上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1738号原告洪鸿莎，女，1987年11月26日生，汉族，户籍地福建省泉州市。委托代理人王有限，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告上海沪上房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区。法定代表人黄国伟，职务经理。原告洪鸿莎诉被告上海沪上房地产经纪事务所其他物权保护纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，于2015年11月6日公开开庭审理，原告洪鸿莎的委托代理人王有限及被告上海沪上房地产经纪事务所法定代表人黄国伟到庭参加诉讼。后本案追加上海五洲药业股份有限公司为第三人。因第三人上海五洲药业股份有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告洪鸿莎的委托代理人王有限及被告上海沪上房地产经纪事务所法定代表人黄国伟到庭参加诉讼。第三人上海五洲药业股份有限公司经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告洪鸿莎诉称，2000年11月2日，上海市长宁区番愚路XXX号底层房屋由原始产权人上海五洲药业有限公司与承租人上海五药大药房合作公司签订房屋租赁协议，租期15年，即租期到2013年5月。上海五药大药房公司把房屋分割出租，将其中位于上海市长宁区番愚路XXX号-1的房屋(以下简称涉讼房屋)租给被告。2015年4月20日，原告向上海五洲药业股份有限公司购买了涉讼房屋，并取得了房产证。但被告以与原产权人有纠纷为由不搬离。原告几次告知被告搬离，并于2015年6月9日给被告发出律师函，但被告却置之不理，为了尽快装修并投入使用，不得已原告补偿给被告装修补偿款人民币(下同)1万元，被告交付钥匙并于2015年8月27日搬离。为维护原告权益，故诉至法院要求：判令被告支付原告自2015年4月20日起至2015年8月27日止的房屋占用费4万元(按月租金市场价1万元计算,只主张4万元)。被告上海沪上房地产经纪事务所辩称，一是被告不存在侵占,原房东代表徐友昌让被告在2015年6月底之前搬走即可，被告于2015年4月已经另租了房屋，并于5月已经搬到另租房屋处营业；二是2015年5月下旬，原告用栅栏将房屋围起来，且已经断水断电，旁边商铺的玻璃也被砸了；三是被告承租房屋是花了转让费的，原告给了被告一万元作为补偿，被告认为就此了结，再让被告支付占用费被告不能接受。第三人上海五洲药业股份有限公司未到庭，无法听取其陈述意见。经审理查明：番禺路XXX号底层现分为番禺路XXX号-1、番禺路XXX号-2、淮海西路XXX号。2015年4月20日，上海市长宁区番禺路XXX号底层的房屋权利人变更为原告洪鸿莎，建筑面积148.88平方米。2000年11月2日，上海五洲药业有限公司(甲方，以下简称五洲药业)与上海五药大药房合作公司(乙方，以下简称五药大药房)签订了《房屋租赁合同》。合同约定甲方将本市长宁区番禺路XXX号底层街面租赁给乙方作为营业用房。乙方按每年10万元支付给甲方作为房屋租金。合同从1998年5月起执行，期限为15年。2010年5月20日，五洲药业向上海工商管理局长宁分局出具证明表示同意五药大药房转租番禺路XXX号部分商铺(淮海西路XXX号)。2009年9月16日，五药大药房(甲方)与被告法定代表人黄国伟(乙方)签订了《租赁合同》。甲方将涉讼房屋出租给乙方，使用面积为15平方米。期限为2009年10月16日至2012年10月15日止。月租金约定为7,000元。2013年6月13日，五药大药房出具承诺书：兹由于本公司与原房东上海五洲药业有限公司租赁合同在2013年5月31日已到期，所以本人上海五药大药房有限公司法定代表人杨婷自即日起承诺如下：一、经原房东同意本公司分割出租的番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店自2013年6月1日起应本公司要求按月支付房屋租金，但本公司与原房东及相关当事人处理此房产纠纷的过程中，保证番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店正常经营，保证合法收取番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店房屋租金(另，房产纠纷处理完毕本公司退还所有未使用租金，按天计算)。二、本公司全权委托岑伟国代收番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店房屋租金。特此承诺。被告自述2013年5月之前租金一直支付给五药大药房，之后一直将租金付给上海五洲药业股份有限公司的代表徐友昌。每月租金不等，最高7,000元，少支付些也可以，租金一直付到2015年2、3月份左右。2014年12月24日，原告洪鸿莎(买受人，乙方)与第三人上海五洲药业股份有限公司(卖售人，甲方)就包括涉讼房屋在内的上海市长宁区番愚路XXX号底层商铺签订了《房地产买卖合同》，双方约定房地产转让价款共计人民币5,360,000元；甲、乙双方应在2015年4月23日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告陈述徐友昌在2015年4月底，告知被告涉讼房屋已出售，徐友昌表示被告2015年6月底之前搬走即可，原告在2015年4月底也一起参与了被告与徐友昌的协商。原、被告确认2015年5月底时被告已不在涉讼房屋内经营，但涉讼房屋内还留下了东西。被告称留下的都是不要的垃圾，涉讼房屋钥匙是8月27日归还的。2015年5月27日左右，原告对涉讼房屋实施了断水断电及围栅栏等方式让被告搬离。2015年4月3日，案外人上海华亿科技投资有限公司与被告签订了房屋租赁合同。房屋租赁期自2015年5月10日起至2021年5月9日止。2015年8月27日，被告法定代表人黄国伟出具收条，内容为“今收到番禺路619-1商铺退房补偿款人民币1万元整，自即日起，此商铺所产生的任何纠纷与本人无关(注：此商铺为原沪上房产)。”庭审中，原告陈述与徐友昌口头约定过户日即交房日。原告收到徐友昌的8万元用于处理包括被告的几家租户搬离的事宜。上述事实，有上海市房地产登记簿、租赁合同、证明、承诺书、上海市房地产买卖合同、收条等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，上海五药大药房有限公司与被告法定代表人黄国伟的租赁合同到期后，被告与上海五洲药业股份有限公司并未签订书面的租赁合同，双方一直处于不定期的租赁状态。在不定期租赁关系中，出租人在解除合同前，应提前通知承租人，并给予合理的搬离期限。就被告是否应该支付占用费，本院认为，2015年5月，原告对涉讼房屋采取了断水断电以及围上栅栏的措施阻止被告经营，上述措施使得涉讼房屋客观上处于无法正常使用的状态。直至2015年8月27日，双方经协商后，原告补偿被告1万元，被告同意搬离。根据诚实信用原则及常理推断，双方应就因被告占用涉讼房屋引起的纠纷达成一次性解决合意并结算完毕后，被告才会做出搬离的举动。而且收条中也明确记载了自即日起，此商铺所产生的任何纠纷与本人无关。原告在此之后又来主张房屋占用费缺乏依据，本院难以支持。另，法院也注意到原告为清空房屋的事宜也收到了徐友昌8万元。综合上述事实，原告要求被告支付2015年4月20日至2015年8月27日房屋占用费的诉讼请求本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告洪鸿莎的全部诉讼请求。案件受理人民币800元，由原告洪鸿莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  牟世荣二〇一六年六月二十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。