广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第2547号 原告深圳市住房和建设局，住所地深圳市福田区振华路**设计大厦，组织机构代码69398110-3。 法定代表人杨胜军。 委托代理人徐灼安，广东华商律师事务所律师。 委托代理人刘丽蓉，广东华商律师事务所律师。 被告邓锐，男，汉族，1986年10月31日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 被告胡卫平，女，汉族，1968年11月8日出生，住址江西省樟树市小溪路**。 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘丽蓉，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年7月8日，原深圳市国土资源和房产管理局（现相关住房保障职能已由原告继受）与邓某（系被告邓锐父亲，己死亡）签订了深公字（2008）第0-00055号《深圳市公共租赁住房租赁合同》【以下简称《租赁合同》】，约定原房管局将位于深圳市福田区滨河新村X栋X号、建筑面积84.12平方米的公共租赁住房（以下简称涉案房屋）出租给邓某、被告邓锐居住，租期自2008年7月11日至2010年7月10日，月租金为1093.60元。另，合同约定，承租人须在每月10日前支付当月租金；如承租人拖欠租金的，出租人有权从逾期之日起每天按租金的3‰收取违约金；如承租人欠租超过三个月，出租人有权解除租赁合同；租赁合同终止或解除后，承租人未按约定退房或拒不退回该房屋的，出租人将按有关行政主管部门的巿场指导租金标准（每年均会发布指导租金标准文件）计收其逾期期间的租金；承租人以家庭为单位提出公共租赁住房申请的，承租人和家庭成员就共同租赁行为承担连带责任。合同签订后，被告胡卫平作为邓某配偶与其在涉案房屋共同生活。自2008年10月份起，邓某开始拖欠租金。2013年2月17日，邓某死亡，两被告作为其生前共同居住的法定继承人继续承租涉案房屋。但经原告多次催收，被告仍拒不履行租金交付等义务。基于以上，原告认为两被告的行为已严重违约，原告依法有权解除与两被告的租赁关系，要求其支付租金并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，现原告特提请诉讼，请求判令：1、解除原告与二被告就深圳市福田区滨河新村X栋X号房屋形成的公共租赁住房租赁合同关系；2、二被告在合同解除之日起五个工作日内向原告返还深圳市福田区滨河新村X栋X号房屋；3、二被告向原告支付拖欠租金95143.2元（按照原租金标准每月1093.6元的标准，自2008年10月1日暂计至2015年12月30日，期后租金即房屋占用费计付至二被告实际返还房屋之日止）；4、二被告向原告支付拖欠租金的违约金61367.36元(自2008年10月11日起按拖欠租金金额每日万分之五暂计至2015年12月10日，请求支付至二被告租金清偿之日止)；5、二被告承担本案诉讼费用。 被告邓锐答辩称，2008年2月2日，被告在父亲邓某的要求下，作为共同申请人共同申请公租房即深圳市福田区滨河新村X栋X号。被告作为共同申请人成功申请涉案房屋后，曾短暂居住涉案房屋内，后因不满父亲娶胡卫平作为妻子，并与胡卫平关系不佳，因此搬离涉案房屋，并长期在外打工居住。中途也有因为工作调动关系，短暂搬回涉案房屋居住，只要在涉案房屋居住，被告每月都有缴交相应的租金和水电费、煤气费等费用给父亲邓某。父亲邓某于2013年2月17日去世，其在生期间经济极度困难，长期失业，并在外欠下大量债务。父亲去世后，被告没有继承父亲邓某任何遗产，因此对其欠下的任何债务，在相关法律法规中，并没有任何义务或责任偿还。作为本次诉讼的被告，本人提出几个疑问：第一，被告确实为涉案房屋的共同申请人，被告在签署申请时曾仔细阅读其中的细则、声明及承诺，其中并没有提及任何有关共同申请人需要承担的任何连带责任，且在父亲邓某与住建局的租赁合同中只有邓某的签名，并不能表达被告意愿，且该合同是在被告不在场、不知情的情况下签署。第二，被告在父亲邓某去世后才发现父亲已欠下6万余元的租金，被告为此多次前往住建局，反映父亲去世的情况，以及无力偿还的情况，提出希望中止合同的要求，但未获任何回复。最后，被告目前失业，连基本温饱都难以解决，且社会保险已停交多月，目前生活艰难，确实无法承担，希望住管局有关领导能够酌情处理。 被告胡卫平口头答辩称，涉案房屋是2008年承租的，我是2011年与邓某结婚的，现目前我自己居住在涉案房屋内，对拖欠租金的情况之前我不知情，我是收到本案诉讼材料后才知道的，因为之前涉案房屋的租金不是由我去交纳，涉案房屋相关租赁事宜也不是我去处理。 经审理查明，位于深圳市福田区滨河新村****房屋（下称涉案房产）为政策性住房。 2008年2月2日，邓某填写《2007年深圳市经济适用住房和公共租赁住房申请表》申请公共租赁住房，邓某的儿子即被告邓锐亦作为共同申请人签署了该申请表。 2008年7月8日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方、出租方）与邓某（承租人、乙方）签订了《深圳市公共租赁住房租赁合同》，合同载明承租方家庭成员为被告邓锐，合同约定甲方将涉案房产租给乙方居住，建筑面积为84.12平方米，租期自2008年7月11日起至2010年7月10日止；上述住房现行租金标准为每平方米每月13元，月租金为1093.60元，合同期内租金标准随深圳市政策性住房租金政策的调整而调整，物业管理费和日常收取的物业专项维修资金等由甲方承担；签订合同时，乙方须交纳押金和房屋完好保证金，押金为3280.80元，房屋完好保证金500元，合同终止时，乙方如不存在违约事项，甲方应将乙方所缴押金和房屋完好保证金原款予以返还；乙方须在每月10日前将该房屋的租金存入甲方指定的托收银行，每月划款时间为10月至15日，如因乙方原因致使银行不能正常划款，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按租金的3‰收取违约金，乙方如错过当月的租金划款时间，可直接到双方约定的交款地址补交租金和违约金，也可将欠交的租金和违约金存入托收银行，乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，收回出租房屋；租赁合同终止或解除后，乙方应在5个工作日内腾空该房屋，并通知甲方共同验房；乙方以家庭为单位提出公共租赁住房申请的，乙方和家庭成员就共同租赁行为承担连带责任。 上述合同后，邓某与被告邓锐实际占有使用涉案房产，邓某支付了2008年7月至9月期间的租金后，未再支付租金。2011年5月10日，邓某与被告胡卫平登记结婚。2013年2月17日，邓某死亡。两被告确认邓某只有被告邓锐一个子女，邓某的父母目前仍健在，邓某无任何遗产，各方亦未继承邓某的遗产。 2014年4月1日，原告向邓某发出《欠租催缴通知书》，通知书载明被告欠缴房租66个月，要求被告在2014年4月11日前缴清所欠房租。原告将该通知书粘贴在涉案房产大门外并拍拍照。 2014年10月8日，原告委托广东华商律师事务所向两被告寄发《律师函》，函件要求两被告支付拖欠的涉案房屋暂计至2014年9月期间的租金共88580.60元。该邮件未妥投。 2015年1月4日，原告向邓某及被告邓锐发出《解除租赁合同通知书》，通知因二人欠租而解除涉案合同，并要求于2015年1月8日前腾退住房。被告胡卫平签收了该通知书。 2015年11月11日，原告的工作人员前往涉案房产处询问被告胡卫平并制作了询问笔录，被告胡卫平确认其自2009年即在涉案房产内居住，被告邓锐之前也在该房产内居住，后于2014年底搬离。其知晓涉案房产拖欠租金，原告告知共拖欠85个月的租金共计103891元，被告胡卫平称没能力偿还。 同日，被告胡卫平签署《申请书》载明，其愿意依据原告与邓某签署的涉案合同的约定继续承租涉案房产，并将妥善解决此前拖欠涉案房屋的租金等事宜。 庭审时，被告胡卫平确认其自2009年起在涉案房产内居住，至今仍在涉案房产内居住。被告邓锐称刚承租涉案房产时，在该房产内住过一段时间，大概住到2010年搬出去了。之后又因工作原因又回去住，是断断续续在涉案房屋内住。2012年底之后就没有在涉案房屋内居住。其父亲2013年去世后因要处理后事，所以就回去住了一段时间，一直等着与原告协商处理涉案房屋租赁事宜，但原告一直没有回复，到2014年5月之后其将钥匙还给原告办公室的人，就没有再回去住了。 另查，《深圳市住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定》载明，原告的主要职责包括负责市保证性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理以及相关基础资料的信息化和档案工作。 本院认为，深圳市国土资源和房产管理局与邓某签订的《房屋租赁合同书》主体适格，意思表示真实，为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。原告作为管理涉案房产的主管单位，自深圳市国土资源和房产管理局处承继了原合同，其有权依据合同行使出租人的权利。 关于合同的签订主体。涉案合同虽为邓某以自己的名义签署，但邓某及被告邓锐是以家庭为单位共同申请承租涉案房产，涉案合同中亦注明被告邓锐是承租方的家庭成员，原告审核后将涉案房产出租给邓某亦是以该两人作为共同申请人，被告邓锐亦确认承租涉案房产后实际在涉案房产内居住，被告邓锐与原告之间存在事实上的房屋租赁关系，涉案房产最初的承租方应为邓某及被告邓锐。虽然被告胡卫平于2009年即在涉案房产内居住，但其于2011年5月10日才与邓某登记结婚，结婚前的租金与被告胡卫平无关，婚后的租金为夫妻共同债务，被告胡卫平应对其与邓某夫妻关系存续期间即2011年5月10日至2013年2月17日拖欠的租金承担连带清偿责任。邓某死亡后，两被告实际占有使用涉案房产，其与原告成立事实上的租赁合同关系，到2014年5月被告邓锐搬离涉案房产并将钥匙交还原告前，两人应共同向原告支付租金。2014年5月后被告邓锐未在涉案房产内居住，由被告胡卫平自己单独占有使用涉案房产，其应自行承担自2014年6月至其实际搬离之日的费用。被告胡卫平未向原告支付租金，构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2015年1月4日向被告胡卫平送达了解除租赁合同通知书，原告与被告胡卫平之间的租赁关系应自该日解除。 关于拖欠租金及占有使用费。被告对于是否依约支付租金这一事实承担相应的举证责任，在被告未抗辩以及未举证证明其已依约交租的情况下，本院确认原告自认的被告的交租情况。如上所述，涉案租赁合同不同期间的承租人不同，相应租金的支付义务人应分段分别计算。原告请求两被告共同连带承担全部期间的租金，本院不予支持。邓某死亡后，无证据显示邓某的遗产已分配，两被告占有使用涉案房产为其双方自邓某处承继了使用涉案房产的权利，该使用权利亦应为继承的一部分，应由邓某承担的共同支付租金的义务亦应由两被告根据本院认定的期间向原告承担支付义务。自2008年10月1日至邓某于2011年5月10日结婚前的租金应由被告邓锐与邓某共同承担，被告邓锐虽抗辩其已向邓某支付了租金，但其内部关系不能对抗双方作为共同承租人向原告支付租金的义务。被告邓某向原告支付了租赁保证金3280.80元，该保证金可以抵扣3个月的租金，即2009年1月1日之前的租金已经抵扣完毕，被告邓锐仍应向原告支付2009年1月1日至2013年5月10日期间的租金30981.69元（1093.60×28.33）。2011年5月11日至2013年2月17日期间的实际承租人仍为被告邓锐及邓某，而被告胡卫平作为邓某的配偶，其应对该期间的租金承担连带责任，亦即此期间的租金应由两被告共同承担。邓某死亡后，被告邓锐实际在涉案房产居住至2014年5月，其亦应与被告胡卫平共同承担此期间的租金。综上，两被告应共同向原告支付2011年5月11日至2014年5月31日期间的租金40102.31元（1093.60×36.67）。被告邓锐已于2014年5月搬离涉案房产且向原告交付了钥匙，之后的租金不应由其支付。涉案合同于2015年1月4日解除，被告胡卫平应向原告支付截至原告要求被告胡卫平搬离之日即2015年1月8日的租金7950.47元（1093.60×7.27）。截止庭审日，被告胡卫平仍占有使用涉案房产，应向原告支付占有使用费，暂计至2016年5月8日的占有使用费为17497.60元（1093.60×16）。至于2016年5月8日之后的房屋占有使用费，鉴于被告胡卫平实际搬离时间不确定，原告可待被告胡卫平实际搬离后另行主张。邓某支付的500元的房屋完好保证金，可待被告胡卫平实际交还涉案房屋时双方另行结算。 关于滞纳金。根据合同约定，每月正常划扣租金的时间为10日至15日，即被告最迟应于15日支付租金，被告自当月16日起构成付款迟延。对原告请求自当月11日计收滞纳金与合同约定不符，本院予以纠正。原告请求被告按拖欠租金金额的日万分之五支付滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。滞纳金应以当月所欠租金从当月16日起按日万分之五的标准计至被告实际清偿之日止。两被告应按其各自承担租金支付相应的滞纳金。 关于返还房屋及房屋占有使用费。因涉案房产目前由被告胡卫平实际占有使用，涉案合同解除后，原告请求被告胡卫平搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市住房和建设局与被告胡卫平之间的房屋租赁关系于2015年1月4日解除； 二、被告胡卫平应于本判决生效之日起10日内搬离位于深圳市福田区滨河新村X栋X号房屋； 三、被告邓锐应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市住房和建设局支付2009年1月1日至2013年5月10日期间的租金30981.69元及滞纳金（滞纳金以当月租金为基数，从当月16日起按日万分之五计算至实际清偿之日止）； 四、被告邓锐、胡卫平应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市住房和建设局支付2013年5月11日至2014年5月31日期间的租金40102.31元及滞纳金（滞纳金以当月租金为基数，从当月16日起按日万分之五计算至实际清偿之日止）； 五、被告胡卫平应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市住房和建设局支付2014年6月1日至2015年1月8日期间的租金7950.47元及滞纳金（滞纳金以当月租金为基数，从当月16日起按日万分之五计算至实际清偿之日止）； 六、被告胡卫平应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市住房和建设局支付2015年1月9日至2016年5月8日期间的占有使用费17497.60元（滞纳金以当月占有使用费为基数，从当月16日起按日万分之五计算至实际清偿之日止）； 七、驳回原告深圳市住房和建设局的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。 本案受理费3430（已由原告预交），由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  肖 英 人民陪审员  侯媛蓉 人民陪审员  高 兰 二〇一六年六月十二日 书 记 员  苏 颖 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。