浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初10310号 原告：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地金华市金东区金鸥路以南C19地块。 法定代表人：包珠宝，董事长。 委托诉讼代理人：陈志敏，浙江婺星律师事务所律师。 被告：吴燕虹，女，1982年12月11日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市。 委托诉讼代理人：梁怡鑫，浙江元大律师事务所律师。 原告浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁公司）与被告吴燕虹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案。诉讼过程中，被告吴燕虹在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2020年12月30裁定驳回其管辖异议。被告吴燕虹提出上诉，金华市中级人民法院于2021年3月23日裁定驳回上诉，维持原裁定。2021年4月1日，本院依法由审判员冯运才适用普通程序公开开庭审理了本案并当庭宣判。原告中宁公司的委托诉讼代理人陈志敏、被告吴燕虹的委托诉讼代理人梁怡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（备案合同编号×××60）；2.判令被告协助原告将讼争房产（金华市金东区金瓯路1461号蔚蓝海岸小区23幢105号及105附）办理过户至原告；3.判令被告支付原告违约金54000元；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年3月28日，被告吴燕虹向原告浙江金华中宁房地产有限公司交付购房定金3万元。2018年5月10日，被告（买受人）与中宁公司（出卖人）签订商品房买卖合同（备案合同编号为×××60），合同约定：购房总款为350万元；支付期限：2018年5月18日之前支付首付款70万元、同年7月31日前支付35万元、余款245万元办理银行按揭贷款手续；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的、买受人按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金等等，合同还约定了其他内容。合同签订后的2018年5月18日，被告吴燕虹支付房款67万元，连同在合同订立前交纳的订金3万元，计70万元。2018年8月7日，在尚有购房款280万元未付的情况下，被告吴燕虹采取弄虚作假、蒙混过关的手段，骗取350万元的售房款增值税发票。2018年10月11日，被告吴燕虹按揭贷款100万元交付给原告。2019年4月份，办理了讼争商品房的转移登记到被告的手续。至今，吴燕虹共偿付房款170万元，尚欠房款180万元。2020年5月16日，原告工作人员催告被告清偿购房尾款，但被告置之不理。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。在合同履行中，被告吴燕虹采取不正当手段，骗取房屋权属证书，且至今未付清购房款，合同解除的条件已成就。被告应将商品房返还，并赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告吴燕虹答辩称：1.双方不存在法定解除及约定解除的事由。被告已向原告支付大部分购房款，原告也已配合被告将房屋登记至被告名下。双方已履行主要合同义务，不存在法定解除事由。合同中对于约定解除合同的条款，系格式条款，签订合同时原告未履行明确说明义务。根据《民法典》相关规定，该条款不成为合同的内容，双方之间不存在约定解除权。2.被告已按照合同约定实际取得房屋所有权，经依法登记，已发生法律效力。原告无权要求被告将案涉房屋过户至原告。3.原告要求被告将款项转入他人账户，被告不能承担这样操作的风险，被告未缴足购房款是原告自身造成，被告不存在过错，不构成违约。即使存在违约，违约金也过高，请求调整。4.被告作为购房者，如果没有相关手续材料，不可能骗取原告出具增值税发票。其次，未付购房款为140万元。原告对未付的140万元享有债权，不存在解除合同的事由。 原告中宁公司向本院提供如下证据：1.2018年3月28日收据1份，证明被告吴燕虹向原告交付购房定金3万元；2.《商品房买卖合同》1份，证明2018年5月10日，被告（买受人）与中宁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，备案合同编号为×××60。合同约定购房总款为350万元等内容；3.2018年5月18日收据一份，证明被告吴燕虹支付购房款67万元；4.《中宁蔚蓝海岸委托销售代理服务合同书》、吴燕虹《劳动合同》、2018年8月7日浙江增值税普通发票各1份，证明中宁公司开发的蔚蓝海岸项目委托金华大麦文化传播公司销售，吴燕虹系该公司员工，吴燕虹利用销售工作的便利，骗取了上述售房款增值税发票；5.《客户收付款入账通知》，证明2018年10月11日，被告吴燕虹按揭贷款100万元交付给原告；6.微信聊天截图1份，证明2020年5月16日，原告工作人员催告被告清偿购房尾款，但被告置之不理；7.录音资料1份，证明2020年5月18日原告员工严红卫向被告吴燕虹催讨要求当天支付购房尾款；8.不动产查询结果单1份，证明被告吴燕虹2019年4月30号将金东区金瓯路1461号蔚蓝海岸小区23栋105室登记在其名下。 被告吴燕虹向本院提交的证据有：1.中国银行交易流水明细清单2份、中国民生银行个人账户对账单1份，证明被告通过向第三人转账的方式向原告支付了40万元购房款（注：第三人刘兆伟系当时原告公司副总）的事实；2.有中宁公司盖章并有原告法定代表人签字的情况说明1份，证明2019年3月20日，原告中宁公司因涉及法律、法院诉讼，各银行账户已被法院保全冻结，对公账户只能进不能出，原告要求被告将后续房款暂时交到朱彩芬个人账户的事实。 上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认。对当事人存在争议的证据，本院认证如下： 对原告提交的证据6和7即微信聊天截图和录音资料各1份，原告方异议认为，其对严红卫的微信聊天和电话催款无法确认，并认为即使严红卫向其催讨购房尾款，也并不能代表是原告的行为。本院认为原告提交的微信聊天截图和录音资料的真实性应予以确认，并结合其他证据作为认定本案相关事实的依据。 根据上述确认的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2013年10月至2019年5月间，被告吴燕虹担任原告中宁公司案涉蔚蓝海岸小区的房屋销售经理。2018年3月28日，被告吴燕虹向原告中宁公司支付了购房定金3万元。2018年5月10日，原告中宁公司（出卖人）与被告吴燕虹（买受人）签订备案合同编号为×××60的《商品房买卖合同》一份。该合同第一条约定，商品房定名为蔚蓝海岸小区。第三条约定，买受人购买的商品房为23幢105及105附。第五条约定，商品房房款合计为350万元；第七条第3款约定，买受人于2018年5月18日之前支付首付款70万元整，同年7月31日前支付35万元，余款245万元办理银行按揭贷款（或公积金贷款）手续；第八条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超于30日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。 2018年3月28日，被告吴燕虹向原告中宁公司指定的收款人刘兆伟等分多笔合计支付40万元。2018年5月18日，被告吴燕虹支付了购房款67万元。2018年8月7日，被告吴燕虹在尚有购房款240万元未付的情况下，原告中宁公司向被告吴燕虹开具了350万元的增值税发票。2018年10月11日，被告吴燕虹通过银行按揭支付了购房款100万元。以上合计被告吴燕虹向原告中宁公司支付购房款210万元。 2018年底，被告吴燕虹对案涉的坐落在金东区金瓯路1461号蔚蓝岸小区23幢105室房产进行了内部改造，2019年4月该房产交付后，被告于2019年4月30日办妥了不动产登记，该不动产权证号码为浙（2019）金华市不动产权第0××8号。 2020年5月16日、5月18日，原告工作人员向被告吴燕虹催讨未付的购房尾款，要求其2020年5月18日付清，但被告吴燕虹至今未予支付。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告吴燕虹在尚欠140万元购房款未支付的情况下，已于2019年4月30日将案涉不动产登记在其名下，但被告吴燕虹长期未支付上述购房尾款，且直到原告中宁公司2020年5月16日、5月18日两次向其催讨，至今仍未支付。其次，被告吴燕虹本应诚信按照合同约定及时履行付款义务，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条有关“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同、买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”的约定，属被告吴燕虹逾期付款后的违约责任条款，不能认定为加重对方责任、排除对方主要权利的条款，且被告吴燕虹本身为案涉蔚蓝海岸小区的房屋销售经理，其对合同条款的内容及后果远比普通购房者了解。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持。因此，原告中宁公司有权解除本案《商品房买卖合同》，并要求被告吴燕虹支付违约金。关于被告吴燕虹所提违约金过高的问题，根据上述《商品房买卖合同》的约定，违约金系按应付款的3%计算，即本案被告吴燕虹应支付的违约金为140万×3%=4.2万元。而综合本案被告吴燕虹长期未付上述购房尾款的情况来看，该违约金数额难以认定过高。 综上所述，原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告抗辩缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下： 一、解除原告浙江金华中宁房地产有限公司与被告吴燕虹于2018年5月10日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告吴燕虹在本判决生效后十日内协助原告浙江金华中宁房地产有限公司办理坐落于金华市金东区××路××号××小区××幢××室不动产权属变更登记为原告浙江金华中宁房地产有限公司名下的手续。 三、在上述不动产权属变更登记为原告浙江金华中宁房地产有限公司名下之日起三日内，原告浙江金华中宁房地产有限公司返还被告吴燕虹购房款210万元。 四、被告吴燕虹在本判决生效后十日内支付原告浙江金华中宁房地产有限公司违约金4.2万元。 五、驳回原告浙江金华中宁房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费35232元，保全费5000元，合计诉讼费用40232元（原告已预交），由被告吴燕虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  冯运才 人民陪审员  胡志龙 人民陪审员  朱宗成 二〇二一年四月一日 书 记 员  朱 晶