贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)安市民初字第119号原告贵州安顺黄果树国华房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树镇。法定代表人卜元慧，该公司总经理。委托代理人邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人张志辉，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告镇宁布依族苗族自治县国土资源局。住所地：贵州省镇宁布依族苗族自治县县委大院内。法定代表人徐书刚，该局局长。委托代理人李洪江，贵州振黔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人吴与贵，贵州振黔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告贵州安顺黄果树国华房地产开发有限公司（以下简称国华房开公司）与被告镇宁布依族苗族自治县国土资源局（以下简称镇宁县国土局）建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告国华房开公司的法定代表人卜元慧及委托代理人邱祖靖、张志辉，被告镇宁县国土局的委托代理人吴与贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国华房开公司诉称：原告于2012年6月12日通过公开拍卖方式竞得镇宁自治县城关镇宗地编号为：2012-11号的国有建设用地使用权。2012年7月5日，原告与被告镇宁县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要内容如下：1、镇宁县国土局出让面积为31900平方米的国有建设用地使用权给原告，每平方米为人民币3346.14元，出让价款共计10674.2万元；2、镇宁县国土局应于2012年9月6日前将出让宗地交付原告。合同签订后原告已于2013年11月4日交清土地出让款，但因规划方案变更、将他人拥有使用权的空地及房屋纳入出让范围等原因，被告实际所得土地却不足31900平方米。且被告未按合同约定期限及净地条件交付土地，原告拍卖所得的建设用地使用权范围内尚有部分拆迁未完成，导致整个项目进度严重迟缓，原告经济损失严重，被告应承担违约责任。据此，特诉至法院，请求：1、判令被告镇宁县国土局退还原告土地出让款415.5375万元及利息（利息按照银行同期贷款利息的两倍计算从2013年11月4日计算至还清款项止）；2、判令被告镇宁县国土局承担违约责任1392.36万元；3、本案的诉讼费由被告承担。2016年1月22日，原告向本院提出增加诉讼请求，将第一项诉请增加为：判令被告镇宁县国土局退还原告土地出让款556.0820万元及利息（利息按照银行同期贷款利息的两倍计算从2013年11月4日计算至还清款项止）。原告向本院提交以下证据支持自己的主张：1、国华房开公司营业执照、组织机构代码证，拟证明原告诉讼主体资格。2、法定代表人身份证明、身份证复印件，拟证明原告法定代表人身份。3、国华房开公司与镇宁县国土局2012年7月5日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；拟证明原、被告就镇宁县环翠路西端北侧地块国有建设用地使用权签订土地出让合同，及双方约定的出让价款、面积，土地交付时间、违约责任等事实。4、2014年5月20日测绘图纸；拟证明出让宗地面积及范围及土地交付条件为净用地的事实。5、贵州安顺大正拍卖有限公司《2012-5期拍卖资料》、2012年4月2日图纸。拟证明案涉宗地2012年6月12日由大正公司公开拍卖，宗地的拆迁工作由县政府组织实施，土地使用条件为净用地的事实。6、贵州安顺大正拍卖有限公司《2012-5期拍卖会标的成交确认书》。拟证明原告依法拍卖取得镇宁县县城沿河北路北侧地块国有建设用地使用权，及规划面积、出让面积、出让价款的事实。7、贵州省高级人民法院（2015）黔高民终字第7号判决书。拟证明被告自认未完全交付土地的事实。8、照片8张，拟证明被告未按合同约定交付土地，大量拆迁工作未完成的事实。9、颜全英国有土地使用权证复印件，拟证明被告将颜全英拥有使用权的土地划入案涉宗地出让给原告。10、2014年7月28日的《征收补偿安置协议》复印件，拟证明被告2014年才开始案涉宗地范围内的建行的拆迁安置工作。11、2012年9月6日《镇宁县沿河北侧地块（锦绘新都）项目现阶段地块红线范围内相关问题的反应》、2014年2月8日《关于要求解决“锦绘新都”项目建设遗留问题的请示》、2014年2月12日《关于解决沿河北路供水管道及供电主电源线路的报告》、2015年2月6日《关于请求尽快解决“锦绘新都”项目拆迁遗留问题的报告》，拟证明被告交付的土地不符合合同约定，原告多次就出让土地存在的问题向被告等部门反映的事实。12、贵州安顺大正拍卖公司2013年1月8日开具的收据，拟证明原告支付300万元拍卖佣金的事实。13、2012年10月24日税收通用缴款书、2014年3月14日打印的贵州省地方税务局电子缴款凭据、中国农业银行客户回执两张，拟证明原告交纳3021000元契税的事实。14、2015年10月13日宗地图，拟证明出让宗地减少面积的事实。被告镇宁县国土局答辩称：一、原告认为被告构成违约，应向其支付1392.36万元违约金的主张不能成立，依法不应得到支持。合同第六条已约定交付土地为现状条件，而非原告所称净地。原告2012年11月4日交清出让价款后，镇宁自治县人民政府已根据原告的申请办理了该宗土地的建设用地使用权证，虽未签订交地确认书，但被告已在合同约定的时间内将宗地交付给原告使用，已依约全面履行了合同约定义务。且颁发给原告的《国有土地使用权证》上原告享有的土地使用权面积为31900平方米，与合同约定的面积一致。颁证时，原告也未提出新的异议和主张，这更进一步证明了被告已依约全面履行了合同义务，不构成违约。二、原告请求退还土地出让款及利息的主张依法不应得到支持。被告已履行完合同约定的义务，原告也于2012年11月9日付清了全部土地出让价款，合同已履行完毕，按照《合同法》第九十一条规定，双方约定的权利和义务即终止。颁证在前，规划调整在后，且调整是原告与镇宁县住建局协商的结果，原告土地使用面积的减少与被告不具有关联性。按照《土地管理法》的规定，土地使用权的管理机关是县级以上人民政府，退还原告因土地使用面积减少的土地出让款的义务机关并非被告，原告应当按照行政补偿程序主张。原告主张按银行利息2倍支付减少土地面积的土地出让款利息，无法律依据，依法不应得到支持。被告在举证期限内向本院提交以下证据支持自己的主张：1、镇宁县国土局的组织机构代码证，负责人身份证明及身份证复印件。拟证明被告的诉讼主体资格及负责人身份。2、国华房开公司与镇宁县国土局2012年7月5日签订的《国有建设用地使用权出让合同》。拟证明原、被告关于争议土地使用权出让地块、出让面积、出让时间、出让价款等权利义务的相关约定。3、国有土地使用权证。拟证明原告已申请办理了国有土地使用权证，其办理的国有土地使用权证上记录的面积与双方签订的合同约定的面积相一致。4、贵州省高级人民法院（2015）黔高民终字第7号判决书。拟证明违约责任的计算方式。5、镇宁自治县住建局出具的证明，拟证明原告方实际使用面积虽减少，但未影响该项目商品房建设面积的事实。6、《关于核实贵州省安顺市黄果树国华房地产开发有限公司沿河路北侧地块的情况报告》，拟证明出让宗地使用面积减少情况。经组织双方当事人质证，原、被告对对方当事人所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法对原告及被告所举的证据均予采信。根据本院所采信证据、双方当事人的陈述及现场勘验，现查明以下事实：2012年6月12日，原告国华房开公司在交纳1500万元保证金后拍得由贵州安顺大正拍卖有限公司公开拍卖的镇宁自治县县城沿河北路北侧地块国有建设用地使用权用于建设锦绘新都项目。拍卖资料中注明：1、竞买人报名时需交纳1500万元竞买保证金，如果竞买成交，交付的保证金充抵相应的成交价款，竞买未成者在拍卖会后即予退还（不计银行利息）；2、买受人需支付该标的的宗地测量费1.1万元及地块评估费7万元；3、出让宗地规划用地面积约37580㎡，出让面积约31900㎡；4、买受人必须按照镇宁自治县住建局规划设计条件通知书﹛（镇住建）规条字[2012]03号﹜的要求进行开发建设；5、买受人须在与南北大街交叉口处建设一个商贸城，商贸城临南北大街一侧建设1371.14㎡营业、办公用房（一至四层）用于建设银行就地办公；6、原县城关中学的征收补偿安置由县政府承担；7、县交警大队及贵黄五大队办公楼涉及1277.7万元的拆迁补偿费用由买受人承担，具体的房屋征收、补偿及安置工作由县政府组织实施。2012年7月5日，原告国华房开公司与被告镇宁县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（下简称《出让合同》），合同主要内容如下：1、本合同双方当事人为镇宁县国土局（出让人），国华房开公司（受让人）。2、本合同项下出让宗地编号为2012-12号，坐落于镇宁××县城沿河北路北侧，宗地总面积37580㎡，其中出让宗地面积为31900㎡。3、本合同项下出让宗地的用途为其他商服用地（其中商业10633.3平方米，住宅20822.2平方米，办公444.5平方米）。4、出让人同意在2012年9月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件/。5、出让价款为100700000元，每平方米2679.61元。6、受让人同意按照本条第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起60日内，一次性付清。7、受让人应在按合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。8、受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年9月8日之前开工，在2015年9月7日之前竣工，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。9、本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。10、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。11、受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定的日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。12、受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于出让价款总额1‰的违约金。13、合同第三十七条约定：“受让人按本合同约定支付出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而导致受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日的，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”14、合同第三十八条约定：“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。”《出让合同》还对其他事项进行了约定，未约定交付土地时该宗地应达到的土地条件。2012年9月6日，镇宁县国土局将出让宗地交付给国华房开公司，交付土地时宗地上的拆迁工作尚未全部完成。2012年11月2日，镇宁自治县政府向原告颁发了《国有土地使用权证》，使用权面积为37580㎡。2012年9月10日，国华房开公司向镇宁县国土局支付土地出让价款710万元，2012年9月13日支付290万元，2012年11月30日支付609万元，2012年12月3日支付391万元，2012年12月25日支付2000万元，2013年8月27日支付1570万元，2013年10月16日支付2000万元，2013年11月4日支付1000万元，加上充抵土地出让价款的1500万元保证金，国华房开公司已于2013年11月4日全部交清10070万元土地出让价款。2012年10月24日，国华房开公司依法向镇宁自治县地方税务局缴纳了案涉宗地契税98.360656万元，2013年3月10日缴纳120万元，2013年4月18日缴纳83.739344万元，共计按出让价款3%的标准缴纳了契税302.1万元。2013年1月8日，国华房开公司根据协议约定，向贵州安顺大正拍卖有限公司交纳了竞买案涉宗地的拍卖佣金300万元。2014年5月7日，镇宁县国土局诉至本院，要求国华房开公司承担未按约定时间支付案涉宗地的出让价款的违约责任，支付逾期付款违约金20959980元，经本院及贵州省高级人民法院两审终审，判决国华房开公司按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%计算支付给镇宁县国土局违约金4303497.12元，该判决已生效。2015年10月13日经本院组织现场勘查，双方当事人共同确认由原测绘单位贵州省有色金属和核工业地质勘查局五总队对宗地面积，及双方争议的因拆迁问题和公共通道而减少的面积进行测绘。重新测绘的图纸完成后，经本院2016年3月2日组织双方现场勘查，双方当事人共同确认：现出让宗地范围内尚未拆迁的地方七处，面积共计1004.36平方米；2015年10月13日之后拆迁的地方两处，面积共计134.27平方米；宗地范围内原公共通道，现附近居民仍然通行使用的地方两处，面积共计525.03平方米；以上双方争议的面积共计1663.66平方米。现锦绘新都项目除一栋楼房未建成外，其他楼房已建成，并有部分房屋已交付使用。原告多次就案涉宗地拆迁问题与被告协商未果致成诉讼。本案争议焦点为：1、镇宁县国土局是否构成违约；2、若构成违约，镇宁县国土局应承担怎样的违约责任。本院认为：关于镇宁县国土局是否构成违约的问题。案涉《出让合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《出让合同》未就交付土地时该宗地应达到的土地条件进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，应按照合同有关条款或者交易习惯确定交付土地时该宗地应达到的土地条件。原告主张根据拍卖资料及《出让合同》附件中的图纸关于净用地面积的约定，交付土地时该宗地的土地条件应为“净地”。净用地面积是指开发商可以用于建设的土地面积，与原告所称“净地”无任何关联，故原告的该主张不能成立。原告签订合同的目的在于取得国有建设用地使用权，以开发建设案涉宗地，合同还就案涉宗地建设项目的开工期限及竣工期限进行了约定，逾期开工、竣工，原告将可能承担违约责任。结合上述合同签订目的及相关条款，案涉宗地交付时的土地条件应达到开发建设所必需的基本条件。被告2012年9月6日交付给原告的土地尚有拆迁工作未完成，应认定其当日交付的土地未能达到合同约定的土地条件，且出让宗地至今仍未全部完成交付，被告未能按照合同约定期限交付符合条件的土地构成违约。关于镇宁县国土局应承担怎样的违约责任的问题。截止2016年5月26日，案涉宗地未完成拆迁工作的地块共计1004.36平方米（包含案外人享有土地使用权的地块），无法确定拆迁工作完成时间，且包含他人享有土地使用权的地块；2015年10月13日之后完成拆迁的地块共计134.27平方米，案涉宗地拆迁工作严重滞后；宗地范围内原公共通道，现附近居民仍然通行使用的地块共计525.03平方米。被告将附近居民通行的通道划入宗地范围一并出让给原告，影响了原告对案涉宗地的开发利用。未完成拆迁工作的地块、2015年10月13日之后完成拆迁的地块及原公共通道的地块虽包含在原告取得的土地使用权证使用面积中，但原告未实际取得该地块的土地使用权。被告逾期交地超过60日，且经原告多次催告仍未能完成交付，上述原告未能取得土地使用权的土地面积共计1663.66平方米。现原告开发的“锦绘新都”项目除其中一栋楼房未能开工建设外，其他楼房已建成，并有部分房屋已交付使用，该1663.66平方米土地继续履行不符合客观实际，不能实现原告国华房开公司的合同目的，也不具备继续履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定及双方签订的《出让合同》第三十七条约定，原告诉请退还上述1663.66平方米未取得土地使用权的土地出让价款，本院依法予以支持。原告诉请被告退还的契税和拍卖佣金均不属于被告收取，原告诉请被告退还无事实依据，本院不予支持，可另行主张。故被告应退还原告的土地出让价款为4457960元（1663.66平方米×2679.61元/平方米﹦4457959.9726元），原告的该项诉请超出4457960元的部分本院不予支持，原告要求按银行同期贷款利率的2倍支付利息无事实及法律依据，本院不予支持。原告未诉请解除合同，也未提供证据证明被告的违约行为给其造成了除利息外的其他直接损失，结合贵州省高级人民法院就案涉《出让合同》引起的另一诉讼所作（2015）黔高民终字第6号生效判决,被告应以未能完成交付的1663.66平方米土地使用权的土地出让价款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自土地出让价款交清之日即2013年11月4日计算至本判决确定的履行期限届满之日止，向原告支付利息，原告的该项诉请超出部分本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。双方当事人均认可实际交付土地时间为2012年9月6日，虽然交付的土地不符合合同约定的条件，但被告已按合同约定期限交付土地，不属于合同第三十七条约定的延期交付土地违约的情况，原告根据合同第三十七条的约定主张被告按其交纳的全部土地出让价款计算承担违约责任无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告镇宁布依族苗族自治县国土资源局在本判决生效后十日内退还原告贵州安顺黄果树国华房地产开发有限公司土地出让款4457960元。二、由被告镇宁布依族苗族自治县国土资源局在本判决生效后十日内支付原告贵州安顺黄果树国华房地产开发有限公司利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，以4457960元为本金自2013年11月4日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。案件受理费144767.6元，由原告贵州安顺黄果树国华房地产开发有限公司承担108591.6元，被告镇宁布依族苗族自治县国土资源局36176元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长 王 安 萍代理审判员 宋   颂代理审判员 陈 雯 贞二〇一六年六月二日书 记 员 付佳（代）