湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初77号原告（反诉被告）：文心，男，1967年2月18日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：唐鸿钧，男，1967年5月9月出生，汉族，住湘潭市雨湖区。被告（反诉原告）：湘潭市风景园林中心，住所地：湘潭市雨湖区广场街道广新巷19号。法定代表人：周劲。委托诉讼代理人：谢娟，湖南岩铮律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚金辉，湖南岩铮律师事务所实习律师。原告（反诉被告）文心诉被告（反诉原告）湘潭市风景园林中心（以下简称湘潭园林）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文心的委托诉讼代理人唐鸿钧、被告（反诉原告）湘潭园林的委托诉讼代理人谢娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）文心向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失550000元；2、判令被告承担租赁合同未到期的营业损失150000元；3、判令被告承担原告因租赁合同未到期而导致支付员工经济补偿金120000元；4、判令被告退还原告租赁押金60000元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年3月20日，被告湘潭市园林风景中心（原湘潭市园林管理局）下属单位菊花塘公园与文心签订一份场地租赁合同，租赁期限为2010年5月8日至2018年5月7日，并约定了缴纳租金的方式，文心交纳押金60000元。文心依法办理“随园茶酒楼”，后更名为“随园商务会所”的经营手续。2014年2月9日，被告下属单位菊花塘公园向原告送发一个通知，要求原告于2014年2月9日起暂停营业，因此原告无法经营，一直停业至今。在停业期间，被告委托湖南新融达房地产评估公司对原告装修损失进行了评估，评估价值为550000元。因被告原因造成原告重大损失，双方未能协商处理，为此诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）湘潭园林辩称：原告所主张的营业损失没有任何事实依据，应当依法予以驳回；原告所主张的装修损失没有提供任何证据予以证明，不应得到法律的支持，且合同中已明确约定了来装去丢的原则，租赁期届满后原告至今未将租赁物返还给被告，因此依合同约定原告无权主张装修损失；原告所主张的员工经济补偿损失与本案没有任何关联性，应当依法予以驳回；4、本案原告存在多种违约情形，依租赁合同约定，原告无权要求返还押金6万元。反诉原告湘潭园林向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除租赁合同；2、请求判令文心立即腾空并向湘潭园林返还湘潭市岳塘区菊花塘公园面积466平方米的门面及设施；3、请求判令文心向湘潭园林支付自2011年起至实际返还门面之日期间的门面租赁费（以6万元╱年为基数，自2010年起每两年递增5%）；4、请求判令文心向湘潭园林支付违约金10万元；5、请求确认湘潭园林无需退还文心押金6万元；6、请求判令文心承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年3月20日，湘潭园林下属单位菊花塘公园与文心签订《场地租赁合同》，由文心承租菊花塘公园门面（面积为400平方米）仅用于茶楼和酒吧经营。2012年8月28日，菊花塘公园与文心又签订了《门面租赁合同》，再次约定租赁期限为2010年5月8日起至2018年5月7日止，租金标准为6万元每年，每二年递增5%，逾期未交付租金的，每延期一天，湘潭园林有权按照拖欠金额每天支付5‰的标准计算违约金及按表收取水电费。合同签订后，文心增加了66平方米的场。文心仅缴纳了2010年至2013年的部分租金，至今，文心未腾退门面，亦未缴纳租金和水电费，严重违法合同约定，为维护湘潭园林合法权益，特提出反诉。反诉被告文心辩称，双方之间的《场地租赁合同》已然到期，文心自2014年2月8日收到菊花塘公园管理处《通知》后停业至今，并等待菊花塘公园管理处上级主管部门即湘潭园林的另行通知与安置方案，文心就相关设备设施搬离涉案门面，自2014年2月9日起，文心并未已实现合同目的来使用涉案门面，双方不存在不定期租赁关系。截至2014年2月8日，文心依约按时缴纳门面租金，并于接到通知后暂停营业，按通知要求，是免缴场地租金的，湘潭园林无权再要求支付租金。文心按时缴纳租金，新增场地也系湘潭园林同意后进行的扩建，不存在违约行为，湘潭园林无权要求文心支付违约金，且应退还租赁押金。综上，请求依法驳回湘潭园林的全部反诉请求。当事人为支持其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院认证如下：对原告（反诉被告）文心提交的原、被告身份信息、场地租赁合同、押金收据、文心的报告、湖南新融达房地产有限责任公司评估报告、菊花塘公园请示、个体商户年度报告表（2015年-2019年），被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对原告提交的菊花塘公园的通知、报道，虽系复印件，结合庭审查明的事实，客观真实，予以认定；对原告提交的随园商务会所报案材料、随园商务会所被盗前照片、随园商务会所被盗后照片，系原告自行制作，无法达到原告的证明目的；对原告提交的随园2013年7月至2014年1月工资表一份、随园2012年8月至2014年1月考勤表、劳动协议，系复印件，不符合证据形式，无法达到原告的证明目的。对被告（反诉原告）湘潭园林提交的场地租赁合同、门面租赁合同、湘潭市岳塘区随园商务会所的企业信用信息公示报告、关于菊花塘公园展厅装修改造的请示，原告对真实性均无异议，本院对真实性都予以认定；对被告提交的湖南新融达评估有限责任公司报告书、2020年11月2日庭审笔录、报案材料、湘潭园林记账凭证、税控发票，文心未对真实性予以否认，客观真实，本院对真实性均予以认定，对证据的关联性在裁判主文中予以阐述。本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实：2010年，文心向湘潭市园林管理处菊花塘公园缴纳押金60000元。2010年3月20日，出租方（甲方）湘潭市园林管理处菊花塘公园与承租方（乙方）文心签订了《场地租赁合同》，甲方将其所有的坐落在湘潭市菊花塘公园内靠公园花圃的管理服务用房出租给乙方使用，房屋建筑面积约400平方米，该房屋的现有装修及设施状况由双方在附件中甲乙列明，乙方承诺该房屋仅作为茶楼和酒吧使用，租赁期自2010年5月8日起至2018年5月7日止，共8年。同时，双方约定除因湘潭市政府和公园城市规划建设需要对租赁场地进行拆除及不可抗力的因素外，不得违约，否则，甲方必须赔偿乙方经济损失；乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人，并按有关规定办理登记备案手续后，方可生效，否则视违约。合同签订后，文心按计划投入设计、装修。2010年11月9日，文心登记注册湘潭市岳塘区随园茶酒楼，经营场所为湘潭市园林管理处菊花塘公园内。2012年7月30日，文心将随园茶酒楼经营权承包给案外人唐鸿钧使用，双方签订了《随园茶酒楼经营权承包合同》，承包期限为2012年8月1日至2018年5月1日止，并约定合同前后，随园茶酒楼所有的设施、设备、家具、物品所有权属承包人所有，允许承包人进行装修、变更店名。2012年8月28日，出租方（甲方）湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处与承租方（乙方）文心签订了《门面租赁合同》，并约定《场地租赁合同》作为本合同的补充协议。2012年9月17日，湘潭市岳塘区随园茶酒楼注销。2012年10月8日，唐鸿钧登记注册成立湘潭市岳塘区随园商务会所，经营场所为湘潭市岳塘区建设路口菊花塘公园内。经营期间，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处向唐鸿钧收取了租金。2014年2月8日，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处向“随园商务会所”业主发出通知，通知载明要求“随园商务会所”业主于2014年2月9日起暂停营业，停业期间可以免缴场地租金，等上级主管部门明确对经营场所处理意见后，再另行通知。2014年4月，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处作为委托方委托湖南新融达房地产评估有限责任公司对唐鸿钧租赁使用的位于湘潭市××路××号××经营场所装饰装修进行估价，估价对象为菊花塘公园内一栋建筑面积约400平方米的茶酒楼，现由承租方唐鸿钧经营使用。2014年6月20日，湖南新融达房地产评估有限责任公司作出湘新融达房估（2014）字第11747号报告书，确定估价对象在估价时点2014年4月1日的客观合理价值为人民币532156元。另查明，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处系湘潭市园林管理局管理的下属单位，湘潭市园林管理局于2019年3月13日变更登记为湘潭市风景园林中心。本院认为，本院查明湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处系被告湘潭市风景园林中心管理的下属单位，不具有独立的法人地位，其民事权利义务应由被告湘潭市风景园林中心承受。本案中，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处将坐落在湘潭市菊花塘公园内靠公园花圃的管理服务用房出租给文心使用，并签订了《场地租赁合同》、《门面租赁合同》，双方之间的租赁关系依法成立。而文心与案外人唐鸿钧签订的《随园茶酒楼经营权承包合同》，系对上述管理服务用房的转租，本院查明湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处向唐鸿钧收取了租金，同时，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处未在法定期限内提出异议，本院可以确定湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处同意对上述管理服务用房的转租，但转租并不影响文心与湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处之间的租赁关系。本案中，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处于2014年2月8日以根据湘潭市纪委文件及湘潭市园林管理局“关于整治湘潭市菊花塘公园经营场所”要求，通知唐鸿钧经营的湘潭市岳塘区随园商务会所自2014年2月9日起暂停营业，导致《门面租赁合同》、《场地租赁合同》无法继续履行，因该事由不符合租赁合同约定的城市规划、公园改造需要及不可抗力，所以，湘潭园林存在根本违约行为；同时，湘潭市园林管理局菊花塘公园管理处于2014年4月1日委托评估机构进行估价，为确定唐鸿钧使用门面装饰装修价值补偿目的，本院确定租赁关系于2014年4月1日前已解除，故对文心要求湘潭园林承担赔偿装饰装修残值损失及退还租赁押金的请求，于法有据，本院予以支持，参考湘新融达房估（2014）字第11747号报告书确定装饰装修残值损失为532156元，确定湘潭园林应赔偿文心装饰装修残值损失532156元；至于文心主张的营业损失15万元、员工经济补偿金损失12万元的请求，其未能提供充足证据予以证实损失的存在，本院不予支持。本院已确定租赁关系于2014年4月1日前已解除，对湘潭园林要求解除不定期租赁合同的请求，缺乏事实依据，本院不予支持；对要求文心腾空并返还湘潭市岳塘区菊花塘公园面积466平方米门面的请求，符合法律规定，本院予以支持；对要求文心返还设施的请求，其未能提供证据证实设施的具体情况，本院不予支持；因系湘潭园林自身违约导致租赁关系解除，湘潭园林要求文心支付门面租金、违约金及无需退还文心租赁押金的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告湘潭市风景园林中心在本判决生效后十日内向原告文心赔偿装饰装修残值损失532156元,并退还原告文心租赁押金60000元，合计592156元；二、反诉被告文心在本判决生效后十日内腾空湘潭市岳塘区菊花塘公园面积466平方米门面，并返还给反诉原告湘潭市风景园林中心；三、驳回原告文心、反诉原告湘潭市风景园林中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费12600元，反诉案件受理费用9954元，总计22554元，由文心承担4980元，由湘潭市风景园林中心承担17574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  李春平人民陪审员  彭娟娟人民陪审员  许红英二〇二一年四月九日书 记 员  陈颖熙