广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深南法民三初字第1345号 原告郭奕彬，男，汉族。 委托代理人苏轲，广东方典律师事务所律师。 被告黄福添，男，汉族。 第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201，组织机构代码：741247182。 法定代表人杜欣。 委托代理人朱丹，女，汉族，系公司员工。 原告郭奕彬诉被告黄福添，第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苏轲、被告黄福添、第三人的委托代理人朱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称,2015年11月17日，经第三人居间介绍，原告与被告签订了编号为2015013617的《买卖合同》，约定被告将位于深圳市南山区某D栋601号房地产（深房地字第******号，以下简称涉案房产）以人民币315万元（以下币种均为人民币）的价格转让给原告，合同定金为60万元，被告保证其并无债权债务纠纷。当日，双方签订了《补充协议》，对上述事项再次进行了明确。合同签订当日，原告按照合同要求支付了6万元现金给被告，被告收到款项后出具了《收款证明》。2015年11月18日，原告依约将54万元定金支付至第三人账户进行监管。2015年11月28日，原告从第三人处获知，涉案房产因被告的其它涉诉案件，已被其他债权人查封。原告积极协调其他债权人解封，但未能成功。2015年12月21日，双方进行了一次会议，会议上已经确认了合同无法按原价和原过户时间继续履行，被告已经构成了根本违约。目前房产仍然处于查封状态，无法过户。故原告诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《买卖合同》解除；2、被告双倍返还收取的定金，共返还原告120万元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。 被告辩称，1、被告于2015年11月12日在深圳市南山区国土局打印了一份房屋产权信息查询单，确认无债权、债务纠纷，唯有在中国建设银行抵押贷款200万元。被告于2015年11月17日在福田区天平大厦公证处打印了委托书。2、第三人要求被告到国土局打印房屋档案，在原、被告未签订买卖合同之前，第三人已确认无债权、债务。被告急用钱才卖房的，售价低于市场价的15%,正常的售价是360万元。3、被告是跟第三人签合同的，但是定金的收款证明没有盖上第三人的财务公章，反而买家把中联地产的转账明细弄来了，被告只认定第三人。另外地产协会有规定，54万元的定金已远远超过房屋总价20%的上限，第三人严重违规。可以认定原告没有把定金54万元转入第三人公司，原告已经违约。4、合同约定，原告应在2015年11月30日之前将剩余房款255万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内，但是原告没有在指定时间存入此款项，已经违约。如果原告在指定的时间内把资金做了监管，而过后15天之内是由于被告的原因过不了户，被告愿意接受。此合同已拖延4个月应该无效了。5、原告主张被告收到了6万元定金，实际上就收到5万元，还有1万元放在第三人处，第三人不能扣除1万元，属于违规操作。6、在被告离开第三人公司时，工作人员韩高波要被告签补充协议。被告是初中文化，加上当时已是凌晨1点多钟，最主要是被告相信地产工作人员不会害他，也没有更多的时间去阅读里面的所有内容，工作人员不停地说：快点签名，他们要下班了，所以被告就稀里糊涂签了名字，没有想到这个补充协议被原告律师当成把柄。总之，他们很有心计来策划整个交易。7、2015年11月18日，在第三人工作人员的诱骗下，被告在第三人处签署了54万元的《收款证明》，并承诺在一个小时之内到账，存入被告平安银行：622………账户。该证明存在许多问题，没有写上银行卡号，没有第三人公司财务公章，第三人应负责任。8、2015年11月20日，第三人告诉被告房产被查封，当时被告告诉工作人员取消合同，但他们不但没有通知买家反而拖延时间导致出现目前状况。另外收款证明的证据原告没有交给法院，说明此证明对他不利，原告和第三人心里有鬼。9、2015年12月21日，被告参加了一次会议，有黄福添、郭奕彬、苏轲、韩高波等，①买家要求更改买卖合同，房产交易的所有费用由买方支付更改为卖方支付。②在315万元的价格上降价30万元。③如不成交原告将告被告支付120万元。④被告为了成交宁愿自己吃亏同意所有费用被告支付并拿到房产证给对方过户，但是他们都不答应，因为对方不是有心买房而是想得到他们精心策划，有图谋的横财。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，1、2015年11月17日，在第三人居间服务下，促成了原、被告签署了房产买卖合同。合同签订后，第三人一直在积极协助双方办理房产交易手续，但由于被告房产于合同签订后被查封，以致合同未能履行。2、现还有1万元交房保证金和54万元定金托管在第三人处，第三人愿意依照法院的判决处理。 经审理查明，位于深圳市南山区深南大道与南新路交汇处的某D栋601房，建筑面积为66.45平方米，于2006年12月28日登记至被告黄福添名下。第三人原名为深圳市中联地产置业顾问有限公司，于2015年12月7日变更为现名。 2015年11月17日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将某D栋601房转让给买方，转让价款为315万元，定金为60万元，签约当日支付6万元，签约后4日内，买方补交54万元，双方约定将定金54万元委托第三方监管，买方将定金转账或交付第三方后，视为定金交付，此款在签约起12日内由第三方直接支付给卖方；买方以一次性付款方式支付合同约定购房款，买方须于2015年11月30日将剩余房款255万元存入约定的监管账号；卖方同意从定金中预留1万元作为交房保证金；如买方违约，卖方有权解除合同，没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并选择要求卖方双倍返还定金或支付转让价20%的违约金；备注条款约定卖方承诺涉案房产产权清晰，无债权债务纠纷；及其他内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定定金54万元委托经纪方监管。原告于2015年11月17日向第三人刷卡支付了3万元，于11月18日刷卡支付了54万元，第三人分别出具了收据。2015年11月17日，被告出具了收款证明，载明收到定金6万元。第三人认可1万元交房保证金和54万元定金托管在第三人处。 2015年11月19日，涉案房产被本院以（2015）深南法沙民初字第1637号民事裁定查封，其后又于2015年11月26日、12月3日被本院以（2015）深南法沙民初字第1568号、1622号民事裁定轮候查封。2015年12月21日，原、被告与第三人就继续履行合同进行协商，但未协商一致。 原告提交了银行账户流水，拟证明原告在2015年11月30日已准备了255万元购房款，具备履行合同的能力。被告对上述证据予以认可。 以上事实，有《房产买卖合同》、《补充协议》、收据、收款证明、银联签购单、房产信息单等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。 原告签订上述合同后，依约支付了60万元定金，被告作为卖方，应确保对涉案房产具有完全的处分权，而涉案房产自2015年11月19日被法院查封，在合同约定的履行期限内仍未解封，导致合同不能履行，故被告的行为已构成违约。因合同不能履行，对于原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本合同自原告的起诉状送达被告之日即2016年2月29日解除。因被告违约，对于原告主张双倍返还定金，本院予以支持，被告应向原告双倍返还定金120万元，其中55万元定金托管在第三人处，为避免讼累，由第三人迳行向原告返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告郭奕彬与被告黄福添签订的《房产买卖合同》于2016年2月29日解除； 二、被告黄福添应于本判决生效之日起十日内向原告郭奕彬双倍返还定金120万元，其中托管在第三人深圳链家房地产经纪有限公司处的定金55万元由第三人深圳链家房地产经纪有限公司迳行于本判决生效之日起十日内向原告郭奕彬返还。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7800元，保全费3820元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 廖 艳 二〇一六年六月二日 书记员 伍小丽