河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3363号上诉人（原审被告）：司银丽，女，汉族，1973年10月20日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：袁艺函，河南金霖源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵平，女，汉族，1982年1月6日生，住郑州市。委托诉讼代理人：孙明新，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露露，河南舒展律师事务所实习律师。上诉人司银丽因与被上诉人赵平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初15404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人司银丽及其委托诉讼代理人袁艺函，被上诉人赵平委托诉讼代理人孙明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司银丽上诉请求：1．撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院认定事实错误，被上诉人实际搬离涉案房屋时间在2020年12月10日之后。2．上诉人在合同履行过程中不存在违约行为，被上诉人逾期未支付房租。虽然停水停电，但不存在无法正常营业的情形，不存在被上诉人单方解除合同的情形。3．被上诉人应当于2020年11月13日向上诉人支付下季度租金但未支付构成违约。赵平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。赵平向一审法院起诉请求：1．判令确认原告与被告签订的《商住房屋租赁合同》已经解除；2．判令被告立即返还房屋租金27322元；3．判令被告立即返还房屋保证金10000元；4．判令被告承担律师费6000元；5．判令被告支付违约金163932.5元；上述共计：207254.5元，并向原告支付滞纳金（滞纳金以207254.5元为基数，按合同约定每日0.05%的标准，从起诉之日起计算至实际给付之日止）；6．判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月8日，原告赵平作为乙方与被告司银丽作为甲方签订《商住房屋租赁合同》一份，约定被告将自己承租的位于郑州市郑密路西、卫民路东、清江路南的“兴富生活广场”（原亚星盛世·郦都）一层临街商住用房部分出租给原告，现状为毛坯房，建筑面积暂定227.684平方米，最终以不动产权证书上记载的面积为准，已缴租金多退少补，租赁期限自2020年6月13日至2021年6月13日，装修期5天，租金每月27322元，按季度交租金，租金支付方式：实行先交租金后使用，乙方应下一个租赁周期前30日向甲方支付下一周期租金。关于维修和装修，乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可以对所租房屋进行装修，一切费用由乙方承担；乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应将房屋返还甲方；乙方对所装修的固定部分不得进行破坏和拆除，可移动、可拆除部分物件归乙方所有，不可移动、不可拆除的部分无偿归甲方所有；如因甲方原因导致合同提前终止的，乙方有权拆除电梯、中央空调设施。甲方责任，甲方应保证合同履行期间，在政府水、电、气、暖等部门正常供应、所有设备无故障的情况下，不因甲方原因影响水、电、气、暖等配套设施正常运行和使用，乙方能够按照合同约定的用途使用租赁房屋。甲方保证租赁房屋的权属清晰，如因权属存在问题给乙方造成损失的，甲方承担全部赔偿责任。乙方在租赁期内提前解除合同的，应提前六个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方缴清应缴费用并赔偿甲方当期一年租金，履约保证金不再退还。若乙方未经甲方同意逾期交付租金或者违约金的，除收取违约金外，有权采取停止供水、供电、锁门的措施，由此造成的损失由乙方自行承担。补充条款：乙方支付保证金10000元，合同到期且无任何违约行为，甲方全额退还保证金。合同还对其他事项进行了约定。原告于2020年8月15日、16日向被告支付了下一个季度的租金81966元。2020年11月1日至11月7日期间，案涉房屋被停电。2020年11月5日，原告向被告发出《解除合同通知函》一份，载明因被告与河南亨得利酒店管理有限公司的纠纷，被告拖欠租金导致亨得利公司给原告的房屋断电，致使无法进行经营，根据合同第7.2条及第7.3条约定，要求解除双方合同，三日内退还保证金及剩余租金。2020年11月7日，被告回函，称不同意解除合同，合同期内解除合同，应提前六个月书面提出并经同意，现不存在房屋权属不清晰的情形，且水、电、气等配套设施已经正常运行和使用。2020年11月13日，被告向原告发送微信，称今天该交房租，如不交房租也不搬走东西，将承担一切后果。2020年11月19日，原告向河南亨得利酒店管理有限公司交款2500元，该公司出具收据显示：收到司银丽分租户（优扣扣），房租（2020.11.16-2020.11.20）5天房租冲抵司银丽租金。另查明，被告司银丽与河南亨得利酒店管理有限公司（以下简称亨得利公司）签订有《商住房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年8月22日至2027年8月21日，面积397.684平方米，租金每月每平方米120元，第一年租金按季度支付，第二、第三年按照半年支付，第四年按照年付，应在下一个租赁周期前60日支付下一周期租金。原告于2020年11月10日与河南舒展律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，并支出代理费3000元。以上事实，有房屋租赁合同、收据、聊天记录、解除通知函、回函、转款凭证及当事人陈述等证据在卷，并予以佐证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商住房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属于有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同7.2条明确约定，被告应保证合同履行期间，不因被告原因影响水、电、气、暖等配套设施正常运行和使用，保证原告能够按照合同约定的用途使用租赁房屋。合同11.5条约定如租赁房屋发生产权纠纷，致使原告不能经营的，或被告发生其他根本性违约行为，经书面通知不予改正的，原告有权单方解除合同。本案中，被告因未按时向原房东河南亨得利酒店管理有限公司支付租金，导致案涉房屋被亨得利公司断电7天，致使原告无法正常使用案涉房屋，被告已构成违约，故原告有权行使单方解除权，解除通知自送达之日生效，故原告请求确认合同已经解除的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。原告主张返还房租27322元，结合已查明事实，原告房租支付至2020年12月13日，于2020年11月30日搬离，未使用13天，另代被告向河南亨得利酒店管理有限公司支付5日租金2500元，故被告应向原告返还14339元。原告要求返还保证金10000元，根据公平原则，应在结清水、电、燃气等相关费用后予以返还。关于原告主张违约金163932.5元，未提交证据证明实际损失，该院酌定被告向原告支付违约金20000元。关于原告主张的律师费3000元，缺乏合同依据，该院不予支持。被告辩称不存在违约行为，不同意解除合同的辩解，缺乏事实依据及法律依据，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十三条第（四）项、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵平与被告司银丽签订的《商住房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告司银丽于本判决生效之日起十日内退还原告赵平租金14339元，保证金10000元在结清水、电、燃气等相关费用后予以返还；三、被告司银丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵平损失20000元；四、驳回原告赵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2204元，由原告赵平负担1732.5元，由被告司银丽负担471.5元。二审期间，对各方当事人提交的证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，司银丽从亨得利公司处租得涉案房屋，后转租给赵平使用。亨得利公司因与司银丽之间的房屋租金纠纷，对涉案房屋采取停电一周的措施。一审法院根据司银丽与赵平的合同约定及本案实际，认定司银丽构成违约，赵平有权对涉案合同行使单方解除权并判决涉案合同于2020年11月5日解除并无不当。合同解除后，赵平继续占用涉案房屋，应当支付房屋占用费，一审法院根据赵平付房租情况及实际占用涉案房屋情况，判决司银丽退还赵平租金14339元亦无不当。司银丽的各项上诉请求不成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908.5元，由上诉人司银丽负担。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年四月一日法官助理周勇书记员王赵鑫