贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初785号原告：浙越资产管理有限公司，住所：浙江省绍兴市越城区金滩大厦1703室，统一社会信用代码：913306003299127698。法定代表人：金晔民，职务；董事长。委托诉讼代理人：韦朝顺，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：母勇，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被告：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司，住所：贵州省遵义市南部新区南岭路南岭村委会三楼，统一社会信用代码：91520302675437390R。法定代表人：马宇。被告：马宇，男，汉族，1974年06月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：刘玉，男，布依族，1967年04月15日出生，住贵州省贵阳市云岩区。原告浙越资产管理有限公司（以下简称浙越资产管理公司）诉被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫房开）、马宇、刘玉金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告浙越资产管理有限公司的委托诉讼代理人韦朝顺到庭参加了诉讼，被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司、马宇、刘玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司立即偿还原告浙越资产管理有限公司借款人民币5532653.00元及利息5768856.17元（利息包括罚息和复利，截至2020年05月08日的利息为4462927.42元，2020年05月08日至2021年01月11日的罚息686094.71元，复利619834.04元，2021年01月11日之后的罚息继续以未还本金为基数，按年利率18%计算至本金还清之日止，复利以未还利息为基数，按年利率18%计算至利息还清之日止）；二、依法判令被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司向原告浙越资产管理有限公司支付违约金3207624.00元（违约金以未还本金为基数，以实际违约天数按日万分之五计算，暂计算至2021年01月11日，后续违约金继续计算至本金还清之日止）；三、依法判令被告马宇、刘玉对上述第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、依法判令原告浙越资产管理有限公司对遵房建监字第××号他项权证项下的在建工程折价、拍卖或者变卖所得价款在上述第一项、第二项确定的债权范围内享优先受偿权。五、本案诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等费用由三被告承担。事实及理由：2015年1月14日，被告遵义聚鑫房地产公司与债权人贵阳银行股份有限公司遵义分行签订Ｊ1801201501140024号《固定资产（项目融资）借款合同》，约定被告聚鑫房开向贵阳银行遵义分行借款8000万元，借款用途为项目融资，借款期限自2015年1月14日至2016年1月13日止，借款年利率为浮动利率。同日，被告聚鑫房开与贵阳银行遵义分行签订Ｄ1801201501140024号《抵押合同》，约定聚鑫房开将其名下位于贵州省遵义市红花岗区在建工程为被告的上述借款提供抵押，并办理了抵押登记取得遵房建监字第××号他项权证。2015年1月8日、2015年6月6日被告刘玉、马宇分别向贵阳银行遵义分行出具了承诺书，承诺对被告聚鑫房开的本案借款承担连带保证责任。2015年1月20日，贵阳银行遵义分行实际向被告聚鑫房开发放8000万借款，执行年利率12.000024%。2016年1月13日，聚鑫房开与贵阳银行遵义分行签订《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同》的补充协议，约定将该借款合同项目的贷款延期12月，新的贷款期限至2017年1月13日止。2017年1月11日，聚鑫房开与贵阳银行遵义分行再次将借款延长至2018年1月12日止，展期贷款年利率固定为12%，抵押人同意继续按照《抵押合同》的约定对本案债务承担抵押担保责任。上述借款到期后，截至2020年4月20日，被告聚鑫房开尚欠贵阳银行遵义分行借款本金5532653.00元及相应利息、罚息、复利等费用。2020年6月，贵阳银行遵义分行上级贵阳银行股份有限公司与贵州省资产管理股份有限公司（以下简称“贵州资产”）签订《不良资产批量转让协议》及《分户协议》，将本案债权一并转让给贵州资产，并于2020年7月15日在贵州日报刊登《债权转让暨债务催收联合公告》，履行了债权转让的通告义务。后贵州资产于2020年7月与原告浙越资产管理有限公司签订了〈不良债权资金产转让协议〉及《分户协议》，将其对聚鑫房开的债权及从属债权一并转让给浙越资产，并于2020年8月18日在公告。至此，原告成为聚鑫房开的合法债权人。但原告多次催促三被告还款无果，特提起诉讼请。被告聚鑫房开公司、马宇、刘玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2015年1月5日被告遵义聚鑫房开公司因资金周转向贵阳银行股份有限公司申请贷款8000万元，并承诺用“南秀家园”项目一期经济适用住房在建工程作抵押担保；同时遵义聚鑫房开公司股东马宇、刘玉承诺为该笔贷款提供连带保证责任。2015年1月14日贵阳银行股份有限公司遵义分行与被告遵义聚鑫房产公司签订《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同》约定遵义聚鑫房产公司借款8000万元，用于置换“南秀家园”经济适用住房项目一期工程在华能贵诚信托有限公司融资信托资金，借款期限自2015年1月14日至2016年1月13日，利率在基准利率上上浮114.30%；逾期还款的罚息贷款利率上浮50%，复利自逾期次日起按罚息利率计收，违约金以借款余额为基数，从违约之日起按日万分之五计算直至违约行为纠正之日止，对其中无法纠正的行为则按违约发生借款余额一次性收取千分之三的违约金；利息为按日计息，按季结息，结息日为每季末的20日；贷款人因追索贷款而发生的一切费用和损失应由借款人负责。该贷款经被告聚鑫房开与贵阳银行遵义分行签订《贵阳银行抵押合同》约定，被告以其名下位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房-6-1-1-1-1在建工程（抵押面积4196.76平方米）为《借款合同》的债权提供抵押担保；抵押担保的范围为本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、律师代理费等。抵押期限2015年1月14日至2016年1月14日。2015年1月16日双方办理了抵押登记，并取得遵房建监字第××号他项权证。2015年1月20日贵阳银行遵义分行向被告聚鑫房开公司账户发放贷款。贵阳银行遵义分行出具的借款凭证载明：借款金额8000万元，年利率为12.00024%，还款日为2016年1月13日。2016年1月13日，被告遵义聚鑫房产公司与贵阳银行股份有限公司遵义分行签订《关于〈贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同的补充协议》，约定将贷款还款日延长至2017年1月13日，贷款的担保方式为在建工程抵押，抵押物为：聚鑫房开公司所开发的位于遵义市红花岗区经济适用住房1号、3号、4号、5号、6号、15-1号、8号、9号、10号、11号楼在建工程，建筑面积共计75092.03平方米，共计704套经济适用住房。2017年1月11日被告遵义聚鑫房产公司与贵阳银行股份有限公司遵义分行又签订《固定资产（项目融资）借款合同的补充协议》约定，将贷款到期日从2017年1月13日延长至2018年1月12日，贷款利息为固定利率年利率12%等内容。聚鑫房开公司陆续还款后，双方重新办理了黔（2017）遵义市不动产证明第0059499号不动产登记证明，载明：债务人聚鑫房开公司以位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房1、4、5、6、15-1栋为贷款8000万作抵押。2019年9月19日遵房建监字第2015300006号他项权证被注销。庭审后，原告向本院提交《情况说明》：贵阳银行股份有限公司遵义分行获得遵房监字第2015300006他项权证期间，因聚鑫房开公司陆续还款，贵阳银行股份有限公司遵义分行解除了部分抵押资产，并于2017年11月30日重新办理了在建工程抵押登记，新他项权证号为黔（2017）遵义市不动产证明第0059499号，抵押面积为3460.79平方米。因遵房监字第2015300006他项权证已经注销，经被告与浙越公司协商一致，同意浙越资产管理有限公司对遵义聚鑫房开公司用于抵押的黔（2017）遵义市不动产证明第0059499号项下抵押资产享有优先受偿权。经本院核实，双方对上述内容无异议，且同意原告在本案中对黔（2017）遵义市不动产证明第0059499号项下抵押资产享有优先受偿权。借款到期后，被告聚鑫房开未按约偿还借款本息。2020年6月贵州省资产管理股份有限公司（以下简称贵州资产管理公司）开展金融企业不良债权资产处置时，与贵阳银行遵义分行签订《不良资产批量转让协议》及《不良资产分户转让协议（债权）》，约定贵州资产管理公司受让《不良贷款资产包清单》中贵阳银行遵义分行名下包含被告聚鑫房开公司的债权及附属权益。《不良贷款资产包清单》载明：截止基准日2020年5月8日聚鑫房开公司尚欠贷款余额为5532653元、利息4462927.42元，担保人遵义聚鑫房开公司。2020年7月15日双方在《贵州日报》上发布了《贵阳银行遵义分行与贵州省资产管理股份有限公司债权转让暨债务催收联合公告》，将债权转让事实告知债务人、担保人并进行债务催收。2020年7月贵州资产管理公司与原告浙越资产管理公司签订《不良债权资产转让协议》，约定贵州资产管理公司将贵阳银行遵义分行对被告聚鑫房开公司的债权及附属权益转让给原告。2020年8月18日双方在《中国商报》上发布了《贵州资产管理公司与浙越资产管理公司债权转让暨债务催收联合公告》，对债权转让事实进行了告知。庭审时，原告提供《遵义聚鑫房地产开发有限责任公司利息计算》明细表一张：截止受让债权基准日2020年5月8日聚鑫房开公司尚欠借款本金5532653.00元，利息4462927.42元；截止2021年1月11日聚鑫房开公司欠本金5532653.00元、利息（含复利、罚息）5768856.17元，违约金3207624.00元。上述事实，有原告的陈述及其提交的《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同》、《贵阳银行抵押合同》、《关于〈贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同的补充协议》、《不良资产批量转让协议》、公告报纸等证据佐证，经庭审举证质证，并有庭审笔录记录在卷，足以认定。本院认为，贵阳银行遵义分行与被告聚鑫房开签订的《借款合同》及《抵押合同》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，对双方均具有约束力。贵阳银行遵义分行依约发放贷款后，被告未按期还本付息，应承担相应的违约责任。原告浙越资金产公司受让涉案债权后，将债权转让事宜予以公告，履行了债权转让的通知义务，故原告要求被告聚鑫房开归还剩余贷款本息，并按合同约定支付相应罚息、复利和违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告主张截止基准日2020年5月8日止，聚鑫房开欠借款本金5532653.00元，利息4462927.42元，及2020年5月8日至2021年1月11日的罚息686094.71元，有合同约定，不违反法律规定，予以支持。但原告主张基准日之后以罚息为基数再次计收复利的请求，因按照中国人发银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内应付利息，不包括逾期利息。若是对逾期本金计收的罚息再次按照罚息利率计算利息就是对借款人的多重惩罚，属于多重利滚利，不符合法律规定，而本案原告未能明确涉案贷款的正常利息，故对于基准日之后的复利不予支持。综上，截止2021年1月11日，被告聚鑫房开公司尚欠借款本金5532653.00元、欠息合计5149022.13元。之后的罚息以未还本金5532653.00基数，按年利率18%计算至全部款项付清之日止。关于原告要求被告按日万分之五支付违约金的请求。借款合同中对违约金的计收存在两个标准，即从违约之日起按违约发生日借款余额日和违约天数每天向借款人收取万分之五的违约金，直至违约行为纠正之日止，对其中无法纠正的行为则按违约发生借款余额一次性收取千分之三的违约金；由于借款合同中并未对可纠正或不可纠正违约行为的情形进行明确约定，由此造成对违约金条款的解释存在多种理解，根据相关法律规定，债权人作为格式合同的提供方，对格式条款有两种以上解释的，应当适用做出不利于提供格式条款一方条款。因此对原告主张违约金的诉请，本院以“按一次性千分之三计收”违约金条款执行，经本院核实，支持违约金为：16598元（5532653.00元×3‰），对超出部分不予支持。被告聚鑫房开公司以位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房-6-1-1-1-1在建工程（抵押面积4196.76平方米）为涉案贷款提供抵押，并办理的抵押登记，取得遵房建监字第××号他项权证，但该他项权证已于2019年9月19日注销了抵押登记；被告偿还部分借款后，双方就遵房建监字第××号他项权证项下的部分抵押物重新办理了在不动产登记证明（他项权证号：黔（2017）遵义市不动产证明第0059499号），鉴于被告同意原告在本案中对该不动产登记证明项下抵押物享有优先受偿权，故本院予以支持。被告马宇、刘玉自愿为聚鑫房开公司的借款提供连带担保，但原债权人贵阳银行遵义分行与被告聚鑫房开公司变更原借款还款期限时，未征得被告马宇、刘玉的书面同意，并且自原借款期限届满日的六个月内，原债权人贵阳银行遵义分行未向担保人主张债权，故二被告马宇、刘玉免除保证责任，为此原告请求被告马宇、刘玉承担连带担保责任，本院不予支持。关于律师费，原告未提供证据佐证，不予支持。被告聚鑫房开公司、马宇、刘玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告浙越资产管理有限公司支付借款本金5532653.00元及利息、罚息、复利（截止2021年1月11日的欠息为5149022.13元，自2021年1月12日起的罚息以尚欠借款本金为基数，按年利率18%计算至款项付清之日止）；二、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告浙越资产管理有限公司支付违约金16598.00元；三、原告浙越资产管理有限公司对被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司提供的位于贵州省遵义市红花岗区1、4、5、6、15-1栋（他项权证：黔（2017）遵义市不动产证明第0059499号）折价、拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项款项范围内享有优先受偿权；四、驳回原告浙越资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取54430元，由被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  税新素二〇二一年四月九日法官助理姚兰书记员钱艳丽