辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终658号上诉人（原审被告）：抚顺丰远房地产开发有限公司。住所地：抚顺经济开发区高湾经济区高阳路抚顺经济开发区高湾经济技术发展有限公司办公楼。法定代表人：姜秀云，该公司总经理。委托代理人：董景，该公司职员。被上诉人（原审原告）：邵立恒，男，1979年6月15日生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：雷宇，女，1982年9月8日出生，汉族，住抚顺市望花区。上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司（以下简称丰远公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日依法立案并组成合议庭审理了本案。上诉人丰远公司的委托代理人董景、被上诉人邵立恒、雷宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年8月25日，原告邵立恒、雷宇向一审法院提起诉讼称：2011年7月6日，原告购买被告开发建设的玫瑰城尚品小区房屋一处，房屋总价款441,950.00元。按照合同约定，被告应于交房日期的次日起为原告办理产权证，办理期限为两年，逾期办理的，每逾期一天需赔付房屋总价款的万分之一。到目前为止，被告仍未按照合同约定为原告办理产权证。被告行为违反了合同的约定，应承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计算至2015年10月28日，诉讼费由被告承担。被告丰远公司辩称，未按期办理产权证系由政府原因造成的，被告不构成违约，被告不承担违约责任；计算违约金的时间应以原告实际入住时间延后两年作为起算点。辽宁省抚顺市望花区人民法院一审查明：2011年5月21日，原告邵立恒、雷宇与被告丰远公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的坐落望花区营口路东段房屋，房屋总价款441,950.00元，合同约定的交房日期为2011年10月31日前。同时约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，但不超过一年，如果再超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金。由于政府原因及不可预见原因造成买受人不能及时办理产权登记的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告于2011年7月6日交付被告购房款441,950.00元。2011年11月1日，原告从被告处接收合同当中所确定的房屋。到目前为止，被告尚未为原告办理房屋权属证书。一审法院确认的上述事实有原告向一审法院提交的《商品房买卖合同》、购房发票、房屋验收交付书、被告向一审法院提交的会议纪要并有原、被告双方签字确认的庭审笔录在案佐证，足以采信。辽宁省抚顺市望花区人民法院一审认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后原告已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行为原告办理房屋产权证的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于被告辩称的其延迟办理房屋权属证书是系由于政府原因造成一节，因被告提供的证据只能证明其工程设计存在违建部分而未获得审批，无法证明延迟办理房屋权属证书系政府原因造成的，政府未办理房屋权属证书系被告违建造成不属于合同的免责情形，故对被告的该项辩解，一审法院不予采信。关于被告承担违约金的计算时间问题，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内为原告办理房屋权属证书，继续办理的期限不超过一年，因此，被告应自原告实际接收房屋之日起向后计算360日的办理时间，在该时间之后一年为被告支付违约金的起算点，即被告应自2013年10月26日起向原告支付违约金，但原告要求按照2013年11月1日起算违约金不违反法律规定，一审法院不予调整，原告主张将违约金计算至2015年10月28日符合法律规定。综上，被告应向原告支付违约金的金额为441,950.00元×1/10000×727天=32,129.77元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告丰远公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告延期办理房屋权属证书的违约金32,129.77元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费527.00元，由被告抚顺丰远房地产开发有限公司负担。宣判后，丰远公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回邵立恒、雷宇的诉讼请求。其主要事实及理由为：1、产权证延期下发主要是政府原因导致的，系由于房屋产权管理部门验收房屋延迟，工作进度慢造成的。丰远公司在小区建成后，立即准备了相关手续，但验收时间和进度均有政府部门掌控，丰远公司无法干预。2、原审判决认定事实错误。邵立恒、雷宇所购买房屋的实际交付使用时间应为2011年12月16日。故违约金的起算点应为2011年12月16日之后先计算360天，在该时间后1年即2013年12月11日，计算至2015年10月28日，共计686天。违约金数额为441,950.00元×1/10000×686天=30,317.77元。被上诉人邵立恒辩称：所购买房屋的实际交付使用时间为2011年12月16日，对丰远公司主张的违约金的计算时间、数额没有异议。其他同意原审判决。被上诉人雷宇辩称：同邵立恒的答辩意见一致。本院经审理查明的事实与原判决查明的事实基本相同。另查明，邵立恒、雷宇所购买房屋的实际交付使用时间为2011年12月16日。本院所确认的上述事实，有丰远公司提交的业主承诺书、丰远公司、邵立恒、雷宇的陈述在案为凭，上述证据已经开庭质证，经本院审查，可以采信。本院认为，依据法律规定，在商品房买卖纠纷中，因出卖人的原因，买受人未在合同约定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案双方签订的房屋买卖合同约定明确，丰远公司未按约定为邵立恒、雷宇办理房屋权属证书，应承担违约责任。丰远公司提交的证据只能证明其工程设计存在违建部分而未获得审批，无法证明延迟办理房屋权属证书系政府原因造成的，且政府未办理产权手续系因丰远公司违建造成，与邵立恒、雷宇无关，不属于合同约定免责情况。丰远公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。另，因二审期间丰远公司与邵立恒、雷宇双方一致确认所购买房屋时间交付使用时间为2011年12月16日，故一审法院认定2011年11月1日邵立恒、雷宇从丰远公司处接收合同当中所确定的房屋系认定事实错误，本院予以纠正。关于违约金的数额按双方一致确认的30317.77元确定。综上所述，原审判决认定的部分事实错误，但适用法律正确，丰远公司的部分上诉请求有事实及法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更辽宁省抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00718号民事判决为：抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付邵立恒、雷宇延期办理房屋权属证书的违约金30,317.77元。如抚顺丰远房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费527元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担。二审案件受理费603元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担569元，由邵立恒、雷宇负担34元。本判决为终审判决。审 判 长  孟 丽审 判 员  杨 锐代理审判员  王向军二〇一六年六月七日书 记 员  孙洁冰