江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1614号上诉人（原审被告）：沈勇，男，1969年1月3日出生,汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：石娟，女，1968年9月15日出生，汉族，住新沂市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周士文，新沂市沂西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：祁凯丽，女，1991年8月2日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：徐**，男，1991年9月15日出生，汉族，住新沂市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡琳琳，江苏沭新律师事务所律师。上诉人沈勇、石娟因与被上诉人祁凯丽、徐**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沈勇、石娟的共同委托诉讼代理人周士文，被上诉人祁凯丽、徐**的共同委托诉讼代理人胡琳琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。沈勇、石娟上诉请求：1.依法改判沈勇、石娟不支付祁凯丽、徐**违约金7万元和损失21.1万元，或将该案依法发回重审。2.一、二审诉讼费由祁凯丽、徐**承担。事实和理由：1.2013年11月5日，双方签订安置房转让协议，沈勇、石娟将涉案房屋转让给祁凯丽、徐**，价格为23.7万元。协议签订后祁凯丽、徐**交付购房款，沈勇、石娟交付房屋，协议履行完毕。2.2020年6月，涉案房屋因沈勇欠款被新沂市人民法院拍卖。法院拍卖的原因系涉案房屋未办理产权过户，但未过户原因不在上诉人、系因政府部门不给办理产权证，该情况祁凯丽、徐**亦明知。3.该涉案房产系小产权房，双方签订的买卖协议无效。沈勇、石娟仅需返还购房款，不应支付违约金和赔偿损失。被上诉人祁凯丽、徐**答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人系同一村民委员会村民，其房屋买卖合同合法有效。但涉案房屋拍卖系因沈勇欠债导致,所以房屋现有的价值与原购房款之间的差价都是被上诉人的损失。祁凯丽、徐**向一审法院提出诉讼请求：1.判令沈勇、石娟返还购房款23.7万元及利息（以23.7万元为基数，自2013年11月5日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。2.判令沈勇、石娟赔偿祁凯丽、徐**房屋差价损失28.1万元并支付违约金7万元。3.案件受理费、保全费、财产保全保险费均由沈勇、石娟负担。一审法院认定事实如下：涉案房屋系石娟、沈勇户位于新沂市年拆迁取得的回迁房。祁凯丽系新沂市新安街道新南村村民。2013年11月5日，沈勇、石娟与祁凯丽、徐**签订《安置房转让协议》，主要内容为：沈勇、石娟将涉案房屋出售给祁凯丽、徐**，价款为23.72万元，在协议签订时一次性付清。协议第四条约定：“本协议双方自愿达成，双方自觉遵守，任何一方不得反悔。否则，罚违约方二十万元。”当日，祁凯丽、徐**支付购房款23.7万元，沈勇、石娟将涉案房屋交付祁凯丽、徐**装修使用。2020年6月，涉案房屋因被一审法院拍卖，祁凯丽、徐**从涉案房屋中搬出。另查明：牛伟与江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）、沈勇民间借贷纠纷一案，经一审法院调解，双方达成如下调解协议：一、三惠公司、沈勇欠牛伟款300万元，牛伟同意三惠公司、沈勇在2011年开发的金利嘉园门面房抵偿，所抵偿的门面房位于金利嘉园南排西首往东五套，面积约1000平方米。二、三惠公司、沈勇于2011年6月底将该房交付给牛伟，并配合牛伟办理房产证等有关手续。一审法院于2011年2月24日作出（2011）新民初字第0255号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因三惠公司、沈勇未履行上述调解协议，牛伟向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2016年5月15日作出（2016）苏0381恢执字第124号执行裁定，查封沈勇所有位于新沂市。祁凯丽对该执行裁定不服，提出执行异议，一审法院于2016年7月5日作出（2016）苏0381执异89号执行裁定，驳回祁凯丽的异议请求。祁凯丽在规定期限内未提起执行异议之诉。2020年7月21日，一审法院通过淘宝网阿里拍卖对涉案房屋进行公开拍卖，涉案房屋评估价为51.8万元，拍卖成交价为46.6万元。一审法院认为，祁凯丽与沈勇、石娟均系新沂市新安街道新南村村民，双方订立的关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。祁凯丽、徐**作为买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款，沈勇、石娟作为出卖人的基本义务是向买受人交付标的物并转移标的物的所有权。涉案房屋因沈勇欠付他人债务而被一审法院评估、拍卖，导致祁凯丽、徐**合同目的无法实现。目前，祁凯丽、徐**已从涉案房屋中搬离，该房屋也由他人拍卖取得，因此，涉案房屋买卖合同已经实际解除。因此，对于祁凯丽、徐**在履行合同过程中向沈勇、石娟支付的购房款23.7万元，沈勇、石娟应当予以返还。关于祁凯丽、徐**主张的购房款利息。合同解除后，标的物返还与价款返还互为对等给付，双方应当同时返还。祁凯丽、徐**自签订合同后对涉案房屋进行实际使用，应当支付使用费，该费用可与沈勇、石娟应当支付资金占用费相互抵销。因此，在祁凯丽、徐**返还涉案房屋前，沈勇、石娟无需支付资金占用期间的利息。在祁凯丽、徐**返还房屋后，沈勇、石娟未及时返还购房款，故应支付资金占用期间的利息。祁凯丽、徐**于2020年6月从涉案房屋中搬离，一审法院酌定从2020年7月1日起计算资金占用期间利息，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，以年利率6%为限。关于祁凯丽、徐**主张的违约金和房屋差价损失。一审法院认为，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式，只要合同一方实施了违约行为，守约方就有权要求对方赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同可能造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，而非仅限于违约金的数额。因此，根据上述规定，违约金是以弥补实际损失为主要功能，当违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾，但违约金与赔偿损失的总额应当与实际损失基本相当。本案中，祁凯丽、徐**要求沈勇、石娟支付违约金7万元，未超出合同约定及实际损失，予以支持。因违约金不足以弥补祁凯丽、徐**的实际损失，结合考虑守约方房屋差价损失、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，扣除祁凯丽、徐**应支付的7万元违约金后，认定沈勇、石娟应赔偿祁凯丽、徐**损失21.1万元。祁凯丽、徐**主张的财产保全保险费2850元，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，遂判决：一、沈勇、石娟应于判决发生法律效力之日起十日内向祁凯丽、徐**返还购房款23.7万元及利息（以23.7万元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，以年利率6%为限）；二、沈勇、石娟应于判决发生法律效力之日起十日内向祁凯丽、徐**支付违约金7万元并赔偿损失21.1万元；三、驳回祁凯丽、徐**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4150元，保全费2850元，合计7000元，由沈勇、石娟负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同的效力如何认定。2.上诉人应否赔偿被上诉人损失及违约金。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同的效力如何认定的问题。沈勇、石娟与祁凯丽、徐**于2013年11月5日签订的《安置房转让协议》，系双方真实意思表示，且祁凯丽与沈勇、石娟均系新沂市新安街道新南村村民，案涉协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。故，涉案合同应为有效合同。关于上诉人应否赔偿被上诉人损失及违约金的问题。本案中，涉案房屋因沈勇欠债而被拍卖，导致祁凯丽、徐**合同目的无法实现，房屋买卖合同已实际解除。涉案《安置房转让协议》第四条约定，“本协议双方自愿达成，双方自觉遵守，任何一方不得反悔。否则，罚违约方二十万元”。涉案合同因沈勇的过错而解除，祁凯丽、徐**要求沈勇、石娟支付违约金7万元，未超出合同约定，应予支持。因违约金不足以弥补祁凯丽、徐**的实际损失，一审法院依照《合同法》第一百一十三条之规定，综合考虑守约方房屋差价损失、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，扣除祁凯丽、徐**应支付的7万元违约金后，认定沈勇、石娟应赔偿祁凯丽、徐**损失21.1万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人沈勇、石娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8300元，由沈勇、石娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年四月十四日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹