湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终491号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴鲜胶，女，1989年11月14日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：梁淑颖，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄世民，男，1952年11月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。上诉人吴鲜胶因与被上诉人黄世民房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴鲜胶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认案涉《铺位租赁协议》于2020年6月29日解除、黄世民向吴鲜胶返还租金保证金159000元、进场费100000元或将本案发回重审；2、驳回黄世民的反诉请求；3、本案一、二审案件受理费等全部诉讼费用由黄世民承担。事实和理由：一、新冠疫情属于不可抗力，吴鲜胶有权据此解除案涉《铺位租赁协议》，不构成违约，黄世民应向吴鲜胶返还租金保证金159000元。二、一审认定吴鲜胶支付的进场费100000元系黄世民代武汉合内合外商业管理有限公司收取属于认定事实不清。吴鲜胶提交的转账凭证及收据可以证明黄世民收到了吴鲜胶支付的100000元进场费。如果法院认定进场费是由武汉合内合外商业管理有限公司收取的，应向武汉合内合外商业管理有限公司调查核实或将该公司追加为案件当事人参加诉讼。一审既未向武汉合内合外商业管理有限公司调查核实，也未将该公司追加为案件当事人参加诉讼属于程序违法。三、一审判决吴鲜胶支付2020年6月1日至7月24日的租金95400元，没有事实和法律依据。2020年6月29日，吴鲜胶向物业公司递交《申请退租关门停业》的函，并退出承租商铺，案涉《铺位租赁协议》于2020年6月29日解除。2020年1月23日至2020年4月8日，政府因疫情采取管控措施期间，吴鲜胶并未实际使用承租商铺进行经营，如果让吴鲜胶承担此期间的全部租金显失公平且黄世民通过物业公司答应减免吴鲜胶2个月的租金。黄世民辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。吴鲜胶向一审法院起诉请求：1、判决案涉《铺位租赁协议》于2020年6月29日已解除：2、判令黄世民立即向吴鲜胶返还租金保证金159000元；3、判令黄世民向吴鲜胶返还进场费100000元；4、判令黄世民承担本案的全部诉讼费用。黄世民向一审法院反诉请求：1、确认黄世民、吴鲜胶签订的《铺位租赁协议》已于2020年7月25日解除；2、判令吴鲜胶返还为黄世民所有的位于武汉市江岸区京汉大道江汉206号1层1室编号为B0107A的铺位；3、判令吴鲜胶向黄世民支付2020年5月1日至2020年7月24日期间的房屋租金148400元；4、判令吴鲜胶承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月23日，黄世民（出租人、甲方）与吴鲜胶（承租人、乙方）签订《铺位租赁协议》一份，第一条“铺位情况”中，第一款约定甲方同意将编号为B0107A（位于江岸区京汉大道江汉******）的铺位租给乙方使用；第三款约定乙方向甲方承诺使用该铺位用作业态为小吃，铺位经营品牌为精吾坊，主要经营项目为猪油饼。第二条“租赁期限及租金、相关费用”中第一款约定房屋租赁期自2019年11月1日起至2020年10月31日止，计付租金期自2019年11月1日起至2020年10月31日止。第二款约定铺位租赁期限遇以下情况应顺延：（1）发生不可抗力事由的；（2）经双方协商一致并书面更改的；（3）涉及的与政府主管部门工作衔接原因（包括但不限于工程进度、城建、消防等）或其他不可抗力而导致乙方不能按期进驻，经甲方书面确认，则协议顺延。第三款约定乙方租赁本协议项下的物业，需按照以下标准承担租金及履约保证金。（1）双方议定，本协议按铺位计收租金，本协议铺位月度租金为53000元。（2）租金支付方式为每半年支付一次租金，支付时间为在本协议签订之日一次性支付首期租金，以后租金支付时间为上一期租金到期前一个月。（3）2019年11月1日起至2020年4月30日期间的租金318000元，缴费截止日为本协议签订之日；2020年5月1日起至2020年10月31日期间的租金318000元，缴费截止日为2020年4月1日前……（6）铺位租赁履约保证金为159000元；履约保证金缴纳时间为签订合同之日。（7）履约保证金为乙方保障协议履行的担保形式，作为乙方遵守本协议中一切规定和履行其一切义务的保证。租赁期间内乙方不得以任何理由要求用以上履约保证金冲抵其应缴费用。（8）履约保证金不计利息，租赁期满或协议经甲乙双方友好协商达成解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约等赔偿责任外，在乙方按本协议约定交还租赁物业、交清应付费用且无违约的情况下，甲乙双方均无异议30日内未发生有关乙方消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下无息退还给乙方。当履约保证金不足以弥补甲方损失时，乙方还应赔偿给甲方造成的所有损失。第五条“违约责任”中第二款约定租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还。第三款约定除本协议另有规定外，乙方逾期支付费用、保证金等相关费用的，则每逾期1日，乙方应按各项欠付费用的0.3%支付各项费用的相应违约金，逾期超过或累计超过10日，甲方有权解除本协议的，前述违约金应当由乙方支付至全部款项付清之日止。第五款约定双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本协议解除的，则在交还期内，乙方仍应按届时月费用标准的2倍向甲方支付占用费，直至乙方交还该铺位为止。第七条“争议解决”中第一款约定因履行本合同或与本合同有关的一切争议，由甲乙双方协商解决，协商不能解决的，依法向武汉市江岸区人民法院提起诉讼。第二款约定如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用。该合同还约定了其他内容。同日，黄世民（出租人、甲方）与吴鲜胶（承租人、乙方）还签订《铺位消防安全责任书》一份。2019年10月21日，武汉合内合外商业管理有限公司（甲方）与倪劲松（乙方）签订《“合内合外”一楼B区铺位租赁招商意向书》，约定乙方承租的意向铺位为B0107A，经营业态为小吃，品牌为精吾坊，主营项目为猪油饼，甲乙双方签订《铺位租赁协议》当日，乙方一次性支付进场费10万元整。上述合同签订后，黄世民依约将房屋交付吴鲜胶使用，吴鲜胶于2019年10月23日向黄世民支付铺位租赁保证金159000元；于2019年10月23日向武汉合内合外商业管理有限公司支付进场费100000元（该进场费由黄世民代为收取）。此外，吴鲜胶还于2019年10月25日向黄世民支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的铺位租金318000元。2020年6月29日，吴鲜胶向武汉仲锦物业管理有限公司发出《申请退租关门停业函》，表示其因亏本经营，无法继续支持下去，自7月1日起关门停业，申请该公司退还房租押金159000元和进场费100000元。此后，吴鲜胶将案涉商铺内设备腾退完毕，并将钥匙邮寄给武汉仲锦物业管理有限公司。黄世民对此不予认可，表示既未收到《申请退租关门停业函》，也未收到钥匙。2020年7月25日，黄世民向吴鲜胶发出《解除合同通知书》，表示吴鲜胶应于2020年4月1日前缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金318000元，但截至该通知书发出之日，经黄世民多次催告，吴鲜胶仍拒不支付前述欠缴租金，已构成严重违约，且吴鲜胶于2020年7月24日未经黄世民允许擅自撤场，黄世民郑重通知：自本通知送达之日起，双方签订的《铺位租赁协议》立即解除；自收到本通知之日起3日内，吴鲜胶须将前述欠款及依照《铺位租赁协议》约定应向黄世民支付的违约金支付至指定账户。2020年7月28日，该邮件被签收。一审法院另查明：2019年3月1日，黄世民（甲方）与武汉合内合外商业管理有限公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方作为武汉市江岸区京汉大道江汉206号“食集”项目的运营管理方，代甲方对外招租并与承租户签订《租赁招商协议书》，并约定进场费的支付方式、时间。一审法院认为，本案的争议焦点主要是吴鲜胶与黄世民签订的《铺位租赁协议》是吴鲜胶主张的其因不可抗力的原因解除合同，还是黄世民主张的因吴鲜胶违约而解除合同的问题。首先，从疫情影响程度来看，根据武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告，武汉市于2020年1月23日起封城，于2020年4月8日正式解封。封城解除后，基于新冠××疫情防控措施产生的不可抗力情形已消失，可见，疫情仅为合同不能履行的部分原因之一，在排除疫情影响后，《铺位租赁协议》仍可以履行，双方应当协商合同顺延及相关事宜，吴鲜胶在未征得黄世民同意的情况下即以疫情影响为由擅自解除合同，其解除合同的理由并不充分。其次，关于案涉商铺所处的江汉封闭改造的问题。因案涉商铺并非位于江汉封闭地段，且案涉商铺所在区域在复产复工后其他商铺大多已恢复经营，吴鲜胶以江汉封闭改造为由解除合同的理由亦不成立。此外，吴鲜胶向武汉仲锦物业管理有限公司发出《申请退租关门停业函》，而非向出租人黄世民发函，且吴鲜胶只是申请退租而非通知退租，其提出的解除合同形式不符合法律规定，故吴鲜胶不能达到解除合同目的。此外，关于案涉房屋的交付问题。吴鲜胶表示其在与黄世民协商退房不成的情况下，将钥匙邮寄给武汉仲锦物业管理有限公司。黄世民对此不予认可，表示未收到钥匙。由于吴鲜胶交付的对象不是出租人，吴鲜胶也未举证证明其向武汉仲锦物业管理有限公司交付钥匙得到黄世民授权及认可，吴鲜胶在合同未解除的情况下即擅自搬离设备，将钥匙交至武汉仲锦物业管理有限公司而非出租人，不符合租赁合同约定的返还租赁物的方式。吴鲜胶根据合同约定应于2020年4月1日前缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金318000元，吴鲜胶未予支付。特别是在疫情结束后经黄世民催告，吴鲜胶不仅未支付租金，还于2020年7月24日未经黄世民允许擅自撤场，已构成严重违约，黄世民在吴鲜胶违约的情况下，有权解除合同。综上，一审法院确认黄世民、吴鲜胶签订的《铺位租赁协议》在吴鲜胶违约的情况下，黄世民于2020年7月25日发出《解除合同通知书》解除了合同。关于本诉。对吴鲜胶提出“判决案涉《铺位租赁协议》于2020年6月29日已解除”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对吴鲜胶提出黄世民返还租金保证金159000元、进场费100000元的诉讼请求，因吴鲜胶未履行支付租金义务，未经黄世民允许擅自撤场，已构成严重违约，根据《铺位租赁协议》关于“租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还”的约定，吴鲜胶无权主张返还租金保证金。对吴鲜胶支付的进场费，是依据吴鲜胶经营精吾坊与武汉合内合外商业管理有限公司（甲方）签订《“合内合外”一楼B区铺位租赁招商意向书》，由吴鲜胶向武汉合内合外商业管理有限公司支付，黄世民仅仅是代为收取，故吴鲜胶的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于反诉。对黄世民提出确认黄世民、吴鲜胶双方签订的《铺位租赁协议》已解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但解除合同的时间应以吴鲜胶收到《解除合同通知书》的时间即2020年7月28日为准。对黄世民提出吴鲜胶返还位于武汉市江岸区京汉大道江汉206号1层1室编号为B0107A的铺位，因吴鲜胶已于2020年6月底腾退出案涉承租房屋，黄世民的该项诉讼请求已无实际意义，故一审法院对该项诉请不再予以支持。对黄世民提出吴鲜胶应支付2020年5月1日至2020年7月24日期间房屋租金148400元的诉讼请求，因吴鲜胶确实存在疫情影响，一审法院酌情减免一个月的租金，故一审法院确定吴鲜胶仅支付自2020年6月1日起至2020年7月24日租金95400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回吴鲜胶的全部诉讼请求；二、确认吴鲜胶与黄世民双方签订的《铺位租赁协议》已于2020年7月28日解除；三、吴鲜胶于一审判决生效之日起十日内向黄世民支付自2020年6月1日起至2020年7月24日租金95400元；四、驳回黄世民的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5186元，由吴鲜胶自行负担。一审反诉案件受理费3268元由吴鲜胶负担2268元，黄世民负担1000元（因黄世民已预交，吴鲜胶在支付上述款项时，将2268元一并支付给黄世民）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄世民向本院提交房屋租赁合同和产权证，拟证明案涉商铺的产权人是王玲，黄世民和王玲的租赁合同约定黄世民有权转租，黄世民是有权出租人。经质证，吴鲜胶对黄世民提交的证据无异议。本院认为，因吴鲜胶对黄世民提交的证据无异议，且黄世民提交的证据可以达到其证明目的，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，案涉房屋的产权人是王玲。王玲与黄世民签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2027年12月31日，黄世民有权转租。本院认为，吴鲜胶与黄世民签订的《铺位租赁协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《铺位租赁协议》约定租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月31日止。因新冠××疫情，武汉市于2020年1月23日起封城，于2020年4月8日正式解封。2020年6月29日，吴鲜胶向武汉仲锦物业管理有限公司发出《申请退租关门停业函》，表示其因亏本经营，无法继续支持下去，自7月1日起关门停业，申请该公司退还房租押金159000元和进场费100000元，但该函件并非向出租人黄世民发出，且此时基于新冠××疫情防控措施产生的不可抗力情形已消失，《铺位租赁协议》仍可继续履行，故吴鲜胶上诉认为其有权依据新冠疫情这一不可抗力解除《铺位租赁协议》，双方的《铺位租赁协议》已于2020年6月29日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。吴鲜胶提前退租的行为已构成根本违约，根据《铺位租赁协议》关于“租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还”的约定，吴鲜胶无权主张返还租金保证金159000元。对于吴鲜胶支付的进场费100000元，根据《“合内合外”一楼B区铺位租赁招商意向书》的约定，该款项应向武汉合内合外商业管理有限公司支付，黄世民虽实际收取了该100000元，但其提交了武汉合内合外商业管理有限公司出具的确认收到100000元进场费的情况说明，故一审综合双方当事人举证情况，认定黄世民系代为收取100000元进场费，从而对吴鲜胶要求黄世民返还100000元进场费的诉请不予支持，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。因吴鲜胶提前退租的行为构成违约，黄世民有权解除合同，黄世民于2020年7月25日发出《解除合同通知书》解除双方的《铺位租赁协议》，具有事实和法律依据。吴鲜胶已支付租金至2020年4月30日，一审考虑到新冠××疫情影响，酌情减免吴鲜胶一个月的租金，判令吴鲜胶仅支付2020年6月1日至2020年7月24日的租金，属于一审自由裁量权的范畴，亦无不当，本院予以维持。综上所述，吴鲜胶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5185元，由吴鲜胶负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  张海鹏审判员  龚治国二〇二一年四月六日法官助理余文婷书记员叶子