江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0826民初1826号原告淮安市康宇物业服务有限公司，住所地涟水军民拆迁安置小区E区。法定代表人陶保林，该公司总经理。委托代理人陶伟，该公司职工。委托代理人俞立华，该公司职工。被告马宁。委托代理人马继光。原告淮安市康宇物业服务有限公司（以下简称康宇物业公司）诉被告马宁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由代理审判员张健适用小额诉讼程序，于2016年4月1日第一次公开开庭进行了审理，原告康宇物业公司委托代理人陶伟与被告马宁的委托代理人马继光到庭参加诉讼，并于2016年6月16日第二次公开开庭进行了审理，原告康宇物业公司委托代理人陶伟、俞立华与被告马宁的委托代理人马继光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康宇物业公司诉称：原告于2012年10月25日与涟水县香江房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，于2013年10月1日开始负责军民商业广场物业服务。涟水县军民商业广场14号楼501室、502室，16号楼801室为被告马宁所有，经原告多次上门催缴、书面催缴物业服务等费用均未果，故诉至法院请求判令：被告马宁给付原告淮安市康宇物业服务有限公司14号楼501室物业服务费1200元、502室物业服务费1200元（2014年10月1日至2016年9月30日），滞纳金3463.9元（根据合同约定每日按千分之五计算2014年10月1日至2015年9月30日期间）；16号楼801室物业服务费、电梯电费、年检费、设施费共1797元（2015年10月1日至2016年9月30日），案件受理费25元由被告负担。被告马宁辩称：1、原、被告之间没有签订物业服务合同，原告收取物业服务等费用没有依据；2、原告所诉主体错误，签订拆迁协议的主体是马继光，拆建方是涟水县经济开发区军民商业广场拆建指挥部，拆建方也未与马继光签订任何服务协议；3、根据相关政策法规，前期物业服务费用由物业买受人按房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的由建设单位承担。综上，原告起诉被告马宁的理由不成立。经审理查明：被告马宁系涟水县军民商业广场14号楼501室、502室和16号楼801室的业主。2012年10月25日，原告（乙方）与涟水县香江房地产开发有限公司（甲方）签订物业服务合同，服务类型为多层、高层住宅及商业用房。约定乙方提供以下服务内容：公共部位的养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用价格为：多层住宅为0.42元/月/平方米，高层住宅为0.85元/月/平方米，商业用房为1.25元/月/平方米，预收公共水电费200元/年，物业服务费用按年缴纳。业主应于办理交付手续之日起缴纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业服务费由甲方全额缴纳。合同签订后，原告自2013年10月1日起开始为涟水县军民商业广场提供物业服务事宜。2013年10月1日，被告马宁的父亲马继光（本案被告委托代理人）就其所有的涉案三套房屋分别与原告签订物业管理服务合同，三份合同均约定的双方的权利义务，并约定了原告的服务内容为：房屋共用部位、共用设施设备及其运行的管理和维护；绿化的养护与管理；日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公用部位的清洁卫生、垃圾清运等，但合同并未约定物业收费标准。军民商业广场物业管理办公室出具的收据14号楼501室、502室的服务服务等费用缴纳至2014年10月，16号801室的物业服务等费用缴纳至2015年10月。原告主张被告马宁未向其缴纳涟水县军民商业广场14号楼501室、502室2014年10月1日以后的物业服务等费用和16号楼801室2015年10月1日以后的物业服务等费用。2014年6月5日，原告将物业收费标准向涟水县物价局申请备案，2016年6月16日，涟水县物价局同意按多层0.42元/月/平方米、高层按0.72元/月/平方米在涟水县物价局进行备案，有效期至2014年12月31日。被告庭审中所说的小区存在卫生服务不到位、公共厕所无人打扫等情况属实，原告在物业管理服务过程中存在不到位的地方。另查明，原告马宁委托代理人马继光与涟水县军民商业广场拆建指挥部签订的拆迁安置协议书中约定置换后的新楼面积分别为132.5平方米、95.82平方米、97.25平方米。审理中，被告自认其所有的14号楼501室面积为97.25平方米、502室面积为95.82平方米和16号楼801室面积为132.5平方米，原告主张14号楼501室、502室的面积均为105平方米。审理中，原告明确请求为：14号楼501室、502室的物业服务等费用均为:2014年10月1日至2015年9月30日为105平方米*0.42元/月/平方米*12个月=530元，公用水电费140元，共计670元；2015年10月1日至2016年9月30日物业服务费为530元；按日千分之五计算2014年10月1日至2016年9月30日的滞纳金为3463.9元。16号楼801室的物业服务费为0.72元/月/平方米*132.5平方米*12个月=1144.8元，电梯年检费220元/户，预收电梯电费1000元，电梯智能锁120元。以上事实，有原告提供的物业服务委托合同、催缴通知书、涟水县物价局收费备案表，被告提供的拆迁安置协议、收据、照片以及庭审笔录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原告康宇物业公司为军民商业广场提供物业服务，被告马宁作为该小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于原告主张的物业费标准问题，原告虽提供了物价局的备案表，但该备案表并不具有调整价格的法律效力。原、被告之间签订的物业服务合同中并未约定物业服务收费标准，根据原告的请求并参照原告与涟水县香江房地产开发有限公司签订的物业服务合同的约定，本院酌定：多层住宅物业服务收费标准为0.42元/月/平方米，预交公共水电费140元/年；高层住宅物业服务收费标准为0.72元/月/平方米。审理中，原告虽主张被告所有的14号楼501室、502室的面积均为105平方米，但未能提供证据证明，被告认可其所有的14号楼501室面积为97.25平方米、502室面积为95.82平方米，故被告所欠缴：14号楼501室2014年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费为97.25㎡×0.42元/月/㎡×24月=980元；14号楼502室2014年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费为95.82㎡×0.42元/月/㎡×24月=966元；16号楼801室2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费为132.5㎡×0.72元/月/㎡×12月=1144.8元。被告所有的14号楼501室、502室还应分别预缴140元/年/户公共水电费，凭支出收据多退少补，故被告马宁应向原告预缴公共水电费280元，原告如有证据证明预收的140元公共水电费已经用完，可再行向原告收取。对于原告主张16号楼801室的电梯年检费220元、预收电梯电费1000元、电梯智能锁120元，因合同中并未约定该项目，本院不予支持，原告如有证据可另行主张。因原告在小区的物业管理服务过程中，未能充分履行自己的义务，本院酌情扣减10%的物业费，对原告主张的滞纳金亦不予支持。综上，被告应支付原告物业服务费2782元、公共水电费280元，合计3062元。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告马宁于本判决生效之日起十日内支付原告淮安市康宇物业服务有限公司截至2016年9月30日的物业服务费2782元、公用水电费280元，合计3062元。二、驳回原告淮安市康宇物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告马宁负担。被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内付给原告。本判决为终审判决。代理审判员  张健二〇一六年六月二十三日书 记 员  翟雪附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。