广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0330民初156号 原告：桂林博恒物业服务有限公司，地址桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰山小区34栋3-5-1号房，统一社会信用代码91450300086517499B。 法定代表人：蒋靖靖职务：总经理。 委托诉讼代理人：莫凡毅，该公司员工。 被告：谢辉，女，1972年6月26日生，汉族，广西平乐县人，住平乐县。 原告桂林博恒物业服务有限公司与被告谢辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫凡毅，被告谢辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林博恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年12月31日共48个月的物业服务费895.68元、公摊水电费288元，合计1183．68元；2、请求依法判令被告按1183.68元的30％（即355.10元）向原告支付违约金；3、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月30日与平乐县枫木塘小区业主委员会签订了《枫木塘小区物业服务委托合同》。合同约定，由原告为枫木塘小区提供前期物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用，住宅按每月每平方米0.4元向原告交纳，业主与物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。被告系枫木塘小区限价房1单元602室的业主，房屋面积为46.65平方米。但截至原告起诉之日，被告尚有48个月物业费用未支付。原告屡次以电话通知、贴催费单的形式向被告追索该费用，但被告未予交纳，已经构成违约。根据合同约定以及《合同法司法解释二》第二十九条的规定，被告应按所欠物业费总额作为原告的损失，以30％计算向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据相关法律法规诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告谢辉辩称，被告于2013年买了枫木塘小区限价房1单元602室房子，但本人一直在外地工作，直到2018年1月才回到平乐工作。在这期间，被告很少使用厨房。2018年5月，被告发现厨房下水道堵，污水从管道流出，污水弄湿整个厨房地板，并伴有恶臭从厨房洗手盆、卫生间飘出，严重影响生活。经检查及询问楼下房主查明原因：是下水管低、化粪池满池导致排水不畅，沼气向上冒出。提议物业今后每年度进行一次排水管检查，化粪池抽池清理。家里的用水出水量自2016年以来突然水流量很小，用水洗澡极不方便，去找物业询问原因，是供水泵坏了一个，但至今未维修好，严重影响个人生活。房门口楼道路口的照明灯自2018年1月至今都不亮，何来电费公摊费用。被告从未接到物业电话催收，只于2020年8月收到贴单催费，原告没有尽到告知义务。化粪池污水横流近2年（2017年1月至2018年12月），第二次是2020年年底近一个月，到处是积水，散发刺鼻的恶臭味，损害被告及该栋楼业主的身心健康及精神。多处楼道灯坏了不换，一个星期才扫一次楼道，本栋楼旁垃圾长达半年未处理。被告未按物业服务合同内容进行管理，请求法院依法驳回原告诉讼请求，要求原告赔偿被告经济损失、名誉损失、精神损失。 经审理查明，被告谢辉于2013年购买位于平乐县，房屋面积46.65平方米。2016年10月30日，桂林博恒物业服务有限公司与平乐县枫木塘小区业主委员会签订物业服务委托合同（枫木塘小区），合同内容约定桂林博恒物业服务有限公司物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿化花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑、设施和相关场地的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与停放秩序的管理，维护小区大门公共秩序，管理与物业相关的工程图纸，住、用户档案与竣工验收资料，组织开展小区社区文化娱乐活动。物业服务费用，每月每平方0.4元物业服务费及每月每户6元的公共水电费。物业管理服务质量的标准化内容，公共秩序方面，设立24小时门岗执勤（封闭式小区）、公区重点区域、重点部位每2小时巡查1次、做好来人来访登记、车辆出入登记、引导车辆有序通行、停放等。保洁服务方面，小区道路、广场、生态停车场、绿地等每日全面清扫1次，楼道每天清扫1次等。绿化养护方面，草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物等。公共设备管理维护方面，对共用设施设备进行日常管理和维护养护，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。公共雨、污水管道每年疏通1次等。 平乐县枫木塘小区13栋房屋，796户人家。限价房与6栋之间有一个化粪池。2017年1月，该化粪池池满，污水泄漏至路面。至2018年底，原告才将化粪池清掏。2020年12月10日开始，该化粪池又有污物漫出路面，原告到农历年底才处理好，时长近一个月。2019年11月，7栋车库（限价房3单元前）的污水管损害，污水物漫出地面近1年，原告才将污水管维修好。2020年1月，6栋车库（限价房1单元前）的污水管损害，污水物漫出地面近1年，原告才将污水管维修好。 另查明，原告在枫木塘小区的管理人员共9名，4名安保人员，3名保洁员，1名水电工（兼职），1名行政管理人员。原告物业服务期间，安保人员对小区主出入口无来访人员及车辆登记情况，3名保洁员各负责17个楼道及楼道前的公共区域，但有一处公共场所（不在楼道旁的区域）长期无人管理，杂草、垃圾长期无人清理。该区域的公共设施不同程度的损害，未得到维护。该小区10栋旁有一条可以直通小区外面的通道，无人管理，外面人员任意进出，未能形成封闭式管理。原告未按物业服务合同要求定期检查、及时清掏化粪池。原告未能做到公区重点区域、重点部位每2小时巡查1次的服务标准。经过本院到小区的现场了解，楼道卫生一般，绿化地带有一部分无花卉、绿篱、树木，原告未能进行补栽补种。 庭审过程中，原告认为化粪池、排污管未能得到及时处理，是因为该维修费用超过250元，根据合同约定，维修费应由业主自己出钱，再由业委会申请公共房屋住建基金。因与业主协商维修费的出资问题，才导致处理时间过长。直到2020年底，动用了公共房屋住建基金才处理好化粪池、排污管。 以上事实有物业服务委托合同、欠费明细表、照片、现场勘查笔录，质证、询问笔录及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。原告作为平乐县枫木塘小区的物业服务人，应当根据法律的规定，按照物业服务委托合同的约定向业主提供质量合格的服务内容。从原告签订的物业服务委托合同内容来看，枫木塘小区应当为封闭式管理，须对来访人员及车辆进行登记管理，必要时进行盘询，重点区域、部位每2小时巡查1次。经过现场勘查了解，该小区除了主出入口外，在10栋楼旁有一处可由外来人员自行进出的通道，原告未对该通道采取措施进行管理。根据原告配备的安保人员人数来看，整个小区只配备4名安保人员，除了安保人员轮休外，实际上，每班次值班人员基本上为1名安保人员。1名安保人员8小时执勤站岗，原告就无法做到对小区进行日常巡查、每2小时重点巡查，无法引导车辆有序停放等服务。而且，安保人员也未对外来人员及车辆进行盘查、登记管理。从小区的安全防护及公共秩序来看，原告未能采取有效措施进行管理。公共设备管理维护方面，原告未能按要求对化粪池月检查1次，半年清掏1次，发现异常及时清掏的服务要求，导致被告所在楼层前的化粪池池满，污水泄漏至路面近2年。原告抗辩物业服务合同中约定的公共设施设备的大、中型维修和更新等，其费用超过250元以上时，按维修基金相关规定执行，不足部分由业主筹集，清陶化粪池的费用超过250元，因处理的价格与业主协商不成才造成的。本院认为，原告收取的物业服务费包括共用设施设备的日常运行维护费等，按照服务质量标准，原告应当做到每半年清陶1次化粪池，有异常及时清理。定期清掏化粪池是原告应当履行的义务，也是维护共用设施日常运行的必然要求。原告以此服务有条件限制（超过250元的支出）为理由拒不履行义务，既不合情也不合理。况且，化粪池池满，污水横溢出路面，臭气熏天，影响被告及附近业主的日常出行、生活质量及空气环境质量。即使该费用需要从房屋专项维修基金中支出，但化粪池池满时需要立即清掏，为紧急事务，原告应当先行处置，而不是以其他理由推诿不理。原告处理事务不分轻重缓急，如何能提供好的服务。同样，污水管损坏了一小段，原告也未能及时、有效解决，一拖再拖，何谈服务二字。关于公共卫生方面，小区内有一处公共区域长期无人打扫，杂草无人清处，杂物、垃圾长期堆放也无人清理，原告未能依约履行公共区域卫生清洁的义务。关于绿化方面，小区内的绿化地带并不多，更需要被告利用有限的区域做好绿化工作。通过现场了解，小区有一部分绿化地带无花卉、绿篱、树木，原告未能进行补栽补种，未能依约履行公共区域绿化维护义务。总的来说，业主最关心、最需要得到服务的方面，原告未能依约全面履行义务。现原告要求被告全额支付物业服务费的主张，本院不予支持。考虑原告投入一定的人力、物力，本院酌情支持被告向原告支付物业服务费的30%，即2017年1月1日至2020年12月31日共48个月的物业服务费268.70元（46.65平方米×0.4元×48个月×30%）。 关于公摊水电费问题。公共水费、电费为小区内的实际开支，被告作为小区业主，应当按照合同约定履行支付义务。原告要求被告给付2017年1月1日至2020年12月31日公摊水电费288元（6元×48个月），有事实依据，本院予以支持。 关于违约金问题。原告未按约定全面履行义务，被告以此提出抗辩，合情合理，不属于违约行为。原告提出要求被告支付违约金的主张，无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条之规定，判决如下： 一、被告谢辉于本判决生效之日起十日内向原告桂林博恒物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日共48个月的物业服务费268.70元； 二、被告谢辉于本判决生效之日起十日内向原告桂林博恒物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日共48个月的公摊水电费288元； 三、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告谢辉负担10元，原告负担15元。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 韦桂红 二〇二一年四月二日 法官助理 姚靖力 书 记 员 王 丹 附法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷； （三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。