湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1432号上诉人（原审原告）：王长顺，男，1974年9月21日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：甘海英，湖北国涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗建雄，湖北国涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北省国营涨渡湖农场，住所地武汉市新洲区涨渡湖农场。法定代表人：雷健镔，该农场场长。委托诉讼代理人：蔡国喜，该农场副场长。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。原审第三人：湖北秋水长天农业开发有限公司，住所地武汉市新洲区涨渡湖农场沐家泾南街55号。法定代表人：吴楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴火旺，该公司员工。上诉人王长顺因与被上诉人湖北省国营涨渡湖农场（以下简称涨渡湖农场）、原审第三人湖北秋水长天农业开发有限公司（以下简称秋水长天公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2020）鄂0117民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。王长顺上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判确认王长顺具有优先承租权；2、本案一、二审诉讼费用由涨渡湖农场承担。事实和理由：一、一审对王长顺和涨渡湖农场的主体身份、《土地租赁合同》的性质、土地用途等主要事实认定不清和错误。1、王长顺是涨渡湖农场的职工，是农场职工内部承包农场268亩土地用作渔池，王长顺是涨渡湖农场土地的承包方，涨渡湖农场是发包方。一审按一般土地租赁合同处理，认定合同主体、性质等错误。2、一审将土地性质认定为一般耕地错误，本案的土地实际是作为渔池从事渔、虾养殖，并非涨渡湖农场与秋水长天公司签订的合同所称的“耕地租赁合同”。二、涨渡湖农场的整体规划是涨渡湖农场调整、收回职工内部承包土地的行为，系涨渡湖农场和秋水长天公司的商业行为，并非国家开发建设需要。三、涨渡湖农场和秋水长天公司签订的《耕地租赁合同》系恶意串通，损害王长顺等内部职工的合法权益，应认定为无效合同。秋水长天公司的住所地即涨渡湖农场的场部所在地。秋水长天公司虽在2016年9月注册成立，但一直未实际经营，其所称的整体规划并未取得国家审批及建设许可，至今并未实际动工建设，涨渡湖农场和秋水长天公司签订的《耕地租赁合同》至今并未实际履行。四、一审认定本案的优先承租权不属于法定权利，且王长顺不符合“新的租赁条件”属于认定事实不清。本案是农业承包合同纠纷，不是土地租赁合同纠纷，王长顺是涨渡湖农场的职工内部承包土地，有来源于土地承包法的法定权利。涨渡湖农场和秋水长天公司未提供出租程序合法的证据，且其在签订合同之前未通知王长顺，王长顺等内部职工承包涨渡湖农场的土地专业从事养殖十几年，形成了成熟的养殖技术和规模的养殖产业，其经济、社会效果是任何形式的开发都无法比拟的。涨渡湖农场的招租并非国家开发，是商业行为，是对耕地的占用和生态环境的破坏，无法与王长顺等内部职工的承包行为形成同等条件的可比性。五、一审适用《中华人民共和国民事诉讼法》的规定驳回王长顺的诉请属于适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、国营农场土地管理方面的规定和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律规定。涨渡湖农场辩称：一、王长顺与涨渡湖农场之间是商业性质的土地租赁关系，不是农村土地承包合同关系，双方应当严格按照签订的合同来履行。二、王长顺租赁土地的期限已经届满，应当按照合同终止的规定退还土地。三、涨渡湖农场在合同到期后，将王长顺租赁的土地及其他土地进行整合，重新对外出租，是依法行使财产权利。王长顺不能因为其之前使用过268亩土地，而主张对1416.2亩土地享有优先权。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。秋水长天公司述称，请求驳回上诉，维持原判。王长顺向一审法院起诉请求：1、依法确认王长顺对涨渡湖农场二生产大队西湖（六队西侧）的300亩土地享有优先承租权；2、涨渡湖农场承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年9月29日，涨渡湖农场（甲方）和王长顺（乙方）分别作为出租方和承租方签订了《土地租赁合同》，约定乙方愿意租赁甲方土地从事农业开发，租赁期限为十年，自2007年1月起至2016年12月31日止。租赁期内前2年乙方按租赁面积每年每亩付给甲方租金贰佰陆拾元，自第三年开始每亩以5%递增，增到320元就不再增加；合同签订之日起十日内乙方预付2万元作保证金，用于甲方的土地调整及相关补偿，并直接抵作次年的租金，剩余部分于6月30日前交清；从第二年开始的租金于上年12月底前交50%，当年6月30日前交清剩下的50%。甲方有权按约定收取租金，甲方有义务按期交付租赁的土地。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。协议期满本协议自行终止，如需续租另行商定。该合同还约定了其他内容。后王长顺、涨渡湖农场均按合同履行各自权利义务，涨渡湖农场将实际面积为268亩的土地交予王长顺承租，王长顺按照合同于每年12月向涨渡湖农场支付当年租金。2016年12月31日租赁期满后，王长顺仍使用以上土地，并于2017年12月12日向涨渡湖农场支付了当年度的租金85760元。2018年王长顺继续使用上述土地，且该年年底继续向涨渡湖农场支付当年度租金，涨渡湖农场以已和秋水长天公司签订合同为由，拒绝接受王长顺给付的租金。2018年涨渡湖农场发布1416亩土地整体招租规划，2018年4月16日，涨渡湖农场和秋水长天公司签订了《耕地租赁合同》，约定涨渡湖农场将包含案涉268亩土地在内的1416.2亩土地交予秋水长天公司承租，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租赁期满，在同等条件下秋水长天公司有优先承租权，秋水长天公司按照每亩560元的价格向涨渡湖农场支付租金。该合同还对付款方式、水利设施、各自权利义务、违约责任等作出了约定。2019年9月19日，涨渡湖农场向王长顺发布了《腾退土地并赔付土地占用损失的函》，并于2019年9月27日将该函送达给王长顺本人。一审法院另查明，2020年5月14日，涨渡湖农场将王长顺起诉至一审法院，要求王长顺腾退租赁土地并赔偿土地占用损失202534元，目前该案正在审理中。一审法院认为，双方签订的合同合法有效，应受法律保护。双方争议的焦点在于王长顺是否对涉案土地享有优先承租权。在本案中，优先承租权不属于法定权利，而是基于双方当事人在合同中约定的权利，在赋予承租人优先承租权的同时，也不能损害出租人的实体权益，故承租人只享有“同等条件”下的优先承租权，因此，王长顺享有优先承租权的前提是需要具备“同等条件”，“同等条件”作为对优先承租权的限制，是平衡转让人与优先承租权人利益的关键。该“同等条件”要求优先承租权人提出的受让条件和转让人与第三人之间的交易对价相同，因此转让人与第三人的交易对价应当是能被替代或复制的，不应包含无法替代履行的给付。本案中，无论是租赁面积还是租赁单价，王长顺均不符合新的租赁条件，故其对涉案土地不享有优先承租权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王长顺的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王长顺负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涨渡湖农场和王长顺签订的《土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《土地租赁合同》的约定，租赁期限为十年，自2007年1月起至2016年12月31日止。2016年12月31日租赁期满后，双方未续签租赁合同，王长顺仍使用涉案土地，其与涨渡湖农场形成的是不定期租赁关系。王长顺上诉认为其与涨渡湖农场形成的是土地承包关系，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。王长顺主张其享有优先承租权，但对此并未提交充分的证据予以证明。本案中，秋水长天公司的《耕地租赁合同》与王长顺的《土地租赁合同》相比，租赁面积有扩大、租赁单价有提升。一审综合本案事实，认定秋水长天公司的《耕地租赁合同》与王长顺的《土地租赁合同》并非同等条件，从而对王长顺主张确认优先承租权的诉请不予支持，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，王长顺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王长顺负担。本判决为终审判决。审判员  胡丹丹二〇二一年四月十二日法官助理余文婷书记员叶子