辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2284号上诉人（原审原告）：连红兵，女，1965年9月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：任育德,辽宁君宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王素兰，女，1936年3月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：胡庆阁（王素兰儿子），男，1968年9月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：崔秀华（王素兰儿媳），女，1975年10月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区安尚网络科技咨询有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路138-9号211。法定代表人：崔磊，该公司负责人。上诉人连红兵因与被上诉人王素兰、沈阳市皇姑区安尚网络科技咨询有限公司（以下简称“安尚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。连红兵上诉请求：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11850号民事判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在签订购房合同前已实际看房，并未对房屋改造提出异议，对房屋的实际状况充分了解无事实依据。上诉人签订合同之前去看过涉案房屋属实，但并不知情涉案房屋北部阳台承重墙已拆除及北卧室与南卧室之间承重墙被拆除改造为门，上诉人只是看到涉案房屋改造后的现状，涉案房屋承重墙的拆除被上诉人没有告知上诉人。上诉人签订房屋买卖合同后发现涉案房屋的承重墙大部分被拆除，才提出解除房屋买卖合同。上诉人作为普通的公民，并不能要求其具备广泛的建筑知识，提出房屋内部及外部的改造异议。二、被上诉人已自认其对涉案房屋承重墙实施了拆除及改造。根据国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及《住宅室内装饰装修管理办法》规定，被上诉人的行为是非法的，且未告知上诉人，存在欺诈，双方签订的合同属于无效合同，上诉人的定金应予以返还。审理期间，上诉人表示不再主张合同无效及对方存在欺诈行为。王素兰辩称：1.《房屋买卖合同》是买方在中介的陪同下多次实地看房之后，在中介公司会议室经协商后自愿签订的，在看房后房屋的结构没有任何改变，有当时二手房网站的图片及视频资料为证。在看房时我方已明确告知上诉人房屋所有的情况（包括局部的房屋北部门连窗墙体部分修改及西侧的南北两屋中间墙开门），并在合同签订之前到过楼下看过房屋结构，不是上诉人所说的该房屋承重墙大部分拆除没有告知买方，当时中介在场可作证。合同第五条明确约定乙方承诺:“已实地查看过该房屋，对该房实际情况已充分了解，并对该屋内部及外部现状无异议，自愿买受该房屋”，合同是合法有效的，买方违约在先，理应承担相应的违约责任。2.在一审庭审时对方承认合同是有效的，还“要求按合同约定……”，与现在请求合同无效自相矛盾。上诉人出尔反尔和歪曲事实的行为法律是不提倡的，且房屋装修改造不构成解除合同的条件，也不存在欺诈行为。3.此房屋是2017年为孩子上学而购置用来居住的，装修也是按居住舒适度更高一些的标准来装修的，只是对以上陈述部分墙体做了局部变动，并没有改变原有房屋的承重梁和柱，看房时一直住在此房屋（中介和对方当事人看房时应知道的），对方也是喜欢此房的装修及结构才找到中介，让中介找到我家进行交易的。4.在合同签订后的第三天也就是2020年5月11日上午，我方也配合中介做了不动产电子登记查询手续，无异议登记等情况，可以正常交易。中介认为此房产交易无疑义的情况下，在2020年5月12日下午才把定金转给我，有与中介的对话记录为证。按合同法规定，违约方本应承担相应的违约责任。安尚公司未提出答辩意见。连红兵向一审法院起诉请求：一、被告返还原告定金款40000元及居间服务费5700元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年5月9日，被告王素兰(甲方)与原告连红兵（乙方）、第三人安尚公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以57万元价款购买被告所有的位于沈阳市皇姑区建筑面积64.87平方米的房屋，在签订本合同后乙方立即向甲方支付购房定金2万元，该定金直接抵作同等金额的购房款，双方于2020年7月31日前办理更名过户，在新契证下发当时乙方支付甲方首付款54万元，新房证下发后3个工作日内，甲方结清所有陈欠，将房屋交付给乙方，甲方交房当日，乙方支付甲方尾款1万元。合同第四条第七款约定“甲方承诺该房屋现状良好，并且对该房屋质量瑕疵承担担保责任。质量瑕疵包括但不限于主体结构、承重结构、屋面防水材料、供热与供暖设备、电气管线、给排水管道及相关功能等出现不能正常使用或影响居住的情形。如该房屋交付前存在漏水等上述质量问题，除乙方对该房屋质量问题已知晓并认可外，乙方有权要求甲方承担维修责任或赔偿维修费用”；合同第五条第三款约定“乙方承诺已实地看过该房屋，对该房屋实际情况已充分了解，并对该房屋内部及外部现状无异议，自愿购买该房屋。”原告向第三人支付了中介费5700元，向被告支付了购房定金20000元。另查，涉案房屋的北面阳台承重墙东侧被拆除，但没有改变原始吊梁。北卧室与南主卧室之间承重墙部分被拆除改造为门，但没有改变原始吊梁。被告房屋的户型图及广告“新上长北三室精装房、装修设计的老好了，65平58万南北通透”等信息均已在网上发布。签订购房合同前，原告已经实际看房，并未对房屋改造提出异议。被告房屋为六层，该栋楼整体为八层。一审法院认为，第三人安尚公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证及答辩的权利。依法成立的合同受法律保护。原、被告及第三人在2020年5月9日签订的《房屋买卖合同》，各方当事人对此均不持异议，合同合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。庭审中，原、被告均认可合同已经解除，一审法院不持异议。原告要求解除合同的原因为“房屋质量存在瑕疵，房屋有安全隐患，房屋承重墙已被拆除，无法正常安全使用”，但原告在签订合同时已经实地看房，对于房屋结构改造予以认可，且合同中约定乙方承诺已实地看过该房屋，对该房屋实际情况已充分了解，并对该房屋内部及外部现状无异议，自愿购买该房屋，加之合同约定被告仅对房屋承担质量瑕疵的担保责任，被告改造房屋结构不构成解除合同的条件，原告解除合同应该执行合同约定的乙方不履行本合同义务无权要求返还定金条款，故原告以被告房屋存在质量瑕疵，被告违约为由，要求被告双倍返还房屋定金及中介费的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告连红兵的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告连红兵承担。二审中，上诉人提交录音光盘，用以证明北卧室的承重墙拆除的事情，被上诉人并没有告知中介公司及上诉人，且上诉人并没有在贝壳网上看到户型图。被上诉人发表质证意见：当初看房时我方告诉了房屋拆改的情况。涉案房屋在贝壳网和58同城网站上的户型是一样的，录音中也提到了上诉人在58同城上看到过户型图，正像中介人员所述看房应以实物为准。签订合同前上诉人已经多次实地看房。二审中，被上诉人提交《不动产电子登记簿电子查询单》、支付定金的微信聊天截图、产权证，用以证明签订合同后中介公司带被上诉人到房产部门对涉案房屋进行了查询，没有转移登记的障碍，中介公司才把定金交付给被上诉人。上诉人发表质证意见：上诉人不清楚。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：被上诉人将涉案房屋卫生间向北整体移动，拆除大部分承重墙，并将卫生间门改至西侧并改为拉门。本院认为，双方签订房屋买卖合同行为系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性的规定，故双方签订的房屋买卖合同应认定合法有效。关于被上诉人应否返还上诉人定金2万元问题，双方签订房屋买卖合同，约定被上诉人将房屋出售给上诉人，但对房屋承重墙已经被拆改及卫生间格局改变事宜在买卖合同中并未记载，虽然上诉人在购房过程中对房屋的结构状况并未提出异议，但承重墙关系到房屋结构安全，上诉人签订购房合同的目的必然是为了购买到符合建筑安全标准的房屋，上述事实是影响上诉人作出是否购买涉案房屋意思表示的重要因素，被上诉人作为出卖方，应将该事实告知上诉人，但现有证据不足以证明其曾将上述事实明确告知上诉人，合同中“乙方（上诉人）承诺已实地看过该房屋，对该房屋实际情况已充分了解，并对该房屋内部及外部现状无异议，自愿购买该房屋”的约定并不能理解为被上诉人已将上述拆改和改变结构的内容告知了上诉人，故其出卖行为存在不当之处。而上诉人作为买受人，在购买房屋前已对房屋进行现场查看，对涉案房屋的装修和格局是否进行过拆改等应具有一般人的判断和认知，其应对房屋进行更全面和深入的了解，尽到必要的审慎义务，再决定是否购买，故上诉人在购买过程中，亦存在不当之处。鉴于房屋买卖合同已经无法履行，且双方一审时均同意解除合同，故房屋买卖合同于2020年11月12日予以解除，被上诉人应将定金返还上诉人，但对其请求被上诉人双倍返还定金不予支持。关于上诉人要求被上诉人返还居间服务费问题，因上诉人并未提供证据证明其将服务费交给被上诉人，故对该请求不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11850号民事判决；二、王素兰于本判决生效后15日内返还连红兵定金2万元；三、驳回上诉人其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由连红兵负担。二审案件受理费50元，由王素兰、连红兵各负担25元。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 金 鑫审判员 王 虹二〇二一年四月十一日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。