海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初612号 原告：陈星宇，男，1994年12月8日出生，蒙古族，住北京市海淀区。 委托代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：陈平，男，1964年3月29日出生，汉族，住北京市海淀区，系原告陈星宇的父亲。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道9号宝莲城。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托代理人：李青蒿，该公司职员。 委托代理人：陈安琪，该公司职员。 原告陈星宇诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由审判员周英俊适用简易程序于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告陈星宇的委托代理人孙敬芳、陈平，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司的委托代理人李青蒿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年2月，原告父母在博鳌旅游时看到关于“博鳌˙宝莲城”项目楼盘销售信息，通过业务员的介绍和开发商的宣传材料了解到“博鳌˙宝莲城”项目规划用地1500亩，建筑面积400亩，容积率0.56，建筑密度6.74%，绿地率70%以上，房屋产权年限70年等情况，便以原告名义预订了该项目2期I座1407室。双方签订了一份博鳌˙宝莲城商品房定购单，定购单约定：订购商品房总价为人民币1067636元，单价为15441.65元/㎡；付款方式为2014年2月3日前支付定金4万元；2014年2月9日前支付16万元；2014年3月30日前支付867636元。被告的业务员说购房合同来不及制作，要求先付定金，付完全款后再签合同（当时口头约定是合同做好后邮寄至北京）。在被告电话催促支付最后一笔房款前，原告于2014年3月29日从北京来海南博鳌要求查验合同并面签。看到被告提供的合同后，原告发现房屋的容积率、绿化、配套设施等与广告宣传及业务员介绍的内容不一致，土地使用年限也从70年变成不到50年。原告要求被告按宣传承诺修改合同后再签字。原告返回北京，在被告的催促下付清房款后，被告将合同邮寄给原告。原告发现合同条款并无变更，要求被告修改合同条款均遭拒绝，合同至今尚未签订，也没有办理收房手续。目前，原告了解到，被告在楼盘原绿化、湖泊的位置盖了许多新楼，楼盘名称也改为碧桂园东海岸，并在规划和预售手续都不合规合法的情况下进行低价销售，且容积率提高一倍以上，绿地面积减少近一半，致使原业主房产大幅贬值。双方签订的定购单，只是双方的买卖意向和预约。原告虽付了全款，但原、被告之间并没有签订正式的房屋买卖合同，房屋买卖合同关系还没有成立。因被告的行为使原告的权益受到侵害，为此向法院提起诉讼请求：1、判令被告退还原告缴纳的订房预交款1067636元；2、判令被告按照一年期以上银行贷款利率（每年6%）给付用款利息至返还全部款项之日止，本次先给付自2014年4月4日起至2016年4月4日（两年整）的利息128116.3元；3、本案的诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张，提供下列证据：1、企业机读档案登记资料复印件，证明被告主体适格。2、被告企业信息复印件，证明被告企业的相应信息内容。3、商品房定购单，证明被告向原告销售博鳌˙宝莲城2期I座1407房的事实及订购的单价、总价、分期付款和先付款后才能签订合同的事实。4、收款收据（被告向原告出具），证明原告给被告先后支付房款1067636元的事实。5、商品房买卖合同（被告邮寄到北京给原告的），证明被告提供的商品房买卖合同与广告及促销严重不符；公然否定广告宣传中的承诺；表明了被告欺诈销售的事实。6、北京市国立公证处（2016）京国立内证字第4192号公证书，证明被告通过网络高调宣传宝莲城楼盘项目的高品质；宣传房屋产权使用年限为70年及容积率为0.56等事实。7、北京市国立公证处（2016）京国立内证字第4416号公证书，证明被告通过微网站大肆宣传宝莲城楼盘项目的高品质；宣传房屋产权使用年限为70年及容积率为0.56等事实。8、户口簿，证明原告的家庭亲属关系。9、海房他证海字第0010047号房屋他项权利证书，证明被告向原告推销的房屋属于在建抵押房屋，至今未解押，房管局至今不给出售备案的事实。10、抵押房屋具体登记表，证明被告向原告推销的房屋I栋1407房处于抵押未解押状态。 被告答辩称：一、原告认购后要求将宣传内容列入合同条款没有法律依据。1、被告在销售房屋过程中，已将房屋买卖合同的范本提供在售楼大厅，允许购买客户查阅，以便客户对要签署的合同内容进行确认。原告在签署定购单之前未提出异议，应当视为认可此后要签署的合同内容。2、被告的房屋销售宣传内容是广告，依法应认定为是要约邀请，而非要约，对要约邀请的内容，被告有权拒绝将其列入合同。二、原告以宣传内容不列入合同为由拒绝签署买卖合同应当承担违约责任，现以起诉方式明确不再履行定购单，根据定购单的违约责任的约定，定购人未在约定日期付款或签订正式商品房买卖合同的，缴付的定金不予退还。根据认购书约定，2014年3月30日双方就应签署商品房买卖合同，此后被告一直向原告说明，只要签署买卖合同，被告可以不没收其定金，但原告一直未能应允。现原告表明其拒绝与被告继续磋商的状态，被告有权没收原告的定金。三、原告无权要求被告支付利息。如前所述，现原告表明其拒绝与被告继续磋商后，被告在没收原告定金后，可返还原告的剩余资金，但原告无权要求被告支付利息。综上所述，请法院支持被告的抗辩。 被告为证明其事实提供下列证据：1、[2012]海房预字（0113）号《琼海市房产预售许可证》复印件,证明涉案商品房符合法定预售条件。2、博鳌˙宝莲城商品房定购单，证明根据定购单约定，定购单已自行失效，应当没收原告的定金。3、商品房买卖合同，证明被告提供的合同已提示广告仅作参考，一切以实际签署的合同为准。4、《关于同意办理琼海博鳌宝莲城项目已对外销售房屋分户产证的函》复印件，证明房地产开发过程中土地及在建工程抵押不会影响后续销售房产的办证事项。 经质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但证明内容有异议，定购单的付款和签约时间都是填空式的，填写是双方协商的结果；对证据4、8的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，但证明内容有异议，因为仅仅只能够证明没有把广告的内容列入条款而已；对证据6的真实性无异议，证明内容有异议，因为该网站不是宝莲城公司的官方网站，对网站发表的内容有部分不予以认可；对证据7、9、10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为证据7仅仅是一个宣传广告而已，证据9、10是原告当庭提供的，被告有反驳证据提交，恳请法庭庭后让其提交，并且认为商品房在建过程中抵押是很正常的事情，不会影响买受人有关房屋的权利。原告对被告提供证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为预售许可证发放的时间晚于双方买卖房屋后；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，因为虽然签订了定购单，但是在签订定购单的时候涉案房屋已经处于抵押状态，被告隐瞒了事实；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，从参考的含义来看，只有是真实存在的才是基础，宣传广告不是参考，而是确切的内容纳入到合同中；对被告庭后提供的证据4，认为应该是没有证明力的。 经审查，本院对原告提供的证据1-4、8的真实性、合法性、关联性予以确认。证据5商品房买卖合同，双方没有正式签订确认，对证据5不予采信。对证据6、7、9、10的真实性、合法性予以确认。证据6、7、9、10与本案有关联，对其关联性予以确认。对被告的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。证据3商品房买卖合同，双方没有正式签订确认，对证据3不予采信。对证据4的真实性予以确认，由于证据4没有对原告所购的2期I座房屋分户确认，与本案没有关联，对证据4的关联性不予确认。 经审理查明：2014年2月3日，原、被告签订《博鳌˙宝莲城商品房定购单》。约定原告定购被告开发的博鳌˙宝莲城2期I座1407室，建筑面积69.14㎡，房总价款为人民币1067636元，单价为人民币15441.65元/㎡。付款方式为2014年2月3日前支付定金4万元；2月9日前支付16万元；3月30日前支付867636元。定购人应于2014年3月30日前携带本定购单、身份证件及本定购单约定签订合同时应支付的房款（如按揭贷款的，备齐所需相关文件），亲临本售楼处签订正式房屋买卖合同。出卖人不再另行通知。如定购人逾期未来签订合同的，视作违约；在签订正式商品房买卖合同前，定购人如未能按本定购单约定日期支付房款，本定购单即自动失效。出卖人无需催告定购人，即可单方面终止本定购单并自行处理本定购单下商品房；定购人未在本定购单约定日期付款或签订正式商品房买卖合同的，缴付的定金不予退还等。定购单签订后，原告于2014年2月3日向被告支付定金4万元；2月9日支付16万元，共计20万元。在支付最后一期房款前，原告于2014年3月29日从北京来博鳌签订合同。当看到被告提供的商品房买卖合同文本时，认为合同文本中并没有广告宣传及业务员介绍的有关容积率、绿化、配套设施等内容，土地使用年限也与介绍的不符，要求被告按宣传承诺修改合同后再签，被告表示同意修改。原告于2014年3月30日向被告支付房款28万元，并在返回北京后于2014年4月4日以汇款方式付清余下房款587636元给被告，被告将商品房买卖合同邮寄给原告。原告收到合同文本后，认为合同的条款并无变更修改，便要求被告修改合同条款，但被告未修改，原告拒绝签订正式商品房买卖合同。由于双方协商未果，原告向法院提起上述诉讼请求。被告抗辩原告要求将宣传内容列入合同条款无法律依据，原告拒绝签订商品房买卖合同已经违约，应当承担违约责任，按定购单的约定，被告有权没收原告的定金及原告无权要求被告支付利息。同意没收原告定金后，返还剩余的购房款给原告。 另查明，涉案的房产被告已抵押给琼海市农村信用合作联社等8家农村信用合作联社，并于2013年12月13日办理了抵押登记手续。 本院认为：本案争议的焦点是：一、原告是否违约，被告是否有权没收定金；二、被告应否返还原告已付购房款及利息。 一、原告是否违约，被告是否有权没收定金。本案中，原、被告签订的《博鳌˙宝莲城商品房定购单》仅对定购的房号、房价款、房款的支付、签订正式《商品房买卖合同》的期限以及未按时付款、未按时签订正式《商品房买卖合同》应承担的违约责任等作约定，该定购单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即没有约定房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺，供电、供水、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜、解决争议的方式、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定购单不能认定为商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同订立之前的预约合同，该合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。但因被告在广告宣传及介绍有关小区的容积率、绿化、配套设施、土地使用年限等内容方面与被告提供给原告的《商品房买卖合同》约定条款的内容不一致，不符合原告的购房要求，原告因此拒绝签订《商品房买卖合同》购房。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告的行为已构成违约，双方签订的定购单应予解除。虽然原告已按定购单的约定支付了全部的房款，并提出被告修改合同条款，但被告没有满足原告的购房要求，故被告抗辩原告违约，定金不予退还，理由不能成立，本院不予采纳。 二、被告应否退还原告已付购房款及利息。本案中，因被告在广告宣传及介绍有关小区的容积率、绿化、配套设施、土地使用年限等内容方面与被告提供给原告的《商品房买卖合同》约定条款的内容不一致，不符合原告的购房要求，造成原告不愿意与被告签订正式的《商品房买卖合同》购房。被告存在一定的过错，被告应当退还原告已付购房款1067636元。原告主张被告退还已付房款1067636元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按照一年期以上银行贷款利率（每年6%）给付房款利息至返还全部款项之日止，本次先给付自2014年4月4日起至2016年4月4日（两年整）的利息128116.3元。本院认为，原告在购房过程中因被告提供了不符合其购房条件的合同而拒绝签订后，之后又继续向被告支付剩余购房款，原告也有一定的过错，并且双方也没有约定因一方违约另一方需支付购房款利息，故原告主张计付利息应从原告主张之日即2016年4月15日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到付清房款之日止，其超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告陈星宇购房款人民币1067636元及利息（从2016年4月15日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到付清房款之日止）。 二、驳回原告陈星宇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7781元，由原告承担834元，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司承担6947元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一六年六月十六日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。…… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。