抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初800号原告（执行案外人）：山桂花，女，1958年11月9日出生，汉族，住抚顺市望花区。被告（申请执行人）：沈阳工学院，住所地：抚顺市经济技术开发区。法定代表人：王兆宝，系该校董事长。委托诉讼代理人：张宏飞，系该学校法律顾问。第三人（被执行人）：抚顺博圣房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街北段4号。法定代表人：任红，系该公司经理。原告山桂花诉被告沈阳工学院、第三人抚顺博圣房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院2021年2月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山桂花、被告沈阳工学院委托诉讼代理人张宏飞到庭参加诉讼，第三人抚顺博圣房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审判，现已审理终结。原告山桂花诉称：2021年2月4日，原告（案外人）收到了抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404执异9号执行裁定书。原告认为望区法院驳回原告执行异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。理由如下：一、被告申请执行的财产不属于第三人。本案涉及的抚顺经济开发区房屋是原告于2017年1月8日与辽宁广安建筑有限公司签订的抵账房抵账协议书，该协议载明抵账房坐落于抚顺经济开发区房屋，建筑面积93.17平方米，顶账价格为365601.88元。原告于2017年4月18日与第三人签订了《商品房买卖合同》(预售）。法院于2017年4月20日查封了该土地，由于法院的查封，原告现无法办理房屋产权证，所以要求解除该土地的查封。二、被告申请对该土地的查封是错误的，其行为侵害了原告的合法权益，没有事实和法律依据。当原告知道该土地被查封后，在第一时间向执行法官说明了情况，并提交了相关材料，对执行提出了异议，法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，其行为损害了原告的合法权益。综上所述，执行裁定驳回了原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据，原告为维护本人的合法权益，特诉至贵院，请求法院解除被告对抚顺经济开发区房屋土地的查封；本案诉讼费由被告承担。被告沈阳工学院辩称：我方认为望花区人民法院作出的驳回原告执行异议的裁定书是正确的，希望法院维持，如果原告认为自身系合法取得案涉房屋的相应权利，那么应当举证证明其实际取得该房屋并实际居住，否则法院不应当支持原告提出的诉讼请求。第三人抚顺博圣房地产开发有限公司未陈述意见。本院经审理查明：抚顺经济开发区春华街博圣御府龙湾小区由第三人抚顺博圣房地产开发有限公司发包给案外人辽宁广安建设有限公司承建，原告山桂花负责御府龙湾一期工程的降水施工，2012年10月15日与辽宁广安建设有限公司签订《府龙湾一期降水工程施工合同》，并形成债权债务关系。2012年11月14日，辽宁广安建设有限公司与抚顺博圣房地产开发有限公司签订《房屋顶账协议书》，将御府龙湾一期工程的27套房屋抵顶工程款，其中包括抚顺经济开发区房屋，面积93.17㎡，价款365601.88元。2017年1月8日，原告山桂花与案外人辽宁广安建设有限公司签订《抵账房抵账协议书》一份，案外人辽宁广安建设有限公司将坐落于抚顺经济开发区（建筑面积93.17平方米）房屋抵给原告山桂花，双方商定该房屋顶账价格为365601.88元。另查,2017年4月18日，原告山桂花与第三人抚顺博圣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》(预售），并同时办理该房屋入住手续，取得房屋钥匙，且向抚顺博圣御府龙湾物业有限公司缴纳垃圾清运费、装饰材料运输费、物业费、水电费等。因第三人抚顺博圣房地产开发有限公司拖欠被告沈阳工学院借款本金4352192.24元及利息，被告沈阳工学院诉至本院，并于2017年4月20日向本院申请诉讼保全查封了包括案涉房屋项下在内第三人抚顺博圣房地产开发有限公司对该块土地使用权。2020年12月22日,第三人抚顺博圣房地产开发有限公司向原告山桂花开具购房增值税发票，金额365601.88元，原告山桂花到抚顺不动产中心抚顺经济开发区办理房产证手续，得知涉案房屋项下土地已被本院查封。2020年12月22日，原告山桂花申请案外人执行异议，本院于2021年2月4日以（2021）辽0404执异9号执行裁定书驳回原告山桂花的异议请求，2021年2月8日，原告山桂花遂以案外人执行异议之诉纠纷诉至本院。本院所确定的上述事实，有原告提交的《御府龙湾一期降水工程施工合同》、《房屋抵帐协议书》、《抵账房抵账协议书》、《商品房买卖合同》（预售）、增值税发票、销售许可证、情况说明2份、预收采暖费票据、水电费票据、入户证明、未办理产权证说明、室内装修照片等以及原、被告的庭审笔录在案为凭，以上证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉，其主要是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对诉讼标的权属进行判断，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定了执行异议之诉中的举证证明责任分配，即“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案原告山桂花的执行异议之诉能否排除被告沈阳工学院对金钱债务的执行权，需结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行综合判断，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原告山桂花所举证据，对照以上四个要件：关于案涉商品房买卖合同是否合法有效的问题2012年11月14日，案外人辽宁广安建设有限公司与抚顺博圣房地产开发有限公司签订《房屋顶账协议书》，将包括抚顺经济开发区房屋在内的御府龙湾一期工程的27套房屋抵顶工程款，2017年1月8日，原告山桂花与案外人辽宁广安建设有限公司签订《抵账房抵账协议书》，以上两份协议均是以房抵债协议，该协议是以消灭金钱债务为目的，当时还并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生不动产的物权期待权。但是，2017年4月18日，原告山桂花与第三人抚顺博圣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》(预售），此时的以房抵债协议已转化为商品房买卖合同关系，属于当事人嗣后变更法律关系而一致达成的意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效；关于案涉房屋的实际占有的问题2017年4月18日，原告山桂花与第三人抚顺博圣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》(预售）的同时，办理了对该房屋的入住手续，取得房屋钥匙，且向抚顺博圣御府龙湾物业有限公司缴纳垃圾清运费、装饰材料运输费、物业费、水电费等，应视为对该房屋实际占有；（三）关于房款是否交纳的问题原告山桂花依据以房抵债协议，已通过抵消债权的方式向第三人抚顺博圣房地产开发有限公司支付本人所购商品房全部购房款；（四）案涉商品房未办理过户登记的过错问题涉案房屋未办理房产过户登记手续以及房屋产权证，原因在于第三人抚顺博圣房地产开发有限公司，主要是因涉案房屋所占用土地使用权被法院查封，原告山桂花并无过错。物权法一百四十七条中华人民共和国民事诉讼法二百二十七条最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定二十八条综上，原告山桂花既已依照合同履行完毕支付取得物权对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，当与本案被告沈阳工学院一般债权的实现发生冲突时，法律应选择优先保护案外人的物权期待权。原告山桂花作为涉案房屋的买受人对登记在被执行人抚顺博圣房地产开发有限公司名下的不动产提出异议，符合上述四个要件，其物权期待权应该排除执行。同时，根据第规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”建筑物及其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让中必须实行“房地一致原则”，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，即只要建设用地使用权或地上房屋其中之一发生了转移，另外一个亦要发生相应的转移。原告山桂花要求停止对抚顺经济开发区房屋土地的查封的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《》第，《》第、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条（一）之规定，判决如下：物权法一百四十七条中华人民共和国民事诉讼法二百二十七条最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定二十八条被告沈阳工学院不得执行原告山桂花坐落于抚顺经济开发区房屋及土地。案件受理费100元，减半收取50元，由被告沈阳工学院承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。本院（2021）辽0404执异9号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判员  屈波二〇二一年四月十六日书记员  王迪