广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终2788号上诉人（原审被告）：深圳市华丽硕丰科技有限公司。法定代表人：魏连速，董事长。委托代理人：周贵华，广东立国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市鑫博盛投资发展有限公司。法定代表人：刘家忠，总经理。委托代理人：徐志鸿，广东晟典律师事务所律师。原审被告：深圳市宇顺电子股份有限公司。法定代表人：魏连速，董事长。委托代理人：周贵华，广东立国律师事务所律师。上诉人深圳市华丽硕丰科技有限公司（以下简称华丽硕丰公司）因与被上诉人深圳市鑫博盛投资发展有限公司（以下简称鑫博盛公司）及原审被告深圳市宇顺电子股份有限公司（以下简称宇顺电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年5月12日，鑫博盛公司与华丽硕丰公司签订了《厂房租赁合同》，约定鑫博盛公司将位于光明新区XX厂房及配套宿舍出租给华丽硕丰公司，厂房总面积为19550平方米，租赁期限自2011年5月11日起至2017年5月10日止。2014年1月22日及2月25日，鑫博盛公司与宇顺电子公司先后签订两份《责任确认书》，载明华丽硕丰公司为宇顺电子公司的全资子公司，因业务需求，总公司决定对华丽硕丰公司进行搬迁，由宇顺电子公司对华丽硕丰公司的物业租赁及相关事项负责后续处理及继续履行相应责任，包括华丽硕丰公司与鑫博盛公司签订的租赁期限为2011年5月11日至2017年5月10日的《厂房租赁合同》，支付水电费用及租金、处理华丽硕丰公司员工劳动合同事宜等，且华丽硕丰公司与鑫博盛公司的合同约定责任继续有效，宇顺电子公司将对其不能正常履约的情况下承担违约相应责任。2014年6月26日，鑫博盛公司、宇顺电子公司继续签订一份《协议书》，载明因华丽硕丰公司实施转产，故未能履行的合同责任与义务由宇顺电子公司承担，并约定鑫博盛公司于2017年5月10日前保留华丽硕丰公司的厂名、招牌及注册地，宇顺电子公司同意鑫博盛公司与第三承租方直接签订租赁合同，各项费用由鑫博盛公司直接收取，且鑫博盛公司与第三方签订合同后，以鑫博盛公司书面通知之日起，宇顺电子公司需在30天内清理完厂房内的装修设备，将厂房修复好交还鑫博盛公司。上述《责任确认书》及《协议书》均由鑫博盛公司及宇顺电子公司加盖公章予以确认。涉案房屋无房产证，亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证。鑫博盛公司的一审诉讼请求：1、宇顺电子公司按比例补齐《租赁合同》（20110511）40天免租期的租金差额351900元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付至被告付清款项之日止，暂计100元）；2、宇顺电子公司支付鑫博盛公司2014年10月1日至2014年10月31日的免租期租金522571.5元及利息（从起诉之日起按中国人民同期同类银行贷款利率计付至被告付清款项之日止，暂计100元）；3、宇顺电子公司赔偿鑫博盛公司代为修复厂房、宿舍费用912745.61元及利息（从起诉至日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付至被告付清款项之日止，暂计100元），以上三项诉求金额合计1787517.11元；4、华丽硕丰公司对宇顺电子公司上述给付义务承担连带责任；5、华丽硕丰公司、宇顺电子公司承担本案诉讼费。原审法院认为：涉案《厂房租赁合同》无效，双方据此合同继续签订的其他相关协议亦无效，但宇顺电子公司作出的在华丽硕丰公司不能正常履约时承担违约责任的意思表示并未违反法律强制性规定，故应有效。鑫博盛公司与宇顺电子公司签订的责任确认书及协议书均由其加盖公章进行确认，其虽不是涉案《厂房租赁合同》的签订主体及实际合同履行方，但此后以明确的意思表示加入了上述合同当中，并作出承担责任的意思表示，故应与华丽硕丰公司就其未能履行的合同义务共同承担责任。关于《厂房租赁合同》中约定的免租期租金差额。双方签订的《厂房租赁合同》无效，该合同中关于免租期的约定亦无效，华丽硕丰公司在该期间内实际占用并使用涉案房屋，应支付该段期间房屋占有使用费。租赁合同中约定免租期为60天，鑫博盛公司诉请华丽硕丰公司支付40天的免租期租金及利息系对其自身权利的确认，原审法院予以支持。根据双方均确认的每月租金金额，华丽硕丰公司应支付鑫博盛公司40天免租期房屋占有使用费共计351900元。鑫博盛公司诉请上述免租期租金利息于法无据，原审法院不予支持。关于2014年10月1日至2014年10月31日期间免租期租金。双方签订的《厂房租赁合同》无效，双方据此合同签订的《责任确认书》及《协议书》等亦无效，故双方在《协议书》中关于被告支付第三承租方免租装修期租金的约定亦无效。鑫博盛公司确认华丽硕丰公司已支付2014年4月1日至9月30日期间的租金，且双方均确认华丽硕丰公司自2014年10月1日起未实际占有使用涉案房屋，故华丽硕丰公司无需支付2014年10月的房屋占有使用费，原审法院对鑫博盛公司关于请求支付2014年10月1日至10月31日期间免租期租金的主张不予支持。关于房屋修复费用。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鑫博盛公司已对涉案房屋进行修复，已不存在返还的可能，华丽硕丰公司、宇顺电子公司虽辩称鑫博盛公司可利用其遗留的装修使涉案厂房完成增值，但双方均确认华丽硕丰公司、宇顺电子公司搬离涉案房屋时并未将厂房恢复原状，故对鑫博盛公司因此支出的费用应按照双方过错分担。鑫博盛公司将无房产证亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证的房屋出租，对此存在过错，华丽硕丰公司、宇顺电子公司在承租涉案房屋时未尽合理审查义务，亦存在过错，故原审法院酌定双方对上述费用各承担50%的责任。涉案房屋已经过重新修复、装修并出租给第三承租方使用，故已无进行鉴定的基础。鑫博盛公司向原审法院提交的《厂房整治修缮工程合同书》及《工程造价预算书》、深圳市建筑业统一发票等证据，证明其已支付涉案厂房修复费用共计912745.61元，华丽硕丰公司、宇顺电子公司虽对此不予确认，并提出相应辩解意见，但鑫博盛公司已对此作出合理解释，且华丽硕丰公司、宇顺电子公司亦未能对此提出反证，故原审法院对鑫博盛公司的上述金额予以确认。根据双方承担的责任比例，华丽硕丰公司、宇顺电子公司应支付鑫博盛公司房屋修复费用共计456372.8元。鑫博盛公司诉请华丽硕丰公司、宇顺电子公司自起诉之日起支付利息于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华丽硕丰公司、宇顺电子公司于判决生效之日起十日内支付鑫博盛公司免租期房屋占有使用费351900元；二、华丽硕丰公司、宇顺电子公司于判决生效之日起十日内支付鑫博盛公司房屋修复费用456372.8元；三、驳回鑫博盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20885元，由华丽硕丰公司、宇顺电子公司承担9433.7元，由鑫博盛公司承担11451.3元。上诉人华丽硕丰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，并由鑫博盛公司承担诉讼费用。上诉理由：一、华丽硕丰公司无需支付免租期房屋占有使用费。首先，根据《租赁合同书》第四条“租赁期限6年对应60天免租期，不足按实际折算”。本案租赁合同自2011年5月20日起至2014年6月26日解除，实际履行超过3年，折算华丽硕丰公司至少有30天免租期（3年／6年×60天-30天）。其次，华丽硕丰公司额外缴纳的租金，可以抵扣免租费。诉讼中各方确认：华丽硕丰公司租金已支付至2014年9月30，而根据鑫博盛与第三人深圳市德彩光电有限公司租赁合同（租赁起始日为2014年6月26日），华丽硕丰公司额外缴纳了3个多月租金，已完全能抵扣所谓的“免租期费用”。二、华丽硕丰公司无需承担修复厂房费用。鑫博盛公司所谓的《修缮合同书》及《预算书》、发票等，均为鑫博盛公司事后单方（或与有利害关系第三方）事后制作，真实性、关联性、合法性均无法认定。且双方在租赁合同期间，华丽硕丰公司已明确表态“不应当签收”。但原审判决酌定原被告各承担50%责任，违反了证据基本规则。被上诉人鑫博盛公司答辩称：一、原审法院是基于租赁合同无效而判决华丽硕丰公司支付免租期房屋租赁费，无关计算问题。二、华丽硕丰公司、宇顺电子公司怠于履行修复义务，导致鑫博盛公司不得不进行修复工作，该期间也是鑫博盛公司腾空华丽硕丰公司房屋的期间。原审法院已查明，至2014年10月1日起华丽硕丰公司未实际占用厂房，华丽硕丰公司租金已缴交至2014年9月，不存在抵扣的问题。三、根据我方提供的证据材料，2014年6月26日双方签订协议书后，确定华丽硕丰公司转产不再使用厂房，约定30天的清理期，但是鑫博盛公司于2014年7月21日、8月5日、8月11日、9月25日多次催告华丽硕丰公司、宇顺电子公司对场地进行修复并主张修复费用。另外，2014年8月5日华丽硕丰公司方对鑫博盛公司签署的是已签收，而不是不应当签收，9月25日的函件也说明8月11日鑫博盛公司已将相关的修复的费用及催告函发送给华丽硕丰公司，华丽硕丰公司在原审时也承认收到上述函件，但其一直置之不理，相关后果应当由其承担。综上，请求二审法院驳回华丽硕丰公司的上诉请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、华丽硕丰公司是否应当支付免租期对应的房屋占有使用费；二、华丽硕丰公司是否应当承担厂房修复费用。关于第一个争议焦点。本院认可原审法院的处理思路，涉案房屋租赁合同无效，双方有关免租期60天的约定也无效，华丽硕丰公司应当根据租期减去实际使用的时间补交相应的房屋占有使用费。从本案查明的事实来看，合同租期自2011年5月11日起至2017年5月10日，华丽硕丰公司支付了2014年9月30日前的租金，离租期届满尚有两年六个月零十天。华丽硕丰公司按比例应补交的免租期房屋占有使用费的数额应当为25.2天（计算公式为920天÷2190天×60天=）所对应的占有使用费，即221697元（计算公示为263925元/月×25.2天÷30天=221697元）。原审法院按实际使用时间2年计算应补交的免租期使用费，计算有误，应予纠正。关于第二个争议焦点。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。在本案中，华丽硕丰公司在返还厂房前未对涉案厂房进行修复，经鑫博盛公司多次催告，仍未履行修复义务，鑫博盛公司自行修复涉案厂房，并无不当。原审法院考虑到双方对合同无效均有过错，判决华丽硕丰公司承担一半的修复费用，并无不当。综上，上诉人华丽硕丰公司有关免租期房屋占有使用费计算错误的上诉部分有理，华丽硕丰公司的其他上诉均缺乏依据。原审判决认定事实基本清楚，但在计算免租期房屋占有使用费时计算的实际使用时间有误，依法应予相应纠正。原审判决其他内容正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第764号民事判决第二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第764号民事判决第三项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第764号民事判决第一项为：深圳市华丽硕丰科技有限公司、深圳市宇顺电子股份有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付免租期房屋占有使用费221697元；四、驳回深圳市鑫博盛投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费20885元，由深圳市华丽硕丰科技有限公司、深圳市宇顺电子股份有限公司负担9000元，由深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担11885元。二审受理费11882.7元，由深圳市华丽硕丰科技有限公司、深圳市宇顺电子股份有限公司负担5000元，由深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担6882.7元。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年六月二十四日书 记 员 陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。