广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初232号原告：陈焯培，男，1984年8月20日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：陈昭冰，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿宇，广东智洋律师事务所实习律师。被告：广东新怡内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄爱群，经理。委托诉讼代理人：黄浩雄，公司员工。原告陈焯培诉被告广东新怡内衣集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序审理，于同年2月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈昭冰、寿宇、被告的委托诉讼代理人黄浩雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》已于2020年11月1日解除；2.被告免除原告2020年2月1日至2020年5月31日租金；3.原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》项下的租金自2020年6月1日至2020年10月31日调整为15000元/月；4.被告向原告返还其私自扣押在租赁物处的商品；5.被告返还原告押金49997.1元、水电押金5000元、经营及安全保证金24998.55元；6.诉讼费用由被告承担。明确诉讼请求第3项：原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》项下的租金及管理服务费自2020年6月1日至2020年10月31日调整为15000元/月。另撤回上述诉请第4项，次承租人已经自行将案涉商铺内货品取回。事实和理由：2019年3月1日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》，约定原告承租被告位于“佛山市南海区××××××××××××××××××××”商铺，租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止，2019年3月1日至2022年2月28日，每月租金11532.2元，2022年3月1日至2023年2月28日，每月租金13262.03元，2019年3月1日至2022年2月28日，每月管理及服务费10205.68元，2022年3月1日至2023年2月28日，每月管理及服务费11736.52元，除此之外，2019年3月1日至2023年2月28日，原告还需每月向被告支付管线损耗折算费633.5元。2020年1月，新型冠状病毒引起的不可抗力肺炎疫情导致原告所承租被告商铺无法经营，原告无奈诉请被告按照国家倡议适当减免租金，但被告对原告的合理请求置之不理，甚至于在原告稍有拖欠租金之时便将原告承租商铺断电，导致原告无法使用租赁物。2020年10月20日至今被告仍持续断电，被告采用断电的违约行为已经导致双方租赁合同无法履行，故依法提起诉讼。被告辩称，被告与原告于2019年3月1日签订了《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》属双方的真实意思表示，双方应严格按《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》行使权利和履行义务。但原告自《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》的起始月开始就没有按合同履行，每月都出现不同金额的欠租、欠费。此情况可从被告每月对原告的收费通知和原告的实际交费金额可证实，而双方2020年9月23日的协商中签订了《补充协议》（证据1），原告对持续欠租欠费的事实是予以确认的。由此可以看出原告的欠租欠费行为并非因“新型冠状病毒引起的不可抗力肺炎疫情”导致的。原告提供的证据《致新怡内衣公司》，被告并未收到该书面函件，原告曾于2020年11月9日发送一类似图片给被告的店铺管理人微信号，被告也当即回复应按合同办事（证据2）。对于函件内容所述不给降免租金，多次停电，私自扣押在租赁物处的商品等论述皆属捏造事实，被告不予确认。原告已于2021年1月9日自行腾退租赁物处的商品，可见从未出现原告诉状所述的情况（证据3、4）。原告请求的免除2020年2月1日至2020年5月31日租金；调整《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》项下租金自2020年6月1日至2020年10月31日为15000元/月，是没有依据的。新冠疫情期间，考虑到原告经营的困难及相应政府倡导，被告与原告就疫情影响已进行协商并达成一致意见，签订《补充协议》。《补充协议》明确约定了租金优惠及违约规定。但原告自签订《补充协议》后，从未依约履行实属二次违约。原告所出具《在法治轨道上保障疫情防控顺利开展--全国人大常委会法工委有关部门负责人就疫情防控相关法律问题答记者问》非法律条文，被告不予确认。综上所述，被告已按双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》及《补充协议》执行，合同履行过程出现所有异常实属原告单方违约造成。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的《致新怡内衣公司》虽为复印件，但综合被告提交的微信聊天记录（有显示《致新怡内衣公司》的图片），本院对其采信。2.被告出示的《补充协议》，原告虽主张该协议不能排除被告有修改的可能，但原告不能明确己方认为《补充协议》第1页应有的内容，结合原告在《补充协议》第1、2页的骑缝签名、补充协议第1、2页内容的连贯性，本院对该份证据的真实性予以采信。3.原、被告出示的微信聊天截图仅显示文字及图片部分，对方当事人对文字及图片部分无异议的，本院予以采信。对微信聊天截图中显示有语音部分的内容，因双方均未主张将语音部分作为证据出示且未依照举证要求刻录光盘、翻译文字，本院对微信聊天截图中显示有语音部分的内容不做审查。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××，用于经营商业之用。租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止共计48个月。自2019年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金11532.2元，自2022年3月1日起至2023年2月28日止，每月13262.03元/月。乙方于每月10日前将应缴租金、管理费、水费、电费等款项存入甲方指定账户。水、电用量按照其计量表显示的实际度数收取。物业管理费按《租赁物管理服务协议书》规定收取。乙方向甲方交纳押金49997.1元，乙方向甲方交纳水电费押金5000元，乙方向甲方缴纳经营及安全保证金24998.55元。本合同解除或终止，商铺内属乙方自有的可动产由乙方按照甲方要求自行处理，乙方新增的固定设施（包括水电增容）、设备、装修及嵌入建筑物（构筑物）的其他物件等不得拆除，无偿归甲方使用。乙方未按时缴纳租金、管理费、水电费、管线损耗费及其他款项的，每逾期一天，按应缴费总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过十天的，甲方有权采取关封商铺、停止供水供电等措施；逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同，已缴交的押金和保证金不予退还。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺管理服务协议书》，约定管理及服务费标准，自2019年3月1日起至2022年2月28日止为10205.68元/月，2022年3月1日起至2023年2月28日止11736.52元/月。管线耗损折算每月按5元/㎡收取，即633.5元/月。乙方于每月10日前将当月管理及服务费、当期水费、电费等款项存入甲方指定账户。2020年5月16日，原告微信发送“由于疫情影响，春节前店铺已经停止营业，2020年2月底3月初勉强营业，业绩严重下滑，我们公司3月初提出向新怡公司洽谈降租金问题，并明确疫情影响说明不降租金我们没法经营撤店的。贵公司说要公司领导批复，直至2020年5月16日给出答复说不能降租金。对此给我们带来损失，我们保留法律权利”。2020年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订书面的《补充协议》（共2页，第2页有部分协议约定内容及双方的落款印章、签名，另有被告就2页的骑缝盖章和原告的骑缝签名），约定租金优惠方案及期限为：1.盐步大道7号自编7号铺(租赁物)面积为109平方米，合同租期为2019年3月1日至2023年2月28日，每平方米租金每月为105.80元、管理费每月为93.63元、管线折损费每月204.43元，每月租金、管理费及管线折损费合共为22371.38元。2.从2020年6月1日到2020年12月31日，共7个月，每月合计费用（租金、管理费及管线折损费）19620元。3.从2021年1月1日起按原合同约定的租金条款正常执行。4.欠费(未含滞纳金)总额共123047.5元，自2020年10月1日起至2021年1月31日分4个月(4期)还清。2020年10月20日前还款30761.88元；2020年11月20日前还款30761.88元；2020年12月10日前还款30761.88元；2021年1月20日前还款30761.86元（附表格计算自2019年3月至2020年8月每月产生费用、已付费用及欠付费用）。乙方必须按原合同、协议依时缴交租金、管理费、管线折损费（每月合计22371.38元）及水电费，并依时偿还欠租，且不得再产生新的欠租欠费，否则，甲方有权单方取消补充协议的租金优惠，按原合同、协议执行。被告确认2020年11月9日原告有微信发送《致新怡内衣公司》（内容为被告不同意减免租金、多次停电导致原告已无法经营，原告为此申请撤店）函件图片予被告工作人员，原告另在该日微信告知被告工作人员“我于今日已书面表达撤店，店铺货品归于我方，我们将搬走，并告知你将店铺交回给你。我也已经报过警”、“做不下去了所以我请求撤店，所以往后产生租金费用，我本人不认数”、“门已关，我们的货品还在里面”，被告工作人员答复“请按合同办事”。2020年11月20日，原告提交起诉被告的材料予本院。2020年12月23日，广东新怡内衣集团有限公司另案起诉陈焯培租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初33290号。2021年1月9日，原告微信告知被告工作人员称次承租人（“海澜的员工”）要拿走租赁物内的物品。原告主张租赁物钥匙为海澜之家（次承租人）所有，故该日是海澜之家工作人员自行将租赁物门打开，并将商品搬离，直至该日，租赁物仍处于停电状态。本院认为：《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。承租方的原告拖欠租金等费用，即使在《补充协议》签订后，也未能依约支付欠付费用予被告，则原告在履行合同中存在违约行为。原、被告的微信聊天记录中可以显示，涉案租赁物曾因为欠租而被强行停过电，为此原告于2020年11月9日发送《致新怡内衣公司》予被告工作人员告知不再承租，虽原告不能举证2020年11月9日前的具体停电情况（停电时长、停电次数等）及对经营是否产生根本影响，即原告虽不能举证因被告的根本违约而享有合同解除权，但原告已于2020年11月9日明确表达不再承租的意愿，即合同已实际不能履行，本院确认涉案《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》于2020年11月9日解除。合同解除后，原告应及时、主动腾退租赁物内物品、返还租赁物予被告。原告的腾退不应只是以意思表示的方式传达给被告，而是需要以次承租人实际腾退为标准。租赁物在次承租人持有钥匙、且无电状态可腾退的情况下，未能及时腾退所产生的费用应继续由作为承租人的原告承担，原告具体应承担的费用情况，详见（2020）粤0605民初33290号民事判决书中本院认为部分的论述，该部分论述已涉及原告诉请中的第2、3项，故对本案中原告诉请2、3项（“免除2020年2月1日至2020年5月31日租金”、“《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》项下租金及管理服务费自2020年6月1日至2020年10月31日调整为15000元/月”）不再重复处理。原告已付押金49997.1元、水电费押金5000元、经营及安全保证金24998.55元，合共79995.65元。因原告违反合同约定、迟延支付租金等费用，被告有权没收押金49997.1元而不予退还。对水电费押金5000元本院酌定予以退还。被告并未举证涉案租赁物在原告承租期间存在的经营及安全问题，则被告应退还经营及安全保证金24998.55元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈焯培与被告广东新怡内衣集团有限公司于2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》于2020年11月9日解除；二、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起退还水电费押金5000元、经营及安全保证金24998.55元予原告陈焯培；三、驳回原告陈焯培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费7271.46元（原告已预交），由原告负担7071.46元，被告负担200元，上述被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年三月三十一日书记员 何双燕