河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终1336号上诉人(原审被告)：韩小卷，男，1951年10月27日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托代理人:万国芳,洛阳市工区金谷法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人（原审原告）：姚景哲，女，1964年3月4日生，汉族，住河南省洛阳市孟津县。委托代理人：宋武军，河南尚中律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会，住所地：河南省洛阳市西工区王城大道。法定代表人：张治国，该村主任。委托代理人：李新建，该村村委会工作人员，特别授权。上诉人韩小卷因与被上诉人姚景哲、被上诉人洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会（以下简称西小屯村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩小卷及其委托代理人万国芳、被上诉人姚景哲及其委托代理人宋武军，被上诉人西小屯村委会的委托代理人李新建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：2009年洛阳市西工区洛北乡西小屯村实行城中村改造，被告韩小卷的宅基在拆迁范围内。2010年4月22日，原告与被告韩小卷签订《协议》一份，被告韩小卷自愿卖出其宅基证上一、二层西小屯村原址安置面积103平方米给原告，协议约定：1.协议签订后，103平方米归原告所有，过渡费30个月由被告韩小卷领取；2.原告将购买在西小屯村的回迁房103平方米以每平方米3200元，总金额329600元在协议签订后一次性付清。同日，原告与被告西小屯村委会、洛阳市西工区人民政府、洛北乡人民政府签订《城中村改造项目西小屯村拆迁补偿安置协议书》一份，该协议的称谓上合同乙方为原告，并在原告名字后面加括号标明被告韩小卷的名字，该协议对过渡费的约定为被拆迁房屋宅基证内一、二层面积8元/每平米月标准，自乙方搬迁完毕将房屋交付拆除至安置房建成竣工验收后为止，过渡期限超过30个月标准增补100%，过渡费由被告西小屯村委会发放。2010年4月21日，被告韩小卷为原告出具《收条》一张，载明收到房款329600元。本案所涉及103平方米的拆迁过渡费从2012年10月15日起超过30个月开始按双倍发放，至2014年12月15日共26个月一直由被告韩小卷领取。原告认为30个月之后的过渡费应由其领取与二被告发生争议，引发本次诉讼。本案审理过程中，原告向法院申请诉讼保全，原审法院作出（2015）西民二初字第277号民事裁定书，要求被告西小屯村委会对被告韩小卷在其处未领取的6万元暂停支付。原审认为：西小屯村实行城中村改造需拆除被告韩小卷在本村宅基上所建房屋，并按拆除房屋面积由被告韩小卷选择安置房并向其支付过渡费作为补偿，被告韩小卷拆迁后能得到实现，属预期能实现的权利，在未实现之前，被告韩小卷对其有处分权。原告与被告韩小卷签订的《协议》系双方真实意思表示，依法有效。该《协议》中载明被告卖出的为“宅基证上一、二层西小屯村原址安置面积103平方米”，结合同日原告与被告西小屯村委会、西工区政府、洛北乡政府签订的《拆迁补偿协议》，说明原告与被告进行转让的标的物为该103平方米所对应的权益，包括安置房和过渡费，被告西小屯村委会在庭审中称被告韩小卷的《拆迁补偿协议》不包含这103平方米、被告韩小卷经询问一直不提供其《搬迁补偿协议》也说明了这一问题。原告与被告韩小卷签订的协议对30个月的过渡费进行了约定，双方均应依约履行，被告西小屯村委会将该30个月的过渡费支付给被告韩小卷并无不当。本案争议的焦点在于该103平方米30个月之后，即从2012年10月15日起的过渡费的归属问题。因该103平方米所对应的权益已由被告韩小卷转让给原告，故对应的过渡费应由被告西小屯村委会向原告支付。被告西小屯村委会将2012年10月15日起至2014年12月15日共26个月支付给被告韩小卷明显不当，被告韩小卷构成不当得利，应返还给被告西小屯村委会，再由被告西小屯村委会支付给原告。鉴于被告韩小卷在被告西小屯村委会处仍有过渡费未领取，原告也采取了保全措施，为避免诉累，应由被告韩小卷向原告返还该26个月的过渡费42848元，2014年1月15日起至过渡费终结之日期间的过渡费由被告西小屯村委会向原告支付。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十一条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告韩小卷于本判决生效之日起三日内返还原告姚景哲2012年10月15日至2014年12月15日的过渡费42848元。二、被告洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会于本判决生效之日起三日内支付原告姚景哲2014年12月15日至2015年3月15日的过渡费6592元，之后的过渡费按合同约定期限、数额支付。三、驳回原告姚景哲的其他诉讼请求。本案受理费1040元，由被告洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会承担140元，被告韩小卷承担900元。宣判后，韩小卷不服原审判决并提起上诉称：一、上诉人与姚景哲之间系房屋（回迁房）买卖合同纠纷，并不是房屋拆迁、安置、补偿合同纠纷。一审法院确定的案由为房屋拆迁、安置、补偿合同纠纷明显错误，因案由认定错误导致判决领取过渡费错误。拆迁安置房相对于拆迁人和被拆迁人才成立。被拆迁人取得安置房后，二次转让安置房产生的法律关系，已经是商品房买卖合同纠纷，已不再是房屋拆迁、安置、补偿合同纠纷。商品房买卖合同根本不存在过渡费，姚景哲根本不是被拆迁人，不存在拆迁、安置、补偿。上诉人依法领取自己房屋拆迁后的安置费，不是不当得利，二审法院应予纠正。二、2010年4月22日的回迁房买卖协议及2010年4月22日洛西拆补2009（1012-1）拆迁安置协议书均属无效协议。2010年4月22日的回迁房（期房）买卖协议是上诉人与姚景哲签订的，但签订协议时原房屋尚未拆迁，回迁房尚未建设，仅仅是拆迁人和被拆迁人的合意，具体的房源、房号、房屋坐落尚不明确，不具备被拆迁人对外转让的条件，双方当时交易的仅仅是一个拆迁指标。根据商品房交易规则及二手房交易办法，尚未取得商品房预售许可证的房屋不得对外销售。姚景哲不是西小屯村村民，不享有购买安置房的资格，其冒名顶替安置房指标，存在恶意交易行为。西小屯村委会一审答辩时已经声明，该合同属于无效协议，二审法院应予认定。三、姚景哲通过不正当途径和西小屯村委会签订的洛西拆补2009（1012-1）拆迁安置协议书属于无效协议。该协议书签订时未通知上诉人到场，上诉人也没有书面委托，一审开庭前也一直没有见到该协议。该安置协议侵犯了上诉人的合法利益，对上诉人没有约束力，同时该协议违反了洛西拆补2009（1012）拆迁安置协议书的第六条的变更条款。2010年4月22日洛西拆补2009（1012）拆迁安置协议书第六条第一款的约定，截止目前上诉人的拆迁安置协议书对应的拆迁面积仍然为702.9平方米，上诉人的安置合同没有进行变更。西小屯村委会在未见到上诉人的委托，也没有见到上诉人的情况下私自给姚景哲安置103平方米的房屋，并承诺支付过渡费的行为，对上诉人没有任何法律约束力。姚景哲无权取得所谓的过渡费，一审认定回迁房就一定转让过渡费的观点是错误的，认定转让的标的物为该103平方米所对应的权益，包括安置房和过度费的观点也是错误的，二审法院应驳回姚景哲的诉讼请求。四、由于一审法院对安置政策的不懂，致使作出错误判决。（一）、按照《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁、安置、补偿协议对应的法律主体是被拆迁人，是三个独立的民事行为。不像一审法院认为的那样，该103平方米所对应的权益，包括安置房和过渡费。（二）、上诉人在和姚景哲签协议时，在协议第四条对双方的权利义务进行了保守性约定，而不是一审法院所谓的没有约定。上诉人在协议第一条约定过渡费30个月由韩小卷领取。双方约定30个月是根据安置协议约定的交房时间进行约定的，对超过30个月的情况，因还未发生，上诉人无法在合同中进行直接约定，上诉人不愿对未发生的情况给自己制造麻烦，才没有照搬安置协议中超过30个月过渡费增补100%的条款。再者，上诉人没有承诺，30个月给姚景哲交房，如逾期，过渡费由姚景哲领取。过渡费本身是支付给被上诉人的，该权益本身和姚景哲没有法律关系，写在协议上也是多次一举。（三）、协议中提及的未尽事宜，涉及的内容很多，根据协议，上诉人卖出的是103平方米的回迁房，并没有卖出法律规定的其它权利，诸如房产过户办证费、过户交易税、土地出让金，双气开扣费、大修基金等法律规定应当缴纳的费用。由于当时是期房，只能笼统的约定，未尽事宜另行协商，所以才有协商不成按照法律、法规执行。（四）、安置房对应的价格包括三大部分：安置价、成本价、商品房交易价，由于安置（回迁房）房和经济适用房由其自身的特殊性。另外国家对该房屋的上市交易时间有法定的限制。姚景哲背着上诉人和西小屯村委会签订安置协议，就想在今后办理房产证时，可以一步到位地将房产证办理在自己的名下，自己可以免交各种费用，这是损害国家利益的。（四）、过渡费领取时间是2010年3月，30个月期满时间是2012年10月，姚景哲起诉时间为2015年4月16日，上诉人领取过度费的时间截止到2014年12月15日，其起诉已超过法定的诉讼失效。综上，请求撤销也是判决，驳回姚景哲的诉讼请求。姚景哲答辩称：一、本案答辩人和韩小卷2010年4月22日签订的协议属双方真实意思表示，不违反法律的任何强制性规定，是合法有效的。二、答辩人是基于双方的房屋买卖协议与西小屯村委会签订的拆迁补偿安置协议书，依法取得涉案的103平方米房屋，以及与之对应的全部权益，不存在答辩人与西小屯村委会恶意串通损害韩小卷利益的行为。三、洛西拆补2009（1012-1）拆迁安置协议书是在核实答辩人从韩小卷处购得103平方米房屋以后，与答辩人签订的该协议，该协议不但没有损坏任何国家利益，也没有侵犯上诉人的权益，更无需征得韩小卷的同意，是合法有效的。四、本案不属于商品房买卖合同纠纷，不适用《城市房屋拆迁管理条例》。本案各方签订合同时，西小屯村委会的土地仍为集体土地，因此，韩小卷是商品房买卖合同是错误的。五、韩小卷称其所出卖的是使用权不符合约定，也不符合法律规定。六、答辩人取得该房屋的所有权依法应当享有与该房屋所对应的辅助权利，包括本案涉及的过渡费。七、姚景哲在一审的主张没有超过诉讼时效。综上，韩小卷的上诉应当予以驳回。西小屯村委会答辩称：不发表答辩意见。二审审理中，上诉人韩小卷提交如下证据：证据一、2014年11月24日姚景哲提交的民事诉状一份。拟证明：姚景哲是孟津县人，不是西小屯的村民和拆迁户；西小屯村委会拒绝给姚景哲发放过渡费的事实；姚景哲在第一次起诉时认为过渡费和韩小卷没有关系，也没有起诉韩小卷。证据二、2010年4月22日姚景哲和韩小卷之间的协议一份。拟证明：当时出卖的是房屋的使用权，而不是房屋的所有权，因当时卖出的仅仅是房屋指标，既不是期房也不是现房，房屋归买方使用，并没有归对方所有。30个月之前的过渡费有约定，之后的没有约定。因西小屯村委会及政府确保30个月交房，之后是待发生的条件，因当时条件不具备，所以无法进行约定。证据三、2010年3月25日韩小卷和西小屯村委会签订洛西拆补（2009）1012拆迁补偿安置协议。拟证明：该协议和洛西拆补（2009）1012-1拆迁安置协议书对比，协议内容有差异，韩小卷持有的协议在格式合同空格处均填写具体内容。姚景哲持有的协议没有拆迁面积和安置权益对应的过渡费、奖励费。在面积发生变更时村委会没有和韩小卷签订变更的协议，私下和姚景哲签订了洛西拆补（2009）1012-1拆迁安置协议书。该协议侵犯了被拆迁人韩小卷的拆迁权益，签订洛西拆补（2009）1012-1拆迁安置协议书时韩小卷没有参加也没有签名。洛西拆补（2009）1012-1拆迁安置协议书扩大了买卖双方的内容，将使用权，扩大为所有权。被上诉人姚景哲经质证认为：证据一、真实性无异议，该案是在村委会申请追加上诉人为第三人之后，一审法院认为法律关系复杂，建议姚景哲撤诉后另案另诉。证据二、真实性无异议，证明方向有异议，该协议准确意思是房屋买卖，并不是指卖出的是房屋的使用权，应结合收条来认定双方之间系房屋买卖。证据三、真实性无异议，该证据恰恰能证明上诉人将该103平方米房屋转让给姚景哲，协议第一条约定的面积是在减去103平方米及其他面积后得出的，从侧面说明上诉人将103平方米房屋转让给了姚景哲。村委会经质证认为：对与西小屯村委签订的协议认可，姚景哲与韩小卷签订的协议代理人不知情。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：房屋拆迁补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、拆迁期限、拆迁过渡方式等事项订立的协议。其中被拆迁人是指拆迁房屋所有权人。而本案上诉人韩小卷和被上诉人姚景哲是因拆迁安置房屋的转让和买卖引发的纠纷，为买卖合同纠纷，一审将讼争的法律关系确定为房屋拆迁补偿合同纠纷不妥，本院予以纠正。拆迁补助费是对拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，补助对象是被拆迁人或者房屋承租人。本案2010年4月22日上诉人韩小卷与被上诉人姚景哲签订《协议》中未对30个月以后可能产生的过渡费进行明确约定。依据拆迁补助费性质，过渡费应属于被拆迁人。鉴于上诉人韩小卷、被上诉人姚景哲均对拆迁补偿安置协议书约定的交房时间30个月是明知的，在被上诉人姚景哲已交付购房款的情况下，其预期利益未能实现。综合本案实际情况，依据公平原则，30个月以后过渡费及其增补部分，由上诉人韩小卷、被上诉人姚景哲各享有50%。拆迁补偿安置协议书明确载明拆迁安置房能办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，故2010年4月22日上诉人韩小卷与被上诉人姚景哲签订协议书，将面积为103平方米的回迁房出售给姚景哲（房屋建成并实际交付），不违法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。综上，上诉人韩小卷的部分上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第277号民事判决第（三）项；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第277号民事判决第（一）项为韩小卷于本判决生效之日起三日内返还姚景哲2012年10月15日至2014年12月15日的过渡费21424元。二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第277号民事判决第（二）项为洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会于本判决生效之日起三日内支付姚景哲2014年12月15日至2015年3月15日的过渡费3296元，之后的过渡费按合同约定期限、数额的1/2，由洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员向姚景哲支付。一审受理费1040元，由上诉人韩小卷承担450元，被上诉人洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会承担140元，被上诉人姚景哲承担450元。二审受理费871元，由上诉人韩小卷承担435.5元，被上诉人姚景哲承担435.元本判决为终审判决。审判长  吴爱国审判员  索如意审判员  赵淑婷二〇一六年六月十六日书记员  祁亚楠