北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1739号上诉人（原审被告）：北京美特糅餐饮服务有限公司，住所地北京市朝阳区工体西路6号楼北侧。法定代表人：金裕，董事长。委托诉讼代理人：张巍，男，1971年8月7日出生，北京美特糅餐饮服务有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：段弘强，男，1977年10月14日出生，住江西省吉安市。委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。上诉人北京美特糅餐饮服务有限公司（以下简称美特糅公司）因与被上诉人段弘强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美特糅公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回段弘强的诉讼请求，本案一、二审全部诉讼费用由段弘强承担。事实和理由：段弘强无法提供证据证明在合同期内全额支付房屋租金的转账记录。美特糅公司法人金裕签收的64万收条与段弘强汇入公司指定账户金额不符且无收款人及公司公章认可，存在作弊嫌疑。段弘强不能提供美特糅公司与盛世新影公司续签合同依据，应视为单方解约行为。段弘强仅凭与美特糅公司合同中指定收款账户、张巍微信聊天记录不能证明美特糅公司与段弘强存在押金拖欠及认可存在押金。段弘强辩称：同意一审判决，不同意美特糅公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于涉案房屋租金，段弘强在一审中提交了银行流水、收条等证据。金裕是美特糅公司的法人，其签字足以代表美特糅公司，且收条明确写明收到段弘强的租房押金，与银行流水、聊天记录能够相互印证，是真实有效的。段弘强不是美特糅公司与案外人签订合同的主体，不可能掌握该合同，无法提供是正常情况。且张巍与段弘强的聊天记录中已承认签订后续合同，并欠付押金16万元。二人多次聊天中张巍从未提及段弘强有欠付租金或有任何违约行为。张巍不仅仅是租赁协议中的代理人，也是指定收款人，本案一审、二审也作为美特糅公司的代理人出庭，其对于一审中段弘强提交证据的真实性均认可，因此，张巍关于美特糅公司的意思表示对段弘强产生效力，且段弘强一审提交的所有证据是能够相互印证的，证据充分，美特糅公司应向段弘强退还押金。段弘强向一审法院起诉请求：1.要求美特糅公司返还房屋租赁押金16万元；2.要求美特糅公司支付违约金（以16万元为基数，自逾期之日即2018年12月15日至实际给付之日止，按照日万分之五计算）；3.本案诉讼费用由美特糅公司负担。一审法院认定事实：2015年4月20日，出租方美特糅公司与承租方段弘强、保证人张绍林签订《租赁协议书》，约定：甲方将现有位于北京市朝阳区工体西路×号楼北侧的商铺，以租赁的方式交由“乙方”用作商业经营管理之用；乙方负责该商铺的经营管理；甲方出租商铺将获取租金收入，乙方对该出租商铺进行经营管理。本协议期限为三年六个月，自2015年5月1日至2018年11月30日止，期满本协议自动作废。如乙方继续租赁，在同等价格下，具有优先续约权。甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用。所租商铺的建筑面积为265平方米，门前阳光房可提供予乙方无偿使用。租金支付方式：先付后租，押二付三。押金及首季度租金(2015年5月1日至2015年7月31日)乙方于本协议签订，即支付完成，即人民币40万元；年租金递增5%，具体时间按以下为准：季度付2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金计为8万元，季度付24万元。季度付2016年5月1日至2017年11月31日，每月租金计为8.4万元，季度付25.2万元。季度付2017年12月1日至2018年11月31日，每月租金计为8.82万元，季度付26.46万元。租赁押金：首年两个月租金，即16万元。本合同有效期届满后若乙方不再续约，需提前一个月告知甲方，如无对商铺设备的损坏赔偿事项及其他违反合同约定事项的，经甲方确认后于届满期后30天内不计利息退还乙方押金。乙方交纳上述租金至甲方指定张巍账户。2015年8月10日，金裕向段弘强出具收条，内容为：今收到《触电》餐厅（承租人段弘强）房租押金16万元，及2015年5月1日-2015年10月31日房租48万元，总计64万元。2018年2月2日，甲方（转让方）段弘强与乙方（受让方）北京优乐星空餐饮管理有限公司（以下简称优乐星空公司）签订《餐厅转让合同》（以下简称转让合同），约定：甲方同意将在涉案房屋的《冰城小镇火盆串吧》餐厅转让给乙方。乙方应在2018年2月11日前向甲方支付餐厅转让费订金50万元；乙方另应在2018年3月1日前向甲方支付餐厅转让费余款65万元。乙方在支付全部餐厅转让费后，甲方应于7日内完成餐厅承租权、餐厅设施的所有权和使用权及经营需要的营业执照、卫生许可证等证照的移交工作，并需经双方共同验收无误方可。如甲方在2018年2月12日未收到餐厅转让款订金50万元，本合同立即失效。如甲方在2018年3月2日未收到餐厅转让款尾款65万元，本合同立即失效，己收到的50万元订金也无须退还至乙方。如在2018年11月30日前，乙方在完全遵守并执行于2018年2月2日与餐厅所在地房产代理人签订的租赁合同下，但未能和餐厅所在地房产代理人续签餐厅租赁3年合同（暨2018年12月1日至2021年11月30日），则甲方将退还乙方58万元的转让费用；此条款不包括因乙方在经营过程中因失火、安全、食品卫生等导致的经营事故，被相关责任单位关停或被餐厅所在地房屋代理人清退，导致的乙方未能续签3年租赁合同，甲方则无需退还乙方任何相关费用，本合同同时立即失效。同日，甲方美特糅公司与乙方段弘强签订《餐厅租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方同意乙方将在涉案房屋的《冰城小镇火盆串吧》餐厅整体转让至盛世新影集团。为解决甲方与盛世新影集团签订的新租赁合同中关于2个月免租期以及盛世新影集团如与甲方未能在2018年11月30日前续签餐厅租赁3年合同（暨2018年12月1日至2021年11月30日），甲方将赔偿盛世新影集团16万元（详见甲方与盛世新影集团签订的租赁协议）事宜，双方约定(1)2个月免租期（2018年2月1日-2018年3月31日）由甲乙双方各自承担一个月（月/8.9万元房租）；此部分费用由乙方先行代付17.8万元，在甲收到盛世新影集团租赁押金10万元后3个工作日内向乙方指定账户返还乙方余款8.9万元；逾期未付，还需向乙方支付每天万分之五违约款；(2)如甲方与盛世新影集团未能续签合同，合同内约定的16万元赔偿由乙方于2015年4月交纳至甲方的16万元房屋租赁押金冲抵；(3)如甲方与盛世新影集团能按约继续执行合同，甲方应在与餐厅所在地房产所有人签订新承租合同后3个工作日内向乙方指定账户返还乙方于2015年4月交纳至甲方的16万元房屋租赁押金；逾期未付，还需向乙方支付每天万分之五违约款；(4)餐厅全部转让前，所有债务由乙方承担。美特糅公司称:“段弘强未能提供我方与盛世新影公司签订的租赁合同，且优乐星空公司和盛世新影公司系两个独立主体，仅依据盛世新影公司的法定代表人系优乐星空公司的监事不能认定两个公司系存在关联关系。”庭审中，段弘强还提交了以下证据：1.银行交易明细，证明2015年4月13日段弘强向美特糅公司指定张巍账户转账35万元，另向张巍支付现金5万元，共计40万元，其中押金16万元，3个月租金24万元。美特糅公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“转账我方收到了，我方未收到过段弘强现金，双方从未有现金交易。2015年7月27日段弘强向张巍转账的11.0641万元包括租金10万元和电费1.0641万元。”2.段弘强与张巍之间的微信聊天记录，证明2018年12月12日，美特糅公司之代理人张巍告知段弘强与涉案房屋产权人已签订新的承租合同，并承认尚未退还押金给段弘强。美特糅公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。经询，段弘强称:“触电是段弘强在初始承租涉案房屋时的餐厅名称，后在经营过程中更名为冰城小镇火盆串吧。”美特糅公司称:“触电是冰城小镇火盆串吧的前身，段弘强受让该餐厅。收条是金裕在空白纸上签订。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。段弘强与美特糅公司签订的《租赁协议书》及补充协议系双方真实意思表示，双方之间已经形成了租赁合同关系，该租赁关系无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。虽然美特糅公司抗辩其未收到段弘强押金，但美特糅公司法定代表人金裕向段弘强出具了收条，确认收到押金16万元，虽然美特糅公司抗辩金裕系在空白纸上签字，但其并未提供相应证据。且结合银行明细，段弘强于2015年4月13日向美特糅公司指定张巍账户转账35万元，同日亦提现5万元，与其陈述能够相互印证，故法院对美特糅公司的抗辩不予采纳。另，美特糅公司抗辩段弘强未按合同约定足额支付房租且段弘强未举证证明美特糅公司与盛世新影公司签订了合同，但银行明细显示，段弘强已支付租金。且根据双方签订的补充协议可知，美特糅公司同意段弘强将冰城小镇火盆串吧餐厅转让给盛世新影公司，虽然转让合同受让人和补充协议的承租方不一致，但结合合同内容可知，两份合同均针对的是冰城小镇火盆串吧餐厅转让事宜，且为同一日签订，而优乐星空公司与盛世新影公司系关联公司。再结合段弘强与张巍之间的微信记录，段弘强向美特糅公司总经理张巍催要押金时，张巍并未表示段弘强拖欠租金，且在双方补充协议约定的应续签租赁合同当月即2018年12月12日向段弘强明确表示合同已签，并同意退还押金。以上事实说明段弘强依约支付了转让餐厅前涉案房屋租金，且美特糅公司同意退还涉案房屋押金，故法院对美特糅公司的抗辩理由不予采纳，段弘强要求美特糅公司退还房屋押金16万元的诉讼请求应予支持。关于违约金，双方在补充协议中予以确认，但约定的标准过高，法院结合违约行为、段弘强实际损失予以酌定。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京美特糅餐饮服务有限公司于判决生效后七日内返还段弘强房屋押金160000元；二、北京美特糅餐饮服务有限公司于判决生效后七日内向段弘强支付违约金6000元；三、驳回段弘强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，美特糅公司围绕上诉请求向本院提交2份新证据，段弘强未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。美特糅公司提交的证据为：证据1为北京市房屋租赁合同复印件，证明目的为段弘强付的第一笔35万元是履行该合同中的11万租金和段弘强3个月房屋24万元；证据2为租赁合同书复印件，证明目的为优乐星空公司与美特糅公司签订了租赁合同，签约主体不同。段弘强针对美特糅公司提交的证据质证意见为：证据1不是二审新证据，该合同签订日期是2013年，一审中该合同已经产生了，该证据与本案无关，是美特糅公司与案外人签订的，不确认该证据的真实性；对证据2的真实性认可，鉴于优乐星空公司与盛世新影公司是关联公司，合同明确了租赁期限，优乐星空公司也支付了一个季度房租，符合补充协议约定的退租条件。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。段弘强与美特糅公司签订的《租赁协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。《租赁协议书》约定，租赁押金为首年两个月租金16万元。根据查明的事实，2015年8月10日，金裕向段弘强出具收条，确认收到押金16万元。段弘强于2015年4月13日向美特糅公司指定张巍账户转账35万元，同日亦提现5万元。根据段弘强与美特糅公司经理张巍之间的微信记录，段弘强向张巍催要押金时，张巍亦同意退还押金。一审法院根据收条、银行流水、微信记录、当事人陈述等证据认定段弘强向美特糅公司支付押金16万元，美特糅公司同意退还涉案房屋押金，并据此判决美特糅公司返还段弘强押金，具有事实及法律依据。美特糅公司上诉主张金裕签收的64万收条与段弘强汇入公司指定账户金额不符且无收款人及公司公章认可，金裕系美特糅公司法定代表人，美特糅公司并未提交充分有效证据证明上述主张，本院不予采纳。关于美特糅公司上诉主张段弘强未举证证明其全额支付了房屋租金及美特糅公司与盛世新影公司签订了合同一节。段弘强与美特糅公司签订的补充协议约定，美特糅公司同意段弘强将在涉案房屋的《冰城小镇火盆串吧》餐厅整体转让至盛世新影集团。该补充协议系与段弘强、优乐星空公司签订的转让合同同一天签订，两份合同内容均系关于冰城小镇火盆串吧餐厅转让事宜，且优乐星空公司与盛世新影公司系关联公司。根据段弘强与美特糅公司经理张巍之间的微信记录，段弘强向张巍催要押金时，张巍并未表示段弘强拖欠租金，且在双方补充协议约定的应续签租赁合同当月即2018年12月12日向段弘强明确表示合同已签，并同意退还押金。一审法院据此认定段弘强依约支付了转让餐厅前涉案房屋租金，且美特糅公司同意退还涉案房屋押金，并无不当。美特糅公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。段弘强与美特糅公司签订的补充协议约定，逾期未付需向段弘强支付每天万分之五违约款。鉴于补充协议约定的违约金标准过高，一审法院根据美特糅公司违约情形，结合段弘强实际损失，酌定美特糅公司向段弘强支付违约金，于法有据。综上所述，美特糅公司上诉主张的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由北京美特糅餐饮服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年四月二日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳