中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2016)最高法民终370号上诉人（原审原告）：方卓君，男。委托代理人：王学茂，江苏六典律师事务所律师。委托代理人：王飞，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人:曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人：胡方云，该公司董事长。委托代理人：黄惠民，上海君康律师事务所律师。上诉人方卓君与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，江苏省高级人民法院于2015年12月18日作出（2014）苏民初字第00028号民事判决。方卓君不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月20日开庭审理了本案。方卓君的委托代理人王学茂、王飞，中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉及红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。（一）关于红枫房产公司与方卓君之间签订与履行商品房买卖合同的事实1、合同签订情况（1）2012年2月20日，方卓君与红枫房产公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定：红枫房产公司将其开发的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅401.402#-1单元402号房屋出售给方卓君。住宅建筑面积546.11㎡，储藏室建筑面积182.01㎡，单价18000元/㎡,商品房总价款13106160元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2013年6月30日前将取得江苏省昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《商品房购销合同》已在江苏省昆山市住房和城乡建设局办理了网签备案手续，对该合同真实性各方当事人均不持异议。（2）2011年12月21日，红枫房产公司（甲方）与方卓君（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、胡方云、单建珍（丙方）签订一份《补充协议书》，约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑4号402室别墅，建筑面积为878.68㎡，总房价为1000万元（如果在建设局备案合同的价格和本协议约定的价格不一致的，则以本合同约定价格为准）出售给乙方，并签订《商品房购销合同》，经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方有权在2012年12月20日前解除以上购房合同（回购上述房屋），在2012年8月20日前回购上述房屋的，需按照1160万元的价款向乙方支付回购款；如超过2012年8月20日后但在2012年12月20日前回购上述房屋的，需按照1280万元的价款向乙方支付回购款。回购款支付完毕3日内乙方需配合办理解除购房手续。二、甲方指定房款由林献荣收取，以林献荣出具的收条即视为甲方收到上述房屋购房款，甲方应立即向乙方开具收受房款收据。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，承担购房款总额20%的违约金及乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费（按照房款总额的8%计算）等相关损失，本条约定为各方自愿。四、丙方在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购房合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。……六、本补充协议与《商品房购房合同》具有同等法律效力，若有与《商品房购房合同》冲突之处，均以本补充协议为准。对该《补充协议书》的真实性各方当事人均不持异议。（3）2011年12月21日，甲方（林献荣、李剑锋、赵梦圆、孙月娥）、乙方（红枫房产公司）、丙方（东方云顶公司、胡方云、单建珍）、丁方（昆山中超实业投资有限公司、朱峰、方卓君、昆山佳佳实业投资有限公司）签订《协议书》一份（以下简称《四方协议书》），载明：鉴于甲方四人分别向乙方购买其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1-3幢、4幢、7幢、10幢共12套别墅，并分别签订《商品房购房合同》及补充协议，现各方再协商达成如下协议：一、现丁方昆山中超实业投资有限公司购买乙方开发的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1-3幢的6套别墅；丁方朱峰购买4幢401号别墅；丁方方卓君购买4幢402号别墅；丁方昆山佳佳实业投资有限公司购买7幢701、702号及10幢1001、1002号别墅。二、丁方购买上述房屋的购房款合计为1.2亿元（每套按照1000万元计算），乙方指定收款人为林献荣，丁方将上述1.2亿元支付给林献荣即视为乙方已经收取上述购房款，甲方林献荣和乙方之间的债权债务关系以其签订《备忘录》结算为准，甲方李剑锋、赵梦圆、孙月娥与乙方之间除了本协议约定之权利义务关系外再无任何瓜葛。三、乙方将甲方原来向其购买的房屋予以回购，乙方回购该12套房屋的价格为1.2亿元（每套按照1000万元计算），即甲方同意将其与乙方签订的《商品房购房合同》予以解除，并同意办理房屋解除登记手续。甲方林献荣、李剑锋、赵梦圆、孙月娥共同委托林献荣收取上述1.2亿元的房屋回购款，且乙方同意丁方直接支付给林献荣。四、无论在建设局备案的购房合同中标明的价格数额，丁方购买房屋的价格均为每套1000万元，如果在建设局备案的购房合同与本协议书发生冲突的，则以本协议书及丁方与乙方签订的购房补充协议为准。五、丙方东方云顶公司、胡方云、单建珍为乙方承担连带担保责任，担保期限为二年。对该协议的真实性各方当事人均不持异议。（4）2011年12月21日，甲方林献荣与乙方红枫房产公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍签订《备忘录》，该备忘录载明：双方根据之前签订的购房补充协议及借款协议等文件，经过协商达成如下备忘意见：一、双方确认截止本备忘录签订之日乙方欠甲方借款利息及购房违约金款项共计2845万元，现甲方考虑乙方目前经营状况同意乙方暂仅需支付1723万元（其中600万元由徐永飞担保的其担保协议继续有效），乙方分别于2012年5月、8月、12月底前分3次，分笔575万元、575万元、573万元支付给甲方。但如果乙方在2012年12月30日前将其开发的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给甲方；如果截止2012年12月30日未能达到上述销售业绩，则该1122万元给予免除而不予支付。二、乙方主体均确认上述欠款为共同债务，对该债务承担连带责任。三、产生争议的由原签订的购房合同约定的解决争议方式执行，本协议一式二份，双方各执一份。该《备忘录》由中信信托公司提交，红枫房产公司对其真实性予以认可，方卓君对其真实性不予认可。该院认为，中信信托公司已提供了《备忘录》原件，方卓君虽对其真实性提出异议，但未能提出反驳证据，故该院对该《备忘录》的真实性予以认定。2、款项支付情况方卓君提交了昆山佳佳实业投资有限公司于2011年5月30日向昆山市玉山镇源豪电线电缆经营部（以下简称源豪经营部）分两笔汇款980万元和20万元的银行凭证两张，合计1000万元。方卓君提供了林献荣出具的收款收据一张，其中载明：收到方卓君支付购买红枫房产公司的购房款1000万元，用于购买红枫房产公司开发的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4幢402别墅。该收款收据上无开具日期。方卓君称昆山佳佳实业投资有限公司系其父母实际控制的公司，上述证据可以证明其已向红枫房产公司支付了全部购房款。红枫房产公司于2012年12月20日出具了收到方卓君转账购房款1000万元的收据。中信信托公司对收款收据的真实性认为无法确认，即便发生给付行为，也是借款。3、房屋交付情况一审法院审理查明，方卓君购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。2012年12月28日，红枫房产公司（甲方）与方卓君（乙方）签订《房屋交付确认书》一份，载明：乙方购买甲方开发的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4区402室一套房屋。1、甲方已向乙方提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。2、双方约定，甲方将房屋以现状交付给乙方，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成的，由乙方自行完工，完工所需工程费用由甲方承担。3、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由甲方转移给乙方。4、一审法院依职权调查的情况本案审理过程中，一审法院就涉案别墅的情况向江苏省昆山市住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的”。（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》，约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款4291万元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款59510.42万元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向一审法院申请执行，该院于2012年7月23日立案执行。2012年8月1日至8月2日，一审法院通过江苏省昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于江苏省昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。2014年4月9日，一审法院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于江苏省昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。案外人方卓君于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，一审法院受理后于2014年8月20日作出（2014）苏执异字第0015号执行裁定书，认为案外人方卓君主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却一审法院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人方卓君的异议。方卓君不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。方卓君向一审法院诉称，中信信托公司申请法院执行拍卖红枫房产公司财产，位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的4号402室房屋在执行财产范围内，上述房屋已由方卓君基于合法的房屋买卖关系购得，执行拍卖行为损害了方卓君的合法权利，法院应当立即停止执行。1、红枫房产公司已经将涉案房产出卖给方卓君，方卓君已经支付全部价款。2010年10月29日，红枫房产公司已取得2010301号房屋预售许可证。后方卓君与红枫房产公司签订了《商品房购销合同》，并依法在昆山市住房和城乡建设局进行网签备案登记。双方之间就未尽事宜进行补充约定并签订《补充协议》，确认方卓君购买红枫房产公司开发的涉案房屋，房屋总价人民币1000万元。2011年12月20日，方卓君支付了全部购房款，红枫房产公司出具购房款收据，确认已收到方卓君支付的全部购房款。2、方卓君已经实际占有涉案房屋。（1）方卓君已同红枫房产公司办理了交付手续，已经实际占有涉案房屋。（2）《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定是针对建筑公司和房产开发公司之间的约定，并不是针对房产开发公司和购房者之间的规定，《城市房地产开发经营管理条例》是部门规定，商品房买卖合同是双方按照意思自治的原则，效力高于部门规章。双方的交付约定只要不违反法律规定均是有效交付。（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”房屋的交付使用并不要求房屋必须满足验收合格等条件。当事人双方自由约定交付时间、方式，对房屋现状认可并接收的，仍为转移占有，属于有效交付。（4）从《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产经营管理条例》中关于商品房交付使用条件设立的目的上看，关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应为管理性的禁止性规定。双方自愿达成的交付只要不违反法律规定均是有效的交付，涉案房屋已经交付，不因此类条款的规定而否定交付行为的效力。3、方卓君对未办理过户登记手续没有过错。4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第十七条的规定，法院应当立即停止执行。5、方卓君对涉案房屋享有特殊的实体权利，足以阻却法院执行。《查扣冻规定》第十七条规定实质上是明确了一种特殊的实体权利。该规定是《中华人民共和国物权法》第九条中“但法律另有规定的除外”对产生物权变动效力的特殊规定。6、作为执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同均作出赋予强制执行的公证文书，不符合法律规定，应不予执行。7、执行法院的查封程序不合法。（1）方卓君对红枫房产公司的权利优于中信信托公司的权利，法院不应在未通知、未征求方卓君意见的情况下擅自执行拍卖。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，已经支付全部价款的买受人即本案方卓君的权利应优于工程价款优先受偿权，从而优先于抵押权和其他债权。故方卓君的权利优于中信信托公司的权利，法院不应在未通知，未征得方卓君意见的情况下擅自执行拍卖，严重侵害方卓君的合法权利，应当立即停止执行。（2）执行法院在查封时，涉案房屋实际已网签备案登记给利害关系人。根本不可以实施查封登记，如需强制执行也需追加利害关系人，同时向利害关系人履行通知。因此法院的查封行为是不合法的。法院对建筑物进行查封也应当张贴查封公告，但是法院均违反程序进行查封，因此查封程序也是不合法的。8、法院驳回方卓君的案外人异议，其有权提起案外人执行异议之诉。因方卓君不服一审法院(2014)苏执异字第0015号执行裁定，遂依法提起执行异议之诉。请求判令：1、对方卓君所购江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号402室房屋停止执行，并解除查封措施；2、本案诉讼费由中信信托公司、红枫房产公司承担。经一审法院庭审中释明，方卓君撤回了解除查封措施的诉讼请求。中信信托公司答辩称，一、方卓君提起的本案诉讼已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月20日作出，而本案于2014年11月5日立案，提起本案诉讼超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、方卓君对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。三、方卓君与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。方卓君并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据，而从方卓君提供的《商品房购销合同（补充协议）》等证据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保，故方卓君与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、依据《查扣冻规定》第十七条规定，方卓君不享有排除法院执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，方卓君与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，方卓君亦未支付全部价款。其次，涉案房屋尚不具备占有使用之条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付的法定前提，涉案房屋尚未竣工验收，从中信信托公司提供的现场公证书来看甚至不具备正常使用条件，故涉案房屋不具备占有使用之条件。再次，方卓君提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该确认书不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，方卓君不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回方卓君的诉讼请求。红枫房产公司答辩称，方卓君与该公司之间是借款关系，而非房屋买卖合同关系。方卓君与其公司所签订的《昆山市商品房购销合同》实际是对该借贷行为的抵押担保。方卓君的网签的房子是李剑峰废除网签后重新网签，系从李剑峰借款转的，表明双方的商品房买卖合同关系根本就不存在。请求驳回方卓君的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）方卓君的起诉是否超过法定期限；（二）红枫房产公司与方卓君之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；（三）方卓君有无排除执行的实体权利。（一）关于方卓君起诉是否超过法定期限的问题一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，案涉执行裁定于2014年8月20日作出，方卓君于8月26日收到一审法院邮寄送达的裁定，并于9月9日将起诉状邮寄一审法院。此时，尚未超过裁定送达之日起十五日，故方卓君的起诉并未超过法定期限。（二）关于红枫房产公司与方卓君之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系方卓君主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；中信信托公司、红枫房产公司则主张，尽管方卓君与红枫房产公司签订了《商品房购销合同》，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。一审法院认为，红枫房产公司与方卓君之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：1、双方约定的商品房价格不合常理。双方签订的《商品房购销合同》与《补充协议书》价差较大。《商品房购销合同》约定涉案房屋总价款13106160元，单价18000元每平方米；而《补充协议书》则约定房屋总价款1000万元，单价仅为13734元每平方米，价格相差30%之多。据一审法院向江苏省昆山市住房和城乡建设局相关工作人员的调查，当时同地段别墅均价在20000元每平方米，按照补充协议的价格明显低于当地同类型房屋的市场价格。此外，根据《四方协议》，中超公司、朱峰、方卓君和佳佳公司共同购买了12套别墅，其中中超公司6套、朱峰1套、方卓君1套、佳佳公司4套，上述别墅面积最小的为553.59平方米，最大的为728.12平方米，而上述四购房人与红枫房产公司约定的每套别墅价款均为1000万元，即使考虑每套别墅的地理位置、内部结构存在一定的差别，可能导致房屋价款的约定与每套别墅的面积大小不完全对应，但四购房人对每一套面积大小不一的别墅约定完全相同的价格，仍然难与商品房交易常理相符。2、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。方卓君与红枫房产公司在《补充协议书》中明确约定了红枫房产公司有权单方解除合同即享有回购房屋的权利，并明确了不同回购时点的具体回购价格。在开发商逾期交房的情况下，享有合同解除权的是开发商而不是买房人，且双方当事人在《补充协议书》中关注的内容只是开发商在合同解除后应给予买房人多少回购款，而不是其何时能够交付房屋，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符；而回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对应关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。3、红枫房产公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林献荣与红枫房产公司签订的《备忘录》中载明“如果红枫房产公司在2012年12月30日前将其开发的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林献荣”，其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实红枫房产公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，可以佐证本案中红枫房产公司与方卓君之间实为融资关系。4、涉案合同的款项支付远远早于合同签订时间，不符合常理。方卓君主张购房款支付时间为2011年5月30日，而有关涉案房屋买卖的协议最早签订于2011年12月，购房人在未持有任何合同依据的情况下，将1000万元大额款项支付给开发商以外的第三人，且红枫房产公司至2011年12月20日才出具收到方卓君转账购房款1000万元的收据，明显不符合商品房买卖的交易习惯。结合回购条款的约定来看，购房人在支付购房款后，并不急于取得有效的合同依据及支付凭证，进一步印证双方之间不符合商品房买卖关系的特征，而是带有的借贷担保的目的。综上，一审法院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与方卓君签订《商品房购销合同》的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的《商品房购销合同》以及相关补充协议书仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故方卓君主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，一审法院不予采信。（三）关于购房人有无排除执行的实体权利问题本案中，方卓君以《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。一审法院认为，无论是《查扣冻规定》还是《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，方卓君与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，方卓君不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上，一审法院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与方卓君的真实意思是建立借款关系，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，方卓君并不具备买房人的身份，故以《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。至于方卓君提出的公证债权文书是否具有强制执行效力的问题，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，该院不予理涉。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回方卓君的诉讼请求。案件受理费100436.96元，由方卓君负担。方卓君不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审及二审诉讼费用均由中信信托公司及红枫房产公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。本案中方卓君与红枫房产公司之间的法律关系为房屋买卖合同关系，并不是一审法院认定的名为房屋买卖实为民间借贷关系。一是方卓君与红枫房产公司的房屋买卖关系清晰，事实清楚。红枫房产公司取得预售许可证后，方卓君与该公司签订购销合同，并予以网签备案，就未尽事宜又签订补充协议。后方卓君依约支付全部购房款，红枫房产公司出具购房款收据，确认收到全部购房款。据此，双方的房屋买卖合同关系，事实清楚，证据充分。二是一审认定方卓君与红枫房产公司属民间借贷关系没有完整的证据链作为依据，属于主观臆断。方卓君与红枫房产公司的《补充协议书》虽约定回购条款，但上述回购条款属于违约责任条款，回购款与购房款的差额部分是红枫房产公司的违约金或赔偿损失的数额，因损失数额无法准确估量，故双方根据一定的利率和期间计算损失，必然与回购房屋的时间存在对应关系。因此，回购款数额确定与回购房屋时间对应实属正常、合理。《补充协议书》虽约定红枫房产公司逾期交房的合同解除权，但同时也对其附加了承担高额回购款即违约金的责任；如该公司按约交房，则不存在回购情形，双方就是房屋买卖。因此，双方之间有关回购和合同解除的约定，均符合情理，是双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，依法有效。一审判决将回购款认定为借款利息没有事实依据。另外，林献荣与红枫房产公司所签《备忘录》，与方卓君无关，属红枫房产公司与案外第三人形成，双方存在利害关系，该证据的真实性无法确定，在没有其他证据相互印证的情况下，一审法院采信该证据认定方卓君与红枫房产公司属借款融资关系，证据不足。（二）一审判决适用法律错误。一审法院将清晰的房屋买卖合同关系错误地认定为民间借贷关系，应当予以纠正。退一步说，即便双方原存在借款关系，在红枫房产公司无力偿还债务时双方签署并履行房屋买卖合同，原借款也已转为购房款，也不宜认定双方仍为借款法律关系。中信信托公司答辩称，（一）方卓君与红枫房产公司之间不存在合法有效的房屋买卖关系，双方属名为买卖实为借贷。一是合同购房价格偏低，有违常理。方卓君与红枫房产公司所订购销合同约定的房屋价款为1310余万元，但补充协议将之变更为1000万元，折合单价仅每平方米1.37万元，远低于涉案别墅的同期市场均价每平方米2.9万元。二是双方补充协议约定红枫房产公司有单方解除权及回购权，表明方卓君没有购房目的，红枫房产公司售房也不是其真实意思表示。三是补充协议约定固定化的补偿款或回购款实质是利息约定。补偿款及回购款的固定化与红枫房产公司回购房屋时间对应，并非与市场均价保持一致，说明双方的真实目的是签订房屋买卖合同实现融资，而补偿款或回购款是对借款本息的约定。四是林献荣与红枫房产公司所签《备忘录》证明方卓君与红枫房产公司是借贷融资关系，双方所订购销合同和补充协议仅是民间借贷的债务履行担保。（二）方卓君不享有排除法院执行的实体权利。因方卓君与红枫房产公司并非真实的房屋买卖关系，其并未支付购房款、房屋尚未竣工，也不可能实际合法占有使用房屋，故其依据《查扣冻规定》第十七条主张阻却法院强制执行，无事实依据。同时，方卓君在昆山市仍有其他可居住房屋，故其也难以依据相关规定排除法院的执行。综上，请求驳回方卓君上诉，维持原判。红枫房产公司未进行书面答辩，其二审庭审时表示该公司与方卓君等人所签房屋买卖协议是名为买卖实为借贷融资，签订房屋买卖合同主要是为借款进行担保，请求驳回方卓君的上诉请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是方卓君主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。根据一审、二审查明的事实，方卓君主张排除强制执行的理由是其与红枫房产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，该买卖关系依法应受到法律保护。对此，方卓君提供了其与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》、《补充协议书》、银行转账凭证、收款收据、《房屋交付确认书》及房屋预售网签备案等证据，以证明双方房屋买卖关系的真实性、合法性。本院认为，尽管方卓君提供的有关证据能够证明其与红枫房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：第一，红枫房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与方卓君之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。红枫房产公司认为方卓君所购别墅实为该公司为担保林献荣的债权而签订，林献荣是方卓君等出借款项的集资转贷人，其与红枫房产公司系民间借贷关系。这一观点与红枫房产公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍与林献荣2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息的相关内容相印证。红枫房产公司主张其与方卓君之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。第二，方卓君与红枫房产公司所订房屋买卖合同，有违常理。一是，方卓君支付购房款的时间为2011年5月30日，但购房相关协议签订的时间最早为2011年12月，双方未订立买卖合同前，买受人即先行支付全额购房款，不符合房屋交易习惯；二是，作为房屋购销合同，购房人的目的是取得房屋，出卖方的目的是获得卖房款，但《补充协议书》却明确约定红枫房产公司有合同解除权和回购权，且解除权与回购权的行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同的目的不符。同时，根据《补充协议书》约定，红枫房产公司不同的回购时间需支付固定回购款，而方卓君也自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般的银行同期同类贷款利率，利息达到年利率36%，也不符合一般房屋买卖合同的特征。三是，方卓君与红枫房产公司的《商品房购销合同》签订于2012年2月20日，但方卓君、红枫房产公司及东方云顶公司、胡方云、单建珍的《补充协议书》却签订于2011年12月，而该补充协议又是以2011年12月21日林献荣等所订《四方协议》中载明的红枫房产公司自林献荣等处回购房屋及2011年12月21日林献荣与红枫房产公司等所签《备忘录》结算双方的借款利息及购房违约金等相互联系，这与一般房屋买卖关系亦不相符。第三，林献荣与红枫房产公司存在民间借贷关系。根据林献荣与红枫房产公司等所签《备忘录》，红枫房产公司确认欠付林献荣借款利息及购房违约金2845万元，同时林献荣同意红枫房产公司可以根据经营状况偿还其1723万元或2845万元，充分表明林献荣与红枫房产公司之间属于借贷融资关系。另外，该《备忘录》还表明，红枫房产公司确实存在因融资而签订房屋销售合同的情形。方卓君虽不承认其与林献荣存在借贷关系，但其无法解释与红枫房产公司签订房屋购销合同前即向林献荣划款1000万元的款项性质，也无法解释其与红枫房产公司所订《商品房购销合同》及《补充协议书》中有关款项支付均以其款项划付林献荣为准之约定。据此，红枫房产公司主张其签订房屋购销合同实为方卓君等人的债务提供担保，具有可信性。第四，结合红枫房产公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被中信信托公司申请查封之情况，方卓君所持购房款收据（2011年12月20日）、房屋确认书（2012年12月28日）及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实的房屋买卖关系。第五，方卓君虽认为其与红枫房产公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，方卓君主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。如方卓君与红枫房产公司存有纠纷，可以另寻法律途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100436.96元，由方卓君负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾劲松审 判 员  李 春代理审判员  高 榉二〇一六年六月二十九日书 记 员  武泽龙