山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1642号上诉人（原审被告）：济南博雅酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵萍，经理。委托诉讼代理人：谢其超，男，1988年9月28日出生，汉族，该公司财务。被上诉人（原审原告）：济南蘑菇餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔殿杰，经理。委托诉讼代理人：李艳波，山东文聪律师事务所律师。上诉人济南博雅酒店管理有限公司（以下简称博雅酒店公司）因与被上诉人济南蘑菇餐饮管理有限公司（以下简称蘑菇餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。博雅酒店公司上诉请求：1.依法判令撤销一审判决第二项，判决驳回蘑菇餐饮公司的诉讼请求。2.依法判令蘑菇餐饮公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：经法院已经查明，蘑菇餐饮公司2018年10月24日前实际支付博雅酒店公司半年房租8万元，另其装修费用预估8万元，上述共计投入为16万元。在此基础上业已查明蘑菇餐饮公司其收取租户共计6人租金、押金及管理费合计473460元，经调解及判决退回此6人333223元，赚取差价140237元，经计算可知蘑菇餐饮公司损失19763元，故2018年10月25日博雅酒店公司代表王魁友于蘑菇餐饮公司代表崔兴臣重新签订合同时将房租由每年22万元降为每年18万元，并约定首年租金减少两万元，此两万元即为博雅酒店公司的补偿蘑菇餐饮公司损失。因此，蘑菇餐饮公司没有主张合同期限内的可得利益损失。原审判决书第10页第11行至第18行“蘑菇餐饮公司主张的损失是505479元”，系可得利益损失，蘑菇餐饮公司方式为根据双方签订的合同，每年支付租金成本22万元，蘑菇餐饮公司与六位分租人签订的合同，每年可得租金为52万元，故每月租金利益为25000元，蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司合同解除时间为2019年1月23日，双方尚有21个月未履行，该收益为525000元，另加诉讼费、仲裁费5479元，合计530479元，蘑菇餐饮公司按505479主张。通过蘑菇餐饮公司的计算方式可知，其主张的是2019年1月23日以后的可得利益损失。而原审判决第二项是判决的2018年10月25日前的可得利益损失，判决超出蘑菇餐饮公司的主张诉求之外，所以该判决第二项判决错误，应当予以撤销，判决驳回蘑菇餐饮公司的诉讼请求。蘑菇餐饮公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，博雅酒店公司上诉请求没有事实和理由，应当予以驳回，请求二审法院维持一审判决。蘑菇餐饮公司向一审法院起诉请求：1.确认蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司之间《房屋出租合同》于2019年1月23日解除；2.判令博雅酒店公司赔偿蘑菇餐饮公司各项损失计505,479元；3.判令博雅酒店公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2018年3月25日，博雅酒店公司（出租方、甲方）与蘑菇餐饮公司（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将历城区152号丽丰商务酒店二楼东侧第一间，面积200平方米左右的房屋，出租给乙方使用；乙方承租房屋作为餐饮商业经营使用；甲方于2018年3月25日（交房日）前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年3月25日起至2020年10月1日止，共计31个月，给乙方预留一个月作为装修期；房屋年租金为22万元，租金半年支付一次，先付后用，下一个交付租金应在到期日前一个月支付；违约责任约定：如乙方承租本房屋用于经营业务的，甲方应配合乙方在本合同签订后30日内须完成有关经营执照的办理后方可进行合法经营。甲方必须保证所出租房屋权属清楚，不属于违建，出租给乙方的房屋能够从事商业经营，不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者，否则乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失。租赁期间，允许乙方分租。落款处甲方加盖博雅酒店公司印章，并签署“赵萍”名字，乙方加盖蘑菇餐饮公司印章，并有崔兴臣签名。同日，济南市历城区饮食服务公司出具《转租证明》一份，载明：位于济南市花园路152号房屋产权归济南历城区饮食服务公司所有，面积200平方米，现出租给博雅酒店公司，允许其转租给蘑菇餐饮公司使用。此前，即2018年3月23日，王波（出租方、甲方）与崔兴臣（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份。该合同除交房时间为2018年3月23日前，租赁期共计30个月的约定内容与上述2018年3月25日合同约定略有不同外，对房屋坐落、面积、承租用途、年租金及租金交付方式、违约责任、租赁期的起止日期的约定均与上述合同约定一致。2018年3月23日合同最后一页记载“本合同已作废”，双方签字处及合同落款处王波和崔兴臣分别签名捺印。2018年10月，王魁友（即上述合同中的王波）（出租方、甲方）与崔兴臣（承租方、乙方）就涉案房屋签订《房屋出租合同》一份，合同落款时间为2018年3月25日，蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司均确认，该合同为倒签，实际签订时间为2018年10月。该合同约定房屋出租面积为约120平米；甲方于2018年3月23日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年3月25日起至2020年10月1日止，共计30个月；房屋第一年年租金为16万元，第二年租金为18万元，租金每半年支付一次，先付后用，下一个交付租金应在到期日前一个月支付。合同关于违约责任的约定与上述合同一致。合同最后一页下方载明：甲方同意乙方转租转让，甲方给乙方装修期2018年3月25至2018年4月25号止。落款处甲方有王魁友签名捺印，对应日期原签有2018年10月1日，10月1日划掉后改为3月25日；乙方有崔兴臣签名捺印，对应日期为2018年3月25日。二、涉案房屋系博雅酒店公司自济南市历城区餐饮服务公司承租房屋的一部分。根据济南市历城区饮食服务公司与博雅酒店公司所签订的《房屋租赁合同》，博雅酒店公司承租房屋为济南市历城区花园路152号一至六层房屋及楼顶通讯基站，租赁面积约为4000平方米，房屋租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，房产证号为济南房权证历城字第019986号。博雅酒店公司陈述，其承租后在二楼东侧加盖部分房屋，后加盖部分因违章被拆除，租赁合同中面积200平方米，在拆除80平方米违章部分后，变更为120平方米。根据蘑菇餐饮公司提交的证据，2018年5月3日、5月7日，山大路街道城管委向洪楼夜市美食城分别下发《告知书》、《通知》，内容包括：花园路150号二层的建筑物属于无规划手续的建筑，按照相关规定将对该违法违章建筑物进行拆除。该“花园路150号二层的建筑物”即为本案所涉152号房屋的一部分。蘑菇餐饮公司陈述，涉案房屋部分被拆除的时间为2018年6、7月份。三、崔兴臣系蘑菇餐饮公司的原法定代表人，亦系济南市历城区舒家房地产咨询中心（个体工商户）的经营者。根据蘑菇餐饮公司企业信息显示，2018年9月25日，崔兴臣不再担任法定代表人和股东。2018年3月18日，崔兴臣向谢其超（博雅酒店公司工作人员）转款5万元，备注为素缘房租定金；2018年3月23日，崔兴臣通过支付宝向谢其超分别转款1万元、1万元、4万元、5万元、5万元。王波出具《收到条》一份，载明：今收到房租壹拾壹万元正，收到转让费壹拾万元正，落款时间为2018年3月23号。博雅酒店公司确认收到上述21万元，包括10万元转让费和11万元租金，系由崔兴臣支付。关于双方当事人争议的事实，一审法院查明如下。一、涉案合同的实际履行情况。蘑菇餐饮公司主张双方实际履行的为2018年3月25日签订，加盖各自公章的合同，该合同系崔兴臣以蘑菇餐饮公司法定代表人身份与博雅酒店公司签订。崔兴臣与王波2018年3月23日签订的合同已作废，原因是办理美食城登记手续时，被工商局告知与公司经营不符。蘑菇餐饮公司在合同签订后，通过崔兴臣向博雅酒店公司支付了店铺转让费10万元，上半年租金11万元。对于王魁友与崔兴臣之间倒签时间为2018年3月25日、实际签订时间为2018年10月25日的合同，系崔兴臣的个人行为，因崔兴臣当时已不是蘑菇餐饮公司的法定代表人，该合同与蘑菇餐饮公司无关。蘑菇餐饮公司另提交支付宝、微信截图打印件，证实2018年10月30日16时14分，崔兴臣向“丽舍酒店中餐厅”的账户支付9999.99元，16时16分向赵萍账户支付9999.99元。2018年11月10日，崔兴臣于14时07分、09分、10分、11分，分别向“丽舍酒店中餐厅”各支付9999.99元，于14时08分、14时11分别向赵萍账户各支付9999.99元。上述8万元款项，系2018年10月25日之后崔兴臣个人向博雅酒店公司支付，应为根据倒签合同支付的半年租金，与蘑菇餐饮公司无关。博雅酒店公司认可收到上述款项中的5万元租金，陈述上述截图存在重复款项，具体哪5万元不清楚，崔兴臣共计支付16万元租金。博雅酒店公司主张，博雅酒店公司与蘑菇餐饮公司之间没有合同关系，博雅酒店公司履行的是2018年3月23日王波与崔兴臣个人签订的《房屋租赁合同》，转让费10万元及上半年租金11万元均系崔兴臣履行个人合同支付。2018年3月25日加盖双方印章的合同系崔兴臣为办营业执照签订，并未实际履行，合同中“赵萍”名字也非本人所签。2018年10月，即涉案房屋部分被拆除后，双方重新达成协议，王魁友与崔兴臣签订倒签时间为2018年3月25日的合同，该合同为双方实际履行的合同，所交租金16万元为该合同约定的租金，该合同签订后，才在2018年3月23日签订的合同中注明“本合同已作废”，崔兴臣之后按照该合同约定的标准将房屋转租给案外人常勇伟。博雅酒店公司为证实其主张，申请证人常勇伟、王波出庭作证。常勇伟陈述，崔兴臣以个人名义于2019年1月21日或23日与其签订合同向其转租房屋；双方约定，半年房租9万元，转让费95,000元，其支付13万元后，就尚欠的55,000元转让费向崔兴臣出具欠条；因房屋系自崔兴臣处转租，后崔兴臣告知与丽舍酒店合同已清，故证人与崔兴臣合同终止，于2019年4月21日或25日与丽舍酒店又签订合同；因已支付半年房租，实际使用两个月，故经协商，以已支付的四个月房租6万抵尚欠的55,000元转让费，又因多用四天房屋，交2000元租金后，余款3000元崔兴臣已返还。王魁友陈述，其系与崔兴臣个人签订合同，2018年3月合同约定房租22万元，2018年6月拆违拆临，双方协商租金减少6万元，包含4万元租金和2万元补偿，10月份拆除部分房屋后倒签合同，之后崔兴臣又经营半年；崔兴臣办营业执照时签过加盖蘑菇餐饮公司公章的合同，合同中“赵萍”的签名系王魁友代签；双方现履行的系倒签的120平方米、年租金16万元的合同，未按第一份合同缴纳租金；崔兴臣共支付16万元房租，未支付其他费用。对上述证人证言，蘑菇餐饮公司辩称，两证人均与本案有利害关系，且证人王魁友存在诚信问题，对两证人证言均不予认可；王魁友证言与博雅酒店公司的陈述前后矛盾，博雅酒店公司代理人承认蘑菇餐饮公司除支付16万元租金外，另支付过11万元转让费，而王魁友否认该事实；申请证人出庭未在法定期限内提出。为核实涉案合同的相关事实，一审法院对崔兴臣进行了调查询问，崔兴臣陈述其转账的11万元租金及10万元转让费均系代蘑菇餐饮公司支付；2018年3月23日，其与王波签订的合同，因签订主体系个人，办不下营业执照，后以公司名义签订。签订合同时，王魁友与谢其超在场，是否赵萍签字不清楚。该盖章合同签订时，即在3月23日签订的合同中注明了合同作废；崔兴臣与王魁友倒签的120平方米的合同系个人签订，与蘑菇餐饮公司无关，原合同是否解除不清楚。签订合同后，崔兴臣通过刷信用卡支付谢其超8万元；120平方米的租赁合同签订三个月后，因招商不顺，即把房屋转出；对6个分租户的损失曾向王魁友和谢其超提出，但两人不同意承担。蘑菇餐饮公司对崔兴臣陈述没有异议，博雅酒店公司不予认可。二、蘑菇餐饮公司主张的其与博雅酒店公司实际履行的房屋租赁合同解除时间。蘑菇餐饮公司主张，该公司与六个分租业主解除合同最晚的时间为2019年1月23日，因之前未书面通知博雅酒店公司，故双方合同解除时间应为2019年1月23日。根据崔兴臣与王魁友签订合同的时间即2018年10月25日推算，蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司合同履行至2018年10月25日。博雅酒店公司主张，蘑菇餐饮公司只交纳一年租金16万元，未再交租金，双方亦未就续期问题再协商，2019年3月份后，蘑菇餐饮公司没有再交租金，崔兴臣也明示不再租赁，合同即已经解除，博雅酒店公司对外出租。蘑菇餐饮公司对博雅酒店公司的陈述不予认可，主张博雅酒店公司先将房屋出租出去，该公司才未支付租金。加上博雅酒店公司给的一个月装修期，蘑菇餐饮公司的第一年期限到2019年4月25日，此前，博雅酒店公司已将房屋转租给常勇伟。博雅酒店公司陈述，蘑菇餐饮公司将房屋内的物品转让给常勇伟，转让费10万元，此时蘑菇餐饮公司明确告知不租，现租赁房屋的系常勇伟。蘑菇餐饮公司辩称，因蘑菇餐饮公司物品一直在房内，博雅酒店公司与常勇伟签订租赁协议后，蘑菇餐饮公司为减少损失的扩大，将房内的空调、监控、桌椅板凳等一并给了博雅酒店公司，该公司又转给常勇伟，由常勇伟直接将转让费支付给蘑菇餐饮公司。三、蘑菇餐饮公司主张的可得利益损失505,479元有无依据。蘑菇餐饮公司主张，其主张的损失505,479元系可得利益损失，计算方式为：根据双方签订的合同，每年需支出租金成本为22万元，蘑菇餐饮公司与6位分租人签订的合同，每年可得租金收益为52万元，故每月租金利润为25,000元；蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司合同解除时间为2019年1月23日，双方合同尚有21个月未履行，该收益为525,000元（25,000元×21月），另加诉讼费、仲裁费5479元，合计为530,479元，蘑菇餐饮公司按505,479元主张。为证实主张预期损失的依据，蘑菇餐饮公司提交其与焦垂洪、马世敏、康如宾、刘存军、宁方帅、蔡申碧6个分租业主仲裁、诉讼、和解等的相关证据，证实①2018年4月17日，焦垂洪与蘑菇餐饮公司历城分公司签订《济南市蘑菇美食城洪家楼银座店商户经营承包合同》。2018年10月17日，焦垂洪向济南仲裁委员会提出仲裁申请，要求蘑菇餐饮公司历城分公司返还租金、押金及管理费9万元；赔偿损失1800元及律师费5000元。济南仲裁委员会于2018年12月11日作出裁决，认定双方合同已于2018年9月29日解除，蘑菇餐饮公司历城分公司应返还自2018年9月30日至2019年6月23日的剩余租金，故裁决返还焦垂洪房屋租金55,625元、押金及管理费24,100元，并承担仲裁费3606元，费用共计83,331元。后双方达成《执行和解协议》，由蘑菇餐饮公司历城分公司分两期支付焦垂洪75,000元，焦垂洪已收到崔兴臣银行卡转账的该款项。该合同约定年租金9万元，押金1万元，自2018年4月24日至2020年12月23日。②2018年4月24日，马世敏与蘑菇餐饮公司历城分公司签订《济南市蘑菇美食城洪家楼银座店商户经营承包合同》。马世敏于2018年10月17日提出仲裁申请，要求蘑菇餐饮公司历城分公司返还租金、押金及管理费3万元，赔偿损失1600元及律师费2900元。济南仲裁委员会于2018年12月11日作出裁决，认定双方合同已于2018年9月29日解除，蘑菇餐饮公司历城分公司应返还自2018年9月30日至2019年6月23日的剩余租金，裁决蘑菇餐饮公司历城分公司返还马世敏房屋租金10,259元、押金1万元，并承担仲裁费用992元，费用共计21,251元。后双方达成《执行和解协议》，由蘑菇餐饮公司历城分公司一次性支付马世敏2万元，马世敏已收到由崔兴臣信用卡转账的该款项。该合同约定年租金8万元，押金1万元，合同期限自2018年4月24日至2020年10月23日。③2018年4月21日，康如宾与蘑菇餐饮公司历城分公司签订《济南市蘑菇美食城洪家楼银座店商户经营承包合同》。康如宾于2018年7月19日向济南仲裁委员会提出仲裁申请，主张合同约定年租金7万元，其已支付半年租金35,000元，2018年6月20日，蘑菇餐饮公司历城分公司提供的美食城因部分区域属于违章建筑而被政府拆除，要求返还房租23,333元、风险保证金1万元、水电押金2000元、电卡押金100元、剩余电费160元、商铺管理费4000元，共计39,593元。后崔兴臣与康如宾达成《协议书》，崔兴臣支付康如宾34,000元后，康如宾撤回仲裁申请。崔兴臣向康如宾转款34,000元，济南仲裁委员会裁定准予康如宾撤回仲裁申请。④2018年7月8日，刘存军与蘑菇餐饮公司达成房屋租赁协议。2018年8月8日，刘存军起诉，要求返还已收取的房屋租金7万元、押金1万元、水电费押金2100元、物业管理费押金12,000元，共计88,822元，赔偿损失7088元。该合同约定年租金7万元，押金1万元，合同期限自2018年7月8日至2020年12月23日。刘存军曾于2018年4月份与蘑菇餐饮公司签订过一份租赁合同，当时已交纳年租金10万元，水电押金2100元、物业管理费12,000元。后刘存军得知出租房屋属无规划手续的违章建筑将被拆除，但至2018年7月8日房子未拆除，双方协商重新签订了租赁合同，将年租金降至7万元，其他费用不变。合同签订不久，房屋就被拆除。起诉后，双方达成调解协议，蘑菇餐饮公司返还刘存军商铺押金、租金、水电费押金、管理费等共计7万元，蘑菇餐饮公司于调解当日当庭支付2万元，余款5万元约定分别于2019年6月30日之前支付2万元、于2019年12月31日之前支付3万元。后双方又达成《执行和解协议》，由蘑菇餐饮公司分两次支付5万元，第一笔2万元于协议签订时支付，第二笔3万元于蘑菇餐饮公司及崔兴臣账户解封之日一次性支付。刘存军另于2019年2月20日起诉，要求崔兴臣支付欠款3万元。法院经审理认为，刘存军与蘑菇餐饮公司存在合同纠纷，蘑菇餐饮公司收取刘存军租金，在合同变更的情况下，应返还其多支付的3万元租金，崔兴臣自愿以自己名义承担还款责任不违反法律规定，判决崔兴臣偿还刘存军欠款本金3万元及利息，后崔兴臣支付该3万元款项。⑤宁方帅2018年4月17日与蘑菇餐饮公司历城分公司签订《济南市蘑菇美食城洪家楼银座店商户经营承包合同》。2018年8月20日提起仲裁，要求蘑菇餐饮公司退还房租45,000元，管理费6000元，押金1万元，水电押金2000元。2018年9月9日，宁方帅与蘑菇餐饮公司达成《和解协议》，蘑菇餐饮公司同意退还宁方帅（房租、管理费、押金、水电押金）共计5万元。宁方帅于2018年9月9日确认收到由崔兴臣账户转账的5万元款项。⑥2018年4月16日，蔡申碧与蘑菇餐饮公司历城分公司签订《济南市蘑菇美食城洪家楼银座店商户经营承包合同》，约定年租金9万元，风险押金1万元，公共卫生清理管理费1000元/月。2018年5月31日，蘑菇餐饮公司与蔡申碧达成《合同终止书》，约定现蔡申碧租赁蘑菇美食城自愿与甲方终止合同，自5月31日后，蘑菇餐饮公司历城分公司与蔡申碧没有任何关系。蔡申碧收到蘑菇餐饮公司通过崔兴臣账户返还的款项84,223元。博雅酒店公司辩称对蘑菇餐饮公司的上述退款情况无法核实，且上述退还的系多交的部分租金或押金，蘑菇餐饮公司并无损失。2018年10月倒签的合同中，已将租金减少6万元，其中包含减免的4万元房租和2万元装修费补偿，已补偿蘑菇餐饮公司的损失。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于争议事实一，一审法院认为，2018年3月23日王波和崔兴臣以个人名义签订《房屋出租合同》已注明作废，蘑菇餐饮公司和博雅酒店公司2018年3月25日签订的《房屋出租合同》，加盖各自公章，房屋所有权人济南市历城区饮食服务公司亦出具证明允许博雅酒店公司将涉案房屋转租给蘑菇餐饮公司，且博雅酒店公司对该合同经办人代表该公司签订合同的行为亦无异议，结合双方关于为办理营业执照签订公司盖章的合同的陈述，以及蘑菇餐饮公司承租房屋后又以分公司名义进行分租，崔兴臣在签订合同时系蘑菇餐饮公司法定代表人的事实可知，涉案房屋系蘑菇餐饮公司承租后用于美食城经营，博雅酒店公司对此应知情，故一审法院认定2018年3月25日加盖各自公章签订的《房屋出租合同》系当事人双方实际履行的合同。王魁友与崔兴臣倒签时间为2018年3月25日的合同系王魁友与崔兴臣在涉案房屋部分拆除后重新签订。博雅酒店公司对王魁友代表该公司签订上述合同没有异议，一审法院予以认定。蘑菇餐饮公司和崔兴臣主张该合同系崔兴臣的个人行为，与蘑菇餐饮公司无关，但一审法院认为，首先，崔兴臣虽自2018年9月25日不再担任蘑菇餐饮公司的法定代表人和股东，但在涉案房屋部分被拆除后，其仍代表蘑菇餐饮公司处理与焦垂洪等分租户的纠纷事宜，并通过其个人账户向焦垂洪、马世敏、刘存军等人返还租金等款项。其次，2018年10月25日尚在蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司租赁合同履行期限内，蘑菇餐饮公司对崔兴臣使用租赁房屋并重新签订租赁合同未提出异议。蘑菇餐饮公司陈述其租赁合同一年到期日为2019年4月25日，博雅酒店公司先将房屋转租出去，其才未交之后租金，而根据崔兴臣和证人常勇伟陈述，崔兴臣2019年1月将房屋进行转租，此时，蘑菇餐饮公司仅支付半年租金，2018年10月25日之后租金系崔兴臣账户支付，如果蘑菇餐饮公司主张的博雅酒店公司先转租，该公司才未交租金成立，则蘑菇餐饮公司实际认可崔兴臣支付租金的行为系该公司行为。最后，将涉案房屋转租给常勇伟系在崔兴臣重新签订合同并使用房屋后，而蘑菇餐饮公司陈述，其物品一直在房内，为减少损失的扩大，将房内的空调等一并给了博雅酒店公司，该公司又转给常勇伟。博雅酒店公司虽主张崔兴臣系以个人名义与王魁友签订合同，但该主张系基于其所认定的实际履行的合同。综合以上事实，一审法院认定崔兴臣2018年10月25日（倒签时间为2018年3月25日）与王魁友签订的合同系代表蘑菇餐饮公司的行为。关于争议事实二，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋中原租赁面积约80平方米，已被相关部门认定为违章建筑并予以拆除，故蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司签订的200平方米左右的《房屋出租合同》部分无效，其他部分（120平方米左右部分）仍然有效。蘑菇餐饮公司承租房屋系用于分租经营餐饮而获得收益，房屋部分存在违章而被拆除，致使房屋面积大幅缩小，分租户解除合同。双方合同约定，甲方必须保证所出租房屋权属清楚，不属于违建，出租给乙方的房屋能够从事商业经营。否则，乙方有权解除合同。蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司于2018年10月25日就拆除后剩余的120平方米由王魁友和崔兴臣重新达成新的协议，确定租金，故双方倒签时间为2018年3月25日，加盖双方印章签订的《房屋出租合同》（120平方米左右部分）事实上已经解除，解除时间为2018年10月25日。关于争议事实三，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。博雅酒店公司私自加建房屋，导致涉案房屋部分被拆除，120平方米房屋部分合同解除，博雅酒店公司对合同解除部分应承担相应的违约责任。博雅酒店公司主张已通过减少租金的方式予以补偿，因房屋面积减少亦会导致租金减少，涉案合同租金减少数额不能印证博雅酒店公司的主张，博雅酒店公司亦未提交其它证据证实，一审法院对其主张不予采信。涉案房屋违章部分合同无效，蘑菇餐饮公司主张该部分可得利益损失没有依据，一审法院不予支持。对合同解除部分，因蘑菇餐饮公司与博雅酒店公司2018年10月25日又重新签订协议，继续使用涉案房屋，故对蘑菇餐饮公司主张的可得利益损失，一审法院支持其计算至2018年10月24日。结合蘑菇餐饮公司提交的分租的相关证据，可得利益损失分别为：与焦垂洪合同为自2018年9月30日计算至2018年10月24日，数额为6164元（9万元/年÷365天×25天）；与马世敏合同为自2018年9月30日计算至2018年10月24日，数额为5479元（8万元/年÷365天×25天）；与康如宾合同为自2018年6月21日计算至2018年10月24日，数额为24,164元（7万元÷365天×126天）；与宁方帅合同，结合双方租赁合同和《和解协议》，自2018年9月10日计算至2018年10月24日，数额为11,096元（9万元÷365天×45天）；与蔡申碧合同，结合双方签订的租赁合同、《合同终止书》及蔡申碧书写的《收条》，自2018年6月1日计算至2018年10月24日，数额为36,000元（9万元÷365天×146天）；与刘存军合同为自2018年7月8日计算至2018年10月24日，数额为20,904元（7万元/年÷365天×109天）。以上款项金额合计103,807元。上述可得利益系按照租赁面积200平方米计算，根据合同解除部分面积占总面积的比例，一审法院对蘑菇餐饮公司的可得利益损失支持62,284元（103,807元×120/200），该数额未超出蘑菇餐饮公司主张的可得利益损失数额。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、济南蘑菇餐饮管理有限公司与济南博雅酒店管理有限公司2018年3月25日签订的《房屋出租合同》（120平方米部分）于2018年10月25日解除；二、济南博雅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南蘑菇餐饮管理有限公司损失62,284元；三、驳回济南蘑菇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8855元，由济南蘑菇餐饮管理有限公司负担7498元，济南博雅酒店管理有限公司负担1357元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，博雅酒店公司对一审法院认定其应向蘑菇餐饮公司支付损失无异议，本院对此予以认定。博雅酒店公司上诉主张，一审法院认定62284元损失超出了蘑菇餐饮公司的诉讼请求，应驳回蘑菇餐饮公司该项诉讼请求。对此，本院认为，蘑菇餐饮公司诉讼请求中主张的损失数额为505479元，一审法院经计算得出博雅酒店公司应向蘑菇餐饮公司赔偿的损失数额为62284元，该数额并未超出蘑菇餐饮公司诉讼请求中主张的损失数额。故对博雅酒店公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，博雅酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1357元，由上诉人济南博雅酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 赵 雯审 判 员 明 霞二〇二一年四月十二日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗