上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1673号原告上海海湾大厦管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈雷，执行董事委托代理人田原，上海誉嘉律师事务所律师。委托代理人商瑜，上海誉嘉律师事务所律师。被告黎晓，男，1958年9月20日出生，住上海市虹口区。被告黎若晶，女，1999年3月2日出生，住上海市虹口区。法定代理人黎晓(系被告黎若晶之父，即本案被告之一)。上列两原告的共同委托代理人彭俊，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海海湾大厦管理有限公司与被告黎晓、黎若晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海海湾大厦管理有限公司的委托代理人田原，被告黎晓、黎若晶的委托代理人彭俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海湾大厦管理有限公司诉称，2002年4月28日，被告与案外人上海诚南房地产开发公司(现已更名为上海南山房地产开发有限公司，以下简称“诚南房地产公司”)，签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由被告向诚南房地产公司购买其座落于上海市虹口区黄浦路XXX号海湾大厦2506室(以下简称海湾大厦2506室)，建筑面积为167.71平方米的房屋一套。依据该合同附件五《上海海湾大厦管理公约》约定，被告同意由诚南房地产公司指定(委派)的原告对物业进行管理服务，被告每月支付相应物业管理费及其他相关费用，如逾期交纳，管理者每逾期一日加收千分之三的滞纳金。2003年3月18日被告办理了相关进房手续后，经常以种种理由拖欠物业管理费、水电费等等费用。为此，原告曾于2011年7月起诉被告追索相关物业管理费、水电费。后原告为了结双方之间关于物业管理服务与欠费的诸多争议，于该案中达成和解，原告放弃全部6.9万余元的诉请主张，被告则承诺今后按期支付物业管理费、水电费等费用。然而自2013年7月起，被告又再次拖欠物业管理费及其他相关费用，截至2015年6月，被告已经拖欠水电费计3,785.72元；截至2015年7月，已经拖欠物业管理费计48,300.48元。为此原告曾多次向被告催讨，期间被告曾支付了2014年4至9月的半年期物业管理费并在日前付清了水电费，但对被告拖欠的物业费始终未见被告履行。故起诉至法院要求被告向原告支付自2013年8月起至2016年1月期间的物业管理费共计64,400.64元，并按照每日千分之三的比例支付物业管理费滞纳金至其实际履行完毕之日止(当月物业管理费的滞纳金从次月1日开始计算，计算至实际支付之日；被告支付原告垫付的水费、电费共计589.76元。被告黎晓、黎若晶辩称，不同意原告要求支付物业费的诉讼请求。该期间的物业费被告确未支付，但原告收取物业费没有合法性，2002年12月30日原告取得物业管理3级暂定资质，该资质有效期一年，原告从2004年1月1日起丧失主张物业费的合法性，原告没有资质表明其没有能力按照管理公约以及相关规定提供物业服务。原告所主张的物业费标准没有依据，管理公约未约定收费标准，原告也未提供物业费在物价局的备案材料，原告主张的16元的管理费标准不符合管理公约第7条约定，公约约定物业管理费并非定额计算方式，且第15条第11项约定原告只能收取上限总开支15%的费用。被告有先履行抗辩权，被告的房屋在下雨天经常漏水，原告在2008年承诺及时维修直到彻底消除隐患，但至今仍有渗水问题，没有修复，原告违反了管理公约约定的义务。根据第10条约定，原告应当在每年完结之日起6个月就报告进行审计公示，但原告从未做到，原告应当在8月底之前向业主公布上半年物业服务资金使用情况，在每年2月底之前公布上一年度物业资金的结算情况，但原告也没有做到。原告没有按照公约提供物业管理服务，根据第19条第12项约定，原告有义务禁止任何改变海湾大厦公用部位，原告在没有经过业主同意把共有部分交给第三方经营使用，原告主张的管理费包括公用部位的清洁维护费用，原告把公用部位交给第三方使用，不应向被告主张公用部位的费用。原告还有侵犯业主的其他行为，2014年发函给业主，表示对公用部位进行装修，业主共有部分是否装修应当由业主共同决定，但原告没有征得业主同意，只是通知业主，原告称装修是在4月到9月，实际是3月到11月，实际少减免了三个月的物业费。原告主张的滞纳金没有依据而且标准过高，原告主张的定额收取是违反管理公约，被告享有先履行抗辩权。最后原告的付费通知的通知对象不是被告，根据原告提供的证据付费通知写的是卓越投资。经审理查明，1999年7月28日，上海海湾大厦物业管理处制作“关于上海海湾大厦管理费”书面说明一张，载明现行标准公寓每平方米每月25元，包含之主要服务内容：1、公共部位电费、水费；2、公共部位保洁、绿化保养；3、大厦保安费用；4、公共设备、设施使用维护保养；5、公共部位空调及单元内空调费用(公共部位空调提供时间按管理公约定的时间段提供、公寓24小时提供)；6、大厦保险(财产一切险、机器损坏险、公众责任险等)7、生活垃圾清运费；8、人员及行政费用；9、其他列入管理费预算之合理服务内容。该收费标准金额处有诚南房地产公司盖章确认。2002年4月28日，两被告(乙方)与诚南房地产公司(甲方)就海湾大厦2506室签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买该房屋的相关事宜，该房建筑面积167.71平方米，并约定乙方同意自该房屋交付之日起应将该房屋交甲方委托的房屋管理企业统一进行管理、并遵守房屋使用公约。该合同附件五《海湾大厦管理公约》约定乙方确认管理处为海湾大厦及其所占土地的唯一管理机构，全权负责海湾大厦的各项管理服务工作；甲方有权选择自行管理海湾大厦或委派指定的其他管理公司管理海湾大厦；管理费用的收入部分将分三部分账目进行管理，公寓部分、办公楼部分及商场部分，管理费用分担原则为各部分的管理支出费用由全体所有人及使用人按区域性质及管理费用分担份额比例；乙方同意在以后每月一日将该月之物业管理费以管理处指定之方式交至管理处指定的地点；乙方同意按约定按时交纳应付的管理费、停车场管理费、管理基金及其他有关费用，管理费包括公共使用部分和公共使用设备的所引起的水费、电费、电话费、空调费，管理人员工资、福利、遣散费及劳保费用，环境绿化，安全保卫服务，共用部位和共用设备维护保养、更换费用，管理所需用之物品、物料，共用部位和共用设备的保险费及第三者责任保险费，共用部位清洁卫生服务费用，与管理有关的电讯、邮寄费用，垃圾清理费，甲方收取定上限为管理总开支的15%的服务费及因提供物业管理服务产生的一切费用，按本公约条文征收的其他合理费用，其他因执行大厦管理工作合理支出的费用；乙方应按照本公约的约定规定按期如数地向管理处缴付管理基金、管理费及其他费用，如逾期交纳，管理处将向乙方加收滞纳金，每逾期一日加收应付金额的百分之零点三的滞纳金。嗣后，海湾大厦2506室房屋的权利人登记为两被告。同年7月10日，诚南房地产公司(甲方)与黎晓(乙方)签订《海湾大厦2506室补充协议书》，该协议书中约定，甲方同意自甲方将该房屋交付给乙方之日起，对《出售合同》附件三中所列明的房屋装修及设备提供五年免费保修，因乙方操作或使用不当造成的损坏费用由乙方自理；该房屋《出售合同》签署前已由甲方出租，租期自2002年1月28日起至2003年1月27日止，自该房屋承租人退租或原租期到期后，应由乙方决定该房屋是否续租；甲方应于该房屋交付日起，将该房屋之租金(扣除税费和管理费后)转付给乙方，直至承租人退租或原租期到期日止。同年9月20日，诚南房地产公司(甲方)与黎晓(乙方)签订《协议书》，约定根据甲乙双方于2002年7月10日签订的协议书，甲方应从收到乙方按揭贷款后，即2002年8月1日起返还房屋租金给乙方。自2002年8月1日起至2002年9月27日，扣除USD3/M2.月的物业管理费及甲方代缴的营业税后于每月15日返还当月租金人民币24,814元，此期间房租发票由乙方出具给租户，相应税费由乙方承担。同年11月，诚南房地产公司(甲方)与黎晓(乙方)签订《补充协议》，约定甲乙双方于2002年4月28日签署海湾大厦2506室的《出售合同》，同时又于2002年7月1日签署《海湾大厦2506室补充协议书》，并于2002年9月20日签署《协议书》，经双方协商，特补充如下条款：甲方同意对于2506室依据上述合同和协议书办理房屋产权证延迟一事，(1)以抵扣物业管理费作为给乙方的补偿总计47,100元，按每月物业管理费2,683.4元计，抵扣时间为2003年1月28日至2004年7月14日止，或(2)将该房屋现有家具以优惠价格出售给乙方，两种方式二者选一，由乙方决定。在此解决方案基础上，双方一致同意不再追究延迟办理房地产权证的任何责任。2008年1月17日，原告向被告发函表示，因为海湾大厦外墙存在裂缝，造成房间长时间渗水，而未得到及时维修，对此原告深表歉意。去年10月份，原告聘请专业防渗水公司对外墙进行了检查和维修，可以保证房间不再渗水。如再发生渗水现象，原告除保证及时维修，直到彻底消除渗水隐患外，因渗水及原告方原因造成的经济损失由原告负责赔偿。2011年，因两被告欠缴物业管理费，原告向本院起诉认为被告自2008年仅支付部分费用计2,992.13元，故要求两被告支付2008年4月至2010年5月的物业管理费69,767.36元及滞纳金，该案调解过程中，两被告表示欠付2008年4月至2010年5月的物业管理费69,767.36元系因为期间房屋发生漏水，对居住产生影响和损失，故拒绝支付，要求原告减免费用，现漏水的事情已解决，日后会按期支付相关物业管理费用。经调解双方于2011年8月22日达成调解协议，并经法院调解书确认：原告放弃被告2008年4月至2010年5月期间的物业管理费69,767.36元及滞纳金；受理费386.04元由被告负担。2015年2月2日，原告向被告发函表示，对于被告房屋外墙渗水，原告第一时间上门勘查，发现系客厅的外墙开启窗上方钢结构存在渗漏，次日即请专业维修公司上门复查，基本判断渗漏点在26F平台，由于长期日晒雨淋导致结构胶老化坏损而致，原告会尽快确定最佳方案解决该处漏水。(该处在大约3年前也曾漏水并已及时修复，现已过质保期，故本次维修将完善维修方案、尽量确保不再渗漏)。房屋楼上业主装修不慎导致漏水至被告房屋，原告深表歉意，亦当加强二装管理，尽最大可能地减少此类现象，并会敦促当事人尽快修复漏水处。现由于被告未付自2013年8月起至2016年1月期间的物业管理费，原告诉至本院要求判如所请。审理中，被告表示，被告的房屋是25楼，漏水包括屋顶漏水和外墙渗水，26楼装修导致屋顶渗水已解决，2008年发生外墙渗水，2011年诉讼时双方达成了调解，被告后按时交纳了物业管理费，现拒交物业费是因为外墙渗水问题又发生，被告多次报修，原告上门维修，但一直没有修好。原告表示，被告认为有渗水的外墙是玻璃幕墙，渗水的是玻璃间的部位，每次被告报修，原告均上门打硅胶，基本打一次胶水后可维持好几年。被告表示已支付了2015年、2016年的水电费，原告表示认可，并撤回要求被告支付水电费的诉讼请求。原告提供上海南山房地产开发有限公司出具的证明，表示该公司原名上海诚南房地产公司，系海湾大厦的开发商，自2000年9月开始委托原告对海湾大厦提供物业管理服务。上述事实，由原告提供的《上海市商品房出售合同》及管理公约、房地产权登记信息簿、(2011)虹民三(民)初字第1206号调解书及调解笔录、催款通知、海湾大厦在2009年防水工程的外包合同、短信记录、上海海湾大厦管理费的财务部档案、补充协议、付款凭证、证明、上海市房地产权证、上海南山房地产开发有限公司营业执照，被告提供的2008年原告出具的函件、照片、函、2014年公函一份、原告的物业资质情况，以及当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。原告接受海湾大厦的房地产开发商的委托对海湾大厦进行物业管理，被告作为海湾大厦2506室房屋的所有人应当按约支付物业管理费。原告管理资质问题属于行政管理事项，不影响原告按合同关系收取物业费。被告认为房屋外墙存在渗漏水，原告接被告报修后已上门维修并采取适当措施，原告作为物业管理单位已尽到基本义务，被告以外墙尚存在渗水为由拒绝支付物业管理费缺乏依据。关于物业管理费的标准，被告与开发商2002签订的两份协议中先后约定物业管理费按每月每平方米3美元计算和按每月2,683.40元计算，嗣后在2011年的诉讼中，被告再次确认每月2,683.40元的物业管理费标准，故原告按照每月2,683.40元主张物业管理费并无不当。被告认为原告未依约提供其他物业管理服务而拒付物业管理费的其他意见，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付物业费和滞纳金，本院依法予以支持。根据管理公约约定，被告应于每月一日支付物业管理费，现被告未付的物业管理费应于应付未付之次日起承担滞纳金，被告认为滞纳金过高，本院结合原告实际损失和合同实际履行情况酌情认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告黎晓、黎若晶支付原告上海海湾大厦管理有限公司2013年8月至2016年1月的物业管理费人民币64,400.64元；二、自本判决生效之日起15日内，被告黎晓、黎若晶支付原告上海海湾大厦管理有限公司逾期支付2013年8月至2016年1月物业管理费的滞纳金，滞纳金按照每日万分之二的标准，以每月物业管理费人民币2,683.40元为本金，自当月应付未付之次日起计算至实际支付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,090.31元，由原告上海海湾大厦管理有限公司负担人民币1,090.31元，被告黎晓、黎若晶负担人民币2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼代理审判员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年六月三十日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。