浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙07民再21号 原审申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨丽华，女，1957年4月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区银苑小区226幢506室。 委托代理人：吴旭，浙江八婺律师事务所律师。 委托代理人：郑林勇，浙江八婺律师事务所律师。 原审被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：交通银行股份有限公司金华分行，住所地浙江省金华市双溪西路191号。 法定代表人：杨子江，分行行长。 委托代理人：王露娜。 杨丽华因与交通银行股份有限公司金华分行（以下简称：交行金华分行）物权保护纠纷一案，浙江省金华市婺城区人民法院2010年1月7日作出（2009）金婺民初字第2954号民事判决后，杨丽华不服，提出上诉，本院于2010年4月29日作出（2010）浙金民终字第491号民事判决，维持原判。杨丽华仍不服，向检察机关申诉。2010年4月26日，浙江省人民检察院作出（2012）浙检民行抗字第26号民事抗诉书，以原判决确有错误为由向浙江省高级人民法院提起抗诉。浙江省高级人民法院于2012年5月21日作出（2012）浙民抗字第41号民事裁定，指令本院再审。本院于2012年9月19日作出（2012）浙金民再字第11号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论，本院于2016年3月8日作出（2015）浙金民监字第7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭审理了本案。杨丽华及其委托代理人吴旭、郑林勇，交行金华分行的委托代理人王露娜到庭参加诉讼。现已审理终结。 杨丽华于2009年8月25日向浙江省金华市婺城区人民法院起诉称：2002年其向金华市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）购得位于浙江省金华市双溪西路191号恒丰大厦401室。根据图纸设计，电梯是进入该房的主要入口，房屋交付时保证电梯正常运行。因其生活、工作均在丽水，该房主要用于租赁。2009年5月租赁期满，其去办理手续，发现从电梯进入401室的通道被交行金华分行用防盗门封闭，使401室不能正常使用，租赁困难，请求判令：1、交行金华分行排除妨碍，恢复原状；2、交行金华分行赔偿损失30000元；3、由交行金华分行承担诉讼费。 交行金华分行辩称：一、交行金华分行既非《商品房买卖合同》当事人，也非提供大厦共用电梯的义务人，杨丽华以《商品房买卖合同》为依据，要求共用电梯，主体不符。二、杨丽华非电梯的使用权人，无权要求使用四楼电梯：1、杨丽华购买的401室为恒丰大厦裙楼部分，其公摊面积不包括电梯。虽主楼和裙楼相连，但电梯为主楼的配套设施，裙楼以步行楼梯为主，杨丽华要求使用的电梯和其购买的401室分别在恒丰大厦的东西两侧，完全独立。2、从物业费缴纳合同及恒丰公司出具的证明看，杨丽华需交的裙楼物业管理费并不包含电梯使用费。3、恒丰大厦的裙楼共有六层，除第五层由其购买，第六层空置外，其余四层房屋的买受人或租户均从裙楼配套的楼梯上下通行。三、交行金华分行未给杨丽华通行带来不便，更未造成损失。“必须通行”为相邻通行权行使的法定前提条件，杨丽华购买的401室南侧、西侧各有一个楼梯可供上下通行，杨丽华有自己的通道，使用电梯非杨丽华的唯一选择。四、杨丽华的诉讼请求已过时效。1、杨丽华签合同的时间为2002年3月16日，办理房产证的时间为2006年11月23日，均已超过二年的诉讼时效。2、交行金华分行于2006年11月23日购房，从购房之日起杨丽华通道被堵事实即已存在，至今长达3年有余，杨丽华虽不在金华，但杨丽华所有的401室从未闲置，应早已了解该事实，杨丽华起诉早已超过诉讼时效。五、杨丽华非权利人，无权要求使用电梯和通道。1、主楼、裙楼的公摊系数不同，主楼的系数为1.2858，裙楼的系数为1.1493，杨丽华的房屋不包含电梯和通道部分；2、主楼、裙楼应交的物业管理费也不同，主楼2元／平方米／月，裙楼1—1.5元／平方米／月，杨丽华需交的物业管理费中不包含电梯使用和维护费；3、主楼共18层，裙楼共7层，按通行规定7层以下无需使用电梯，杨丽华无权要求使用通道及电梯。六、银行在装潢设计及消防已经审核和审批，是合法的。七、交行金华分行购买的402至406室主楼的房屋，中间的通道是房屋所专享的消防通道，杨丽华有专属自己的走廊和消防通道，没有理由从其消防通道上通行。八、交行金华分行买受房屋后一直维持之前房屋的使用状况，杨丽华的房屋一直处于租赁状态，杨丽华称才知使用状况不合理，要求驳回杨丽华的诉讼请求。 浙江省金华市婺城区人民法院一审认定：2002年3月16日，杨丽华与恒丰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定杨丽华购买位于恒丰大厦（金华市双溪西路191号）第四单元401室房屋（建筑面积277.44平方米），房款总额665856元，签订合同时一次性付清房款，恒丰公司于2004年5月30日前将房屋交付杨丽华等条款。2006年11月25日杨丽华取得房屋所有权证。杨丽华取得房屋后即将其出租至2009年5月初。2006年11月23日交行金华分行向恒丰公司购买位于恒丰大厦101至105号、202号、302至303号、402至406号、502至503号房屋。现杨丽华认为交行金华分行用防盗门封堵由电梯进入其购买的401室房的通道，影响其通行，侵犯了其通行权，致401室房屋不能正常出租、使用，与交行金华分行多次交涉无果，于2009年7月15日向该院起诉，后又撤诉。同年8月25日再次诉至该院。 浙江省金华市婺城区人民法院认为：杨丽华购买的401室房屋与交行金华分行购买的402至406室房屋相邻，事实清楚。根据现有证据，可以证实401室房屋属裙楼部分，402至406室房屋属主楼部分，电梯间的面积只在主楼分摊，在主楼与裙楼的各自区域还有二个通道。杨丽华也自认在其401室房屋东南角有一个步行楼梯可供上下通行，且其先前的出租户均走楼梯通行，证明杨丽华有其上下楼的通道，电梯非其必经通道。杨丽华未提供证据证明其所购房屋含电梯的分摊面积，也未提供证据证明其对电梯有使用权及因交行金华分行的行为己给其造成相关经济损失30000元，故杨丽华的诉讼请求缺乏事实和法律依据，无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条等之规定，判决：驳回杨丽华的诉讼请求，案件受理费550元，由杨丽华负担。 宣判后，杨丽华不服，向本院提起上诉称：根据恒丰大厦的设计图纸，电梯是进入该楼的主要入口，其也正是因为有电梯入口才会购买恒丰大厦的房产。且根据其与恒丰房产公司签订的商品房买卖合同的约定，房屋交付时保证电梯正常运行。合同附件中也约定了电梯的品牌，原判认定事实不清，请求依法改判。 交行金华分行辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审审理查明，原判认定事实清楚，证据充分。 本院二审认为，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百零一条规定：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道”。据此，必经通道系相邻通行的前提条件。本案从通行的角度来看，杨丽华所有的401室房屋可以从裙楼独有的东南角楼梯通道及位于主楼东北角的楼梯通道通行，交行金华分行设置的防盗门并未阻隔了杨丽华房屋上下通行必经通道。交行金华分行并未给杨丽华房屋的通行造成影响，杨丽华提出的上诉主张缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由杨丽华负担。 浙江省人民检察院抗诉认为，浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第491号民事判决认定事实和适用法律有误：一、原审二审将本案定性为相邻权纠纷存在不当。相邻关系是法律规定的，合同约定产生的是物权而不是相邻关系。杨丽华与恒丰公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“房屋交付时，保证电梯正常运行。”根据该约定，恒丰公司承诺房屋交付时，保证电梯的正常使用，这说明恒丰公司在合同中已经承诺，杨丽华对电梯享有共有权和使用权，而不是相邻关系。二、杨丽华对电梯享有使用权，原审二审法院未予认定不当。第一，《商品房买卖合同》第十四条第二项、附件三第九条有关电梯的约定并非直接打印在合同上，而是另行添加上去的，显然应视为开发商对购房者的特别承诺，附件三约定电梯品牌为西子奥的斯，说明双方对电梯的约定已经特定化、具体化，开发商对相关设施的说明和允诺的具体确定，应视为有明确约定，杨丽华有使用电梯的权利。第二，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，除另有规定，购房者有权共用有关联的公共部位和设施。电梯的利用与杨丽华的房屋使用直接相关，没有其他合同条款排除杨丽华对电梯的使用权，电梯是恒丰大厦的主要通道，杨丽华所购房屋的正门对向电梯间方向，对商务楼来说，电梯的使用与房屋的正常利用密切相关，杨丽华有权使用电梯。三、杨丽华对电梯享有共有权和使用权，交行金华分行也对电梯享有共有权和使用权，双方的权利是平等的，交行金华分行安装防盗门封闭了通道，剥夺了杨丽华对电梯的使用权，侵犯了杨丽华的合法权利。 杨丽华申诉认为：本案是因为建筑物所有权产生的纠纷，属于业主共有权纠纷，本案所涉及的通道和电梯系业主所共有，交行金华分行设置防盗门占有使用通道，严重侵害了业主的共有权，但原一、二审忽视了侵犯共有权的行为，只解决了是否妨碍通行的问题。金华市恒丰大厦建筑物是一个整体，不存在所谓的主楼和裙楼，涉案的通道和电梯属于该大楼业主共有，即使是恒丰公司也没有权利将该通道处分给个人所有，交行金华分行侵权事实清楚，原审法院以相邻权纠纷判决错误，请求撤销原审判决。 交行金华分行答辩认为：根据杨丽华的产权登记情况，恒丰公司没有全面履行买卖合同，使杨丽华的合同目的没有实现，杨丽华应当向恒丰公司主张权利。其与杨丽华均为主、辅楼四楼的合法权利人，原审以相邻权的法律关系处理本案并无不当。物权法第九条规定，不动产物权要经过登记方发生效力，而根据双方的产权证书，杨丽华并非是电梯的共有权人，也不是401室到通道的共有权人，交行金华分行侵权事实不存在。请求维持原判，驳回申诉。 本院原再审查明事实与原审一审、二审查明事实一致，本院予以确认。 本院原再审认为，杨丽华主张交行金华分行侵犯自己共有物权，应首先证明自己对通道、电梯享有共有物权。而根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，故合同的约定并不能产生物权。杨丽华没有证据证明自己对涉案通道和电梯享有共有物权，故杨丽华主张交行金华分行侵犯自己共有物权的请求依据不足，本院不予支持。综上，检察机关抗诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：维持本院（2010）浙金民终字第491号民事判决。 本次再审中，杨丽华除坚持原申诉意见外，补充以下意见，交行金华分行侵犯了其通道及电梯的共有权，本案不是相邻权纠纷。请求撤销原判，依法改判。 交行金华分行除坚持原答辩意见外，另答辩称：杨丽华主张交行金华分行侵犯共有物权，应当证明其对通道及电梯享有共有物权。根据物权法规定，不动产的设立应当以登记为准，合同约定不能产生物权，杨丽华没有证据证明自己对涉案通道及电梯享有共有物权。 杨丽华、交行金华分行均未提供新证据。 本院经再审查明，对原一审查明的事实予以确认。 另查明，杨丽华与恒丰公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定“房屋交付时，保证电梯正常运行”。2007年初，交行金华分行在四楼的东西向通道安装了两扇防盗门，现杨丽华不能通过电梯进出其房屋，只能从大楼东南角及东北角的楼梯通道通行。 本院再审认为，本案的争议焦点为交行金华分行封堵四楼东西通道的行为是否侵犯了杨丽华的共有物权。据现有证据，交行金华分行已构成侵权，理由如下：1、杨丽华对电梯享有使用权。杨丽华与开发商恒丰公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺第2项，房屋交付时，保证电梯正常运行”。该约定是另行添加上去的，系开发商与购房者通过特别约定，进一步明确购房者使用电梯的权利。杨丽华按约享有电梯使用权。2、《商品房买卖合同》第十九条约定，“除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部分与公用房屋分摊面积承担义务。”根据该约定，除非另有规定，杨丽华作为购房者有权共用有与其所购商品房相关联的电梯、通道等公共部位和设施。3、交行金华分行安装防盗门的行为妨碍了杨丽华对电梯的使用。本案中，杨丽华、交行金华分行均对电梯享有共有权和使用权，双方的权利平等，任何一方不得影响他人行使权利。交行金华分行擅自安装防盗门，封闭通道，该行为妨碍了杨丽华对共用电梯的使用权，侵害了杨丽华的合法权益。综上所述，杨丽华要求交行金华分行停止侵害恢复原状的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；但其诉请要求判令交行金华分行支付因妨碍物权行使造成的经济损失，因未提供相应依据，本院不予支持。原一、二审及再审实体处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第八十五条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市中级人民法院（2012）浙金民再字第11号、（2010）浙金民终字第491号民事判决和浙江省金华市婺城区人民法院（2009）金婺民初字第2954号民事判决； 二、交通银行股份有限公司金华分行在本判决生效后三十日内自行拆除位于浙江省金华市双溪西路191号恒丰大厦（现为交银大厦）四楼东西向通道两扇防盗门并恢复通行； 三、驳回杨丽华的其他诉讼请求。 一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，共计1100元，由杨丽华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  郭松巍 审 判 员  郑青蓝 二〇一六年六月六日 代书记员  苏丽燕