湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终712号上诉人（原审被告）：桑磊，男，1983年3月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：童志敏，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周端，女，1986年5月19日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴理，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人桑磊因与被上诉人周端房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人桑磊及其委托诉讼代理人张彦光，被上诉人周端及其委托诉讼代理人戴理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周端全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由周端承担。事实和理由：一、桑磊和周端并未对解除合同达成一致意见，周端也未取得单方解除权，一审法院确认《光谷步行街商铺租赁合同》于2020年4月20日解除没有事实和法律依据。周端虽然向桑磊发出解除合同的通知，但桑磊并未同意，双方也未办理解除合同和交接租赁房屋的相关手续。二、周端发函要求解除房屋租赁合同，不符合因不可抗力享有法定解除权的情形。周端单方要求提前解除房屋租赁合同已违反《光谷步行街商铺租赁合同》约定。武汉市自2020年4月8日解除封城，开始有序恢复生产经营，此时距租赁合同期满尚有一年，光谷步行街也已于2020年4月开始营业，疫情结束后租赁合同可以继续履行，此次新冠××疫情不足以影响租赁合同目的的实现。三、周端要求返还保证金、租金无事实和法律依据。保证金用于担保合同履行，周端逾期支付租金且单方提前解除合同违反了合同约定，无权要求返还保证金。周端辩称：1.周端于2020年4月20日解除《光谷步行街商铺租赁合同》的行为系行使法定解除权，并非桑磊所述的单方解除权，周端行使该解除权具有事实和法律依据。2.周端逾期支付租金系桑磊自行作出的要求，周端不存在任何违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周端向一审法院起诉请求：1.确认周端、桑磊签订的商铺租赁合同于2020年4月20日解除；2.桑磊返还周端租金58933.30元（2020年1月23日至3月31日）、合同保证金110000元；3.桑磊承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月14日，周端、桑磊签订光谷步行街商铺租赁合同，约定周端租用桑磊位于武汉市世界城光谷步行街A城B区12086号面积73.33平方米商铺作为商业用途使用，期限为2年，自2019年4月1日至2021年3月28日，租金为每月30000元，按季度支付，每期提前15天支付下一季度租金；合同保证金110000元，合同期满后双方不再续签的情况下周端缴清在合同期内该商铺的经营过程中应缴纳的相关费用后，桑磊无息退还周端。当日，周端向桑磊支付押金110000元，桑磊出具了收条。其后，周端使用了租赁物用于经营服装。2019年12月28日，周端向桑磊支付2020年1月至3月租金78000元。自2020年1月23日起，因受新型冠状病毒××疫情影响，周端经营的商铺无法营业。2020年4月10日，周端在微信中向桑磊提出因疫情原因要求解除合同，已交纳的2、3月租金和押金应退回。2020年4月16日，周端腾退房屋，并要求桑磊告知地址以便其返还钥匙，桑磊未向周端提供地址。2020年4月20日，周端向桑磊发出律师函，内容为因不可抗力的持续影响导致周端签订合同目的无法实现，特函告解除双方签订的租赁合同，请桑磊于合同解除后7日内退还合同保证金110000元及已付租金58933.3元（2020年1月23日至2020年3月31日）。桑磊收到律师函后，未向周端退还款项，周端遂向一审法院提起诉讼。本案房屋业主为王建华，其与桑磊签订的光谷步行街商铺租赁合同约定桑磊有转让转租权，若桑磊转让商铺需告知业主。桑磊无证据证实2020年4月20日光谷步行街的店铺均开始营业。一审法院认为，本涉案案房屋系由桑磊向周端进行转租，根据桑磊与房屋业主的租赁合同约定，业主同意桑磊将房屋转租，故周端、桑磊于2019年1月14日签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。合同履行期间，因受新型冠状病毒××疫情影响，周端经营的商铺从2020年1月23日开始未再营业，周端于2020年4月16日腾退房屋，并于同月20日书面通知桑磊解除合同，解除合同的理由为因不可抗力的持续影响导致其签订合同目的无法实现。周端在提出解除合同时，湖北省尚未解除疫情防控一级响应，其要求解除合同仍然在新冠××疫情引起的不可抗力事件期间，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同的情形，且根据该法第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除，因此，本案房屋租赁合同已解除。合同解除后，桑磊应当向周端退还押金110000元。周端已支付2020年1月至3月的租金78000元，其要求桑磊返还2020年1月23日至3月31日期间租金58933.3元，对此，一审法院认为，虽然周端承租的商铺从2020年1月23日起未再营业系受新型冠状病毒××疫情的影响，但其要求退还上述期间的所有租金依据不足，一审法院考虑到新型冠状病毒××疫情对周端经营的影响，酌定桑磊向周端返还部分租金29466.65元。综上，周端的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周端与桑磊于2019年1月14日签订的光谷步行街商铺租赁合同于2020年4月20日解除；二、桑磊于一审判决生效之日起十日内向周端退还押金110000元；三、桑磊于一审判决生效之日起十日内向周端退还租金29466.65元；四、驳回周端其他诉讼请求。如果桑磊未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3680元，减半收取1840元，由周端负担368元，桑磊负担1472元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：桑磊向本院提交如下证据：证据一、微信截图一份、开业通知一份，拟证明世界城光谷步行街4月2日开始有序复工对外营业，本次不可抗力不足以导致双方租赁合同目的不能实现。证据二、微信聊天（2020年9月）截图一份，拟证明双方在疫情发生之后一直沟通租金减免的事情，并没有同意解除合同。周端向本院提交如下证据：证据一、微信聊天截图一份，拟证明周端没有逾期支付租金，12月28日支付租金的行为是桑磊书面要求的。证据二、现场照片一组，拟证明周端所承租的商铺区域并未营业，均属于空置状态，故合同目的无法实现。经质证，周端对桑磊提交证据的意见为：对证据一的真实性无异议，2020年4月16日仍处在一级响应期间，属于不可抗力期间，2020年5月2日湖北省才解除一级响应降为二级响应，不可抗力的情形一直存在，虽有开业通知，但合同是否能履行应该考虑到合同履行的实际情况，根据周端4月、5月在光谷步行街拍摄的照片和当时的实际情况看，周端承租的商铺地块仍属于未营业的状态，合同目的无法实现。对证据二的真实性无异议，对桑磊陈述3月至9月期间一直与周端商谈减免租金的事情予以否认，故不能达到其证明目的。桑磊对周端提交证据的意见为：对证据一微信聊天截图的真实性无异议，周端没有欠付租金，对其证明目的予以认可。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，该商场有上千家商户，仅仅凭借几张照片不能证明整个商场都没有营业，作为一个长期的租赁合同，因疫情仅仅影响三个月左右，完全可以通过减免租金的方式弥补损失，该商场已经发布通告于4月2日正式开始营业，是否营业取决于商户，所以桑磊认为不能达到周端所述的因不可抗力导致合同目的不能实现。本院认为，桑磊提交的证据一和证据二均不能达到其证明目的，本院均不予采信。周端提交的证据一，桑磊对其真实性和证明目的均予以认可，本院予以采信；周端提交的证据二不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，桑磊于2019年6月24日向周端发送微信称：每年的3月28号、6月28号、9月28号、12月28号是我每期交房租的时间，你这个月6月28号交两个月的租金给我，后面你也是9月28号、12月28号再交租金。因为你7月份的租金已经交了，本来7月15号要交8月、9月、10月的租金，现在只用你提前半个月把8月、9月的租金交了，后面你也是9月底交10月、11月、12月的租金，不需要像之前那样提前半个月交租金了。本院认为，桑磊与周端签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2020年1月23日起，因受新冠××疫情影响，周端租赁的商铺无法正常经营，周端于2020年4月16日腾退房屋并于2020年4月20日向桑磊发出解除合同的通知，双方签订的商铺租赁合同实际上已经无法继续履行，故一审法院认定双方签订的商铺租赁合同于2020年4月20日解除并无不当。新冠××疫情属于订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。周端单方提出解除合同发生在解除一级响应之前，应认定为在新冠××疫情期间。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”该条规定中“部分或者全部免除责任”应该包括解除合同后的违约责任。综合考虑新冠××疫情致使周端基本失去营业收入以及周端单方解除合同造成桑磊房屋空置损失特别是包括疫情后房屋空置损失等情节，本案中应当部分免除周端的违约责任，考虑到涉案商铺的租金标准及周端实际交纳保证金的情况，本院酌情判令周端应就其单方解除合同承担45000元的违约金，该违约金充抵桑磊应退还的保证金110000元后，桑磊还应向周端返还保证金65000元。2020年1月23日至3月31日期间，涉案商铺因受新冠××疫情影响未营业，一审法院酌定桑磊向周端返还部分租金29466.65元并无不当。周端虽未按合同约定提前15天支付2020年1月至3月的租金，但从桑磊向周端发送的微信内容可知，周端系按桑磊的要求支付租金，故桑磊认为周端未按合同约定的时间支付租金，保证金不应退还的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，桑磊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2923号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2923号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2923号民事判决第二项为：桑磊于本判决生效之日起十日内向周端退还保证金65000元；四、驳回周端的其他诉讼请求。一审案件受理费3680元，减半收取1840元，由周端负担810元，桑磊负担1030元。二审案件受理费3680元，由周端负担980元，桑磊负担2700元。本判决为终审判决。审判员  李瑜二〇二一年四月六日法官助理李一凡书记员肖**