广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1696号上诉人（原审原告）：费瑞银，男，汉族，住址：深圳福田区。身份证号码：×××703X。委托代理人：陈军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托代理人：张宸硕。被上诉人（原审被告）：惠州市光耀城投资有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：郭耀名。上诉人费瑞银因与被上诉人惠州市光耀城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1350号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告费瑞银于2015年11月20日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金，自2014年7月1日暂计至2015年6月30日为人民币115604.82元，之后的逾期交房违约金以人民币1441112元为基数按一年期银行贷款利率6%计至被告实际交房之日止。2、被告承担诉讼费用。主要事实和理由：2013年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2013）00002869），约定被告向原告出卖百万花城花园一期二组团16幢09号房。该合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告使用；第九条约定，被告逾期交房的，自2014年7月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付款项万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于2013年3月30日前向被告缴清全部房款1441112元和附随之维修基金、合同登记、立档、转移登记、制证工本、委托公证、评估、抵押登记等杂费人民币7322元，合计1448434元。但是，被告未能于2014年6月30日前将房屋交付原告使用，也未向原告支付逾期交房违约金。原告认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则守约履行。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告履行了付款义务后，被告应履行交房义务。被告未能如期交房，构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金标准低于一年期银行贷款利率，显属过低，应予调高到年利率6%的标准。综上所述，为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告未到庭无答辩和提交证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原、被告双方2013年3月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2013）00002869），合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳秋长岭湖村地段百万花城花园一期二组团16幢09号房，总价为1441112元。被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告使用。合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2012年12月21日刷卡支付定金50000元、2012年12月29日刷卡支付首期款391112元、2013年2月21日刷卡支付楼款1000000元和2012年12月29日刷卡支付维修基金、合同登记等杂费7322元。2013年9月原告向税局缴纳涉案房屋契税43233.36元。因被告至今未交付涉案房屋给原告使用，故原告诉至法院，提出上述诉请。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告作为先履行义务一方，已支付了全部的购房款1441112元，被告未能按照合同约定，在2014年6月30日前将房屋交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案合同第九条关于被告逾期交房约定：“……逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，据此，原告诉请被告支付逾期交房违约金有事实和法律依据，应予支持。但被告因自身债务问题，被众多债权人起诉至各地法院，被告的经营状况严重恶化，明显存在不能继续履行债务的可能，故被告违约截止时间无法判断，存在无法交付涉案房屋给原告使用的可能。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，基于公平原则，本院认为涉案违约金计至本判决生效之日止为宜，故被告应向原告支付违约金为以1441112元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至本判决生效之日止。原告诉请被告支付2014年7月1日至2015年6月30日止违约金115604.82元、之后的逾期交房违约金以1441112元为基数按一年期银行贷款利率6%计至被告实际交房之日止，超出部分不予支持且按年贷款利率6%计付违约金与合同约定相悖。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告费瑞银支付违约金（以1441112元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至本判决生效之日止）。本案受理费2612元（已缓交），由被告惠州市光耀城投资有限公司负担。当事人二审意见原审原告费瑞银不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（以1441112元为基数，从2014年7月1日起按年利率6％计至被上诉人实际交房之日止）；2、上诉费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、合同约定的违约金标准过分低于上诉人的实际损失决未根据上诉人的请求予以适当调高，属于适用法律错误。原审判涉案《商品房买卖合同》约定的交房日期为2014年6月30日前，同期中国人民银行公布的六个月至一年期贷款基准利率为6％。涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为每日万分之一，折合年利率3．65％。二者相比较，合同约定的违约金标准为一年期贷款基准利率的60．83％。上诉人的实际损失至少为同期银行贷款利息，这是众所周知的事实，或者说根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，上诉人无需举证即可证明合同约定的违约金标准过分低于上诉人的实际损失。实际上，上诉人系通过银行按揭购买涉案房屋，并且上诉人在一审程序中举证证明了银行贷款年利率为6．55％，但是一审法院却对上诉人用以证明自己实际损失的银行利息的证据视而不见，自说自话“原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额”!最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上诉人明明请求调高违约金，但是原审法院却以调低违约金的法律依据来拒绝上诉人调高违约金的请求，显属适用法律错误。二、原审依据公平原则判决违约金支付至判决生效之日止，既违反了合同约定，对上诉人而言显失公平，亦属适用法律不当。涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金从最后交付期限的第二天起计至实际交付之日止。在被上诉人既未答辩又未到庭的情况下，原审法院越俎代庖，认定“被告明显存在不能继续履行债务的可能，违约截止时间无法判断，存在无法交付房屋的可能”，故适用公平原则判决“违约金计至本判决生效之日止”。原审法院的做法，违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则。惠阳区政府信访局明确告知包括上诉人在内的众多小业主，党和政府在协调处理被上诉人事宜、被上诉人正在协商谈判重组……。惠阳法院又是如何认定被上诉人必死无疑!究竟谁说了假话原审法院适用公平原则采取双重标准：违约金标准按照合同约定，违约金截止时间不按照合同约定，对于包括上诉人在内的众多小业主而言，恐难以服众。上诉人要求调高的违约金很少很理性，具有法律依据；原审法院对违约金截止时间的认定则没有法律改变合同约定的依据。被上诉人未作答辩。本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明的事实及判决的理由、结果本院经审理查明，原审查明的事实基本确实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人自愿签订的，且内容并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。按照合同约定，被上诉人须于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给上诉人，逾期按已付房款的日万分之一的标准计算违约金。因被上诉人未能依约在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给上诉人，已构成违约，故原审判决被上诉人以上诉人已付房款1441112元为基数，按日万分之一的标准计算违约金正确，本院予以确认。上诉人认为合同约定的违约金计算标准过低，请求调高为按年利率百分之六的标准计算，如上所述，因合同是双方自愿签订，且在合同签订时，上诉人应清楚按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金可能比合同约定的被上诉人违约交房时所应承担的违约金要高，但上诉人仍与被上诉人签订如被上诉人逾期交房，违约金按已付房款的日万分之一的标准计算的条款，故该后果应由上诉人自行承担。另外，上诉人亦未提交证据证明其实际损失数额。因此，上诉人主张违约金应按年利率百分之六的标准计算无证据支持，本院不予采纳。至于逾期交房违约金应计至何时的问题。当前，被上诉人因自身债务众多，经营状况持续恶化，存在不能继续履行债务和无法交付涉案房屋的可能，即被上诉人违约行为的截止时间无法判断。鉴于上述不确定情形，上诉人主张的逾期交房的违约金可暂计至本判决生效之日，之后如果持续发生逾期交房的违约行为，上诉人可在本案诉讼终结后再另行主张权利。原审限定违约金计算至本判决生效之日欠妥，上诉人上诉要求纠正理由充分，本院予以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，但违约金截止时间的处理欠妥，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1350号民事判决书判决主文为：被上诉人惠州市光耀城投资有限公司应于本判决送达之日起30日内，向上诉人费瑞银支付逾期交房违约金（以1441112元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一暂计至本判决生效之日止）。二审案件受理费931.96元，由上诉人费瑞银负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 赖锦荣审判员 邓耀辉二〇一六年六月二十七日书记员 黄美静附：相关裁判依据1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；