海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初232号 原告：孙二合，男，1952年11月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇西园街37号，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 委托代理人：刘耀光，该公司职员。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海口市国贸北路德派斯大厦C座1101室。 法定代表人：石燕南，总经理。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 原告孙二合诉被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告孙二合，被告玉中公司的委托代理人林天能、刘耀光，被告万长威公司委托代理人程盛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙二合诉称：2012年3月7日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买二被告合作开发的位于琼海市“万泉雅苑”B栋4-A2房，建筑面积34.83㎡，房总价款194484元，合同第八条约定被告应在2012年12月31日前将房屋交付原告使用，第十一条约定被告逾期交房，逾期90日内的，每逾期一天，按日向原告支付已付房款的万分之一支付违约金。逾期超过90日后，原告有权单方解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，每日仍按已付房款的万分之一支付违约金。原告已于2010年11月18日、29日分二次支付全部房款给被告，但交房期限已过三年，被告仍未向原告交房，期间原告多次要求被告履行交付房屋义务，但房屋至今无法交付。现双方已无履约的可能，被告的行为严重违约，给原告造成较大的经济损失和精神负担，为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款194484元，支付违约金21103.25元，支付利息35554.60元（按人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，并应实际支付至付款之日）；3、诉讼费由被告承担。 原告孙二合为支持其主张，提供下列证据材料：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》的事实；约定交房时间为2012年12月31日前；逾期交房被告应承担违约责任。2、2010年11月18日交通银行个人取款回单、购房款收据、2010年11月29日工商银行个人业务凭证、购房款收据、机票二张，证明原告于2010年11月18日付房款80000元，2010年11月29日付房款111484元，购房时被告承诺报销3000元交通费用，在购房款中扣除；原告已履行了付款义务。3、解除合同通知书、邮寄单，证明原告已按合同约定履行了解除合同通知义务。 被告玉中公司答辩称：1、原告在签订《琼海市商品房买卖合同》后，没有按合同约定，擅自把定金、房款交付给吴凯儇、石燕南等人，应当依法追加吴凯儇、石燕南作为本案的当事人，否则，遗漏当事人，违反法定程序，并无法查明事实和作出公正判决。2、玉中公司不应承担退还购房款的责任。万长威公司、吴凯儇、石燕南等人单方收取原告的房款应当单独承担返还原告的房款，认购款及定金等法律责任。3、原告等购房人存在违约行为，应当承担违约责任。4、原告存在重大过错和故意和恶意串通行为，应当承担过错责任或全部责任，与玉中公司无关，且原告的起诉已超过诉讼时效。5、吴凯儇及万长威公司涉嫌违法犯罪，事实证据证明玉中公司是实际受害者，法院应当制止和制裁这种恶意损害他人的违法行为。综上所述，原告起诉请求与玉中公司无关，玉中公司不应承担法律责任，请驳回原告对玉中公司的请求。 被告玉中公司为支持其主张，提供下列证据材料：1、万长威公司企业档案登记资料，证明万长威公司的控制人吴凯儇不是股东，也不是法定代表人，与该公司没有任何关系。2、公告，证明玉中公司不认可授权委托书，该授权委托书是被人伪造的，对公章也有异议，请求对公章司法鉴定。3、敬告购房客户公告，证明不认可没有进账玉中公司的所谓买卖房屋行为，原告没有将房款转给玉中公司存在重大过错，起诉玉中公司解除合同返还房款没有证据和事实根据。4、通知、公告、EMS快递单，证明原告把房款转入与玉中公司无关的账户，根据玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》第三条第三款约定，万长威公司、购房人均构成违约。5、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书，证明万长威公司提供的授权委托书存在伪造的涉嫌。6、营业执照、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，证明项目是玉中公司所有，与万长威公司无关，原告明知项目及房屋权属是玉中公司的情形下将房款转付给玉中公司以外的人均与玉中公司无关。7、确认书，证明万长威公司与玉中公司签订的合同责任分担问题。 被告万长威公司答辩称：原告的诉讼请求第二项利息及违约金计算是重复计算，对本案的基本事实没有异议。但万长威公司不应承担赔偿责任。因为万长威公司是接受玉中公司委托卖房的，对外的责任应由玉中公司承担。 被告万长威公司为支持其主张，提供下列证据材料：1、玉中公司出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售项目房产，且是全权代理销售。因此产生销售费用及后果应由玉中公司承担，且也告知原告，各自承担各自名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系。房产是玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有。被告提交了授权委托书，且玉中公司法定代表人对此无异议。 经质证，被告玉中公司对原告证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议，证据2反证了原告没有按合同约定将款项汇给玉中公司，而是转给其他人，玉中公司不知情。被告万长威公司对原告的证据1-3的真实性没有异议。对证据1、2的证明效力也没有异议；对证据3的证明效力不予质证。原告对被告玉中公司提供的证据1、2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对证据2的证明效力有异议。对证据3的真实性没有异议，对关联性及法律效力有异议。对证据4是二被告内部的事，与本案无关，反证了原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，法院并没有对授权委托书的真伪作出认定。对证据6的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据7，签订购房合同时间是2012年3月7日，确认书签订时间是同年的2月22日，反证了该确认书与本案无关。被告万长威公司对被告玉中公司提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明内容不认可。对证据2的真实性没有异议，反证了万长威公司曾得到玉中公司的授权。对证据3的真实性没有异议，但属于玉中公司单方制作，万长威公司不认可，不应有效。证据4是玉中公司单方制作的，不能证明玉中公司所要证明的事实，通知是否收到不清楚，召开协调会是事实。对证据5的真实性予以确认，但该判决书有多方在进行申诉，对其合法性不予认可。对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明效力不予认可，反证了万长威公司依据玉中公司的委托授权，是有权销售房屋的，且万长威公司销售了那么久，若没有委托，玉中公司为什么一直不提出异议。对证据7的真实性没有异议，基于双方合作双方签订了该份确认书，但不能证明玉中公司所证明的内容。原告对被告万长威公司提供的证据1、2的真实性没有异议，且证明了二被告的合作关系，应共同承担责任。被告玉中公司对万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该证据是伪造的，也申请过鉴定，全权代理并不是法律意义上的用语，不真实。授权委托书上的内容与客观事实不符，对其内容均有异议，对委托书的期限与开发合作合同的内容是不一致的。对证据2的真实性没有异议，合法性、关联性由法院认定，也不认可万长威公司想证明的内容。 本院综合认证如下：原告提供的证据1-3经与原件核对一致，来源合法，且与本案实际关联，故对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告玉中公司提供的证据1-7的真实性予以确认。被告万长威公司提供的证据1，虽然被告玉中公司有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与被告万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发建设位于琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得“万泉雅苑”项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，“万泉雅苑”项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2012年3月7日，原告与被告玉中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于琼海市嘉积镇西园埇的“万泉雅苑”B栋4-A2房，建筑面积34.83㎡，总房款194484元；交房时间为2012年12月31日前；逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期90日后，买受人有权单方解除合同。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。原告于2010年11月18日、11月29日向被告万长威公司共付房款194484元。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司也予以认可。由于问题未能解决，原告于2016年1月18日向本院提起诉讼。 另查明，2012年2月22日，二被告签订《确认书》，约定万长威公司以玉中公司名义作为卖方与原告签订的购房合同中约定的卖方责任和义务概由万长威公司承担等等。 本院认为：原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。二、原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除，本案民事责任应当如何承担，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。 一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。被告玉中公司抗辩原告主张超过诉讼时效，从原告提供的证据看，原告在被告没有按约定交房后，一直找被告解决交房问题，并不断地向琼海市政府相关部门上访要求解决。这说明原告一直主张自己的权利，被告玉中公司抗辩原告请求超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 二、原告与被告玉中公司签订的二份《琼海市商品房买卖合同》应否解除，本案民事责任应当如何承担，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。 原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》约定原告购买二被告合作开发的“万泉雅苑”B栋4-A2房。原告已按合同约定付完房款给被告万长威公司，已履行了合同约定的义务。但二被告由于合作原因发生纠纷，致使合作建设的房屋停工至今，没有房屋交付给原告，使原告的购房目的无法实现，被告的行为已经严重违约，原告主张解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，符合法律的有关规定，其请求应予支持。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定：由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款194484元及支付相应利息，并互负连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款及利息，理由正当，本院予以支持。购房款利息应从2010年11月30日起以购房款194484元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到到付清之日止。关于原告主张的逾期交房违约金问题。根据合同第十一条的约定，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告现主张解除合同，又要求按继续履行合同逾期交房违约金的标准计付违约金，缺乏合同依据，其请求支付违约金，本院不予支持。被告玉中公司和被告万长威公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙二合与被告琼海玉中置业有限公司于2012年3月7日签订的《琼海市商品房买卖合同》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内共同退还原告孙二合房款194484元及支付利息（利息以房款194484元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2010年11月30日起计算到付清房款之日止）。 三、被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司对上述债务承担互负连带责任。 四、驳回原告孙二合的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5167元，由原告承担434元，由被告琼海玉中置业有限公司及海南万长威房地产投资有限公司承担4733元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。