广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终3号上诉人（原审原告）：李幼，男。委托诉讼代理人：顾德仁，广东中大中律师事务所律师。委托诉讼代理人：温志鹏，广东中大中律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汕头市金平区×××××窖股份经济联合社，住所地汕头市金平区××××××，统一社会信用代码N244××××××××4941X2。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书姿，广东腾翔律师事务所实习律师。上诉人李幼因与被上诉人汕头市金平区×××××窖股份经济联合社（以下简称大窖经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李幼及其委托诉讼代理人顾德仁、温志鹏，被上诉人大窖经联社的委托诉讼代理人肖亮奇、张书姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李幼上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决；2.请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人金平区金湖路49号2楼的建筑物损失人民币821793元；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审判决在事实认定存在错误，适用法律存在偏差，因而作出了错误的判决。办理交接手续并不是合同解除的依据，也不是合同解除的条件，办理交接手续是合同解除的后续事宜。对于合同解除的时间点及解除的事由，原审法院认定错误，因而得出了错误的结论。一、《使用铺面协议书》的解除皆因被上诉人隐瞒招投标事实及未履行通知义务所致。2004年起，上诉人租用被上诉人管理的位于金湖路49号铺面2楼天面，面积800平方米。2008年1月1日，上诉人与被上诉人签订《使用铺面协议书》，约定上诉人承租被上诉人管理的位于金湖路49号铺面2楼天面，面积800平方米，每月使用费400元，协议期限自2008年1月1日到2010年10月30日。租赁期届满后，双方一直履行原租赁合同，上诉人一直依照原租赁合同的约定缴纳租金至2019年9月15日，被上诉人收取后开具租金收据。租赁期间，上诉人征得被上诉人的同意，在租赁房屋的天面加盖框架结构及砖墙铁皮顶，进行室内装修及水电铺设，完善配套设施，使租赁场地可以用于经营荣兴茶楼及出租屋。2019年4月，上诉人突然接到被上诉人通知，称涉案租赁房屋于2018年9月4日经金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标，由其他人中标，上诉人应退场。上诉人对招投标事宜完全一无所知，事前事后也没有接到被上诉人的任何通知、公告，只是在接到被上诉人的通知后才知道相关情况。上诉人认为，租赁期届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议且依约收取租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。针对不定期租赁，《合同法》第二百三十二条规定“当事人可以随时解除合同”，但“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条规定：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”被上诉人将租赁物交由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标，即必将解除与上诉人的不定期租赁合同，但被上诉人未履行通知解除合同义务，存在严重过错。更甚的是，被上诉人还隐瞒第三方已中标事实，向上诉人收取至2019年9月15日的租金，此时离涉案场地被其他人中标租赁即2018年9月4日已超过一年。同时，被上诉人将租赁物交由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标，上诉人作为原承租人有优先承租权，但被上诉人既无事先通知，又无采取任何措施保障上诉人作为原承租人的权利，致使上诉人一直到接到被上诉人的通知后才知道租赁场地已被转让，然而此时上诉人已无力改变租赁物被他人承租的事实。由于被上诉人未履行法定义务，致使上诉人无法实现优先承租，导致了原合同的解除。二、《使用铺面协议书》的解除过程中，被上诉人存在严重过错，方才导致了上诉人的损失。被上诉人将租赁物交由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标，即必将解除与上诉人的不定期租赁合同，但被上诉人未提前履行通知解除合同义务，这是被上诉人的过错之一。被上诉人隐瞒第三方已中标事实，一直向上诉人收取至2019年9月15日的租金，此时离涉案场地被其他人中标租赁即2018年9月4日已超过一年，这是被上诉人的过错之二。被上诉人将租赁物交由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标，上诉人作为原承租人有优先承租权，但被上诉人既无事先通知，又无采取任何措施保障上诉人作为原承租人的权利，致使上诉人一直到接到被上诉人的通知后才知道租赁场地已被转让，这是被上诉人的过错之三。租赁期间，上诉人征得被上诉人的同意，在租赁房屋的天面加盖框架结构及砖墙铁皮顶，进行室内装修及水电铺设，完善配套设施。为此，上诉人付出了巨额的资金，一直到双方委托鉴定之时，上诉人在租赁场地的建筑物价值为821793元。但是面对上诉人的巨额投入，被上诉人完全不履行法定义务，致使上诉人无法实现优先承租，使上诉人遭受重大损失，这是被上诉人的过错之四。上述种种过错，导致了原租赁合同的解除，使上诉人遭受重大损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”可见，本案租赁合同的解除原因及过错均在于被上诉人，被上诉人理应赔偿建筑物残值损失。三、原审判决错误认定《交接确认书》的法律效力，作出了错误的判决。原审法院依据2019年12月24日的《租赁铺面及天面简易设施场地交接确认书》，认定双方就租赁物完成了交接手续，双方的租赁合同已解除，涉案建筑物应无偿归被上诉人所有，被上诉人无需赔偿上诉人的建筑物损失，是错误解读了《交接确认书》的法律效力。首先，交接不等于解除合同，而是解除合同后的后续事宜。事实上，本案的租赁合同在被上诉人将租赁物交由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标并且第三方中标之时，已经因被上诉人的过错解除了。将租赁场地进行招投标，必将解除上诉人与被上诉人的不定期租赁合同为前提，也就是说，被上诉人以单方行为违约解除了原租赁合同。其次，《租赁铺面及天面简易设施场地交接确认书》并没有写明双方合意解除租赁合同的事实，只是确认场地的移交。再次，《租赁铺面及天面简易设施场地交接确认书》的签订，当时系街道办、司法部门、公安机关及被上诉人联合清场时，上诉人迫于压力签署。上诉人的场地已被第三方租赁，各部门联合执法清场，此情此景，上诉人被迫移交场地实为无奈之举。故此，原审法院未厘清整个合同解除的前因后果、是非曲直，单单凭借《交接确认书》认定双方的租赁合同解除的时间节点，是有失偏颇的。因此，原审法院认为被上诉人无需赔偿上诉人的建筑物损失的判决，亦是严重错误的。四、在整个合同的解除过程及一审的诉讼过程中，被上诉人均隐瞒歪曲事实、无中生有，严重不诚信。第一、被上诉人将租赁物交由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标，被上诉人隐瞒上述事实，并未事先通知上诉人。第二、被上诉人还隐瞒第三方已中标事实，一直向上诉人收取至2019年9月15日的租金。但被上诉人反而在一审的答辩中声称上诉人“恶意拖欠土地使用费，恶意霸占租赁场地”，进而上升到“出言恐吓经联社相关人员”，实在是歪曲事实，无中生有。被上诉人无视开具给上诉人的租金收据，无视《退场通知》上自认不利之处，严重不诚信，这不应是一个管理集体资产的经济联合社应为的。第三、被上诉人发出的通知均在涉案场地招投标后，单被上诉人无视通知的时间，称上述通知证明了“双方合同早已解除，上诉人拖欠占用费”，系自相矛盾，无中生有。第四、被上诉人明知建筑物系上诉人所建，还一同进行委托鉴定，居然在一审的答辩中声称上盖物不是上诉人所建。如此试图侵害个人财产的行为，是严重的不诚信，这不应是一个管理集体资产的经济联合社应为的。第五、上诉人因场地被转租，遂找到被上诉人协商，被上诉人的法定代表人及负责人李某1、副书记李某2均同意对上诉人的投入进行赔偿，但称赔偿需进行评估，并保证评估后将按评估价格进行赔偿。出于对经联社领导的信任，双方才会于2019年5月15日共同委托广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司对金湖路49号2楼的资产价值进行评估。广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司于2019年5月17日出具粤瑞基房估字【2019】第264号《房屋建筑物估价报告》。经评估，金湖路49号2楼及涉案租赁场地的建筑物价值为821793元。上述评估报告出具后，被上诉人居然反口称不需进行赔偿，如此严重不诚信，实为欺骗处于弱势一方的上诉人。被上诉人作为管理集体资产的经济联合社，理应公开公平公正，但被上诉人处处不诚信，处处想方设法欺压上诉人，致使上诉人遭受严重损失，实在令作为集体一员的上诉人心寒。上诉人之所以在本案的涉案场地未能参与续租事宜并被强制清场，事出有因，皆因上诉人就被上诉人在其他土地上的不法行为向司法机关检举，导致了被上诉人及其他关联方被追究法律责任，这才会有本案中被上诉人处处设计上诉人的事实发生。综上所述，原审判决在事实认定上存在错误，适用法律存在偏差。原审判决错误认定《交接确认书》的法律效力，无视《使用铺面协议书》的解除皆因被上诉人隐瞒招投标事实及未履行通知义务所致的事实，忽略了被上诉人在合同解除中的种种过错，因而得出了错误的结论，作出了错误判决。二审开庭期间，李幼补充上诉理由称，1.2019年12月24日涉案铺面的交接确认书签订时，当时系街道办司法部门、公安机关以及被上诉人联合清场，上诉人是迫于压力签署交接书，上诉人在场地所有不动产均留在涉案场地；2.经上诉人了解，在本次租赁到期之后，被上诉人对名下所有相关的资产的处置均是以评估公司的评估为标准并对承租方进行赔偿，除了本案的上诉人的处理方式是不同的，相关证据可以以上诉人今天提交的新证据以及本案一审后另一居民向金平法院提起的租赁合同案件，该案件与本案不同的地方是，被上诉人同意以评估的报告金额赔偿，而另案原告不同意评估报告的金额过低才提起的诉讼，除了上诉人被针对之外，其他的承租人都可以得到优先承租权或者其他赔偿；3.依据2021年1月实施的民法典734条明确房屋承租人有优先承租权的权利，虽然本案事实是发生在民法典实施之前，但根据最高人民法院关于民法典适用时间的效力规定第二条的规定，而本案的上诉人之所以遭受损失的一个重要问题就是被上诉人没有保障被上诉人的优先承租权，在被上诉人将涉案场地招投标结束后上诉人方才接到通知被要求退场，而不是在招投标之前有告知有招投标的事情。大窖经联社辩称，在一审答辩意见的基础上补充如下答辩意见：1.上诉人并没有提供证据证明涉案场地的上盖物是其所建造的，涉案天面及上盖物及权属人仅是被上诉人；2.上诉人在其上诉状中适用法律错误，其适用法律的前提是城镇房屋，本案上盖物且暂不说是否为上诉人所建造，而是违章建筑；3.关于被上诉人就涉案天面进行招投标的事项，被上诉人在平台提供发布竞投公告，整个村的村民都知悉该事件，其属于众所周知的事实，依法属于免证事实，被上诉人不存在任何隐瞒的情况，同时在上平台竞投之前，被上诉人已通过多种方式向上诉人进行告知，反而是上诉人一直恶意霸占涉案天面及上盖物，同时，被上诉人已在竞投公告中载明，存在违约行为拖欠租金的村民，不享有优先承租权，上诉人的行为不仅属于恶意霸占场地，同时长期恶意拖欠租金，其不享有法律规定的优先承租权，综上，请求驳回上诉人的上诉请求。李幼向一审法院起诉请求：1.判令大窖经联社赔偿李幼汕头市金平区××××××××（下称金湖路××××楼）的建筑物损失821793元；2.判令大窖经联社承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：金湖路49号2楼属大窖经联社集体所有。李幼与大窖经联社分别于2008年1月1日、2010年10月30日、2011年10月31日签订《使用铺位协议书》，均约定李幼租用金湖路49号2楼天面，面积800平方米，每月使用费为400元，协议期满，李幼在铺位内搭设的固定设施不得拆除，无偿归大窖经联社所有；其中最后一份协议书租期一年（2011年11月1日至2012年10月30日）。后双方没有再签订书面租赁协议，李幼陆续付还大窖经联社使用费。大窖经联社于2018年8月将金湖路49号2楼经由金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标。后大窖经联社于金湖路49号一楼处张贴通知，通知李幼金湖路49号2楼经招投标，李幼并未中标，要求其在2018年10月31日前退出该场地。汕头市瑞基土地房地产估价有限公司接受李幼与大窖经联社的共同委托，于2019年5月17日就金湖路49号2楼房屋建筑物（框架结构、砖墙铁皮顶）现状价值作出“粤瑞基房估字[2019]第264号”《房屋建筑物估价报告》，评估价值为821793元。2019年12月，大窖经联社向李幼发出《再次通知》，通知李幼于同月23日办理搬走金湖路49号2楼尚存物品交接手续。同月24日，李幼与大窖经联社双方签署《租赁铺面及天面简易设施场地交接确认书》，确认李幼将金湖路49号铺面及2楼天面简易设施场地移交给大窖经联社，并确认搬清存放于该处的一切物品。李幼于今年7月20日向一审法院起诉并提出上述诉求。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方自2012年10月30日合同期满后没有再签订书面租赁合同，但李幼继续租用金湖路49号2楼天面，并陆续支付使用费，故双方原签订的《使用铺位协议书》继续有效，租赁期限为不定期，大窖经联社有权随时向李幼提出解除合同。本案中大窖经联社已多次发通知要求李幼迁出，且双方已就金湖路49号2楼天面及建筑物完成了交接手续，双方的房屋租赁合同已解除，依上述《使用铺位协议书》的约定，金湖路49号2楼天面的建筑物应无偿归大窖经联社所有。可见，大窖经联社无需赔偿李幼的建筑物损失，虽然双方曾就该建筑物的价值进行评估，但这并非大窖经联社应赔偿李幼损失的依据。大窖经联社关于金湖路49号2楼天面的上盖物不是李幼所建的抗辩，因其未能提供证据予以证实，一审法院不予采信；其关于李幼拖欠土地使用费及占用费的抗辩，因其未依法提出反诉，一审法院不予处理。综上，李幼的请求依法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：驳回李幼的诉讼请求。一审案件受理费6009元（减半收取），由李幼负担。二审期间，李幼向本院提交（2020）粤0511民初430号民事起诉状，并解释称该起诉状是陈莲卿复印给上诉人，在本院官网上打印的案件相关信息，用以证明除了上诉人外，被上诉人在承租人撤场后均会依照评估报告对承租人的建筑物进行赔偿。大窖经联社质证认为：1.对该证据的三性及证明内容均有异议，特别是对该证据的来源持有异议，如果该起诉状真的是由陈莲卿交于上诉人，那么其应当是一份完整的民事起诉状，而并非是上诉人所提交的证据的格式；2.一份案外人自行陈述的民事起诉状其中并没有任何被上诉人自己的陈述，没有任何确定事实的法律效益。此外，二审期间李幼还向本院提交申请书，请求本院要求大窖经联社的法定代表人李某1、副书记李某2到庭参加诉讼。本院经审查认为，二审大窖经联社已特别授权委托专业律师到庭参加诉讼，大窖经联社的法定代表人李某1、副书记李某2不属于法律规定的必须到庭参加诉讼的当事人，因此李幼的上述申请缺乏法律依据，本院不予照准。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点为李幼请求大窖经联社赔偿其金平区金湖路49号2楼的建筑物损失人民币821793元是否依法有据。经查，李幼与大窖经联社分别于2008年1月1日、2010年10月30日、2011年10月31日签订《使用铺位协议书》，上述协议均约定协议期满，李幼在铺位内搭设的固定设施不得拆除，无偿归大窖经联社所有。在双方签订的最后一份《使用铺位协议书》的租赁期限届满后，李幼与大窖经联社没有重新签订租赁合同，李幼仍然使用租赁场地，大窖经联社也有收取李幼支付的租金。因本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为李幼与大窖经联社于2011年10月31日签订《使用铺位协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。因李幼与大窖经联社之间形成不定期租赁合同，故大窖经联社有权随时解除《使用铺位协议书》，且按协议约定李幼在该租赁物上搭建的固定设施无偿归大窖经联社所有，并不涉及大窖经联社对此所应承担的赔偿责任问题。另外，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”系基于承租人返还租赁物，可能需要搬迁、拆卸、运输等，而无法在出租人提出解除合同后，立即返还租赁物，所以出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，以给承租人返还租赁物留出合理的准备时间而作出的规定。而根据本案大窖经联社提交的多份《通知》回执及《再次通知》载明的相关内容可知，大窖经联社解除涉案合同时，已经多次给予李幼必要、合理的搬迁准备时间，且大窖经联社将本案租赁物在金平区集体资产交易管理服务中心进行招投标并不属于上述法律规定的出租人应负有的合理通知义务范围。最后，李幼主张大窖经联社承诺对其搭建的固定设施予以赔偿双方才共同委托评估机构对该建筑物的价值进行评估，但大窖经联社不予认可，对此李幼未能就其主张进一步提供证据予以证明,且李幼也自认涉案建筑物没有办理报建手续。据此，李幼请求大窖经联社赔偿其建筑物损失与《使用铺位协议书》约定不符，且也缺乏证据支持，一审判决依法驳回李幼的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，李幼的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12018元（已预交），由上诉人李幼负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 林思浩二〇二一年三月十九日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖