湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1411号上诉人（原审被告）：武汉集家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区利北二村祥和公寓8号楼13层11室。法定代表人：喻三元，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨梅，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘建锋，男，1970年6月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：朱莉萍，系刘建锋妻子，住址武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：武汉聚享家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道439号湖北商业广场五楼519室。法定代表人：陈路，该公司总经理。上诉人武汉集家公寓管理有限公司（以下简称集家公司）为与被上诉人刘建锋、被上诉人武汉聚享家公寓管理有限公司（以下简称聚享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。集家公司的上诉请求：1.依法撤销原审判决。2.驳回对集家公司的全部诉讼请求。3.本案全部上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：刘建锋与聚享家公司签订房屋租赁合同，刘建锋与聚享家公司是合同相对方，一审判决集家公司承担责任是错误的。刘建锋辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聚享家公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘建锋向一审法院的起诉请求：1.集家公司支付位于武汉市江岸区百步亭连城家园4栋一单元1401室（以下简称案涉房屋）拖欠的房屋租金（2020年1月12日至2020年6月12日，5个月房租，共计14000元）；2.因集家公司单方面原因导致协议合同提前终止，要求其退回两个月房屋空置费及其赔偿合同违约金66600元；3.集家公司、聚享家公司承担本案诉讼费及此诉讼产生的相关费用。一审认定的事实：2017年10月12日，刘建锋（甲方）与聚享家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，合同约定：第一条本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，总租期66月，其中装修期1月，空置期5月；装修期为2017年10月13日至2017年11月12日；计租期自准备期结束时起，截至本协议结束，不包括空置期，即2018年3月13日至2023年3月12日；协议合作期内，每执行满0个计租协议月，甲方向乙方提供5个月空置期，整个合作期内提供的空置期最多不超过5个月，用于标的房屋的维护保修和二次出租准备。合同期内租金总金额为198000元。第二条1.标的房屋坐落于湖北省武汉市江岸区百步亭花园路连城家园楼盘4栋1单元1401室。2.标的房屋为3室2厅1卫，建筑面积115平方米。3.标的房屋的装修状况为未经装修装饰的毛坯房。第五条1.本协议约定合作期内（此处特指不含准备期、空置期），乙方按照下表所列标准向甲方支付租金，起止时间第1个计租月起至第60个计租月止，每月应支付给甲方的金额￥3300。2.本协议签字生效后，甲乙双方每陆个协议月结算一次。第六条5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（1）欠缴各项费用的金额已相当于壹个月租金；…第七条1.如因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时知会乙方，并向乙方支付违约金，鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要甲方对乙方租赁客户做赔偿处理，违约金计算标准为：甲方需支付乙方再次装修产生的所有费用另加2个月房屋租金损失费，即人民币陆万元……2.如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修设施归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。并支付甲方同等金额违约金。3.乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金，如乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本协议。4.甲乙任一方未按本协议履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失。包括但不限于：1.甲乙双方在协议内约定的违约赔偿责任；2.在违约责任追偿过程中产生的其他费用。补充：合同期间家具家电维修责任由乙方承担。此后，刘建锋与聚享家公司签订《补充协议》，约定：一、原房屋租金由3300/月，调整为2800/月。二、支付方式由半年付调整为季度付。三、房租租金每季度提前15天支付。其他条款部分按原合同执行。2020年1月至6月，案涉房屋分别产生电费63.61元、83.14元、34.04元、41.29元、44.08元、64.17元。一审审理中，双方当事人均认可聚享家公司已将合同的权利义务转给集家公司，自2019年10月份开始租金调整为2800元/月，按季度提前半个月支付，集家公司缴纳租金至2020年1月11日。刘建锋陈述集家公司于2020年6月中旬单方面将案涉房屋钥匙交还，其于次月将案涉房屋进行出租。刘建锋与集家公司均认可交还钥匙前，案涉房屋被隔成五间，有四间房在出租。此外，集家公司认为合同约定的违约金过高。一审法院认为，刘建锋与聚享家公司签订的《房屋托管合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因双方当事人均认可聚享家公司已将合同的权利义务转给集家公司，故合同的双方应为刘建锋与集家公司。集家公司于2020年6月中旬单方面将案涉房屋钥匙交还给刘建锋，且仅支付租金至2020年1月11日，已构成违约。现刘建锋主张集家公司支付2020年1月12日至2020年6月12日期间共5个月的租金14000元，符合法律规定与合同约定，予以支持。集家公司抗辩称受疫情影响，只同意补偿三个月租金，但疫情期间案涉房屋仍在对外出租，集家公司未能提交证据证实受疫情影响导致案涉房屋无法出租的情形，故对该抗辩意见，不予采纳。因案涉房屋的钥匙已交还给刘建锋，且刘建锋已于2020年7月再次对外出租，故刘建锋与集家公司之间的租赁合同已无法继续履行，应认定已解除为宜。关于刘建锋要求集家公司支付两个月的房屋空置费损失，因双方对此并无约定，对该请求一审法院不予支持。关于刘建锋主张的违约金，集家公司认为合同约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方合同约定60000元的违约金过分高于因集家公司违约所造成的刘建锋的损失。考虑到刘建锋与聚享家公司签订合同时，双方约定的租期长达66个月，基于该长租期限，刘建锋给予5个月空置期和1个月装修期，集家公司单方解除合同确实给刘建锋造成了一定的空置期损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为8000元。对于集家公司称因新冠××疫情属于不可抗力，该公司据此解除合同不应承担违约责任的抗辩理由，疫情的突发虽然给合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的，且疫情期间案涉房屋仍在进行出租，故不属于法律规定的因不可抗力可以解除合同的情形，对集家公司的上述抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、武汉集家公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向刘建锋支付2020年1月12日至2020年6月12日期间的租金14000元；二、武汉集家公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向刘建锋支付违约金8000元；三、驳回刘建锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1815元，由刘建锋负担1200元，武汉集家公寓管理有限公司负担615元。二审中，集家公司提交聚享家公司的工商登记信息。拟证明聚享家公司是正常存续经营的，其有承担法律责任和继续履行合同的能力，集家公司不应承担责任。经质证，刘建锋认为：真实性无异议，证明目的不认可。聚享家公司认为：真实性无异议，证明目的不认可。本院认为：集家公司在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：刘建锋与聚享家公司签订的《房屋托管合同》合法有效，双方当事人均应恪守。鉴于聚享家公司将该合同项下的所有权利义务转给集家公司，刘建锋也予以认可，故聚享家公司的转让行为有效，案涉合同履行的双方应为刘建锋与集家公司。集家公司提出其不是案涉合同相对方，不应承担责任的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，集家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1815元，由武汉集家公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年四月十四日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴