辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终389号上诉人（原审原告、反诉被告）:沈阳蓝色金教育科技有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**大东路**。法定代表人:金展，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建，辽宁华轩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:沈阳盛新艺乐物业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区博览路**。法定代表人:刘巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宁宁，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晶晶，辽宁观策律师事务所律师。上诉人沈阳蓝色金教育科技有限公司（简称蓝色教育）、沈阳盛新艺乐物业有限公司（简称盛新物业）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初15358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝色教育上诉请求：1.对一审判决第二个判项依法改判，驳回盛新物业对蓝色教育的租金诉请。2.一、二审诉讼费由盛新物业承担。事实理由：蓝色教育与盛新物业的招商经理李兵、阎薇沟通后，向盛新物业确认了2019年5月1日正式开业计租，但是盛新物业于2019年4月28日对案涉商铺停水停电，这导致蓝色教育无法开业，也无法实际使用案涉商铺。因此，蓝色教育不应该承担从2019年5月1日至2019年8月27日期间的租金，请二审法院依法改判，驳回盛新物业的租金诉请。盛新物业答辩称：一、蓝色教育拒绝开业，不缴纳租金等行为严重违反合同约定，自2018年10月20日至今，蓝色教育除首期保证金外从未支付过任何租金等费用。2018年1月9日盛新物业向其交付商铺，2018年1月9日至2018年4月8日为装修期（共90日）。按照合同约定，2018年4月9日开始计租。计租日即为商铺开业日，商铺开业日是由出租方指定。商场指定的计租日期是9月15日，这是商场给予全部商户的优惠政策。后应蓝色教育要求，盛新物业宽限蓝色教育计租日为2018年10月20日。二、根据《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》约定，基于盛新物业拒绝开业，不缴纳租金等严重违约行为，盛新物业有权单方解决合同。根据《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》4.8（b）条的约定，蓝色教育远远超过应付款30日未缴足款项的约定，出租方有权单方解除合同，并要求其支付欠付的租金、滞纳金、违约金、腾退费、律师费等费用。盛新物业根据合同约定书面指定的开业日为2018年10月20日，蓝色教育至今一直未开业及缴纳款项，故盛新物业有权单方解除合同。三、根据《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》约定，盛新物业有权要求蓝色教育将商铺恢复原状。盛新物业于2019年4月26日向蓝色教育发送合同终止通知书，根据合同10.4及10.5条约定，租赁合同在通知书中规定的合同终止如期终止。盛新物业有权自合同终止之日收回商铺，蓝色教育有义务将商铺恢复原状。蓝色教育无权要求盛新物业对其进行装修费用补偿。四、蓝色教育主观存在恶意，客观上违反诚实信用原则，至合同约定于不顾，属于严重违约，这种行为不应被支持。2018年5月22日蓝色教育向我方发送的函件：蓝色教育询问商场是整体开业还是不分开业，开业比例中包括什么品牌等问题，并表明之所以问到上述问题是因为驻入商场的最大诉求是客流，客流直接关系到其经营。函件说明如果商场其他品牌的客流量不能达到蓝色教育满意状态，其认为会有损经营，故选择拒绝开业。2018年9月9日蓝色教育向我方发送的函件原文表述：“商场主体品牌正式营业，如乐高等，我方对面品牌（纳智袋鼠早教）整体正式营业，我方也会同时正式开业。”可见，蓝色教育将自己品牌的经营效益归依于商场的其他热门商铺品牌，单方要求只有热门品牌为其招引客流作为营业的条件，根本不是合同约定内容。盛新物业上诉请求：1.裁定本案发回重审；2.或改判驳回蓝色教育一审全部诉讼请求，判决蓝色教育支付盛新物业商铺租金132130.17元、逾期滞纳金16113.14元（暂计算至2019年10月31日，并于2019年11月1日至实际给付止）、违约金262233元、代缴水费1678.95元、腾退商铺费用66709.2元、两审律师代理费82220元；3.蓝色教育承担一、二审诉讼费用及一、二审蓝色教育律师代理费用。事实和理由：一、一审法院遗漏对盛新物业在2019年4月26日发出提前终止合同的《通知》时是否享有法定解除权这一案件核心争议事实的审查和法律认定。盛新物业通知解除合同（2019年4月26日）在前、蓝色教育诉请判令解除合同（起诉日2019年7月25日）在后，故本案的核心争议焦点依据《合同法司法解释（二）》第24条及《九民纪要》第46条规定，应是审核盛新物业在2019年4月26日发出提前终止合同《通知》这一时间节点是否享有法定和/或约定解除权的问题。一审法院越过对盛新物业法定和/或约定解除权的审查，直接以“双方就起租问题未达成一致，一直协商未果，蓝色教育非拒绝履行合同或有意违反，双方约定的解除条件尚未成就”为由，认定盛新物业2019年4月26日发出的提前终止合同的《通知》不发生法律效力。一审仅从约定的解除条件是否成就单一角度考量合同解除问题，对盛新物业是否享有法定解除权未作任何审理，判决书中也没有关于此核心焦点的法律说理，一审法院遗漏对案件核心争议事实的审查和法律认定，对发出解除通知方是否符合《合同法》第94条享有法定解除权未做审查，不是法律之审，严重偏离合同解除纠纷案件争议焦点。二、一审法院对蓝色教育拒绝2018年9月15日（后又延迟为2018年10月20日）正式开业计租的理由事实和法律定性认定不清。按出租方（盛新物业）指定的开业日开业并计租，是承租方（蓝色教育）的合同义务而非权利，除非因盛新物业的行为阻碍其开业方可抗辩不按出租方指定日开业。本案，2018年9月15日节点，是否为盛新物业原因阻碍蓝色教育开业？盛新物业2018年8月13日发送邮件要求蓝色教育应于2018年9月15日开业；2018年9月9日蓝色教育发给阎薇的邮件中拒绝按此日期开业，并提出“商场主体品牌正式营业，如乐高等，我方对面品牌（纳智袋鼠早教）整体正式营业，我方也会同时正式开业，之前可做试营业”。也即蓝色教育拒绝开业是其有更高要求和条件未满足，在邮件中单方提出变更开业时间的条件，由原约定由盛新物业指定正式开业时间变更为由蓝色教育视其他对其经营有辅益作用的优良品牌商铺开业为条件，而该条件的提出并无合同依据，也不是双方在合同中约定的条件或蓝色教育签订诉争合同的缔约条件，是蓝色教育在合同履行中拟单方变更合同的行为。以上，盛新物业于2018年1月9日交付商铺，合同约定免租期（装修期）90日，2018年5月末，与蓝色教育相近时期签订租赁协议、附近地段的商铺均能按约开业计租，蓝色教育却以各种理由延期开业，盛新物业为顾及蓝色教育利益、平息争议事态一再退让，一再延后开业日期，但蓝色教育仍擅自变更开业条件等待其他优良品牌开业其再开业，持续无偿占用商铺，拒绝交纳占用期间的租金，2019年3月20日单方提出“我司同意2019年5月1日开业、正式起租”。蓝色教育答辩称：一、盛新物业在2019年4月26日发出提前终止合同的《通知》时不享有法定或者约定的合同解除权，该《通知》不发生解除合同的效力。理由如下：1、根据诉争合同3.3（a）款的约定，出租方盛新物业有权书面指定迟于计租日的日期为该商铺的开业日，但盛新物业已经于2018年4月11日行使了上述权利，盛新物业于2018年4月11日通知蓝色教育于2018年5月26日与K11商场同期开业，但由于其自身原因K11商场没有如期开业，所以案涉商铺也无法开业，盛新物业已经违约在先。那么在双方就案涉商铺新的开业日期没有协商达成一致的情况下，盛新物业无权再次单方指定案涉商铺的开业日期。2、盛新物业单方再次指定的开业日期并不具备开业条件，当时K11商场仅仅是试营业，并非正式营业，案涉商铺周围正在装修，粉尘噪音污染严重。蓝色教育是一家少儿美术教育培训机构，为了准备第一次通知2018年5月26日的开业，已经投入100多万元装修并且招聘了新的美术教师，进行了大量的教师岗前培训和招生预售及市场宣传，但是由于盛新物业的原因导致蓝色教育无法开业。在此期间蓝色教育恩蒙受着商铺空置、预售退费、教师工资等损失，对蓝色教育的口碑造成极大影响，原三好街桥下老店迁移至K11商铺计划搁浅，不得不续交老店房租。盛新物业的工作人员对此也多次表示理解，并表示公司会考虑，所以蓝色教育为了双方更好的合作才没有在当时付诸于法律诉讼，但是这并不表示蓝色教育放弃了相关权利以及同意盛新物业随意再次指定案涉商铺的开业日期。蓝色教育商铺的再次开业日期应该是充分考虑空置期间给蓝色教育造成损失的基础上，双方共同协商来确定。蓝色教育之所以同意于2019年5月1日正式开业，有三方面原因：（1）2018年9月15日，包围我公司商铺的纳智国际早教中心仍然处于全天装修状态，噪音粉尘污染严重导致我公司商铺根本无法营业，因为我公司是教育机构，孩子的父母对装修污染无法接受，而纳智国际早教中心承诺K11商场2019年5月1日结束装修并开业（关于纳智国际早教中心的装修期问题及造成的污染程度，其股东已经出庭作证并提供了相关证据、另外原告法定代表人金展与被告经理严薇、K11商场招商总经理李冰于2018年9月7日录音内容也有提及）；（2）基于上述事实，故2019年3月份，金展与招商总经理李冰协商达成共识，李冰同意我司2019年5月1日开业起租。并且告知招商经理严薇让我司以邮件形式提出申请，对方收到申请后，又让我司再次确认正式开业时间并同意配合商场5月18日正式开业活动，同时让我司把电费交齐，我司也照办了。（见2019年3月20日邮件及2019年3月28日金展与招商总经理李冰通话录音、2019年3月29日金展与严薇通话录音）。（3）K11商场2018年9月15日仍然是试营业，其对外宣布的正式营业日期为2019年5月18日，其所谓的对蓝色教育的免租期弥补空置期间损失根本没有兑现。综上，因此，盛新物业在2019年4月26日发出提前终止合同的《通知》时不享有法定或者约定的合同解除权，该《通知》不发生解除合同的效力。二、盛新物业在未妥善解决案涉商铺起租日纠纷的前提下即将商铺出租，致使诉争合同解除，存在过错，应承担违约责任。蓝色教育向一审法院提起诉讼之后，盛新物业未经蓝色教育同意，将案涉商铺转租，并且暴力拆除蓝色教育的装修。蓝色教育认为，双方原来的纠纷仅仅是租金起算日的问题，在没有法院裁决之前，该问题是存在争议的，盛新物业单方面解除合同的通知是不发生解除合同的法律效力的。双方完全可以于2019年5月1日起履行合同的同时，通过诉讼等途径解决租金起算的争议问题，这也是符合《九民纪要》第47条的精神的。但是盛新物业却单方面对案涉商铺停水停电，并且未经蓝色教育同意将商铺转租，暴力拆除装修。盛新物业这一行为造成蓝色教育的装修及教师工资等实际损失，其应该赔偿。蓝色教育向一审法院起诉请求：诉讼请求:1.判令被告继续履行双方签订的L3层L3031、L3032-3033号《商铺租赁合同》，恢复供水、供电等行为；2.判令被告赔偿原告装修折旧损失每天500元，从2018年5月26日起算至被告实际恢复履行合同之日止（暂计起诉之日金额212500元），赔偿原告聘用教师损失费112791.5元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中,原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的L3层L3031、L3032-3033号《商铺租赁合同》，返还原告合同保证金、首月保底租金190022元、装修保证金管理费60190元；2、判令被告赔偿原告装修款111.5万元（装修费用91.5万元、物品20万元）、赔偿原告聘用教师损失112791.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。盛新物业向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人商铺租金111207.17元(计算至2019年4月28日)；2.判令被反诉人支付反诉人逾期支付商铺租金的滞纳金16113.14元(计算至2019年10月31日，并自2019年11月1日起按照合同4.8条a约定方式计算至实际支付之日止)；3.判令被反诉人支付反诉人代缴水电费合计1678.95元；4.判令被反诉人支付反诉人的律师费32220元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，诉讼请求变更为：1.判令被反诉人支付反诉人商铺租金132130.17元；2.判令被反诉人支付反诉人逾期支付商铺租金的滞纳金16113.14元（自2018年11月21日起，暂计至2019年10月31日，并自2019年11月1日起按照合同约定方式计算至实际支付之止）；3.判令被反诉人支付违约金262233元；4.判令被反诉人支付代缴水电费1678.95元；5.判令被反诉人支付反诉人代为腾退商铺的费用66709.2元；6.判令被反诉人支付反诉人的律师费32220元；7.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：1、2017年4月26日，原告沈阳蓝色金教育科技有限公司（承租方）与案外人新世界（沈阳）房地产开发有限公司（出租方）签订沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同一份，内容约定：“1、出租方出租给承租方的商铺为大厦【L3】层【L3032-3033】号；2、计租面积299平方米；3、租赁用途，承租方仅可且必须将该商铺用于经营【蓝色金】品牌的【绘画培训教育】，承租方经营商铺时使用的商号应为【蓝色金】；4、商铺的租赁期为5年，自商铺实际交付日起算；5、商铺装修期为90日，即自交付日当日起算；6、保底租金数额第一、二个租赁年度，61元/平方米/月，月租金18239元……（注：每一租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。第一个租赁年度含装修期，但装修期内仅收取装修管理费及其他相关费用等。日租金=月租金*12个月/365天）”。2017年8月1日，原告沈阳蓝色金教育科技有限公司（承租方）与案外人新世界（沈阳）房地产开发有限公司（出租方）签订沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同一份，内容约定“1、出租方出租给承租方的商铺为大厦【L3】层【L3031】号；2、计租面积44平方米；3、租赁用途，承租方仅可且必须将该商铺用于经营【蓝色金】品牌的【美术用品零售】，承租方经营商铺时使用的商号应为【蓝色金】；4、商铺的租赁期为5年，自商铺实际交付日起算；5、商铺装修期为90日，即自交付日当日起算；6、保底租金数额第一、二个租赁年度，61元/平方米/月，月租金2684元……（注：每一租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。第一个租赁年度含装修期，但装修期内仅收取装修管理费及其他相关费用等。日租金=月租金*12个月/365天）”。上述两份合同均约定“3.3（a）开业日承租方应于计租日开业，但是出租方有权书面指定迟于计租日的日期为该商铺的开业日（“开业日”）。承租方应当在出租方书面指定的该开业日如期开业。该开业日为计租日；（C）延期开业除非是因为出租方的过错，若承租方未能于开业日开业（包括但不限于承租方装修不合格未能通过验收而导致商铺未能按时开业的情况），承租方应依照延迟开业的时间按日向出租方支付等额于双倍保底租金的违约金。若承租方延期开业超过30日，出租方有权单权终止本合同。4.6（b）付款日期（i）承租方应于租赁合同生效之日起7日内向出租方预付首个完整月份的保底租金及运营推广费（“首月预付款”）。（ii）自计租日当月开始，承租方应于每月的第20日之前向出租方预付下个月的保底租金及运营推广费。若第一个租金支付月份承租方应付租金的天数不足当个公历月天数，则其首月预付款多支付的数额可冲抵其下一次应预付的保底租金及运营推广费；4.8承租方未按时支付应付款项承租方应按照本合同的约定按时足额向出租方缴交租金、运营推广费、其他费用、赔偿金、违约金、应补交的保证金（如适用）等应付款项。若承租方未按时支付全部或部分该等应付款项，则出租方有权单方决定将承租方向出租方交付的任何款项先冲抵租金以外的承租方应付款项，而无论承租方就该等款项的用途作任何说明或指定。同时，出租方有权按照以下规定处理：（a）若承租方逾期支付应付款项，承租方须从次日起按日向出租方支付所欠款项金额0.05%的违约金。（b）若承租方逾期超过应付款日30日仍未能缴足应付款项，或者出租方书面要求承租方付款后7日内承租方仍未能缴足应付款项，出租方有权单方终止本合同。出租方因向承租方催讨租金、运营推广费或其他承租方应缴费用，而引起的所有合理费用、开支、损失，承租方均应以全额赔偿，包括但不限于律师费等法律费用。”10.2出租方单方终止合同（a）因承租方的过错出现下列任一情形时，出租方有权单方终止本合同、收回商铺，承租方应向出租方支付等额于保证金数额的违约金。若出租方因此遭受的损失超过该违约金数额，承租方应就超出部分予以赔偿。出租方因处理该等相关事宜而支出的律师费、公证费、承租方应予以全额赔偿。（b）出租方单方终止出租方有权提前三个月书面通知承租方，并向承租方支付等额于承租方首3个完整月份应交的保底租金及运营推广费之和的违约金后，单方终止本合同。除此之外，出租方无须向承租方承担任何其他责任。11.2装修及添附物品无论承租方因何原因搬离商铺，出租方对承租方装修或增设附属设施和设备所付出的任何费用（包括但不限于购买赔偿装修、附属设施和各种设备等的费用）不予补偿，亦无须向承租方支付任何搬迁费、腾退费等。11.3恢复原状本合同终止时，除出租方书面同意承租方保留的装修或者添附物，承租方应当在本合同终止时将商铺恢复至本合同附件三（商铺交付标准）的原状，否则出租方可代为或委托第三方予以修缮或恢复，承租方应赔偿出租方因此而遭受的一切损失及承担的一切开支及费用。11.5出租方留置物品的权利若承租方拖欠租金、物业管理费、运营推广费、水电燃气费、其他费用、违约金等各项费用，出租方依照本合同第10条的规定终止本合同后，有权留置承租方放置于商铺内的任何物品、财产。若承租方自合同终止之日起7日内仍未付清前述拖欠款项，则出租方或出租方授权的代理人有权委派人员进入承租该商铺，将前述物品、财产出售（可以低于市场价及成品价的价格出售）。前述销售款应用于抵扣前述费用及出租方的销售花费。若出租方已完成的销售款足以抵扣前述全部费用，应剩余的前述物品、财产，承租方有权收回。若承租方未于出租方向其发送书面通知后7日内取回该等剩余物品、财产，则视为承租方自动放弃其所有权，双方应参照本合同第11.4条执行。就前述全部事宜，出租方无须给予承租方任何补偿，亦无须承担任何赔偿责任。上述合同签订后,原告向新世界（沈阳）房地产开发有限公司支付【L3】层【L3032+L3033】号商铺租赁合同保证金63687元，首月保底金18239元，商铺装修押金、装修管理费38870元；支付【L3】层【L3031】号商铺房屋租赁保证金9372元，首月保底金2684元，商铺装修押金、装修管理费21320元。2、2018年1月9日，原告接收涉案商铺。其与北京圣曦装饰工程有限公司就涉案商铺签订北京市装饰装修工程施工合同，并支付装修工程款915000元。原告另支出物品购置费等173111元，明细如下：空调款42000元，施工图设计费10200元，施工图款7000元，建筑工程一切险2950元，K11围栏车贴打印3000元,地,地砖款26495元光字定金7500元，榉木桌子12个9720元，大桌子2个4000元，购买前台转椅4把2120元，榆木桌子4个凳子11600元，大教室椅子12把1255元，电视5台及配件电脑1台热水器1台，费用19844元，饮水机净化器伴侣套餐4030元，购买电脑及配件4330元，购买小米监控器及配件净化器等4935元，购买柜子11个6284元，销售电话K11买7部2793元，绿萝500元，K11兼职发单工资172元，K11材料室安装货架2000元，K11购买防毒面具6个216元，K11市场15-16号2天兼职工资167元。2018年3月-6月间，原告支出教师工资112791.5元，明细如下：2018年3月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽支出工资18022.5元；2018年4月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽、高宁、罗欣支出工资23902.5元；2018年5月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽、高宁、罗欣、刘梦支出工资33690.5元；2018年6月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽、高宁、罗欣、刘梦、王黎支出工资37176元。3、2018年8月23日，针对涉案【L3】层【L3031】、【L3032+L3033】号商铺的租赁问题，原告沈阳蓝色金教育科技有限公司（乙方）与案外人新世界（沈阳）房地产开发有限公司（甲方）、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司（丙方）、案外人沈阳蓝色金教育科技有限公司和平分公司（丁方）签订《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》补充协议，内容均载明“一、租赁合同主体变更：自2018年7月17日起，丙方替代甲方成为租赁合同的出租方，概括承受租赁合同中甲方的权利和义务，丁方替代乙方成为租赁合同的承租方，概括承受租赁合同中乙方的权利和义务，甲方、乙方不再作为租赁合同主体。二、租赁保证金及相关费用1、自2018年7月17日起，乙方就租赁合同向甲方支付的保证金9372元视为丁方向丙方支付。甲方应将该租赁合同保证金在2018年8月31日或之前全部转账至丙方账户，届时，丁方持甲方向乙方开具的保证金收据原件向丙方换取新的保证金收据。2、自2018年7月17日起，乙方就租赁合同向甲方支付的首期租金2684元视为丁方向丙方支付。甲方应将该租赁合同首期租金在2018年8月31日或之前全部转账至丙方账户，届时，丁方持甲方向乙方开具的首期租金发票原件向丙方换取新的租金发票……”。4、针对商铺营业时间及租金起租问题，原告与被告方工作人员李兵（招商经理），阎薇（招商高级主任，英文名VivianYan）沟通如下：2018年4月11日，原告法定代理人金展与阎薇的微信聊天记录显示，阎薇要求原告商铺于2018年5月26日与K11同期开业。2018年5月22日，原告向阎薇发送电子邮件了解商场开业情况。2018年8月13日，被告通过电子邮件向原告发送“沈阳K11营业通知函”，邮件内容载明“本公司决定根据合同约定，指定贵司的开业日为2018年9月15日，并从该指定日期开始收取租金及管理费等相关费用”。2018年9月7日，原告金展与阎薇、李兵的通话录音可证实，被告确认2018年5月26日为计租日。2018年9月9日，原告向阎薇发送电子邮件，内容载明“关于贵司对我公司发邮件通知开业起租一事我方认为不能接受，原因几方面已与贵司招商负责人进行了沟通汇报，固提出以下条件望贵司考虑，商场主体品牌正式营业，如乐高等，我方对面品牌（纳智袋鼠早教）整体正式开业。我方也会同时正式开业，之前可作试营业！”2018年9月15日，原告通过微信向阎薇了解开业事宜。2018年10月17日，被告通过顺丰速运（运单号：284035018644）向原告发送“关于开业日及计租日的告知函”，内容载明“请贵司在2018年10月20日正式开业并自2018年10月20日（计租日）起向我司缴纳租金及管理费等费用”。2019年3月20日，原告向阎薇发送电子邮件，内容载明“我司确认2019年5月1日正式开业、正式起租，并全力配合商场5月18日正式营业活动！2019年3月28日，金展与李兵协商商铺2019年5月1日起租事宜。2019年3月29日，金展与阎薇通电话协商商铺2019年5月1日起租事宜。2019年4月9日，被告向原告发送涉案商铺“催款公函”二份，要求原告缴纳2018年10月-2019年4月的租金、管理费、电费等。2019年4月17日，被告向原告发送涉案商铺“第二次催款公函”二份，要求原告缴纳2018年10月-2019年4月的租金、管理费、电费等。2019年4月26日，被告通过邮件向原告发送“关于提前终止《合同》的通知”两份，告知解除涉案商铺合同事宜。2019年5月24日，被告向原告发送“关于L3031、L3032+L3033蓝色金店铺恢复原状的告知函”。2019年8月15日，被告将L3032、L3033商铺出租给案外人沈阳艾涂图科技有限公司，该公司于2019年8月27日将上述商铺设置围档进行装修。5、被告为原告垫付2019年3月涉案商铺水费215.25元、电费627.9元（4.2元+623.7元）；垫付2019年4月涉案商铺水费15.75元，电费820.05元（816.9元+3.15元），以上共计1678.95元。6、因本次诉讼，被告沈阳盛新艺乐物业有限公司支出律师费32220元。上述事实，有当事人提交的《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》及《补充协议》、付款通知、聊天记录、转账凭证、劳动合同、工资流水、电子邮件、催款公函、关于提前终止《租赁合同》及《物业合同》的通知、代缴水电费的票据等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。一审法院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告提出的解除合同问题，经查，涉案商铺的租金起租时间存在变更，被告公司的招商经理李兵、招商高级主任阎薇与原告法定代表人金展就商铺的起租问题亦存在多次沟通，在双方未达成起租合意的前提下，原告多次提出的起租时间异议及未交付租金的行为应属双方就合同履行过程中产生纠纷后的协商，而非对合同主要义务的拒绝履行或有意违反,双方约定的合同解除条件尚未成就，因此被告于2019年4月26日向原告发出的“关于提前终止《合同》的通知”不发生解除合同的效力，合同应继续履行。庭审中，被告自认2019年6月12日，其将商铺上锁置于其控制之下，又于2019年8月15日将L3032-3033号涉案商铺租赁给案外人沈阳艾涂图科技有限公司,该公司于2019年8月27日在涉案商铺外设置围档进行装修改造。至此，被告将涉案商铺出租给案件人的行为已致本案原、被告签订的合同无继续履行的客观条件，故双方签订的商铺租赁合同应自2019年8月27日起解除；因被告在妥善解决在前纠纷的前提下即将商铺出租，致本案合同解除，存的过错，应承担违约责任，故对被告提出的要求原告承担滞纳金、违约金、腾退商铺费、律师费的诉讼请求，均不予支持；关于原告提出的返还合同保证金、首月保底租金、装修保证金管理费并赔偿装修费、物品购置费及员工工资问题。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定。本案合同解除后，被告应向原告返还合同保证金、首月保底租金、装修保证金管理费并赔偿装修费、物品购置费及员工工资。经核算，原告交付的合同保证金为73059元（63687元+9372元）、首月保底租金20923元（18239元+2684元）、装修保证金管理费分别为60190元（38870元+21320元）。装修费金额为915000元。物品购置费金额问题。本案中，被告将商铺置于己方控制后，原告曾派员工将桌椅搬离涉案商铺，原告提供的桌椅价值为28695元（榉木桌子12个9720元，大桌子2个4000元，购买前台转椅4把2120元，榆木桌子4个凳子11600元，大教室椅子12把1255元），应在物品购置费总款项中予扣除，即物品购置费金额为144416元（173111元-28695元）。关于员工工资问题。经查，被告第一次通知原告商场的营业时间为2018年5月26日，即自该月起教师方存在教学活动，故仅对2018年5月及6月的教师工资损失予以支持，经核算金额为70866.5元；关于被告提出的租金问题。本案中，原告承诺自2019年5月1日起向被告支付租金，被告公司的招商经理李兵、招商高级主任阎薇亦就该起租时间问题进行协商，结合案件实际，原告向被告支付租金的期间为2019年5月1日至2019年8月27日，租金金额应为81169元（18239元*12个月/365天*118天+2684元*12个月/365天*118天，日租金=月租金*12个月/365天）。关于被告提出的水电费1678.95元问题。上述费用均发生在合同履行期间，且均由被告予以垫付，故原告应向被告给付上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳蓝色金教育科技有限公司与被告沈阳盛新艺乐物业有限公司就位于沈阳市和平区博览路2甲1号沈阳K11购物艺术中心三层L3031、L3032、L3033商铺签订的《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》及《补充协议》；二、原告沈阳蓝色金教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告沈阳盛新艺乐物业有限公司2019年5月1日至2019年8月27日期间商铺租金81169元；三、原告沈阳蓝色金教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告沈阳盛新艺乐物业有限公司水费、电费1678.95元；四、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳蓝色金教育科技有限公司装修费915000元、物品购置费144416元；五、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳蓝色金教育科技有限公司教师工资70866.5元；六、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳蓝色金教育科技有限公司合同保证金73059元、首月保底租金20923元、装修保证金管理费60190元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。七、驳回原告沈阳蓝色金教育科技有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告沈阳盛新艺乐物业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费18102元，由原告沈阳蓝色金教育科技有限公司负担1652元，被告沈阳盛新艺乐物业有限公司负担16360元；反诉案件受理费8911元，由反诉原告沈阳盛新艺乐物业有限公司负担7040元，反诉被告沈阳蓝色金教育科技有限公司负担1871元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查事实，阎微(盛新物业员工)与金展（原告法定代表人）微信记录中显示：阎微询问金展在2018年5月26日能否同期开业，金展答复可以同期开业；2018年9月7日金展、阎微、李兵(K11招商总经理)录音资料中，李兵说：“2018年5月26日是艺术展开幕，不是开业，我们没有对外宣传，哪有客流量呀，我们2018年9月15日对外宣传以后就有客流量了”；2018年10月20日后，盛新物业通知蓝色教育正式开业计租。阎微通知金展2018年9月15日商场正式营业。阎微的微信朋友圈中发出的开业公众号，显示K11是试营业；纳智袋鼠早教经理刘铂铭在一审法院出庭作证表述：与蓝色教育是邻居，其在2017年12月底签订租赁合同。从2018年5月底6月初开始装修到2019年5月底6月初结束。2019年6月中旬开始计租；刘铂铭与阎微在2019年2月26日微信聊天记录和2019年2月19日电子邮件中显示：双方在沟通纳智袋鼠早教的装修进度；阎微发给刘铂铭邮件中显示：昨日店铺恢复施工，但工人只有四人，按年前我们与瑞德的会议内容与贵司表态的初五施工已延迟9天，请贵司务必根据我们之前沟通的施工进度敢工，以免影响整体开业进度。另外请贵司明确回复19年5月1日前的开业及亮相的范围；同日，纳智袋鼠早教刘铂铭回复阎微邮件中显示：您邮件中提交的店铺在2019年5月1日的开业亮相，开业面积为租赁面积的60%，游乐区可以对外开放。店铺于今日可以大面积复工，教室内部隐蔽工程初审已经行….；2019年3月11日纳智袋鼠早教刘铂铭回复阎微邮件中国显示：我司确认5月1日全部开业并配合商场5月份的开业活动。本院认为，盛新物业与蓝色教育之间为商位租赁的合同关系。本案争议焦点为：1、案涉租金的起算时间问题；2、租赁合同解除问题，盛新物业应否承担损失问题。关于租金起算时间问题，合同约定：“承租方应于计租日开业，但是出租方有权书面指定迟于计租日的日期为该商铺的开业日，承租方应当在出租方书面指定的该开业日如期开业，该开业日为计租日。除非是因为出租方的过错，若承租方未能于开业日开业（包括但不限于承租方装修不合格未能通过验收而导致商铺未能按时开业的情况）。”依此合同条款可以理解为，按出租方（盛新物业）指定的开业日开业并计租，是承租方（蓝色教育）的合同义务而非权利，除非因盛新物业的原因可抗辩不按出租方指定日开业。盛新物业2018年8月13日发送邮件要求蓝色教育应于2018年9月15日开业；2018年9月9日蓝色教育发给阎薇的邮件中提出“商场主体品牌正式营业，如乐高等，我方对面品牌（纳智袋鼠早教）整体正式营业，我方也会同时正式开业，之前可做试营业”。2018年10月17日，盛新物业向蓝色教育发送“关于开业日及计租日的告知函”，内容载明“请贵司在2018年10月20日正式开业并自2018年10月20日（计租日）”。蓝色教育确认2019年5月1日为其正式开业，正式起租。从双方往来邮件显示，在期间双方协商起租时间的事宜。根据本案证据，与蓝色教育相邻的盛新物业其他租户纳智袋鼠早教经理刘铂铭庭审证言及其向法院提交的与盛新物业往来邮件记载，纳智袋鼠早教在2018年5、6月至2019年5、6月间进行装修。2019年5月1日为商场的正式营业的时间。期间因盛新物业其他业户装修，也是使蓝色教育不能正式营业的原因之一。即蓝色教育未能在2019年5月1日前开业有其客观原因。因此，一审法院认定2019年5月1日为蓝色教育的正式开业日并无不当，蓝色教育应以此时间计付租金。对于蓝色教育不同意给付租金的上诉请求本院不予支持。对于蓝色教育指盛新物业在2019年4月28日停水停电，因证据不足，本院不予认定。对于盛新物业主张从2018年10月20日起算租金的上诉情请求给付租金和违约金，本院不予支持。关于合同解除问题，盛新物业应否承担蓝色教育主张的损失问题，合同约定，蓝色教育欠付租金，盛新物业有权解除合同。本案盛新物业在2019年4月26日，以蓝色教育欠付租金为由发出解除租金合同通知函，如前所述，蓝色教育未能在2019年5月1日前正式开业非蓝色教育自身原因所致，因此，盛新物业此时发出解除合同通知并不符合合同约定解除合同的条件。另外发出解除合同函件并不必然发生解除合同的效力，合同解除与否，属于待定状态。且蓝色教育在盛新物业发出合同解除函后，向法院提起诉讼，请求继续履行合同，表明蓝色教育并未同意解除合同。因盛新物业在蓝色教育向法院提起诉讼之后将商位出租给案外人，并将蓝色教育装修拆除和室内物品清除，致使合同已经履行不能，一审法院据此判决解除案涉合同。盛新物业该行为不符合合同约定和法律规定，应承担由此造成的损失的民事责任。关于损失金额问题，蓝色教育在接收盛新物业租赁场地（清地）后进行全面装修，依据微信记录、照片、视频资料、装修合同付款凭证证明已经装修完成并具正式营业状态。因在盛新物业未提交反证的情况下，一审法院对蓝色教育提交的装修损失金额、购置物品证据予以认定并无不当。关于员工工资问题，依据双方微信记录的等证据认定蓝色教育已经具备正式营业的条件，为开业做出准备，相应的蓝色教育必然存在招聘员工的事宜，一审法院酌定判决给付2个月的员工工资并无不当。关于盛新物业上诉请求由蓝色教育给付腾退商铺费用和律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛新物业、蓝色教育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。沈阳蓝色金教育科技有限公司预交的二审案件受理费1829元，由沈阳蓝色金教育科技有限公司负担。沈阳盛新艺乐物业有限公司预交的二审案件受理费8911元，由沈阳盛新艺乐物业有限公司负担本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月一日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。