辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3913号上诉人（原审被告）：沈阳嘉俊置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区文大路221-9号。法定代表人：李伟力，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡明，男，汉族，1984年4月24日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张朝阳，辽宁大庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蕊，辽宁大庚律师事务所律师。上诉人沈阳嘉俊置业有限公司（以下简称“嘉俊公司”）因与被上诉人胡明车位租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉俊公司上诉请求：1.请求撤销一审判决或依法改判；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、《停车位租赁合同》中明确约定，“乙方未按照约定付清全部价款前，甲方有权不交付该停车位给乙方，且甲方无需承担任何违约责任。”该约定并非是在合同第五条所载明的特殊情况外时适用，即只有被上诉人付清全部价款后，上诉人才有交付车位的义务；二、一审法院适用定金罚则错误，合同第三条明确约定，签订合同前被上诉人支付定金20,000元，该定金于交首期租金时抵作租金；三、现合同约定的解除情形并未出现，被上诉人如果解除合同，则应支付相应的违约金。胡明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。胡明向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原被告签订的《停车位租赁合同》；2.请求法院判令被告返还原告租赁费65,250元；3.请求法院判令被告返还原告定金20,000元；4.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月16日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《停车位租赁合同》一份并记载，停车位基本情况为甲方开发建设的沈阳恒大雅苑项目3期地库B区1号车库224号停车位。合同第二条约定，租赁期限20年，自2019年10月31日至2039年10月31日止，停车位租金为人民币壹拾肆万伍千元整。合同第三条约定签订本合同前，乙方向甲方支付定金20,000元，该定金于交首期租金时抵作该停车位租金。租金为分期付款。乙方应当在2019年4月25日前支付首期租金21,750元，于2020年4月16日前支付租金21,750元，2021年4月16日前支付租金21,750元，2022年4月16日前支付租金21,750元，2023年4月16日前支付租金21,750元，余下租金共计36,250元须于2024年4月16日前付清。合同第五条对交付期限约定：“甲方应当在第二条约定的租赁期限起始之日将停车位交付给乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，同时停车位租赁年限不变：1.遭遇不可抗力；2.规划、设计变更；3.其他非甲方所能控制之因素等。”合同第六条关于甲方逾期交付的违约责任项下约定：“除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该停车位交付乙方使用，按下列方式处理：1.乙方付清全部租金后，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之一的违约金；2.乙方未按约定付清全部价款之前，甲方有权不交付该停车位给乙方，且甲方无需承担任何违约责任。”合同签订当日原告通过妻子谢菲账户向被告支付定金20,000元，另支付首期租金1750元；2020年4月16日，原告支付租金21,750元，2021年4月16日，原告支付租金21,750元（因享受优惠5105元，实付16,645元），原告共计支付租金60,145元（含20,000元定金），但被告未按照合同约定在租赁期限起始之日，即2019年10月31日将停车位交付原告使用，且至今未将停车位交付原告使用。一审法院认为，原、被告之间为租赁停车的合同关系。双方应按照合同约定全面履行合同义务，原告按照合同约定，交付定金并连续支付三期租金，而被告未按合同约定向原告交付停车位，并据被告答辩意见所主张对合同第六条第二款“乙方未按约定付清价款之前甲方有权不交付该停车位给乙方，且甲方无需承担任何违约责任”之理解，其认为停车位交付条件为原告付清全部租金，被告系对合同条款理解错误，合同第六条的违约责任系在合同第五条所载明的特殊原因出现时才能适用，根据合同第五条约定，被告应在租赁期限起始之日，即2019年10月31日将停车位交付给乙方使用，被告违约至今不交付停车位，造成原告只支付租金，却无法取得租赁物，也不符合法律关于租赁关系的规定。被告坚持原告付清全部租金才交付停车位，造成本合同无法继续履行，原告要求解除合同应予以支持。原告支付租金，却未取得停车位使用权，故被告应退回原告已经支付的租金60,145元，其中包含20,000元的定金，该定金数额不超出法律规定，因被告属于收受定金一方，并且系合同违约方，故其应向原告双倍返还定金，因交付的定金已抵作租金，计算在应返还的租金数额内，故被告尚需支付原告一倍定金20,000元。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、解除原告胡明与被告沈阳嘉俊置业有限公司于2019年4月16日签订的《停车位租赁合同》；二、被告沈阳嘉俊置业有限公司退还原告胡明租金60,145元；三、被告沈阳嘉俊置业有限公司支付原告胡明定金20,000元；四、驳回原、被告其他的诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1931元（原告已预交），减半收取965.5元，由被告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人嘉俊公司与被上诉人胡明之间签订的《停车位租赁合同》是基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方均应恪守履约。上诉人嘉俊公司与被上诉人胡明之间成立租赁合同关系，而非买卖合同关系。我国《合同法》和《民法典》均对格式条款的无效情形均作出明确规定，上诉人嘉俊公司作为格式条款的提供方，《停车位租赁合同》第六条要求承租人在交纳20年的全部租金后才能交付车位或再由承租人主张违约金，显系不合理地加重对方责任、减轻己方责任的情形。以交纳租期二十年的全部租金作为交付租赁物的前提条件，显然也与租赁合同的日常交易习惯和常理不合，故应将《停车位租赁合同》第五条载明的“甲方应当在第二条约定的租赁期限起始之日将停车位交付给乙方使用”作为交付租赁物的明确履约约定。二审期间，上诉人嘉俊公司明确表示，在被上诉人胡明未交纳全部租金的前提下不能将车位交付使用，但其并未能举证证明目前存在合同第五条第二款约定的“特殊原因”。综上，上诉人嘉俊公司明确表示不履行交付车位的约定义务，符合我国法律关于法定解除权的适用情形，故《停车位租赁合同》应予解除。上诉人嘉俊公司作为违约方，收受定金后不履行合同约定的义务，应当双倍返还定金。合同解除后，现已无法继续履行，一审法院依据公平原则判令上诉人嘉俊公司向胡明返还已付租金并无不当之处。综上所述，上诉人嘉俊公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1931元，由上诉人沈阳嘉俊置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月十六日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；