湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1022民初231号原告（反诉被告）：公安县盛达汽配有限公司（统一社会信用代码9142102255438704P)，住所地公安县斗湖堤镇油江路恒盛国际汽配城。法定代表人：李凯兵，公司执行董事。委托诉讼代理人：王争光，湖北蓝康律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆州市中泽汽车有限公司(统一社会信用代码91421000557006573R)，住所地荆州市沙市区雷家垱**。法定代表人：闫铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛俊，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥，湖北吕军律师事务所实习律师。原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司（以下简称盛达公司）诉被告（反诉原告）荆州市中泽汽车有限公司（以下简称中泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛达公司委托诉讼代理人王争光，被告（反诉原告）中泽公司的委托诉讼代理人毛俊、陈祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求确认《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》于2020年10月23日解除，并判令被告即时向原告交还所租赁的商铺。2.判令被告向原告支付商铺租金73793元（自2020年7月1日至2020年10月23日，共计115天，计算：550.01㎡×35元/㎡÷30天×115天=73793）。3.判令被告向原告支付违约金8187.04元（以年租金550.01㎡×35元/㎡/月×12月=231004.2元为基数，利息以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的利率LPR的4倍即3.85%×4=15.4%计，自2020年8月1日起至2020年10月23日止，231004.2元×15.4%÷365×84天=8187.04元）。4.判令被告向原告支付第二、第三项资金相加逾期支付的利息（以73793元+8187.04元=81980.05元为基数，利息以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的利率LPR的4倍即3.85%×4=15.4%计，自2020年10月24日起，至款项及利息全部付清日止，暂计算至2020年11月11日为622.60元）。5.判令被告向原告支付合同解除后的商铺占用费（以面积550.01㎡、35/㎡/月为基准，自2020年10月24日起，直至交还全部商铺之日止，暂计算至2020年11月11日为11550.21元）；6.诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：1.中泽公司不存在违约情形，其未向盛达公司缴纳2021年租金是履行抗辩权，盛达公司无权主张合同解除。自2013年7月双方建立房屋租赁关系以来，双方签订的所有合同中都约定了收租面积以测量部门实际测量为准，2019年11月12日公安县房管局实测面积为550.01㎡，但盛达公司的收租面积576.19㎡一直高于实测面积550.01㎡，盛达公司多向中泽公司收取租金80274元。且双方在2013年签订合同时约定“根据市场情况而定前五年租金涨幅不会超过10%”，此后盛达一直涨租金，至2018年涨幅已经远远超过10%，严重违反了合同约定，2018年至2021年租赁合同签订过程中，盛达公司称其租金价格是“同城同价”，且盛达公司通知涨租并未提前通知，这种行为是欺诈和胁迫，故2018年至2021年的合同为无效合同，因此按以前的合同约定的租金28元/㎡以实测面积计算2018年至2020年租金，盛达公司多收租金80274元。2.即使中泽公司存在违约行为，盛达公司所主张的违约金明显高于其损失，应该予以减免。盛达公司所主张的因未收到租金而受到的实际损失，在无证据证明能以其款项取得超额收益的情况下，最多只能是存款利息损失，原告主张按年租金4倍的LPR计算违约金，其第四项诉请又再次就第二项第三项诉请所主张金额按4倍的LPR计算利息，明显有失公平。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求法院确认《恒盛汽配城商铺租赁合同》（2018年至2021年）无效，并按照原2017年至2018年的租赁合同约定，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还因租赁价格欺诈产生的不当得利88941元；2.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还其多收取的案涉商铺租赁合同预测面积与实测面积之间面积差额所对应的租金80274元（2013年至2016年为15157元，2016年至2017年为10104元，2017年至2018年为15718元，2018年至2020年为39295元）；3.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还合同保证金40000元；4.判令反诉被告以第一、二项诉讼请求金额为基数按3.85%年利率向反诉原告支付自2020年8月11日起至实际支付完毕之日止的资金占用利息（截止2021年2月4日止为3159元）；5.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）辩称：1.请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求，双方签订的合同是原、被告双方自愿签署的，双方对合同的内容及相应的条款是清楚的，原告（反诉被告）已于2020年8月、10月分别向被告（反诉原告）送达了解除合同通知书，双方的合同已经依法解除。2.被告（反诉原告）违反合同拒不支付租金，原、被告双方的合同时间为2018年6月30日至2021年6月30日，其主张的2013年至2018年所谓的多收租金差额没有法律事实依据，前面的三份合同已经履行完毕，其反诉的主张与本诉的主张和请求不在同一个合同内，并且合同中明确约定以实测面积为准，2019年11月12日公安县房管局测绘的结果应该适用于对该时间段之后的计算，该计算的依据是所在的恒盛汽配城2期开发之后的最新数据，之前合同中的实测面积也是根据当时公安县房管局测绘和备案数据计算的。3.根据原、被告双方的合同，被告（反诉原告）违约在先，拒不支付租金，所以保证金依法不予退还。4.合同中的租赁价格系原、被告双方签署合同时协商一致确定的，不存在任何欺诈，被告（反诉原告）的不当得利请求不应支持，所以被告（反诉原告）的反诉请求应该全部予以驳回。本院经审理查明事实如下：2013年7月11日，原、被告签订《恒盛汽配城商铺租赁合同》，原告（反诉被告）为甲方，被告（反诉原告）为乙方，约定由被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于恒盛汽配城****商铺，合同期间为2013年7月1日至2016年6月30日，商铺建筑面积以测量部门实测面积为准，签订合同时5、6、7、8号商铺总面积为576.19㎡，租赁单价为18元/月/㎡，中泽公司按照合同约定共实缴18个月租金186685.56元（576.19㎡×18元/㎡/月×18个月），乙方为甲方免租18个月，双方合同义务已经履行完毕。2016年4月28日，原、被告双方继续签订《恒盛汽配城商铺租赁合同》，合同期间为2016年6月30日至2017年6月30日，承租商铺范围、面积和租金单价不变，被告（反诉原告）按合同约定交纳租金124457.04元（576.19㎡×18元/㎡/月×12个月），双方合同义务已经履行完毕。后原、被告双方又继续签订了《恒盛汽配城商铺租赁合同》，合同期间为2017年6月30日至2018年6月30日，租赁商铺范围和面积不变，租赁单价调整为28元/月/㎡，被告（反诉原告）按合同约定共交纳商铺租金193599.84元（576.19㎡×28元/㎡/月×12个月），双方合同义务已经履行完毕。后双方又继续签订《恒盛汽配城商铺租赁合同》，合同期间为2018年6月30日至2021年6月30日，承租商铺范围和面积不变，商铺第一年租金为35元/月/㎡，总租金为24万元，第二、三年商铺租赁单价分别逐年递增不超过10%，合同签订时，支付该商铺当年租金的50%，余款必须在三个月内完成。以后每年7月按时支付第二、三年商铺合同租金，每年租金必须在当年内完成，否则甲方有权即刻终止合同，收回商铺使用权。乙方向甲方交纳履约保证金人民币每间为1万元，合计4万元，该履约保证金不计息，若乙方违约后不主动向甲方支付违约金或拖欠甲方费用时，甲方有权从履约保证金中扣抵。2019年11月公安县房管局对恒盛汽配城2栋5、6、7、8号商铺进行了测绘，总建筑面积为550.01㎡，被告（反诉原告）自2013年7月1日到2020年6月30日按合同约定的面积576.19㎡及价格向原告（反诉被告）交纳租金共计744742.44元（186685.56元+124457.04元+193599.84元+240000元），保证金40000元，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）交纳该期间租金数额及保证金予以认可。另查明，被告（反诉原告）于2020年8月11日向原告（反诉被告）寄出律师函要求原告（反诉被告）退多收租金，原告（反诉被告）于同日收悉，于2020年8月20日向被告（反诉原告）寄出催缴租金通知单，被告（反诉原告）已经收悉。后原告（反诉被告）于2020年10月13日向被告（反诉原告）寄出解除合同通知书，被告（反诉原告）于同日签收。上述事实，有原告（反诉被告）提交的企业信息、《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》、公安县房管局的《分层分户面积对照表》、《房屋分层分户平面图》、邮政快递单；被告（反诉原告）2013年6月30日至2018年6月30日签订的《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》、保证金转账凭证、租金收据复印件，房管局最终测绘结果复印件，关于商铺租金事宜的复函复印件、律师函复印件、相关函件邮寄回单复印件及邮寄状态查询记录等证据，以上证据经庭审举证质证，可以采信。结合庭审举证质证情况及双方的辩论意见，双方的争议焦点为：1.合同期间为2018年6月30日至2021年6月30日的《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》是否存在欺诈胁迫情形，合同是否有效；2.原告（反诉被告）的收租面积应为多少，被告（反诉原告）是否有权主张原告（反诉被告）返还租赁房屋实测面积与合同约定面积差额部分的租金。关于合同效力问题，被告（反诉原告）主张租金价格远超市场内同等条件商铺租金，且利用中泽公司作为汽车品牌代理商长期在此经营，更换地址程序繁琐的特点，在合同马上到期时提出涨租，是一种欺诈和胁迫行为。本院认为签订合同前被告（反诉原告）本可以对周边市场行情先进行调查，被告（反诉原告）未经调查认可原告（反诉被告）所定租金价格，变更经营地址程序繁琐都属于被告（反诉原告）应该自担的商业风险，原告（反诉被告）的行为不构成欺诈胁迫，该合同有效，故对被告（反诉原告）的主张本院不予支持。关于收租面积，本院认为，原被告签订的《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》明确约定了以实测面积为准，庭审中，双方对这一事实均不持异议，应予以认定。关于实测面积认定的问题，2019年11月12日，案涉商铺经公安县房管局测算实际面积为550.01㎡，原告（反诉被告）辩称合同中约定的面积数据也是根据当时公安县房管局测绘和备案数据计算的，但并未提供证据证明，本院对原告（反诉被告）的抗辩不予采纳，故对本案租赁物的计租面积认定为550.01㎡，即使合同已经履行完毕，对超面积计租部分，应作为不当得利予以返还。综上所述，本院认为，原、被告双方自2013年到2018年签订的租赁合同，均是双方真实意思表示，合同不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实履行合同义务。关于被告（反诉原告）应当履行给付租金的义务，其以要求原告（反诉被告）退还多收租金，原告（反诉被告）不予退还为由进行抗辩，其抗辩理由成立，按照合同约定及诚信原则，原告（反诉被告）在2019年11月12日后取得房管部门实测面积后应当主动退还多收被告（反诉原告）部分租金，被告（反诉原告）应当于2020年7月份支付剩余租金，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未退还多收租金或者要求折抵后续租金为由进行抗辩，原告（反诉被告）并未就此抗辩与被告（反诉原告）友好协商，还立即向被告（反诉原告）发出催款函，被告（反诉原告）据此未履行给付租金的义务，故原告（反诉被告）主张的违约金及违约金逾期利息，本院不予支持。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未履行给付租金义务为由主张解除合同，但被告（反诉原告）是因为以原告（反诉被告）退还或折抵租金为由进行抗辩，不符合双方约定的合同解除情形，且被告（反诉原告）的行为并未导致合同目的不能实现，也未明确不再履行给付租金义务，不具备法定解除合同的情形，为保障合同双方的履行利益，原、被告双方应当按照合同约定继续履行合同义务。结合原告诉讼请求，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）给付2020年7月1日至2020年10月23日的租金73793元（2020年7月1日至2020年10月23日，共115天，550.01㎡×35元/㎡/月÷30天×115天=73793元），2020年10月24日至2021年6月30日的租金，若被告（反诉原告）不按合同约定履行，原告（反诉被告）可以依照合同约定另行主张权利。被告（反诉原告）主张的2013年7月1日至2020年6月30日因面积差异原告（反诉被告）多收取的租金，应当予以返还，但实际多收面积本院核定为26.18㎡（576.19㎡-550.01㎡）；多收租金核定为44924.88元（2013年7月1日至2017年6月30日多交30个月：18元/㎡×26.18㎡×30个月=14137.2元，2017年7月1日至2018年6月30日多交12个月：28元/㎡×26.18㎡×12个月=8796.48元。2018年7月1日至2020年6月30日多交24个月：35元/㎡×26.18㎡×24个月=21991.2元），被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张的多收部分租金的资金占用利息，考虑到合同双方均存在部分金钱给付义务未履行的情况，根据公平原则，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司于本判决生效之日起十日内给付多收被告（反诉原告）公安县中泽汽车有限公司租金44924.88元（2013年7月1日至2020年6月30日期间多收租金）；二、被告（反诉原告）公安县中泽汽车有限公司于本判决生效之日起十日内给付所欠原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司商铺租金73793元（2020年7月1日至2020年10月23日期间租金）；三、驳回原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）公安县中泽汽车有限公司的其他诉讼请求；本诉案件受理费2152元，减半收取1076元，由原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司负担，反诉案件受理费4484元，减半收取2242元，由被告（反诉原告）公安县中泽汽车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  杨鹏二〇二一年四月七日书记员  杨欢