广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0126民初153号原告谭仲良，工人。原告陆慧敏，教师。上述两原告的共同委托代理人磨良建，宾阳县黎塘镇法律服务所法律服务工作者。被告王英。被告雷小荣。第三人谭何良（曾用名谭向良）。原告谭仲良、陆慧敏诉被告王英、雷小荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，于2014年11月14日作出（2014）宾民一初字第1610号民事判决，原告谭仲良、陆慧敏不服判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2015年7月26日作出（2015）南市民一终字第839号民事裁定，以一审法院原判决违反法定程序为由，撤销宾阳县人民法院（2014）宾民一初字第1640号民事判决，发回本院重审。为此，本院另行组成由代理审判员莫伟康担任审判长、代理审判员梁圆圆、人民陪审员颜学文参加合议的合议庭，于2015年2月16日、4月20日公开开庭进行了审理。原告谭何良、陆慧敏及其委托代理人磨良建、被告王英、雷小荣、第三人谭何良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭仲良、陆慧敏诉称，2008年6月23日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，协议约定：原告将宾阳县X镇X路一里40号第一至第三层共480平方米房屋出租给被告经营酒吧，租期为8年，每月租金2000元，第一次签订协议时交两年租金共48000元，满一年后（一个月内）交三年租金72000元，满五年后（一个月内）根据市场物价再行商议交付租金方式。此后，双方还就房屋的建筑装修事项签订了一份补充协议。被告租满五年后，于2014年1月20日开始至今不再向原告交付租金。原告多次打电话给被告王英，询问其是否继续租赁，如继续租赁，则共同商量租金数额及交付方式，同时表示可以优惠被告（即比相邻房租要低）。王英在电话中表示继续租赁，但却于2014年1月20日后不再营业。1月20日当天晚上王英与其女儿带上几个人到原告屋里将其装修的设备、门、灯等全部拆走，拆不了的就砸烂。2014年1月21日上午9点钟，原告向黎塘派出所报案，中午11点派出所派人到现场进行拍照取证。事后，原告多次电话与被告王英联系，要求她协商处理，但其在三个多月的时间里均不与原告协商处理，也不交付房屋租金。原告认为，被告经原告多次催告，在三个月的时间里均不与原告协商第二阶段租金数额及交付方式，甚至拆除及砸烂酒吧的大部分设施，其行为已表明其不愿再履行双方签订的《房屋租赁协议书》。该协议书第三条第2款约定：“租赁期满，乙方保证水、电、水沟、卫生间设施畅通。同时只能拆走空调、电脑、音响及台凳，其他物品不能拆除，否则视为违约。”显然，王英的行为已经构成违约。被告占用原告房屋九个月（暂计至10月21号），应付给原告租金。综上，原告的行为表明其不愿履行双方签订的协议，因此，请求人民法院依法判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》；二、被告支付原告房屋九个月即2014年1月20日至2014年10月20日的租金共计18000元；三、被告按照房屋装修好后经营期间的状况恢复原状；四、被告支付原告违约金21600元（按三年租金共计72000元的30%计算）；五、本案受理费由两被告负担。原告谭仲良、陆慧敏为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：1、宾阳房权证黎房字第X-1／2号房屋产权证、宾国用（93）第Y号土地使用证，证明本案涉讼的房屋系谭仲良、陆慧敏所有，系合法建筑，租赁房屋的行为是合法的；2、谭仲良、陆慧敏与王英签订的《房屋租赁协议书》，证明双方于2008年6月23日签订《房屋租赁协议书》，租期为8年，租金每月2000元；3、谭仲良、陆慧敏与王英、雷小荣签订的《房屋租赁协议书》，证明经过两份协议书的对照，这份合同中雷小荣的名字和手写内容都是王英添加进去；4、（2009）南市民一终字第2166号民事判决书，证明王英篡改的第二份《房屋租赁协议书》是无效的；5、照片八张，证明被告王英及其女儿将装修物品打烂的事实及出租房屋的现状；6、电话聊天记录（提供光碟并播放）、续租通知书EMS回执单，证明原告于2014年1月28日及2014年3月26日两次电话通知过王英，房屋租期未满前如果继续租赁，可以与原告协商，但王英都没有来，2014年5月9日又向王英发快递要求其与原告协商，说明原告方已经尽到了告知的义务。7、建造房屋支付工程款收据，证明出租人房屋是谭仲良所建造。8、（2009）南市民一终字第2166号判决书，证明承租人王英在南宁市中级人民法院捏造房东的房屋是其建筑，是虚假事实以及王英在租屋期间有篡改合同的违约行为。9、（2011）南市民一终字第15号判决书，证明王英的装饰物投资75万元的事实，以及王英在租屋期间有不按时交房租而被起诉的事实。10、经营结束后的原状及2014年1月19日砸坏后的原状照片，证明王英经营结束后，房屋被王英砸坏前的原状和砸坏后的原状。11、出租人老房屋原状照片，证明出租人老房屋原状及结构。12、房屋产权证，证明该出租房屋是出租人合法财产。13、协议一份，证明王英对双方过后补签的补充协议也存在违约行为。被告王英、雷小荣辩称，一、被告与原告签订的房屋租赁协议事实上已于2011年4月2日解除；二、按照房屋租赁协议的约定，满五年后是否承租由双方协商确定，期满后双方未能协商解决，所以合同已经自动解除；三、原告有关租金及违约金的诉请没有事实和法律依据。被告王英、雷小荣为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：乐巢茶庄（酒吧）转让协议书，证明两被告已于2011年4月2日将涉讼房屋转租给第三人谭何良，原、被告签订的房屋租赁协议已自动解除。第三人谭何良辩称，一、第三人与原告从未签有任何合同，双方不存在任何法律关系；二、第三人于2011年4月2日与王英、雷小荣签订《乐巢茶庄（酒吧）转让协议书》，以570000元买下乐巢茶庄的设备及经营权，接手经营一年多后，又于2013年1月22日以60000元价格将乐巢茶庄的设备及经营权转让给案外人王华，以上情况原告均清楚，且从未提出异议；三、第三人与王英、雷小荣之间的纠葛因与原告无关，故不便发表意见。如有矛盾应友好协商解决，原告的装修物品被拆走及租金被拖欠等问题均与第三人无关。综上，原告的诉求与第三人无任何关联性，第三人对原告无任何侵权行为，故第三人在本案中依法不应承担任何责任。第三人谭何良为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：谭何良与王华房屋转让合同复印件，证明2013年1月11日第三人谭何良已经将房屋转租给案外人王华的事实。本院根据原告的申请向宾阳县黎塘派出所调取了以下证据：《接处警案件信息登记表》一份。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：一、原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》是否合法有据；二、原告要求被告支付9个月的租金18000元是否合法有据；三、原告要求被告按照装修好后经营期间的现状进行修补恢复原状是否合法有据；四、原告要求被告支付三年租金共计72000元的30%计付违约金21600元是否合法有据。证据的分析与认定：经庭审质证，被告王英、雷小荣对原告提交证据1的真实性有异议，被告认为被告在租用原告房屋时，原告的房屋仅建有一层，但现在已经有四层了；对证据2的真实性无异议，但对合法性有异议，被告认为该合同没有签订日期，租赁期限的具体履行日期也没有，不符合合同的形式要件，应当以双方实际使用房屋的事实为准；对证据3有异议，被告认为该证据是无效的，如果该份证据有效，那么雷小荣就不应作为本案被告参加诉讼，且该证据与本案无关；对证据4无异议；对证据5的真实性有异议，照片没有指明拍照的地点，房屋是在原告的控制之下，就算有损坏也是原告损坏的，且与本案无关；对证据6中回执单的真实性有异议，被告没有收到原告的快递，对续租通知书也不知情；对证据6中的电话录音文字表述真实性有异议，从录音来看，对话是原告有心设计的，原告多次打断王英的讲话，双方的表示意思并不充分，相反从对话来看双方已经协商不再租赁原告的房屋了，房屋已经归还原告，租赁行为事实上已经终止，且录音反映被告在2011年4月2日将涉讼房屋转租给他人，原告是知情的且没有异议；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，被告王英对这些收据不知情，上面没有王英签字确认，也没有见证人，原告建房子我还借给原告3万元；对证据8的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，房屋租赁合同是经过黎塘房管局备案的，是经过原被告双方签字确认的，被告王英没有篡改房屋租赁合同的行为；对证据9的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，当时原告欠有我3万元，被告王英以这3万元抵扣房租，但是原告不同意以其欠款作为租金，为此双方还打过官司，法院确认被告王英没有不按时交租金的行为；对证据10的三性有异议，被告王英没有砸原告的房屋，而且被告王英已经于2011年将房屋转租给谭何良，原告的房屋受损与我无关；对证据11的不予质证，因为被告王英不清楚其老房屋原状及结构；对证据12不予质证，与本案无关；对证据13的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，被告王英不存在违约的行为，而是原告存在违约行为。第三人认为其与本案无关，故对原告提交的证据不予质证，由法院依法认定。原告对被告提交的证据有异议，原告认为其从未见到过该转让协议书，被告王英也没有和原告说过将房屋转租他人的事，原告不确定被告王英是否将房屋转租，原告只听别人说过。第三人对被告提交的证据无异议。原告对第三人提交证据的真实性有异议，原告称从未见过该协议。被告对第三人提交的证据有异议，被告认为该证据的真实性无法确定，被告不清楚第三人转租的事情。原告对本院调取的证据无异议，证明2014年1月19日案件肇事人是王英。被告王英、雷小荣对本院调取的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据记载的内容不是事实，只是原告自己去派出所陈述的事实，没有被告王英的签字确认。第三人谭何良对本院调取的证据表示不知情。对原告提交的证据，被告王英、雷小荣对证据4真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对证据2、8、9、13的真实性无异议，本院予以认定，但对其证明内容本院不予采信；对证据1的异议，本院认为该异议内容与本案无关，故本院对该证据予以认定，对被告的质证意见不予采信；对证据3，因该证据已经生效的（2009）宾民一初字第393号民事判决书所认定，故本院对该份证据证明的内容予以认定；对证据5，结合本院的现场勘查记录，本院予以认定，但不能直接证明系被告王英及其女儿将装修物品打烂的事实；对证据6，本院予以认定；对证据7，本院认为该证据与本案无关，故本院不予认定；对证据10，本院予以认定，但不能证明该照片系经营结束后的原状，亦不能证明现场系被告王英砸坏所形成；对证据11、12，本院认为该证据与本案无关，故本院不予认定。对被告提交的转让协议书，结合第三人的陈述，本院予以认定。对第三人提交的转让协议书，因系复印件，且原、被告均不认可，故本院在本案不予认定。原、被告对本院调取的证据的真实性、合法性没有异议，故本院予以认定，但该证据不能证明被告王英是2014年1月19日案件的肇事人。经审理查明，谭仲良、陆慧敏系夫妻关系，被告王英、雷小荣系合伙关系。2008年6月23日，原告谭仲良、陆慧敏与被告王英、雷小荣签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：谭仲良、陆慧敏将宾阳县X镇X路一里40号第一至第三层共480平方米房屋出租给王英、雷小荣经营酒吧，租期为8年，以王英开张之日起计算租金，每月租金2000元。第一次签订协议时交两年租金共48000元，满一年后（一个月内）交三年租金72000元，满五年后（一个月内）根据市场物价，双方协商落实房租价格后再行商议交付租金方式。租赁期满后，王英、雷小荣保证水、电、水沟、卫生间设施畅通，同时只能拆走空调、电脑、音响及台凳，其他物品不能拆除，否则视为违约。双方签订房屋租赁合同时，本案涉案房屋仅建好一层。合同签订后，被告王英、雷小荣按照合同的约定支付了租金，但在双方签订的《房屋租赁协议书》上王英将雷小荣的名字添加在乙方一栏中，并在协议书空白部分手写“附：租赁期间甲方不得在该房屋居住，乙方只能租用一、二、三层，第四层不属于租用范围，该房屋全部由乙方负责管理。”原、被告双方曾为此产生纠纷，原告诉至本院，本院作出（2009）宾民一初字第393号民事判决书，判决：王英、雷小荣于判决生效之日起十日内排除对谭仲良、陆慧敏在宾阳县里黎塘镇X路一里40号房屋的合理通行的妨碍（即将租赁房屋的大门钥匙交付给谭仲良、陆慧敏）。王英、雷小荣不服一审判决，提出上诉，南宁市中级人民法院于2009年12月20日作出（2009）南市民一终字第2166号民事判决书，对王英手写的合同内容不予采信并维持了本院的判决。2011年4月2日，王英、雷小荣与第三人谭何良签订《乐巢茶庄（酒吧）转让协议书》，协议约定：王英、雷小荣以570000元的价格将黎塘镇X路一里40号房一、二、三层楼房总面积480平方米的乐巢酒吧转给谭何良经营（其中包括租用场所以及13个包厢、台凳、电视机、音响、空调及发电机），并约定经营场所租金王英、雷小荣已交清至2014年1月21日，以后房租由谭何良与房主谭仲良、陆慧敏面议，一切与王英、雷小荣无关。谭何良经营一年多后，便不再经营。2014年1月20日，五年租期届满，原告谭仲良曾打电话与被告王英协商继续租赁及租金等问题，但双方未达成一致意见，王英遂于2014年1月20日晚将房屋内的空调、电脑、音响、台登设备搬走。原告认为被告经原告多次催告，均不与原告协商续租及租金等事宜，且在拆除设备过程中砸烂酒吧内部分设施，已构成违约，因此诉至法院，提出如上诉讼请求。本院认为，一、关于本案《房屋租赁协议书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告谭仲良、陆慧敏与被告王英、雷小荣于2008年6月23日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反国家相关法律及行政法规的规定，属合法有效合同，现双方在本案庭审过程中均同意解除该合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告诉请被告支付房屋租金18000元是否合法有据的问题。本案中，原、被告双方约定租期满五年后，根据市场物价，再协商落实后三年的租金及交付方式，但五年租期届满后，双方对后三年的租金及交付方式未达成一致意见，且被告已于五年租期届满之日将设备搬出了租赁的房屋，没有再占用原告的房屋，故对原告要求被告支付房屋租金18000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。三、关于原告要求被告按照房屋装修好后经营期间的状况恢复原状的诉讼请求是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告签订的租赁协议明确约定：“租赁期满，乙方（被告王英）保证水、电、水沟、卫生间设施畅通，同时只能拆走空调、电脑、音箱及台凳，其他物品不能拆除，否则视为违约。”依据双方的约定，被告有义务拆除的设备仅限于空调、电脑、音箱及台凳，其他设施被告没有义务拆除，被告已依约履行了拆除空调、电脑、音响及台登设施的义务，现原告要求被告按照房屋装修好后经营期间的状况恢复原状没有依据，其认为被告有毁损现场行为，也没有提供证据证明，故本院不予支持。四、关于原告要求被告支付违约金21600元（按三年租金共计72000元的30%计算）是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在《房屋租赁协议书》中约定，双方不得无故解除合同，否则应赔偿对方的一切损失，并承担总租金八年的50%。本案中，原、被告在合同履行五年后，双方就后三年的租金及交付方式未能达成一致意见，未能续约，被告亦已依约履行了拆除空调、电脑、音响及台登设施的义务，被告的行为并未违反合同的约定，原告也未能提供证据证明被告存在违约行为，因此原告该项诉讼诉讼请求无事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告谭仲良、陆慧敏与被告王英、雷小荣于2008年6月23日签订的《房屋租赁协议书》；二、驳回原告谭仲良、陆慧敏的其它诉讼请求。案件受理费2140元，由原告谭仲良、陆慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  莫伟康代理审判员  梁圆圆人民陪审员  颜学文二〇一六年六月十二日书 记 员  黄钟初附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。