江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初2714号原告张馨元。委托代理人刘冬娇，江苏苏泰律师事务所律师。委托代理人俞双兵，江苏苏泰律师事务所实习律师。被告江苏龙启房建置业有限公司，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。法定代表人周璐，董事长。委托代理人周章明，江苏百川通律师事务所律师。原告张馨元与被告江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由代理审判员王圣彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张馨元委托代理人刘冬娇、俞双兵，被告龙启公司委托代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院二I期B5幢一单元902号房屋（以下简称902房屋），建筑面积114.58平方米，总价款580000元。并约定出卖人在讼争房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意由出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2013年12月28日，被告按合同约定期限向原告交付了902房屋，2014年1月14日，原告向被告交纳了产证代办费用8919元，但时至今日，被告一直未报产权登记机关备案，致原告无法办理902房屋产权证。请求判令被告按房款总额580000元支付原告自2014年12月23日至2016年4月22日止按照每日万分之二计算的违约金56492元。被告龙启公司辩称：原告所述其与我司签订房屋买卖合同并约定我司在交付房屋后360日内向产权登记机关报备以及我司于2013年12月28日向原告交付了902房屋属实，但原告实际交付的购房款为574736元。被告未能在约定的时限内向产权登记机关报备，是因江阴－靖江工业园区管委会（以下简称管委会）未履行职责，将位于小区红线外环保不达标的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司）最迟在2013年拆除，致使该建设项目不能通过环保部门的环境评估验收，使被告至今未能报备案。被告本着对业主负责的态度，通过多种渠道和方式强烈要求管委会迅速拆除山昌公司，并以诉讼的方式要求管委会履行义务。管委会再次承诺在2015年底拆迁山昌公司，但仍未履行。江阴园区管委会对山昌公司的拆迁行为属于政府征收、征用行为，而这种征收、征用行为是园区管委会以承诺（情况说明）的方式向我公司作出的保证，在我们国家政府的信誉等同于国家信誉，这种信誉高于其他任何法人、组织、自然人的信誉。我公司与原告签订合同时，按照正常人的认知能力和判断标准，基于对政府诚信的信任，能够预见到的是在规定的期限（2013年年底）内政府必能完成拆除山昌公司的任务，不会对办理产权报备产生影响。对政府的失信（未在规定的时限内拆除）确属不能预见、且无法克服的不可抗力，因而延期办证是因为政府行为引起，非我公司故意为之，属于合同约定和法律规定的不可抗力的免责事由。《商品房买卖合同》第十五条约定因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书才需要支付违约金；第八条约定了遭遇不可抗力的，出卖人是可以延期履行义务的，所以被告不应当承担逾期办证违约金的支付责任。退一步讲，即使被告构成违约，原告主张的按日万分之二的标准计算违约金偏高，我司要求调减至日万分之一，同时起算日期也应扣除办证所需的15天时间，只能从2015年1月12日开始计算，且被告已预支3000元应予扣减。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告辩称，原告补充陈述：对被告陈述实际购房款为574736元及已预支原告3000元没有异议，同意从原告主张的违约金中扣减3000元。因被告在开发该项目时，山昌公司的污染早已存在，环保部门亦曾提示过被告存在风险，故被告对此是明知的，不属于不可抗力，被告应当承担违约责任，违约金计算标准以及起算日应当按照合同约定确定。审理中，原告变更诉讼请求：请求判令被告按照每日万分之二支付原告自2014年12月23日起至2016年4月22日止按照购房款574736元计算的逾期办理产权证的违约金52979元（已扣减被告支付的3000元）。经审理查明：2013年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买902房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2013年12月28日，被告向原告交付了902房屋。经双方结算，原告实际交付房屋价款574736元。被告于2014年1月14日收取了原告代办房屋产权证费用8919元。现因902房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未能报备案，致原告亦无法办理房屋产权证书。另查明：被告在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知被告，项目东侧的山昌公司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。上述事实，有原告提供的902房屋商品房买卖合同、住宅质量保证书、销售不动产统一发票、产证代办费收款收据、被告提供的房屋销售结算单、管委会2012年4月1日情况说明、泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局《关于对江苏龙启房建置业有限公司对沿江高等级公路南侧H2－9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》、靖江市规划局颁发给被告的城南大院（二期）项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、被告出具的《关于城南大院二期-I项目环境保护验收的申请》、被告出具的《关于城南大院周边设施（环境）搬迁和整顿处理的请求函》、向靖江市市长发送的《恳请尽早拆除山昌砼公司的函》、本院（2015）泰靖民初字第2246号受理案件通知书、靖政发[2015]132号《关于对江阴-靖江工业园区城南大院开发项目优先事项请示的批复》以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方明确约定了被告办理权属登记备案的期限和违约金的计算方法，但被告于2013年12月28日向原告交付902房屋并收取原告办理产权证的费用后，至今未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得902房屋的权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告自逾期之日起承担违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告同意扣减被告已预支的3000元，本院予以照准。我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告不能报备案，从而不能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知被告山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期报备案不属不可预见，非不可抗力造成。被告辩称不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。被告关于要求调减违约金以及违约金起算日的抗辩意见，无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告江苏龙启房建置业有限公司于判决发生法律效力后十日内给付原告张馨元逾期办理房产权属证书违约金52979元（按房款574736元，自2014年12月23日按每日万分之二计算至2016年4月22日为55979元，扣除已经支付的3000元）。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1212元减半收取606元，由被告江苏龙启房建置业有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  王圣彬二〇一六年六月一日书 记 员  李 青本案援引法律条款1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。