广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5180号 原告：唐凤，女，1983年11月12日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。 被告：玉林市新湖投资开发有限公司，住所地广西玉林市玉州区二环东路**，统一社会信用代码：91450900MA5L6DKC9P。 法定代表人：李金明。 委托诉讼代理人：马云飞，公司员工。 被告：广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行，住，住所地南宁市星光大道**南宁泰富房地产开发有限责任公司办公楼**铺面一社会信用代码：91450105747997902C。 负责人：陈仁海。 委托诉讼代理人：袁丽，公司员工。 原告唐凤与被告玉林市新湖投资开发有限公司（以下简称新湖公司）、广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行（以下简称北部湾银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐 -2- 凤及其委托诉讼代理人陈慕平，被告新湖公司的委托诉讼代理人马云飞，被告北部湾银行的委托诉讼代理人袁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐凤向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与新湖公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2、判令新湖公司退还首期房款人民币186405元和支付利息2084元给原告，利息的计算方法：以首期房价款186405元为基数，自2020年8月1日起至新湖公司退还首付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日利息为2084元人民币；3、判决解除原告与北部湾银行于2018年11月16日签订的《个人房屋借款/担保合同》；4、判决新湖公司将涉案房屋按揭贷款人民币74万元原路退还给北部湾银行；5、判令北部湾银行返还原告涉案房屋月供款人民币49333.44元；6、判令两被告共同支付按揭贷款利息84245.92元给原告，利息是从放贷计息日暂计至2020年11月16日（共24期）止，以后照计至新湖公司全部退还房贷款给北部湾银行之日止；7、判令新湖公司协助原告解除涉案房屋的商品房买卖合同登记备案和不动产预告登记；8、判令新湖公司退还抵押登记费、配图费、测绘费等办证费用445元给原告；9、本案法院受理费和财产保全申请费由二被告承担。事实和理由：原告于2018年10月28日与新湖公司签订《商品房买卖合同》，购买新湖公司开发的玉林恒大悦龙台26栋1单元2601号房。同时双方还签订了《无理由退房协议书》，约定了新湖公司在原告履行了相关到期义务 -3- 又不存在违约行为的前提下，在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2018年11月16日，原告与北部湾银行签订了《个人房屋借款/担保合同》，当日北部湾银行发放房屋按揭贷款74万元到新湖公司的银行账户。因受疫情影响，原告经济出现了危机，再无能力供房。2020年7月26日原告向新湖公司递交书面退房申请书，至今没有得到新湖公司的有效回应。原告急于退房所以不得不诉状到人民法院，恳请人民法院为民主持公道公正。 被告玉林市新湖投资开发有限公司辩称，原告不具备解除合同退房的条件，不同意退还92.64万元房款，也不同意支付相应的费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行辩称，不同意解除《个人房屋借款/担保合同》，被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行在履行合同不存在违约行为，请法院驳回原告此项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告新湖公司是有资质从事房地产经营的企业，新湖公司开发经营的玉林市二环东路111号恒大悦龙台小区14幢，于2018年10月11日取得《玉林市商品房预售许可证》，之后开始商品房销售。2018年10月28日，原告和新湖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买新湖公司开发的恒大悦龙台小区14幢2601号房，该商品房建筑面积129.09平方米，总价926405元，原告按照银行按揭付款的方式支付购房款给新湖公司，签合同时缴纳房款20.12%即186405元，余款74000 -4- 0元，由原告向银行办理按揭贷款手续支付，交房时间在2021年7月30日前。2018年10月28日，原告与新湖公司签订《无理由退房协议书》，约定如原告在履行合同中，不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前任何时间，原告享有无理由退房权利。2018年10月28日，原告支付首付款186405元给新湖公司。2018年11月16日，原告作为借款人及抵押人与北部湾银行签订《个人房屋借款/担保合同》，约定北部湾银行借款740000元给原告，借款期限从2018年11月16日起至2048年11月16日止，共360个月，按月还本付息。原告和北部湾银行签订借款合同后，北部湾银行于2018年11月16日发放了借款740000元给原告，该借款作为购房款直接支付到新湖公司账户。2018年11月9日，新湖公司对原告所购买房屋到玉林市房屋产权登记交易监理所登记备案。履行合同中，原告支出抵押登记、配图、测绘等费用445元。从2018年11月16日贷款起至2021年2月16日止，原告偿还贷款本金57555.68元，支付利息97511元。涉案大楼未竣工验收，新湖公司也没有把涉案商品房交给原告。原告因经济困难，无能力再继续缴交房贷，在新湖公司交房前，向新湖公司提出解除合同退房申请，遭新湖公司拒绝。2020年10月9日，原告向本院提起诉讼。诉讼期间，原告申请财产保全，财产保全费5000元。 本院认为，原告和新湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，原告和北部湾银行签订的《个人房屋借款/担保合同》，出于双方自愿，内容没有违反法律、行政法规强 -5- 制性规定，合同合法有效，双方应依约履行。在履行合同中，原告依约缴交了首付款，办理了银行按揭贷款，按时支付了房贷款，履行了合同义务，不存在违约行为。由于原告经济原因，无能力再供房贷，从而提出解除原告与新湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，退房退款，符合原告与新湖公司签订的《无理由退房协议书》约定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。对原告提出解除与北部湾银行签订的《个人房屋借款/担保合同》，予以支持。新湖公司辩称，原告不具备解除《商品房买卖合同（预售）》，退房退款条件。由于新湖公司的辩称与事实不符，不予采信。北部湾银行辩称，北部湾银行在履行《个人房屋借款/担保合同》中，不存在违约行为，不同意解除合同。北部湾银行的辩称，与相关规定不符，不予支持。合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。据此，新湖公司应将原告支付的首付房款186405元返还给原告，支付抵押登记、配图、测绘等费用445元，赔偿原 -6- 告所产生的利息损失，利息损失自起诉日2020年8月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，同时返还原告支付给北部湾银行的贷款本息，并把剩余贷款偿还给北部湾银行。原告请求解除涉案房屋的商品房买卖合同登记备案和不动产预告登记，符合客观实际，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项，第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告唐凤与被告玉林市新湖投资开发有限公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告玉林市新湖投资开发有限公司返还房款186405元给原告唐凤，该款被告玉林市新湖投资开发有限公司在判决生效后十日履行完毕； 三、被告玉林市新湖投资开发有限公司支付房款利息给原告唐凤（利息计算：以186405元为基数，从2020年8月1日起至付清房款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），该款被告玉林市新湖投资开发有限公司在判决生效后十日履行完毕； 四、解除原告唐凤与被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行于2018年11月16日签订的《个人房屋借款/担保合同》； 五、被告玉林市新湖投资开发有限公司于判决书生效之日起十日内向原告唐凤返还自2018年11月16日起至判决书生效之日 -7- 止原告唐凤已向被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行归还的贷款本金（以被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行于判决书生效当月出具的的还款明细清单为准）； 六、被告玉林市新湖投资开发有限公司于判决书生效之日起十日内向原告唐凤赔偿自2018年11月16日起至判决生效之日止原告唐凤已向被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行支付的贷款利息（以被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行于判决书生效当月出具的的还款明细清单为准）； 七、被告玉林市新湖投资开发有限公司于判决书生效之日起十日内向被告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行偿还原告唐凤自判决生效之日起就《个人房屋借款/担保合同》剩余的贷款； 八、被告玉林市新湖投资开发有限公司协助原告唐凤解除玉林市二环东路111号恒大悦龙台小区14幢2601号房的买卖合同备案登记和不动产预告登记； 九、被告玉林市新湖投资开发有限公司支付抵押登记、配图、测绘等费用445元给原告唐凤。 案件受理费13204元，财产保全费5000元，受理费和财产保全费由被告玉林市新湖投资开发有限公司负担。 上述支付款项义务，义务人逾期履行。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院 或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出 -8- 副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限 届满之日起七日内预交上诉案件受理费13204元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邝鑫森 人民陪审员  李翠云 人民陪审员  钟春燕 二〇二一年四月二日 书 记 员  陈 阳