上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初850号原告(反诉被告)崇明县城桥镇城桥村村民委员会，住所地崇明县城桥镇城桥村。法定代表人严根发，主任委托代理人黄惠超，上海市申江律师事务所律师。被告(反诉原告)顾永华，男，1976年11月14日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会诉被告顾永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后适用简易程序由审判员陈丰独任审判。2016年3月6日，被告顾永华向本院提起反诉。本院于2016年3月9日、2016年4月27日、2016年5月24日三次公开开庭进行了审理，原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会的委托代理人黄惠超、被告顾永华及其委托代理人张白云(参加第二次、第三次庭审)到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方一致同意延长三个月继续适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会诉称，2012年8月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将位于崇明县城桥镇东门路XXX号面积为20平方米的门面房一间出租给被告，每月租金人民币6,000元(以下币种均为人民币)，年租金计72,000元，付款期限为每年一次，于每年8月给付。合同租赁期限自2012年8月10日起至2017年8月9日止。并约定，若一方违约，应按年租金额10%偿付违约金。现被告不履行2015年8月至2016年8月的合同义务，原告多次追讨租金未果，遂诉至法院，请求依法判令：被告立即支付房屋租赁费72,000元，并支付违约金7,200元。审理中，原告变更诉讼请求为：判令解除原、被告所签订的房屋租赁合同，并由被告按3,000元/月支付2015年8月10日起至交房之日止的房屋租赁费。原告为证明其诉称，向本院提供如下证据材料：1、2012年8月10日崇明县城桥镇城桥村村民委员会与顾永华签订的房屋租赁合同复印件1份；2、崇明县建设委员会颁发的编号为沪崇建(00-002)号的建设工程(临时)规划许可证复印件1份。被告对原告提供的上述证据无异议。被告顾永华辩称，房屋租赁费72,000元是二间房屋的房租，其实际租赁使用的是一间房，应当是36,000元。其未付租金的原因是原告拒收其实际应付租金，而非被告违约，故被告不应承担违约责任。对原告变更后的诉讼请求，被告不同意解除房屋租赁合同，对按3,000元/月计算租赁费无异议。被告为证明其辩称，向本院提供如下证据材料：1、2014年8月10日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明系争房屋年租金为36,000元；2、原告于2015年10月14日给被告的函复印件一份，证明原告承认被告与案外人已分开租赁。3、周荣君于2012年8月6日出具的收条复印件一份，证明之前二间房的租金是72,000元，现被告与案外人分开租赁了，年租金应为36,000元。原告对上述证据的真实性无异议。反诉原告顾永华反诉称，2012年8月9日，反诉原告与反诉被告续订了城桥镇东门路XXX号房屋2间的租赁合同，每年房租为72,000元。2014年8月，案外人杨某某经营电动自行车，与反诉原、被告相商后，将其中一间分租给杨某某。2015年春节前，杨某某回家过年后至今未回崇明，以致反诉被告未收到房屋租金，反诉被告的经办人周荣君要反诉原告承担杨某某的欠租，反诉原告未同意。2015年7月，反诉原告向周荣君交自租部分租金，周不收，非要其全额承担2间房屋的租金后才收，双方僵持。2015年8月14日上午8时30分左右，周荣君等三人来反诉原告门店将反诉原告的18辆电动自行车强行拉走。8月19日下午2时，周荣君再次上门，强行将店员赶出后锁门，反诉原告待周走后自行扭锁开门，周荣君在次日再次来强行锁门，以致反诉原告门店被强行关闭至今。2015年10月14日，反诉被告发函要求协商，但只要求反诉原告支付租金，对反诉原告的电动自行车返还及赔偿损失不予采纳，协商未果。为此，反诉原告要求反诉被告返还反诉原告电动自行车18辆，并赔偿反诉原告停业损失费80,000元。反诉原告为证明其诉称，向本院提供了上海市公安局案(事)件接报回执单复印件2份，用以证明存在反诉被告强行锁门的事实。反诉被告对该证据的真实性无异议。反诉被告崇明县城桥镇城桥村村民委员会辩称，反诉被告推走的电动自行车是案外人杨某某的而不是反诉原告的，其向反诉原告表示过如果反诉原告将案外人杨某某的租金交掉，反诉原告就可以将杨某某的电动自行车拉走；反诉被告方的周荣君确实锁过反诉原告的门，但反诉原告当天就将门打开了，故反诉被告对反诉原告的反诉请求不予认可。经审理查明，原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会与被告顾永华于2012年8月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于崇明县城桥镇东门路XXX号的房屋出租给被告作经营之用，合同租赁期限自2012年8月10日起至2017年8月9日止，房屋租金为每月6,000元，付款期限为每年一次，于每年8月给付，合同并约定一方违约，应偿付违约金按年租金额10%计付。合同履行过程中，因案外人杨某某经营所需，经协商，原、被告均同意将被告原租赁的房屋分租一间给杨某某。2014年8月10日，原、被告另行签订《房屋租赁合同》一份，明确被告所租赁房屋的年租金为36,000元，付款方式为年初一次性付清，房屋租赁期限为五年，自2014年8月10日至2019年8月9日止。2015年2月，案外人杨某某从其租赁的房屋处离开后未返回。2015年7月，被告在向原告支付次年租金时，原告方经办人周荣君要求被告将案外人杨某某所拖欠的租金一并支付，双方为此发生争执。2015年8月14日，周荣君以被告租赁的房屋内的18辆电动自行车系案外人杨某某所有为由，将该批电动自行车推走。同月19日下午，周荣君至被告租赁房处催要租金，因双方意见不一，周荣君遂将出租屋的门锁上，被告在周离开后自行扭锁开门。次日下午，周荣君再次上门催要租金无果，遂将被告租赁屋内部分电动自行车推至屋外并锁门，被告因此而报警，崇明县公安局城桥派出所出警后，经民警协调，被告将被周荣君推至外面的电动自行车运走，周荣君也将锁打开。当晚，被告所雇店员用店内的锁将门锁上。之后，被告停业至今。2015年10月14日，原告发函被告，要求其就租赁房屋是否续租之事于当月20日之前与原告协商。因双方协商无果，原告遂诉至本院。审理中，原、被告双方一致认可2014年8月10日合同中租金支付方式为“年初一次性付清”是指在每年的8月10日之前付清。同时，原告考虑到本案实际情况，愿意减免被告2015年8月10日至2015年9月9日的房屋租金。被告则表示同意解除与原告所签订的房屋租赁合同，并只愿意支付2015年8月10日至2015年10月20日的租金。本院认为，原、被告于2014年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规强制性规定，对双方均具有约束力。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依据合同约定，被告应在2015年8月10日之前一次性付清房屋租金，被告欲按约向原告支付租金时，因原告要求被告同时支付案外人所欠租金而引发矛盾，对由此产生纠纷原告有一定的责任。嗣后，被告在原告数次向其催付租金时仍未支付租金，并停业至今。根据本案实际，原告愿意减免被告一个月的租金予以准许。鉴于双方均同意解除房屋租赁合同，故原告要求解除合同并由被告按3,000元/月的租金标准支付2015年9月10日至归还房屋之日止租金的诉讼请求可予支持。对原告方经办人从被告处推走的18辆电动自行车，因原、被告双方对电动自行车的权属有争议，且该行为同本案非同一法律关系，故被告要求原告归还其所推走的电动自行车的反诉请求本案中不予处理，被告可另行主张；被告要求原告赔偿其停业损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会与被告顾永华就坐落于崇明县城桥镇东门路XXX号的房屋所签订的租赁合同；二、被告顾永华自本判决生效之日起十日内将坐落于崇明县城桥镇东门路XXX号的房屋返还给原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会。三、被告顾永华自本判决生效之日起十日内按照每月人民币3,000元的租金标准支付原告崇明县城桥镇城桥村村民委员会上述房屋自2015年9月10日起至实际归还之日止的租赁费。四、反诉原告顾永华的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,780元，减半收取计人民币890元，由原告负担人民币445元、被告顾永华负担人民币445元。反诉案件受理费人民币900元，减半收取人民币450元由反诉原告顾永华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 丰二〇一六年六月二十二日书记员 蔡榆柠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。