云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）景民初字第339号原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司。住所地：景东彝族自治县月牙湾佳园小区。营业执照注册号：532724100005342。组织机构代码：59714066-2。负责人龙伟华，男，汉族，住普洱市思茅区，系普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司经理。委托代理人杨桥富，男，云南新南疆律师事务所律师。授权范围：特别授权。被告刘超华，男，汉族，系景东彝族自治县人，现住景东彝族自治县。未出庭）原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司与被告刘超华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，于2016年6月2日向被告刘超华送达诉状副本、应诉举证通知书、廉政监督卡及开庭传票。并于2016年6月21日上午9时依法组成合议庭在本院第三法庭公开开庭进行了审理。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司的委托代理人杨桥富到庭参加了诉讼，被告刘超华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”，因该小区至今未成立业主委员会，故原告至今仍按合同约定提供物业管理服务。2012年6月9日，原告与被告订立业主手册，对其服务项目、范围、收费等进行约定。原告依约履行了应尽的物业服务义务，但被告自2013年8月25日至2015年8月24日间未依约向原告交纳物业管理费2462元，以及此期间内的二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护年检费1100元，合计欠费3994元。经原告多次催促无果，故起诉要求判令被告支付物业管理费、二次加压费、垃圾清理费、电梯维护年检费计3994元及自给付期限届满次日起至实际支付之日以每日千分之三的比例加收违约金并承担本案诉讼费。被告刘超华经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，未作出答辩，也未向法庭提供证据。本案在庭审过程中，原、被告各方对其主张的事实及争议焦点进行了举证、质证：原告向法庭提供证据：1、提供原告营业执照（副本）复印件一份、组织机构代码证（副本）复印件一份、负责人身份证明复印件一份，证实原告具有合法的主体资格。2、提供普洱市景东县月牙湾佳园前期物业服务委托合同复印件一份，证实该合同系2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订，原告对月牙湾佳园小区提供物业管理服务，合同期限从2012年7月30日至业主委员会成立之日止，由于该小区尚未成立业主委员会，故该合同至今仍在履行期限内。3、提供月牙湾佳园业主手册及承诺书复印件一份，证实原、被告双方签订的承诺书及原告收取物业管理费的相关依据及标准。4、提供物业收费收据复印件一张，证实2012年6月30日至2013年6月29日被告缴纳物管费的项目标准。5、提供景发改2010（103）号文件复印件一份，证实垃圾清运处置费的收费标准。6、提供云发改价格（2006）722号文件，证实二次加压费的收费标准。7、提供电梯维护及年检合同、单据，证实每年电梯保养费100000元、运行电费50000元左右、年检费10000多元、小修50000元。8、（2015）景民初字第711号民事判决书，证实同类案件的审理判决情况。被告刘超华经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未发表质证意见，依法视为放弃诉讼权利。本院认为，原告提交的上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审及质证、认证，本院确认如下法律事实：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”。被告系景东彝族自治县的月牙湾佳园小区10幢3单元202室业主。2012年6月9日，原、被告双方签订“承诺书”订立业主手册，对其服务范围、项目、收费标准、违约责任等进行约定，同时被告交纳了2013年6月29日以前的物业管理等费用。另查明，景东彝族自治县的月牙湾佳园小区至今未成立业主委员会，该小区仍由原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司提供物业服务。现原告以被告未按约定交纳2013年8月25日至2015年8月24日止的物业管理费2462元，以及此期间内的二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护年检费1100元，起诉要求被告交纳物业管理等费用计3994元，同时承担约定违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上规定，原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律规定，合法有效。本案中，原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司是景东彝族自治县的月牙湾佳园小区的前期物业服务企业，被告系景东彝族自治县的月牙湾佳园小区10幢3单元202室的业主，双方签订“承诺书”订立业主手册是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，合同对双方均具有约束力。根据双方约定：被告按0.8元㎡月计算每年交纳2735元物业费，其内容经当事人签字认可，且被告已履行交费一年。2013年8月25日至2015年8月24日原告作为物业服务提供者，按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，被告作为小区业主在此期间未提出异议并也接受了物业管理的服务，但至今未交纳两年的物业管理服务费。鉴于业主普遍反映收费过高，原告将2014年8月25日至2015年8月24日的物业管理费调整为统一按0.75元㎡月收取。现原告要求被告给付2013年8月25日至2014年8月24日的物业服务费金额1271元、2014年8月25日至2015年8月24日的物业服务费金额1191元共合计2462元的诉讼请求，本院予以支持。关于二次加压费、垃圾清理费、电梯维护年检费，双方在“业主手册”中已进行了明确约定，其内容不违反法律、行政法规规定，本院予以确认；另双方关于违约责任的约定即“以每日千分之三的比例加收违约金”，该约定虽然不违反法律强制性规定，但原告并未提供相关证据证明被告没有按时交纳物管费给自身造成的损失大小，且约定的违约金偏高，本院不予以支持。被告刘超华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告刘超华于本判决生效之日起十日内支付原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司物业管理费2462元，以及此期间内的二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护年检费1100元共合计3994元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘超华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  周航审判员  李健审判员  周艳二〇一六年六月××日书记员  马超