江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书2016苏03民终1476号上诉人（原审被告）肖镇。委托代理人杨蔚青。被上诉人（原审原告）徐州顺安物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区黄河西路。法定代表人程明刚，该公司董事长。委托代理人王月。该公司员工。上诉人肖镇与被上诉人徐州顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山���人民法院（2015）铜民初字第1998号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖镇及其委托代理人杨蔚青，被上诉人徐州顺安物业服务有限公司的委托代理人王月到庭参加诉讼，现本案已审理终结。顺安物业公司原审诉称，2008年6月14日，顺安物业公司与徐州同创·汉泉房地产开发商签订前期物业服务合同，合同约定收费标准为叠加区1元每平方米每月，联排1.4元每平方米每月，北区独栋1.4元每平方米每月。此后顺安物业公司与徐州市汉泉山庄业主委员会分别于2011年10月28日、2013年1月15日签订了物业服务合同。肖镇系上述物业南区A7-1-102号的业主，建筑面积为229.94平方米，违约拖欠2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费。顺安物业公司多次催要无果，为维护顺安物业公司的合法权益，起诉要求判决：1、肖镇给付顺安物业公司2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费9884元、公共能耗费800元、违约金3100元、垃圾清运费17元；2、肖镇承担本案诉讼费。肖镇原审辩称：1、物业公司要求肖镇缴纳五年物业费，但是肖镇上房后一直未在该小区居住，收到法院传票之前没有收到任何物业公司的交费通知，前三年的物业费的请求已经超过诉讼时效；2、认可后两年的物业费，但是物业公司的服务质量没有按照合同所承诺的标准进行服务，小区存在养鸡养狗、杂草丛生、有建筑垃圾、私拉乱建、车辆乱停等问题，肖镇作为业主只有通过物业费来维护权益，物业费应当打折。原审法院审理查明，顺安物业公司为汉泉山庄小区物业服务公司，肖镇为该小区南区叠加区A7-1-102号（建筑面积229.94平方米）业主���房屋装修好后基本无人入住。2008年3月16日，顺安物业公司与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司签订同创·汉泉山庄前期物业管理服务委托合同，合同约定：委托管理期限自2008年3月28日起至同创·汉泉山庄小区业主委员会成立之日；收费标准为别墅1.4元每平方米每月，叠加1元每平方米每月，上述费用均不包含公共能耗费。2011年10月28日，顺安物业公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定：本合同的物业服务期限10个月，自合同签订之日起计算；住宅物业服务费，南区叠加区为0.8元每平方米每月，联排区为0.9元每平方米每月；北区别墅区为1.3元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业服务费一同缴纳；业主���理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管理服务费按服务期一次性预缴，业主或使用人服务期的第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2013年1月15日，顺安物业公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，双方约定：本合同服务期限为16+12个月，第一阶段2012年9月1日起至2013年12月31日止。第二阶段2014年1月1日起至2014年12月31日止；住宅物业服务费（按建筑面积，含地下室），叠加区为0.9元每平方米每月，联排区为1元每平方米每月，别墅区为1.4元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业费一同缴纳；业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管理服务费按年预缴，业主或使用人每年第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2015年4月12日，顺安物业公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定顺安物业公司的服务期限为12个月，收费及服务期限自2015年元月1日起至2015��12月31日止；物业费由业主按其拥有房屋的建筑面积预先缴纳，叠加区的收费标准为每月每平方米0.9元，公共能耗费每年150元；物业管理服务费收入，按月统计收费总数。肖镇未按约缴纳2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费用，引发本案诉讼。原审庭审中，顺安物业公司陈述涉案房产属于空置房，物业服务费按约定物业费标准的70%比例缴纳并撤回了对生活垃圾清运费的主张。原审法院认为，顺安物业公司与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同，及与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的徐州汉泉山庄物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。顺安物业公司提供了物业管理服务，肖镇作为业主负有按约支付物业服务费的义务。顺安物业公司主张肖镇支付���2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费，符合合同约定，予以支持。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。顺安物业公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在明显瑕疵，物业服务费应当予以核减。结合物业服务情况，在约定物业服务费标准的70%的基础之上按80%计算物业服务费。关于顺安物业公司主张的物业服务费，支持7816元。对顺安物业公司要求肖镇支付滞纳金的请求，不予支持。顺安物业公司主张的公共能耗费800元，支持625元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、肖镇于判决生效之日起十日内支付徐��顺安物业服务有限公司2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费7816元、公共能耗费625元；二、驳回徐州顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求。上诉人肖镇不服上述判决，向本院提出上诉称：请求撤销原审判决第一项，依法改判，上诉费用由被上诉人承担。一、2010年至2013年期间的物业服务费已超过诉讼时效，不应当支持。被上诉人要求支付2010年至2015年的物业服务费，上诉人从2010年至今一直未变更过通信地址、联系电话、工作单位，但从未收到过任何被上诉人送达的催缴物业费通知，故该三年的物业服务费已经超过了诉讼时效，不应当支持。被上诉人在原审中只提交了一份催费通知单复印件，而没有其他任何材料印证其真实性。故，原审判决支持不当。二、被上诉人在原审中提供的营业执照、组织机构代码证、2008年6月14日与徐州同创汉泉山庄房地产开发商签订的前期物业服务合同、被上诉人与徐州同创汉泉山庄业主委员会签订的三份物业服务合同原件均未当庭向上诉人出示，上诉人要求核对上述证据真实性。三、原审法院判定被上诉人物业服务未能达到物业服务合同中的全部要求，存在明显瑕疵，应当减免相应的物业费用。被上诉人顺安物业公司答辩称，1、关于诉讼时效问题，这是上诉人主动缴纳的服务费用不存在诉讼时效，且在此期间物业公司多次与上诉人电话催缴，上诉人均不予以接通，然后物业公司两次在上诉人的房产门口张贴催费单，并且也有给上诉人的单位邮寄律师函。2、物业公司在任何一个服务项目中都会存在一定的瑕疵，不可能达到百分之百的业主满意，只要是物业公司及时改正，业主都不会因此而拒交物业费，至于减免物业费的问题，已��在一审中予以减免，不再同意进行减免。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、被上诉人主张的2010年6月5日至2013年6月4日物业费是否超过诉讼时效？2、被上诉人的物业服务是否存在瑕疵？应否减免上诉人应交的物业费？二审期间双方当事人均无新证据提供，二审查明事实与原审查明一致。本院认为，关于被上诉人主张的2010年6月5日至2013年6月4日物业费是否超过诉讼时效问题，有履行期限的合同纠纷的诉讼时效，从合同履行期限届满之日起算。本案中，依据顺安物业公司自2008年3月16日与徐州同创汉泉房地产开发有限公司签订同创汉泉山庄前期物业管理服务委托合同，及于2011年10月28日、2013年1月15日、2015年4月12日与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的徐州汉泉山庄物业��务合同约定，顺安物业公司从2008年3月16日至2015年12月31日止，一直为上诉人物业所在小区徐州市汉泉山庄提供物业服务，上诉人自2010年6月5日至2015年12月31日持续拖欠物业服务费，顺安物业公司作为债权人，向法院起诉的诉讼时效应从2015年12月31日起算，故，上诉人就此提出上诉没有法律依据，本院不予支持。关于被上诉人的物业服务是否存在瑕疵，应否减免上诉人应交的物业费问题，根据法院查明事实及被上诉人庭审中陈述，上诉人房屋装修后一直未入住，小区确实存在违章建筑，也存在业主养鸡，上诉人房屋玻璃被损害等问题，综合考虑上述因素，原审法院认定被上诉人提供的物业服务未能达到物业合同要求，酌定在约定物业服务费标准70%的基础上按80%计算物业服务费并无不当，上诉人要求再减免物业服务费用没有法律依���，本院不予支持。综上，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖镇负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年六月三日书 记 员  宗 正