文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终699号上诉人（原审原告、反诉被告)三亚市开发建设总公司。法定代表人贾岩燕。委托代理人陈波。上诉人（原审被告、反诉原告）陈真。委托代理人徐秉仕。原审第三人中国农垦海南公司。法定代表人陈德友。委托代理人冯明初。委托代理人郭宏。原审第三人海南思迈药业有限公司。法定代表人张楠楠。委托代理人程伦梅。委托代理人郭宏。上诉人三亚市开发建设总公司（简称三亚建总公司）、上诉人陈真与原审第三人中国农垦海南公司（简称农垦公司）、原审第三人海南思迈药业有限公司（思迈公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2015)城民二重字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三亚建总公司的委托代理人陈波，上诉人陈真及其委托代理人徐秉仕，原审第三人农垦公司的委托代理人冯明初，原审第三人农垦公司及思迈公司的共同委托代理人郭宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2008年3月1日，三亚建总公司将位于三亚市建港路晋太大厦A、B座60间房间（即一楼12间，二、三、四、五楼共40间，六楼8间）和C座一楼租赁给陈真，双方签订《房屋租合同》，租期为十年，即自2008年3月1日至2018年3月1日止;前五年每月租金为1.8万元，后五年每月租金为2万元。该合同还约定租赁房屋用于饮食、娱乐、旅游、生活居住，陈真装修或者新增设备在合同期满后，固定装修及不能拆除的设备归三亚建总公司所有。在履行合同过程中，三亚建总公司、陈真就延长租期进行再次协商，并再签订一份《房屋租赁合同》确认租期为二十年，自2007年6月1日至2027年6月1日止，同时将合同签订时间倒签为2007年6月1日。在原审庭审中，三亚建总公司、陈真均承认除租期时间按二十年的约定外，其他履行的内容均按2008年签订的《房屋租赁合同》执行。签订合同后，三亚建总公司除B座103、104房外，陆续将其他房间交付陈真使用。三亚建总公司与陈真就返租B座103、104房达成口头协议，三亚建总公司按每间每月500元向陈真给付租金。陈真在原审庭审中承认其占用B座413房，在庭审后陈真已将该房间返还三亚建总公司。陈真承租涉诉房间后于2009年进行装修并用于宾馆经营。由于三亚建总公司也与陈真同时使用晋太大厦，陈真也出资将B座413、414、415、416房，三亚建总公司使用房间的二至五楼走廊及共用的一至六楼步梯的进行装修。在原审庭审中，陈真主张其垫付装修款为30万元，但三亚建总公司对该事实不予认可，经原审法院释明告知陈真可以对其主张的装修费用进行司法鉴定，但陈真明确表示不申请对该项主张进行司法鉴定。自2008年11月开始，三亚建总公司将每月租金减少3000元，用以抵销陈真垫付B座413、414、415、416房的装修费用，总共减少了39个月，期间，三亚建总公司、陈真遵照执行没有产生异议。涉诉晋太大厦C座二、三层早于2008年1月1日由三亚建总公司租赁给案外人李宝兴，租期至2012年1月1日止。2009年5月8日，经三亚建总公司同意李宝兴将其租赁的C座二、三层转租给另一案外人罗涛，租期不变。陈真在原审庭审中主张三亚建总公司曾承诺等租期届满后，三亚建总公司将C座二、三层交付陈真使用，并用于抵付走廊及楼梯装修款，三亚建总公司对该事实不予认可。C座二、三层租期届满后，案外人已将该房间退还三亚建总公司。在诉讼期间，C座二、三层尚被闲置，三亚建总公司、陈真均不予使用。三亚建总公司诉至原审法院，请求：1、陈真退还占用的“晋太大厦”C楼二、三层及B座413房；2、陈真赔偿上述房间占用使用费（按《房屋租赁合同》约定的房间租金标准，自2012年10月17日起计算至实际退还房屋之日止）。陈真提起反诉，请求：1、三亚建总公司赔偿装修费30万元及利息损失（利息损失自2014年9月26日起按中国人民银行一年期贷款基准利率计算到支付之日止）；2、三亚建总公司返还侵占的“晋太大厦”B座103、104房，并赔偿占用使用费（按每间每月损失700元为标准，自2008年3月1日计算至返还房屋之日止）及利息损失（利息损失自2014年9月26日起按中国人民银行一年期贷款基准利率计算到支付之日止）。原审判决另查明，2000年12月11日，原海南省海南中级人民法院做出（2000）海南法执字第4-7号民事裁定书，裁定将涉诉“晋太大厦”B座一层105房至114房、二层至五层、六层612房至614房以及C座等房产执行过户到农垦公司名下。因农垦公司、思迈公司之间纠纷申请仲裁处理，2007年12月29日，原海口仲裁委员会做出（2007）海仲裁字第271号裁决书，裁决确认涉诉“晋太大厦”B座三、四、五层房产权益归思迈公司所有。2008年6月2日，海口市中级人民法院做出（2008）海中法执字第162号民事裁定书，裁定将涉诉“晋太大厦”B座三、四、五层房产过户到思迈公司名下。至本案诉讼期间，上述房产尚未分别执行过户到农垦公司、思迈公司名下。因案外人张明枝对原海南中级人民法院做出（2000）海南法执字第4-7号民事裁定书提出异议，海南省第一中级人民法院于2011年9月19日经审查后做出（2000）海南法执字第4-39号执行裁定书，裁定撤销（2000）海南法执字第4-7号民事裁定。农垦公司、思迈公司不服该裁定并提出异议，海南省第一中级人民法院于2012年2月20日做出（2000）海南法执字第4-44号执行裁定书，驳回该两公司的异议。农垦公司、思迈公司随后向海南省高级人民法院申请复议，该院于2014年9月1日做出（2012）琼执复议字第8号执行裁定书，裁定撤销海南省第一中级人民法院（2000）海南法执字第4-39号、4-44号执行裁定，该裁定现已生效。在原审庭审后，三亚建总公司提交一份海南省人民检察院于2016年2月3日做出琼检控民受（2016）4号《民事监督案件受理通知书》，予以受理三亚建总公司申请对（2012）琼执复议字第8号执行裁定是否存在违法情形予以监督的请求，并以该受理通知书为依据请求本案中止诉讼。原审法院认为，依据《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本案中涉诉“晋太大厦”虽登记在三亚建总公司名下，但由于两第三人根据生效的司法裁判、仲裁裁定，分别取得涉诉“晋太大厦”相应房产权利，已发生物权变动之效力。三亚建总公司、陈真没有提供相反的证据推翻已生效的司法裁判、仲裁裁定认定的事实。因此，应确认B座一层105房至114房、二层、六层612房至614房以及C座的房产为第三人农垦公司所有；B座三、四、五层的房产为思迈公司所有。三亚建总公司、陈真于2008年3月1日签订的《房屋租赁合同》中，涉及租赁“晋太大厦”B座一层105房至114房、二层至五层、六层612房至614房以及C座等房产范围内的约定，因三亚建总公司、陈真均没有提供证据证明事先征得两第三人同意，且两第三人明确不追认三亚建总公司的租赁行为，因此，涉及两第三人取得房产范围的租赁约定无效。三亚建总公司不是涉诉“晋太大厦”B座413房，以及C座二、三层房产的所有人，其无权主张请求陈真返还上述房产。同理，三亚建总公司也无权要求陈真支付上房屋占用使用费。因此，三亚建总公司诉求无事实根据和法律依据，应不予支持。陈真反诉三亚建总公司赔偿装修费30万元，并没有提供证据予以证据，且经释明后，陈真不予申请对装修损失的司法鉴定，因此，对其主张30万元装修费赔偿款的事实不予认定。另外，陈真垫资装修费分二个部分，一是走廊和步梯部分，二是413、414、415、416房间。陈真租赁房屋是用经营宾馆，走廊和步梯是公共使用部分，陈真对其装修也是经营的需要，也是经营场所范围内，陈真也没有提供证据证明三亚建总公司在装修之前同意承担该笔费用。因此，对该部分装修赔偿主张不予支持。对于413、414、415、416房间的装修费赔偿，三亚建总公司在诉讼中提供相应的租金收据证明其每月减少租金3000元，减少了39个月租金共计117000元作为支付陈真已垫付的装修款，从履行的过程来看，双方均未发生争执，因此，三亚建总公司陈述已支付413、414、415、416房间的装修费符合客观事实，应予支持，陈真主张三亚建总公司赔偿该部分的装修损失不予支持。另外，陈真所主张的赔偿损失涉及租赁合同部分无效处理后果的情形，经本院释明后，陈真不同意变更相应的诉讼请求，其应承担相应不利的诉讼后果。因此，陈真反诉赔偿装修费的主张，无事实根据和法律依据，应不予支持。三亚建总公司是基于其与陈真的口头合同以每月每间500元租赁B座103、104房，其使用有合法依据，不存在侵权的事实，陈真反诉三亚建总公司侵权与事实相悖，其主张返还这两间房间无理，不予支持。三亚建总公司没有构成侵占B座103、104房的事实，且亦依约支付租金，如果陈真认为租金过低应与三亚建总公司协商变更，不能据此认定为侵权的损失，陈真反诉该侵权赔偿无理，亦不予支持。在诉讼中，三亚建总公司提供琼检控民受（2016）4号《民事监督案件受理通知书》作为依据，请求中止诉讼，但从该受理通知书的内容来看，检察机关只是受理三亚建总公司申请对执行裁定监督的请求，并没有证据证明执行裁定所依据生效司法裁判、仲裁裁决已被撤销。因此，三亚建总公司申请中止诉讼的事由不属于《民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的情形，对该申请不予同意。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回三亚市开发建设总公司的诉讼请求；二、驳回陈真的反诉请求。案件本诉受理费2621元（三亚建总公司已预交），由三亚建总公司自行负担；反诉受理费3740元（陈真已预交），由陈真自行负担。三亚建总公司不服原审判决，上诉称：一、原审法院认定事实错误。由于本案两位第三人与其他案外人在涉案房屋上存有未解之诉争，涉案房屋至今仍在三亚建总公司的合法占有之下，同时，两位第三人在本案中无独立的请求，根据《物权法》第241条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，及第245条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，原审法院应根据上述关于“占有保护”的规定，给予三亚建总公司在本案中作为涉案房屋唯一合法占有人的认定。二、原审法院适用法律错误。原审法院片面引用《物权法》第28条、第34条的规定来适用本案，没有适用上述第241条、第245条的规定，适用法律错误。另，三亚建总公司提供了琼检控民受（2016）4号《民事监督案件受理通知书》，请求中止诉讼，应属于《民事诉讼法》第150条第（六）项“其他应当中止诉讼的情形”。原审法院却以本案不属于该条第（五）项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”为由，不予同意中止诉讼，属适用法律错误。请求：撤销原审判决，改判支持三亚建总的诉讼请求并驳回陈真的反诉请求。陈真答辩并上诉称：一、三亚建总公司对出租房屋既没有所有权也没有合法占有和使用权，其不具备诉讼主体的资格。（2000）海南法执字第4-7号民事裁定书，（2007）海仲裁字第271号裁决书，（2008）海中法执字第162号民事裁定书等法律文书都确认了B座三至五层属思迈公司所有，B座首层105房至114房，二层、六层的612-614房及C座属农垦公司所有，故三亚建总公司不具诉讼主体资格。二、三亚建总公司强行占有农垦公司、思迈公司的房屋，并出租获取租金的行为是违法行为。三亚建总公司应当按照法律规定将其不当得利返还给受损失人，并受到谴责。三、三亚建总公司引用《物权法》第241、245条是对法律的曲解。该法条的立法宗旨是关于有权占有的法律适用，对于无权占有的情形不适用。且三亚建总公司与陈真的口头协议“三亚建总公司将C座二、三层让陈真免费使用，并再将原租赁合同续签20年，陈真按照三亚建总公司要求的标准将B座及三亚建总公司所占用的413房至416房、2楼至5楼走廊及1楼至6楼步梯一起进行装修，费用由陈真先予垫付”，故占用保护的相关权利也不对陈真发生效力。四、本案不存在《民事诉讼法》第150条规定的中止诉讼的任何一种情形。对于原审判决，一、查明的事实有误。三亚建总公司不交付B座103、104房，还强行要求陈真对该两房每月只能收取象征性的每间500元的费用，在其强占期间给陈真造成巨大损失。且陈真按照三亚建总公司要求对B座413房至416房，2楼至5楼走廊及1楼至6楼步梯进行装修，先予垫付的费用约30万元（以评估为准），原审未支持陈真关于30万元的装修费有误。二、剥夺了陈真鉴定的权利。陈真的装修费用约30万元，在原一审、二审中申请进行鉴定并未得到批准，重审一审时法院也避而不谈，是对陈真权利的剥夺。三亚建总公司辩称：陈真所称和三亚建总公司的口头约定一直没有证据加以证明，不应采信。关于装修费，合同中有约定，三亚建总公司不应支付。三亚建总公司使用的B座103、104房是在陈真的同意下并支付了租金进行使用，并非陈真所说的强行使用。农垦公司、思迈公司针对两上诉人的上诉共同答辩称：原审判决查明的事实清楚，（2000）海南法执字第4-7号民事裁定书，（2007）海仲裁字第271号裁决书，（2008）海中法执字第162号民事裁定书，（2012）琼执复议字第8号执行裁定书等都明确了涉案房屋的权属，房屋并非三亚建总公司所有。三亚建总公司有能力履行但拒不履行生效裁判，将农垦公司、思迈公司的房产长期占有并出租给陈真，获取非法利益。三亚建总公司无视法律隐瞒事实，其上诉理由不能成立。陈真租赁该涉案房屋没有经过农垦公司、思迈公司同意，其上诉请求亦不能得到支持。经审理查明：原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否符合中止诉讼的情形；二、原审法院是否剥夺了陈真申请鉴定的权利；三、三亚建总公司是否合法占有涉案房屋。关于本案是否符合中止诉讼的问题。三亚建总公司提供的海南省人民检察院琼检控民受[2016]4号《民事监督案件受理通知书》只显示检察院受理案件，其并未提供证据证明生效的海南省高级人民法院（2012）琼执复议字第8号执行裁定书已被撤销。检察院进行监督并不影响本案的正常审理，本案不存在中止诉讼的情形，原审法院认为本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的情形，认定正确，应予维持。三亚建总公司请求中止诉讼于法无据，不予支持。关于原审法院是否剥夺陈真鉴定权利的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，原审法院已制作笔录向陈真释明其与三亚建总公司的租赁合同应属无效，可以变更诉讼请求。但陈真并未变更其诉讼请求，原审法院依法进行判决，并未损害当事人申请鉴定的权利。陈真称原审法院剥夺其鉴定权利与事实不符，不予支持。关于三亚建总公司是否合法占有涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案涉诉“晋太大厦”相关房屋已由生效的法律文书确认属农垦公司、思迈公司所有，物权效力即自相应的法律文书生效时发生效力。房屋虽仍等登记在三亚建总公司名下，但其实际权属已发生变更。三亚建总公司出租房屋未征得农垦公司、思迈公司的同意，事后也未取得农垦公司、思迈公司的追认，故三亚建总公司与陈真租赁约定中涉及农垦公司、思迈公司房产范围的约定无效。三亚建总公司、陈真均无权要求对方退还房产及支付占有使用费。原审判决处理正确，应予维持。三亚建总公司、陈真的上诉请求均没有事实根据和法律依据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。三亚建总公司、陈真的上诉理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理12722元（三亚市开发建设总公司已预缴5242元，陈真已预缴7480元），由三亚市开发建设总公司负担5242元，陈真负担7480元。本判决为终审判决。审判长 王晓艳审判员袁俊杰审判员梁泽二〇一六年六月二日书记员 陈                      颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。