广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终517号上诉人（原审被告）：陈土生，男，1951年3月27日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审原告）：韶关冶金矿产大厦业主委员会。住所地：广东省韶关市浈江区西堤北路**号冶金矿产大厦。代表人：李才古，业主委员会主任。原审被告：韶关市土产总公司。住所地：广东省韶关市浈江区风度南路*号。法定代表人：李新年。上诉人陈土生因与被上诉人韶关冶金矿产大厦业主委员会（以下简称“业主委员会”）、韶关市土产总公司（以下简称“土产公司”）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：土产公司系韶关市北江区（现浈江区）升平路84号（又称“韶关市冶金矿产大厦”）1309房（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2000年10月30日，土产公司与陈土生签订《租房协议书》，将涉案房屋出租给陈土生使用。此后，涉案房屋被陈土生使用至今。韶关市冶金矿产大厦建成初期，由所属企业管理。后因国有企业关停并转，该大厦改由业主自主管理。2011年1月开始，韶关市冶金矿产大厦的业主同意由包括李才古等业主在内的部分业主为该大厦提供物业管理服务，因物业管理服务产生的相关费用由李才古等人先后以韶关市冶金矿产大厦管理处、业主委员会等名义收取、管理。2012年8、9月期间，韶关市自来水安装公司为韶关市冶金矿产大厦的住户安装独立水表。2014年9月，经相关部门审批、备案，韶关市冶金矿产大厦正式成立了业主大会及业委会。业委会对韶关市冶金矿产大厦的住户提供物业服务及相关管理，并根据业主大会意见制定相关收费标准收取物业费、电梯费，水费则按实际抄表数、水费单价进行计算由业委会统一向自来水部门交纳，但业委会没有与每一位业主或房屋使用人签订相关的物业服务合同。2015年11月23日，业委会向原审法院提起诉讼称：陈土生是涉案房屋的实际控制人和使用人。陈土生从2011年1月起没有缴纳物业费。业委会多次要求陈土生依《冶金矿产大厦业主公约》缴纳物业费，但均无结果。土产公司是涉案房屋的产权人，其对国有资产（涉案房屋）监管不力，应承担产权人应负的责任。为维护业委会及韶关市冶金矿产大厦各位业主的合法权益，业委会请求原审法院判令：1、陈土生、土产公司支付物业费4696元（2011年1月至2011年8月按83元/月计算；2011年9月至2012年12月按72元/月计算；2013年1月至2015年12月按79元/月计算；另外附加清理化粪池分摊的费用36元）、电梯费2256元（自2012年1月至2015年12月止，按每月47元计算）、水费456元（自2012年1月至2015年12月止，除了2012年7月、8月、2013年5月、6月已缴纳，2014年9月、10月未产生水费外，按2.5元/吨及实际用水量计算）。2、陈土生、土产公司按《冶金矿产大厦业主公约》，对逾期未缴费用，按每日3‰支付违约滞纳金。3、本案诉讼费用由陈土生、土产公司负担。一审诉讼期间，业委会向原审法院提交了相关欠费明细（附有每笔费用拖欠的天数）、费用收据。其中物业费的明细为：2011年1月至8月的计算标准为83元/月；2011年9月至2012年12月为72元/月；2013年1月至2015年12月为79元/月；2011年5、6月清理化粪池费用分摊为36元/户。电梯费的明细为：2012年1月至2015年12月均为47元/月。水费的明细为：2012年1、2月共计18元；2012年3、4、5、6、9、10月共计75元；2012年11、12月共计105元；2013年1、2月共计13元；2013年3、4月共计15元；2013年7、8、9、10、11、12月共计75元；2014年1、2月共计33元；2014年3、4、5、6、7、8月共计75元；2014年11、12月共计47元，2012年7、8月和2013年5、6月已缴纳，2014年9、10月没有产生水费。上述费用均为每两个月收取一次。同时，业委会还提交一张内容有“业主应按规定或约定向业主委员会交纳物业费，业主因故不能按期交纳物业费用的，应委托他人按期代交或及时补交，并按时交纳水、电梯等费用。逾期补交上述各项费用的，按每日千分之三收取违约滞纳金”的材料，主张为该材料为《冶金矿产大厦业主公约》，陈土生、土产公司应按约支付每日3‰的违约滞纳金。陈土生对业委会主张的收费标准有异议，认为收费标准都是业委会自己编造，陈土生是涉案房屋的产权人，不应该按租户标准来计算本案各项费用，应按住户标准计算，但陈土生对住户缴纳标准不清楚；陈土生大部分时间没有使用电梯，因此无需支付电梯费；此外，陈土生还认为尚欠水费180元，其他费用没有拖欠；业委会并非由陈土生推举产生；业委会对物业管理不善，陈土生的房屋长期漏水，业委会没有尽到物业服务的职责。土产公司则对业委会提供的明细没有异议，具体事情不清楚。此外，陈土生提交了其与案外人张家旺（韶关市冶金矿产大厦703房住户）于2012年12月13日向韶关市浈江区风采街道综治信访维稳中心反映情况的《受理事项详表》，其中“诉求问题及要求”显示：位于西堤北路46号属多家单位的集资楼，没有专业物业公司管理，该大厦由住户自行组织由9人组成的业委会（没有在相关部门备案注册），现负责人为1203住户的户主李才古。另一方面，陈土生在一审诉讼期间提出业委会或相关基地站的安装者在韶关市冶金矿产大厦楼顶安装无线通信设备基站，对其造成人身、财产损害及危害，要求赔偿相关经济损失，并将基站撤离韶关市冶金矿产大厦等主张。原审法院认为：由于此前韶关市冶金矿产大厦的业主同意统一由包括李才古在内的部分人员对大厦进行物业服务，并于2014年依法选举成立韶关市冶金矿产大厦业委会，报建设部门备案。故业委会据此主张业主或物业的承租人所拖欠的相关费用并无不妥，该案业委会的诉讼主体适格。业委会及其工作人员自2011年1月接管韶关市冶金矿产大厦的物业服务工作后，虽然未与该大厦的住户签订物业服务合同，但其对该大楼实施了物业服务工作，靠收取物业费维持正常的物业服务工作。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”，第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业业务费用；……”，第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，按时交纳物业费等业务费用是业主或房屋使用人的主要义务之一，陈土生不能以业委会不是其推选、收费标准不清楚等理由拒绝支付，且业委会的收费标准也是按业主大会所确定的收费标准收取，收费标准被大多数业主接受并据此交纳，陈土生在没有提供充分证据证实其应按业主标准交纳物业费的情况下，业委会要求陈土生、土产公司按照业主大会确定的收费标准交纳物业费4696元，有事实及法律依据，该院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，楼道电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担，因此，陈土生提出大部分时间没有使用的抗辩理由不成立，对业委会要求陈土生、土产公司支付电梯费2256元的诉讼请求，合法合理，该院予以支持。由于无法确定陈土生所拖欠水费的每月用水吨数，在业委会没有提供充分证据予以佐证的前提下，仅凭业委会自身提供的收据无法确认陈土生实际用水的费用，故该院确认由陈土生、土产公司支付陈土生所认可拖欠的水费180元给业委会。业委会待有其他新证据后，可另行依法解决。业委会为韶关市冶金矿产大厦提供了物业服务，并按照业主们所接受的服务模式的收费标准收取相关费用，并无不当，只是业委会既为业委会又为物业管理人，应尊重业主或房屋使用人的意见，应他们的意见召开业主大会，从而制订形成业主公约、管理规约等，定期公布收费标准及公示收支情况，同时也应及时与业主实现全面的沟通。在决定影响全体业主利益的事项上程序应更健全、完备。现陈土生表示其长期不在韶关市冶金矿产大厦居住，业委会没有及时告知相关业主公约、收费标准，其不清楚具体内容，业委会的相关工作人员没有及时与陈土生沟通，导致该案纠纷产生，存在一定的过错，故该院对业委会主张要求陈土生、土产公司支付滞纳金的请求不予支持。而关于陈土生提出业委会或相关基地站的安装者对其造成人身、财产损害、危害，要求赔偿相关经济损失，并将基地站撤离大厦的主张，因属另一法律关系，陈土生可在提供充分证据的前提下，另行依法解决。陈土生、土产公司拒绝交纳物业费的行为，不但违反法律规定，还损害了其他业主或房屋使用人的利益，应改正。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年1月18日作出（2015）韶浈法民一初字第1558号民事判决：一、陈土生、韶关市土产总公司应于判决生效后三日内支付2011年1月至2015年12月期间所拖欠的物业费4696元、2012年1月至2015年12月期间所拖欠的电梯费2256元及所尚欠的水费180元，合计7132元给韶关冶金矿产大厦业主委员会。二、驳回韶关冶金矿产大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由陈土生、韶关市土产总公司负担。陈土生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、业委会于2014年9月23日才依法成立。其成立后才管理韶关市冶金矿产大厦。即使陈土生存在拖欠物业服务费用的情况，也不该由业委会主张权利。原审法院判决业委会成立前的物业服务费用归业委会所有，错误。二、业委会将陈土生列为韶关市冶金矿产大厦的租户，故意提高收费标准收取物业费、电梯费、水费，与该大厦其他住户的缴纳标准不一致，是非法行为。三、业委会对韶关市冶金矿产大厦的公共设施管理不善，甚至大肆破坏，变卖天台的铁门，监守自盗，将韶关市冶金矿产大厦楼顶出租给他人，致使陈土生家的楼顶漏水、家具损坏，给陈土生造成严重经济损失，业委会及李才古应给予赔偿。据此，陈土生请求二审法院：1、撤销原判，依法改判或将本案发回重审。2、依法支持陈土生的反诉请求。3、本案诉讼费用由业委会负担。业委会答辩称：一、韶关市冶金矿产大厦原系相关企业集办公、住宿一体的综合大楼。90年代后期，因相关企业关停并转，韶关市冶金矿产大厦的物业管理无人负责。后来，韶关市冶金矿产大厦全体业主自发组织、推荐部分业主管理，产生的费用由全体业主共同分摊。陈土生长期拖欠物业费、电梯费、水费确是事实。其所拖欠的费用由其他业主垫付，已严重影响大厦物业管理事务的运作和其他业主的合法权益。陈土生上诉请求及理由均不成立。二、原审法院所认定的事实部分有误。1、《冶金矿产大厦业主公约》经韶关市冶金矿产大厦绝大多数业主同意通过，并印发给每位业主（包括陈土生）。原审法院以业委会未尽到告知义务为由，驳回业委会主张的滞纳金，明显偏袒陈土生。2、业委会对陈土生所拖欠的水费提供了详细明细佐证，原审法院无视业委会提供的明细表，采信陈土生称其欠水费为180元的辩称，错误。土产公司答辩称：本案审查陈土生与业委会之间的物业服务合同关系，与土产公司无关。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，原审法院对本案案由定性准确，本院予以维持。虽然业委会在二审答辩时对原审判决提出异议，但因业委会未提出上诉，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对业委会就原审判决提出的异议不予回应，仅对陈土生上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：。一、业委会可否向陈土生主张2014年9月以前的物业费、电梯费、水费。二、业委会按租户的标准向陈土生收取物业费、电梯费、水费可否支持。一、关于业委会可否向陈土生主张2014年9月以前的物业费、电梯费、水费的问题。本案现已查明，韶关市冶金矿产大厦建成至今，其业主一直没有聘请物业服务企业进行物业管理，而是由该大厦业主通过推举部分业主为管理人员的形式，对大厦物业进行自主管理。该事实在业委会的二审答辩意见及陈土生向韶关市浈江区风采街道综治信访维稳中心反映情况的《受理事项详表》【其中“诉求问题及要求”显示：位于西堤北路46号属多家单位的集资楼，没有专业物业公司管理，该大厦由住户自行组织由9人组成的业委会（没有在相关部门备案注册），现负责人为1203住户的户主李才古】均可印证。可见，虽然业委会于2014年9月才经过相关部门审批，办理了备案手续，但业委会在备案前已系由韶关市冶金矿产大厦大多数业主推举的负责该大厦物业管理的业主自治组织，备案前该组织承担的权利义务实质上系由业委会全部承担。故此，业委会具备向陈土生主张2014年9月以前的物业费、电梯费、水费的主体资格。原审法院对该问题的认定正确，本院予以维持。陈土生就业委会主体资格提出的上诉意见，与本案事实不符，本院不予采纳。二、关于业委会按租户的标准向陈土生收取物业费、电梯费、水费可否支持问题。本案中，涉案房屋的权属登记在土产公司名下，陈土生基于《租房协议书》与土产公司成立的租赁合同关系，并在涉案房屋居住至今。同时，业委会是根据业主大会意见区分业主和租户制定不同的收费标准，并收取物业费、电梯费，水费。换言之，业委会系基于陈土生是涉案房屋的租赁人，根据韶关市冶金矿产大厦业主大会所确定的收费标准向陈土生主张相关费用。业委会向陈土生提出缴费主张符合《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定。原审法院对业委会提出的计费标准予以采信并无不当，本院予以认同。陈土生上诉称业委会非法提高收费标准的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于陈土生上诉称业委会对韶关市冶金矿产大厦的公共设施大肆破坏，擅自将韶关市冶金矿产大厦楼顶出租给他人，令陈土生人身、财产遭受损害，业委会及李才古须作出相应赔偿的意见。因陈土生该意见与本案纠纷不属于同一法律关系，陈土生可另循途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果得当，本院予以维持。陈土生的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由陈土生负担。本判决为终审判决。审 判 长  何伟军代理审判员  朱应麟代理审判员  神玉嫦二〇一六年六月二十二日书 记 员  丘 毅