海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初7号 原告：丛俣，女，1995年1月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。 委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：杨文杰，董事长。 委托代理人：王慜，该公司职员。 委托代理人：王文凤，该公司职员。 原告丛俣诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告丛俣的委托代理人叶逸、被告宝莲城公司的委托代理人王慜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丛俣诉称：2009年12月5日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将宝莲城第1幢B座1807号房屋建筑面积46.27平方米房屋出售给原告，价款为63万元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2010年5月30日，原告支付了房屋权证的办证税费等。2015年10月初，原告才收到被告交给原告的琼海市住房保障与房产管理局2013年3月11日颁发的房屋所有权证书，但该证书中既没有房屋性质，又没有规划用途。此外，房屋土地使用权证书以及房屋契证均没有。原告认为，双方所订房屋买卖合同合法有效，至今为止，被告所售房屋无法取得土地使用权证书以及房屋交税契证，房屋所有权证中没有与购房合同相对应用途和性质，系根本性违约。原告为购房支付了房款63万元，补差款4595元，税费19038元，维修基金2197元，电视开户费300元，物业费560元，合计656690元。因被告无法提供相关权属证书，导致原告无法实现购房目的，被告应按合同约定承担相应赔偿责任。故参照合同约定，被告应每年依已付房款的1%赔偿原告损失。为此，原告特提起诉讼，请求判令：解除原、被告于2009年12月5日签订的《商品房买卖合同》，退还原告656690元，并从2010年5月30日起按每年65669元赔偿原告利息损失到判决确定之日止。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告赔偿原告损失190440元（从2011年5月25日起每月按购房款金额的0.5%计算至2016年3月10日共58个月）。原告认为，由于被告出售的房屋至今无法完成土地使用权证的办理，影响了原告的正常使用，导致原告购房目的无法实现，且无法进行交易，故请求判令被告赔偿原告违约损失190440元。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明双方存在房屋买卖合同关系，房价款为63万元以及应由被告办理房屋所有权证书等的事实。2、交房费用清单及商品房交付使用签收单，证明被告于2010年5月30日向原告交付房屋以及原告支付了代办产权登记和工本费、其他杂费等。3、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证书，证明房屋系2013年3月11日才取得，且未载明房屋性质、规划用途及土地状况。4、收据六张，证明原告交付房款以及税款等合计为656690元的事实。5、2016年1月28日琼海市规划建设局关于涉案地块规划修改的公式以及图示和简介，证明被告未经原告同意将涉案房屋项目名称宝莲城变更为碧桂园东海岸，以及用地性质由原告的商业娱乐居住用地变更为商业和二类居住地，用地容积率由0.71变更为1.24，建筑密度、建筑限高和绿地率均发生重大变化的事实，上述变更影响到原告的房屋使用功能。 被告宝莲城公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》的主要合同义务双方均已履行完毕，原告向被告支付了购房款，被告也向原告交付了涉案商品房，并且被告协助原告办理了分户房权证，积极履行了被告在本合同中应当履行的附随义务。二、被告至今未能办理分户土地使用权证的客观原因在于政府调整区域规划和土地性质，这并非被告所能预见和控制，被告在履行本合同过程中不存在过错，原告要求被告赔偿其损失没有合同依据和法律依据。三、原告的诉讼请求超过诉讼时效，不应受到保护。 被告为证明其事实提供下列证据：1、营业执照副本、组织机构代码证副本，证明被告的诉讼主体资格。2、《博鳌·宝莲城二期公寓房屋交接单》，证明被告已向原告交付涉案商品房。3、2010年琼海市人民政府市长办公会议纪要第39、46期及（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书，证明原告所购买的房屋未能办理房屋权属证书的主要原因是政府主导的土地变性、调整规划等历史遗留问题，非被告所能预见、控制。 在审理过程中，本院根据原告的申请向琼海市国土局调取了海国用（2007）第1121号国有土地使用权证，并在庭审中予以出示。 本院经依法组织庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性有异议，没有被告的盖章或者工作人员的签字，但认可交付房屋的事实；对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证没有记载土地性质等是房管行政部门的原因，与被告无关；对证据4中有被告盖章的予以认可，没有被告盖章的不认可；对证据5的真实性有异议，该证系复印件，对证明内容有异议，被告变更小区名称无需原告同意，且对原告没有影响，而用地性质变更、容积率变更是政府主导行为，用地性质变更并非被告所能预见和阻止，也给被告的正常经营活动造成了不利影响，容积率变更是否向原告等相关利益人公开听证也是政府责任，与被告无关，原告的证明内容不成立。原告对被告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，认可原告缴清了所有购房款，2010年5月30日完成了交房手续的事实；对证据3中的会议纪要真实性、合法性暂时无法认定，也无法证明与涉案房产有关，对判决书的真实性、合法性没有异议，与本案没有关联，对证明内容有异议。原、被告对本院调取的海国用（2007）第1121号国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性均没有异议。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2被告虽有异议，但该证据与证据4相互佐证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据5系复印件，无原件核对，且该证据仅是公示资料，并没有最终定性，未能实现原告的证明目的，本院不予确认。对被告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3中的2010年琼海市人民政府市长办公会议纪要第39、46期，经核实，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3中的（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书的真实性、合法性予以确认，但与本案没有关联，对其关联性不予确认。对本院调取的海国用（2007）第1121号国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2009年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区海南博鳌宝莲城第1幢B座18层07号房，建筑面积46.27平方米，单价按建筑面积计算为13615.73元，总金额630000元，付款方式为2009年11月7日已付230000元，2009年11月20日前应付400000元。合同第八条约定，被告应在2010年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付原告使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务、违约责任等。合同签订前，原告分别于2009年11月7日、25日共向被告支付了全部房价款630000元，被告向原告出具了收据。2010年5月30日，原、被告办理了房屋交接手续，原告同时向被告补交房屋面积差额款4595元及相关办证费用、维修基金等。2013年3月11日，原告的房屋所有权证[证号：海房权证海字第XXXX号]办理完成。由于被告至今未完成土地使用权证的办理，原告认为已影响了其正常使用，亦无法进行交易，因此，原告于2016年1月4日向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。被告抗辩其在履行合同过程中不存在过错，原告要求其赔偿损失没有合同依据和法律依据，且原告的诉讼请求超过诉讼时效，不应受到保护。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案争议的焦点是：原告的起诉是否超过诉讼时效，其主张的损失有无依据。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同约定了被告报送办证资料的期限以及违约金的具体数额，则诉讼时效应从约定的期限届满之次日起算。原、被告于2010年5月30日办理了房屋交接手续，被告应于2011年5月25日前将须由其提供的资料报产权登记机关备案，故本案的诉讼时效应从2011年5月26日起计算，原告于2016年1月4日起诉要求保护权利已超过法定的二年诉讼时效期间。被告抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效，不应受到保护，理由成立，本院予以采纳。原告主张因被告至今无法完成房屋土地过户手续给其造成损失，且损失一直在持续，没有超过诉讼时效。原、被告已在合同中明确约定逾期办证违约金为已付房价款的1%，原告另行主张违约损失但没有提供证据进行佐证，其以此主张没有超过诉讼时效，缺乏理据，本院不予采信。综上，原告的起诉已超过诉讼时效，且其未提供充分证据证明本案存在诉讼时效中断、中止或延长的事由，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告丛俣的诉讼请求。 案件受理费人民币13650元，由原告丛俣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  周英俊 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。