浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初5138号 原告：中国银行股份有限公司玉环支行，住所地玉环市玉城街道广陵南路**，统一社会信用代码913310217046993666。 负责人：王金国，行长。 委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶萍，浙江利群律师事务所律师。 被告：董帮寿，男，1966年1月21日出生，汉族，住玉环市。 被告：浙江中捷房地产开发有限公司，住，住所地玉环市大麦屿街道双峰村升华路**一社会信用代码91331021754912196F。 诉讼代表人：柳正晞。 诉讼代理人：林巧巧，浙江台温律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司玉环支行（以下简称中国银行）与被告董帮寿、浙江中捷房地产开发有限公司（以下简称中捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人蔡辉强、叶萍、被告中捷公司的委托代理人林巧巧到庭参加诉讼，被告董帮寿经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行向本院提出诉讼请求：判令1、被告董帮寿偿还借款本金364102.36元、截止2020年9月15日的利息、罚息25466.40元及自2020年9月16日起至付清之日止按合同约定的利率；实现债权费用律师代理费9100元。2、对被告董帮寿所有的坐落在玉环市××街道××路××号××室的不动产的折价款或拍卖、变卖款在上述第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权。3、被告中捷公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2010年1月27日，原告与被告董帮寿、中捷公司签订“个人一手住房贷款合同”，董帮寿向原告借款73万元用于向中捷公司购买大麦屿街道××路××号××室的房屋，由被告中捷公司提供阶段性连带责任保证，并办理房屋抵押权预告登记。被告董帮寿按约还款至2018年11月10日，对此后的借款本息再没归还。 被告董帮寿既未答辩，也未在本院指定的期限内提交相应的证据。 被告中捷公司答辩，被告中捷公司在2015年10月21日被法院受理破产清算至2020年8月26日终结破产程序，原告并没有申报债权，且中捷公司财产经分配后并无其他财产，至于没有进行注销企业登记是由于需要配合办理被告董帮寿等三户的商品房登记手续。原告现要求中捷公司承担责任是没有法律依据的，应当予以驳回。被告中捷公司承担的是阶段性连带责任保证，属保证期限约定不明的情形，担保期限为六个月。破产管理人在对中捷公司进行破产清算过程中，曾敦促配合七家购房户办理房地产初始登记，足以说明被告董帮寿所购的商品房同样也是可以办理的，根据合同约定原告自能够进行不动产登记之日起90日内办理正式抵押登记，但原告从2010年1月25日办理商品房预告登记至今未予办理正式抵押登记。原告怠于办理抵押登记，无限期地延长中捷公司的阶段性连带责任保证的风险，有违担保法的精神和民事活动的诚信原则，中捷公司的担保责任应当免除。假如要中捷公司承担，也是抵押物之外的本金部分承担责任，其他利息、罚息等是由于原告自己的原因造成的。假如要被告中捷公司承担利息，那中捷公司在2015年7月21日被法院受理破产清算，那么原告的利息也应当是到此停止结息，并且被告董帮寿已还款至2018年11月10日，本案的利息、罚息不在中捷公司的担保范围。原告中国银行对案涉房屋无权行使抵押权进行优先受偿，原告所主张的大麦屿街道××路××号××室的不动产已办理抵押预告登记，完全可以去实现抵押权登记，但原告自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。被告董帮寿至2020年9月15日止借款已连续逾期22期后才提起诉讼，其过错是显然易见的。 经本院审理查明，2009年7月8日，被告（出卖人）中捷公司与被告（买受人）董帮寿签订编号200907089993商品房买卖合同，董帮寿向中捷公司购买位于玉环市××街道××路××号××室××商品房。约定，董帮寿办理银行按揭贷款73万元；中捷公司应当在2011年6月30日前依照规定将具备相应条件的商品房交付给董帮寿使用。 2010年1月27日，被告（借款人、抵押人）董帮寿、原告（贷款人、抵押权人）中国银行、被告（保证人、开发商）中捷公司三方签订编号7251093ZJ065号个人一手住房贷款合同，约定： 第一条贷款金额及期限。1、本合同项下贷款金额73万元。2、本合同项下贷款期限为15年/180个月。 第二条贷款用途本合同项下的贷款用途为借款人支付其购买坐落于××路××号××室的房屋的购房款。 第三条贷款利率与计结息。1、本合同项下贷款利率为：浮动利率方式。浮动利率，浮动周期为至每次年1月1日，即从贷款人实际发放日起至每次年1月1日，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。3、结息和付息。按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日。4、罚息。⑴若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。 第五条贷款的发放。贷款人在同意借款人提款申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名浙江中捷房地产开发有限公司，账号×××01）。 第六条贷款的偿还。1、本合同项下贷款按以下方式偿还，按月等额本息还款。3、为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名董帮寿，账号4529××××0858，作为本合同项下贷款的指定扣款账户。 第八条担保。本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，自能够进行不动产登记之日起90日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。 附件一：个人一手住房贷款合同通用条款。本通用条款是“个人一手住房贷款合同”不可分割的组成部分，与本合同专用条款共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务的法律文件： 三、借款人违约的事件及处理。1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：⑵未按期归还贷款本息。2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：⑵宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；⑸终止或解除本合同；⑹要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；⑻依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；⑽要求保证人承担保证责任。 四、开发商保证。若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 七、费用。除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生地费用（包括律师费）由借款人承担。 被告中捷公司向原告中国银行出具保证函：被告董帮寿与中捷公司签订编号200907089993商品房买卖合同，购买中捷公司正在开发建设的位于玉环市××街道××路××号××室房××。计划于2011年6月30日前竣工交付使用。现董帮寿拟向你行申请办理个人住房抵押贷款73万元。中捷公司保证1、住房竣工办理“房屋产权证”后，借款人主动与贷款银行签订“抵押合同”，本例“房屋他项权证”，并交付贷款行。2、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，可由贷款银行从我单位任何存款账户上直接扣收。本保证函自开出之日生效，有效期至上述1项完成之日止。 2010年1月25日，大麦屿街道××路××号××室办理玉房预玉环字第0××3号预购商品房抵押权预告。 2010年1月28日，被告董帮寿填写“中国银行零售贷款借款借据”：贷款金额73万元，年利率4.158%，借款用途购房，借款到期日2025年1月28日。2010年3月26日首次放款。 被告董帮寿按约还款至2018年11月10日。截止2020年9月15日，被告董帮寿尚欠借款本金364102.36元、利息、罚息。 另查明，玉环县国土资源局在2012年1月4日对玉环市××街道××路××号××室房产办理编号20111223-87-211“土地使用权分割登记凭证”。同年7月24日，被告中捷公司向被告董帮寿开具金额为906354元的购房款发票。 2015年7月21日本院作出（2015）台玉破（预）字第10号民事裁定，受理申请人中捷公司破产清算申请。同年11月6日本院作出（2015）台玉商破第10号决定，指定浙江台温律师事务所担任中捷公司的管理人。2016年9月8日本院作出（2015）台玉破字第10号民事裁定，宣告中捷公司破产。2020年8月26日本院作出（2015）台玉破字第10-10号民事裁定，终结中捷公司破产程序。 再查明，原告中国银行因本案诉讼于2020年11月3日向浙江利群律师事务所支付案件代理费9100元。 以上事实有原告中国银行提供的原、被告身份证明，编号200907089993商品房买卖合同，编号7251093ＺＪ065号个人一手住房贷款合同、附件一：个人一手住房贷款合同通用条款，保证函，玉房预玉环字第0××3号预购商品房抵押权预告，中国银行零售贷款借款借据，贷款已还款明细清单，№00711263代理费发票；被告中捷公司提供的（2015）台玉破（预）字第10号民事裁定书、（2015）台玉商破第10号决定书、（2015）台玉破字第10号民事裁定书、（2015）台玉破字第10-10号民事裁定书，玉环县国土资源局编号20111223-87-211“土地使用权分割登记凭证”，购房款发票；号码00269837销售不动产统一发票（自开）；以及原告中国银行、被告中捷公司的当庭陈述等证据予以证实。被告董帮寿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证与抗辩的权利。对原告中国银行、被告中捷公司提供的证据，经本院审查认为，其来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，故本院确认其具有证明力，可以作为定案的根据。 本院认为，原告中国银行与被告董帮寿之间的金融借款合同，意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定和违背公序良俗，合同合法有效。原告中国银行对案涉借款合同项下的还款、欠款等作出充分合理的解释，并与所提供的证据相印证，本院予以采信。被告董帮寿未按照约定的期限支付借款本息，已经构成违约，应承担继续履行支付借款本息、罚息以及相应费用等违约责任。原告中国银行的本案第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。因此，原告中国银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故原告中国银行的本案第二项诉讼请求对涉讼的玉环市××街道××路××号××室的不动产的折价款或拍卖、变卖款在债权范围内享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 本案中约定被告中捷公司提供阶段性连带保证。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日时止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务，即阶段性保证期间届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中国银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，被告中捷公司提供的阶段性连带保证责任的期限届满条件未成就，仍应当承担连带保证责任至案涉房屋抵押权设立登记完成。但是，金融机构怠于办理抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则。房地产企业提供的担保是阶段性、补缺性，保证期间是有限度的，应具备合理性。 民事法律行为可以附期限。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。根据审理查明的事实，案涉商品房买卖合同约定“保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”。被告中捷公司在向原告中国银行出具保证函中亦为同样的意思表示。本院认为，从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥抵押登记为时间界点。保证期间在本质上是一项旨在维护保证人利益的制度，在保证期间内债权人未主张权利的，保证人免除责任。合同当事人可以约定保证期间，但不能无限延长保证期间，这既是阶段性担保的应有之义，也是不动产抵押权预告登记制度的初衷。即如果在一定期限内不办理，就表明预告登记的权利不应当受到保护，转而要求阶段性连带保证人承担保证责任亦无权利之基础。按照约定，本案被告中捷公司的保证期间应确定为2011年6月30日起至2011年9月30日前办理抵押权登记，而中国银行却在2020年11月9日提起本案诉讼主张权利。在明确约定案涉商品房竣工交付使用期限的前提下，没有证据证明存在非基于中国银行的原因导致的无法转为抵押登记之情形，中国银行对此也无合理性解释，其未去办理抵押登记手续显然超出了“约定保证期限”。退而言之，诚如中国银行所述被告董帮寿按约还款至2018年11月10日，那其亦应当至迟在12月10日后的合理期限内办理抵押登记，仍不至于在2020年8月26日中捷公司终结破产程序后的才主张抵押权。中国银行怠于履行办理房屋抵押登记的合同义务是显而易见的，对案涉房屋的抵押预告登记失效以及没有办理抵押登记后果的产生存在重大过错，其不能因自身过失致权利受损而转嫁到阶段性保证人中捷公司上，中国银行怠于办理抵押登记应当视为保证期间经过。故原告中国银行主张被告中捷公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 至于被告中捷公司辩称，假如判令被告中捷公司承担保证责任，但其自2015年7月21日被受理破产清算申请至2020年8月26日终结破产程序，原告中国银行没有申报债权。而案涉房屋约定2011年6月30日前竣工，原告可以办理房屋抵押登记而至今未予办理。由于原告中国银行怠于办理抵押登记，故其不承担而产生的利息、罚息等，受理破产清算之后的利息更不应承担，对于本金也仅是对抵押物清偿之外的部分予以承担责任。原告中国银行反驳，被告董帮寿按约已还款此前无须主张债权，且原告并不知道中捷公司的破产清算。本院认为，鉴于已在上述认定原告中国银行诉请被告中捷公司对被告董帮寿归还借款及支付利息、罚息、实现债权费用司承担保证责任的主张不予支持，故双方对于中捷公司要承担的责任范围的争执亦相应地不作评判。 被告董帮寿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，其在法律规定的范围内处分自己诉讼权利的行为，应当自行承担不利后果，不影响本案依法审理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十条、第二百二十一条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第五十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告董帮寿在本判决生效后七日内归还原告中国银行股份有限公司玉环支行借款本金364102.36元，并支付自2018年11月11日起以所欠本金为基数按合同约定执行利率计付至本金实际履行时止的利息、罚息。 二、限被告董帮寿在本判决生效后七日内赔偿原告中国银行股份有限公司玉环支行实现债权费用律师代理费9100元。 三、驳回原告中国银行股份有限公司玉环支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7280元，由被告董帮寿负担（此款于本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  王剑锋 人民陪审员  郑义建 人民陪审员  王菊弟 二〇二一年四月二日 代书 记员  王丹华