河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1281民初57号原告张长慧，男，1963年9月12日出生，汉族，住义马市。委托代理人张长贵，河南国基律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人ＸＸ旭，河南国基律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告义马市工商行政和质量技术监管局。住所地义马市千秋路，组织机构代码00583235-9。法定代表人周泓，系该局局长。委托代理人王晓冬，男，1981年12月23日出生，汉族，系该局职工，代理权限为特别授权。委托代理人杨海鹏，河南协力律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人三门峡金瑞房地产开发有限公司。住所地三门峡市湖滨区大岭路8号，组织机构代码67674190-9。法定代表人王守国，系该公司董事长。委托代理人姚风，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张长慧诉被告义马市工商行政和质量技术监管局（以下简称义马市工商和质监局）、第三人三门峡金瑞房地产开发有限公司（以下简称三门峡金瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，本院依法组成合议庭，先后于2016年3月3日、2016年5月4日两次公开开庭进行审理。2016年3月23日，本院依职权追加了第三人三门峡金瑞公司参加诉讼。原告张长慧委托代理人张长贵、ＸＸ旭，被告义马市工商和质监局委托代理人王晓冬、杨海鹏，第三人三门峡金瑞公司委托代理人姚风均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张长慧诉称：2009年10月21日，原告张长慧和义马市永乐大厦筹建处签订《房屋买卖合同》，约定原告购买的房屋为永乐大厦西单元23层C户，位于龙山××北段、银杏路南，建筑面积约为144.34平方米，售价1690元/平方米，房屋总价款为243930元。此外，原告还购买了永乐大厦的地下车位。原告于2009年7月23日、2010年8月25日、2010年12月15日分三次向义马市永乐大厦筹建处缴纳购房款及车位款共计28万元。据《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》记载，永乐大厦项目的土地使用人、用地单位和建设单位均为义马市质量技术监督局（后更名为义马市工商行政和质量技术监管局），永乐大厦筹建处属于原义马市质量技术监督局成立的临时机构，现在早已不存在，永乐大厦项目迄今也未办理商品房预售许可证。根据相关法律规定，原告与义马市永乐大厦筹建处签订的《房屋买卖合同》应属无效。据义马市机关事务和房产管理局出具的《商品房成交情况表》记载，截至2015年10月5日，义马市商品住房自当年初成交均价为3513元/平方米。原告购买房屋时的成交单价为1690元/平方米，按照均价计算，原告经济损失为263136元。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法确认原告与义马市永乐大厦筹建处签订的《房屋买卖合同》无效；依法判令被告义马市工商和质监局返还购房款28万元及利息（其中，10万元利息，从2009年7月24日计算至法院判决还款之日；10万元利息，从2010年8月26日计算至法院判决还款之日；8万元利息，从2010年12月16日计算至法院判决还款之日。以上利息，均按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率计算。）；依法判令被告赔偿原告损失263136元；本案诉讼费用由被告承担。被告义马市工商和质监局辩称：答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。2009年3月18日，为严格管理永乐大厦工程建设，义马市质量技术监督局成立了义马市永乐大厦筹建处。在永乐大厦工程项目前期，该大厦部分房屋买卖合同由永乐大厦筹建处负责对外签订。由于永乐大厦工程项目从开始征地到施工建设，一直由房地产开发公司按照房地产开发流程完成。义马市工商和质监局只是负责协调外部关系，协助开发商办理有关手续，并未出资建设。因此该项目的实际产权所有者为三门峡金瑞公司。义马市工商和质监局与该公司的关系也只是房屋买卖双方的关系。2011年12月15日，为理顺法律关系，义马市工商和质监局与三门峡金瑞公司签订了《在建工程项目转让合同》，并经公证处公证。转让合同第三条第二款规定，永乐大厦工程项目转让后，三门峡金瑞公司对永乐大厦工程项目的建设、安全、质量、销售、相关手续办理及后续所有问题等事项承担全部责任。转让合同还约定，三门峡金瑞公司对永乐大厦工程项目所有手续的合法性负法律责任。转让合同签订后，该项目设计的土地使用证，规划、施工许可证等手续已变更至三门峡金瑞公司名下，永乐大厦筹建处作为临时管理机构已不存在。2009年至2010年期间，原告分三次向永乐大厦筹建处交纳了车位款及部分购房款。2012年11月16日，原告将所购房屋余款及配套设施初装费交给了三门峡金瑞公司义马分公司，意味着原告已经默认接受了答辩人与三门峡金瑞公司签订的转让合同，承认了该公司拥有永乐大厦项目产权的事实，原告与三门峡金瑞公司形成了新的房屋买卖合同关系。综上所述。原告起诉的被告主体错误，答辩人与原告之间不存在房屋合同关系，请求法院依法驳回原告起诉。第三人三门峡金瑞公司辩称：1、原告与义马市永乐大厦签订的房屋买卖合同是合法有效的合同；2、该合同性质是原告购买单位集资房，而不属于商品房买卖，原告要求合同无效及赔偿损失诉讼请求适用的法律依据错误。综上请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据：第一组：1、2009年10月21日，房屋买卖合同一份，证明原告与义马市永乐大厦筹建处签订房屋买卖合同，购买位于龙山街北段、银杏××大厦房屋××套，房屋总价款为243930元；2、收据三份，证明原告于2009年7月23日、2010年8月25日、2010年12月15日分三次向义马市永乐大厦筹建处支付购房款及车位款总计28万元；3、2012年7月23日国有土地使用证一份，证明位于义马市银杏路西段南侧的土地使用权人为义马市工商和质监局，为出让住宅用地；4、2009年11月建设用地规划许可证一份，证明位于银杏路与××交叉口东南角的永乐大厦，用地单位为义马市工商和质监局；5、2010年2月建设工程规划许可证一份，证明位于银杏路与××交叉口东南角的永乐大厦，建设单位为义马市工商和质监局；6、2010年4月30日建筑工程施工许可证一份，证明位于银杏××、××东的永乐大厦，建设单位为义马市工商和质监局，合同价格2504.6万元；证据3、4、5、6证明义马市永乐大厦是义马市工商和质监局的建设项目，义马市永乐大厦筹建处为义马市工商和质监局成立的临时性机构，原告与义马市永乐大厦筹建处签订的房屋买卖合同的法律后果应当由义马市工商和质监局承担。第二组：2015年10月5日商品房成交情况表，证明自2015年1月1日至2015年10月5日，义马市商品住房成交均价为3513元每平方米，自2009年10月21日至2015年10月5日，义马市商品住房均价已经上涨，按照均价计算，原告购房损失为263136元；第三组：1、2011年12月15日在建工程项目转让合同一份，证明原告在起诉前通过查阅相关档案得知被告在2011年12月15日将该项目转让给三门峡金瑞公司，在该合同上已明确显示被告合法持有义马市永乐大厦工程项目所有权及资金一直由被告义马市工商和质监局进行监管；2、2013年4月7日国有土地使用证一份，证明三门峡金瑞公司取得土地证的时间是2013年4月7日，在2013年4月7日之前无论原告将购房款及集资款交给谁，资金监管都是由被告义马市工商和质监局负责。被告义马市工商和质监局对原告的证据质证意见：第一组证据真实性无异议，但这不属于商品房买卖，是被告的自建房，下面是办公区，上面的住宅的销售对象是职工及职工家属，没有预售房许可证；第二组证据与本案没有关联性，实际成交价没有这么高；第三组证据虽然是复印件，但是真实性无异议，甲方拥有合同第六条约定的房屋所有权，证明之前被告所建设的不是商品房。第三人三门峡金瑞公司对原告的证据质证意见：第一组证据1、2真实性同被告的质证意见，从合同内容及收据可以看出是单位内部集资费用，收据上注明是购房集资款，可以证明是单位建房的集资费用，对证据3、4、5、6真实性无异议，这些证据证明被告义马市工商和质监局是没有商品房开发资格，本案不属于商品房销售，是单位内部住宅；第二组证据真实性无异议，与本案没有关联性，原告购买的不是商品房，不能按照商品房房价计算其损失；第三组证据真实性无异议，对证明目的资金监管由被告负责无异议，原告与被告的手续在前，被告与第三人的在后，没有关联性，第三人仅有办理手续的义务。被告义马市工商和质监局向本院提交的证据有：1、公证书一份；2、收据4份，其中2012年11月16日的收据能证明原告向三门峡金瑞房地产开发有限公司缴纳尾款、初装费61327.26元；3、2016年2月18日三门峡金瑞房地产开发有限公司义马分公司出具的证明一份，证明2012年11月16日的收据是由三门峡金瑞房地产开发有限公司义马分公司出具的；4、2012年10月12日，三门峡金瑞公司与三门峡银行股份有限公司签订的房屋买卖合同合同一份，证明被告将在建项目转给三门峡金瑞公司之后，三门峡金瑞公司将其中地面一楼的房屋出售给三门峡银行股份有限公司，包括永乐大厦及本案所涉房屋由三门峡金瑞房地产开发有限公司负责，也间接证明对于合同转让本案原告是同意的，因为原告将尾款支付给了三门峡金瑞公司，合同的相对方从被告变成了三门峡金瑞公司。原告对被告的证据质证意见：证据1真实性无异议，对证明目的有异议，在2011年12月15日合同签的时候被告拥有永乐大厦项目的所有权，合同的第一段已经写明；证据2真实性无异议，证明目的有异议；证据3有异议，该证明属于证人证言，按照法律规定证人应当出庭作证；证据4真实性有异议，该证据为复印件，不能证明原告与三门峡金瑞公司之间的关系，仅能证明三门峡银行与三门峡金瑞公司之间的关系，而且该合同签订于2012年10月12日，而原告与永乐大厦筹建处签订的合同发生于2009年10月21日，综上，被告的证据不能证明原告与筹建处签订的房屋买卖合同的义务已经转让给了三门峡金瑞公司，原告与三门峡金瑞公司没有签订合同不存在合同关系，2012年11月16日的交款行为，只是履行与筹建处签订的房屋买卖合同的一种履行方式，因为原告的前三次交款及最后一次交款都是与筹建处的工作人员打交道，是同一批人同一批员工，而筹建处当时就在被告义马市工商和质监局的二楼办公。合同权利义务的概括转移应满足两个条件，合同必须是合法有效受法律保护的，合同约定的权利义务才可能转移给第三方，无效合同约定的权利义务不受法律保护，无效合同的法律后果受法律直接规定。即便认定原告的最后一次交款行为交给金瑞公司，仍然不能认定权利义务已经发生转移。权利义务的概括转移必须征得合同当事人的一致同意，筹建处或者被告一直没有明确告知原告已经将永乐大厦的项目转移给金瑞公司，更未经过原告的同意。无效合同的后果仍由被告承担。第三人对被告证据的质证意见：证据1真实性无异议，证明原告的买卖合同与第三人没有关联性；证据2、3真实性无异议，证明原告购买的是集资房不是商品房；证据4真实性无异议，该合同已经在房管部门登记备案，证明该商品房已经可以销售。第三人三门峡金瑞公司未向法庭提交证据。本院经庭审质证，对当事人双方互无异议证据，即原告第一组、第三组证据，被告证据1、2、3均予以采纳。原告方第二组证据与被告提交的证据4，因缺乏与案件的关联性，本院不予采信。依据上述有效证据，结合庭审调查情况，本院确认以下案件事实：2009年10月21日，原告张长慧与被告义马市工商和质监局的临时机构义马市永乐大厦筹建处签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于义马××××街北段，银杏路南的永乐大厦房屋一套，建筑面积为144.34平方米,合同约定每平方米1690元，房屋总价款243930元。2009年7月23日，原告向义马市永乐大厦筹建交纳购房款、车位款10万元，2010年8月25日，原告向义马市永乐大厦筹建交纳购房款10万元，2010年12月15日，原告向义马市永乐大厦筹建交纳购房款8万元，截止2010年12月底，原告分三次共向被告缴纳购房款、车位款共计28万元。2011年12月15日，被告义马市工商和质监局与第三人三门峡金瑞公司签订在建工程项目转让合同，合同约定被告义马市工商和质监局拥有永乐大厦三楼西半部分全部房产的所有权，拥有大楼西侧1号楼梯入口至三楼、2号楼梯入口至三楼的全部面积的所有权，剩余房产的所有权归第三人所有，第三人三门峡金瑞公司对永乐大厦工程项目的建设、安全、质量、销售、相关手续办理等事项承担全部责任，被告有义务协助第三人办理土地使用证过户等相关手续。2012年11月16日，原告向第三人三门峡金瑞公司交纳购房余款及初装费共计61327.26元。2015年底，第三人三门峡金瑞公司为理顺永乐大厦购房户与其的法律关系，通知所有购房人员重新与其签订购房合同，原告在得知这一事项后，拒绝与第三人三门峡金瑞公司发生合同关系。经查，2012年7月23日，义马市工商和质监局通过出让方式获得本案所涉工程项目即永乐大厦地段的土地所有权，2013年4月7日，该土地的所有权过户到三门峡金瑞公司名下。另查明，原告诉争房屋由于案外人张万生与第三人三门峡金瑞公司发生经济纠纷，该房屋已被出售，现原告未占有所诉房产。本院认为：原告张长慧与被告义马市工商和质监局签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，但被告义马市工商和质监局自订立合同至今一直未取得商品房预售许可证，依照最高人民法院相关司法解释的规定，该房屋买卖合同依法应认定为无效，基于合同无效，原告要求被告退还购房款、车位款28万元及相应利息，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失263136元，本院认为，根据我国合同法的相关规定，因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则，原告在庭审也未提交实际已经发生损失的相关证据，故原告的该诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告义马市工商和质监局在庭审中辩称，2011年12月15日其与第三人三门峡金瑞公司签订了在建工程项目转让合同后，原告于2012年11月16日向第三人三门峡金瑞公司交纳了最后一笔购房余款，证明原告已经默认并接受了义马市工商和质监局与三门峡金瑞公司的转让合同，其与原告已不存在合同关系，不应承担相应责任，原告对此说法不予认可，认为其交纳最后一次房款与前三次均系同一地点，相同的工作人员收费，对工程项目转让一事并不清楚。根据庭审调查的情况显示，2015年底，第三人三门峡金瑞公司曾通知原告更换新的购房合同，原告拒绝更换，根据我国合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，本院认为，无论原告在交纳最后一次购房款时主观心态如何，其在得知工程项目转让事宜后，是以明示的方式拒绝更换合同，这种行为足以表明原告对在建工程项目转让是不同意的，被告与第三人签订的在建项目工程转让合同中所规定的权利和义务并未对原告发生效力，本案的法律后果仍由原告所签合同的相对方，即被告义马市工商和质监局来承担。被告的该辩称理由，不符合庭审调查的实际情况，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张长慧与被告义马市工商行政和质量技术监管局签订的房屋买卖合同无效；二、被告义马市工商行政和质量技术监管局返还原告张长慧购房款、车位款28万元及相应利息（其中10万元自2009年7月24日起计算，10万元自2010年8月26日起计算，8万元自2010年12月16日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计算于本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告张长慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费5500元，由被告义马市工商行政和质量技术监管局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  刘迎宾人民陪审员  孙伟红人民陪审员  平爱红二〇一六年六月十三日书 记 员  张 翼