湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终522号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁启春，女，1976年6月17日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶章宇，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：振华置业（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区二跃路**。注册号企独鄂武总副字第001737号。法定代表人：杨帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建迎，湖北申简通律师事务所律师。上诉人梁启春因与被上诉人振华置业（武汉）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁启春上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判双方争议的《购房协议》合法有效，确认梁启春享有涉案房屋拆迁利益。二、本案全部诉讼费用由振华置业（武汉）有限公司承担。事实及理由：1、本案诉争的无证房产，征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，本案不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题，一审判决适用法律不当。2、案件部分事实不清，而一审判决驳回梁启春的全部诉讼请求，有损公平。3、即使《购房合同》无效，亦应当由振华置业（武汉）有限公司承担责任，其拆迁利益应当直接归属梁启春，以赔偿因合同无效给梁启春造成的损失，一审判决未将拆迁利益判决归属梁启春，属于漏判，也有损公平原则和诚实信用原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，支持梁启春的上诉请求。被上诉人振华置业（武汉）有限公司答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，案件审理应当对房屋性质及权属作出认定，一审判决认定正确。案涉《购房合同》无效的法律后果应当由梁启春自行承担。梁启春的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。2020年7月15日，梁启春诉至一审法院，请求：1、依法确认梁启春、振华置业（武汉）有限公司2006年5月签订的购房协议有效；2、依法确认梁启春享有涉案房屋的拆迁权益；3、振华置业（武汉）有限公司承担本案的诉讼费。事实及理由：双方于2005年7月签订《购房协议》，约定振华置业（武汉）有限公司将所属汉南路42号6-7单元房屋以150,000元的价格出卖给梁启春，并且对房屋办证特别约定：“由于我公司尚未办理房屋产权手续，因此该房屋购买后暂无法办理产权证，待今后我公司一并办理，以上购买协议可作为凭证。”振华置业（武汉）有限公司原会计魏清出具书面说明证实梁启春签完协议之后一次性付清了房款，后由会计魏清上交给了公司。现房屋面临拆迁，梁启春认为，双方签订《购房协议》合法有效，且梁启春已经履行支付房款的合同义务，振华置业（武汉）有限公司已经履行交付房屋的义务，该房屋拆迁权益与振华置业（武汉）有限公司无关。为维护梁启春合法利益，故起诉至法院。振华置业（武汉）有限公司一审辩称，梁启春诉请没有事实和法律依据，应当依法全部驳回。第一，双方于2006年5月签订的《购房协议》应属无效。1、我公司从未与梁启春签订任何《购房协议》，直到征收办公室通知核实情况，才第一次看到。2、《购房协议》系梁启春与其亲戚梁启连恶意串通所伪造，目的是骗取拆迁补偿款。梁启连于1998年至2007年期间在振华置业（武汉）有限公司工作；协议中记载的房屋面积与实际严重不符，房号为捏造，且该房屋系小区配套的水泵房，不是住宅，不能出售给个人。3、案涉房屋所在项目属于振华不动产发展（武汉）有限公司开发，即使《购房协议》上我公司公章系真实的，亦属于无权处分。案涉《购房协议》无效，梁启春无权要求享有案涉房屋的拆迁权益。振华置业（武汉）有限公司提出反诉请求：1、依法确认双方于2005年7月签订的购房协议无效；2、梁启春承担本案的全部诉讼费。梁启春针对振华置业（武汉）有限公司的反诉请求辩称：第一，振华置业（武汉）有限公司所述不实，所谓梁启春购房系配电房不成立，系住房。第二，房屋买卖合同合法有效。从振华置业（武汉）有限公司答辩看，其认为合同存在并属实。第三，振华置业（武汉）有限公司陈述的欺诈、显失公平不成立。第四，按振华置业（武汉）有限公司反诉所述，案涉房屋系公益房，那么振华置业（武汉）有限公司反诉不成立，这个需要公益诉讼，振华置业（武汉）有限公司作为出售方不能主张权益。振华置业（武汉）有限公司反诉应予以驳回。一审经审理查明事实：2006年5月8日，梁启春与振华置业（武汉）有限公司签订《购房协议》，约定由振华置业（武汉）有限公司将位于“汉南路42号7单元旁房屋一套”作价150,000元卖予梁启春，梁启春需于合同签订后一次付款；房屋使用面积58平方米，建筑面积75.4平方米。关于房款的支付及房屋的交付情况。梁启春述称，合同签订后，其向振华置业（武汉）有限公司支付了购房款，该公司未出具收款收据，但交付了房屋由其出租收益。为此梁启春提交案外人张援朝、魏清证人证言拟证明其已交付购房款。因上述证人均无正当理由，未出庭作证接受询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，其书面证言不能作为认定案件事实的根据。经一审询问，梁启春称小部分资金为自有，多为向其姐妹借得，均为现金付款，但没有取现记录，也无法详细说明借款及还款的情形。因购房款金额较大，无收款收据，梁启春对现金来源无合理解释，对交款时间、、地点相关经办人员亦不能详细陈述，故梁启春主张已支付购房款，不予采信。梁启春提交水电费缴费单及王**、黄冬梅、万维斌、杨某证人证言，称其委托杨某将房屋出租给王**等人使用，拟证明案涉房屋已交付梁启春使用。因电费提示单显示的用电地址为“龟北路汉南路42号附1号”，与合同显示地址不一致，用电户名为杨某，并非梁启春，梁启春提交王**、黄冬梅、万维斌、杨某的证人证言，证人均无正当理由，未出庭作证接受询问，故上述证人证言，不予采信。经现场调查，案涉房屋位于汉南公寓西侧的一排平房，案涉房屋为该排平房中的一间，平房旁建有配电房，现房屋处于空置状态。综上，对梁启春主张案涉房屋已交付其使用亦不予采信。梁启春述称，案涉房屋正在拆迁中，并提交王文莉证人证言，拟证明案涉房屋已拆迁测绘。一审认为，如前所述，王文莉无正当理由，未出庭作证接受询问，其书面证言不能作为认定案件事实的根据，故对其证人证言不予采信。一审另查明，根据武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图，案涉房屋所在地块由案外人武汉市江城房地产开发公司开发为商住楼。1995年5月武汉市人民政府作出WP国用（94临）字第011号《中华人民共和国国有土地使用证》，并在备注处注明：“根据武土籍字（1995）024号文件，同意原武汉江城房地产开发有限公司以WP-93-213号土地批租合同取得的国有土地使用权过户给振华不动产发展（武汉）有限公司”，即振华不动产发展（武汉）有限公司取得案涉房屋所在地块的土地使用权；根据编号为20200926号的《不动产登记资料查询结果告知单》，上述地块坐落于汉阳区汉南路，该国有土地的使用权人为振华不动产发展（武汉）有限公司。武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图中，案涉房屋未列入该规划平面图。一审再查明，根据工商查询信息，振华置业（武汉）有限公司于2007年9月21日被吊销营业执照，营业期限为1992年9月21日至2007年9月21日。截至本案一审庭审，该公司尚未注销。一审还查明：梁启连原系振华置业（武汉）有限公司员工，梁启春与振华置业（武汉）有限公司均认可梁启春系梁启连之妹。振华置业（武汉）有限公司称梁启春与梁启连恶意串通、欺诈，伪造上述购房协议。梁启春不予认可，称买房虽系梁启连介绍，但系真实行为，不存在恶意串通、欺诈。案涉房屋无相关商品房预售许可，为平房，且质量、配套等均与商品房有较大差距，但购房协议中的价格与同时期同地段商品房价格相仿，故一审询问梁启春关于购买房屋的目的，梁启春称当时购房用于投资，因为其认为房屋可能会被拆迁。一审认为：梁启春与振华置业（武汉）有限公司签订的《购房协议》，系属商品房买卖合同。建筑工程应按照建设行政主管部门审批通过的规划施工图进行施工，而案涉房屋未列入武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图，故不属于商品房销售许可范围，且案涉房屋未能办理房屋所有权登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉合同因违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。故梁启春要求确认《购房协议》有效的诉请，不予支持；振华置业（武汉）有限公司要求确认《购房协议》无效的诉请，予以支持。关于梁启春要求确认享有房屋拆迁权益的诉请。该房屋虽已纳入征收范围，但梁启春未举证证明该房屋已转化为拆迁利益。即使房屋已转化为拆迁利益，梁启春未举证证明其已支付与房屋价值相应的对价，其亦无权享有房屋拆迁权益。故梁启春的上述请求无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认梁启春与振华置业（武汉）有限公司于2006年5月签订的《购房协议》无效；二、驳回梁启春的全部诉讼请求。案件受理费3,300元（梁启春已预交），反诉费825元［振华置业（武汉）有限公司已预交］，均由梁启春负担。二审中，梁启春提交如下三份证据并申请证人杨某到庭作证：证据一，收据。拟证明梁启春购买案涉房屋已交纳购房款。该收据载有“梁代魏”（梁启连代魏清）收取款项，一审提交魏清的书面证言也可以证实该事实。证据二，2017年11月20日武汉市汉阳区人民政府《龟北路二期旧城改建项目房屋征收补偿方案》（征集意见）。拟证明案涉房屋面临拆迁，该房屋已经纳入征收补偿范围，该房屋的价值已经转换为拆迁利益，房屋拆迁权益应当归上诉人所有。证据三，湖北省武汉市江岸区人民法院民事裁定书（2008）岸执民字第4-112号。拟证明梁启连、魏清等皆为振华置业（武汉）有限公司员工，因公司各种问题严重，因此才导致无法换开正式发票。杨某到庭作证称“案涉房屋已交付梁启春使用”。振华置业（武汉）有限公司质证后认为：“收据”不属于新证据，且对该证据的真实性不予认可，证明目的亦有异议。“房屋征收补偿方案”系打印件，对真实性有异议，且该证据无法证实上诉人属于征收对象并享有拆迁利益。“裁定书”与本案没有关联性。杨某的证言不能达到梁启春的证明目的。本院认定如下：梁启春提交的“收据”盖有振华置业（武汉）有限公司财务专用章，可以证实梁启春就“汉南路42号7单元旁房屋”向振华置业（武汉）有限公司支付了150,000元；双方诉争房屋所在地块面临拆迁。梁启春提交的“房屋征收补偿方案”及“裁定书”不能达到其证明目的。本院经审理查明：梁启春就“汉南路42号7单元旁房屋一套”于2006年5月向振华置业（武汉）有限公司支付了150,000元。一审判决认定其他事实属实。本院认为：梁启春诉讼主张其与振华置业（武汉）有限公司就购买“汉南路42号7单元旁房屋一套”签订的《购房协议》有效，振华置业（武汉）有限公司反诉主张该《购房协议》无效。根据本案查明的事实，案涉房屋所在地块的使用权人为振华不动产发展（武汉）有限公司，由武汉市江城房地产开发公司开发为商住楼，《购房协议》所涉房屋至今未取得规划许可，亦未办理房屋所有权登记。一审判决认定“案涉合同因违反了法律法规的强制性规定，属无效合同”有事实和法律依据。关于梁启春主张确认享有房屋拆迁权益的问题，梁启春既无证据证实该房屋已转化为拆迁利益，也无证据证实《购房协议》所指房屋与本案双方诉争的房屋具有同一性，径行主张其享有该房屋拆迁权益明显不能成立，一审判决对此不予支持正确。综上，梁启春的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由梁启春负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二一年四月一日法官助理杨雨竹书记员熊云