上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终5213号上诉人（原审被告）上海龙囡室内设计有限公司。法定代表人龙雨菲，总经理。委托代理人于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海大骏物业管理有限公司。法定代表人张美锋，总经理。委托代理人陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。原审第三人王仲庭，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人上海龙囡室内设计有限公司（以下简称龙囡公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2015年4月7日，上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏公司）作为出租方（甲方）与龙囡公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号“XX广场”1层1703号房屋出租给乙方，作为经营小吃、肠粉、河粉，租赁期为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日，2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为人民币57,924元（以下币种相同），2016年5月1日至2017年4月30日的租金为62,963元，2017年5月1日至2018年4月30日的租金为70,014元，物业管理费为每年25,184元。租金支付方式：采取“先付后用，付3月押3月”的原则，以每3个月为一期支付。本合同正式签署之日，乙方向甲方一次性支付首期3个月的租金14,481元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金。乙方应于本合同签署之日向甲方支付该房屋租赁保证金21,000元。物业管理费支付方式：本合同正式签署之日，乙方向甲方或管理公司一次性支付首期3个月的物业管理费6,296元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给甲方或管理公司。合同第十二条中的第12.2款约定：“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和/或物业管理费和/或其他费用。此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用加当年六个月的租金加六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.13乙方擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止营业，或擅自停业达2天的；……”。合同签订后，龙囡公司按约支付了三个月租金和21,000元保证金。大骏公司也代龙囡公司办理了上海市奉贤区XX店营业执照。上述租赁房屋实际由王仲庭经营。2015年8月18日晚，王仲庭停止经营后，大骏公司于次日发出《关于立即恢复正常营业的通知》，认为龙囡公司擅自停业达一天，已违反合同约定，要求立即恢复正常营业，若继续停业达到二天或以上，将按合同12.2条款给予处理。2015年8月28日，大骏公司发出《解除合同通知书》，认为龙囡公司擅自停业已逾10天，严重影响商场的管理秩序，根据合同10.4条，视为中途退租，故通知：1、解除双方于2015年4月7日签订《房屋租赁合同》和《经营管理合同》；2、龙囡公司应承担违约金包括已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用，当年六个月的租金加六个月的物业管理费之和的金额45,332元。3、通知龙囡公司2015年8月31日上午10时办理解除合同、返还房屋、支付违约金等事宜。由于在2015年8月31日大骏公司和王仲庭未能协商一致，大骏公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，龙囡公司将房屋内物品搬离，将房屋恢复原状交付给大骏公司；2、龙囡公司支付大骏公司违约金66,332元（后调整为62,554元）。原审认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定，龙囡公司擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止营业，或擅自停业达2天的视为龙囡公司违约，大骏公司有权解除合同。龙囡公司于2015年8月18日停业，大骏公司要求龙囡公司恢复经营，但龙囡公司一直未能恢复，故大骏公司于2015年8月28日发出《解除合同通知书》，据此双方之间的租赁合同已于2015年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，作为实际使用人的王仲庭也同意搬离，应予认可。对于大骏公司主张按照合同约定，龙囡公司已支付的租金、物业管理费、保证金不再返还，还需再支付违约金为六个月的租金加六个月的物业管理费之和共计62,554元。王仲庭辩称违约金约定过高要求法院予以调整。因合同签订后，龙囡公司支付了三个月的租金和21,000元保证金，从租赁起到合同解除，实际使用了四个月，保证金中扣除一个月租金尚余16,000余元，再由龙囡公司支付62,554元违约金确过高。故酌定将违约金调整至扣除龙囡公司已支付的剩余保证金和三个月租金14,481元。龙囡公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应承担可能对其不利的后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，于2016年4月8日作出判决：一、确认上海大骏物业管理有限公司与上海龙囡室内设计有限公司签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》已于2015年8月28日解除；二、上海龙囡室内设计有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号的“XX广场”1层1703号房屋恢复原状并返还上海大骏物业管理有限公司；三、上海龙囡室内设计有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏物业管理有限公司违约金14,481元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,458元，减半收取计729元，由上海大骏物业管理有限公司与上海龙囡室内设计有限公司各半负担。原审法院判决后，龙囡公司不服，向本院提起上诉称：上诉人对解除合同和返还房屋并无异议。被上诉人提供的房屋土地用途为工业用地，无法办理餐饮许可证和营业执照，导致上诉人无法经营餐饮服务。因为被上诉人提供的房屋不符合合同标准，被上诉人承诺可以办理餐饮许可证，而至今未予以办理，故被上诉人违约在先，导致上诉人不得不关门停业，上诉人并未违约，不应承担相应的违约责任。原审法院确定的违约金亦过高，请求予以调整。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，并驳回被上诉人关于违约金的原审诉请。被上诉人大骏公司辩称：房屋土地确实为工业用地，无法办理餐饮许可证，然并不意味着无法经营餐饮服务。目前奉贤区市场监督管理局均采用餐饮公示牌的方式进行管理，也没有因为上诉人缺乏餐饮许可证而对其进行过查处。上诉人在租房时已知晓房屋土地为工业用地，且合同约定相关证照均由上诉人办理。上诉人是因为自己经营原因而关门停业，同一地段的其他餐饮企业都在正常营业。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人王仲庭未作述称。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人于2015年8月18日停业，且一直未予恢复营业，明显违背了双方合同中关于擅自临时停业或者擅自停业达2天的约定，被上诉人要求解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任，并无不当。上诉人称因被上诉人提供的房屋不符合合同标准，故其违约在先，上诉人并未违约。然上诉人并未提供相应的证据材料证明系因其承租的房屋无法办理餐饮许可证而无法继续经营。上诉人虽主张被上诉人曾承诺可以办理餐饮证，然一则合同约定相关证照均由上诉人办理，二则被上诉人对此亦予以否认，三则上诉人亦未提供相应的证据材料予以证明，故上诉人以此为由，拒绝承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。原审法院考虑到双方合同约定的违约金过高，酌情予以调整，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币162元，由上诉人上海龙囡室内设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海波代理审判员  李 兴代理审判员  孙 飞二〇一六年六月三日书 记 员  倪 非附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……