湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1415号上诉人（原审原告)：刘山鹰，女，1965年6月11日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王影，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛倩，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏枫，女，1981年11月1日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：陈发栋，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戢学，北京德和衡（武汉）律师事务所实习律师。上诉人刘山鹰与上诉人魏枫因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3250号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘山鹰上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判魏枫于判决生效之日起5日内向刘山鹰支付租金616195.98元，违约金20000元，电费4082.5元，水费33元，以上共计640311.48元；2、一、二审诉讼费均由魏枫承担。事实与理由：一、一审法院认定刘山鹰私自上锁导致魏枫无法实际使用房屋存在过错，属事实认定错误。刘山鹰在魏枫拖欠租金长达10个月后不得已上锁，是为了催促魏枫支付租金的私力救济行为。但是魏枫拒绝与刘山鹰协商，刘山鹰也仅上锁一周，之后魏枫仍占有房屋。二、关于租金免除期间认定有误。一审法院酌定租金自刘山鹰2019年12月15日锁门起暂定计算，并从2020年4月18日起算租金至实际腾退之日，无事实及法律依据。刘山鹰认为开锁后2019年12月23日至2020年1月22日疫情之前不应当免除租金；另外疫情期间酌定免除租金期间过长，建议参考业主给予刘山鹰的1个月免租期，酌定改判免租不超过2个月，希望不要让刘山鹰面临需向业主交租金但是又无法向魏枫收取租金的将近10余万的损失。即便是国家给予疫情免租期，双方共担损失，魏枫在疫情前就持续拖欠租金，一审认定的免租期过长，对我方并不公平。综上所述，一审判决认定错误，判决结果失当，请求改判依法支持刘山鹰的各项诉请。魏枫答辩称，一、魏枫对租金有异议，租金计算基数错误。魏枫在刘山鹰锁门后就无法使用，实际使用时间2019年2月25日至2019年12月15日，实际租用面积为934.5平方米，故租金计算有误。租金的计算存在错误，刘山鹰并未办理消防验收合格手续，使刘山鹰违约在先导致魏枫租赁房屋开办教育机构的目的不能实现，违约方是刘山鹰，并非魏枫。2019年12月15日，刘山鹰锁门后，该房屋就被刘山鹰控制，魏枫丧失对涉案房屋的占有和使用。二、关于水电费，魏枫无异议。魏枫上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘山鹰全部诉讼请求，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由刘山鹰承担。事实与理由：一、一审存在程序错误，一审法院未对魏枫当庭提起的反诉受理，也未在判决书中予以处理。二、一审法院在审理过程中未查明本案事实，在本案判决书中关于事实认定部分存在多处错误。三、一审法院未查明本案纠纷的根本原因，只是简单地认为魏枫未支付租金的行为构成违约，涉案合同履行过程中刘山鹰违约在先，魏枫只是在依法行使抗辩权维护自身合法权益。四、一审法院将刘山鹰明确主张的占用费视为租金一并判决不妥。刘山鹰诉请将租金与占用费分开，且二者在本案中的性质也不一样，不能一并裁判。刘山鹰答辩称，一、一审不存在程序错误，魏枫并未明确提出过反诉。二、魏枫存在严重违约行为，拖欠租金长达10个月在先，刘山鹰为催租金短暂锁门在后，但此时刘山鹰并未提出解除合同。魏枫在理论上片面阐述了解除合同的事由，但是当时并无任何一方提出解除合同。刘山鹰认为租赁合同解除时间应当是2020年6月4日其解除通知到达魏枫的时间，但对一审法院认为双方在实际腾退时解除合同也表示认可。三、一审判决并未超出刘山鹰的一审诉讼请求。刘山鹰一审诉请包含了2019年起诉时至实际腾退时全部欠费阶段的费用，因此一审法院判决并未超出刘山鹰的一审诉请。魏枫在2019年年底之后一直占用房屋，应当支付费用。四、刘山鹰根据双方签订的房屋租赁合同向魏枫提供了符合合同约定、可以安全使用的房屋，完成了作为房屋出租人应履行的义务，不存在违约行为。魏枫所提事由并无相关证据。五、一审判决对魏枫实际承租的三楼总面积计算方式正确合理。刘山鹰向一审法院起诉请求：1、确认刘山鹰与魏枫签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除；2、判令魏枫向刘山鹰支付租金684576元；3、判令魏枫交付的押金120000元归刘山鹰所有；4、判令魏枫向刘山鹰支付电费4082.50元，水费33元；5、判令魏枫腾退武汉市江岸区新江岸五村280号永红工业园一栋3楼房屋，并按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向刘山鹰支付自2020年6月4日起至实际腾退房屋之日的逾期腾退占用费；6、判令魏枫承担本案诉讼费。一审法院查明，2019年2月25日，甲方刘山鹰与乙方魏枫签订《房屋租赁合同》，约定刘山鹰将位于武汉市江岸区新江岸五村280号永红工业园一栋三楼、四楼房屋出租给魏枫，租赁期自2019年2月25日至2028年2月24日止，共计9年（108个月），甲乙双方签订合同后即将房屋（面积1365平方米）交付给乙方；前两年每季付租金167895元，每两年在上一年的基础上递增百分之五，每季末提前十天支付下季租金；房屋押金120000元，待合同期满合同结束，乙方退租后返还；房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门窗完好，上下水通畅，供电正常；水电费、网络费用、小区卫生费、液化气费等有关费用由乙方自行承担；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金500000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金500000元。合同签订当日，魏枫向刘山鹰支付20000元，并于2019年3月2日向刘山鹰转账200000元。在签订合同之前双方进行协商时，刘山鹰曾向魏枫发送微信消息，记载：“三楼1326-130.7=1195.3，四楼是126平方，公摊是50，总共1195.3+126+50=1371.3”。签订合同后，双方协商一致，魏枫不再承租4楼，租金仍按41元/平方米计算，在修改合同面积时，刘山鹰按照总面积1248平方米计算，但魏枫未予以认可，双方对面积事宜一直未能协商一致，魏枫一直使用涉案房屋开办教育机构至2019年12月15日，期间未再支付租金。刘山鹰在多次索要租金无果的情况下，于2019年12月15日将魏枫承租房屋大门上锁。因房屋内有部分学生物品，在魏枫报警的情况下，刘山鹰于一周后将锁打开，魏枫等人拿走私人物品后，未再继续经营，也未进行腾退。疫情过后，魏枫仍没有联系刘山鹰处理房屋事宜，刘山鹰于2020年6月3日向魏枫邮寄《解除合同通知》，该邮件于2020年6月14日被退回。刘山鹰又于2020年6月4日通过微信向魏枫发送《解除合同通知》，魏枫于当日回复“收到”。审理中，在一审法院组织下双方于2020年9月18日完成房屋交接手续，魏枫从涉案房屋中腾退。一审法院另查明，2017年8月29日，刘山鹰与武汉风华之家物业管理有限责任公司签订《租赁合同》，承租位于武汉市江岸区新江岸五村280号1号楼的房屋，面积5060平方米，租赁期限从2017年10月16日起至2032年9月15日止。庭审中，魏枫对刘山鹰主张的电费4082.50元，水费33元予以认可。一审法院认为，刘山鹰与魏枫之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。本案的争议焦点为，魏枫实际承租的3楼房屋总面积。根据双方微信聊天记录，在最初商谈时，刘山鹰提出三楼面积1195.3平方米，四楼面积126平方米，公摊50平方米，最终签订合同面积为1365平方米。因双方在签订合同时未约定每一楼层及公摊的具体面积，导致双方在魏枫只承租三楼时无法对面积达成一致意见。刘山鹰认为公摊面积50平方米均系三楼公摊面积，但其作为出租方应对此承担举证责任。现双方对此发生争议，一审法院核定原合同面积中公摊面积为1365-126-1195.3=43.7平方米，三楼公摊面积则为1195.3÷1365×43.7=38.27平方米，魏枫实际承租面积为1195.3+38.27=1233.57平方米，按照双方约定的租金每月41元/平方米计算，魏枫每个月应向刘山鹰支付租金50576.37元。根据合同约定，魏枫应在每季末提前十天支付下季租金，但从签订合同至今，魏枫仅支付220000元，余款均未支付，其行为已构成违约，刘山鹰要求确认涉案《房屋租赁合同》已于2020年6月3日解除，但此时刘山鹰解除合同的通知并未到达魏枫，鉴于双方已经办理涉案房屋交接手续，事实上解除了合同，一审法院对刘山鹰的该项诉请不予支持。刘山鹰为催要租金，于2019年12月15日将魏枫承租房屋大门上锁，截止此时魏枫应支付的租金为：50576.37元/月×9个月+50576.37元/月×20天÷30天=488904.91元。此后，刘山鹰私自上锁导致魏枫无法实际使用房屋，租金应当暂停计算，但因本案系由魏枫违约在先未按约定支付租金引起，而且在刘山鹰上锁后，魏枫也未积极与刘山鹰协商房屋交接事宜，导致刘山鹰无法继续出租涉案房屋，给刘山鹰造成一定的损失，一审法院综合考虑双方的过错及疫情影响，酌定魏枫从2020年4月18日起向刘山鹰继续支付租金至实际腾退之日，共计50576.37元/月×5个月=252881.85元，扣除魏枫已支付的220000元，魏枫还应向刘山鹰支付租金488904.91元+252881.85元-220000元=521786.76元，刘山鹰要求魏枫支付租金及逾期腾房占用费的诉请，一审法院予以部分支持。刘山鹰另要求押金120000元不予退还，但双方合同并未约定如逾期支付租金押金不退，刘山鹰的该项请求实际是主张违约赔偿，一审法院综合考虑刘山鹰的实际损失及双方过错，酌定魏枫向刘山鹰支付逾期付款违约金20000元。对于刘山鹰主张的电费及水费，魏枫在庭审中认可该费用，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、魏枫于判决生效之日起5日内向刘山鹰支付租金521786.76元、违约金20000元、电费4082.50元、水费33元，以上共计545902.26元；二、驳回刘山鹰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11887元，由魏枫负担9259元，刘山鹰自行负担2628元。本院二审期间，刘山鹰围绕其上诉请求提交“补充协议”一份，拟证明涉案房屋系刘山鹰向案外人承租使用，案外人作为出租人因疫情原因仅同意给予刘山鹰1个月免租期。而本案一审判决在认定魏枫在疫情之前就存在违约行为的情况下免除了魏枫4个多月的租金，让刘山鹰独自承担3个多月15万多的租金损失，无法律和事实依据。魏枫质证认为证据真实性无法核实，对证明目的有异议。本院审查认为，补充协议1个月的免租期是另案协商的结果，不能适用于本案，本院不予采信。魏枫围绕其上诉请求提交“证人证言”一份，拟证明涉案房屋的实际面积。刘山鹰质证认为证人的手续不全，不符合法律规定，不能出庭作证，且没有出庭作证的必要，证言没有法律效力。本院审查认为，证人未到庭接受当事人和法官的询问，亦未提供不能出庭的合法理由，本院对魏枫提交的该项证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘山鹰与魏枫签订的《房屋租赁合同》仅约定承租总面积为1365平方米，未对三、四楼面积做具体约定，一审法院根据公摊面积按比例分摊的原则最终确定魏枫实际承租面积并无不当，本院予以支持。因双方签订《房屋租赁合同》未对三、四楼面积做具体约定，导致无法对三楼面积达成一致意见，此后双方因租金支付问题沟通不畅，房屋未腾退也未能有效利用，对此双方均存在过错。一审法院综合考虑疫情影响及双方过错，酌定租金及违约损失并无不当，本院予以维持，刘山鹰、魏枫的上诉请求均无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘山鹰、魏枫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11887元，由刘山鹰负担2628元，由魏枫负担9259元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年四月十五日法官助理严洁书记员何瑛