江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民再21号上诉人(原审被告)：沛县金贸置业有限公司（现更名为：徐州富华置业有限公司），统一社会信用代码91320322718598945H，住所地徐州市鼓楼区荆南小区**综合楼1-208。法定代表人：朱成学，该公司经理。委托诉讼代理人：吴东民，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱成名，男，1958年10月18日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市白下区。被上诉人(原审原告)：赵呈玉，男，1959年12月16日出生，汉族，居民，住江苏省沛县。上诉人沛县金贸置业有限公司（以下简称金贸公司）因与被上诉人赵呈玉商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019)苏0322民再17号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人金贸公司及其委托诉讼代理人吴东民、朱成名，被上诉人赵呈玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金贸公司的上诉请求：一、撤销(2019)苏0322民再17号民事判决书；二、撤销(2003)沛民一初字第1628号民事判决书，改判确认2001年5月23日签订的沛县金贸广场34幢11号房买卖合同无效。赵呈玉返还借助强制执行占用房屋及占用费。事实与理由：一审判决书逻辑混乱，认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院再审判决与再审查明的事实背道而驰。再审查明：被上诉人赵呈玉自认“5月23日签订的34幢11号房购房合同及相应的房款收据，并非真实买卖关系。我并没有支付房款，上述购房合同及收据是我向施工队长出借款项的抵押物……这与公安机关对当事人孟恺的讯问笔录一致；与上诉人的主张一致，足以推翻原审。一审认定上诉人与赵呈玉存在商品房购销合同关系，属于认定事实错误。赵呈玉与孟恺之间形成借款担保法律关系，上诉人仅仅是配合出具商品房购销合同及收据，属于协助其行为。商品房购销合同及收据不能认定上诉人与赵呈玉之间存在房屋买卖关系。二、涉案房屋不属于以房抵偿工程款的房源。一审法院作出“工程结束，……包括涉案房屋在内的4套商住房抵工程款，抵偿给了张庆明”的认定无事实依据。上诉人多次列举的大量证据证明：发承包双方一致作出多份书面证明：预付款、进度款、以及最终结算时承包方同意纳入结算的39套房屋均未包含34幢11号等涉及孟恺的四套房屋，对此，江苏省高级人民法院及徐州市中级人民法院相关判决书己经查明。被上诉人赵呈玉答辩称，房屋买卖合同关系真实存在，涉案房屋抵偿工程款与被上诉人买房没有关系。赵呈玉向一审法院起诉请求：判令金贸公司返还房款222768元，按银行同期贷款利率赔偿自2001年7月1日至还款之日的损失，并承担本案诉讼费。一审法院原审认定事实：2001年5月23日赵呈玉同金贸公司签订了《商品房购销合同》一份，编号NO0103161，同时金贸公司给赵呈玉出具了一份编号为NO0005534的收据，收款方式“换”，收款事由“房款14幢11#5532#”，交款数“人民币贰拾贰万贰千柒百陆拾捌元整￥222768”，由“朱立新”签名，加盖“沛县金贸置业有限公司财务专用章”。双方签订的《商品房购销合同》中约定，赵呈玉购买金贸公司开发的位于，建筑面积81.53平方米，该房售价每平方米2604.56元，总金额为人民币贰拾贰万贰千柒百陆拾捌元整，赵呈玉于2001年5月23日前支付全部房价款的100%，金贸公司须于2001年6月30日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交给赵呈玉使用，并约定了违约处理等内容。赵呈玉在合同约定的期限内交付了购房款222768元，金贸公司在合同约定的期限内未能交付房屋，赵呈玉遂起诉，要求解除双方所签订的合同，返还购房款222768元，赔偿损失。庭审中金贸公司表示目前也无法交付房屋。一审法院原审认为，赵呈玉与金贸公司签订的商品房购销合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效的。在赵呈玉已按约定履行了付款义务后，作为合同的另一方金贸公司应履行交房义务，金贸公司在合同约定的履行期限届满后未能交房，属迟延履行主要义务，庭审中金贸公司表示至今无法交付房屋，已构成根本违约，对赵呈玉要求解除合同、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，予以支持。金贸公司称赵呈玉提供的收据上的交款方式为“换”，县建公司孟恺出具的承诺书、三份收据存根及金贸公司与县建公司的补充协议等可以说明，房屋是抵给县建公司的，县建公司将房屋售给赵呈玉的，赵呈玉将房款也是交给县建公司的，金贸公司未收赵呈玉的款，金贸公司这一主张不能否认赵呈玉交款后，金贸公司为赵呈玉出具的收据这一事实，孟恺出具的承诺书只能说明孟恺曾要求变更买房人为赵呈玉，但房屋出卖人的金贸公司及房价一直未变更，故对金贸公司的这一主张。不予支持。县建公司既非商品房购销合同中的一方当事人，也不是卖房的委托人，不应承担责任，故对金贸公司申请追加县建公司为第三人的主张，不予支持。一审法院原审判决：解除赵呈玉与沛县金贸置业有限公司之间的编号为NO0103161的《商品房购销合同》，沛县金贸置业有限公司于判决生效后10日内返还赵呈玉的购房款222768元，赔偿利息损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2001年7月1日起计算至还款之日）。案件受理费5852元，其他诉讼费1170元，合计7022元由金贸公司负担。原审判决生效后，金贸公司向江苏省徐州市人民检察院申诉，江苏省徐州市人民检察院作出徐检民（行）监【2018】32030000203号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）苏03民抗4号民事裁定，指令沛县人民法院再审。江苏省徐州市人民检察院提出抗诉意见，一、有新的证据足以推翻原审判决。2009年5月2日，赵呈玉出具说明，明确认可金贸公司向其出具的合同及收据并非真实的买卖合同关系，系施工队长向其借款以争议房屋抵押，并未实际支付房款，本案名为买卖实为借贷抵押关系。2003年4月2日，沛县公安局对赵呈玉进行询问，赵呈玉认可孟恺向其借款两次用金贸广场两套房子作抵押。公安机关的笔录与赵呈玉本人书写的说明相互印证，足以推翻原判决。二、原审判决认定赵呈玉向金贸公司交清了购房款的事实缺乏证据证明。赵呈玉主张其向金贸公司以现金的方式交清了购房款，并提供了金贸公司出具的收据用以证实其向金贸公司交付了购房款。经查，该收据明确注明为购房款抵工程款。因此，赵呈玉提供的金贸公司向其出具的收条系由孟恺收据转换而来。该收据中收款方式明确注明为“换”而不是现金，而赵呈玉主张其向金贸公司交纳的是现金，显然该主张与其举证之间存在矛盾，亦与孟恺的证言相矛盾，不能证实赵呈玉交付了房款。在本案诉讼过程中，金贸公司提供了孟恺出具的承诺书及向孟恺出具的收款收据，该证据证实涉案房屋系作为工程款抵偿给建筑公司，而不是出售给赵呈玉。法院判决认定赵呈玉交付了购房款缺乏证据证明。再审中金贸公司称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，现有新证据足以推翻原审判决，请求撤销（2003）沛民一初字第1628号民事判决，驳回赵呈玉的诉讼请求。赵呈玉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院再审查明，2001年5月23日，孟恺出具承诺书一份，内容为：“我原与贵公司签订的购房金贸广场第34幢11#房变更买方赵呈玉，如出现纠纷由我承担。34-11#￥222768。”同日，赵呈玉同金贸公司签订了《商品房购销合同》一份，编号NO0103161，双方约定赵呈玉购买金贸公司开发的位于，建筑面积81.53平方米，该房售价每平方米2604.56元，总金额为人民币贰拾贰万贰千柒百陆拾捌元整，赵呈玉于2001年5月23日前支付全部房价款的100%，金贸公司须于2001年6月30日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交给赵呈玉使用。金贸公司向赵呈玉出具了一份编号为NO0005534的收据，收款方式“换”，收款事由“房款14幢11#5532#”，交款数“人民币贰拾贰万贰千柒百陆拾捌元整￥222768”，由“朱立新”签名，加盖“沛县金贸置业有限公司财务专用章”。2003年4月2日，赵呈玉在公安机关询问笔录中陈述，“问：你认识孟恺吗？答：认识。问：你是如何认识孟恺的？答:他原来是在金贸广场盖房子的工头，他需要钱，我这里有钱，就这样认识了。问：孟恺从你手里借过钱吗？答：借过。他一共从我手里借过两次钱，第一次借了5.75万元，第二次借了我6万元。问：他借你的钱是什么时间的事？答：2001年的事。问：他借你的钱用什么作的抵押？答：用金贸广场两套房子作的抵押，他给我开了两张房票，房票上开了多少钱，我记不清了，房票现在都在我家。问：他向你借钱干什么？答：借钱是在金贸广场盖房子，他自己垫资，金贸广场不给钱。问：你把当时的情况讲一下？答：有一次，具体时间我记不清了，孟恺找到我，向我借钱，还说用金贸广场的房子作抵押，我同意以后，他就带着我到金贸公司开了房票，等手续办完之后，我就把钱给了他，两次借钱的经过都是这样。问：孟恺向你借钱，金贸公司为什么给你开房票？答：孟恺在金贸广场盖房子，完全是垫资，金贸公司没出钱，金贸公司欠孟恺的工程款，孟恺想把房子卖给谁就卖给谁。他到金贸公司一说，让把房票开给我赵呈玉，金贸公司就把房票开给了我。”2005年9月20日，赵呈玉（甲方）与金贸公司（乙方）签订协议书一份，主要内容为：经甲乙双方充分协商，甲乙双方就（2003）沛民一初字1559号、1627号、1628号民事判决的执行，达成如下执行和解协议：一、双方同意上述民事判决解除的商品买卖合同继续有效，金贸广场35幢14号、35幢11号、34幢11号叁套房屋仍归甲方所有，乙方负责解除该房屋的查封手续，需甲方配合的甲方积极配合，并共同到沛县房管局完善登记备案手续。二、乙方在房屋竣工验收交付之日起10内负责清理房屋，并把房屋的钥匙交付给甲方上房。三、甲方撤销在沛县人民法院的执行申请，放弃执行。四、本协议双方共同遵守，违约方向守约方赔偿房价的50%。赵呈玉在甲方处签名，金贸公司在乙方处盖章。2005年10月9日，金贸公司（出卖人）与赵呈玉（买受人）签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，合同编号：2013586，房屋总价款为：贰拾贰万贰仟柒佰陆拾捌元整。双方在该合同第三条约定，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一。房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第34幢1-3层11#号房。该商品房的用途为商住，属框架结构，层高为×，建筑层数地上叁层，地下层×。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沛县房产管理局申请登记备案。2009年5月21日，赵呈玉出具说明一份，内容为：“我与金贸公司于2001年2月16日签订的金贸广场35幢14号房购房合同，3月28日签订的35幢11号房购房合同，5月23日签订的34幢11号房购房合同及相应的房款收据，并非真实买卖关系。我并没有支付房款，上述购房合同及收据是我向施工队长董方、魏建出借款项的抵押物。我保证不以上述的合同及收据起诉金贸公司。同日，朱成光向赵呈玉出具材料，内容为：我金贸公司保证协助赵呈玉到沛县人民法院办理金贸广场的35幢11号、14号房及34幢11号房三套房屋的执行裁定。”2009年7月12日，孟恺在公安机关询问笔录中陈述：“问：你知道因为什么刑拘你的吗？答：知道，因为四张房票的事。问：四张房票在什么地方？答：让我抵押给刘德固、赵呈玉、蒋立民，每张抵押了五、六万块钱，一共抵押了二十万元钱。”围绕当事人的再审请求，一审对有争议的证据和事实认定如下：金贸公司投资开发金贸广场项目，沛县中联建筑安装工程公司、沛县建筑安装工程公司等承包了该项目的施工。张庆明与沛县建筑安装工程公司签订内部承包合同，孟恺系张庆明施工队工作人员。工程结束，金贸公司以金贸广场39套房屋作为工程款抵给了沛县建筑安装工程公司，后沛县建筑安装工程公司又将涉案房屋在内的4套商住房抵工程款，抵偿给了张庆明，并办理了以房抵工程手续。后孟恺持该票据先后在金贸公司换取4套房屋的买卖合同及收据，2001年5月23日，孟恺向金贸公司出具承诺，将涉案房屋变更为买方赵呈玉，同日，金贸公司向赵呈玉出具金额为222768元的收据一份（编号：NO0005534），该收据上显示交款单位为赵呈玉，收款方式为换，收款事由为房款34幢11#5532#，并签订了《商品房购销合同》。一审法院再审认为,原审判决认定部分事实错误，应予纠正。赵呈玉与金贸公司签订的《商品房购销合同》,系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。金贸公司系涉案房屋开发商,其认可案涉房屋系抵工程款房屋,并在其向赵呈玉出具的收据（编号：NO0005534）中注明金额为222768元，据此，能够认定涉案房屋抵偿工程款的数额为222768元，结合赵呈玉与金贸公司签订案涉房屋买卖合同的事实,金贸公司向赵呈玉出具收据的行为,应视为其收取了涉案房屋购房款，对房屋买卖事实的认可。现金贸公司在合同约定期限内无法交付房屋，原审判决解除双方签订的《商品房购销合同》，返还购房款22768元并无不当。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院再审判决：维持沛县人民法院（2003）沛民一初字第1628号民事判决。二审期间，上诉人向本院提交：1、江苏省高级人民法院（2010）苏民终字第0056号民事判决书、徐州市中级人民法院（2007）徐民一初字第76号民事判决书复印件各一份，证明涉案房屋在内的四套房屋不包括在以房抵偿工程款的范围内，没有用于抵偿工程款。2、徐州中兴迅达工程造价咨询有限公司审计报告一份，证明张庆明和孟恺所在工程队所干金贸广场30号至33号四栋楼房的总造价为161.7万元。3、关于解决金贸广场工程问题的意见复印件一份，证明张庆明和孟恺所在工程队收到了工程款，并不包括孟恺四套房屋。4、2001年11月28日，沛县建筑安装工程有限公司给上诉人的信函一份，证明张庆明和孟恺所在的工程队收到了工程款249万元，远超于实际造价。5、县建项目部交接记录单复印件一份，证明当时孟恺所属的施工队干了一部分之后就把工程交给金贸公司了，工程造价经过审计只有161.7万元，实际孟恺拿走了249万元，金贸公司不可能再给他四套房子。本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证，对上诉人提交的证据，赵呈玉质证认为，与其买房没有关系，对以上证据均不予认可。对于双方当事人争议的事实，本院将结合其他证据予以综合认证。本院二审查明事实与一审再审查明事实一致。本院认为，本案原审诉讼中，金贸公司向一审法院提交证据欲证明“房子已卖给县建公司，房屋是由孟恺卖出，房子是抵给孟恺的···”、“金贸公司与县建公司存在以工程款抵房款的协议，金贸公司将房抵给县建公司。”同时，对于赵呈玉提交的证据，金贸公司在原审发表质证意见称“房子是县建公司的，原告与县建公司发生的关系，金贸公司没收到原告的钱。”即金贸公司在原审诉讼时对涉案房屋抵偿给沛县建筑安装工程公司（孟恺）的事实予以认可。现金贸公司提交证据否认涉案房屋在以房抵工程款范围之内，因以上证据均发生在2001年5月23日金贸公司与赵呈玉签订《商品房购销合同》、出具收据之后，即便真实情况如金贸公司所述，由于金贸公司已经于2001年5月23日认可涉案房屋抵偿工程款并与赵呈玉签订了《商品房购销合同》、出具了收据，其在此之后的变更行为与赵呈玉无关，不能据此否定其于2001年以涉案房屋抵偿工程款、签订《商品房购销合同》、出具收据的行为系其当时的真实意思表示。故一审法院认定金贸公司于2001年5月23日与赵呈玉签订《商品房购销合同》并向赵呈玉出具收据的行为，视为其收取了涉案房屋购房款，并无不当。综上所述，上诉人沛县金贸置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5852元，由沛县金贸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邱德祥审判员  蔡青峰审判员  王 夏二〇二一年四月九日书记员  李耀华