江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初1858号原告张金松。被告江苏龙启房建置业有限公司，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。法定代表人周璐，董事长。委托代理人周章明，江苏百川通律师事务所律师。原告张金松与被告江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法由代理审判员韩萌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金松、被告龙启公司委托代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院二（Ⅰ）期B6-801号房屋（以下简称801房屋），建筑面积115.24平方米，总价592600元。同时约定：出卖人在讼争房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（以下简称报备案）。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意由出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款（经结算实际交付的购房款为588332元）。2013年12月28日，被告按合同约定期限向原告交付了801房屋，并于同日收取了代办产权证费9243元。但时至今日，被告一直未能为原告办理801房屋产权证。请求判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金48891元（按房款588332元的每日万分之二自2015年1月12日计至2016年3月28日止，已扣除被告给付的3000元）。被告龙启公司辩称：原告所述双方签订《商品房买卖合同》、支付购房款588332元、交纳代办产权证费9243元及被告在2013年12月28日向原告交付801房屋、已支付3000元违约金属实。被告未能在约定的时限内向产权登记机关报备，是因项目所在地江阴-靖江工业园区管委会（以下简称管委会）本应于2013年拆除位于小区红线外环保不达标的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司），但其未履行职责，致使建设项目不能通过环保部门的环境评估验收，至今未能报备案。被告本着对业主负责的态度，通过多种渠道和方式强烈要求管委会迅速拆除山昌公司，并以诉讼的方式要求管委会履行义务。后管委会再次承诺在2015年底拆迁山昌公司，但仍未履行。管委会对山昌公司的拆迁行为属于政府征收、征用行为。而被告未能按期办理产权报备及办理房屋产权证，是管委会未按承诺履行拆除山昌公司行为所致，非被告故意为之，属合同约定和法律规定的不可抗力的免责事由。故被告不应对不能办理房屋产权证承担违约责任。即使承担违约责任，我司认为万分之二的标准过高，请求法院调低标准。针对被告辩称，原告补充陈述：被告所称遭遇不可抗力是原告与政府的事，与原告无关。且合同中也约定，遭遇不可抗力时，被告应在30日内告知原告，但被告并未尽到告知义务。违约金应按合同约定的万分之二计算。经审理查明：2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买801房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2013年12月28日，被告向原告交付了801房屋，并收取了原告代办房屋产权证费用9243元。经双方结算，原告实际支付被告购房款588332元。因801房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未能将办理权属登记所需全部资料报产权登记机关备案，致原告未能办理房屋产权证书。另查：被告在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环境保护局江阴-靖江工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知被告，项目东侧的山昌公司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。上述事实，有原告提供的301房屋商品房买卖合同、预收购房款票据、被告收取产权证代办费的收款收据，被告提供的管委会2012年4月1日情况说明、泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局《关于对江苏龙启房建置业有限公司沿江高等级公路南侧H2－9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方明确约定了被告办理权属登记备案的期限和违约金的计算方法，但被告于2013年12月28日向原告交付801房屋并收取原告办理产权证的费用后，至今未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得301房屋的权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告自逾期之日起承担违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告已支付原告的违约金，应予扣减。原、被告约定的违约金并不过分高于原告因此遭受的损失，故本院对被告要求调减违约金的请求不予采信。我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告不能报备案，从而不能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期办理产权证不是不能预见，非不可抗力造成。故被告抗辩不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告江苏龙启房建置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张金松逾期办理房屋产权证的违约金48891元（按购房款588332元的每日万分之二自2015年1月12日起计算至2016年3月28日，已扣除被告支付的违约金3000元）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1214元减半收取607元，由被告江苏龙启房建置业有限公司负担（原告已缴纳，被告在履行判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1214元。代理审判员 韩 萌二〇一六年六月十二日书 记 员 杨迪凡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。