贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0302民初996号 原告王彤，男，1977年9月5日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托代理人曾探，贵州子尹律师事务所律师。 被告遵义鸿苑房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区民主路**。 法定代表人徐自航，总经理。 委托代理人骆开强，贵州唯通律师事务所律师。 委托代理人陈禄华，员工。 原告王彤与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院本院于2016年4月15日作出了（2016）黔0302民初354号民事判决书，判决作出后，被告鸿苑房开公司不服，向遵义市中级人民法院提出上诉，遵义中院审理后于2016年12月16日作出（2016）黔03民终5084号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由将本案发回本院重审。本院于2017年1月20日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告王彤及委托代理人曾探、被告鸿苑房开公司的委托代理人骆开强、陈禄华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王彤诉称，2015年2月4日，我在被告鸿苑房开公司开发的红花岗区“鸿苑遵邸”项目处购买住房二套、车库二个，双方依法签订了《商品房买卖合同》，我依法缴纳了房款。《商品房买卖合同》签订后，被告迟迟不给我办理过户手续，我多次找到被告要求办理，被告总以种种理由拖延。我认为被告不及时办理产权过户手续，明显损害我的利益，故诉至法院，请求法院依法确认我于2015年2月4日与被告签订的四份《商品房买卖合同》有效，并判决被告立即协助我办理以上四份合同中房产的产权过户手续。 被告鸿苑房开公司辩称，原告主张的商品房买卖的法律关系不成立，只是民间借贷的担保形式，没有真是的交易关系。原告将借给我公司的74.4万元借款（80万元借款被扣除5.6万元利息），加上自己从银行取用的95万元，加起来也只有169.4万元，与原告所说的198万元相差28.63元。如果双方是商品房买卖关系，原告应该以万为单位的整数支付，不可能有零头，相反，借款80万元按月息7%扣除首月利息5.6万元正好是实际借款74.4万元，原告说95万元是取现支付，金额大，不便于携带也不安全，不符合交易习惯，且无证据证明已支付给被告；另，如果真实的商品房买卖合同关系，应该是一合同一发票，不可能合开一份收据，且原告会自觉主动缴纳维修基金、水电费、闭路电视开户费等费用；如果是房屋买卖关系，原告在收取利息时收据就应该写成收到违约利息，而不是还款利息。综上，原告主张的商品房买卖法律关系不符常理，不能自圆其说，其主张的商品房买卖关系不真实。 其次，原被告达成了800000元的口头借款协议，由原告出具800000元借条交原告持有，按月息7%扣除首月利息金额为56000元后实际支付744000元，故有4000元的零头，这一细节足以证明双方的借贷关系；我公司通过原告指定的第三人连续三次收取利息，均为56000元，第四次因我公司无钱支付，只支付了30000元；在商品房买卖合同及配套资料完善后，原告仍在收取我公司的借款利息，并在收取了100000元利息后自书收条还款利息，也足以证明借贷关系，综上，应驳回原告的起诉。 经审理查明，原告王彤与被告鸿苑房开公司于2015年2月4日签订四份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买由被告开发的位于红花岗区“鸿苑遵邸”4幢13层13-6号、15层15-3号的住房两套及1幢-1层-1-7号、-1-16号车库两个，购房款总计198万元，被告应在2015年9月30日前交付商品房，交付使用时起90日内申请初始登记，且应于预售备案之日起90日内申请预告登记，合同对房屋面积、质量、违约责任等其他权利义务也作了约定。2015年2月6日，原告向被告财务人员王虹账户转账72.4万元，同日又支取现金2万元支付给被告，同月12日，原告向农村信用社支取95万元现金。同月16日，被告向原告出具金额为198万元的收款收据。双方签订的四份《商品房买卖合同》为网签，但是未到主管机关进行备案登记，为此，被告于2015年7月24日向原告出具《承诺》，承诺在2015年7月30日前办理预售备案，如有违约将以购房款198万元按每月3%付利息。2015年8月20日，双方签署四份移交协议，对交接前述两套住房及车库的有关事项进行了约定。但协议签订后原告并未按约交纳水、电和闭路电视开户费，而被告将两套住房的钥匙交付给了原告。2016年1月18日，被告向原告支付10万元，原告向被告出具收条，载明“今收到鸿苑公司还款利息10万元（拾万元整），收款人王彤，2016年1月10日”，2016年2月5日被告公司管理人员陈禄华通过银行转账向原告支付15万元。 另，被告财务人员王虹和管理人员陈禄华自2015年3月至8月期间分四次通过银行转账向案外人周萍支付了共计19.8万元。位于遵义市红花岗区房屋现登记权利人为王利（登记时间2016年4月19日）；位于遵义市红花岗区房屋现登记权利人为李顺兰、张晓兰（登记时间2016年6月1日）；位于遵义市红花岗区鸿苑遵邸******车库现登记权利人为杨万祥、黄万会（登记时间2015年12月07日）；位于遵；位于遵义市红花岗区车库现登记权利人为原告间2015年2月4日） 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、银行取款凭证、《承诺》、移交一些及被告提交的转账凭证、收条及原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告主张与被告签订的四份《商品房买卖合同》合法有效，庭审过程中，被告对该合同的真实性不持异议，被告辩解该本案系民间借贷关系，不是商品房买卖关系。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》是真实的，且被告向原告出具了等额的《收款收据》，对于购房款198万元的组成，有转账72.4万元，及从银行取款95万元佐证，能够证明原告有购买该房屋资金能力。对于被告支付25万元是否为利息，根据原告提交的《承诺》，可以看出被告支付的该款有双方的约定，被告主张该款为利息缺乏依据，即使《收条》中载明为还款利息的字样也不足以支撑被告主张，同时，争议的4幢13层13-6号、4幢15层15-3号、1幢-1层-1-7号该三幢房屋虽登记在案外人名下，但均在本案合同签订之后，故该四份《商品房买卖合同》合法有效。 对于原告要求被告协助办理预售备案登记的请求，双方虽在此合同中无此项义务的明确规定，但从合同中约定的预售备案之日起90日内共同申请预告登记的事项，可以看出被告是负有此项义务的，但争议的4幢13层13-6号、4幢15层15-3号、1幢-1层-1-7号房屋已登记在案外人名下，故本院对原告要求改三套房屋办理备案登记的请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应按照约定全面履行自己的义务”的规定，对原告要求将位于遵义市红花岗区车库办理预售备案登记的请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款的规定，判决如下： 一、原告王彤与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司于2015年2月4日签订的关于位于遵义市红花岗区车库两个的四份《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告遵义鸿苑房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助原告王彤办理位于遵义市红花岗区车库《商品房买卖合同》的预售备案登记手续。 案件受理费22620元，由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  王梓安 人民陪审员  高德涛 人民陪审员  王凤革 二〇一六年六月二十二日 书 记 员  冯 琳