海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初200号 原告：龚菊儿，女，1950年8月21日出生，汉族，现住琼海市。 委托代理人：莫长午，男，1946年2月21日出生，汉族，住址同上，系龚菊儿丈夫。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市，现住所地：海南省海口市。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 委托代理人：刘耀光，公司职员。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省。 法定代表人：石燕南，董事长。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 原告龚菊儿与被告琼海玉中置业有限公司（以下称玉中公司）、海南万长威房地产投资有限公司（以下称万长威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告龚菊儿及其委托代理人莫长午，被告玉中公司的委托代理人林天能、刘耀光，被告万长威公司的委托代理人程盛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚菊儿诉称：2012年3月5日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，明确约定原告购买二被告合作开发的万泉雅苑A幢16层A1建筑面积34.83平方米房子一套，总价220338元，并约定原告于2012年3月6日前一次性付清，被告于2012年12月31日前交付房子，若出卖人逾期交付的就要按逾期日数每日向买房人支付已付房款的万分之一违约金。原告按约于2012年3月5日一次性付清房款，被告当场开具加盖海南万长威房地产投资有限公司合同专用章的收款收据，然后报琼海市房管局登记备案。万泉雅苑项目由被告玉中公司作为出地方、被告万长威公司作为投资方合作开发建设，因二被告内部纠纷致使该项目自2012年5月停工至今，形成半拉子工程，使得原告无法实现合同目的。二被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、二被告向原告退还购房款220338元；3、二被告向原告支付利息50000元（按年利率5%计算，从2012年3月5日计算至2016年1月13日）；4、二被告向原告支付逾期交房违约金24127元（按总房款的日万分之一计算，自2012年12月31日计算至2016年1月13日）；5、二被告向原告支付4个冬春时期的维权费用500元；6、诉讼费用由二被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原告与被告玉中公司签订了商品房买卖合同，认购二被告共同合作开发的位于琼海市万泉雅苑A栋16层A1601房，总房款220338元。2、收款收据，证明原告于2012年3月5日向被告支付了全部购房款220338元，收据上有万长威公司的盖章。3、万泉雅苑业主集体维权自觉缴纳赞助费，证明原告多次维权的事实。 被告玉中公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效期间。二、原告在签订《商品房买卖合同》后，擅自违反合同约定将定金、购房款交给吴凯儇、石燕南等人，则根据合同法、民事诉讼法的规定，吴凯儇、石燕南等人与原告诉讼请求及事实具有密切的利害关系，应依法追加为本案当事人，否则本案遗漏当事人，违反法定程序，并无法查明本案事实和作出公正判决，损害当事人的合法权益。三、原告存在重大过错或故意或与万长威公司恶意串通行为，应当对本案承担过错责任或全部责任，与玉中公司无关，玉中公司不应承担退还购房款的责任。万长威公司及吴凯儇、石燕南等人单方收取原告的款项应当单独承担返还原告的法律责任。四、吴凯儇及万长威公司的行为涉嫌违法犯罪，本案事实证据证明玉中公司是实际的受害者，法院有义务制止和制裁这种恶意损害他人的违法行为。综上，原告起诉的诉讼请求及事实和理由与玉中公司无关，玉中公司不应承担任何法律责任，请求法院依法驳回原告没有证据证明玉中公司应当承担责任的不实诉讼请求。 被告玉中公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、万长威公司企业机读档案登记资料，记载了万长威公司股东、股份及资本的基本构成，证明万长威公司控制人吴凯儇既不是股东也不是法定代表人，与该公司没有任何关系。2、公告，证明被告不认可万长威公司提供的授权委托书，该授权委托书系被人伪造的，对公章也有异议，请求对公章进行司法鉴定。3、海南日报的敬告购房客户公告、2010年6月8日的《合作开发房地产合同书》，证明不认可没有进账到玉中公司的所谓买卖房屋行为，作为所谓的购房当事人自己有严重识别错误，没有将购房款转给玉中公司存在重大过错，其起诉玉中公司解除合同返还款项没有证据证明和事实依据，于法无据。4、通知、公告、快递邮单，证明因万长威公司及原告勾结把所谓的购房款转账进入与玉中公司无关的账户，根据玉中公司与万长威公司于2010年6月8日签订的《合作开发房地产合同书》第三条第三款约定，万长威公司、购房当事人均构成根本违约。5、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书，证明万长威公司提供的授权委托书存在伪造的嫌疑，从该案的审理过程足以证明。6、营业执照、国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，证明涉案项目期房权归被告所有，与万长威公司无关，购房人明知项目及房屋权属被告的情形下，却把房款转付给被告以外与被告无关的人。7、确认书，证明万长威公司与玉中公司签订的合同责任分担问题。 被告万长威公司辩称：被告对本案的基本事实没有异议，但被告不应承担本案的赔偿责任，因被告系接受玉中公司的委托进行卖房的，对外应是玉中公司承担责任，至于内部如何解决，与本案无关。原告诉讼请求的第三、四项利息及违约金属于重复计算，第五项诉讼请求的维权均是发生在度假日，该项诉求不应成立。 被告万长威公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、被告玉中公司于2010年7月15日出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售涉案项目的房产，且是全权代理销售，因此产生的销售费用及后果由玉中公司承担，且也告知过原告；各自承担各自名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系，涉案房产是属于玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有，该案中，万长威公司也提交了授权委托书，且玉中公司的法定代表人王新贵对此没有异议。 经质证，被告玉中公司对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据合同第四条约定及原告陈述其到销售部发现涉案项目五证齐全，那原告应将款项汇给玉中公司；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，证明原告没有按照合同约定将款项汇给玉中公司；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。被告万长威公司对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，证据3是原告单方制作，对其真实性无法确认，但不否认原告经常维权的事实。原告对被告玉中公司提供的证据1、2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对证据2的证明效力有异议；对证据3的真实性没有异议，对关联性及法律效力有异议；对证据4是二被告内部的事，与本案无关，反证了原告的诉讼请求没有超过诉讼时效；对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，法院并没有对授权委托书的真伪作出认定；对证据6的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据7，购房时间是2012年3月5日，确认书签订时间也是同年的3月5日，反证了该确认书与本案无关。被告万长威公司对被告玉中公司提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明内容不认可；对证据2的真实性没有异议，反证了万长威公司曾得到玉中公司的授权；对证据3的真实性没有异议，但属于玉中公司单方制作，万长威公司不认可，不应有效；证据4是玉中公司单方制作的，不能证明玉中公司所要证明的事实，通知是否收到不清楚，召开协调会是事实；对证据5的真实性予以确认，但该判决书有多方在进行申诉，对其合法性不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明效力不予认可，反证了万长威公司依据玉中公司的委托授权，是有权销售房屋的，且万长威公司销售了那么久，若没有委托，玉中公司为什么一直不提出异议；对证据7的真实性没有异议，双方基于合作签订了该份确认书，但不能证明玉中公司所证明的内容。原告对被告万长威公司提供的证据1、2的真实性没有异议，且证明了二被告是合作关系，应共同承担责任。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，对授权委托书上玉中公司的公章有异议，是伪造的，玉中公司也向法院申请过鉴定，全权代理并不是法律意义上的用语，不真实，且该授权委托书上的内容与客观事实不符，对其内容均有异议，委托书上的期限与原开发合作的内容均是不一致的；对证据2的来源真实性没有异议，对其合法性及关联性由法院认定，也不认可万长威公司想证明的内容。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，证据3系原告单方制作，且系电脑打印，对其真实性不予确认。对被告玉中公司提供的证据1-7的真实性予以确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定：双方合作开发建设位于海南省琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得万泉雅苑项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，万泉雅苑项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2012年3月5日，原告与被告玉中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于琼海市嘉积镇西园埇的万泉雅苑A#幢16层A1601房，建筑面积34.83平方米，单价按建筑面积计算为每平方米6326.09元，总金额220338元，付款方式为2012年3月6日前一次性付清；交房时间为2012年12月31日前；逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人等等。合同签订当天，原告向被告万长威公司支付了购房款220338元。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司也予以认可。由于问题未能解决，原告于2016年1月14日向本院提起诉讼。 另查明，2012年3月5日，二被告签订《确认书》，约定万长威公司以玉中公司名义作为卖方与原告签订的购房合同中约定的卖方责任和义务概由万长威公司承担等等。 本院认为：被告玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》以及原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除；三、本案民事责任应当如何承担，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。 一、原告的请求是否超过诉讼时效。被告玉中公司抗辩原告的起诉已超过诉讼时效期间。根据本案查明的事实，涉案项目停工后，被告未能依约完成房屋建设交付原告，原告在此期间不断进行维权，被告万长威公司对此也予以认可，说明原告一直在积极主张自己的权利。被告玉中公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 二、原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除。本案二被告在合作开发建设万泉雅苑项目过程中，因发生纠纷造成项目停工至今未能建成房屋交付原告，致使原告的购房目的不能实现。因此，原告诉请要求解除合同，理由正当，本院予以支持。 三、本案民事责任应当如何承担，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款及支付相应利息，并互负连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款及利息，理由正当，本院予以支持。购房款利息应从2012年3月6日起以购房款220338元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到2016年1月13日止。关于原告主张的逾期交房违约金问题。根据合同第十一条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告现主张解除合同，其同时要求逾期交房违约金缺乏理据，本院不予支持。原告主张被告应支付其维权费用500元，但未能提供充分证据进行佐证，本院不予支持。被告玉中公司和被告万长威公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告龚菊儿与被告琼海玉中置业有限公司于2012年3月5日签订的《琼海市商品房买卖合同》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告龚菊儿房款人民币220338元及支付利息（利息以房款220338元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2012年3月6日起计算至2016年1月13日止）。 三、被告琼海玉中置业有限公司、被告海南万长威房地产投资有限公司对上述债务互负连带责任。 四、驳回原告龚菊儿的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5824元，由原告龚菊儿负担478元，由被告琼海玉中置业有限公司及海南万长威房地产投资有限公司共同负担5346元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  周英俊 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年六月二十日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。