安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1031号 上诉人（原审被告）：鲍伦友，男，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人：鲍道俊，男，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区，系鲍伦友的儿子。 委托诉讼代理人：朱品顺，安徽海声律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：鲍道俊，男，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人：朱品顺，安徽海声律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：章现云，女，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人：鲍道俊，男，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区，系章现云的丈夫。 委托诉讼代理人：朱品顺，安徽海声律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：鲍道芬，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：鲍道俊，男，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区，系鲍道芬的哥哥。 委托诉讼代理人：朱品顺，安徽海声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨守芽，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 上诉人鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬因与被上诉人杨守芽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市繁昌区人民法院（2021）皖0222民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬上诉请求：1.依法撤销(2021)皖0222民初99号民事判决书;2.依法改判驳回杨守芽的诉讼请求;3.若二审法院维持一审判决第一、二项,依法改判鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬不承担违约金;4.本案一、二审诉讼费用由杨守芽承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。杨守芽2014年购房时明知案涉房屋现状,即由鲍伦友购于县羽毛球厂，且未办理过户登记，而当时双方也不能办理过户登记。2020年11月，杨守芽听说案涉房屋可以办理产权证后要求鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬协助办理,鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬也以行动积极予以配合,只是在鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬忙的时候,杨守芽催得太急而发生过言语冲突,一审法院以此认定鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬怠于履行,属认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。（一）由于事实认定不清,一审法院以鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬怠于协助办证造成双方过户登记不能办理,系事实上的履行不能为由判决解除双方房屋买卖合同属适用法律错误。事实上,2014年3月双方签订二手房购房合同后,鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬即将房屋交付给了杨守芽,杨守芽利用案涉房屋做生意至今已有8年,合同的目的已实现,杨守芽明知案涉房屋性状且不能过户，因此不应解除案涉房屋买卖合同。根据合同法维护交易稳定的法理精神,本案中双方房屋买卖已经交易8年之久,一审法院判决解除双方房屋买卖合同有悖此法理精神。（二）一审判决鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬给付杨守芽违约金(房款的35%),属适用法律错误。2014年3月，杨守芽购买案涉房屋后一直利用该房屋做生意,未因此造成任何损失反而有很好的利润。2020年杨守芽要求鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬协助办证,鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬以行动积极配合,不能以言语不合认定鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬违约。即使杨守芽因不能过户反悔要求退房,也不能要求鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬承担违约金。且根据相关司法解释规定，房屋买卖合同的违约金也不应超过房款的20%。 杨守芽辩称，一审认定事实清楚，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬的上诉主张没有任何依据。一、鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬的房屋虽然确实被杨守芽使用了八年，但杨守芽的房款也被鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬用了八年之久，而杨守芽只取得了房屋的使用权，至今案涉房屋的所有权仍不属于杨守芽，双方的二手房买卖交易并未完成，合同目的更未实现。二、自2020年11月开始，案涉房屋是可以办理房产证的，只是鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬并没有真正愿意配合杨守芽办理。三、违约金是双方签订合同时约定好的，双方的合同是经过卖方全家同意并承诺订立的，对其具有法律约束力。四、鲍道俊在一审庭审中的陈述足以证明其明显故意拖延办证，没有任何诚意履行合同中卖方的法定义务，一审中鲍道俊提供的公证手续材料单还是杨守芽提早咨询取得的。五、鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬认为即使杨守芽因不能过户反悔要求退房也不能要求其承担违约金，不能成立，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬这样无诚信的人应当受到法律制裁。 杨守芽向一审法院起诉请求：1.依法解除杨受芽与鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬于2014年3月15日签订的二手房购房合同；2.判令鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬退还杨守芽全部购房款305000元，并按照双方签订的二手房购房合同的第7条关于违约责任的约定支付违约金；3.诉讼费由鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬承担。 一审法院认定事实：2014年3月15日,鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬（甲方）与杨守芽（乙方）签订了二手房购房合同，双方约定：一、乙方同意购买甲方拥有的房地产坐落在繁阳镇羽毛球厂XXX号门面房XX-XX轴、建筑面积为底层：22.3㎡、雨蓬3.5㎡、上层25.8㎡的房产。二、上述房地产的交易价格为人民币305000元，甲方应于收到乙方房款之日起，当天内将交易的房地产全部交付给乙方使用。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。三、甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。四、此房地产交易需与此房地产共有权相关人员共同意见并签字。如交接后发生因共有权人纠纷，所产生的不良后果，由甲方承担全部责任。五、本合同共有附件老收款凭证、购房合同共四份，合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。六、自房地产交接后，如因房地产遇甲方协助办理的（房屋拆迁补偿、办证等）事项，甲方需无条件积极协助乙方办理。七、违约责任：甲乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应书面通知乙方，甲方应支付乙方购该房地产总价款的双倍违约金陆拾壹万元整。八、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自买卖双方签字之日起生效。合同签订当日杨守芽按约给付了购房款305000元，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬遂将案涉房产交付杨守芽，但双方一直未办理房产过户登记。 1997年9月12日，鲍伦友与安徽省繁昌县羽毛球厂就上述案涉房产签订购房合同，双方亦一直未办理该房产过户登记。 一审法院认为，一、关于案涉购房合同应否解除问题。依据法律的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行等,有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。经一审庭审查明鲍伦友与安徽省繁昌县羽毛球厂就案涉房产买卖未办理过户登记，且在杨守芽要求下，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬仍怠于履行，由此造成双方之间的过户登记不能办理，系事实上的不能履行。现杨守芽要求解除合同，于法有据，予以支持。该案涉房屋买卖合同解除后，杨守芽应腾空案涉房屋返还鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬，同时鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬应返还杨守芽购房款305000元。二、关于违约金问题。双方虽在案涉购房合同中有明确约定61万元，但该约定标准明显过高，综合考虑鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬的违约情节,涉案房产的现状等因素,酌定鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬按照涉案房产购房总价款的35%向杨守芽支付违约金，即305000元×35%=106750元。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十一条的规定，判决：一、解除杨守芽与鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬于2014年3月15日签订的房屋买卖合同；二、杨守芽返还鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬位于本区繁阳镇原安徽省繁昌县羽毛球厂xxx号门面房xx-xx轴（建筑面积为底层：22.3㎡、雨蓬3.5㎡、上层25.8㎡）的房产；鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬返还杨守芽购房款305000元，均于判决生效之日起十日内履行完毕；三、鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬给付杨守芽违约金106750元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回杨守芽的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6475元，由鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬承担3475元，杨守芽承担3000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬提交照片三张以证明案涉房屋已经交付给杨守芽使用并用于其经营一节，因杨守芽对该事实无异议，本院予以确认。关于杨守芽提交的短信截屏，其上显示的短信接收者为鲍道俊135××××9103，该手机号码与鲍道俊在本案诉讼中向法院提供的号码一致，本院对此予以确认。杨守芽提交的其他证据与本案主要诉争焦点并无关联，本院不作审查。另，对于鲍道俊提出的调查证据申请，因其申请调查的事项双方无争议，杨守芽对此予以认可，故鲍道俊的该项申请缺乏必要性，本院不予准许。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案查明事实，杨守芽与鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬虽于2014年3月15日签订购房合同后即已完成了购房款的支付以及案涉房屋的交付，但因政策限制，双方一直未能办理房屋过户手续，杨守芽并未取得案涉房屋的所有权。依据双方合同第六条“自房地产交接后，如因房地产遇甲方协助办理的（房屋拆迁补偿、办证等）事项，甲方需无条件积极协助乙方办理”之约定，在案涉房屋具备办证条件后，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬应无条件配合杨守芽办理房屋产权证，而不动产物权的变动是以登记为生效要件，故鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬协助杨守芽办理案涉房屋的产权证系其履行双方购房合同主要义务的行为。结合杨守芽提交的其与鲍道俊的通话录音、其向鲍道俊发送短信的截屏图片以及鲍道俊在一审庭审中的陈述，可以看出鲍道俊在杨守芽向其提出协助办理案涉房屋产权证的要求后其曾明确表示拒绝，且直至杨守芽提起本案诉讼，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬在明知办证需要准备何种材料的情况下仍未准备齐全相关材料，显然构成拒不履行合同主要义务的根本违约行为，杨守芽可行使法定解除权解除合同，故一审法院基于杨守芽提出的相应诉讼请求判决解除案涉房屋买卖合同并无不当。至于杨守芽主张的违约金，因双方在购房合同中约定的违约金标准明显过高，综合考虑鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬的违约行为客观上对杨守芽产生的影响、案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、案涉房屋的现状以及杨守芽所称其对案涉房屋予以整修的事实等因素，一审法院酌定鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬支付杨守芽违约金106750元，并无明显不妥。关于鲍道俊提出的对案涉房屋价值进行评估的申请，因本案中杨守芽提出的诉讼请求系要求鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬按照双方合同第七条之约定支付其违约金而非要求鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬赔偿其损失，双方对于违约金的约定具有担保合同履行之价值，违约金的支付原则上仅需存在违约行为即可，不以存在损失为前提条件，而在案涉合同的履行过程中，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬也确有违约行为，一审对此酌情予以支持，于法有据。鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬认为案涉房屋现已贬值，要求对该房屋进行评估，以证实杨守芽不存在实际损失，其也不承担违约责任，明显缺乏依据，本院不予支持。 综上，鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬的上诉请求的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7476元，由鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 贺 审判员 钱 晨 审判员 宋喜萍 二〇二一年四月十二日 书记员 王 玲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。