辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终942号上诉人（原审被告）：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，公司经理。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区知行法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵学军，女，1946年11月26日出生，汉族，住所地营口市站前区。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司因与被上诉人赵学军商品房买卖合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。营口永江金誉房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初2384号民事判决书。依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。二、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案可以确定的事实是上诉人与案外人宋营杰是借款关系。而本案的被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》基于上诉人与案外人宋营杰借款关系而产生，被上诉人将房款交付宋营杰，上诉人与被上诉人没有钱款交易，合同没有实际履行。二、上诉人不是本案适格主体。既然被上诉人起诉是以商品房买卖合同纠纷为案由，案件主体应当是买卖双方，因本案中的《商品房买卖合同》是基于借款关系产生，并没有实际履行，被上诉人自认将房款支付给宋营杰，宋营杰与被上诉人才是房屋买卖关系，被上诉人应当向宋营杰主张权利，上诉人不是本案适格主体，应驳回被上诉人诉请。三、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是上诉人是清偿借款，认定事实是错误的。上诉人在签订《商品房买卖合同》后仍然向宋营杰偿还利息，如果上诉人与宋营杰是为了清偿债务，那么签订《商品房买卖合同》后，是无需再偿还利息的。所以签订的买卖合同是借款的担保不是以房抵债清偿借款。根据《民事诉讼法解释》91条，2项规定，主张法律关系变更，消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对产生该法律关系变更消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人与宋营杰签订的《商品房买卖合同》是基于借款法律关系产生，以房担保还是以房抵债，在借款法律关系中，应由宋营杰作为诉讼主体主张权利并承担举证责任，而本案是商品房买卖合同纠纷，被上诉人作为买卖合同的当事人不是借款法律关系中当事人的主体，所以，无论是以房抵债还是以房担保，应在借款法律关系中认定，不应再本案认定，判决错误。上诉人与宋营杰是借贷关系，而被上诉人与上诉人又不是真实的房屋买卖，被上诉人既不是买卖合同的真实当事人，又不是借款法律关系主体，显然被上诉人作为诉讼当事人主体不适格，所以，应驳回被上诉人起诉。综上，请求二审法院撤销营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初2384号民事判决书。依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。赵学军辩称，一、关于被答辩人与答辩人之间的法律关系。营口市西市区人民法院己经作出生效判决，确认双方签订的《商品房买卖合同有效》，可见答辩人与被答辩人之间的法律关系已经是非常明确的。二、关于被答辩人与案外人宋营杰之间的法律关系。一审法院在查明的事实中已经调查的非常清楚，即由初始的被答辩人向宋营杰借款到被答辩人不能按时还款后达成的以房抵债协议。对期间发生的法律关系的转变过程，一审法院已经作出了详细的论述，在此答辩人不再赘述。三、关于案外人宋营杰与答辩人之间的法律关系。答辩人从宋营杰处购买的案涉房屋，但案涉房屋初始登记在被答辩人名下，为避免二次交易，经被答辩人及宋营杰协商，由被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》，并由被答辩人履行合同中约定的全部义务。答辩人与宋营杰之间系房屋买卖的法律关系，但对房屋买卖的履行义务应由被答辩人承担。四、关于答辩人的主体资格问题。答辩人提起本次诉讼依据的是与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》，在此需要强调说明的是，该买卖合同己经营口市西市区人民法院判决确认合同有效，答辩人依据有效的商品房买卖合同向被答辩人主张履行合同义务，主体适格。五、关于被答辩人主张与宋营杰之间系名为买卖，实为借贷的问题。在确认买卖合同有效案件及执行异议之诉案件中被答辩人均提出该主张，但案件经过最高院审理后，均未支持被答辩人的观点。赵学军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同义务，协助原告办理位于营口市西市区房屋的不动产权登记手续；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月30日，被告营口永江金誉房地产开发有限公司与案外人宋营杰签订了顶账协议书，双方确认：该协议签订之日被告营口永江金誉房地产开发有限公司尚欠案外人宋营杰借款本金29270000元。由于借款期限已届满，房地产市场低迷，房屋滞销，现营口永江金誉房地产开发有限公司自愿将本协议附件一系列房产37套，以每平方米3000元作价抵顶借款共计13343850元，本协议附件二所列房产32套，以每平方米3200元作价抵顶借款共计16077664元。总计29421514元，抵顶给案外人宋营杰。2014年8月12日，原告赵学军与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买由其开发建设的坐落于营口市西市区房屋，价款分别为507904元、496480元。该合同已经由营口市西市区人民法院作出（2015）营西民一初字第500号民事判决，确认该商品房买卖合同有效。上述合同签订后，被告向原告开具了收款收据、进户通知书和住宅房屋分配通知书。同日在房产部门办理备案手续。另查：被告出售诉争房屋之目的系被告为清偿拖欠案外人宋营杰之借款。再查，诉争房屋已被解除查封。一审法院认为，产生本案法律诉争涉及三个法律关系：一是本案被告营口永江金誉房地产开发有限公司与案外人宋营杰之间的民间借贷法律关系及将诉争房屋备案到案外人名下的保证关系；二是被告营口永江金誉房地产开发有限公司未履行债务将60余套商品房定价作为清偿案外人宋营杰债务所形成的清偿债务的法律关系；三是本案原告向被告购买诉争之房屋的商品房买卖关系。上述法律关系的产生既有延续性又有各自的独立性。原告与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的行为系营口永江金誉房地产开发有限公司履行清偿与案外人宋营杰的民间借贷关系产生的债务后而产生的商品房买卖合同，具有独立性，该商品房买卖行为系原、被告双方当事人真实意思表示，且原告购买诉争房屋是被告亲自与其签订的合同，办理的住宅房屋分配通知书、进户通知书。该商品房买卖行为不违反法律、行政法规强制性规定，应依法认定该合同合法有效。房屋备案通常是指购房合同网签备案，是将原本登记在开发商名下的预售商品房改为已售商品房，并且将其登记在购房者的名下，有效的制约开发商，防止开发商一房二卖，以维护购房者的权益。本案中的房屋备案，其实质是营口永江金誉房地产开发有限公司和案外人宋营杰因为发生民间借贷法律关系，双方达成一致进行房屋备案登记，为保护案外人的借款权益和安全，该备案登记行为不符合抵押行为的法定要件，不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，故对被告营口永江金誉房地产开发有限公司认为诉争房屋是抵押担保的抗辩不予支持。被告营口永江金誉房地产开发有限公司称其出售的价格远低于市场价不是房屋买卖关系，该批顶账房屋均是由本案被告给原告出具的收款凭证、入户通知书、住宅房屋分配通知书，且部分售房款项经被告交付案外人宋营杰，经被告收取房屋价款的房屋售价与未经被告收取售房款、实际由案外人宋营杰收取售房款的价款基本一致。是原告、被告、案外人宋营杰三方的真实意思表示。故被告提出的抗辩理由本院不予支持。现原、被告诉争之房屋无任何其他权利负担，且已经具备办理不动产登记的条件，被告应当按照约定配合原告办理房屋产权登记手续。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告营口永江金誉房地产开发有限公司协助原告赵学军办理坐落于营口市西市区房屋的产权登记手续。案件受理费100.00元，由被告营口永江金誉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，本案纠纷是因上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司与案外人宋营杰存在借贷关系而产生，在该笔借款到期后，双方约定以抵顶借款的方式支付房款并将房屋登记到宋营杰指定人员即本案被上诉人名下。上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，被上诉人通过抵顶借款的方式支付了房款，上诉人为被上诉人出具了全额收款收据并向被上诉人开具了《住宅房屋分配通知书》和《进户通知书》，并且双方之间签订的房屋买卖合同已经生效判决确认有效，上诉人应当按照合同约定履行协助被上诉人办理房屋产权登记手续的义务，上诉人主张其不是本案适格主体的上诉理由不能成立。关于上诉人提出的房屋买卖合同是借款的担保一节，因上诉人与案外人是在债务履行期限届满后约定用案涉房屋抵顶借款，双方之间并未签订抵押担保协议，上诉人也没有提供证据证明与被上诉人签订的房屋买卖合同不是其真实意思表示，故该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年四月十二日法官助理贾文震书记员韩璐