福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初4445号原告厦门市尚福居物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A96单元。法定代表人林加平，总经理。委托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。被告盖晓东，男，1978年12月15日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。原告厦门市尚福居物业服务有限公司与被告盖晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市尚福居物业服务有限公司的委托代理人陈裕目、被告盖晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市尚福居物业服务有限公司诉称，2013年5月1日，厦门市住房保障管理中心与原告签订了《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》，约定厦门市住房保障管理中心将坐落于思明区源泉山庄B地块的物业服务委托给原告实施。合同签订后，原告依约自2013年6月起提供物业服务至今。被告系源泉山庄B地块第9幢11层1102室业主，房屋建筑面积为108.38平方米，于2013年6月22日入住该小区。被告自2013年12月起开始拖欠物业服务费及房屋公共维修金。原告经多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年12月至2016年3月的物业服务费4248.5元、房屋公共维修金910.39元及滞纳金（以每季度的物业服务费为基数，自欠费季度的下一个季度第一个月1日起按银行同期贷款利率分段计算至实际还款之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费。被告盖晓东辩称，确认原告诉求的欠缴时间。一、原告违约，被告仅是依法履行抗辩权而未违约，故原告主张逾期滞纳金无事实和法律依据；二、原告提交的材料不能证明其服务达到承诺的三级标准，原告服务存在卫生管理不到位、车辆停放混乱、电梯经常故障威胁人身安全、占用业主活动中心、财务未依法公开、阻挠业主装修等问题，故其无权要求被告支付所称金额的物业服务费；三、原告所主张的服务费是2013年12月之后的，但法院受理时，部分物业费用已经超出2年的诉讼时效；四、被告装修完毕后原告以冲抵拖欠费用为由拒绝退还原告押金，故被告也未拖欠原告所称费用。综上所述，原告要求被告支付诉请的物业服务费、房屋公共维修金、滞纳金的主张缺乏事实和法律依据，物业费应在原有基础上打折，诉讼费用也应由原告负担。经审理查明，2013年5月1日，厦门市住房保障管理中心与原告厦门市尚福居物业服务有限公司签订了《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》，约定由原告对源泉山庄B地块实施物业服务及小区内保障性住房使用管理等工作，委托管理期限为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止；由原告按规定和核定的标准向社会保障性住房使用人等收取物业服务费、房屋公共维修金、固定停车收费（含车辆管理费）、临时停车收费、公共水电公摊费、代收城市垃圾处理费；物业管理服务费住房自付部分由原告按物价局备案的标准，按相应的比例向住房收取；社会保障性住房使用人物业服务缴费期为每季首月末前、当月产生的公摊费用为次月末前缴纳，逾期缴纳物业服务费，原告按相关法律法规规定处理；原告按物业服务相关规定和管理标准履行小区公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序的维持、安保、电梯等设施设备的维护管理、公用绿地的养护、文化体育娱乐场所及设施的管理等小区物业服务工作。2013年5月24日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于社会保障性住房源泉山庄B地块物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2013）56号），通知原告源泉山庄B地块居住区物业服务费（按建筑面积计费）：1.4元／平方米·月，保障对象的物业服务费补助按市政府有关规定执行；房屋公共维修金：0.3元／平方米·月，该批文自发文之日起执行。被告盖晓东系厦门市思明区柯厝路336号1102室（属源泉山庄B地块）的业主，该房屋建筑面积为108.38平方米。2013年6月22日，被告接收该房屋，签订《房屋质量保证书》和《业主入住合约》，声明同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约及住宅区物业管理有关规定，按时交纳有关管理和服务费用。后因被告未缴交2013年12月至2016年3月的物业服务费、房屋公共维修金，原告遂于2016年3月22日诉至本院。以上事实，有原告提供的《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》、厦价房（2013）56号文件、《业主入住合约》、房屋质量保证书、土地房屋登记卡以及本案庭审笔录为证。上述事实，本院予以确认。在审理过程中，被告提供住房满意度调查表、照片三张、新闻报道、致歉信、诉求汇总，主张原告物业服务不到位，并未达到相应的标准，包括卫生不到位、电梯经常故障威胁人身安全、原告阻挠业主出行等。原告认为，对调查表的真实性有异议；对照片的拍摄时间、地点无法确认，对关联性有异议；对新闻报道的关联性有异议；对致歉信真实性无法确认，且信中明确系个人行为，不代表公司，公司业已尽到职责；对业主反映的诉求已进行处理。本院认为，原告厦门市尚福居物业服务有限公司与厦门市住房保障管理中心签订的《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》系合同双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，对全体业主和物业使用人均有约束力。原告已为源泉山庄B地块小区的业主及物业使用人提供了物业管理服务。被告盖晓东作为该小区的业主，接受原告提供的物业服务，应缴纳物业服务费。根据合同约定，物业服务费于每季首月末前缴纳，故诉讼时效应当按季度从每季度物业管理费履行期限届满之日起分别计算。原告未能举证证明曾向被告催收相关物业服务费，现原告于2016年3月22日向本院提起诉讼，则2013年12月至2014年3月期间的物业服务费因超过两年诉讼时效丧失胜诉权。2014年4月至2016年3月期间的物业服务费主张并未超过诉讼时效。故本院对被告有关2013年12月至2014年3月期间物业服务费的时效抗辩予以支持，余者不予支持。因此，原告要求被告按合同约定标准支付2014年4月至2016年3月的物业服务费3641.57元（1.4元／平方米·月×108.38平方米×24个月）有事实和法律依据，本院予以支持。原告相应诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告以原告未退还其装修押金为由拒缴物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。被告提供的照片可以体现小区确有存在车辆管理不到位、部分公共部位存在垃圾未及时清理等问题，这与物业服务企业管理不到位有较大的关系，因此本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。故对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵并无关系。现原告要求被告依约交纳房屋公共维修金，本院予以支持。被告以原告提供的物业服务不到位作为拒缴房屋公共维修金的抗辩意见，本院不予采纳。因此，被告应当支付原告2013年12月至2016年3月的房屋公共维修金910.39元（0.3元／平方米·月×108.38平方米×28个月）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告盖晓东应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市尚福居物业服务有限公司支付2014年4月至2016年3月的物业服务费3641.57元、2013年12月至2016年3月的房屋公共维修金910.39元；二、驳回原告厦门市尚福居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告厦门市尚福居物业服务有限公司负担3元、被告盖晓东负担22元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。代理审判员 李 吟二〇一六年六月十六日书 记 员 ＸＸ安附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。