辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终86号上诉人（原审原告）：吕国辉，男，1960年3月19日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：孙晓庆，辽阳市白塔区东兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王萌，辽阳市白塔区光明法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：徐华，女，1966年1月5日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：孙晓庆，辽阳市白塔区东兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王萌，辽阳市白塔区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：姜海涛，男，1983年10月11日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：曾丽，辽宁腾昱源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云，辽宁腾昱源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亦兴，男，1982年3月6日出生，汉族，住辽阳市白塔区，现羁押状态。被上诉人（原审第三人）：马士强，男，1975年7月12日出生，回族，住辽阳市文圣区。上诉人吕国辉、徐华因与被上诉人姜海涛、刘奕兴、马士强房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月27日、2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人吕国辉及其与徐华的共同委托诉讼代理人王萌、孙晓庆，被上诉人姜海涛的委托诉讼代理人曾丽、被上诉人刘奕兴到庭参加诉讼。被上诉人马士强经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕国辉、徐华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）辽1002民初70号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人姜海涛、刘奕兴承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人早在二被上诉人买卖之前就要求原房主更名过户，但因原房主于2004年4月19日去世，上诉人并不认识原房主，原告2017年才联系上原房主的儿子也就是被上诉人刘奕兴要求其配合办理更名过户手续，生效的刑事判决可以证明诈骗的钱款系用于办理房屋继承手续以及配合上诉人办理房屋更名过户手续，当时上诉人对此向被上诉人刘奕兴多次转款，刘奕兴同意配合并积极办理相关手续。上诉人强调的是对于物权期待权上诉人始终在积极主张其权利，从未停止过，这是不争的事实。并且二被上诉人之间买卖合同也是发生在办理完房屋继承之后配合上诉人办理更名过户之前。上诉人始终一直在要求被上诉人刘亦兴履行其配合办理更名过户义务，从未放弃过自己的物权期待权，但二被上诉人之间恶意串通的行为系主观上故意而为之，对于上诉人来说实属不能预见，也不受上诉人所掌控，上诉人特别强调一点，被上诉人姜海涛始终没有查看过房子具体状况，就购买案涉房屋完全不符合市场交易习惯，也完全不符合逻辑．而且被上诉人姜海涛在一审庭审中并未提交购房款的转账记录，仅凭其母亲在签订买卖合同后的5万元取现记录无法证明房屋真实的买卖情况。结合上诉人提供的刘奕兴的笔录作为证据予以佐证，形成了证据链条，可以证明上诉人所主张的二人买卖不是真实意思表示，恶意串通侵犯上诉人合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。根据本案的事实。第一、被上诉人刘奕兴在明知与被上诉人姜海涛签订买卖合同后为其办理更名过户手续会侵害上诉人合法权益而为之；第二，合同的双方当事人即本案的二被上诉人，非法勾结，为牟取私利，刘奕兴为向姜海涛借钱而姜海涛为占有案涉房屋而共同订立的损害第三人利益的合同。买卖合同本身没有合法的事实做支撑。首先，刘奕兴无出卖意愿，只有借钱目的。其次，姜海涛无购买房子意愿，出借钱款收取利息是其目的，要求签订买卖合同并更名过户只是出借钱款的条件，并非双方的买卖合同的真实意思表示，双方的保证方式属于让与担保。以上的事实，一审法院却仅以该合同未损害国家利益为由认定合同有效，实属适用法律错误。根据《民法通则》第五十八条下列民事行为无效：第（四）项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；而无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《合同法》将《民法通则》第58条第1款第（4）项所规则的“恶意串通，危害国家、团体或者第三人利益”的民事行为无效，归入到无效合同之中，以保护国家、团体或者第三人利益，保护正常的合同买卖。而本案中二被上诉人买卖合同并非正常的买卖合同。综上所述，二被告之间的买卖合同符合无效合同情形。一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。增加事实与理由：第一、如果姜海涛与刘奕兴的买卖行为是真实的，作为购买方应对房屋进行查看、验收、交付。在本案中，被告姜海涛从未查看过该房屋，该房屋也未实际交付，在一审庭审中被告称刘奕兴告知该房屋借给亲属，此理由不影响真实买受人对房屋进行查看，如姜海涛是真正实际买受人，应对房屋进行正常查看，出售人刘奕兴应就该房屋已出售告知所谓借住人，并且三方应共同协商交付房屋及腾退房屋的时间。事实上，二被上诉人均未就腾退房屋事宜进行过协商，购买房屋怎么能如此草率，房屋内况都不清楚直接购买不符合常理。而且交易价格明显低于市场价值的70％属于明显不合理的低价出售，种种行为都不符合正常房产交易习惯，明显二人的房屋买卖行为系恶意串通。第二、被上诉人提交的转账记录均是数笔小额转账，不符合买卖房屋支付购房款的交易习惯，结合上诉人提交的录音证据及刑事笔录中刘奕兴的笔录印证了被上诉人姜海涛给刘奕兴的转账并非房产而是小额贷款。另外唯一的大额5万元取现记录并非本人账户，被上诉人也未提交相关证据证明其与账户本人为母子关系，因此有为了达到证明目的而主观筹集证据的意图。同时该取现记录的钱款不能证明交付给了第三人，不能证明被上诉人已经实际支付所谓购房款。即使该5万元取现是真实的，加上姜海涛给刘奕兴的多笔小额的转账一共是67,500元，与刘奕兴在录音中陈述向姜海涛借款实际到手67,000元基本一致，再一次认证了双方是借贷关系的事实。第三、结合被上诉人在文圣法院以民间借贷纠纷为由多次提起诉讼的事实，证实了被上诉人是职业放贷人，与借款人签订买卖合同作为债权担保，同样符合名为买卖实为借贷的情形。综上所述，二人之间并非真正的房屋买卖行为而是民间借贷的以物抵债行为，根据《民法典》第154条之规定，双方订立的合同应当无效。姜海涛辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予以驳回。1、上诉人怠于行使权利，应对自己的过错承担后果。上诉人徐华于2002年11月8日与一审第三人马士强签订的房屋买卖协议，到2004年4月19日原房主刘宝田去世，期间有一年半的时间足够上诉人办理房屋的更名过户手续。即使刘宝田去世，上诉人也可以要求刘宝田的继承人妻子姜丽坤和儿子刘奕兴配合其办理房屋的更名过户手续。但直到2010年9月姜丽坤去世，上诉人也未要求办理该房屋的更名过户手续。上诉人自诉2017年才联系刘奕兴要求其配合办理房屋的更名过户手续。十五年间上诉人就是这么始终积极地主张物权期待权的吗？作为在房产部门工作且与房屋交易市场仅一墙之隔的上诉人徐华，不管是出于职业的经验还是地理位置上，都比其他人更方便办理房屋的更名过户手续，也比其他人更清楚不办理房屋更名过户的后果会怎样。但上诉人却能经过十七年之久仍不办理房屋的更名过户手续，也不主张权利。正是上诉人怠于行使权利才导致本案发生，故上诉人应对自己的过错承担相应的后果。2、答辩人与刘奕兴之间的房屋买卖合同合法有效，答辩人已经取得涉案房屋的所有权，应依法予以保护。一审时答辩人向法院提供了答辩人与刘奕兴在房屋中介签订的房屋买卖合同以及答辩人给付刘奕兴房款的取款凭证、转账记录，而且，在刘奕兴刑事诈骗案件判决书中已经认定刘奕兴将该房屋出售给姜海涛的事实。上述证据形成了完整的证据链条，足以证明双方买卖房屋的事实。在答辩人交付房款后刘奕兴配合答辩人办理了该房屋的更名过户手续，答辩人取得了该房屋的所有权。故根据《中华人民共和国物权法》第9条、14条之规定，答辩人系涉案房屋的所有权人，应依法获得保护。至于上诉人所述的答辩人与刘奕兴之间不是买卖合同关系，是借贷的让与担保，完全是上诉人单方的无任何证据支持的主观的臆想。答辩人给付刘奕兴房款的取款凭证、转账记录及中介石某的证人证言都足以证实上诉人所述的荒谬不实。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请上级人民法院依法驳回上诉，维持原判。刘亦兴辩称，1、我和姜海涛交易是真实的，不存在不合法的情形；2、付款方式是我和姜海涛协商的，不是小额借贷，付款是真实的；3、吕某找我在出租车答应给我13,000元的基础上，让我拿着提前写好的纸念的，录音材料不合法，我不认可，另外现在13,000元也没有给我；4、吕某多次找过我让我配合他出录音材料，有通话记录能够看出他多次找过我，他的尾号我记不住了，我的尾号是8567。马士强二审未参加庭审亦未提交书面答辩意见。吕国辉、徐华向一审法院起诉请求：二原告系夫妻关系，系位于辽阳市白塔区房屋（不动产权第××号）的实际占有人，被告姜海涛系该房屋的现房屋所有权人，被告刘奕兴系原所有权人刘宝田的儿子。原房主刘宝田名下房屋于2001年3月24日以6.6万元的价格出售给案外人马根柱。马根柱与马士强系父子关系，当时该房屋系马根柱买给儿子马士强的。马士强于2002年11月8日将该房屋以8万元的价格出售给了原告徐华，中间人系衣铁章，并于当日签订买卖协议，于当日将房屋交付给了二原告。二原告在该房屋居住至今已有十七年之久，一直未办理更名过户手续。因原房屋所有权人刘宝田于2004年4月19日已去世，2017年3月原告儿子吕某找到刘宝田的唯一继承人被告刘奕兴要求其配合更名过户。刘奕兴以帮助办理更名过户为由，多次骗取吕某钱款共计1.3万元。后刘奕兴将该房屋抵押给了姜海涛，并配合其办理了更名过户手续。刘奕兴于2018年8月31日被辽阳市公安分局刑事拘留，在公安局的讯问笔录中刘奕兴自认房产不是卖给姜海涛的，是其跟姜海涛借款8万元，用该房产做的抵押。在辽阳市白塔区人民法院于2019年5月27日下发的（2019）辽1002刑初106号刑事判决书中自认其与姜海涛之间的买卖协议不真实，没有想骗吕某，是因为吸毒被强制戒毒才不能为吕某办理过户手续。原告在该房屋实际居住十七年，因二被告之间民间借贷行为恶意串通，导致原告无法办理更名过户手续，甚至在另案当中原告被被告姜海涛起诉要求立即搬出该房屋，严重侵害了二原告的合法权益。二原告依法诉至法院，请求判令二被告签订的《房屋买卖合同》无效；依法判令被告姜海涛配合二原告办理更名过户手续，房屋坐落于辽阳市白塔区，面积59.50平方米；案件受理费由被告承担。姜海涛一审辩称：我与被告刘奕兴所签的房屋买卖合同合法有效，并依法办理了房屋更名过户手续，我为房屋的所有权人，依法受法律保护。我于2017年5月通过刘奕兴朋友转发的朋友圈，得知刘奕兴卖房的信息。当时我离婚后带着孩子跟父母一起生活，有很多不便，一直想买房搬出去住。我见刘奕兴的房屋面积位置比较适中，就联系刘奕兴，了解房屋的一些基本情况。双方约定了看房的时间，看房时刘奕兴给我出示了公证书、房屋所有权证证明其是房屋的所有权人，到房子门外敲门没有人，刘奕兴打了一个电话，对我说房子让他借亲属暂时居住亲属去外地了，没在家，就带我在屋外看了看，双方谈好了价钱为12万元（此房是30年的老房，把山），刘奕兴承诺5月末腾房。为确保房屋买卖合同合法有效，2017年5月8日通过房屋中介我与刘奕兴签订了房屋买卖合同，购买了辽阳市白塔区一层、建筑面积59.5平方米刘奕兴所有的房屋。签订合同后，我交付刘奕兴人民币10万元，双方约定办理房屋更名过户手续后再支付2万元。其后我先后支付了刘奕兴2万元。刘奕兴配合我办理了房屋更名过户手续，我取得房屋的所有权，该房屋买卖合同的签订给付房款及办理更名过户手续都是房屋中介部门参与办理的，刘奕兴刑事卷宗中证人石某的证言可证实。我交付房款后一直催促刘奕兴交房，刘奕兴一直以亲属没回来为由推脱，后拒绝接听我电话，我只好找到房屋的居住者得知房屋已由原告购买但未办理更名过户手续。我与原告于是报警由公安部门解决。现此案已由法院审理终结认定刘奕兴犯诈骗罪，确认原告为此案的受害人，故原告应向刘奕兴追偿经济损失。根据本案事实，我与刘奕兴签订的房屋买卖合同合法有效，我已向刘奕兴支付全部房款，且双方办理了房屋更名过户手续，我取得该房屋的所有权证。根据物权法第九条、第十四条规定，我对本案争议房屋的所有权应依法予以保护。原告起诉时虽提供了协议书、收条、证明等证据，但上述证据均可证明原告购买房屋时不论是交易主体还是交易过程及履行结果都不符合法律规定，不具有法律效力，不应予保护，且原告买房后17年不办理更名过户手续，证实原告怠于行使权利才使本案发生，所以原告应对自己的过错承担责任，法院应驳回原告的诉讼请求。刘奕兴一审未到庭，亦未作答辩。马士强一审述称：房屋是2001年从刘宝田处购买的婚房，因时间短就没有办理更名过户。居住一年后，2002年以8万元的价格卖给原告。一审法院认定事实：2001年3月24日，刘宝田、姜丽坤夫妻（系刘奕兴父母）将坐落于辽阳市白塔区建筑面积59.5平方米的房屋，即案涉房屋以6万余元的价格出售给马根柱（马士强之父）。双方未办理房屋产权过户登记。房屋交付后，由马士强实际居住。2002年11月8日，徐华与马士强签订协议书，双方约定马士强将案涉房屋以8万元的价格出售给徐华。房屋交付后，未办理房屋产权过户手续。该房屋由徐华、吕国辉实际居住至今。刘宝田、姜丽坤分别于2004年4月19日、2010年9月20日去世死亡。2017年3月24日，刘奕兴通过公证程序继承案涉房屋，并办理了房屋产权登记。2017年5月8日，刘奕兴与姜海涛签订房屋买卖契约书，双方约定刘奕兴将案涉房屋出售给姜海涛。房屋定价12万元。双方于2017年5月25日办理了房屋不动产变更登记，产权证号辽（2017）辽阳市不动产权第××号，登记权利人姜海涛。另查明，2019年5月27日，一审法院作出（2019）辽1002刑初106号刑事判决书，查明“2017年3月期间，刘奕兴以帮助被害人吕某（吕国辉、徐华之子）办理位于辽阳市白塔区的房屋过户手续为由，多次骗取吕某钱款共计人民币1.3万元，后刘奕兴将该房屋出售给姜海涛，骗取的赃款被其用于吸食毒品挥霍”。一审法院一审判决刘奕兴犯诈骗罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币1.5万元。一审法院所确认的上述事实，有吕国辉、徐华提供的介绍信、房产证复印件、证明及收条、协议书、生育申请表、公证书、收据、业务凭证回单及通知书、讯问笔录、刑事判决书、户口本、房产档案，证人高某、吴某、衣铁章的证言，姜海涛提供的房屋买卖契约书、不动产登记证书、取款凭证、转账记录，以及各方当事人当庭陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，姜海涛与刘奕兴就案涉房屋签订了买卖合同，并办理了不动产物权转移登记，取得了房屋所有权证，姜海涛已经取得案涉房屋的不动产物权。吕国辉、徐华以其与马士强签订房屋买卖合同并已实际占有使用案涉房屋十七年之久，以及刘奕兴、姜海涛恶意串通损害其利益为由，请求确认刘奕兴、姜海涛签订的房屋买卖合同无效，并判令姜海涛配合吕国辉、徐华办理更名过户手续。庭审中各方当事人均认可案涉房屋最初所有权人为刘奕兴父母刘宝田、姜丽坤，后刘宝田、姜丽坤将该房屋卖与马根柱，马根柱将该房屋作为马士强的婚房交由马士强居住使用，后马士强将该房屋卖与徐华、吕国辉。上述房屋买卖合同均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，均属有效合同。各买受人虽均未办理物权变更登记，但不影响合同效力。吕国辉、徐华基于房屋买卖合同享有案涉房屋的物权期待权，有权要求合同相对方协助办理房屋所有权变更登记手续。但案涉房屋现登记所有权人为姜海涛，其基于与刘奕兴签订的房屋买卖合同而取得了该房屋的不动产物权，吕国辉、徐华对该房屋的物权期待权已无法实现，吕国辉、徐华只能依据房屋买卖合同向合同相对方主张权利。现吕国辉、徐华以刘奕兴在公安机关的讯问笔录中自认案涉房产并非卖给姜海涛，而是其向姜海涛借款8万元用该房产作为抵押、刘奕兴、姜海涛系恶意串通损害吕国辉、徐华利益为由，请求确认刘奕兴、姜海涛签订的房屋买卖合同无效。吕国辉、徐华就此项主张仅提供了刘奕兴在公安机关的供述与辩解及一审法院作出的刑事判决书，但一审法院作出的上述生效刑事判决书并未对刘奕兴、姜海涛之间的房屋买卖合同实为借款抵押的事实作出认定，而是认定“刘奕兴将该房屋出售给姜海涛”，据此认定刘奕兴诈骗吕国辉、徐华之子吕某1.3万元的事实成立，并对刘奕兴判处刑罚。上述证据不能证明刘奕兴与姜海涛签订的房屋买卖合同实际是以该房屋作为刘奕兴向姜海涛借款的抵押。同时吕国辉、徐华也未提供证据证明刘奕兴、姜海涛之间存在恶意串通损害其利益的行为，对此仅有姜海涛自述的刘奕兴在其要求看房时，向其隐瞒了该房屋已卖与他人的事实，告知其该房屋系借给亲属使用。即便姜海涛所述属实，其作为受欺诈方，有权在法律规定期限内选择是否撤销其与刘奕兴签订的房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。本案中即便刘奕兴在与姜海涛订立房屋买卖合同过程中对姜海涛实施了欺诈，但该合同并未损害国家利益，并非无效合同，故对吕国辉、徐华要求确认刘奕兴与姜海涛订立的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。吕国辉、徐华与姜海涛之间不存在房屋买卖法律关系，吕国辉、徐华起诉要求姜海涛配合办理房屋更名过户手续无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第第五十二条（一）项、第五十四条二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回吕国辉、徐华的诉讼请求。案件受理费3,870.00元，由吕国辉、徐华承担。本院二审期间，上诉人向法庭提交了：1、三三房产出具的收购意向书，证明该房的房价不合理，应为238,000元。2、录音材料，该录音刘奕兴多次详细描述与姜海涛是借贷关系，承认用本案房产做实物抵押，证明双方买卖关系不真实，姜海涛除了在法院上班也是职业放贷人。上述证据的真实性本院予以确认，收购意向书系三三房产出具，证明力不够，本院不予采信；录音材料系刘奕兴与吕某之间的对话录音，刘奕兴辩称该录音系照吕某写好的纸念出来的，内容不真实，但关联录音对话前后内容，可以认定为双方自然对话，对于刘奕兴的抗辩本院不予认可，该录音材料本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，刘奕兴因向姜海涛借款，双方于2017年5月8日签订《房屋买卖契约书》。上述事实有刘奕兴2018年8月15日、8月17日在公安机关所做的询问笔录、刘奕兴与吕某的谈话录音在卷为凭，以上证据经本院审查，可以认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关的法律规定处理。被上诉人刘奕兴因向被上诉人姜海涛借款，双方签订《房屋买卖契约书》，其行为实质系用本案争议房屋为刘奕兴的借款提供担保，故双方并无买卖房屋的意思表示，双方之间的《房屋买卖契约书》无效。姜海涛、刘奕兴关于双方之间确为房屋买卖真实交易的抗辩，因其二人之间的交易过程（未实际看房、未履行交付手续）、付款情况（时间分散、多笔）与房屋买卖交易习惯明显不符，且实际付款方式与《房屋买卖契约书》的约定（一次付清）亦不符，另结合刘奕兴在公安机关所做的询问笔录、刘奕兴与吕某的谈话录音可以认定刘奕兴与姜海涛之间在签订案涉《房屋买卖契约书》时并无买卖房屋的真实意思表示，其二人关于双方之间确系真实房屋买卖关系的抗辩，本院不予支持。姜海涛因本案交付给刘奕兴的款项，姜海涛可依法另行处理。另生效刑事判决书虽认定了“刘奕兴取得被害人吕某钱款后私自将该房屋转卖给姜海涛的事实”，但该刑事判决是对刘奕兴在该刑事案件中的行为是否属于犯罪进行认定，该判决并未对刘奕兴将房屋转卖给姜海涛的行为的效力进行认定，故本案处理结果与该刑事判决并无冲突。上诉人吕国辉、徐华关于请求判令被上诉人姜海涛配合其二人办理房屋更名过户手续的请求，因吕国辉、徐华与姜海涛之间无直接权利义务关系，故其请求本院不予支持，吕国辉、徐华该请求可依法与相关义务人另行处理。综上所述，吕国辉、徐华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初70号民事判决；二、被上诉人刘奕兴与被上诉人姜海涛之间的《房屋买卖契约书》无效；三、驳回上诉人吕国辉、徐华的其他诉讼请求。一审案件受理费3,870.00元，由被上诉人姜海涛、刘奕兴负担；二审案件受理费3,870.00元，由被上诉人姜海涛、刘奕兴负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二一年四月六日法官助理尚莉莉书记员胡子健