安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终763号 上诉人（原审原告）：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区花亭路街道市府路**。 法定代表人：李厚庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐造红，安徽安联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐雅倩，女，1993年11月16日出生，汉族，户籍地海南省海口市美兰区，经常居住地安徽省安庆市。 被上诉人（原审被告）：艾学凤，女，1965年2月15日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐先钤（系徐雅倩父亲、艾学凤丈夫），住海南省海口市美兰区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙文科，安徽豪迪律师事务所律师。 上诉人安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰公司）因与被上诉人徐雅倩、艾学凤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 文峰公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判徐雅倩、艾学凤向文峰公司给付拖欠的租金137160元、物业费71550元、水电费4630元及上述费用至起诉之日的日万分之六点六的滞纳金；2.律师费10000元及一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院依据徐某、林某、冯某的证人证言来认定文峰公司与徐雅倩、艾学凤达成了新的口头协议与事实不符。文峰公司没有授权三位证人与徐雅倩、艾学凤谈判，更没有免除租金及物业费的意思表示。徐雅倩、艾学凤没有办理商铺搬离手续，直接离店，并带走店铺内物品，文峰公司于2018年10月12日向徐雅倩、艾学凤发出《关于解除〈商铺租赁合同〉的通知》，文峰公司是在与徐雅倩、艾学凤合同解除后，才安排“乐高机器人俱乐部”经营者进入案涉商铺的。一审认定案涉商铺是徐雅倩、艾学凤与文峰公司达成口头协议后主动交付文峰公司与事实不符。《商铺租赁合同》明确约定双方可以对合同未作约定的事项通过协商签订书面补充协议加以约定。徐雅倩、艾学凤所称的口头协议是单方虚构的。2.徐某、林某、冯某均为离职人员，其中林某、冯某劳动争议案已结案。三人与徐雅倩、艾学凤存在利害关系，证人证言存在虚假性，不应作为证据采纳。 徐雅倩、艾学凤共同辩称，1.三位证人均是文峰公司前职工，徐某是运营部经理，林某是招商部经理，冯某是工程部经理。三人出庭陈述均是其亲身经历、感知的事实，证言内容真实、合法、具有关联性。2.2018年12月至2019年1月期间，文峰公司通过会议方式安排三位证人与徐雅倩、艾学凤协商处理房屋租赁合同解除事宜。证人与徐雅倩、艾学凤不存在利害关系。林某、冯某劳动争议案件是本案争议处理完毕一年多以后，因文峰公司侵害了两人的劳动权益而产生的诉讼，与本案无关联性，也无利害关系。3.2018年10月1日，徐雅倩、艾学凤关门停业将房屋对外转租时，尚欠租金、物业费、水电费是事实。因文峰公司2019年1月急于招租国外早教中心“美吉姆”，需要使用商铺，便安排三位证人与徐雅倩、艾学凤协商解除租赁合同事宜，并达成了房屋押金37280元不予退还，租金和物业费不用支付，但水电费需要缴纳，房屋的装修设施保持原样交付文峰公司的协议。徐雅倩、艾学凤要求签订书面协议，但文峰公司告知无需签订，履行即可。徐雅倩、艾学凤2019年1月23日向文峰公司支付2018年7、8、9三个月欠缴的水电费，6天后文峰公司安排“乐高机器人俱乐部”搬入徐雅倩、艾学凤租赁的商铺，并且使用徐雅倩、艾学凤的装修设施，进一步证明与证言中双方达成上述协议相印证。双方的权利、义务已按约定履行完毕，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 安庆市文峰置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令徐雅倩、艾学凤立即给付拖欠的租金137160元、物业费71550元、水电费4630元及上述费用至起诉日止的日万分之六点六的滞纳金;徐雅倩、艾学凤承担本案律师费10000元。2.徐雅倩、艾学凤承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：（一）2015年4月12日，文峰公司（甲方）和艾学凤（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于安庆市商铺出租给乙方使用，该商铺只供乙方经营仓库；租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日。月基本租金标准为20元／㎡，月基本租金为3840元。乙方应向甲方支付租赁保证金17280元。首月基本租金由乙方在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳。乙方应于每月10日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）前向甲方支付下月基本租金。自起租日起，乙方应交纳物业费，物业费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为10元／月／㎡，共1920元／月。首月物业费由乙方在签署本合同之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费。商铺交付日期暂定为2015年4月12日。乙方有260个日历天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。租赁期满或合同因任何原因而提前终止后，乙方应于本合同终止之日3日内交还该商铺。乙方未按该规定交还商铺，则甲方或物业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施，同时甲方有权在公证机关或律师事务所的公证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担，且乙方不得因此追究甲方的任何法律责任。2015年4月15日，文峰公司（甲方）与徐雅倩（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于安庆市商铺出租给乙方使用，该商铺只供乙方经营“新爱婴早教”；租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日。月基本租金标准为40元／㎡，月基本租金为11400元。乙方应向甲方支付租赁保证金42750元。首月基本租金由乙方在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳。乙方应于每月10日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）前向甲方支付下月基本租金。自起租日起，乙方应交纳物业费，物业费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为10元／月／㎡，共2850元／月。首月物业费由乙方在签署本合同之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费。商铺交付日期暂定为2015年4月15日。乙方有260个日历天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。租赁期满或合同因任何原因而提前终止后，乙方应于本合同终止之日3日内交还该商铺。乙方未按该规定交还商铺，则甲方或物业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施，同时甲方有权在公证机关或律师事务所的公证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担，且乙方不得因此追究甲方的任何法律责任。当日，文峰公司将约定租赁的商铺交付给了徐雅倩和艾学凤。徐雅倩、艾学凤将所租赁的Ｆ3-07、08号商铺进行装修，用于经营“新爱婴早教”，并于2016年1月15日开始营业。2015年11月12日，文峰公司（甲方）和徐雅倩（乙方）签订了一份《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，约定铺位号Ｆ3-07，承租面积285㎡，甲方给予乙方经营免租期6个月，免租期内物管费正常缴纳，保证金缴纳金额为20000元，租金计算时间以商户实际开业日期为准，租金及物业费以季付的方式支付（先付后租）。该补充协议为汇峰广场商铺租赁合同的一部分，与汇峰广场商铺租赁合同具有同等法律效力。同日，文峰公司（甲方）和徐雅倩（乙方）也签订了一份《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，约定铺位号Ｆ3-08，承租面积192㎡，甲方给予乙方经营免租期6个月，免租期内物管费正常缴纳，租金计算时间以商户实际开业日期为准，租金及物业费以季付的方式支付（先付后租）。该补充协议为汇峰广场商铺租赁合同的一部分，与汇峰广场商铺租赁合同具有同等法律效力。文峰公司实际收取徐雅倩、艾学凤保证金合计37280元。（二）徐雅倩、艾学凤的租金交纳到2017年年底，物业费交纳到2017年6月底，此后未向文峰公司交纳租金和物业费。文峰公司分别于2018年1月4日、2018年2月7日、2018年3月29日、2018年4月27日、2018年5月23日、2018年7月2日向徐雅倩发送了《缴费通知单》，要求徐雅倩交纳商铺租金。2018年10月，“新爱婴早教”停止营业。2018年11月13日，文峰公司向徐雅倩快递发送了《关于解除的通知》：因徐雅倩、艾学凤自2018年1月1日起未支付过任何租金，自2017年7月至今亦未支付任何物业费。经过多次通知，仍一直未付，截至2018年10月1日，已拖欠租金137160元、物业费71550元，另有2018年7月、8月、9月水电费共计4630元。且自2018年10月1日擅自关门停业，至今未恢复营业。故依据合同约定文峰公司有权解除合同，收回商铺，没收全部租赁保证金，由此造成文峰公司其他损失徐雅倩、艾学凤应予赔偿。故文峰公司正式通知徐雅倩、艾学凤于2018年10月12日正式解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求徐雅倩、艾学凤在收到通知后10日内将商铺恢复原状并返还给文峰公司，并支付拖欠的商铺租金、物业费和水电费。若逾期不返还商铺，文峰公司有权依据合同约定处理相关设施设备及相应物品，并依据合同约定及相应法律规定追究责任。（三）2019年1月23日，徐雅倩、艾学凤通过徐先钤的账户向文峰公司支付了涉案租赁商铺的水电费4630元。2019年农历新年后，“乐高机器人俱乐部”进入该商铺营业，并沿用了“新爱婴早教”的部分装修设施。 一审法院认为，当事人双方对租赁合同关系已经解除并无争议，本案的争议焦点是双方的权利义务是否已经履行完毕。证人徐某、林某和冯某系文峰公司前职工，三人的证言证实，2018年年底公司为引进国外早教中心“美吉姆”，需要将“美吉姆”预备经营的由“乐高机器人俱乐部”和“白天鹅舞蹈”经营的商铺腾给“美吉姆”，后“乐高机器人俱乐部”经营者同意搬到三楼“新爱婴早教”经营的涉案商铺，为尽快推进“乐高机器人俱乐部”搬入该涉案商铺，文峰公司安排三人与徐雅倩、艾学凤沟通，因当时徐雅倩和艾学凤尚欠租金、物业费和水电费，他们和徐雅倩、艾学凤协商好的方案是，合同解除，房屋押金不退，租金和物业费不用支付给文峰公司，但水电费需要交纳，房屋的装修设施保持原样交付给文峰公司。按照这个方案处理好后，双方没有签订书面协议。根据以上三人证言，双方在解除合同后，已经就租金、物业费、水电费、押金和商铺装饰设备等达成了一致意见，双方的权利义务已经履行完毕，不存在争议。至于文峰公司提出证人与公司之间有利害关系，有作伪证的嫌疑，按照文峰公司庭审中的意见，徐雅倩、艾学凤没办理商铺交付手续，直接离店，文峰公司是按照《商铺租赁合同》约定处理店铺设施并将商铺交付给“乐高机器人俱乐部”经营者的，那么按照该合同约定，若逾期不返还商铺，文峰公司应在公证机关或律师事务所的公证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，然而根据法院查明的情况，文峰公司实际并未依照该约定强制收回商铺，显而易见涉案商铺是由徐雅倩、艾学凤自愿交还给文峰公司的，否则文峰公司直接收回商铺构成违约，徐雅倩、艾学凤已于2019年1月23日交纳了水电费4630元，进一步与证人证言证明的双方协商方案相印证，故虽然双方并未按协商方案签订书面的协议，但文峰公司和徐雅倩、艾学凤已经按该方案进行履行，并已履行完毕，双方不存在争议。现文峰公司要求徐雅倩、艾学凤支付租金、物业费、水电费、滞纳金以及律师费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告安庆市文峰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4650元，减半收取计2325元，由原告安庆市文峰置业有限公司负担。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：原判采信徐某、林某、冯某的证人证言，证据采信是否正确，文峰公司的诉求应否予以支持。 围绕二审争议焦点，针对文峰公司的诉讼请求，徐雅倩、艾学凤抗辩称已与文峰公司就解除租赁合同达成一致意见并已履行完毕，为此，徐雅倩、艾学凤提交了包括徐某、林某、冯某的证人证言在内的证据。三位证人原系文峰公司职工，就其经手处理案涉房屋租赁合同解除事宜出庭作证，综合其他证据及查明的事实，原判对上述三证人出庭所做证言予以采信，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定。由于徐雅倩、艾学凤在一审提交的证据足以证明其已与文峰公司就解除租赁合同达成一致意见并已履行完毕，因此，原判对文峰公司要求支付欠付租金、物业费、水电费等的诉讼请求未予支持，并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。 综上所述，安庆市文峰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6069元，由安庆市文峰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 红 审判员 胡 毅 审判员 陈铜林 二〇二一年四月十四日 法官助理朱静 书记员王益嫡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；