云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终2393号上诉人（原审被告）白永会，住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。委托代理人赧秀香，圣达法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告）马旭夆，住云南省昆明市。公民身份号码：×××。上诉人白永会因与被上诉人马旭夆房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法初字第2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认本案事实如下：2011年9月30日，原被告双方签订《安都房地产有限公司房屋租赁合同》，约定：“被告租赁原告位于昆明市盘龙区SOHU俊园小区11-1703号房屋，租赁期限为三年，从2011年10月28日至2014年10月27日，每月租金3300元，合同签订后被告应向原告方支付7个月的租金23100元，含一个月押金3300元，被告提前一个月支付下一次半年租金，被告拖欠租金一个月视为违约，原告三年内不得买卖房屋，如原告方违约，则赔偿被告方装修费用及违约金。三年内被告方不得退租，如违反合同，需补偿原告方半年租金作为违约金，房租涨幅第二年起每年按5%的比例递增”，合同签订后，原告按约交付房屋给被告方使用，2015年3月3日被告搬离该租赁房屋，但是被告支付到2013年10月27日后就再没有支付过租金。另查明被告租房时交付原告3300元的押金，原告对此认可并同意在诉请租金里扣除。现原告起诉，请求:1、依法判决被告支付所拖欠原告的房屋租金43659元、违约金21829.5元（半年房屋租金）、房屋管理费4328.8元，逾期房租四个月，每月3638.25元，共计14553元整；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：双方签订的租赁合同意思表示真实，合法有效，依法予以确认。对于被告方辩称其租赁原告方的房屋为毛坯房，进行装修投入达87640元，应当冲抵租金，系被告方口头辩称，双方对此并没有合同约定，故对其辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中原被告双方约定被告方提前一个月支付下半年租金，被告2015年3月3日搬离租赁房屋，但被告租金只支付到2013年10月27日，故对原告主张的自2013年10月28日至2014年10月27日，按合同约定的房租涨幅第二年起每年按5%的比例递增，即每月3638.25元计算12个月，即3638.25元×12个月=43659元，符合双方合同约定，扣减被告交付的押金3300元，对剩余40359元予以支持。对于原告方主张自2014年10月28日至2015年3月3日期间的房屋租金，原告主张以每月3638.25元按4个月计算即14553元，双方合同到期后，被告没有搬离原告方房屋，确实给原告方造成了损失，现原告主张参照租赁期间的租金计算租赁费并无不当，予以支持，上述自2013年10月28日至2015年3月3日的租金共计为54912元，予以支持。对于原告方主张房屋管理费4328.8元，因双方在合同中没有约定此费用由被告承担，故对原告方此项主张不予支持。对于原告方主张违约金21829.5元，因双方在合同中约定被告方逾期交租一个月即视为违约，本案中被告自2013年10月27日后就没支付过租金，根据合同约定被告方构成违约，双方在合同中约定违约金为半年的房屋租金，原告主张以每月3638.25元计算，被告主张以每月3300元标准计算，双方没有明确约定以哪一年的租金来计算违约金，被告提出以签订合同时每月3300元租金计算违约金并不不当，故对违约金以每月3300元计算6个月即19800元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一八条，判决如下：“一、被告白永会于本判决生效之日起十日内向原告马旭夆支付房屋租金共计人民币54912元；二、被告白永会于本判决生效之日起十日内向原告马旭夆支付违约金人民币19800元；三、驳回原告马旭夆的其他诉讼请求。”一审案件受理费人民币1909元，由原告马旭夆承担人民币219元，被告白永会承担人民币1609元。一审宣判后，白永会不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决错误。一、被上诉人出租给上诉人的房屋内部结构均为毛坯墙不经装修无法使用，故被上诉人同意上诉人进行装修，并口头约定精装修后折抵部分租金。为此上诉人对涉案出租的房屋进行了装修，实际支出了87640元，双方的合同也未对租赁期限届满后装修如何处理进行约定。合同到期前及到期后双方就装修费折抵租金事宜多次协商未果，上诉人认为被上诉人占有涉案房屋装修利益系不当得利应当返还或折抵租金，一审法院对上诉人的该部份主张不予支持系判决错误。二、合同到期前后，上诉人就与被上诉人就装修款折抵租金一事进行了商议，被上诉人出尔反尔拒绝履行双方约定的装修款折抵租金一事，并以业主身份通知物管不允许上诉人搬走任何东西，之后更擅自更换房屋门锁，导致上诉人交房不能，直至2015年3月3日才能交房，被上诉人的行为直接导致租金损失的扩大。一审判决由上诉人承担该部份损失违背事实系判决错误。被上诉人马旭夆答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。二审中，经询问，本案双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。但上诉人认为，一审判决遗漏认定：1、上诉人对涉案房屋进行装修的费用应予折抵；2、逾期交房的损失系由被上诉人的故意扩大导致。对经一审审理确认且双方当事人无异议的本案事实，本院予以确认。对上诉人认为一审遗漏认定的事实能否成立，本院将在判决中予以评述。归纳双方的诉辨主张，本案的争议焦点是：1、上诉人要求将涉案房屋的装修费用与其应支付被上诉人的租金予以折抵的请求是否成立；2、逾期交房的损失是否是被上诉人故意扩大损失所致？本院认为：一、关于上诉人要求将其投入到涉案房屋中的装修费用与其应支付被上诉人的租金予以折抵的问题。本案中，当事人双方的《安都房地产有限公司房屋租赁合同》对此并没有约定，而上诉人所称的双方对装修费折抵租金有口头约定的主张，在被上诉人予以否认的情况下，上诉人并没有相应证据予以证明，对此其应承担举证不能的不利后果。并且根据合同约定上诉人租赁的是毛坯房，合同对租赁期限有明确约定，对投入装修的费用在租期届满后的后果上诉人应是明知的，且装修也是为了方便上诉人自已使用，故在没有合同约定、双方合同也已履行完毕的情形下，上诉人要求对其投入到所租赁房屋内的装修费用与应付被上诉人的租金予以折抵没有依据，一审法院对上诉人该抗辩主张不予支持，并无不当，本院予以维持。二、逾期交房的损失是否是被上诉人故意扩大所致的问题。本院认为，依法在租赁合同约定的租赁期限到期后，不再续租的，返还承租房屋是承租人的义务。本案中在2014年10月27日双方的租房合同到期后，向被上诉人返还所租房屋是上诉人的法定义务，是一种积极的履行行为，可上诉人并没有证据证明其已履行了返还承租房屋的义务，其上诉所称的被上诉人故意通知物管不配合、拒绝接受履行也没有相应的证据证明，其仅依被上诉人2015年3月3日能够接收房屋进而推出被上诉人在租期到期后应该能够接收出租房屋的观点不能成立。因为上诉人的该观点忽视了自已应履行的义务，且把自身应履行的义务转移给了被上诉人，其主张没有法律依据不能成立。综上所述，上诉人要求撤销原判并依法改判的诉请，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币1909元，由上诉人白永会承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一六年六月二十九日书记员  仝倩华