河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀02民初12号 原告：谷守国等56人(详见附后名单)。 诉讼代表人：谷守国，男，1964年7月16日生，汉族，现住唐山市丰润区。 诉讼代表人：谷守志，男，1974年10月19日生，汉族，现住唐山市丰润区。 诉讼代表人：谷士金，男，1959年8月6日生，汉族，现住唐山市丰润区。 诉讼代表人：甄宝东，男，1966年11月7日生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托代理人：张伟，河北鸿翔律师事务所律师。 委托代理人：乔宇，河北鸿翔律师事务所律师。 被告：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**龙泽北路**。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 委托代理人：田祥宽，该公司职员。 被告：曹文福，男，1960年7月15日生，汉族，现住唐山市路**。 委托代理人：田祥宽，男，1979年5月25日生，汉族，现住唐山市。 被告：吴绍芹，女，1963年10月31日生，汉族，现住唐山市路**。 委托代理人：马冀津，北京建城（天津）律师事务所律师。 原告谷守国等56人诉被告唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福、吴少芹案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成了由审判员刘群勇担任审判长，与审判员冷玉、周文参加的合议庭，于2016年6月24日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张伟、乔宇，被告唐山嘉润房地产开发有限公司及被告曹文福的共同委托代理人田祥宽，被告吴少芹的委托代理人马冀津到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谷守国等56人诉称，2012年5月11日，原告谷守国等56人与唐山嘉润房地产开发有限公司签订了嘉润蓝湾*号楼1-4层4084平方米底商认购协议，协议约定将嘉润蓝湾*号楼1-4层4084平方米底商出售给56名原告，单价为每平米25000元，总房价102100000元，此前被告欠原告的所有款项转作了房款，同日被告唐山嘉润房地产开发有限公司承诺2015年6月交房。2014年唐山市中级人民法院执行局因被告唐山嘉润房地产开发有限公司与被告吴少芹民间借贷纠纷一案查封了原告认购的嘉润蓝湾*号楼1-4层底商，原告得知此情况后，向贵院提出执行异议，唐山市中级人民法院作出(2015)唐执异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。原告依法认购了嘉润蓝湾*号楼1-4层底商并交付了房款，依法享有所有权。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告签订的认购协议有效，原告享有嘉润蓝湾*号楼1-4层底商的所有权；2、判决不得执行嘉润蓝湾*号楼1-4层底商，解除对嘉润蓝湾*号楼1-4层底商的查封；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告唐山嘉润房地产开发有限公司(以下简称嘉润公司)及被告曹文福答辩称：本案中上述56名原告所诉争议房产是在被告欠原告谷守国等人欠款的前提下，经双方协商以房抵债，冲抵债务，现嘉润房地产公司没有办理预售许可证，所以该房产依然由嘉润房地产所有，本案中并不能确认该房产为原告所有，望贵院依法调查被告所述事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告吴少芹答辩称，1、原告对嘉润蓝湾五号楼1-4层底商不具有所有权。首先，原告与嘉润公司签订的认购协议因涉案房产不具有预售许可，该协议无效。其次，原告等人是向嘉润公司提供借款，为了担保借款的偿还，与嘉润公司形成了认购协议，原告与被告嘉润公司之间并不具有真实的商品房买卖意思表示，根据最高人民法院关于民间借贷的司法解释，原告确认协议有效，抛离了原告与嘉润公司的基础法律关系，因此，法院应当依法驳回原告第一项诉请。2、被告吴绍芹因嘉润公司拖欠借款，根据法律规定，依法对嘉润公司申请强制执行，人民法院依法查封涉案房产，程序合法，并无违反法律的情况，人民法院应依法驳回原告的第二个诉请。3、原告申请强制执行后人民法院依法查封涉案房产，并非被告恶意侵犯原告的合法权益，因此被告吴绍芹不应承担本案的任何诉讼费用。 原告谷守国等56人为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证据一：认购协议、嘉润地产出具的购房款收据各一份，证明原告与嘉润地产存在合法有效的买卖合同关系，原告在嘉润地产处购买了其开发的嘉润蓝湾*号楼1-4层总面积4084平方米底商，房屋总价格为1.1243亿元。证据二、嘉润地产向原告出具的固定资产投资项目审批、规划许可证、土地证复印件各一份，证明被告为促成商品房交易合同，向原告证明其对所开发项目具有的合法性及合规性。 被告嘉润公司及被告曹文福对原告提交的证据质证意见是：对证据二的相关手续不予质证，因为都是复印件，不能保证证据的真实性，应该以嘉润蓝湾小区的原件为准。对证据一的证明目的有异议，通过证据一，不但不能证明原被告之间形成买卖关系，相反还能够直接证明被告提出的被告向原告借款，该协议是在曹文福和嘉润公司无法履行债务的前提下签订的，实际是变相的债务担保形式，并不存在房屋买卖关系。认购人员名单也是曹文福和嘉润公司无法履行债务的前提下签订的，也是变相的债务担保形式，这个名单是虚假的，而且除了本案中出庭的几名原告的诉讼代表人外，对于其他原告，被告均未见过。 被告吴少芹对原告提交的证据质证意见是：对证据一：该协议和收据均与被告吴绍芹无关，不予质证，但不认可原告的证明目的，从协议签订的日期看涉案房产的预售证没有取得，从形式和内容看均不符合法律规定，应该属于无效。同时收款收据及认购协议表明的价格数额巨大，对方应该提交相应的付款凭证。对证据二，因是复印件，不予质证。 被告嘉润公司及曹文福未当庭提交证据，但称其所有的证据均在执行异议案卷中。 被告吴少芹未向本院提交证据。 经审理查明，2012年5月11日，原告谷守国等56人作为乙方与唐山嘉润房地产开发有限公司作为甲方签订《嘉润·蓝湾项目认购协议》，协议第一条约定“乙方于2012年5月11日购买嘉润蓝湾项目*号楼1-4层4084平方米底商。该房屋建筑面积约4084平方米，单价25000元/平方米。成交总房款102100000元(大写壹亿零贰佰壹拾万元整)，已交付房款102100000元(大写壹亿零贰佰壹拾万元整)。”该条备注栏载明“*号楼1-4层底商4084平方米，此房为团购合同，原公司欠款全部作废。”同日，被告嘉润公司向原告谷守国等人出具“收到购房款102100000元”的收据。 被告吴少芹与嘉润公司、曹文福因民间借贷纠纷一案，本院于2012年9月19日依据(2014)唐民初字第164号民事调解书立案执行。在执行过程中，本院于2014年1月14日以(2012)唐执字第142—4号裁定书，裁定预查封嘉润公司的嘉润［港城福苑］(原嘉润蓝湾)项目中*号楼1至4层2000平米的商业房产。原告谷守国、谷守志、谷守金、甄宝东四人不服(2012)唐执字第142—4号裁定书，于2014年12月12日向本院提出执行异议，本院于2014年3月13日作出(2015)唐执异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告谷守国、谷守志、谷守金、甄宝东四人的异议。原告谷守国、谷守志、谷守金、甄宝东四人不服该执行裁定，在法定期限内，向本院提起执行异议之诉，请求：1、依法确认原、被告签订的认购协议有效，原告享有嘉润蓝湾*号楼1-4层底商的所有权；2、判决不得执行嘉润蓝湾*号楼1-4层底商，解除对嘉润蓝湾*号楼1-4层底商的查封；3、由被告承担本案诉讼费用。 在诉讼过程中，何臣军等52人以谷守国、谷守志、谷守金、甄宝东四人只是代表何臣军等56人与嘉润公司签订港城福苑(嘉润蓝湾)*号底商1-4层4084平方米买卖合同，何臣军等52人也是该底商的实际所有人为由，向本院递交申请，申请参加本案诉讼。本院经审查，准予何臣军等52人以原告身份参加本案诉讼。 另查明，嘉润公司作为房地产开发企业，其所开发的嘉润蓝湾项目至今尚未取得商品房预售许可证。 上述事实有原、被告陈述、相关书证等相关证据予以证实，并记录在卷。 本院认为，原告谷守国等56人对被查封的唐山嘉润房地产开发有限公司开发的嘉润［港城福苑］(原嘉润蓝湾)项目中*号楼1至4层4084平米的商业房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案双方争议的关键所在。 首先，原告谷守国等56人与被告唐山嘉润房地产开发有限公司于2012年5月11日签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》中有“原公司欠款全部作废”的约定，庭审中原告谷守国等人与被告唐山嘉润房地产开发有限公司均认可双方之前有借款行为。从上述约定内容看，双方签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》系被告唐山嘉润房地产开发有限公司以涉案底商抵顶拖欠谷守国等人的到期债权。上述双方约定的以物抵债行为，不违反法律、法规的强制性规定。被告唐山嘉润房地产开发有限公司主张双方签订《嘉润·蓝湾项目认购协议》的行为属于借款担保，理据不足，本院不予采信。 其次，原告谷守国等56人与被告唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》虽然不违反法律、法规的强制性规定，但由于被告唐山嘉润房地产开发有限公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，其与原告签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》并非合法有效。 第三，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力。因诉争房产尚未登记在原告名下，原告不能取得涉案房屋的所有权，其要求确认享有涉案的底商的所有权，理据不足，本院不予支持。 第四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因涉案《嘉润·蓝湾项目认购协议》并非合法有效，故原告就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据，本院不予支持。但为了保障房屋买受人的基本权益，避免相关主体之间的利益失衡，依据最高人民法院2014年对山东省高级人民法院就三联彩石山庄案的批复（[2014]执他字第23、24号）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。本院依法认定原告就涉案房屋的价款享有优先受偿权，其优先受偿权可在执行阶段参与分配过程中予以实现。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告谷守国等56人对嘉润蓝湾项目*号楼1-4层4084平方米底商的价款享有优先受偿权。 二、驳回原告谷守国等56人的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告谷守国等56人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘群勇 审判员  周 文 审判员  冷 玉 二〇一六年六月三十日 书记员  王璐瑶 附：当事人详细名单： 原告：谷守国，男，1964年7月16日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：谷守志，男，1974年10月19日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：谷士金，男，1959年8月6日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：甄宝东，男，1966年11月7日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：何臣军，男，1985年8月10日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：赵秀春，女，1964年10月12日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：谷月，女，1986年2月26日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：王子成，男，1951年5月15日生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。 原告：赵秀荣，女，1949年12月8日生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。 原告：赵秀艳，女，1962年6月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：刘凤文，男，1978年1月16日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：付春雷，男，1964年10月12日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：曹会强，男，1977年4月14日生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县汀流河镇。 原告：赵云生，男，1954年3月12日生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县汀流河镇。 原告：郑帮林，男，1962年8月1日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：张野，男，1980年9月19日生，满族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：张涛，男，1984年3月16日生，汉族，现住河北省唐山市路**。 原告：曾作良，男，1954年11月10日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：谢秀香，女，1960年10月11日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：王静，女，1979年3月27日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：陈建富，男，1980年5月1日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区白官屯镇。 原告：唐佳富，男，1982年7月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：芦薇，女，1979年3月17日生，汉族，现住河北省唐山市古冶区。 原告：刘立耀，男，1977年11月18日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：刘彩娟，女，1977年12月20日生，汉族，现住河北省唐山市路**。 原告：李朝林，男，1963年8月1日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：康文君，女，1971年4月24日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：姜开文，男，1963年4月8日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：纪寒，女，1973年12月23日生，汉族，现住河北省唐山市玉田县玉田镇。 原告：韩冷，男，1982年7月29日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区老庄子镇。 原告：郭玉峰，男，1976年5月23日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：谷士柱，男，1960年7月7日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：谷守存，男，1955年5月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：高宝河，男，1963年6月29日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：任莹莹，女，1990年11月28日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰登坞镇。 原告：陈晓华，男，1975年5月8日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：刘刚，男，1984年9月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：杨树智，男，1966年4月24日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：陆之金，男，1955年11月28日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：李少波，男，1970年12月21日生，汉族，现住北京市朝阳区。 原告：李少伟，男，1968年6月11日生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县乐亭镇。 原告：张宝生，男，1962年10月29日生，汉族，现住河北省唐山市开平区。 原告：付阳，女，1987年11月2日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：赵树成，男，1953年1月13日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：赵术平，女，1966年2月21日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：韩春平，男，1959年2月28日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：郑小龙，男，1989年10月25日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：谷守森，男，1988年11月16日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：梁学华，男，1962年8月14日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇。 原告：张庚，男，1980年3月22日生，汉族，现住辽宁省辽阳市文圣区。 原告：江堂碧，男，1972年12月9日生，汉族，现住武汉市江汉区。 原告：高建良，男，1972年8月16日生，汉族，现住杭州市萧山区。 原告：张建军，男，1970年7月21日生，汉族，现住河北省唐山市玉田县玉田镇。 原告：徐国闫，男，1969年5月10日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 原告：崔小君，女，1972年1月21日生，满族，现住河北省唐山市路**。 原告：吴凤红，女，1969年5月3日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。