河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1260号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市天心文化旅游有限公司，住所地河南省洛阳市老城区中州路72号。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈占军，河南鼎大律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿怡博，河南鼎大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吉江平，女，1974年4月15日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：郭磊，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：常仁利，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁峰，女，1973年6月1日出生，汉族，住河南省洛宁县。被上诉人（原审被告）：寇志强，男，1973年5月1日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳鑫盈沣商贸有限公司，住所地河南省洛阳市老城区中州中路72号天心文化产业园7号厂房内。法定代表人：吉江平，该公司总经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：郭磊，河南万基律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：常仁利，河南万基律师事务所律师。上诉人洛阳市天心文化旅游有限公司（以下简称天心公司）与上诉人吉江平，被上诉人梁峰、寇志强、洛阳鑫盈沣商贸有限公司（以下简称鑫盈沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人天心公司的委托诉讼代理人陈占军、耿怡博，上诉人吉江平、被上诉人寇志强、梁峰及与其被上诉人鑫盈沣公司的共同委托诉讼代理人郭磊、常仁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天心公司上诉请求：1.改判原判第五项为：吉江平向天心公司支付违约金162043.20元；2.撤销原判第七项；3.改判原判第八项为：鉴定费用全部由吉江平承担；4.改判原判第十项为：驳回吉江平全部反诉请求；5.改判鑫盈沣公司对原判第二项承担共同还款责任；6.一、二审诉讼费用由吉江平、梁峰、寇志强和鑫盈沣公司承担。事实与理由：原审法院的认定明显错误，从而最终导致原审判决的七、八、十项判决内容及诉讼费的承担错误。吉江平应承担本案的全部违约责任，未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值，但这种情况是由其自身的行为造成的；原审法院却依据公平原则和诚实信用原则直接突破了合同约定，在判令涉案房屋的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权归天心公司所有后，又直接判令天心公司向吉江平补偿涉案房屋的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物费用2502309.98元明显不符合上述法律规定，更不符合本案的基本事实。吉江平提出的“赔偿”主张的依据系双方签订的《房屋租赁合同》无效。因此，原审判决既认定案涉租赁合同合法有效，那么其所谓的“赔偿”自然就不应得到支持。天心公司提交的第二组证据中的第2份证据付款方案，鑫盈沣公司在该付款方案的承诺人处加盖公章，并有其法定代表人吉江平的签字，上述行为明显是对本案所涉房租及综合管理费欠款事实、数额的确认，并自愿对上述该欠款承诺还款，属于债的加入。天心公司所受实际损失不仅仅只有原审法院所认定的“吉江平未支付的房租”，还有接收房屋后为了能够继续经营，减少损失所投入的人力、物力，以及为了稳定商户，对该房屋范围内的全部商户均减租一个月所产生的房屋租金损失等，这些都属于天心公司的损失，因此，天心公司依据双方合同约定向吉江平主张违约金162043.20元不违反上述法律规定。原审法院的上述认定也不符合本案的基本事实。吉江平辩称，一审判令天心公司向吉江平补偿装饰装修改扩建费用符合法律规定。本案房屋租赁合同效力问题直接决定了案件处理方向，在假设合同有效的前提下，合同中关于装修、改扩建物的赔偿与违约金条款、逾期付款的违约金条款均属于违约责任条款，约定明显过高且显失公平，导致双方权利失衡。一审法院酌情将违约责任予以降低，没有不当之处。房屋租赁期限为14年，实际租赁期限仅为一年，无论租赁合同是否有效，在天心公司接收全部装修、改扩建物的情况下，按剩余年限比例折算补偿更加公平，即应当补偿13/14（93%）。原审法院判令按80%补偿过低。鑫盈沣公司系独立法人，吉江平与该公司的法律关系通过公司法调整，但在本案中鑫盈沣公司与吉江平不存在合伙关系，天心公司要求鑫盈沣公司与吉江平承担共同还款责任没有法律依据。针对反诉吉江平已上诉，应予支持。梁峰、寇志强、鑫盈沣公司辩称，同意吉江平答辩意见。吉江平上诉请求：1.撤销原判第七项，改判天心公司向吉江平补偿费用2904466.95元；2.撤销原判第十项，改判确认吉江平与天心公司签订的租赁协议无效；3.一、二审全部诉讼费、鉴定费由天心公司承担。事实与理由：在本案一审中，天心公司未提交涉案租赁房产的建设工程规划许可证，只向法庭提交了房产证复印件，声称此系涉案租赁房屋的房产证件，欲证明涉案房屋租赁合同效力的合法性，一审法院未予严格审查即予以认定其真实性，导致做出错误判决。从房屋面积、房号上来看均无法证明该房产证复印件与本案租赁房产的关联性，一审法院却直接认定系涉案房屋的证件。天心公司无法提供租赁房屋的建设工程规划许可证和房产证件，依法应当认定双方所签订的租赁协议无效，并将吉江平投入的装修物价值按照租赁合同约定、年限与实际租赁年限之间折算后对吉江平进行折价补偿。一审中，天心公司辩称房屋证载面积与租赁合同面积之间存在差额是因为后期私自将车间扩建导致。经核算，房产证复印件证载面积与租赁合同实际面积之间存在约30%的差额，如果该差额部分确实属于天心公司私自扩建，没有履行规划报批手续或办理规划许可证，则依据规定，属于未按照建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同也属于无效合同。再退一步讲，一审法院如果对房产证复印件及天心公司私自扩建行为予以认定，也完全可以将租赁合同的效力分割开，即证载面积以内的租赁部分按有效处理，证载部分以外的30%私自扩建面积部分按无效处理，天心公司以装修物价值鉴定金额为基数，30%以内按无效合同对吉江平予以补偿，70%面积按有效进行补偿（但仍属于违约责任过高范畴，应予降低），才符合公平原则。天心公司未经规划部门批准、未履行招拍挂手续及补缴土地出让金等法定程序即将工业用地出租用作商业经营，严重违反《城乡规划法》等规定，私自改变土地使用性质，从所有权人以极低的租赁价格承租后进行转租经营收益，违反强制性规定，且最终损害国家利益，也属于无效合同。本案双方当事人签订《房屋租赁协议》的租赁期限为14年，履行期限约为1年，租赁合同无效，依法应当由天心公司以装修物、附属物价值为基数，按照约定租赁年限和未履行期限即13/14的比例折算金额补偿给吉江平方显公平。在本案中就出现了一个事实，即所谓的守约方（天心公司)因为违约方（吉江平）的违约行为，不但没有出现损失，反而获取了更大的利益。换言之，本案合同的解除对于天心公司来说是有益的，解除合同比履行合同能使天心公司获取更大的利益。而天心公司唯一的损失是拖欠数万元租金的损失，而损失也已经在后续实际收取直接收取的商户缴纳租金中足额弥补。综上，本案租赁合同应当认定为无效，应当改判按照装修物鉴定价值的13/14予以补偿吉江平。天心公司辩称，答辩意见同天心公司的上诉意见。吉江平的上诉理由没有事实根据和法律依据，应予驳回。关于涉案的租赁合同是合法有效的。关于本案的合同解除是约定解除加法定解除，合同的相对方应当承担合同约定的解除后果以及法律规定的违约责任。原审判决混淆了违约责任和违约金这两个概念，混淆了合同特别约定条款和违约金约定条款的区别所在，导致错误适用法律。原审判决错误适用原合同法第114条，但本案不适用第114条。二审法院应当重视2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第八条的规定。关于鑫盈沣公司作为本案的当事人，是自己的加入行为所形成，在2019年9月4日的付款方案里边有该公司的公章、该公司法定代表人吉江平的签字，这是一个对拖欠租金的债务的支付计划方案，证明该公司以及吉江平包括梁峰对该债务均无异议，并且作为公司是主动加入了债务的履行行列。对此该公司虽然不是案涉合同的合同相对人，但由于自己的主动加入，而债权人又不予拒绝，法院不应干预这种债务人的主动加入行为的有效性。梁峰、寇志强、鑫盈沣公司述称，同意吉江平的上诉意见。天心公司向一审法院起诉请求：1.确认天心公司与吉江平于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月25日解除；2.判令梁峰、吉江平、寇志强、鑫盈沣公司共同支付欠付天心公司的租金及综合管理费共计101436元（计算至2019年11月25日）；3.判令吉江平支付房屋的占有使用费11935元（计算至2019年12月2日，租金按22元/㎡/月，综合管理费按3元/㎡/月）；4.判令吉江平支付违约金162043.20元；5.判令梁峰、吉江平、寇志强、鑫盈沣公司对租赁物投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归天心公司所有。吉江平向一审法院反诉请求：1.确认吉江平与天心公司于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令天心公司赔偿吉江平租赁物装修价值损失3127887.48元；3.鉴定费36200元由天心公司承担。一审法院认定事实：2018年10月16日国机重工（洛阳）建筑机械有限公司（出租人，原一拖（洛阳）建筑机械有限公司，以下简称国机公司）与天心公司（承租人）签订《国机重工（洛阳）建筑机械有限公司所属老城厂区房屋、场地租赁合同》写明：租赁物位置位于洛阳市××城区××路××号，东临三通巷、南邻中州中路、西邻国家隋唐城遗址公园、北邻唐宫东路。租赁期限自2018年3月1日始至2027年2月28日止，租赁期满后，租赁期自动顺延五年（2027年3月1日至2032年2月28日）。2018年7月28日天心公司（甲方）与吉江平（乙方）签订《房屋租赁合同》写明：乙方意向承租商铺位于洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房南侧区域，建筑面积为2046㎡；租赁期限为14年，租赁时间2018年7月28日起至2032年7月27日止；自起租日起，乙方享有210天的免租期，免租期内不计算租金，房屋租金从2019年1月28日开始计算，房屋租金标准为第一、二、三年月租金22元/㎡；自2018年7月28日起，乙方应向甲方交纳综合管理费，标准为3元/月；租金和综合管理费以6个月为周期支付，乙方在签订合同后的5天内，支付第一期6个月租金270072元，综合管理费36828元，共计306900元。每期综合管理费随租金一起缴纳，租金和综合管理费应于租金到期日15日前支付；房屋押金90024元，乙方于支付首期租金时一并支付给甲方，房屋押金于本合同结束后双方均无争议下全额退还；乙方装修前及装修竣工后需有关部门办理审批、验收手续的，由乙方自行办理并负担费用，甲方仅提供相关手续协助；合同正常履行期内，乙方为满足商业经营需要而投入的装修、设备及其他附属物之所有权归乙方所有。合同期满或解除后，乙方租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）、扩建部分的所有权无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得向甲方收取任何费用；乙方拖欠租金达10日以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房产并要求赔偿；如甲方依照合同单方解除合同的，乙方应按当年度租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，吉江平将所租赁的房屋用于经营图书城，并对房屋地平、防火吊顶、电路系统、给排水系统、消防等项目进行了改建、改造土建和扩建。按照合同约定的租金和物业费计算标准，2018年7月28日至2019年7月27日吉江平应交纳的租金为270072元、管理费为73656元，合计343728元。扣除天心公司减免的24552元后，吉江平实际应向天心公司支付租金及管理费共计319176元。吉江平于2018年8月14日、2019年6月17日、6月19日共计向天心公司转账322340元，截止2019年7月27日，吉江平不欠付天心公司租金及管理费。因吉江平未按照合同约定的时间支付2019年7月28日至2020年1月27日的租金及管理费，吉江平、梁峰在2019年8月3日的承诺书中签字，承诺在2019年8月31日前交付奥菲花市和图书城半年租金及管理费共计1306764元，如未交付，天心公司可以与其解除合同。吉江平于2019年8月31日向天心公司转账10万元。2019年9月4日吉江平、梁峰又在付款方案中签字，承诺按方案按时交纳租金，如未按时交纳费用，天心公司有权清退商户，并同意天心公司解除双方之间的合同。2019年10月28日天心公司向吉江平下达催缴通知书，写明因吉江平多次未按照约定及时交纳房租和管理费，通知其在2019年11月25日中午12点之前将欠款306900元支付完毕，如未按时足额缴纳，将依照合同约定解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求其承担违约责任。同日，吉江平、梁峰、寇志强在承诺书中签字，表示其已收到天心公司下发的催缴通知书，并承诺按通知书要求的时间足额缴纳欠款，如到期未履行，同意按催缴通知书及双方所签租赁合同规定执行。后因吉江平未按照通知书确定的时间缴纳租金及管理费，2019年11月25日天心公司向其下达合同解除通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，并要求吉江平在接到通知书3日内退场。2019年11月29日，天心公司对涉案房屋采取断电措施，2019年12月2日天心公司将涉案房屋收回。后又将涉案房屋进行了出租，经营范围仍为图书城，原装修部分继续使用。经双方对账确认，截止2019年11月25日，扣除吉江平已交的款项后，吉江平尚欠天心公司租金及管理费共计101436元。吉江平于2020年4月20日向一审法院申请对其所租赁范围内出资的装饰装修物、添加物进行评估鉴定，并支出鉴定费36200元。2020年7月25日智远工程管理有限公司出具智远工程管理有限公司【2020】建造鉴字第008号《建筑工程造价司法鉴定报告》，对20个鉴定项目给出鉴定结论金额，其中地基独立基础132337.69元、一二三层地坪204432.80元、混凝土地面250559.60元、一二层防火吊顶143124.50元、书城一层隔墙36157.78元、室内环氧地坪12560.37元、电路系统安装89561元、给排水系统52345元、公共照明部分、餐饮给水供电系统75483元、消防改造（火灾自动报警、消火栓、自动喷淋、防排烟）248905.87元、图书城钢结构1463040元、消防通道5882.37元、玻璃隔断120472.99元、屋顶防水95424.51元、书城21户商户门头字54000元、防火门8000元、铝合金门窗＋玻璃64600元、书城门头招牌12000元、书城内外粉刷50000元、电动车充电场地9000元，共计3127887.48元。2020年10月12日智远工程管理有限公司出具回复写明，本案的《建筑工程造价司法鉴定报告》中所鉴定的项目及费用均属于天心公司与吉江平签订的《房屋租赁合同》中第八条“租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）”约定的情形。另查明，吉江平、梁峰、寇志强为合伙关系，以吉江平的名义租赁涉案房屋用于经营图书城。涉案房屋的所有权人为一拖（洛阳）建筑机械有限公司，房权证号为洛市房权证（2002）字第X191201号，证载建筑面积为6141.86平方米，实际面积为8711.76平方米。一审法院认为，天心公司与吉江平签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。吉江平未按照合同约定及时交纳房租及综合管理费，在经天心公司多次催要并给予其合理的履行期限后，仍拒不交纳，其行为已构成违约，天心公司有权依照合同的约定解除双方之间的合同并要求支付尚欠的租金及管理费。合同解除后至天心公司断电前，吉江平共计占用涉案房屋4天，4天的占有使用费仍按之前的租金及管理费标准计算为6820元，吉江平应当支付。合同中对吉江平对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物无偿归天心公司所有及违约金计算方式的约定，均应当属于对违约责任的约定，依照法律规定，违约责任的约定过分高于损失，违约方可提出抗辩予以调整。关于违约金部分，天心公司在收回房屋后继续对外出租，经营范围未变改，应认定天心公司因吉江平的违约行为所受的损失仅为吉江平未及时支付的房租，一审法院酌定吉江平应承担的违约责任为其欠付房租的30%即26779元。关于改建、改造土建部分、扩建部分及附属物部分，虽然吉江平存在过错，但结合其可能给天心公司造成的损失，兼顾其对涉案房屋装修改造的投入情况及使用情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定吉江平应承担的违约责任为对该部分鉴定评估价值的20%，即应承担625577.50元。天心公司在取得吉江平对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权后，应按照鉴定评估价值的80%对吉江平进行补偿，即应补偿2502309.98元。对于鉴定费用，天心公司应按照80%的比例承担，即应承担28960元。因吉江平、梁峰、寇志强系合伙关系，吉江平与天心公司签订合同系执行合伙事务的行为，作为共同合伙人，梁峰、寇志强应对因合伙产生的债务承担连带责任。同时，作为共同合伙人，由吉江平一人提起反诉并主张权利亦符合法律规定。鑫盈沣公司系独立的法人，与天心公司并无合同关系，天心公司要求其与吉江平、梁峰、寇志强承担连带责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下：一、天心公司与吉江平签订的《房屋租赁合同》于2019年11月25日解除；二、吉江平应当在本判决生效后10日内向天心公司支付拖欠的租金及管理费共计101436元；三、吉江平应当在本判决生效后10日内向天心公司支付房屋占有使用费6820元；四、吉江平对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权归天心公司所有；五、吉江平应当在本判决生效后10日内向天心公司支付违约金26779元；六、梁峰、寇志强对吉江平上述第二项支付款项义务承担连带责任；七、天心公司应当在本判决生效后10日内向吉江平补偿涉案房屋的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物费用2502309.98元；八、天心公司应当在本判决生效后10日内向吉江平支付鉴定费28960元；九、驳回天心公司的其他诉讼请求；十、驳回吉江平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5432元，天心公司负担2768元，吉江平负担2664元。反诉案件受理费16057元，吉江平负担3211元，天心公司负担12846元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，天心公司与吉江平签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中的租赁房屋系上世纪六十年代所建厂房，后于上世纪九十年代由原国机公司扩建，并于2002年办理房产证。洛阳市城乡规划局于2018年10月26日出具证明显示，天心文化创意产业园项目为市、区重点项目，只对局部外立面和内部进行装修改造，不增加建筑面积，整体园区为综合式商业园区。二审中，本院组织双方对涉案厂房的房产证原件进行了质证。吉江平上诉称《房屋租赁合同》因违反规划和改变土地使用性质而无效依据不足，本院不予支持。双方在租赁合同中约定，吉江平拖欠租金10日以上天心公司有权单方解除合同。在租赁合同履行过程中，因吉江平欠付租金，梁峰、吉江平又于2019年8月3日、2019年9月4日两次向天心公司出具承诺及付款方案，承诺如未按期支付租金，同意园区解除与吉江平的合同。因此，天心公司在吉江平未按时支付租金的情况下行使双方约定的合同解除权，符合法律规定。一审法院据此认定天心公司与吉江平签订的《房屋租赁合同》于2019年11月25日解除，处理并无不当，本院予以维持。关于合同解除后天心公司是否应向吉江平补偿。根据租赁合同的约定合同期满或解除后，吉江平租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分的所有权无偿归天心公司所有，吉江平不得拆除，也不得向天心公司收取任何费用。但鉴于本案中双方租赁合同约定的租赁期为14年，吉江平依据该长期租赁预期投入巨额租金装修改造，而实际履行的期间尚不足一年，且经双方对账确认截止2019年11月25日吉江平欠交租金及管理费亦仅有101436元，天心公司亦使用了装修改造部分，因此若依据合同约定天心公司无须对吉江平补偿会造成双方权利严重失衡的后果。一审法院依据本案合同履行情况酌定由天心公司对吉江平装修改造投入费用评估价值的80%予以补偿，符合公平原则，本院予以维持。关于鑫盈沣公司是否应承担连带责任。本案中的租赁合同是吉江平与天心公司所签，吉江平、寇志强、梁峰是合伙关系，应由三名合伙人共同承担责任。鑫盈沣公司并非本案合同当事人，天心公司要求鑫盈沣公司承担责任没有事实和法律依据，不能成立。关于天心公司所称鑫盈沣公司在2019年9月4日奥菲花市付款方案中加盖公章属于债的加入的主张，因鑫盈沣公司在该付款方案中并未明确表示承担共同还款责任，因此天心公司该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，天心公司与吉江平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39233元，由洛阳市天心文化旅游有限公司负担31901元，由吉江平负担7332元。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二一年四月十四日法官助理王恒毅书记员李圆圆