广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初382号原告徐明江徐某某。原告何昀宇何某某。以上原告共同委托代理人腾交宁，河池市河池法律服务所法律工作者。被告广西一方土实业开发有限责任公司。法定代表人梁沛农，总经理。委托代理人张志伟，广西理邦律师事务所律师。委托代理人莫芳英，该公司业务部经理。原告徐明江徐某某、何昀宇何某某与被告广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员覃木熠适用简易程序独任审理。因案情复杂，2016年3月8日裁定转为普通程序审理，依法组成由审判员覃木熠担任审判长、代理审判员韦京辰、人民陪审员黄睿参加的合议庭，于2016年3月28日在本院第六审判庭公开开庭审理，书记员朱胤帆担任法庭记录。原告徐明江徐某某、何昀宇何某某的委托代理人腾交宁，被告一方土公司的委托代理人张志伟、莫芳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将启航嘉园小区2单元705号房出卖给原告，总价款共计361365元。还约定××应在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，××按日向××支付已付房款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约一次性缴清购房款，并在约定交房期限内的2014年3月26日办理住宅收房手续，但被告未依约将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今尚未取得房地产权属登记证书。原告认为被告延迟办理房产证书，已侵害原告的房产物权，依法应承担违约责任，原告为维护合法权益，请求法院判令：1、被告支付原告延迟办理住宅房屋权属证书违约金14798元（该违约金暂自2015年3月27日起至原告起诉之日止以已付房款总额为基数按每日万分之一点五计付，此后违约金继续按此计至住宅房屋权属证书办理完毕为止，即361365×273天×0.15‰）；2、被告限期将房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助原告办理房屋权属证书，并将取得的该权属证书限期交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实提供的证据材料有：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告身份情况；2、企业基本信息复印件一份，用以证明被告身份情况；3、商品房买卖合同复印件一份，用以证明：①、原被告之间存在合法有效的买卖合同关系；②、合同标的房屋价款总额；③、合同约定被告交房日期；④、合同约定被告自交房之日起360日内为原告办理房地产权属登记手续；⑤、合同约定被告逾期办理房地产权属登记按已交房款总价的万分之一点五向原告支付违约金；4、销售不动产统一发票复印件一份，用以证明原告已向被告支付购房全款；5、税收完税证复印件一份，用以证明原告已依约向被告支付购房款；6、收据复印件一份，用以证明原告已向被告支付代办房地产权属登记的相关费用；7、启航嘉园商住楼物业管理服务协议复印件一份，用以证明被告向原告交付住房的日期；8、网络问政复印件一份，用以证明被告逾期办理产权证系因被告自身原因造成，即该房屋尚未通过竣工验收手续。被告辩称，一、本案被告已尽合同义务，不存在违约行为，出现延期办证的情况是由于房屋管理部门对该小区做了三次的房屋面积测绘，导致办证资料在2015年底才完备，故被告不应承担违约责任；二、2016年初，涉案房屋的产权证（俗称大证）已经办理完毕，各业主的产权证（俗称小证）也在陆续办理中；综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉请。被告为其辩解提供的证据材料有：河池市金城房地产评估事务所分别于2014年5月7日、2014年12月19日、2015年12月11日作出的三份《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，用以证明逾期办证是因为有关部门多次测绘导致，责任并不在于被告自身。经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议；对原告提供的证据8的证明目的有异议，原告提供《网络问政》要证明被告逾期办理产权证是由于自身原因造成，即该房屋尚未通过竣工验收手续，这与事实不符，包括政府部门的回复都是不符的，按现在有关政府部门文件规定，相关的竣工验收已被细化为五方验收及竣工验收备案表所代替，现实中已经不存在竣工验收。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对证明的目的有异议，不能证明被告不存在违约行为。本院认为，结合双方的举证和质证，对于双方对真实性无异议的证据，本院予以认定。对于对方提出异议的证据，但能客观反映本案事实的，可作为本案定案的参考依据。综合双方当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：被告一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，公司股东为广西可高集团有限公司，营业期限自2008年11月28日至2028年11月28日，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、房屋工程建设等。位于河池市××××大道地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系被告开发建设，被告以出让方式取得启航嘉园编号为2010-B-01的地块土地使用权，证号为河国用（2011）第0079号，面积为4680平方米，规划用途为商业住宅，使用年限自2010年4月30日至2080年4月8日，建设工程规划许可证号为建字第451201201000029，施工许可证号为452701201101270201，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号，开工时间为2011年1月28日。2014年2月25日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告开发的启航嘉园商品房2单元705号住房一套，建筑面积共109.84平方米，总房价为361365元，原告签署合同时需一次性付清购房款，被告应当在2013年8月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同约定有：“第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；，3、××不退房，每逾期一日，××按日向××支付已付房款的万分之1.5的违约金。因××原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由××承担全部责任。”合同签订后，原告已按合同约定将房款付清给被告，并按规定缴清相关税费，被告亦开具住房的房款发票给原告收执。2014年3月26日，原告接收其购买的住房并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》。经本院调查了解查明：2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2014年2月26日，河池市人民防空办公室出具河人防验字（2014）3号《河池市建设工程人民防空验收意见书》。2014年3月17日，河池市气象局出具（河）雷验字（2014）第009号《防雷装置验收意见书》。2014年4月9日，河池市公安消防支队出具河公消验字（2014）第0018号《建设工程消防验收意见书》。2014年10月8日，河池市住房保障和房产管理局出具《物业承接查验备案证明》。2015年10月26日，河池市住房和城乡建设局出具（2015）城规管竣验字第16号《建设工程竣工规划验收合格单》，主要内容为被告的启航嘉园商住楼项目经现场验收该工程建筑位置、地面标高、立面等均符合规划要求，同意签发工程规划竣工验收合格单。根据河池市房产档案馆提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，本案启航嘉园建设工程开工日期为2011年1月8日，竣工验收日期为2013年12月4日，该工程的竣工验收备案文件已于2015年12月17日由河池市住房和城乡建设局盖章收讫，同意备案。2015年11月24日，河池市住房保障和房产管理局在河池日报刊登《房屋权属初始登记公告》，该公告主要内容为：“广西一方土实业开发有限责任公司位于河池市城新城区‘启航嘉园’商住楼房屋壹栋，现向我局申请办理房屋初始登记手续。如有异议，请于本公告登报之日起一周内向我局房产交易所书面提出，逾期，我局将按规定予以登记。”2015年12月，被告向河池市住房保障和房产管理局提交《房屋所有权初始登记申请书》，2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向被告出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明被告已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料，并注明办理产权属证明法定时限为30个工作日（国有土地房屋法定时限，工作日不包括星期六、日及法定节假日）。2015年12月23日，河池市住房保障和房产管理局向被告填发（河房权证金城江字第××、第××号）《房屋所有权证》，以上权属证书载明“启航嘉园”商住楼1栋1层物业房、商住楼1栋1-301号房房屋所有权人系被告。2016年1月8日，被告在启航嘉园业小区张贴《关于启航嘉园客户办理﹤房屋产权证﹥的通知》及面积差异表，该通知主要内容为：“为顺利和尽快为各业主办理房屋所有权证，根据2015年12月11日的《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》及《商品房买卖合同》，预售面积与测绘所出具的房屋实测面积报告有差异的业主，根据面积差异表在通知所列期限内分单元到被告财务部办理退款补交款手续，并携带身份证、契税办证联等材料。”2016年初，启航嘉园小区已有部分业主取得房屋所有权证书，其他业主的房屋所有权证书正在陆续办理中。另查明，庭审中，被告提供的三份房屋面积测绘报包括：1、2014年5月7日，河池市金城房地产评估事务所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：总层数32；套内面积43474.11平方米；分摊面积9618.19平方米；公摊系数0.221253；建筑面积57117.32平方米。2、2014年12月19日，河池市金城房地产测绘所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：总层数32；套内面积43566.66平方米；分摊面积9077.35平方米；公摊系数0.208355；建筑面积57117平方米。3、2015年12月11日，河池市金城房地产测绘所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：总层数32；套内面积43644.31平方米；分摊面积9843.32平方米；公摊系数0.225540；建筑面积56021.78平方米。针对以上三份报告，经本院向河池市金城房地产测绘所调查了解，其说明情况为：河池市金城房地产测绘所前身为河池市金城房地产评估事务所，被告提供的2014年5月7日及2014年12月19日的房屋面积测绘报告系被告或者建筑单位自行委托该所出具的，以上两份报告仅有测绘单位的盖章认可，未有认签人及房屋登记部门的审批意见，其用途应仅为自用，不能作为房屋权属登记资料用。2015年12月11日的房屋面积测绘报告，被告于2015年11月向河池市金城房地产测绘所申请，测绘所在2015年11月24日房管部门刊登《房屋权属初始登记公告》前完成实测，公告期满后出具测绘报告，该测绘报告载明2015年12月9日该报告已经房产管理部门的房屋登记科审核符合规范及经分管领导审批同意用于产权登记，2015年12月11日经测绘单位、认签人被告一方土公司盖章确认，故该份房屋面积测绘报告才是用于房屋权属登记资料用。经本院调查了解，至本案一审宣判前，原告已领取本案涉诉房屋产权证书。综合诉辩双方的意见及本案查明的事实，本案的争议焦点为：原告请求被告支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据？本院认为，首先，原、被告双方于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，本院认为，原告诉请被告支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据，应予驳回。本案中，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并未明确约定由被告负责转移房屋所有权，合同仅约定被告有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任，但未约定被告具有办理房屋权属登记的义务，亦未约定被告逾期办理房产证的违约责任。且根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》中关于办理房屋产权登记的相关规定，商品房自交付使用之日起一定期限内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续的均规定为承购人（××），而开发商仅规定其负有协助原告办理房产登记的义务，如非双方约定，被告不承担为原告办理房产证的义务。备案登记义务与办证义务虽具有关联性，但仍属不同的履约义务。原告主张被告承担逾期办证违约责任，如前所述，因被告没有办证义务且签订的合同亦未规定被告逾期办证的违约责任，故被告不应承担逾期办证的违约责任，原告诉称的其违约行为不成立，原告诉请被告承担延迟办理房屋权属证书违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。再次，被告辩称其延迟办理备案登记系由于房产登记管理部门对该小区做了三次的房屋面积测绘，导致办证资料于2015年底才完备。经本院调查了解，被告该辩称没有事实依据，2014年5月7日及2014年12月19日的两份测绘报告均系被告自行委托，未经相关部门核准不能用于办理房屋权属登记备案使用，2015年11月经被告委托，测绘部门测量后经相关部门核准出具的测绘报告才可作为办理房屋权属登记备案使用，故本院对被告该辩称不予采信。最后，关于原告诉讼请求被告限期为其办理房屋权属证书，并将取得的权属证书限期交付给原告的问题。根据审理查明，本案原告的起诉时间为2015年12月31日，被告在原告起诉之前即在2015年12月21日已将资料报送房管部门进行备案且原告已领取房屋产权证书，故原告该诉请已无实际意义，原告的该项诉讼请求本院不再处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐明江徐某某、何昀宇何某某的诉讼请求。案件受理费170元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费170元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。二〇一六年六月二十九日书记员  朱胤帆附引用法律条文：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房预售管理办法》第十二条第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。