偿责任，一审法院根据双方过错程度确定责任比例为4：6。李朋朋反诉赔偿的违约金40万元明显超过其经济损失，应予下调；一审法院对李朋朋要求的违约金，以李朋朋实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定黄锦平承担的违约责任为赔偿李朋朋在本案中所受经济损失的60%，李朋朋为案涉场地符合交付条件投入资金286220元系其经济损失，黄锦平在解除合同后承担违约金171732元（286220元×60%）；故一审法院对李朋朋反诉要求黄锦平承担违约金171732元的诉讼请求，依法予以支持，超出部分，不予支持；黄锦平在本案中具有重大过错，其提前解除案涉租赁合同给李朋朋造成重大经济损失，故一审法院对其要求李朋朋承担违约金、已付租金利息的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、黄锦平与李朋朋签订的场地租赁合同于2020年9月9日解除；二、李朋朋返还黄锦平租金231000元；三、黄锦平支付李朋朋违约金171732元；上述第二、三项折抵后，李朋朋于一审判决生效之日起十日内返还黄锦平租金59268元；四、驳回黄锦平的其他诉讼请求；五、驳回李朋朋的其他反诉请求。案件受理费15542元，减半收取7771元，由黄锦平负担4663元、由李朋朋负担3108元。反诉费3650元，由黄锦平负担1567元、李朋朋负担2083元。财产保全费2520元，由黄锦平负担1512元，由李朋朋负担1008元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄锦平提交如下证据：证据1、中国邮政邮件查询网页打印件1份，证明黄锦平委托山东齐鲁律师事务所于2020年5月22日向李朋朋发出律师函催告其交付案涉租赁场地。在收件人李朋朋邮寄地址和联系电话准确无误的情况下，中国邮政EMS工作人员多次和李朋朋电话联系并安排了6次派送，终因李朋朋拒收而于2020年5月29日作退件处理。证据2、2015年5月20日土地租赁合同变更协议复印件1份；证据3、2015年5月30日济南市历城区董家镇东杨家村民委员会证明复印件1份；证据4、2019年12月18日签订的临时用地补偿合同复印件1份；证据5、济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5209号民事判决书复印件1份。证据2—5证明，济南策然经贸有限公司依据2015年5月20日其与东杨村委会签订的《土地租赁合同变更协议》对案涉租赁场地享有占有使用以及对外出租收益的权益。2019年12月18日，济南策然经贸有限公司与中铁十局集团第一工程有限公司签订《临时用地补偿合同》，将包括案涉租赁场地一半面积在内的土地出租给中铁十局第一工程有限公司用于混凝土搅拌站经营使用，案涉场地的出租权和收益权归济南策然经贸有限公司，李朋朋根本无权将案涉场地出租给黄锦平使用。案涉场地至今未完成平整工作并交付黄锦平使用，是因为存在租赁权属及相关债权债务纠纷，直接造成案涉《场地租赁合同》履行不能。李朋朋严重违背了案涉《场地租赁合同》第一条第2款约定的权利瑕疵保证义务，黄锦平诉请解除合同并要求李朋朋承担违约责任，具有充分的合同依据和法律依据。证据6、2019年9月1日，济南天顺脚手架工程有限公司与黄锦平签订的《土地租赁合同》1份；证据7、2020年9月2日，济南天顺脚手架工程有限公司与黄锦平签订的《土地租赁合同解除及租赁费结算协议》1份；证据8、2020年9月2日，济南天顺脚手架工程有限公司出具的土地租赁费收据1份，从其应付黄锦平建筑设备租赁费中抵扣土地租赁费金额14万元。证据6—8证明，由于李朋朋违约不及时交付案涉租赁场地，导致黄锦平从济南天顺脚手架工程有限公司租赁的原有土地无法退租搬迁到案涉租赁场地，额外支付了土地租赁费14万元，给黄锦平造成了实际的经济损失，黄锦平诉请要求李朋朋承担违约金具有充分的事实和法律依据，应予以支持。李朋朋对上述证据质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为黄锦平虽陈述邮件已退回，但该邮件显示本人签收，明显与黄锦平主张不相符。黄锦平并不享有合同解除权。对证据二至证据五，黄锦平应说明证据来源，因为黄锦平并非案件当事人，也无权阅卷，无法通过正当途径获得该证据。证据二、三、四在证据五判决书中确实有体现，但该判决书并未生效，正在法院审理过程中。同时土地租赁权所有人并未影响本案合同的履行，不存在黄锦平占用土地时遭到他人阻拦的情况，因此，黄锦平该主张与本案无关。对证据六至八的真实性有异议，合同是否履行并没有支付凭证予以证明，同时土地租赁合同的日期为2019年9月1日，早于本案双方签订的租赁合同，与本案没有直接关系。本院认为，证据一客观真实，本院予以采信；证据二至证据五均系复印件，并无其他证据予以佐证，本院不予采信；证据六至证据八，并无其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予采信。经审理本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，黄锦平与李朋朋于2019年11月7日签订的场地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同约定甲方李朋朋交付场地当日开始计算租期，交付标准甲方李朋朋负责将租赁地块压实、平整完毕。合同签订后，李朋朋提供其与陈建春、闫学德微信转账记录打印件6份、付款交易记录、陈建春、闫学德身份证照片打印件1份及闫学德的收条（收到263420元）、证人季文能证言，上述证据客观真实且形成了完整的证据链条，能够证实李朋朋已履行完毕案涉租赁合同约定的地块压实、平整土地的义务。黄锦平虽于2019年11月13日已向李朋朋转账支付了案涉合同约定的头三年租金231000元，但却并未接收该案涉场地，且诉至法院要求解除案涉场地租赁合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，黄锦平上诉称其不接收案涉场地的原因系李朋朋对案涉场地不享有合法的出租权和收益权，根本无权将案涉场地出租给黄锦平使用，案涉场地存在租赁权属及相关债权债务纠纷，且李朋朋至今未完成平整工作，李朋朋构成违约，并在二审中提供了八份证据予以证实。经本院审查，黄锦平提供的证据一仅能证实黄锦平曾于2020年5月22日催告李朋朋交付案涉租赁场地的事实；李朋朋提供的证据二至证据五均系复印件，不符合证据的形式要件。证据六至证据八，在无其他证据予以佐证的情形下，本院无法核实其真实性。综上，黄锦平并未提供充分有效的证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果。基于此，李朋朋于2020年1月份完成重新铺盖渣土、平整土地的义务，案涉场地基本符合约定的交付条件，黄锦平提前解除合同不租用案涉场地，具有重大过错，属于严重违约行为，应当赔偿因提前解除合同而给李朋朋造成的经济损失。李朋朋虽已完成土地的平整工作，但未能按租赁合同的约定保证地块供排水、供电，亦存在过错，亦应承担相应的违约责任。一审法院以李朋朋实际损失为基础，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定黄锦平承担李朋朋前期投入所支付的各项费用60%并无不当。综上所述，黄锦平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6816元，由上诉人黄锦平负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年四月八日书记员  侯新新