湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1464号上诉人（原审原告）：湖北强伟市政工程有限公司，住所地武汉市江岸区江大路33号。法定代表人：余惠，该公司总经理。委托代理人：张燕，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人：李军帅，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王群楚，男，1952年10月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：谭玲菊，湖北翰盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉华鑫汇通金属实业有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场沙口分场。法定代表人：喻小华，该公司董事长。委托代理人：熊祖艮，男，该公司员工。上诉人湖北强伟市政工程有限公司（以下简称强伟公司）因与被上诉人王群楚、武汉华鑫汇通金属实业有限公司（以下简称华鑫公司）执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。强伟公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判支持强伟公司的全部诉讼请求；3．本案一审、二审诉讼费用由王群楚、华鑫公司承担。事实与理由：一、一审法院仅仅依据王群楚提交的《武汉市商品房买卖合同》，及其单方陈述的合同签订时间，即认定王群楚在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，属于认定基本事实不清。王群楚提交的《武汉市商品房买卖合同》系王群楚、华鑫公司单方制作，既未备案，也未写明日期，并存在多处涂改痕迹，存在重大造假嫌疑。二、一审法院仅仅依据王群楚提交的《房屋交接确认单》，而未调取案涉房屋的物业缴纳、水电费缴纳的情况，就认定王群楚在人民法院查封之前已合法占有该不动产，属于认定基本事实不清。即使王群楚在法院查封之前占有了案涉房屋，但是一审法庭审理中，王群楚、华鑫公司均陈述“因华鑫公司消防工程验收未通过，不能办理竣工备案”，王群楚占有未经竣工验收的房屋不能构成合法占有。参照最高人民法院民事审判第二庭编写的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第127条“案外人系商品房消费者之外的一般买受人”中的观点：“买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。虽然竣工验收合格才能交付使用是法律基于房屋安全的考虑，对开发商交付房屋条件的要求，但只有具备了这一条件，才具备进一步办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。显然，从这一角度而言，该条件实际涉及对该类房屋能否成为法律认可的承载着权利的物的评判，而不仅仅是对开发商交房条件的规范。因此，将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第28条第2项规定的合法占有理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对经竣工验收合格符合交付条件的房屋的占有，更为妥当”。三、一审法院在王群楚所支付的75万元首付款的时间、金额均与合同约定以及当事人陈述不符，也未做出合理解释的情况下，认定“王群楚已经支付完毕案涉房屋的全部购房款”，系认定事实错误。王群楚支付的75万元不可能是案涉房屋的购房款，而是其与华鑫公司之间的其他资金往来。1．王群楚提交的三份银行签购单中，只有一份75万元的银行签购单系王群楚个人向华鑫公司支付，其余款选购均由案外人支付；2．王群楚支付75万元购房款的行为，早于案涉建筑工程动工时间1年多，早于签订《武汉市商品房买卖合同》2年多，严重违背一般房屋买卖的交易习惯；3．案涉《武汉市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中约定第一期房款的支付为合同签订之日支付总房款的50%，而王群楚支付75万元既不是在合同签订之日支付，也不是总房款的50%。四、在强伟公司书面申请一审法院通知王燎冉出庭接受调查的情况下，一审法院未采取任何调查，仅仅依据王群楚、华鑫公司的单方陈述，认定案外人王燎冉与华鑫公司之间的175万元、2527904元两笔资金往来系王燎冉代王群楚交付购房款，属于认定事实错误，程序严重违法。两笔款项均系案外人王燎冉支付，实际上是王燎冉与华鑫公司之间的其他资金往来，而非代王群楚支付购房款。1．王燎冉支付175万元的时间早于王群楚、华鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》的时间；2．王燎冉支付2527904元的时间与《武汉市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中约定的尾款的支付时间不一致，且附件六《合同补充协议》中金额存在明显的涂改痕迹。五、即使王群楚与华鑫公司之间存在《武汉市商品房买卖合同》，王群楚对于房屋未办理过户登记手续也存在过错。2011年8月19日建设工程消防验收公告已经公布案涉房屋的消防验收结果为不合格，2013年6月18日王群楚在明知案涉房屋消防不合格、可能无法办理登记过户手续的情况下仍然与华鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，最终导致无法办理过户登记，对此王群楚存在严重过错。另外，根据当时武汉市政府的政策，房屋预售买卖合同办理了备案登记手续，房屋视为登记在买受人的名下。所以，如果王群楚、华鑫公司及时将《武汉市商品房买卖合同》进行预售备案登记，法院根本无法查封案涉房屋，王群楚、华鑫公司对于房屋被查封的事实也具有过错。王群楚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王群楚对涉案房屋及所占用范围内的土地享有的权利依法能够排除强伟公司的执行。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院认定王群楚与华鑫公司于法院查封前就涉案房屋签订了《武汉市商品房买卖合同》，并于房屋查封前进行了房屋交接、合法占有该涉案房屋，且王群楚已经支付完毕涉案购房款，房屋未过户之原因非买受人王群楚过错，该事实认定清楚。一审法院根据已认定事实判决王群楚对涉案房屋所享有的权益足以排除法院的强制执行，符合法律的规定。二、一审法院认定事实已经武汉市中级人民法院生效裁定（2018）鄂01执异1297号所确认，属于人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，强伟公司也并无相反证据足以推翻。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，武汉市中级人民法院于2018年11月13日作出的已生效裁定（2018）鄂01执异1297号中确认了王群楚就涉案房屋的买卖合同签订时间、购房款支付情况以及房屋交付情况等基础事实，确认了王群楚对涉案房屋所享有的权益足以排除法院的强制执行，该生效裁定所认定事实与一审法院认定事实一致。因此，本案的基本事实已经被生效裁判文书所确认，强伟公司并未提交证据予以推翻。三、根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。强伟公司认为一审事实认定错误，其应对其所主张的事实提供证据予以证明。强伟公司认为《武汉市商品房买卖合同》存在造假嫌疑，但其亦未能举证证明。王群楚基于与华鑫公司所签订的买卖合同合法有效，王群楚对房屋是合法占有，强伟公司也无证据证明《房屋交接确认单》系双方伪造。竣工验收合格是基于房屋安全的考虑，强伟公司所称竣工验收合格后占有才属于合法占有并无法律依据。强伟公司认为支付款项系其他资金往来，其应对此主张提供相应的证据证明。强伟公司认为法院未做调查属于程序违法，但事实上购房款交付全部事实清楚，并无必要要求王燎冉出庭调查，一审法院的程序并未违法。强伟公司称预售备案登记未办理导致房屋被查封属于王群楚之过错，但根据法律规定，该义务是开发企业应负的义务，是否备案也并不影响合同效力。因竣工备案未办理，属于客观上无法办理，并非买受人的原因。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王群楚对涉案房屋所享有的权益足以排除法院的强制执行，依法应予维持一审判决。华鑫公司辩称，同意王群楚的意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。强伟公司向一审法院起诉请求：1．判决准许对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）J1-J7栋/单元1层J6号（合同备案号120309550）房屋（面积1948.80平方米，市场价值预估为4452528.60元）及占用范围内的土地使用权的执行；2．本案诉讼费由王群楚、华鑫公司共同承担。一审法院认定事实：强伟公司与华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2015年12月9日作出（2015）鄂黄陂立保字第00086号民事裁定，对华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场地块上的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J1-J7栋/单元1层J6号房屋采取了诉前保全。2017年3月3日，一审法院作出（2016）鄂0116民初162号民事判决，判决：一、武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付湖北强伟市政工程有限公司工程款10719122元；二、武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付湖北强伟市政工程有限公司工程款利息（以10719122元为基数，自2016年1月9日起至该判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。判决生效后，华鑫公司未主动履行义务，强伟公司于2017年5月8日向一审法院申请强制执行，一审法院同日以（2017）鄂0116执1494号立案执行，并于2018年10月23日作出（2017）鄂0116执1494号之一执行裁定书及协助执行通知书，继续查封被执行人华鑫公司名下涉案房屋及土地，查封期限为三年（自2018年10月23日起至2020年10月22日止）。执行过程中，王群楚对执行标的提出书面异议。一审法院于2020年1月19日作出（2020）鄂0116执异7号执行裁定书，裁定：中止对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场地块上的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）J1-J7栋/单元1层J6号房屋及占用范围内的土地使用权的执行。一审另查明：2013年6月18日，王群楚与华鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：120309550）一份，合同约定王群楚以单价2580元/平方米购买华鑫公司投资建设的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J1-J7栋/单元1层J6号房屋，该房屋建筑面积1948.80平方米，用途为仓储物流，总价5027904元等内容。2013年4月27日至2016年6月3日，华鑫公司分别出具《销售不动产统一网络发票》三张，载明：付款方名称“王群楚”；不动产项目名称“中国长江金属交易中心”；销售的不动产楼牌号“J6”；金额：三张共计5027904元；款项性质“预收购房款”等内容。2015年8月21日，华鑫公司出具《房屋交接确认单》一份，该《确认单》显示：甲方武汉华鑫公司将J6号房屋交付乙方王群楚。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点是王群楚对登记在华鑫公司名下的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J1-J7栋/单元1层J6号房屋是否拥有足以排除强制执行的民事权益，即是否符合上述法律规定的四个要件。本案中，首先，王群楚与华鑫公司于2013年就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且签订时间早于案涉房屋被一审法院查封的时间。强伟公司怀疑该合同存在倒签可能，但未能举证予以证明。其次，2015年8月21日，华鑫公司出具《房屋交接确认单》一份，表明在案涉房屋被法院查封之前，王群楚已实际占有案涉房屋。再次，根据王群楚提供的网络发票与签购单可知，王群楚已支付完毕案涉房屋的全部购房款。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因在于案涉房屋未办理竣工备案，客观上无法办理房屋过户登记手续，王群楚对此不存在过错，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。综上，王群楚对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条的规定，买受人购买房地产开发企业名下的商品房时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此王群楚对案涉房屋所占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的民事权益。故强伟公司要求准予对案涉房屋及占用范围内的土地使用权执行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审判决：驳回武汉强伟市政工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费42420元，由武汉强伟市政工程有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，强伟公司上诉称一审法院认定事实错误，适用法律错误，王群楚、华鑫公司提交的证据为其单方制作，缺乏证明力，不能证明王群楚系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的买受人。本案中，对案涉房屋，王群楚与华鑫公司于2013年就签订了《武汉市商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效，其签订时间早于案涉房屋被法院查封的时间。强伟公司怀疑该合同存在倒签可能，但未能举证予以证明。其次，华鑫公司于2015年8月21日亦出具了《房屋交接确认单》一份，其表明在案涉房屋被法院查封之前，王群楚已实际占有案涉房屋。再次，根据王群楚提供的网络发票与签购单可知，王群楚已支付完毕案涉房屋的全部购房款。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因在于案涉房屋未办理竣工备案，客观上无法办理房屋过户登记手续，王群楚对此不存在过错，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。故一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，认定王群楚对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条的规定，买受人购买房地产开发企业名下的商品房时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，王群楚对案涉房屋所占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审判决驳回强伟公司的诉讼请求，在认定事实和适用法律上，并无不当，对强伟公司的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。综上所述，强伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42420元，由湖北强伟市政工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二一年四月六日法官助理杜文书记员郭丽