北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终537号上诉人（原审原告）：北京首创奥特莱斯房山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇悦盛路6号院1号楼、2号楼（商业部分）、3号楼。法定代表人：冯瑜坚，执行董事。委托诉讼代理人：刘斌，男，北京首创奥特莱斯房山置业有限公司员工。委托诉讼代理人：季英广，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京妙香天天餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周家庄村西侧3-1。法定代表人：赵桂霞。被上诉人（原审被告）：北京岸枫庭休闲茶餐厅有限公司，住所地北京市房山区长阳镇悦盛路6号院1号楼F2层B07AB07B。法定代表人：郭琪。委托诉讼代理人：赵鑫，男，北京岸枫庭休闲茶餐厅有限公司员工。上诉人北京首创奥特莱斯房山置业有限公司（以下简称首创公司）因与被上诉人北京妙香天天餐饮管理有限公司（以下简称妙香公司）、北京岸枫庭休闲茶餐厅有限公司（以下简称岸枫庭公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人首创公司之委托诉讼代理人刘斌、季英广到庭参加诉讼。被上诉人岸枫庭公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被上诉人妙香公司经公告送达开庭传票，亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首创公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由妙香公司、岸枫庭公司承担。事实和理由：妙香公司与岸枫庭公司应当承担连带给付责任。一审中，虽然岸枫庭公司否认与妙香公司的关系，但其陈述存在矛盾且未举证，不应被采信。一审法院已经查明：岸枫庭公司是实际经营者，且经营期间一直按照合同履行相关义务和享有相应权利，因此岸枫庭公司应当承担相应责任。一审法院认定岸枫庭公司不是合同主体是适用法律错误，其是否在合同中盖章是合同形式问题，其实际经营、实际使用位于北京市房山区长阳镇悦盛园路6号院1号楼B07A、B07B店铺（以下简称涉案商铺），且实际享有涉案房屋的经营收益是合同的实质问题，故岸枫庭公司应被认定为合同主体，承担连带给付责任。岸枫庭公司在庭前会议中辩称，同意一审判决，不同意首创公司的上诉请求。我公司不是实际直接经营者，仅是替妙香公司工作的。妙香公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。首创公司向一审法院起诉请求：1.判令妙香公司、岸枫庭公司连带给付我公司房屋租金、管理费、推广费、POS机使用费、能源费和恢复房屋原状费用共计652755.24元。2.判令妙香公司、岸枫庭公司给付我公司自起诉之日起至实际给付之日止以652755.24元为基数，按同期人民银行逾期贷款利率计算的利息损失。3.判令岸枫庭公司立即将营业执照、餐饮服务许可证及相关资质迁走或注销。4.判令妙香公司、岸枫庭公司承担本案的律师服务费41235元。5.判令妙香公司、岸枫庭公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月2日，首创公司（甲方）与妙香公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容有：第二条出租商铺：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，商铺在第F2区/层；租赁面积930.4平方米；租赁期限6年，自甲方确定的乙方承租商铺交付日起算。第三条租赁期限：3.2租赁期限届满，本合同终止，乙方在同等条件下享有优先承租权，但需在期满前6个月以书面形式通知甲方其要求续租的意向，经与甲方协商后以双方最终签署的租赁合同为准。在双方就续租达成书面租赁合同前，甲方有权进行重新招租的准备工作，包括在租赁商铺内、外设置招租公告、在预先约定的时间内向潜在的承租人展示商铺及对该商铺进行合理和必要的检查和维修，乙方应予以配合。第四条商铺用途：4.1该商铺提供给乙方作“龙记茶餐厅”（最终以当地工商行政管理部门核准名称为准）品牌经营使用，经营品类包括餐饮及其相关配套服务。第五条租金、费用及支付方式：5.1.1乙方按下述5.1.1.1、5.1.1.2计收方式计算租金金额，作为乙方向甲方支付承租商铺的月租金。5.1.1.1固定租金，按照商铺的租赁面积计算，第一年至第四年，每月每平方米106.4元，第五年每月每平方米117.04元，第六年每月每平方米127.68元。5.1.1.2抽成租金，按照乙方每月含税营业额的百分比计算，第一年按7%，第二年按8%，第三年至第六年按9%。5.1.2乙方应按照以下方式支付租金及相关费用：5.1.2.1乙方销售货款进入甲方账户，应于当月的第5日前向甲方提供上一月的销售报表并保证该销售报表的真实性。甲方收到乙方提供的销售报表并核实后，于每月第6个工作日前向乙方提供上一个月的结算清单，乙方收到结算清单后进行核实，并在收到结算清单后5个工作日内将核实结果反馈甲方。甲方于当月25日前扣除乙方应付租金及其他费用后，将余额返还乙方。5.1.2.2但当双方对销售数据有异议时，为保证结算的及时性，甲方仍于当月25日前以提供乙方的结算清单为基础，扣除乙方应付租金及其他费用后，将余额返还乙方。对于异议金额，双方确认后将在次月结算时进行调整。5.1.2.3如乙方销售货款不足抵扣应付租金及其他费用，乙方应在收到结算清单后10日内补足差额，否则应按合同15.1条约定承担逾期付款违约金。5.1.3双方确认本合同所约定的租金不包括乙方需交付之物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他运营费用（如水、电、燃气、电话费等）。5.1.4乙方在装修期内无须支付租金，但须支付本合同第七条约定的装修管理费等其他费用并遵守本合同约定的其他各项义务。乙方在装修期届满后，不再享有任何免租的权利（甲乙双方就此另有约定的除外）。5.1.5固定租金首月及最后一个月租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数*（月租金额/30.4天）。抽成租金首月及最后一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际销售额*抽成比例。5.2.1乙方应于本合同生效之日起10日内向甲方交纳100000元租赁保证金作为履行本合同义务的租赁保证金。合同还约定，本合同终止或解除时，退还租赁保证金的条件，包括交还商铺、恢复原状、清理一切权利义务、提供商铺经营证照的注销证明等，同时约定租赁保证金可以折抵乙方未向甲方支付的相关费用及违约金和损害赔偿金。5.6条约定，乙方承租商铺涉及水、电、燃气费由乙方自行承担，并由甲方根据乙方水、电、燃气表使用记录确定的实际用量按照法律或相关部门规定的标准代为收取后支付给相关供水、供电、供气公司或物业公司。6.1条约定，商铺的交付日期暂定为2013年3月25日，具体交付时间以甲方书面通知为准。乙方的装修期为80天，自甲方依据本合同第6.1条就交付日向乙方最后一次发出的书面通知的该商铺交付之日起算。10.1条约定，物业开业日暂定为2013年5月1日。关于物业管理费，双方约定，第四年为30元每月每平方米，第五年为35元每月每平方米，第六年为40元每月每平方米。最后一个月的计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数*（月物业管理费金额/30.4天）。关于推广费，标准为第一年至第六年按照乙方每月含税营业额的1%计收。最后一个月的计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数*（月推广费金额/30.4天）。关于POS机使用费，每月每台300元，最后一个月的计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数*（月POS机使用费金额/30.4天）。关于商铺交还，合同约定，本合同约定的租赁期限届满，或者本合同因双方约定或相关法律、法规规定的事由解除或终止的，乙方应于上述情形发生之日起3日内向甲方交还该商铺。乙方交还该商铺前，应拆除承租人所做的全部室内装修（包括但不限于天花、电路、增设的机电设施、固定家具、地面、自行添加的隔断墙、乙方标示，恢复改动过的商铺门、橱窗等），将该商铺恢复至交付时的状态并承担由此产生的一切费用和开支。乙方已履行交还商铺的义务，或者乙方已经实际撤离承租商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备等物品均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），而无需给予乙方任何补偿。乙方未按期交还该商铺，甲方有权采取换锁、对承租商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。甲方有权自行或委托第三方将该商铺内的一切动产搬离以恢复原状并收回该商铺，因此而产生的费用及损失全部由乙方负担。2013年2月28日，首创公司出具交款收据，显示交款人为崔鹏，内容为收到妙香公司电表押金550元，电卡押金30元，商装押金20000元。2014年4月16日，首创公司出具交款收据，显示交款人为郭琪，内容为收到岸枫庭公司租赁保证金（POS刷卡）100000元整。一审审理中，首创公司主张3方事后又签订了补充协议，岸枫庭公司在补充协议书盖章确认，但一直未能提供岸枫庭公司盖章的补充协议。后首创公司又主张是原来合同的附件，岸枫庭公司没有盖章。岸枫庭公司否认存在补充协议。首创公司主张合同到期日为2019年4月底，商铺的实际经营方为岸枫庭公司，岸枫庭公司对此认可。首创公司还主张合同到期后的2019年5月、6月，应岸枫庭公司的申请，与岸枫庭公司口头达成协议，由岸枫庭公司继续承租两个月，但岸枫庭公司未在书面协议上盖章确认。岸枫庭公司认可继续经营两个月，但主张系应首创公司的要求进行的经营。首创公司还主张岸枫庭公司于2019年6月25日搬走，岸枫庭公司认可实际经营到6月25日，在6月26日去商铺的时候，发现门换了锁头，进不去了，东西被关在里面。岸枫庭公司表示商铺里面的家具等物品归妙香公司所有。对于2019年5月、6月的房租，首创公司主张按照原来合同约定履行，岸枫庭公司主张系根据首创公司要求继续在涉案房屋经营，帮首创公司度过店庆，首创公司没有提过租金的事。岸枫庭公司提出，首创公司尚欠餐费。首创公司主张自2018年2月起到2019年6月13日止，共欠38922元，扣除已经支付的18611元，实际还欠付20311元。岸枫庭公司认可该数额。首创公司主张该部分欠款可以抵消岸枫庭公司和妙香公司应给付的相应款项。首创公司主张合同到期时岸枫庭公司和妙香公司欠电费165080.4元（1375.67*80*1.5），就此提供2019年6月26日于瑞英签字的证明予以佐证，并主张应从保证金中扣除。首创公司主张于瑞英系店长，岸枫庭公司未否认。首创公司就其主张的恢复原状费用，提供了岸枫庭拆除的合同，该合同显示：开工日期为2019年7月10日，涉及内容为拆除恢复毛坯、家具搬运、新建临时库房等工程商业一期改造总承包工程，含税价为177679.99元。一审法院认为：首创公司与妙香公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。对于岸枫庭公司，系《商铺租赁合同》签订之后成立，且并未在该合同上盖章，虽然其系商铺的实际经营者，但并非该租赁合同的相对方。关于岸枫庭公司与妙香公司之间的法律关系，岸枫庭公司否认与妙香公司之间存在关联，但岸枫庭公司代理人称工资系妙香公司发放，且主张店内的家具等均属于妙香公司所有，其辩称存在矛盾，法院认定两公司之间具有一定的关联性，但因妙香公司未到庭应诉，法院不能确定双方之间的关系。关于合同期限，首创公司主张2019年4月底即到期，岸枫庭公司作为实际经营者，认可该主张，法院对此予以确认，《商铺租赁合同》自2019年4月30日已经到期。对于岸枫庭公司继续经营两个月的情况，双方并未提交确切的证据证明双方协商一致的其他内容，亦未形成书面的租赁合同，故该两个月的租赁合同的合同主体、租金、相应费用、权利义务等主要内容，根据公平自愿原则，另结合诚实信用原则，考虑到岸枫庭公司一直在此实际经营的情况，仍应以首创公司与妙香公司签订的《商铺租赁合同》为准。关于首创公司请求的租金、物业费、推广费、POS机使用费数额，于法有据，法院予以支持。对能源费的水费、电费数额，岸枫庭公司否认欠费，并未提供证据支持，法院不予采信，首创公司请求具有合同依据及事实依据，法院予以支持。对首创公司请求的恢复原状的费用，该费用包含拆除恢复原状及屋内岸枫庭公司物品的搬运存放费用。对拆除恢复原状花费，双方合同明确约定了租赁合同到期承租方有义务将商铺恢复原状，岸枫庭公司在合同到期后并未在合理期限内恢复原状，首创公司将相关物品清理存放并拆除恢复原状，具有合同依据，且亦避免了损失进一步扩大，故该请求于法有据，法院予以支持。对妙香公司、岸枫庭公司交纳的租赁保证金及押金等，首创公司同意抵扣，法院不持异议。关于租赁保证金，岸枫庭公司庭审中以此进行抗辩，虽然未提出反诉请求，但合同明确约定了租赁保证金的退还条件等，故租赁保证金可以抵扣相应的款项。关于押金等，根据其性质，可以进行抵扣。对于首创公司的餐费欠款，虽然双方对数额无争议，岸枫庭公司系实际经营者，但否认与妙香公司的关系，故对该款项不宜从妙香公司负担中抵扣，相对方可以另行诉讼解决。关于首创公司请求的利息损失，因双方对合同到期后的2个月的约定存有争议，由此产生纠纷，故该利息请求，法院不予支持。对首创公司请求的律师费，无法律依据，法院不予支持。对首创公司请求的岸枫庭公司立即将营业执照、餐饮服务许可证及相关资质迁走或注销，因合同主体并非岸枫庭公司，且此并非民事案件受案范围，法院不予支持。首创公司合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。岸枫庭公司合理抗辩予以予采信，不合理抗辩不予采信。妙香公司未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，法院依法缺席裁判。据此，一审法院判决：一、北京妙香天天餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京首创奥特莱斯房山置业有限公司租金、物业费、推广费、POS机使用费、水费、电费、恢复原状费用（扣除租赁保证金及押金后）共计532175.24元。二、驳回北京首创奥特莱斯房山置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，亦未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。首创公司认可其开具的租金等费用收据均是开给妙香公司的。本院认为，当事人经人民法院合法传唤，无正当理由拒不出庭的，视为其放弃举证、质证和答辩的权利。妙香公司经本院公告送达开庭传票，未出庭；岸枫庭公司经本院传票传唤亦未出庭应诉，应视为妙香公司和岸枫庭公司自行放弃举证质证和答辩的权利。首创公司对一审判决确认将押金、保证金折抵后，妙香公司应当向其支付的租金等各项费用金额并无争议，本院对此不持异议；首创公司上诉虽要求支持其一审诉讼请求，但其在理由部分并未涉及一审驳回其关于利息、营业执照等迁移或注销及律师费等请求，本院认为一审判决相关认定理由充分，应予以确认，并就相关问题不再进行赘述。现首创公司上诉仅要求岸枫庭公司就妙香公司全部欠付费用承担连带给付义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。首创公司与妙香公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对首创公司和妙香公司具有法律约束力。首创公司现并无证据证明上述合同主体已经变更为岸枫庭公司，岸枫庭公司又否认与首创公司之间建立了租赁合同关系，对此首创公司应自行承担不利后果。现岸枫庭公司主张其受妙香公司所雇在涉案房屋实际经营。上述合同履行期限届满后，岸枫庭公司仍在实际经营，首创公司并未提出异议，视为原租赁合同的延续。现岸枫庭公司认可其于2019年5、6月在涉案商铺处实际经营，首创公司有权要求合同相对方妙香公司按照合同约定标准支付此期间的租金等各项应当由承租方承担的费用。但首创公司要求岸枫庭公司就此承担连带责任，显然依据不足，本院实难支持。至于首创公司欠付的餐饮费，虽其同意折抵妙香公司欠付费用，但因涉案商铺实际经营者岸枫庭公司并未证明其与妙香公司之间的关系，故一审判决并未将该笔欠款在本案中进行折抵，岸枫庭公司亦未上诉，故该笔费用相关权利人可另行解决。综上所述，首创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2505元，由北京首创奥特莱斯房山置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 刘苑薇审判员 王军华二〇二一年四月五日书记员 刘 荧书记员 韩 铮