河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4514号上诉人（原审被告）：郑州市土产杂品总公司，住所地河南省郑州市二七区二马路66号。法定代表人：凌启鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王高歌，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛灵灵，河南良达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南恒利置业集团有限公司，住所地郑州市金水区龙子湖街道办事处马楼村委会。法定代表人：宋洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李迎，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：岳兰凤，女，1953年1月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人郑州市土产杂品总公司（以下简称土产公司）、河南恒利置业集团有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人岳兰凤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初9820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人土产公司的委托诉讼代理人王高歌、薛灵灵，上诉人恒利公司的委托诉讼代理人李迎，被上诉人岳兰凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。土产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回对土产公司的诉讼请求；2.恒利公司负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：按照相关法律规定，协助买受人办理房屋所有权登记系房地产开发企业的职责，土产公司并非房地产开发企业，无权也无需协助买房人办理所有权变更登记。1.土产公司只是当时花园路综合楼拆迁安置项目的主体，即只是《拆迁安置补偿协议》的合同相对方，并非实际安置房屋的建设方，安置房屋的建设方为恒利公司，土产公司既非业主，也非建设方，无权申请办理房屋所有权登记。2.土产公司已经协助恒利公司办理完成初始登记，房屋现已登记在恒利公司名下，建设单位恒利公司协助业主办理房屋所有权变更登记即可，无需土产公司协助办理。3.除岳兰凤外，其他被安置的业主已经顺利办理房屋所有权变更登记，并不需要土产公司的任何配合，所以从实际出发，岳兰凤在恒利公司的协助下即可办理，一审判决土产公司协助办理房屋所有权变更登记也无意义。4.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《房屋登记办法》等相关规定，办理房屋所有权登记的权利人为房地产开发企业及房屋所有人，土产公司并非申请办理该事项的法律主体。综上，本案土产公司既非建设方，也非房屋所有人，并非申请房屋所有权登记主体，一审法院判决土产公司协助岳兰凤办理房屋所有权变更登记没有法律依据，也无实际意义。请求二审法院查清事实，撤销一审判决中关于土产公司协助办理登记部分，依法予以改判。恒利公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回岳兰凤的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由岳兰凤承担。事实和理由：一、恒利公司与岳兰凤不存在房屋买卖合同关系，没有为岳兰凤办理案涉房屋权属变更登记的义务。岳兰凤为土产公司员工，位于郑州市城东路135号院1号楼39号的案涉房屋是土产公司给岳兰凤的安置房，双方签订了相关协议，权利义务应由双方履行。对案涉房屋存在合同关系的是岳兰凤和土产公司，恒利公司从未与岳兰凤签订过协议，不是合同主体，没有义务为岳兰凤办理房屋权属变更登记，所以一审法院事实认定不清。二、一审判决没有法律依据。本案一审依据的法律全部是关于合同履行的规定，而恒利公司与岳兰凤不存在合同关系，不能依据合同履行的相关规定判决恒利公司履行其未签订的合同，这明显突破了合同相对性，违反了法律规定。综上，关于案涉房屋的权属变更登记一事，恒利公司与岳兰凤既不存在合同约定，法律也未规定此种情况恒利公司负有该项义务，所以本案一审判决事实认定不清、法律适用错误，应当依法撤销，并改判驳回岳兰凤的诉讼请求或发回重审。岳兰凤针对土产公司和恒利公司的上诉辩称：1.1995年4月14日土产公司和我签订了《拆迁安置补偿补助协议书》，建设单位是土产公司，合作单位是华鼎公司。1997年6月18日土产公司又和我签订了《拆迁安置补充协议》，合作单位改为恒利公司，安置地点为城东路135号院。2.1999年12月27日，我按实际面积一次性交付房款38613.85元（其中含所拖欠的拆迁费、补助费），符合拆迁协议11条，每平米500元加楼层增减率，超出十平米以外的部分按商品房优惠价每平米650元加楼层增减率计价，房屋权归私人所有。3.目前土产公司上诉说，其只是拆迁安置补偿协议的合同相对方，并非实际安置房屋的建设方，无权申请办理房屋所有权登记。4.恒利公司上诉说从未与我签订过协议，不是合同主体，没有义务为住户办理房屋权属变更登记。5.土产公司与我签订的协议进行了公证，已公证的协议是具有法律效力的，而且协议明确指出土产公司与开发商是联合建设开发。6.恒利公司没和我签协议，但和土产公司是合作伙伴，一定是在双方共赢的条件下和土产公司签订协议的，土产公司出头动员拆迁，恒利公司动工建房。7.1999年12月28日恒利公司发的钥匙和有关装修、物业方面的通知。我的房款是土产公司收的，拆迁费是土产公司发的，整个过程土产公司扮演的是安置和销售人的角色，应该对该房产办证负责任。房子的权利人是岳兰凤，而目前登记在恒利公司名下，作为开发单位，有义务为岳兰凤办证。恒利公司以未与岳兰凤签合同为由拒绝承担办证责任，没有依据。该房产是三者之间存在着关联关系的。土产公司和恒利公司均不能推卸责任，办理房产证是二公司的附随义务，不能赚了钱，得了利，互相踢皮球。我的房子买了20年，所有权竟是盖房的，没有这样的道理和法律。补助协议11条约定，产权归私人所有。岳兰凤未取得产权证，不能体现岳兰凤的产权，所以要求二上诉人继续履行应尽的义务，无条件为岳兰凤办理房产证。恒利公司对土产公司的上诉述称，恒利公司与土产公司针对涉案的管城区土地，实际是当时与土产公司进行的置换，恒利公司用管城区房屋置换土产公司花园路的土地，恒利公司只与土产公司有合同关系，土地性质为工业用地，属于遗留问题，国家有规定2012年12月以后，所有遗留问题统一不再办理。恒利公司与土产公司2017年在同心商务10楼协商并双方代表签字，最后一次协助土产公司为其办理房产证。2018年，土产公司公示此次办证为最后一次，岳兰凤知晓并签字。土产公司对恒利公司的上诉述称，恒利公司为涉案房屋的建设单位，按照房地产管理法、房屋登记办法等规定，办理房屋所有权登记的权利人为房地产开发企业及房屋所有人，土产公司并非该办理事项的法律主体，且涉案房屋已登记在恒利公司名下，无需土产公司的协助，也没有需要土产公司协助的事项和内容，且其他已办理的业主也未经土产公司协助即可办理，现土产公司已无协助办理的经营权限和资格。岳兰凤向一审法院起诉请求：1.判令二被告无条件为原告所有的位于郑州市××区××院××楼××单元××楼××号的房产办理房屋初始登记手续，对于不合理不合法的收费，坚决不同意；2、判令诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1995年4月14日，原告岳兰凤（××）与被告土产公司（建设单位）签订郑州市土产杂品总公司花园路综合楼拆迁安置补偿、补助协议书一份，主要载明：新建搬迁住宅楼选址地点：省人民医院韩寨华鼎新村。拆除原建筑面积51.77平方米，现安置建筑面积60平方米；优惠出售安置房价格：按建筑面积每平方米500元加楼层增减率计价付款，产权归私人所有。双方并于1995年4月21日对该协议书进行了公证。1997年6月18日，岳兰凤与被告土产公司又签订了《拆迁安置补充协议》，将安置建筑面积变更为65平方米。1999年12月27日原告向被告土产公司缴纳防盗门费用900元、天然气费4500元、购房款30683.75元，后被告土产公司向岳兰凤交付了案涉房屋。2016年8月18日，原告与被告土产公司协商达成一致意见“花园路原住房面积办理房产证费用由单位承担，超出原住房面积费用每平方米叁佰元由住户个人承担，办理房产证契税等费用由住户承担”。2018年4月13日，被告土产公司出具通知一份，载明：原花园路拆迁安置户：经公司与恒利公司多次协商，恒利公司同意为拆迁安置户办理房产证事宜；由恒利公司跑手续，土产公司协助。所产生费用由办理房产证的住户承担，费用每平方600元，不包括跑手续、契税、维修基金等相关费用；恒利公司一再强调，本次办理房产证为最后一次，以后不再负责办理；请拆迁安置户于2018年4月16日、17日上午将身份证复印件交到公司行保处，过期不候。该通知出具后，因原告不同意缴纳上述费用，二被告未协助原告办理案涉房屋产权证。2018年5月2日，被告土产公司又向原告等20户住户下发了《告知书》，告知书主要载明，由恒利公司负责办证，土产公司协助，按现住房实际面积每平方米600元收取，办理房产证的前期费用、契税及房屋维修基金等相关费用由住户承担。2019年，郑州市房地产管理局向与原告案涉房屋同属1号楼的他人的房产颁发了不动产权证，该产权证载明的权利性质为“划拨／市场化商品房”，用途为“工业用地／成套住宅”。另查明，原告系被告土产公司退休职工，案涉房屋位于管城××区××院××楼××单元××楼××号；恒利公司系管城回族区城东路135号1号楼的开发商，2008年8月20日恒利公司取得管城回族区城东路135号1号楼房屋所有权证。一审法院认为，原告与被告土产公司签订的《郑州市土产杂品总公司花园路综合楼拆迁安置补偿、补助协议书》系双方的真实意思表示，应属有效合同，双方应依约履行。原告与被告土产公司在郑州市土产杂品总公司花园路综合楼拆迁安置补偿、补助协议书中约定“安置房价格为按建筑面积每平方米500元加楼层增减率计价付款；产权归私人所有”，协议签订后，岳兰凤已按协议约定向被告土产公司履行了交付购房款的义务，土产公司亦将案涉房屋交付岳兰凤占有使用，应当认定岳兰凤为案涉房屋的实际权利人，故被告土产公司应协助原告办理案涉房屋的所有权证。由于案涉房屋系由被告恒利公司开发建设，产权登记在恒利公司名下，该房屋权属变更登记至原告名下，被告恒利公司有义务协助办理。被告恒利公司辩称案涉房屋属工业用地上房屋，因政策变化现在不具备办证条件。原审法院认为，案涉房屋工业用地上房屋性质、用途等方面系实际情况，其过户登记不同于商业用地上的商品房，但这主要涉及行政管理事项，属于合同履行范畴，二被告已经为与原告同样情况购房者办理产权登记，应当继续履行协助义务。原告虽诉称二被告应为其办理案涉房屋初始登记手续，但原告在起诉状中及诉讼过程中明确了二被告应为原告办理涉案房屋权属登记手续。关于支付每平方600元费用问题，二被告称因原告没有按要求按现住房实际面积交纳每平米600元的费用，导致无法办理房产证，但未能说明其让原告交纳每平米600元的产生依据和合法用途，其要求原告交纳每平米600元的费用，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。但在办理房屋登记过程中，根据国家规定应当缴纳的税费，由原告承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告郑州市土产杂品总公司、河南恒利置业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于郑州市管城××区××院××楼××单元××楼××号房屋的权属变更登记至原告岳兰凤名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郑州市土产杂品总公司、河南恒利置业集团有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，岳兰凤与土产公司签订的案涉协议系双方真实意思表示，为有效合同，双方均全面履行各自的合同义务。协议签订后，岳兰凤依约缴纳了房款，土产公司亦将案涉房屋将付岳兰凤，土产公司作为合同相对方，应协助岳兰凤办理案涉房屋的所有权证。案涉房屋实际由恒利公司开发建设，现案涉房屋的产权登记在恒利公司名下，岳兰凤作为案涉房屋实际权利人，恒利公司应协助岳兰凤办理案涉房屋的变更登记。综上所述，土产公司、恒利公司的上诉理由不足，依据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑州市土产杂品总公司负担50元，河南恒利置业集团有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年四月七日书记员 赵凌杰