河南省洛阳市西工区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0303执异31号案外人：韩玉玲，女，汉族，1982年4月8日生，住洛阳市瀍河区。委托代理人：董跃飞，男，汉族，1982年5月2日生，住洛阳市瀍河区。申请执行人：张军霞，女，汉族，1974年11月12日生，住洛阳市西工区。被执行人：苗自然，男，汉族，1964年7月21日生，住洛阳市老城区。本院在执行张军霞与苗自然合同纠纷一案中，案外人韩玉玲对本院执行洛阳市瀍河区华林路以北、爽明街东侧居业美丽家二期13幢1-601号房产向本院提出书面异议，要求中止对涉案房产的执行，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人韩玉玲称，韩玉玲与洛阳居业房地产开发有限公司在2011年7月21日签订购房合同，以总价款269211元的价格购买河南省洛阳市瀍河回族区华林路北区1号院13幢1-601号住房一套，并一次性付完全款，洛阳居业房地产开发有限公司同日将房屋交付本人，本人进行装修后居住至今，后在本人去房管局备案时发现房屋已经被苗自然提前登记，本人多次到洛阳居业房地产开发有限公司协调，对方都以各种理由搪塞，后经了解洛阳居业房地产开发有限公司老板郭震与苗自然是多年好友，利用苗自然的身份在未告知本人的情况下私自签订合同并在房管局备案以骗取银行贷款供洛阳居业房地产开发有限公司使用，且此类案例在该小区已有十几户甚至更多。本人于2019年5月16日在瀍河区人民法院对洛阳居业房地产开发有限公司和苗自然进行起诉，瀍河区人民法院依法对该案（2019豫0304民初852号）进行了审理，并于2019年11月13日进行了宣判，法院作出一审判决：一、确认被告洛阳居业房地产开发有限公司与原告韩玉玲2011年7月21日签订的购房合同有效。二、确认被告洛阳居业房地产开发有限公司与被告苗自然于2015年11月7日签订的商品房预售合同无效。洛阳居业房地产开发有限公司进行了上诉，后洛阳市中级人民法院于2019年12月17日对本案进行了裁定（2019豫03民终7637号）：按上诉人洛阳居业房地产开发有限公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。本裁定为终审裁定。苗自然与洛阳居业房地产开发有限公司签订的合同无效，其利用无效合同办理的一切事务都应该纠错，本人与洛阳居业房地产开发有限公司签订的合同有效，其应继续履行合同约定办理房地产变更手续。综上，案外人提出异议，申请立即中止对洛阳市瀍河回族区华林路北区1号院13幢1单元601号的执行，并解封案外人韩玉玲的财产，维护案外人的合法权益。申请执行人张军霞称，并不认可韩玉玲对涉案房产享有权利，我起诉执行苗自然，涉案房产在苗自然名下，苗自然和韩玉玲之间的关系，与申请执行人无关。本院查明，张军霞持生效的(2020)豫03民终7151号民事判决书向本院申请执行。本院于2020年11月4日做出了(2020)豫0303执3181号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人苗自然存款93427元及延迟履行期间约债务利息，如存款不足则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。本院于2020年7月8日查封涉案房产（记载涉案房产已经设立抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行）。韩玉玲向本院提供了其与洛阳居业房地产开发有限公司、苗自然之间房屋买卖合同纠纷的（2019）豫0304民初852号民事判决书（记载查明2011年7月1日、7月21日，居业公司为甲方、韩玉玲为乙方签订购房协议、购房合同各一份，分别约定乙方认购居业美丽家二期13号楼1单元10室（地下室）、13号楼1单元601室三室二厅二卫住宅。地下室按建筑面积暂测24.78平方米，单价1350元／平方米，总价33453元，2011年7月1日前付清全款；住宅按建筑面积暂测141.69平方米，单价1900元／平方米，总价269211元，2011年7月21日付清全款；天然气初装费3320元、暖气初装费24087元由乙方承担。韩玉玲已按上述约定付清全款，居业公司出具了收据。居业公司2011年7月1日向原告交付了案涉房屋。韩玉玲还持有载明2012年8月、2014年5月缴纳物业费、垃圾清运费的收据。2015年11月7日，居业公司与苗自然签订商品房屋预售合同，约定按单价4300元／平方米、总价609267元向苗自然出售案涉房屋，苗自然需于2015年10月20日前支付房款189267元，余款42万元办理按揭手续。2015年11月23日，苗自然为借款人、居业公司为保证人、中国工商银行股份有限公司瀍河支行为贷款人签订个人购房借款/担保合同，以案涉房屋为抵押，苗自然贷款42万元，期限13年（2015年11月25日-2028年11月25日）。2015年11月30日案涉房屋办理了预告登记，同日办理了抵押登记，登记权利人为苗自然，抵押权人为中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行。被告居业公司出示收据二张、工商银行业务回单一张，收据显示居业公司2015年10月1日、11月26日分别收苗自然房款189267元、42万元，工商银行业务回单显示，2015年11月26日苗自然付给居业公司42万元。该判决认为韩玉玲已按照与居业公司签订的购房合同一次性付清全款，居业公司也履行了交付房屋的义务，韩玉玲已实际占有、使用案涉房屋，居业公司应当继续履行房屋的转移登记义务。居业公司再次向苗自然出售案涉房屋，应认定为恶意行为。苗自然签订商品房预售合同时案涉房屋已出售交付使用，而苗自然直至本案发生从未去查看过房屋，在知道本案的情况下，仍然不去查看房屋，不参加诉讼，对本案持消极态度，明显不符合交易习惯，不符合常理。居业公司提交了苗自然将42万元付给居业公司的银行凭证，却没有出示苗自然交付首付款的银行凭证，仅凭收据不能充分证明苗自然交付了首付款。苗自然与居业公司之间房屋买卖关系的真实性存疑。韩玉玲要求确认其与居业公司之间的购房合同有效，确认苗自然与居业公司之的商品房预售合同无效，应予支持。案涉房屋在本案起诉前已经取得房屋预售许可，被告居业公司以与原告签订合同时没有商品房预售许可证为由主张该合同无效，主张不成立。被告居业公司关于与原告房屋成交价存在错误需要核定的说法，没有任何证据证明，不予采信。但鉴于案涉房屋已经预告登记权利人为苗自然，并且办理有贷款抵押登记，原告要求判令被告履行过户义务，本案无法支持。判令一、确认被告洛阳居业房地产开发有限公司与原告韩玉玲于2011年7月21日签订的购房合同有效。二、确认被告洛阳居业房地产开发有限公司与被告苗自然于2015年11月7日签订的商品房预售合同无效。三、驳回原告韩玉玲的其他诉讼请求）、洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终7637号民事裁定书（记载洛阳居业房地产开发有限公司因不服（2019）豫0304民初852号民事判决书向洛阳市中级人民法院上诉，裁定按自动撤回上诉处理）、韩玉玲与洛阳居业房地产开发有限公司的购房合同（记载2011年7月21日，韩玉玲购买涉案房产，总价269211元，已在当日付清）、房屋交接书（记载日期为2011年7月1日）、洛阳市商品住宅质量保证书（记载日期为2011年7月1日）、洛阳市商品住宅使用说明书、购房款收据、银行流水、天然气暖气安装费收据、物业费收据等，用以证明自己的主张。本院认为：本院的执行依据已经生效，被执行人应按照法律确定的义务履行自己的责任，其不履行，本院可依法执行其名下财产。但就本案而言，虽然涉案房屋登记在被执行人苗自然名下，可是根据韩玉玲提供的证据来看，韩玉玲购买、占有、使用涉案房产的时间早于苗自然与洛阳居业房地产开发有限公司签订合同并登记备案的时间，亦早于本院查封涉案房产时间。韩玉玲通过生效判决，已经对自己相关权益予以确定（包括签订合法有效合同，履行了付款义务，占有使用涉案房产），并排除苗自然对涉案房产的基础权利，本案不应再认定苗自然对涉案房产享有财产权利，韩玉玲的现实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。韩玉玲的异议可以产生阻却执行的效力，本院继续执行涉案房产不当，应予修正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止依据(2020)豫0303执3181号执行裁定书对位于河南省洛阳市瀍河区华林路以北、爽明街东侧居业美丽家二期13幢1-601号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱文利陪审员  刘秋红陪审员  牛武杰二〇二一年四月十三日书记员  王亮亮