黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民终295号上诉人（原审被告）翁德新，男，45岁。委托代理人苏葆华，律师。被上诉人（原审原告）洪斌，男，53岁。委托代理人邹德林，男，干部。委托代理人李忠孝，法律工作者。上诉人翁德新因房屋租赁合同纠纷一案，不服密山市人民法院(2015)密民初字第927号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翁德新的委托代理人苏葆华，被上诉人洪斌的委托代理人邹德林、李忠孝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定，2008年10月1日，原告洪斌与案外人梁祥宠签订房屋租赁合同，约定：洪斌将自有的位于密山市热力公司楼下的120平方米门市房一栋，租赁给梁祥宠使用，租期八年，自2008年10月1日至2016年9月31日，租金每年一交，租金基数额每年136000元。后自2010年起租金增至150000元。2009年10月1日，梁祥宠在未征得洪斌同意的情况下，将其租赁洪斌的房屋转租给被告翁德新，约定租期五年，租金为220000元，每年一交。洪斌发现后，于2012年4月25日诉至法院，该院于2013年1月10日作出（2012）密民初字第517号民事判决：1、解除洪斌与梁祥宠于2008年10月1日所签订的房屋租赁合同；2、梁祥宠与翁德新于2009年10月1日所签订的房屋租赁合同无效；3、翁德新于判决生效后将房屋返还给洪斌。翁德新不服，提起上诉。本院于2013年11月5日作出（2013）鸡民终字第486号民事调解书，确认了双方达成的如下协议：1、解除洪斌与梁祥宠于2008年10月1日所签订的房屋租赁合同；2、梁祥宠与翁德新于2009年10月1日所签订的房屋租赁合同无效；3、洪斌将诉争门市租赁给翁德新，租期自2013年12月1日至2018年12月1日止，前三年租金220000元，后二年租金230000元。后双方因租赁关系发生纠纷，梁祥宠未交纳2012年10月1日至2013年9月31日的租金。翁德新称己将该年份的租金交付给了梁祥宠，但未提供出证据予以证明。双方均认可梁祥宠于2009年离境出国。翁德新承认为了抗辩转租的事实，而谎称与梁祥宠系合伙关系。因翁德新一直占用洪斌的房屋进行经营。故洪斌诉请判令翁德新给付2012年10月1日至2013年11月31日的租金186666元（150000元+220000元/年÷12月X2月）。原审法院认为，公民的合法财产权利应受到法律的保护。梁祥宠将自洪斌处所租赁房屋违法转租他人，经法院确认，其转租行为无效，并解除了洪斌与梁祥宠之间的租赁合同。无效的合同自始无效。翁德新在没有合法理由的情况下，无偿占有使用洪斌的房屋，亦属侵权行为，而其所侵害的并非与梁祥宠之间的合同权利，而是做为房屋所有人洪斌对房屋处分权利。因在双方就房屋租赁而发生纠纷期间，梁祥宠未支付租金，翁德新亦未提供出己支付租金的证据。做为房屋产权人的洪斌在未获得租金利益的情况下，直接向实际占有使用该房屋的翁德新主张租金并无不当。翁德新以未与洪斌形成租赁关系，而系与梁祥宠形成租赁关系，做为拒绝给付洪斌房屋租金的抗辩理由，因其与梁的租赁关系被认定无效，其租赁关系非法而丧失抗辩的法律依据。故翁德新的抗辩理由不能成立。如果翁德新在占有使用洪斌房屋且双方的租赁关系亦未被确认无效期间己向梁祥宠支付房屋租金，并能够证明其在缔结无效合同过程中并无过错，洪斌即应向梁祥宠主张租金权利，而不应向翁主张。但本案恰恰是翁德新在签订转租协议中存在过错，这一点可以翁德新为抗辩转租的事实而谎称与梁祥宠为合伙关系得以证明。且翁德新没有证据证明己支付了租金，洪斌直接向房屋占有使用人翁德新主张租金权利既不有悖法理，亦不违反法律规定，故其请求应予支持。洪斌要求2013年10月1日至2013年11月31日两月租金按年租金220000元计算，因双方在此期间并未签订租赁合同，此期间应视为前期占用的顺延，应以年租金150000元为计算标准，即为150000元/年÷12月×2月=25000元。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：翁德新给付洪斌2012年10月1日至2013年11月31日期间的房屋租金175000元。于判决生效后付清。案件受理费4033元，由翁德新负担。宣判后，原审被告翁德新不服该判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回洪斌的原审诉讼请求并由洪斌承担本案的诉讼费用。主要理由为：1、本案已超过诉讼时效；2、本案诉讼主体及认定事实错误。翁德新是基于与梁祥宠的租赁合同占有案涉房屋，并且翁德新已将租金交给梁祥宠，根据合同相对性原则，翁德新也不应将租金交给洪斌；3、本案适用法律错误，翁德新与洪斌在2012年10月1日至2013年11月30日期间并不存在房屋租赁关系，一审法院却依照房屋租赁合同纠纷审理本案错误。被上诉人洪斌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。翁德新的上诉请求和理由不能成立，依法应予驳回。翁德新在2012年10月1日至2013年11月31日期间占有使用被上诉人的房屋，且占有使用房屋无任何合法理由，构成侵权，被上诉人有权随时提起诉讼。被上诉人在一审前多次向上诉人主张权利，上诉人对此没有提出异议，故本案不存在超过诉讼时效的事实，并且上诉人在一审期间也未提出诉讼时效的抗辩，根据法律规定应不予支持。上诉人也没有证据证实其在无合法理由占用被上诉人房屋期间将租金交给梁祥宠，即使上诉人将租金交给梁祥宠了，但因被上诉人与梁祥宠之间的租赁合同已经解除，根据法律规定次承租人也应支付逾期腾房的占有使用费。本案争议焦点是：本案主体及适用法律问题。二审期间，上诉人翁德新向本院提交了其与邹德林签定的协议1份，载明：“因梁祥宠与甲方存在2个月房租争议（2013年10月-2013年12月1日），如梁祥宠承认与甲方履行合同至2013年10月1日，剩下的2013年10月1日至2013年12月1日房租由乙方按年租金22万元补齐。”甲方邹德林、乙方翁德新分别签字。旨在证明双方对于应当承担全部租金进行明确约定，所以洪斌没有理由向翁德新主张在原来诉讼期间应该由梁祥宠支付的租金。被上诉人洪斌对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据与本案无关。本院认证意见：因被上诉人洪斌对证据的真实性没有异议，故对证据的真实性予以确认。但该证据涉及的梁祥宠与洪斌的租赁合同已于2013年11月5日已解除，且梁祥宠未作出意思表示，所附条件不能成就，故对该证据的证明目的不予确认。被上诉人洪斌未向本院提交证据。二审认定的事实与原审认定的事实一致。二审另查明：上诉人翁德新与被上诉人洪斌自2013年12月1日开始履行租赁协议。本院认为，上诉人翁德新在原审未提出诉讼时效抗辩，故二审对此不予评审。生效的法律文书已经解除洪斌与案外人梁祥宠的租赁合同，翁德新与梁祥宠的租赁协议已认定无效。依据《合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行驶其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权。”因此，本案中洪斌向翁德新主张案涉租金，于法有据。上诉人关于本案主体错误的主张无事实及法律依据，本院不予支持。翁德新上诉主张已将租金交给梁祥宠，因梁祥宠一直旅居国外，依照普通人的交易习惯，无论是梁祥宠本人收取租金还是其他人代收租金，都应该出具收条，翁德新在本案原审及二审期间始终未提交关于案涉租金的收条或转账凭证，故对其该项主张，本院不予支持。综上，翁德新自2009年10月1日起始终占有使用洪斌的房屋，且不能证明已将案涉租金给付梁祥宠，其上诉理由不能成立。原审判决认定翁德新构成侵权不当，本院予以纠正，但处理结果正确，可予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4033元（上诉人已交纳），由上诉人翁德新负担。本判决为终审判决。审 判 长  王立丽审 判 员  刘兆宇代理审判员  朱玉丹二〇一六年六月十四日书 记 员  马琳琳附：本判决所依据的法律条文《中华人民和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》