广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终611号上诉人（原审被告）佛山市国力教育投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人唐宏森，该公司总经理。委托代理人蒋辉，广东连捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市石湾恒信房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人林敏贤，该公司总经理。委托代理人高飞，广东派力律师事务所律师。委托代理人谭文富。原审第三人佛山市国力投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人霍群英，该公司总经理。委托代理人谢海珊，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市国力教育投资发展有限公司（以下简称国力教育公司）为与被上诉人佛山市石湾恒信房地产发展有限公司（以下简称恒信公司）、原审第三人佛山市国力投资有限公司（以下简称国力投资公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：位于佛山市顺德区大良街道的“顺德某大厦项目”是恒信公司和国力投资公司合作开发的房地产项目，但对外以恒信公司的名义进行开发和销售。该项目于2012年6月7日取得预售许可证。国力教育公司与恒信公司就某国际大厦1座806房的住宅达成购买意向，并在确认《商品房买卖合同》的内容之后在顺德商品房网上备案系统办理了网签手续。2013年11月16日，恒信公司和国力教育公司签订了书面的《商品房买卖合同》，并于2014年2月27日办理了合同备案手续。因国力教育公司未按合同约定向恒信公司交纳购房款，双方由此发生争议。另审理查明，恒信公司是林某投资设立的有限责任公司，法定代表人是林某。2014年1月24日，林某死亡。恒信公司现在的负责人林敏贤是林某的女儿。在佛山市禅城区人民法院于2014年5月26日作出的佛城法民三初字第332号民事判决书中，确认了林某的全部遗产由林敏贤继承，其他继承人放弃对林某遗产的继承的事实。该判决书已经发生法律效力。原审法院认为：恒信公司是自然人独资的有限责任公司。恒信公司的股东即法定代表人林某死亡后，在其他继承人放弃继承的前提下，林敏贤是林某的唯一遗产继承人。林敏贤继承林某的遗产包括恒信公司的财产和股份，其以恒信公司负责人身份持有恒信公司的公章提起本案的诉讼符合法律规定。国力教育公司认为恒信公司起诉不合法及认为案件应中止审理的抗辩主张没有法律依据，不予采纳。恒信公司与国力教育公司就购买某国际大厦1座806房的房产达成一致意向，并且签订了书面的《商品房买卖合同》，国力教育公司对缔约的事实没有异议，双方的商品房买卖合同关系依法成立并生效，对缔约当事人均具有法律约束力。恒信公司根据双方约定和商品房买卖的相关法律法规为案涉的《商品房买卖合同》在顺德商品房网上备案系统办理了网签和合同备案手续，但国力教育公司未依照合同约定的时间和金额支付购房款，没有履行合同的主要义务，其行为已经构成违约。国力教育公司没有举证证明为购买案涉的商品房支付了任何对价，其所称购买案涉商品房不需要支付购房款的主张也没有任何依据，恒信公司要求解除与国力教育公司的商品房买卖合同关系符合法律规定，应予以支持。双方之间的商品房买卖合同关系解除后，尚未履行的，终止履行。对于已经履行的部分，恒信公司可以要求恢复原状或者采取其他补救措施。因案涉的《商品房买卖合同》已经办理了网签登记和合同备案手续，双方的商品房买卖合同解除后，恒信公司要求国力教育公司协助办理注销网签登记和合同备案手续的请求合法有据，应予以支持。对于国力教育公司和国力投资公司关于案涉商品房买卖关系不应解除的抗辩主张，经审查，“顺德某大厦项目”虽然是恒信公司和国力投资公司合作开发的房地产项目，但对外却是以恒信公司的名义进行开发和销售。本案的《商品房买卖合同》的合同相对方也是恒信公司与国力教育公司，国力投资公司并非缔约当事人。恒信公司与国力投资公司之间的约定和协议并不影响恒信公司以自己的名义对外开展民事活动，也不影响恒信公司依据事实和法律就《商品房买卖合同》履行和解除提出诉请。并且，本案的《商品房买卖合同》因国力教育公司未支付购买商品房买卖的对价而被恒信公司要求解除，合同解除后国力投资公司仍可依据与恒信公司关于合伙的约定和法律规定对合伙体财产主张权利，恒信公司要求解除案涉合同并没有侵害国力投资公司的合法权益。国力教育公司和国力投资公司的抗辩主张没有依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认恒信公司与国力教育公司就佛山市顺德区大良街道某国际大厦1座806房的房产所成立的商品房买卖合同关系解除；二、国力教育公司应于判决发生法律效力之日起十五日内协助恒信公司办理注销位于佛山市顺德区大良街道某国际大厦1座806房的房产的《商品房买卖合同》网签和合同备案手续。案件受理费100元，由国力教育公司负担。上诉人国力教育公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，且对本案定性有误。位于顺德区大良的某国际大厦（原永顺大厦房产）项目是国力投资公司与恒信公司共同合作开发的，其中国力投资公司享有62.5%的合作投资权益，恒信公司享有37.5%的合作投资权益［见己生效的（2015）佛顺法民一初字第268号民事判决书认定的事实］。目前商品房己全部竣工验收，全部土地使用权款项、工程款均已支付完毕，项目工程对外基本不负债。由于恒信公司及其法定代表人在其他开发项目上对外高利借款，背负巨额债务，导致国力投资公司与恒信公司共同开发的商品房售房专用帐户内的款项（合作权益）被恒信公司的债权人执行了11318140元（禅城区法院执行的），按照投资权益分配比例，国力投资公司相应地应取得18863567元的投资权益，而案涉36套房屋的房价款为16774780元。为了保护国力投资公司的权益不受损害，且合作项目没有相应的现金分配给国力投资公司，恒信公司法定代表人林某与国力投资公司（唐宏森）协商，将涉案商品房以实物的形式作为投资权益分配国力投资公司，又因国力投资公司与国力教育公司系关联公司（两公司的法定代表人唐宏森与霍群英系夫妻关系），国力投资公司指定关联公司国力教育公司作为受让人与恒信公司签订了涉案的《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》只是为了过户的需要，否则，没有签订商品房买卖合同，房管部门是不给予办理过户手续的，且由于合作开发的商品房是以恒信公司的名义开发，确权（大确权）在恒信公司名下，所以必须由恒信公司与国力教育公司签订相应的《商品房买卖合同》方可将产权过户至国力教育公司名下。恒信公司在没有收取任何款项的情况下即与国力教育公司事实上签订了大量的《商品房买卖合同》，并配合办理了部分过户手续，且将涉案的商品房交付给国力教育公司，恒信公司也一再确认涉案商品房归国力教育公司所有，涉案商品房的水电费也实际由国力教育公司的关联公司支付，这恰恰证明恒信公司与国力教育公司签订的《商品房买卖合同》不是正常的商品房买卖关系，而是将涉案的商品房以实物的方式作为投资权益分配给国力投资公司，因此国力教育公司无需向恒信公司支付所谓的“购房款”，一审法院将本案定性为商品房买卖合同纠纷案，系认定事实不清，并以此为由认定国力教育公司负有支付房价款的义务，判决解除恒信公司与国力教育公司签订的商品房买卖合同，并判决国力教育公司应协助恒信公司注销《商品房买卖合同》的网签手续错误。上诉请求：1.撤销（2015）佛顺法民一初字第296号民事判决，并依法改判驳回恒信公司的诉讼请求；2.案件受理费由恒信公司承担。上诉人国力教育公司在二审期间向本院提交了以下证据材料：证据1.兴业银行特种转账借方凭证，拟证明因恒信公司及其法定代表人林某其他项目对外借款而负债，导致国力投资公司与恒信公司合作开发的商品房销售款被恒信公司的债权人执行。证据2.《房产让与反担保合同》一份、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：X088081、X088082、X088085、X088086、X088087）、《房屋买卖合同》五份，拟证明未经国力投资公司同意，恒信公司用合作开发项目的房产为案外人提供反担保，导致价值4566870元的商品房被用于清偿案外人的债务，从而导致国力投资公司的权益受损。证据3.国力教育公司与恒信公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明由于合作项目的销售款及房产因恒信公司个人债务被执行，导致国力投资公司的合作权益受损，经国力投资公司与恒信公司协商，双方同意以涉案的未售商品房作为实物的形式分配给国力投资公司的关联公司国力教育公司，以弥补国力投资公司的部分损失。恒信公司与国力教育公司签订的《商品房买卖合同》是为了便于办理过户手续，该批《商品房买卖合同》签订时间是2013年11月16日或2013年12月24日，但恒信公司已在合同第七条确认房价款已于2013年11月15日付清，从而可以看出国力教育公司无需支付任何房价款。证据4.房地产单元平面图，拟证明恒信公司已经履行了部分过户义务，即委托主管部门对案涉房产进行测绘，并将测绘结果交给了国力教育公司。证据5.中国南方电网发票，拟证明恒信公司已经将案涉房产交付给国力教育公司使用，并由国力教育公司交纳案涉房产电费。证据6.扣划款项清单、《查封扣押财产清单》，拟证明因恒信公司个人债务，导致合作项目的售房款被法院扣划11318140元用于清偿恒信公司个人债务，另有1440多平方米的房屋被查封，导致国力投资公司利益受损。证据7.结婚证、国力投资公司、国力教育公司工商登记资料，拟证明国力投资公司的法定代表人与国力教育公司的法定代表人属于夫妻关系，国力投资公司与国力教育公司属于关联公司。证据8.商品房预售许可证，拟证明案涉房屋许可证中的预售款专用账户与法院划扣执行的账户是一致的，当时法院扣划的款项是恒信公司与国力投资公司共同开发房屋的专用款，国力投资公司因此受到损失。证据9.（2014）佛城法执字第2764、2765号《协助调查函》，拟证明除因恒信公司个人债务导致售房款11318140元被法院执行外，未经国力投资公司同意，恒信公司还私自网签31套合作房屋给案外人，转移合作项目的财产。证据10.（2014）佛城法执字第2764号《协助扣划存款通知书》一份，（2014）佛城法执字第1878号《协助扣划存款通知书》五份，拟证明除前述列明的合作权益因恒信公司个人债务导致国力投资公司损失外，另还有合作项目的6335956.23元也被法院执行用于偿还恒信公司的个人债务。证据11.（2013）佛城法南民初字第725号民事判决书、申请执行书及附件、（2014）佛城法执字第288号《执行案件受理通知书》、（2014）佛城法执字第288号《执行通知书》、（2014）佛城法执字第288号《协助扣划存款通知书》四份、《结案申请书》、（2014）佛城法执字第288号《结案通知书》，拟证明因恒信公司及林某个人债务，导致合作项目售房款11318140元被法院执行，国力投资公司投资权益受损。证据12.（2014）佛城法执字第288号-1《协助执行通知书》，拟证明因恒信公司个人债务导致合作项目的12套房屋被查封，现该房屋已经解封。被上诉人恒信公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回国力教育公司的上诉请求，维持原审判决。被上诉人恒信公司在二审期间未向本院提交新证据。原审第三人国力投资公司辩称：包含案涉房屋在内的某国际大厦项目对外名义上是恒信公司开发和销售，但实际上由国力投资公司与恒信公司共同开发，国力投资公司占股62.5%，恒信公司占股37.5%，案号为（2015）佛顺法民一初字第268号的民事判决已确认某国际大厦是国力投资公司和恒信公司的共有财产。但合作过程中，因恒信公司及其法定代表人林某个人债务导致该合作项目11318140元房屋销售款于2013年10月前被禅城区法院查封，后又有12套项目房屋因其个人债务而被法院查封。为此，国力投资公司授权唐宏森与恒信公司交涉，双方同意以案涉36套房屋用以抵偿该11318140元房屋销售款被查封而对国力投资公司造成的损失，并双方同意确认该36套房屋由国力投资公司的关联公司国力教育公司受领和登记在其名下。为此，国力投资公司与恒信公司还曾签订了《国力教育“商品房买卖合同”房屋情况确认表》及《确认确权部分名单（国力教育）》等，并在确认表中要求林某另行承担因其个人原因导致1440多平方房屋被查封的责任，以消除合作权益再次被其损害的威胁。事实上，该确认表就是因恒信公司个人债务原因导致国力投资公司合作权益受损而对国力投资公司作出的补偿方案。该补偿方案达成后，恒信公司即将案涉房屋交付给了国力教育公司，并为办理过户手续，与国力教育公司书面签订及网签了《商品房买卖合同》，并委托了测绘机构进行面积测绘等。因为恒信公司法定代表人林某于2014年1月份去世，其女儿、妻子把持公司，违反诚实信用原则才致本案发生。因此，案涉房屋实际上是为弥补国力投资公司受损投资权益，而以实物形式分配给国力投资公司指定的关联公司国力教育公司的结果。商品房买卖合同的签订仅为过户之需，非国力教育公司与恒信公司关系的实质，国力教育公司亦无需再向恒信公司支付任何房价款。原审判决存在事实不清及法律适用错误，请求二审法院予以改判并驳回恒信公司的诉讼请求。原审第三人国力投资公司在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人恒信公司对国力教育公司提交的证据1-2、6-7、9-12的关联性不予确认，认为证据3为恒信公司在一审中提交的证据，对其真实性没有异议，但认为不能证明国力教育公司所要证明的内容，对证据4、5、8认为不能证明国力教育公司已经取得案涉房产的所有权。国力投资公司对国力教育公司提交的全部证据的真实性、合法性、关联性没有异议。经审查，上诉人国力教育公司提交的全部证据来源真实，形式合法，本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院对原审法院查明的“位于佛山市顺德区大良街道的‘顺德某大厦项目’是恒信公司和国力投资公司合作开发的房地产项目，但对外以恒信公司的名义进行开发和销售。该项目于2012年6月7日取得预售许可证。2013年11月16日，恒信公司和国力教育公司就某国际大厦1座806房住宅签订了书面的《商品房买卖合同》，并于2014年2月27日办理了合同备案手续，并在顺德商品房网上备案系统办理了网签手续。恒信公司是林某投资设立的有限责任公司，法定代表人是林某。2014年1月24日，林某死亡。恒信公司现在的负责人林敏贤是林某的女儿。在佛山市禅城区人民法院于2014年5月26日作出的佛城法民三初字第332号民事判决书中，确认了林某的全部遗产由林敏贤继承，其他继承人放弃对林某遗产的继承的事实。该判决书已经发生法律效力”的案件事实予以确认。另查明：2013年11月16日，恒信公司与国力教育公司签订的编号为Y184796的《商品房买卖合同》第七条中约定“国力教育公司一次性付款，首期人民币517055元正于2013年11月15日前付清。”各方在庭审中确认，国力教育公司并未实际支付上述款项。国力教育公司法定代表人唐宏森与国力投资公司法定代表人霍群英为夫妻关系。中国农业银行股份有限公司顺德清晖支行账号为44×××15的账户、兴业银行股份有限公司佛山顺德大良支行账号为39×××71的账户为某国际大厦项目的预售款专用账户。李厚祥起诉林某、恒信公司民间借贷纠纷一案中，佛山市禅城区人民法院作出（2013）佛城法南民初字第725号民事判决，判令林某向邓厚祥偿还借款本金8000000元及利息，恒信公司对上述债务承担连带清偿责任，该判决于2014年1月6日发生法律效力。后李厚祥对上述判决申请强制执行［案号：（2014）佛城法执字第288号］，佛山市禅城区人民法院从某国际大厦的预售款专用账户划扣11318140元用于清偿上述债务。再查明，恒信公司曾通过网签的方式将“顺德某大厦”项目下的31套房产分别转移到佛山市某集贸市场有限公司、佛山市某贸易有限公司、广州某投资咨询有限公司名下，并未按照商品房买卖合同的约定支付合同价款。本院认为：恒信公司与国力教育公司签订的商品房买卖合同的性质应是名为商品房买卖合同，实为对国力投资公司投资收益的处理。首先，恒信公司与国力教育公司在于2013年11月16日签订的《商品房买卖合同》第七条中约定，国力教育公司一次性付款，首期人民币517055元于2013年11月15日前付清。在国力教育公司并未实际支付任何购房款的情况下，双方却在合同中载明购房款已全部付清，此行为不符合一般商品房买卖的交易习惯。其次，位于佛山市顺德区大良街道的“顺德某大厦”为国力投资公司与恒信公司合作开发的项目。因恒信公司及林某的其他债务，导致国力投资公司与恒信公司该合作开发项目的售房款被法院强制执行，涉案合作开发项目的房产被法院查封。同时，恒信公司为清偿其公司单方所欠的债务，亦通过网签的方式将“顺德某大厦”项目下的31套房产分别转移案外人名下。因此，国力教育公司和国力投资公司主张双方签订《商品房买卖合同》是为了弥补国力投资公司在合作项目中的投资收益损失，而将案涉房产以签订商品房买卖合同的方式过户至国力教育公司名下具有可信性。因此，恒信公司与国力教育公司签订商品房买卖合同并进行网签及合同备案，只是对国力投资公司的投资权益进行的处理，而国力投资公司与恒信公司合作开发涉案房产的过程中其应得的投资收益，是否与国力教育公司、恒信公司所签订的商品房买卖合同中确定的36套房产的价值相当，应由国力投资公司和恒信公司通过对合作项目进行清算后才能确定。故涉案商品房屋买卖合同及相应网签和合同备案手续的处理方式，也应在国力投资公司与恒信公司对合作项目进行清算后再予确定。综上，原审法院认定恒信公司与国力教育公司之间为商品房买卖合同关系，解除双方之间的商品房买卖合同，并判令国力教育公司于判决生效之日起十五日内协助恒信公司办理注销位于佛山市顺德区大良街道某国际大厦1座806房的房产的《商品房买卖合同》网签和合同备案手续不当，依法应予改判。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第296号民事判决；二、驳回佛山市石湾恒信房地产发展有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元均由佛山市石湾恒信房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  郑正坚代理审判员  黄玉凤二〇一六年六月二十七日书 记 员  黄结仪