广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1669号上诉人（原审被告）：杨董誉，男，1984年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡扬利，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈智玄，男，1970年4月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人杨董誉因与被上诉人陈智玄房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨董誉上诉请求：1.撤销一审第一项判决，依法改判杨董誉无需向陈智玄一次性支付2018年9月1日至2019年6月3日的房屋使用费(按建筑面积107.24平方米，每月每平方米33元标准计)；2.本案一审、二审诉讼费用由陈智玄承担。事实与理由：一、一审认定事实部分错误。(一)杨董誉对一审认定涉案《租赁合同》为无效合同的事实无异议。(二)对一审认定杨董誉应支付房屋使用费有异议。杨董誉与陈智玄于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》第一条第7点约定了“甲方收齐30万定金交楼”，随后双方签订了《房地产买卖补充合同(国龙大厦)》，其中第六条约定“甲方同意在未收齐全额楼款的情况下把房产交付给乙方使用”，杨董誉分别于2018年8月7日和8月31日向陈智玄支付了10万元和20万元，双方根据前述所签订的合同约定进行收楼，该行为系履行双方签署的买卖合同，不存在支付租金或房屋使用费一说。其次，杨董誉与陈智玄于2019年2月23日签订了《补充合同》，双方约定了两种方案：(一)等杨董誉恢复购买能力，可继续履行《房屋买卖合同》；(二)如陈智玄找到新买家，杨董誉将房产按现状交回，且双方不再追究对方的责任。随后陈智玄找到新的买家，杨董誉与陈智玄于2019年3月17日再次签订新的《补充合同》，其中第三条明确约定“甲方与新买家重新签订房产买卖合同后，甲方与乙方买卖所签的租赁合同也同时解除，乙方把房产交回甲方，双方不再追究对方的责任”，据此，陈智玄应当严格履行《补充合同》的约定，不应追究杨董誉的任何法律责任，杨董誉支付30万元后根据合同约定收楼是双方真实意思表示，合法有效，杨董誉的收楼行为无需承担涉案房屋的使用费。(三)本案的案由是租赁合同纠纷，而非买卖合同纠纷，陈智玄与杨董誉依据买卖合同约定的条款交楼、收楼，双方均无异议，而且买卖合同并未约定需要支付房屋使用费的违约责任，在双方签署的《补充合同》也已经明确，双方不再追究对方的责任，因此，杨董誉无需支付涉案房屋使用费。(四)2019年3月17日杨董誉与陈智玄签署《补充合同》“第三条甲方与新卖家重新签订房产买卖合同后，甲方与乙方买卖所签的租赁合同也同时解除，乙方把房产交回甲方，双方不再追究对方的责任”，该《补充合同》签署时间的2019年3月17日，也一并约定签署该《补充合同》时，房屋交回给陈智玄，一审认定需要支付房屋使用费的时间到2019年6月3日属于明显事实认定错误。二、一审程序存在错误，有损杨董誉的合法权益。本案在2020年5月7日第一次庭审法庭辩论结束前，一审法院并未当庭向陈智玄依法释明若涉案合同无效，是否需要变更诉讼请求。随后，一审法院于2020年07月20日组织庭询时，陈智玄临时变更诉讼请求，杨董誉不同意变更诉讼请求，也未给杨董誉举证期限，一审法院第二日便作出判决书，属于程序错误，严重违反《最高人民法院关于印发的通知》的第36条“当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的第(四)款“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限”等规定。综上，请求判如所请。被上诉人陈智玄答辩称：同意一审判决。陈智玄向一审法院起诉请求：判令杨董誉向陈智玄支付租金61161元（从2018年9月1日起至2019年7月6日止，按每月6000元标准计）。一审法院认定事实：广州市越秀区环市中路*房原登记所有权人为胡*江。该房屋建筑面积107.24平方米，规划用途为住宅。2009年3月26日，胡*江出具《授权委托书》，载明：委托人胡*江，受委托人陈智玄、李*梅；委托人是广州市越秀区环市中路*房（国龙大厦泰兴阁9C房）的产权人，现委托受委托人其中的任何一人作为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列各项手续及签署有关文件：一、办理房屋产权登记、遗失登记、抵押登记、涂销抵押的手续；二、代办测绘、退保险费、领取《房地产权证》；三、办妥《房地产权证》后出售，收取售房款；四、有权办理二手楼按揭贷款的所有手续及签署所有文件，提前还款；五、到规划局调案复印建设工程规划验收合格证及相关资料；六、对上述房屋进行管理、使用，订立租赁合同、收取租金，并出具收据……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认。受委托人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至委托事宜办妥为止等。该委托书经广东省广州市南方公证处（2009）南公证内字第08462号《公证书》公证。2018年8月6日，陈智玄代胡*江（甲方）与杨董誉（乙方）签订《房屋买卖合同》，并且该两方还与德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区环市东路*房，成交价475万元等。同日，陈智玄代胡*江（甲方）与杨董誉（乙方）还签订《房地产买卖补充合同（国龙大厦）》，对《房屋买卖合同》作出修改。次日，双方又签订了一份《房地产买卖补充合同（国龙大厦）》，再次对合同内容作出修改。签订在后的补充合同约定如下：乙方向甲方购买广州市越秀区环市东路*房，面积为107.24平方米，成交价为475万元，交易过户所需的费用全部由乙方承担，即乙方承担契税、交易费、印花税、营业税、个人所得税等包括但不限于因购买房屋所产生的税费（按实际情况缴交），有关细节补充修正如下：一、付款方式：1.2018年8月31日前支付定金30万元；2.2018年11月15日前支付部分楼款50万元；3.2019年2月15日前支付部分楼款20万元；4.2019年4月15日前递件交易当天支付部分楼款90万元；5.余款285万元由乙方于2019年2月15日前向银行申请办理银行按揭，于2019年4月15日前递件交易，2019年5月30日付完（包括按揭部分楼款）全部购房款；如乙方申请贷款金额不足，不足部分乙方须于交易过户当天一起支付给甲方。二、合同第四条违约金标准修改为成交价的20%。三、取消合同第六条，修改为无论乙方以任何形式付款，全部购房款均须于2019年5月30日前付完；逾期支付按未付金额每日0.05%的标准支付罚金。四、取消主合同第九条。五、合同第十条修改为补充合同条款与主合同不一致的，以补充合同为准。六、甲方同意在未收齐全额楼款的情况下把房产交付给乙方使用，交付使用前所发生的费用由甲方负责，交付使用后由乙方负责；甲方同时与乙方签署一份20年租期的租赁合同，以保障乙方在未完成产权过户前的管业权和优先购买权；该租赁合同随着产权过户到乙方名下时失效。七、违约责任：1.乙方如未按每期楼款的时间支付楼款，按每日0.05%的标准支付罚金；合同继续履行。2.本次房屋买卖的最终完成日期定为2019年5月30日前，如乙方最终未能付完全部楼款完成交易，属于乙方根本性违约：未过户到乙方名下时，乙方须立即退还房屋，除按成交价20%赔偿给甲方外，还须按每月6000元的标准从乙方接收房屋之日支付房屋占用费用，装修费用不作补偿；如已过户到乙方名下，除按成交价20%赔偿给甲方外，另须按每月6000元的标准从乙方接收房屋之日支付房屋占用费用，装修费用不作补偿，产权须回转到陈智玄名下，全部过户税费由乙方承担。3.甲方如不按约定办理交易过户给乙方，须按成交价20%赔偿给乙方，可按租赁合同的约定无偿使用20年等。同日，陈智玄（为甲方）与杨董誉（为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区环市东路*房出租给乙方使用，租期自2018年8月6日至2038年8月5日，月租金为6000元，租金按月结算，乙方在每月6日前支付租金给甲方；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租金保证金12000元，首期租金6000元；房屋交付给乙方使用的日期为2018年8月6日。上述各份协议签订后，杨董誉分别于2018年8月7日、2018年8月31日、2018年11月15日向陈智玄银行账户转账支付楼款10万元、20万元、5万元。2018年8月31日，陈智玄将涉案房屋交付杨董誉使用，双方签署《收楼协议》。2019年3月17日，陈智玄再次以胡*江代理人的身份，代胡*江（甲方）与杨董誉（乙方）签订《补充合同》。其中约定：乙方经丙方介绍，以人民币475万元向甲方购买了广州市越秀区环市东路*房，但乙方因个人原因未能继续履行买卖该房产合同，至签订本合同为止支付了甲方35万元，现经三方协商达成如下约定：一、乙方将该房产合同买卖权限转让给新买家肖*莹；乙方与该新买家达成协议以495万元出售上述903房。二、经甲方与乙方协商，甲方同意将乙方已支付的35万元及新买家多付的总楼款20万元退还乙方；然后乙方同意扣除10万元作为赔偿甲方费用。三、甲方与新买家重新签订房地产买卖合同后，甲方与乙方买卖所签租赁合同也同时解除，乙方把房产交回甲方，双方不再追究对方的责任。四、该房产在重新售出给新买家后的水电费、煤气费、管理费等由新买家承担……七、本协议书一式三份，三方各持一份，签署后生效；本协议书的签订取代之前所有的口头及书面约定，均以本协议书为准。该合同首部原本打印有“丙方：广州市德才房地产代理有限公司”的内容，但已被横线划掉，并且划掉位置印有指模。2019年6月20日，陈智玄从其个人银行账户向杨董誉转账退还15万元。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年10月11日的《广州市不动产登记查册表》记载，案外人肖*莹于2019年5月31日申请广州市越秀区环市中路*房转移登记，2019年年6月4日核准登记。2019年，杨董誉提起诉讼，要求胡*江和陈智玄退还30万元。一审法院于2020年3月11日作出（2019）粤0104民初40079号民事判决书，判决：一、陈智玄在判决发生法律效力之日起五日内，一次性向杨董誉返还及支付购房款项30万元；二、陈智玄在判决发生法律效力之日起五日内，一次性向杨董誉支付财产保全申请费2020元；三、驳回杨董誉的其他诉讼请求。后陈智玄不服，提起上诉，至判决作出之日，该案二审尚未审结。一审诉讼过程中，双方确认签订租赁合同后，杨董誉既没有向陈智玄缴纳租赁保证金，也没有交纳租金；并确认陈智玄是于2018年8月31日交付给杨董誉使用。另，陈智玄称新买家的房屋钥匙是由杨董誉交付的，杨董誉则表示其联系到新买家肖女士之后，其后续的房屋交付、递件、办理变更登记等手续，均是由陈智玄及相关人员办理，杨董誉对后续处理事务不清楚。经一审法院释明，陈智玄表示：若法院经审查认为陈智玄与杨董誉签订的《房屋租赁合同》为无效合同，陈智玄要求变更诉讼请求为：要求杨董誉支付房屋使用费61161元（自2018年9月1日起至2019年7月6日止，按照双方签订的租赁合同约定的租金标准每月6000元进行计算）。杨董誉表示：我方不同意陈智玄变更诉讼请求，双方签订的租赁合同已经明确只是为了保障杨董誉在未完成产权过户前的管业权和优先购买权，并不具有实际意义，且未按照房屋租赁合同履行。该租赁合同没有任何实际意义。另陈智玄与杨董誉签署的补充协议中也明确约定与新买家重新签订买卖合同后双方所签署的租赁合同解除，双方不再追究对方责任。一审法院认为：关于租赁合同的效力。从本案查明事实可见，陈智玄与杨董誉签订的《房屋租赁合同》是在双方签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖补充合同（国龙大厦）》的当天签订的，双方签订租赁合同的行为与《房地产买卖补充合同（国龙大厦）》中约定的“甲方同时与乙方签署一份20年租期的租赁合同，以保障乙方在未完成产权过户前的管业权和优先购买权；该租赁合同随着产权过户到乙方名下时失效”相吻合，可见该租赁合同是为了保证杨董誉在产权过户至其名下前对涉案房屋的使用而签订的；从双方实际履行情况来看，双方亦从未交收租金和租赁保证金，陈智玄交付房屋给杨董誉使用的时间为2018年8月31日，并非租赁合同约定的2018年8月6日，也就是说，不论是双方的协议内容还是实际履行情况，都可以证实双方并非存在真实的租赁关系，陈智玄、杨董誉签订的《房屋租赁合同》并非双方的真实意思表示，该合同应属无效。因陈智玄明确表示若法院经审查认定《房屋租赁合同》无效，则变更诉讼请求为要求杨董誉支付房屋使用费，而根据本案查明事实，陈智玄已于2018年8月31日将房屋交付给杨董誉使用，此后房屋并未转移登记至杨董誉名下，且《补充合同》明确载明“乙方因个人原因未能继续履行买卖该房产合同”，因此，在杨董誉因自身原因无法继续购买房屋且又实际接收了房屋使用的情况下，陈智玄要求杨董誉支付占用涉案房屋期间的房屋使用费合法有理。因涉案房屋已于2019年6月4日核准登记至新买家名下，陈智玄自该日起已无权主张房屋使用费，其要求计付房屋使用费至2019年7月6日缺乏依据，一审法院不予支持，杨董誉应付的房屋使用费应计至2019年6月3日。至于房屋使用费的计算标准，因租赁合同为无效合同，杨董誉应参照同期同地段的租金参考价计付房屋使用费。根据2019年广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在楼盘的参考价为每月每平方米33元，据此计得涉案房屋的租金参考价为每月3539元，陈智玄主张的每月6000元远高于该标准，一审法院不予支持，杨董誉应按每月每平方米33元的标准计付房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院判决：一、杨董誉应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年9月1日至2019年6月3日的房屋使用费（按建筑面积107.24平方米，每月每平方米33元标准计）支付给陈智玄；二、驳回陈智玄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1329元，由陈智玄负担733元，杨董誉负担596元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，上诉人杨董誉向本院提交证据：1.房屋买卖合同；2.银行流水记录；3.收楼协议；证据1、2、3拟证明双方约定“收齐30万定金交楼”，杨董誉分别于2018年8月7日和8月31日向陈智玄支付了10万元和30万元，随后双方根据所签订的合同约定进行收楼，该行为系履行双方签署的买卖合同；4.2019年2月23日签订的《补充合同》，拟证明双方约定两种方案：（一）等杨董誉回复购买能力，可继续履行《房屋买卖合同》；（二）如陈智玄找到新买家，杨董誉将房产按现状交回，且双方不再追究对方的责任；5.2019年3月17日签订的《补充合同》，拟证明陈智玄找到新买家，与杨董誉重新签订《补充合同》，约定双方所签的合同解除，杨董誉于2019年3月17日把房产交回陈智玄，双方不再追究对方的责任；6.（2019）粤0104民初40079号民事判决；7.（2020）粤01民终13138号民事调解书，证据6、7拟证明2019年3月17日双方签署的《补充合同》合法有效，陈智玄与新买家重新签订房产买卖合同后，双方所签的租赁合同也同时解除，杨董誉把房产交回甲方，双方不再追究对方的责任。被上诉人陈智玄发表质证意见称：确认真实性，除了证据3与本案有关，其他证据均与本案无关。二审庭审后，被上诉人陈智玄向本院提交其与案外人肖*莹签订的《房屋买卖合同》，并向本院提交一份情况说明称：“本人把越秀区环市中路*房出售给肖*莹，肖*莹也确认于2019年7月6日收楼，不存在逾期交房，没有违约责任的证据”。上诉人杨董誉发表质证意见称：杨董誉与陈智玄找到新买家后双方签订补充协议，约定陈智玄退还杨董誉30万元，双方签署的《买卖合同》《租赁合同》等解除，房屋退回，双方不再追究责任。之后，陈智玄与新买家肖女士关于房屋如何交易及如何办理变更登记手续，杨董誉不清楚，请求法院根据事实依法裁定。二审查明，2019年3月17日，陈智玄与肖*莹签订《房屋买卖合同》就案涉房屋买卖事宜进行了约定。另查，一审法院于2020年3月11日作出（2019）粤0104民初40079号民事判决书，陈智玄不服，提起上诉，本院已就该上诉案件于2020年9月16日作出（2020）粤01民终13138号民事调解书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：杨董誉是否应向陈智玄支付房屋使用费的问题。经查，双方于2019年3月17日签订《补充合同》约定，杨董誉将案涉房产合同买卖权限转让给新买家肖*莹；杨董誉与该新买家达成协议以495万元出售上述903房；经陈智玄与杨董誉协商，陈智玄同意将杨董誉已支付的35万元及新买家多付的总楼款20万元退还杨董誉；然后杨董誉同意扣除10万元作为赔偿陈智玄的费用；陈智玄与新买家重新签订房地产买卖合同后，陈智玄与杨董誉买卖所签租赁合同也同时解除，杨董誉把房产交回陈智玄，双方不再追究对方的责任等。从上述《补充合同》约定内容来看，因杨董誉另循新买家，且买卖价格高于案涉双方约定的房屋买卖价格，双方已就双方房屋买卖合同关系及本案《房屋租赁合同》的处理进行了约定，并已结算完毕。故因案涉《房屋租赁合同》并非双方真实的租赁意思表示，且双方已就房屋买卖合同关系及《房屋租赁合同》的处理进行了约定，陈智玄诉请杨董誉支付自交付之日起至双方买卖合同关系解除时的房屋使用费，缺乏理据，本院不予支持。但因陈智玄已于2019年3月17日与新买家肖*莹签订《房屋买卖合同》，根据《补充合同》“陈智玄与新买家重新签订房地产买卖合同后，陈智玄与杨董誉买卖所签租赁合同也同时解除，杨董誉把房产交回陈智玄”，故杨董誉占有案涉房屋已无合法依据，现案涉房屋亦于2019年6月4日转移登记至肖*莹名下，故杨董誉应参照同期同地段的租金参考价向陈智玄支付自2019年3月18日至2019年6月3日的房屋使用费。至于杨董誉上诉认为一审法院程序问题，一审法院根据案件审理情况向当事人行使释明权，并不违反相关法律规定，故对杨董誉该上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人杨董誉在二审期间提交房屋买卖合同等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，上诉人杨董誉的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但处理部分不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6773号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6773号民事判决第一项为：杨董誉应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2019年3月18日至2019年6月3日的房屋使用费（按建筑面积107.24平方米，每月每平方米33元标准计）支付给陈智玄；三、驳回陈智玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1329元，由陈智玄负担1134元，杨董誉负担195元。二审案件受理费596元，由陈智玄负担428元，杨董誉负担168元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年四月九日书记员  郭 俏古文娜