江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终278号上诉人（原审被告）：钱程，男，1974年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：缪建领，男，1986年9月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两上诉人共同委托诉讼代理人：吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安万丰小吃管理有限公司，住所地淮安市淮安区河下竹巷街以南、城河街以东的河下水街。法定代表人：侯嘉，该公司经理。委托诉讼代理人：胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。上诉人钱程、缪建领因与被上诉人淮安万丰小吃管理有限公司（以下简称万丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱程、缪建领上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决解除租赁合同事实依据不足。1．被上诉人没有交付全部租赁房屋。租赁合同第2．3条约定如遇产权方或运营方迟延交付租赁物的，最终以甲、乙双方签署的租赁物业交接单所确认的时间作为双方正式交付时间，租赁期间并以此顺延。截止今日，双方没有签署任何物业交接单，仅仅是做了合同的前期准备工作，上诉人没有取得更没有使用全部房屋。2．被上诉人出租的房屋手续不全，不符合合同约定交付条件。租赁合同签订时，租赁房屋尚未经验收，产权证亦在2019年10月15日才取得，到目前为止消防设施还未配置到位；合同约定面积为3008平方米，但产权证面积仅为2470.78平方米，面积短少500多平方。3．2019年9月10日，淮安文旅公司已经申请水街租赁期限进行调整，时间为2019年6月15日—2039年6月14日，上诉人租赁的房屋在此范围，上诉人亦收到了被上诉人的书面协议，只是双方还没有签字盖章，但实际上已经与水街的其他商户一起推迟了租期，在双方办理延期合同手续期间，逢新冠疫情，因延期合同迟迟没有交给上诉人，上诉人一直无法复工，故法院对被上诉人没有诚信行为不应支持。4．上诉人已经依据合同约定交付20万元保证金，2019年底上诉人才拿到租赁合同，此间因未取得合同，又因租期调整双方协商事实，故并非上诉人故意不缴纳保证金；二、一审判决没有考虑公平诚信原则，简单的判决解除租赁合同将矛盾扩大，上诉人已经为了履行合同花费了几百万元装修费，上诉人在合同履行中没有重大违约行为，而是被上诉人各种违约和不诚信行为才是导致涉案合同争议的真正原因，一审判决解除，变相的让被上诉人获取巨大利益，显失公平；三、被上诉人存在违约行为，一审未予认定。被上诉人至今未完成基础设施和消防实施建设，导致上诉人开的民宿无法通过消防验收，因被上诉人无法提供喷淋消火栓及自动报警的园区配套设施，2#、4#楼及1#楼的大部分，达不到交房条件，3#楼亦因为无法提供天然气及电力设施的引入，导致停工，故本案是被上诉人交付不出合格的房屋，明显违约，但上诉人仍希望积极努力的履行合同。万丰公司辩称，上诉人上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万丰公司一审诉讼请求：1、解除双方于2017年12月28日签订的《商户租赁合同》；2、钱程、缪建领将位于“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#商铺腾退、恢复原状；3、案件受理费、律师费等费用由钱程、缪建领承担。一审诉讼中，万丰公司撤回第二条诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司系淮安区恩祥水街土地及房产权利人。2017年，淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司（甲方）与万丰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，一、出租房屋基本情况，甲方将位于淮安市淮安区沈坤状元府南侧、淮阴工学院双创基地西侧、原“恩祥水街”规划区域，面积约壹万贰仟平方米房屋出租给乙方。租赁期限20年：自2018年6月1日起至2038年5月31日止。交付时间和要求：甲、乙双方约定2018年1月1日为整体交付时间，以房屋验收合格为准，逾期顺延。乙方有权将承租房屋出租给任何第三方的权利等内容。2017年，淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司（甲方）与万丰公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定，一、甲、乙双方对《租赁合同》约定的第一个五年租期内的租金支付方式和时间作如下补充约定：第一个五年租期：自2018年6月1日起至2023年5月31日止，甲方考虑到乙方前期需要大量投入，双方约定第一个五年期为免租期，甲方不得向乙方收取任何形式的租金和其他费用。四、《租赁合同》的约定与本补充协议的约定不一致的，应以本补充协议约定的内容为准等内容。万丰公司（出租方、甲方）与钱程、缪建领（承租方、乙方）签订《商户租赁合同》，约定，由钱程、缪建领承租位于“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#商铺，面积3008.6平方米（以下简称租赁物业），租赁物业用途：仅供乙方经营特色客栈业务。租赁期限8年，自2018年5月1日起至2026年4月30日止。甲方应于2018年1月15日前将租赁物业交付给乙方。第二条2.3：如遇产权方或运营方迟延向甲方交付租赁物业，最终以甲、乙双方签署《租赁物业交接单》所确认的时间作为双方正式的交付时间，租赁期间并以此顺延。第三条租金和免租期3.1：乙方按如下约定向甲方支付租赁物业租金，租金不包含任何其它任何费用。期间：2018年5月1日至2020年4月30日，年租金标准（人民币／平方米／年）：0，年租金（人民币／年）：0；期间：2020年5月1日至2023年4月30日，年租金标准（人民币／平方米／年）：0.5，年租金（人民币／年）：55万元；期间：2023年5月1日至2026年4月30日，年租金标准（人民币／平方米／年）：1.2，年租金（人民币／年）：1317766元。3.2、乙方按年向甲方支付租金，并应提前30日向甲方支付下一租赁年度租金。3.3、免租期自2018年5月1日起至2020年4月30日止，甲方免除乙方租金支付义务。第四条租赁保证金4.1：乙方须在签署本合同后三日内向甲方支付人民币50万元作为租赁保证金，作为乙方履行本合同的保证；如本合同签署后三日内，乙方未向甲方支付或未足额支付租赁保证金，本合同自动解除。第五条运营管理费5.2：乙方按照如下约定向甲方支付运营管理费（按每年365天计算）：期间：2018年5月1日至2020年4月30日，日运营管理费标准（人民币／平方米）：0元，年运营管理费（人民币）：0元；期间：2020年5月1日至2023年4月30日，日运营管理费标准（人民币／平方米）：0.5元，年运营管理费（人民币）：55万元；期间：2023年5月1日至2026年4月30日，日运营管理费标准（人民币／平方米）：1.2元，年运营管理费（人民币）：1317766元。运营管理费以六个月为一个支付周期，乙方应提前30日支付下期运营管理费。首期运营管理费乙方应于本合同签署后三日内向甲方支付。第八条开业和营业8.1：乙方应于2018年10月1日起开业，自开业之日起正式对外营业。第十五条乙方权利和义务15.6：在租赁期限内，乙方与第三方产生的任何纠纷或赔偿，包括但不限于投诉、人身伤害、财产损害或其它合法权益受损害的，乙方应积极、妥善处理，并承担一切赔偿费用和法律责任；如甲方因此承担了相应的赔偿责任以及其它损失包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、律师费、交通费、保全费等，亦可向乙方追偿，乙方同意赔偿甲方因此而承担的全部损失。第十六条合同的解除16.2：乙方在出现下列任何一种情况，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物业：16.2.1、迟延支付本合同约定的租金、租赁保证金、运营管理费以及其它费用等超过15日的。第二十一条双方其它约定5：租金乙方半年支付一次。六保证金：乙方签字后先支付20万元，余款30万元于2018年1月15日支付。甲方签约时间：2018年12月28日，乙方签约时间：2017年12月28日等内容。2018年6月，万丰公司将案涉3号、17、18号商铺房屋交付给钱程、缪建领。2017年12月29日，钱程、缪建领给付万丰公司保证金20万元。钱程、缪建领没有交过万丰公司商铺租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》九十三规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方当事人签订的《商户租赁合同》，符合法律规定，为有效合同。钱程、缪建领在《商户租赁合同》上的签约时间是2017年12月28日。淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司和万丰公司签订《租赁合同》，约定的租赁期限20年是自2018年6月1日起，结合钱程、缪建领自认于2018年5、6月对17、18号房屋做了简单基础装修，9月对3号楼做简单装修的情况，确认万丰公司于2018年6月将案涉3号、17、18号商铺房屋交付给钱程、缪建领事实。钱程、缪建领主张《商户租赁合同》签订时间是2018年12月28日，万丰公司主张是2017年12月28日签订。一审法院认为，2017年12月28日，钱程、缪建领在《商户租赁合同》签名，2017年12月29日给付万丰公司保证金20万元，证明2017年12月28日，双方是在对合同内容已经协商一致后，钱程、缪建领才在《商户租赁合同》上签名，将合同交给万丰公司带回盖章，结合2018年6月万丰公司将案涉3、17、18号商铺房屋交付给钱程、缪建领的情形，万丰公司在合同签约时间栏所写的2018年12月28日，不是合同的实际签订时间，应是落款时间，如果2018年12月28日是双方签订合同的时间，则钱程、缪建领给付保证金20万元、万丰公司将案涉3号、17、18号商铺房屋交付则与常理不合，故双方签订《商户租赁合同》时间应是2017年12月28日。2017年12月28日，双方当事人已签订《商户租赁合同》，但钱程、缪建领至今才支付万丰公司保证金20元，还有30万元保证金至今没有支付，钱程、缪建领未按约定足额支付租赁保证金，解除合同条件已成就，万丰公司有权要求解除合同，故对万丰公司诉求解除合同，符合法律规定，予以支持。万丰公司诉称要求钱程、缪建领承担律师费1万元，证据是合同15.6条。而《商户租赁合同》15.6条规定在租赁期限内钱程、缪建领与第三方产生的纠纷或赔偿，如万丰公司因此承担了相应的赔偿责任以及其它损失包括但不限于诉讼费、律师费等，亦可向钱程、缪建领追偿，与本案承担责任的前提条件不同，故其诉称无事实和法律依据，不予支持。钱程、缪建领辩称2019年9月10日，淮安文旅公司已经申请水街租赁期限进行调整，时间调整为2019年6月15日至2039年6月14日，钱程、缪建领的房屋在此范围内，双方之间的租赁期限应该整体推迟。一审法院认为，钱程、缪建领提供的《关于水街租赁期限延期的请示》复印件反映了淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司仅是向政府提出租赁期限调整，万丰公司有异议，钱程、缪建领没有提供政府是否同意租赁期限进行调整的处理意见，淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司将位于淮安市淮安区沈坤状元府南侧、淮阴工学院双创基地西侧、原“恩祥水街”规划区域的房屋出租给万丰公司，与万丰公司将案涉房屋出租给钱程、缪建领，是不同的民事法律关系，钱程、缪建领辩称无事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除2017年12月28日万丰公司和钱程、缪建领签订的《商户租赁合同》；二、驳回万丰公司的其他诉讼请求。本案案件受理费160元（万丰公司已预交160元），由万丰公司负担80元，钱程、缪建领负担80元。二审审查确认一审判决认定的事实。另查明，2018年8月7日，施工单位中煤建工集团有限公司江苏分公司给淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司的函件载明:“我司从全局及双方长期友好配合考虑，近期在完成书面移交手续后，可先将水街2#楼、4#楼交给贵司，剩余部分包括已经移交的前十六栋楼，在恩祥水街施工许可证办理完后（即可办理正式竣工验收手续）”。2019年9月10日，涉案房屋的产权人淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司向淮安区政府申请《关于水街租赁期限延期的请示》中称水街租赁房屋“由于建设单位中煤建工集团工程建设推进较为缓慢，迟迟难以交付竣工验收，导致淮安万丰小吃管理有限公司招商业态无法入住装修”。再查明，2019年1月和8月，被上诉人微信联系两上诉人要求其对租赁房屋进行装修和给付剩余保证金时，两上诉人没有对房屋未交付无法装修提出反驳意见。本案争议焦点：被上诉人延迟交付30万元保证金是否构成根本违约，已达到合同解除的条件。本院认为，双方当事人签订的租赁合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行。一、关于1#、2#、3#、4#、17#、18#楼是否全部交付问题。双方在合同第2.3条约定“如遇产权方或者运营方延迟向甲方（上诉人）交付租赁物，最终以甲、乙双方签署的《租赁物业交接单》所确认的时间作为双方正式的交付时间”，该条款履行的前提是对延迟交房的一种履行方式约定，而对于是否交付还应该结合实际使用事实，进行判断认定。诉讼中，上诉人认可接收了其中的3#、17#、18#楼并进行基础装修的事实，本院予以认定，根据上诉人一审提供的施工单位中煤建工集团有限公司江苏分公司给淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司的函件亦可证明，2018年8月7日，水街2#楼、4#楼亦已由施工方交付发包方，客观上被上诉人没有必要将1#、2#、4#楼留置，且在被上诉人微信要求上诉人尽快对租赁的房屋进行装修经营时，其并没有对房屋未移交提出反驳意见，故对上诉人主张1#、2#、4#楼至今未移交，本院不予采纳。二、关于上诉人是否存在违约行为，合同应否解除问题。1．双方当事人在《商户租赁合同》中约定上诉人应向被上诉人缴纳50万元保证金，分别在签订合同时交付20万元，2018年1月15日前付清30万元，如出现延迟交付15日，租赁合同自动解除，但合同同时还约定汇丰公司应在2018年1月15日前交付租赁的全部房屋，故交付第二笔保证金与交付房屋属同时履行行为，上诉人在合同签订后即已按合同约定交付被上诉人20万元保证金，根据房屋施工的实际情况，2018年1月15日前2#、4#楼根本无法交付，在被上诉人明显不能在约定时间交付全部房屋的情况下，上诉人未及时给付剩余保证金，系对其权利的自我保护行为，被上诉人不应选择性的认定上诉人违约，故应认定被上诉人违约在先，而法律赋予守约方为行使单方解除权的主体，此时，被上诉人不能行使单方解除权。2018年8月租赁房屋实际交付，但因此前出现被上诉人与淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司租赁期间起算点进行调整的情况，由于该起算点涉及到首轮租金交付时间，而引起包括上诉人在内的商户提出享受同等待遇与被上诉人进行沟通环节，上诉人延迟给付被上诉人保证金，存在延迟交付客观事由；2．双方虽对《商户租赁合同》协商一致的时间是2017年12月28日，但万丰公司审核签署时间为2019年12月28日，此间，手续完备的合同还未交付上诉人，上诉人未能交付剩余保证金亦非其主观故意为之；3．2018年8月租赁房屋实际交付，但尚未通过竣工验收，相关经营手续无法办理，对上诉人正常经营构成影响，存在合同目的延迟实现后果，故被上诉人交付瑕疵租赁物，不宜认定上诉人构成根本违约。综上，被上诉人万丰公司违约在先，其主张解除租赁合同，依法不应支持，尽管在合同履行过程中，被上诉人钱程、缪建领亦存在违约行为，但尚不构成根本违约，从合同神圣和合同严守原则出发，且合同尚未得到无法履行或继续履行有可能造成双方或守约方更大损失的事实发生，结合本院审理中上诉人积极要求履行合同的意思表示，涉案合同不宜解除。本院对上诉人部分上诉理由予以采纳。一审判决解除租赁合同不妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初2482号民事判决；二、驳回万丰公司一审诉讼请求。一审案件受理费160元（万丰公司已预交），上诉案件受理费160元（钱程、缪建领已预交），合计320元，均由万丰公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年四月十二日书记员  余宛蓉