湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1067号原告：魏恒达，男，汉族，1996年10月20日出生，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：朱海涛，广东格方（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈云芳，广东格方（长沙）律师事务所律师。被告：杨雪梅，女，汉族，1955年11月29日出生，户籍地湖南省长沙市芙蓉区。原告魏恒达与被告杨雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告魏恒达的委托诉讼代理人朱海涛、沈云芳到庭参加诉讼。被告杨雪梅经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏恒达向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告杨雪梅支付原告魏恒达已形成附合部分的门面装修费226949元；2、请求判令被告杨雪梅支付原告魏恒达停产停业损失19000元（具体数额以《征地安置补偿协议》确定的数额为准）；3、请求判令被告杨雪梅支付原告魏恒达搬迁费2700元；4、请求判令被告杨雪梅支付原告魏恒达按期拆迁奖励35100元；5、请求判令被告杨雪梅退还原告魏恒达租房押金5000元；6、判令被告杨雪梅承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月29日，魏恒达与杨雪梅签订《租赁合同》，魏恒达承租杨雪梅名下位于长沙市芙蓉区××街道××村××号××楼，面积200平方米左右。该《租赁合同》约定：杨雪梅于2019年6月29日起将该房屋交付给魏恒达使用，租赁期限10年，自2019年6月29日至2029年6月29日止；租金为前五年每年42000元；魏恒达应向杨雪梅支付押金5000元，该押金在合同终止时，杨雪梅应退还魏恒达。2019年8月12日，为配合魏恒达办理营业执照，杨雪梅向魏恒达提供了长沙市芙蓉区××街道××社区居民委员会出具的《证明》，内容为“位于长沙市芙蓉区××街道××村××号，房屋产权系杨雪梅所有，属于经营性用房，该房屋非违法建筑、非危险建筑、非征地拆迁房，且作为魏恒达的经营场所使用。”魏恒达依据该《证明》及相关文件向长沙市芙蓉区行政审批服务局注册个体工商户长沙市芙蓉区壹家酒店的营业执照，并投入资金226949元进行装修，招聘员工开展经营。2020年8月7日，长沙市芙蓉区人民政府发布2020-13号《长沙市芙蓉区人民政府东湖渔场村城中村改造项目拟征地公告》，通知将对案涉土地房屋实施征收。同年8月24日，杨雪梅向魏恒达发送《关于办理〈房屋门面租赁合同〉解除手续的函》，要求与魏恒达解除《房屋门面租赁合同》，并搬离案涉房屋。魏恒达自签订租赁合同至今，在该承租房屋内经营时间不足两年，加上新冠肺炎疫情影响，长期处于停业状态，投入的成本尚未回收，该房屋即面临被征收。在双方签订房屋租赁合同时，杨雪梅向魏恒达承诺该房屋不会被征收，魏恒达基于对杨雪梅的信赖才签订长达十年期限的租赁合同，并投入大量资金进行装修。因此，杨雪梅在签订合同时存在欺诈，导致魏恒达基于错误认识签订房屋租赁合同，由此遭受重大损失。故向本院提起诉讼。被告杨雪梅未作答辩。原告魏恒达围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1.原、被告身份证，拟证明双方当事人的诉讼主体资格；证据2.《房屋门面租赁合同》一份；证据3.魏恒达向杨雪梅微信转账的截图。该2组证据拟证明：第一，魏恒达与杨雪梅于2019年6月29日签订《房屋门面租赁合同》；第二，魏恒达承租杨雪梅位于××村××号××层，建筑面积100平方米左右，租期10年，从2019年6月29日起至2029年6月29日止；第三，该房屋年租金为人民币42000元，魏恒达于2019年6月18日向杨雪梅支付了半年租金21000元和押金5000元；证据4.个体工商户登记资料，拟证明魏恒达承租该房屋经营“长沙市芙蓉区壹家酒店”，杨雪梅向魏恒达出具证明并作出承诺，案涉承租房屋属于经营性用房，该房屋属于非违法建筑、非危险建筑、非征地拆迁房；证据5.《长沙市芙蓉区人民政府东湖渔场村城中村改造项目拟征地公告》；证据6.《《关于办理〈房屋门面租赁合同〉解除手续的函》》；证据7.魏恒达与杨雪梅的微信聊天记录。该3组证据拟证明长沙市芙蓉区政府于2020年8月7日发布拟征地公告，杨雪梅要求与魏恒达解除租赁合同，且不同意支付经济补偿；证据8.《东湖渔场村城中村改造项目征地拆迁农房面积认定公示表》；证据9.《东湖渔场村城中村改造项目按期腾地房屋拆迁补偿明细表》。该2组证据拟证明：第一，杨雪梅的房屋存在违法建筑，面积达935.94平方米，占总建筑面积的73.50%；第二，在签订合同时，杨雪梅向魏恒达承诺案涉房屋为非违法建筑、非征拆建筑；第三，芙蓉区政府对杨雪梅房屋实施征收的补偿明细包含室内装饰装修补偿费、拆迁补助费、生产用房补偿等；第四，在合同签订时，杨雪梅存在欺诈行为；证据10.房屋装修照片、门面照片和平面图；证据11.装修款支付明细表及支付凭证。该2组证据拟证明：第一，魏恒达对案涉房屋进行装修，共计投入装修费226949元；第二，魏恒达因信赖杨雪梅，才与其签订房屋租赁合同，结果产生严重损失；证据12.门店经营收入明细，拟证明因合同无法继续履行，导致魏恒达每月营业收入损失15000元；证据13.案涉房屋所处的位置图、装修照片及门店招牌“壹家酒店”照片等，拟证明在承租案涉房屋后，魏恒达投入大量资金进行装修，因该房屋被征收，杨雪梅催促魏恒达搬离，导致魏恒达产生重大经济损失。被告杨雪梅未在举证期限内向本院提交证据，也没有对魏恒达的证据提出质证意见，本院视为其放弃举证、质证的权利。本院经审查认为魏恒达的证据1、2、3、5、6、7、13具有真实性、合法性，且能证明待证事实，本院予以采信；对证据4，本院认为该证据客观真实，能证明魏恒达承租房屋后开办“壹家酒店”的事实。但魏恒达在申报该酒店注册审批手续时，与杨雪梅一同到辖区社区居民委员会开具《证明》材料，需当场出示该房屋的建设规划许可证，魏恒达对该房屋性质、面积、现状应当知晓；对证据8、9，本院认为该证据客观真实，能证明案涉房屋被芙蓉区政府依法征收及具体补偿的事实，但征收行为发生于2020年8月7日，魏恒达与杨雪梅于2019年6月29日签订租赁合同，当时该房屋并没有启动征收程序，且征收土地房屋属于政府行为，无法证明杨雪梅存在欺诈；对证据10、11、12，本院认为该证据能证明魏恒达承租案涉房屋后投入资金进行装修，因该房屋被征收而提前终止经营，并由此产生损失，但装修费票据和财务账簿不规范，无法确认装修费和酒店营业收入等具体数额。根据上述已采信的证据及当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年6月29日，魏恒达与杨雪梅签订一份《房屋门面租赁合同》，该合同约定：魏恒达承租杨雪梅名下位于长沙市芙蓉区××街道××村××号××楼，面积100平方米左右；租赁期限10年，自2019年6月29日至2029年6月29日；租金为前五年每年42000元，后五年每年45000元，每半年支付一次；魏恒达应向杨雪梅支付租房押金5000元，该押金在合同终止时，杨雪梅应退还魏恒达；杨雪梅应协助魏恒达办理营业执照和入网等。此后，杨雪梅按约将案涉房屋交付魏恒达使用。魏恒达按约支付了六个月的租金21000元和押金5000元。从2019年6月下旬起，魏恒达聘请装修人员陆续进场施工，投入资金对案涉房屋进行装修，拟经营酒店。因办理营业执照需提交经营场地证明，魏恒达与杨雪梅一同到辖区长沙市××街道××社区居民委员会，要求开具经营场地证明。2019年8月12日，长沙市芙蓉区××街道××社区居民委员会在查验了双方提交的房屋建设规划许可证、房屋租赁合同等材料后，出具了一份《证明》，内容为“位于长沙市芙蓉区××街道××村××号，房屋产权系杨雪梅所有，属于经营性用房，该房屋非违法建筑、非危险建筑、非征地拆迁房，且作为魏恒达的经营场所使用。”魏恒达持该《证明》及其他申报材料向长沙市芙蓉区行政审批服务局注册了个体工商户性质的“长沙市芙蓉区壹家酒店”营业执照，并开始经营。2020年8月7日，长沙市芙蓉区人民政府发布2020-13号《长沙市芙蓉区人民政府东湖渔场村城中村改造项目拟征地公告》，通知将对东湖渔场村32.0062公顷土地实施征收，杨雪梅的案涉房屋属于此次征收范围。同年8月24日，该项目征收指挥部向魏恒达送达一份《关于办理〈房屋门面租赁合同〉解除手续的函》，要求魏恒达从即日起解除与杨雪梅签订的《房屋门面租赁合同》，并搬离案涉房屋。此后，杨雪梅与政府征收部门签订了征收补偿协议，认定杨雪梅户在分户后按照3名集体经济组织成员标准核面补偿安置，其征收补偿款共计558510元，其中：1、合法房屋补偿费134200元；2、室内装饰装修补偿费95850元；3、室外设施补偿64000元；4、搬迁补助费2700元；5、过渡补助费32400元；6、按期拆迁奖35100元；7、购房补助费172800元；8、生产用房补偿19000元；9、农用工具补偿2460元。按照征收部门的要求，杨雪梅告知魏恒达在2020年12月31日前搬离案涉房屋，并交由征收部门拆除。魏恒达于2020年12月31日搬离了该房屋。此后该房屋被征收部门予以拆除。魏恒达认为其承租该房屋开展经营不足两年，投资成本尚未收回，且在签订租赁合同时，杨雪梅曾向魏恒达口头承诺该房屋短期内不会被征收，魏恒达正是基于对杨雪梅的信赖才签订长达十年期限的租赁合同，并投资进行装修。杨雪梅存在欺诈，并由此导致魏恒达遭受损失。故向本院提起诉讼。本院认为，魏恒达与杨雪梅签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，杨雪梅已按照合同约定将案涉房屋交付魏恒达使用，魏恒达也已按照合同约定支付押金和租金。在承租期间，魏恒达投入资金对案涉房屋进行了室内、室外装修。因遇政府征收，案涉房屋被依法征收并拆除，魏恒达与杨雪梅签订的房屋租赁合同提前终止，房屋所有权人杨雪梅获得相应的征收补偿。该房屋征收系公益性质并由政府组织实施，作为房屋所有权人和承租人，杨雪梅和魏恒达有义务予以配合，因此杨雪梅和魏恒达对提前终止该房屋租赁合同均没有过错，双方互不承担违约责任。对于魏恒达认为因杨雪梅向魏恒达提供《证明》时承诺该房屋非违法建筑和非征地拆迁房，由此误导魏恒达投资装修并造成损失，杨雪梅存在欺诈，因此要求杨雪梅赔偿其已形成附合部分的房屋装修费损失226949元的诉讼请求，本院认为办理该《证明》系杨雪梅应魏恒达提出的协助请求而为，在到长沙市芙蓉区××街道××社区居民委员会开具该《证明》以及此后到长沙市芙蓉区行政审批服务局注册“长沙市芙蓉区壹家酒店”营业执照时，双方均一同前往办理，且需当场出示案涉房屋建设规划许可证等资料，魏恒达对该房屋的性质、合法面积、现状等应当知晓，杨雪梅不存在欺诈；且实施征收系政府行为，并不由杨雪梅的个人意志决定，双方均无违约行为和过错，魏恒达亦未提供充分证据证明损失的具体数额，故本院对该项诉讼请求不予支持。本案中，杨雪梅因本次征收获得整栋房屋的征收补偿款中室内装饰装修补偿费为95850元。杨雪梅与魏恒达签订的房屋租赁合同对案涉房屋在承租期间的添附物（如装修）在合同解除后的归属没有约定，按照房屋租赁行业惯例，普遍实行“来修去丢”原则，即在房屋租赁合同解除后，该房屋不可分割的添附物（如装修）归房屋所有权人所有。因此魏恒达无权对杨雪梅获得的被征收房屋室内装饰装修补偿款予以分割。对于魏恒达要求杨雪梅支付停产停业损失19000元，因双方互不承担违约责任，且征收补偿款中没有该项补偿，本院对该诉讼请求不予支持；对搬迁费2700元，本院认为魏恒达作为三楼附屋承租人，可以分割其中的1/3即900元；至于按期拆迁奖，该项补偿是对被征收房屋所有权人配合政府征收并按期拆迁的一项奖励。按照房屋租赁惯例，如遇国家政策调整（含征收），经营无法继续，租赁合同将自然终止。因此魏恒达与杨雪梅的租赁合同自征拆公告发布之日即自然终止，基于合同的附随义务，魏恒达应在本合同终止后及时搬离案涉房屋。故对魏恒达要求杨雪梅支付按期拆迁奖35100元的诉讼请求，本院不予支持；至于租房押金5000元，按照双方签订的房屋租赁合同约定，在租赁合同终止后，杨雪梅应及时退还租房押金，故该项诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨雪梅应在本判决生效之日起三日内向原告魏恒达支付搬迁费900元；二、被告杨雪梅应在本判决生效之日起三日内向原告魏恒达退还押金5000元；三、驳回原告魏恒达的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3156元，因适用简易程序减半收取1578元，由魏恒达负担1545元，杨雪梅负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二一年四月十二日法官助理曹某某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。