宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021)浙0206民初10号 原告：包登峰，男，1981年3月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：王治，浙江川丰律师事务所律师。 被告：包登科，男，1991年1月23日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：包文增，系被告父亲。 原告包登峰诉被告包登科合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立为（2020）浙0206民诉前调3965号案件予以诉前调解，因调解不成，本案于2021年1月4日立为（2021)浙0206民初10号案件，依法适用简易程序于2021年1月27日组织庭前会议，原告包登峰及其委托诉讼代理人王治、被告委托诉讼代理人包文增到庭参加庭前会议。本案于2021年3月26日公开开庭进行审理，原告包登峰及其委托诉讼代理人王治、被告委托诉讼代理人包文增到庭参加诉讼。本案审理中，本院根据原、被告要求给予双方庭外和解期，后双方未达成和解。本案现已审理终结。 原告包登峰向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告186138元及违约金（违约金以186138元为基数按照日万分之三标准自2020年11月27日起计算至实际履行日止）；2.被告承担本案诉讼费。本案审理中，原告变更第一项诉讼请求为：被告立即支付原告85551元及违约金（违约金以85551元为基数，按照日万分之三标准自2020年11月27日计算至实际履行日止）。事实与理由：原、被告系堂兄弟关系。2017年9月，原告出资购买位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室房屋，由原告支付首付款，房产登记在被告名下。后期银行按揭贷款由原告每月汇入被告账户进行支付。2020年7月，原、被告将上述房屋以总价3070000元价格出售给案外人崔鑫，崔鑫于2020年9月3日支付了定金及首付款共计1610000元，尚有尾款1460000元未付。2020年10月31日，原、被告签署《协议书》一份，协议约定被告收到崔鑫支付的1460000元尾款后，其中450000元归被告所有，其余1010000元在尾款到账当日打入原告账户，如被告在收到款项后2天内未全部打出1010000元给原告，则构成违约，被告须每日按未支付金额的万分之三支付违约金。2020年11月24日，崔鑫通过公积金及商业贷款方式将尾款1460000元支付至被告账户，但被告未按照《协议书》约定按时向原告履行付款义务，至今尚欠85551元未付，已经构成违约。 原告向本院提交协议书、银行流水及交易明细、房屋转让及信息服务意向协议、短信截图、放款截图、崔鑫银行流水、放款记录等证据，用以证明其诉称事实。 被告包登科答辩称：位于宁波市鄞州区××幢××号××室房产（以下简称涉诉房产）登记在被告名下，是被告唯一合法住宅，与原告没有任何产权纠纷，被告与原告系堂兄弟，多年来有债权债务往来。原告提供的证据仅能证明原、被告双方的债权债务关系，并不能证明与房屋有产权关系，并且协议书已经明确了双方的权利和义务，除协议书外，原告所提供的证据材料均为无效证据。法律已经明确了产权大于债权关系。只要产权人能全额偿还债务，产权人的房屋神圣不可侵占。不当得利人李启良、李萍已经答应归还200000元给被告，钱已汇入原告账户，作为被告归还原告的资金。而被告早已按原告的要求、时间和款数，在协议规定的期限内，超额汇入原告账户，共计超额623500元，至今未归还。原告的恶人先告状、言而无信的行为，深深伤害了被告多年对原告的付出和无私帮助。 被告向本院提交客户付款通知、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国银行交易流水明细清单、中国邮政储蓄银行对账单、不动产权证等证据，用以证明其辩称事实。 本院为查明事实，向案外人叶松娣、李萍、李启良调查有关情况并制作笔录。 经开庭审理，原、被告举证、质证，本院对证据认定如下： 关于原告提交的协议书、银行流水及交易明细，拟证明原、被告合伙购买涉诉房产（由原告支付全部购房首付并支付后续贷款、各种费用，房产登记于被告名下），且就该房产出售尾款1460000元分配达成一致方案的事实，被告对以上证据的真实性无异议，但是认为协议书约定的被告应当支付原告的1010000元已经按约支付，被告购买涉诉房产首付款系被告向原告的借款，在贷款归还期间原告将款项汇付至被告账户，系归还原告欠被告代理人款项，且款项进入被告账户后，支配权在被告，是否用于归还贷款与原告无关；本院经审核对以上证据的真实性予以认定，被告虽然提出原告付到被告账户用于支付首付款的款项系被告向原告的借款，但是并未提交证据证明原、被告之间就该部分款项存在借贷合意，被告提出原告在还贷期间按月支付至被告账户的款项系归还被告代理人的还款，但也未提交证据证明原告与被告代理人存在借贷关系，故被告应当承担举证不能的责任，从涉诉房产购买、出售过程看，购买资金来源于原告、购房由原、被告共同办理、房屋授权原告代为出售、双方还就售房得款分配进行协商并达成协议，本案更符合原告出资、被告出面的合伙买房的情况。关于原告提交的房屋转让及信息服务意向协议、短信截图、放款截图、崔鑫银行流水，拟证明崔鑫购买涉诉房产、已经付清购房款且尾款1460000元于2020年11月24日付至被告账户的事实，被告仅对崔鑫银行流水的真实性无异议，但是认为崔鑫于2020年11月24日付至被告账户的1460000元不全部属于尾款，里面还有其他违约金、物业费等，对其他证据均不予认可，认为房屋与原告无关故房屋出售一事与本案无关；本院经审核认为，房屋转让及信息服务意向协议、短信截图、放款截图、崔鑫银行流水可以相互印证，被告虽提出崔鑫支付的1460000元中包含其他费用，但是并未提交证据证明其主张，相反，崔鑫的付款金额与购房尾款金额一致，故本院推断该款应当系合同约定的购房尾款。 关于被告提交的客户付款通知、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国银行交易流水明细清单、中国邮政储蓄银行对账单，拟证明被告向原告借款购房、被告已经向原告归还款项（已经超额支付协议书约定的1010000元）的事实，原告对证据的真实性无异议，但是认为被告汇付原告（以及李萍）的款项，其中2018年1月26日、2月5日三笔共计24万元款项属于原告向被告借款且该款已经于2019年1、2月份连本带息还清，剩余款项系购买杨柳郡6幢8号3004室房产中原告这边购房成本的回收，不属于购房投资收益分配；本院经审核仅对该组证据的真实性予以认定。关于被告提交的不动产权证，拟证明房屋登记在被告名下属于被告个人房产的事实，原告对该证据的真实性无异议，但是认为当时原告出资购房、房产登记于被告名下，不必然等同于该房产系被告房产，另外该房产已经出售给崔鑫；本院经审核，仅对杨柳郡6幢8号3004室房产曾登记于被告名下的事实予以认定。 关于叶松娣、李萍、李启良的调查笔录，原告对该三份笔录均无异议，被告认为叶松娣与被告存在矛盾，故其证言不应当采信，李萍、李启良提到的挂名买房都是不属实的；本院经审核对该三份调查笔录的形式真实性予以认定。 根据依法采信的证据，结合庭审中原、被告陈述，本院认定事实如下： 2017年9月26日，原告包登峰向案外人宁波轨道交通宁兴置业有限公司汇款50000元，同月30日，原告又向该公司汇款479704元，以上款项用于购买杨柳郡6幢8号3004室房产的首付款，该房产登记于被告包登科名下。2017年11月19日，原告向被告账户转账7000元；自2017年12月起至2020年7月止，于每月20日左右向被告账户汇款八千余元；于2020年9月22日向被告账户汇款17500元；前述款项用于支付杨柳郡6幢8号3004室房产购房贷款。2020年7月5日，被告委托原告将前述房产出售给案外人崔鑫，总价为3070000元。崔鑫向被告账户（账号为×××65）支付购房款情况为：于2020年7月5日支付50000元，7月6日支付50000元，7月20日支付200000元，9月2日支付500000元和480000元，9月3日支付330000元。被告名下卡号为×××65账户，于2020年7月6日向原告汇款100000元，于7月20日向案外人李萍账户汇款150000元和49999元，于9月19日向原告汇款169000元。 原告（乙方）、被告（甲方）、案外人李萍、李启良（丙方）签订《协议书》，载明甲乙丙三方于2020年10月31日就出售位于宁波市鄞州区××幢××号××室及出让收益分配达成协议，约定：一、由乙方全权负责后续146万房屋出售尾款的清收工作，甲方需按存量房屋买卖合同约定配合乙方及房屋受让方做好过户签字等工作，尾款清收出现风险由乙方承担。如尾款清收出现阻碍，甲方应配合乙方向房屋购买方提起诉讼；二、甲方收到房屋受让方崔鑫支付的1460000元尾款后，其中450000元归甲方所有，其余1010000元于尾款全部到账后当日打到乙方指定账户（后附账户），乙方收到1010000元款项后，甲乙丙三方确认债权债务已全部结清，并确认在银行没有任何共同债务。除不可抗力外，如收到款项2天内未全部打出1010000元款项，构成违约，甲方须每日按未支付金额的万分之三支付违约金。三、由甲方于2020年7月20日直接打给李萍的200000元，甲乙丙三方均认可系前期首付款的组成部分，乙方、丙方确认已收到甲方支付的房屋出让全部首付款。四、自乙方收到1010000元尾款后，乙方、丙方均承诺放弃对该房屋的所有权利，不得对甲方提出任何主张或诉讼。五、本协议经甲乙丙三方签字后生效。协议签订当日，原告包登峰、被告父亲即本案被告委托诉讼代理人包文增、见证人申某在该协议书上签字确认，其后被告包登科、案外人李萍、李启良亦在该协议上签字确认。 2020年11月24日，崔鑫向被告账户支付购房款1460000元。被告于2020年11月27日向原告汇款192894元，次日，被告向原告汇款630968元，同年12月4日，被告向原告汇款100587元。 本案争议焦点：涉诉协议书约定的1010000元，被告是否已经如约支付原告。原告认为协议书第二条约定的是崔鑫应当支付的购房尾款1460000元在原、被告之间如何分配的问题，被告在收到尾款后，一周内向原告汇付了823862元，其后在原告提起诉讼后，又支付了100587元，即共支付924449元，现尚欠85551元尚未支付，被告应当承担支付剩余款项并赔偿违约金。被告认为，协议书第二条中被告应当支付给原告的1010000元，系被告应当向原告支付的借款本金及利息，从原、被告资金往来看，被告支付给原告的金额已经远超过1010000元，现在是原告对被告负有返还义务。本院经审核认为，被告尚未付清协议书约定的1010000元款项，应当付清余款并支付违约金。理由：一，从被告名下涉诉房产购买的过程看，购房首付款及后续贷款的资金来源均为原告，被告本身并无大额资金投入，后续被告又委托原告出售房产，且在协议书中直接约定尾款清收风险由原告承担，从购房的资金投入、风险承担等各个角度分析，合伙买房、房屋登记于被告名下，显然更符合本案实际情况。二，从协议书本身分析：协议书开门见山，已经写清为“就出售宁波绿城杨柳郡6幢8号3004室及出让收益分配”而进行协商，即本协议要点有二，其一为涉诉房产出售事宜，其二为出让收益分配事宜，如果被告陈述被告向原告借款购房情况属实，则售房尾款清收由原告负责、尾款清收风险由原告承担就明显不合理，相反，如果为合伙买房，才能合理解释原告在尾款清收中承担的义务，同时也才可能出现出让收益分配的问题；协议第二条明确分配的资金为房屋尾款1460000元，而非全部售房款，且分配方式为450000元归被告所有，剩余1010000元在尾款到帐当日打入原告账户，并再次强调了原告收到该1010000元后，原、被告及案外人李萍、李启良三方确认债权债务已经全部结清；协议第三条，明确了被告支付至李萍账户的200000元系原、被告及李萍、李启良均认可的前期首付款组成部分，且原告、李萍、李启良确认已收到被告支付的房屋出让全部首付款，协议第四条约定，原告收到1010000元尾款后，原告、李萍、李启良均承诺放弃对该房屋的所有权利，如果系被告借款买房，原、被告之间仅存在借贷关系，出借人一般不可能对借款人用所借资金所购买的房屋有什么直接权利，更无所谓权利的放弃了，也无法解释房屋出让首付款为何要支付给原告及李萍、李启良；显然，本案所涉的协议书，实际是对合伙买房后出售所买房屋的事务处理及利益分配的一个约定，在该协议签订之前被告已经支付原告的款项，不在协议第二条约定的1010000元之内，而是属于协议第三条、第四条中明确的已交付的房屋出让首付款。三，从被告付款情况看，在本案原告提起诉讼之前，被告支付原告房屋出售相应款项已经超过1010000元，如果被告所称借款买房、已经超额还款属实，则原告起诉后被告又支付原告十万余元，显然不符合常理。综上，协议书约定的被告应当支付给原告的1010000元，出自特定的售房尾款1460000元，而非房屋出售全部款项，该1010000元系房屋出售收益的分配，而非借款返还，被告于2020年11月24日收到崔鑫支付的购房尾款1460000元后，仅向原告支付了924449元，余款85551元至今未付，且无证据证明存在不可抗力导致无法履行付款义务，应当根据协议书约定承担违约责任。 本院认为，合同当事人应当按照约定履行各自的义务。被告在收到售房尾款后，未按约向原告支付款项，显属无理，应当承担违约责任。原告主张被告支付售房尾款85551元并按照日万分之三标准支付自2020年11月27日计算至实际履行日止的违约金，该诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告包登科应在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告包登峰欠款85551元，并支付违约金（以欠款金额为基数，自2020年11月27日起按照日万分之三标准计算至实际清偿之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1939元，减半收取计969.50元，由被告包登科负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应在判决确定的履行期限内自动履行。当事人自动履行义务后，可以申请人民法院出具自动履行证明书。如义务人逾期未履行，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请人民法院强制执行。义务人应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林春凤 二〇二一年四月八日 代书记员 朱洁娜