江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终292号上诉人（原审被告、反诉原告）：左云飞，男，1981年5月8日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审被告、反诉原告）：李春晓，女，1987年1月3日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：左云飞（系李春晓丈夫），男，1981年5月8日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡浪勇，男，1968年10月12日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人左云飞、李春晓因与被上诉人胡浪勇商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2020）苏0826民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。左云飞、李春晓上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：首先，被上诉人仅装修部分房屋，导致被上诉人已售的13套房屋的房款60余万元至今未履行，被上诉人未完成委托代理事项，未完成合同约定的成交底价，故不存在合同约定的溢价部分。其次，被上诉人未在约定的销售时间内完成全部房屋销售，仅销售部分房屋，且未完成已售房款的成交底价。最后，原审认定涉案房屋无法就读郑梁梅学校不是事实，同栋房屋的适龄儿童都能就读于该学校。被上诉人胡浪勇答辩称：1.对一审判决溢价款计算方式和数额以及保证金的数额均无异议。2.上诉人称因被上诉人未装修导致房款无法收取不是事实。双方发生纠纷及无法收取房款的原因均是房屋系商用房（40年产权），无法办理郑梁梅学校的入学资格。3.上诉人在合同中承诺该房屋能够取得郑梁梅学校的入学资格，被上诉人才以此为卖点销售房屋，但是实际上上诉人未完成承诺，这也是上诉人承担违约责任的原因。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡浪勇向一审法院起诉请求：1.判令解除胡浪勇与左云飞、李春晓签订的合作协议；2.判令左云飞、李春晓向胡浪勇支付售房款329236元；3.判令左云飞、李春晓归还胡浪勇200000元定金。4.判令左云飞、李春晓向胡浪勇支付违约金500000元；5.诉讼费由左云飞、李春晓支付。左云飞向一审法院反诉请求：判令解除双方签订的房屋买卖委托协议书，并要求胡浪勇承担违约金300000元。一审法院认定事实：2018年12月18日，胡浪勇与左云飞签订了《房屋买卖委托协议书》一份，甲方左云飞，乙方胡浪勇，合同主要内容为：1、甲方将祥安大厦二层面积为1344.54㎡毛坯房，办理好不动产权证后授权给乙方全权销售；2、甲乙双方在签订本协议时，甲方将二层房屋交接给乙方，由乙方全权独立负责将房屋精装修，装修范围包括公共走道与进户门、一层、二层楼梯、过道。所产生的全部费用完全由乙方独立承担；3、甲方将房屋委托给乙方销售的时间为15个月（含三个月装修期），从2018年12月1日至2020年2月28日止，截止日到期后甲方有权无条件收回房屋，乙方的装修无偿给付给甲方，不得进行任何破坏和拆除。甲乙双方亦可另行协商重新签订房屋买卖委托协议；4、甲方负责购买小区物业的业主小孩所属郑梁梅施教区（不可抗力除外，例如：学校搬迁，国家政策变化等）；5、甲乙双方议定房屋成交底价（毛坯）按每平方人民币肆仟伍佰元结算，溢价部分归乙方所有，由第三方购房人出资过户费：每套给付甲方人民币壹万元整的服务费，其他过户产生的费用由甲方负责；6、甲乙双方签订本合同即产生法律效力，如有违约应付守约方人民币伍拾万元作为违约金；7、乙方需在2019年1月25日前交付给甲方代理保证金人民币20万元，否则视为违约等。后胡浪勇又与左云飞、李春晓再次签订一份相同内容的《房屋买卖委托协议书》。2019年9月25日，胡浪勇与左云飞签订《补充协议》一份，甲方左云飞，乙方胡浪勇，主要系对之前双方签订的协议书部分内容作出调整，1、将2018年12月18日签订的协议中，第五款调整为原甲乙双方签订的房屋成交底价（毛坯）为4500元/平，现调整为4400元/平；2、对过户问题进行调整，过户费原由购房人给付甲方10000元每套，现调整为购房人出5000元，胡浪勇再出5000元给左云飞即可。并特别注明：过户费调整为买方每买一套（注：套以房产证为单位），总计为26套。2019年1月26日，左云飞向胡浪勇出具《收据》一张，载明收到胡浪勇售房协议定金200000元。当月，左云飞、李春晓将涉案房屋全部抵押给了涟水县金桥典当公司。合同签订后，胡浪勇开始对涉案部分房屋进行装修并对外出售。其中已出售房屋情况为：201室面积87.42㎡，房屋总价419616元（全款付清）；206、207室房屋总面积80.36㎡，总价385728元（已付购房款200000元）；208、209室房屋总面积80.36㎡，总价385728元（已付购房款200000元）；211室房屋面积87.42㎡，总价419616元（已付购房款150000元）；212、213室房屋总面积119.51㎡（系左云飞父亲代为出售，房款已付清）；215室房屋面积56.66㎡，总价303915.5元（已付购房款150000元）；222室房屋面积56.66㎡，总价271968元（已付购房款150000元）；224房屋面积56.66㎡，总价254970元（全款付清）；225、226室房屋总面积119.51㎡。上述房屋中，双方有争议的为212、213室房屋总价，胡浪勇主张840000元，左云飞、李春晓认可680000元，225、226室，胡浪勇主张总价522795元，房款已结清，左云飞、李春晓认可房款总价537795元，已付522795元，尚欠15000元房款未付，双方对此均未提供证据予以证明。胡浪勇认可对涉案房屋202、210、218、219室未出售也未装修，已出售的204、205、206、207、208、209室系买房人不要求装修而未装修，左云飞、李春晓则认为到目前为止，胡浪勇仅对201、203、212、213、214、215共计6套房屋进行了装修。因涉案房屋均被左云飞、李春晓于2019年1月抵押给涟水县金桥典当公司，为便于销售房屋，胡浪勇垫付款项对部分房屋进行解押。对于上述已售房屋，由左云飞与买房人签订《购房款付款协议》，胡浪勇作为中间人签字，协议约定了卖方、买方姓名，房屋号、房屋总价以及胡浪勇垫资情况，剩余房款支付情况等信息。2019年10月30日，胡浪勇出具《情况说明》一份，载明对出售给林育闯、周海云的215室房屋，胡浪勇对其剩余的150000元房款进行担保，保证在拿到房产证1个月内将余款交付产权人左云飞。另查明，《江苏省常住户口登记管理规定》第十四条“非住宅用房、违法建设不予登记常住户口”。因涉案房屋用途为“居住公共设施/办公”，系办公用房，故无法将户口迁至涉案房屋。庭后，法庭与购房人管格格、朱岭花、刘正山、刘建林等谈话，其均表示因涉案房屋无法迁户口，因此无法就读于涟水县郑梁梅学校。还查明，2019年、2020年，涟水县教育局均下发了关于义务教育阶段学校招生工作意见，对于城区学校施教区生源资格认定，均要求：户籍、房产证、实际居住地三者保持一致，才可以认定其资格。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡浪勇与左云飞、李春晓签订的《房屋买卖委托协议书》合法有效，双方应按约定全面履行义务。双方均要求解除双方签订的《房屋买卖委托协议书》，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。一、关于胡浪勇与左云飞、李春晓哪方存在违约问题，一审庭审中，胡浪勇主张左云飞、李春晓承诺案涉房屋均属于郑梁梅施教区以及因左云飞、李春晓原因导致房屋未按时销售完毕，系左云飞、李春晓违约；左云飞、李春晓则主张胡浪勇未能在约定时间内对涉案房屋进行装修以及全部出售完毕，系胡浪勇违约。法院认为双方均存在违约，理由如下：1、按照双方签订的《房屋买卖委托协议书》第二、三条约定，胡浪勇应对涉案房屋全部精装修，装修期3个月，包括进户门、楼梯、过道，并在2020年2月28日前将涉案房屋全部销售完毕，但庭审中，胡浪勇认可目前尚有部分房屋未装修也未出售。胡浪勇虽主张因左云飞、李春晓原因导致剩余房屋未出售，原因是：202室没有房产证，218室、219室因购房人骗了胡浪勇10000元，故未装修，210室被法院保全，胡浪勇对此均未提交证据予以证明，且202室房屋经查有房产证书，即便胡浪勇所述的其他原因属实，上述原因并不能成为胡浪勇不按照合同约定放弃装修房屋的正当理由，因此，胡浪勇未按约定装修和在限定时间内出售完案涉房屋，存在违约；2、协议书第四条约定，甲方即左云飞、李春晓负责购买涉案房屋的郑梁梅施教区学位，但根据法庭查明事实，上述房屋因属办公用房，无法迁户口，左云飞、李春晓虽抗辩并未向买房人承诺迁户口事宜，但根据县教育局下发的施教区招生工作意见规定，只有“学生与法定监护人在同一户籍并与监护人的不动产权证、实际居住地三者保持一致”情况下，才符合施教区入学资格，故左云飞、李春晓的抗辩无事实依据，法院不予采纳。左云飞、李春晓还提供了祥安大厦1号楼405室以及915室住户出具的证明，经查，405、915室房屋用途为“产权式办公”，而涉案房屋用途为“办公”，且405、915室房屋并非涉案房屋之一，左云飞、李春晓以此证明涉案房屋属于郑梁梅学校施教区依据不足。因此，左云飞、李春晓也存在违约。二、关于左云飞、李春晓尚欠胡浪勇的房屋溢价款数额问题，胡浪勇主张，201室应得溢价款34938元，212室、213室应得214156元，224室应得5666元，225、226应得11951元，扣除每户胡浪勇应承担的5000元过户费，左云飞、李春晓还应给付胡浪勇329124元溢价款；左云飞、李春晓认可201室的溢价款34968元，212、213室溢价款142205元则认为抵付了胡浪勇承担担保责任的215室剩余房款150000元，224室、225室、226室房屋不存在溢价部分，但对于其余已售房屋，胡浪勇还欠左云飞、李春晓563251元购房款。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖委托协议书》以及《补充协议》均未约定涉案房屋的购房款应由胡浪勇支付给左云飞、李春晓，而所售房屋均由左云飞、李春晓与购房人签订了《购房款付款协议》，根据合同相对性原则，对于所欠房款，左云飞、李春晓只能向实际购房人主张，而非胡浪勇。按照上述两协议的约定，已售房款超出4400元/㎡的溢价部分应归胡浪勇所有，每套房屋胡浪勇需支付左云飞、李春晓过户费5000元。对于201室，双方对房屋面积、总价以及溢价款陈述一致，对于212、213室，胡浪勇主张房屋总价840000元，左云飞、李春晓认可为680000元，对于高出左云飞、李春晓认可部分的金额，胡浪勇并未提供证据予以证实，故对该两套房屋溢价部分，法庭认定为154156元；224室、225室、226室房屋溢价款胡浪勇庭后自认已从买房人处收取，故不予主张。综上，胡浪勇主张的201、212、213室房屋，胡浪勇应得溢价款为189094元。对于过户费，双方签订的《补充协议》约定，每套胡浪勇应向左云飞、李春晓支付过户费5000元，“套以房产证为单位”，因此，胡浪勇主张的扣除4*5000元计算错误，应为6*5000元（201、212、213、224、225、226），即扣除30000元过户费。胡浪勇虽于2019年9月23日向左云飞、李春晓出具了对215室房屋剩余150000元房款提供担保的情况说明，但因担保款项与本案并非同一法律关系，且涉及第三人权益，故左云飞、李春晓要求在本案中一并扣除担保款150000元的主张，法院不予支持。左云飞、李春晓如有证据证明第三人确未支付，可另案主张。综上，扣除30000元过户费用后，左云飞、李春晓应向胡浪勇支付的所售房屋溢价款为159094元。对于胡浪勇主张的返还定金200000元，按照合同约定，胡浪勇应在2019年1月25日前向左云飞、李春晓交纳保证金200000元，胡浪勇已按约履行，故该笔款项应属于保证金。因胡浪勇、左云飞、李春晓均要求解除双方签订的《房屋买卖委托协议书》，在胡浪勇、左云飞、李春晓均存在违约情况下，左云飞、李春晓应当返还，故对胡浪勇要求左云飞、李春晓返还200000元的诉讼请求，法院予以支持。关于胡浪勇主张的违约金500000元以及左云飞、李春晓反诉主张的违约金300000元，法院认为，在合同履行过程中，胡浪勇、左云飞、李春晓双方均存在违约，但涉案房屋无法就读于涟水县郑梁梅学校是影响双方合同履行不能的主要因素，因此，法院认定，在违约程度上，胡浪勇方承担次要责任，左云飞、李春晓方承担主要责任。庭审中，双方对《房屋买卖委托协议书》中的违约条款均认为适中，不要求调整，故一审法院根据双方责任大小，酌定左云飞、李春晓向胡浪勇赔偿违约金250000元，而对左云飞、李春晓要求胡浪勇赔偿违约金300000元的诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除胡浪勇与左云飞、李春晓于2018年12月18日签订的《房屋委托销售协议书》。二、左云飞、李春晓于判决生效后十日内给付胡浪勇所售房屋溢价款159094元。三、左云飞、李春晓于判决生效后十日内退还胡浪勇保证金200000元。四、左云飞、李春晓于判决生效后十日内给付胡浪勇违约金250000元。五、驳回左云飞的反诉请求。本诉案件受理费14063元，由左云飞、李春晓承担9891元，胡浪勇承担4172元。反诉案件受理费减半收取2900元，由左云飞、李春晓承担。本院二审期间，上诉人左云飞、李春晓提交的郑梁梅小学2020年新一年级入学预登记通知网络打印件，证明涉案房屋的业主具有郑梁梅小学的入学资格。被上诉人胡浪勇质证称，上诉人混淆了该通知针对的入学人员资格，涉案房屋是商住房，与通知载明的房屋不属于同一类房屋，一审中，法院也到教育部门和公安部门了解，涉案房屋业主是无法取得入学资格的。经审查，本院认为，本案所涉房屋为办公用房，非住宅用房，上诉人所提证据不能证明其证明目的。本院审理查明，确认一审查明的事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人左云飞、李春晓与被上诉人胡浪勇签订的《房屋买卖委托协议书》合法有效，双方应按约定全面履行义务。合同履行过程中，胡浪勇作为中间人履行了委托销售协议规定的部分义务。因双方均要求解除《房屋委托销售协议书》，该协议应予解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质进行结算。上诉人左云飞、李春晓主张，被上诉人胡浪勇未完成所有委托事项，未完成合同约定的成交底价，故不存在房屋溢价款。本院认为，双方委托销售协议约定底价按每平方人民币4400元结算，溢价部分归乙方所有。根据该协议，支付房屋溢价款的条件是出售房屋产生溢价，并无必须出售完所有房屋或收回全部房款的要求。本案因双方均存在违约行为且均要求解除，合同应予解除。胡浪勇主张已经销售房屋产生的房屋溢价款，符合合同约定和法律规定，应当予以支持。对于没有收回的房屋尾款，左云飞、李春晓可依照房屋买卖合同等另行向义务人主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10336元，由上诉人左云飞、李春晓负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 马玉宝审判员 刘玉娟二〇二一年四月十二日书记员 孙 静