湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民磨初字第218号原告陈进谟，男，1979年9月29日出生，土家族，农民，住湖南省石门县。委托代理人陈言军，湖南合策律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人郭纯，湖南合策律师事务所律师，一般授权代理。被告黄先富，男，1970年5月17日出生，土家族，农民，住湖南省石门县。原告陈进谟与被告黄先富确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈林独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。审理过程中，因案情复杂，裁定转为普通程序审理，依法组成由审判员陈林担任审判长，代理审判员唐巍、人民陪审员唐植伟参加的合议庭，并于2016年5月25日公开开庭进行了审理。书记员任栋担任庭审记录。原告陈进谟及其委托代理人郭纯、被告黄先富均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈进谟诉称：2015年9月13日，被告将位于石门县雁池乡雁池村二街进口特步专卖店旁的两间地皮转让给原告，原告表示同意，双方协商转让价格为人民币12万元整。被告向原告出具了一份书面证明后，原告立即向被告支付了地皮转让款12万元。同年9月15日，原告在所购地皮上开始动工建房，12月房屋建到一层时，石门县雁池乡雁池坪村民委员会通知原告，该两间地皮属于村委会所有，不属于被告所有，并派人用挖机将原告所建房屋水泥柱推倒，给原告造成经济损失。原告认为，被告对两间地皮没有取得合法使用权是造成转让合同无效以及原告建房被推倒的直接原因，故被告应当对此承担全部法律责任。原告诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告双方就石门县雁池乡雁池坪村二街进口特步专卖店旁两间地皮达成的转让协议无效；二、被告返还原告土地使用权转让款12万元，并赔偿原告建房损失8万元。为支持其诉讼请求，原告陈进谟在举证期限内向本院提交以下证据：1、原、被告身份资料各1份，拟证明原、被告主体资格的事实；2、收款事由（转让协议）1份，拟证明黄先富将特步专卖店旁两间地皮转让给原告永久使用，双方存在买卖合同关系的事实；3、收条1份，拟证明陈进谟已经履行合同义务，支付转让款的事实；4、石门县雁池乡雁池坪村村民委员会证明材料2份，拟证明原、被告之间买卖的地皮属于雁池坪村集体所有的事实；5、原告代理人对证人黄显党、黄务炳、黄先权所作的调查笔录各1份、建房照片3张，拟证明原告购买地皮后建房的事实以及村委会将原告所建房屋水泥柱推倒，阻止原告修建房屋的事实；6、送货单3张、出库单2张、建房记账单3份、证人黄务炳、黄杰、姚昌平、黄显党出具的证言，拟证明原告建房所花费沙石、水泥、红砖、钢筋、模板等建筑材料以及工人工资等费用共计8万余元的事实；被告黄先富的质证意见为：证据1-3，无异议；证据4的证据内容不真实；证据5有异议；证据6有异议，但建房损失有8万元绝对不可能。被告黄先富辩称：1、他的宅基地是从雁池乡二街集镇建设的承包商陈华平手里购得，陈华平有合法的手续；2、买卖的宅基地在雁池集镇二街上，雁池二街的建设是雁池政府和村委会通过的，不存在问题，请求法院依法判决。被告黄先富为证明自己的主张，在举证期内向本院提交下列证据：1、收条4份，拟证明诉争土地是从承包商陈华平手中购买的，是合法取得的事实，同时证明买地的费用开支情况；2、申请证人黄国华当庭作证，陈述的证言，拟证明石门县雁池乡二街集镇建设情况以及争议土地的使用权归属情况；原告陈进谟的质证意见为：证据1，证据不能达到证明目的，且买卖行为本身不合法，证据也与本案无关联性；证据2系单方陈述，真实性有异议。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》及相关规定，对于证据认定如下：原告陈进谟提交的证据：证据1、证据2、证据3，被告无异议，本院予以采信。证据4，涉及土地的权属认定，应由国家职能部门颁发的证明文件证明，对此证据不予采信。证据5，证据形式合法，证据之间能相互印证，本院予以采信。证据6，其中送货单、出库单证据来源不清、部分单据未签字确认金额，建房记账单亦系单方记载，损失总额仅是证人黄显党的估算，无正规评估鉴定意见书证实，故本院不予采信。被告黄先富提交的证据：证据1，系收据，证据仅能证明争议土地系购买取得，本身不能证明土地系合法取得，应与国土部门颁发的证明文件结合才能达到其证明目的，故本院不予采信。证据2，系证人的当庭陈述，其证言与事实一致的部分，本院予以采信。根据原、被告的举证、质证以及本院认证，结合原、被告的当庭陈述，本院认定如下事实：原告陈进谟与被告黄先富均系石门县雁池乡雁池坪村（雁池乡集镇）村民。原告陈进谟在雁池乡集镇从事建材生意。2015年9月13日，原、被告口头协商一致，被告黄先富以12万元的价格将位于雁池乡二街进口特步专卖店旁的宅基地（已打地基）二间转让给原告陈进谟。双方未签订书面合同，未查验土地使用权证明，也未办理土地备案、审批手续。交付时，双方就其他问题亦未提及。2015年9月15日，原告陈进谟开始施工建房。同年12月，雁池乡雁池坪村村民委员会以陈进谟无权建房，宅基地的所有权、使用权在村委会为由，委派人员用挖机将房屋水泥柱推倒，阻止原告建房。原告陈进谟为此找被告黄先富退款未果，以致成诉。另查明，该雁池乡集镇建设地块原属于桔园和坟地，为雁池乡雁池坪村集体所有。2010年，雁池坪村村委会引进开发商陈华平进行雁池乡二街集镇第二期建设，包括诉争土地在内的土地被用于非农建设。本案诉争宅基地系被告黄先富从开发商陈华平处购买取得。被告黄先富取得时，开发商未向其提供土地权属资料。经本院向国土部门查询，也未查询到诉争土地的建设用地审批登记资料。原、被告双方在雁池乡雁池坪集镇均有另一处宅基地。本院认为：本案诉争土地原系集体所有的农用地，因规划集镇街道的需要，转为建设用地，相关单位或个人应依照法律和行政法规的规定，及时到县级政府国土部门办理审批手续并申请变更登记，确认建设用地使用权，核发证书。本案双方当事人至今不能提供土地变更登记资料，故该诉争土地实际上就是宅基地的买卖。对于农村宅基地买卖合同的效力问题。首先，农村宅基地买卖，是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。本案双方当事人在本村均已有一处宅基地，其土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，已违反法律和行政法规的强制性规定，应确认无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但鉴于原告陈进谟所提交的证据不能证明其损失数额，审理过程中又不提起司法鉴定，其损失数额无法确定，原告陈进谟要求赔偿损失的诉讼请求，因无证据证实，本院不予支持。但原告陈进谟可就损失数额确定后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告陈进谟与被告黄先富于2015年9月13日达成的宅基地转让合同无效；二、被告黄先富返还原告陈进谟转让款12万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告陈进谟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，由被告黄先富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 陈 林代理审判员 唐 巍人民陪审员 唐植伟二〇一六年六月十六日书 记 员 任 栋