辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终187号 上诉人（原审原告）：程立秋，女，1969年8月26日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：曾程（与上诉人系母女关系），女，1991年3月13日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 被上诉人（原审被告）：邢丽凤，女，1969年5月8日出生，汉族，盘锦市人，住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：孙洪猛，辽宁双兴律师事务所律师。 原审第三人：曾凡权，男，1972年10月20日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体，暂住吉林省。 原审第三人：李洪娟，女，1974年5月30日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，住盘锦市兴隆台区。 二原审第三人的委托诉讼代理人：曾凡志（系曾凡权哥哥），男，1969年11月23日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体，住辽宁省盘山县。 上诉人程立秋因与被上诉人邢丽凤、原审第三人曾凡权、李洪娟执行异议之诉纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院作出的（2020）辽1103民初2550号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人程立秋即委托诉讼代理人曾程、被上诉人邢丽凤的委托诉讼代理人孙洪猛、原审第三人曾凡权、李洪娟的委托诉讼代理人曾凡志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程立秋上诉请求：撤销兴隆台区人民（2020）辽1103民初2550号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实的错误认定，以致直接影响到案件的正确判决结果。曾凡权虽曾是自己前夫曾凡志的弟弟，上诉人与曾凡志离婚多年，不存在利害关系。上诉人庭审中出具法庭认可三名见证人签字的房屋买卖协议原件、水、电、气、物业等相关缴费凭证原件、证明人出具的居住证明、社区出具的居住证明、商品房买卖及按揭贷款合同原件等证据完全可以相互认证证明，该案涉房屋买卖协议是发生在法院查封五年之前，是双方真实意思表示，是合法有效的。这些证据完全能够证明双方借贷事实的真实性及房屋买卖的真实性。 被上诉人邢丽凤当庭提交的答辩状辩称，首先，上诉人称其与曾凡权之间存在借贷关系的事实，没有证据证明。上诉人没有提供借贷关系真实存在的证据，无法认定借贷关系属实，进而无法确定买卖房屋真实与否而且曾凡权是上诉人前夫的弟弟，两者之间存在利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，不能认定其双方的说法是否真实。上诉人在上诉状中陈述，其一审中提供的其他证据可以证明借贷的真实性，但这些证据只是水、电、气、物业缴费凭证和居住证明以及房屋按揭合同，这与上诉人和曾凡权之间是否存在借贷关系无关，不能证明借贷事实，所以上诉人的上诉理由不能成立。其次，上诉人与曾凡权所签订了《房屋买卖协议》，但是双方不是房屋的买卖关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，对于案外人提起的执行异议，在案外人是被执行人不动产购买人的情况下，在符合一定条件后，法律保障购买人的权益，可以排除对不动产的执行措施，但前提是该案外人必须是房屋的购买人，即形成的是买卖关系。而本案中，上诉人与曾凡权之间不是房屋购买的关系，而是借贷关系，双方是因借款不能偿还达成了以房抵债的合意，并在此基础上签订《房屋买卖协议》签订协议只是在履行还款的义务，是借贷关系的延续，上诉人与曾凡权之间达成的是以物抵债的协议，不是真正的买卖协议。所以，上诉人的身份是曾凡权的债权人，而不是曾凡权房屋的购买人。这一身份与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定不相符。因此，上诉人在不是案涉房屋的购买人的事实基础之上，其所主张的以购买人的身份排除执行措施的诉求，因主体不适格而不能成立。再次，上诉人与曾凡权签订买卖协议不合法。根据《物权法》第一百九十一条二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这是法律的禁止性规定，即使不考虑上诉人与曾凡权达成的是以物抵债的协议，就按买卖关系来看的话，上诉人与曾凡权在案涉房屋抵押期间（不能进行买卖）签订了买卖协议违反了法律的禁止性规定，这一买卖当然违法、无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第一项规定，若要排除执行措施，购买人与出卖人之间达成的是合法、有效的书面买卖合同，这是保障购买人权益的前提条件，本案中的上诉人不具备这一条件，其提起的执行异议诉求不符合法律规定不能成立。最后，上诉人没有办理涉案房屋的更名过户手续，是因为自身原因造成的。上诉人一审中陈述不能办理房屋过户登记是因为其购买房屋存在着按揭贷款，而非上诉人自身的原因。答辩人认为，双方达成房屋买卖协议之后，当然需要到房产机关办理过户登记手续，虽然该房屋存在按揭贷款，但并不影响房屋的产权的更名，只要提前偿还贷款，即可办理过户登记，但是上诉人以曾凡权继续还贷的方式同意不办理房屋更名记。 原审第三人曾凡权、李洪娟的委托诉讼代理人当庭述称，原审第三人2015年欠程立秋76万元无法偿还，将房子抵给了程立秋，程立秋一直在居住，以房抵债事实具有真实性。 程立秋向原审法院提出的诉讼请求：判决立即停止对原告购买的位于盘锦市兴隆台区霞光府A-11-2-602室（不动产单元号：10096040）住宅的强制执行，并解除对上述住宅的查封；本案的涉诉费用由被告承担。 原审查明的事实：邢丽凤与曾凡权、李洪娟民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月27日作出（2019）辽1103民初586号民事判决，判决内容为：“被告曾凡权、李洪娟偿还原告邢丽凤借款185，000.00元，于本判决生效后10日内一次性付清。案件受理费4300元，由原告邢丽凤承担300元，被告曾凡权、李洪娟承担4000元。”该判决书生效后，邢丽凤向本院申请强制执行，要求曾凡权、李洪娟按照民事判决书履行义务，执行案件案号为（2019）辽1103执1474号。2020年4月30日，本院依法作出（2019）辽1103执1474号执行裁定书，裁定：“查封被执行人曾凡权名下位于盘锦市兴隆台区，面积为126.13平方米，不动产权号为10096040的房屋。”同日，本院依法查封案涉房产。又查明：2014年3月24日，第三人曾凡权与盘锦龙泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以贷款方式购买位于盘锦市兴隆台区，面积为126.13平方米的房屋。 曾凡权于2014年3月24日支付首付款176，663.00元，余款400，000.00元采用银行按揭贷款的方式支付。2014年4月8日，第三人曾凡权与中国建设银行股份有限公司盘锦分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为40万元，借款期限为2014年4月8日至2024年4月8日。2015年1月14日，曾凡权与原告程立秋签订房屋买卖协议一份，载明：曾凡权自愿将盘锦市兴隆台区海泉湾温泉养生度假中心1期-2-602室名下房产以76万元出卖给乙方（注：因房产为贷款房，甲方必须按月偿还银行按揭贷款直至贷款还清，房产过户）。如因曾凡权不及时还款，给乙方造成损失其结果由甲方全权负责。因案涉房屋被法院查封，程立秋对本院查封案涉房屋提出书面异议，本院于2020年7月27日作出（2020）辽1103执异33号执行裁定，驳回程立秋的异议请求。程立秋对该裁定不服，向本院提起本案执行异议之诉。 原审法院认为，关于李洪娟诉讼地位问题。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中被执行人李洪娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，且未对申请执行人的诉讼请求明确表明其意见，故应当将其列为第三人。本案原告主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，认为原告与第三人之间由借贷关系转换为房屋买卖关系，均为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属真实合法。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在庭审中，原告并未举证证实其与第三人曾凡权之间存在真实的借贷关系，无法证实双方签订的以房抵债书面协议的真实性，故对原告的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条之规定，判决驳回原告程立秋的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告程立秋承担。 二审期间，上诉人程立秋向本院提供如下证据：（2019）辽1103民初586号判决书，证明上诉人与原审第三人曾凡权之间的以房抵债协议发生在被上诉人与曾凡权借贷关系之前；证人霍某的证人证言，证明上诉人与曾凡权之间的债务关系即房屋买卖关系具有真实性；离婚证，证明上诉人与曾凡权之间没有亲属关系。被上诉人质证认为，判决书不能证明上诉人的诉讼请求成立；证人未出庭接受质询，对证言的真实性有异议；离婚证真实性无异议，但与本案的法律关系不具有关联性。本院对证据的认定，生效的判决中认定的事实，如果没有相反证据证明，属于免证的事实；离婚证与本案没有关联性不予采信；霍某的证人证言能证明以房抵债协议的真实性，本院予以采信。 二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。 另查，原审第三人曾凡权、李洪娟于2015年1月18日向被上诉人邢丽凤出具借条。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议的焦点是上诉人程立秋是否享有足以排除申请执行人邢丽凤金钱债权强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案程立秋与原审第三人曾凡权于2015年1月14日签订协议，约定将诉争房屋抵顶欠款给上诉人程立秋。案涉房屋于2020年4月30日被盘锦市兴隆台区人民法院查封。上述司法解释保护的是物权期待权，而本案上诉人与原审第三人之间签订的买卖协议实质是以物抵债，是具有民事行为能力的人作出的真实意思表示。从上诉人程立秋提供的物业收费收据及生活缴费记录等证据看，不存在上诉人程立秋与原审第三人曾凡权恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人，使受让人偏颇受偿。该协议签订时，原审第三人曾凡权、李洪娟与申请执行人邢丽凤之间的借贷关系尚未成立。上诉人与原审第三人之间以房抵债时法律禁止将抵押的房产进行交易，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。据此，上诉人受让原审第三人转让案涉房屋不违反法律规定。诉争房屋未能办理过户登记手续的原因在于曾凡权，程立秋对此并无过错，程立秋实际入住案涉房屋，合法占有该不动产早于2020年4月30日盘锦市兴隆台区人民法院查封房屋的时间，且实际占有诉争房屋至今。综合上述事实，本案应当参照上述司法解释规定，认定程立秋对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。邢丽凤虽然对程立秋提交的以房抵债房屋买卖协议的真实性提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故上诉人的上诉主张本院予以支持。原审法院认定事实错误，证据不足。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初2550号民事判决； 二、停止对登记在曾凡权名下的坐落于盘锦市兴隆台区室房屋的执行。 一审案件受理费5800.00元，减半收取2900.00元，二审案件受理费5800.00元，均由被上诉人邢丽凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉荣 审判员  孙 颖 审判员  李宝明 二〇二一年四月十二日 书记员  张瀚文 法条依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 《民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。