温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0302民初515号原告（反诉被告）：温州日报报业集团，住所地：温州市鹿城区公园路105号。法定代表人：方立人，社长。委托诉讼代理人：刘曙勤，浙江光正大（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州温都分类信息科技有限公司，住所地：温州市鹿城区公园路105号403室。诉讼代表人：林武。委托诉讼代理人：叶子、姜夏豪，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告温州日报报业集团（以下简称“报业集团”）与被告温州温都分类信息科技有限公司（以下简称“温都公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，被告温都公司提出反诉。本院依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了合并审理。审理过程中，经本院依法释明，将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）报业集团的委托诉讼代理人刘曙勤，被告（反诉原告）温都公司的委托诉讼代理人叶子、姜夏豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告报业集团向本院提出诉讼请求：判令被告温都公司支付原告报业集团占用费（参照年租金15万元的标准，从2019年5月12日起计算至房屋实际交付之日止，暂算至2020年12月8日为576天，计占用费为24万元）。事实与理由：原告报业集团系坐落于鹿城区××路××大楼××层房屋的所有权人。为设立被告温都公司，双方于2016年12月23日签订一年期限的《房屋租赁协议书》，其中第四条约定“出租期间，乙方必须将该房屋保持原状，如需装修应事先征得甲方同意”。2017年4月12日，被告以继续经营为由，与原告签订《租赁合同》，双方就租赁物、租期、年租金标准、期满房产交还条件、先付后用原则及违约责任等均作了约定，其中第四条第三项有“乙方…将该房产进行装修或增添、改造附属设施，须将相应方案图纸报甲方备案后，乙方再到有关部门办理相关手续后方可施工…由此造成的一切损失概由乙方自行承担及向甲方赔偿”之约定。合同生效后，原告依约交付房屋，但被告未履行“将相应方案图纸报甲方备案”，而是擅自对房屋进行了装修。2017年9月8日、2018年6月6日，原告收到被告各15万元租金。因被告经营连续亏损难以为继，为止损，双方于2019年1月30日订立《房屋租赁合同终止协议》约定“1.双方同意于2019年5月11日终止签订的位于飞霞南路保丰大楼第八层房产租赁合同，乙方须于2019年5月11日前腾空…2.乙方租金已付至2019年5月11日，终止合同后双方互相不再支付违约金”。该协议生效后，被告未在2019年5月11日前腾空，此后原告曾多次电话催告被告返还房产，均无果。案涉房屋一直由被告控制占有使用。2020年4月10日，鹿城法院裁定受理对被告温都公司进行强制清算，同月20日指定浙江嘉瑞成律师事务所组成清算组，同年5月6日指定林武等七人为清算组成员，并由林武担任清算组负责人。5月9日清算组正式进驻并接管被告公司公章、账册、财产及资料等，并安排原财务人员留守，从事财产保管、账务处理及其他交办事宜，故案涉房屋一直由清算组控制占用使用。为防止国有资产持续流失，原告于2020年5月12日、7月24日和9月12日分别向清算组寄送《关于限期腾空房屋的函》《关于计取房屋占用费的函》《关于腾空房屋和计取房屋占用费的函》，清算组收悉上述函件后，仅将函件上传至清算组微信工作群，未着手进行清理。11月27日，原告以债权人名义就房屋占用使用费向清算组寄送债权申报登记表及附页以申报债权，载明原始债权为39583.3元（2019年5月12日～2020年4月10日为335天，按年租金15万元计收）、共益债权为94583.3元（2020年4月11日至清算组决定将房屋交还报业集团止，暂算至2020年11月23日为227天，按年租金15万元计算）。2002年12月1日，原告收到清算组《债权不予确认说明》，明确“未实际使用办公场所”、自认有“财务人员（留守现场）处理后续财务问题”、认为“债权人应当承担部分装修费用的剩余价值”。截至本案起诉之日，清算组仍未交还案涉房屋，导致共益债权最终金额无法确定。双方原约定2020年12月4日协商房屋现场交接事宜，但被告放弃而未进行，12月8日原告收到清算组寄来的案涉房屋钥匙及附函。原告认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容非法律法规所禁止，应受法律保护。双方签订终止协议后，被告未依约腾空反而一直控制占用，理应按原租金标准支付占用费，此金额为被告的原始债务。清算组设立后，为办理清算后续财务工作，继续控制占有使用房屋至今，其所产生的占用费，系为全体债权人共同利益而支出，应为共益债务。为防止国有资产流失，特提起诉讼，望判如所请。被告温都公司辩称：原告同意其装修，其股东温州报业传媒有限公司系原告名下的全资子公司，原告与温州报业传媒有限公司人员有大量交叉，原告应当知晓其装修房屋的事实。双方在签订解除合同协议时，已约定合同解除后双方互不负违约金，也可证明原告同意其装修的事实。清算组已于2020年9月4日归还涉案房屋，其公司于2019年4月停止经营，在此之前均正常使用房屋，但之后即未全部使用房屋，仅留任两名财务人员，故占用使用费不应按合同约定的标准全额支付。清算组曾与原告沟通协商涉案房屋占有使用费、装修损失及钥匙交接等事宜，但原告坚持要求其按其意思确认，清算组出于无奈才用邮寄方式将房屋钥匙寄还原告。为此，向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）立即支付装修费剩余价值款项170928.38元；2.本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）报业集团辩称：审计报告中计算出的装修净值有误。被告装修未经其书面同意，对已形成的附合装修物其不同意利用，被告应恢复原状。2019年4月被告停止经营是涉案租赁合同解除的根本原因，故本案合同系因被告单方原因解除。被告反诉所提之事实和理由不属于房屋租赁合同解释第十一条第四款所列之情形，要求其对半分担装修损失的意见不能成立。其虽有派人担任被告董事，但并未向被告派遣员工，相关广告人员系由其子公司，即温州报业传媒有限公司派遣，而温州报业传媒有限公司又是被告的股东之一。被告称其和温州报业传媒有限公司人员有大量交叉的陈述与事实不符，不能推定其同意被告装修的事实，且即使有个别人员同意被告装修，也不能推定其同意装修。认可被告在2019年4月停业的事实，但涉案房屋在此之后一直由被告控制使用也是事实，不论被告留用多少员工，仅以此为由要求仅部分计算占有使用费，没有依据。2020年12月4日双方已约定进行现场交接，其要求按照正常流程进行，但清算组不接受，要求搁置争议，12月8日其就收到了清算组邮寄的房屋钥匙，清算组在未核对水电费用的情况下，采取直接邮寄钥匙的方式办理交接，十分不妥。经审理，本院认定的事实如下：温都公司于2016年12月28日成立，注册资本1000万元，登记住所地为温州市鹿城区××街道××路××号××室，其中股东温州沃亚网络科技有限公司出资50万元，持股5%；温州报业传媒有限公司出资450万元，持股45%；浙江万图投资管理有限公司出资500万元，持股50%。公司法定代表人为周向勇，任公司董事兼总经理，郭乐天任董事长，陈志武、张金城、谷硕盛、陈志坚、胡丹亚任董事，黄强任监事。2017年4月12日，报业集团与温都公司签订《租赁合同》一份，约定：报业集团将其所有的坐落于飞霞南路保丰大楼第八层房产，建筑面积约589.05平方米出租给温都公司，租期3年，从2017年5月12日至2020年5月11日止，年租金15万元，租金每年支付一次，首期租金于合同签订后5日内支付。租约期满时，温都公司需将房产及设施按交房时的原状完整交还报业集团或授权的代理人。温都公司在不改变房屋主体结构的前提下，需要改善经营、生产、办公条件等将该房产进行装修或增添、改造附属设施，须将相应方案图纸报报业集团备案后，再到有关部门办理相关手续后方可施工，所需资金由温都公司自行承担，违者报业集团有权单方解除合同，由此造成的一切损失概由温都公司自行承担及赔偿。如本合约期满或提前终止则自合约解除后10日内，温都公司未将不属于报业集团的全部或部分物品、设备搬离租赁房产的，上述物品视为抛弃物，报业集团（或授权的代理人）有权将上述物品、设备予以处理，无需给予任何赔偿。2017年9月8日，温都公司向报业集团转账15万元，用于支付首年房屋租金；2018年6月6日，温都公司向报业集团转账15万元，用于支付第二年房屋租金。2019年1月30日，报业集团与温都公司签订《房屋租赁合同终止协议》，约定双方同意于2019年5月11日终止双方签订的位于飞霞南路保丰大楼第八层房产租赁合同，温都公司须于2019年5月11日前腾空，如温都公司未在规定时间内腾空，报业集团有权将房产内剩余物品视为抛弃物进行处理，无需给予温都公司任何赔偿，清理抛弃物所需费用由温都公司支付。温都公司租金已付至2019年5月11日，终止合同后双方互相不再支付违约金。2019年11月6日，本院依法作出（2019）浙0302民初9317号民事判决书，认定温都公司自2018年7月开始陆续经营不好，2019年4月停止经营，已无法召开股东会或董事会，且公司已发生严重亏损，故判令解散温都公司。该判决已于2020年1月1日生效。因温都公司未在法定期限内成立清算组进行清算，后经公司股东温州报业传媒有限公司申请，本院于2020年4月10日依法作出（2020）浙0302清申1号民事裁定书，裁定受理对温都公司的强制清算申请。同年4月17日，本院依法指定浙江嘉瑞成律师事务所组成温都公司清算组。同年5月6日，本院作出（2020）浙0302强清1-1号决定书，指定林武、黄丹丹、叶子、姜夏豪（以上四人由浙江嘉瑞成律师事务所指派）、余必晨（由股东浙江万图投资管理有限公司指派）、张金城（由股东温州沃亚网络科技有限公司指派）、刘曙勤（由股东温州报业传媒有限公司指派）为温都公司清算组成员，并由林武担任清算组负责人。2020年5月12日，报业集团向温都公司清算组发出《关于限期腾空房屋的函》，称根据《房屋租赁合同终止协议》，温都公司须于2019年5月11日前腾空房屋，至2020年5月11日，尚未腾空房屋，请清算组代表承租方温都公司于2020年5月21日前将所属物品、设备搬离，逾期搬离的，将视上述物品为抛弃物，予以处理。联系人为朱修林。2020年5月14日，上述函件邮寄送达温都公司清算组。2020年7月24日，报业集团向温都公司清算组发出《关于计取房屋占用费的函》，称2020年5月12日已发函清算组，要求温都公司于2020年5月21日前将所属物品、设备搬离飞霞南路保丰大楼第八层。至2020年7月24日，温都公司尚未腾空房屋，为避免国有资产流失，决定于2020年5月22日开始按原租金标准向温都公司计取房屋占用费。2020年7月28日，上述函件邮寄送达温都公司清算组。2020年9月4日，温都公司清算组与温州报业传媒有限公司签订确认书，明确在涉案保丰大楼第八层温都公司内现场清点机器设备、办公桌椅等出让物品，经双方核对后，现场机器设备、办公桌椅等与发票中罗列的清单一致，现予以确认并由温州报业传媒有限公司接收。接收人由朱修林签字确认。2020年9月12日，报业集团向温都公司清算组发出《关于腾空房屋和计取房屋占用费的函》，称截至2020年9月11日，温都公司尚未腾空房屋。为防止国有资产流失，现向清算组提出如下诉求：1.请清算组代表承租方温都公司腾空房屋，并将房屋移交报业集团；2.要求温都公司按原租金标准支付2019年5月12日至腾空之日的房屋占用费，暂算至2020年9月11日止，应付房屋占用费200000元。2020年9月21日，上述函件邮寄送达温都公司清算组。2020年11月24日，报业集团向温都公司清算组申报债权，共计申报债权234167元，其中自2019年5月12日至2020年4月10日的原始债权为139583.3元、自2020年4月10日温都公司被裁定受理强制清算至2020年11月23日的共益债权为94583.3元。2020年11月27日，上述债权申报材料邮寄送达温都公司清算组。2020年11月30日，温都公司清算组作出《债权不予确认说明》，称在双方签订终止租赁合同后，债务人并未实际使用办公场所，除了财务人员处理后续财务问题，已无工作人员现场办公。现场的办公设备、机器设备等资产于2020年8月26日由温州报业传媒有限公司购买，于2020年9月4日接收，但由于在清点时多算了一台空调，经双方协商，于2020年10月28日处理完毕。同时温州报业传媒有限公司系债务人股东，也系债权人全资子公司，清算组认为清理完毕固定资产后交接更有利于防止国有资产流失。清算组在清算过程中，其他股东及清算组成员认为双方解除租赁合同后，债权人应当承担部分装修费用的剩余价值，但在清算组与债权人沟通后，至今无法达成共识。综上，管理人对该笔债权不予认定，债权人可在十五日内向鹿城区法院提起诉讼，未提起诉讼的，债权分配时不再预留该笔债权。2020年12月1日，上述说明邮寄送达报业集团。2020年12月7日，温都公司清算组向报业集团发出《告知函》，称因温都公司承租的飞霞南路保丰大楼第八层房屋的合同已终止，现场已经腾空，特将该租赁房屋的全部钥匙以邮递方式交还。报业集团员工朱修林于2020年9月4日接收现场所有办公设备并搬离后，现场已经腾空完毕，报业集团也已经接管房屋。后由于双方对房屋实际使用期限、占有使用费、装修费用承担等事项存有争议，无法达成一致意见。温都公司清算组无法按报业集团要求签订《租赁房屋交接确认书》，报业集团亦没有接受温都公司提出的“搁置争议、确认事实”的意见签订《确认书》，报业集团以此为由，拒绝接收房屋钥匙。有鉴于此，现特将房屋的全部钥匙以邮递方式交还。2020年12月8日，上述函件及涉案房屋钥匙邮寄送达报业集团。报业集团收到该包裹后未予拆封，直至2021年3月1日本案开庭审理过程中，经本院主持，双方才当庭拆封上述包裹并由报业集团清点接收其中的钥匙、门禁卡及函件。另查明，根据温都公司清算组的委托，温州东瓯会计师事务所有限责任公司对温都公司截止2020年4月30日的资产、负债和所有者权益及2017年1月1日至2020年4月30日的财务收支情况进行专项审计。2020年11月17日，温州东瓯会计师事务所有限责任公司出具东瓯会审字〔2020〕第949号审计报告，其中第二节第（一）条第7款第（1）项明确，装修费净值金额为341856.76元（原值607558.51元，摊销金额265701.75元）。庭审过程中，经本院询问，温都公司明确上述审计的装修原值607558.51元包括涉案八楼办公区域及楼顶露台部位装修总费用。再查明，2017年，温都公司与案外人张炳楠签订装修合同一份，约定由张炳楠以包工包料的方式对温州市飞霞南路保丰大楼八楼楼顶露台，计550平方米进行装修，工期自2017年6月1日至2017年11月30日止，工程总价款26万元。还查明，温都公司董事长郭乐天系温都公司股东温州报业传媒有限公司的法定代表人。温州报业传媒有限公司系由报业集团全资控股的子公司，报业集团在庭审中明确郭乐天系由其指派至温都公司担任董事长。本院认为，本案争议焦点为：1.温都公司装修涉案房屋有无经过报业集团同意；2.温都公司交还涉案房屋的实际时间；3.温都公司应以何种标准向报业集团支付房屋占有使用费；4.报业集团是否应当分担涉案房屋的装修损失。就第一个争议焦点，即温都公司装修涉案房屋有无经过报业集团同意的问题。本院认为，鉴于温都公司董事长郭乐天及其股东温州报业传媒有限公司与报业集团之间的密切关联，在温都公司于2017年即租赁涉案房屋并使用的情况下，报业集团应当知晓温都公司对涉案房屋有进行装修的事实，但其却并未提出异议或者要求温都公司承担违约责任，反而还与温都公司在2019年签订《房屋租赁合同终止协议》，约定终止合同后双方互相不再支付违约金，由此，即使温都公司未严格按照租赁合同约定，将涉案房屋装修方案图纸交报业集团备案，但温都公司该履行合同的瑕疵行为，并不具有否定报业集团已经以其实际行为默认同意温都公司就涉案房屋进行装修的事实效力。故本院认为温都公司装修涉案房屋已在事实上经过报业集团的默许，报业集团就此提出的辩解意见，与本院查明的事实不符，不予采纳。就第二个争议焦点，即温都公司交还涉案房屋的实际时间问题。对此，温都公司认为涉案房屋其已于2020年9月4日交付，报业集团则认为涉案房屋于2021年3月1日才实际交付。本院认为，根据本案查明的事实，虽然朱修林系由报业集团在2020年5月12日发出的《关于限期腾空房屋的函》中确定的接收涉案房屋的联系人，且其亦在2020年9月4日的《确认书》中作为接收人签字，但该《确认书》其内容实际是对温州报业传媒有限公司受让温都公司于涉案房屋内遗留的机器设备、办公桌椅等物品的核对和接收，并非是对涉案房屋的交接，温都公司仅依据朱修林在该《确认书》中签字的行为，即直接推定已向报业集团移交涉案房屋的事实，依据不足且与本案事实不符，故本院对温都公司认为涉案房屋已于2020年9月4日交付的意见，不予采纳。本案中，在温都公司无法与报业集团就涉案房屋实际使用期限、占有使用费及装修费用承担等事项达成一致意见的情况下，径行采用邮寄房屋钥匙的方式交还涉案房屋，其做法并不妥当。但是，根据诚信原则，在房屋租赁合同解除后，不仅承租方要及时腾退返还房屋，出租方亦应及时接收承租方腾退交还的房屋，以避免其损失的不断扩大。就本案情况来看，报业集团与温都公司存在争议事项仅限于占有使用费及装修损失等费用负担方面的问题，此类问题并不构成作为出租方的报业集团应否或能否接收涉案房屋的客观障碍，报业集团仅以此作为其拒收涉案房屋的抗辩事由，不能成立。报业集团在2020年12月8日收到温都公司清算组邮寄交还的涉案房屋钥匙后，即应及时履行接收已腾退租赁房屋的后合同义务，而非置之不问，放任涉案房屋持续空置，进而造成其损失的不断扩大，故本院对报业集团主张涉案房屋于2021年3月1日才实际交付的意见亦不予采纳。本案中，应以报业集团实际收到温都公司清算组邮寄交还的房屋钥匙之日，即2020年12月8日作为涉案房屋的实际交还时间。就第三个争议焦点，即温都公司应以何种标准向报业集团支付房屋占有使用费。温都公司认为其公司自2019年4月停业后，仅留任两名财务人员，未正常使用房屋，故占用使用费不应按合同约定的标准全额支付；报业集团则认为虽然温都公司在2019年4月停业，但在此之后房屋一直由其占有使用，不论留用多少员工，仅以此为由要求部分计算占有使用费，没有依据。本院认为，结合涉案房屋租赁、使用及交还等事实，在温都公司既未举证证明报业集团有先予部分接收涉案房屋，又未举证证明系因房屋质量存在问题而致其无法全部使用的情况下，仅以其停业而未充分利用涉案房屋为由，要求报业集团负担其未充分利用涉案房屋的部分租金，依据不足。但是，考虑到双方在原《租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议》中均约定，如温都公司未及时搬离涉案房产中其所有的物品、设备，报业集团有对房屋中遗留物品作抛弃物处理的权利。本案中，在温都公司停业后陷入公司僵局而无法及时有效履行腾空涉案房屋义务的情况下，报业集团应当知晓该情形，但其却迟迟不行使其享有的自行腾空房屋的权利，自始仅以书面发函的方式督促温都公司腾空交还房屋，在一定程度上造成了本案损失的持续扩大。从衡平双方权利义务，督促权利人及时行使权利的角度出发，本案宜对超出房屋租赁合同解除后合理腾空期之外的占有使用期的费用标准予以适当调减。综合本案实际情况，本院对超出合理腾空期之外的占有使用期的费用标准，酌情调整为按原租赁合同标准的80%计算，即在2019年5月12日起至2019年5月21日止的合理腾空期内，占有使用费仍参照15万元/年的标准计付；自2019年5月22日起至2020年12月8日房屋实际交还之日止，占有使用费按12万元/年的标准计付。就第四个争议焦点，即报业集团是否应当分担涉案房屋装修损失的问题。本院认为，根据已查明的事实，温都公司于2018年7月始经营愈趋不良，并于2019年1月30日与报业集团签订《房屋租赁合同终止协议》，明确双方同意于2019年5月11日终止涉案房屋租赁合同，并明确终止合同后双方互相不再支付违约金。也即，虽然涉案房屋租赁合同解除的肇因系温都公司经营不善，但在双方协商一致解除合同的情况下，双方合意可阻断单方违约所应付之责任，故仍应认定本案合同解除属于“因不可归责于双方的事由导致”的情形。根据相关司法解释规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。该规定针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，对于超出租赁期的装饰装修残值损失，在双方没有明确约定的情况下，要求出租方按照公平原则分担部分装修残值损失，并无法律依据。本案中，温都公司于2020年12月8日才实际返还涉案房屋，即使涉案房屋租赁合同未解除而正常履行，也早已在2020年5月11日到期，在温都公司与报业集团未就已形成附合的装饰装修物的处理作出明确约定的情况下，温都公司请求报业集团分担其自2020年5月11日之后的附合装饰装修费用损失，并无法律依据。至于审计报告将涉案房屋装修费用按五年摊销的意见，因涉案房屋租赁期仅为三年，在无证据能够证明双方有将合同期限延长至五年或者原合同到期后可自动续期的情况下，审计报告该项意见并不具有参考意义。综上，本院对温都公司要求报业集团分担其装修损失的请求，依法不予支持。本案中，自2019年5月12日涉案房屋租赁合同解除直至2020年12月8日涉案房屋交还之日止，温都公司共应向报业集团计付房屋占有使用费190191.8元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十一条、第十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）温州温都分类信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州日报报业集团房屋占用使用费190191.8元。二、驳回原告（反诉被告）温州日报报业集团的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）温州温都分类信息科技有限公司的反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告（反诉被告）温州日报报业集团负担508.5元，由被告（反诉原告）温州温都分类信息科技有限公司负担1941.5元；反诉案件受理费1859.5元，由被告（反诉原告）温州温都分类信息科技有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  于 柱二〇二一年四月十四日法官助理  傅瑞基书 记 员  王**炜