江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1977号上诉人（原审原告、反诉被告）焦奎明。委托代理人秦大明，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）连云港金鹰置业有限公司，住所地连云港市海州区云台山风景区花果山南路21号。法定代表人王恒，该公司董事长。委托代理人张宏、刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。上诉人焦奎明因与被上诉人连云港金鹰置业有限公司（以下简称金鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人焦奎明及其委托代理人秦大明、被上诉人金鹰公司的委托代理人刘入涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦奎明一审诉称：金鹰公司销售人员及广告宣传称购买涉案房屋另赠送14平方米面积，焦奎明认为销售价格比较实惠，于2013年6月4日与金鹰公司签订《商品房买卖合同》1份，约定焦奎明购买金鹰公司开发的金鹰国际花园第十幢1单元1-703室商品房，建筑面积138.56平方米，单价每平方米6246.72元，房屋总价865546元。焦奎明依约交付首付款，办理房产贷款手续。依照合同第八条约定，金鹰公司应在2014年12月31日交付焦奎明合格的房屋。第九条约定，金鹰公司如违约，焦奎明可以选择继续履行该合同，要求金鹰公司支付已交付房款总额的日万分之一的违约金。涉案房产至今没有交付，也不能办理涉案房屋产权证，金鹰公司也未按照其宣传赠送焦奎明房屋面积。焦奎明认为金鹰公司严重违约，应该承担违约责任，故诉至法院，请求依法判令金鹰公司补偿焦奎明赠送的14平方米商品房面积损失87454.08元（6246.72元×14平方米）、支付焦奎明商品房逾期交付违约金31160元（865546元×0.1‰×360天）（暂计算至起诉之日），两项合计118614.08元，并承担本案的诉讼费用。金鹰公司一审辩称：1、焦奎明要求金鹰公司补偿赠送14平方商品房面积损失87454.08元没有依据，不应支持。双方签订《商品房买卖合同》约定焦奎明购买金鹰公司开发的涉案房屋，合同对房屋位置、建筑面积、单价以及双方的权利义务都进行了详细约定，焦奎明、金鹰公司之间只存在商品房买卖合同以及合同补充协议，此外没有其他约定，故应依法驳回焦奎明的该项诉讼请求。2、焦奎明要求支付商品房逾期交房违约金没有任何依据，应予以驳回。本案中是焦奎明在接到书面收房通知后到金鹰公司处收房，以涉案房屋存在质量问题为由拒绝办理收房手续，但涉案房屋并无质量问题。根据合同约定，由于买受人逾期收房，自出卖人发给买受人书面通知至约定最后办理房屋交接手续之日起第二天视为已交付买受人。金鹰公司一审反诉称：2014年12月18日，涉案房屋经竣工验收合格，2014年12月24日备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。金鹰公司于2014年12月24日以书面形式发函通知焦奎明办理相关收房手续，焦奎明于2015年1月8日来收房，以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝办理收房手续。金鹰公司立即组织工程部等相关人员到现场检查，并未发现焦奎明提出的质量问题，而且已多次通知焦奎明。焦奎明拒绝收房的理由没有合同约定或者法律规定。根据合同约定，应视为2015年1月10日涉案房屋已交付焦奎明。现请求依法判令焦奎明支付逾期收房违约金60242元（暂计算至反诉之日，865546元×0.2‰×348天），并承担本案的诉讼费用。焦奎明一审辩称：涉案房屋存在质量问题，金鹰公司应承担逾期交房违约责任。即使焦奎明违约，也不应向金鹰公司交付违约金。因为焦奎明的违约行为并未导致金鹰公司的任何损失，合同中对逾期交房、逾期收房的违约责任条款约定不公平，加重了购房人的负担，如果支付也应当是不当得利。原审法院经审理查明：金鹰公司在其售楼中心放置的“经典户型鉴赏”广告单中针对138.69平方米、119.06平方米、123.77平方米、160.19平方米四种户型均标有赠送面积位置、赠送平方数等信息，并附文字：“本广告图文仅供参考，详细内容请见售楼中心公告，具体以政府批文及合同为准”。2013年6月14日，焦奎明、金鹰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：焦奎明购买金鹰公司开发的、坐落于本市海州区苍梧路南、花果山大道金鹰国际花园小区第10幢1单元1-703室房屋，建筑面积138.56平方米，每平方米6246.72元，总金额865546元。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以［√建筑面积］［×套内建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差绝对值超过3%时，买受人有权退房。……第八条约定：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人原因未能按期交付的，该房屋自出卖人交给买受人的书面通知至约定的最后办理房屋交接手续之日起的第二天起视为已交付于买受人，……并按逾期的天数按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之二的违约金。合同还对焦奎明、金鹰公司的其他权利、义务作了约定。合同附件四：补充协议第7条约定：本合同替代以往任何口头、书面的协议、声明、广告、样板房及任何展示模型等，成为买卖双方唯一合法契约，广告、售楼书、样板房及任何展示模型等，成为买卖双方唯一合法契约，广告、售楼书、样板房、模型等内容不构成本合同之要约或销售的承诺，对房屋价格的确定无影响。……出卖人只对本契约中的书面约定承担责任。合同签订后，焦奎明依据合同约定支付购房款。涉案房屋于2014年12月18日竣工验收，实际建筑面积为138.71平方米。金鹰公司于2014年12月25日书面通知焦奎明于2014年12月31日至2015年1月9日期间到金鹰公司处办理收房手续，但焦奎明以涉案房屋存在质量问题、房屋赠送面积不符合金鹰公司当初宣传的实际情况为由拒绝收房。后金鹰公司又分别于2015年8月18日、11月21日书面通知焦奎明办理收房手续，但焦奎明至今未与金鹰公司办理收房手续。原审法院认为：焦奎明、金鹰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。关于本诉。焦奎明作为购房者在签订《商品房买卖合同》时应当具有审慎注意义务，焦奎明对于《商品房买卖合同》中载明的房屋建筑面积、单价未提出异议，亦未对合同中没有广告单描述的赠送面积提出异议，视为其对合同条款的认可。焦奎明所举证据不足以证明金鹰公司在广告单中载明的内容对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，也不足以证明金鹰公司负有赠送其合同外14平方米商品房面积的义务，对焦奎明就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。焦奎明要求金鹰公司支付商品房逾期交付违约金31160元。因本案中涉案商品房经竣工验收合格，已达到合同约定的交付条件，金鹰公司在合同约定的交付时间前即书面通知焦奎明收房，焦奎明以房屋存在质量问题，赠送面积不符合广告宣传为由拒绝接收房屋，焦奎明不能因为房屋存在自己认为的质量问题、面积差问题而拒收，故焦奎明就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于反诉。因涉案房屋在合同约定的交付时间已具备交付条件，且金鹰公司已书面通知焦奎明接收房屋，根据合同和交房通知书载明的时间，应视为2015年1月10日已交付焦奎明，焦奎明应自2015年1月10日起按逾期的天数按日向金鹰公司支付违约金。但《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，而对买受人逾期收房违约金的约定是“按逾期的天数按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之二的违约金”，二项违约责任的约定有违公平原则，原审法院将逾期收房违约金的支付标准调整至“按逾期的天数按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之一的违约金”。金鹰公司主张自2015年1月10日计算至起诉之日止即2015年12月23日，不违反法律规定，原审法院予以支持。焦奎明应支付金鹰公司逾期收房违约金为30121元（865546元×0.1‰×348天）。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回焦奎明的诉讼请求；二、焦奎明于判决生效后十日内给付金鹰公司逾期收房违约金30121元；三、驳回金鹰公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2670元、一审反诉案件受理费665元，由焦奎明负担。上诉人焦奎明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人制作商品房虚假宣传资料对外发放，通过微信发送虚假售房赠送信息给购房人，被上诉人并未履行要约内容，违反了广告法的相关规定。上诉人一审提交了微信光盘、彩色印刷品资料、工商投诉调查笔录、《验房报告》等证据，但一审法院回避对上述证据进行评判，未查明被上诉人是否存在虚假宣传及《验房报告》中列明的11项问题，属认定事实不清。二、《商品房买卖合同》签订后，上诉人作为房屋的买受人，可以行使相应的权利，并承担相应的义务。上诉人依约支付了购房款，该买卖合同也经过主管部门备案公示，房屋建成后就属于上诉人的个人财产。即使上诉人没有收取该房屋的钥匙，该房屋仍是上诉人的财产，上诉人有权对房屋进行检验，验收合格后收房。至于被上诉人提交的《竣工验收备案表》，只能说明该房屋符合国家的强制性规定，上诉人并未委托他人代为验收，作为买受人有权进行验收，其验收权利不得被剥夺。买受人的义务是按期足额交付购房款，按期交付合格房屋是出卖人的义务。三、上诉人通过报警，在警察陪同下得以验收自己购买的房屋，发现房屋不符合宣传的面积及验收标准，要求被上诉人进行答复及修复，待修复后再收房，上诉人依法维权，对被上诉人未产生任何损失。上诉人经专业验房机构验房后，发现房屋出现质量问题，遂与被上诉人进行交涉。交涉期间，房屋是空置的，充其量只是没有发挥物的效用。《商品房买卖合同》第十一条的约定无效，退一步讲，即使推定该房屋已交付上诉人，上诉人不入住的行为也未导致被上诉人任何损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任，上诉人不应当给付被上诉人逾期收房违约金。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人金鹰公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不能成立。一、双方签订的《商品房买卖合同》对上诉人购买的房屋建筑面积、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、交接等进行了约定，双方没有其他任何约定。上诉人以之前在售楼处拿的一份广告单要求答辩人补偿赠送商品房面积，无任何事实根据和法律依据。该广告单注明仅供参考，且在签订合同前上诉人也事先对所购商品房的样板房进行了实地察看，在签订合同时对《商品房买卖合同》中载明的房屋建筑面积、单价未提出任何异议，也没有对广告单描述所谓的赠送面积提出任何异议和要求，应视为对合同条款的认可。二、2014年12月18日涉案房屋经竣工验收合格，2014年12月24日备案，符合商品房买卖合同约定的交付条件，答辩人于2014年12月25日以书面形式发函通知上诉人于2014年12月31日至2015年1月9日期间办理相关收房手续，上诉人于2015年1月8日来收房以涉案房屋存在质量问题等为由，拒绝办理收房手续。答辩人也立即组织工程部等相关人员到现场检查，并未发现上诉人提出的相关质量问题，而且已多次通知上诉人，但至今上诉人未与答辩人办理收房手续。上诉人拒绝收房的理由没有合同约定或者法律规定，根据合同约定视为答辩人已按时交付，上诉人应按合同约定支付逾期收房违约金。综上，上诉人的理由不能成立，请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人焦奎明向本院提交下列证据材料：1、验房机构及验房师的资质、验房公司营业执照，证明验房机构及验房师均有资质，验房报告是符合法律规定的；2、用电记录一份，证明上诉人所购房屋电量为58度，上诉人至今未收房，说明被上诉人对房屋进行了维修，同时证明该房屋存在质量问题。经质证，被上诉人金鹰公司的质证意见为：对证据1，真实性不予认可，是复印件，未加盖政府机关印章，且其报告内容与事实不符；该鉴定报告是上诉人单方委托的，不能作为认定案件事实的证据；涉案房屋已经竣工验收合格，符合交付条件。对证据2，真实性不予认可，该票据系复印件，未加盖任何单位印章，用电量不能证明被上诉人对涉案房屋进行了维修；产生用电量存在诸多原因，如对公共用电的分摊。本院认证意见：上诉人焦奎明所举证据不属于二审新证据，且系复印件，本院对其不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人金鹰公司是否应赠送上诉人14平方米的房屋面积；2、被上诉人金鹰公司交付的房屋是否符合合同约定的质量条件；3、被上诉人金鹰公司是否构成逾期交付；4、上诉人焦奎明是否构成逾期收房，是否应承担逾期收房违约金。本院认为：关于第一个争议焦点。上诉人焦奎明上诉认为金鹰公司未按照其宣传资料、微信售房信息等赠送其14平方米的房屋面积，被上诉人金鹰公司对此不予认可。对此，本院认为，焦奎明所举金鹰公司广告单中已注明“本广告图文仅供参考，详细内容请见售楼中心公告，具体以政府批文及合同为准”，且在双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋面积作出了明确约定，合同附件补充协议第7条亦约定广告等内容不构成本合同之要约或销售的承诺，对房屋的价格无影响，出卖人只对本契约中的书面约定承担责任。在涉案《商品房买卖合同》对焦奎明所购房屋面积作出明确约定且排除赠送面积的广告内容的情况下，焦奎明在该合同上签字，表明其对所要购买房屋的面积并无异议，现焦奎明未能举证证明金鹰公司同意赠送其14平方米的房屋面积，故本院对焦奎明的该上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点。上诉人焦奎明以金鹰公司未赠送14平方米的面积及房屋存在质量问题为由拒收。本院认为，本院已认定焦奎明关于金鹰公司应赠送其14平方米房屋面积的主张不能成立，故焦奎明已此为由拒收房屋亦无事实和法律依据。关于房屋质量问题，本院认为，焦奎明作为买受人在房屋交付时有权查验房屋，但无正当理由不得拒收房屋。涉案房屋于2014年12月18日竣工验收合格，于2014年12月24日备案，符合涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，即使焦奎明所举证的验房报告载明的涉案房屋质量问题属实，因该质量问题并非房屋主体结构质量不合格或因该质量问题严重影响正常居住使用，故焦奎明以验房报告载明的质量问题拒绝收房无事实和法律依据，本院对焦奎明的该上诉理由不能采纳。关于第三、四个争议焦点。本院认为，被上诉人金鹰公司已按合同约定的交付条件和期限向焦奎明交付房屋，金鹰公司的交付行为符合合同的约定，并不构成逾期交付。上诉人焦奎明无正当理由拒绝收房，已违反涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，其行为构成逾期收房。即使焦奎明的逾期收房未造成金鹰公司实际损失，但因焦奎明逾期收房的行为已构成违约，应按照合同的约定承担违约责任，支付逾期收房违约金。原审法院依据公平原则对焦奎明逾期收房违约金的支付标准予以调整并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人焦奎明的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人焦奎明负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年六月三十日书 记 员  王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。