湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4830号上诉人（原审被告）：黄秀丽，女，1979年9月6日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审原告）：韩海清，男，1963年5月31日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈峻，湖北华徽律师事务所律师。上诉人黄秀丽因与被上诉人韩海清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。黄秀丽上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回韩海清的全部诉讼请求；2、请求判令韩海清承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，黄秀丽2020年1-3月的房租早已预交一审法院判决黄秀丽2020年元月后的房租未付事实认定错误。一审判决第三页的第一行确定：“每季度末支付下季度3个月的租金”，即合同约定及双方关于合同的履行情况为:黄秀丽于每季度末支付下一个季度三个月的房租，房租达成减租协议后为每季度租金为8100元。黄秀丽分别于2019年12月11日转账给“麗J房东老板娘”3000元，2019年12月18日转账给“麗J房东老板娘”5100元，一审中韩海清对该事实无异议。因此黄秀丽2019年12月中旬所转租金8100元为下一个季度（2020年1月-3月）的预交租金，即2020年第一个季度的租金已全部预先缴纳。一审判决错误的将该转账租金认定为2019年12月的租金，一审判决第三页“本院认为……结合黄秀丽的实际付款及韩海清减租情况，黄秀丽已付清截止2019年12月的房屋租金，下余2020年1月1日至2020年8月14日的租金尚未支付。黄秀丽辩称已付清2020年3月之前的全部租金，没有事实依据”事实认定错误。2、本案未付款的租期适逢新冠疫情期间，黄秀丽预付租金和保证金足够冲抵房租，不存在违约的问题，一审判决认定事实错误。2020年1月23日至4月8日期间，武汉全城封锁，人员无法活动，属于不可抗力事件。根据疫情影响和湖北省武汉市的相关判例，应当免除该期间的房屋租金。自4月9日起（武汉全面解封之日），受到疫情及其防控措施的影响，店铺无法正常经营，该情况属于情势变更，应当减免房屋房租50%，黄秀丽就相关事宜多次提出磋商，韩海清却对黄秀丽的合理请求置之不理。一审判决认定黄秀丽在封城期间仍按50%支付租金，没有任何事实和法律依据。黄秀丽2020年1月1日至23日武汉封城前22天产生的租金为1980元；自2020年4月9日解封后至双方合同解除的2010年8月10日，共122天，所产生的租金为5490元。即2020年1月1日后至合同解除共产生租金7470元。因黄秀丽在2019年12月中旬预交了租金8100元，且还有3000元的租赁保证金，共计11100元。黄秀丽根本不欠韩海清的房租。故一审判决认定黄秀丽存在违约和赔偿问题，事实认定错误。一审法院判决黄秀丽按全国银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付违约金错误。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况以及当事人的过错等因素根据公平原则及诚信原则予以衡量。且不说黄秀丽是否构成违约尚且存在争议，假设违约成立，根据最高院的规定，2020年8月20日后，民间借贷的利率也不超过15.4%/年。一审法院判决黄秀丽参照全国银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付违约金也没有任何的法律依据，也与韩海清的损失和双方的过错程度不相符合。一审法院判决理由错误，应当驳回韩海清的诉讼请求。一审法院的判决违反了公平原则。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见》，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。黄秀丽承租房屋实际用于汗蒸养生馆的经营，受新冠××疫情及其防控措施的影响，客源丧失，经营困难，致使合同目的不能实现，按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，应当适用不可抗力免除租金或延期支付租金。且房屋质量存在问题，严重漏水、有异味，出租人韩海清拒绝履行出租人维修义务，严重影响了黄秀丽正常的生产经营活动。根据公平原则，应当合理确定双方的权利义务，适当减免房屋租金。一审法院租金计算错误，应当予以撤销。韩海清辩称，虽然不认同一审判决，但为了解决问题并没有上诉，请求驳回黄秀丽上诉请求。韩海清向一审法院起诉请求：1.判令黄秀丽立即向韩海清支付拖欠房屋租金34500元（2017年5月1日11日至2020年8月10日），并承担违约金9000元；2.本案诉讼费及其他相关费用由黄秀丽全部承担。一审法院认定事实：韩海清关于同黄秀丽签订房屋租赁合同向其出租案涉房屋，因欠缴租金，黄秀丽在接到2020年8月10日解除合同通知后，实际于同年8月14日自案涉房屋中搬离的陈述内容，情况属实，一审法院予以确认。另查明，韩海清系案涉登记房屋所有权人。租赁双方约定的租金支付方式为“每季度末支付下季度3个月租金”。2017年2月10日租赁合同订立当日，黄秀丽按“押一付三”的约定向韩海清足额支付了保证金3000元及2017年2月至4月的首季度租金9000元。2017年5月，因承租房屋出现漏水，黄秀丽在与韩海清沟通协商后，后者免除了其2017年5、6月的应付租金，自2017年7月始直至2019年12月18日最后一次付租，韩海清实际按照每季度8100元标准（月租2700元）向韩海清支付租金。合同解除前，共计支付房租90000元（参见本判决附表）。因自2020年1月起黄秀丽未再支付租金，导致本案诉讼。一审法院认为，韩海清与黄秀丽订立的房屋租赁合同合法有效。黄秀丽本应依合同约定按月租3000元标准每季支付租金。但2015年5月案涉房屋发生漏水后，黄秀丽实际是按月租2700元交租，韩海清收款后并未提出异议，由此可以认定租赁双方已就房屋漏水问题达成减租协议，韩海清关于仅同意免租两个月、未同意减租的陈述意见，与客观事实不符。黄秀丽下欠租金数额应按变更后的计租标准即每月2700元予以认定。结合黄秀丽的实际付款及韩海清减租情况，黄秀丽已付清截止2019年12月的房屋租金，下余2020年1月1日至2020年8月14日的租金尚未支付。黄秀丽辩称已付清2020年3月之前的全部租金，没有事实依据，对该答辩意见，一审法院不予采纳。黄秀丽承租房屋实际用于汗蒸养生馆的经营，受武汉新冠××疫情影响，其客源丧失、经营困难的事实客观存在。黄秀丽为此主张应免除3个月租金，其后租金减半，系参考了中央及本地针对承租国有资产类经营用房的中小微企业实施的房租优惠政策，但本案房屋租赁关系发生于自然人之间，韩海清作为出租人取得房租收益系用于家庭生活，其承受不可抗力所致风险的能力与黄秀丽基本相当，故不应简单套用国家政策免除租金，而宜由租赁双方予以合理分担。据此，2020年1月1日至1月22日不可抗力发生前的租金应按正常计租标准认定为1980元（22天×90元）；2020年1月23日至2020年4月8日，武汉市针对新冠疫情采取了严格的管控措施，于此期间发生的租金损失，宜由租赁双方平均分担，黄秀丽于此期间应向韩海清支付租金3465元（77天×90元×50%）；2020年4月9日至8月14日，严格的疫情管控措施虽告解除，但疫情对当地复工复产及居民日常生活造成的不利影响仍然持续存在，故一审法院酌定对此期间的租金按比例进行递增计收，即2020年4月9日至6月9日租金，按应付租金的60%计算，金额为3348元（62天×90元×60%）。2020年6月10日至8月14日按应付租金70%计算，金额为4752元（66天×90元×70%）。由此，黄秀丽应向韩海清支付租金13545元（1980元+3465元+3348元+4752元）。韩海清自愿将3000元保证金用于冲抵租金，系对自有权利的正当处分，与前述应付租金相抵后，黄秀丽仍下欠租金10545元。对韩海清超过部分的租金请求，本院不予支持。本案租赁双方明确约定“每季度末支付下季度3个月租金”，据此，2020年1月至3月的季度租金本应于2019年12月不可抗力发生之前缴付，黄秀丽迟延支付，违约责任依法不能免除。之后迟延履行系受不可抗力因素影响，黄秀丽亦曾多次就减免租与韩海清进行协商，故不宜认定为违约。鉴于迟延支付租金给韩海清造成的经济损失主要表现为资金占用损失，韩海清主张按合同约定支付违约金9000元，过分高于其所受实际损失，黄秀丽持有异议，故本院依法将违约金适度下调为以欠付租金5085元（2020年1月1日至1月22日应付租金1980元+2020年1月23日至3月31日应付租金3105元）为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算，对韩海清超过部分的违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、黄秀丽于本判决生效之日起十日内向韩海清支付房屋租金10545元；二、黄秀丽于本判决生效之日起十日内向韩海清支付违约金（以欠付租金5085元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年1月1日起计算，至全部付清之日止）；三、驳回韩海清的其他诉讼请求；一审案件受理费888元，减半后收取计444元，由韩海清负担311元，黄秀丽负担133元（此款韩海清已垫付本院，黄秀丽随同上述判决第二项应付款，一并向韩海清支付）。二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决第三页“韩海清实际按照每季度8100元标准（月租2700元）向韩海清支付租金”存在笔误，应为“黄秀丽实际按照每季度8100元标准（月租2700元）向韩海清支付租金”；一审查明其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，关于黄秀丽认为其已经于2019年12月中旬转租金8100元为下一个季度（2020年1月—3月）的预交租金，即2020年第一个季度的租金已全部预先缴纳。二审期间，组织双方对历次租金支付情况进行了对账，自2017年7月至2019年12月期间黄秀丽多数情况是按季预付租金，但2018年10月黄秀丽并未预付2018年10月、11月、12月租金，而是在2018年12月交纳了三个月租金，黄秀丽认为2018年12月交的是下一季度租金，依次顺延至2019年12月支付的租金自然包括2020年的租金；而韩海清认为2018年12月交的三个月租金包括了上一季度欠付的2个月租金，依次顺延2019年12月自然不包括2020年的租金。黄秀丽认为2018年10月、11月租金是韩海清免除的，但并未提交确实、充分的证据予以证明，本院对黄秀丽该节上诉理由不能予以认可。黄秀丽、韩海清双方合同本约定月租3000元，但2015年5月案涉房屋发生漏水后，黄秀丽实际是按月租2700元交租，韩海清收款后并未提出异议，可以认定双方已经对漏水减租达成协议。关于违约金及2020年租金等的认定，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情进行了免除或调整。一审法院全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和合理性，已经充分考虑了承租房屋的经营用途和所受影响，处理得当，本院予以尊重。黄秀丽的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，黄秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由黄秀丽负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年四月十二日法官助理李健伟书记员汤佳倩