安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终810号 上诉人（原审被告）：吴洪应，男，1962年12月12日出生，汉族，住安徽省太湖县。 被上诉人（原审原告）：程庆东，男，1988年10月22日出生，汉族，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：汪成节，男，1965年12月6日出生，汉族，教师，住安徽省太湖县。 上诉人吴洪应与被上诉人程庆东租赁合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2020）皖0825民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴洪应上诉请求：1,撤销太湖县人民法院(2020)皖0825民初2982号判决,改判被上诉人继续履行合同至上诉人重新找到新的承租人之日；2.本案及原审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一,该纠纷过错在被上诉人无视合同和诚信,一审判决支持其诉讼请求有失公正。二,判决解除合同的时间不合理。没有考虑到上诉人出租给其他人的时间的不确定性。即使法院认为合同要解除,也要留足上诉人另找人承租的准备时间，有时要一、二个月甚至半年,存在不确定性,也就意味着上诉人损失还在延续。一审判决让没有过错的上诉人承担,让守信的上诉人为失信人“埋单”,于情于理不符。综上,请二审法院调查核实,依法改判。 程庆东向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的租赁合同；二、被告返还原告所有的财产；三、被告赔偿原告损失10000元。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：要求自2020年8月28日解除原、被告签订的租赁合同；第二项诉讼请求中返还的财产详见原告清单。 一审法院认定事实：2019年2月26日，原、被告签订一份《租房合同》。该合同第一条约定，甲方（被告）出租给乙方（原告）的房屋坐落晋湖路380号，面积180平方米，租期3年，自2019年2月26日至2022年2月26日，共3年租金不变，合同期满如乙方续租甲乙双方另行商定后期租金，在同等条件下乙方拥有优先续约权。第二条租金和租金交纳期及条件：1、每年租金55000元，乙方每一年缴纳一次租金，乙方于房租到期前10天内向甲方缴纳下1年租金，甲方收到租金后出具书面手续。3、乙方向甲方支付房租押金1000元，合同期满后甲方无息返还给乙方。合同并对双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳了押金1000元并交纳第一年的租金55000元，被告将案涉店铺交原告经营。2020年初，因新冠病毒××的影响，原告一直未经营。2020年3月16日，原告向被告交纳租金10000元，2020年7月，原告向被告交纳租金10000元。疫情缓解后，原告又经营一段时间。2020年8月27日原告将案涉店铺里的部分物品搬走，在原告搬走一车物品并将店门上锁后，被告也将该店门锁住，之后原告将自己锁店门的锁撤走。被告家人在案涉店铺门上张贴“两间店面出租”广告，双方引起纠纷，被告报警，太湖县公安局晋熙派出所出警后告知被告通过司法途径解决。2020年8月28日，原告通过微信向被告发出通知，内容为“吴洪应老板：因你2020年8月27号锁住我在你处租的房屋导致合同无法履行，现正式通知你自2020年8月28日起解除你我双方签订的房屋租赁合同。”同一天原告又通过微信向被告发送消息，内容为“另店内我还有美的空调26挂机3台，3匹美的天顶机2台，柜式美的（冷静星）空调1台，20把牛角椅，开水机一台，安琪儿四门冰柜冷冻冷藏各1台，破壁机一台，50Ｌ制冰机一台，安琪儿展示柜一台，沙发两张，包间火锅圆桌两套，帝豪电动车一辆，电扒炉一台，水池两个，收银机一套，天鹅洗衣机一台需尽快搬走希望配合，如不让我搬走店内上述物品请保管。后双方协商未果，故原告向本院起诉。 庭审中，关于是否要求原告支付租金问题，经一审法院释明，被告表示在本案中不提起反诉，自己将另行起诉。 诉讼过程中，在原告亲属、原告委托诉讼代理人及被告现场参与下，本院派员分别于2020年11月6日、12月4日对案涉店面进行现场勘查，在被告开锁后，法院工作人员及原告亲属、原告委托诉讼代理人、被告进入案涉店铺，经过现场清点（11月6日），原告将店内易耗品搬走，同时搬走椅子一把、铁盒一个、鞋一双、水一桶。后又经现场清点（12月4日），原告通过微信向被告发送消息中的物品除搬走一把椅子外，其余物品尚在案涉店铺里面。经原告要求，本院工作人员在11月6日勘查现场时要求被告让原告将店内物品拉走，并叫被告张贴出租广告，被告表示在原告付清租金后才准原告拉走物品，故上述物品仍在案涉店铺内，该店铺继续由被告上锁。 一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方均具有约束力，双方应按合同全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2019年2月26日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应受其约束。上述合同签订后，程庆东向吴宏应交纳押金及第一年租金后，吴宏应将案涉店铺交程庆东经营，双方正式履行合同。案涉合同约定，乙方应于到期前10天交纳下一年的租金，但在合同到期前原告未按照合同约定向被告交纳下一年的租金，原告构成违约，后原告分两次向被告交纳了部分租金，2020年案涉店铺因疫情的影响一直不能正常营业，之后原告将店内部分物品拉走，被告不准原告拉走物品，并在原告锁门时将该店门也上锁，锁门后被告家人在该店门上张贴出租广告。原告于2020年8月28日通过微信向被告发出解除合同的通知。综合原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点为：一、原告要求解除租赁合同的请求是否应予支持，合同自何时解除；二、原告要求返还财产及赔偿损失的请求是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，原、被告签订的《租房合同》虽然约定租期为三年，但是2020年因疫情的影响原告不能正常经营，在双方产生矛盾后原告向被告发出解除合同的通知，被告在收到该通知后未按法律规定提出异议，且将原告经营的店铺上锁，其家人在该店铺门上张贴出租公告，该店铺自此由被告控制，致使原告签订合同的目的无法实现，因此被告不同意解除合同的辩解意见本院不予采信，原、被告签订的《租房合同》应予解除。虽然原告于2020年8月28日向被告发出了解除合同的通知，被告未按照法律的规定提出异议，但考虑到受疫情的影响，原、被告均有损失，因此本院酌定原、被告之间签订的《租房合同》自本院组织双方清点店内物品并要求被告准许原告将物品拉走时即2020年11月6日解除。关于争议焦点二、原告店内物品属于原告所有的财产，经清点，原、被告对原告通过微信发给被告的清单上的物品除椅子只有十九把外其他无异议，因此店内物品应返还给原告；原告要求被告赔偿损失10000元的请求，原告庭审中明确此损失为被告锁门后的经营损失，因原告未提供证据证明其经营损失或经营损失的计算依据，故对原告的此请求本院不予支持。关于原告应支付给被告的租金，因被告在本案中未提起反诉，在本案中不宜一并处理，被告可另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原、被告于2019年2月26日签订的《租房合同》于2020年11月6日解除；二、被告吴洪应于本判决生效后十日内返还原告程庆东位于太湖县店铺内的物品：美的空调26挂机三台，3匹美的天顶机两台，柜式美的（冷静星）空调一台，牛角椅十九把，开水机一台，安琪儿四门冰柜冷冻冷藏各一台，破壁机一台，50Ｌ制冰机一台，安琪儿展示柜一台，沙发两张，包间火锅圆桌两套，帝豪电动车一辆，电扒炉一台，水池两个，收银机一套，天鹅洗衣机一台；三、驳回原告程庆东其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由原告程庆东负担50元，被告吴洪应负担75元。 二审中，双方未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：一、被上诉人程庆东是否存在违约；二、一审认定2020年11月6日合同解除是否准确。关于焦点一，从双方签订的《租房合同》看，约定租金交付时间是“到期前10天交纳下一年的租金”，2020年2月26日系第二年计算租金的起始日，按约程庆东应于2020年2月16日缴纳第二年的租金，虽此时因疫情对其经营有一定影响，但在双方合同未予解除的情况下仍应遵守约定。现仅分别于2020年3月、7月各给付1万元共计2万元租金，尚欠3.5万元租金未付，显构成违约。2020年8月27日程庆东将案涉店铺里的部分物品搬走，在其搬走一车物品并将店门上锁后，吴宏应也将店门锁住，由此导致纠纷产生。吴宏应称锁门的原因是对方没有给付下欠的房租。关于违约方起诉解除合同的问题,原则上违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，违约方起诉请求解除合同的，依法应予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。但解除合同后，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。经一审法院向吴宏应释明是否在本案中主张支付租金等，但吴宏应坚持另案起诉，故本案对此不予处理。一审法院审理中组织双方清点物品并要求吴宏应准许程庆东取回物品，判决确定此时为合同解除时间正确，现吴宏应要求解除合同的时间以找到新承租人之日为准，该上诉理由本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元由上诉人吴宏应负担。 本判决为终审判决。 审判长  董华敏 审判员  陈澜竞 审判员  侯永言 二〇二一年四月一日 法官助理甘丹 书记员毕雅茹