湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1476号上诉人（原审原告、反诉被告）：张继盛，男，1995年4月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈俊杰，男，1983年6月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人张继盛为与被上诉人陈俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本院于2021年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人张继盛到庭参加了诉讼，被上诉人陈俊杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继盛上诉称：1.陈俊杰提供的房屋损坏证据无法证实其真实性。张继盛认为陈俊杰提供的图片责任人不明，拍摄时间不明，拍摄地点不明。张继盛有理由怀疑所有损耗是陈俊杰为了克扣押金个人造成，且在损坏之后再拍摄的图片。也有理由怀疑图片照片并非本案租房合同中的清江山水小区38栋2104室。2.假设陈俊杰提供的房屋损坏证据为真实的情况下，根据《合同法》第二百一十八条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。3.一审法院对于修葺金额的认定存在问题。1)假设张继盛应该承担房屋修葺费用。根据陈俊杰提供的证据表明，地板只污损了部分，如需修复也只需更换部分地板即可，但陈俊杰所要求的金额为全部地板更换费用，而一审法院却判决张继盛承担更换全部地板的责任不合理。2)该房屋已装修使用多年，一审法院却判决张继盛承担更换全新地板甚至比以前更高价值地板费用的责任不合理。3)陈俊杰提供的地板修葺费用仅为转账证明，无正规商家提供的有效费用明细，因此无法证明陈俊杰主张的地板修葺费用金额是否全部用于地板。4)陈俊杰对整个房屋的修葺为个人的私自行为，施工前并未与张继盛就修葺方案，修葺费用等问题进行沟通，陈俊杰无法证明该价格是否为正常的市场价格，而一审法院却以该方案作为判决依据，因此该判决不合理。5）关于墙面修复费用。张继盛认为墙厦的发霉现象是由于小区房屋外立面的脱落，导致的防水防潮功能不足引起的，此为该小区的普遍现象，因此属于正常损耗。而一审法院未考虑到该事实判断张继盛承担墙面修葺费用，因此该判决不合理。4.陈俊杰捏造证据，恶意诉讼。该房屋产权面积仅为78平方米，除去公摊面积、阳台、厨房、卫生间铺设瓷砖所占用的面积后，全屋剩余的客厅、餐厅、入户平台及两个卧室的地板面积不会超过50平方，而陈俊杰在原审中提供的证据10，在只修葺了两个卧室的地板的情况下，却捏造出了50平方的维修费用，属于捏造证据。一审法院认定双方属于不定期租赁，根据《合同法》张继盛有权随时与陈俊杰解除租赁合同。张继盛无意继续承租时提前告知了陈俊杰，陈俊杰亦同意张继盛搬离。因此张继盛认为搬离当日即合同解除日期，可是一审法院以陈俊杰收到钥匙之日起作为合同解除日期，张继盛认为此判决对事实经过认定不清。张继盛认为既然已经解除租赁合同并实际搬离房屋，不应该无限期为其保管房屋钥匙，因此选择将钥匙邮寄给陈俊杰。而张继盛在2020年4月23日进入房屋拍摄照片的原因是因为陈俊杰一直不进行物业交割，导致张继盛对其信用产生怀疑，为了维护自身权利，选择当日进屋对水电气的止码进行拍照留底。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第三项，改判驳回陈俊杰的诉讼请求；张继盛无需承担陈俊杰所要求的修葺费用。二、撤销原审判决第四项，改判陈俊杰退还剩余租金l080元。三、本案一二审诉讼费用由陈俊杰承担。陈俊杰未陈述答辩意见。张继盛向一审法院起诉请求：1.陈俊杰返还张继盛押金2700元；2.陈俊杰返还多余租金1080元；3.陈俊杰折现返还天然气、电费、水费充值余额总计198.98元；4.陈俊杰提供张继盛租赁期间房屋租赁发票；5.陈俊杰承担本案的诉讼费以及因诉讼产生的通勤费、材料费730元。一审庭审中，张继盛当庭增加了两项诉讼请求，分别为：1.陈俊杰支付张继盛违约金2700元；2.陈俊杰支付张继盛因逾期退还押金以及多余租金从4月18日起的资金占用费，按LPR计算。张继盛同时撤回了关于通勤费的诉讼请求，并明确材料费为730元。陈俊杰提出反诉请求：1.张继盛赔偿陈俊杰违约金2700元；2.张继盛赔偿陈俊杰房屋修葺费用1139元；3.张继盛赔偿陈俊杰支付水、电、天然气余额88元；4.张继盛承担本案的诉讼费以及因诉讼产生的通勤费、材料费。一审庭审中，陈俊杰明确其第2项诉讼请求的房屋修葺费用实际金额为3839元，诉状列明金额是扣除了押金2700元，经法庭释明其仍主张3839元。陈俊杰当庭撤回了关于通勤费和材料费的诉讼请求。一审法院查明，2018年7月1日，张继盛和陈俊杰签订一份《房屋租赁合同》，约定张继盛承租陈俊杰位于湖北省武汉东湖新技术开发区软件园中路清江山水小区38栋1单元2014室的房屋，租赁期间自2018年7月1日至2019年6月30日，押金为2700元，租金为每月2700元，按季度缴纳，于每季度开始前缴纳下季度租金；租赁期间任何一方违约，须赔偿对方损失并向对方交纳一个月租金作为违约金。租赁合同还对其他相关事项进行了约定，并在附件约定水表余量为12.9吨，燃气余量为2.9立方，电费余额为52元。租赁合同签订后，张继盛缴纳了押金并按照季度缴纳租金，陈俊杰亦提供了房屋供张继盛居住。张继盛在居住期间，在房间内饲养狗作为宠物。张继盛已经将租金缴纳至2020年4月。租赁期间即将届满时，张继盛有意继续承租，双方合意延长租赁期限，但未明确具体延长多长时间，亦未重新签订租赁合同。武汉市封城期间，张继盛亦居住在房屋内。2020年3月28日，张继盛通过微信告知陈俊杰其公司因为疫情不经营了，其不再承租房屋，请求在5月左右搬走。陈俊杰回复张继盛要求其按月交租并在搬走的时候告知他，不会多收他一天房租。2020年4月18日，张继盛将行李物品打包搬离了房屋。2020年4月23日，张继盛通过微信告知陈俊杰房屋保洁已经做好，有空交接一下。张继盛当天还拍摄了水表、气表照片，并截取了支付宝电费余额，将图片通过微信发给了陈俊杰，其中水表余量46吨，燃气余量26.5立方，电费余额18.36元。张继盛当日还拍摄了房屋内景照片以供陈俊杰挂网再次出租，但其提供的不是当日照片，而是其居住期间的照片。陈俊杰次日回复张继盛有时间了会联系张继盛交接房屋退押金。2020年4月29日，双方经过协商张继盛将钥匙邮寄给了陈俊杰。2020年5月1日，陈俊杰询问张继盛房屋内物品是否都可以处置，张继盛回复其已经搬完，剩下的物品都可以处理。5月1日晚上，陈俊杰到房屋查看情况，发现屋内污损严重，包括卧室地板、厨房灶具、卫生间马桶、墙面等处。陈俊杰当日即拍摄照片发给了张继盛，张继盛回复是保洁人员偷工减料。陈俊杰要求张继盛回来负责维修并清洁房屋，张继盛表示拒绝。5月3日，陈俊杰自行更换了卧室地板并清洁了房屋，其中地板支付费用3600元（拆除旧地板500元+安装新地板3000元+建筑垃圾清理100元），修复墙面支付费用569元，保洁支付费用400元。5月22日，张继盛询问陈俊杰房屋污损处理情况以及费用情况。陈俊杰将费用清单发给了张继盛，张继盛认为费用过高，双方未协商一致。张继盛之后提起本案诉讼，陈俊杰亦提起反诉。一审庭审中，双方确认水费单价为1.52元/吨，燃气费单价为2.56元/方。一审法院认为，张继盛和陈俊杰构成房屋租赁合同关系，双方应当按照约定和法律规定行使权利并履行义务。租赁合同届满前，双方合意延续租期，但未明确具体时间，双方属于不定期租赁。张继盛无意继续承租时提前告知了陈俊杰，陈俊杰亦同意张继盛搬离并退还押金，双方对此本无异议和纠纷，双方之所以发生纠纷系因房屋污损所致。虽然张继盛4月18日将行李搬走，但其在4月23日又回到房屋拍摄水电气照片，且4月29日才将钥匙邮寄给陈俊杰，陈俊杰无需再退还租金，但陈俊杰应当退还张继盛押金，相关污损损失由张继盛另行赔偿。依据张继盛入住时和搬离时的水电气余量，陈俊杰应当退还张继盛水费50元[（46－12.9）×1.52元/吨]，燃气费60元[（26.5－2.9）×2.56元/方]，电费应补差34元（18.36元－52元），总计陈俊杰还应退还76元。虽然陈俊杰未及时退还押金，但主要原因在于张继盛污损房屋而拒不承担责任，陈俊杰有抗辩权，其主张的违约金2700元、逾期退还的资金占用费以及为维权诉讼而支付的材料费730元，没有事实和法律依据，法院不予支持。依据双方提供的微信聊天记录等证据，可以说明张继盛确实因饲养宠物和生活习惯等原因导致了房屋地板和墙面污损，且其搬离时未修复，其应当依法赔偿。陈俊杰更换地板支付了3600元，因陈俊杰可继续享有新地板的后续价值，张继盛应部分赔偿，法院酌定为1800元。陈俊杰修复墙面的费用569元，张继盛应当赔偿。张继盛已经清洁了房屋，主要过错在于污损了墙面和地板，清洁房屋是陈俊杰二次出租前必须进行的步骤，陈俊杰主张张继盛赔偿清洁费用，法院不予支持。张继盛已经承担了房屋修葺费用，弥补了陈俊杰的实际损失，其反诉主张张继盛支付违约金2700元，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈俊杰于判决生效之日起十日内向张继盛退还押金2700元；二、陈俊杰于判决生效之日起十日内向张继盛退还水电气费用76元；三、张继盛于判决生效之日起十日内向陈俊杰赔偿房屋修葺费用2369元；四、驳回张继盛的其他诉讼请求；五、驳回陈俊杰的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由张继盛负担10元，陈俊杰负担15元。反诉案件受理费25元，由陈俊杰负担10元，张继盛负担15元。二审期间，张继盛向本院提交网站截屏一份，拟证明涉案小区从2014年起就有房屋漏水发霉的现象。还提交了同涉案房屋同小区同户型的户型图一份，拟证明陈俊杰主张的换地板的损失是虚假的。陈俊杰未发表质证意见。本院对张继盛提交证据的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，从双方的微信聊天记录看，在陈俊杰拿到房屋钥匙回到涉案房屋时，确实发现有房屋地板和墙面污损的情况，并及时与张继盛联系、沟通，但双方未能达成一致意见。通过当时的聊天信息内容以及照片，已达到民事案件事实认定的高度盖然性标准，可以认定张继盛在其居住使用期间，确实因饲养宠物等原因导致了房屋地板和墙面存在部分污损的情形。故张继盛应对该损失承担相应的责任。陈俊杰提供了更换地板的票据、转账记录以及现场照片，形成了证据链证明更换地板的费用。张继盛虽然提出怀疑，但未能提交相反的证据予以推翻。且一审法院考虑到新地板的后续使用价值等因素，酌情认定张继盛承担1800元的责任并无不当。张继盛认为其不应承担房屋维修费用的上诉理由缺乏事实依据和证据支撑，本院不予采纳。从张继盛2020年3月与陈俊杰微信记录看，张继盛表示“请求在5月左右搬走”，说明张继盛亦打算将4月份的房屋租金利用完再搬离。另，虽然张继盛于2020年4月18日搬离房屋，但未与陈俊杰实际交接，陈俊杰亦未能实际控制房屋，直至2020年4月30日陈俊杰收到钥匙。故张继盛主张退还10天租金的上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，张继盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张继盛负担。本判决为终审判决。审判员  叶欣二〇二一年四月九日法官助理陈喜兰书记员于宁