辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终960号上诉人（原审被告）：鞠莹，女，1987年9月17日出生，汉族，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：鞠翔成，系上诉人哥哥。委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：营口巨城物业服务有限公司，住所地辽宁省营口市站**新兴大街**。法定代表人：苑争，该公司经理。上诉人鞠莹因与被上诉人营口巨城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鞠莹上诉请求：一、请求依法撤销营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初2992号民事判决书，改判上诉人不承担物业费用或降低物业服务标准，或将本案发回重审。二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审法院对案件事实审查不清，判决缺乏事实依据，具体理由如下：1、一审程序中，上诉人委托母亲到庭参加庭审诉讼，因法律意识淡薄，未能当庭提交授权委托书,一审法官未就授权事宜进行核实，不同意上诉人母亲参加庭审，没有就涉及到的法律问题向上诉人进行告知及解释，径直按照缺席进行审判，仅就被上诉人陈述认定本案的事实，未能就本案的客观事实予以查明，上诉人认为一审判决依据的事实错误。2、被上诉人未能履行其职责及义务，其无权要求上诉人支付物业费。根据被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，被上诉人依法负有对物业公用部位的日常维修、养护和管理等职责，因被上诉人管理和操作不当，被上诉人没有将水管关严，导致上诉人的房屋屋顶漏水，浸水后，被浸水部分屋顶水泥也出现了大块脱落，己经漏出了钢筋，对室内装修也造成大面积毁坏，当时上诉人的房屋楼上并未有任何住户使用水的情况，系在上诉人告知被上诉人后，被上诉人将水管拧紧。事发后，上诉人与被上诉人联系，被上诉人同意对此进行维修，并认为这属于被上诉人的职责，但时至今日物业公司并未采取任何行动，一直未找有资质的施工单位对上诉人房屋进行维修，未尽到被上诉人应尽的义务，从而导致上诉人已出租房屋的承租人退租，造成了损失。因此，上诉人认为被上诉人未能履行其职责及义务，其无权要求上诉人支付物业费。3、根据《合同法》第111条之规定，对于提供服务质量不符合约定的，守约方可以要求对方承担减少价款之违约责任。本案中，被上诉人提供服务不符合约定，上诉人有权按照合同法之规定要求被上诉人承担减少价款的违约责任。综上，一审法院未就事实予以查清，其判决明显缺乏事实依据，请求二审法院查明本案事实，撤销一审判决，依法改判上诉人不支付物业费或降低物业费的标准，维护上诉人的合法权益。营口巨城物业服务有限公司辩称，上诉人的楼上住户于2016年6月2日就已经进户了，漏水发生在2017年，所以漏水事件是发生在楼上业主进户之后，而物业公司本身是小区的一个服务单位，仅对物业服务的公共区域设施设备进行维护和管理，业主家中的范围属于业主的专有面积，不在物业服务管理的范畴之内。漏水当日物业公司人员第一时间就赶到了现场，并主动联系了相关责任人，包括楼上的住户。几天之后，物业公司又紧急的联系了聚合房地产公司，因为是聚合房地产开发公司开发的项目，聚合房地产开发公司的工程部人员和我们物业人员一起到上诉人门市房家中，当时是上诉人的母亲在场，双方对房屋损坏的原因和后续的维修问题进行了商讨，最终上诉人的母亲并未与开发公司达成协商一致，开发公司与物业公司最终的协商结果是同意给上诉人进行维修维护。但是上诉人的母亲要求赔偿人民币8万元，双方没有达成一致，此后就以此为理由和借口，拒绝缴纳物业费，我们也进行了多次催收均拒绝缴纳。营口巨城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告物业服务费1867元、违约金3037.6元，共计4904.6元；2、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告鞠莹系营口市站前区城上城小区业主，其所有的房屋建筑面积为49.89平方米。2014年12月1日，原告巨城物业与营口巨城房地产开发有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，约定原告为被告鞠莹所在的小区提供前期物业服务，商网物业服务费标准为每月每平方米0.7元。2017年12月1日，原告与营口市站前区城上城业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆(包括自行车)停放进行管理；协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。服务期限为2017年12月1日至2019年12月31日。商业物业收取标准为每月每平方米0.7元，业主自房屋交付之日起按年预交物业服务费。业主逾期未交纳物业服务费，应当按照日千分之一标准承担违约金。2019年1月1日，原告与营口市站前区城上城业主委员会续签了《物业服务合同》，服务期限延至2020年12月31日。被告入住后欠交2016年7月17日至2020年12月31日期间的物业服务费1867元。一审法院认为，原告巨城物业与营口巨城房地产开发有限公司签订的《物业管理委托服务合同》及原告与营口市站前区城上城业主委员会两次签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告鞠莹也应按约定的标准交纳物业服务费，因此原告的诉请于法有据，本院予以支持。关于违约金，因约定的标准过高，且被告不是合同当事人，原告未对违约金条款向被告作出明确告知和提示，故本院依法调整为自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告鞠莹于本判决生效后十日内给付原告营口巨城物业服务有限公司物业服务费1867元及违约金，违约金以1867元为基数，自2020年7月30起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交)，减半收取25元由被告承担。本院二审期间，上诉人提供一组照片，证明案涉房屋渗水漏水现状，因被上诉人管理服务不到位导致房屋损失损坏。被上诉人质证意见：对证据真实性没有异议，对证明观点有异议，漏水不是被上诉人管理造成的，物业仅对公共区域的设施设备进行维护和管理，业主家中的专有面积不在物业服务范畴之内。上诉人提供上诉人和楼上业主的录音一份，证明楼上业主并没有装修及入住，案涉房屋漏水是因为被上诉人未就下水管道维修维护导致，是被上诉人原因造成的相关损失。被上诉人质证意见：漏水是下水管道，但是下水管道都有维修，楼上未装修，下水管道未封堵，分支漏水流到地面，物业公司只是对公共管道进行维护修理。被上诉人提供上诉人楼上住户的进户通知单，证明此户在2016年6月2日已经办理了进户。上诉人质证意见：这个入户单不是我楼上的住户，对该证据真实性有异议，因为是复印件，无法体现魏红杰、崔春华是否实际入住，这仅是一个聚城房地产公司通知进户的一个通知单，因此该证据与本案没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，被上诉人与营口市站前区城上城业主委员会签订《物业服务合同》约定由被上诉人为案涉小区提供物业服务，该合同对全体业主产生效力。上诉人作为案涉小区的业主，应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。对于上诉人提出的房屋漏水问题，现有证据不足以证明房屋漏水是由于被上诉人未尽到管理和维修义务导致的，上诉人可待证据充分后，另行主张权利，而本案系物业服务合同纠纷，上诉人提出的主张不能成为其不支付物业费的理由。关于程序问题，上诉人称一审期间委托其母亲出庭参加诉讼，但并未向其出具授权委托书，故一审以上诉人未到庭参加诉讼为由依法缺席审理，有事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞠莹负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年四月十二日法官助理刘丛博书记员王伟超