山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终377号上诉人(原审被告）:贺书坤，男，1957年7月27日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。被上诉人(原审原告）:李岩，男，1951年2月7日生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人(原审原告）:李刚林，男，1972年8月7日生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人(原审原告）:威海北方饺子王餐饮有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区滨州街18号。法定代表人：赵井秋，总经理。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：董良高，山东舜元(威海)律师事务所律师。原审第三人：毕务琳，男，1964年12月8日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人贺书坤因与被上诉人李岩、李刚林、威海北方饺子王餐饮有限公司（以下简称北方饺子王）及原审第三人毕务琳房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初5287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺书坤上诉请求：撤销一审判决，驳回李岩、李刚林、北方饺子王的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决将违约方诉讼解除合同与合同权利人所享有的通知解除合同相混淆。李岩、李刚林、北方饺子王的诉讼请求是确认涉案合同于2020年8月24日解除，但李岩、李刚林、北方饺子王既无法定解除权，也无合同约定的解除权，不应支持。2.2013年涉案房地产已由李岩、李刚林、北方饺子王租赁进行酒店经营，2018年又重新签订租赁合同约定再租5年。故李岩、李刚林、北方饺子王清楚涉案房屋的经营情况和经营环境，其他租赁户合同到期撤走与否、经营所在地是否有地方停车及自身经营是否亏损均非其解除合同的合法理由。李岩、李刚林、北方饺子王自述2019年上半年在其他地方增设新的经营地点，其因人财物力不足将涉案经营店的人财物撤到新店，此系其违约解除合同的根本原因。贺书坤同意在继续经营的情况下，愿分担其部分亏损，在李岩、李刚林、北方饺子王对外转租的情况下，贺书坤同意为其变更租赁合同承租人，故解除该长期租赁合同不符合基本条件，亦会给贺书坤造成更大损失。李岩、李刚林、北方饺子王辩称，1.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款、第四款、第五百八十条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第十一条规定，李岩、李刚林、北方饺子王依法享有合同解除权。2.2019年9月，李岩、李刚林、北方饺子王搬离案涉房屋并通知贺书坤委托的第三人，以自己行为表明不再履行租赁合同，合同目的无法实现；2020年3月，李岩、李刚林、北方饺子王以发函方式，再次要求终止双方的租赁合同关系；2020年4月23日、5月9日、5月25日、6月12日，李岩、李刚林、北方饺子王多次向贺书坤及其委托的毕务琳就终止合同事宜进行协商，贺书坤以“北京公司收购案涉房产，因疫情没有动静，要求李岩、李刚林、北方饺子王转租”、“政府项目一直拖拖拉拉”等为由拒绝解除合同；2020年8月24日，贺书坤收到李岩、李刚林、北方饺子王移交的案涉房屋钥匙，且未有异议。上述事实表明：双方形成合同僵局；李岩、李刚林、北方饺子王不存在恶意违约的情形；继续履行合同对李岩、李刚林、北方饺子王显失公平；贺书坤拒绝解除合同，违反诚实信用原则。2020年8月24日，毕务琳接收案涉房屋钥匙，合同于该日解除。毕务琳述称，同意贺书坤的意见。1.李岩、李刚林、北方饺子王诉请确认之诉，一审判决解除合同错误；2.李岩、李刚林、北方饺子王系恶意解除合同，无停车位和周围的租赁方搬走不是解除合同的合法理由。李岩、李刚林、北方饺子王是在威海市另设立分店，将该分店的涉事人员迁到了新店，有录音为证，贺书坤不存在违反诚信原则。解除合同不会对李岩、李刚林、北方饺子王显失公平。李岩、李刚林、北方饺子王向一审法院起诉请求：1.判决确认李岩、李刚林、北方饺子王与贺书坤签订的《协议书》于2020年8月24日解除；2.由贺书坤承担诉讼费用。一审法院认定事实：威海市中级人民法院于2011年8月11日作出的（2011）威执一字第186、187号执行裁定书，确认位于威海市统一路53号楼一、二、三、四、六层房地产财产权归贺书坤所有。2018年11月1日，李岩、李刚林、北方饺子王（乙方）与贺书坤（甲方）签订一份《协议书》，约定甲乙双方曾协议，由甲方将自有的威海市统一路53-10号二楼楼梯以北自有房屋和六楼楼梯以南4间房屋现状租赁给乙方使用，现租期即将届满，双方同意顺延5年，由乙方继续租赁使用；租赁期限自2018年11月20日顺至2023年11月19日；房屋租金在租赁顺延后的第一年每年20万元，后4年每年租金在上一租金的基础上递增5%（租金价格为税后价格，应交税款执行协议第五条），租金递增数额四舍五入，保留百位数，租金支付至甲方指定的人员和账户，自2018年11月20日始的每一整年为一个租赁年，每个租赁年前租金于该租赁年9月30日前一次付清，合同签订时交付第一租赁年租金，乙方逾期交付租金，自乙方逾期交付租金之年度调整年租金为每年30万元；乙方使用房屋时如存在非法转租、转借、违规改造等违法违规行为，或存在无故提前终止合同，逾期支付或未足额支付租金及应交税费的行为，甲方均有权单方解除合同收回房屋，并有权要求乙方按剩余租期应付租金的总额赔偿甲方损失。租赁期间，经甲方同意，乙方可以转租房屋，甲方转让房屋时继续保持乙方对房屋的租赁关系不变，乙方不具有优先购买权；本协议签订时，乙方向甲方交纳履约保证金3万元，甲方于租赁结束双方交接时清退，如乙方违反本协议项下义务构成合同约定，该履约保证金不予退还；甲方委托毕务琳律师代为管理房屋租赁的相关事宜、代收租金等款项，乙方按其指定方式支付直接支付租金；落款处甲方有贺书坤签字及印章，乙方有李岩、李刚林签字及北方饺子王印章。合同签订前，贺书坤已将房屋交付李岩、李刚林、北方饺子王，由李岩、李刚林、北方饺子王进行了装修，李岩、李刚林、北方饺子王在签订合同后向贺书坤支付了2019年11月之前的租金，2019年11月1日后的租金再未交纳。后李岩、李刚林、北方饺子王搬离了涉案房屋，2020年8月24日，李刚林将涉案房屋的钥匙交与毕务琳。2020年9月10日，李岩、李刚林、北方饺子王诉至一审法院，要求确认双方租赁关系解除。一审诉讼中，李岩、李刚林、北方饺子王为证实其主张提交以下证据：1、落款时间为2020年3月3日，李岩、李刚林、北方饺子王向贺书坤、毕务琳发出的《接受退租房屋的通知》及快递单复印件一页，通知载明：在承租期间受市场因素影响，自2019年初至6月一直处于严重亏损状态，承租人多次向出租人反映相关情况，要求解除租赁合同，并经出租人的同意，从2019年6月份就在58同城和各种媒体上刊登广告进行转让，一直没有成交；因为无法继续维持经营，承租人不得不于9月10日停止经营并搬离腾空承租房屋。为了防止不必要损失的发生，请出租人接受退租的房屋并对出租房屋进行相关处置，以避免损失扩大，自办理之日起承租人将不再承担缴纳出租房屋的租金及其他相关义务。快递单显示的打印时间为2020年3月3日。2、2019年的9月20日北方饺子王股东谭晓东向毕务琳发送的短信截图1页，内容为：毕大哥您好，统一路决定不开了，您什么时候有时间咱们见面聊。证据1、2拟证明李岩、李刚林、北方饺子王以自己的行为表明不再履行租赁合同，案涉合同的目的已经无法实现。3、2020年4月23日李刚林、北方饺子王股东谭晓东与毕务琳谈话录音，2020年5月9日李刚林、北方饺子王法定代表人赵井秋与毕务琳谈话录音，2020年5月25日李刚林与毕务琳的谈话录音，2020年6月12日李刚林与毕务琳、赵井秋谈话录音，2020年8月24日李刚林与毕务琳谈话录音各一份，地点均在海港大厦12楼海丰威律师事务所。其中2020年4月23日、5月9日、5月25日、6月12日的通话录音，内容为李刚林表示其已经于2019年9月搬离租赁房屋，并希望退租，毕务琳表示房主要求继续履行租赁合同，但李刚林可以对外转租，李刚林表示其早已对外进行转租但一直未能成功，双方商讨了涉案房屋转租以及的相关事宜，李刚林多次提出退租并表示可以对贺书坤进行补偿。其中5月25日的录音显示，李刚林称愿意把截至当时的租金结清后，将之前交纳的30000元作为违约金，再另外补偿几个月的租金。6月12日的录音显示，李刚林称其带了100000元现金加上之前交纳的保证金30000元作为违约金，实在经营不下去了，如果同意房租的事，其再筹措房租，钱就放在这里了；毕务琳称“不用不用，我和老贺研究研究方案，问问他什么意见，咱再联系。”其中8月24日的录音显示，李刚林于当日将钥匙交付给毕务琳。以上录音拟证明贺书坤与毕务琳系委托关系，毕务琳有权代贺书坤决定案涉房产的租赁事宜；对于双方合同终止事宜，多次协商未果，形成合同僵局；李岩、李刚林、北方饺子王不存在恶意违约的情形；继续履行合同，对李岩、李刚林、北方饺子王显失公平；贺书坤及毕务琳拒绝解除合同，违反诚信原则；毕务琳已经将案涉房屋的钥匙收回。贺书坤及毕务琳质证称，对证据1、2的真实性无异议，其收到了该通知，但是已经表明态度，不同意解除合同；对证据3的谈话录音真实性无异议，但在一些文字、语气和代指的东西，内容的理解上，与其的话意不一致，毕务琳急于出门而接收钥匙的行为不能证明其同意解除租赁合同，不能证明李岩、李刚林、北方饺子王的主张。一审法院认为，李岩、李刚林、北方饺子王与贺书坤签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效。协议书中约定贺书坤委托毕务琳律师代为管理房屋租赁的相关事宜、代收租金等款项，毕务琳作为贺书坤的代理人与李岩、李刚林、北方饺子王之间就涉案房屋租赁事宜进行的民事活动效力及于贺书坤。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同而需要提前解约，另一方拒绝解除合同，在出现合同僵局的情况下，允许违约方解除合同，从而使其从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。但违约方解除合同应当满足以下条件：第一，违约方不存在恶意违约的情形；第二，违约方继续履行合同对其显失公平；第三，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的”。本案中，尽管协议书中约定，双方租赁期限至2023年11月19日止，但李岩、李刚林、北方饺子王自2019年9月开始通过短信、发函、当面协商的方式多次向贺书坤的代理人毕务琳提出解除租赁合同的要求，李岩、李刚林、北方饺子王搬离店面并停止经营，以自己的行为表示不履行合同，导致出现了合同僵局。贺书坤虽无违约行为，但在李岩、李刚林、北方饺子王坚持不愿意继续履行合同的情形下，显然无法强制李岩、李刚林、北方饺子王继续租赁房屋经营，且继续经营将导致李岩、李刚林、北方饺子王亏损持续增加，李岩、李刚林、北方饺子王履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得的利益，对其显失公平；李岩、李刚林、北方饺子王继续履行合同但已停止经营必将导致标的房屋空置，也造成资源闲置与浪费。李岩、李刚林、北方饺子王积极进行转租，并多次表示愿意支付违约金以及补偿金，并非恶意违约，但贺书坤仍然拒绝解除，有违诚信原则，故应当允许李岩、李刚林、北方饺子王解除租赁合同。鉴于李刚林于2020年8月24日将涉案房屋的钥匙交给毕务琳，毕务琳也接受该房屋钥匙，故确认双方租赁合同关系已于2020年8月24日实际解除。李岩、李刚林、北方饺子王仅支付了2019年11月之前的租金，2019年11月1日至合同解除之日的租金，因贺书坤表示将另案诉讼，故不在本案中进行处理。由于李岩、李刚林、北方饺子王不享有合同约定的或者法律规定的合同解除权，其提前解除租赁合同的行为构成违约解除，应当承担相应的违约责任，贺书坤亦可另案进行主张。综上，李岩、李刚林、北方饺子王的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条之规定，判决：李岩、李刚林、北方饺子王与贺书坤签订的《协议书》于2020年8月24日解除。案件受理费50元，由李岩、李刚林、北方饺子王负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。贺书坤提交从企查查网站上查询威海北方饺子王餐饮有限公司在威海开办的餐饮企业及分支机构一宗，威海北方饺子王于2019年10月份又重新开办了一家分支机构，拟证实李岩、李刚林、北方饺子王解除合同非善意，恶意解除合同的目的是在别处开办新的分支机构，其与其所述没有停车位、周围其他商家纷纷搬离的情况互相矛盾。威海北方饺子王餐饮有限公司在威海开具多家餐饮机构，拥有多年连锁餐饮管理经验，其解除合同的目的是追求利益更大化。经质证，李岩、李刚林、北方饺子王认为该证据不具有证明力。1.该证据并非新证据，对真实性不予认可，企查查并非官方网站，该证据来源并非国家工商行政管理部门公示的信息，真实性不予认可；2.该证据与本案无关联性，并表示高区店并非李岩、李刚林、北方饺子王开设，王元库与李岩、李刚林、北方饺子王无任何关系。毕务琳对证据的真实性及关联性均无异议。认为北方饺子王系一家连锁饺子店，在威海开设许多店，而并非只有涉案店铺，李岩、李刚林均是北方饺子王的实际控制人、投资老板，解除合同的真实目的是为追求利益最大化，因人手及开新店所需，其解除合同具有恶意。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李岩、李刚林、北方饺子王与贺书坤签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。李岩、李刚林、北方饺子王主张因涉案店铺因位置不适宜经营餐饮、无停车位等原因，一直处于亏损状态，不想再继续履行，多次找贺书坤的委托代理人毕务琳协商合同解除事宜，并搬离店面、停止经营，以其行为表示不履行合同，其行为已构成违约。故本案争议焦点：在长期合同未到期的情况下，李岩、李刚林、北方饺子王作为违约方能否解除合同。本院认为，在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势的变化、履约能力等原因，导致不能履行长期合同、合同陷入僵局等特定情况下，应当允许违约方通过诉讼的方式由人民法院决定是否解除合同，以打破合同僵局，使当事人从难以继续履行的合同中脱身。首先，李岩、李刚林、北方饺子王作为违约方主观上不存在恶意违约。通过李岩、李刚林、北方饺子王一审中提交的录音等证据可知，李岩、李刚林、北方饺子王一直处于亏损状态，无法正常经营，在较长时间内，其通过短信、发函、当面协商的方式多次找贺书坤的委托代理人协商合同解除事宜，双方未能达成一致意见，李岩、李刚林、北方饺子王亦未能通过转让出租的方式解决问题，贺书坤主张李岩、李刚林、北方饺子王为追求更大经济利益、在其他地方增设新的经营地点而违约，其非善意，其二审提供的证据不足以证实其主张，北方饺子王作为连锁餐饮企业，即使增设新店属实，增设新店与涉案店铺经营亏损之间亦不存在必然联系；其次，违约方继续履行合同对其显失公平，将导致利益失衡。虽继续履行合同将给守约方贺书坤带来一定的房租收益，但与给违约方李岩、李刚林、北方饺子王造成的损失相比，明显不对等，房屋租赁系长期性合同，不允许李岩、李刚林、北方饺子王解除合同将导致涉案房屋长期闲置，不利于租赁物效能发挥，客观上也会导致双方损失的进一步扩大，故违约方李岩、李刚林、北方饺子王继续履行合同所需费用、成本和可能造成的损失远远大于其不再继续租赁合同的成本和收益；作为长期租赁合同，在一方无能力亦无意愿承租的情况下法律也不支持强制违约方继续履行合同，必将导致涉案合同事实上难以继续履行。最后，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。合同双方当事人都应善意行使权利，实事求是，任何一方都应尊重另一方的利益，合同履行不能时应当允许违约方起诉请求解除合同，通过一审双方之间录音可知，李刚林称愿意把截至当时的租金结清后，将之前交纳的3万元作为违约金，再另外补偿几个月的租金，在此情况下，贺书坤坚持拒绝解除合同而非商谈如何减损、止损，有违诚信原则。即使李岩、李刚林、北方饺子王提前解除租赁合同的违约行为会给贺书坤造成损失，贺书坤亦可就相应的违约责任、损失赔偿等另行主张权利，客观上也不会影响或损害其合法权益，但其仍坚持拒绝解除合同，有违诚信原则，且将导致利益进一步失衡。据上，李刚林在多次通知解除合同后于2020年8月24日将涉案房屋的钥匙交给贺书坤代理人毕务琳，毕务琳亦认可收到房屋钥匙，一审判决确认双方租赁合同关系已于此时解除，符合法律规定和本案实际情况，并无不当，本院予以维持。至于2019年11月1日至合同解除之日的租金及李岩、李刚林、北方饺子作为违约方应承担的违约责任、损失赔偿等问题，贺书坤均可另行主张权利。综上，贺书坤的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贺书坤负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  金永祥审判员  张丽萍二〇二一年四月十六日书记员  刘双双