广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0232民初208号原告龚存威，男，汉族。被告陈新凤，女，汉族。被告刘定明（曾用名刘定旺），男，汉族。原告龚存威诉被告陈新凤、刘定明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员谢永雄适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告龚存威、被告陈新凤和刘定明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚存威诉称，两被告系夫妻关系。2014年6月27日，我与两被告经口头协商一致后达成购买其位于乳源瑶族自治县乳城镇河北村委会上街的回迁房G1幢302房（面积为111平方米），总购房款为30万元（含两被告办理房屋过户的所有费用），并约定：我先交定金2万元，两被告收到定金之日起2个月内办理好房产证并出示给我核实，复印一份给我存查；在我核实房产证之后再付18万元，余额10万元待两被告将其房产证过户到我名下之后一次性付清。当天，我依约支付了2万元定金给两被告，两被告也向我出具了《收条》。然而，两被告在收到我交纳的定金后，却未按照约定在2个月期限内提供房产证给我核实，反而要求我继续付钱；我坚持要求按约定核实房产证之后再付，但不知为何两被告一直无法提供房产证，同时也不愿承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求判令两被告双倍返还定金4万元给我，并承担本案诉讼费。被告陈新凤、刘定明辩称，一、原告龚存威的起诉与事实不符。2014年6月27日，我们与原告龚存威协商一致，达成了购房协议，同时起草了一份文字协议，由原告龚存威收存，而不仅是达成口头协议。协议约定：原告龚存威除支付定金外，2个月内另交18万元后，由我们办理好房产证，并出示给原告龚存威查看，复印一份给原告龚存威；待办好房产证过户手续后，原告龚存威交清余款10万元。达成协议后，我们收取原告龚存威购房定金2万元，但因原告龚存威未按约支付18万元，故该协议未继续履行，违约的是原告龚存威，我们并没有违约。二、原告龚存威的诉讼请求不合理、不合法。本案纠纷的引起及造成的损失是源自原告龚存威的违约，原告龚存威应当承担定金不予退回的后果，我们拒绝退回定金合乎情理、于法有据。综上所述，本案纠纷的过错、责任在于原告龚存威，本案的全部诉讼费应由原告龚存威承担，请求法院依法查清事实，公正判决。经审理查明，被告陈新凤与被告刘定明（曾用名刘定旺）系夫妻。2014年6月27日，原告龚存威与被告陈新凤、刘定明就涉案房屋转让事宜口头协商一致，约定：原告龚存威购买被告陈新凤、刘定明所有的位于乳源瑶族自治县乳城镇河北上街回迁房G1栋302房，购房款总价30万元，并分三期支付该购房款；第一期2万元购房定金由原告龚存威预先支付，第二期18万元购房款由原告龚存威在支付定金后2个月内支付，第三期10万元购房款在办好房产证过户手续后支付。但就第二期购房款18万元的支付与涉案房屋房产证的核实的先后顺序问题，原、被告双方现存在争议；原告龚存威认为应先核实房产证后再行支付第二期购房款18万元；被告陈新凤、刘定明认为系由原告龚存威先行支付第二期购房款18万元用于办理房产证，办好后再复印一份房产证给原告核实。2014年6月27日，原告龚存威支付了2万元定金给被告陈新凤、刘定明，被告陈新凤、刘定明收到该定金后向原告龚存威出具了一张《收条》，载明：“今收到龚存威交来购房定金贰万元整。￥《20000_》元，备注：G1.302房。”。2016年3月22日，原告龚存威以被告陈新凤、刘定明未按约支付涉案房屋的房产证给其核实，且不愿承担违约责任为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，原告龚存威明确表示其与两被告仅达成了口头购房协议，未签订书面协议，且不愿再购买涉案房屋；被告陈新凤、刘定明明确表示其与原告龚存威有签订一份书面购房协议，且由原告龚存威保存。另查明，2011年1月14日，被告陈新凤（乙方）与乳源瑶族自治县县城堤防排涝管理所（甲方）签订了一份《河北上街房屋拆迁补偿合同》，约定：乙方在甲方用地范围内的乳城镇河北上街环城西路48号的房屋建筑面积96.754平方米，由甲方征用拆除，用于河堤及市政建设；甲方补偿乙方房屋一套。2016年6月8日，本院到乳源瑶族自治县县城堤防排涝管理所调取该《河北上街房屋拆迁补偿合同》对应的补偿房屋情况；该所于当日向本院出具了一份《证明》和《河北上街名单（表五）》，载明位于乳源瑶族自治县乳城镇河北上街回迁房G1栋302房属被告陈新凤所有。2016年4月14日，乳源瑶族自治县房地产管理所作出了《房地产权查档证明》，载明：截止至2016年4月14日，被告陈新凤、刘定明两人名下位于乳源瑶族自治县无房产登记。上述事实，有原告起诉状、被告答辩状、身份证复印件、户籍查询信息表、收条、房地产权查档证明、《河北上街房屋拆迁补偿合同》、《证明》、《河北上街名单（表五）》和开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，该纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋买卖合同发生的权利义务纠纷。根据原告起诉、被告答辩及双方庭审陈述意见，本案的争议焦点为：一、被告陈新凤、刘定明是否有权将涉案房屋转让给原告龚存威的问题；二、原告龚存威与被告陈新凤、刘定明达成的房屋转让协议是否成立的问题；二、原告龚存威要求被告陈新凤、刘定明双倍返还定金的主张是否应予以支持的问题。对此，本院分析与认定如下：一、关于被告陈新凤、刘定明是否有权将涉案房屋转让给原告龚存威的问题。乳源瑶族自治县人民政府为河堤及市政建设的需要，征收了被告陈新凤所有的位于乳城镇河北上街环城西路48号房屋一套，乳源瑶族自治县人民政府应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”的规定给予被告陈新凤相应的补偿；被告陈新凤作为被征收人，也可根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”的规定，选择货币补偿或房屋产权调换。乳源瑶族自治县人民政府已根据被告陈新凤的选择将涉案房屋即位于乳源瑶族自治县乳城镇河北上街回迁房G1栋302房调换给被告陈新凤；虽然该房屋并没有办理房地产权证，但并不妨害被告陈新凤取得该房屋的所有权。被告陈新凤在取得该房屋的所有权后，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，即其可将该房屋转让给原告龚存威。二、关于原告龚存威与被告陈新凤、刘定明达成的房屋转让协议是否成立的问题。被告陈新凤、刘定明辩解称双方之间有签订一份书面房屋转让协议，但其并未提供证据对该辩解予以证实，且原告龚存威否认双方有签订书面房屋转让协议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告陈新凤、刘定明应承担举证不能的不利后果；对被告陈新凤、刘定明的该辩解本院不予采纳。本案中，原告龚存威与被告陈新凤、刘定明就涉案房屋的转让事宜仅达成口头转让协议，而未签订书面房屋转让协议，违反了《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”的规定；可见，原、被告双方之间就涉案房屋转让事宜口头协商一致达成的内容属于表达房屋买卖意向的内容，需签订书面房屋转让协议方可明确双方之间的权利义务，即双方之间的房屋转让协议并未成立。三、关于原告龚存威要求被告陈新凤、刘定明双倍返还定金的主张是否应予以支持的问题。由于原、被告之间就涉案房屋转让事宜口头协商一致达成的内容属于表达房屋买卖意向的内容，而双方事后又未签订书面房屋转让协议；在房屋转让协议未成立的情况下，原、被告之间口头协商所达成的房屋买卖意向的内容对双方并不具备法律约束力。故原告龚存威按照双方达成的房屋买卖意向内容要求被告陈新凤、刘定明双倍返还定金40000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告龚存威要求被告陈新凤、刘定明双倍返还定金共40000元的诉讼请求。本案件受理费800元，适用简易程序审理减半收取即400元，由原告龚存威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  谢永雄二〇一六年六月十六日书记员  李雄财