江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终154号上诉人（原审原告、反诉被告）：张明涛，男，1984年8月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州天赋置业有限公司，住所地徐州市铜山区人防大厦。法定代表人：侯厂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿飞，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静，江苏青创律师事务所律师。上诉人张明涛因与被上诉人徐州天赋置业有限公司（以下简称天赋置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张明涛及其委托诉讼代理人耿超、被上诉人天赋置业公司的委托诉讼代理人王文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张明涛上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，将本案发回重审或依法改判。2.判令被上诉人返还保证金50176元，并赔偿装饰装修费用28万元，加盟费6万元，可得利益损失10万元，房屋租金11900元，定金及工资26000元，合计528076元。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序严重违法。天赋置业公司应在一审第一次辩论意见终结前提出反诉，其在三次开庭两次辩论终结后提出反诉，违反了民事诉讼法的规定，一审法院不应予以准许。二、一审法院对案件事实认定错误。1.上诉人在合同履行中不存在违约行为。上诉人及配偶与被上诉人工作人员陈凯的谈话录音以及网页打印件可以证实，《租赁合同》约定第一季度的房租在被上诉人统一开业日前提前半个月或一个月通知交纳，而被上诉人至今也没有统一开业，直至原审庭审结束也未通知上诉人交纳房租，故上诉人不存在违约。涉案租赁合同虽然对相关期限进行了约定，但上诉人与被上诉人均没有按照该期限进行履行，包括被上诉人后来又交给上诉人的房屋交接确认书，记录的日期与合同约定的日期也不一致。显然，计租期限不是固定的，需等到被上诉人统一开业时才能确定，故一审认定上诉人没有按照合同约定期限交纳租金即构成违约是错误的。2.上诉人与被上诉人签订的租赁合同第8条、8.1页、9.5项、第14条、第15条、第19条、第21条的约定违反了平等原则，双方权利义务明显不对等、显失公平，被上诉人按照上述几条约定有明显优势，依据合同法第152条、第54条之规定应当予以变更或撤销。3.被上诉人至今未统一开业，构成违约，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，被上诉人应按照双方当事人在原审中对装饰装修的价值达成一致的28万元对上诉人予以赔偿，还应对加盟费、可得利益损失、房屋租金、定金予以赔偿。4.一审法院认定案外人徐州天恒企业管理有限公司将物业服务费的债权转让给被上诉人，并判决上诉人按照70%的比例向被上诉人支付物业服务费用明显错误。其一，物业公司并没有提供物业服务，被上诉人也没有就物业服务提供证据。其二，租金尚未开始收取，物业费更没有到收取的时间。其三，直至一审庭审结束，上诉人都没有收到过物业服务费的债权转让通知书。被上诉人天赋置业公司辩称：天赋置业公司不构成违约。1.双方当事人从未明确约定过统一开业时间。涉案租赁合同、房屋交接确认书明确约定：乙方（张明涛）不可撤销地承诺服从甲方（天赋置业公司）的统一开业安排，确保该商铺在2018年12月16日按期开业。该房屋交接确认书对承租人开业时间作出约定，并未对出租人统一开业时间进行约定。2.涉案租赁合同9.5条约定，统一开业日期调整天赋置业公司不构成违约。3.统一开业日只是有助于扩大宣传效果，提升整个商场的知名度，并未限制商铺进行正常的营业活动。在统一开业之前，已有多家商铺自行开始营业，上诉人不能以被上诉人招商运作不佳、客流量小等为由来规避签署合同时面临的商业风险。4.上诉人作为完全民事行为能力人，与被上诉人在平等自愿的基础上合意签订涉案租赁合同，应为自己的民事行为负责并承担交易风险。上诉人提到的租赁合同第8条、9.5条、14条等约定不存在合同法第54条规定的显失公平情形，不符合变更或撤销的条件。关于反诉的问题，第一，根据《最高人民法院关于适用的解释》232条的规定，在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼可以合并审理，人民法院可以合并审理。故被上诉人在法庭辩论终结前提出反诉不违反法律规定，原审程序合法。第二，合同法明确规定债权转让自通知到达之日发生效力，被上诉人在庭审中已举证了该债权转让通知，当庭完成了通知，被上诉人有权向上诉人主张物业费。第三，上诉人一审中提交的录音无法证明是陈凯本人的录音，并且陈凯也非被上诉人的员工，该组证据不具有真实性和合法性，与本案也没有关联，对被上诉人无任何约束力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。张明涛向一审法院起诉请求：1．依法解除张明涛与天赋置业公司于2018年8月6日签订的《租赁合同》，合同编号为租赁合同－2018－011，并返还保证金50176元；2．判令天赋置业公司赔偿张明涛装饰装修费用432786元，加盟费60000元，可得利益损失100000元，房屋租金11900元，定金及工资26000元；3．本案的诉讼费由天赋置业公司承担。天赋置业公司向一审法院提起反诉请求：1．依法判令张明涛支付房屋租金275914元（暂计算至2020年1月31日，直至合同到期被告交还房屋止），物业费107520元，违约金94515.03元（以租金、物业费为基数，按日千分之一的标准，暂计算至2020年1月31日，直至被告按照约定足额缴纳租金、物业费止），合计477949.03元；2．诉讼费、保全费由张明涛承担。一审法院查明：2018年8月6日，张明涛为乙方和天赋置业公司为甲方签订租赁合同一份，内容为：甲方同意将北京北路25号天赋广场9、10＃商业用房二层205－208、238－239室，计租面积448平方米出租给乙方使用。乙方已充分了解该房屋状况，同意承担该房屋作为餐饮业态的经营商。甲方对该房屋提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。物业服务合同由乙方与物业公司另行签订。2018年8月25日为计租日。租赁期限为2018年8月25日起至2021年8月24日止。租金不含税每月每平方米56元；物业费首年6元每平方米每月。2018年8月25日至2019年8月24日的租金为200704元；2019年8月25日至2020年8月24日的租金为275968元；2020年8月25日至2021年8月24日的租金为292526元。以三个月为一个交租期，乙方至少提前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第一期三个月租金、物业费、空调费应于交房前15日内支付。合同第五条约定，“5．1本合同签署5日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月租金的保证金50176元。合同终止后30个工作日内，如乙方不存在本合同第十九、二十一条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。”合同第六条约定，进场日为2018年8月25日（以实际交付日为准），乙方应当于该日之前付清本合同项下的全部应付费用，并与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。乙方按甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装修。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。合同第九条约定，“9．５双方特别确认，本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约。”合同第十九条约定，“19．2乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下履约保证金，同时乙方向甲方支付相当于总赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”“19．3乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。”“19．7合同解除后五个工作日内乙方必须搬离该房屋，如乙方拒不搬离，则甲方有权强行收回该房屋。”合同第二十一条约定，“21.1本合同项下之租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。届时该房屋为现状交付（除附着物之外，其他装饰装修均不得破坏，保持经营时的现状），或者恢复到乙方取得该房屋之前的状态”合同第二十五条约定，“25．2甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。”该合同附件2为房屋交接验收确认书，载明“乙方不可撤销地服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2018年10月1日按期开业”。该房屋交接验收确认书未经甲乙双方签章。该合同附件6为授权委托书，内容为天赋置业公司授权案外人徐州天恒企业管理有限公司（以下简称天恒公司）全权行使对涉案房屋的出租权力和经营管理权力及费用收取。当天，乙方（商铺承租人和使用人）张明涛和甲方（物业管理人）天恒公司签订物业管理服务协议，协议第三条载明，乙方承租商铺的约定面积交纳物业服务费，缴纳标准暂定首年每平方米每月6元，物业服务费自2018年8月25日起计收，乙方应于交房前15日内一次性交纳首期物业服务费，计取时间为2018年8月25日至10月24日，费用为6元每平方米每月，2018年10月25日起乙方缴纳物业服务费和空调使用费（物业服务费为6元每平方米每月，空调使用费为全年收取为10元每平方米每月）。乙方使用天赋广场统一中央空调，每年夏季7、8、9三个月、冬季12、1、2三个月。2018年8月10日，张明涛向天恒公司支付房租押金50176元，天恒公司出具收据。2018年10月20日，张明涛和天赋置业公司签署房屋交接验收确认书，内容为双方于2018年10月20日（下称验收日）依据租赁合同约定，对涉案商铺进行了交接验收。甲方移交的商铺符合交付条件，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的统一开业安排，确保商铺在2018年12月16日按期开业。租赁期2018年11月1日至2019年10月31日租金为200704元，2019年11月1日至2020年10月31日为275968元，2020年11月1日至2021年10月31日为292526元。另查明，2018年8月10日，张明涛和案外人徐州鑫品装饰工程有限公司（以下简称鑫品公司）签订装饰工程合同书，约定由鑫品公司对涉案丛林狼酱骨头饭店进行装修，施工面积256平方米，工程内容按双方确认的设计图纸和预算项目，承包方式为包工包料，总造价432786元，工期自2018年8月10日至2018年9月25日。后鑫品公司进场施工。2018年12月10日，鑫品公司出具收据，载明收到丛林狼饭店设计、装修、管理等费用432786元。2018年8月15日，张明涛（乙方）和案外人内蒙古珍爵餐饮管理有限公司（以下简称珍爵公司）（甲方）签订珍爵丛林狼品牌技术服务管理协议书（区域版），约定，甲方准许乙方于合同期限内在江苏省徐州市车牌号苏C地区为准使用“珍爵丛林狼”商标、商号、装潢标识并得到甲方的技术服务支持，服务管理费用按照三年收取60000元，合同有效期自2018年8月31日起至2021年8月31日止。当天，张明涛向珍爵公司支付服务管理费60000元。2018年8月22日，张明涛通过铜山区宝城房产中介服务部签订房屋出租协议，租赁位于天赋广场的一处71平方米的房屋用于居住，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，租金每月1700元，租金按半年支付，押金1700元。当天，张明涛支付房屋租金10200元和押金1700元共11900元。2018年12月1日，张明涛和案外人秦志刚签订合同，张明涛雇佣秦志刚，合同期限自2018年12月1日至2019年12月1日，工资每月8000元。合同第五条约定，“由于饭店现在没有开业，先由甲方付乙方10000元定金，饭店统一开业以后抵工资，没有开业期间每个月由甲方付乙方4000元工资，到开业为止。”2018年12月1日，秦志刚出具10000元定金收据；2019年3月1日，秦志刚出具16000元收据，收款事由为工资（2018年12月1日到2019年3月30日）。再查明，之后天赋置业公司未对天赋广场进行统一开业，直至2019年下半年，天赋置业公司通过投放公交广告的方式宣传即将开业，并于天赋广场以开业条幅的方式宣传将于2019年9月28日开业，但未举行统一的开业仪式和开业活动。同样位于天赋广场二楼的海底捞天赋广场店于2018年10月对外试营业，正常经营至今；好羊烤串于2019年9月25日营业；鱼无双于2019年下半年营业。又查明，铜山区丛林狼酱骨头饭店的营业执照载明，该饭店注册于2018年11月29日，系个体工商户，经营者为张明涛个人，经营场所位于天赋广场**。案件审理过程中，张明涛申请对涉案商铺从2018年8月6日至10月1日所装饰装潢的工程进行成本价值鉴定，后双方达成一致意见为280000元。为此，张明涛支付鉴定费用2000元。一审法院认为，张明涛与天赋置业公司签订的《租赁合同》、与案外人天恒公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据上述规定及合同约定，本案中房屋出租人天赋置业公司的主要义务为按照合同约定交付房屋、在租赁合同的期限内保持房屋处于适于使用收益的状态，房屋承租人张明涛的主要义务为按照约定或者房屋性质使用房屋、按时支付租金、妥善保管房屋等。张明涛主张租赁合同第8条8.1项、9.5项、第14条、15条、第15.5项、第19条、第21条违反平等原则，扩大了张明涛义务、限制张明涛的权利，请求法院撤销或认定为无效。一审法院认为，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，且虽为格式条款，但并不具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。故对于张明涛的该主张，法院不予支持。张明涛以天赋置业公司未按照合同约定统一开业要求解除合同、天赋置业公司承担违约责任。一审法院认为，首先，合同签订后，天赋置业公司按照约定向张明涛交付商铺，且张明涛亦实际进行装修，天赋置业公司已经履行了交房义务。其次，租赁合同第9.5条，双方约定开业日调整不构成违约。房屋交接验收确认书约定的开业时间系承租人义务。最后，统一开业只是有助于扩大宣传效果，提升整个商业项目的知名度，从而有利于商铺的经营，并未限制商铺在统一开业之前进行正常的营业活动。根据天赋置业公司提供天赋广场二层的其他商铺同期营业的证据，说明原告租赁的商铺具备正常营业的条件，不能因为天赋置业公司招商运作效果不佳、入驻商铺数量少、客流量不足、经营可能存在惨淡亏损等因素来规避签约时所面临的正常商业风险。因此，张明涛以此为由要求解除租赁合同、天赋置业公司承担违约责任的理由不成立。根据租赁合同约定，张明涛要求解除合同并逾期支付房租、物业服务费的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，张明涛应当承担相应的违约责任。天赋置业公司主张张明涛不具有解除权，要求继续履行合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。结合本案实际情况，已经出现合同僵局，解除合同有利于破解合同僵局，充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。故涉案租赁合同以及物业管理服务协议依法应当予以解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。天赋置业公司不同意继续利用，故原告张明涛作为违约方，主张装修费用、加盟费、可得利益损失、房屋租金、定金及工资无法律依据，一审法院不予支持。张明涛于2019年3月25日诉至一审法院，起诉状副本于2019年4月19日送达天赋置业公司，诉状载有要求解除租赁合同的请求，结合起诉前合同履行出现僵局情况，一审法院确认双方的租赁合同已于2019年4月19日解除。合同解除后，不影响张明涛承担违约责任，以确保对方的利益得到填补。张明涛的物品继续占用涉案商铺，应当承担支付占用期间的费用等违约责任。本案中，具体数额应结合合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，同时依据“防止损失扩大规则”，故一审法院酌情支持三个月的租金。关于租金损失，天赋置业公司主张2018年11月1日开始租赁，结合两份房屋交接确认书，减免4个月的租金从2019年3月1日起计算租金，一审法院予以支持。从2019年3月1日至2019年7月19日租金及损失共计为116241元。关于物业服务费，案外人天恒公司将物业服务费的债权转让给天赋置业公司，天赋置业公司有权进行主张。天赋置业公司主张自2018年11月1日之后的物业费，但应当计算至2019年7月19日。张明涛虽然对商铺进行装修却并未实际经营，天恒公司也未按照物业服务协议提供全面的物业服务，产生的物业费和空调使用费也不能按照约定全部摊销给张明涛，故一审法院酌定按照协议约定的70%予以计取为16244元。关于空调使用费，结合物业服务协议第三条第3项约定，一审法院支持从2018年12月、2019年1月、2月、7月份参照上述比例计取空调使用费11394元。以上三项费用合计143879元，扣除张明涛支付的保证金50176元，张明涛还尚欠租金和物业服务费93703元。关于天赋置业公司主张张明涛支付逾期支付房租和物业服务费的违约金，一审法院已酌情支持物品占用期间的费用，可以弥补天赋置业公司的损失，故天赋置业公司此项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认张明涛和徐州天赋置业公司有限公司签订的合同编号为租赁合同－2018－011的租赁合同于2019年4月19日解除；二、张明涛于判决生效之日起三十日内将涉案商铺内的物品清理完毕、恢复原状；三、驳回张明涛的其他诉讼请求；四、张明涛于判决生效之日起十日内支付徐州天赋置业公司有限公司款项93703元；五、驳回徐州天赋置业公司有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人张明涛提交其与微信名为陈凯的人员的微信聊天记录打印件12张，拟证明：陈凯是被上诉人天赋置业公司负责招商的工作人员，涉案商铺的具体租赁事宜由其与上诉人洽谈，该证明可进一步证实其在录音中提到的统一开业时提前半个月或者一个月缴纳确定期限的房租是客观真实的，聊天记录与录音可相互印证上诉人在履行涉案租赁合同过程中没有违约。被上诉人天赋置业公司对该聊天记录持有异议，认为该聊天记录不完整，陈凯也不是被上诉人员工，并且聊天记录的内容未涉及对统一开业时间和租金缴纳的约定，与本案没有关联性，不能证明上诉人的观点。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于涉案《租赁合同》的效力问题。张明涛与天赋置业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。张明涛主张《租赁合同》第8.1条、9.5条、14条、15条、15.5条、19条、21条等对双方权利义务的约定明显不对等，显失公平，依据合同法规定应予变更或撤销。经审查，上述条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的免除天赋置业公司责任和加重张明涛责任及显失公平的情形，对张明涛该项主张本院不予支持。二、关于本案双方当事人是否构成违约的问题：（一）天赋置业公司不构成违约。张明涛主张天赋置业公司构成违约的主要依据是两份《房屋交接验收确认书》作出的约定。经查明，涉案《租赁合同》第14页附有的《房屋交接验收确认书》未经双方当事人签字确认，天赋置业公司与张明涛于2018年10月20日正式签订《房屋交接验收确认书》一份。上述两份确认书对权利义务的约定基本一致，2018年10月20日出具的确认书载明：经现场核实，甲方（天赋置业公司）移交的商铺符合租赁合同（包括附件《交付标准》）约定的交付条件，乙方（张明涛）没有异议。甲、乙方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2018年12月16日按期开业。确认书下方另附有租赁期间及分段计算的相应租金数额。从上述内容可以看出，《房屋交接验收确认书》针对张明涛提出的要求是商铺按期开业，而针对天赋置业公司提出的要求是交付符合标准的商铺。经双方当事人的签字盖章确认后，天赋置业公司向张明涛交付了符合约定的商铺，不存在违约。（二）张明涛在合同履行过程中构成违约。第一，根据《租赁合同》约定，2018年8月25日为计租日；以三个月为一个交租期，张明涛至少提前15个工作日向天赋置业公司一次性足额支付下个交租期租金；张明涛延迟交纳合同项下的租金及其他费用的，构成违约。第二，张明涛租用涉案商铺为事实，并且至本案二审期间仍未向天赋置业公司交还商铺，应交纳租金和占有使用费，但张明涛陈述，自《租赁合同》签订以来除交纳50176元保证金外，其未再支付其他费用，张明涛逾期支付租金等费用已构成违约，而一审判决认定的合同期内租金、合同解除后的占用使用费用以及张明涛给天赋置业公司带来的租金损失等未加重张明涛负担，本院依法予以维持。张明涛主张根据其一审中提交的与被上诉人工作人员陈凯的谈话录音，第一季度房租应在被上诉人统一开业日前提前半个月或一个月经被上诉人通知后交纳，但被上诉人天赋置业公司对录音的真实性不予认可，鉴于录音中涉及张明涛主张的内容意思表示并不明确，参与谈话的人员未到庭对身份及内容予以核实，张明涛亦未提交其他证据印证谈话内容的真实性，无法证明双方在《租赁合同》之外对计租日有过另行约定。三、关于张明涛一审中诉请的各项费用能否予以支持的问题。涉案《租赁合同》第21.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，己方（张明涛）应当将该房屋交还甲方（天赋置业公司）。届时该房屋为现状交付（除附着物之外，其他装饰装修均不得破坏，保持经营时的现状），或者恢复到乙方取得该房屋之前的状态。因张明涛与天赋置业公司在合同中对于装饰装修物的处理已作出明确约定，且天赋置业公司并未违约，故一审法院对张明涛主张的装修费用未予支持并无不当。另，张明涛作为违约方，其要求天赋置业公司赔偿己方的加盟费、可得利益损失、房屋租金、定金及支付给其他人员的工资等费用没有事实和法律依据，双方签订的《租赁合同》亦未对合同解除后该部分费用的负担进行约定，对其该主张本院亦不予支持。四、关于天赋置业公司能否向张明涛主张物业服务费的问题。案外人徐州天恒企业管理有限公司已将物业服务费的债权转让给天赋置业公司，根据合同法第八十条的规定，债权转让自通知债务人时对债务人生效。本案中，天赋置业公司已于一审庭审中向张明涛出示了由徐州天恒企业管理有限公司出具的《债权转让通知》，故天赋置业公司有权向张明涛主张物业服务费，一审法院考量张明涛对商铺的实际使用和物业公司提供的服务情况酌定张明涛按照协议约定的70%支付物业费，并无不当。五、关于一审法院受理天赋置业公司提起的反诉是否违反法定程序的问题。《最高人民法院关于适用的解释（一）》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。一审中，天赋置业公司于案件审理过程中、法庭辩论终结前提出反诉，一审法院合并审理并无不当，符合法律规定。综上，上诉人张明涛的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1072元，由上诉人张明涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 张 伟二〇二一年四月一日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池