江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏12民终131号 上诉人（原审原告、案外人）：杨留其，男,汉族。 委托诉讼代理人：叶家庆，江苏银杏树律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘宏，男，汉族。 委托诉讼代理人：张蓉，江苏人仁律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：朱玉先，男，汉族。 上诉人杨留其因与被上诉人刘宏、原审第三人朱玉先案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰兴市人民法院（以下简称泰兴法院）（2020）苏1283民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨留其上诉请求：撤销一审判决,判令确认其为泰兴市房屋的权利人并撤销对该房产的查封，停止对该房屋执行，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.泰兴市房屋的转让、支付房款、占有均在法院查封之前。2012年1月30日上诉人与第三人签订《房屋转让协议书》明确约定是两间门面房一起转让，即文明路161号和163号，两间房屋已被上诉人实际占有、使用。上诉人已于2013年1月31日前支付两间房屋的全部房款，有第三人收条和证人证言可以证明。上诉人本想两间房屋一并过户，但因当时案涉房屋朱玉先抵押给银行，加上经济能力确实有限，故在2014年先将其中一间文明路163号进行房产登记（该登记足以说明房屋转让协议的真实性）。包括案涉房屋在内的购房款196万元已经全部支付。上诉人在一审时提交了相关的银行凭证能够证明上诉人通过刘某本人及其控股企业通过银行转款，购房已经过去近十年，只要不是专业财务人员且记有详细账目都不可能记得十分清楚；2.上诉人已经实际占有案涉房屋，2017年1月8日，上诉人与丁雪峰签的《房屋租赁合同》，丁雪峰用于开设泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司，丁雪峰出具的收条可以证明租金是上诉人收取，一审法院虽调查了丁雪峰，形成了书面记录，但丁雪峰作为证人应当出庭作证，只有当庭作证且经双方当事人发问质证的证言才能作为证据，因此调查笔录不能作为认定不存在出租给丁雪峰的事实。案外房屋的水电费都是由上诉人委托刘某缴纳的。一审法院认定事实不清、适用法律错误，判决明显不当，请求支持上诉人的上诉请求。 刘宏答辩称，1.黄桥镇文明路161号房产系朱玉先和吕才芳所有，上诉人提交的房屋转让协议、收条及证人证言无法证明其已经购买且全部支付房款这一事实。对于购房款的交付时间、交付方式，上诉人、第三人及证人的说法明显矛盾，上诉人与第三人之间不存在真实的房屋买卖关系；2.上诉人提交的房屋租赁合同及收条与一审法院核查承租人丁雪峰的事实相悖，工商登记可以看出2017年丁雪峰在泰兴城区经营，与上诉人提交的2017年收条明显存在矛盾，一审法院依职权对案件事实有关的人进行核查符合法律规定。一审法院查明事实清楚、程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。 朱玉先未到庭陈述意见亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，泰兴法院于2016年6月20日对刘宏诉周某、闾开成、朱玉先民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1283民初3165号、3166号民事调解书：一、刘宏与周某、闾开成、朱玉先一致同意该两案以人民币375000元结账，周某、闾开成保证于2016年7月30日前一次性给付，若不按期足额给付上述款项，刘宏有权以总额450000元的未偿还部分一并申请执行；二、朱玉先对上述债务中的162500元承担连带清偿责任。因周某、闾开成、朱玉先均未履行调解书确定的义务，刘宏申请执行，泰兴法院于2016年8月18日立案受理执行。执行中，该院于2016年9月5日作出(2016)苏1283执2253号之二执行裁定书、协助执行通知书：查封被执行人朱玉先所有的位于泰兴市（不动产权证号169093）、黄桥镇塔北路西侧（不动产权证号180791）房产两套。杨留其向泰兴法院提起执行异议，该院于2018年11月13日作出（2018）苏1283执异56号执行裁定驳回其异议请求。 杨留其不服上述执行裁定，向泰兴法院提起执行异议之诉称，其和第三人朱玉先签订了案涉房屋的转让协议书，实际支付了房款，第三人亦已向其交付案涉不动产，且其没有任何过错，应当确认其为案涉不动产的权利人。请求判决确认其为泰兴市房屋的不动产权利人，撤销对该房屋的查封并停止执行。 泰兴法院在审理中经向泰兴市市场监督管理局查询，泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司登记住所地为泰兴市，该经营场所系租赁使用权，备案的租赁合同由第三人朱玉先（出租方）与案外人泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司（承租方）于2018年1月9日签订。 并向泰兴市不动产登记中心查询了案涉房屋及其相邻房屋的相关情况。杨留其请求停止执行并确认其为权利人的房屋，不动产权证号：169093，发证时间：2014年9月26日，登记权利人：吕才芳/朱玉先，房屋建筑面积：292.79平方米，总层数：5层，坐落：黄桥镇文明路161号；案涉房屋东邻房屋系两间一体，呈梯形状，不动产权证号：178591，发证时间：2015年9月2日，系基于2015年8月23日吕才芳、朱玉先合同转让变更登记，登记权利人：朱迎亚、何庆霞，房屋建筑面积：846.44平方米，总层数：5层，坐落：黄桥镇文明路161号；案涉房屋西邻房屋，不动产权证号：苏（2016）泰兴市不动产权第0001283号，发证时间：2016年6月23日，系基于2016年6月17日杨留其、孙如美、杨奔合同转让变更登记，登记权利人：张林勇、何雪红，房屋建筑面积：292.79平方米，总层数：5层，坐落：黄桥镇文明路163号；张林勇、何雪红西邻房屋，不动产权证号：152993，发证时间：2013年4月3日，系基于2013年2月18日吕才芳、朱玉先合同转让登记，登记权利人：徐欣，房屋建筑面积：301.91平方米，总层数：5层，坐落：黄桥镇文明路165号。泰兴法院现场勘验上述房屋，发现该排房屋均为单号，案涉房屋门牌号系用红纸打印后粘贴于门上，内容为“文明路161号”，而左右其他房屋的门牌，均为铁质铭牌，用钉子钉于墙上，内容为“文明路161”、“文明路163”、“文明路165”等等。泰兴法院对丁雪峰进行了调查。丁雪峰表示，其于2017年初开办泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司，经营地在泰兴城区，经营数月后离开。2017年底，其看到了案涉房屋的招租信息，遂电话联系出租方，对方自称杨留其，双方谈妥了租金标准，丁雪峰支付了第一年的租金12000元，对方出具了收条，后来对方又让他补签了合同，他没有细看合同内容，包括落款时间。在2018年进行公司经营地址变更登记时，出租方提供了案涉房屋的房产证，丁雪峰称系委托他人办理工商变更手续，备案的房屋租赁合同中出租方系何人签名，他并不清楚。 泰兴法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，登记在吕才芳、朱玉先名下、不动产权证号169093的房屋被采取强制执行措施，杨留其以其为实际权利人提出异议，其据以证明案涉房屋系其向第三人朱玉先购买的证据为2013年1月30日的《房屋转让协议书》、朱玉先于2013年1月30日出具的收到其196万元房款的收条、证人刘某、周某的证言以及刘某与朱玉先之间的部分银行往来记录。关于房屋转让协议书，其主要内容约定第三人朱玉先将包含案涉房屋在内的两套房产出售给杨留其，转让总价为196万元，双方签订协议之日支付10万元订金，余款在2013年1月31日结清，对于房款的交付，杨留其本人称，由于房屋系通过其同学刘某联系购买，房款全部交给刘某，2013年1月30日签订转让协议之前已支付刘某房款50万元左右，余款分别在2013年年底和2014年支付给了刘某；证人刘某作证称，杨留其早在2011年、2012年期间即陆续将购房款交给他，系由他银行转账给朱玉先，但杨留其提供刘某与朱玉先的部分交易记录发生在2010年，且无法证明交易性质；证人周某称，她是朱玉先的会计，曾在杨留其与朱玉先的房屋转让协议上签字证明，杨留其的购房款都是由杨留其汇到朱玉先的个人账户的；对于杨留其提交的朱玉先于2013年1月30日出具的收到其196万元房款的收条，杨留其表示该收条系朱玉先出具给刘某、由刘某保管的。对于上述证据，首先，两证人对于购房款的交付方式的陈述，一人说是通过其转交，一人说是直接汇到朱玉先的个人账户，存在明显的矛盾；其次，杨留其本人陈述签订协议之时，其交给刘某用于购房的款项只有50万元，而刘某却称杨留其的房款是2011年、2012年间陆续交给他、在结清之后（朱玉先）出具了全额房款的收条，朱玉先出具收条时间是2013年1月30日，杨留其与刘某关于款项支付的事实存在矛盾；第三，朱玉先当庭称其为了承建房屋向杨留其借款，无力偿还借款就将文明路162号、163号房屋抵算借款，如果这一节属实，双方为何不在转让协议书中明确载明？何须在转让协议签订当日转让方出具收到全部房款196万元的情况下还在协议中约定“签订协议之日支付10万元订金，余款在2013年1月31日结清”？杨留其关于已全部支付房款的证据矛盾重重、互相冲突，不予采信。杨留其主张已实际占用案涉房屋的证据系其与案外人丁雪峰于2017年1月8日签订的租赁合同及收取相应租金的收条，但经核查丁雪峰，丁雪峰否认于2017年1月8日与杨留其签订过租赁合同，其表示，2017年其公司系在泰兴城区经营，租用案涉房屋共两年，从2017年底、2018年初开始，书面合同更是在事后补签。对于出租人身份，丁雪峰表示，他没有看到出租人的身份证件，不能确定就是杨留其本人。对于丁雪峰反映的情况，杨留其称出租房屋系委托刘某办理的，其不能解释租房合同和收条落款为2017年1月8日的问题。虽然杨留其持有经丁雪峰签字的房屋租赁合同，但合同内容及落款时间与事实严重不符；所谓租金收条，系杨留其本人书写，不具证明力，对上述证据不予采信，杨留其未能提供其他足以证明其实际占有案涉房屋的证据，不能认定其在查封前已合法占有该不动产。案涉房屋符合办理过户登记条件，且不存在出卖人拒不协助办理等客观障碍，杨留其称案涉房屋未能过户系过户费用过高的理由不能令人信服，不予采信。杨留其主张其为不动产权证号169093、登记在吕才芳、朱玉先名下房屋的不动产权利人，证据不足，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利。 据此，泰兴法院于2020年9月10日作出（2020）苏1283民初1369号民事判决：驳回杨留其的诉讼请求。案件受理费11800元，由杨留其负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。上诉人杨留其主张排除对案涉房屋的执行，必须提供证据证明其符合上述司法解释规定的全部四项要件。 本案中，首先，杨留其在一审中提交其与第三人朱玉先于2013年1月30日签订的房屋转让协议虽然早于案涉房屋被查封之时，但朱玉先当庭陈述其因承建房屋向杨留其借款，无力偿还借款将案涉房屋抵算借款，因此不能确定上诉人杨留其与第三人朱玉先之间存在真实的房屋买卖关系；其次，上诉人杨留其提交其与案外人丁雪峰于2017年1月8日签订的租赁合同及收取相应租金的收条，用以证明其在查封前占有案涉房屋，但泰兴法院从工商部门调取的备案租赁合同显示案涉房屋由朱玉先出租给泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司从事经营，双方于2018年1月9日签订房屋租赁合同，公司法定代表人丁雪峰在合同中签名，泰兴法院亦向丁雪峰核实，丁雪峰否认于2017年1月8日与杨留其签订过租赁合同并表示2017年其公司系在泰兴城区经营，租用案涉房屋共两年，从2017年底、2018年初开始，书面合同更是在事后补签，杨留其所举证据与备案合同不符，其亦未提供其他充足证据证明在查封前实际占有案涉房屋；再次，杨留其主张其已经支付全部价款，但案涉房屋购房款金额较大，其应当提交收款人为朱玉先的银行转账凭证，现其仅陈述通过刘某向朱玉先交付全部购房款明显不符合一般交易习惯，且两证人对购房款的交付方式的陈述存在明显矛盾，因此现有证据不足以证明杨留其已经支付全部购房款；最后，案涉房屋符合办理过户登记条件，且不存在出卖人拒不协助办理等客观障碍，杨留其亦称案涉房屋未能过户的原因系过户费用过高，因此应当认定案涉房屋未能办理过户登记手续系杨留其自身原因导致。 综上，上诉人杨留其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，其要求确认为案涉房屋的权利人并排除法院对该房屋执行的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人杨留其负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年四月十二日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟