北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4633号上诉人（原审被告）：北京华腾世纪物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇政府西侧。法定代表人：淮瑞英，董事长。委托诉讼代理人：刘仁堂，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桦林，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市东城区人防工程管理服务中心，住所地北京市东城区东四北大街400号（东四五条172号）。法定代表人：李定申，主任。委托诉讼代理人：李海彬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大维，北京大成律师事务所律师。上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司（以下简称华腾物业公司）因与被上诉人北京市东城区人防工程管理服务中心（以下简称东城区人防管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人华腾物业公司之委托诉讼代理人刘仁堂、李桦林，被上诉人东城区人防管理中心之委托诉讼代理人李海彬、王大维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华腾物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司按照年租金180000元的标准向东城区人防管理中心支付2011年5月1日至2019年12月31日期间的租金；一、二审案件受理费由东城区人防管理中心负担。事实和理由：1.一审判决认定双方之间签订的租赁合同合法有效是错误的。东城区人防管理中心并未取得《人防工程许可证》，不得对外出租，双方所签租赁合同应属无效。涉案地下车库的建设单位系北京崇文·新世界房地产发展有限公司（以下简称新世界公司），虽然该公司与东城区人防管理中心的前身崇文区人防办公室签订了人防工程交接书，但交接书上无崇文区人防办公室的签字，依照交接书约定双方签章后生效，故该交接书无效。东城区人防管理中心对涉案车库不具有管理权，无权与我公司签订人防工程使用合同。2.一审判决认定双方之间为不定期租赁合同关系是错误的。双方在第一年租赁合同期满后，并没有成立不定期租赁关系。双方于2010年4月29日所签《人民防空工程、地下室租赁合同书》的性质并非普通房屋租赁合同，从该合同约定的权利义务看，并非平等主体之间的租赁合同。我公司使用租赁物具有公益性、行政服务管理性质。2011年4月30日该合同到期后，双方租赁关系结束，并未达成继续租赁的意思表示。我公司仅基于物业管理职责，对地下车库进行管理维护。3.一审判决对于我公司应当支付的管理费计算标准和认定依据是错误的。一审法院直接采信东城区人防管理中心单方聘请的评估公司作出的评估报告数据作为判决我公司支付拖欠管理费的标准，于法无据。一审判决认定我公司拖欠的管理费存在混同的情况。按照相关文件规定，2010年8月1日至2017年9月30日期间的有合同约定并有效的，按照原合同补交，2017年10月1日之后，采取第三方评估公司进行市场评估，按照实际评估价进行收费。即便双方所签合同有效，管理费也应分段计算，2011年5月1日至2017年9月30日逾期未交纳的使用费标准应按原合同标准每年180000元计算；2017年10月1日至2019年12月31日期间的管理费按照第三方评估价格，根据实际天数计算。东城区人防管理中心辩称：同意一审判决，不同意华腾物业公司的上诉请求。一审判决的标准为年租金500000元左右，已经是一个较低的租金标准，目前的市场租赁价格远远高于华腾物业公司主张的年租金180000元，按照经营情况看，其收益亦远超500000元。华腾物业公司陈述的理由不成立，其认为崇文门外街道办事处为其承诺减免租金、给予其补偿，与我中心无关。东城区人防管理中心向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同关系；2.判令华腾物业公司腾退北京市东城区西花市南里新景家园二、三区地下二层防空地下室（以下简称涉案人防工程）并交还我中心；3.判令华腾物业公司支付2011年5月1日至2019年12月31日期间的占有使用费4640661元。一审法院认定事实：2004年3月24日，新世界公司与崇文区人防办公室签署《人民防空工程交接书》，主要内容为：新景家园二、三区地下车库、商场地下人防工程属北京市公用人防工程，该工程竣工验收认可后由开发建设单位移交崇文区人防办实行统一管理。人防工程地址为崇文区崇外五号地（新景家园二、三区地下车库、商场），战时用途物资库，建筑面积28390平方米，口部管理房面积119平方米。该工程于2004年3月24日正式移交崇文区人防办公室接管。人防工程移交后，纳入崇文区人防办统一管理，平时使用人防工程依照有关规定办理。2010年4月29日，北京市崇文区人防工事开发服务中心作为甲方（出租方）与乙方华腾物业公司（承租方）订立《人民防空工程、地下室租赁合同书》，约定甲方将编号崇02-0035号人防工程出租给乙方为汽车库使用，建筑面积26512平方米；租赁期限2010年4月29日至2011年4月30日，人防使用费每年180000元；甲方负责工程主体结构和防护设备设施的维护，乙方负责工程配套设备设施日常的维护保养和管理使用。后华腾物业公司仅交纳1年的租金，此后虽仍继续占用涉案人防工程，但未支付任何费用。2019年12月24日，华腾物业公司向东城区民防局提交《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》，列数其经营困难之处，申请免除2019年12月31日之前的人防工程管理费，并尽快给予办理备案。从2020年1月1日始的管理费也申请给予照顾，华腾物业公司承诺备案后将按照规定尽量如期交纳管理费。后东城区人防办向区政府提交《关于对25处人防工程历史欠费减免处置的请示》，编号崇02-0035-2号（建筑面积26512平方米）2011年5月1日至2019年12月31日期间人防工程使用费建议减免60%。2020年3月28日，东城区人民政府会议通过上述请示内容。另查，2010年7月9日北京市民防局印发的《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知（试行）》规定，三环以内区域用于服务性经营的汽车库收费标准为每月每平方米不低于4元，自2020年8月1日起凡新批使用的人防工程均按此施行。2019年8月12日印发的《关于东城区占用公用人防工程缴费工作的意见》规定，对于曾经订立过《人防工程使用合同书》、缴纳过使用费，但合同结束后未再办理相关续签手续和续缴使用费的，收费标准为：2010年8月1日至2017年9月30日期间，有合同约定并有效的，按原合同标准补交，合同到期的，按照《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知》明确的标准执行；2017年10月1日以后，取消原有收费标准，采取聘用第三方评估公司进行市场评估，按实际评估价进行收费。东城区人防管理中心提交《房地产评估报告》，载明编号崇02-0035-2号（建筑面积26512平方米）在2017年10月1日估价结果为4.8元/平方米??月。2011年5月1日至2017年9月30日期间，按照4元/平方米??月计算，2017年10月1日至2019年12月31日按照4.8元/平方米??月计算，合计11601651.2元。收费比例建议为根据使用单位提供的资料及实地勘察，评估对象所在住宅小区属于回迁房项目，地下车位均提供给本小区居民使用，租金为300元/个??月，低于周边地下车位平均租金水平，建议按上述标准的40%-50%收取人防工程使用费（租金）。一审审理中，东城区人防管理中心解释称东城区人防办按照上述评估价的40%上报区政府，现诉讼请求亦按照该金额主张。华腾物业公司提交如下证据：1.（2011）东民初字第1098号民事判决书，欲证明该判决书认定地下停车场及人防出口属于小区共有部分。经质证，东城区人防管理中心认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为该案解决的焦点问题系物业收取出租收益扣除人防工程使用费的归属问题，与本案并无关联性，且恰能证明物业需要交纳人防工程使用费。2.涉案人防工程建设工程规划许可证（复印件），欲证明项目名称为地下车库，并非人防工程。经质证，东城区人防管理中心称无法核实真实性。一审法院遂调取涉案人防工程建设工程规划许可档案，图纸显示“战时物资库，平时地下车库”。3.物业服务合同及物业服务备案表，欲证明其系根据业委会委托为新景家园小区提供物业服务，其中包括对车库的管理，东城区人防管理中心无权收回涉案人防工程。经质证，东城区人防管理中心认可上述证据的真实性，但否认关联性及证明目的。4.北京市机动车停车场收费标准核准表、北京市公共停车场备案表及地下车库收支情况表，证明涉案人防工程有车位876个，3600元/年/车位，因此在假设能正常收取车位费的情况下年收入合计3153600元，扣除支出成本后，净利润仅为383596元。经质证，东城区人防管理中心认可前两份证据的真实性，称华腾物业公司在年收入车位费超3000000元的情况下，其已考虑到回迁小区停车费标准偏低等情况，仅收取年租金约500000元的人防工程使用费，且不认可华腾物业公司单方列出的支出项目。一审法院认为：根据已查明情况，双方订立的《人民防空工程、地下室租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效。华腾物业公司认为该合同系行政协议的意见，缺乏依据，法院不予采信。2011年4月30日该合同已到期终止，此后华腾物业公司继续使用租赁标的物，东城区人防管理中心亦未要求其腾退，双方成立不定期租赁合同关系。根据法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同关系；且华腾物业公司于2011年5月1日后未再支付租金，故东城区人防管理中心要求解除双方之间的租赁合同关系并由华腾物业公司腾退涉案地下室，理由正当，法院予以支持。租赁关系存续期间，华腾物业公司应向东城区人防管理中心交纳租金，东城区人防管理中心要求华腾物业公司支付占有使用费的诉讼主张，表述不准确。关于租金标准，双方之间的《人民防空工程、地下室租赁合同书》订立于2010年，且约定的租金标准较低，现东城区人防管理中心根据相关文件规定，在第三方评估主体评估市场价格的基础上，考虑到涉案小区的具体情况按照一定降幅比例收取租金，具备合理性，法院予以支持。根据涉案地下室建设工程规划许可档案材料及《人民防空工程交接书》，并结合双方订立的《人民防空工程、地下室租赁合同书》及华腾物业公司提交的《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》，可以认定东城区人防管理中心享有收取人防工程出租收益的权利，华腾物业公司主张东城区人防管理中心无权管理涉案地下室的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。华腾物业公司在本案中提交的另案判决书，系解决涉案地下室停车场相应收益在扣除人防工程使用费后的归属问题，并不能因此得出东城区人防管理中心无权主张人防工程租金收益的结论。华腾物业公司关于小区车位应优先满足本小区业主需求的抗辩意见，与本案并无关联性。关于诉讼时效，考虑到双方系不定期租赁合同关系，华腾物业公司拖欠租金处于持续的状态，且其于2019年12月向东城区人防管理中心提交《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》，载明其要求免除2019年12月31日之前的租金，证明其认可应支付相应租金，仅因回迁小区特殊情况及经营现状等原因申请免除，因此其关于东城区人防管理中心诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、解除北京市东城区人防工程管理服务中心与北京华腾世纪物业管理有限公司之间的租赁合同关系；二、北京华腾世纪物业管理有限公司于判决生效后三十日内腾退北京市东城区西花市南里新景家园二、三区地下二层防空地下室（编号崇02-0035-2号，建筑面积26512平方米）交还北京市东城区人防工程管理服务中心；三、北京华腾世纪物业管理有限公司于判决生效后三十日内向北京市东城区人防工程管理服务中心支付2011年5月1日至2019年12月31日期间的租金4640661元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。东城区人防管理中心主张其为事业单位法人，上级单位为东城区人防办，且表示东城区人防办和东城区民防局为同一单位，历史上有过名称变更。华腾物业公司主张，一审判决记载的其向东城区民防局提交的《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》并非其主动提交，而是应对方要求出具，且其要求100%减免租金。华腾物业公司就此申请本院调取东城区人防管理中心2011年至2019年期间关于涉案人防工程费用减免的会议纪要等文件，以证明其在2011年5月1日之后免费使用涉案人防工程取得了东城区人防管理中心的认可。东城区人防管理中心于2021年3月22日出具《说明》，主要内容为：现东城区人防管理中心经核实后确认，2011年-2019年期间，东城区人防管理中心并未召开关于涉案人防工程的相关会议，无工程费用减免的政府批复、单位会议纪要及相关批复文件。鉴于此，华腾物业公司申请本院调取相关会议纪要，没有申请的基础，本院无法准予。华腾物业公司还主张东城区人防管理中心提交的《房地产评估报告》系单方评估行为，未经其同意，且一审法院没有按照相关文件确定的标准计算租金。东城区人防管理中心述称，根据《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知（试行）》及《关于东城区占用公用人防工程缴费工作的意见》，其综合2017年9月30日之前4元/平方米??月及2017年10月1日之后评估价格4.8元/平方米??月，按照40%向一审法院主张涉案人防工程租金，故一审法院对此租金数额全部予以支持。华腾物业公司认可一审法院确认的租金数额计算无误。华腾物业公司提交4组证据：证据1为小区地下车库使用情况照片5张，欲证明：1.新景家园系回迁小区，2004年时涉案人防工程内已经有地下停车场；2.其对涉案人防工程停车场进行日常管理维护，每月300元车位费偏低；3.目前其仍在承担东城区人防管理中心告示中的相关维护工作。证据2为2011年使用费发票，欲证明2011年11月、12月东城区人防管理中心向其出具使用费发票，可以确认东城区人防管理中心明知其一直使用、维护涉案人防工程，但未催收使用费，亦未签订租赁合同，以具体行为表明同意其继续使用涉案人防工程。证据3为涉案人防工程停车场设备维护说明、维修台账，欲证明其多年来已经代替东城区人防管理中心对涉案人防工程进行管理、维护。证据4为《关于新景家园人防空间减免使用费的情况说明》，欲证明其在合同期满后免费使用涉案人防工程取得了东城区人防管理中心的同意。东城区人防管理中心对上述证据的质证意见为：华腾物业公司将涉案人防工程用于停车场经营，其日常是对停车场进行管理，并非对涉案人防工程的管理，合同中对此亦有明确约定；在本案争议发生前，其确实一直允许华腾物业公司使用涉案人防工程，且明确表示如果华腾物业公司后续与其订立合同仍可以继续使用；华腾物业公司提供的维修台账并不能证明系对涉案人防工程进行维修；证据4系华腾物业公司单方制作，对证明目的不予认可。另，华腾物业公司申请本院调取东城区人防管理中心2011年5月1日至2019年12月24日期间对涉案人防工程设备、设施的日常维护管理工作相关记录及2011年4月29日前的涉案租赁合同，欲证明其一直代替东城区人防管理中心履行对涉案人防工程的管理职责及东城区人防管理中心不具备对外出租涉案人防工程的资格，且其有对使用单位免收使用费的情况。本院对此认为，华腾物业公司申请调取的材料，与本案处理并无实质关联，本院不予准许。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实可以确认，涉案人防工程属北京市公用人防工程，其开发建设单位新世界公司于2004年就已将涉案人防工程已交给崇文区人防办公室，并在《人民防空工程交接书》上签章。此后，崇文区人防办公室及之后变更的各相关主体也一直在管理该人防工程。现华腾物业公司仅以崇文区人防办公室未在该交接书上加盖公章就否认崇文区人防办公室已实际接收该人防工程以及东城区人防管理中心依相关规范规定对外出租该人防工程的合法性，显然依据不足，本院对其相关主张不予采信。自2010年《人民防空工程、地下室租赁合同书》签订后，华腾物业公司实际使用涉案人防工程，并用作车库收取业主费用获益至今，不论东城区人防管理中心是否取得《人防工程许可证》，其均无权免费使用涉案人防工程获益，而应按照相关部门制定的收费标准支付相应的费用。华腾物业公司主张双方并非平等主体之间的普通租赁关系，但从上述合同内容看，完全符合民事合同的成立要件，本院对其此项主张不予采信。至于华腾物业公司称其在履约过程中承担了部分社会责任、行政管理责任，即便其所述事实存在，一方面是受其租用的标的物的特殊性影响，其在签订合同时对此应有合理判断，另一方面作为一级物业资质的大型物业公司，其应当有一定的社会责任，这并不能成为其否认与东城区人防管理中心之间租赁关系性质的合理抗辩。华腾物业公司虽主张东城区人防管理中心及其上级单位曾承诺免除其2011年5月以后的租金，但并未就此提供证据，对此应自行承担不利后果，本院对其所述实难采信。关于双方争议的华腾物业公司应当补交的租金金额。首先，因双方一致确认华腾物业公司自2011年5月1日起至今未再交纳过租金，东城区人防管理中心本案主张的欠费期间属合理期间。关于诉讼时效问题，因华腾物业公司持续使用涉案人防工程用于收益，且其2019年的减免请求函中明确载明要求减免2019年12月31日之前的欠费，说明其认可应当支付该部分费用，仅因一些原因申请减免，在此情况下，不宜认定东城区人防管理中心的部分诉讼请求超过诉讼时效。其次，关于欠付费用计算标准，东城区人防管理中心是按照相关规范要求，委托第三方评估机构进行评估，评估机构也是按照相关文件要求分段计价得出的估价结果，而东城区人防管理中心也仅按照该评估价格的40%向华腾物业公司主张欠付使用费数额，该请求合理，应予支持。华腾物业公司关于一审法院采信单方评估结果定案于法无据一说，因一审法院并未按照评估价格确认其欠付金额，而是按照远远低于评估价格的标准确认的其应当承担的欠费数额，并无明显不当。至于华腾物业公司所持应当按照双方2010年所签《人民防空工程、地下室租赁合同书》确定的每年180000元的标准计算后续使用费，一则与其所述该合同无效的观点相悖，二则也不符合相关文件规定，本院无法支持。综上所述，华腾物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43926元，由北京华腾世纪物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年四月六日书记员 刘 荧书记员 韩 铮