吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终227号   上诉人（原审被告):吉林雨润地华置业有限公司。   法定代表人:张某1。   委托诉讼代理人：曲某，该公司综合部负责人，住吉林省白山市浑江区。   被上诉人（原审原告):白山市春龙物业服务有限公司。   法定代表人:臧某。   委托诉讼代理人：张某2，吉林万秋律师事务所律师。   上诉人吉林雨润地华置业有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人白山市春龙物业服务有限公司（以下简称春龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   雨润公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由春龙物业承担。事实与理由：一、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》规定，建设单位交纳物业费的前提条件是房屋已经竣工,故本案案涉房屋是否已经竣工验收即成为雨润公司是否应当承担物业费的关键问题。但实质上，案涉房屋至今尚未竣工，没有验收也没有移交给春龙物业，但一审法院认定案涉房屋已竣工验收并移交给春龙物业属认定事实错误。二、雨润公司一审时提供了销售10套房屋的证据，一审法院未予认定错误。退一步讲，雨润公司作为建设单位，没有义务通知春龙物业，况且销售的10套房源已经实际交付给业主使用，且有明确的交房日期，春龙物业完全具备向购房者收取物业费的条件，不应再由雨润公司交纳物业费。综上所述，一审法院在事实认定错误的情况下作出错误的判决，使雨润公司在房屋未竣工也未移交并且没有享受到任何物业服务，部分销售房源已移交业主使用的情况下，承担巨额的物业服务费用，明显不公。   春龙物业辩称，一、双方已经履行了物业服务合同，并且雨润公司在2019年9月30日白山市中级人民法院的庭审中明确2019年6月之后的物业费按月缴纳。二、雨润公司陈述的事实与理由明显自相矛盾。既然案涉房屋没有竣工验收交付使用，雨润公司又将案涉房屋出售的行为，违反了城市房地产开发经营管理条例，可由政府对其处以罚款等处罚。三、雨润公司虽称房屋已经出售，但其在上诉状中称将要交付，说明还没有交付，并且不论其出售房屋的真实性如何，均没有向春龙物业进行登记备案，因此，雨润公司当缴纳物业费。   春龙物业向一审法院起诉请求：1、判令雨润公司给付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费481416元;2、判令雨润公司按日5‰的标准，支付自2019年7月1日起至给付之日止期间的逾期违约金1万元。诉讼过程中，春龙物业变更诉讼请求为：1、判令雨润公司给付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费446985元;2、判令雨润公司按日5‰的标准，给付180日违约金为44431元，其他违约部分不予主张。   一审法院认定事实：雨润公司系白山市浑江区江北街雨润黄金海岸小区的开发建设单位。   2017年12月6日，雨润黄金海岸小区业主委员会与春龙物业签订《物业服务合同》，由春龙物业为该小区（一期）提供物业服务。2019年1月1日，雨润黄金海岸小区业主委员会与春龙物业续签《春龙物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止。合同约定，商业门市房物业收费标准为2.50元/平方米/月；物业服务费按季交纳,业主或物业使用人应于每年首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费,或在下半年首月10日及以前交纳,逾期交纳,每逾期一日应按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金。   庭审中，经双方核对并确认，雨润公司的26套门市房总面积9933平方米，欠付2019年7月1日至2020年12月31日的物业管理费446985元（2.50元/平方米/月×9933平方米×18月）。   一审法院认为，春龙物业系雨润黄金海岸小区业主大会业主委员会选聘的物业公司，为雨润黄金海岸小区提供物业服务，享有收取物业管理费的权利。雨润公司系雨润黄金海岸小区的业主，在享受春龙物业提供物业服务的同时，有义务及时向春龙物业交纳物业管理费。   关于雨润公司与江苏雨润物业服务有限公司长春分公司之间的物业服务问题。经查，雨润公司称，其已与江苏雨润物业服务有限公司长春分公司签订了物业服务合同，不能另外再支付物业费。因江苏雨润物业服务有限公司长春分公司并不是雨润黄金海岸小区业主大会业主委员会选聘的物业公司，其与雨润公司之间的合同对春龙物业没有约束力。故对雨润公司的辩解意见，不予采纳。   关于逾期违约金的问题。经查，春龙物业要求雨润公司按照物业服务合同第十二条的规定，按欠物业费日5‰的标准，支付180日违约金44431元。因双方约定的违约金过高，应适当调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，计算利息期限为2020年7月1日至2020年12月31日。   关于雨润公司出售的10套房屋物业费的问题。经查，雨润公司向法庭提交10份售房合同，证实其于2019年9月及2020年4月售出房屋10套，并称该10套房屋的物业费不应当由其交纳。对于建设单位雨润公司出售的新房，雨润公司有义务通知春龙物业，并与购房者向春龙物业登记。且雨润公司提供的售房合同，并不能证实该房屋是否已交付给购房者。春龙物业不清楚房屋交付日期，无法收取物业费。故该10套房屋的物业管理费应当由雨润公司交纳。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，一审法院判决如下：雨润公司于本判决生效后立即给付春龙物业公司物业服务费446985元。并自2020年7月1日起至2020年12月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8672元，减半收取4336元，由雨润公司负担。   本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案所涉房屋系雨润黄金海岸小区的一部分，雨润公司作为案涉房屋的业主，应当受黄金海岸小区业主委员会与春龙物业所签订的物业服务合同的约束。雨润公司主张1号楼尚未竣工验收，房屋不符合交付条件，物业公司不应收取物业费，但雨润公司已将1号楼的部分房屋出售，与其所主张的房屋未竣工验收不能交付自相矛盾，故本院对其该项上诉主张不予支持。春龙物业已经为雨润黄金海岸小区提供了物业服务，雨润公司作为案涉房屋的业主，应当依合同约定交纳物业费。雨润公司上诉还主张案涉房屋中有10套房屋已经出售，不应由其交纳此部分房屋的物业费，但雨润公司至本案审理时仍未向春龙物业移交房屋销售的相关手续，不能判定10套房屋的业主已经进行了变更，故雨润公司的该项上诉主张本院不予支持。   综上，雨润公司的上诉理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8672元，由吉林雨润地华置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 张 伟   审判员 马立清   审判员 兆艳红     二〇二一年四月七日   法官助理 李 勇   书记员 张福民