江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终565号上诉人（原审被告）：张磊磊，男，1983年9月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：刘蕊蕊，女，1983年10月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张磊磊，系刘蕊蕊之夫，男，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：张含成，男，1970年10月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原审第三人：中国银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地徐州市青年路271号徐州九州大厦一层。负责人：丁雪枫，该支行行长。委托诉讼代理人：李**，该支行员工。委托诉讼代理人：王倩，该支行员工。上诉人张磊磊、刘蕊蕊与被上诉人张含成及原审第三人中国银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称中国银行云龙支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人暨上诉人刘蕊蕊的委托诉讼代理人张磊磊，被上诉人张含成,原审第三人中国银行云龙支行的委托诉讼代理人李**、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊磊、刘蕊蕊的上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判；2、本案一，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案合同的解除，系因徐州市房管政策导致，涉案房屋无法依约履行，致使上诉人卖房筹钱目的无法实现；2、上诉人以文字短信的方式通知被上诉人，要求更改房屋买卖合同金额，后因被上诉人不同意，上诉人随后又以短信文字的方式通知被上诉人要求解除合同；3、刘蕊蕊从始至终并未与中介及被上诉人对涉案房屋的价格及买卖时间进行过任何商议，在收条上签字也系被迫无奈，为稳住张磊磊情绪和安全，之后再劝张磊磊解除合同，但被上诉人和中介在没有经过我本人追认卖房事实情况下私自与张磊磊签订房屋买卖合同，应认定房屋买卖合同无效；4、被上诉人在签订房屋买卖合同后也延期付款，也有违约行为；5、涉案房屋现处于抵押状态不具备过户条件，被上诉人不能介入上诉人与银行的事项中。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。张含成辩称：1、徐州市房管政策只规定涉案房屋三年不能过户，并不导致合同解除；2、上诉人认为刘蕊蕊不同意买卖涉案房屋，但其已经在收条上签字，应视为对涉案房屋买卖合同的追认；3、因被上诉人银行卡每日有交易限额，故分两次共计打款40万元，在付款时对方也同意并打收条认可，且被上诉人也是在2016年6月15日补齐首付款后才拿到涉案房屋钥匙；4、被上诉人在起诉的时涉案房屋已经具备过户的条件，上诉人认为合同已经解除，没有事实和法律依据，被上诉人要求继续履行合同；5、中国银行云龙支行表示，只要被上诉人替上诉人还款，涉案房屋就能解除抵押。中国银行云龙支行辩称：对于双方的纠纷中国银行云龙支行不了解也不知情，中国银行云龙支行认为不管是最后的处置结果，房子如果需要过户，需要优先保障中国银行云龙支行的抵押权，如最终法院支持被上诉人的主张，中国银行云龙支行可根据法院的判决，给被上诉人办理提前还款的手续。张含成向一审法院起诉请求：1、判令张磊磊、刘蕊蕊协助张含成办理徐州市鼓楼区国华天玺A号楼2-2701房屋的过户手续并支付违约金5万元；2、诉讼费用由张含成承担。一审法院审理查明：2006年2月15日，张磊磊与刘蕊蕊登记结婚。2016年6月12日，张含成作为乙方（买受方），张磊磊作为甲方（出卖方），徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司作为丙方（居间方）签订徐州市存量房买卖协议，约定将徐州市鼓楼区国华天玺A-2-2701室房屋出售给乙方，总价为105万元。合同约定：第五条甲、乙双方一致同意采取以下C种方式支付房款：C、其他方式：甲乙双方约定上述房产于契税满两年时在15日内双方到产权部门进行过户（该部分为手写）。房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第十一条违约责任2、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金20万元整，本协议终止。3、甲、乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在15日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20万元整给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在15日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金20万元给乙方。4、甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向乙方支付违约金20万元。第十六条甲、乙双方约定的其他事项：2、上述房地产甲方若有贷款，剩余贷款金额约为人民币伍拾伍万元，过户前由甲方偿还。6、备注（以下内容为手写）：①甲乙双方约定，于契税满2年时15日内双方到产权部门进行过户。②双方约定于2016年6月14日，乙方支付给甲方40万元（含定金）首笔房款，余款于约定的过户日期时进行交付。双方约定在过户时乙方如需贷款购买此房，甲方应将之前收到的首付房款40万元退还给乙方放入监管账户进行监管。③甲乙双方约定，办理上述房产面积或大或小均由乙方承担与享受，与甲方无关。④上述房产甲方办理自己两证费用由甲方承担，与乙方无关。⑤甲方收到首笔房款时将上述房产交付给乙方装修使用。⑥装修违约金定为15万元。如在乙方装修完毕后过户前甲方违约，首先退还乙方首付款40万元，在赔付违约金20外，另赔付乙方装修违约金15万元。如乙方违约，甲方退还首付款40万元，赔付给甲方违约金20万元，应将上述房产装修完好无损的交付给甲方，如有破坏直接赔付违约金15万元。合同还约定了其他事宜。2016年6月14日，张磊磊、刘蕊蕊向张含成出具收条一张，载明“收条今收张含成320311197010290438购买国华天玺A-2-2701首付贰拾万元整（200000）。刘蕊蕊320322198310021348张磊磊3203231983090606372016.6.14”。2016年6月15日，张磊磊、刘蕊蕊向张含成出具收条一张，载明“收条今收张含成320311197010290438购买国华天玺A-2-2701首付贰拾万元整（200000）。刘蕊蕊320322198310021348张磊磊3203231983090606372016.6.15”。2016年6月15日，张含成自中介处取得涉案房屋钥匙，涉案房屋由张含成使用居住至今。2017年3月21日，涉案房屋办理了不动产权证书，登记为张磊磊、刘蕊蕊共同共有，抵押权人为中国银行股份有限公司徐州青年路支行，债务履行期限：2015年2月9日至2045年2月8日，被担保主债权数额：660000元。2018年1月3日，张含成向张磊磊、刘蕊蕊支付6万元购房款。2020年3月24日，张含成通过短信联系张磊磊，询问何时去办理过户手续，张磊磊回复称“张大哥，去年你们该付余下全部房款的时候，你们没付，还让我迫不得已继续还贷，经济压力巨大，卖房筹钱的愿望也不能实现。2019年3月我也给你们商议过房子的事，你们也不理我，最终没有达成任何意向，现在我家有新情况，房子不能卖给你了。第一房屋马燕说会起诉我，我会应诉的”，张含成回复“去年过户我也没有问题，不是你们因为是二套房，不能过户吗，我没有说不同意过户呀”。2020年9月10日，第三人中国银行云龙支行出具情况说明，称因该行组织架构变更，原中国银行股份有限公司徐州青年路支行现更名为中国银行股份有限公司徐州云龙支行。自2020年2月10日起，所有之前未完结案件相关手续及新立案件均使用中国银行股份有限公司徐州云龙支行行政用印。2020年9月15日，第三人中国银行云龙支行出具债权金额申报，明确截至2020年9月15日张磊磊贷款剩余本金537166.89元，利息及提前还款违约金10999.98元，总计548166.87元。另查明，2018年5月31日，徐州市政府发布徐州市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知，意见明确市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。该意见自2018年6月10日起实施。庭审中，张磊磊、刘蕊蕊确认涉案房屋系其名下第二套住房。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张含成与张磊磊于2016年6月12日签订的《徐州市存量房买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。刘蕊蕊虽未在上述协议上签字，但其与张磊磊于2016年6月14日、15日共同向张含成出具了收到涉案房屋首付房款的收条，收条明确载明了款项的性质为张含成购买涉案房屋的首付，应视为刘蕊蕊对涉案合同的追认。故刘蕊蕊关于其不同意出售涉案房屋的主张，法院不予采信。刘蕊蕊应当与张磊磊共同作为涉案房屋买卖合同的出卖方履行合同义务。关于合同是否已经解除。合同签订后，张含成向张磊磊、刘蕊蕊支付了46万元购房款，张磊磊、刘蕊蕊亦将涉案房屋交由张含成使用。双方约定于契税满2年时15日内办理过户，余款于约定的过户日期时支付。但庭审时，双方当事人一致确认，因房产交易政策调整，原约定的过户时间涉案房屋无法办理过户手续，至2020年3月21日，涉案房屋权属登记满3年后方能上市交易。因不能归责于双方当事人的原因，涉案房屋在约定日期不具备办理过户的条件，在张磊磊、刘蕊蕊不能按照约定过户日期协助办理过户手续的情况下，张含成享有同时履行抗辩权，即至约定过户日期时其享有不履行支付余款的权利。张含成未按约定时间支付余款的行为并非主观上不愿意继续履行涉案合同，其在涉案房屋具备上市交易条件后积极主动联系被告要求办理过户，张磊磊、刘蕊蕊拒绝后，又提起诉讼要求继续履行合同。张磊磊、刘蕊蕊亦未能提供证据证明其曾向张含成催要过售房余款，故张含成未在合同约定时间履行金钱给付义务并未致使合同目的不能实现，不构成根本违约。张含成支付首付款的时间较约定日期晚了一天，也仅是轻微违约行为。根据诚实信用原则及鼓励交易原则，综合考量过错程度、违约行为形态和后果等因素，张磊磊、刘蕊蕊主张张含成未于约定的过户日期支付余款，构成违约，张磊磊、刘蕊蕊依据合同约定享有合同解除权，合同已解除的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。本案亦不符合法定解除条件，涉案合同应当继续履行。涉案房屋于2017年3月21日办理了权属登记，至张含成起诉时，已符合上市交易条件。根据第三人中国银行云龙支行陈述，截至2020年9月15日涉案房屋上的抵押担保债权尚有本金、利息等总计548166.87元未清偿，张含成表示愿意在15日内将上述款项向第三人支付，第三人亦表示如果收到张含成上述款项，可以解除涉案房屋的抵押权。现张含成已支付被告购房款46万元，尚有59万元余款未支付，故酌定由张含成直接代张磊磊、刘蕊蕊清偿涉案房屋上尚欠的抵押担保债权，剩余部分购房款再支付被告，待涉案房屋上的抵押权涤除，产权过户的条件成就后，张磊磊、刘蕊蕊应积极协助张含成办理涉案房屋的过户手续。关于违约金。张含成主张张磊磊、刘蕊蕊履行协助过户义务的期限应在涉案房屋办理权属登记满三年后15日内，但张含成未能举证证明双方当事人在合同约定的协助过户日期无法过户的情况下，就过户期限达成了新的合意。故对于张含成主张张磊磊、刘蕊蕊因迟延过户应支付违约金的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，遂判决如下：一、张含成于本判决生效后15日内一次性向中国银行股份有限公司徐州云龙支行支付涉案房屋尚欠抵押担保债权本金及利息等所有费用；二、张含成于本判决生效后15日内一次性向张磊磊、刘蕊蕊支付购房余款59万元扣除本判决第一项款项后的剩余款项；三、中国银行股份有限公司徐州云龙支行于收到张含成支付的本判决第一项款项后15日内涤除涉案房屋的抵押权；四、张磊磊、刘蕊蕊于涉案房屋产权过户的条件成就后15日内协助张含成办理涉案房屋的过户手续；五、驳回张含成的其他诉讼请求。案件受理费1130元，减半收取565元，由张含成负担525元（已付），由张磊磊、刘蕊蕊负担40元。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，张磊磊与张含成于2016年6月12日签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故上述协议对双方均具有约束力，双方均应履行上述协议约定的权利义务。上诉人刘蕊蕊主张，张磊磊在出卖涉案房屋时，并未取得其同意。但在2016年6月14日及2016年6月15日，上诉人向张含成出具的两张收条上，均有刘蕊蕊本人的签字，刘蕊蕊虽未在上述协议上签字，但其在事后向张含成出具了收条，应视为其对上述交易行为的认可，故对于上诉人合同无效的主张，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的的；2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。”本案中，因徐州市政策调整，涉案房屋在登记满3年后方可上市交易，致使上诉人未能如期为被上诉人履行过户，被上诉人也未能如期向上诉人支付剩余房款，双方的延期履行行为因政策调整导致，不能归责于上诉人与被上诉人任意一方。现上诉人主张，因未能按照双方约定的时间履行过户，其卖房筹钱的目的无法达成，从而导致上诉人张磊磊与被上诉人张含成签订《徐州市存量房买卖协议》解除，但上诉人并未举证证明其曾向被上诉人张含成催要过剩余房款，故上诉人主张解除合同并无法律依据，本院不予支持。再次，张磊磊与张含成签订的《徐州市存量房买卖协议》约定于2016年6月14日支付首付款40万元，张含成支付首付款的时间较约定时间仅晚了一天，虽属轻微违约，但次日被上诉人向上诉人补足首付款，上诉人也向被上诉人出具了收条，且并未对被上诉人延期支付首付款的行为提出异议。上诉人现又以被上诉人延期支付首付款为由主张解除合同，根据诚实信用原则，本院不予支持。最后，涉案房屋于2017年3月21日办理了权属登记，被上诉人张含成起诉时，涉案房屋已具备上市交易条件，庭审中，中国银行云龙支行表示，如被上诉人愿意代上诉人履行涉案房屋尚欠抵押担保债权本金及利息等所有费用，可解除其对涉案房屋的抵押权，且被上诉人表示其可以代上诉人履行上述担保义务，故一审法院判决被上诉人代上诉人向中国银行云龙支行履行涉案房屋尚欠抵押担保债权本金及利息等所有费用，中国银行云龙支行在收到上述款项后15日内涤除涉案房屋的抵押权并无不当，本院予以维持。综上所述，张磊磊、刘蕊蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800，由上诉人张磊磊、刘蕊蕊负担。本判决为终审判决。审判长  廖巍伟审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月八日书记员  杭恒宇