广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1717号上诉人（原审原告）：何俊杰，男，1986年10月3日出生，汉族，住所地：广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈丽霞，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贤么，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区官洲街仑头经济联合社，住所地：广州市海珠区仑头路**。法定代表人：黎炳伟，职务：党委书记。委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霭盈，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人何俊杰因与被上诉人广州市海珠区官洲街仑头经济联合社（下简称仑头经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何俊杰上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持何俊杰的诉讼请求或者发回重审；2.由仑头经联社承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院对《仑头原掘涌地临建物业提前终止合同补偿协议》(下简称《补偿协议》)的性质认定错误。附条件的合同是指合同当事人在合同中约定以将来不确定是否会发生的某种事实状态发生作为合同生效或者不生效的限制条件的合同。而《补偿协议》约定“乙方在该物业重新上‘三资’招标时必须报名，并必须举牌竞投，在完成投标后，甲方收取新承租方以上补偿款后才支付给乙方”，即何俊杰必须再次报名竞投，则不会流标是确定的事实。因此，《补偿协议》并非附条件的合同，前述约定内容是无效的，仑头经联社仍应依据《补偿协议》的约定将331428元补偿款支付给何俊杰。《补偿协议》约定何俊杰在该物业重新招标时必须报名并必须举牌竞投，而在该协议签订后，只有何俊杰一人竞标并中标，该种情形符合我国《民法总则》第一百五十九条第二款规定的不正当促成条件成就的情况，故应视为条件不成就，该约定对何俊杰不产生约束力。由于双方已在《补偿协议》中对补偿金额进行了明确约定，则仑头经联社应支付该款项给何俊杰；二、按原审法院认定，何俊杰需重复投入331428元前期投入款，严重侵害了何俊杰的合法权益。纵观整个事件，在涉案建筑物第一次(2016年12月30日)被部分拆除时，何俊杰即已起诉，后双方和解并对损失数额作出了重大让步，即从579632元降到331428元。如因何俊杰参与第二次竞标并中标，需再投入331428元，则相当于何俊杰需投入90多万元。现该建筑物被作为违法建筑被拆除，何俊杰不仅没有得到相应的回报，反而因此遭受了重大损失，对何俊杰严重不公。因此，何俊杰不需要支付第二次中标后的所谓前期投入款331428元；三、原审法院认为，无论《租赁合同》的效力如何，依据《补偿协议》的约定，仑头经联社均无需再向何俊杰支付331428元的补偿款，该表述将对何俊杰维权造成障碍。根据原审法院的论述，应视为何俊杰已支付第二份租赁合同约定的331428元前期补偿款。如二审法院认可原审判决，请求明确已支付的表述，以便为何俊杰再次主张权益提供有效的救济途径。被上诉人仑头经济联合社答辩称：一、本案中并不存在原审未查清基本事实或遗漏当事人等严重违反法定程序的情形，故本案不应适用发回重审的规定；二、原审法院对《补偿协议》的性质认定准确。其一，《补偿协议》约定的限制条件为“新承租方缴纳补偿款”，该条件并未满足。其二，《补偿协议》附设的条件是“甲方收取新承租方以上补偿款后才支付给乙方”，而非何俊杰所称的“必须报名、必须举牌竞投”。因此，在何俊杰与仑头经联社重新签订租赁合同后并未实际向仑头经联社支付该笔“前期投入补偿款”的情况下，《补偿协议》约定的付款条件并未达成，何俊杰无权要求仑头经联社支付补偿款及利息；三、何俊杰于2015年8月11日与仑头经联社首次签订租赁合同后一直使用涉案场地。2016年12月30日，部分建筑物被拆除，后双方经过近两年的多次协商于2018年9月21日达成《补偿协议》约定，“乙方在该物业重新上‘三资’招标时必须报名，并必须举牌竞投，在完成投标后，甲方收取新承租方以上补偿款后才支付给乙方”。2019年1月4日，何俊杰中标。2019年1月31日，双方重新签订了《租赁合同》，约定新承租方需一次性交纳331428元前期投入补偿款及14400元履约保证金。在此期间，双方历经多次重复商讨最终达成书面约定，确认了双方的真实意思表示，故不存在何俊杰所称的因原审法院错误认定导致何俊杰重复投入前期款的问题，更不存在任何不公平或侵害何俊杰合法权益的情形。另，《补偿协议》是双方在自愿平等的前提下经过充分协商而达成，系双方的真实意思表示，不存在仑头经联社恶意促成条件不成就的问题。何俊杰于2020年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.仑头经联社支付何俊杰331428元；2.仑头经联社自2018年9月21日起至实际支付之日止按照银行同业拆借利率支付利息；3.由仑头经联社承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明，何俊杰与仑头经联社于2015年8月11日签订《租赁合同》约定，何俊杰承租仑头经联社坐落于仑头原掘涌地块临建，面积787平方米，租赁物使用年限8年，自2015年7月1日起至2023年6月30日止。2018年9月21日，何俊杰与仑头经联社签订《补偿协议》约定，仑头经联社在2015年7月1日经海珠区“三资”平台对位于仑头原掘涌地临建物业进行公开投标，建筑总面积787平方米，租用期为8年，由何俊杰以16元每平方米中标。双方在履行合同期限，在2016年12月30日由于国土部门及街道有关部门因土地变更图班整改拆除，被有关部门拆除本物业建筑面积的0.7亩，拆除后该临建物业剩余450平方米，并拆除后相关部门将拆除部分厂房地块周边进行绿化复绿，导致没有道路进行剩余的临建物业，使何俊杰无法正常使用，双方不能正常履行合同。经过双方友好协商，提前终止合同，将该地块重新上“三资”平台公开投标，投标时设立何俊杰前期投入补偿条款，金额为331482元（注：本补偿金额是根据何俊杰提供广州创与思建筑设计顾问有限公司评估被拆物业经损失579632元作为补偿金计算依据，由于被拆迁除部分双方均损失，经过协商，按拆除后剩余450平方米计算补偿金额）何俊杰在该物业重新上“三资”投标时必须报名，并必须举牌竞投，在完成投标后，仑头经联社收取新承租方以上补偿款后才支付给何俊杰。2019年1月31日，双方签订《租赁合同》约定，何俊杰承租仑头经联社坐落于仑头掘涌地块，物业临建总面积450平方米，物业租赁期间为8年，2019年2月1日起至2027年1月31日，在合同签订当天，何俊杰需要一次性向仑头经联社交纳331428元前期投入补偿款，同时向仑头经联社交纳14400元作为履约保证金。双方均确认，何俊杰向仑头经联社支付了14400元的履约保金，未支付331428元的前期投入补偿款。2019年10月8月，官洲街道办事处发出通知，将2019年1月31日租赁合同涉及的违法建设进行强制拆除。原审法院认为，何俊杰在本案中主张仑头经联社应向其支付331428元前期投入补偿款，其主要依据是双方在2018年9月21日签订的《补偿协议》。该补偿协议明确，仑头经联社向何俊杰支付331428元前期投入补偿款的前提是仑头经联社收取新的承租方的该笔补偿款才支付给何俊杰。但以新承租方身份出现的是何俊杰，并与仑头经联社签订《租赁合同》约定需要向仑头经联社支付331428元前期投入补偿款，而何俊杰并未向仑头经联社支付该笔款项，且事实上何俊杰向仑头经联社支付该笔款项后，再由仑头经联社向何俊杰支付，并不经济，亦无必要。因此，在仑头经联社不存在为自己利益怠于收取该补偿款的行为时，无论《租赁合同》的效力为何，依据《补偿协议》的约定，仑头经联社均无须再向何俊杰支付331428元的补偿款。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条的规定，于2020年11月18日判决如下：驳回何俊杰的全部诉讼请求。本案受理费6735元，由何俊杰负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明，双方于2019年1月31日签订的《租赁合同》约定：……三、在本合同签订当天内，乙方（何俊杰）需要一次性向甲方（仑头经联社）交纳331428元前期投入补偿款，同时向甲方交纳14400元（即两个月租金）作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述租赁物的使用权。四、租金为：7200元/宗·月……等等。二审期间，何俊杰向本院提交以下证据：1.发票及微信转账记录，以证明其已交齐2019年2月至9月期间的场地款（租金）；2.土地使用税收款收据，以证明其已缴纳2019年的土地使用税；3.合同保证金收据，以证明其已缴纳2019年1月31日《租赁合同》项下的保证金14400元。仑头经联社质证认为：对上述证据的真实性无异议，关联性有异议。该单据所涉费用均属于何俊杰履行2019年1月31日《租赁合同》时应交纳的费用，故与本案争议的补偿款无关。关于2019年1月31日《租赁合同》的履行情况，双方均确认何俊杰实际支付该合同项下的租金至2019年9月止，何俊杰称其于2019年9月底撤场，故无需支付9月之后的租金，仑头经联社则认为何俊杰实际使用租赁物至被拆除之日即2019年10月17日止，故何俊杰尚欠2019年10月1日至17日期间的租金3948元未支付。双方均确认，在涉案租赁物被拆除后，双方需对2019年1月31日签订的《租赁合同》项下的债权债务进行清理，具体包括保证金的退还及欠租的支付，何俊杰要求在本案中与补偿款一并处理，仑头经联社则认为应另案解决。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案的争议焦点是仑头经联社是否需向何俊杰支付331428元补偿款及相应利息。依据本案已查明的事实，因双方于2015年8月11日签订的《租赁合同》无法正常履行导致何俊杰遭受相应的前期投入损失，何俊杰与仑头经联社于2018年9月21日签订《补偿协议》对该事实予以确认，并明确何俊杰的损失金额为331482元，同时约定由仑头经联社在收到涉案租赁物经公开招租确定的新承租方支付该款项后再支付给何俊杰。由此，双方在《补偿协议》确定了仑头经联社向何俊杰支付331482元补偿款的义务，只是约定仑头经联社履行该项义务的期限为“仑头经联社收取新承租方以上补偿款后”。虽然何俊杰作为“新承租方”未依照2019年1月31日《租赁合同》的约定向仑头经联社实际支付331482元前期投入补偿款，但自租赁物于2019年10月17日被作为违法建设拆除之后，2019年1月31日的《租赁合同》事实上已无法继续履行，导致《补偿协议》约定的付款期限事实上无法达到。在此情况下，仑头经联社仍需依照《补偿协议》的约定向何俊杰履行支付补偿款331482元的义务，仑头经联社以支付条件未成就为由辩称其无需向何俊杰履行该项义务，缺乏充分理据，本院不予采纳。基于双方均确认需对2019年1月31日《租赁合同》项下的债权债务进行清理，且该《租赁合同》的签订及履行与《补偿协议》的履行之间存在密切关联，为彻底解决纠纷，避免当事人诉累，本院对该《租赁合同》项下的债权债务在本案中一并进行清理。因该合同约定的租赁物被作为违法建设被拆除，故该合同应属无效。在合同无效的情况下，仑头经联社应将已收取的租赁保证金14400元返还何俊杰，而何俊杰作为承租人仍应参照合同约定的租金标准向仑头经联社支付实际占有期间的使用费。何俊杰虽称其已于2019年9月底撤场，但未就此充分举证证明，本院据此采纳仑头经联社的意见，认定何俊杰实际占有租赁物至2019年10月17日止，故何俊杰仍应向仑头经联社支付2019年10月1日至17日期间的使用费3948元。对于《租赁合同》约定的需一次性支付的331428元前期投入补偿款，双方并未在合同中明确约定该款项的性质，双方也未就此作出合理说明，参照租赁活动交易习惯，本院认定该款项为何俊杰作为承租人应支付的对应于8年约定租期内的租赁对价款的一部分，鉴于何俊杰事实上使用租赁物的时间仅为8个月加17天，故该期间内的分摊部分即29575.4元[331428元÷96×（8+17/30）]，理应由何俊杰向仑头经联社予以支付。经核算，仑头经联社应向何俊杰支付的款项合计金额为312305.6元（331428元+14400元-3948元-29575.4元）。对于何俊杰诉请仑头经联社支付补偿款的利息一项，如前所述，仑头经联社未依照《补偿协议》约定向何俊杰实际支付补偿款系因何俊杰未依照2019年1月31日《租赁合同》的约定向仑头经联社支付该款项所致，故何俊杰诉请仑头经联社支付该款项的利息依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人何俊杰的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26595号民事判决；二、广州市海珠区官洲街仑头经济联合社于本判决生效之日起十日内向何俊杰返还款项312305.6元；三、驳回何俊杰的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各6735元，由广州市海珠区官洲街仑头经济联合社各负担6346元，何俊杰各负担389元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年四月十四日法官助理王文杰书记员唐颖琪