广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1598号上诉人（原审被告）：黄灶明，男，1970年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。上诉人（原审被告）：李郎娣，女，1972年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗木英，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘学良，男，1988年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈曼，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市保值房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。上诉人黄灶明、李郎娣与被上诉人刘学良、原审第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人黄灶明、李郎娣不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人黄灶明、上诉人黄灶明、李郎娣共同委托诉讼代理人罗木英以及被上诉人刘学良的委托诉讼代理人陈曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄灶明、李郎娣上诉请求：l.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.一审、二审全部诉讼费由刘学良承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误，应仅维持第二项请求，即退还刘学良人民币50000元外，其他均应改判。一、《房地产买卖合同》（编号：NO．1704576，以下简称《房地产买卖合同》）应认定无效，合同自始无效。1.《房地产买卖合同》系刘学良与保值公司恶意串通，利用黄灶明、李郎娣无知而签订的。黄灶明、李郎娣在本交易中自始至终根本不可能按照合同约定获得购房尾款（因为相关约定违反我国房地产交易及房地产金融市场的强制性规定：低首付、首付贷、阴阳合同，银行根本不会放款）。刘学良自始至终根本违约，其企图以合同交易等貌似合法的形式掩盖其非法占有标的房产的目的，根据法律规定及该合同的先天不足，应认定自始无效。2.《房地产买卖合同》系刘学良与保值公司恶意串通，通过欺诈黄灶明、李郎娣的手段，损害国家的利益。3.《房地产买卖合同》违反强制性规定，合同无效。《房地产买卖合同》约定的首付比例只有25％（首付款人民币20万元（含定金），总价为人民币80万元），不符合《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号）关于进一步完善差别化住房信贷政策的相关规定，购房的广州无房无贷（过）者，首付最低是交易总价的30%。根据《合同法》第52条的相关规定，合同应认定无效。二、《广州市存量房买卖合同》(合同编号：穗存量房合字××号，以下简称《广州市存量房买卖合同》)不是真实交易的合同，非各方当事人的真实意思，故应认定无效。三、《个人住房贷款同意贷款意向书》（以下简称意向书）系非法的，不具有法律效力。直到一审庭审当天，刘学良也没有出示《意向书》原件，且经黄灶明、李郎娣一审庭审结束后向中国银行保险监督管理委员会广东监管局就刘学良、保值公司等违法违规行为投诉后，中国农业银行股份有限公司广州增城支行明确表示该《意向书》系刘学良及保值公司合谋利用非真实交易的《广州市存量房买卖合同》申请的，不符合实际交易情况，不符合法律规定及国家、地方政策，故中国农业银行股份有限公司广州增城支行根据本案真实交易情况不会同意刘学良的贷款申请，不会放款。银行审查贷款放款时，也须提供按照人民币26万首付款交易的凭证方可放款，而刘学良根本拿不出首付款人民币26万的凭证，因为其一直强调是按照《房地产买卖合同》支付首付款人民币20万元。所以，事实上，本次交易根本不会得到银行的贷款放款。四、黄灶明、李郎娣提起不安抗辩是具有事实与法律依据的。五、一审判决存在程序违法的情况。1.2020年7月27日，举证期间，黄灶明、李郎娣依法将反诉状、证据材料提交到一审法院，并于2020年8月3日联系一审法官，一审法官口头不予受理，却找不到法律依据，并在一审并未做任何处理及书面回复。代理人要求一审法官出不予受理的裁定，给予救济的权利。一审法官不允许，并表示反诉是不可以上诉，却找不到法律依据。代理人提供法律规定：我国现行《民事诉讼法》第154条的法律规定及司法判例（2015）民三终字第6号，说明加多宝与王老吉争议案，该案的反诉一审亦不予受理但依法出具裁定，反诉人依法就该裁定提出上诉，最高人民法院予以受理。然而一审法院仍漠视相关法律规定，对此法律意见不予理会。2.《个人住房同意贷款意向书》是本案的焦点证据之一，其真实性、合法性的查明对本案事实的查明非常重要，黄灶明、李郎娣依据法律规定提出调查取证的申请，然而一审法院以各种不合理的理由推搪，并未尽职予以调查，且当庭提出如果调查出来的证据是黄灶明、李郎娣签字的，要予以罚款等理由。3.一审判决有意把黄灶明、李郎娣的一审答辩意见选择性适用，判决无法让人信服。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，二审应予改判。刘学良辩称，不同意黄灶明、李郎娣的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决；2.黄灶明、李郎娣与刘学良签订的房地产买卖合同是在平等自愿的原则上订立的，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同，因黄灶明、李郎娣违约导致合同解除；3.涉案网签合同真实合法，购房金额86万元为银行评估价，且合同内容与网签合同内容，买卖双方均明确且清楚，广州市网签合同需要人脸识别，本案合同是在中介方及第三方的监督下完成的，黄灶明、李郎娣是在明知且自愿的情况下签订的网签合同；广州市存量房买卖合同中，黄灶明、李郎娣事后反悔不配合交易属于违约行为。4.银行已经出具同贷书，我方依约履行了房地产买卖合同，本案一审已查明同贷书真实合法，银行工作人员也强调本案中我方的贷款银行是按照规定要求办理的，经得起银保监会的审查；在办理银行贷款过程中，黄灶明、李郎娣并未提出任何异议，且配合我方办理，说明黄灶明、李郎娣对交易流程及内容是清楚明白的，如果本案交易正常进行，本案涉案贷款会直接转入黄灶明、李郎娣银行账户；5.本案二审律师代理费是因黄灶明、李郎娣上诉导致的维权成本，依照合同约定，该费用应当由黄灶明、李郎娣承担。保值公司述称，陈述意见与一审意见一致。本次房屋买卖，银行已出具同贷书，但黄灶明、李郎娣通过各种行政途径，包括向房管局、银监局等部门投诉，给银行和保值公司施加压力来阻挠银行给刘学良出具同贷书，试图以此推翻案件审判结果，其行为对保值公司和刘学良造成了非常多的困扰，请求法院驳回黄灶明、李郎娣的上诉请求，对黄灶明、李郎娣提交的证据真实性无异议，合法性关联性均不予确认。刘学良于2020年7月9日向一审法院起诉请求：一、确认刘学良与黄灶明、李郎娣签订的《房地产买卖合同》于2020年6月22日解除；二、判令黄灶明、李郎娣违约，返还刘学良5万元定金并共同支付违约金8万元；三、黄灶明、李郎娣共同赔偿刘学良中介费12000元、按揭费6000元、律师费3万元；四、本案的诉讼费用由黄灶明、李郎娣承担。一审法院经审理查明：2020年5月6日，黄灶明、李郎娣（卖方）、刘学良（买方）与保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市××城镇沿江××房的所有买卖条件达成一致意见，一、物业概况1、该物业建筑面积为113平方米（以《房地产证》为准）。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为800000元。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。……应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……付款方式：买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币50000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）200000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方。……3、剩余楼价款600000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；……银行同贷金额与实际放款额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。……6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。买方应在出具新房产证后5个工作日内办理房屋抵押登记手续。因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。如因国家或地方政策原因导致买方或卖方涂消抵押、过户及抵押登记时间延误，则时间相应顺延。……”。2020年5月6日，黄灶明向刘学良出具《定金收据》，载明：黄灶明收到刘学良交来承购涉案房屋定金伍万元。同日，保值公司向刘学良出具《收款收据》，载明：保值公司收取刘学良涉案房屋中介费现金12000元。同日，保值公司向刘学良出具《收款收据》，载明：保值公司收取刘学良涉案房屋按揭费现金6000元。2020年5月27日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明：刘学良，关于您向我行提出的用于购买位于增城市××城镇沿江××房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款60万元，贷款期限20年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书仅用于您向上述房屋的卖方说明贷款落实情况。贷款发放前若遇国家有关政策变动、房屋买卖交易终止、未按照我行要求办妥相关手续，或发生其他可能影响我行贷款安全或导致不符合我行贷款条件的情形，我行有权重新确认以上意向或取消向您发放贷款，而不承担任何责任。特别说明：1．具体放款成数及利率水平我行有权依据贷款发放时的法律法规、国家信贷政策、自身的信贷管理要求和我行执行利率水平予以调整；2．本意向书仅证明我行审核并拟同意借款申请人（买方）的贷款申请，并不构成我行必须发放贷款的法律义务。我行不承诺具体放款时间，放款事宜以银行安排为准。等内容。2020年6月8日，刘学良作出《催告函》，载明：“……现本人向银行申请的同意贷款书已出具，现房屋已具备过户条件，但当居间方及本人通知你方到房管部门办理过户手续时，却遭到你方拒绝。你方已构成违约。由此，现本人郑重向你方致函，要求你方在收到该函后在5日内联系本人在中介预约下前往房管部门办理房屋过户手续，……逾期联系及过户的，我方将单方面解除与你方签订的买卖合同并保留依法追究你方的违约责任，……”。2020年6月10日，黄灶明、李郎娣作出《关于中止履行相关事宜之通知函》，载明“……该合同并未就尾款（高达购房款总价款的75%，购房款的绝大部分）何时支付给我方进行明确约定，无法保障我方的最基本权利（准确及时完全获得卖房的所有款项），无法保障实现我方签订该合同的根本目的。故我方提出贵方应就购房尾款的支付时间予以明确并给予保障，及如果贵方无法按时支付购房尾款的情况下应给予我方一个保障性的承诺与解决措施。……贵方拒绝的行为，令我无法保障实现签订《房地产买卖合同》的根本目的，严重引起我方不安，让我方难以安心继续履行《房地产买卖合同》。但在该情况下，贵方仍忽视我方的合理诉求，在毫无保障的情况下多次逼我方将标的房屋过户至贵方名下，故无奈下我方特通知贵方，我方依法中止履行《房地产买卖合同》。贵方在接到本函之日起5日内未与我方达成补充协议，我方将有权解除合同。……”。2020年6月22日，刘学良作出《解除合同通知书》，载明“……本人已于2020年6月8日向你方致函，要求你方继续履行合同，你方仍未理会，至此，你方已构成根本违约。由此，本人郑重向你方致函，本人按照《房地产买卖合同》的约定，自本通知寄发之日解除与你方签订的《房地产买卖合同》，同时本人将依法追究你方的违约责任。……”。2020年6月30日，刘学良与北京市隆安（广州）律师事务所签订《民事（经济）案件委托代理协议》，约定刘学良委托该所律师代理与黄灶明、李郎娣房地产买卖合同纠纷案件，办案费用3万元等内容。同日，北京市隆安（广州）律师事务所向刘学良开具发票，载明律师费30000元。审理中，黄灶明、李郎娣对刘学良提交的《个人住房贷款同意贷款意向书》复印件的真实性提出异议，庭后，保值公司向一审法院出具了该意向书原件，并主张因刘学良委托保值公司办理按揭，故保值公司从银行处取得该意向书原件。审理中，一、刘学良陈述以下内容：1、涉案房屋在公共天台搭建的面积，黄灶明、李郎娣承诺是送给刘学良的，所以房价中没有计算该部分面积。2、黄灶明是承接工程的包工头，对合同内容是了解和理解的。3、刘学良第一项诉讼请求是确认解除双方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系。二、黄灶明、李郎娣陈述以下内容：1、涉案房屋房产证面积是113平方米，顶楼的建筑是黄灶明、李郎娣自己搭建的，没有报批报建也没有产权证，是在从公共楼梯上去的天台搭建的。2、涉案房屋是保值公司的员工找到黄灶明、李郎娣，签订了独家代理合同，约定最低交易价格82.5万，这个价格应该是保值公司确定的。3、黄灶明、李郎娣没有签过办理按揭的相关资料。4、黄灶明、李郎娣对尾款的到账时间存在重大误解，当时说好一个月支付尾款，黄灶明、李郎娣以为是过户一个月就能到账，且以为是刘学良向银行贷款、银行直接放款给黄灶明、李郎娣，但实际上何时支付尾款并不确定，合同也没有约定尾款到账时间、如果没有在期限内到账如何解决等问题。三、保值公司陈述以下内容：黄灶明、李郎娣本人有签订银行要求办理按揭的文件。一审法院认为，刘学良、黄灶明、李郎娣及保值公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据刘学良提供证据显示，刘学良于签订合同当日向黄灶明、李郎娣支付了50000元定金，且中国农业银行股份有限公司广州增城支行于2020年5月27日出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，刘学良已依约履行了合同约定的义务。黄灶明、李郎娣辩称涉案合同显失公平及存在重大误解。黄灶明、李郎娣确认涉案房屋房产证面积为113平方米，顶楼加建部分并没有产权证明及报批报建，故黄灶明、李郎娣以涉案房屋总面积为170多平方主张房价显失公平，于法无据，一审法院不予采纳。关于黄灶明、李郎娣辩称对于尾款的到账时间存在重大误解，黄灶明、李郎娣并无证明证明刘学良承诺按揭贷款过户一个月就到账，且结合合同付款方式第二条第4点“买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担”、第6点“因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。如因国家或地方政策原因导致买方或卖方涂消抵押、过户及抵押登记时间延误，则时间相应顺延。”的约定，黄灶明、李郎娣对于尾款到账时间提出存在重大误解及不安抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。至于黄灶明、李郎娣辩称其并未签署按揭贷款的相关资料，且对《个人住房贷款同意贷款意向书》的真实性及申请程序问题提出异议，黄灶明、李郎娣并未提供证据证明《个人住房贷款同意贷款意向书》存在虚假情形，故对于黄灶明、李郎娣该辩称不予采信。刘学良依据合同主张黄灶明、李郎娣办理过户，黄灶明、李郎娣不予办理的行为已经构成违约。刘学良主张确认涉案合同于2020年6月22日解除，但是根据双方合同约定，并未约定刘学良发出解除通知之日起即发生解除合同的法律效力。故刘学良主张涉案合同在其发出通知日即2020年6月22日解除，理据不足，一审法院不予采纳。虽然刘学良请求确认合同解除的日期有误，但是如上文论述，黄灶明、李郎娣为履行合同的违约方，刘学良依据双方约定解除合同，并不违反法律规定，故刘学良发出解除通知解除合同仍然发生效力，双方之间《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系已经解除。对于刘学良请求黄灶明、李郎娣返还定金50000元及支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的金额，一审法院综合双方履约程度以及黄灶明、李郎娣违约的主观恶意，一审法院酌定违约金以50000元较为适宜。至于刘学良主张超过部分，一审法院不予支持。对于刘学良请求黄灶明、李郎娣赔偿中介费12000元及律师费30000元，按照合同约定，该费用黄灶明、李郎娣应予承担，且刘学良也已经实际支出，一审法院对该请求予以支持。对于刘学良要求黄灶明、李郎娣赔偿按揭费6000元，因双方合同中对此并未约定，故一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年10月22日判决如下：一、确认刘学良与黄灶明、李郎娣于2020年5月6日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系已解除；二、黄灶明、李郎娣于本判决发生法律效力之日起十日内返还刘学良定金50000元；三、黄灶明、李郎娣于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘学良违约金50000元；四、黄灶明、李郎娣于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘学良中介费12000元、律师费30000元；五、驳回刘学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6140元，由刘学良负担260元，黄灶明、李郎娣负担5880元。二审中，黄灶明、李郎娣为证实其上诉主张，提交了以下证据：1.黄灶明的女儿与农业银行广州增城支行工作人员赖某波的通话录音，拟证实涉案房屋的买卖交易不可能贷款成功；2.《贷款审批通知书》及黄灶明与保值公司工作人员张汉强的微信聊天记录，《贷款审批通知书》记载：首付金额为260000元，贷款金额600000元，首付比例30.23%，审批意见说明中记载“确保申请人已足额缴付首付款，取得合法有效的书面证明材料”，拟证实按照涉案《房屋买卖合同》约定刘学良不可能贷款成功；3.银监局的回复，拟证实黄灶明、李郎娣就刘学良与保值公司、银行违反房地产金融政策及相关规定的行为提出举报投诉，相关主管单位正在调查中；4.法律规定及政策规定；5.法院判例。刘学良为证实其因本案二审产生的律师费损失，提交了委托代理协议及律师费发票。经本院组织证据交换及质证，刘学良对黄灶明、李郎娣二审提交证据发表质证意见如下：证据1是黄灶明、李郎娣单方制作，无法确认银行工作人员的身份，对其真实性、合法性及关联性不予确认，且录音内容不能证明黄灶明、李郎娣的主张，银行工作人员称网签合同是双方签名的，材料符合银行要求，银行操作没有问题，合规是会放款的，说明刘学良申请银行贷款是合规合法的；证据2中的贷款审批通知书系保值公司工作人员通过微信发送给黄灶明、李郎娣的，真实性及合法性由法院认定，关联性不予确认，证据内容不能证明黄灶明、李郎娣的主张，反而证明银行基于调查已认定申请贷款提供的交易及收入材料的真实性，符合贷款准入条件，同意贷款的事实，对于黄灶明与张汉强的微信聊天记录的真实性、合法性及关联性不予确认，不能证明黄灶明、李郎娣的主张；对证据3的真实性、合法性确认，关联性不予确认，只能证明黄灶明、李郎娣向银监局举报，不能证明本案贷款是否存在违规的情形；证据4的真实性由法院认定；证据5与本案情况不同，不具有参考价值。黄灶明、李郎娣对刘学良二审提交的证据发表质证意见如下：对委托代理协议及律师费发票的真实性、合法性及关联性均不认可，与本案诉讼请求无关。经本院审查，对双方二审期间提交的证据认定如下：黄灶明的女儿与农业银行广州增城支行工作人员赖某波的通话录音，虽然刘学良对其真实性不予确认，但未能提交相反证据推翻，故本院对该证据的真实性予以认定，该证据可以证实银行在了解双方的真实交易情况后表示将不会发放贷款；《贷款审批通知书》及黄灶明与张汉强的微信聊天记录可以证实，《贷款审批通知书》系保值公司工作人员通过微信发送给黄灶明、李郎娣，《贷款审批通知书》的内容与《个人住房贷款同意贷款意向书》及《广州市存量房买卖合同》的内容基本吻合，在无相反证据推翻的情况下，本院对该份证据予以采信；银监局的回复仅可证明黄灶明、李郎娣向银监会举报投诉，无法证实银行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》是否违规，本院对该证据不予采纳；法律规定及政策规定、法院判例均非法定证据的范畴，本院对此不作为证据审查。刘学良提交的委托代理协议及律师费发票系一审判决后形成，本院对该证据予以采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：黄灶明、李郎娣在一审期间提交了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），甲方（卖方）为黄灶明、李郎娣，乙方（买方）为刘学良，显示签约时间为2020年5月6日，该合同内容记载：“该房地产按整套出售并计价，总金额860000元……签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款：首期款乙方应过户当天向甲方支付房款260000元，……剩余房款600000元双方协商按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款……如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照双方协商方式处理……如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照双方协商方式处理……”。刘学良在一审庭审中表示对上述《广州市存量房买卖合同》的真实性、合法性及关联性确认，认为交易价格与房管部门的定价不冲突；保值公司对该《广州市存量房买卖合同》的真实性无异议，表示合法性、关联性由法院认定。二审庭询中，黄灶明、李郎娣表示《广州市存量房买卖合同》系在保值公司组织下签订，其仅系配合办理网签，保值公司没有说明签订该份合同的内容和用途，黄灶明、李郎娣是在2020年7月24日向房管部门调取交易资料时才得知其曾签署过该份《广州市存量房买卖合同》。刘学良表示《广州市存量房买卖合同》约定的购房款是保值公司找银行评估确定的，系中介公司的常规操作，《广州市存量房买卖合同》约定的购房款与实际购房款存在差异不影响二手房买卖交易，只要按照《房屋买卖合同》约定付齐首付款20万元，银行就会发放贷款。黄灶明、李郎娣在一审期间提交了其与张汉强的通话记录，其中显示在2020年6月6日、6月17日，黄灶明提出对《个人住房贷款同意贷款意向书》的真实性有异议，需要到银行核实，但银行工作人员称只能告知中介公司，卖方无权知道。再查明，黄灶明、李郎娣在一审庭审中向一审法院提交了《补充答辩意见》，主张本案约定的首付款是交易总额的25%，其余均向银行贷款，违反国家及广州市的住房信贷政策，存在骗贷行为，该条款应属无效。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》是否为无效合同；2.黄灶明、李郎娣未依约办理过户手续是否构成违约。对此，本院分析如下：一、关于合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，刘学良与黄灶明、李郎娣签订的《广州市存量房买卖合同》约定的房屋总价款为86万元，其中60万元通过按揭方式支付，该合同所约定的房屋总价款与双方真实成交的总价80万元并不一致，该行为的意图是双方共同配合以提高贷款金额。因此，该《广州市存量房买卖合同》签约行为并非双方当事人之间真实的房屋交易行为，属于双方通谋虚伪的意思表示。《广州市存量房买卖合同》约定房价条款属于双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，依法应认定为无效条款。黄灶明、李郎娣上诉主张《房屋买卖合同》系保值公司与刘学良恶意串通利用黄灶明、李郎娣的无知签订，且违反强制性规定，应认定无效。对此，本院认为，现有证据无法证实刘学良与中介方存在恶意串通的情形，且黄灶明、李郎娣作为具有完全民事能力的成年人，应对其签署《房屋买卖合同》的行为承担相应后果，虽然《房屋买卖合同》约定的首付款比例低于总房款的30%，但该合同内容系双方当事人的真实意思表示，根据《房屋买卖合同》的约定，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额，故并不存在违反信贷政策的情形，且信贷政策并非法律或行政法规的效力性强制规定，故黄灶明、李郎娣主张《房屋买卖合同》无效不成立，本院对此不予采纳。按照本案查明事实，双方当事人实际履行的是《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，刘学良已向黄灶明、李郎娣发出解除合同通知，黄灶明、李郎娣亦无按《房屋买卖合同》内容继续履行的意愿，故一审法院确认刘学良与黄灶明、李郎娣于2020年5月6日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖法律关系已解除，并无不当，本院予以维持。二、关于违约责任的认定。本案中，《房屋买卖合同》约定刘学良应在合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。黄灶明、李郎娣上诉主张虽然刘学良取得《个人住房贷款同意贷款意向书》，但根据双方的真实交易情况，银行不会发放贷款，其有权行使不安抗辩权。对此，本院认为，虽然刘学良取得了银行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》，黄灶明、李郎娣在收到《个人住房贷款同意贷款意向书》后，曾对该意向书的真实性提出质疑，且要求到银行核实，并对银行是否能够实际发放贷款及何时发放贷款产生不安，提出中止履行《房屋买卖合同》。至于黄灶明、李郎娣主张行使不安抗辩权是否具有合理性，本院认为，从《贷款审批通知书》内容来看，银行的贷款审批是以首付金额为260000元、首付比例达到总房款30.23%为条件，且审批意见说明中记载“确保申请人已足额缴付首付款，取得合法有效的书面证明材料”。但本案双方当事人实际履行的是《房屋买卖合同》，该合同约定的首付款为20万元，并非26万元，即该《个人房屋贷款审批通知书》是在未核实双方交易真实性的情况下作出的，无证据证实如双方按照《房屋买卖合同》支付20万元首付款的情况下，银行仍会发放按揭贷款，且从诉讼期间黄灶明女儿与银行工作人员的通话录音内容可知，银行在得知双方虚构房屋交易价格的情况下不会继续提供按揭贷款。因此，从上述事实可以看出，黄灶明、李郎娣对《个人住房贷款同意贷款意向书》真实性的质疑以及认为银行可能不会实际发放贷款，具有一定的合理性，故黄灶明、李郎娣主张行使不安抗辩权具有事实基础，本院对其主张予以采纳。刘学良作为申请银行贷款的义务承担者，意图通过签订《广州市存量房买卖合同》抬高房屋交易价格达到做低首付款的目的，明显存在过错，但黄灶明、李郎娣作为完全民事行为能力人，其通过签订《广州市存量房买卖合同》的行为实际配合刘学良实施上述行为亦存在过错，在双方当事人无法就付款方式重新协商达成一致意见的情况下，双方当事人对房屋买卖合同关系无法继续履行均存在过错。因此，本案纠纷的产生根本上系因双方签订两份不同房价款的买卖合同所致，刘学良以黄灶明、李郎娣不配合办理过户手续构成违约，并要求黄灶明、李郎娣承担违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院在当事人已提交《广州市存量房买卖合同》的情况下，遗漏查明该事实，并认定黄灶明、李郎娣未依约配合办理过户手续构成违约不当，本院予以纠正。一审判决判令黄灶明、李郎娣向刘学良支付违约金50000元、赔偿中介费12000元、律师费30000元，处理欠妥，本院予以改判。在合同解除的情况下，黄灶明、李郎娣应当向刘学良返还定金50000元，一审判决对定金的处理结果正确，黄灶明、李郎娣对该项判决内容亦未提出上诉，本院予以维持。综上所述，黄灶明、李郎娣的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，对违约责任的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5634号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5634号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回刘学良的其他诉讼请求。一审案件受理费6140元，由刘学良负担3244元，黄灶明、李郎娣共同负担2896元。二审案件受理费12100元，由刘学良负担6269元，黄灶明、李郎娣共同负担5831元。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年四月九日书记员  熊盈颖林臻灏