北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第8707号原告耿会存，男，1968年9月13日出生。委托代理人赵烁，男，1975年5月19日出生，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。委托代理人张志清（原告之妻），1969年10月26日出生，北京市平谷区平谷镇居民。被告陈美玉，男，1986年6月19日出生。委托代理人白亚男（被告之嫂），1988年12月13日出生，北京市平谷区居民。原告耿会存与被告陈美玉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿会存的委托代理人赵烁、张志清，被告陈美玉的委托代理人白亚男到庭参加诉讼。��案现已审理终结。原告耿会存诉称，2015年11月22日，原告与被告经中介介绍签订房屋买卖合同，双方约定被告将位于平谷区×园×号楼×单元×号房屋以170万元价格出售给原告。同时，双方约定该房屋产权清晰，无任何抵押，在原告给付完首付款当天，双方做授权公证,被告授权给原告在2016年4月5日由原告自行办理过户手续。签订合同后，原告按约定于当日给付陈美玉5万元定金，并支付给中介公司1.5万元中介服务费。当原告要求看被告的房产证时，被告称有银行贷款，房产证在银行，得去银行取。后原告得知银行不会留房产证，便对被告的诚信产生了怀疑。于是，原告再次找到被告，要求看房产证。2015年11月29日，当原告看到房产证后，发现该房屋还存在个人抵押，故被告及中介公司对原告存在欺骗行为。三方协商未果，故诉至法院���求被告返还购房定金5万元；诉讼费由被告负担。被告陈美玉辩称：原告所述不属实，我方不同意其诉讼请求。第一，原告称双方约定房屋产权清楚，无任何抵押不属实。2015年11月22日，三家中介、原告及其家属看房时，中介就已经告知原告方房屋存在贷款。该房屋117平方米，还有20平方米的阁楼，豪华装修，出售价格仅为170万元，这个价格是相当便宜的，就是为了要求买方必须全款支付房款，以便偿还贷款。第二，原告看房当天要求看房产证时，被告的哥哥就是实际房屋所有权人就告知原告房产证不在我方手中，因为房屋有抵押，所以房产证在别人手中，现在拿房产证的人过不来。同时，被告的哥哥还询问原告当天是否签订合同，原告同意签订合同后，双方才签订的合同。第三，原告称其于2015年11月29日才知道房屋抵押情况是不���实的。原告看房时，被告哥哥夫妻二人及中介均告知原告房屋有抵押，且原告方的家属还询问了好几次。房屋存在抵押，且抵押都是合法的，是可以解除的。原告方看房时是四五个成年人，他们不可能在没问清楚相关情况时就签订合同。经审理查明，2015年11月22日，被告陈美玉（卖方、甲方）与原告耿会存（买方、乙方）签订房屋买卖合同，甲方将位于平谷区×园×号楼×单元×的房屋（建筑面积117平方米）以170万元的价格出售给乙方。合同第一条第四款约定，信息服务费1.5万元由乙方支付，在交付定金时需同时交纳。合同第二条约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付5万元作为购房定金。乙方于2015年12月22日前支付给甲方首付款125万元整，余款45万元整于2016年4月5日前付清，同时办理过户手续。合同第三条第三款约定，该房屋的��利被限制情况为B.该房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为陈美玉，甲方应于2016年1月22日前办理并完成抵押注销手续。第五款约定，因该房屋存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议，处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。合同第四条第一款约定，甲方必须保证所出售的房屋产权清楚、没有产权纠纷、没有债务纠纷、没有恶性事件、没有欺诈行为等，如有上述一切事件均由甲方承担全部民事责任，乙方与信息部不承担任何责任。合同第五条约定，1、甲方保证将房屋出售给乙方，乙方保证按照合同约定付款，双方不可违约。如果甲方违约双倍赔偿乙方所交定金并返还乙方已付全部购房款，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给乙方。如果乙方违约，甲方应退还乙方所交全部购房款，但乙方交纳的定金不予退还，另追加房屋成交价的百分��十金额作为违约金赔偿给甲方。5、若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介信息服务费。甲乙双方自愿解除合同的，中介服务费不予退还，甲乙双方各自承担50%。另查，涉案房屋登记的所有权人系陈美玉，但实际所有权人系陈美玉之兄嫂陈×及白×。合同签订当日，原告之妻张×向白×转账支付购房定金5万元，同时陈美玉、白×为原告方出具收条。因涉案房屋的房产证在双方签订合同时并非由被告方保管，故原告未查看房产证。后，原告方要求查看房产证，双方及房产证保管人协商于2015年11月29日查看房产证。原告称，其查看房产证后才发现涉案房屋除了存在银行贷款抵押外，还存在个人贷款抵押，便对被告方及中介的诚信产生怀疑，三方协商退款事宜未果后原告提起诉讼。被告��陈述，原告方明确表示不购买涉案房屋后，其重新挂出销售信息，并且现在涉案已经出售并办理了过户手续。在庭审中，本院要求原被告双方解释了对合同第三条第三款B项的协商过程。原告陈述，双方签订合同时，中介及被告方解释涉案房屋真正的所有权人系被告之兄嫂，该条的内容与我方无关，是被告与其兄嫂之间的事情，并且从法律上讲登记所有权人是不能做抵押权人的；双方协商的是1月22日前双方到公证处办理授权委托，以便原告自行就可以办理房屋过户手续，当时因为不懂法律，所以不知道合同内容的具体意思。被告方陈述，我方也不懂，但看房和签订合同时都明确了房屋存在抵押；我方也不懂“抵押权人”是什么意思，还以为是有权利抵押的人，双方协商后就填写了“陈美玉”；原告陈述1月22日去办理授权公证不属实也不符合常理，因为那时其还欠付我方40万元，房款还没付清，我方不可能就同意原告进行过户。当时协商的就是1月22日前办理注销抵押登记手续。另，原告方到中介机构协商退款事宜中，双方产生纠纷，派出所出警。中介机构在派出所出警中陈述，涉案房屋存在银行和个人贷款抵押，已经告知买方涉案房屋存在抵押，银行有贷款。被告陈述，其与个人之间的贷款也是正当合法的，并非非法高息贷款，且其在原告看房和签订合同时明确告知原告涉案房屋存在贷款抵押，需要用原告交纳的首付款解除抵押。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、转账凭条、派出所执法视频等在案佐证。本院认为，本案中双方争议的焦点问题系双方在合��未继续履行中的过错行为问题，其中主要是签订合同前被告方及中介人员是否明确告知原告方涉案房屋权属受限情况。根据已查明事实，本院可以明确被告方及中介人员已告知原告方涉案房屋因贷款已经设定抵押，但未明确告知原告方抵押的具体情况，且原告方对抵押权人并不知情。同时，在房屋买卖过程中，基于诚实信用的要求，卖方负有出示房产证的义务，买方亦享有查看房产证的权利。本案中，被告方未主动向原告方出示房产证，系导致原告未能全面掌握房屋情况，进而导致合同未能继续履行的主要原因，而原告在签订合同前未尽到谨慎注意义务，其对合同未能继续履行亦负有一定责任。在诉讼前，原告方已向被告方表示不再购买涉案房屋，被告方亦已重新出售涉案房屋，故双方的合同关系已经解除，本院根据原被告双方在合同解除中的过错情况酌情确定被告应向原告返还的定金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告陈美玉于本判决生效后十日内向原告耿会存返还购房定金四万元。案件受理费一千零五十元，由原告耿会存负担二百一十元（已交纳），由被告陈美玉负担八百四十元（限本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王富菊人民陪审员  何会银人民陪审员  姜景田二〇一六年六月二十七日书 记 员  王 雪