湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4247号上诉人（原审被告）：武汉乔泽实业有限公司（曾用名武汉乔泽房地产有限公司），住所地武汉经济技术开发区经开万达广场********房。法定代表人：黄汉宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：周稳，湖北楚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯文峰，男，1987年11月14日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：张磊，湖北天明律师事务所律师。上诉人武汉乔泽实业有限公司（以下简称乔泽公司）因与被上诉人侯文峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。乔泽公司上诉请求：1、请求依法撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3790号民事判决书第二项、第四项，依法改判乔泽公司支付侯文峰租金41163元，无需支付提前解除合同违约金。2、本案一审、二审费用由侯文峰承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。因受新冠疫情影响，武汉市2020年1月23日采取了“封城措施”，后虽于2020年4月8日解除封城措施，但实际上因政府的疫情防控要求，相关企业的复工复产并不能立即恢复。上诉人承租涉案房屋用于经营便利店，属于人员密集流动场所。为防控疫情，上诉人一直至被上诉人解除合同时仍未能营业。因此2020年1月24日至2020年8月30日期间的租金均应当予以减免。另签订合同时，上诉人向被上诉人缴纳有保证金，合同提前解除，被上诉人收缴了上诉人的保证金，该保证金具有违约金性质。一审中，被上诉人收缴了上诉人的保证金后，又向上诉人主张提前解除合同的违约金，是重复追究上诉人的违约责任。因此一审法院判令上诉人支付提前解除合同违约金明显不当。侯文峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。乔泽公司实际占用了侯文峰房屋，应支付租金，一审法院已经酌情免除了相应租金。乔泽公司并未向侯文峰支付履约保证金，保证金和违约金的性质不同，不属于重复计算。侯文峰向一审法院提出并变更诉讼请求为：1.请求判令原、被告之间的房屋租赁合同2020年8月30日解除；2.请求判令乔泽公司立即支付截止2020年8月30日的欠付租金176,547元并支付迟延违约金47,469元；从2020年8月30日起至乔泽公司腾退房屋之日止，按照19,461元/月标准计算占用费；3.请求判令乔泽公司向侯文峰支付提前解除合同违约金58,384元；4.请求判令乔泽公司向侯文峰支付2020年5月至2020年8月由侯文峰代缴的物业费3,427.2元；5.依法判决本案诉讼费由乔泽公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋登记在案外人峰阁公司名下。2017年1月1日，案外人峰阁公司（甲方、出租人）与侯文峰（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定甲方自愿将涉案房屋出租给乙方，年租金为212,976元整，租赁期限为10年，自2017年1月1日至2027年12月31日止等。同日，案外人峰阁公司向侯文峰出具《转租同意书》，同意侯文峰在承租期内将该涉案房屋转租给他人或者与他人合作经营。2018年4月1日，侯文峰将涉案房屋出租给案外人武汉全时叁陆伍便利店有限公司（以下简称便利店），租赁期限为2018年4月1日起至2023年3月31日止。后侯文峰与乔泽公司及案外人便利店三方协商，决定改由乔泽公司继续承租涉案房屋。2019年，侯文峰（甲方、出租人）与乔泽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定：一、约定事项（一）甲方自愿自将涉案房屋出租给乙方……（二）甲乙双方协商确定房屋租金按每平米150元/月计算租金基数，以后每两年在上年度租金基础上递增6%。（三）甲乙双方协商确定的上述房屋月租金金额为人民币（大写）壹万捌仟叁佰陆拾元整（不包含租赁税费），小写18,360元。租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。租金按每半年度一结算，乙方应于每半年度最后一个月10日前向甲方支付下一半年度的租金。（四）双方约定本合同履约保证金（租房押金），金额为人民币壹万捌仟叁佰陆拾元整（不包含租赁税费），小写18,360元。于本合同签订当日由乙方向甲方缴纳，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。双方免责的合同终止及正常租赁期限届满不再续约的情况下，甲方收取的合同履约保证金（房租押金）除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，由甲方于解除本合同30日内向乙方全额无息退还本履约保证金（租房押金）的剩余部分。（五）租赁期间，乙方应承担该房屋使用过程中产生的水电、物业等费用……租金、保证金及其他支付明细表：2018年4月1日至2018年9月30日的租金为91,800元、保证金为18,360元；2018年10月1日至2019年3月31日的租金为110,160元；2019年4月1日至2019年9月30日的租金为110,160元；2019年10月1日至2020年3月31日的租金为110,160元；2020年4月1日至2020年9月30日的租金为116,769元……五、合同的变更、解除与终止（一）双方可以协商变更或终止本合同……（三）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……6、逾期未缴纳按照约定应当由乙方缴纳的各项费用达10日，已经给甲方造成严重损害的，逾期不按合同约定交房屋租金且超过10日的……乙方违反上述规定的，甲方有权以书面形式单方解除合同，乙方应按相当于当年度一个季度租金的金额向甲方支付违约金。乙方自甲方履行上述违约责任后10个工作日内搬出该房屋。六、违约责任及解决争议的方式……（三）乙方保证按本合同约定时间和方式支付租金，逾期不支付租金的，除补交欠租外，并按逾期一日，由乙方按月租金额的3‰向甲方支付违约金……八、当事人甲乙双方约定的附加条款……（二）租赁期间，每月物业费、电话费……等杂物费，均由承租方（乙方）支付。收费与物业同步……十一、特别约定（一）甲乙丙三方于2019年1月15日换签本《商铺租赁合同》。本合同签订后，原店铺《租赁合同》的承租方由案外人便利店变更为乔泽公司（现有承租条件不变）、丙方已支付租赁押金变更为乙方名下、丙方已预付租金权益人变更为乙方；（二）……所有租赁关系与本合同签订之日起，丙方与甲方终止前《租赁合同》，未尽的租金、押金、房屋使用权转移给乙方等。上述合同二结尾处有侯文峰于2019年1月15日签字捺印，乔泽公司于2019年3月6日签字盖章，但案外人便利店作为丙方未在结尾处签字盖章。合同二签订后，乔泽公司分别于2019年5月14日、2019年6月14日、2019年6月28日、2019年7月12日、2019年9月30日、2019年10月31日向侯文峰支付2019年2月至2019年10月的全部租金及2019年11月的部分租金合计177,800元。2020年9月8日，乔泽公司通过邮政快递向侯文峰邮寄《告知函》，载明：因受疫情影响，导致我司店铺营商环境降至冰点，经营在短期内也恐难恢复，我司无力承租。我司已于2020年8月26日将该铺面腾退，且已经告知贵方，贵方也有人人员在现场拍照，现我司再次通知贵方，请贵方及时收回房屋。同时自2020年8月26日之后房屋空置责任，我司不予以承担。侯文峰于2020年9月9日签收了《告知函》。原、被告后期就涉案房屋的租金问题协商未果，侯文峰为维护自身合法权益，故起诉来院，请求判如所请。另查明，侯文峰于2019年3月6日出具《租金确认函》，确认案外人便利店已将涉案房屋2018年10月1日至2019年1月31日的租金73,440元支付至侯文峰账户。侯文峰于2020年10月12日向涉案房屋的物业公司缴纳自2020年5月1日起至2020年9月30日止的物业费共计4,284元。2020年7月6日，武汉乔泽房地产有限公司工商登记信息变更为武汉乔泽实业有限公司。一审法院认为：侯文峰、乔泽公司双方签订的合同二系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。合同签订后，侯文峰依约向乔泽公司交付了涉案房屋，乔泽公司未依约支付租金，由此酿成本案纠纷，应承担相应的违约责任。现侯文峰主张解除其与乔泽公司签订的合同二，且乔泽公司亦同意解除，一审法院对此予以支持；关于合同解除时间，乔泽公司作为违约方，不享有法定解除权，本案亦不符合约定解除的条件，故乔泽公司发送给侯文峰的《告知函》不能产生解除合同二的法律后果。侯文峰主张合同二于2020年8月30日解除，一审法院对此予以支持。关于欠付租金，侯文峰主张乔泽公司支付截止2020年8月30日的欠付租金176,547元，乔泽公司主张予以减免，考虑到武汉自2020年1月23日10时起全市城市公交、地铁等停、地铁等停运及武汉关闭所有离汉通道0年4月8日零时起武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，该期间内因疫情或疫情防控措施对乔泽公司的正常经营造成一定影响，一审法院兼顾本案的实际情况和公平原则，酌情扣减自2020年1月23日至2020年4月7日共计76天的租金46,769元，剩余欠付租金129,778元（176,547-46,769）一审法院予以支持，侯文峰诉请超出部分，一审法院不予支持；关于迟延违约金，侯文峰主张乔泽公司逾期一日按照月租金额的3‰支付迟延违约金47,469元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”乔泽公司抗辩称侯文峰主张的迟延违约金计算标准过高，结合本案实际情况，一审法院酌情将迟延违约金的计算标准予以统一调整为：以欠付租金129,778元为基数，自2019年11月1日起按年利率6%的标准计算至全部款项履行完毕之日止；关于房屋占用费，侯文峰主张按照19,461元/月标准从2020年8月30日起计算至乔泽公司腾退房屋之日止，一审法院认为乔泽公司于2020年9月8日通过邮政快递向侯文峰邮寄《告知函》，告知侯文峰其已于2020年8月26日将涉案房屋腾退并请侯文峰及时收回房屋。侯文峰于2020年9月9日签收了《告知函》。结案本案合同解除时间，一审法院酌情支持自2020年8月31日起至2020年9月9日共计10天的房屋占用费6,487.17元（19,461.5元/月÷30天×10天）；关于提前解除合同违约金，侯文峰主张乔泽公司应按合同约定支付提前解除合同违约金58,384元，因乔泽公司的违约行为酿成本案纠纷，但考虑到疫情原因和乔泽公司的实际经营困难，且基于公平原则，一审法院酌情支持19461.5元；因乔泽公司未按合同约定缴纳物业管理费，侯文峰主张乔泽公司承担自2020年5月起至2020年8月止由侯文峰代缴的物业费3,427.2元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认侯文峰与武汉乔泽实业有限公司于2019年签订的《房屋租赁合同》于2020年8月30日解除；二、武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向侯文峰支付截止2020年8月30日的欠付租金129778元及迟延违约金（以欠付租金129778元为基数，自2019年11月1日起按年利率6%的标准计算至全部款项履行完毕之日止）；三、武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向侯文峰支付房屋占用费6487.17元；四、武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向侯文峰支付提前解除合同违约金19461.5元；五、武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向侯文峰支付代缴物业费3427.2元；六、驳回侯文峰的其他诉讼请求。案件受理费5536元，减半收取计2768元，由侯文峰负担1,026元，武汉乔泽实业有限公司负担1742元，此款侯文峰已垫付，武汉乔泽实业有限公司随本判决第二、三、四、五项一并给文峰。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，且均对一审查明事实不持异议，经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，侯文峰与乔泽公司签订的租赁合同系基于双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，乔泽公司并未依约足额支付租金。虽然合同履行期间2020年初经历新冠××疫情及防控措施，属于遭遇不可抗力影响，但一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除乔泽公司相应租金，并调整违约金计算标准。一审法院全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和合理性，已经充分考虑了乔泽公司承租房屋的经营用途和所受影响，处理得当，本院予以尊重。乔泽公司上诉主张其已经向侯文峰支付了履约保证金，经审理查明，侯文峰收取的履约保证金系案外人武汉全时叁陆伍便利店有限公司交付的，乔泽公司将履约保证金支付给了案外人武汉全时叁陆伍便利店有限公司。现乔泽公司主张侯文峰收取了其履约保证金，无事实依据，乔泽公司相应主张的违约金重复计算上诉理由，不能成立。乔泽公司其他上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，武汉乔泽实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2462元，由武汉乔泽实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年四月二日法官助理李健伟书记员汤佳倩