成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0107民初2845号 原告：陈光旭，女，1964年7月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭华均，四川中超律师事务所律师。 被告：成都天顺祥商业经营管理有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：李廉，董事长。 委托诉讼代理人：冯胜强，男，1973年9月23日出生，汉族，住成都市武侯区，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：曹宝成，四川经川律师事务所律师。 第三人：成都国美电器有限公司双楠商城，住所地：成都市武侯区。 负责人：陈**龙，职务不详。 委托诉讼代理人：王小婷，女，1982年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区，系被告公司员工。 原告陈光旭与被告成都天顺祥商业经营管理有限公司、第三人成都国美电器有限公司双楠商城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行审理。原告陈光旭及其委托诉讼代理人彭华均，被告成都天顺祥商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人冯胜强、曹宝成，被告成都国美电器有限公司双楠商城的委托诉讼代理人王小婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光旭向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告的《委托租赁协议》；2.判令被告及第三人将原告位于武侯区二环路西一段59号4幢382号商铺（建筑面积59.87平方米）、4幢105号商铺（建筑面积8.18平方米）全部腾退返还给原告；3.判令被告支付上述两个铺位自2015年1月1起至实际腾退日止的房屋租金及逾期利息（房屋租金参照同等地段租金税后每年10万元标准进行计算，被告2015年应补足原告租金60800.77元；2016年租金自2016年1月1日起计算至房屋返还之日止，按每月8334元，截止起诉之日应补足2016年租金8334元，利息以94562.33元为基数，按照银行同期贷款利率进行计算）；4.被告自2015年1月1日至房屋实际返还之日止，以日租金双倍向原告支付违约金。事实和理由：2011年11月23日，原被告签订《委托租赁协议》，约定将其所有的坐落在成都市双楠·所有阳光2期4栋商铺（国美电器商城）1层105号，3层382号的营业铺位2个，建筑面积68平方米，委托被告对外进行租赁，委托期限3年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止，商铺年租金为45000元，半年支付，委托租赁期届满，需提前两个月书面通知，经协商一致后另行签订《委托租赁协议》，被告不得无故拖欠租金，否则每逾期一日，按日租金的双倍支付违约金，逾期超过一年，协议解除，承担租金总额20%的违约责任。协议签订后，原告将铺位交付被告，被告统一对外租赁给第三人。2014年12月31日租期届满，原告与被告协商租金递增为每年税后10万元，但协商未果。被告仍将铺位交付第三人使用至今。2015年期间，原告被动收到共计39199.23元，2016年2月3日再次收到16238.44元。被告在合同期满后向原告支付租金不是原告的真实意思表示，被告支付的租金低于双方原约定的租金标准，且存在未及时支付的行为，原告有权解除委托租赁关系，案涉铺位仍出租给第三人继续使用，第三人应承担腾退、返还商铺的责任，同时被告应按照同地段租金标准补足租金。 被告成都天顺祥商业经营管理有限公司辩称，原被告签订的三份《委托租赁协议》系双方真实意思表示，且双方均已遵照履行，原告诉争的商铺系产权式商铺，与其他业主商铺互通相连，无隔墙，不能独立出租，只能整体出租。故原告购买商铺时就签订了《委托租赁协议》约定业主出租须同意委托被告代表业主统一出租。双方已履行完10年协议，进入第二个10年，除原告外，其他业主都按统一约定办理出租、收租及支付。2014年被告根据与所有业主签订的协议召开了国美商城全体业主大会，表决形成了决议，该结果每位业主应无条件接受，决议内容有同意该物业仍由被告按原委托权限对外租赁，以及十年期内租金标准，故被告向第三人出租商铺并不违反法律规定。同时按照业主大会介意，指定了个人代表广大业主与国美签订出租合同，并公告了全体业主。现原告以未签订新的《委托租赁协议》为由推翻相关约定及业主大会决议的理由并不成立。综上，原告的诉请违背诚实信用原则，损害大多数业主利益，不应得到支持。 第三人成都国美电器有限公司双楠商城陈述称，第三人与被告就诉争商铺构成合法有效的房屋租赁关系，且第三人按约足额向被告支付了租赁费用，原告无权要求第三人腾退房屋。根据业主大会决议，原被告的委托租赁协议依法延续至2024年12月31日，被告也按照大会决议的租金标准向原告支付租金至今，原告亦予以接受。根据大会决议内容，原被告实际也已经达成了新的委托租赁协议，双方均应遵照履行。被告按约向原告支付租金，原告所称欠付租金构成根本违约之说，缺乏事实及法律依据。同时，第三人与被告签订的租赁合同同样对原告具有约束力，原告无权解除合同及收回商铺。本案诉争商铺系虚拟产权式商铺，原告对该商铺不享有独立所有权，且该商铺设计相邻权益及商场公共利益，原告收回诉争商铺的主张不应得到支持。综上，肯定驳回原告针对第三人的诉讼请求。 经审理查明：原被告于2004年11月1日签订两份《委托租赁协议》，将原告所有的位于成都市双楠·所有阳光2期4栋商铺（国美电器商场）1层105号、3层82号两间营业铺位委托被告对外租赁，委托期限为7年，自2004年12月31日至2011年12月31日止，两间商铺购买价格合计329295元，年租金合计26343元，双方各自承担各自享受租金的税费，属原告应缴纳的由被告在租金中代缴；在该期限内被告有权以自己名义对外签订《房屋租赁合同》，并有权约定租赁价格、租赁用途、租赁时间等事项。 2011年11月23日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述两个商铺再次签订《委托租赁协议》，委托租赁时间为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，商铺年租金为45000元，半年一付。协议第三条委托期限及届满后的委托租赁办法第二款的约定：“租赁期届满，甲方有权收回收购铺面，但为保证商场的整体运行效率，维护全体业主的利益，应召开本商场（即4幢1-3层商铺）业主大会，就商场的招租问题作出决定，但不论出租租金的多少，不论出租的楼层、面积，租金均由本商场全体业主按购房金额的多少进行同比例分配。业主大会必须有该商铺区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效，所形成的决定须经与会业主所持投票权1/2以上通过为有效……每位业方（本合同甲方）均同意租赁期限届满后采用上述办法进行处理，无条件接受业主大会作出的决定，否则应承担因此给其它业主造成的实际经济损失的赔偿责任。” 《委托租赁协议》第十二条约定：“委托租赁期届满，业主大会决定继续委托乙方租赁，需提前两个月书面通知乙方，经协商一致后，甲、乙双方另行签订《委托租赁协议》。”第十五条约定：“1.甲方在委托租赁期限内不得将该铺位收回用于自行经营、另行出租及其他用途，否则属于几方违约，因此给乙方造成的实际经济损失由机房据实双倍赔偿；……4.乙方应按时足额支付租金，不得无故拖欠，否则，每逾期一日，乙方需按日租金的双倍向甲方支付违约金，逾期超过一年，则本协议予以解除，乙方按本条第5款规定承担违约责任。……” 2011年被告与第三人、案外人成都新普瑞实业发展有限公司、四川天顺实业有限公司共同签订《房屋租赁合同》，因成都市龙腾东路1号“所有阳光”的房屋自2004年起出租给第三人使用，后因租赁房屋产权所有人发生变更，分别由被告及另两位案外人共同享有所有权或出租权，故四方重新签订租赁合同，将所有阳光楼盘第四号楼一、二、三层整体租赁给第三人使用，期限自2011年8月15日至2014年12月31日。2014年11月，四方再次签订《补充协议二》约定将租赁期限延长至2024年12月31日，并约定了租赁费标准。案涉两个铺位即由第三人自2004年起作为国美电器商城整体使用至今。 2014年被告依照《委托租赁协议》约定组织该物业业主召开业主大会，并对决议事项进行表决。2014年9月12日，四川经川律师事务所曹宝成律师出具《法律意见书》，载明本次业主大会参与表决的业主代表所持投票权占总投票权的85.13%，其中同意票占已参与表决投票权的98.40%，占全体业主总投票权的83.77%，程序合法，结果合法。表决结果为：1.同意该物业仍委托被告对外租赁；2.委托租赁价格：前五年按原签订的《委托租赁协议书》约定租金的1.55倍，后五年按原《委托租赁协议书》约定租金的1.65倍；3.委托被告指定的个人代表广大业主与未来承租方签订出租合同；4.每位业主关于租金的其他约定仍按原委托租赁协议书内容执行；5.物业租赁期2014年12月31日至2024年12月31日届满后，委托租赁办法仍按原委托租赁协议书第三条约定执行。 原告在2015年收到租金39199.23元，在2016年2月收到租金16238.44元。2015年-2016年期间税率在4%-20%之间浮动。被告提供该物业其他业主与被告签订的《委托租赁协议》三份，拟证明除原告以外的其他业主均与被告签订的10年委托租赁期限的租赁合同，该合同中房屋年租金标准均系购房款的8%，故2014年业主大会表决通过的新的租赁价格中载明的原委托租赁协议约定租金系以购房款的8%为标准，并非原告所称的其单独于2011年签订的委托租赁协议中约定的租金价格。 以上事实有《委托租赁协议》、《房屋租赁合同》及《补充协议二》双楠?所有阳光2期4栋商铺1-3层的业主召开业主大会表决事项、《法律意见书》、银行交易明细、发票等证据及当事人陈述笔录在案证实。 本院认为，原、被告形成的委托合同法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《委托租赁协议》第三条的约定，双楠?所有阳光2期4栋商铺1-3层商铺业主召开业主大会对协议届满后的租赁问题进行表决，《法律意见书》对表决内容进行了确认，该表决程序及结果均符合约定，故原告作为业主之一，应依照协议约定接受该表决结果的约束，即同意将商铺委托被告对外进行租赁活动。被告依据委托将商铺出租给第三人使用并不存在擅自出租的行为。 对原告诉称被告未按约支付租金的事实，据审查，该物业业主均系与被告签订的十年的委托租赁合同，年租金标准亦均是按照购房款的8%执行，同时原告签订的第一份7年期限的委托租赁合同也是按照购房款8%的标准约定年租金，但因被告工作失误使得该合同的委托期限未与其他业主保持一致，在原被告签订的第二份3年期限的委托租赁合同中对租金标准予以了提高。本院认为，虽原被告签订的3年期限的合同中租金计算标准与其他业主的租金计算标准不一致，但2014年业主大会形成的决议中通过的新的租金标准，系在考虑大多数业主原租金标准基础上作出的上浮，若原告主张按其与被告签订的每年45000元的标准上浮，则与其他业主的租金标准存在较大差异，也违背了业主大会决议公平保证各业主权益的初衷。故本院认为，对2014年12月31日起前五年的新的租金税前标准，应按照绝大多数业主执行的购房款的8%的1.55倍予以计算。原告两间商铺购房款总计329295元，故2014年12月31日起的前五年委托租赁期限内的年租金税前标准为40832.58元，考虑2015年-2016年期间税率的浮动，截止庭审时原告收到的租金符合业主大会决议通过的标准。故本院认为截止庭审时，被告不存在拖欠租金的情况。原告以被告拖欠租金为由主张解除合同，腾退房屋及支付房屋租金的请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。同时，业主大会决议的租金标准原告亦应遵照履行，其要求参照同地段租金标准主张租金的主张缺乏依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告陈光旭的全部诉讼请求。 案件受理费1528元，因适用简易程序，减半收取764元，由原告陈光旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇一六年六月二十一日 书记员 周小燕