广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终457号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市金明医药有限公司，住所：珠海市××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××485X0。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李庆玲，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晗静，女，系公司员工。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海锦泰宝汇汽车销售服务有限公司，住所：珠海市×××××××展厅一，统一社会信用代码：91440400MA4WB32X48。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：曾浩泉，广东莱特律师事务所律师。上诉人珠海市金明医药有限公司（以下简称金明医药公司）因与被上诉人珠海锦泰宝汇汽车销售服务有限公司（以下简称锦泰宝汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金明医药公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第六项，维持第五项；二、改判金明医药公司于锦泰宝汇公司对涉案租赁场地恢复原状办理退租手续签字之日起3日内返还租赁保证金人民币8757.6元；三、改判金明医药公司于锦泰宝汇公司对涉案租赁场地恢复原状办理退租手续签字之日起30日内返还水电押金人民币23315.1元；四、改判锦泰宝汇公司向金明医药公司支付物业管理费27780元及利息（自2019年8月15日计算至清偿之日，按每日万分之四计算）。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，对本案争议的焦点即“公共区域”的界定作出错误的认定，进而判决错误，具体如下：1.一审判决认为“公共区域”应不包括小区道路及其他设施设备，该认定明显违反物权法相关司法解释规定，属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”；上述法律规定了建筑物通道、其他设施设备等公共通行部分及附属设施设备均属于建筑物区划内的“共有部分”，也就是通常意义理解的“公共区域”。一审判决没有按照法律规定认定，而是以金明医药公司主张的公共区域范围包含了小区道路、其他设施设备而据此认定不属于“公共区域”，这种认定明显是与物权法司法解释的规定相违背，据此，一审判决对“公共区域”的作出的认定明显错误。2.金明医药公司是涉案建筑物所在地块区域及地上建筑的所有权人，依法对建筑物及红线范围内的土地享完整的所有权，因金明医药公司是整个建筑物的唯一的产权人，不需要和其他业主共有公共部分的面积，因此该区域内原本不存在的公共区域，在锦泰宝汇公司没有承租之前，所有区域均属于金明医药公司一家享有，但自锦泰宝汇公司承租部分建筑物后，锦泰宝汇公司不仅要使用承租的部分建筑物，还要使用承租范围之外的属于金明医药公司所有的红线范围内的土地，双方也在《租赁合同》中对该区域的使用费以分摊公共区域管理费的方式进行约定，因此，双方争议的分摊公共区域管理费，本质上是锦泰宝汇公司对其承租范围以外，金明医药公司拥有产权的区域土地支付的租赁费或使用费，租赁费的分摊应当按照总的公共区域的面积乘以锦泰宝汇公司分摊的比例8.44%，即6583㎡×8.44%。3.按照公平原则，结合金明医药公司在一审中提交的证据可以证明，整个建筑物园区内除了金明医药公司以外，仅有锦泰宝汇公司一家承租方，而锦泰宝汇公司作为宝马汽车销售4S店，占用了大部分的红线范围内的空地用于停放车辆，锦泰宝汇公司实际使用的面积约2135㎡（其中1520㎡为停车区、615㎡为锦泰宝汇公司占用消防通道区域），远非锦泰宝汇公司主张的应当承担费用的面积51.9㎡（即615㎡×8.44%），也就是说，锦泰宝汇公司实际占有的面积为2135㎡，而按照一审判决锦泰宝汇公司需要支付物业管理费的面积仅为51.9㎡（即615㎡×8.44%），锦泰宝汇公司实际使用的面积也远远高于金明医药公司在本案中主张的面积555.6㎡（6583㎡×8.44%），一审判决未按照公平原则判决，也没有考虑建筑物园区内仅有锦泰宝汇公司一家承租方，且锦泰宝汇公司作为宝马汽车销售4S店必然占用大面积的空地停放车辆的客观事实，仅凭锦泰宝汇公司自行认可51.9㎡来计算物业管理费，是没有理据支持的，也是严重违反公平原则的。二、一审判决未按照双方在租赁合同中的约定，直接判决金明医药公司在10日内退还租赁保证金及水电押金是明显错误的。1.一审判决已经认可双方签订的《租赁合同》以及《补充协议》、《谅解备忘录》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。因此，在双方有明确约定的情况下法院应当严格按照合同约定判决双方权利义务。2.在房屋租赁合同中，是为了保证租赁合同的顺利履行，设定租赁保证金条款是为了督促双方尤其是承租人积极履行合同义务，包括要求承租人在租赁关系终止时完好无损交付租赁物等。3.本案双方在《谅解备忘录》第1条中对金明医药公司何时退还保证金及水电押金作出了明确的约定，即金明医药公司应在锦泰宝汇公司将租赁物恢复原状退还给金明医药公司，双方办理退租手续签字之日起3个工作日内退还保证金，并在30日内退还水电押金，金明医药公司签署《谅解备忘录》的目的就是为了督促锦泰宝汇公司履行恢复原状义务，以保障自己的合法权益，但是双方租赁合同解除（2019年2月22日）已经过了2年多时间，锦泰宝汇公司至今为止都未履行恢复原状义务，按照合同约定锦泰宝汇公司未履行先义务，金明医药公司退还保证金及水电押金的后义务也不应当履行，否则，既严重违反了合同约定，也使租赁保证金丧失了其原有的担保合同履行的功能，直接侵害金明医药公司的合法权益。锦泰宝汇公司答辩如下：一、关于金明医药公司提出的第二、第三项上诉请求。即金明医药公司不按照一审法院判决的时间返还该两项押金，而是附加了“在锦泰宝汇公司对涉案租赁场地恢复原状办理退租手续签字之日起3日内/30日内返还”这一条件。对此，锦泰宝汇公司认为，第一，一审法院对金明医药公司返还该押金的时间作出的判决合理合法，也并不与锦泰宝汇公司履行该案中对涉案房屋恢复原状义务的时间相冲突，对金明医药公司的权利也没有丝毫影响。第二，金明医药公司在二审期间提出的该附加条件，属于超出并改变了其一审期间提出的反诉请求。因为，金明医药公司在一审期间提出的反诉请求中，并没有提出要求“在锦泰宝汇公司对涉案租赁场地恢复原状办理退租手续签字之日起3日内/30日内返还两项押金”的请求。因此，金明医药公司提出的该第二、第三项上诉请求不属于二审的审理范围，应依法予以驳回。二、关于金明医药公司提出的第四项上诉请求，即物业管理费和利息的问题。金明医药公司的该项上诉请求，无论是程序上还是实体上都缺乏依据。主要理由如下：1.锦泰宝汇公司在一审期间，曾经就金明医药公司提出的这一反诉请求提出过答辩意见，认为金明医药公司要求锦泰宝汇公司向其支付27780元物业管理费的反诉请求，违反了民事诉讼法的相关程序规定，且没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。理由是：（1）涉案房屋的物业管理（锦泰宝汇公司承租的区域除外，由锦泰宝汇公司自行管理）由金明医药公司指定的第三方承担，金明医药公司主张的物业管理费属于物业服务合同范畴，与本案不属于同一法律关系，金明医药公司就此向锦泰宝汇公司提出主张并反诉，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于反诉的规定，因此金明医药公司对锦泰宝汇公司提出的该项反诉请求不属于本案审理范围。（2）退一步说，即使发生了金明医药公司所称的公共区域物业管理费，那也应当由提供了物业服务的相关物业管理公司提出主张，金明医药公司不具备该项主张的诉讼主体资格。何况，金明医药公司所谓的公共区域管理，锦泰宝汇公司也并未享受到。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，应驳回金明医药公司对锦泰宝汇公司提出的反诉。2.金明医药公司在其上诉理由第一点中认为，判决认定事实不清，对本案争议焦点即“公共区域”的界定作出错误的认定，进而判决错误。对此，锦泰宝汇公司认为，金明医药公司的这种观点是错误的。因为，其不仅错误地理解了“公共区域”的含义和范围，也错误地理解了最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。第一，本案中涉及的“公共区域”，不能与建筑物区分中的“共有部分”等同。因为，涉案的“公共区域”指向的是租赁物的使用权问题，属于债权范畴。而建筑物区分中的“共有部分”指的是建筑物区分的所有权问题，属于物权范畴。金明医药公司将该两个性质、含义完全不同的法律概念想当然地混为一谈，属于对法律规定理解的错误，更不能成为其提出的上诉请求的依据，应予以驳回。3.事实上，锦泰宝汇公司租赁金明医药公司的涉案房屋后，根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条第1.6点的约定，自行管理承租区域，因此也不存在金明医药公司所主张的所谓物业管理费问题。4.对于金明医药公司提到的锦泰宝汇公司占用场地停车的问题，实际情况是，锦泰宝汇公司作为一家4S店，在与金明医药公司签订涉案房屋租赁合同时，考虑到所承租房屋存在的没有停车位的先天不足，就在租赁合同第1.7条中约定，由锦泰宝汇公司在租赁物外部道路，从批发市场路口到奥迪4S店段，约153米，宽约13.7米，出资修建一个停车场。此后，锦泰宝汇公司按照该约定，投资了近50万元，修建了停车场。该停车场在租赁合同终止后，也已经交给了金明医药公司使用。对此，锦泰宝汇公司保留向金明医药公司主张该停车场建设费用的权利。此外，在锦泰宝汇公司承租涉案房屋期间，即使锦泰宝汇公司在正常经营过程中需要使用的租赁区域范围内的通行道路，金明医药公司也层层设限，隔离堵塞，对此，锦泰宝汇公司曾经致函金明医药公司，也在一审期间向法院举证（证据二），这也是导致双方提前解除涉案房屋租赁合同的原因之一。由此可见，金明医药公司在本案中提出的要求锦泰宝汇公司向其支付所谓公共区域的物业管理费的主张，理据不足，于法无据。对于一审法院作出的锦泰宝汇公司向金明医药公司支付公共区域管理费2595.3元的判决，锦泰宝汇公司本着定纷止争、化解矛盾的原则，也没有就此提出上诉。锦泰宝汇公司一审诉讼请求：1.判令金明医药公司退还锦泰宝汇公司租房保证金8757.6元、水电费押金23315.1元，共计32072.7元及其延期返还期间的利息（按每天千分之一的标准，从2019年8月15日开始计算，暂计算至2020年6月15日，为9782元，要求计算至金明医药公司全部清退之日）；2.本案诉讼费由金明医药公司承担。金明医药公司一审反诉请求：1.锦泰宝汇公司支付金明医药公司物业管理费27780元及从2019年8月15日开始至支付完毕之日止的利息。（利息按每天千分之一计算，从2019年8月15日开始，暂计算至2020年7月15日，为9167.4元）2.锦泰宝汇公司将租赁物的玻璃门窗和墙身洞口恢复原状。3.锦泰宝汇公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实如下：金明医药公司系珠海市香洲区×××××××物业的权属人。2017年3月20日，锦泰宝汇公司作为乙方与甲方金明医药公司签订一份《租赁合同》，约定：1.1甲方将位于珠海市香洲区×××××××××××的房屋及相应的配套设施出租给乙方使用；1.2双方确认出租房屋建筑面积为1668.88平方米，双方同意总计费面积为1668.88平方米，该面积为固定租赁面积，在租赁期内不因乙方业务增减而变更。双方确认此固定租赁面积为计算租金及其他费用的依据；1.6承租区域内由乙方自行管理，乙方须对承租区域内的消防、安保、人身及财产安全等负责；1.7双方同意，租赁物外部道路，从批发市场路口至奥迪4S店段，约153米，宽约13.7米，可以由乙方出资修建，甲方不负责红线内外产生的任何费用。具体建设方案需双方达成一致；2.1租赁期限为8年（即96个月），即：2017年6月20日起至2025年6月19日止；2.2免租金装修期：60天，即：从2017年4月21日至2017年6月19日止；3.1乙方按三个月为一期向甲方交纳租金。首期租金为500664元，乙方应于合同签订之日后叁个工作日内向甲方支付首期租金。此后，乙方应于每期最后五个工作日内向甲方支付下一期之租金，甲方在收到租金后五个工作日内向乙方开具正式租金发票（增值税专用发票）。若最后一期不满三个月，按每日价格标准及该期天数交纳租金，日租金标准为：月租金乘以12除以365。因甲方延迟开具租金发票三个月以上的，乙方支付下一期租金的时限可以相应顺延，不视为乙方违约；3.2本租赁物的租金标准为每月每平米100元（含税，不包含水电及其它任何费用），租赁物及配套设施的管理由乙方自行承担，公共区域的管理费用按乙方所承租的面积进行分摊；3.3递增：第一年和第二年租金保持不变，第三年租金在上一年度租金基础上上涨5%，即105元/平方米/月，第四年与第三年一致，第五年再上涨5%，即110.25元/平方米/月，第六年与第五年一致，第七年再上涨5%，即115.76元/平方米/月，第八年与第七年一致；3.4租赁保证金和押金：合同签定之日起贰个工作日内交付，租赁期满撤场且没有违约行为，结清全部费用后10个工作日内无息结付。（1）租赁保证金333776元，乙方向甲方支付相当于两个月租金作为履约保证金。（2）水电费押金：50000元；3.5租赁区域的水费、电费和燃气费等将安装计量表进行单独计量，根据计量数据及珠海市供水、供电和供气部门提供的单价进行计算和支付。计量表的安装由乙方自行完成，费用由乙方自行承担；3.6水费、电费和燃气费如果由甲方代收代缴的，甲方应当在收到乙方交纳的费用后五个工作日内向乙方出具相关票据；3.8乙方若使用本租赁物临105国道侧属于前山工业园的停车场的，应按照园区规定的相应收费标准自行直接向园区管理部门缴费；3.8乙方租赁期内，乙方对大厦门口路段改造，乙方需报方案经甲方同意并经行政机关批准，改造费用均由乙方负责；8.2甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响使用的；未尽租赁物修缮义务，严重影响使用的；向乙方隐瞒了租赁物在合同签订前存在所有权或处分权方面的争议，或已设立了抵押权他项权利的；在租赁期间内，因甲方处分（转让、赠与、调换、出借等）租赁物，或在该房屋上设立抵押权他项权利而未依本合同约定通知乙方，损害了乙方的承租权益的；8.3乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：未经甲方同意，转租租赁物的；未经甲方书面同意，擅自改变房屋主体结构和用途，或利用租赁物从事非法活动的；逾期壹个月以上，延迟支付租金的……；10.1合同因提前解除或租赁期限届满而终止的，且双方未达成续租协议的，除合同另有约定或双方另有约外，乙方应于合同解除或终止之日起5日内，将租赁物内物品、设备设施搬离清空，向甲方返还，甲方同时依合同约定退还租赁保证金及水电费押金。乙方返还租赁物时，应当保证租赁物符合正常使用的现状，并尽量接近房屋原状，否则甲方有权从租赁保证金中扣取房屋整理与清洁的费用。12.4甲方因自身原因需单方面提前解除合同的，甲方须提前六个月通知乙方，并向乙方退还履约保证金并支付相当于当期两个月租金的费用作为违约金。同时应对乙方投入的装修费进行评估后折旧补偿。12.5乙方因自身原因需单方面解除合同的，乙方须提前六个月通知甲方，且乙方的装修费用及其他损失均由乙方自行负责，并向甲方支付相当于当期两个月租金的费用作为违约金。乙方应当在向甲方发出解除合同通知书后三个工作日内付清；乙方未提前六个月通知甲方的，需向甲方支付相当于当期两个月租金的费用作为违约金，且无权请求甲方返还履约保证金及水电费押金。12.6双方同意，如一方未能在合同约定期限内向对方支付或不足额支付任何应付款项（包括但不限于租金、违约金、赔偿金、代通知金等）的，每迟延一日，迟延方应当向对方支付迟延支付金额1‰的迟延履行违约金。但在一方违约或侵权的情况下，守约方或受害方有权暂停支付应付款项，不承担迟延履行的违约责任。双方一致同意在计算损失赔偿金额时应当包括但不限于评估费、调查费、鉴定费、律师费、诉讼费等（如有发生）。2017年6月21日，锦泰宝汇公司作为乙方与甲方金明医药公司又签订了一份《补充协议（地下**停车位）》，约定：1.1甲方将位于珠海市香洲区×××××××××××××的四个停车位出租给乙方使用；1.2双方确认承租区域面积为84平方米，双方同意总计费面积为84平方米，该面积为固定租赁面积，在租赁期内不因乙方业务增减而变更。双方确认此固定租赁面积为计算租金及其他费用的依据；1.3本次租赁区域提供为乙方作为美容、洗车功能使用。乙方如需变更使用用途的，需征得甲方同意并承担相应的费用。本次租赁区域应合理规划给排水管道设计，设计方案应经过甲方同意，尽量减少对地下一层其他区域的影响；1.7承租区域内由乙方自行管理，乙方须对承租区域内的消防、安保、人身及财产安全等负责；2.1租赁期限：2017年8月4日起至2025年8月3日止；2.2免租金装修期：45天，即：从2017年6月20日至2017年8月3日止；3.1乙方按三个月为一期向甲方交纳租金。首期租金为8820元，乙方应于合同签订之日后叁个工作日内向甲方支付首期租金。此后，乙方应于每期最后五个工作日内向甲方支付下一期之租金，甲方在收到租金后五个工作日内向乙方开具正式租金发票（增值税专用发票）。若最后一期不满三个月，按每日价格标准及该期天数交纳租金，日租金标准为：月租金乘以12除以365。因甲方延迟开具租金发票三个月以上的，乙方支付下一期租金的时限可以相应顺延，不视为乙方违约；3.2本租赁物的租金标准为每月每平米35元（含税，不包含水电及其它任何费用），租赁物及配套设施的管理由乙方自行承担，公共区域的管理费用按乙方所承租的面积进行分摊；3.5租赁保证金：合同签定之日起贰个工作日内交付，租赁期满撤场且没有违约行为，结清全部费用后10个工作日内无息结付。租赁保证金5880元，乙方向甲方支付相当于两个月租金作为履约保证金。2018年2月7日，锦泰宝汇公司致函金明医药公司，称贵司于2018年2月7日对大厦内园区主要过往通道（属消防通道）进行了加装隔离桩，没有预留我公司新车交付的安全通道，因为我公司的新车属于未售车辆没有上牌，只允许在园区内进行挪动，如果我们的新车从后面出去，一旦开至市政道路将对我公司产生很大的管理风险同时违反了交通道路管理条例而将受到处罚，所以请贵公司能够根据现场实际情况，给我们预留出足够的安全通道。2018年8月16日，锦泰宝汇公司再次致函金明医药公司称，2018年8月12日暴雨时，我方生产时发现车间天花渗水下来，造成我方设备及装饰受损，经工程人员检查为贵方建筑物天台排水堵塞导致积水过量，天台地面防水粗糙造成严重渗水。发现此时间后我方积极联系贵方人员，却没有得到任何积极排险动作，并以无收取物业管理费用为由直接拒绝处理。但是因主体建筑缺乏维护及完善的治理工作，因灰尘及杂物引起排水管道堵塞造成了我方损失，就租赁合同中（5.2）条款阐明，我方有权向贵司请求赔偿损失，基于此事特向贵司发函沟通落实：1.请贵司在收到此函3天内履行合同职责修补及疏通处理好主体建筑物设施，以保障租户的财产和人员的安全。2.因我方在事件中已经造成的损失，请贵司在收到此函3日内给予赔偿。2018年11月23日，锦泰宝汇公司向金明医药公司发出《关于解除地下停车场租赁协议的回复暨解除主合同的通知》，内容为：收悉贵司2018年11月14日致我司的公函，贵司决定单方面解除贵我双方签订的租赁地下停车场的《补充协议合同》，鉴于双方经协商不能令贵司收回成命，我司正式回复和通知如下：1.上述《补充协议合同》是双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，是主合同的有效组成部分，故贵司解除补充协议应当受到主合同的约束。根据主合同第12.4条的规定，贵司应当提前六个月通知我方，并承担相应的违约和赔偿责任，故我司决定继续使用地下停车场至六个月后；2.鉴于上述《补充协议合同》的解除，将导致我司失去洗车工位，严重影响到公司正常经营，故我司决定援引主合同第8.2.1条的规定，即“（甲方）不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响使用的”，提前解除主合同。我司计划于2019年5月24日前向贵司清退租赁房屋，善后事宜按照主合同约定执行。2019年2月22日，金明医药公司作为甲方与乙方锦泰宝汇公司签订一份《谅解备忘录》，内容如下：1.在达成共识的情况下，双方同意提前终止《租赁合同》和《补充协议合同》，互不追究违约责任。乙方最早在2019年6月30日至最迟2019年9月30日正式退租，具体退租时间提前30天通知甲方。正式退租之日，乙方应当按照原合同约定，保证租赁物符合正常使用的现状，并尽量接近房屋原状清洁后交回给甲方，双方办理退租交接手续。退租手续签字之日起3个工作日内甲方退还乙方50%的保证金166888元，30日内退还水电押金50000元。乙方应当按照上述合同约定的租金标准继续支付租金及其他费用至退租之日；2.在甲方同意的情况下，乙方可在正式退租前转租此租赁物给第三方；3.乙方装修、空调、强弱电设施、办公设施及家具、维修设施设备、店招塔牌等标志，由乙方自行处理，乙方处理上述物品时不得损坏租赁场地，保证租赁物外观门窗完整。2019年7月16日，锦泰宝汇公司向金明医药公司发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：双方于2017年3月20日签订的《租赁合同》和2017年6月21日签订的《补充协议合同》，租赁物位于珠海市香洲区×××××××××××。现按照2019年2月22日我公司与贵公司签订的《谅解备忘录》，规定在2019年6月30日至2019年9月30日我公司正式退租，具体退租时间提前30天通知贵公司。现我公司正式通知贵公司，我司将于2019年8月15日正式退租，到期双方解除房屋租赁合同。具体事宜按双方达成的《谅解备忘录》执行。2019年8月8日，锦泰宝汇公司向金明医药公司发出一份《2017年7月-2019年8月金明创新产业园物管费核算方案回复函》，内容为：2019年8月6日我司收到贵司《2017年7月-2019年8月金明创新产业园物管费核算方案》。1.针对物业管理费用，贵司必须向我司提供核算的依据及发票；2.根据《租赁合同》第三条3.2规定，租赁房屋面积1668.88平方米的租赁物及配套设施由我司自行管理，公共区域的管理费用按我司所承租的面积进行分摊。因此，不能按照全部的区域面积进行分摊。请贵司提供正确的公共区域面积，即双方共用区域。2019年8月14日，锦泰宝汇公司致函金明医药公司称，根据双方合同及谅解备忘录的约定，对我方租赁你方的建筑物予以退还。对水电表读数双方一起确认移交给你方，抄表数手抄附下方，并报双方财务结算。2019年8月15日，金明医药公司致函锦泰宝汇公司，内容为：本公司于8月8日收到贵公司关于园区物业管理费核算问题的回复函，基于今日为贵公司申明退租日期的最后一天，公司再次要求就贵公司欠缴园区物业管理费及退租事宜能尽快处理。一、关于物业管理费问题，上次已提出三种方案给贵公司作选项，但在贵公司回复函中提到按承租公共区域面积核算，经我公司与法务及物业公司再次就双方签订的租赁合同条款进行核查证明，贵公司未能正确理解租赁合同中第三条3.2条款内容，并且我公司租给贵公司的使用面积内未区分贵公司的公共面积，所以贵公司提出的意见不成立。在租赁合同第一条1.2条款中明确贵公司承租的是建筑面积1688.88平方米（未包含园区公共区域面积），并且明确此承租面积为计算租金及其他费用的依据；同时，在租赁合同第三条3.2条款中，公共区域的管理费用按乙方所承租的面积进行分摊。这一条款已经明确指出贵公司应缴纳的园区物业管理费应按园区总建筑面积的承租面积分摊园区物业管理费。若按租赁合同第一条1.1条款及第三条3.2条款所述，贵公司实际占用的园区公共区域面积与园区总的公共区域面积来分摊，那贵公司实际所占用的面积远远不止1688.88平方米。就园区物业管理费问题，贵公司从承租之日起都未支付，已事实构成违约，本着双方友好合作的基础，我公司在此之前一直与贵公司多次主动沟通协商解决，但贵公司一直找理由推脱没有缴纳公共区域的管理费。现公司要求贵公司在一周内就前次物业费核算方式中确认一种核算方式，否则我公司依据周边同类租赁物业管理费标准追缴收取。如若贵公司还是不能及时协商解决，我公司保留追究贵公司实际已违约责任。二、就双方友好协商，在贵公司退租时间到期之前，将承租区域的门窗恢复好、室内清洁卫生做好后交付，但至今还有以下问题未能完成。1.前后多处大小门自拆卸后未能另外安装门恢复；2.有两处打的墙洞未有恢复；3.有一块开了大洞的室外玻璃未更换恢复；4.地下室原洗车间所用的主要污水道淤泥严重未清理；5.租赁物退租手续（清单）未按时办理。上述收尾工作要求在5日内完成，否则将交园区物业公司另行安排人员处理，所有付出费用由贵公司承担。2019年8月17日，锦泰宝汇公司致函金明医药公司，内容为：一、对于贵司在来函第一条主张的“以承租面积占园区总建筑面积的比例”来计算分摊比例，与我方意见是一致的，我方同意贵方在原物管费核算方案中所计算出的8.44%分摊比例。二、但是，尽管贵司在来函中也声称和主张“公共区域的管理费”，贵司在上次提交我方的《2017年7月至2019年8月金明创新产业园物管费核算方案》却只进行了对园区支出物管总费用的统计，并未单独统计和核算出公共区域的管理费用，显然贵公司要求我方分摊的是全部物管费用。而原租赁合同非常明确，分摊的是“公共区域”、即双方日常共用的公共区域的管理费用。双方之所以在租赁合同中约定对公共区域管理费进行分摊，正式考虑到公共区域是由贵司委托的物管机构提供了管理服务，我方使用了公共区域，故承担部分费用，合情合理。但是我方承租部分是我方自主管理，不存在额外的物管服务或费用，贵方其他自用区域虽有物管服务和费用，但我方并未享受服务，自然也不应对这些区域的费用进行分摊。贵司一直未向我方提供公共区域物管费用的金额和构成，怎么能说我方违约不付？我们根据贵方图纸，计算出公共区域面积为615平方米，那我方应当按8.44%的分摊比例来分摊的正是这615平方米区域的管理费用，而不是整个园区20000平方米建筑面积的费用。三、关于贵司提出的收尾工作问题。首先，我方已于2019年8月14日提前以书面通知方式向贵司退还了租赁物业，并由贵方签字确认了水电读数，应该说退租手续已经完成。其次，贵司提出的地下室原洗车间淤泥问题，我方于2019年8月11日已经清理完毕。由于在租赁期间，多次出现建筑物和消防管道漏水的问题，我方多次致函贵司，要求予以维修处理和赔偿我方经济损失，贵司均不予回应，我们希望贵司能够正视问题，本着不回避、不推诿的态度，与我方一起共同妥善处理，同时也可一并解决贵司提到的门窗和墙洞的问题。四、关于我方自用停车场，因为当初我方投入大量资金修建，我方也曾多次询问贵公司是否愿意在我方退租后接收使用，贵公司均表示拒绝，故我司决定予以拆除、恢复到租赁前的场地原状。2019年9月17日，金明医药公司致函锦泰宝汇公司，提出：1.关于物业管理费问题。在2019年8月15日的通知中已经明确说明，贵公司可以提出我方能够接收的费用标准或认缴金额，但是公共面积不应该自定标准。门前停车场路面硬化不是减除公共区域及物业管理费的理由。2.若依据贵公司的逻辑，结合租赁合同的条款，贵公司使用的公共面积达3000平方米以上，是否应按照该标准缴纳物业管理费？3.依据相关法律规定，贵公司应缴纳的物业管理费，现在贵公司扣除未缴房租所剩余的押金才3万余元，远远不够抵扣。2019年11月1日，锦泰宝汇公司致函金明医药公司，提出：依据双方的解约备忘录，押金333776退还50%，余额166888用来抵扣2019年7月21日-8月14日的租金148149还有余数，且我方已经于2019年8月14日办理了水电表数的交割费用是26684.90，且水电费有50000元保证金，请贵公司及时出具租金发票148149元。管理费问题，从合同条款出发，合同规定公共区域需要分摊管理费。合同中“公共区域管理费用分摊”是明确的，望贵公司从合同出发，合理确定公共区域及公共区域管理费用分摊，以便协商处理。合同明确“租赁物及配套设施的管理由乙方自行承担”，我方租赁面积1668.88平方米，管理自行承担，1668.88/20000（园区建筑面积）8.44%分摊比例，25个月租期，2元每平方米标准，费用计算：615×8.44%×25×2=2595.30元，这是我方的主张，是依据合同条款。我司提出的615平方公共区域，的确是我们双方共同使用的范围。2019年12月，金明医药公司致函锦泰宝汇公司，提出：一、关于开具最后一个月租金发票，根据公司的财务制度，最后一个月租金用押金抵扣，不符合财务管理要求，需待双方所有费用核算完结后才可开具租金发票；二、根据贵司2019年11月1日的文件，对于25个月的租期、2元每平方米的标准双方达成一致，现在双方存在争议的是公共区域面积的计算问题。三、关于物业管理费。我公司根据贵公司在租赁期内的实际行为给贵公司如下交费选择：1.公共区域应当是红线范围减去建筑物的基底面积，计算的公共区域面积为6583平方米，按照租赁期间25个月，物业管理费按照2元/平方米计算，贵公司应当分摊的公共区域面积物业管理费为6583×2×25×8.44%=27780元；2.贵公司的承租面积外，实际占用了公共区域用于经营活动，我公司计算出贵公司占用的公共面积为2135平方米。贵公司在租赁期间实际上已经将上述公共区域用作停车场使用，贵公司占用公共区域没有合同依据，也没有法律依据，属于非法占用。因此，贵公司应当支付场地占用费，现公司决定只收取占用公共区域的物业管理费。因此，贵公司应当支付占用公共区域物业管理费：2135×2×25=106750元；四、贵公司在退场后，承诺对前后门及打孔墙进行恢复，但至今未有兑现。现按成本价最低需补缴此项费用1.5万元。若2019年12月份内贵公司未能恢复安装，我公司将安排第三方进行安装，所需费用将在押金中如数扣除。另查明，2016年11月3日，金明医药公司与珠海市二城物业管理有限公司签订一份《物业服务合同书》，约定珠海市二城物业管理有限公司为金明医药公司提供安保服务，期限为一年，服务费17000元。2018年1月1日，金明医药公司与珠海市二城物业管理有限公司签订一份《物业服务合同书》，约定珠海市二城物业管理有限公司为金明医药公司提供安保服务，期限为一年，服务费17000元。2019年6月21日，金明医药公司与珠海鸿骏物业管理有限公司签订一份《物业管理（保安/保洁）服务合同》，约定金明医药公司将金明创新产业园的安全防范服务以及前期甲方办公区域的保洁服务委托珠海鸿骏物业管理有限公司管理，合同期限一年，管理服务费用32000元。金明医药公司按照合同约定向物业公司支付相应费用。在诉讼过程中，锦泰宝汇公司向一审法院提交一份《房租、水电结算清单》，内容为：一、房屋结算：房租押金共计：333776元，根据双方谅解备忘录第一条甲方退乙方50%即166888；乙方房租欠费项目：1.根据合同第三条3.3递增：第一年和第二年租金保持不变，第三年租金在上一年租金基础上上涨5%，即105元/平方米，自2019年6月20日其房租已按合同规定105元/平方米收费，2019年6月20日-2019年7月19日房屋应为1668.88×105元/平方米=175232.40元，乙方实际缴费166888元，欠费8344.40元。2.2019年7月20日-2019年8月15日乙方拖欠房屋：149786；备注：日租金标准为，月租金乘以12除以365，175232.40×12/365=5761元，2019年7月20日至2019年8月15日的房租：5761×26=149786元，房租结算合计166888-8344.40-149786=8757.60元；二、水电结算：水电押金共计：50000元，乙方水电欠费项目：1.2019年7月1日-2019年7月31日水电费：25739.45元；2.2019年8月1日-2019年8月15日水电费：945.45元；水电结算合计：50000-25739.45-945.45=23315.10元，应退费用总计：23315.10+8757.60=32072.70元。金明医药公司对于上述《房租、水电结算清单》予以认可，没有异议。一审法院认为，锦泰宝汇公司与金明医药公司签订的《租赁合同》以及《补充协议（地下**停车位）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。在合同履行过程中，双方经协商一致并签署《谅解备忘录》，提前解除租赁合同，锦泰宝汇公司按照备忘录于2019年8月15日正式退出涉案租赁场地，同时双方并就锦泰宝汇公司承租涉案场地期间的相关费用进行了结算，经双方核算，锦泰宝汇公司欠付2019年7月19日之前的房租8344.40元、欠付2019年7月20日-8月15日的房租149786元、欠付2019年7月1日-7月31日的水电费25739.45元、欠付2019年8月1日-8月15日的水电费945.45元；同时，金明医药公司应当退还锦泰宝汇公司租赁保证金166888元以及水电押金50000元；上述金额相互抵扣后，金明医药公司应当向锦泰宝汇公司退还租赁保证金8757.60元、水电押金23315.10元。金明医药公司请求锦泰宝汇公司退还上述款项，理据充分，一审法院予以支持。按照双方签署的《谅解备忘录》租赁保证金应当退租手续签字之日3个工作日内退还，水电押金应在30日内退还，故锦泰宝汇公司主张的逾期返还款项的利息应自上述期限届满之日起计算，即逾期返还租赁保证金的利息自2019年8月21日起计算，逾期返还水电押金的利息自2019年9月15日起计算。虽然双方租赁合同约定的迟延履行应当按照迟延支付金额每日千分之一的标准支付迟延履行违约金，但是该约定的违约金标准明显过高，一审法院酌定按照每日万分之四的标准计算。关于金明医药公司反诉请求锦泰宝汇公司支付物业管理费的问题。根据双方签订的租赁合同约定“租赁物及配套设施的管理由乙方自行承担，公共区域的管理费用按乙方所承租的面积进行分摊”，在双方的多次函件往来中确认租赁期限共计25个月、物业管理费标准按照每月每平方米2元以及按照8.44%的分摊比例计算，对此一审法院予以确认。双方争议为合同约定的“公共区域的管理费用按乙方所承租的面积进行分摊”应当如何理解。“公共区域”按照字面理解是指在限定范围内，属于全体房屋权利人共同拥有和使用的区域，包括共用部分和公共设施。因此，公共区域应为建筑物内属于全体业主或建筑物使用人共用使用的区域，而并非金明医药公司所主张的红线范围减去建筑物的基底面积计算的区域，实际金明医药公司所计算的区域为红线范围内扣除建筑物占地后的空地面积，该区域包括了小区道路、其他的设施设备等，并非通常理解的“公共区域”，故金明医药公司按照6583平方米计算的公共区域面积计算的主张，一审法院不予采纳。虽然双方在本案中所提交的证据均无法证实涉案建筑物的公共区域面积，锦泰宝汇公司在其多次发给金明医药公司认可按照615平方米计算公共区域面积，故锦泰宝汇公司应当按照其自行认可的计价面积向金明医药公司支付公共区域的管理费用，即615×8.44%×25×2=2595.30元。因上述公共区域管理费用，双方一直进行磋商，并非锦泰宝汇公司恶意拖欠的故意违约行为，故管理费用的利息应自金额明确之日其计算，即本案判决生效之日起计算，而且合同约定的违约金按照每日千分之一的标准计算，上述约定的违约金标准明显过高，一审法院酌定按照每日万分之四的标准计算。关于金明医药公司反诉请求锦泰宝汇公司对租赁物进行修复的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案场地的租赁合同，锦泰宝汇公司与金明医药公司经协商一致提前解除，合同解除后，锦泰宝汇公司应当按照上述法律规定将租赁场地交还给金明医药公司，并且返还的租赁物应符合双方合同的约定以及保证租赁物处于能够继续使用的状态。金明医药公司要求锦泰宝汇公司修复的项目，其向一审法院提交相应的照片为证，且在双方多次往来的函件中均进行过相应的确认，故金明医药公司要求锦泰宝汇公司对车间排气窗玻璃洞口两个（横向K-J交纵向6轴，车间排气口外墙玻璃开孔以及横向K-J交纵向1轴，车间排气口外墙玻璃开孔）、外墙空调机洞口六个（横向M-N轴交纵向12轴，空调外机外墙开孔）、展厅后门新车接车区玻璃门一套（横向L-M轴交纵向7-8轴）、展厅正门两处侧门（横向S轴交纵向6-7轴）、展厅位置正门玻璃门一套（横向S轴交纵向7-8轴）等恢复原状，理据充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、金明医药公司于判决发生法律效力之日起十日内向锦泰宝汇公司返还租赁保证金8757.60元及利息（自2019年8月21日起计算至清偿之日止，按每日万分之四的标准计算）；二、金明医药公司于判决发生法律效力之日起十日内向锦泰宝汇公司返还水电押金23315.10元及利息（自2019年9月15日起计算至清偿之日止，按每日万分之四的标准计算）；三、驳回锦泰宝汇公司的其他诉讼请求；四、锦泰宝汇公司于判决发生法律效力之日起十日内向金明医药公司支付公共区域管理费2595.30元及利息（自本判决生效之日起计算至清偿之日止，按每日万分之四的标准计算）；五、锦泰宝汇公司于判决发生法律效力之日起三十日内对涉案租赁场地（珠海市香洲区×××××××××××）如下项目恢复原状：1.车间排气窗玻璃洞口两个（横向K-J交纵向6轴，车间排气口外墙玻璃开孔以及横向K-J交纵向1轴，车间排气口外墙玻璃开孔）；2.外墙空调机洞口六个（横向M-N轴交纵向12轴，空调外机外墙开孔）；3.展厅后门新车接车区玻璃门一套（横向L-M轴交纵向7-8轴）；4.展厅正门两处侧门（横向S轴交纵向6-7轴）；5.展厅位置正门玻璃门一套（横向S轴交纵向7-8轴）；六、驳回金明医药公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取423元，由锦泰宝汇公司负担23元，金明医药公司负担400元；反诉受理费减半收取362元，由锦泰宝汇公司负担32元，金明医药公司负担330元。金明医药公司向本院提交了以下证据：1.现场方位图和照片，证明锦泰宝汇公司作为宝马汽车销售的4S店，占用红线范围内的公用区域的空地约2135平方米用于停放车辆。2.微信聊天记录和声明，证明锦泰宝汇公司占用公用区域停放车辆，后锦泰宝汇公司提出由金明医药公司出具《声明》将提供给第三方宝马汽车金融有限公司停放车辆。3.珠海市房地产登记测绘成果报告，证明珠海市测绘院出具的报告显示，金明医药公司出租的整体建筑物应分摊的共有建筑面积为4120.67平方米，应分摊的共有建筑面积属于双方共同使用的面积即公共区域。锦泰宝汇公司质证如下：1.证据1一审期间提交过，按一审意见。2.对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。3.对证据3的真实性没有异议，但跟本案无关。测绘成果报告的目的是分清建筑物的所有权，但是本案中所争议的是所争议的公共区域是双方当事人对租赁建筑物的所使用的公共区域的面积的问题，是两个不同的概念。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于公共区域管理费的问题，双方争议为合同约定的“公共区域的管理费用按锦泰宝汇公司所承担的面积进行分摊”中“公共区域”的理解问题，本院认为，双方对公共区域的理解不同，本院也无法根据双方的陈述来判断公共区域的定义，考虑到锦泰宝汇公司自认使用的公共区域的面积，以及金明医药公司为整个物业所支出的物业费用、锦泰宝汇公司的承租面积等，本院酌情认定锦泰宝汇公司按每个月500元支付公共区域的管理费用，计为12500元（500×25个月）。一审判决的数额过低，本院予以调整。二、关于金明医药公司返还锦泰宝汇公司租金保证金、水电押金的时间问题，本院认为，根据双方签订的《谅解备忘录》，锦泰宝汇公司正式退租之日，应当按照原合同约定，保证租赁物符合正常使用的现状，并尽量接近房屋原状清洁后交回金明医药公司，双方办理退租交接手续，退租手续签字之日起3个工作日内金明医药公司退还50%的保证金，30日内退还水电押金。同时，考虑到租赁保证金的目的是为了确保承租人能及时按照约定交回租赁物。故本院认为金明医药公司应在锦泰宝汇公司对租赁物恢复原状后才退回上述款项，但是考虑到锦泰宝汇公司恢复原状的时间不确定，而判决的履行期限必须确定，为彻底有效解决双方纠纷，本院认定金明医药公司在本判决发生法律效力后二个月内向锦泰宝汇公司退回保证金和水电押金。综上，金明医药公司应向锦泰宝汇公司退回保证金和水电押金共32072.70（8757.60+23315.10）元，锦泰宝汇公司应向金明医药公司支付公共区域管理费12500元，直接抵扣后，锦泰宝汇公司应向金明医药公司退回保证金和水电押金共19572.70元（32072.70元－12500）。综上所述，金明医药公司的上诉意见部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初9501号民事判决第三、五项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初9501号民事判决第一、二、四、六项；三、珠海市金明医药有限公司于本判决发生法律效力之日起二个月内向珠海锦泰宝汇汽车销售服务有限公司返还租赁保证金和水电押金19572.70元；四、驳回珠海市金明医药有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取423元，由珠海锦泰宝汇汽车销售服务有限公司负担73元，珠海市金明医药有限公司负担350元；反诉受理费减半收取362元，由珠海锦泰宝汇汽车销售服务有限公司负担32元，珠海市金明医药有限公司负担330元。二审案件受理费1296元，由珠海市金明医药有限公司负担1196元，珠海锦泰宝汇汽车销售服务有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年四月九日书记员  陈瑞祥