四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0180执异93号 异议人：成都农村商业银行股份有限公司资阳分行，住所地四川省资阳市雁江区槐树东路**娇子大道二段**附************，统一社会信用代码91512020278852553K。 负责人：李勇，行长。 委托代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。 申请执行人：王锐，男，1985年8月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被执行人：简阳市瑞益农业发展有限公司，住所地四川省简阳市东溪镇凉水村**，组织机构代码：77790，住所地四川省简阳市东溪镇凉水村**，tyle="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：黄远清，董事长。 委托代理人：李福举，男，系公司员工。 委托代理人：李晓辉，男，系公司员工。 被执行人：黄远清，女，1964年10月14日出生，汉族，住四川省简阳市。 被执行人：黄远财，男，1968年12月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 被执行人：刘志文，男，1961年3月4日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 第三人：徐永贤，男，1952年10月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 第三人：黄健，男，1972年7月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 在本院执行中国农业发展银行简阳市支行（以下简称简阳农发银行）与简阳市瑞益农业发展有限公司（以下简称瑞益公司）、黄远清、黄远财、刘志文借款合同纠纷一案中，异议人成都农村商业银行股份有限公司资阳分行（以下简称成都农商行资阳分行）对本院决定带租拍卖执行标的（即被执行人瑞益公司所有的位于简阳市××镇××街的不动产）的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月31日举行了听证。异议人成都农商行资阳分行的委托代理人唐兵兵，被执行人瑞益公司的委托代理人李福举、李晓辉，第三人徐永贤参加了听证会。现已审查终结。 成都农商行资阳分行称，成都农商行资阳分行与瑞益公司、黄远清金融借款合同纠纷一案经资阳市雁江区人民法院（以下简称雁江法院）审理后，判决瑞益公司、黄远清向成都农商行资阳分行偿还借款，并且成都农商行资阳分行有权以瑞益公司位于简阳市××镇××街××号的九处不动产（以下简称案涉不动产）进行拍卖、变卖后的价款在担保范围内享有优先受偿权。后成都农商行资阳分行向雁江法院申请强制执行，案号为（2017）川2002执356号。雁江法院在执行过程中，对案涉不动产的现状进行了查看并收集了相关证据材料，未发现案涉不动产在办理抵押登记前存在任何第三人租赁的情况。简阳法院在执行简阳农发银行与瑞益公司、黄远清、黄远财、刘志文借款合同纠纷一案中，对瑞益公司位于简阳市××镇××街××号的全部资产（包括案涉不动产）进行了首查封，并函告雁江法院拟进行整体处置。简阳法院在对拟整体处置的财产进行调查时，多名承租人称从黄健等处租赁了包括案涉不动产在内的简阳市××镇××街××号房屋。简阳法院认定黄健、徐永贤与瑞益公司之间存在案涉不动产的租赁关系，决定带租拍卖案涉不动产并以记入笔录的形式口头通知了成都农商行资阳分行。成都农商行资阳分行认为案涉不动产不存在真实合法的租赁关系，黄健、徐永贤所称的租赁关系并未履行，即使签订的是租赁合同，形成的也是“以租抵债”的法律关系，简阳法院决定带租拍卖案涉不动产侵害其权利，故提出异议，请求撤销简阳法院决定带租拍卖的执行行为。 瑞益公司称，瑞益公司与黄健、徐永贤之间的租赁关系真实有效，且已实际履行，双方的债权债务关系也是真实的。 徐永贤称，瑞益公司与黄健、徐永贤之间的租赁关系成立于抵押之前，雁江法院的回执认定徐永贤有优先购买权，租赁合同合法有效。瑞益公司欠黄健、徐永贤债务未能清偿，故以租抵债，租期20年是按法律规定的最长租赁期限确定，租金也较低，是因租赁标的破烂，需投入大量资金维修维护后才能使用，黄健、徐永贤租赁后一直在边修边转租，现都还有部分未修完。与之前的执行异议案以及执行异之诉案一、二审相比，异议人并未提供新的证据。 本院查明，瑞益公司于2014年6月26日向简阳农发银行借款1100万元，并以瑞益公司位于简阳市××镇××街××号的房屋和土地使用权作担保。逾期未偿还，简阳农发银行向本院起诉，本院于2016年7月12日作出（2016）川2081民初322号民事判决，判决瑞益公司偿还简阳农发银行借款本金1100万元及利息，简阳农发银行对瑞益公司用于抵押担保的位于简阳市××镇××街××号的房屋和国有土地拍卖、变卖所得价款在瑞益公司应承担的上述债务范围内优先受偿，黄远清、黄远财、刘志文对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，简阳农发银行向本院申请执行。因本院于2015年11月6日查封了瑞益公司用于抵押的资产，既包括上述房屋和国有土地，也包括成都农商行资阳分行起诉瑞益公司金融借款合同纠纷一案中用于抵押担保的房产，即雁江法院（2016）2002民初3936号民事判决中明确的九处房产及（2013）第04127号国有土地，设定抵押时间为2013年12月。因本院系首查封法院，拟整体处置资产，故于2017年4月20日函告雁江法院拟对包括成都农商行资阳分行申请执行瑞益公司借款合同纠纷一案所涉及的九处房产及（2013）第04127号国有土地在内的资产进行整体处置。2018年5月，本院调查了张**、高勇军、付方建、朱国春等多名承租人及承租人赵勇的儿子赵普，以上被调查人分别陈述租赁了位于××镇××街××号的房产。本院告知成都农商行资阳分行，本院经调查后认为瑞益公司位于××镇××街××号的房产存在租赁关系，决定带租拍卖案涉不动产，并以记入笔录的形式口头通知了成都农商行资阳分行。 成都农商行资阳分行对租赁关系的成立有异议，并向本院提出执行异议。本院将成都农商行资阳分行列为案外人进行审查，作出（2018）川0180执异129号裁定，认定案涉不动产存在租赁关系，裁定驳回了成都农商行资阳分行的异议请求，并载明案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 成都农商行资阳分行对（2018）川0180执异129号裁定不服，向本院提起执行异议之诉。本院通过审理，作出（2018）川0180民初4106号民事判决书，认定瑞益公司与黄健、徐永贤之间关于案涉不动产的租赁关系形成于抵押、查封前，判决驳回了成都农商行资阳分行的诉讼请求。 成都农商行资阳分行不服本院作出的（2018）川0180民初4106号民事判决书，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院作出（2019）川01民终107号民事裁定书，对（2018）川0180民初4106号民事判决书认定的黄健、徐永贤租赁案涉土地及房屋的事实均不予确认，其余查明的事实予以确认，并认为黄健、徐永贤并未对执行标的提出阻却执行的异议，本院错误将申请执行人列为案外人，适用法律错误，成都农商行资阳分行可就执行法院的执行行为提出行为异议，故裁定撤销本院（2018）川0180民初4106号民事判决，驳回成都农商行资阳分行的起诉。故成都农商行资阳分行向本院提出异议，请求撤销本院决定带租拍卖的执行行为。 另查明，2018年6月21日，农发行简阳支行与中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司签订《资产转让合同》《分户资产转让协议》，将案涉债权转让给中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司。2020年12月16日，中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司与王锐签订《债权转让协议》，由中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司将案涉债权转让给王锐。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，决定带租拍卖即是认可承租人在租赁期内可阻止向受让人移交占有的被执行不动产。成都农商行资阳分行主张撤销带租拍卖的执行行为，实质是主张案涉不动产在抵押、查封前不存租赁关系，承租人在租赁期内不能阻止向受让人移交占有的被执行不动产。故本案的争议焦点为瑞益公司与黄健、徐永贤之间是否存在成立于抵押之前的有效租赁关系。黄健、徐永贤作为承租人，应当举证证明其与瑞益公司形成有早于抵押的租赁关系。虽瑞益公司与黄健、徐永贤签订有落款时间为2013年11月25日的《租赁合同》，该落款时间早于抵押时间，但黄健、徐永贤未提交在案涉不动产抵押前已办理租赁登记备案手续、因租赁关系提起诉讼或仲裁、办理租赁合同公证、交纳租金税，或者在抵押前交纳水、电、气费用等能证明租赁合同确实签订于抵押前的确切证据。虽有郑平等5名承租人分别陈述于2013年、2014年左右向黄健、徐永贤租赁案涉不动产的调查笔录，但该调查笔录记载内容为5名承租人的陈述，且黄健、徐永贤与瑞益公司之间是否存在对案涉不动产在抵押前的租赁关系，与该5承租人有直接的利害关系，黄健、徐永贤也未提供2013年、2014年左右与5名承租人的租赁合同或首次收取其租金证据予以佐证，无法确定双方租赁关系的确切时间。故黄健、徐永贤所举证据不足以证明其与瑞益公司形成了有成立于抵押前的租赁关系，成都农商行资阳分行的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定解读》第十七条第二项的规定，裁定如下： 撤销本院对案涉不动产决定带租拍卖的执行行为。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向成都市中级人民法院申请复议。 审判长  杜德明 审判员  马 丹 审判员  陈军辉 二〇二一年四月八日 书记员  王 明