广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第1236号原告谢大信，男，1967年7月11日出生，香港永久性居民，委托代理人姚鹏，北京国枫（深圳）律师事务所律师。委托代理人林涣毅，广东信通律师事务所律师。被告深圳市世品策划服务有限公司，住所地广东省深圳市南山区太子路8号碧涛苑碧榆路34号，组织机构代码07439572-X。法定代表人何文亮。被告谢亮森，男，1936年8月27日出生，香港永久性居民，A)。；委托代理人郑震海，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人张永民，广东普罗米修律师事务所律师。原告谢大信诉被告深圳市世品策划服务有限公司（以下简称世品公司）、谢亮森确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林焕毅，被告谢亮森委托代理人郑震海到庭参加了诉讼。被告世品公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告谢亮森为碧涛苑21栋房屋的所有权共有人，各自享有房屋所有权的50%份额。原告于2015年8月31日得知被告谢亮森未经原告同意擅自将碧涛苑21栋出租给被告世品公司，且于2015年10月6日才正式看到两被告关于碧涛苑21栋的租赁合同。租赁合同所列出租方为原告与被告谢亮森，承租方为被告世品公司，合同也明确列明原告与被告谢亮森为房屋产权人；两被告于合同中约定每月租金为人民币26000元，租赁期限为2014年8月1日至2017年7月31日，但房屋于2014年7月1日交付被告世品公司使用，最后被告谢亮森作为甲方签名，而乙方则由被告世品公司的法定代表人何文亮进行签名。被告世品公司承租碧涛苑21栋后将房屋作为被告世品公司的公司住所地。因租赁合同未经原告同意及签名确认，且原告也从未收取过房屋租金，原告在得知自己合法权益被侵害后一直就合同效力的追认及租金收取事宜与被告世品公司进行协商，但协商无果，原告无奈只能委托律师发通知被告世品公司因合同未成立生效故要求收回租赁的房屋，被告世品公司也不予理会。原告认为，首先根据我国《物权法》规定，原告作为共有人之一，享有对涉案房屋的所有权，被告谢亮森出租房屋须经原告同意。被告世品公司在明知原告系所有权人之一的情况下仍与被告谢亮森恶意串通，擅自签订房屋租赁合同、承租房屋，两被告行为己侵犯了原告对涉案房屋的收益权及处分权。其次，租赁合同明确列原告为出租方之一，合同第十五条也规定“本合同自签订之日起生效”，但合同没有原告的签名，故房屋租赁合同也因没有得到原告的承诺而没有成立生效，根据我国《合同法》，合同无效，原告有权要求被告世品公司交还涉案房屋。最后，两被告作为共同侵权人，致使原告遭受财产损失，依法应对赔偿原告从2014年7月1日起至被告世品公司实际搬离涉案房屋期间的房屋占有使用费承担连带责任。故原告诉至法院，请求判令：1、确认被告世品公司与被告谢亮森签订的关于深圳市南山区蛇口太子南路碧涛苑别墅（E型）21栋房屋房屋租赁合同无效；2、被告世品公司搬离碧涛苑21栋，将涉案房屋交还给原告；3、二被告支付原告从2014年7月1日起至被告世品地产实际搬离涉案房屋期间的房屋占有使用费，二被告互负连带责任。（暂以两被告约定的每月租金人民币26000元的50%为标准，暂计至2015年10月31日的房屋占有使用费为人民币208000元，其后的房屋占有使用费仍在请求范围内）；4、两被告承担本案的诉讼费用。被告世品公司未到庭参与诉讼，亦无提交书面答辩意见及证据。被告谢亮森辩称：请求驳回原告的诉求，涉案房屋属于被告谢亮森所有，与原告无关，原告仅仅是挂名。1、原告的诉求一无法律依据，首先涉案房屋属于被告谢亮森一人所有；其次，涉案房屋的租赁合同并未违反合同法的规定，即使涉案房屋是按份共有，根据物权法的规定，按份所有人有权对涉案房屋进行合理使用和管理。2、对原告的诉求二，无事实依据，涉案房屋的所有权是被告谢亮森所有，与原告无关。3、对原告的诉求三，无法律和事实依据，涉案房屋属于被告谢亮森所有，原告仅仅是挂名，退一步讲，即使涉案房屋属于按份所有，该项请求属于共有纠纷，不应当在本案进行处理。经审理查明，涉案房产深圳市蛇口太子南路碧涛苑别墅一区碧涛苑别墅（E型）21栋整栋（房产证号：深房地字第××号），建筑面积为198.7平方米，权利人被告谢亮森、原告谢大信各占50%份额，于2004年1月13日登记于被告谢亮森与原告名下。2014年6月19日，被告谢亮森（出租方、甲方）与被告世品公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（住宅）》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方作住宅使用，该建筑物共2层，产权人或合法使用人为谢亮森、谢大信，出租房屋为1整栋，建筑面积共计198.7平方米；乙方租用出租房屋的期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，甲方应于2014年7月1日前将出租房屋交付乙方；出租房屋月租金总额人民币26000元，乙方应予每月7日前向甲方交付租金，乙方拖欠租金超过1个月的，甲方可解除本合同；乙方同意，在甲方交付出租房屋时向甲方支付人民币26000元的租赁保证金，甲方收取租赁保证金，须向乙方开具收据，所有相关费用结清甲方向乙方返还租赁保证金；返还租赁保证金的方式及时间为次月20日；墙壁未经同意打孔，甲方不予返还租赁保证金；本合同约定的各项条款，甲乙双方均自觉履行，如有一方违约，按法律规定承担违约责任；本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，乙方应于终止后7日内迁离出租房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金，如不在此房屋内居住的，甲方有权收回房屋，并向人民法院提起诉讼，本合同自签订之日起生效。及其他条款和内容。2014年8月8日，被告世品公司住所地由深圳市南山区太子路8号碧涛苑碧榆路7号变更到涉案房产。另查，被告谢亮森于2016年5月9日就与谢大信之间的所有权确认纠纷向本院提起诉讼，提出确认登记在谢大信名下的涉案房产50%产权归谢亮森所有，谢大信配合谢亮森办理上述房产的过户手续等诉讼请求。截至2016年6月13日，该案尚在审理中。庭审中，原告与被告谢亮森确认，涉案房产一直用于出租，过往房租均由被告谢亮森收取，房屋钥匙也在被告谢亮森手中。上述事实，有房产证、《房屋租赁合同（住宅）》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原告并非涉案房屋租赁合同的当事人，其作为合同外的第三人起诉要求确认二被告之间签订的涉案房屋租赁合同无效，必须举证证明其与该合同有利害关系，其合法利益受到了损害，并且承租人被告世品公司在签订该《房屋租赁合同（住宅）》时并非善意。但原告并未提供充分的证据证明上述待证事项。原告认为二被告签订的涉案房屋租赁合同无效的法律依据为违反了《物权法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的相关规定。《物权法》第九十七条规定的内容为：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。这里的处分属于所有权权能中占有、使用、收益、处分中的第四项，而二被告之间签订的涉案房屋租赁合同属于被告谢亮森对涉案房屋所有权权能中收益权行使的表现，故涉案房屋租赁合同并不适用《物权法》第九十七条的规定。即使二被告签订的《房屋租赁合同（住宅）》违反了广东省人大常委会颁布的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条的规定，亦不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。原告作为涉案房屋租赁合同外的第三人，未能举证证明二被告签订的合同具有无效的情形，故本院对于原告的诉讼请求依法不予支持。被告世品公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告谢大信的全部诉讼请求。案件受理费4420元，由原告负担。如不服本判决，原告、被告谢亮森可在判决书送达之日起三十日内，被告深圳市世品策划服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  徐  审 判 长  徐 强人民陪审员  段先福人民陪审员  秦春年二〇一六年六月十四日书 记 员  庄佳真