黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑03民终155号上诉人（原审被告）：鸡西长宇房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区富强委。法定代表人：苏志华，经理。委托诉讼代理人：周锐，男，系该公司监事。被上诉人（原审被告）：姜云波，男，1979年2月13日出生，汉族，无职业，住密山市。委托诉讼代理人：韩庆发，系黑龙江昌达律师事务所律师。上诉人鸡西长宇房地产开发有限公司（以下简称长宇公司）因与被上诉人姜云波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省密山市人民法院（2020）黑0382民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长宇公司的委托诉讼代理人周锐、被上诉人姜云波的委托诉讼代理人韩庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长宇公司上诉请求：1.撤销（2020）黑0382民初1256号民事判决并请求改判。2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一审判决适用法律错误，上诉人长宇公司与被上诉人姜云波根本就不存在合同关系。姜云波仅凭一张房屋产权登记证明，原审法院就判决长宇公司给姜云波办理不动产证是错误判决，该证明不能代表售楼手续，因为该证明是吴长金个人行为，一审法院判决吴长金是长宇公司的售楼人员也不是事实，没有依据，长宇公司雇佣的售楼员是李春山，有开资证据证明，吴长金给开具的产权登记中负责人是赵立平，此时赵立平早已退出长宇公司，姜云波购房款没有存入公司专用售楼账户而是直接打给了吴长金，这足以证明与长宇公司无关。2017年就有几户起诉长宇公司，鸡西市中级法院都以吴长玉不是该公司的法定代表人为由撤销了密山市人民法院的判决，有（2018）黑03民终225号-226号-227号-228号-229号判决书为证。而同样密山市人民法院也是认为吴长玉此时不是该公司法人代表，判决驳回，有（2018）黑0382民初1702号-1703号-1933号等民事判决书为证。一个法院一样案例，都是要求长宇公司协助办理产权证，却是两样的判决。姜云波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。长宇公司提出姜云波与长宇公司不存在合同关系是不合理的。姜云波虽未与长宇公司签订购房合同，但通过《房屋登记证明》及吴长金出具的收据可见，姜云波的行为系购买平安家园8单元501室房屋，双方存在事实合同关系。长宇公司提出，吴长金非长宇公司售楼人员，赵立平在《房屋产权登记证明》上加盖名章时已经非长宇公司法人代表，故该行为与长宇公司无关。长宇公司的该主张是不合理的。姜云波作为购房人，对于吴长金能够向其提供加盖长宇公司公章的《房屋产权登记证明》和能够向其交付长宇公司开发建设的本案诉争房屋的事实，姜云波完全有理由相信吴长金有权代长宇公司出售房屋。故吴长金代长宇公司向姜云波出售本案诉争房屋的行为应认定为有效，其行为后果由长宇公司承担。关于长宇公司提出的该《房屋产权登记证明》的日期为2016年5月25日，上面加盖的审批人名章为赵立平，而赵立平当时已经不是该公司法定代表人的问题，系其公司内部管理问题，不能以此否认该证明的效力。姜云波向一审法院起诉请求：1.要求长宇公司配合姜云波办理房屋所有权证书；2.要求长宇公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月25日，长宇公司为姜云波出具了《房屋产权登记证明》，载明：住房人姜云波，产权来源购置，房屋座落密山镇平安家园3号楼8单元501室，建筑面积86.82平方米，套内面积74.603平方米，商品单价2764.00元，总金额240000.00元，并加盖了长宇公司公章，赵立平名章，经办人吴长金签字。2016年8月5日，姜云波付清全部购房款240000.00元，吴长金为其出具了收据，载明：“人民币贰拾肆万元正，上款系购买平安家园8单元501室，一次转14万元，一次现金10万，正式发票待办。”当日，吴长金将密山镇平安家园3号楼8单元501室房屋钥匙交付给姜云波，姜云波将该房屋装修并入住至今，并缴纳了该房屋的取暖费、物业费、水费、垃圾处理费、有线电视费等各种费用。姜云波要求长宇公司为其办理房屋所有权证书，长宇公司以该公司并未出售该房屋为由拒绝。另，被告长宇公司自2006年3月15日成立至今，共四次变更公司法定代表人。其中，赵立平任该公司法定代表人系自2014年6月9日起至2015年11月12日。2015年11月13日至2016年5月2日，该公司的法定代表人为吴长玉。一审法院认为，姜云波提供的《房屋产权登记证明》上的经手人及收据上的收款人均为吴长金。长宇公司否认吴长金系其公司工作人员，并主张该《房屋产权登记证明》系用于前期拆迁阶段提供给吴长金登记使用的，拆迁完毕后因管理不当没有及时收回。但姜云波作为购房人，对能够提供加盖长宇公司公章的《房屋产权登记证明》，并能够向其交付长宇公司开发建设的本案诉争房屋的吴长金，其完全有理由相信吴长金有权代长宇公司出售房屋。故吴长金代长宇公司向姜云波出售本案诉争房屋的行为应认定为有效，其行为后果由长宇公司承担。关于长宇公司提出的该《房屋产权登记证明》的日期为2016年5月25日，上面加盖的审批人名章为赵立平，而赵立平当时已经不是该公司法定代表人的问题，系其公司内部管理问题，不能以此否认该证明的效力。故姜云波与长宇公司虽然未签订正式房屋买卖合同，但双方之间已经形成了事实上的房屋买卖关系。姜云波已经交付了购房款，长宇公司应当履行协助姜云波办理房屋不动产权证书的义务。综上所述，原告姜云波要求被告长宇公司协助其办理不动产权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条规定，判决：被告长宇公司协助原告姜云波办理密山市密山镇平安家园3号楼8单元501室的不动产权证书。于判决生效后履行。二审期间上诉人长宇公司提交的证据是：证据1，三张电子转账凭证，旨在证明，李春山是长宇公司的售楼员，该电子转账是给其开的工资，且李春山个人不能代表公司收取购房款。证据2，7份法院裁决书，其中鸡西市中级人民法院民事裁定书5份，密山市人民法院民事判决书2份，旨在证明，上述案件均是出售房屋行为因法人身份不具备现有法人条件而被驳回。被上诉人姜云波的质证意见为，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该电子转账凭证不能证明李春山的工作性质。无劳动合同和养老保险手续，不能证明李春山的身份，故该证据不能证明长宇公司的证明目的。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，也不是同类案件，并且，不适用判例法，故该证据证明不了长宇公司的证明目的，且该证据不是新证据。被上诉人姜云波提供的证据是，密山市人民法院（2016）黑0382民初1351号民事判决书一份，旨在证明，2016年吴长金是该案中长宇公司的代理人，身份是长宇公司的工作人员，证明吴长金在出售给姜云波房屋时是长宇公司的工作人员，有权代表长宇公司出售其开发建设的楼房。该判决已经鸡西市中级人民法院（2016）黑03民终1032号终审判决维持原判。长宇公司的质证意见为，对该判决真实性无异议，对证明目的有异议，该判决是房屋拆迁补偿判决书，与本案房屋买卖没有关系，更能证明吴长金是拆迁公司的法人代表，与长宇公司没有任何关系。本院认证意见为，对长宇公司提供的证据1，长宇公司欲以此证明李春山是长宇公司的售楼员，本院认为，李春山是否是长宇公司的售楼员，与吴长金是否有权出售长宇公司的房屋无关联，故对该证据不予确认。对长宇公司的证据2，经审查，裁决书所显示的案件事实与本案不同，7个案件的诉讼请求均是要求长宇公司按照执行笔录中的约定为原告购买的房屋办理落户手续。案件争议的焦点是执行和解协议是否有效，法院的裁决也是针对执行和解协议是否有效而作出，故该7份裁决书不能证明长宇公司的证明目的，本院对该证据不予确认。对姜云波提供的证据即密山市人民法院（2016）黑0382民初1351号民事判决书，经审查，该判决书第一页所列明的长宇公司的委托诉讼代理人是吴长金，并明确写明吴长金的身份是该公司办公室主任。姜云波欲证明吴长金在出售给姜云波房屋时是长宇公司的工作人员。从时间上看，吴长金收取姜云波购房款和给姜云波交付房屋钥匙的时间是2016年8月5日，而吴长金代理长宇公司参加密山市人民法院（2016）黑0382民初1351号案件审理的时间是，从2016年4月25日立案至2016年9月18日判决书落款时间，吴长金出售给姜云波房屋的时间在此时间之内，故该证据能够证明姜云波的证明目的，本院对该证据予以确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,本案二审争议的焦点是：被上诉人姜云波所购买的案涉房屋是否是上诉人长宇公司所销售，长宇公司是否应协助姜云波办理案涉房屋的不动产权证书。从本案证据反映的事实看，第一，长宇公司不认可吴长金有权销售长宇公司开发的房屋，长宇公司在一审庭审中称，《房屋产权登记证明》是用于前期拆迁阶段提供给吴长金到各家各户登记使用的，公章是提前加盖好的。本院认为，如果按长宇公司此说法，《房屋产权登记证明》中所列项目，应是被拆迁房屋的信息内容，拆迁阶段新楼还未建成，所列项目中不应含有新楼的项目内容。而经本院审查，《房屋产权登记证明》中的格式项目，完全是新楼的项目内容。因此《房屋产权登记证明》应是为销售或安置房屋所使用。第二，长宇公司自认因公司管理不当没有及时将《房屋产权登记证明》从吴长金处收回。姜云波作为购房人，对于吴长金能够向其提供加盖长宇公司公章的《房屋产权登记证明》和能够向其交付长宇公司开发建设的案涉房屋的事实，姜云波完全有理由相信吴长金有权代长宇公司出售房屋。故一审认定吴长金代长宇公司向姜云波出售案涉房屋的行为有效，其行为后果由长宇公司承担，并无不当。第三，关于长宇公司所主张的长宇公司法定代表人更换等问题，属于长宇公司的内部事务，不影响长宇公司依法对外承担责任和义务。综上所述，吴长金向姜云波出售案涉房屋，应是代表长宇公司所销售，长宇公司应协助姜云波办理案涉房屋的不动产权证书。上诉人长宇公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不应予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人鸡西长宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高亚萍审判员  郭卫丽审判员  吴淑霞二〇二一年四月十三日书记员  张瀚元