湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1398号上诉人（原审被告）：周晴晖，男，1993年11月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王瑞，湖北勤楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴润英，女，1981年4月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈群，湖北道博律师事务所律师。原审第三人：武汉壹叁壹肆不动产有限公司，住所地：武汉市汉阳区五龙路58号名流公馆NK3地块3号楼1-2层（3）商。法定代表人：刘俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：方红伟，男，该公司职员。上诉人周晴晖因与被上诉人柴润英、原审第三人武汉壹叁壹肆不动产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周晴晖上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：原审法院判决中存在事实查明不清，事实认定错误，适用法律错误，实体处理错误。一、事实查明不清。柴润英的诉求变更过三次。柴润英诉求混乱，反复变更，造成自己违约。而周晴晖自始至终答辩主张合同有效，要求继续履行合同，但原审判决中未能清楚还原整个案件的经过，属事实查明不清。二、事实认定错误。原审认定案涉房屋取得《不动产权属证明》错误。《不动产权属证明》系武汉市自然资源和规划局发给土地使用者（开发商）的权属证明，不是涉案房屋的不动产权证明，涉案房屋根本没有办理权属证明。判决书中“……双方签订合同后，柴润英按约定支付了房款人民币760,000元，但周晴晖一直未将房屋将付给柴润英的行为构成违约……”。该处事实认定错误。三、适用法律错误。柴润英多次变更诉讼请求，造成自己违约，应由自身来承担相应的不利法律后果。退一万步来说，就算周晴晖违约，也是柴润英在2020年10月17号变更诉请以后才违约。周晴晖因身体健康原因没有去办交房手续，同时又维护自己权益，要求对方支付尾款也是合情合理。根据法律规定，违约金的赔偿以实际受到损失为准，原审法院要求周晴晖支付10万元的违约金的判决，适用法律明显错误。四、实体处理错误。第一、柴润英在没有主张房屋所有权之前，就直接要求该房屋的权益归其所有，其诉求明显不合理。对于不合理诉求，判决中理应驳回。第二、法院判决时还遗漏了重要的事实，即根据双方的合同规定,柴润英还有近20万的购房尾款没有支付，同时周晴晖还享有涉案房屋拆迁的面积差额补助金，过渡安置费，装修补助金等大约10万元的拆迁权益，合同中明确归周晴晖所有的，判决中也无涉及。原审诉讼程序中存在程序违法。柴润英在第一审庭审结束后，才向法院申请变更诉讼请求，程序明显违法。柴润英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。武汉壹叁壹肆不动产有限公司述称：认可一审判决。柴润英向一审法院起诉请求：1、确认柴润英、周晴晖于2019年8月21日签订的《房屋居间买卖合同协议》合法有效；2、判令位于武汉市汉阳区江堤中路12号保和·墨水湾（一期）4栋1单元17层（4）号房屋对应的权益归柴润英享有；3、判令周晴晖向柴润英支付违约金人民币100,000元，律师费、交通费等损失人民币18,000元，共计人民币118,000元整；4、判令本案诉讼费由周晴晖承担。一审法院审理查明，2014年，被拆迁人周晴晖（乙方）与拆迁人武汉均阳拆迁有限公司签订《房屋拆迁货币安置协议书》（私有房屋），约定：甲方拆迁范围内乙方有房屋建筑面积12.28平方米，乙方同意甲方按货币安置方式进行补偿，甲方对乙方房屋按人民币4,125元/平方米计算补偿，共计补偿乙方人民币54,191.6元。2014年11月14日，武汉市汉阳区人民政府鹦鹉洲办事处出具《鹦鹉洲项目拆迁补偿结算单》（741-719），载明被拆迁房座落地址为鹦鹉小道65号（老53号），被拆迁人身份证号，置换房地址位于翰墨4-1-1604，应交购房金额为人民币373,620.36元，周晴晖在拆迁户签名栏中签字捺印。2020年5月10日，周晴晖与拆迁部门签署《补充协议书》，载明：鹦鹉洲三期C、D片房屋拆迁项目原拆迁安置对接项目翰墨丹青限价商品房项目现更名为保和·墨水湾限价商品房项目，因原开发商提供安置房源房号与现实际交付房源房号发生变化，经拆迁人与被拆迁人协商一致同意，将原《房屋拆迁货币安置协议书》等文件上被拆迁人选购的拆迁安置房屋翰墨丹青4号楼1单元1604室（建筑面积101.86平方米）调换至保和·墨水湾4号楼1单元1704室（建筑面积96.84平方米），房屋面积差异按规定据实结算，等内容。周晴晖向拆迁部门补款人民币373,620.36元。2019年8月21日，周晴晖（出卖方，甲方）与柴润英（买受人，乙方）签订《房屋居间买卖合同协议》，约定：一、甲方愿将自有座落于武汉市汉阳区保和墨水湾4号楼1单元1704号（建筑面积96.84平方米）还建房屋出卖给乙方；二、上述房屋成交价格为人民币960,000元，乙方共份三次付清，在合同签订日一次性支付首付款人民币500,000元，在甲乙双方约定时间乙方将房款人民币260,000元打入甲方指定账户，在甲方过户后一次结清尾款人民币200,000元，在签署完合同时乙方向公司方支付中介服务费人民币28,800元；三、甲方应当于合同签订日后两周内将该房屋交付乙方；四、在乙方的配合下，须由甲方在村委会办理该房屋的过户证明文件并交付乙方存档，另外以后涉及该房屋的所有费用（水、电、气、物业费、有线等），转移过户所有费用全部由乙方承担，甲方承担自己相关办证费用，在街道通知可以办理证件后七个工作日内配合办理相关手续；……九、甲方因任何原因（不可抗力因素除外）中途违约或后期不配合办证过户，按房屋总价200%的违约金及合同约定时间每逾期一天5‰支付滞纳金和议价赔付给乙方；补充协议：在乙方办理购房资格后将人民币260,000元打入甲方指定账户，办理更名后将尾款人民币200,000元打入甲方指定账户；过户安置费、房屋平方差价，拆迁装修补助金由甲方所得，乙方收到后打入甲方指定账户，等内容。柴润英及周晴晖在合同末尾处签字捺印，第三人武汉壹叁壹肆不动产有限公司在合同末尾处加盖公章。合同签订当日，柴润英向周晴晖支付首付款人民币500,000元，周晴晖向柴润英出具收据。2019年8月28日，柴润英向周晴晖支付人民币260,000元，周晴晖向柴润英出具收据。同日，柴润英向第三人武汉壹叁壹肆不动产有限公司支付中介费人民币28,000元，第三人武汉壹叁壹肆不动产有限公司向柴润英出具收据。另查明，位于武汉市汉阳区江堤中路12号保和·墨水湾（一期）4栋1单元17层（4）号房屋于2020年1月3日取得《不动产权属证明》。再查明，2019年12月28日，柴润英与湖北道博律师事务所签订《委托代理合同》，委托湖北道博律师事务所指派律师作为案件代理人，代理柴润英与周晴晖之间的房屋买卖合同纠纷。2020年11月6日，柴润英向湖北道博律师事务所支付代理费人民币13,000元。一审法院认为，位于武汉市汉阳区江堤中路12号保和·墨水湾（一期）4栋1单元17层（4）号房屋（建筑面积96.84平方米）系周晴晖取得的还建房屋，周晴晖已向拆迁部门补款人民币373,620.36元，目前该房屋具备交付条件。2019年8月21日，柴润英与周晴晖就上述房屋签订的《房屋居间买卖合同协议》系双方当事人真实意思表示，合同的内容和形式均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方签订合同后，柴润英按约定支付了房款人民币760,000元，但周晴晖一直未将房屋交付给柴润英的行为构成违约，现柴润英要求确认其与周晴晖于2019年8月21日签订的《房屋居间买卖合同协议》合法有效并要求上述房屋的权益归柴润英享有的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及双方签订的《房屋居间买卖合同协议》第九条的约定“违约责任：甲方因任何原因（不可抗力因素除外）中途违约或后期不配合办证过户，按房屋总价200%的违约金及合同约定时间每逾期一天5‰支付滞纳金和议价赔付给乙方”，现柴润英要求周晴晖支付违约金人民币100,000元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。柴润英要求周晴晖支付律师费、交通费等损失人民币18,000元，因柴润英与周晴晖签订的《房屋居间买卖合同协议》对此并无约定，故一审法院对柴润英的该项诉讼请求不予支持。周晴晖辩称因柴润英没有付清购房尾款，违约责任在柴润英，根据双方签订的《房屋居间买卖合同协议》第二条“在甲方过户后一次结清尾款人民币200,000元”的约定，应由周晴晖先办理过户，再由柴润英支付房屋尾款，故一审法院对周晴晖的该辩称理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、柴润英与周晴晖于2019年8月21日就位于武汉市汉阳区江堤中路12号保和·墨水湾（一期）4栋1单元17层（4）号房屋（建筑面积96.84平方米）签订的《房屋居间买卖合同协议》合法有效；二、位于武汉市汉阳区江堤中路12号保和·墨水湾（一期）4栋1单元17层（4）号房屋（建筑面积96.84平方米）的权益由柴润英享有；三、周晴晖于判决生效之日起十日内支付给柴润英违约金人民币100,000元；四、驳回柴润英的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,206元由周晴晖承担。双方当事人在二审均未向本院提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为:柴润英与周晴晖签订的《房屋居间买卖合同协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，柴润英按合同履行了义务，但周晴晖未能按合同约定交付房屋，构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。柴润英虽然在一审诉讼过程中数次变更诉讼请求，但其变更诉讼请求在一审辩论终结之前，符合法律规定，柴润英变更诉讼请求的行为，对周晴晖违约的事实没有影响，周晴晖据此认为自己没有违约与事实不符。关于违约金的认定，虽然协议第九条约定“违约责任：甲方因任何原因（不可抗力因素除外）中途违约或后期不配合办证过户，按房屋总价200%的违约金及合同约定时间每逾期一天5‰支付滞纳金和议价赔付给乙方”，因周晴晖提出其没有违约及即便违约合同约定的违约金也过高，故本院根据柴润英所提交证明其损失的证据及本案案情，酌定违约金为5万元，一审法院认定违约金10万元过高，本院予以变更。综上所述，周晴晖的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初1616号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初1616号民事判决第三项、第四项；三、周晴晖于本判决生效之日起十日内向柴润英支付违约金5万元；四、驳回柴润英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,206元，由周晴晖负担11,156元，由柴润英负担1,050元。二审案件受理费12,206元，由周晴晖负担11,156元，由柴润英负担1,050元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二一年四月十二日法官助理余文婷书记员邬云格