辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终389号上诉人（原审原告）：林凤香，女，1956年10月11日生，满族，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人:何晓可（系林凤香女儿），1975年5月8日生，满族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人:郭巍，辽宁一鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:葫芦岛市福隆房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区锦郊街道二台子村。法定代表人:张宗福，该公司总经理。委托诉讼代理人:马慧，辽宁兴连律师事务所律师。上诉人林凤香因与被上诉人葫芦岛市福隆房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，葫芦岛市连山区人民法院于2020年6月28日作出(2020)辽1402民初1031号民事判决，林凤香不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日作出(2020)辽14民终1917号民事裁定，撤销(2020)辽1402民初1031号民事判决，并将本案发回连山区人民法院重审。该院重审后，于2020年12月21日作出（2020）辽1402民初3236号民事判决，林凤香仍不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林凤香的委托诉讼代理人何晓可、郭巍；被上诉人葫芦岛市福隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林凤香上诉请求：依法撤销葫芦岛市连山区人民法院作出的(2020)辽1402民初3236号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、原审判决以上诉人未提供足够的证据证明是被上诉人的原因致使未能办理贷款交付剩余房款是错误的，双方签订房屋认购协议书时，被上诉人尚未开始建设房屋，必然不具备办理贷款的条件，而上诉人提供的房屋认购协议书中第四条之1.约定的是“在甲方通知乙方办理按揭贷款之日，若乙方超过15日未到银行办理按揭手续，一切后果由乙方自行承担”，而被上诉人从未通知过上诉人办理按揭贷款，上诉人至今不知道涉案房屋是否具备了办理按揭贷款的条件，诉讼过程中被上诉人也没有提供任何证据证明涉案房屋已经具备办理按揭贷款的条件，应当由其承担举证不能的不利后果，原审判决认定由上诉人承担举证不能的责任显然是错误的。二、被上诉人开发建设的涉案项目存在根本性违约，其违约行为与上诉人是否交纳全款没有关联性，原审判决未认定被上诉人存在违约行为应当承担赔偿责任是错误的。双方签订的房屋认购协议书约定的交房时间是2014年6月30日，而上诉人提供的被上诉人企业信用信息公示报告显示，其直到2015年4月20日才获得施工许可证，因此，被上诉人无论如何是不可能按约定时间交付房屋的，这属于其自身原因造成的根本性违约，与上诉人没有任何关系，其当然应当承担相应的违约赔偿责任。上诉人提供的两份判决书证据足以证明被上诉人在涉案工程项目建设过程中与建设施工方和代理销售方均发生巨额诉讼，并均因存在严重的违约行为而败诉，且项目中众多房产被法院查封执行。与上诉人案件同时发回重审的另外4个案件中，原告均是已经支付了全款的购房人，而被上诉人至今均未能向他们交付房屋，故引发诉讼，且类似的诉讼大量存在，足以证明不能交付房屋就是被上诉人的完全责任，与上诉人是否交全款没有关联性，即上诉人即使交了全款，被上诉人依然是不能交付房屋的，这一点无可辩驳，被上诉人属于根本性违约，如果不判赔偿，对上诉人太不公平。综上，原审判决存在主要事实认定错误，举证责任划分错误，被上诉人存在根本性违约无可争辩，理应承担相应的赔偿责任。望支持上诉请求。葫芦岛市福隆房地产开发有限公司辩称，1、上诉人上诉理由不能成立。根据上诉人与被上诉人签订的认购协议可知上诉人在被上诉人处购买的房屋面积280余平，但上诉人仅向被上诉人缴纳了20多万元的房款，虽然上诉人手中持有的交款收据载明的是38万元，但上诉人并未实际交付相应的首付款，这是因为被上诉人对上诉人的让利，所以才给上诉人多开了10多万元的收据。因此上诉人在仅向被上诉人交纳20多万元购房款的情况下便要求被上诉人向其交付案涉房屋毫无道理。2、即便上诉人准备按揭购买房屋，但至少也应当先向被上诉人交纳一半的购房款，才具备办理按揭的条件。现上诉人仅向被上诉人交纳了六分之一左右的房款，当然不具备办理按揭的条件。上诉人以被上诉人出售的房屋不具备按揭条件为由提起上诉是不能成立的。3、被上诉人之所以未能如期完成建设，根本原因是政府未按期向被上诉人交付净地导致，被上诉人本身并没有过错，直到2020年末，被上诉人向政府提供了1000多万元的借款，政府才完成拆迁，现开发项目已经没有任何障碍，被上诉人完全可以向上诉人交付房屋。4、虽然被上诉人开发建设的房屋确实存在被保全的情况，但并不影响上诉人的权利，即便存在房屋被执行的情况也不包括上诉人购买的房屋，因此被上诉人完全可以向上诉人交付所购房屋。同时根据两审法院已经生效的民事判决，对于交纳半款的购房者，向被上诉人主张违约责任的均被两审法院驳回诉讼请求。本案上诉人交纳的房款尚不足半款，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。林凤香向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行房屋认购协议书，立即向原告交付葫芦岛国际五金机电城项目16号楼A01号房屋(含地下室一套)；2、判令被告支付损失赔偿金(从2014年7月1日起至实际交付房屋之日止，按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定)；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告签订《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》一份，约定原告向被告购买其开发的葫芦岛国际五金机电城项目中的16号楼A01号房(含地下室一套)，房屋编号为16A01，建筑面积为280.01平方米，被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的相关规定，将符合标准的房屋交付给原告。原告享受VIP折扣，优惠后实际应付购房款为1516388元，约定付款方式为按揭贷款，于签约当日付清该房屋成交购房款的50%即766388元作为首付款，贷款金额为750000元。同时双方还特别约定“《房屋认购交款申请表》与本合同并用具有同等法律效力”，此外，双方约定该套房屋地下室全款为100000元。《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》签订当日，原被告双方共同填写《房屋认购交款申请表》一份(有被告公司财务章)，确认原告当日支付首付款389648元，尚欠476740元。被告给原告出具《收款收据》一张，确认收到原告购五金城房款389648元。协议签订后，被告未能在约定时间内交付房屋，也没有通知原告办理按揭贷款，原告主动联系被告要求支付尚欠的首付款476740元，被告因其股东内部有矛盾，没有人收取原告的款项。原告认购该房屋计划用于商业经营，时至今日，数年过去了，被告仍然不能交房，致使原告经营计划化为泡影，损失惨重。原告认为，双方签订的《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告己经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。现该协议书仍然具备继续履行的条件，原告没有任何过错，故请求人民法院依法维护原告的合法权益，在此基础上，原告亦愿意继续履行协议约定的付款义务。一审法院认定事实，原、被告于2013年10月15日签订《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》，约定乙方自愿购买甲方开发的位于葫芦岛市连山区台子)葫芦岛国际五金机电城项目中的16号楼A01号房屋(含地下室一套)，房屋编号为16A01(连山大街150-10号楼V门市)，面积281.01平方米。合同第一条约定甲方(被告)应在2014年6月30日前交付房屋；合同第二条约定乙方(原告)选择按揭贷款方式支付购房款，实际购房款为1516388元，于签约当日付清购房款的50%，即766388元，贷款金额为750000元；合同第三条约定该套房屋的地下室按套销售(使用权)，该套地下室全款为100000元，于签约当日一次性全额付清。原告于2013年10月15日交款389648元。另查明，原告至今未能办理按揭贷款交付剩余房款，被告至今未能交付涉案房屋。一审法院认为，原、被告签订的《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，原告已支付了部分房款，且被告对于双方签订的协议书予以认可，故该房屋认购协议书合法有效。对于原告要求被告立即交付房屋和支付损失赔偿金的主张，本案争议的焦点问题是被告葫芦岛市福隆房地产开发有限公司是否存在违约而应该承担违约责任，对于原告林凤香未能按照《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》的约定全额交付购楼款的原因问题，原告称是因为被告的原因，致使其未能办理贷款交付剩余房款，但未提供足够的证据予以证明，因此，在原告尚未交付全部房款的情况下，无权要求被告交付房屋和支付损失赔偿金，故该主张无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、原告林凤香与被告葫芦岛市福隆房地产开发有限公司于2013年10月15日所签订的《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》合法有效，双方继续履行合同；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，由被告葫芦岛市福隆房地产开发有限公司承担。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人林凤香与被上诉人葫芦岛市福隆房地产开发有限公司对原审法院认定的双方于2013年10月15日所签订的《葫芦岛国际五金机电城房屋认购协议书》合法有效，并判令双方继续履行合同并无异议。现本案争议焦点为林凤香主张葫芦岛市福隆房地产开发有限公司存在根本违约并应承担违约责任是否应予支持。经查，葫芦岛市福隆房地产开发有限公司称因林凤香未能依约交付房款，故不予交付涉案房屋。而林凤香称因葫芦岛市福隆房地产开发有限公司未能依约协助办理按揭贷款导致无法支付剩余房款，可见双方各执一词。在此种情形下，林凤香请求判令葫芦岛市福隆房地产开发有限公司承担违约责任证据不足。故本院认为，既然上诉人与被上诉人均同意继续履行合同，则双方应依约履行合同，后林凤香可根据履行合同实际情况另行主张权利。综上，林凤香的上诉理由不能成立，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由林凤香负担。本判决为终审判决。审判长  朱俊芬审判员  牛广兴审判员  焦 娇二〇二一年四月十五日法官助理吕彬书记员时玉明本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。