江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终752号上诉人（原审被告）：泰兴市恒源房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212835900151728，住所地泰兴市黄桥镇定慧路西侧68号。法定代表人：纪永涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷玉明，男，1971年12月27日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐兰红，女，1975年10月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈建宏，男，1980年1月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：何小萍，女，1979年10月19日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘宏春，男，1959年11月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：冯新建，女，1961年10月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：艾狮，男，1985年3月19日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：戴婷，女，1989年12月7日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：向雪新，男，1967年9月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：钱玉美，女，1973年10月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴进，男，1987年9月14日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈畅，女，1989年10月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈亚红，女，1977年12月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈亚云，女，1975年6月14日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：严志斌，男，1972年9月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陆为江，男，1986年6月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：周丽华，女，1971年8月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王标，男，1980年4月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：何璐，女，1983年7月7日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王镝锋，男，1971年6月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾海红，女，1974年9月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐年华，女，1973年5月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王飞，男，1988年8月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：秦婷，女，1991年11月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：向金虎，男，1969年2月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：蔡冬美，女，1969年11月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：汪小燕，女，1981年1月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘家俊，男，1995年1月10日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王军，男，1982年12月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：严霞美，女，1985年11月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐一祥，男，1969年4月22日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴红兵，男，1987年10月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：缪红梅，女，1986年3月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐正宏，男，1965年10月3日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张霞，女，1967年8月24日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：步文红，女，1970年6月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙建兰，女，1970年1月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：周群寿，男，1986年8月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾仙桃，女，1985年6月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱群，男，1987年9月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙培培，女，1987年5月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾俊领，男，1981年9月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：周素娟，女，1982年3月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：黄同生，男，1967年11月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱章宝，男，1979年9月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王亚婷，女，1979年1月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴船建，男，1981年9月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：宋丽，女，1979年12月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：殷志伟，男，1990年2月8日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：闾香莲，女，1989年9月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：沈晶，男，1980年1月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1991年8月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶婷，女，1995年8月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：何俊，男，1972年12月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：袁杰，男，1986年5月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：周晓敏，女，1985年6月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：程宏平，男，1974年9月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：李权凤，女，1979年11月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈美，女，1979年7月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘飞，男，1989年9月1日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张培，男，1981年12月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：印秀，女，1989年10月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴建明，男，1970年6月11日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：苏琴，女，1968年5月30日生，汉族，住泰兴市。诉讼代表人：殷玉明，男，1971年12月27日生，汉族，住泰兴市。诉讼代表人：陈建宏，男，1980年1月29日生，汉族，住泰兴市。诉讼代表人：刘宏春，男，1959年11月6日生，汉族，住泰兴市。共同委托诉讼代理人：符宏庆，江苏星月城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏进，男，1971年4月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴留凤，女，1969年6月9日生，汉族，住泰兴市。上诉人泰兴市恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）因与被上诉人殷玉明等66人商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初6619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒源公司上诉请求：1.撤销江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初6619号民事判决，改判驳回殷玉明等66人的诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由殷玉明等66人承担。事实与理由：一、原审程序不当。1.原审中吴建明、苏琴变更诉讼请求数额增加一事，在原审开庭时并未提出，而原审判决直接予以依据更高诉请进行判决，显属于程序不当。2.殷玉明等66人在原审中采取多合同合并起诉的方式，将互不相关的主体混为一谈，不能做到个案程序适当，应当分开处理每户购房人的个案。二、原审判决认定事实不清。1.原审未能查明涉案房产未能办理产权证书系由于必须先由泰兴市人民政府作出相关行政行为完毕后，方可依据相关规定具备办理房屋产权登记的条件，而非恒源公司主观故意。而且，恒源公司至今未能为住户办理房屋产权登记系客观无法办证，而非恒源公司具备办证条件而拒不办理，系不可抗力原因导致。故而原审判决要求恒源公司协助众购房者办理房屋不动产产权登记证书之裁决，根本无法在泰兴市人民政府作出相应行政行为之前得到有效执行。原审裁决用民事裁决书的方式凌驾在行政管理规定之上，作出的原判决根本无法执行，显属不当。2.原审未采纳恒源公司要求调整违约金的合理要求，也未考虑恒源公司系因自身无法解决的原因才导致的办证不能，应当考虑因不可抗力因素予以调整相应违约金。3.原审未考虑疫情原因扣除疫情期间计息。殷玉明等64人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决符合规定，请求二审驳回上诉，维持原判。一、关于程序问题。1.吴建明、苏琴的诉讼请求变更是因为起草诉状时，误将吴建明、苏琴的购买价写成735572元，实际金额是736089元，后来以书面形式作出变更说明，没有显著增加恒源公司的负担；2.殷玉明等人的诉讼请求属于同一种类，在起诉前向一审法院立案庭征求意见，立案庭同意所有的当事人一并起诉，且合并起诉也符合相关规定，不存在程序不当的问题。二、关于实体方面。1.恒源公司在诉前调解、诉讼中，虽然说所谓的政府原因无法办证，但至始至终均未能提供相关依据，且在诉讼前的一年时间内，殷玉明等人向政府有关部门上访，恒源公司的时任法定代表人或代表都表示尽快办理房产证，且按照合同约定支付相应的违约金。现恒源公司上诉称是政府原因，其理由不能成立；2.殷玉明等人主张的违约金符合新的司法解释相关规定，不存在偏高的问题；3.恒源公司未能办理房产证是在疫情发生之前一年时间内，其违约行为早已发生，因此其认为应扣除疫情期间违约金的观点不能成立。苏进、吴留凤未答辩。殷玉明等向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒源公司协助殷玉明等66人办理领取所购房屋的不动产权登记证书；2.依法判令恒源公司每日按殷玉明等66人所购房屋全部价款的万分之一为标准，支付自2019年7月1日至实际完成不动产转移登记之日止的违约金（暂计算至2020年6月30日总额为1144645.45元）3.本案诉讼费由恒源公司承担。诉讼过程中吴建明、苏琴变更第二项诉讼请求为：依法判令恒源公司每日按购房屋价款736089元万分之一为标准，支付自2019年7月1日至实际完成不动产转移登记之日止的违约金（暂计算至2020年6月30日金额为26867元）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年7月至9月，殷玉明等人先后与恒源公司签订《商品房买卖合同》，约定恒源公司将黄桥佳源广场3幢中的商品房出售给殷玉明等人，若因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得商品房的不动产权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成不动产转移登记的期限届满之日起至实际完成不动产转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订以后，殷玉明等人依约支付了购房款项，恒源公司于2018年6月30日前交付房屋，但由于恒源公司的原因，案涉诸购买者至今未能取得不动产权证书。一审法院认为，殷玉明等人与恒源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。购房者依约支付了购房款及相关费用，恒源公司也将涉案房屋交付本案诸购房者使用，但是恒源公司未在约定期限内配合办理产权登记，构成违约，应当承担协助殷玉明等人取得不动产权证书的责任。关于本案的违约金问题，根据约定，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得商品房的不动产权证书的，自买受人应当完成不动产转移登记的期限届满之次日起至实际完成不动产转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，殷玉明等人诉称恒源公司于2018年6月30日前将商品房交付购房者，恒源公司当庭予以认可，故买受人应当在2018年12月27日前完成不动产转移登记，现殷玉明等人主张自2019年7月1日起算违约金，一审法院予以支持。关于恒源公司认为违约金计算标准过高，一审法院认为，该合同系恒源公司提供的格式合同且违约金计算标准并不明显偏高，恒源公司应按约支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、泰兴市恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助殷玉明等人领取位于江苏省泰兴市黄桥镇佳源广场3幢所购房屋的不动产产权登记证书（具体所购房屋坐落见一审判决表）；二、泰兴市恒源房地产开发有限公司支付自2019年7月1日至实际完成不动产转移登记之日止按合同约定的标准计算的违约金（截止2020年6月30日的违约金金额详见下表）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7551元，由恒源公司负担（此款殷玉明等66人已垫付，由恒源公司于本判决生效后十日内给付殷玉明等66人）。二审中，双方恒源公司向本院提交如下证据：恒源公司与泰兴市明源房地产开发有限公司联合于2021年3月11日向泰兴市自然资源和规划局黄桥分局出具的办证事宜的请示，该文书中体现出：一方面，两公司对于涉案房屋不能办证事宜一直积极努力处理的状态；另一方面，恒源公司也愿意缴纳合理费用，然而需要政府部门予以协调减除不合理的部分，完成此类事项之后才具备发证条件。殷玉明等人的质证意见：对该文书中的情况并不知情，且并未加盖公司印章，对其真实性无法确认。本院认证意见，上述证据是恒源公司就本案所涉房地产开发延期以及未能办理产权登记原因的说明，属于当事人陈述范围，对其真实性无法确认，且从其所反映的内容看是与第三方就上述问题存在争议未能得到解决，并不属于不可抗力的范围。一审法院查明的事实已有当事人陈述以及相关证据予以证实，本院二审予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定和法律规定全面诚信履行各自义务。殷玉明等66人与恒源公司之间存在合法有效的商品房买卖合同，双方均应当依据该合同及法律规定确定双方之间的权利义务并履行，否则应当承担法律责任。殷玉明等66人作为买受人已经履行房款支付义务，恒源公司在交付房屋后应当继续履行合同所约定的不动产权证书办理的相关义务。现恒源公司未能在约定期限内配合买受人办理不动产权证书，已经构成违约。买受人有权根据合同约定的违约金条款向其主张违约责任。关于恒源公司上诉称系因政府部门与恒源公司之间的相关问题导致未能办理权证的问题。本院认为，首先，关于目前未能办理产权登记的确切原因仅有恒源公司的单方陈述，对其是否属实不能确认；其次，即便根据恒源公司所称的未能办理产权登记的原因，并不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而是由于恒源公司未能与相关政府部门就用地所涉问题达成一致处理意见造成，该内容不属于不可抗力的范围，不能成为抗辩对方请求权的法定事由；最后，恒源公司在约定的期限内以及逾期后也并未采取积极妥善有效的行动促成问题的实质性解决，其主观存在放任该问题的故意。本院对其就此提出的上诉理由不予采纳。关于恒源公司要求调整以及减少违约金的上诉请求。双方在合同中就违约金的计算方式作出了明确约定，系双方当事人的真实意思表示一致，恒源公司未按约定履行义务，就应当依约承担责任，且本案违约金的计算标准并不明显过高，亦不违反法律规定。恒源公司的上述理由缺乏法律依据，本院不予采纳。一审法院判决恒源公司依据合同承担违约责任，支付相应违约金，符合双方约定及法律规定。关于恒源公司上诉称，殷玉明等66人在原审中采取多合同合并起诉的方式不当的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为两人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院可以合并审理。本案所涉情形符合上述法律规定，一审法院合并审理并不违反法律规定。恒源公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。至于恒源公司上诉提及的吴建明、苏琴变更增加诉讼请求的问题。吴建明、苏琴一审诉讼请求金额系存在笔误，而后向一审法院出具情况说明，在原金额的基础上进行了更正，并不涉及诉讼请求种类的变更，其数额也较小，其诉讼主张的基础和事实没有发变化，一审法院径行作出处理并未侵害恒源公司的合法权益。值得向恒源公司指出的是，《中华人民共和国公司法》第五条规定，公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。恒源公司作为商品房的出卖方应秉持积极诚信的态度，全面履行合同，配合购房者办理产权登记不仅仅是其合同义务，更是公司法规定的企业社会责任的具体体现。恒源公司应当以实际行动切实履行合同义务，承担社会责任，与相关部门沟通、协调，采取补救措施，努力完成权证办理的手续和程序，以确保民众权利之及时实现。综上所述，恒源公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15102元，由恒源公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 霖审判员 李志霞审判员 宗 雯二〇二一年四月六日书记员 朱 菁