江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终966号上诉人（原审被告）：苏州湘奥宇电子科技有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇齐心街39号。法定代表人：龙伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继红，该公司经理。被上诉人（原审原告）：金湖县金宁资产经营管理有限公司，住所地金湖县经济开发区金湖西路188号。法定代表人：徐永江，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄德昌，江苏法嘉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙威，江苏法嘉德律师事务所律师。原审被告：龙伟，男，1987年12月25日出生,汉族，住金湖县。上诉人苏州湘奥宇电子科技有限公司（以下除判决主文外简称湘奥宇公司）因与被上诉人金湖县金宁资产经营管理有限公司（以下除判决主文外简称金宁资产公司）及原审被告龙伟房屋买卖合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2020）苏0831民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘奥宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判认定涉案《补充协议》无效，金宁资产公司赔偿湘奥宇公司相应损失，一、二审诉讼费用由金宁资产公司承担。事实和理由：1.一审程序违法，漏列案件第三人。金湖经济开发区管委会与湘奥宇公司签订了《投资协议书》，金宁资产公司与湘奥宇公司签订了《补充协议》，两份协议都对涉案厂房买卖作出了约定。如果仅解除《补充协议》，《投资协议》仍然存在，涉案厂房问题无法解决，应将金湖经济开发区管委会列为第三人。2.湘奥宇公司不存在违约行为，金宁资产公司和金湖经济开发区管委会与湘奥宇公司签订协议，出售无权处置的涉案厂房，案涉协议均无效，应当赔偿湘奥宇公司的损失。即使案涉协议有效，协议解除后，金宁资产公司和金湖经济开发区管委会也应当赔偿湘奥宇公司的损失。3.按照《补充协议》的约定，湘奥宇公司在2017年6月30日之前竣工投产，金宁资产公司应当要求政府支付30万元搬迁费奖励给湘奥宇公司，但相关搬迁奖励并未支付，金宁资产公司构成违约。4.金宁资产公司于2019年6月才在《补充协议》上加盖公章，按照协议约定，湘奥宇公司在前四年应付款140万元，故湘奥宇公司于2020年支付140万元并未违约。金宁资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金宁资产公司一审起诉请求：1.解除2017年3月13日金宁资产公司与湘奥宇公司签订的《补充协议》；2.湘奥宇公司立即返还金宁资产公司交付的位于金湖县的房地产；3.湘奥宇公司给付金宁资产公司租金515894元，并从2020年3月起至实际返还房地产之日止按年租金30万元的标准计收租金；4.龙伟对湘奥宇公司在本案中所负债务承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由湘奥宇公司及龙伟承担。一审审理过程中，金宁资产公司撤回第3项及第4项诉讼请求，表示将另案主张。一审法院认定事实：1.2017年3月13日金宁资产公司与湘奥宇公司签订《投资协议》及《补充协议》各一份，湘奥宇公司以分期付款方式购买位于金湖县（原江苏晨瑞信汽车部件有限公司）7829平方米的厂房、办公用房及附属用房，分期付款期限为5年。同时约定湘奥宇公司每年入库税收不低于60万元，不足部分按50%缴纳租金，并对违约责任等均作了明确约定。上述协议生效后，金宁资产公司按约将案涉房地产交付湘奥宇公司使用；2.案涉房地产抵押权人为江苏金湖农村商业银行股份有限公司，其对己方享有的债权已申请强制执行，后将债权转让给金宁资产公司；3.案涉房地产登记所有权人为原江苏晨瑞信汽车部件有限公司，因债务纠纷其名下房地产被金湖县人民法院依法查封并进行司法拍卖，但流拍。一审法院认为：本案争议焦点：一、双方于2017年3月13日签订的《补充协议》是否有效；二、2017年3月13日签订的《补充协议》是否应予以解除，案涉厂房是否应返还给金宁资产公司管理。一审法院认为，关于第一个争议焦点，本案双方于2017年3月13日签订的《补充协议》合法有效。金宁资产公司虽然并非案涉厂房、土地的所有权人或土地使用权人，但法律上的处分包括负担行为和处分行为。原《中华人民共和国合同法》第五十一条中“处分”的法律定位应当是处分行为，而不包括负担行为，出卖他人之物的合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然地受双方主观上是否善意之影响，该处分合同确定有效。原《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，明确地表明我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。在规范无权处分合同的效力时，应特别注意区分负担行为与处分行为，区分物权变动的原因与结果，区分合同的效力与合同的履行，区分买卖合同与无权处分。综上，本案双方于2017年3月13日签订的《补充协议》合法有效。关于第二个争议焦点，2017年3月13日签订的《补充协议》应予以解除。理由如下：案涉《补充协议》签订后湘奥宇公司即实际占有使用案涉厂房及土地，2017年3月13日签订合同后即开始装修，同年6月28日已开始正式生产。由此可以佐证金宁资产公司已用实际行为履行了己方合同主要义务即交付案涉厂房和土地给湘奥宇公司，湘奥宇公司抗辩称案涉《补充协议》上金宁资产公司的印章实际加盖时间为2019年6月，但湘奥宇公司并未举证完备，应承担举证不能的不力后果，即便如湘奥宇公司所抗辩的金宁资产公司的印章实际加盖时间为2019年6月，湘奥宇公司亦应按照《补充协议》第三条之约定及时支付2017年、2018年、2019年的款项，最迟应于2019年12月31日前一次性给付前三年款项合计90万元，湘奥宇公司于2020年3月24日向金宁资产公司汇款140万元已构成违约，故遭金宁资产公司拒收并退回。金宁资产公司提交的2019年3月4日及2019年10月21日的函告，湘奥宇公司在己方提交的书证《关于申请湘奥宇购买原晨瑞信公司资产的报告》中已自认收到上述两份函件，2019年3月4日催告函中金宁资产公司已明确催告湘奥宇公司接函后7日内支付50万元款项，并要求其接函后七日内向江苏金湖经济开发区管理委员会提供其12000万元投资项目资金到位相关资料及生产经营状况材料，亦要求其接函后七日内向金宁资产公司提供企业生产交税材料，但湘奥宇公司未按照催告函要求及时支付50万元款项，故构成严重违约，金宁资产公司诉请解除案涉《补充协议》于法有据，予以支持。合同解除后，湘奥宇公司应将案涉厂房腾空后返还给金宁资产公司进行实际管理，金宁资产公司的管理权限来源于金湖县人民法院在2017年3月6日申请上的批复，根据上述批复，金宁资产公司有权对案涉资产牵头对外出租，但租金需依法处置。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除双方于2017年3月13日签订的《补充协议》；二、湘奥宇公司于判决生效之日起三十日内将位于金湖县的厂房及土地腾空并交还给金宁资产公司管理。案件受理费80元，由湘奥宇公司负担。本院二审期间，湘奥宇公司提交：1.金湖经济开发区管理委员会与湘奥宇公司签订的《投资协议书》一份，证明本案应追加第三人；2.金宁资产公司与江苏金湖农村商业银行之间的申请一份，证明金宁资产公司依据该份申请仅有出租权限，无权对外转让，故本案的《补充协议》系无效协议。金宁资产公司质证称：上述两份证据均在一审中出示过，并非新证据，金湖经济开发区管理委员会与湘奥宇公司签订的《投资协议书》与本案并非同一法律关系，不影响本案的处理结果；《补充协议》第八条的内容可证明湘奥宇公司明知涉案厂房的权属和目前状况，故《补充协议》并非无效协议。本院经审查，对上述两份证据的真实性予以认可。二审中，湘奥宇公司申请对涉案《补充协议》上金宁资产公司的印章是否形成于2017年3月13日左右进行鉴定。金宁资产公司认可《补充协议》上金宁资产公司的印章确实并非于2017年3月13日形成，为后期补盖，但具体盖章时间记不清楚。本院认为，金宁资产公司已认可公章系后期补盖，故湘奥宇公司申请鉴定已无必要。本院经审理，除对一审法院认定的“2017年3月13日金宁资产公司与湘奥宇公司签订《投资协议》及《补充协议》各一份”不予确认外，对一审认定的其他事实均予以确认。二审另查明，2017年3月13日，江苏金湖经济开发区管理委员会（甲方）与湘奥宇公司（乙方）签订《投资协议书》一份，甲方法定代表人处签字落款为“杨鸿明”，该协议未加盖甲方印章。湘奥宇公司以及引资帮办单位金湖县经济和信息化委员会均在该协议书上加盖印章。同日，金宁资产公司（甲方）与湘奥宇公司（乙方）签订《补充协议》一份，该协议中有甲乙双方盖章及见证方金湖县经济和信息化委员会盖章、杨鸿明等人签字，其中金宁资产公司盖章为后期补盖。本院认为，关于案涉《补充协议》是否有效的问题。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，金宁资产公司虽在签订《补充协议》时暂无权对外转让涉案厂房，但金宁资产公司依据法院的授权，对涉案厂房有管理和对外出租的权限，且在签订协议后亦将涉案厂房交由湘奥宇公司实际使用至今。金宁资产公司与湘奥宇公司签订的《补充协议》系双方真实、自愿的意思表示，并无合同无效的法定情形，且在协议第八条中双方明确约定了法院拍卖价款的承担问题，可知湘奥宇公司对涉案厂房的权属状况系明知，故湘奥宇公司主张协议无效没有法律和事实依据，一审认定涉案《补充协议》合法有效正确。关于案涉《补充协议》是否应予解除，案涉厂房是否应返还给金宁资产公司管理的问题。本院认为，案涉《补充协议》于2017年3月13日订立，湘奥宇公司自认在协议订立后即开始装修，同年6月28日已开始正式生产，故金宁资产公司虽未于协议订立时加盖公章，但已用其实际行为履行了交付案涉厂房和土地的主要合同义务，而湘奥宇公司并未按协议约定支付2017年的款项20万元。此外，金宁资产公司于2019年3月4日和2019年10月21日两次向湘奥宇公司发出催款函告，湘奥宇公司收到函告后均未按函件要求的时间支付相应款项。即使湘奥宇公司主张《补充协议》中金宁资产公司的印章实际加盖时间为2019年6月属实，湘奥宇公司亦应按照协议约定，在2019年12月31日之前向金宁资产公司支付2017年至2019年的款项合计90万元，而湘奥宇公司直到2020年3月才向金宁资产公司汇款140万元，遭到拒收并退回。因此，一审法院认定湘奥宇公司构成根本违约，金宁资产公司有权解除案涉《补充协议》并无不当。基于金宁资产公司对案涉厂房具有管理和对外出租的权限，一审法院认为《补充协议》解除后，湘奥宇公司应将案涉厂房腾空并交付给金宁资产公司亦无不当。关于一审是否漏列第三人的问题。本院认为，合同具有相对性，湘奥宇公司与金宁资产公司签订的《补充协议》仅在湘奥宇公司和金宁资产公司之间产生效力，对于江苏金湖经济开发区管理委员会不产生效力，案涉厂房的管理权限目前属于金宁资产公司而非江苏金湖经济开发区管理委员会，故本案的处理结果与江苏金湖经济开发区管理委员会没有法律上的利害关系，湘奥宇公司主张应追加江苏金湖经济开发区管理委员会作为第三人参与诉讼没有法律依据，本院不予采纳。关于湘奥宇公司主张搬迁费及损失赔偿等问题。经查，根据《补充协议》约定，如湘奥宇公司在2017年6月30日前竣工投产，经江苏金湖经济开发区和县经信委确认后，由政府奖励乙方搬迁费30万元人民币。该30万元搬迁费奖励的支付主体并非金宁资产公司，湘奥宇公司主张金宁资产公司未支付搬迁费构成违约不能成立。湘奥宇公司主张金宁资产公司和金湖经济开发区管理委员会赔偿损失，但湘奥宇公司在一审中既未提起反诉，也未提供损失的相关证据，且金湖经济开发区管理委员会并非本案当事人，故本院对湘奥宇公司该项主张在本案中不予支持，湘奥宇公司可另案主张。综上，湘奥宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响裁判结果，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州湘奥宇电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年四月十四日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉