湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1081号原告：刘立平，女，1968年8月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：程军，湖南可福尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培师，湖南可福尔律师事务所实习律师。被告：梁少华，男，1982年2月26日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：刘昊，湖南激扬律师事务所律师。原告刘立平（以下简称原告）诉被告梁少华（以下简称合泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人程军、杨培师，被告及其委托诉讼代理人刘昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的房租48700元及逾期利息1226元（按年息6%计算，以48700元为基准，暂从欠款之日计算至2020年12月15日止，实际计算至清偿之日止）；2、被告向原告支付拖欠的物业费7999元及逾期利息286.28元（按年息6%计算，以7999元为基准，从2019年7月26日暂计算至2021年2月15日止，实际计算至清偿之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告明确其第一项诉请中的房租为2020年2月15日至2021年2月15日止的房租，第二项诉请中的物业费为2019年7月25日至2021年2月15日止的物业费。事实与理由:2019年7月25日，被告向原告承租原告位于金地格林苑6栋2层209房用于商业经营活动，双方签订了《门面租赁合同》，约定：租赁期两年(2019年7月25日至2021年7月25日)，2019年7月26日至2020年7月25日期间的房租4300元／月，2020年7月26日至2021年7月25日期间的房租4500元／月；房租按季度交纳，水电、物业费、租赁税费、房屋维护费等由被告承担；如拖欠租金，原告有权单方终止合同并要求被告赔偿损失且押金不退。原、被告签订《门面租赁合同》后，被告开始按合同约定向原告交纳了房租，但自2020年2月份开始拖欠房租，欠付2020年2月15日-5月14日期间的房租8600元、2020年5月15日-8月14日房租13100元、2020年8月15日-11月14日房租13500元、2020年11月15日-2021年2月14日房租13500元，截止目前，被告己累计欠付原告房租48700元及逾期利息1226元，欠付物业费7999元及逾期利息286.28元。同时被告没有按时向税务局缴纳租赁相关税费。原告多次通过电话、微信、短信等方式向被告催要房租、物业费及逾期利息未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，原、被告于2020年3月13日协商解除了合同，因此被告的房租、物业费应只付到该日，原告的诉请没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2019年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将其位于金地格林苑6栋2层209房出租给乙方，租赁期为两年，第一年租金4300元/月，第二年租金为4500元/月，租期自2019年7月26日起至2021年7月25日止；租金支付方式：协议签订之日起，乙方向甲方交付租金，按季度预交，以后每季度乙方须提前十天交纳下季度租金。乙方如拖欠甲方租金，由乙方支付甲方损失，甲方可终止合同，且押金不退；协议签订之日乙方向甲方交纳押金5000元。协议期满后，如乙方未出现其它问题，甲方将押金如数退还乙方（不计息）；乙方在租赁期内，水电费自理，市场内一切应上交费用由乙方自付，乙方所产生的费用，包括租赁税、物管费及房屋维护费等由乙方自理。上述合同签订后，被告向原告支付了押金5000元、物业费1500元及截至2020年3月15日的租金。2020年3月13日，被告向原告的丈夫郭军发送微信消息称：“由于疫情我们这两个多月没有营业，确实没有进账，付不起房租，我们就不租了。”郭军答复称：“你可以不租，但你必须将物业费交掉。”其后，原告多次向被告催收欠付租金及物业费。2020年4月20日，原告向被告发送信息称：“我己做到人知义尽，打电话你也不接，租金已到期，你房租不交，就连物管费都不交，三月十五租金到期你还赖着不把你东西搬走，现在4月29号了又是一个多月，你到底备怎么办？你的设备不可能还霸占在我门面上，给你的时间够多的了。我限定你三日之内将物业费交清，然后将设备搬走！否则我将你方设备作为垃圾清除，而且所造成我的损失及门面租金由你方全权负责！”被告未予回复。同年4月23日，原告在此向被告发送信息，限被告于2020年4月30日前将所欠物业费交情并把设备移走，被告仍未回复。其后（原告称2020年7、8月份左右），原告在涉案房屋悬挂了招租广告横幅。另查明，原告委托了其丈夫处理涉案租赁事宜；涉案房屋的物业费为421元/月，原告于2020年3月30日代原告缴纳了其租赁期间欠缴的物业费；涉案房屋位于2楼，2020年4月，通往涉案房屋的一楼唯一通道被上锁，被告因此不能通往二楼;目前，被告的设备仍在涉案房屋。在本案审理过程中，1、被告称其自2020年1月底以后就停止了营业，其2020年3月13日以后就要求搬走，但原告锁了通往涉案房屋的唯一一楼通道，不准被告搬走。原告称系物业公司因管理需要经原告同意后上的锁；2、被告称原告应退还其押金；原告称押金应抵作违约金不予退还；3、原告称涉案租赁合同并未于2020年3月13日解除，即便解除，被告的财物占用原告的房屋至今，也应支付占用租金及物业费等实际损失;4、被告称新冠肺炎疫情属于不可抗力，2020年1月23日至3月13日期间，长沙市所有餐饮行业被迫停业，原告应返还被告疫情期间两个月的租金。以上事实，有《门面租赁合同》、房屋买卖合同、转账记录、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。本案中，被告于2020年3月13日向原告的丈夫郭军发微信消息称：“由于疫情我们这两个多月没有营业，确实没有进账，付不起房租，我们就不租了。”郭军答复称：“你可以不租，但你必须将物业费交掉。”4月20日，原告催被告搬家，其后，原告在涉案房屋悬挂了招租广告横幅。原告的上述行为应视为其实际已同意与原告解除合同，且被告自2020年1月底就已停止营业，本院据此认定涉案《门面租赁合同》因双方协商一致，自2020年3月13日解除。二、关于租金及物业费。本案中，双方签订的《门面租赁合同》自2020年3月13日已经解除，被告应向原告支付截至该日的租金及物业费。关于租金，因原告的租金已交至2020年3月15日，原告要求被告支付后续租金依据不足，本院不予支持。关于物业费，因被告已支付1500元，被告尚须支付1699.6元（421元/月×7.6个月-1500元）。原告主张即便合同解除，被告的财物占用原告的房屋至今，也应支付占用租金及物业费等实际损失。因被告在合同解除后，仍然实际占有涉案房屋，导致原告无法正常使用该房屋，被告应赔偿原告相应的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损规则，在合同解除后，原告应及时主张权利，并采取适当措施防止损失扩大。同时考虑到原告自认物业公司经其同意锁了通往涉案房屋的唯一一楼通道，客观上阻碍了被告搬家。为平衡双方的权利义务关系，本院酌定被告向原告赔偿3个月的租金及物业费损失共计14163元（4300元／月×3个月+421元/月×3个月）。对原告超出部分（包括利息）的请求，本院不予支持。因被告支付了押金5000元，原告主张的损失赔偿款已足以弥补其损失，原告要求将该押金抵作违约金，缺乏合同约定及法律规定，本院不予支持。故原告应向被告返还该押金，该款可在上述损失赔偿款中予以抵扣，抵扣后被告应向原告赔偿租金及物业费损失共计9163元（14163元-5000元）。被告称新冠肺炎疫情属于不可抗力，2020年1月23日至3月13日期间，长沙市所有餐饮行业被迫停业，原告应返还被告疫情期间两个月的租金。本院认为，因被告已向原告支付了该期间的租金，应视为双方就该租金已达成一致意见，现被告要求返还，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条及第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告刘立平与被告梁少华签订的《门面租赁合同》于2020年3月13日解除；二、被告梁少华于本判决生效之日起7日内向原告刘立平支付物业费1699.6元；三、被告梁少华于本判决生效之日起7日内向原告刘立平赔偿租金及物业费损失共计9163元；四、驳回原告刘立平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取628元，由被告梁少华负担117元，由原告刘立平负担511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二一年四月二日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。