贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终1018号 上诉人（原审被告）贵州毕节万丰置业有限公司（组织机构代码57712218-4），住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村。 法定代表人雷洪，系公司董事长。 委托代理人高嵘，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李远强，男，1981年1月15日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 被上诉人（原审原告）刘丽，女，1981年6月3日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 二被上诉人的委托代理人潘军，贵州靖毕律师事务所律师。 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称万丰公司）与被上诉人李远强、刘丽房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院(2015)黔七民初字第3130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人万丰公司委托代理人高嵘，被上诉人李远强、刘丽及其委托代理人潘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告诉称：原、被告于2012年10月31日签订六份《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节万丰国际商贸城，合同编号为：wf-7-111（280907.00元）、wf-7-125（279431.00元）、wf-7-110（279431.00）、wf-7-127（282382.00元）、wf-7-126（280907.00元）、wf－7-112（282382.00元）的六个门面出售给原告。原告根据合同的约定，向被告一次性缴纳购房款1685440.00元，预告抵押登记费用5500.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告万丰置业公司应该在2013年12月1日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书。但至今，被告没有交付原告办理商品房转移登记有关文件。原告多次和被告协商，但是被告就是以各种理由推辞，并不交付办理商品房转移登记的有关文件。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告应该在合同约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文件给原告办理转移登记。但是，由于被告自身开发的原因，被告未在约定的时间交付，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼请求判决：1、被告万丰置业公司支付原告合同逾期违约金暂定为：123037.00元（从2013年12月1日到执行完毕时止）；2、本案所涉诉讼费由被告承担。 原审被告辩称：对双方商品房买卖的事实是客观存在的，被告未能及时办理产权转让手续，是因为当时旅发大会的召开，当地政府强令开业，导致消防验收无法通过，为此被告正在积极的办理；原告购买的商铺已于2013年10月20日移交给毕节易安居市场管理有限公司经营管理，根据双方合同约定，原告在购买商铺时已书面委托毕节易安居市场管理公司对其购买的商铺进行经营和管理，因此被告将房屋交付给市场管理公司之日应当视为交付使用；双方买卖合同约定商铺交付使用头三年的租金已经一次性在购房款中返还给了原告，因此原告并未遭受实际损失，双方合同约定为办理产权转让手续的违约金约定过高，恳请人民法院予以调整；原告方主张的违约金计算的本金金额应为实际购房款的金额，不应包括税费、办证费等其他相关费用。 原审查明：原、被告于2012年10月31日签订六份《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城，合同编号为：wf-7-111（280907.00元）、wf-7-125（279431.00元）、wf-7-110（279431.00）、wf-7-127（282382.00元）、wf-7-126（280907.00元）、wf－7-112（282382.00元）的六个门面出售给原告。原告根据合同的约定，向被告一次性缴纳购房款1685440.00元，预告抵押登记费用5500.00元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告万丰置业公司应该在2013年12月1日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书。但至今，被告没有向原告交付办理商品房转移登记有关文件。原告多次和被告协商未果向法院起诉，认为被告未在约定的时间交付，已经构成违约，应承担违约责任。请求判决：1、被告万丰置业公司支付原告合同逾期违约金暂定为：123037.00元（从2013年12月1日到执行完毕时止）；2、本案所涉诉讼费由被告承担。 原审认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原被告双方签订了《商品房买卖合同》合法有效。原告已按合同约定支付了房款，被告就应履行合同约定的义务，被告未按约定履行义务就应按约定承担违约责任。被告辩称的原告并未因被告违约而遭受实际损失，且双方合同约定为办理产权转让手续的违约金约定过高，请求人民法院予以调整的辩称理由无事实依据，不予采纳。被告辩称的违约金计算应以实际购房款的金额，不应包括税费、办证费等其他相关费用的辩称理由合理，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司在判决生效之日起三十日内按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，时间从2013年12月1日起至合同实际履行完毕止； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 案件受理费人民币2760.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。 上诉人万丰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判调整合同约定的违约金。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。没有准确认定上诉人承担违约责任的购房款金额，只是笼统认定被上诉人缴纳了购房款1685440元，预告登记费5500元。这种认定因不能准确认定计算违约金基数而不具有唯一性和准确性，导致在计算具体金额时容易产生歧义。二、一审判决适用法律错误，未依法对违约金进行适当调整。被上诉人所购房屋已于2013年4月20日（比合同约定时间提前41天）交付。是否进行转移登记，对被上诉人不产生实质性影响。一审中上诉人提出合同约定的违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失，按照合同法第114条和合同法司法解释（二）第二十九条规定请求对违约金进行调整，但一审未予调整。三、基于房地产开发企业所面临的市场环境，不应判决上诉人承担违约责任。受国家宏观政策的影响，房地产市场不景气，房开企业面临资金困难。上诉人开发的门面上千个，如果判决上诉人因此承担违约责任，必然导致上诉人资金链断裂，继而使得整个万丰国际商贸城成为烂尾楼。上诉人不承担责任，将更有利于保护被上诉人的合法权益。 被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。 本案二审争议的焦点：上诉人应否支持违约金及请求调整违约金是否符合法律规定。 本院认为：上诉人应否支持违约金及请求调整违约金是否符合法律规定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方应严格遵守合同，并按合同约定履带义务。《商品房买卖合同》第二十二条对上诉人何时办理商品房移转登记的有关文书交付被上诉人及逾期办理应承担何种违约责任进行约定，上诉人未在合同约定期限内办理完商品房移转登记的有关文书并交付被上诉人，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。上诉人关于其不应承担违约责任的理由与《商品房买卖合同》约定的双方之间权利义务无关，也不属于法律规定上诉人应免于承担责任的理由，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定上诉人应承担的违约责任为按日向被上诉人支付已交付房价款万分之二的违约金，被上诉人向上诉人缴纳人购房款为1685440元，违约金=1685440元×万分之2/天。上诉人认为该约定的违约金过高请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一在一十四条第二款的规定，当事人对约定的违约金过分高于所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。根据该条规定上诉人请求减少违约金的前提是违约金过分高于所造成的损失。关于如何判断违约金过分高于所造成的损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九第二款规定当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于所造成的损失，被上诉人依据《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算方法要求上诉人承担违约责任，诉讼中，上诉人未提供证据证明该约定超过违约行为给被上诉人造成的损失，且双方《商品房买卖合同》约定违约金计算方法为已交付房价款日万分之二，大概相当于已交付房价款月0.6%，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于逾期办证违约金的规定，月0.6%的违约金计算标准与该司法解释第十八条规定的未约定违约金或损失数额难以确定时应承担的逾期办证违约金为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”相比较，并不存在两者过分悬殊的情况。因此，对上诉人主张调整违约金的上诉理由本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2760元由上诉人贵州毕节万丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 陈红梅 审判员 徐 洪 二〇一六年六月六日 书记员 詹 淼