福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第83号原告泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道疏港路，组织机构代码：00381949-2。法定代表人许颖颖，该办事处主任。委托代理人柳复荣、陈剑伟（实习），福建伟立律师事务所律师。被告福建泉州东方大酒店有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路汽车站东侧。委托代理人吴家洪、吴美蓉，福建尚民律师事务所律师。被告福建泉州市东方大酒店，住所地福建省泉州市泉秀路新车站东侧。法定代表人蔡光斗。原告泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处（下称东海街道办事处）因与被告福建泉州东方大酒店有限公司（下称东方公司）、福建泉州市东方大酒店（下称东方大酒店）房屋租赁纠纷一案，于2014年1月2日向本院提起诉讼。本院受理后，被告东方公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告东方公司对本案管辖权提出的异议。被告东方公司不服提起上诉，福建省高级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2014年11月12日和2014年12月1日公开开庭审理了本案。原告东海街道办事处委托代理人柳复荣、被告东方公司委托代理人吴家洪、吴美蓉到庭参加诉讼，被告东方大酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东海街道办事处诉称：1991年9月25日，原告与东方大酒店法定代表人郑春景签订了承包合同一份，约定原告将址于泉秀路新车站旁的大楼包括裙楼等交由东方大酒店承包经营。合同约定：综合大楼基建中原告的责任和东方大酒店的责任；综合大楼建成后由东方大酒店承包经营，承包期40年（自1992年10月1日至2032年9月30日）；承包实行税后利润递增包干，超额全留的形式；以及承包款上缴方式等等。1992年9月3日，原告与东方大酒店签订了补充合同，约定：双方与外方合作组成合营公司，东方大酒店应缴付的承包款在合营公司经政府有关部门批准成立之日起转由合营公司直接承担缴付给原告，东方大酒店不再缴付该承包款等。1993年7月18日，原告与东方大酒店签订了《承包合同书（补充二）》，约定：主楼增建第九层和相配套三角楼梯，由原告负责投资，增扩建筑物同原综合大楼由东方大酒店承包经营40年，承包款自1993年10月1日起每五年每平方米递增租金等。1993年7月21日，东方公司设立，承接了东方大酒店与原告签订承包合同约定的权利义务。1995年5月18日，东方大酒店与香港港富国际投资有限公司签订《股权转让协议书》，约定将东方大酒店持有的部分股份转让给香港港富国际投资有限公司，而且明确约定东方大酒店与原告签订《承包合同书（补充）》规定的权利义务由东方公司享有和承担。协议签订后，涉案原告所有的大楼均由东方公司实际承包经营，每年承包款、管理费等由东方公司缴交。东方公司每年都陆续交付部分承包金。至2013年11月份，东方公司共拖欠原告承包款、管理费等总计8451020.4元。东方公司的行为证实其没有能力继续承包经营，理应解除承包合同。请求判令：1、解除原告与被告东方公司签订的《承包合同书》，责令东方公司立即将承包经营的、属原告所有的址于泉秀路新车站旁的大楼腾空并交还原告；2、被告东方公司立即支付拖欠原告包括承包款、管理费等款项总计8451020.4元（暂计至2013年11月份），并自起诉之日起至还清款项之日止按照前述金额的2%计算违约金给原告；3、诉讼费由被告东方公司承担。诉讼中，原告东海街道办事处申请追加东方大酒店作为本案被告，并变更诉讼请求为：1、解除原告与被告东方公司、东方大酒店签订的《承包合同书》，责令东方公司、东方大酒店立即将承包经营的、属原告所有的址于泉秀路新车站旁的大楼腾空并交还原告；2、被告东方公司、东方大酒店立即支付拖欠原告包括承包款、管理费等款项总计8451020.4元（暂计至2013年11月份），并自起诉之日起至还清款项之日止按照前述金额的2%计算违约金给原告；3、诉讼费由被告东方公司、东方大酒店承担。事实与理由是：东方公司辩称其与原告没有存在合同关系，而涉案承租合同最早东方大酒店与原告签订，后由东方公司继续承租经营。东方公司后因经营不善无力及时足额交付租金曾多次书面函复原告。鉴于东方公司提出的抗辩，本案有必要追加东方大酒店作为共同被告，以承担相应的民事责任。诉讼中，原告东海街道办事处将诉讼请求第二项承包款、管理费变更为租金。对原告东海街道办事处申请追加东方大酒店作为被告，本院依法予以准许。针对原告东海街道办事处的起诉，被告东方公司答辩称：原告不是涉案房屋的相关权益人，不具有诉讼主体资格，无权提起诉讼。原告与东方公司不存在承包合同与租赁合同关系，更不存在拖欠原告租金或承包款。根据东方公司成立时签订的中外合作经营合同书及章程、补充合同等，东方公司经营场所系由泉州市东海对外加工装配公司（甲方）提供，由其以房产出资与泉州市东方大酒店（乙方）和香港港富国际投资有限公司（丙方）三方协商合作经营成立东方公司，并由泉州市东海对外装配公司收取固定红利。涉讼的酒店经营场地与原告没有任何法律关系。根据当时政府的审批文件可知，泉州市鲤城区东海镇人民政府是作为审批单位批准上述甲乙丙三方合作经营成立东方公司，确认泉州市东海对外装配公司以房产出资及收取固定红利，而泉州市东海对外装配公司是独立法人，因此，原告不享有诉权。1996年4月25日签订的合同双方是东海企业管理站与东方公司，东海镇人民政府作为主管单位对合同进行见证，涉案的管理费收取亦不是原告。本案为租赁合同纠纷，但实际上原告与东方公司之间根本不存在租赁的法律事实。另，原告诉请租金已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告东海街道办事处起诉或诉讼请求。被告东方大酒店未作答辩。原告东海街道办事处为证明其主张，提供了以下证据：1、机构代码证及外资企业登记基本情况表，证明原告与被告主体身份情况；2、公证书、承包合同书、补充承包合同书、股份转让协议书、见证合同书，证明涉案楼房先后由被告承包经营；3、催款函等部分往来函件，证明原告每年都向被告催讨相关承包费用；4、汇款转账凭证、收款票据，证明东方公司每年都支付部分款项；5、协议书，证明原告下属单位原鲤城区东海镇企业管理站与东方公司签订协议书，东方公司向原告承租涉案房屋；6、建设用地申请表、泉州市人民政府关于鲤城区东海乡集体企业综合大楼征地的批复、福建省建设用地许可证、交工验收证书，证明涉案楼房系原告基建，原告对此享有所有权；7、证明，证明丰泽东海经济发展中心是代原告收取涉案房产租金，原告对涉案房产享有所有权；8、东方大酒店根据合同结欠租金明细表，证明被告拖欠8451020.4元。被告东方公司对原告东海街道办事处提供的上述证据质证认为：证据1无异议；证据2除补充承包合同书真实性不清楚外，其他证据真实性无异议，但承包合同书和补充承包合同书没有实际履行，股份转让协议书、见证合同书与本案无关；证据3真实性不清楚，催告对象是东方大酒店；证据4真实性无异议；证据5真实性无异议，但不能支持原告的证明主张；证据6真实性无异议，但不能证明原告对涉案房产享有所有权；证据7有异议，不能支持原告的证明主张；证据8有异议，与本案无关，原告无权收取租金，被告也没有拖欠租金，被告支付的款项不止15426110.80元。被告东方公司为反驳原告东海街道办事处的诉讼主张，提供以下证据：1、东方公司企业营业执照、组织机构代码证，证明东方公司基本情况及诉讼主体资格；2、东方大酒店企业营业执照，证明东方大酒店基本情况及诉讼主体资格，与东方公司是两个分别独立的主体；3、中外合作经营福建泉州东方大酒店有限公司合同书、章程、补充合同，证明东方公司成立、以及签订合同书、章程、补充合同，涉案场所与原告没有关系，原告不是适格的诉讼主体；4、泉州市东海对外加工装配公司企业法人营业执照，证明泉州市东海对外加工装配公司基本情况及诉讼主体资格；5、泉州市鲤城区对外经济贸易委员会、泉州市鲤城区东海镇人民政府审批文件，证明东方公司系经批准设立，由泉州市东海对外加工装配公司、泉州市东方大酒店、港富国际投资有限公司三方协商成立的，由泉州市东海对外加工装配公司提供酒店经营的房产，获取固定红利；6、关于泉州市东海对外装配公司综合大楼的财产证明及证明书，证明涉案房产属泉州市东海对外装配公司。原告东海街道办事处对被告东方公司提供的证据质证认为：证据1、2无异议；证据3-5真实性无异议，但与本案无关；证据6真实性无异议，但对其中的财产证明与事实不符，涉案大楼属于原告所有。本院认为：原告东海街道办事处提供的证据1证明原告、被告主体资格；证据2证明东海乡政府与东方大酒店签订《承包合同书》、《承包合同书（补充）》、《承包合同书（补充二）》和柯景山、郑春景、李新生与香港港富国际投资有限公司签订《股份转让协议书》以及东海镇人民政府与香港港富国际投资有限公司签订《合同书》；证据3证明东方公司就承包款发函给东海镇人民政府和东海街道办事处向东方大酒店催款；证据4证明东方公司向泉州市丰泽东海经济发展中心支付租金；证据5证明泉州市鲤城区东海镇企业管理站与东方公司签订《协议书》；证据6证明诉争大楼系经合法审批建设；证据7证明泉州市丰泽东海经济发展中心出具《证明》；证据7虽是原告单方出具的，但被告未能提供相反证据反驳，可以认定。被告东方公司提供的证据1、2证明被告东方公司、东方大酒店主体情况；证据3证明东方公司的成立、章程情况；证据4泉州市东海对外加工装配公司基本情况；证据5证明成立东方公司的审批情况；证据6证明泉州市鲤城区东海镇人民政府出具《财产证明》。经审理查明：1、根据《外资企业登记基本情况表》，东方公司系有限责任公司（台港澳与境内合资），成立于1993年7月21日；出资情况是外方企业：（香港）港富国际投资有限公司，中方企业：泉州市东海对外加工装配公司、泉州市东方大酒店；法定代表人为洪清源，于2015年9月28日死亡，目前尚未推选新的法定代表人。根据《内资企业登记基本情况表》，东方大酒店系集体所有制，注册号350503100035126，成立于1994年7月22日，注册资本1000万元，主管部门（出资人）是东海镇企管站、柯景山、李新生、郑春景。根据1992年8月的《企业法人营业执照》，泉州市东方大酒店的注册号15431058-9，法定代表人郑春景，经济性质为集体所有制，注册资金1000万元。2、2003年2月14日，泉州市丰泽区人民政府以泉丰政综（2003）25号文件撤销东海镇建制，设立东海街道办事处。3、1991年9月25日，泉州市鲤城区东海乡人民政府（甲方）法定代表人陈永裕与泉州市东方大酒店法定代表人郑春景（乙方）签订一份《承包合同书》，约定东海乡筹集资金投建东海企业综合大楼，位于泉秀路新汽车站边；甲方向土地主管部门办理并取得土地权属手续，完成主楼、裙楼的桩基础、框架等，乙方负责甲方基建后的剩余部分等；综合大楼建成后，由乙方承包经营，承包期40年（自1992年10月1日至2032年9月30日）；承包实现税后利润递增包干，第一年至第五年乙方每年应上缴75万元，以后每五年递增等。该《承包合同书》经泉州市公证处以（92）泉证内字第359号文件予以公证。1992年9月3日，泉州市鲤城区东海镇人民政府作为甲方与泉州市东方大酒店作为乙方签订《承包合同书（补充）》，约定因甲、乙双方欲与外方（商）合作（资），出现遗留问题，签订补充协议；“合营公司”（甲、乙双方与外方三方合作组成的公司称“合营公司”）经上级政府有关部门批准成立后，在《承包合同书》中规定的乙方应缴付给甲方的承包款转由合营公司直接承担缴付给甲方，乙方不再缴付该承包款等。1993年7月18日，泉州市鲤城区东海镇人民政府作为甲方与泉州市东方大酒店作为乙方签订《承包合同书（补充二）》，约定主楼、裙楼增建工程以及每平方的承包租金等。1995年5月18日，柯景山、郑春景、李新生（东方大酒店）作为转让方与香港港富国际投资有限公司作为受让方签订《股份转让协议书》，约定转让方柯景山、郑春景、李新生将投入在东方公司的股份全部转让给港富国际投资有限公司；转让方与东海镇人民政府1992年9月3日签订的《承包合同书（补充）》中，东海镇人民政府出资投入客梯、水、电开户等合计1165325.98元，除转让方已支付89640.46元外，合同规定的权利、义务由受让方享有和承担；转让方与东海镇人民政府1993年7月18日签订的《承包合同书（补充二）》中，东海镇人民政府出资投建四层多功能厅和九层客房应付租金，自1995年4月1日起由受让方承付；转让方与东海镇人民政府1991年9月25日签订的《承包合同书》，合同规定的权利和义务，未履行的部份，由受让方享有和承担等。该《股份转让协议书》转让方落款处加盖东方大酒店公章并由其法定代表人郑春景签名，受让方落款处加盖港富国际投资有限公司公章和法定代表人签名，认可单位落款处加盖泉州市鲤城区东海镇人民政府公章。1995年5月19日，泉州市鲤城区东海镇人民政府作为甲方与香港港富国际投资有限公司作为乙方签订《合同书》，载明东方大酒店产权属东海镇人民政府，原承包给柯景山、郑春景、李新生，在1993年5月18日，甲方和柯景山、郑春景、李新生与香港港富国际投资有限公司合作，成立东方公司；乙方同意承接转让方与甲方签订的合同条款，必须继续履行，并承担合同规定的权利和义务等。1999年11月5日，东方公司向东海镇人民政府发函，载明对拖欠的承包款及水电折旧费将从本月开始陆续偿还等。2000年8月28日，东方公司向东海镇人民政府发函，载明要求镇政府为东方公司提供银行贷款500万元的担保，东方公司一次性偿还所拖欠款项，如无法做到，东方公司只有分期逐步偿还欠款等。2002年10月22日，东方公司向东海镇人民政府发函，载明要求自2002年10月起租金每月68000元，租金五年内部递增等。2011年7月6日至2013年6月3日期间，东海街道办事处数次向东方大酒店发出《催款通知书》，要求缴纳租金。4、2011年1月份起，被告东方公司多次向泉州市丰泽区东海经济发展中心转账支付款项，附言载明为租金。泉州市丰泽区东海经济发展中心出具了相应的收款票据给被告东方公司。2014年12月1日，泉州市丰泽东海经济发展中心出具一份《证明》，载明其历年来所收取的来自东方公司的租金均是代表东海街道办事处，该租金是东方公司租赁使用址于泉秀路新车站旁的楼宇所产生的租金。5、1993年5月18日，泉州市东海对外加工装配公司作为甲方、泉州市东方大酒店作为乙方、香港港富国际投资有限公司作为丙方，签订《中外合作经营“福建泉州东方大酒店有限公司”合同书》约定，三方成立合营公司“福建泉州东方大酒店有限公司”等。并制定《中外合作经营“福建泉州东方大酒店有限公司”章程》。1992年12月8日，泉州市鲤城区东海镇人民政府出具《关于“泉州市东海对外加工装配公司”（中方甲方）综合大楼的财产证明》，载明泉州市东海对外加工装配公司（中方甲方）与泉州市东方大酒店（中方乙方）、港富国际投资有限公司合作经营“福建泉州东方大酒店有限公司项目，泉州市东海对外加工装配公司提供位于泉秀路新车站东侧的综合大楼一幢，该综合大楼所有权属于泉州市东海对外加工装配公司等。6、泉州市东海对外加工装配公司系集体所有制性质，成立于1989年7月5日，其法定代表人苏毅在接受本院询问时，明确表示诉争大楼不是公司财产，其没有收取租金。7、1998年2月1日，泉州市鲤城区东海乡企业办公室向泉州市人民政府提交《建设用地申请表》，申请用地用以建设东海企业大楼。泉州市人民政府对此予以同意审批。1989年7月1日，泉州市土地管理局颁发《福建省建设用地许可证》，批准建设鲤城区东海乡政府集体企业综合大楼。8、诉讼中，原告东海街道办事处自认截止2013年11月份，已收取租金15426110.80元。上述事实，有原告东海街道办事处的承包合同书、汇款凭证、协议书等和被告东方公司提供的合同书、证明书等以及当事人庭审陈述证实。本案争议焦点为：1、《承包合同书》是否可以解除；2、原告东海街道办事处要求被告东方公司、东方大酒店支付拖欠租金8451020.4元能否成立。本院认为：原告东海街道办事处系因撤销东海镇建制和设立街道办事处而来，故对原来东海乡人民政府和东海镇人民政府签订的合同有权提起诉讼。根据《建设用地申请表》、《福建省用地许可证》，可以认定东海企业综合大楼即本案诉争大楼已经合法审批手续建设，因此，东海乡人民政府与泉州市东方大酒店签订的《承包合同书》、《承包合同书（补充）》、《承包合同书（补充二）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。《承包合同书》第三条约定综合大楼建成后，由乙方承包经营，并按每五年缴交款项。《承包合同书（补充）》约定，成立合营公司并且在合营公司成立后承包款的缴纳义务转由合营公司承接。按《中外合作经营“福建泉州东方大酒店有限公司”合同书》内容，被告东方公司实际上就是《承包合同书（补充）》所约定的合营公司。且被告东方公司成立后，实际占有、使用诉争大楼，也向东海镇人民政府发出协商解决拖欠承包款的函件以及向泉州市丰泽东海经济发展中心（代表东海街道办事处）支付租金，表明被告东方公司一直在履行《承包合同书》和确认拖欠款项。按被告东方公司发出的函件，其自认拖欠原告款项为租金。原告东海街道办事处向被告东方公司发出的《催款通知书》，也明确载明拖欠租金。现原告东海街道办事处提供《东方大酒店根据合同结欠租金明细表》，主张被告东方公司拖欠租金8451020.4元，被告东方公司虽有异议，但未能提供证据反驳，故拖欠的租金应按原告东海街道办事处的主张予以认定。根据《承包合同》第四条约定“凡延长缴款超壹个月，追缴违约金2%（按未上缴金额计算）”，故对原告东海街道办事处主张截止2013年11月份尚拖欠租金8451020.4元和按2%计算违约金，本院依法予以认定和支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，现原告东海街道办事处主张因被告东方公司拖欠租金而要求解除《承包合同书》，具有相应的法律依据，本院依法予以支持。由于《承包合同书》的权利义务在被告东方公司成立后由其承接，故对原告东海街道办事处要求被告东方大酒店承担民事责任的请求，本院依法不予支持。被告东方公司辩称原告东海街道办事处无权主张租金和未拖欠租金以及超过诉讼时效等，缺乏事实依据，本院依法不予支持。被告东方大酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处与泉州市东方大酒店于1991年9月25日签订的《承包合同书》；二、被告福建泉州东方大酒店有限公司应于本判决生效后十日内将址于泉州市泉秀路新车站旁边的涉案大楼包括裙楼等腾空移交给原告泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处；三、被告福建泉州东方大酒店有限公司应于本判决生效后十日内支付原告泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处尚欠款项8451020.4元（截止2013年11月份）和违约金（自2014年1月2日起至还清款项之日止，按月2%计算）；四、驳回原告泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70957元，由被告福建泉州东方大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长  黄海清代理审判员  付莉苹代理审判员  鲍冬凡二〇一六年六月三十日书 记 员  陈斌斌一、引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。