浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初15571号 原告：李赛琴，女，1953年12月26日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李嘉兴，浙江甬望（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：杨亚莹，女，1965年5月19日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张金德。 第三人：徐海明，男，1950年10月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：史伟、王峰，浙江素豪律师事务所律师。 原告李赛琴为与被告杨亚莹房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序独任审理。经被告杨亚莹申请，本院依法追加徐海明为本案有独立请求权的第三人。本案于2020年12月18日、2021年3月8日两次公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人李嘉兴、被告及其委托诉讼代理人张金德、第三人的委托诉讼代理人史伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告出售拆迁安置房屋后，拒绝办理扩档、收房、过户等手续为由，向本院提出如下诉讼请求：一、被告立即办理位于宁波市鄞州区××幢××号××室房屋（含车棚）的收房手续，并将上述房屋交付给原告；二、被告立即办理上述房屋的产权登记，并在取得房屋产权证书后协助将房屋过户至原告名下。 被告答辩称：一、因被告与宁波市鄞州区福明街道房屋拆迁事务所签署的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》（编号为NO：桑365-4）（以下简称房屋安置协议）项下原房屋属于第三人所有，第三人并未将房屋赠与被告，被告不是桑家居民不享有房屋所有权，且房屋安置协议也并非被告本人签字，故房屋安置协议无效，原、被告签署的《房屋转让协议》也无效。被告同意将910000元购房款返还给原告。二、如法院认定《房屋转让协议》有效，因合同约定的房屋面积为67平方米，房屋实际面积72平方米，多出来的4平方米原告应按照市场价32000元每平方米支付给被告。三、《房屋转让协议》约定房屋总价款为1263000元，房屋交付条件为款清交房，但原告尚有353088元房款未付清，交房条件尚不符合。 第三人陈述：一、房屋安置协议主体错误，房屋属于第三人所有，被告没有处分权利，且房屋安置协议也并非被告本人所签，故房屋安置协议无效。二、拆迁程序违法，拆迁过程中均无人通知第三人，房屋安置协议系在第三人不知情情况下签订，应确认案涉拆迁安置房屋的产权归第三人所有。 本院认定本案事实如下：2013年9月13日，座落在宁波市原江东区××中桑建筑面积19.08平方米的房屋纳入拆迁，《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》的编号为桑365-4，甲方为宁波市江东区福明房屋拆迁事务所（现为宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室），乙方为被告。协议约定甲方同意调产安置建筑面积约67平方米住宅1套，建筑面积67平方米，超过原建筑面积47.92平方米，合计靠扩档费用约为353088元；安置房实际建筑面积以抽签定位后房管部门测定为准，安置房面积在设计误差正负3%范围内按每平方米3939元结算，超过3%部分按基本造价1200元每平方米结算，超出-3%的部分按房屋交付时商品房市场评估价进行结算；房屋交付时安置房中公用自行车位，按每套600元结算，安置房中独立自行车的5平方米以内部分按每平方米600元，5平方米以外部分按每平方米900元标准购置。目前案涉房屋安置协议确定的房屋为宁波市鄞州区××幢××号××室。 2018年5月，原告与被告签署《房屋转让协议》，约定被告将坐落在桑家中桑安置房67档建筑面积约70平方米的住宅并附带车棚一间（车棚费用由买方支付）出售给原告，房屋总价1263000元，签约之日支付购房定金30000元，2018年5月19日前支付首付款880000元，余款353088元在原告付扩户款日做出后在丙方见证下由原告支付给被告；契税、评估费、印花税、买卖交易费、不动产权证工本费均由原告承担，土地权证国有划拨转出让税由被告承担，产权过户中产生的增值税由原告承担，个人所得税由原告承担；房屋交付：款清交房；如上述房地产被告已取得钥匙，正在申领房屋所有权证和国有土地使用权证，土地证及其手续时，被告负责在房地产产权登记机关规定的期限内（拾天）将此房屋产权证、土地证产权办理完成，并于被告合法取得上述房地产的契证、房产证、土地证后三天内，双方另行约定到委托中介公司签订《存量房屋买卖中介合同》，并在五日内由丙方组织双方到房地产交易所进行产权过户；房屋面积以房地产管理部门发证机构确权面积为准，如因国家规范变化或政府政策原因引起的面积差异，房屋总价不作调整，另有约定的除外。合同签订后，原告已向被告支付购房款910000元。根据双方一致陈述，案涉房屋原由被告出售给案外人严新亚，后严新亚转售给原告，故原告与被告签署了上述《房屋转让协议》。 2005年1月26日，桑秀月、楼仁根出具凭据，记载桑永庆、桑永良有楼房一间，座落桑家村中桑地方，于1980年绝卖给徐海明为业，其中堂楼半间，归徐海明所有，今后堂前所有权全权委托徐海明分割处理。宁波市镇海区澥浦镇岚山村村民委员会在上述凭据上盖章。2013年9月13日，宁波市江东区福明街道桑家社区居委会出具《证明》，记载座落在××街道××村，丈量图号为92号，丈量面积约19.08平方米的房屋一处，系我社区居民杨亚莹所有，因历史原因未能办理土地所有证、建筑规划许可证、地籍调查表等相关产权证明。2013年9月13日，宁波市江东区人民政府福明街道办事处出具《建房证明》，证明福明街道桑家村被拆迁人杨亚莹房屋座落中桑，经街道审核批准建房建筑面积19.08平方米，房屋结构砖混。上述《证明》及《建房证明》原件存档于拆迁部门，拆迁部门存档的房屋图纸显示，该19.08平方米房屋原为祠堂。2020年11月19日，宁波市鄞州区福明街道桑家股份经济合作社出具《证明》，证明杨亚莹并非桑家居民，案涉房屋安置协议的原房屋系桑家居民徐海明所有，由徐海明于1980年左右向桑永庆、桑永良购买所得。 上述事实，由原告提供的《房屋转让协议》、《收条》、银行流水、《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》、现金缴款单、被告提供的《证明》、凭据、本院调取的《证明》、房屋图纸、《建房证明》、拆迁赔偿单、本院向徐忠和杨静霞所作的调查笔录及原告、被告、第三人当庭陈述等证据佐证。 本院认为，本案的争议焦点主要为案涉《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》及《房屋转让协议》的法律效力。案涉房屋安置协议所涉及的19.08平方米房屋并无原始的产权凭证，从本院调取的房屋拆迁资料看，宁波市江东区福明街道桑家社区居委会出具的《证明》及宁波市江东区人民政府福明街道办事处出具的《建房证明》均记载上述房屋属于被告所有，上述证据原件存档于拆迁部门，证明效力较强。被告虽然提供了宁波市鄞州区福明街道桑家股份经济合作社出具的《证明》，但该份《证明》出具时间在拆迁完成7年之后，也未附有任何可确认房屋权属的资料，故被告该份《证明》尚无法推翻在拆迁部门存档资料的证明效力。至于被告提供的由桑秀月、楼仁根出具的凭据，因桑秀月、楼仁根身份不明，且在上面加盖公章的宁波市镇海区澥浦镇岚山村村民委员会也与案涉房屋无关，故该份凭据亦不具有证明效力。退一步讲，即便拆迁涉及的19.08平方米房屋系与第三人所有原位于桑家的老房子有关，亦不影响被告对案涉房屋享有的权利。理由如下：一、第三人位于桑家的老房子纳入拆迁后，根据被告、第三人、第三人儿子徐忠、第三人前妻杨静霞的陈述，拆迁相关事宜均由徐忠负责处理，在拆迁中第三人及杨静霞名下曾各有一套拆迁安置房，后因徐忠需要用钱，第三人及杨静霞将各自名下的拆迁安置房出售，并且第三人名下的拆迁安置房系先登记到第三人名下再过户给他人。从上述事实可见，即便此前第三人对于房屋拆迁事宜不知情，但在第三人名下的拆迁安置房交易时其肯定已得知拆迁事宜，然而第三人并未提出任何异议，也未向拆迁部门反映情况，还配合徐忠办理了拆迁安置房屋的过户事宜。综上，本院认为，徐忠办理第三人老房子拆迁事宜系得到了第三人及杨静霞的认可，故徐忠代为办理房屋拆迁事宜属于有权代理。第三人一开始抗辩称其对拆迁事宜不知情，与查明事实不符，本院不予采纳；第三人后续又抗辩称其对于19.08平方米原公共祠堂部分的拆迁不知情，本院认为，拆迁事宜系一个整体，第三人既已认可其儿子徐忠的拆迁代理行为，再就其中部分房屋的拆迁事宜提出异议，缺乏依据，本院对该项抗辩亦不予采纳。二、案涉19.08平方米无产权登记的公共祠堂，即便与第三人所有的桑家老房子有关，但在拆迁中，徐忠自愿将该部分房屋登记在被告名下，并协助办理了相关的拆迁安置事宜。基于徐忠代为办理拆迁事宜系有权代理，故上述行为亦有效。被告抗辩称其对于拆迁房屋登记在其名下不知情，房屋安置协议也并非其签字。本院认为，即使房屋安置协议中的名字为徐忠代签，但从被告将身份证复印件提交给徐忠、房屋安置协议签署后被告曾持有协议原件、后续被告出面签署《房屋转让协议》等一系列行为分析，被告对于将案涉拆迁安置房屋登记在其名下的行为并不持异议。综上所述，本院认为，房屋安置协议合法有效，原告与被告基于此签订的《房屋转让协议》亦有效，双方均应按约履行。原告已明确愿意支付剩余购房款及车棚款，被告作为房屋出售方应办理好案涉房屋（含车棚）在拆迁部门的收房手续及产权登记手续，将房屋交付给原告，并在取得房屋产权证书后协助将房屋变更登记至原告名下。被告抗辩称房屋实际交付的面积为约72平方米，多出来的4平方米应按照市场价支付给被告。本院认为，《房屋转让协议》明确房屋总价为1263000元，约定的房屋面积为“约70平方米”，同时约定“房屋面积以房地产管理部门发证机构确权面积为准，如因国家规范变化或政府政策原因引起的面积差异，房屋总价不作调整，另有约定的除外”，根据上述约定，被告要求原告补差价缺乏依据，对该抗辩意见本院不予采纳。被告还抗辩称，约定的交房条件为“款清交房”，目前原告尚有353088元房屋款未清。对此，本院认为，协议约定“余款353088元在原告付扩户款日做出后在丙方见证下由原告支付给被告”，即余款系在被告配合办理扩户手续时才支付。现因被告拒绝配合办理后续的扩户、收房等手续，而原告并非被拆迁人无法直接前往拆迁部门办理手续，故本院认为余款未能支付系被告拒不配合导致。根据法律规定，一方故意阻却条件成就的，视为条件已成就，被告仍应向原告办理房屋交付手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、限被告杨亚莹于本判决生效后十日内至宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室办理位于宁波市鄞州区××幢××号××室房屋（含车棚）的收房手续，并将上述房屋交付给原告李赛琴； 二、限被告杨亚莹于本判决生效后十五内办理位于宁波市鄞州区××幢××号××室房屋（含车棚）的不动产权登记手续，并在取得不动产权证书后的十五内协助原告李赛琴办理上述房屋的产权变更登记手续，将房屋登记至原告李赛琴名下。 案件受理费16167元，减半收取8083.50元，由被告杨亚莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二一年四月二日 代书记员 李始丰