湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2733号上诉人（原审原告）：武汉石桥集团有限责任公司，住所地武汉市江岸区后湖街石桥村。法定代表人：汤明红，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾黄彪，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街石桥村黄浦科技园石桥工业区创立方产业园**楼**。法定代表人：吴龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：游恺，该公司员工。上诉人武汉石桥集团有限责任公司（以下简称石桥集团公司）因与上诉人武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司（以下简称鑫恺威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。石桥集团公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第二、三、四项，并依法改判支持石桥集团公司第2、3、4项诉讼请求，即判令鑫恺威公司向石桥集团公司支付拖欠的租金233333.33元、逾期支付租金石桥集团公司解除租赁合同的违约金10万元以及支付因迟延支付租金的违约金（按每日130元计算至鑫恺威公司实际支付全部拖欠租金之日止）；二、本案一、二审诉讼费用全部由鑫恺威公司承担。事实和理由：一、一审法院认定石桥集团公司应免除鑫恺威公司租金的期限错误。一审法院在石桥集团公司已因疫情原因免除鑫恺威公司一个月租金的情况下，直接将疫情原因（不可抗力）产生的后果全部由石桥集团公司承担，并直接判令免除鑫恺威公司整个疫情期间的租金，显然不合理，也于法无据；另即便整个疫情期间的租金石桥集团公司应全部免除，也应扣减石桥集团公司已免除的一个月的租金，一审判决重复免除一个月租金，损害了石桥集团公司的合法权益。另合同解除的时间应以石桥集团公司发出解除合同通知的时间为准，而不应以鑫恺威公司交钥匙时间为准，即为2020年8月25日，而不应为2020年8月20日。二、一审法院认定鑫恺威公司未给石桥集团公司造成租赁收益损失，不支持石桥集团公司要求鑫恺威公司承担10万元违约金的请求适用法律错误。石桥集团公司与鑫恺威公司签订租赁合同约定，因鑫恺威公司违约（逾期支付租金），石桥集团公司解除租赁合同的，鑫恺威公司应向石桥集团公司支付违约金10万元。石桥集团公司请求鑫恺威公司支付该10万元违约金是依据合同约定，而不是因鑫恺威公司给石桥集团公司造成损失请求赔偿的损失。石桥集团公司认为依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，鑫恺威公司未向石桥集团公司支付租金的违约行为，依法应承担违约责任，双方对违约金的承担有约定的应按约定执行。石桥集团公司认为一审法院以鑫恺威公司的违约行为没有给石桥集团公司造成损失，而不支持石桥集团公司依据约定请求鑫恺威公司支付违约金的诉讼请求，显然与事实不符，于法无据。三、一审法院判定鑫恺威公司支付逾期付款的违约金标准不合理。石桥集团公司与鑫恺威公司就鑫恺威公司逾期支付租金的违约金标准，双方约定是逾期一日支付千分之三的违约金，石桥集团公司起诉时已自行进行了调减，仅按每日130元进行计算。一审法院酌定按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍支付逾期支付的违约金，显然不合理。鑫恺威公司辩称，不存在重复扣除一个月疫情期间的租金，鑫恺威公司不应当承担违约金，鑫恺威公司在2020年2月份就与石桥集团公司联系沟通，但是找不到石桥集团公司的负责人；石桥集团公司要求鑫恺威公司支付逾期支付房租的违约金的标准不合理，应当按照一审法院判定的标准执行，请求驳回上诉。鑫恺威公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判鑫恺威公司向石桥集团公司支付租金82349.77元；二、依法撤销一审判决第三项，改判驳回石桥集团公司的违约金主张；三、本案上诉费由石桥集团公司承担。事实和理由：一审法院认定的事实错误。一、鑫恺威公司于2020年7月已搬离了承租房屋，石桥集团公司也已经将该房屋出租他人，新的承租人此时已经进场装修，石桥集团公司主张7月份和8月份的租金没有事实依据，因此一审法院亦应当将7、8月份的租金予以扣减，鑫恺威公司需要支付的租金为233333.33元-84383.56元-66600元=82349.77元。二、疫情过后，鑫恺威公司一直与石桥集团公司协商因受疫情影响减免租金的问题，但石桥集团公司一直要求鑫恺威公司等待，迟迟不给予准确答复，故而导致鑫恺威公司一直未向其支付租金，鑫恺威公司未支付租金不是主观上故意拖欠，实则是因为石桥集团公司未给予租金减免的具体金额，误导鑫恺威公司一直等待其答复，因此，一审法院支持违约金无事实依据。石桥集团公司辩称，应驳回鑫恺威公司的全部上诉请求，除石桥集团公司上诉状中关于违约金的陈述外，鑫恺威公司是石桥集团公司在2020年8月25日发送了通知函之后才开始搬离，所以鑫恺威公司支付的租金应计算至2020年8月25日。石桥集团公司向一审法院起诉请求：1、请求确认石桥集团公司、鑫恺威公司签订的《租赁合同》解除；2、判令鑫恺威公司向石桥集团公司支付拖欠的租金233333.33元，以及逾期支付租金的违约金100000元；3、请求判令鑫恺威公司向石桥集团公司支付因迟延支付租金的违约金（按每日130元计算，自2020年8月3日至鑫恺威公司实际支付全部拖欠租金之日止，暂时计算至2020年9月30日为7245.5元）；4、本案诉讼费用全部由鑫恺威公司承担。一审法院认定事实：石桥集团公司（甲方）与鑫恺威公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租石桥一路石桥工业园9号楼一层房屋。租赁期限自2020年1月1日至2021年4月4日止。租赁年租金共计40万元，租金按季度支付一次，先交付租金后使用。首期租金10万元应于本日支付（2020年1月1日至2020年3月31日为第一期租金），此后每季度的租金应于上一季度到期前7个工作日内支付下季度的租金。如乙方逾期交付租金及物业管理费，除仍应补交外，还应按拖欠天数支付违约金，每日违约金的标准为拖欠金额的3‰。第七条合同解除、终止和违约责任：1、租赁期间内乙方如有下列行为，甲方有权解除本合同收回租赁标的，并有权要求乙方支付合同解除时三个月的租金作为违约金：……；2）拖欠应支付的押金、租金或其他应交费用超过2个月未付清。2、如乙方未按本合同向甲方支付租金和各项费用，则每拖欠一日按欠付金额的万分之五承担逾期支付的违约金。第十条免责条件：本合同约定的租赁期限内，如遇到不可抗力，或租赁标的被相关部门收回，或其他双方未能预见的情形，致使本合同无法继续履行的，则本合同自动终止，甲、乙双方互不承担任何责任；且乙方应无条件退场并将租赁标的无条件交还给甲方或甲方指定的第三方。乙方的损失全部由乙方自行承担，且乙方保证其不向甲方或任何第三方主张任何赔偿。但乙方使用租赁标的的租金按乙方承租的实际时间及本合同约定的标准据实结算，多退少补。石桥集团公司于2020年5月20日、2020年8月3日、2020年8月17日向鑫恺威公司出具催缴租金的书面函件。鑫恺威公司对2020年5月20日的函件无异议，称其于2020年7月搬离租赁房屋，对2020年8月3日、2020年8月17日的函件有异议。石桥集团公司确认在2020年8月3日发现鑫恺威公司已搬离租赁房屋。2020年8月21日，石桥集团公司向鑫恺威公司出具《租赁合同解除通知书》，通知鑫恺威公司：一、《租赁合同》自本通知书发出后立即解除，贵方需在8月25日之前与我司办理交接手续，否则视为我司完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、损毁等一切风险由贵方自行承担；二、贵方应在2020年8月25日之前交齐我司的房屋资金约26万元（实际金额以财务核算为准），8月25日之后一天计算逾期违约金；三、贵方应在2020年8月25日之前赔偿因贵公司给我司造成的一切经济损失。石桥集团公司称通知鑫恺威公司来拿被拒，遂将《租赁合同解除通知书》张贴于租赁房屋处。2020年9月21日，经石桥集团公司委托，湖北得伟君尚律师事务所向鑫恺威公司出具《律师函》，要求鑫恺威公司支付拖欠的租金及违约金。石桥集团公司称其将上述律师函邮寄至鑫恺威公司注册地和其法定代表人吴龙住所地，均被拒收。一审审理中，鑫恺威公司提交其员工游恺与石桥集团公司员工蔡思的微信聊天记录，其中显示，2020年8月19日，蔡思向游恺发送2020年8月17日《催收函》，并于同日发送微信“明天上午之前把钥匙送过来，我这边开不了门”。微信记录显示，2020年8月20日，鑫恺威公司交还房屋钥匙。2020年8月24日，蔡思向游恺发送微信“门面我们已经出租了，别人要装修，你门面里的东西怎么办？请你今天上午来公司把后续手续办完”。2020年10月10日，游恺向蔡思发送微信“律师函寄过来了，怎么商量的啊”。一审审理中，石桥集团公司陈述，2020年2月的租金因疫情原因免除，年租金40万元，计算7个月租金，即2020年1月、3至8月，租金共计233333.33元。一审法院认为，鑫恺威公司未向石桥集团公司支付租金，并在合同届满前终止履行《租赁合同》，石桥集团公司通知鑫恺威公司解除《租赁合同》，具有事实和法律依据。石桥集团公司要求确认双方签订的《租赁合同》解除，一审法院予以支持。武汉市因突发新冠疫情于2020年1月23日采取疫情管制措施，于2020年4月8日解除离汉离鄂通道管制措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，鑫恺威公司在不可抗力持续期间的责任应予以免除。新冠××疫情的影响仅是暂时的，继续履行合同不影响双方合同目的的实现。疫情防控措施解除后，鑫恺威公司继续使用租赁房屋。鑫恺威公司主张《租赁合同》因不可抗力终止，一审法院不予支持。鑫恺威公司于2020年8月20日交还房屋钥匙，石桥集团公司主张的租金应计算至2020年8月20日。免除鑫恺威公司2020年1月23日至2020年4月8日的租金84383.56元（40万元÷365天×77天），鑫恺威公司应向石桥集团公司支付租金148949.77元（233333.33元－84383.56元）。石桥集团公司要求鑫恺威公司承担的违约责任应与鑫恺威公司违约产生的损失赔偿额相当。鑫恺威公司对石桥集团公司主张的违约责任提出抗辩。对于石桥集团公司主张的违约金10万元，因石桥集团公司在2020年8月24日确认房屋已另行出租，鑫恺威公司未给石桥集团公司造成租赁收益的损失。石桥集团公司主张违约金10万元，一审法院不予支持。对于石桥集团公司主张的逾期付款违约金。在石桥集团公司未提交证据证明鑫恺威公司延迟付款给其造成其他损失的情况下，鑫恺威公司延迟付款给石桥集团公司造成的仅为资金占用期间的利息损失，一审法院酌定按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。石桥集团公司主张自2020年8月3日开始计算，一审法院予以照准。故鑫恺威公司应以148949.77元为本金，按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍向石桥集团公司支付自2020年8月3日至实际支付完毕之日止的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认武汉石桥集团有限责任公司与武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》解除；二、武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向武汉石桥集团有限责任公司支付租金148949.77元；三、武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向武汉石桥集团有限责任公司支付逾期付款违约金，以148949.77元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2020年8月3日计算至实际支付完毕之日止；四、驳回武汉石桥集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6409元，减半收取计3204.5元，由武汉石桥集团有限责任公司负担1772.57元，武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司负担1431.93元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，鑫恺威公司于2020年8月3日搬离租赁房屋，于2020年8月20日向石桥集团公司交还房屋钥匙，一审法院据此计算房屋租金至2020年8月20日，有事实依据，鑫恺威公司认为应免除其2020年7月至2020年8月租金的上诉意见，不能成立，本院不予支持，但一审法院实际计算租金至2020年8月31日，本院予以纠正。虽然石桥集团公司因鑫恺威公司逾期交付租金享有合同解除权，但鑫恺威公司逾期交付租金是受不可抗力之影响，双方对于疫情期间的租金减免产生争议，故一审法院结合租赁合同期限、石桥集团公司的实际损失及本案受不可抗力因素影响的情况，未支持因鑫恺威公司逾期交付租金致合同解除的违约金以及酌情确定鑫恺威公司在一年期贷款市场报价利率1.3倍的范围内承担逾期交付租金违约金，并无不当，本院予以维持。但一审法院确实在石桥集团公司已经免除疫情期间一个月租金的总额基础上再行扣减了2020年1月23日至2020年4月8日期间的租金，造成了重复扣减，石桥集团公司的该项上诉意见有事实依据，本院予以支持。结合租金计算的止期，鑫恺威公司应向石桥集团公司支付170228.31元（40万元÷12个月×8个月－40万元÷365天×88天）。综上所述，石桥集团公司与鑫恺威公司的上诉请求部分成立；一审判决计算租期有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6094号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6094号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6094号民事判决第二项为：武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉石桥集团有限责任公司支付租金170228.31元；四、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6094号民事判决第三项为：武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉石桥集团有限责任公司支付逾期付款违约金，以170228.31元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2020年8月3日计算至实际支付完毕之日止；五、驳回武汉石桥集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6409元，减半收取计3204.5元，由武汉石桥集团有限责任公司负担1772.57元，武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司负担1431.93元。二审案件受理费8267.74元，由武汉石桥集团有限责任公司负担6409元，由武汉鑫恺威汽车销售服务有限公司负担1858.74元。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年四月一日法官助理胡海洲书记员徐星