大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初1565号原告：大连乾丰物业管理有限公司兴隆分公司，所在地大连市普兰店区金马路44号楼1单元5层3号，统一社会信用代码：91210282MAOUB73G3K。法定代表人：刘玉春，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：杨栋梁，男，1987年6月29日出生，汉族，住大连经济技术开发区，现住广东省惠州市博罗县。原告大连乾丰物业管理有限公司兴隆分公司（以下简称乾丰物业公司）与被告杨栋梁为物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋佳之及被告杨栋梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费5,210元及逾期付款违约金3,000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月30日，原告与被告签订了《入住资料》，被告购买了金普广场J77-10号楼，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2018年8月25日至2020年12月24日两年四个月物业费5,210元，故诉至法院，请求判令被告立即给付此款，并依照协议规定支付逾期付款滞纳金。庭审中原告放弃要求被告支付逾期付款违约金的主张。被告辩称，不同意承担物业费5,210元，被告购房时原告有违规收款的地方，原告收取992元的电费和采暖费4,295元，但当时根本就没有供暖，这两项费用原告系代收，但并未向我出具任何代收证明。被告去交纳物业费时原告没有向我出示营业执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、原告提交入住资料：（1）金普广场入住流程表，拟证明被告在2017年8月25日，被告签订并填写了《前期物业管理服务协议》、《业主情况登记表》、《临时管理规约》、《装修管理协议》、《防火责任协议书》、《入住流程表》、《房屋验收与交接单》、《钥匙托管表》等入住资料，并实际接收了金普广场J77号楼9室房屋。被告系案涉物业的合法所有权人；（2）管理公约（2-10页），拟证明：2017年8月25日，大连亿诚房地产开发有限公司和原告出具了《管理公约》，规定了业主、物业管理企业、开发企业各主体基本情况，约定了服务费的标准及交纳办法等等条款。被告在公约的承诺书（第10页）上签字，表示同意遵守公约一切条款；（3）前期物业管理服务协议书（16-19页），拟证明原告和被告签订了物业管理服务协议，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中约定了双方的权利义务、服务费收费标准：多层小高层按建筑面积每月每平方米1.6元收取，多层按1.4元收取，经营用房按2.6元收取。被告家案涉房屋属公建门市的经营用房，按照2.6元的标准交纳物业费。2、原告提交来电来访登记表（节选），拟证明物业公司针对小区内业主反映的情况及时进行回复和开展工作，公司依照管理协议的约定，全面开展物业服务工作。3、原告提交金普广场入住通知书，拟证明大连亿诚房地产开发有限公司在2017年8月24日通知被告，在同年的8月25日开始办理房屋交付手续。根据此通知书约定的8月25日房屋交付时间，即为物业公司开始计算物业费收取的开始时间。4、原告提交金普广场费用一览表，拟证明被告所购买的房屋建筑面积为71.58平米，被告在交接房屋时，以预付费的方式交付该年度物业费2,233元（按公建标准2.6元/月/平米×12个月×71.58平米），预缴水费492元和电费500元。被告在交纳了2017年度物业费后，此后再没有交纳物业费。拖欠期间为2018年8月25日至2020年12月24日两年零四个月，合计为（2233×2+186元／月×4个月）=5,210元被告对上述原告提交证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交催费通知单（照片3张），拟证明因被告违反约定逾期不支付物业费，物业公司分别在2019年10月13日和2020年7月6日，在被告家公建门上张贴书面的催费通知单，督促被告及时缴纳拖欠的物业费，但合理期限届满后被告仍未能支付。被告质证称，被告不在案涉小区居住，所以被告不清楚。本院认为，原告提交的催费通知单能够体现张贴位置，拍张时间，可以证明原告拟证事项，本院予以采信。2、被告提交收费收据照片2张，均为原告公司出具，金额为水电费992元，采暖费4,295元，拟证明原告代收被告水电费992元、采暖费4,295元。原告对收款收据的真实性均没有异议，认为从被告提供的电费照片中清晰可见上面标注为代收水电费，原告在代收上述费用后已经及时缴纳相关费用，被告享受且已经正在使用相关水电、取暖设施，因此物业公司并没有存在任何违规及侵权的现象。本院认为，原告对收款收据照片真实性无异议，本院予以确认，该照片能够证据被告向原告交纳水电费和暖气费的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连普兰店区亿诚·金普广场小区由大连亿诚房地产开发有限公司开发建设。2017年8月25日，原告乾丰物业公司与被告任曙光签订了《金普广场前期物业管理服务协议书》及《大连乾丰物业管理有限公司兴隆分公司管理公约》，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在协议书及公约中标明了被告所有的案涉房屋坐落位置：金普广场J77-10。约定了物业的服务项目：房屋建筑及其公告服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理养护；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内的机动车行驶、停放管理等；物业档案资料的管理等。物业费收费标准及方式：按政府指导价收取，多层无电梯楼住宅1.4元/月/平方米（不含电梯费），多层、小高层、高层电梯楼住宅1.6元/月/平方米（含电梯费），公建2.6元/月/平方米。在同一物业管理区域内，收费时间按《商品房买卖合同》规定的办理入住之日起计算，开发企业未售出的房屋和业主空置房屋均应承担相应的物业管理费。协议及公约还约定其他内容。另查明：案涉房屋位于大连市普兰店区，建筑面积71.58平方米，该房屋为公建，物业收费标准为2.6元/月/平方米，被告拖欠2018年8月25日至2020年12月24日物业费。还查，经本院庭后到国网辽宁省电力有限公司大连供电公司核实，案涉房屋已预存电费500元；本院到自来水公司铁西营业所核实，案涉房屋已预存100吨水费；本院到大连民祥供热公司核实，案涉房屋在第一供暖年度（2017年11月-2018年4月）不欠取暖费。本院认为，原、被告双方签订的《金普广场前期物业管理服务协议书》及《大连乾丰物业管理有限公司兴隆分公司管理公约》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。被告拖欠2018年8月25日至-2020年12月24日物业费合计5,210元（面积71.58㎡×2.6元/月/㎡×28月=5,210元），原告主张合理，本院予以支持。关于被告辩称原告应提供营业执照及管理人员人事架构图，小区安保人员配制置，物业应公示营收情况，原告服务的标准及等级。原告作为业主对小区的公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由物业公司掌握的情况和资料，但该主张应属知情权纠纷，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨栋梁于本判决生效之日起十日内给付原告大连乾丰物业管理有限公司兴隆分公司物业费5,210元（2018年8月25日-2020年12月24日）。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨栋梁承担，被告杨栋梁于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  胡爽二〇二一年四月一日法官助理高珊书记员梁心奕附相关法律法规：最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典是的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。