江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执复43号复议申请人（利害关系人）：章琴，女，1977年12月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。申请执行人：章龙法，男，1951年5月8日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：项沛渊，男，1972年8月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。第三人（买受人）：刘静，女，1985年2月7日生，汉族，住无锡市惠山区。复议申请人章琴不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2021）苏0213执异4号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。梁溪法院查明，2019年9月10日，该院对章龙法诉项沛渊、章琴民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0213民初8584号民事判决：项沛渊、章琴于本判决发生法律效力之日起十日内向章龙法归还借款31.8万元。根据章龙法的申请，该院于2020年4月1日立案强制执行，案号为（2020）苏0213执695号，被执行人为项沛渊1人。在该案执行过程中，该院评估、拍卖项沛渊与章琴共有的无锡市××房屋1套,拍卖成交价为88.5万元，扣除买受人刘静垫付的税费31405.46元以及土地出让金160512元，剩余693082.54元。章琴提出异议称，淘宝网司法拍卖平台上明确注明土地出让金及税的费用是买受人承担，但法院将此费用在拍卖款中扣除，由异议人及被执行人项沛渊承担。异议人对此不服。请求：撤销从拍卖款中扣除土地出让金的执行行为。章龙法辩称，土地出让金应由买受人承担，同意异议人的异议请求。项沛渊辩称，网上公告没有说土地出让金由出卖方承担，其不同意承担土地出让金，土地出让金应由买受人承担，同意异议人的请求。刘静述称，法院网拍公布的材料没有提示该房产为拆迁安置房；公告没有对土地性质做出说明，也没有告知此房要交土地出让金，对于未做提示说明的格式条款，对买受人无效；法院已决定土地出让金由卖家承担，买受人仅是先行垫付。请求法院维持原决定，土地出让金不应由买受人承担。另查明，金锡苑254-302房屋权利人为章琴、项沛渊,建筑面积91.2平方米,建筑年代2008年,规划用途为成套住宅,登记类型为征地拆迁安置转移登记,登记日期2017年9月18日,该宗地为拆迁安置房用地。该院通过司法网络询价平台（阿里拍卖）对该房屋进行网络询价。阿里拍卖系统根据法院提供的标的物信息，在参考当前市场价格和司法拍卖成交价格、综合分析影响询价对象价值的因素，通过阿里拍卖大数据模型算法，在询价时点2020年5月11日评定标的物的参考财产价值910632元。该院向章龙法、项沛渊、章琴送达了（2020）苏0213执695号估价结果及权利告知书，告知内容如下：无锡市金锡苑254-302的不动产在估价时点2020年5月11日的公开市场价值为人民币910632元。2、你方如对估价结果有异议的，可以应当在收到估价报告之日起五日内以书面形式向该院提出。三人收到告知书后，均未提出异议。再查明，该院通过淘宝网司法拍卖网络平台，对金锡苑254-302房屋进行公开拍卖。在网络平台上，法院公示了《拍卖公告》、《本标的物竞买特别提醒》、《标的物调查情况表》和《拍卖须知》等信息。《拍卖标的调查情况表》明确房屋用途及性质为住宅。《本标的物竞买特别提醒》第3条规定：“产权人为单位的房产、非住宅商业用房过户时经济适用房、安置房可能涉及的土地出让金，请买受人事先至相关单位咨询相关标准和金额。这部分费用由买受人负担，特此提醒买受人需注意增加交易成本的风险。”在一拍阶段，刘静等10人交付保证金参与竞买，章琴作为优先竞买人也参加了拍卖活动。经过50轮竞价，最终由刘静以88.5万元竞价成功。刘静支付全部拍卖款后，该院于2020年7月17日向刘静送达了（2020）苏0213执695号之二执行裁定：一、解除对无锡市××房产和土地的查封。二、注销在该房产和土地上设定的抵押权登记及他项权利登记。三、无锡市××房屋的所有权和土地使用权归买受人刘静所有。财产权自本裁定送达买受人刘静时起转移。四、买受人刘静应在收到本裁定书后到不动产登记管理机构办理相关产权过户登记手续，过户中产生的费用由买受人刘静承担。同日，执行法官在对刘静作的执行谈话笔录中明确：“因网络司法拍卖本身形成的税费，依法由相应主体承担，应由卖方承担的税费，由买受人刘静先行垫付，在缴纳完毕一周后凭卖方税费凭证，办理税费退还手续。”刘静问：“此房产土地出让金是谁来出？”执行法官解释说：“依法由相应主体支付，如果相关部门开了你的名字，由你承担；如果开了被执行人名字，你应先垫付，然后凭相关票据到该院退款。”刘静垫付税费后，向该院申请退款191917.46元并附相应票据，其中江苏省非税收入一般缴款书（收据）1份，载明：锡山区安置房补缴土地出让金收入147926.4元、代收建设规费12585.6元（合计160512元，即本裁定所称土地出让金的金额），付款人为金锡苑254-302（备注项沛渊）。该院同意全额退款。章琴对该院将土地出让金从拍卖款中扣除，即由出卖方承担土地出让金的执行行为不服，遂提出异议。梁溪法院认为，首先，无锡市××房屋属于征地拆迁安置住房，该类房屋上市交易必需补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用。锡政发［2016］252号《无锡市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》第三条规定：“征地拆迁安置住房的上市交易应当按照下列程序办理：（一）安置房所有权人持不动产权证（国有土地使用证和房屋所有权证）到国土行政主管部门按照政府规定的标准补交土地收益等相关费用以及住宅专项维修资金。”土地收益等相关费用即本案所涉的土地出让金。从文件中可见土地出让金交纳主体是安置房所有权人即出卖方。2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”按照该规定，土地出让金应当由出卖方承担。《拍卖公告》、《本标的物竞买特别提醒》、《标的物调查情况表》和《拍卖须知》中载明的任何与此规定不符的事项，均属无效。其次，无锡市××房屋在通过阿里拍卖系统询价时，主要参考的是当前市场价格，而征地拆迁安置住房上市交易必然补交土地出让金，所以询价结果已包含有土地出让金。执行案件当事人及利害关系人知悉询价结果后，都没有提出异议。最后，本次拍卖经过多轮竞价，最终成交价充分体现了房屋的市场价值。章琴报名参拍，认为拍卖价不包含土地出让金，可能影响其出价，但不会影响房屋的成交价，损害房屋所有权人的利益。因为本次拍卖除章琴外，还有其他10人参拍，包括第三人刘静，刘静认为土地出让金不需要买受人承担。所以通过其他竞买人的多轮竞价，房屋价值已充分体现。综上，法院从拍卖款中扣除土地出让金，即由房屋所有权人承担土地出让金的执行行为，符合法律规定。章琴提出撤销该执行行为主张，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回章琴的异议请求。章琴不服上述裁定，向本院申请复议称，金锡苑北区254-302司法拍卖的房产，其土地出让金在阿里司法拍卖网上明确此项费用由买受方承担，故不应该由被执行人承担。拍卖公告提示：“本标的物竞买特别提醒：……3、……安置房可能涉及的土地出让金，请买受人事先至相关单位咨询相关标准和金额。这部分费用由买受人负担，特此提醒买受人需注意增加交易成本的风险。”拍卖提示中明确告知参与拍卖者土地出让金由买家承担，该提示的效力高于工作人员的口头说明，被执行人及申请人与参与拍卖者应当共同遵守，所以案涉拍卖房产土地出让金应由买家承担。请求撤销梁溪法院(2021)苏0213执异4号裁定书，依法改判支持其诉请。本院认为,《网拍规定》第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……;（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；……;（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；第三十二条规定，网络司法拍卖被人民法院撤销，当事人、利害关系人、案外人认为人民法院的拍卖行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以依法申请国家赔偿；认为其他主体的行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以另行提起诉讼。本案中，淘宝网司法拍卖金锡苑254-302房屋的网络平台上，《本标的物竞买特别提醒》第3条明确“……可能涉及的土地出让金，请买受人事先至相关单位咨询相关标准和金额。这部分费用由买受人负担，特此提醒买受人需注意增加交易成本的风险。”故该拍卖房产的土地出让金应由买受方承担。如果买受方认为“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实”，致使其产生重大误解，购买目的无法实现的，可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。综上，梁溪法院执行异议裁定认定事实清楚，但适用法律不当，结果应予纠正。章琴的复议请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2021）苏0213执异4号执行裁定。二、不得从案涉房屋拍卖款中扣除土地出让金。本裁定为终审裁定。审判长  刘永刚审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二一年四月九日书记员  杨钦雅