广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民一初字第1720号 原告：李桂娉，女，1979年6月24日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托代理人：蒋文灿，广西文灿律师事务所律师。 被告：李月贤，女，1961年8月24日出生，汉族，南宁市坤博商贸有限责任公司总经理，住南宁市青秀区。 被告：黄坤，男，1967年6月27日出生，汉族，南宁市坤博商贸有限责任公司法定代表人，住南宁市江南区。 以上两被告共同委托代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 以上两被告共同委托代理人：香海港，广西欣和律师事务所律师。 原告李桂娉与被告李月贤、黄坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。书记员刘艳担任记录。原告李桂娉的委托代理人蒋文灿，被告李月贤、黄坤及其共同委托代理人刘胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂娉诉称：2010年1月13日，原告将自有的位于南宁市摊位租给被告使用，租期为2010年2月28日至2015年2月27日。租赁关系解除后，被告一直拒绝返还原告商铺，给原告造成了严重损失。被告擅自在商场内用木板非法搭建两处违章构建物阻碍通行，故请求法院判令：1、两被告返还原告位于铺面；2、两被告支付原告租金（租金计算：从2015年2月18日起租金按每月24224元算至被告实际返还商铺之日止）并支付逾期支付租金产生的损失（损失计算：以175397.4元为基数，从2015年2月17日起算至付清之日止，按银行同期贷款利率支付利息计付）；3、两被告拆除商场内非法搭建的构建物，并恢复通道；4、本案诉讼费及评估费由两被告承担。 被告李月贤、黄坤共同辩称：一、被告黄坤主体不适格，本案租赁协议是原告与李月贤签订，合同上并没有黄坤的签字，因此，根据合同相对性，原告只能向被告李月贤主张权利，而无权向黄坤主张。二、被告已按约返还租赁商铺并结清租金，原告诉请被告支付租金及利息无事实依据。被告已于2015年2月17日将涉案商铺的商家退租清场，并通知原告已可返还租赁商铺，并存在霸占商铺拒不返还一说，同时，被告已将租金交至2015年2月17日，也未拖欠任何租金。原告已在2015年2月28日退回了保证金，即意味原告确认被告按照协议约定支付了租金及完成退场手续后履行其作为出租人的合同义务而退回保证金，由此亦可认定，被告已经履行完合同义务并及时退场，并不存在违约行为。三、涉案商铺自2005年初开始就已经分割成现状即分成若干小间转账给他人使用，双方签订租赁协议上也明确约定该情况，被告未进行任何变更，故被告返还租赁商铺时也无需拆除任何设施等。综上，请求法院依据法律规定驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2010年1月13日，案外人廖胜伦及其接受原告李桂娉、案外人黎英征的委托（甲方）与被告（乙方）李月贤签订了一份《协议书》，约定：甲方将位于南宁市廖胜伦所有的05、14、15、25、33、39、42、45、49、50、51、52、64、72、75号、黎英征所有的02、12、13、17、30、47、48号以及李桂娉所有的15、16、56、60、61、62、63、65、77号共31个商铺（建筑面积共291.10平方米）租给乙方使用，租期自2010年2月28日至2012年2月27日止；租金分期计算，即第一年乙方按每月61.13/平方米建筑面积向甲方缴纳租金，从第二年起至第四年租金按上年价格每年递增10%，第五年（2014年2月28日至2015年2月27日）租金按上年价格递增8%，直至租用期满；乙方先交租金后使用，按一次三个月的方式向甲方交纳租金，每次需在使用期前五天缴付，逾期十天内每超一天甲方向乙方加收滞交金为未付租金的0.5%，超过10天的，每超过一天甲方向乙方加收滞交金为未付租金的1%，超过30天甲方收回场地，乙方已交保证金不退；双方签订本协议当天，乙方一次性付给甲方保证金15万元，保证金不计利息，在支付合同期的最后一个季度租金时，甲方同意乙方在支付租金时扣除5万元，协议全部履行届满，甲方在五天内如数退回乙方余下保证金10万元；合同期内，商铺的所有权人可以发生变更，但上述商铺所有权人发生变更时，新所有权人必须接受本租赁协议；甲方指定廖胜伦名下账号作为收取场地使用费账号；本协议内容的修改变更，必须采用书面形式，未经双方协商同意任何一方不得擅自变更和解除本协议，如协商后由变更修改的，变更的补充条款为本协议不可分割的组织部分。双方还就其他事宜进行了约定。甲方落款处有“廖胜伦”的签字及捺印，乙方落款处有“李月贤”的签字及捺印。原告主张双方租赁关系于2015年2月17日解除，因原、被告因商铺返还问题发生纠纷，故原告起诉至本院，诉请如前。原告明确表示其第三项诉请涉及的非法搭建的构建物属于公共部分，不再本案租赁范围之内。经本院释明，原告坚持不变更其诉请。原、被告还表示无其他事项需要在本案一并处理。诉讼过程中，被告认可分别与廖胜伦、黎英征、李桂娉成立租赁关系。 另查明，南宁市西关路28号港丰大厦1层商场05、14、15、25、33、39、42、45、49、50、51、52、64、72、75号铺面登记所有人均为廖胜伦，建筑面积共计142.57㎡，02、12、13、17、30、47、48号铺面登记所有人均为黎英征76.35㎡，建筑面积共计，015、016、56、60、61、62、63、65、77号铺面登记所有人均为李桂娉，建筑面积共计72.18㎡。上述31个铺面面积共计291.1㎡。2015年10月8日，廖胜伦委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司（南宁市中级人民法院2015年评估机构名单在册机构）对包括诉争商铺在内共计38个商铺(共计367.6㎡)从2015年2月18日至2015年11月17日止的租金收益进行评估，评估基准日为2015年2月8日，北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司采用市场比较法的评估方法，于2015年10月8日至2015年10月16日进行评估作业，并于2015年10月16日作出国宏信（桂邕）（民）字第2015年第0105号价格评估结论书，该结论书所做的价格评估明细表载明：西关路28号港丰大厦1层商场015、016、56、60、61、62、63、65、77号铺面从2015年2月18日至2015年11月17日期间月租标准分别是5517元、2489元、5238元、1850元、1803元、1217元、1267元、2354元、2489元，共计24224元/月。该次评估共产生评估费11200元。被告认为该评估结论是原告自行委托进行评估，评估机构并未列明具体可比参照物，评估得出的月租标准与实际市场价格不符且远远高于同等地段的标准，该不具有公正性、真实性并向本院申请对涉案商铺的租金收益重新评估。对此被告提交了其分别与案外人李智均、冯敬田等人于2015年期间签订的《协议书》及两份南宁市兴宁区西关路27号新裕大厦一层商铺2015期间签订的租赁协议。针对被告前述异议意见，北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司于2016年6月2日出具一份《回复函》，载明：该公司通过走访涉案商铺同层租户及招商部门进行核实，用市场比较法作出相应的结论。其中价格定义：评估标的在评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。评估测算过程：经过询问港丰大厦黄经理（电话：135××××3168），规划之后的（单个）商铺建筑面积为12平方米，租金情况与商铺位置有关，其中不同区域分别是45000元/年、48000元/年、50000元/年（附图：港丰大厦一楼服装批发商铺招商电话及商铺分布图），结合图片根据涉案商铺的所处的实际区域得出涉案商铺的租金收益。 又查明，案外人廖胜伦、李永革等人在港丰大厦1层张贴落款为2014年10月9日《终止租赁合同告知书》，载明：“港丰商场一楼经营户:由于港丰周边的商场格局布置都较为整齐上档次，港丰一楼商场则过于破旧杂乱，为提升整个商场的经营档次和格局，应广大一楼业主的要求，一楼商场在场地租赁租期届满后将统一收回，重新包装升级。现郑重的通知各贵经营户，本商场一楼大部分业主与黄坤、李月贤签订的场地租赁协议于2015年2月17日到期后，我商场业主将不再租赁铺面给黄坤、李月贤经营，请各贵经营户及时联系业主代表协商相关事宜或或寻找经营场所，也恳请各贵经营户能给予理解与支持，谢谢合作。”诉讼过程中，被告主张其在看到廖胜伦等人张贴终止合同通知后，已经自行清空经营户，并口头告知原告返还商铺，双方租赁协议于2015年2月17日解除。双方确认由廖胜伦代收上述共31个商铺的租金，租金已交至2015年2月17日。被告确认已收到原告退还的保证金。 再查明，2015年4月18日、2015年8月4日、2015年11月27日、2016年1月10日双方因商铺交接问题发生争议多次报警。其中，2015年4月18日南宁市公安局解放派出所110处警现场情况登记表载明：警情类别：闹事，报警地点西关路港丰大厦一楼A-58，报警人：林海龙，案件发生经过机警情处置情况：因商铺拆旧玻璃有争议，了解后告知施工方注意行人安全，要求拉警戒线，并有专人负责提醒行人出入安全；施工负责人：廖胜招，商场管理员：黄坤。2015年11月27日南宁市公安局解放派出所110处警现场情况登记表载明：警情类别：纠纷，报警地点西关路港丰窗帘城A6商铺，报警人：黄彦霖，案件发生经过及警情处置情况：报称物业私自找来10多个不明身份的人强拆商铺。诉讼过程中，原告表示：2015年4月18日原告自行拆除自己商铺的玻璃，但被告报警阻挠，故可以证明原告无法收回商铺；2015年11月27日，A6商铺有部分属于原告方的商铺范围，原告拆除自己商铺，被告再次报警阻挠，导致原告无法行使权利收回商铺。被告对此则表示：2015年4月18日时因为原告雇人拆除玻璃有安全隐患，因此被告才报警。 还查明，2016年2月1日，经本院到诉讼商铺进行现场勘确认时发现诉争商铺已经用铝合金框架隔开并恢复至产权证附图登记格局，处于空置状态。原告表示，原告方从2015年12月1日开始将商铺进行分隔，被告则主张原告自2015年4月18日即开始拆除商铺。原告还表示其曾在2015年10月就诉争商铺对外进行招商，但因被告方未返还商铺未果。案外人廖胜伦、黎英征在本案另案受理廖胜伦与李月贤、黄坤房屋租赁合同纠纷、黎英征与李月贤、黄坤房屋租赁合同纠纷中明确表示其与李月贤租赁关系于2015年2月17日解除。 以上事实，有协议书、房产证、终止租赁合同告知书、现场勘察笔录、110处警现场情况登记表、转款凭证、营业执照、当事人陈述等予以证明。 本院认为，一、关于原、被告所签订的协议书是否合法有效及何时解除问题。廖胜伦及其接受案外人黎英征、李桂娉委托与被告坤博公司于2010年1月13日所签订的《租赁协议书》意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，故合法、有效，双方均应恪守履行。原告主张其双方租赁关系于2015年2月17日解除，被告李月贤则表示在获悉廖胜伦等人张贴《终止租赁合同告知书》后即自行清空商铺并确认双方的租赁关系于2015年2月17日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院确认案外人原告李桂娉与被告李月贤的租赁关系于2015年2月17日解除。 二、关于原告要求被告支付租金的问题。如前所述，双方的租赁协议已经2015年2月17日解除，合同解除后，作为承租人被告应向原告返还原告诉请的租赁商铺，被告虽主张其在2015年2月17日前已经履行返还义务，但被告未能提供有效证据证明其已经履行返还商铺的义务，由此应当承担举证不能的法律后果，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告仍应继续支付租赁协议解除以后即2015年2月18日起诉争商铺的占用费。在租赁协议解除以后，双方仍对商铺是否返还存在争议的情况下，原告于2015年4月18日自行拆除商铺玻璃以及在2015年10月对外招租，该行为应作出对原告不利的推断，即视诉争商铺已从2015年4月18日开始处于原告管理、使用状态，故本院确认被告支付商铺占用费期间为2015年2月18日至2015年4月17日（共计49天）。至于占用费计算标准。被告在解除合同后未履行交铺义务，在此期间商铺市场租金有可能出现涨浮，本案所涉的评估报告虽为原告自行委托，但该评估机构具备有适格的评估资质，且该评估作业时间及评估基准日均在双方发生纠纷过程期间，该结论采取的市场比较法亦符合相关的法律规定及评估要求，且评估机构已经合理解释评估过程及方法，被告虽然不予认可该评估结论，但被告所提交的证据不足以推翻前述评估结论，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，本院对被告提出对涉案商铺的租金收益标准重新评估的申请不予准许，并对原告提交的评估结论予以采纳。原告主张按其自行委托评估机构作出评估结论确定的租金标准计付占用费，符合情理，本院予以支持。综上，本院确认南宁市西关路28号港丰大厦1层商场015、016、56、60、61、62、63、65、77号铺面占用费计算为39565.9元（24224元/月÷30天×49天），对原告主张的超出部分，本院不予支持。 三、关于原告要求被告支付逾期支付占用费产生的损失问题。如上所述，涉案商铺已于2015年4月18日处于原告管理、使用状态，则被告应于当日结清商铺占用费，但被告至今未支付商铺占用费导致损失，但双方未就损失问题达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告逾期付款对原告产生的损失为利息损失，原告主张按同期银行贷款的利率计算损失，本院予以支持。故本院确定本案逾期支付占用费产生的损失计算方式：以39565.9元为基数，自2015年4月18日起算至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。 四、关于原告要求被告支付评估费的问题。原告因本案诉讼而对诉争商铺的租金标准进行评估而产生了评估费，有评估费发票予以证实，故原告要求被告支付评估费，本院予以支持并确认本案评估费为2199元（11200元÷367.6㎡×72.18㎡）。 五、关于原告要求被告返还商铺的问题。如前所述，原告已于2015年4月18日取得诉争商铺管理、使用权，故其要求被告返还商铺无事实依据，本院不予支持。 六、关于原告要求被告拆除商场内非法搭建的构建物并恢复通道问题。原告已经明确表示其诉请所涉及的构建物不处于本案租赁范围内，原告诉请拆除的标的物不属于本案租赁合同法律关系一并处理的范围，本院不予处理。 七、关于原告要求被告黄坤共同承担本案债务连带责任的问题。被告黄坤非本案租赁协议适格当事人，故原告要求李月贤承担连带责任，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告李桂娉与被告李月贤租赁关系于2015年2月17日解除； 二、被告李月贤向原告李桂娉支付占用费39565.9元； 三、被告李月贤向原告李桂娉支付逾期支付占用费的损失（损失计算：以39565.9元为基数，自2015年4月18日起算至被告李月贤实际付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）； 四、被告李月贤向原告李桂娉支付评估费2199元； 五、驳回原告李桂娉对被告黄坤的诉讼请求； 六、驳回原告李桂娉的其他诉讼请求。 案件受理费3808元，由原告李桂娉负担2949元，由被告李月贤负担859元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈景庞 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一六年六月八日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十八条一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。