宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞望商初字第740号原告（反诉被告）：宁波锦诚世家物业服务有限公司（组织机构代码为59535728-6）。住所地：宁波市江**东方商务中心****（3-8）。法定代理人：许某，该公司总经理。委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波广德实业投资有限公司（组织机构代码为05829197-1）。。住所地：宁波市鄞州区高桥镇藕缆桥村法定代理人：江某，该公司董事长。委托代理人：祝峰，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：屠银利，该公司员工。原告（反诉被告，下均称原告）宁波锦诚世家物业服务有限公司（以下简称锦诚公司）为与被告（反诉原告，下均称被告）宁波广德实业投资有限公司（以下简称广德公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年12月16日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，被告广德公司在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本案于2015年3月14日转为普通程序，依法组成合议庭审理。本案于2016年1月29日、4月18日公开开庭进行了审理。原告锦诚公司的委托代理人吕仕法、郑波，被告广德公司的委托代理人祝峰、屠银利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦诚公司起诉称：2014年10月13日，原、被告双方签订《宁波古玩城物业管理委托合同》，由原告为被告所属的宁波古玩城及花鸟市场提供物业服务，期限自2014年10月14日至2015年10月13日，全年物业管理服务费为880000元，按季支付。合同期满后，被告尚欠原告物业管理服务费397707元。经双方多次协调未果，故诉至法院，请求判令被告立即支付原告物业管理费397707元及逾期付款损失10000元。被告广德公司答辩并反诉称：一、依据合同约定，原告负责各商户的水电费收缴率未达到100%，物业管理服务费收缴率未达到90%，故原告已属违约，被告亦无需再支付剩余的物业管理服务费；第二、原告代收的物业管理服务费及水电费合计132293元未按约交付给被告，已属违约，且原告尚未开具被告已支付的物业管理服务费的发票。故请求驳回原告的全部诉讼请求，并要求判令原告支付被告其代收的物业管理服务费92987元及水电费39306元，合计132293元以及要求原告开具被告已支付的130000元物业管理服务费发票。针对被告的反诉，原告答辩称：首先，被告的反诉请求缺乏相应依据，原告代收的物业管理服务费及水电费计132293元系经双方协商达成一致意见，被告同意该笔费用抵作物业管理服务费，并用于支付原告的保安工资；其次，被告理应按约支付每季度的物业管理服务费后才能开具对应的发票，而被告至今未付清费用。原告锦诚公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.《宁波古玩城物业管理委托合同》一份，拟证明双方约定了被告物业类型、坐落位置、面积、工作内容、期限、物业管理服务费的总金额及付费时间等的事实；2.《催讨物业管理服务费的函》及快递单据各一份，拟证明被告拖欠的物业管理服务费以及原告已向被告催讨的事实；3.古玩城物业费催缴登记表三十六份，拟证明各商铺拒交物业管理费费的原因并非系因原告的服务质量差而造成的，而系因一、花鸟市场搬迁承诺未兑现；二、各商铺的物业管理服务费优惠措施不统一；三、古玩城市场经营不景气等三个原因所致的事实。对原告锦诚公司提交的上述证据，被告质证后认为：对于证据1、2的真实性均无异议，故本院对该两组证据的真实性均予以确认；对于证据3有异议，认为无法确认其真实性，且对其中的商户陈述的原因也不认可，商户应当按正当程序维护自身利益，而不能以此拒交物业管理服务费。本院认为，原告未能提供其他证据证明该登记表的中签名商户即系涉案古玩城商户，故本院对该证据3不予认定。被告广德公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.《律师函》及回复函，拟证明被告已向原告告知其未按约达到物业管理服务费及水电费的收缴率及原告回复等事实；2.未收缴的物业管理管理费及水电费清单一组，拟证明商户已交纳的物业费为338478元，未收830701元，实际收缴率为29%；水电费已收365421.96元，未收149923.53元，实际收缴率为70%，故原告已违约的事实；3.《宁波古玩城商铺租赁经营合同》一份，拟证明商户与被告就物业管理费及水电费缴纳进行约定的事实。对被告广德公司提交的上述证据，原告质证后认为：对于证据1、3的真实性均无异议，故本院对该两组证据的真实性均予以确认；对于证据2有异议，认为无法确认其真实性，且原告仅系辅助代收该费用。本院认为，该证据2系复印件，无法确认其真实性，故本院对该证据2不予认定。本院根据双方的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2014年10月13日，原、被告双方签订了《宁波古玩城物业管理委托合同》，约定：被告将其所有的宁波古玩城、花鸟市场的物业委托原告管理；一、物业基本情况：位于宁波市联丰中路**约3万平方米的古玩城市场及花鸟市场；二、工作内容为秩序维护、清洁及综合维修；三、期限自2014年10月14日至2015年10月13日；四、委托费用为全年度物业管理服务费为880000元，按季支付，即每季度物业管理费用在一个季度自然天数达到后10天内支付……第六（八）中约定了由原告负责古玩城、花鸟市场商户物业管理费、水电费代收、代缴工作，水电费的收缴率保证达到100%、物业管理费的收缴率达到90%（非原告责任所导致的特殊问题引发物业费收缴难事宜将与被告另行协商解决）；在第八条（四）中约定了如原告违反本合同，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改的，被告有权解除合同，剩余管理费无需支付，造成被告损失的，由原告赔偿等内容。2015年9月20日，被告向原告发送《律师函》，要求原告于接到函件后七日内按约实现水电费代缴率100%、物业管理费收缴率90%，否则将通过法律途径追究违约责任等内容。2015年11月13日，原告向被告发送《催讨物业管理服务费的函》，告知被告已支付物业费482293元（包括了原告代收的物业管理费92987元及水电费39306元），现要求被告支付尚欠的物业管理服务费397707元等内容。次日，被告向原告发送《关于贵司11月13日来函的回复函》，告知原告其并未同意将原告代收的物业管理费及水电费抵作用于支付原告的物业管理费，并要求返还；因原告未按约履行水电费代缴率达100%、物业管理费收缴率达90%的义务，故被告无需再支付剩余物业管理费等内容。另查明，在合同期限内，古玩城、花鸟市场商户的水电费的收缴率未达到100%、物业管理费的收缴率未达到90%。被告实际未支付物业管理服务费为530000元。原告代收的各商户的物业管理服务费为92987元及水电费为39306元，合计132293元。本院认为,本案的争议焦点为:一、被告是否能以原告未按合同约定达到水电费的收缴率100%及物业管理费的收缴率达到90%为由不再支付剩余物业管理服务费；二、被告要求原告返还代收的各商户的物业管理服务费及水电费是否具有法律依据。关于焦点一，原告认为，其仅对代收古玩城及花鸟市场各商户的物业管理服务费、水电费负辅助作用；且物业管理服务费及水电费收缴率未达标非因原告原因，而系因市场搬迁被告的承诺未兑现、各商铺的物业管理服务费优惠措施不统一及古玩城市场经营不景气三个原因所导致。被告认为，原告未按合同约定达到水电费缴率100%及物业管理服务费收缴率90%，故根据合同约定，被告无需再支付剩余的物业管理服务费。本院认为，第一，双方签订的合同主要工作内容为秩序维护、清洁及综合维修，而被告未就原告履行上述工作内容提出异议，则应视为原告已基本完成合同约定工作内容；第二，原告虽未就古玩城、花鸟市场商户的水电费的收缴率达到100%及物业管理费的收缴率达到90%，但合同中亦约定“非原告责任所导致的特殊问题引发物业费收缴难事宜将与被告另行协商解决”，而被告也认可原告在合同期限内向其反映了商户拒交费用的三个原因（即市场搬迁被告给予商户的承诺未兑现、各商铺的物业管理服务费优惠措施不统一以及古玩城市场经营不景气），则可说明原告在合同期限内已积极地履行向各商户催缴物业管理服务费、水电费的义务；第三，涉案合同第八条第四款约定了原告违反合同，被告有权要求限期整改，逾期未整改被告有权解除合同，剩余管理费无需支付，造成损失由原告赔偿，虽然被告在合同期限内向原告发送了律师函，要求原告七日内按约履行水电费的收缴率达到100%及物业管理费的收缴率达到90%的义务，否则追究原告违约责任等，但直至涉案合同期限届满前，被告均未向原告提出解除合同并不再支付剩余物业管理服务费等请求，故被告现在合同期限届满后以原告违约而不再支付剩余物业管理服务费，于法无据，本院不予支持。综上，被告理应支付原告拖欠的物业管理服务费。关于焦点二，原告认为，双方就已代收的各商户的物业管理服务费及水电费抵扣被告应当支付原告的物业管理服务费达成了一致意见，故无需就上述费用再返回给被告。被告认为，被告并未同意代收的各商户的物业管理服务费及水电费抵扣原、被告之间的物业管理服务费。本院认为，原告认可其代收的各商户的物业管理服务费及水电费应当交付给被告，且其亦未提供相应证据证明双方已就该费用抵扣原、被告之间的物业管理服务费达成一致意见，故对原告上述的辩称不予采信，原告理应返还被告其代收各商户的物业管理服务费92987元及水电费39306元。综上，本院认为，原、被告签订的《宁波古玩城物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。被告现拖欠物业管理服务费不付，显属违约，被告理应支付拖欠的物业管理服务费。对于原告主张的逾期付款损失10000元，于法有据，且计算得当，本院予以支持。对于被告反诉要求原告返还其代收的物业管理服务费92987元及水电费39306元的请求，原告理应返还给被告，但因被告现实际尚欠原告物业管理服务费530000元，且互为到期债务，现原告在其本诉请求中已直接扣减了代收的物业管理服务费及水电费，故对该反诉请求不再处理。对于被告主张要求原告开具已支付的130000元物业管理服务费发票的请求，原告亦同意开具，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宁波广德实业投资有限公司于本判决生效后三日内支付原告宁波锦诚世家物业服务有限公司物业管理服务费397707元及逾期付款损失10000元；二、原告宁波锦诚世家物业服务有限公司于本判决生效后三日内向被告宁波广德实业投资有限公司开具金额为130000元的物业管理服务费发票；三、驳回被告宁波广德实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费7416元，由被告宁波广德实业投资有限公司负担；反诉案件受理费2946元，由原告宁波锦诚世家物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  汪 鹏人民陪审员  翁志道人民陪审员  金夏生二〇一六年六月二十四日