昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初538号原告昆明忠呈物业服务有限公司。住所：云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所。法定代表人何秀英，财务总监。组织机构代码：79720623-2。委托代理人李洪德，男，1970年12月24日出生，汉族，内蒙古牙克石市人，昆明忠呈物业服务有限公司职工，身份证登记地址为：内蒙古牙克石市，特别授权代理。被告吴秀辉，女，1960年2月21日生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市呈贡区。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告吴秀辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，由审判员吕丽华适用简易程序，于2016年5月30日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告忠呈公司的委托代理人李洪德到庭参加诉讼，被告吴秀辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告忠呈公司诉称：原告系一家有资质的物业服务公司，自2007年入驻米兰园小区，为业主提供物业服务。但被告却无视原告的辛勤劳动付出，以各种理由拒不支付自2010年7月至2012年9月的物业服务费及其他费用共计人民币2425.37元。法院曾于2014年6月11日主持原被告双方诉前调解未果。被告的行为既违反了有关法律规定，也给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、被告立即支付原告2010年7月至2012年9月的物业管理费共计人民币1836.96元、生活垃圾清运处置费270元、物业费滞纳金318.41元，上述费用共计2425.37元。二、案件受理费由被告承担。被告吴秀辉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。针对其诉讼主张，原告忠呈公司向本院提交以下证据：1、呈贡区米兰园小区前期物业管理服务合同书、物业管理服务合同书、园丁小区业主信息登记表、承诺书、园丁小区一期业主公约、园丁小区交房手续登记表、园丁小区装修申报表及装修验收表、米兰园地面停车物业服务合同1组，欲证明：原被告诉讼主体资格，被告已经入住该房并屋享受原告提供的物业服务。2、客户接待登记表1份，欲证明：原告对业主报修或发现的问题进行了处理，被告却不履行自己交费的义务。3、被告欠费明细1份，欲证明：被告欠费的时段和金额。4、2012年5月28日致呈贡龙城街道的公函、2012年5月28日致呈贡区房管处的公函、2012年5月28日致呈贡区教育局的公函、2012年5月28日致春融地产公司的公函、2012年5月28日致米兰园业主委员会的公函、2012年8月6日致米兰园业主委员会“关于米兰园物业服务工作受限的情况说明”、2012年8月9日函至米兰园小区业主委员会“关于米兰园小区欠费户减免方案的函件”、米兰园2012年8月物业收费方案1组，欲证明：由于米兰园业主长期拖欠物业费，导致物业公司无法维系，停止服务。5、致各部门的公函1组，欲证明物业公司证实退出前，通过各种渠道维护自己权利的过程。6、龙城街道办事处回复函件2份，欲证明：被告提出垃圾不及时清运是由于业主不缴纳物管费所致。7、米兰园2008年物业服务费收取告示、关于米兰园2007-2008年度物业服务费催缴的告示、关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报、米兰园2008年物业服务费收取告示、2009年度物业费收取告示（2009年7月6日）、温馨提示、关于收取物业服务费用通知、通告1组，欲证明：2008-2011年期间原告催收物管费的事实。8、水表巡查记录、米兰园安保部考勤统计、定点巡逻签到，欲证明：物业公司不但为业主提供了职责内的物业服务还提供了职责外的超值服务。被告吴秀辉未到庭发表质证意见，亦未向本院提交证据，视为放弃质证和举证的权利。本院认证认为：原告提交的所有证据均符合真实性、合法性、关联性要求，本院依法予以采信。经法庭审理，本院依法确认如下法律事实：2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县园丁一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2007年4月17日，忠呈公司与吴秀辉签订了一份《物业管理服务合同书》，约定甲方吴秀辉（园丁小区一期B6-2-101号住宅业主，建筑面积为151.19平方米）将其物业委托给乙方忠呈公司实施管理。双方约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.45元，生活垃圾清运费每月每户8元，维修基金按购房款2％收取。甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。2008年至2011年期间原告通过在米兰园小区内张贴公告的形式向米兰园业主催收相应物业费。2011年至2012年期间原告就米兰园小区业主拖欠物业费的问题多次与业主委员会进行沟通协调。昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心分别于2011年10月9日和2012年9月26日出具的“关于对YNKM201100711605208信访件答复处理的情况”及“YNKM2012092012063013”信访件均对米兰园小区存在的垃圾清运问题及原因进行了明确。另查明，忠呈公司为米兰园小区提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。2014年6月11日，米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解。本院认为：忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间提供物业服务，根据原被告双方所签订的《物业管理服务合同书》第六条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告吴秀辉作为业主，应当按照合同约定的标准，支付2010年7月1日至2012年9月30日期间共计27个月的物业费，原告主张的物业管理费1836.96元（151.19平方米×0.45元/平方米·月×27个月），在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的27个月的垃圾清运费270元，虽原告主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因被告并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张本院不予采纳，应按每户每月8元的标准计算，被告应当支付垃圾清运费216元（8元/户·月×27个月）。对于原告主张的违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但被告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，因此对于原告所主张的违约金318.41元，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告吴秀辉作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费1836.96元、垃圾清运费216元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴秀辉于本判决生效之日起十日内支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币1836.96元、垃圾清运费216元，上述费用共计人民币2052.96元。二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币50元，由被告吴秀辉承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  吕丽华二〇一六年六月十四日书记员  庄 城