浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终244号 上诉人（原审原告）：陈德锋，男，1982年4月8日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：赵世珍，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡啸，北京市京师律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈松富，男，1978年1月16日出生，汉族，住浙江省新昌县。 委托诉讼代理人：王永军，浙江兴强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈倩，浙江兴强律师事务所实习律师。 上诉人陈德锋与上诉人陈松富房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈德锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈德锋的诉讼请求共计512711.7元，其中房屋改变用途补助423749.7元、搬迁费7722元、自行解决周转用房补助18610元、临时安置费22332元、腾空签约奖37220元、水电改造费11166元。事实与理由：一审判决衡量双方利益有失偏颇，导致判决结果不当。(一)关于涉房房屋改亦用途补助，一审法院认为拆迁人以商业用房补偿系房产自身价值的体现，夸大了房屋本身的价值体现，降低了陈德锋持有的营业执照在此次拆迁补偿中体现的作用。因为房屋处于沿街位置，陈德锋才会在此经营美容美发与本案事实查明没有关系，就算有关系，一审法院在此认定的因果关系错误。不是所有房屋处于沿街位置都是商业用房，而是陈德锋承租该房屋用于商业经营，房屋才属于商业用房。一审法院认定房屋系商业用房因果倒置。而且租赁房屋在陈德锋承租时是框架，从整体的门窗、地板**内装修、装饰都是由陈德锋完成，前期花费大量心血。陈德锋不否认房产具有自身价值，但就本案具体案情，陈德锋认为对房屋进行改造、装饰装修同样具有一定的价值地位。最重要的一点，承租房屋拆迁时使用了陈德锋的营业执照，且营业执照是定义该房屋是否属于商业用房的重要标准，一审法院降低了营业执照在其中的重要性，涉案房屋改变用途补助为455400元，而一审法院酌定陈松富向陈德锋支付70997元补偿费难免有失偏颇。(二)关于自行解决周转房用房补助费，一审法院认为自行解决周转用房是对被拆房屋所有人的补助，但房屋被拆时的实际居住使用人是陈德锋，该补助应由陈德锋取得。陈德锋作为房屋实际经营使用人，在得知该房屋处于征收范围之内，积极配合政府工作，在其他地方重新选址开店。法院应当充分考虑陈德锋实际经营情况，拆改中受直接损害的是实际承租人，自行解决周转用房的也是承租人，故身为承租人的陈德锋应当有权获得该项补偿款。综上，陈德锋认为一审判决衡量双方利益有失偏颇，损害了陈德锋的合法权益，请求二审法院依法改判支持陈德锋的诉讼请求，维护陈德锋的合法权益。 陈松富辩称，答辩内容与其上诉状中的内容一致。同时补充如下：一、关于房屋改变用途补偿，一是根据新昌法院（2016）浙0624民初3938号民事判决，明确出租房屋价值的升降归出租人所有，其权益也应当归属于所有权人。二是根据陈德锋提交的（2017）浙06民终1668号判例，针对房屋改变用途补助，临街房产部分归出租人享有，未临街部分20%归承租人享有。而本案系临街房产，判令70997元归陈德锋享有不符合公平原则。而且陈松富总共从拆迁部门取得的补偿费仅28万余元，陈德锋主张45万余元无事实与法律依据。二、关于房屋腾空签约奖，一审支持了陈德锋37220多元，这是承租房屋的全部腾空签约奖，一审认为该项费用应适当归陈德锋享有，但实际判决的时候是全部归陈德锋享有。（2018）浙06民终1124、1125号判决也仅对该部分费用支持50%。三、水电改造属于房屋装修的一部分，对该损失的补偿双方已达成一致，即2019年9月19日签署的关于补偿款的协议，陈德锋已领取134380元的补偿款，这是对装修的补偿，在该协议未撤销亦未被认定无效的情况下，不应再增加水电改造补偿款，即10800元不应判令归陈德锋享有。 陈松富上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈德锋一审全部诉讼请求。事实与理由：一、关于住宅房屋用作商业经营补偿。本案讼争所涉房屋临街、系营业用房，双方在《租赁合同》的备注中明确“房租从承租方开始营业当日起计算”，对该房屋的用途在签订合同之时就有共识(作为营业用房)，不存在由于陈德锋的使用改变房屋用途。陈松富租给他人也同样会作为营业房使用，这是由该房屋本身的性质、地段所决定，同地段的类似房屋亦均作为营业房使用。房屋价值的升降及利益归属于房屋所有人。因此，本案关于住宅房屋用作商业经营补偿应属陈松富。一审判决认定陈德锋享有70997元，陈德锋仅仅租赁该房屋一年多的时间，就占该部分费用总额的25%，亦不符合公平原则。二、关于临时安置费、搬迁费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。临时安置费、搬迁费支付的对象均是被征收人，也就是本案陈松富。陈德锋作为承租人，如果享有搬迁补助费、临时安置费，亦应由拆迁人支付，拆迁人支付给陈松富的搬迁补助费、临时安置费为陈松富应得的部分，并非支付给承租人(陈德锋)部分。因此，该两项费用由陈松富享有。三、关于腾空签约奖。本案涉案房屋的腾空签约奖总额为37220元(186.1×200)，一审判决认为，“该部分费用的取得离不开陈德锋的及时搬迁，该项费用适当由陈德锋享有37220元”，该部分费用产生的基础是陈松富的房屋，一审判决完全无视了陈松富的权利，并未将该部分款项适当判给陈德锋而是全部判决给陈德锋。五、关于水电改造补偿费。水电改造并非陈德锋完成。陈松富将房屋出租给陈德锋的时候，该房产已通水、通电，水电改造已基本完成。大部分工作由陈松富完成。水电改造费为装修的一部分，双方就房屋中所涉及的装修补偿已达成协议，陈德锋该得部分由拆迁人直接支付给陈德锋。如果没有陈德锋的装修，陈松富装修价值可以按300元/平方米计算。陈松富该得的装修补偿将超出目前的实际所得。因此，该部分费用10800元不应由陈德锋享有。综上所述，请求依法支持陈松富的上诉请求。 陈德锋辩称，一、关于房屋改变用途补助，答辩意见同上诉状内容。同时关于陈松富提到的（2017）浙06民终1668号民事判决，表述是从房屋建成后就一直出租给承租人，因此相应的房屋改变用途补助归承租人享有，本案正属于此种情形，故亦应由承租人陈德锋享有。且合同期限为5年，扣除疫情及装修期间的影响，实际经营不到一年半。基于公平原则，此项费用应由陈德锋享有。其次就陈松富所述其实际享有的该项费用仅28万余元，与本案无关，陈松富与拆迁方签署的协议严重违反了拆迁补偿方案，不能损害我方的利益，故陈德锋有权享有国家拆迁政策拆迁方案规定的此项全额补偿费。二、就签约腾空奖，因为房屋实际使用人是陈德锋，自房屋建成以来一直由陈德锋实际占有使用，并且在国家征收部门作出征收决定后，陈德锋积极配合，所以此项补偿费用应由陈德锋按租赁合同约定的对应面积享有。三、针对水电改造，该房屋建成后由陈德锋实际装修，不同于一般的租赁合同的装修，因为此房屋交付的时候是框架，所有线路、水电改造均由陈德锋完成，此项费用应由陈德锋按60元/平方按对应的面积享有。 陈德锋一审提出诉讼请求：一、判令被告支付原告因房屋被征收而获得的、本应由原告享有的补助：1、房屋改变用途补助455400元(200m?*(15500-7910元*30%))；2、临时安置补偿费24000元(12个月*200m?*10元/m?)；3、搬迁费8000元(2*(2000+200m?*10元/m?))；4、腾空签约奖40000元(200m?*200元/m?)；5、水电改造补偿费10800元；6、自行解决周转用房补助费20000元(100*200m?)，以上合计558200元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月1日，被告陈松富为出租人，原告陈德锋为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋坐落上石演新村A区10幢49号(合同上错写成59号)，建筑面积200平方；租赁期限自2018年4月1日起至2023年4月1日止；租金70000元，按每年房租到期日提前一个月付清；出租人同意承租人对房屋进行装修、改善增设他物等。原告租赁后，在该地申请了新昌县七星街道美感东东美发店营业执照，将房屋装修后从事美容美发经营。2020年6月，上石演村列入旧村改造拆改建设，上述租赁房屋亦在拆改范围内。2020年8月9日，拆改实施单位新昌县七星街道办事处与陈松富、陈杰签订《房屋货币补偿协议》，陈松富、陈杰可因上述房屋拆改获得房屋价值补偿、各项奖励补助计7593283元，在房屋腾空交付验收合格，办理领取补偿款手续后30日内支付。根据《房屋货币补偿协议》及房屋拆改结算表，被告因房屋拆改选择货币补偿可获得的补助奖励中部分相关项目费用为：一、住宅房屋用作商业经营补偿，该项补偿按房屋建筑面积计算，一层、二层均为93.05平方米，补偿费分别为211874.9元、72113.75元，合计283988.65元。二、临时安置费95835.6元，以被拆房屋建筑面积(798.63平方米-下同)每月每平方10元标准支付12个月。三、搬迁费19972.6元，以每户2000元为基数，再按被拆房屋建筑面积每平方10元计，补助二次。四、腾空签约奖159726元，是按被拆房屋建筑面积每平方200元标准奖励；五、自行解决周转用房奖励79863元，按被拆房屋建筑面积每平方100元标准奖励。2020年9月19日拆改实施单位新昌县七星街道办事处经被告认可从被告补偿款中向原告支付了装修损失补偿款134380元，9月22日被告退还了原告剩余期限的租金。此后，原告搬迁腾空租赁房屋交付被告验收。 一审法院审理认为，本案原告、被告间的《房屋租赁合同》不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。案涉房屋因旧村改造被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，但被告因租赁房屋被拆改而不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责被告，原告作为承租人因此产生的损失，仍应当由被告给予适当的赔偿。至于原告损失的认定问题，原告在本案中主张按照被告从拆改实施单位获得的相应补偿款金额予以确定，因此该院针对原告主张结合相应拆改补偿款项性质对原告各项损失进行评析。一、住宅房屋用作商业经营补偿，根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，住宅房屋用作商业经营补偿仅指沿街或沿路进行商业经营的房屋，且应当持有合法有效的营业执照，可按补偿方案给予一定的比例的补助。本案租赁房屋位于可进行商业经营的沿街路段，也正因为此，原告才会选择向被告租赁用于美容美发经营；拆迁人现以商业用房补偿，是拆迁人基于房屋性质的评定，反映了该房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，而且无论是商业还是民用房产，其价值升降及其权益应归属于所有权人。当然本案中租赁房屋拆改时是原告在其中经营，且被告使用了原告营业执照。因此该院综合本案实际，并衡平双方当事人利益，酌定由被告支付原告该项补偿费70997元。二、临时安置费，原告租赁合同尚未到期，被告解除租赁合同确会使原告产生临时安置费用；补偿方案明确该项费用是按照被拆改房屋面积补偿。因此考虑租赁房屋实际使用情况，该院根据原告实际使用面积(186.1平方米一下同)酌定由被告支付原告该部分费用22332元。三、搬迁费，原、被告租赁合同解除，原告提前搬迁会产生相应的搬迁费用，且被告也因原告及时搬迁而享受了拆改部门的奖励补偿，该项费用可按原告承租面积适当由原告享有4654元。四、腾空签约奖，该项费用需要在规定的时限内签订补偿协议和腾空搬迁，被告取得该项奖励离不开原告的及时搬迁，该项费用是按被拆改房屋建筑面积计算，可按原告承租面积适当由原告享有37220元。五、自行解决周转用房，这是对于被拆房屋所有人选择自行解决周转用房的奖励，是针对被拆房屋所有人的补助。在原、被告租赁合同中，被告解除合同后，要求被告解决周转用房也没有相应依据。六、水电改造补偿费，原告承租后进行了包括水电改造在内的装修，被告明确支付的装修补偿中未包括水电改造费用，故参照拆改中的评估意见，该部分费用10800元可由被告承担。综上，被告应当赔偿原告损失146003元。此外，根据本案《房屋货币补偿协议》等证据，应当认为陈杰亦属于案涉房屋拆改补偿对象，但被告陈松富与原告签订租赁合同并未违反法律规定，根据合同相对性原则，现原告诉请被告陈松富赔偿租赁合同提前解除的相应损失亦符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告陈松富支付原告陈德锋经济补偿146003元。限于判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈德锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9334元，依法减半收取计4667元，由原告陈德锋负担3000元，被告陈松富负担1667元，限于判决生效后十日内交纳。 二审中双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案双方当事人之间房屋租赁法律关系合法有效，案涉租赁房屋因旧村改造被政府征收拆改，本案争议的焦点为陈德锋所主张的陈松富与征迁部门签订的房屋货币补偿协议中的住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、签约腾空奖、自行解决周转用房奖励是否应由陈德锋享有？陈德锋认为房屋征收应该包括房屋使用人，使用人实际进行营业并配合进行了搬迁、腾空，故住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、签约腾空奖、自行解决周转用房补助应由使用人享有。对此，根据案涉房屋改造搬迁实施单位与被拆除房屋所有人签订的房屋货币补偿协议，陈德锋所主张的上述各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改房屋所有人依据征收补偿文件规定的补偿计算方式给予的补偿，补偿对象为房屋所有人，并非是对承租人的补偿。且案涉房屋租赁合同亦未约定案涉房屋在征收拆迁过程中相应款项应归属于承租人。故陈德锋据此主张上述费用应由其享有缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，本院难以支持。 陈松富因租赁房屋被拆改不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责于双方当事人，但作为承租人因此产生的损失，仍应当由陈松富给予适当的赔偿。关于陈松富与房屋改造搬迁单位签订的房屋货币补偿协议中的住宅房屋用作商业经营补偿、临时安置费、搬迁费、签约腾空奖、自行解决周转用房补助能否作为陈德锋解除合同后损失的参照问题，本院认为，房屋产权人依据拆改政策规定取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于承租人的损失金额，本院就陈德锋主张的各项费用能否作为损失认定分别评判如下： 一、关于住宅房屋用作商业经营补偿。该款项系拆迁人按补助标准给予一次性经济补助，是拆迁人根据房屋实际用于商业经营的事实，基于房屋性质的评定，是房产自身价值的体现，该价值升降及其权益应归属于所有权人。营业执照仅是拆迁人判定房屋是否改变用途的一个标准，该部分补助并不属于陈德锋的损失。一审法院以陈松富使用了陈德锋营业执照酌定由陈松富支付陈德锋该项补偿费70997元不当，本院对此予以纠正。 二、关于临时安置费。根据案涉房屋拆迁政策规定，因征收住宅房屋由被征收人自行解决周转用房的，按补偿标准给付临时安置费。案涉房屋的补偿标准为以被拆房屋建筑面积每月每平方10元标准支付12个月。显然，临时安置费是对被拆房屋所有人在房屋被拆除后，选择自行解决周转用房的补偿。在案涉租赁合同解除后，陈德锋要求陈松富解决周转用房没有相应的合同依据，故一审法院予以支持不当，本院对此予以纠正。 三、关于搬迁补偿费。因租赁合同提前解除确会造成陈德锋产生搬迁的费用，故一审法院按租赁面积酌定陈松富支付陈德锋搬迁费4654元并无不当，本院予以照准。 四、腾空签约奖，是拆迁人与房屋所有人之间就及时签订补偿协议并及时搬迁达成的奖励约定，应由房屋所有人享有。而承租人的及时腾空是其在租赁合同解除后所负的义务，该奖励金额亦不是其因解除合同所产生的损失，故一审法院判定由陈德锋享有37220元不当，本院对此予以纠正。 五、自行解决周转用房奖励，这是征收人为鼓励被征收人自行解决周转用房所作出的奖励，一审法院未予支持正确，本院予以照准。 六、自建房水电改造补偿费。根据双方于2020年9月19日达成的协议，双方确认陈德锋所领的134380元补偿款系对陈德锋装修损失的补偿，故双方已就装修损失金额达成一致。关于陈德锋提出的要求陈松富按照房地产估价报告中60元/平方的标准另行支付其水电改造费用的问题，首先，上述60元/平方的补偿标准系拆迁人与被拆迁人之间的合同约定，约束的是拆迁人与房屋所有人；其次，陈德锋亦未举证证明该自建房水电改造费用即为其所改造部分，从常理上讲，房屋建造的时候亦需铺设水电管道；再次，陈德锋若认为在其取得的装修补偿款134380元之外，尚有水电改造费需由陈松富赔偿，则需提交相应的证据予以证明。现陈德锋并未提交证据，故其要求按照60元/平的标准由陈松富支付水电改造费用，本院不予支持。一审法院参照拆改中的评估意见，判定陈松富应支付陈德锋10800元不当，本院对此予以纠正。综上，陈松富应当赔偿陈德锋损失4654元。 综上所述，陈德锋的上诉请求不成立，应予驳回；陈松富的上诉请求部分成立，本院对合理部分依法予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初3741号民事判决； 二、陈松富支付陈德锋经济补偿4654元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回陈德锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9334元，依法减半收取计4667元，由陈德锋负担4426元，陈松富负担241元，限于本判决生效后十日内向一审法院交纳。二审案件受理费8967元，由陈德锋负担8495元，陈松富负担472元。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  傅芝兰 二〇二一年四月九日 书记员  陶钿钿