河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初100号原告：赵慧明，男，1979年8月28日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南涧桥建筑集团有限公司，住所地：洛阳市西工区红山乡小浪底专线**院。统一社会信用代码：91410300727017903P。法定代表人：赵玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：崔雪涛，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告赵慧明与被告河南涧桥建筑集团有限公司（以下简称涧桥建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵慧明及委托诉讼代理人邓荣艳，被告涧桥建筑公司的委托诉讼代理人崔雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵慧明向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认赵玉林同三门峡涧桥房地产开发有限公司（以下简称涧桥公司）签订的《高铁壹号商铺认购合同》为无效合同；2.被告退还收取原告的购房款170000元，并支付占用费31494.41元（自2014年9月22日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年5月9日，之后按此标准计算至款项退还完毕为止）；3.本案诉讼费由涧桥建筑公司承担。事实与理由：赵玉林同涧桥公司于2014年10月19日签订《高铁壹号商铺认购合同》，约定原告购买涧桥公司出售的商品房一套，该商品房单价为12323.94元/平方米，总价为350000元。赵玉林按照合同约定，在2014年10月19日前支付了购房款175000元，但房屋截至目前尚未开始施工。涧桥公司至今未取得商品房预售许可证，也未开工建设。根据相关法律规定，该合同为无效合同。2020年1月15日，涧桥公司更名为洛阳涧桥置业有限公司，洛阳涧桥置业有限公司的唯一股东为涧桥建筑公司。2020年9月7日，洛阳涧桥置业有限公司注销，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条规定：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应予以支持。现洛阳涧桥置业有限公司已经注销，依据法律规定，该债务应当由其股东涧桥建筑公司承担责任。赵玉林于2020年10月29日病故，原告为赵玉林儿子，作为继承人起诉本案被告。被告涧桥建筑公司辩称，2014年10月19日，涧桥公司与赵玉林签订《高铁壹号商铺认购合同》1份，原告购买答辩人开发的位于三门峡南站西侧商品房一套，价款为350000元，原告共计缴纳购房款175000元,在签订该合同的当日，赵玉林与河南元亨商贸有限公司签订了《委托经营合同》，赵玉林将购买的商品房委托给河南元亨商贸有限公司统一进行经营管理，该两份是主合同和从合同关系。2.因涧桥公司未取得预售许可证，违反法律法规的强制性规定，涧桥公司与原告签订的《高铁壹号认购合同》为无效合同。3.委托经营合同签订后，涧桥公司于2015年11月30日向赵玉林返租13600元；2017年1月24日，向赵玉林返租13600元；2017年12月18日向赵玉林返租17000元，三次共计向原告返租44200元，应当从原告交纳的房款中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，涧桥公司更名为洛阳涧桥置业有限公司。2020年9月3日，洛阳涧桥置业有限公司的股东一致同意该公司被涧桥建筑公司吸收合并，相关的债权债务由涧桥建筑公司承担。2020年9月7日，洛阳市工商行政管理局作出（专分）登记内销字〔2020〕第1号准予注销登记通知书，载明：经审查，因合并而提交的洛阳涧桥置业有限公司注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，决定准予注销登记。2014年10月19日，赵玉林（××）与涧桥公司（出卖人）签订《高铁壹号商铺认购合同》。合同约定：该项目位于三门峡高铁南站西侧，项目批文编号：【2013】57号，建设用地规划许可证地字第：410300201400039号，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，暂定名为高铁壹号。××购买的商品房用途为商业，使用年限为40年。××购买的商品房为该项目中A区一层033号商品房一套，商品房建筑面积为28.4㎡，单价为12323.94元/平方米，总价350000元；××在2014年10月19日前支付全部认购款的50％，人民币170000元，××在2016年12月30日前支付全部认购款50％，人民币180000元；出卖人应在2016年12月30日前依照国家和地方政府规定，将经过开发商、建筑施工方、监理单位、设计单位四方验收合格的商品房交付××使用；出卖人逾期交房的，逾期90个工作日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金等内容。附件一，房屋平面图。附件二，出卖人与××经协商就××向出卖人转让高铁一号商铺达成如下事宜，××方拟转让商铺为A区-1F-033，建筑面积28.4平方米，商铺转让时间为在××完全履行（委托经营合同）的前提下，在合同签订之日起五年期满后的45个工作日内，根据市场情况和项目现状，××可向出卖人转让标的商铺。出卖人同意在上述期限内接受××所转让标的商铺。出卖人与××双方协商一致，标的商铺转让价格按××已付房价款的100%进行转让，并按××实付房款的千分之十补偿××的损失等内容。附件三，委托经营合同，甲方（赵玉林）乙方（河南元亨商贸有限公司，以下简称元亨公司），甲方自愿将商铺委托给乙方统一进行经营管理。委托经营期2014年10月19日至2019年10月19日共5年。商品房委托经营收益与支付方式，双方约定以甲方认购商铺的实际付款金额的8%作为第一年和第二年建设期的补偿收益，第三年交房后的租金收益为甲方购房实际付款的10％，从签订本合同起第四年在10％基础上开始逐年递增1％，具体支付方式为：2015年10月19日支付第一期13600元；2016年10月19日支付第二期13600元；2017年10月19日支付第三期17000元；2018年10月19日支付第四期18700元；2019年10月19日支付第五期20400元。甲方确认的收款账户为：赵玉林，开户行：工商银行，账户：62×××72。合同签订后，赵玉林按照合同约定于2014年10月19日前向涧桥公司支付购房款共计170000元。2015年11月30日，涧桥公司财务人员张芳向赵玉林支付返租收益13600元,2017年1月24日，涧桥公司财务人员张芳向赵玉林支付返租收益13600元,2017年12月18日，涧桥公司财务人员张芳向赵玉林支付返租收益17000元,以上共计44200元。涉案土地截止本院开庭之日，涧桥公司尚未取得商品房预售许可证等，案涉商品房未交付。另查明，2020年11月29日，赵玉林因病病故，2020年11月30日，湖滨派出所注销了赵玉林的户口。赵玉林的继承人有李兰英（赵玉林妻子）、赵慧明（赵玉林儿子）。2020年11月30日，赵玉林的继承人李兰英出具声明，放弃对该案件的诉讼，同意将全部的诉讼权利转让给赵慧明，由赵慧明作为原告起诉要求返还房款。庭审中，原告称元亨公司与涧桥公司，除了法定代表人不一样之外，其余工作人员全部一致，返租收益也是涧桥公司支付给原告。本院认为，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案中，赵玉林与被告涧桥公司签订的《高铁壹号商铺认购合同》，符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案涧桥公司在未取得商品房预售许可证情况下与赵玉林签订《高铁壹号商铺认购合同》该合同应为无效。根据法律规定，主合同无效，合同附件亦无效。合同无效，因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涧桥公司因未取得商品房预售许可证而导致本合同无效，故涧桥公司应当返还赵玉林购房款并支付占有使用费。关于被告所称的返租收益44200元，虽然委托经营合同系原告与元亨公司签订，但是该委托经营合同属于原告与涧桥公司合同的一部分，并非独立合同，且实际履行委托经营合同支付原告返租收益的系涧桥公司，故原告应当将返租收益返还给涧桥公司。关于占有使用费，应以170000元为基数，自2014年10月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以170000元为基数，自2019年8月20日至本案判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据法律规定，先息后本原则，该收益尚不足以支付原告主张的占有使用费，故该委托经营收益应从原告主张的占有使用费中予以扣除。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，洛阳涧桥置业有限公司已于2020年9月7日因合并到涧桥建筑公司而注销登记，故涧桥公司的债权、债务，应由被告涧桥建筑公司享有和承担。赵玉林在提起本案诉讼前已死亡，其已不具备诉讼主体资格，应由其继承人提起诉讼。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条“公民可继承的其他合法财产包括有有价证券和履行标的为财务的债权”的规定，本案中，被告涧桥建筑集团对赵玉林负有债务，继承人可以在被继承人遗产范围内主张债权，赵玉林的继承人为李兰英、赵慧明，继承人李兰英放弃参加诉讼，赵慧明作为唯一继承人可以就该债权进行主张。综上所述，原告赵慧明部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条之规定，判决如下：一、赵玉林与三门峡涧桥房地产开发有限公司于2014年10月19日签订的《高铁壹号商铺认购合同》（含附件一、二、三）无效；二、被告河南涧桥建筑集团有限公司返还原告赵慧明购房款170000元并支付占有使用费（占有使用费计算方式：以175000元为基数，自2014年10月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，扣除已返还委托收益44200元），限本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元（已减半收取），由被告河南涧桥建筑集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二一年四月八日书记员  王家宁