河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛龙梅民初字第661号原告张磊，男，1985年2月7日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托代理人马书华，河南子午律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告河南恒顺达置业有限公司。住所地南阳市七一路。法定代表人高扬，任该公司经理。委托代理人岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张磊与被告河南恒顺达置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托代理人马书华、被告河南恒顺达置业有限公司的委托代理人岳建洲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张磊诉称，1、2008年3月9日原、被告双方签订了《房屋安置补偿合同》，合同第三条第二款约定18个月的过渡费，第八条约定被告支付给原告按3元/㎡计算，共计5184元，第十条约定逾期不能回迁的（18个月）按6元/㎡计算，但被告从2014年11月未经原告方同意停付过渡费，所以被告应付到交房日。2、合同第四条约定，根据户型置换后面积超出置换面积10㎡内的乙方按每平方米1600元的价格购置，并支付价款，二被告通知原告方置换的房屋超出2.83㎡，所以应按1600元的价格支付给被告。3、2008年3月9日，因原告方积极配合被告的拆迁工作，第一户搬腾空房屋，双方签订了合同，3月11日被告给原告方作出了承诺，承诺第二条，约定免收原告方的维修基金，但近期被告通知原告方交房，在通知单上现实收维修金，按照约定原告不应支付维修金。4、被告实拆原告方290平方米的房屋，合同上约定了过渡费按96平方过度，余下84㎡被告也应支付过渡费，该过渡费应该从拆迁之日2008年3月11日至交房日。5、被告拆迁原告三楼84㎡每平方按450元补偿，但之后所拆迁户的三楼每平方米按1000元补偿的，可根据承诺第一条约定，被告应给原告补偿每平方米550元的补偿差价。6、原告因急用房结婚，同被告协商，让被告先在其他地方购置一套房屋。经过双方协商，被告支付给原告35万元，让原告自己购置房屋，但在原告拆迁的房屋的290㎡减去100㎡，此种情况之后的拆迁户都是每平方4000元补偿的，按照被告承诺的第一条约定，应再给原告50000元的差价。现诉至法院，请求依法责令被告全部履行《房屋拆迁安置补偿合同》和《承诺》的内容。被告河南恒顺达置业有限公司辩称，1、关于过渡费的请求，2014年12月29日被告在南阳日报发出交房公告，告知业主办理房屋交付手续，自发公告后被告停止支付过渡费，理由正当；原告方不办理交付手续应责任自负。2、关于超面积补偿价格的请求，原告方未办理交房手续，原告不可能知道实际交付房屋的面积，其诉状称超出2.83平米无依据。3、关于维修基金，维修基金由业主承担是法定义务，以合同约定不能改变法律强制规定，约定不能对抗法定义务。4、关于原告请求84平米的过渡费，过渡费计算是按房产证上记载面积计算，无证房产面积不计算过渡费。5、关于原告第五项补偿无证面积差价的请求，无证面积按450元每平方米补偿是双方合同约定，也是宛龙城村改（2010）2号文上规定的标准；原告称其他拆迁户按每平方米1000元补偿应举证证明，若原告认为显示公平，应首先行使撤销权，但撤销权行使期限为一年；从合同相对性原则，即便被告与他人签订每平方米1000元的补偿协议，原告也不能以此作为自己主张权利的依据。6、关于原告5万元的差价，当初协商的35万元已经抵去100平米的老房子，现原告称当时抵100平米按35万元不合理、要求支付5万元差价请求不成立，35万元已经抵去100平米的老房子，且双方已经实际履行，每平方米500元的差价如果原告认为显示公平，也应行使撤销权。经审理查明，被告河南恒顺达置业有限公司系依法成立的房地产开发企业，该公司的房地产开发项目命名为曾楼居委会“城中村”改造项目。原告张磊与案外人张树林共有的房产证号为宛市第5091450号的房屋为该项目的拆迁对象。案外人张树林于2012年1月8日死亡，原告张磊为张树林的唯一法定继承人，现原告张磊为该上述拆迁房屋的唯一所有权人。2008年3月9日，原被告双方签订《房屋安置补偿合同》一份，第二条约定“被拆迁房屋现状（一）乙方拆迁范围内有房屋壹栋，该房屋房产证号为：宛市第5091450号。（二）被拆迁房屋的产权属于张树林及全体共有人。”第三条约定“拆迁安置（一）乙方自行解决过渡房屋。（二）乙方临时过渡期限自搬迁之日起计算，按18个月兑付过渡期安置费用，最后据实际回迁时间，按本息第八条约定支付过渡安置费用。”第四条约定“被拆迁房屋补偿甲方对被拆迁房屋的产权人按以下方式进行补偿：（一）原地安置按房产证或四级认证核定的建筑面积，对一、二层进行1:1置换，置换后剩余的面积低于10平方米的由甲方按每平方米1600元补偿给乙方，置换后剩余面积高于10平方米的由拆迁户自由结合置换房屋。根据户型，置换后面超出应置换面积10㎡内的，乙方按每平方米1600元的价格购置并支付价款。置换户型及具体楼层按旧拆迁先后选定。回迁时间自开工之日起二十四个月。（二）货币补偿若乙方不要求安置的，对房屋进行货币补偿。三层按照450元/㎡予以补偿，三层以上违章乱建部分不予补偿。”第八条约定“房屋拆迁补助甲方应按年支付乙方的过渡费按房产证面积计算每月每平方米3元，共计5184元（也可经双方同意置换房屋面积）。”第十条约定“甲方应在本合同第三条第二项约定的临时过渡期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，过渡费以双倍支付的方式至回迁之日止。”2008年3月11日，原告在《拆迁户登记卡》中确认拆迁房屋产权证号为宛市第5091450号，二楼以下（含二楼）面积为196㎡，拆迁面积为290㎡，置换面积为196㎡。2008年3月11日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为甲方承诺乙方现补偿安置部分，如以后低于其他拆迁户，甲方承诺补齐差价或面积；免收公共维修基金，其中水、电在本次补偿置换范围内；保证子女在本区域内学校就读学习……2010年12月21日，原告张磊代父亲张树林在被告处领取抵扣置换房100平方米的款项350000元。2012年9月11日，原告张磊在被告处领拆迁补偿伍万贰仟元。2014年12月29日，被告在报纸上发布《交房公告》一份，内容显示“金汇城”项目一期2、6号楼安置房已达到交付使用条件，自2014年12月29日起开始办理交付手续。原告置换的就是“金汇城”项目一期6号楼安置房。2010年10月，南阳市卧龙区城中村改造领导小组关于对七一街道办事处报批《卧龙区曾楼城中村改造拆迁安置建设项目改造方案》进行批复，同意按照其改造方案进行实施。该改造方案，对现有居住房屋持有房屋产权证的，一至二层按4000元/㎡执行现金补偿，对三层无证建筑，按450元/㎡补偿，对三层未建面积按200元/㎡补偿，对土地证范围内的现有一、二层房屋予以置换安置房。被告河南恒顺达置业有限公司自2014年11月份停止支付过渡费，原被告双方至今未办理安置房交付手续。以上事实，由原、被告陈述、原告身份证、《房屋安置补偿合同》、被告承诺书、拆迁户登记卡、报纸复印件、城中村改造小组批复文件、领款单予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，原告作为现拆迁房屋唯一的所有权人，与被告签订的《房屋安置补偿合同》及《承诺》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效协议，对双方均具有法律约束力，双方均应依照约定履行己方的义务。关于原告要求被告支付至交房之日止的过渡费的请求，过渡费的定义为原告未迁入安置房之前被告每月给原告补偿的租赁等费用。被告在2014年12月29日已在报纸上刊登公告，通知原告所置换的“金汇城”一期6号楼安置房已达到交付使用条件，自2014年12月29日起开始办理交付手续。《房屋安置补偿合同》第三条第二款约定“乙方在收到正式安置通知十日内应迁入安置用房内”，故原告应在2015年1月8日之前迁入安置房内。被告于2014年11月停止支付过渡费，《房屋安置补偿合同》第十条约定“逾期不能回迁的，过渡费以双倍支付的方式至回迁之日止”，被告未能保证原告按约定期限回迁，故按照合同约定被告应支付给原告自2014年12月1日至2015年1月8日的过渡费为5184元/月×1个月×2倍+5184元/月÷30天×8天×2倍=13132.8元。虽原告称公告系被告单方行为，但在报纸上刊登公告可以视为一种通知行为。原告至今未办理安置房交房手续，自2015年1月9日至今原告产生的过渡费属于原告接到通知后未及时回迁的扩大损失部分，故该原告该部分损失本院不予支持。关于原告要求被告按1600元/㎡的价格支付置换后超出应置换面积2.83㎡的请求，由于原被告双方并未办理安置房交接手续，置换后所超出部分的面积无法确定，且原告提交的交房结算清单并没有被告盖章，被告也不予认可，故本院对于原告主张置换后超出应置换面积价款的计算问题不予处理，原告可待办理安置房交接手续后该部分面积实际发生确定时另行主张权利。关于原告要求被告履行《承诺》约定“免收原告方共同维修基金”的请求，被告辩称该部分费用为业主承担的法定义务，以合同约定不能改变法律强制规定。但根据原被告双方所约定的《承诺》第二条中明确约定，免收公共维修基金，其中水、电在本次补偿置换范围内。虽然公共维修基金为业主的法定交付义务，但被告在《承诺》中明确声明免收公共维修基金，视为其免除原告缴纳公共维修基金的义务，其代原告履行该法定义务，故被告该辩称理由本院不予采信，其应履行《承诺》第二条约定的内容。关于原告要求被告自2008年3月11日至交房日支付84㎡部分的过渡费的请求，根据原被告之间的《房屋安置补偿合同》第八条约定，过渡费应当按照房产证上记载面积进行计算，房产证记载面积为二楼以下（含二楼）面积为196㎡，原告称其中100㎡已补偿，96㎡也支付了过渡费，故原告主张超出房产证记载面积的三楼84㎡部分的过渡费本院不予支持。关于原告要求被告按照别的拆迁户的标准即每平米550元/㎡差价补偿三楼84㎡的请求，《房屋安置补偿合同》第四条约定“三层按照450元/㎡予以补偿，三层以上违章乱建部分不予补偿”，故三楼84㎡按照合同约定450元/㎡予以补偿符合合同约定，虽然《承诺》约定“甲方承诺乙方现补偿安置部分，如以后低于其他拆迁户，甲方承诺补齐差价或面积”，原告称其他拆迁户按每平方米1000元补偿，但并未提交相关证据予以证实，被告对此亦不认可，故本院对原告该主张不予支持。关于原告要求被告支付已补偿的拆迁面积100㎡的差价共计50000元的请求，原被告约定拆迁面积的100㎡折抵350000元，且原告已领取该款项，现原告称其它拆迁户按4000元/㎡补偿，虽然《承诺》约定“甲方承诺乙方现补偿安置部分，如以后低于其他拆迁户，甲方承诺补齐差价或面积”，但原告并未提交相关证据予以证实，被告对此亦不认可，故本院对原告该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司支付原告张磊过渡费13132.8元。二、被告河南恒顺达置业有限公司代替原告张磊缴纳置换后房屋“金汇城”6号楼1单元2001户房屋的公共维修基金。三、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元，由被告河南恒顺达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 崔 炯审 判 员 常 丽人民陪审员 马 勇二〇一六年六月十六日书 记 员 相庆磊