河南省洛阳市西工区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0303执异34号案外人：吴云，女，汉族，1956年2月24日生，住郑州市金水区。申请执行人：索丁石，曾用名索廷干，男，汉族，1975年11月17日生，住洛阳市涧西区。被执行人：河南太圣置业有限公司，住所地洛阳市西工区玻璃厂南路53号3幢1单元1-608号。法定代表人：张来正，董事长。在本院执行索丁石与河南太圣置业有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人吴云对本院执行位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际1幢1-2404房产向本院提出书面异议，要求终止对上述房产的查封、拍卖、执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴云称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号），第28条规定；“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"申请人吴云与河南太圣置业有限公司于2015年12月28日签订《安置特权房源认定协议书》，主要约定太圣置业将位于涧西区××与××处东30米，太圣．正泓国际一幢1单元2404房，以市场价69.5035万元出售给申请人。申请人己按照协议书约定将购房款全部支付给该公司，并交纳装修押金3000元，即按手续领取了该房屋钥匙。从2015年12月28日购入该房产后，申请人曾多次向该公司催办房产登记手续，由于种种原因该公司拖延至今未能落实。鉴于以上事实，坐落于洛阳市××西区××山路南侧太圣．正泓国际一幢1-2404房屋己属于申请人所有，贵院把该房屋仍做为被执行人财产予以查封是有误的，侵犯了申请人的合法权益。申请人特向贵院提出异议，要求解除对申请人位于太圣．正泓国际一幢1-2404房屋的查封等措施，诚望依法予以准许。申请执行人索丁石称，一、依据我国民法典的规定吴云并不是涉案房屋合法的所有权人，在涉案房屋所有权转移之前，被执行人河南太圣置业有限公司才是该房屋的合法所有者，西工区法院的强制执行并无不当。《民法典》209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”《民法典》214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《民法典》第216条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”《民法典》217条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明。”本案中，河南太圣置业有限公司与吴云是不动产买卖合同关系，吴云虽然向法院提供了房屋买卖合同，但是其并未依法向执行法院提供房屋的法定产权证明文件即该案涉案房屋的房产证书。所以依据以上民法典的有关规定，吴云依法并不是该涉案房屋的所有权人，其无权向西工区法院提出执行异议。因其与河南太圣置业有限公司是一种合同关系，河南太圣置业有限公司并未将房屋的物权转移与吴云，依据有关民事法律的规定其只能追究河南太圣置业有限公司的违约责任，而不能对本案的执行提出执行异议。依有关民事法律规定吴云应当对自己错误的执行异议行而为给执行申请人索廷干造成的损失承担赔偿责任。二、执行异议申请人吴云提出执行异议引用法律依据错误，其异议申请于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该最高法院司法解释第29条规定：“金钱债权执行中，买受人登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应与支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由以上规定可以看出该司法解释28条和29条两个条文适用的条件是不同的，同时，第28条是一般性条款，第29条是特殊性条款，在适用上应遵循特殊优于一般的法理原则。司法解释28条适用的对象，要求被执行人是房地产开发企业以外的普通的被执行人，且应当同时具备法律规定的四个条件。本案中，被执行人是河南太圣置业有限公司，它是一个依法成立的房地产开发企业，是本案中涉案房屋的开发经营者，故在对象条件上不符合该28条的规定。同时，吴云也不符合本条款第（二）项的规定，因为在西工区法院查封该房屋时及之查封之前和至今，其并未依法占有该涉案房屋。所以吴云的情况不符合该解释28条的规定，依法其不能以此为据作为自己的抗辩法院执行的理由。该司法解释第29条规定适用的对象是房地产开发企业，且要求涉案房产已经登记于该房产开发企业名下。本案中，被执行人河南太圣置业有限公司虽然是房地产开发企业，但是该房屋仅仅是由其开发建设，虽然房屋本身归其所有，但是由于该涉案房屋占用范围内的土地的土地使用权出让手续存在瑕疵，故太圣公司一直未能依法取得该涉案房屋的权属证书，所以在适用对象上河南太圣置业有限公司也不完全具备条件。同时，更为重要的是，该29条第（二）项有一个十分苛刻的要求，即“买受人名下无其他用于居住的住房”，对于这一点，本案异议申请人吴云不具备条件，因为吴云在《执行异议申请书》开头申请人一栏中，其自己明确写明其有住所，地址是河南省郑州市金水区信息学院路8号院5楼5号，所以，吴云的情况也不符合该司法解释第29条的规定。综合以上理由，执行异议申请人吴云的条件不符合最高人民法院司法解释第28条和第29条的规定，其仅仅以该司法解释的第28条作为对抗法院执行的理由依法不能成立。三、被执行人河南太圣置业有限公司及其法定代表人张来正与执行异议申请人吴云恶意串通相互勾结，意欲对抗法院的依法强制执行行为，主观具育极大的恶性。1、河南太圣置业有限公司和执行异议申请人吴云均是本案判决可能停止执行的最大受益人，他们双方合作出具的标有双方签章的有关书面材料，因其与案件执行具有极大的利害关系，这些材料无法排除造假的嫌疑，其不具有客观性，故不能作为案件的处理依据。2、吴云出具的收据系其本人与河南太圣置业有限公司及其法定代表人张来正伪造而成。吴云向法院提交了一份收据，上面标注装修费押金玖仟元整，但是早在法院对该房屋进行查封时该房屋并未进行任何形式的装修，至今该房屋依然是没有装修的一片的狼藉的状态。这一切表明吴云对该房屋不仅没有装修的事实，也不存在“在法院采取查封之前已经居住的事实”，同时更充分表明了吴云与被执行人的以图逃避法院强制执行的主观违法动机。3、本案在2015年7月9日，洛阳市中级人民法院就已经做出了(2015)终字第1305号终审民事判决，由于被告河南太圣置业有限公司拒不履行人民法院的生效判决，原告索廷干于2015年在判决生效后立即向西工区法院执行局申请了强制执行。当时，因被告河南太圣置业有限置业公司无正当理由拒不履行判决确定的义务，西工区法院执行局曾经对太圣公司法定代表人张来正采取了拘留措施，故在2015年被告及其法定代表人张来正及异议申请人吴云就应当知道该涉案房屋面临被法院查封的紧迫情势，且这种不利态势到2015年11月18日（查封文号：2015西执子第619号）就已经转化成了现实的不利状态，但是那时吴云并未立即向法院申请执行异议，而是在法院采取了查封措施后的一年另五个月后才姗姗来迟的向法院提出了执行异议，吴云这一违反常识的举动有其背后必然的原因，那就是当时被告还没有找到合适的出头来阻止法院执行行为的恶意申请人即本案中的吴云，这也就是执行异议申请人吴云到现在才出现的真实原因。所以，被告与执行异议申请人提供的有关资质的文件不具有客观真实性，依法不应予以采信。基于以上事实和理由，异议申请人吴云的执行异议申请在事实上和法律上均不能成立，请人民法院依法驳回异议申请人的异议申请。本院查明，索丁石持生效的(2015)洛民终字第1305号民事判决书向本院申请执行。本院于2015年8月13日做出(2015)西执字第619号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人银行存款3243366元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人相应价值财产。本院于2019年11月18日查封涉案房产。吴云向本院提交协议书（记载签订时间为2015年12月28日，吴云与河南太圣置业有限公司签订，吴云认定包括涉案房产在内的3套房产，分别为1单元24层04户、1单元9层07户、27层07户，总价为2149235元）、收据（记载时间为2018年5月11日，顶账房1单元24层04户，收到吴云695035元。记载2015年，收到吴云装修押金9000元）、钥匙、补充协议一份（记载签订时间为2015年12月7日，吴云同意并接受李燕燕用坐落洛阳市××新区区“太圣正泓国际”24层126.37m2、9层132.2m2、27层132.2m2，三套房产共计390.77m2，单价5500元，冲抵李燕燕欠款，确认该3套房产总价值为2149235元。该房产网签登记到吴云的名下后，即结清2149235元的债权债务。如最终不能将上述三套房产办理到吴云名下，李燕燕承担上述抵偿款项的还本付息义务），用以证明自己的主张。索丁石向本院提供照片等证据，用以证明自己的主张。另，吴云陈述，2014年，自己及家人凑钱借给李燕燕，后因李燕燕无法偿还，李燕燕称将钱借给河南太圣置业有限公司，于是协商以包括涉案房产在内的3套河南太圣置业有限公司的房产用以折抵。3套房产的装修押金9000元，并在2015年12月领取了钥匙，但河南太圣置业有限公司以没有预售证、无法开发票等理由，到2018年才开具的收据。涉案房产由于没有通电，也不具备装修入住条件，自己并不在洛阳市生活居住，相关问题处理并不方便。就维权的问题，自己也多次相关部门解决，但始终没有解决。3套房产虽然都是对着自己的名字，但是是亲戚们共同的钱集中在一起的，并不是自己的个人财产。本院认为，本院的执行依据已经生效，被执行人应按照法律确定的义务履行自己的责任，其不履行，本院可依法执行其名下财产。就本案而言，涉案房产仍登记在被执行人名下，本院执行并无不当。虽然吴云向本院提出异议，但就现阶段其提供的证据和陈述来看，吴云并不直接与河南太圣置业有限公司有买卖合同关系，也缺乏与河南太圣置业有限公司存在直接的资金流向证明，其与河南太圣置业有限公司之间的基础法律关系并非买卖合同关系而是三方债权转让折抵关系。吴云对于涉案房产产权过户存在的瑕疵是清楚的，并在其陈述签订合同的数年后未完成对相应问题的补救措施，相应的法律风险应当自行承担。吴云现阶段情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。综上，吴云的异议请不能产生阻却执行的效力，本院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回吴云的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱文利陪审员  刘秋红陪审员  牛武杰二〇二一年四月十三日书记员  王亮亮