山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初13488号原告：刘宏涛，男，1973年2月22日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：于淼，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。被告：董晓南，男，1985年9月3日出生，汉族，无业，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：高琨，北京市京都律师事务所律师。原告刘宏涛与被告董晓南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宏涛及其委托诉讼代理人于淼，被告董晓南委托诉讼代理人高琨到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘宏涛向法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告装修损失、经营损失、茶叶款共计443466.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告与被告于2012年12月27日签订案涉《房屋租赁合同》，合同约定年租金17万元，租赁期限自2013年1月27日至2018年1月27日。后因被告是案涉房屋转租方，在履行合同过程中，被告与房屋所有权人发生纠纷，导致房屋的所有权人自2015年3月份开始对案涉房屋实施堵门等强制手段，致使原告无法正常经营，原告租赁案涉房屋的合同目的无法实现。后案涉房屋的所有权人将被告董晓南诉至法院，原告作为第三人参加诉讼。法院作出(2017)鲁01民终2730号民事判决书，判令原告于判决生效后30日内即2017年5月份腾空案涉房屋。现因被告过错导致案涉房屋无法无法正常经营，案涉租赁合同的合同目的无法实现，并使原告提前腾退房屋。故给原告造成的损失，被告应承担赔偿责任。综上所述，法院依法判决，维护原告合法权益。庭审过程中，原告自愿放弃茶叶款的主张。被告董晓南辩称，1.原告没有证据证实其在本案中真实发生的损失。2.根据另案已生效的（2015）鲁0103民初1938号判决认定醉爱公司与漱玉平民大药房之间的房屋租赁合同合同无效，醉爱公司上诉，（2017）鲁01民终2730号判决维持原判。董晓南诉刘宏涛房屋租赁合同纠纷案号为（2018）鲁0103民初1717号，经审理认定依据本院已生效的（2015）鲁0103民初1938号，涉案合同也就是本案的涉案合同亦为无效合同。刘宏涛不服上诉，济南市中级人民法院经审理作出（2019）鲁01民终152号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，刘宏涛提起再审，再审案号为（2019）鲁01民再144号，查明事实与一、二审法院认定一致，维持了原审的关于合同无效的判决，仅对房屋占用费金额部分进行了改判。综上，被告认为董晓南对于本案涉案合同的无效并没有任何过错，原告无权要求被告承担任何责任。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交房屋租赁合同、装修效果图及装修图、（2015）市民初字第1938号民事判决书、商户银行卡交易对账单、（2017）鲁01民终2730号民事判决书、（2019）鲁01民终152号民事判决书、（2019）鲁01民再144号民事判决书、收款收据、照片、新闻图片、证明、评估报告、加盟收益分析、加盟连锁方案等证据为证。本院对原、被告所提交的证据依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月27日，董晓南（甲方）与福建清雅源贸易有限公司签约代表刘宏涛（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条1、甲方出租给乙方的房屋位于济南市建设路XXXX号。2、出租房屋建筑面积共120平方米。第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明（营业执照）等文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条1、该房屋租赁期共60个月。自2013年1月27日起至2018年1月27日止（已含免租装潢期30天，交房日期2013年1月27日）。第五条1、租金：年租金壹拾柒万元整，第三年起租金每年递增6%。第七条3、如因房屋问题造成乙方无法经营下去，甲方应承担一切的责任及乙方装修的损失。第十一条甲方违约责任1、甲方因不能提供本合同约定的房屋或提供的房屋有重大瑕疵而解除合同的，应支付乙方陆仟伍佰元整的金额为违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。……4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应先返还乙方押金和已经支付的全部租金，并按乙方因此受到的损失承担赔偿责任。5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失。董晓南作为原告起诉刘宏涛的房屋租赁合同纠纷一案，要求解除涉案房屋租赁合同（案件审理过程中变更为认定租赁合同无效），并要求被告刘宏涛支付房屋费用。本院于2018年2月8日受理后，案经审理本院于2018年8月16日作出（2018）鲁0103民初1717号民事判决书，认定涉案房屋租赁合同为无效合同，对双方无法律约束力，判令刘宏涛支付自2013年1月27日至2018年1月27日的涉案房屋占用费541212元。刘宏涛不服，提起上诉，案经审理，济南市中级人民法院于2019年1月16日作出（2019）鲁01民终152号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘宏涛仍不服一、二审民事判决，申请再审，济南市中级人民法院经查，决定再审，并于2020年4月9日作出（2019）鲁01民再144号民事判决书。经查，（2019）鲁01民再144号民事判决书载明审理查明部分内容如下：“2015年6月23日，一审法院另案受理了漱玉平民大药房连锁股份有限公司(以下简称漱玉公司)与醉爱公司、第三人刘宏涛房屋租赁合同纠纷一案【(2015)市民初字第1938号】，该案审理查明，济南市市中国家税务局将济南市建设路XXXX号建筑面积490平方米的房屋出租给漱玉公司，经其同意，漱玉公司将其中的330平方米转租给醉爱公司，醉爱公司在承租期内，部分房屋由刘宏涛使用。经审查，双方均无证据证实该涉案房屋取得合法的产权登记或在建设时经过了相关主管单位的准建审批，故涉案租赁合同无效。2016年12月13日，一审法院作出民事判决：一、漱玉公司与醉爱公司签订的《房屋租赁合同》无效。二、醉爱公司于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号(门头招牌为“缘客来”)的涉案房屋腾空，交还漱玉公司。三、第三人刘宏涛于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路XXXX号(门头招牌为“清雅源茗茶”)的涉案房屋腾空，交还漱玉公司……醉爱公司不服该判决向本院提起上诉。2017年5月12日，本院作出(2017)鲁01民终2730号民事判决：驳回上诉，维持原判。……本案中，涉案房屋因未取得规划许可证，董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》应认定无效，但刘宏涛实际占有使用涉案房屋，应当参照董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》租金标准及实际占用期间支付占有使用费。关于实际占用期间的问题，根据董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》，租赁期共60个月，自2013年1月27日起至2018年1月27日止，交房日期为2013年1月27日，也即如合同正常履行完毕，刘宏涛应支付完整租赁期间的租赁费。但本案中，根据本院(2017)鲁01民终2730号民事判决，刘宏涛应于该判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空，交还漱玉公司。也即该判决生效之日起，刘宏涛即无权继续占有使用涉案房屋，如仍占有使用，漱玉公司可依法申请法院强制执行，且取得向刘宏涛主张在生效判决确定的最后期限后如刘宏涛拒不腾房而产生的占有使用费的权利。据此，在本院(2017)鲁01民终2730号民事判决生效之日起，董晓南即丧失向刘宏涛主张涉案房屋占有使用费的权利，原审认定刘宏涛向董晓南支付自2013年1月27日至2018年1月27日止的房屋占有使用费541212元欠妥，应予纠正。根据本院(2017)鲁01民终2730号民事判决卷宗材料，向各当事人邮寄送达判决书之日为2017年5月18日，该案件当事人均认可已于2017年5月19日收到邮寄送达的判决书，故本院(2017)鲁01民终2730号民事判决的生效之日为2017年5月19日，刘宏涛应向董晓南支付自2013年1月27日至2017年5月19日止的占用费749627元，扣除刘宏涛已实际支付的34万元，尚欠董晓南房屋占有使用费数额为409627元，该房屋占有使用费用应由刘宏涛给付董晓南。……判决如下：……三、再审申请人刘宏涛于本判决生效之日起十日内给付被申请人董晓南房屋占用费409627元。”（2019）鲁01民再144号民事判决书已生效，且民事判决已实际履行。原告刘宏涛主张，因董晓南的原因，导致涉案房屋租赁合同被法院认定为无效，使涉案房屋无法正常使用、店铺无法正常经营，给其造成巨大的经营损失和装修损失，故要求董晓南赔偿该损失。刘宏涛为证实其主张，提交照片、新闻图片及（2015）市民初字第1938号法庭审理笔录、（2017）鲁01民终2730号民事判决书上诉理由等均可证实。被告董晓南对此不予认可，称该案的终审判决（2017）鲁01民终2730号民事判决对于车辆堵门、水泥浇灌等已作出认定，即不能认定系漱玉平民大药房连锁股份有限公司所为，且该判决亦明确直到该判决作出之时，刘宏涛仍在涉案房屋中进行经营。本案审理过程中，原告刘宏涛申请对涉案房屋自2015年3月至2018年1月27日期间的装修损失进行鉴定，同时申请对该期间的经营损失进行评估，本院根据原告的申请，委托山东正衡价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年10月16日出具价格评估报告，价格评估意见：在评估基准日济南市市中区建设路XXXX号装修清单总计为163747元，2015年3月至2018年1月27日期间的装修损失价值为：￥98248元（人民币：玖万捌仟贰佰肆拾捌元整）。经查，山东正衡价格评估有限公司所依据的评估标的清单载明标的含两部分，一部分为装修公司进行装修部分，另外一部分原告刘宏涛购置的家具部分，评估总价合计163747.00元。其中，原告刘宏涛自行购置部分内容如下：1.茶盒展示架（尺寸：1200*400*2400）6套，每套1560元，评估价：9360.00元；2.茶盒展示架（尺寸：1050*400*2400）2套，每套1560元，评估价：3120.00；3.嵌入式金御叶专柜1套（尺寸：1600*400*2400），每套2640元，评估价：2640.00元；4.大通透柜2套，每套1580元，评估价：3160.00元；5.收银台1.80米，每米1200元，评估价：2160.00元，以上共计20440元。装修投入日期为2013年2月，商业店面规定使用年限5年，申请人申请装修损失期间是2015年3月至2018年1月27日装修损失价值为：98248.00元。本院依据原告刘宏涛的申请，委托山东正衡价格评估有限公司对其自2015年3月至2018年1月27日期间的经营损失进行评估，该评估公司因刘宏涛未提供申请请评估期间的营业收入及营业成本，于2021年1月20日出具了退案函。庭审过程中，因评估公司退鉴，原告刘宏涛变更了经营损失的计算方式，称其经营损失分为两部分，一部分为房租即是房屋占有使用费，因涉案租赁房屋自2015年3月27日起已无法正常经营，而（2019）鲁01民再144号民事判决书中判令自已支付董晓南自2015年1月27日至2017年5月19日的房屋占有使用费409627元，故扣除两个月的租金后，剩余款项为380051元亦是自己的经营损失；另一部分经营损失指的是经营的利润损失，根据清雅园品牌茶叶招商加盟手册的品牌定位，每月利润是3.4万元，故自2017年5月19日至2018年1月27日，按照利润的七成计，即3.4万元/每月*8个月*0.7=19.04万元；自2015年3月27日至2017年5月18日（共计26个月），每月按5000元计为13万元（5000元*26个月），故利润损失共计32.04万元（13万元+19.04万元），上述两项损失达700451元。虽经营损失数额巨大，考虑到在2017年5月19日前尚有少许营业额，原告本着定纷止争的原则，主动减少经营损失的要求，要求被告董晓南赔偿经营损失345218.4元即可。被告董晓南对原告刘宏涛的上述主张不予认可，称关于装修损失的评估报告是建立在资料真实可靠的假定条件之上，因本案中鉴定报告所依据的文件并不具备真实性、合法性、关联性等合法证据要件，故所得出的评估结论不准确，报告中的评估时间段为2015年3月至2018年1月27日，该时间段亦不能认定为原告的装修损失时间。对于原告主张的经营损失中房屋占有使用费，（2019）鲁01民再144号判决已对房屋占有使用费明确判定，该部分费用应当由刘宏涛支付给董晓南，并不属于原告刘宏涛的损失；对于刘宏涛主张的经营损失中利润损失32.04万元，刘宏涛曾提出鉴定，但鉴定机构给出的结论是需要刘宏涛提供评估期间的营业收入及营业成本，但其并未向评估机构提供，可见刘宏涛并没有足够的证据证明其经营损失。另外，对原告刘宏涛依据招商手册计算经营损失亦不予认可，对其提交招商手册真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，因该文件来源不明，形成时间不明，且属于宣传广告，涉及的收入数据必定有据夸大，成本投资数定刻意压缩，且该手册亦明确数据仅供参考，故该手册不能反映原告的实际经营情况。另查明，济南市中级人民法院于2017年5月12日作出的(2017)鲁01民终2730号民事判决中对涉案房屋经营受影响作出过认定，内容如下：“本院认为，……漱玉连锁公司于2015年9月29日向济南醉爱公司送达了解除合同的通知，济南醉爱公司亦提交通话录音、照片等证据证明漱玉连锁公司实施了车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等影响承租使用房屋的行为，但是，济南醉爱公司至今未将涉案房屋腾还给漱玉连锁公司，原审第三人刘宏涛现亦在涉案房屋中经营，且漱玉连锁公司对车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等行为不予认可，无法证实车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门系漱玉连锁公司实施。故济南醉爱公司关于2015年10月10日涉案房屋被漱玉连锁公司强行收回及其它抗辩理由，本院不予采信。”本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第五百零七条规定，合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。本案中，原告刘宏涛与被告董晓南签订的《房屋租赁合同》，最终因无证据证实涉案房屋取得合法的产权登记或在建设时经过了相关主管单位的准建审批，被认定为无效合同。原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定“甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失”，原告刘宏涛因合同无效所造成的所有损失，有权要求被告董晓南予以赔偿。关于原告刘宏涛主张的装修损失，本院认为，涉案房屋作为商铺，商业店面装修规定使用年限5年，生效的法律文书（2019）鲁01民再144号民事判决已认定原告刘宏涛使用涉案房屋至2017年5月19日，自2017年5月20日起至2018年1月27日止期间原告刘宏涛无法进行使用，故该期间的装修损失被告董晓南应予以赔偿。鉴定机构评估依据原告提交的证据及结合市场情况，所做出的评估价格相对公平，本院予以确认。鉴定机构评估标的清单中含有原告自行购置的茶盒展示架、嵌入式金御叶专柜、大通透柜等共计20440元为可拆除的内容，计算装修损失时应从总价款中予以扣除（评估总价163747.00元减去20440元），依照鉴定机构的计算方式，扣除原告自行购置的茶盒展示架、嵌入式金御叶专柜、大通透柜等家具后，每月损失价值约为2388元，故自2017年5月20日起至2018年1月27日止计8个月有余，故本院酌定原告刘宏涛的装修损失为2万元，对于原告刘宏涛的该项损失，被告董晓南依约应予赔偿。关于原告刘宏涛主张的经营损失中的房租即是房屋占有使用费，该项费用系生效的法律文书（2019）鲁01民再144号民事判决已认定应由原告刘宏涛支付给被告董晓南的费用，原告再次提起，并以此作为损失，要求被告董晓南向其支付，无法律依据。如原告刘宏涛认为该项费用亦是自己的经营成本，不应向被告董晓南支付，则应通过再审的方式进行解决。关于原告刘宏涛主张的经营损失中利润损失，其提交的证据能够证实其在经营过程中曾因一些破坏行为其经营受到一定的影响，但其提交的证据尚不能够证实其受到影响的时间长度及经营损失的实际数额，亦不能证实该破坏行为系被告董晓南造成的或由被告董晓南的原因造成，故原告刘宏涛要求被告董晓南承担赔偿责任，证据不足，依法无据；另外，原告刘宏涛依据清雅园品牌茶叶招商加盟手册的宣传册估算其利润损失，证据不足，要求被告进行赔偿，证据不足，事实不清，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告董晓南于本判决生效之日起10日内支付原告刘宏涛装修损失2万元。二、驳回原告刘宏涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7952元减半收取3976元，由原告刘宏涛负担3500元，被告董晓南负担476元；财产保全费2737元，由原告刘宏涛负担2500元，被告董晓南负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宫淑英二〇二一年四月十五日书记员  郑娇娇