安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1622民初1170号原告：王淑美，女，1955年10月6日出生，汉族，住蒙城县。委托代理人：王少峰，安徽淮中律师事务所律师。委托代理人：段成刚，安徽淮中律师事务所律师。被告：卢桂华，女，1944年9月12日出生，汉族，住蒙城县。第三人：杨建，男，1966年12月26日出生，汉族，住蒙城县。委托代理人：王鸽，安徽文州律师事务所律师。原告王淑美与被告卢桂华、第三人杨建确认合同效力纠纷一案，于2016年3月14日诉讼到院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭审理本案。原告王淑美的委托代理人段成刚，被告卢桂华，第三人杨建及其委托代理人王鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑美诉称：2015年5月14日，原、被告双方签订房屋买卖协议，约定被告将其位于蒙城县城关镇万佛塔社区茨淮路5号的东边两间门面房的所有权及楼上三间主房、一间厨房、三间门面房一楼楼顶所占面积上面的空间及附属物、楼梯的使用权转让给原告，现原告已依约支付了购房款，双方也已完成了上述房屋的交付及权属变更登记。但被告却对原告提出诸多无理要求，影响了原告对上述房屋的使用，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望法院查明事实，依法确认原被告之间的房屋买卖协议有效并确认位于蒙城县城关镇万佛塔社区茨淮路5号的“楼上三间主房”、“一间厨房”、“三间门面房一楼楼顶所占面积上的空间及附属物”、“楼梯”的房屋由王淑美享有使用权；二、依法判令被告依约履行合同约定的全部义务；三、本案诉讼费由被告承担。庭后原告撤回诉讼请求第二项。原告为证明自己的主张举证如下：1、身份证复印件。证明：原告诉讼主体资格；2、（2013）亳民一终字第00146号民事判决书。证明被告对案涉房屋依法享有占有、使用、处分、收益的支配权利的客观事实；3、房屋买卖协议及房产证复印件。证明结合证据二可以明确，被告是在其享有的物权范围内处分案涉房屋的事实，反映出该协议内容的合法有效；证明原告基于合同约定，对案涉房屋享有占有、使用、收益等权利。被告卢桂华辩称：我与王淑美的买卖合同有效。第三人杨建辩称：蒙城县城关镇万佛塔社区茨淮路5号房产楼上建筑没有房产证、准建证，不属于合法建筑，所有权和使用权均不能进行转让。蒙城县城关镇万佛塔社区茨淮路5号房产系杨建和卢桂华的共有财产，房产楼上建筑也属于杨建和卢桂华共同共有。没有进行分割，即使转让所有权也应经过杨建同意，在杨建没有同意的情况下，实属无效协议。被答辩人王淑美与卢桂华私自签订的购房协议中第一条约定的是卢桂华将自己拥有独立产权的房屋建筑面积78.88平方米卖给王淑美，该78.88平方米不包括茨淮路5号房产楼上建筑。协议中约定永久使用权明显属于无效条款。被答辩人王淑美没有证据证明其已将97万购房款交付给了被答辩人卢桂华，97万元属于巨款。综上，答辩人杨建认为本案被答辩人王淑美与卢桂华私自签订的蒙城县城关镇万佛塔社区茨淮路5号房产，王淑美诉求不当，应驳回被答辩人王淑美的诉讼请求被答辩人王淑美与卢桂华私自签订买卖的蒙城县城关镇万佛塔社区茨淮路5号房产协议无效。诉讼费用由被答辩人王淑美自行承担。第三人杨建针对自己的主张未举证经庭审质证：被告卢桂华对原告王淑美的举证无异议；第三人杨建对原告举证１无异议；对举证２真实性无异议，对证明目的有异议，判决书仅能证明被告对涉案房屋仅享有使用权而没有处分及收益的权利，该判决书能反映合同涉及的房屋属于杨建及卢桂华共同共有没有进行分割，卢桂华在共有人未同意的情况下签订属于无效协议，该判决书能反映出本案原告确认的请求房屋，无准建手续及房产登记，按照法律规定不属于合法的建筑，所有权及使用权均不能转让。对举证３有异议，这是本案的原被告签订的协议损害了第三人的合法权益，属于无效协议。该买卖协议中对于第九个条款中约定的永久使用权属于无效条款，违反法律规定，该买卖协议与本案无关联性，本案原被告私自签订的购房协议中第一条约定的是卢桂华将自己拥有独立产权的房屋建筑面积78.88平方米卖给王淑美，该78.88平方米不包括茨淮路5号房产楼上建筑。经合议庭评议：原告举证1-3具有合法性、客观性、关联性予以认证。经审理查明：杨建与卢桂华原系养子养母关系，在杨建养父杨广夫去世后，2011年3月通过本院判决解除收养关系。2011年11月26日杨建以其对位于蒙城县万佛塔社区茨淮路5号登记在卢桂华名下的登记号为23570-3111号的房地产具有共有权为由，向本院提起诉讼。本院于2012年4月9日作出（2012）蒙民一初字第120号民事判决书，判决杨建对位于蒙城县万佛塔社区茨淮路5号的登记号23570-3111号的房地产具有共有权。2012年8月6日卢桂华向本院提起分家析产、继承之诉，本院于2012年12月7日作出（2012）蒙民一初字第01653号民事判决书，判决位于蒙城县万佛塔社区茨淮路5号的权证字号为：房地权蒙字第20764号，登记号为23570-3133号的房地产其中西边一间半门面房属于杨建所有，东边两间门面房及楼上三间主房、一间厨房归卢桂华所有，该三间门面房一楼楼顶所占面积上面的使用权归卢桂华、楼梯及三间门面房楼上附属物归卢桂华所有。卢桂华、杨建均不服一审判决，提出上诉。亳州市中级人民法院于2013年7月22日作出（2013）亳民一终字第00146号民事判决书，判决位于蒙城县万佛塔社区茨淮路5号的权证字号为：房地权蒙字第20764号，登记号为23570-3133号的房地产其中西边一间半门面房属于杨建所有，东边两间门面房归卢桂华所有。判决楼上三间主房、一间厨房由卢桂华使用，三间门面房一楼楼顶所占面积上面的空间及附属物由卢桂华使用，楼梯由卢桂华使用。因杨建不履行亳州中院（2013）亳民一终字第00146号判决，卢桂华2014年3月又提起了返还原物纠纷的诉讼。蒙城县人民法院作出了（2014）蒙民一初字第00928号判决，杨建停止侵害并返还。房地权蒙字第20764号，登记号为23570-3133的房地产中东边两间门面房的所有权；楼上三间主房、一间厨房、三间门面房一楼楼顶所占面积上面的空间及附属物由卢桂华使用，楼梯由卢桂华使用。并经本院执行完毕。另查明：该房产分割后2015年7月28日卢桂华办理了该两间门面房的房产登记。证号为房地权证蒙字第2015072800**号。2015年8月3日卢桂华与王淑美签订买卖协议，将其所有的东边两间门面房所有权及楼上三间主房、一间厨房、三间门面房一楼楼顶所占面积上面的空间及附属物使用权，其中两间门面房作价354000共计作价970000元，转让于王淑美，王淑美于2015年9月21日办理了该两间门面房的登记手续。领取了房产证。本院认为：卢桂华经亳州市中级人民法院生效判决获得本案争议的房屋的合法使用权，作为物权的一项权利，卢桂华有权对该使用权进行转让。故王淑美、卢桂华2015年8月3日签订转让的位于蒙城县城关镇万佛塔社区社区茨淮路5号的原权证字号为房地权蒙字第20764号，登记号为23570-3133一楼楼上三间主房、一间厨房、三间门面房一楼楼顶所占面积上面的空间及附属物使用权的协议合法有效。第三人杨建辩称其对本案争议的房屋享有所有权，因二楼的三间主房和一间厨房原房产证上没有确认，故该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：2015年5月14日王淑美与卢桂华签订的位于蒙城县城关镇万佛塔社区社区茨淮路5号的原权证字号为房地权蒙字第20764号，登记号为23570-3133一楼楼上三间主房、一间厨房、三间门面房一楼楼顶所占面积上面的空间及附属物转让使用权的协议合法有效。王淑美享有上述协议载明内容的使用权。案件受理费100元，由被告卢桂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院审 判 长  王雪艳审 判 员  刘素云人民陪审员  刘士林二〇一六年六月三十日书 记 员  李慧慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。