成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初1906号 原告邓建忠，男，汉族，1984年9月5日出生，住四川省广安市广安区， 原告李春艳，女，汉族，1987年9月13日出生，住四川省广安市广安区， 上述原告的委托代理人魏建清，四川永靖律师事务所律师，特别授权代理。 上述原告的委托代理人李志，四川永靖律师事务所律师，一般授权代理。 被告四川婺商投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区8社，统一社会信用代码915101145722674560。 法定代表人何卿，总经理。 委托代理人吴顺文，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 原告邓建忠、李春艳与被告四川婺商投资有限公司（以下简称婺商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，原告邓建忠、李春艳及委托代理人李志，被告婺商公司的委托代理人吴顺文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓建忠、李春艳诉称，原、被告双方于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发建设的位于金华财富广场房屋一套，该商品房建筑面积106.4平方米，商品房总价款人民币718888元。原告支付首付房款368888元，剩余房款办理按揭贷款。该合同同时约定，被告应当在2015年12月28日前将商品房交付原告使用，被告逾期交房达90日后，原告有权解除合同。因被告迟迟未交房，原告于2016年3月18日向被告邮寄送达了《关于四川婺商投资有限公司逾期交房的函告》，该函要求被告与原告取得联系并就逾期交房事宜进行磋商，如被告既不能立即交房，又不能妥善解决逾期交房事宜的，则《商品房买卖合同》自2015年12月28日起满90日后的次日解除，即2016年3月27日起合同解除。自原告发出函告至今，被告既没有主动与原告取得联系，又没有交房，更没有就逾期交房事宜提出解决方案。根据《合同法》等相关法律规定以及该《商品房买卖合同》的相关约定并结合原告发出的《关于四川婺商投资有限公司逾期交房的函告》，该合同于2016年3月27日解除，被告应当承担因合同解除产生的经济损失和法律责任。请求1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2016年3月27日解除；2.判令被告返还原告已付房款368888元；3.判令被告支付原告违约金6787.54元（以所付房款为本金，按约定的日万分之二，自2015年12月28日计算至被告实际付清之日止，现暂计算至2016年3月29日）。 被告婺商公司辩称，第一、被告没有收到原告送达的解除合同的通知，因此根据《合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，通知到达对方时，合同才予以解除。现原告关于解除合同的通知未到达被告，故原告关于确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2016年3月27日解除的诉讼请求不成立；第二、根据《合同法》第六十七条的规定，由于原告未依照双方的约定办结按揭贷款手续，因此被告有权依据上述法律的规定，行使先履行抗辩权；第三、原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告邓建忠、李春艳为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.原告的身份信息； 2.被告的企业信息，证据1、2证明双方的主体资格； 3.商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系； 4.购房款收据2份、中国工商银行POS凭条2份，证明原告已支付了首付款368888元； 5.逾期交房的函告，原告经公证通过邮寄方式送达的，证明原告已将解除合同的通知送达被告； 6.案涉楼盘的销售情况，证明被告目前的商业信誉已出现问题。 经庭审质证，被告婺商公司对原告邓建忠、李春艳所举证据1、2、3、4无异议；对证据5中公证书的合法性不持异议，对证据5的真实性、关联性有异议，认为原告送达的地址不准确，被告没有收到该通知书，故对证据5不认可；对证据6认为与本案没有关联性。 被告婺商公司为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议； 2.西南婺商商会总部大厦（金华财富广场）认购协议； 3.POS机凭条、收据，证据1、2、3证明原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，原告邓建忠、李春艳应当按照合同及补充协议的约定办理按揭贷款； 4.婺商项目与业主座谈会备忘录（2016年4月26日），就诉争楼盘的问题，被告与业主方代表达成了该备忘录上载明的协议内容，证明对原来合同约定的交房时间、违约金、按揭贷款的相关事宜进行了变更，变更的交房日期是2017年3月31日。 经庭审质证，原告邓建忠、李春艳对被告婺商公司所举证据1、2、3除补充协议以外的证据没有异议，对补充协议有异议，认为补充协议中的一些格式条款变更了主合同中的权利义务，加重了原告的责任，减轻了被告的责任，故加重原告责任的条款无效；对证据4中参加座谈会的人员认为与本案无关，对争议的事情与认为本案无关，对被告的证明目的有异议，对该证据的关联性有异议。 经审查，原告邓建忠、李春艳与被告婺商公司所举上述证据能证明本案的基本事实，本院予以采信。 经审理查明，2014年8月14日，原告邓建忠、李春艳（买受人）与被告婺商公司（出卖人）签订了一份合同自编号为：CH-1D-320的《商品房买卖合同》，合同约定，邓建忠、李春艳购买婺商公司开发建设的位于成都市新都区斑××“××财富广场”××单元××号商品房，该商品房测绘建筑面积共106.4平方米，其中套内建筑面积76.49平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6756.47元，总价款718888元，邓建忠、李春艳采取其他方式付款。婺商公司应当在2015年12月28日向邓建忠、李春艳交付商品房。第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、（1）除不可抗力、执行政府的法规、规章、命令等文件以及其他非出卖人所能控制的因素导致工程延期外，出卖人应当依照合同约定的期限和条件将该商品房交付给买受人。（2）、买受人依照合同约定行使退房的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。（3）、买受人退房的，应按照相关规定配合出卖人办理注销备案登记的手续，未办理完毕注销备案手续暂缓退款。”合同中，双方当事人并对其他事项作了详细约定。 同日，双方当事人并签订了《商品房买卖合同〈补充协议〉》，约定邓建忠、李春艳采取银行贷款方式支付购房款，于2014年8月14日支付首期房价款，占总房价款的51.31%，即人民币368888元（已付定金转为购房款），余款为人民币35万元，由邓建忠、李春艳通过银行按揭贷款的方式支付，邓建忠、李春艳应按银行及婺商公司的要求与银行另行签订按揭贷款合同，邓建忠、李春艳应于《商品房买卖合同》及本补充协议签订之日起七日内按本项目按揭贷款银行要求向婺商公司提交齐备的按揭贷款所需资料、缴纳按揭贷款所需费用、办理完毕按揭贷款各项相关手续，否则视同邓建忠、李春艳逾期付款，邓建忠、李春艳须按《商品房买卖合同》第九条约定的方式向婺商公司承担违约责任。若因邓建忠、李春艳原因，本商品房按揭贷款银行不同意放贷或不能按照邓建忠、李春艳申请的额度放贷，其全部责任由邓建忠、李春艳承担，邓建忠、李春艳应在接到按揭银行或婺商公司通知之日起七日内向婺商公司补足购房款的差额，否则邓建忠、李春艳应按《商品房买卖合同》第九条约定的方式向婺商公司承担违约责任。第七条有关《商品房买卖合同》第十二条补充约定“除不可抗力、执行政府的法规、规章、命令等文件以及其他出卖人所能控制的因素导致工程延期外，出卖人应当依照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人。买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。”第八条有关《商品房买卖合同》第十四条补充约定“如买受人未付清所购该商品房的全部应付款项（含房款及其它相关应付款项），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房而无需承担违约责任。”第十五条《商品房买卖合同》及本补充协议中的通知约定为“双方的联络方式以《认购协议》、《商品房买卖合同》所载明的电话、传真、地址等为准。采用传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省），七天后（外省）视为到达。” 上述合同及补充协议签订后，邓建忠、李春艳即向婺商公司支付了首付购房款368888元（包括2014年8月8日支付的5万元定金）。因合同约定的交房期限届满，婺商公司未按约向邓建忠、李春艳交付商品房，2016年3月18日邓建忠、李春艳通过公证按合同上载明的婺商公司的地址向该公司邮寄了一份《关于四川婺商投资有限公司逾期交房的函告》，该函告主要内容为“婺商公司应于2015年12月28日交房，但截至发送通知之日，婺商公司仍未按约履行交房义务，该公司逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任，要求婺商公司在本通告发出之日起三日内与邓建忠、李春艳取得联系，并就逾期交房事宜提出、并与邓建忠、李春艳磋商解决方案。如婺商公司既不能立即交房，又不能妥善解决逾期交房事宜的，则《商品房买卖合同》自2015年12月28日起满90日后的次日解除（即2016年3月27日起合同解除）。”在婺商公司未就上述函告作出答复意见，邓建忠、李春艳遂诉至本院，请求依法解决。庭审中，对邓建忠、李春艳未办理银行按揭贷款，双方当事人各持已见，但均未提交证据予以证明。 另查明，案涉楼盘现未竣工验收，也不具备交付条件。2016年4月26日，就案涉楼盘目前存在的问题，婺商公司与该楼盘的业主代表进行了座谈，在北部商城管委会的见证监督下，形成了一份备忘录，该备案录其中第五条关于退房载明“退房申请由项目公司陈文杰签收或通过邮政特快专递至公司的均具有同等法律效力；对目前欲选择退房的业主，应在2016年6月15日前向婺商项目提出退房申请。婺商项目在2017年3月31日前与业主办理结清房款并按合同约定执行。” 本院认为，邓建忠、李春艳与婺商公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，应是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效成立的合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，邓建忠、李春艳向婺商公司支付了购房首付款，在婺商公司未按合同约定履行交房义务时，提出了解除合同的要求。关于合同是否已解除的问题。本案中，邓建忠、李春艳只履行了首付款的支付义务，剩余房款应办理按揭贷款，但按揭贷款未办理，未办理的原因邓建忠、李春艳未举证证明非本人的原因造成，之后邓建忠、李春艳也没有以其他方式支付剩余房款35万元，已构成违约，故邓建忠、李春艳在未完全履行完购房款支付义务的情况下，要求行使合同的解除权并要求婺商公司支付相应的违约金，于法无据，本院不予支持；另一方面，根据合同约定，婺商公司应于2015年12月28日前将商品房交付邓建忠、李春艳，但在合同履行中，婺商公司未按约交付，且至今案涉楼盘尚未竣工验收，不具备交付条件，婺商公司的行为也构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”根据上述法律规定，邓建忠、李春艳因婺商公司的违约行为已不能实现合同目的，在此情况下，邓建忠、李春艳根据与婺商公司签订的合同约定，向婺商公司发出了逾期交房的函告，但婺商公司仍未履行合同义务。庭审中，婺商公司抗辩称邓建春、李春艳邮寄地址不准确，未收到邮寄的逾期交房的函告，根据双方当事人签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定“双方的联络方式以《认购协议》、《商品房买卖合同》所载明的电话、传真、地址等为准。采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省），七天后（外省）视为送达。”双方签订的合同载明的婺商公司的注册地址是成都市新都区斑竹园镇柏水社区8社，故邓建忠、李春艳按该上述地址向其寄出的逾期交房函告符合合同约定，所邮寄的函告应视为已送达婺商公司，因此婺商公司的抗辩理由不成立。在此过程中，婺商公司还与业主代表就涉案楼盘进行了沟通座谈，在座谈会的备忘录中对于案涉楼盘业主选择退房并解除合同，婺商公司的意见也是在2016年6月15日前向婺商项目提出退房申请的，该公司向业主结清房款并按合同约定执行。综上，邓建春、李春艳因不能实现合同目的已向婺商公司作出了解除合同的意思表示，婺商公司对此也作出了相应回应，双方解除合同的条件已成就，合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该法律规定，合同解除后，婺商公司应向邓建忠、李春艳退还二人已支付的购房款368888元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告邓建忠、李春艳与被告四川婺商投资有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告四川婺商投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓建忠、李春艳返还已付购房款368888元； 三、驳回原告邓建忠、李春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3417元，由原告邓建忠、李春艳负担52元，被告四川婺商投资有限公司负担3365元（此款原告邓建忠、李春艳已预交，被告四川婺商投资有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告邓建忠、李春艳结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一六年六月二十一日 书记员  王 莉