辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终736号上诉人（原审被告）：海城市鑫源房屋开发有限公司，住所地海城市经济技术开发区二台子委42号。法定代表人：徐福涛，该公司经理。委托诉讼代理人：张冬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周俊龙，男，1982年2月25日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：周洪君，男，1956年6月16日出生，汉族，住海城市，系周俊龙父亲。上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司（以下简称“海城鑫源公司”）因与被上诉人周俊龙商品房销售合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初7687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海城鑫源公司的上诉请求：原审认定事实错误，请求依法撤销原判，改判驳回起诉。事实和理由：一、原审认定事实错误。上诉人未安排被上诉人进户，也未在2013年6月3日给被上诉人办理入户手续。海城市天河编织有限公司以上诉人名义开发海城市天河骏景小区。该小区在建设中由于天河公司资金问题，导致后续建设缓慢。上诉人应海城市信访联席会议要求，垫资完成了电力设施配套等工程。但上诉人未安排任何业户进户。被上诉人也没有提供上诉人收取费用的证据。上诉人虽为开发单位，但知道所有小区应该在工程竣工验收后才安排业户进户。故上诉人并没有安排任何人进户，同时也没有指定前期物业公司。被上诉人如何进户与上诉人无关。诉讼中，被上诉人没有提供上诉人的进户手续及上诉人指定物业公司的进户手续。所以原审认定被上诉人为上诉人安排进户的事实是错误的。同时，上诉人没有安排进户，也就谈不上按照进户时间给予办理房照的违约责任。综上，根据权利义务对等原则，上诉人在没有安排被上诉人进户的情况下，适用最高院的司法解释是错误的。被上诉人周俊龙辩称，服从一审判决。周俊龙向一审法院起诉请求：1、判令海城鑫源公司立即为周俊龙办理房屋所有权证；2、判令海城鑫源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金从2012年12月19日开始至2020年8月31日按照购房款252000元的年利率6%支付逾期办证的违约金，扣除90天的办理房产证工作日。扣除三年有效诉讼期36个月，共计39个月。综上，海城鑫源公司应给周俊龙逾期办理违约金金额为252000元×3%÷360天×1590天=33390元)；3、判令海城鑫源公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月19日，周俊龙与海城鑫源公司签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，周俊龙以按揭方式购买海城鑫源公司开发的“天河骏景”小区1号楼一单元三层东户商品房一处，建筑面积78.21平方米，总房款为252000元，周俊龙于2012年12月19日交纳首付款82000元，剩余房款周俊龙按揭贷款170000元。2012年12月19日，周俊龙办理了入住手续，缴纳了物业费等相关费用。海城鑫源公司在庭审中自认案涉房屋尚未进行验收，且至今未能办理房屋所有权证书。一审法院认为，周俊龙与海城鑫源公司签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于海城鑫源公司是否应立即为周俊龙办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故海城鑫源公司尚不具备配合周俊龙办理房屋所有权证书的条件，周俊龙可在案涉房屋验收合格后，待海城鑫源公司具备配合周俊龙办理房屋所有权证书条件时，若海城鑫源公司仍不配合周俊龙办理房屋所有权证书，周俊龙可另行诉讼。关于海城鑫源公司是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因海城鑫源公司作为案涉房屋的出卖方，周俊龙作为买受方，周俊龙已按合同约定交付全部购房款，且已实际入住，海城鑫源公司应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日海城鑫源公司仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，海城鑫源公司应当承担违约责任，故对周俊龙要求海城鑫源公司支付逾期办证违约金符合法律规定，该院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、周俊龙已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响周俊龙对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现；其二、周俊龙并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确；其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；其四、海城鑫源公司在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助周俊龙办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，该院认为，海城鑫源公司未按约定时间履行协助周俊龙办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，结合本案上述实际情况及周俊龙的诉讼请求，该院酌定认为，本案违约金数额的计算以周俊龙已付购房款总额为基数，按年3％标准计收为宜。关于海城鑫源公司主张的诉讼时效问题。该院认为，逾期办证违约责任是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案双方当事人未明确约定违约金数额，故应为继续性债权，违约金的计算应以每个个别债权分别计算诉讼时效。本案中，周俊龙于2012年12月19日入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满（即至2013年3月19日），周俊龙未取得房屋产权证，则海城鑫源公司应当承担违约责任。而周俊龙于2020年10月20日起诉，要求给付2012年12月19日至2020年8月31日的逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”从起诉之日倒推三年即2017年10月20日之后的违约金请求权未超过诉讼时效。综上，自2017年10月20日至周俊龙主张的截止日期2020年10月20日止的违约金请求权未超过诉讼时效期间，应予保护。海城鑫源公司应给付周俊龙逾期办证违约金的数额为252000元×3%÷360天×1097天=23037元。综上，一审法院据此判决：一、海城市鑫源房屋开发有限公司于判决生效后五日内给付周俊龙违约金23037元；二、驳回周俊龙的其他诉讼请求。如果海城市鑫源房屋开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，由周俊龙承担130元，由海城市鑫源房屋开发有限公司承担188元。二审中，上诉人海城鑫源公司提交海城鑫源公司与海城市天河编织有限公司签订的协议书、海城市天河编织有限公司业务代表任免书、崔志刚2020年11月12日出具的证明、海城市人民法院（2018）辽0381民初145号民事判决书，拟证明案涉房屋不是由其实际开发，应由实际开发人承担责任。被上诉人的质证意见是对此不知情，对被上诉人不发生法律效力。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否承担逾期办证违约金。上诉人认为不应当由其承担违约金，理由是房屋不是由其实际开发，其未收到购房款。经查，上诉人认可被上诉人一审审理期间提供的《“天河骏景”商品房购买预定书》和专用收款收据中加盖的是上诉人的公章，上诉人主张案涉房屋不是由其实际开发，在没有提供相应证据证明被上诉人对此知情的情况下，不能对被上诉人产生效力。故被上诉人向上诉人主张权利符合合同相对性原则，并无不当。且上诉人已配合被上诉人办理了银行按揭贷款，明知被上诉人购买房屋的事实，应受《“天河骏景”商品房购买预定书》的约束。上诉人认为其没有安排被上诉人进户，但被上诉人自述于2012年已经入户，至今已近十年，在此期间使用了水、电和电梯等设施。上诉人没有提供被上诉人强行进户的相应证据，亦认可曾代收过电费和电梯维修费，故上诉人主张被上诉人入户进户与其无关无事实依据，本院不予支持，上诉人应依据法律规定承担逾期办证违约金。综上所述，上诉人海城鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年四月十八日书记员 王晓溦