福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终330号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道**。统一社会信用代码:91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂成梁，男，该公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴**斌，男，1963年7月5日出生，职工，汉族，住福建省清流县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：马爱红，女，1968年7月19日出生，退休职工，汉族，住福建省清流县。 吴**斌、马爱红委托诉讼代理人：吴昊，男，系吴**斌、马爱红之子，住福建省清流县。 上诉人福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图房产公司）因与上诉人吴**斌、马爱红商品房销售合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿图房产公司的委托诉讼代理人涂成梁，上诉人吴**斌、及其与上诉人马爱红的共同委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿图房产公司上诉请求：1.撤销福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决的第一项、第二项、第三项，改判：（1）吴**斌、马爱红向鸿图房产公司支付尚欠的购房款687587元；（2）吴**斌、马爱红向鸿图房产公司支付从2011年2月23日起至付清购房款之日止的逾期付款违约金（以购房款687587元为基数，按年利率6.4%计算）或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由吴**斌、马爱红承担。事实和理由：一、原审认定吴**斌、马爱红已支付购房款347587元事实不清，证据不足。1.林某转入范立派账户合计1150000元，并于2012年7月12日出具两份合计695174元的“销售不动产统一发票”，其中林某一份、曾某一份，剩余454826元与吴**斌、马爱红应付的首次购房款347587元金额不符，且林某至今未向鸿图房产公司主张抵扣等相关权利。2.林某陈述转款1050000元与实际转款1150000元金额不一致。3.吴**斌、马爱红若已交纳相应款项，应提供鸿图房产公司出具的收据或者发票，且鸿图房产公司亦会出具收据或者发票给购房人，并在财务做账时体现。吴**斌、马爱红若与林某、曾某共同购买商铺并交纳30余万元的首付款，在林某、曾某已拿到已交纳金额发票的情况下，吴**斌、马爱红长时间不向鸿图房产公司索取收据或者发票，与交易习惯不符，亦违背常理。4.林某交纳的款项是否涵盖吴**斌、马爱红应交纳的首付款，不能仅凭林某与曾某的证言简单推断，应查明吴**斌、马爱红如何将相应金额交付给林某以及林某是否存在替他人代开发票的情况。二、原审判决遗漏了应参加诉讼的第三人林某，应发回重审。证人林某与案件的处理结果具有法律上的利害关系，应通知其作为第三人参加诉讼。三、因林某在诉讼过程中对鸿图房产公司的代理人多次进行恐吓和威胁，且其陈述的事实与法院查明的事实不符，林某的证言及其所提交的证据不能作为本案证据使用。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，遗漏应当参加诉讼的第三人，请求依法改判或者发回重审。 吴**斌、马爱红辩称，根据一审法院查明的事实，一审判决认定吴**斌、马爱红已经支付购房款347587元，事实清楚，程序正当，应予维持，但吴**斌、马爱红对一审判决第二项有关逾期付款违约金的判项不服，已经提起上诉。 吴**斌、马爱红上诉请求：1.撤销福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决的第二项；2.一、二审案件受理费由鸿图房产公司承担。事实和理由：一、一审判决错误认定吴**斌、马爱红应承担利息损失。鸿图房产公司至今未在《商品房买卖合同》上盖章或者签名，亦未到清流县房地产管理所申请登记备案，目前案涉店铺的登记权利人仍是鸿图房产公司清流分公司，且处于被查封状态，一审法院在鸿图房产公司在签约、履约中存在违约和案涉店铺产权存在瑕疵的情况下认定吴**斌、马爱红承担利息损失不公。二、一审判决计算利息损失的标准有误。根据最高人民法院于2019年11月14日颁布的“全国法院民商事审判工作会议纪要”第三部分有关借款合同的意见，中国人民银行贷款基准利率早已取消，现采用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而目前一年期贷款市场报价利率为4.15%，5年期以上为4.8%，一审认定6.4%/年错误。三、鸿图房产公司所诉的部分利息损失已超过诉讼时效。鸿图房产公司在2018年1月22日之前从未向吴**斌、马爱红要求支付房款，更未要求支付利息。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，鸿图房产公司主张的2011年2月15日至2016年1月22日的利息损失已超过诉讼时效。吴**斌、马爱红在一审答辩中已提出诉讼时效抗辩，鸿图房产公司对上述期间的利息损失已经丧失胜诉权，一审法院仍支持该部分利息损失，属适用法律错误。综上，请求支持吴**斌、马爱红的上诉请求。 鸿图房产公司辩称，一、一审法院认定吴**斌、马爱红应向鸿图房产公司承担年利率6.4%的逾期付款违约金正确。1.吴**斌、马爱红在（2018）闽0423民初123号案件的庭审中承认在办理按揭贷款时未提供完整材料，因此不能办证、被查封的原因和责任应归结于吴**斌、马爱红。2.同意一审判决关于逾期付款违约金标准的认定。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》至今有效，目前仅是被修正，吴**斌、马爱红提出应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付逾期付款违约金错误。二、关于利息的诉讼时效问题。根据《商品房买卖合同》第七条约定，吴**斌、马爱红未支付购房款，构成违约，在双方选择合同继续履行的情况下，吴**斌、马爱红应按照约定和法律规定承担相应的违约责任。因此，鸿图房产公司于2018年提起诉讼，其中的部分利息并未超过诉讼时效。综上，请求驳回吴**斌、马爱红的上诉请求。 鸿图房产公司向一审法院起诉请求：1.吴**斌、马爱红立即向鸿图房产公司支付尚欠的购房款687587元及利息损失378997.9元(中国人民银行公布的同期贷款利率6.40%/12个月=0.53,0.53×687587×104个月，从2011年2月15日开始暂计算至2019年10月15日，此后至实际付清之日止利息另行计算），本息合计1066584.9元；2.诉讼费由吴**斌、马爱红承担。 吴**斌、马爱红向一审法院反诉请求：1.解除双方当事人2010年12月22日签订的关于清流县雁塔新天地A5-1-121室《商品房买卖合同》（合同编号；0200289）；2.鸿图房产公司立即退还吴**斌、马爱红已付房款347587元；3.鸿图房产公司自2012年3月31日起以347587元为基数按照7.35%/年的标准向吴**斌、马爱红支付案涉房屋无法办理产权证的损失216303.39元（暂计至2020年8月4日止）；4.鸿图房产公司赔偿装修损失61000元；5.鸿图房产公司支付解约违约金68758.7元；6.鸿图房产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实:一、2010年12月12日，鸿图房产公司清流分公司与吴**斌、马爱红签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.吴**斌、马爱红向鸿图房产公司清流分公司购买坐落于清流县××镇××街××号××幢××单元××号店铺，面积44.11平方米，价格15588元／平方米，总金额687587元。2.付款方式：按揭贷款。3.交房期限：2011年12月31日。对付款、交房违约等作了约定。同时，双方当事人还签订《合同补充协议》。吴**斌、马爱红在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》落款处签名，鸿图房产公司清流分公司未在落款处签名或盖章。二、2014年8月，鸿图房产公司清流分公司将案涉店铺钥匙交给吴**斌、马爱红。2014年12月，吴**斌、马爱红对案涉店铺进行装修，将案涉店铺出租他人经商。三、2018年1月25日，吴**斌向国网福建省电力有限公司清流县供电公司申请案涉店铺用电开户，户名为吴**斌。四、鸿图房产公司因与吴**斌、马爱红商品房销售合同纠纷一案，于2018年1月22日向一审法院提起诉讼，案号（2018）闽0423民初123号。诉讼请求和事实理由均确认吴**斌、马爱红已付购房首付款347587元，尚欠340000元。2018年4月13日，以事实存在重大误解为由申请撤诉。该案庭审笔录第七页倒数第六行，吴**斌、马爱红承认按揭贷款时没有提供完整的材料。 一审法院另查明：一、鸿图房产公司清流分公司因销售房产的需要，以范立派个人名义在中国工商银行股份有限公司清流支行开设账户（账号1404××××8755），该账户及密码由鸿图房产公司清流分公司的财务人员使用和保管，范立派没有使用该账户，也不知道该账户密码。吴**斌与案外人林某、曾某三人一起购买120号、121号、122号三个店铺，约定每人先交350000元，曾某和吴**斌的钱交给林某，由林某把购房款统一交给鸿图房产公司清流分公司。二、案外人林某于2010年7月20日分二次转入范立派上述账户共计400000元，2010年8月17日二次转入范立派上述账户共计200000元，2010年11月2日转入范立派上述账户300000元，2010年11月19日转入范立派上述账户100000元，2012年7月12日转入范立派上述账户150000元，共计转款1150000元。三、案外人林某于2012年7月12日到鸿图房产公司清流分公司开具了两份“销售不动产统一发票”（林某一份、曾某一份），每份金额为347587元，两张发票共计695174元。鸿图房产公司清流分公司的财务人员戴和曾确认，林某转入范立派上述账户中有余额454826元，但余额454826元的“销售不动产统一发票”税票已开完，不是开吴**斌、马爱红名字的发票。四、案涉店铺2012年10月9日经竣工验收备案，可以办理房屋产权证。案涉店铺的登记权利人至今还是鸿图房产公司清流分公司。因鸿图房产公司清流分公司欠税，案涉店铺在清流县不动产登记中心的登记簿上，2014年7月30日起至今处于被查封状态。 一审法院对双方争议焦点分析认定如下： 1.关于吴**斌、马爱红欠鸿图房产公司购房款是687587元还是340000元的问题。鸿图房产公司的财务账上虽然没有吴**斌、马爱红直接交购房款的记录，但是，林某转账记录有1150000元，开完林某、曾某发票后还有454826元，这笔款与吴**斌、马爱红的庭审陈述，与证人林某、曾某的证言相吻合，能够形成完整的证据链。当然，并不能说454826元都应当算吴**斌、马爱红的购房款，综合林某、曾某交的首付款347587元，综合鸿图房产公司在（2018）闽0423民初123号案件中的诉讼请求及陈述，综合吴**斌、马爱红在本案中的反诉请求，能够认定吴**斌、马爱红有交购房首付款347587元的事实。鸿图房产公司清流分公司未将余额454826元退还林某，也未开具吴**斌、马爱红的购房票据，而是开具他人的发票，并以此对抗吴**斌、马爱红的诉求，于法无据。至于多出的余款，本案不予理涉。 2.关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》能否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”吴**斌、马爱红购买的案涉店铺的产权证在2012年10月9日后即可办理，林某、吴**斌、曾某三人一起购买店铺，证人林某证实他购买的店铺房产证于2018年办理。所以，案涉店铺不存在无法办理房屋所有权登记的问题。吴**斌、马爱红未办理案涉店铺房产证的根本原因是未按揭贷款交清房款或一次性交清房款，未按揭贷款的责任在于吴**斌、马爱红未提供完整的贷款资料。吴**斌、马爱红接收案涉店铺多年，并已占有、使用、收益多年，吴**斌、马爱红反诉要求解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款、支付未办理产权证的损失、赔偿装修损失、支付解除合同违约金的请求，于法无据，不予支持。 3.关于违约责任及违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在×日之内，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.01（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”本案中，吴**斌、马爱红未提交完整的按揭贷款材料，导致未能按揭贷款。根据合同约定吴**斌、马爱红须在此后15日内一次性付清房款，但吴**斌、马爱红至今未付清剩余房款，故鸿图房产公司有权要求吴**斌、马爱红按合同约定支付逾期付款违约金。因《商品房买卖合同》第七条第一款第一项对违约金未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而2011年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率6.4%。虽然《商品房买卖合同》第七条第一款第二项对违约金进行约定，即按应付款每日万分之0.01计算违约金，但该条款同时约定该比率应不小于第七条第一款第一项中的比率，而每日万分之0.01的比率与年利率6.4%的比率，二者之间相差约200倍。故按应付款每日万分之0.01计算的违约金，明显过低，当事人可以请求人民法院予以增加。鸿图房产公司主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（按年利率6.4%）计算，该主张亦包含约定的违约金低于造成的损失的抗辩及请求人民法院予以增加之内容。《合同补充协议》第一条第一点的约定：签订案涉合同时，买受人须向出卖人指定的银行提交符合按揭贷款手续的全部资料及交纳相关费用；买受人未提交或提交材料不齐全的，须在15日内补齐全部资料，逾期视为放弃以按揭贷款方式付清购房款，由买受人在本合同签订之日起60日内一次性交清购房余款；逾期未付清购房余款的，逾期责任按合同第七条执行。双方当事人于2010年12月22日签订合同，扣除60天，即从2011年2月23日起计算违约金，以吴**斌、马爱红尚欠的购房款340000元为基数，按年利率6.4%计算逾期付款违约金。 一审法院认为，鸿图房产公司与吴**斌、马爱红所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律规定，为有效合同，双方均应严格依据合同履行。根据合同附件四约定，吴**斌、马爱红作为买受人未能依据合同约定申请银行按揭贷款用于支付购房款，又未能在合同约定期限内一次性交纳购房款，其行为已构成违约。依据双方合同约定，鸿图房产公司有权要求其按合同约定一次性支付剩余购房款，并要求吴**斌、马爱红支付逾期付款的违约金，对鸿图房产公司的诉讼请求予以支持。吴**斌、马爱红反诉请求没有事实、法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、吴**斌、马爱红于判决生效之日起三十日内向鸿图房产公司支付购房款340000元；二、吴**斌、马爱红于判决生效之日起三十日内向鸿图房产公司支付2011年2月23日起至付清购房款之日止的逾期付款违约金（以未支付购房款340000元为基数，按年利率6.4%计算支付）；三、驳回鸿图房产公司的其他诉讼请求；四、驳回吴**斌、马爱红反诉的诉讼请求。原诉案件受理费14399.2元，减半收取计7199.6元，由鸿图房产公司负担3699.6元，由吴**斌、马爱红负担3500元。反诉案件受理费10675.8元，减半收取计5337.9元，由吴**斌、马爱红负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，鸿图房产公司提出1点异议，认为“吴**斌与案外人林某、曾某三人一起购买120号、121号、122号三个店铺，约定每人先交350000元，曾某和吴**斌的钱交给林某，由林某把购房款统一交给鸿图房产公司清流分公司”依据不足；吴**斌、马爱红对鸿图房产公司清流分公司的财务人员戴和曾确认的内容提出1点异议，认为“销售不动产统一发票”不是已开完，而是没有开。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明：鸿图房产公司清流分公司与吴**斌、马爱红签订《商品房买卖合同》的时间是2010年12月22日，一审法院认定的时间2010年12月12日有误，应予纠正。 本院认为，关于鸿图房产公司的上诉请求的问题。林某于2010年7月至2012年7月共转款1150000元到鸿图房产公司以范立派名义开设的银行账户，鸿图房产公司清流分公司开具两份金额均为347587元的“销售不动产统一发票”，付款人分别为林某、曾某，本案双方当事人及案外人林某对此均无异议。对于林某转款余额454826元，林某确认其中的347587元系代吴**斌、马爱红缴交案涉店铺的首付款，鸿图房产公司对此虽然不予认可，但没有提交证据证明454826元系其与林某之间的其他经济往来，现吴**斌、马爱红主张已通过林某支付案涉店铺的首付款347587元，在林某予以认可的情况下，应予支持。至于林某因何原因代吴**斌、马爱红支付案涉店铺首付款347587元及其双方之间的款项往来具体情况，属林某与吴**斌、马爱红之间的法律关系，本案不予理涉，林某不是本案《商品房销售合同》的当事人，与鸿图房产公司和吴**斌、马爱红之间的商品房买卖不具有法律上的利害关系，非本案适格第三人，鸿图房产公司主张原审遗漏林某作为第三人参加诉讼，于法无据。鸿图房产公司主张林某的证言不能采信，但未提交证据予以佐证，不予支持。综上，对鸿图房产公司的上诉请求，不予支持。 关于吴**斌、马爱红的上诉请求的问题。一审判决根据鸿图房产公司清流分公司与吴**斌、马爱红签订的《商品房买卖合同》第七条有关“买受人逾期付款的违约责任”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条有关“违约金数额的确定”的规定，认定本案逾期付款违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，说理详实充分，不再赘述。但从2019年8月20日起,中国人民银行已经取消贷款基准利率，转而授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率；又因现有的证据仅能证明鸿图房产公司于2018年1月22日才通过诉讼的方式向吴**斌、马爱红主张逾期付款违约金，吴**斌、马爱红在本案一审答辩中亦已提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条有关“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院判决逾期付款违约金自2011年2月23日起按年利率6.4%计算，认定有误，予以纠正。本院确认本案的逾期付款违约金应以340000元为基数，自2015年1月22日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清购房款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对吴**斌、马爱红上诉请求中有关逾期付款违约金计付标准及诉讼时效抗辩的合理部分，予以支持。 综上，鸿图房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；吴**斌、马爱红的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但对逾期付款违约金计算有所不当，予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决第一项，即吴**斌、马爱红于本判决生效之日起三十日内向福建鸿图房地产开发有限公司支付购房款340000元； 二、维持福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决第四项，即驳回吴**斌、马爱红反诉的诉讼请求； 三、撤销福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决第三项； 四、变更福建省清流县人民法院（2020）闽0423民初775号民事判决第二项为：吴**斌、马爱红于本判决生效之日起三十日内向福建鸿图房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以未支付购房款340000元为基数，自2015年1月22日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清购房款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回福建鸿图房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回福建鸿图房地产开发有限公司的上诉请求； 七、驳回吴**斌、马爱红的其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费11066元，由福建鸿图房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 何善坚 审 判 员 闫明伟 审 判 员 林炬火 二〇二一年四月七日 法官助理 谢明珠 书 记 员 陈思宇 附：本判决适用的法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。