河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终466号 上诉人（原审被告）：丁进全，男，1972年8月13日出生，汉族，住河北省涿州市。 被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，营业场所涿州市清凉寺办事处香邑溪谷原墅住宅小区南区8号楼内街底商1-（客服中心）室，统一社会信用代码：9113068106704610XH。 主要负责人：蒋兴建，系该分公司经理。 委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。 上诉人丁进全因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司（以下简称隆泰涿州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人丁进全、被上诉人隆泰涿州分公司的委托诉讼代理人沙瑀智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁进全上诉请求：1.依法撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初4599号民事判决；2.判隆泰涿州分公司处理房屋由于漏雨造成的房屋裂缝问题；2.诉讼费由隆泰涿州分公司承担。事实和理由：隆泰涿州分公司没有尽到责任，房屋一到雨天就从窗户漏雨，造成墙体裂缝，我们从2016年开始就给物业反馈，物业中间一直拖延没有给解决，2020年11月份才给维修了一下，但是造成的房屋损毁已是事实。物业的收费不合理，收费标准时什么，都包含什么费用，希望提供物价局有关批文原件，我们核对一下是否服务达标，就目前的服务来说，根收费标准完全不匹配。物业服务协议是逼迫情况下签订的，不签不给钥匙。隆泰涿州分公司占用业主公共区域所获取的收益请向法庭提交公安机关审批的许可文件。小区消防资质、每次的消防检查记录、安保标准、安保检查记录等请出示，除了签字证明记录，还需提供监控视频为证。房屋2017年4月7日发房屋才验收合格备案，在房屋为验收合格的情况下强制业主交房。 隆泰涿州分公司辩称，丁进全提出的房屋漏水问题不属于我方服务范围，我方没有义务为其维修。丁进全提出的窗户漏水问题如果是因为防水或窗户质量导致的，则属于房屋质量问题，应与房屋出售方协商解决，与我公司没有关系。如果是因其使用失误造成的，属于其私有财产，不属于小区公共设施，我公司没有义务为其维修。《前期物业服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订，协议中明确约定了收费及服务标准，并且隆泰涿州分公司已全面履行了协议约定的义务。丁进全未提供任何证据证实协议签订时存在被强迫情形。根据隆泰涿州分公司一审中提交的电梯维保记录、保洁工作验收表、监控运行记录表、来访登记表、巡查记录表、保洁清理照片、工程维修照片、绿化修剪照片、水系照片、秩序维护照片等证据，也足以证明隆泰涿州分公司已经全面履行了约定义务。丁进全应依约交纳物业费。丁进全所称的强制交房无论是否存在都是丁进全与开发商之间因购买房屋，签订商品房买卖合同而产生的纠纷，二者之间是否存在违约情形均不影响隆泰涿州分公司向丁进全收取物业服务费。开发企业并非本案当事人，在其未到庭的情况下，也不能认定其存在违规交房的情形。公共区域所得收益无需公安机关审判许可。 隆泰涿州分公司向一审法院起诉请求：1.判令丁进全给付隆泰涿州分公司2018年1月至2020年12月物业服务费用6847.56元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2020年7月31日费用7510.63元），共计14358.19元；2.诉讼费由丁进全承担。 一审法院认定事实：经审理查明，丁进全系涿州香邑溪谷A12号楼2单元3001房的业主，房屋建筑面积为94.55平方米。诉讼双方于2015年10月21日签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业费的收取标准为高层（18层以上）1.98元/平米/月，首次缴纳物业服务费以房屋开发公司发出《入住通知书》中要求业主入住时间为准，预收12月的物业服务费，业主应在预缴一年期满前一个月缴纳下一年度物业服务费，逾期缴纳物业费的从逾期之日起每日加收应交费用千分之二的违约金。协议签订后，隆泰涿州分公司依约为丁进全提供了物业服务。丁进全未缴纳2018年1月至2020年12月的物业服务费用共计6847.56元，产生的违约金7510.63元。丁进全家窗户存在关不严、漏雨等问题，窗户进水导致了墙体裂缝，物业迟迟未解决，故未交物业费。上述事实，有隆泰涿州分公司提交的《前期物业服务协议》、电梯维保记录2份、特种设备使用标志2份、消防泵房巡查记录表1份、水泵房巡查记录表1份、保洁工作验收表1份、化粪池清掏记录表1份、监控运行记录表、来访人员登记表和巡查记录表各1份、光盘一张(包含设备维护照片、保洁清理照片、绿化养护照片、秩序维护照片、车辆停放秩序维护照片、社区活动照片)、缴费通知书（律师函）、邮寄回执，丁进全提交的证明所住房屋北边两个卧室窗户漏雨造成墙体裂缝的照片4张及庭审笔录在案佐证。 一审法院认为，诉讼双方签订的《前期物业服务协议》合法有效。隆泰涿州分公司依约提供了物业服务，丁进全应依约缴纳相应费用。现丁进全拖欠不付，已侵害了隆泰涿州分公司的合法权益，故隆泰涿州分公司要求丁进全支付拖欠的物业费的诉讼请求于法有据，予以支持；隆泰涿州分公司要求丁进全支付违约金的诉讼请求，约定的违约金过分高于隆泰涿州分公司的损失，应酌情支持。窗户关不严、漏雨等属于房屋质量问题，不属于物业服务范围，丁进全可向开发商主张损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：“一、被告丁进全于本判决生效之日起十日内支付原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司2018年1月至2020年12月的物业服务费用6847.56元及违约金（违约金以6847.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月29日起至付清之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由被告负担。” 本院二审期间，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了质证。丁进全提交了照片26张，称其中2张是重复的，其中1张是其向保定中院邮寄的我交的诉讼费凭证，证明物业服务不到位，还有物价局收费标准，物业不负责任，物业和地产是一家的，他有责任给我维修房子，他修完之后我就交物业费，从2016年拖到现在不给维修，打扫卫生也不及时。隆泰涿州分公司质证称，关于消费通道的照片，物业公司已经在消防通道处拉了横幅，禁止停放阻止车辆进入通道。另外根据一审时，物业公司提供的证据，物业公司利用挪车器移动的照片，不可能随时挪车。只能看到就及时挪走，说明物业尽到责任。关于屋内墙面，质证意见同我方的答辩意见，不属于物业公司的维修义务。其他的证据对其证明目的不认可，拍照的照片中不显示拍摄时间和地点，不能是在本小区，物业公司已经在一审时提交了保洁清理的照片及绿化服务义务履行。物价局收费文件，对其真实性不认可，这是打印件并不是原件，且时间近20年了。本小区收费标准与涿州其他小区基本一致。文件不是原件是复印件，时间太长。关于消防管道的照片，照片不显示时间和地点，不能证明是本小区。关于地下车位照片，不显示时间和地点，不能证明是本小区。丁进全在小区没有地下车位和地下室，没有去地下的必要性，对其来源和真实性均有异议。垃圾照片质证意见同意地下室意见。关于摄像头对其证明目的不认可，照片不能证明摄像头坏了。卫生的问题，认为卫生不合格的照片，被上诉人总的质证意见：照片不能显示时间和地点，不能证明是在本小区。物业清扫人员每天对楼道进行清洁，但不是24小时清洁。对物业没有做卫生的证明目的不能认可。被上诉人隆泰涿州分公司提交涿州市香邑溪谷小区公共收益收支情况公示照片三张，证明目的是证明物业公司会定期在小区的公示栏中对公共收益情况进行公示。丁进全所在楼层的消防箱照片四张以及消防箱的月检表一张，消防泵房的巡查记录，这些共同证明物业公司对消防都进行定期的检查和维护，消防设备都是一切正常。消防通道照片两张，证明物业公司在消防通道上拉了横幅以及树了隔离墩，劝阻和阻止业主占用消防通道。丁进全质证称，消防箱里没有消防带，真正发生火灾，消防通道的车不能及时拉走，拉的横幅没有效果，不能阻止业主占用消防通道。物业一个礼拜也看不见打扫卫生的，公共收益公示我不认可，我2016年搬进来以后就没有在公示栏见过相关内容。我拍摄的垃圾打扫不及时的照片都是不真实的，楼道里踢脚线掉了也没人管。对消防泵房查询记录也不认可，跟电梯里消毒是一样的，对月检表也不认可，都是他们自己写的。本院认证如下：丁进全提交的照片不能全部否定被上诉人提供的物业服务，不能达到其证明目的，对该证据不予采信。隆泰涿州分公司在一审已经提供证据证明履行了物业服务合同义务，其二审提交的证据是对一审证据的补充，予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，丁进全主张《前期物业服务协议》存在胁迫情形，其既未提交相应证据证明其主张，亦未在法定期间内向法院申请撤销，不能否定《前期物业服务协议》的合同效力，因此，诉讼双方均应按照《前期物业服务协议》的约定享有权利，承担义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”丁进全未提供证据证实隆泰涿州分公司有义务为其修理房屋、窗户，不能证明隆泰涿州分公司未履行物业服务合同约定的义务，且隆泰涿州分公司提供了相关证据证明其履行了物业服务义务，因此，丁进全应承担举证不能的不利后果。 本案诉讼双方针对自己的主张均提交了证据，但上诉人丁进全提交的证据不能否定被上诉人自2018年1月至2020年12月已提供的全部物业服务；被上诉人丁进全主张物业收费不合理，但其并未提交有效证据证明其主张。因此，对于案涉物业费及相应违约金，丁进全应予承担给付责任。 丁进全在一审中并未提起反诉，其在本案中享有抗辩权而非请求权，因此，对丁进全关于隆泰涿州分公司出示相关记录证明及监控视频等请求，本院在本案中不予支持。 综上所述，丁进全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费159元，由上诉人丁进全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 王洪月 审 判 员 郑金梁 二〇二一年四月七日 法官助理 佟锡尧 书 记 员 于 惠