文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第884号原告（反诉被告）：李世群，男，汉族，1955年9月25日出生，住广西昭平县，原告（反诉被告）：覃健辉，男，汉族，1957年9月29日出生，住广西昭平县昭平镇西宁中路**，公民身份号码：4524241957********。两原告（反诉被告）共同委托代理人：李泽活，系广西汇豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁土德，男，汉族，1966年10月6日出生，住，住广东省化州市/div>被告（反诉原告）梁土德委托代理人：王欣、邓俊南，分别系广东中信致诚律师事务所律师、实习律师。被告：冯华文，男，汉族，1967年1月19日出生，住，住广东省化州市/div>上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2015年6月18日受理后，被告梁土德提起反诉，经审查，本院将本诉与反诉合并审理，并由代理审判员谢晓东适用简易程序，分别于2016年5月5日、6月3日公开开庭进行了审理。原告李世群及两原告的共同委托代理人李泽活、被告冯华文、被告梁土德的委托代理人王欣均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月9日，原、被告经协商签订了《厂房租赁合同》，约定：两原告将自有厂房出租予两被告使用；租期为三年，即从2011年5月1日至2014年4月30日止；第一、二年租金为10000元/月，第三年租金递增10%；两被告应于每月15日前支付当月租金。在合同期内，两被告尚欠两原告租金62000元。合同到期后，原、被告口头约定合同顺延至2014年9月份，租金为11000元/月，但两被告仅支付5月份租金11000元，尚欠6-9月份租金44000元。两被告租赁上述厂房期间，在厂房内打墙洞、开挖地面安装破碎机，机器搬走之后，留下机坑及沉渣池没有填平和恢复原状。综上，故起诉：1、被告支付拖欠的租金人民币106000元，并分段计付拖欠租金的滞纳金，即从2014年5月1日起拖欠的租金62000元，按每月10%从2014年5月1日计算到实际清偿之日止；从2014年10月1日起拖欠的租金44000元，按每月10%从2014年10月1日计算到实际清偿之日止;2、被告冯华文、梁土德支付其在原告厂房内开挖破碎机坑、打墙洞，建沉渣池需恢复原状及清运垃圾的费用共计人民币8000元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告梁土德辩称：1、被告冯华文已经退出经营，本案与被告冯华文无关。2、两原告诉状中所述虚假，被告梁土德从未拖欠两原告租金，合同到期后没有继续履行，双方租赁关系已经结束。3、两原告的诉讼请求已超过诉讼时效。4、被告梁土德在租赁期间没有损坏两原告的财物。被告冯华文辩称：一，被告冯华文与梁土德于2011年4月9日于原告签订《厂房租赁合同》合伙经营，半年之后，即2011年10月，被告冯华文便退出合伙，由梁土德个人独资承租原告的厂房。当时被告冯华文也将此情况告知了两原告并征得了两原告的同意，但没有书面材料证明。从2011年10月份之后的每月租金都是梁土德支付给两原告，两原告也是认可和接受的。故被告冯华文与两原告之间的租赁合同关系已经终止，两原告所诉2013年11月12日以后拖欠的租金与被告冯华文无关，两原告应向梁土德追偿。二，根据《民法通则》的规定，拖欠租金的诉讼时效为一年，原告所诉拖欠租金106000元，包括合同期内的62000元及延长合同期的44000元。根据合同约定，每月的租金应在当月15日前付清，故原告诉请被告支付的合同内租金至原告起诉时已经超出一年，不再受法律保护；而合同外2014年5月的租金梁土德已经支付，同年6-9月因被告梁土德否认有续租，原告不能举证证明，故原告主张的该期间租金44000元也不应予以支持。三，滞纳金是行政机关根据行政法规作出处罚的款项，原告无权收取滞纳金，故《厂房租赁合同》第3.6条违反法律规定，属于无效条款，不能成为原告主张计付滞纳金的依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告梁土德反诉称：原告根据《厂房租赁合同》收取了被告梁土德交纳的租赁押金30000元。现租赁期满，梁土德也已于2014年5月下旬退场，但原告至今未返还押金予被告梁土德，故提起反诉：1、原告返还押金30000元；2、原告承担全部诉讼费用。两原告辩称：因被告梁土德拖欠原告租金，根据《厂房租赁合同》第三条第3.5规定，在两被告清偿租金后，原告同意退还押金3万元。被告冯华文辩称：不清楚合同的履行情况，请法院依法处理。诉讼中，两原告就本诉与反诉举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告签订有厂房租赁合同，以及租金的数额及租金支付时间、方式，计算滞纳金的方式和依据，押金在抵扣尚欠租金后方可退回。3.转让承包土地合同协议书原件1份，承包旱地合同原件1份，用以证明原告租给被告的厂房是由原告从胡干林手中转让得来的，原告对涉案厂房有合法使用权。4.承包土地合同原件1份，用以证明原告租给被告的厂房除从胡干林手中转让得来外，原告又从上三经济社承包土地来扩建厂房，后租给被告。5.被告方交纳租金整理清单打印件1份，6.中国农业银行对账单原件13页，证据5、6用以证明被告已支付的租金数额和拖欠的租金数。7.租厂房协议原件1份，用以证明到2014年10月份，原告与被告终止了租赁合同并将部分厂房租赁给第三人使用。8.收据复印件1份，用以证明梁土德租下原告的厂房后，又将一部分厂房转租给第三人李志刚使用。并收取第三人押金以及租金。麦华亮是梁土德他们的合伙人。9.中国农业银行对账单原件4页，用以证明李志刚与梁土德签订转租协议后，叫李凤贵帮转账支付租金给梁土德，李志刚一直将租金交到2014年9月份。10.照片打印件6页，用以证明被告在原告的厂房穿墙打洞，未修复原样，建筑沉渣池并堆满废渣未清除。11.159××××****梁土德信息打印件1份（短信存于当庭出示的手机中），用以证明原告一直要求被告梁土德及时交付租金，梁土德认可原告短信中的内容，被告梁土德承认尚欠原告租金。经质证，被告梁土德对两原告的证据1无异议；对证据2真实性无异议，合同中冯华文在签合同半年后退出经营，之后由梁土德独自经营；合同约定租赁期限是三年到2014年4月30日合同终止，双方明确约定续约需重新签订合同；合同中3.6约定的滞纳金无效，即使法院认定为违约金，该标准过高，应调整为银行利率；合同约定最后一年租金递增10%，但实际执行过程中双方口头约定月租金仍按10000元每月计付；对证据3、4交由法院核实；对证据5不予确认，属于原告单方陈述，且被告一签约就拖欠租金的说法与常规不符；对证据6真实性无异议，银行单不明确款项的具体付款主体；对证据7没有参与不清楚其真实性，由法庭核实，但与本案无关，只能证明原告将厂房租赁给第三人使用；对证据8没有原件核实，不予确认，按照原告的说法，应追加麦华亮为本案共同被告；对证据9真实性无法确认，由法庭核实，另该证据与本案无关，无法证明原告所要证明的内容；对证据10不予确认，照片无法反映拍摄地点、时间，与本案无关；对证据11不予确认，手机短信以及对方手机号码的显示可以伪造，无法证实短信是由梁土德发出，必须有电信部门的流水加盖公章才确认。被告冯华文对两原告证据1无异议；对证据2真实性无异议，合同中2.2约定租期是3年，但被告冯华文租了半年就退出了，两原告从来没有联系冯华文催缴租金；其余证据的质证意见与被告梁土德一致。诉讼中，被告梁土德就本诉与反诉举证如下：收据两份，用以证明被告在签订合同时交纳押金30000元及2011年5月租金10000元，被告是先付租金后使用，不存在拖欠租金的情况。经质证，两原告对被告梁土德的上述证据真实性无异议，对证明内容不认可，只能证明交押金情况，无法证明没有拖欠租金的情况。该40000元其中有32000元可对应2011年4月9日的银行转账，另外8000元是现金支付；该笔款项确实对应押金30000元及2011年5月租金10000元。被告冯华文对被告梁土德的上述证据不清楚，由法院依法核实。诉讼中，被告冯华文举证如下:声明书原件1份，用以证明本案责任人是梁土德，与冯华文无关。经质证，两原告对被告冯华文的上述证据的真实性由法院认定，认为声明是两被告之间内部的约定，原告并不知情，约定不能约束原告。被告梁土德对被告冯华文的上述证据没有异议。诉讼中，两原告向本院申请证人李某出庭作证，经审查，本院予以准许。证人李某陈述：我是司机，平时有帮李世群装货运货。梁土德租李世群厂房时，我曾帮李世群运输一批废板回广西，留下废板约40吨在梁土德租赁的厂房里给梁土德处理。经质证，两原告对该证人证言无异议，2012年4月18日的5000元柴火款，2012年11月21日5200元柴火款，合计10200元是原告将该些废板交予梁土德处理，梁土德应支付给原告的款项。被告梁土德对该证人证言不确认，梁土德不认识证人李某，证人与原告是老乡，有经济往来，双方有利害关系，证言不可信；证言所反映的废板存放一年多后才处理的内容不符合常理。被告冯华文对该证人证言不清楚、不确认，也不认识该证人。经审查，两原告证据3、4、7、9是原件，两被告对其真实性未提出异议，本院予以采信；两原告证据11反映原告李世群与159××××****机主的短信往来情况，因被告梁土德确认其为该号码机主，且两被告未提供证据对原告的该份证据的真实性予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以采信；两原告证据8是复印件，证据10是照片打印件且拍照的时间、地点不明，两被告均不予确认，本院不予采信；两原告证据5是其自行整理的材料，两被告不确认，本院将综合案件的审理进行认定；对证人李某的证言，两被告均不确认，本院将综合案件的审理进行认定；两原告的其他证据与两被告提交的全部证据材料，因相对方对其真实性均未提出异议，且该些证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性均予以采信。综合本院采信的证据及当事人、证人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物是位于佛山市南海区大沥镇兴贤乡风门岭15号的厂房、仓库、宿舍等，该租赁物未经规划报建和竣工验收。2011年4月9日，两原告与两被告签订《厂房租赁合同》，约定两被告向两原告承租涉讼租赁物，租期为2011年5月1日至2014年4月30日；第1-2年租金为10000元/月，第3年月租金递增10%；两被告在签订合同时向两原告支付保证金30000元；两被告应于每月15日前向原告支付当月租金，逾期按欠交租金总额的10%乘以欠付天数计付滞纳金予两原告。同日，梁土德向被告支付押金30000元、2011年5月份租金10000元。2012年9月15日，原告李世群发短信予被告梁土德，内容为：“梁老板：租金应该付11000元啦。另外代我收的木板款尽快会给我好吗？”2014年4月16日，原告李世群发短信予被告梁土德，内容为：“梁老板：我们签订的租赁厂房合同4月底到期，如果押金不算在月租金，你还欠我厂租金六个月，另外合同约定第三年起租金加10%（即每月加1000元）。请你在近日内汇清全部租金，不要违约，谢谢你！”同年5月8日，原告李世群发短信予被告梁土德，内容为：“梁老板：请付欠我厂租金42000元，另请付5月份租金11000元，谢谢！”同年6月5日，原告李世群发短信予被告梁土德，内容为：“梁老板：请你尽快汇清前面租厂房合同所欠租金32000元，谢谢合作！”同年9月27日，被告梁土德发短信予原告李世群，内容为：“老板您好！现在厂的地方大检查、大整理，厂内的水电已停3个多月了，村委还不同意水电接通问题，等待我这几天跟村委沟通如何就一次处理，请谅解！”同月28日，原告李世群发短信予被告梁土德，内容为：“梁老板：我们在签订合同时就写有你们要合法经营，而你们没办理工商执照及税务手续，是你们本身责任，希望你尽快结清所欠租金。”同年10月，原告李世群与李志刚签订《租厂房协议》，将涉讼租赁物中15号厂房出租予李志刚，并按5000元/月计付租金。2015年6月18日，两原告提起本案诉讼。同年8月3日，被告梁土德出具《声明书》予被告冯华文，确认被告冯华文在上述《厂房租赁合同》签署后半年左右便退出经营，厂房由被告梁土德经营并自负盈亏，与被告冯华文无关。            付款时间              付款金额              两原告意见              梁土德意见              付款时间              付款金额              两原告意见              梁土德意见                  2011.4.9              32000              租金，保证金              租金              2013.5.5              9950              2013.1租金              租金                  2011.6.13              9600              租金              租金              2013.5.21              5000              2013.2租金              租金                  300              租金              租金              2013.6.8              4950              2013.2租金              租金                  100              租金              租金              2013.7.3              9950              2013.3租金              租金                  2011.7.16              10000              租金              租金              2013.8.7              9950              2013.4租金              租金                  2011.8.19              10000              租金              租金              2013.9.10              9950              2013.5租金              租金                  2011.11.17              10000              租金              租金              2013.10.11              9950              2013.6租金              租金                  2012.1.10              9950              租金              租金              2013.11.6              5000              2013.7租金              租金                  2012.3.21              9950              2012.1租金              租金              2013.12.2              4950              租金                  2012.4.18              10000              2012.2租金，5000元柴火款              租金              2013.12.18              5000              2013.8租金，欠5000              租金                  5000              租金              2014.1.28              9950              2013.9租金              租金                  2012.5.31              9950              2012.3租金              租金              2014.3.3              9950              2013.10租金              租金                  2012.7.5              9950              2012.4租金              租金              2014.3.22              5000              2014.1租金，欠5000              租金                  2012.8.6              9950              2012.5租金              租金              2014.5.14              11000              2014.5租金              租金                  2012.9.15              9950              2012.6租金              租金              2014.5.20              9950              2014.2租金              租金                  2012.10.21              15200              2012.7租金，5200柴火款              租金              2011.8.19              20000              不确认              租金                  2012.11.14              9950              2012.8租金              租金              2011.9.11              50000              不确认              租金                  2012.11.15              9950              2012.9租金              租金              2014.2.20              10000              不确认              租金                  2013.1.20              9950              2012.10租金              租金              2014.3.19              15000              不确认              租金                  2013.3.4              9950              2012.11租金              租金                                                                          2013.3.18              9950              2012.12租金              租金                                                              另查，被告梁土德使用涉讼租赁物期间转账付款情况如下：本院认为：涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证及竣工验收材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，两原告与两被告签订的《厂房租赁合同》因违反上述规定而无效。合同无效，则自始无约束力。虽然《厂房租赁合同》无效，但是使用租赁物者，应参照合同约定计付使用费予两原告。现被告冯华文主张其于签约半年后便不再使用涉讼租赁物，被告梁土德予以确认，原告也未举证证明被告冯华文在其主张的欠租期间有使用涉讼租赁物，故原告要求被告冯华文在本案中承担共同还款责任没有事实依据，本院不予支持。被告梁土德自认其是涉讼租赁物的使用人，故应参照《厂房租赁合同》的约定支付使用费予两原告。参照该合同约定，涉讼租赁物2011年5月1日至2013年4月30日期间的使用费为10000元/月，在2013年5月1日至2014年4月30日的使用费为11000元/月。被告梁土德主张双方已就第三年的租金口头协商按10000元/月计付，但未举证予以证明，两原告不确认，且原告李世群在2014年4月16日发予被告梁土德的短信也是按照11000元/月催收租金的，故被告梁土德的主张证据不足，本院不予采信。被告梁土德主张其于2014年5月20日搬离，两原告主张被告梁土德于2014年9月底才搬离。因被告梁土德对返还租赁物有举证义务，结合两原告证据11，被告梁土德在2014年9月底还在向原告反映并协调厂房断水电三个月事宜，故两原告主张被告梁土德实际使用涉讼厂房至2014年9月底较为可信，本院予以采信。至于2014年5-9月的使用费，因双方均没有提交证据证明其有对该期间的使用费另作约定，故两原告主张仍应按照11000元/月的标准计付使用费理据充分；又根据被告梁土德陈述，涉讼厂房在2014年9月底已经停水停电三个多月，原告李世群也未对停水停电的事实提出异议，故本院酌情认定涉讼厂房在2014年7-9月份已经停水停电，并鉴于停水停电对被告梁土德的经营（五金加工）必然造成较大的影响，根据公平原则，将该期间的使用费调整为5000元/月，故被告梁土德应支付2014年5-9月的使用费37000元（5-6月使用费22000元+7-9月使用费15000元）。两原告诉请超出本院核定的，本院不予支持。关于被告梁土德交纳租金的认定，因两原告自认被告梁土德交租的方式既有现金支付，也有转账支付，但不记得现金收款的具体时间和金额。被告梁土德从事个体经营没有规范的财务制度，至原告主张的2014年5月前使用费的付款期已超1年，被告梁土德主张其未保存现金交租的收据符合情理，本院对被告梁土德主张的已按照10000元/月的标准支付完毕至2014年4月30日止的使用费的主张予以采信。鉴于2013年5月1日至2014年4月30日的使用费为11000元/月，故梁土德还拖欠2013年5月1日至2014年4月30日的使用费12000元（12个月×1000元/月）。两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，鉴于两原告与被告梁土德均确认被告梁土德在2014年5月支付了21000元，故被告梁土德尚欠原告使用费28000元（37000元+12000元-21000元）。因《厂房租赁合同》无效，故两原告主张适用违约条款没有法律依据，本院不予支持。鉴于被告梁土德拖欠使用费确实给原告造成损失并体现为利息，故本院酌定被告梁土德应以欠款28000元为本金，从两原告起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期（一年期）贷款利率计付利息予两原告。两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告梁土德主张两原告的诉讼请求已超诉讼时效，经查，上述被告梁土德拖欠的2013年5月1日至2014年4月30日的使用费12000元，原告李世群在2014年4月16日有发信息催收；被告梁土德拖欠的2014年5-9月的使用费37000元及前述欠款，原告李世群在同年9月底有发信息进行催收。原告李世群的上述催收均构成时效中断，故两原告的主张至其起诉之日尚未超出诉讼时效，被告梁土德的该项抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。两原告主张被告梁土德应支付其恢复厂房原状、清运垃圾费用合计8000元，但未举证证明该费用产生的事实、构成及应由被告梁土德承担的依据，被告梁土德不确认，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。现《厂房租赁合同》无效，两原告收取被告梁土德、冯华文的保证金30000元应予返还，因被告冯华文已明确其在2011年已退出经营，且对被告梁土德的反诉未提出异议，故被告梁土德反诉请求两原告向其返还保证金30000元的请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）梁土德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的使用费28000元予原告（反诉被告）李世群、覃健辉，并以该款为本金，从2015年6月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期（一年期）贷款利率计付利息予两原告。原告（反诉被告）李世群、覃健辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金30000元予被告（反诉原告）梁土德。驳回原告（反诉被告）李世群、覃健辉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取2373.5元（两原告已预交），由两原告负担2123.5元，由被告梁土德负担250元；反诉案件受理费减半收取275元（被告梁土德已预交），由两原告负担。经抵扣，两原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付25元予被告梁土德，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  谢晓东二〇一六年六月十四日书 记 员  张绪清书 记 员  车惠青