萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初333号原告邓某。被告萍乡市某安商业经营服务有限公司。被告萍乡市某龙房地产开发有限公司。原告邓某与被告萍乡市某安商业经营服务有限公司（以下简称“某安公司”）、被告萍乡市某龙房地产开发有限公司（以下简称“某龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓某的共同委托代理人曾瑞连、何力群及被告某安公司、被告某龙公司的共同委托代理人彭华、肖文芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓某诉称：原告与被告某安公司于2015年1月14日签订一份《绿茵广场商业中心商铺委托经营合同》，合同约定，原告将所购的位于绿茵广场地下一层编号为C026号、面积为23.48平方米的商铺一间，交由被告某安公司经营或自行组织具体招商经营，该商铺经营管理自2014年5月1日至2015年10月31日止共计一年六个月，返租价格为每月100元/平方米计算，租金分两次支付，第一次支付时间为2015年1月20日前，第二次支付时间为2015年8月31日前。2015年10月31日该商铺委托经营合同期满，被告某安公司支付了2015年1月份前的租金后，尚欠原告11个月租金共计25828元未付。2015年9月1日，被告某龙公司向原告出具关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，承诺于2015年11月15日前向原告付清全部租金且承担违约金（违约金每天每户100元），如果再次违约，2015年11月15日未付清，按每天每户1000元支付违约金，但被告至今未向原告支付该租金。被告某安公司在租赁期间擅自改变商铺主体格局，造成商铺使用位置混乱不明。双方委托经营合同期满后，被告某安公司拒不搬离，故原告诉至法院，请求判令：一、依法解除原告与被告某安公司签订的《商铺委托经营合同》，被告向原告返还商铺并恢复原状；二、被告某安公司、被告某龙公司共同向原告支付租金25828元（2015年2月1日至12月31日止），并按每月2348元计算租金支付至被告将商铺返还原告之日止；三、被告某安公司、被告某龙公司共同向原告赔偿违约金15200元（2015年9月1日至12月31日止），并按每月3000元计算违约金至被告将商铺返还原告之日止；四、本案诉讼费由被告承担。被告某安公司辩称：一、商铺委托经营合同目前不宜解除，若解除将导致整个商场经营瘫痪；二、答辩人同意按照合同向原告支付商铺租金，如原告同意继续履行，答辩人会筹措资金向原告支付租金；三、本案违约金为补偿性质的违约金，原告主张的过高，应依法调整。被告某龙公司辩称：一、答辩人出具的承诺书属实，因公司资金未到位，故未能及时向原告支付租金；二、原告诉请的违约金过高，请求依法调整。原告邓某为支持自己的诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的认证情况如下：1、原告邓某的身份证复印件一份，证明原告的主体资格。两被告质证后均对该证据无异议。该证据本院予以采信。2、被告某安公司、被告某龙公司的工商登记信息查询单打印件各一份，证明被告的主体资格。两被告质证均对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。3、原、被告签订的萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同一份、工本费、维修基金各一份、预收款专用收据一份，人防工程使用权证一份，证明原告合法拥有涉案店铺的相应权属。两被告质证后均对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。4、2015年1月14日原告与被告某安公司签订的绿茵广场商业中心商铺委托经营合同一份、被告某龙公司于2015年元月22日及2015年9月1日出具的承诺书两份，证明原告与被告某安公司签订了商铺委托经营合同，约定委托被告某安公司经营管理涉案商铺，租金按100元/平方米计算，涉案商铺面积为23.48平方米，故租金每月为2348元，但被告某安公司未按约支付租金，被告某龙公司承诺向原告支付租金及违约金，两被告认可自身违约并自愿承担违约责任。两被告质证后对该组证据的真实性无异议，但提出违约金应该按照国家规定的标准计算。本院认为，两被告对该组证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信。因两被告提出“违约金应按照国家规定的标准计算”之质证意见应理解为两被告对本案违约金数额提出异议，根据我国合同法第一百一十四条之规定，本院将结合原、被告提供的其他证据对本案违约金数额进行认定，原告关于违约金数额之证明目的本院亦将综合本案查明的事实进行认定。被告某安公司未向法庭举证。被告某龙公司未向法庭举证。综合以上原告举证、被告质证、本院对证据的分析、认证及当事人的陈述，可查明如下法律事实：2015年1月14日原告邓某与被告某安公司签订了一份《绿茵广场商业中心商铺委托经营合同》，约定的主要内容为：一、原告将其购买的位于绿茵广场地一层的第C026号面积为23.48平方米（以人民防空工程使用权证上的建筑面积为准）的商铺委托被告某安公司经营管理；二、被告某安公司除设定抵押权、转移商铺所有权之外，享有对商铺租赁、经营等权利，无论何种经营或者空置，原告均不干涉；三、委托经营管理期限自2014年5月1日至2015年10月31日止共计一年六个月，期间被告某安公司不得终止委托，否则应当承担原告及承租人的全部赔偿义务；四、被告某安公司向原告按每平方米100元支付返租，租金分两次支付，每次以银行转帐方式支付9个月租金，第一次支付时间为2015年1月20日前，第二次支付时间为2015年8月31日前，如有拖欠，则按100元/天计算滞纳金。合同签订后，原告按约将商铺交由被告某安公司经营管理，被告某安公司却未按约向原告支付租金。被告某龙公司于2015年元月22日向原告出具一份关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，承诺于2015年2月5日支付合同约定的2014年5月1日至2015年1月31日的租金，若未能支付则从2015年2月6日起承担每天每户1000元的滞纳金及合同约定的延迟支付的滞纳金每天100元，并与租金一起支付。之后，被告某龙公司向原告支付了自2014年5月1日至2015年1月31日的租金。2015年9月1日，被告某龙公司又向原告出具一份关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，内容为：因公司财政困难，未兑现于2015年8月31日支付合同约定的2015年2月1日至2015年10月31日的租金之承诺，故再承诺至2015年11月15日之前付清租金且按每天每户100元的标准承担违约金，如再次违约，2015年11月15日未付清，则按每天每户1000元支付违约金。该承诺书注明：违约金按实际违约天数付，第二份续签合同从2015年11月1日开始生效。2015年11月15日，被告某龙公司未向原告支付自2015年2月1日至2015年10月31日的租金及承诺的违约金。合同到期后，被告某安公司仍使用商铺。至2015年12月31日，被告某安公司尚欠原告自2015年2月1日至2015年12月31日的商铺租金25828元。原告遂于2016年2月25日诉至法院。另查明，涉案商铺位于绿茵广场地下一层，系地下人防工程，被告某龙公司以投资建设方式取得该工程使用权。涉案商铺编号为第C026号，系原告以604843元价款向被告某龙公司购买。2012年5月22日，萍乡市人民防空办公室向原告颁发了涉案商铺的人民防空工程使用权证，确定使用期限自2011年5月起计算60年。本院认为，依法成立的合同受法律保护，一方当事人未按约全面履行合同义务的，应向另一方当事人承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告邓某与被告某安公司于2015年1月14日签订的商铺委托经营合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。原告依约向被告某安公司交付了商铺的使用权，被告某安公司却未按约于2015年1月20日前、2015年8月31日前向原告支付2014年5月1日至2015年1月31日、2015年2月1日至2015年10月31日的商铺租金，根据我国合同法第一百零七条之规定，被告某安公司应承担继续履行、支付违约金之违约责任。为此，被告某龙公司于2015年1月22日向原告承诺支付自2014年5月1日至2015年1月31日的商铺租金并实际履行，被告某龙公司该行为应认定为其对被告某安公司该笔债务承担保证并履行保证责任的行为。故被告某安公司向原告支付合同租金的义务已实际履行至2015年1月31日。2015年9月1日，被告某龙公司又向原告出具承诺书，称公司未兑现于2015年8月31日支付2015年2月1日至2015年10月31日的商铺租金之承诺，故再承诺于2015年11月15日之前向原告支付应付的商铺租金，并按每天每户100元标准承担违约金；如再次违约，则按每天每户1000元标准支付违约金。该承诺表明被告某龙公司对被告某安公司该笔债务（2015年2月1日至2015年10月31日的商铺租金及违约金）承担保证责任。被告某安公司欠付原告2015年2月1日至2015年10月31日的商铺租金为21132元，被告某龙公司与被告某安公司对以上租金应承担连带支付责任。庭审中，两被告辩称本案违约金过高应予调整，根据我国合同法第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，可认定为过分高于损失，一方当事人可主张减少违约金数额。本案原告未提供其因被告拖欠租金而造成的损失的相应证明，本院结合实际情况，酌定以中国人民银行同期同类贷款利率计算原告因被告自2015年9月1日至2015年12月31日止拖欠商铺租金21132元而造成的损失为324元（21132×4.6%×4/12=324元），原告主张违约金15200元超过造成损失的百分之三十，应认定为过高，被告的抗辩意见本院予以采纳。本案自2015年9月1日至2015年12月31日止拖欠租金的违约金可以原告因被告拖欠租金而造成的损失的130%计算为422元（324×130%=422元），2015年12月31日后的违约金按拖欠租金21132元的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至实际支付之日止。被告某龙公司与被告某安公司对以上违约金应承担连带支付责任。根据我国合同法第九十一条、第二百三十五条之规定，合同约定的租赁期限到期后，合同的权利义务终止，承租人应向出租人返还租赁物。原告与被告某安公司签订的商铺委托经营合同于2015年10月31日已到期，合同权利义务自然终止，原告要求解除该已终止的合同于法无据，本院不予支持。被告某安公司在合同到期后仍占用原告的商铺拒不返还，原告要求其按租金标准支付2015年11月1日至2015年12月31日的房屋使用费4696元（2348×2=4696元）并返还商铺之诉讼请求，本院予以支持，房屋使用费按每月2348元的标准计算至实际返还之日止。被告某龙公司对合同到期后的商铺使用费未做保证，故被告某龙公司不承担该费用的支付责任。因原告未提供证据证明商铺原状及被告改变了商铺原状之事实，故原告要求被告将商铺恢复原状之诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告萍乡市某安商业经营服务有限公司在本判决书生效之日起三日内向原告邓某返还绿茵广场地下一层编号为第C026号商铺。二、被告萍乡市某安商业经营服务有限公司在本判决书生效之日起三日内向原告邓某支付自2015年2月1日至2015年10月31日止的商铺租金21132元，并支付自2015年9月1日至2015年12月31日止的违约金422元，2015年12月31日后的违约金按拖欠租金21132元的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至实际支付之日止。被告萍乡市某龙房地产开发有限公司对判决第二项确定的支付义务承担连带责任。三、被告萍乡市某安商业经营服务有限公司在本判决书生效之日起三日内向原告邓某支付自2015年11月1日至2015年12月31日止的商铺使用费4696元，商铺使用费按每月2348元计算至实际返还之日止。四、驳回原告邓某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费825元，由被告萍乡市某安商业经营服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  钟 强审 判 员  邹小蓉人民陪审员  何 涛二〇一六年六月二日书 记 员  罗绍辉