河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终751号上诉人（原审被告）：郭丽丽。被上诉人（原审原告）：薛云云。委托诉讼代理人：丁怡钧，河南盈亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳德嘉房地产经纪有限公司，住所地：中国（河南）自有贸易试验区洛阳片区高新鸿都路15号1幢114。法定代表人：胡斌，该公司经理。上诉人郭丽丽因与被上诉人薛云云、洛阳德嘉房地产经纪有限公司（以下简称德嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭丽丽上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、薛云云未按照《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第一部分第五条第2项买房以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年6月3日支付首付款人民币大写：叁拾万元整(300000元）至贷款银行监管账户，未按照约定执行，实际支付贰拾伍万元整（250000元）首付款。薛云云违约在先。2、薛云云擅自更换购房人名称，存在隐瞒事实真相造成合同的不平等性。3、薛云云未按照《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第一部分第七条“在本合同签订之日起叁拾个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量买卖合同》。提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量买卖合同》”之约定，并未与我签订。综上，本人认为薛云云事先已经存在单方违约，我方有权解除本合同，并有权追究违约方赔偿我方合同约定的总房款535000元的百分之三十违约金160500元，德嘉公司因存在隐瞒事实未按照《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第二部分第十一条向卖方准确传达或报告买方的真实意图等情况要求赔偿我方经济损失5000元及所有诉讼费用。我方认为一审中判定我方存在未能积极主动推进合同履行的情况不属实且拒绝薛云云提出的要求继续履行合同的提议存在异议。1、我方前期非常积极推进合同的进行，积极配合面签工作，并在约定时间内积极向银行支付该房屋的解压款项244000元。2、薛云云在履行合同过程中擅自变更合同主体，并且未按照合同约定支付首付款金额已经造成违约的事实在先。薛云云辩称，1、25万元的首付款是在面签的时候郭丽丽、薛云云及其女儿、德嘉公司一起到邮政储蓄银行办理的，该数额是经过三方确认的，面签时郭丽丽也同意、认可并签字。况且首付款25万元对权利义务没有任何影响。2、薛云云与郭丽丽及德嘉公司签订的三方合同在中间没有更换过购房人的名称，没有签订补充协议，一直是由薛云云履行的全部义务。不存在郭丽丽诉称的更换购房人名称的事实。3、之所以没有签订正式的存量房买卖合同是由于郭丽丽一直不配合中介公司办理抵押注销手续，导致无法签订正式的存量房买卖合同。且薛云云在一审中明确诉求要求履行合同。郭丽丽多次以自己的行为表明其不会履行与薛云云签订存量房买卖合同。根本的违约方是郭丽丽。4、郭丽丽在陈述中称我方存在违约没有向法院提出反诉，因此该虚假陈述就是为了恶意拖延时间。郭丽丽在整个合同履行中，没有实质履行合同的原因在于张世琰，张世琰不再将房屋出售给郭丽丽，导致郭丽丽拒不履行三方签订的买卖合同，造成根本违约。德嘉公司辩称，第一、薛云云按照签订的房屋买卖居间合同履行了支付定金的义务，履行了合同约定的将首付款履行至监管账户上等其他义务，以其到人民法院起诉的实际行为表明想要继续履行合同的义务，郭丽丽中途拒不履行合同，致使合同买卖房屋的目的不能实现，给德嘉公司收取中介服务费带来极大地不确定性，有权要求郭丽丽承担违约责任并赔付违约金，无权要求德嘉公司承担返还中介费的责任，应依法驳回要求德嘉公司承担责任的不当诉求，应由实际违约人郭丽丽承担责任。依据《中华人民共和国担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债务的担保，债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应双倍返还定金，结合到本案的实际情况，双方在签订合同时，薛云云缴纳合同履行保证金（定金10000元）合同签完后，德嘉公司积极协调双方履行合同，薛云云向人民法院提起诉讼的行为充分表明想继续购买该房屋，郭丽丽不想卖房了，买卖双方合同履行过程中产生的问题（郭丽丽实际违约）与德嘉公司无关，德嘉公司已经促成合同成立，故要求德嘉公司退还中介费，不具备事实、法律依据。第二、居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人应该向居间人支付报酬，本案中德嘉公司成功地为本案薛云云及售房人郭丽丽提供了订立合同的媒介服务签订了房屋买卖（居间）合同，履行了居间人应该履行的带看房、促使签订合同的义务，获得的佣金报酬属于劳动所得，既不违反法律规定，也不违反合同的约定，属于合理合法所得，实际情况是薛云云在合同成立前、成立后部分履行支付中介服务费的基础义务，定金按照约定已经交付给郭丽丽，而薛云云主张德嘉公司未能完成房屋买卖过户的事实，因其该主张系与郭丽丽之间房屋买卖合同履行的问题，并不影响德嘉公司已经促成该房屋买卖合同成立的事实，故薛云云要求返还居间报酬的请求不成立，德嘉公司有权获得中介服务费用报酬。第三、合同签订主体为薛云云，薛云云在向银行的资金监管账户汇入款项的行为，表明薛云云履行了合同的义务，对郭丽丽的权利义务没有任何的实质性影响，况且当时办理相关手续郭丽丽本人签字认可，没有更换购买人名称，郭丽丽上诉称应当促成双方签订买卖合同，正是因为郭丽丽拒不配合办理银行解押手续，不配合办理注销抵押手续，导致本合同无法正常交易。综上，薛云云要求德嘉公司返还中介费没有任何的事实依据和法律依据，郭丽丽应向薛云云承担违约责任，应依法驳回对德嘉公司的诉求。薛云云向一审法院提出诉讼请求：1、被告郭丽丽继续履行原告与二被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、被告郭丽丽向原告支付违约金160500元；3、被告郭丽丽、洛阳德嘉房地产经纪有限公司向原告赔偿（返还）原告损失中介服务费10700元、代办过户费2000元、代办贷款费3000元及利息损失（利息损失以元为基数自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4、全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告薛云云变更其第一项诉讼请求为：请求解除原告与二被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。一审法院认定事实：2020年5月24日，原告薛云云（买方）与被告郭丽丽（卖方）、德嘉公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，主要内容为：卖方将位于洛阳市涧西区银川路11号1幢5-2114号房屋转让给买方，转让总价款为535000元，付款方式为：买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年6月3日支付首付款300000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额为235000元整。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于面签前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后30个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之叁拾违约金的责任。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之叁拾违约金的责任。关于居间服务，合同约定：居间方提供如下服务：1、提供相关房产信息咨询，2、接受买方购房委托并为买方提供房产信息，陪同买方看房，3、对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验，4、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项），5、接受卖方售房意向委托，为卖方发布房源，并为卖方联系合适的买方，6、为买方估算除房款以外所有可能产生的费用，7、促成买卖双方进行交易，并协助买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》，协助办理房产交接事宜，8、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等），9、提供银行抵押贷款、买卖双方办理产权转移登记手续等事项的咨询服务，10、代办过户2000元，代办贷款3000元。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金10700元。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。另外，合同附件一约定：经甲乙双方友好协商，此房价伍拾叁万伍仟圆整下包含屋内热水器壹台，沙发壹套、茶几壹张。签订此合同当日买方向卖方支付10000元房款定金，后期冲抵同等价值房款。前述合同签订后，原告薛云云依约向被告德嘉公司支付了居间服务费5350元、代办贷款费3000元、代办过户费2000元、按揭担保费1000元、代收评估费2650元。原告薛云云与被告郭丽丽还在被告德嘉公司的安排下完成了合同约定的“面签”工作，但在办理“面签”前，被告德嘉公司通知原告薛云云变更了房款的支付方式（将首付款的数额做了减少处理），被告郭丽丽称被告德嘉公司并未向其通知该变更事项，另外，原告薛云云在向监管账户支付首付款时，并未付至以自己名义开立的账户。被告郭丽丽也完成了提前结清涉案房屋贷款的工作，但其称因房产证在被告德嘉公司处，故其一直未能办理房屋的解押手续，被告德嘉公司称其多次催促被告郭丽丽办理解押手续，但是当庭并未提供证据，也未在一审法院确定的时间内补充提供证据。本案审理过程中，原告薛云云及被告郭丽丽称双方仅直接联系过一次，其余交易过程都是通过被告德嘉公司进行。同时，被告郭丽丽称其并未主动问过被告德嘉公司原告薛云云是否履行了支付首付款等合同义务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告薛云云与被告郭丽丽、德嘉公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，一审法院依法予以认定。现被告郭丽丽拒绝继续履行合同，原告薛云云亦基于被告郭丽丽的主张变更其诉讼请求为解除双方的合同，故此，一审法院依法解除原告薛云云与被告郭丽丽、德嘉公司签订的涉案合同。关于违约责任的问题，根据庭审查明的事实，被告德嘉公司在涉案合同履行过程中，存在未能积极指导、配合买卖双方履行合同约定的义务以及擅自变更合同内容等情况；被告郭丽丽存在未能积极、主动推进合同履行的情况且拒绝原告薛云云提出的要求继续履行合同的提议；原告薛云云在履行合同义务时存在擅自变更合同主体的行为；综上，原、被告双方在履行合同的过程中均存在违反合同约定的情形，而被告德嘉公司及郭丽丽的行为直接导致了合同的不能履行，故此，结合合同履行情况、涉案合同履行过程中我市房地产市场的行情变化情况等因素，一审法院确定被告德嘉公司向原告薛云云返还居间服务费5350元、代办贷款费3000元、代办过户费2000元、按揭担保费1000元、代收评估费2650元，被告郭丽丽向原告薛云云返还定金10000元并向原告薛云云支付违约金40000元。对于原告薛云云提出的其他诉讼请求，依据不足，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告薛云云与被告郭丽丽、洛阳德嘉房地产经纪有限公司于2020年5月24日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。二、被告郭丽丽向原告薛云云返还定金10000元。三、被告郭丽丽向原告薛云云支付违约金40000元。四、被告洛阳德嘉房地产经纪有限公司向原告薛云云返还居间服务费5350元、代办贷款费3000元、代办过户费2000元、按揭担保费1000元、代收评估费2650元。上述第二、三、四项确定的义务应当于判决生效后十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告薛云云的其他诉讼请求。案件受理费5456元，由原告薛云云负担456元，被告郭丽丽负担2000元，被告洛阳德嘉房地产经纪有限公司负担3000元。本院经审理查明事实与一审查明一致。本院认为，根据当事人陈述及提交的证据情况，能够认定本案德嘉公司在涉案合同履行过程中，存在未能积极指导、配合买卖双方履行合同约定的义务以及擅自变更合同内容的情形；而郭丽丽未能配合办理抵押注销登记，未积极、主动推进合同的履行，且其一审庭审期间对薛云云要求继续履行合同的提议明确表示不想再继续履行；薛云云在履行合同义务时存在变更合同付款主体及首付款数额的行为。依据上述查明事实，本案当事人各方在履行合同的过程中均存在违反合同约定的情形，德嘉公司及郭丽丽的行为系合同未能履行的直接原因，一审根据查明事实及合同履行的实际情况，并考虑本地区房地产市场的行情变化影响等因素，判决德嘉公司向薛云云返还居间服务费、代办贷款及过户费、按揭担保费、代收评估费等相关费用，由郭丽丽向薛云云返还定金10000元并支付违约金40000元，一审判决并无不当，应予以维持。郭丽丽上诉请求薛云云赔偿违约金160500元，德嘉公司赔偿经济损失5000元及诉讼费用，鉴于郭丽丽并未就该部分请求提起反诉，不属于本案审理范围，该项上诉请求本院依法不予支持。综上，郭丽丽的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人郭丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年四月八日书记员  刘伟琳