江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终515号上诉人（原审被告）：徐州得正物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区淮海西路延长段41号305室。法定代表人：王谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈波，男，1987年2月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。原审被告：上海铂生建设管理咨询有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢1层K区2003室（上海市崇明工业园区）。法定代表人：罗琼，该公司总经理。原审被告：万科企业股份有限公司，住所地广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。法定代表人：郁亮，该公司董事会主席。委托诉讼代理人：申圆圆，该公司法务。上诉人徐州得正物业管理有限公司（以下简称得正公司）因与被上诉人陈波、原审被告上海铂生建设管理咨询有限公司（以下简称铂生公司）、万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。得正公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人4000元错误。二、一审法院没有受理上诉人在一审中提起的反诉违反法律规定。三、一审法院认定“原告对涉案《商铺租赁合同》于约定的租赁期间未届满前解除并无过错，被告得正公司无权以免租期租金为由拒绝退款或予以抵扣”，加重了上诉人负担，损害了上诉人的合法权益，且无事实和法律依据。四、一审判决并没有起到“定纷止争”的功能，反而会引发更多、更大的纠纷。陈波辩称，陈波是受害者，招商的时候明确有“红孩子”、家乐福超市，招商牌上、围挡上都有，这是事实，上诉人诱导陈波签订合同。围挡脱落，造成恐慌，也是事实。上诉人的上诉没有道理，一审判决正确。万科公司述称，上诉人的上诉请求与万科公司无关。原审被告上海铂生建设管理咨询有限公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈波向一审法院提出诉讼请求：1.判令得正公司、铂生公司赔偿虚假宣传租金差价16818元、因经常性停电所致损失2000元；2.判令得正公司返还租赁保证金、商业营运管理费保证金及装修押金合计25461.1元并赔偿装修损失1万元；3.判令得正公司、铂生公司、万科公司共同赔偿围栏施工给陈波带来的损失5万元；4.案件的诉讼费用由得正公司、铂生公司、万科公司承担。一审法院经审理查明：铂生公司受得正公司委托就徐州市新淮海路淮海新天地商业广场对外招商，该公司在制作的招商手册中对外宣传相关知名品牌企业将入驻广场，但部分品牌实际并未入驻。2019年9月10日，陈波与得正公司签订HS-201909008号《徐州淮海新天地商业广场商铺租赁合同》。双方主要约定：1.陈波承租得正公司所有的徐州市商铺用于经营“百味坊”，建筑面积为62.29平方米，租赁期间自2019年10月1日起至2022年9月30日止。2.得正公司提供三个月装修免租期，即2019年10月1日起至2019年12月31日止，如陈波于租期未届满时撤场，得正公司保留主张装修免租期租金的权利。且陈波须交纳装修押金6300元，得正公司于陈波装修完毕并经检查合格后九十日内无息退还。3.第一年固定租金为68269.84元（月固定租金5689.15元），第二年固定租金为90943.4元（月固定租金为7578.62元），第三年固定租金为95490.57元（月固定租金为7957.55元），首期租金为22673.56元（2019年10月1日至2020年3月31日）。4.商业营运管理费按照每月每平方米30元收取，每月合计1868.7元，租赁期内合计为67273.2元，首期商业营运管理费为11212.2元（2019年10月1日至2020年3月1日）。5.陈波还应于缔约之日起五日内交纳租赁保证金14150.21元、商业营运管理费保证金3737.4元。双方缔约后，陈波向得正公司交纳装修押金、租赁保证金及商业营运管理费保证金合计25461.1元，后又陆续交纳相应租金和商业营运管理费。2020年1月23日上午10时，湖北省武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日（除夕），江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。疫情期间，得正公司减免陈波2020年2月的租金。2020年4月，陈波向得正公司书面申请退租。得正公司于2020年5月6日予以同意，但主张应扣除免租期租金22922.72元等费用，陈波对此不予同意，双方就退款金额未能达成一致。一审法院认为，合同具有相对性；行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。陈波与得正公司签署涉案《商铺租赁合同》，该合同合法有效，对双方具有约束力。陈波就该合同履行过程中产生的纠纷应向得正公司主张权利。铂生公司、万科公司与陈波不存在合同关系，并且陈波就其主张的围栏施工实际、持续存在及系得正公司、铂生公司、万科公司所为并未完成举证证明责任。故对于陈波关于铂生公司、万科公司应在本案中承担民事责任及得正公司应赔偿围栏施工所致5万元损失的主张，不予支持。陈波主张得正公司在缔约期间存在虚假宣传而应赔偿租金差价16818元。涉案《商铺租赁合同》合法有效，其约定的租金标准系陈波、得正公司真实意思表示，陈波主张变更租金标准依据不足，不予支持。但是，铂生公司受得正公司委托对外宣传、招商，而陈波也向得正公司交纳商业营运管理费，故铂生公司对外宣传所产生的相应法律后果应由得正公司予以承担。陈波所举证据并不能证明铂生公司存在扩大宣传的主观恶意，但能够证明铂生公司确实存在不实宣传的行为，对陈波的经营活动造成一定影响，故得正公司作为出租人及对外宣传的委托方，应当对陈波承担一定的赔偿责任。陈波对因不实宣传而导致的损失举证不足，结合铂生公司宣传的品牌实际入驻情况、陈波租赁面积、交费标准及其实际租赁仅四个月（2020年1月至4月）等因素，并考虑到得正公司已减免相应租金及新冠疫情本身对经营所造成的影响，酌定确认得正公司向陈波赔偿损失4000元。陈波主张得正公司因经常性停电而应赔偿损失2000元并赔偿装修损失1万元。陈波对其确因停电受有损失及数额以及装修损失的数额均未完成举证证明责任，故对该两项主张均不予支持。陈波主张得正公司应返还装修押金、租赁保证金及商业营运管理费保证金合计25461.1元，得正公司则主张陈波提前解除合同，按约应支付免租期2019年10月1日起至2019年12月31日止的租金，上述保证金不应退还或应予以扣减。涉案《商铺租赁合同》相关条款的含义应为，如因陈波违约导致合同于约定的租赁期间未届满前解除，则得正公司有权依约要求陈波赔偿免租期租金。而事实上，铂生公司受得正公司对外招商时存在不实宣传，给陈波带来相应损失，加之陈波承租期间发生新冠疫情，合同履行受到较大影响。故陈波对涉案《商铺租赁合同》于约定的租赁期间未届满前解除并无过错，得正公司无权向陈波主张免租期租金，无权以此为由拒绝退还押金及保证金或予以扣减，其应于合同解除后向陈波退还上述费用。遂判决：一、徐州得正物业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈波返还装修押金、租赁保证金及商业营运管理费保证金合计25461.1元，并赔偿损失4000元，前述共计29461.1元；二、驳回陈波的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于得正公司应否赔偿陈波4000元损失的问题。得正公司与陈波签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。陈波所举证据能够证明铂生公司受得正公司委托确实作出不实宣传的行为，对陈波经营活动造成了一定影响，而陈波对因不实宣传导致的损失数额举证不足，故一审法院综合考虑宣传情况、租赁面积、交费标准、实际租赁时间、新冠疫情影响后，酌定得正公司赔偿陈波损失4000元并无不当，本院予以支持。关于得正公司应否返还装修押金、租赁保证金及商业营运管理费保证金的问题。本案合同解除主要是因得正公司、铂生公司存在一定过错，其在招商时存在不实宣传，给陈波带来了相应的损失，故一审法院认定陈波提前解除涉案合同无过错并无不当，本院予以支持。得正公司应当返还陈波装修押金、租赁保证金及商业营运管理费保证金。关于得正公司上诉主张一审法院未受理其反诉的问题及超诉请的问题。首先，现有材料不能反映得正公司在一审中提起了反诉请求，其反诉主张无法查明，故得正公司主张一审法院未受理其反诉违反法律规定，缺乏依据，本院不予支持。其次，得正公司认为一审法院对于陈波的免租期租金作出法律评判超出了陈波的诉请范围，但在一审庭审中系得正公司抗辩陈波解除合同违反约定，应当支付免租期的租金，故一审法院在判决书中对于得正公司提出的抗辩进行相应评判并无不当，对得正公司的该上诉主张，本院亦不予支持。综上，上诉人徐州得正物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人徐州得正物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月七日书记员  宗 正