广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35045、36751、37379号35045号原告：谭振亚，女，汉族，地址:深圳市福田区。36751号原告：余冰滨，女，汉族，住址：深圳市龙岗区。37379号原告：余浪滔，男，汉族，1994年5月13日出生，住址：重庆市开州区。三原告共同委托代理人：彭选兵，广东众坚律师事务所律师，一般授权。三原告共同委托代理人:余德水，男，汉族，1963年8月6日出生，住址：重庆市开县，系三原告父亲，特别授权。三案共同被告一：深圳市浩瀚盈实业有限公司，注册地址深圳市大鹏新区。法定代表人：刘杨。委托代理人：王雪霞，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师，一般授权。委托代理人：田翊，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师，一般授权。三案共同被告二：深圳市大鹏鹏城股份合作公司，注册地址深圳市大鹏新区。法定代表人：李满赢第三人：深圳市正兴基础建筑工程有限公司，地址深圳市南山区诉讼代表人：深圳市正兴基础建筑工程有限公司破产管理人。负责人：王翠萍委托代理人：朱东泽，男，汉族，1991年4月3日出生，地址广东省深圳市罗湖区，一般授权。委托代理人：魏肖，女，回族，1992年5月8日出生，地址广东省深圳市南山区，一般授权。上列当事人房屋买卖合同纠纷三案，本院受理后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告余冰滨及三原告共同委托代理人彭选兵、余德水到庭参加诉讼，被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司（以下简称“浩瀚盈公司”）及其委托代理人王雪霞、田翊到庭参加诉讼，第三人深圳市正兴基础建筑工程有限公司（以下简称“正兴公司”）及其委托代理人朱东泽、魏肖到参加诉讼，被告二深圳市大鹏鹏城股份合作公司（以下简称“鹏城股份公司”）经本院合法传唤后拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告谭振亚交付深圳市大鹏新区家天下花园2栋Ａ单元××层××号房屋并办理不动产权证书；2.判决两被告立即向原告余冰滨交付深圳市大鹏新区家天下花园2栋Ａ单元××层××号房屋并办理不动产权证书；3.判决两被告立即向原告余浪滔交付深圳市大鹏新区家天下花园2栋Ａ单元××层××号房屋并办理不动产权证书；4.判令深圳市浩瀚盈实业有限公司以4639656元为基数、按照每日万分之四支付原告谭振亚自2020年1月1日起至实际交房之日止期间的违约金，暂计至申请之日为649550元；5.判令深圳市浩瀚盈实业有限公司以4646872元为基数、按照每日万分之四支付原告余冰滨自2020年1月1日起至实际交房之日止期间的违约金，暂计至申请之日为650000元；6.判令深圳市浩瀚盈实业有限公司以4632440元为基数、按照每日万分之四支付原告余浪滔自2020年1月1日起至实际交房之日止期间的违约金，暂计至申请之日为648540元；7.由被告方承担本案全部诉讼费用。事实和理由：三原告系余德水的子女。位于深圳市大鹏新区项目系两被告共同开发建设，深圳市正兴基础建筑工程有限公司（该公司的法定代表人、大股东及实际控制人为段能超）作为该项目的桩基础施工方与建设方签订了《家天下项目桩基础工程承包合同》。由于正兴公司和段能超欠原告亲属（余德水等）的借款，原告及原告亲属、两被告、正兴公司及段能超三方经协商，一致同意将段能超在家天下花园认购的三套房屋转让给三原告名下，段能超认购时向被告方支付的每套房5万元定金、三套房共计15万元也以“换票”的方式转移至原告三姊妹名下，余下的购房款以正兴公司在家天下花园项目的工程款一次性全额抵付，以抵偿正兴公司和段能超所欠原告亲属的部分借款。同时，正兴公司和段能超还请求原告及原告亲属为该项目在施工过程中继续借资垫付柴油、钢筋等工程款项。据此，原被告双方于2017年12月29日签署《家天下花园项目认购书》，约定将被告开发建设的家天下花园2栋Ａ单元××层××号、2栋Ａ单元××层××号、2栋Ａ单元××层××号房屋分别卖给原告谭振亚、余冰滨、余浪滔。签署了三份《认购书》，其中约定：2栋Ａ单元××层××号房屋建筑面积120.27㎡、总价款4639656元，2栋Ａ单元××层××号房屋建筑面积120.27㎡、总价款4646872元，2栋Ａ单元1××层××号房屋建筑面积120.27㎡、总价款4632440元；付款方式为一次性付款：买方自愿选定本房产房号，并在签订本认购书时付清定金5万元，在签订本认购书之日起7日以内一次性付清全部购房款，定金自动转为购房款。原被告双方签订《认购书》的同时，双方签署了《家天下花园销控单》，注明的付款方式为“一次性”、“工抵”（即工程款抵付），该《销控单》上有原告及被告方的置业顾问、销售经理（销控）和财务人员确认签字。《认购书》和《销控单》签署后，被告方将段能超为该房屋交纳的5万元定金转至原告名下，并向原告分别出具了三套房各5万元定金的《收款收据》，该《收款收据》中载明的“收款方式”为“换票”（即将原票据中的交款人由段能超换成原告后重新开具票据），被告一在《收款收据》上加盖了财务专用章。至此，三原告就家天下花园三套涉案房屋全部购房款的付款义务已经完成，且被告此后从未就该房屋的付款事宜提出过任何异议，也从未向原告提出过购房款的付款要求。2019年底，被告方开始向购房业主交房，却拒绝向原告交房，双方为此发生激烈争执，直至报警立案处置。原告认为，原被告双方于2017年12月29日签署的虽名为《认购书》和《销控单》，其内容实际上已经具备“房屋买卖合同”的全部实质性条款，也是双方的真实意思表示，且原告已经按照约定履行全部付款义务，被告“事后”以“工程款不够抵付”等为由拒绝履行交房义务，有违诚实信用原则，属于严重的违约行为。被告一浩瀚盈公司答辩称，一、原告没有按照合同约定向答辩人交付购房款，答辩人没有义务向原告交付房屋，因而原告要求答辩人交付房款的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。2018年1月30日，原告与答辩人和大鹏公司就原告购买家天下花园项目2栋A单元××房、××房、××房（涉案房产）事宜共同签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中买卖合同约定：涉案房产的购房总价分别为人民币4632440元、4639656元、4646872元，原告应以分期付款的方式支付房款。根据上述合同约定，原告应于2018年6月29日前向原告支付全部房款，但迄今为止，原告仅支付了1804房房款534838.5元、1904房房款535560.4元、2004房房款536282.4元，虽经答辩人多次催促，剩余购房款至今任未支付，并不存在原告所述的工抵。原告没有按照合同约定履行合同义务，根据上述合同的约定，原告无权要求答辩人交付房屋，因此原告要求答辩人交付房款的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回；二、原告没有按照合同约定支付房屋价款，原告无权要求答辩人为其办理不动产权证，因而原告要求答辩人办理不动产权证书的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，答辩人认为原告没有按照合同约定向答辩人支付房款，因此其没有权利要求答辩人交付房屋和办理不动产权证书，其要求答辩人交付房屋、支付逾期交房的违约金和办理不动产权证书的诉讼请求不存在任何事实和法律依据。因此，为维护答辩人的合法权益，请法院查明事实，依法判决驳回原告对答辩人的起诉。被告二鹏城股份公司未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。第三人正兴公司答辩称，一、正兴公司目前管理较为混乱，财务资料及工程资料不全，且管理人并未接管到三案涉及涉及的家天下项目桩基础工程承包合同及相关项目资料。据管据管理人从正兴公司员工刘飞处了解到浩瀚盈公司已向正兴公司付清全部工程款，但目前正兴公司尚未进行破产审计，无法判断具体付款情况，后续管理人将根据审计结果进行进一步核实。二、正兴公司现已进入破产程序，即便浩瀚盈公司与正兴公司就家天下项目仍存在未付工程款，在正兴公司进入破产程序后，未付工程款也不可用于抵扣三原告的购房款，而应依据企业破产法第17条之规定，直接向管理人支付，否则将损害全体债权人的利益，原告可依据企业破产法第44条向管理人申报债权，且目前原告余冰滨也已向管理人申报债权。经审理查明，2016年4月23日，第三人正兴公司与被告一浩瀚盈公司签订了《家天下项目桩基础工程承包合同》及后续补充协议，由第三人正兴公司承包家天下项目桩基础工程。三原告父亲余德水对第三人正兴公司享有债权。2017年，第三人正兴公司表示被告一需要以房子抵扣工程尾款，第三人正兴公司只能以三套房子来抵扣余德水的欠款，原告父亲余德水予以同意，并将三套房子交给其子女即三原告。2017年12月28日，第三人正兴公司工作人员刘飞陪同三原告一起前往被告一处，被告一与三原告达成一致，约定三原告以一次性工抵的方式支付家天下花园2栋三套涉案房屋价款，其中1804房总价4942339元（毛坯4632440元、装修309899元）、1904房总价4949559元（毛坯4639656元、装修309903元）、2004房总价4956779元（毛坯4646872元、装修309907元）；被告一与原告当即签订了《家天下花园项目认购书》《家天下花园销控单》《房屋装修协议》《毛坯改造委托合同》《家天下花园-购房信息录入确认单》等所需材料，被告一将《家天下花园项目认购书》原件交付三原告外，其余材料原件仅让原告拍照后收回。其中被告一在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定交房时间为2019年12月31日前，逾期交房超过90日的，买受人有权自逾期交付1年内书面通知解约，并要求卖方承担购房总款10%的违约金，买受人未在期限内解除，视为放弃解除权，双方买卖合同继续履行，买受人有权要求出卖人自第91日起每日按出卖人已收房款的万分之二向买受人承担逾期交房的违约金。2017年12月29日，正兴公司法定代表人段能超刷卡支付了涉案三套房屋定金各5万元。2019年1月10日，第三人正兴公司作出《“正兴”与抵房客户关系说明》，其中显示：1.涉案1804房：总房价4942339元，已支付534838.5元（非合同工抵5万元、合同工抵484838.5元），剩余欠款4407500.5元，工抵顺序为6，计划工抵时间为2019年8月，备注为全额抵扣；2.涉案1904房：总房价4949559元，已支付535560.4元（非合同工抵5万元、合同工抵485560.4元），剩余欠款4413998.6元，工抵顺序为7，计划工抵时间为2019年8月，备注为全额抵扣；3.涉案2004房：总房价4956779元，已支付536282.4元（非合同工抵5万元、合同工抵486282.4元），剩余欠款4420496.6元，工抵顺序为4，计划工抵时间为2019年1月，备注为全额抵扣。2019年12月30日，被告一以房款未付清为由，拒绝向三原告交房。2020年1月份，被告一与第三人正兴公司解除了战略合作关系，家天下三期项目桩基础工程不再由第三人承包。2020年1月15日，被告一与第三人正兴公司就“家天下项目桩基础工程”进行结算，其中合同内结算金额77748620.86元，罚款金额131800元，应扣金额合计11817426.06元，实际应支付款项65799394.8元，结算办理完毕前已支付金额65799394.8元，结算后应付款为0元。2020年5月6日，深圳市中级人民法院裁定受理第三人破产清算一案。以上事实有原被告提供的经当庭质证的《家天下花园项目认购书》《家天下花园销控单》、浩瀚盈公司收款收据、正兴公司委托付款函、公安机关询问笔录等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定诚实信用的履行义务。被告一同意三原告以一次性工抵的方式支付涉案三套房屋房款，没有违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，应受法律保护；双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》《房屋装修协议》《毛坯改造委托合同》《家天下花园-购房信息录入确认单》系被告一通行的格式范本，属于对外的“阳合同”，除房款支付的相应条款外，其余部分可参照适用。根据本案查明事实，三原告父亲对第三人享有债权，第三人对被告一享有债权，被告一同意三原告以一次性工抵的方式支付涉案三套房屋房款并与其签订《家天下花园销控单》，应视为三原告的父亲已将其对第三人正兴公司的到期债权作价为14848677元（与涉案三套房屋总价款相当）转让给被告一，被告一享有了对第三人的等额到期债权，三原告房款的交付已经完成，被告一应依诚实信用原则向三原告交付房屋并办理产权登记，参照被告处格式范本《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定的2019年12月31日前交房，三原告诉请被告一、被告二交付涉案房屋并办理产权登记，本院予以支持。债权让与已经完成，被告一依法享有对第三人正兴公司的到期债权，可据此抵销第三人对其相应的工程款或向第三人主张该到期债权，被告一以第三人正兴公司工程进度款不能抵扣、尾款不足抵扣等为由拒绝向三原告交付房屋，有违诚实信用原则，于法无据，不予支持。被告一本应诚实信用的履行交房义务，被告一逾期未交付房屋，应承担相应逾期交房的违约责任，参照《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定的2019年12月31日交房时间和逾期交房的违约责任，被告一应以总房款为基数，自2020年1月1日起按照日万分之二计付违约金。因涉案房屋何时交楼目前尚无法确定，对于三原告请求支付的延迟交楼违约金，本案暂处理至本判决生效之日止。其后因延迟交楼事由所引发的纠纷，当事人可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司、被告二深圳市大鹏鹏城股份合作公司应自本判决生效之日起三十日内向原告谭振亚交付深圳市大鹏新区家天下花园2栋A单元××层××号房屋并办理不动产权证书；二、被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司、被告二深圳市大鹏鹏城股份合作公司应自本判决生效之日起三十日内向原告余冰滨交付深圳市大鹏新区家天下花园2栋A单元××层××号房屋并办理不动产权证书；三、被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司、被告二深圳市大鹏鹏城股份合作公司应自本判决生效之日起三十日内向原告余浪滔交付深圳市大鹏新区家天下花园2栋A单元××层××号房屋并办理不动产权证书；四、被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭振亚支付逾期交房违约金（以4639656元为基数、自2020年1月1日起按照日万分之二计付违约金至本判决生效之日止）；五、被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余冰滨支付逾期交房违约金（以4646872元为基数、自2020年1月1日起按照日万分之二计付违约金至本判决生效之日止）；六、被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余浪滔支付逾期交房违约金（以4632440元为基数、自2020年1月1日起按照日万分之二计付违约金至本判决生效之日止）；七、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。35045号案件受理费54211.5元（原告已预交），由原告谭振亚承担5162.5元，由被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司承担49049元。36751号案件受理费54274元（原告已预交），由原告余冰滨承担5160元，由被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司承担49114元。37379号案件受理费54145.4元（原告已预交），由原告余浪滔承担5157.4元，由被告一深圳市浩瀚盈实业有限公司承担48988元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  金海滨人民陪审员  张雪艳二〇二一年四月十三日书 记 员  方伟豪