河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终377号上诉人（原审被告、反诉原告）：王保平，男，汉族，1964年2月3日出生，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：王雪杰，男，汉族，1992年10月6日生，住河南省许昌市建安区，系上诉人之子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许昌市建安区实验小学，住所地：许昌市建安区兴昌路8号。法定代表人：杨淑敏，任该学校校长。委托诉讼代理人：李莉，河南万朋律师事务所律师。上诉人王保平因与被上诉人许昌市建安区实验小学房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院作出的（2020）豫1003民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王保平的上诉请求：一、请求人民法院依法撤销建安区人民法院（2020)豫1003民初4136号民事判决，将本案依法发回重审或者依法改判支持上诉人的原审反诉请求;二、案件的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋系上诉人投资所建,上诉人基于建造行为原始取得该房屋的所有权，被上诉人无权要求上诉人返还涉案房屋。1998年，上诉人就开始承包被上诉人校办工厂许昌县实验小学育新彩印厂,后因政策原因，不允许再开设校办工厂,上诉人就注册许昌县实验印刷厂，承租原育新彩印厂房屋用于印刷经营。2003年,被上诉人告知上诉人,原工厂位置要建设幼儿园,上诉人可以在学校西南角（原学校厕所)位置自行修建房屋并使用,反诉原告遂平整地面,花费2万元自建本案所涉房屋。二、涉案房屋所占有土地为划拨土地,上诉人与被上诉人所签订的租赁合同，因违反法律强制性规定,应属无效。即使一审法院判决上诉人应将涉案房屋返还被上诉人的理由能够成立,在查明涉案房屋系上诉人出资修建的情况下,被上诉人理应按照房屋的评估价值给予上诉人经济补偿。上诉人在一审程序中已提出鉴定申请,一审法院却未予准许，酌定判令被上诉人按照上诉人在2003年的建房成本2万元给予上诉人经济补偿，明显对上诉人不公,有悖公平正义原则。基于上述原因，故请求二审人民法院依法查明本案事实,依法支持上诉人的上诉请求,公正判决。许昌市建安区实验小学辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同时兼顾了公平，应予以维持。一、一审法院对上诉人王保平一审提交的证据不足以证明涉案房屋系其重建而成且归其所有的认定，及涉案房屋是上诉人在答辩人学校西南角原有旱厕基础上维修改建而来的认定正确，也符合客观事实。双方存在租赁关系的基础为双方签订的《房屋租赁合同》及往年答辩人向上诉人出具的《河南省行政事业单位资金往来结算票据》。该租赁合同第一条明确约定了涉案房屋的权属为甲方（即答辩人）拥有房屋的所有权。且，答辩人给上诉人出具的行政事业单位结算票据上也明确显示为“房租款”。双方签订合同及上诉人支付房租款的行为，说明了双方对涉案房屋的权属不持异议。涉案《房屋租赁合同》第二条、第四条中所约定的租金标准明显低于市场价，也正是基于此，在合同终止后，答辩人无需向上诉人支付任何的赔偿。而一审法院根据上诉人自认的其在改建房屋时支出了20000元费用，考虑到上诉人如返还涉案房屋产生维修改建的经济损失，酌定让答辩人赔偿上诉人20000元。虽然答辩人自认为无需向上诉人赔偿，但考虑到法院在审理案件过程中应兼顾公平，定纷止争，答辩人尊重一审判决结果，故未对该项判决结果提出上诉。二、不论涉案房屋土地的性质及双方租赁合同效力如何，上诉人均应按照合同约定租金标准支付房租及占有使用费，并返还房屋。双方自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容是双方真实意思表示，该租赁期限已经到期，而上诉人继续占有涉案房屋已无任何事实与法律依据。上诉人在上诉状中提到双方租赁合同应属无效，但按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条之规定，上诉人亦应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时更应返还涉案房屋。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请二审法院查明事实后，依法驳回上诉，维持原判。许昌市建安区实验小学向一审法院起诉请求：1、判令被告王保平返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；2、判令被告王保平按年租金12300元的标准向原告许昌市建安区实验小学支付自2020年6月26日至实际返还完毕租赁房屋之日止实际占用期间的使用费及利息（自2020年6月26日起至实际付清之日止，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息暂计100元）；3、判令被告王保平向原告支付违约金2050元；4、本案诉讼费由被告承担。王保平向一审法院提起反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告案涉房屋价值50000元（暂定）；2、反诉被告承担本案的诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2003年，被告经原告允许对原告原有旱厕进行了维修、改建，被告自称花费20000元。之后，双方针对改建后的房屋（即涉案房屋）签订租赁合同，由被告承租涉案房屋经营印刷业务。2019年6月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）续签《房屋租赁合同》一份，由被告继续租赁本案所涉房屋（位于许昌市××区实验小学，建筑面积112平方米）。该合同第一条（二）房屋权属状况明确显示为甲方拥有房屋所有权。第二条租赁期限约定：（一）房屋租赁期自2019年6月26日至2020年6月25日，共计一年；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；（三）乙方继续承租的，应提前一月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第三条约定租金￥：12300元/年。第七条（三）约定乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的2倍标准支付违约金。上述合同签订后，被告依约支付了2019年房租款12300元。2020年6月25日，上述合同到期后，原被告双方未再续签合同，原告要求被告返还涉租房屋，被告未予返还。原告于2020年8月27日向该院提起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，符合合同意思自治，现上述租赁合同已到期，原告不愿再出租涉案房屋，被告继续占有涉案房屋缺乏合同及法律依据，故对于原告要求被告返还租赁房屋并自应当返还房屋之日（2020年6月26日）起支付相应占用使用费（按年租金12300元）的诉讼请求，该院予以支持。关于占用使用费的利息，因租赁合同中已约定了乙方未按时返还房屋时需要支付的违约金标准，原告要求的占用使用费利息与合同约定的违约金相冲突，故该院不予支持。关于原告所主张的违约金，根据双方所签订的《房屋租赁合同》第七条（三）“乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的2倍标准支付违约金”的约定，被告应向原告支付违约金12300元/年÷12个月×2=2050元。关于原告要求被告将房屋恢复原状的诉请，因被告系经原告允许对原有学校旱厕进行维修及改建，且原、被告系对改建后的房屋进行的租赁，租赁合同中未约定被告负有恢复原状义务，故原告的该诉请没有事实及法律依据，该院不予支持。关于反诉原告（本诉被告）的反诉请求，因被告所提交的证据不足以证明涉案房屋系其重建而成且归其所有，故其要求原告按照房屋价值进行赔偿，无事实及法律依据，该院不予支持，但是，根据本案查明情况，涉案房屋系王保平出资维修及改建，并由原告出租给王保平长期经营使用，显然具有相应的经济利益，原告亦基于王保平租赁涉案房屋收取租赁费用而在客观上获益。现王保平需将涉案房屋返还原告，其必然产生因维修、改建房屋的经济损失，故该院酌定原告按照被告改建房屋时所支出的20000元费用进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王保平于本判决生效之日起三十日内将位于许昌市兴昌路359号许昌市建安区实验小学的建筑面积为112平方米的房屋腾空后返还给原告许昌市建安区实验小学；二、被告王保平于本判决生效后七日内按照年租金12300元/年的标准向原告许昌市建安区实验小学支付房屋占用使用费（自2020年6月26日起计算至房屋实际返还之日止）；三、被告王保平于本判决生效后七日内向原告许昌市建安区实验小学支付违约金2050元；四、反诉被告许昌市建安区实验小学于本判决生效后王保平返还房屋之日起七日内支付反诉原告王保平经济损失费20000元；五、驳回原告许昌市建安区实验小学的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王保平的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王保平负担；反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由反诉原告王保平负担315元、反诉被告许昌市建安区实验小学负担210元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的资产评估报告并未显示涉案房屋状况，不能达到上诉人证明目的，对该证据本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，王保平与许昌市建安区实验小学签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，即双方均对合同约定事项予以认可，受该合同效力约束。租赁合同第一条第（二）款明确显示，房屋权属状况为甲方即被上诉人拥有房屋所有权，上诉人主张其基于建造行为取得房屋所有权，与证据证明的事实不符，上诉理由不能成立。关于上诉人主张的经济补偿，因房屋系王保平经实验小学同意后在原有租赁关系基础上，对房屋进行的维修、改建，双方对改建后的房屋权属也做出了约定，实验小学在租赁期满后收回房屋具有事实和法律依据，一审法院结合王保平改建房屋的经济支出情况，酌定由被上诉人赔偿王保平20000元并无不当，王保平要求对房屋进行价值评估给予补偿，缺乏依据，本院不予支持。综上，王保平上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王保平负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  李艳伟二〇二一年四月八日书记员  李向阳