广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2549号上诉人（原审原告、反诉被告）：雷长江，男，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：雷光明，男，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小涛，男，住广州市白云区。原审第三人：许友强，男，住广东省普宁市。上诉人雷长江因与被上诉人刘小涛、原审第三人许友强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人雷长江的代理人雷光明、郭周旋，被上诉人刘小涛，原审第三人许友强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷长江上诉请求：1.撤销一审判决，并返还租金154800元给雷长江；2.本案的一审、二审受理费由刘小涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定事实错误，刘小涛与雷长江签订《租赁协议》属于无权处分，又没有经房屋产权人的追认。涉案房屋产权属于张锦洪、张煜群等7人共同共有，刘小涛不是涉案房屋的产权人，其无权代表产权人处分房屋，事后也没有经过产权人的追认，依法应当为无效合同。（二）交付给雷长江的房屋不符合使用条件。刘小涛明知涉案商铺原来登记有其它经济主体的经营证照，应视为已有他人正在使用。刘小涛交付给雷长江的商铺登记有其他经营证照，无论是否有约定，其均有义务协助处理，使交付给雷长江的商铺符合使用条件，实现合同目的，但刘小涛拒不履行其义务，依法应当承担责任。二、刘小涛在签订合同时，存在欺诈行为。涉案房屋在已经有其它经济主体作为经营场所的情况下，刘小涛故意隐瞒该事实，诱使本就打算租赁该商铺用于其它经营的雷长江作出错误的意思表示，以欺诈方式使雷长江与其签订《租赁协议》，导致雷长江租赁商铺用于商业经营的目的无法实现，刘小涛的行为应认定为欺诈行为。根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，雷长江请求撤销雷长江与刘小涛《租赁协议》于法有据，一审法院认定事实错误。三、刘小涛应当退回已收取的租金。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。据此，雷长江请求判决刘小涛退还雷长江所支付的2019年9月份至2020年5月份所缴纳的商铺租金154800元有理有据，一审判决认定事实错误。综上所述，雷长江请求二审法院依法予以改判。刘小涛二审答辩称：张锦洪等人与本案无关，本案是租赁合同关系，诉请刘小涛返还租金，与产权人无关。租赁房屋租赁合同第一条约定刘小涛将场地出租给雷长江，第三条约定办理证照是由雷长江自行承担。实际上此场地之前已经按照法律法规办理了临时场地使用证明和工商营业执照、药监许可、卫生许可证等相关证件。其他的坚持一审的代理意见。许友强二审答辩称其同意一审判决，同意刘小涛的答辩意见。雷长江于2020年7月21日向一审法院起诉请求：1.撤销雷长江与刘小涛签订的《商铺协议》；2.判决刘小涛退还2019年9月份至2020年5月的租金共154800元。3.判令本次诉讼费用由刘小涛承担。刘小涛反诉请求：1.判决雷长江立即支付拖欠的租金75300元（2020年4月5日至5月19日欠交的租金35700元、5月20日至7月10日未付租金39600元）给刘小涛；2.判令雷长江向刘小涛支付从反诉之日起至付清之日的利息（利息以75300元为本金，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场利率计算）；3.本案的诉讼费全部由雷长江承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区站前横路48号102房是案外人张煜儒、张锦洪与其他5名案外人按份共有，规划用途为住宅。案涉房屋原出租给许友强做餐饮使用。2019年9月20日，雷长江（乙方）与许友强（甲方）签订《商铺转让协议》约定，甲方将广州市荔湾区站前横路102房商铺转让给乙方，转让费160000元，协议当天支付10000元定金，甲方应配合乙方与房东签订正式租赁合同，合同当天支付余款150000元。甲方的营业时间至2019年9月20日，甲方必须在2019年9月20日以前办理并完成变更或注销等手续，否则视为甲方违约。随后，刘小涛（甲方）与雷长江（乙方）签订《租赁协议书》约定，甲方同意将广州市荔湾区站前横路48号102房出租给乙方使用，承租期从2019年5月20日至2022年5月19日，乙方向甲方支付50000元保证金，合同期满后退回乙方，每月租金23800元，乙方需每月20日前付清每月租金，若乙方逾期不能交付租金，甲方有权收回房屋使用权及不退还押金；甲方提供有关资料给乙方自行办理营业执照、税务登记及有关章程。协议签订后，刘小涛依约将案涉房屋交付给雷长江，雷长江用于经营面馆。2020年1月（1月20日至2月19日）前的租金均正常交纳，雷长江正常交纳。2020年4月3日转账两笔合计12000元，4月24日转账两笔合计11800元，5月16日转账两笔合计12000元。雷长江主张房东张煜儒同意2月免租，刘小涛对此不予认可，认为是否减免应由其决定。刘小涛提交了张煜儒与张锦洪的授权委托书，记载两人委托刘小涛代管案涉房屋、代为出租案涉房屋、以委托人的名义或以被委托人刘小涛名义与承租方签订房屋租赁协议，代收房屋租金。雷长江对授权委托书不予确认。刘小涛另提供银行流水，拟证明将租金全额转给所有权人，雷长江对该证据亦不予确认。雷长江明确与其签订租赁合同的相对方是刘小涛。雷长江主张在刘小涛在2020年6月20日已经收回商铺，但因为其有东西存放，故要求刘小涛给予时间搬东西，刘小涛对此予以否认，认为6月20日当天雷长江无钱支付租金，要求刘小涛出具收铺的收条，刘小涛未答应。双方确认雷长江在7月13日交回钥匙。另查，案涉房屋登记有广州市荔湾区德荣和食杂店，并办理了预包装食品销售的食品经营许可证，有效期至2021年6月5日。雷长江主张其在2019年10月上旬知道案涉房屋有办理其他营业执照，刘小涛主张上述营业执照是一直挂在案涉房屋内的。再查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审庭审中，雷长江陈述2020年2月份之前正常经营，2月份没有开店主要是因为疫情，3月份因为相关部门检查有时开有时不开，相关部门告知现有的营业执照不能经营餐饮且已经过期，4月份至6月份一直在口头催促刘小涛办理营业执照。雷长江明确其是主张合同可撤销。一审法院认为：本案的争议焦点是涉案的《租赁协议书》是否属于可撤销。雷长江在承租时明知案涉房屋是被许友强用作餐饮经营，因此案涉房屋上必定有其他经营主体，根据合同约定，新的营业执照是由雷长江自行办理，由刘小涛提供相关材料，而刘小涛已经提供了相关的材料，完成了合同约定的义务，至于雷长江主张的不能办理经营许可证和营业执照，并未提供证据证明，故其主张存在欺诈和重大误解，依据不足，一审法院不予采信，对其要求撤销《租赁协议书》，一审法院予以驳回。其要求刘小涛退回已收取的租金，一审法院亦予以驳回。关于租赁关系解除时间，雷长江主张刘小涛在6月20日已经收回案涉房屋，但未提供证据证明，一审法院对其主张的解除时间不予认可，雷长江在2020年7月13日交回钥匙，故一审法院认定合同的解除时间为2020年7月13日。关于租金问题，双方租赁合同于2020年7月13日解除，刘小涛要求雷长江支付截止至2020年7月10日的租金，一审法院予以支持。但雷长江租赁案涉房屋的目的是经营面馆，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化，因此依据公平原则，一审法院对疫情防控期间的租金进行调整。2020年1月20日至2020年1月22日未处在疫情期间，故对租金一审法院不做调整，即23800÷31×3=2303.23元，2020年1月23日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金，一审法院酌定雷长江按租金标准的30%向刘小涛支付，即23800元÷31×9×30%+23800÷29×23×0.3=7735.66元；对2020年2月24日至2020年5月8日（即疫情二级响应防控期间）的租金，一审法院酌定雷长江按租金标准的70%向刘小涛支付，即（23800÷29×6+23800×2+23800÷31×8）×70%=58666.26元；2020年5月9日起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，雷长江的经营活动没有受到限制，故一审法院对租金不再调整，即2020年5月9日至2020年7月10日的租金为23800÷31×23+23800+23800÷31×10=49135.48元，以上共计117840.63元，扣除雷长江已经支付的上述期间租金，还需向刘小涛支付58240.63元。刘小涛主张从反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，雷长江向刘小涛支付拖欠的租金58240.63元及利息（利息以58240.63为基数，从2020年8月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）二、驳回雷长江的全部诉讼请求。三、驳回刘小涛的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1698元，由雷长江负担，一审反诉受理费841元，由雷长江负担628元，刘小涛负担213元。二审期间，雷长江向本院提交：录音材料一份，拟证明：1.刘小涛在当时签订合同说这个房屋是可以办证的；2.雷长江去工商监督局询问了相关工作人员，工作人员答复这个是住宅，是不能办理相关营业执照的。刘小涛质证称其不认可该录音的真实性，对于办证照的问题，当地政府为了扶持，之前已经给档口办了临时场地使用证，所经营的餐饮是合理合规的，之前也办了相关的营业执照，实际上也一直在营业。本案是因为雷长江后期无法继续经营才引起纠纷的。许友强质证称其同意刘小涛的质证意见。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：刘小涛是否应当将2019年9月份至2020年5月份的租金154800元返还给雷长江。对此，本院认定如下：根据一审诉讼中刘小涛提交张煜儒与张锦洪的《授权委托书》可知，两人委托刘小涛代管案涉房屋、代为出租案涉房屋、以委托人的名义或以被委托人刘小涛名义与承租方签订房屋租赁协议，代收房屋租金。刘小涛据此以自己的名义与雷长江签署《租赁协议书》并未违反法律规定。雷长江提起本案诉讼要求刘小涛直接承担返还154800元的义务，并未要求产权人承责，其一审诉讼中亦未申请法院增列产权人参与诉讼，故，雷长江二审再提出一审未依职权增列产权人为当事人，程序不当的主张缺乏依据，本院不予采纳。租赁双方对房屋约定的用途与房屋规划用途不一致，属导致合同不能履行的情形。根据一审查明事实可知，2019年9月20日，雷长江先与许友强签订《商铺转让协议》，约定许友强营业时间至2019年9月20日，许友强必须在2019年9月20日以前办理并完成变更或注销等手续，否则视许友强违约……等，故，雷长江理应知晓案涉商铺上存在原工商登记经营主体及该主体经营类别的情况。在此之后，雷长江在与刘小涛签订了《租赁协议书》中约定新的营业执照由雷长江自行办理，由刘小涛提供相关材料予以协助。本案刘小涛虽为雷长江提供了相关办证的材料，但根据一审雷长江提交房地权证可知，案涉房屋规划用途为住宅，并不能作餐饮用途，双方签订的《租赁协议书》实际上无法履行，作为出租人刘小涛对此应承担相应的责任，而雷长江作为承租人，未就案涉房屋是否适合餐饮用途尽审慎义务，亦应承担相应的责任。鉴于双方对合同不能履行均应承担责任，双方责任可相抵。综上，雷长江上诉认为刘小涛隐瞒案涉房屋在已经有其它经济主体作为经营场所的情况，诱使本就打算租赁该商铺用于其它经营的雷长江作出错误的意思表示，存在欺诈和重大误解，前述《租赁协议书》应予撤销的主张，缺乏依据，一审法院不予采纳并无不当，本院可以认可。因雷长江前述主张未被采纳，其上诉主张刘小涛应全额返还其已付租金154800元于法无据，本院不予支持。根据一审查明事实可知，雷长江使用案涉房屋至2020年7月13日交回钥匙，如上所述，合同不能履行，雷长江交回钥匙行为可视为其要求解除合同，一审认定合同解除时间为该日无误，本院予以确认。至于合同解除前的租金，一审法院依据公平原则，对疫情防控期间的租金进行调整，经核算，共计117840.63元并无不当，本院均予认可，不再赘述，扣除雷长江已经支付的上述期间租金，本案雷长江还需向刘小涛支付58240.63元。至于拖欠租金的利息，刘小涛主张从反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合理合法，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，雷长江的上诉请求不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3396元，由雷长江负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年四月十三日书记员  吴浩正徐毅敏