新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终69号 上诉人（原审被告）：乌苏市卓越房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市新市区办事处济宁路006号。 法定代表人：任新海，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙庆芬，新疆雪峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛徽，男，1963年3月31日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 被上诉人（原审原告）：龙静，女，1967年11月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：王忠安，新疆鼎智律师事务所律师。 上诉人乌苏市卓越房地产开发有限公司（以下简称乌苏卓越房产公司）因与被上诉人葛徽、龙静商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人乌苏卓越房产公司的委托诉讼代理人孙庆芬，被上诉人葛徽、龙静的委托诉讼代理人王忠安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乌苏卓越房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误。1.2013年5月23日，双方签订商品房买卖合同，2014年2月28日上诉人向被上诉人交付房屋，2014年7月20日被上诉人入住。双方合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理房产证。合同附件四将该约定变更为：出卖人应当在小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，再由出卖人协助买受人办理房产证，买受人对此变更签字认可且无异议。原审在交付房屋后90日内即2014年5月28日作为计算违约金的起始时间是错误的。根据第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，被上诉人在2020年3月25日才主张权利，已超过诉讼时效。2.上诉人向一审提交了2013年9月29日单体竣工的验收资料，提交了2017年11月29日乌苏市住建局予以备案登记的证据。原审错误认定该时间为综合验收竣工时间，错误的将违约金计算至2017年11月29日。实际上，上诉人与被上诉人签订合同后，乌苏市住建局备案登记前，即开始向住建局、房管局提交申报验收资料以便于履行协助办证义务。上诉人所有资料在2017年5月8日已经提交完毕，具体审核备案登记则由乌苏市住建局完成。2017年11月29日之前的时间都在合同附件四的特殊约定范围内。因政府职能机构行政不作为导致被上诉人在2019年9月才领取房产证，不能由上诉人承担违约责任。3．一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人达成了办证期限的补充约定属于当事人的特殊约定。被上诉人未举证证明在2017年11月29日之前系由于出卖人未提交验收资料导致无法办证的原因。针对诉讼时效，一审判决认为“原告2017年11月才知道权利被侵害，故应当自该时间开始计算诉讼时效”，本案交房时间是2014年2月28日，即便按照90日后即2014年5月28日为协助办证时间，被上诉人在2014年7月20日入住时就没有房产证，即应知道其权利被侵害，故本案已超过诉讼时效。 葛徽、龙静辩称，1．关于诉讼时效问题。自上诉人未按合同约定时间将有关资料报产权登记机关备案，即属违约，自违约之日起，诉讼时效开始计算。答辩人在上诉人违约期间每年均找上诉人及产权登记部门要求办理产权证，但产权登记部门均以上诉人资料不全为由不受理，因此诉讼时效期间产生中断。2．关于合同附件四第五条的效力问题，答辩人认为该约定不符合法律、法规的强制性规定，应属无效约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。此条非常明确规定了办理证件的时间是90日，是不能附带条件的。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。此条更明确了上诉人作为建设单位应当在15日内将资料备案。上诉人自称2013年9月29日就竣工验收，其应在2013年10月14日前将资料报备案机关进行备案，其于2017年5月8日才交齐备案资料，违反法律规定。3．关于违约终止时间的问题。一审法院根据上诉人提交的证据确定计算违约金的终止时间为2017年11月29日，对其后的时间未计入。（2019）新42民再27号民事判决中明确上诉人在2018年6月26日才缴清建设用地土地出让金，在2018年9月11日才取得使用权证，说明上诉人在2018年9月11日后才将有关资料备案完全，由此应当认定违约终止时间应为2018年9月11日。 葛徽、龙静向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办理不动产证的违约金71,088元（355,666元×4.875‰×41月=71,088元，2014年5月28日至2017年11月29日）。 一审法院认定事实：2013年5月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于乌苏市黄河路99号四季花城14栋3单元101室房屋出售给原告，合同约定了房屋的位置、面积、转让价款，支付方式及期限、违约责任等。合同签订后原告按约定承担了相关合同责任，但被告未按合同第十五条约定及时向房屋产权登记机关提供相关资料备案，造成原告的房屋未能及时办理产权登记。被告的行为违约应当承担相应的违约责任。故原告诉讼至法院。一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按合同履行义务，被告应当在约定的期限内为原告办理房屋权属证书。但被告未履行义务，违反了合同约定和法律规定，应当承担民事责任。因双方对逾期办证违约金的损失数额未作约定，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律若干问题〉的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告主张按月息4.875‰计算违约金未超过法律规定，故对原告要求被告支付逾期办理不动产证的违约金71,088元的诉讼请求原审法院予以支持。对被告提出原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，原告2017年11月才知道权利被侵害，故应当自该时间开始计算诉讼时效，原告未超过诉讼时效，对被告的抗辩理由原审法院不予采信。判决：被告乌苏市卓越房地产开发有限公司应当于判决生效后十日内向原告葛徽、龙静支付逾期办理不动产证的违约金71,088元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人乌苏卓越房产公司提供证据一：案涉小区竣工验收报告表；证据二：案涉小区综合验收表、案涉小区建筑项目建设工程竣工认可书、乌苏市住建局备案意见，证明案涉小区住宅于2013年10月30日已竣工验收，2017年11月29日，综合验收工作完毕，上诉人已履行协助办证义务。被上诉人质证意见：对证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为不能证明上诉人履行了法定义务，上诉人于2017年11月29日才提交备案材料，违反了相关法律规定。上诉人提供证据三：乌苏市关于办理二期集资房不动产证的通知、关于办理不动产证进展情况的通知，证明在2019年8月1日住建局才成立项目验收专班推进项目验收工作，针对的主体是新建小区购房人，其中涵盖涉案小区。被上诉人质证意见：对证据的真实性认可，对合法性和关联性不认可，政府的行为应有政府担责，上诉人应何时向政府提交资料，才是本案中其是否履行义务的关键，被上诉人有证据可以证明上诉人在2018年9月11日才取得商品房预售许可证，所以政府无法办证的原因是因上诉人没有及时提交备案资料造成的。上诉人提供证据四：（2020）新40民申130号民事裁定书，证明同类案件已被高院指令再审，再审理由是根据合同补充约定，上诉人应当在小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，履行协助办证义务，上诉人不存在违约。被上诉人质证意见：对真实性认可，但我们认为合同附件四是无效的。认证：对上诉人提供的上述证据，被上诉人对真实性无异议，本院予以确认。 被上诉人葛徽、龙静提供证据一：2017年7月28日信访事项处理意见书，证明因小区业主就办证事项进行上访，政府出具答复意见，证明在2017年7月28日之前上诉人都没有提交备案材料，也证明在此之前被上诉人进行了上访，诉讼时效产生中断。上诉人质证意见：真实性认可，但不能证实本案被上诉人向相关部门反映过情况。上诉人提交备案材料的时间就是2017年5月8日，不能以该信访材料证明被上诉人的诉讼时效问题。被上诉人葛徽、龙静提供证据二：（2019）新42民再27号民事判决书，证明上诉人在2018年9月11日才取得预售许可证，2018年6月26日才补交土地出让金，证明上诉人在此之前未向备案机关提交材料。上诉人质证意见：真实性认可，但本案是四季花城小区，判决书中所涉及的是瑞邦丽景小区，两个小区开发时间不一样，瑞邦丽景小区补交了土地出让金是针对商铺，与本案无关。认证：被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，但对证据二的关联性，因与本案无关，本院不予认定。 经审理查明，2013年5月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于乌苏市黄河路99号四季花城14栋3单元101室房屋出售给原告，合同约定了房屋的位置、面积、转让价款，支付方式及期限、违约责任等。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照“3．由出卖人协助买受人办理房产证（须交清办证费用的前提下）；4．节假日和特殊情况时，期限顺延”。双方就该项内容未约定违约条款。双方当事人在合同附件四“合同补充协议”第五条约定：由于实际办理产权证的手续是：小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产权初始登记手续和产权分户手续，所以双方同意将主合同第十五条等中出卖人应当在商品房交付使用后“90日内”变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，买受人对此变更认可且无异议。上诉人于2014年2月28日将房屋交付被上诉人。被上诉人于2014年7月20日入住，于2019年12月取得涉案房屋不动产权证。2020年3月，被上诉人以上诉人未在房屋交付后90日内向房屋产权登记机关提供备案资料为由，提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人乌苏卓越房产公司是否存在违约行为，应否向被上诉人支付逾期办证违约金。 本案审理过程中，本院对同系列案件严永花诉乌苏卓越房产公司商品房销售合同纠纷案件作出（2021）新42民再3号民事判决书，该生效判决书认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第五条将出卖人应当在商品房交付使用后“90日内”变更为“出卖人应当在小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，对该条款双方均签字盖章，系双方真实意思表示，为有效约定。由于该条款中竣工时间约定不明，导致办理涉案房产登记时间约定不明，登记时间不明视为登记时间没有约定，既然登记时间没有约定，房产公司的履行协助登记义务的时间也不确定，故严永花要求乌苏卓越房产公司承担逾期办理房产证违约责任，没有法律和事实依据。遂判决：一、撤销本院（2019）新42民终1313号民事判决；二、维持新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2019）新4202民初第304号民事判决。即，驳回原审原告严永花要求乌苏卓越房产公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求。 因本案与该生效判决涉及的商品房买卖合同内容一致，本案应与该生效判决的结果统一裁判尺度。即，应认定双方合同对协助办理房产证的时间约定不明，视为没有约定，则被上诉人葛徽、龙静要求上诉人乌苏卓越房产公司承担逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 综上所述，乌苏卓越房产公司的上诉理由成立，予以支持；一审认定部分事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初612号民事判决； 二、驳回原审原告葛徽、龙静的诉讼请求。 本案一审案件受理费789元，二审案件受理费1,578元，由被上诉人葛徽、龙静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范淑桂 审 判 员  马桂兰 审 判 员  张艳梅 二〇二一年四月六日 法官助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜 1