辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执异166号异议人（被执行人）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地：辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。法定代表人：李伟建，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐昆，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。申请执行人：大连宏宇建筑工程有限公司，住所地：辽宁省大连保税区海天路IB-44号305-18。法定代表人：张红斌，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：武诗淇，辽宁壹品律师事务所实习律师。在本院执行申请执行人大连宏宇建筑工程有限公司（以下简称宏宇公司）与被执行人大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称环球公司）建设工程施工合同纠纷一案中，环球公司对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人环球公司称，请求解除对以下8套房屋的超标的查封，停止对这些房屋评估拍卖：位于大连经济技术开发区××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋。事实及理由：存在明显超标的查封。1．贵院在审判阶段己采取保全措施，查封了环球公司君海园24栋1至6号、37栋1至6号、38栋1至6号合计18套房产(大联排别墅，统称前期查封物)，建筑面积合计4307.7平方米。前期查封物在被贵院查封前，均存在盛京银行抵押权。但在诉讼阶段，环球公司己将宏宇公司前期查封物上的抵押权负担全部涤除，宏宇公司对前期查封物已经拥有全部的查封权益。根据评估公司评估意见，前期查封物单价1.6万元／平方米，市值高达6892.32万元(如果根据专门针对24、37、38栋大联排别墅的评估报告，这18套房屋的评估价值将高达9655.97万元，详见达信资产评估报告)。2．根据己生效的(2012)大民二初字第40号民事调解书，环球公司须给付宏宇公司人民币53，668，038元。在案件执行期间，为了筹措还款资金，环球公司变卖了其中4套房屋(24#-1、24#-5、24#-6、37#-2号)，连同其他凑措款项，已经偿还宏宇公司32,396,325元，剩余欠款仅为21,271,710元。3．即便扣除环球公司变卖的4套房屋，剩余14套房屋建筑面积为3333.1平方米，按每平方米1.6万元计算，这些房屋市值也高达5332.96万元，足以保全宏宇公司的剩余债权。4.在环球公司己经偿还大部分债务的情况下，贵院继续维持对环球公司18套房屋的查封，本身已是超标的查封。5．贵院于2018年9月5日追加查封环球公司12套房产(独栋别墅)：42栋1至2号、43栋1至2号、44栋l至2号、45栋1至2号、46栋l至2号、47栋1至2号房产(统称后续查封物)，建筑面积合计3112.32平方米。根据评估公司评估意见，后续查封物单价2.2万元／平方米，市值高达6847.104万元。在未履行听证或再次评估的情况下，贵院追加查封行为值得商榷。6．后续查封物中的42栋1号、42栋2号、43栋l号、43栋2号，在贵院追加查封之前，即己对外销售完毕。只是因为暂未去除银行抵押权，所以暂未完成商品房买卖合同备案登记，但是已经完成对业主的交房环节。7．贵院前后共计查封环球公司房屋面积达7420.02平方米，对应市值高达137,394,240万元。相对于宏宇公司剩余的21,271,710元债权而言，贵院查封财产价值明显过高，应当对超标的额部分财产解除查封措施。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，请求解除对其中部分房屋的查封。即便扣除环球公司申请解除的房屋面积2012.04平方米，剩余被查封房屋面积仍高达5407.98平方米，市值高达9897.696万元，也足以担保宏宇公司的剩余债权。宏宇公司辩称，不同意环球公司的异议请求。环球公司提供的自行委托作出的评估报告不具有参考性和公允性。评估报告已过有效期。委托评估预评估表与评估报告不能相互印证。且本案被查封的房屋中有8套环球公司已经陈述对外销售完毕，本案可执行的财产已经减少。故本案不存在超标的查封的情况。本院查明，原告（反诉被告）宏宇公司与被告（反诉原告）环球公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年10月21日作出（2012）大民二初字第40号民事调解书，调解内容如下：一、本调解书生效之日起解除宏宇公司与环球公司分别于2010年12月1日、2010年12月30日、2011年4月14日签订的大连开发区金座庄园二期A标段、B标段、A10#楼建设工程施工合同、补充协议及补充协议（一）；二、环球公司给付宏宇公司人民币53668033元（具体支付方式略）；三、宏宇公司放弃因案涉工程所发生的其它一切请求权和索赔事项；四、宏宇公司已向环球公司开具6000万元工程款发票，环球公司向宏宇公司（一）、（二）部支付上述款项时，宏宇公司应向环球公司开具6000万元以外对应的工程款发票，否则，环球公司有权顺延支付款项直至宏宇公司提供相应的工程款发票；五、宏宇公司应配合、协助环球公司办理案涉工程项目施工主体变更所涉各项事宜；六、如宏宇公司办理撤场、移交或验收、配合、协助等事项迟延，则环球公司付款时间相应顺延。宏宇公司在办理撤场、移交或验收、配合、协助等事项过程中不得对案涉工程（项目）进行破坏、阻碍或造成其它损害；七、环球公司和宏宇公司双方约定的5%质保金，环球公司已同意不予扣留，但宏宇公司对其已施工的案涉项目工程仍按国家规定及合同约定承担质量保证责任；八、如环球公司未能按照上述约定给付工程款，则每延迟一日付款以当期所欠应付款额为基数，按中国人民银行同期商业贷款标准利率的四倍向宏宇公司支付违约金；九、如环球公司未能按照上述约定给付工程款，则宏宇公司在欠付工程款范围内对案涉大连开发区金座庄园二期建设工程折价或拍卖所得价款享有建设工程价款优先受偿权；十、案件受理费443713元，保全费5000元，反诉费4400元，鉴定费1000000元，合计1453113元（宏宇公司已预交1448713元，环球公司已预交4400元），减半收取案件受理221856.50元、反诉费200元，均由宏宇公司负担。前述民事调解书发生法律效力后，宏宇公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封环球公司位于大连经济技术开发区君海园24栋1至6号、37栋1至6号、38栋1至6号合计18套房产，并于2018年7月30日续封，期限三年，自2018年7月30日至2021年7月29日。后，本院又于2018年9月5日在大连金普新区不动产登记中心查封环球公司位于大连经济技术开发区君海园42栋1至2号、43栋1至2号、44栋l至2号、45栋1至2号、46栋l至2号、47栋1至2号共12套房屋，查封期限三年，自2018年9月5日至2021年9月5日。2018年9月5日大连金普新区不动产登记中心向本院出具的协助执行通知书回执记载，该12套房屋均有抵押。本院认为，本案争议的焦点为本院查封财产是否明显超标的额。人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”对查封财产的价额作出了限制，即以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案中，本院共查封环球公司位于大连经济技术开发区××套房屋，根据环球公司的主张其自认已经将30套房屋中的8套房屋销售给他人，则该部分房屋是否能够在执行中予以处置将面临案外人提出的异议，故该部分房屋在本案执行中的价值无法确认。对于其他22套房屋的价值，环球公司提供了评估日期为2012年8月7日，由大连达信资产评估有限公司出具的达信鉴证字【2012】第0016号资产评估报告，及一份评估时点为2016年1月5日辽宁华益房地产土地评估有限公司出具的委托评估预评估表，环球公司根据该两份评估报告的评估单价计算本案30套房屋的价值，认为本案查封房屋的价值超过执行标的额。本院认为，对于2012年大连达信资产评估有限公司出具的达信鉴证字【2012】第0016号资产评估报告，该报告明确报告有效期原则上为一年，当市场变化较大时有效期为半年，现该评估报告已经超过有效期多年，且宏宇公司对该评估报告亦不予认可，故环球公司依据该评估报告计算案涉30套房屋的价值并据此认为超过本案标的额，依据不足。对于2016年1月5日辽宁华益房地产土地评估有限公司出具的委托评估预评估表，该评估表系2016年出具且系预评估表，至今亦经过多年，在宏宇公司不予认可的情况下，根据该预评估表计算本案房屋价值亦属依据不足。故即使环球公司陈述的本案剩余的标的额为21271710元属实的情况下，环球公司提供的证据亦不足以证明本案查封的房屋价值明显超过本案执行标的，其异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回大连环球外商俱乐部有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  卢宏翔审判员  吕 颖审判员  金秀丽二〇二一年四月八日书记员  杨 宁