杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初6458号 原告：阿家（杭州）文化发展有限公司，住所地杭州市西湖区西溪天堂国际旅游综合体15号-4（西溪天堂精品餐饮区）。 法定代表人：孙锦绣，执行董事。 委托诉讼代理人：冯夏，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 被告：杭州栖溪商业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪天堂国际旅游综合体16号-（16-51）。 法定代表人：许立申，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：樊德珠、夏莹，浙江锦丰律师事务所律师。 原告阿家（杭州）文化发展有限公司与被告杭州栖溪商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，适用简易程序，后原、被告申请庭外和解3个月。后变更为普通程序独任程序，于2020年11月22日开庭审理。原告的委托诉讼代理人冯夏，被告杭州栖溪商业管理有限公司委托诉讼代理人夏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阿家（杭州）文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认《店铺租赁合同》已于2019年12月30日解除；2、被告返还原告租金押金500，000元、装修保证金50，000元、质量保证金10，000元，共计560，000元；3、被告返还原告已支付的空调费用52，285.39元；4、被告赔偿原告损失2，382，124元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由： 2018年3月23日，被告与方超签署《店铺租赁合同》，约定方超承租被告地址为西溪天堂国际旅游综合体15号-4的铺位，面积为471平方米，用于经营“阿家(AJIA)、阿+系列”品牌，经营业种为餐饮、茶相关的产品销售、图书。租赁期限为自2018年2月1日起至2023年1月31日止，租金为含税销售收入总额在1000万元以下的，年租金及物业费总额为1，719，150元，含税年销售收入总额在1000万元以上的，年租金及物业费总额为1，500，000元。双方约定，方超应向被告支付履约保证金50万元、质量保证金1万元、装修保证金5万元。2018年7月18日，被告与方超签署《店铺租赁合同之补充协议》(以下简称“《补充协议》”)，对原合同的租赁期限、装修免租期、租金进行变更，变更后的租赁期限在原合同基础上增加4个月，合同期自2018年2月1日起至2023年5月31日止；变更后的装修免租期至2018年9月30日止；变更后的租金为每平方米人民币7元，承租人自免租期届满后开始计付租金，自2018年2月1日起，每满一个租赁年度，日租金标准上涨3%，不再按照原合同中约定的考评方超的“含税销售收入总额”来调整租金，即删除原合同第3.2条和3.3条。2018年10月初，原告、方超与被告签署《主体变更协议》(以下简称“《主体变更协议》”)，约定自原告阿家(杭州)文化发展有限公司取得营业执照之日起，承租方的权利义务由其独自承担。原告已按照约定向被告支付了履约保证金50万元、质量保证金1万元、装修保证金5万元、空调费52，285.39元。但在合同履行期间，被告未通知原告及其他承租人，即对商业街进行了施工改造。尤其是，被告在承租房屋西南侧违规搭建天棚，导致承租房屋内视线受阻，严重影响顾客视线和整体建筑效果，本着友好协商的态度，原告多次向被告发函告知天棚产生对经营产生严重影响。但被告一直未予以解决。因此，原告只得于2019年12月30日向被告发出《解除合同之通知函》。根据被告展示给原告的《西溪天堂商业街深化方案》和《项目介绍》，方案中对西溪天堂商业街从设计、风格上均体现了潮流、轻奢、时尚等因素，商业街整体规划包括文化科技、潮流餐饮、时尚零售、儿童游乐等内容，原告为迎合商业街整体设计风格和实现商业目的，投入了巨大的经济成本，包括但不限于对承租房屋进行了设计装修、购买商业保险、购置餐饮设备以及支付员工工资等。仅设计装修原告就付出了巨大代价，即寻求一流设计师、以优质材料配合设计以体现装修档次、迎合商业街风格等。因被告将商业街定位在高端设计和高端消费层面，因此收取商户的租金与同地域相比较高。原告基于对被告的信任，自签署《店铺租赁合同》之后，严格履行了合同义务。但被告在经营上未兑现招商承诺，与其在《西溪天堂商业街深化方案》和《项目介绍》中展示的设计理念和风格差别巨大。同时，被告在管理上存在许多漏洞，造成整个景区经营不善。原告为迎合商业街整体风格投入的资金和精力不仅无任何回报，还损失惨重。被告作为商业街开发者和管理者，仅为自身利益考虑(收取高额租金等)而不为商户利益考虑的行为已严重违背管理者职责和商户入驻目的。现被告不仅未对其本职工作予以改进，甚至擅自对商业街进行违法建筑，使原告的经营雪上加霜。被告的违约行为给原告造成了巨额经济损失，亦导致双方之间的《店铺租赁合同》解除。 综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告诉讼请求。 被告方答辩称，一、案涉租赁合同的解除时间最早也应当是原告与答辩人一致同意办理交接手续之时即2020年11月5日，且同时解除的还应当有《店铺租赁合同之补充协议》、《（店铺租赁合同）主体变更协议》；二、原告无权要求返还50万元履约保证金，同时5万元装修保证金、1万元质量保证金应折抵原告所欠付的租金、违约金等费用；三、原告无权要求返还已支付的空调能源损耗费52285.39元；四、原告无权主张损失赔偿，真正的合同违约方系原告。 综上，答辩人已就原告公司的欠付租金、物业费、水电费、逾期开业、擅自停业等违约行为另行向本院起诉，要求其支付合计为3279062.44元的费用，而方超亦应当对此负连带责任。请求法院查明事实驳回原告的诉请。 原告向本院提交如下证据： 1、被告与方超签署的《店铺租赁合同》，证明被告与原告方相关人员方超签署租赁合同，合同中明确约定方超支付履约保证金、质量保证金、装修保证金等共计56万元； 2、被告与方超签署的《店铺租赁合同之补充协议》，证明补充延长了租赁期限和免租期，并调整了租金； 3、原告、方超与被告签署《主体变更协议》，证明原告承担本协议的权利和义务，被告需向原告赔偿相应损失； 4、被告违约搭建天棚图片，证明被告行为已严重影响原告经营； 5、《有关天棚搭建意见函》、《天棚搭建后造成不利影响的申诉函》、《通知函》、《告知函》3份，证明在被告擅自在原告租赁房屋处搭建天棚后，原告多次发函与被告友好沟通，希望被告解决问题，被告不但一直未给出解决方案，还以停水停电等理由威胁原告； 6、解除通知函(附违建图片)，证明因被告一直未提出合理解决方案，基于被告之违约违法行为，原告与被告解除租赁合同； 7、《西溪天堂商业街深化方案》、《项目介绍》及对比图，证明被告宣传方案与后期实际经营情况严重不符，且与签约时的承诺亦严重不符，导致原告承租该房屋与原告设计和经营理念难以匹配，原告遭受了巨大损失； 8、原告装修及经营购置合同及付款流水，证明被告严重失信和违约违法行为给原告造成巨大经济损失； 9、《要求返还押金之通知函》及押金发票，证明被告和原告之间合同解除，被告应向原告返还押金。 补充证据1，2020年10月27日发的告知函，证明告知对方2020年1月原告公司两次腾物品遭到阻拦，原告接到被告的起诉状，11月5日再次取物品希望被告配合； 补充证据2，由杭州市杭州互联网公证处出具的公正文件，公正日期是10月26日，包含了由被告公司上锁的租赁房屋照片及被告公司已将部分租赁物出租给一家直播的公司； 补充证据3，是原告工作人员与被告人员关于办理工商登记的微信聊天记录，证明原告办理营业执照的前提是完成警示申请，直到2018年9月25日在聊天的当天仍然在催促警示申请； 补充证据4，我方缴纳租金物业管理费的发票，证明原告租金管理费缴纳到2019年10月31日，水电能耗费交至2019年12月31日。 被告提交如下证据： 1、《杭州栖溪商业管理有限公司与方超关于西溪天堂·栖悦城的店铺租赁合同》， 2、《杭州栖溪商业管理有限公司与方超关于西溪天堂·栖悦城的店铺租赁合同之补充协议》， 3、《主体变更协议》。 证明对象：(1)2018年3月23日，被告与方超签订《店铺租赁合同》；2018年7月16日，签订《补充协议》；2018年9月19日，签订《主体变更协议》，原告阿家公司为案涉商铺承租人的事实；(2)原告阿家公司有义务按照上述三份协议约定按期支付租金、物业费、水电能耗费并承担因其违约产生的违约责任的事实；(3)依据《主体变更协议》，方超需与原告阿家公司共同对案涉《店铺租赁合同》、《补充协议》承担连带责任的事实；(4)根据《店铺租赁合同》2.2.2条及《补充协议》1.1条约定案涉店铺装修免租期自2018年3月1日起至2018年9月30日止，《补充协议》2.4条约定2019年度开始原告每个租赁年度享有三个月特约免租期。根据《店铺租赁合同》11.9条，因原告阿家公司违约导致案涉合同解除的，视为原告阿家公司自始不享有免租期，被告有权根据租赁场地第一租赁年度租金标准(7元/日/m*)要求原告支付免租期期间的租金；(5)根据《店铺租赁合同》11.4.1条，原告阿家公司单方面擅自解除合同的，被告有权没收履约保证金，且原告阿家公司应按本合同约定承担违约责任；(6)根据《店铺租赁合同》2.2.3条，原告阿家公司未能在装修1/3(2020)浙0106民初6458号(阿家起诉栖溪一案)免租期满后开业，被告有权按照6000元/天向原告阿家公司收取违约金，直至原告阿家公司开业为止；(7)根据《店铺租赁合同》11.1条及11.3条，原告阿家公司违约应向被告赔偿损失，该损失包括律师费； 4、《解除合同之通知函》及《闭店通知》，证明原告阿家公司单方面擅自解除《店铺租赁合同》并闭店暂停经营，存在严重违约； 5、《公函》及快递面单，证明被告针对原告阿家公司单方面解除《店铺租赁合同》的行为，回复函件要求原告阿家公司继续履行《店铺租赁合同》，并要求其承担违约责任； 6、《食品经营许可证》，证明原告阿家公司直至2018年12月11日才办理出案涉店铺的食品经营许可证，在此之前原告阿家公司不可能经营，其存在迟延开业70天的违约事实。结合《店铺租赁合同》2.2.3条，原告阿家公司应向被告承担420000元违约金； 7、企业信用信息公示报告，证明截至被告另案起诉时，原告阿家公司的住所地仍在浙江省杭州市西湖区××号××即案涉租赁房屋； 8、照片，证明原告阿家公司擅自停止经营后，也未搬空店内物品，至今未将商铺返还给被告； 9、收款通知单，证明原告阿家公司欠付2019年10月、12月及2020年1月水、电、空调等能耗费合计19777元的事实； 10、委托代理合同， 11、律师代理费发票， 12、银行凭证。 证明因原告违约导致本案发生，并导致被告为维护自身合法权益而支出律师费70000元，该笔费用应由原告承担； 13、(2020)浙0106民初7043号《案件受理通知书》、《民事起诉状》，证明就阿家公司的严重违约行为，被告栖溪公司已经另案向杭州市西湖区人民法院提起诉讼要求其及方超承担相关责任并已被立案受理。 补充提交： 证据1、2018.11.9公函及2018.11.27公函(栖溪发)，证明与栖溪公司原提交的证据六《食品经营许可证》相结合，针对阿家公司违反合同约定逾期开业的违约行为，栖溪公司分别于2018年11月9日、2018年11月27日发函告知其已违约的事实，并要求其承担违约责任； 证据2、2019.11.11公函、2019.11.14公函、2019.11.22公函、2019.12.18公函、2020.4.8公函及邮寄凭证(栖溪发)，证明栖溪公司不存在违约行为，反而是阿家公司存在拒不支付租金、物业费、水电能耗费等费用，同时存在逾期开业的违约情形，对此，栖溪公司多次向阿家公司发送函件，要求阿家公司支付相关费用、承担违约责任等； 证据3、2020.10.27告知函(阿家发)，证明阿家公司直到2020年10月27日才向栖溪公司提出腾空屋内物品的要求，至此阿家公司才表示将案涉租赁房屋归还给栖溪公司； 证据4、2020.10.29关于告知函的说明及邮寄凭证(栖溪发)，证明针对阿家公司落款时间为2020年10月27日的告知函，栖溪公司回函同意与阿家公司办理案涉租赁房屋的交接腾退手续； 证据5、撬锁、阿家公司拆卸租赁房屋内设备、用品等照片，2020.11.10公函(栖溪发)及邮寄凭证，证明(1)阿家公司闭店时未将案涉租赁房屋钥匙交还栖溪公司，直到阿家公司要求交接时，案涉租赁房屋还是通过第三方撬锁的方式打开；(2)案涉租赁房屋内物品众多，且厨房设备、空调、冰箱等不易拆卸搬运的物品较多，栖溪公司在阿家公司闭店期间也无法处置该些物品；(3)因阿家公司不愿与栖溪公司办理房屋交接手续，故栖溪公司于2020年11月10日向其发函要求尽快办理交接手续。 经庭审质证，被告对原告提交的证据对证据1-7真实性没有异议；但对证据3，证明内容和证明目的有异议；对证据5，证明对象有异议；对证据6，证明目的有异议，收到解除通知函后，被告回函明确不同意解除合同；对证据7，证明对象有异议；对证据8，盖红色印章合同的形式真实性没有异议，有以下几份合同（2018年11月2日签订的合同，合同名称叫不锈钢合同，172页的产品购销合同，175页杭州鼎东广告合同，186页的购销合同，193的购销合同，207页的燃气报警工程合同）是没有原件的，真实性无法确认，证明目的有异议。这里大部分合同95%以上的签订方都是阿家括号北京餐饮管理有限公司，不是方超，也不是筹备中的阿家餐饮管理有限公司。签订时间最早也是在2018年9月12日，最迟是在2018年12月25日；对证据9，真实性没有异议，且被告回函告知原告，被告不存在违约，原告存在违约，所以要求没收50万元保证金。补充证据1-3，真实性没有异议，证明对象有异议。对补充证据4，真实性没有异议，证明目的有异议。 原告对被告提交的证据质证意见：对证据1-13，真实性关联性认可，不认可证明目的。对被告补充提交证据1-5,真实性关联性认可，不认可证明目的。 本院确认原告、被告提交的证据真实性，均作为本案定案依据。 本院认定事实如下：2018年3月23日被告（甲方，出租方）与方超（乙方，承租方）签订关于（栖溪天堂·栖悦城）的《店铺租赁合同》一份。合同约定，乙方承租位于浙江省杭州市栖溪天堂·栖悦城地上一层（15号-4）室铺位面积471平方米场地，用于经营餐饮、茶相关的产品销售、图书。租赁期限为（3+2）年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止考核指标完成自动续约自2021年2月1日至2023年1月31日。约定租金标准，支付方式：季付（押三付三）先付后租，履约保证金50万元，并约定退还保证金条款，解除和终止、违约责任等条款。2018年3月23日甲方将出租场地交付乙方。2018年7月18日，被告与方超签订《补充协议》，甲方暂定于2018年10月1日开业，乙方装修免租期至2018年9月30日，租赁期限增加4个月，租金日租金为每平方米7元，补充协议还约定了其他内容。2018年10月初，被告（甲方，出租方）、方超（乙方，原承租方）与原告（丙方新承租方）三方签署《主体变更协议》(以下简称“《主体变更协议》”)，约定自本协议签订之日起，原合同的承租方由乙方变更为丙方，由丙方依照本协议和原合同的约定享有承租方权利、承担承租方义务。对于乙方在本协议签订之日前履行原合同所产生的义务、债务、责任由乙方、丙方共同对甲方承担连带责任。在履行过程中，原告于2019年12月31日提出解除合同，被告不同意。但于2020年5月将部分原告承租的租赁物出租给第三人。 本院认为，原告与被告签订《店铺租赁合同》及《补充协议》和《主体变更协议》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。该店铺租赁合同约定“在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，其中一方可提前3个月提出申请终止本合同”或者“若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前终止本租赁合同”。显然，原、被告在履行合同期限没有出现以上两种需要解除合同的情形。原告称，被告未通知原告及其他承租人，即对商业街进行了施工改造。尤其是，被告在承租房屋西南侧违规搭建天棚，导致承租房屋内视线受阻，严重影响顾客视线和整体建筑效果。该理由不能成为原告单方面解除合同的依据。被告拒绝解除合同成立。但被告自2020年5月，将出租给原告的部分租赁物出租，应视为以行为确认双方合同的解除。故此，本院确认双方合同解除时间为2020年4月30日。合同解除，被告应返还原告装修保证金50，000元、质量保证金10，000元；对于原告其他诉请：被告返还原告租金押金500，000元，因涉及租金纠纷且被告已起诉，可以从被告起诉原告等案件即本院（2020）浙0106民初7043号租金案一并处理。对于空调费用52，285.39元及赔偿原告损失2，382，124元，原告没有证据证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，判决如下： 一、确认阿家（杭州）文化发展有限公司与杭州栖溪商业管理有限公司《店铺租赁合同》已于2020年4月30日解除； 二、杭州栖溪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还阿家（杭州）文化发展有限公司装修保证金50000元、质量保证金10000元，合计60000元； 三、驳回阿家（杭州）文化发展有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取15378元，由杭州栖溪商业管理有限公司负担650元，阿家（杭州）文化发展有限公司负担14728元。 阿家（杭州）文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州栖溪商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钱让发 件与原本核对无异二○二一年四月十三日 书记员  俞建娣