安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖1182民初975号 原告：明光市昌盛物业管理有限公司，住所地：安徽省明光市安居五组团3号楼4单元307号，组织机构代码：79357379-9。 法定代表人：张庆君，公司经理。 委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。 被告：明光市金泰地产开发有限公司，住所地：安徽省明光市广场路南侧（原市人民广场），组织机构代码：78858521-8。 法定代表人：张奎军，公司经理。 委托代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。 原告明光市昌盛物业管理有限公司（以下简称：昌盛物业公司）诉明光市金泰地产开发有限公司（以下简称：金泰地产公司）物业合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理。本院依法适用简易程序由审判员王军独任审判，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告昌盛物业公司的法定代表人张庆君及委托代理人缪崇林，被告金泰地产公司的委托代理人赵天广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌盛物业公司诉称：2009年1月1日至2013年7月20日，昌盛物业公司为金泰地产公司承建的明光市明城世纪广场提供物业管理，双方的合同对于收费标准、违约责任等作了明确约定；但是金泰地产公司对于2009年11月1日至2013年7月20日期间的影剧院物业管理费一直没有支付。诉讼请求：1.判令金泰地产公司支付原告物业管理服务费213436元，并自2013年7月21日起按同期贷款利率计算利息，直至金泰地产公司付清上述款项之日止。 被告金泰地产公司辩称：1、影剧院物业费的诉求昌盛物业公司已经在（2014）明民二初字第00039号案件中起诉，此次起诉属于重复起诉，违反一事不再理的原则，应驳回昌盛物业公司的起诉；2、昌盛物业公司的诉求在上一个案件中被法院驳回，驳回的理由是物业服务费标准未确定，现在该标准仍未确定，故不具备上一个案件判决书中设定的另行诉讼的条件，所以也应驳回昌盛物业公司的起诉。 原告昌盛物业公司为支持其诉讼请求，提供的证据如下： 一、《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，证明：1、原、 被告双方存在物业管理服务合同关系，双方约定原告自2009年1月1日起为被告承建的明光市明城世纪广场提供物业管理服务；2、双方在该合同第八条中约定广场影剧院在物业服务范围之内；3、双方在该合同中没有约定逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 被告金泰地产公司质证认为：对该合同的真实性没有异议；该合同的第八条对影剧院的物业费有特别的约定，与其他商铺的1.5元/月/平方米的标准没有关系。 二、明房地权证2011字第××号《房地产权证》（登记日期为2011年3月16日），证明金泰地产公司是明光市明城世纪广场A、C区影剧院的所有权人，是支付影剧院物业服务费的义务主体；影剧院的建筑面积为3185.373平方米。 被告金泰地产公司质证认为：对该房产证的真实性没有异议，但是该房产在办证前其所有权属于明光市人民政府；2012年12月15日之后该房产的所有权人属于案外人金鑫。 三、世纪广场业主委员会出具的《证明》一份，证明原、 被告双方物业管理服务合同于2013年7月20日终止，昌盛物业公司为金泰地产公司提供物业管理服务总计54.67个月，自2009年11月1日起算为44.67个月。在上次案件审理中，金泰地产公司的质证意见是认可的。 被代:对该证据的真实性无法确认，没有出证明人的签字，也没有见到原件，不认可。 四、《情况说明》一份、金泰地产公司与民生人寿保险股份有限公司滁州中心支公司签订的《房屋租赁合同》一份、明光市永祥物业管理有限公司出具给米祖的物业费《收据》一份，证明：1、金泰地产公司对于影剧院所在的世纪广场A、C区内物业费按每月1.5元/月/每平方米的标准收取已予以认可，以及原告主张自2009年11月1日后物业服务费的依据；2、被告确认同在涉案物业管理区域内的承租户民生人寿保险股份有限公司滁州中心支公司的物业费计算标准为1.5元/月/平方米；3、涉案物业管理区域内的商铺目前收费标准也是1.5元/月/平方米。 被告金泰地产公司质证认为：对该证据的真实性不予认可；三份证据与本案不具有关联性，同时也不能证明影剧院物业的收费标准。 五、明光市万盛置业有限公司与原告于2008年8月2日就“明东佳园”前期物业管理签订的《前期物业管理委托合同》一份、明光市世纪天缘置业有限公司于2014年10月10日就“阳光时代广场”前期物业管理签订的《前期物业管理委托合同》一份，证明在明光市××与涉案物业区域同性质同特点的商业物业的收费标准是一致的。 被告金泰地产公司质证认为：对该组证据的真实性、关联性不予认可。 六、金泰地产公司出具的《世纪广场物业管理评议》，证明被告确认原告自2008年12月起受被告委托对世纪广场实施物业管理服务，并认可原告物业服务的质量。 被告金泰地产公司质证认为：此份证据不能证明物业服务费的标准，对真实性不能确认。 七、（2014）明民二初字第00039号《民事判决书》、《委托价格认定申请书》，证明生效判决书已确认被告对于广场影剧院物业服务费用未予支付，并赋予原告另行诉讼的权利，本案不属于重复起诉，不适用一事不再理的原则；因被告拒不支付广场影剧院物业服务费，原告就该物业收费标准无法与其协商一致并报物价局备案，为此，原告再次诉至法院，并向法院申请价格认定，但无法认定；法院确认在涉案物业区域内的业主范广素应收取物业服务费的计算标准为1.5元/月/平方米，本案对影剧院物业服务费也应以该标准认定。 被告金泰地产公司质证认为：对该证据的真实性无异议；范广素物业费的标准与影剧院的物业费标准没有关联；判决书恰恰证明本案属于重复起诉；原告的委托价格申请书恰恰证明影剧院的物业费标准没有确定。 被告金泰地产公司为支持其诉讼请求，提供的证据如下： 一、《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，证明该合同 第8.1.8条明确约定影剧院的物业费收费标准应当由物业公司与明光市政府协商，到物价局备案。 原告昌盛物业公司质证认为：对该合同真实性没有异议；但该合同8.1.8条约定是由原告与被告协商到物价局去备案，因双方就该物业收费标准无法协商一致，并报物价局备案，为此根据合同法规定应当参照同区域以及明光地区与涉案区域同性质同特点商业物业收费标准予以确认，在本案诉争期间直至目前，商业物业收费标准均为1.5元/月/平方米；原告为被告提供了物业管理服务，被告作为物业服务费的义务主体，应当支付相应的物业费，而被告以其提供的格式合同的显失公平条款，回避自己的法定义务，其行为显已违约。 二、2007年1月5日明光市市委常委会议决议摘录，证明要 求被告在世纪广场为政府代建一座影剧院。建成后的影剧院所有权是市政府的，金泰公司只是代建；正因为所有权是政府的，所以原、被告在物业合同中，对影剧院的物业费单列出一条予以约定，并且该8.1.8条所载明的物业公司与其协商物业费，这个“其”指的是明光市政府，而不是金泰公司。 原告昌盛物业公司质证认为：该证据是复印件，真实性无法确定；即使该会议决议是真实的，结合被告在上次案件中所举的第三份证据明光市政府第五号专题会议纪要以及影剧院的房产证能够证实，影剧院一直由被告使用，从未交付给明光市政府，被告是影剧院缴费的义务主体。 三、2010年第五号市政府的会议纪要，证明因为影剧院的建设不符合设计要求，决定由金泰公司收回，并且要求金泰公司支付政府680万元，这恰恰说明影剧院建好以后就是政府的，政府在2010年2月4日以后才退给金泰公司。 原告昌盛物业公司质证认为：该会议纪要的内容是针对被告的，对于原告而言，明城世纪广场物业区域是一个整体，原告对被告所称的关于影剧院代建的情况无从知晓；即使存在代建情形，但影剧院的产权已归被告，作为该影剧院的受让人，应当对此前影剧院的物业费用一并承建，况且被告在建设明城世纪广场时，并未与原告特别约定将影剧院物业收费的主体在委托合同中特别约定由第三方支付。 四、（2014）明民二初字第00039号《民事判决书》，证明原 告关于影剧院物业费的诉求在2014年已经起诉，并且被明光市人民法院驳回，驳回的理由是物业费标准没有确定，并且判决书明确裁定原告应待物业费标准确定后再另行起诉，那么目前在法定情形没有任何变化，物业费标准仍未确定的情况下，原告以同样的事实和理由再次起诉，属于重复起诉。 原告昌盛物业公司质证认为：对该证据的真实性没有异议，但证据目的不认可，原告在本案起诉时，已申请法院委托价格认定机构对涉案物业收费标准予以鉴定，但鉴定机构答复无法做出鉴定意见，明光市建设行政管理机关对明光市区域内物业费指导价也未做出规定，无奈之下，原告根据被告在同期限内与民生保险公司签订的房屋租赁合同，结合涉案物业区域内，其他商铺支付物业费的标准以及其他相关证据能够证明涉案物业区域内的物业费计算标准，本案起诉不属于重复起诉，况且该生效的判决书也赋予了原告另行起诉的权利。 上述证据均经当庭举证、质证，原告昌盛物业公司提供的证据一、二、三、六、七，被告金泰地产公司对证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，能够相互印证，本院依法予以确认。原告昌盛物业公司提供的证据四、五，与本案不具有关联性，本院依法予以确认。被告金泰地产公司提供的证据一、二、三、四，与本案具有关联性，能够相互印证，本院依法予以确认。 经审理查明：2009年3月18日，昌盛物业公司与金泰地产公司签订了《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，合同约定：由昌盛物业公司对于金泰地产公司承建的明城世纪广场的综合楼及综合楼前广场实施前期物业管理，期限为2009年1月1日起至2011年1月1日止；合同对物业管理服务内容、物业服务质量要求、物业服务费用标准等作了明确约定；合同第8.1.8条约定：“广场影剧院物业管理费具体收费标准由物业公司与其协商，报物价局备案”。2011年1月1日，合同到期后，昌盛物业公司继续为金泰地产公司承建的明城世纪广场的综合楼及综合楼前广场实施前期物业管理，直到2013年7月20日。但是金泰地产公司一直没有向昌盛物业公司缴纳前期物业管理费，2013年12月24日，昌盛物业公司诉讼来院，要求判令金泰地产公司支付其2009年11月1日至2013年7月20日的物业管理服务费。因前期物业合同中明确约定了影剧院的物业服务费用的标准需待协商后报物价局备案，而昌盛物业公司当时没有提供已备案的物业服务费用标准，本院告知其另行诉讼。后双方就影剧院的物业服务费用的标准始终无法协商达成一致意见并报物价局备案，2016年3月8日，昌盛物业公司再次诉讼来院，要求判决金泰地产公司支付影剧院的物业服务费用，并申请价格认证。本案在审理中，经本院委托，无相关机构对影剧院的物业服务费用的标准进行价格认证。 另查明，该影剧院工程原系金泰地产公司替明光市人民政府代建工程，工程完工后，因不符合设计要求，2010年2月4日，明光市人民政府将该影剧院作价680万元出售给金泰地产公司所有，金泰地产公司于2011年3月16日申办了明房地权证2011字第××号《房地产权证》，该影剧院的建筑面积为3185.373平方米。 本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2009年3月18日，昌盛物业公司与金泰地产公司签订了《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，系双方真实意愿表示，该合同合法有效。昌盛物业公司依据合同约定于2009年1月1日开始为金泰地产公司承建的明城世纪广场提供前期物业管理，金泰地产公司应当按照合同的约定支付昌盛物业公司的前期物业服务费用。影剧院工程虽系金泰地产公司替明光市人民政府代建工程，但因不符合设计要求，明光市人民政府已将该影剧院出售给金泰地产公司所有，金泰地产公司并办理了《房地产权证》；所以金泰地产公司自2010年2月4日以后系该影剧院的业主，金泰地产公司应当自2010年2月5日起支付该影剧院的物业管理费至2013年7月20日昌盛物业公司终止提供前期物业服务之日止；由于影剧院属于商业性质，应当按照合同约定的商业物业服务费标准即1.5元/月/平方米计算（即：3185.373平方米×1.5元/月/平方米×41.5个月=198289.47元）。故对于昌盛物业公司要求金泰地产公司支付影剧院的物业费及自2013年7月21日起按同期银行贷款利率的支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以部分支持。2009年11月1日至2010年2月4日前，影剧院系金泰地产公司替明光市人民政府代建工程，物业产权属明光市人民政府，该段期间内的物业费应当有昌盛物业公司与明光市人民政府协商确定，昌盛物业公司要求金泰地产公司支付其该段期间内的物业费，无事实根据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告明光市昌盛物业管理有限公司物业服务费198289.47元及利息（自2013年7月21日起按同期银行贷款利率计算至判决确定之日）。 二、驳回原告明光市昌盛物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4500元，减半收取2250元，由原告明光市昌盛物业管理有限公司承担250元，被告明光市金泰地产开发有限公司承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 王 军 二〇一六年六月二十二日 书记员 许杨杨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。