辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4707号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔祥路，男，1960年12月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋承革，男，1969年9月19日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：金文权，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：朱原，女，1965年5月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人孔祥路因与被上诉人宋承革、原审被告朱原房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孔祥路上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》无效或发回一审法院重审；2.请求依法判令被上诉人腾退房屋；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审案件诉争房屋为军产房，具福利保障专属性质和功用，在国家和军队层面准入制实行之前，禁止交易，上诉人未取得完全处分权。2.上诉人与被上诉人的房屋交易行为侵害了原售房单位的优先购买权，违背军队房屋制度设计和改革的初衷。3.客观情况发生了重大变化，继续履行不可能实现合同目的。4.朱原无权代理签订协议，房屋是上诉人父亲的，朱原不是权属登记的房屋共有人，被上诉人购买房屋查询时审核存在过错，属于疏于审核，朱原的行为不是表见代理。目前我没诉讼权也没有时候追索，朱原的代理是无权代理，应属无效合同，物权法第106条规定我方有权追回案涉房屋。被上诉人购买房屋并不属于善意取得生效的条件。上诉人有权解除房屋转让协议书。请求支持上诉人的上诉主张。宋承革辩称，双方签订买卖协议是真实意思表示，签订合同时上诉人尚未取得产权证，之后由朱原一人完成孔祥路的产权过户，办理产权证，该房产属于二人的共有财产，被上诉人装修入住已经长达20多年，孔祥路称不知道该房产出售的事实明显不符合常理，其无权解除买卖合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审被告朱原述称，当时是想出租的，当时告知被上诉人不能卖，但是被上诉人为了让孩子上学，我就帮助他签订了这个协议办理过户，让他家孩子正常上学。宋承革向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2000年6月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.判令被告协助原告办理标的房屋房产中介更名过户委托手续（产生的中介费用30,000元由原告承担）；3.判令本案诉讼费由被告承担。孔祥路向一审法院反诉请求：1.判令确认《房屋买卖协议无效》；2.判令被告宋承革腾退房屋；3.判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实，2000年4月28日，孔祥路、朱原签订《军产住房出售协议书》一份，协议约定“根据《军产住房出售暂行办法》，沈后营房办将坐落于沈阳市和平区西安街168号162门住房壹套出售给孔祥路，建筑面积57.12平方米；三、……乙方按成本价购房，对所购住房拥有全部产权……乙方购房住用5年后，可依法进入房地产市场，在同等条件下，甲方（或甲方的上级单位）有优先购买、租用权。”协议乙方签字处由朱原签名，“孔祥路”的签名系朱原代签。2000年6月17日，宋承革（买房人，乙方）与孔祥路、朱原（出卖人，甲方）就涉案房屋签订《房屋转让协议书》，协议约定“一、房屋位于沈阳市和平区西安街168巷1栋1单元6层2号，建筑面积57.12平方米的产权房屋出售给乙方。二、成交金额合计人民币11.5万元。三、乙方负责办理更名过户手续，一切过户的手续费均由乙方负责，办理过程中甲方负责出示有关证件。四、甲方保证上述房屋权属清楚，并且出具有关证件及收据，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责清理并承担民事诉讼责任。如卖房人未经乙方同意，从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖房人承担，退回全部收款，并处罚卖房款的10%给乙方作为赔偿费、办理手续费用等。五、乙方一次性交齐购房款11.5万元，甲方同时将房屋（军产住房出售协议书、准住证、增加面积款收据二张）等一切证件及钥匙交给乙方。六、双方不得反悔，如有违约行为，违约方应负法律责任，并赔偿对方房屋价格的20%。七、本协议签订后法律生效，此协议甲、乙双方各执一份，协议如有未尽事宜双方可协商解决”。该协议甲方落款处由被告朱原（代理人）签字，并自书“甲方孔祥路同意将此房卖出，因出国在外，同意由妻子朱原代理，房证正式下来以后，甲方和乙方同时取回交给乙方”。乙方落款处由宋承革签字。同日，被告朱原为原告宋承革出具收条一份，收条载明“收到乙方宋承革购房款人民币壹拾壹万伍仟元整（11.5万）”。上述协议签订后，朱原向宋承革交付房屋钥匙，宋承革入住涉案房屋后使用至今。2001年10月18日，涉案房屋下发房屋产权证。证书载明房屋所有权人为孔祥路，房屋坐落于和平区西安街168号162，建筑面积57.12平方米。附记加盖“军产住房出售”印章。该房产证由朱原代孔祥路办理。庭审中，朱原陈述“2001年10月18日下房产证当天我和宋承革一起取的房产证，当场就把房产证交给宋承革”。另查明，孔祥路、朱原系夫妻关系，于1986年登记结婚。2000年3月25日，孔祥路出境至俄罗斯联邦，2002年7月9日归国。此后，孔祥路多次往返于中华人民共和国与俄罗斯联邦。再查明，2020年8月31日，沈阳军区善后工作办公室保障局出具沈善保函【2020】004号复函一份，内容载明“沈阳市和平区西安街168号1-6-2室住房，建筑面积57.12平方米，属于我部管理的军产住房。该住房为军队人员按房改待遇购买的现有住房，属于军队售房区房改房。目前，此类军产住房上市交易政策尚未出台，该住房暂时无法办理更名过户手续，待军委机关出台相关政策后，再按要求研究办理”。一审法院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，孔祥路与朱原系夫妻关系，朱原代其签订《房屋转让协议书》时，孔祥路虽出境至俄罗斯联邦，但涉案房屋出售至今已20余年，期间，孔祥路曾多次归国，其对涉案房屋出售一事未曾提出异议，故其庭审时提出的“整个协议的事情我不知情……我以为房子出租了”的答辩意见与常理不符。综上，朱原的代理行为有效，其与宋承革签订的《房屋转让协议书》亦有效，孔祥路无权要求宋承革腾退房屋，孔祥路的反诉请求，一审法院均不予支持；关于办理房屋产权证问题。涉案房屋属于军队售房区房改房，因此类军产住房上市交易政策尚未出台，该住房暂时无法办理更名过户手续，故一审法院对于宋承革要求孔祥路、朱原协助其办理房屋产权的相关委托手续问题不予支持，待具备办证条件后，宋承革可再行主张；关于反诉被告提出的诉讼时效问题。诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉，而本案反诉原告孔祥路提出的协议无效的主张系确认之诉，不属于诉讼时效制度的规制范畴，故对于该抗辩，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告宋承革与被告朱原于2000年6月17日就位于沈阳市和平区西安街168号162（建筑面积57.12）房屋签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回原告宋承革的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孔祥路的诉讼请求。本诉案件受理费3200元，由宋承革负担600元，孔祥路、朱原负担2600元。反诉案件受理费2600元，由反诉原告孔祥路负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案《房屋转让协议书》的效力问题。朱原于2000年6月17日代孔祥路与宋承革签订《房屋转让协议书》，并向宋承革交付房屋钥匙，亦将房屋产权证交付给宋承革。此后宋承革占有使用涉案房屋近20年之久。虽然在签订《房屋转让协议书》之时孔祥路在境外，但孔祥路、朱原二人系夫妻关系，涉案房屋的《军产住房出售协议书》亦由朱原代孔祥路签名，并办理相关军产住房房改手续，取得房屋产权证书，且在此后近20年间，孔祥路多次回国，直至本次诉讼发生之前，孔祥路从未对房屋出售的事实提出过异议，故宋承革作为买受人，其有理由相信朱原具有代理权。一审法院认定《房屋转让协议书》有效，并无不当。孔祥路主张该合同无效，于法无据，本院不予采信。综上所述，孔祥路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人孔祥路负担。本判决为终审判决。审判员 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。