河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4442号上诉人（原审原告）：李锐。委托诉讼代理人：刘广杰，河南啸谦律师事务所律师。委托诉讼代理人:尚玉婷，河南啸谦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州市冠景房地产开发有限公司。法定代表人：孙峰。委托诉讼代理人：代君，金博大律师事务所律师。上诉人李锐因与被上诉人郑州市冠景房地产开发有限公司（以下简称冠景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行了审理。上诉人李锐的委托诉讼代理人刘广杰，被上诉人冠景公司的委托诉讼代理人代君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李锐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李锐一审全部诉讼请求；2.依法判令一、二审全部诉讼费用均由冠景公司承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实错误。1.认定李锐在明知不符合限购政策的情况下，仍坚持购买涉案房屋，自身也存在过错，该认定既是错误的，更不符合常理。李锐签订《冠景项目预约申请书》，并已履行了126.7832万元购房款的支付义务，并无任何过错。郑州市政府出台房屋限购政策，李锐无任何过错。得知自身不符合限购政策后，李锐积极多方向冠景公司主张索要回以上126万余元巨额购房款，无论依据客观事实，还是常理，李锐不可能不向冠景公司索要126万多元的巨款，李锐亦无任何过错。无论李锐要求冠景公司履行《冠景项目预约申请书》还是要求退还房款，均是维权行为，而不应认定为是过错行为，尤其是预约申请书已于2018年8月18日恶意解除的情况下，李锐的请求恰能证明冠景公司存在严重过错，既不告知李锐无购房资格无法购房（即既不给房），也不退还房款，而是一直占用李锐资金，恶意推拖不予归还。另，从冠景公司在河南商报发布的公告内容可以看出截止2018年8月18日，冠景公司明知李锐无购房资格且一直在向其主张索要购房款，还恶意要求李锐缴纳剩余购房款，而不明确告知因购房资格问题无法购房等详情；2.一审法院未查明冠景公司存在的众多严重过错。冠景公司为达到融资建房的目的，隐瞒客观事实，在未取得《商品房预售许可证》等手续的情况下，违法违规销售房产，诱导李锐签订案涉《冠景项目预约申请书》，收取李锐126万余元的巨额购房款，且以此形式收取了众多购房者的巨额购房款。冠景公司在明知李锐不符合购房资格的情形下，并未告知李锐，也未通知李锐办理退房退款事宜，而是继续占用李锐缴纳的购房款，达到其融资使用的目的。在李锐得知不符合限购条件，无法购买案涉房屋的情况下，索要购房款时，冠景公司以种种理由予以推拖。在李锐一直追要购房款的情况下，冠景公司为达到长期占有使用李锐巨额购房款的非法目的，未通知李锐等类似情形购房人，于2018年8月8日，恶意违约擅自发布公告，要求李锐等继续履行以上预约申请中的义务，缴纳购房款，逾期视为李锐等人放弃此房产购房意向；3.未查明案涉《冠景项目预约申请书》已于2018年8月18日自动解除的事实。二、一审法院判决内容同李锐诉讼请求事项矛盾。《冠景项目预约申请书》已于2018年8月18日自动解除，但一审判决显然有意规避解除时间，偏袒冠景公司，且无诉请依据及事实依据、法律依据。三、一审判决既无法律依据，亦不符常理。冠景公司套取李锐购房款近5年，限购后有义务核实李锐购房资格，核实后拒不通知李锐，经李锐索要仍以种种理由拖延，将巨额资金据为己有，给李锐造成了严重的经济损失，冠景公司应当赔偿。四、一审裁决当事人权利义务严重失衡，严重有失公允。李锐守约、守法、126万多元资金被占用5年之久，最终未得到任何经济赔偿；冠景公司违法、违规、刻意隐瞒违背诚信、恶意违约、非法侵占李锐资金达5年缓解其经营资金压力，又从中获取130余万元房屋增值收益等，一审法院评判标准严重失衡，纵容违约者、制裁守约者，不仅没有法律依据，更不能昭示法律的公正，展示司法公正的基本理念。五、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国合同法》等同时废止，但一审法院仍引用已被废止的《中华人民共和国合同法》，显然适用法律错误。六、一审法院对李锐一审中缴纳的保全费5000元漏判。冠景公司辩称，李锐的上诉请求无事实和法律依据，不应被支持。本案中冠景公司已取得《商品房预售许可证》，并已办理首次登记。李锐应按照约定购房并支付购房款余款，无权要求冠景公司返还已付购房款。在本案中冠景公司并无任何违约行为，李锐是因自身原因拒不到冠景公司处办理相关手续，所以李锐无权向冠景公司提出赔偿损失的主张。冠景公司登报的行为，为冠景公司争取到了单方解除权，该权利在冠景公司依法行驶时才能产生相应的法律后果，李锐无权以冠景公司的权利来对冠景公司作出限制。李锐向一审法院起诉请求：1.判令李锐、冠景公司双方签订的《冠景项目预约申请书》于2018年8月18日解除；2.冠景公司返还李锐购房款1267832元，并赔偿李锐经济损失（以1267832元为基数，自2016年8月25日起实际履行完毕之日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由冠景公司负担。一审法院认定事实：2016年8月24日，李锐（乙方）与冠景公司（甲方）签订《冠景项目预约申请书》，预约申请书载明，预约房源：2号楼1单元5层西房号，建筑面积：暂测面积164.44㎡，表单价：28556元／㎡，表总价：4695749元，付款方式：银行按揭，优惠折扣：9折，成交单价：25700元／㎡，成交总价：4226108元，预约金额1267832元。双方权利义务说明：1.甲乙双方依据自愿、平等的原则达成本协议，作为双方订立正式合同之依据，具有对等法律约束力……3.自双方签订本《预约书》起，乙方优先享有选购此预约房源，乙方需按甲方通知交付房款的时间内及时缴纳剩余房款，如超过时间视为乙方自动放弃此意向房源……。2016年8月24日，冠景公司向李锐出具一份收据（凭证号码No.1260304），载明：兹收到李锐（身份证号：）交来预约金人民币1267832元，收据右侧盖有冠景公司公章。《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》郑政办【2016】64号附件：1.住房限购政策实施细则载明，一、自2016年10月2日起对在本市市区（含市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区，下同）……拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房……六、房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口在办理网上签约手续前，应履行对购房人的住房限购政策告知和资料审验义务，通过查询系统查验购房人及其家庭成员住房情况，并由企业在《申请表》中签署承诺……九、房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行本细则规定，在售房场所醒目位置公示住房限购政策，供购房人查阅，并切实履行相关责任和义务……。李锐提交的不动产权证书显示李锐在郑州市区已购买两套住房。李锐于立案时向一审法院提交的起诉状写明，请求判令冠景公司与其签订《商品房买卖合同》并立即交付涉案房屋，后变更诉讼请求为确认双方签订的《冠景项目预约申请书》于2018年8月18日解除并要求冠景公司返还房款、支付经济损失。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李锐、冠景公司双方于2016年8月24日签订《冠景项目预约申请书》，2016年10月2日，郑州市政府发布相关限购政策明确告知拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。该政策发布时，李锐在郑州市已有两套住房，不符合该限购政策，故李锐不具有购买涉案房屋资格，涉案《冠景预约申请书》的目的已无法实现，依法应予解除。依据合同法第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，冠景公司应返还李锐支付的预约购房款1267832元。关于李锐诉请的经济损失，郑州市政府下发相关限购政策时已明示房地产公司具有审核李锐购房资格的义务，该政策发布后李锐客观上已不具备购买涉案房屋的资格，但冠景公司并未严格按照规定中止与李锐的房屋买卖关系，具有一定过错。同时，依据李锐提交的起诉状及变更诉讼请求申请书，李锐在明知其不符合限购政策的情况下，仍坚持购买涉案房屋，自身也存在过错。鉴于本案双方均存在过错，李锐诉请冠景公司支付其经济损失，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李锐与郑州市冠景房地产开发有限公司签订的《冠景项目预约申请书》解除；二、郑州市冠景房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李锐购房款1267832元；三、驳回李锐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19377元，减半收取9689元，由李锐负担2105元，郑州市冠景房地产开发有限公司负担7584元。本院二审期间当事人未提交证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案争议双方签订《冠景项目预约申请书》后，郑州市发布限购政策，李锐已不具备购买案涉房屋资格，诉讼中双方也明确表示同意解除合同，一审法院确认双方签订的《冠景项目预约申请书》解除，并无不当。解除权为简单形成权，可以在诉讼或者仲裁之外行使，合同自解除的意思表示到达受领人时解除，但本案在卷证据并不能证明冠景公司发布的登报声明即具有解除合同的内心意思，李锐最初的诉讼请求也并非解除合同。因此，李锐主张《冠景预约申请书》已于2018年8月18日解除的理由，缺乏事实依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。李锐已根据《冠景项目预约申请书》的约定向冠景公司交纳了1267832元预约金，且《冠景项目预约申请书》签订和预约金交纳发生于限购政策前，冠景公司作为商品房开发、经营企业，在明知存在限购政策的情况下，应及时通知李锐解除合同，以免损失扩大。冠景公司已受领李锐交纳的预约金，在合同不能履行，房屋升值的情况下，李锐受有财产损失，冠景公司应当赔偿李锐遭受的利息损失，利息损失应以1267832元为基数，从2016年8月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日之止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上所述，李锐的上诉请求的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2461号民事判决第一项，即：确认李锐与郑州市冠景房地产开发有限公司签订的《冠景项目预约申请书》解除；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2461号民事判决第三项；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2461号民事判决第二项为：郑州市冠景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李锐购房款1267832元及利息（利息以1267832元为基数，从2016年8月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日之止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回李锐其他诉讼请求如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19377元，减半收取9689元,保全费5000元，由郑州市冠景房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5832元，由郑州市冠景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 皓二〇二一年四月十五日书记员 刘少楠