湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂01民终4239号 上诉人（原审被告）：绿地控股集团武汉汉南置业有限公司，住所地武汉市汉**纱帽街育才路。 法定代表人：杨向东，该公司执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：莫英，湖北谦牧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹又喜，女，汉族，1983年4月6日生，住湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：张幸子，湖北秋筠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李孟豪，湖北秋筠律师事务所实习律师。 上诉人绿地控股集团武汉汉南置业有限公司（以下简称绿地汉南公司）因与被上诉人邹又喜商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2020）鄂0113民初846号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。 绿地汉南公司上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）鄂0113民初846号民事判决书，依法发回武汉市汉南区人民法院重审或者依法改判驳回邹又喜的全部诉讼请求。二、本案一审、二审全部诉讼费用由邹又喜承担。事实和理由：原审法院对案件事实认定不清，法律适用错误。原审法院认可绿地汉南公司与邹又喜所签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，但有关房屋价款支付以及合同履行等问题，最后的判决不仅没有依照该合同，反而判令绿地汉南公司承担房屋买卖合同不能履行的全部责任。因此，要公正、彻底了解此案，必须要全面、客观了解双方之间的权利义务：一、原判决事实认定既不全面，且有遗漏。（1）绿地汉南公司作为开发商，告知买受人可供货款银行的信息，将其资料转交给银行，并通知买受人与银行签订货款合同，协助买受人与银行签订货款合同。按照交易习惯来看，该行为不是代办。（2）在邹又喜未向绿地汉南公司出具任何委托书的情况下，原判决错误认定由绿地汉南公司代为办理有关货款手续，并且将绿地汉南公司货款未能获批的责任转嫁至绿地汉南公司。（3）代办不是“包办”，绿地汉南公司无保证货款成功之承诺，同批次办理货款的业主有货款通过也有未审批通过，邹又喜的货款申请能否被批准通过的决定权在于银行，而非绿地汉南公司。（4）商品房买卖合同存在继续履行的条件，绿地汉南公司向邹又喜告知其他货款银行信息时，邹又喜拒绝办理货款手续。（5）邹又喜在一审诉状中事实与理由部分陈述“本案应适用情势变更规则解除案涉商品房买卖合同”，即连邹又喜都认为货款未获批的责任不归责于绿地汉南公司。故，原审法院在未查明货款细节以及合同是否能够履行的情况下，错误认定合同不能履行，且该过错在于绿地汉南公司，属于事实认定不清，责任划分错误。二、绿地汉南公司非违约方，案涉商品房买卖合同能够继续履行。即使依据九民纪要48条之规定邹又喜使用违约方解除权，也应当承担相应的违约责任。由于原审法院认定的事实不清，故所适用的法律错误。绿地汉南公司已提供货款银行信息，邹又喜若配合办理货款手续，其购房目的完全能够实现。本案不应当适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定解除合同。货款成功的义务不在绿地汉南公司，绿地汉南公司已尽到协助义务，并将货款信息告知邹又喜，邹又喜拒不办理货款手续才导致案涉合同未能继续履行。人民法院审理合同纠纷时应注重维护合同稳定及实现当事人之间的利益平衡，原审法院在未查清合同能否履行这一前提下判决解除商品房买卖合同，不利于房地产交易市场的稳定和买受人与出卖人之间的利益平衡，也严重违背了公平原则。 邹又喜辩称，购房合同附件6第三条中明确约定买售人的购房方式是该条款中第二款方式，即由绿地汉南公司代为办理。现因绿地汉南公司原因未依约给邹又喜办理贷款导致购房目的不能实现。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 邹又喜向一审法院起诉请求：一、判决解除邹又喜、绿地汉南公司签订的《商品房房屋买卖合同》；二、判决绿地汉南公司退回邹又喜已付购房款487064元；三、判决绿地汉南公司向邹又喜支付资金占用费128503.72元（以487064元为基数，按年利率6%自2016年2月28日暂计算至2020年7月21日；之后的利息，以购房款487064元为基数，按年利率6%为标准，从2020年7月21日支付至购房款全额退清为止）；四、判决绿地汉南公司承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月13日邹又喜与绿地汉南公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130484746），合同第三条约定：买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中房（位于汉南××（××风情小镇××区××））；第六条约定：双方约定，买受人按下列第2种形式付款（即贷款付款）。具体付款方式及期限的约定见附件六。附件六：合同补充协议第1条约定：B、按揭方式付款：买受人应于2014年12月13日前支付首付款人民币487064元，并于2015年1月13日付清剩余房款470000元，因买受人原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足买受人申请的贷款额度时，买受人应按上述期限一次性付清剩余房款，否则视为买方未按合同约定付款；第3条约定：补充本合同第七条：买方支付房款若采用银行贷款的：（1）若买方自行办理贷款，卖方不作担保，同时银行未按本合同约定的期限代买方向卖方付款的，视为买方未按合同约定付款；（2）买方委托卖方代为办理有关贷款手续，则买方应严格按照卖方或银行通知的时间办理相关手续，缴纳相关费用。如因买方原因造成银行未按合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款；（3）由于国家有关房贷政策变化因素较大，卖方代为办理有关贷款手续的，如非卖方原因导致买方不能获得银行贷款的，卖方不承担责任，仍视为买方未按合同约定付款；（4）卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息……。 邹又喜于2014年9月30日向绿地汉南公司支付购房款197064元，于同年10月31日向绿地汉南公司支付购房款290000元，合计支付首付款487064元。双方签订购房合同后，邹又喜向绿地汉南公司提交了办理贷款手续的相关材料，邹又喜的贷款未获银行批准，无法办理按揭贷款手续，进而导致邹又喜不能按期交纳所购买房屋的余款。 一审法院认为，邹又喜、绿地汉南公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同内容积极履行各自的义务。邹又喜按照约定在2014年10月31日已累计向绿地汉南公司支付房屋购房款487064元，其应按合同约定在2015年1月13日付清剩余房款470000元。本案中，《武汉市商品房买卖合同》明确约定买受人按贷款方式付款，《武汉市商品房买卖合同》附件六中第1条约定剩余房款470000元应是附件六中第3条第（2）种方式支付，即买方委托卖方代为办理贷款手续进行支付，而不是第（1）种方式即由买方自行办理银行贷款，卖方不作担保。绿地汉南公司未提供其为邹又喜办理银行贷款的相关证据，证明非卖方即绿地汉南公司原因导致买方即邹又喜不能获得银行贷款，导致邹又喜不能办理按揭贷款，其对房屋买卖合同不能继续履行负全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，邹又喜要求与绿地汉南公司解除合同并返还购房款及其利息的诉讼请求一审法院予以支持，相关利息应按照银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、解除邹又喜与绿地控股集团武汉汉南置业有限公司于2014年12月13日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130484746）；二、绿地控股集团武汉汉南置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还邹又喜购房款487064元及其利息（以487064元为本金，自2016年2月28日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以487064元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回邹又喜的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4978元，由绿地控股集团武汉汉南置业有限公司负担。 二审期间，邹又喜未提交新证据；绿地汉南公司提交三份证据：证据1：合同协议书（六份），分别来自中行、建行、邮政、农行、招商、汉口银行，拟证明1、我司为了方便业主办理贷款，主动邀请上述六大银行现场办公。2、各业主按自身的贷款条件匹配各大银行的需求，且自行与上述银行对接递交贷款资料，现场直接交付银行办理，无需我司转交或是当事人委托。3、银行在收取贷款资料后进行形式审查，之后按各大行的内部规定进行实质审核，在通过审核后进行会面签贷款合同。4、邹又喜根本就没有委托办理贷款的行为，双方当事人也没有必要办理委托贷款，在不选择上述六大行的情况下有自主选择权，可以选择别的银行办理贷款，但是如果所有银行均不能办理贷款，邹又喜应按合同约定一次性付款。5、邹又喜至今没能办理贷款的行为，充分说明邹又喜当时没有递交贷款资料，且也没有举证证明有委托我方递交贷款资料的法律事实。6、如果业主在上述几大行进行贷款，我司还对所有贷款人履行担保义务，所以，如果有委托或是邹又喜能贷款的情形下，我司承担的法律责任和损失远大于邹又喜。证据2、房查信息表，来自武汉市不动产信息登记中心，拟证明1、邹又喜的房屋已经备案登记。2、在业主不能贷款的情形下，我司依照《房屋买卖合同》的约定仍然进行了网签备案，如果我司有“委托”的情形下，不办理邹又喜贷款事宜，对我司的资产交易反倒不安全，有违正常的交易习惯。证据3、会计计账凭证，拟证明1、同一地区、同意批次中，已有办理完按揭贷款。2、现有按揭贷款的原因非我司能控制。邹又喜质证认为：对于证据1、证据2真实性无异议，但是对其合法性关联性有异议，该组证据不能证明绿地汉南公司已经代邹又喜办理贷款手续。对于证据3真实性无异议，但是对其合法性关联性有异议，不能通过对方提交与本案无关的证据来推测绿地汉南公司已经履行合同约定代办贷款的业务。本院经审查认为，绿地汉南公司提交的证据1、证据2不能达到其证明目的；证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。 经审查，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，邹又喜、绿地汉南公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。《武汉市商品房买卖合同》附件六中第3条补充本合同第七条，下列四个子项，其中（1）（2）涉及房屋贷款方式，（1）注明的是买方自行办理银行贷款情形，（2）注明买方委托卖方代为办理贷款手续。但合同其他条款和附件六第3条并未明确（1）（2）贷款方式属于选择性条款，绿地汉南公司亦未提交证据证明邹又喜对两种方式进行了选择。而且，绿地汉南公司邀请中行、建行、邮政、农行、招商、汉口银行在售房现场办公，邹又喜又前往售房现场办理贷款，并未自行到售房现场外的其他银行办理房贷业务。结合上述分析，一审法院认定本案应属附件六中第3条第（2）种买方委托卖方代为办理贷款手续进行支付，处理未有不当。绿地汉南公司未提供确实、充分证据证明无法办理贷款系由邹又喜原因导致，绿地汉南公司应对房屋买卖合同不能继续履行负全部责任。绿地汉南公司的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。 综上所述，上诉人绿地控股集团武汉汉南置业有限公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9956元，由绿地控股集团武汉汉南置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  鲍刚 二〇二一年四月二日 法官助理李健伟 书记员汤佳倩