河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民终1796号上诉人（原审原告）：赵俊强，男，1961年2月23日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：孟庆明，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁小建，男，1967年7月5日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李扬，河南大鑫律师事务所律师。上诉人赵俊强因与被上诉人鲁小建租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2021）豫0304民初124号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人赵俊强的委托诉讼代理人孟庆明，被上诉人鲁小建的委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵俊强上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院依法对本案作出实体判决。事实和理由：一、一审认定：“赵俊强、鲁小建不是本案适格的当事人，符合事实”是明显错误的。2005年12月10日的土地《租赁协议》是赵俊强与鲁小建以个人名义共同签订的，双方是该协议的当事人，赵俊强与鲁睿公司之间根本不存在土地租赁合同关系。该协议在履行过程中，因鲁小建多次违背协议约定，拒不支付赵俊强租金，赵俊强曾依法向洛阳市瀍河回族区人民法院提起民事诉讼，该院依法作出（2020）豫0304民初94号民事判决书，判令鲁小建支付赵俊强租金6万元，该案已经执行完毕，充分证明鲁小建是双方土地《租赁协议》的当事人，是适格的被告。现因双方的土地租赁期限已经届满，赵俊强依法诉请鲁小建返还土地不仅于法有据，同时，返还赵俊强土地也是鲁小建的后合同义务。根据最高人民法院《关于适用公司法若干问题的规定（三）》第二条，赵俊强、鲁小建应当是本案适格的当事人。二、一审认定赵俊强应当在处理协议期满建筑物的价值及归属问题后，再就案涉租赁土地恢复原状进行主张，没有任何法律依据。处理建筑物的价值及归属问题，并不是法律规定的前置必经程序，双方就上述问题不能达成一致意见的根本原因是鲁小建修建的建筑物属于非法建筑，价值无法确定。且鲁小建所租土地的使用权不是洛阳鲁睿实业有限公司（简称鲁睿公司）的破产财产，鲁睿公司也不是租赁协议的权利义务承受人。三、本案是土地租赁合同纠纷，根据双方签订的《租赁协议》第七条，土地租赁期限已经届满，鲁小建继续无偿占有赵俊强的土地，严重地损害了赵俊强的合法权益。鲁小建辩称，其与赵俊强不是本案适格当事人，二人只是作为设立中公司的发起人执行职务行为，并非本案所涉租赁合同的相对方，赵俊强所诉求的一系列事实也没有法律依据与事实基础。案涉土地未返还的原因是双方尚未依约对鲁睿公司建造的房屋如何处置等问题协商一致，暂时无法进行下一步处理，鲁小建并无过错。本案案涉土地上的房屋及构筑物均系鲁睿公司的破产核心财产，无条件拆除只会损害到鲁睿公司以及其广大债权人的合法权益。赵俊强向一审法院起诉请求：1.判令鲁小建返还赵俊强位于洛阳市瀍河区拦沟社区居委会东邻洛阳强远制管有限公司的西院土地约九亩，并恢复原状（空地）；2.判令鲁小建按每月2万元赔偿赵俊强自2020年12月1日起至上述土地实际返还之日的经济损失；3.一审案件诉讼费由鲁小建承担。一审法院认定事实：一、赵俊强为证明租赁关系，以及鲁小建在履行协议期间多次违背协议约定，赵俊强多次通知鲁小建不再续租、要求返还土地，提交以下证据：1.赵俊强与洛阳市洛龙区白马寺镇拦沟村村民委员会（以下简称拦沟村）的土地租赁协议（以下简称赵俊强与拦沟村土地租赁协议）；2.赵俊强与鲁小建租赁协议；3.强远公司发给鲁小建的通知三份；4.一审法院（2020）豫0304民初94号民事判决书（以下简称94号判决）；5.现场照片6张。赵俊强与拦沟村土地租赁协议，拦沟村为甲方，赵俊强为乙方，签订于2005年11月16日,约定赵俊强租赁拦沟村名称为“四十亩地”的土地36亩投资建厂，租赁期限30年，自2005年12月1日至2035年11月30日。赵俊强与鲁小建租赁协议,赵俊强在甲方代表处签名，鲁小建在乙方代表处签名，落款时间2005年12月10日,相关主要内容有：甲方将“厂西院”租赁给乙方使用，租赁期限15年，自2005年12月1日至2020年11月31日；第一至五年每年租金6万元，第六至十年每年租金7万元，第十一至第十五年每年租金9万元；“协议期满后，乙方所投资建筑房屋按国家有关规定，由双方协商处理，如市区整体规划，应无条件搬迁”；“协议到期前两个月经双方协商，在同等条件下，乙方可优先续租”。强远公司发给鲁小建的三份通知，时间依次为2016年6月1日、2020年9月10日、2020年11月5日，内容分别为，2016年6月1日，强远公司主张鲁小建欠付租金超过两年，通知鲁小建付清租金，并决定终止协议，8月1日收回鲁小建占用的场地；2020年9月10日，告知鲁小建“租地协议”于2020年11月30日到期，期满终止协议，要求付清租金，不再续租，清除场地上物品；2020年11月5日，为再次通知鲁小建清场地、清租金。94号判决记载，2020年初赵俊强起诉鲁小建，以鲁小建2015年后不按期按时支付租金严重违约为由，要求解除租赁协议、追索租金及利息。鲁小建在该案就提出，双方在租赁协议上签名是代表各自公司的职务行为，双方不是适格的原被告。判决认定的事实包括：赵俊强为强远公司的实际控制人，鲁小建为鲁睿公司的实际控制人；2018年12月7日鲁睿公司破产清算案在该院立案；鲁小建2015年转账凭证记载的款项、持有的2017年8月收据记载的款项、洛阳亮迪照明有限公司2018年11月1日至2019年10月31日应付鲁睿公司磨账折抵的款项，扣除2019年以前的租金后剩余1万元，应冲抵2020年租金，鲁小建欠付2020年6月以后共6个月的租金（含土地使用税、环评费）6万元。判决认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，双方在公司尚未成立时签订的租赁协议，目的系为了成立公司之用，赵俊强起诉鲁小建无不妥。判决：鲁小建十日内支付赵俊强租金6万元；驳回赵俊强的其他诉讼请求。鲁小建对赵俊强除强远公司2016年通知以外的上述其他证据的真实性无异议，对赵俊强证据的证明方向提出异议，而且也以赵俊强出示的租赁协议、强远公司2020年通知二份为证据，并另出示复函一份。鲁小建对赵俊强证据的证明方向提出如下异议：赵俊强与鲁小建租赁协议第六条约定，案涉土地上的附属物应当由双方协商处理，而不是无条件拆除；鲁睿公司收到强远公司2020年9月10日、2020年11月5日通知后，复函表示希望续租土地，并希望协商解决地上附属物，强远公司及赵俊强未理会；土地租金已支付完毕；鲁睿公司确实有两个厂区，且均在生产经营，两个厂区的财产是核心破产财产。鲁小建出示的复函为2020年12月17日鲁睿公司向强远公司发出，系针对强远公司2020年通知的回复，主要内容为：租金已全部结清，不存在拖欠；根据租赁协议第六条，租赁土地上房屋、附属物应当由双方协商处理；希望续租。二、鲁小建补充提交一审法院（2019）豫0304民破1-21号、1-26号民事裁定书、关于鲁睿公司资产的审计报告、洛阳大进联合会计师事务所（普通合伙）关于鲁睿公司老厂区房屋构筑物的情况说明（简称会计师事务所说明）。民事裁定记载，一审法院2018年12月7日以（2019）豫0304民破1-1号民事裁定，受理鲁睿公司债权人的破产清算申请，指定了管理人；2020年7月30日，一审法院以（2019）豫0304民破1-21号民事裁定，受理对洛阳方盈商贸有限公司等鲁睿公司的六家关联企业的合并破产清算申请；2020年11月12日，一审法院以（2019）豫0304民破1-26号民事裁定，对鲁睿公司及关联企业进行重整。审计报告固定资产（房屋构筑物）清查明细表记载，鲁睿公司的房屋构筑物类固定资产包括2011年12月31日至2015年9月30日启用的职工宿舍、仓库、喷塑房、围墙、厂房、下水管沟、厂房基础、地坪、电动卷帘门、燃气管道、专用送电线路、酸洗槽、房屋建筑物、建筑用料、华源河畔明珠的房产四套、华源财富广场房产一套，共审定价值54459053.28元。会计师事务所说明：审计报告中鲁睿公司十里铺老厂区房产为，职工宿舍、仓库、喷塑房、围墙、厂房、下水管沟、厂房基础、地坪、电动卷帘门。三、经查询，强远公司成立于2007年2月26日，鲁睿公司成立于2007年9月21日。双方对该事实无异议。一审法院认为，94号判决已认定赵俊强为强远公司实际控制人，鲁小建为鲁睿公司实际控制人；强远公司与拦沟村的土地租赁协议关于土地用于投资建厂的内容、2020年向鲁小建发出通知的事实，进一步证明强远公司对案涉租赁土地有实际处置权的事实；鲁睿公司在案涉土地上建造厂房等附属物，鲁睿公司在破产重整程序中，鲁小建主张鲁睿公司在案涉土地上建造的建筑物属于破产财产，事实存在。本案实际涉及强远公司、鲁睿公司权益，鲁小建主张强远公司、鲁睿公司是案涉租赁协议的权利义务实际承受人，赵俊强、鲁小建不是本案适格当事人，符合事实。《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定，“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；没有法律规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿”；第七百三十三条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。本案双方租赁协议第六条约定，协议期满案涉土地上承租人建造的建筑物“按国家规定，由双方协商处理”，表明赵俊强方知道鲁小建方租赁土地的用途，但该约定没有就建筑物的归属予以明确，双方有必要以“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则”，就协议期满建筑物的价值及归属进行协商；鲁小建复函表达了协商的要求，赵俊强未予理会，诉讼中也不同意就建筑物的价值进行评估；赵俊强坚持无条件拆除，不符合租赁协议的约定，不符合“按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”的规定；赵俊强应当在处理协议期满建筑物的价值及归属问题后，再就案涉租赁土地恢复原状进行主张。综上，根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，裁定：驳回赵俊强的起诉。本院认为，本案的争议焦点在于赵俊强和鲁小建是不是本案适格原、被告。根据本案查明的事实，赵俊强和鲁小建分别为强远公司、鲁睿公司的发起人和实际控制人，赵俊强和鲁小建以自己的名义签订案涉租赁合同，实则是作为公司发起人为设立中的公司设定租赁合同权利义务关系。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”即在此情形下，合同相对人可以选择请求发起人承担合同责任，故一审认定赵俊强、鲁小建不是本案适格当事人不当，本院予以纠正，一审法院应当就赵俊强的诉讼请求进行实体处理。此外，租赁协议虽约定“协议期满后，乙方所投资建筑房屋按国家有关规定，由双方协商处理……”，现双方未能协商达成一致意见，赵俊强起诉请求返还土地并将案涉土地恢复原状及赔偿损失等，一审法院亦应当依法进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2021)豫0304民初124号民事裁定;二、本案指令河南省洛阳市瀍河回族区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  杨洪二〇二一年四月六日法官助理王淅书记员张慧