河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4707号上诉人（原审原告）：张东利，女，汉族，1979年11月29日生。委托诉讼代理人：韩劲松，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳娟，河南智言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南鸿宝置业有限公司。法定代表人：平明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李禺君，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：史慧星，河南中涵律师事务所律师。上诉人张东利因与被上诉人河南鸿宝置业有限公司（以下简称鸿宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初27241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人张东利及其委托诉讼代理人韩劲松、杨艳娟，被上诉人鸿宝公司的委托诉讼代理人史慧星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东利上诉请求：撤销原判，依法改判鸿宝公司向张东利交付维修好的房屋并承担逾期交房的违约责任。事实与理由：一、原审法院在认定房屋交付问题上存在明显的事实认定错误。1.2017年1月1日，张东利收到鸿宝公司邮寄送达的收楼通知函后，即委托专业机构对房屋进行查验，查验中心出具的报告显示房屋存在多处严重漏水、房屋里面多处空鼓现象，施工不符合设计规范、存在安全隐患等问题达不到使用条件和法律、法规规定的交付条件。张东利于2017年1月22日书面告知鸿宝公司拒收房屋并将不符合规定的情况向鸿宝公司予以了通报，鸿宝公司自此以后也未提出任何异议并对张东利所提问题进行了整改。因此，鸿宝公司一审所称的已于2017年1月16日将房屋钥匙交付张东利的说法与实际情况根本不符。2.自2017年1月22日张东利拒绝收房之后，鸿宝公司在长达三年的时间里，多次组织施工人员对涉案房产进行了维修，但漏水、返碱、墙面空鼓等问题一直未根本解决，而且这种维修、试验、漏水、维修、试验、漏水的情况反复出现，直至2020年漏水问题才解决完成，但房屋的外立面和立柱在张东利起诉之日，鸿宝公司仍未修复完毕。2019年和2020年，鸿宝物业公司的人员虽两次提出“没有问题的话办理交房”，但经避水试验后张东利发现渗漏问题仍然存在，因此张东利一直拒绝办理房屋收房，责任不在张东利，而在鸿宝公司一方，该情况证明张东利对自自己的房屋交房是积极的。一审庭审过程中，张东利明确表示如果房屋维修完毕，经避水试验后不漏水的话，张东利同意收房。但至今公司仍未通知张东利对维修后的房屋进行验收检验。3.鸿宝公司在庭审结束后举证期限已经届满的情况下数次向法庭提交所谓的说明和维修照片，一审法院据此通知张东利进行质证，明显违反法定程序。鸿宝公司向法庭提交了两份情况说明认为房屋的防水问题已经修复完毕的事实，恰恰证明房屋的维修问题一直存在。二、张东利要求置业公司承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。1.根据上述事实，鸿宝公司至今未向张东利交付涉案房产，存在多次维修的行为，并且所维修的问题也是严重影响房屋使用的问题，鸿宝公司长达三年的时间里多次对房屋进行维修，且多次维修达不到不漏水的基本要求，足以说明鸿宝公司没有如期交付合格的房屋，故张东利要求鸿宝公司支付逾期交房违约金具有事实依据。2.《商品房买卖合同》合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用的，按逾期时间、分别处理(不作累加)：逾期超过30日后，××有权解除合同；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之二的违约金。3.《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议内容属于格式条款，属于减轻鸿宝公司责任的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任，对有重大利害关系的条款，应予以说明。鸿宝公司因未履行提示或者说明义务，对张东利不利的格式条款不应对张东利具有约束力。鸿宝公司辩称，（一）鸿宝公司作为出卖人已按商品房买卖合同第八条的约定，在2017年1月16日交付时为张东利准备了合同约定的文件，竣工验收备案表、商品住宅质量保证书，商品住宅使用说明书，并且前期物业已经落实，基础设施也已经完成，符合交付条件。（二）涉案房屋无主体质量不合格的事实。张东利在收房时提出的其他质量瑕疵，鸿宝公司仅负有维修的责任，但张东利提出的拒收房屋的要求，不符合合同约定。张东利在一审提出的七项不符合交付条件的内容根本不成立。双方所签订的商品房买卖合同补充协议第八条第13款约定，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵，非主体结构质量问题出卖人应承担维修责任。在出卖人交付的房屋符合本合同第11条约定的情况下，不影响房屋交付的法律效力。如果××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任。张东利在收房近四年后，又以房屋存在质量问题为由拒绝收房，鸿宝公司不应承担逾期交房的违约责任。（三）一审开庭中审判长要求鸿宝公司就张东利提出的不具备交房条件的情况，在庭审后指定时间内予以回复，不违反法律程序。（四）张东利提出本案诉讼的动机是对抗物业公司，在房屋交付四年后提起本案诉讼，已经超过三年的诉讼时效。张东利在约定的时间2017年1月16日也到了现场接收房屋，并雇佣他人对房屋的质量进行检查，提出了一些质量问题，要求鸿宝公司维修。鸿宝公司在当时就对属于质量的问题进行了维修，双方就交房问题并没有产生争议，张东利房屋不动产产权证也已经办理。请求二审法院维持原判。张东利向一审法院起诉请求：1.判令鸿宝公司三个月内将张东利购买的位于郑州市金水××、××房产修复至达到交房条件并向张东利交付上述房产；2.判令鸿宝公司向张东利支付违约金共计2511138.56元（暂计算至2020年12月10日，之后按照日万分之二的标准计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年2月12日，张东利（××）与鸿宝公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要载明：张东利购买鸿宝公司开发的位于金水××、××房产，建筑面积423.28平方米，合同约定单价为20830.66元每平方米，房屋总价款为8817200元。付款方式及期限为约定金额2817200元，付款方式现金，约定付款时间2015-2-12，交纳比例31.95%；备注：余款6000000元整以商业贷款方式支付。合同第八条约定交付期限：鸿宝公司应当在2017年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。鸿宝公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张东利使用，逾期超过30日后，张东利有权解除合同。张东利要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鸿宝公司按日向张东利支付以交付房款万分之2的违约金。第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自本合同第八条约定的交付期限或出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。房屋的保修期自本合同约定的交房日期或通知的交房时间起开始计算。2、附件四补充协议的其他相关规定。第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按一下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年1月16日达到：正常使用标准；供水方式为井水供水。雨污水设施：2017年1月16日达到：正常使用标准。2、供配电设施：2017年1月16日达到：正常标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2017年1月16日达到：管道铺设到户；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格报告证明文件。4、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年1月16日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2017年1月16日达到正常使用标准。附件四合同补充协议约定：四、关于房屋交付的补充约定，交接时鸿宝公司应提供达到交付条件的有关证明材料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验纪录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，张东利有权拒绝接收，鸿宝公司不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为张东利现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。房屋交接，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任等。张东利提交的销售不动产统一发票显示，2015年2月13日，张东利交付首付款2817200元；2015年4月9日，交付尾款600万元。2016年1月16日，河南新添运房地产营销策划有限公司房屋查验中心出具的《验房咨询报告》显示，房屋位于金水××、××宝园林玉兰××区××室，房屋查验咨询师点评：第一-12；二-1、2……建议按设计文件整改、验收规范整改。第四-3……建议整改……第三十三《住宅工程质量纷分户验收合格证》《物业承接查验备案说明书》交房时需向业主提供。2017年1月22日，张东利向鸿宝公司送达《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》一份，主要载明：本人系A6楼104单元业主，我于2015年2月12日与贵公司签订了《商品房预售合同》，根据双方合同约定，贵公司应于2017年1月16日将房屋交付于本人。本人收到贵公司寄送的收楼通知函，于2017年1月4日到达贵公司指定现场办理验房手续。办理过程中发现，贵方不能提供符合国家规定及合同约定的商品房，即房屋达不到交付条件。主要表现如下：……基于以上诸多原因，我方拒绝接收该房屋。此函系本业主拒收该房屋，并对你公司《入伙通知书》“自动收房”一说表示拒绝。由此产生的房屋延期交付的全部违约责任由你方承担。我方保留继续追究你方全部违约责任的合同权利，并视你方整改情况决定是否继续房屋交接工作等。张东利提交的与“鸿园?兰心17319700171”微信聊天记录显示，2019年9月27日，鸿园?兰心17319700171：“没有什么问题的话办理交房吧”，张东利：“防水这几年都一直没修好”，鸿园?兰心17319700171：“现在都已经修好了也做过试水了”“您看最近是否有空来看看”；2020年10月9日，鸿园?兰心17319700171：“您啥时候有空可以来看看啊”“如果没有啥问题是不是可以交房啦”。2020年7月8日，张东利向鸿宝公司EMS邮寄《关于逾期违约交房的函》一份。鸿宝公司提交的郑州市城乡建设委员会于2016年12月21日出具的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，工程名称为鸿宝园林玉兰苑A区（一期）A6#楼，竣工时间2016年11月21日，备案管理部门处理意见：资料齐全同意备案。鸿宝公司提交的落款日期为2016年12月30日的《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》均显示，房屋坐落于鸿宝园林玉兰苑A区（一期）小区A1-A32号楼。2021年1月5日，鸿宝公司出具的《证明》显示：河南鸿宝置业有限公司开发的位于郑州市××、××号房屋属于鸿宝园林玉兰苑小区，该小区内的房屋于2017年1月16日向业主交房，交房时全部房屋已竣工验收合格。并取得郑州市建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施（供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等）均已达到接通使用条件，已经通水、通电，门禁系统能正常使用，其他需要业主自己申请开通；物业管理由我公司服务。交房时，我公司在交房现场协助鸿宝公司向业主办理房屋交接手续，交房现场公示有房屋《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。为每户业主提供有《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》。鸿宝公司提交的《郑州市前期物业服务合同》显示，开发建设单位为鸿宝公司，物业服务企业为河南鸿宝物业服务有限公司，物业项目为鸿宝园林玉兰苑A区（一期），前期物业服务期限自2014年4月9日至新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。庭审中，张东利称修复至达到交房条件：第一房屋外墙的漏水以及卫生间漏水予以修复至不存在漏水现象。第二房屋的内墙、墙面以及地面空鼓、鼓包现象予以修复。第三房屋的东立面、南立面墙面返潮现象予以修复至不再返潮返碱。第四给水管立管与套管间填充填实以及填阻密实材料至端面光滑。第五达到光纤入户的条件以及一至4楼安装光纤插座以及电话插座。第六对上述进行维修达标以外，还需要向张东利出具郑州市人民政府所规定的住宅工程质量分户验收合格证，由物业部门出具的物业承接验收备案情况书。庭审后，鸿宝公司提交的情况说明及照片显示，就张东利提出的第一、二、三、四已维修完毕。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于张东利诉请鸿宝公司维修的涉案房屋的具体部位，鸿宝公司在庭后提交情况说明及照片证明其已完成了张东利主张的维修义务，张东利对此虽不予认可，但未就房屋仍存在质量问题进一步举证，故该院认为张东利诉请的第一项已经维修完毕，张东利的该项诉请，依据不足，该院不予支持。关于张东利诉请支付的逾期交房违约金，《房屋买卖合同》约定：鸿宝公司应当在2017年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。附件四补充协议约定：合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任等。本案房屋在交付时，鸿宝公司已经按照合同约定向张东利发出书面的收楼通知函并出示有《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》，《郑州市前期物业服务合同》亦已经签订，房屋交付时已具备合同约定的交付条件，张东利以其单方聘请的河南新添运房地产营销策划有限公司房屋查验中心出具的《验房咨询报告》载明房屋存在质量问题为由拒绝收房，因《验房咨询报告》载明的房屋问题均非主体结构质量问题，张东利以此为由拒不收房不影响商品房交付的法律效力，其无权要求鸿宝公司承担逾期交付责任。综上，张东利提交的现有证据不足以证明鸿宝公司未按合同约定交付涉案房屋，应对此承担举证不能的不利后果。故张东利诉请的违约金，无事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张东利的诉讼请求。案件受理费减半收取为13445元，由张东利负担。本院二审期间，张东利向法庭提交微信聊天记录1份及现场照片5张，予以证明鸿宝公司未向张东利交付房屋，现在还在维修。鸿宝公司发表质证意见：对微信记录真实性有异议，鸿宝公司没有叫兰心的工作人员，内容与本案无关联性。照片来源不能确定，照片内容是外墙有部分裂纹，是轻微质量瑕疵。根据住宅质量保证书规定，对外墙墙面保修期是2年，房屋已经交付近4年。张东利称外墙特别是女儿墙这一块出现裂纹要求维修，物业公司将该情形告诉鸿宝公司之后，虽然已经过了两年的质保期，鸿宝公司仍对外墙进行维修。本院认为，根据微信记录及照片，仅能证明进行维修事项，不足以证明鸿宝公司要求张东利办理交房相应手续的事实，故不予确认。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案房屋买卖的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点为：张东利拒收房屋的理由是否成立。张东利收到鸿宝公司收房通知后，提出拒收房屋的理由是其单方聘请的查验机构作出的《验房咨询报告》，予以证明房屋存在质量问题。双方除在合同中约定鸿宝公司应提交的交付材料外，又在补充协议中对张东利拒收房屋的条件、不视为逾期交房的情形进行约定，即：鸿宝公司交接资料不齐或现场不符合交付条件的，张东利有权拒绝接收，张东利对于交付条件存在异议的，应向监督部门提出复核申请。若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），鸿宝公司应承担维修义务，在其交付的房屋符合第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力，若张东利拒绝办理交付手续的，无权要求鸿宝公司承担逾期交付责任。结合张东利提交的《验房咨询报告》，不足以证明房屋存在主体结构质量问题。该补充协议约定了张东利享有拒收权利，其称补充协议为格式条款、加重其责任的理由，本院不予采信。综上，张东利拒收房屋的理由不能成立，其上诉称鸿宝公司应交付房屋并承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。鸿宝公司在一审法院作出判决前提交证据，法院依法组织双方当事人发表质证意见，程序并不违法。综上所述，张东利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13445元，由张东利负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年四月十六日书记员 曹芳宇