河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3997号上诉人（原审被告）：新密银基房地产有限公司。法定代表人：李东晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐大富，北京炜衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红力，北京炜衡（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王继敏。委托诉讼代理人：杨晓丹，河南豫商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兰兰，河南豫商律师事务所实习律师。上诉人新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）因与被上诉人王继敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行了审理。上诉人银基公司的委托诉讼代理人王红力，被上诉人王继敏及其委托诉讼代理人杨晓丹、刘兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银基公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判驳回王继敏要求银基公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求；二、依法判决本案一审、二审诉讼费用由王继敏承担。事实和理由：一、银基公司严格按照《商品房买卖合同》约定的交房时间和交房标准进行交房，根本不存在逾期交房的违约行为，一审法院判决银基公司向王继敏支付逾期交房违约金，属于事实认定错误和法律适用错误。二、银基公司在向全体购房者交房时均统一交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称“两书”），本案中因王继敏拒绝收房，拒绝签收两书，并非银基公司拒绝发放两书。两书只是交房时的一个附随义务，王继敏在收到银基公司邮寄的交房通知书后，在验房后以防水台低为由，拒绝办理收房的任何手续，并非是银基公司不提供两书导致王继敏拒绝收房。三、在商品房买卖合同法律关系中，出卖人的主合同义务是交付符合约定的房屋给购房人，对于两书的交付应属于附随的合同义务，一审法院的审理重点存在明显偏差，判决结果也存在明显的不公平。交付两书仅作为合同的附随义务，但一审法院仅根据两书的交付事宜就判决银基公司承担几乎达到购房款的10％左右（购房款为262万元），对银基公司来说是非常不公平，况且该两书的是否交付并未造成王继敏的实际损失，同时在未领取两书的原因是王继敏怠于收房、怠于领取的情况下，一审以银基公司未交付两书，认定银基公司承担违约责任至王继敏同意接收房屋时属适用法律错误，对一审法院的判决应予以纠正。四、王继敏无正当理由拒绝收房，而且还存在其他违约行为，应当自行承担逾期收房的法律后果。一审法院认定王继敏所述案涉房屋的质量问题“并非地基基础和主体结构质量问题”，也即认可银基公司交付的房屋不影响王继敏的正常使用，王继敏基于自己的原因拒绝收房，并不妨碍案涉房屋交房条件成就的事实，由此产生的法律后果应由王继敏自身承担。而且本案中王继敏并没有提供其缴纳维修基金的证据，自身也存在违约，在此情况下，一审法院判令银基公司承担违约责任，于法于理无据。王继敏辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回银基公司的上诉请求，维持原判。1.银基公司存在逾期交房的违约行为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据合同约定，银基公司交房时不仅要向王继敏出示五大责任主体验收合格的证明，还需交付二书。但直至一审法院进行第一次庭审时，银基公司才向王继敏出示五大责任主体验收合格的证明，第二次庭审时才向王继敏出示二书，因不符合合同约定的交房条件，王继敏选择了拒绝收房。银基公司也并未提供证据证明其已经履行了合同约定的出示相关证明文件的义务；2.一审法院认定的逾期交房违约金符合双方合同的约定及法律的规定。根据合同第九条的约定和民法典第五百零二条的规定，银基公司逾期交房构成违约，应当按照合同的约定支付违约金，现王继敏选择收房，违约金计算至一审辩论终结之日合理、合法。二、银基公司主张其已向王继敏发出交房通知即视为王继敏同意收房，没有事实和法律依据，也没有证据证明其已履行了交付义务。银基公司未提供证据证明其已履行了向王继敏合格交付房屋的义务，其存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。三、银基公司称王继敏拒绝签收二书系扭曲事实，虚假陈述。银基公司谎称王继敏拒收二书，其从未向王继敏出示过相关证明文件，王继敏又如何会拒收。如此重要的证明文件，被银基公司说成是随随便便的一个附随义务，由此可见银基公司对待买受人的态度是及其不负责任。对于购房人来说，房屋质量及后续维修等至关重要，交接房屋时必须严格按照合同的约定交付。本案王继敏所购房屋质量问题众多，且已经相关部门查验，王继敏拒绝收房一是因为房屋质量问题，二是因为银基公司未向其出示相关证明文件，事实清楚。四、银基公司称王继敏无正当理由拒绝收房，存在违约行为没有事实和法律依据。王继敏已将房款全部支付完毕，相关税款及维修基金等也已全部缴纳，不存在任何违约行为。且合同约定的是买受人在房屋交付前凭维修基金等收款凭证办理房屋交付手续，本案房屋至一审辩论终结时还未交付，至于是否缴纳维修基金等与本案亦无相关性。王继敏向一审法院起诉请求：1.判令银基公司向王继敏交付合同约定的位于刘寨镇××村××路东侧××号房屋；2.判令银基公司支付因逾期交房所产生的违约金（自2018年7月1日起，以已付房屋价款为基数按日万分之一的标准计算至交付房屋之日）；3.本案诉讼费由银基公司承担。一审法院认定事实：2016年7月19日，王继敏、银基公司签订编号为16244623的《商品房买卖合同》，约定王继敏购买位于新密市刘寨镇××村××路东侧××房，户型为1-3层复式。房屋单价为11811.27元，总金额2620095元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5．商品房经过设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。现王继敏已将约定的房款支付完毕。2018年6月15日，设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体在案涉楼房工程竣工验收意见表上签字盖章，同意工程验收合格。2018年6月21日，被告向原告送达《交房通知书》，通知其于2018年6月30日收房。王继敏在验房过程中认为存在诸多质量问题，拒绝收房。2021年1月5日，王继敏委托郑州房博士验房咨询有限公司对案涉房屋进行查验，该公司出具《房屋查验咨询报告书》，认为该房屋的空间尺寸、楼地面工程、楼梯、庭院等方面存在不符合《郑州市住宅工程质量分户验收实施细则》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《住宅设计规范》等标准的情形。一审法院认为，案涉房屋系住宅，根据王继敏、银基公司签订的《商品房买卖合同》第十一条，双方验收交接时，银基公司除了要出示五大责任主体验收合格的证明，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设部以建房（1998）102号印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”第四条规定：“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。”第十条规定：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。”第十一条规定：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，既是国家规定的房地产企业的强制性义务，也是王继敏、银基公司之间约定的合同义务，因银基公司未能提供证据证明其履行了该义务，可以认定案涉房屋未达到必备的交房条件，王继敏有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由银基公司承担。王继敏要求银基公司按照合同第九条约定的每日万分之一的标准支付违约金，一审法院认为，依照民法典第五百一十条的规定，对合同进行体系解释和目的解释后，王继敏的该项诉求不超出当事人之间的约定，不导致明显的利益失衡，应当予以支持。根据合同第十一条，王继敏有权拒绝交接，也有权同意交接，选择权在王继敏。且王继敏提交的《房屋查验咨询报告书》所列出的房屋质量问题，并非地基基础和主体结构质量问题。现王继敏已行使选择权，同意接收房屋，一审法院予以确认，违约金也应当同时终止。违约金应当从2018年7月1日计算至一审辩论终结之日（2021年1月28日），计246812.95元。依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、新密银基房地产有限公司于判决生效后十日内向王继敏交付位于新密市刘寨镇××村××路东侧××房屋；二、新密银基房地产有限公司于判决生效后十日内向王继敏支付违约金246812.95元。案件受理费5002元，减半收取为2501元，由新密银基房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案争议双方签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为商品房经过经设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，该约定并不违反法律规定，属有效条款，对双方均产生约束力。《合同补充协议》另约定：“在《商品房买卖合同》约定的房产交付日期之日起，买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况）或者出卖人通知的地点办理入住手续……该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围不影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，但房屋质量问题影响买受人正常居住的除外”，依现有在卷证据，并不能证明案涉房屋存在地基基础、主体结构存在质量问题，也不能证明存在因房屋质量问题而导致买受人无法正常居住的情形。银基公司已于2018年6月30日前向王继敏发出了交房通知，王继敏也已收到交房通知，因此，王继敏主张银基公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不能成立。王继敏向一审法院提交《情况说明》，表示同意接收房屋，根据当事人处分原则，一审法院判令银基公司向王继敏交付房屋，处理适当，应予维持。综上所述，新密银基房地产有限公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初22号民事判决第一项，即：新密银基房地产有限公司于本判决生效后十日内向王继敏交付位于新密市刘寨镇刘寨村湖东路东侧37幢1-3层101号房屋；二、撤销河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初22号民事判决第二项；三、驳回王继敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行交付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费5002元，减半收取2501元，由王继敏负担。二审案件受理费5002元，由王继敏负担。本判决为终审判决。审判员 刘 皓二〇二一年四月六日书记员 刘少楠