云南省沾益县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0328民初843号原告曲靖靖发房地产经纪有限公司。地址：云南省曲靖市临江花园一组团1-42号商铺。法定代表人晏廷护，该公司经理。委托代理人毛泽梦，云南权仲律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人殷碧浪，云南权仲律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告施传超，男，1966年7月5日生，汉族，富源县人，初中文化，居民，住曲靖市富源县。委托代理人施有志，男，1989年9月3日生，汉族，富源县人，大学文化，公务员，住曲靖市富源县。系被告欧传超之子。代理权限为特别授权。委托代理人施强，男，1986年5月3日生，汉族，富源县人，大学文化，公务员，住曲靖市富源县。系被告欧传超之子。代理权限为特别授权。被告欧世菊，女，1962年6月6日生，汉族，富源县人，小学文化，居民，住曲靖市富源县。委托代理人施有志、施强，均系欧世菊之子，身份情况同被告欧传超的委托代理人。代理权限为特别授权。第三人窦华国，男，1983年2月28日生，汉族，沾益县人，大学文化，教师，住沾益县。第三人田排，女，1990年3月5日生，汉族，富源县人，大学文化，教师，住曲靖市富源县。委托代理人窦华国，即本案第三人窦华国，系田排之夫。原告曲靖靖发房地产经纪有限公司诉被告施传超、欧世菊买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理，依法由审判员杨林适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告曲靖靖发房地产经纪有限公司委托代理人毛泽梦、殷碧浪，被告施传超、欧世菊的共同委托代理人施有志、施强及第三人窦华国（兼第三人田排的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖靖发房地产经纪有限公司诉称，通过原告提供的居间服务，被告欧传超、欧世菊夫妇与案外人成功签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，案外人按照合同约定积极履行了义务，但二被告中途违约，以各种借口及理由拒不履行合同义务，致使合同没有得到全面履行。按照居间合同的约定，居间报酬由买卖双方中的违约方来承担，故诉请人民法院判令被告施传超、欧世菊向我公司支付居间报酬8032元，并承担本案诉讼费用。被告施传超、欧世菊均辩称，买卖双方签订的房屋买卖合同系原告（中介公司）提供的格式条款合同，合同中没有约定支付价款和办理过户手续的先后顺序，导致买卖双方在履行合同的过程中产生矛盾，因此，原告没有尽到合同义务。该买卖合同系格式条款合同，原告并没有一一进行解释或说明，依照我国《合同法》第41条的规定，存在两种解释的情况下，应当对原告作出不利的解释，因此本案应当先付款后过户是合理合法的。至于我们要求第三人窦华国签订补充协议，是因为买卖合同中约定的“住房公积金贷款后45天内一次性付清”是一个不确定的状态，我们要求买方在过户后45天内付清尾款28万元，是将不确定的状态转为一种确定状态。公证与否与合同的合法性无关，但原告在办理过户的过程中，一直要求我们要先公证后过户，因此，被告并没有违约，而是原告违约。另外，买卖合同中第十项，即违约责任条款，仅仅规定了买卖合同双方当事人的违约责任，没有约定原告作为中介方的违约责任，违约责任的合同条款无效。在履行合同的过程中，原告作为中介公司，不公正处理，一直要求被告先过户、后付款，因此，原告的服务存在瑕疵，违约方属于原告，不是被告，应当驳回原告的诉讼请求。第三人窦华国、田排述称，本案房屋系经原告曲靖靖发房地产经纪有限公司联系了被告卖给我的，买卖双方于2015年11月1日签订了房屋买卖合同。合同条款是原告逐条读给我们听后才签字捺印的。合同约定在2015年11月27日之前办理过户手续，我交了2万元的预付款，并将该2万元作为保证金交给了原告，被告欧传超出具收条给我，原告中介公司又出具收条给被告。我一个星期后筹措好首付款，告知了中介公司，准备去办理过户手续。但被告要求我先要付清首付款，中介公司说公证不等于过户，所以要先进行公证，公证之后才能付首付款。后来我与被告一同到了中介公司，但被告又要求我签订一个补充协议，内容是我必须保证在过户后45天内付清尾款，否则，就要将已经过户的房屋又过户至被告名下。并且要求我必须签订补充协议，才能进行公证。我觉得不公平，不愿意签订这个补充协议。为此，中介公司还与被告发生了争吵。由于办不了，第二天我们又回到中介公司，被告又要求我签订补充协议，我再次表明不愿意签字。我就找中介公司退2万元钱。中介公司说可以与被告解除买卖合同，由于收条是被告施传超出具给我的，可以要求被告退还2万元钱。2015年11月底，我就打电话与施传超联系，施传超同意解除合同，但提出并没有实际收到2万元，应找中介公司退钱。因此，我只有通过法律程序才能解决问题，本案我并没有违约行为，我不站在原被告任何一方，居间报酬费用应当由不正常履行合同义务的一方来承担。原告曲靖靖发房地产经纪有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1．原告的营业执照、组织机构代码、税务登记证副本、法定代表人身份证明、法人身份证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2．证明1份，用以证实孙某系原告公司业务员的事实。3．房屋买买卖合同1份，证明原被告与第三人签订了房产买卖合同，按照合同约定如果被告违约，被告应向原告支付居间报酬。4．短信催告下载记录2份，证实原告公司业务员孙某于2015年11月18日及同月25日两次以短信催告方式向被告主张权利，要求被告根据合同约定履行合同义务，同时证明被告已存在违约的事实。5．律师函、快递单、快递单号查询结果，证实第三人于2016年3月9日委托律师向被告主张权利，同时被告违约的事实。6、房产登记查阅摘抄表，证实被告因为贷款，已经于2015年12月14日将涉案房屋向曲靖市住房公积金管理中心富源分中心进行了抵押。7.曲市国用（2008）第1691号土地使用权证复印件1份，用以证实本案涉案房屋的土地使用权人系曲靖方裕房地产开发有限公司，本案交易的标的物并非小产权房，可以上市交易，房屋买卖合同合法有效。8.证人孙某的当庭证言，主要内容是：我是原告曲靖靖发房地产经纪有限公司的业务员。2015年10月中旬左右，通过我介绍后，二被告与第三人窦华国、田排夫妇达成了共识，双方于2015年11月1日在我公司签订了房屋买卖合同。该买卖合同是我同事袁坤根据双方当事人协商一致同意后书写的。我们公司作为居间人，合同履行顺序都是要求买卖双方先公证，然后由买方向卖方支付首付款，再办理过户手续，最后由买方付清尾款，但这都是口头上交待的，这是我们的一个交易习惯。该合同约定2015年11月27日之前进行过户。2015年11月1日到2015年11月18日期间，买卖双方到公司去了3次。第1次被告要求第三人窦华国先付首付；第2次被告带来了房产证，第三人窦华国同意支付首付，我们公司出具收款收据，但是当天被告施传超不同意。第3次（2015年11月18日之前）被告提出要我们中介公司写一个补充协议，并交窦华国签字，我们认为权利不对等，不愿意写这个补充协议，告诉被告写不了。2015年11月18日，被告施传超自己写了份补充协议，大慨内容是在多少内工作日之内尾款不给被告，就要买方给卖方多少钱，还要将房屋重新过户回来给被告，我们制作了网签合同，被告拿此补充协议要求窦华国签字按手印，我们看了后觉得权利不对等，属于变更合同的内容，建议窦华国不能签字，窦华国也就没有签。由此形成导火索，被告就要求窦华国先付钱再公证。我们给被告做思想工作，说公证并不等于过户，只是一个司法公证。在双方均不信任的情况下，我们建议双方可以将首付款12.16万元先打入我们公司账户内进行保管，再由我们公司出具收条，如果办不了，由我们公司承担责任。经过磋商，买卖双方都已经同意了，但走到房管处门口时，突然出现一个说话结巴的人，说他是公证处的工作人员，今天不能公证，就喊着被告走了。我们也才喊着窦华国走掉。后来我又发信息给被告施传超要求来过户，他一直不回短信，就超过了过户期限。经质证，第三人窦华国对原告提交的上述证据材料不持异议。被告施传超、欧世菊对原告提交的证据材料1、2、7不持异议。但证据材料3，因在房屋买卖合同第九条中明确规定居间报酬应当由第三人支付，没有规定中介公司的违约责任，不能证明系被告违约；证据材料4的短信截图证据不予认可，仅仅只是要求我方过户，并没陈述买方应支付首付款的义务；证据材料5仅仅只是原告的单方陈述，不予认可，且原告寄发EMS的凭证不能证明我方已经签收，我方实际并没有签收，快递单截图上的“本人收”实际并不是本人收；证据材料6与本案无关，因为买方与我父亲联系后表示不再买我们的房子，解除了合同，因此，被告才会去办理抵押贷款。证据材料7中，只说中介公司平时都是这么办理的，不同意证人陈述的先公证再过户的说法。且对证人陈述的交易习惯有意见，交易当天中介公司始终要求我们先过户再付款，因此，导致交易没有成功。关于原告提供的证据材料，原被告及第三人没有异议的的材料，经审查符合证据的客观性、关联性和合法性，本院予以采信，作为证据使用。关于证据材料3、4，被告并没有提出实质异议；关于证据材料5，被告并没有提供相反证据加以证实；关于证据材料6，其与本案合同的履行具有关联性；关于证据材料7，被告未提出实质异议，或者提出的异议事实没有任何证据加以证实。故本院对被告提出的质证意见不予采纳，对原告提供的证据材料予以采信，作为证据使用。经审理查明，原告曲靖靖发房地产经纪有限公司系2010年5月25日由自然人投资并依法登记设立的有限责任公司。经营范围为房地产经纪、房地产咨询和商品房代销。2015年10月，在原告的介绍下，第三人窦华国、田排夫妇与被告施传超、欧世菊夫妇在原告的帮助下于同年11月1日签订了一份房屋买卖合同。并且，在该买卖合同中三方同时又签订了一份具有媒介性质的居间合同。该合同约定：被告施传超、欧世菊（甲方）以40.16万元的价格将坐落于曲靖市沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3栋3单元401号房出卖与第三人窦华国和田排（乙方）；在签订合同时，第三人应向被告支付购房款定金2万元；该2万元定金在第三人支付后，被告应将此定金交原告曲靖靖发房地产经纪有限公司（丙方）作为保证金加以保管，待交接房手续办理完毕后再支付给被告；第三人应于2015年11月27日之前向被告支付购房款12.16万元，余款28万元待第三人办理住房公积金贷款后45日内一次性付清。过户手续于2015年11月27日前办理完毕。被告应当在收到全部购房款当日向第三人交付房屋。原告的居间报酬为8032元，原告作为居间人，负有向甲乙双方提供咨询服务、协助甲乙双方办理过户、评估、银行按揭、交接房等手续，在买卖合同双方当事人均不违约的情况下，居间报酬由第三人窦华国和田排负责支付，第三人及被告在签订本合同后，不得中途违约，任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成该房产交易未能进行的，属于根本违约，若一方违约，居间报酬则应由违约方承担。支付居间报酬的时间为办理完产权变更登记当日或交接房完毕后当日，逾期以每天100元向原告支付迟延赔偿金。甲乙双方签订公证《房屋买卖合同》后，若出现违约，则违约责任按公证后的《房屋买卖合同》执行。另查明，在合同签订后，第三人窦华国按照合同约定于2015年11月1日将2万元定金交由原告保管，被告施传超同日写下收到窦华国2万元定金的收条交窦华国持有，原告作为定金保管人向施传超写下收到施传超保证金2万元的收条交施传超持有。2015年11月中旬，第三人窦华国筹措好首付款并与原被告双方当事人共同去有关部门办理房屋过户及合同公证事宜的过程中，被告认为双方已经签订的房屋买卖合同第五条中“余款28万元由乙方（买方）办理住房公积金贷款后45天内一次性付清甲方（卖方）”的合同条款履行期限不确定，不能保障交易安全，遂提出一个补充协议，要求变更此项合同内容，改由第三人窦华国必须在过户后45日内付清余款28万元，否则，窦华国应当将已经过户的房屋予以返还，再次过户至被告名下。第三人窦华国对此予以拒绝。由此双方在合同的履行过程中发生争议。在合同目的难以实现的情况下，窦华国请求解除合同，退还定金，但无法索要回已经支付的定金2万元，遂将被告施传超、欧世菊诉至本院，要求本案被告双倍返还定金。原告不能取得居间报酬，以被告违约为由，也将被告施传超、欧世菊诉至本院，要求被告支付居间报酬8032元。又查明，2015年12月14日，被告未经合同相对方同意的情况下，私自将涉案房屋向曲靖市住房公积金管理中心富源分中心进行抵押贷款。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，当事人所签订的房屋买卖合同及居间合同不违反法律规定，具有法律效力，受法律保护。我国《合同法》第八条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，房屋买卖合同双方当事人所签订的“余款28万元由乙方（买方）办理住房公积金贷款后45天内一次性付清甲方（卖方）”的合同条款明确而具体，被告却要求变更此项合同条款之内容，改由第三人窦华国必须在过户后45日内付清余款28万元，否则，窦华国应当将已经过户的房屋予以返还，再次过户至被告名下。根据合同约定的：第三人及被告在签订本合同后，不得中途违约，任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成该房产交易未能进行的，属于根本违约，若一方违约，居间报酬则应由违约方承担。故被告施传超、欧世菊在房屋买卖合同已经成立并生效的情况下，擅自变更合同，改变买卖意向，要求合同相对方按照其单方意志履行，对方当事人拒绝签章，按照此合同约定，已属根本违约；且被告私自将涉案房屋进行抵押贷款，客观上致使合同无法履行。故原告要求被告支付居间报酬的理由成立，本院予以支持。在被告已经以自己的行为表明不再履行该合同的情况下，第三人窦华国、田排有权解除合同，不再履行该合同义务。但原告在提供居间服务的过程中，帮助买卖合同双方当事人所签订的合同内容存在过户与交付首付款的时间均为2015年11月27日前，难以确定履行顺序，属于先后履行顺序约定不明，服务质量存在一定瑕疵，由此引发纷争，且合同在客观上已经解除，故诉请的居间报酬费用本院酌情予以支持。关于被告提出的违约责任条款，没有规定原告方的违约责任，仅仅规定了买卖合同双方当事人的违约责任，虽属于客观事实，但若原告违约的，仍然不能逃避应承担的法定违约责任，故该抗辩理由与结论之间违反内在逻辑，主张该违约责任条款无效的辩解理由也没有法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的公证与否与合同的合法性无关，但原告在办理过户的过程中，一直要求我们要先公证后过户的抗辩理由，结合本案约定的“甲乙双方签订公证《房屋买卖合同》后，若出现违约，则违约责任按公证后的《房屋买卖合同》执行”。较为明显说明按照合同的约定，本案的房屋买卖合同需要办理公证手续。为了确保该合同违约责任条款具有合法性保障，首先要进行公证，然后办理过户手续。我国《合同法》第六十二条规定：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案买卖合同双方当事人之所以协商约定此项公证条款，完全是居于保障交易的合法性和安全性，能够顺利实现合同目的而订立的条款，故被告该抗辩理由也不能成立，本院不予采纳。关于被告提出的买卖双方签订的房屋买卖合同系原告提供的格式条款合同，合同中没有约定支付价款和办理过户手续的先后顺序，因此，原告没有尽到合同义务。该买卖合同系格式条款合同，原告并没有一一进行解释或说明，依照我国《合同法》第四十一条的规定，存在两种解释的情况下，应当对原告作出不利的解释的抗辩理由，根据合同相对性原理，该买卖合同条款并不能约束居间人（案外人），我国《合同法》第四十一条中的“提供格式条款一方”是指合同当事人，并非指合同案外人，且提出原告并没有一一进行解释或说明没有事实依据，故被告此项抗辩理由依法不能成立，本院不予采纳。关于被告所提的在履行合同的过程中，原告作为中介公司，不公正处理，一直要求被告先过户、后付款，此项抗辩理由系被告主张的案件事实，该事实主张没有任何证据加以证实，且系被告抛开合同公证程序，断章取义所作的辩解。另外，对于其主张的此案件事实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条所规定的“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故被告提出的该抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由被告施传超、欧世菊向原告曲靖靖发房地产经纪有限公司支付居间报酬7000元。案件受理费免收。上述需要履行的款项，须于本判决生效后五日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年。自法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  杨林二〇一六年六月二十七日书记员  刘畅