大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初1001号原告：大连雅洁物业管理有限公司，住所地：大连市普兰店区渤海路兴中街5号，统一信用代码：91210282691409920M。法定代表人：李世彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾楠，女，1979年5月31日出生，汉族，系该公司职员，住大连市沙河口区。被告：王书兰，女，1949年8月12日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：周丰年，系被告王书兰儿子，男，1976年9月4日出生，汉族，无业，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连雅洁物业管理有限公司（以下简称雅洁物业公司）与被告王书兰为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员胡爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾楠，被告王书兰及委托诉讼代理人周丰年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求法院判令被告支付原告3套住宅物业服务费，从2018年4月至2020年12月，合计10,874元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月3日，被告与原告签订了3份《前期物业服务协议》。该协议中均约定，由原告向被告所居住的鑫湾御景（甜橙派）住宅小区提供物业服务。原告依约履行了全部合同义务，但被告未按合同约定支付物业管理费用。经原告多次催要，被告仍未支付。被告的行为已构成违约，给原告造成了经济损失，应依法赔付。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条等法律规定依法诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意给付原告物业费，物业服务不到位，甜橙派3号楼2单元1702房屋客厅和卧室窗户漏雨，管道井漏水导致被告家电视背景墙、地板被水淹，卧室、客厅墙体裂缝。回迁房按合同是1.25元/平方米物业费，实际上原告按1.5元/平方米收取物业费，物业收费明细不透明，小区内有私搭乱建情况。办理入住时额外收取电梯费用360元，2014年冬天入住后进行装修，物业答应给800元补贴没有兑现，被告家中因漏雨造成的损失物业没有赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据物业管理服务合同、普兰店区物价局关于对鑫湾御景（甜橙派）小区物业服务收费标准请示的批复及商品价格（收费）备案表、前期物业服务协议、物业费缴纳收据等，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告提供的3#-2-1702房屋照片13张，拟证明家中受损情况；原告的质证意见为若被告认为房屋存在质量问题，应该联系开发商。本院认为，被告提供的窗户漏雨及墙体问题的照片系房屋质量问题，不是物业公司应赔偿的范围。二、被告提供的小区内情况照片22张，证明小区内存在私搭乱建情况、消防不达标；原告的质证意见为小区在2014年11月11日进行了整体竣工验收，符合消防规范，小区一层住宅是赠送花园，栏杆在售房时已经建成，栏杆内的树木应是业主自行栽种。本院认为，被告提供的照片不能证明物业服务存在重大瑕疵。三、被告提供的回迁安置协议，拟证明物业费为1.25元/平方米，原告的质证意见为政府与物业公司没有签订任何协议，且回迁协议并没有普兰店市建设发展公司字样。本院认为，该回迁协议上并没有物业公司签字，该协议与本案无关。故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连普兰店区鑫湾御景（甜橙派）住宅小区由大连鑫湾置业有限公司开发建设。2014年4月28日，大连鑫湾置业有限公司与原告物业公司签订《前期物业委托合同》，约定大连鑫湾置业有限公司将大连鑫湾御景（甜橙派）住宅小区委托原告物业公司实行前期物业管理服务。双方约定委托管理服务事项、前期物业管理服务标准、前期物业管理服务费等内容。2014年11月3日，原告与被告签订三份《前期物业服务协议》，协议约定：由原告对被告在鑫湾御景（甜橙派）三套房屋（3号1单元301房，建筑面积54.78平方米；3号1单元902房，建筑面积73.09平方米；3号2单元1702房，建筑面积91.80平方米）提供前期物业服务。服务项目包括：物业共用部分、共用设备设施运行、维修、养护和管理，公告秩序维护、安全防范等事项的协助管理（但不包含人身、财产保险、保管责任），物业共用部分和相关场地的清洁卫生维护。公共绿化的养护和管理，客户服务，装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费用选择包干制，由业主按其拥有的物业的产权面积交纳，为1.5/㎡，电梯乘梯费10元/月/人。物业费每年预交纳四次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日内预交纳。服务协议还约定了其他内容。被告收房后，交纳物业费至2018年3月31日，自2018年4月被告开始拖欠物业费。还查，2014年10月27日经普兰店市物价局批准，鑫湾御景（甜橙派）小区物业收费标准1.5元/月，电梯费按10元/月/人标准执行。2015年10月14日普兰店市物业局对鑫湾御景小区服务费收费标准仍按原标准执行进行备案。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业服务企业应按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。本案中，对于原告在物业服务中存在的瑕疵问题，应积极采取补救措施加以整改，以提高小区的物业服务质量。关于被告辩称其中所居住的房屋窗户漏雨及墙体问题，因该系该房屋质量问题不是物业服务的范围，不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。关于被告辩称小区存在私搭乱建、消防不达标的问题，因原告提供的照片并不足以证明其主张，不能证明物业公司存在重大瑕疵。故本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告王书兰于本判决生效之日起十日内给付原告大连雅洁物业管理有限公司物业费10,874元（2018年4月1日至2020年12月31日）。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37元，由被告王书兰承担，被告王书兰于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  胡爽二〇二一年四月一日法官助理高珊书记员梁心奕附相关法律法规：最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典是的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。