辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1538号上诉人（原审被告）：李明辉，男，1989年2月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳旭科房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义南大街37号。法定代表人:李春东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王泽民，辽宁北天律师事务所律师。上诉人李明辉因与被上诉人沈阳旭科房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。李明辉的上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人自2017年8月开始租赁被上诉人的房屋，最后一次签订的是为期一年的房屋租赁合同，租赁期限为2019年7月20日起至2020年7月19日止，但由于疫情以及第三方大学与被上诉人之间就本案涉房屋的产权纠纷，学校于2020年一月份在校园内另立围墙封堵入口，至使上诉人所租赁房屋从2020年一月份起一直无法经营，而事实上被上诉人也并未对上诉人2020年这半年以来的房租给予减免。2020年7月1日，被上诉人约上诉人谈续约及房租减免问题，最终达成口头约定：因房屋暂不具备经营条件，上诉人有事要去外地一段时间，房租到期后东西暂不搬离，上诉人愿在房屋可恢复经营时续租，如一直无法恢复经营，则在今年年底前搬离，以冲抵上诉人的半年房租损失，达成约定后上诉人便去外地办事以及参加考试。但在2020年8月28日上诉人临考试前夕，被上诉人突然打电话要上诉人交房租，不交就视为自动不再续租，要上诉人腾空房屋，并且矢口否认之前的约定，然而经上诉人对旁边商户多方询问得知，此时的房屋仍不具备经营条件，所有商户不是搬离就是闲置，考虑到被上诉人单方面毁约，所以上诉人决定不再续租，但由于人在外地参加重要考试，无法及时回到沈阳搬离，只能提出等上诉人回沈阳后再搬离，而事实上上诉人在11月初第二场考试结束后，便立刻赶回沈阳着手搬离，现早已腾空房屋。在合同到期后上诉人并没有继续使用经营，而且被上诉人也明确告知上诉人不交房租就视为自动不再续租，所以不符合一审判决所依据的《合同法》第236条规定的情况，双方已没有合同之债，只剩下侵权之债，因此，一审判决租赁合同继续有效，租赁期限为不定期的认定是失实的。且依据《合同法相关解释二》第26条的内容，鉴于案涉房屋早已失去经营条件，根本无法实现合同目的，继续履行合同对上诉人显失公平，不应判定该合同继续有效，要求上诉人按照原合同约定给付租金。而且由于此处房屋均已不具备经营条件，被上诉人在学校围栏封堵后开辟的入口隐蔽路况差，且车行不便，需要徒步一百米，就连用作仓库都不合适，事实上直到如今周边所有房屋也均在闲置，无人租赁，作为参考，案涉房屋附近面积相似，交通便利的一楼库房租赁价位也才每月500元左右。2.由于原合同已经终止，所以上诉人并不存在违约行为。东西没有及时搬离，是因为之前双方曾达成口头约定，在被上诉人单方面反悔后，上诉人因为有重要的考试，所以没办法及时回沈阳搬离。而且由于此处房屋均已不具备经营条件，车行不便就连用作仓库都不合适，事实上直到如今周边所有房屋也均在闲置，无人租赁，所以并没有人会租赁案涉房屋，因此上诉人未及时搬离的行为并未给被上诉人造成任何实际损失，根据《合同法》第113条，114条的规定，以及《合同法相关解释二》第29条的内容，被上诉人索要的违约金10000元毫无事实依据，且即便被上诉人有其损失，相信也远远达不到10000元之多。希望人民法院可以慎重审理，查明事实真相，给予人民公正的裁决。沈阳旭科房地产开发有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。双方没有任何口头约定，合同到期后我方即明确要求其续租或退回房屋，但上诉人一直占有该房屋，据不退还，并且告诉我方以法院判决为准。沈阳旭科房地产开发有限公司向一审法院的诉讼请求为：1.判令被告退腾房屋；2.判令被告支付自2020年7月20日起至实际搬出房屋之日止的房屋租金，租金按双方签订的租赁合同年租金5万元计算；3.判令被告支付违约金10000元；4.判令被告承担逾期缴纳月租金，按5%计算产生的滞纳金；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月22日，原告沈阳旭科房地产开发有限公司与案外人沈阳航空航天大学签订《沈北新区科技文化一条街项目合同》，沈阳航空航天大学委托原告建设沈北新区科技文化一条街并运营，运营年限自2012年10月1日至2051年9月31日。2019年7月1日，原告沈阳旭科房地产开发有限公司（甲方）与被告李明辉（乙方）签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于沈北新区沈航科技文化街科技园3号楼10轴-11轴一层北侧建筑面积为31.08平方米的房屋用于经营餐饮，租赁期限自2019年7月20日至2020年7月19日，年租金5万元。《租赁合同》第十条约定：“租赁期满后合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”第十三条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。”2020年7月20日，租赁期限届满后，被告继续占用该房屋，且未交纳租金。2020年9月8日，原告电话通知被告搬离案涉房屋并催要租金，被告至今未迁出、未交纳租金。一审法院认为，关于原告对案涉房屋是否享有诉权。原告通过与案外人沈阳航空航天大学签订《沈北新区科技文化一条街项目合同》取得沈北新区科技文化一条街运营权，现原告与沈阳航空航天大学虽存在诉讼，但法院未作出生效判决，故原告依据上述合同对案涉房屋享有诉权。原、被告双方当事人签订的《租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，合同双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方虽未续签合同，但被告继续使用该租赁房屋，原告未提出异议，原《租赁合同》继续有效，租赁期限应为不定期。原告作为出租人在合理期限内通知承租人的情况下，有权随时解除合同，被告应将租赁的房屋返还原告，并按《租赁合同》约定的租金标准支付使用期间的租金，故对于原告要求被告腾退房屋及给付租金的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告给付违约金10000元的诉讼请求，原《租赁合同》期限届满后，双方之间为不定期租赁合同关系，在原告通知被告交纳租金并搬离后，被告至今未予履行，其行为已构成违约，应按照《租赁合同》约定即按年度租金的20%标准支付违约金。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李明辉于本判决生效后十日内将位于沈阳市沈北新区沈航科技文化街科技园3号楼10轴-11轴一层北侧建筑面积为31.08平方米的房屋腾退给原告沈阳旭科房地产开发有限公司；二、被告李明辉于本判决生效后十日内给付原告沈阳旭科房地产开发有限公司房屋租金（自2020年7月20日起按照每年5万元标准计算至实际腾退返还房屋之日止）；三、被告李明辉于本判决生效后十日内给付原告沈阳旭科房地产开发有限公司违约金10000元。四、驳回原告沈阳旭科房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取122元，由被告李明辉承担。二审中，上诉人李明辉提供了如下新证据：1、视频记录，证明没有办法经营的事实。2、聊天记录（我与被上诉人），证明对方表明我的行为视为不再续租。3、聊天记录（我与周边商铺），证明被上诉人撒谎，周边商铺都没有经营。4、车票和准考证，证明我当时在外地。5、网上查询周边的仓库租金，证明涉案租金高，实际损失没有那么多。被上诉人发表质证意见：1、真实性没有异议，但不能经营系因疫情影响，并非我方行为。2-5组证据均与本案无关。本院对上述证据将综合全案进行认定。本院依法确认一审法院查明的事实。本院认为，本案双方当事人所签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《租赁合同》第十条约定：“租赁期满后本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出。甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”本案上诉人在合同期满后，未将房屋退还给被上诉人，也未向被上诉人提出续租的书面申请，故原审判决上诉人向被上诉人支付占有该房屋期间的费用并无不当。关于违约金赔偿的问题，因在租赁期限内上诉人的经营客观上受到了疫情的影响，但并未减免租金，已经全额支付。综合考虑本案的实际情况，不宜按照合同约定的违约条款承担违约金。故对上诉人的该项上诉请求，予以支持。上诉人的其它请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7700号民事判决的第一项、第二项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7700号民事判决的第三项、第四项;三、驳回当事人其它诉讼请求。一审案件受理费244元，减半收取122元、二审案件受理费244元，共计366元，由李明辉负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年四月七日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。