广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终1008号上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江俊，男，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：侯敏杰，女，汉族，住清远市清新区。两被上诉人共同委托代理人：王振国，广东明典律师事务所律师。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称“乐雅居公司”）因与被上诉人江俊、侯敏杰商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年1月16日，江俊、侯敏杰与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定江俊、侯敏杰购买位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭x号楼x梯xxxx房屋为预售商品房，房屋建筑面积161.19平方米，套内建筑面积138.12平方米，分摊建筑面积23.07平方米；第四条约定房屋总金额624915元；第六条约定首付款254915元于2013年1月16日交付，剩余房款370000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定乐雅居公司应当在2014年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付江俊、侯敏杰使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知江俊、侯敏杰的；（2）江俊、侯敏杰未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于非乐雅居公司所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付江俊、侯敏杰的违约责任：（1）逾期不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向江俊、侯敏杰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，江俊、侯敏杰有权解除合同。江俊、侯敏杰解除合同的，乐雅居公司应当自江俊、侯敏杰解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向江俊、侯敏杰支付违约金。江俊、侯敏杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向江俊、侯敏杰支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，乐雅居公司应当书面通知江俊、侯敏杰办理交付手续。双方进行验收交接时，乐雅居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，乐雅居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，江俊、侯敏杰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乐雅居公司承担。合同签订后，江俊、侯敏杰按约共向乐雅居公司支付了购房款624915元。乐雅居公司没有按约定将验收合格的商品房交付江俊、侯敏杰使用。至今，乐雅居公司没有向原审法院提交涉案房屋经竣工验收合格备案的相关证据。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与江俊、侯敏杰签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约金的支付。商品房买卖合同约定的竣工验收合格，应理解为该商品房经验收合格并备案。乐雅居公司没有依照合同约定于2014年1月2日前将竣工验收合格的讼争房屋交付江俊、侯敏杰，是违约行为，应承担违约责任。至今，乐雅居公司仍未能将符合合同约定的商品房交付江俊、侯敏杰，应承担违约责任至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。江俊、侯敏杰的诉讼请求应予支持。至于环城路东延段道路建设工程在2014年11月20才竣工验收，乐雅居公司没有提交证据证明环城路东延段道路建设工程影响了商品房的竣工验收，应不予支持。乐雅居公司应支付的违约金从2014年1月3日起、以624915元为基数、按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付江俊、侯敏杰的违约金（从2014年1月3日起、以624915元为基数、按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止），于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费1020元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人乐雅居公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：清新区住建局出具的《建设工程竣工验收报告》，可证实清新城区环城路东延段道路于2014年11月20日才通过验收。清新区太和镇供水有限公司在2014年8月5日才对上诉人开发的小区进行永久用水安装，清远港华燃气有限公司在2015年8月10日才进行通气。可见，即使涉案房屋未能如约交付，也是由于上述政府主管部门审批事项的延迟和市政设施的施工、安装验收延迟造成，根据合同约定，上诉人可延期交付。鉴于上诉人可延期交付，故上诉人并不存在违约行为，无须支付违约金。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。江俊、侯敏杰答辩称：答辩人与被答辩人签订的合同明确约定了交房时间，被答辩人未在合同约定的期限内将房屋交付给答辩人，属于违约，应当按照合同承担违约责任。被答辩人提出的上诉理由不成立。1、清新区环城路东延段道路建设工程对涉案房屋的交付没有影响。该道路规划已久，作为开发商，被答辩人在签订合同时应当予以考虑，不能以此作为延迟交付的原因。且在诉讼前业主与开发商的多次交付中，被答辩人也未告知答辩人涉案道路的施工情况。2、被答辩人于2014年8月5日才到供水公司进行永久用水报装，应当承担违约责任。3、燃气公司何时通气也与房屋的交付期限没有关系。综上，一审判决合理合法，请求二审法院予以维持。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》中第八条交付期限第二款第3项约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他时间或行为。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人乐雅居公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人乐雅居公司逾期交楼的行为是否构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人乐雅居公司应当在2014年1月2日前如约如期交付房屋，但上诉人乐雅居公司至今未能交付，已违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，上诉人可对交楼期限予以延期，上诉人迟延交楼不构成违约。本院认为，上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》仅可证明清新城区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工的事实，但不能证明该道路的施工存在工期延迟，因此，前述道路的施工并不符合合同约定的可延期交楼的情形，本院对上诉人该辩解不予采纳。另外，供水、管道燃气设施的报装及开通受上诉人与供水、燃气公司之间的合同约束，供水、管道燃气设施未及时报装及开通，不属于合同约定可以迟延交楼的情形，不能免除上诉人依约交楼的合同义务，本院对上诉人该辩解亦不予采纳。综上，原审法院认定上诉人逾期交楼构成违约，符合合同约定，本院予以维持。综上所述，上诉人乐雅居公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年六月一日书 记 员  张丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。