福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终319号 上诉人（原审原告）：叶华丽，女，1981年3月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：周艳红，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白志辉，福建衡评律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：漳州碧盈房地产开发有限公司，住福建省漳浦县官浔镇溪坂村。统一社会信用代码913506235853281155。 法定代表人：龚文博，经理。 委托诉讼代理人：徐金文，男，公司职员。 上诉人叶华丽与上诉人漳州碧盈房地产开发有限公司（以下简称碧盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶华丽及其委托诉讼代理人周艳红、白志辉、被上诉人碧盈公司的委托诉讼代理人徐金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶华丽上诉请求：1.撤销原判第一项，改判碧盈公司向案涉房屋24小时供应温泉水；2.撤销原判第二项，改判碧盈公司向叶华丽支付自2019年6月30日起至实际供应温泉水之日止按2296942元的日万分之三计算的违约金。事实和理由：一、叶华丽购买案涉房屋时，无论是销售人员还是宣传资料，均宣称案涉房屋可以24小时供应温泉热水。因为温泉入户，案涉房屋的单价明显高出同期漳浦乃至漳州市区的房价，故24小时供应温泉应构成购房合同的一部分。无论是案涉合同还是宣传资料，均未提及限时供水的问题，一审将供水时间定为每晚19时至22时，缺乏合同依据。二、案涉合同未约定供应温泉水的违约责任，根据法律规定，供水违约金应参照所约定的逾期交房违约金标准，即日万分之三计算。一审以日万分之一计算违约金缺乏合同依据。 碧盈公司辩称，一、碧盈公司在向购房人交付案涉房屋和相应的温泉硬件设施后，由购房人与案外人漳州东南花都自来水有限公司（以下简称花都自来水公司）签订温泉供、用水协议，供应温泉水的服务应由花都自来水公司承担。一审未考虑到供水协议的合同相对性，判令碧盈公司供应温泉水错误。二、本案中叶华丽签订购房合同在前，碧盈公司进行与温泉相关的广告宣传在后，且碧盈公司的广告宣传中并未就温泉入户作出具体明确的承诺，不存在对购房人签约及房价造成影响的问题。 碧盈公司上诉请求：撤销原判，改判驳回叶华丽的诉讼请求。事实和理由：一、碧盈公司并非案涉房屋温泉水的供应主体。碧盈公司作为房地产开发公司，仅负责交付房屋等硬件设施。温泉水的供应是由购房人与花都自来水公司签订供水协议，温泉水供应的合同主体及实际供水主体都是花都自来水公司。一审判令碧盈公司向案涉房屋供应温泉水，突破了供水合同的相对性。二、供应温泉水不应作为案涉购房合同的内容。从时间上看，叶华丽签订案涉购房合同在前，碧盈公司发布温泉宣传广告在后。并且碧盈公司发布的宣传广告只是对花都自来水公司将向项目小区供应温泉的客观说明，主要内容是关于温泉水的医疗价值，其中仅有只言片语提及项目小区引入温泉，并未就温泉水供应作出明确具体的承诺，对合同的订立和房价均无明显影响，故不能将温泉广告作为合同内容并要求碧盈公司承担供水责任。三、碧盈公司交房后已正常向案涉房屋供应温泉。碧盈公司已按合同约定完成房屋及相关配套设施的建设，且花都自来水公司已经铺设管道并向项目小区供应温泉。虽然在温泉设施维护或整修期间有短期停供的情况，但不能否定案涉房屋交房后有温泉水供应的事实。一审认定案涉房屋交房至今未供应过温泉水与事实不符。四、即使碧盈公司违约，温泉水的停供并不影响购房人对房屋的正常使用，一审参照逾期交房违约金的标准计算停供温泉的违约责任，背离购房人的实际损失，明显错误。 叶华丽辩称，一、一审法院认定碧盈公司所做温泉入户的宣传广告构成合同组成部分符合客观事实，适用法律正确。二、根据合同相对性，碧盈公司应履行供应温泉的义务，一审认定正确。三、碧盈公司交房至今均无法正常供应温泉水是客观事实。 叶华丽向一审法院起诉请求：1.判令碧盈公司继续履行合同，满足叶华丽的温泉用水需求（包括水量、水温、二十四小时的供应时间）；2.碧盈公司向叶华丽支付从2019年6月30日起至满足叶华丽温泉用水需求之日止的违约金，暂计至2020年4月30日为50000元（违约金参照补充协议第六条约定，按已付房款总额的日万分三计付）。 一审法院认定事实：漳州花都高尔夫置业有限公司销售人员向叶华丽介绍公司开发的花仙府墅小区有温泉入户，并宣称可24小时供应温泉热水。叶华丽遂于2018年2月14日与漳州花都高尔夫置业有限公司签订编号为350623010001032018000352《商品房买卖合同（预售）》，约定叶华丽购买址在漳浦县官浔镇溪坂村碧桂园·花仙府墅云泉谷16幢15号，预测建筑面积共117.4平方米，其中套内建筑面积110.64平方米，房屋单价19565.09元/平方米，总价款2296942元。附件十一补充协议第六条约定：关于逾期交付责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%”。合同签订后，漳州花都高尔夫置业有限公司已于2018年3月1日进行合同备案。2018年10月24日，该工程竣工验收。漳州花都高尔夫置业有限公司于2019年6月30日将上述房屋交付给叶华丽使用。同日，叶华丽与花都自来水公司签订《漳州碧桂园·花仙府墅用户温泉供、用水协议》，对温泉供水及收费等问题进行了约定。叶华丽入住后，发现温泉水并不能如宣传所说的实现长期不间断供应。另，2019年5月12日至2020年3月5日，漳州花都高尔夫置业有限公司在营销中心发布含碧桂园·花仙府墅“···斥巨资引进疗养级别的海水温泉”“碧桂园·花仙府墅引进东泗温泉，泉水中的锶元素和偏硅酸均超规定标准，属稀有含氮、锂锶硅氟医疗热泉水”等内容的灯箱广告。2019年8月25日至2019年12月，漳州花都高尔夫置业有限公司发布含“碧桂园·花仙府墅项目不惜高价从东泗引入天然热矿海水温泉，泉水中的锶元素和偏硅酸超过医疗人泉水水质标准，泉水具备医疗价值，被命名为医疗型偏硅酸锶泉···常泡有益身体健康”等内容的广告单页。漳州花都高尔夫置业有限公司还于2019年12月12日的海峡导报上及海峡导报开设运营的“大漳州”账号上发布广告文章，文章均含有“碧桂园·花仙府墅是碧桂园携27载城市绿色建筑经验···项目不惜高价从东泗引入热矿海水温泉，泉水的锶元素和偏硅酸超过医疗人泉水水质标准···常泡温泉有利于降血脂、血压，排除尿酸、对关节炎和皮肤有一定的疗效”等内容。漳浦县市场监督管理局认为上述行为违反了《中华人民共和国广告法》的规定，遂于2020年8月25日作出行政处罚决定书，对碧盈公司罚款165000元。漳州花都高尔夫置业有限公司于2020年6月2日变更登记为碧盈公司。 一审法院认为，本案的争议焦点系碧盈公司为碧桂园·花仙府墅所作的关于温泉水供应的广告和宣传是否属于合同内容，碧盈公司是否构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，碧盈公司对外发布的广告和宣传内容均有“温泉别墅”字眼，并强调温泉的养生作用，结合案涉房屋属碧桂园·花仙府墅，地处休闲度假旅游区，多数业主是在节假日才入住等情况，可以确定叶华丽购买案涉房屋的作用应当区别于普通住宅，从而可以认定碧盈公司的宣传对双方订立商品房买卖合同及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方，碧盈公司未按约定履行温泉供应的义务，应承担违约责任。违约金可参照双方订立的合同附件十一第六条关于逾期交付责任的规定，酌定由碧盈公司向叶华丽支付自房之日起（2019年6月30日）至实际温泉供应之日止按2296942元的日万分之一计算的违约金。综上，叶华丽请求碧盈公司履行供应温泉水的义务并承担违约金，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、碧盈公司于判决生效之日起10日内向叶华丽购买的址在漳浦县官浔镇溪坂村碧桂园·花仙府墅云泉谷16幢15号房屋供应温泉水（时间为每晚19时至22时）；二、碧盈公司于判决生效之日起10日内向叶华丽支付自2019年6月30日至实际供温泉水之日止按2296942元的日万分之一计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，减半收取575元，由碧盈公司负担，于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，叶华丽提交水表照片一组，欲证明碧盈公司迄今无法供应温泉水。碧盈公司质证称：照片上无法看出是案涉小区住户的水表，真实性无法确认，即使照片上的水表属于案涉小区，也无法证明未供应温泉的事实，也可能是住户没有用水。碧盈公司提交三组证据：1.《漳州碧桂园·花仙府墅温泉供、用水协议》，欲证明碧盈公司于2018年12月后正式引入温泉供水单位；2.《小区温泉使用情况表》，欲证明案涉房屋交付后正常供应温泉水；3.《温泉水供应巡查情况记录》，欲证明2020年3月案涉小区业主投诉温泉水供应问题后，碧盈公司积极推动整改及巡查，并未发现有中断供应温泉水的情况。叶华丽质证称：1.《漳州碧桂园·花仙府墅温泉供、用水协议》是碧盈公司、物业与花都自来水公司的三方协议，与本案不具有关联性，且该供水协议是事后签订的，碧盈公司应兑现购房合同签订前的承诺；2.《小区温泉使用情况表》的真实性有异议；3.《温泉水供应巡查情况记录》的真实性有异议，且该证据也明确体现了碧盈公司是温泉的供水主体。对双方提交的证据，因涉及到本案争议焦点，在后续焦点分析中一并予以认定。 除碧盈公司对“漳州花都高尔夫置业有限公司（即碧盈公司）的销售人员向叶华丽介绍案涉房屋24小时温泉入户，叶华丽遂与碧盈公司签订购房合同”有异议，主张其销售人员未作与温泉相关的介绍，且本案合同签订在前，碧盈公司发布温泉广告在后以外，双方当事人对原审判决查明认定的其余事实均无异议，本院对无争议的事实予以确认。对于碧盈公司对事实的异议，同样在后续焦点分析中予以认定。 另查明，二审庭审中，叶华丽陈述：案涉房屋只有2020年2月春节期间供应温泉十来天，且温度不高。碧盈公司陈述：因全天候供水对设备和管道的损害较大，考虑到成本问题所以对温泉供应进行人为控制，即采取预约制的供水方式。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，一、温泉水供应是否构成案涉合同的内容，碧盈公司是否负有供应温泉水的合同义务；二、若碧盈公司负有供水义务，其是否构成违约（含供水时间如何认定）；三、若碧盈公司违约，损失赔偿应以何种标准认定。 关于碧盈公司是否负有供应温泉水的合同义务的问题。虽然现有证据体现的碧盈公司发布温泉相关广告的时间在案涉《商品房买卖合同》签订之后，但结合案涉小区的实际，碧盈公司在案涉小区及房屋中均修建了温泉专用的管道、设施，并引入花都自来水公司进行温泉水供应，显然可以认定案涉小区以温泉入户作为卖点，一审认定碧盈公司的销售人员向购房人作出温泉入户的相关介绍，符合常理，本院予以确认。本案中，温泉入户对购房人缔约以及房屋价格的确定均具有重大影响，依法应视为碧盈公司的要约，即应认定为案涉《商品房买卖合同》的内容。虽然在案涉房屋交房后，叶华丽与花都自来水公司签订了温泉供水协议，但该协议的签订是建立在碧盈公司对温泉入户的承诺基础上，换言之，引入花都自来水公司是碧盈公司为小区温泉入户而提供的渠道，购房人与花都自来水公司签订供水协议并不能免除碧盈公司向案涉房屋供应温泉水的合同义务。碧盈公司关于其不是温泉供应主体的上诉主张与合同约定不符，不予采纳。 关于碧盈公司是否构成违约的问题。碧盈公司上诉主张，案涉房屋交房后，除进行短时间的管道维修外，碧盈公司均正常供应温泉水，并提供《小区温泉使用情况表》、《温泉水供应巡查情况记录》等证据欲证明其并未违约。碧盈公司是否“正常供水”的问题涉及到对温泉供应时间的认定：如前所述，温泉入户应认定为案涉《商品房买卖合同》的内容。而对于温泉供应时间的认定，在合同未作明确约定的情况下，依法应根据消费者的通常理解作一般性的解释，即认定为常态化供水，而不应限制供水时段。本案中，根据碧盈公司《花仙府墅项目温泉用水细则》、《关于温泉开通及加热等事宜的公示》以及碧盈公司二审庭审陈述，均可以认定碧盈公司因供水成本的考虑，采取预约制的方式人为控制供水时段。故无论碧盈公司是否曾向案涉房屋供应温泉，均达不到“常态化”供水的要求，应认定碧盈公司违约。碧盈公司二审提交的上述证据均无法推翻其未常态化供应温泉水的事实，本院不予采纳。同理，叶华丽所提交水表照片对违约责任的认定亦无影响，不予采纳。一审判令碧盈公司晚间19时至22时供应温泉与合同的一般解释不符，缺乏依据，应予纠正。叶华丽关于供水时间的上诉主张理由成立，予以采纳。但考虑到供水过程中客观上可能存在短时间停水及设备维修等正常情况，供水时间不宜绝对化表述为24小时供水，应表述为常态化供水。 关于违约责任的标准问题。虽然温泉入户应认定为案涉合同的内容，但合同中并未就温泉入户的违约责任进行约定。故叶华丽请求碧盈公司承担的违约责任应为赔偿未能常态化供应温泉水的损失，而非违约金。损失标准的认定方面。本案中碧盈公司的违约行为是未常态化供应温泉水，该违约行为造成的损失较之逾期交付房屋的损失明显较轻，一审参照逾期交房的违约金标准（即已付购房款的日万分之一）计算本案损失数额明显畸高，背离了叶华丽的实际损失。综合考虑案涉房屋交房后限时供水等情况，本院酌定按照已付购房款的日万分之0.2计算损失数额。碧盈公司关于损失数额过高的上诉主张与事实相符，予以采纳。叶华丽关于调高损失数额的上诉主张理由不能成立，不予采纳。 综上所述，碧盈公司关于调低损失数额及叶华丽关于常态化供水的上诉主张理由成立，予以采纳；双方当事人其他上诉主张予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对供水时间和损失数额认定不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初4287号民事判决； 二、漳州碧盈房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳浦县官浔镇溪坂村碧桂园·花仙府墅云泉谷16幢15号房屋常态化供应温泉水； 三、漳州碧盈房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶华丽支付自2019年6月30日起至实际供应温泉水之日止按2296942元的日万分之0.2计算的损失赔偿金（即每日45.9元）； 四、驳回叶华丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1150元，减半收取575元，由漳州碧盈房地产开发有限公司负担300元，由叶华丽负担275元。二审案件受理费2300元，由叶华丽负担1150元，由漳州碧盈房地产开发有限公司负担1150元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  李 凌 审 判 员  黄 兴 二〇二一年四月十二日 法官助理  杨 烨 书 记 员  林延龄