广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初312号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地：广西玉林市广场东路****，统一社会信用代码：914509007997137052（1-1）。 法定代表人：刘海滨，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁曼玉，广西业丰律师事务所律师。 被告：梁世友，男，1984年9月30日出生，汉族，住广西容县。 原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业公司）与被告梁世友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告宏志物业公司的委托诉讼代理人梁曼玉、被告梁世友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏志物业公司诉称：1.请求判令被告支付房屋物业费4785.04元、车位物业费860元、公共维修费598.13元，各项费用合计6243.17元给原告；2.请求判令被告支付滞纳金16613.35元（滞纳金的计算：自2014年6月15日起，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止，暂计至 2 2018年12月31日止，滞纳金为16613.35元）给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年8月28日，原告与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为广西容县盛世名门住宅小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为每月0.8元/平方米,另外每户每月收取0.1元/平方米的公共维修基金，汽车停车管理费为每月20元/车位。被告是广西容县盛世名门住宅小区5#1402号房及1-21号车位的业主，房屋建筑面积139.1平方米,即房屋物业服务费为111.28元/月、车位物业服务费20元/月、公共维修基金13.91元/月。原告按照合同约定为该小区提供物业服务，被告应当依约交纳物业服务费。但截至2018年1月14日，被告尚欠原告房屋物业费4785.04元、车位物业费860元、公共维修费598.13元，合计物业服务费6243.17元。原告多次催收无果，两被告的行为已构成违约，根据原告与该小区开发商签订的前期物业服务合同约定及相关法律规定，被告需支付滞纳金，滞纳金以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告梁世友辩称，一、小区业主不交物业费的原因：1、最根本的原因是没有与宏志物业公司签订合同，2012年9月28日购房时是与广西人和物业服务有限公司签订的合同（证据1、证据2），根本未与宏志物业签订合同，开发商变更前期物业公司并未通知我去签订合同，也未告知过我；2、房屋交付使用时房屋及基础设施都不合格；3、由于开发商留下的问题业主一直在 3 维权和诉讼，鉴于交房时的情况，有很多的业主拒绝收房；4、开发商遗留诸多问题的后果，小区的唯一单循环道路（也是消防通道）从2014年6月交房到2018年底道路一直未铺设，在政府的协调下，道路才得以建成；开发商车位配比与建设工程规划条件不符，车位从2013年付款也是在政府的协调下2020年才得以办证。二、物业管理公司的不作为和管理不善，环境卫生差，在管理期间经常受到业主的各种投诉（证据18），还频频发生电车、电瓶、摩托车被盗事件。三、专项维修资金问题，物业公司收取的专项维修资金，用了多少，结余多少？据了解物业公司撤离后并没有把专项维修资金移交到物业委员会。四、并不是我不想交物业费，而是根本没有与宏志物业签订过合同，物业根本就达不到管理服务的质量。被告不同意支付滞纳金。 经审理查明，容县盛世名门住宅小区是广西盛伟业房地产开发有限公司（以下简称盛伟业公司）开发的小区。2013年8月28日，盛伟业公司与原告经协商一致签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：由原告为容县盛世名门住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，执行标准：住宅0.8元/月.平方米、公共维修基金每户0.1元/月.平方米、汽车停车管理费20元/月.车位，原告自交房之日（以盛伟业公司书面交房通知书规定的交房日为准）起向业主收取物业服务费用，合同期限为壹年即2013年12月1日起至2014年11月31日止，合同期满前60天，如小区业主委员会尚未依法成立，盛伟业公司应确定继续聘用原告或选聘新的物业管理公司。原告于2013年12月1日进驻容县盛世名门住宅 4 小区开展物业服务工作。根据另案生效判决查明的事实，2014年11月27日，盛伟业公司与原告签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同补充协议》，该补充协议约定将原合同有效期限延至2015年6月14日止；之后盛伟业公司与原告又签订《补充协议》，该补充协议约定盛世名门住宅小区未成立业主委员会之前原告不得无故撤出小区。 2012年11月30日，被告梁世友与盛伟业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买该公司所有的容县盛世名门住宅小区5#雍翠阁5-1402房。合同约定：该商品房建筑面积139.10平方米，出卖人应当于2013年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议约定：除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。出卖人或由出卖人委托物业管理公司按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接收房屋，否则视为买受人已实际接收约定商品房处理。出卖人就变更交房时间等以电话通知和在《玉林晚报》上发布公告的方式通知买受人，出卖人在《玉林晚报》上发布公告5日后视为已向买受人送达通知。2013年12月31日，被告梁世友购买该小区1-21号车位。根据另案生效判决查明的事实，2014年6月3日，盛伟业公司建设的容县盛世名门住宅小区经由设计、勘察、监理、施工及建设五单位进行工程竣工验收，共同签署作出“验收合格”结论的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》，次日，盛伟业公司在《玉林晚报》刊登盛世 5 名门住宅小区1、2、3、5号楼的《交房公告》，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续。被告梁世友以容县盛世名门住宅小区工程没有经过验收为由，没有向盛伟业公司接收房屋，至今还没有办理收房手续。 从2014年6月15日至2018年1月14日，原告依约为容县盛世名门住宅小区提供物业服务，被告没有按照《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》相关约定向原告缴纳物业服务费用，经原告核算，被告欠原告物业费4785.04元、专项维修费598.13元、车位费860元，合计物业服务费6243.17元。2018年1月14日，原告撤离容县盛世名门住宅小区。原告撤离该住宅小区前后曾多次向被告追收上述物业服务费，但未果。 本院认为，原告宏志物业公司与盛伟业公司签订的《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》、《盛世名门住宅小区前期物业服务合同补充协议》、《补充协议》，被告梁世友与盛伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是各方真实意思表示，除关于滞纳金的内容之外，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。上述合同、补充协议签订后，原告宏志物业公司依约为容县盛世名门住宅小区提供了物业管理服务，被告梁世友主张其没有与宏志物业公司签订过合同，但被告因购买上述小区的房产和车位成为建筑物区分所有权人，享有共同管理物业的权利并承担 6 义务，受前期物业服务合同的约束，应当交纳物业服务费用。虽然被告至今没有办理收房手续，但据另案生效判决认定，被告上述商品房的实际交房日为2014年6月15日。2014年6月15日起至2018年1月14日止，被告没有按照《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》向原告交纳物业服务费，经原告核算，被告欠原告物业费4785.04元、专项维修费598.13元、车位费860元，合计物业服务费6243.17元。上述费用没有超出合同的约定与法律规定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用6243.17元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于原告请求被告支付滞纳金的问题，滞纳金是指行政机关对逾期不履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金的加收由国家强制力保障实施。因此，原告主张被告支付滞纳金，于法无据，且被告不同意支付滞纳金。故本院对原告此主张依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告梁世友向原告广西宏志物业综合管理有限公司支付2014年6月15日起至2018年1月14日止的物业费4785.04元、专项维修费598.13元、车位费860元，合计物业服务费6243.17元； 二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 7 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费186元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司负担135元，被告梁世友负担51元。 本判决为终审判决。 审 判 员  张 勇 二〇二一年四月十八日 法官助理  莫金芳 书 记 员  陈铭莉