山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0103民初2239号 原告中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 代表人潘立峰，总经理。 委托代理人李强，山东汪太源律师事务所律师。 委托代理人李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。 被告张宝芹（曾用名张宝勤），女，1970年7月2日生，汉族，济南市传染病医院职工，住济南市 委托代理人张广华（系被告张宝芹丈夫），男，山东劳动职业技术学院教师，住济南市。 原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）与被告张宝芹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海物业济南分公司代表人潘立峰的委托代理人李强、李喜庆，被告张宝芹及其委托代理人张广华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中海物业济南分公司诉称：被告与济南中海地产投资有限公司于2013年5月16日签订购房合同购买位于中海国际社区雍景郡小区的20号楼*室，原、被告在该购房合同的附件七：《中海国际社区前期物业服务协议》签署了物业服务协议。该物业服务协议第九条、第十条及第十一条之约定，物业服务费按2.08元/月/平方米计算；被告交纳物业费的时间，首次以入伙交楼时开始计算一次性预交半年的物业管理服务费（六个月）及相关费用，业主空置房物业管理费按全额标准收取；物业服务费按季度交纳，被告应在每季度首月的10日前（遇节假日则顺延）预交本季度物业服务费，逾期交纳则自逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.3%收取违约金。被告于2014年9月27日接收该房产并依约开始计算物业服务费，该房产经实测面积为129.94平方米，被告于接收房屋当日交纳了2014年10月1日至2015年3月31日的物业服务费，原告依合同约定为小区提供了物业服务，同时被告也接受了服务。但被告现一直拖欠原告自2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费及违约金。经原告多次催收，被告拒不交纳，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告向原告支付物业服务费3243.30元、违约金22.05元。 被告张宝芹辩称：我于2013年5月贷款购买涉案房屋。2014年9月30日最后交房日期到来，中海置业提前一天匆匆交房，交房时胁迫业主交纳了半年的物业管理费，后期没有及时交纳物业管理费是有原因的。1、小区外围环境极差。根据合同附件七约定物业管理区域四至为东至阳光南路、南至中海国际社区B4地块、西至石房峪山、北至中海国际社区B2地块。2016年3月20日大型电视问政节目“直面问题践行承诺”中，市中区区长王勤光在节目现场遭遇尴尬，2015年上半年城乡环卫一体化群众满意度调查数据公布，市中区倒数第一名，卫生最差的为大涧沟和中海国际社区，其中就包含B3物业服务区域。该区域扬尘严重，垃圾遍地，随处可以看到建筑垃圾、食品袋、纸屑、粪便等，我们都不敢邀请朋友来家做客。2、小区设施不健全。合同上明确标明瑞坤管厂已停产拆迁，学校、菜市场、小区大门、物业用房等同步交付使用，交房时应具备基本生活条件，可是自2014年9月30日最后交房日期提前一天匆匆交房，当时无论是地产商还是物业公司均未提及综合设施根本没有建设，也没有煤气、暖气，没有物业用房，就更别提业主活动场所了，物业办公地点三次变更，有事情需要找物业都不知道该到哪里去找。交房后水电都是临时的，地下车库内电线电路裸露在外，小区大门、菜市场、学校等遥遥无期，出门得走半个小时才能坐上公交车，晴天时一身灰，雨雪时一脚泥，询问公交公司是因为中海没有预留公交用地。晚上各种工地施工噪音整晚不停，楼房西侧山体裸露，随时有掉落山石砸伤人的危险，这就是房子自交付到目前为止的状态。依据济南市住宅物业管理办法（济价费字2012）75第15条规定，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费适当降低，降低幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。而这里甚至还没有建设，所以我不应该全额交付物业费。3、中海物业远达不到承诺的五星级服务标准。中海物业有责任去完成中海地产未完成的建设，承担起应有的责任，作为以专业物业标榜的五星级别的大物业大公司，应提供五星级服务，根据济南市普通住宅五星级物业服务标准，（1）中海物业没有固定合法的办公地点，没有满足服务的设施设备，没有公示服务收费标准项目。（2）物业人员素质有待提高，经常与业主发生冲突。（3）没有公布收支情况。（4）维修不及时，别说15分钟到场，有时很紧急的维修事项能拖延几个小时才到场。我家暖气漏水，打电话给物业公司，能见人就不错了别说修了。（5）物业服务标准里规定的六种以上便民措施只有代收邮件，公共照明灯坏了很长时间才修。（6）管理混乱，车辆乱停乱放。（7）垃圾清运不及时，楼道卫生打扫也不及时，小区随处可见洒落的垃圾。综上所述，我没有享受到高档小区应有的设施的便利，没有享受到中海物业五星级服务，我拒绝全额交纳物业费，愿意承担部分物业费。4、中海物业弄虚作假践踏业主生命安全。消防通道里面经常堆放着物业保洁人员捡拾的纸箱、报纸等废品垃圾。楼道内消防栓无水，顶层消防压力表指示值为0，但是消防巡查签字表里巡查结果都正常。万一发生火灾事故后果不堪设想。5、合同约定燃气不能按时开通，出卖人代为支付三分之一的物业管理费。截止到2016年6月6日止，中海国际社区B3地块仍然没有接通燃气，所有住户靠电磁炉做饭，经常因为业主集中用电做饭导致超负荷断电，业主时常因为断电吃不上饭。根据合同约定，开发商应该替业主支付三分之一的物业管理费用。6、物业公司管理松散，领导干部不敢担当。2015年11月14日，我家暖气漏水，遂打电话给物业报修暖气漏水问题，截止到16:44都没有回应，导致我家地板被浸泡，我当即把此事写了文字说明找物业领导签字以作为备案，物业公司领导光道歉不给我签字，体现了物业公司没风度、没担当精神。7、深陷噪音污染，被迫逃离家园。我购买涉案房屋原为改善生活质量，没曾想一下子掉进了中海的陷阱，目前小区白天、晚上施工噪音严重，晚上不间断施工且施工的工程车辆马力大，动力足、噪音强大，晚上经常干到凌晨4点多。我们拨打12345政务热线，施工人员与执法人员躲猫猫，我们根本睡不着，找物业公司，物业说管不了，这明显是糊弄我们业主，施工车辆就从我们小区经过，而且同属中海公司，关键看你是不是真正情系业主。做不到就是履责不到位，是失职的表现。在申述无果情况下，我们没有办法只能在外面租房居住。花这么多钱购买的住房不能居住，中海物业公司还要逼迫业主交纳高额的物业管理费用，老百姓苦不堪言。恳请法庭以事实为依据、以法律为准绳，还老百姓一个公道。综上，本人一向遵纪守法，要求物业公司减免物业费并承担本次诉讼所有费用，对业主赔礼道歉，重树中海物业大公司良好形象，实事就是说我也享受到了中海物业的部分服务，我愿意承担三分之一的物业管理费用，希望法院本着公平公正给予处理。 经审理查明：被告张宝芹系中海国际社区B3地块雍景郡20号楼*室业主，其房屋建筑面积为129.94平方米。2013年5月16日，原告中海物业济南分公司（乙方）与被告张宝芹（甲方）签订《中海国际社区前期物业服务协议》一份，约定由原告中海物业济南分公司对被告张宝芹所在的中海国际社区B3地块提供前期物业服务，物业管理服务费标准为住宅为每月每平方米2.08元。该协议第十条约定：“甲方应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业管理服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业管理服务费。首次入伙交房时需向乙方一次性预交半年的物业管理服务费（6个月）及相关费用。业主空置房物业管理服务费用按照全额（即百分之百）标准收取。”该协议第十一条规定：“物业管理服务费按季度交纳，甲方应在每季度首月的10日前（遇节假日则顺延）预交本季度物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.3%（千分之三）收取违约金……”2014年9月27日,被告张宝芹办理了中海国际社区B3地块20栋2单元503室房屋的收房手续。 2016年3月15日，受原告中海物业济南分公司委托，山东汪太源律师事务所向被告张宝芹发出律师函，向其催收2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费及滞纳金。被告张宝芹称确实收到了该律师函，但其不交纳物业费是有原因的。 自2015年4月1日至2016年3月31日期间，被告张宝芹未向原告中海物业济南分公司交纳物业费3243.30元（129.94平方米×2.08元/月/平方米×12个月）。 关于违约金的计算，原告中海物业济南分公司陈述是以被告张宝芹所欠的物业费为基数，自2015年4月1日起至2016年3月15日止，按照日千分之三的标准计算，原告中海物业济南分公司按照22.05元主张。 庭审中，被告张宝芹提交照片视频光盘、QQ交流群聊天记录打印件、业主代表联合签名、张广华手写情况说明，以证明因原告中海物业济南分公司物业服务中存在的问题及小区业主均对其服务不满意。原告中海物业济南分公司对该宗证据的真实性不认可，且其认为上述证据不能反映整个小区的整体情况。 庭审中，被告张宝芹提交建设工程规划许可证附表复印件一份，以证明小区一期工程未全部完成就进行了交房。原告中海物业济南分公司对该证据的真实性不予认可，且根据商品房买卖合同附件8对于小区购房不利因素的提示，也能看出被告张宝芹以此进行抗辩没有合同依据。 以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务协议、收房会签单、律师函及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的各项义务。关于被告张宝芹提出的物业服务不到位问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告张宝芹提交的证据不足以证明原告中海物业济南分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告张宝芹以物业服务不到位为由要求少交物业费的辩称意见，本院不予支持。对于被告张宝芹主张的燃气未开通期间应由开发商承担1/3物业服务费的辩称意见，本院认为，该条款系被告张宝芹与开发建设单位签订的商品房买卖合同的约定，与本案并非同一法律关系，被告张宝芹可另行主张权利，对于被告张宝芹以此为由要求少交物业费的辩称意见，本院不予支持。综上，原告中海物业济南分公司依约向被告张宝芹提供了物业服务，被告张宝芹自2015年4月1日至2016年3月31日未向原告中海物业济南分公司交纳物业费已构成违约，故被告张宝芹应向原告中海物业济南分公司交纳2015年4月1日至2016年3月31日的物业费3243.30元。关于原告中海物业济南分公司所主张的违约金，因被告张宝芹并非无故拖欠物业费，故对原告中海物业济南分公司要求被告张宝芹支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条之规定，判决如下： 一、被告张宝芹于本判决生效之日起十日内给付原告中海物业管理有限公司济南分公司物业费3243.30元。 二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张宝芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  宋 芳 二〇一六年六月二十七日 代理书记员  商玉莹