辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1506号上诉人（原审被告）：孙建，男，1986年9月27日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山凤凰城物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区孟家沟26号。法定代表人：林朔，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐永波，该公司员工。委托诉讼代理人：李想，该公司员工。上诉人孙建因与被上诉人鞍山凤凰城物业服务有限公司（以下简称凤凰城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙建上诉请求：1、撤销一审判决孙建于本判决发生法律效力后十日内一次性给付凤凰城物业公司自2017年6月1日起至2020年5月31日止的物业费3579元及电梯费1260元，总计4839元。改判为协商减免部分物业费；2、请求二审法院判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、从2015年业主入住至今，大润发安全通道可随意进出到家用电梯处，且电梯处于长期无梯控状态，致使外来人员以及上门张贴广告人员随意进入并直达各个业主家门口，给业主带来极大的人身安全以及财产安全隐患，业主多次与物业沟通，但物业公司不作为，不履行物业应尽的职责和服务。无法解决上述情况，真实存在。2、根据鞍山市物业收费标准相关规定，1.2元物业收费标准应配备一定比例停车位。但从2015年业主入住至今，十号楼业主无相关车位配置，事实清楚。3、物业公司账目不公示，未分配2015年、2016年、2017年电梯广告及车位收益，2018年、2019年、2020年以现金券形式发放，违规侵占业主利益，事实清楚。业主缴纳同样的物业费，无法与小区其他业主享受同样服务，既无安全保障也无配备服务，同价不同质，业主无法接受。综上所述，一审法院认定孙建十日内一次性给付鞍山凤凰城物业服务有限公司物业费3579元及电梯费1260元事实不清，因此请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决依法改判，保护公民合法权益。凤凰城物业公司辩称，服从一审判决。凤凰城物业公司向一审法院起诉，1、请求判令孙建支付三年物业费3579元，三年电梯费1260元，违约金5594元，共计10433元；2、诉讼费用由孙建承担。一审法院认定事实，凤凰城物业公司系鞍山市凤凰城小区的物业服务公司，孙建系该小区业主，房屋建筑面积82.88平方米。孙建办理入住手续时，凤凰城物业公司、孙建签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为住宅每平方米1.2元/月。电梯费35元/户/月。业主应按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的1月1日至1月31日。业主逾期未交纳物业服务费的，按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，凤凰城物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，孙建自2017年6月1日起至2020年5月31日止共拖欠凤凰城物业公司36个月物业服务费及电梯费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。凤凰城物业公司自业主入住起按合同约定为凤凰城小区提供了物业管理及服务，孙建应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定住宅物业服务费为每平方米1.2元/月、电梯费35元/月，孙建欠缴物业费及电梯费的时间为2017年6月1日至2020年5月31日，孙建应缴纳物业费为1.2元月/平×82.88平×36个月=3580元，孙建应缴纳电梯费为35元/月×36个月=1260元，但凤凰城物业公司主张孙建缴纳的物业费3579元少于孙建应缴纳的物业费数额3580元系凤凰城物业公司对自身权利的处分，故原审法院对凤凰城物业公司要求孙建缴纳自2017年6月1日至2020年5月31日拖欠的3579元物业费及1260元电梯费的主张予以支持。关于凤凰城物业公司主张孙建交纳5594元逾期违约金一节，原审法院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而孙建怠于交纳物业费及电梯费系因为凤凰城物业公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促凤凰城物业公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故原审法院对凤凰城物业公司该项主张不予支持。关于孙建辩称凤凰城物业公司物业服务不到位而拒交物业费及电梯费一节，原审法院认为，凤凰城物业公司已实际提供物业服务，孙建的抗辩及举证不能充分证明凤凰城物业公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。凤凰城物业公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，凤凰城物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现孙建以不缴纳物业费及电梯费来对抗凤凰城物业公司提供的服务，显系不妥。故原审法院对孙建该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、孙建于判决发生法律效力后十日内一次性给付鞍山凤凰城物业服务有限公司自2017年6月1日起至2020年5月31日止的物业费3579元及电梯费1260元；二、驳回鞍山凤凰城物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费61元(凤凰城物业公司已预缴)，减半收取31元，由孙建承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交任何新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于上诉人主张物业服务同价不同质一节。上诉人认为其居住的10号楼底层为大润发超市，超市的安全通道直通业主家用电梯，并且10号楼未配备相应停车位，该客观情况物业公司未能及时解决，严重损害了业主的人身财产安全和生活便捷程度。物业服务企业与小区业主是长期相互依存的关系，只有双方各尽其责才能良性发展。小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“完美”的程度。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够；二是小区可能存在开发商与业主之间的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾；三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种舒适生活环境的营造既来源于物业服务企业不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。就本案而言，客观情况的产生源自于园区的整体规划设计，大润发超市给居民生活带来便利的同时不可避免地会对个别业主的生活造成影响。园区设计规划已成客观事实，凤凰城物业公司无力改变，凤凰城物业公司仅能通过提升服务质量弥补小区设计瑕疵。凤凰城物业公司现已基本履行了《前期物业服务合同》中约定的应履行的义务，业主理应按照合同缴纳物业费。虽然园区设计中未能照顾所有业主、影响了个别业主的生活便捷，但不能成为受影响业主拒交、少交物业费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定,上诉人作为小区的业主,如对物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。上诉人要求少交物业费没有法律依据,对其他已全额交纳物业费的业主亦不公平，故本院对上诉人的该项请求不予支持。关于上诉人主张物业公司未公示电梯广告位及车位收益，侵占业主利益一节。由于该项主张与本案不属同一法律关系，且上诉人在一审期间对于该项主张未提起反诉，故本院对上诉人的该项主张不予支持。上诉人可通过业主委员会要求物业公司对公共部分收益予以公示，亦可通过另行提起诉讼解决。综上所述，孙建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙建承担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年四月六日法官助理于仁美书记员闻梓妤