江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4717号上诉人（原审被告）：蒋小薇，女，1990年12月27日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：赵斌，江苏柏金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州南洋房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇广电东路**铂安国际商务楼****。法定代表人：虞亚芬。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。原审被告：常州思美餐饮管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇广电东路**楼**。法定代表人：蒋小薇。上诉人蒋小薇因与被上诉人常州南洋房地产开发有限公司（以下简称南洋公司）、原审被告常州思美餐饮管理有限公司（以下简称思美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋小薇上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由南洋公司承担。事实和理由：一、一审判决对于蒋小薇与南洋公司之间的房屋租赁关系事实认定错误。1.2017年11月6日，蒋小薇因与他人合伙开办咖啡、简餐、休闲门店，遂与南洋公司签订《房屋租赁合同》，取得蒋小薇公司的房屋产权证等设立公司工商登记必备的材料后，进行办理了名称核准、公司设立登记等工商登记手续。2017年11月9日在取得“常州思美餐饮管理有限公司”名称核准后，于2017年11月9日当日，思美公司与南洋公司重新签订了《房屋租赁合同》。自此开始，签订日期为2017年11月6日该份合同作废，思美公司成为实际承租人，与南洋公司发生租赁关系，向南洋公司交付租金，享有权利和义务。蒋小薇作为法人代表及股东，通过微信、支付宝、银行转账等方式代表思美公司向南洋公司支付房租及其他相关费用，均有开具交款人思美公司、收款人为南洋公司的增值税发票为证。因此，本案的房屋租赁关系是南洋公司与思美公司。而蒋小薇个人与南洋公司不存在房屋租赁关系。2.本案针对一处案涉房屋，却签订有两份《房屋租赁合同》，且有明显的时间先后，但一审法院认定蒋小薇和思美公司为共同承租人，明显违背法律逻辑，也与租赁关系法律规定不符，属认定事实错误。二、在一审判决中阐述“蒋小薇和思美公司为共同承租人，如此认定，既符合租赁的事实，也能保障原告依法要求被告共同支付租金、承担违约金的权利，更能确定两被告共同承担违约责任的义务。”如此认定，明显与租赁关系事实不符，也违反法律规定，该判决明显错误。1.首先，南洋公司自起诉，到庭审法庭辩论，均主张要求蒋小薇承担责任，根本没有要求蒋小薇与思美公司共同承担责任，判决超出诉请范围。2.其次，一审判决为保障南洋公司之权利，却枉顾事实与法律关系，损害上诉人的权利，也是违背法律规定的。判决应当以事实为依据，以法律为准绳，而不是为了保障一方权利就可以损害另一方的合法权利。在租赁关系模糊不清，责任承担分配不明的情况下，简单就归结为“两被告共同承担责任”，明显违背法律，损害了蒋小薇的权利。三、一审判决遗漏了《房屋租赁合同》中重要事实。2017年11月6日蒋小薇与南洋公司签订的《房屋租赁合同》第2.1条约定：乙方拟用租赁房屋开办咖啡、简餐、休闲，租赁标的的用途仅限于乙方提供的有效的营业执照上所规定的经营范围。如需要以租赁标的作为新注册公司法定地址的，所有相关手续由乙方自行办理，并自行承担相关费用，且乙方应当在取得营业执照后15天内，将其取得该营业执照的有效证明文件提供给甲方备案。该款约定证明了南洋公司是明知蒋小薇租赁房屋是为了开办公司所用，只是当时没有工商登记，待条件具备后是需要向南洋公司备案的。也就形成了2017年11月9日思美公司与南洋公司之间新的《房屋租赁合同》。也证实了真实的租赁关系应为思美公司与南洋公司之间的租赁合同关系，而蒋小薇与南洋公司事实上是不存在租赁关系的。南洋公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。南洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除南洋公司、蒋小薇签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令蒋小薇支付第三年度上半年（2019.10.6－2020.4.5)租金余额计73275元。南洋公司没收蒋小薇的保证金39000元不予退还。蒋小薇应在2020年4月5日前将房屋保持清洁状态返还给南洋公司。3.诉讼费由蒋小薇承担。一审第一次庭审中增加诉讼请求：4.基于蒋小薇至今没有交付房屋，当庭要求蒋小薇支付从2020年4月6日起至实际返还之日止的租金暂计28000元。5.补交装修期4个月的租金，按第一年的月租金标准计算为52560元。一审法院认定事实：2017年11月6日，南洋公司作为甲方，蒋小薇作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的案涉房屋开办咖啡、简餐、休闲门店，租赁标的用途仅限于乙方提供的有效营业执照上所规定的经营范围，且乙方应在取得营业执照后15天内，将营业执照交甲方备案；租赁物建筑面积540平方米；租期从2017年11月6日至2022年11月5日，共计60个月。甲方于合同签订之日以该房屋现状交付给乙方，2017年11月6日至2018年3月5日（4个月）为装修期，即租金自2018年3月6日开始计算；租金先付后用，每半年支付一次，其中：2017年11月6日至2018年11月5日的租金为105120元，2018年11月6日至2019年11月5日的租金为157680元，2019年11月6日至2020年11月5日的租金为166550元。乙方向甲方支付租赁保证金39000元。乙方未按合同约定按时足额交纳租金的，乙方交纳的保证金不予返还并可以解除合同。合同签订后，南洋公司于当年11月6日交付了出租房屋，蒋小薇支付了保证金39000元。2017年11月9日，南洋公司作为甲方，思美公司作为乙方，又签订了《房屋租赁合同》一份，合同条款与上一份相同。思美公司的三名发起人蒋小薇、王永丽、李雯雯在合同落款处签名，甲方在落款处加盖了公章，但未签署日期。2017年11月29日，思美公司注册设立，登记的法定代表人为蒋小薇，股东为蒋小薇、王永丽、李雯雯。蒋小薇用其个人的微信、银行账户分别向南洋公司付清了第一、第二年度的租金，南洋公司按蒋小薇的要求，向思美公司开具部分租金发票。蒋小薇、思美公司应于2019年10月6日前向南洋公司支付2019年11月6日至2020年5月5日的租金83275元。2019年10月21日，常州银湖商业管理有限公司（以下简称银湖公司）物业管理人员胡晴在微信中告知蒋小薇至此时尚应缴纳租金83275元、物业管理费58320元，蒋小薇在微信中答复知道的，这两天找合伙人。同年11月1日、25日，蒋小薇分别向胡晴转账支付物管费2万元、28320元，南洋公司于同月29日向思美公司开具了等额的物业费发票。蒋小薇仅于2019年12月10日通过胡晴向南洋公司转交了租金1万元，尚结欠73275元。2020年1月14日，南洋公司的委托代理律师向思美公司发出律师函，要求思美公司支付拖欠租金73275元，并告知违约后果。2020年4月3日，南洋公司委托律师起诉来院，要求判如所请。一审另查明，2020年6月11日，在法院的协调下，双方办理交接书，确认双方之间的租赁合同已于当日解除，思美公司已将承租房屋返还南洋公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致可以解除合同。法院对当事人的争议分述如下：一、关于租赁合同的解除。双方签订的房屋租赁合同应当认定合法有效，双方在一审庭审中确认租赁合同于2020年6月11日已实际解除，蒋小薇、思美公司已将租赁房屋返还给南洋公司，故南洋公司要求蒋小薇、思美公司返还房屋的请求已实际履行，法院对此予以确认。二、关于承租人的认定。蒋小薇为开办咖啡、简餐门店，于2017年11月6日与南洋公司签订租赁合同，南洋公司也于当日将出租房屋交付蒋小薇，因此蒋小薇是房屋的承租人。蒋小薇承租房屋后，又与他人以承租的房屋为经营场所注册设立了思美公司，思美公司承继了租赁合同的权利和义务，其成为承租房屋的实际使用人，南洋公司的律师函和交接书对此也予以确认。鉴于南洋公司与蒋小薇、思美公司未明确约定蒋小薇不再是房屋的承租人，思美公司的三名发起人与南洋公司签订租赁合同时思美公司尚未注册设立，且租赁费用也均由蒋小薇向南洋公司支付，可以认定蒋小薇和思美公司为共同承租人。如此认定，既符合租赁的事实，也能保障南洋公司依法要求蒋小薇、思美公司共同支付租金、承担违约金的权利，更能确定蒋小薇、思美公司共同承担违约责任的义务。三、关于保证金的退还。蒋小薇、思美公司逾期支付结欠租金73275元，已符合租赁合同中约定的不予退还保证金的情形。南洋公司要求对收取的保证金39000元不予退还，实际上是按合同约定以此方式要求蒋小薇、思美公司承担违约金。鉴于南洋公司接收房屋后再行出租，存在房屋空置期的租金损失，参照年租金的标准衡量，由蒋小薇、思美公司承担39000元的违约金是恰当的。四、关于蒋小薇2019年11月1日支付的2万元的性质。由于蒋小薇、思美公司支付租金、物业费通常采用由蒋小薇转账给胡晴代为缴纳的方式，故应当以胡晴代为缴纳的款项归属来确定该2万元的性质。经法院复核，胡晴收取被告蒋小薇的2万元，将之支付给银湖公司，银湖公司于2019年11月29日向思美公司开具的物业费发票48320元中包含了该2万元，故法院对蒋小薇、思美公司辩称该2万元系缴纳的租金的意见不予采信。五、关于蒋小薇、思美公司结欠的租金。上述对至2020年5月5日止结欠的租金73275元已予以确认，南洋公司在诉讼中要求计算至实际返还房屋之日的租金符合合同约定，法院对此予以支持，即蒋小薇、思美公司尚应支付2020年5月6日起至同年6月10日止（35天）按半年度租金83275元标准计算的该期间租金15971元。南洋公司以蒋小薇、思美公司违约造成提前解除合同为由，要求蒋小薇、思美公司补交装修期4个月的租金，因缺乏合同依据，法院对此请求不予支持。即蒋小薇、思美公司合计结欠南洋公司租金89246元。判决：一、确认常州南洋房地产开发有限公司与蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同于2020年6月11日已解除；二、蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付给常州南洋房地产开发有限公司租金89246元；三、蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司支付给常州南洋房地产开发有限公司违约金39000元（已由支付的保证金39000元充抵）；四、驳回常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，由蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审查明，一审庭审中，蒋小薇认为2017年11月9日，南洋公司与思美公司重新签订了合同，承租人一栏由思美公司三个股东蒋小薇、王永丽、李雯雯签名，故合同相对方是思美公司，蒋小薇不是适格被告，故不应承担责任。二审还查明，南洋公司在一审中陈述，“当时签订时是蒋小薇一个人，如果还有另外两个人，作为出租方来说，偿债能力更好，原告肯定是愿意的。”思美公司系由一审依职权通知其作为被告参加诉讼。本院认为：南洋公司、蒋小薇于2017年11月6日签订了《房屋租赁合同》，其后南洋公司又于该月9日与蒋小薇、王永丽、李雯雯以思美公司的名义就同一处房屋签订了《房屋租赁合同》，应视为后一份《房屋租赁合同》替代了前一份《房屋租赁合同》，鉴于蒋小薇系思美公司的股东及法定代表人，蒋小薇为履行前一份《房屋租赁合同》实施的行为所产生的相关权利义务由后一份《房屋租赁合同》的合同主体所承继，2017年11月6日的《房屋租赁合同》不再履行。思美公司于2017年11月29日注册设立，依照法律规定，发起人以设立中公司的名义对外签订合同，公司成立后，合同责任由公司承担，而本案蒋小薇、王永丽、李雯雯在与南洋公司签订《房屋租赁合同》时，明确承租人为思美公司，故《房屋租赁合同》的相对方为南洋公司与思美公司。因南洋公司对思美公司并无诉讼请求，其要求蒋小薇承担合同责任的理由不能成立，诉讼请求应予驳回。综上，蒋小薇的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1823号民事判决；二、驳回常州南洋房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1712元，二审案件受理费1712元，均由常州南洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月六日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静