四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）川2081民初1091号原告：简阳新家园物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城白塔路。法定代表人：邹永康，总经理。委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托代理人：孙安东，四川阳安律师事务所律师。被告：陈美凤，女，1965年1月16日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：田学东，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告陈美凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理，依法由审判员冯兰林适用简易程序于2016年6月2日公开开庭，与（2016）川2081民初1095、1094、1074、1096、1076、1093、1101号案件合并进行了审理。原告新家园物业公司的委托代理人孙安东、被告陈美凤的委托代理人田学东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新家园物业公司诉称：原、被告分别与建设单位四川天成置业有限责任公司签订了《物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。此后，原告按合同约定提供了物业服务至2015年3月31日。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区各单元楼张贴了物业服务费催收通知，但被告陈美凤以各种理由拒绝支付物业服务费，从2009年1月起至2015年3月累计欠缴物业管理费5685元。故原告诉至法院请求判令：1、被告陈美凤向原告支付物业管理费5685元；2、被告向原告支付违约金5986.3元；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈美凤辩称：1、法院已经判决处理了原告与被告之间2013年6月30日之前的物业服务费问题，最多应当从2013年7月1日起计算，超过两年诉讼时效的部分不应当支持。2、按照合同约定的服务时间截止到2014年12月31日，不应当计算到2015年3月31日。3、原告虽然提供了物业服务，但其未尽到物业管理职责，房屋漏水等问题，物业没有及时处理。经审理查明：2007年1月18日，开发商四川天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）与原告新家园物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定：天成公司将天成国际社区B区（即：河景馨城小区B区）委托新家园物业公司进行物业管理，委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元/平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内等内容。2007年2月9日，被告陈美凤向开发商天成公司购买天成国际社区B区3幢2单元住宅（建筑面积154.79平方米），双方签订了《商品房买卖合同》，约定前期物业服务由新家园物业公司提供。因小区业主委员会未成立，原告与天成公司于2010年10月25日签订《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2013年12月31日。原告与天成公司于2013年11月20日签订《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。因被告所在小区更换物业管理公司，原告新家园物业公司于2015年3月31日与新的物业管理公司办理了移交手续，终止了双方的物业管理服务合同关系。合同履行期间，原告新家园物业管理公司未经小区业主大会讨论决定，将物业管理费收费标准提高至每月0.57元/平方米，加之小区存在业主财物被盗、外墙渗水、公共设施维护维修不到位等情况，原告与小区业主之间发生纠纷，部分业主拒绝缴纳物业管理费。原告于2013年9月11日起诉至本院，要求被告支付2009年1月1日至2013年6月30日期间欠缴物业费4665.6元，本院于2013年11月28日作出判决，判令被告支付原告物业服务费2272.8元。被告因房屋外墙漏水导致装修受损，并自行维修，花费人民币4520元。以上事实，有原告提交的《物业管理服务合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、《物管公司移交清单》，被告提交的《天成国际社区住宅质量保证书》、（2013）简阳民初字第2774号民事判决书，照片、收据等证据予以证实，经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：原告新家园物业与开发商天成公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，以及天成公司与被告陈美凤签订的《商品房买卖合同》中有关前期物业服务部分的约定，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”的规定,原告已经履行了提供物业服务的义务，业主应按照合同的约定履行给付物业管理费的义务。2013年6月30日以前的物业管理费问题，本院已经依法作出了判决，本案不再处理。关于本案争议焦点，本院分析认定如下：一、原告的部分请求是否已超过诉讼时效问题。原告提交2014年1月1日及2014年7月1日张贴在小区的《缴费通知》作为向被告主张权利的依据，但该通知系向小区全体业主发出，且未载明具体缴费对象及缴费金额，本院不予确认。被告陈美凤提出原告主张的物业管理费中超过诉讼时效部分不应支持的抗辩主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原、被告因物业管理费的收费标准问题发生分歧，原告明知其权利受到侵害而怠于行使诉权，导致2014年3月以前的诉讼请求超过诉讼时效，本院对该部分诉讼请求不予支持。二、物业服务费是否应当计算到2015年3月的问题。被告提出双方补充合同约定的服务时间截止到2014年12月31日，超出合同约定时间范围的物业服务费不应支付，本院查明原告实际提供物业服务的截止时间为2015年3月底，故对该被告的该抗辩主张不予支持。三、被告是否应承担违约责任问题。原告主张被告未按时缴纳物业管理费已构成违约，因原告在提供物业服务过程中存在业主财物被盗、外墙渗水、公共设施维护维修不到位等情况，其提供物业服务存在较大瑕疵，本院对其该主张不予支持。综上，根据合同约定的收费标准，被告陈美凤应向原告新家园物业公司支付的物业管理费为928.74元（12个月×每月0.5元∕平方米×154.79平方米）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈美凤在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付物业管理费928.74元；二、驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，被告陈美凤负担5元，原告简阳新家园物业管理有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  冯兰林二〇一六年六月十六日书记员  邓 林