济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第768号 原告舒向新，男，生于1970年2月28日，汉族，山东旭洲律师事务所主任，住济南市花园小区。 原告刘秀芹（系舒向新之妻），女，生于1972年12月31日，汉族，无业，住址同上。 两原告共同委托代理人蔡瑛，湖南湘军律师事务所律师。 被告周玉杰，男，生于1961年12月21日，济南遥墙机场信息部职员，户籍所在地济南市历城区，现住济南市高新区。 委托代理人陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。 委托代理人孟凡麟，山东保君律师事务所律师。 原告舒向新、刘秀芹诉被告周玉杰物权确认纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理，因案情复杂，在审理中报请本院院长延长本案审限六个月，报请济南市中级人民法院批准延长本案审限六个月。本院适用普通程序，组成合议庭，于2015年5月27日第一次公开开庭进行了审理，原告舒向新、刘秀芹及其委托代理人蔡瑛，被告周玉杰的委托代理人孟凡麟、陆刚毅到庭参加诉讼。因本案原告的诉讼请求与（2015）历城民初字第769号案件诉讼请求相关，本院经审查决定两案合并审理。本案于2015年10月22日第二次公开开庭进行了审理，原告舒向新、刘秀芹及其委托代理人蔡瑛，被告周玉杰委托代理人孟凡麟、陆刚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒向新、刘秀芹共同诉称，2008年舒向新设立山东旭洲律师事务所，王俊芝在律所管理公章财务等工作，最初由周玉杰帮律所记账。王俊芝、周玉杰以购买八套房子和奥迪车等名义，从律所弄走500多万元。其中，支付诚基中心四套房子的房款186.85万元（约定每家各两套，504、509室两套房子虽然交接给原告，但仍由周玉杰顶名），去除其他合理开支，尚余约200万元涉嫌被他们贪占。因周玉杰违反《协议书》的约定，不给原告办理诚基中心504、509室两套房屋的房产过户，双方闹僵了。本案争议的两套房子周玉杰已经交付我们多年，一直由我们出租。2014年11月，周玉杰将协议约定属于原告的两套房屋全部出售，在房管局办理过户后，周玉杰等人以停水、停电、暴力等方式驱赶了原告的租客，原告夫妻及亲人无奈入住509室，自己看护房产。2014年12月17日，原告房屋被强占。历经2009年6月15日、2011年10月18日、2012年5月27日三份《协议书》，最终约定济南诚基中心的504、509室归原告。2012年5月27日，被告周玉杰与两原告签署了《房屋交接书》已经将该两套房屋交接给原告，原告认为双方签订的2012年5月27日的《协议书》合法有效，两套房屋应当归两原告所有，为此提起诉讼，请求法院判决确认2012年5月27日原告舒向新、刘秀芹与被告周玉杰签订的《换房协议书》合法有效；并判决济南诚基中心泉城新时代一号楼1单元504室、509室归两原告。 被告周玉杰辩称，不同意原告的诉讼请求，其没有事实与法律依据。原告诉求的换房协议书在2014年6月5日因原告始终没有支付房屋价款，因此被告行使解约权，已经解除了相关的协议。原告诉求协议合法有效，两套房子归原告所有没有事实依据。协议书涉及的两套房屋产权人是被告，首付款、贷款以及提前还代贷的还款都是被告支付，原告从来没有实际履行过支付房款的义务。该协议书是在原告听说被告购买了四套房屋之后，产生购房欲望，因此向被告提出想分两套房屋，被告基于原被告当时很好的合作的关系，同意分出两套房屋卖给原告，但原告始终没有将被告之前垫付的房款交付给被告，因此房屋的产权始终不属于原告所有。在原告之前起诉的一个房屋租金案的二审庭审笔录中，原告明确表示了被告多次向原告主张购房款，原告也表示同意给付不超过一百万元的购房款，但原告并没有实际付款。在另一个刑事案件中，经过核实充分的证明被告在此前获得的相关费用均属于劳务费用，其中部分属于农民工工资通过被告来处理以及相关的支出费用，这些费用的支出都是经过原告的审批，经过财务签字审批流程的，并且银行在付款之前也会向原告电话核实，里面并不包含购房款。如果涉及到购房款的话，原告作为专业的律师，其应当明确注明哪笔款项、用途，应标明属于购房款之类，或者让被告出具已经收到购房款的相关收据，原告并没有相关证据证明其已经实际支付了购房款，应承担举证不能的不利后果。其陈述也与事实和常理不符，请求法院查明予以驳回。 经审理本院认定，2009年5月2日，被告周玉杰与山东诚基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同四份，分别约定周玉杰购买该公司开发建设的诚基中心24、25号楼1单元504室、506室、507室及509室的四套房屋。付款方式均为支付首付款后，余款由周玉杰通过银行按揭贷款的方式支付。其中504、509室两套房屋，周玉杰均在2009年4月16日缴纳了购房定金。 2009年6月15日，原告舒向新与被告周玉杰签订协议书一份，约定：被告周玉杰作为甲方，原告舒向新作为乙方。一、甲、乙双方共同在济南市和平路购买四套房子，其中1-504、509归甲方，1-506、507归乙方。二、由甲方顶名贷款购买四套房子，甲乙双方共同出资支付首付、共同出资偿还贷款。三、在济南市和平路诚基1-506、507办下房产证来以后，甲方按乙方的要求双方办理房产证过户手续。 2011年10月18日，原告舒向新、刘秀芹与被告周玉杰、王俊芝签订协议书，约定：王俊芝及周玉杰作为甲方，舒向新、刘秀芹作为乙方。一、房产：1、新馨家园16号楼购置四套房屋，其中207、217房产由甲方缴纳首付，该房产归甲方；211和219归乙方。2、诚基中心24、25号楼一单元购置四套房屋，其中504、506房产归甲方；507、509归乙方。因该四套房屋是以周玉杰名义购置并且尚未办理房产证，今后再办理到甲方名下时，由各自承担办理房产证的费用。在今后由甲方名下办理到乙方名下时，由乙方承担办理房产证的所有费用。甲方配合乙方办理507、509的房屋出租和产权过户。本协议签订之日，双方交接各自的房产凭证等房产材料。…… 2012年5月27日，原告舒向新与被告周玉杰签订换房协议书，该协议书打印落款日期为2012年5月23日，后涂改为2012年5月27日。协议约定：被告周玉杰作为甲方、原告舒向新作为乙方。一、乙方向甲方申请，由乙方的507室换甲方的504室。为今后友好相处，经甲乙双方协商同意将甲方诚基中心24、25号楼一单元504室与乙方诚基中心24、25号楼一单元507室房产对换。有关办理房产证及过户手续的费用等，按2011年10月8日甲乙等人达成的协议书执行。二、本协议生效后，因诚基中心24、25号楼一单元504室、509室交付乙方，所产生的一切法律纠纷均由乙方负责，与甲方无关。本协议是对2011年10月18日的甲乙等人达成的协议中诚基房产分配的更新，更改部分以本协议为准，其他部分按原2011年10月18日协议为准。 2012年5月27日，原告舒向新与被告周玉杰签订504室房屋交接书，约定：被告周玉杰作为甲方、原告舒向新作为乙方。一、交接内容：甲方将诚基中心24、25号楼一单元504室的房门钥匙2把、门卡2张、车库卡3张、水费卡1张、电费卡1张、奥克斯空调2台（遥控器2把）、樱花热水器1台、抽油烟机1台、燃气打火灶1台于当天交给乙方。二、因甲方已在2011年7月10日将504室租赁给济南常春藤教育服务有限公司，……。三、504室水费卡（6227002349131574826）、电费卡（6227002349102262419）是使用甲方的姓名开户办理的（暂时无法过户），协议生效后乙方自己缴纳水电费。此水、电卡产生的银行费用和银行债务等一切其他问题均由乙方负责，与甲方无关。本协议经双方自愿协商同意，其与2012年5月23日的换房协议书具有同等的法律效力。 2012年5月27日，原告舒向新与被告周玉杰签订509室房屋交接书，约定：被告周玉杰作为甲方、原告舒向新作为乙方。一、交接内容：甲方将诚基中心24、25号楼一单元509室的房门钥匙2把、门卡3张、车库卡3张、水电卡1张、奥克斯空调2台（遥控器2把）、樱花热水器1台、抽油烟机1台、打火灶1台于当天交给乙方。二、509室水费卡（6227002349131574875）是使用甲方的姓名开户办理的（暂时无法过户），协议生效后乙方自己缴纳水电费。此水、电卡产生的银行费用和银行债务等一切问题均由乙方负责，与甲方无关。三、因509室的房屋产权是乙方，所以乙方应全权处理与楼下409室房屋漏水一案的法律纠纷，应该按产生一切债务纠纷由乙方负责处理，与甲方无关。四、由于509室与楼下409室有法律纠纷，若将来法院判决509室对409室承担赔偿责任，则实际赔偿责任应由乙方承担，因此乙方向甲方交3万元担保金，等法院处理完纠纷后，甲乙双方将按照多退少补的原则处理此3万元担保金。本协议经双方自愿协商同意，其与2012年5月23日的换房协议书具有同等的法律效力。 2010年9月，周玉杰自出卖人山东诚基房地产开发有限公司处接收了房屋。至2011年4月，周玉杰将银行按揭贷款提前全部还清。 2012年5月27日，被告周玉杰给原告出具收条一张，载明：“①收到舒向新诚基中心1-1-509房屋纠纷案保证金叁万元整。②收到舒向新诚基中心1-1-504及509两套房屋一年租金共计肆万伍仟柒佰元整（用于办两套房子的房产证）。” 2014年6月3日，周玉杰向舒向新寄送了解除上述协议书的通知，内容为：舒向新、刘秀芹：我与你在2009年6月15日签订的关于在和平路诚基中心购房的协议书，按照该协议书的约定，你应当支付购房的首付款和偿还贷款，经我多次催促，你一直拒绝缴纳我前期垫付的购房首付款和贷款，已经构成根本违约，根据合同法第94条的规定，特通知你解除双方之间的上述协议。同时，基于上述协议而签订的后续协议一并解除。 2014年9月28日，周玉杰取得504、509室的房屋产权证书，该两套房屋登记的房屋坐落为济南市历下区和平路47号泉城新时代商业广场1号楼1-504、1-509，房产证号分别为济房权证历字第261436号、261446号，共有情况中均登记为单独所有。 2014年11月12日，周玉杰与案外人任联贵签订《济南市存量房买卖协议》，约定任联贵购买济南市历下区和平路47号泉城新时代商业广场1号楼1-509室的房屋，价款550000元。2014年11月12日，周玉杰与阮洪超、张艳玲签订《济南市存量房买卖协议》，约定阮洪超、张艳玲购买济南市历下区和平路47号泉城新时代商业广场1号楼1-504室的房屋，价款655000元。三案外人均于2014年11月18日取得房屋所有权证书。后任联贵自行组织人员将舒向新驱离房屋。 根据当事人的陈述和提交的证据情况，将当事人争议的504、509室房屋的流转情况归纳如下：2009年4月26日，周玉杰向房屋开发建设单位山东诚基房地产开发有限公司缴纳两套房屋的购房定金各2万元；2009年5月2日，周玉杰与山东诚基房地产开发有限公司签订房屋买卖合同。2009年6月15日，周玉杰与舒向新签订第一份协议书，约定共同出资支付首付，共同偿还贷款；2011年10月18日，周玉杰、王俊芝与舒向新、刘秀芹签订第二份协议书，约定504归周玉杰，509归舒向新；2012年5月27日，周玉杰与舒向新签订第三份协议书，约定504、509室归舒向新，周玉杰于当日将两套房屋交接给舒向新，舒向新对两套房屋取得控制；2014年9月28日，周玉杰取得504、509室两套房屋的房屋所有权证书；2014年11月12日，周玉杰分别与任联贵和阮洪超、张艳玲签订了房屋买卖协议；2014年11月18日，任联贵和阮洪超、张艳玲分别取得509、504室的房屋所有权证书。 原告舒向新、刘秀芹主张周玉杰2009年5月购买的诚基中心的四套房产，购房款的来源均系周玉杰、王俊芝自山东旭洲律师事务所私自转走的钱款支付，该律师事务所于2010年5月7日经山东省司法厅批准将组织形式由普通合伙变更为个人。根据该所的财产处理情况报告，债权债务均由舒向新个人承担，其他合伙人退伙后不再承担。二原告因此主张周玉杰、王俊芝以自山东旭洲律师事务所转走的钱款缴纳的房款应当视为舒向新的出资，且根据双方之后达成的几份协议书，周玉杰只是504、509室两套房屋的顶名购房人，房屋的实际所有人应当是舒向新，舒向新自2009年5月2日签订房屋买卖合同时即已经取得房屋所有权。舒向新为证明自己的主张提交了银行凭据一宗，以证明周玉杰、王俊芝自律师事务所私自转走的款项包括2008年12月8日140万元，2009年8月31日15万元，2009年11月12日13万元……2011年3月29日30万等共计520.5万元。两原告另主张周玉杰、王俊芝未经律所账户直接拿走的款项包括2008年5月28日0.2万元，2008年12月24日2万元，2010年4月30日25万元，2011年3月7日18万元等共计45.2万元，并以其他方式套取、列支的款项共计182395.29元。舒向新主张周玉杰、王俊芝以上述款项购买了新馨家园、诚基中心的各四套房屋，购买车辆等，关于其他事宜双方均已经处理完毕不再争议，仅诚基中心房产未处理完毕，周玉杰将房屋交付舒向新后又对外出售侵害了舒向新的财产权利。被告周玉杰、王俊芝主张诚基中心房屋系周玉杰个人所购，后舒向新得知后要求转让二套，周玉杰同意后双方签订协议，但舒向新一直未支付周玉杰已经支付的首付和贷款，因舒向新未履行协议故周玉杰通知其解除了协议，故房产仍属周玉杰所有。至于银行凭证，因为王俊芝曾经在山东旭洲律师事务所工作，这些款项的流转均属正常，周玉杰支付房款的首付是夫妻的积蓄，之后进行了贷款，偿还贷款的资金有王俊芝的劳务费，因为王俊芝在律所负责非诉案件的重大谈判，涉及到征地拆迁与政府谈判等，因此律所与王俊芝约定其接到非诉案件有较高的劳务费，王俊芝并不领取工资。 对于购房的出资和双方的协商事宜。原告舒向新、刘秀芹主张周玉杰、王俊芝累计自山东旭洲律师事务所拿走了584.94万元，因部分资金涉及到敲诈政府案，公安机关和法院均认为钱款敏感而互相推诿，均不处理。当时购买诚基中心四套房屋时因律师事务所的钱不够全款购买，仅够支付百分之二十的首付，而两原告及王俊芝名下有贷款均不符合银行贷款的条件，故商定由周玉杰申请贷款，周玉杰和王俊芝还因此办理了假的离婚证。2008年设立山东旭洲律师事务所后，该所被周玉杰和王俊芝控制，舒向新因为没有办法才用律所的钱买房子，双方各一半。2008年12月转走了第一批业务款后，周玉杰、王俊芝控制了所里的公章等，再转款不需通过舒向新。2009年5月舒向新知道周玉杰、王俊芝要买房，周玉杰提出共同买房共同出钱，但是后来周玉杰、王俊芝并未出资，购房款均系自律师事务所转出，而当时舒向新并不知情，直到2011年因敲诈案发生舒向新才知道，在2009年6月15日、2011年10月18日的两份协议书签订时还不知道转款的事情，签订2012年5月23日的换房协议书时已经知道。舒向新认为周玉杰和王俊芝自律所私自转款的行为构成侵占，但是因为公安机关和法院均不处理，放纵了两人的行为，导致两人不履行双方签订的协议进而将504、509室的房产出卖与他人。被告周玉杰主张王俊芝到律所入职前该律所业绩不佳，舒向新曾经自述所里的钱不够支付百分之二十的首付，因通过王俊芝的能力获得了很多业绩，其有权利按照约定获得比较高的劳务费用。房屋首付是周玉杰与王俊芝的存款，在后期偿还房屋贷款时的款项均系两人的劳动所得，而王俊芝因为为山东旭洲律师事务所作出了较大贡献，而劳动所得可能较高。2009年5月2日，周玉杰自开发商处购买了四套房屋，舒向新听说后要求分两套，当时双方关系很好被告表示同意。协议书系舒向新起草，明确约定房子由双方共同出资，因周玉杰已经付完了首付，此款项舒向新应当支付，之后的双方共同承担，但舒向新一直没有付款，导致双方协议解除。 本院认为，根据舒向新提交的银行转款记录、原被告的三份协议及504、509室自2012年5月27日即由舒向新占有使用的事实，形成了较为完整的证据链，能够确定被告周玉杰用于购房和偿还房贷的款项主要来自于自山东旭洲律师事务所转出的资金，也因此周玉杰在双方签订第一份协议后的近五年的时间内，虽然与舒向新发生矛盾但未提出解除而一直履行，并就房屋如何分配达成一致且交付与舒向新使用。周玉杰虽然抗辩其购房款主要来自个人积蓄和劳动所得，但未提交证据证实。2012年5月27日，原告舒向新与被告周玉杰签订的换房协议书，双方均认可系合意形成，该协议系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对两原告要求确认该《换房协议书》合法有效的请求，本院予以支持。现双方就协议的履行发生争议，周玉杰并向原告提出解除协议且将房屋出卖与第三人，以实际行动明确不履行协议，双方可就协议的履行或解除等事宜另行解决。根据舒向新提交的转款明细及银行记录，和三份协议书，其中转款明细中第一笔为2008年12月8日的140万元，第二笔为2009年8月31日15万元，两笔款项与购房款支付均不相符，且距离时间较长。根据舒向新的自述：2009年5月知道周玉杰、王俊芝要买房，周玉杰提出共同买房共同出钱，但是后来周玉杰、王俊芝并未出资，购房款均系自律师事务所转出，而当时舒向新并不知情，……。结合周玉杰在2009年4月26日即交付购房定金，2009年5月2日即签订购房合同，而原被告在2009年6月15日签订第一份协议约定共同出资购房事宜等情况，能够确定周玉杰在2009年4月26日确定购买504、509室的房屋，在2009年5月2日开始因房屋买卖合同而对504、509室享有权利，而舒向新在2009年6月15日才通过与周玉杰达成协议的方式明确与周玉杰之间对四套房屋进行分配，由舒向新享有2套，直到2012年5月27日通过第三份协议的签订确定四套房屋在原被告之间进行分配，由舒向新获得504、509室。以此可见，原告提交的证据不能证明原被告在2009年5月2日购房之初即有共同购房的合意，也不能证明周玉杰与房地产公司签订商品房买卖合同的行为仅系名义行为，周玉杰是其与山东诚基房地产开发有限公司签订的四份商品房买卖合同的相对人。两原告主张其因出资和协议约定对房屋享有所有权，实际上是主张基于出资和协议约定的法律行为而产生了物权变动的效果，而基于法律行为的物权变动，系基于当事人合意或者其他法律行为，并在完成一定的公示方法之后，完成的物权变动，其分为两个阶段，一为合意，二为公示。所有权的取得分为原始取得和继受取得两种形式，本案中山东诚基房地产开发有限公司因其开发建设行为而原始取得504、509室的所有权，山东诚基房地产开发有限公司与周玉杰签订商品房买卖合同，并履行该合同，属于双方就房屋所有权的变动达成合意，此为房屋所有权人从山东诚基房地产开发有限公司变更为周玉杰的基础，即为前述物权变动的第一阶段。物权变动的第二阶段为公示，即物权的变动必须要通过一定的公示方法来完成，不动产的物权公示方法即为不动产的登记。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的所有权取得应当进行登记而发生法律效力，2014年9月28日，山东诚基房地产开发有限公司履行其与周玉杰签订的商品房买卖合同的义务，将504、509室登记转移到周玉杰名下，完成了房屋所有权变动的第二阶段即公示阶段，自此周玉杰因商品房买卖合同而继受取得两套房屋的所有权。两原告与周玉杰、王俊芝之间就房产形成的三份协议，也为原被告之间就所有权的变动达成的合意，此为所有权转移的基础。但原被告之间达成的协议只能约束协议的双方，即两原告及周玉杰、王俊芝，不能约束山东诚基房地产开发有限公司。两原告主张的房产权利基于商品房买卖合同（周玉杰与山东诚基房地产开发有限公司签订）及原被告的三份协议书的履行，即周玉杰通过商品房买卖合同自山东诚基房地产开发有限公司处继受取得房屋所有权，两原告则通过要求周玉杰、王俊芝履行三份协议书的约定继受取得房产权利，而不能因为周玉杰、王俊芝自舒向新设立的个人律师事务所转走款项，而认为自己当然地享有房产权利，两套房屋从未变更登记在两原告名下，原被告之间虽然形成了所有权变动的合意，但并未按照法律规定的要件形式完成所有权变动的公示，故虽舒向新于2012年5月27日根据双方的约定实际占用两套房屋，但不能因此而取得两套房屋的所有权，两原告要求确认504、509室的房屋归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告舒向新、刘秀芹与被告周玉杰于2012年5月27日签订的《换房协议书》合法有效。 二、驳回原告舒向新、刘秀芹其他诉讼请求。 案件受理费13400元，由原告舒向新、刘秀芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  马悦静 人民陪审员  刘庆宝 人民陪审员  吕春华 二〇一六年六月二十三日 书 记 员  吕桂文