湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0114民初588号原告：武汉拓柏物业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道48号B座6层商网。法定代表人：陈月飞，该公司经理。委托诉讼代理人：胡铃钰，湖北顺鹏律师事务所律师。被告：段敬兵，男，1977年11月17日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：朱清丽（系段敬兵之妻），住武汉市蔡甸区。原告武汉拓柏物业发展有限公司（以下简称拓柏公司）与被告段敬兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓柏公司的委托诉讼代理人胡铃钰，被告段敬兵及其委托诉讼代理人朱清丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓柏公司向本院提出诉讼请求：1、被告段敬兵向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2661元和逾期支付的违约金8536元（违约金按照日千分之十的标准现暂计至2020年12月31日，实际计算至还清之日止）；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告从开发商武汉天下置业集团有限责任公司（现已更名为武汉上善至高置业集团有限公司）处购买了天下?壹品莲花A区2栋×单元×层×号房屋。开发商于2014年2月10日与原告签订了武汉市前期物业服务合同，合同约定原告为被告所在的房屋提供物业服务，物业费为每月每平方米1.2元，服务时间为2014年2月10日至2024年2月9日。合同签订后，原告已向被告提供了物业服务，而被告未支付应交的物业费。被告房屋面积92.4平方米，自2019年1月1日至2020年12月31日，被告欠物业费2661元。另合同约定被告应按时交纳物业费，否则将依据合同第二十五条“每日按未交数额10‰向原告支付违约金”承担违约责任，原告多次找被告索要拖欠的物业管理费，被告均拒绝支付。原告特提起诉讼，望判如所请。被告段敬兵辩称，原告拓柏公司存在以下问题：一、A区后方停车场开了一家土鹅灶餐馆非法占用公共面积。二、五栋楼下原本用作绿化带的面积安装了饮水机，属于占用了公共面积。三、停车位只售不租。四、A区2栋电梯三天两头坏，听说其他楼栋也经常坏。五、停车收费应当入公账，但原告保安收费都是微信扫入私人账户。六、存在高空抛物情况，我们业主要求原告安装摄像头，但原告拒绝安装。七、3栋2904有一次发生火灾，消防队来灭火时发现消防栓没水。八、业委会大概是2016年到2017年成立的，原告拒绝将公共收益交给业委会。九、今年原告公告2020年的物业服务人员的薪资一年100多万元，水电费50多万元，电梯广告收入为每部电梯300元/年，但经我们调查保安、保洁平均工资才1500元/月。十、外来人员随意进入小区，存在安全隐患，并且小区经常有盗窃案发生。十一、有业主反应个人物品放在门口，未经业主同意物业便自行拿走。十二、消防通道堵塞，楼栋的入户大门门口当作停车位，走路都走不通。十三、垃圾清运费随便涨，最开始是4元，后来涨到6元，没有经过业委会同意。十四、原告至今没有和小区业委会续签合同，目前状态为无合同。十五、我是2014年7月1日入住的，但是我是2011年9月1日开始缴纳物业服务费的，没有按规定打折，并且交房时间有延误，开发商通知交房时间为2011年12月27日，我是2012年5月2日办理的收房手续，房屋还没交就已经开始收我的物业费。本院经审理认定事实如下：被告段敬兵系武汉市蔡甸区蔡甸街工农路天下?壹品莲花A区2栋×单元×层×号房屋高层住宅的业主，房屋建筑面积92.68平方米。2012年5月，被告段敬兵向武汉新世纪鸿光物业服务有限公司交纳2011年9月1日至2012年12月31日的物业服务费1774元。2014年2月10日，原告拓柏公司与武汉天下置业集团有限公司（以下简称天下公司）签订了《武汉市前期物业服务合同》，约定天下公司选聘原告对天下?壹品莲花A区提供物业服务；在物业管理区域内，原告提供的前期物业服务包括：综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.2元/月/平方米；天下公司、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额10‰向原告支付违约金；本合同期限自2014年2月10日起至2024年2月9日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，原告与天下公司应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，天下公司应在合同期满前选聘新的物业服务企业。被告已交纳至2018年12月31日的物业费，2019年1月1日至2020年12月31日的物业费，经原告催收，被告至今未付。另查明，涉案小区于2017年7月成立天下峰景小区业主委员会，该业主委员会至今未重新选聘物业公司。涉案小区存在小区前后门管理松懈，楼栋入户大门被车辆堵塞等问题。上述事实有《武汉市前期物业服务合同》、缴费温馨提示单、律师函、缴纳物业费收据、已销账记录清单等经庭审质证后本院予以采信的证据予以证实，双方当事人的自认及当庭一致陈述在卷佐证。本院认为，原告拓柏公司与天下公司签订的《武汉市前期物业服务合同》真实、合法，被告段敬兵虽未与原告签订《前期物业管理服务协议》，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《武汉市前期物业服务合同》对被告段敬兵具有约束力。关于餐馆及饮水机占用公共面积问题，原告表示已经小区业主委员会同意；关于停车费未入公账问题，原告已进行了整改；关于原告是否拒绝向业主委员会交公共收益、原告公示的员工工资及广告收益是否真实的问题，不属本案审理范围，被告可另行主张权利；关于停车位只售不租问题，被告可另循合法途径予以解决；因被告提供的证据不足以证实其收房时间，且2012年5月被告向武汉新世纪鸿光物业服务有限公司交纳的物业服务费，被告认为物业费没有按规定打折可另行向武汉新世纪鸿光物业服务有限公司主张权利；关于被告反映涉案小区前后门管理松懈，楼栋入户大门被车辆堵塞等问题，虽不能免除被告交纳物业服务费的义务，但是被告反映的问题原告要引起重视并切实提升服务质量。原告对涉案小区提供了物业管理服务，被告应依照《武汉市前期物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。原告自愿按92.4平方米的房屋面积计算，系处分其民事权利的行为，故被告应向原告交纳2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费1.2元/月×92.4平方米×24个月=2661元。因原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。另外需指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的相互理解和配合，对于小区业主提出的问题，原告应积极妥善处理，并在日后的物业管理过程中加强与业主的沟通交流，双方积极履行各自义务，共同努力创造和谐的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告段敬兵于本判决生效之日起三日内向原告武汉拓柏物业发展有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2661元；二、驳回原告武汉拓柏物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告武汉拓柏物业发展有限公司负担30元，被告段敬兵负担10元（原告已垫付，由被告执行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚雅娟二〇二一年四月十六日法官助理刘楠书记员滕炜