黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0604民初2943号原告李云，男，1973年8月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省大庆市大同区。委托代理人侯强，黑龙江海天庆城律师所事务所律师。被告张小红，公民身份号码2306021966********，女，1966年2月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托代理人孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。被告大庆恒新房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。法定代表人陈志华，总经理。原告李云与被告张小红、大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张欣乐适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李云的委托代理人侯强到庭参加诉讼。被告张小红、恒新公司，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云诉称，2010年10月24日原告与被告张小红签订了世奥新天地认购协议书和商铺定购合同书，双方约定张小红将位于大庆市让胡路区世奥新天地购物中心A座四层524号商铺出售给原告，产权面积为11.93平方米，价款为107131元。双方还约定，原告购买的商铺由张小红代为招商、出租及管理，期限为三年，原告每年按房价总额8%标准获得固定租金。原告多次催促张小红与原告签订商品房买卖合同，但张小红拒不签订合同，直至张小红与恒新公司相继作出书面承诺，承诺于2012年5月1日前为业主办理产权过户，如不能办理即为业主办理退房并承担违约责任，但张小红一直没有为原告办理房屋产权证，严重损害了原告的合法权益。此外，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心系恒新公司开发建设，将上述商铺出售给原告是二被告在履行双方的合作协议，故原告诉至法院，要求解除与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心签订的世奥新天地认购协议书和商铺定购合同书；二被告向原告返还已付购买商铺款107131元；二被告按中国人民银行同期贷款基准利率标准赔偿利息损失24474.56元，利息计算期间为2012年10月15日起至2016年5月16日止。被告张小红、恒新公司未出庭，未提交书面答辩意见。为证实自己的主张，原告李云向本院提交证据如下：1、世奥新天地认购协议书复印件一份、商铺订购合同书复印件一份、收据复印件二份，证明原告与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心于2010年10月24日签订认购协议书，原告认购该中心A座四层524号商铺，认购价格为107131元。原告于2010年10月21日、2010年10月24日支付了全部购买商铺款。2010年10月24日原告与大庆市世奥新天地购物中心签订了商铺订购合同书，合同中第六条约定，签订协议后一百八十个工作日内，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心负责协助原告签订商品房买卖合同及相关证件办理。2、2011年12月21日世奥新天地承诺书复印件一份，证明被告张小红向原告承诺涉案房屋于2012年5月1日开业，但至今未开业。张小红承诺2012年5月1日前给业主办理产权过户手续，但至今未办理，该份承诺更改了商铺订购合同书的违约条款，并承诺退款时间，在本承诺之前即2011年12月21日每延迟一日按购买商铺款的日万分之一标准承担违约责任，承诺之后按日万分之二标准支付违约金。如2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心同意退房。3、个体工商登记申请书复印件一份，证明大庆市让胡路区世奥新天地购物中心为个体工商户，经营者为张小红。本案中认购协议书、订购合同书、收据上加盖的都是大庆市让胡路区世奥新天地购物中心的印章，可证明该中心不具备开发房地产的资质，因此应当由具备房地产开发资质的被告恒新公司承担责任。现大庆市让胡路区世奥新天地购物中心已注销。4、最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决书复印件一份，证明该判决书第三页中诉讼标的物是2007年10月16日至2009年7月28日期间由恒新公司为大庆铼成购物有限公司（以下简称铼成公司）建造的，开发商是恒新公司。该判决第五页中2009年7月19日恒新公司向铼成公司发出了“交付房屋通知书”，表明恒新公司是在为铼成公司建房，其最终没有该物业的所有权，恒新公司无权对外销售。该判决第七页中大庆高新技术产业开发区人民法院于2009年4月21日依法查封本案诉争房屋的土地使用权，在此之后恒新公司和大庆市让胡路区世奥新天地购物中心相继出售该不动产，存在着共同隐瞒该事实的情况。该判决结果为恒新公司与铼成公司的合同有效，恒新公司向铼成公司交付诉争房屋，而恒新公司根本不能履行与张小红签订的购买合同，张小红也不能履行与原告签订的认购协议书，故被告恒新公司与张小红存在共同隐瞒所卖房产真实情况的共同过错。因二被告经本院合法传唤未出庭亦未提交书面意见及证据反驳原告的证据，故本院对原告所举证据的真实性予以确认。被告张小红、恒新公司未向本院提交证据。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2010年10月24日，原告与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心签订了世奥新天地认购协议书，约定原告购买位于该中心A座四层524号商铺，面积为11.93平方米。当日原告还与该中心签订了商铺定购合同书，约定原告将上述商铺交给该中心并授权该中心代为招商、出租、管理，期限为三年，自开业日期起计算。在委托年限内，原告每年按房价总额8%标准获得固定租金，2010年10月15日支付第一年租金，次年的同一日期支付第二年租金，依次类推。该中心在签订商铺定购合同书后的180个工作日内负责协助原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理。原告于2010年10月21日、2010年10月24日支付了全部购买商铺款。诉讼中原告陈述世奥新天地购物中心已向原告支付了二年租金。另查，2011年12月21日，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心向业主出具承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：为了解决世奥新天地购物中心与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，世奥新天地购物中心设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题（办公室地址及工作人员联系电话3日内公布）。世奥新天地购物中心与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺A座商场于2012年5月1日前开业。世奥新天地购物中心承诺，2012年5月1日前给A座商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购买商铺款的万分之一承担违约责任；在本承诺之后每延迟一日按购买商铺款的万分之二承担违约责任；如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效”。再查，2011年12月21日，恒新公司奥林商业区项目部做出承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：大庆市恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部开发的商业区，其中两座商场（A座和B座），均卖给了世奥新天地购物中心，该购物中心的负责人为张小红。B座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下，由于A座商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到张小红名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。“奥林商业区项目部”不但承担将这两座商场的产权过户到张小红名下，还承担监督张小红按照各位业主与世奥新天地购物中心所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下”。2012年1月5日，世奥新天地购物中心出具答复，该答复记载“各位买主：我世奥新天地从大庆恒新房地产开发有限公司购买了A座和B座商业房产。B座，大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户。对于晚办理产权证问题，世奥新天地将按约定承担违约责任。现商场已经开业，我们不同意给您退房，请理解为盼！A座之所以暂时未网签到我们名下，是因为大庆恒新房地产开发有限公司涉诉，预售许可证未能下发，现二审已经接近尾声。从现在起30个有效工作日内，如果大庆恒新房地产开发有限公司还不能与我们签网上备案合同，世奥新天地立即给各位买主退房，并按约定承担赔偿责任；从现在起30个有效工作日内，如果大庆恒新房地产开发有限公司与我们签订网上备案合同，我们将按与您签订的买卖合同，将产权过户给您，对于晚办理产权过户，将按照约定承担违约责任。A座已招商完毕，2012年5月开业”。再查，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司分别签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》（以下简称《购买合同》），及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》）上述《购买合同》及《补充协议》铼成公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，铼成公司提供设计方案，恒新公司负责对奥林国际公寓商业用地的建设施工。2007年10月15日、2008年1月8日，恒新公司与新科公司分别签订了《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议一》，约定恒新公司将地块出售给新科公司开发建设，并依据恒新公司授权，由新科公司刻制“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。因恒新公司与铼成公司在履行合同过程中产生争议，铼成公司认为恒新公司违反约定未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由铼成公司出售的房屋，并拒不给铼成公司办理相应的土地过户手续向大庆市中级人民法院提起诉讼。经大庆市中级人民法院审理并于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，判决：一、铼成公司与恒新公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、恒新公司于本判决生效后十五日内将奥林国际公寓住宅区购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给铼成公司；三、恒新公司于交付诉争房屋（奥林国际公寓住宅区购物中心）之日起十五日内将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照手续过户给铼成公司，过户费用按相关法律规定各自承担；四、铼成公司于接收诉争房屋及所有证照手续后十五日内给付恒新公司房价款117053969.66元；五、铼成公司与恒新公司应于交接房屋后按合同约定取费标准及相关法律规定及时清算剩余房款，铼成公司应于清算结束次日起十五日内给付剩余房款；六、如铼成公司违反上述第四、五项判决所确定的义务，则解除双方当事人签订的《购买合同》及《补充协议》，铼成公司应将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照退还恒新公司，并承担相关证照过户费用。恒新公司双倍赔偿铼成公司经济损失1220万元。七、驳回恒新公司的反诉请求。本诉案件受理费53800元由铼成公司承担，反诉案件受理费195761元，由恒新公司承担；诉讼保全费5000元，由恒新公司承担，鉴定费600000元，由铼成公司承担300000元，由恒新公司承担300000元。宣判后，恒新公司向黑龙江省高级人民法院提起上诉，该院于2010年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书。二、恒新公司于判决送达15日内给付铼成公司610万元及利息（500万元自2008年6月25日起计息，10万元自2008年9月10日起计息，100万元自2008年10月15日起计息，合计610万元计息至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回恒新公司的其他上诉请求；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求；五、驳回恒新公司的其他反诉请求。一审案件受理费53800元由铼成公司负担；反诉费195761元由恒新公司负担；保全费5000元由铼成公司负担；鉴定费600000元由铼成公司负担300000元，由恒新公司负担300000元；二审案件受理费58800元由恒新公司负担。宣判后铼成公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出（2012）民提字第191号民事判决，判决：一、撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决；二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第一项、第七项；三、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由铼成公司负担10760元，恒新公司负担43040元；反诉案件受理费195761元，由恒新公司负担；财产保全费5000元，由恒新公司负担；鉴定费600000元，由铼成公司负担300000元，恒新公司负担300000元。二审案件受理费58800元，由恒新公司负担。再查，2012年7月10日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君、张小红签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的小商铺出售给张俊君、张小红，并约定以前所签《参建协议》全部作废。再查，张小红与天康公司法定代表人曲阜民系夫妻关系，且在2007年11月27日，张小红成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为曲阜民、曲天爽。曲天爽系曲阜民儿子（1989年3月29日出生）。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加张小红为该公司股东，至此该公司股东为曲阜民、张小红、曲天爽三人。本院认为，原告与张小红作为登记业主的大庆市让胡路区世奥新天地购物中心签订了世奥新天地认购协议书，原告交付了全部购买商铺款，该中心向原告支付过租金，该协议已部分履行。因涉案房屋存在纠纷，该中心未能依约办理产权转让手续，遂承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，而该中心并未能在该时间内为原告办理产权登记，因此双方协议解除的条件已经成就，故对原告要求解除双方于2010年10月24所签世奥新天地认购协议书、商铺定购合同书的诉请，予以支持。因协议解除，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（即张小红）收取原告的购买商铺款应当予以返还，并支付占用期间的利息。原告诉请依中国人民银行同期贷款基准利率支付2012年10月15日起至2016年5月16日期间利息的主张适当，本院予以支持。关于恒新公司是否承担连带责任问题。从查明的事实看，涉案商铺所在房屋系恒新公司与铼成公司之间签订合同，由铼成公司提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，建成后，整体销售给铼成公司。而在恒新公司履行与铼成公司协议过程中，恒新公司又与新科公司签订《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议》，双方约定由新科公司出资，并由恒新公司向大庆市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定恒新公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。本院认为，通过双方约定，恒新公司与新科公司之间实际已形成商品房合作开发关系。而新科公司于2007年10月15日与恒新公司签订协议后，于2007年10月20日，又与天康公司、华夏公司签订《合作协议》，三方约定购买奥林国际公寓G地块商业用地事宜具体合作方式。天康公司出资4千万元，新科公司出资3千万元，华夏公司出资2千万元，并约定将出资款汇到新科公司账户，由新科公司统一与恒新公司签订购置协议，且三方还约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，项目经理由华夏公司担任，项目副经理、财务会计由新科公司担任，项目副经理、财务出纳由天康公司担任，项目实施主要由华夏公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体并由新科公司作为三家企业的代表与恒新公司签订协议后，由该恒新公司与上述三家企业共同进行了涉案房屋的开发销售。2008年4月10日恒新公司出具的《授权书》中“大庆恒新房地产开发有限公司为开发奥林国际公寓商业区，设立大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”的记载，可以认定恒新公司与新科公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。张小红作为天康公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥新天地购物中心，并于2010年2月向原告销售商铺，对于该销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为恒新公司及合作各方为履行合作协议，以张小红的名义设立了世奥新天地购物中心，该中心对外从事与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任，故对原告要求恒新公司承担返款并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李云与被告张小红（以大庆市让胡路区世奥新天地购物中心名义）于2010年10月24所签订的世奥新天地认购协议书、商铺定购合同书。二、被告张小红、大庆恒新房地产开发有限公司共同向原告李云返还购买商铺款107131元，赔偿该款利息22776.20元（自2012年10月15日起至2016年5月16日，依中国人民银行同期贷款基准利率计息），上述款项于本判决生效后十日内一次性付清。三、驳回原告李云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2932元减半收取1466元，由原告李云承担15元，被告张小红、大庆恒新房地产开发有限公司承担1451元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。代理审判员  张欣乐二〇一六年六月二十七日书 记 员  闫 敏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。