江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初2842号原告南通新朗置业发展有限公司，住所地海安县曲塘镇中心南街29号15幢401室。法定代表人刘军，南通新朗置业发展有限公司董事长。委托代理人肖毅，海安县曲塘法律服务所法律工作者。被告王军，男，1978年2月17日生，住海安县。被告刘红梅，女，1978年8月19日生，住海安县。原告南通新朗置业发展有限公司（以下简称新朗公司）与被告王军、刘红梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由代理审判员孙江华独任审判并于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告新朗公司的委托代理人肖毅到庭参加诉讼。被告王军、刘红梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新朗公司诉称：原告开发了位于海安县的香溢花城项目。2015年1月28日，被告与原告签约，准备购买该楼盘的3栋2单元301室的商品房。当日，原、被告签订了合同确认书及商品房买卖合同草案，被告缴纳了第一笔购房款2万元。同时约定被告于2015年2月10日前缴纳11.98万元并办理好30万元的贷款手续。该合同已在建设管理部门备案。此后，被告并未按照约定缴款，虽经原告多次通知被告仍未履行缴款义务。鉴于此，被告的行为已违反了双方购房合同第七条第一款第二项的约定，原告有权解除该商品房买卖合同。此后原告通知被告办理合同解除事宜，被告亦不予配合。请求判令解除原告与两被告签订的商品房买卖合同草案；两被告承担违约金4398元。被告王军、刘红梅未答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：2015年1月28日，被告王军、刘红梅到原告新朗公司售房部协商购买原告公司开发的香溢花城3幢2单元301室。同日，王军、刘红梅签订香溢花城合同确认书，该确认书载明所购物业香溢花城3栋2单元301号，建筑面积为105.69㎡（套内面积87.8㎡，分摊面积17.89㎡）；合同价为43.98万元，首期30%即13.98万元，贷款70%即30万元。同时，该确认书上注明“以上资料为下载《商品房买卖合同》用，已经确认下载将无法更改，请客户认真审核”。被告王军在该确认书上签字。同时，被告王军、刘红梅在原告新朗公司提供的商品房买卖合同草案（合同编号20150100605）第1页上签字，该合同草案约定，二被告购买的位于海安县，建筑面积为105.69㎡、套内面积87.80㎡、分摊面积为17.89㎡；单价4161.23元/㎡，总价43.98万元；被告于2015年1月28日缴纳房款2万元，2015年2月10日缴纳房款11.98万元，并同时办理银行按揭贷款30万元；被告逾期付款超过15日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。当日，被告向原告缴纳2万元购房款。此后，原告新朗公司下载正式的商品房买卖合同并备案（备案合同编号为20150100605），但是被告一直没有到原告处签署正式的商品房买卖合同，也未按照约定支付购房款。2016年5月2日，原告委托海安县曲塘法律服务所法律工作者肖毅向王军、刘红梅发出函告，1.王军、刘红梅作为买受人于2015年1月28日与新朗公司订购了香溢花城3幢2-301室商品房，并与新朗公司签订了合同确认书及商品房买卖合同草案，该商品房买卖合同已在建设部门登记备案；2.根据合同约定，王军、刘红梅须在2015年2月10日前缴纳房款，虽经新朗公司多次联系及函告，均未缴纳房款；根据购房和同第七条第二款“逾期超过15日后……的违约金”，王军、刘红梅已经构成违约并须承担违约金；基于上述，现新朗公司依据《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，委托海安县曲塘法律服务所书面函告王军、刘红梅，解除双方签订的商品房买卖合同草案及合同确认书，并通知王军、刘红梅在接到此函告后3日内与新朗公司到相关部门办理撤销登记手续。该函件寄送至王军、刘红梅户籍所在地，因二人在杭州，未能送达。2016年5月5日，原告的委托代理人再次向被告王军寄送解除购房合同通知书，该通知书于2016年5月7日由他人签收。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告提供的香溢花城合同确认书、商品房买卖合同草案、收据、函告、邮政EMS快递单及相应网上查询记录的等证据互为印证。本院认为：被告王军、刘红梅签署的商品房买卖合同草案对案涉标的的名称、楼幢号、面积、单价、总价以及付款方式、违约责任等作了明确约定，其实质上属于商品房买卖合同本约而非预约合同。原告新朗公司对于该合同表示认可。因此，合同出于双方的自愿且不违反法律法规的规定，合法、有效，原、被告双方应当受到该合同规定的权利、义务的约束。被告王军、刘红梅未能按照约定支付房款且逾期付款超过15日构成违约，原告新朗公司有权解除合同，并要求被告支付违约金。双方合同约定违约金为累计应付款的1%，被告并未到庭抗辩，故本院认定该约定合法、有效。对于原告有关违约金的请求，本院依法予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告新朗公司于2016年5月7日向被告王军、刘红梅邮寄的解除合同通知虽然被他人签收，但是无法证实签收人与王军、刘红梅的关系，不能视为该解除合同通知已经送达给被告。但是原告在向本院起诉后，本院将相关的应诉材料邮寄送达给被告，并于2016年5月16日送达被告，故双方的商品房买卖合同于2016年5月16日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告新朗公司与被告王军、刘红梅于2015年1月28日签订的商品房买卖合同草案（合同编号20150100605）于2016年5月16日解除。二、原告新朗公司于本判决发生法律效力后10日内返还被告王军、刘红梅购房款2万元。三、被告王军、刘红梅于本判决发生法律效力后10日内向原告新朗公司偿付违约金4398元。案件受理费7897元减半收取3949元，被告王军、刘红梅负担（被告负担部分已由原告垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7897元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。代理审判员  孙江华二〇一六年六月二十八日书 记 员  陈小菁附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（第一款）《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。