广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终23078号上诉人（原审被告）：广州傲能屹立通用机械有限公司，住所地广东省广州市黄埔区永和街新庄村新庄二路32号。法定代表人：吴子财，职务：执行经理。委托诉讼代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤彬，广东正大方略律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社。法定代表人：刘炳枝，职务：社长。委托诉讼代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韵怡，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原审被告：广州市屹立机电设备有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗大道137号金龙大厦1202、1203房。法定代表人：刘盛果，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡长波，男，该公司员工。原审第三人：广州高新建设开发有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区永和经济区摇田河大街79号。法定代表人：张威林，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舜谦，广东广开律师事务所实习律师。原审第三人：广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会，住所地广东省广州市黄埔区永和街永和大道中13号之一。法定代表人：黄焕培。委托诉讼代理人：郑晓姬，女，该单位员工。上诉人广州傲能屹立通用机械有限公司（以下简称傲能屹立公司）因与被上诉人广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社（以下简称小东合作社）、原审被告广州市屹立机电设备有限公司（以下简称屹立公司）、原审第三人广州高新建设开发有限公司（以下简称高新公司）、广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会（以下简称新庄居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。傲能屹立公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回小东合作社的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由小东合作社承担。事实和理由：一、原审判决遗漏了案涉《土地租赁合同》经开发区管委会、增城市人民政府及增城市国土局审批同意的重要事实。1.1993年11月9日，高新公司(原名广州经济技术开发区永和发展总公司)经广州经济技术开发区管理委员会以《关于成立广州经济技术开发区永和发展总公司的决定》(穗开管字【1993】12号)决定成立：由广州经济技术开发区永和经济区筹建办组建，并于1993年11月向广州市工商局开发区分局申请注册登记。其成立宗旨之一系代表永和经济开发区工业项目的引进与投资。2.傲能屹立公司系经广州高新建设开发有限公司招商引资设立的中外合资企业。1999年11月26日，广州经济技术开发区管理委员会、广州高新技术产业开发区管理委员会(以下简称“开发区管委会”)以《关于成立广州傲能屹立燃气设备有限公司的批复》(穗开管企【1999】248号)函复广州经济技术开发区永和发展总公司的穗开永总【1999】72号文，内容为“一、同意成立……合资企业广州傲能屹立燃气设备有限公司；批准该公司可行性研究报告、合同、章程生效……四、公司经营期限50年。”《租用土地协议书》为附件之一。尔后，广州傲能屹立燃气设备有限公司更名为傲能屹立公司。3.案涉的《租用土地协议书》经开发区管委会同意，并且经增城市国土局、增城市规划局以及增城市人民政府同意。第一，案涉的《租用土地协议书》作为设立傲能屹立公司的经营场所的依据，得到开发区管委会审批同意。案涉的《租用土地协议书》的见证方为广州高新建设开发有限公司及广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会，而广州高新建设开发有限公司代表开发区管委会负责招商引资时，《租用土地协议书》确立的经营场所已上报开发区管理委员会并获批通过。另外，在傲能屹立公司的开业档案中留存有《租用土地协议书》，这是开发区管委会《关于成立广州傲能屹立燃气设备有限公司的批复》(穗开管企【1999】248号)中的附件之一，并且也是广州经济技术开发区永和发展总公司的穗开永总【1999】72号文的附件之一。由此可进一步证实，案涉的《租用土地协议书》经开发区管委会同意。第二，案涉《租用土地协议书》经增城市永和镇建设办公室、增城市永和镇国土管理所、增城市永和镇人民政府、增城市计划局、增城市国土局及增城市政府批准同意。根据《建设用地批准书(增城市县【1999】字第173号)项下的档案资料》，1998年10月15日小东合作社提出的案涉土地《用地申请表》中申请用地理由为“广州屹立机电设备项用地”，1998年10月16日获得增城市永和镇村民委员会的盖章同意，1998年10月17日获得增城市永和镇建设办公室、增城市永和镇国土管理所盖章批准同意，1998年10月18日获得增城市永和镇人民政府的批准同意，1998年10月27日增城市国土局时任局长黎荣志代表国土局批准同意，1998年10月28日增城市政府时任副市长沈满棠代表市政府批准同意。1998年10月15日，小东合作社的《申请用地报告》明确案涉土地为广州屹立机电设备有限公司合作兴建生产汽化炉产品基地，得到了增城市永和镇人民政府的批准同意。1998年10月20日，增城市计划局《关于永河镇新庄村小东合作社建设工业项目用地计划立项的批复》(增计[460号])同意了小东合作社的申请用地报告。该用地档案中也附有《租用土地协议书》，也证明了《租用土地协议书》经过土地主管部门及永和镇政府、增城市政府以及增城市计划局的同意。根据《建设用地规划许可证(编号：98038088)项下的档案资料》，1998年10月18日由增城市城市规划局签发的《建设用地规划许可证》的档案中，包含了案涉《租用土地协议书》，且在附件《新庄小东屹立机电用地图》有增城市永和镇新庄村民委员会增城市永和镇国土管理所的盖章确认。证明案涉土地的《租用土地协议书》经过土地主管部门批准同意。根据《建设工程规划许可证(编号：200003A022)项下的档案资料》、《建设工程规划许可证(编号：200003A023)项下的档案资料》、建设用地规划许可证(编号：200003A024)项下的档案资料，其一、编号：200003A022《建设工程规划许可证》项下的内容显示：1999年12月29日增城市环保局在《增城市建设项目申建报告表》的审批意见为“同意定址建设，竣工后报我局验收，合格才能使用”，在《建设项目环境影响报告表》上的审批意见为：同意该项目定址筹办。小东合作社1999年10月28日的建设工程规划许可证申请的附件中包括了案涉的《租用土地协议书》。其二、编号：200003A0223《建设工程规划许可证》项下的内容显示和编号200003A022的内容基数一致，但附图《永河镇新庄村小东合作社厂房规划图》显示：2000年7月17日，增城市永和镇建设办公室盖章同意报批，2000年7月15日增城市规划局规划科盖章审批“经会审，同意此规划方案”：建设的4栋工程总面积2055.44平方米在2000年4月13日经增城市公安局验收可投入使用。其三、编号：200003A0224《建设工程规划许可证》项下的内容和编号200003A023的内容基数一致。在三份建设工程规划许可证项下的档案资料中，均包含了案涉的《租用土地协议书》，该协议书与建设项目环境影响报告表、增城市建设项目申建报告表、建设工程规划许可证申请等材料一并获得了增城市城市规划局、增城市计划局、增城市人民政府、增城市国土局等有关部门的批准及签章确认。二、一审判决与广东司法相违背，经人民政府或行政主管部门批准的集体建设用地租赁期限未超过50年的，根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》可以认定有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了国有工业用地的出让年限为五十年。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号)第十三条规定“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”广东省高级人民法院2010年12月8日做出《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》(粤高法民一复字【2010】17号)“《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》与《土地管理法》等法律存在一定的冲突。为防止大量纠纷涌入法院，稳妥处理此类案件，目前我省法院的民事案件不审查具体行政行为的合法性，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。”案涉《租用土地协议书》经增城市永和镇建设办公室、增城市永和镇国土管理所、增城市永和镇人民政府、增城市国土局及增城市政府、增城市计划局的批准同意，《租用土地协议书》第二条约定租用年限为五十年符合上述法规及粤高法民一复字〔2010〕17号批复的规定，一审法院认定当事人的租赁期限自《合同法》实施后超过20年部分无效和上述规定不符。参照广东省的类似司法判例，在政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，可以认定租期合法有效。三、案涉《租用土地协议书》约定的土地出租年限应适用《土地管理法》第六十四条第三款的规定，一审判决适用《合同法》第二百一十四条规定有误。1.案涉土地租赁期限50年符合《土地管理法》及相关法规、规章的规定。2020年1月1日实施的《土地管理法》六十三条第四款规定“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了国有工业用地的出让年限为五十年。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第(十)项规定“加强村镇建设用地的管理……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》国土资发〔1999〕222号第四条规定“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号)第十三条也规定了集体土地的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途国有土地出让最高年限。本案中，案涉土地租赁合同项下的土地用途为工业用地，约定的出租期限为50年未超过法定的国有工业用地的出让年限，约定的租赁期限合法有效。2.案涉土地租赁合同涉及租赁土地上傲能屹立公司合法建设的厂房的使用权益，应适用特别法及新法即《土地管理法》的规定，《合同法》第二百一十四条规定不适用于本案。《合同法》为一般法，“租赁合同”一章中对应的是一般的租赁。但是未能处理承租人在租用土地上合法建造的房屋的权益；《土地管理法》为特别法，且为新法，该法第一条明确立法宗旨“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”规定土地租赁合同不得超过同类用途土地出让最高年限系考虑到土地租赁的特殊性，如案涉建设用地的出租，承租人需要在承租土地建设建筑物才能物尽其用。而上盖建筑物一般为永久性建筑物才符合《民法总则》第九条规定的民事活动应当有利于节约资源、保护生态环境的“绿色原则”，出租人由于自身没有条件对土地进行开发建设才将土地进行出租，而承租人需要承担地上建筑物的建设义务，如果租赁期限过短，投入和产出将不成正比，这将限制了土地的合法开发利用，也必然限制了农村集体土地的租赁流转，整体将不利于社会经济的发展。因此，2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京市××等××点县××、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，会议决定调整《土地管理法》以及《城市房地产管理法》关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。授权决定还明确：对实践证明可行的，修改完善有关法律。2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议将上述调整期限延长至2019年12月31日。2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议总结了农村集体建设用地开发利用的现状及试点的经验，适应社会发展的需要，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，将《土地管理法》原63条的内容全部修改，在第六十三第四款新规定了“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”这是与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不同的特别规定。根据《立法法》第八十三条“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定：新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”在《土地管理法》对农村集体土地的出租做出新的规定的情况下，应当适用特别法及新法即《土地管理法》的规定，且广东地区已有相应的司法案例。四、一审判决《合同法》实施后超过20年的租赁期限无效实为支持被上诉人违反诚实信用和公平原则的行为，请予以纠正。1.签订案涉的《租用土地协议书》时，当时的《中华人民共和国经济合同法》并没有规定合同的租赁期限，出租50年是开发区管委会的招商引资条件之一，是各方当事人的真实意思表示，符合当时的土地租赁政策和法规的规定。在合同履行期限刚超过20年不久，小东合作社就提出合同无效之诉，显然违反了诚实信用原则。2.违反公平原则。《租用土地协议书》第二条“该地块甲方(指机电设备公司)用于建设工业厂房及相应配套设施，租用年限为五十年，即从1999年8月1日至2049年7月31日止”，案涉土地上建设的厂房设备设施等属于傲能屹立公司的固定资产，在投资建厂时系按照永久建筑进行规划设计建造，如果认为超过20年的租期部分无效，这必然导致傲能屹立公司在建设厂房时基于对当时法律及合同约定的信赖利益无法得到保护，导致傲能屹立公司的预期50年的投资收益无法实现。这严重损害了傲能屹立公司的合法利益，对其极不公平。小东合作社辩称：原审判决根据合同法以及合同法司法解释一的规定认定土地租赁合同超过20年部分无效完全符合法律规定，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。屹立公司述称：其租地时本来是想买的，政府保证可以使用50年，其才签合同搞生产。为了经济延续和社会稳定，法院应判令继续由其租赁土地。高新公司述称：一、其同意傲能屹立公司的上诉请求和事实理由。一审判决适用法律错误。本案是土地租赁合同纠纷，是在合同法实施前签订的，应当适用2020年1月1日土地管理法的规定，参照国有土地出让年限工业用地50年，认定涉案土地租赁期限。本案合同在1999年8月1日签订，合同履行以来对方从来没有对期限提出异议。故应认定涉案合同有效。新庄居委会述称：其同意小东合作社的意见。小东合作社向一审法院起诉请求：1.判令小东合作社与屹立公司，高新公司、新庄居委会于1999年8月1日签订的《租用土地协议书》中租赁期限超过二十年的部分无效，即租赁期限自2019年8月1日起至2049年7月31日止的部分无效；2.判令屹立公司、傲能屹立公司将位于广州市黄埔区永和街新庄路××、××以东，面积6666.29平方米[四至坐标为：（1）X=36690.683,Y=67634.106;（2）X=36671.490,Y=67716.616;（3）X=36619.567,Y=67608.884;（4）X=36598.511,Y=67699.640]的土地及地上建筑物返还给小东合作社；3.诉讼费用由屹立公司、傲能屹立公司承担。一审法院认定事实：屹立公司（甲方）、小东合作社（乙方，原名称增城市永和镇新庄村小东合作社）、高新公司（丙方，原名称广州经济技术开发区永和发展总公司）、新庄居委会（丁方，原名称增城市永和镇新庄村民委员会）签订有《租用土地协议书》，约定甲方租用乙方村庄自留地，该地块位于新庄路××、××以东，面积6666.29平方米（以下简称“案涉土地”）；该地块甲方用于建设工业厂房及相应配套设施，租用年限为五十年，即从一九九九年八月一日至二〇四九年七月三十一日止；租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有，如要求续租，甲乙双方按国家政策规定商定有关续租条款，同等条件下甲方享有优先权；乙方负责向上级有关部门办理有关用地手续，必要时丙、丁方给予协调，有关办证费用由甲方负责。该用地范围的年租金单价为每平方米18元，年总租金为120000元，考虑到物价上涨因素，以后每十年上调一次租金，每次上调10%。丙、丁方作为合同见证方，有义务协调、监督甲、乙方落实本协议条款。上述合同未载明落款日期，但各方当事人均确认该合同的签订时间为1999年8月1日，合同所附的坐标图显示，案涉土地四至坐标为：（1）X=36690.683,Y=67634.106;（2）X=36671.490,Y=67716.616;（3）X=36619.567,Y=67608.884;（4）X=36598.511,Y=67699.640。关于案涉土地的实际承租人、占有人。1999年12月23日，屹立公司与案外人安徽屹立燃气工程有限公司、香港捷升工程有限公司合资成立傲能屹立公司（原名称广州傲能屹立燃气设备有限公司），经营期限为1999年12月23日至2049年12月23日。屹立公司述称案涉土地的实际承租人为傲能屹立公司，因案涉合同签订时傲能屹立公司尚未成立，故由其司代办租赁土地事宜。傲能屹立公司提交的高新公司于2000年1月5日出具的《场地证明》、屹立公司于2008年5月8日出具的《关于广州开发区永和街新庄××路32号工厂租地说明和承诺》、小东合作社出具的《证明》显示，上述三方当事人均确认案涉土地由傲能屹立公司实际承租。此外，庭审时屹立公司、傲能屹立公司共同确认：案涉土地的建筑物由双方共同建设；由于屹立公司已将其建设部分出资给傲能屹立公司，故案涉土地建筑物归属傲能屹立公司；目前，案涉土地及其建筑物由傲能屹立公司使用。关于案涉土地的权属及规划用途。1998年10月18日，增城市城市规划局向小东合作社核发了编号为9803B088的《建设用地规划许可证》，内容为：“准予办理征用划拨土地手续；用地单位：新庄村小东合作社；用地项目名称：一类工业用地；用地位置：永和镇新庄村小东合作社；用地面积6669平方米（合10亩）。”其中用地申请表载明申请理由为屹立公司用地，并另附上述《租用土地协议书》。1999年11月12日，增城市国土局向小东合作社核发〔1999〕字第173号《建设用地批准书》，载明：“用地单位：新庄村小东合作社；建设项目名称：工业；建设性质：集体建设；土地用途：工业；批准用地面积：6669平方米；四至：东市场便道，南新庄××路，西新安路，北新庄市场。”关于案涉土地地上建筑物的报建情况。1999年10月28日，小东合作社向永和镇建委提交《建设工程规划许可证申请》，载明：“兹有永和镇新庄村小东合作社工业用地，租与傲能屹立公司，兴建生产车间及附属建筑，用地总面积6666.29平方米，现将有关资料附上，申请办理建设工程规划许可证，请予批复。”2000年9月7日，增城市城市规划局向小东合作社核发了编号为200003A022、200003A023、200003A024的三份《建设工程规划许可证》，载明：“建设单位：永和镇新庄村小东合作社；建设项目名称：分别为办公楼、宿舍楼、厂房；建设位置：永和镇新庄××路。”上述三证的附件均含上述9803B088号用地证。另，广州经济技术开发区管理委员会、广州高新技术产业开发区管理委员会于2000年7月30日向傲能屹立公司作出穗开管企〔2000〕193号《关于广州傲能屹立燃气设备有限公司投产的通知》，载明：“你公司的投产申请收悉。经增城市基建、环保、消防、劳动安全，广州经济技术开发区卫生、经济发展等部门的验收合格，准予投产。”此外，傲能屹立公司提交的《建筑、装修工程防火审核批复表》及增公消验字〔2004〕52号《增城市公安局消防大队建设工程消防验收意见书》亦显示，傲能屹立公司在新庄××路申报的地上建筑物以及此后扩建的厂房经消防验收合格准予投入使用。2019年10月8日，小东合作社召开社员大会，表决通过“起诉请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，并判令承租人将案涉土地返还给该社”的决议。上述事实有《租用土地协议书》、工商登记资料、永和街道出具的《证明》、《外商投资企业注册登记申请书》、《关于成立合资企业广州傲能屹立燃气设备有限公司的批复》、《广州傲能屹立燃气设备有限公司股东会决议》、《场地证明》、《关于广州开发区永和街新庄二路32号工厂租地说明和承诺》、小东合作社出具的《证明》、《验资报告》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证申请》、《建设用地规划许可证》、《关于广州傲能屹立燃气设备有限公司投产的通知》、《建筑、装修工程防火审核批复表》《增城市公安局消防大队建设工程消防验收意见书》、《会议纪要》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为：小东合作社作为案涉土地的出租方，其经过集体讨论同意，可以作为一审原告提起该案诉讼。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。本案中，《租用土地协议书》是合同各方当事人的真实意思表示，案涉土地的用途也已批准为建设用地，小东合作社将案涉土地出租给屹立公司、傲能屹立公司使用符合法律规定。本案中《租用土地协议书》约定租赁期限50年，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故超过二十年的，超过部分应属无效。《租用土地协议书》于合同法实施之日即1999年10月1日前签订，当时的法律对租赁期限没有规定，故应当认定《租用土地协议书》约定的1999年10月1日前的租赁期限有效，对于《租用土地协议书》约定的1999年10月1日后的租赁期限，则应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定自1999年10月1日起所余期限超过20年的部分无效。综上，《租用土地协议书》约定的案涉土地自2019年10月1日至2049年7月31日的租赁期限，应属无效。屹立公司、傲能屹立公司及高新公司主张本案的《租用土地协议书》不受合同法调整，缺乏理据，一审法院不予采纳。因此，屹立公司作为合同相对方、傲能屹立公司作为实际使用方，小东合作社要求两司将现占用的案涉土地予以返还依法应予以支持。至于地上建筑物的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉土地的地上建筑物已办理了报建手续，尽管相关建筑物由屹立公司、傲能屹立公司共同建造，但《租用土地协议书》的租赁期限已于2019年9月30日届满，小东合作社依据《租用土地协议书》第三条第2款的约定以及“房随地走”的原则要求屹立公司、傲能屹立公司一并返还案涉土地的地上建筑物，于法有据，一审法院予以支持。若屹立公司、傲能屹立公司认为造成其他损失的可另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、确认广州市黄埔区永和街新庄社区小东合作社与广州市屹立机电设备有限公司，广州高新建设开发有限公司、广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会于1999年8月1日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限在2019年10月1日至2049年7月31日的部分无效；二、广州市屹立机电设备有限公司、广州傲能屹立通用机械有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市黄埔区永和街新庄路××、××以东，面积6666.29平方米[四至坐为：（1）X=36690.683,Y=67634.106;（2）X=36671.490,Y=67716.616;（3）X=36619.567,Y=67608.884;（4）X=36598.511,Y=67699.640]的土地及地上建筑物交还给广州市黄埔区永和街新庄社区小东合作社；三、驳回广州市黄埔区永和街新庄社区小东合作社其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由广州市黄埔区永和街新庄社区小东合作社负担50元，广州市屹立机电设备有限公司、广州傲能屹立通用机械有限公司负担50元。负担缴费义务的当事人于该判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：涉案《租用土地协议书》约定租用年限超过20年部分是否有效。2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前，国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章，作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围，也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就应认定民事行为合法。国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的，对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定，国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。案涉土地属于集体建设用地，傲能屹立公司申请立项过程中，有关经营场所、用地规模等已经开发区管委会同意，案涉的《租用土地协议书》亦经增城市国土局、增城市计划局以及增城市人民政府批准同意，因此，案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年，案涉土地为集体经营性工业建设用地，参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限，最高租赁年限可为五十年。案涉的《租用土地协议书》约定租赁年限为五十年，从1999年8月1日至2049年7月31日止，没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定，应为合法有效。集体经营性建设用地租赁合同，虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定，但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性，《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此，当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定案涉《租用土地协议书》超过二十年部分无效，是适用法律错误，本院予以纠正。综上，傲能屹立公司的上诉请求依法成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款（2020年1月1日施行），《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11682号民事判决；二、驳回被上诉人广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社的诉讼请求。一审案件受理费38576元、二审案件受理费38576元，均由被上诉人广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年四月七日法官助理戴巧利书记员周蓓