昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初362号原告：西南林业大学。住所：昆明市白龙寺**。法定代表人：蒋兆岗。委托代理人：赵雪燕，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐明开，男，汉族，1962年12月21日出生，住，住云南省昆明市五华区羁押于昆明市盘龙区第一看守所。委托代理人：李国权，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。原告西南林业大学（以下简称西南林大）诉被告徐明开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告西南林大的委托代理人赵雪燕，被告徐明开的委托代理人李国权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西南林大起诉称：2012年10月19日，原被告签订了《合同书》，约定被告承租原告位于西南林大校区中央原微生物厂的三幢房屋，新校区驾校房屋及场地。合同中对于擅自改变租赁房屋结构用途的违约方，守约方有权解除合同，要求违约金及相应经济损失。合同签订后，原告发现被告在未提前上报原告的情况下，在租赁房屋及场地加盖了大量临时建筑，在租赁楼房周围私自搭建线路、建筑物及其他设施，并经常在租赁地周边停车。被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告立即返还租赁房屋、场地并拆除所有违章建筑（年租金共计38.75万元/年）；3、被告支付原告违约金116100元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告徐明开答辩称：原告的诉请没有事实依据，2012年10月19日双方签订《合同》，约定原告将原告校区中央原微生物厂的三栋房屋租给原告。在签订补充协议后，被告于2014年9月1日向原告交付租金余款14.207575万元，被告已经将合同及补充协议约定的租金全部支付，不存在原告所称的欠38.75万元的事实。补充协议第5条约定，被告在租赁期满后，场地上所有固定设施不能拆除，产权归西南林业大学所有，证明被告在该场地上新建建筑物，是2012年因经营需要建盖的临时建筑，并得到原告的同意。原告西南林大为证明其主张向本院提交了以下证据：第一组：1、事业单位法人证书（副本）；2、法定代表人身份证明书；3、法定代表人身份证；第二组：4、合同书（2012年10月19日）；5、原微生物厂及驾校租赁合同补充协议；6、土地有偿有期使用合同书；第三组：7、安全生产行政执法文书现场检查记录（2015年7月21日）；8、安全生产行政执法文书现场检查记录（2016年3月31日）；9、关于原昆工驾校场地进行整改的通知（2015年10月9日）；10、白龙所关于西南林业大学云轻驾校内存在严重安全隐患的情况反映；11、整改通知（2016年4月5日）；12、云轻驾校现场照片；第四组：13、关于新校区原微生物厂两栋诉讼的整改通知；14、原微生物厂现场照片；第五组：15、记账凭证；第六组：16、西南林业大学水电抄表卡（云轻驾校、原微生物厂）。被告徐明开质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；第二组中证据4、5的真实性、合法性、关联性予以认可，但是不认可证明内容，被告已经按约履行了全部义务；第二组中证据6因是复印件不予认可；第三组中证据7、8没有原件，不予质证；第三组中证据9不是被告签收的，是原告单方面出具的，本来合同履行中没有瑕疵，被告没有违约和违法行为，只是因为巡视组要求整改；第三组中证据10的时间是2016年3月16日出具的，诉状是2016年1月11日，情况反映看不出反映的是谁，也同样没有原件不予认可；第三组中证据11、12的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可；第四组中证据13的证明内容不认可，本来合同履行中没有瑕疵，被告没有违约和违法行为，只是因为巡视组要求整改，是巡视组针对原告本身的通知，被告没有违约；第四组中证据14因是原告自身的照片，是原告自身管理的问题，证明目的不认可；第五组中证据15的真实性、合法性、关联性予以认可，证明我们已经缴纳了租金；第六组中证据16的最后一次记录是2016年3月15日，证明我们3月份都在缴费，被告不存在违约的行为，不存在解除合同的行为。被告徐明开为证明其主张向本院提交了以下证据：1、合同书,证明被告徐明开通过招投标方式合法取得本案项下房屋、场地的承租权；2、《原微生物厂及驾校租赁合同补充协议》，证明被告徐明开2012年因经营需要建盖临时建筑，并得到原告的同意，故约定租赁期满归原告所有，不存在违章建筑的说法；3、银行汇款凭条，证明被告已经将所有应当支付的租赁费全部支付给了原告，不存在拖欠租金的事实；4、《建筑工程施工合同》，证明被告为原告修建校园内道路，工程总造价1777531.01元。原告西南林大质证后认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，我方没有提过被告租金，对被告交租的行为是认可的，被告陈述修建临时建筑是我方同意的，但是我方并没有同意；对证据3的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，我方没有主张被告拖欠租金；对证据4因是原告按照补充协议的约定，单独修建的与本案无关，真实性、合法性认可，关联性不认可。为进一步确认原告所诉涉及的场地情况，本院依职权进行实地勘察后拍照记录，并对该场地实际承租人云轻驾校负责人李永春进行笔录核实。原告西南林大质证后对本院实地勘查的照片及笔录予以认可。被告徐明开出具书面情况说明认为没有必要前往现场查看，对笔录的真实性、合法性认可，但认为被告转租给云轻驾校的行为没有损害原告的利益，即便违约也不至于解除与原告签订的合同，且不存在未经原告同意的违章搭建。通过原、被告对证据的质证结合本院查明的情况，本院认为原告提交的证据第一组至第四组，被告提交的证据1，本院实地勘察的照片及笔录合证据的真实性、合法性和关联性，本院对上述证据均予以采信；被告提交的证据2的真实性本院予以认可，但证据的证明内容本院不予采信，具体理由将综合评判。被告提交的证据3、4的真实性、合法性予以认可，由于本案并非租金金额的争议，故对该证据的关联性不予认可。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2012年10月19日，原、被告签订《合同书》，约定原告西南林大继续认可原微生物厂的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地出租给被告徐明开使用。被告租赁房屋的用途为办公、居住、仓储、驾校。被告向原告承诺在租赁期内，未事先征得原告的书面同意并按规定报经有关部门核准，被告不得擅自改变房屋的原有结构和用途。原微生物房屋租赁期限自2012年12月16日起至2017年12月15日止，驾校房屋及场地租期自2012年12月16日起至2019年12月15日止。原微生物房屋租金为6.7万元/年，驾校租金为32万元/年。被告不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动，对租用房屋及场地有必要的安全和消防措施，对安全和消防负责。被告具有在租赁期内，未经原告书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构、用途，经原告书面通知，在限定时间内仍未修复的，从事非法经营及违法犯罪活动的，原告有权解除合同。任何一方违反合同约定时，守约方有权解除合同，同时违约方须按年租金总额的百分之三十支付守约方违约金。合同签订后，被告将其向原告租赁的驾校房屋及场地转租给案外人云轻驾校进行使用，云轻驾校在场地内建盖了大量临时建筑。2014年8月25日，原被告签订《原微生物厂及驾校租赁合同补充协议》约定驾校租金的补充缴纳以及被告在驾校内所开设的餐厅为其职工内部食堂。昆明市盘龙区青云街道办事处安全生产监督管理站分别于2015年7月31日、2016年3月31日对被告所转租场地云轻驾校内的仓库进行执法检查，明确存在以下问题：“一、仓库现场管理混乱，现场安全管理人员不到位；二、存在三合一、多合一情况，立即清除住宿、做饭；三、仓库内消防设施规范；四、仓库内预留消防通道，电线贯穿、下班后断电；五、指定值班人员，加强管理。”2015年10月9日，原告国有资产管理处向被告出具《关于原昆工驾校场地进行整改的通知》明确：“根据云南省第一巡视组对我校资产租赁中发现的问题以及云南省纪委调查组对我校出租资产的整改要求，结合承租人2011年10月与我校签定的新校区驾校房屋及场地的租赁合同，我校对租赁的场地进行了检查。依据合同第十一款第三条，发现你在未提前上报经我校同意的情况下，在驾校空地加盖了大量的临时建筑。请你提供学校和政府行政主管部门出具的同意临时建筑搭建的书面许可批复文件。若以上临时建筑未经学校和政府行政主管部门批准，请你接本通知起30日内拆除违章建筑，完成租赁资产的整改工作。若到期未完成以上整改，我校保留采取进一步措施的权利。”被告转租的云轻驾校负责人李永春对该通知签字表示已收悉。2016年3月16日，昆明市公安局盘龙分局白龙路派出所出具《关于西南林业大学云轻驾校内存在严重安全隐患的情况反映》明确“鉴于云轻驾校内存在严重安全隐患，为避免重特大事故的发生，特请上级主管部门和有关单位尽快严格依法处理。”2016年3月18日，原告针对昆明市公安局盘龙分局白龙路派出所出具的上述意见向被告转租的云轻驾校下达《整改通知》明确“于2016年5月1日前进行整改。”由于被告一直未就其所转租的场地进行整改，原告遂诉至本院主张权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在所签订的合同中第十二条第1项第（2）款中明确了原告解除合同的条件，即“在租赁期内，未经原告书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构、用途，经原告书面通知，在限定时间内未修复的则原告有权解除合同”，现结合原告提供的证据及本院现场勘查可确认被告将场地转租给案外人云轻驾校后，该驾校在未有原告书面认可或同意的情况下建盖大量临时建筑且经原告书面通知后未在限定时间内整改修复，属于合同约定原告有权解除合同的情形，故本院依据上述法律的规定解除原、被告双方于2012年10月19日签订的合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告解除合同后，被告应将其向原告租赁的原微生物厂的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地返还原告，并拆除上述场地范围内的临时建筑，故本院对于原告的该项诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百十一四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适量减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，因被告一方的原因导致合同解除属于双方合同中约定的违约方，应根据合同的约定承担违约责任，双方合同中约定的违约金支付为年租金的百分之三十（38.7万/年×30%），未超过上述法律规定的范围，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告西南林业大学与被告徐明开于2012年10月19日签订的《合同书》；二、由被告徐明开于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学返还原微生物厂的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地，并拆除上述场地范围内的临时建筑；三、由被告徐明开于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付违约金人民币116100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币8831元由被告徐明开承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  董维娜人民陪审员  周叶平人民陪审员  郑金亮二〇一六年六月二十四日书 记 员  朱 原