广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3491号上诉人（原审被告、反诉原告）：马建威，住广东省广州市番禺区。委托代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴绍创，住广东省茂名市茂南区。委托代理人：毛志峰，广东银德律师事务所律师。上诉人马建威因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区大石街植村北约上街XX号房屋原为案外人马××名下（马建威的父亲），2005年，马建威向所在村申请使用部分宅基地，联同案外人马××原名下的房屋所占的土地合并，在合并使用的宅基地上重新建筑房屋一间。案外人马××同意马建威将重建后的房屋用于出租。位于广州市番禺区大石街植村北约上街37号对面的房屋两间原为案外人马××（与马建威为亲属关系）。案外人马××委托马建威对原有的房屋两间进行拆建，重建后用于出租。上述三间房屋重建过程中，只向所在村提交建设备案，没有向当地政府报建，也没有提交备案手续。戴绍创所重建的三间房屋建成后没有办理相应产权证照，只向当地的出租屋管理部门登记，由出租屋管理部门登记后，核准上述三间房屋的出租许可。2014年10月4日，戴绍创、马建威签订租赁合同，马建威承租位于广州市番禺区大石街植村北约上街XX号房屋二至七楼（房屋包括八套一厅一房房间；十五套一厅两房房间；二套单身房房间），以及广州市番禺区大石街植村北约上街37号房屋对面的两间房屋（每间房屋各为四层结构，每间房屋包括六套一厅一房；两套一厅两房）。戴绍创承租上述三间房屋的房间共订三十三套。双方在租赁合同中约定了租赁房屋的基本条款，其中租赁期限的约定从2014年10月20日至2022年10月20日。租金的支付分段计算，2014年10月20日至2019年10月19日，租金为每月14500元，2019年10月20日至2022年10月20日，租金为每月15225元。双方签订合同后，戴绍创交付租赁押金45000元给马建威。马建威曾将小部分租赁房间的锁匙交付戴绍创，其余没有交付。签订租赁合同后，戴绍创发现马建威交付的租赁房屋的产权证照与房屋现状有差异，遂到广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局核查租赁房屋的产权状况。在该局并未能查证租赁房屋的产权状况，戴绍创了解此情况后，要求马建威终止租赁合同及退还租赁押金45000元。马建威承认租赁房屋未办理产权证照，出租房屋按现状出租，不同意无条件终止租赁合同，要求戴绍创继续履行租赁合同。2015年10月26日，戴绍创向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、马建威退还租赁押金45000元，并支付利息（以租赁押金45000元为本金，从2014年10月4日起至租赁押金返还全部退还时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、马建威承担案件诉讼费。马建威向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认马建威与戴绍创签订的租赁合同解除，没收戴绍创交纳的租赁押金45000元；2、戴绍创支付自2014年10月20日至2015年7月20日的租金，合计130500元；3、案件诉讼费由戴绍创承担。原审诉讼中，马建威陈述因地方政策问题，十多年来，使用农村集体建设用地兴建的房屋均未能办理相应的产权证照。原审诉讼中，戴绍创向原审法院提供的证据有：1、租赁合同；2、房屋所有权证复印件；3、中国工商银行账户历史明细及收据，并以此支持其诉讼请求的成立。马建威对戴绍创提供的证据的第1项证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性有异议，该合同对双方于租赁房屋的权利义务进行约定，因而该合同是合法有效的，租赁房屋均有合法的来源，也有出租房屋管理部门同意出租，将房屋出租给戴绍创作为住宅使用，不违反法律的强制性规定，对第2项证据不予确认，对第3项证据予以确认。原审诉讼中，马建威向原审法院提供的证据有：1、租赁合同（2014年10月3日签订，租赁双方为戴绍创、马建威）；2、收据（三张）；3、房地产证；4、证明；5、发票；6、税收缴款书；7、委托书；8、集体土地建设用地使用证；10、证明；11、发票、12、税收缴款书；13、租赁合同（马建威与案外人马××）；14、租赁合同（马建威与新租赁人），并以此支持抗辩主张的成立。戴绍创对马建威提供的证据中的第1项证据的真实性予以确认，但认为该合同无效，原因租赁合同上约定的租赁物没有合法的报建手续及房地产权证；对第2项证据中的第1、3份收据不予确认，对第2份收据确认，但有部分房间的号码重复，尽管有收据存有，但不代表对方将房屋交付；对第3项证据的真实性由法院确定，该房产证与本案无关；对4项证据不予确认；对第5项证据的真实性由法院确定，即使该证据为真实，只能证明对方交付款项4200元，该发票不能代表房屋的产权证照；对第6项证据的质证意见为该证据只作报税使用，且事后才补缴，不能证明其证明的内容；对第7项证据不予确认；对第8项证据的质证意见为该证据的真实性由法院认定，该房地产证与案件无关；对第9项证据的质证意见为该证据与案件无关；对第10项证据不予确认；第11项的质证意见与第5项证据一致；第12项证据的质证意见与第6项证据一致；对第13项证据不予确认；对第14项证据的质证意见为，即使该证据真实，也只能证明马建威与他人签订租赁合同的时间。原审法院认为：通过审理查明的事实及质证的证据可知，马建威使用案外人部分宅基地，结合向村申请使用的部分宅基地重建房屋一间用于出租，同时受另外案外人的委托重建房屋两间用于出租。由于两个案外人均授权委托马建威出租房屋，由此，马建威的诉讼主体资格适格。由于马建威出租给戴绍创的房屋均为重建的房屋，均没有办理产权证照。房屋重建之时，只有在所在的村进行备案，房屋建成后，报当地的出租房屋管理部门核准而出租。从法律层面而言，马建威出租房屋给戴绍创的租赁要件与法律有冲突之处，主要的原因为出租房屋没有办理产权证照。而造成马建威出租房屋没有办理产权证照的主要原因不在于马建威，而是因当地农村集体土地兴建的房屋长期不能办证的政策所造成。换言之不为马建威不主动为重建的房屋的办理产权证照，而是受政策的影响而办证不能，因而不为马建威的主观责任。于当地社会现状而言，马建威所处的农村基本失去耕作的土地，马建威及其亲属自筹资金，建筑房屋用于出租，于现时社会保障未普及，以及收入不稳定的农村居民而言，也是一种变通的维持生计的方式。尽管重建的房屋未能办理产权证照，但马建威用于出租的房屋于重建时向所在的村备案，也向当地管理部门办理出租屋登记，结合马建威所处的社会现实，以及马建威出租房屋之时只行使物权中的收益权，并不是行使处分权的实际情况，原审法院酌情确定以有效合同的方式处理戴绍创、马建威之间的房屋租赁合同的纷争。戴绍创、马建威签订房屋租赁合同时，约定租赁的房屋为三间共33套房间，而从马建威提供的证据显示，马建威仅将其中的7套房间的锁匙交付戴绍创，其余房屋的锁匙没有交付，从租赁房间为33套而言，马建威陈述已将租赁房屋全部交付给戴绍创使用的主张是难以成立的。戴绍创在签订房屋租赁合同后，发现马建威出租的房屋的产权证照与现状不符，遂向管理部门查证，在未能查证涉案房屋产权证照的情况下，与马建威交涉，要求解除房屋租赁合同，以及退回租赁押金。当中除了戴绍创的陈述外，并没有其他书面证据可以佐证，且戴绍创更没有书面通知马建威解除房屋租赁合同，但从双方之间对房间交付实际情况，以及戴绍创签订房屋租赁合同后随即查核房屋的产权状况而言，戴绍创要求马建威解除双方之间的房屋租赁合同的陈述是可信的。基于原审法院采信戴绍创关于签订房屋合同后不久即要求马建威解除合同主张，结合双方签订房屋租赁合同后，没有实际履行，且产生不可调和的纷争，形成戴绍创、马建威之间的租赁合同丧失继续履行的诚信基础及可履行基础，故此，双方的合同以解除为宜。原审诉讼中，戴绍创认为马建威出租的房屋没有产权证照而致房屋租赁合同无效的主张，于原审法院关于本案的合同效力认定的处分方式而言，有相冲突之处，故此，原审法院对戴绍创认为双方之间因租赁的房屋没有产权证照而致房屋租赁合同无效的主张，不予采纳。同理，马建威的反诉诉讼请求中，要求确认房屋租赁合同已经解除的主张与原审法院关于本案的合同效力认定的处分方式也相冲突。双方之间的租赁合同为由原审法院依法解除，从而形成马建威的反诉诉讼请求中要求确认双方之间的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求，与法理不符，该诉讼请求，不予支持。由于戴绍创、马建威之间的房屋租赁合同被解除，戴绍创、马建威之间的权利义务恢复至合同前状态，因违约造成的对方损失，应予赔偿。签订房屋租赁合同后，马建威收取戴绍创的租赁押金，而该房屋租赁合同现已被依法解除，故马建威丧失继续占有戴绍创交付的租赁押金丧失的依据，应当退还给戴绍创。由此，戴绍创要求马建威返还租赁押金的诉讼请求，予以支持。由于戴绍创草率与马建威签订房屋租赁合同，没有事前查核租赁标的物的状况，以致形成双方之间的纷争，因而形成房屋租赁合同没有实际履行过程中，戴绍创有一定的责任，为此，戴绍创要求马建威加付返还租赁押金的利息的诉讼请求，不予支持。马建威自此知道戴绍创没有交付租金，但其没有书面要求马建威继续履行，在房屋租赁合同签订后，涉案房屋仅作小部分房间的锁匙交付，大部房间的锁匙没有交付给戴绍创，从而形成戴绍创使用房屋方面出现困难，由于合同标的物交付瑕疵，结合原审法院确认戴绍创在签订合同后随即要求解除合同的主张，且马建威在合同履行过程中，需要承担相应的责任。为此，马建威要求戴绍创交付租金的反诉诉讼请求，欠缺理据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2016年1月5日作出判决：一、马建威在判决发生法律效力之日起三日内退还租赁押金45000元给戴绍创；二、驳回戴绍创的其他诉讼请求；三、驳回马建威的全部反诉诉讼请求。诉讼费496元，反诉诉讼费1905元，均由马建威负担。判后，上诉人马建威不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定马建威未将租赁房屋全部交付给戴绍创使用，明显错误。首先，原审法院认定马建威仅向戴绍创交付了7套房间的锁匙，明显与证据的证明内容不符。在原审中，马建威提供了由戴绍创亲笔签名的收取门匙的两张收据，其中2014年10月5日的收据显示双方交接了“603、605、701、A40l”四套房间的门匙、2014年10月21日的收据显示双方交接了“601、602、603、701、702、703、403、305、A40l、B40l、B301”共十一套房间的门匙，即使扣除两张收据中重复的“603、701、A401”三套房屋，马建威仍向戴绍创直接交付了十二套房间的门匙。其次，原审法院不对戴绍创在庭审中的已确认的房屋交付事实进行正确认定，明显不当。在原审庭审中，法院曾问马建威，为何租赁合同约定33套房才交付了部分房间的门匙，马建威的回答是其他房间系带租转租给戴绍创，因已出租房间的门匙在租客处，所以该部分房屋的门匙不用再进行交付。就此，法院也曾询问戴绍创是否确实存在“带租转租”情形，戴绍创明确回答“是”，并未提出任何异议。再次，马建威已将租赁房屋全部交付给戴绍创使用还可以从以下证据及事实得以证实或合理推理。第一，马建威还提供了一份戴绍创在2014年10月20日签名的确认水电表读数的《收款收据》。第二，根据戴绍创提供的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》可知，戴绍创向马建威支付的押金45000元，是分两次支付的，其中2014年10月4日付20000元、2014年10月21付25000元，而租赁合同中约定的租金从2014年10月20日开始计租。如果马建威未向戴绍创完整、全部交付租赁房屋，戴绍创有没有可能如约再向马建威支付第二笔押金。第三，如果马建威未向戴绍创完整、全部交付租赁房屋，那么为什么要求退还押金的马建威在其《民事起诉状》的“事实与理由”部分只字未提此违约情形，而仅以马建威交付权证复印件中的地址与租赁房屋的地址不一作为其理由，此明显不符合常理。二、原审法院认定“戴绍创在签订房屋租赁合同后不久即要求解除合同”及“租赁合同签订后没有履行”，明显错误。首先，《租赁合同》签订于2014年10月3日，之后双方进行了门匙交接、水电表读数确认及押金支付等事实履约行为。其次，戴绍创主张解除合同的事实，仅有戴绍创的单方陈述，并没有其他书面证据可以佐证。三、原审法院不支持马建威要求戴绍创支付其实际使用期间的租金的诉讼请求，明显错误。退一步说，即使如原审法院认定，马建威在租赁合同签订后，仅向戴绍创交付了小部分的房屋锁匙(最起码为12套房，已超过合同约定的33套房间的三分之一。)，而大部分的房间锁匙没有交付，也不存在戴绍创使用房屋方面出现困难，因为租赁合同约定的33套房并非不可分物，且主要是对散客出租，已交付部分房屋完全具备使用价值，戴绍创又事实使用了9个月。请求法院判决：1、撤销原审判决第一项、第三项，改判驳回戴绍创在原审中提出的本诉请求，支持马建威在原审中提出的反诉请求；2、本案的一、二审诉讼费用全部由戴绍创承担。被上诉人戴绍创答辩称：一、戴绍创没有实际使用涉案租赁物，无需缴交任何租金。合同约定戴绍创租赁马建威房屋共33套，马建威无全部交付房屋给戴绍创使用。戴绍创接收马建威少部分房屋钥匙，在戴绍创发现马建威给戴绍创的房产证复印件与租赁合同的地址不一致并向马建威提出解除合同后就马上把钥匙交还马建威。不存在马建威所称戴绍创一直使用涉讼房屋。马建威确在一审时承认涉讼租赁房屋有部分是带租的，但戴绍创并没有作出己出租房屋的钥匙在租客处，所以该部分房屋的钥匙不用再进行交付的表述。关于水电表计数单据问题，戴绍创在一审时就已经否认签收。而且按照马建威的逻辑对水电读数进行签收了就表明马建威己经全部交付了租赁房屋，为什么马建威还要专门制作一份钥匙的签收收据。戴绍创最初提出解除合同是基于马建威的房屋产权不清，戴绍创在整个诉讼中也是这样主张的，没有作任何改变。而关于这个问题也与马建威多次沟通，但马建威却以“你要租就租，不租就算”作出回复。所以戴绍创要求解除合同，马建威也是同意的。在起诉前，戴绍创就已经把房屋的钥匙交还给马建威，戴绍创与马建威是关于租赁押金退还的问题产生纠纷，戴绍创并没有意思要追究马建威所称的什么违约责任，而合同中也没有关于延迟交付房屋的违约条款约定，故在戴绍创的起诉状中没有提及是很正常也是理所当然的事。租赁合同明确约定签约时戴绍创就要向马建威交付押金，交付押金并没有以马建威全部交付房屋给戴绍创使用为前提。二、马建威提起上诉要求撤销一审判决第一项，却从未陈述理由。戴绍创认为一审判决认定事实清楚，请二审法院予以维持。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：马建威于原审期间提交的三张收据分别载明：1、收款收据，2014年10月20日抄；37号对面总电表9870度，总水表876吨；31号总电表45827度，总水表2882度，戴生；2、收据，送匙戴先生2014年10月5日，603房一套匙、605房一套匙、701房一套、A401房匙一套，戴，经手人马；3、收据，2014年10月21日，给戴先生匙601两套、602一套、603一套、701一套、702两套、703两套、403二套、305两套、A401一套、B401一套、B301两套，经手人戴绍创。原审法院于2015年12月15日开庭笔录其中记载：“审：你方提供的已经将钥匙交予原告，一共交付多少房屋钥匙？被代：15套。审：为何只交付15套？被代：租赁房屋有部分是带租客的，带约转租。审：对被告所述带约转租是否确认？原代：确认。有关钥匙部分，第二张收据有四套，三套重复，实际只有一套，第三张是十一套，所以应当是十二套。”本院庭审时，马建威明确其反诉请求为：2014年10月20日到2014年12月31日这段期间要求按33套计14500元/月支付租金，2015年1月1日到2015年7月20日按12套计4833元/月（14500/3=4833元）。马建威称，带租约房屋的租金从2014年10月至12月是由戴绍创收取，因戴绍创一直未交租给马建威，自2015年1月开始，原带租约的租户交租给马建威的父亲马XX，至2015年7月马建威将涉案房屋全部收回。戴绍创称从未向原带租约的租户收取过租金，也无向马建威交过租金，戴绍创于2014年10月底11月初就交了钥匙给马建威。本院认为:马建威与戴绍创签有租赁合同，双方的租赁合同关系成立。本案争议的是马建威应否退回押金45000元及戴绍创应否支付房屋使用费。关于合同履行的认定问题。马建威提交的2014年10月5日、2014年10月21日的收据，记载有房间钥匙的签收内容，因此可以认定马建威将收据记载的房间已交付给戴绍创。戴绍创对2014年10月5日的收据确认，对于2014年10月21日的收据不予确认，但未提出笔迹鉴定的申请，未尽举证责任，根据证据规则的规定，本院对于2014年10月5日、2014年10月21日收据的真实性均予以确认。至于马建威提交的2014年10月20日记载水电表度数的收据不足以证明其主张，戴绍创也不予确认，故本院不予采信。由于2014年10月21日收据记载的房间与2014年10月5日记载的房间有重复，因此，本院认定2014年10月5日马建威向戴绍创交付603、605、701、A401房，2014年10月21日另交付601、602、702、703、403、305、B401、B301房，上述共12套房。至于其余房屋，马建威未提交证据证实，其称戴绍创直接向带租约的租客收取租金亦无证据证实，故本院不予认定剩余的21套房屋有交付给戴绍创。戴绍创主张于2014年10月底11月初就将已收到的钥匙交还给马建威，但未举证证实，故本院不予认定。马建威自认于2015年1月开始由其父亲直接向带租约的租客收取租金，再结合马建威作为出租人应有备用钥匙，戴绍创承租后从未交过租金，马建威具有收回房屋的条件及理由，因此，本院认定戴绍创已接收的12套房屋于2014年12月31日已由马建威自行收回。戴绍创实际承租了马建威的房屋，因此，戴绍创应向马建威支付其占用房屋期间的费用。由于马建威出租的33套房屋套间面积不同，而戴绍创实际接收的房屋也非同一套间，为简便计算，本院酌情按照房间的比例分别从2014年10月20日、21日计算房屋使用费。戴绍创应向马建威支付的房屋使用费为12713元[（14500÷30÷33）×4×73+（14500÷30÷33）×8×72]。对于马建威主张的其余款项，本院不予支持。马建威出租给戴绍创的房屋已由马建威自行收回，租赁合同实际已经终止履行，现戴绍创主张马建威退回押金45000元，原审法院予以支持并无不当。上诉人马建威上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院(2015)穗番法石民初字第1114号民事判决第一、二项;二、撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法石民初字第1114号民事判决第三项;三、戴绍创在本判决送达之日起三日内，向马建威支付房屋使用费12713元；四、驳回马建威的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费925元，由马建威负担，反诉受理费1905元，由马建威负担1767元，戴绍创负担138元。二审案件受理费1905元，由马建威负担1767元，戴绍创负担138元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年六月十三日书 记 员  徐毅敏