辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1267号上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司,住所地沈阳市铁西区凌空一街6号。法定代表人：谭成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋以龙，系辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1983年7月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司因与被上诉人王磊商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初10733号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳市城建房地产开发集团有限公司的上诉请求：依法撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初10733号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人主张其权利已超过了诉讼时效。一审中被上诉人未提供任何中断诉讼时效的证据，被上诉人丧失了胜诉权，因此被上诉人主张逾期办证违约金的请求不应得到支持。依据被上诉人起诉状，自认上诉人在2013年11月30日将涉案房屋交付给被上诉人并办理了入住，同时根据本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同第15条约定，办理产权证相关手续的最后一天，期限为2015年11月15日。同时，本案逾期办证违约金系按约定比例一次性计算，其性质并不属于持续性侵权，每逾期办证一日并不会产生新的债权。根据《民法通则》第137条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算之规定，其诉讼时效起算点应于2015年11月15日起算。依据《民法总则》第188条诉讼时效期间的规定，诉讼时效期间为2015年11月15日至2018年11月15日。被上诉人的起诉超过了诉讼时效。2.一审法院判令上诉人以购房款总额363978，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付逾期办证违约金，没有任何合同及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但本案中上诉人与被上诉人双方签订了合同中明确约定了计算方式，该合同是双方真实意思表示，合法有效，一审法院适用法律错误。3.一审法院在一审判决中一边认定双方签订的合同真实有效，一方面弃双方当事人的意思自治不顾，在被上诉人未提供任何实际损失证据的前提下，强硬调整双方之间的条款约定，有违公平原则，请求二审驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人王磊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。王磊向一审法院起诉请求：1、被告2018年3月11日才为原告办理完成不动产权证，依合同已构成违约，请求人民法院按中国人民银行同期贷款利率标准，依法判令被告以原告支付房款总金额363978元为基准计算，向原告支付逾期办证违约金，时间段为2016年11月9日至2018年3月11日止；2、2013年11月原、被告签订的合同，被告到2017年7月才将合同备案，遇维修基金缴纳标准上调，请求法院依法判令被告支付原告房屋维修基金的增量部分3828元。一审法院认定事实：2013年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区，房价款363978元。关于产权登记，双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2013年11月25日向原告交付了商品房。后因被告未按合同约定履约，至2018年3月11日才为原告办理完成不动产权证书，原告因此提起诉讼。在审理中，原告根据被告提交的商品房屋首次登记证明，将逾期办证违约金的计算截止日期确定为2017年12月4日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，被告未按合同约定期限在商品房交付后1080日内办理权属登记备案手续，已构成违约，原告向被告主张逾期办证违约金并无不当，依法应予以支持。被告应向原告支付2016年11月10日计算至2017年12月4日的逾期办证违约金。关于原告主张的逾期办证违约金问题。双方合同约定被告按已付房价款的0.1%承担违约责任，原告认为该违约金约定过低，本院根据民事活动中应秉持的公平原则对此予以认同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求被告以已付购房款363978元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算并支付逾期办证违约金并无不当，予以支持。关于原告主张的判令被告支付房屋维修基金的增量部分3828元。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。据此，原告要求由被告承担其房屋维修基金的增量部分有所不当，与法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《住宅专项维修资金管理办法》第九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告王磊逾期办证违约金（以原告所交购房款363978元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，自2016年11月10日计算至2017年12月4日止）。二、驳回双方当事人其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取258元（原告预交503元，退回原告245元），由原告承担33元，由被告承担225元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。关于上诉人提出本案诉讼已经超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。因上诉人在一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审亦未提交新的证据，故对其该项上诉主张不予支持。关于逾期办证违约金的赔偿标准问题。因本案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但本案双方在签订的合同中明确约定了违约金计算方式，双方应当按照合同约定履行。一审法院在被上诉人未提供证据证明逾期办证损失超过合同约定的情况下，对合同约定的违约金进行了不当调整，本院予以纠正。综上所述，上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初10733号民事判决的第二项；二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初10733号民事判决的第一项为，沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内给付王磊逾期办证违约金363.98元（以原告所交购房款363978元×0.1%）；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取258元（王磊预交503元，退回245元），由王磊承担33元，由沈阳市城建房地产开发集团有限公司承担225元；二审案件受理费516元，由上诉人负担216元，王磊承担300元。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年四月六日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。