安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终903号 上诉人（原审被告）：舒城县方兴汽车贸易有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇三里河路，统一社会信用代码913415230636099563。 法定代表人：李方兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李启明，安徽广运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：舒城伟美制衣厂，住所地安徽省舒城县舒茶镇街道，统一社会信用代码91341523065224929N。 法定代表人：刘和发，该厂厂长。 委托诉讼代理人：左克兵，该厂副厂长。 委托诉讼代理人：孙宗寿，安徽龙鼎律师事务所律师。 上诉人舒城县方兴汽车贸易有限公司（以下简称方兴公司）因与被上诉人舒城伟美制衣厂（以下简称伟美制衣）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 方兴公司上诉请求：1、确认双方签订的租赁合同无效并驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：2017年5月1日，舒城成辉工贸有限公司隐瞒租赁标的为工业用地的事实，与上诉人签订房屋租赁合同，约定成辉公司将整个明辉羽毛厂区厂房出租给上诉人使用，出租范围包括办公楼、厂房、平房、值班室房屋面积4420平方米，厂区土地面积8014平方米，此外还包括厂区内的其他房屋和设施。约定租期为五年，即自2017年6月1日起至2022年5月31日止，年租金40万元。2019年12月7日，成辉公司向上诉人发出通知，告知上诉人所租用的上述厂区及厂房已经转让给被上诉人，要求上诉人于三个月内腾让厂区厂房。同年12月12日，被上诉人与上诉人及成辉公司签订补充协议，变更租期至2020年6月30日。同时告知上诉人到期后将房屋移交给被上诉人或者另行签订租赁合同。2020年7月1日，被上诉人同样隐瞒工业用地事实与上诉人签订租赁合同，约定租期为三年。第一年租金为17万元。因被上诉人未按租赁合同履行义务，上诉人在支付10万元租金后未再继续付款，引起诉讼。一、上诉人与被上诉人的租赁合同因违反法律规定而无效，被上诉人无权要求上诉人支付占用费及违约金。被上诉人在一审提供的证据显示，其出租的汽车展厅及门前空地用地性质为工业用地，根据相关规定，工业用地通过划拨取得，只能作为工厂、车间、手工业作坊、建筑安装等生产场地使用，其上建筑物原则上只能由产权人用于工业生产经营，不能作商业用途。因此，被上诉人改变用地性质出租建筑物及场地作商业使用，属土地违法行为。因该房屋为工业用地，致使上诉人无法按照市场监管局要求对经营场所进行变更登记而完成所要求的整改。合同无效的处理原则是由过错方承担或赔偿损失。因被上诉人隐瞒工业用地事实非法出租厂区，其无权请求作为无过错方的上诉人赔偿占用费及支付违约金。二、被上诉人未按合同约定交付院内场地、车位及展厅前空地，导致上诉人对租赁房屋及场地的使用功能受限。在合同履行中，被上诉人也未按照合同约定将院内空地及车位交付给上诉人使用，门卫室漏雨等情况，影响上诉人的生产经营，上诉人以停止支付后续租金的方式自助维权，符合法律规定。三、被上诉人在一审诉讼中私自拆除上诉人院内搭盖，应赔偿损失。四、被上诉人应返还已收取上诉人租金10万元并支付利息。因合同无效，被上诉人基于该合同取得的财产应予返还并赔偿上诉人资金占用的利息损失，根据最高人民法院关于民间借贷利率的解释，应按年利率15.4%计算。 伟美制衣辩称，请求二审法院依法驳回上诉人所有上诉请求。1、答辩人从案外人舒城县成辉工贸有限公司购买了本案诉争的租赁物，上诉人对上述房屋买卖无异议，并自愿将租赁物交付答辩人。2019年10月16日，案外人舒城县成辉工贸有限公司与答辩人签订《房屋买卖合同》，将其厂房卖给我厂并办理了过户登记手续。2019年12月12日，我厂、舒城县成辉工贸有限公司和方兴公司三方签订《补充协议》约定：方兴公司与舒城县成辉工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止，并于2020年7月1日，上诉人将租赁的房屋交付给答辩人；2、2020年6月10日，上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，上诉人逾期未交付租金，答辩人有权解除合同；3一审判决符合双方合同约定，也符合法律规定。 伟美制衣向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告舒城县方兴汽车贸易有限公司腾空所租赁的位于舒城县经济技术开发区舒城伟美制衣厂1幢1层八间半房屋［建筑面积约680㎡，权证号：（2019）舒城县不动产权第0023445号］及其门卫室，并返还给原告；3．判令被告舒城县方兴汽车贸易有限公司拆除、搬离在原告院内东边和西边临时搭建的简易房屋总计约380㎡（其中：东边约280㎡，西边约100㎡），拆除、搬离费用由被告承担；4．判令被告舒城县方兴汽车贸易有限公司支付原告自解除《房屋租赁合同》之日起至其返还租赁物之日止的房屋占用使用费（按每月14167元计算）；5．判令被告舒城县方兴汽车贸易有限公司向原告支付违约金34000元（以年租金17万元为基数，按20%计算）；6．判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月1日，案外人成辉公司与方兴公司签订《租厂区合同》，约定成辉公司将权证号为2017舒城县不动产权第00004608号所载8014平方米国有土地使用权和其上面积为4420平方米的办公楼、厂房、平房、值班室等房产及该宗土地上供电供水等配套设施出租给方兴公司，租期为五年，即自2017年6月1日起至2022年5月31日止。该合同同时约定，成辉公司出售房屋，须在6个月前书面通知方兴公司，在同等条件下，方兴公司有优先购买权。2020年12月10日，方兴公司与成辉公司签订《补充协议》，内容为因成辉公司已将厂区厂房出售给伟美制衣，经双方协商租期到2020年6月30日终止。2019年12月12日，成辉公司、方兴公司及伟美制衣又签订《补充协议》（以下简称三方协议），约定：成辉公司将2017舒城县不动产权第00004608号不动产整体转让给案外人伟美制衣，原租房合同期限至2020年6月30日止；方兴公司向成辉公司支付2019年12月1日至2020年2月底的房租100000元，如方兴公司继续租赁，按月支付房租（33333元/月）；方兴公司最迟于2020年7月1日交房给伟美制衣，若续租，由方兴公司与伟美制衣协商，与成辉公司无关。2019年12月13日，成辉公司与伟美制衣办理了不动产转让登记手续，领取了不动产权证书〔权证号：（2019）舒城县不动产权第0023445号〕。2020年6月10日，方兴公司与伟美制衣签订《房屋租赁合同》，约定方兴公司承租原租赁房地产中的面积约620平方米左右的房产作为汽车销售，另加一间门卫室等，并在该合同第一条备注：“院内场地，除公共道路和A家家居现租房屋对应的空地延伸到大门口，剩余部分留三个车位给二手车使用，其余空地作为方兴汽贸停车使用。”原与成辉公司缔约承租的其余土地、房产没有再继续租赁。该《房屋租赁合同》约定，租期自2020年7月1日至2023年6月30日止；第一年的租金为170000元，在2020年7月1日前一次性付清，第二年和第三年的租金均为200000元，需提前两个月一次性付清；合同第六条约定承租方拖欠租金1个月以上，出租房可终止合同并收回房屋；合同第八条约定任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，承租方逾期未交付租金的，出租方有权收回房屋并追究承租方年租金20%的违约金。合同签订后，被告继续占有、使用租赁物，并给付原告100000元租金，尚欠租金70000元。2020年8月7日，原告通过邮寄、微信发送方式向被告送达《关于催要房屋租金的通知》，要求被告支付下欠的70000元租金及其违约金。2020年8月11日，原告又委托律师向被告发出《律师函》，要求其在5日内缴清70000元房屋租金，未果。对于双方争议被告主张因涉案土地性质系工业划拨用地，不能作商业经营，致使其无法按照市场监管部门的要求对经营场所进行变更登记的待证事实及举证的《舒城县市场管理监督局责令整改通知书》，该通知书落款时间为2019年8月30日，此时，涉案房产尚为成辉公司所有，内容也系要求方兴公司在2019年9月8日前到公司登记机关办理经营地址变更登记，且本案所涉（2019）舒城县不动产权第0023445号不动产权证权利性质项载明，该宗土地性质为出让，故不予认定该证据对被告所主张事实的证明力。诉讼中，双方确认：2020年10月29日，舒城县城市管理行政执法局向伟美制衣发出舒城管（规划）改〔2020〕16号责令改正通知书，责令其于2020年11月2日前将院内“未经批准擅自搭建的铁皮结构棚（150㎡）”自行拆除，现伟美制衣已将该铁皮结构棚拆除。伟美制衣向本院明示，该拆除的铁皮结构棚即为其第三项诉讼请求中院内东边临时搭建的简易房屋，西边的简易房屋因非方兴汽车搭建，故申请撤销其第三项要求被告方兴公司拆除、搬离在原告院内东边和西边临时搭建的简易房屋总计约380㎡（其中：东边约280㎡，西边约100㎡），拆除、搬离费用由被告承担的诉讼请求。 一审法院认为，缔约当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。方兴公司依约应于2020年7月1日一次性付清第一承租年度的租金170000元，但其仅付100000元，构成违约，下欠70000元在伟美制衣数次催要的情况下，仍未支付，合同约定承租方拖欠租金1个月，承租方即可终止合同并收回房屋，故本案约定解除合同的条件成就，伟美制衣有单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，解除权人行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。伟美制衣向本院起诉要求解除与方兴公司签订的《房屋租赁合同》，本院于2020年9月24日向方兴公司送达了起诉状副本，方兴公司当然知晓伟美制衣解除合同的意思表示，《房屋租赁合同》于2020年9月24日即已解除。合同解除后，应恢复原状，且不影响合同中结算和清理条款的效力，故本院对伟美制衣要求方兴公司返还租赁物、按每月14167元的标准支付自《房屋租赁合同》解除之日至租赁物实际返还之日止的房屋占用使用费、依约支付违约金的诉讼请求予以支持，但应以合同解除的次日起算房屋占用使用费，且约定按年租金20%支付违约金显然带有较重的惩罚性，被告也提出请求调整，综合方兴公司租金未履行部分占应履行部分的比例、违约持续期间等，调整为8000元，以示公平。方兴公司提出伟美制衣未依约交付院内场地及展厅前空地，也未依约将院内空地及车位交付给被告使用，致其对租赁房屋及场地的使用权受限，影响其生产经营的主张，因双方在《房屋租赁合同》第一条备注项约定，方兴公司对院内场地的承租范围仅为“院内场地，除公共道路和Ａ家家居现租房屋对应的空地延伸到大门口，剩余部分留三个车位给二手车”的其余空地，且无伟美制衣妨碍其使用“其余空地”的证据，故本院不予采信；其提出《房屋租赁合同》应无效，伟美制衣应返还收取的100000元租金，并应按年利率15.4%赔偿占用资金利息损失的主张，无事实和法律依据，本院亦不予采信。至于伟美制衣是否侵犯了方兴公司同等条件下的优先购买权，使得方兴公司缔约机会丧失的问题，方兴公司已提出另行诉讼处理，故本案无需论及。另方兴公司已履约的100000元租金，在扣除其应负担自承租日（2020年7月1日）起至合同解除日（2020年9月24日）止86天的租金40054元（170000元／365天×86天）、应支付的违约金8000元，计48054元后，余款51946元待方兴汽车返还承租的房地产时，双方再根据其自合同解除次日至租赁物实际返还之日天数计算房屋占用费，据实结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告舒城县伟美制衣厂与被告舒城县方兴汽车贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除。二、被告舒城县方兴汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内腾空承租的位于舒城县经济技术开发区舒城县伟美制衣厂1幢1层房屋［权证号：（2019）舒城县不动产权第0023445号］及其门卫室，并同日将以上不动产返还原告舒城县伟美制衣厂。三、被告舒城县方兴汽车贸易有限公司按每月14167元的租金标准支付原告舒城县伟美制衣厂自《房屋租赁合同》解除次日（2020年9月25日）起至承租房地产返还之日止的房屋占用费，于返还租赁物的当日付清。四、被告舒城县方兴汽车贸易有限公司给付原告舒城县伟美制衣厂违约金8000元（从其已付100000元租金中扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12082元，减半收取为6041元，由原告舒城县伟美制衣厂负担1041元，被告舒城县方兴汽车贸易有限公司负担5000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，方兴公司认为伟美制衣隐瞒租赁物的性质将工业用地出租用于商业用地，因违反法律规定从而租赁合同无效。经查，在2019年8月30日舒城县市场监督管理局下发的责令改正通知书（舒市监责改【2019】0830006号）即要求方兴公司办理经营地址变更登记，说明此时方兴公司即知道案涉厂地是工业用地不能用于商业经营，而此时的厂地属舒城县成辉工贸有限公司所有，尚未出售给伟美制衣，故方兴公司认为伟美制衣隐瞒租赁物性质的理由不能成立。另外，工业用地不能用于商业经营是行政管理的一般规定，而非效力性规定，不影响合同的效力。因此，双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。因方兴公司未按合同约定支付租金，构成违约并达到合同解除条件，据此，一审法院判决解除租赁合同，方兴公司返还租赁物、承担房屋占用费以及支付违约金的理由并无不当。关于方兴公司主张伟美制衣未按合同约定交付院内场地、车位及展厅前空地，导致上诉人对租赁房屋及场地的使用功能受限的问题，一审法院认为方兴公司没有提供证据不予采信，本院予以支持。关于方兴公司主张伟美制衣赔偿拆棚损失的问题，因方兴公司未在一审提起反诉，且伟美制衣在一审中撤销了请求方兴公司拆棚诉请，故本院不予处理。 综上所述，舒城县方兴汽车贸易有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650元，由上诉人舒城县方兴汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王军 审判员  王丽 审判员  马龙 二〇二一年四月十二日 法官助理陈坤柱 书记员邵爽 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。