成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初1056号 原告：廖德春，女，1993年4月20日出生，汉族，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：周清宝，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省盐边县。 原告：周清宝，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省盐边县。 被告：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：成都市温江区凤溪大道南段2033号29栋1单元1层1号。 法定代表人：饶丹丹，董事长。 被告委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县，系公司员工，特别授权代理。 原告廖德春、周清宝与被告四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖德春的委托诉讼代理人周清宝、被告仁基公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖德春、周清宝向本院提出诉讼请求：1.请求判令四川省仁基恒业投资有限公司立即向原告出具成都市温江区××道××段××号××栋××号房屋购房发票。2.请求判令四川省仁基恒业投资有限公司30日内为原告办妥成都市温江区××道××段××号××栋××号房屋产权属证书并于交付。3.请求判令四川省仁基恒业投资有限公司向原告支付逾期交付房屋产权证违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按原告与工行草市支行签订《个人购房借款／担保合同》中约定的贷款利率（即5%／年）的1.5倍标准乘以违约天数计算违约金）4.请求判合四川省仁基恒业投资有限公司向原告赔偿损失390662元。5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:一、2015年6月17日，原告廖德春、周清宝与四川省仁基恒业投资有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，并支付购房首付241324元，（2020）川01民终1924号民事判决中给予确认，四川省仁基恒业投资有限公司确认已经收到了首付款,另原告廖德春、周清宝与中国工商银行成都草市街支行、四川省仁基恒业投资有限公司签订的《个人购房借款合同／担保合同》第5.3条约定:借款人授权贷款人按以下第Ａ种方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算:Ａ:将贷款一次性划入下列账户:户名:四川省仁基恒业投资有限公司账号:4402××××2841开户行:工行....2015年8月7日中国工商银行成都草市街支行根据《个人购房借款合同／担保合同》向四川省仁基恒业投资有限公司支付540000元。综述，截止至2015年8月7日原告廖德春、周清宝已完成向四川省仁基恒业投资有限公司支付总房款781324元。在（2020）川01民终2896号民事判决中给予确认。根据《国务院关于修改的决定》（中华人民共和国国务院第587号）规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。因此四川省仁基恒业投资有限公司应当于2015年8月7日向原告廖德春、周清宝出具购房发票以作为后续收房后缴纳相关办理产权登记的税费等的唯一依据。二、2015年6月17日，原告廖德春、周清宝与四川省仁基恒业投资有限公司签订《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记约定:买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋产权证书的....2015年6月17日，原告廖德春、周清宝与四川省仁基恒业投资有限公司签订的补充协议第13.1约定:双方同意以2017年5月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权的房屋所有权证书交付买受人。如出卖人延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼次日.......四川省仁基恒业投资有限公司2017年6月11日向原告廖德春、周清宝交付房屋，即四川省仁基恒业投资有限公司应于2018年12月4日前向原告廖德春、周清宝交付房屋产权属证书。截止至2020年12月13日原告廖德春、周清宝未收至到相关房屋产权属证书。在（2020）01民终2896号民事判决书及（2020川民申6295号民事裁定书中就四川省仁基恒业投资有限公司逾期办证问题已给予认定。三、2015年6月17日，原告廖德春、周清宝与四川省仁基恒业投资有限公司签订的《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.4条如买受人的按揭申请未获银行或住房公积金管理机构最终审批同意的，买受人应在银行或住房公积金管理机构审批终了之日起15日内付清房屋尾款，不能享受付款方式的优惠折扣.如买受人15日内无法付清房款的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约....第13.2条出卖人未能在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金按总房款的10%向出卖人支付违约金.....原被告双方签订《恒大新城商品房买卖合同补充协议》中的第13.2条与第3.4条中出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金与买受人的按揭申请未获银行或住房公积金管理机构最终审批同意的，买受人15日内无法付清房款的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金的约定不对等，属于对出卖人违约的违约金约定过低。四、2015年6月17日，原告廖德春、周清宝与四川省仁基恒业投资有限公司签订《商品房买卖合同》第五条及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第三条补充约定....对一次性付款、分期付款的约定：在房地产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。四川仁基恒业投资有限公司2019年8月15日通过温江区人民法院以不正当理由诉请解除合同即（2019）0115民初4140号案。2020年10月10日成都市中级人民法院（2020）01民终2896号民事判决书中中对四川省仁基恒业投资有限公司不正当促成合同解除条条件成就的事实给予认定。2020年12月9日四川省高级人民法院作出的（2020）川民申6295号民事裁定书中再次对四川省仁基恒业投资有限公司不正当促成合同解除条件成就的事实给予认定。因四川省仁基恒业投资有限公司以不正当理由诉请解除合同，给原告廖德春、周清宝造成许多不必要损失。五、被告收到全部购房款后未能及时给原告开具购房发票造成原告廖德春、周清宝误以为金碧物业有限公司成都分公司未按约定向四川省仁基恒业投资有限公司完成委托转款付款,以此拒绝履行与金碧物业有限公司成都分公司之间的借款协议,导致金碧物业有限公司成都分公司诉原告违约，即（2019）川0112民初6545号民事判决及（2020）川01民終1924号判决。造成原告廖德春、周清宝承当违约责任及经济损失。综上所述:一、因被告不能及时向原告提供其代收税费收款账号或缴费地点致使原告无法及时缴纳相关税费、办理房屋产权证，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，给原告造成经济损失。原告请求法院判决被告在30日内办妥诉争房屋的房屋产权证并支付给原告逾期办理房产证的违约金，在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》约定中对出卖人违约的违约金约定过低，请求法院判令被告以原告所交购房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按原告与工行草市支行签订《个人购房借款／担保合同》中约定的贷款利率（即5%／年）的1.5倍标准乘以违约天数计算并支付原告违约金。二、因被告收到全部购房款后未能及时给原告开具购房发票造成原告在其他民事行为中违约并承担责任等损失，且以不正当理由向人民法院诉请解除合同，多次造成原告经济损失及名誉损失。请求判决四川省仁基恒业投资有限公司承担违约责任并向原告赔偿损失390662元。为维护原告的合法利益，鉴于上述事实和理由，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 仁基公司辩称，截止目前，原告并未结清案涉房屋的房款，其无权要求我司出具购房发票，更无权要求我司赔偿损失。原告是以按揭贷款方式购买案涉房屋，但自2018年8月开始原告就未向工商银行偿还按揭贷款，导致工商银行2018年10月12日向我司发送《履行担保责任通知书》，要求我司承担担保责任，偿还原告的贷款本息。我司收到银行通知后在2018年11月2日向原告邮寄发送了催款函及律师函，要求原告及时偿还银行按揭贷款，但是原告在2018年8月一2019年6月3日我司结清贷款前，原告均未偿还银行按揭贷款，导致我司承担了担保责任，偿还了银行按揭贷款本息412，602.84元。截至目前原告也未向我司偿还上述代偿款本息，该代偿款实际为案涉房屋的购房款，因此原告在偿还我司代偿款前其无权要求我司出具购房发票。案涉房屋未在2018年12月4日前办理房屋产权证的责任在原告，而非我司;且因原告逾期偿还按揭贷款导致我司承担了担保责任，根据合同约定我司有权终止或不予办理产权证书，并不承担任何责任;另，因原告自身原因案涉房屋自2018年12月26日就被湖南省街阳市雁峰区人民法院间法查封，后续还新增其他法院的多轮司法查封，案涉房屋自2018年12月26日起在事实上因查封也无法办理产权证。因此原告无权要求我司办理房屋所有权证以及支付逾期办证的违约金:同时，原告要求逾期办证违约金的计算标准按照其贷款利率的1.5倍计算也无任何合同依据及法律依据，即使我司存在逾期办证，根据双方补充协议第13.2条约定，逾期办证的违约金计算标准也为每年按照已付房款的0.1%计算。案涉房屋未在2018年12月4日前办理房屋产权证的责任在原告，而非我司。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议第13条明确约定，原告应当在办理收楼手续时(即2017年6月11日)将案涉房屋办证需要的各项资料、委托书及税费交付我司，否则逾期15天以上未提交或缴纳税费的，我司不承担延期办证的违约责任。我司在2017年下半年已经取得案涉房屋的初始产权证，但是原告截至目前均未向我司缴纳案涉房屋的契税等税费，也未将办证需要的资料交付我司，我司在事实上是无法为其办理房屋产权证的。另，原告在(2020)川民申6295号案件中陈述我司未向其提供收款账户导致其无法缴纳契税明显与事实不符，我司在办理收楼手续现场及售楼部均有财务驻场，不可能存在无法向我司缴纳税费的情况。且原告在2018年8月开始就停止偿还银行按揭贷款，导致银行在2018年10月12日就要求我司承担担保责任,上述时间节点均在2018年12月4日之前，因此无论从哪方面考量，2018年12月4日前未办理分户产权登记的原因都是由于原告违约在前。因原告逾期偿还银行按揭贷款导致我司承担了担保责任，据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.5条、3.5.3条，我司有权终止或不予办理产权证书，并不承担任何责任。因案外人黄某某申请执行原告周清宝一案，湖南省衡阳市雁峰区人民法院在2018年12月26日查封了案涉房屋，截至目前均未解除查封;且案涉房屋因原告自身原因已出现多轮司法查封，案涉房屋在事实上已无法为原告办理产权证书。原告要求我司赔偿损失390，662元无合同及法律依据，也无事实依据。综上所述，案涉房屋未办理产权证是由于原告违约造成，且因原告自身原因导致案涉房屋存在多轮查封，导致客观上无法办理产权登记;原告逾期偿还银行贷款本息导致我司承担担保责任，且截至目前拒不偿还我司代偿款本息，其存在根本性违约;根据原告与金碧物业公司一案生效判决书可知，原告与金碧物业公司签订借款协议后一直未偿还金碧物业公司任何一期借款，即自2015年12月10日就存在逾期及违约情况，我司在2017年6月11日向原告交付了房屋，但截至2019年金碧物业公司起诉时，原告也仍未偿还金碧物业公司任何借款，原告诉称因我司原因导致其误以为金碧物业公司未向我司支付首付款借款并导致其逾期向金碧物业公司偿还借款明显与事实不符，属于原告的恶意狡辩。原告逾期偿还金碧物业公司借款导致的违约责任与本案纠纷无任何关联性，无权要求我司赔偿损失。综上，原告在向我司结清代偿款本息前，其无权要求我司出具案涉房屋的购房发票，也无权要求我司办理产权证书:案涉房屋延期办理产权证书是由于原告违约在先造成，且因原告自身原因导致案涉房屋目前客观上无法办理产权证，其无权要求我司支付违约金及赔偿损失。因此，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求发表了意见，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》和补充协议，廖德春、周清宝购买仁基公司开发的位于成都市温江区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋，总价781324元。合同约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款241324元，其余540000元向银行贷款方式支付。补充协议第13.1条约定：双方同意以2017年5月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人；如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任，出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付款的0.1%向买受人支付违约金……合同签订后，廖德春、周清宝与工行草市支行签订《个人购房借款／担保合同》，廖德春、周清宝向工行草市支行贷款540000元，仁基公司为借款提供连带保证责任。廖德春、周清宝向仁基公司支付了首付购房款30365元，首付款余款210959元委托金碧物业有限公司成都分公司支付。2017年6月11日，仁基公司向廖德春、周清宝交付案涉房屋。2018年10月12日，工行草市支行向仁基公司发送《履行保证责任通知书》：截止2018年10月11日，该笔贷款已连续逾期3期，贷款余额407813.47元，积欠逾期本息9800元，合计金额417613.47元，要求仁基公司履行连带保证责任。2018年11月2日，仁基公司通过韵达快递向廖德春、周清宝邮寄催款通知书、律师函，要求廖德春、周清宝履行还款义务。2019年1月16日和2019年5月13日，工行草市支行再次要求仁基公司承担保证责任。2019年6月3日，仁基公司代为清偿廖德春、周清宝所欠贷款本息合计412602.84元。2019年6月17日，工行草市支行出具个人贷款结清证明：兹有周清宝、廖德春在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年8月7日，贷款金额为人民币540000元，贷款期限为120个月，该笔贷款本息已于2019年6月3日全部结清。2015年6月17日，廖德春、周清宝与金碧物业有限公司成都分公司签订借款协议向金碧物业有限公司成都分公司免息借款210959元，该款由金碧物业有限公司成都分公司支付给仁基公司用于支付廖德春、周清宝向仁基公司购房的首付款。因廖德春、周清宝未向金碧物业有限公司成都分公司偿还所借购房时的首付款，仁基公司未向廖德春、周清宝交付购房款的发票。2019年10月14日，金碧物业有限公司成都分公司以廖德春、周清宝为被告提起民间借贷纠纷诉讼，理由是该公司向廖德春、周清宝提供免息借款210959元用于购买案涉房屋。一审法院作出（2019）川0112民初6545号民事判决，判决由廖德春、周清宝偿还金碧物业有限公司成都分公司借款210959元的本息。 另查明，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》2015年8月7日在房产管理部门办理了合同登记备案手续以及抵押权预告登记，2016年2月4日办理了预购商品房预告登记，案涉房屋的不动产权尚未转移登记到廖德春、周清宝名下。因黄某某申请执行周清宝一案，湖南省衡阳市雁峰区人民法院于2018年12月26日查封了案涉房屋。2019年6月6日，四川省攀枝花市东区人民法院查封了案涉房屋。2020年7月9日，成都市龙泉驿区人民法院查封了案涉房屋。 以上事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》和补充协议、《个人购房借款/担保合同》、（2020）川01民终2896号民事判决书、恒大新城入住通知书、承诺书、信息查询记录等证据予以佐证。 本院认为，仁基公司和廖德春、周清宝签订《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。廖德春、周清宝已按照合同约定向仁基公司付清购房款，仁基公司应当向廖德春、周清宝出具购房发票。对廖德春、周清宝主张仁基公司出具购房发票的诉讼请求，本院依法予以支持。《商品房买卖合同》及补充协议约定，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日，仁基公司应当在该日之次日起540日内，向廖德春、周清宝交付房屋权属登记证书。仁基公司2017年6月11日向廖德春、周清宝交付了案涉房屋，即仁基公司应于2018年12月4日前向廖德春、周清宝交付房屋权属证书。而仁基公司没有履行自己的义务，构成违约。仁基公司应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行其与原告签订的《商品房买卖合同》的责任，为廖德春、周清宝办理不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，合同约定出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付款的0.1%向买受人支付违约金。因此仁基公司应当按照合同约定向廖德春、周清宝支付逾期办证违约金。廖德春、周清宝主张仁基公司向其赔偿损失390，662元的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省仁基恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向廖德春、周清宝出具成都市温江区凤溪大道南段2033号6幢1单元5层4号房屋的购房发票。 二、四川省仁基恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助廖德春、周清宝到成都市温江区不动产登记服务中心办理成都市××道××段××号××幢××单元××层××号房屋的不动产权转移登记手续。 三、四川省仁基恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向廖德春、周清宝支付逾期取得成都市温江区凤溪大道南段2033号6幢1单元5层4号房屋不动产权证书违约金（违约金计算方式：从2018年12月5日起以781,324元为基数按照年利率0.1%计付至不动产权证书取得之日止）。 四、驳回廖德春、周清宝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3，580元，由廖德春、周清宝负担1，580元，四川省仁基恒业投资有限公司负担2，000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 鲜 明 二〇二一年四月八日 书记员 曾先容