北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终381号上诉人（原审被告）：北京龙业兴达投资发展有限公司，住所地北京市房山区周口店镇府前大街甲1号-1号。法定代表人：毕欣，总经理。委托诉讼代理人：张维豪，北京浩启博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王良，男，1955年6月24日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王冬梅（王良之女），女，1978年11月16日出生，汉族，北京易成功科技有限责任公司项目经理，住北京市朝阳区。上诉人北京龙业兴达投资发展有限公司（以下简称龙业兴达公司）因与被上诉人王良财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙业兴达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王良的全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审全部诉讼费用由王良承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、涉案房屋未经竣工验收合格即在2018年4月，由周口店镇镇政府主导分配给被上诉人居住，属于龙业兴达公司财产被强占，由此引发的一切纠纷均与上诉人无关。二、上诉人公司公章在2015年6月起由周口店镇镇政府控制，上诉人于2017年2月更换法人代表后，一直在索要公章由公司保管，但周口店镇镇政府一直拒绝归还公章。后在多次协商未果，公司法人不得不按法律法规的程序强行更换公司公章，并反复告诉周口店镇镇政府公司的财产被侵害，期间所发生的一切情形上诉人均不知晓，一切纠纷和后果与上诉人无关。三、2018年9月周口店镇镇政府主导将云峰家园小区归还上诉人，实际只将代水厂卖水业务和小区门卫安保归还上诉人，上诉人实质上对小区没有管理权。四、小区多套房屋自被周口店镇镇政府主导分配入住后，尤其是在收回公章后能行使公司权利后，上诉人从未与各住户业主签订《物业管理合同》，未收取过任何物业费，所以小区各住户业主与上诉人没有合同关系。五、本案中鉴定公司完全以王良的全部诉求为出发点对房屋进行全面测量而未进行房屋受损鉴定。鉴定公司编制造价应是在对现场受损情况鉴定的基础上，以受损事实为依据进行造价编制向法院提交，而不是完全以王良诉求去测量房屋全部面积来编制造价。实际上，仅从王良向法院提交的房屋受损时的照片和视频就可以看出，涉案房屋受损范围仅是地板，王良一直住在涉案房屋中，其生活并未受到多大影响，龙业兴达公司也提交了王良在涉案房屋生活的证据。龙业兴达公司并未提出过“维修费由小区业主分摊”的说法。王良辩称，不同意对方上诉请求，同意一审判决结果。一审法院没有全部支持王良的实际损失，王良认为法院应当支持该部分损失金额。王良向一审法院起诉请求：1.龙业兴达公司赔偿王良经济损失共计102072元，诉讼中变更为赔偿经济损失163180.35元；2.龙业兴达公司赔偿精神损失费10000元；3.诉讼费由龙业兴达公司承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，王良与北京市房山区周口店镇云峰寺村村民委员会签订云峰寺村回迁安置房购买协议，王良回迁取得云峰家园小区5号楼5单元202号、1号楼1单元201号（即诉争房屋，现为明德街2号院3号楼1单元201号）、2号楼5单元101号房屋。龙业兴达公司为云峰家园小区开发商。2018年4月1日，回迁安置房屋交付给王良居住使用。同日，龙业兴达公司为回迁业主出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。其中，住宅质量保证书载明房屋保修范围与期限：4、装修工程2年；10、管道堵塞2个月。王良后对201号房屋进行装饰装修并居住使用。2019年11月19日，201号房屋发生下水管道反水现象，王良与物业公司协商未果自行找人进行清洗，其中2019年11月22日和11月23日，北京天宇玉慧清洁服务有限公司清洗后在施工确认单注明201室主管道有异物。2019年11月26日，201号房屋再次发生下水管道反水现象，致使201号房屋地面、墙面、家具家电被污水浸泡受损。2019年11月28日，王良与龙业兴达公司在一楼主下水管道中取出长方形木块一根。因与龙业兴达就经济损失赔偿问题未达成一致意见，王良诉至一审法院。诉讼中，王良申请201号房屋装修损失和财产损失鉴定。2020年9月3日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具工程造价鉴定意见书：1、确定项120280.35元（工程造价）；2、待定项42900元（家具搬出、保存、搬入费用7400元；后期装修房屋租赁费、误工费、交通费、垃圾清运费35500元）。王良支付鉴定费8000元。王良依据鉴定意见变更诉讼请求，要求龙业兴达公司赔偿经济损失163180.35元，并承担鉴定费用8000元。有争议的事实，法院认定如下：龙业兴达公司否认住宅质量保证书系法定代表人毕欣本人签字，201号房屋交付时回迁房屋尚未进行工程质量验收，龙业兴达公司当时因其他原因已撤离诉争房屋所在小区。龙业兴达公司2018年9月才接收明德街2号院小区，仅负责安保和维修，管理权由云峰寺村村委会负责。回迁房屋交付时由房山区周口店投资发展有限公司负责且住宅质量保证书约定管道堵塞保修期2个月，自王良家下水管道反水已超过验收期限，王良应向房山区周口店投资发展有限公司主张权利。王良不予认可，认为龙业兴达公司为诉争房屋所在小区开发商，应承担赔偿责任，且住宅质量保证书约定装修工程保修期二年，201号房屋下水管道反水时尚未超过二年期限。龙业兴达公司对鉴定意见不予认可，提出异议，鉴定机构予以书面回复，龙业兴达公司对鉴定机构回复及王良诉讼请求均不予认可。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。龙业兴达公司作为房山区明德街2号院的开发商且对诉争房屋所在小区提供安保、维修服务，对明德街2号院房屋负有对共用的上下水管、落水管等共用设施设备的日常维修、养护和管理，并保持相关管道畅通的义务。根据本案查明的事实，201号房屋所在公共管道内存在异物，造成管道不能畅通，致使201号房屋下水管道反水，造成201号房屋装修、家具家电等财产受损，龙业兴达公司未能尽到共用设施设备的日常维修、养护和管理的工作，对于201号房屋造成的损失应予赔偿。王良要求龙业兴达公司承担赔偿责任，理由正当，法院应予支持。赔偿经济损失数额，依据鉴定意见书确定项120280.35元予以确认。对于鉴定意见书中不确定项42900元，结合主张费用类别，一审法院酌情考虑。王良要求过高部分，一审法院不予支持。下水管道反水给王良造成财产损失，但其要求龙业兴达公司赔偿精神损失，于法无据，一审法院不予支持。龙业兴达公司认为应由北京市周口店投资发展有限公司或实际侵权的第三人承担责任，可待承担赔偿责任后，另行向北京市周口店投资发展有限公司或实际侵权的第三人追偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决：一、北京龙业兴达投资发展有限公司于判决生效后十日内赔偿王良经济损失125280.35元；二、驳回王良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案二审阶段的争议焦点是一审判决判令龙业兴达公司承担赔偿责任是否正确；一审法院认定的经济损失数额是否妥当。关于赔偿责任的承担，龙业兴达公司作为涉案房屋的房地产开发企业，应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。且龙业兴达公司负责诉争房屋所在小区的安保、维修服务，应当对包括下水管在内的共用设施设备进行日常维修和养护。现因201号房屋下水管道反水，造成201号房屋装修、家具家电等财产受损，王良作为房屋及相关财产的所有权人有权请求龙业兴达公司赔偿其损失。龙业兴达公司以其公章被控制、财产被强占等为由，上诉主张关于小区的纠纷均与其无关，缺乏相应依据，本院不予支持。龙业兴达公司如认为应由北京市周口店投资发展有限公司或实际侵权的第三人承担责任，可待承担赔偿责任后向北京市周口店投资发展有限公司或实际侵权的第三人追偿。关于经济损失的数额，王良在诉讼中申请对涉案房屋的装修损失和财产损失进行鉴定，一审法院根据鉴定机构出具的鉴定意见，对其中的确定项120280.35元予以确认，处理正确。对于其中不确定项的42900元，一审法院结合其包含的费用类别及案件情况，酌情予以确定，并最终判令龙业兴达公司赔偿王良经济损失125280.35元，并无不妥。龙业兴达公司上诉主张法院不应按照鉴定意见书认定的金额判令其承担赔偿责任、王良生活未受很大影响，但未提供证据证明其主张，且其主张的事实与在案证据显示的情况不符，故本院对其该项上诉理由亦不予支持。综上所述，龙业兴达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2805元，由北京龙业兴达投资发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年四月六日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮