.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2017）琼9006民初445号   原告:董廷阁，男，1969年10月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。   委托诉讼代理人：陈少波，万宁市和谐法律事务所，法律工作者。   被告：万宁儒生置业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇二月花酒店**北侧。   法定代表人：邢福廉，公司总经理。   委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。   原告董廷阁与被告万宁儒生置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈少波，被告的委托诉讼代理人余文珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告董廷阁向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金人民币108252元（即按日违约金人民币116.4元，暂计算自2014年8月1日至2017年3月1日共计930天）；二、判令被告按日违约金人民币116.4元支付自2017年3月1日至实际交付约定标准房屋之日止的逾期违约金。事实和理由：2014年2月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》以下简称（合同），约定原告购买被告位于海南省万宁市××区（幢）B（单元）15（曾）1505（房号）房屋一套。《合同》主要约定，总购房款人民币388000元，签订该合同之日付清。同时该《合同》第八条还约定，被告应在2014年7月30日前，将依法验收合格的房屋交付原告使用，否则，按《合同》第十一条规定承担违约责任，即每逾期一天按已付房款的万分之三向原告支付违约金。《合同》签订后，原告于当天向被告支付了全部房款人民币388000元，被告也出具了发票为凭证。但是，被告并没有按合同约定的时间将符合不约定标准即"验收合格"的房屋交付原告使用。原告认为，与被告签订的《合同》是双方真实意思表示，且没有违反相关法律法规的规定，该《合同》已经依法登记备案，是合法有效的。被告没有按照合同约定在2014年7月30日前将依法验收合格的房屋交付原告使用，已经构成违约，其应自2014年8月1日起承担相应的违约责任，支付原告违约金人民币108252元（即按日违约金人民币116.4元，暂计算自2014年8月1日起至2017年3月1日共计930天）。故原告依法向法院提起诉讼。   被告万宁儒生置业有限公司辩称，一、被告不存在逾期交房行为，原告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。首先，原告至今没有缴纳专项维修资金，被告可以据实延期交房。根据涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第四项的约定，买受人未按本合同的约定履行义务的，出卖人可以据实予以延期交房。同时该合同第二十二条约定，买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入万宁市房产行政主管部门在银行设立的专用账户。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，"未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人"，但是原告至今都没有依约依法缴纳专项维修资金，所以，被告据实延期交房有合同和法律依据。其次，原告于2016年8月19日已经收房并实际入住，原告主张2016年8月19日之后的逾期交房违约金没有事实和法律依据。本案中，原告早就认可并接收涉案房屋，并于2016年8月19日实际入住并适用涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用"的规定，依法视为被告已经交房，原告主张要求2016年8月19日之后的逾期交房违约金没有事实和法律依据。二、原告起诉要求支付逾期交房违约金已经超过两年的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。退一步讲，就算被告存在逾期交房的行为，但根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年7月30日前。即2014年8月1日被告没有交房，原告就知道其权利受到侵害，诉讼时效开始起算，原告应当在两年内即2016年8月1日前主张权利，但原告直至2017年3月才起诉，已经超过了两年的诉讼时效丧失胜诉权，依法应驳回其诉讼请求。三、原告的第二项诉讼请求不确定且无法执行，依法应驳回其诉讼请求。原告的第二项诉讼请求为要求被告支付从2017年3月1日起至交付约定标准房屋之日止的逾期交房违约金。但是该项诉讼请求明显是不确定的，依此诉讼请求根本无法执行，因为执行局根本无法也无权对"约定标准的房屋"进行审查及判断，执行局只能对具体确定的判项进行执行，故法院不应支持该项诉讼请求。四、原告已经实际使用涉案房屋不存在逾期交房损失，其主张的逾期交房违约金过高。据上，原告已经实际入住及使用涉案房屋，并不会因为房屋迟延交付产生损失。而《商品房买卖合同》约定的"每日按已付房款万分之三"的违约金标准，累计后产生的违约金必然远远超过原告的损失。因此，原告诉请的违约金明显高于实际损失，应予以减少。综上，被告认为，原告至今未依法缴纳专项维修资金被告依约可以据实延期交房，且原告也已经2016年8月19日实际收房使用涉案房屋，被告根本不存在逾期交房行为。且原告2017年起诉也已经超过两年的诉讼时效丧失胜诉权。请求法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、《万宁市商品房买卖合同》，原告向法庭提交该证据用以证明原告向被告购买该房屋，且同时约定了交房期限以及被告逾期交房的违约责任。被告对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议，对其证明内容有异议。被告认为根据合同第八条第二款第四项的规定，买受人未按照合同约定履行义务的，出卖人可以据实予以延期，第二十二条规定，买受人应当依法缴纳物业专项维修资金的事实。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，对于证明内容，本院认为，原被告提出的证明内容的不同只是该合同内容的不同条款，因此，对于该合同的证明内容本院予以认可。   2、水电费收据，被告向本院提交该证据用以证明原告实际在2016年8月19日已经占有该房屋，行使入住的权利了。被告对该证据的真实性、合法性和关联性都有异议，认为该收据没有盖有物业公司的印章，且不能证明原告在2016年8月19日入住。本院认为，结合被告自述，2016年被告的岳母确实曾经在涉案房屋居住过一段时间，因此，本院对该证据的真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年2月23日，原告向被告交付了人民币100000元，用以订购被告开发建设的位于万宁市××镇南侧弗拉明戈·屿海项目的房屋，后于原告又于2014年3月30日支付了购房款人民币288000元。2014年7月22日，原被告双方签订了编号为WNL000007239号的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目中的奥莱茵苑B单元1505号房，该房屋按建筑面积计价，每平方米人民币7064.82元，总金额人民币388000元。该合同第八条约定，被告应当在2014年7月30日前，将验收合格的该商品房交付给原告使用，如遇不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期，如原告未按本合同的约定履行义务的，被告也可据实予以延期。第十一条约定，除第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房的，逾期在180天内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款的万分之三违约金。第二十二条约定，原告应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入万宁市房产行政管理部门在银行设立的专用账户。原被告签订合同后，被告一直没有将验收合格的房屋交付给原告使用，原告于2016年8月19日在该房屋没有验收合格的情况下对该房屋进行入住和使用。2016年11月2日，原告因本案向本院提起诉讼，后又撤回起诉。2017年3月9日，再次因本案向本院提起诉讼。截至到开庭之日止，涉案房屋仍没有经验收合格。   本院认为，本案的争议焦点是：原告要求被告支付从2014年8月1日至2017年3月1日的逾期交房违约金108252元以及支付从2017年3月1日至被告实际按约定标准交付房屋之日止的违约金是否有事实和法律依据。   原告要求被告支付从2014年8月1日至2017年3月1日的逾期交房违约金108252元以及支付从2017年3月1日至被告实际按约定标准交付房屋之日止的逾期利息，被告抗辩称被告不存在逾期交房，其延期交房是因为原告没有及时缴纳物业专项维修资金。本院认为，根据该《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2014年7月30日前，将验收合格的该商品房交付给原告使用，如原告未按本合同的约定履行义务的，被告可据实予以延期。第二十二条约定，原告应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入万宁市房产行政管理部门在银行设立的专用账户。《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。上述行政法规的规定和合同的约定前提是房屋已经验收合格并进入交房阶段，在此阶段原告若未交清住宅专项维修资金的，被告不得将验收合格的房屋交付给原告且不承担逾期交房的违约责任。而实际上本案中，被告房屋一直未验收合格，因此，被告提出的因原告没有缴纳住宅专项维修资金所以被告不用承担逾期交房的违约责任的答辩意见本院不予采纳。被告还抗辩称，原告在2016年8月19日已经实际入住该房屋，因此原告主张2016年8月19日之后的逾期交房违约金没有事实和法律依据。根据原被告陈述以及相关的证据显示，涉案房屋至开庭之日止并没有经验收合格，而在2016年8月19日，原告已实际使用该涉案房屋。本院认为，根据原被告的约定，被告应当将经验收合格的房屋交付给原告，而直至开庭之日止，该涉案房屋仍未验收合格。因此，虽然涉案房屋已经交付，但交付的房屋并非合同约定的房屋。因此，被告的该抗辩本院不予采纳。被告还抗辩称，根据双方合同约定交房时间为2014年7月30日前，因此原告应当在2016年8月1日前主张权利，但原告在2017年3月才提起诉讼，至原告起诉之日止已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。本院认为，一般民事权利的诉讼时效期间为2年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。原、被告双方约定的交房期限为2014年7月30日前。原告董廷阁自交房期限届满即知道其权利被侵害。原告董廷阁直至2016年11月2日向本院第一次提起诉讼，导致诉讼时效中断。而其未能举证证明在此之前诉讼时效存在中止、中断、延长等情形，因此原告要求被告支付2014年11月2日之前的逾期交房违约金请求已超过诉讼时效，对原告该部分的请求，本院不予支持。   原告董廷阁请求被告支付违约金至实际交房之日止，因被告儒生公司实际交房的时间未确定，该诉讼请求不明确，对于原告董廷阁的违约金请求，本案中支持计算至开庭之日止。对于其后发生的逾期交房违约金，原告可以待实际发生后再另行起诉。依据原、被告双方签订《合同》第十一条约定，原告不要求解除合同，被告儒生公司应自逾期之日起每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原告已经支付购房款388000元，被告每日应支付违约金为116.4元。故，被告自2014年11月2日至2017年4月17日应支付违约金为：116.4元/日×897日=104410.8元。关于被告儒生公司主张合同约定违约金高于原告损失，请求减少违约金。因被告逾期未向原告交付经验收合格的房屋，至今逾期二年多，属于被告一方的责任。被告请求减少违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告万宁儒生置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告董廷阁支付2014年11月2日至2017年4月17日期间的逾期交房违约金104410.8元；   二、驳回原告董廷阁的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费人民币1233元，由原告董廷阁负担44元，被告万宁儒生置业有限公司负担1189元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   gemihpygzqahypgdiw   审判员 蒋佩瑾     二〇一六年六月一日   书记员 周 密   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百三十七条诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。