广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23509号上诉人（原审原告）：陈勇，男，1980年12月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕莉，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏有建，男，1988年2月2日出生，汉族，住陕西省礼泉县。原审第三人：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人陈勇因与被上诉人苏有建、原审第三人林清泉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈勇上诉请求判令：1.撇销原审判决；2.改判停止对广州市花都区新华路l05号602房的执行；3.改判确认广州市花都区新华路105号602房为陈勇所有；4.由苏有建承担本案全部诉讼费。事实与理由如下：一、陈勇已将全部购房款交付给林清泉。2017年7月16日，陈勇向林清泉交付了定金3万元，2017年7月17日，双方签订了《广州市房地产买卖合同》，陈勇并于同日向林清泉交付了剩余房款53万元。对此，陈勇提供了《广州市房地产买卖合同》、收款收据及POS机刷卡记录予以证明，林清泉亦当庭确认该事实。原审法院以陈勇未提供支付定金的证据为由认定陈勇未支付全部价款，认定错误。根据双方合同约定，房屋交易总价为56万元，其中定金仅为3万元，陈勇在2017年7月16日支付定金3万元后于次日一次性支付了53万元购房款。陈勇能在签订合同次日一次性将53万元购房款支付给林清泉，证明陈勇资金宽裕，没必要拖欠3万元的定金。况且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定，如陈勇确实欠付定金，则陈勇只需将3万元交付人民法院执行就可使异议成立。仅因区区三万元，陈勇花费大量时间、律师费、诉讼费提起执行异议及执行异议之诉，显然有悖常理，也不符合陈勇的利益。因此，原审法院仅以陈勇未提供物证为由排除陈勇与林清泉的陈述，认定陈勇未交付全部价款显然是错误的；二、房屋未能办理过户登记并非陈勇的原因。首先，陈勇在原审中提供的涉案房屋查册表显示，涉案房屋在2017年6月5日及2017年7月6日被案外人设立了抵押权，至今仍未解除。而抵押权仅是担保物权，房屋设立抵押权并不会影响交易，仅会影响办理过户登记。且在一般情况下，房屋在交易时设有抵押属于正常情况，只要卖方在过户前提前偿还债务，解除抵押，就不影响房屋交易。因此，原审法院以陈勇在交易前知晓涉案房屋设有抵押为由认定陈勇能预见之后无法过户登记的风险显然是错误的。其次，查册表显示涉案房屋的抵押权至今尚未解除，足以证明是非因买受人自身原而未能办理过户登记。最后，申请办理过户登记时，房管部门不会向不能办理过户手续的买受人出具不予受理通知书或其他能够证明买受人曾向房管部门申请办理过户登记手续的证据，故原审法院以陈勇未提供证据证明其向房管局申请过过户登记为由认定陈勇未能举证证明没有过错，属于举证责任分配错误。被上诉人苏有建及原审第三人林清泉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。陈勇于2020年1月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销（2019）粤0114执异503号《执行裁定书》；2.停止对广州市花都区新华路105号602房的执行；3.确认广州市花都区新华路105号602房为陈勇所有；4.由苏有建承担本案全部诉讼费用。陈勇于原审庭审当日撤回第一项诉讼请求。原审法院经审理查明，就苏有建与林清泉房屋买卖合同纠纷一案，原审法院作出的（2018）粤0114民初9469号民事判决书已发生法律效力。依上述判决，林清泉应向苏有建支付435000元及利息。由于林清泉未履行前述生效法律文书确定的义务，根据苏有建的申请，原审法院于2019年7月24日立案执行，并于2019年8月20日作出（2019）粤0114执7559号之五执行裁定书，裁定：查封被执行人林清泉所有的位于广州市花都区新华路105号602房的房产。根据涉案房屋的不动产登记查册表显示，位于广州市花都区新华路****登记的权属人为林清泉，产权证号为粤（2017）广州市不动产权第08237211号，于2017年6月5日设定抵押，抵押权人为林纯，2017年7月6日设立抵押，抵押权人为谢敏，2019年8月22日被原审法院查封。2017年7月16日，陈勇作为甲方与广州市家家顺投资发展有限公司签订一份《购房优惠协议书》。2017年7月17日，陈勇作为买方（乙方）与林清泉作为卖方（甲方）、广州誉百辉企业管理顾问有限公司（下简称誉百辉公司）作为卖方委托代理人签订《房地产买卖合同》，约定：林清泉将涉案房屋及土地使用权转让给陈勇，毛坯现状，存在抵押登记，价格为560000元（含定金30000元），陈勇于2017年7月18日前一次支付房款560000元，林清泉在2017年12月31日前交付涉案房屋给陈勇占有使用，双方应在合同生效之日起240天内申请办理交易登记手续。2017年7月17日，陈勇向誉百辉公司支付购房款530000元，该公司出具《收据》，陈勇亦提交《银联签购单》6张共530000元予以证明。原审庭审中，陈勇、林清泉一致确认陈勇在2017年7月16日看房时支付了定金30000元。2018年1月12日，陈勇取得增值税发票，写明涉案房屋成交总价为418000元。同日，陈勇向广州市花都区地方税务局缴纳契税及印花税。陈勇提交广州誉佰村物业管理有限公司出具的《水电费通知单》（日期为2019年6月28日）、《花城美汇缴费通知单》（日期为2019年7月25日、2019年8月25日、2019年9月25日、2019年10月25日）、2019年4月至2019年10月的电费《收款收据》一张、《室内装修申请书》、《装修防火安全责任书》、《装修承诺书》，拟证明其已在涉案房屋居住使用。林清泉表示对上述证据无异议。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。根据房屋管理部门的登记显示，涉案房屋登记于林清泉名下，因此陈勇主张确认涉案房屋为其所有，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，陈勇与林清泉、广州誉百辉企业管理顾问有限公司于2017年7月17日签订《房地产买卖合同》，并于2017年7月17日支付购房款530000元，其与林清泉确认已于2017年7月16日支付定金30000元，但未提交证据予以证明。其次，陈勇购买涉案房屋时，已知悉涉案房屋存在抵押情况，且实际上在交易时涉案房屋上存有两项抵押，陈勇应对之后该房可能产生的风险知悉。最后，上述《房地产买卖合同》约定在合同生效之日起240日内，陈勇、林清泉双方应当向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续，而按照陈勇及林清泉的说法，在2017年7月17日，陈勇已支付全部购房款，理应在原审法院查封前已办理过户登记手续，而实际涉案房屋目前仍在林清泉名下，陈勇并未提交证据证明其申请办理过户登记手续的证据及对未办理过户登记手续没有过错。因此，陈勇主张停止涉案房屋执行，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，于2020年7月6日判决如下：驳回陈勇的全部诉讼请求。案件受理费9400元，由陈勇负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：（2018）粤0114民初9469号民事判决查明：2018年1月17日，林清泉（卖方、甲方）与苏有建（买方、乙方）签订房地产买卖合同，约定苏有建以665000元的交易总价向林清泉购买广州市花都区新华路105号1415房屋。后苏有建通过誉百辉公司合计支付了435000元购房款，但林清泉直至该案法庭辩论终结仍未向苏有建交付房屋及办证。原审法院认定苏有建提交的证据可以证明其与林清泉在2018年8月3日已经协商一致解除双方签订的房地产买卖合同，并于2018年11月29日判决如下：一、解除苏有建与林清泉于2018年1月17日签订的房地产买卖合同；二、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向苏有建返还购房款435000元；三、驳回苏有建的其他诉讼请求。本案二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规及司法解释的规定。本案的争议焦点是陈勇对涉案房屋是否享有足以排除原审法院强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依此，案外人主张排除执行应当满足在查封之前已签订合法有效的买卖合同、已支付房款、实际占有房屋且对房屋未能办理过户登记手续不存在过错等条件。本案中，涉案房屋登记在林清泉名下，陈勇以其已向林清泉购买涉案房屋为由，主张排除原审法院的强制执行，对此，本院作如下分析：首先，关于合同签订。陈勇与林清泉签订《房地产买卖合同》的时间早于原审法院依据苏有建申请查封涉案房屋的时间，且无证据反映该《房地产买卖合同》存在法定的无效情形。其次，关于房款支付。陈勇已举证证明其向林清泉的代理人誉百辉公司支付购房款530000元，对于剩余房款30000元，陈勇主张系在《房地产买卖合同》签订前一日以定金的方式支付，林清泉对此予以确认。依据购房时一般需支付定金的房地产交易惯例，结合陈勇已实际支付除定金之外的全部剩余房款及陈勇已缴纳过户税费的事实，陈勇该项陈述可以合理采信。据此，可认定陈勇已支付全部房款。再次，关于占有。陈勇提交的电费收据、《室内装修申请书》等证据足以证明陈勇在原审法院查封涉案房屋之前已实际占有涉案房屋。复次，关于办理过户登记手续。陈勇在支付完毕购房款及实际占有房屋之后已及时向税务机关办理缴税手续，无证据反映陈勇有怠于向出卖人林清泉主张过户权利。虽然在陈勇与苏有建签订《房地产买卖合同》之时，涉案房屋存在抵押，但买卖抵押房屋符合交易习惯，房屋上存在的抵押权利负担不必然导致房屋无法交易，仅依据陈勇购买抵押房屋的行为本身不足以认定陈勇对未能办理过户手续存在过错。最后，苏有建据以申请强制执行涉案房屋的权利来源于其与林清泉买卖与涉案房屋属于同一住宅小区内的其他房屋所建立的合同关系被解除后的款项返还债权，该债权未指向涉案房屋，不具有优先保护的效力。据此，陈勇诉请排除原审法院对涉案房屋的强制执行，符合前述司法解释的规定，原审判决驳回陈勇的该项诉请有失妥当，应予纠正，陈勇上诉请求改判停止对涉案房屋的强制执行合法有据，本院予以支持。对于陈勇上诉请求改判确认涉案房屋归其所有一项，因陈勇对涉案房屋仅享有买受人的合同权利，该权利仅为请求合同相对方即林清泉履行合同义务的债权，其基于该项债权对涉案房屋直接主张所有权缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初523号民事判决；二、停止（2019）粤0114执7559号执行案对广州市花都区新华路105号602房的强制执行；三、驳回陈勇的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9400元，由林清泉负担。二审案件受理费9400元，由苏有建负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年四月十三日法官助理王文杰书记员唐颖琪