安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终235号 上诉人（原审原告）：高俊，男，1961年12月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽瀛国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区。 法定代表人：翟厚圣，董事长。 诉讼代表人：安徽深蓝律师事务所，系芜湖首创房地产开发有限公司管理人。 负责人：音邦定，安徽深蓝律师事务所主任。 委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。 原审第三人：臧旋，男，1963年9月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陈孙国，安徽竞诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茆家琴，安徽银佳律师事务所律师。 上诉人高俊因与被上诉人芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）、原审第三人臧旋商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院(2020)皖0221民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭于2021年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人高俊及其委托诉讼代理人陈凯，被上诉人首创公司的委托诉讼代理人钱进，原审第三人臧旋的委托诉讼代理人陈孙国、茆家琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高俊上诉请求：1.依法撤销(2020)皖0221民初3173号民事判决书,改判支持上诉人全部诉请。2.要求被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审的判决整体来看,不诚信的被上诉人最终反而获得了巨额利益,违背了法律基本精神。原审判决认定上诉人及第三人合同均有效,即合同各方均有义务履行合同约定,而被上诉人因自身原因一直不办理竣工验收手续,致使房屋无法办理权属登记。同时被上诉人明知房屋已经出售给上诉人的情况下,又将房屋另行出卖给第三人,在主观上是恶意的。而最终的判决结果却是,如此恶劣的行径,最终却获得了利益,被上诉人收取了购房款,不能返还,反而还可以最终享有案涉房产的权益,这样的判决违背了法律基本精神,将会对未来一些开发商起到不好的示范效果。并且按照本判决书的认定,大量的购房人同样会被剥夺权利,所购买的房产也会被认定属于被上诉人所有,被上诉人最终获得的将是数十套数百套购房人已经支付购房款的房屋的所有权。最终是被上诉人获益,而全部的购房人将遭受巨额经济损失。二、原审认定案涉房屋未交付属于基本事实认定错误。原审判决以被上诉人公司无交房记录为由认定案涉房屋未交付,这样的逻辑过于荒谬,是一种流氓逻辑。被上诉人公司本身管理混乱,也并不诚信,被上诉人公司无交房记录不代表房屋未交付,这只是被上诉人内部管理问题,以其内部管理问题作为对外认定的依据,没有法律依据。被上诉人答辩的时候,没有否认交付的事实,而是认为交付不符合法律规定,不属于“法律意义上的交付”。即被上诉人认可事实上有交付行为,只是交付不符合法律规定,对于被上诉人的自认行为,原审也未采信,作出了与被上诉人自认事实相反的认定。从上诉人提供的证据来看,上诉人具有案涉房屋钥匙、有支付物业公司的物业费发票、水电费发票,对案涉房屋也已经进行了装修装潢,如果真的没有交付,为何被上诉人在几年的破产期间内未起诉要求上诉人腾让?三、原审认定案涉房屋无法办理竣工验收手续,因此无法办理房屋变更登记,据此驳回诉请,这样的认定仍然是错误的。1.对于案涉房屋是否办理竣工验收手续,原审并未予以核实,仅仅管理人提到未竣工验收,即使管理人所陈述属实,也需要其他证据支撑。2.即使案涉房屋尚未办理竣工验收手续,也并非上诉人自身原因导致,上诉人对此并无过错,过错在于被上诉人。根据法理由此产生的不利法律后果也应当由违约方承担,如果认定上诉人需要担责,则守约方反而利益受损,而违约方反而得利,显然违背法律精神。3.最高人民法院有多份生效文书确认,即使未办理竣工验收,也不能否定购房人取得房屋权益:(2017)最高法民申5097号案件,裁判要旨:当事人违反该规定(《中华人民共和国建筑法》第六十一条)虽应承担相应责任,但不能据此推翻购房人已对案涉房屋实际占有的事实,该规定亦不能阻却购房人基于房屋购买合同而占有案涉房屋的合法性。(2019)最高法民终618号:1.案涉房屋尚未办理竣工验收手续,客观上不具备办理产权过户登记的条件,即购房人虽未取得案涉房屋的所有权,并非其自身原因导致,其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。2.合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式,是对不动产实际控制的一种事实状态,占有不动产行为需发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的一种回溯。本案购房人根据《进户通知单》办理入住手续,实际已占有案涉房屋。4.客观上能不能办理竣工验收手续,与其有没有义务办理竣工验收手续是两个概念。判决书关注的应该是后者,前者是判决书未来执行过程中的问题,原审认定本末倒置。5.按照原审逻辑,认定竣工验收手续办理主体是被上诉人。被上诉人经过破产清算之后,最终仍然是没有能力办理竣工手续的,那么是不是案涉房产最终会一直无法办理竣工验收手续。四、原审认定上诉人未支付全部购房款错误。1.上诉人本来系芜湖广电高级管理人员,属于公务员编制,擅长大型业务活动策划、对外推广。在《商品房买卖合同》履行过程中,与被上诉人法定代表人翟厚圣结识,因被上诉人当时发展迅速,需要上述人才,因此翟厚圣希望上诉人能够从广电辞职到集团公司即安徽中联房地产开发有限公司及关联的全部公司工作。在多次沟通协商后,双方于2011年初达成协议,翟厚圣答应以每年50万元的年薪聘请上诉人。上诉人即于2011年初向广电提出辞职,经几个月审批过后,于2011年6月辞职成功。辞职后,即前往被上诉人所属的集团公司工作。按照翟厚圣安排,上诉人与集团公司下属的安徽省阳光半岛投资有限公司(法定代表人为翟厚圣,股东为翟厚圣及被上诉人等,以下简称阳光半岛公司)签订劳动合同,明确约定年薪为50万元。上述事实有劳动合同为证。且与2017年第一次起诉一审时出庭作证的被上诉人销售经理杨建民所陈述的事实相一致。2.2011年与上诉人签订劳动合同的用人单位是阳光半岛公司,劳动合同约定上诉人年薪为XX万元。该公司股权结构为芜湖首创房地产开发有限公司出资XXX%,翟厚圣出资XXX%,芜湖阳光半岛大酒店有限公司出资XXXX%,马鞍山中加投资有限公司出资XXX%,翟厚圣为法定代表人。被上诉人首创公司股权结构为翟厚圣出资XX%,翟志汉出资10%,翟厚圣为法定代表人。从以上股权结构可以看出来,被上诉人首创公司与阳光半岛公司实际上属于关联企业,前者是后者股东,两者是母子公司关系,且两个公司均由翟厚圣控制。因此原审认定两者“分别为两个独立的法人,相互之间没有隶属关系”显然属于认定错误。3.被上诉人首创公司与阳光半岛公司作为母子公司,且均由翟厚圣控制的后果就是,两个公司“相互之间资金调配频繁,互为担保、承担债务,且普遍以房抵债,限两者之间关系错综复杂”(见被上诉人首创公司第一次债权人会议材料第11页)。4.上诉人虽然与阳光半岛公司签订劳动合同,但是服务的对象包含全部的关联公司,其中就包含本案被上诉人首创公司,举个例子在2012年由芜湖县人民政府在芜湖县红杨镇举行的“阳光半岛杯越野车王争霸赛”,上诉人就全程为该项赛事提供服务。从原来一审中出庭作证的证人证言可以看出来,无论是翟厚圣控制的哪一家公司的员工(尤其是高级管理人员),都需要为整个集团进行服务。5.本案上诉人与子公司阳光半岛公司建立劳动关系,但是工资由母公司被上诉人首创公司发放是否符合法律规定?我国劳动法、劳动合同法及公司法均没有作出限制性规定,按照法无禁止皆可为的规定,是可以的。实践中实际上类似情况很常见,参考《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》“鉴于母公司与子公司之间存在的特殊关系,员工在母公司与子公司之间经常调配,按照实质重于形式的原则,子公司发放给与其没有订立劳动合同的员工的合理的工资薪金可以税前扣除”,实践中对于类似情况是予以认可的。6.本案有翟厚圣2013年出具的工资抵扣剩余60万元的购房款的“承诺书”作为上诉人支付全部购房款的证据。关于该证据,首先,翟厚圣作为两公司的法定代表人,其行为可以代表公司;其次,因为案涉房屋是被上诉人首创公司开发的,因此承诺书中以工资作为剩余购房款的承诺翟厚圣只能以被上诉人首创公司名义作出;第三,即使认定欠付工资的是阳光半岛公司,翟厚圣以被上诉人首创公司名义作出的承诺,在法律上属于一种债务承担的行为,该行为合法有效。因此翟厚圣的“承诺书”合法有效。综上,上诉人于2010年4月20日向被上诉人支付了30万元购房款,后又以工资抵偿了剩余的60万元购房款,因此在2013年上诉人即已经支付了全部购房价款,上诉人已经履行了已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务。五、原审认定上诉人合同已经视为解除,适用法律错误。《中华人民共和国企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管到理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”该条规定的是双方均未履行合同义务的情况下,不适用于一方已经履行了合同义务的情况。如前所述,在上诉人已经履行了全部付款义务的情况下,上诉人已经履行完毕,未履行完毕的是被告,被上诉人未能及时为上诉人办理产权登记。因此本案不适用该规定。六、本案案涉房产不属于破产财产,本案审理不应当使用破产法中对于破产企业的相关条文。“最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》下列财产不属于破产财产…(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”,通过上诉人提交的购房合同、物业合同、水电费发票及房屋钥匙、证人证言,可以明确上诉人于2010年就从被上诉人处拿到了诉争房产的钥匙,此时就可以认定上诉人已经占有了诉争房产。到了2015年初,上诉人就开始对诉争房产进行装修装潢,花去几十万元装潢费用。上诉人已经控制案涉房产,虽然未办理产权登记,但已经不是破产财产范畴。因为不属于破产财产,实际上破产管理人对于案涉财产并无管理职权,若其将其纳入破产财产进行处理,则属于典型的无权处分行为，也侵害了合法权利人的权利。 首创公司辩称，一、上诉人第一条上诉理由不能成立。首创公司已进入破产程序，破产管理人代表的是全体债权人的利益。首创公司的阳光半岛项目涉及上千名债权人利益，首创公司已严重资不抵债。管理人据理力争的目的是为大量债权人可以公平公正的分配为数不多的破产财产，而是不满足个别债权人要求个别清偿的私利。经管理人五年的工作，绝大数债权人对初步的债权认定均无异议，仅有少数债权存在争议。二、关于上诉人的第二条上诉理由。管理人自2016年接手首创公司全部资料后，未发现有交房记录，案涉房产并未办理产权登记，上诉人应提供交房手续才能认定为合法占有；管理人在一审中从未认可与上诉人存在交付的法律事实；管理人在履职过程中，并未发现所谓原配钥匙及上诉人取得该钥匙的合法依据，物业费发票、水电费发票不能证明合法交付的事实；管理人对于未登记在上诉人名下的房产，可以依职权清空，无须起诉。三、关于上诉人第三条上诉理由。阳光半岛的所有房产均未办理竣工验收手续，管理人在一审已作陈述；对于不符合竣工验收条件的房产，上诉人可以主张违约责任，而不能强行要求将不符合竣工验收条件的房屋登记过户，后期若符合竣工验收条件，将统一进行处理，系破产债权如何实现的问题；首创公司已进入破产程序，最高法院的判决民应用于本案裁判参考；若首创公司最终以破产清算结案，是将现有房产进行作价评估，并进行处置后将所得价款在全体债权人之间按清偿比例进行分配，管理人再配合支付处置款的受让人办理后期的竣工验收手续，与本案无关。四、关于上诉人有无支付全部购房款。首创公司与阳光半岛公司分别作为独立法人主体进入破产程序，各自的破产财产及破产债权在各自破产程序中处理；若上诉人60万元职工债权属实，完全可以在其用人单位阳光半岛公司破产中得到全部清偿，结合一审查明的事实，上诉人所谓的60万元职工债权并不属实。五、关于上诉人的第五条上诉理由。上诉人并未按与首创公司签订的合同中约定的房产购买价支付大部分房款，该合同属于双方均未履行完毕的合同，因此，根据企业破产法第十八的规定，该合同已解除。六、本案存在两个争议焦点：一是案涉房产是否存在因未支付大部分房款而被解除的情形，二是案涉房产是否已合法交付，合同被解除以及未合法交付只要有一个被认定，则案涉房产仍属于破产财产。 臧旋述称，一审认定上诉人与首创公司签订的商品房买卖合同已解除，认定事实清楚，适用法律正确；第三人与首创公司签订的商品房买卖合同具有优先性，一审认定第三人与首创公司签订的合同已解除错误，应予纠正。 高俊向一审法院起诉请求：1.被告芜湖首创房地产开发有限公司协助原告高俊办理坐落于安徽省芜湖县芜湖机械工业园阳光半岛XXXX幢别墅的产权证书；2.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年9月9日，高俊、首创公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：高俊以90万元的价格购买首创公司位于原芜湖县阳光半岛XX幢XX层住宅一套；高俊首付款为20万元，余款70万元整于每年支付不低于5万元整，待支付完房款后办理产权证；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：该商品房经验收合格。2010年4月20日，高俊向首创公司支付购房款30万元整。2011年5月19日，首创公司向高俊开具收条一份，确认高俊通过转账方式支付了30万元作为涉案房屋的部分购房款。2011年6月10日，高俊与安徽省阳光半岛投资有限公司签订无固定期限《劳动合同书》一份，约定：高俊在安徽省阳光半岛投资有限公司担任文化管理岗位；实行年薪制，年薪50万元，高俊每月领取生活费，其余薪水年终一次性发放。2013年12月28日，翟厚圣向高俊出具承诺书一份，承诺书载明：“我公司员工高俊，购买芜湖阳光半岛北区XXXX号住宅，总房价款为90万元，高俊已支付30万元，余款60万元从公司欠高俊工资款中抵扣，特此承诺。” 2014年11月22日，首创公司与案外人汪玉平签订《协议书》一份，约定：案外人芜湖天民建设有限公司将其对首创公司的52545556.2元的债权转让给案外人汪玉平，案外人汪玉平自愿以该债权中的264.46万元为第三人藏旋冲抵购房款，用于购买涉案房屋。2014年11月24日，首创公司与第三人签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三人藏旋以264.46万元的价格购买首创公司位于原芜湖县阳光半岛XXXX（项目小区内原房号为XXXX）幢2层住宅一套；付款方式为一次性付清全部房款；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前将符合验收合格的商品房交付买受人使用。2014年11月26日，首创公司与第三人就以上房屋办理了备案登记。2014年11月28日，第三人领取了进户门B钥匙2套，车库门手动钥匙2套，车库门遥控器2只，阳台门钥匙X把，同时填写了房屋验收交接表，显示水表读数0，电表读数192。 高俊提交的证据显示，2015年9月至2016年11月，高俊购买材料对涉案房屋进行装修。2016年11月15日，第三人发现有人对涉案房屋进行装修遂通过110报警。接处警民警现场未发现有人施工，未发现其他人员，遂告知第三人通过司法途径处理。 2017年1月12日，高俊曾向该院提起诉讼，要求首创公司协助高俊办理坐落于安徽省芜湖县芜湖机械工业园阳光半岛XXX幢别墅的产权证书。该院于2017年7月8日作出（2017）皖0221民初220号民事判决书，判决：高俊于判决生效之日起十日内支付芜湖首创房地产开发有限公司购房款60万元；芜湖首创房地产开发有限公司于判决生效且具备房屋所有权备案登记手续条件后三十日内，协助高俊办理坐落于安徽省芜湖县芜湖机械工业园阳光半岛XXXX幢别墅的房屋过户手续，将该房屋的房地产权利登记在高俊名下。高俊与第三人均不服上述判决，提起上诉，芜湖市中级人民法院以该案事实不清，且判决主文内容超出了高俊诉讼请求为由，将该案发回重审。该院2018年2月27日重新立案后，以“芜湖首创房地产开发有限公司已于2016年1月25日被本院作出的（2016）皖0021民破1-1号民事裁定书裁定受理破产清算申请。根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，债权人应向资产管理人申报债权，债权人对管理人按规定编制的债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。因此，作为债权人高俊不能直接提起民事诉讼。”为由，驳回高俊起诉。高俊再次提出上诉，芜湖市民级人民法院于2018年9月2日作出裁定：维持原审判决。 之后，高俊向首创公司申报债权，以其支付了90万元，购买了阳光半岛A81号商品房，要求确认涉案房屋归其所有。2020年7月12日，首创公司管理人对高俊发出了回复函，回复：经核查，根据您提交的材料，管理人仅能确认30万元购房款支付的事实，您主张以60万元工资款冲抵房款，未提供证据证明。管理人查阅了首创公司财务资料，未发现您工资冲抵购房款的财务记录，因此，管理人认定，您对于首创公司享有30万元购房款债权。对于您主张**光半岛XXX号商品房归你所有的问题，因XXX商品房有其他买受人，存在一房二卖，不能满足两个权利人所有权的主张，因XXX号商品房存在权利冲突，建议您向法院提起诉讼。 另查明，高俊针对其工资问题，曾在安徽省阳光半岛投资有限公司破产案件中申报了债权，并最终确认72418元。 庭审中，高俊增加诉讼请求，要求确认阳光半岛A81号商品房归高俊所有。 一审法院认为，首创公司于2016年1月25日被宣告进入破产清算程序，高俊要求确认阳光半岛XXX号商品房归其所有，本案应为别除权纠纷。以商品房预售合同纠纷立案不妥，应当予以纠正。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，三方争议的焦点是：阳光半岛A81号商品房物权归属问题。 物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 高俊与首创公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同所确定的权利义务。根据合同第六条2、第七条约定，高俊首付款为20万元，余款70万元整于每年支付不低于5万元整，待支付完房款后办理产权证；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。而高俊直到2010年4月20日，才向首创公司支付购房款30万元；关于翟厚圣以个人名义向高俊出具60万元房款从欠付高俊工资款中抵扣的承诺的效力问题，翟厚圣虽同时作为首创公司及安徽阳光半岛文化发展有限公司等多家企业的法定代表人，但首创公司与安徽阳光半岛文化发展有限公司分别为两个独立的法人，相互之间没有隶属关系，翟厚圣无权以安徽阳光半岛文化发展有限公司对高俊的工资债务抵扣首创公司对高俊的房款债权，翟厚圣出具的该份承诺书并不能产生高俊已通过工资抵扣房款的方式支付剩余60万元房款的效力。另外，在安徽阳光半岛文化发展有限公司破产清算案件中，高俊已申报了工资债权，并已获得了72418元的全额清偿。综上，高俊未按合同约定支付购房款，已构成违约。其次，合同第八条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后交付买受人使用，但截止首创公司被宣告破产，仍未将涉案房产办理竣工验收，也构成违约。尽管双方均享有合同解除权，但双方均未在法定期限内行使合同解除权，故至首创公司被宣告破产前，高俊、首创公司之间的房屋买卖合同仍在履行过程中，但未发生物权变更的效力。 关于臧旋与首创公司签订的《商品房买卖合同》是否生效问题。臧旋与首创公司商品房买卖关系的建立虽是基于以房抵债的行为，但法律关无明确规定，以房抵债属于实践性民事法律行为，以房抵债具有新债清偿的特征，在未违反法律、行政法规强制性规定的前提下，应当充分尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示。2014年11月22日，首创公司与案外人汪玉平签订《协议书》一份，约定：案外人芜湖天民建设有限公司将其对首创公司的52545556.2元的债权转让给案外人汪玉平，案外人汪玉平自愿以该债权中的2644600元为第三人藏旋冲抵购房款，用于购买涉案房屋。2014年11月24日，首创公司与第三人签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三人藏旋以264.46万元的价格购买首创公司位于芜湖县阳光半岛XXX（项目小区内原房号为XXX）幢2层住宅一套；付款方式为一次性付清全部房款；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别确定（不作累加），逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前将符合验收合格的商品房交付买受人使用。2014年11月26日，首创公司与第三人就以上房屋办理了备案登记。上述事实，首创公司公司财务上已作确认，破产管理人也予以认可。汪玉平在申报债权时，也扣除了上述抵债工程款，可以认定，臧旋已全额付了2644600元购房款。物权法第第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”不动产预告登记中的登记并非现实的物权，而是将来发生物权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，高俊作为涉案房屋物权预告登记的权利人，在未办理物权设立登记之前，其只享有当物权登记条件成就或约定期限届满对该涉案房屋办理物权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有物权。臧旋与首创公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》也是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，属于有效合同。涉案房屋未办理物权变更登记前，涉案房屋也未发生物权变更的效力。 庭审中，高俊及第三人均主张自己已取得了涉案房屋的钥匙，认为各方均已对涉案房屋实际占有，但仅仅取得房屋钥匙不能证实房屋已进行了交付，也不符合合同约定的房屋经验收合格后交付的条件。经管理人调查，首创公司无就涉案房屋向高俊及第三人交付的记录，可以认定高俊及第三人均未对涉案房屋实际占有。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”2016年1月25日，首创公司宣告破产后，管理人并未通知高俊及第三人，应当视为首创公司分别与高俊及第三人签订的《商品房买卖合同》已经解除。 综上所述，就涉案房屋的现状来看，至今未办理竣工验收手续，首创公司已进入破产清算程序，其已无法为涉案房屋办理竣工验收手续，故也无法办理涉案房屋变更登记。故对高俊要求确认阳光半岛XXX号商品房归高俊所有，并协助办理产权证书的诉讼请求，不予支持。该院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院》第十七条之规定，判决：驳回原告高俊的诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，由原告高俊负担。 二审期间，高俊提交两份证据：证据一，首创公司及安徽省阳光半岛文化发展有限公司债权人会议会议材料，拟证明首创公司与阳光半岛公司之间存在大量经济往来，都属于翟厚圣公司；证据二，王兵的劳动合同、《关于成立新桥阳光半岛项目推进工作组的通知》、银行流水，拟证明王兵与高俊均与阳光半岛公司签订劳动合同，但王兵的年薪由首创公司财务科长孙鸣支付。以上两证据综合证明翟厚圣以阳光半岛欠高俊的工资抵扣首创公司高俊的购房款是有事实依据的。首创公司质证认为，会议材料是真实的，但达不到上诉人证明目的；证据二与本案无关联性。臧旋对证据一同首创公司意见，证据二的劳动合同真实性无法判断，且与本案无关联性。 臧旋亦提交两份证据：证据一，房地产估价报告，徐华萍的购房合同，拟证明高俊的购房合同不真实；证据二，谈话笔录，拟证明案涉房屋是毛木火等人交付给臧旋的，当时现场查看，没有占用或者装潢该房屋。高俊质证认为，证据一估价报告与本案无关，达不到证明目的；谈话笔录形式不合法，不予认可，毛木火的身份无法核实。首创公司认为证据一的真实性无法确定，证据二请法院查实。 经审查，本院认为上述证据均与本案无直接关联，不予认定。 经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为高俊关于确认案涉房屋归其所有，首创公司应协助办理房屋产权移转登记的请求，应否予以支持。 本案中，高俊与首创公司于2009年签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款为90万元。高俊提交的付款凭证证实其于2010年4月20日向首创公司支付30万元，首创公司亦于2011年5月9日出具收据确认收到高俊支付的30万元购房款。对于剩余60万元购房款，高俊主张翟厚圣承诺在阳光半岛公司欠其工资款中予以抵扣，其已支付全部购房款。翟厚圣承诺的内容为“我公司员工高俊，购买芜湖阳光半岛北区XXX号住宅，总房价款为90万元，高俊已支付30万元，余款60万元从公司欠高俊工资款中抵扣，特此承诺。承诺人：翟厚圣2013.12.28”从上述翟厚圣承诺的内容来看，“我公司员工高俊”表明翟厚圣是以阳光半岛公司法定代表人的名义出具承诺，承诺的内容中并未认定阳光半岛公司欠付高俊工资的具体数额。翟厚圣出具承诺后，首创公司也未向高俊出具相关条据确认收到高俊应支付的60万元购房款，或确认高俊已全额支付90万元购房款。高俊在二审中称阳光半岛公司欠付其年薪110万余元，与阳光半岛公司确认的职工债权72418元亦明显不符。故仅凭翟厚圣的承诺，难以认定高俊已支付全部购房款。因此，双方之间的购房合同尚未履行完毕，一审结合双方合同履行情况，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，认定首创公司与高俊签订的《商品房买卖合同》已经解除，并无不当。 鉴于双方《商品房买卖合同》已经解除，高俊主张首创公司继续履行合同，协助办理房屋产权移转登记没有事实和法律依据。在办理产权登记前，高俊并不享有案涉房屋的所有权，其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求亦不应予以支持。首创公司已经进入破产程序，高俊对首创公司享有的相应债权应当在破产程序中依法处理。 另，第三人臧旋在本案中并未提出诉讼请求，对于臧旋的相关权利性质，不属于本案审理范围，在本案中应不作审查认定，一审对其权利性质等进行认定超出审理范围，二审予以纠正。 综上，高俊的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分说理虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由上诉人高俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年四月六日 书记员  黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。