文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10720号上诉人（原审原告）：陈志良，男，1987年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：杜锦锋，广东三峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈永刚，男，1968年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美心，广东高木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市加速点文化传播有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：别必松，总经理。被上诉人（原审被告）：佛山市青草地文化培训有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：付建军，总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王兴中，广东聚英华律师事务所律师。上诉人陈志良、上诉人陈永刚与被上诉人佛山市加速点文化传播有限公司（以下简称加速点公司）、佛山市青草地文化培训有限公司（以下简称青草地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈志良上诉请求：1.撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初7945号民事判决的第四项,改判陈永刚、加速点公司向陈志良连带支付赔偿恢复商铺装修的费用30000元;2.撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初7945号民事判决的第八项,改判陈永刚、加速点公司向陈志良连带支付违约金91356元；3.一、二审诉讼费由陈永刚、加速点公司承担。事实与理由：一、一审法院未全面查清案件事实。陈志良在签订租赁合同后依约将涉案商铺完好地交付陈永刚,但陈永刚、加速点公司在未经陈志良同意的情况下擅自将涉案商铺转让给青草地公司,在陈志良行使合同解除权之前,陈永刚、加速点公司、青草地公司却将属于陈志良的空调、吊扇、吊灯等破坏性地拆除,如剪断空调的铜管,剪断吊扇、吊灯的电线,导致该电器、装修受到严重破坏,部分房间漏水。一审法院未全面审查事实,也未对电器及装修的受损程度进行鉴定,酌定陈永刚需支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元,难以令人信服。二、陈永刚、加速点公司应连带支付违约金。（一）《商铺租赁合同》第八条明确约定:“租赁期内,乙方(即陈永刚)未经甲方(即陈志良)书面同意,不得单方解除本合同,不得擅自转租或转让他人经营,否则视为乙方根本违约,甲方有权解除合同收回商铺，没收乙方履约保证金归甲方所有,甲方并有权按本合同总租金额的20%收取乙方违约金。”该约定是双方的真实意思表示,并无违反法律强制性规定,是合法有效的;《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”,即合同法只规定了定金与违约金不能同时适用,对履约保证金与违约金并无规定禁止同时适用。因此,陈志良有权同时主张没收保证金及要求陈永刚、加速点公司支付违约金。《商铺租赁合同》第八条同时约定履约保证金与违约金的目的是为了督促陈永刚严格按照约定履行合同义务,陈永刚具有完全的民事行为能力,理应预计乙方如违反该约定的法律后果。（二）违约方不应因其自身违约反而受益,而应依法依约承担违约的法律后果。《商铺租赁合同》第八条已经明确约定陈永刚不得擅自将涉案商铺转租或转让他人经营,但陈永刚、加速点公司欺瞒陈志良,严重违反合同约定,擅自将涉案商铺转让给青草地公司经营,并收取了青草地公司11万元的转让费,违约情节恶劣。因此,陈志良依据合同约定主张解除合同的同时,主张没收履约保证金及要求陈永刚、加速点公司支付违约金91356元有事实和法律依据。一审法院仅判决履约保证金归陈志良所有,却未判决陈永刚、加速点公司支付违约金91356元,未判决陈永刚、加速点公司承担相应责任,违反了公平原则及诚实信用原则。针对陈志良的上诉，陈永刚辩称，一、陈永刚不是本案适格主体，不应承担法律责任。陈永刚所承租的商铺成立了加速点公司，由加速点公司履行支付租金等义务。根据公司法规定，公司成立后所有权利义务由公司承担。二、加速点公司因政策的原因导致合同不能履行，被迫取消租赁合同关系，陈永刚并没有过错。三、2018年6月11日，一审法院组织各方当事人到现场勘查，并多次要求陈志良收回商铺钥匙。因陈志良的原因拒绝收回钥匙，导致商铺在此期间扩大的损失不能要求陈永刚和加速点公司、青草地公司承担赔偿责任，应由陈志良自负。四、陈志良不能证明其在商铺内的空调归其所有，本案中，除了空调外的物品都有详细规定。加速点公司拆除空调反而证明该空调归加速点公司所有，其不可能拆除业主的空调，否则会涉及盗窃等刑事责任。五、魏红玲等股东对加速点公司股权转让是行使处分的权利，不存在转租行为。陈志良有收取加速点公司的租金，并一直与加速点公司的法定代表人联系。因此，陈志良对加速点公司承租涉案商铺知情，双方不存在转租或其他违约行为，不需要承担违约责任。陈永刚上诉请求：1.依法撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7945号民事判决书的第二、三、四、五、六项；2.改判陈永刚无需向陈志良支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费48560元、空调安装费4200元及修复天花费用1000元、水电费282.75元、物业管理费2526元、税费1220.64元及律师费8000元；3.改判陈志良无权没收履约保证金34500元；4.本案全部诉讼费由陈志良、加速点公司、青草地公司共同承担。事实和理由：一、陈永刚不是本案的适格被告，不应承担《商铺租赁合同》的相关责任。（一）陈永刚是受其妻子魏红玲委托与陈志良签订《商铺租赁合同》，合同签订后魏红玲便以佛山市禅城区**三路*号*区*层P82号为住所地成立了加速点公司，整个过程中，陈永刚仅是魏红玲的代理人，因此产生的权利义务应由魏红玲或已经实际享有合同权利且履行合同义务的实际使用人加速点公司承担。（二）一审法院认为“未有证据显示涉案合同订立时陈永刚向出租人披露了委托关系”并对陈永刚提交的委托书关联性不予确认是错误的，陈永刚已提交的魏红玲建设银行流水（合同签订后是由魏红玲支付租金及保证金）、委托书、租赁合同（2016年6月14日签订）及加速点公司的企业机读档案资料等证据已充分证明陈志良明知陈永刚受魏红玲委托签订《商铺租赁合同》。二、一审认为有关政府部门对校外培训机构专项治理行动可预见，属于承租人的商业风险不合理。相关政府部门具体施行何种政策，具体政策要求是什么显然不属于一般人能预见的范围，若非本次政策原因，加速点公司不可能停止经营。因此，本案因政策原因导致合同履行不能，陈永刚及加速点公司均不存在过错，不应承担违约责任。三、一审法院认定“2018年7月26日，陈永刚将涉案商铺移交给陈志良”，判决陈永刚支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费，属认定事实错误。理由如下：（一）加速点公司于2018年3月31日前已完全搬离涉案商铺，加速点公司法定代表人及陈永刚均多次通知陈志良收回商铺及钥匙，但陈志良予以拒绝。若陈志良及时收回商铺钥匙，就能最大限度地减少损失。（二）2018年6月11日，一审法官组织各方当事人进行现场勘查，对涉案商铺进行拍照、录像等证据固定，并组织交收钥匙，但陈志良却以空调安装等相关赔偿未确定为由拒绝接收钥匙。因陈志良拒绝接收钥匙导致扩大的损失应由其自行承担，不应由陈永刚承担。四、一审法院判决陈永刚支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元缺乏事实和法律依据，且该酌定的安装费、修复费用过高。理由如下：（一）陈永刚受托签订租赁合同时，已将涉案商铺内原有的空调、桌椅等以30000元的价格转让给承租人，因此涉案空调不属于陈志良所有，而属于承租人所有，承租人有权拆除。承租人之所以将空调拆下但未搬走，是因为陈志良及其母亲强行要求留下空调，加速点公司作出让步才未将其搬走。（二）一审法院认为陈永刚未能提供证据证明空调等物品的受让事实，因此认定空调属于陈志良，但陈志良亦未能举证证明涉案商铺内的空调是其所有的。按租赁习惯，若租赁物内物品属于出租人所有，出租人必定会在租赁合同中明确约定，并在交付承租人使用时签订物品清单，以确保承租人退租时能如数返还。本案中出租人未能提交物品清单不符合常理，唯一的解释便是商铺内的物品已一并转让给承租人。（三）一审法院酌定14台空调的安装费为4200元，十几块天花的修复费用为1000元明显高于市场价格。五、一审法院认定加速点公司构成对涉案合同产生的债务加入，应对合同债务承担连带清偿责任，但却仅判决加速点公司对判决第四、五项确定的债务承担连带清偿责任缺乏法律依据。本案全部债务应由加速点公司承担，即使认定加速点公司仅构成对涉案合同债务的加入，亦应是对涉案合同产生的全部债务（包括因违约产生的责任）承担连带清偿责任。针对陈永刚的上诉请求，陈志良辩称，一审判决除了第四项、第八项不合理，其他判项合法合理。陈永刚的上诉请求，没有法律和事实依据，请求二审法院驳回陈永刚的上诉请求，并依法支持陈志良的全部诉讼请求。针对陈志良、陈永刚的上诉，加速点公司、青草地公司辩称，一、关于租赁合同的违约责任。双方签订的租赁合同终止是国家政策变化导致，属于法定的合同不能继续履行的情形，并不是陈志良、加速点公司违约。一审法院判决陈志良没收陈永刚、加速点公司的违约保证金错误。一审判决让加速点公司、陈永刚承担律师费、管理费是错误的。二、加速点公司作为实际使用人已经向陈志良支付了十余万元的费用，不存在恢复、修复场地的问题，一审判决让陈永刚、加速点公司修复场地不恰当。三、租赁合同约定“如双方解除合同，陈永刚可提前一个月告知陈志良”，而陈永刚在解除合同前一个月已经通知了陈志良。综上，陈永刚和加速点公司不存在承担违约责任的问题。一审法院判决加速点公司承担第四、五项判项的连带清偿责任不恰当，请求法院驳回陈志良的上诉请求。2018年4月26日，陈志良向一审法院起诉请求：1.陈志良与陈永刚签订的《商铺租赁合同》于起诉之日解除，陈永刚、加速点公司立即将加速点公司的注册地址迁出佛山市禅城区**三路*号*区P82号首层，并支付未履行租期租金185111.67元；2.履约保证金34500元归陈志良所有，陈永刚向陈志良支付违约金91356元；3.陈永刚向陈志良赔偿恢复商铺装修的费用30000元及商铺内物品损失费115505元，加速点公司对该项请求承担连带责任；4.陈永刚向陈志良支付自2018年4月1日起至加速点公司注册地址迁出并实际返还商铺之日止的场地占用费（暂计至2018年4月30日为12650元）；5.陈永刚向陈志良支付陈志良垫付的租金税1220.64元；6.陈志良因本案而支出律师费8000元由陈永刚承担；7.本案的诉讼费用由陈永刚承担。一审审理过程中，陈志良增加诉讼请求：1.青草地公司对诉请第3.4项承担连带责任；2.陈永刚、加速点公司、青草地公司承担水电费282.75元和2018年4.5.6物业费管理费2526元；陈永刚、加速点公司、青草地公司支付2016年6月13日至2018年3月31日期间少交的租金6516.66元。一审法院认定事实：广东省佛山市禅城区**三路*号*区*层P80号登记的产权人为简丽波，广东省佛山市禅城区**三路*号*区*层P81号、P82号登记的产权人为陈志良。2016年6月13日，陈志良（合同甲方）与陈永刚（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落在佛山市禅城区**三路*号*区P82首层和二层、P81号二层、P80号二层，合共约320平方米商铺出租给乙方作教育使用，乙方已实地察看清楚，按现状承租接收场地。二、租赁期限三年，自2016年6月14日起至2019年6月13日止；三、保证金及租金：1.乙方在签订本合同之日向甲方支付的34500元履约保证金，在租赁期限届满乙方完好交还铺位且无违约无欠费的，甲方在合同期满后5日内无息退还保证金给乙方。2.2016年6月14日至2017年6月13日的租金为每月11500元。3.第二年起，月租金逐年递增10%，即2017年6月14日至2018年6月13日的租金为每月12650元，2018年6月14日至2019年6月13日的租金为每月13915元。4.租金按月支付，乙方应在每月5号前支付当月租金。乙方签订本合同之日向甲方付齐履约保证金34500元及当月租金11500元。乙方应将履约保证金及每月租金付入以下账户：户名：简丽波，开户行：工商银行，账号：62×××60。5.上述租金为甲方的税后纯利，甲方不负担租赁税（包括营业税、印花税、所得税或附加税）等任何税金，一切税费由乙方承担。四、甲方在2016年6月13日将商铺交付乙方使用，交铺之时，乙方应向甲方签署收铺确认书。五、乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按当月租金额的5%向甲方支付违约金；逾期30日或者欠交水电费、物管费一个月的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收乙方履约保证金34500元归甲方所有，甲方有权停水停电并锁门处理（停水停电锁门期间甲方无需承担乙方的任何损失），同时可向乙方追回应付租金及相应违约金。六、乙方承担上述商铺租赁期内的水费、电费、电视费、上网费及物业管理费等相关费用并应及时交纳。七、乙方应合理使用商铺，不得损坏商铺的建筑结构设计设备设施，否则，作乙方违约处理，甲方有权解除合同，收回商铺，并且保证金不予退还，乙方还应自行出资予以修复。八、租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得单方解除本合同，不得擅自转租或转让他人经营，否则，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回商铺，没收乙方履约保证金归甲方所有，甲方并有权按本合同租金总额的20%收取乙方违约金。如果乙方依约履行租赁两年期满后，双方无异议的，乙方要求转租铺位的，则由甲方与新租户协商租金和履行保证金，乙方可与新租户协商装修设备转让费。但新租户与甲方签约成功前，乙方仍应按照本租赁合约履行……十一、租赁期届满，如果甲、乙双方未能签订书面续租协议的，乙方应将商铺完好交回甲方。甲方原有装修及乙方增添的装修、入墙设备设备不得拆除搬走并不得故意损坏，如水电设施、地砖、墙砖、天花、墙纸或扇灰、玻璃趟门或玻璃墙、卷闸门、灯饰等，合同期满后归甲方所有，在交还铺时一并交给甲方，否则，甲方有权要求乙方修复或赔偿损失……十三、本合同一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份，均具同等法律效力。如果甲乙双方因本合同发生争议协商不成的，由佛山市禅城区人民法院管辖，过错方应向无过错方赔偿诉讼费、律师费。十四、本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订当日，陈志良向陈永刚移交了涉案商铺，陈永刚开具《收据》，收据载明：今收到陈志良移交**三路*号*区P82首层（P80、P81.P82二层）共约320方场地及铺位钥匙，共28条，包括大门、每个房间的锁。同日，陈永刚支付了履约保证金34500元。2016年7月1日，陈永刚的妻子魏红玲以涉案的**铺为住所登记成立了加速点公司，公司股东为魏红玲、刘华群，公司经营范围为：服务；文化活动组织、咨询、交流、策划、艺术培训。加速点公司成立后一直占有使用涉案商铺。2016年11月1日，陈永刚、加速点公司与别必松签订《深华校区转让费用》，内容为：兹有《加速点教育》转让给青草地文化培训有限公司，含押金、证照固定资产等，转让费用为110000.00元，另十月房租为青草地教育代缴；加速点需承担8050元，十一月之前水电费650.00元，再加速点教育多支出建账费700.00元，还有未交付税费7月-10月，需加速点教育陈老师之后补缴。综上，实际转让费为110000元-8050元-650元+700元=102000元。2017年5月19日，加速点公司工商登记的股东由魏红玲、刘华群变更为别必松、付建军。2018年3月23日左右，加速点公司搬离涉案商铺。2018年4月12日，陈永刚向陈志良及其母亲简丽波发出短信，内容为：正式申明：陈志良先生、简丽波女士：本人于2016年6月13日租用位于禅城区**三路*号*区P82号首层和二层、P81号二层、P80号二层，因国家政策调整，该商铺不符合教育培训场馆的要求，决定撤场退租。之前已电话和短信多次告之退租，现再次申明，已将该商铺打扫整理完毕，移交给业主，并将商铺的钥匙存放于隔壁按摩店，便于业主收铺时拿取钥匙。若业主拒不收铺，后果自负。另查一，2016年8月6日，陈志良的母亲简丽波向陈永刚发送手机短信催缴6.7.8月管理费及8月租金，陈永刚回复称6月14日签约，6月15日-31日是装修期，免租的。陈志良母亲回复称“是有免租期，免租期是租金，不是管理费！管理费都是要你交的啊，就算不是一个月的，都要给回14号至30号的管理费啊！”。涉案商铺租金支付情况如下（郑芳萍为加速点公司财务）：            日期              金额              付款人              日期              金额              付款人                  2016-6-13              11500元              魏红玲              2017-5-3              12075元              郑芳萍                  2016-8-6              11714元              （不详）              2017-6-1              12075元              郑芳萍                  2016-9-5              12075元              （不详）              2017-7-4              14375元              郑芳萍                  2016-10-21              12075元              郑芳萍              2017-8-3              13915元              郑芳萍                  2016-11-3              12075元              郑芳萍              2017-9-3              13915元              郑芳萍                  2016-12-4              12075元              郑芳萍              2017-10-7              13340元              郑芳萍                  2017-1-4              12075元              郑芳萍              2017-11-3              13915元              郑芳萍                  2017-2-7              12075元              郑芳萍              2017-12-5              13915元              郑芳萍                  2017-3-2              12075元              郑芳萍              2018-1-3              13915元              郑芳萍                  2017-4-5              12075元              郑芳萍              2018-2-1              13915元              郑芳萍                  2018-3-3              13915元              郑芳萍                  以上合计              269084元                    此外，陈志良代承租人缴了出租涉案商铺须缴纳的2018年4月1日-2018年4月30日的个人所得税、房产税、城镇土地使用税共1220.64元。陈志良还缴纳了P82号商铺2018年4月1日-5月1日的电费255.15元、水费27.6元及2018年4.5.6月的物业费管理费2526元。另查二，陈志良委托广东豪益律师事务所律师代理本案诉讼并支付了律师费8000元。此外，陈永刚于2018年5月2日收到本案诉状。另查三，2018年2月13日，教育部办公厅等四部门发布《关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》，通知要求对校外培训机构专项治理。2018年4月12日，广东省教育厅、广东省公安厅、广东省民政厅、广东省人力资源和社会保障厅、广东省工商行政管理局联合制定《广东省教育厅等五部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理方案》。2018年5月14日，佛山市禅城区人民政府教育督导委员会办公室发布《关于印发切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理工作方案的通知》，通知对教育培训中心设置的标准为注册资本30万元以上、校舍建筑面积500㎡以上等。2018年6月11日，一审法院组织涉案当事人就涉案商铺进行了现场勘查，现场勘查情况如下：P82商铺首层门牌为“青草地教育”，大厅为前台，背景墙为“青草地教育”。大厅有椅子十张，墙上挂有电视一台。P82首层有一房间，房间内有2台空调主机、1台空调挂机。P80、81.82商铺二层共11间房，房间基本空置，“课室二”房间内堆放空调挂机13台、主机12台，此外男厕所天花板缺失12块，“办公室”房间天花缺失。2018年7月26日，陈永刚将涉案商铺移交给了陈志良。一审庭审中，加速点公司陈述：2018年3月21日国家颁发了有关教育培训行业的通知，需要办理办学许可证，后来颁布了加急通知，开始问责各省教育厅。3月23日左右给陈志良打电话告诉他要撤离的事情。陈志良提醒加速点公司可以转租，加速点公司说不要押金要搬走，让陈志良在撤离的时候来看，撤离的时候陈志良不准搬空调，说空调是属于陈志良财产，加速点公司就把空调留在商铺，只搬走了桌椅，按合同约定加速点公司交了11万元顶手费，空调应该属于加速点公司财产。加速点公司使用了青草地公司的招牌及教材，因为青草地公司的影响力更大。案件审理过程中，陈志良申请追加别必松为被告参加本案诉讼并申请对陈永刚提交的2016年6月14日的《租赁合同》上陈志良、简丽波的签名进行司法鉴定。一审法院认为，本案房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同合法有效，合同双方均须依约行事。结合陈志良的诉请及陈永刚、加速点公司、青草地公司的辩称，作如下分析：关于解除合同问题。陈永刚辩称陈志良与魏红玲重新签订租赁合同，涉案合同未实际履行。一审法院认为，2016年6月13日，陈志良与陈永刚签订了涉案合同，并向陈永刚移交了涉案商铺及商铺钥匙，此后承租人按合同约定的标准支付租金，涉案租赁合同已履行，陈永刚为涉案合同的承租方。魏红玲为陈永刚的妻子，陈永刚租赁涉案商铺用于魏红玲成立加速点公司，亦符合生活常理，对陈永刚的上述辩称不予采纳。此外，陈永刚还辩称因政策原因，导致合同履行不能，陈永刚及加速点公司不存在过错行为，不承担违约责任。一审法院认为，本案涉及的有关政府部门开展校外培训机构专项治理行动并非不能预见，是承租人应承担的商业风险，且承租人未能举证证明专项治理行为必然会导致合同履行不能，陈永刚不能据此免责。依已查明的事实，承租人搬离涉案商铺并拒付租金，以其行为表明其不再履行涉案合同，构成根本违约，陈志良有权解除合同。合同解除应发出解除通知，陈志良起诉视为通知，陈永刚在2018年5月2日收到本案诉状，则涉案《商铺租赁合同》于2018年5月2日解除。关于场地占用费及少交的17天的租金6516.66元的问题。合同解除前，陈永刚仍应按合同约定缴纳租金，合同解除后至返还商铺之日应参照租金标准支付占有使用费，陈永刚应支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费共计48560元（12650元/月×3个月+12650元/月÷31天×26天）。另外，从2016年8月6日陈志良母亲与陈永刚的短信聊天记录可知，陈志良给予了陈永刚17天的免租期用于对涉案商铺的装修，且给予承租人一定的免租期符合市场交易惯例，故对陈志良诉请的少交的17天租一审法院不予支持。关于未履行租期租金185111.67元的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。涉案合同已解除，承租人无需继续履行合同，陈志良也无权主张未到期的租金，对陈志良要求支付未履行租期租金的诉请不予支持。关于履约保证金34500元及违约金91356元的问题。本案因承租人违约导致合同解除，陈志良依约有权没收其缴纳的租赁保证金34500元，一审法院对陈志良要求没收保证金的诉请予以支持。至于违约金的问题，涉案履约保证金具有违约金的性质，若再支持违约金，无异于对承租人实行双重惩罚，有违公平原则，一审法院对陈志良诉请的违约金不予支持。关于恢复商铺装修费用30000元及商铺内物品损失费115505元的问题。陈永刚辩称合同签订时双方口头约定以3万元的价格受让了商铺内的物品，但陈永刚未能提供双方对此有约定及另行支付3万元的证据，一审法院对其辩称的事实不予采纳。据现场勘查可知，原属于商铺内的14台空调被拆下，商铺二楼的两个房间的天花有缺失，承租人负有恢复原状的责任，一审法院依据房屋受损情况并结合日常生活经验，酌定陈永刚需支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元，陈志良诉请超出部分不予支持。另外，因陈志良所举证据不能证明其向陈永刚交铺时铺内物品的种类及数量，应承担不利后果，故一审法院对陈志良诉请的商铺内物品损失费115505元不予支持。关于陈志良垫付款项、律师费的问题。依据合同约定，水电费、物管费及租赁税费均由承租人负担，故一审法院对陈志良诉请的水电费282.75元、物业费管理费2526元及租赁税费1220.64元予以支持。另，合同约定过错方应向无过错方赔偿诉讼费、律师费，陈永刚在本案中违约存在过错，其应负担陈志良为实现债权而产生的律师费8000元。关于加速点公司的责任问题。加。加速点公司的住所地为涉案商铺自成立之后一直使用涉案商铺用于经营，涉案合同履行过程中，加速点公司缴交了大部分租金，以上均是加速点公司实际履行租赁合同义务的行为，可以认定加速点公司构成对涉案合同产生的债务的加入，加速点公司应对陈永刚的涉案债务承担连带清偿责任。关于加速点公司将注册地址迁出的问题。公。公司住所的变更非法院的处理范围，一审法院不予处理。关于青草地公司的责任问题。涉案商铺张贴有青草地公司的字号，但加速点公司称系其借用了青草地公司的名号进行经营，加速点公司的辩称存在合理之处。此外，受让加速点公司的股权为案外人别必松、付建军并非青草地公司，青草地公司亦从未履行缴纳租金的义务，青草地公司并非次承租人或涉案商铺的实际使用人，陈志良要求青草地公司承担本案责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于追加别必松及笔迹鉴定的问题。别必松并非必须参加共同诉讼的当事人，一审法院对陈志良的追加申请不予接纳。此外，2016年6月14日的《租赁合同》上陈志良、简丽波的签名是否为本人所为，无关本案的处理，一审法院对陈志良要求笔迹鉴定的申请不予接纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，广东省佛山市禅城区人民法院于2018年8月13日作出（2018）粤0604民初7945号民事判决：一、确认陈志良与陈永刚于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月2日解除；二、陈永刚在判决发生法律效力之日起十日内向陈志良支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费共计48560元；三、陈永刚缴纳的履约保证金34500元归陈志良所有；四、陈永刚在判决发生法律效力之日起十日内向陈志良支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元；五、陈永刚在判决发生法律效力之日起十日内向陈志良支付水电费282.75元、物业费管理费2526元；六、陈永刚在判决发生法律效力之日起十日内向陈志良支付租赁税费1220.64元及律师费8000元；七、加速点公司对判决第四、五项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回陈志良的其他诉讼请求。如陈永刚、加速点公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4297元，陈志良负担3395元，陈永刚负担902元，加速点公司对陈永刚负担的诉讼费中的72元承担连带责任。二审期间，上诉人陈志良、上诉人陈永刚与被上诉人加速点公司、青草地公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”因此，本案应当围绕陈志良、陈永刚的上诉请求进行审理。关于陈永刚是否应当承担本案付款责任的问题。陈志良与陈永刚于2016年6月13日签订《商铺租赁合同》，陈永刚接收了涉案商铺及商铺钥匙，承租人亦按照合同约定支付了相应的租金，《商铺租赁合同》已实际履行，该合同双方意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行相应合同义务。至于2016年6月14日陈志良、简丽波与魏红玲签订的《商铺租赁合同》，该合同约定租金仅为2000元，与本案双方实际履行的租金金额不同，因此该合同并非双方之间实际履行的合同。本案双方系按照2016年6月13日陈志良与陈永刚签订的《商铺租赁合同》实际履行。根据合同相对性原则，陈永刚应当承担本案承租人的义务。陈永刚上诉认为其并非本案适格被告的主张于法无据，本院不予支持。关于陈永刚主张的涉案租赁合同系因不可抗力而解除的问题。不可抗力指合同签订时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，教育部下发校外培训机构专项治理工作的通知并非不能预见而出现的情况，一审判决认定承租人陈永刚因未履行租金支付义务而违约正确，本院二审予以维持。关于陈永刚主张的其不应向陈志良支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费的问题。从双方的短信聊天记录来看，虽然2018年4月起，双方就合同何时解除、物品如何交接等问题发生争议，但陈永刚直至2018年7月26日才将涉案商铺移交给了陈志良。故从2018年4月1日至2018年7月26日期间，涉案商铺由陈永刚占有，一审判决认定该时间段内的租金及占有使用费由陈永刚负担并无不妥，本院二审予以维持。关于加速点公司的责任问题。加速点公司在本案中答辩认为其不应承担本案的还款责任，一审判决作出后，加速点公司并未提起上诉，故其应当按照一审民事判决承担相应责任。另陈永刚上诉主张加速点公司应对案涉全部债务承担连带责任的问题，陈志良在一审诉讼中并未请求判决加速点公司对案涉全部债务承担连带责任，一审法院根据不告不理原则，在陈志良的诉讼请求范围内判令加速点公司承担相应责任并无不妥，本院二审予以维持。关于陈志良上诉主张商铺装修费用30000元的问题。因陈志良在本案中提交的《铺面物品清单》系其单方面制作，提交的租赁物照片不能反映拍摄时间且不能证明其损失大小，因此陈志良在本案中并未举证证明承租人需支付的装修费用。一审法院经现场勘查，依据房屋受损情况并结合日常生活经验，酌定陈永刚需支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元并无不妥，本院二审予以维持。关于陈志良上诉主张违约金的问题。本案系因承租人违约导致合同解除，一审法院对陈志良要求没收保证金34500元的诉请予以支持。陈志良还主张陈永刚应支付合同约定的违约金。从双方合同约定的内容看，虽然双方在履约保证金之外另行约定了违约金，但综合本案陈永刚违约的情况、租赁期限的长短以及其他损失判赔情况，若再对该另行约定的违约金予以支持，会存在损失赔偿额超过陈永刚违约所造成的损失的情况，故一审法院根据公平原则对陈志良诉请的违约金不予支持并无不妥，本院二审予以维持。综上，上诉人陈志良、陈永刚的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人陈永刚负担2306元，由上诉人陈志良负担2623元。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一八年十二月二十六日法官助理潘妙婷书记员朱雯偲