江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终326号上诉人(原审原告):李如开，男，1966年10月7日出生，汉族，住江苏省东海县。上诉人(原审原告):程**，女，1972年11月11日出生，汉族，住江苏省东海县。两上诉人共同委托诉讼代理人:周景宝,江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：连云港海星置业有限公司，住所地：东海县牛山镇海陵东路99号水晶公园贵都，法定代表人：周继德，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人李如开、程**因与被上诉人连云港海星置业有限公司(以下简称海星公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李如开、程**上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定部分内容与事实不符。1.一审判决认定涉案房产目前并未进行消防验收无事实依据，被上诉人一审提供的检测情况反馈意见不能证明涉案房屋未经消防验收。2.一审判决认定因被上诉人更改房号导致与房管局存档的房号不一致，目前暂时无法办理产权登记与事实不符。因为房屋产权登记是被上诉人的合同义务，不论是其所售房号与房管局备案房号是否一致，均不影响其办证业务。二、一审认定涉案商铺认购协议书不具有商品房买卖合同的效力明显错误。涉案协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案协议书对买卖双方当事人、买卖商品房范围、买卖商品房的单价和总价、付款方式等均进行了明确约定，而且协议签订后，上诉人已按按约全额支付了购房款，被上诉人也将商铺交付上诉人装修使用。此协议完全符合上述司法解释的规定，应当认定为商品房买卖合同。并且该合同不具备合同法规定的合同无效之情形，当然合法有效。2.一审判决以双方对涉案房产面积、支付款项、交付涉案房屋时间及交付标的存在争议为由，认为涉案协议书不具有商品房买卖合同效力明显错误。第一，协议书第一条明确约定买卖商品房的范围是12套，第二条又约定了单价和总价，第三、四条约定了付款方式，协议签订后，上诉人又按约全额支付房款。被上诉人也按约将商铺交付上诉人装修使用。一审判决所谓的争议并不存在。第二，即使存在所谓的争议部分，也不能因此就否定协议书所具有的商品房买卖合同效力。三、上诉人要求被上诉人协助办理不动产权登记之请求，有事实和法律依据，一审判决予以驳回，明显错误。1.涉案协议书合法有效，上诉人既然已按约足额支付房款，被上诉人也将商铺交付上诉人装修使用，被上诉人当然有义务协助上诉人办理产权登记。2.虽然协议书没有明确约定商铺产权登记时间，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人有义务自合同签订之日起或自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，否则就要承担逾期办证的违约责任。3.即使被上诉人将部分备案房号改变，也不影响请办证业务，以此理由拒绝协助上诉人办理不动产登记证书，没有事实和法律依据。4.从被上诉人一审所述情况，其改变备案房号的只有6间，而一审以改变备案房号为由全部驳回上诉人的第一项诉讼请求，明显错误。四、被上诉人应当依法承担逾期办证的违约责任。第一，双方虽在协议书里没有约定该项违约责任，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条不仅规定了出卖人逾期办证应当承担违约责任，还规定了违约责任承担的标准。第二，从双方微信聊天记录和商铺装修使用情况看，涉案商铺在2020年1月底就交付上诉人，上诉人装修后于2020年9月份开始营业，显然上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的请求应予支持。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，依法应予纠正。被上诉人海星公司答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，应该依法驳回，理由为：一、上诉人与答辩人签订的水晶公园商业街认购协议书仅是认购协议，而不具有商品房买卖的效力，理由：1.水晶公园商业街认购协议书明确讲是双方的认购协议，而且明确约定需要再签订商品房买卖合同，该认购协议明显区别于商品房买卖合同。2.认购协议双方仅约定了部分商铺面积为973.77平方米，而对X商铺的面积没有约定，故双方无法确定交易的商铺的总面积。3.认购协议的价格仅是对部分商铺的约定，其中973.77平方米的商铺约定每平方米是5545.46元。因当时的一楼、二楼价格高，所以双方对X商铺的价格双方没有确定，以市场价格为准，故该认购协议没有对商铺的总价格予以明确确认。4.认购协议中双方约定了房号，并不是办理产权登记的房号，故也无法确定到房管部门备案登记的房号。二、上诉人要求办理过户登记，这个条件暂时并不具备，理由为：1.因上诉人所购买的900多平方米的商铺，改变了原设计，需要相关部门办理变更设计，才能办理登记手续。2.因为涉案的商铺到目前为止没有经过消防部门验收，也不具备办理产权过户手续。三、因为双方对商铺何时交付没有约定，故答辩人并不存在违约，该上诉请求也不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应该依法判决驳回上诉，维持原判。李如开、程**向一审法院起诉请求：1.判令海星公司立即协助其办理所购水晶公园商业街1号楼X共12间商铺的不动产权登记；二.判令海星公司自本案起诉之日起至协助办理上述商铺不动产登记完成之日止，以5400000元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向其支付违约金；三.本案的诉讼费用由海星公司承担。一审法院认定事实：2019年12月24日，李如开与海星公司签订了《水晶公园商业街认购协议书》，协议书载明：“水晶公园商业街商铺认购协议书出卖方（甲方）：连云港海星置业有限公司认购方（乙方）：李如开（共有人）：程**甲方开发建设的水晶公园项目，已具备商品房预售条件，并领取《商品房预售许可证》。乙方在签订本协议前，己充分了解了甲方所提供的《商品房买卖合同》之样本及商品房概况，并无异议。现就乙方认购甲方所售商品房的有关事宜，自愿达成如下协议：一、甲方将水晶公园商业街1号楼X(此房号为2019年04月19日《房屋筑面积测绘报告》）铺出售给乙方，乙方自愿认购该商品房，该商品房的用途为商业。二、乙方认购的该铺建筑面积为973.77㎡(该面积不含X):单价为5545.46元/㎡，总房款为(大写)伍佰肆拾万圆(小写¥5400000元)(上述为暂测面积，最终总价款按产权管理处的实测面积、依上述单价多退少补，房号以房产部门合并后的房号为准。）三、乙方选择的付款方式为一次性付款：乙方应在签订本认购协议一个月内付清全部房款。并至甲方售楼处签订《商品房买卖合同》。四、乙方同意在签订本协议时向甲方支付定金叁佰陆拾万元(小写3600000元)，作为甲、乙双方履行本协议的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，此定金转为乙方认购的商品房房款。五、乙方未在本合同约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》或未按本协议约定的期限数额支付购房款的，本协议自行解除，甲方无需另行通知乙方，可另行出售该商铺，所收定金不予退还。六、乙方知晓并同意本协议中乙方（含共有人）姓名与《商品房买卖合同》中的姓名需一致，且非经甲方同意不得更改、增加或减少；本协议签订后，乙方不得以任何理由换房；乙方应需确保自己的通讯地址、联系电话及有关贷款信息正确无误，因乙方原因填报不实导致的后果由乙方全部承担。（如有变更，乙方应在变更之日起2日内书面通知甲方）。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。本协议自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》之日终止。甲方（公章）：连云港海星置业有限公司代理人（签字）：周超星案场经理（签字）财务审核（签字）乙方（签字）：李如开身份证号码：联系电话：139×××X住所地：签约日期：2019年12月24日。”李如开、程**按照协议约定已支付了购房款5400000元，并提供收条为证，收条载明“截止2020年1月20日共计收到李如开、程**缴纳1号楼X商铺款人民币伍佰肆拾万元整（¥5400000)。注：已开收据。庞珊2020年1月20日连云港海星置业有限公司公章”。另查明，涉案的商铺原规划是1、2、3层为一套，即X为一套，XX为一套，以此类推。所登记的房号必须与房管局存档的房号一致，而现在没有完成这一变更，导致无法办理涉案房产证且完成这变更需要支付一定的费用，海星公司直至庭前也并没有在房管局对涉案房产进行变更。海星公司举证与第三人马某签订的商品房认购协议，协议中约定购买商业1幢X室，建筑面积为209.94㎡，单价为16000元/㎡，总房款3359040元。再查明，涉案房产目前并未进行消防验收，海星公司提供连云港消防技术服务事务所在2020年7月20日出具的检测情况反馈意见。庭审中，双方均承认支付5400000元的购房款，双方之间并没有按照约定在签订协议书后一个月内签订《商品房买卖合同》。一审法院认为：本案的争议焦点有两点：1.双方之间签订的商铺认购协议书是否具有商品房买卖合同的效力？2.李如开、程**是否有权要求海星公司支付违约金？关于争议焦点1，双方于2019年12月24日签订的《水晶公园商业街认购协议书》，约定海星公司将水晶公园商业街1号楼XXXX(此房号为2019年04月19日《房屋筑面积测绘报告》）铺出售给李如开，李如开自愿认购该商品房，该商品房的用途为商业。李如开认购的该铺建筑面积为973.77㎡(该面积不含XX)；单价为5545.46元/㎡，总房款为(大写)伍佰肆拾万圆(小写¥5400000元)(上述为暂测面积，最终总价款按产权管理处的实测面积、依上述单价多退少补，房号以房产部门合并后的房号为准。）。并约定李如开支付3600000元定金，在签订认购协议一个月内付清全部房款，并至海星公司售楼处签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案双方对涉案房产的面积、支付款项、交付涉案房屋时间及交付标的都存在争议，且明确约定付清5400000元后需再签订《商品房买卖合同》，因此该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具有商品房买卖合同的效力，另双方在庭审中均承认因海星公司更改所登记的房号，导致与房管局存档的房号不一致，目前暂时无法办理涉案产权证书，故一审法院对李如开、程**要求海星公司协助办理不动产权登记的诉求不予支持。关于争议焦点2，至于李如开、程**要求海星公司支付起诉之日起至协助办理涉案商铺不动产登记完成之日止，以5400000元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李如开、程**支付违约金。双方在协议中没有约定此违约责任，也没有约定交房时间，故对该诉求，依法不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故一审法院对李如开、程**的诉讼请求不予支持，对海星公司要求驳回李如开、程**诉讼请求的辩称予以支持。综上，李如开、程**的诉讼请求依法不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定的规定，判决驳回李如开、程**的诉讼请求。案件受理费49600元由李如开、程**负担。本院二审期间，上诉人向本院提交：1.2020年7月30日，被上诉人给蒙和（禾）教育、华某教育（上诉人购买商铺所要开机构的名称）、韩洛斯发的通知一份，证明上诉人购买的商铺早已交付给上诉人，装修也是被上诉人同意的。2.生效裁判文书九份，证明与本案认购书相似内容的认购书，东海县人民法院、连云港市中级人民法院、江苏省高级人民法院均认定为商品房买卖合同，且合法有效。被上诉人经质证认为，对证据1的三性均有异议，房屋没有经过验收，并没有将房屋交付给上诉人；证据2和本案无关，本案件和其他案件没有可比性。被上诉人向本院提交：现场照片四张，证实涉案房屋的2楼现在是临时性的，是海星物业在使用，涉案房屋并没有交付给上诉人。上诉人经质证认为，这四张照片的确是拍摄于上诉人购买的房屋之内，但是时间是在前天，即2021年1月27日，被上诉人强行将其办公桌挂了个牌子，以此为由，来证明该房屋没有交付给上诉人。但是照片可以明显看出，房间的门是上诉人装修的，挂的海星物业管理公司牌子，拍完照片就摘掉了。请求法庭参考上诉人在一审中提供的证据及上诉人与周某的聊天记录，该证据证明被上诉人将房屋交给上诉人之后，上诉人与被上诉人之间协商如何改造房屋，装修房屋和装修过程中进行沟通的事实。该事实足以印证被上诉人所提供的照片为弄虚作假，意图改变其已经将房屋交付上诉人的事实。本院经审查认为，上诉人提交的证据客观、真实，本院对其真实性依法予以确认。被上诉人提供的证据能不能证明其证明目的，本院依法不予采信。在本院审理过程中，本院于2021年3月11日在江苏省东海县房产管理处调取的4页材料，分别是海星公司于2020年8月4日向东海县房产管理处就涉案12套商铺房号合并提交的申请、商品房房屋信息变更登记申请表及涉案房屋的房产分户图两张。上诉人经质证认为该证据足以证实被上诉人是将涉案12间商铺一并卖给上诉人的。被上诉人经质证认为，的确是被上诉人打的申请，但是到目前为止并没有被批准。分户图上合并以后房产的产权面积是1277.18，而上诉人仅仅购买的是973.77平方，该分户合并图并不能证明上诉人购买的是1277.18平方米房屋。XXX四套房屋的面积、价格在认购协议书上都没有约定，上诉人所交的540万，仅是购买973.77平方米的房屋。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，经本院组织双方当事人到现场查看，涉案商铺已装修使用，且XX和XX四套房屋分别是上诉人上下进出三楼商铺的唯一通道。另查明，2020年8月4日被上诉人海星公司以客户购买需要为由就涉案12套商铺房号的合并向东海县房产管理处提交申请，但至今未有结论。双方均认可涉案房产至今仍未通过消防验收。本院认为，对于涉案《水晶公园商业街认购协议书》的性质，虽然现在双方对上诉人购买的商铺面积，已缴纳房款包含的商铺面积以及是否交付等都存有争议。但是根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人的名称或者姓名、住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等。本案中，虽然被上诉人与上诉人签订的《水晶公园商业街认购协议书》中约定付清全部房款后，双方签订《商品房买卖合同》，但是该协议明确了双方当事人的名称以及房屋的房号、价格、付款方式等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且被上诉人已经按照约定收受上诉人540万元购房款，并实际亦已将涉案房屋交付给上诉人装修使用，故双方之间签订的《水晶公园商业街认购协议书》依法应当认定为商品房买卖合同，并成立且生效。对于540万元购房款，首先，根据双方签订的《水晶公园商业街认购协议书》，其中第一条，明确约定被上诉人出售给上诉人的是12间商铺；其次，协议第二条虽然约定的建筑面积未包括XXX，总房价为540万元，但是根据现场查看，XX和XX四套房屋分别是上诉人上下进出三楼商铺的唯一通道，无法单独出卖，故上诉人支付540万元仅是购买三楼商铺有违常理；第三，根据被上诉人出具的540万元的收条，该收条载明收到的是12套商铺的商铺款；最后，若540万仅是8套商铺的购房款，被上诉人应在上诉人缴纳540万元后催缴剩余房款，但是被上诉人对此不能举证证明，且在被上诉人公司周某经理、“水晶公园营销总监霍总地平线”与上诉人的微信聊天记录里，双方一直在沟通装修、消防验收等事宜，却从未有向上诉人催要剩余房款的记录，与常理不符。综上，可以认定上诉人缴纳的540万元系购买涉案12套商铺的全部房款。对于上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约责任的上诉请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项及第二款规定:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以计算的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋因至今未通过消防验收，故依据上述规定属于尚未建成房屋。现上诉人主张从本案起诉之日（2020年10月12日）起，主张逾期交房违约金，综合双方陈述、本庭查看现场情况及上诉人与被上诉人公司周某经理的微信聊天记录，可以证实上诉人在2020年7月11日之前已经将涉案房屋交付给被上诉人。故此上诉理由成立，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题，因双方未约定违约金的计算方式。应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于上诉人提出要求被上诉人协助办理涉案商铺的不动产登记的上诉请求，因为涉案房产尚未通过消防验收，故目前暂时无法办理产权证书，故此上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人李如开、程**的上诉理由部分成立，本院依法予以采纳。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初6702号民事判决；二、连云港海星置业有限公司于本判决生效之日起十日日内向李如开、程**支付逾期办证违约金（以540万元为基数，自2020年12月10日起至协助办理上述商铺不动产登记完成之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、驳回李如开、程**要求判令连云港海星置业有限公司立即协助其办理所购水晶公园商业街1号楼XXXX共12间商铺的不动产权登记的诉讼请求。一审案件受理费49600元，二审案件受理费49600元，均由连云港海星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年四月七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以计算的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。