江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1385号上诉人（原审被告）：徐州福森进出口有限公司，住所地本市铜山区刘集镇政府院内西侧。法定代表人：滕贺贺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周黎亚，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白云萌委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。原审第三人：张学东原审第三人：徐州市泉山区房屋征收办公室，住所地徐州市建国西路**。法定代表人：刘林，主任。委托诉讼代理人：孙辉，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人徐州福森进出口有限公司（以下简称福森公司）因与被上诉人白云萌、原审第三人张学东、徐州市泉山区房屋征收办公室（以下简称泉山征收办公司）民事主体间房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1304号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人福森公司的委托诉讼代理人周黎亚、被上诉人白云萌的委托诉讼代理人孙立、原审第三人泉山征收办公司的委托诉讼代理人孙辉，到庭参加诉讼活动。原审第三人张学东经本院出传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福森公司上诉请求：1.依法撤销江苏省泉山区人民法院作出的(2020)苏0311民初1304号民事判决书，改判驳回被上诉人白云萌的诉讼请求或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院突破合同相对性，判决上诉人福森公司对被上诉人白云萌进行补偿，没有事实和法律依据，属于事实认定错误。1.上诉人福森公司与被上诉人白云萌之间没有租赁合同关系，在此情况下，一审法院判决上诉人承担补偿责任是错误的。2013年7月24，上诉人福森公司与被上诉人张学东签订《房屋院落租赁合同》合同中第四条第5项明确约定被上诉人张学东不得进行转租，且还约定被上诉人有义务保证不改变土地和房屋的现状，不得新建、扩建房屋，如因经营需要确需改变部分房屋现状，应向上诉人提交相关设计图纸且在征得甲方(即福森公司)同意后方可进行。在庭审中，上诉人才得知涉案房屋被张学东于2018年转租给被上诉人白云萌，张学东转租的行为违反了与上诉人之间的合同约定，恰恰能够证明上诉人福森公司与被上诉人白云萌之间无租赁合同关系。2.上诉人福森公司有权获得拆迁补偿费。即使被上诉人白云萌有所谓的损失，也应由被上诉人张学东承担，而不应由上诉人福森公司承担。2019年5月7日被上诉人张学东向上诉人福森公司出具《承诺函》，函中被上诉入张学东进一步确认应涉案房屋拆迁所得的所有补偿(包括但不限于安置费用、经营费用、过渡费用)及任何赔偿、补偿均归上诉人福森公司所有，且约定其余事宜按照双方于2016年8月20日签署的租赁协议处理。按照双方合同的约定和该《承诺函》，福森公司获得涉案房屋拆迁补偿费有事实和法律依据。本案中，张学东在双方明确约定不得转租的情况下，违反合同约定将涉案房屋转租给被上诉人白云萌的行为，其本身就存在过错，故应由被上诉人张学东向被上诉人白云萌承担赔偿责任。3.一审法院认为，涉案出租场地及房屋被拆迁导致双方间的租赁合同关系终止是错误的。上诉人认为双方的合同义务并未终止，也不因涉案出租场地及房屋被拆迁，而导致合同权利义务终止。故双方仍应按照原合同的约定履行。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，上诉人福森公司与张学东签订的《房屋院落租赁合同》期限届满后并未另行签订的租赁协议，双方签订的《租赁合同》仍属新有效合同。双方仍应按照原合同的相关约定履行。张学东于2019年5月7日向上诉人福森公司出具《承诺函》中确认涉案房屋拆迁所得的所有补偿(包括但不限于安置费用、经营费用、过渡费用)及任何赔偿、补偿均为上诉人福森公司所有，且约定其余事宜按照双方于2016年8月20日签署的租赁协议处理。一审法院认为合同到期后，合同的权利义务应终止是错误的。二、一审法院在白云萌提供的证据中存在大量证据复印件，且无法与原件核实一致情况下，还是采信上述证据，违反证据审核认定规则，请求二审法院依法予以纠正。1.被上诉人提供的票据、字据、照片等均为复印件，且在一审法院审理过程中也未提供证据原件或原始载体。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第六十一条、第八十七条的规定，一审判决均未对上述证据的原件进行审查，在此情况下一审法院笼统的基于盖然性从而认定被上诉人白云萌所主张的事实，违反证据的审核认定规则，从而导致事实认定错误，请求二审法院予以纠正。2.被上诉人白云萌提供的上述证据不符合法律规定的证据形式，应承担因举证不能的法律后果。一审法院应驳回白云萌对福森公司的诉讼请求。三、一审法院违反法定程序。一审判决书第八页中，一审法院结合张学东举证的房屋租赁合同和照片三，以及被上诉人白云萌提供的复印件等综合认定案涉场地出租于张学东前属老厂区，处于闲置状态，因此认定“铜锅饭店装修”属于被上诉人白云萌添附，从而判定白云萌系相关物品的增添人，有权要求在征收补偿范围内获得相关收益。然而，据2020年6月23日，一审法院的开庭笔录第9页中记载，被上诉人张学东提供了一审法院认定该事实的关键性证据“2013年7月24日福森签订的房屋租赁合同和照片三张”，该证据仅有白云萌的质证，没有上诉人质证。据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本案中被上诉人张学东出示的该证据为一审法院认定全案事实的关键性证据，但该证据未经上诉人的质证，不仅违反法定流程，更是剥夺上诉人的诉讼权利，程序违法。四、一审法院适用法律有误。一审判决书第八页中所附法律条文中“最高人民法院在《贯彻执“非产行民法通则若干问费的意见》(下称《意见》)第86条中规定：非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此条中已经确立当事人约定原则的法律依据。本案中，上诉人福森公司与张学东之间的合同中及张学东出具的《承诺函》中，已经对涉案房屋添附物的拆迁补偿费有明确的约定，一审法院应适用本条的法律规定依法判决由上诉人福森公司获得房屋添附物的拆迁补偿费及搬迁费。综上，上诉人福森公司认为一审法院认定的事实错误，违反证据的审核认定规则、适用法律错误，请求二审法院应依法改判驳回被上诉人白云萌对上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人白云萌答辩称：涉案的“铜锅饭店”系白云萌投资装修，在一审期间，涉案饭店仍没有被拆迁办拆除，被上诉人白云萌也多次要求法院可以去现场查验饭店的装修情况。涉案饭店经评估公司评估，获得装修补偿款801579元，该补偿款已经被上诉人福森公司领取。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，二审应当依法维持。一审白云萌诉请：1.依法判令被告福森公司在徐州市泉山区房屋征收办公室处关于徐州市泉山区矿山路42房屋征收补偿款1000000元归原告所有(具体补偿明细以涉案房屋征收补偿协议及评估清单为准)；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更诉请为：1.判令被告福森公司给付装修损失747724.92元。2.判令被告福森公司给付原告搬家费9889.88元、过渡费42385.2元。3.案件受理费、保全费由被告福森公司承担。一审法院认定事实：2013年7月24日，被告福森公司（出租方甲方）与第三人张学东（承租方乙方）签订《房屋院落租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于徐州市矿山路42号原段庄构件厂土地及房屋，其中土地面积约20亩（经甲乙双方确认的土地及房屋现状，作为本合同的附件）。租期为3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。甲乙双方同意，本合同中约定租赁土地及房屋的年租金为：2013年度年租金19万元整，2014年度年租金21万元整，2015年度租金为23万元整。在承租期内，乙方有权使用承租的房屋和院落。在承租期内，乙方有权自主合法经营，甲方不得干涉。合同期满后，乙方应提前一个月通知甲方是否愿意续租，如乙方愿意续租，同等条件下，乙方有优先承租权。乙方有义务保证不改变土地和房屋的现状，不得新建、扩建房屋，如因经营需要确需改变部分房屋现状，在向甲方提交相关设计图纸且在征得甲方同意后方可进行改变。同时，乙方保证在本合同到期或因其他原因本合同解除时，上述征得甲方同意后的改变均应保持改变后的状态，不私自变动，并不向甲方提出任何赔偿要求。乙方不得将本合同中约定的土地及房屋进行转租。乙方确认知悉合同中约定的房屋及土地面临被拆迁及征用。乙方同意因拆迁需要，甲方随时可以与乙方解除合同，甲方不向其承担违约责任及任何赔偿责任。双方还约定了其他权利义务。2016年8月20日，由滕洪梅代福森公司（出租方甲方）与第三人张学东（承租方乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将矿山路42号租赁给乙方使用，面积约6000平方米/1万平方米。乙方租用该厂房期限为两年（已租三年），即自2016年8月20日至2018年8月20日止，正式起租时间为2016年8月20日。厂房每年租金共计35万元。按年结算租金。第一年租金不变，第二年租金递增贰万元。乙方应保持厂房和所有房屋的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建和维修建筑物，须经甲方同意方能实施。且乙方所改建、增加的所有建筑物、设施和加甲方原有建筑物设施在内都归甲方所有。若遇拆迁、赔偿，乙方改造、增加的建筑物，设施有得到的赔偿、补贴也均由甲方所有。双方还约定了其他权利义务。2018年，第三人张学东将上述租赁场地中约700㎡的房屋转租于白云萌，双方未签订书面合同，但商定租赁期限至房屋被征收时止。白云萌租赁房屋后用于开设饭店，为了经营需要，白云萌对房屋进行了装修。2019年5月7日，第三人张学东出具《承诺函》一份，内容为：“鉴于本人承租了贵方具有租赁权的矿山路42号土地与房产，租赁期限已届满（目前本人在实际使用），且矿山路42号面临征迁。为此，本人承诺：1、在使用期间按照2016年8月20日贵我双方签署的租赁协议中约定的租金支付使用费；2、在矿山路42号征迁时，本人同意矿山路42号因经营所获得的所有补偿（包括但不限于安置费用、经营损失、过渡费用）及其他任何赔偿、补偿均贵方所有；3、其他事项遵照贵我双方于2016年8月20日签署的租赁协议处理；4、在征迁时，若本人自行安装的动力电获得补偿，则该补偿由本人享有。”2019年11月27日，被告福森公司（被征收人乙方）与徐州市泉山区房屋征收办公室（房屋征收部门甲方）签订《房屋征收补偿协议》一份，载明因三环西路中天仕名周边旧城改造项目需要，对座落于矿山西路的房屋进行征收，乙方自愿选择货币补偿的方式，并约定乙方被征收房屋补偿总额为12170544元。双方还约定了其他权利义务。被告福森公司已领取了该协议约定的补款款。在拆迁过程中，江苏永信房地产土地评估咨询有限公司对案涉被拆迁房屋、土地及附属物价值进行了评估，并出具了《徐州市泉山区三环西路中天仕名周边旧城改造项目（非住宅）房屋征收评估报告单》、《附属物征收估价分户报告》、《企业拆迁补偿测算表》。上述《徐州市泉山区三环西路中天仕名周边旧城改造项目（非住宅）房屋征收评估报告单》载明原告经营的铜锅饭店建筑面积合计706.42㎡。上述《附属物征收估价分户报告》载明：……39、铜锅饭店装修一项总价801579元……白云萌陈述该39项是其实施的，并提供材料费发票、收据、人工费收条、饭店装修照片等予以印证。第三人张东学对于白云萌的该部分主张无异议。上述《企业拆迁补偿测算表》载明征迁编号Z2-1-290，征收土地（工业用地）面积10353.7㎡，合法房屋（工业用房）面积6013.27㎡，土地补偿4503860元，房屋补偿4894812元，附属物补偿合计1742920元，其中附属物补偿1676725元；搬家费6013.27㎡×14元/㎡=84186元；提前奖、过渡费3000元+6013.27㎡×2元/㎡、天×30天=363796元。一审法院认为，被告福森公司与第三人张学东签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2018年8月20日止，在租赁期届满后，双方之间未签订书面的租赁合同，因此，双方之间视为不定期租赁。后涉案出租场地及房屋被拆迁，因此，双方之间的租赁合同应当终止。白云萌与第三人张学东之间的租赁合同自然也应当终止。各方当事人之间应当进行清理和清算。涉案场地出租于被告张学东前系老厂区，且处于闲置状态。白云萌自第三人张学东处转租的房屋用于经营铜锅饭店，对于饭店装修，白云萌举证了票据、字据等予以说明，且第三人张学东对此无异议，因此，结合涉案场地出租前的状态、白云萌举证及经营用途、《附属物征收估价分户报告》第39项“铜锅饭店装修”属于白云萌增添，法院以确认。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”因此，可以看出，在房屋被征收后，对被征收人房屋价值的补偿与房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格有关。根据征收部门委托的评估机构，相关附属物具有价值，白云萌虽与福森公司无租赁合同关系，但其作为相关物品的增添人，其有权要求在征收补偿范围内获得相关收益，而相关的征收补偿费用已经由福森公司领取，因此，白云萌要求福森公司支付相关的补偿费用，法院予以支持。依据《附属物征收估价分户报告》由原告增添的铜锅饭店装修的征收补偿费用为801579元，白云萌仅主张其中的征收补偿费747724.92元，不违反法律规定，依法予以支持。对于白云萌主张的搬迁费用，一审法院认为，白云萌虽然不是征收补偿方案的相对人，但白云萌作为实际使用人，因为征收实际会造成其搬迁的情况，因此，对于征收部分给付的搬家费，根据公平原则，由福森公司将已领取的搬家费用在征收补偿范围内支付白云萌，共计为9889.88元（706.42㎡×14元/㎡）。对于白云萌主张的过渡费，一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”从该规定可以看出，过渡费或安置费系针对产权调换安置方式所产生的补偿费，但根据被告福森公司与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议》内容来看，涉案征收的补偿方案为货币补偿。因此，白云萌的该项主张无事实依据，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定，判决：一、被告徐州福森进出口有限公司于判决生效后十日内支付原告白云萌拆迁补偿费747724.92元，搬迁费9889.88元，合计757614.8元；二、驳回原告白云萌的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：一审判决徐州福森进出口有限公司支付白云萌拆迁补偿费及搬迁费有无事实和法律依据。二审期间，上诉人福森公司提供：徐州大江进口汽车修理有限公司的工商信息、泉山区欢萌火锅店的工商信息、大江公司与白云萌签订的厂房场地租赁协议一份，徐州福森进出口有限公司（2004）第4*号房产证，徐房权证鼓楼字第**、、地号60-*所有权人徐州福森进出口有限公司国幅号9**，资料共计五张。证明张学东系大江公司人员，白云萌系泉山区欢萌火锅店实际经营人，张学东代表徐州大江进口汽车修理有限公司与白云萌签订了厂房、场地租赁协议，与白云萌、张学东陈述的双方间不存在租赁协议不符。另外，协议中第一条约定为大江公司出租矿山路65号给白云萌使用，而大江公司与白云萌提供的产权凭证等均为矿山路42号，相互矛盾。白云萌基于租赁合同依据矿山路65号来主张案涉的矿山路42号的拆迁利益，缺乏事实依据。白云萌应向张学东或徐州大江进口汽车有限公司主张，该租赁协议中第五条也明确约定，大江公司如对白云萌造成损失，应当返还白云萌租赁及赔偿损失，而白云萌在一审中也明确表示不让张学东承担赔偿责任，但并未放弃其向大江公司主张权利，因此白云萌即便认为其有损失，也应根据合同相对性向大江公司主张，而并非上诉人主张。白云萌质证认为，对工商信息登记的形式的真实性无异议，但是关联性有异议。大江公司工商登记地址是徐州市矿山路65-2号，其与白云萌签订的协议也是矿山路65-2号厂房租给白云萌，但是泉山区欢萌火锅店的工商登记信息的坐落，均是矿山路42号，屋拆迁也是矿山路42号，被上诉人认为该工商登记上的租赁协议与本案没有任何关系。一审查明事实二审予以确认。本院认为，白云萌通过张学东对涉案房屋的转租行为，承租了福森公司所有的涉案房屋，用于经营泉山区欢萌火锅店，即铜锅饭店。白云萌承租涉案房屋后，为经营铜锅饭店对涉案房屋进行了装修并添附了物品。在白云萌承租期间，涉案房屋被政府拆迁，对于白云萌装修和添附的物品政府拆迁部门进行了相应的补偿，该部分拆迁补偿费理应由白云萌享有。由于福森公司是涉案房屋的被拆迁人，政府拆迁部门对白云萌装修和添附物品的补偿被福森公司领取，故福森公司应当将该部分费用支付给白云萌。福森公司主张其与白云萌之间没有租赁合同关系、不应当向白云萌支付拆迁补偿款、既使白云萌有损失也应当由张学东承担，本院不予支持。对于白云萌的装修、增添物品以及对应的拆迁补偿款，一审中白云萌举证了其购买物品的票据、字据以及现场照片等，张学东对此无异议。原审法院结合涉案场地出租前的状态、白云萌经营用途、《附属物征收估价分户报告》第39项铜锅饭店装修一项总价为801579元等证据，并依据白云萌主张征收补偿费747724.92元，认定白云萌应得的征收补偿费用747724.92元，依据被上诉人白云萌承租面积计算搬迁费9889.88元，共计757614.8元并无不当。综上，上诉人徐州福森进出口有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人徐州福森进出口有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年四月十二日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷