广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3015号上诉人（原审原告）：山西省海外贸易公司（原名山西省恒山贸易公司）。法定代表人：邢晋芳，总经理。委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张发。委托代理人：王红兵，北京市立方（广州）律师事务所律师。委托代理人：白华飞，北京市立方（广州）律师事务所律师。上诉人山西省海外贸易公司（以下简称山西海外公司）因与被上诉人张发房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：山西海外公司原名山西恒山贸易公司。广州市天河区天河路天河直街64号102房（下简称案涉房屋）是登记在山西省恒山贸易公司名下的房产，该房于2013年4月27日被广东省珠海市香洲区人民法院裁定查封。2013年8月28日，广东省珠海市香洲区人民法院裁定解除对案涉房屋的查封。1991年11月9日，案外人珠海经济特区东某实业发展公司（下简称东某实业公司）开具收据，确认收到陈淑怀（天河直街64号202房购买人）交付的案涉房屋、天河直街64号202房房款306370元。1991年12月22日，东某实业公司开具收据，确认收到“老陈”20000元。2013年7月12日，山西海外公司（甲方）与张发（乙方）签订《协议书》，约定：上世纪九十年代，乙方购买了案涉房屋，付清了房款，取得了上述房产证原件，入住案涉房屋并连续居住至今；甲方承诺在乙方支付本协议款项下协助乙方办理上述房产过户到乙方名下（登记在乙方名下）；甲方在乙方按本合同约定支付款项的前提下无条件及时配合乙方通过诉讼程序办理上述房产过户到乙方名下的一切手续；如因乙方在法院提起诉讼的方法、策略不符合法院的规定导致法院不予出具调解书或判决的，双方再协商完善为止；办理上述房产过户所需的诉讼费、甲乙双方税费全部由乙方承担；作为甲方协助乙方办理房产过户服务的补偿，乙方向甲方支付42万元；在乙方付清上述42万元之日起五个工作日内，甲方承诺香洲法院解封上述房产，如未付清款项，香洲法院不予解封；在上述房产过户到乙方名下之日起，甲方和乙方之间纠纷已经全部处理完毕，双方互不追究法律责任；在上述房产过户到乙方名下前，如果发生其他案件影响上述房产过户到乙方名下的，甲方无条件退回乙方在本合同中已付全部款项等。2013年7月12日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金42000元。2013年8月28日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金218000元。2013年7月24日，张发以山西海外公司为被告，向原审法院提起诉讼［案号：（2013）穗天法民四初字第1560号，简称1560号案］，要求山西海外公司协助办理案涉房屋的过户登记手续。山西海外公司在该案中辩称同意张发的诉请，但表示因其已于2003年被吊销营业执照，故无法自行与张发到房管部门办理房屋过户手续。该案中张发称案外人秦某是山西海外公司的副总经理，同时也是东某实业公司的副董事长，秦某与张发协商把房款直接交付给秦某，秦某向张发出具收据并把案涉房屋的房产证原件交付给张发，但没有与东某实业公司签订案涉房屋的买卖合同；张发确认案涉房屋及天河直街64号202房共交付房款326370元，张发确认其拥有案涉房屋。张发确认其购买案涉房屋时没有山西海外公司的书面同意。山西海外公司则称其不知道秦某出售案涉房屋，且也没有收到张发交付给秦某的房款，但其基于尊重历史已发生的遗留问题，同意由张发补交420000元，其将案涉房屋过户给张发。该案中张发提供了陈淑怀出具的《关于天河直街64号102房产权属于张发的说明》，内容为上世纪九十年代初，陈淑怀和张发共同出资以陈淑怀的名义向山西海外公司购买了案涉房屋、天河直街64号202房；陈淑怀和张发约定案涉房屋产权属于张发、天河直街64号202房产权属于陈某，双方一直依照该约定分别居住至今。另，张发称其一直占有使用案涉房屋，为此，原审法院于2013年8月30日组织张发、山西海外公司到案涉房屋进行现场勘查，张发当场以钥匙打开案涉房屋的大门。该案中张发另提交广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示张发名下无房地产情况记录、其配偶张凤某名下有住宅2套。广州市房地产档案馆于2014年6月27日向张发出具了《不具备购房资格告知书》，明确张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格。2014年7月25日原审法院作出1560号案一审判决，以张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，张发要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍为由，一审判决驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2014年12月18日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决（简称4671号判决），二审判决驳回上诉，维持原判。2015年3月31日，张发向原审法院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第635号，简称635号案］，以由于限购政策原因山西海外公司没有履行过户义务为由，起诉要求山西海外公司返还其根据双方2013年7月协议书支付的26万元。该案中原审法院根据张发申请，查封了案涉房屋。2015年6月29日，原审法院作出一审判决，判决认为：2013年7月12日张发、山西海外公司签订的协议书合法有效。张发一方面不要求退房即要求继续履行合同，另一方面在山西海外公司没有违约的情况下要求其退还已付的补偿款26万元，缺乏理据。最终一审判令驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2015年10月10日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5155号民事裁定，以张发没有缴纳上诉费为由，裁定该案按撤诉处理。2015年5月25日，案外人吴某向原审法院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第957号，简称957号案］，以2015年3月30日其与山西海外公司签订存量房买卖合同，其以110万元价格购买涉案房屋并支付了部分购房款为由，起诉要求山西海外公司办理涉案房屋的产权过户手续。张发作为第三人参加本案诉讼。该案目前在一审审理中。2015年7月25日，山西海外公司向张发邮寄发出《解除合同通知》（山西海外公司未提供证据证实妥投时间），称：2013年7月12日协议书签订后，我司已履行义务，但由于你方迟迟未按协议书履行义务，我司出售房产急于回笼资金解决公司急事、难事的合同目的无法实现。鉴于你不具备广州市购房资格，上述协议书无法继续履行，经我司多次催促也无果，且你已通过法院提起退款诉讼，因此我司现正式通知你方解除购房协议书，请你自收到本通知之日十日内交回房屋给我司。2015年7月28日，张发向山西海外公司邮寄发出《继续履行协议的催促函件》，函称：我方于2015年7月28日收到你方的解除合同通知，我方不同意解除2013年7月12日协议书。首先，我方已于2015年7月6日向天河区法院申请置换担保物，以卖掉原担保物，使我方符合购房资格，但你方经法院要求至今未配合有关事宜，严重影响我方取得广州市购房资格进度。其次，（2015）穗天法民四初字第635号案的立案时间是2015年3月31日，但你方在2015年3月30日就将案涉房屋卖给吴某，我方提起上述诉讼的目的是为了防止你方一房二卖，让法院查封案涉房屋。根据双方协议及诚信原则，你方应立即向天河区法院提交函件，配合我方卖房以获得广州购房资格，如因你方不作为甚至违约行为导致我方损失，我方有权追究你方的一切法律责任。2015年8月28日，张发再次向原审法院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第1433号，简称1433号案］，以其已符合广州市限购政策为由，起诉要求山西海外公司为其办理涉案房屋的产权过户手续。该案目前在一审审理中。山西海外公司于2015年9月2日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除山西海外公司、张发于2013年7月12日就买卖广州市天河区天河直街64号102房签订的《协议书》；2、张发向山西海外公司返还讼争房屋。张发原审答辩称：不同意山西海外公司诉请。理由：一、已生效的天河区法院1560号判决书认定山西海外公司与张发于2013年7月12日签订的的协议书合法有效。1、判决认定协议书不存在不能实现合同目的的情形。第1560号判决书记载“张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，因此，现张发要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍，原审法院对该诉讼请求不予支持。张发因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可在履行障碍消除后再主张相关权利。”，广州市中级人民法院4671号终审判决书也支持该观点。因此，山西海外公司不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除案涉协议书。2、事实上，《协议书》签订后，张发于2013年7月24日向天河区法院提起诉讼，以通过司法裁判的形式对涉案房屋进行过户，由于张发不符合广州市的限购政策而最终致使其要求过户的诉请被终审判决驳回。第4671号判决书日期是2014年12月18日，张发应是当年12月底签收了该判决书。随后是春节，过完春节，山西海外公司就迫不及待将案涉房屋放盘，中介不断带人看房，2015年3月30日山西海外公司就和案外人吴某签订了案涉房屋买卖合同。这恰恰证明山西海外公司不讲诚信，为了追求利益最大化，一房两卖，不惜毁约损害张发的合法利益。另外，张发有能力随时支付最后一笔款16万元给山西海外公司，依照协议书的约定，山西海外公司应当履行确保案涉房屋过户至张发名下的合同义务，山西海外公司的合法权益实质上没有受到损害。3、张发已具有广州购房资格，履行障碍已经清除，协议书应当继续履行。2015年9月下旬，张发配偶张某凤名下的一套房屋已经转让，目前张某凤名下只有一套房屋，张发已经具有广州购房资格，案涉房屋过户履行障碍已经清除，案涉协议书应当继续履行。4、山西海外公司向张发发出的《解除合同通知书》不具有解除案涉协议书的法律效力。协议书没有赋予山西海外公司单方解除案涉协议书的合同权利。张发在收到山西海外公司《解除合同通知》后及时回函给山西海外公司明确清楚表示不同意解除案涉协议书，催促山西海外公司继续履行案涉协议书。张发提起635号案的日期是2015年3月31日，而山西海外公司将案涉房屋出卖给第三人吴某的房地产买卖合同签订日期是2015年3月30日。山西海外公司不讲诚信在先，追求利益最大化，一房两卖，不惜毁约损害张发的合法利益，张发为维护自身合法权益不得不找个理由起诉山西海外公司请求法院查封了案涉房屋，防止山西海外公司一房两卖，故山西海外公司基于第635号案件起诉行为不构成山西海外公司解除协议书的法定理由。二、山西海外公司起诉书第二项诉请是基于第一项诉请成立为前提的，由于第一项诉请不成立，故第二项诉请也不成立，应当予以驳回。三、本案应充分考虑、尊重与案涉房屋相关的历史。上世纪九十年代初张发就向山西海外公司购买了案涉房屋，付清了购房款，取得了案涉房屋房产证原件，入住案涉房屋并连续居住至今长达二十多年。由于历史原因，上述房产至今未过户到张发名下。2013年7月12日，就如何处理案涉房屋历史遗留问题，山西海外公司、张发签署了协议书。张发已根据该协议书向山西海外公司支付了26万补偿款，仅剩16万元未支付，张发可以随时向山西海外公司支付。总之，山西海外公司的全部诉请不成立，应当予以驳回。在本案原审审理过程中，张发提供广州市房地产档案馆2015年11月24日出具的张发及其配偶张娇凤的《个人名下房地产登记情况查询证明》（载明张发名下在广州市番禺区有一套办公用房，张某凤名下在天河区有一套住宅），拟证明张发及其配偶符合广州的购房政策，现办理涉案房屋的产权过户已不存在障碍。原审另查明，2015年3月30日山西海外公司与案外人吴某签订《存量房买卖合同》，约定山西海外公司以110万元出售案涉房屋给吴某。原审法院认为：2013年7月12日张发、山西海外公司签订的协议书已经原审法院生效判决认定合法有效，对此本案不再赘述。关于山西海外公司诉请应否支持的问题，首先，协议书并未约定张发付清购房款及办理案涉房屋产权过户手续的相应期限。在此前张发起诉要求办证的1560号案中，原审法院生效判决认定无法支持办证诉请的原因在于张发自身不符合现行购房资格，而并未认定张发本身构成违约。其次，1560号判决载明张发及其配偶可通过出售其配偶名下的房产或者等待限购政策调整，在其具备购房资格再行主张办证。事实上，张发已举证证实其及配偶在1560号案终审后出售其广州市名下一套房产，目前张发及其配偶名下在广州只有一套住宅房产；张发于2015年8月28日向原审法院提起1433号案诉讼，要求办证；本案中张发表示同意向山西海外公司支付剩余16万元补偿款；张发在1560号案中表示不要求退房。以上均表明张发并无不履行协议书的意思表示及行为，另考虑张发已根据协议书支付了大部分款项及张发已入住案涉房屋多年的情况，山西海外公司诉称张发恶意拖延履行合同，构成违约，其有权解除合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年12月24日作出判决：驳回山西省海外公司的诉讼请求。一审案件受理费7600元，由山西省海外公司负担。判后，上诉人山西海外公司不服原审判决，其坚持原审诉讼请求向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。张发在653号案中的诉讼请求是要求山西海外公司返还已经收取的购房款，已经以其行为表示不再履行《协议书》。张发在1560号案中已经知道其应先解决购房资格问题再要求过户，但张发未就取得购房资格采取任何行动。涉案《协议书》至今无法履行的原因在于张发，张发在山西海外公司多次催告的情况下都不积极解决购房资格问题，并在山西海外公司向案外人出售涉案房屋前仍拒绝支付剩余购房款。被上诉人张发答辩同意原审判决，不同意山西海外公司的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，山西海外公司以张发原审提交的“1991年11月9日案涉房屋购房收据”中加盖的“珠海经济特区东某实业发展公司”公章系伪造为由，向本院提出鉴定申请。张发不同意山西海外公司的鉴定申请。张发向本院提交以下证据材料：1、购房资格证明，拟证明截止2016年4月29日，张发具备广州住房限购区域住房购房资格；2、（2013）穗天法民四初字第1559、1562号民事调解书及受理执行案件通知书，拟证明山西海外公司将其名下的房屋通过法院调解的方式过户给案外人。山西海外公司质证称：上述证据不属于新证据，关于证据1，即使张发具备购房资格，山西海外公司已于2015年7月25日向张发发出解除合同通知书，且是基于张发至今仍拖延不履行合同义务后山西海外公司依据合同法行使解除权，合同已产生解除的效力。证据2涉及的房屋并非涉案房屋，与本案无关。本院认为：本案争议的焦点是山西海外公司与张发签订的《协议书》能否解除的问题。生效判决已经确认上述《协议书》合法有效，现山西海外公司请求解除协议书的理由包括：1、张发经多次催告不积极解决购房资格；2、张发拒绝支付剩余房款。根据业已查明的事实，2014年12月18日本院4671号终审判决确认张发因不具备购房资格导致涉案房屋不具备过户条件后，张发已通过出售配偶名下房产等积极措施解决其购房资格，目前也已实际取得购房资格。故山西海外公司主张张发不积极解决购房资格导致合同无法履行，没有事实依据。此外，双方协议书并未约定张发支付剩余购房款的付款期限，山西海外公司无举证证明其有催告张发付款，张发在本案诉讼中也明确表示同意支付剩余房款，故山西海外公司主张张发拒绝支付剩余房款依据不足。综上，山西海外公司要求解除与张发签订的《协议书》没有事实和法律依据，本院不予支持。关于山西海外公司提出的鉴定申请，在涉案房屋所涉的多次诉讼中，山西海外公司对于张发在1991年购买涉案房屋并支付购房款的事实并无异议，山西海外公司在原审举证期限内没有提出鉴定申请，故本院对其二审提出的鉴定申请不予采纳。综上所述，山西海外公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7600元，由上诉人山西省海外贸易公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏代理审判员  余 盾代理审判员  李 焕二〇一六年六月三日书 记 员  谢 淳郑诗韵