湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0114民初389号原告武汉鑫合伟业房地产顾问有限公司。法定代表人刘雪，该公司执行董事。委托代理人史原，该公司职员，代理权限为特别授权。委托代理人杨帆，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告武汉天下置业集团有限公司。法定代表人徐家宝，该公司总经理。委托代理人吴保东，湖北中睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人韩小焱，湖北中睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告武汉鑫合伟业房地产顾问有限公司（以下简称鑫合伟业公司）与被告武汉天下置业集团有限公司（以下简称天下置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员刘海涛适用简易程序于2016年4月28日和5月17日公开开庭进行了审理。原告鑫合伟业公司的委托代理人史原、杨帆，被告天下置业公司的委托代理人吴保东、韩小焱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫合伟业公司诉称，2012年8月3日，双方签订《天下峰景1期尾盘及2期4－8#楼营销代理合同》，约定被告天下置业公司委托原告鑫合伟业公司对天下峰景1期尾盘、2期4、5、6、7、8号楼项目进行整合营销代理工作，合同期限从合同签订之日起至2013年12月31日止，代理费结算标准为销售额的2.5%。此后双方又签订《天下峰景2期4－8#楼营销代理补充协议》，将合同期限延长至2014年12月31日，对其他事项作了补充约定。合同签订后，原告鑫合伟业公司切实履行了合同义务，但被告天下置业公司多次逾期支付原告代理费，累计拖欠原告代理费共计1083385.72元。现请求判令：1、被告天下置业公司向原告鑫合伟业公司支付代理费1083385.72元；2、被告天下置业公司向原告鑫合伟业公司支付上述款项的滞纳金，以各期未付代理费总额为基数，按每日万分之三的标准计付，直至付清全部代理费之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告天下置业公司辩称，1、原告鑫合伟业公司的请求没有证据支持，原告作为项目营销的全程参与人，完全可以对其经手与客户签订的《商品房买卖合同》进行复印存档，也可以在销售过程中与被告的项目营销负责人签署书面的业绩确认单，或者在销售过程中与被告通过函件往来的书面方式确认业绩，但原告仅凭其单方提交的表格作为其业绩的证明，毫无证明力。2、原告在代理销售过程中严重违反合同约定，推广费用支出不足，导致未能完成预定销售目标，销售进度延迟近1年之久，实际成交均价不足4200元／㎡，与合同约定的销售均价4500元／㎡相比，严重偏低。按原告主张的2.92亿元销售额的1%计算其推广费用应支出292万元，而原告未提供已经支出推广费用292万元的有效票据，依被告测算，原告支出的推广费用不足100万元，差额近200万元双倍扣除后，被告已超额支付原告的代理费。故原告鑫合伟业公司提交的证据并不能证明其诉求成立，请求依法驳回其诉求。经审理查明，2012年8月3日，原告鑫合伟业公司与被告天下置业公司签订1份《天下峰景1期尾盘及2期4－8#楼营销代理合同书》，约定：甲方（即被告天下置业公司）委托乙方（即原告鑫合伟业公司）为天下峰景1期尾盘、2期4、5、6、7、8号楼项目进行整合营销代理；第一条、销售代理方式：本合同采取乙方独家整合营销代理的合作模式，乙方只收取营销代理费，不享受溢价分成奖励；第二条、项目销售代理范围：1、项目地址：项目位于武汉蔡甸工农路（庆龄幼儿园旁）；2、销售代理范围：（具体货量清单详见附件）住宅销售：①天下峰景1期尾盘约20套住宅；②天下峰景2期4#、5#、6#、7#、8#楼约750套住宅；第三条、合同有效期：自签订之日起生效，至2013年12月31日终止。如需续约，双方在合同期满前1个月可进行协商；第四条、销售价格约定：经甲、乙双方协商，确定本次代理货量的基准销售均价。天下峰景2期4#、8#楼住宅单位基准销售均价为￥4500元／㎡；天下峰景2期5#、6#、7#楼住宅单位基准销售均价在签订补充协议时另行约定；第五条、双方责任：1、甲方责任：⑴…⑺、安排专人负责收取定金、首期楼款及签订商品房买卖合同工作；⑻、负责办理售房后的各项后续手续及各类合同、资料备案与管理工作；…⑾、按本合同规定及时向乙方支付各阶段的代理费用。2、乙方责任：⑴、乙方销售代理工作是自销售策划开始到销售宣传、展销促销、客户接待、楼盘介绍、签订商品房认购书、直到协助甲方收取售楼定金、首期购房款、签订商品房买卖合同和按揭合同后，即告乙方销售代理工作全部完成。…⑾、对已签订《房屋订购合同书》客户，需15天内签订《商品房买卖合同》，该时间内未能签订，此套房屋佣金不予结算；因客户原因无法签订《商品房买卖合同》者，须由客户提出书面申请至甲方处，并在30天内签订《商品房买卖合同》，否则此套房屋佣金不予结算。第六条、代理费计算标准：销售额2.5%；1、乙方结算销售代理费的标准以客户签订的《商品房买卖合同》为准；2、销售代理费计算：销售代理费＝签订的商品房买卖合同价款总值2.5%；3、甲乙双方每月协商制定销售任务，并根据完成情况进行奖惩，具体详见附件5。第七条、代理费结算：甲方支付乙方代理费的标准以客户签订的《商品房买卖合同》并全额回款为准；2、在合同履行期间，乙方在每月5号前按上月已签订的《商品房买卖合同》制作1份代理费用明细表并交至甲方，甲方核实无误后在每月10号前将代理费支付给乙方，乙方负责提供发票；3、成交客户在签订正式合同前违约或与甲方协议解除合约的，如甲方依法没收客户的购房定金的，甲方提取所没收定金的50%支付给乙方，作为相关工作的服务报酬；如成交客户在签订正式合同前违约或与甲方协议解除合约的，仍视为乙方完成该单销售工作，计算业绩，但乙方不收取相应单位的销售代理佣金，甲方提取所收违约客户违约金的50%支付给乙方；4、本合同为独家销售代理，甲方不得参与销售，也不得委托任何第三方参与销售。甲方关系客户（不超过推售货量套数的5%）成交由乙方统一办理，计算乙方销售业绩，但不计算销售代理佣金；若超过5%则按本合同约定计算乙方的销售业绩及销售代理佣金。甲方有权将部分房源用于项目还建用房及工程抵房，该部分房源不计入乙方销售范围。…第十条、违约责任：…3、甲方须按合同规定结算支付乙方代理费用，如超期支付（如乙方没有按双方约定时间前按上月已签订的《商品房买卖合同》制作1份代理费用明细表除外），甲方需每天按未支付的代理费总额的万分之3计算支付乙方的滞纳金。…第十二条、其他：1、乙方负责营销推广所需的费用（媒体投放费、广告包装制作费、活动策划推广费等），并承诺投入不低于总销售额的1%；…5、特别约定：具体推广渠道及费用分解按照附件四执行，甲方对此有监督权，需报批甲方审批通过后方能执行。如乙方在此广告宣传费用范畴内未合理计划和安排，影响销售进度、销售流程以及项目形象，甲方有权要求乙方投入，如乙方未按要求投入，则甲方可自行处理，其费用由甲方从乙方佣金中双倍扣除。如因特殊原因需要额外投入，可经双方协定后，超出费用由甲方承担。……合同还对其他事项及附件作了约定，双方均加盖了合同专用单。2013年双方又签订1份《天下峰景2期4－8#楼营销代理补充协议》，对上述合同作出修改和补充约定：1、合同有效期：因5、6、7号楼工程建造时间节点及区域市场情况，原合同终止时间延长至2014年12月31日终止。2、销售价格约定：天下峰景2期5#、6#、7#楼住宅单位销售均价为￥4500元／㎡（此价格仅作参考，具体销售价以双方共同确定的实际均价为准）。补充协议还对营销推广费用预算、销售任务分解计划及销售奖惩等作了约定。合同签订后，原告鑫合伟业公司随即组织专门销售团队履行房屋销售义务。从2012年11月17日起至2015年8月7日止，原告共销售合同范围内的房屋668套，销售总金额共计292151010元。被告天下置业公司从2013年1月18日至2015年5月19日止，共向原告鑫合伟业公司支付代理费6220389.53元。原告鑫合伟业公司因余下代理费1083385.72元一直未能结清，遂诉至本院。上述事实，有原告鑫合伟业公司提交的《天下峰景1期尾盘及2期4－8#楼营销代理合同书》1份、《天下峰景2期4－8#楼营销代理补充协议》1份、代理销售房屋668套明细单1份（36页）、代理销售房屋668套备案明细单1份（29页）、佣金明细表1份、银行对账单1份（9页），被告天下置业公司提交的《天下峰景1期尾盘及2期4－8#楼营销代理合同书》1份及双方当事人的陈述等证据所证实。本案争议的焦点：被告天下置业公司是否欠原告鑫合伟业公司代理费1083385.72元未付；是否承担逾期付款的滞纳金。本院认为，原告鑫合伟业公司与被告天下置业公司签订的《天下峰景1期尾盘及2期4－8#楼营销代理合同书》和《天下峰景2期4－8#楼营销代理补充协议》真实合法，是双方真实的意思表示，故双方的委托合同关系成立，双方均应全面自觉履行。在合同履行中，原告鑫合伟业公司共销售合同范围内的商品房668套，有其提供的该668套商品房买卖合同备案明细予以证明，因原告是独家销售代理，且被告并未提出该668套商品房中有其合同约定5%范围内的关系户，或有还建房及工程抵房等排除原告委托代理情形，也未提出该668套商品房中有未收回购房款的情形，故原告的委托代理费应按合同约定，以该668套商品房买卖合同的销售额292151010元为基数计算，即292151010元2.5%＝7303775.25元。被告天下置业公司已付原告的委托代理费6220389.53元，双方对此数额均无异议，故被告还欠原告的委托代理费7303775.25元－6220389.53元＝1083385.72元，被告应承担付款的民事责任。被告认为原告未提交该668套商品房买卖合同，也未提交与其对账的证据，原告的诉求证据不足，因原告并不是该668套商品房买卖合同的持有人，而被告是该668套商品房买卖合同的相对人，其并未举证证明该668套商品房买卖合同并非原告代理销售，也未举证证明该668套商品房不是原告代理销售的范围，故其上述反驳意见不能成立，本院不予采纳。被告认为原告未按合同约定足额投入推广费，实际投入不足100万元，与合同约定的销售总额1%的292万元相差近200万元，导致销售进度延迟，实际销售均价过低，故主张双倍扣除其代理费400万元后，已超额支付了原告的委托代理费；因实际销售价格及销售时间均是被告与客户签订合同而认可，合同约定的销售均价仅作参考，且合同约定是在被告因原告投入推广费不足而由其实际投入推广费的情形下，才由被告按其实际投入推广费的双倍扣除原告的代理费，但被告并未提交证据证明其实际投入推广费的数额，且被告也不提出反诉，故其上述反驳意见本院亦不采纳。因原告未举证证明其按双方约定时间逐月向被告提交依上月已签订的《商品房买卖合同》制作的代理费用明细表，也无双方对账结算的凭证，故原告主张按被告各期未付代理费总额为基数逐月累计滞纳金的意见无事实依据，本院不予支持；被告应承担的违约金数额，以其所欠原告的委托代理费1083385.72元为基数，按合同约定的每日万分之三的标准计算，从原告起诉之日（2016年3月22日）起至付清欠款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉天下置业集团有限公司于本判决生效之次日起三日内向原告武汉鑫合伟业房地产顾问有限公司支付所欠委托代理费人民币1083385.72元，并支付逾期付款违约金（从2016年3月22日起至付清欠款之日止，以欠款1083385.72元为基数，按每日万分之三的标准计算）；二、驳回原告武汉鑫合伟业房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15590元，减半收取7795元，由被告武汉天下置业集团有限公司负担（原告已垫付，执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，汇款户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘海涛二〇一六年六月六日书记员  陈 曼