广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1642号上诉人（原审原告）：陈双，男，1980年5月15日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：边疆，女，1981年3月29日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：肖平，广东尚尧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，身份证住址浙江省东阳市。上诉人（原审被告）：蒋盛晓，男，1967年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东华誉品智律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王鲁，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州富山投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被上诉人（原审被告）：广州露纯化妆品有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道侧。法定代表人：蒋盛晓。被上诉人（原审被告）：广州市一房公司络科技有限公司。住所地：广州市天河区车陂路******。法定代表人：郑惠京，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丘清波，男，1964年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。被上诉人（原审被告）：郑惠京，男，1984年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：李文强，男，1982年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县。陈双、边疆与广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）、广州市一房公司络科技有限公司（以下简称一房公司）、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强房屋租赁合同纠纷一案，陈双、边疆与张海华、蒋盛晓均不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈双、边疆上诉请求：1、请求判令撤销原审判决第一项，第二项、第三项、第四项，按照一审诉讼请求改判。2、本案的一审、二审诉讼费由张海华、蒋盛晓、富山公司、露纯公司、一房公司、丘清波、郑惠京、李文强承担。事实与理由：一、一审法院判决《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》及相应的租赁法律关系无效，属于事实认定错误，适用法律错误。首先，陈双、边疆一审仅请求判决案涉的名称为《公寓使用权转让合同》无效，并无涉及“相应的租赁法律关系”的请求，一审法院超裁。其次，陈双、边疆一审举证主张案涉合同名为“使用权转让”，实为房屋买卖合同，因富山自由度项目被认定为违建，且未取得预售许可证即设立售楼部予以售卖，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第九条对陈双、边疆进行“退一赔一”的赔偿规定，以惩富山公司、露纯公司、一房公司的售卖标的额大的违建房屋的欺骗行为。但一审法院以“房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”而认定“不符合房屋买卖合同的基本要素”，与事实不符，未能对合同条款进行合法合理的解释，而是仅凭合同名称有“使用权转让”几个字而草率认定。事实是案涉合同约定租期27年，具体条款：“自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业”，富山公司作为如此大体量的“富山自由度”项目的“甲方”，不可能不知法律规定最长租期不能超过二十年，但却故意在格式条款中约定27年，试问超过的7年无效期间对不懂法的投资者是否存在极大的风险？就算7年能安全度过，“甲方”亦明知土地使用权期限届满后涉及向政府续期，非住宅用地需补交土地出让金等情形，但仅用一句近乎无效的“土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿。”达到忽悠广大投资者的目的，达到以合法租赁形式掩盖无预售许可证出售新建房屋的非法目的。同时，约定一次性支付物业转让费高达几十万，法律从未规定租赁合同的要素包括一次性支付所有租金，按照本案一次性价款518509对应法律保护的20年租金计算，每月租金为2160.45元，对应本案60平米的公寓，该租金水平比周边有产权证的物业的租金还略微高些，但是如果用该价款对应周边按平米计的房价，仅为8628.87元/平米，远远低于周边转让所有权的房价（大约2万左右），“甲方”明知物业采取租赁的常规方式根本没市场，但换个名号进行售卖，却大有噱头（用低于市场价超50%的房价），且能快速回笼资金，不管不顾是否最终存在租期内己方履约的风险，请问，这不是变相的转让所有权、以合法形式掩盖非法目的又是什么？最后，退一步讲，就算一审法院非要认定为租赁合同，但是导致合同无效的过程责任完全在“甲方”，而一审法院仅判定按照银行同期贷款利息予以返还款项以“恢复原状”，完全不顾合同法第五十八条约定的“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的法律规定。从法理分析，“因此受到的损失”范围不应该仅限于缔约发生的费用，还应包括对于违反前合同义务而受有的损失，以及由于对方的过失而造成的订约机会丧失而受有的损失，本案陈双、边疆全款购买该公寓，目的是为了交楼后居住使用，此笔数额不小的支出必然丧失了其它的购买同地段同面积公寓的缔约机会，损失不仅限于利息损失，更有房价上涨的间接利益损失。故一审中，陈双、边疆主张，本案案涉合同无效后的赔偿责任应考虑富山公司、露纯公司、一房公司的过错程度、款项用途、获利情况等因素，按照诚实信用原则的要求，坚持不使不诚信的当事人因合同无效而获利的原则认定赔偿责任。陈双、边疆一审主张，除按照房款金额“返一赔一”外，应参考案涉合同第八条（三）第2项按照三倍银行同期贷款利率支付占用资金利息，而不能简单的按照同期银行贷款利息退本付息。但一审法院恰恰草率的认定“退本付息”。一审法院枉顾曾经“甲方”为了让陈双、边疆签署合同在合同条款中进行的违约责任计算标准，最终合同因“甲方”过程导致合同无效后，无辜的陈双、边疆却面临“甲方”为空壳公司，老板跑路，400多户业主纷纷先后开始向番禺法院起诉，面临最终执行回款无望的结局，这和经历了一场诈骗局无异，而“甲方”的过错赔偿一审法院仅草率的按照同期银行贷款利息认定，不能救济陈双、边疆的权利，更加不能惩罚“甲方”的故意欺骗行为。关于双方在转让合同中约定的按照3倍银行同期贷款利率占用资金利息的违约责任条款，属于民法典第567条中的结算清理条款，本案因富山公司、露纯公司、一房公司及张海华、蒋盛晓的过错导致合同无效，应适用双方约定的结算清理条款，承担过错责任。二、一审法院认为“露纯公司并非案涉合同的主体，基于合同相对性原则，不予支持露纯公司承担连带责任”，属于事实认定错误，适用法律错误。首先，陈双、边疆在“裁判文书网”查询到（2019）粤0113民初11592号案（该案已生效，于2020年4月21日申请执行，执行案号（2020）粤0113执4380号）中法院认定关于富山公司、露纯公司与原告之间的就“富山自由度”项目工程款是否可以予以区分的问题，最后认定“本院无法区分被告富山公司、露纯公司与原告毛传华之间的工程款金额，应由被告富山公司、露纯公司共同承担责任。若如被告露纯公司所称是露纯公司委托富山公司进行工程管理，应由两被告共同对外承担责任后，再由两者内部进行核算”。已生效的11592号案是对本案所涉的项目“富山自由度”开发主体进行的认定，本案陈双、边疆购买富山公司公开出售的公寓，作为一名消费者，签署合同时并无选择跟谁签的权利，但关乎如此大体量的建设工程，国家法律对是否联合开发有规定：依据《城市房地产管理法》第二十七条，可以认定露纯公司、富山公司联合开发案涉建筑项目，依据《最高院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的解释》第十四条、二十一条，露纯公司应和富山公司共同作为项目的“当事人”对作为第三人的陈双、边疆承担连带赔偿责任。但一审法院仅草率的以“合同相对性”不予支持露纯公司的共同开发的连带责任，属于严重的事实认定错误，适用法律错误。其次，本案一审陈双、边疆提交了露纯公司作为土地使用权人和富山公司一起盖章出具的《联合声明》；露纯公司和富山公司工商登记办公地点混同；供电部门对富山自由度停止供电的通知中抬头为露纯公司等证据；以及最新的露纯公司被作为富山自由度违建行政处罚主体（番住建罚[2020]8号）的证据，且工商查询富山公司经营范围仅为物业管理、咨询、服务等范围，并无房地产开发这项服务范围，试问如何能作为案涉四座【A座（地下一层+（地下**+地上**405.1平方米）、BC座（地上七层带（地上**带夹层11107.74平方米）、D座（地上八层，（地上**1309.42平方米）】，违法建筑面积为83694.86平方米（具体见穗综番违建处字[2014]1228号）的大型建筑的“甲方”？最后，本案案涉房产被定为违建由来已久，故相关当事人利用该项目欺骗相关人员时间之久，所聚拢的资金巨大，涉及业主人数众多，影响面极广，本案已陆续形成大量系列案，如果不顾事实和法律一刀切套用合同相对性，势必不能服众，导致上诉率、再审率升高，增加广大消费者诉累，本案审理关乎一方百姓生计民生。三、一审法院再次草率以“合同相对性”认定本案4.5万元不属于房款，亦不适用定金罚则，枉顾事实，适用法律错误。本案一房公司具有明知违建或者未尽专业审核义务的疏忽大意的重大过失，依法需在本案中和富山公司共同向陈双、边疆承担责任。首先，一审时一房公司提供了《招租咨询服务协议》，表明其和富山公司属于电商代理关系，一房公司作为富山公司的受托方即代理人从事房地产营销策划工作，依据《民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故一房公司向陈双、边疆收取定金的行为对富山公司发生法律效力，又依据《民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案一房公司作为专业房产中介，明知富山自由度项目没有合法报建手续为违建等违法事项或者应该审查相应资质证照而未审查，仍然实施代理，帮助被代理人实施共同欺骗第三人的行为，依法应和富山公司、露纯公司对陈双、边疆的损失承担连带责任。本案陈双、边疆支付4.5万元款项的性质，虽未在案涉合同中记载该笔款项，但陈双、边疆确实在富山公司的售楼部通过富山公司指定的POS机刷卡支付，陈双、边疆作为善意第三人，无法得知富山公司与其代理人的关系，而且收到的4.5万元收据中明确记载“定金”。依据《合同法》115条规定，定金可以抵做价款或回收；《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第四条如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，故该定金属于陈双、边疆购买案涉房屋时支付的用作担保的定金，陈双、边疆支付定金后，又支付了剩余的房款，该4.5万元定金应自动转为房款。至于一房公司产生的损失，应按照其和富山公司的《招租咨询服务协议》第三条第8项，再行向富山公司追责，而非一审法院错误适用法律，直接让陈双、边疆“另寻法律途径解决”，加重陈双、边疆负担。关于陈双、边疆支付的4.5万元款项，出具的时间与陈双、边疆向富山公司支付的房款为同一天，且收据中记载富山自由度A2座529单位定金，并非记载为中介费，故一房公司及郑惠京、李文强应依法对因合同无效产生的责任承担连带责任。四、张海华、蒋盛晓的减资责任请求二审法院更正一审判决“上述第二项判决中所确定的欠款不能清偿部分”总欠款本金数为518509元及相应利息直至清偿，同时承担一审诉讼请求的缔约过失赔偿责任后依法承担相应责任。五、基于上诉状中第二、三点理由，本案富山公司的股东、露纯公司股东、一房公司的股东依法应在未实缴出资本息范围内对公司应承担的债务承担相应清偿责任。对陈双、边疆的上诉，张海华、蒋盛晓二审答辩：其对一审判决也提起了上诉，对陈双、边疆的上诉的答辩意见同其上诉状内容，不同意陈双、边疆的上诉请求。张海华、蒋盛晓上诉请求：1．撤销（2019）粤0113民初9598号民事判决书中的第三项，改判张海华、蒋盛晓无须对陈双、边疆的诉讼请求承担责任。2．本案一审和二审诉讼费用由陈双、边疆负担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致针对张海华、蒋盛晓的判决结果错误。一、富山公司在减少注册资金过程中履行了法律规定的程序。富山公司自2019年初因税务筹划原因决定减资，全体股东共同决定将富山公司注册资本从1000万元减至490万元，并于2019年2月在《广州日报》刊登减资的公告，履行了法定的决议、公告程序，并于4月完成减资。在此期间富山公司对富山自由度项目要被拆除的情况并不知晓，因此也不可能预见到富山自由度租户对富山公司享有潜在债权。执法机关直到2019年5月才到富山自由度项目现场进行执法，并与租户产生冲突，自此，富山公司和租户才知道富山自由度项目要被拆除。因此，在富山公司减资时，本案陈双、边疆仅是富山公司相关物业的使用权人，享有的是对富山公司要求交付物业的物权请求权，并不享有对富山公司的债权。富山公司减资时没有特定的债权人，富山公司的减资行为符合法定程序，并非为逃避债务。二、富山公司的减资行为并未实际损害债权人利益。富山公司虽然实施了减资行为，但是张海华、蒋盛晓作为股东并没有抽回减资前已经实缴的注册资金，即张海华减资部分357万元和蒋盛晓减资部分147万元，仍然作为公司财产没有抽回，故该减资行为虽在工商登记中降低了注册资金数额，但是公司财产中并未因此减少减资部分。所以张海华、蒋盛晓的减资行为并未侵害债权人的利益。综上，富山公司减资程序符合法定规定，且张海华、蒋盛晓作为股东并未收回减资部分的出资，对债权人利益没有损害，故张海华、蒋盛晓无须对富山公司的债务承担补充赔偿责任。对张海华、蒋盛晓的上诉，陈双、边疆二审答辩：其对一审判决也提起了上诉，对张海华、蒋盛晓上诉的答辩意见同其上诉状内容，认可一审判决第三项的处理，不同意张海华、蒋盛晓的上诉请求。一房公司述称：不同意陈双、边疆与张海华、蒋盛晓的上诉请求，同意一审判决的处理。富山公司、露纯公司、丘清波、郑惠京、李文强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼、陈述意见。陈双、边疆于2019年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求判决《公寓使用权转让合同》无效；2.请求判决富山公司、一房公司共同向陈双、边疆返还购房款518509元以及占用资金利息89592.88元（45000元自2018年5月6日起算，473509元自2018年5月12日起按中国人民银行同期贷款利率三倍，均暂计至2019年7月22日，直至清偿）；3.请求判决富山公司赔偿陈双、边疆已付购房款一倍的金额473509元；4.请求判决一房公司支付双倍返还定金差额45000元；5.请求判决露纯公司对上述请求中的金额向陈双、边疆承担连带清偿责任；6.请求判决本案的诉讼费、财产保全费由富山公司、露纯公司、一房公司、丘清波、郑惠京、李文强承担；7.请求判决张海华在减资357万元范围内对上述诉讼请求2-4中的金额承担股东补充赔偿责任，请求判决张海华在减资153万元范围内对上述诉讼请求2-4的金额承担股东补充赔偿责任；8.请求判决丘清波、郑惠京、李文强在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内，对上述诉讼请求2-4的金额承担股东赔偿责任。一审法院经审理查明：涉讼建筑物所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为露纯公司，地类用途为，地类用途为工矿使用权类型为出让。富山公司登记法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓为股东、监事。露纯公司登记法定代表人为蒋盛晓，2016年3月7日起露纯公司股东为蒋盛晓和丘清波。一房公司登记法定代表人为郑惠京，郑惠京为股东、执行董事兼总经理，李文强为股东、监事。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年5月6日，陈双、边疆通过刷POS机向富山公司支付50000元，富山公司出具《收款收据》（编号：162348）确认收到陈双、边疆交来富山﹒自由度A2栋5层29号房使用权转让费50000元。同日，陈双、边疆通过刷POS机向向一房公司支付45000元，一房公司出具《收款收据》（NO.0025767），确认收到陈双、边疆交来富山自由度A2座529单位定金45000元。2018年5月12日，富山公司（甲方、转让方）与陈双、边疆（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》，约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A2栋5层29号公寓，建筑面积（包含公摊面积）60.09平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额473509元；乙方选择按一次性付款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日一次性支付该物业使用权的全部转让费473509元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，陈双、边疆通过银行转账方式分别向富山公司支付96509元、47000元、160000元和120000元，富山公司出具《富山*自由度收据》（NO.0002205），载明收到陈双、边疆交来涉讼房屋的使用权转让费473509元。2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足。股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。富山公司及股东并签署《债务担保证明》，主要内容为：富山公司原注册资本1000万元，认缴注册资本1000万元，现申请减少注册资本至490万元。富山公司已就减资事项通知公司债权人，并于2019年2月15日在《广州日报》刊登减资公告，对此次减少注册资本前发生的债务，减少注册资本后由公司股东按出资比例承担。企业信用信息公示报告显示，富山公司于2019年4月4日注册资本由1000万元变更为490万元。另查明，一审法院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。同日，广州市番禺区钟村街道办事处向富山自由度的租户发出《富山自由度租户退款登记通知》：为妥善解决钟村富山自由度租户的退款诉求，富山公司研究并报告番禺区政府、钟村街道办事处，该公司现委托大成律师事务所对相关租户信息进行登记核算退款金额，并处理相关后续事宜，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部。本案庭审中，陈双、边疆主张与富山公司之间成立房屋买卖关系，认为《转让合同》的条款特征完全符合合同法中买卖合同条款的特征；陈双、边疆并确认富山公司一直未向其交付涉讼房屋，及至庭审之日尚未收到富山公司退还任何款项。对于陈双、边疆提出的露纯公司应对富山公司的涉案债务承担连带清偿责任的诉讼主张。陈双、边疆主张：露纯公司在2017年1月1日与富山公司出具联合声明书，为富山公司背书共同开发“富山自由度”项目，但未能办理合法用地报建手续按时交楼，存在过错；露纯公司早在90年代即通过转让方式取得了“钟屏岔道”钟村工业开发区B区，面积为26666.8平方米（40亩）的土地使用权，并于2018年在该地块上自建了7层综合楼并于2018年申领不动产权(07213177)，又于2018年将该综合楼以低于市场价仅月租500元的对价出租给富山公司，而富山公司的工商登记地址即为该综合楼地址，露纯公司的工商登记地址亦为该地址，充分证明富山公司和露纯公司存在法人人格混同的事实，露纯公司应对富山公司违建侵害陈双、边疆权益承担连带责任；由于富山自由度项目因违建停工且广大业主大面积维权，供电所出具停电通知，富山自由度在供电所备案的用户名称即为露纯公司，证明富山自由度为富山公司和露纯公司合作开发，两公司人格混同；富山公司的两大股东张海华和蒋盛晓交叉控股，为富山公司和露纯公司的实际控制人，露纯公司应对富山公司在本案的债务承担连带责任。陈双、边疆并提交了联合声明书、土地使用权转让合同、不动产权证、房屋租赁合同、关于对富山自由度停止供电的通知、张海华、蒋盛晓交叉持股图表拟证实其上述主张。关于一房公司与富山公司以及涉讼房屋所在富山自由度项目的关系问题。陈双、边疆称一房公司是富山公司的销售代理方，以富山公司名义帮助其卖楼，和富山公司一起隐瞒项目没有报建的信息，共同欺诈包括其方在内的购房者，因此应双倍返还定金，并且应与富山公司连带返还其方支付的房款并支付利息。一房公司则主张其司是涉讼交易的居间方，陈双、边疆是通过其司的居间服务促成和富山公司签订《转让合同》的，陈双、边疆向其司缴纳的45000元为居间服务费，其司已完成居间服务，不应双倍退还该款项，其司对于该交易亦不存在过错，不应承担向陈双、边疆返还房款和支付利息的责任。诉讼中，一审法院依据陈双、边疆的申请，依法裁定对富山公司、露纯公司、一房公司、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强名下的财产进行了财产保全。一审法院认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈双、边疆与富山公司签订的《转让合同》未约定陈双、边疆有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故陈双、边疆主张与富山公司之间成立房屋买卖关系理由不成立，一审法院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与陈双、边疆于2018年5月12日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取陈双、边疆的转让费473509元应返还予陈双、边疆，并应支付利息。陈双、边疆主张房款473509元的利息自2018年5月12日起算，属于其自行处分民事权利行为，一审法院予以采纳。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向陈双、边疆支付的利息应分段计算：以473509元为基数，自2018年5月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准利率的标准计至2019年8月19日止；以473509元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。陈双、边疆主张利息按照中国人民银行同期贷款利率的三倍计算，缺乏理据，一审法院不予支持。至于陈双、边疆主张富山公司赔偿已付购房款一倍的金额473509元，理据不成立，一审法院亦不予支持。就陈双、边疆要求富山公司返还定金45000元及支付利息损失的诉请。一方面，该款项并未在《转让合同》中进行约定，且已超出《转让合同》约定的转让费金额，陈双、边疆虽主张该款项为房款的一部分，但未能提供证据予以证明；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，虽陈双、边疆称其是应富山公司要求向一房公司支付的，但陈双、边疆未能举证加以证实，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司收取或富山公司委托一房公司代为收取的，故就陈双、边疆要求富山公司返还定金45000元及支付利息的诉请，理据不足，一审法院不予支持。而陈双、边疆虽向一房公司支付了45000元，但应属另一法律关系，本案只围绕陈双、边疆与富山公司之间就涉讼物业发生的租赁合同法律关系进行审查，如上所述，鉴于一房公司收取的45000元并未在转让合同中进行约定，一房公司亦非转让合同的相对方，且陈双、边疆要求富山公司返还定金及支付利息损失的诉请未得一审法院支持，故陈双、边疆要求一房公司对富山公司返还定金及支付利息损失的债务承担共同清偿责任的诉请，一审法院亦不予支持。同理，陈双、边疆主张一房公司支付双倍返还定金差额45000元，一审法院亦不予支持。陈双、边疆向一房公司主张相关权利，应另寻法律途径解决。陈双、边疆基于一房公司承责的前提主张郑惠京、李文强在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内承担股东赔偿责任，一审法院不予支持。关于露纯公司应否对富山公司的上述债务承担连带责任的问题。陈双、边疆虽然提交了证据拟证实富山公司和露纯公司存在法人人格混同的事实，但其所提交的证据无法证实其上述主张，陈双、边疆亦未能提交证据证明两公司存在业务、财产混同，故一审法院对陈双、边疆的上述意见不予采纳。露纯公司并非涉案《转让合同》的合同主体，基于合同相对性原则，陈双、边疆要求露纯公司对富山公司上述债务承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。陈双、边疆基于露纯公司承责的前提主张丘清波在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内承担股东赔偿责任，一审法院不予支持。关于张海华、蒋盛晓应否对富山公司的上述债务在其减资范围内承担补充清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司未能举证证实其已履行通知各债权人的义务。陈双、边疆作为涉讼房屋租户，属于富山公司债权人之一。但从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与富山自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由10000000元减少至4900000元。故富山公司是在明知包括涉讼房屋在内涉讼建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了陈双、边疆的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。其中张海华应在减资3570000元内、蒋盛晓在减资1530000元范围内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。富山公司、露纯公司、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年6月1日作出一审判决：一、确认陈双、边疆与广州富山投资管理有限公司于2018年5月12日签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》及相应的租赁法律关系无效；二、广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈双、边疆退还转让款473509元及利息（以473509元为基数，自2018年5月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准利率的标准计至2019年8月19日止；以473509元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、张海华在3570000元内、蒋盛晓在1530000元内对广州富山投资管理有限公司的上述第二项判决中所确定的欠款不能清偿部分承担补充赔偿责任；四、驳回陈双、边疆的其余诉讼请求。如广州富山投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14940元、财产保全费5000元，由陈双、边疆负担8108元，广州富山投资管理有限公司负担11832元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，涉“富山自由度”项目使用权转让纠纷案件，一审法院与本院已对多案作出生效判决。（2020）粤01民终8383号民事判决查明，富山公司作为甲方与一房公司作为乙方于2017年12月15日签订《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》，约定甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务；本项目招租款项（租赁款、定金、客户违约金）由甲方财务人员负责统一收取；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交；第七条约定“中介电商事宜……3.电商团购费用收取：电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方（一房公司）或乙方指定的公司收取，但实际享受的优惠以甲方（富山公司）确认为准。该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户方收取，若因而产生的问题由乙方负责，与甲方无关。4.如涉及退定，乙方应第一时间退还客户电商费45000元，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退订……”。该判决认定涉讼转让合同为无效合同，一房公司应对所收客户45000元的退还承担责任。（2020）粤01民终10523号民事判决书载明，该案二审诉讼中，张海华、蒋盛晓表示富山公司目前处于停滞经营状态，富山公司也没有其他财产。本案二审诉讼中，陈双、边疆提供（2019）粤0113民初11592号民事判决书及（2020）粤0113执4380号终本案件公示信息截图，拟证明该案判决认定富山公司和露纯公司对外共同承担支付“富山自由度”工程款的责任，两公司应对联合开发项目违建导致陈双、边疆损失承担连带责任。本案二审诉讼中，张海华、蒋盛晓提交一份广州志信会计事务所有限公司于2020年9月18日出具的《广州富山投资管理有限公司其他专项审计报告》，拟证明张海华、蒋盛晓的减资行为对富山公司债权人及陈双、边疆的利益没有损害，该报告载有：“。根据贵公司2020年9月3日提供的《说明》陈述，贵公司股东会决定拟将注册资本（实收资本）减少至490万元，减少的注册资本（实收资本）转入资本公积，不退还给股东。贵公司未向我们提供本次减资的股东会决议。根据贵公司2019年4月第15号凭证记录显示，贵公司已将股东减少的实收资本510万元转入资本公积科目核算”。陈双、边疆质证称：对张海华、蒋盛晓提交的证据材料真实性、合法性、关联性不予确认，因为该证据是张海华、蒋盛晓单方制作。本案二审诉讼中，一房公司表示其是作为涉案项目的销售代理人，是以居间方的角色代富山公司对外销售；其所收款项性质为居间服务费，收据写为“定金”是因为其司工作人员开具收据时对所收款项性质认识不准确，实际上并不是“定金”。另查明，陈双、边疆在一审诉讼中于2019年9月12日补充提交的证据显示，一房公司股东（发起人）出资情况，内载郑惠京、李文强出资时间为2030年12月31日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：1、陈双、边疆主张涉案转让合同为房屋买卖合同，是否支持；2、露纯公司是否应对富山公司转让款的退还承担连带责任；3、陈双、边疆向一房公司支付的4.5万元款项性质、是否适用定金罚则；4、丘清波、张海华、蒋盛晓、郑惠京、李文强本案是否应当承责。陈双、边疆与富山公司2018年5月12日签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》明确约定的是公寓使用权转让，并未约定陈双、边疆有取得房屋所有权的内容。陈双、边疆主张与富山公司之间成立房屋买卖关系，一审法院不予采纳，所作处理，并无不当。事实上，富山公司与一房公司2017年12月15日签订《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》，约定的内容也是指向客户的租赁事宜，而不是房屋买卖。为此，陈双、边疆依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，于本案所提“退一赔一”的诉讼请求，与本案事实并不相符，一审法院不予支持，本院予以维持。与本案同类型的“富山自由度”项目使用权转让纠纷案件，法院生效判决已认定受让人与富山公司签订的转让合同为无效合同。本案陈双、边疆与富山公司所签转让合同亦为无效合同，富山公司向陈双、边疆退还转让款473509元及计付利息，当无异议。一审判决对此所作处理，本院予以维持。因合同无效，陈双、边疆主张按银行贷款利率的三倍计算利息，事实与法律依据并不成立，本院不予支持。陈双、边疆上诉主张富山公司、露纯公司应共同承担联合开发责任，但其所提（2019）粤0113民初11592号民事判决处理的是工程款争议，是根据该案无法区分富山公司、露纯公司与实际施工人之间的工程款金额，而作出由富山公司、露纯公司共同承担支付工程款判决处理的。露纯公司是涉案项目土地使用权人，当然是城管部门作出限期拆除违法建设行政处理的相对人，本案需要处理的是陈双、边疆与富山公司签订使用权转让合同引发的争议。涉案使用权转让合同并没有将露纯公司作为转让方，并无证据证明露纯公司应在该转让合同签字盖章，一审法院根据合同相对性原则对陈双、边疆要求露纯公司对富山公司返还转让款债务承担连带责任不予支持，并无不当，本院予以维持。陈双、边疆基于露纯公司承责的前提，主张丘清波在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内承担股东赔偿责任，一审法院不予支持，本院亦予维持。案件事实表明，一房公司是为富山公司提供中介服务的当事人。陈双、边疆2018年5月6日向一房公司交付的45000元，收款收据虽名为“定金”，但实际并不具备担保功能，富山公司事实上已依转让合同全额收取陈双、边疆所付转让款473509元。陈双、边疆与一房公司之间并无合同关系，虽然陈双、边疆与富山公司之间所签转让合同约定的转让费为473509元，并不包括陈双、边疆本案所涉45000元，但结合富山公司与一房公司所签《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向陈双、边疆收取涉案45000元的。由此可见，一房公司收取该45000元的权利来源于富山公司，该45000元实为陈双、边疆为取得涉案房屋使用权的对价的一部分，富山公司应向陈双、边疆返还。一房公司虽然不是转让合同的当事人，且与陈双、边疆之间并无合同关系，但其基于与富山公司所签《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》向陈双、边疆收取45000元，系该45000元的实际收款人。至于一房公司与富山公司之间就《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》的结算问题，应由一房公司、富山公司另循合法途径解决，这并不构成一房公司本案作为收款主体拒绝向陈双、边疆返还45000元的正当理由。鉴此，一房公司本案主张其为富山公司与陈双、边疆提供居间服务无需退还，即便要退还也应由富山公司向陈双、边疆返还，所持理据并不充分，本院不予支持。富山公司作为涉案转让合同相对方，应与一房公司共同承担向陈双、边疆返还45000元及利息的责任，一审判决未将富山公司、一房公司作为责任主体对45000元及利息的返还予以处理，与本案事实并不相符，本院对此予以纠正。陈双、边疆主张一房公司双倍返还定金，因缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于陈双、边疆主张郑惠京、李文强应在未实缴出资本息应对公司债务承担连带清偿责任的主张，根据陈双、边疆一审提交的一房公司股东出资情况信息，郑惠京、李文强认缴出资的期限为2030年12月31日，现认缴期限并未到期，并无证据表明郑惠京、李文强股东出资具备加速到期的条件，陈双、边疆要求郑惠京、李文强因股权出资对一房公司承担连带清偿责任的主张，法律依据并不充分，本院不予支持。案件事实表明，涉案转让合同签订之前，城管部门已作出违法建设行政处理决定。基于蒋盛晓既是露纯公司的法定代表人，又是富山公司的股东和监事的事实，富山公司不可能不知道上述行政部门作出的决定。由于富山公司在2019年4月2日作出减资决定之前已明知行政部门认定包括涉案房屋在内的建设工程为违法建设，并被责令限期拆除。显然富山公司与陈双、边疆于2018年5月12日签订的《转让合同》将无法履行，陈双、边疆对富山公司的债权是可以预见的。因此，富山公司在决定减资后，应依照《中华人民共和国公司法》第一百七十七条的规定，履行通知债权人的义务。本案中，富山公司仅进行了报纸公告，并未履行了通知陈双、边疆的义务，导致陈双、边疆未能及时要求富山公司提供相应担保，因此，富山公司的该减资行为对陈双、边疆不发生法律效力。如前所述，陈双、边疆的债权发生在富山公司减资之前，张海华、蒋盛晓表示富山公司目前已处于停滞经营状态，公司没有其他财产。且富山公司以及其股东张海华、蒋盛晓在2019年4月2日出具的《债务担保证明》已明确对减少注册资本发生前的债务，减少注册资本后由公司股东按比例承担，因此，一审法院判决张海华、蒋盛晓各自在减少出资的范围内就富山公司债务不能清偿的部分对陈双、边疆承担补充赔偿责任，并无不当，本院予以维持。张海华、蒋盛晓二审提供的《广州富山投资管理有限公司其他专项审计报告》所载减少的资本转入资本公积科目核算内容，并不足以成为因减少出资所生责任的正当抗辩，其主张免除股东个人对富山公司欠付陈双、边疆债务承担的补充赔偿责任，理由并不充分，本院不予支持。综上所述，陈双、边疆的上诉请求部分成立，可予支持；张海华、蒋盛晓的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9598号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9598号民事判决第四项；三、广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之十日内向陈双、边疆退还45000元及利息（利息以45000元为基数分段计算，自2018年5月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准利率标准计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；四、驳回陈双、边疆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14940元，保全费5000元，由陈双、边疆共同负担7288元，由广州富山投资管理有限公司负担7440元、由广州市一房网络科技有限公司负担332元，由张海华负担2440元，由蒋盛晓负担2440元。二审案件受理费31746元，由陈双、边疆共同负担7288元，由广州富山投资管理有限公司负担2440元，由广州市一房网络科技有限公司负担332元，由张海华负担10843元，由蒋盛晓负担10843元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月二日书记员  李美琦吴敏玲