河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初1241号原告：孙天奇，男，汉族，1973年9月29日出生,住平顶山市舞钢市。委托诉讼代理人：李春，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：于自力，男，汉族，1966年7月15日出生，户籍地所在地许昌市魏都区，现住许昌市东城区。委托诉讼代理人：朱国庆，魏都区立论法律服务所法律工作者第三人：王志国，男，汉族，1961年5月12日出生，住许昌市魏都区，现住魏都区原告孙天奇与被告于自力、第三人王志国案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙天奇及其委托诉讼代理人李春、被告于自力及其委托诉讼代理人朱国庆到庭参加了诉讼，第三人王志国经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孙天奇向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行原告购买的位于舞钢市朱兰建设路中段北侧（第二农业生产资料公司北楼）（证号：0401000446）五层南户房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认位于舞钢市朱兰建设路中段北侧（第二农业生产资料公司北楼)(证号：0401000446)五层南户房产归原告所有;3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：孙天奇与王志国委托的被委托人王某双方于2005年7月16日签订《房屋买卖合同》，约定王志国将位于舞钢市朱兰健康路中段北侧（第二农业生产资料公司）一处住宅（南户，5层，123.80平方米）卖给原告。原告于合同签订当日一次性向王志国以现金方式支付全部房款人民币陆万陆仟元整，王志国将上述房屋、房屋产权证（产权证号为：舞钢房权证市字第××号）、房屋钥匙实际交付给原告，之后原告对该楼房进行装修并居住使用。原告与王志国约定“如需过户卖方应无条件提供相关手续，该房产之前产生的债权债务由卖方负责。”2020年于自力与王志国、耿凤云因民间借贷纠纷一案涉诉，许昌市魏都区人民法院作出（2020）豫1002民初345号民事判决书，判令王志国返还于自力借款本金195000元并支付利息。判决后，王志国不服，向河南省许昌市中级人民法院提起上诉，该院于2020年7月20日作出（2020）豫10民终1079号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，于自力于2020年8月17日许昌市魏都区人民法院申请强制执行，该院作出（2020）豫1002执3215号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年9月3日查封了王志国名下位于舞钢市朱兰建设路中段北侧（第二农业生产资料公司北楼）（证号：0401000446）五层南户房产。于2021年2月2日发出公告，责令王志国及房屋占有人腾出涉案房产，并依法对涉案房产进行评估、拍卖。2021年3月3日，原告依法向许昌市魏都区人民法院提出书面执行异议，并提供《房屋买卖合同》等证据，要求中止对上述财产的执行。2021年3月5日，许昌市魏都区人民法院作出（2021）豫1002执59号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告购买该房产后，虽然没办理产权过户登记，但是原告已依合同一次性现金支付全部价款并实际占有标的物至今。为此根据《民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告孙天奇与被告王志国签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，该房屋已实际归原告所有，原告一直积极主张要求过户登记，因王志国个人原因及客观原因未办理过户。故此，该房屋未办理过户非因原告自身原因。综上，原告在人民法院查封之前已与王志国签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产；且原告按合同的约定已支付全部价款，该房屋未办理过户也非因原告自身原因。原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封该房产。原告提供的证据有：第一组证据:执行裁定书。证明目的:证明孙天奇对执行涉案房屋提出异议，法院驳回其异议请求。第二组证据:委托书、房屋买卖合同、账户交易明细、收款条、房权证各一份。证明目的:证明2005年7月16日王某受王志国委托将涉案房屋卖给孙天奇，孙天奇已于当日现金支付全部购房款6.6万元,王志国已将房权证原价交付给孙天奇。第三组证据:舞钢市农村电费缴款通知20份、户口簿2份、河南省自来水水费专用发票15份、燃气公司收费记录3份。证明目的:证明王志国将涉案房屋卖给孙天奇后即将房屋交付孙天奇使用,孙天奇装修入住后正常缴纳水、电、燃气费至今。第四组证据：证人王某的证言。被告于自力辩称，一、被答辩人（下称原告）关于“判决不得执行原告购买的位于舞钢市朱兰建设路中段北侧（证号：0401000446）五层南户房产的强制执行，并解除对上述房产的查封”的诉讼请求不符合法律规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了“四个情形”的规定，即：“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告关于“判决不得执行位于舞钢市朱兰建设路中段北侧五层南户房产的强制执行，并解除对上述房产的查封”的诉讼请求不符合上述最高法院的规定：其一、原告提交的与被执行人王志国的《房屋买卖合同》未经王志国的确认，缺乏真实性，并且剥夺了房屋共有人的共有权、管理权利和义务，应属于无效合同。其所签合同的出卖人不是王志国，而是王某；合同上的房屋地址不具体，没有房产权证号，不能证明其合同涉及的房屋出卖人是王志国，《房屋买卖合同》的第八条其中约定：“卖方共有人不得对此买卖提出异议”，该约定剥夺了共有人的共有权、管理权、处分权。该合同为无效合同。其二、原告未提交有关银行账户等书面凭证予以证明已支付全部价款，其《收条》未经王志国确认；其三、原告的证据不能证明已合法占有该不动产；其四、该涉案房屋没有办理过户登记，纯属原告的自身原因，其明显具有过错。《中华人民共和国房地产管理法》第六十三条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”、《城市房屋私有管理条例》第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”。根据上述规定，二手房的买卖须办理过户登记手续是人们所熟知的常识。可是原告为了规避交易税收，却在《房屋买卖合同》中明确约定：“双方协商同意房产不再过户”，该约定充分证明原告自始就不愿过户、就存在过错。虽有：“如需过户，卖方应无条件提供相关手续”的约定，但是原告没有证据予以证明自己曾“需要过户”要求王志国予以提供手续，而王志国不予提供致使未能办理过户。再者，“不让卖方共有人对此买卖提出异议”的约定也足以证明原告具有过错，由于原告不属于善意合法买卖行为，所以才有了：“房产不再过户”的约定。由此可见房屋没有办理过户登记，纯属原告自身的过错原因造成的。如果属王志国的原因致使房屋没有过户，原告为何不向法院起诉请求判令王志国予以履行合同，协助予以房屋过户登记呢。对于原告的执行异议申请，魏都区人民法院作出的（2021）豫1002执异59号《执行裁定书》认定：“案外人未提交购房资金款项往来凭证、银行账户借款记录等证明力较高的书证佐证，无法证明其支付了全部购房款，且能够办理房屋过户登记的情况下，案外人在《房屋买卖合同》中明确约定不办理过户，明显系因其自身原因致未办理过户登记。故，案外人的异议请求不能成立”。从而裁定：“驳回案外人孙天奇的异议请求”。该裁定是正确的。本案只有全部符合上述最高法院规定的“四条情形”，且其权利能够排除执行的，法院才应予以支持。可是，原告的“事实情形”不符合上述最高法院的规定，涉案房屋的物权并未转移至原告，原告不具有该房的物权，也就不具有排除执行的实体权利。本案，原告提起执行异议之诉，但没有新的事实证据与理由，其诉讼请求与理由仍然不能成立，依法应予以驳回。二、原告孙天奇关于“判决确认位于舞钢市朱兰建设路中段北侧（证号：0401000446）五层南户房产归原告所有”的诉讼请求，不应纳入物权确认之诉，依法应予以驳回。原告关于确认房屋所有权的请求不符合《物权法》第33条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时，利害关系人请求对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。法院执行查封的位于舞钢市朱兰建设路中段北侧五层南户（证号：0401000446号）系王志国的房产，该房屋的权属证书上所有人是王志国的名字，王志国的房产系确定的，不存在争议。故本案不符合物权确认争议的构成要件，诉讼性质上不属于确认之诉。再说，原告的买卖与王志国没有关系。原告如果认为自己的买卖行为合法有效，则应通过办理过户登记程序去履行合同来实现物权，而不应该请求法院予以确认。综上所述，被答辩人孙天奇的诉讼请求不符合上述最高法院排除强制执行的相关规定，依法原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其“确认房屋所有权”的请求不符合相关法律规定，因此依法应驳回其全部诉讼请求。第三人王志国述称，2003年左右我以我的公司:许昌市施丰乐农资有限公司,给舞钢市第二农业生产资料公司供货,当时欠公司货款，双方达成协议:以舞钢市第二农业生产资料公司的房产抵偿我公司的货款,当时房产证时间,是以我王志国个人的名义办理,此房产实际是公司财产,与我妻子及其他人没有任何共有关系。随后我公司资金的需要,2005年7月间我让让我同学王某帮我联系买家,要把我在舞钢朱兰建设路中段北侧(第二生产资料公司北楼)单独5层南户住宅卖掉。因为我居住地在许昌，我就给王某写了委托书，委托他把我这套房子卖了，后来没几天，王某帮我联系到孙天奇。经过多次谈价,我和孙天奇谈好价格6.6万元成交，于是王某就代表我与孙天奇签订了《房屋买卖合同》，孙天奇把6.6万元现金给了王某，王某也把房产证和钥匙给了孙天奇，过来几天王某把6.6万元现金也转交给了我。后来过了几年,王某多次联系我说孙天奇想过户，因为我当时总是在外地出差,所以也一直没有办成。虽然这套房屋没有办成过户,最近19年-20年，他们通过王某还一直联系我过去给他过户。我觉得这套房子我确实实际已经卖给孙天奇了，他房款付完了,我也把房子交给他了,我只要不反悔、不追究,过不过户问题不大，所以说我一直没有过去帮其过户，这是我的过错。我觉得我与于自力的债务关系不能牵扯到这套房子,我与于自力的事情我会想办法处理，但是如果法院执行这两房子这样事情就乱套了,所以法院不能执行这套房子。经审理查明：于自力与王志国、耿凤云民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月I6日作出(2020）豫1002民初345号民事判决书,判令王志国返还于自力借款本金195000元并支付利息。判决后,王志国不服,向河南省许昌市中级人民法院提起上诉，该院于2020年7月20日作出(2020）豫10民终I079号民事判决书，判决驳回上诉,维持原判。该判决生效后,于自力于2020年8月17日向本院申请强制执行。本院作出（2020）豫1002执3215号执行裁定书及协助执行通知书,于2020年9月3日查封了王志国名下位于舞钢市朱兰建设路中段北侧(第二农业生产资料公司9号楼)北数第2间(证号:0401000445）、独单南户第5层（证号:0401000446）的房产。本院于2021年2月2日向王志国及房屋占有使用人发出公告,责令其腾出案涉房产，并依法对案涉房产进行评估、拍卖。孙天奇向本院提出执行异议申请，我院于2021年3月5日作出（2021）豫1002执异59号执行裁定书裁定驳回孙天奇的异议请求，孙天奇不服，提起本案诉讼。原告在诉讼中提交了王志国出具的委托书，委托书中委托王某出售涉案房屋，原告与王某2005年7月16日签订的《房屋买卖合同》，合同约定王志国将位于舞钢市朱兰建设路中段北侧（证号：0401000446）五层南户房产以66000元的价格出售给孙天奇，并约定双方协商同意房产证暂不过户，如需过户卖方应无条件提供相关手续，并提供了王某出具的66000元的收款条、物业费、水电费收据和房产证。证人王某证明了孙天奇和王志国通过他达成买卖房屋协议并由其本人收取孙天奇购房款并交付给王志国的事实成立。本院认为，本案的争议焦点是孙天奇对案涉王志国名下位于舞钢市朱兰建设路中段北侧五层南户（证号：0401000446）房产房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确地对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件同时具备的，买受人才有对案涉排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件的，则不能排除执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故原告孙天奇应当对其享有对案涉房屋排除执行的民事权益承担举证责任，即其应当举证证明其提出的异议具备上述四个条件且其权利能够排除对案涉房屋的执行。本案中，原告孙天奇提供了王志国出具的委托王某出售房屋的委托书，王某出具的收条、原告孙天奇和王某签订的房屋买卖合同，但未提交购房款项的往来凭证、银行账户借贷记录等证明力较高的书证，故无法证明购房款66000元原告孙天奇已实际支付给王志国。在能够办理房屋过户登记的情况下原告孙天奇在《房屋买卖合同》中明确约定暂不办理过户，虽然王志国在陈述中声明原告多次找他要求办理过户手续，因其不配合未办理过户登记手续，但原告在明知第三人王志国不配合办理房产过户登记手续的情况下，未采取相应的措施保护自己的合法权益，明显系因其原告自身原因。综上所述，孙天奇提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。原告孙天奇对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。故本院对原告孙天奇的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告孙天奇的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告孙天奇负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  菅卫华人民陪审员  赵翠萍人民陪审员  尹秀甫二〇二一年四月七日法官助理法官助理张文静书记员梁静