辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终952号上诉人（原审被告）：闫广梅，女，1972年1月5日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：张同伟，男，1971年5月4日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区，系闫广梅丈夫。被上诉人（原审原告）：辽宁韫诚物业管理有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区投资服务中心**。法定代表人：马卫，公司经理。委托诉讼代理人：刘淑梅，辽宁瀛桥律师事务所律师。上诉人闫广梅因与被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫广梅上诉请求：一、依法撤销鲅鱼圈区人民法院（2020)辽0804民初5792号民事判决，上拆人不承担物业费10551元。二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法1.当年政府物价部门制定了0.7元/平方米的物业费用由住户承担，另外政府给物业补贴0.4元/平方米物业费，合计宋屯新区物业服务费用为1.1元/平方米。这在当时，物业服务费用是全区最高的，物业费收取标准为一级标准1.0元/平方米，二级标准0.75元/平方米、三级标准0.45/平方米、四级标准0.35元/平方米。物业9个车棚、电梯内和外墙广告收入、公共面积收入、旧物回收站、幼儿园收入等是业主的收入不进行物业费抵顶，被上诉人没有与上诉人签订任何物业服务合同，被上诉人也没有为上诉人提供任何物业服务(包括维修、养护、管理、维护、保洁、卫生），故上诉人认为被上诉人诉称拖欠物业费及违约金没有合同及事实依据，原审法院被上诉人都没有证据证明，原审法院对拖欠物业费事实不清、证据不足，应依据我国《民事诉讼法》规定驳回其诉讼请求。2、政府花巨资棚改，是为了让百姓提高生活质量、过上好日子，自从韫诚物业接管小区后，物业不管理、不作为、乱作为，野蛮服务，强行停水，物业管理服务不到位、清理垃圾、打扫卫生不及时、小区环境脏、乱、差、破不堪目睹，公用设施损坏、房屋维修、上下水漏水，无人管、无人维修、住户在不欠水费、电费、不知情的情况下，物业强行野蛮停水，物业不是水务部门，他无权对业主停水，对停水行为给业主造成的损失给于赔偿1万元。楼外墙皮到楼内墙皮、垃圾小广告、小区楼内、楼外、杂物堆放过多，物业不清理，火灾安全隐患，小区通道变成了马路市场卖货的，导致业主的生活质量不担没有提高，反而房价大幅度下降。3、原审法院程序违法，上诉人在原审庭审提供的30张照片，在原审判决中没有体现，庭审法院按也没有提醒不懂法的老百姓反诉。认可上诉人无待证事实的证据，否认上诉人证据具有偏袒性，程序严重违法。被上诉人并未通过法定程序未经过催告来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担谁主张谁举证的责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题、照片，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”使被上诉人逃避了法律责任。为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位不干活一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上依照《合同法》60条、《物业管理条例》35条驳回被上诉人诉请。辽宁韫诚物业管理有限公司辩称，针对物业费，原审认定事实客观真实判决正确。上诉人的上诉请求及理由没有证据和法律依据，故上诉应驳回，应予以驳回维持原判。因为被上诉人单位与上诉人所在小区业委会签订了物业服务合同，合同无论形式上还是内容上不违反法律规定，故物业服务合同合法有效，对上诉人业主具有约束力。合同中约定的物业费标准以在收费许可范围之内，所以上诉人拒交物业费显然违反了合同的约定，是属于违约的行为，理应按照合同约定履行。至于上诉人拒拒绝交物业费的抗辩理由，因其没有提交有效的证据支持其观点，所以抗辩理由显然不能成立。至于其所谓赔偿损失之说，因上诉人未提出反诉，所以其该主张非本案审理的内容，因此原审判决事实清楚，证据充分，判决准确，应予以维持。辽宁韫诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告应立即给付所欠物业费10551元；2、被告应按约定的每日万分之五标准给付物业费拖欠期间至判决给付为止的违约金；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告闫广梅系宋屯新区G5#-2-203室、D4#-1-1301室、E4#-1-101室的业主，房屋面积分别为78.14平方米、75.05平方米、75.1平方米。自2014年起至2020年七年间，上述房屋的物业费未交纳（其中，G5#-2-203室的物业费是从2015年起未交纳）。另查，原告出示物业服务合同，以证明自己对案涉小区负有物业管理的职责、具有收取物业费的权利，该小区的物业收费标准为商业物业0.7元/平方米/月，一层住宅为0.35元/平方米/月，二层及以上住宅为0.7元/平方米/月。经计算，被告闫广梅的名下房屋拖欠的物业费分别为3936元、4410元、2205元，合计为10551元。一审法院认为，原告作为案涉房屋所在小区的物业公司，给包括被告在内的小区业主以及租户提供物业服务，被告等业主和租户就应该向原告交纳物业服务费，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，现原告向被告主张从2014年至2020年七年期间的物业费（其中，G5#-2-203室的物业费是从2015年至2020年六年间的物业费），依法有据，本院予以支持。至于原告提到的违约金，因未提供具体依据和准确数据，故不予支持。被告抗辩称不交物业费是因为物业服务不到位、卫生差等一系列的问题，但这并不是长期不交物业费的正当理由，生活环境靠大家，不但需要物业逐渐提高服务水平，所有业主也要一起努力，共同把小区环境维护好。至于被告提到的损失赔偿，因未能提供有效证据，且也没有正式提出反诉，故不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告闫广梅于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁韫诚物业管理有限公司物业费10551元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告辽宁韫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费64元，由被告闫广梅负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。上诉人虽诉请被上诉人在提供物业服务过程中物业管理服务不到位，存在清理垃圾打扫卫生不及时、小区环境脏乱差、公共设施损坏无人修、房屋上下水漏水无人管等问题，应不交或少交物业服务费，但并未充分举证证明被上诉人作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。另，小区居住环境的改善应靠小区业主与物业服务提供者共同努力共同维护，双方均不能置身事外。被上诉人作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。对上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的长期未解决的共性问题，上诉人亦可通过小区业主委员会统一向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人闫广梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  王 娣二〇二一年四月十二日法官助理刘丛博书记员杜梓琦