江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终588号上诉人（原审被告、反诉原告)：李居堂，男，1986年7月4日生，汉族，住沛县。上诉人（原审被告、反诉原告)：李居政，男，1987年10月7日生，汉族，住沛县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：马贵龙，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：世茂物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市三环东路瑞龙东方商贸城**-2-105。负责人：王卫芳，该分公司总经理。上诉人李居堂、李居政因与被上诉人世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初5318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李居堂、李居政的共同委托诉讼代理人马贵龙到庭参加诉讼。世茂物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李居堂、李居政上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由世茂物业公司承担。事实和理由：一审认定强降雨造成配电室进水导致的电力故障属于不可抗力错误。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案系物业服务合同纠纷，电力故障原因系被上诉人管理的配电室进水导致。本案中配电室进水问题不属于不可抗力范畴，天气可能会有强降雨，配电室要做好排水工作，避免配电室进水是能够预见、能够避免、能够克服的。事实上在被上诉人管理区域内有多个配电室，只有上诉人所处位置的配电室有进水情况，其他区域均未进水，足以证明配电室进水能够避免和克服。特别强调，当日的强降水并未导致上诉人所在区域整体被淹没，只是案涉配电室排水不及时有进水情况。关于被上诉人对配电室是否尽到管理责任的举证责任分配问题，上诉人认为配电室进水足以证明被上诉人疏于维护、管理，一审要求上诉人对此再举证证明，属于举证责任分配不当。该问题应由被上诉人举证证明其尽到了管理责任，仅凭天气预报不能证明被上诉人尽到了管理责任，更不能证明配电室进水是必然和不可避免的。此外，一审认定被上诉人不承担屋顶漏水维修费责任，属于事实认定不清。一审认为，屋顶产生漏水的原因不排除是房屋自身固有瑕疵或者徐州晟泽餐饮服务有限公司装修改造后再遇强降雨造成，以上意见为猜测，没有证据能够证实，上诉人也不予认可。屋顶属于共用区域，按照前期物业服务合同约定被上诉人对该区域负有维修管理义务，现屋顶漏水，被上诉人应当维修而未进行维修，上诉人自行维修且有被上诉人管理人员签字认可维修事实。如果要认定被上诉人不承担责任至少需要认定屋顶不属于共用区域或者漏水原因系房屋自身固有瑕疵或者徐州晟泽餐饮服务有限公司装修改造造成，且被上诉人对此不承担维修责任，故一审在没有证据证明情况下，认定被上诉人不承担责任应属于事实认定不清。世茂物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。世茂物业公司向一审法院起诉请求：判令李居堂、李居政支付物业服务费用52469.59元、水费639元及违约金10621.718元（违约金以欠缴物业费52469.59元为基数按照年息20%自2019年1月1日计算至2019年12月31日）。李居堂、李居政向一审法院提出反诉请求：判令世茂物业公司赔偿各项损失合计113300元。一审法院认定的事实：李居堂购买了世贸广场商业外街4幢1单元207号、112号房屋，建筑面积分别为76.84平方米、80.52平方米；李居政购买了世贸广场商业外街4幢1单元203号房屋，建筑面积169.46平方米；李居堂、李居政二人共同购买了世贸广场商业外街4幢1单元102号、109号、201号、202号房屋，建筑面积分别为74.26平方米、70.84平方米、232.85平方米、169.62平方米。以上房屋用途均为商服。李居堂、李居政已实际接收房屋，并由李居堂出资设立徐州晟泽餐饮服务有限公司经营餐饮服务。徐州晟泽餐饮服务有限公司的法定代表人系李居堂，监事为李居政，该公司注册地址为徐州市云龙区世贸广场商业外街4号楼1-102，成立时间为2017年11月20日。世茂物业公司原名称为“黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司”，于2013年12月6日经核准变更为现名称。2014年8月18日，世茂物业公司（乙方）与徐州世茂置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方将世贸广场委托乙方实行前期物业管理服务，物业类型为商业、商务办公，物业区域四至为东至世贸东广场、南至办公楼南围墙以北、西至三期施工围墙以东、北至郭庄路以南，物业管理服务期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本诉也附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；物业服务费标准为商业5元每月每建筑平方米，产权人/业主应于物业交付使用之日或视为交付使用之日起交纳物业服务费，产权人/业主应当在收房日预付6个月的物业服务费，此后每间隔6个月的对应日交纳一次，支付金额为6个月的物业服务费。其中第二十七条约定，因不可抗力或政府行为导致物业管理服务中断，因物业、各设备设施系统本身固有瑕疵或工程质量造成损失，非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失等原因导致的损失，乙方不承担违约/赔偿责任。李居堂、李居政另单独就案涉102号、109号房屋与世茂物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定的物业服务费标准与前述《前期物业服务合同》一致。其中第七条“免责条款”约定，因天灾、、地震等不可抗力的事由所致的损害本协议标的物本身固有瑕疵所致的损害等，世茂物业公司不负责赔偿。2018年3月27日，徐州市公安消防支队云龙区大队作出徐云公（消）行罚决字〔2018〕0031号行政处罚决定书，以徐州晟泽餐饮服务有限公司未经消防安全检查擅自营业违反《中华人民共和国消防法》第十五条的规定为由，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，对徐州晟泽餐饮服务有限公司处罚款3万元并责令停产停业。该行政处罚决定书于2018年3月30日送达该公司。2018年8月31日，徐州晟泽餐饮服务有限公司向世茂物业公司递交《关于消防罚款损失的报告》一份，称徐州市公安消防支队云龙区大队在消防验收过程中，由于世茂外街消防管道无水，导致验收一直无法通过，并要求世茂物业公司尽快维修世茂外街消防系统消除消防安全隐患，赔偿其公司因消防不合格而支付的罚款3万元。2018年8月22日，徐州晟泽餐饮服务有限公司向世茂物业公司出具《关于停电损失的报告》，载明“从2018年8月19日1时至2018年8月21日13时，由于贵公司供电设备故障，造成我公司相约彭城酒店一楼停电（我公司中央空调控制系统在109室），给我公司经营造成重大损失。经初步统计，8月19日中午15桌餐标为1288元/桌的喜面没有付款，8月19日晚至8月21日中午共计18桌预定的客人取消，30多桌到店客人因没电而离开；另外，由于停电造成空调、冰箱和菜品展示台不能正常使用，在如此炎热的天气，造成大量菜品腐败变质而倒掉，给我公司直接造成大约56500元营业损失。…为此我公司向贵公司提出如下要求：…二、赔偿我公司经济损失直接营业损失56500元，和间接经济损失10000元。”该报告下方有谭运强、黄广新等人签字确认，其中谭运强注明“确有此事件，具体费用不了解”。世茂物业公司称谭运强在2018年前是其公司员工，但于2018年离职，认可黄广新是其公司员工。李居堂、李居政提供2018年7月26日徐州晟泽餐饮服务有限公司与案外人汪雁松签订的喜宴预订合同书一份、2018年8月19日协议书一份，欲证明汪雁松预订相约彭城酒店2018年8月19日中午喜宴15桌，因酒店停电，未能提供空调等防暑降温措施，汪雁松在酒店消费的19320元餐费及拱门租用费180元给予免单处理，并赠送汪雁松现金抵用卷2000元作为精神损失赔偿。李居堂、李居政还提供宴会预订单4页，记载8月19日至8月21日共取消客户订单30桌，取消的订单额为26400元。根据李居堂、李居政提供的《相约彭城酒店毁损菜品盘点表》记载，经2018年8月21日盘点，其损毁的各类荤、素菜品原料52种合计35082.95元。2018年8月31日，徐州晟泽餐饮服务有限公司向世茂物业公司提出《关于屋顶漏水维修、损失的报告》，载明“2018年8月18日至19日徐州市区连降暴雨，我酒店所在的世茂外街4号楼屋顶漏水严重，多次向贵公司反应也无人问津、维修，给我公司经营造成重大损失。目前我公司已委托徐州天狮建筑装饰有限公司进行维修处理，维修四个烟道工料费16000元、垃圾清运费800元，共计16800元，此款项已由我公司代为支付。请贵公司将此笔维修款给予办理。”谭运强在该报告下方签名并注明“确有房屋漏水情况，费用之事不详，无法证明”。李居堂、李居政提供漏水及清理照片11张及徐州天狮建筑装饰有限公司开具的16800元（其中维修烟道4个费用16000元、垃圾清运费800元）的收款收据一张。世茂物业公司提供百度百科网页打印件一份，记载内容为2018年8月17日8时至19日14时徐州市出现区域性强降雨天气，徐州全市平均降雨量132.2毫米。世茂物业公司据此主张停电积水并非物业原因和服务瑕疵，而属不可抗力因素及合同约定不属于物业责任范围条款。2019年2月19日，世茂物业公司向李居堂、李居政催交2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费。李居堂、李居政提供2019年6月13日世茂物业公司与李厚伟签订的《双方协议》一份，协议双方就徐州市云龙区世茂外街4号楼1-102、103、108、109、112、201、202、203、207室物业管理费问题达成如下协议：双方一致同意对2019年1月1日前的物业管理费用暂时搁置争议，由双方协商解决，协商不成双方均有诉权，李厚伟从2019年1月1日开始向世茂物业公司交纳物业管理费，世茂物业公司正常提供物业服务。世茂物业公司质证称，双方协议只是约定就2019年1月1日之前的费用暂时搁置，但是均保留诉权，由此看出，双方并未达成一致，故有权起诉收取物业费。李居堂、李居政此后交纳了2019年1月1日之后的物业服务费，但仍欠2018年1月至12月的物业服务费。一审法院认为，一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，世茂物业公司与徐州世茂置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法对业主李居堂、李居政具有约束力。根据该合同约定，物业费标准为商业5元每月每建筑平方米，在世茂物业公司提供了物业服务的情况下，李居堂、李居政二人尚欠2018年全年的物业服务费，故世茂物业公司要求二人交纳相应物业服务费的诉讼请求，应予支持。根据案涉七套房屋权属情况及建筑面积大小计算，李居堂应当支付4幢1单元207号、112号房屋的物业服务费计9441.6元，李居政应当支付4幢1单元203号房屋的物业服务费计10167.6元，李居堂、李居政应共同支付4幢1单元102、109、201、202号房屋的物业服务费计32854.2元。当事人双方于2019年6月13日签订的双方协议虽约定对该期间的物业管理费用搁置由双方协商，但同时约定均保留诉权，意味着协商不成双方均可起诉，故世茂物业公司起诉并不违反双方约定，也说明双方经协商并未解决该项争议。二、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，李居堂、李居政在案涉商铺开设的徐州晟泽餐饮服务有限公司在经营中产生的损失，该公司主张由李居堂、李居政二人主张权利，因该二人系徐州晟泽餐饮服务有限公司的经营者，与公司利益具有一致性，由其二人代为主张权利并无不妥，但其主张的损失应为由于物业服务企业世茂物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务所致，且不属于前期物业服务合同约定或法律规定的免责事由。关于徐州市公安消防支队云龙区大队的罚款3万元，徐云公（消）行罚决字〔2018〕0031号行政处罚决定书中明确记载处罚的事由为“徐州晟泽餐饮服务有限公司未经消防安全检查擅自营业”，即徐州晟泽餐饮服务有限公司开业前未经消防安全检查，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，徐州晟泽餐饮服务有限公司的上述违法行为与世茂物业公司履行物业服务的行为无关。关于停电造成的经营损失，世茂物业公司举证能够证明在2018年8月17日至19日徐州市普遍出现强降雨，因强降雨造成的电力故障应属不可抗力，李居堂、李居政举证并不能证明该电力故障系世茂物业公司疏于维护、保养造成，因此不能认定为世茂物业公司未履行物业服务义务所致。关于屋顶漏水产生的维修费，该漏水的期间也是在2018年17日至19日强降雨期间，而且漏水位置在102号房的烟道处，产生漏水的原因，不能排除是房屋自身固有瑕疵或徐州晟泽餐饮服务有限公司装修改造后再遇强降雨造成，李居堂、李居政提供的电子邮件截屏也反映与强降雨有关，故不能认定系世茂物业公司怠于履行维修物业公共部位的责任造成。综上，李居堂、李居政反诉所主张的损失，均不能认定系因世茂物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务所致，且部分损失属于前期物业服务合同约定或法律规定的免责事由，对其反诉请求，一审法院依法不予支持。三、因李居堂、李居政不交纳物业服务费用的理由不能成立，其二人不交纳物业服务费构成违约，应当承担违约责任。本案前期物业服务合同约定的违约金过高，世茂物业公司主张按照年息20%的利率计算亦属过高，一审法院调整为按照同期银行贷款利率计算违约金。因双方以协议的形式于2019年6月一致同意暂时搁置争议，视为世茂物业公司同意李居堂、李居政缓交物业服务费，故违约金应自双方协商不成后，世茂物业公司主张权利之日即本案立案之日起算。据此，遂判决：一、本诉被告李居堂于判决生效之日起十日内支付本诉原告世茂物业管理有限公司徐州分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费9441.6元及违约金（违约金以9441.6元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日计算至实际支付之日止）；二、本诉被告李居政于判决生效之日起十日内支付本诉原告世茂物业管理有限公司徐州分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费10167.6元及违约金（违约金以10167.6元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日计算至实际支付之日止）；三、本诉被告李居堂、李居政于判决生效之日起十日内共同支付本诉原告世茂物业管理有限公司徐州分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费32854.2元及违约金（违约金以32854.2元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日计算至实际支付之日止）；四、驳回反诉原告李居堂、李居政的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。本案中，针对世茂物业公司提起的给付物业费诉请，上诉人以世茂物业公司提供物业服务期间未能履行合同义务致其受损提起本案反诉，故上诉人应就其主张的上述事实承担举证证明责任。对上诉人主张的屋面漏雨问题，结合漏雨部位及降雨情况，无法确定该漏雨系世茂物业公司不履行或者不完全履行合同义务所致，一审关于漏水原因不能排除房屋自身固有瑕疵或徐州晟泽餐饮服务有限公司装修改造后再遇强降雨，系针对上诉人一审反诉事实主张举证证明标准的论述，并非确定事实的认定，故本院对上诉人该上诉主张，不予采纳。对于上诉人所主张的供电设施进水导致电力故障继而引发损失赔偿问题，针对案涉物业服务合同而言本质属于间接损失，基于本案已查明事实，上述损失均基于2018年8月案涉强降雨而引发，现有证据不能证明世茂物业公司在案涉供电设施故障后怠于履行维修义务，亦不能认定世茂物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务所致，一审法院没有支持上诉人该反诉诉请，并无不当。综上所述，李居堂、李居政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1283元，由上诉人李居堂、李居政负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年四月六日书记员  李 雯