台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙1002执异23号 异议人（案外人）:蔡乾辉，男，汉族，1977年4月18日出生，住台州市黄岩区。 申请执行人：浙江台信资产管理有限公司，住所地：台州市椒江区纬二路19号201室，组织机构代码：739237946。 法定代表人：孙滑。 被执行人：新黄氏控股集团有限公司，住所地：台州市路桥区路北洋叶村，组织机构代码：255297707。 法定代表人：黄明华。 被执行人：浙江黄氏新天地房地产开发有限公司，住所地：台州市路桥区路桥建筑装饰城内，组织机构代码：753982301。 法定代表人：黄明华。 被执行人：黄玉，女，汉族，1971年11月4日出生，住台州市黄岩区。 被执行人：黄明华，男，汉族，1967年7月30日出生，住台州市椒江区。 本院在执行申请执行人浙江台信资产管理有限公司与被执行人新黄氏控股集团有限公司、浙江黄氏新天地房地产开发有限公司、黄玉、黄明华金融借款合同纠纷一案时，于2021年2月9日作出（2019）浙1002执4598号之二执行裁定书：拍卖被执行人浙江黄氏新天地房地产开发有限公司所有的坐落于台州市黄岩区××街道××区新天地华庭101号-116号的不动产。案外人蔡乾辉得知后，于2021年3月23日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人蔡乾辉称，其与被执行人台州黄岩家乐购新天地家居广场有限公司双方于2020年6月26日签订《摊位租赁合同》，约定被执行人将其位于台州黄岩新天地家居广场的一楼区××号摊位出租给异议人，租期自2020年10月1日至2025年9月30日，异议人向其支付租金贰拾伍万元整，每年付伍万元整。合同签订后，被执行人也将上述房屋交付给异议人使用。异议人按合同约定支付租金后，并投入资金伍拾万元左右，对所租房屋进行装修。台州黄岩家乐购新天地家居广场有限公司的股东是新黄氏控股集团有限公司，持股100%，但该公司是有法人资质的有限公司，主体资格是独立的。异议人目前租赁的房屋，确属执行公告中需要腾退的房屋。异议人与被执行人签订租赁合同时候，是在不知道被执行人与他人有经济纠纷的情况下签订的，并向被执行人支付了相应的租金，属于善意第三人。合同的订立是双方真实意思表示，具有法律效力。根据买卖不破租赁原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内即使发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使法院将被执行人位于台州市××街道××区新天地华庭108号房产执行后，所有权发生变动，异议人也应该继续承租房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。根据（2019）浙1002执4598号执行公告内容所示，承租人有权在公告日期内主张租赁权，特提出异议，请求保障异议人的租赁权，保障承租人的租期到期日到2025年9月30日。 申请执行人浙江台信资产管理有限公司与被执行人新黄氏控股集团有限公司、浙江黄氏新天地房地产开发有限公司、黄玉、黄明华在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与新黄氏控股集团有限公司、浙江黄氏新天地房地产开发有限公司、黄玉、黄明华金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日作出（2019）浙1002民初2244号民事判决书，判令：一、被告新黄氏控股集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司借款34966054.6元及利息（截至2017年9月10日为6380517.51元，自2017年9月11日起至实际给付之日止按合同约定的利率计算）；二、原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司对被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司所有的坐落于台州市黄岩区××街道××区新天地华庭101-116号房屋的折价款或拍卖、变卖价款在上述第一项债务范围内优先受偿。三、被告黄明华、黄玉对被告新黄氏控股集团有限公司的上述第一项债务承担连带保证责任；被告黄明华、黄玉承担保证责任后，有权向被告新黄氏控股集团有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124267元（已减半），由被告新黄氏控股集团有限公司、浙江黄氏新天地房地产开发有限公司、黄明华、黄玉负担。 因新黄氏控股集团有限公司、浙江黄氏新天地房地产开发有限公司、黄玉、黄明华未履行法律义务，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司于2019年9月24日向本院申请执行，本院同日以（2019）浙1002执4598号执行立案。2019年9月27日，本院作出（2019）浙1002执4598号执行裁定书：冻结、划拨被执行人新黄氏控股集团有限公司、浙江黄氏新天地房地产开发有限公司、黄玉、黄明华银行存款人民币41346572.11元及利息，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。2020年12月25日，本院作出（2020）浙1002执异67号执行裁定书：变更浙江台信资产管理有限公司为（2019）浙1002执4598号案件的申请执行人。2021年2月9日，本院作出（2019）浙1002执4598号之二执行裁定书：拍卖被执行人浙江黄氏新天地房地产开发有限公司所有的坐落于台州市黄岩区××街道××区新天地华庭101号—116号房地产。同日，我院张贴（2019）浙1002执4598号《公告》，责令被执行人浙江黄氏新天地房地产开发有限公司及实际占有人在本公告之日起15日内主动腾退坐落于台州市黄岩区××街道××区新天地华庭101号—116号房地产，不得故意拆除、毁损。以上房地产如已租赁，承租人须在本公告之日起10日内向我院执行综合科提出书面执行异议主张租赁权，由我院对租赁情况进行审核，逾期未提出的，在本公告之日起15日内腾退。 本院另查明，2020年6月26日，异议人蔡乾辉与台州黄岩新天地家居广场有限公司签订《摊位租赁合同》并约定：台州黄岩新天地家居广场有限公司将其位于家居广场的一楼区108号摊位出租给异议人使用，建筑面积178平方米，租期为五年，自2020年10月1日至2025年9月30日止，租金共计贰拾伍万元整，每年付伍万元整。台州黄岩家乐购新天地家居广场有限公司的股东是新黄氏控股集团有限公司（曾用名：黄氏控股集团有限公司），持股比例为100%。 还查明，根据不动产登记情况查询结果，2013年1月10日，上海浦东发展银行台州分行对涉案不动产设立最高额抵押。 上述事实，有（2019）浙1002民初2244号民事判决书、（2020）浙1002执异67号执行裁定书、（2019）浙1002执4598号执行案卷、异议人蔡乾辉提供的《摊位租赁合同》等证据材料予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为案外人蔡乾辉是否享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同真实；租赁合同签订于被执行人房屋设定抵押、查封前；案外人已依据租赁合同占有租赁房屋这三个要件为准。本案中，首先，本案的异议人蔡乾辉仅提供了其与台州黄岩新天地家居广场有限公司关于涉案不动产的《摊位租赁合同》和租金的收款收据，而并未提供支付租金的发票，收款收据中并未加盖台州黄岩新天地家居广场有限公司的单位公章，也没有租赁摊位的具体位置，因此，该租赁合同的真实性本院不予认定。其次，《摊位租赁合同》的签订时间为2020年6月26日，而涉案不动产的查封时间为2019年9月27日，设立抵押权的时间为2013年1月10日，因此，租赁合同签订时间晚于涉案不动产查封的时间，更晚于设立抵押权的时间。最后，异议人蔡乾辉称，其对涉案不动产进行装修、使用，但未提供具体装修涉案不动产的费用明细和生产经营中的水电费等日常支出等相关证据，因此无法证明其合法占有使用该不动产。综上所述，异议人蔡乾辉的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人蔡乾辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蒋安杰 审 判 员 王冰冰 审 判 员 许妮娜 二〇二一年四月一日 法官助理 高 琦 代书记员 王 璐