广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终210号上诉人（原审被告）：梁振杰，男，1974年5月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：柏满祥，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一文，广东满祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省广州市南沙区榄核镇人民股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新村大街西三巷**。责任人：黄旺开。委托诉讼代理人：赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人梁振杰因与被上诉人广东省广州市南沙区榄核镇人民股份合作经济联合社（以下简称人民经济联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。梁振杰上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回人民经济联社的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费全部由人民经济联社承担。事实和理由：一、一审法院认定《补充合同》因违背我国《合同法》第二百一十四条第一款的规定而无效，属于适用法律不当。本案所涉土地属于集体经济建设用地，根据我国《土地管理法》第63条规定，出租年限可以超过20年。同时《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条、16条规定，集体建设用地使用权出租的最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。本案所涉土地属于工业用地，使用年限是50年，该法规第16条也规定，原土地使用者要求继续使用土地的，应在使用年限届满前协商，同意继续使用的，办理相关手续。本案的情况也符合上述规定。二、原审法院认定《补充合同》是土地租赁合同的补充合同，两者具有同等的法律效力属于事实认定错误。《土地租赁合同》以及《补充合同》的主体不一致，补充合同签订的前提是所涉土地上的建筑物、附着物属于广州市榄核镇对外经济发展有限公司所有。梁振杰必须要将所涉土地上的建筑物、附着物投入巨资购买。梁振杰花费240万买断了涉案土地上的建筑物、附着物的所有权，并投入3千万进行改建、加建、添置，所以必须签订续租15年的合同以获取回报。人民经济联社辩称：其请求维持一审判决。按照《民法典》第103条规定，土地租赁合同超过20年的属于违反强制性规定的情形而无效。对于其将权利义务转为案外人黄少霞承担，三方约定的土地租赁期限也不能超过20年，故应当按照原来主合同的权利义务履行。人民经济联社向一审法院起诉请求：1.确认人民经济联社与梁振杰于2013年10月28日签订的《补充合同》无效；2.本案的诉讼费用全部由梁振杰承担。一审法院认定事实：2012年12月28日，广州市南沙区榄核镇人民村民委员会出具《人民村原多源塑料厂旧厂房土地投包规则》，载明：“经研究，定于2012年12月28日上午9时30分在人民村委会会议室进行公开投包，参加投包人须遵守以下规则：本次投包土地租赁期限为20年，土地租金每五年递增5%直至合同期满，税金双方各付一半。期满前中标人有意续租的，经人民村同意可延长15年；土地上的附着物及建筑物属于榄核镇对外经济发展公司，中标人须自行与经济发展公司协商使用权等”。同日，广州市南沙区榄核镇人民村民委员会出具《人民村原多源塑料厂旧厂房土地投包说明》，载明：“投包年限：初定租赁使用年限20年，协议补充延长15年；地上附着物（厂房、办公楼等）属镇对外经济发展公司，有意者需与镇对经济发展公司协商具体事宜等”。人民经济联社与梁振杰在庭审中陈述广州欣美物业管理有限公司于2012年12月28日中标，广州市南沙区榄核镇人民村股份合作经济社（出租方、甲方）与广州欣美物业管理有限公司（承租方、乙方）于2013年2月5日签订《土地租赁合同》，约定甲方将榄××号的土地（即原多源塑料厂厂房的土地）对外出租给乙方，本合同约定针对土地使用权，不包括地上附着物及建筑物，土地上的附着物及建筑物，属于榄核镇对外经济发展公司，乙方须自行与经济发展公司协商使用权；双方约定租赁期限为20年，即自2013年1月1日起至2032年12月31日止。上述《土地租赁合同》尾部手写：“本公司同意将本合同转让给广州市欧斯龙建材科技有限公司。”广州欣美物业管理有限公司在手写文字下方盖章，并手写“2013年4月2日”的日期。广州欣美物业管理有限公司的大股东为何碧云，广州市欧斯龙建材科技有限公司的法定代表人为梁振杰。人民经济联社与梁振杰在庭审中陈述双方与广州欣美物业管理有限公司协商一致，广州欣美物业管理有限公司将上述《土地租赁合同》的权利义务概括转移给梁振杰。广州市南沙区榄核镇人民村股份合作经济社（甲方、出租方）与梁振杰（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》（合同号：LRL201311-32#），合同约定：甲方将位于榄××号的土地（即原多源塑料厂厂房的土地）出租给乙方使用，本合同约定针对土地使用权，不包括地上附着物及建筑物，土地上的附着物及建筑物属于乙方所有（乙方从榄核镇对外经济发展公司买断了地上建筑物的所有权）；租赁期限为20年，从2013年1月1日起至2032年12月31日止等。上述《土地租赁合同》尾部载明时间为2013年2月5日。人民经济联社在庭审中陈述因广州欣美物业管理有限公司与人民经济联社签订《土地租赁合同》当日即2013年2月5日反悔，故由梁振杰于同日签订上述《土地租赁合同》，广州欣美物业管理有限公司在2013年4月2日的手写内容是其后补充提交给人民经济联社为备案所需。梁振杰则主张上述《土地租赁合同》签订日期属于倒签。双方在庭审中确认梁振杰于2013年4月份一次性向人民经济联社缴纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金。2013年10月28日，人民经济联社（甲方、出租方）与梁振杰（乙方、承租方）签订《补充合同》，合同约定：本合同为LRL201311-32#的补充合同，与LRL201311-32#合同有同等的法律效力，经双方友好协商，制定如下延长租赁条款：出租土地位于榄××号（即原多源塑料厂厂房的土地），双方约定租赁使用时间延长15年，即自2033年1月1日起至2047年12月31日止等。一审法院认为，《土地租赁合同》约定租赁期限为二十年，自2013年1月1日至2032年12月31日止。《补充合同》约定其系《土地租赁合同》的补充合同，与《土地租赁合同》具有同等的法律效力，延长租赁期限自2033年1月1日至2047年12月31日止。因上述《土地租赁合同》约定租赁期限为二十年，在《土地租赁合同》租赁期间基础上再行延长租赁期间的《补充合同》，因违背《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定而无效，故人民经济联社关于确认其与梁振杰于2013年10月28日签订的《补充合同》无效的诉请，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，判决如下：确认广东省广州市南沙区榄核镇人民股份合作经济联合社与梁振杰于2013年10月28日签订的《补充合同》无效。一审案件受理费100元，由梁振杰负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，梁振杰提交《合同履约变更三方协议》与合同号为LRL201311-32#的《土地租赁合同》。其中LRL201311-32#的《土地租赁合同》尾部手写：此合同乙方履约人变更为黄少霞。榄核经济联社在该手写字上加盖公章。2020年12月7日，梁振杰（甲方）与黄少霞（乙方）、人民经济联社（丙方）签订《合同履约变更三方协议》，约定梁振杰同意把涉案《土地租赁合同》的全部权利义务关系转让给黄少霞履约。黄少霞同意承担以上合同的全部权利及义务。人民经济联社经过民主程序讨论后决定同意甲方及乙方的申请。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：对人民经济联社以涉案《土地租赁合同》《补充合同》的租赁期限已超过20年为由主张《补充合同》无效的请求应否支持。2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前，国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章，作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围，也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就应认定民事行为合法。国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的，对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定，国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。案涉土地属于集体建设用地，其租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年，案涉土地为集体经营性工业建设用地，参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限，最高租赁年限可为五十年。案涉的《土地租赁合同》《补充合同》约定租赁年限共35年，从2013年1月1日至2047年12月31日止，没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定，应为合法有效。集体经营性建设用地租赁合同，虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定，但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性，《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此，当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定案涉《补充合同》无效，是适用法律错误，本院予以纠正。况且，梁振杰（甲方）与黄少霞（乙方）、人民经济联社（丙方）签订《合同履约变更三方协议》，约定梁振杰同意把涉案《土地租赁合同》的全部权利义务关系转让给黄少霞履约。黄少霞同意承担以上合同的全部权利及义务。人民经济联社经过民主程序讨论后决定同意甲方及乙方的申请。可见，《土地租赁合同》的合同主体已变更为黄少霞和人民经济联社，而《补充合同》的合同主体是梁振杰和人民经济联社。因此，人民经济联社主张《补充合同》是对《土地租赁合同》的租赁期限的延长，超过20年无效的主张欠缺理据，本院不予支持。综上所述，梁振杰的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款（2020年1月1日施行），《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8678号民事判决；二、驳回被上诉人广东省广州市南沙区榄核镇人民股份合作经济联合社的诉讼请求。一审案件受理费22363元，二审案件受理费22363元，均由被上诉人广东省广州市南沙区榄核镇人民股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判员  官润之二〇二一年四月十二日法官助理戴巧利书记员周蓓