湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终356号上诉人（原审被告）：湖北南铁科技有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区横店街青松村工业区特**。法定代表人：刘超，该公司经理。委托诉讼代理人：彭显正，湖北天泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子杨，湖北天泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东安捷仓储服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇顺江居委会工业园环镇东路**厂房**首层。法定代表人：张红梅，该公司经理。委托诉讼代理人：王有志，湖北识度律师事务所律师。上诉人湖北南铁科技有限公司（以下简称南铁公司）因与被上诉人广东安捷仓储服务有限公司（以下简称安捷公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。南铁公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回安捷公司原审诉讼请求或者发回重审；2.本案诉讼费用由安捷公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实有误。南铁公司与安捷公司签订的租赁合同补充协议约定，2019年7月1日起，月租金为96908.7元。南铁公司认可安捷公司支付了2020年1至3月的租金239581.15元，还欠付租金51144.95元。此外，安捷公司还欠付2020年4月的租金96908.7元、水电费费6214.53元、物业费7218.96元。前述费用合计161487.14元，根据合同约定扣减保证金143100元后，安捷公司下欠南铁公司18387.14元。二、原审判决适用法律错误。案涉租赁合同已由双方当事人合意终止，南铁公司未主张或抗辩违约责任。本案中，不存在因不可抗力导致合同无法履行的问题。安捷公司以不可抗力为由起诉，是否构成不可抗力从而调整合同价款，应由安捷公司承担举证证明责任。是否构成不可抗力应具体案件具体分析，安捷公司未证明实际受到疫情影响的损失，疫情期间安捷公司实际使用厂房并产生水电费。不可抗力的免责只是对违约责任的免除，不影响法律对风险负担的相关规定。安捷公司主张免除疫情期间的租金，无法律依据。南铁公司主张的是以保证金扣抵欠付的租金及相关物业水电费，不涉及任何违约责任性质，其实质是对终止的合同进行清理结算。原审法院径行以“合同的解除不承担违约责任”定案，适用法律错误。安捷公司辩称，月租金标准应以一审法院认定为准，虽然补充协议约定每月租金为96908.7元，但双方实际履行中是按239581.15元/3个月为标准。2020年4月1、2日，双方已就解除合同及撤场事宜进行了电话沟通，因当时武汉市没有解封，只有在解封后即4月18日才能向南铁公司发函。从合法性、合理性来说，南铁公司称4月30日撤场之时才收到书面解除通知，不合理。即使解封，很多物流公司也没有恢复正常业务，安捷公司无法搬离，南铁公司应给予安捷公司合理的撤场时间。根据当时的实际情况，整个4月份都没有正常营业，不应收取租金。我方主张应扣减的租金金额合理。安捷公司向一审法院起诉请求：1.判令南铁公司立即退还合同保证金143100元；2.判令南铁公司立即退还安捷公司已支付租金286100元（疫情期2个月）；3.判令南铁公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月，南铁公司（甲方）与安捷公司（乙方）签订了一份厂房租赁合同，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在黄陂区横店街青松村工业区特1号工业园3、4号厂房AB一二楼、2号楼AB区一楼，租赁面积10600平方米；该租赁厂房用途为生产、仓储、物流。租赁期限自2018年6月30日至2020年6月30日止；该厂房租金为13.5元/平方米/月，月租金为143000元；乙方应在每季度结束前七日内提前预付下一个季度的租金。2018年6月31日前为免租期，不需要乙方缴纳租金。租金收取从2018年7月1日开始计算；本合同签订之前，乙方已经另行交纳一个月的租金即143100元作为厂房租赁合同保证金，若乙方无违约和造成甲方损失的情形，则在合同期满时退回；在厂房租赁期间，水、电等费用由乙方自行承担；物业费由乙方随租金一起支付给甲方；乙方因经营方式作出重大调整需要在承租期届满前提前退租的，乙方应提前三个月通知甲方解除本租赁合同，违约金一个月押金，甲方放弃其他损失的赔偿。2018年12月13日，南铁公司（甲方）与安捷公司（乙方）签订了一份厂房租赁补充协议，约定：甲方根据乙方实际使用情况，给予免除未使用部分8个隔层，合计2400平方米。自2019年1月1日起，乙方按8200平方米交付租金；本协议有效期3个月，到期后双方无异议自动延长，如后期有变更，再行签订补充协议。2019年6月18日，南铁公司（甲方）与安捷公司（乙方）签订了一份厂房租赁补充协议，约定：乙方从4号楼1楼搬至3号楼3楼，自2019年7月1日起，约定月租金费用为96908.7元。2018年8月4日，安捷公司向南铁公司支付了房屋押金143100元。在租赁合同期内，安捷公司向南铁公司交付租金至2020年3月，其中2020年1月至3月共交纳租金239581.15元。2020年4月18日，安捷公司向南铁公司提交了一份退租通知函，表明受“新冠疫情”影响，公司业务量急剧减少，一季度亏损特别严重，4月份开工以来经营收入不足以支撑日常成本开销；4月初几次与南铁公司沟通免除部分租金未果；书面通知2020年4月30日撤仓完成，交接仓库；押金请南铁公司在交接完仓库相关事宜后三日内退还。安捷公司于2020年4月30日撤仓退出所租赁厂房。后因安捷公司要求南铁公司退还押金和已交纳的租金未果而引起双方争诉。审理中，双方均认可安捷公司已向南铁公司交付2020年1月至3月租金共计239581.15元；安捷公司尚欠南铁公司水电费6214.53元，安捷公司尚欠南铁公司物业费7218.96元；安捷公司同意在所返还的押金和租金中扣除所拖欠的水电费和物业费。对于南铁公司审理中所提出的反诉，一审法院认为系诉讼中的反驳，当庭口头裁定不予受理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。安捷公司与南铁公司签订的厂房租赁合同和两份厂房租赁补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。双方均应按合同约定享受权利、履行义务。本案双方争议的问题是合同保证金是否应当退还和安捷公司要求减免租金的请求是否应当支持。关于合同保证金，合同约定若乙方无违约和造成甲方损失的情形，则在合同期满时退回。本案租赁合同已于2020年4月18日经双方协商解除，虽然安捷公司未按合同约定提前三个月通知南铁公司，但考虑到2020年1月23日至4月8日期间为武汉市疫情防控指挥部宣布实施疫情管控措施之日至恢复正常工作秩序之日，存在因疫情防控措施导致安捷公司经营收入明显减少的情形。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二条规定：已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。故一审法院酌定安捷公司对于合同的解除不承担违约责任，安捷公司支付的保证金南铁公司应予退还。考虑到安捷公司提出解除合同时已使用厂房半个月，对于该部分租金一审法院酌定予以扣减；安捷公司所欠的水电费和物业费，一并在退还的保证金内予以扣减。故南铁公司应退还安捷公司89736.32元（143100元-239581.15元÷6-6214.53元-7218.96元）。4月18日至4月30日期间，作为安捷公司撤仓腾退的合理期限，不予计算租金。关于安捷公司主张退还疫情期间向南铁公司交纳的两个月租金的请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。安捷公司与南铁公司均系民营企业，均存在因疫情防控措施导致经营困难的情形，且安捷公司在此期间实际使用了承租的厂房，并产生了相应的水电费，故对安捷公司要求南铁公司退还已交纳的租金的请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南铁公司向安捷公司返还保证金89736.32元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回安捷公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3869元，由安捷公司负担1935元，南铁公司负担1934元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，安捷公司与南铁公司签订的厂房租赁合同和两份厂房租赁补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，均为有效，双方均应依约履行合同义务。安捷公司于2020年4月向南铁公司发函退租，于当月30日退出租赁厂房。此时，距案涉租赁合同约定的租期届满时间2020年6月30日只剩下两个月。南铁公司收到安捷公司退租函件后，未提出异议，双方还办理了交接手续。可见，双方已就合同的解除达成合意，因此，一审法院认定案涉厂房租赁合同及补充协议已于2020年4月18日解除，并无不当。安捷公司已于2020年4月18日发送解除函，双方至4月30日才办理交接，一审法院将4月18日至4月30日期间作为安捷公司腾退的合理期限，不予计算租金，处理并无不当。案涉租赁合同补充协议约定的租金标准为96908.7元/月（290726.1元/季度），安捷公司2020年1季度共计交纳租金239581.15元，低于合同约定标准。一审法院将安捷公司交纳的保证金143100元扣减欠付的租金、水电费、物业管理费后予以退还，处理正确。南铁公司对安捷公司欠付的水电费、物业管理费金额无异议，但对原判认定的2020年1-4月份租金标准有异议，认为安捷公司还欠付1季度租金51144.95元，并应支付4月份租金96908.7元，要求将欠付的租金均从安捷公司交纳的保证金中予以扣减。就此，本院认为，在合同能够正常履行的情况下，安捷公司应依合同约定补足2020年1-4月期间租金106059.88元（290726.1-239581.15+96908.7×17/30）。但在此期间内爆发的新冠××疫情属于当事人不可预见及不可避免的不可抗力因素，相关疫情防控措施确实会对安捷公司实际正常使用租赁房屋构成影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，人民法院可以按照公平原则，酌情减免安捷公司在疫情防控措施期间的租金。一审法院不予支持安捷公司关于减免疫情防控措施期间租金的意见，系对该司法解释理解有误，本院予以纠正。本院按照公平原则，经酌情减免安捷公司在疫情防控措施期间的租金后，安捷公司无须再补交租金。一审法院判令安捷公司交纳4月份租金39930元（239581.15÷6），该租金从保证金中予以扣减，安捷公司未提出异议，系其对自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，南铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院虽对法律理解有误，但裁判结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7738元，由湖北南铁科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年四月一日法官助理黄旭东书记员程玉