浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初1704号原告徐晓鹃，女，1968年6月15日出生，汉族，住所地浙江省常山县。委托代理人吴燕、夏璟，浙江五联律师事务所律师。被告浙江**夏物业管理有限公司杭州第三分公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路316号三楼。负责人蒋金星，总经理。委托代理人段晓勇，员工。被告浙江**夏物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。法定代表人郭力前。被告杭州佰富勤置业投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区天城路88号杭州皇冠大酒店五楼511-515室。法定代表人徐清娒，董事长。委托代理人王飞，员工。原告徐晓鹃为与被告浙江**夏物业管理有限公司杭州第三分公司（以下简称华夏物业第三分公司）、浙江**夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）、杭州佰富勤置业投资有限公司（以下简称佰富勤公司）租赁合同纠纷一案，于2016年3月7日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员潘水良独任审判，于2016年4月22日、6月2日公开开庭进行了审理。原告徐晓鹃委托代理人吴燕、夏璟，被告华夏物业第三分公司委托代理人段晓勇，被告佰富勤公司委托代理人王飞到庭参加诉讼。被告华夏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐晓鹃诉称：原告与被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司于2014年7月12日，就原告将其向被告佰富勤公司承租的坐落于佰富时代中心北区的车位B2层1041号的车位出租给被告华夏物业第三分公司使用事宜，签订了《佰富时代中心车位租赁合同2》。合同第三条约定：被告华夏物业第三分公司每半年向原告支付一次租金，第一期支付时间为合同签订之日起满半年；具体支付金额为第一期5500元，第二期5500元，第三期6000元等；如被告华夏物业第三分公司未及时向原告支付租金的，按未付租金金额每日千分之一向原告承担违约责任；被告佰富勤公司同意为被告华夏物业第三分公司在本合同项下的租金支付义务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告华夏物业第三分公司却未向原告支付租金，至今已拖欠租金合计11500元，且依约须支付逾期付款违约金。被告华夏物业第三分公司系被告华夏公司的分公司。上述款项经原告催讨，三被告未支付。请求判令：1、被告华夏物业第三分公司、被告华夏公司向原告支付租金11500元人民币；2、被告华夏物业第三分公司、被告华夏公司按贷款年利率4.35%标准向原告支付暂计半年的逾期付款违约金987元,实际计算至判决履行之日止；3、被告佰富勤公司承担连带责任。被告华夏物业第三分公司辩称:对原告的诉请无异议，其已按照被告佰富勤公司的委托支付了第一期租金；同时又认为其系代被告佰富勤公司支付租金，租金及违约金的支付均与其无关，应由被告佰富勤公司承担。被告华夏公司提交书面答辩状称：1、被告佰富勤公司与原告签订的《佰富时代中心车位租赁合同2》无效。涉案停车位未竣工验收合格，也未实际交付使用，且至今未取得商品房预售许可证；违反《建筑法》第61条、《建筑工程质量管理条例》第16条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品房销售管理办法》第40条、《浙江省物业管理条例》第24条、《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》第20条之规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项无效情形，应为无效。2、被告华夏物业第三分公司系受被告佰富勤公司委托，为被告佰富勤公司与原告签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，该合同系被告华夏物业第三分公司在被告佰富勤公司的授权范围内与原告订立，且被告办理上述事务时未收取任何报酬。3、被告华夏物业第三分公司与原告订立《佰富时代中心车位租赁合同2》时，原告知晓华夏物业第三分公司与佰富勤公司之间的代理关系的，因此该租赁合同应直接约束佰富勤公司与原告，即原告应直接向佰富勤公司主张租金等。即使原告不知被告华夏物业分公司与被告佰富勤之间的代理关系，鉴于被告华夏物业第三分公司及被告华夏公司已向原告披露两者间的代理关系，原告只能选择三被告中的一人作为相对人主张权利，原告应当庭确认选定的相对人。请求驳回原告对被告华夏物业第三分公司、华夏公司的主张。被告佰富勤公司辩称：被告愿意支付但目前经济困难，希望延期至南区块工程全部竣工之后6个月再支付；原告调整降低违约金无异议，希望考虑被告目前的困难，且金额较少，要求予以减免。原告徐晓鹃为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《佰富时代中心车位租赁合同2》1份，拟证明原告与被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司签订案涉合同的相关事实及合同约定的相关内容的事实；2、《佰富时代中心车位租赁合同1》1份，拟证明原告向被告佰富勤公司承租案涉车位的相关事实；3、停车费收费发票2份，拟证明车位实际在投入使用中，收费的主体为被告华夏物业第三分公司。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司无异议；被告华夏公司对真实性无异议，但认为涉案停车位未竣工验收、未实际交付使用、至今未取得商品房预售许可证，合同无效；被告华夏物业第三分公司与佰富勤公司间是无偿委托代理关系，原告应向佰富勤公司主张权利。经查，该证据真实性被告均无异议，能证明当事人之间的相关权利义务，予以确认。对原告提供的证据2，被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司无异议；被告华夏公司表示其非合同当事人，对真实性无法确定，即使真实，涉案停车位未竣工验收而应当无效；从该证据及原告诉状可知原告对被告华夏物业第三分公司与佰富勤公司之间的代理关系知晓。经查：该证据的合同双方即原告、被告佰富勤公司对真实性无异议，可予以确认；该证据能证明原告与被告佰富勤公司之间权利义务，与本案事实认定相关，本院予以确认。对原告提供的证据3，被告华夏物业第三分公司确认其有部分约100多个车位提供给内部业主在使用，没有对外开放；被告佰富勤公司无异议；被告华夏公司未发表质证意见。该证据能证明涉案部分车位已投入使用的事实，予以确认。被告华夏物业第三分公司为证明自己的主张，向本院提供了的证据有：委托代理租赁补充协议1份、承诺书1份，以证明租金由其代被告佰富勤公司支付，租金及违约金的支付与被告华夏物业第三分公司、华夏公司无关，所有责任应由被告佰富勤公司负担；被告华夏公司提供了相同证据，以证明涉案地下车位的实际承租者为被告佰富勤公司、被告佰富勤公司对涉案地下停车位所发生的纠纷承担责任，与其及第三分公司无关。该两份证据被告华夏物业第三分公司无异议、被告华夏公司未到庭发表质证意见；原告对两份证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，认为委托代理租赁协议的日期在租赁合同签订之后，系事后拟定或串通拟定，原告并不知情；两被告在本案中存在利益关系，故真实性有异议；承诺系单方的，只在三被告间产生效力，不能免除两被告对原告的责任。经查：该份证据的各被告间不持异议，真实性可予确认，能够证明佰富勤公司对华夏物业第三分公司及华夏公司的承诺；但该协议及承诺系被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司之间的约定，根据合同相对性原则，对原告并不具有约束力。被告佰富勤公司未向本院提供证据。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2014年7月12日，被告佰富勤公司作为甲方、原告徐晓鹃作为乙方签订佰富时代中心车位租赁合同1，约定：甲方将坐落在佰富时代中心北区的车位B2层1041号出租给乙方使用；合同期限自2014年7月12日起到2019年7月11日止；租金每年3000元，租金半年一付；本合同签订之日乙方向甲方交纳押金10万元，待合同期限届满后且乙方返还车位后，甲方予以返还，押金不计利息；在征得甲方同意后，乙方有权将车位转租或委托他人经营管理等。同日，原告徐晓鹃作为甲方、被告华夏物业第三分公司作为乙方、被告佰富勤公司作为丙方签订佰富时代中心车位租赁合同2，约定：甲方自愿将向丙方承租的坐落在佰富时代中心北区的车位B2层1041号出租给乙方使用；合同期限自2014年7月12日起到2019年7月11日止；乙方每半年向甲方支付一次租金，第一期支付时间为合同签订之日起满半年；具体支付金额为：第一、二期5500元，第三、四期6000元，第五、六期6500元，第七、八期7000元，第九、十期7500元；乙方支付给甲方的租金已扣除甲方应向丙方支付的租金后直接支付给甲方，甲方不再另行向丙方支付租金；如乙方未及时向甲方支付租金的，乙方按未付租金金额每日千分之一向甲方承担违约责任；丙方同意为乙方在本合同下的租金支付义务提供连带责任保证等。合同签订后，原告已经收取了第一期租金，其余租金未收取。2015年5月29日，被告佰富勤公司作为甲方、被告华夏物业第三分公司作为乙方签订委托代理租赁补充协议，约定：鉴于甲方将其拥有位于杭州佰富时代中心车位已经出租给广大业主后，再借用乙方名义向广大业主反租车位问题，达成补充协议；佰富时代中心地下车位（共484个）由甲方出租给广大业主后，再由业主转租给乙方，但乙方并未实际承租，实际从业主手中承租（反租）车位的承租人为甲方；甲方必须依照业主与乙方签订的租赁合同要求及时向业主支付租金；若甲方不能及时向广大业主支付租金，由此产生的一切不利后果均由甲方承担，损失范围包括但不限于由此产生的诉讼费、交通费、差旅费、律师费、违约金等全部损失均由甲方承担；甲方承诺借用乙方名义与业主签订车位租赁协议为合法目的，不得以其进行任何违法、犯罪活动，否则视为甲方违约，乙方保留对甲方一切追究法律责任的权利；若甲方不能履行本合同下的义务需向乙方承担违约责任，违约金额为乙方与全体业主签订的车位租赁合同总标的额的20%等等。2016年3月31日，被告佰富勤公司向被告华夏公司、华夏物业第三分公司出具承诺书，承诺：佰富勤公司与承租佰富时代中心北区车位的所有业主所发生的合同纠纷都由佰富勤公司承担，与华夏公司、华夏物业第三分公司无关。本院认为，原告徐晓鹃与被告佰富勤公司、华夏物业第三分公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，依法成立；原告徐晓鹃与被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司签订租赁合同不存在违反法律及行政法规效力性禁止性规定，应认定为有效，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同之约定履行。被告华夏物业第三分公司理应按约向原告支付租金，被告华夏物业第三分公司未依约于2015年7月11日前支付第二期租金5500元、于2016年1月11日前支付第三期租金6000元构成违约，应向原告徐晓鹃履行支付租金并按约承担支付逾期付款违约金的义务。原告徐晓鹃自愿将合同约定的每日千分之一违约金标准降低为按年利率4.35%计算，系原告徐晓鹃对自身权利的处分且不超过双方约定的标准，本院予以准许。原告主张第二期、第三期租金逾期付款违约金均计算六个月，但被告华夏物业第三分公司拖欠第三期租金逾期天数尚不足六个月，故本院对逾期付款违约金均暂计算至原告起诉之日2016年3月7日。被告佰富勤公司系被告华夏物业第三分公司租金支付义务的连带责任保证人，应依约承担连带清偿责任。被告华夏物业第三分公司系被告华夏公司不具有法人资格的分支机构，被告华夏物业第三分公司的付款义务依法应由被告华夏公司承担。被告华夏物业第三分公司、华夏公司关于被告华夏物业第三分公司系受被告佰富勤公司委托而签订租赁合同，原告对此明知、被告佰富勤公司与被告华夏物业第三分公司签订有委托代理租赁补充协议、出具有承诺书，故应当由佰富勤公司承担责任的辩称。经查：现有证据并不能证明原告明知被告华夏物业第三分公司系受被告佰富勤公司委托而与原告签订租赁合同，被告佰富勤公司与华夏物业第三分公司签订的委托代理租赁补充协议、出具的承诺书，均系佰富勤公司与华夏物业第三分公司间的内部约定，对原告徐晓鹃不具有约束力；被告向原告披露委托人后，原告仍具有选择受托人或委托人作为相对人主张的权利，现原告徐晓鹃不变更其起诉时确定的主体作为主张权利的相对人并无不当，故本院对两被告的此节辩称不予采纳，该两被告与被告佰富勤公司之间的纠纷可依法另行处理。被告华夏公司案涉车位存在未竣工验收合格、未实际交付使用、未取得商品房预售许可证等违法违规行为，应属无效的辩称。经查：案涉车位实际存在，是否竣工验收合格、是否实际交付使用并不违反法律法规效力性禁止性规定，不影响合同的效力；案涉建设项目不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所指的由房地产开发企业向社会销售并转移房屋所有权于买受人的商品房，被告出租地下停车位既不属于商品房买卖、涉案建设项目也不属需取得预售许可证的商品房，被告华夏公司以未取得商品房预售许可证为由主张合同无效的辩称本院也不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条；《中华人民共和国公司法》第十四条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江**夏物业管理有限公司、浙江**夏物业管理有限公司杭州第三分公司支付原告徐晓鹃第二期、第三期租金合计人民币11500元，于本判决生效后十日内付清；二、被告浙江**夏物业管理有限公司、浙江**夏物业管理有限公司杭州第三分公司支付原告徐晓鹃暂计至2016年3月7日止逾期付款违约金人民币198.71元，此后按年利率4.35%的标准计算至款项付清之日止，于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州佰富勤置业投资有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告徐晓鹃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币56元，由原告徐晓鹃承担人民币3.50元，被告浙江**夏物业管理有限公司、浙江**夏物业管理有限公司杭州第三分公司、杭州佰富勤置业投资有限公司承担人民币52.50元(被告应于本判决生效之日起三日内交纳至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币112元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号12×××688，户名浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  潘水良二〇一六年六月二十日书记员  杨文婕