海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海民二初字第112号 原告：海南助禾农业科技有限公司。住所地：海口市国贸路36号海南嘉陵国际大厦1815室。 法定代表人：陈克莉，总经理。 委托代理人：吴云，海南泽田律师事务所律师。 委托代理人：刘成芳，海南泽田律师事务所律师。 被告：琼海海发工贸有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇人民路100号，现住所地不详。 法定代表人：宋立宪，总经理。 第三人：林斯新，男，1956年6月10日出生，汉族，住海口市美兰区。 委托代理人：林彦，男，1983年8月26日出生，汉族，住海口市美兰区。与林斯新系父子关系。 第三人：林先文，男，1975年12月18日出生，汉族，住琼海市。 第三人：林先武，男，1978年9月20日出生，汉族，住琼海市。 第三人：吴梅，女，1955年1月24日出生，汉族，住琼海市。 委托代理人：林先文，男，1975年12月18日出生，汉族，住琼海市，系第三人林先武、吴梅的委托代理人。 原告海南助禾农业科技有限公司（以下简称助禾公司）与被告琼海海发工贸有限公司（以下简称海发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月11日依法追加林斯新、林先文、林先武、吴梅为第三人参加诉讼。因被告住所地不详，本院依法于2015年5月16日在人民法院报上向被告公告送达起诉书副本等法律文书，并于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴云、刘成芳，第三人林斯新及委托代理人林彦、林先文亦即第三人林先武、吴梅的委托代理人到庭参加诉讼，被告缺席。本案现已审理终结。 原告诉称：2005年11月20日，原、被告签订四份《房地产买卖契约》，约定被告将位于琼海市加积镇人民路海发寓苑372#（原房产证号第XXXXX号）、374#（原房产证号第2XXXXX号）、376#（原房产证号第2XXXXX号）、380#（原房产证号第XXXXX号）房产出售给原告，双方并就房价、付款方式、房屋交付时间、权属证办理等作了约定。原告已按约定支付全部购房款给被告，被告也将374#、376#房屋产权过户到原告名下。但由于372#、380#房屋被琼海市人民法院以（2006）琼海民一初字第148号民事裁定书查封，无法过户。现涉案房屋已解封，原告联系被告办理过户手续，但无法联系到。原告认为，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告将位于琼海市加积镇人民路海发寓苑372#（原房产证号第XXXXX号）、380#（原房产证号第XXXXX号）房屋权属过户到原告名下。2、判令被告承担本案诉讼费用。 原告为证明其主张，提供以下证据：1、四份《房地产买卖契约》，证明2005年11月20日，被告将位于琼海市加积镇人民路海发寓苑372#、374#、376#、380#房产出售给原告，并将374#、376#房屋产权过户到原告名下。2、琼海市地方税务局土地、房产转让税收调查结果通知书、发票、《琼海市土地、房产转让税收完（免）税证明书》，证明2005年12月14日琼海市地方税务局向原、被告下达土地、房产转让税收调查结果通知书，2005年12月26日原告缴纳了房屋转让的全部税款，并取得购房发票和完税证明。3、收据、房屋所有权证存根、琼海市房产管理局通告、海南日报公告信息，证明因被告遗失372#房产证，按房产局的要求在海南日报刊登公告，无法办理372#房购房发票和完税证明。4、（2006）琼海民一初字第148号民事裁定书，证明372#、380#房屋被琼海市人民法院查封的事实。5、房屋权属证书、国有土地使用权证书，证明2007年被告将374#、376#房屋、土地产权过户到原告名下。6、声明二份，证明嘉陵公司同意房屋转让已收到原告付给被告购房款的事实。 被告没有书面答辩，也没有提供证据。 第三人林斯新陈述称：1、第三人与被告1997年4月21日签订《房屋买卖合同》，约定被告将380#房售给第三人，房总价款583590元，第三人支付房款450000元后可入住，待被告为第三人办妥房产证后，付清余款。签订合同当天，第三人已付给被告购房款200000元，同月24日又付250000元，共计450000元。2、付第二笔房款时被告法人代表宋立宪亲自将房屋锁匙交给第三人，第三人已入住使用房屋至今。3、第三人入住房屋后，曾联系被告办理房屋过户，但因宋立宪出走无法找到，造成至今无法过户。第三人与被告买卖房屋在前，原、被告买卖房屋在后，原、被告的房屋买卖合同是无效的。如果法院判决房屋过户给原告，将违反《房地产转让管理规定》第六条第五项“有争议的房产不得转让”和《合同法》的有关规定。另外，原、被告签订的《房地产买卖契约》上所盖的公章、收据上的公章、法人代表宋立宪的签名都是假的，要求法院进行鉴定。如有虚伪诉讼，应移交公检机关侦处，以保护第三人的合法权益。 第三人林斯新为证明其主张，提供以下证据：1、《房屋买卖合同》，证明1997年4月21日第三人与被告买卖房屋的事实。2、收据2张，证明第三人购房后向被告支付450000元房款。3、2XXXXX号房屋房产证书，4、用电核准证，证据3、4证明第三人购房后一直居住房屋至今。5、备忘录，6、证明，证据5、6证实第三人向被告付款450000元购房，房屋是第三人的事实。 第三人林先文、林先武、吴梅陈述称：1、被告于1997年3月11日与第三人林先文、林先武的父亲林斯和借款，被告至今尚欠借款170000元未还。被告写欠条时已将372#（房产证号：第XXXXX号）房屋作为抵押借款并交房屋锁匙给林斯和，同意林斯和使用房屋直至还清欠款为止，且第三人一直使用该房屋至今。有琼海市人民法院（2009）琼海民一初字第507号民事判决书确认被告欠款事实。而原、被告是2005年买卖房屋，房屋借款抵押在前，买卖在后，被告在未还清债务的情况下将房屋出售给原告是恶意逃避债务行为，应受法律处罚。2、请求认定被告与第三人客观上存在房屋留置权十多年。原告在事隔十年之久再提出房产权登记过户，已违反了《房地产转让管理规定》第七条第二款的规定，不具备登记过户条件，法院应不予支持。另外，原、被告签订的《房地产买卖契约》上的公章、收据上的公章、法人代表宋立宪的签名是假的，法院应进行鉴定。如有虚伪诉讼，应移交公检机关侦处，以保护第三人的合法权益。 第三人林先文、林先武、吴梅为证明其主张，提供以下证据：1、协议书（1996年11月11日签订）、房屋典当合同书、委托书二份、备忘录、收条、正达典当行当票，证明被告与林斯和借款230000元，并将房产证号为2XXXXX号房产作抵押的事实。2、协议书（1997年3月21日签订）、欠条、委托书、房屋所有权证，证明被告偿还部分借款后尚欠170000元未还，并且将2XXXXX号房产作抵押给林斯和及第三入住的事实。3、（2009）琼海民一初字第507号民事判决书，证明双方借款关系，并用房产证抵押，交房第三人使用的事实。 经质证，第三人林斯新、林先文、林先武、吴梅对原告提供的证据1认为买卖契约中宋立宪的签名应通过司法鉴定才能确认。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，不清楚。对证据3的真实性、合法性、关联性由法院认定。对证据4的真实性予以认可。对证据5的真实性不予认可，且与第三人无关。对证据6不能判别，不予质证；原告对第三人林斯新提供的证据1的真实性不发表意见，根据（2006）琼海民一初字第148号民事判决书证明该合同经审理认定无效。对证据2的真实性不发表意见，该收据与本案无关。对证据3，根据（2000）海南法执字第28-1号执行裁定书认定该房屋房产证已作废。对证据4的真实性认可，关联性、证明力有异议，根据（2006）琼海民一初字第148号民事判决书，第三人林斯新应将房屋退还给被告。对证据5不予质证。对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，没有公章；原告对第三人林先文、林先武、吴梅提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，（2009）琼海民一初字第507号民事判决书证明双方借贷关系成立，但房屋未办理抵押登记，并且已公告作废。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，只能证明是借贷关系，不具有抵押担保的效力。对证据3无异议，由于不具有抵押担保效力，第三人就没有占有房屋的依据，与本案的审理没有利害关系；第三人林斯新对第三人林先文、林先武、吴梅提供的3份证据的真实性、合法性、关联性无异议；第三人林先文、林先武、吴梅对第三人林斯新提供的6份证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院综合认证如下：原告提交证据1中的372#、380#房的《房地产买卖契约》，经与原件核对一致，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据1中374#、376#房屋的《房地产买卖契约》与本案无关，不予采信。对证据2中380#（房产证号第XXXXX号）的土地、房产转让税收调查结果通知书、《土地、房产转让税收完税证明书》的真实性、合法性、关联性予以确认。证据2中374#、376#（房产证号第2XXXXX号、2XXXXX号）的土地、房产转让税收调查结果通知书、《土地、房产转让税收完税证明书》与本案无关，不予采信。对证据3真实性、合法性、关联性予以确认。对证据的4真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5与本案无关，不予采信。对证据6的真实性、关联性予以确认。对第三人林斯新的证据1的真实性、关联性予以确认。对证据2-6的真实性予以确认。对第三人林先文、林先武、吴梅的证据1、2的真实性予以确认、对证据3真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2005年11月20日原、被告签订二份《房地产买卖契约》，约定原告购买被告开发的位于琼海市加积镇人民路海发寓苑372#（房产证号为第XXXXX号）、380#（房产证号为第XXXXX号）房屋，建筑面积分别为397㎡、595.5㎡，房价款为190000元、280000元。付款方式：签订本契约三日内，乙方向甲方预付房款60000元；甲方取得上述房地产纳税证明后三日内，乙方向甲方支付至房总额的95%；甲方交付房地产权证当日，乙方结清全部购房款项；上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；双方还约定了违约责任和其它事项。契约签订后，原告2005年11月22日向被告支付372#房款190000元，2005年12月26日向被告支付380#房款280000元。并向税务部门缴纳了380#房地产过户的税款。税务部门也出具了土地、房产转让税收完税证明书。2006年3月28日由于第三人提供担保申请对372#（房产证号第XXXXX号）、380#（房产证号第XXXXX号）房屋进行查封，本院以（2006）琼海民一初字第148号民事裁定书查封上述房屋。之后，第三人申请解除对372#、380#房屋的查封后，原告向本院提起诉讼。由于林斯新、林先文、林先武、吴梅与本案有法律上的利害关系，本院依法追加林斯新、林先文、林先武、吴梅为第三人参加诉讼。因被告办公地址不详，无法送达起诉书副本等法律文书，本院依法于2015年5月16日在人民法院报上向被告公告送达起诉书副本及其他法律文书，被告在公告期满后不到本院应诉，也不参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。庭审中，第三人林斯新对《房地产买卖契约》上盖的海发公司公章、收据上盖的公章及法人代表宋立宪的签名怀疑造假，申请对其进行鉴定，本院依法委托海南一中院选定海南公平鉴定中心进行鉴定。第三人在鉴定过程中没有按规定交纳鉴定费，造成鉴定无法进行，被鉴定中心退回，海南一中院依法终结本案的委托鉴定工作。 另查明，第三人林斯新与被告于1997年4月21日签订《房屋买卖合同》，购买被告的海发寓苑380#（房产证号为第XXXXX号）房屋，房总价款583590元，第三人支付房款450000元给被告后，搬入居住至今，但该房屋没有过户到第三人名下。2006年3月第三人向本院起诉被告将房屋过户到其名下或退还购房款450000元及利息,并申请查封该房屋。本院以（2006）琼海民一初字第148号民事裁定书查封上述房屋。本院以（2006）琼海民一初字第148号民事判决：1、第三人林斯新与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告于本判决生效之日起十日内返还450000元购房款给第三人林斯新，第三人林斯新返还房屋给被告。由于被告没有返还第三人林斯新购房款450000元给林斯新，因此第三人林斯新也没有退还房屋给被告，一直使用至今。 1996年11月11日被告与第三人林先文、林先武的父亲林斯和签订协议书借款230000元，借款以海发寓苑第五栋房屋抵押，房屋交由林斯和管理。被告偿还部分借款后双方于1997年3月21日签订协议书，约定被告欠林斯和借款170000元，以房产证2XXXXX号房屋抵押。第三人林先文、林先武、吴梅于2009年起诉要求被告偿还借款170000元及利息。本院2009年9月16日以（2009）琼海民一初字第507号民事判决书认定抵押没有依法办理登记，不具有抵押担保的法律效力，并判决被告在判决生效后十日内偿还林先文、林先武、吴梅借款170000元及利息。由于被告没有偿还林先文、林先武、吴梅借款170000元及利息，林先文、林先武、吴梅一直使用抵押房屋至今。 本院认为：本案争议焦点是：原、被告签订的《房地产买卖契约》是否有效，原告的主张应否支持。本案中，原、被告2005年11月20日签订《房地产买卖契约》,约定原告购买被告开发的位于琼海市加积镇人民路海发寓苑372#（房产证号第XXXXX号）、380#（房产证号第XXXXX号）房屋，原告也付完房款给被告，被告售房后也将海南嘉陵房地产开发有限公司享有的房款支付给海南嘉陵房地产开发有限公司。因此原、被告的购房行为是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。至于原告请求被告将房屋权属过户到原告名下问题。本院认为，被告1997年4月21日将380#房屋以583590元售给第三人林斯新，第三人已付房款450000元后，被告已将房屋及房屋锁匙交给第三人使用至今。2005年11月20日被告又以低于售给第三人林斯新的房价280000元出售房屋给原告。虽然第三人的起诉被（2006）琼海民一初字第148号民事判决房屋买卖无效，相互返还购房款及房屋。但被告一直没有履行返还购房款给第三人，第三人也占有使用房屋不退还给被告。被告1997年3月21日将372#房屋抵押给第三人林先文、林先武的父亲林斯和，并同意其使用房屋至还清借款止。虽然第三人的起诉被（2009）琼海民一初字第507号民事判决认定抵押担保无效，判决被告偿还林先文、林先武、吴梅借款170000元及利息。但被告没有履行偿还义务，第三人也占有使用房屋不退还给被告。被告的上述行为属于有意逃避债务的行为，造成上述纠纷无法解决的责任是被告，被告应当承担责任。鉴于原告所购的房屋，与第三人之间存在争议，且被告现已经下落不明，无法查找，如果将房屋过户到原告名下，必将损害第三人的利益。按买卖公平原则，买卖双方不应以损害第三方利益为前提，因此被告应当在履行退还房款及偿还借款给第三人后，才能协助原告办理房屋过户。原告请求将现有纠纷的房屋过户至其名下，违反公平原则。其请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。第三人抗辩理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费人民币200元，由原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  杨照明 二〇一六年六月二十四日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。