江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1592号上诉人（原审被告）：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，该公司职员。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史东杰，男，1986年12月23日生，汉族，个体，住徐州市云龙区。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人史东杰房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荣盛公司的委托诉讼代理人董振龙，被上诉人史东杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.两审诉讼费用包括鉴定费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，是合法有效的。上诉人依约交付了租赁物，被上诉人也支付了部分租金，被上诉人自始至终未提出任何异议，并在取得商铺的使用权后开始着手装修继而开始营业。合同已经实际履行，被上诉人已经实现了签订房屋租赁合同的目的。法院应本着鼓励交易、维持合同稳定的原则，特别是目前疫情情况下，为避免挤兑现象发生，法院应支持合同继续履行，驳回被上诉人解除合同的请求。2.被上诉人违反合同约定，拖欠、拒交租金，违约在先，上诉人多次催告，被上诉人置之不理，拒不履行合同义务，其无权要求单方解除合同。依据合同约定，上诉人有权按照合同约定对室内物品行使留置权。3.上诉人在2020年7月15日已经取得徐州市住建局颁发的《建筑工程消防验收意见书》，且在此前也并未影响商铺正常经营获益，被上诉人签订合同的目的已经实现。被上诉人在合同签订后已实际接收房屋，装修完毕后即进行实际营业，被上诉人也未受到行政机关的任何处罚。上诉人于2020年7月15日顺利通过消防验收后已具备履约条件。4.上诉人已将租赁物交付给被上诉人使用，并向被上诉人提供相应的物业服务，一审判决上诉人将收取的费用全部返还给被上诉人有失公平。综上，双方签订的合同合法有效且已经实际履行，被上诉人签订合同的目的已经实现，上诉人长期占有使用租赁物，理应支付租金及相关费用，一审判决上诉人返还租金等费用并解除合同，于法无据。上诉人即使有部分违约行为也不应全部返还租金，更不足以导致合同解除。被上诉人拖欠租金在先，其作为违约者无权要求解除合同。史东杰辩称，一审判决正确，被上诉人对一审判决并无异议。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。史东杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年8月6日签订的租赁合同；2.判令荣盛公司返还史东杰第一期租金、物业费、推广费34902.24元，质量保证金10000元，履约保证金22490元，装修保证金5000元；3.判令荣盛公司返还史东杰租赁房屋内所有物品(价值1000元)；4.判令荣盛公司赔偿史东杰损失63615元，定制后厨橱柜费用20000元；5.诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院查明，2018年8月6日，史东杰作为承租人与作为出租人的荣盛公司签订荣盛未来广场项目租赁合同，合同编号为XZSG2018011，双方确认租赁物位于徐州市荣盛未来广场项目二层A2006商铺，约定租赁期限4年，自计租日开始计算，计租日为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间，开业日为商业广场整体开业日，计租面积为98.58平方米，经营项目为餐饮-小吃，经营品牌为益米线.米线屋,履约保证金为22490元，质量保证金为10000元，双方还约定了物业管理、违约责任等内容。在上述租赁合同签订后，史东杰向荣盛公司交纳了履约保证金22490元、质量保证金10000元及第一期租金、物业费、营运推广费34902.24元，装修保证金5000元。2019年9月20日，荣盛公司在史东杰经营益米线店铺的入户门上加了一把U型锁。2019年10月7日，荣盛公司以史东杰欠付相关费用为由，向史东杰送达了解除合同通知书。另查明，荣盛公司出租的荣盛未来广场，2018年9月18日取得了徐州市公安消防支队颁发的建设工程消防验收意见书，字号为徐公消验资【2018】第0186号。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。案件审理过程中，史东杰申请对承租店铺内的装修费用进行评估鉴定。法院委托江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对史东杰申请事项进行了评估鉴定。2020年11月13日，该机构出具了苏北资评报字（2020）第041号评估报告，该报告认定徐州市荣盛未来广场二层A2006商铺装修费用为63615元。史东杰为此支出鉴定费用5000元。另，史东杰在装修过程中因定制后厨橱柜支出费用20000元。在案件审理过程中，史东杰申请撤回第三项诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。荣盛公司与史东杰签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，故双方应当严格履行。合同签订后，史东杰已经按照约定向荣盛公司交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，但因荣盛公司提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和合同目的的情形，亦是违约行为。且荣盛公司在2019年9月20日对史东杰经营的商铺加锁，造成史东杰无法经营，符合合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，史东杰有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同。故史东杰行使合同解除权，有事实和法律依据，予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合荣盛公司的违约行为，史东杰要求返还已经缴纳的履约保证金22490元、质量保证金10000元及第一期租金、物业费、营运推广费34902.24元，装修保证金5000元，符合法律规定，予以支持。史东杰在与荣盛公司签订合同后对涉案房屋进行了装饰装修，并支付了装修费用，该费用经评估公司评估费用为63615元，此外，史东杰按照房屋尺寸大小定制橱柜，已开支20000元。因史东杰对于案涉合同的解除不具有过错，且装饰装修构成的添附之收益为荣盛公司享有，史东杰主张的装修费用损失已通过鉴定评估机构鉴定评估，鉴定评估程序合法，故对该机构出具的报告中认定的装修费用数额予以确认。史东杰基于对荣盛公司履行合同的合理信赖，所支出的装饰装修费用及为正常运营所开支的定制橱柜费用，荣盛公司作为过错方应予以全额赔偿。史东杰在案件审理过程中自愿撤回第三项诉讼请求，是其自主行使实体权利的体现，不违反法律的规定，予以确认，对该项诉请，不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、解除史东杰与荣盛公司在2018年8月6日签订的租赁合同；二、荣盛公司于判决生效后十日内向史东杰返还履约保证金22490元、质量保证金10000元及第一期租金、物业费、营运推广费34902.24元，装修保证金5000元，合计72392.24元；三、判决生效后十日内，荣盛公司赔偿史东杰装饰装修费及定制橱柜费用83615元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人荣盛公司是否存在违约行为，被上诉人史东杰的合同解除权是否成就；2.上诉人荣盛公司应否全部返还被上诉人史东杰租金、物业费、装修及橱柜费用。一、关于上诉人荣盛公司是否存在违约行为，被上诉人史东杰的合同解除权是否成就的问题。本院认为，涉案《租赁合同》签订后，史东杰按照合同约定向荣盛公司交纳了履约保证金、质量保证金、装修保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，并不存在违约行为。荣盛公司因荣盛未来广场未经消防安全检查即投入使用受到行政处罚，被责令停止使用荣盛未来广场。据此，荣盛公司向史东杰交付的租赁物不符合使用条件，该行为构成违约，导致史东杰签订涉案《租赁合同》用于正常经营的合同目的已无法实现，故一审法院据此认定史东杰可依法行使其法定解除权解除涉案《租赁合同》，并无不当。二、关于上诉人荣盛公司应否全部返还被上诉人史东杰租金、物业费、装修及橱柜费用的问题。本院认为，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。史东杰虽已入场对涉案商铺进行装修，但因荣盛公司向史东杰交付涉案商铺时，商铺所在的荣盛未来广场并不具备合法的经营使用条件，且荣盛公司亦无证据证明史东杰已实现其租赁涉案商铺实际使用并收益之合同目的。故一审法院基于本案的租赁合同性质，依据双方的合同履行以及合同解除的归责情况，认定荣盛公司在合同解除后全部返还史东杰交纳的租金、物业费以及装修和橱柜费用，并无不当。综上所述，上诉人荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3417元，由上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年四月六日书记员 杭恒宇