北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初1190号原告（反诉被告）中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号408房间。法定代表人徐福囤，董事长。委托代理人孙桂梅，上海市建纬（北京）律师事务所律师。委托代理人张斯丝，上海市建纬（北京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张颖，女，1952年6月11日出生。委托代理人李秀生，北京市东元律师事务所律师。委托代理人徐寒冰，女，1978年1月14日出生。原告（反诉被告）中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司（以下简称佳景晟公司）与被告（反诉原告）张颖商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员赵伟伟担任审判长，人民陪审员王淑芝、王靖环参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳景晟公司的委托代理人孙桂梅、张斯丝，被告（反诉原告）张颖及其委托代理人李秀生、徐寒冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）佳景晟公司诉称:2014年12月24日，原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，由被告向原告购买位于北京市石景山区中铁创业大厦项目A座办公楼及地下车库第5层504号房屋，房屋总价款5950074元。根据《预售合同》及补充协议，被告应于《预售合同》签署之日当天支付房款1785022元，于2015年3月15日前支付房款1195052元；其中房价款贷款部分297万元整向原告指定的银行申请贷款。《预售合同》及补充协议签订后，被告向原告支付4450074元，剩余1500000元一直未支付。原告于2015年12月2日向被告寄发《催告函》，要求被告于2015年12月7日前办理按揭贷款或一次性付清剩余房款，但被告未予理会。原告又于2015年12月31日向被告寄发《关于解除北京市商品房预售合同及补充协议的通知》，告知被告未履行合同义务，双方签订的《预售合同》及补充协议解除。该通知于2016年1月20日由原告向被告当面再次送达，此后，原告又通过邮寄公证方式于2016年1月20日向被告再次寄发该解除通知。根据合同法第94条规定，被告以自己的行为表明不履行主要债务的，原告有权解除《预售合同》及补充协议。根据《预售合同》第11条之约定以及《预售合同》附件十补充协议第一条之约定，原告有权请求法院判令解除《预售合同》及补充协议。此外根据《预售合同》第11条约定，以及《预售合同》附件十第四条约定，因买受人原因导致合同解除，买受人除按合同约定承担违约责任外，还应向出卖人支付所购房屋总房款百分之五的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求确认佳景晟公司与张颖签订的《北京市商品房预售合同》（合同号：Y1690249）及补充协议已于2016年1月5日解除；2、请求判令被告共同办理涉案房屋（石景山区苹果园交通枢纽商务区J地块A座办公楼及地下车库5层504）预售备案、网签备案撤销手续；3、请求判令被告向原告支付违约金327503.7元（包括逾期付款违约金30000元以及解除合同违约金297503.7元）;4、请求判令被告承担本案律师费20000元；5、案件受理费由被告负担。被告（反诉原告）张颖辩称：一、原告将本案件的合同、补充协议都没有弄清楚，进而对法律事实也弄不清楚。二、原告起诉书中说“预售合同及补充协议签署后被告向原告支付房款4450074元，剩余150万元一直未支付”与事实不符。三、原告方要求解除合同并没有可以依据的合同条款和法律事实。原告称被告没有按照约定时间付款，依据合同约定原告有权解除合同，实际预售合同第十条说的是只有在银行没有批准贷款的情况下，开发商才能求被告一次性付清余款，实际上银行已经批准了我的贷款。原告要求解除合同没有事实依据。四、原告方要求支付的违约金32万元是无理要求，被告并没有违约。预售合同第29条约定后面的补充协议不得与前面的主合同相矛盾，不能加重买受人的义务。因此被告在本案中提起反诉，反诉请求：1、判令中铁建北京佳景晟房地产公司向张颖交付中铁创业大厦A座504号房屋；2、判令中铁建北京佳景晟房地产公司向张颖赔偿逾期交房违约金233628.89元。原告（反诉被告）针对反诉辩称：针对反诉1，本诉中明确表示双方签订的合同已经解除，不存在履行可能，不同意反诉请求1。原告已经向被告发送了3次解除说明，其中包括王振国当面向张颖送达的一次，同时还对张颖以公证送达的形式向被告送达了一次。针对反诉2，原告没有逾期交房，向被告已经寄发了入住通知，根据合同约定应该视为已经向被告交付房屋。退一步讲，根据先履行抗辩权原则，被告没有理由向我方要求交房。原告已经通知被告银行没有按照之前的数额批准贷款，原告已经通知被告采取其他方法获得贷款，但是被告一直迟迟没有履行批准贷款的义务。张颖支付房款的义务在先，我方交付房屋的义务在后，根据先履行抗辩权，我方是有正当权利不给张颖交房的。再退一步，原告行使了不安抗辩权，张颖的贷款申请没有被批准，张颖在经过催告之后也没有采取相应的措施，我方有合理怀疑张颖是否有能力履行合同，我方通知张颖很多次，张颖仍然没有向我方作出其有能力履行合同的保证。经审理查明：2014年7月30日，佳景晟公司（出卖人）与张颖（买受人）签订合同编号为Y1690249的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，其中合同正文约定：第三条、商品房房屋坐落为石景山区苹果园交通枢纽商务区J地块A座办公楼及地下车库5层504；第四条、该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价45437.76元，总价款5950074元，具体约定见附件四；第六条、付款方式及期限的约定见附件五；第十一条、逾期付款责任约定，逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十二条、交付条件约定，出卖人应当在2015年10月15日前向买受人交付该商品房；第十四条、逾期交房责任约定，逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；……第二十九条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件五付款方式及期限的约定：出卖人同意认购人按照按揭贷款方式付款，买受人应于2014年12月24日支付房价款1785022元；买受人应于2015年3月15日前支付房价款4165052元；如遇银行按揭政策调整，增加首付款的，买受人应当按照银行政策并在出卖人规定的期间内交清首付款。附件十补充协议约定：一、对付款方式及期限的补充约定：买受人房价款贷款部分211万元，向出卖人指定的银行申请贷款。应买受人要求，出卖人向出卖人指定的银行申请贷款事项提供阶段性保证。经出卖人、买受人双方协商，就担保贷款事宜达成如下一致：选择普通商业银行贷款的，签署《预售合同》及补充协议之日起七日内办理完毕全部按揭贷款手续，提供符合银行要求的按揭资料并交纳因贷款而发生的全部费用。若按揭贷款申请未能获得批准、或者按揭银行经初步审核认定买受人不符合借款申请条件、或其他因买受人原因导致按揭银行拒绝发放贷款的，则买受人应当在收到出卖人或出卖人委托的销售代理机构书面通知后七日内，向出卖人一次性付清余款。买受人未在上述期限内一次性付清余款的，出卖人有权选择立即解除《预售合同》及补充协议，出卖人解约的，买受人应按由于买受人原因导致合同解除的约定承担违约责任。如出卖人选择继续履行合同的，买受人应自上述期限届满之日起至实际付清余款之日止，每日按所购房屋全款的万分之二向出卖人支付违约金。四、关于解除合同的约定：1、预售合同已经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除；2、若因买受人原因导致《预售合同》解除，买受人除按《预售合同》约定承担违约责任外，双方同意：……3）因买受人原因而解除合同的（包括但不限于逾期付款、未按时还款等），买受人应向出卖人支付所购房屋总款的百分之五作为违约金。2014年12月24日，佳景晟公司（出卖人）与张颖（买受人）另签订补充协议一份，其中约定：根据2014年12月24日签订的合同编号：Y1690249北京市商品房预售合同附件五中付款方式及期限的约定制定合同补充协议此条款。1、买受人应于本合同签署之日即2014年12月24日支付房价款人民币1785022元；2、买受人应于2015年3月15日之前支付房价款人民币1195052元；3、如遇银行按揭政策调整，增加首付款的，买受人应当按照银行政策并在出卖人规定的时间内交清首付款。根据2014年12月24日签订的合同编号：Y1690249北京市商品房预售合同附件十中“付款方式及期限”的补充规定制定合同补充协议此条款。1、买受人房价款银行贷款部分人民币297万元，向出卖人指定的银行申请贷款。次买受人的付款方式与银行贷款金额一次补充协议为准。2014年11月23日至12月4日，张颖向佳景晟公司支付购房意向金共计32万元。2014年12月24日，张颖向佳景晟公司支付房价款146.5022万元。2015年3月12日，张颖向佳景晟公司支付房价款119.5052万元。2015年9月23日，佳景晟公司的销售代理公司工作人员向张颖发送短信通知，要求张颖首付再增加10%并尽快补齐。2015年10月20日，张颖向佳景晟公司支付房价款97万元。2015年11月24日，张颖向佳景晟公司支付房价款50万元。2015年12月17日，佳景晟公司的销售代理公司工作人员张×通过微信向张颖发送佳景晟公司的《催告函》一份，其落款日期为2015年12月2日，其中说明：目前仅有工商银行同意为您办理额度最多为100万元的贷款，因此要求您增加首付款，故通知您务必于2015年12月7日前补充首付款并办理完成银行按揭的相关手续（包括但不限于提供完整的贷款所需资料给按揭银行），或者您于前述日期前向我司一次性交清该房屋的剩余房款一百五十万元整。否则将追究违约责任。2015年12月17日，佳景晟公司的销售代理公司工作人员再次短信联系张颖，并称依照开发商的意思，要求张颖在当周周五之前以其儿子、儿媳做相应担保配合到银行办理贷款手续。2016年1月5日，张颖通过佳景晟公司销售代理公司工作人员提交情况说明一份，其中声明其目前只需要向银行贷款150万元，且目前贷款正在办理中；出卖方没有向其发出收房通知，也未收到催告函，签署合同的基本原则是诚信，希望出卖方遵守法律。2016年1月20日，佳景晟公司向张颖在预售合同中所预留的地址寄送了《关于解除及补充协议的通知》，其中声明自该函件送达之日起，双方的预售合同及补充协议解除。庭审中，佳景晟公司表示其于2015年12月2日，即向张颖寄送了上述《催告函》，并提供了快递回执的扫描件以证明张颖于2015年12月6日收到了上述《催告函》。张颖对该证据不予认可，认为该回执并没有原件，而且其本人也并未收到，回执的签字也并非其所签。佳景晟公司另提供快递回执扫描件一份，证明其于2015年12月31日向张颖邮寄送达了合同解除的通知，但未签收。张颖对此亦表示非原件，且其并未签收，故不予认可。佳景晟公司另表示曾于2015年10月2日向张颖预售合同中所留地址寄送了入住通知书，并提供了邮件回执以及载有其他客户签字的《成交客户签到表》、证人张×的证人证言作为证据，以证明涉案房屋具备交付条件，并已按照合同约定通知张颖前来收房，但张颖并未实际收房。张颖对此予以否认。另外，经张颖申请，本院至中国工商银行石景山支行个人融资业务部调查张颖申请贷款的相关情况，该业务部客户经理李百鑫答复称：2015年2月在佳景晟公司的售楼处，张颖有了从该银行贷款的意向，当时对张颖进行了面签，确定了本人意愿，并告知其需要准备的材料。银行于2015年5、6月份通知了张颖交材料，张颖于7月份交了一部分，银行审核后告知她因为年龄和收入的问题无法贷款十年150万元的额度，需要她补充材料。后来张颖补充替换了部分材料，但最终补齐所需材料是在2016年1月份，是她的子女提供的共同担保的手续。2016年1月21日，银行最终批贷，批贷金额是150万元，贷款年限是10年，目前只要开发商同意保证，银行就可以放款。后来开发商告诉银行双方存在纠纷，所以就没有放款，现在只要双方没有争议，开发商同意，银行就可以放款。上述事实，有《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、相关附件及其补充协议、收据、发票、催告函、《关于解除及补充协议的通知》、邮件回执、客户签到表、公证书、证人证言、微信、短信记录、调查工作笔录、双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：佳景晟公司与张颖签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、相关附件及其补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案争议的焦点问题有二：一是佳景晟公司是否具有上述合同及补充协议的单方解除权且双方就合同解除达成了一致；二是佳景晟公司是否构成逾期交房并应对此承担违约责任。对此应结合合同对付款义务、交房义务约定的具体解释及合同履行情况进行判断。根据预售合同及其补充协议约定，双方确认了付款的方式以及首付款的交付期限，但对于贷款发放的方式及期限，双方只是确认了贷款的金额并约定了贷款因买受人原因不能获得批准情况下出卖人的权利。但是根据本案查明的情况，张颖已按照约定期限交纳了首付款，并向出卖人佳景晟公司指定的银行办理了申请贷款的手续，在银行未明确发出不予批贷通知且仍要求张颖补充相应材料的情况下，双方补充协议中约定的出卖人得以催告进而可解除合同的前提条件并未成立。因此，本院认为佳景晟公司向张颖发送催告函以及解除合同通知的行为并不符合合同约定的情形，况且根据张颖2016年1月5日的情况说明以及本案中不同意解除合同的明确表示来看，双方亦未就解除合同达成一致意见，故佳景晟公司要求确认双方预售合同及补充协议已经解除的诉讼请求，本院不予支持。而其基于解除合同要求张颖配合办理撤销预售及网签备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于张颖是否应承担相应违约责任的问题。虽然张颖申请贷款的过程延续时间较长，但因合同关于贷款的约定并未明确相应时限，而且贷款审批进度亦非买卖双方所能完全掌控的事项，而截止本案诉讼前，张颖向工商银行申请的与未付清房价款余额相等额度的贷款也已获批准，该期限也并未超过相应的合理限度，所以本院认定佳景晟公司主张张颖违约的依据并不能成立，故其要求张颖支付违约金及律师费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。根据以上分析，佳景晟公司与张颖签订的预售合同及其补充协议，现已不存在履行障碍，应继续履行。故对张颖要求佳景晟公司交付房屋的反诉请求。本院予以支持。而对于佳景晟公司是否构成逾期交房以及应否承担违约责任，本院认定如下：一方面，根据佳景晟公司提供的邮件回执、客户签到表以及证人证言可以确认，涉案房屋已在合同约定期限前符合了交付条件并通知张颖收房，张颖未按时收房不能归咎于佳景晟公司；另一方面，合同约定的收房日期届满后，张颖的相应余款未支付完毕，而银行贷款长时间未获批准，故佳景晟公司未交付房屋仍存在合理抗辩，故不应承担逾期交房的违约责任。故对张颖要求佳景晟公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司的全部诉讼请求；二、中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司于本判决生效后七日内，向张颖交付位于北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区J地块A座办公楼及地下车库5层504号房屋；三、驳回张颖的其他反诉请求；本诉案件案件受理费六千五百一十三元，由中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费二千四百零二元，由张颖负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵伟伟人民陪审员  王淑芝人民陪审员  王靖环二〇一六年六月三十日书 记 员  孙紫淇