江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1249号上诉人（原审原告）：沈卫科，男，1988年3月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海兵，江苏德誉法钧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李**，男，1979年12月24日出生，汉族。原审第三人：孙思群，男，1978年10月16日出生，汉族。原审第三人：刘永，男，1976年12月22日出生，汉族。上诉人沈卫科因与被上诉人李**、原审第三人孙思群、刘永房屋买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2020）苏0826民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈卫科上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人律师费96000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.《房屋买卖合同》中明确约定因出卖人原因引发诉讼给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。上诉人为诉讼聘请的律师而支出的合理费用属于上诉人的损失；2.上诉人与诉讼代理人签订委托代理合同并支付费用，该笔费用应当由被上诉人承担。被上诉人李**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈卫科向一审法院提起诉讼，请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款275000元，并自2019年11月12日起至实际给付之日止，按照月利率1%支付利息，承担违约金8150元；3.判令对涉案房屋设立于第三人孙思群名下的抵押权范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令李**承担原告支出的律师代理费96000元；5.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年9月28日，原告沈卫科与被告李**在第三人刘永的中介下，签订1份《不动产买卖定金协议》，约定原告定购被告李**名下的涟水县锦绣前城小区22号楼701室房屋，面积130.53平方米，成交价815000元，2019年9月28日前付定金30000元。在办理过户过程中产生的过户费、契税、个人所得税等所有费用均由被告承担。如买卖双方违约，违约方承担所有中介费用。中介为维护买方后期房屋交接过程，将定金中10000元放中介、待手续完全交接后给卖方，如违约转化为中介费。签正式合同后，买卖双方任何一方违约，需承担对方上述成交价10%的违约金。当日，原告向被告支付20000元，向第三人刘永支付10000元。2019年11月12日，原告作为乙方（买方）、被告作为甲方（卖方）、第三人刘永作为中介方，签订1份《房屋买卖合同》，约定：第一条房地产基本情况甲方将坐落于涟水县锦绣前城小区22号楼701室房屋转让给乙方，房屋面积约130.53平方米。第二条甲方担保该房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为公积金贷款300000元、陈红200000元，甲方应于7个工作日前办理抵押注销手续（本人知晓沈卫科；本人确认李**）。若该房屋在交易前存在有关税费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任。因该房屋存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的甲方承担赔偿责任。第三条成交价格该房屋成交总价为815000元。第四条付款方式和期限首付款245000元，过户当日支付，首付款之外的剩余房款乙方采用贷款方式付款。乙方应于2019年11月30日付清首付款245000元至甲方指定的贾贵善账号。第五条房屋交付甲方应于以银行贷款到甲方所提供的本人账户上为准，腾出该房屋交付给乙方占有，使用并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。第六条产权过户甲乙双方同意于首付款付清之日起5个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。在购房过程中产生的税费由甲方承担，并签名：李**（手印）。第七条违约责任因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起60天内未完全取得不动产产权证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知达之日起三个工作日内还乙方全部已付款及利息《按月利率1%计算》，并按该房屋成交总价的1%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。第八条中介服务中介服务费按房屋成交总价的1%收取共计8000元。第十条其他条款本合同未尽事宜由当事方另行议定签订补充协议。合同在履行中发生争议三方应协商解决，协商不成时，可依法起诉。本合同自三方签字或盖章之日起生效。本人已阅读以上条款，本人愿意遵守本合同条款沈卫科甲方：李**乙方：沈卫科中介见证方：刘永签约时间：2019年11月12日。当日，原告沈卫科与被告李**再次签订1份《补充协议》，约定首付款直接打款到陈红的银行账户（62×××83），如在过户及拿到不动产权证过程中出现被法院查封，房主李**需立刻退还买方的所有首付款及定金275000元。本人愿意并遵守约定，同意签名：李**（手写）。如果不能按照约定履行该协议，买方有权向涟水县人民法院提起诉讼。当日，原告分三次各向陈红上述银行账户中汇款50000元、50000元、145000元，共计245000元。被告李**于当日向原告出具1张收条，载明收到原告购买涉案房屋购房款首付款275000元。2019年12月9日，经原、被告及第三人孙思群协商一致，第三人孙思群在涉案房屋设立一般抵押担保，债权数额为55万元，债务履行期限：2019年12月9日至2020年6月8日。该不动产为二次抵押。2019年12月18日，一审法院因（2019）苏0826执1944号案件查封了涉案房屋，查封结束时间为2022年12月17日。2020年2月23日，原告与江苏德誉法钧律师事务所签订《委托代理合同》。2020年2月25日，原告委托诉讼代理人尤艳涛通过刷卡方式向江苏德誉法钧律师事务所支付96000元，该所向原告开具金额为96000元增值税普通发票。2020年4月13日，原告第一次向本院提起诉讼，2020年4月30日，一审法院对该案公开开庭进行了审理，2020年10月13日，原告经一审法院依法传票传唤未到庭参加庭审，本院按原告自动撤回起诉处理。2020年11月12日，原告再次诉至一审法院。另查明，涉案房屋于2019年1月14日被涟水住房公积金管理中心设定300000元抵押。一审法院认为，第一，关于原告是否有权要求解除合同问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的涉案房屋，但因在双方交易的过程中，涉案房屋被人民法院依法查封，导致涉案房屋不能过户至原告名下，原告不能实现合同目的，故原告有权要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》。第二，关于原告是否有权要求被告返还购房款及金额问题，因被告其他纠纷导致涉案房屋被人民法院依法查封，原告有权要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，在双方签订的《补充协议》中约定：“如在过户及拿到不动产权证过程中出现被法院查封，房主李**需立刻退还买方的所有首付款及定金275000元。”，且被告向原告出具收条，确认收到原告购房款总计275000元，故被告应当返还原告购房款275000元。第三，关于被告是否应当向原告支付利息及违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告与被告李**在《房屋买卖合同》中约定：“因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起60天内未完全取得不动产产权证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知到达之日起三个工作日内还乙方全部已付款及利息《按月利率1%计算》，并按该房屋成交总价的1%向乙方支付违约金。”。原告主张被告同时向其支付利息及违约金，其利息请求为主张损失，故不应再同时主张违约金。自2019年12月18日起，涉案房屋被一审法院依法查封，原告享有合同解除权，故应自此时起至被告实际归还款项之日止，被告应向原告按照双方约定的月利率1%向原告支付利息以弥补原告的损失。第四，关于原告是否就涉案房屋设立在孙思群名下的抵押权享有优先受偿权及范围问题，原、被告为了双方签订的《房屋买卖合同》能够顺利履行，与第三人孙思群协商一致，将抵押权设立在第三人名下，真实意愿表示为保障原告的权利，且第三人孙思群对此予以认可，故原告对于涉案房屋设立在第三人名下的抵押权具有优先受偿权，范围以登记的550000元为限。第五，关于原告是否有权要求被告向其支付律师费问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《房屋买卖合同》当中并未约定如发生纠纷进行诉讼时，违约方需承担律师费用，且律师费用亦并非必然发生的费用，故对原告要求被告向其支付律师费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除沈卫科与李**于2019年11月12日就涟水县渠北路北侧锦绣前城22号楼701室房屋签订的《房屋买卖合同》。二、李**于判决生效后十五日内退还沈卫科购房款275000元，并自2019年12月18日起至实际退还之日止，按照月利率1%向原告支付利息。三、沈卫科有权在李**所有的涟水县锦绣前城22号楼701室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在550000元范围内享有优先受偿权（抵押权设立于第三人孙思群名下）。四、驳回沈卫科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6987元，减半收取3493.5元，由李**负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据二审经审理确认一审判决已查明的事实。本案二审争议焦点为上诉人主张的律师费96000元应否支持。本院认为，案涉合同虽然约定因该房屋存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的甲方承担赔偿责任，但并未明确约定纠纷发生后律师费的负担问题。且诉讼维权并非必需委托律师参与，律师费并非是必然产生的损失，故沈卫科要求支付律师费96000元没有合同和法律依据。综上所述，上诉人沈卫科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由沈卫科负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年四月九日法官助理  宋 诚书 记 员  张成秋