辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4801号上诉人（原审原告）：古学书，女，1973年7月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨晓蓉，北京智勇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路101-2号。法定代表人：张智超，该公司董事长。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人古学书因与被上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。古学书上诉请求：1撤销一审判决；2.请求发回重审或依法改判；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。12月20日于洪区城建局对中海和悦府进行现场核查，发现该小区道路未完工，而不是被上诉人偷换概念的业主要求的重新铺装完成。二、一审判决适用法律错误。1.双方在合同中约定了交付条件，一审判决违反了法律对当事人意思自治予以保护的强制性规定，一审判决严重违法。2.《沈阳市商品房交付使用管理办法》涵盖两个方面的意义，一方面规范开发建设单位在沈阳的商品房交付行为，一方面规范开发建设单位在商品房买卖过程中的合法权益。一审法院认定“只有违反法律，行政法规的强制性规范，才会产生承担相应法律责任的法律后果”是依据何种法律规定的出来的结论。一审法院的错误不仅仅是法律适用错误，更是法律渊源知识体系的缺漏。沈阳中海新海汇置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。双方合同中约定的交付条件是商品房竣工验收合格，而被上诉人于2019年10月取得竣工验收备案书，因此2019年12月25日交付房屋符合交付条件，《沈阳市商品房交付使用管理办法》为行政规章，其不能产生导致合同条款无效的效力，因此上诉人认定涉案房屋不符合交付条件于法无据。古学书向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金25,542.16元（每日按照总购房款万分之一计算至实际交付止，暂计算至2020年6月30日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2019年4月17日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区，建筑面积120.66平方米房屋一处，房屋总价款为1,358,626元。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因……”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2019年10月30日，沈阳市城市建设局向被告出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。被告在合同约定的交房日期前，通过特快专递方式通知原告收房。2020年10月，原告办理入住手续。原告向人民网投诉被告违规交付房屋事宜，2020年1月6日，沈阳市营商环境建设局向网友回复调查处理结果如下：根据《沈阳市商品住房交付使用管理办法》（沈阳市政府第55号令），于洪区城建局于2019年12月19日受理中海和悦府办理《沈阳市商品住房交付使用确认书》所需提供的全部资料，其中包括：辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、供水、供热、燃气等开通文件。12月20日于洪区城建局对中海和悦府进行现场核查，核查发现该小区道路未完工。根据《市建委关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》中规定：“由开发建设单位因季节原因影响园区道路工程不能完成的，需提供限时完成承诺书”。开发建设单位已向城建局提供承诺书，承诺于2020年5月30日前将园区道路按照业主要求重新铺装完成；关于园区道路等问题，开发单位已承诺于明年开春重新整改；针对业主房屋内部问题，开发单位承诺给予免费修缮。但业主一致认为，要求房屋必须达到入住条件方能交房。目前，该小区已停止办理入住手续，直至开发建设单位在具备交付使用条件后，于洪区城建局方能出具《沈阳市商品住房交付使用确认书》，并要求开发建设单位在交付场所进行公示，以便购房者查看。沈阳市城建局于2020年3月11日向被告下达沈阳市商品住房交付使用条件确认书。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，首先，应确认被告是否存在逾期交房的违约行为。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付的日期为2019年12月25日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉诉房屋于2019年10月30日取得竣工验收备案书，可见，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。被告已按照合同约定的交付日期通知原告办理入住手续，被告不存在违约逾期交房行为。其次，关于行政部门对业主的投诉下发的回函，是否可以认定被告构成违约交房的问题。沈阳市营商环境建设局的回函依据的是《沈阳市商品房交付使用管理办法》，《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，只有违反法律、行政法规的强制性规范，才会产生承担相应法律责任的后果。因此，不能以行政规章认定被告存在逾期违约交房行为。原告主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告古学书的诉讼请求。案件受理费440元，由原告负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出要求被上诉人给付逾期交房违约金的主张。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2019年12月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议第八条“对《合同》（《商品房买卖合同》）第十一条（交接）的补充约定，双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1.本项目通过政府部门的竣工验收并取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》时，即具备合格交付条件。买受人应按出卖人通知（如未收到通知，按照《合同》约定交付时间）办理商品房交接手续。若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人按照《质量保证书》规定承担保修责任，但无权拒绝办理入住手续……”可见，双方在合同中对房屋交付标准进行了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，涉诉房屋已于2019年10月30日竣工验收，取得由沈阳市于洪区城市建设局出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，结合沈阳市营商环境建设局回复“经于洪区城乡建设局了解，……于洪区城建局于2019年12月19日受理中海和悦府办理《沈阳市商品住房交付使用确认书》所需提供的全部资料，其中包括：辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、供水、供热、燃气等开通文件……”，可知，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。上诉人自述已经办理了入住手续，未对房屋主体质量问题提出异议。上诉人提供的证据并不足以证明涉诉房屋不符合合同约定的交房条件或者存在被上诉人拒绝交付房屋的情形，故对上诉人提出要求被上诉人支付逾期交房违约金的主张，本院难以支持。综上所述，古学书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由古学书负担。本判决为终审判决。审判员 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。