北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终906号上诉人(原审原告)：陈鑫，男，1994年3月16日出生，汉族，户籍地河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，该公司业务部门经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，该公司法务部员工。上诉人陈鑫因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、原审第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈鑫的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，原审第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鑫上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市高新区202号房屋（以下简称202号房屋）的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、案涉房屋查封前，华宝公司已将案涉房屋折抵欠付工程款，取得全部房款，丧失了对房屋的处置权。案外人二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二治公司）因承建华宝公司发包的唐山市龙泽国际花园住宅楼项目（以下简称案涉项目）对华宝公司享有债权，故与二十二冶公司于2015年8月20日签订《建筑施工合同补充协议》（以下简称《补充协议书》），约定华宝公司将包含案涉房屋在内的86套房屋折抵应付二十二冶公司的工程款44366927元。由此可见，案涉房屋查封前，华宝公司处置了案涉房屋，收取了全部房款，二十二冶公司已取得房屋交付请求权，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，双方已建立合法有效的房屋买卖关系。二、陈鑫受让案涉房屋买卖合同权利义务，与华宝公司建立合法有效的房屋买卖关系。二十二冶公司以受让的案涉房屋折抵其应付给分包商的欠款，该分包商又将该房屋出售给陈鑫，并通知华宝公司与陈鑫签订《团购协议》确定房屋楼号、价款，上述交易均取得华宝公司的同意。其后，陈鑫为购置案涉房屋，通过向该分包商支付全部房款最终享有了前述《补充协议书》项下权益，陈鑫与华宝公司已形成房屋买卖合同关系。此后，华宝公司向陈鑫交付案涉房屋，陈鑫接收房屋后对房屋进行了装修，添附，房屋买卖合同的主要义务已经履行。一审判决机械地以双方未签订正式商品房买卖合同而认为陈鑫的诉讼请求不能成立，忽视华宝公司已于查封前将案涉房屋抵顶给二十二冶公司，经多次权利义务主体的变更，陈鑫与华宝公司已成立房屋买卖合同关系，未能办理网签登记合同系由于华宝公司原因造成，陈鑫无任何过错等客观事实。适用法律错误，应予纠正。三、陈鑫自取得案涉商品房后长期在案涉房屋内居住，且陈鑫名下无其他用于居住的房屋。陈鑫于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明陈鑫名下无其他用于居住的房屋。陈鑫提供的房屋照片等证据证明，陈鑫已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，陈鑫享有的物权期待权应予优先保护。一方面，陈鑫属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在任何过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护；另一方面，在建设工程领域中，下游分包商、实际施工人、材料供应商通过前述方式购得房屋的亦不少见。具体到本案，陈鑫已支付合理对价，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年陈鑫才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。陈鑫从支付对价、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程，现陈鑫已入住房屋并对房屋进行装修、添附。陈鑫愿意按法院要求支付剩余房款（如有），只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系陈鑫与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原审判决以陈鑫的购房行为不符合该司法解释第28条规定为由驳回上诉人的请求，适用法律有误。五、本案判决结果涉及众多群体及陈鑫个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回陈鑫的上诉请求。华宝公司述称，同意陈鑫的上诉意见。陈鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除对202号房屋的查封并排除执行；2.本案诉讼费用由昌隆公司承担。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉202号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人陈鑫对一审法院执行的202号房屋提出书面异议，认为：房屋已于2011年由华宝公司抵顶二十二冶公司，用于抵顶华宝公司拖欠的工程款，二十二冶公司与华宝公司签订了商品房团购协议书。该协议书签订之后，二十二冶公司有权自行转售抵顶的房产。陈鑫正是在房屋被法院查封前从二十二冶公司处购得此房，并依据二十二冶公司与华宝公司之间的约定，二十二冶公司于2017年3月15日出具了《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》。2017年3月20日，陈鑫在华宝公司办理了相关手续，并支付了全款。同日，房屋交付，陈鑫办理了入住手续并居住至今。在二十二冶公司与华宝公司签订了团购协议书之后，二十二冶公司对房屋享有完全所有权和处分权。陈鑫签订合法有效的购房协议、支付全部购房款并且房屋交付入住之后，对房屋享有的物权期待权能够对抗并排除法院任何强制执行措施。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，提出执行异议，请求法院支持异议请求，停止对202号房屋的拍卖，并解除查封措施。为证明其异议主张，陈鑫向一审法院提交以下相关证据：一、华宝公司开具的收据三张，证明陈鑫缴纳了购房款。二、华宝公司与二十二冶公司签订的《商品房团购协议书》，证明二十二冶公司有权出售协议书项下房屋。三、2017年3月20日陈鑫与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据等，证明华宝公司于2017年3月20日将房屋交付给陈鑫占有使用至今。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，称房屋已抵给二十二冶公司，通过团购协议转移了所有权。购房者将房款交给二十二冶公司，再经二十二冶公司出具凭证，与华宝公司办理购房手续。华宝公司并提交了二十二冶公司与淮安市安丰建筑劳务有限公司签订的《债权转让协议书》、华宝公司与淮安市安丰建筑劳务有限公司签订的《团购购房协议》、二十二冶公司于2017年3月15日出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》、华宝公司与陈鑫于2017年3月20日签订的《认购协议书》，以证明购房情况及房款支付情况。陈鑫认可上述证据的真实性，昌隆公司对此不予认可。针对陈鑫提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1196号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使华宝公司与二十二冶公司、淮安市安丰建筑劳务有限公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。陈鑫与华宝公司签订的《认购协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在一审法院查封房屋之后。陈鑫占有房屋的时间亦在一审法院查封房屋之后。因此，陈鑫的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回陈鑫的异议请求。陈鑫不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，陈鑫提交了如下证据：1.发包人华宝公司（甲方）与承包人二十二冶公司（乙方）签订的商品房团购协议书，约定乙方以团购龙泽国际花园部分商品房来抵顶乙方的工程款，团购商品房名称：唐山市龙泽国际花园住宅楼，团购商品房地址：唐山市开发区东起工农路，西至龙泽路，南起同济道，北至庆南道。团购商品房团购具体楼栋号为：龙泽国际花园小区3楼、8楼、9楼、10楼东单元、11楼东单元、12楼东单元共计48000平方米；团购商品房价格经甲乙双方协商，团购平均单价为4850元，各楼层房价差额由乙方确定。商品房结算方式：甲方按乙方实际团购面积乘以平均价格，计算出的商品房团购总价款，作为双方抵顶工程款的依据。乙方团购商品房的定金及房屋销售款由乙方负责收讫，甲方用乙方收入的房款抵顶工程款，房款不足部分甲方以工程款形式另行支付。甲方权利义务：1.甲方具有合法开发该项目的主体资格，所开发项目手续完备，交予乙方时为全产权商品房。乙方团购的商品房与甲方开发的其他商品房交房标准相同；2.甲方根据乙方预售的团购商品房办理相应预售手续，给小业主出具收款收据；3.甲方取得商品房预售许可证后，要及时通知乙方合理安排办理团购时间，协助乙方办理房屋销售合同及银行按揭手续，根据乙方商品房销售，给小业主出具收款收据；4.工程竣工后，甲方及时给乙方团购的商品房小业主办理房屋产权登记手续。乙方权利义务：1.组织相关人员与甲方确定团购商品房的具体房源和总价款，及时与甲方办理团购商品房的相关手续；2.乙方组织团购范围内的商品房的销售，根据与甲方的团购价格，有权调剂确定每一户商品房的价格；3.乙方负责团购商品房预售房款订金的收款工作，并及时协调甲方给小业主办理相应的预售手续及出具收款收据；在甲方取得预售许可证后，负责组织小业主与甲方办理商品房销售合同的签订、收取房屋销售款及办理银行按揭手续，给小业主出具售房发票。4.工程竣工后，协助甲方给小业主办理商品房产权备案及相关手续。华宝公司（甲方）与二十二冶公司（乙方）签订的商品房团购协议书（二）载明：截止2014年9月25日，乙方共团购甲方商品房233套，总面积22758.36平方米，团购总价110378046元；乙方实际销售总房价107777221元，差价2600825元，双方协商差价由乙方承担。另由于每户房管局最终实测面积有变，面积增大导致价差由乙方承担；面积减少甲方相应减少抵顶工程款数额，及由乙方承担的内部销售总价与抵顶工程款差价。甲方应积极为乙方团购客户办理签署《商品房买卖合同》。乙方收取了部分售楼团购款，房屋按揭款由甲方负责协助办理，但不对贷款结果做承诺，乙方协助提供客户资料。乙方团购客户来甲方签署《商品房买卖合同》的时间期限截止到2015年3月31日，以后甲方不再受理。逾期视为乙方团购客户自动退房，由乙方办理剩余事宜。2.2016年6月21日甲方二十二冶公司与乙方安丰公司签订的债权转让协议书，约定甲方将享有的对华宝公司的债权445160元转让给乙方；3.2016年6月22日甲方华宝公司与乙方安丰公司签订的团购购房协议，就甲方委托乙方团购购房事宜约定如下：乙方就12-1-202房屋销售价格确定445160元。房屋实际面积按实测面积为准；甲方保证房屋可销售、无权利瑕疵，乙方找到买房人后，甲方负责办理购房手续。乙方代收房款直接抵扣甲方欠乙方的欠款，甲方办理购房手续，与购房相关的税费等由买房人承担；4.2017年华宝公司出具的收据，证明陈鑫支付了涉案房产合理对价；5.个人住房信息查询结果，证明截止到2019年12月24日陈鑫名下在唐山市路南区、路北区、高新技术开发区无住房登记记录；6.2017-2018年物业费、水电费收据，证明陈鑫实际占有使用涉案房产。昌隆公司对陈鑫提交的上述证据认为：陈鑫与华宝公司之间没有签订正式的商品房买卖合同和网签备案；收据不是正规的购房发票；对物业单方开具的票据不认可；证据5仅能证明陈鑫在特定区域内无房。华宝公司对陈鑫提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向陈鑫等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。陈鑫称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉202号房屋被查封了。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，陈鑫请求停止执行案涉202号房屋，应举证证明其对202号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：陈鑫就202号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，陈鑫在诉讼中提交相关证据欲以证明其从安丰公司通过抵顶欠款收购涉案房产，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋，但作为买受人的陈鑫并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果。陈鑫主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定排除执行的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈鑫亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故原执行异议裁定处理并无不当。陈鑫称其通过抵顶债务方式取得涉案房产，因其权利未公示，其享有的只是相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，陈鑫要求停止执行涉案202号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回陈鑫的诉讼请求。本院二审期间，陈鑫提交《补充协议书》，证明华宝公司与二十二冶公司于2015年8月20日签订《补充协议书》，华宝公司将包括案涉房屋在内的86套房屋抵顶其欠二十二冶公司的工程款。昌隆公司发表质证意见称，对《补充协议书》的真实性、关联性和证明目的均不予认可。华宝公司发表质证意见称，对《补充协议书》的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院经审查认为，虽然昌隆公司对《补充协议书》的真实性、关联性和证明目的不予认可，但考虑到其并非《补充协议书》的缔约主体，华宝公司已对《补充协议书》的真实性予以确认，且该《补充协议书》后附第二次抵账房源明细所涉及的房屋楼号、面积等与本案所涉房屋以及同批其他案外人执行异议纠纷案件所涉房屋均能体现出一一对应关系，且昌隆公司除不认可该证据真实性以外，并未提举相反证据证实该《补充协议书》的虚假性，故本院结合案涉具体情况，对《补充协议书》的真实性、合法性和关联性予以确认。本院补充查明：2015年8月20日，华宝公司（甲方）与二十二冶公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：截止2015年8月，工程项目完成如下：南部回迁区砼主体结构及二次结构完，甲方用龙泽国际花园的房产，抵顶乙方的工程款，1.甲方负责给乙方团购13户龙泽国际花园房屋的第三方，办理房屋更名过户手续；负责给抵顶乙方的86套房屋抵顶人，分批次办理解压、盖章房产登记及入住手续；2.本次抵顶的86套住宅总价44366927元房源交付乙方后，即视为已冲抵甲方的工程款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，首先，案涉房屋被一审法院查封前，华宝公司与二十二冶公司签订了《补充协议书》，将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵顶给二十二冶公司，且华宝公司承诺给二十二冶公司团购和抵顶的购房人办理房屋更名过户手续；其次，二十二冶公司基于华宝公司以房屋价款对建筑工程款抵顶的约定，将案涉房屋转让给第三方，第三方转让给购房人，该一系列行为均系华宝公司以房抵顶到期工程款、二十二冶公司及第三方实现债权回收建筑工程款的行为，具有连续性，且价款并无明显不合理，因此，上述抵顶行为可视为案涉房屋买受人已签订了合法有效的买卖合同。现有证据表明，案涉房屋已经由购房人实际入住使用，且购房人名下无其他用于居住的房屋，购房人已支付或抵顶了全部或百分之五十以上的价款，案涉房屋虽因抵押未能办理过户登记，但案涉房屋非因实现该抵押权而被一审法院查封，未办理过户登记非二十二冶公司或案涉房屋买受人自身原因所致。考虑到上述情形以及对买受人物权期待权的保护，本院认为，陈鑫请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人陈鑫的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3963号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区202号房屋的执行；三、驳回陈鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 利审 判 员  陈 实审 判 员  杨 力二〇二一年四月十四日法官助理  黄晓宇法官助理  曲建婷法官助理  李晓桐书 记 员  亢 娜书 记 员  江 瑞书 记 员  李连漪