四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0823民初594号 原告:中国农业银行股份有限公司剑阁县支行，住所地：剑阁县下寺镇修城坝。 负责人：贾军，该行行长。 委托诉讼代理人：朱剑婴，该行职工。 被告：陈超，男，1977年3月21日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被告：廖春燕，女，1981年12月11日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行与被告陈超、廖春燕金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告陈超、廖春燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告陈超于2009年7月8日签订的合同编号为51105200900029871的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告偿还截止2021年1月12日尚欠原告借款本息106183.21元。其中逾期本金101360.66元、利息4822.55元，利息支付至本息还清为止（以原、被告双方所签的借款合同约定计算）；3.判令原告对被告用于抵押的坐落于剑阁县××镇××幢××号房屋享有优先受偿权；4.本案诉讼费用、保全费和其他费用由被告承担。事实与理由：2009年7月8日，被告陈超向原告申请个人住房按揭贷款17万元，期限20年，合同到期日2029年7月7日，执行年利率4.158%，用途：购买住房，担保人：廖春燕，并签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：51105200900029871）。陈超与担保人廖春燕系夫妻关系。被告所购房屋坐落于剑阁县××镇××幢××号，此处房产系陈超与廖春燕共同共有。被告陈超的房屋已交付使用，且已办理了正式的房屋、土地抵押登记，房屋他项权证为2012房按他字第4××0号、土地他项权证为剑他项（2012）第0××3号。截止2021年1月2日，被告陈超结欠借款本息共计106183.21元，其中逾期本金101360.66元、利息4822.55元未归还，现该笔借款风险分类为可疑。2020年12月3日，刘海生将《房屋转卖协议》和《河北省石家庄市裕华区人民法院民事判决书》（2020）冀0108民初2683号的复印件提供给原告，原告才知道被告已于2011年12月9日在未取得原告贷款人的书面同意情况下擅自将原告债权人的合法公示的抵押物转让给了刘海生，房屋总价367276元，收取了211076元的卖房款后，将房屋交付给买受人使用，目前此房产由刘海生居住。河北省石家庄市裕华区人民法院于2016年4月18日作出（2016）冀0108民初1487号民事裁定书，于2016年4月27日查封了坐落于剑阁县××镇××幢××号房屋。陈超、廖春燕以恶意逃债的目的，诱骗卖房，性质恶劣，严重侵犯了申请人的合法债权和抵押权，损害了国家利益。现该笔贷款已成不良贷款，且申请人涉及多项诉讼，剑阁县房产登记中心查询该房屋已经先后被河北省石家庄市裕华区人民法院、四川省三台县人民法院和四川省利州区人民法院查封。根据《个人购房担保借款合同》第一部分通用条款之违约责任第十二条12.2（5）“抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠予、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分，可提前收回已发放款项，有权提前行使担保权等”、12.3（2）未如实告知被查封、冻结、扣押、监管等情况、12.3（5）未经贷款人书面同意擅自处分抵押物的规定，原告有权宣布借款人与贷款人签订的（编号为51105200900029871）的《个人购房担保借款合同》项下借款立即到期；并对坐落于剑阁县××镇××幢××号房屋依法享有优先受偿权。原告已通过多种方式向被告发出催要，要求收回已发放贷款，但被告未按约定偿还。现为保护原告的合法权益特诉至贵院，请求判令如前诉请。 被告陈超、廖春燕未向本院提交答辩意见。 原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行围绕诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.二被告的身份证复印件，证明陈超、廖春燕主体资格适格；2.陈超、廖春燕结婚证复印件，证明二被告是合法的夫妻关系；3.收入证明书，证明2019年6月24日，二被告是该院职工，每月有固定收入，并加盖剑阁县汉阳镇卫生院公章；4.人民银行征信报告书，其中有二被告同意授权本行查询其信用。经查询二被告征信正常，无不良反应。5.《房地产买卖合同》，来源剑阁县天一房产公司，证明2009年6月24日陈超与该公司签订房屋买卖合同；6.农业银行贷款申请表，证明2009年7月2日陈超向本行贷款买房；7.进账单和交账单，来源于农行和天一房产公司，是两份收据和两张现金缴款单。证明2009年6月23日、25日陈超购房首付购房款。8．《同意抵押承诺书》，证明2009年7月2日陈超同意将购买房屋抵押给农行。9．《购房担保委托书》，证明2009年7月2日，陈超授权廖春燕办理相关抵押手续；10．《共同债务人承诺书》，证明2009年7月2日，债务人和财产共有人承诺，承担连带清偿责任，及承担费用；11.陈超的借记卡复印件，证明农行放款至此卡号上，并自此卡号扣款；12.《担保书》，来源天一房产公司，证明2009年7月2日，天一房产给陈超出具担保书，天一房产承担阶段性担保，现已解除。13.《个人购房借款担保合同》，证明2009年7月8日，陈超与农行存在借款关系。14.《个人借款凭证》，证明农行向陈超放款情况；15.《房屋他项权证》，来源于剑阁县房管所和剑阁县国土局，证明2012年10月17日，二被告房屋登记办理了合法抵押登记手续；16.陈超还款明细，来源农行，2019年10月11日，借款人主动还款一期的情况；17.《债务逾期催收通知书》及催收照片。证明2020年12月4日，农行向陈超发放逾期催收通知书，并告知他主动履行还款义务。18.河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2683号民事判决书一份、河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108执恢626号执行裁定书、三台县人民法院（2018）川0722执1923号之一协助执行通知书。证明借款人陈超违反借款合同约定擅自转让处分抵押物的事实。 被告陈超、廖春燕在举证期间未提供证据。 对原告所提供的上述证据本院认证如下：对于原告提交的原、被告双方身份信息、结婚证复印件及收入证明书复印件、人民银行征信报告书复印件、《房屋他项权证》、河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2683号民事判决书一份、河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108执恢626号执行裁定书、三台县人民法院（2018）川0722执1923号之一协助执行通知书复印件，来源于国家机关制作、登记的信息，能证明原、被告主体资格和基本情况及曾为事业单位工作人员的事实，其所购位于剑阁县××镇××幢××号已被被告转让并由法院查封的事实，对其三性本院予以采信。对农业银行贷款申请表、进账单和交账单、《同意抵押承诺书》、《购房担保委托书》、《共同债务人承诺书》、陈超的借记卡复印件、《个人购房借款担保合同》、《个人借款凭证》、陈超还款明细表、《债务逾期催收通知书》及催收照片，证明原、被告之间存在贷款事实，原告如约履行打款义务，被告将该款项用于购房和未按合同约定按期偿还贷款本息的事实，本院予以采信。对《房地产买卖合同》、《担保书》由天一房地产公司提供，且加盖公司鲜章，又有被告的签名捺印，系其真实的意思表示，且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月8日，被告陈超因购买剑阁县天一房产开发有限公司开发建设的位于剑阁县××镇××幢××号房屋，与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号：51105200900029871。在合同第二部分特别条款中约定：按揭借款本金170000.00元，借款用途：购买住房，借款期限自2009年7月8日起至2029年7月7日止，执行年利率4.158%，还款方式：以等额本息方式按月偿还，担保方式：以上述所购买的“天一名城”第Ｂ1幢1-501号住房抵押担保。在合同第一部分通用条款中约定：10.2.3抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；10.2.10抵押权实现：（1）本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等；12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按约定对借款人计收罚息和复利；12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。其中第（5）项约定：抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。合同还对其他事项作了约定。 另查明，被告陈超与担保人廖春燕系夫妻关系。在与此之前的2009年7月2日，被告陈超、廖春燕与原告之间就上述借款自愿签订了《财产共有人承诺书》、《同意抵押承诺书》、《共同债务人承诺书》。其中《共同债务人承诺书》中廖春燕承诺其作为共同债务人，愿意为借款人在贵行的借款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。在上述《共同债务人承诺书》上廖春燕签字并捺了指印。在上述借款担保合同签订后，原告于2009年7月14日按约定向被告陈超发放贷款170000.00元。二被告在剑阁县房地产管理所及剑阁县国土资源局，分别于2009年7月8日，2012年5月30日对上述房屋和土地使用权设定抵押，办理了2012房按他字第4××0号及剑他项（2012）第0××3号他项权抵押登记。在合同履行过程中，被告自2019年10月14日便停止了本息的偿还，截止2021年1月2日，被告陈超结欠借款本息共计106183.21元，其中逾期本金101360.66元、利息4822.55元未归还。 再查明，被告陈超于2011年12月9日未经原告同意，将上述所购房屋转卖给案外人刘海生。后因被告陈超对外所欠其他债务，该抵押房屋已先后被河北省石家庄市裕华区人民法院、四川省三台县人民法院和四川省广元市利州区人民法院轮候查封。 本院认为，原告与被告陈超、廖春燕所签订的编号为：51105200900029871《个人购房担保借款合同》、《财产共有人承诺书》、《同意抵押承诺书》、《共同债务人承诺书》均系当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效，对各方具有约束力，各方均应按照约定履行合同义务。原告已依约发放贷款，但被告未按约还本付息且违反合同约定擅自转让抵押房屋，该行为已构成违约。原告根据合同约定请求依法解除与被告陈超所签订的《个人购房担保借款合同》提前收回借款，并要求二被告立即支付欠款本金101360.66元、利息4822.55元的主张符合合同约定和法律规定，本院应予支持。对被告廖春燕与原告签订的《共同债务人承诺书》，实际为被告廖春燕对该笔借款自愿承担连带责任保证担保的意思表示，对该笔债务被告廖春燕应当承担连带清偿责任。其次，对二被告依据《个人购房担保借款合同》、《财产共有人承诺书》及《同意抵押承诺书》，为该笔借款用其所有的位于剑阁县××镇××幢××号房屋设定的抵押，并办理了抵押登记，也系双方真实意思表示，符合相关法律规定，该抵押登记合法有效。原告主张对上述已办理抵押登记的“天一名城”第Ｂ1幢1-501号房屋，在清偿该笔债务时享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，债务应当清偿，合法的借贷关系应受法律保护。对原告合法的诉讼请求，本院应予支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对自己举证、质证、答辩等诉讼权利的自愿放弃，本院可以依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第四百条、第四百一十条、第五百零九条、第五百一十八条、第五百七十七条，第六百七十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行与被告陈超于2009年7月8日所签订的编号为：51105200900029871《个人购房担保借款合同》； 二、限被告陈超于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行，截止2021年1月12日的借款本金101360.66元及利息4822.55元。被告廖春燕对上述债务承担连带清偿责任； 三、被告陈超、廖春燕逾期不履行上述第二项付款义务时，原告中国农业银行股份有限公司剑阁县支行可以与被告陈超、廖春燕协议，以位于剑阁县××镇××幢××号房屋折价，或申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2424.00元，减半收取计1212.00元，由二被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  张华安 二〇二一年四月七日 书记员  吴森凯