四川省蓬溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0921民初13号原告（反诉被告）蓬溪县红江镇红江社区第二居民小组。负责人康茂林，该小组组长。委托代理人岳辉，蓬溪县天福法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）霍明德，男，生于1955年5月6日，汉族，四川省大英县人。委托代理人邓建友，蓬溪县赤城镇法律援助工作站工作人员。本院于2016年1月4日立案受理原告蓬溪县红江镇红江社区第二居民小组（以下简称第二居民小组）诉被告霍明德租赁合同纠纷一案。被告霍明德于2016年1月18日向本院递交反诉状，并提出延期开庭的申请。本院决定受理后，依法组成由审判员蒋佳担任审判长，代理审判员董继斌、人民陪审员唐代志参加评议的合议庭，于2016年2月25日适用普通程序对本诉和反诉公开开庭合并进行了审理。原告第二居民小组的负责人康茂林及委托代理人岳辉，被告霍明德及其委托代理人邓建友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年4月13日，第二居民小组与被告霍明德签订预制场场地（包括位于预制场场地上的屠场和四间平房）租赁合同。合同约定：承包期从2004年5月1日至2013年4月30日；每年4月30日前一次性付清当年的租金7000元，先交款后进场地。被告不按合同约定支付承包费。承包期满后，被告又拒不返还原告的租赁物。原告向蓬溪县人民法院起诉，要求被告返还原告出租的老屠场及四间平房；对其承租期间所添置的设施、设备，在预制厂场地上种植的树木由被告自行移除；支付拖欠原告的承包款59333元、水电费8160元，共计67493元。被告霍明德反诉称：2004年4月13日，他经过公开招标与被告签订预制场场地承包合同（占地2100平方米，包括位于预制场场地上的屠场和四间平房）。合同约定：承包期从2004年5月1日至2013年4月30日止；每年预制场场地承包费为7，000元；承包期间场内用水按表计方由霍明德支付给第二居民小组；承包期间，场内的一切大、小型建筑维修，第二居民小组概不负责；如果因自然灾害造成的500元以上的损失由第二居民小组负责。合同签订后，当年霍明德投入5万余元在场内建设摊位152个、打地平50平方米、修建值班室2个、修建水沟80余米，修造街沿20余米，单独出资设立了水、电户头并办理了屠宰经营许可证。每年按时照表向水、电公司缴纳了水、电费，并按时向被告交清了2004年至2008年的承包费。与第二居民小组后来将每年的承包费由7000元更改为5000元。2008年夏季，因全国集中防控禽流感，加之蓬溪县推进“光亮工程”，上级党委、政府及相关部门要求集中整改和关闭屠宰场，其所承包的屠宰场也在整改之列。当时的红江镇副镇长兼红江社区书记李中明、社区主任张显鹏于2008年5月16日安排其在距原屠宰场60米处，由其垫资12万余元重新修建新屠宰场。按照双方签订的承包合同第六条约定，其新建屠宰场应该由第二居民小组负责，其不出资金的行为构成违约。其便以承包费逐年抵扣被告应该出资的修建新屠宰场的建修款。2015年10月4日9时许，康茂林率领一百多人对其经营的屠宰场进行了暴力砸场，致其直接经济损失15000元，间接损失10万元。为维护其合法权益，要求法院判令：原告（反诉被告）赔偿其以上费用共计285000元及承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）答辩称：一、第二居民小组在双方签订的承包合同的履行中没有违约情形；二、合同期内霍明德拖欠承包费，合同期满后，其拒不返还租赁场地。经红江镇镇政府多次协商，长期得不到解决。因此是霍明德违约，第二居民小组并无过错；三、霍明德在合同期内修建市场，其擅自另选址建新屠宰场，是其自身经营需要。其产生的相关费用根据承包合同第五条约定，第二居民小组概不负责。另根据双方签订的承包合同中的第六条约定，旧屠场、四间平房因自然灾害原因损失超过500元，待双方协商核定后由第二居民小组承担，其新建的屠宰场超出了合同约定的范围。综上，霍明德的反诉请求于法无据，请求人民法院驳回被告（反诉原告）的所有反诉请求。原告（反诉被告）为证明其主张，提交以下证据：1、蓬溪县人民政府（蓬府函【2003】53号）《关于红江镇社区建设实施方案的批复》复印件1份、蓬溪县红江镇人民政府、红江镇红江社区居民委员会出具的证明1份、第二居民小组组长康茂林的身份证复印件1份、被告霍明德人口信息复印件1份。用以证明原、被告是适格的诉讼主体；原临江街居民委员会管辖的区域与现红江社区第二居民小组管辖的区域相同。2、蓬国用（1995）字第01184号国有土地使用证复印件1份、房产证复印件1份、蓬溪县红江镇人民政府、红江镇红江社区居民委员会出具的证明1份、蓬溪县公证处出具的《产权转让协议书》公证书复印件1份。用以证明本案租赁物的来源合法；该租赁物的所有权归原告所有。3、承包合同复印件1份。用以证明原告将预制场地、屠场及四间平房租给被告作市场使用；双方约定了承包期间，每年的承包费7000元，于每年的4月30日交清当年的承包费；承包期间场内的一切大、小型建筑维修由被告负责；承包期间，场地内屠场、四间平房因大的自然灾害损失在500元以上，待双方协商核定后由原告负责；承包期满，被告应将租赁场地内的所有建筑完好无损地返还给原告；双方口头约定，每月被告支付给原告抽水费60元。4、收据复印件4份。用以证明被告从2004年5月至2008年4月30日，四年期间共缴纳了20000元承包费，截止2015年10月，被告（反诉原告）共拖欠原告（反诉被告）承包费59333元。5、蓬溪县红江镇红江社区居民委员会出具的证明1份。用以证明被告未按合同支付承包费；合同期满后，被告拒不返还租赁物，经营至今，经红江社区多次协调未果。6、蓬溪县生猪定点屠宰管理领导小组办公室关于红江屠场投资情况说明复印件1份。用以证明被告修建屠场所需费用由其本人承担，经营过程中自负盈亏。被告（反诉原告）质证称：对1号证据康茂林第二居民小组组长的身份有异议，其他无异议；对2号证据无异议；对3号证据中合同的真实性均无异议，该合同是被告亲自与原告签订的，当时康茂林并未参与签订合同，但对其证明目的有异议；对4号证据中收据的真实性无异议，被告与原告上届负责人协商将每年的承包费变更为5000元，另有一年的承包费抵扣了抽水费；对5号证据中红江社区证明的真实性有异议，红江社区未做调查研究就下结论说被告（反诉原告）不按约定缴纳承包费及合同期满拒不返还租赁场地，不符合事实。事实是因原告先违反双方签订的合同中的第六条，被告才没缴纳承包费；对6号证据的证明目的不予认可。被告（反诉原告）霍明德为证明其主张，提交了下列证据：7、霍明德的身份证复印件1份、康茂林的常住人口信息表复印件1份。用以证明原、被告的基本信息，康茂林不能代表第二居民小组，没有诉讼主体资格。8、承包合同复印件1份、承包费缴纳收据复印件4张、水费缴费发票。用以证明原、被告签订了承包合同，合同约定因自然灾害超过500元的费用由第二居民小组负责；双方已将每年的承包费变更为每年5000元，2004年至2008年的承包费2万元已缴清；承包管理期间的水费是被告自行缴付；另外2008年、2009年霍明德产生抽水费2400元应于承包费中品迭。9、红江社区向县经贸委的汇报材料复印件1份（2页）、2004年3月30日、4月5日，李继兵书记组织召开第二居民小组会议纪要复印件2份（共4页）、2004年6月9日，第二居民小组召开预制场投标居民代表会会议记录复印件1份（共1页）、2004年4月5日第二居民小组召开居民代表会议记录复印件1份（共2页）。用以证明霍明德是通过公开招标，以合法的方式取得对红江预制场的承包经营权。10、生猪定点屠宰承包经营协议、蓬溪县经贸委（2005）6号文件、蓬溪县商务局（2006）2号函、蓬溪县生猪定点屠宰企业验收标准。用以证明霍明德在其经营屠场期间屠宰生猪合法，具有相关资质。11、申请书复印件1份（共1页）、县府办函（2007）226号文件复印件1份（共6页）、县商务局（2007）23号文件复印件1份（共9页）、县商务局（2007）24号文件复印件1份（共4页）、照片3张。用以证明2008年5.12大地震后，出现非典和禽流感等自然灾害，原红江屠宰场受到严重损坏，相关部门以文件、政策要求被告对原红江镇定点屠宰场进行重建，符合原、被告承包合同中第6条约定；2015年10月4日，康茂林带领群众对霍明德的屠场进行打、砸、抢的情况。12、修建市场、新建屠宰场的票据、便条及房屋买卖协议共15份（共14页）。用以证明被告修建市场、新建屠宰场共花费140000元。13、证人张珍书、周朝金的证言笔录各1份。用以证明霍明德是地震后被迫修建屠宰场；康茂林未经过社员开会选举；康茂林组织人员对屠场进行打、砸、抢。原告（反诉被告）质证称：对7号证据无异议。康茂林是群众选举出来的，且社区也认可其第二居民小组组长的身份。对8号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但双方约定的每年的承包费是7000元，双方未变更承包费；对该组证据中的2008年、2009年霍明德产生抽水费2400元不发表质证意见；对9号证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对10号证据，该组证据与本案无关；对11号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告（反诉被告）未同意被告（反诉原告）在其出租的场地内新建屠场，且原告（反诉被告）也没有对被告（反诉原告）进行打、砸、抢；对12号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据有些收据笔迹不一致，有些没有收款人姓名，大多数票据都与本案无关，是被告（反诉原告）自己罗列的数据，原告（反诉被告）不予认可；对13号证据，证人作证需当庭作证，两位证人所说均不属实。本院审查核实证据后认为：对双方质证后无异议的证据，本院予以认定。对双方有异议的证据部分，本院分析认为：对6号证据中霍明德自行出资在其租赁的第二居民小组的场地内重新修建屠场的事实予以确认。针对7号证据，第二居民小组系本案原告，其负责人的选举是否合法不属于本案审查范围。康茂林作为第二居民小组的负责人参加诉讼，是其履行职责的行为，其不是本案当事人。故被告认为康茂林无诉讼主体资格，系认识理解错误，理由不能成立，本院对该证据的客观性、关联性、合法性予以认定。针对8号证据，对被告已缴纳2万元承包费，原、被告约定以每年7000元的承包费为7000元，承包管理期间的水费是被告自行缴付，予以确认；对2008年、2009年霍明德产生抽水费2400元，因该诉讼主张与本案不属同一法律关系，本案不做处理。针对9号证据，本院对霍明德以合法的方式取得对红江预制场的承包经营权，予以确认。针对10号证据，本院对霍明德在其经营屠场期间具有相关资质，屠宰生猪合法的事实，予以确认。针对11号证据中对从2007年9月起，政府相关部门对蓬溪县内所有定点屠宰场进行专项整治的事实，予以确认；对其三张照片，证明2015年10月4日，康茂林带领群众对霍明德的屠场进行打、砸、抢的情况，因证据不足，不予采信。针对12号证据中的房屋买卖合同与本案无关，不予确认；对其出具的修建市场、新建屠宰场的票据、便条，对该部分所有的书面证据，第二居民小组都不予认可，结合前述证据，对霍明德修建市场、新建屠宰场的事实予以认定。但其修建市场、新建屠宰场系自主经营行为，缺乏与本案的关联性，不能实现其证明目的。针对13号证据，因该组证据系被告的委托代理人与另一不具有资格的公民调查收集的证据，其来源不合法，不应作为本案证据使用。综合当事人的举证、质证、当庭陈述和本院认证的情况，本院确认下列法律事实：蓬溪县红江镇红江社区第二居民小组系原红江镇临江街居民委员会。1994年红江镇人民政府将蓬溪县红江扶贫福利建材厂转让给红江镇临江街居民委员会，1997年该居民委员会将红江扶贫福利建材厂改建为2100平方米的预制场（包括屠场和四间平房）。2003年因区划调整，蓬溪县人民政府决定撤销蓬溪县红江镇临江街居民委员会，设立蓬溪县红江镇红江社区居民委员会，下辖6个居民小组，原红江镇临江街居民委员会变更为红江社区第二居民小组，四至界限均无变化。康茂林现为红江社区第二居民小组组长。2004年4月13日，红江镇红江社区第二居民小组（乙方）与被告霍明德（甲方）签订预制场场地（包括位于预制场场地上的屠场和四间平房）承包合同一份。该承包合同载明以下内容：第一条：承包期从2004年5月1日至2013年4月30日止，共计10年。第二条：甲方承包乙方预制场场地承包款为每年人民币7000元。第三条：交款方式为每年4月30日前一次性付清当年的租金7000元，先交款后进场地。第五条：承包期间，场内的一切大、小型建筑维修，第二居民小组概不负责。第六条：承包期间，遇重大自然灾害，损失超过500元以上，待双方协商核定后，由第二居民小组负责（屠场和四间平房）。第七条：宰杀权由甲方负责。双方对违约责任及对租赁物上添置的设施、设备在租赁期满后的归属均无明确的约定。霍明德从2004年5月1日至2015年10月一直在其租赁的场地内经营屠场，至今未将租赁场地归还原告第二居民小组。霍明德在承包期间分四次共支付给第二居民小组承包款人民币20000元。租赁期内，霍明德于2004年在租赁场地内自行出资修建了市场及相关附属设施，包括建设摊位若干个、修建值班室2个、种植果树若干，单独出资设立了水、电户头并办理了屠宰经营许可证。霍明德每年按时照表向水、电公司缴纳了水、电费。从2007年9月起，政府相关部门对蓬溪县内所有定点屠宰场进行专项整治。2008年夏季，霍明德所经营的屠宰场被相关部门要求整改，霍明德在未征得原告第二居民小组同意的情况下，自行出资在距原屠宰场不足60米的地方（该处仍在双方承包合同出租场地内）重新修建了一个屠宰场（包括打地平50余平方米、修建水沟、修造阶沿等附属设施）。霍明德在其经营屠场期间具有定点屠宰生猪的相关资质，屠宰生猪合法。霍明德拖欠原告部分承包款59333元（截止2015年42015年10月301日）未缴纳，至今仍未将租赁物返还给原告。2010年3月，因霍明德拖欠承包款，红江社区居民委员会向蓬溪县人民法院提起诉讼，要求霍明德终止双方的承包合同并支付下欠的承包费22000元；霍明德提起反诉，要求人民法院判令红江镇红江社区居民委员会向霍明德赔付垫资款142382元及利息、终止双方签订的承包合同；后双方均于2012年3月撤回本诉和反诉。审理过程中，原告（反诉被告）放弃要求被告（反诉原告）给付水电费8600元的诉讼请求。本院认为，本案双方当事人签订合同的目的，在于第二居民小组将其取得国有土地使用权的场地及地上建筑物出租给承租人霍明德经营、使用、收益，由霍明德支付租金。因该合同发生的纠纷，应确定为租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告（反诉被告）第二居民小组与被告（反诉原告）霍明德签订的承包合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同约定的义务。案涉合同第一条约定：承包期从2004年5月1日至2013年4月30日止，共计10年。承包期间的起止日期明确，但计为10年错误，应系计算错误。应按照明确的意思即承包期从2004年5月1日至2013年4月30日止执行。案涉合同第二条、第三条对承包费及履行方式、履行顺序作出约定：即承包款为每年人民币7000元，交款方式为每年4月30日前一次性付清当年的租金7000元，先交款后进场地。被告（反诉原告）霍明德自2004年至2008年共计向原告（反诉被告）给付承包费20000元，未按照合同约定履行合同义务，且自2008年始，未再向原告（反诉被告）给付承包费，系被告（反诉原告）霍明德违约。被告（反诉原告）霍明德主张其与第二居民小组协议变更了租金数额为每年5000元，但未提交证据证明，对该主张本院不予支持。被告（反诉原告）霍明德主张其在租赁场地上修建市场及配套设施、新建屠场及配套设施费用应由第二居民小组承担，应与其应给付的租金抵销，因修建市场及配套设施，系租赁场地从事经营的具体方式，是利用场地获取收益的投入，是自主经营，应由其自担风险。修建市场及配套设施的费用不应由第二居民小组承担，其主张抵销不成立。其新建屠场及配套设施，未征得出租人同意，属擅自修建，费用应自行负担，其主张抵销亦不成立。因此，合同期内，被告（反诉原告）霍明德应按照每年租金7,000元的标准向原告（反诉被告）第二居民小组给付租金。案涉合同租赁期于2013年4月30日届满，双方未续订租赁合同，被告（反诉原告）霍明德应及时返还租赁的场地及租赁物。经双方协商，原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）霍明德继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，被告（反诉原告）霍明德应按照原合同约定履行给付租金义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告（反诉被告）于2015年10月组织人员收回场地及租赁物，符合法律规定。被告（反诉原告）霍明德自2015年10月起未再使用该场地及租赁物，双方终止合同的履行。被告（反诉原告）霍明德实际占有场地及租赁物经营至2015年10月，租金应计算至2015年10月。本案被告（反诉原告）霍明德应给付原告（反诉被告）第二居民小组租金共计59333元。被告（反诉原告）霍明德请求原告（反诉被告）第二居民小组赔偿其修建市场及配套设施、新建屠宰场及配套设施的费用，包括建设摊位152个、打地平50平方米、修建值班室2个、修建水沟80余米、修造街沿20余米、种植的果树、树木，单独出资设立水、电户头并办理屠宰经营许可证。对其修建市场及配套设施、新建屠宰场及配套设施的性质、责任承担前已述及。因合同未约定承租人在租赁的场地上修建的市场及配套设施在租赁合同期满后的归属，按照惯例，在租赁物上添置的设施设备在租赁期满后归出租人所有。本案被告（反诉原告）霍明德请求原告（反诉被告）第二居民小组赔偿其修建市场及配套设施的费用，表明其不放弃该部分财产的所有权，且原告（反诉被告）第二居民小组放弃对该部分财产的主张，应由被告（反诉原告）霍明德自行拆除。其新建的屠宰场及配套设施，因属擅自修建，应自行拆除，恢复原状。其种植的果树、树木，应自行移除。其单独出资设立的水、电户头、办理的屠宰经营许可证，不纳入本案处理。其反诉要求第二居民小组承担违约责任，赔偿其费用及损失22万元、因暴力砸场致其损失1.5万元的请求，因其提供的证据不能达到其证明目的，本院对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）霍明德自判决生效之日起十五日内，一次性支付原告（反诉被告）蓬溪县红江镇红江社区第二居民小组租金共计人民币59333元（租金计算至2015年10月1日止）；二、被告（反诉原告）霍明德自判决生效之日起15日内，返还原告（反诉被告）蓬溪县红江镇红江社区第二居民小组约2100平方米预制场场地（包括旧屠场和四间平房）；拆除其在租赁期内在租赁场地内修建的市场及配套设施（包括摊位、值班室）、新建的屠场及配套设施设施（包括地平、水沟、阶沿）；移除种植在租赁场地内的所有树木；三、驳回被告（反诉原告）霍明德的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2237元（原告蓬溪县红江镇红江社区第二居民小组预交），反诉案件受理费2788元［被告（反诉原告）霍明德缓交］，共计5025元，由被告（反诉原告）霍明德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  蒋 佳代理审判员  董继斌人民陪审员  唐代志二〇一六年六月二十九日二〇一六年九月七日书 记 员  向奎宣