湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1463号上诉人（原审被告）：武汉市瑞和盛世健康管理有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层。法定代表人：田海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻凤华，女，汉族，1967年7月22日出生，居民身份证住址湖北省安陆市。委托诉讼代理人：沈国震，系喻凤华之夫，汉族，1965年7月21日出生，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区。上诉人武汉市瑞和盛世健康管理有限公司（以下简称瑞和盛世公司）因与被上诉人喻凤华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞和盛世公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回第一、二、四项相应判决；2．撤销一审判决第三项，改判瑞和盛世公司支付喻凤华2020年9月19日至2020年12月31日期间房屋租金11772.2元；3．判令喻凤华承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、瑞和盛世公司所经营的足疗行业属于密闭式休闲场所，允许逐步恢复开业营业的时间远远迟于其他行业。瑞和盛世公司2020年1月23日至2020年7月10日期间因新冠××疫情及疫情防控原因处于禁止营业闭店状态。客观上，房屋租赁合同在上述期间无法履行，2020年1月23日至2020年7月9日应为免租期间。瑞和盛世公司预支付2020年1月23日至2020年3月31日的租金视为支付行为顺延，即2020年9月18日是预付租金的截止日。在上述期间瑞和盛世公司无法使用租赁房屋，房屋租赁合同属于未履行状态，瑞和盛世公司无需支付房屋租金及因疫情影响的滞纳金。二、瑞和盛世公司恢复经营后，合同履行的客观情况发生了重大变化，本案租赁房屋所在地的房屋不动产交易价格及出租价格发生了较大变化，这些客观情况属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。对于2020年9月19日至2020年12月31日期间的租金应予以调整，调整后租金为11772.2元［（1731.2元＊3个月＋1731.2元/30天＊2天）＊2套］。喻凤华辩称，请求维持原判，按照一审法院判决执行。喻凤华向一审法院起诉请求：1．瑞和盛世公司向喻凤华支付截止法院判决之日止应付的租金、物业费及滞纳金（月租金4760元/月，物业费360元/月，上述费用均按实际拖欠时间计算，滞纳金按拖欠房租和物业费的千分之五每日计算）；2．瑞和盛世公司向喻凤华赔偿违约金82890元（按合同未执行部分房租款的20%计算）；3．喻凤华、瑞和盛世公司解除租赁合同关系；4．瑞和盛世公司恢复喻凤华房屋原貌；5．瑞和盛世公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，喻凤华明确其第1项诉讼请求的租金、物业费及滞纳金主张到2020年12月；喻凤华同时撤回了第3、4项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年6月14日，瑞和盛世公司承租了喻凤华位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路沿街商铺490-518号光谷世界城B地块1栋2单元的两套房屋，双方签订了两份书面的《房租租赁合同》，约定租赁期限为2019年7月1日至2027年6月30日；租金先付后用，三个月一期，每期提前15天支付本期租金，起算日为2019年7月1日，无装修期，第一期租金需于2019年6月15日之前支付。首个租赁年度月租金为2380元，年度租金为28565元；押金每套房屋2000元，与首期租金同时支付，合同期限届满瑞和盛世公司未违约，喻凤华应将押金退还给瑞和盛世公司；水电费、物业费、停车费以及其他瑞和盛世公司因租赁使用房屋产生的费用由瑞和盛世公司自行交付；在租赁期，瑞和盛世公司不能向喻凤华及时缴纳房屋租金，应每日按应交租金的千分之五向喻凤华支付滞纳金，超过15日未缴纳的，喻凤华有权终止合同，收回房屋和没收押金并要求瑞和盛世公司赔偿3个月租金，如有其它经济损失瑞和盛世公司需另行赔偿。租赁合同还就其他相关事项进行了约定。租赁合同签订后，喻凤华将房屋交付给瑞和盛世公司，瑞和盛世公司将其用于了足疗经营，并按照合同约定向喻凤华支付租金至2020年3月31日，最后一期租金是2019年12月16日预付。疫情期间，双方协商租金减免事宜未果，截止本案一审开庭日，瑞和盛世公司尚未支付2020年4月1日之后的租金，也未从该房屋腾退，仍在涉案房屋中继续经营。2020年9月，瑞和盛世公司与物业公司协商缴清了2020年全年的物业费。一审庭审中，喻凤华同意给瑞和盛世公司免租三个月，但之后租金要求仍合同约定标准履行。一审法院认为，喻凤华和瑞和盛世公司构成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定和法律规定行使权利并履行义务。瑞和盛世公司之所以没有按期支付2020年4月至6月租金系因疫情影响了其经营，导致收入减少，且与喻凤华对减免租金的事宜协商未果，不属于违约，不应承担支付滞纳金和违约金的法律责任。鉴于喻凤华亦同意免除疫情期间3个月的租金，一审法院判定将2020年1月23日至4月22日期间的租金免除，视为瑞和盛世公司已支付至2020年6月30日。2020年7月至9月租金应当于2020年6月15日前支付，2020年10月-12月的租金应当于2020年9月15日之前支付，此两期租金28560元（2380元/月×6个月×2套）瑞和盛世公司没有合理抗辩权，是其单方要求免除而导致逾期，对于其逾期行为应当承担支付滞纳金的违约责任。租赁合同约定的每日千分之五滞纳金标准过高，一审法院基于公平原则调减为年息15%。喻凤华主张的物业费，瑞和盛世公司已经与物业公司协商缴清，其请求不予支持。喻凤华主张的合同未执行部分房租款20%违约金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于判决生效之日起十日内向喻凤华支付2020年7月-9月的租金14280元；二、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于判决生效之日起十日内向喻凤华支付2020年7-9月租金的滞纳金（以应付未付租金为基数，按照年息15%的利率标准，自2020年6月16日计算至租金付清之日止）；三、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于判决生效之日起十日内向喻凤华支付2020年10-12月租金14280元；四、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于判决生效之日起十日内向喻凤华支付2020年10-12月租金的滞纳金（以应付未付租金为基数，按照年息15%的利率标准，自2020年9月16日计算至租金付清之日止）；五、驳回喻凤华的其他诉讼请求。如果武汉市瑞和盛世健康管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2388元，由喻凤华负担1194元，武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担1194元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：瑞和盛世公司向本院提交如下证据：证据一、调整房屋租金的函，EMS快递及查询单；证据二、2021年1月房租支付截图。证据一、证据二共同拟证明瑞和盛世公司仍积极履行房屋租赁合同；证据三、视频3段及截图3张，拟证明2021年1月16日至2021年1月19日期间大门封阻，扰乱瑞和公司经营，封阻行为持续至今。经质证，喻凤华对于证据一和证据二真实性认可，对证明目的不认可，喻凤华认为因为前期的款一直没有付，喻凤华之前也给瑞和盛世公司出具了解除合同的函。对证据三，当时喻凤华在现场打电话让瑞和盛世公司过来解决问题，因为法院已经判决了，喻凤华要求执行，结果第一天瑞和盛世公司没有来，第二天喻凤华找了电视台，瑞和盛世公司还是没有来，下午四点之后喻凤华就把门打开了，此情况在派出所都有记录。喻凤华的目的不是锁门，是希望瑞和盛世公司出面解决问题。本院认为，瑞和盛世公司提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采纳。喻凤华未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，瑞和盛世公司与喻凤华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。在合同履行期间，2020年初经历新冠××疫情及防控措施，属于遭遇不可抗力影响，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，结合喻凤华同意免除疫情期间3个月租金的意思表示，免除承租人瑞和盛世公司3个月租金，并依据公平原则酌情调整滞纳金计算标准。一审法院全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和合理性，已经充分考虑了瑞和盛世公司承租房屋的经营用途和所受影响，处理得当，本院予以尊重。对瑞和盛世公司主张无须支付2020年1月23日至2020年7月9日房屋租金的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。关于瑞和盛世公司上诉称合同履行的客观情况发生重大变化，应对2020年9月19日至2020年12月31日租金予以调整的问题。本案中，双方房屋租赁合同已经对租金的计付标准进行了明确约定。瑞和盛世公司虽主张调整租金，但喻凤华不同意对租金标准和支付方式进行调整，瑞和盛世公司举示的证据和诉辩意见，也不能证明原租金标准和支付方式导致合同目的无法实现或对瑞和盛世公司明显不公平。因此，瑞和盛世公司应按照合同约定足额向喻凤华支付租金，对瑞和盛世公司主张调整租金的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。综上所述，武汉市瑞和盛世健康管理有限公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2388元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二一年四月十二日法官助理杜文书记员郭丽