浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初13255号 原告：宁波新华书店集团有限公司。住所地：宁波市鄞州区甬江大道1号宁波书城文化广场5幢1、2号第5层。统一社会信用代码913302001440595893。 法定代表人：郭靖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李安谦，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任梦迪，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波海曙区鑫路宾馆有限公司。住所地：宁波市海曙区中山东路93号3层4层。统一社会信用代码91330203MA2CL76L5U。 法定代表人：黄永博，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭吉华，该公司员工。 委托诉讼代理人：王夏燕。 原告宁波新华书店集团有限公司（以下简称新华书店集团）与被告宁波海曙区鑫路宾馆有限公司（以下简称鑫璐宾馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年12月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告新华书店集团的委托诉讼代理人李安谦、被告鑫璐宾馆公司的委托诉讼代理人彭吉华、王夏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华书店集团向本院提起诉讼请求：1.被告拆除设置在宁波市海曙区中山东路99号中山大厦××楼××楼××楼外墙及窗户上的户外广告牌；2.被告赔偿原告户外广告位租赁费损失，暂计人民币155万元（以案外人支付被告的广告场地补偿费为赔偿标准，自2017年4月20日暂计至2020年12月19日，最终计至户外广告牌实际拆除之日止，计算明细详见附页）；3.被告支付原告因实现债权而产生的律师费损失人民币5万元（以上金额合计160万元）；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年6月25日，案外人宁波海曙区鑫璐宾馆与原告宁波市新华书店签订合同编号为2013-23的《房屋租赁合同》一份，依约承租原告所有的宁波市海曙区中山东路99号中山大厦××楼××楼××楼部分场地，计租面积3260平方米。租赁期自2014年2月16日起至2024年2月15日止，另双方就租金及支付方式、租赁用途、宣传推广、租赁保证金、违约责任等进行了约定。2015年7月16日，考虑到案外人宁波海曙区鑫璐宾馆开业以来经营环境影响等因素，案外人宁波海曙区鑫璐宾馆与原告签订《租赁补充协议》，双方就租金、合同期等进行了变更。2018年12月10日，案外人宁波海曙区鑫璐宾馆、原告及被告三方又签订《承租人变更协议书》，一致同意案外人宁波海曙区鑫璐宾馆将其《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）项下的全部合同权利义务概括转让给被告。至此，被告成为案涉《房屋租赁合同》的承租方。近期，原告在对出租房屋进行检查时发现，被告违反合同约定擅自变更租赁用途。依据《房屋租赁合同》6.3款、12.1款约定，被告承租的中山大厦三楼及四楼的外墙仅可用于被告安装店招及自身广告宣传。但被告于2017年1月向原告申请设置户外广告牌时却恶意隐瞒事实，以自身使用为名申请设置广告牌，却暗中与中山大厦物业管理单位、广告公司合作，将上述广告牌用于商业经营，并从中获利，且从未支付原告任何费用。同时，被告申请设置的广告牌，不但占用了三楼、四楼之间的外墙，还占用了四楼、五楼之间的外墙，并遮挡了三楼、四楼房屋的大部分窗户，严重影响原告房屋的采光、通风及房屋正常使用。被告超越合同约定用途及范围设置广告牌构成严重违约。原告发现被告上述违约行为后，于2020年10月21日致函被告，要求被告限期整改、拆除户外广告牌。但被告逾期仍未纠正上述严重违约行为。原告认为，被告存在严重违约行为，经原告催告后逾期仍未纠正，依据《房屋租赁合同》第3条、6.2款之约定，原告有权要求被告采取补救措施并追究被告违约责任。故原告根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至本院，请求判如所请。 本院经审理认定，原告系中山东路93号，99号房屋的所有权人。2013年6月25日，宁波市新华书店与案外人宁波海曙区鑫璐宾馆，签订《宁波市新华书店房屋租赁合同》一份，约定：宁波市新华书店（甲方）出租给宁波海曙区鑫璐宾馆（乙方）的房屋坐落在宁波市海曙区中山东路99号中山大厦××楼××楼××楼部分场地，面积为3260平方米。乙方向甲方承诺，租赁物业使用范围仅供被告经营住宿项目。该房屋的租赁期自2014年2月16日起至2024年2月15日止，共120个月。甲方同意乙方在一楼入口上方、3楼与4楼之间的外墙安装店招及广告宣传（具体位置见附图），但方案须报甲方与物业公司同意，并报有关部门批准后才能实施。2015年7月16日，宁波市新华书店与案外人宁波海曙区鑫璐宾馆签订《租赁补充协议》一份。 2016年10月27日，中山大厦业主委员会（筹）向宁波市城管局出具《证明》一份，载明：兹证明位于本社区的中山××路××号中山大厦业主委员会正在重新筹建中，并知晓案外人宁波高新区星胤传播有限公司与案外人宁波海曙精达物业管理有限公司（以下简称海曙精达公司）于2016年6月25日签订关于中山大厦户外广告场地使用协议，该协议征得大厦百分之八十以上业主同意，协议中规定广告场地为中山大厦新华书店三楼、四楼墙面，实际租赁时间以广告规划证申领日开始计算。广告位的报批、设计、制作、安装、维护和更换均由宁波高新区星胤传播有限公司负责。协议期内，该广告设施倒塌、坠落等一切安全事故均由宁波高新区星胤传播有限公司全权承担。特此证明。该《证明》另有“中山大厦业委会正在筹备，情况属实”字样，宁波市海曙区鼓楼街道苍水社区居民委员会在该文字下方盖章确认。 2016年11月15日，宁波新华书店有限公司出具情况说明一份，载明：宁波新华书店有限公司与宁波海曙区鑫璐宾馆租赁合同第六条第三款中约定3楼与4楼之间的外墙面给宁波海曙区鑫璐宾馆使用。宁波海曙区鑫璐宾馆必须确实履行房屋租赁合同，如不履行则失去合同内约定的权利。 2017年1月19日，案外人宁波海曙区鑫璐宾馆向宁波新华书店有限公司出具书面材料一份，载明：根据双方租赁协议约定，现需在中山大厦3楼、4楼对外设置广告牌（附情况说明和设置效果图），请贵司予以支持。 后，宁波新华书店有限公司在《中山大厦（新华书店）三、四楼广告牌效果确认函》上签章确认，该确认函上载明“本广告设施为高7.8米，宽41.06”，厚度0.4米的户外灯箱广告牌，由宁波高新区星胤传播有限公司负责有关审批工作，最终确定方案依据批准方案为准。 2017年4月20日，案外人海曙精达公司（甲方）与案外人宁波海曙区鑫璐宾馆（乙方）签订《广告场地补偿协议》一份，约定：双方经友好协商，就位于宁波市海曙区中山东路93号中山大厦楼墙面户外广告场地补偿事宜达成如下一致，以资共守：1、甲方将位于宁波市海曙区中山××路大厦墙面户外广告场地制作广告牌场地出租；2、甲方向乙方支付广告场地制作中影响乙方营业用房采光、通风的损失费计每年肆拾万元。第三年为肆拾伍万元；3、广告媒体具体位置：详见附件--广告位图纸；4、补偿期限：补偿期限为五年，此补偿费自取得广告牌发布许可证并开始制作广告牌开始；5、付费方式补偿金为每年四十万，半年支付一次，每次金额为贰拾万元整。甲方付款前5个工作日，乙方须提供等额的发票，第一期补偿金在取得合法许可证后10个工作日后支付，先付后用。若甲方拖延支付补偿金超过十天，则乙方有权停止广告牌使用；6、因乙方系该场地租用户，如该场地租用合同中止，即该协议随同中止；7、甲方应提醒广告公司保证广告牌制作牢固，因广告牌原因引起的安全责任，乙方不承担任何责任；8、由于国家和地方政府的政策、法规、法令等不可抗力原因引起的广告位媒体环境变化不能使用时，则双方不负责任何赔偿责任。补偿费按实际使用时间计算，多退少补，于10天内一次性结算；9、本合同未尽事宜由双方共同协商解决，并签订补充协议。 后，案外人中山大厦业主委员会出具书面材料一份，载明：中山大厦广告牌筹划期间，因中山大厦业主委员会尚在筹建中，广告牌筹划工作委托精达物业公司代为办理。现大厦业委会已正式批准建立，故广告牌的招商及收入分配均归业主委员会。广告场地租金仍按原合同执行，其中40万元作为影响通风、采光等补偿给七天酒店，20万元作为中山大厦维修基金。由大厦业主委员会设立专门账户统一管理。 2018年12月10日，原告新华书店集团（甲方）与案外人宁波海曙区鑫璐宾馆（乙方）、被告鑫璐宾馆公司（丙方）签订《承租人变更协议书》一份，约定：1.甲乙丙三方经协商，一致同意甲乙双方2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中关于乙方的全部合同权利义务概括转让给丙方，即原合同中的承租方变更为丙方。本协议签订后，丙方即作为原租赁合同的承租方，享有全部合同权利并承担全部合同义务；2.原乙方所交保证金转归丙方，按原合同约定方式结算退还；丙方应严格履行甲乙双方原签订的《房屋租赁合同》；3.本协议未尽事项，按原合同执行。 2020年10月21日，原告向被告发出《整改催告函》一份，要求被告自行拆除设置在中山大厦三楼及四楼外墙的户外牌。 另查明，宁波市新华书店于2016年6月16日将公司名称变更为宁波新华书店有限公司，后又于2017年11月13日变更为宁波新华书店集团有限公司。 再查明，“七天酒店”位于宁波市海曙区中山东路93号中山大厦××楼××楼，先后由案外人宁波海曙区鑫璐宾馆及被告经营。 上述事实由原告提供的原告企业信用公示报告、原告不动产权证、《房屋租赁合同》一份、《租赁补充协议》一份、《承租人变更协议书》一份、《情况说明》一份、照片一组、《广告场地补偿协议》一份、《整改催告函》一份、《中山大厦（新华书店）三、四楼广告牌效果确认函》，被告提交《广告场地补偿协议》（同原告提交的上述证据）、《证明》、《关于在中山大厦外立面适当部位建广告牌的建议》、情况说明，原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告原与案外人宁波海曙区鑫璐宾馆存在房屋租赁关系，后原、被告、案外人宁波海曙区鑫璐宾馆签订《承租人变更协议书》，承租人由宁波海曙区鑫璐宾馆变更为被告，故原、被告自2018年12月10日起建立房屋租赁关系。现原告以被告在中山大厦三、四楼的外墙设置广告牌违约为由，要求被告承担违约责任。首先，涉案广告牌于2017年设置，系中山大厦当时的物业公司宁波海曙精达物业管理有限公司与案外人宁波高新区星胤传播有限公司签订场地使用协议而设置，且中山大厦业主委员会成立后，对该行为的法律后果进行了确认。故案涉广告牌的设置，既非案外人宁波海曙区鑫璐宾馆的行为，亦非本案被告的行为；其次，当初设立涉案广告牌时，“七天酒店”由案外人宁波海曙区鑫璐宾馆在经营，原告曾在广告牌的效果图上盖章确认，由此可以看出，原告对涉案广告牌的设置事实是知情和认可的；再则，本案的广告牌补偿费系基于涉案广告牌的设置影响了“七天酒店”的通风及采光而约定补偿给被告，而并非涉案广告牌的出租费用，故该补偿款与原告无直接关联。综上，原告提出的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波新华书店集团有限公司的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告宁波新华书店集团有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 蒲巧俊 二〇二一年四月一日 代书记员 吴益梅 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 2 1