湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终529号上诉人（原审原告）：湖北华天大酒店有限责任公司，住所地湖北省武汉市洪山区徐东路7号。法定代表人：于继华，董事长。委托诉讼代理人：陈干，湖北南君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，湖北南君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉三峰建设工程有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区育才一村34号5楼1号。法定代表人：邱峰，总经理。被上诉人（原审被告）：武汉鑫山峰建设工程有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区上海路8号1-3。法定代表人：邱明，总经理。委托诉讼代理人：邱峰，男，1957年12月19日出生，住湖北省黄冈市黄州区刘家湾社区7组。被上诉人（原审被告）：邱峰，男，1957年12月19日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。上诉人湖北华天大酒店有限责任公司（以下简称华天公司）为与被上诉人武汉三峰建设工程有限公司（以下简称三峰公司）、武汉鑫山峰建设工程有限公司（以下简称鑫山峰公司）、邱峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华天公司上诉称：1.经本案审理查明，鑫山峰公司确系长期欠付租金，而本案的合同解除也是由于鑫山峰公司的违约行为造成。本案中所约定逾期履行金之所以规定为2000元每日，是因为每年732367元的租金为日均1979元。故并无过高之嫌。2.华天公司并无代鑫山峰公司清空场地的义务，鑫山峰公司也没有处理相关事项的不便事宜。在占用期间，鑫山峰公司依然能够自由出入占用场地。拒不清空场地系鑫山峰公司阻碍造成。故本案的法律适用并不正确。依照判决书的的判决思路，清空时如因财物损失和治安纠纷而造成更严重的事件又该如何处理?依法解决纠纷合法合理，因此而造成占用损失不应由华天公司承担。3.本案中两个租赁合同各自约定了滞纳金和违约金，合同未解除前适用该条款要求资金利息损失并无不当。4.本案中华天公司与三峰公司并未解除合同，仅只是与鑫山峰公司签订了补充协议，前述租赁合同并未合意解除，故本案的承租人只是新增而并未变更，本案的责任承担人应由三峰公司和鑫山峰公司共担。5.本案中的邱峰系三峰公司和鑫山峰公司的实际控制人，三峰公司被吊销执照后长期未作清算，邱峰应当就此承担连带责任。综上，请求二审法院：1.改判三峰公司、鑫山峰公司支付租金费用的滞纳金11973.15元。2.改判三峰公司、鑫山峰公司支付欠付租金费用的违约金30451.44元。3.改判三峰公司、鑫山峰公司支付未按期清空房屋的逾期履行金304000元，并计算至完全履行义务之日止。4.改判三峰公司承担租金的共同支付义务。5.改判本案诉讼费由三峰公司、鑫山峰公司、邱峰承担。三峰公司、鑫山峰公司、邱峰一并答辩称：我们是通过招商引资入场的，因为华天公司违约在先，经常换领导导致包括员工住房、停车位、广告位等问题得不到解决。我们经营不下去对方把门锁了，一直到现在都无法经营。请求驳回上诉。华天公司向一审法院起诉请求：1.三峰公司、鑫山峰公司支付欠付的租金165139.94元、各项费用3283.8元，并计算至完全履行义务之日；2.三峰公司、鑫山峰公司支付租金费用的滞纳金11973.15元；3.三峰公司、鑫山峰公司支付欠付租金费用的违约金30451.44元，并计算至完全履行义务之日止；4.三峰公司、鑫山峰公司支付未按期清空房屋的逾期履行金304000元，并计算至完全履行义务之日止；5.邱峰在上述金额范围内承担连带责任；6.本案诉讼费、保全费由三峰公司、鑫山峰公司、邱峰承担。一审法院查明，2014年4月13日，华天公司与三峰公司签订湖北华天大酒店房屋租赁合同，合同约定华天公司将华天大酒店三楼部分房屋出租给三峰公司经营茶吧，租赁面积320平方米，租期10年。租金每年12万元，自合同签订之日起算，每半年支付一次，先付款后使用，从第四年起按5%逐年递增。如逾期，每日按千分之一计算滞纳金；如逾期超过30日，华天公司有权解除合同，收回房屋，不退还履约保证金。2014年9月13日，华天公司又与三峰公司签订租赁合同，合同约定华天公司将华天大酒店三楼面积为480平方米的房屋出租给三峰公司经营足浴。第一年租金每平方米53元，月租金2.54万元，第一年租金30.52万元。租金自2017年9月13日起，按5%逐年递增，每半年支付一次。如逾期，每日按千分之一计算违约金；如逾期超过60日，华天公司有权解除合同。合同还约定，三峰公司应支付履约保证金15万元。2017年4月24日，三峰公司被工商行政管理部门吊销营业执照。2018年6月29日，华天公司与鑫山峰公司分别就上述茶吧和足浴租赁合同签订合同补充协议。该协议未对上述合同约定租赁期限、租金及支付方式、违约责任进行变更。同时，三峰公司、鑫山峰公司共同向华天公司出具公司变更函一份，内容为三峰公司自2016年11月24日变更为鑫山峰公司。变更函上写明了鑫山峰公司的账户和开户行。2018年11月2日，鑫山峰公司向华天公司出具承诺书，内容为，如在当月9日前，鑫山峰公司未支付欠付费用，鑫山峰公司同意华天大酒店以留存的押金抵扣欠付费用，并同意解除合同，五日内清空租赁场地。还承诺，如逾期，按每日2000元支付逾期履行金。一审法院另查明，2014年12月10日，三峰公司致函华天公司，称华天公司阻止三峰公司人员在四楼推销黑茶，要求终止合同。2016年8月1日，因房屋漏水，三峰公司要求华天公司维修。次日，三峰公司致函华天公司李秀文经理，要求每月减租5000元、终止合同并清算费用。2016年9月7日，三峰公司认为华天公司损害其利益，要求终止合同。2018年9月30日，鑫山峰公司致函华天公司，称华天公司不允许其在四楼推销黑茶、拆除广告牌、客房例牌、租赁房屋漏水，严重影响了鑫山峰公司的经营，双方多次协商未果。因此，鑫山峰公司强烈要求退租，并要求华天公司补偿各项经济损失81.2万元。2018年12月11日，华天公司在租赁房屋张贴封条，鑫山峰公司停止经营。一审法院还查明，案涉租赁房屋2017年2月以及之前的租金全部付清。2017年3月之后，邱峰通过其本人和其指定的人员账户共向华天公司支付租金532096.88元。2018年10月之后，邱峰再未支付租金。另，上述两份租赁合同约定的履约保证金共计18万元，华天公司尚未退还。一审法院认为，华天公司与三峰公司签订的两份租赁合同，均为当事人真实意思表示，合同合法有效。三峰公司经营过程中，营业执照被吊销。此后，在上述租赁合同基础上，鑫山峰公司与华天公司签订补充协议。该补充协议未改变上述租赁合同约定的租赁期限、租金及双方权利义务，鑫山峰公司继续租赁房屋经营茶吧和足浴业务，实际经营仍由邱峰负责。虽然华天公司与三峰公司、鑫山峰公司未就合同权利义务概括转移共同签订书面合同，但根据鑫山峰公司与华天公司所签补充协议的内容以及合同的实际履行情况，上述补充协议仍应视为鑫山峰公司概括承受了三峰公司在此前租赁合同的权利义务。鑫山峰公司负有向华天公司支付租金的义务。2018年11月2日，鑫山峰公司向华天公司出具承诺书，承诺在当月9日前如未支付欠付费用，其同意华天公司以留存的押金抵扣欠付费用，并同意解除合同，五日内清空租赁场地。因鑫山峰公司未按期支付欠付费用，华天公司于12月11日在租赁房屋上张贴封条，鑫山峰公司停止经营。至此，双方签订的租赁合同，因鑫山峰公司未按期支付租金的违约行为而解除。鑫山峰公司承诺于五日内清空租赁场地，即其应于当月14日前清空场地。鑫山峰公司逾期未腾退，华天公司有权采取合理措施，自行清空租赁房屋，避免因房屋闲置对华天公司自身造成的损失扩大。华天公司至今仍未采取相应合理措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，其应自行承担损失。华天公司要求鑫山峰公司承担至今产生的房屋占用费的诉讼请求，法院不予支持。根据上述事实，鑫山峰公司的房屋租金应计算至其承诺清空房屋之日，即计算至2018年11月14日。庭审中，华天公司与鑫山峰公司均确认案涉租赁房屋2017年2月及之前的租金，双方均已结清。因此，房屋租金应自2017年3月13日计算至2018年11月14日。根据合同约定的租金标准和递增方式，足浴房屋在此期间的租金为528867元（其中，2017年3月13日至2017年9月12日的租金为152400元；2017年9月13日至2018年9月12日的租金为320460元；2018年9月13日至2018年11月14日的租金为56007元）；茶吧房屋在此期间的租金为203500元（其中，2017年3月13日至2018年4月12日的租金为130000元；2018年4月13日至2018年11月14日的租金73500元）。因此，鑫山峰公司自2017年3月13日至2018年11月14日共应向华天公司支付租金732367元。扣减鑫山峰在此期间已支付的租金532096.88元和履约保证金180000元，鑫山峰公司欠华天公司租金20270.12元。鑫山峰公司未按期支付租金，应自2018年11月15日起，支付逾期付款违约金。鑫山峰公司承诺的按每日2000元支付违约金的标准过高，显失公平，法院依法调整为按年利率6%计算。华天公司主张的租金应包含的洗涤费、水电费，因其未提供相应证据，法院对此依法不予支持。华天公司认为三峰公司与鑫山峰公司应承担共同付款责任，因华天公司与鑫山峰公司已签订补充协议，将三峰公司此前合同中的权利义务概括转移给了鑫山峰公司，其要求三峰公司承担共同付款责任的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。案涉租赁合同主体均为公司，华天公司并非与邱峰个人签订合同，华天公司要求邱峰承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。鑫山峰公司辩称华天公司存在违约行为，其为此多次提出解除合同，华天公司违约在先。法院认为，鑫山峰公司虽多次提出解除合同，但其仍持续开展经营活动，直至华天公司在租赁房屋张贴封条才停止经营。鑫山峰公司要求解除合同的行为本身并不能说明华天公司违约，其所举的证据更不能证明华天公司违约在先。双方合同解除的原因在于鑫山峰公司未按其承诺的期限支付所欠租金。因此，法院对鑫山峰公司的上述抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、鑫山峰公司于判决生效之日起十日内一次性向华天公司支付租金20270.12元及逾期付款利息（按年利率6%，自2018年11月15日起计算至租金清偿之日止）；二、驳回华天公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4463元，由鑫山峰公司负担307元，由华天公司负担4156元。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，2018年11月2日，鑫山峰公司向华天公司出具《承诺书》，承诺在当月9日前如未支付欠付费用，其同意华天公司以留存的押金抵扣欠付费用，并同意解除合同，五日内清空租赁场地。鑫山峰公司未按上述《承诺书》履行，到上述《承诺书》约定的时间节点，华天公司并未实际控制租赁房屋，直至2018年12月11日华天公司在租赁房屋张贴封条，鑫山峰公司停止经营。故鑫山峰公司应交纳租金的时间段为自2017年3月13日计算至2018年12月11日。根据合同约定的租金标准和递增方式，1、茶吧房屋在此期间的租金为214000元【其中，2017年3月13日至2018年4月12日的租金为130000元（1万元×13个月）；2018年4月13日至2018年12月11日的租金84000元（10500元×8个月）；2、足浴房屋在此期间的租金为556870元（其中，2017年3月13日至2017年9月12日的租金为152400元；2017年9月13日至2018年9月12日的租金为320460元；2018年9月13日至2018年12月11日的租金为84010元）。上述两项合计770870元（214000元＋556870元）。鑫山峰公司自2017年3月13日至2018年12月11日共应向华天公司支付租金770870元。扣减鑫山峰在此期间已支付的租金532096.88元和履约保证金180000元，鑫山峰公司实际欠华天公司租金58773.12元。考虑到本案实际情况，结合鑫山峰公司对违约金过高的抗辩，原审法院将违约金综合调整为按年利率6%计算并无不当。华天公司2018年12月11日采取了贴封条的措施，实际已经控制了涉案房屋。为了避免损失的扩大，华天公司完全可以采取合法的方式自行清空租赁房屋。华天公司亦无充足的证据证明鑫山峰公司故意阻止华天公司收回房屋。故华天公司主张304000元房屋空置损失的上诉请求，本院不予支持。三峰公司、鑫山峰公司共同向华天公司出具公司变更函一份，说明华天公司对于三峰公司变更成鑫山峰公司是认可的，通过合同履行的情况以及鑫山峰公司向华天公司出具承诺书的事实，应视为三峰公司将此前合同中的权利义务概括转移给了鑫山峰公司，且案涉租赁合同签订主体均为公司。故华天公司要求三峰公司、邱峰承担连带责任的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，华天公司上诉有理的部分，本院予以支持。上诉无理部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8798号民事判决；二、武汉鑫山峰建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向湖北华天大酒店有限责任公司支付租金58773.12元及逾期付款利息（以58773.12元为基数，按年利率6%，自2018年12月12日起计算至租金清偿之日止）；三、驳回湖北华天大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4463元，由武汉鑫山峰建设工程有限公司负担307元，由湖北华天大酒店有限责任公司负担4156元。二审案件受理费收取4463元，由武汉鑫山峰建设工程有限公司负担307元，由湖北华天大酒店有限责任公司负担4156元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇二一年四月八日法官助理陈喜兰书记员于宁