山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民再14号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谷成，男，1951年11月8日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：朱凤海，山东海明达律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：姚遵忠，男，1964年5月27日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张连英，女，1964年7月12日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。再审申请人谷成与再审申请人姚遵忠、张连英房屋租赁合同纠纷一案，均不服本院作出的（2019）鲁10民终1357号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月21日作出（2020）鲁10民申118号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谷成及其委托诉讼代理人朱凤海、被申请人姚遵忠、张连英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人谷成申请再审称，请求撤销（2019）鲁10民终1357号民事判决并依法改判。理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定了承租人为姚遵忠，租赁面积为258平方米，但原审却称“258”书写字迹较深与其他手写体部分内容存在明显差异错误，姚遵忠、张连英多占喷漆场地面积116平方米，理应支付相应占用费；二、原判决适用法律确有错误，姚遵忠、张连英系夫妻，其二人在2012年租赁了再审申请人的房屋，并实际交付了租金，与后期成立的老姚装饰部及2016年7月才成立的威海老姚装饰工程有限公司没有合同关系，原审否定当事人签订的合同及2013年至2017年7份房租收据增加当事人诉累，浪费司法资源。姚遵忠、张连英辩称，其二人系自2006年租用谷成三楼房屋，当时没有按面积计算，三楼房屋租金为1万元，到了2013年年底开始经营扩建又租了二楼，租金为18000元，两处合计租金为28000元。再审申请人姚遵忠、张连英申请再审称，请求撤销（2019）鲁10民终1357号民事判决并依法改判，本案诉讼费用由谷成承担。理由：一、原一二审均认定申请人与被申请人之间不定期租赁合同中的房屋的租金是每年2.8万元面不是2万元，缺乏事实依据；二、一审认定威海老姚装饰工程有限公司的成立时间错误，但二审仅以再审申请人未提起上诉为由未予纠正，系适用法律错误。谷成辩称，一、姚遵忠和张连英自2006年至2017年使用案涉房产，由于二人使用不当，导致房屋及其墙面一定程度的受损，二人应承担维修责任，且双方签订的房屋租赁合同第六条明确约定由姚遵忠夫妇二人负责装修改造案涉房屋的维修、修缮，费用由二人自理。因此不存在二人所述2015年之后租金改变的问题；二、双方2012年12月31日签订的为期两年的租赁合同到期之后，双方均未提出解除合同，姚遵忠夫妇继续使用涉案的房屋，按照原合同法236条及民法典730条的规定，案涉房产变为不定期租赁合同，其他条款继续履行，姚遵忠夫妇作为承租人应按照258平米每年28000元支付租金；三、在姚遵忠夫妇欠付租金的情况下，谷成作为出租方有权利留置其相关财产，或请求法院依法查封二人的相关财产，请求法院依法予以支持。谷成向一审法院起诉请求：1、判令姚遵忠、张连英立即腾退房屋及喷漆场地；2、判令姚遵忠、张连英支付2015年1月1日至2018年4月1日期间房屋占用费170170元及此后房屋占用费（自2018年4月2日起，按每天143元计算至实际给付之日止）；3、判令姚遵忠、张连英支付谷成2015年1月1日至2018年4月1日期间喷漆场地占用费32500元及此后场地占用费（自2018年4月2日起，按每天27元计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2012年12月31日，谷成作为甲方与张连英作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于中华环保园院内面积约258平方米的房屋出租给乙方用作加工使用；租期2年，自2013年1月1日至2015年1月1日；年租金28000元，总计56000元；付款方式为半年一付，2013年1月1日14000元，2013年6月1日14000元；2014年1月1日14000元，2014年6月1日14000元；房屋修缮：自签订合同之日起，房屋使用权归乙方，乙方装修改造、维修、修缮使用，费用自理；室内外装修水电线路改造方案须经甲方批准，乙方方可动工，费用自理，改造后形成的不动产所有权归甲方；违约责任：拖欠租金，按同期银行贷款利率4倍缴纳违约金；拖欠水电费按日3%缴纳滞纳金，逾期甲方有权停水、断电，解除合同；任何一方提前解除合同，需提前三个月向对方书面通知，否则应向对方缴纳三个月租金作为违约金；合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，姚遵忠、张连英共同经营的个体工商户性质企业“老姚装饰部”入驻租赁房屋经营木器加工业务至双方签订的租赁合同期满，后双方未续签合同，但老姚装饰部继续在该承租房屋内经营。2016年7月21日，威海老姚装饰工程有限公司（以下简称“老姚公司”）经工商部门登记注册成立，老姚公司继续在承租房屋内经营至2017年12月31日。2018年1月1日，谷成以姚遵忠、张连英欠付房租为由将所租赁房屋上锁并加焊铁栅栏，禁止姚遵忠、张连英进入，双方多次发生冲突，报警处理未果，姚遵忠、张连英遂以老姚公司名义于2018年3月15日向一审法院提起诉讼，案号（2018）鲁1091民初553号，要求解除双方间房屋租赁合同，谷成停止妨碍姚遵忠、张连英搬走承租房屋内物品。谷成则于2018年3月27日向一审法院提起本案诉讼，并于同日申请财产保全，一审法院于2018年3月28日作出（2018）鲁1091民初645号民事裁定，查封姚遵忠、张连英价值200000元的财产，并于2018年3月29日查封了承租房屋内的木器加工机器、木器成品、半成品、原材料等物品一宗。一审法院查封后，谷成遂拆除其加筑的铁栅栏，姚遵忠、张连英可进入承租房屋，但老姚公司无法正常经营，停业至今。一审庭审中，姚遵忠、张连英主张双方租赁合同标的不是按面积计算租金，而是按套论，其中三楼年租金10000元，二楼年租金18000元，三楼平台为免费使用，谷成提供的租赁合同为复印件，且该复印件上面积258平方米是谷成在姚遵忠、张连英张连英签完名后自行添加的。姚遵忠、张连英2013年缴纳28000元租金，2014年因临时借用一楼，故多交2000元，共计30000元租金。2015年开始因为房屋漏得厉害，姚遵忠、张连英要求谷成修缮房屋，因谷成未修缮，双方口头商定租金降为20000元每年，姚遵忠、张连英2015年5月27日交了当年度租金20000元，2016年9月28日交当年度租金20000元，2017年10月28日和12月25日各交2017年度租金5000元和15000元，共计20000元，故姚遵忠、张连英不欠付谷成房租。为证实其不欠付谷成房租，姚遵忠、张连英提供了收款收据一宗予以佐证。姚遵忠、张连英提供的2014年4月15日编号NO.0042723的收据显示：客户名称“姚遵忠”，项目为房租，金额30000元；2015年5月27日编号NO.0042729的收款收据显示：客户名称姚遵忠，项目为房租，金额20000元；填票人均为“方”，姚遵忠、张连英称填票人“方”系谷成之妻方红。2016年9月28日编号NO.3371471的收据显示：交款单位为姚遵忠，收款事由为房租，金额为20000元，收款人为“方红”；2017年10月28日编号NO.3371510收款收据显示：交款单位姚遵忠，收款事由为房租（方红替姚遵忠还谷成5000元），金额为5000元。2017年12月25日编号NO.3371564的收款收据显示：交款单位姚遵忠，收款事由为房租，金额15000元。以上共计90000元，系2015年1月1日至2017年12月31日期间的租金。谷成对上述收据予以认可，认为姚遵忠、张连英仅支付租金90000元，扣减2013年1月1日至2015年1月1日前的租金56000元，双方合同期满后，姚遵忠、张连英仅支付了34000元占用费，正好说明姚遵忠、张连英欠付谷成租金的事实。姚遵忠、张连英称其提供的上述收据仅为2014年1月1日至2017年12月31日期间的租金，双方2013年以前的租金已经结清，并提供了2013年编号NO.0795139和NO.0027465的两份收款收据予以佐证。2013年12月3日编号NO.0027465的收款收据显示：客户名称姚遵忠，金额5000元，项目为房租；编号NO.0795139的收据显示：客户名称为“姚遵忠”，日期2013年，月、日和金额均不清楚，但项目栏显示：房租，“2013年以前欠账已清”。谷成对该两份收据有异议，认为不是谷成出具的。一审法院判决：一、姚遵忠、张连英支付谷成2015年1月1日至2017年7月21日期间房屋租金差额11495.89元；二、驳回谷成要求姚遵忠、张连英腾退房屋及喷漆场所的诉讼请求；三、驳回谷成要求姚遵忠、张连英支付房屋及喷漆场所占用费的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元，谷成负担1800元，姚遵忠、张连英负担370元;财产保全费1520元，谷成负担1000元，姚遵忠、张连英负担520元。谷成不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由姚遵忠、张连英承担。本院二审认定事实：谷成提供证据一、谷成提供2012年12月31日，谷成作为甲方与张连英作为乙方签订了《房屋租赁合同》一份，主张该合同中“甲方、电话、院内、加工、租期、年租金”笔迹较浅部分是双方初步达成租赁意见后由其提前书写，“面积、总计、付款方式、押金、保证金、双方落款签字”笔记较深部分为双方签订合同当天书写，铅笔字迹为后期谷成添加，仅用于解释租赁面积285平方米的构成，该合同系双方真实意思表示，符合常理及日常习惯。经质证，姚遵忠、张连英对该证据的真实性有异议，认为该证据与合同原件内容不一致，“258及铅笔字迹部分”并非签订合同时存在的内容，其他内容属实；二人自2007年开始租用谷成的房屋即案涉房屋的三楼，但并未约定具体面积，后案涉房屋的二楼承租户搬走，二人租赁案涉房屋的二、三楼，约定年租金为28000元，并未约定房屋的面积，亦未具体进行测量。谷成对姚遵忠、张连英在一审提供的2013年收据有异议，但未提供证据反驳。姚遵忠、张连英主张案涉房屋被谷成申请查封后进行调解，其才将生活用品（包括老姚公司的营业执照副本）取走。谷成认可案涉房屋被查封后，经调解姚遵忠、张连英取走生活用品，但不清楚是否取走营业执照副本。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院二审认为，姚遵忠、张连英系夫妻关系，张连英与谷成签订合同后，姚遵忠、张连英共同经营的个体工商户性质企业老姚装饰部在承租场所经营，且谷成为老姚装饰部工商登记的业主姚遵忠出具了收取房租的收款收据，姚遵忠认可张连英签订合同并实际履行合同义务，故张连英签订合同的行为应视为履行老姚装饰部经营活动的职务行为，该合同的实际履行人为谷成与老姚装饰部，亦即谷成与老姚装饰部存在租赁合同关系。该合同期满后，谷成与老姚装饰部存在不定期租赁合同关系。2016年7月21日老姚公司成立后，老姚公司继续在该承租场所经营，谷成未予以制止且实际收取了姚遵忠作为老姚公司法定代表人交纳的租金，谷成与老姚公司存在不定期租赁合同关系。谷成虽对姚遵忠、张连英提供的2013年两份收款收据不予认可，但未提供证据予以反驳，亦未申请鉴定，且双方租赁合同已经履行完毕但双方实际上存在不定期租赁合同关系长达四五年时间的情况下，谷成作为出租人允许姚遵忠、张连英拖欠第一年租金也明显与常理不符，故一审法院据此认定姚遵忠、张连英并不欠付谷成2013年租金正确，本院予以维持。本院注意到一审法院在计算姚遵忠、张连英应支付租金数额时，对老姚公司成立时间书写错误（应为2016年7月21日，计算时为2017年7月21日），导致计算姚遵忠、张连英支付租金差额有误，但因姚遵忠、张连英对此并未提起上诉，可视为姚遵忠、张连英对此予以认可。谷成虽提供租赁合同并主张该合同真实有效，但姚遵忠、张连英对该合同的真实性存有异议，因该合同中面积约“258”平方米字迹较深与其他手写体部分内容存在明显差异，姚遵忠、张连英亦不认可双方系按面积计算租金，且如双方按面积计算租金，在姚遵忠、张连英长达六、七年长期超面积使用租赁场地，谷成未提出异议，未催收超占面积部分租金，未采取停水停电等措施，显然不符合常理。故一审法院对合同的真实性不予采信，并结合双方缴费习惯认定双方实际是按套计算租金并无不当。谷成要求姚遵忠、张连英按面积支付占用费的请求，缺乏合理依据，本院不予支持。综上，谷成的上诉请求理由不当，一审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由谷成负担。再审期间，再审申请人谷成提交如下证据：证据一，威海火炬高技术产业开发区法院（2018）鲁1091民初553号案卷中诉讼费票据及该案原告威海老姚装饰工程有限公司向法院提交的案涉租赁合同一份，另有案涉租赁房产平面图1份，证明在（2018）鲁1091民初533号案件中，威海老姚装饰工程有限公司向法院提交了案涉房屋租赁合同，该租赁合同第一条明确写明面积约258平米（三层144平米加二层38平米，乘以三间等于258平米），109元每平方米，由此可以证实年租金28000元的计算方法是三层144平米，加二层114平米等于258平米，258平米乘以109元每平方米等于28122元，取整正好28000元。该证据证实租赁合同明确约定了租赁房产的总面积、具体所在的楼层面积、租金单价等，并不是谷成在双方签订合同之后自行添加的。故案涉房产应当是按照109元每平方米对姚遵忠和张连英进行出租，另根据二层平面图显示姚遵忠、张连英多使用了与其租赁三间房屋相邻的四间房屋，面积分别为26.44平方米，25.99平方米、26.27平方米和30平方米，总计116.7平方米。根据合同约定的每平方米109元计算，每年占用费应为12720.3元。证据二，威海高技术产业开发区姚氏实木装修部及威海老姚装饰工程有限公司在国家企业信用公示系统中工商信息各一份，证明个体工商户威海高技术产业开发区姚氏实木装修部经营地在奥林旧货市场，威海老姚装饰工程有限公司，住所地在威海高区科技路200号及威海高区开来大厦，与案涉租赁房产无关。姚遵忠、张连英经质证认为，证据一租赁合同系张连英所签，但2015年以后其未保存该租赁合同，该份合同的复印件在谷成家复印而来，房屋平面图之前没有见到，并不能证明双方约定按照面积计算租金；对证据二予以认可，但案涉租赁的房产系作为生产车间使用。本院再审查明，威海老姚装饰工程有限公司成立于2016年7月21日，系个人独资企业，法定代表人为姚遵忠，其在另案（2019）鲁10民终1358号案件中陈述老姚公司由姚遵忠、张连英开办，经营地址在案涉房屋所在地。本院再审查明的其他事实与原一二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点是：一、原审确认的案涉租金数额是否正确；二、原审认定支付租金的主体是否正确。关于案涉租金的数额，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，再审申请人谷成称双方系按面积计算租金，姚遵忠、张连英对此不予认可，且双方签订的租赁合同对此并未明确约定，谷成所提交的证据不足以证实其主张。再审申请人姚遵忠、张连英主张双方口头商定因漏雨将年租金降低至二万元，亦未提供充分的证据予以证实，故原审认定租金数额为每年28000元并无不当。再审申请人的上述部分再审理由无事实依据，本院不予支持。关于支付租金的主体，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，从原审查明的事实看，原由姚遵忠、张连英共同经营的个体工商户性质企业“老姚装饰部”在案涉租赁房屋中经营，后二人成立老姚装饰公司，继续在该房屋内经营至2017年12月31日。根据上述规定，对于老姚装饰公司成立后的租金，再审申请人谷成请求公司发起人姚遵忠、张连英承担合同责任，应予支持。故再审申请人谷成的该部分再审请求于法有据，本院予以支持。综上所述，再审申请人姚遵忠、张连英的再审理由不能成立，本院不予支持。再审申请人谷成的部分再审请求具有事实及法律依据，本院予以支持。原一二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销本院（2019）鲁10民终1357号民事判决和山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2018)鲁1091民初645号民事判决的第一项；二、维持山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2018)鲁1091民初645号民事判决第二、三项；三、姚遵忠、张连英支付谷成2015年1月1日至2017年12月31日期间房屋租金差额24000元。（其中房屋租金差额11495.89元于原审判决生效之日起十日内支付，余款于本判决生效后十日内支付）如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2170元，谷成负担1400元，姚遵忠、张连英负担770元;一审财产保全费1520元，谷成负担980元，姚遵忠、张连英负担540元。二审案件受理费3600元，谷成负担2340元，姚遵忠、张连英负担1260元。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  宋智慧审判员  王 慧二〇二一年四月十二日法官助理陈曦书记员王金霞