辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终857号上诉人（原审被告）：朝阳龙城万恒实业有限公司，住所地朝阳市开发区龙泉大街二段**。法定代表人：赵海仪，经理。委托诉讼代理人：王葆华，辽宁中平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜长山，男，1971年8月5日出生，汉族，公司职员，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：王鹏华，女，1973年6月25日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。二被上诉人委托诉讼代理人：赵黎伟，辽宁东宝律师事务所律师。上诉人朝阳龙城万恒实业有限公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人杜长山、王鹏华房屋买卖合同纠纷一案，不服龙城区人民法院（2020）辽1303民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万恒公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人于2015年8月12日向上诉人缴纳干房款802880元，维修基金8029元，属事实认定错误。事实是该款项系用上诉人和案外人朝阳弘润实业有限公司及其公司法定代表人于晓光的电梯工程款进行抵顶，被上诉人未实际向上诉人缴纳相应的购房款。朝阳弘润实业有限公司未完成既定的工程量，造成上诉人超额支付工程款，上诉人不能继续履行该合同。该房非系上诉人和被上诉人之间单纯的房屋买卖关系。上诉人承认在抵顶工程款的过程中，存在操作不规范的地方，但超额支付的二百多万元工程款至今无法解决。一审法院仅凭被上诉人提供的购房单据，认定双方的房屋买卖关系是错误的。杜长山、王鹏华辩称，涉案房屋是被上诉人通过于晓光买的抵账房，上诉人与被上诉人签订购房合同并办理了预售登记，上诉人只能依据双方合同约定向于晓光主张权利，对抗不了该涉案房屋买卖合同的效力。杜长山、王鹏华向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告交付原告购买的位于朝阳市龙城区房屋，为原告开具购房发票、出具相关手续、协助原告办理房屋产权登记证明；2.判决被告依据合同约定向原告支付延期交房违约金自2016年10月30起计算至2020年8月30日，计184,662.40元；3.本案件诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告要求被告支付延期交房违约金计算至实际交房之日止。一审法院认定事实：2015年4月15日，时任被告万恒公司法人代表的赵海金代表开发单位，与作为施工单位代表的案外人于晓光签订《王府花园建筑工程以房抵工程款协议》，约定以商网干房款抵电梯工程款，在抵账总价为3,208,640元的商网明细表中，包括案涉房屋（房号“3#-106号商网”）的干房款802,880元在内。2015年8月12日，原告王鹏华、杜长山作为买受人，与出卖人万恒公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015H07529），约定出卖人在王府花园建设的案涉房屋（柳城路五段59号1层106号，预测建筑面积共100.36平方米，其中套内建筑面积97.28平方米，分摊共有建筑面积3.08平方米），出卖给二原告，按照建筑面积计算，单价为每平方米8,000元，总价款为802,880元。合同约定：“一次性付款，买受人应当在2015年8月12日前支付该商品房全部价款。”“出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。”合同在“逾期交付责任”条款中约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由“双方协商解决”。合同签订当日，万恒公司分别以“预收王府花园3#-106号商网干房款”、“预收王府花园3#-106号商网维修基金”为收款事由，各收取原告王鹏华802,880元、8,029元，并为原告出具了相应收据。同日，案外人于晓光以借款人名义，在款项用途为“王鹏华3#-106商网干房款”，金额为802,880元的借款单上签字，被告万恒公司以此为记账凭证入账。2015年8月14日，朝阳市房产局为案涉房屋填发了《商品房预售登记备案书》[（2015Ｈ）朝房登字第××号]，房屋买受人登记为本案二原告。此外，被告提交与案外人之间的电梯安装合同、协议书、借款单（据）、银行电子回单等，证明已超付案外人于晓光工程款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，二原告与被告万恒公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并申领商品房预售登记备案书，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。实际履行过程中，被告万恒公司以收取的干房款抵顶预付案外人工程款，由相关案外人为其出具借款单入账，其为原告出具干房款收据，符合交易习惯。万恒公司称原告不是实际购房人、以及未实际交付购房款的抗辩事由，与其给原告出具相关案涉房屋干房款、维修基金收据、签订商品房买卖合同以及办理预售登记备案的事实相矛盾。被告未按约定时间交付房屋问题，双方未能协商解决，原告起诉后，被告仍拒不同意向原告交付案涉房屋，属违约。因双方在合同中未明确约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，对原告主张被告支付违约金，可从权利确定之日起，以原告已支付房款总数为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止。被告万恒公司称已超付相关案外人工程款，不属本案审理范围，如有相关证据其可另案起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条、第一百一十二条规定，判决如下：一、被告朝阳龙城万恒实业有限公司于本判决生效后十日内，向原告杜长山、王鹏华交付柳城路五段59号1层106号房屋，并为原告开具购房发票、出具相关手续、协助原告办理房屋产权登记证明；二、被告朝阳龙城万恒实业有限公司向原告杜长山、王鹏华支付违约金（以802,880元为基数，自本判决确定的权利之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告杜长山、王鹏华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,838元，由被告朝阳龙城万恒实业有限公司负担。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上诉人提交的关于朝阳龙城万恒实业有限公司与朝阳弘润实业有限公司买卖合同纠纷案涉案资产评估报告，以证明于晓光与上诉人之间完成工程量问题。被上诉人认为该报告与本案无关，而且评估报告是上诉人与于晓光所属公司的纠纷，已在龙城区法院调解。本院认为上诉人提交的新证据与本案无关。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，万恒公司与于晓光于2015年4月15日签订的《王府花园建筑工程以房抵工程款协议》中，抵账总价为3,208,640元包括案涉房屋（房号“3#-106号商网”）房款802,880元，依此证据能够认定万恒公司同意以本案所涉房屋抵工程款的事实。2015年8月12日，王鹏华、杜长山与万恒公司签订《商品房买卖合同（预售）》，万恒公司为王鹏华、杜长山出具了房款收据，至此，房屋买卖合同已经成立，上述以房抵款的行为和买卖合同均不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，合法有效，应予以确认。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。万恒公司提出已向相关案外人超付工程款的抗辩内容，不属本案审理范围，如有相关证据可另行主张权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13676元由上诉人朝阳龙城万恒实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年四月七日书记员  张 多