大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0211执异284号异议人：大连新元服装设计有限公司（以下简称新元公司），住所地中国（辽宁）自由贸易实验区大连经济技术开发区金窑路。法定代表人：金明虎。委托诉讼代理人：李广东，系辽宁研精律师事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理有限公司辽宁省分公司（原申请执行人大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行），住所地大连市中山区金城街25号。负责人：赖永革。委托诉讼代理人：陈懿宁，系北京融商（大连）律师事务所律师。被执行人：大连六环经贸有限公司（以下简称六环公司），住所地大连市南关岭街道姚北路69号。法定代表人：高森。被执行人：高森,男，汉族,1966年1月18日出生，住所地大连市中山区。被执行人：黎藜，女,汉族，1971年11月13日出生，住所地大连市中山区。被执行人：李大奎,男，汉族,1983年9月12日出生，住所地辽宁省凌源市被执行人：大连大北旅游开发有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道姚家村。法定代表人：安永俊。被执行人：大连青山设计工程有限公司，住所地大连市中山区怡和街8号。法定代表人：安永俊。被执行人：大连青山花园马术俱乐部有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道。法定代表人：万玉娇。上述被执行人的共同委托诉讼代理人：李明阳，系辽宁开尔律师事务所律师。异议人大连新元服装设计有限公司与申请执行人中国东方资产管理有限公司辽宁省分公司、被执行人六环公司、高森、黎藜、李大奎、大连大北旅游开发有限公司、大连青山设计工程有限公司、大连青山花园马术俱乐部有限公司执行异议一案，异议人于2020年9月25日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人诉称，原申请执行人大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行与被执行人六环公司、高森、黎藜李大奎、大连大北旅游开发有限公司、大连青山涉及工程有限公司、大连青山花园马术俱乐部有限公司金融借款合同纠纷一案的执行案号为（2020）辽0211执恢1441号。法院于2020年8月13日下发了《执行通知》，拟对被执行人六环公司名下位于大连市甘井子南关岭路69号、70号土地使用权及其名下大甘房权证南私字第××、大甘房权证南单字第××、大甘房权证南单字第××、大甘房权证南单字第××号房屋进行评估、拍卖，并通知承租人等如未在15日提交书面异议，法院将对相关资产依法予以强制腾退。异议人与被执行人六环公司于2010年至今签订租赁合同5份，异议人承租了案涉房屋及场地，租赁期限自2010年7月1日起至2021年12月31日止。自承租后异议人每年均按时缴纳租金并实际占有使用至今，现尚在租赁期内。（2019）辽0211民初3949号民事判决记载大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行与被执行人六环公司签订的《借款合同》发生在2016年9月20日，异议人的租赁行为发生在借款之前；根据“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，法院对相关财产进行处置时应保留异议人继续承租的权利。法院将被执行人的房产拍卖，将侵犯异议人的合法权益；若强制腾退房屋将影响异议人的使用，故异议人对法院要求我方将承租的房屋及场地清空拍卖行为提出执行异议。异议人现依据民事诉讼法第225条提出执行异议，请求停止对异议人承租的上述房屋及土地的清空拍卖执行工作。申请执行人述称，不同意异议人提出的主张。本案不符合应当中止执行的相关规定，同时异议人所提出的事实与理由也不足以排除对案涉房屋及场地的强制执行；法院按申请执行人的请求对案涉房屋进行清空并评估拍卖，符合法律规定，请求依法驳回异议人提出的异议请求。被执行人均辩称，同意异议人提出的异议请求。六环公司将相关房屋租赁给异议人已多年，双方于2010年1月21日签订的租赁合同，如法院执行拍卖的话应带租拍卖才可以。我单位出租的院里有两个地号，但我和异议人签订的租赁合同涉及的租赁物记载的是南关岭姚北路70号；南关岭××号和70号土地使用权面积合计11309.3平方米，其中69号土地使用权上有234.22平方米的建筑物计1栋楼、70号土地使用权上有4栋楼计2万平方米、还有1栋楼没有房证（是黎明君作为投资人在我享有的土地使用权上建的房屋，然后他租赁给好几家，面积约1200平方米）；69号指的是土地使用权，70号也指的是土地使用权；出租给另案异议人亚惠公司的房屋系场地内院里的A号楼、B号楼和锅炉房，在租赁合同中锅炉房没有体现出来，但是补充协议中将A号楼体现出来了。我公司的70号土地使用权上的C号楼2、3、4层面积约4294平方米租赁给异议人新元公司，该楼总共面积约7834.34平方米，另外的层数租赁给其他人家，该楼总共5层。但上述土地使用权及房屋被西岗区法院首轮查封了，具体情况及时间我也记不清了。本院查明，2019年5月22日本院作出（2019）辽0211民初3949号民事判决，判决内容为：一、被告六环公司偿还原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行借款本金21780000元及利息、复利、罚息（按个人借款合同约定的利率计算）；二、原告有权对六环公司名下位于大连市甘井子区南关岭××号面积合计3489.35平方米抵押土地使用权（土地证号为：甘集用（2002）字第040173号），名下位于辽宁省××××号，面积合计19,430.27平方米抵押房屋（权证号：1.××号，2.大甘南村房字第××号，3.××号，4.××号，5.××号）享有优先受偿权；三、被告高森、黎藜、李大奎、大连大北旅游开发有限公司、大连青山设计工程有限公司、大连青山花园马术俱乐部有限公司对大连六环商贸有限公司所负债务承担连带保证责任等内容。2020年9月5日本院作出（2020）辽0211执异200号执行裁定书，由原申请执行人大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行变更中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司为大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211执2963号执行案件的申请执行人。2020年8月13日大连市甘井子区人民法院作出执行通知一份，内容大致为：“根据申请执行人的申请，本院决定对六环公司上述查封土地及地上房屋全部涉抵押财产进行评估拍卖，相关财产所有人及承租人、实际占有人等如有异议，可在本通知张贴之日起15日内向法院提交书面异议申请，逾期本院将对相关资产予以强制腾退，并视为无租赁权等权利负担进行评估拍卖；等内容”。异议人提供了由出租人六和公司与承租人新元公司签订的房屋租赁合同5份，分别是2010年7月1日、2013年6月30日、2015年4月1日、2016年6月30日、2019年1月1日陆续续行签订的租赁合同，其中最后一份租赁合同记载“租期自2019年1月1日至2021年12月31日，租赁物位于南关岭××、××、××层房屋（建筑面积4294平方米）出租给新元公司作为服装生产车间使用，租期至2021年12月31日止；等内容”。在执行过程中，后本院向大连市西岗区人民法院发出（2019）辽0211执2963号商请移送函，内容大致为“本院在执行过程中，依法查封了南关岭××号、70号土地使用权、土地证号为甘集用（2002）字第040173号；六环公司名下权证号为大甘房证南私字第××、大甘南村房字第××号、大甘房权证南单字第××、20××04、20××05号房屋。由于本案申请执行人对六环公司名下南关岭××号土地使用权，甘集用（2002）字第040173号；六环公司名下权证号为大甘房证南私字第××、大甘南村房字第××号、大甘房权证南单字第××、20××04、20××05号房屋享有抵押权，且你院首轮查封了上述房屋，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分财产有关问题的批复》之规定，请你院在收到本函后15日内向我院出具移送执行函，将六环公司名下位于南关岭××号土地使用权，甘集用（2002）字第040173号；六环公司名下权证号为大甘房证南私字第××、大甘南村房字第××号、大甘房权证南单字第××、20××04、20××05号房屋移送我院执行。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。鉴于承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时并不必然导致承租人租赁权的灭失，因此本院在执行时未否定承租人的承租权情况下，在承租人只是对法院要求其腾退租赁物的执行行为有异议是，属于民事诉讼法第225条规定的执行行为异议；异议人依据该条款请求排除法院的腾退清空拍卖行为，鉴于案涉租赁标的物系在本院查封之后由六环公司与异议人重新于2019年1月1日签订租赁合同后出租给异议人的，届时六环公司在出租案涉标的物时已丧失对该不动产的处分权，故案涉租赁物被查封后所设立的租赁权不能对抗法院的强制执行行为，故异议人请求停止对异议人承租的上述房屋及土地的清空拍卖执行工作，本院依法不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人大连新元服装设计有限公司提出的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省大连市中级人民法院申请复议。审 判 长  董允瑞人民陪审员  王连英人民陪审员  董 晶二〇二一年四月十五日书 记 员  钱佳玉