新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵9001民初101号 原告：翁登甫，男，1972年1月25日出生，汉族，系无固定职业，住石河子市。 原告：付光荣，女，1972年6月9日出生，汉族，，系无固定职业，住石河子市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈晓楠，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 被告：石河子市德威商业管理有限公司，住所地新疆石河子市。 法定代表人：郭心胜，总经理，现在新疆生产建设兵团第X师XX监狱服刑。 被告：石河子市中盈房地产开发有限公司，住所地石河子市。 法定代表人：张立，总经理。 委托诉讼代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。 原告翁登甫、原告付光容与被告石河子市德威商业管理有限公司（以下简称德威公司）、被告石河子市中盈房地产开发有限公司（以下简称中盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁登甫、原告付光容的委托诉讼代理人陈晓楠、被告德威公司的法定代表人郭心胜、被告中盈公司的委托诉讼代理人鲍江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 翁登甫、付光容向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告石河子市德威商业管理有限公司立即给付原告2015年1月1日至2017年10月20的租金合计76279.73元【2015年1月1日-2015年12月31日租金为24364.57元（571元/平米×42.67平米）、2016年1月1日-2016年12月31日租金为27095.45元（635元/平米×42.67平米）、2017年1月1日-2017年10月20日租金为24819.71元（698元/平米×42.67平米）】；2、请求依法判令被告德威商贸公司赔偿原告违约损失11821.29元，即2016年1月1日-2017年10月20日，共649天，为7906元（24364.57元×649天×0.5‰）;2017年1月1日-2017年10月20日，共289天，为3915.29元（27095.45元×289天×0.5‰）；3、被告中盈公司对上述款项承担连带给付责任；4、判令被告承担本案诉讼费及送达费。事实与理由：2012年10月31日,两原告与被告德威公司签订《委托经管理合同》一份。双方约定：原告将其所有的位于XX商业用房的全部投资经营管理权委托给被告德威公司经营管理，由被告德威公司在法律规定的范围内进行合法经营，被告德威公司按期给付原告租金，委托期限为2012年10月28日至2018年12月31日止，双方约定给付租金的方式为每年12月31日支付。合同签订后，被告德威公司前期均按约定给付原告租金，但自2014年12月31日之后，被告德威公司迟迟不按照约定给付原告租金。后经石河子市人民法院于2017年10月20日解除了与被告中盈公司的商品房预售合同。经原告多次索要，被告中盈公司自愿对于被告石河子市德威商业管理有限公司所欠的租金承担担保给付责任。时至今日，被告迟迟不给原告给付租金，经原告多次索要仍然无果。原告无奈诉至法院，恳请依法判令被告立即给付租金，并赔偿违约损失。 德威公司辩称，被告德威公司对拖欠两原告的租金不认可，两原告要求违约损失过高，请求法院酌情减少。被告德威公司并不知道两原告与被告中盈公司解除了合同。被告德威公司与两原告签订的委托经营管理合同中的违约责任的内容，由原告自行承担违约责任，与被告德威公司无关。 中盈公司辩称，2017年10月20日，原告已经与被告中盈公司解除合同，被告中盈公司不承担担保责任，请求驳回原告对被告中盈公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月31日，被告德威公司（乙方）与原告翁登甫（甲方）签订《委托经营管理合同》，双方约定：原告将从被告中盈公司购买的位于XX商业用房的全部投资经营管理权委托给被告德威公司，由被告德威公司在法律规定的范围内进行合法经营，被告德威公司按期给付原告租金，委托期限为2012年11月1日至2018年12月31日，租金支付日期为每年12月31日后30天内。其中，2015年的年租金按571元/平方米计算，2016年的年租金按635元/平方米计算，2017年的年租金按698元/平方米计算，2018年的年租金按761元/平方米计算……十、违约责任：1、甲方未书面通知乙方，将房屋转让、出租、或者设立抵押、担保造成乙方无法正常行使管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营房款的20%作为违约金；3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金…。之后，原告称被告德威公司未向原告支付2015年1月1日至2017年10月20日期间的租金76279.29元。 2013年4月11日，原告与被告中盈公司签订《商品房预售合同》，双方约定：将被告中盈公司开发建设的位于石莫公路165号-A47号房屋出卖给两原告，面积为42.75平方米，单价为6333.87平方米，总房款为270773元。原告向被告中盈公司交付了全部房款。 2017年12月18日，被告中盈公司出具《承诺担保书》载明：“石河子市德威商业管理有限公司欠360户业主，中盈义乌商城所有业主2012年至2018年的未付租金。石河子市德威商业管理有限公司无力偿还，石河子市中盈房地产开发有限公司同意全额担保偿还，石河子市德威商业管理有限公司委托经营管理合同管理期限内项下所有债务及违约责任（即：因迟延给付租金所承担的违约金按每日约定租金的0.5‰支付违约金给业主）”。当日，被告中盈公司法定代表人张立在承诺担保书下方注明：“中盈公司承诺，从2018年至2019年12月31日替德威支付所欠租金（期间业主可优先购买置换天圣公司及中盈公司的住宅）”。 另查明，1、因被告中盈公司未按约定与原告办理房产登记手续，两原告于2016年11月10日向法院起诉要求与被告中盈公司解除涉案房屋买卖合同；退还房款270773元，赔偿原告利息72675.47元。2017年3月6日，本院作出（2017）兵9001民初7386号民事判决书，判决：解除原告与被告中盈公司于2013年5月22日签订的商品房预售合同；被告中盈公司支付两原告购房款270773元；被告中盈公司向两原告支付利息72675.47元及契税、印花税8258.59元。被告中盈公司不服提起上诉。新疆生产建设兵团第八师中级人民法院于2017年4月19日作出（2017）兵08民终325号民事调解书：上诉人中盈公司于2017年10月20日前给被上诉人翁登甫、付光容办理涉案商品房产权证书；如上诉人中盈公司到期不能给被上诉人翁登甫、付光容办理涉案商品房产权证书，则按照一审判决执行，并退还被上诉人翁登甫、付光容涉案房屋维修基金及办理涉案房屋产权证书所交纳的全部费用。后，被告中盈公司未按约定为原告办理商品房产权证书。 2、2017年12月18日，中盈公司为德威承租户提供担保名单不包含本案原告及其商铺165-A47号。 审理过程中，被告德威公司对于拖欠两原告2015年的年租金及2016年的年租金不持异议，对于拖欠两原告2017年度租金应当按照实际拖欠的期限计算。对于其与原告签订的《委托经营管理合同》，认为原告违法了《委托经营管理合同》中第十条的违约责任中的第1项，两原告应当承担违约责任。 本院认为，原告与被告德威公司签订《委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，该合同应为房屋租赁合同。原、被告就该合同已经实际履行，现被告德威公司欠付原告2015年1月1日至2015年12月31日租金为24364.57元（571元/平米×42.67平米）、2016年1月1日至2016年12月31日租金为27095.45元（635元/平米×42.67平米）、2017年1月1日至2017年10月20日期间的租金应为24422.60元（698元/平方米×42.67平方米×0.82年），合计租金为75882.62元（24364.57元+27095.45元+24422.60元），被告德威公司理应给予及时支付，故对原告要求被告德威公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。 对于被告中盈公司提出的辩解意见，本院认为，首先，涉案房屋《商品房预售合同》解除时间如何确定，本案原告与被告中盈公司房屋买卖合同纠纷自2016年至2017年经石河子市人民法院及新疆生产建设兵团第八师中级人民法院两级法院两审终审，最终该案以（2017）兵08民终325号民事调解书调解方式结案，依据调解协议内容，因被告中盈公司未为翁登甫、付光容办理涉案房屋产权证，故应当按照（2016）兵9001民初7386号民事判决书裁判内容执行，因此，涉案房屋《商品房预售合同》应自2017年10月20日解除。其次，《商品房预售合同》解除后，原告是否存在索取租金损失资格。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与被告中盈公司在《商品房预售合同》解除后，基于房屋买卖合同关系互负返还义务，与本案民间委托理财合同关系并非同一法律关系，且合同解除的法律效果不同于合同无效的法律效果，而是自解除之日产生合同消灭的后果，合同也并非自始无效，合同解除前的行为继续有效，即在2013年5月22日至2017年10月20日期间，《商品房预售合同》为有效合同。故作为涉案房屋权利人的原告在合同有效期间是有权利及资格行使其相应权利。第三、被告中盈公司是否应当承担连带给付责任，本案中，被告中盈公司出具承诺书承诺对德威公司欠付中盈义乌商城360户业主2012年至2018年的未付租金承担连带给付责任，该承诺是中盈公司的真实意思表示，不违反法律规定，因原告与被告中盈公司之间的《商品房预售合同》于2017年10月20日解除，承诺担保书于2017年12月18日作出，加之被告中盈公司提供的担保名单不包含原告及其名下商铺相互印证，故两原告要求被告中盈公司对德威公司所负债务承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告德威公司签订的《委托经营管理合同》第十条中约定的将房屋转让、出租、或者设立抵押、担保造成乙方无法正常行使管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营房款的20%作为违约金的事项，并不包括两原告与被告中盈公司解除合同的情形，故被告德威公司辩解两原告应当依照《委托经营管理合同》约定承担20%违约责任的意见，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，关于两原告主张的违约金，根据上述法律规定及原告起诉时金融机构同业拆借利率利率，因被告德威公司未按期给付原告租金已构成违约，庭审中，被告德威公司请求减少违约金，故对原告主张自2016年1月1日至2017年10月20日，共649天，违约金为4743.78元（24364.57元×649天×0.3‰），11821.29元；2017年1月1日至2017年10月20日，共289天，为2349.18元（27095.45元×289天×0.3‰），合计违约金为7092.96元（4743.78元+2349.18元）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十五条、第九百一十九条、第九百二十九条（法律条文附后）之规定，判决如下： 一、被告石河子市德威商业管理有限公司支付原告翁登甫、原告付光容2015年1月1日至2017年10月20日的租金75882.62元； 二、被告石河子市德威商业管理有限公司支付原告翁登甫、原告付光容违约金7092.96元； 以上款项合计82975.58元，被告石河子市德威商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付原告翁登甫、原告付光容； 三、驳回原告翁登甫、原告付光容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件减半收取受理费1001元（原告已预付），由被告石河子市德威商业管理有限公司负担，石河子市德威商业管理有限公司负担部分与前款同期给付原告翁登甫、原告付光容。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 员 杜世成 二〇二一年三月十五日 法官助理 邓文娟 书 记 员 王宇婷 法律条文附页 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第九百二十九条有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。 1