江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3595号上诉人（原审被告）张春梅，女，汉族，1989年2月14日生，个体工商户。上诉人（原审被告）朱小燕，女，汉族，1979年4月19日生。以上两上诉人共同的委托代理人曹雷，江苏上元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）项武，男，汉族，1975年1月11日生。委托代理人张雪君，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。上诉人张春梅、朱小燕因与被上诉人项武房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项武原审诉称：2012年2月20日，其与张春梅签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于南京市江宁区东山街道新亭西路158号东城福园小区2号门面房（以下简称涉案房屋）出租给张春梅。2012年6月20日，其与张春梅、朱小燕签订《补充协议》，对租金标准进行了变更，同时朱小燕作为担保人在补充协议上签字。合同签订后，张春梅未能按约支付租金，经其多次催要，张春梅仍未按约支付租金，已经构成根本违约，其已于2015年8月24日向张春梅发出解除合同通知函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求张春梅将房屋腾空交还给其。张春梅收到解除通知函后，仍继续占用房屋至今。现要求判令：1、确认其与张春梅于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》及双方于2012年6月20日签订的《补充协议》于2015年8月25日解除；2、张春梅立即迁出涉案房屋；3、张春梅、朱小燕连带支付截止2015年10月31日拖欠的房屋租金及占用费1170000元、违约金631180元，共计1801180元，并支付房屋占有使用费至实际迁出之日止；4、张春梅支付2013年5月1日至2015年4月30日的物业费54774元（此后的物业费按照1.5元/平方米/月计算至实际迁出之日止）。张春梅原审辩称：其不同意解除合同，虽然其存在到期租金未交纳的情形，但造成租金未支付的原因不完全是其的责任。因项武交付房屋时向其提供的权属证明及消防过关手续均不真实，且双方签订的《补充协议》是对原租赁合同违约条款的补充且该《补充协议》有失公平，协议中约定的违约金过高，在履行过程中项武一直按照《补充协议》约定向其主张到期租金及违约金，双方对确切的租金及违约金数额无法协商一致，故至今尚有部分租金未支付。请求法院驳回项武的诉讼请求。朱小燕原审辩称：其在《补充协议》上作为担保人签字只是对在签订《补充协议》之前张春梅所欠的租金及违约金承担担保责任，但现项武主张担保责任已超过6个月的担保期限，且协议中约定的违约金标准过高，有失公平。2015年12月2日，其出具的《保证书》中对相关保证条款约定不明，该《保证书》不能作为担保的依据，故其不构成对张春梅欠款进行担保，其不应承担担保责任。请求驳回项武的诉讼请求。原审法院查明：南京市江宁区新亭西路158号东城福园小区2号门面房产权人为南京江宁城市建设集团有限公司，其将该房屋租赁给项武使用，并同意项武将该房屋予以转租。2012年2月20日，项武与张春梅签订《房屋租赁合同》一份，约定项武（甲方）将涉案房屋出租给张春梅（乙方）用于经营足疗服务，租赁期限自2012年3月1日起至2018年12月31日止，其中2012年3月1日至2012年4月30日为2个月的免租装潢期。租金支付方式为租金半年一付，先付后租；第一年租金须于2月20日、10月31日前付清。租金支付标准为协议期内第一年、第二年房屋租金均为人民币900000元，第三年房屋租金为人民币980000元，第四年房屋租金为人民币1130000元，第五年房屋租金为人民币1200000元，第六年房屋租金为人民币1280000元，第七年房屋租金为人民币940000元。第二、三、四、五、六、七年度的租金应于当年年度的5月1日、10月31日前付清。在租赁期限内，乙方未支付或者未按约定支付租金超过10日，经甲方催告后10日内仍未支付的，甲方有权解除合同，收回房屋，并由乙方赔偿甲方由此产生的损失。租赁期限内乙方未按合同交纳租金的，应按照当年度租金的千分之一每天的标准承担违约责任。乙方应于合同期满、终止或解除后的10日内搬迁并交还涉案房屋，如逾期不归还，需向甲方按照当年年度租金标准支付房屋占有使用费，同时甲方可另收1%当年年度租金标准的赔偿金。合同签订当日，项武向张春梅交付了涉案房屋。2012年6月20日，项武（甲方）与张春梅（乙方）、朱小燕（乙方担保人）签订《补充协议》一份，其中约定，截止2012年6月20日，乙方已违约115天，共产生租金566280元，其已支付了300000元，尚欠266280元租金未付，根据租赁合同约定乙方应承担违约金103500元。乙方须补交100000元作为租赁保证金。乙方拖欠租金超过10日的，甲方将有权无条件收回房屋，由此给甲方造成一切损失由乙方承担，租赁保证金不予以退还，乙方损失自行承担；若乙方超过10日付清租金，且经甲方同意继续履行合同，则将合同中约定的租金调整为第一年租金为人民币900000元，第二年租金为人民币950000元，第三年租金为人民币1030000元，第四年租金为人民币1180000元，第五年租金为人民币1250000元，第六年租金为人民币1320000元，第七年租金为人民币990000元。朱小燕在担保人栏签名。后张春梅未能按合同约定交纳租金。截止2015年10月31日，涉案房屋共产生房屋租金3470000元，张春梅已支付租金2300000元，尚欠租金1170000元未付。2015年7月6日，张春梅向项武出具承诺书，承诺2015年7月15日付房租200000元，于2015年8月15日付房租650000元，剩余房租分次付清，于2015年9月30日前依次分200000元付清，如有逾期自愿终止合同。2015年8月13日，项武向张春梅发出催告函，要求张春梅在10日内支付所欠租金及违约金。2015年8月23日，项武向张春梅发出解除租赁合同通知函，通知张春梅在收到此函时立即解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求张春梅将房屋腾空交还给项武，并付清所欠租金及违约金。张春梅于2015年8月25日收到解除合同通知函后未迁出，仍在继续使用出租房屋。2015年12月2日，朱小燕向项武出具《保证书》，载明：“张春梅承租项武位于南京市江宁区新亭西路158号东城福园2号门面房，对于张春梅所欠房租，本人保证直至张春梅付清为止”。原审审理中，对于项武主张的租金1170000元，张春梅认为其已付租金应为2320000元，且租金标准应当按照原租赁合同约定的标准计算。对于项武主张的违约金，张春梅认为其主张的违约金标准过高，要求予以调减。庭审中，项武自愿将违约金调整为以未付租金为基数自逾期之日起按照银行同期贷款利率的1.3倍计算。原审法院认为：南京江宁城市建设集团有限公司作为涉案房屋产权人同意项武进行转租，故项武、张春梅双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，张春梅未按照合同约定按期足额交纳租金，经项武催告后，仍未能按期补足租金，构成根本违约，项武有权按照合同约定解除租赁合同，张春梅已于2015年8月25日收到解除合同通知函，故对项武要求自2015年8月25日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，张春梅迁出涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。张春梅收到解除合同通知函后，未及时迁出房屋，故应按照合同约定承担其占有使用期间的房屋占有使用费。张春梅辩称其已付租金为2320000元，但未能提供证据予以证明，对该抗辩意见原审法院不予采信。项武自愿将违约金调整为以未付租金为基数自逾期之日起按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，不违反法律规定，原审法院予以准许。经计算，截止2015年10月31日，张春梅尚欠租金1170000元，违约金631180元。项武主张自2013年5月1日至2015年4月30日的物业费54774元，但未能提供证据证明其已交纳了物业费，故对项武的该项诉讼请求，原审法院不予支持。朱小燕作为担保人在补充协议上签字，并向项武出具《保证书》，故朱小燕应对张春梅的上述债务承担连带清偿责任。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、项武与张春梅、朱小燕签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年8月25日解除；二、张春梅于本判决发生法律效力之日起10日内迁出南京市江宁区新亭西路158号东城福园小区2号门面房，并支付项武房屋租金、违约金及房屋占有使用费（截止至2015年10月31日的房屋租金为1170000元，违约金为631180元，合计1801180元；此后房屋占有使用费按照补充协议约定的租金标准计算至实际迁出之日止）；三、朱小燕对张春梅的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回项武的其他诉讼请求。原审案件受理费21171元，保全费5000元，合计26171元，由项武负担1169元，由张春梅负担25002元。张春梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二、三项，对到期租金进行核实确认后依法改判或将案件发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院认定事实不清，适用法律不当。张春梅与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定由被上诉人将涉案房屋转租给张春梅经营使用。履行合同过程中，被上诉人谎称涉案房屋已取得了权属证书且消防验收合格。事实真相是，涉案房屋至今未办理房屋产权登记手续，更未通过消防验收合格。涉案房屋未通过消防验收合格导致张春梅经营严格受限。原审中，张春梅申请原审法院至辖区消防大队核查具体详情，但原审判决中并未明确予以说明。涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的强制性规定而无效。双方之间的租金计算标准应适用《房屋租赁合同》而非《补充协议》的约定，《补充协议》是针对《房屋租赁合同》的违约责任条款的约定。且违约金应从2015年11月21日起参照银行同期贷款利率计算，原审法院参照银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金没有任何法律依据。二、张春梅与被上诉人就到期租金及违约金的计算始终纷争不止，未及时支付房屋租金不完全是张春梅的责任。张春梅与被上诉人约定的免租装潢期间因房屋交付后长期受水电接入等外部条件制约而未能正常装潢。故双方口头约定免租期顺延至水电接入日止，该约定与被上诉人和涉案房屋的产权单位南京江宁城市建设集团有限公司的补充协议相类似。此后，被上诉人或承认或否认的做法致使双方始终无法就确切的到期租金数额协商一致，这是张春梅未及时支付被上诉人房屋租金的原因之一。被上诉人始终以《补充协议》约定的违约责任条款计算到期租金，并要求张春梅支付违约金，也是张春梅未及时支付房屋租金的原因。故原审法院将未支付房屋租金的过错责任强加给张春梅是错误的，非要确定是谁的过错责任，也是双方均有过错。原审法院不应支持被上诉人解除双方《房屋租赁合同》的请求。三、朱小燕虽然在《补充协议》担保人处签名，但其并非为张春梅所欠到期租金提供担保。《补充协议》中并未明确朱小燕的担保责任范围，仅以朱小燕在担保人处签名就认定朱小燕为张春梅支付到期租金进行担保是错误的。朱小燕在不知情的情况下签订的《保证书》对其不产生法律约束力。四、涉案房屋交付时为毛坯房，张春梅投入了巨额的装修费用，且在被上诉人同意的情况下被隔成数间转租他人经营使用，实际承租人亦对转租房屋进行了重新装修。如果解除张春梅与被上诉人的《房屋租赁合同》，则必然造成租户混乱、无法稳定经营的现状。故张春梅与被上诉人于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》不宜解除，应继续履行。张春梅将及时交纳到期房租及合理的滞纳金。朱小燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项，依法改判驳回被上诉人对朱小燕的原审诉讼请求或将案件发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院仅依据朱小燕在涉案《补充协议》的担保人处签名及在不知情的情况下签订的《保证书》即认定朱小燕应为张春梅所欠的全部到期租金承担连带担保责任是错误的。1、从2012年6月20日签订的《补充协议》的内容来看，其中并未明确朱小燕的担保责任范围，对朱小燕是为张春梅签订合同提供担保，还是支付到期租金担保并未加以约定。原审仅以朱小燕在担保人处签名就认定朱小燕为张春梅支付到期租金进行担保是错误的。退一步说，即便朱小燕是为张春梅所欠的到期租金提供担保，该担保也超过了担保期限，当时担保项下的到期租金早已被张春梅陆续还清。2、2015年12月2日的《保证书》系朱小燕在项武强迫之下无奈出具，当时朱小燕并不知道张春梅已经欠下如此巨额的到期租赁费，其在不知情的情况下签订的《保证书》不应产生法律效力。从该《保证书》的内容来看，其中并未明确债权人及具体的保证金额，不符合法定的保证书形式要件，亦属无效保证。针对张春梅、朱小燕的上诉，项武的答辩意见为：一、关于原审法院认定的事实问题。1、关于消防问题。张春梅承租的涉案房屋所在的东城福园小区已于2009年5月15经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案，备案号320000WY090001159，经南京市江宁区公安消防大队抽查合格并在消防办事大厅网页进行公示。张春梅上诉称涉案房屋未通过消防验收合格与事实不符。2、关于产权及水电问题。被上诉人已提供《证明》，证明涉案房屋产权人为南京江宁城市建设集团有限公司。涉案房屋是否办理产权登记手续并不影响张春梅正常使用该房屋，事实上涉案房屋均处于正常经营和使用状态。张春梅所述的水电接入等因素导致其不能按期支付租金违背事实。涉案《房屋租赁合同》第一条约定，“甲方以房屋现有状态出租给乙方……”，签订合同当天被上诉人向张春梅交付房屋，其接收房屋后从未提出任何异议。3、从《补充协议》来看，上诉人完全认可签订该协议的原因是上诉人至今拖欠租金，之后上诉人出具的多份承诺书均未提及有关水电、消防及产权问题，也从未以任何方式与被上诉人进行沟通或向其催告。二、关于担保问题。1、朱小燕作为担保人在《补充协议》上签字，后又出具《保证书》，担保责任范围明确，应当承担连带担保责任。2、朱小燕上诉认为其在不知情及强迫的情况下出具《保证书》，但其在原审庭审答辩中并未就此提出抗辩，与事实及常理不符。朱小燕在《补充协议》和《保证书》中多次签字，更加说明其对张春梅的债务自愿承担连带担保责任。三、关于装修问题。1、根据涉案《房屋租赁合同》第十条第1款的约定，张春梅应向被上诉人报内、外部装修方案，经被上诉人同意后方可进场装修。张春梅从未向被上诉人报送任何装修方案，本案诉讼中未提供、也不可能提供出所谓装修费用巨大的任何证据。2、被上诉人已经给予2个月免租装潢期的优惠。3、张春梅从第一期支付租金开始就一直拖欠租金至今，拖欠时间之长、数额之巨，已使被上诉人不堪重负。经协商，张春梅多次承诺保证但仍未履行，其行为已经构成根本违约，即便有装修损失也应由其自行承担，与被上诉人无关。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：1、涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效；2、涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应予解除；3、原审确定的张春梅应向项武支付的房屋租金、违约金及房屋占有使用费是否恰当；4、朱小燕是否应对张春梅的上述债务承担连带清偿责任。二审中，被上诉人项武提交了建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件和消防办事大厅网页打印件各一份，该两份资料上均由涉案房屋的承建单位南京金发房地产开发有限公司所提供并盖有该公司的印章，以证明涉案房屋已通过工程竣工验收消防备案，被上诉人交付的房屋是合格的。上诉人对该两份证据的真实性不持异议，但认为不能证明涉案房屋的消防验收是合格的。原审法院查明的事实，被上诉人项武不持异议。上诉人张春梅、朱小燕对原审已查明的事实没有异议，但认为原审漏查以下事实：1、项武与南京江宁城市建设集团有限公司签订的补充协议中约定的免租期为四个月，自2013年1月1日至2013年4月30日。2、张春梅原审提交的涉案房屋所有权证复印件系项武向其提供，是项武伪造的。双方当事人对原审查明的无异议的事实，本院依法予以确认。本院二审另查明：2009年5月15日，南京金发房地产开发有限公司于2009年5月15日经网上备案受理系统对涉案东城福园杨家圩小区工程竣工验收消防备案，备案号为320000WYS090001159，抽查结果为合格。二审中，项武陈述，其在本案中主张的房屋租金117万元、违约金631180元以其在原审中提供的“张春梅房租缴纳情况及违约金统计表（计算至2015年10月31日）”为依据。张春梅、朱小燕仅对该统计表中记载的2014年5月14日的付款金额有异议，认为张春梅当日实际给付项武4万元，包括转账2万元、现金2万元，但统计表中只记载了2万元。项武仅认可其收到转账2万元，对于现金2万元不予认可。张春梅未就现金2万元予以举证。以上事实，有被上诉人提交的建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件和消防办事大厅网页打印件、本院二审的谈话笔录在案为凭。本院认为：一、涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》有效。涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》是张春梅与项武的真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规范，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。张春梅上诉认为，其所租赁的涉案房屋至今未办理房屋产权登记手续，更未通过消防验收合格，故其与项武签订的《房屋租赁合同》无效。本院认为，涉案房屋的所有权证复印件系张春梅在原审中作为证据提交，其认为该证据系项武伪造并向其提供，未能提供相应的证据予以证明，张春梅以涉案房屋是否办理权属登记手续主张租赁合同无效依据不足；至于张春梅认为涉案房屋未通过消防验收的问题，项武已提供证据证明涉案房屋于2009年5月15日即进行了竣工验收消防备案，而张春梅未就其主张提供相反证据予以证明，故本院对其该上诉意见不予采信。二、涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》应予解除。根据合同法第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《房屋租赁合同》约定，在租赁期限内，张春梅不支付或者不按照约定支付租金超过10日的，经项武催告后10日内乙方仍未支付的，项武有权解除合同，收回房屋。本案中，张春梅在与项武签订《房屋租赁合同》后未按照约定的期间足额支付租金，后张春梅、项武又签订《补充协议》，对于张春梅违约的天数、欠付的租金等进行了补充约定，但张春梅经项武催告后仍未足额支付租金，故项武主张解除涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。张春梅上诉认为，其未能及时足额支付租金是因涉案房屋交付后水电未能正常接入，其与项武口头约定免租期顺延至水电接入时间即2012年12月，故涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》不能解除。本院认为，张春梅就顺延免租期的主张未能提供相应的证据予以证明，项武与南京江宁城市建设集团有限公司之间的约定不能等同于张春梅与项武之间的约定；即便双方对于免租期的租金存在争议，张春梅对于免租期之后的租金亦应按照双方的约定足额支付，故本院对张春梅的该意见不予采信。三、原审确定的张春梅应向项武支付的房屋租金、违约金及房屋占有使用费并无不当。1、关于张春梅支付房屋租金的数额。根据合同法第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，张春梅与项武于2012年2月20日签订《房屋租赁合同》后，又于2012年6月20日签订了《补充协议》，双方在《补充协议》中对于房屋租金的支付进行了补充约定，即若张春梅超过10日付清租金，且经甲方同意继续履行合同，则将合同中约定的租金调整为第一年900000元、第二年950000元……，该约定应视为双方对于涉案房屋租金的支付时间和数额进行了附条件的变更，项武主张以《补充协议》计算张春梅欠付的租金有事实依据。张春梅上诉认为，《补充协议》是其与项武针对《房屋租赁合同》的违约责任的约定，其所欠付的租金应以《房屋租赁合同》而非《补充协议》的约定进行计算的意见，没有事实依据，本院不予支持。至于张春梅应支付房屋租金的具体数额，项武在原审中提交了“张春梅房租缴纳情况及违约金统计表（计算至2015年10月31日）”，张春梅虽对于其中记载的2014年5月14日的付款金额有异议，但其并未提供相应的证据予以证明，故原审认定张春梅已付租金为232万元、欠付租金11７万元有事实依据，并无不当。2、关于张春梅支付滞纳金的数额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》约定了张春梅逾期支付租金的违约责任，即每逾期一日按当年度租金的千分之一/日支付违约金。原审中，项武自愿将约定的违约金计算标准调整为银行同期贷款利率的1.3倍，原审法院予以确认并无不当。张春梅上诉认为，应自2015年11月21日起参照银行同期贷款利率计算违约金依据不足，本院不予支持。四、朱小燕应对张春梅的上述债务承担连带清偿责任。本案中，朱小燕不仅在张春梅与项武签订的《补充协议》中“担保人”处签字确认，而且在2015年12月2日又出具《保证书》，明确记载对于张春梅所欠涉案房屋的房租，保证直至张春梅付清为止。故原审认定朱小燕对张春梅的上述债务承担连带清偿责任有事实和法律依据。张春梅、朱小燕上诉认为，《补充协议》未明确朱小燕的担保责任范围，且朱小燕系在不知情并被项武强迫的状况下出具《保证书》，《保证书》亦未明确债权人及保证金额，故朱小燕的保证属于无效保证，对朱小燕不产生法律约束力。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条规定，“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。《补充协议》中没有约定朱小燕保证担保的范围，朱小燕应就张春梅的全部债务承担责任；事实上，朱小燕之后出具《保证书》又进一步明确其对张春梅所欠涉案房租保证至张春梅付清为止。关于朱小燕认为其系在不知情并被项武强迫的状况下出具《保证书》的上诉意见，其并未提供证据予以证明，本院亦不予采信。综上，张春梅、朱小燕的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21171元，由上诉人张春梅、朱小燕各负担10585.5元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年六月二十八日书 记 员  郭旭冬