山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终660号上诉人（原审被告）：威海元业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山街道办事处122号5楼。法定代表人：李元添，总经理。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙院波，男，1976年8月12日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。上诉人威海元业房地产开发有限公司（以下简称元业公司）因与被上诉人孙院波房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。元业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回孙院波诉讼请求，本案诉讼费由孙院波负担。事实和理由：一、原判判令元业公司支付孙院波逾期办证违约金系认定事实错误。据已生效的威海市中级人民法院(2020)鲁10民终2160号民事判决，2014年8月5日《借款协议》系元业公司与孙院波商品房买卖的履行依据，一审法院亦对此予以认定。既然双方签订的《借款协议》系双方房屋买卖的真实意思表示和履行依据，从该协议可以看出，孙院波是整体一次性购买元业公司的三套门市房，按照总面积536.87平方米、单价7700元计算，购房总价格为4133899元，首付2263899元，按揭贷款1870000元，首付款项2263899元由孙院波分期支付给元业公司，并约定了具体的支付时间和支付金额，若孙院波能在2015年1月31日前全部付清，则元业公司不收取孙院波利息，若孙院波付不清，则无权申请办理房屋交接和产权登记转移手续，也无权转让该三套门市的任何一套。从上述约定可以看出，元业公司是把三套门市房作为整体统一出售给孙院波，统一核算价格、统一付款(从交付款收据可以看出)、统一交付、统一办证、统一追究违约责任，而事实上，孙院波也是将三间门市房打通统一使用，而并非原判认定的可单独计算和支付。根据威海市中级人民法院(2020)鲁10民终2160号民事判决，孙院波至今尚欠元业公司购房款1013899元，所欠款项并没有也无法区分是哪一套房产所欠，一审判决一方面认可生效判决对借款协议的认定，一方面又称元业公司并没有实际出借款项给孙院波，否认借款协议的效力从而变相否认生效判决的认定。二、原审判决适用法律不当。由于元业公司与孙院波签订的借款协议对孙院波未付清购房款无权申请办理产权登记手续有明确约定，同时根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，负有先履行付款义务的孙院波在未履行义务的情况下，后履行办证义务的元业公司有权拒绝其履行请求，原审判决不以借款协议约定的事实适用法律，而片面以商品房买卖司法解释为审理依据，明显适用法律不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，孙院波拖欠元业公司购房款长达5年之久，占有使用诉争房产从事汽车修理经营盈利，在元业公司起诉索要购房款后，孙院波为拖欠以及少付房款，歪曲事实索要不当利益，原审法院无视客观事实，曲解法律，作出错误判决。孙院波辩称，一、一审关于逾期办证违约金的认定正确。首先，孙院波购买元业公司三套门市房，双方分别签订三份房屋买卖合同并在房管局备案，且元业公司为孙院波办理三个预告登记证，说明三套门市房具有构造和利用上的独立性，能够办理产权登记，价款可以单独计算和支付，原审法院对该事实的认定并无不当。其次，元业公司称将三套门市房作为整体出售给孙院波，所以应统一核算价格、统一交付、统一办证、统一追究违约责任，其试图以此否定原判决认定的违约金可以单独计算和支付的事实。虽然孙院波将三间门市房打通使用，但其对涉案房屋享有物权期待权，享有占有、使用、装修、改造等权利，因此，元业公司主张应统一追究责任不能成立。二、原判适用法律正确。元业公司以房款未付清为由拒绝履行办证义务，该理由仅可抗辩4-10门市房逾期办证违约金。孙院波向一审法院起诉请求：1.判令元业公司支付自2014年9月1日起至2015年5月1日止逾期交房违约金157197.77元，并自2020年4月18日起至实际付款之日止以157197.77元为基数按照年利率6%支付利息；2.元业公司支付自2016年4月25日起至2020年5月21日止逾期办证违约金760626.98元，并自2020年4月18日起至实际付款之日止以760626.98元为基数按照年利率6%支付利息。以上共计917824.75元。一审法院认定事实：2014年7月6日、7月8日，孙院波、徐超（孙院波之妻）分别向元业公司交纳购买商铺定金160000元、40000元，合计200000元。元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“商铺定金(大门口正对路从东到西三个门市房)2期”。2014年8月5日，元业公司与孙院波签订《借款协议》，约定孙院波购买元业公司开发的文山书香苑居民小区4-8号、4-9号、4-10号房屋，总面积为536.87m2，单价为7700元/m2，总房款为4133899元。房管局网签合同为7000元/m2，实际首付款金额为2263899元，银行贷款1870000元。现因孙院波资金周转问题，向元业公司借款，元业公司同意向孙院波出借2263899元用于孙院波购房。借款条件为孙院波已与元业公司文山?书香苑楼盘签订购房合同。孙院波同意分3次偿还全部借款：1.2014年8月31日前还款1000000元；2.2014年10月1日前还款200000元；3.2015年1月31日前还清余款1063899元。若孙院波未能按约定的期限及数额还款，则从借款日至孙院波还清全部借款日止，孙院波按银行同期贷款利率的3倍向元业公司支付利息。如发生以下情况之一，视为孙院波违约，元业公司有权终止本协议，要求孙院波立即偿还全部借款。其中第3种情况为：孙院波不按照本协议约定的时间和金额还款，或未在元业公司许可的期限内还款。发生上述情况之一，孙院波除按元业公司要求偿还全部借款外，从借款日至借款清偿日应按银行同期贷款利率向元业公司支付借款利息，并按借款总额10%向元业公司承担违约责任，同时应承担元业公司实现债权的费用。《借款协议》签订后，元业公司实际并未向孙院波出借2263899元。2014年8月8日，元业公司与孙院波签订《商品房买卖合同》三份，约定孙院波购买元业公司开发的文山书香苑居民小区4-8号、4-9号、4-10号商用房，建筑面积分别为169.2平方米、168.99平方米、198.68平方米，合计536.87平方米，每平方米单价7000元，价款分别为1184400元、1182930元、1390760元，合计3758090元。其中1888090元孙院波于本合同签订之日向元业公司支付，余款1870000元申请银行按揭贷款。元业公司应在2014年9月30日前将房屋交付买受人。该三份合同已经在房地产管理局备案。2014年9月1日孙院波支付400000元，2014年9月2日支付200000元，2014年10月10日通过银行贷款支付1870000元，2014年12月31日支付200000元，2015年2月10日支付200000元，2016年1月3日支付50000元。自2014年7月6日至2016年1月3日，孙院波、徐超共支付元业公司购房首付款、房款1250000元，银行按揭贷款1870000元，共计3120000元。庭审中，孙院波陈述履行支付的款项为4-8、4-9门市房的全款，以及4-10购房款的部分。元业公司与孙院波、徐超曾因商品房买卖合同纠纷形成诉讼，2019年12月26日元业公司向一审法院提起诉讼，要求孙院波、徐超支付欠款1013899元，并承担利息、违约金、律师费等。一审法院审理后作出（2019）鲁1003民初6983号民事判决，认定双方签订的名为《借款协议》，实为房屋买卖合同，双方当事人实际履行的为《借款协议》的约定，而非《商品房买卖合同》中的约定，判令：一、孙院波、徐超于判决生效之日起十日内向元业公司支付购房款1013899元及利息(利息以欠付购房款1013899元为基数，自2015年2月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、孙院波、徐超于判决生效之日起十日内向元业公司支付律师费20000元。该判决经威海市中级人民法院二审予以维持。另查明，2015年5月1日，双方办理了房屋交接手续，涉案门市房未办理产权转移登记手续。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买卖人支付价款的合同。双方履行的是2014年8月5日名为借款实为房屋买卖合同的《借款协议》，已经生效法律文书认定，予以确认，双方当事人之间形成商品房买卖合同关系。关于逾期交房违约金问题。双方2014年8月5日签订的协议未约定房屋具体交付期限，孙院波不能证实2015年5月1日双方办理房屋交接手续构成逾期交房，该项诉请缺乏事实依据，不予支持。关于逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。三套门市房的价格按2014年8月5日协议单价计算分别为：4-8号1302840元（169.2平方×7700元）、4-9号1301223元（168.99平方×7700元）、4-10号1529836元（198.68平方×7700元）。该三套门市房具有构造上和利用上的独立性，能够独立办理产权登记，价款可以单独计算和支付，孙院波已支付的购房款超过4-8、4-9价格，其主张先履行4-8、4-9门市房购房款支付义务，予以采纳。虽然双方协议约定“所借款项全额还清之前不申请办理房屋交接以及产权转移等相关手续”，但元业公司实际并未向孙院波出借款项。孙院波已付清4-8、4-9门市房购房款，元业公司按法律规定应协助办理产权登记手续。元业公司未履行协助义务，应承担逾期办证违约金。孙院波主张逾期办证违约金起算点，不超过法律规定期限，一审法院予以支持。逾期办证违约金计算标准，应以4-8、4-9门市房价格为本金，按银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4-10号门市房价款孙院波尚未全额支付，其主张逾期办证违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、威海元业房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付孙院波2016年4月25日至2020年5月21日逾期办证违约金，违约金的数额以4-8、4-9门市房购房款2604063元为基数，从2016年4月25日至2019年8月19日按中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日至2020年5月21日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回孙院波的其他诉讼请求。（孙院波指定收款账户：开户人孙院波，开户行：中国银行，银行账户：62×××95）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元，由威海元业房地产开发有限公司负担4050元，由孙院波负担2440元。二审中，当事人没有提交新证据。经查，元业公司和孙院波于2014年8月5日签订的借款协议第四条第三款约定，孙院波同意所借款项全额还清之前不申请办理房屋交接以及产权转移等相关手续，若因孙院波延迟还款导致房屋延期交付，该违约责任由孙院波承担。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应按约定全面履行义务。根据生效判决认定的事实，元业公司和孙院波于2014年8月5日签订的协议名为借款合同，实为房屋买卖合同，且为双方当事人实际履行。该合同约定，孙院波所借款项全额还清之前不申请办理房屋交接以及产权转移等相关手续，若因孙院波延迟还款导致房屋延期交付，该违约责任由孙院波承担。而根据本案及生效判决查明的事实，该借款实际为双方履行首付款支付、收取的方式，因此，双方该约定真实意思应为，孙院波全部三套房屋首付款付清前，不得向对方主张交房、协助办理过户。但在实际履行中，孙院波并未全额支付价款，现其以已付房款足以涵盖两套房屋房价为由，主张两套房屋的逾期办证违约金，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，元业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初2304号民事判决；二、驳回孙院波诉讼请求。一审案件受理费6490元，二审案件受理费8100元，均由孙院波负担。本判决为终审判决。审判长  王树远审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二一年四月十六日法官助理宋杨书记员刘莎莎