浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0424民初360号原告：周其妹。委托代理人：曹颖颖、朱峰，浙江海威特律师事务所律师。被告：曹春杰。委托代理人：郁加慧，浙江海赛律师事务所律师。原告周其妹与被告曹春杰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员甘琴飞独任审判，于2016年4月7日、同年5月31日公开开庭进行了审理（期间原、被告均同意本案在原简易程序到期后继续适用简易程序，故经报请批准延长简易程序审理期限三个月），原告委托代理人曹颖颖、被告委托代理人郁加慧二次开庭均到庭参加诉讼，被告曹春杰第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周其妹起诉称：原、被告经协商一致后，于2014年1月10日签订了一份《租赁合同书》，合同约定：原告将位于海盐县澉浦镇永新村的养殖用房出租给被告使用，养殖业用房三大棚面积为2000平方米，租赁期限自2014年1月10日起至2021年1月9日止，租金为每年120000元，租金先付后用，一年一付。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。因原告所出租的房屋部分系违章搭建，海盐县澉浦镇镇政府分别于2014年3月10日及5月6日向原告发送了“责令限期拆除通知书”，要求原告自行拆除违章搭建。后原告违章搭建部分房屋于2014年5月10日拆除，合法审批建房面积约1000平方米，被告至今仍在租用。原告曾于2015年5月向海盐县人民法院起诉，要求被告支付租金，但截至目前被告仍未履行付款义务。综上，原告认为，原、被告之间的合同系部分无效、部分有效。关于违章搭建部分租金，根据合同法及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于合法建房部分租金，原告有权根据合同法的规定要求被告支付租金，且被告未按合同约定履行付款义务构成根本性违约，原告有权解除双方之间的租赁合同。原告诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告立即腾退租赁房屋并向原告履行交还手续；3、判令被告立即支付租金140000元及逾期支付利息11200元（租金暂算至2016年1月9日，以后租金按照每年60000元的标准付至腾退为止，逾期利息暂算至2016年1月9日，以后利息按照银行同期贷款年利率5.6%的标准付至判决生效之日止），合计151200元；4、被告承担本案诉讼费用。后原告将上述第3项诉请中暂算至2016年1月9日的逾期利息金额变更为7840元，后又因在审理过程中被告腾退了涉案租赁房屋，故原告撤回了上述第2项诉讼请求。被告曹春杰答辩称：一、双方确实发生房屋租赁的法律关系，但实际租赁期限是从2014年4月开始，而不是原告诉称的2014年1月10日。因为当时原告及其丈夫提出签的日期是2014年1月10日，而且当时原告及其丈夫也没有告知本案所涉房屋存在违章搭建的情况，另外在原、被告2014年4月签订租赁合同时原告与之前的承租户尚未解除相应的合同。二、对于原告主张的租金问题。被告认为被告不存在违约的行为，而且被告是根据合同法行使不安抗辩权。理由是被告在承租房屋之后先后多次向原告及原告丈夫交付租金，后来合同履行过程中被告知道了违章搭建的事实，但被告已经在承租的房屋内进行了大量投入和生产，不继续履行将造成被告巨大的损失，故被告行使不安抗辩权。另，实际的租赁费用是每年60000元。三、被告保留向原告主张损失的权利。原告为支持其主张，举证如下：1、《租赁合同书》一份（复印件），用以证明原、被告签订了租赁协议，并约定了租期、租金及违约责任等内容；2、民事裁定书[（2015）嘉盐民初字第1064号]一份，用以证明原告曾起诉被告催讨租金的事实；3、海盐县澉浦镇人民政府责令限期拆除通知书一份，用以证明原告于2014年5月将部分房屋拆除，剩余部分房屋仍由被告承租的事实；4、《土地流转协议》一份，用以证明海盐县南北湖山林鸡专业合作社与农户之间签订土地流转协议，原告出租给被告的房屋位于该地块内的事实；5、《土地租赁合同》一份，用以证明原告与海盐县南北湖山林鸡专业合作社签约，租赁土地用于养殖场建造的事实；6、《退养协议》一份，用以证明受“三改一拆”政策的影响，原告建造的养殖场一半面积进行拆除的事实。被告质证意见：对证据1的真实性没有异议，但租赁期限应从2014年4月开始计算七年，租赁面积不是合同约定的2000平方米，而是1000平方米左右。对证据2的真实性没有异议，但对待证事实不认可，被告之前多次将租金交给原告方，但原告方是拒收的。对证据3的真实性予以确认，但从该证据反映出原告在签订合同时没有将涉案房屋的真实情况即是否属于违章搭建的情况告知被告，在本案合同履行过程中因为原告的未告知，造成了被告的损失。对证据4、5的真实性不予认可，因为被告不知道原告与案外人之间的协议，在原、被告签订租赁合同时，原告也没有出示该《土地租赁合同》和《土地流转协议》。对证据6的真实性无法确认，原、被告实际发生的租赁期限是从2014年4月开始，如果按这份证据，上面显示签约的时间是2014年4月10日，故原告存在欺诈的情况。被告未予举证。本院认证意见：对原告提供的证据1的真实性及关联性予以确认，对其合同效力问题，本院在本院认为部分予以阐述。对证据2、3、4、5、6的真实性、合法性及关联性予以确认。为查明案件事实，本院向原、被告出示了（2015）嘉盐民初字第1064号案件的民事起诉状及该案件中原告（即本案原告）所举证的《土地租赁合同》各一份（均为复印件）。原告质证意见：对上述证据本身没有异议，确实原告所建造房屋的土地是向海盐县南北湖山林鸡专业合作社承租而来，尽管该合同约定不得转租，但事实上合作社也知晓原告转租的事实，根据相关司法解释的规定，出租人知道或应当知道承租人有转租行为的，在知道或应当知道后6个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定合同无效的，人民法院不予支持，故原告的转租行为得到了合作社的默认。另外，该份《土地租赁合同》能够证明原告仅是从合作社承租了相应的土地，地面的养殖场是由原告建造的事实，故原告向被告主张租金是有依据的。被告质证意见：该民事起诉状确实收到过，但因为该案原告撤诉故而被告对该《土地租赁合同》没有进行质证，被告不清楚合同转租问题，如果法院认定本案原、被告之间的合同无效的话，也是因为原告方的原因造成的，同时如果法院认定这个理由的话，被告方另案再行向原告主张相应损失。另外，该份《土地租赁合同》的存在，也是导致现在租金不付的原因之一，因为涉案房屋到底是属于谁的不清楚，导致了被告租金有但不敢付。本院认证意见：对本院出示的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。针对涉案房屋在建造时是否经合法审批的问题，本院向原、被告出示了本院的征询函及海盐县澉浦镇人民政府的书面回复各一份。原告质证意见：原告当时也是申请了审批手续的，而且也通过了澉浦镇国土资源局的审批，了解到的情况是这个审批应该是能通过的，但后来受到“三改一拆”的影响，在最后一个环节没有通过审批，故原告出租给被告时，也是认为该房屋是能够审批通过的，现根据法院调查的结果，尽管没有经过审批，但这是受政策影响，故原告在整个建房及与被告建立租赁关系的过程中都没有违反相关法律规定，且当时原告也是如实跟被告陈述这一情况的。被告质证意见：当时签订租赁协议时，原告方承诺该房屋是经过合法审批建造的，被告也相信这一事实，但从现在的调查结果来看，原告从建造时开始就没有相关的审批手续，这一情况原告没有如实告知被告，应属欺诈。本院认证意见：对本院出示的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。据此，本院查明案件事实如下：2014年1月10日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《租赁合同书》一份，合同约定，甲方将其位于海盐县澉浦镇永新村的养殖用房三大棚共计2000平方米出租给乙方使用；租赁期限自2014年1月10日起至2021年1月9日止；租金为每年120000元，租金先付后用，一年一付；甲方共有养殖用房六棚其中三大棚租赁乙方，其余三间甲方不得租赁他人用于与乙方相同行业发展。双方同时对其他权利义务事项亦作了约定。合同签订后，被告承租使用了上述房屋。2014年5月6日，海盐县澉浦镇人民政府向原告发出责任限期拆除通知书一份，通知称原告在六里永新村西城湾进行未经行政许可擅自进行违章搭建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条和第六十八条的规定，责令其立即停止违法行为，并于5月8日前自行拆除，如逾期未自行拆除的，相关部门将进行强制拆除。之后，本案所涉租赁给被告的三间大棚中的一间于2014年5月10日被拆除，余下二间大棚面积合计为1000平方米由被告继续租赁使用。另查明，上述《租赁合同书》中涉及的六间大棚系由原告建造，该六间大棚所占的土地系由原告向案外人海盐县南北湖山林鸡专业合作社租赁而来，该合作社就该土地系通过土地流转方式与海盐县澉浦镇永新村西城湾组各土地承包农户流转而来。关于原告在上述土地上建造的六间大棚在建造时是否经过政府相关部门批准的问题，经本院向海盐县澉浦镇人民政府征询后答复，位于澉浦镇永新村西城湾组东山湾的畜牧养殖用房在建造时没有经过政府相关部门批准。再查明，被告承租原告的房屋后至今未向原告支付过合同项下的租金。本案审理过程中，被告已于2016年4月29日将其租赁的剩余二间大棚腾退并交还给了原告，为此，原告撤回了本案的第2项诉讼请求；同时，原告同意在前期法院就涉案房屋是否经合法审批问题调查核实期间至被告最后腾退之日（即自2016年4月8日起至同年4月29日止）的时间段内不再向被告计取相应的房屋占有使用费。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经本院向海盐县澉浦镇人民政府调查核实，涉案原告建造的六间大棚在建造时没有经过政府相关部门的批准。因此，原告将其中的三间大棚出租给被告，与被告于2014年1月10日就该三间大棚所签订的《租赁合同书》无效。本案中，原告认为租赁合同部分无效、部分有效的意见，本院不予采纳。同时，根据合同法的相关规定，合同无效为自始无效，故原、被告之间的法律关系不存在合同解除的问题，原告诉请解除合同，与双方之间的实际法律关系性质不符，本院不予支持。另，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，一方面，对于原租赁合同约定的租金标准，应系原、被告协商一致的结果，且为双方的真实意思表示；另一方面，被告未曾抗辩涉案承租房屋存在本身使用功能上的障碍或缺陷等问题，故原告请求按照原租赁合同约定的租金标准计算相应房屋占有使用费的意见，本院予以采纳。本案中，因被告已于2016年4月29日将其租赁的剩余二间大棚腾退并交还给了原告，原告亦同意房屋占有使用费计算至2016年4月7日截止，又因被告原承租的三间大棚（共计2000平方米）于2014年5月10日被拆除一间后剩余二间共计1000平方米，故本案原告按照租赁面积变化折算拆除一间后的租金标准为60000元/年的意见，公平合理，本院予以采纳。因此，经本院核算，2014年1月10日至同年5月9日（共计4个月）的房屋占有使用费为40000元（120000元/年÷12个月×4个月）；2014年5月10日至2016年4月7日（共计22个月零29天）的房屋占有使用费为114767.12元（60000元/年÷12个月×22个月＋60000元/年÷365天×29天），以上合计154767.12元。因被告从承租开始至今未曾支付过租金，故被告应当支付原告上述房屋占有使用费154767.12元。至于被告辩称租赁合同系于2014年4月签订，实际租赁期限应从2014年4月开始的意见，因被告未提供相应证据证明，故本院不予采纳。对于原告主张的逾期利息，因双方之间的租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹春杰支付原告周其妹房屋占有使用费154767.12元，于本判决生效之日起十日内清结；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告曹春杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1628元，由原告周其妹负担86元，被告曹春杰负担1542元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  甘琴飞二〇一六年六月十七日书记员  陶沈薇（附页）