湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初3988号原告：王涵，女，生于1987年12月1日，汉族，湖北省恩施市人，现住恩施市。委托诉讼代理人：韩雪琴，女，生于1963年11月23日，汉族，湖北省恩施市人，现住恩施市。系原告王涵的母亲。被告：恩施奥山置业有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站一路2号奥山世纪城售楼部3楼。统一社会信用代码：914228010526279052。法定代表人：杨琦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏红亚、鲁诚，湖北联信律师事务所律师。原告王涵与被告恩施奥山置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王涵及其委托诉讼代理人韩雪琴、被告恩施奥山置业有限公司的委托诉讼代理人夏红亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即按约定方式向王涵履行正式的房屋交付手续，并支付2015年4月30日次日至房屋交付之日的房价款日万分之二的违约金。2.判决被告向王涵支付逾期取得产权证违约金1767元。3.判决被告承担所有诉讼费用。其事实和理由：2014年2月25日，被告与原告在恩施奥山世纪城售楼部大厅就恩施旅游接待中心奥山世纪城一期第5幢3层308号商品房的买卖事宜签订了《商品房买卖合同》（合同编号ES1401791,含6份附件）。（一）合同第8条约定“出卖人应当在2015年4月30日前，将具备‘该商品房验收合格’条件的商品房交付给买受人使用”；第11条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件”；第9条约定逾期交房超过60日且买方要求继续履行合同的，卖方应支付房价款日万分之2的违约金。但被告至今未按合同上述条款规定向王涵履行房屋交付手续。2015年4月30日前，被告并没有取得合同约定的该商品房验收合格证明文件，更没有向原告出示过相关证明材料。2015年5月6日，被告口头通知原告收楼，但原告在该公司办公处要求其出示该商品房验收合格证明文件后履行正式的交付手续，却被拒。之后至今，原告多次自行或通过枫香坪村委会联系奥山处理相关纠纷未果。（二）合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”。因被告的未按合同约定时间及时提供应由其提供的办证资料导致王涵于2017年6月21日才取得该房屋的《不动产权证》。案涉房屋价款为353449元，其0.5％的违约金为1767元。2014年2月25日签订商品房买卖合同的时候就约定了，被告应当在2015年4月30日就要交房。但是被告未履行交房义务的状态持续至今，而且合同约定交房后的90天内办证即2015年7月29日前必须办证。但是被告一直没有取得验收合格的手续，且被告直到2017年才将办证的资料准确齐全，导致原告2017年才取得房产证。原告在2014年就已全款付清房款，原告一直要求被告承担相应的违约责任。多年以来，多次与被告的相关负责人员联系，对方找各种理由推诿不出现，拒不配合。因此，应当承担相应的违约责任。期间，原告多次向被告要求履行上述合同义务，但被告的工作人员一直推诿。原告找到辖区枫香坪村委会请求协助解决，居委会多次居中调解，但该公司虽然同意协商处理，但一直找借口不出现在调解现场，且至今仍拒不履行。被告辩称，原告的诉讼请求均已超过法定的诉讼时效规定，人民法院应当予以驳回其诉讼请求。另外，被告已经于2015年4月30日向原告交付了房屋，被告不存在再次向原告正式交付房屋。根据《预售商品房管理办法》，办理房屋所有权登记手续的义务人和责任人是购房人，出卖人仅仅只需要协助提供相应材料。被告已经按照合同约定提供了相应材料，原告逾期取得房产证的责任应当由原告自行承担。假定原告逾期取得产权证的责任在被告，原告也应当在商品房交付使用后的90日内即2015年7月30日向人民法院起诉。原告2020年才起诉，已经超过诉讼时效。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月25日，原、被告签订合同编号为ES1401791号《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定原告购买被告开发建设的位于恩施旅游接待中心奥山世纪城一期第5幢3层308号商品房（用途为商业）一套，建筑面积55.30平方米，其中套内建筑面积约41.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约14.19平方米，单价6600.36元/平方米，总价款365000元；以上价格不包含水、电、气、宽带、有线电视、电话户费；第八条交付期限约定出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求的30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退还房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。合同中还约定了其他相关事项。同日，原告与恩施商业管理有限公司（案外人，下同，简称奥山公司）签订《恩施奥山世纪城商铺委托经营及管理协议书》，原告为委托方（甲方），被告为受托方（乙方）。合同主要内容有：第一条甲方自愿将其购买的“恩施旅游接待中心·奥山世纪城”项目5幢3层308号铺位（建筑面积55.30平方米）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场。第二条甲方自愿将上述商铺委托给乙方经营及管理的期限共计10年，签订本协议起至2025年4月30日止。第三条租金及支付方式：1.租金按下列第2种方式计算：上述商铺在委托经营及管理期间，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，此三年租金开发商（出卖人）已一次性在总购房款中扣除，故甲方同意乙方不需要再向甲方支付；自2018年5月1日起至2020年4月30日止，其年租金数额为29200元（即半年租金数额为14600元），乙方每半年向甲方支付租金；自2020年5月1日起至2025年4月30日止，其年租金为25550元（即半年租金数额为12775元）。若自2020年5月1日起至2025年4月30日止，委托经营及管理期间实际收益超出约定租金，超出部分则由甲、乙双方按7：3比例分成，因此所产生的税费依法各自承担（备注：上述租金为税前租金）。2.租金的支付方式：2018年5月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方按半年度向甲方支付，具体支付时间为2018年5月10日前预付半年度租金，2018年11月10日前预付半年度租金，以此类推。3.租金对应的税款及扣缴方式（略）。第六条商铺的移交，甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，且甲方同意授权乙方在出卖人公告的交付日期届满后三日内代为甲方办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交给乙方经营管理。双方在合同中还对商铺的返还、双方的违约责任等相关事项进行了约定。2015年4月28日，被告开发建设的恩施旅游接待中心（奥山世纪城）5号楼经建设单位、建立单位、设计单位、勘查单位、施工单位验收，验收结论为合格。2015年5月6日，原告签字确认的《奥山地产收楼书》，载明房号为5—308，验收日期为2015年5月6日，（一）本人收到交付的相关文件及本单元钥匙如下，并确认完好无误：《前期物业管理服务协议》一份。2017年6月21日，原告购买房屋办理不动产权登记，产权证号为鄂（2017）恩施市不动产权第0008582号。2020年12月21日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，奥山公司代为原告接收案涉房屋后，向原告支付的租金情况为：2018年5月7日支付11226.72元，2018年11月19日支付11226.72元，2019年5月10日支付11226.72元。审理中，原告认可奥山公司向其支付租金属实，但认为与本案无关。原告对奥山公司代为接收房屋的事实未予否认。原告主张的被告逾期办证，既未提供证明被告未按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据，也未提供证明属出卖人即被告的责任的证据。本院认为，根据原、被告的诉辩意见，应审查原告的诉讼请求是否符合双方约定和法律规定。对此，本院评析如下：一、关于原告要求被告立即按约定方式履行正式的房屋交付手续，并支付2015年4月30日次日至房屋交付之日按房价款日万分之二计算的违约金的请求。一是原告与奥山公司签订的《恩施奥山世纪城商铺委托经营及管理协议书》第六条约定“商铺的移交，甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，且甲方同意授权乙方在出卖人公告的交付日期届满后三日内代为甲方办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交给乙方经营管理”。奥山公司代为原告接收房屋后，并自2018年5月1日起按双方签订的协议书开始向原告支付租金，原告认可收到奥山公司支付的租金。二是原告于2015年5月6日在《奥山地产收楼书》上签字确认收到《前期物业管理服务协议》一份。以上事实足以证明被告按约定向原告交付了案涉房屋，原告要求被告交付房屋的请求没有事实依据，本院不予支持。同理，原告要求被告支付逾期交付违约金的请求本院亦不予支持。二、关于原告要求被告支付逾期取得产权证违约金1767元的诉讼请求。原告主张被告逾期办证，要求被告支付逾期取得产权证违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求的30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退还房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”。庭审中，既未提供证据证明被告未按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也未提供证据证明属被告的责任。作为负有举证责任的原告，未能提供证据证明其事实主张，应由其承担不利的后果。故对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条之规定，判决如下：驳回原告王涵的诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费100元（已减半计算），由原告王涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二一年四月二日书记员  罗 毅