广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终662号上诉人（一审被告）：陈澜轩，男，1992年11月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区拱北高沙33号海关9栋B座404房，公民身份号码：440××××××××××××010。委托诉讼代理人：陈锦贤，男，系陈澜轩父亲。被上诉人（一审原告）：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市×××××××××海湾大酒店地下室B201、B202，统一社会信用代码：914××××××××××××894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛律师事务所实习律师。上诉人陈澜轩因与被上诉人珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈澜轩上诉请求：撤销一审判决，改判陈澜轩无须支付公摊电费、更换配件费用、智能化维护费、自用电费、变损费。另外，陈澜轩还要求海湾物业公司返还多收取的变损费1200元。事实与理由：一、智能化维护费是业主家用可视对讲电话的维护费，不管有无维修，每月业主向海湾物业公司缴纳12元的维护费。陈澜轩认为，家用可视对讲电话属私人物品，维修与否是业主私人的事，不属于共同的公用设施，该项收费违反了《前期物业管理服务协议》第十一条第三款，属于擅自提高收费标准或乱收费。二、更换配件费用，首先，根据《珠海市物业管理条例》的规定，该费用收取必须经三分之二业主同意才可以收取。其次，海湾物业公司违反了《前期物业管理服务协议》第七条第三款的规定，物业区内新增共有部位、共有设施产生的相关费用由全体业主按业权建筑面积的比例分摊。海湾物业公司提供的证据《海湾半山管理中心通知》是以户为单位分摊。再次，海湾物业公司提供的《更换配件明细表》15项中有9项与发票、通知单上的日期、金额不符。三、变损费，陈澜轩曾电话向供电局求证，供电局回复并未收取过该项费用。海湾物业公司以欺骗业主的不正当方式收取达十年之久，新进驻的物业公司并未收取过该项费用。四、自用电费，新入驻的物业公司可以提供电费出入账记录总表、收缴纳发票的总额数目，而海湾物业公司一直不提供。业主自用电费、公摊电费有虚高的嫌疑。海湾物业公司提交的证据“广东增值税专用发票电费发票”上的电费数量不足以证明陈澜轩需要缴纳的电费金额。海湾半山私用楼宇共有3栋，该发票没有分列属于哪一栋的电费，且缺少供电局总金额发票的第三方证据做佐证，不能确定该数额的准确性。五、公摊电费，海湾物业公司收取的公摊电费是以户为单位收取，违反了《珠海市物业管理条例》的规定以建筑面积收取公摊电费，陈澜轩居住的建筑面积只有103平方米，与建筑面积300平方米的房屋收取相同的公摊电费明显不合理。远大经贸公司办公室长期占用物管用房办公，不交公摊电费，显然有失公允。海湾物业公司答辩称，根据中国南方电网出具的用电缴费通知单，显示自用电费存在变损的电量，该费用是由供电局向海湾物业公司收取，而不是直接向陈澜轩收取的。本案小区还未抄表到户，故涉案小区的自用电费及公摊电费等均是由海湾物业公司直接向供电局交纳，然后再由海湾物业公司向涉案小区的业主收取。关于公摊电费的计算标准，海湾物业公司是按照陈澜轩房屋的建筑面积进行计算的，而非按户计算，具体可见海湾物业公司一审提供的公摊电费发票。关于智能化维护费，海湾物业公司每个月实际都有支付该费用给珠海创欣达智能科技有限公司，该费用是用于涉案小区监控视频、道闸等智能化维护的费用。海湾物业公司一审诉讼请求：判令陈澜轩支付海湾物业公司水电费、公摊费、智能化维护费等费用共计人民币2898.61元（公摊电费111.79元、更换配件费用902.9元、分摊水费2.8元、智能化维护费996元、自用电费866.43元、变损18.69元）；2.请求判令陈澜轩承担本案的诉讼费。陈澜轩一审反诉请求：1.请求判令海湾物业公司追缴贵宾楼电费及分摊电费；2.请求判令海湾物业公司追缴远大经贸办公室的租金并把租金返还给海湾物业公司租金人民币6000元（追缴分摊电费并重新核定电费，追缴后的电费按比例返还给陈澜轩）；3.请求判令海湾物业公司支付物业办公用电分摊费用，重新核定物业办公用电费用，多出部分返还给陈澜轩；4.请求判令海湾物业公司把上述1、2、3项请求的重新核定及追缴费用返还给海湾半山业主；5.请求判令海湾物业公司向陈澜轩出示有关账目；6.请求判令海湾物业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下，海湾物业公司为珠海市××××××××提供物业管理服务。2006年，陈澜轩向中国远大集团有限责任公司购买了位于珠海市香洲区×××××××××（海湾半山国际公寓）3栋906的房屋，房屋建筑面积103.8平方米。陈澜轩（乙方）与海湾物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定，1.甲方为海湾半山国际国际公寓提供物业管理服务，陈澜轩交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计，若业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所注明收楼日期起计收管理费；2.物业管理费按照建筑，面积每月每平方米人民币3元计算（不包括共用水费、电费），共用水费、电费由业主和非业主使用人合理分摊，乙方于每月1日至5日交费；3.物业交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，保修期间内的，由物业建设单位承担，保修期后由业主共同按比例承担，物业区内新增的共用部位、共用设施设备产生的相关费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。海湾物业公司主张陈澜轩自2017年至2017年8月期间，未交纳公摊电费111.79元、更换配件费用902.9元、分摊水费2.8元、智能化维护费996元、自用电费866.43元、变损18.69元。陈澜轩对上述费用的计收标准有异议，认为海湾物业公司私自收取变损费用、收取智能可视对讲维护费未征得业主同意、公摊电费按户收费不合理等，陈澜轩因此拒绝向海湾物业公司交纳上述费用。陈澜轩反诉主张，海湾物业公司未对涉案小区的贵宾楼用电进行分割并收取电费及公摊电费，把贵宾楼的电费转嫁给小区的业主。远大经贸办公室为业主共有产权，海湾物业公司收取远大经贸的租金，应向陈澜轩返还所得部分6000元。要求海湾物业公司支付物业办公用电分摊费用，核定后将多出部分返还给陈澜轩。海湾物业公司向陈澜轩出示有关账目。2017年8月，海湾物业公司撤出海湾半山国际公寓小区。一审法院认为：海湾物业公司为海湾半山国际公寓小区提供物业管理服务直至2017年8月撤离，陈澜轩应当按合同约定支付相关费用。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含共用水费、电费，海湾物业公司要求陈澜轩支付该笔费用，一审法院予以支持。海湾物业公司提交的电费发票，可证明海湾物业公司已实际支出公摊电费，对于2015年2月至2017年10月的公摊电费，海湾物业公司有证据予以证明，应当予以支持。综上，陈澜轩共应向海湾物业公司支付水电费、公摊费、智能化维护费等费用共计人民币2898.61元（公摊电费111.79元、更换配件费用902.9元、分摊水费2.8元、智能化维护费996元、自用电费866.43元、变损18.69元）。对于陈澜轩的反诉，因其未缴纳反诉费，且陈澜轩以其个人为主体提起反诉，其诉讼请求涉及整个小区的业主，因而主体不适格。对于其反诉请求，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，一审法院判决如下：一、陈澜轩于本判决发生法律效力之日起十日内向海湾物业公司珠海海湾物业管理有限责任公司支付：公摊电费111.79元、更换配件费用902.9元、分摊水费2.8元、智能化维护费996元、自用电费866.43元、变损18.69元，上述款项共计人民币2898.61元。二、驳回陈澜轩的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，由陈澜轩负担。在二审调查过程中，陈澜轩向本院提交了佳兆业海湾半山服务中心2021年5月电费分摊总表两张，其中损耗单价一栏是0，证明不存在变损费。另外佳兆业物业管理公司会向业主提供供电局的发票以及物业管理公司实际的支出证明，而海湾物业公司之前没有提供过类似的票据，计算不合理。海湾物业公司质证称：对5月份的电费分摊总表第一页的真实性、合法性、关联性不予认可，这是陈澜轩自行制作的，与本案无关。对第二页的真实性予以认可，但是该份证据是新的物业公司出具的，与本案无关，关联性不予认可。我方在一审中已经提供了供电局出具的公摊电费发票，在一审庭审过程中，陈澜轩也已经收到并核对。海湾物业公司提交了其用电缴费通知单（复印件），该证据证明存在变损电量。陈澜轩质证称：该证据发生在2012年，而本案涉及2007年到2017年的费用，且这是酒店的变损费，与本案无关。本院认为，陈澜轩提交的证据可以作为本案参考。海湾物业公司提交的证据与本案无关，本院不予采纳。二审经审理查明，陈澜轩二审提交的证据中显示：陈澜轩涉案房屋2017年9月公摊电费31.79元、2017年10月公摊电费28.5元。二审中，本院于2021年4月7日作出（2021）粤04民终662号民事裁定，撤销了一审判决第二项，驳回了陈澜轩的反诉。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：一、关于公摊电费，《前期物业管理服务协议》中约定物业服务费不含共用电费，陈澜轩应交纳该部分费用，海湾物业公司提交了相关票据和计算方法，且是按面积分摊计算的，依据充分。而且陈澜轩二审提交的证据证明新进驻的物业公司也是收取公摊电费的，且数额与海湾物业公司收取的数额差距不大，故本院认为陈澜轩应交纳该部分费用。二、关于更换配件费用，海湾物业公司提交了更换配件费用张贴的通知及发票、合同等，陈澜轩在二审调查过程中认可海湾物业公司张贴过通知，陈澜轩主要认为海湾物业公司没有把更换的东西公示，且配件的价格过高。本院认为，海湾物业公司已经张贴通知告知业主，陈澜轩要求把更换的东西公示过于苛刻。陈澜轩主张配件价格过高，但也没有提交证据证明配件价格过高，故本院不予采纳。三、关于智能化维护费，海湾物业公司主张该部分费用的收费依据是《前期物业服务合同》第七条约定，涉案小区物业共用部位、共同设施设备的大、中修和更新、改造的费用，保修期后由业主共同按比例承担，该部分费用没有与业主签订其他协议。该部分费用的内容包括可视电话、对讲系统、监控系统等。本院认为，首先，双方在合同中没有就该笔费用有专门的约定。其次，《前期物业服务合同》第七条约定中业主承担的费用是指共同部位、共同设施设备的大、中修和更新、改造的费用，海湾物业公司提交的证据是每月发生的固定费用，不能反映海湾物业公司对设施设备进行了大、中修或更新、改造。故本院认为海湾物业公司收取此部分费用的证据不足，应不予支持。四、关于自用电费，该笔费用是陈澜轩家用的电费，海湾物业公司提交了抄表的度数、交费票据等证据证明，依据充分，本院予以支持。五、关于变损费，海湾物业公司没有提交证据证明有变损费，故其该请求不应支持。一审判决就此认定有误，本院予以纠正。六、陈澜轩对分摊水费无异议，本院予以维持。七、关于陈澜轩上诉要求海湾物业公司返还多收取的变损费1200元的问题，陈澜轩在一审没有明确提出该项请求，本院不予审处。综上，一审判决认定事实清楚，但部分处理有误，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初2155号民事判决第一项为：陈澜轩于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费111.79元、更换配件费用902.9元、分摊水费2.8元、自用电费866.43元，上述款项共计人民币1883.92元；二、驳回珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈澜轩负担33元，由珠海海湾物业管理有限责任公司负担17元。二审案件受理费50元，由陈澜轩负担33元，由珠海海湾物业管理有限责任公司负担17元。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年四月八日书记员  陈瑞祥