江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终146号上诉人(原审被告、反诉原告）：鹿战略，男，1978年7月13日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人(原审被告）：鹿小虎，男，1983年11月4日出生，汉族，住江苏省沛县。二上诉人共同委托诉讼代理人：邢文强,江苏金维律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏伟,江苏金维律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：朱敦宣，男，1973年2月22日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：刘剑卿,江苏鼎沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱涛,江苏鼎沛律师事务所律师。原审第三人：沛县鹿楼镇人民政府，住所地江苏省沛县鹿楼镇。法定代表人：袁永，镇长。委托诉讼代理人：顾红伟，江苏万谋律师事务所律师。上诉人鹿战略、鹿小虎因与被上诉人朱敦宣、原审第三人沛县鹿楼镇人民政府（简称鹿楼镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019)苏0322民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹿战略、鹿小虎及其委托诉讼代理人邢文强、魏伟，被上诉人朱敦宣及其委托诉讼代理人刘剑卿，原审第三人鹿楼镇政府的委托诉讼代理人顾红伟到庭接受询问。本案现已审理终结。鹿战略、鹿小虎上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判，并驳回朱敦宣的诉讼请求；2、改判支持鹿战略的反诉请求。事实与理由：一审认定事实错误、适用法律不当。一、一审根据《合同法》第52条的规定，认定《协议书》合法有效，系认定事实错误、适用法律不当。1、根据《合同法》第52条第一项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。朱敦宣已针对案涉房屋从沛县鹿楼镇政府领取补偿款222548元，通过该事实足以证实案涉房屋已被沛县鹿楼镇政府征收，朱敦宣对案涉房屋已不再享有所有权，属于无权处分。朱敦宣采取隐瞒事实真相的欺诈手段与鹿战略签订《协议书》，明显损害了鹿楼镇政府的利益，损害国家利益，根据《合同法》第52条第一项之规定，应当认定《协议书》无效。2、一审庭审时，朱敦宣陈述2006年与鹿迪清签订租赁协议时，该土地上有7-8间房子，说明朱敦宣与鹿战略、鹿小虎签订的房屋买卖协议所涉10间房子中有7-8间属于鹿迪清所有，朱敦宣对该房屋不享有所有权，属于无权处分，损害了鹿迪清继承人的利益。根据《合同法》第52条第二项之规定，亦应当认定《协议书》无效。《协议书》中约定的土地使用权转让行为同样无效。二、即使《协议书》合法有效，也不应支持朱敦宣的诉讼请求。1、鹿战略与朱敦宣于2018年12月12日签订《协议书》后，朱敦宣至今没有完成房屋交付义务，属于根本违约，其无权主张要求鹿战略支付合同款项。一审对该争议问题没有回应。2、鹿战略与朱敦宣签订《协议书》时明确约定目的为了建房，但朱敦宣却隐瞒了鹿迪清继承人不让鹿战略建房的关键事实。后来鹿迪清继承人听说鹿战略要在这块地上盖房子，就给鹿战略说其与朱敦宣租赁期限2026年到期，鹿迪清继承人不允许在该土地上建房。朱敦宣一审明确表示：“我和鹿迪清签的协议上明确标明，租期到期后，如他们还继续往外租，我有优先权，如不再出租，我会将土地恢复原状。”也就是说，如果鹿战略盖了房子，到2026年将面临拆除的后果，会导致鹿战略合同目的无法实现。三、基于上述理由，朱敦宣应返还鹿战略购房定金、土地租金，并赔偿利息损失。一审判决驳回鹿战略反诉请求，明显不当。四、因《协议书》主合同无效，鹿小虎作为担保人的从合同亦相应无效，无需承担连带保证责任。综上所述，一审认定事实错误、适用法律不当，依法提起上诉，请求二审法院查明事实后，依法改判驳回朱敦宣的诉讼请求，支持鹿战略的反诉诉讼请求。被上诉人朱敦宣答辩称：一、本案《协议书》《欠条》均系双方在真实、自愿情况下签订。鹿战略称涉案房屋已经由鹿楼镇政府征收不是事实，一审朱敦宣已经对涉案房屋补偿款性质作了明确的解释，该笔补偿款是2011年至2012年期间因政府扩路影响门面房使用而给予朱敦宣的补偿，与房屋征收没有任何关系，且该笔补偿款是在2011年领取的。因涉案协议双方均属于同一集体经济成员，法律并未禁止这种情况下的房屋买卖，所以协议书合法有效。鹿战略、鹿小虎出具的欠条同样有效。二、一审法院已查明涉案房屋系朱敦宣自建房。根本不存在鹿战略所主张的存在案外人房屋的情况。关于房屋实际占有土地的情况，朱敦宣一审已经举证证实。根据《协议书》《欠条》的内容和鹿战略的自认，可以得出双方当事人在签订协议时对土地系朱敦宣租赁取得的事实明知的结论，在《协议书》有效的情况下，不存在合同目的无法实现的问题。原审第三人鹿楼镇政府述称：涉案补偿项目涉及518国道拓宽，是县里重点工程。鹿楼镇政府并非涉案房屋的拆迁主体，涉案案款之所以从鹿楼镇政府财政所支出，是县财政所将相关的款项统一下发放到镇财政所，并由镇财政所统一发放，本案所涉及的款项到底属于什么性质，鹿楼镇政府并不知情，也无权知晓，鹿楼镇政府只是起到代收代发的作用。朱敦宣向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令鹿战略、鹿小虎偿还朱敦宣欠款43万元，利息94600元（2018年12月13日至2019年11月12日）、律师费40000元，合计564600元；2、依法判令鹿战略、鹿小虎支付后续利息（以43万元为基数，月息2%，自2019年11月13日计算至付清之日止）；3、诉讼费、保全费由鹿战略、鹿小虎承担。事实与理由：2018年12月12日，鹿战略因建商品房需要拆除朱敦宣所有的房屋，因鹿战略无现金支付给朱敦宣，经双方协商鹿战略向朱敦宣出具欠条，鹿小虎在担保人处签字按手印，欠条对还款期限、违约责任、律师费等相关费用进行了约定。鹿战略、鹿小虎偿还了第一笔2万元后，余款朱敦宣多次催要，鹿战略、鹿小虎拒不偿还剩余本息。鹿战略向一审法院提出反诉诉讼请求：1、请求法院依法确认朱敦宣、鹿战略双方签订的房屋买卖协议无效；2、请求判令朱敦宣返还购房定金2万元，土地租金15300元，合计35300元；3、请求判令朱敦宣支付利息损失（以35300元为本金，月利率0.5%，自2018年12月25日计算至全部款项返还完毕为止）；4、诉讼费由朱敦宣承担。事实与理由：朱敦宣于2018年12月12日将位于鹿楼汽车站红绿灯北，孔庄路口东侧的房屋共计10间及土地出售给鹿战略，双方签订协议书一份，鹿战略于2018年12月25日给付朱敦宣购房定金2万元，土地租金15300元。鹿战略购买涉案房屋是为了开发建房使用涉案房屋所占的土地。后来该土地所有人听说鹿战略要在该土地上建房，就找到鹿战略，告知涉案土地租赁期限截止到2026年，不让鹿战略在土地上建房。鹿战略与朱敦宣签订的买卖协议系无效协议，请求法院支持鹿战略的诉请。一审法院查明：一、2018年12月12日，朱敦宣（房屋出售人）、鹿战略（购买人）、鹿小虎（见证人）签订《协议书》一份，内容如下“协议书因鹿战略建房需要，今购买朱敦宣座落在鹿楼汽车站红绿灯北，孔庄路口东侧房屋一处，共计10间，约400平方米。本协议签定之日起房屋产权归鹿战略所有（付清款之后），土地使用权朱敦宣转让给鹿战略使用，土地使用权鹿战略在使用过程中出现的所有问题全部由朱敦宣负责（在朱敦宣租期内），所有损失由朱敦宣承担。购房款共计肆拾伍万元整，付清款之后拆房。肆拾伍万元分叁次付清”。同日，鹿战略、鹿小虎向朱敦宣出具欠条一份，内容如下“欠条因建商品房需要拆除朱敦宣的房屋，而无现钱支付，经双方同意，（空白）欠朱敦宣45万元。该款于2018年12月（空白）日付2万元，于2019年5月18日前付拾叁万元，于2019年9月18日前付拾伍万元，于2019年12月18日前付拾伍万元，如逾期不能偿还任一批款项，朱敦宣有权就剩余部分一并起诉，并从出具此欠条之日起按2分计算利息，并承担由此产生的律师费、诉讼费、保全费等。因土地纠纷造成的所有损失全部由朱敦宣承担。欠款人：鹿战略320322197807135311担保人：鹿小虎320322198311045317，2018年12月12日”。2019年12月23日，朱敦宣与江苏鼎沛律师事务所签订委托代理合同一份，合同约定，在签订本合同时，朱敦宣需一次性支付代理费40000元。江苏鼎沛律师事务所开具金额为40000元的增值税普通发票为证。二、2018年12月25日，案外人刘莉（朱敦宣的妻子）向鹿战略出具收条两份，内容分别如下“收条今收购鹿楼车站北房屋定金贰万元正（20000）收款人：刘莉2018年12月25日”“收条今收到地租钱壹万伍仟叁（15300），自2018年12月25日起至2026年2月2日止收款人：刘莉2018年12月25日”。三、朱敦宣从沛县鹿楼镇政府领取补偿款222548元。朱敦宣领款时的单据上显示补偿款的构成为：房屋（573.8平方）补偿标准272697元，补偿金额218158元；附着物补偿标准5488元，补偿金额4390元，合计222548元（218158元+4390元）。针对涉案房屋是否已被征收以及朱敦宣领取上述款项的性质，2020年8月20日，一审法院向第三人鹿楼镇政府发函询问，第三人鹿楼镇政府未予以答复。一审另查明，涉案房屋为朱敦宣在其租赁的土地上的自建房。一审法院认为，关于《协议书》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。鹿战略主张涉案房屋已被征收，朱敦宣无权处分，但未能提交充分证据予以证实，故一审法院对鹿战略的该项抗辩理由不予采纳。根据《协议书》、《欠条》的内容可以看出，鹿战略与朱敦宣签订协议时，对涉案房屋占用的土地系朱敦宣租赁取得这一事实是明知的，而鹿战略因其他原因需要拆除涉案房屋，从而形成了上述《协议书》《欠条》。鹿战略与朱敦宣之间的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故该《协议书》合法有效，鹿战略与朱敦宣均应按照协议履行自己的义务。对朱敦宣要求鹿战略支付剩余房款43万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对鹿战略要求确认房屋买卖协议无效且要求朱敦宣返还已付款35300元（购房定金2万元+土地租金15300元）及利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于朱敦宣主张的利息问题，朱敦宣要求按照欠条上的约定，以43万元为基数，按照月息2分，从出具欠条之日起计算至实际给付之日止。一审法院认为，双方约定按照月息2分计算逾期付款违约金，明显过高，酌情调整为自2019年5月19日至2019年8月19日期间，以43万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算违约金，经核算，该期间的违约金为6214.22元。后续利息以43万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。自2019年8月20日计算至实际给付之日。对朱敦宣要求鹿战略、鹿小虎支付逾期利息的超过部分，不予支持。关于朱敦宣主张的律师费问题。因朱敦宣、鹿战略双方在欠条上载明，若鹿战略逾期付款，朱敦宣因诉讼产生的律师费由鹿战略承担。故朱敦宣要求鹿战略承担其支付的律师费40000元，符合法律规定，予以支持。关于鹿小虎的责任承担问题。鹿小虎作为担保人在欠条上签字捺印，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。对朱敦宣在保证期限内要求鹿小虎对上述债务承担保证责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，一审法院判决：一、鹿战略于判决生效后十日内支付朱敦宣房款430000元、律师费40000元，合计470000元及利息（2019年8月19日之前的利息为6214.22元，之后利息以430000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日计算至实际给付之日）；二、鹿小虎对上述债务承担连带保证责任，鹿小虎承担保证责任后，有权向债务人鹿战略追偿；三、驳回朱敦宣的其他诉讼请求；四、驳回鹿战略的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9446元，保全费3343元，合计12789元，由鹿战略、鹿小虎承担；反诉案件受理费342元，由鹿战略承担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同效力如何认定。2、鹿战略一审反诉要求朱敦宣返还相关定金、租金，并赔偿相关利息损失的主张应否予以支持。二审中，上诉人鹿战略提交其户口本（复印件）、沛县鹿楼派出所证明一份。证明鹿战略1988年9月8日户籍性质变更为农转非，2008年8月27日将户籍由沛县鹿楼镇**迁入沛县沛城镇正阳中路******。2018年签订房屋买卖合同时，鹿战略早已不是农村集体经济组织成员，鹿战略与朱敦宣签订的房屋买卖合同无效。朱敦宣质证意见：对证据真实性没有异议。鹿战略户籍性质，请户籍性质，认证，证明目的不认可。鹿楼镇政府质证意见：由法院依法认定。鹿小虎质证意见：由法院依法认定。二审中，朱敦宣提交涉案房屋状况照片22张，证明涉案房屋现状及鹿战略实际占有使用、在房屋内放置家具及办公用品的情况。鹿战略质证意见：真实性认可。从照片看，房屋已长期没有人使用，有一个门始终开着，房屋内的物品确实是鹿战略放置的，鹿战略只是占用房屋，朱敦宣并没有把房屋交付给鹿战略。鹿楼镇政府质证意见：由法院依法认定。二审中，鹿楼镇政府提交镇财政所留存的向朱敦宣代发拆迁款的材料（复印件加盖镇财政所印章），证明拆迁主体不是镇政府，拆迁人是沛县公路建设重点工程指挥部。该工程涉及518国道拓宽，道路经过沛县鹿楼镇，由当地政府协调代收相关补偿款项，实际代付朱敦宣的数额为222548元，代发的拆迁项目和内容，镇相关领导也不清楚。朱敦宣质证意见：真实性没有异议。记账凭证明细科目中明确注明“占地补偿款”，支票存根上注明的收款人是朱敦宣及其经营的“朱四门业”，补偿内容还包括朱敦宣垫的土方，与涉案房屋没有关系。鹿战略质证意见：结算凭证上注明很清楚，是拆迁赔偿款。地上附着物明细表中明确注明房屋面积573.8平方，与附属物补偿合计278185元，证明涉案房屋已经在2011年4月份征收完毕，只是剩余部分拆迁款没有拨付而已。本院对二审中当事人提交证据的真实性均予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于涉案房屋买卖合同效力认定问题经查明，朱敦宣户籍地为队，户籍地为队，地为队，户籍地为队，六十年代下放回转农转非”原因，户籍变更为城户籍变更为城镇户籍。8年涉案房屋转让《协议书》签订时，合同双方不属于同一集体经济组织。此外，涉案房屋建设在农村土地上，且土地为租赁案外人的土地，涉案合同签订时未经原土地权利人同意。综合上述理由，鹿战略反诉主张的双方房屋买卖合同无效的主张应予支持。综上，朱敦宣一审本诉要求继续履行房屋买卖合同，给付剩余价款的主张不能成立，其本诉请求应予驳回。二、关于鹿战略一审反诉要求朱敦宣返还相关定金、土地租金的主张问题总体而言，合同无效后，因该合同取得的财产，双方应互相返还，即鹿战略返还朱敦宣的房屋，朱敦宣返还鹿战略交付的定金等。本案鹿战略即反诉要求返还土地租金1.53万元和定金2万元。但是，考虑到鹿战略交付的土地租金1.53万元属于朱敦宣转付给案外土地权利人的收益，故土地租金1.53万元作为朱敦宣的实际支出损失，可以不予返还。另外，考虑到2018年签订协议书至今已3年时间，虽然合同无效，但因双方买卖合同订立确实造成朱敦宣无法使用涉案房屋，朱敦宣存在一定损失，另考虑到鹿战略对其城镇户籍性质予以户籍性质予以明知、无效存在过错的情形，故本案酌定朱敦宣收取的2万元定金也不予返还。综上所述，鹿战略的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沛县人民法院(2019)苏0322民初7118号民事判决。二、确认本案朱敦宣、鹿战略双方签订的房屋买卖协议无效。三、驳回鹿战略的其他反诉请求。四、驳回朱敦宣的诉讼请求。一审本诉案件受理费9446元，保全费3343元，合计12789元，由朱敦宣承担；一审反诉案件受理费342元，由鹿战略承担300元，朱敦宣承担42元。二审案件受理费8443元，由鹿战略负担4221元，朱敦宣负担4222元。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月二日书记员 金宇婷