四川省广元市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川08执异6号 案外人：刘晓红，女，1968年9月13日出生，汉族，住四川省剑阁县。 案外人：刘英，女，1977年12月8日出生，汉族，住四川省剑阁县。 申请执行人：广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行，住所地：四川省广元市苍溪县歧坪镇新兴街8号。 负责人：张根，支行行长。 被执行人：陈杰，男，1993年6月28日出生，汉族，住剑阁县。 本院在执行广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行与陈杰借款合同纠纷一案中，案外人刘晓红、刘英对位于剑阁县××镇××巷××号房产主张所有权，请求中止对上述房产执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘晓红、刘英称，2019年10月28日，异议人因房屋拆迁无处居住后与陈显义、罗永翠夫妇签订《房屋买卖合同》，约定将位于四川省剑阁县××镇××社区××巷××号约650平方米的房屋以70万元卖给异议人，异议人已全款支付，双方约定交房时间为2020年3月1日。签订房屋买卖合时陈杰在场指导，双方口头约定房产证下来后第一时间通知异议人并办理过户，过户费用各自承担。2020年3月5日陈杰代表全家与异议人进行了交接房屋的一切事宜。签订合同和房屋交接陈杰均在场参与，有照片、视频为证。该房产修建于1997年，当时陈杰尚未成年，房产一直归属于陈显义、罗永翠夫妇所有，如何成为陈杰及抵押于广元市贵商村镇银行都与异议人无关。根据相关法律规定，异议人已按约定支付房屋全款并实际占有，未办理房屋过户手续的原因在陈显义、罗永翠、陈杰全家，异议人没有过错。因此，人民法院不应查封、拍卖该房产。 为证明其主张，案外人向本院提交了如下证据： 1.刘晓红、刘英身份证复印件各一份，证明案外人主体资格。 2.“国道108下寺段工程建设拆迁协议书及补偿清单复印件各一份，证明案涉房产系陈显义所有。 3.《剑阁县城镇规划区内农房拆迁补偿安置协议》一份，证明刘晓红因房屋拆迁无处居住才购买案涉房产。 4.《房屋买卖合同》复印件一份、银行汇款业务回单复印件两份、陈显义手写收据复印件一份，签订购房合同现场照片一份，证明购买房产的事实。 5.2020年3月5日交房视频光盘一份、署名甲方为刘晓红的《房屋租赁合同》三份，证明案涉房产已交付并由案外人使用。 申请执行人广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行答辩称，1.本案申请执行人广元市贵商村镇银行歧坪支行对执行标的具有担保物权优先受偿权，人民法院应当驳回异议人刘晓红、刘英的执行异议。2.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，异议人并不是商品房消费者。3.异议人刘晓红、刘英与案外人陈显义签订的《房屋买卖合同》违反法律相关规定应无效，因异议人在购买房屋时明知系拆迁还建，且该房屋仍然属于农村集体组织。4.异议人与陈杰并无任何关系，本案所涉及买卖合同是案外人陈显义擅自处分他人财产，所有权人陈杰并未追认，该行为无效。5.异议人刘晓红、刘英在案涉房屋办理抵押时并未合法占有。6.异议人在签订房屋买卖合同时并未尽到审慎审查义务，并在合同签订后长达几个月不办理房屋过户手续，对未能办理房屋产权证自身存在过错。综上，人民法院应当依法裁定驳回异议人异议。 本院审查查明，2020年10月20日广元仲裁委员会对广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行与陈杰金融借款合同纠纷一案作出（2020）广仲裁字第39号裁决：1.陈杰向广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行偿还借款本金800000.00元及截止2020年4月3日止下欠利息5823.75元，并以借款本金800000.00元为基数从2020年4月4日起按年利率13.05%计算至还清全部借款之日止的利息；2.陈杰向广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行支付因追索债务而发生的律师费16000.00元；3.广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行对陈杰所有的位于广元市剑阁县××镇××巷××号××栋××层的不动产权号为川（2019）剑阁县不动产权第0××3号、0××4号、0××5号的不动产，就上述一、二项裁决确定的金额及应当由陈杰承担的本案仲裁费12100.00元享有优先受偿权；4.申请人的其他仲裁请求不予支持；5.本案仲裁费13100.00元，由广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行承担1000.00元，陈杰承担12100.00元。 根据广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行申请，本院于2021年1月6日立案执行，案号（2021）川08执3号。同年1月8日，向广元市剑阁县不动产登记中心发出协助执行通知书，对陈杰名下位于广元市剑阁县××镇××巷××号××栋××层的不动产权号为川（2019）剑阁县不动产权第0××3号、0××4号、0××5号房产进行查封，查封期限三年。 另查明，1997年6月20日，陈显义作为下寺镇大仓村二组户主与剑阁县下寺镇人民政府签订《国道108下寺段工程建设拆迁协议书》，协议对拆迁范围及补偿补助金额、拆迁时间、付款方式、宅基地安置及奖惩办法等进行了约定。2019年10月28日，刘晓红、刘英与出卖人罗永翠、陈显义签订《房屋买卖合同》，约定出卖人出售坐落在剑阁县××镇××社区××巷××.58.60号房产住宅，房产交易价格人民币70万元整，合同还对税费分摊、交房时间、付款期限及违约责任等进行书面约定。同日，刘晓红、刘英分别通过四川剑阁农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司剑阁支行向陈显义卡号6214××××0173的银行账户转账人民币500000.00元、200000.00元，其中200000.00元汇款业务回单附言：购房款，由陈显义出具700000.00收据一份。2020年3月5日，陈杰与刘晓红、刘英对案涉房产进行了现场交付，现案外人实际占有使用案涉房产。 2019年11月20日案涉房产在剑阁县国土资源局办理了不动产登记，产权证号为川（2019）剑阁县不动产权第0××3号、0××4号、0××5号，权利人陈杰。2020年1月10日，陈杰与广元市贵商村镇银行股份有限公司苍溪歧坪支行签订《个人借款合同》，同日就案涉房产在剑阁县国土资源局办理抵押登记。 还查明，剑阁县人民法院2020年3月立案受理刘晓红、刘英与陈显义、罗永翠、陈杰房屋买卖合同纠纷一案，诉讼过程中刘晓红、刘英撤回起诉。 本案争议的焦点问题是：案外人刘晓红、刘英对本院查封的涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。本案中，案外人提交的证据可以证明其在查封案涉房产之前已经签订合同并已经付清房款且案外人实际占有该房屋。因案涉房产被陈杰用于借款抵押，案外人对于没有办理房权证没有主观过错。案外人提出的执行异议能够阻却本案的执行。 综上，案外人刘晓红、刘英异议请求符合上述法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于剑阁县××镇××巷××号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 贺 斌 审判员 王仲坚 审判员 苟 宇 二〇二一年四月十三日 书记员 冯建民