成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初1481号 原告肖云均，男，汉族，1966年3月11日出生，成都市新都区x号。 委托代理人刘麟，泰和泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告邱文昌，男，汉族，1966年3月1日出生，成都市新都区x号。 第三人刘明祥，男，汉族，1963年10月12日出生，成都市新都区x号。 原告肖云均与被告邱文昌、第三人刘明祥案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告肖云均因故未到庭参加诉讼，其委托代理人刘麟到庭参加诉讼；被告邱文昌到庭参加诉讼；第三人刘明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖云均诉称，1998年10月14日刘明祥、吴凤先与原告肖云均签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的位于成都市新都区大丰镇三元村2组的建筑面积为245平方米的住房以1.5万元出售给原告肖云均，并办理了公证。2001年5月18日经原新都县大丰镇三元村村民委员会见证，第三人刘明祥与原告肖云均就上述房屋达成新的《房屋买卖契约》，约定房屋总价为3.6万元并当日付清。2006年8月16日因上述房屋面临政府拆迁，在成都市新都区大丰街道办事处三元社区居民委员会的调解下，第三人刘明祥与原告肖云均签订《调解协议书》，约定第三人刘明祥按照统建方式安置的三套住房中，其中一套面积为77.42平方米的住房应为原告肖云均所有，同时在拆迁安置补偿《协议书》中对此进行了约定，成都市新都区大丰街道办事处、第三人刘明祥、原告肖云均在该拆迁安置补偿《协议书》上签字。后第三人刘明祥经申请在其原有的77.42平方米住房面积上再购买了20.23平方米并补缴了新增面积购房款50170.4元，经原告肖云均摇号抽中了位于成都市新都区x号”房屋一套。2011年1月19日，第三人刘明祥、原告肖云均共同办理了该房屋的结算手续并在房屋费用结算表上签字确认。同日，成都市新都区政府大丰街道办事处向第三人刘明祥出具了编号为0001622的《成博新居住户入户通知书》，原告肖云均与成博小区的宏升物管公司办理了房屋交接及入住手续，并一直居住至今。2011年2月19日，第三人刘明祥向原告肖云均出具《承诺书》，确认上述安置房屋系原告肖云均所有，且原告肖云均已结清该房屋所有应缴款项。2015年12月15日第三人刘明祥通知原告肖云均到房管局办理房屋过户手续，原告才发现上述房屋因第三人刘明祥另案涉诉已于2015年11月4日被成都市新都区人民法院查封无法办理过户。原告于2015年12月17日向成都市新都区人民法院提起执行异议，成都市新都区人民法院于2016年3月1日作出（2016）川0114执异4号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。为维护自身合法权益，原告诉至法院，庭审中原告变更诉讼请求，请求人民法院依法判令：1、确认位成都市新都区号监证字第××号号）房屋为原告所有；2、立即停止（2015）新都执字第1489-1号裁定书对上述诉争房屋的执行。 被告邱文昌在庭审中口头辩称，1998年10月14日原告与第三人刘明祥等人签订的《房屋买卖合同》为无效合同，因该房屋的土地为农村宅基地，即为农村小产权房；2001年至2011年原告与第三人刘明祥虽然多次达成补充协议，但并未改变合同性质，合同仍然为无效合同，故此后双方依据该房屋作出的约定均为无效行为；即使《房屋买卖合同》成立也不符合执行异议案件立案的有关规定，是买受人自身原因未办理过户手续，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘明祥未作答辩。 原告肖云均为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据： 1、公证书、房屋买卖契约、调解协议书、协议书、房屋及附着物金额计算表、承诺书各一份，证明1998年10月14日第三人刘明祥以1.5万元的价格将其原有的位于大丰镇三元村2组的建筑面积为245平方米的住房转让给了原告，并签订了《房屋买卖合同》，虽然1998年签订的该合同无效，但2011年2月19日双方签订的承诺书是新的买卖合同，是合法有效的。被告对该组证据质证时对公证书的真实性无异议；认为房屋买卖契约、调解协议书无效；对承诺书的真实性无异议，但认为该承诺书是基于前述买卖契约及协议书作出的，前述达成的协议无效，故该承诺书也是无效的。第三人刘明祥对该组证据质证时认为承诺书是基于1998年签订的房屋买卖合同而签订的。 2、票据、收据、大丰街道统一建房费用结算表、成博新居住户入住通知书各一份，证明第三人刘明祥在原有的77.42平方米住房面积上又购买了20.23平方米是原告支付的5万元购房费并支付了相应的装修建渣清运费，同时证明原告已入住了该房屋。被告对该组证据质证时认为入住通知不能证明原告系实际合法占有本案诉争房屋，收据不能证明是原告缴纳的装修建渣清运费，不排除原告代缴的可能性。第三人刘明祥对该组证据质证时无异议。 3、新房权监证字第××号号房产证、新都国用（2015）第x号国有土地使用权证、房屋信息摘要各一份，证明诉争房屋已属于商品房性质并登记在第三人刘明祥名下。被告对该组证据质证时认为诉争房屋登记在第三人刘明祥名下，但土地性质为划拨，不属于商品房。第三人刘明祥对该组证据质证时无异议。 4、证明一份，证明由于诉争房屋的权属证明一直未办理才导致了原告一直未办理过户登记手续。被告对该证据质证时对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。第三人刘明祥对该证据质证时无异议。 被告邱文昌为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据： 1、成都市新都区大丰街道三元社区居民委员会出具的证明一份，证明原告不是大丰三元二社社区的居民。原告对该证据质证时无异议。第三人刘明祥对该证据质证时无异议。本院予以采信。 2、村镇房屋所有权登记表一份，证明原告与第三人刘明祥交易的标的是村镇房屋，是集体土地房屋。原告对该证据质证时无异议。第三人刘明祥对该证据质证时无异议。本院予以采信。 第三人刘明祥在本院规定的举证期限内未向本院举证。 本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合原、被告的陈述，查明下列事实： 1998年10月14日，吴凤先、第三人刘明祥与原告肖云均签订《房屋买卖合同（契约）》一份，约定将其所有的位于成都市新都区大丰镇三元村2组的建筑面积为245平方米的住房以1.5万元出售给原告肖云均。1998年10月23日，原四川省新都县公证处为该购房合同办理了公证。2001年5月18日，第三人刘明祥与原告肖云均就上述房屋达成新的《房屋买卖契约》，约定第三人刘明祥将其所有的位于成都市新都区大丰镇三元村2组的建筑面积为245平方米的住房及无产权证自建的厨房、厕所各一间卖给原告，房屋售价为3.6万元，并对若遇到国家政策性拆迁的拆迁费、安置房等作出了分配约定，原四川省新都县大丰镇三元村村民委员会见证了该房屋买卖事宜并在《房屋买卖契约》上盖章。2006年8月16日，经成都市新都区大丰街道办事处三元社区居民委员会调解，第三人刘明祥与原告肖云均签订《调解协议书》一份，协议内容如下：1、原肖云均购买的住房，由刘明祥和政府结算；2、肖云均享受住房77.42平方米（此面积在刘明祥应享受的面积中扣除）；3、肖云均不承担购房款、天然气、自来水接口费，此款项产生的费用由刘明祥承担；4、今后肖云均领到的房屋产权证权属人姓名应为肖云均；5、政府补偿的搬迁费给付肖云均，其它奖励由刘明祥享受；6、本协议一式四份，搬迁办一份、村委会一份、刘明祥一份、肖云均一份。同日，成都市新都区人民政府大丰街道办事处与刘明祥签订协议书一份，约定拆迁房屋的安置方式为统建，补偿费为56124.4元，奖励金额29966.4元，统建房安置面积为250平方米，套型为95.33平方米、77.42平方米、77.42平方米，并约定其中77.42平方米属于肖云均，肖云均在该协议书上签字、捺印。后刘明祥经申请在其原有的77.42平方米住房面积上再购买了20.23平方米，成都市新都区人民政府大丰街道办事处向肖云均出具了金额为“50170.4元”的安置房结算款发票。2011年1月19日，成都市新都区政府大丰街道办事处出具了编号为0001622的《成博新居住户入户通知书》一份，确定刘明祥取得的位成都市新都区x号的安置房屋一套可以入住，后原告肖云均入住该房屋至今。2011年2月19日，第三人刘明祥向原告肖云均出具《承诺书》一份，确认原告肖云均已结清上述安置房屋的所有应缴款项，承诺上述安置房屋系原告肖云均所有。2014年10月16日，成都市新都区房产管理局颁发了新房权监证字第××号号房产证，载成都市新都区x号房屋为刘明祥单独所有，土地使用权方式为“划拨”。后成都市新都区人民政府、成都市新都区国土资源局于2015年5月28日颁发了新都国用（2015）第10767号土地使用权证，载明土地使用权人为刘明祥，使用权类型为“出让”。后被告邱文昌因与文齐军、朝开芳、第三人刘明祥、吴凤先之间的其他债权纠纷向成都市新都区人民法院申请执行，成都市新都区人民法院以（2015）新都执字第1489-1号民事裁定书，于2015年11月4日查封了登记在第三人刘明祥名下的上述房屋。原告不服，向成都市新都区人民法院提起执行异议，成都市新都区人民法院于2016年3月1日作出（2016）川0114执异4号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告于2016年3月1日收到该裁定书，并于2016年3月16日向本院提起案外人执行异议。 另查，2016年3月4日，成都市新都区大丰街道办事处三元社区居民委员会出具证明一份，证明原告肖云均入住的本案诉争房屋已经与第三人刘明祥结清一切费用，因一直没有拿到房屋产权，故第三人刘明祥未与原告办理房屋过户手续。原告肖云均共支付了购房款8.6万元，其中第一次支付3.6万元购房款给第三人刘明祥，第二次支付50170.4元用于购买新增的20.23平方米房屋面积，成都市新都区人民政府大丰街道办事处向肖云均出具了金额为“50170.4元”的安置房结算款发票。原告肖云均还支付了装修建渣清运费、水电接口费、有线电视配套费等。原告肖云均不是成都市新都区大丰街道三元村二社的居民。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。本案争议的焦点是本案诉争的房屋进行执行程序时该房屋是否为可以流通的商品房。虽然根据《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”之规定以及根据1997年5月18日生效的《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》【中发（1997）11号】第四点“除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。用于非农业建设的集体土地，因与本集体外的单位和个人以土地入股等形式兴办企业，或向本集体以外的单位和个人转让、出租、抵押附着物，而发生土地使用权交易的，应依法严格审批……”，以及《中华人民共和国土地管理法》之规定，原告肖云均不是成都市新都区大丰街道三元村二社的居民，原告肖云均与第三人刘明祥于1998年10月14日签订的转让村镇集体土地房屋的《房屋买卖合同（契约）》无效，同理，原告肖云均与第三人刘明祥分别于2001年5月18日、2006年8月16日就上述房屋达成的新的《房屋买卖契约》、《调解协议书》也无效。但2011年1月19日，成都市新都区政府大丰街道办事处出具《成博新居住户入户通知书》一份，确定刘明祥取得的本案诉争房屋可以入住，虽然成都市新都区房产管理局颁发新房权监证字第××号号房产证上载明土地使用权方式为“划拨”，但2015年5月28日成都市新都区人民政府、成都市新都区国土资源局颁发的新都国用（2015）第x号土地使用权证载明土地使用权人为刘明祥，使用权类型为“出让”，此时本案诉争房屋的性质已经转为可以自由交易的商品房，从2011年1月19日成都市新都区政府大丰街道办事处通知原告入住起，原告与第三人刘明祥一直在就本案诉争房屋的过户进行协商，但由于该房屋的权属初始登记未办理，导致过户不能。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中，原告肖云均与第三人刘明祥在2015年11月4日诉争房屋被查封前，原告已经与第三人刘明祥一直在协商房屋过户事宜（买卖合同系诺成、不要式合同），且原告已经占用本案诉争房屋并支付了全部价款，房屋未办理过户也不是因为原告自身原因导致，故原告肖云均对本案诉争房屋享有足以排除强制执行之权利，故对于原告要求确认本案诉争房屋为原告所有并要求立即停止成都市新都区人民法院依据（2015）新都执字第1489-1号执行裁定书对本案诉争房屋采取的执行措施的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认位成都市新都区号监证字第××号号）房屋为原告肖云均所有。 二、撤销成都市新都区人民法院对位成都市新都区号监证字第××号号）房屋查封的执行行为。 案件受理费7750元，由被告邱文昌负担（此款原告肖云均已垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  高永伦 人民陪审员  欧阳春 人民陪审员  黄 剑 二〇一六年六月八日 书记 员代  春 梅