广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21050号上诉人（原审被告）：谢艳红，女，1966年8月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：谢建华，女，1965年5月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王明辉，广东凡立律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑小明，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱伟棠，男，1963年9月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：姚湘烁，男，1966年1月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：朱祝林，男，1949年10月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：袁美福，男，1972年5月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：王思律，广东永航律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：张玉婷，广东永航律师事务所律师。上诉人谢艳红、谢建华因与被上诉人朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福建设用地使用权纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢艳红、谢建华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福的全部诉讼请求；2.一、二审受理费及财产保全费全部由朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福承担。事实和理由：一、一审法院以广州市花都区交通运输局于2017年2月23日发布的《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》及2019年1月17日广州市花都区交通运输局发给广州市规划和自然资源局花都区分局的复函而作出第一项判决是错误的。1.谢艳红、谢建华在2020年8月6日提交的《质证意见》【广州市花都区交通运输局于2020年7月20日作出的向一审法院的《关于调查函的复函》、2019年1月17日向花都区国土资源和规划局的《关于咨询广州北站铁路以西地块范围内限制登记时限的复函》、2017年2月23日作出的《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》】中，已明确广州市花都区交通运输局不是涉案地块的征收主体，征收主体是广州市花都区人民政府，并提交了广州市花都区人民政府2016年6月29日公告的《广州市花都区人民政府关于征收广清城际轨道交通项目（花都段）新华街站前西路地段国有土地上房屋的通告》（花府[2016]5号），2020年4月25日广州市花都区人民政府办公室印发了关于《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目（铁路以西二期）国有土地上住宅房屋协议补偿安案》的通知（花府办[2020]4号，该文花都区人民政府办公室已于2020年4月25日抄送了区法院）。目前广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的工程还在继续建设，《广州市花都区人民政府关于征收广清城际轨道交通项目（花都段）新华街站前西路地段国有土地上房屋的通告》仍然有效。根据了解，依据现有的国家有关法律、法规规定和司法审判实践中的规定，在有关土地和房产被国家纳入征收范围后，国家有关部门是不允许办理转让、交易等手续的。2.一审法院未查明涉案地块的征收主体。征收广清城际轨道交通项目（花都段）新华街站前西路地段国有土地上房屋的部门是花都区人民政府（主体），而广州市花都区交通运输局只是花都区人民政府下属的一个行政部门，花都区交通运输局根本没有资格对涉案地块作出是否可以转让、交易等的规定。花都区交通运输局最多可能是花都区人民政府委托其对征收补偿安置实施的单位，根本不具备征收单位的主体资格。广州市规划和自然资源局花都区分局才是决定涉案地块是否可以办理转让、交易等手续的政府职能部门。二、一审判决断章取义，偏袒朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福，完全采信朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福的说法，不理会谢艳红、谢建华的陈述。1.一审判决第13页第二段一审法院认为的一、二、三点，均是一审判决的主观论证。谢艳红、谢建华虽没有证据证明曾多次口头催告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福，但朱伟棠等四人同样没有证据证明其通知谢艳红、谢建华去办理过户手续。一审判决认为谢艳红、谢建华收了460万后，却不同意办理过户手续，明显不合常理。根据合同约定，办理涉案土地的使用权过户手续是由朱伟棠等四人主办，谢建华、谢艳红只是予以协助。但自2014年5月23日双方签订“广州市花都区新华镇站西路地块项目《国有土地使用权转让合同》”至2016年7月涉案地块未纳入广州北站征收范围内前的二年多（或至起诉前五年多）朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福从没有通知过谢建华、谢艳红去相关国土部门协助其办理涉案土地使用权的过户手续。从常理看，谢艳红、谢建华既然已经出售，则会尽快将另一半的余款收取，且合同约定的违约责任是200％的原因就是希望快点过户，如果因谢艳红、谢建华的过错不配合过户，那谢艳红、谢建华就应自行承担不利后果。一审判决称谢艳红、谢建华与朱伟棠于2011年5月23日签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目合作协议书》与本案不具有关联性不符事实，否则谢艳红、谢建华与朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福于2014年5月23日签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》中不会作废上述合作协议。谢艳红、谢建华早在2011年5月23日将《国有土地使用证》等文件交给了朱伟棠，在一审庭审中及答辩状中均说明了双方原来是合作开发建房地产关系，后因朱伟棠迟迟都办不到开发报建手续，在谢艳红、谢建华要与朱伟棠解除《合作开发建房地产合同》时，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福提出要购买涉案土地，说其系花都本地人，对涉案地块的情况非常了解和清楚，并且其在本地有一定的人脉关系，可以将涉案地块办理过户到其名下后，谢艳红、谢建华才同意将涉案土地转让给朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福；后朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福却一直没有通知谢艳红、谢建华去办理过户手续，甚至在谢艳红、谢建华口头催告后也是如此。三、根据双方2014年5月23日双方签订《广州市花都区新华镇站西路地块项目》第八条的第（3）款约定，涉案地块被广州市花都区人民政府征收，征收的所有补偿款归谢艳红、谢建华所有，与朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福无关。四、朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福一审起诉的立案标的是1840万元，一审案件受理费是132200元。一审判决却把一审案件受理费132200元全部判由谢艳红、谢建华承担，显失公平。另谢艳红、谢建华向本院提交补充上诉意见称：一、根据双方签订《国有土地使用权转让合同》第八条第（3）款的约定，在国家征收该土地使用权时，该土地的全部补赔款归谢艳红、谢建华所有，与朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福无关。现涉案地块己明确纳入广州北站征拆范围，即涉案地块已被广州市花都区人民政府征收，根据双方合同的约定，在征收的所有补偿款归谢艳红、谢建华所有，与朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福无关的情况下，一审判决第一项判决将涉案地块过户给朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福，违反了《国有土地使用权转让合同》第八条第（3）款的约定。二、关于赔偿金的问题。根据《广州市花都区新华镇站西路地块项目》有关的约定，谢艳红、谢建华于2011年5月30日已将涉案土地的有关文件全部交给了朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福，谢艳红、谢建华只是协助朱伟棠等四人办理过户手续，而朱伟棠等四人没有在《转让合同》约定的时间内到相关国土部门办理涉案土地的土地使用权的过户手续，导致了涉案土地不能过户，责任在于朱伟棠等四人；朱伟棠等四人的行为已经违反了《转让合同》第五条、第七条第l点等的约定，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福的行为已构成违约，故朱伟棠等四人应当承担相应的违约责任。一审法院应判决朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福向谢艳红、谢建华支付赔偿金，而一审法院判决守约者谢艳红、谢建华向违约者朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福赔偿金，缺乏事实和法律依据。综上，一审认定事实错误，缺乏对证据论证，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，支持谢艳红、谢建华的上诉请求。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福共同辩称：一、办理涉案土地的过户手续是双方的合意，双方均对办理涉案土地的过户手续没有异议。1.双方签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》是双方的真实意思表示，符合法律、行政法规的强制性规定，依照合同内容，谢艳红、谢建华是同意向朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福转涉案土地。2.在一审的第一次开庭中，谢艳红、谢建华在庭审中也明确表示“只要涉案土地能办理过户手续，愿意给予配合”，即谢艳红、谢建华对于办理涉案土地的过户手续是没有异议的，并表示愿意配合办理。二、涉案土地使用权的转让并没有限制，可以办理过户手续。谢艳红、谢建华应尽快协助朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福办理涉案土地的过户手续，并承担延迟办理的违约责任。1.涉案土地使用权是否可以转让办理过户手续，一审法院已相继去函国土资源和规划局、花都区交通局，证明涉案土地使用权的转让并没有限制，可以过户。2.谢艳红、谢建华认为征收主体是花都区人民政府，没有任何事实依据。其提出的花府（2016）5号等文件，只是针对站前西路1号、2号、3号、集资楼4号地段的地上房屋，并非涉案土地，谢艳红、谢建华纯属张冠李戴，毫无理据。且该通告不等同于征收，不属于征收拆迁公告，并非征收的具体行政行为，因此，涉案地块目前并未公布征收拆迁的公告，并未纳入征收拆迁范围，本案不适用双方签订的《国有土地使用权转让合同》第八条的约定。3.谢艳红、谢建华在上诉状中也确认广州市规划和自然资源局花都区分局是决定涉案地块土地使用权是否可以转让的职能部门，而一审法院已向该部门发函，并按照规划资源局的复函意见向交通部门函询，查明了相关事实。至于谢艳红、谢建华认为应查明征收部门的问题，该地块目前并未被征收，故没有查明的必要。4.鉴于上述理由，涉案地块并不存在被国家征收的情形，因此不适用双方转让合同第八条的约定，谢艳红、谢建华应依据合同约定协助朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福办理涉案土地使用权的转让过户手续，并承担迟延办理的违约责任。三、朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福已经多次要求谢艳红、谢建华履行合同办理涉案土地的过户手续，但其一直不予理会，故涉案土地一直未能过户是因为谢艳红、谢建华的过错。1.迟延办理过户手续的原因不在朱伟棠等四人，朱伟棠等四人在起诉前已经多次催促谢艳红、谢建华办理，但谢艳红、谢建华均不予配合。因签订合同后涉案地块的地价升高，政府的补偿费用高于双方的转让价格，故谢艳红、谢建华一直想拖延至房屋被征收而不办理过户手续。2.根据合同第四条第3点的约定，该地块的土地闲置费应由谢艳红、谢建华承担，谢艳红、谢建华亦多次称土地闲置的问题未处理而无法过户，谢艳红、谢建华直至2019年底才办理了土地闲置的处理手续，因此，迟延办理过户是谢艳红、谢建华的责任导致。3.从案件的审理过程中看，谢艳红、谢建华显然是拒绝履行合同的义务，所以此前朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福仅通过口头或其他非诉讼行为主张过户都无法得到谢艳红、谢建华的配合。正因为朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福多次要求办理过户未果，所以才引起本案纠纷。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福以诉讼的方式主张权利是最直接最正式的方式，证明朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福是一直都要求办理过户。涉案土地未办理过户是谢艳红、谢建华的原因导致延误，应由谢艳红、谢建华承担违约责任，一审判决与事实相符，合法合理。四、关于诉讼费的承担，根据相关规定，诉讼费用由败诉方承担。本案一审的败诉方是谢艳红、谢建华，故应由其承担受理费。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福提出的诉求是依据合同约定主张的，法院虽然裁量酌情调整赔偿金的数额，但谢艳红、谢建华是违约方应承担违约责任，故谢艳红、谢建华是全部败诉方，一审判决由谢艳红、谢建华承担全部受理费并无不当。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应驳回谢艳红、谢建华的上诉，维持原判。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福向一审法院起诉请求：1.判令谢艳红、谢建华立即协助朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福办理广州市花都区新华镇站西路0203103号地块[国有土地使用权证号：花国用（2004）第××号]的土地使用权过户手续；2.判令谢艳红、谢建华支付赔偿金1840万元；3.本案诉讼费用全部由谢艳红、谢建华承担。一审法院认定事实：涉案土地位于广州市花都区新华镇站西路，国有土地使用权证号为花国用（2004）第××号，地号0203103，使用权面积1942.99平方米，地类（用途）为住宅用地，目前登记在谢艳红、谢建华名下。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福、谢艳红、谢建华均确认至本案法庭辩论终结时，涉案土地上没有任何建筑物或者构筑物。2014年5月23日，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福作为乙方、买方，谢艳红、谢建华作为甲方、卖方，双方签订《广州市花都区新华镇站西路地块项目》,约定甲方以签订本合同之日的该土地（涉案土地）使用权的现状转让予乙方，乙方已经认真了解及审查过该土地使用权的现状情况及其他一切情况；转让总价款为920万元，该转让总价款为甲方实收转让款，在本次交易过程中所产生的一切税、费、金等费用由乙方承担，与甲方无关。合同主要条款约定，第三条：转让款分两期支付，首期款在签订合同五天内支付460万元；在甲乙双方到国土房管部门办理该土地使用权过户，并在乙方收到国土房管部门出具的回执时，支付转让价余款460万元。第四条土地使用权的移交时间和交接手续约定：1.甲、乙双方同意该土地使用权及其附属设施移交时间为甲方收齐转让总价款之日视为已经向乙方移交完毕；2.甲方在收到首期款五天内向乙方移交有关办理上述标的地块的有关文件材料（含甲方单方所制作的文件及从国土房管、规划部门所取得的一切证书、文件、资料，包括但不限于国土证、听证材料、延期开工、报建立项资料等）；3.在该土地使用权过户前，该地块应承担的土地闲置费及土地闲置费所产生的滞纳金由甲方承担。第五条土地使用权的产权转移登记：甲乙双方同意，在乙方支付第一期转让价款460万元后，甲乙双方应在1个月内一同前往到国土管理部门办理该土地使用权的过户手续，并争取在6个月内完成该土地使用权的产权过户至乙方名下。在该土地使用权的过户中，如需要向国土、规划、建设等有关部门补办有关过户资料文件的由乙方负责办理，甲方予以协助办理。第六条交易税费负担：甲乙双方同意（除在该土地使用权的过户前应承担的土地闲置费及相应的滞纳金外）由乙方负担本次土地使用权交易过程中所产生的全部税费，包括但不限于甲方因出售该土地使用权及其附属设施而需要向有关部门缴纳的一切税、费、金、过户费等费用。第七条违约责任：1.如乙方违反本合同项下条款约定，主观原因不去办理该土地使用权的过户手续或因乙方主观方面的原因导致无法办理土地过户手续的（除政府部门控规的原因外），则视为乙方违约，甲方有权：（1）要求乙方继续履行合同，支付相应的转让价款，并按合同总额的200%由乙方赔偿甲方因此造成的全部经济损失；（2）解除本合同，终止交易，没收乙方已经支付给甲方的所有转让款，乙方不得要求甲方退还已经支付的全部转让款。2.如甲方违反本合同项下约定，主观原因不去办理该土地使用权的过户手续或因甲方主观方面的原因导致无法办理土地过户手续的（除政府部门控规的原因外），则视为甲方违约，乙方有权：（1）要求甲方继续履行合同，将该土地使用权的全部产权过户至乙方名下，并按合同总额的200%由甲方赔偿乙方因此造成的全部经济损失；（2）乙方有权不与甲方解除本合同，并有权要求甲方继续交易，直至将该土地产权办理到乙方名下为止。第八条土地使用权被征收：在本合同生效后而乙方未支付第二期460万元转让款前，如遇到国家征收该土地使用权时，（1）乙方不需再行支付第二期转让款460万元给甲方，甲方在15天内无条件退还已经收取乙方的第一期转让款460万元给乙方，并支付该转让款460万元产生的利息……（2）乙方在15天内无条件将该土地使用权地块的有关文件材料退还给甲方……（3）在甲乙双方按规定履行第八条第（1）款和第（2）款后，本合同解除，国家征收该土地使用权的全部补偿款归甲方所有，与乙方无关。在乙方向甲方支付该土地使用权转让第二期价款460万元，乙方领取新的该土地使用权证后，如遇到国家征收该土地使用权，则所有征收该土地使用权补偿款归乙方所有，甲方不得向乙方主张权利，乙方也不得再向甲方主张权利。第十一条生效：乙方的首期款到甲方账号上本合同开始生效；本合同生效之日的同时，谢艳红、谢建华、朱伟棠于2011年5月23日签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目合作协议书》同时作废。合同签订后，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福于2014年5月23日、2014年5月26日通过银行转账方式分别向谢艳红、谢建华支付转让款230万元，合计460万元。涉案土地使用权至今未过户至朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下。诉讼中，双方均主张在本案诉讼前曾催告对方办理使用权过户手续，对方均未予办理，但双方对上述主张均未提供证据证明。第一次庭审中，谢艳红、谢建华陈述根据规划部门与其沟通的情况，涉案土地目前无法办理过户手续，是否能够办理应以国土部门的意见确定；规划部门是在2019年11月份左右开始与其进行沟通的，没有正式的书面文件，只是口头沟通；只要能过户，其可以配合。第一次庭审后，谢艳红、谢建华向一审法院起诉要求解除涉案的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福已付460万元转让款归其所有及归还涉案土地《国有土地使用证》原件等。该案案号为（2020）粤0114民初5840号。谢艳红、谢建华在该案诉请中认为，在谢艳红、谢建华已将涉案土地有关文件全部交给朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福后，根据转让合同约定，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福应在合同约定时间内到相关部门办理涉案土地使用权过户手续，但朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福一直未办理该手续，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。谢艳红、谢建华提供广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月26日出具的《关于谢艳红、谢建华咨询函的复函》拟证明涉案土地使用权不具备过户条件。该复函载明：（谢艳红、谢建华）你们发来的咨询函已收悉……该地块（涉案地块）位于北站征收范围内，根据相关规定，我局不受理征收范围地块规划条件等手续；目前该地块已完成闲置处理，下一步征收部门将按程序推进地块征收补偿工作。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福对上述证据质证认为：我方不清楚提交方向政府行政部门申请信息公开的内容及该申请的目的和要求答复的事项，该复函并不能证明涉案土地无法过户，规划是否变更与过户没有因果关系；过户完成之后，是否能变更规划是由受让人与土地规划行政管理部门之间的规划行政法律关系。谢艳红、谢建华提供广州市规划和自然资源局向谢艳红、谢建华发出的《征缴土地闲置费决定书》拟证明其在2019年9月底收到该决定书后才知道涉案地块在2016年7月4日已纳入广州北站征收范围内及补缴土地闲置费不影响在未纳入征收范围时的过户手续的办理。该决定书由广州市规划和自然资源局于2019年9月24日发给谢艳红、谢建华，载明：……该地块（涉案地块快）受企业自身因素和非企业因素交错影响，其中自身因素影响累计时间已满一年……对上述闲置土地按出让价款的20%收取土地闲置费，对上述闲置土地征缴土地闲置费7.3634万元。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福质证认为：该证据不能证明谢艳红、谢建华在2019年9月底才得知涉案地块属北站征收范围的事实，我方提供的证据表明谢艳红、谢建华至少在2018年就已知道该事实；现在也不存在因未处理闲置土地而无法过户的情形。为此，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福提供《关于新华镇站西路地块的情况报告》拟反驳谢艳红、谢建华上述主张，且证明谢艳红、谢建华刻意隐瞒涉案土地已转让给朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福而督促政府部门尽快征收的事实。该情况报告为2018年8月17日由谢艳红、谢建华向广州市花都区国土资源和规划局出具，载明：鉴于涉案地块已被列入广州北站地区征用范围内，我们再对该地块进行开发已经不切实际……请求贵局尽快作出同意有关部门根据现有的国家政策规定对我们所有的该地块土地使用权进行征收，给予我们的合理补偿。另查明，2017年2月23日，广州市花都区交通局（现广州市花都区交通运输局）发出《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》，载明：一、建设范围按规划行政主管部门核发的相关规划许可文件确定，首期范围包括……铁路以西（西至新街大道，北起金华路、南至望亭路）地块。二、工程建设用地涉及的征收拆迁安置工作，由广州市花都区人民政府负责，由花都区交通局作为房屋征收部门依法组织实施……四、自本通告发出后，暂停进行以下可能增加补偿费用的行为：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋；（4）房屋的转让、交易、抵押等……六、本通告自颁布之日起施行，有效期六个月。2019年1月17日，广州市花都区交通局向花都区国土资源和规划局出具《关于咨询广州北站铁路以西地块范围内限制登记时限的复函》，明确根据广州北站铁路以西征收进度情况，暂时停止广州北站铁路以西征收范围内房屋转让、交易、抵押等相关登记手续的限制。诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案土地是否具备土地使用权过户条件？该局复函称：一、该宗地一手土地价款已按当时区政府要求缴清，办理转移登记时不需补交土地出让金。二、闲置情况。该地块闲置土地处置方案经广州市花都区政府批准同意，2019年9月24日，我局核发了《征缴土地闲置费决定书》对上述闲置土地按出让价款的20%收取土地闲置费。2019年10月10日，用地单位已按要求缴交了土地闲置费。四、意见建议。（一）该地块已纳入广州北站征拆范围，2019年7月23日，地块权属人谢建华、谢艳红出具书面承诺，同意按该宗地征收评估价的90%配合推进地块征收补偿工作，涉及司法处置建议征询区交通运输局意见。（二）不动产权属登记应符合现行法律法规的规定。（三）涉案地块已办理国有土地使用权登记，如申请规划许可或转移登记，涉及土地面积、土地用途、使用年限、用地界址及界线、道路退缩等信息可能因出让合同、规划调整、规划许可、地籍调查、测量成果报告等文件作出调整……。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的上述复函，一审法院就目前包括涉案地块在内的广州北站铁路以西地块使用权的转让、交易是否有限制等相关问题向广州市花都区交通运输局发函进行调查。该局复函表示：1、《关于咨询广州北站铁路以西地块范围内限制登记时限的复函》是该局在2019年1月17日作出并回复花都区国土资源和规划局，该复函现仍有效。2、该局于2017年2月23日发出了《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》，暂停铁路以东（东至建设路，北起云山大道、南至秀全大道）和铁路以西（西至新街大道，北起金华路、南至望亭路）两个地块范围内房屋的转让、交易、抵押等行为。该通告自颁布之日起施行，有效期六个月。3、《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》有效期已过，故目前对于该通告中第四条所列的行为已经不再进行限制。一审庭审中，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福表示，根据合同约定，剩余土地转让款460万元在过户之后支付，但为了避免无法执行，其同意对转让款余款460万元在本案中一并予以处理，在法院支持过户的情况下，办理强制执行之前，其愿意将460万元通过法院支付给谢艳红、谢建华。诉讼中，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2020）粤0114民初2951号民事裁定，裁定查封谢艳红、谢建华名下位于广州市花都区新华镇站西路0203103号地块。随后对涉案地块采取了保全措施。一审法院认为：朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福、谢艳红、谢建华签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》是签约双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福要求谢艳红、谢建华协助办理涉案土地使用权过户手续。首先，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福已按约定支付首期转让款460万元，合同约定双方应在第一期转让款支付后1个月内一同前往国土管理部门办理土地使用权过户手续，并争取在6个月内完成产权过户手续。谢艳红、谢建华抗辩因朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福原因导致至今未能完成过户手续，但未提供相应的证据证明。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福要求办理土地使用权过户手续符合法律规定和合同约定。其次，虽然涉案土地已纳入广州北站征收范围，但现有规定并未禁止纳入征收范围土地使用权的转让行为。广州市花都区交通局于2017年2月23日发布的《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》只是对征收范围内房屋的转让、交易及改变房屋、土地用途等进行限制，并未限制土地使用权的转让，且通告有效期为六个月；2019年1月17日，广州市花都区交通运输局发给花都区国土资源和规划局的复函也明确对上述所列行为已不再限制。谢艳红、谢建华提供的《关于谢艳红、谢建华咨询函的复函》也仅能证明广州市规划和自然资源局花都区分局不受理征收范围地块规划条件等手续，无法证明不受理土地使用权转移登记手续。另外，行政主管部门对一审法院的复函也表明涉案土地使用权转移、交易目前并不存在障碍。综上，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福要求谢艳红、谢建华协助办理涉案土地使用权过户手续合法有据，一审法院予以支持。针对谢艳红、谢建华的其他抗辩意见，一审法院认为，一、谢艳红、谢建华抗辩其曾多次口头催告过朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福要求协调办理土地使用权过户手续，但未提供相应证据证明。且朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福在已支付460万元转让款的情况下，却不同意办理使用权过户手续，明显不合常理。二、双方在土地使用权转让合同中已明确，谢艳红、谢建华、朱伟棠于2011年5月23日签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目合作协议书》同时作废。该合作协议书与本案不具有关联性，即使谢艳红、谢建华已向朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福交付包括《国有土地使用证》在内的相关文件，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福也无法单方办理涉案土地使用权的过户手续。三、涉案土地虽已纳入广州北站征收范围内，但尚未被征收，仍具备办理使用权过户条件，不属于土地使用权转让合同第八条约定的“在本合同生效后而乙方未支付第二期460万元转让款前，如遇到国家征收该土地使用权”的范围，且在合同约定应当办妥土地使用权过户手续时间之前，政府尚未发布征收通告。因此，谢艳红、谢建华抗辩如涉案土地最终被政府征收而不能过户，则应根据合同约定进行互相退还的理由也不充分。综上，对谢艳红、谢建华的抗辩意见，一审法院均不予采纳。关于赔偿金问题。合同约定如甲方主观原因不去办理土地使用权过户手续，视为甲方违约，乙方有权要求继续履行合同并主张甲方按合同总额的200%赔偿全部经济损失。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福、谢艳红、谢建华均主张已催促对方办理过户手续，但均未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福在合同签订五年多时间后才主张权利，其对损失的扩大也存在一定过错，且朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福也未举证证明其损失情况，一审法院结合朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福已于2014年5月26日付清首期转让款460万元的事实、合同约定完成使用权过户手续的时间及双方的过错程度，酌定将赔偿金标准调整为：以460万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准，自2014年11月27日起计算至土地使用权过户至朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下之日止；赔偿金总额以已付本金460万元为限。诉讼中，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福表示在法院支持过户的情况下，其同意对剩余转让款460万元在本案中一并予以处理。为减轻双方诉累，对剩余款项，一审法院一并进行处理。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福应在谢艳红、谢建华将涉案土地使用权过户至其名下的同时，向谢艳红、谢建华支付转让款余款460万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年8月19日判决：一、谢艳红、谢建华于判决发生法律效力之日起十五日内协助朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福将广州市花都区新华镇站西路地块的土地使用权（国有土地使用证号:花国用（2004）第××号，地号0203103）过户至朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下；二、谢艳红、谢建华于判决发生法律效力之日起十五日内向朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福支付赔偿金，计算方式为：以460万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准，自2014年11月27日起计算至上述第一项判项所指的土地使用权过户至朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下之日止，赔偿金总额以已付本金460万元为限；三、朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福在谢艳红、谢建华履行完毕上述第一项判项义务的同时，向谢艳红、谢建华支付剩余转让款460万元；四、驳回朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132200元，财产保全费5000元，均由谢艳红、谢建华负担。经本院查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。谢艳红、谢建华向本院提交了（2020）粤广南方第047296号《公证书》，拟证明谢艳红、谢建华依据合同第八条、第九条约定，向朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福公证送达了解除双方《国有土地使用权转让合同》的函件。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福质证称对该函件的真实性予以认可，合法性、关联性不认可。确认有收到函件并向谢艳红、谢建华回复表示不同意征收。关于案涉土地的问题，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福已经提出履行的请求且通过诉讼方式表示不同意解除合同。谢艳红、谢建华认为合同已解除不符合法律规定，本案应不再审查关于解除合同的问题。另查明：涉案《广州市花都区新华镇站西路地块项目》签订且朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福支付第一期转让款460万元后至一审诉讼前，双方均没有证据证明曾向对方提出协助办理涉案土地使用权过户手续的要求。二审中，谢艳红、谢建华的委托诉讼代理人郑小明律师、王明晖律师于2020年11月10日向本院提出《律师调查令申请书》，请求本院依法开具调查令，由申请人向广州市花都区人民政府、广州市规划和自然资源局（花都区分局）查询该地块使用权是否已被划入征收范围或被重新规划范围。本院于2021年1月4日向广州市规划和自然资源局花都区分局发出（2021）粤01民调令00002号《律师调查令》，指定广东凡立律师事务所郑小明律师、王明晖律师到该局收集、调查以下证据：1.[国有土地使用权证号：花国用（2004）第××号]涉案地块使用权是否纳入征拆范围；如涉案地块已纳入征拆范围，那么实际征拆主体是谁并请附上已发布的拆迁公告；2.涉案地块目前在现有条件下能否办理过户登记？2021年1月22日，广州市规划和自然资源局花都区分局回复本院：经核查，涉案地块位于广州北站项目征收范围内（位于铁路以西），通过协商收购方式开展征拆工作，征拆实施主体为新华街道办，该涉案地块目前被广州市中级人民法院查封。该地块在现有条件下不能办理过户登记。附件：广州市花都区人民政府办公室关于印发广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目铁路以西国有土地与房屋协商收购补偿安置方案的通知（花府办[2017]12号）。2021年2月4日，本院向广州市花都区规划和自然资源局花都区分局发出《协助调查函》，请该分局就（2021）粤01民调令00002号《律师调查令》（回执）中的一些问题进行解答：一、根据贵局对上述《律师调查令》的回复，涉案地块位于广州北站项目征收范围内（位于铁路以西），通过协商收购方式开展征拆工作。则涉案地块从何时起纳入广州北站项目征收范围内？自纳入征收范围后，当事人自行申请办理过户登记是否受到限制？二、涉案地块位于广州北站项目征收范围内（位于铁路以西），并通过协商收购方式开展征拆工作，是否表明涉案地块已经属于国家征收状态？如不属于，则国家征收状态是否需以国家发布征收通告时间点为准？三、上述回复中写明“该地块在现有条件下不能办理过户登记”，则不能办理过户登记的原因是什么？如是因被人民法院查封而不能办理过户登记，则解封后，当事人是否可自行申请办理过户登记？人民法院判令当事人办理过户登记手续是否可执行？四、贵局在2020年5月26日向谢艳红、谢建华发出的穗规划资源花函[2020]840号《关于谢艳红、谢建华咨询的复函》中写明：该地块位于北站征收范围内，根据相关规定，我局不受理征收范围地块规划条件等手续。这句话怎么理解？与涉案地块办理过户登记是否有关系？2021年2月5日，本院收到朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福于2021年2月3日向本院提出的《调查令申请书》。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福请求本院依法开具调查令，以便其前往广州市规划局和自然资源局花都区分局调查：1.是否有针对征收新华镇站西路0203103号地块国有土地使用权的征收公告。2.该地块列入征收范围的文件依据是什么，如果有请予提供。3.该地块是否准予过户？如果不准过户的话，请告知不准予过户的原因。2021年2月26日，广州市花都区规划和自然资源局花都区分局作出穗规划资源花函[2021]375号《关于协助调查函的复函》：一、关于第一、二个问题。涉案地块位于广州北站项目征收范围内（位于铁路以西）。2017年，广州市花都区人民政府办公室以《广州市花都区人民政府办公室关于印发广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目铁路以西国有土地与房屋协商收购补偿安置方案的通知》（花府办[2017]12号）的方式，对包括涉案地块在内的广州北站项目征收范围内的国有土地与房屋通过协商收购方式开展征拆工作，征拆实施主体为新华街道办，具体征拆工作由新华街开展。二、关于问题三。国有土地转移登记的法律规定已列明，涉案地块转移登记须符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十九、四十条、《广东实施办法》第三十九、四十、四十三条等国有土地转移登记的法律法规的规定，按照《不动产操作登记规范（试行）》的相关规定进行处理。经核查，涉案地块为拍卖所得，没有办理规划条件，也从未向我局申请办理转移过户登记。三、关于问题四。我局穗规划资源花函[2020]840号《关于谢艳红、谢建华咨询的复函》是告知咨询人该地块已纳入备注征拆范围内，根据相关规定，我局不受理征收范围地块规划条件等手续，对该地块目前不能进行开发建设。办理过户登记须满足上条所复意见可办理。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点是：朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福关于判令谢艳红、谢建华协助将涉案地块的土地使用权过户至朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下的请求是否应予支持。谢艳红、谢建华与朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》合法有效，双方均应按合同约定全面履行。《广州市花都区新华镇站西路地块项目》第五条约定：“土地使用权的产权转移登记：甲乙双方同意，在乙方支付第一期转让价款460万元后，甲乙双方应在1个月内一同前往到国土管理部门办理该土地使用权的过户手续，并争取在6个月内完成该土地使用权的产权过户至乙方名下。在该土地使用权的过户中，如需要向国土、规划、建设等有关部门补办有关过户资料文件的由乙方负责办理，甲方予以协助办理。”涉案合同签订后，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福于2014年5月支付了第一期转让款460万元。但至一审诉讼前，双方均没有证据证明曾向对方提出协助办理涉案土地使用权过户手续的要求，双方亦未在合同中约定提出协助办理过户手续属于合同哪一方的义务，故双方均有义务通知对方协助办理过户手续。现因双方均怠于履行通知义务，双方均存在过错，且过错相等，未能办理协助过户手续的责任不能归责于任一方。朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福虽向一审法院提起诉讼请求判令谢艳红、谢建华协助办理过户手续，实际上履行了通知义务，但在此前，涉案土地已纳入广州北站征拆范围，通过协商收购方式开展征拆工作。根据广州市规划和自然资源局花都区分局向本院发出的（2021）粤01民调令00002号《律师调查令》（回执）复函可知，涉案地块位于广州北站项目征收范围内（位于铁路以西），通过协商收购方式开展征拆工作，该地块在现有条件下不能办理过户登记。本院根据上述《律师调查令》（回执）复函，向广州市规划和自然资源局花都区分局函询涉案地块是否属于征收状态及该地块在现有条件下不能办理过户登记的原因，广州市规划和自然资源局花都区分局复函中未正面明确回复。据此，应认定政府有关部门已经对涉案土地作出征收决定，该地块在现有条件下不能办理过户登记。《广州市花都区新华镇站西路地块项目》第八条约定：“土地使用权被征收：在本合同生效后而乙方未支付第二期460万元转让款前，如遇到国家征收该土地使用权时，（1）乙方不需再行支付第二期转让款460万元给甲方，甲方在15天内无条件退还已经收取乙方的第一期转让款460万元给乙方，并支付该转让款460万元产生的利息……（2）乙方在15天内无条件将该土地使用权地块的有关文件材料退还给甲方……（3）在甲乙双方按规定履行第八条第（1）款和第（2）款后，本合同解除，国家征收该土地使用权的全部补偿款归甲方所有，与乙方无关。”该合同条款约定如遇到国家征收该土地使用权时，谢艳红、谢建华可不再履行合同转让土地使用权的义务，同时双方还就有关款项及文件资料的返还进行了安排等。现因政府有关部门已经对涉案土地作出征收决定，该地块在现有条件下不能办理过户登记。二审中，谢艳红、谢建华向朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福发函解除双方签订的《国有土地使用权转让合同》，退还朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福有关款项，即表明其不愿意继续履行涉案合同转让土地使用权的义务，双方可根据合同其他约定继续履行。因合同约定不再履行的条件出现，政府有关部门亦明确现有条件下涉案地块不能办理过户登记，谢艳红、谢建华亦发函解除双方的合同，故朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福请求谢艳红、谢建华继续履行协助办理土地使用权过户手续的条件已经不再成就，其诉讼请求应予驳回。谢艳红、谢建华的上诉请求依法成立，应予支持。一审判决未全面审查合同约定的内容，导致处理失当，应予纠正。综上所述，谢艳红、谢建华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2951号民事判决；二、驳回被上诉人朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福全部诉讼请求。一审案件受理费132200元；财产保全费5000元，二审案件受理费43600元，均由被上诉人朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月七日法官助理戴巧利书记员周蓓