河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终254号上诉人（原审被告）黄伟。委托代理人黄芸霞。上诉人（原审被告）程秀花。被上诉人（原审原告）新乡市民生物业管理有限公司，住所地新乡市化工路169号。法定代表人范菲，董事长。委托代理人任广宇，河南日诚律师事务所律师。上诉人黄伟、程秀花与被上诉人新乡市民生物业管理有限公司（以下简称民生公司）物业服务合同纠纷一案，民生公司于2015年5月26日起诉至河南省新乡市卫滨区人民法院（下简称原审法院），要求：判令黄伟立即支付物业管理费11387.07元及滞纳金35784.35元，共计47171.42元。原审法院于2015年11月23日作出（2015）卫滨民二小字第109号民事判决，黄伟、程秀花不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄伟、程秀花及其委托代理人黄芸霞，民生公司委托代理人任广宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：程秀花是黄伟的母亲。2007年8月27日，程秀花代黄伟签订了《新乡光彩大市场商铺收楼确认书》一份，上面载明：本人已购买新乡光彩大市场B区13栋001号商铺，该房屋的交楼标准符合双方购房合同约定的标准。2007年8月29日，程秀花代黄伟签订了《新乡光彩大市场前期物业管理服务协议》一份，该协议主要约定甲方收取乙方位于新乡市光彩大市场B区13栋001号，建筑面积为157.28平方米商铺的物业管理费，甲方提供相应的管理和服务。物业费用为：商铺的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米壹元收取。开发商第一年赠送管理费用于培育市场；第二年按建筑面积每平方米每月零点柒元收取；第三年按建筑面积每月每平方米壹元收取。协议同时约定乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交有关费用，并按天向乙方收取欠费用千分之三的滞纳金。黄伟收到该商铺的日期为2007年8月27日，黄伟认可没有交纳物业管理费。截止到2014年6月30日，黄伟实际欠缴物业管理费10128.83元（157.28平方米×0.7元×12个月=1321.15元、157.28平方米×1元×56个月=8807.68元、1321.15+8807.68=10128.83）。原审院认为，《中华人民共和国合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。程秀花和黄伟系母子关系，程秀花在签订《新乡光彩大市场商铺收楼确认书》和《新乡光彩大市场前期物业管理服务协议》时，民生公司有理由相信程秀花有代理权，且从2007年签订协议至今，黄伟未向民生公司主张该代理行为无效，程秀花的行为已经构成了表见代理，该代理行为有效，产生相应的法律后果应由被代理人即黄伟承担。双方是在平等自愿的基础上签订的物业管理服务协议，该协议签订后均应按合同约定履行各自义务。民生公司提供物业服务，黄伟应缴纳相应的物业管理费，黄伟认可自收房之日起未缴纳物业管理费。民生公司主张黄伟支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。民生公司主张黄伟支付的滞纳金，计算标准过高，予以调整，应以同期中国人民银行贷款利率为宜。黄伟、程秀花的抗辩理由没有相关的证据相印证，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、黄伟于本判决生效后十日内支付民生公司物业管理费10128.83元。二、黄伟于本判决生效后十日内支付民生公司物业管理费滞纳金（计算标准为：自2007年8月27起至2008年8月26日止，以日欠缴费用3.67元为基数；自2008年8月27日起至2014年4月30日止，以日欠缴费用5.24元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费979元，由黄伟承担600元，民生公司承担379元。黄伟、程秀花不服原审判决向本院上诉称：黄伟购买商品房一套，约定交房时间为2006年12月21日，实际交房时间为2007年8月29日，民生公司以不签订协议不给开门为由强行签订了《前期物业服务管理协议》，属胁迫、乘人之危行为，应为无效。开发商曾答复将延迟交房违约金转为物业管理费（2008年8月29日至2014年4月30日）。2014年6月9日，民生公司将2007年8月29日缴纳的装修保证金转成了2014年5月1日至2015年2月28日的物业管理费，有物业内部转账手续。2015年4月14日，黄伟缴纳1573元物业管理费，民生公司计算为2015年3月至12月的物业管理费。民生公司让黄伟用电长期受到限制，应赔偿经济损失。黄伟并不认可没有缴纳2007年8月27日至2014年6月30日的物业费。物业管理费滞纳金计算日期均提前了一年计算错误。原审认定表见代理适用法律不当。程秀花没有黄伟的委托书，黄伟是完全行为能力人，签订协议时双方并不认识，适用表见代理没有依据。黄伟一方多次要求民生公司提供物业经营许可证，至今未见该手续。民生公司主张本案超过了诉讼时效。民生公司收费标准应当提供2007年8月29日-2014年4月30日之前的物价管理部门的批复。综上，诉请：撤销原审判决，改判物业合同无效，如果有效，要求按物价管理部门的批复为准或按市场低价七角/平方米计算并根据情况适当减免。上诉人黄伟、程秀花提交的证据材料有：1、照片六张，证明2007年8月27日至2015年12月7日8年之久用电2642.6度，远远低于正常用电量。2、录音一份，证明2007年缴纳装修保证金1573元，已于2014年6月9日折抵成2014年5月1日到2015年2月28日的物业管理费；2014年6月之前的物业管理费已经用延迟交房的违约金抵扣完，所以装修保证金从2014年6月开始抵扣，抵扣完后从2015年3月到2015年底的物业管理费按照1元/平方米的标注已经缴纳过。民生公司答辩称：服务合同真实有效，双方对签订合同没有异议，计费和滞纳金标准以合同为准，在原审时黄伟没有提出诉讼时效问题，二审中不应进行审查。民生公司已尽到物业管理义务，不存在违约情形。故诉请：驳回上诉，维持原判。庭审中，民生公司对上诉人黄伟、程秀花提交的证据1、2的真实性有异议，公司不存在服务不到位或断电等情形。录音中的人员不能证明是民生公司的人员。本院认证，上诉人黄伟、程秀花提交的照片不能以电表显示数量来证明民生公司存在断电等物业服务不到位的情况，录音中的人员身份无法核实，不能证明已经用延迟交房违约金折抵物业管理费的事实，本院均不予支持。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：民生公司向法院提交的《前期物业服务管理协议》，签订时间为2007年8月27日，有程秀花代黄伟签字并加盖有民生公司公章，黄伟与程秀花系母子关系，黄伟已接受了民生公司的物业服务后并未提出异议，原审认定程秀花的行为系表见代理行为并无不当，案涉协议合法有效，双方均应当按照协议约定全面履行。黄伟、程秀花未提供证据证明不签订协议民生公司不给开门等胁迫情形，其应当承担举证不能的不利后果。黄伟、程秀花主张的用延期交房违约金折抵物业管理费，因民生公司不予认可，延期交房违约金的承担主体为新乡市光彩大市场置业有限公司，物业费管理费的收取主体为本案民生公司，不是同一主体，也并非同一法律关系。延期交房违约金与物业管理费并非同一法律关系，本院不予支持。黄伟、程秀花所主张的用装修保证金折抵物业管理费的期间为2014年5月1日-2015年2月28日，与本案民生公司所主张物业管理费的期间为2014年4月30日之前，二者并不重合，故黄伟、程秀花主张用装修保证金折抵物业管理费的请求，不予支持。黄伟、程秀花未按期缴纳物业管理费已构成违约，应当根据协议约定承担违约责任，即支付相应的滞纳金。根据双方签订的协议，第一年赠送管理费用于培养市场，故物业管理费的起算时间应为2008年8月27日，原审关于计算物业管理费截止到2014年4月30日结果正确。原审已对滞纳金计算标准予以调整，符合法律规定。原审在判决第二项中计算滞纳金起止时间错误，因第一年系赠送管理费，滞纳金计算时间应从2008年8月27日开始计算至2009年8月26日，以后计算以此类推，本院予以纠正。黄伟、程秀花并未提交证据证明其在一审中提出诉讼时效抗辩，故本院对诉讼时效抗辩不予审查。黄伟、程秀花主张民生公司出示物业经营许可证等内容不属于法院审理范围。上诉人黄伟、程秀花主张应用延期交房违约金折抵物业管理费等上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实基本清楚，但计算滞纳金时间错误，且对于民生公司未支持的部分诉讼请求未作处理，程序不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二小字第109号民事判决第一项；二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二小字第109号民事判决第二项为：“黄伟于本判决生效后十日内支付民生公司物业管理费滞纳金（计算标准为：自2008年8月27起至2009年8月26日止，以日欠缴费用3.67元为基数；自2009年8月27日起至2014年4月30日止，以日欠缴费用5.24元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）”；三、驳回新乡市民生物业管理有限公司的其他诉讼请求。维持一审案件受理费的负担；二审案件受理费53元，由上诉人黄伟、程秀花负担。本判决为终审判决。审判长 李 立审判员 康建轶审判员 倪文怡二〇一六年六月一日书记员 仝 桐