广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第3111号原告：章志隆，男，汉族，1962年5月5日出生，户籍住址：福建省福鼎市，委托代理人：陈胜文，广东万理通律师事务所律师。第一被告：惠州市麦雅实业投资有限公司，住所地：惠州市麦地路30号麦雅大厦409号。法定代表人：邵云。第二被告：惠州市麦雅房地产开发有限公司，住所地：惠州市麦地路30号麦雅大厦409号。法定代表人：陈建文。第三被告：刘贤镇，男，汉族，1978年6月6日出生，户籍住址：江西省九江市都昌县，现住址：惠州市，第三人：黄宏志，男，汉族，1978年10月20日出生，户籍住址：湖南省浏阳市，原告章志隆与被告惠州市麦雅实业投资有限公司（下称麦雅实业）、惠州市麦雅房地产开发有限公司（下称麦雅房产）、刘贤镇、第三人黄宏志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告章志隆及其委托代理人陈胜文到庭参加诉讼，被告麦雅实业、麦雅房产、刘贤镇及第三人黄宏志经本院公告送达开庭传票期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告以惠州市惠城区建兴石材店名义，于2010年10月1日与被告一、被告二签订了《麦雅双城国际大理石材供货合同》，供应大理石到两被告指定的工地，被告三代表被告一、二签订了协议。原告共供应了750000元的货物后，因被告无现金支付，说只能用合适的房屋抵债，2012年4月14日由被告二与原告签订了认购书，原告顶替了向被告一、二购房的原认购人即第三人，认购了被告一、二开发的双城名苑南区5、6号楼2单元6层601号房，合同总金额857100元人民币，定金5万。2012年10月18日原告交付了50000元购房定金给被告三，被告三将盖有被告一财务章的收据拿给原告，并于2013年3月12日将所欠原告的750000元货款开具为750000元的购房收据（被告一财务盖章）给原告。开始被告一、二借口拖延不签订正式的《商品房买卖合同》，之后连负责人都找不到，而原告了解到该双城名苑南区5、6号楼2单元6层601号房已经被法院执行变卖。对于三被告的欺诈行为，原告唯有通过法院追讨款项，并请求双倍返还定金，请求依法判令：1、三被告连带返还原告定金100000元人民币；2、三被告连带返还原告购房款750000元人民币及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月13日起计付至款项返还之日止，计至起诉时暂约80000元人民币；3、由三被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更起诉状的部分事实与理由：2010年是与被告三签订了大理石供货合同，到被告三所承接的被告一、二的工地。因被告无现金支付，只能用被告一二抵偿给被告三的房屋抵债。第一被告、第二被告及第三人均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三被告书面答辩称，一、答辩人的诉讼主体不适格。根据被答辩人提供的证据《麦雅双城国际大理石材供货协议》，协议主体甲方是被告一麦雅房地产开发有限公司和被告二麦雅实业投资有限公司，不是答辩人个人，答辩人只是被告公司的工作人员，代表被告与被答辩人签订协议，答辩人签订协议的行为是职务行为，协议的权利义务由被告享有和履行。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”之规定，答辩人在本案中行为的所有责任应由被告麦雅房地产开发有限公司和麦雅实业投资有限公司承担，答辩人与本案没有法律上的利害关系，答辩人不是本案适格的诉讼主体。二、答辩人在本案没有法律责任。从本案证据来看，房屋认购书中的卖方是被告惠州市麦雅房地产开发有限公司，收款收据中的收款单位也是被告惠州市麦雅实业投资有限公司，可得知商品房买卖合同中的权利义务都是由被告惠州市麦雅投资有限公司和惠州市麦雅房地产开发有限公司直接享有和履行的，所以本案产生的责任由被告惠州市麦雅实业投资有限公司和惠州市麦雅房地产开发有限公司负责，同样与答辩人无关，答辩人在本案没有任何责任。为此，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，惠州市惠城区建兴石材店经营者为蔡子建，原告系该石材店的实际经营者，该石材店于2012年7月31日因场地原因注销。2010年10月1日，原告以惠州市惠城区建兴石材店的名义作为乙方与麦雅房地产开发有限公司、麦雅投资实业有限公司两公司作为甲方签订了《麦雅双城国际大理石材供货合同》，约定：1、甲方自下单之日起七日内大理石材货到工地现场；2、货到工地后经清点数量、规格无误后，一周内甲方办理付款手续（注：乙方需提供合法有效的税收发票）；3、甲方支付乙方货款是70%房卡，30%现金。4、乙方提供的大理石规格误差在±0。第三被告在协议上的甲方处签名。协议签订后，原告向第一、第二被告开发的麦雅·双城名苑（推广名：双城国际）南区楼盘送货。原告根据协议约定领取了双城国际钻石卡面值630000元。其中面额420000元的钻石卡申领单有备注“抵付双城南区石材款”的表述。庭审中，原告称与第一、第二被告结算的钻石卡金额共750000元，后来该750000元的钻石卡转为购房款，其余货款均按协议约定由第二被告以现金结算。2012年4月14日，第三人黄宏志与原告作为共同的认购人与第二被告签订“麦雅·双城名苑（推广名：双城国际）房屋《认购书》南区”，约定：原告及第三人共同以一次性付款方式认购双城名苑南区5、6号楼2单元6层601房，建筑面积约为142.85平方米。认购价：857100元，首期定金50000元。2012年10月18日，原告通过第三被告支付了50000元购房定金，第三被告将盖有第一被告财务专用章的收款收据交给原告，并注明“由原收据16965黄宏志更名”，2013年3月12日，第一被告又向原告出具金额750000元的收款收据一份。2011年10月12日，第三人黄宏志出具声明一份，声明其于2012年4月14日认购位于双城××、××楼××单元××房。现因个人原因遗失本认购书，今天将此房转让给章志隆，介时由章志隆凭收款收据原件及他本人身份证原件到开发商办理签订合同一事。庭审中，原告认可双城××、××楼××单元××房已实际交付给原告，但未签订房屋买卖合同，亦未办理备案登记。2015年3月14日，惠州市中级人民法院作出（2013）惠中法执字第424-6号民事裁定书，裁定被执行人惠州市麦雅房地产开发有限公司位于惠州市江北××小区××路××城××、××楼××单元××房归王志怡所有。各买受人可持本裁定书到房产管理机构办理相关产权过户登记手续。原告遂向本院起诉，要求判如所请。2015年10月23日，第一、第二被告共同出具证明一份，证明被告刘贤镇代表公司与原告签订的《麦雅双城国际大理石材供货合同》，该协议的权利义务由第一、第二被告享有和履行。在材料款转为购房款后，商品房买卖合同的权利义务也由第一、第二被告享有和履行，与被告刘贤镇无关。诉讼过程中，第三被告向本院陈述称，其当时是第一、第二被告的采购主管，对于本案的采购事实确实是其与原告进行接洽，但合同是第一、第二被告公司与原告签订。原告根据合同的约定，结算货款后，原告领取了750000元的钻石卡，结算了部分现金。原告结算的现金是直接与公司财务对接的，具体数额不清楚。从本案原告的证据，其只提供了630000元面额的钻石卡，但从公司出具的收据来看，应该确实是有750000元，不然公司也不会向原告出具750000元的收据。由于原认购人黄宏志将其持有的认购书丢失，所以黄宏志出具了一份声明给原告，原告在麦雅公司持有的认购书的认购人处增加了其名字。签订认购书后，其还与原告一起到物业公司领取了601房的钥匙。以上事实有当事人主体身份信息、大理石材供货合同、钻石卡申领单、认购书、收款收据、执行裁定书、声明、社保缴纳流水清单、证明、工作证及名片以及庭审笔录和当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。关于本案签订《麦雅双城国际大理石材供货合同》的主体认定问题。《麦雅双城国际大理石材供货合同》没有两被告的印章，仅有被告刘贤镇签名，能否认定本案的合同即为原告与被告刘贤镇之间的合同关系，主要看当事人在履行供货合同的实质内容。供货合同的甲方是第一、第二被告，在甲方处签名的是第三被告，合同约定的结算方式是甲方支付30%现金和70%的房卡，原告提供的双城国际钻石卡发卡单位是双城国际而非第三被告，与由甲方（第一、第二被告）支付房卡的约定相吻合。如果刘贤镇是合同的甲方而非甲方代表，那么，原告就应该直接与被告刘贤镇结算货款，而不是与第一、第二被告结算。第一、第二被告出具的证明认可第三被告代表其与原告签订供货合同，并由公司承担相应的权利义务。原告履行合同和结算货款与第一、第二被告的证明内容能够相互印证，《麦雅双城国际大理石材供货合同》的签订主体应为原告及第一、第二被告。关于原告与第二被告的房屋买卖合同关系。首先，因第三人将其与第二被告签订的认购书的权利义务以声明的形式转让给原告，由原告在原认购书上加名予以确认，原告与第二被告形成了房屋买卖合同关系。双方签订的认购书未违反法律规定，意思表示真实，应予以保护，当事人应全面履行协议的约定。认购书签订后，原告依约向第一被告支付了购房订金50000元及货款转购房款750000元，第一被告均出具了收款收据予以确认。虽然涉案房屋钥匙交付给原告，但是双方未签订房屋买卖合同，未办理有关的备案登记手续。目前，涉案房屋已被司法机关通过强制执行裁定给案外人所有，双方的认购书已实际不能履行。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告已向第一被告支付了50000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，第一被告收受定金后未能与原告签订房屋买卖合同，致使涉案房屋被司法拍卖处置给案外人，原告的购房目的已无法实现。且第一、第二被告共同向本院出具的证明中称，在材料款转为购房款后，商品房买卖合同的权利义务也由第一、第二被告享有和履行。可见，在原告与第二被告成立的房屋买卖合同关系中，第一被告是实际收款人，两被告通过一方签订协议、一方收取购房款的行为共同履行与原告的房屋买卖关系。因无法履行房屋买卖合同的法律责任，应由第一、第二被告共同承担。第一、第二被告应共同向原告双倍返还定金及购房款。关于第三被告的连带责任问题。第一、第二被告在其出具的证明中明确第三被告在与原告签订的《麦雅双城国际大理石材供货合同》时代表公司履行职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”第三被告在供货合同上签名，其行为是代表公司履行其职务，并非其个人行为，其签字的法律后果应由公司承担。但是，原告将购房定金50000元通过银行转账至第三被告账户，虽然第三被告亦将购房定金收据交付给了原告，没有证据证明第三被告将该款项支付给第一、第二被告，因此，第三被告应对原告50000元定金承担连带清偿责任。三被告及第三人经本院传票无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告惠州市麦雅实业投资有限公司和第二被告惠州市麦雅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告章志隆双倍返还定金100000元。二、第三被告刘贤镇应对第一被告惠州市麦雅实业投资有限公司和第二被告惠州市麦雅房地产开发有限公司上述债务中的50000元承担连带清偿责任。三、第一被告惠州市麦雅实业投资有限公司和第二被告惠州市麦雅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告章志隆返还购房款750000元及相应的利息（利息以750000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年3月13日起计至清偿之日止）。四、驳回原告章志隆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元（原告已预交4800元），由第一被告惠州市麦雅实业投资有限公司和第二被告惠州市麦雅房地产开发有限公司共同负担12000元，第三被告刘贤镇负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  欧阳琳代理审判员  钟志明代理审判员  肖石平二〇一六年六月十七日书 记 员  叶瑜婧