湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终993号上诉人（原审被告）：程崇庆，男，1969年6月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖兴中，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清河，湖北文意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉瑞通管业有限公司，住所地武汉市江汉区双龙小区******。法定代表人：胡蔚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，湖北苏利律师事务所律师。原审第三人：武汉瑞通三里科技有限公司，住所地武，住所地武汉市黄陂区三里镇邓畈村瑞通工业园v>法定代表人：秦必洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：饶国荣，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少云，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人程崇庆因与被上诉人武汉瑞通管业有限公司(以下简称瑞通管业公司)、原审第三人武汉瑞通三里科技有限公司(以下简称瑞通三里公司)返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初6689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。程崇庆上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判。二、一、二审全部诉讼费用由瑞通管业公司承担。事实与理由：程崇庆作为瑞通管业公司与瑞通三里公司租赁合同的次承租人，在承租期间，一直按时履行义务，支付租金，花费大量人力财力对租赁地进行经营。程崇庆对瑞通管业公司与瑞通三里公司的租赁合同纠纷一直毫不知情，且程崇庆在瑞通三里公司产生纠纷期间，也一直在支付租金，履行其义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第二款规定，瑞通管业公司与瑞通三里公司之间的租赁合同纠纷，武汉仲裁委员会仲裁期间未依据法律规定通知程崇庆参与庭审，在未查清事实的情况下做出了裁决，导致程崇庆与瑞通三里公司的合同解除，侵犯了程崇庆的权利，使程崇庆蒙受了经济损失，一审法院应当查清上述事实。瑞通管业公司与瑞通三里公司仅仅对租赁地做出简单的处分，将该块地出租给程崇庆，但程崇庆基于信任，在签订租赁合同后，花费大量的人力财力对此地进行经营及规划。现瑞通管业公司要求程崇庆腾退，势必会让程崇庆的多年经营及心血付诸东流。瑞通管业公司辩称，一审判决符合公平原则，认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。瑞通三里公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞通管业公司向一审法院起诉请求：1.判令程崇庆腾退位于武汉市黄陂区三里镇瑞通工业园的土地和房屋；2.判令程崇庆向瑞通管业公司支付截止于腾退日止的土地占有使用费（计算至起诉之日止为75775元）；3.程崇庆承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月1日，瑞通管业公司（甲方、出租方）与瑞通三里公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将已获得土地使用权的位于武汉市黄陂区三里镇邓畈村的瑞通工业园整体出租给乙方，总面积40000平方米，土地使用权证号为：黄陂国用（2007）第988号。本合同土地使用权租赁期限为30年，自2010年元月1日起至2039年12月31日止，即法律规定允许的20年租赁期满后，在不另行签订合同的前提下，视为新订立了合同，本合同无条件自行再延续10年。2010年1月1日至2010年6月31日为工业园建设期，甲方免除本期间租金。土地使用权租金为每年每亩租金4000元，合同年租金为24万元。起租后，按每5年每亩增加1000元年租金。乙方有权自行将租用土地转租给第三方，甲方对乙方出具授权书。乙方在租赁土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物，所有权归甲方，但在本合同约定的土地使用权租赁期内使用权归乙方。合同还对其他事宜作了相关约定。2010年1月1日，瑞通管业公司向瑞通三里公司出具《授权书》，授权第三人瑞通三里公司全权代表瑞通管业公司瑞通工业园出租相关事宜，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，与第三人签订合同，并负责瑞通工业园的经营、管理。授权期限为31年，自2020年1月1日起至2040年12月31日止。2010年1月27日，瑞通三里公司（甲方、出租方）与程崇庆（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份。合同约定，乙方租用位于武汉市黄陂区三里镇邓畈村的瑞通工业园面积为12.78亩，除去园内公共配套占地，乙方实际租用厂房面积4399平方米，办公楼699.6平方米，堆场为750平方米。乙方租赁土地的用途为从事家私材料产品的生产经营。租赁期限为30年，即自2010年1月1日起至2039年12月31日止；其中2010年1月1日至2010年7月1日为免租期。租金为：2010年7月1日至2014年12月31日每年每亩人民币4000元，2015年1月1日至2019年12月31日每年每亩人民币5000元，2020年1月1日至2024年12月31日每年每亩人民币6000元，2025年1月1日至2029年12月31日每年每亩人民币7000元，2030年1月1日至2034年12月31日每年每亩人民币8000元，2035年1月1日至2039年12月31日每年每亩人民币9000元。双方确认在合同签订后一个月内，乙方根据租用面积一次性无偿给予甲方每亩24000元，作为瑞通工业园整体前期土地平整、青苗补偿、园内主道、围墙、水电报装等配套费用开支补偿金。乙方应在本合同签订之日起一月内将第一年租金全额支付给甲方或甲方指定第三人。此后，乙方在每年12月31日前支付下一年度的租金。合同还对双方的权利和义务、违约责任等其他事项进行了约定。2012年12月5日，因工业园建设至2012年10月底各方面才达到正常生产经营条件，瑞通三里公司（甲方、出租方）和程崇庆（乙方、承租方）又签订了一份《关于瑞通工业园租赁的补充协议》。协议约定，甲乙双方重新确定租赁期限为2013年1月1日至2043年12月31日；具体每年租金计算方式按原合同约定规则不变，即2013年1月1日至2017年12月31日每亩租金4000元，以后每五年为一周期，每亩租金递增1000元，2043年1月1日至2043年12月31日期间每亩租金为10000元。乙方于2012年12月31日之前所缴租金和相关建筑款额除外，另按租赁合同确定的亩数，以租赁亩数每亩1万元标准，一次补偿甲方共计127800元，于2012年12月31日前付清。2013年1月1日之后的租金的缴纳，接原合同约定方式执行。乙方所缴租金产生的经营税由甲方承担，除此之外因乙方租赁期间产生的一切税费，如土地使用税、房产使用税等，由乙方自行承担，因乙方迟交缓交造成滞纳金或其它损失由乙方负责。乙方租赁期间产生的土地使用税、房产使用税，由乙方自行向税务部门缴纳，缴纳后乙方的税票必须交给甲方，作为园区缴纳相应税款的依据备查。瑞通三里公司与程崇庆在履行租赁合同过程中，因对2012年12月5日所签订的《关于瑞通工业园租赁的补充协议》中约定的补偿款及土地税等问题产生分歧，经协商未果而引起诉争。武汉市黄陂区人民法院于2015年10月21日作出（2015）鄂黄陂民商初字第00282号民事判决：一、瑞通三里公司与程崇庆签订的《租赁合同》、《关于瑞通工业园租赁的补充协议》约定租赁期限超过20年的部分无效；二、由程崇庆向瑞通三里公司支付2011年1月至2012年3月为其垫付的土地使用税31950元；三、由程崇庆向瑞通三里公司支付补偿款127800元；四、由瑞通三里公司向程崇庆返还2010年7月1日至2012年10月的租金115020元；五、驳回瑞通三里公司的其他诉讼请求；六、驳回程崇庆的其他反诉请求。瑞通三里公司不服，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2016年3月22日作出（2016）鄂01民终72号民事判决：一、维持一审法院（2015）鄂黄陂民商初字第00282号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销一审法院（2015）鄂黄陂民商初字第00282号民事判决第四项、第六项；三、驳回程崇庆的其他反诉请求。判决生效后，因程崇庆没有履行义务，瑞通三里公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年11月21日作出（2016）鄂0116执1008号执行裁定“终结武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终72号民事判决书的本次执行程序”。后瑞通三里公司与程崇庆又因租赁合同是否继续履行引发诉争。武汉市黄陂区人民法院于2019年4月19日作出（2018）鄂0116民初6031号民事判决：一、驳回瑞通三里公司的诉讼请求；二、瑞通三里公司和程崇庆继续履行双方签订《租赁合同》的有效部分；三、驳回程崇庆的其他反诉请求。瑞通三里公司不服，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）鄂01民终7476号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月4日，因瑞通三里公司拖欠租金且未缴纳土地使用税，瑞通管业公司向武汉仲裁委员会提出仲裁申请。武汉仲裁委员会于2020年6月18日作出（2019）武仲裁字第000002847号裁决：（一）确认申请人与被申请人2009年7月1日签订的《租赁合同》于2019年6月15日解除；（二）被申请人向申请人支付租金550000元；（三）被申请人向申请人支付土地使用税750000元；（四）本案仲裁费人民币51400元，由被申请人承担。由于仲裁费已由申请人预交，因此被申请人应当于本裁决书送达次日起10日内将其应承担的仲裁费连同本裁决第（二）、（三）项所列款项共计1351400元一并支付给申请人。2020年8月5日，瑞通管业公司向程崇庆邮寄发出《立即腾退告知函》，告知程崇庆已生效的法律文书确认自2019年6月15日瑞通管业公司与瑞通三里公司签订的《租赁合同》已解除，要求程崇庆于收到本告知函起七日内立即腾退位于武汉市黄陂区三里镇瑞通工业园的土地和房屋；若逾期腾退，将依法追究程崇庆的相关法律责任。2020年8月7日，该邮件被拒收退回。一审法院另查明，2019年1月4日，程崇庆向瑞通三里公司交纳2019年土地租金63900元；2019年12月31日，程崇庆向瑞通三里公司交纳2020年土地租金76680元。一审法院认为，关于程崇庆是否应该腾退的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。合法的转租赁关系是次承租人占有使用租赁物的依据。若转租赁关系终止，则次承租人占有使用租赁物的合法依据就不复存在，次承租人应向出租人返还原物。本案中，瑞通三里公司与瑞通管业公司签订租赁合同，取得瑞通工业园土地的租赁使用权后，与程崇庆签订租赁合同及补充协议，将瑞通工业园土地中的12.78亩转租给程崇庆。在两份合同均未解除的情况下，程崇庆系有权占有。瑞通管业公司与瑞通三里公司之间的租赁合同被武汉仲裁委员会裁决确认已于2019年6月15日解除。瑞通管业公司虽于2020年8月5日向程崇庆邮寄《立即腾退告知函》，但程崇庆实际并未收到该函件，瑞通管业公司也无其他证据证明其已经通知到程崇庆，因此一审法院认定程崇庆知晓该租赁合同解除事宜的时间为一审法院向其送达本案诉状副本及相关诉讼材料之日，即2020年11月10日。瑞通管业公司从此时起，有权要求程崇庆腾退土地和房屋。一审法院对瑞通管业公司的该项诉讼请求依法予以支持，但应给予程崇庆合理期限进行腾退。对于程崇庆在一审庭审中提出转租赁合同合法有效，其享有代偿请求权的辩称意见，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，程崇庆虽在瑞通管业公司与瑞通三里公司租赁合同纠纷仲裁案中享有代偿请求权，但并未举证证明其行使了该项权利，且瑞通管业公司与瑞通三里公司的租赁合同已被仲裁裁决确认解除，故对程崇庆的该辩称意见，一审法院不予采纳。关于程崇庆是否应向瑞通管业公司支付土地占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。瑞通管业公司与瑞通三里公司之间的租赁合同虽已于2019年6月15日解除，但如前所述程崇庆系自一审法院向其送达本案诉状副本及相关诉讼材料之日起才对案涉土地负有在合理期限内腾退的义务，且程崇庆已分别于2019年1月4日、2019年12月31日向瑞通三里公司交纳2019年度及2020年度租金。综合考量以上因素，对瑞通管业公司主张程崇庆自2019年6月16日起按租赁合同约定的租金标准支付逾期腾退土地占有使用费的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、程崇庆于判决生效之日起30日内腾退位于武汉市黄陂区三里镇邓畈村瑞通工业园的12.78亩土地和房屋；二、驳回瑞通管业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4779元，由瑞通管业公司负担379元，由程崇庆负担4400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：程崇庆提交了《武汉市黄陂区人民法院送达地址确认书》，拟证明程崇庆已就代偿请求权另案提起了诉讼，请求本案中止审理。经质证，瑞通管业公司对证据真实性无异议，但认为达不到证明目的，代偿请求权已超过期限，仲裁裁决书已发生效力，程崇庆提起的诉讼是对仲裁程序提出异议，受理法院应是中级人民法院；瑞通三里公司对证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，达不到证明目的。本院认为，程崇庆提起的另案诉讼与本案不属于同一法律关系，并不影响本案处理，本院不予采信。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是程崇庆应否腾退涉案房屋及土地问题。根据查明的事实，程崇庆占有、使用涉案房屋及土地的依据是其与瑞通三里公司签订的《租赁合同》及补充协议，瑞通三里公司作为转租人将涉案房屋及土地转租给程崇庆。因此，程崇庆系作为次承租人占有、使用涉案房屋及土地，其权利来源为瑞通三里公司自瑞通管业公司处取得的承租权和转租权。其后，瑞通管业公司与瑞通三里公司的《租赁合同》经仲裁机构裁决解除后，瑞通三里公司丧失了对涉案房屋及土地的出租权及转租权，程崇庆继续占有、使用涉案房屋及土地的权利基础已不复存在。在瑞通管业公司与瑞通三里公司的《租赁合同》解除后，瑞通管业公司作为权利人有权收回涉案房屋及土地，程崇庆应当予以腾退，且一审法院也充分考虑了程崇庆的腾退时间，故一审判决正确，本院予以维持。关于程崇庆上诉提及的仲裁机构未通知其参加瑞通三里公司与瑞通管业公司仲裁案件问题，程崇庆租赁的房屋及土地仅为瑞通三里公司自瑞通管业公司处所承租面积的一部分，现仲裁裁决已经生效，其是否参加仲裁案件并不影响本案的处理。关于程崇庆上诉提出的损失问题，因其在本案中并未提起反诉，其可以另行向相关责任主体主张。综上，程崇庆的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由程崇庆负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年四月一日法官助理邱冠群书记员贾玉玲