山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1082民初314号 原告：威海泰昌房地产开发有限公司，统一社会信用代码913710002671511156，住所地威海市经济技术开发区齐鲁大道**。 法定代表人：赵锦庄，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙海，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁金涛，山东德衡（威海）律师事务所实习律师。 被告：王磊，男，汉族，1983年6月4日出生，住荣成市黎明中区。 第三人：汤本义，男，汉族，1953年3月2日出生，住威海火炬高技术产业开发区。 第三人：夏梽桐,男，汉族，1973年8月3日出生，住威海市。 原告威海泰昌房地产开发有限公司与被告王磊，第三人汤本义、夏梽桐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海泰昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙海、梁金涛及被告王磊到庭参加诉讼，第三人汤本义、夏梽桐经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付被告欠付的房款1722879元及违约金261533.03元(以被告欠付的房款1722879元为基数，自2016年10月26日起至2020年12月21日止按日万分之一计算)，同时要求被告支付截至偿还全部款项之日前的违约金(以被告欠付的房款1722879元为基数，按日万分之一计算)。事实和理由：原、被告双方于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”，约定被告购买原告位于荣成市，41幢6层502号，41幢6层506号，42幢6层505号，42幢6层502号，41幢3层203号，27幢2层103号，27幢2层104号房屋，(其中根据被告安排将41幢3层203号直接网签给其司机谭晓阳；将27幢2层103号后转卖给许萌丹，将27幢2层104号后转卖给马振起，原告协助办理了变更手续。)该八套房屋总金额为3122879元，根据合同约定的付款方式：被告应当于2016年10月25日前一次性支付全额房款。截至目前，被告仅支付1400000元，被告仍欠房款1722879元。 根据合同第八条约定：“买受人未按照本约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：。(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。为此，原告提起诉讼，请求依法判决。 被告王磊辩称，被告实际支付房款169万，被告不欠原告房款，对原告提出的欠款已经过了诉讼时效。双方当时约定的购买8套房屋的价格就是169万，合同中的房款总额，当时经办人的意思是不影响其他购房人办理贷款，要求我们还按照备案的价格配合他们签订购房合同，原告也给被告开具了全额的收款收据，并进行房屋备案登记，被告已全部履行付款义务。付款140万通过银行转账方式打到原告会计陈静账户，29万由原告公司经办人夏总POS机刷卡收取。我原来是从事房屋中介，也从事低价收房再转让的业务，当时原告的经办人员有一个小伙子，询问是否有收房业务，共计8套房屋，25万一套，我们去现场查看都是5楼，我们就对原告提供的房屋进行调整，共选定8套房屋，议价169万成交，原告承诺给我们合同备案并无条件撤备案更名一次。谭晓阳当时直接签约，谭晓阳是我们的工作人员，两套房产出售给许萌丹、马振起，原告协助办理房屋登记手续。许萌丹现刚刚交房不久，马振起情况被告不了解。 第三人汤本义、夏梽桐未答辩。 经审理查明，2016年10月25日，原、被告双方签订荣成市，41幢6层502号，41幢6层506号，42幢6层505号，42幢6层502号，41幢3层203号，27幢2层103号，27幢2层104号八套房屋的买卖合同，八套房屋的合同价款分别是426618元、405212元、370481元、362507元、362507元、413132元、391211元、391211元，被告于当日将41幢203室转卖予谭晓阳，原告为被告及谭晓阳开具了满额收据并办理备案。被告后于2017年2月22日将27幢103、104室转卖予许萌丹、马振起，原告协助被告撤回原网签合同并重新与许萌丹、马振起签订了合同，并为二人开具了满额收据。被告于2016年10月26日向陈静账户转账1400000元，通过POS机向商户威海市成宇烟酒商行刷卡支付290000元。以上事实，原、被告双方均无异议，本院予以采信。 审理过程中，本院依法追加汤本义为本案第三人，并对其进行了调查，汤本义称陈静收款、付款，以及房屋网签、更名，都需要经过汤本义的同意，但这不能代表与被告属于正常买卖关系，也有可能是夏梽桐借用房产担保借款，夏梽桐曾向汤本义承诺，不管房屋真实价值是多少，夏梽桐要么负责将备案网签合同撤销，要么将房款支付给汤本义。根据汤本义的陈述，本院追加夏梽桐为本案第三人，并对其进行了调查，夏梽桐称涉案八套房产系卖予被告，但其告知汤本义是借款提供担保，而且八套房产价格为140万元，被告支付的29万元是给介绍人的好处费。原告对汤本义调查笔录的真实性无异议，认为从笔录内容可以看出，汤本义并不清楚被告与夏梽桐之间的实际关系。汤本义仅是以不确定的表述进行说明，因此笔录所记载的相关内容不能认定为案件事实。对于夏梽桐的录音，因为原告代理人不认识夏梽桐本人所以无法确定其身份，即使身份属实因夏梽桐与原告或者涉案项目并无任何关系，不存在夏梽桐有权向被告确定房屋价格，低价处置案涉房屋的情况。同时从录音中可以听出夏梽桐认为29万元的款项，其本人没有收取，也不清楚被告实际支付的数额和收款人，因此被告没有证据证实支付的29万元为购房款。被告对调查笔录没有异议，但不认可第三人夏梽桐所称的29万元是给他人的好处费，被告称是夏梽桐的工作人员以税低为由要求被告刷POS机支付尾款。 原告主张在签订合同时相信被告有能力一次性支付全部房款故先行为其开具收据并办理备案，但被告在支付140万元后再未支付剩余房款，因为房屋没有竣工交付，故没有及时催款，后因第三人汤本义管理混乱，原告于2017年6、7月份接手项目的管理，查证、清理第三人汤本义以签订网签手续为借款提供担保的行为，2017年12月份就曾为查证房款支付情况与被告有过通话，最近六个月也多次通话。被告则认为2017年12月20日的通话距今已超过三年，最近六个月的通话也是协商原告能否回购剩余五套房产。 本院认为，原告与第三人汤本义合作开发涉案房地产项目，第三人汤本义在2017年6、7月份前全权负责涉案房地产项目的开发、建设与销售。根据双方提交的证据、当事人陈述，可以证实第三人夏梽桐以需要房产为借款提供担保为由取得第三人汤本义同意后，派人以原告公司名义与被告协商将涉案八套房屋作价169万元卖予被告。第三人夏梽桐虽未向被告出示相关授权手续，但原告不仅与被告签订买卖合同并备案，还为其出具了满额收据，被告通过原告的以上行为变相对第三人夏梽桐是否足以代表原告公司进行了合理审查，足以相信第三人夏梽桐确系代表原告公司低价出售房产，第三人夏梽桐的行为构成表见代理，第三人夏梽桐对被告的承诺也应对原告产生约束力。该承诺一经作出即发生法律效力，对双方的书面合同中的价格条款形成实质性变更。至于第三人夏梽桐以需房产为借款提供担保为由骗得第三人汤本义同意，导致原告与第三人汤本义合作开发的楼房被低价出售所造成的损失，原告及第三人汤本义应另案向第三人夏梽桐追偿。 原告作为专业房地产公司，对开具满额收据即视为房款已经交齐的法律后果应当明知，原告称相信被告有能力一次性支付全部房款所以为原告出具满额收据的陈述与常理不符，且原告在2017年配合被告将两套房产重新备案至他人名下，并再次为他人出具满额收据的行为不仅与原告的陈述相矛盾，也印证被告所称的已支付了全部房款。第三人夏梽桐称29万元系被告支付给经办人的好处费，没有证据予以证实，但即便第三人夏梽桐所述属实，被告根据意愿支付了169万元，第三人夏梽桐根据意愿将八套房屋售得140万元，所谓的经办人收取29万元好处费并未给任何一方造成损失，该经办人的行为完全是因为原告与第三人汤本义内部管理混乱导致，被告在合同目的已经实现的情况下没有理由拒付剩余房款或审查付款去向。 综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持，第三人汤本义、夏梽桐经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩与质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告威海泰昌房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费11330元（系减半收取），由原告威海泰昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宋春霖 二〇二一年四月二日 书记员  王琬钧