安徽省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）皖行申4号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：元一美邦•国际小区业主委员会，住所地合肥市庐阳区长丰路68号。 负责人：李焰红，该业主委员会主任。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：合肥市自然资源和规划局，住所地合肥市政务文化新区怀宁路1800号。 法定代表人：储昭海，局长。 委托代理人：马蕾，合肥市不动产登记中心工作人员。 委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。 原审第三人：安徽元一房地产发展有限公司，住所地合肥市新站区淮海大道1188号京商商贸城G5-10A栋421室，统一社会信用代码913401007233008915（1-1）。 法定代表人：赵萍，该公司执行董事。 委托代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托代理人：王芹芹，安徽巢阳律师事务所律师。 再审申请人元一美邦•国际小区业主委员会（以下简称元一美邦业委会）因诉合肥市自然资源和规划局、第三人安徽元一房地产发展有限公司（以下简称元一房地产公司）不动产登记一案，不服合肥市中级人民法院（2020）皖01行终621号行政裁定，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 元一美邦业委会向本院申请再审称：1、再审申请人系经过全体业主共同决定而产生且经行政机关备案合法成立的组织机构,与本案行政行为有利害关系,有权提起诉讼。该产权证涉案房屋于2004年12月竣工,后陆续交付使用,系元一美邦小区全体业主在购买房屋时分摊了建设费用(建筑工程规划许可证附件明确了建造成本)进入房屋销售价格的位于H楼一、二层的公共配套设施的会所,且《商品房买卖合同》(2004年3月签订)第十八条约定:除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该涉案房屋一直为小区业主的生活、文化娱乐、体育活动所使用,现产权证被无端办到元一房地产公司名下,怎么能说与元一美邦业委会无利害关系呢?基于上述事实可以得出如下结论:首先,全体业主对涉案房屋具有合法的所有权。其次,行政行为是再审被申请人所为。最后,业主的合法权益受到实质影响。再审被申请人的颁证行为系违法行政行为。基于以上要件构成,再审申请人作为业主委员会,具有维护全体业主权益的职责,而再审被申请人违法颁证的行为已经侵犯了全体业主的合法权益,因此,再审申请人具有符合行政行为利害关系人的特征。 2、安徽省高级人民法院和最高人民法院指导案例的类似案例,已确认业主具有针对行政机关对商品房建设单位作出的商品房办证、验收等行政行为利害关系人的身份。安徽省高级人民法院于2018年8月6日作出案号为(2018)皖行终73号的于道华等54人因诉淮北市城乡规划局(原淮北市城市规划局)规划行政管理一案,就商品房业主针对诉淮北市城乡规划局向第三人安徽省久兴置业有限公司颁发《建设工程竣工规划验收证》的行为认可了业主诉讼主体资格,并且撤销了安徽省淮北市中级人民法院的(2017)皖06行初2号行政判决和确认淮北市城乡规划局向安徽久兴置业有限公司颁发《建设工程竣工规划验收证》的行为违法。而最高人民法院关于发布第14批指导性案例在第59号戴世华诉济南市公安消防支队消防验收纠纷案中,戴世华针对公安机关消防机关对住宅区域内的开发建设单位的建筑消防工程质量是否合格具有诉权,当事人对公安机关消防机构的消防验收备案结果通知行为提起行政诉讼的,人民法院应当依法予以受理。因此,一、二审法院作出的驳回原告的起诉显属违法。 3、一、二审法院认定案件事实不清。元一房地产公司向合肥市房地产产权监理处申请,提交合规建民许2003358号元一美邦H、J住宅和会所的《建设工程规划许可证》(篡改了内容,2003年6月11日的规划许可证有的依据2005年3月2日的局业务会议研究内容),合国用2003字第0461号《国有土地使用权证》(用途为住宅),拿着落款2005年元月18日书写的所谓《关于元一花开富贵会所部分的许可变更说明》和销售H、J楼住宅的预售许可证(明确会所不得预建售)及《测绘报告》,于2010年8月以自建房为由申请办理产权证,这个自建房并没有规划许可证和土地使用证。根据元一美邦小区H、J楼住宅的预售许可证显示:会所不得预售。而由不得预售的销售状态,是如何转变为自建房的状态,需要具备何种条件,经过何种法定程序,一审、二审法院均未审查。 4、合肥市自然资源局登记颁发房地产权证违法。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料。第三十六条：办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。2010年8月，元一房地产公司申请合肥市房地产产权监理处登记颁发房地产权证,如果是初次登记,应按上述规定提交自建房的规划许可证和土地权属材料的来源。而这个申请登记的自建房却被合肥市房地产产权监理处将2004年12月竣工交付的元一美邦小区业主的公共配套设施的会所替代,无任何法定程序变成了商业,颁发产权证至元一房地产公司名下。该房屋颁证行为已对元一美邦全体业主的权利义务产生了实际影响。 5、二审法院混淆了初始、转移登记概念,适用法律不当。房屋登记部门应当审慎审查这个行政行为当时的事实和法律状态,当时这个案涉房屋已是属于全体业主共有的配套设施,并已实际由业主使用,为业主服务。《商品房买卖合同》(2004年3月签订)第十八条约定:除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。本案在二审期间,元一美邦业委会向法院提交了长沙铁路法院(2020)湘8601行初147号行政判决书,该案与本案诉争事实几乎完全一致,也是业委会起诉长沙县自然资源局不动产行政登记纠纷,确认对小区会所作出的不动产登记的行为违法并予以撤销。 本院经审查认为：本案争议的焦点是申请人的起诉是否符合法定起诉的条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。对该条款规定中的“利害关系”既不能过分扩大理解，认为所有直接或间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织都有利害关系；也不能过分限制理解，将“可能性”扩展到必须要有充分证据证实被诉行政行为影响其实体权利。因此，对于“利害关系”的理解和认定，应当综合考虑案件的基本情况和当事人的诉求来判断。 本案中，在元一房地产公司与小区业主签订的房屋买卖合同中并没有明确约定会所归买受人或业主所有。在申请人提交的其与合肥元一物业管理有限公司签订的小区物业管理委托合同中，第四条第5项“其他约定”项下亦明确载明“小区会所的产权归属开发单位，使用用途不得改变，甲方委托乙方提供有关有偿服务，盈利部分用于改善小区的文化体育事业”。另外，从申请人提交的建设工程规划许可证和商品房预售许可证等材料来看，案涉H、J楼建设工程规划许可证载明建筑面积为21430平方米（其中会所3666平方米），案涉H、J楼商品房预售许可证载明建筑面积为17764平方米，其中住宅17764平方米，不含会所3666平方米。也就是说，该会所面积并未纳入预售并计入业主公用分摊面积。因此，申请人在没有充分依据证明其与被诉房屋登记行为有利害关系的情况下直接提起行政诉讼，不符合法定起诉的条件，原审法院裁定驳回其起诉并无不当。 综上，元一美邦业委会的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回元一美邦•国际小区业主委员会的再审申请。 审判长  高贤生 审判员  张爱莲 审判员  姜 明 二〇二一年四月九日 法官助理郑峰 书记员胡章燕 附：本案适用的相关法律、司法解释： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）不予立案或者驳回起诉确有错误的； （二）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的； （四）原判决、裁定适用法律、法规确有错误的； （五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的； （六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的； （七）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （八）审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第一百一十六条当事人主张再审事由成立，且符合行政诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合行政诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。