辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终349号上诉人（原审被告）：张子正，男，1979年9月16日出生，汉族，住。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地白塔区解放路126-25号。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人张子正因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人张子正，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司委托诉讼代理人李月、刘恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张子正上诉请求：起诉状所述“被本人拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务、已造成遍约。事实及理由：一、《业主临时管理公约》内写明原告辽阳富虹物业服务有限公司为物业服务甲级标准，根据《辽阳市住宅小区物业管理服务标准(甲级)》所规定，采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等、每年与50%以上业户用有效沟通、每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查、有效样本覆盖率大于20%、并对薄弱环节持续改进。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通、很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化、对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费、原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后、只是门上贴条、发律师函最后法院诉讼。二、建立健全财务管理制度、每半年应公开一次物业管理费的收支情况。从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。三、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户、每年停水电在十余次左右，从未做到提前告知。四、小区业主出入口24小时值班(其中12小时立岗)、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。摄像头有无法使用的情况，导致每年都有业主家被盗、其中有一位业主家中自行车放到楼道中被盗两次、找到物业，物业不管，让业主直接报警110、很多业主汽车被划、被刮，富虹小区是个封闭式小区，但小区各处都可以看到业主的车停放。物业没有做到应尽的职责，车辆占用人行道的现象天天有。保洁服务，水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫积水、积雪、清洁完成、清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、并进行保洁巡查。原告对下雪后积雪从未做过清理，施工后的场地长时间没有清理，至今仍未清理。根据业主临时公约第二章第六条，业主依法享有以下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权，共同使用的空地、包括电梯、停车公告栏等。其他，被告本人从购买房产以来，一直履行缴纳物业的相关费用到2016年停交物业费，在缴纳物业费期间房屋出现漏水、道路积水、道路施工未及时恢复原貌等多种原因，于物业公司沟通无果、原告提供的服务一直未达到物业服务标准符合相关规定(照片为证)。综上所述，被告本人延迟缴纳物业费是因原告没有履行双方的合同约定、所以被告有权根据“合同法”第67条规定拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费。一审判决：“被告本人庭审中提供的证据看、原告提供的物业服务确实存在不够到位之处、原告主张资金占用损失，因其未提供证据证明原、被告双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张本院不子支持”。在原告按合同执行解决执行下列的约定及问题后、被告本人再缴纳所欠费用。1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内广告位租金的收入及流向，每六个月一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、定期举行小区社区文化活动。5、清理小区内路面积水、积雪和冰。6、并取消违规收取滞纳金，由原告承担此案诉讼相关费用。7、要求物业公开和公示小区的营业执照、小区的建筑区域总平面图，管理人员持证上岗证，小区的管理归约，服务人员基本情况，职责分工，联系方式，投诉机制，物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准，收费项目、收费依据，收费方式计算起时间、价格举报电话、公开财务报表、消防等设备设施，安全应急预案及小区的公共区域公共部位公共设备设施的收益明细，公共区域部位及设备设施养护记录设备设施的年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图，竣工验收资料，国家的供水供电单位委托物业收取水电的委托书，收费依据、收费标准，收支明细，小区的停车管理方案、人员配备、建筑物区划、哪个车位车库的处分情况。业主对物业公司满意度的调查表、满意度的明细、相关部门的检查合格准许使用的文件，对公共区域的绿化部位的养护记录，对楼体外墙、楼顶防水的养护记、物业服务用房的使用情况，对个别业主私占绿地的处理办法，总之，上诉人认为辽阳市白塔区人民法院民事判决书认定事实错误，现上诉要求重新审理上诉人与被上诉人的物业费纠纷一案，驳回被上诉人的判决请求。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，答辩人与被答辩人间建立了物业服务合同关系。被答辩人与辽阳捷诚物业服务有限公司在入住之初签订了物业服务合同。2014年7月，捷诚公司的权利义务由富虹物业公司承接。虽然业主委员会或被答辩人与答辩人间并未签订书面合同，但答辩人作为富虹园区唯一的物业服务企业，提供了物业服务，富虹园区的业主接受了服务，并从2014年开始向答辩人支付物业费，以行为表示了对物业服务合同的认可。绝大多数业主及业主委员会对合同的认可，对全体业主有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法典》第九百四十条、《物业管理条例》第二十六条、《辽阳市物业管理办法》第三十二条的规定，在富虹社区的业主的大会未依法定程序解除与富虹公司的合同、选聘其他物业服务企业之前，富虹公司与全体业主的物业服务合同关系是合法有效的，被答辩人主张与答辩人没有物业服务关系没有事实与法律依据。其次，答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。第三、答辩人已经履行了主要合同义务，被答辩人应及时足额支付物业费。第四、被答辩人关于广告收入、停车费收益账目公开的要求与答辩人追索物业费不是同一法律关系，并非合理的抗辩事由。关于上诉人提出要求物业公司公开广告收入、停车费等账目，如有相关要求，应由业主委员会提出。另外，这些要求也并非不交纳物业费但合理抗辩事由，不是本案需处理的法律关系。综上，望二审法院依法裁判，维护答辩人但合法权益。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告与被告属于物业和业主关系，被告无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。综上，1、依法判定被告交纳所欠的2016.10-2020.9.30物业费3277.44元；2、请求人民法院判令被告支付所欠物业费3277.44元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。张子正一审辩称：我的房屋漏水，原告不予理会。没有人来联系我缴纳物业费但事情，与原告起诉状陈述不符。我不是故意拖欠，是暂缓，房屋漏水物业没有及时修理，道路有积水现象。一审法院认定事实：被告张子正系富虹阳光尊邸二期75幢东1单元4-402房屋的业主，房屋面积56.9㎡。被告与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告辽阳富虹物业服务有限公司承接。2015年9月2日，原告辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后原告辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。上述事实有原告辽阳富虹物业服务有限公司提供的商品房买卖合同、收据、情况说明、公告、照片，被告张子正提供的照片及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和审查，可以采信。一审法院认为，被告张子正与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，原告辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告辽阳富虹物业服务有限公司为被告张子正所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，本院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现被告张子正拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。故原告辽阳富虹物业服务有限公司主张被告张子正给付2016年10月1日至2020年9年30日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，予以支持。原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从被告张子正庭审中提供的证据看，原告提供的物业服务确实存在不够到位之处。原告主张资金占用损失，因其未提供证据证明原、被告双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张不予支持。关于被告主张原告服务不到位，对其造成损失而拒绝缴纳物业费的抗辩，被告可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：被告张子正给付原告辽阳富虹物业服务有限公司自2016年10月1日至2020年9年30日的物业管理费3277.44元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张子正负担。本院二审期间，双方当事人未提供新证据，二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为：业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为张子正所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。上诉人张子正从2016年开始就没有交过物业费用，上诉人接受了被上诉人的服务，被上诉人要求上诉人交纳物业费并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元每平，其不应按该标准支付物业费一节，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。关于上诉人上诉主张其居住的房屋存在质量问题、物品丢失问题等问题，与本案不是一个法律关系，上诉人可另行主张权利。上诉人上诉主张小区存在的其他问题，应当通过业主委员会行使权利。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张子正负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  艾德玲审判员  曹丽娜二〇二一年四月七日法官助理姜文翰书记员任玥