安徽省蚌埠市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）皖03行终30号上诉人（一审原告）张楠楠，男，1981年8月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人宋鑫，安徽径桥律师事务所律师。被上诉人（一审被告）五河县不动产登记中心，住所地安徽省五河县兴县路二号，统一社会信用代码12340322595739399K。法定代表人宋涛，该登记中心主任。委托诉讼代理人孙翥，该登记中心工作人员。委托诉讼代理人张瑶，安徽君智律师事务所律师。一审第三人五河县安厦房地产开发有限公司，住所地安徽省五河县双忠庙镇104国道西侧，统一社会信用代码91340322MA2MQ37G6K。法定代表人权中良，该公司总经理。委托诉讼代理人杨守源，安徽巨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人徐晨晨，安徽巨铭律师事务所实习律师。一审第三人安徽春翔房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区市府广场南天徽大厦C座13层D区，统一社会信用代码913401005861123912。法定代表人张春，该公司总经理。上诉人张楠楠因诉被上诉人五河县不动产登记中心（以下简称县不动产登记中心）、一审第三人五河县安厦房地产开发有限公司（以下简称安厦公司）、安徽春翔房地产开发有限公司（以下简称春翔公司）撤销行政登记一案，不服安徽省五河县人民法院（2020）皖0322行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院经审理作出（2020）皖03行终78号行政裁定，撤销原判，发回五河县人民法院重审。五河县人民法院经重审作出（2020）皖0322行初22号行政判决，张楠楠不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人张楠楠及其委托诉讼代理人宋鑫，被上诉人五河县不动产登记中心的委托诉讼代理人孙翥、张瑶，一审第三人安厦公司的委托诉讼代理人杨守源、徐晨晨到庭参加诉讼。一审第三人安徽春翔房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，春翔公司与五河县国土资源局于2012年9月26日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为WH2012-64号，出让土地使用权面积为34449.1平方米，出让宗地的平面界址为双忠庙镇104国道西侧。春翔公司于2014年4月28日取得建筑工程施工许可证（编号34032213121601S02），施工项目为春城家园1#商业2#3#4#6#7#8#，项目地址为五河县双忠庙镇政府西。春翔公司于2014年9月23日对该地块国有建设土地使用权申请初始登记，五河县人民政府于2014年10月16日准予注册登记，颁发五国用（2014）第2572号土地权利证书。2015年10月28日，春翔公司达成董事会决议：将春翔公司五河“春城家园”项目整体转让给安厦公司。2015年11月3日，春翔公司与安厦公司签订《国有土地使用权转让协议书》，约定转让该地块32658.1平方米国有建设用地使用权（2015年4月由于G104国道改线拓宽工程的实施，该项目东侧1791平方米土地被五河县人民政府收回其国有建设用地使用权）。双方于2015年11月13日申请国有土地使用权变更登记，五河县人民政府于2015年11月26日核准变更登记，颁发五国用（2015）第089号土地权利证书。安厦公司于2017年12月14日取得建设工程规划许可证（建字第34032201700044），2017年12月18日，建设单位变更为安厦公司，建设项目名称为春城家园1#、1#商业、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#楼项目，建设位置为五河县双忠庙镇104国道西侧。2017年12月29日，售房单位变更为安厦公司，预售对象为春城家园1#商业、2#、3#、4#、6#、7#、8#。后春城家园小区2#、3#、4#、7#楼于2018年9月20日经五河县住房和城乡建设局同意竣工验收备案。安厦公司于2018年9月26日申请对上述四栋楼办理不动产权批量登记，县不动产中心核准登记。一审法院另查明，张楠楠与张春、春翔公司民间借贷纠纷一案，蚌埠市龙子湖区人民法院于2017年8月28日作出（2017）皖0302民初1342号民事裁定书，裁定预查封春翔公司开发建设的案涉20套房屋，于2017年8月30日作出（2017）皖0302执保204号协助执行通知书。上述执行裁定书与协助执行通知书于2017年8月30日送达给五河县房管局。蚌埠市龙子湖区法院于2018年12月5日向县不动产登记中心申请查询案涉不动产登记资料，不动产登记资料查询结果证明中案涉不动产查封状态为否。本案争议焦点为：（一）涉案房屋是否被实质查封；（二）被告不动产登记中心给安厦公司颁发产权证的行为是否合法。关于案涉房屋是否被龙子湖区人民法院查封，原告向本院提供龙子湖法院的民事裁定书、协助执行通知书以及五河县房管局签收该两份文书的送达回证，但未提供查封回执，仅能说明五河县房管局已收到相关查封手续，不足以证明五河县房管局已将上述执行裁定书与协助执行通知书交给县不动产登记中心，且从县不动产登记中心反馈给蚌埠市龙子湖区人民法院的不动产登记资料查询结果证明中反映出案涉房屋是否查封一栏显示为否，故该房屋并未进行实质查封。关于被告颁发给安厦公司的产权证是否合法，案涉房屋竣工后，安厦公司申请对房屋进行初始登记，并向不动产登记中心提交由政府相关部门批准的不动产登记申请表、申请人身份证明材料（营业执照、法定代表人、经办人身份证明），《国有土地使用证》（五国用（2015）第089号）、《建设工程规划许可证》（建字第340322201700044号）、《建筑工程施工许可证》（编号：3403221312160IS02）、《竣工验收备案表》（编号：0313408（2#楼）、0314107（3#楼）、0314306（4#楼）、0314304（7#楼））、以及春翔公司的股东会决议等材料，不动产登记中心经审查，认为所需首次登记材料齐全，能够证明权利归属并予以登记的行为并无不当。原告主张被告在第三人安厦公司未提供案涉工程转让协议的情况下为安厦公司进行初始登记的行为违法，但2015年10月28日，春翔公司董事会决定将春翔公司五河“春城家园”项目整体转让给安厦公司，并于2015年11月3日与安厦公司签订《国有土地使用权转让协议书》后协助安厦公司完成变更登记，并经五河县人民政府于2015年11月26日核准变更登记。由于涉案国有土地使用权转让时本县尚未实行不动产统一登记且房屋正在建设中，并未对在建工程的物权进行过确认，根据《物权法》第一百四十二条的规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，故被告有理由认为涉案房屋权利归属于该建设用地使用权人即安厦公司，故被告为安厦公司对案涉房屋进行初始登记的行为合法。综上，原告主张不动产登记中心将涉案房屋登记于安厦公司名下的行政行为违法无事实和法律依据。经院审判委员会讨论决定，根据《不动产登记实施细则》第二条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告张楠楠的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张楠楠负担。张楠楠不服，提出上诉，其上诉称，1、一审法院认定案涉房屋未被实质查封，认定事实及适用法律错误。本案中，龙子湖区法院向五河县房管局送达了执行裁定书、协助执行通知书，并向上诉人告知已查封，上诉人当然认为查封就是有效的。2、一审法院认定被上诉人为安厦公司对案涉房屋进行初始登记的行为合法，认定事实和适用法律均有错误。龙子湖区法院对涉案房屋进行查封时，案涉房屋均登记在春翔公司名下。在此情形下，无论安厦公司提供什么材料，被上诉人都不应当将涉案房屋登记在安厦公司名下。3、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，无事实和法律依据。在涉案房屋已经被查封的情况下，被上诉人为安厦公司进行初始登记，明显违反法律规定，应予撤销。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。县不动产登记中心答辩认为，第一点，涉案房屋的权利人是第三人安厦公司，上诉人起诉要求撤销登记的行为没有法律依据。第二点，龙子湖区人民法院并没有对涉案房屋实施查封，不动产登记中心也不知道涉案房屋被龙子湖区法院财产保全。第三点，本案登记中心的登记行为合法。不动产登记是依当事人的申请，以及登记条例实施细则第35条的规定进行的登记，登记行为合法。安厦公司陈述认为，第一点，春翔公司因为欠付五河县安厦公司法定代表人姚绍代百分之百的股东款项，将项目全部转让给姚绍代，即以物抵债。安厦公司接手后，姚绍代又与权中良签订了百分之百的股权转让协议，这个是背景。第二点，安厦公司取得该项目是有对价的，并非无偿取得。第三点，安厦公司和春翔公司是签订了土地和房产转让协议的，有证据可见。第四点，本案当中土地过户系同时房产过户，房产物权转移，因此，即使房屋没有办理转移登记，也是视同物权的成立。第五点，本案审理的关键是不动产中心办理登记是否符合规定，在不动产中心没有收到限制转让的查封时，这种登记是合法的。上诉人如果认为权利受到损害，其可以有另外的途径解决，比如可以向房产局打行政赔偿官司。张楠楠向一审法院提供了以下证据：证据1、身份证，证明原告的主体资格。证据2、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，证明原告因与张春、春翔公司民间借贷纠纷一案，申请龙子湖区人民法院保全登记在春翔公司名下房屋，其中涉案20套房屋已经被龙子湖区人民法院查封保全。证据3、不动产登记资料查询结果，证明被告将涉案房屋登记在安厦公司名下。证据4、申请调查令调取的证据（房屋预售许可证），证明原告申请保全时房屋登记在春翔公司名下，春翔公司对涉案房屋享有物权。县不动产中心向一审法院提交了证明被诉行政行为合法性的证据：证据1、事业单位法人证书，证明登记单位的主体资格。证据2、国有建设用地使用权初始登记相关材料：土地登记申请书、《国有建设用地使用权出让合同》、出让金缴纳票据、契税、印花税缴纳票据、土地登记审批表、申请人身份证明材料（营业执照、法定代表人、经办人身份证明），证明登记材料齐全，无人提出异议，符合登记条件。证据3、国有建设用地使用权变更登记相关材料：土地申请登记书、国有建设用地使用权转让协议、安徽春翔房地产开发有限公司董事会决议、《关于同意收回安徽春翔房地产开发有限公司部分地块国有建设用地使用权的批复》（五政秘（2015）29号）、《房地产估价报告》（皖天源（2015）房估字蚌第Q0120号）、契税印花税缴纳票据、《国有土地使用证》（五国用（2014）第2572号）、土地登记审批表、申请人身份证明材料（营业执照、法定代表人、经办人身份证明），证明登记材料齐全、无人提出异议、符合登记条件。证据4、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记材料：不动产登记申请表、《国有土地使用证》（五国用（2015）第089号）、《建设工程规划许可证》（建字第340322201700044号）、《建筑工程施工许可证》（编号：3403221312160IS02）、《竣工验收备案表》（编号：0313408（2#楼）、0314107（3#楼）、0314306（4#楼）、0314304（7#楼））、不动产登记审批表、申请人身份证明材料（营业执照、法定代表人、经办人身份证明），证明登记材料齐全、无人提出异议、符合登记条件。证据5、《土地登记条例》第七条、第九条，证明按照上述规定结合证据2、3，证明为安厦房地产有限责任公司土地初始登记和变更登记程序合法。证据6、《不动产登记条例》第十六条、第二十条，证明按照上述规定结合证据4，证明为安徽安厦房地产有限责任公司房地产首次登记程序合法。证据7、《土地登记办法》第二十七条、第四十条，《不动产登记实施细则》第三十五条，证明适用的法律依据。第三人安厦公司未向一审法院提供证据。上述提交的证据材料均已随卷移送本院。一审法院对证据的分析认定符合法律规定，本院予以确认。对一审法院查明的案件事实，本院依法予以确认。在本院二审庭审过程中，张楠楠向本院提交了春翔公司与安厦公司2015年11月23日签署的“协议书”、春翔公司与安厦公司2017年11月22日签署的“协议书”、安厦公司执行异议申请书、合肥仲裁委作出的（2019）合仲字第062号裁决书、安厦公司在龙子湖区法院提起的执行异议之诉起诉状及证据目录，因与本案无关联性，在本案中不予分析评判。根据查明的案件事实及各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：（一）涉案房屋登记是否已被预查封；（二）县不动产登记中心就涉案房屋向安厦公司颁发不动产权证的行为是否合法。本院认为，首先，本案涉案房屋涉及预销售的预查封和房屋登记的预查封，从现有证据材料反映，龙子湖区人民法院向五河县房管局送达了（2017）皖0302民初1342号民事裁定和（2017）皖0302执保204号协助执行通知，且该单位在送达回证上签章，该单位亦对涉案房屋的预销售实施了预查封。但对于涉案房屋登记的预查封职责在县不动产登记中心，现有证据不能反映对涉案房屋的登记已实施预查封。因此，上诉人关于涉案房屋已经实质查封的上诉理由不能成立。其次，本案县不动产登记中心就涉案房屋向安厦公司颁发不动产权证的行为合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”。而本案中，安厦公司就涉案房屋在申请初始登记时提供了政府相关部门批准的不动产登记申请表、申请人身份证明材料、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》等材料，且上述材料载明的建设单位均为安厦公司，县不动产登记中心在办理涉案房屋的初始登记时，已经尽到了合理、审慎的审查义务。该中心依据安厦公司申请向其颁发涉案房屋不动产权证的行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，该颁证行为合法有效。上诉人关于县不动产登记中心就涉案房屋的初始登记不合法的上诉理由亦不能成立。一审法院依据以上事实判决驳回张楠楠的诉讼请求正确。综上，上诉人张楠楠的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张楠楠负担。本判决为终审判决。审判长  姚利华审判员  魏常树审判员  汝元琼二〇二一年四月七日书记员  王芸芸附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。