广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0114民初4216号 原告：陈广群,男,1987年4月29日出生,汉族,住广东省普宁市。 委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。 委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所律师。 被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。 法定代表人：王瑞松，该公司总经理。 委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。 委托代理人：杨捷，广东合慧益律师事务所律师。 原告陈广群诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，公开开庭进行了审理，原告陈广群的委托代理人刘洋、李国桐，被告宏峰公司的委托代理人钟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈广群诉称：原、被告于2012年10月15日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将镜湖路2号云峰花园4区12栋703号房出售给原告，成交价784894元，被告应于2013年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，并约定被告应于原告收楼后300个工作日内协助原告将房地产权证办证资料提交到房地产登记机构并取得收件回执。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项并于2014年1月19日收楼，但被告并没有在原告收楼后300个工作日内（即2015年3月26日前）将收件回执交付给原告，已严重违约，依约应支付迟延办证违约金。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付延迟办证违约金155801元（从2015年3月26日起计至实际取得收件回执之日止，暂计至2016年4月25日，每日按已付房款784894元的万分之五计算）；2.被告30天内为涉案房屋办理产权证并交付给原告；3.被告承担本案所有诉讼费用。 被告宏峰公司辩称：一、原告起诉要求被告支付迟延办证违约金没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。根据合同及附件的相关约定，在房地产权证的办理上，以取得房管部门的收件回执作为完成的标志，而不是取得房地产权证。办证过程是一个原、被告均负有义务的过程，其中原告必须在5天内将齐备的办证所需资料向被告提交，被告才负有履行协助将办证资料提交到房地产登记机构并取得收件回执的义务。在签订合同之时，被告已履行明确的告知义务，原告不得以此为由，不交或迟交办证的全部资料。同时，合同及附件也明确约定，若原告超过5天的时间不提交齐全的资料给被告，则不能要求被告承担迟延办证的违约责任。无可否认，原告提交的办证资料中，契税是需要取得分户图后才能去缴纳。本案中，涉案楼盘在2015年9月30日完成初始登记，具备办证的大前提，在2015年10月9日出具分户图，此时原告完全可以去办理契税的缴纳，且根据合同及附件的约定，被告不再负有再行通知原告提交资料的义务，而被告在2015年10月23日再次通过手机短信的方式，督促原告提交办证资料。而原告却迟延缴纳契税，其后才将契税发票提交被告，显然已经超过合同及附件关于5天内提交资料的约定。 原告第2项诉讼请求要求被告在30天内将房产证交付给原告没有事实依据。根据合同约定，在原告交齐资料的情况下，被告享有300个工作日的办证时间，而综合本案办证资料的交付时间，远远没有超过300个工作日，且即使交付也是收件回执而不是房产证。 二、虽然根据合同的约定，被告无需另行履行通知交齐资料的义务，但被告在2015年10月份已经再次通过发送短信的方式，再次督促原告交齐资料，但原告均没有及时将办证所需资料向被告交齐，因此，根据合同及附件的约定，不应要求被告承担迟延办证的违约责任。 三、若宏峰公司需要承担迟延办证的违约责任，也应当考虑以下方面：1.迟延办证违约责任承担的起算时间。根据合同约定，应当在房屋交付之日起300个工作日内将齐全的办证资料提交到房管局并取得收件回执。而就房屋的交付时间，双方在合同中有明确的约定，同时，也约定了宏峰公司享有3个月的交楼宽限期，宏峰公司在3个月宽限期内交楼不需承担逾期交楼的违约责任。因此，在3个月宽限期届满前收楼的，300个工作日应当从3个月宽限期届满之日起算。2.在2015年9月30日完成初始登记之前（即大确权），因尚未具备办证条件，从3个月宽限期届满之日至2015年9月30日期间，若超过300个工作日的，判令被告承担迟延办证的违约责任尚算合理，若没有超过的，则需视乎原告是否按约定及时交齐资料而判定被告是否需要承担迟延办证的违约责任。办理房产证所需资料中，有些资料只能由业主自行去完成并向被告提交。其中，契税发票只能在业主缴纳后并将完税凭证向宏峰公司交付，宏峰公司才能履行移交手续。若不考虑业主向宏峰公司提交资料的时间，而只强求宏峰公司在约定时间内为其取得受理回执，显然无视办证是一个双方共同完成的过程。3.关于迟延办证违约责任的计算。虽然合同约定了每天万分之五的标准，但该约定显然过高。就逾期交楼违约责任的约定，是按每天万分之二计算，该约定也与银行的贷款利率相接近，因此，即使承担迟延办证的违约责任，也应调整为每天万分之二。4.关于整个合同违约金上限的约定。合同附件中约定，整个合同的违约金不应超过合同房款的5%，该约定对双方均具约束力。 经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区新雅街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。 2012年10月15日，陈广群（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区12栋703号房，总房价款784894元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《产地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。 合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，陈广群依约向宏峰公司支付了全部购房款。 2014年1月9日，陈广群办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向陈广群等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。陈广群称有收到该短信，但具体收到的时间不能确定。陈广群收到上述短信通知后于2016年3月10日缴纳了涉案房屋的契税，并将契税凭证等办证资料交给宏峰公司。至本案法庭辩论终结前宏峰公司尚未取得房产登记部门办理涉案房屋产地产权证的收件回执。 本院认为：陈广群与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。 陈广群按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。在涉案房屋具备办证的条件下，陈广群诉请宏峰公司30日内办理涉案房屋的房产证，理据充分，本院予以支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，故对陈广群请求宏峰公司将房产证交付给其的诉讼请求本院不予支持。 陈广群于2014年1月9日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年3月25日前为陈广群办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司至今仍未为陈广群办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。宏峰公司抗辩认为合同约定其享有3个月的交楼宽限期，因此，在3个月宽限期前收楼的业主办证的300个工作日应当从3个月的交楼宽限期届满之日起计算。根据合同及补充协议关于办证时间的约定，均为从商品房交付之日起计算（如在合同约定的交楼日期前收楼的，办证期限按合同约定交楼日期届满之日起算），不存在从3个月的交楼宽限期届满之日起算的约定，因此本院对宏峰公司的该抗辩意见不予采纳。 补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，陈广群于2014年1月9日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，陈广群也不能办理缴纳契税，因此，陈广群客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，陈广群也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知陈广群缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知陈广群等业主缴纳契税及提交办证资料，陈广群称有收到该信息，该信息虽然没有明确提交资料的期限，参照补充协议第九条的约定，陈广群应在接到通知后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向宏峰公司提交全部办证资料，但陈广群于2016年3月10日才向宏峰公司提交全部资料，应认定为逾期提交资料，陈广群对此应承担相应责任。从提交资料截止日至陈广群向宏峰公司提交办证资料之日共134天应从迟延办证天数中予以扣除。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至陈广群提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2015年3月26日至陈广群提起本案诉讼之日（即2016年4月27日）共399天，扣除134天为265天。宏峰公司应向陈广群支付违约金为103998.46元（784894元×0.05%×265天）。陈广群要求宏峰公司支付违约金103998.46元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。 关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，陈广群主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告陈广群办理位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区12栋703号房的房地产权证； 二、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈广群支付迟延办证违约金103998.46元； 三、驳回原告陈广群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1708元，由原告陈广群负担568元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担1140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  刘丽琼 二〇一六年六月二十八日 书记员  袁美华