上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6323号上诉人（原审被告、反诉原告)顾培琳，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王一鸣，上海览峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)姚颖，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人朱海忠（系姚颖丈夫），汉族，XX年XX月XX日生。上诉人顾培琳因与被上诉人姚颖房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第44626号判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭，于同年6月21日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人王一鸣，被上诉人姚颖及其委托代理人朱海忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，系争房屋权利人登记为顾培琳及案外人丁某。2013年10月1日，顾培琳出具授权委托书，委托顾某某办理系争房屋租赁事宜，授权期限自2013年10月1日至2013年11月1日。2013年10月9日，顾某某代顾培琳（甲方）与姚颖（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期贰年，自2013年10月25日起至2015年10月24日止；每月租金人民币（下同）7,200元，租金按6个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的七日前；乙方需支付给甲方租赁保证金7,200元；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。2013年10月11日，双方签署了《租赁合同之附件》及《房屋交接书》，附件列明了随系争房屋一同交付使用的附属设施、设备。姚颖亦按约支付了租赁保证金7,200元及租金。2015年6月16日，姚颖向顾培琳转账支付43,200元。同年10月17日，顾培琳向姚颖发送电子邮件“我确认我收到你支付的XX花园2015年6月至12月的租金43,200元，你代付物业费1,701.60元抵扣1,600元租金变动的差价。所以我还欠你101.60元对吧？”关于43,200元的构成，原审审理中，姚颖称系6月-10月的租金28,800元（每月7,200元）、11月-12月的租金16,000元（每月8,000元）,代付的物业管理费1,701.60元中1,600元冲抵相应租金；顾培琳代理人则表示记不清了，并称自2015年4月起即要求承租人搬离。嗣后，顾培琳以租赁合同到期要求姚颖搬离，并以姚颖豢养宠物造成地板划痕及损坏，要求修复。2015年11月初，姚颖对地板进行了修复，同时以月租金9,000元租下其他房屋，2015年11月14日，姚颖搬离系争房屋。同年11月18日，姚颖及顾培琳亲友并中介方对系争房屋进行验收交接，顾培琳亲友当场退还了姚颖剩余租金，但未收回系争房屋钥匙。之后，姚颖要求顾培琳退回租赁保证金，顾培琳表示“租赁期间你未经我的允许擅自在我房屋内养了两条狗，已经构成了违约，并对我的房屋已造成多次严重破坏。2015年11月2日你当面承诺在2015年11月15日租赁结束交房验收时将被损处还原修复，但是在18号当天交接现场我朋友王小姐和我父亲还有XX中介代理所验收结果是你并未将损坏地方完全修复，具体如下：1、房间内地板狗的抓痕依然严重明显。2、餐座椅被狗严重啃坏。3、养狗之后房屋整体肮脏不堪。综上所述，因为你已经违约在先，所以押金暂扣，……追讨……修缮……一切费用。……我方无法进入房屋……按照租赁合约日租金两倍向你追讨房屋占用期使用费……”。2015年12月4日，顾培琳更换了系争房屋门锁。审理中，对顾培琳所述餐桌椅有宠物咬痕，姚颖不持异议。姚颖于2015年12月1日诉诸原审法院，请求判令顾培琳：一、立即返还房屋保证金7,200元并支付滞纳金（按日万分之五计算至实际支付之日止）；二、支付违约金8,000元；三、赔偿损失27,650元；四、支付地板维修费用2,000元；五、支付交通费100元。本案诉讼费由顾培琳承担。顾培琳反诉请求判令姚颖：一、支付房租欠款暂计7,680元（截止2015年12月4日,按租金的两倍计算）；二、修复损坏的卧室墙面、窗框、地板，去除划痕印记，恢复原状；三、赔偿餐桌一个，椅子六把，热水器一台，穿衣镜一面；四、赔偿换锁费用700元；五、赔偿精神损害抚慰金3,000元；六、支付有线电视费184元。本案诉讼费由姚颖承担。原审认为，讼争《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，为双方行事之圭臬。虽然姚颖对其所述双方达成租期两年的续租协议，未能提供确凿证据，但在合同履行期限内，姚颖按每月8,000元支付了租期之外两个月的房屋租金，顾培琳明知且予以确认，故应认定对双方达成了以月租金8,000元继续租赁系争房屋两个月的协议。顾培琳在该两个月租赁期限未届满时即要求姚颖搬离，单方面终止租赁协议，构成违约。因合同并无豢养宠物的任何约定，故顾培琳称姚颖豢养宠物违约，亦缺乏事实依据，法院难以采纳。鉴于双方就两个月的租赁期提高了租金标准且未签订书面协议，姚颖要求按原租赁合同的违约条款追究顾培琳的违约责任，缺乏事实和法律依据，但有权要求顾培琳赔偿其因该违约行为遭受的损失，姚颖在2015年11月16日至2015年12月24日期间另行租房按每月9,000元计付租金，超出系争房屋租金标准1,000元，该部分可纳入姚颖的损失范畴。姚颖提出的中介佣金、搬家费、交通费等损失，因在讼争租赁关系到期终止后，姚颖也需搬离另觅住处，该费用仍会发生，与顾培琳违约并无必然因果关系，故法院难以支持。姚颖提出的地板修复费用，按合同约定，承租人不当或不合理使用，致使系争房屋或其附属设施、设备毁损，应负责维修。姚颖豢养的宠物对房屋地板造成一定的损坏，在搬离前对地板进行修复，按约应承担相应的修复费用，现要求顾培琳支付该费用，缺乏依据。同时，由于双方确存在物品赔偿事宜、有线电视费用未结清的事实，故对租赁保证金返还的金额、时间尚不确定，姚颖主张自2015年11月18日起的逾期返还滞纳金，法院不予支持。对于顾培琳的反诉请求，双方已于2015年11月18日进行房屋验收交接，并将剩余租金退还了姚颖，应当确认双方的租赁关系于该日解除并房屋交接完毕。现双方对钥匙交还问题各执一辞，按“谁主张、谁举证”的规则，顾培琳应对姚颖拒不返还钥匙承担举证责任，但顾培琳并未提供相应证据。同时，在姚颖已搬离系争房屋，顾培琳的亲友在姚颖不同意返还钥匙的前提下退还剩余租金也不符合常理。既然顾培琳未收取钥匙不能归责于姚颖，故其要求姚颖按房租两倍支付截止2015年12月4日的房屋使用费及赔偿换锁费，既无合同依据也无事实依据，法院不予支持。顾培琳提出的卧室墙面、窗框、地板、穿衣镜损坏，就其提供的照片证据，墙面有几个被凿痕迹、餐桌下地板局部有细痕，系争房屋的装饰装修不可能在使用过程中不发生损耗和折旧，且姚颖在搬离前已对地板进行了修复，地板目前的状况也不影响使用；房屋验收交接时及之后，顾培琳也从未提出过墙面、镜子问题，系争房屋已由于顾培琳控制，无法认定墙面系姚颖损坏，故顾培琳要求恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，法院亦不予支持。鉴于餐桌和椅子确有密集咬痕及损坏，对此姚颖应予赔偿。按顾培琳提供的家具登记单和送货单，餐桌、椅子（4把）、低柜同时于2004年10月购买、总价4,300元（无单价），法院兼顾物品使用价值的自然消耗，酌定赔偿400元。关于热水器，在姚颖提供租赁房屋时的交接清单上并未列有热水器，顾培琳称交接书上的签名非其所签，却也没有提供热水器作为房屋附属设施一并交付姚颖使用的证据，现要求姚颖赔偿其热水器，于法无据。顾培琳还以放置于系争房屋内的结婚照被损坏为由主张精神损失费，但仅提供了结婚照有损坏的照片，无法证明该结婚照放置于系争房屋内且被承租人姚颖损坏，而且将对自己有特殊意义、富含精神价值的私密物品放置于出租房屋内，也相当悖于常理，该主张难获支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二〇一六年三月十五日判决：顾培琳于判决生效之日起十日内返还姚颖租赁押金7,200元；顾培琳于判决生效之日起十日内赔偿姚颖1,200元；姚颖于判决生效之日起十日内支付顾培琳有线电视费184元；姚颖于判决生效之日起十日内赔偿顾培琳400元；驳回姚颖的其余诉讼请求；驳回顾培琳的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费921元，减半收取计460.50元，由姚颖负担230.50元,顾培琳负担230元；反诉案件受理45元，由姚颖负担10元，顾培琳负担35元。判决后，顾培琳不服，上诉称，原判事实认定不清，双方租约期满后并未续约，不存在所谓另加两个月租期，上诉人不应承担此期间所谓违约责任；另被上诉人姚颖明确承认拒绝交还钥匙，上诉人换锁属正常，前者应予赔偿。故上诉请求撤销原判关于赔偿1,200元之判决，并支持其换锁费用700元。姚颖辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人顾培琳与被上诉人姚颖签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属合法有效。本案合同履行期末，承租人姚颖按每月8,000元支付了约定租期之外两个月的房屋租金，顾培琳收取并确认，双方亦实际开始履行，应该认为，双方以履行行为达成了以月租金8,000元续租的合同性意思表示，上诉人以未达成书面协议，否定双方行为意思表示缺乏法律依据，原审于之判断准确，应予维持。在续租期间，因上诉人要求，本案合同解约并终止履行，上诉人确有违约行为，原审以被上诉人实际对外租赁房屋差价确定其损失属合理、有据，上诉人依法应赔偿此其直接违约行为造成的损失。关于“换锁损失”，并无与合同约定条款与之相关，应属双方终止履行期间之附属、配合义务范畴，应该认为，双方在房屋验收交接日应完成并终止该等权利、义务，如有未尽者上诉人作为主张方应予举证，但一、二审期间，并无证据表明被上诉人存在扣留、拒绝归还标的房屋钥匙或相关行为，上诉人更换门锁不能证明其与被上诉人或有之拒不履行上述附随义务存在关联性，上诉人该主张本院不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人顾培琳的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币95元，由上诉人顾培琳负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年六月二十九日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……