大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初358号原告：大连宜家物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市普兰店区幸福小区10号3单元2层8号。统一社会信用代码：91210282MA0QEFTL4N。法定代表人：隋世川，系该公司经理。委托诉讼代理人：王君，女，1977年8月27日出生，满族，系该公司职员，住大连市普兰店区。被告：姜振福，男，1977年4月11日出生，汉族，无业，户籍地：大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连宜家物业管理有限公司诉被告姜振福为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连宜家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王君，被告姜振福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2018年11月15日至2020年11月15日的物业管理费982元及滞纳金。事实与理由：2010年10月8日，被告在普兰店区国际温泉新城小区购买商品房，被告的物业费应从2011年10月1日开始缴纳。按照约定被告每年应缴纳物业管理费491元，现被告自2018年11月15日至2020年11月15日的物业管理费一直未缴纳，共计982元。此款经原告多次催缴，被告一直拒绝给付。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求被告交付物业管理费及滞纳金。被告辩称，大连宜家物业管理有限公司已经在国家公安部扫黑总部、辽宁省扫黑办、大连扫黑办都已立案，大连宜家物业管理有限公司有案在身，也是扫黑除恶对象，国家公安部部长赵克志多次受理并转办下来，最高人民检察院院长张军关注正式受理转办在辽宁省检察机关处理。大连宜家物业管理有限公司涉黑涉恶更有国务院总理李**的关注并重视此事，转办各个部门多位中央领导，对我们广大业主提供的视频、证明等证据非常认可，能得到多位中央领导受理和关注，并且转办下来，足以证明大连宜家物业管理有限公司非法存在，以及法院法官违规判案，知法犯法。本案是物业服务合同纠纷，我们广大业主和大连宜家物业管理有限公司没有任何合同和协议，在没有法律关系的情况下，大连宜家物业管理有限公司在我们广大业户不知情，没有签字的情况下提取了我们广大业户的维修基金，数额巨大，去向不明。该公司没有相关合法手续，就是一个黑公司。大连宜家物业管理有限公司恶迹累累，我们广大业户以实名举报，该公司涉黑涉恶，并且成功在国家公安部扫黑总部、辽宁省扫黑办、大连扫黑办都以立案调查，法院有什么理由支持大连宜家物业管理有限公司起诉我们广大业户，判我们广大业户拿钱给大连宜家物业管理有限公司，并且有法官明目张胆表示不管大连宜家物业管理有限公司有没有合法手续及合同就判我们广大业户拿钱给大连宜家物业管理有限公司。大连宜家物业管理有限公司提供的书证我们不认可，有关资质证书需一年一评，大连宜家物业管理有限公司没有相关资质，没有经理证、会计证、电工证、水暖证、保安证等。我们广大业户会继续上访。我们向法院提供有关证明书、证据，法院法官有没有违规判案，充当恶势力保护伞，以身试法、知法犯法。中央肯定能给我们广大业户一个明确的说法和结论，我们广大业户在此向法院举证。大连凯强房地产开发有限公司逾期交房产生的违约金有购房合同为证，大连凯强房地产开发有限公司已口头承诺对我们业户逾期交房产生违约金顶替物业费直到违约金额满为止，但大连凯强房地产开发有限公司并未用违约金顶替物业费。大连凯强房地产开发有限公司暗中勾结大连宜家物业管理有限公司涉黑涉恶问题已在扫黑办立案侦查。再次声明，大连凯强房地产开发有限公司三方协议与我们业户没有关系，业主临时公约及承诺书已经过期失效。根据当事人陈述和经审查认定的基本事实：2010年10月8日，姜振福在大连市普兰店区国际温泉新城小区购买案涉商品房。2011年11月13日，被告在业主临时公约的承诺书上签字。业主临时公约中第四条约定“建设单位有权选聘物业管理企业”，第三十七条约定“本临时公约字物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”。2011年1月10日，案涉小区的建设单位大连凯强房地产开发有限公司选聘大连一合物业管理服务有限公司为该小区提供物业服务。2016年6月10日，因大连一合物业管理服务有限公司一直处于亏损状态，无力经营，大连凯强房地产开发有限公司、大连一合物业管理服务有限公司与大连宜家物业管理有限公司三方签订了协议书约定物业管理相关事宜，选聘大连宜家物业管理有限公司为该小区实施物业服务，并约定小区业主所欠的物业服务费由大连宜家物业管理有限公司收缴。姜振福房屋面积为58.49平方米，物业费收费标准为0.7元每月每平方米。姜振福缴纳了2011年11月13日至2013年11月13日的物业费。由于2013年11月14日至2018年11月14日的物业费没有缴纳，大连宜家物业管理有限公司曾将姜振福诉至本院。本院经审理后作出（2018）辽0214民初1971号民事判决，姜振福不服该判决，经二审、再审程序后，大连市中级人民法院（2018）辽02民终5420号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申287号民事裁定书，均对大连宜家物业管理有限公司具备物业服务资质予以认定，最终判定姜振福应当向大连宜家物业管理有限公司支付2013年11月14日至2018年11月14日的物业费合计2456元。姜振福自2018年11月15日至2020年11月15日的物业费共计982元尚未缴纳。2015年1月9日国家发展改革委员会和财政部发布《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格〔2015〕36号），一、取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格〔1998〕2084号)、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格〔2010〕2668号)同时废止。各地要抓紧开展相关地方法规和文件的清理，积极推进管理工作方式转变，做好政策衔接工作，加强事中事后监管。本院认为，根据物业服务相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于原告是否有权收取物业费。案涉小区业主临时公约第三十七条约定“本临时公约字物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制度《业主公约》生效之日终止”，包括被告在内小区业主已在业主临时公约的承诺书上签字确认，业主临时公约已对小区业主产生约束力。案涉小区目前并未成立业主委会会，不存在业主委员会重新制定的业主公约，也不存在业主委员会与物业服务企业重新签订的物业服务合同。故依据业主临时公约第三十七条的约定，该份业主临时公约至今依然有效。业主临时公约第四条明确约定了“建设单位有权选聘物业管理企业”，2016年6月10日，大连凯强房地产开发有限公司作为建设单位与大连一合物业管理服务有限公司、大连宜家物业管理有限公司签订三方协议，选聘大连宜家物业管理有限公司为该小区实施物业服务，并约定由大连宜家物业管理有限公司收取物业费，符合业主临时公约第四条的约定。庭审中，大连宜家物业管理有限公司提交了营业执照、资质证书、三方协议书及物业管理合同，前述证据能够证明大连宜家物业管理有限公司具有物业服务资质，大连宜家物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务符合相关法律法规的规定。被告辩称原告没有收费许可证，故不具有相关资质。依据国家发展改革委员会和财政部于2015年1月9日发布的《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（发改价格〔2015〕36号），2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，原告是在2016年6月以后接管案涉小区物业服务，因收费许可证制度已取消，故被告称原告没有收费许可证并不影响原告物业服务及收费资质。同时，已生效的大连市中级人民法院（2018）辽02民终5420号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申287号民事裁定书，均对大连宜家物业管理有限公司具备物业服务资质予以认定。原告作为物业公司按照合同约定提供了物业服务，被告理应按照合同约定期限及标准交纳物业费。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益。故原告要求被告支付拖欠的2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计982元，该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告提出应以大连凯强房地产开发有限公司所欠付其的逾期交房违约金抵顶本案其所欠付的物业费问题。被告与大连凯强房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，被告与大连宜家物业管理有限公司之间系物业服务合同关系，二者并非同一法律关系；同时，大连凯强房地产开发有限公司与大连宜家物业管理有限公司并非同一主体，大连凯强房地产开发有限公司逾期交房产生的违约金不应由大连宜家物业管理有限公司承担。被告提交的证据即小区业主出具的证明，无其他证据佐证，真实性无法确定，不能证实三方就违约金可以抵顶物业费以及抵顶物业费具体数额达成一致意见，故在本案中无法以逾期交房违约金抵顶物业费。关于原告主张的滞纳金。考虑被告庭审中陈述的物业服务存在的具体问题，以及被告认为逾期交房违约金可抵顶物业费，被告未缴纳物业费并非出于严重的主观故意。同时，为共同营造和谐的小区生活氛围，缓和业主与物业之间的关系，原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告称已向有关部门举报原告涉黑涉恶，虽当庭提交了举报材料，因被告当庭自认对原告的举报并未被有关机关立案受理，原告是否涉黑涉恶也不属于本案的审查范围。被告反映法院法官有关违规判案，充当恶势力保护伞，以身试法、知法犯法等问题，并无证据加以证明，本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告姜振福于本判决生效之日起十日内给付原告大连宜家物业管理有限公司2018年11月15日至2020年11月15日物业费合计982元；二、驳回原告大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告姜振福承担，被告姜振福于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  李发科二〇二一年四月九日法官助理秦洋书记员孔鑫附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。