湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1070号原告：刘维希，女，1963年1月10日出生，住宁乡市.委托诉讼代理人：程安春，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：罗祖斌，男，1972年4月20日出生，住宁乡市.委托诉讼代理人：唐龙深，国浩律师（长沙）事务所律师，特别授权。被告：宁乡市青山桥镇圆梦家家培训学校有限公司，住所地湖南省宁乡市青山桥镇青山桥社区青山商业城9栋10号、11号、13号。法定代表人：戴铁平。委托诉讼代理人：唐龙深，国浩律师（长沙）事务所律师，特别授权。原告刘维希与被告罗祖斌、宁乡市青山桥镇圆梦家家培训学校有限公司（以下简称圆梦家家培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘维希及其委托诉讼代理人程安春，被告罗祖斌、圆梦家家培训学校共同委托诉讼代理人唐龙深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘维希向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金5万元；2.判令被告赔偿原告可期待利益38800元；3.判令被告支付原告一个月的房屋租金3233元;4.由被告支付财务款项1700元。事实和理由：2017年12月19日，被告罗祖斌找到原告，要求租赁原告原芙蓉大酒店一至四楼作为被告圆梦家家培训学校的经营场所，租赁期为十年，原告与被告罗祖斌签订合同后就将房屋交付给被告使用，被告在使用房屋两年后，未与原告协商一致，便从该房屋搬离，根据租赁合同，被告应向原告支付违约金，但被告以其他股东不同意为由拒绝支付，同时，被告搬离时尚欠一月租金，欠水费5000多元，搬走作价1700元财产。综上，原告为维护权益，遂向法院起诉。被告罗祖斌、圆梦家家培训学校辩称：被告罗祖斌为被告圆梦家家培训学校寻找办学场所，遂与原告及原告丈夫肖志权签订房屋租赁合同，但在办学两年后，被宁乡市青山桥镇生产安全管理服务中心、青山桥镇青山桥初级中学告知，该房屋土地为非国有性质宅基地，不得用于办学经营，被要求停止办学，被告圆梦家家培训学校接到通知后，多次与上述部门沟通无果，导致与原告签订合同的根本目的无法实现，故与原告协商解除合同，在2020年2月底结清水电费后，便搬离原告房屋，原告随即搬入。两被告认为原告已经用实际行动表达解除合同的合意，无权要求被告承担违约责任，请求驳回原告第一、第二项诉求，并返还押金1万元。若认定被告方违约，请求调整违约金数额。本院经审理认定事实如下：原告刘维希与案外人肖志权系夫妻关系，被告圆梦家家培训学校法定代表人系案外人戴铁平，被告罗祖斌与案外人戴铁平系夫妻关系。2017年12月19日，被告罗祖斌为了帮被告圆梦家家培训学校寻找办学经营场地，遂与案外人肖志权签订“房屋租赁合同”，其中主要约定：1.甲方将芙蓉大酒店房屋一至四楼整栋租给乙方；2.租赁期限为10年，从2018年2月1日至2028年1月31日；3.年租金为38800元（即月租金3233元）；4.合同签订之日，乙方应向甲方支付10000元作为租赁保证金，租赁期满后乙方如不再租赁且无任何违约行为时，甲方需无息退还；5.租赁期间，若因甲方原因终止合同，需向乙方支付违约金100000元，若因乙方原因终止合同，应向甲方支付违约金50000元。原告及案外人肖志权在合同甲方处签名，被告罗祖斌在合同乙方处签名。2019年12月25日，被告圆梦家家培训学校接到宁乡市青山桥镇生产安全管理服务中心、青山桥镇青山桥初级中学通知，因被告圆梦家家培训学校所租赁的房屋性质为非国有性质宅基地，不得开班培训学校，被要求停止经营。被告罗祖斌遂意图与原告协商解除房屋租赁合同，但未果。被告罗祖斌、圆梦家家培训学校便于2020年2月底自行搬离租赁处，原告后搬入居住。现原告以被告罗祖斌、圆梦家家培训学校侵犯其合法权益为由，向法院提起诉讼。另查明，1、涉案房屋地类(用途）为农村宅基地，土地使用权人为原告刘维希，房屋权证号为：青集用（2014）第85号，该房屋原被原告用作酒店经营；2、房屋租赁合同签订前一月，被告已经进入房屋装修，双方约定该月为免租期，不计算租金；3、2017年12月19日，签订房屋租赁合同后，被告罗祖斌于当天向案外人肖志权支付10000元作为房屋租赁保证金，该款目前尚未退还；4、被告搬离租赁处时，带走原告一冰柜、消毒柜、四张桌子，原、被告协商作价1700元；5、原、被告一致确认房屋租赁合同于2020年2月29日解除。再查明，原告之夫肖志权已作出书面说明，将涉案房屋租赁合同权利全权交由本案原告行使。上述事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、结婚证、收条、专函、微信聊天记录等证据及到庭当事人的陈述在卷内予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据合同相对性，原告刘维希与被告罗祖斌共同订立书面房屋租赁合同，双方房屋租赁合同关系成立，但本案被告圆梦家家培训学校并非本案房屋租赁合同相对方，原告与被告圆梦家家培训学校之间不存在房屋租赁合同关系，原告无权依据租赁合同向被告圆梦家家培训学校主张权利，故对原告要求被告圆梦家家培训学校共同承担违约责任的请求，本院不予支持。关于原告以被告罗祖斌违约为由要求其根据租赁合同约定支付违约金50000元的诉请。经查明，被告罗祖斌与原告签订房屋租赁合同的根本目的是为被告圆梦家家培训学校寻找办学经营场所，现因租赁物性质（非国有性质宅基地，宁乡市青山桥镇生产安全管理服务中心、青山桥镇青山桥初级中学通知不得用于办学经营）的原因导致合同根本目的无法实现，即本案房屋租赁合同的解除最终原因并非被告罗祖斌所致，原告亦知晓该合同解除原因，并在庭审中确认双方合同已于2020年2月29日即被告搬离之日解除，且合同解除后，原告即搬回涉案房屋居住，故被告罗祖斌无需承担支付50000元的违约责任，对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的可期待利益38800元的诉请。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”的规定，被告在未与原告协商一致的情况下即搬离承租房屋，导致原告房屋处于空置状态，无法享受收益，故本院酌情由被告罗祖斌按月租金3233元向原告支付4个月的可得利益损失，即由被告罗祖斌向原告12932元，扣除被告罗祖斌支付的10000元租赁保证金后，还应支付原告2932元,租赁保证金10000元抵扣原告损失，无需退还。关于原告主张的一个月的房屋租金3233元的诉请。原告自认与被告罗祖斌口头约定免租期为一个月，原告在与被告签订合同前的一个月，被告就已经进入被租赁房屋进行装修，即原告对被告租赁该房屋的用途早已知晓，而其仍与被告签订租赁合同，也即被告的对被租赁房屋的装修是经原告同意的，现双方解除合同后，原告要求被告支付免租期一个月的租金，于法无据，故对原告请求支付一个月租金的诉求，本院亦不予支持。关于原告要求的被告支付财物折价款1700元的诉请，被告搬离租赁处时，拿走原告财物，本应返还给原告，现双方一致同意作价1700元处理，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十四条，判决如下：一、限被告罗祖斌于本判决生效之日起七日内支付原告刘维希可得利益损失2932元；二、限被告罗祖斌于本判决生效之日起七日内支付原告刘维希财物折价款1700元；三、驳回原告刘维希的其他诉讼请求。如果被告罗祖斌未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2144元，减半收取1072元，由被告罗祖斌负担53元，原告刘维希负担1019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 张 树二〇二一年四月一日书记员 李湘琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。