山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终1584号上诉人（原审原告）：任远，无固定职业。委托代理人：任立全，烟台市中级人民法院退休职工。被上诉人（原审被告）：烟台市海滨小区物业管理有限公司。住所地：烟台市莱山区观海路**号。法定代表人：王义环，经理。委托代理人：杨曙光，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市莱山区海滨小区业主委员会。法定代表人：吕舜萍，主任。委托代理人：杨曙光，山东乾元律师事务所律师。上诉人任远因与被上诉人烟台市海滨小区物业管理有限公司（以下简称海滨小区物业管理公司）、被上诉人烟台市莱山区海滨小区业主委员会（以下简称海滨小区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，原告为莱山区后七夼柳林路82号楼26号内1号房屋的所有权人，该房屋位于海滨小区院内。被告海滨小区物业管理公司为三级资质的物业服务企业，自2000年8月17日成立之日起即为海滨小区提供物业服务至今。2012年3月26日，海滨小区在莱山区黄海路街道办事处、莱山区住房与建设局的指导下成立首次业主大会筹备组，组织、负责业主大会的筹备工作。2012年5月26日，海滨小区召开第一届业主大会，选举产生第一届业主委员会委员，成立了被告海滨小区业主委员会，同时选聘被告海滨小区物业管理公司作为该小区的物业服务企业，并在莱山区住房保障和房产管理中心、莱山区人民政府黄海路街道办事处备案。2012年8月8日，被告海滨小区业委会（甲方）与被告海滨小区物业管理公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由被告海滨小区物业管理公司为烟台市莱山区海滨小区提供物业管理服务。合同第二条约定：“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他事务的管理；（八）业主委托的其他物业管理服务。”合同第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅……多层0.48元/月每平方米……”。第十条约定：“物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年的6月30日前履行缴纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期2个月以上按物业费用的0.5%支付违约金。”第十二条约定：“停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位30天/个每月。乙方从停车费中按露天机动车车位20元/个每月的标准提取停车管理服务费。停车场属于建设单位所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位50元/个每月车库车位元/个每月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天机动车车位50元/个每月、车库车位20元/个每月的标准提取停车管理服务费。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/个每月、车库车位元/个每月的标准向乙方交纳停车管理服务费。”第二十三条约定：“除前条规定的情况外，乙方得管理服务的达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付%的违约金。”第二十八条约定：“本合同其它相关违约责任：”。合同另约定其他合同义务。该合同由时任被告海滨小区业委会的主任吕志栓以及海滨小区物业管理公司的法定代表人王义环签名并盖章。庭审中，原告提交由海滨小区约320名业主签名的材料一宗，载明：“业委会没有代表性，我们没有授权，也未见过合同……”证明业主大会没有代表性，业主没有选聘过物业服务企业，《物业服务合同》的内容也并非由业主大会决定的。同时，原告主张《物业服务合同》中第二十三条、第二十八条免除了被告海滨小区物业管理公司的责任，而相对应合同第十条规定了业主违约应承担的责任，违反了《中华人民共和国合同法》的公平原则，同时合同第十二条的约定改变了公共用地的用途，没有经过业主大会的同意，违反法律规定，合同无效。二被告对签名材料的真实性不予认可，同时认为原告没有证据证实其改变了公共用地的用途。原审法院认为，烟台市莱山区海滨小区在符合成立业主大会的条件后，在莱山区房地产行政主管部门、街道办事处的指导下成立了业主大会，并选举产生被告海滨小区业主委员会、选聘被告海滨小区物业管理公司作为该小区的物业服务企业，上述程序符合法律规定。2012年8月8日，被告海滨小区业主委员会执行业主大会的决议与被告海滨小区物业管理公司签订物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对小区业主均具有法律约束力。原告提出的主张及证据不足以证实《物业服务合同》存在恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的行为或者违反法律、行政法规强制性规定的行为等，因此对原告主张合同无效的观点，原审法院不予采信。原告援引最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条第二款之规定，并主张《物业服务合同》中无效条款过多而合同无效的观点，于法无据，不予支持，关于合同具体条款的效力，原审法院不予一并审理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年1月18日判决：驳回原告任远的诉讼请求。案件受理费100元，由原告任远负担。宣判后，上诉人任远不服原审判决，向本院提起上诉称，两被上诉人签订的《物业服务合同》里有诸多重要条款内容是违反国家行政机构法规，应属于无效合同。但原审法院以是“双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定”为由确认合同有效，是以形式上的合法否定合同内容实质性的违法，是错误的。1、合同第二十三条、二十八条完全免除物业公司对不履行合同约定的责任，即只享有权利，不承担责任。2、合同第十二条违反了国务院、省、市政府有关小区停车收费归全体业主所有的规定，收费全被被上诉人的物业公司占有，侵害了业主的利益。3、合同中“物业服务内容、标准及物业服务收费方案”按中华人民共和国住房和城乡建设部【2009】274号文件第十七条之规定，应由业主大会决定，不是业主委员会决定。所以合同中上述内容是违法的。另，合同中签字的业主委员会的主任是未经业主选举而由“代表”选举的，是违法产生的。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条第一款（二）项之规定，合同属无效。请求二审法院依法予以改判。被上诉人烟台市海滨小区物业管理有限公司、被上诉人烟台市莱山区海滨小区业主委员会共同答辩称，上诉人的上诉理由和原审起诉的理由完全不同，原审中，上诉人以双方签订合同的程序违法要求确认合同无效，二审中却推翻了原审的理由，仅对合同中部分条款内容的效力表示有异议，可见上诉人自己在二审中已经推翻了自己在原审中的理由。被上诉人认为，诉争的物业服务合同签订的程序是合法的，并且经过相关主管部门的全程监督，不存在无效的情形，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人主张两被上诉人之间签订的《物业服务合同》无效基于两个理由，即该合同的部分条款违反国家法律法规的规定以及被上诉人烟台市莱山区海滨小区业主委员会成立不合法。莱山区海滨小区在符合成立业主大会的条件后，在莱山区房地产行政主管部门、街道办事处的指导下成立了业主大会，并选举产生被上诉人海滨小区业主委员会、选聘被上诉人海滨小区物业管理公司作为该小区的物业服务企业，上述程序符合法律规定。上诉人主张业主委员会成员的产生，以及业主委员会主任的选任存在违法情形，但是未能提供证据加以证明，故本院对其该主张不予支持。上诉人主张《物业服务合同》第十二条，第二十三条、二十八条系违法的条款，但是并未提交充分的证据证实上述条款违反了国家法律法规的强制性规定，且合同某条款的是否有效并不当然决定该合同的效力。因上诉人主张的是两被上诉人签订的《物业服务合同》无效，故本院对合同中具体条款的效力不予审查。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人任远负担。本判决为终审判决。审 判 长  栾建伟审 判 员  张燕华代理审判员  王莉莉二〇一六年六月十七日书 记 员  王 玥