安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民初字144号原告：安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍河西路677号汇鑫瑞丽名城，组织机构代码79011020-3。法定代表人：程学勇，该公司董事长。委托代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。委托代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所实习律师。被告：张亮，男，1984年9月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。原告安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司（以下简称：汇鑫公司）诉被告张亮租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员马怀利适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行了审理，由于案情复杂双方同意留出三个月调解时间。原告汇鑫公司委托代理人师博、孙自荣，被告张亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汇鑫公司诉称:2014年12月28日原告和被告签订《瑞丽名城服务合同》，约定乙方（即被告）租赁甲方（即原告）位于汇鑫国际广场瑞丽名城内B区四层4F-B02号面积为368平方米的房屋经营巴郎子餐饮项目，租期自2015年1月4日起至2018年1月3日止。自2015年1月4日起至2016年1月3日期间场地使用费32元/平米/月，商业服务管理费48元/平米/月。原告于2014年12月5日将房屋交付给被告使用。在合同履行期内，被告于2015年9月19日向原告单方提出解除合同的请求，2015年9月25日原告以通知的形式同意解除双方的租赁合同，通知被告在规定时间内交清所欠租金、水电费、并及时腾空租赁场地。经核算，被告拖欠原告租金人民币183401元、水电费16751元，应支付违约金50000元，经多次催要无果，为此原告诉至法院，要求解除原、被告于2014年12月28日签订的《瑞丽名城服务合同》，并要求被告支付拖欠租金183401元（包括应补缴租金7729元）、水电费16751元、违约金50000元，同时要求被告负担诉讼费用。被告张亮辩称：原告起诉的水电费正确，原告计算的租金数额有误，看不出被告有哪里违约，恰恰原告违约，主要表现在：根据相关规定物业管理费最高不超过每平米3元，原告收取管理费没有在相关部门备案，每平米收取48元的物业管理费，明显过高，应降低。被告提供的物业服务不到位，空调到5、6月份才有，且效果奇差，没任何实际作用，后来我们自己装了四个空调，整个4楼封闭，相当于把租户的门给封住了，就原告提供的服务质量差的问题，租户也多次跟原告沟通过，原告认可但没有任何改进，进而造成客源不足。原告原答应原告出资进行广告宣传，但一直没有做，原告答应将四楼的一个小门，改建成一个大门，以便引进客流，结果没有，这个也是对被告生意影响很大的一件事情。综上，由于原告严重违约行为，才造成全体租户亏损的局面，共5户租赁户均全面提前退场，目前原告起诉4户，原告应支付租户违约金。被告交给原告的30000元入场押金和5000元装修押金未退，应当退还。经审理查明：2014年12月28日原告汇鑫公司和被告张亮签订《瑞丽名城服务合同》一份，合同第1条、第2条约定：甲方（即汇鑫公司）将位于汇鑫国际广场瑞丽名城内B区四层4F-B02号368平方米（含25%公摊面积）提供给乙方（即张亮）使用，用于经营巴郎子餐饮项目。第3.1条约定场地使用权期限为：甲方于2014年12月5日前将具备装修条件的场地交付给乙方，此期间作为乙方装修期，装修前不计入合同租赁期内。本合同的起止日期：自2015年1月4日起至2018年1月3日止。第5.1.1条约定，第一年的场地使用费计算标准为32元/平米/月，自2015年1月4日起至2016年1月3日期间，乙方实际应缴费用为人民币141312元。交付方式为第一期租金按六个月为一个付款期预付。第5.2.1条约定，乙方如提前终止合同，须补缴甲方（应补缴金额=（合同约定年数-实际租用年数）/合同约定年数*总优惠年数*年租金）租金。第5.3.3条约定，商业服务管理费第一年为48元/平米/月，自2015年1月4日起至2016年1月3日期间，乙方实际应缴费用为211968元。第5.3.4条约定，合同期内，甲方给予乙方30天装修期，装修期计入合同租赁期内，装修期间，乙方无需交付场地租金费用，但此间甲方所提供的相关商业物管服务等各项费用均由乙方承担。商业服务物管费用收取标准为15元/平方，合计金额为5444元。第5.4条约定，乙方签订本合同之日向甲方支付保证金30000元，此保证金作为乙方合同履约期间的综合违约保证金。第5.5.1条约定，乙方因经营需要所产生的水、电、人员福利工资、税费等各项费用，均由乙方自行承担。甲方为乙方设置独立的水、电计量表，水、电费用由乙方自行向有关部门缴纳或委托甲方指定的物业公司代收代缴。第10.5条约定甲方有责任为乙方提供良好的经营环境、及时有效地解决乙方反映的问题。第14.3条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回场地，除乙方所交保证金和已交各种费用不予退还外，还应向甲方支付违约金50000元，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失，因乙方的原因导致甲方解除合同的，乙方自行承担其损失：a、擅自将所使用的场地转租、转让、变更使用用途的；……h、乙方拖欠甲方各种费用达十五个工作日以上的。第16条约定，除了本合同另有规定的以外，任何一方违反本协议的，违约方应当向守约方支付违约金50000元。原告没有按约定于2014年12月5日前将具备装修条件的场地交付给乙方，而是于2015年1月4日将具备装修条件的场地交付给被告，由于原告没有给被告提供足够良好的经营环境并及时有效地解决被告反映的问题，客源不足，被告等租房户严重亏损，纷纷申请提前撤场。2015年9月19日被告向原告提交撤场申请，载明：尊敬的汇鑫公司领导，我是巴郎子商户，在汇鑫瑞丽名城四楼B区4F-B02场地经营餐饮项目，因各种原因，现已无法经营，特向贵公司撤场申请。2015年9月25日原告在被告经营的上述餐厅大门上张贴解除合同的《通知》，载明：阜阳市颍州区巴郎子西域风情餐厅（张亮），贵我双方于2015年1月份签订安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司《瑞丽名城服务合同》，场地号4F-B02用于经营巴郎子餐饮项目。你方于2015年9月16日向我司工作人员提出撤场申请，并与2015年9月19日交于我司书面撤场申请，经公司领导研究决定，予以同意你方提出撤场申请事宜，现我司正式通知你，请你方接到本通知后5日内交清所欠费用，并及时腾空所租赁场地。如逾期不办理，我司视你放自动放弃场地所有动产和经营设施，由我方取得所有权。同时，我司将保留采取进一步法律措施的权利。另查明：庭审中对被告尚欠原告水电费16751元和被告已支付场地使用费及商业服务管理费合计85900元，双方没有异议。原告庭后承认被告以他人名义交给原告的30000元入场押金未退,5000元装修押金已退给被告另一合伙人。上述事实，由营业执照、《瑞丽名城服务合同》、收款收据、撤场申请、通知、证人证言及当事人陈述等，予以证实。本院认为：原告汇鑫公司和被告张亮签订的《瑞丽名城服务合同》，属于有效合同，合同签订后，被告即对承租场地进行装修、经营，并支付了部分场地使用费、商业服务管理费、水电费，在征得汇鑫公司同意的情况下，被告撤离了租赁现场，《瑞丽名城服务合同》没有继续履行的必要，原告要求解除合同，被告也予以认可，故对于原告要求解除合同的请求予以支持。庭审中双方对被告尚欠原告水电费16751元和被告已支付场地使用费及商业服务管理费合计85900元，没有异议，本院予以确认。在合同履行过程中，双方均有违约行为，原告违约行为表现在：原告没有按约定于2014年12月5日前将具备装修条件的场地交付给被告，原告于2015年1月4日才向被告交付场地和房屋，且没有给被告提供足够良好的经营环境并及时有效地解决被告反映的问题，服务有瑕疵；被告的违约行为主要表现在：没有及时支付应交纳的相关费用。在双方均有违约的情况下，原告主张违约金，不予支持。合同约定预留30日装修时间，期间无需交付场地租金，商业服务物管理费用收取标准为15元/平方，合计金额为5444元，不违反法律规定，予以支持。商业服务管理费约定48元/平米/月，结合阜阳及周边县市收费标准，明显过高，且原告提供的综合服务有瑕疵，被告主张减少，本院予以支持，酌定30元/平米/月。扣除30日装修时间后，从2015年1月3日至2015年9月25日，期间234日，被告应支付原告场地租金141312÷365×234＝90594.54元，商业服务管理费30×368×12÷365×234＝84932.38元，合计应支付197721.92元（16751＋5444＋90594.54＋84932.38），被告以他人名义交纳的30000元入场押金，原告承认未退，予以冲抵欠款，再扣除已付的85900元，下欠81821.92元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年12月28日签订的《瑞丽名城服务合同》。二、被告张亮支付原告安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司水电费、场地租赁费、商业服务管理费，合计81821.92元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、驳回原告安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10104元，减半收取5052元，由原告安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司负担3952元，被告张亮负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一六年六月十四日书记员  吕情情