海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海民二初字第119号 原告（反诉被告）：琼海浙商印象酒店有限公司。住所地：琼海市。 法定代表人：吴圣本，总经理。 委托代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林令韩，女，1981年1月3日出生，汉族，住琼海市。 委托代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 第三人：符巨文，男，1969年10月5日出生，汉族，住琼海市。 第三人：潘义，男，1962年7月19日出生，汉族，住琼海市。 原告琼海浙商印象酒店有限公司（以下简称浙商印象公司）诉被告林令韩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，被告于2015年5月11日提起反诉，申请对房屋装修进行评估，本院决定反诉合并审理。并委托有关部门进行评估。2015年5月12日依法追加符巨文、潘义为第三人参加诉讼。并于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王兵，被告的委托代理人邱金福到庭参加诉讼，第三人符巨文、潘义缺席。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年间，吴圣本与符巨文、潘义分别签订房屋租赁协议，承租位于琼海市两栋房屋，计划装修后经营浙商印象酒店。2013年7月吴圣本装修完毕后，公开向外招租酒店三楼，被告看到广告后与原告联系租赁事宜，同年8月2日双方签订《租赁合同》约定原告将酒店三楼（面积1400㎡）租赁给被告使用，期限5年，从2013年10月2日至2018年10月1日；租金支付方式、期限为：从2013年10月2日至2018年10月1日，月租金56000元，被告须第一年每半年支付租金，并于本年度第6个月25日前支付第二半年度租金。从第二年起每一年支付一次租金。合同签订后，原告交付租赁房屋给被告使用，被告支付了2013年10月2日至2014年4月2日的租金，之后的租金一直未付。2014年5月符巨文、潘义分别要求解除合同收回房屋，吴圣本虽同意解除合同，但要求赔偿，三方为此产生纠纷一直没有解决，被告明知上述房屋解除合同存在的情况下仍占用租赁房屋继续经营，应支付2014年4月至5月的租金56000元，并按月租金56000元向原告支付从2014年5月起至起诉时止10个月房屋使用费共计560000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年4月至5月的租金56000元；2、判令被告按租金56000元/月标准，向原告支付占用租赁房屋实际使用费560000元（从2014年5月计至2015年4月9日）；3、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其主张，提供下列证据材料：1、吴圣本与符巨文签订的《房屋租赁合同》两份、吴圣本与潘义签订的《房屋租赁合同》两份，证明原告合法取得房屋进行酒店经营，有权将酒店分租或者整体转租给被告；2、营业执照，证明原告通过合法登记有权经营酒店；3、原告与被告签订的《租赁合同》，证明原告将酒店三楼租给被告使用，租期5年，60日装修期是免租的，装修只是局部改动，但酒店主体装修部分已由原告装修完毕；4、解除合同通知书两份，证明收取押金100000元，是合同约定的，因被告违约押金不予退还；5、单据，证明被告未缴2014年7月1日至31日电费而造成供电局停电的事实。 被告答辩称：2013年8月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告交付押金100000元后，为了经营足疗、养生店，被告前后对房屋投入数百万元进行装修及购买经营所需的各项设备，并从内地聘请相应的技师及管理人员经营该足疗、养生店。2014年4月18日原告法定代表人吴圣本因欠房东租金及非法转租房屋与房东发生纠纷，其经营的酒店前台被砸，前后门被人把守，无法经营，因被告承租的属于酒店三楼，与原告共用水电，消防通道、电梯等设备，大门锁上后，被告无法经营，只好解散员工、设备锁在房屋内等待处理。2014年5月房东起诉解除合同收回房屋，吴圣本不顾被告的利益同意解除合同，后被判决解除合同。被告不支付占用费理由为：1、原告不是房屋所有权人，也不是房屋合法使用人，无权主张房屋占用费。2、因原告的行为致使被告无法正常使用房屋，所签订的合同无法履行，被告未处理房屋内的物品并占用房屋，是为维护现状，并非恶意侵占。3、在原告没有给予明确处理意见及合理赔偿的情况下，被告有权对房屋保持现状。综上，被告认为因原告的行为导致无法正常使用房屋，无法搬离设备设施的情况下，原告没有理由要求被告支付房屋占用费，应依法驳回原告的请求。 被告没有提供证据材料。 第三人没有书面答辩，也没有提供证据材料。 反诉原告反诉称：2013年7月，反诉原告看到反诉被告对外发布广告招租酒店三楼，经考察了解房屋产权后，双方于2013年8月2日签订《租赁合同》，租期五年即自2013年10月2日至2018年10月2日，并交付押金100000元。承租房屋用于经营足疗、养生使用。为了经营反诉原告前后投入数百万元对房屋进行装修及购买经营所需的各项设备，并从内地聘请相应的技师及管理人员经营该足疗、养生店。2014年4月18日反诉被告法定代表人吴圣本因欠房东租金及非法转租房屋与房东发生纠纷，其经营的酒店前台被砸，前后门被人把守，无法经营停业，因反诉原告承租酒店三楼，反诉被告锁上大门停业后，反诉原告也无法经营，设备只得锁在房屋内。2014年5月20日吴圣本因欠房东租金及转租事宜被房东起诉到法院，后被法院判决解除合同。反诉被告明知无权转租房屋却欺骗反诉原告享有转租权并签订《租赁合同》，事后因欠租金与房东之间发生纠纷，合同被告解除。其行为不但使反诉原告遭受预期利益损失，并使反诉原告投入的装修费也因房东收回房屋付之东流。因此反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修及设备损失1000000元；2、判令反诉被告退还房屋押金100000元；3、诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。 反诉原告为支持其主张，提供下列证据材料：1、身份证复印件，证明反诉原告主体资格；2、《租赁合同》，证明反诉被告将浙商印象酒店三楼转租给反诉原告的事实；3、押金收据，证明反诉被告收押金100000元；4、琼海嘉积新富泉保健店营业执照，证明反诉原告为经营所承租的房屋而领取营业执照的事实；5、工程造价鉴定意见书，证明反诉原告为经营而投入装修费用的事实；6、加盟合同（反诉原告与宁波富泉保健服务有限公司签订），证明反诉原告为经营而加盟的事实；7、汇款单，证明反诉原告支付加盟费的事实；8、反诉原告与王江签订的《房屋租赁合同》，证明反诉原告租用员工宿舍的事实；9、收据及汇款单，证明反诉原告支付员工宿舍租金的事实；10、民事起诉书（吴圣本起诉潘义），证明反诉原告承租的房屋于2014年4月19日便无法使用的事实；11、停业报告，证明房东向供电局申请停止使用变压器，并停止缴纳月租；12、停业登记证，证明反诉原告已停业的事实；13、判决书，证明反诉被告伪造合同、非法转租而被解除合同的事实。 反诉被告答辩称：1、反诉原告要求赔偿1000000元损失无依据。因为酒店的所有水电、摄像监控、消防等设备都是反诉被告进行安装的。2、要求退还押金100000元也无依据。《租赁合同》关于押金的退还已经约定，反诉原告已经构成违约，应不予退还，要求鉴定费由反诉被告承担也无依据。3、反诉原告认为涉案房屋三楼由其装修，应提供相应的装修合同、装修发票、证人、证明及相关证据进行佐证，对三楼是由反诉原告装修我方不认可。 反诉被告没有提供证据材料。 第三人没有书面答辩，也没有提供证据材料。 经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，对合法性有异议，因为合同是伪造的。对证据3、4的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，是原告单方出具的单据；原告对被告（反诉原告）提供的反诉证据1、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2、5的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，因为水电、消防、地板、吊顶、马桶、洗手台、门、门锁、五金、公共厕所等相应设备是由原告完成的。对证据6-9的真实性、合法性、关联性有异议，这些证据只能证明被告经营的事实，与本案无关联性。对证据10-13的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。停电的事实并不能证明原告与房东的纠纷给被告造成无法经营之间有关联，停电是发生在停业之后几个月，是被告申请停业的，与原告无关。判决书只能证明吴圣本与房东纠纷的事实，不能证明《租赁合同》是伪造的。 本院综合认证如下：对原告（反诉被告）提供的证据1中原告与第三人符巨文、潘义于2012年2月12日签订的《房屋租赁合同》（定房合同）并未实际履行，双方履行的是2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》，故对2012年2月12日签订的《房屋租赁合同》（定房合同）不予采信；对证据1中原告与第三人符巨文、潘义于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》的真实性予以确认，该证据与本案有关联，对关联性也予以确认。对证据2-4的真实性、合法性、关联性予以确认。证据5经与原件核对一致，对其真实性予以确认；对被告（反诉原告）提供的反诉证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5的真实性、合法性予以确认。对证据6-9的真实性予以确认。对证据10-13的真实性、合法性予以确认。证据10-13所证明的是因反诉被告与房东之间发生纠纷后房东报停电，造成被告无法经营并申请停业的事实，该证据与本案的纠纷有关联，故对证据10-13的关联性予以确认。 经审理查明：2013年4月15日，吴圣本与符巨文、潘义分别签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于琼海市房屋一栋，地下室至七层，建筑面积6220㎡和3780㎡；租期15年即从2013年4月15日至2028年4月15日；押金分别为170000元和130000元，乙方于2013年4月15日前交给甲方。租金交付期限分别为：2013年4月15日至2018年4月15日，共5年，每年租金分别为1492800元和907200元，2018年4月15日至2023年4月15日，共5年，每年租金分别为1642080元和997920元，2023年4月15日至2028年4月15日共5年，每年租金分别为1806288元和1097712元。租金乙方每年分四次按每季度的第一天向甲方交纳；承租期间，乙方如将房屋使用权进行分租或转让给第三人使用，必须征得甲方同意，取得使用权的第三人与甲方另签订合同。如整体转让租金与本合同一致。合同还约定了合同期满或合同解除，装修物的处置和合同解除的条件等；合同签订后，吴圣本分别交纳押金170000元和130000元给符巨文和潘义，装修房屋后成立琼海浙商印象酒店有限公司（吴圣本为法定代表人）经营琼海浙商印象酒店到2014年4月18日因欠租金与符巨文、潘义发生纠纷后停业。 2013年8月2日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将琼海浙商印象酒店三楼（包含符巨文和潘义的房屋）租赁给被告作为足浴、养生使用；期限5年即从2013年10月2日至2018年10月1日；装修期60日，自2013年8月3日至10月2日；租金支付方式、期限为：从2013年10月2日至2018年10月1日止，月租金为56000元；乙方（被告）必须于第一年每半年支付租金，并于本半年度第六个月25号前支付第二半年度租金；从第二年起每一年支付一次租金；乙方在合同签订时向甲方（原告）支付押金100000元，合同期满后，如乙方不续租，在固定装修（包括地板、门窗、吊顶、墙面、水管、电线线路等）完好保存前提下，甲方退还乙方押金；如继续租则押金不退还，押金不得冲抵租金、水电费及其他约定的违约金。甲方的责任：租赁期限内，该物业非因乙方装修、使用导致的结构和质量问题、水电表前端部分、排水排污系统公用部分、消防系统的消防设施公用部分的维修由甲方负责。乙方的责任：租赁场地由乙方装修，自行购置经营所需的设备设施，办理经营所需的相关证照。乙方铺面装修设计图需报酒店审核，同意方可施工。乙方自行负责该房屋的装修和有关报建手续，否则由此造成的后果由乙方负责。乙方应妥善保护甲方提供的经营场所，在不影响房屋结构的前提下，乙方可以对房屋进行装修、改造、但事先得经甲方书面同意方可施工，并服从甲方的统一规划。乙方制作广告牌必须向甲方书面申报，并按甲方规定的位置、高度、长度、宽度、厚度和外观标准进行装修。合同还约定了违约责任及其他事项。合同签订后，被告向原告支付押金100000元，对房屋装修并经琼海市工商局批准后以琼海嘉积新富泉保健店名义经营足浴、保健、养生店。2014年5月7日，由于吴圣本欠符巨文、潘义的房租，且转租的房屋未经符巨文、潘义同意，符巨文、潘义向吴圣本发出解除合同通知书，通知解除《房屋租赁合同》，之后以吴圣本未经书面同意，擅自转租房屋给第三方无效为由，向本院提起诉讼请求解除《房屋租赁合同》，退还房屋及支付拖欠的租金等。本院作出（2014）琼海民二初字第167、168号民事判决。吴圣本不服上诉海南一中院，二审以（2015）海南一中民一终字第267、268号判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，判决被告支付所欠的租金及支付自2014年5月8日起至返还房屋之日止的租金。判决生效后，2015年7月符巨文、潘义收回租赁房屋。被告经营过程中，已向原告交纳租金至2014年4月，从2014年5月起停止交租。由于被告欠原告2014年5月份以后的租金未付，原告向本院提起诉讼，请求依法支持上述请求。因案件的处理结果与符巨文、潘义有利害关系，本院依法追加符巨文、潘义为第三人参加诉讼。审理中，被告认为原告明知无权转租房屋，却欺骗被告将房屋转租给被告，而后又因欠第三人租金，被第三人起诉法院判决解除合同。原告的违约行为已给被告造成经济损失，为此提起反诉请求：1、赔偿反诉原告装修损失1000000元；2、退还反诉原告押金100000元。第三人经本院合法传唤，但其未提出正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席进行了审理。 另查明，2015年5月5日，被告申请对其经营的三楼房屋装饰装修及设施设备价值进行鉴定，本院委托海南一中院通过随机选定海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司对其房屋装修价值进行评估。该公司于2015年12月15日作出（2015）海南一中法鉴字第326-2号工程造价鉴定意见书，鉴定意见书作出鉴定结论为总造价1330060.86元。本鉴定造价不含上钟机系统、空调机系统、移动家具等费用。原告对鉴定意见书提出异议，认为三楼房屋各房间的斜贴地板砖、卫生间地砖、卫生间地面防水、卫生间墙面防水、防水保护层、天棚吊顶、卫生间吊顶检查口、天棚白色乳胶漆、墙面乳胶漆、大理石门坎、卫生间贴墙砖、飘窗台贴玻化砖、飘窗侧板及顶板涂料、窗帘盒及导轨、木夹板房门及门套、防大理石洗脸台柜、普通开关、插座、预埋管及穿线、筒灯、坐便器安装及地漏等都是原告装修，并提供装饰装修合同书、三层平面布置图证明其装修事实。但该装修合同约定是对琼海浙商印象酒店整幢楼的装修，没有明确三楼装修情况。被告承认水电布线是原告布置的，但表示记不清自己装修了哪些项目。被告自经营足浴、保健、养生店至2014年4月18日因原告法定代表人吴圣本与第三人发生房屋租赁纠纷，吴圣本不交电费后，第三人报停用电，被告因停电无法经营于2014年8月28日向税务部门报停营业。第三人报暂停用电时间为：第一次从2014年9月14日至2015年3月14日共6个月。第二次从2015年3月27日至2015年6月27日共3个月，合计停电9个月。 2015年4月17日原告向本院申请对被告名下的位于琼海市3C幢901房（房产证号：海房权证海字第XXXX号）进行查封，并提供担保人杨正华名下的位于海口市机场东路富兴大厦507房屋（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）作担保。本院以（2015）琼海民二初字第119号民事裁定查封了被告名下的位于琼海市3C幢901房（房产证号：海房权证海字第XXXX号），查封了担保人杨正华名下的位于海口市机场东路富兴大厦507房屋（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）。2015年10月27日原告申请解除查封被告的房屋，本院以（2015）琼海民二初字第119-1号民事裁定解除对上述被告及担保人名下房屋的查封。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》，是原告在未经第三人同意的情况下，擅自转租房屋给被告，该《租赁合同》应为无效合同。本案争议焦点为：一、被告应否向原告支付2014年4月至5月租金56000元，应否按月租金56000元计算向原告支付10个月占用房屋使用费560000元；二、原告应否退还被告押金100000元、并赔偿被告房屋装修损失1000000元。 一、被告应否向原告支付2014年4月至5月租金56000元，按月租金56000元计算向原告支付10个月占用房屋使用费560000元。原告法定代表人吴圣本向第三人租赁房屋，因拖欠第三人租金及未经第三人同意将三楼转租给被告，发生纠纷后第三人起诉到法院。被判决解除《房屋租赁合同》，判决吴圣本支付欠第三人的租金及支付自2014年5月8日起至返还房屋之日止的租金给第三人。现原告已于2015年7月移交房屋给第三人，但由于吴圣本与第三人房屋租赁纠纷提起诉讼之后，第三人因吴圣本不交纳电费而申请停电两次，共计停电9个月，从而造成被告无法继续经营，被告于2014年8月28日向税务机关申请停业，但未搬离房屋。原告主张被告支付2014年4月至5月租金56000元，按月租金56000元支付10个月（从2014年6月计至起诉之日2015年4月止）的房屋使用费560000元，因原告的行为造成被告无法继续经营，应扣除因原告的行为引起诉讼造成停电9个月的租金。故被告应支付二个月租金56000元×2=110000元给原告。 二、原告应否退还被告押金100000元、并赔偿被告房屋装修损失1000000元。本院认为，原告法定代表人吴圣本因与第三人房屋租赁纠纷被依法判决解除合同退还房屋，导致了原、被告签订的《租赁合同》无法继续履行，被告已向原告支付押金100000元，原告应当退还。被告反诉原告退还押金100000元，符合法律规定，应予支持。关于被告反诉主张原告赔偿装修损失1000000元的问题。原、被告签订的《租赁合同》第八条第3项约定，租赁场地由乙方装修，自行购置经营所需的设备设施，办理经营所需的相关证照等。原告主张三楼房屋各房间的斜贴地板砖、卫生间地砖、卫生间地面防水、卫生间墙面防水、防水保护层、天棚吊顶、卫生间吊顶检查口、天棚白色乳胶漆、墙面乳胶漆、大理石门坎、卫生间贴墙砖、飘窗台贴玻化砖、飘窗侧板及顶板涂料、窗帘盒及导轨、木夹板房门及门套、防大理石洗脸台柜、普通开关、插座、预埋管及穿线、筒灯、坐便器安装及地漏等都是原告装修，但其没有提供装修证据证实。被告仅承认三楼的水电布线是原告布置，否认原告对房屋进行装修，但表示记不清自己装修项目。由于双方无法分清各自具体装修项目，为公平起见，应按鉴定意见书作出的工程总造价1330060.86元平均对半认定双方各自投入装修价值665030.43元。因原告法定代表人吴圣本的违约行为造成其与第三人解除合同，房屋装修固定物已判决给第三人，被告的装修损失原告有责任，因此原告应赔偿被告装修损失665030.43元，反诉超出部分不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由而拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告林令韩（反诉原告）在本判决生效之日起十日内一次性向原告琼海浙商印象酒店有限公司（反诉被告）支付房屋使用费110000元。 二、限原告琼海浙商印象酒店有限公司（反诉被告）在本判决生效之日起十日内一次性退还被告林令韩（反诉原告）押金100000元，赔偿装修损失665030.43元。 三、驳回原告和反诉原告超出部分的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9400元，由原告承担7721.4元，被告林令韩承担1678.6元。反诉费7350元，由反诉原告承担2238.2元，反诉被告承担5111.8元，财产保全费3600元，由原告承担，鉴定费30000元，由原告与被告各自承担15000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：一、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。