吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终161号上诉人（原审原告）：东辽县安石镇综合服务中心，住所地吉林省东辽县。法定代表人：赵夕杭，该中心主任。委托诉讼代理人：张雪海，吉林辽东律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁虹成，吉林辽东律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：东辽县农村信用合作联社，住所地吉林省辽源市东辽县。法定代表人：李玉彪，该联社理事长。委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洋，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯殿平，男，住吉林省辽源市龙山区。上诉人东辽县安石镇综合服务中心因与被上诉人东辽县农村信用合作联社（以下简称东辽联社）、侯殿平执行异议之诉一案，不服吉林省东辽县人民法院（2020）吉0422民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月2日公开开庭进行了审理，上诉人东辽县安石镇综合服务中心的委托诉讼代理人张雪海、鲁虹成，被上诉人东辽县农村信用合作联社的委托诉讼代理人郭洋，被上诉人侯殿平出庭应诉。本案现已审理终结。东辽县安石镇综合服务中心上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持东辽县安石镇综合服务中心的诉讼请求。事实及理由：一、东辽县安石镇综合服务中心基于《联合建房协议书》，以原有的房屋及60万元现金置换东辽县安石镇安康花园1号楼128、212号216.90平方米房屋，该行为真实、合法、有效。安康花园项目的实际权利人刘英奇、侯殿平履行承诺，于2014年12月1日已将安康花园1号楼128、212号216.90平方米房屋交付给东辽县安石镇综合服务中心占有、使用。二、东辽联社的预告登记权利是建立在虚假的房屋买卖基础上的，不具有合法性。安康花园项目是刘英奇、侯殿平夫妻借用吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）资质建设的，建设成果均由刘英奇、侯殿平夫妻共有。因此，不存在侯殿平出资购买誉都公司案涉房屋的事实。东联联社提供的2013年3月7日支付购房款862,864.00元的收据（号码0026712），是誉都公司于2013年4月3日提供给侯殿平的50张空白收据（号码0026701-0026750）中的一张，不可能在2013年3月7日用于誉都公司收款。因此，东辽联社提供给侯殿平的260万元贷款是侯殿平虚构购房事实，提供虚假的《商品房买卖合同》及收据骗取的，在此基础上的预告登记行为不具有合法性。三、在一审第一次庭审后，东辽县安石镇综合服务中心当即申请合议庭调取刘英奇、侯殿平借用开发资质、利用空白合同及收据进行虚假诉讼的证据（证据均在一审法院的相关卷宗内），一审法院同意并进行第二次庭审，但第二次庭审却不见东辽县安石镇综合服务中心申请调取的证据，却在判决书中以“原告庭审中虽提出已有本院判决确认侯殿平、刘英奇是借用誉都公司资质开发建设安石镇安康花园小区，但就侯殿平、刘英奇与誉都公司签订的《商品房买卖合同》及收据是虚假的主张未提供证据加以证明，故本院不予采信”而作出驳回东辽县安石镇综合服务中心诉讼请求的判决。如此认定、判决，让东辽县安石镇综合服务中心无法理解。对于侯殿平、刘英奇借用誉都公司资质开发东辽县安康花园项目的事实在一审法院几乎人尽皆知。因为，侯殿平、刘英奇因此在一审法院出现诸多起诉讼，最终因虚假诉讼而被判处刑罚。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院依法纠正，维护东辽县安石镇综合服务中心的合法权益。东辽联社答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回东辽县安石镇综合服务中心的上诉请求。侯殿平答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回东辽县安石镇综合服务中心的请求。东辽县安石镇综合服务中心向一审法院起诉请求：1.确认东辽县安石镇安康花园一号楼128、212号建筑面积216.8平方米房屋为其所有，并停止对该财产的执行；2.东辽联社和侯殿平承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月18日，侯殿平在东辽联社处借款260万元并签订《借款合同》，合同约定借款期限从2013年4月18日至2014年4月17日止；同时双方签订了《个人抵押合同》，侯殿平用坐落在东辽县安石镇安康花园小区七套门市房（其中含案涉安石镇安康花园小区一号楼128、212号房屋）作为此笔贷款抵押担保，该七套门市房侯殿平于2013年4月18日在东辽县房屋产权管理中心办理了预购商品房预告，案涉房屋权利证书号为吉房预东辽字第YG000349号，该证书记载预告登记权利人为侯殿平，预告登记义务人为吉林省誉都房地产开发有限公司。2013年4月19日东辽联社、侯殿平在东辽县房屋产权管理中心就抵押房屋办理了预购商品房抵押预告，案涉房屋权利证书号为吉房预东辽字第YG000350号，该证书记载预告登记权利人为东辽联社个人贷款营销中心，预告登记义务人为侯殿平。东辽联社按借款合同约定向侯殿平发放了借款260万元，借款到期后，侯殿平未偿还本金及利息，东辽联社遂提起诉讼。该借款合同纠纷一案，原审法院于2015年6月16日作出（2015）东辽民初字第58号民事判决，判决被侯殿平于判决生效后十日内给付东辽联社借款本金260万元及利息；驳回东辽联社的其他诉讼请求。判决生效后，侯殿平未履行生效法律文书确定的义务，东辽联社向原审法院申请执行，原审法院于2018年5月7日作出（2016）吉0422执33-1号执行裁定，裁定查封被执行人侯殿平（刘英奇共有）所有的坐落于东辽县安石镇安康花园小区一号楼、二号楼的商业用房七套：其中包括一号楼128、212号，建筑面积216.8㎡，吉房预字第YG000350号，查封期间为三年，从2018年5月7日起至2021年5月6日止。2020年4月15日，东辽县安石镇综合服务中心认为原审法院上述裁定中对安康花园小区一号楼128、212号房屋的查封属错误查封，提出书面异议，申请解除对上述房屋的查封。原审法院于2020年7月29日作出（2020）吉0422执异22号执行裁定，裁定驳回案外人东辽县安石镇综合服务中心的异议请求。东辽县安石镇综合服务中心不服，遂向原审法院提起本案诉讼。另查明，2014年4月1日东辽县安石农业技术推广站（甲方）（因机构改革，现与其他单位整合组建为东辽县安石镇综合服务中心）与东辽县安石镇富康宾馆（乙方）签订《联合建房协议书》，其中约定：“一、甲方将其所有的二层土楼（面积151.50㎡),平房仓库（216.00㎡）及相应土地使用权（面积531.98㎡，四至为东至安康花园，南至道，西至道，北至安康花园，计南北长29米，东西长19.5米）全部整体交给乙方（以上房屋二层土楼151.50㎡有证照，平房仓库216㎡只有批件没有证照）,由乙方负责拆除后重新建设。具体办理土地城建审批手续等费用由乙方负责，甲方负责协助乙方办理。二、甲方出资人民币陆拾万元整交给乙方作为改建房屋差价款(乙方向甲方出具正规的工程款发票），并无条件配合乙方的施工，保证施工的顺利进行。施工方负责一切安全工作，一切安全责任由乙方负责。三、乙方负责在甲方土地及自有土地面积上修建新的商业楼房，所需资金由乙方支付，乙方承诺将改建后的部分楼房(1层2层共计180㎡)给付甲方，并在安康花园小区院内另给甲方建一处200㎡的仓库。……五、本协议签订时,甲方将所提供的土地和房屋及相关手续整体交付给乙方，由乙方统一拆除改建，并在2014年5月20日前将改建房屋差价款陆拾万元全部交付给乙方。乙方无偿提供给甲方在改建期间的办公场所约216.8㎡，但所需的水、电、供热费用由甲方自行承担。六、建成时间：2014年12月1日前完成。乙方如违约,乙方提供的216.8㎡的房屋归甲方所有。”东辽县安石农业技术推广站、东辽县安石镇富康宾馆分别在协议书甲、乙方处盖章，刘英奇在乙方处签字。同日，东辽县安石农业技术推广站按上述协议约定搬入位于安石镇安康花园小区一号楼128、212号房屋。2014年4月17日，东辽县安石农业技术推广站向东辽县安石镇富康宾馆交付60万元建站预交款。2014年12月1日改建房屋未能在约定期限内建成、交付，安石镇安康花园小区一号楼128、212号房屋至今由东辽县安石农业技术推广站占有使用。再查明，侯殿平和刘英奇于1996年9月4日登记结婚，于2016年5月13日办理离婚登记。经向东辽县不动产登记中心查询，安石镇安康花园小区因缺少相关手续，未办理初始登记。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于东辽县安石镇综合服务中心对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。2013年4月18日，东辽联社与侯殿平签订《借款合同》、《个人抵押合同》，侯殿平以其已办理预购商品房预告登记的七套门市房（其中含案涉房屋安石镇安康花园一号楼128、212号房屋）作为贷款抵押担保，双方于2013年4月19日在东辽县房屋产权管理中心办理了预购商品房抵押预告登记，东辽联社向侯殿平发放借款260万元，经原审法院（2015）东辽民初字第58号民事判决确认该《个人抵押合同》成立并生效。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，虽非现实的抵押权，但权利人享有请求办理抵押权登记的权利，而且该请求权具有排他效力。因此，东辽联社作为案涉房屋的抵押预告登记权利人，可排他性地对抗他人就案涉房产的处分。经东辽县不动产登记中心查询，安石镇安康花园小区因开发商原因未办理初始登记，可以认定案涉房屋至今未办理抵押权正式登记非因东辽联社自身原因。东辽县安石镇综合服务中心于2014年4月1日与东辽县安石镇富康宾馆、刘英奇签订《联合建房协议书》，其中约定东辽县安石镇富康宾馆、刘英奇未能在2014年12月1日前建成、交付改建房屋，其提供的216.8㎡的房屋归东辽县安石镇综合服务中心所有。东辽县安石镇综合服务中心以此为由主张案涉房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，在案涉房屋未办理初始登记的情况下，东辽县安石镇综合服务中心不能因该协议书中违约条款的约定而取得案涉房屋的所有权，且该协议书的签订时间虽在侯殿平与刘英奇夫妻关系存续期间，但在东辽联社办理预购商品房抵押预告登记之后，未经抵押预告登记权利人东辽联社同意，处分案涉房屋的，不发生物权效力。东辽县安石镇综合服务中心庭审中虽提出已有原审法院判决确认侯殿平、刘英奇是借用誉都公司的资质开发建设安石镇安康花园小区，但就侯殿平、刘英奇与誉都公司签订的《商品房买卖合同》及收据是虚假的主张未提供证据加以证明，故不予采信。综上所述，东辽县安石镇综合服务中心提供的证据不能证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故其关于确认案涉房屋为其所有，并停止对该财产执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回原告东辽县安石镇综合服务中心的诉讼请求。案件受理费500.00元，由东辽县安石镇综合服务中心负担。本院二审期间，东辽县安石镇综合服务中心向本院提交了吉林省东辽县人民法院（2015）东辽民初字第341号民事判决书、吉林省辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初2418号民事判决书、吉林省辽源市中级人民法院（2016）吉04民终805号民事判决书和吉林省东辽县人民法院（2020）吉0422刑初44号刑事判决书，拟证明：第一，刘英奇、侯殿平夫妻借用誉都公司资质开发建设东辽县安石镇安康花园小区项目。第二，誉都公司于2013年4月3日提供给侯殿平、刘英奇二人空白商品房买卖合同、空白收据50张及空白预告登记。第三，安康花园项目为侯殿平、刘英奇二人实际所有，不存在侯殿平再以现金方式购买自己房屋的事实，从而证明侯殿平与誉都公司签订的房屋买卖合同及抵押合同是虚假的。第四，2013年4月3日，誉都公司提供的空白收据不可能用于2013年3月7日签订案涉购房合同收款。因为，该收据编号为0026712，是誉都公司提供的50张空白收据中的一张。第五，誉都公司经理在刑事案件判决中证实，该公司向侯殿平、刘英奇二人出借开发资质，提供空白的商品房买卖合同及收据、房屋预告登记，也证实提交的时间以及没有收到案涉房屋购房款。东辽联社质证认为，上述四份判决书与本案没有关联性，不能作为本案判决的依据，并且判决书中关于证人证言以及本院认为的部分是人民法院就认定的案件事实和判决理由来论述，其本身并不构成判项内容，并且我国也不是判例法国家，应当针对一案一判的依据作出判决。侯殿平未发表质证意见。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为东辽县安石镇综合服务中心对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。东辽联社与侯殿平签订《个人抵押合同》之后，约定以涉案房屋抵押，但抵押物未办理正式的抵押登记，东辽联社不享有抵押权，现东辽联社只是基于与侯殿平的债权申请执行涉案房屋，该权利不具有排他性。从本案查明的事实及证据来看，东辽县安石镇综合服务中心与东辽县安石镇富康宾馆、刘英奇签订的《联合建房协议书》是真实的，依据该协议，东辽县安石镇综合服务中心并不必然取得物权，但该协议已经实际履行，虽未履行完毕，即未办理过户登记，但没过户系出于开发商的原因，东辽县安石镇综合服务中心并无过错。《联合建房协议书》的签订系在涉案房屋被查封之前，东辽县安石镇综合服务中心已经支付改建差价款，已经实际占有使用该房屋多年，未过户并非出于自身原因。据此，东辽县安石镇综合服务中心享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其不得执行该房屋的诉讼请求应予支持。对于东辽县安石镇综合服务中心提出的确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本院不予支持。综上所述，东辽县安石镇综合服务中心的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省东辽县人民法院（2020）吉0422民初769号民事判决；二、不得执行东辽县安石镇安康花园小区1号楼128、212号共计216.90平方米房屋；三、驳回东辽县安石镇综合服务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费500.00元，二审案件受理费12,429.0元，均由东辽县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 鲁银辉二〇二一年四月十六日书记员 孙鹤嫣