南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第749号原告南宁市金翔信息咨询服务部，住所地广西南宁市青秀区民族大道127号。经营者杨志珍。委托代理人贺婵娟，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。被告林郁。被告李闪。原告南宁市金翔信息咨询服务部（以下简称金翔服务部）与被告林郁、李闪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告李闪下落不明，本院于2016年1月27日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员刘东海、吴永能组成合议庭，书记员刘媛担任法庭记录。本案于2016年5月16日公开开庭审理，原告金翔服务部的委托代理人贺婵娟、被告林郁到庭参加诉讼，被告李闪经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金翔服务部诉称，2013年9月30日，原告与被告林郁签订《房屋租赁合同》，约定：被告林郁向原告承租南宁市民族大道127号铂宫?国际26楼2602、2603、2604号房，租赁面积530.27平方米，租期自2013年10月1日至2015年5月31日；租金2013年10月1日至2014年5月31日期间每月每平方130元（人民币，下同），从2014年6月1日递增5%。合同还约定，被告林郁如拖欠租金，则按照应付租金的每日5‰支付违约金。合同履行期间，因被告林郁提出解除合同的请求，涉案合同于2014年10月31日终止。租赁期间，被告林郁拖欠原告2014年6月1日至2014年10月31日期间的房租共计361909.28元。经原告多次催促，被告林郁于2015年4月23日向原告出具一份《分期归还租金计划》，承诺于2015年10月30日前清偿全部的租金，被告李闪亦以担保人的身份签字。但时至今日，两被告依然没有履行清偿义务。两被告的违约行为已经给原告造成了损失，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告林郁、李闪向原告金翔服务部连带清偿拖欠的租金361909.28元及违约金96521元（违约金计算方法：以361909.28元为基数，按照每日万分之七的标准，从2014年11月1日起计算至完全清偿之日止，现暂计至起诉日）；2、本案诉讼费由两被告承担。被告林郁辩称：1、截至2014年11月11日，被告确实拖欠原告租金361909.28元，但被告租房时已交纳押金137870元，且于2015年1月30日向原告转账支付租金15000元，故原告主张被告拖欠租金的数额应减掉上述两笔款项；2、被告退租时，因原告同意用涉案房屋内的办公用品折抵被告逾期支付租金的违约金，被告才未将办公用品带走，原告不应再收取被告违约金；3、即使被告违约需支付违约金，原告主张的违约金也过高，请求法院依法予以调整。被告李闪在法定答辩期间未提交答辩状，也未提供本案的有关证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李闪在法定答辩期间未提交书面答辩状，在本院指定的举证期限内亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利。经审理查明，2013年9月30日，原告金翔服务部（甲方，出租方）与被告林郁（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将南宁市民族大道127号铂宫?国际26楼2602、2603、2604号房出租给乙方，租赁面积合计530.27平方米，租期自2013年10月1日至2015年5月31日；2、房屋执行先付租金后使用的原则，每两个月缴纳一次，2013年10月1日至2014年5月30日期间每月每平方米130元，月租金68935元；3、从2014年6月1日起租金递增一次，增幅为5%，乙方自合同签订之日起3日内向甲方支付首两个月（2013年10月1日至2013年11月30日）租金，以后在前一次期限届满前15日支付下一次租金；4、乙方自签订合同之日起三日内向甲方交纳三个月的租金作为保证金，保证金不计息，如乙方无违约行为在乙方退房时退还；5、如乙方逾期支付租金，应向甲方支付应付租金每日千分之五的违约金；此外，合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告约定将房屋交付被告林郁使用，被告林郁向原告支付保证金137870元和两个月租金137870元，自2014年6月1日起被告林郁未支付租金。2014年10月28日，被告林郁向原告发出《申请书》，告知原告2014年10月31日后被告林郁不再租用涉案房屋。2014年10月29日，原告在该《申请书》上签字，同意原告的退租申请。2014年11月11日，被告林郁向原告出具一份《欠条》，认可拖欠原告2014年6月1日至2014年10月31日期间的租金361909.28元、滞纳金54286.40元，共计416195.68元。2015年4月23日，被告林郁向与原告出具《分期归还租金计划》，承诺：“2015年5月30日前归还40000元，2015年6月30日前归还40000元，2015年7月30日前归还40000元，2015年8月30日前归还40000元，2015年9月30日前归还40000元，2015年10月30日前归还全部余下的资金。”被告李闪作为担保人在《分期归还租金计划》上签字。庭审中原告认可被告林郁于2015年1月30日支付租金15000元，同意被告林郁用已交的押金137870元抵扣其拖欠的租金。另查明，涉案房屋的所有权人是广西昌建房地产开发有限公司（以下简称昌建公司）。2015年12月25日，昌建公司出具一份《关于同意转租的证明》，表明原告金翔服务部与被告林郁签订的《房屋租赁合同》已征得其同意，其承认原告的转租行为。以上事实有“房屋租赁合同”、“申请书”、“分期归还租金计划”、“欠条”、“房产证”、“关于同意转租的证明”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，原告金翔服务部与被告林郁签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。2014年10月28日，被告林郁提出于2014年10月31日退租；2014年10月29日，原告同意被告林郁的退租申请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年10月31日解除。关于租金的问题。原告主张租赁期间被告林郁拖欠租金361909.28元，而被告林郁于2014年11月11日向原告出具的《欠条》中认可拖欠原告租金361909.28元，故本院确认截至2014年11月11日，被告林郁拖欠原告的租金数额为36909.28元。因被告林郁于2015年1月30日向原告支付租金15000元，且庭审中原被告均同意用履约保证金137870元抵扣被告林郁拖欠的租金，故被告林郁还应向原告支付租金209039.28元（361909.28元-15000元-137870元）。关于违约金的问题。被告林郁辩称退租时原告同意用涉案房屋内被告的办公用品折抵违约金，但被告林郁未提供证据证明，而原告又不予认可，故对被告林郁的说辞，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告林郁迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失应为利息损失。合同约定的违约金高达千分之五，诉请中原告主动将违约金的计算标准调整为万分之七，但仍然过分高于实际损失，被告林郁主张对违约金予以调整合法有据。本院确定被告林郁向原告支付的违约金以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。被告林郁退租时（2014年10月31日）共拖欠原告租金361909.28元，抵扣保证金137870元后，被告林郁尚欠原告租金224039.28元，被告林郁于2015年1月30日偿还租金15000元，还拖欠原告租金209039.28元，故被告林郁逾付款违约金为：1、以224039.28元为基数，从2014年11月1日至2015年1月29日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计付；2、以209039.28元为基数，从2015年1月30日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计付。关于责任承担的问题。根据《最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题批复》：“保证合同中明确约定保证人在被保证人不履行债务时承担保证责任，且根据当事人订立合同的本意推定不出为一般保证的，视为连带责任保证。”本案中，根据《分期归还租金计划》无法推定李闪的保证为一般保证，故被告李闪应对被告林郁的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《分期归还租金计划》中约定被告林郁债务履行期届满的时间为2015年10月30日，故被告李闪的保证期间为2015年10月30日至2016年4月30日。原告于2015年12月9日向本院提起对林郁、李闪的起诉，系在被告李闪的保证期间起诉，李闪作为连带责任保证人，应对被告林郁的债务承担连带保证责任。根据《担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”及第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告李闪应对被告林郁拖欠的租金及其违约金承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告林郁追偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告林郁向原告南宁市金翔信息咨询服务部支付租金209039.28元；二、被告林郁向原告南宁市金翔信息咨询服务部支付违约金（计算方法：1、以224039.28元为基数，从2014年11月1日至2015年1月29日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计付；2、以209039.28元为基数，从2015年1月30日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计付）；三、被告李闪对上述款项承担连带清偿责任，被告李闪承担保证责任后，有权向被告林郁追偿；四、驳回原告南宁市金翔信息咨询服务部的其他诉讼请求。本案案件受理费8176元，公告费700元，总计8876元（原告已预交），由原告南宁市金翔信息咨询服务部负担4476元，被告林郁、李闪共同负担4400元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费8176元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马晓谦代理审判员  刘东海代理审判员  吴永能二〇一六年六月三十日书 记 员  刘 媛