湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终11526号 上诉人（原审被告）：周恩人，男，1964年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：钟海燕，湖南大鲲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张利郊，女，1987年4月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：陈方元，湖南华湘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张琴，女，1989年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：陈方元，湖南华湘律师事务所律师。 原审被告：长沙市雨花区熙倩食品商行，住所地湖南省长沙市雨花区高桥火焰市场3区9栋1号。 经营者：皮立平，女，1982年9月17日出生，汉族，住湖南省沅江市。 原审被告：长沙市雨花区星盛盛记海鲜酒楼，住所地湖南省长沙市雨花区东二环668号。 经营者：余忠诚，男，1971年6月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 原审第三人：张明希，男，1961年4月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 上诉人周恩人因与被上诉人张利郊、被上诉人张琴、原审被告长沙市雨花区熙倩食品商行（以下简称熙倩商行）、原审被告长沙市雨花区星盛盛记海鲜酒楼（以下简称星盛酒楼）、原审第三人张明希物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周恩人上诉请求：1.请求依法撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12666号民事判决书，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.请求改判由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定不清，事实认定错误。1.一审各方提交的证据足以证实张明希是案涉《自拆自建安置协议书》的拆迁人，也是火焰社区认可的案涉房屋的权利人，并且是案涉房屋在自来水厂登记的房屋权利人。这些事实完全可以推断张明希就是案涉房屋的权利人，上诉人从张明希手上购买案涉房屋便取得了房屋所有权。但一审法院并未查明上述事实。被上诉人提交了一份与长沙市城市建设开发公司一分公司（以下简称城建公司）签订的《自拆自建安置协议书》，尾部标注“我父亲张明希原来签订的协议作废”。可以证实在此协议之前，张明希作为拆迁人与城建公司已经就案涉房屋签订安置协议，案涉房屋已经安置给张明希，这也是火焰社区出具多份证明证实案涉房屋权利人是张明希、自来水公司登记的案涉房屋户主为张明希的原因。上诉人提交一份火焰社区2008年9月26日出具的证明，写明案涉房屋系张明希自建的安置房。案涉房屋建设时两被上诉人均未成年，没有任何收入，根本没有经济能力建设购置案涉房屋，案涉房屋是张明希的。上诉人提交了长沙市供水有限公司《水费通知书》及《水费缴纳情况表》，均显示案涉房屋的户名为张明希，自始至终没有两被上诉人的名字，很明显案涉房屋在办理自来水开户时提供了张明希就是权利所有人的证明材料。城建公司在2003年前就已经向张明希交付了房屋，并且在2003年张明希已经在自来水公司办理入户，开户时间为2003年10月13日，可以证实房屋交付是在2003年10月13日前。一审中被上诉人并未提供任何证据证明两人自行缴纳了案涉房屋的相应房款。房屋是2003年建成，当时两被上诉人均未成年，不可能有能力支付房款。一审判决在事实查明部分没有查明两被上诉人支付了房款，但却在本院认为部分直接臆断两被上诉人支付了相应房款。二、一审法院认定两被上诉人与城建公司签订的《自拆自建安置协议书》合法有效，继而认定张明希向上诉人出售房屋属于无权处分，明显属于法律适用错误。城建公司与张明希就案涉房屋签订的《自拆自建安置协议书》已经成立并实际履行，张明希已经是房屋的权利人，城建公司自双方合同签订后不再对案涉房屋安置享有任何权益，故城建公司与两被上诉人签订的《自拆自建安置协议》才属于无权处分，该协议属于无效协议。只有合同当事人才能变更或解除双方的合同，其他第三人无权变更解除。两被上诉人与城建公司签订的《自拆自建安置协议书》明显是在上诉人取得房屋后伪造。2012年张明希与上诉人签订房屋买卖合同并向上诉人交付房屋时，两被上诉人知情并居住在案涉房屋内，当时两被上诉人并未提出任何异议，更没有提及两人与城建公司签订了安置协议,是房屋的权利人，并且还积极配合搬离。周恩人已经实际取得并使用房屋八年，两被上诉人从没有告知上诉人自己才是安置协议的甲方，是房屋权利人，知道起诉才突然出现了这么一份协议，很明显这份协议是两被上诉人与城建公司配合恶意伪造的，是完全没有法律效力的。 张利郊、张琴辩称，1.案涉《自拆自建安置协议书》真实合法有效，诉争房屋所有权人为张利郊和张琴，城建公司对火焰社区的拆迁符合法律规定。双方于2010年12月1日签订《自拆自建安置协议书》，该协议书明确约定该案涉房屋权利人为张利郊、张琴。2.上诉人称案涉房屋在自来水厂登记的住户户主为张明希，不能证明案涉房屋的权利人就是张明希。3.根据上诉人提供的房屋买卖合同，实际成交价格为92.5万元，截至今日没有证据证明张明希及其委托的收款人接受过周恩人的购房款92.5万元。结合自拆自建安置协议书为2010年，而周恩人与张明希签订房屋买卖合同是在2011年，张明希对案涉房屋的处分是无权处分。 熙倩商行述称，熙倩商行是案涉房屋的租户，周恩人与张利郊、张琴之间的纠纷影响到了熙倩商行的实体经营。 星盛酒楼诉称，1.星盛酒楼对上诉人的上诉请求、事实和理由均无异议，一审未要求被上诉人提供张明希与城建公司的安置协议，属于事实查明不清，同意上诉人的调查取证以及笔迹鉴定申请。2.星盛酒楼现在已经没有经营或租用案涉房屋，不存在占用房屋，与本案无关，被上诉人起诉错误。3.星盛酒楼在承租案涉房屋时，产权人均为周恩人，租期内从未有任何人对房屋主张相关权利，而且周围邻舍以及社区均认可周恩人是案涉房屋权利人。被上诉人要求星盛酒楼返还房屋缺乏事实依据，请求改判支持上诉人的上诉请求。 张利郊、张琴向一审法院起诉请求：1、判令周恩人、熙倩商行、星盛酒楼将位于长沙市雨花区××街道××社区××栋××号（原加长地块18栋1号）的房屋腾空并交还给张利郊、张琴；2、周恩人、熙倩商行、星盛酒楼承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，张利郊、张琴明确其第一项诉讼请求为：判令周恩人、熙倩商行、星盛酒楼将位于长沙市雨花区××街道××社区××栋××号（原加长地块18栋1号）的1、2、4、5层房屋腾空并交还给张利郊、张琴。 一审法院认定事实：张琴、张利郊系姊妹关系，第三人张明希系张琴、张利郊的父亲。2010年12月1日，长沙市城市建设开发公司一分公司（甲方）与张琴、张利郊（乙方）签订《自拆自建安置协议书》。约定：经长沙市人民政府批准，甲方依法征用火焰村全部土地1214.492亩作为城市建设综合开发用地。乙方所有的结构房屋一栋，属于此次拆迁范围；依照长土政发【1996】182号文件和国家建设征用土地的规定，乙方在火焰小区加长地块18栋1号按地层建筑75平方米左右户型，整体规划建四层，为一次性安置。原房屋（设施）补偿按照《长沙市国家建设征用土地补偿安置标准》即5号令标准计算；经批准同意自拆自建的被拆迁人，须准备充足资金，费用在乙方的房屋补偿中抵扣，如仍有缺口，则由乙方缴清全部差额款项后，甲方才确定安置栋号；双方还对搬迁时间、过渡形式、过渡费等其他事项还进行了约定。张琴、张利郊在协议书落款处写明“我父亲张明希原来签订的协议作废。”张利郊陈述在2007年住进案涉房屋，安置协议是后来补签的。 周恩人与第三人张明希于2008年认识，第三人张明希因资金周转多次向周恩人借款。2012年12月31日，第三人张明希（甲方）与周恩人（乙方）签订一份《房地产买卖合同》。约定：甲方自愿将坐落于长沙市雨花区××市场××栋××号中的第一层、第二层、第四层、第五层房屋转让给乙方，该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让；房产成交总价为925000元，甲方确认以其拖欠乙方的借款本息925000元抵偿完毕；待产权过户条件成熟时，甲方配合协助乙方办理，费用由乙方承担；甲方应于2012年12月31日交房给乙方，并同时交付与房屋有关的单据证照，甲方保证房屋权属清楚、无产权和债务纠纷，否则应承担相应的责任；双方确认乙方应付甲方的购房款以甲方拖欠乙方的借款本息抵清，甲方即日交房，以后该房屋一、二、四、五层归乙方所有，双方债权债务已了结；未尽事宜，双方应协商解决并签订书面协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同签订后，第三人张明希将房屋交给周恩人。张利郊陈述其与张琴当时不清楚第三人张明希与周恩人之间的债务情况，认为是以租金抵扣欠款，并从2012年10月份起未在案涉房屋内居住。 后周恩人将房屋进行使用和对外出租，周恩人陈述案涉房屋的一、二层出租给熙倩商行、四层闲置、五层出租给星盛酒楼（已于2019年底退租）。张琴、张利郊要求周恩人、熙倩商行、星盛酒楼返还房屋，双方协商未果，张琴、张利郊遂于2019年11月5日诉至一审法院，要求判如所请。 另查明:2019年10月11日，长沙市城市建设开发公司火焰开发部出具一份《证明》，载明：“火焰三组居民张琴、张利郊房屋拆迁后安置于加长地块18栋1号，与社区新3区9栋1号系同一栋位。”双方确认案涉房屋共有五层，其中第三层已由张琴、张利郊家里处置，不在本案诉请范围内，且星盛酒楼已搬离案涉房屋。另外，案涉房屋的产权手续正在申报办理之中。 在本案审理过程中，第三人张明希提交了一份借条复印件，并陈述其向周恩人借款300000元，借条原件在周恩人处；周恩人对借条所载的借款300000元无异议，但主张第三人张明希前后三次共计向其借款800000元。 以上事实，有自拆自建安置协议书、长沙市城市建设开发公司出具的证明、房地产买卖合同、借条、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。案涉房屋为拆迁安置房屋，张琴、张利郊与长沙市城市建设开发公司签订《自拆自建安置协议书》并交纳了相应的房款，其已取得对拆迁安置房屋的物权权益，依法享有占有、使用、收益和处分案涉房屋的权利。 根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人张明希否认其与周恩人签订了案涉的《房地产买卖合同》，但未提交相应的证据予以证明。张琴、张利郊父亲即第三人张明希因无力偿还其欠付周恩人的借款，将案涉房屋的一、二、四、五层转让给周恩人以抵偿债务。第三人张明希的转让行为系无权处分，不能产生物权上的变动效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，周恩人受让案涉房屋时未对房屋产权的状况进行查询，且第三人张明希对欠款金额有异议，故双方对转让价格的合理性存在争议。同时，案涉房屋亦未办理权属的变更登记手续，故不符合善意取得的构成要件。 综上，周恩人未取得案涉房屋的所有权，亦无其他合法正当的理由占有该房屋。周恩人关于其为案涉房屋的所有权人、不存在侵占房屋的辩论意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，对无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。因此，张琴、张利郊要求周恩人、熙倩商行腾空并返还案涉房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。双方一致确认星盛酒楼已经退租、未再占用房屋，故张琴、张利郊对星盛酒楼的诉讼请求，一审法院不予支持。 周恩人主张张利效、张琴的诉讼请求已过时效，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，本案张利效、张琴主张的系物权请求权，不适用诉讼时效的规定。因此，对于周恩人的该项辩论意见，一审法院不予采信。 另外，对于周恩人与第三人张明希之间的债务纠纷，双方可另行解决。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百零六条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决：一、周恩人、长沙市雨花区熙倩食品商行应于一审判决生效之日起15日内腾空、搬离位于长沙市雨花区××街道××社区××栋××号（原加长地块18栋1号）房的第一、二、四、五层房屋，并返还给张利郊、张琴；二、驳回张利郊、张琴的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取40元，由周恩人、长沙市雨花区熙倩食品商行负担。 二审中，周恩人围绕上诉请求提交证据如下：案涉房屋《抵押书》，拟证明2008年12月3日张明希向周恩人借款30万元后将案涉房屋抵押给周恩人，因该房屋是拆迁安置房屋，没有产权证，故由火焰社区出具证明，证实张明希是房屋所有权人，火焰社区已经证明并保障张明希对房屋的处置权。张琴、张利郊发表质证意见认为，对该份证据的三性均有异议，张明希并不是案涉房屋的所有权人，根据物权法第186条规定，该抵押违法，根据我国法律规定，办理抵押必须办理抵押登记。熙倩商行不发表质证意见。本院经审查认为，周恩人提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审期间，本院到城建公司找《自拆自建安置协议》当时的经办人卿志新对该协议书的签订情况进行了调查，确认了该协议的真实性。 本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋物权权益的问题；2.周恩人占有涉案房屋的认定问题。本院对本案争议焦点评析如下： 一、关于涉案房屋物权权益的问题。周恩人上诉认为,本案证据足以证明张明希是案涉房屋《自拆自建安置协议书》的拆迁人，而张琴、张利郊与城建公司签订的《自拆自建安置协议》因城建公司无处分权而无效，且张琴、张利郊没有能力支付房款，涉案房屋物权权益归属于张明希。本院经审理认为，涉案房屋系征收拆迁张琴、张利郊所属家庭共有房屋后根据有关政府文件、规划以及拆迁人、被拆迁人之间的协议等安置所得。张明希、张琴、张利郊为家庭共同成员，且各方均认可张明希、张琴、张利郊一户因此次拆迁获得的安置房屋包括但不限于本案所涉房屋，城建公司作为拆迁人与张琴、张利郊作为被拆迁人签订《自拆自建安置协议》不违反法律、法规规定，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条认定张利郊、张琴已取得对拆迁安置房屋的物权权益，并无不当。周恩人上诉认为,《自拆自建安置协议》落款日期为2010年12月1日,但应当是2012年以后形成,系张琴、张利郊与城建公司恶意串通制作,并申请对该协议书的落款日期及张琴、张利郊的签名时间进行鉴定。本院二审期间到城建公司找《自拆自建安置协议》当时的经办人卿志新了解情况，确认了该协议的真实性。故上诉人申请鉴定缺乏必要性，本院不予准许。上诉人的该项上诉理由缺乏依据，本院不予支持。 二、关于周恩人占有涉案房屋的认定问题。周恩人上诉认为，张明希作为案涉房屋所有权人自愿与周恩人签订房屋买卖合同并以欠款抵扣购房款。本院经审理认为，如前所述，张利郊、张琴已取得涉案房屋的物权权益，张明希与周恩人签订房屋买卖合同，系无权处分，且周恩人与张明希之间就债权债务在本案中并未达成一致意见，周恩人主张的以债权抵扣购房款的事实在本案中不能成立，其不符合善意取得他人物权的条件，因此，一审法院认定周恩人未取得涉案房屋所有权，亦无其他合法正当的理由占有该房屋，并无不当。 综上所述，周恩人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人周恩人负担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  刘 刚 审判员  易伟玲 二〇二一年四月十二日 法官助理李佳洪 书记员彭玉婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……