新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初4870号 原告：姜海，男，1983年6月27日出生,汉族，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人：唐胜，新疆沙泉律师事务所律师。 被告：李亚东，男，1982年5月15日出生，汉族，石河子市一点利商店经营者，住石河子市。 原告姜海与被告李亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐胜、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁协议；2、判令被告返还租金100000元；3、判令被告赔偿原告利息损失8983元（100000元×15.4%÷12个月×7个月）4、判令被告支付违约金100000元；5、判令本案诉讼费及送达费由被告承担。事实和理由：2020年2月6日，原告与被告签订《租赁协议》一份，双方在合同中约定：被告将其一楼东边的面积约80余平方米三间教室，连同资质以及配套设施出租给原告用于教育教学，租赁期限为一年，租金为100000元。合同签订后，原告如约履行了合同义务，缴纳了租金100000万元。被告却未按照合同履行义务，被告承诺的提供教学教育资源一直无法提供，致使原告的教学工作无法进行。后被告又未经原告同意，私自更换了门锁擅自引进第三方教育机构，拒绝原告进入租赁房屋，致使租赁协议无法履行，合同目的无法实现，经原告多次协商无果，故原告诉至贵院，要求法院支持原告的全部诉讼。 李亚东辩称，不同意解除协议，也不同意返还租金，及赔偿利息损失和违约金。我与原告在2020年2月6日签订了《租赁协议》，约定租期一年，租金一年100000元，原告可以进行初高中作业辅导类的工作，协商我能保证原告正常经营。2020年5月17日，因原告在经营的时候被别人举报，教育局查处后，要求暂停经营，责令其关门，不让进入场所。后社区也知晓了此事，社区和教育局都联系我说绝对不能再进人了，我就把房屋的门锁上了。按照“新冠疫情防疫”规定“十一”前所有培训机构都不能经营。2020年“十一”以后，教育局通知可以正常营业了。之后我妻子就给原告打电话发微信说可以经营了，但是原告说不用了。 本院经审理认定事实如下：2010年2月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》一份，约定：“甲乙双方友好协商，就房屋租赁及教学资质挂靠一事达成如下协议：一、甲方将位于石河子市21小区危改房西南拐角楼的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年2月6日至2021年2月5日。二、本房屋租金为人民币100000元（壹拾万元整）除租金外，出租人不得向承租人收取其他任何费用。（此费用包括合同期内资质挂靠费用、教学场地费、水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费等）经甲乙双方协商决定，每年续租期间租金。三、甲方的权利和义务：1、在租赁期间，甲方必须依照国家法律法规规定和本合同的约定使用，保证使用场地的教学资质、治安、消防、卫生、用电、用水的合法性和安全性2、应按约定为乙方提供场地（一楼东边3间教室）及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。3、在租赁期间，甲方除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。4、如果甲方不能保证乙方正常经营，3天之内将乙方剩余费用退还。若没有及时退还费用，每天按租金全额的50%计算违约金。或者延迟租房时间。四、乙方权利和义务：1、双方协商决定，乙方经营范围：初中、高中作业及所有文化课辅导，甲方不得干涉。2、乙方有权监督甲方不能引进第三方做乙方的项目，否则属于甲方违约。五、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金10万元人民币。”《租赁协议》签订后，原告向被告支付了100000元租金， 庭审中，原告提交照片三张，证实2020年9月4日，原告去涉案房屋处开门发现钥匙打不开。原告称从2020年5月底到2020年9月9日涉案房屋的房门一直锁着，认为系被告锁的。被告表示确实是自己锁的门，因教育局通知被告因为疫情原因从2020年5月底不能正常经营，被告一直将门锁到了9月20多号。被告接到教育局通知后，也和原告说了此事，原告说“锁就锁吧”，才将门锁上。 另查：1、原告提交2020年9月28日拍摄的“小叮当英语学校”教室图片一张，证实被告把租给原告的教室转租给别人了，当时有人在上课。另提交被告妻子微信截图打印件一份，证明2020年9月，被告妻子在微信朋友圈打广告，内容为“小叮当文化艺术培训学校”正在招生。被告对照片及微信截图均不认可，称照片无法证实学生在上课，涉案房屋位置为二层小楼，被告及其家人也偶尔也住在里面，照片上为被告女儿在教室写作业。被告在9月份没有正式营业，涉案教室一直到现在都没有租给别人，发布招生广告不代表上课。 2、原告提交“石河子市艺童乐园”营业执照一份及石河子市社会力量办学管理委员会办公室于2020年6月28日出具的《行政许可不受理告知书》。营业执照“经营者”为被告李亚东，经营范围为：“室内游戏、手工制作、餐饮、信息咨询服务”，注册时间为“2017年3月20日”。原告表示被告在涉案房屋的地址注册成立“石河子市艺童乐园”，但签合同前，被告告知原告，被告及其妻子吉林正在申请辅导教育类资质，一个月之内就会办理出作业辅导资质。但实际上签订《租赁协议》的时候，被告只有“石河子市艺童乐园”营业执照，且具体的经营范围原告当时也并不清楚。《行政许可不受理告知书》主要内容为：“石河子市新艺童文化艺术培训学校有限公司：2019年12月27日受理贵单位提出的关于设立石河子市文化艺术培训学校有限公司的办学申请，地址位于新疆石河子市21小区美居苑南门危改房项目公共服务用房一楼，举办者为吉林，申请办学内容为美术、书法培训。经群众举报，2020年5月17日教育局社学办工作人员经实地检查发现你校存在非法办学行为：一是无证非法聚集办学，二是疫情期间违规组织线下培训。经研究，决定暂不予受理石河子市新艺童文化艺术培训学校有公司（新疆石河子市21小区美居苑南门危改房项目公共服务用房一楼）办学申请。”原告表示实际上被告现在也不具备相应的教学教育资质。被告对以上两份证据均予以认可。原告补充说明双方《租赁协议》是2020年2月6日签订的，但是因为“新冠疫情”影响，正式经营是2020年5月12日到5月17日，只经营了5天，后于2020年5月17日被他人举报了，此后就无法正常上课了。 3、原告提交2020年9月份，原、被告方被告的电话录音一份，原告表示当时询问被告可不可以正常开门经营，被告说不可以，被告引进了第三方教育机构“小叮当英语”，要租用他们的房子进行经营。被告告知原告只能代“数理化”科目，英语不能带了，而且还要增加租金，自己不同意增加租金和减少科目，如果协商不成的话原告就要求退租。被告认可系自己和原告的录音，因为被告方办学校没批准，所以准备用别人的资质开展其他项目，但没有说原告不能教英语，这些和原告所进行的项目不冲突。我们现在已经用小叮当教育机构的资质开展教学。 4、被告提交向阳街道二十一社区居委会于2020年11月18日出具的证明一份，及与该社区主任聊天记录一份，证明内容为：“原新艺童艺术学校2019年成立21社区六点半学校，主要为社区居民孩子提供便民服务，服务内容包括写字、剪纸、画画、各科作业辅导等项目。培养社区孩子的兴趣爱好。”被告称二十一社区同意其可以挂牌照成立“六点半学校”，给社区的学生提供便民服务作业辅导等项目。原告对上述两份证据均表示不认可，不清楚详细情况。 5、被告提交微信群截图包括一份，证实石河子市教育局通知2020年9月23日至9月25日开展大检查，检查合格后可以正常开展教学。后通知60所校外教育培训机构验收合格，可以正式开学复课。“小叮当艺术培训学校”在2020年10月1日后可以正常开课了。原告质证后表示对微信群截图真实性无法确认，且微信截图上只有10所学校和本案没有关系。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁协议》是否应当解除；二、原告要求被告返还租金100000元的诉讼请求应否支持；三、原告要求被告赔偿资金占用利息损失8983元的诉讼请求应否支持；四、原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求应否支持。 关于争议焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告辩称是经过原告同意后将涉案房屋上锁，但未提交证据予以证实，故对被告的该项抗辩理由不予采信。被告在《租房协议》签订后，于2020年5月底私自将涉案房屋房门上锁，致使原告失去对该房屋的实际控制权，合同目的无法实现，且双方《租房协议》约定租赁期限自2020年2月6日至2021年2月5日，现该协议履行期限届满。原告亦未提出要求继续租赁，故对原告要求解除《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告因被告于2020年5月底将涉案房屋上锁，失去对房屋的实际控制权，故被告应返还原告自2020年6月1日至2021年2月5日的租金，对原告要求被告返还租金的的诉讼请求，本院予以部分支持。本院确定被告应返还原告的租金金额为66667元（100000元÷12×8个月，2020年6月14日-2021年2月5日） 关于争议焦点三、争议焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案原告履行了交纳租金的义务，被告却未能及时履行全部义务，被告应承担违约责任。关于原告诉请的违约金数额，因原告没有提供因被告违约造成原告实际损失的证据，双方约定的违约金100000元明显偏高,应予调整。利率标准采用同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付上浮30%计算。本院确定被告应赔偿原告违约金为2225元【66667元×3.85%÷12个月×8个月×（1+30%），2020年6月14日-2021年2月5日】。 关于原告要求被告支付资金占用利息损失的诉讼请求，鉴于原告在本案中的损失体现为逾期返还租金利息损失，原告在主张违约金赔偿的同时主张利息损失赔偿，有失公平，故对其主张利息损失的诉讼请求不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告姜海与被告李亚东于2020年2月6日签订的《租赁协议》； 二、被告李亚东于本判决生效之日起十日内返还给付原告姜海租金66667元； 三、被告李亚东于本判决生效之日起十日内给付原告姜海违约金2225元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述二、三项合计68892元，被告李亚东自本判决生效之日起十日内一次性给付原告姜海。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4434元（原告已预交），由被告李亚东负担与前款同期给付原告姜海。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  路 琦 人民陪审员  王建飞 人民陪审员  韩 炜 二〇二一年四月二日 书 记 员  王利娟