辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终935号上诉人（原审被告）：李玉良，男，1969年1月22日出生，满族，现住营口市站**。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，所住地：营口市站前区东升路41乙。法定代表人：付铁汉。委托诉讼代理人：白莎莎，公司员工。上诉人李玉良因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。李玉良上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2816号民事判决，依法改判或发回重审。二、请求判决上诉人缴纳物业管理费截止时间为2018年12月12日，应缴物业费为2,893.92元。三、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院完全偏听偏信被上诉人一面之词，对案件事实认定不清，据以判定的证据不足，适用法律错误，做出错误的判决，理由如下：一、原审判决中物业费计费截止日期认定错误，应当截止到2018年12月12日。由于被上诉人在为锦联小区提供服务期间存在严重的违约行为，严重侵犯业主每共利益，且拒不整改，导致广大业主不满，为此，锦联小区业主大会经合法程序投票表决通过，罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同，并于2018年12月24日由业委会代表全体业主向被上诉人下迗了解除物业服务合同及撤场通知。营口市中级人民法院于2020年8月31日做出的《（2020）辽08民终742号民事判决书》确认双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日解除有效。依据《最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此至2018年12月12日业主委员会与被上诉人合同解除后，双方无任何合同关系，物业费计费也应记至2018年12月12日。二、被上诉人拒不执行锦联小区业主大会决议，阻碍新聘物业公司进场，拒不已交撤场，并通过诉讼恶意拖延物业服务期限，强行提供服务，该服务应属无效。被上诉人拒不执行锦联小区业主大会合法有效的决议，拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，是物权法赋予广大业主的权利，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。如果对合同解除有异议，应当在撤场之后依法主张自己的权利，而不应当以此为借口，拒不撤场，恶意诉讼。因此，被上诉人不仅无权继续提供服务，而且整个事件过程也不存在无因管理的条件，故被上诉人强行提供的物业服务应诉无效。三、上诉人与被上诉人还是业主委员会与被上诉人之间并无任何有效的物业服务合同，上诉人有权拒绝支付2018年12月12日以后的物业费。原审法院在判决中已经明确认定“合同的解除时间在经法定程序确认前合同效力是待定的”，即说明上诉人与被上诉人之间的物业合同并非有效，在业主委员会或上诉人未与被上诉人之间签订有效的物业服务合同之前，且不存在无因管理的条件的情况下，被上诉人应暂停服务。而被上诉人在双方并无有效合同期间，拒绝移交物业文件，阻止新物业公司进场，强行提供服务，根据国家相关法律法规的相关规定，在业主或业主委员没有和被上诉人签订合法有效的物业服务合同的情况下，业主有权拒绝支付物业费。综上，上诉人认为，被上诉人在合同期内就不履行合同义务导致被解聘，合同解除后，拒不撤场，通过诉讼恶意拖延移交物业时间，强制服务，完全无视上诉人的合法权益，而原审法院并未查清事实真相，适用法律错误，造成的错误判决，其实是强制业主给已经解除合同的物业公司交纳物业费，是严重侵害全体业主的公共权益的体现，物业服务公司是在强买强卖。业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费，原审法院强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费既不利于小区发展也不利于整个社会的发展，更未体现法律的公平正义。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业服务费7,958.28元；二、请求判令被告向原告支付欠交的车库物业费1,050元；三、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告李玉良系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，其所有的房屋建筑面积为120.58平方米。营口市站前区锦联经典名郡小区的前期物业服务由原告提供，住宅房屋收费按建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费（含电梯运行费用）。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费），物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。原告提交被告交纳的车库物业费发票一张，用以证明被告在案涉小区拥有和使用车库一个，小区车库物业费收费标准为50元/月。被告欠交2017年12月31日至2020年9月30日期间的物业服务费7,958.28元及2018年12月31日至2020年9月30日期间的车库物业费1,050元。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联?经典名郡、锦联?经典汇小区。一审法院认为，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2元的标准交纳物业服务费（含电梯费），于法有据，本院予以支持。关于车库物业费，虽然原告无法提交与被告签订的车库服务协议，但原告提交的被告过往交费发票可以证明被告拥有和使用车库的事实及车库物业费标准，对于原告诉请的车库物业费1,050元，本院予以支持。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联．经典名郡、锦联．经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李玉良于本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费7,958.28元、车库物业费1,050元，合计9,008.28元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。本院二审期间，当事人没有提供新的证据，本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张物业费计费截至日期应为2018年12月12日一节，本院认为，虽本院（2020）辽08民终742号生效判决确认双方当事人之间签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日作出，且在判决确定的合同解除日期之后被上诉人仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系。故一审法院据此判决上诉人依约交纳物业费并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，上诉人李玉良的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李玉良负担。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二一年四月二日法官助理宫剑书记员韩璐