北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3844号上诉人（原审原告）刘明，男，1984年2月5日出生。委托代理人聂大昆，北京市世嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）闫冬，男，1985年12月13日。被上诉人（原审第三人）寿晓东，男，1968年12月25日出生。被上诉人（原审第三人）北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人刘然，女，1989年10月17日出生。委托代理人金智海，男，1991年5月19日出生。上诉人刘明因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘明在原审法院起诉称：2014年4月24日，我经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产经纪公司）介绍，与闫冬签订房屋买卖合同，当日向闫冬支付定金10万元。合同约定闫冬应在2014年12月31日前办理完毕该房屋过户事宜。日期届满后，我及中原房地产经纪公司多次催促闫冬履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，闫冬均以各种借口予以拖延。故诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，要求闫冬返还购房款73万元，支付中介费、物业费、房屋面积差额款及房屋装修款共计116310元，返还定金10万元，并承担本案的诉讼费用。闫冬在原审法院答辩称:在刘明与我签订房屋买卖合同时，就已知晓该房屋并未办理房屋所有权证，现该房屋已办理产权证，具备过户条件，故要求继续履行合同，不同意刘明的全部诉讼请求。寿晓东在原审法院陈述称：2015年11月23日，银行向我发送可以领取位于北京市海淀区69号院3号楼1层126号房屋所有权证的信息，之后，我领取了该房屋的所有权证，我要求继续履行刘明与闫冬签订的房屋买卖合同，不同意刘明的全部诉讼请求。中原房地产经纪公司在原审法院陈述称：刘明在签订房屋买卖合同时就知晓该房屋未办理房屋所有权证，其向我公司支付了居间服务费2万元，要求法院依法进行裁决。原审法院审理查明:2013年10月31日，出卖人北京锦绣大地农业股份有限公司与买受人寿晓东签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定购买的房屋位于北京市海淀区69号院3号楼业务用房1层126室，总价款为998003元整。2013年12月2日，卖方寿晓东（甲方）、买方闫冬（乙方）与见证方第一空间房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖见证合同》，约定甲方向乙方出售位于北京市海淀区69号院3号楼业务用房1层126室，总房价为140万元。合同第一条第3款约定甲方未取得房屋所有权证（尚在办理之中）。2014年4月24日，经中原房地产经纪公司提供居间服务，出卖人闫冬与买受人刘明签订关于购买位于北京市海淀区69号院3号楼1层126号房屋的告知书。出卖人闫冬（甲方）、买受人刘明（乙方）与居间人中原房地产经纪公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定经丙方提供居间服务，乙方购买甲方位于北京市海淀区69号院3号楼业务用房1层126号房屋，该房屋系商品房，建筑面积29.02平方米，合同第二条第5款约定房屋所有权人：闫冬、寿晓东。该条第6款“房屋所有权证明文件编号”被斜线划掉。合同第三条第1款约定总房价款为143万元，第2款约定在本合同签订后1日内，乙方同意直接交付甲方定金10万元。第3款约定甲、乙双方同意采取全款方式付款。第4款约定甲、乙双方定于2014年12月31日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。第5款约定甲方应于过户后当日向乙方交房。合同第五条约定乙方向丙方支付居间服务费为31460元。当天，出卖人闫冬与买受人刘明签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。刘明（甲方）与中原房地产经纪公司（乙方）签订《佣金确认书》，约定甲方通过乙方的居间服务签订房屋买卖合同，确认服务信息如下：一、房屋交易信息：1、房屋座落：北京市海淀区69号院3号楼业务用房1层126号房屋；2、甲方身份为买受人。3、佣金金额为38000元整。出卖人闫冬（甲方）、买受人刘明（乙方）与服务方北京汇瀚誉萃担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定乙方向丙方支付保障服务费6000元整。当日，出卖人闫冬（甲方）与买受人刘明（乙方）签订《补充协议》，第二条约定上述房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓，为保障甲乙双方的利益及房屋交易的安全性，特此商定：1、房屋总价款143万元，此从款不因房产证的面积与签订本协议当天业主提供的产权文件上注明的面积不一致而增减。该条第4款约定：双方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订之日起8个月为界，即最迟在2014年12月31日之前办理完过户手续。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方30日的宽限期，在宽限期内仍无法办理完毕产权证的，双方应在友好协商的基础上处理解决，如果双方协议解除买卖合同及本协议的，甲乙双方应当共同承担居间方的居间服务费。闫冬（甲方）、刘明（乙方）与中原房地产经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定：1、甲方应于2014年5月份收到钥匙后将房屋钥匙交予乙方；2、乙方于2014年5月1日前向甲方支付43万元，含之前所付定金。3、乙方应于2014年7月31日前向甲方支付30万元。4、乙方应于过户前将剩余房款支付给甲方。2014年4月25日，刘明向闫冬支付定金10万元。之后，刘明向闫冬陆续支付了63万元。2015年3月5日，北京市住房和城乡建设委员会办理位于北京市海淀区69号院3号楼1层126号房屋（X京房权证海字第×号）所有权证。寿晓东述称2015年11月23日，银行向其发送可以领取上述房屋所有权证的短信，向法院提交了短信予以佐证。刘明、闫冬与中原房地产经纪公司对于房屋所有权证与短信的真实性均予以认可。刘明以闫冬未按期办理房屋所有权证为由，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，要求闫冬支付中介费、物业费、房屋面积差额款及房屋装修款共计116310元，向法院提交了工程施工合同、发票、收据、预算表、明细表等证据材料予以佐证。闫冬对上述证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可。寿晓东与中原房地产经纪公司对上述证据的真实性未发表质证意见。闫冬辩称刘明在签订房屋合同时知晓房屋尚未办理房屋所有权证，其一直在催促寿晓东办理房屋所有权证。另外，其已于2014年10月1日向刘明交付了上述房屋，刘明已于2014年12月将上述房屋进行出租。为此，闫冬向法院提交了谈话录音、《房屋租赁合同》予以佐证。刘明对谈话录音的真实性予以认可，对于《房屋租赁合同》的真实性不予认可，但认可其已于2014年12月将上述房屋进行出租。寿晓东对上述证据的真实性予以认可，中原房地产经纪公司对谈话录音的真实性予以认可，对于《房屋租赁合同》的真实性无法确认。原审法院认定上述事实，有当事人陈述、、《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖见证合同》、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《佣金确认书》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》、收条、房屋所有权证、工程施工合同、发票、收据、预算表、明细表等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：刘明与闫冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。本案中，刘明在与闫冬签订上述合同及协议时，就已知晓该房屋尚未办理房屋所有权证，且双方均未在合同及协议中约定如闫冬逾期未办理房屋所有权证，刘明可单方解除合同。刘明自2014年10月1日起对上述房屋进行使用，现其以闫冬未按期办理房屋所有权证为由，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，无事实及法律依据，且上述房屋现已办理房屋所有权证，故法院对于刘明要求解除其与闫冬签订的房屋买卖合同，要求闫冬返还购房款73万元（包含定金10万元），并支付中介费、物业费、房屋面积差额款及房屋装修款116310元的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回刘明的全部诉讼请求。刘明不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持我方诉讼请求。上诉理由是：一、合同双方在签订合同时知晓出卖人尚未取得房屋产权，这一事实并不能作为买受人承担所有合同风险及不利法律后果的依据；二、闫冬隐瞒房产被抵押的事实，且至今未解除抵押，属于合同欺诈，依法应承担违约责任；三、刘明对房屋进行出租不可推定为放弃对闫冬违约行为的追究。综上，闫冬严重违约致使刘明无法达到合同目的，刘明解除合同的条件成就。闫冬答辩称：同意原审判决，合同已经具备履行条件。寿晓东答辩称：要求维持原判，继续履行合同。中原房地产经纪公司答辩称：要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否应当解除。刘明以闫冬未按期办理房屋所有权证、房屋抵押情况与合同约定不符为由上诉要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，本院认可上述情形违反了合同约定，但合同中并未约定在此情况下刘明享有合同解除权。现刘明已占有房屋并进行了装修、出租，且涉案房产已经具备过户条件，刘明亦未能证明涉案合同具备法定解除的情形，故其要求解除双方之间签订的房屋买卖合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万二千二百六十三元，由刘明负担（已交纳八千八百三十五元，余款三千四百二十八元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万二千二百六十三元，由刘明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年六月二十四日书 记 员  罗娇杨