辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2308号上诉人（原审被告)：辽宁亿佳置地发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈新路107号。法定代表人：徐艳秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩姝男，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丽，女，1986年8月24日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：张健，男，1984年7月16日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司因与被上诉人刘丽商品房销售合同纠纷一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案已审理终结。辽宁亿佳置地发展有限公司上诉请求：一、请求撤销一审法院判决，查清事实予以改判驳回被上诉人请求或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院已经认定上诉人与被上诉人形成事实上的商品房买卖合同关系，但在判项中仅判令上诉人返还购房款22884.00元，返还购房款是解除合同后的附随义务，现一审法院仅判令上诉人返还购房款，对合同是否继续履行还是解除没有判决，其没有从根本上解决本案的实质问题。2、即使判决上诉人返还购房款，其被上诉人也应承担不能继续履行合同的违约责任。被上诉人不能继续履行合同的原因是个人征信存在问题，不能办理银行贷款，被上诉人在决定购房前，就可以到中国人民银行查询到其个人征信是否存在问题，而不是盲目的先签合同再查询，不能履行合同完全是被上诉人个人原因造成的，其应该承担违约责任。二、一审法院在证据采信方面存在明显偏颇，对同类证据的采信标准并不一致。1、在本次庭审过程中，被上诉人提交了一份《退房申请审批单》，该份证据仅有被上诉人个人的签名及个人填写的退房原因，并没有上诉人及其工作人员的公章或签名，但一审法院却仅凭该份证据就认定双方对解除合同达成一致意见，并主观的认为是上诉人要求被上诉人填写的，是明显的证据采信错误。2、庭审中，上诉人也曾经提交了一份《商品房买卖合同》，其上记载了如购房人不能按时交款的违约责任。该合同也仅有上诉人的公章并未被上诉人的签名。但一审法院却没有认可该份证据。两组证据都是仅有单方签字，但在证据采信上却出现两种标准，并因此损害了上诉人的合法权益。刘丽辩称，同意一审法院判决。刘丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告亿佳置地公司退还原告刘丽购房款29,800.00元；2.要求被告亿佳置地公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2019年12月7日，原告刘丽购买被告亿佳置地公司出售的凯撒兰湾小区A7#3-6-1住宅，向被告亿佳置地公司交纳购房款22,884.00元，被告亿佳置地公司给原告刘丽出具《专用收款收据》一张。之后在办理银行贷款过程中，银行经查询，发现原告刘丽个人征信存在问题，不予办理银行贷款。原告刘丽找到被告亿佳置地公司退还购房款，被告亿佳置地公司要求原告刘丽填写《退房申请审批单》一张，载明“退房原因：个人原因”，原告刘丽在客户签字处签名。2019年12月7日原告刘丽签署《声明》一份，主要内容为：“本人购买凯撒兰湾房屋，房号为A7#3-6-1号，建筑面积为92.22㎡，单价为2,200.00元/㎡，总价位202,884.00元。按照现银行政策标准，最低首付款30%金额为62,884.00元，贷款金额为140,000.00元。本人实在无力支付银行规定的30%首付款62,884.00元，现自愿申请提高该商品房销售单价用于住房按揭贷款，减少首付款金额。调整后该房屋销售单价为2,650.00元/㎡，销售总价为244,383.00元，首付款金额为74,383.00元，贷款金额为170,000.00元。申请调整后由辽宁亿佳置地发展有限公司开具的首付款收据金额为74,383.00元，此金额不是本人实际缴纳的购房首付款金额，实际交纳首付款金额为32,884.00元。如未来发生一切法律纠纷，以实际缴纳的首付金额为准。因此申请涉及到的一切多出费用由本人承担(如契税等)。”原告刘丽在《声明》申请人处签字确认。被告亿佳置地公司提交的落款日期为2020年6月2日的《商品房买卖合同》主要内容：出卖人：辽宁亿佳置地发展有限公司，买受人：刘丽。买受人购买的商品房为法库县法库镇团结街54-2号3-6-1。每平方米2,650.00元。第六条付款方式及期限：2020年6月2日支付定金40,000.00元，剩余首付款34,383.00元于2020年6月2日前支付。余款170,000.00元采取按揭方式于2020年7月2日到账。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。被告亿佳置地公司在该合同出卖人处盖章，原告刘丽未在买受人处签字。一审法院认为，本案原告刘丽已向被告亿佳置地公司交纳购房款，双方已形成事实上的商品房买卖合同关系，本案案由应变更为商品房销售合同纠纷。原告刘丽、被告亿佳置地公司虽未签订书面《商品房买卖合同》，但原告刘丽签署《声明》并向被告亿佳置地公司交纳购房款，被告亿佳置地公司予以接受的行为，表明双方已达成商品房买卖合意，双方形成了事实上的商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同关系是当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以确认。原告刘丽由于自身原因不能继续履行合同，原告刘丽找到被告亿佳置地公司要求退还购房款，被告亿佳置地公司要求原告刘丽填写《退房申请审批单》，表明双方已就解除商品房买卖合同关系达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故原、被告之间的商品房买卖合同关系已于原告刘丽填写《退房申请审批单》时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告刘丽已向被告亿佳置地公司交纳购房款，属合同已履行情形，商品房买卖合同关系解除后，被告亿佳置地公司应将购房款22,884.00元返还给原告刘丽，故原告刘丽要求被告亿佳置地公司返还购房款22,884.00元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告刘丽因个人原因不能履行合同，其行为已构成违约。商品房买卖合同关系解除后，原告刘丽应赔偿解除合同给被告亿佳置地公司造成的损失。被告亿佳置地公司主张损失是房屋降价的损失，仅向本院提交了其在2020年4月30日与彭丽娟签订的《商品房买卖合同》证明房屋出售价格下降，该《商品房买卖合同》是被告亿佳置地公司单方提交，不能真实反映房屋价格。被告亿佳置地公司属未向本院提交充分的证据证明其主张的事实，故本院认定解除合同未给被告亿佳置地公司造成损失，原告刘丽对被告亿佳置地公司不予赔偿。原告刘丽要求被告佳置地公司返还营业税6,916.00元的诉讼请求，被告亿佳置地公司否认收到营业税6,916.00元。原告刘丽仅向本院提交了光盘及微信截图，不能证明交纳的数额，亦未提供收款收据等书面证据，不能证明已向被告亿佳置地公司交纳营业税6,916.00元，原告刘丽属未向本院提交充分的证据证明其向被告亿佳置地公司交纳了营业税6,916.00元，故对原告刘丽该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁亿佳置地发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘丽购房款22,884.00元;二、驳回原告刘丽要求被告辽宁亿佳置地发展有限公司返还营业税6,916.00元的诉讼请求；三、驳回原告刘丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546.00元，减半收取273.00元，由被告辽宁亿佳置地发展有限公司负担。本院二审期间，双方未提交证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司与被上诉人刘丽之间形成商品房买卖关系的合意，被上诉人因此交付房屋预付款。因被上诉人不能办理贷款事项，请求返还房屋预付款，双方未形成书面的商品房买卖合同。本案基于该情节，一审法院判决返还预付款并无不当。关于上诉人上诉主张因被上诉人违约，应当承担违约责任并承担损失。上诉人就该请求在一审法院审理期间并未提起反诉，因此，本院就该请求不予审理。综上，上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年四月七日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。