广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0305民初282号原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地桂林市七星区东方大厦4-7号，注册号450305200028564。法定代表人：刘红灵，公司经理。委托代理人吕宏科，广西九宇律师事务所律师。被告：桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会，住所地桂林市七星区五里店路6号居民小区。负责人：童万坚，该业主委员会主任。委托代理人：胡运雄，男，汉族，1969年5月10日生，桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会副主任，住广西桂林市七星区。原告桂林富鑫物业服务有限公司与被告桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成由审判员王军担任审判长，人民陪审员覃文艺、唐秀芳参加的合议庭于2016年3月29日进行了第一次公开开庭审理，后又依法组成由审判员王军担任审判长、审判员廖莉莎、人民陪审员丁建英参加的合议庭于2016年6月6日进行了第二次公开开庭审理。原告桂林富鑫物业服务有限公司的委托代理人吕宏科、被告桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会的委托代理人胡运雄两次均到庭参加了诉讼，被告桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会的负责人童万坚第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月7日，原告与桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会（以下简称前业委会）签订物业管理服务委托合同，约定：前业委会将桂林市五里店路6号小区委托给原告统一实行物业管理，委托管理期限自2011年11月1日起至2021年10月31日止，并对委托管理事项、物业管理服务费用、保险、违约责任等相关事项作了明确约定。2014年10月29日，原告与前业委会签订补充协议，对6号小区公共设施维修、维保、年检费用的缴纳、分摊、违约责任等事项作了明确约定。合同签订后，原告依约全面履行了小区物业管理的义务，小区大多数业主对原告的服务感到满意，超过三分之二以上的业主都及时交纳了物业费。2015年4月，五里店路6号小区成立新一届业主委员会（以下简称被告）。2015年10月25日，被告在小区张贴通知，自2015年10月24日起解除与原告签订的物业管理服务委托合同，并要求原告于2015年10月27日退出6号小区。2015年10月27日，被告及其聘请的桂林市桂安物业服务有限责任公司（以下简称桂安公司）强行进驻6号小区门卫室，并与原告发生冲突。原告认为，依据双方物业管理服务委托合同第二十九条的约定，若原告违反合同约定，未能达到约定的管理目标，被告有权要求原告期限整改，逾期未整改的，被告才有权终止合同，故被告要求解除合同不符合双方约定的解除条件；而且，被告解除合同没有经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也没有按照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条规定履行提前六十日告知的义务，因此，被告解聘原告并解除原告与老业委会于2011年9月7日签订的物业管理服务委托合同行为无效。故诉至法院，1.请求依法确认被告桂林市七星区五里店路6号小区业主委员解除原、被告之间2011年9月7日物业管理服务委托合同行为无效；2、请求判令被告桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会继续履行与原告2011年9月7日签订的物业管理服务委托合同；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.桂林国家高新区桂林市七星区城乡规划建设局桂林市漓东街道办事处函件复印件，证明原告与2011年8月26日成立的前业委会签订物业管理合同，是属于原告与前业委会的权利；2.2011年9月7日签订的物业管理服务委托合同，证明原告与前业委会签订的物业管理委托服务合同约定的委托管理期限为2011年11月1日起至2021年10月31日止，签订日期为2011年9月7日；3.2014年10月29日原告与前业委会签订的补充协议复印件，证明补充协议签订的日期为2014年10月29日，也证明根据《物业管理服务委托合同》第三十九条“双方未尽事宜另签订补充协议”的约定，双方协商达成补充协议：从2014年11月1日起，恢复履行2011年9月7日双方签订的《物业管理服务委托合同》所有条款，并增加三条条款；4.2015年10月24日通知复印件，证明被告要求原告于2015年10月27日退出小区，被告单方解除合同的时间为2015年10月24日；5.物业管理资质证，证明原告具有三级资质证，并且桂林市房产管理局准予从事物业管理活动的时间为2011年3月14日至2031年3月14日；6.2015年10月28日桂林晚报第十版报纸复印件，证明被告提前解除与原告的合同，其聘请的桂安公司强行入驻小区，双方发生争执，同时也证明原告愿意与被告继续履行合同；7.业主签名，证明2011年的物业服务合同是经过业主同意的；8.询问笔录，证明2015年10月24日被告解除与原告的物业服务合同，2015年10月27日被告聘请新的桂安物业的工作人员强制进驻小区，强制驱离原告；9.被告与桂安公司签订的物业服务委托合同，证明被告与其他物业公司签订的时间是2015年11月1日，被告违反了广西物业管理条例第二十八条规定，未提前60日告知原告解除合同，只给了原告7天时间。被告辩称，小区业主已在2015年4月份下达了一个文件给原告，并张贴公告，要求原告在2015年5月4日撤离，又于2015年10月23日召开了业主大会，有三分之二的业主投票表决同意与原告解除终止合同。按照物业条例的规定，业委会签订物业服务合同是应该有三分之二业主的授权，但前业委会与原告签订2011年9月7日物业服务合同及2014年10月29日的补充协议时，从没有开过业主大会，没有经过三分之二业主的授权，而且业委会的任期时间为5年，前业委会却与原告签订了为期10年的物业合同，也是不合法的；原告也一直未提供物业资质给我方，我方也质疑原告是否有物业资质。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告为其辩称在举证期限内提交的证据有：1.关于解除物业管理服务委托合同的通知，证明2015年4月24日向原告发送的要求与原告解除合同的通知是经过三分之二业主的表决；2.桂林市七星区五里店路6号居民小区业主大会会议议程，证明召开业主大会时有七星区漓东街道办事处的人员在场；3.报告复印件，证明被告解除合同和聘请新的物业公司是符合法律规定；4.2015年6月29日星建函（2015）10号函，证明被告成立合法；5.2012年9月14日业主大会会议纪要，证明撤销桂林市五里店路6号小区业主委员会，小区物业委托桂林技师学院管理；6.2012年9月24日通知，证明2012年11月1日起小区物业管理工作由桂林技师学院接管；7.2014年10月28日前业委会的通知，证明2012年11月1日至2014年10月31日由桂林技师学院参与小区物业管理工作；8.2014年9月3日罢免申请报告，证明44名业主签名向桂林市七星区住建局申请罢免毅峰社区五里店路6号小区第一届业委会，启动罢免程序；9.2014年10月29日补充协议（该协议系原告在2016年1月25日民事起诉中提交的证据），证明前业委会与原告在小区业主启动罢免程序之后签订的补充协议无效；10.2014年10月31日声明，证明43名业主声明在街道办事处召开业主大会之前任何物业管理企业不得进驻本小区及2014年11月1日原告强行进驻本小区的事实；11.2015年4月24日通知及公示照片的打印件（被告当庭出示于2015年4月28日用手机拍摄并保存在手机中的照片），证明116名业主签名同意解除与原告的物业服务合同，被告于2015年4月28日在小区张贴公告，通知原告不要进驻小区；12.2011年8月第一届业委会选举备案材料、2014年10月27日民事起诉状（原件），证明备案材料第38页申请备案中的业主签名与原告在2014年10月27日民事起诉中提供的证据--同意聘请原告在高级技工学校市场运作房小区实行物业管理中的业主签名90%相似，属于作假行为，2011年9月7日签订的《物业服务管理委托合同》是无效合同；13.2015年7月2日移交资料函，证明2015年7月6日前业委会主任许洪责成李仁彬移交小区组织机构代码、印章等资料；14.2015年10月21日情况说明，证明被告桂林市七星区五里店路6号小区业主委员会因无公章，无法正常开展工作；15.2015年10月27日的报告，证明让桂安物业强行进驻小区是业主无奈之举；16.2015年10月27日的委托书，证明桂安物业进驻合法；17.2015年10月23日小区业主大会资料，证明解除与原告的物业合同，桂安物业进驻小区符合《物业管理条例》规定；18.小区会议记录（复印件加盖漓东社区公章封印），证明被告成立程序符合《物业管理条例》的规定；19.毅峰社区2016年4月5日证明，证明小区与原告解除物业合同是经过召开业主大会投票通过，且业主大会是在毅峰社区组织下召开，解除程序合法。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为前业委会与原告签订物业合同必须要有业主大会的授权和签字；对证据2-6的真实性和证明内容均没有异议；对证据7的真实性有异议，认为该证据不是原件，是伪造的；对证据8的真实性无异议，但称2015年10月27日桂安物业与原告发生冲突后，新的物业没有进驻，10月28日是业主自己将原告清出小区的；对证据9的真实性无异议，被告确实于2015年11月1日与新物业签订了合同，但称在2014年11月31日原告强行入驻小区时，被告已经报告了社区，也通知了原告若其强行入驻后果自负，因此被告没有违反物业管理条例的行为。原告对被告提交的证据1的真实性和证明内容有异议，因原告方从来没有收到过这份通知；对证据2的真实性和证明内容均不予认可，我方没有参与会议；对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，解除合同应有法律程序，不是由桂林市物业管理协会来认可，物业管理协会无权认可；对证据4的真实性无异议，但认为恰好证明被告从2015年6月29日才具有与原告接触的合法地位，在2015年6月29日之前被告所发的通知及函件对原告不具有法律效力，原告在2015年6月29日前不应当与被告有任何接触；对证据5的真实性及证明内容均有异议，认为会议纪要没有形成决议，也没有人签名；对证据6的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为原告与桂林技师学院没有合约关系或行政隶属关系；对证据7的真实性无异议，对其关联性及证明内容有异议，认为只能证明前业委会与技师学院有关系，不能证明与原告有关；对证据8的真实性不予认可，对其证明内容有异议，认为只有申请行为，并没有批下来；对证据9真实性无异议，对其证明内容有异议，认为该补充协议有效；对证据10的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为只是几个业主签名，新的业委会还未产生，不能代表老一届业委会的意思，不能提前终止或解除与原告签订的物业服务合同，不能证明原告是否收到及何时收到该声明；对证据11的真实性及证明内容均有异议，认为通知只有几个业主的签名，原告方可以不予理睬，也不能证明是否送达给原告及何时送达给原告，手机拍摄照片的时间可以重新设定，即便是真实的，对其证明内容也不予认可，因为公告的发布人不是老一届的业主委员会；对证据12的真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明原告造假，反而证明118位业主同意聘请原告作为被告小区的物业，进一步印证本次庭审原告提交的证据7业主签名的真实性；对证据13-15的真实性、关联性有异议，认为与本案无关；对证据16的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为同时证明2015年10月27日被告就已经委托桂安物业公司进驻小区，属于非法进驻；证据17的真实性有异议，因为原告未参加，无法确认其真假；证据18的真实性无异议；对证据19的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为反而证明2015年10月23日被告已经选聘了桂安公司作为小区的物业管理公司，其于10月24日与原告解除合同，被告的程序严重违法。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。综合上述证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：桂林市七星区五里店路6号小区（以下简称小区）系桂林技师学院教工宿舍区。小区共有168户业主。2011年9月7日，小区前业委会与原告签订《物业管理服务委托合同》，委托原告对小区进行物业服务。2012年9月14日桂林技师学院教工宿舍区业主大会会议纪要记载，投票同意撤销五里店路6号小区业主委员会，小区物业管理委托桂林技师学院管理。2012年9月24日，桂林技师学院向小区前业委会发送通知，告知其根据2012年9月14日全体业主大会关于加强小区管理，教工宿舍区不设业委会，不请物业公司，由学院后勤部门统一管理的决定，自2012年11月1日起，由学校接管小区物业管理工作，要求将其与原告签订的合同书于2012年10月10日上交学校。2014年10月29日，小区前业委会又与原告签订《补充协议》，约定从2014年11月1日起恢复履行2011年9月7日双方签订的《物业管理服务委托合同》所有条款，并增加三条条款。2014年10月31日，小区43名业主签名发表声明，称小区前业委会成立不合法，不予承认，已向街道办事处提议召开业主大会重新选举业委会。从2015年2月起，小区业主在漓东街道办事处及毅峰社区的指导下，依法取消了7名前业委会委员的业委会委员资格，成立了小区业委会选举筹备小组，并召开了三次选举筹备会议，起草了选举办法、议事规则、审核了候选人资格等，并于2015年4月24日召开了小区业主大会，业主应到会168人，实到会149人（其中委托的47人），通过无记名差额投票，选举产生了小区新一届业委会即被告，并于2015年4月28日对小区全体业主发布了公告、进行了备案申请。2015年6月29日，桂林市七星区住房和城乡建设局、桂林市七星区漓东街道办事处致函被告，确认经小区业主大会会议和业主委员会会议选举产生的以童万坚为主任等的“五里店路6号小区业主委员会”，任期五年，同意备案。2015年10月23日，小区业主在桂林市漓东街道办事处及毅峰社区工作人员的指导下，召开了全体业主大会，小区168户业主中的125户业主（其中委托的42户）参加了会议，达到了法定人数。经投票表决，通过了小区业主公约，同意解除与原告的物业服务合同，并选聘了桂安物业管理小区。2015年10月24日，被告向原告发送通知，告知原告经小区业主代表大会投票表决，决定于2015年10月24日起解除与原告签订的物业服务合同，要求原告于2015年10月27日自行退出小区，并做好财务、资产资料、设备的清理及移交工作，自2015年10月27日起，将由桂安物业对小区提供物业管理服务。2015年10月27日，当桂安物业进驻小区时，原告认为与前业委会签订的物业服务合同尚未到期，不愿撤出小区，双方发生冲突。次日，小区的部分业主将原告清出了小区，原告不再为小区提供物业管理服务。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。根据上述规定及精神，选聘和解聘物业服务企业是业主共同的权利，只要有符合法定人数的业主同意，即可作出解除物业服务合同及选聘物业服务企业的决议，而且该决议一经作出即已产生法律效力，桂林市五里店路6号小区的业主以业主大会的合法形式及合法程序投票表决，作出解除与原告签订的物业服务合同的决议，并选聘新的物业公司，符合物业法律法规的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会由业主会议选举产生并对业主大会负责，是业主大会的执行机构，其职责是履行业主大会决定的事项。被告作为经桂林市五里店路6号小区业主大会以合法程序选举产生的新一届业委会，执行业主大会的决定事项，向原告发送解除物业服务合同的通知，并与新选聘的物业公司签订物业服务合同亦符合物业法律法规的规定。即使被告未依据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条规定提前六十日告知，存在告知的瑕疵，但并不影响解除合同的效力，原告亦应退出物业服务。原告也未能提交证据证明被告解除合同没有经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综上，原告要求确认解除合同无效、继续履行与前业委会签订的物业服务合同的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预付本院），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  王 军审 判 员  廖莉莎人民陪审员  丁建英二〇一六年六月二十八日书 记 员  沈华艳