镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2015）徒民初字第01125号原告李某，女，汉族，1985年5月1日生，住江苏省扬州市邗江区。委托代理人邵桂权，江苏石塔律师事务所律师。被告镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇计生站西二楼。法定代表人王孝康，该公司总经理。委托代理人常立，江苏朱方律师事务所律师。原告李某与被告镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法先由审判员白雪独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行审理，原告李某及其委托代理人邵桂权、被告镇江新房房地产开发有限公司的委托代理人常立到庭参加诉讼；后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员白雪、人民陪审员赵胜兰、人民陪审员吕复环组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行审理，原告李某及其委托代理人邵桂权到庭参加诉讼、被告镇江新房房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称，2014年10月23日，其与镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）签订商品房买卖合同，约定原告以总价293974元购买被告开发的镇江市丹徒区世业镇星岛花都6幢3层324号房屋一套，该合同未到房管部门备案。镇江星耀房地产开发有限公司于2015年7月14日更名为镇江新房房地产开发有限公司。2015年1月14日原告与被告签订补充协议，约定被告于2015年2月15日前为原告提供商品房买卖合同备案合同，合同余款支付方式为银行按揭，由被告负责为原告办理。2015年2月19日，原告与被告重新签订商品房买卖合同，并进行备案。截止2014年10月23日，李某向星耀公司支付房款153974元（实际支付143974元，10000元为按期签约优惠）。李某积极配合星耀公司办理按揭贷款，并提供相应资料，但银行拒绝发放贷款，致使双方签订的商品房买卖合同的目的不能实现。现原告起诉，要求解除双方于2015年2月9日签订商品房买卖合同，要求新房公司返还已付房款143974元并支付违约金（自起诉之日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。被告新房公司辩称，镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）已更名为镇江新房房地产开发有限公司。原告与星耀公司签订商品房买卖合同，双方以及镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）还签订了委托经营管理合同，星岛公司已向原告支付部分收益。对原告提供补充协议，星耀公司不认可，也不认可剩余房款支付方式为按揭贷款。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求，同时保留要求原告继续履行合同以及支付剩余房款的权利。经审理查明，2014年10月12日，原告以pos方式向星耀公司支付6-324房屋定金10000元。2014年10月23日，原告与星耀公司签订商品房买卖合同。同日，李某以pos方式向星耀公司支付房款133974元。2015年1月14日，双方签订补充协议，约定：甲方为星耀公司，乙方为李某；甲方负责在2015年2月15日前为乙方提供商品房买卖合同备案合同，并保证备案合同所有手续完毕，双方重新签订备案合同，原合同自备案合同签订后作废；甲方承诺自乙方配合签署商品房买卖合同的备案合同并在镇江市丹徒区房管局签字确认之日起一个月内为乙方办理好房屋产权证；甲方承诺自2015年2月15日起开始正常向乙方发放酒店经营收益，具体返租时间为每月15日；甲乙双方约定合同余款的支付方式为银行按揭，按揭由甲方负责为乙方办理；甲方须在规定的时间内完成以上约定事项，否则乙方有权单方解除合同，甲方需于30日内无条件退还乙方已交的购房款，并按银行同期利率计算利息赔偿；本协议为商品房买卖合同的补充协议，具有同等效力。2015年2月9日，原告与星耀公司又签订商品房买卖合同，约定：出卖人为星耀公司，买受人为李某；楼盘名称为星岛花都；建设工程规划许可证号为321112201200132,321112201200133，施工许可证号为3211122008041600001A,商品房预售许可证号为镇房第102012；买受人购买的商品房为6幢3层0324号房屋，用途为商服，建筑面积为18.16平方米，套内建筑面积为13.86平方米，单价为每平方米16188元，总金额为293974元；付款方式及期限为其他方式详见附件四第一条，李某在该合同上签名，星耀公司在该合同上盖章。该商品房买卖合同的房屋编号为13004501020060324，备案号为1300451502020001，备案日期为2015年2月2日，该合同的打印时间为2015年2月9日。同日，附件四补充协议第一条付款方式及期限规定：1、一次性付款；2、商业性贷款、公积金贷款、组合贷款付款；3、分期付款，星耀公司在附件四补充协议上盖章，李某未在附件四补充协议上签名或盖章。均但双方对附件四补充协议的真实性均无异议。关于星岛花都6幢3层0324号房屋，星耀公司与李某未办理产权转移登记。2014年10月23日，李某与星耀公司、星岛公司还签订委托经营管理合同。因不属同一法律关系，李某要求另案处理委托经营管理合同纠纷，不要求在本案中一并处理。在案件审理过程中，李某对其要求解除的商品房买卖合同明确为原被告于2015年2月9日签订的合同。关于原告提供的2015年1月14日签订的补充协议，星耀公司对真实性有异议，认为原告提供的第一页没有加盖骑缝章，第四项有篡改的可能性并提供一份补充协议，该协议第一页盖有星耀公司合同专用章，第四项内容为：合同余款支付方式为乙方自行负责，其余内容与原告提供补充协议一致，原告对被告提交的补充协议不予认可并提交2015年1月14日双方签订补充协议时的视屏资料一份，在该视屏中有原、被告双方协商签订补充协议过程，双方确认合同余款支付方式为按揭贷款。在（2015）徒民初字第01154号赵馥英与星耀公司商品房销售合同纠纷一案中，星耀公司在庭审中陈述被告只与赵馥英、李某两个人签订了补充协议，其他的业主没有签订，该案中赵馥英提交的补充协议第一页亦没有加盖星耀公司合同专用章。还查明，星耀公司的工作人员邬昆林向李某出具收条，载明：2015年7月13日收到李某按揭贷款档案袋材料1份。2015年7月14日，星耀公司企业名称变更为镇江新房房地产开发有限公司；法定代表人姓名吴春波变更为李士宣；股东名称宁波云顶房产营销策划有限公司、中新房华夏事业有限公司变更为李士宣、中新房华夏事业有限公司，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。2015年8月19日，法定代表人姓名李士宣变更为王孝康，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。在（2015）徒民初字第01117号徐青与星耀公司商品房销售合同纠纷一案中，星耀公司在庭审中陈述因银行方面的原因，导致星耀公司未能办理按揭贷款。上述事实由当事人向法院提供的定金收据、商品房买卖合同、补充协议、房款收据、委托经营管理合同、企业名称变更通知、收条、视屏资料等证据以及原被告当庭陈述予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李某与星耀公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法、有效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于剩余房款的支付方式，双方在商品房买卖合同中虽未作明确约定，但李某与星耀公司于2015年1月14日签订《补充协议》，约定剩余房款的支付方式为按揭贷款。星耀公司辩称该补充协议第一页没有加盖骑缝章，第四项被修改并提供另一份补充协议，本院认为原告方提供的签订《补充协议》当日的视屏资料中双方确认剩余房款支付方式为按揭贷款，且被告公司在赵馥英案件中陈述只与赵馥英、李某签订补充协议，而赵馥英提供的《补充协议》第一页亦没有加盖星耀公司公章，故本院对被告提交的《补充协议》真实性不予认可，对该项辩称不予采信。原告提交的《补充协议》与2014年10月23日的商品房买卖合同、2015年2月9日的备案商品房买卖合同、被告工作人员邬昆林出具的收条相互印证，形成证据锁链，可以作为本案的定案依据，本院可以认定剩余房款的支付方式为按揭贷款。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行基于减低商业风险方面考虑，星耀公司未能为原告的剩余房款办理按揭贷款，导致原告不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由不可归责于双方当事人。综上，1、李某主张解除2015年2月9日双方签订的商品房买卖合同，于法有据，本院依法应予支持；2、新房公司依法应返还李某支付的定金10000元及房款133974元；3、新房公司还应支付李某的利息损失，应自李某起诉之日即2015年7月27日起至被告实际给付之日，其主张按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，既符合补充协议的约定，也不违反相关法律规定，本院予以准许。据此，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第五项、第九十七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李某与被告镇江新房房地产开发有限公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）于2015年2月9日签订的备案号为1300451502020001的商品房买卖合同；二、被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李某定金10000元；三、被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李某房款133974元；四、被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某的利息损失（以143974元为基数，自2015年7月27日起至实际付清之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由原告李某与被告镇江新房房地产开发有限公司各半负担1590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  白 雪人民陪审员  王杏华人民陪审员  赵 明二〇一六年六月十六日书 记 员  卜 琳