天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初23493号原告天津市鸿正大物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区崇安里10号。法定代表人徐鹏，总经理。委托代理人吴娟，天津市鸿正大物业管理有限公司员工。委托代理人罗淑玲，天津市鸿正大物业管理有限公司员工。被告冯宏健。原告天津市鸿正大物业管理有限公司（以下简称鸿正大物业公司）与被告冯宏健物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由代理审判员高垚垚适用简易程序，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告鸿正大物业公司的委托代理人吴娟、罗淑玲，被告冯宏健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿正大物业公司诉称，被告是天津市滨海新区塘沽枫景家园X-X-X房屋业主，房屋建筑面积为145.17平方米。原告于2006年2月27日与被告居住小区房屋开发建设单位天津市塘沽区金达房地产开发有限责任公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定服务期限自2006年2月27日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元由业主交纳物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。原告于2013年7月1日与被告居住小区业主委员会天津市滨海新区塘沽枫景家园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为二年，自2013年7月1日起至2015年6月30日终止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元由业主交纳物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米0.25元由业主交纳配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。原告于2016年1月13日与被告居住小区业主委员会天津市滨海新区塘沽枫景家园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日终止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元由业主交纳物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米0.55元由业主交纳配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。原告依约履行物业服务合同约定的义务，对被告居住的小区提供物业服务，被告拖欠自2011年11月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费7258.5元（按每月每平米1元计算）。经催要未果，故起诉要求：1、被告给付自2011年11月1日至2015年12月31日物业服务费7258.5元，违约金1088.8元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供证据材料如下：1.法定代表人身份证明、营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、资质证书各一份，证明原告是具有资质的物业服务企业；2.《天津市前期物业管理服务合同》一份、《天津市住宅物业服务合同》二份、物业管理服务合同备案证明一份，证明原、被告间存在物业服务合同关系并依法进行了备案，原告依约提供物业服务；3.工作记录复印件十八张，证明原告按照物业服务合同依约服务；4.业主委员会对物业的工作评价一份，证明业主委员会认可物业服务；5.天津市房地产登记簿查询证明一份，证明被告系枫景家园X-X-X业主以及房屋建筑面积为145.17平方米。被告冯宏健辩称，被告是枫景家园X-X-X房屋业主，房屋建筑面积为145.17平方米。原告陈述被告欠费期间及数额属实。被告居住楼栋的楼宇安全门损坏，楼道窗户破损，墙体因下雨出现裂纹，楼内出租户进行经营活动，有些出租户早出晚归造成安全隐患；楼道内停放摩托车影响被告生活，卫生清扫服务不到位；小区保安岗位没有保安，也不提供保安服务；物业私自将公共用地改成车位并未通知被告，影响被告家的生活，造成被告父亲突发脑梗住院；2016年5月份，被告家被无故停水，联系物业无果。综上，被告不同意交纳物业费和滞纳金。被告为支持其主张，提供如下证据材料：1.照片三张，证明原告将公共用地改造成车位；2.住院病案十四张，证明小区车位长期影响被告父亲生活，造成其生病。经审理查明，原告系天津市滨海新区塘沽枫景家园小区物业服务企业，被告系该小区X-X-X号房屋业主，房屋建筑面积为145.17平方米。原告于2006年2月27日与被告居住小区房屋开发建设单位天津市塘沽区金达房地产开发有限责任公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定服务期限自2006年2月27日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元由业主交纳物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。原告于2013年7月1日与被告居住小区业主委员会天津市滨海新区塘沽枫景家园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为二年，自2013年7月1日起至2015年6月30日终止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元由业主交纳物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米0.25元由业主交纳配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。原告于2016年1月13日与被告居住小区业主委员会天津市滨海新区塘沽枫景家园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日终止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元由业主交纳物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米0.55元由业主交纳配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。合同签订后原告按约定对小区提供了物业服务，原告按每月每平米1月收取物业服务费，被告拖欠2011年11月1月至2015年12月31日的物业服务费7258.50元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提供的证据予以认定。本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，原告与被告所在小区的开发建设单位天津市塘沽区金达房地产开发有限责任公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》及原告与天津市滨海新区塘沽枫景家园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的枫景家园小区的全体业主具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告对被告居住的小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，被告作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。根据被告方庭审中的陈述及提供的证据可以证明原告的服务尚存在瑕疵，故本院对原告主张的物业费予以酌减。对于原告要求被告给付滞纳金的主张，本院不予支持。关于物业私自将公共用地改成车位的情况，被告需通过正当途径解决此事，不能以此理由拒交物业费。关于被告主张其父因物业私自改车位影响其生活，造成生病住院，原告对此予以否认，因人身损害与本案系不同的法律关系，应由原告另行主张权利。物业服务是美化小区生活环境、保障小区生活秩序、提高小区居民生活质量的重要措施。物业公司作为服务单位，应以提高服务质量、优化服务内容为基本原则，对于业主提出的属于物业公司服务范畴的问题应及时、高效的予以解决，对于不属于物业公司服务范畴的问题也应耐心向业主解释并协助业主解决问题；作为小区业主一员，也应支持、理解物业服务工作，如对物业服务有所不满，也应通过合法途径维护自身权益，只有双方共同努力，才能使小区环境更加整洁、有序、和谐。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告冯宏健于本判决生效之日起三日内给付原告天津市鸿正大物业管理有限公司2011年11月1日至2015年12月31日的物业服务费人民币6300元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元（原告已预交），由被告冯宏健负担，被告于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  高垚垚二〇一六年六月八日书 记 员  乔蕴琪附：法律释明1.《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。