湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终538号上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏伟，男，1976年8月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：郭皓，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波，该公司员工。委托诉讼代理人：祝非凡，该公司员工。上诉人张宏伟、上诉人武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初10279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宏伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张宏伟的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由江寓公司承担。事实和理由：一、一审法院认定张宏伟违约，应承担违约责任错误。张宏伟拆除水表是因为江寓公司不履行维修责任，导致渗水一直扩大而不得已为之。拆除水表本身就是防止损失扩大的措施，是为了要求江寓公司履行自身责任。房屋渗水的维修本来就需要对全屋进行停水，维修责任又在江寓公司一方。江寓公司怠于履行管理义务，放任房屋一直渗水，不做任何防止损失扩大的工作，拆除水表停止用水是有效且唯一的措施。二、江寓公司延期向张宏伟支付当期收益达到15个工作日，张宏伟依约有权解除《资产管理服务合同》，该合同已于2019年10月15日立案之日解除，江寓公司应当向张宏伟支付违约金9000元。三、双方《资产管理服务合同》已于2019年10月15日解除，2019年10月15日至2020年5月14日的房屋占用费应当由江寓公司承担。江寓公司辩称：一、张宏伟拆除水表的行为构成根本违约，直接导致合同无法履行，理应承担相应责任。二、张宏伟从未享有过合同解除权，其诉请解除合同没有事实和法律依据。三、合同解除时间应为判决生效之日，江寓公司不应向张宏伟支付房屋占用费。综上，请求驳回张宏伟的全部上诉请求。江寓公司上诉请求：1、维持一审判决第二项、第四项、第五项，撤销一审判决第一项、第三项、第六项；2、改判《资产管理服务合同》于本案判决生效之日解除，张宏伟向江寓公司支付装修配置设施损失30763.5元，并按照29.5元/日的标准向江寓公司支付自2019年8月23日至合同实际解除之日期间的房屋空置损失：3、本案一、二审诉讼费用由张宏伟承担。事实和理由：一、一审法院遗漏了江寓公司有关房屋空置损失的诉请。二、根据《资产管理服务合同》第3.2条的约定，合同中途解约，张宏伟应向江寓公司支付新配置设施的折旧费，且因无法提供单独票据问题，具体金额以江寓公司提供的相关数据为准。江寓公司在一审中提交了新配置设施相关费用的证据，但一审法院未尊重双方在《资产管理服务合同》中的真实意思表示，未支持江寓公司主张的装修配置设施损失，属于事实认定错误。张宏伟辩称：一、江寓公司延期向张宏伟支付当期收益达到15个工作日，张宏伟依约有权解除《资产管理服务合同》，该合同已于2019年10月15日解除。二、江寓公司未履行维修责任，才是张宏伟拆除水表的原因，江寓公司应当承担违约责任。三、张宏伟无须承担装修配置设施损失及房屋空置损失。综上，请求驳回江寓公司的全部上诉请求。张宏伟向一审法院起诉请求：1、判令解除张宏伟与江寓公司签订的《资产管理服务合同》；2、判令江寓公司向张宏伟支付预期合理收益4500元；3、判令江寓公司向张宏伟支付违约金9000元；4、判令江寓公司将位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402室的房屋腾退给张宏伟；5、判令江寓公司向张宏伟支付房屋占用费（以每月4500元为标准，从起诉之日计至房屋实际腾退之日）；6、本案诉讼费由江寓公司承担。江寓公司向一审法院反诉请求：1、判令解除张宏伟与江寓公司签订的《资产管理服务合同》；2、判令张宏伟向江寓公司支付违约金9000元；3、判令张宏伟按29.5元/日的标准向江寓公司支付房屋空置损失自2019年8月23日至合同实际解除之日；4、判令张宏伟向江寓公司支付装修配置设施损失30763.5元；5、判令张宏伟承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月20日，张宏伟授权其妻门高春与江寓公司签订《资产管理服务合同》一份，约定：张宏伟作为甲方，江寓公司作为乙方。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2018年1月24日至2023年1月23日止。双方经评估一致认为，标的资产依据市场预期合理收益为4500元/月，从第3年起每年递增3%。在管理期限内，因装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下空置期间首年60天，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新……甲方认可并接受乙方对标的资产改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。乙方基于委托代理合同配置的设施或进行的装修改造及在管理期间为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权与于本合同约定的委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有。合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置。鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据。双方认可，本协议第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。标的资产类型为精装房或改造房的，管理期间甲乙双方按照附件四的维修范围承担维修责任。标的资产类型为精装房或改造房的，甲方应向乙方支付标准为300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用，超出部分根据维修责任由甲方或乙方承担。对于应由甲方承担的费用，乙方有权直接从应支付给甲方的收益中扣除赔偿款，不足部分，可向甲方追偿。甲方有延迟交付标的资产达15个工作日的，或交付的标的资产不符合合同约定，隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；不履行本协议约定的义务或其他妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形之一的，乙方有权随时单方解除合同。乙方有迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；明知资产使用人在标的资产从事刑事犯罪活动而不采取措施的情形之一的，甲方有权随时单方解除合同。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。甲方违反本合同6.2约定导致乙方单方解除合同，或甲方单方提前解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，损失包括并不限于装修损失费、配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金、空置期赔偿费、宽带损失费。乙方违反本合同6.2约定导致甲方单方解除合同，或乙方单方提前解除合同的，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件四对案涉房屋主体、水暖、电路及灯具、电器、家具、橱柜、锁具等的维修责任进行了约定，其中厨卫、阳台露台、顶层防水损坏的维修责任由甲方承担，若上述损坏系因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换，维修责任由乙方承担。合同附件六付款计划表约定第二年度2019年3月25日至2020年4月23日，第一次付款2019年3月24日4200元，2019年5月23日4500元，2019年6月23日4500元，依次类推……该合同对双方当事人的其他权利义务也进行了明确约定。合同签订后，张宏伟将案涉房屋交付给江寓公司代为管理出租，江寓公司按约定向张宏伟支付预期收益至2019年7月23日。2019年8月上旬，案涉房屋发生渗水，张宏伟、江寓公司就相关维修责任的承担问题无法达成一致意见，均未进行维修。2019年8月22日，张宏伟拆除了案涉房屋的水表。至此，案涉房屋失去基本的使用功能。同时，江寓公司因认为房屋渗水系因防水层老化引起，维修责任在张宏伟，而张宏伟拒绝履行维修责任亦不允许江寓公司进行维修，故江寓公司自2019年8月23日起停止了向张宏伟支付预期利益。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、案涉房屋渗水的维修责任应由谁承担的问题。江寓公司认为案涉房屋渗水系因防水层老化造成，根据案涉合同约定该维修责任应由张宏伟承担。张宏伟不认可江寓公司对渗水原因的认定。在庭审过程中经一审法院询问，江寓公司提交了对案涉房屋渗水问题的司法鉴定申请，一审法院依法启动鉴定程序，委托专业鉴定机构对案涉房屋渗水问题进行鉴定。2020年8月7日，广东保顺检测鉴定有限公司向一审法院出具《司法鉴定工作联系函》，称因受限于现有检测技术或现场客观条件，对渗水原因的分析并不能确定漏水点的详细位置及深层次原因，无法受理该案。故该鉴定机构对本案委托鉴定事项进行了退案处理。一审法院经审查认为，江寓公司对其所称因防水层老化造成渗水应当承担举证责任，但其并未提交相关的证据予以证明，仅称该结论系物业及其公司专业维修部门查看后得出。相应的司法鉴定又无法进行，江寓公司所谓的“并不需要鉴定机构鉴定，肉眼和常识就可以判断”的说法过于武断。因此，江寓公司应当承担相应的举证不能的不利后果。同时，案涉房屋发生渗水事件时正处于江寓公司代为出租管理期间，其负有妥善保管、合理使用的义务，而其未举证证明其尽到了上述义务。综上，一审法院认为案涉房屋渗水的维修责任应由江寓公司承担。2、双方当事人在案涉合同履行过程中是否存在违约行为，违约责任如何承担的问题。江寓公司未尽维修义务，应当视为违约。江寓公司应当于2019年8月23日向张宏伟支付当期收益，但在此之前张宏伟于2019年8月22日将案涉房屋水表拆除，导致案涉房屋失去基本使用功能。虽然张宏伟称其拆除水表是因江寓公司不履行维修责任，其为防止损失扩大才不得已而为之，但是张宏伟用直接拆除水表的方式防止损失扩大，其行为不当，且其在拆除水表后并没有采取其他的措施，没有真正有效的防止损失扩大。张宏伟的上述行为构成违约，且该违约行为影响了江寓公司对案涉房屋的管理及第三人对案涉房屋的正常使用，按案涉合同约定，江寓公司因此享有合同解除权。至于张宏伟所称的江寓公司逾期15个工作日未向其支付预期收益，构成违约，且其因此享有合同解除权的问题。一审法院认为，张宏伟在拆除水表后江寓公司才未继续向其支付预期收益，江寓公司的行为应视为对其拆除水表行使抗辩权，不构成违约。关于违约责任承担的问题，按案涉合同的约定，江寓公司的违约行为如对张宏伟造成了损失，应当予以赔偿，但张宏伟并未举证证明其损失情况。张宏伟的违约行为导致江寓公司要求解除案涉合同，按约定张宏伟应向江寓公司支付违约金9000元并赔偿包括并不限于装修损失费、配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金、空置期赔偿费、宽带损失费等的损失。虽然案涉合同约定江寓公司对案涉房屋改造及配置设施的费用具体金额以其提供的数据为准，但该约定仅限于张宏伟认可江寓公司提供的费用金额，但在本案中江寓公司并未提交确实充分的证据证明装修及配置设施损失包含的具体内容，在内容尚无法却确定的情况下，遑论金额问题。故对江寓公司的损失赔偿要求，一审法院不予支持。张宏伟应向江寓公司支付违约金9000元。3、关于案涉合同是否解除，何时解除的问题。因张宏伟的违约行为导致江寓公司享有合同解除权，而江寓公司的反诉请求之一为要求解除案涉合同，一审法院已于2020年5月15日向张宏伟送达反诉状副本，视为解除通知于当日送达到张宏伟，案涉合同已于当日解除。4、江寓公司是否应当向张宏伟支付其所称的自起诉之日至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占用费的问题。虽然江寓公司在案涉合同履行过程中存在违约行为，但该违约行为未导致张宏伟享有合同解除权。自张宏伟起诉之日至案涉合同实际解除之日，张宏伟应享有而未能享有的预期收益系因其自身违约行为而导致的，其无权要求江寓公司支付。因江寓公司行使合同解除权导致案涉合同于2020年5月15日解除，案涉合同解除之后，江寓公司理应及时将案涉房屋腾退给张宏伟，而其并未及时腾退，应当向张宏伟支付房屋占用费。综上所述，江寓公司要求解除双方签订的《资产管理服务合同》，一审法院予以支持。案涉合同解除后，江寓公司应当及时将案涉房屋腾退给张宏伟。故张宏伟要求江寓公司腾退位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402室的房屋，一审法院予以支持。案涉合同系因张宏伟违约导致解除，且其未采取有效措施防止损失扩大，就扩大的损失无权要求江寓公司承担，故张宏伟要求江寓公司支付预期收益4500元，一审法院不予支持。张宏伟要求江寓公司支付违约金9000元，一审法院不予支持。张宏伟要求江寓公司支付自其起诉之日至房屋腾退之日的房屋占用费，一审法院按4500元/每月的标准，自2020年5月15日至案涉房屋实际腾退之日止的范围内予以支持，超出部分不予支持。江寓公司要求张宏伟支付违约金9000元，一审法院予以支持。江寓公司要求张宏伟支付空置损失、装修配置设施损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张宏伟与武汉江寓生活服务有限公司于2018年1月20日签订的《资产管理服务合同》于2020年5月15日解除；二、武汉江寓生活服务有限公司于一审判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402室的房屋腾退给张宏伟；三、武汉江寓生活服务有限公司向张宏伟支付房屋占用费（以4500元每月的标准，自2020年5月15日支付至案涉房屋实际腾退之日止）；四、张宏伟向武汉江寓生活服务有限公司支付违约金9000元；五、驳回张宏伟的其他诉讼请求；六、驳回武汉江寓生活服务有限公司的其他反诉请求。一审判决指定的给付期间为本判决生效之日起十日内。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费138元，由张宏伟负担88元，武汉江寓生活服务有限公司负担50元。一审反诉案件受理费495元，由武汉江寓生活服务有限公司负担470元，由张宏伟负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张宏伟向本院提交情况说明、证明和工作信息记录本，拟证明从2019年8月9日发生渗水之日到2019年8月22日拆除水表，江寓公司对房屋渗水不管不顾，造成渗水损失不停扩大，这才是张宏伟拆除水表的原因。江寓公司向本院提交以下证据：证据一、江寓公司与张宏伟的微信聊天记录照片截图和短信照片截图，拟证明一审判决送达后，江寓公司积极与张宏伟沟通房屋移交事宜，但张宏伟不配合房屋移交，导致损失进一步扩大。证据二、照片四张，拟证明江寓公司从未对洗手间的水管等隐蔽工程进行过改装，漏水维修责任理应由张宏伟承担。经质证，江寓公司对张宏伟提交证据的意见为：对真实性、合法性无法核实，其记载内容是否符合实际情况存疑，该组证据不能达到其证明目的，不能证明拆除水表的必要性，张宏伟本来可以采取其他更合理的措施如关闭水阀或由江寓公司找人代为维修等方式来解决。张宏伟对江寓公司提交证据的意见为：对证据一的真实性不认可，不能达到其证明目的，这是在一审判决之后才来积极沟通，不代表从2019年8月23日以后损失扩大的情况下对方积极主动来沟通；对证据二的真实性有异议，不知道拍摄的是哪里，从照片上不能看出渗水的原因，不能达到其证明目的。本院认为，张宏伟和江寓公司提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案纠纷的起因在于案涉房屋发生渗水，双方对维修责任由谁承担不能协商一致。江寓公司主张案涉房屋渗水系因防水层老化造成，应由张宏伟承担相应维修责任，但对此并未提交充分的证据予以证明，且案涉房屋发生渗水时，正处于江寓公司代为出租管理期间，一审综合当事人举证情况，认定案涉房屋渗水的维修责任应由江寓公司承担，符合民事诉讼的证据采信标准。本案中，江寓公司虽未及时维修渗水，但张宏伟在2019年8月22日直接拆除了案涉房屋的水表，且在拆除水表后也没有采取其他措施，不仅没有真正有效地防止损失扩大，反而直接导致案涉房屋失去使用功能，影响了江寓公司对案涉房屋的管理和第三方对案涉房屋的使用，致使《资产管理服务合同》的合同目的无法实现，一审认定江寓公司因此享有合同解除权，具有事实和法律依据。张宏伟认为其拆除水表是因为江寓公司不履行维修责任，其为防止损失扩大才不得已而为之的上诉理由不能成立，本院不予采纳。江寓公司在张宏伟拆除水表后未继续向张宏伟支付收益，系对张宏伟拆除水表的行为行使抗辩权，不构成违约。张宏伟认为江寓公司迟延支付当期收益达到15个工作日，其有权解除《资产管理服务合同》的上诉理由不能成立，本院不予采纳。张宏伟要求江寓公司向其支付违约金9000元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。江寓公司要求解除合同的反诉状于2020年5月15日送达张宏伟，视为解除合同通知到达，一审认定案涉《资产管理服务合同》于2020年5月15日解除，于法有据。在本案合同履行过程中，张宏伟、江寓公司均有过错。张宏伟于2019年8月22日拆除水表后未取得案涉房屋的收益是其自身违约行为所致。虽然张宏伟的合同解除权不能成立，但在张宏伟已经诉请解除合同，江寓公司也反诉解除合同的情况下，双方均无继续履行合同的意思表示，江寓公司也应及时将案涉房屋腾退给张宏伟。综合合同履行情况，当事人过错程度，一审对张宏伟主张江寓公司承担起诉之日至2020年5月14日期间的占用费不予支持，但认定江寓公司应自2020年5月15日起，按照4500元每月的标准向张宏伟支付房屋占用费，并在判令张宏伟向江寓公司支付9000元违约金后，结合江寓公司的举证情况，对江寓公司诉请的空租损失、装修配置设施损失不予支持，实体处理并无不当。考虑到江寓公司在张宏伟拆除水表前确实使用案涉房屋至2019年8月21日，但相应收益付至2019年7月23日，在双方合同已解除的情况下，江寓公司应当向张宏伟支付此部分收益，因时间不足一个月，本院酌定为4200元。综上所述，张宏伟的上诉请求部分成立，江寓公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初10279号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初10279号民事判决第五项；三、武汉江寓生活服务有限公司向张宏伟支付预期收益4200元；四、驳回张宏伟的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为本判决生效之日起十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费138元，由张宏伟负担80元，武汉江寓生活服务有限公司负担58元。一审反诉案件受理费495元，由武汉江寓生活服务有限公司负担470元，由张宏伟负担25元。二审案件受理费2346元，由张宏伟负担1700元，武汉江寓生活服务有限公司负担646元。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  张海鹏审判员  龚治国二〇二一年四月七日法官助理余文婷书记员叶子