浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初12562号 原告：宁波朗迪纺织品有限公司。统一社会信用代码91330212724068959K。住所地：宁波市海曙区高桥镇。 法定代表人：牛腾，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯光煜，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林钰航，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波市神博机电科技有限公司。统一社会信用代码91330205591561124Y。住所地：宁波市江北区。 法定代表人：赵志军,该公司总经理。 委托诉讼代理人：余赛琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：周艳云，浙江铭生律师事务所律师。 原告宁波朗迪纺织品有限公司（以下简称朗迪公司）为与被告宁波市神博机电科技有限公司（以下简称神博公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员丁洁蓉适用简易程序独任审理。本案审理中，被告神博公司提起反诉，本院准许与本诉合并审理。审理期间，被告神博公司申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告朗迪公司的委托诉讼代理人柯光煜、林钰航，被告神博公司的委托诉讼代理人余赛琴、周艳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朗迪公司起诉称：2018年7月27日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁厂房，年租金为553966元，租金支付方式为先付后租，租金半年一付，提前20日支付，承租人逾期支付的应当支付违约金，逾期超过30日的，出租人有权解除合同。合同履行期间，被告未按约于2020年1月22日前支付2020年上半年的租金（2020年2月10日至2020年8月10日），后经原告多次催讨，被告仍未履行。2020年2月28日，原告向被告出具《合同解除通知函》一份，通知被告解除合同，并要求被告于3日内腾退厂房。后被告于2020年6月28日腾退了厂房，根据合同约定，合同解除后，被告未能如期腾退厂房的，应当按租金的双倍向原告支付违约金。故诉请判令（变更后）：一、被告向原告支付2020年2月10日至合同解除日即2020年2月28日的租金27318.87元；二、被告向原告支付合同解除日至实际腾退日即2020年6月28日的房屋占有使用费183643.52元，扣除被告支付的押金100000元后，尚应支付原告83643.52元；三、被告支付原告违约金179090.38元（自逾期腾退日2020年3月2日至实际腾退日2020年6月28日止）。 被告神博公司答辩称：按照双方《厂房租赁合同》约定，被告应于2020年1月20日向原告支付半年租金，当时正值春节与疫情期间，被告未复工复产，一时疏忽加资金周转困难未如约支付租金，2020年2月22日，被告收到原告的催款信息，同年2月29日收到原告的《合同解除通知函》，同年3月3日，被告通过银行转账的方式向原告支付租金276983元，但原告拒收，将租金退还。经多次协商，原告同意免除被告2个月的租金，被告才同意搬离。被告认为，被告支付租金的时间逾期较短，在正常范围内，原告没有给被告合理的履行期限就单方要求解除合同，不符合法律规定，况且，被告尚有100000元押金在原告处，原告虽存在一般性违约，但没有严重到阻碍出租人获取租金的合同目的，因此双方约定的解除条件并未成就，故双方的租赁合同在2020年2月28日并未发生解除的法律效力。原、被告双方解除《厂房租赁合同》的日期应为2020年6月28日，且本案的违约方应为原告。另外，2020年3月至同年6月期间，原告还占用了被告承租的三楼厂房大概四分之一的面积，该部分占用使用费应从被告的租金中扣减。 经审理，本院查明如下事实： 2018年7月27日，原告朗迪公司（甲方）与被告神博公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于宁波市海曙区高桥镇古庵村宁波朗迪纺织品有限公司内的厂房出租给乙方，租赁建筑面积为3077.59平方米（1层-3层）；厂房租赁期限为3年，自2018年8月10日至2021年8月9日，租金起算日为2018年8月25日；月租金为每平方米15元，年租金合计553966元，租金支付实行先交后租制度，乙方于2018年7月30日支付定金200000元，第一年按年支付，第一次必须于2018年8月9日之前支付到甲方账号，乙方未按时支付的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，第二年以后租金为半年一付，提前20天支付，逾期由乙方承担按全年总租金的2%作为滞纳金，逾期30日未全额缴纳租金，则视为乙方违约；双方签订合同后，乙方应向甲方支付厂房租赁所用水电及房屋、设备保证金150000元，分3次支付，2018年8月9日前支付保证金50000元，2019年7月21日前支付保证金50000元，2020年7月21日前支付保证金50000元，乙方租赁合同到期以及各项设备经甲方检查完好时，无息退还，乙方如不能按时支付保证金，视为违约行为；合同解除、终止或租赁期满后，乙方应及时清理厂房内所有属乙方所有的、可移动的财产和设施，乙方应如期搬迁，如不能如期搬离，则由乙方按本协议租金的双倍支付给甲方，超出30天未搬离的，甲方有权强制清出及处置所有遗留物品；租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿守约方二个月的租金。 根据上述合同约定，被告神博公司应于2020年1月22日前支付2020年2月10日至同年8月10日的半年租金，但被告一直未支付上述租金。2020年2月22日，原告通过微信、短信将《催款函》发送至被告，要求被告于收到《催款函》后3天内缴纳半年租金276983元以及相应的滞纳金，并希望被告收函后及时与原告就付款事项协商或直接履行付款义务，否则由此引起的一切后果由被告承担。 2020年2月29日，原告通过短信将《合同解除通知函》发送至被告，通知被告双方于2018年7月27日签订的《厂房租赁合同》即日起解除，并要求被告在三日内立即将租赁厂房腾空并归还给原告。被告于当日通过短信回复：“徐总，房租费定于下周二付，由于疫情的关系到现在都没上班，付款时间确实忘记了，很抱歉！” 2020年3月3日，被告通过银行转账的方式将租金276983支付至原告账户，原告于同日将上述款项退回。 2020年7月15日，被告发函至原告，确认被告已于2020年6月28日清空厂房，并要求对租金和押金进行结算。 又查明，上述租赁物登记在原告名下，房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第2××0号，建筑面积为3077.59平方米。 审理中，原告认可自2020年5月10日至6月28日期间，将部分拆卸机器、零件放置于被告租用的厂房三层楼的一间房屋内。经本院实地勘查，原告实际占用的房屋套内面积约为40平方米。 以上事实由房屋所有权证、《厂房租赁合同》《催款函》《合同解除通知函》、回复函、微信聊天记录、短信聊天记录、照片、房屋所有权证、现场勘验笔录以及原、被告的庭审陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，应认定合法有效，双方当事人均应按约全面履行。由于被告未按合同约定时间支付租金，且在收到原告《催告函》后仍未在《催告函》指定的期间内支付，因此原告有权解除合同。原告于2020年2月29日通过短信将《合同解除通知函》发送至被告，且被告已收到，故原、被告于2018年7月27日签订的《厂房租赁合同》已于2020年2月29日解除。《厂房租赁合同》解除后，被告除支付拖欠的租金外，还应当返还租赁物，而被告直到2020年6月28日才将租赁物返还原告，因此被告应参照合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至被告实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费。故现原告要求被告支付拖欠的租金及房屋占有使用费的诉请，理由正当，本院予以支持。但因原告自2020年5月10日起占用了部分涉案厂房，因此在被告应承担的房屋占有使用费中应当扣除该部分厂房在此期间的房屋占有使用费。经本院核算，被告拖欠的租金自2020年2月10日起至2020年2月28日为27318.87元；房屋占有使用费自2020年2月29日起参照合同约定的租金标准计算至2020年6月28日为182429.52元（其中2020年5月10日起至2020年6月28日的房屋占有使用费根据原告占用情况酌情扣减1214元）。原告主张将被告交纳的押金冲抵部分房屋占有使用费，对此被告并无异议，本院予以准许。被告未按约支付租金及返还租赁物，应承担合同约定的违约责任，但原告主张的违约金过高，本院酌情以《厂房租赁合同》约定的“租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿守约方二个月的租金”进行调整，即违约金按照2个月租金进行计算为92327.67元。被告称经与原告多次协商，原告同意免除被告2个月租金，并无相应证据佐证，本院不予采信。按照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波市神博机电科技有限公司支付原告宁波朗迪纺织品有限公司租金27318.87元（自2020年2月10日起计算至2020年2月28日）； 二、被告宁波市神博机电科技有限公司支付原告宁波朗迪纺织品有限公司房屋占有使用费182429.52元（自2020年2月29日起至2020年6月28日），扣除押金100000元，被告宁波市神博机电科技有限公司尚应支付82429.52元； 三、被告宁波市神博机电科技有限公司支付原告宁波朗迪纺织品有限公司违约金92327.67元； 上述一、二、三项限被告宁波市神博机电科技有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波朗迪纺织品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7151元，减半收取3575.50元，由原告宁波朗迪纺织品有限公司负担1410元，被告宁波市神博机电科技有限公司负担2165.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 丁洁蓉 二〇二一年四月七日 法官助理 张汝钦 代书记员 罗 敏 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。