黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终75号上诉人（一审被告）：马淑华，女，1976年8月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：李立华，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吕欧，男，1985年3月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。被上诉人（一审被告）：乔俊，男，1969年2月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。被上诉人（一审被告）：河南华安建设集团有限公司，住所地河南省林州市国家红旗渠经济技术开发区盛唐大道东段。法定代表人：侯斌，职务经理。上诉人马淑华因与被上诉人吕欧、乔俊、河南华安建设集团有限公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2020）黑0382民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马淑华上诉请求：一、撤销密山市人民法院（2020）黑0382民初113号民事判决，改判上诉人不承担还款责任；二、由被上诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院违反不告不理原则，被上诉人的一审诉讼请求是要求解除合同，一审法院未经释明，直接以以开发商无预售许可为由判决合同无效，剥夺了上诉人依据合同无效的法律法规陈述和辩论的权利。本案的纠纷是被上诉人乔俊对诉争房屋无所有权和处分权，无法向吕欧交付才导致的纠纷，本案判决上诉人承担12万元的还款责任纵容了乔俊的诈骗。二、根据合同相对性原则，上诉人不是本案合同的相对方，不承担责任。本案出售方是华安公司，购买方是吕欧，上诉人在本案中只是中间人，介绍吕欧到乔俊处购买房屋，在吕欧交付乔俊购房款后，乔俊让吕欧给上诉人12万元用于归还拖欠上诉人的工程款及车款，该行为是指示交付行为。三、无论合同是否有效，上诉人无过错，判决上诉人承担利息无法律依据。吕欧、乔俊、华安公司未答辩。吕欧向一审法院提出诉讼请求：1．要求解除双方签订的商品房买卖合同；2．返还购房款140000元及利息18474元（140000元本金，从2017年2月14日起，按中国人民银行贷款年利率4.75%，至起诉时2019年11月25日止，共1014天，利息为18474元，利息给付到付清欠款时止），本息合计158474元；3．赔偿经济损失36000元（从2017年5月7日起，每年房屋租金12000元）；4．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告吕欧欲购买房屋，便通过被告马淑华联系上被告乔俊，马淑华领着吕欧看房，最后吕欧看中了位于密山市××明珠××楼××单元××室房屋，即本案诉争房屋。2017年2月14日，马淑华带领吕欧至乔俊处，吕欧与乔俊就诉争房屋签订了一份《北大营明珠荣府商品房购置协议书》，乔俊作为经办人在合同中签字，并加盖了华安公司公章。合同约定吕欧购买本案诉争房屋，房屋总价款为27.2万元。同日，乔俊为吕欧出具了27.2万元收款收据，乔俊在收款人处签字，并加盖了华安公司公章。而吕欧实际交付的购房款为14万元，合同签订当日吕欧即通过其母亲欧晓平向马淑华银行转账12万元，向乔俊银行转账2万元。马淑华称，乔俊欠马淑华工程款，乔俊答应卖房给钱，马淑华便联系吕欧到乔俊处购买的诉争房屋，吕欧是按照乔俊的指示将12万元购房款交付给马淑华的。乔俊对此予以否认，并称其系在马淑华等人逼迫的情况下开具的诉争房屋售楼合同及收款收据，乔俊收到的2万元系马殿臣偿还乔俊的欠款，并非房款。本案诉争房屋至今未交付给吕欧，故吕欧诉至本院，要求解除房屋买卖合同、返还购房款及利息，并主张其自2017年5月7日至2020年5月6日一直租房居住所产生的36000元房屋租金损失。另查明，被告马淑华为诉争房屋所在的北大营明珠荣府小区工程做外墙涂料，被告乔俊拖欠马淑华工程款及林荫大道车款。2014年10月17日，河南华安建设有限公司变更为河南华安建设集团有限公司。华安公司系密山北大营明珠荣府小区的建筑商，乔俊系华安公司的工作人员，在华安公司在密山北大营明珠荣府小区工程中担任项目经理。2015年4月5日，华安公司授权乔俊管理刻有“河南华安建设有限公司”内容的一枚公章，只限在密山北大营明珠荣府小区工程使用。如用于其他工地或者工程一律无效，如用于其他工程使用属于违法行为。管理期限至工程结束。另，本案诉争房屋至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案系因房屋买卖而引发的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。被告乔俊作为被告华安公司在密山北大营明珠荣府小区工程的项目经理，对外代表华安公司，乔俊实施民事行为所产生的法律责任应由华安公司承担。故乔俊将诉争房屋出售给原告吕欧产生的法律责任，应由华安公司承担。因违反法律强制性规定的合同是无效的，本案诉争房屋并未取得商品房预售许可证。所以华安公司将诉争房屋出售给吕欧，双方之间签订的《北大营明珠荣府商品房购置协议书》是无效合同。而因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。对华安公司主张乔俊并未向其汇报，其不知道，不应承担责任的抗辩理由，不予支持。故华安公司应返还吕欧购房款2万元并支付利息，而自2017年2月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为2419.86元（20000元×0.0475元/年÷360天×917天）、自2019年8月20日至2019年11月25日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息为229.36元。利息合计应为2649.22元。被告马淑华主张其收到的12万元购房款系吕欧按照乔俊指示交付，但乔俊予以否认，马淑华并未就其主张提供证据予以证实，故马淑华应向吕欧返还12万元购房款并支付利息，而自2017年2月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为14519.17元（120000元×0.0475元/年÷360天×917天）、自2019年8月20日至2019年11月25日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息为1376.17元。利息合计应为15895.34元。因吕欧主张的18474元利息，不超过法律规定，应予支持，故按比例华安公司应负担利息为2639.93元、马淑华应负担利息为15834.07元。吕欧要求自2019年11月26日起至购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.15%计算利息不予支持，因该利率系浮动利率，应以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，具体以实际公布的利率为准。因合同无效，故吕欧要求解除合同的诉讼请求，不予支持。吕欧所主张的租金损失3.6万元，无法律依据，不予支持。乔俊主张其出具售楼合同及收据系被逼迫，但并未提供证据予以证实，故对乔俊的主张，不予支持。乔俊主张其收到的2万元系案外人马殿臣偿还其欠款，因无证据予以证实，故对乔俊的该项主张，不予支持。吕欧要求乔俊承担连带清偿责任，无法律依据，故对吕欧的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，原告吕欧与被告华安公司签订的商品房购置协议书无效，华安公司应返还原告吕欧购房款2万元并支付利息2639.93元，合计22639.93元。被告马淑华应返还吕欧购房款12万元并支付利息15834.07元，合计135834.07元。华安建设公司及马淑华自2019年11月26日起至各自购房款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率向吕欧继续支付利息。驳回吕欧的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告吕欧与被告河南华安建设集团有限公司于2017年2月14日签订的《北大营明珠荣府商品房购置协议书》无效；二、被告河南华安建设集团有限公司给付原告吕欧购房款20000元、利息2639.93元，合计22639.93元。被告马淑华给付吕欧购房款120000元、利息15834.07元，合计135834.07元。于判决生效后三日内履行；三、被告河南华安建设集团有限公司、被告马淑华自2019年11月26日起至各自购房款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率向原告吕欧继续支付利息；四、驳回原告吕欧的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，二审另查明：案涉房屋一直未交付吕欧，吕欧在一审中称，其到北大营社区查看，案涉房屋有回迁户居住。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，乔俊作为被告华安公司在密山北大营明珠荣府小区工程的项目经理，其与上诉人马淑华共同将案涉房屋出售给吕欧，分别收取吕欧的购房款2万元、12万元。一审中乔俊主张在马淑华逼迫下开具的房票，但未提交充分有效的证据证实。乔俊与马淑华二人以华安公司的名义与吕欧签订的北大营明珠荣府商品房购置协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决以案涉房屋未取得商品房预售许可证，认定协议无效不当。因案涉房屋不能给付吕欧，吕欧要求解除合同的诉讼请求，应予以支持。案涉房屋购房款14万元，马淑华直接向吕欧收取12万元，马淑华主张该款系乔俊给付其工程款，乔俊不予认可，且一审已经查明协议签订当日吕欧的母亲欧晓平向马淑华银行转账12万元，故马淑华主张12万元是乔俊给付其工程款证据不足，本院不予采信。综上所述，马淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定合同效力不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持密山市人民法院（2020）黑0382民初113号民事判决第二、三、四项；二、变更密山市人民法院（2020）黑0382民初113号民事判决第一项为：解除吕欧与河南华安建设集团有限公司于2017年2月14日签订的北大营明珠荣府商品房购置协议书。二审案件受理费4169元，由上诉人马淑华负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  周雪松二〇二一年四月十二日书记员  赵婧珺