重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初4973号原告丁华强，男，1981年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告丁某某，女，2005年1月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人丁华强，男，1981年6月28日出生，系其父亲。被告喜地山国际实业有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道金港国际裙楼幢-2-1，组织机构代码：20332518-X。法定代表人张豫喜，董事长。委托代理人余升运，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人庞思祺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告丁华强、丁文豪与被告喜地山国际实业有限公司（以下简称喜地山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法由代理审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员张红艳、人民陪审员晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁华强及原告丁文豪的法定代理人丁华强、被告喜地山公司的委托代理人余升运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁华强、丁文豪诉称，重庆喜地山置业有限公司成立于1999年10月11日，于2013年4月24日变更为喜地山国际实业有限公司。原告于2007年1月20日向重庆喜地山置业有限公司购买位于重庆市渝北区XX街道金港国际X幢XX号房屋一套，该房屋为电梯房，双方并签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定重庆喜地山置业有限公司应当在2008年3月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，合同附件一中的附图载明1号房与22号房之间设置有电梯，并明确了面积尺寸。合同附件二约定电梯房、电梯井及前室、门厅、梯间及过道等构成公用房屋分摊建筑面积。合同附件三装饰、设备标准第9项电梯载明为迅达电梯。房屋经验收合格后，被告将原告房屋所在楼层的电梯设备撤除，只将电梯提供给瑞卡酒店使用，拒不交付给原告使用，经原告多次要求被告交付电梯未果，被告的行为已构成违约。故原告起诉请求判令：1、被告对位于重庆市渝北区XX街道金港国际X幢房屋中1号房与22号房之间的两部电梯进行整改，整改至该电梯在第7层能够正常使用；2、被告自2008年3月31日起至实际交付上述电梯之日止，每日按已付房款万分之二的标准向原告支付违约金。本案诉讼费由被告承担。被告喜地山公司辩称，1、我公司按合同约定交付了房屋，原、被告之间的商品房买卖合同已履行完毕，不存在逾期交房问题，当然也不应当支付违约金；2、我公司在与重庆喜地山物业管理有限公司办理交接时已将检测合格、各楼层能正常使用的两部电梯移交给上述物业公司，其后被告未实施任何变更案涉电梯用途的行为，被告也无维护管理职责，因此我公司无义务对案涉电梯进行整改，因此我公司不是适格被告；3、原告的起诉已超过了诉讼时效。经审理查明：被告喜地山公司由重庆喜地山置业有限公司名称变更而来。2007年1月20日，重庆喜地山置业有限公司作为甲方（卖方），原告丁华强、丁某某作为乙方（买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的位于渝北区XX路金港国际X幢XX号预售商品房，总成交金额158089元。建筑面积54.64平方米，套内建筑面积单价3700元每平方米。甲方应当在2008年3月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十七条约定：乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约。合同后附第9幢第4-9层平面图显示第1号与22号房之间有电梯。合同附件二约定电梯房、电梯井及前室、门厅、梯间及过道等构成公用房屋分摊建筑面积。合同附件三装饰、设备标准第9项载明电梯为迅达电梯。合同附件五补充协议书第七条载明：出卖人与重庆喜地山物业管理有限公司根据《物业管理条例》签订的《前期物业管理服务合同》作为《重庆市商品房买卖合同》的附件，买受人对物业管理服务内容、质量、费用已充分知晓和了解，并愿意接受重庆喜地山物业管理有限公司提供的前期物业管理以及物价部门核定的收费标准。合同签订后，原告丁华强、丁某某支付了购房款158089元，被告喜地山公司出具了相应的发票。2008年3月30日，被告喜地山公司将位于渝北区XX路金港国际X幢XX号房屋交付给原告。2008年5月28日，上述房屋登记至原告丁华强、丁某某名下。案涉房屋产权证后附的第9幢第4-9层平面图也显示第1号与22号房之间有电梯。庭审中，原告陈述，案涉房屋所在楼栋1号房与22号房之间设计了两部电梯，交房时案涉房屋有这两部电梯，但自接房到现在该电梯一直没开通运行。现案涉观光电梯只能到达1、9、10楼，供瑞卡酒店使用，原告所购房屋所在的7楼电梯按钮处是空洞，无法操作进出电梯，原告只能通过离所购房屋较远的货运电梯才能到达其所购房屋。被告喜地山公司陈述，案涉电梯现在未开通运行属实，但我公司在与重庆喜地山物业管理有限公司办理交接时已将检测合格、各楼层能正常使用的两部电梯移交给上述物业公司，其后被告未实施任何变更案涉电梯用途的行为，被告也无维护管理职责，至此我公司已按合同约定交付了房屋，双方之间的商品房买卖合同已履行完毕。经本院组织原、被告双方现场勘查，位于重庆市渝北区XX街道金港国际X幢房屋中1号房与22号房之间有两部电梯，即9-1#、9-2#电梯，其中左边的9-1#电梯可上1-10楼各层，右边的9-2#电梯只能从1楼直接到9楼、10楼的瑞卡酒店。2层至8层电梯外的各楼层按钮设备已移除，因此该两部电梯2层至8层不能使用电梯向下运行。整栋楼中间还有一部电梯可正常上下至各楼层。原告认为，根据合同后的附图可知案涉1号房与22号房之间的电梯属于原告所购房屋的组成部分，被告喜地山公司仅交付了该房屋的专有部分，未交付房屋共有部分的电梯，现案涉电梯仍不能使用，应视为被告未完全履行交付商品房的义务，故提起了本案诉讼。另查明：2007年4月3日，重庆喜地山置业有限公司作为甲方、重庆喜地山物业管理有限公司作为乙方签订了一份《前期物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对金港国际实施前期物业管理服务，其中甲方委托乙方提供的物业服务内容包括对物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。2008年3月30日，重庆喜地山物业管理有限公司与原告丁文豪签订了一份《物业管理服务协议》，其中管理者的权力与责任中4.2.1.5条约定对金港国际公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态。4.2.1.14条约定防止任何未经管理者书面同意或未按本协议的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。2007年11月19日，被告喜地山公司将位于重庆市渝北区XX街道金港国际X幢房屋中的3部电梯移交给重庆喜地山物业管理有限公司，并与其形成了《设备移交清单》和《图纸资料移交清单》。《图纸资料移交清单》中的电梯验收检验报告载明上述3部电梯（包含诉争的两部电梯）在移交时均检测验收合格，且运行为12层12站12门。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、重庆市新建商品房屋使用说明书、重庆市新建商品房屋质量保证书、房地产权证、物业管理服务协议、前期物业服务合同、接房程序单、房屋交接验收表、《设备移交清单》和《图纸资料移交清单》、电梯验收检验报告以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己义务。从《重庆市商品房买卖合同》第十七条、补充协议第七条以及《前期物业服务合同》的约定可以看出，案涉争议电梯作为物业共用设施并非是向购房业主个人交付，而是由被告喜地山公司移交给前期物业管理公司，由购房业主委托的物业管理公司对共用的电梯进行维修、养护和管理。根据查明的事实，被告喜地山公司在2007年11月19日已将案涉争议电梯移交给重庆喜地山物业管理有限公司，且移交时案涉争议的两部电梯经检测验收合格且各楼层能正常使用，原告在2008年3月30日办理接房手续时也未对案涉电梯的使用情况提出异议，应视为被告喜地山公司此时已按合同约定向原告交付了房屋。同时，原告在2008年3月30日接收了位于渝北区XX路金港国际X幢XX号房屋并使用至今，现原告称接房时诉争的两部电梯不能正常使用亦应承担相应的举证责任，其未举示相应的证据应承担举证不能的不利后果。故原告以被告喜地山公司在交房时未交付房屋共有部分的电梯、未完全履行交付商品房的义务为由要求被告喜地山公司对案涉争议电梯进行整改、支付违约金均无事实依据和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丁华强、丁某某的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告丁华强、丁某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷元亮代理审判员  张红艳人民陪审员  晏慧耘二〇一六年六月二十八日书 记 员  张 韬