辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终485号上诉人（原审被告、反诉原告）：张延娇，女，1974年1月27日出生，汉族，住辽宁省庄河市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马桂玉，女，1952年11月8日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：施乐华，女，1981年12月4日出生，汉族，住辽宁省庄河市，系马桂玉儿媳妇。上诉人张延娇因与被上诉人马桂玉房屋租赁合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初6317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。张延娇上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回马桂玉的诉讼请求。2、如张延娇不能与马桂玉解除房屋租赁合同，请求法院按《门市房出租合同》第9条违约处理，“如乙方有在合同约定期内拖欠房租全款或尾款，则甲方有权收回房屋，所付房租或定金不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%的违约金”，据此，违约金应该是4000元。3、一、二审诉讼费由马桂玉承担。事实和理由：一审法院没有查清张延娇是在2020年6月份在前承租人手里兑下的马桂玉家门市，开业两个月后才与马桂玉签订了租房合同，所以马桂玉说不知道租房用途与事实不符。二、张延娇二楼经营的是清吧，和酒吧的区别是比较安静，既不违反法律、行政法规的规定，也不违反公序良俗原则，但楼上住户天天下来闹，导致生意经营不下去，致使合同目的不能实现，所以张延娇要求解除合同合理合法。三、租用案涉门市时，楼上住户以嫌吵闹为由，天天下来闹，有证人，但因为疫情原因，只能将证人通过微信发送的内容作为证据，且因为二审期间疫情形势依旧紧张，希望法庭体谅证人不能出庭做证，并对证据给予采纳。四、2020年10月8日，张延娇在交付给马桂玉3000元房租时已告知马桂玉因楼上天天闹，生意经营不下去，要求解除合同，马桂玉不同意，说可以外兑。但在张延娇找到承租人以后，由于马桂玉把涉案门市的房租定的高于市场价，致使涉案门市租不出去，有微信聊天做证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于止损原则的规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失扩大，所以马桂玉有责任承担后果。马桂玉辩称，不同意张延娇的上诉请求。上诉人应当按照双方合同的约定履行义务，给付欠款。马桂玉向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还欠款12000元；2、诉讼费由被告承担。张延娇向一审法院反诉请求：解除其与马桂玉签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2020年9月8日，原告（反诉被告）马桂玉与被告（反诉原告）张延娇签订《门市房出租合同》，约定马桂玉将其所有的坐落于庄河市城关街道友谊委清华园156号门市房出租给张延娇，租赁期限6个月，自2020年9月8日起至2021年3月8日止，租金2万元。合同还约定，合同期间，因张延娇自身原因不想继续租用该门市，马桂玉不予退还剩余租金，且必须提前两个月通知马桂玉（若未提前两个月通知不租该门市，张延娇要赔偿违约金一千元给马桂玉）。上述合同签订后，原告（反诉被告）马桂玉将案涉房屋交付给张延娇，张延娇给付马桂玉租金5000元。2020年9月8日，张延娇向马桂玉出具欠条，载明租马桂玉门市房欠房租15000元，定10月8日前付清。2020年10月8日，张延娇告知马桂玉不继续租赁案涉房屋，马桂玉未同意并称张延娇可以外兑，张延娇于当日给付马桂玉租金3000元，尚欠12000元至今未付。后张延娇欲将案涉房屋外兑并在供求园打过广告。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《门市房出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为有效，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，出租人马桂玉已将房屋交付给承租人张延娇，张延娇应按照合同约定及时给付租金。故对原告马桂玉请求被告张延娇给付租金12000元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据已查明的事实，原、被告双方对解除《门市房出租合同》并未协商一致，且合同中亦未约定解除合同的条件，反诉原告张延娇称其在案涉房屋营业时楼上住户到店里闹导致其生意无法继续经营，故请求解除租赁合同，但未提供证据予以证明，故对其反诉请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张延娇于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）马桂玉房屋租金12000元。二、驳回反诉原告张延娇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费150元由张延娇负担。本院二审期间，上诉人提交了一份证人书写的证言，拟证明该证人在上诉人经营期间在店里帮忙过程中，目睹了因楼上住户嫌吵闹，导致无法经营的事实。被上诉人对该证据不予认可，认为双方的合同中没有约定第三方导致上诉人无法经营的情况可以解除合同。经本院审查，该证据属于证人证言，因证人未出庭接受质询，且该证言的内容与本案诉争缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。双方当事人对原审已查明的其他事实无异议，经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。另根据二审法庭调查过程中双方当事人的共同确认，补充查明：在上诉人向被上诉人明确表示无法经营不能继续履行案涉房屋租赁合同后，经被上诉人同意，上诉人将案涉房屋转租，转租期限为2020年12月31日至2021年3月8日，2021年3月8日后，被上诉人作为出租人重新与前述转租合同的承租人签订了新的房屋租赁合同。上诉人因前述转租行为所取得的租金，为案涉房屋缴纳了2000元取暖费，向被上诉人返还了4000元房租。上诉人认可，案涉房屋取暖费应为2050元，被上诉人另补交了50元。双方当事人均认可，上诉人在承租案涉房屋时，向被上诉人给付了2000元保证金，现未予返还。本院还根据双方签订的案涉《门市房出租合同》补充查明，该合同第4条约定，“租赁期间内的物业费、水费、电费、取暖费、燃气费以及和营业有关的一切费用，全部由乙方（上诉人张延娇）承担并缴纳……”；第9条约定，“如乙方在合同约定期内拖欠房租全款或尾款，则甲方有权收回房屋，所付房租或定金不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金20%的违约金”；第12条约定，“甲方收取乙方在承租期间内的合同保证金（保证金不含租金）人民币贰仟元整，若乙方未违反此合同条款，保证金返还”。本院认为，双方当事人签订的案涉《门市房出租合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方的权利义务均应依照该合同约定的内容予以认定。根据现已查明的案件事实，承租人张延娇在合同约定的租赁期间内提出不再继续履行合同，即使其主张不再继续履行的原因确为楼上住户的投诉致使其无法实现经营目的，该情节也属于案涉房屋租赁合同所称的，“因乙方（张延娇）自身原因不想继续租用该门市”，在此情形下，出租人马桂玉有权依据合同约定不予退还剩余租金。因此，对于上诉人张延娇尚欠付的8000元租金（=12000元-二审期间补充查明的张延娇已返还的4000元租金），其应向被上诉人马桂玉给付。关于张延娇于承租案涉房屋时向出租人马桂玉给付的2000元保证金，案涉房屋租赁合同约定，“若乙方未违反此合同条款，保证金返还”，本案中，张延娇欠付租金系事实，属于违反合同约定，故保证金不予返还。另关于张延娇为案涉房屋支付了2000元取暖费的问题，因案涉房屋租赁合同约定租赁期间的取暖费由承租方承担，因此，该取暖费本就应由张延娇承担，其给付的该费用不能冲抵欠付租金。关于张延娇反诉解除合同的问题，因张延娇在租赁期限欠付租金构成违约，故其并不享有法定的合同解除权，而案涉房屋租赁合同在原审反诉时，剩余租赁期限仅为3个月左右，且已由张延娇转租给案外人继续履行完毕，故已无解除必要。至于张延娇上诉所称的案涉房屋租赁合同第9条，系在承租人拖欠租金的情况下，赋予出租人解除合同取回租赁物权利的约定，并不适用于本案。本案中，出租人马桂玉仅主张欠付的租金，未另行主张违约金，故不涉及调整违约金数额的问题。综上所述，张延娇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持庄河市人民法院（2020）辽0283民初6317号民事判决第二项；二、变更庄河市人民法院（2020）辽0283民初6317号民事判决第一项为：张延娇于本判决发生法律效力之日起十日内给付马桂玉房屋租金8000元；三、驳回马桂玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元、反诉受理费150元，由张延娇负担175元，马桂玉负担25元；二审案件受理费300元，由张延娇负担250元，由马桂玉负担50元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年四月七日书记员  任建芳