台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙1002执异18号 异议人（案外人）：台州市椒江劲鹰机械厂（普通合伙），住所地：台州市椒江区下陈街道镇前路1号，统一社会信用代码：91331002749024389E。 执行事务合伙人：阮云斐，经理。 委托代理人：曹理尚，浙江海贸律师事务所律师。 申请执行人：台州市资产管理有限公司，住所地：台州市市府大道西段618号台州科技城综合楼10层1006室，统一社会信用代码：91331000MA28G1XLXT。 法定代表人：朱建华。 被执行人：飞跃（台州）电线电缆有限公司，住所地：台州市椒江区机场中路109号，统一社会信用代码:9133100075590004XE。 法定代表人：邱继宝，董事长。 被执行人：飞跃集团有限公司，住所地：台州市椒江区机场中路，统一社会信用代码:91331002148270402T。 法定代表人：邱继宝，董事长。 被执行人：邱继宝，男，1962年7月5日出生，汉族，住台州市椒江区。 本院在执行申请执行人台州市资产管理有限公司与被执行人飞跃（台州）电线电缆有限公司、飞跃集团有限公司、邱继宝金融借款合同纠纷一案中，于2017年2月8日作出（2016）浙1002执2790号执行裁定书：查封被执行人飞跃集团有限公司所有的坐落于台州市椒江区××街道××村的房地产【台房权证椒字第0××8、0××9号，椒国用2007第0××9号】。案外人台州市椒江劲鹰机械厂（普通合伙）得知后向本院提出书面异议，本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审查终结。 案外人台州市椒江劲鹰机械厂称，一、飞跃集团有限公司通过与异议人签订《协议书》，已经把涉案房产有偿转让给异议人。根据2004年11月3日飞跃集团有限公司董事会决议，飞跃集团有限公司将飞跃第六生产区的土地、房产有偿转让给异议人，转让价为壹仟捌佰伍拾万元人民币。2004年11月11日，异议人与飞跃集团有限公司签订《协议书》，飞跃集团有限公司将下陈镇前街飞跃第六生产区【原台房权证为椒字第0××1号、0××2号，土地使用权证号为：椒国用（1998）第6××4号】转让给异议人，双方在协议书签字、盖章，台州市椒江区人民政府下陈街道办事处及负责人也在协议书中签字盖章，上述董事会决议与《协议书》于2004年11月19日经台州市椒江区公证处公证。之后，异议人台州市椒江劲鹰机械厂按协议书中规定，于2004年11月12日向飞跃集团有限公司支付定金600万元，于2004年11月23日、12月7日、12月13日通过银行分别支付购房款80万元、100万元和220万元；另外500万元在2005年至2007年期间异议人与飞跃集团有限公司的往来款中进行调剂。在2005年至2007年期间，异议人向飞跃集团有限公司提供各类配件12767959.45元，飞跃集团有限公司向异议人支付货款6349109.45元，飞跃集团有限公司还欠异议人货款64808850元。自2004年完成上述房产交付手续后，上述房产的房产税和土地使用税均由异议人支付。二、自2004年开始，异议人已实际占有和使用涉案房地产。自2004年11月11日双方签订《协议书》后，异议人已经按照《协议书》支付了购房款，飞跃集团有限公司已将涉案房产交付给异议人，异议人一直占有和使用涉案房产。上述部分房产由异议人使用，部分房产由异议人出租给其他公司使用，并收取租金及缴纳相关的房产税等税费。自2004年开始，上述房产内的水电费全部由异议人支付。三、上述房产未办理产权过户登记手续，非因异议人自身原因。在异议人与飞跃集团有限公司签订《协议书》后，原房产证一直放在飞跃集团有限公司处，异议人一直催促飞跃集团有限公司办理房产过户手续，但飞跃集团有限公司一直以种种借口，没有办理房产过户手续。2007年，飞跃集团有限公司对原房产证进行了换证后，新的房产证也一直保留在飞跃集团有限公司处。之后，由于飞跃集团有限公司涉及相关诉讼，自2008年5月20日开始，上述房产被杭州市上城区人民法院查封后，接着被宁波市江东区人民法院、台州市中级人民法院、杭州市下城区人民法院、台州市椒江区人民法院、浙江省温岭市人民法院、天津市南开区人民法院轮候查封，所以该房产一直无法办理过户手续。四、飞跃集团有限公司与中国光大银行股份有限公司台州支行的抵押合同违反法律强制性规定，应当予以撤销，根据《民法典》第三百九十九条第（四）项规定：所有权、使用权不明确或有争议的财产不得抵押。根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。飞跃集团有限公司把上述房产已经出卖给异议人，已经失去占有和使用该房产的权利，该房产属于有争议的财产。而飞跃集团有限公司把上述房产用于抵押，其行为在主观上存在恶意，违反了上述的强制性规定；中国光大银行股份有限公司台州支行对飞跃集团有限公司提供的抵押房产，未尽到一个善意抵押权人应尽的义务，未正确履行职责、未做到审慎的注意义务，在台州市椒江劲鹰机械厂已经实际占有并且实际使用的情况下，仍与飞跃集团有限公司签订抵押合同，因此，中国光大银行股份有限公司台州支行与飞跃集团有限公司签订抵押的行为无效，应当予以注销。综上所述，异议人台州市椒江劲鹰机械厂（普通合伙）请求中止执行椒江区人民法院做出的（2016）浙1002执2790号执行裁定书，请求解除对异议人房产的查封（房屋所有权证号为：台房权证椒字第0××8、0××9号；土地使用权证号为：椒国用（2007）第0××9号）。 申请执行人台州市资产管理有限公司和被执行人飞跃（台州）电线电缆有限公司、飞跃集团有限公司、邱继宝在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，中国光大银行股份有限公司台州支行与飞跃（台州）电线电缆有限公司、飞跃集团有限公司、邱继宝金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月16日作出（2016）浙1002民初3494号民事调解书,双方当事人自愿达成如下协议：一、被告飞跃（台州）电线电缆有限公司欠原告中国光大银行股份有限公司台州支行借款本金23988457.05元和利息、逾期利息、罚息（截止2016年2月23日的利息、逾期利息、罚息合计为3287060.74元，自2016年2月24日起至实际付清之日的利息、逾期利息、罚息按合同约定的利率计算），以及原告为实现债权而支付的律师代理费65461元。该款被告分5期偿还给原告，于2016年7月15日前支付本金5000000元和律师代理费65461元，于2016年9月15日前支付本金6000000元，于2016年12月15日前支付本金6000000元，于2017年3月15日前支付本金6000000元，余款本金988457.05元和全部所欠利息、逾期利息、罚息于2017年4月30日前付清。二、被告邱继宝对上述第一项债务承担连带责任。三、原告中国光大银行股份有限公司台州支行对被告飞跃集团有限公司所有的坐落在台州市椒江区××街道××村的房地产（土地证号：椒国用2007第0××9号，房产证号：台房权证椒字第0××8、0××9号）的折价款或拍卖、变卖价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权。四、如被告飞跃（台州）电线电缆有限公司未按上述约定全面履行付款义务，则原告有权就全部未付款项（包括到期和未到期）一并向法院申请强制执行。五、案件受理费89252元（已减半），由被告飞跃（台州）电线电缆有限公司承担，被告飞跃集团有限公司、邱继宝承担连带责任。 因飞跃（台州）电线电缆有限公司、飞跃集团有限公司、邱继宝未按期履行法律义务，中国光大银行股份有限公司台州支行向本院申请执行，本院2016年8月12日以（2016）浙1002执2790号立案执行。2017年2月8日，本院做出（2016）浙1002执2790号执行裁定书，裁定：查封被执行人飞跃集团有限公司所有的坐落于台州市椒江区××街道××村的房地产【台房权证椒字第0××8、0××9号，椒国用2007第0××9号】。查封期限为36个月。2018年12月28日，本院作出（2016）浙1002执2790号之三执行裁定书，裁定：申请执行人由中国光大银行股份有限公司台州支行变更为台州市资产管理有限公司。2020年11月12日，本院作出（2016）浙1002执2790号执行裁定书，裁定拍卖被执行人飞跃集团有限公司所有的坐落于台州市椒江区××街道××村的房地产。 另查明，台州市椒江区××街道××村的房地产登记在被执行人飞跃集团有限公司名下。 2004年11月3日，飞跃集团有限公司召开董事会决议，决定将第六生产区的土地、房产有偿转让给台州市椒江劲鹰机械厂，转让价为壹仟捌佰伍拾万元人民币。2004年11月11日，飞跃集团有限公司与异议人签订《协议书》并约定：飞跃集团有限公司将下陈镇前街飞跃第六生产区转让给异议人，总价为壹仟捌佰伍拾万元人民币，双方转让协议生效后，台州市椒江劲鹰机械厂三日内预付定金陆佰万元（600万），在一个月内再付款肆佰万元（400万），伍佰万元（500万）在往来款中调剂，台州市椒江劲鹰机械厂在拿到有效证件（房产证、土地证）时将余额叁佰伍拾万元（350万）一次性付清，双方当事人在协议书上签字、盖章，台州市椒江区人民政府下陈街道办事处及负责人也在协议书中签字盖章，上述《协议书》于2004年11月19日经台州市椒江区公证处公证。2004年11月12日，异议人台州市椒江劲鹰机械厂分两笔共向飞跃股份有限公司支付购飞跃六区房地款600万元，2004年11月23日、12月7日、12月13日又分别向飞跃股份有限公司支付购飞跃六区房地款80万元、100万元和220万元。上述转账，飞跃股份有限公司均出具收据予以认定。2005年至2007年期间，异议人向飞跃股份有限公司提供下轴齿轮等各类配件共计12767959.45元，飞跃股份有限公司向异议人支付货款6226650元。2008年5月开始，上述涉案不动产接连被杭州市上城区人民法院（查封时间2008年5月-2010年5月）、宁波市江东区人民法院（查封时间2008年10月-2010年10月）、台州市中级人民法院（查封时间分别为2008年10月-2010年10月、2015年10月-2018年10月）、上海海事法院（查封时间2014年6月-2016年6月）、杭州市下城区人民法院（查封时间2016年4月-2019年4月）、台州市椒江区人民法院（查封时间2020年11月-2023年11月）、浙江省温岭市人民法院（查封时间2018年9月-2021年9月）、天津市南开区人民法院查封（查封时间2019年8月-2022年8月）。 本院还查明，2013年11月1日，飞跃集团有限公司与中国光大银行股份有限公司台州支行签订《最高额抵押合同》，飞跃集团有限公司将自己所有的椒江区下陈街道杨家村的土地及厂房（台房权证椒字第0××8、0××9号，椒国用2007第0××9号）抵押给中国光大银行股份有限公司台州支行。2013年11月13日，中国光大银行股份有限公司台州支行办理了抵押登记手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，第一，本院于2017年2月8日做出查封裁定，飞跃集团有限公司与异议人台州市椒江劲鹰机械厂于2004年11月11日签订《协议书》，虽然签订书面买卖合同的时间早于查封时间，但是，从异议人提供的支付凭证来看，异议人前期支付的四笔共计1000万元购买飞跃六区房地产的款项系支付给飞跃股份有限公司，而非按照合同约定支付给飞跃集团有限公司，且异议人并未提供书面证据证明飞跃集团有限公司与飞跃股份有限公司的关系，因此，该协议书的有效性本院不予认定。第二，异议人所称1000万元以外的购房款，在协议书双方的往来款中进行调剂，但往来款依然是发生在异议人与飞跃股份有限公司之间，而非异议人与飞跃集团有限公司，因此异议人所称的已按合同约定支付全部购房款，本院亦不予认定。第三，异议人称在人民法院查封之前已合法占有该不动产，但根据异议人提供的各类税费、水电费等税务缴款凭证,上面地址仅有下陈等位置，并没有具体房产位置，因此并不能证明所缴纳款项系涉案房产的费用，因此，在人民法院查封之前已合法占有该不动产本院不予认定。第四，异议人所称非因买受人自身原因未办理过户登记，且提供了2008年5月后涉案不动产被多家法院查封的证明，但根据异议人提供的证据显示，涉案房产在2010年10月-2014年6月系没有被查封的状态，异议人本应可以办理过户手续，且异议人未提供其他证据证明非因自身原因未办理过户，因此，非因异议人自身原因未办理过户登记本院不予认定。综上所述，对案外人台州市椒江劲鹰机械厂（普通合伙）的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人台州市椒江劲鹰机械厂（普通合伙）的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蒋安杰 审 判 员 王 波 审 判 员 许妮娜 二〇二一年四月六日 法官助理 高 琦 代书记员 王 璐