湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1412号上诉人（原审原告）：祁沛，男，1982年7月3日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人（原审原告）：武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区金桥大道20号。法定代表人：祁沛，总经理。委托诉讼代理人：邹汉华，湖北獬志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉华中精都商业运营管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区后湖街金桥大道20号（御景东方）1栋2单元18层2室。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金生，该公司员工。上诉人祁沛、武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司（以下简称金桥假日酒店公司）为与上诉人武汉华中精都商业运营管理有限公司（以下简称华中精都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁沛、金桥假日酒店公司上诉并答辩称：一、本案租赁合同部分无效、部分解除完全是华中精都公司恶意欺骗祁沛造成的，应由华中精都公司对祁沛的损失承担全部赔偿责任。1.祁沛已全部支付2017年7月之前的租金，华中精都公司也应全部承担祁沛的装饰装修等损失。在2017年7月3日之前，祁沛是完全履行了交租义务的。相对应的华中精都公司也应当完全履行自己的合同义务，保证祁沛能够按照约定的用途正常使用租赁房屋。不然华中精都公司就构成违约，应当对祁沛的损失承担全部赔偿责任。但华中精都公司是在一开始就明知第四层的房屋属于未取得房产证的违章建筑，不能用作商铺使用。华中精都公司却有意将四楼房屋间隔成与一、二、三楼一样的房间向祁沛出租，导致祁沛投入巨资装修房屋、采购家具电器、设施设备等用于开设酒店，并按照合同约定在2016年1月前全部装修、投入完毕。因此，鉴于祁沛已完整支付了华中精都公司2017年7月3日之前的全部租金和占有使用费，华中精都公司也应对祁沛在此期间造成的损失(包括硬装、软装和物品等全部损失)承担全部责任。2.对祁沛装修损失的赔偿，不应区分硬装和可移动物。华中精都公司对祁沛的酒店物品和软装部分应与硬装部分一样，按照祁沛的购置成本或鉴定价格进行赔偿。无论是硬装、软装或酒店物品，均是祁沛为开设酒店而专门全新投入的，却因华中精都公司的过错导致酒店不能正常开业经营，造成整个投入化成泡影并产生贬值。因此造成的祁沛损失，包括整个酒店的投入和装饰装修、物品的贬值均应由华中精都公司承担。一审判决人为区分软装与硬装，对硬、软装采用不同的定价标准和责任区分。同时，一审判决未考虑华中精都公司的过错和祁沛的投入及损失，按照华中精都公司的思路和所谓“为祁沛减少了占用使用费”的说法，判决华中精都公司仅按照废品处置价赔偿祁沛投入80余万元的软装和物品损失，明显不合情理，判决不公。另外，一审判决对酒店物品的残值认定也存在错误。自2016年1月装修完成至2018年6月租赁合同解除，即便正常营业，祁沛的酒店物品使用时间也仅2年半。何况，祁沛的酒店从未正常营业，物品使用率极低，所有物品基本是全新品。且电视、空调等大件耐用电器的安全使用年限是10年，l0年后仍然存在一定价值。一审判决以8年租期后物品价值全部归零的原则显然是错误的。3.本案鉴定费和祁沛支出的行政处罚款均是因华中精都公司的过错造成的，应当由华中精都公司承担全部赔偿责任。二、祁沛作为一般承租人，已经尽到了普通人的注意义务，对本案租赁合同的部分无效、部分解除没有过错，不应当承担任何民事责任。一审判决祁沛自担25％损失属于判决不公。三、武汉中级法院(2019)鄂0l民终8362号判决书对2017年7月至2018年6月期间租金和占有使用费的比例划分，不应成为本案责任划分的依据。1.2017年7月前租金及占有使用费，祁沛已100％完全支付，按照对等原则，华中精都公司也应完全保证祁沛的合同权利。若有违反，华中精都公司应当100％赔偿祁沛的损失。2.因为华中精都公司的过错，导致祁沛自始至终未能按照租赁用途正常使用房屋。在前案判决已经生效的情况下，本案继续沿用75％的责任比例，则会对祁沛形成二次伤害，造成过错较大的华中精都公司毫发无损，而过错较小的祁沛却血本无归的结果，使得当事人的责任承担与其过错程度不相符。四、祁沛已提交充分证据证明华中精都公司房屋存在严重漏水情况。华中精都公司未尽到房屋维修义务，应当承担赔偿责任。五、华中精都公司应当赔偿祁沛物业费损失或将已收取的物业费全部返还祁沛。根据双方租赁合同第5.1、5.2和6.2条的约定：(1)物业管理公司由甲方(华中精都公司)委托，作为华中精都公司的受托人，代理华中精都公司履行房屋、设施的维护维修义务。(2)祁沛需要缴纳的其他费用中仅包括水电气费等行政事业性收费，不包括物业管理费。华中精都公司并未与祁沛约定由祁沛交纳物业管理费。缴纳物业管理费本是华中精都公司的法定义务。现华中精都公司通过物业公司强行向祁沛收取物业管理费，将自己的义务转嫁给祁沛，既不符合双方合同约定，也不符合上述法律规定，对祁沛也不公平。华中精都公司应当全额返还祁沛已交纳的物业费或者赔偿全部损失。综上，请求二审法院：1.撤销原判第二项至第五项判决，改判华中精都公司赔偿祁沛固定装修损失l741943元；鉴定费损失3万元；软装及家具、电器、设备设施购置损失800287元；行政处罚损失53310元；房屋淹水损失203971元及物业费损失142960元(以上款项合计2972471元)。2.本案诉讼费由华中精都公司承担。华中精都公司上诉并答辩称：一、在祁沛没有提供任何证据的情况下，一审法院错误认定酒店系整体经营，四楼部分系改造房屋导致酒店整体无法办理建设工程消防设计审核和验收手续。案涉商铺四楼与三楼并非必须整体经营，四楼与三楼是上下两个相互独立的空间，非连为一平面的商铺。华中精都公司将商铺出租给祁沛之时，并没有要求祁沛必须将四楼与三楼共同用于酒店经营，只是祁沛将四楼用于经营酒店，较四楼仅用于员工食堂、办公场所、杂物存放、或其他非酒店项目更盈利。如因四楼商铺是改造的房屋，祁沛无法办理建设工程消防设计审核和验收手续，停止四楼酒店经营，消防验收手续即可办理。同时四楼停止经营，不影响三楼的经营。即合同无效部分不影响合同有效部分的履行。二、一审法院认定“合同部分无效”，但错误适用法律，错误判决华中精都公司承担合同无效部分及合同解除部分合计的装饰装修残值，且华中精都公司承担75％的主要责任。对于《租赁合同》中四楼无产权商铺租赁面积686.06平方米，此部分合同无效。此部分的装修现值是668765.59元(根据该面积占评估总值比计算而来：l741943×686.06／1786.99)。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第九条相关规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。华中精都公司与祁沛签订合同之时，向祁沛提供了《建设工程规划许可证》及四楼平面图，四楼房屋不在建设工程规划许可范围内是祁沛签订合同之时明知的事实，华中精都公司并没有隐瞒四楼房屋产权状况，是祁沛考虑房屋租赁价格很低自愿租赁。对于该合同无效部分商铺的装修现值668765.59元，华中精都公司与祁沛至多为对半责任分担，一审法院判决华中精都公司承担75％的绝大部分责任，有悖公允。另外，一审法院认定：华中精都公司提供4层商铺未取得相应的规划手续，违反了合同关于保证商铺房屋“不属于违章建筑”的约定，存在违约行为。华中精都公司违约的原因是4层商铺未取得相应的规划手续，华中精都公司违约的结果是导致4层商铺所涉的合同部分无效，华中精都公司因此承担该部分合同无效的过错责任。对于有产权部分商铺，华中精都公司不存在违约行为，不会涉及“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的法律适用。三、一审法院判令华中精都公司承担祁沛遭受的全部行政处罚损失的75％，有悖公允。2017年10月24日，江岸分局后湖街派出所出具责令改正通知书，载明金桥假日酒店公司无消防建审合格手续。仅此次因四楼改造房屋的问题导致行政处罚。一审法院在核查四次行政处罚有三次均因金桥假日酒店的自身消防违法行为所导致的情况下，却判决华中精都公司承担75％的行政处罚损失，显然事实不清，判决有悖公允。四、祁沛逾期支付租金，华中精都公司依约有权不予返还履约保证金，一审法院错误判决华中精都公司向祁沛返还履约保证金。华中精都公司与祁沛签订的《租赁合同》约定，祁沛逾期支付租金，经华中精都公司催告后七日内仍不支付租金，华中精都公司有权没收履约保证金，且有权解除合同。本案是祁沛逾期支付租金，华中精都公司依约提出解除合同，且法院认可华中精都公司解除合同的效力，华中精都公司有权没收履约保证金。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决书第二、三、五、六判项，并依法予以改判。2.祁沛、金桥假日酒店公司承担本案的一二审诉讼费用。祁沛、金桥假日酒店公司向一审法院起诉请求：1.确认祁沛与华中精都公司于2015年4月21日签订的租赁合同无效；2.华中精都公司赔偿祁沛、金桥假日酒店公司装修损失3449680元及行政处罚53310元；3.华中精都公司返还祁沛履约保证金176668元；4.华中精都公司赔偿祁沛、金桥假日酒店公司淹水时期导致的室内设备、物品及35天的租金损失203971元；5.华中精都公司向祁沛、金桥假日酒店公司支付垫付的物业费142960元（8935元/月×16个月）；6.华中精都公司承担本案诉讼费用、评估费30000元。一审审理中，祁沛、金桥假日酒店公司更正第二项诉讼请求为：华中精都公司赔偿祁沛、金桥假日酒店公司装修损失3584680元及行政处罚53310元，共计3637990元。一审法院查明，位于武汉市江岸区金桥大道20号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业栋1-3层（1）商的房屋的所有权人为武汉中胜村城中村改造工程建设有限公司（以下简称中胜村公司），规划用途为商业服务，房屋建筑面积为2110.69平方米，总层数为24层。中胜村公司于2016年1月27日取得上述房屋的房屋所有权证。2015年4月21日，武汉联华创展资产运营管理有限公司（以下简称联华创展公司）（甲方）与祁沛（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于武汉市江岸区金桥大道与兴业路交汇处金岛金桥壹号2号楼3、4楼2302、2402、2125、2126号商铺出租给乙方，乙方按本合同规定的条件承租上述商铺。双方确定该商铺两层按1786.99平方米的面积计算。乙方将承租商铺用于经营快捷酒店。本合同的租期自2015年7月1日起至2023年6月30日止。租金标准为88,334元/月，租金由第4年开始每年按上年租金标准的5%进行递增。租赁费用按季度交付。本合同签订之日起三日内，乙方应按第一个租赁季度的租赁费用标准向甲方缴付2个月租赁费用，即人民币176668元作为履约保证金。如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，甲方和甲方委托的物业管理公司将有权没收乙方的全部履约保证金，作为违约金。乙方提前解除合同或上述情形之外的其他情形，以上履约保证金的处理按本合同其他相关规定执行，乙方不得以任何理由要求用以上履约保证金冲抵其应缴的任何费用。甲方的责任及义务：（1）甲方保证本租赁合同项下商铺的房屋现状不属违章建筑······甲方依据本合同规定解除本合同的，应书面通知乙方，通知送达乙方之日本合同即被解除，乙方应在合同解除之日起七日内退场并交回商铺，租赁费用及其他费用据实结算。双方还就其他权利义务进行了约定。2015年4月23日，祁沛向联华创展公司支付押金176668元。合同签订后，联华创展公司将出租的商铺交付祁沛承租使用。根据双方签订的《租赁合同》附件一层、三层、四层的平面图计算，祁沛承租的商铺实际对应的面积为中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元1层的46.24平方米，3层的1054.69平方米，未取得房产证的4层架空层面积396.92平方米、4层隔断层面积289.14平方米，上述面积共计1786.99平方米。平面图显示，联华创展公司出租时四层已隔成相应的房间。房屋租金按49.4317元/平方米计算，月租金共计88334元。2015年9月16日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向中胜村公司出具岸公消验（2015）第022号《建设工程消防验收意见书》，载明位于武汉市江岸区金桥大道与兴业路交汇处，一栋高76.6米、底部设有三层商业的24层酒店式公寓及附属一层地下室消防验收合格。本次验收的项目如需扩建、改建、用途变更应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。2016年8月12日，武汉市公安局江岸区分局消防大队出具《责令限期改正通知书》，载明金桥假日酒店公司存在的问题为：1、未进行消防设计审核；2、未进行消防验收；3、未办理开业消防安全检查合格证。2016年8月22日，武汉市公安局江岸区分局消防大队出具《江岸消防大队建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明金桥假日酒店公司存在问题之一为：“该工程商业裙房原审批为3层，此次设计中擅自增加隔层且未取得相应规划手续”。2016年12月18日，武汉市公安局江岸区分局后湖街派出所出具《责令改正通知书》，载明金桥假日酒店公司无消防建审，责令停业整顿。2017年10月24日，武汉市公安局江岸区分局后湖街派出所出具责令改正通知书，载明金桥假日酒店公司无消防建审合格手续，责令停业整顿。金桥假日酒店公司共支付违反消防管理规定罚款55310元。2018年6月27日，湖北赫诚律师事务所代表祁沛向华中精都公司发出律师函，告知华中精都公司：“一、《租赁合同》无效或正式解除。二、贵司在三日内赔偿祁沛装修损失365万元，淹水损失60万元，共计人民币425万元。”华中精都公司已收到该律师函。一审法院再查明，金桥假日酒店公司成立于2015年6月5日，法定代表人为祁沛，经营范围为酒店管理（不含餐饮）；住宿。华中精都公司陈述其分别于2018年7月18日、2018年11月21日向祁沛两次发送《腾退告知函》，要求祁沛于2018年7月24日、2018年11月28日腾退房屋。祁沛表示收到过《腾退告知书》但不记得是哪一份。2019年5月1日，华中精都公司将案涉商铺收回。华中精都公司将案涉房屋内物品折价处理（详情见附件一）,获得款项66,583元。案件受理后，祁沛向法院申请对金桥假日酒店公司目前装修价值进行鉴定，法院依法委托湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2019年1月15日向法院出具永信行评报字[2019]第00005号资产评估报告。该评估报告载明，评估对象各部分价值分别为：装饰装修部分，一楼评估值48531元，二楼评估值961248元，三楼评估值507053元，小计1516832元（含设计费97682元，不锈钢项目56489元，消防楼梯18621元、亮化项目40241元）；消防系统评估值163086元；空气热泵中央热水系统评估值51675元；户式中央空调评估值10350元。上述四个评估对象评估值共计1741943元。祁沛支付评估费30000元。另，华中精都公司于2018年7月19日诉至法院请求判令确认其与祁沛签订的租赁合同于2018年6月22日解除，要求祁沛腾退位于武汉市江岸区金桥大道20号金岛金桥壹号2号酒店式公寓、3号商业楼3-125商、3-126商、3-301商商铺并向其支付差欠的租金、逾期支付租金的违约金、占有使用费。法院于2019年3月19日作出（2018）鄂0102民初11556号民事判决书，祁沛不服上诉，武汉市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）鄂01民终8362号民事判决书判决：“一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11556号民事判决第一项、第三项、第四项。即：一、武汉华中精都商业运营管理有限公司承继的与祁沛于2015年4月21日签订的《租赁合同》中关于金岛金桥壹号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元1层、3层部分的约定已于2018年6月22日解除。三、祁沛于本判决生效之日起十日内腾退并向武汉华中精都商业运营管理有限公司返还其承租的位于武汉市江岸区金桥大道20号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元1层、3层、4层部分。四、祁沛于本判决生效之日起十日内按46,375元/月标准向武汉华中精都商业运营管理有限公司支付自2018年6月30日至实际腾退之日止的占有使用费；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11556号民事判决第五项，即：驳回武汉华中精都商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11556号民事判决第二项为：祁沛于本判决生效之日起十日内向武汉华中精都商业运营管理有限公司支付2017年7月3日至2018年6月22日期间的租金771,720.75元；四、驳回武汉华中精都商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。”（2019）鄂01民终8362号民事判决书认定事实如下：2015年5月26日，中胜村公司与联华创展公司签订《商业项目委托运营管理合同》，约定委托运营标的为中胜村公司位于武汉市江岸区金桥大道与兴业路交汇处金岛金桥壹号地上1-3层的商业房屋，委托运营期为2015年1月1日至2021年3月20日止。该合同还约定了其他条款。2015年12月22日，中胜村公司与联华创展公司签订了《终止运营金岛金桥壹号商铺的协议》，约定解除双方签订的《商业项目委托运营管理合同》、联华创展公司与金岛金桥壹号商铺业主签订的《产权商铺委托经营管理合同书》、联华创展公司与金岛金桥壹号物业运营方港联物业签订的《金岛金桥壹号商业街前期物业服务协议》。协议还约定了其他条款。2016年2月1日，中胜村公司向华中精都公司出具《金岛·金桥壹号项目授权委托书》，约定：“就我公司享有权益的金岛金桥壹号项目所有商铺，我公司委托华中精都公司具体负责商业项目运营管理。华中精都公司受托管理权限：代为我司就金岛·金桥壹号项目所涉商铺与承租方签订租赁合同、代为收取租金、代为处理租赁过程中所产生的一切纠纷，包括以调解、诉讼、仲裁等方式解决纠纷。受托管理期限：2016年2月1日至2026年12月31日。联华创展公司、华中精都公司与祁沛签订《三方协议书》，约定联华创展公司和祁沛签订的《租赁合同》中出租人变更为华中精都公司；联华创展公司不再依据该合同享有任何权利，亦不承担任何义务；华中精都公司作为新的出租人将继续履行该合同，承继该合同中出租人之权利和义务，祁沛的权利与义务不受任何影响；祁沛已向联华创展公司缴纳租赁押金176,668元；祁沛现已产生的应缴而未缴的租金为265,002元（对应租期自2016年2月1日至2016年4月30日），应立即向华中精都公司缴纳；租赁押金在租赁期满时华中精都公司依据租赁合同的约定退还给祁沛。该协议书还约定了其他条款。祁沛未在《三方协议》上签字。2018年6月19日，华中精都公司通过圆通快递向祁沛发出《解除租赁合同告知函》，载明：“你方在收到本函之日，即贵我双方签订的《租赁合同》解除，请你方于10日内，即2018年6月29日之前将商铺腾退，按我方交付于你方时的商铺状态返还我方。”快递查询单显示该告知函已于2018年6月22日签收。2015年3月25日，武汉市国土资源和规划局向中胜村公司核发编号为建字第武规建[2015]048号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为办公、商业、酒店式公寓（中胜村K1地块），建设位置为江岸区金桥大道与兴业路交汇处，建设规模载明公寓四层设备架空层建筑面积396.92平方米。2018年6月底，金桥假日酒店公司停止经营，但相关物品仍存放在承租商铺内。一审法院认为，（2019）鄂01民终8362号民事判决书认定华中精都公司承继了祁沛（乙方）2015年4月2日与联华创展公司（甲方）签订的《租赁合同》中甲方的权利义务，并确认：华中精都公司承继的与祁沛于2015年4月21日签订的《租赁合同》中关于金岛金桥壹号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元1层、3层部分的约定已于2018年6月22日解除。对此部分合同效力问题法院不再处理。关于华中精都公司承继的与祁沛于2015年4月21日签订的《租赁合同》中关于金岛金桥壹号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元4层部分，2015年中胜村公司将其所有的位于金岛金桥壹号地上1-3层的商业房屋委托联华创展公司运营，联华创展公司于2015年4月21日与祁沛签订《租赁合同》，约定将金岛金桥壹号2号楼3、4楼2302、2402、2125、2126号商铺出租给祁沛，因上述商铺的《建设工程规划许可证》载明公寓四层系设备架空层，且四楼并未取得房产证，联华创展公司将改造成房间的四层面积出租给祁沛，四层系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，故华中精都公司承继的与祁沛于2015年4月21日签订的《租赁合同》中关于金岛金桥壹号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元4层部分的约定无效。关于祁沛、金桥假日酒店公司主张装饰装修损失3584680元的诉讼请求，经祁沛申请，法院委托评估公司进行评估，包括一楼、三楼、四楼的装饰装修部分（含设计费、不锈钢项目、消防楼梯、亮化项目等）、消防系统、空气热泵中央热水系统、户式中央空调的评估值共计1741943元。虽然华中精都公司出租给祁沛的商铺仅四楼部分系改造的房屋，但祁沛将上述商铺交付金桥假日酒店公司经营酒店系整体经营，四楼部分系改造的房屋，会导致酒店整体无法办理建设工程消防设计审核和验收手续。因华中精都公司提供的4层商铺未取得相应的规划手续，违反了合同关于保证商铺房屋“不属违章建筑”的约定，存在违约行为，导致金桥假日酒店公司多次被江岸分局消防大队、江岸分局后湖街派出所出具责令改正通知书，影响了金桥假日酒店公司的正常经营，合同部分无效、部分被解除后，祁沛因此受到的上述装饰装修损失，应按过错责任比例进行分担。华中精都公司明知四楼系擅自改造且未取得相应规划手续仍然出租，存在主要过错，祁沛承租上述部分时未尽审慎注意义务，过错程度较轻，法院认定华中精都公司对上述损失承担75%的过错责任比例，祁沛承担25%的过错责任比例。综上华中精都公司应赔偿金桥假日酒店公司装饰装修损失1306457.25元（1741943元×75%）、鉴定费损失22500元（30000元×75%）。关于祁沛、金桥假日酒店公司主张案涉房屋内物品损失的诉讼请求，虽然华中精都公司向祁沛发函要求祁沛腾退房屋，但是双方纠纷尚在诉讼过程中，在未取得祁沛同意的情况下擅自将案涉房屋内的物品折价处理不妥，华中精都公司应当承担赔偿损失的责任。关于案涉房屋内物品损失金额的确定，因案涉房屋内物品已被华中精都公司处理，审理中，祁沛认可以华中精都公司提交的《金桥一号项目物品折算清单-酒店回收（一）》确认的物品种类及数量为准，结合祁沛提交的证据，有相关依据的，根据相关购买凭据确定单价，依据剩余租期确认剩余价值，没有相关依据的，以《金桥一号项目物品折算清单-酒店回收（一）》确认的价值为准，故案涉房屋内物品损失总价为237215.38元（详见附表一）。庭审中，华中精都公司提出其处理案涉房屋内的物品减少了房屋占有使用费损失。（2019）鄂01民终8362号民事判决书判决确认：“祁沛于本判决生效之日起十日内腾退并向武汉华中精都商业运营管理有限公司返还其承租的位于武汉市江岸区金桥大道20号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元1层、3层、4层部分”、“祁沛于本判决生效之日起十日内按46375元/月标准向武汉华中精都商业运营管理有限公司支付自2018年6月30日至实际腾退之日止的占有使用费”。华中精都公司处理案涉房屋内的物品确实减少了房屋占有使用费损失，应当减轻华中精都公司应当承担的赔偿责任。综上，华中精都公司应当赔偿祁沛案涉房屋内物品损失66583元。关于祁沛、金桥假日酒店公司主张行政处罚损失53310元的诉讼请求，因违反消防管理规定产生的罚款55310元，与四楼部分系改造房屋、酒店整体无法办理建设工程消防设计审核和验收手续具有因果关系，故华中精都公司对主张的上述损失53310元按照责任比例应承担39982.50元（53310元×75%）的赔偿责任。关于祁沛主张华中精都公司返还其履约保证金176668元的诉讼请求，租赁合同约定，“如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，甲方和甲方委托的物业管理公司将有权没收乙方的全部履约保证金，作为违约金”，本案系华中精都公司提出解除租赁合同，且华中精都公司存在过错，故上述履约保证金应返还给祁沛。关于祁沛、金桥假日酒店公司主张华中精都公司赔偿其淹水期间的室内设备、物品及租金损失的诉讼请求，因其未能提交充分证据证明存在淹水损失，故对上述诉讼请求，法院依法不予支持。关于祁沛、金桥假日酒店公司主张华中精都公司支付其垫付的物业费的诉讼请求，因祁沛、金桥假日酒店公司占有使用承租商铺进行经营，理应向物业公司支付物业费，其主张物业费由华中精都公司承担，无合同和法律依据，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条、第五十八条、第八十八条、第九十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、华中精都公司承继的与祁沛于2015年4月21日签订的《租赁合同》中关于金岛金桥壹号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元未取得房产证的4层架空层、隔断层面积共计686.06平方米部分的约定无效；二、华中精都公司于判决生效之日起五日内向祁沛赔偿装饰装修损失1306457.25元;三、华中精都公司于判决生效之日起五日内向祁沛赔偿鉴定费损失22500元；四、华中精都公司于判决生效之日起五日内向祁沛、金桥假日酒店公司赔偿案涉房屋内物品损失66583元；五、华中精都公司于判决生效之日起五日内向祁沛赔偿行政处罚损失39982.50元；六、华中精都公司于判决生效之日起五日内向祁沛返还履约保证金176668元；七、驳回祁沛、金桥假日酒店公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40,093元，由祁沛、金桥假日酒店公司负担24055.80元，华中精都公司负担16037.20元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，关于案涉房屋内物品损失的认定，通过对现有证据的审查，原审法院依据《金桥一号项目物品折算清单-酒店回收（一）》确认物品种类及数量并无不当。一审法院综合考虑了物品使用年限以及剩余价值，认定案涉房屋内物品损失总价237215.38元合理。祁沛、金桥假日酒店公司未提交充足的证据推翻上述房屋内物品损失的认定。经核实，武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终8362号民事判决书判决确认：“祁沛于本判决生效之日起十日内腾退并向华中精都公司返还其承租的位于武汉市江岸区金桥大道20号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元1层、3层、4层部分”、“祁沛于本判决生效之日起十日内按46375元/月标准向华中精都公司支付自2018年6月30日至实际腾退之日止的占有使用费”。该生效判决将房屋占用费予以减少的原因，并非因为华中精都公司处理了案涉房屋内的物品。而是考虑到祁沛2018年6月底已停止经营的因素。故华中精都公司提出其处理案涉房屋内的物品减少了房屋占有使用费损失的抗辩理由是没有事实依据的。双方纠纷尚在诉讼过程中，在未取得祁沛同意的情况下，华中精都公司擅自将案涉房屋内的物品折价处理损害了祁沛、金桥假日酒店公司的权益，应承担赔偿责任。即华中精都公司应赔偿祁沛、金桥假日酒店公司案涉房屋内物品损失237215.38元。已生效的法律文书认定对于案涉合同无效部分双方均存在过错，且该无效部分导致祁沛经营的酒店不能正常使用。故原审法院认定双方均存在过错符合法律规定。华中精都公司认为无效的部分不影响有效部分履行和经营的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。华中精都公司要求以无效面积占整体面积的比例来划分责任，以及祁沛主张自己无过错，华中精都公司应承担全部责任的上诉理由均于法无据，本院均不予采纳。原审法院对于责任比例的认定属于行使自由裁量权的范畴，本院予以维持。关于物业费的问题，双方的合同中并未明确缴纳物业费的责任主体。且案涉房屋长期处于未腾退亦未实际经营的状态，故该项费用应作为损失，按照双方的过错大小予以分担。祁沛、金桥假日酒店公司支付物业费142960元，华中精都公司对此事实并无异议。故华中精都公司应承担107220元（142960元×75%）。关于行政处罚损失，该罚款确系与四楼部分系改造房屋、酒店整体无法办理建设工程消防设计审核和验收手续具有因果关系，亦应由双方按照责任比例分担。关于祁沛主张的淹水造成的室内设备、物品及租金损失，祁沛无充分的证据证明该损失是华中精都公司造成，亦无证据证明其主张损失金额合理、合法，故对祁沛的该项上诉请求本院不予支持。关于履约保证金，祁沛在2017年7月前如期交纳了租金，其后因案涉房屋无法办理建设工程消防设计审核和验收手续等因素，双方产生争议。祁沛未交纳租金并非故意拖欠，且合同约定的没收履约保证金的条款，应建立在祁沛根本违约，而华中精都公司无过错或无违约行为的基础上才公平。华中精都公司在本案中确存在过错，故没收履约保证金的条款不应适用。华中精都公司的该上诉理由于法无据，本院不予采纳。原审法院将鉴定费作为损失，按责任比例分担的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，祁沛、金桥假日酒店公司上诉有理的部分，本院予以支持。祁沛、金桥假日酒店公司、华中精都公司上诉无理部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初363号民事判决第一、二、三、五、六项（即一、武汉华中精都商业运营管理有限公司承继的与祁沛于2015年4月21日签订的《租赁合同》中关于金岛金桥壹号中胜村K1地块2号酒店式公寓、3号商业单元未取得房产证的4层架空层、隔断层面积共计686.06平方米部分的约定无效；二、武汉华中精都商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向祁沛赔偿装饰装修损失1306457.25元;三、武汉华中精都商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向祁沛赔偿鉴定费损失22500元；五、武汉华中精都商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向祁沛赔偿行政处罚损失39982.50元；六、武汉华中精都商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向祁沛返还履约保证金176668元。）；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初363号民事判决第四、七项；三、武汉华中精都商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向祁沛、武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司赔偿案涉房屋内物品损失237215.38元；四、武汉华中精都商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向祁沛、武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司支付物业管理费107220元；五、驳回祁沛、武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40093元，由祁沛、武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司负担16037.20元，武汉华中精都商业运营管理有限公司负担24055.80元。二审案件受理费收取45152.39元，由祁沛、武汉金桥壹号假日酒店管理有限公司负担12231.91元，武汉华中精都商业运营管理有限公司负担32920.48元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇二一年四月十六日法官助理陈喜兰书记员于宁