湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4124号上诉人（原审原告、反诉被告）：王静，女，1983年11月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李娜，女，1983年8月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。上诉人王静因与被上诉人李娜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初6552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：一、撤销一审关于王静向李娜支付房屋占有使用费2600元和反诉费8元的判决；二、李娜承担违约责任，向王静赔偿违约金1650元；三、李娜返还剩余租赁月29个月装修款6749.15元；四、李娜承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。李娜于2020年2月16日表示疫情期间租金免除至9月1日小学开学，共计7个月。李娜承诺只要房不拆迁，则王静有优先续租权，双方已经达成合意继续续租。2020年1月6日后王静搬回武汉市清风巷21号居住，2月13日实行社区封闭管理，王静只能参加居住地彭刘杨路黄鹤楼社区志愿者工作。王静因承租该房屋，额外支出了2月至5月的物业费、水电费、天然气费及宽带费，存在信赖利益损失。由于李娜变更合意，王静支付了搬家费2035.2元。二、李娜采取各种理由拒绝协作且不退还押金，导致王静腾退房屋延迟至5月26日。从5月11日接到李娜的电话，至5月26日搬离，是李娜的原因造成王静未搬出涉案房屋，不存在王静占有使用房屋的事实。武汉中小学开学时间是9月1日，5月份仍然属于免租期。三、涉案房屋装修是按4年使用期投入的装修款，截止2020年1月6日仅使用了19个月，故还有29个月未使用，李娜应当退还装修残值。李娜辩称，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王静向一审法院起诉请求：1.李娜承担违约责任履行押金3000元（一审庭审中王静表示李娜已于2020年5月29日退还押金，该诉请不再主张）、违约金1650元（3000元/月×11个月×5%）、房屋用品老化的修缮费272.7元（门锁53元、卫生间LED灯15.9元、马桶上水阀23.8元，更换前述门锁、灯、水阀的人工费共180元）、19个方天然气48.07元（2.53元/方×19个方）、2019年12月19日至2020年5月27日新水表水费2.5元/吨，共109吨新水表水费272.5元从李娜赔偿款项扣减（物业说新表水费不能代收，需房主收取后去缴纳），合计4698.27元；2.李娜承担本案诉讼费。李娜向一审法院反诉请求：1.王静支付2020年2月1日至2020年5月1日租期内一半的租金4500元；2.王静租赁合同到期后按照原合同约定租赁费用支付2020年5月2日至2020年5月28日房屋占有使用费3000元；3.王静支付全部案件受理费用及产生的相关其他费用。一审法院认定事实：2018年4月13日，李娜（出租方、甲方）与王静（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方坐落在武昌读书苑45号6栋1单元3层4号房屋；租金每月3000元；租赁期限为1年，即2018年5月1日至2019年5月1日，交付方式为按季，租赁期满时，结满水电费，屋内设施无人为损坏时，甲方全额退还乙方押金；租赁期内出租房屋的水费、电费、电视收视费、宽带费、物业管理费等费用由乙方承担；乙方必须提前7天交付下次租金，逾期未付超过10天，甲方有权单方解除合同，收回住房，自行处理房内物品等。合同期满后，双方续签至2020年5月1日。上述合同签订后，王静支付押金3000元。王静向李娜支付房租至2020年1月31日，2020年2月1日起未支付房租。2020年5月27日，王静腾退案涉房屋。2020年5月29日，李娜向王静支付2727.5元，双方均认可系房屋押金3000元扣减水费272.5元后的金额。一审法院另查明，2020年1月24日，王静通过微信向李娜提出退租，双方未达成一致；2020年2月16日，王静再次提出房屋交接，李娜表示“租金可以免到小学开学，如果需要退都可以”；2020年5月11日，双方再次协商退租及缴纳租金事宜，李娜表示“如果六月份正常交租就算了，如果您要退的话，就当我免三个月吧”；2020年5月13日，李娜要求王静按照合同缴纳2月1日至4月30日的租金共计9000元，要求王静于2020年5月17日搬出完毕，超过时间将收取本月租金3000元；2020年5月18日，李娜称通知时间已到，如果还没有搬离，将从1日起按天开始收取本月租金，请尽快搬离等。一审法院认为,李娜与王静签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。双方约定的租赁期限于2020年5月1日到期，王静实际于2020年5月27日腾退案涉房屋，王静承租案涉房屋期间内支付租金至2020年1月31日，2020年2月1日起未支付租金，从双方微信聊天记录看，双方多次协商退租事宜，李娜曾于2020年2月16日表示租金可免除至王静孩子小学开学，又于2020年5月11日表示租金可免除三个月，后于2020年5月13日要求王静按合同约定交纳租金，因2020年1月23日起武汉市受新冠疫情影响，实行严格的管控措施，新冠疫情属不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，李娜2020年2月16日表示免除租金至王静小孩开学属不能预见疫情后续发展情况，但自2020年4月8日起，武汉市已解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，李娜于2020年5月11日表示免除三个月租金，应属其真实意思表示，故李娜于2020年5月13日及向一审法院提起诉讼时主张王静支付2020年2月1日至2020年5月1日租金，违反诚实信用原则，一审法院不予支持。王静实际于2020年5月27日腾退房屋，故李娜主张王静支付自2020年5月2日至2020年5月27日房屋占有使用费2600元（3000元/月÷30天×26天），予以支持，超出该部分主张，不予支持。王静一审庭审中表示李娜已退还押金，该诉请不再主张，不再予以认定。王静主张李娜支付违约金及房屋用品老化维修费，证据不足，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、王静向李娜支付2020年5月2日至2020年5月27日房屋占有使用费2600元；上述应付款，应于判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。二、驳回王静的其他诉讼请求；三、驳回李娜的其他反诉请求。一审案件受理费已减半收取25元由王静自行负担；反诉费已减半收取25元，由王静负担8元、其余反诉费17元由李娜自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王静提交了证据一，2020年5月23日微信截图，拟证明疫情后王静和李娜第一次见面商谈退租手续和交接内容；证据二，WORD文档属性截屏，拟证明疫情后王静和李娜第二次见面确定退租时间5月28日前，由王静代写书面退租手续；证据三，银行流水，拟证明李娜5月29日退还租金，佐证5月24日合意5月28日退租属实；证据四，交易记录截图，拟证明疫情刚结束，武汉市临时用工短缺，紧急搬家的各项费用较高；证据五，网站截图，拟证明2020年4月开始教育局积极筹备中小学开学，2020年开学确定性较高；证据六，抗疫志愿者证件，拟证明未使用涉案房屋；证据七，租住房屋装修前后对比图，拟证明墙面粉刷、残破修补、损件更换实属必须。李娜质证认为，对证据一的真实性无异议，双方对相关事项进行了协商；对证据二的真实性不认可，确实是报了警，但报警原因是王静不搬走；对证据三的真实性无异议，确实退还了押金；对证据四，王静缴纳了水电费和物业费，其他不认可；证据五与本案无关；证据六的真实性无法核实，房屋出租期间是否居住与出租人无关；对证据七的真实性不予认可，与李娜无关。李娜二审中未提交新的证据。经审查，王静提交的证据不能达到支持其上诉请求的目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应当围绕上诉人王静的上诉请求及理由进行审查。本案中，李娜与王静之间的《房屋租赁合同》于2020年5月1日到期后，双方就继续租赁事宜多次进行协商，但并未达成合意，即未形成新的房屋租赁关系。其后，王静腾退了房屋，李娜退还了房屋押金，双方以自己的行为表示双方租赁法律关系于2020年5月1日到期后即终止。王静于2020年5月27日才搬离涉案房屋，应当支付《房屋租赁合同》到期后的房屋占用费，一审法院判决王静向李娜支付房屋占用费并无不当。李娜虽然在双方协商过程中出现了不同的意思表示，但其已经实际减免了王静2020年1月至4月的房租，并退还了房屋押金，在《房屋租赁合同》履行过程中并未出现违约行为，亦未对王静承租房屋造成阻碍，故对于王静诉请李娜支付违约金的请求，本院不予支持。王静请求返还装修残值，但并未提交证据证明双方《房屋租赁合同》对此有约定，亦未举证证明其装修残值损失的数额，对其该主张，本院亦不予支持。综上所述，王静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由王静负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年四月二日法官助理邱冠群书记员贾玉玲