广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2479号原告：佛山市南海区桂城街道叠北社区潭头股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道叠北社区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。被告：邓小华，男，1977年3月10日出生，汉族，住广东省河源市江东新区紫金县上列原被告租赁合同纠纷一案，本院2021年1月26日立案后，本院依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘志佳、王倩倩，被告邓小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告按27324元/月的租金标准，向原告支付自2019年7月1日起计至2020年9月30日止的租金，共计15个月，租金合计为409860元；2.被告支付自拖欠租金之日（当月5日）起至付清租金日止按照日千分之三计算的违约金(暂计至2020年12月9日为379858.25元)；3.原告没收被告所缴纳的履约保证金74520元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月21日，原告与佛山市南海区**美食店签订了《租赁合同》，约定原告将位于桂城街叠北***的土地出租给**美食店，面积为920平方米，租赁期限为自标的物交付之日起共6年，基础租金为**元/平方米/月，即***元/月，租金每满2年在前一期基础上递增10%，具体详见《租金费用计算明细表》；合同约定了履约保证金74520元；若逾期30天未交付租金的，原告有权单方解除合同，无条件收回租赁物，没收履约保证金；拖欠租金，除应向原告缴纳所欠交的租金外，还需从应付之日起以所欠租金金额按每日千分之三支付迟延履约违约金至付清所欠租金为止。**美食店向原告支付了履约保证金74520元，原告依约交付了上述物业。2019年6月5日，原告、**美食店、被告三方签订了《补充协议》，约定因**美食店经营困难，**美食店将合同权利义务转让给被告，原合同名下属于**美食店的履约保证金74520元转为被告的履约保证金。补充协议签订后，被告并未按照约定向原告支付租金。经过原告多次催讨，2020年6月20日，被告单方向原告出具了《还款保证书》，但被告出具该承诺书后，并未按照该承诺书履行。根据该承诺书的约定，若被告违约的，则起诉产生的诉讼费、律师费等费用由被告承担。2020年9月，被告通知原告店铺开不下去，而且被告也表示无力付清租金，为了避免损失扩大，原告于2020年10月收回了涉案土地。被告现尚拖欠原告2019年7月-2020年9月的租金***元，及暂计至2020年12月9日的违约金379858.25元。根据相关法律规定，被告应立即向原告支付租金并向原告支付违约金。原告多次与被告协商均未果，现原告无奈只能依法起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称，不确认原告起诉被告的欠租金额，被告认为在疫情期间原告应当减免租金，但是原告并未减免。不同意没收履约保证金。被告在村里的有两笔保证金，被告在2019年通过工商银行向村里交了两次保证金，交到村里的账户，两次都是支付了74520元。不同意支付违约金。被告在承租涉案租赁物开始，就一直没有支付过租金，只支付过保证金。被告使用了涉案物业一两个月即2019年六七月份，之后就关门了，给其他人承包了。2019年12月份被告承包给了第一手租客，2020年6月被告又承包给了另一个人。两手租客都没有给租金给被告。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。被告对原告证据的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案土地位于佛山市南海区××××××××沙洲围地段，已取得《集体土地使用证》[证号：***号]，土地使用权人：佛山市南海区××××××，使用权类型：批准拨用企业用地，面积25608.3平方米。2017年3月21日，佛山市南海区××××××谭头股份合作经济社（出租方、甲方）与佛山市南海区**美食店（承租方、乙方）（下简称**美食店）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于***宗地的使用权出租给乙方，面积920平方米，另外地上附着物建筑面积约为920平方米作为宗地的配套设施，由乙方无偿使用不计收租金。租赁期限从交付之日起共6年。宗地使用权每月租金***元（**元/平方米/月×920平方米），每满2年递增10%。每月5日前一次交清当月租金。为保证合同的履行，乙方应在合同签订前一次性支付74520元作为本合同的履约保证金。乙方须按合同约定向甲方如期如数缴交租金，如乙方拖欠租金，甲方除追缴所欠租金外，乙方还须从应付支付起按每日千分之三支付延迟履行违约金至付清为止。乙方单方解除合同、逾期30天未交租金的，甲方有权单方解除，无条件收回租赁物，还须向甲方支付74520元作为违约金。2019年6月5日，佛山市南海区××××××谭头股份合作经济社（甲方）与**美食店（***）（乙方）、被告邓小华（丙方）签订两份《补充协议》，约定承租方由**美食店变更为邓小华。租金从2019年6月起由邓小华按合同时间支付，合同其他条款不变。**美食店将履约保证金74520元转让给邓小华，即大少美食支付的履约保证金74520元归邓小华所有，甲方即将准退**美食店的74520元现于**美食店没有任何关系，该**美食店合同履约保证金74520元由邓小华收取。原告在诉讼中确认**美食店支付的履约保证金74520元尚未退还予被告，但同意以该款抵扣被告拖欠的租金。2019年8月7日，被告另行向原告支付履约保证金74520元。2020年6月20日，被告邓小华向原告出具《还款保证书》，本人邓小华承租涉案土地（附建筑物），从2019年6月起至2020年6月止拖欠租金327888元，扣除履约保证金74520元，实欠租金253368元。现作出还款保证如下：1.邓小华从2020年7月起每月15日前归还租金27324元，2021年3月前归还清所欠租金。2.邓小华从2020年7月起每月15日前支付合同约定的当月租金。3.若没有按上述承诺的期限归还和支付租金的，潭头股份经济合作社有权解除合同，没收履约保证金，起诉产生的诉讼费、律师费及诉讼产生的其他费用由本人承担。2020年10月，原告收回涉案土地。另查明，佛山市南海区××××××谭头股份合作经济社变更名称为佛山市南海区桂城街道叠北社区潭头股份经济合作社。2020年12月23日，原告提起本案诉讼。本院认为，涉案合同约定原告出租给被告的是920平方米涉案土地，上盖建筑作为宗地的配套设施由被告无偿使用不计收租金，租金亦系按照土地面积920平方米、每月每平方米27元计算得出，上盖建筑并未另行计租。计租方式可充分体现双方当事人就涉案租赁物的意思表示。本院认定涉案租赁合同为土地租赁合同。涉案土地合法适租，涉案租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自义务。从双方约定可知，**美食店向原告支付的履约保证金74520元归被告所有，但因原告财务问题，需被告另行支付履约保证金74520元至原告账户，原告再退还74520元予被告。实际上，原告收取被告74520元的同时并未退还74520元予被告，即原告持有两笔归属被告的履约保证金。原告应退未退的一笔履约保证金74520元，原告同意用于抵扣被告尚欠租金，为减少当事人诉累，本院予以照准。原告已向被告提供涉案土地使用，被告作为承租人应按约定向原告按时足额支付租金，被告长期拖欠租金，出具《还款保证书》后亦未履行交租义务，被告的行为构成根本违约，应承担相应违约责任。原告主张没收被告支付的履约保证金74520元，符合双方在《还款保证书》中的约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付2019年7月1日起至2020年9月30日止共15个月的租金，被告确认尚未支付上述期间的租金，因新冠肺炎疫情确会对被告使用涉案租赁物造成影响，根据公平原则，本院酌情确定被告应按约定租金标准的一半计付2020年2月至3月的租金。除2020年2月至3月，其他期间被告应当按照约定的标准支付租金。扣减74520元后，经计算，被告应当向原告支付的租金308016元（24840元/月×1.1×14个月-74520元）。原告超出本院核对范围的租金主张，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告逾期支付款项的确会造成原告资金占用损失，本院已支持原告没收履约保证金74520元主张的情况下，本院酌定被告应以308016元为本金从原告起诉之日即2020年12月23日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金予原告。原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓小华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金308016元，并以该款为本金从2020年12月23日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金予原告佛山市南海区桂城街道叠北社区潭头股份经济合作社；二、被告邓小华支付的履约保证金74520元归原告佛山市南海区桂城街道叠北社区潭头股份经济合作社所有；三、驳回原告佛山市南海区桂城街道叠北社区潭头股份经济合作社的其他诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费6221.19元（原告已预交），由被告邓小华负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的6221.19元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年四月二日书记员  卢丹伦