贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4628号 原告：汤武士，男，1987年10月16日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：陶祥艳，女，1987年7月14日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：卯柔、张静，均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真，该公司员工。 原告汤武士、陶祥艳诉被告毕节万晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月8日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告汤武士、陶祥艳的委托诉讼代理人张静，被告毕节万晟置业有限公司的委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金19530元，自2018年1月1日起至2019年4月11日，以已交付购房款420000元为基数，按日万分之一的约定向原告支付违约金；2.判令被告返还原告燃气入户费2500元、有线电视开户费380元，自来水开户费200元，共计3080元，并以3080元为基数，从2017年2月9日起，按照中国人民银行同期借款利率计算资金占用期间的损失直至实际退还完毕之日止；3.判决被告退还原告房屋面积差2475元（4057.58×0.61）；4.本案诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2016年3月22日，原告汤武士、陶祥艳与被告毕节万晟置业公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积132.8平方米，套内建筑面积103.51平方米，房屋总价款为420000元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月30日前。商品房交付时，被告应当向原告公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向原告提供商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差，原告不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告。被告承诺于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款417525元。2017年2月9日，被告向原告收取燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元。2018年1月19日，原告向税务机关缴纳了契税、印花税。2019年1月，被告取得涉案房屋所在楼栋初始登记，2019年4月8日，被告向不动产登记机关提交相关材料申请转移登记，2019年4月11日，毕节市七星关区国土资源局向原告颁发了不动产权证书。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《购房发票》、《完税证明》、《交款明细表》、《不动产权证书》、《不动产登记申请表》，原、被告的陈述等在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，如被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户、水开户费及利息；4被告应否支付原告房屋面积补差款。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告于2019年1月取得初始登记，具备转移登记的条件，于2019年4月8日向不动产登记机关提交材料申请转移登记。庭审中，被告抗辩其于2019年4月8日向原告履行了通知义务，原告对该通知时间予以认可。被告的该通知行为显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2018年1月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2021年3月8日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年3月8日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。前述诉讼时效的分析已认定本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的起始时间为2018年3月8日，原告认可被告通知其提交相关资料办证的时间为2019年4月8日，故被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金截止时间应认定为2019年4月8日。本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定符合法律规定，在计算相应违约金时应予适用。故本案的违约金计算为：417525×0.0001×396天=16533.99元。 关于被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户费、水开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,被告收取房屋总价款后另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，因原、被告双方未就上述费用的利息在合同中进行约定，故对原告提出的利息主张，本院不予支持。 关于被告应否退还原告房屋面积差价，涉案合同约定该商品房交付时，被告应当向原告公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向原告提供商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差，原告不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告，该约定符合法律规定，在计算相应房屋面积差价时应予适用。本案中，该涉案商品房的专有建筑面积即房屋实际面积为102.9平方米，合同约定的套内建筑面积为103.51平方米，根据双方约定的面积误差比计算方式计算，该涉案商品房的面积误差比绝对值为0.59%，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内，故被告应退还原告套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款2475元【4057.58×（103.51-102.9）】。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤武士、陶祥艳支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16533.99元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤武士、陶祥艳返还燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，该项合计3080元； 三、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤武士、陶祥艳返还房屋面积差2475元； 四、驳回原告汤武士、陶祥艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费214元，由原告汤武士、陶祥艳负担26元，由被告毕节万晟置业有限公司负担188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二一年四月二日 书记员  余茂霞