广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初646号原告：关增烨，男，住茂名市。公民身份号码×××8132。原告：曾伟兰，女，住茂名市。公民身份号码×××0869。原告：关锡柱，男，住茂名市。公民身份号码×××0817。被告：茂名市天华房地产开发有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：何华燕，董事长。委托代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员刘再庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关增烨、曾伟兰、关锡柱，被告的委托代理人张桂洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年10月31日签订商品房买卖合同。合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照以下规定处理，即“买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。”原告于2013年6月30日已收房，被告应于2015年7月1日以前，办理好房地产权属证书。原告按约在规定期限内缴付了全部购房款579945元，于2012年10月27日交了办理房屋产权证的办证税费14500元。原告于2012年10月31日办理了预购商品房预告登记，向被告提交了办理房屋产权证的全部资料。按照实际收房时间，被告应在2015年7月1日前为原告办理完毕房屋产权证，但至今仍未办理，严重损害了原告的合法权益。原告曾多次向被告询问相关办证事宜，被告均以各种理由搪塞拖延。原告在购房初期按照面积141.45平方米缴付房款，单价为4100元/平方米，现实际测量面积为140.35平方米，被告应退还多收超额面积房款4510元。合同第五条第二款规定“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方按以下原则处理：差异值为正负0.6%以上至正负3%以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。”按合同约定公式计算的面积差异额为0.78%，符合合同退款要求。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判决被告按照购房合同约定向原告支付逾期办证违约金，计算标准为58元/日，违约金计算期间为2015年7月1起至被告提供房管局办理分户证回执之日止；二、判决被告在本案判决生效之日起30日内提供已办理原告所购房屋产权证与土地使用权证的回执证明；三、判决被告退还原告房屋面积差额款4510元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、逾期办证没有给原告造成任何损失，且原告起诉的逾期办证违约金明显过高，远远超过了实际造成的损失。二、原告诉请被告退还多收的超面积的购房款没有依据，也未提供任何证据证明。三、到目前为止，被告已办好了各原告分户的总房地产权证，虽然还是登记在被告名下，还未转移登记给各原告，但这是办理房地产权证必经的程序，又由于其他案件的原因，被告的账户资金被茂名市中级人民法院冻结，被告一时半刻又未能筹集到资金交纳税款，所以暂时未能为原告办理房屋的转移过户手续。被告已与相关法院沟通协商，要求解冻部分资金为原告办理房产证，这项工作正在进行中，估计会很快解决。经审理查明：2012年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同为被告提供的格式合同）。合同基本内容为：一、原告向被告购买位于茂名市光华北路666号大院12号1501房，建筑面积141.45平方米，套内建筑面积126.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.37平方米，单价4100元/㎡，总金额579945元。二、合同第五条第二款规定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。”三、合同第八条规定“出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”四、合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因买受人原因不及时提交办理产权证的资料或未按国家规定缴交的办证税费，造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。”五、附件四：合同补充协议：“第一条：选择按下列第2种方式付款：2.银行按揭付款（包括银行按揭贷款及个人住房公积金贷款）。（1）买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款和个人住房公积金贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订本合同当日付清72%合同总价款作为首期房款，计419945元，并在签署合同后7日内将办理银行按揭手续或公积金贷款所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心。剩余28%房款，计160000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清（办理银行按揭贷款及个人住房公积金贷款所需的税费由买受人承担）。”合同签订后，原告按约在规定期限内缴付了全部购房款579945元，于2014年4月29日收房，于2012年10月27日缴交了办理房屋产权证的办证税费14500元，向被告提交了办理房屋产权证的全部资料。根据被告提供给法庭的茂名市房产交易中心所制作的《房屋建筑面积分层（分户）汇总表》，该表载明茂名市房产交易中心测绘原告所购买房屋面积为140.35平方米。2016年3月9日被告为原告开具的商品房二期购房发票所记载的房屋面积亦为140.35平方米，二期购房款为155490元，所购房屋比预售时载明的房屋面积少了1.1平方米。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、购房发票、二期购房发票、收据、购房人家庭住房情况证明，被告提供的房屋验收确认书、营业执照、房屋建筑面积分层（分户）汇总表，以及庭审笔录等在案佐证。本案的争议焦点为：一、原告诉请的逾期办证违约金是否明显过高，应否调整；二、原告诉请被告退还多收的超面积的购房款依据是否充分。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿所订，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。一、关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，未能依约按期办证的过错全在被告方，被告亦未能举证证明原告主张约定的违约金确实过高，且本案合同是被告提供的格式合同，被告一开始就应当预见到因违反合同可能造成的损失。因而被告主张合同约定的逾期办证违约金明显过高，依据不充分，不应予以支持。原告诉请的逾期办证违约金并未明显过高，不应予以调整。二、关于第二个争议焦点。被告提供的茂名市房产交易中心所制作的《房屋建筑面积分层（分户）汇总表》载明茂名市房产交易中心测绘原告所购买房屋面积为140.35平方米，2016年3月9日被告为原告开具的商品房二期购房发票所记载的房屋面积亦为140.35平方米，这表明被告事实上对茂名市房产交易中心测绘面积的认可。现被告又不认可茂名市房产交易中心测绘的面积，违反了诚实信用原则，其主张不应予以支持。由于所购房屋第三方实测面积比预售时载明的房屋面积少了1.1平方米，按合同约定公式计算的面积差异额为0.78%，符合合同退款要求。原告诉请被告退还房屋面积差额款4510元（1.1㎡×4100元/㎡），依据充分，应予支持。综上所述，原告的诉请事实和法律依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告茂名市天华房地产开发有限公司应向原告关增烨、曾伟兰、关锡柱支付逾期办证违约金（违约金按58元/日计算，从2016年4月19日起计至被告茂名市天华房地产开发有限公司提供房产管理局办理分户证回执之日止）；二、限被告茂名市天华房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内提供已办理原告关增烨、曾伟兰、关锡柱所购房屋产权证与土地使用权证的回执证明；三、被告茂名市天华房地产开发有限公司应退还原告关增烨、曾伟兰、关锡柱房屋面积差额款4510元；上述第一、三项款，限被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（原告已预付），由被告茂名市天华房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费，由被告迳付原告，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  刘再庆二〇一六年六月二十七日书记员  胡伟波