辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3522号上诉人（原审被告）：杨晓丹，男，1968年6月24日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：唐晓蒙，男，1976年9月23日出生，汉族，系唐广智之子，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：朱凯歌，女，1948年10月26日出生，汉族，系唐广智配偶，住沈阳市和平区。二被上诉人委托诉讼代理人：王立新、周信，辽宁鑫利律师事务所律师。原审被告：杨春霞，女，1977年4月21日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人杨晓丹因与被上诉人唐晓蒙、朱凯歌、杨春霞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨晓丹上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，改判杨晓丹、杨春霞向唐广智支付房屋租金197491.98元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未支持上诉人的调取证据的申请，导致涉案房屋年租金为40万元的事实未予认定。二、原审法院仅判决减免租金人民币5.5万元，对上诉人来说显失公平。上诉人认为减免6个月租金是比较适当的。上诉人承租的是两个房子，分别是门市房和住宅，住宅是给我们做员工宿舍用，合同是2020年7月份到期，到期前2019年10月份唐广智说房子卖了，让上诉人腾出去，上诉人于2019年11月15日腾房了，但是后来调查发现没有卖，被上诉人提前违约将房子要回。对方擅自拆除我留下的牌匾、LED、排风通道等东西。唐晓蒙、朱凯歌辩称，上诉人的违约行为发生在疫情发生之前，应严格按照法律和合同规定承担责任，上诉人欠租金与疫情防控在法律上无因果关系，不应予以减免，但基于唐广智身体原因我们没有提出上诉，请求维持原判。关于拆除部分，上诉人提出的我方擅自拆除设备与实际情况不符，双方在2020年6月11日上午10点交房，并在上诉人明确同意情况下我方才张贴出售房屋的条幅，当时的外部构造属于上诉人默认交付的状态，因此不存在上诉人提出的擅自拆除的情况。杨春霞未到庭，亦未提交书面陈述意见。唐广智向一审法院起诉请求：1.判令被告给付欠付租金387,833元(2019年7月1日至2020年6月11日止)；2.被告支付逾期支付租金的利息(从2019年5月1日计算至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年7月1日，原告与被告杨晓丹签订一份《房屋租赁协议》，原告将其与他人共有的位于沈阳市皇姑区1门房屋（建筑面积556.8平方米），及其所有的位于沈阳市皇姑区房屋（建筑面积117.9平方米）出租给杨晓丹，租期为五年，2015年7月1日至2020年6月30日，每年租金46万元。协议签订之日先付半年租金23万元，2015年12月31日前再支付剩余半年租金23万元，从第二年开始每年5月30日前一次付清全年租金。租赁期内若被告杨晓丹不想经营，在征得原告同意的情况下可以出兑。2016年9月18日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：鉴于2015年7月1日签订了《房屋租赁协议》，用于经营沈阳市皇姑区老灶台四川火锅店。因火锅店资金周转困难，乙方未按约定向甲方交纳租金。经协商达成如下补充协议：一、增加被告杨春霞为承租方之一。二、租赁用途为经营沈阳市皇姑区老灶台四川火锅店。三、租金及支付方式：1、2016年7月1日-2017年6月30日，租金为40万元，2016年10月1日前支付20万元，2016年11月30日前支付20万元；2、2017年7月1日-2018年6月30日，租金为42万元，2017年5月30日前一次性支付；3、2018年7月1日-2019年6月30日，租金为42万元，2018年5月30日前一次性支付；4、2019年7月1日-2020年6月30日，租金为42万元，2019年5月30日前一次性支付。四、如乙方逾期支付房租，甲方可以解除合同，乙方应无条件将房屋返还给甲方¨¨¨。2019年5月26日，二被告签订一份《退伙协议》，约定双方于2016年3月19日达成口头合伙协议共同经营老灶台火锅店，现双方同意以2019年5月26日为被告杨春霞退伙之日，解除双方的合伙经营关系。自2019年5月26日起老灶台火锅店的一切债权债务等均由被告杨晓丹单独承担。另查，原、被告均认可：位于沈阳市皇姑区1门房屋（建筑面积556.8平方米）被告已于2020年6月11日交付原告；位于沈阳市皇姑区房屋（建筑面积117.9平方米）被告已于2019年11月15日交付原告；原、被告双方未明确区分约定每一套房屋具体的租金价格，对于位于沈阳市皇姑区房屋的租金价格由法院酌定。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于原告主张的2019年7月1日至2020年6月11日期间的房屋租金387,833元的问题。首先，关于此期间房屋租金标准的问题。依据《房屋租赁合同补充协议》的约定，此期间房屋租金标准为42万元/年，虽被告抗辩经双方口头协商已将租金标准降至为40万元/年，但其提供的证据不能充分证明，且原告不予认可，故一审法院对其该项抗辩主张不予支持，此期间租金标准应为42万元/年。其次，关于案涉两套房屋租金价格的区分问题。经一审法院派员至沈阳市皇姑区房屋（建筑面积117.9平方米）附近区域的房产中介进行走访得知，与该房屋同地段同面积的房屋租金绝大部分范围区间为1500元/月-2000元/月，故本院酌定前述房屋租金标准为1750元/月。由此推算出沈阳市皇姑区1门房屋（建筑面积556.8平方米）租金标准为33250元/月（42万元/年÷12个月-1750元/月）。再次，关于沈阳市皇姑区房屋被告应付房租租金数额的问题。自2019年7月1日起至2019年11月14日止，被告应向原告支付房屋租金7992元（1750元/月÷30天×137天）。最后，关于沈阳市皇姑区1门房屋被告应支付房屋租金数额的问题。按照33,250元/月租金标准计算，自2019年7月1日起至2020年6月10日止，被告应向原告支付房屋租金376,833元（33,250元/月×12个月-33,250元/月÷30天×20天）。但根据《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，被告承租该房屋经营火锅店，已实际因疫情或疫情防控措施导致被告没有营业收入或营业收入明显减少，如继续按照原租金标准支付租金明显对被告不公平，故综合考量疫情对本地区餐饮行业的影响，一审法院酌定疫情及疫情防控期间减免被告房屋租金55,000元。故被告仍需支付原告房屋租金321,833元（376,833元-55,000元）。关于被告主张的逾期支付房屋租金的利息问题。依据《房屋租赁合同补充协议》的约定，被告应于2019年5月30日前一次性支付向被告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租金。现被告逾期支付房屋租金，应向原告支付利息，即以7,992元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及自2019年8月20日起至2019年11月14日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以321,833元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及自2019年8月20日起至2020年6月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于二被告是否共同承担责任的问题。原告为房屋出租人，二被告共同为房屋承租人，依据合同相对性原则，二被告应共同向原告支付房屋租金及利息。虽二被告已解除合伙关系，并对相关债权债务做出了相关约定，但该约定对原告不具有约束力。关于被告主张的其想交房但原告不收房的问题。原、被告在交房过程中进行过多次协商，原告提供的证据仅是其中的一次协商过程，原告系因交房的具体细节与被告存在分歧而未能协商一致，不能因此认定为原告恶意拒不收房，故对被告该项抗辩主张一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨晓丹、杨春霞共同于本判决生效后十日内支付原告唐广智房屋租金7,992元及逾期支付房屋租金的利息（以7,992元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及自2019年8月20日起至2019年11月14日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告杨晓丹、杨春霞共同于本判决生效后十日内支付原告唐广智房屋租金321,833元及逾期支付房屋租金的利息（以321,833元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及自2019年8月20日起至2020年6月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7,809元，由原告承担100元，被告杨晓丹、杨春霞共同承担7,709元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，唐广智于2021年1月13日死亡，其配偶朱凯歌提供辽宁省沈阳市沈阳公证处于2021年1月22日出具的《公证书》记载：唐广智结婚一次，配偶朱凯歌，共有子女一人：长子唐晓蒙，唐广智父亲唐树禹、母亲徐品贤均分别先于唐广智死亡。本院认为，关于上诉人主张应当按照年租金40万元的标准认定2019年7月1日至2020年6月10日租金的问题。根据唐广智与杨春霞签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，2019年7月1日至2020年6月30日年租金为42万元。该合同约定系双方真实表示，双方均应恪守履行。虽然上诉人主张唐广智曾口头同意按年租金40万元的标准收取，但未能提供充分证据予以证明，一审中唐广智亦表示只在2016年7月1日至2017年6月30日期间租金经双方协商为40万元，故即使上诉人此前曾按年租金40万元支付过租金，也不能当然推定唐广智认可此后即2019年7月1日至2020年6月30日年租金为40万元。故对于上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张一审法院减免疫情期间租金55000元过少的问题。一审法院已经考量到因新冠××疫情期间上诉人租赁房屋影响经营收入的客观事实，对租金进行了减免，且该减免数额并无不当，上诉人要求减免6个月房租，缺乏依据，本院不予采信。综上，上诉人杨晓丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2689元，由上诉人杨晓丹负担。本判决为终审判决。审判员 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。