湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初9183号 原告：耒阳市白沙物业服务有限责任公司。 法定代表人：李春辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李婧，湖南业达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘方哲，该公司员工。 被告：曹某某，男。 委托诉讼代理人：曹树军，湖南屏翰律师事务所律师。 原告耒阳市白沙物业服务有限责任公司（以下简称白沙物业公司）与被告曹某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告白沙物业公司委托诉讼代理人李婧、刘方哲，被告曹某某及其委托诉讼代理人曹树军到庭参加诉讼。审理过程中，被告曹某某向本院申请审判人员回避，本院于2020年12月22日决定驳回申请人回避申请。另发现本案不宜适用简易程序，于2020年12月23日裁定转为普通程序，依法组成由审判员李华担任审判长，人民陪审员曾小利、匡军参加的合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行了审理，代理书记员黄晶晶担任记录。原告白沙物业公司委托诉讼代理人李婧、刘方哲，被告曹某某及其委托诉讼代理人曹树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白沙物业公司向本院提出诉请，请求判令：1、被告向原告支付自2016年6月1日至2021年5月31日的物业费10420元；2、被告向原告支付违约金2000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年6月14日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，合同约定由原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，按1.25元/月/平方米收取物业费。物业费按年交纳，交费时间为每年1月15日之前。被告如逾期缴纳物业管理服务费，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的0.2％作为违约金。被告系白沙御城2栋1508室的业主，其房屋面积为138.92平方米。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2016年6月1日起未向原告缴纳物业费，截至起诉之日，被告已拖欠原告物业费10420元，违约金2000元，原告多次催交未果。原告认为其与被告签订的合同合法有效，被告拖欠原告物业服务管理费，已构成严重违约，其行为损害了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望判如所请。 为支持其诉讼主张，原告白沙物业公司提交如下证据： 1、营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件；拟证明原告的诉讼主体资格； 2、前期物业管理服务合同；拟证明原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，双方对服务内容和质量要求、物业服务费用收取、双方权利义务、违约责任等进行约定的事实。《前期物业管理服务合同》中第四条物业服务费中明确约定了每年的元月15日前预交当年度服务费，被告方需要向原告支付至2020年12月31日止的物业费； 3、被告物业费明细表；拟证明被告欠费的具体明细； 4、被告催缴物业服务费张贴催缴通知的照片1张；拟证明原告曾多次通过各种方式向被告催缴过物业费； 5、原告多个获奖记录；拟证明原告提供的物业服务质量优良，受到各界认可。 被告曹某某辩称，1.被答辩人诉讼请求的时间是2018年6月1日至2021年5月31日，起诉的时间是2020年8月26日，主张的请求是8月26日以后到2021月5月31日止的物业费，现在时间还未到提供相应的物业服务,就产生了物业费，2020年8月26日以后的物业费是没有事实依据的，要求承担诉讼请求的第二项违约金也就没有相关的事实依据，同时违约金必须有合同的明确约定，但是本案当中的违约金并没有约定。2.被答辩人在民事起诉状中要求支付物业费的事实和理由不能成立，要求支付违约金没有合同依据。故请求法庭对被答辩人的诉讼请求不予支持。3.被答辩人没有证据证明其履行了物业管理条例第二条规定的物业维修、养护、管理职责，也没有证据证明履行的前期物业合同达到了物业服务合同约定的内容和标准。相反，答辩人的证据证明被答辩人剪断业主家的电线、业主家庭财产被盗、小区内停放的车辆车窗被砸、小区内停放的摩托车电瓶被盗、卫生脏乱差、禁止业主车辆进入小区等等严重侵犯业主权利，给众多业主造成损失，致使业主拉横幅堵路维权，政府相关职能部门进行处理等物业与业主产生纠纷的证据，这些证据都证明被答辩人没有提供物业服务的内容以及提供物业服务的内容没有达到前期物业合同约定的标准。4.本案被答辩人应办理完成物业移交手续的下述相关资料，并向答辩人出示后，才具备提供物业服务的主体条件。否则，被答辩人没有完成物业管理条例等法规规定的义务，并向包括答辩人在内的全体业主出示相关移交的证据情况下，被答辩人无权要求答辩人支付物业费，答辩人有权抗辩不予缴费，被答辩人的诉讼请求不应得到支持。5.被答辩人应向答辩人业主公开：1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；2）管理规约；3）共有部分的使用和收益情况；4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；5）其他应向答辩人等业主公开的物业收费和使用情况。但被答辩人都没有公开，不具有收取物业费的前提条件。6.根据最高法院解释第六条规定的规定，被答辩人没有向答辩人书面催交物业费，且答辩人基于上述正当理由有权拒绝交纳物业费。故应驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。综上所述，被答辩人的诉讼请求不能成立。应驳回被答辩人的诉讼请求，或者驳回被答辩人的起诉。 为支持其答辩意见，被告曹某某提交如下证据： 1、物业没有按照前期物业合同的约定和标准提供物业服务的现场照片二十四页(照片打印件);拟证明原告没有按照前期物业合同提供完全的物业服务，物业服务质量也没有达到前期物业服务合同约定的标准，管理混乱，不准小区业主车辆进入，小区14台车辆被损坏，业主家庭财产多次被盗，业主的总电源被剪断，卫生脏乱差、小区内停放的摩托车电瓶被盗等事实； 2、房屋渗水照片2张；拟证明原告对被告房屋渗水问题未进行处理。 对于原告白沙物业公司的上述证据，被告曹某某质证如下： 对原告提供的证据1营业执照没有原件,无法确认其真实性；证据2《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》真实性没有异议，但不能达到其证明目的，只能证明双方签订了合同，不能证明原告为被告提供了合同约定的物业服务；证据3明细表物业费的时间是对的，但是原告所认为欠款金额不准确，原告没有为被告提供服务，2020年7月份双方已经产生了物业纠纷，原告说拿工资是从白沙矿务局拿钱，不是跟业主拿工资，其所提供的证据不能证明欠款金额的目的；证据4原告没有提供原件不能达到其证明目的，无法确定拍摄时间、没有提供原拍摄照片的器材，要求原告提交原拍摄器材供法庭核对质证；这个证据也不能达到其通过正常的法律途径和要求，向被告依法进行了物业费的催缴；证据5没有提供原件，政府怎么认可，与被告没有关系，被告不予认可，而且被告小区内的业主已经有百分之五十以上的业主对物业服务不满意，造成了业主堵路堵车维权。 对于被告曹某某的以上举证，原告白沙物业公司质证如下： 对被告提交的证据1对电线被剪断的照片三性有异议，内容模糊无法看出电线路被剪断的事实，仅能看到一人站在电箱旁边，与本案的关联性无法确认。对询问笔录照片，三性有异议。被告未提供原件，原告方已经按照合同的约定，按期的安排了物业人员在小区进行巡逻，至于发生盗窃事件不是原告方能够掌控的，原告本身没有执法权，而且事故发生后物业公司立即报警，警察到达现场后，物业也一直配合工作，完备的履行了合同义务，仅凭汽车盗窃事件说明物业公司没有尽到合同义务是没有事实依据的。对汽车、电瓶车损坏照片三性有异议。该组照片仅显示汽车及电瓶车被损坏，没有办法体现汽车、电瓶车与小区业主的关系，而且该组照片没有时间与地点上的显示，根本无法证明车辆的损坏与原告有任何关联，而更不能实现其证明目的。业主聊天记录照片，该组证据仅能反应白沙小区发生过电梯停电事件，小区的电梯每年有按期进行检验与维修。且该聊天记录中所反应的小孩被关在电梯里的实际情况是由于小孩乱按电梯导致电梯出现故障，事故发生后，物业及时联系了维修人员同时报警积极处理事故发生。对开会照片，三性有异议。该组照片中无法体现参会人员，即使是业主与物业公司领导开会也仅能体现双方一个交流的过程，根本无法证明物业公司存在任何服务不当的地方。拍摄小区门口照片，对三性均有异议。该组照片仅对小区门口进行了简单拍摄，没有实际性的内容，无法证明被告想要证明物业服务质量存在问题的事实。垃圾桶照片，该组照片三性均有异议。该组照片没有明确的时间显示，仅能证明在某时刻垃圾桶的状况，物业的卫生清理是按期按量完成的，不能仅凭某时刻的垃圾桶状况来证明物业垃圾清理工作存在问题，原告也不可能安排清洁人员一直守在垃圾桶旁，只能定期的对垃圾桶进行清理。禁止车辆驶入小区照片，对三性均有异议。该组照片上没有任何人员的签字和公司盖章，无法看出该字条系谁所写，没有任何信息显示该字条与物业公司的关联，环形路系小区的消防通道，本身是禁止停车的，原告方在此处禁止车辆停放，其目的为了保障业主人身财产安全。电梯内部照片，对三性均有异议，该组照片仅显示为电梯内部照片，无法证明其系小区本身的电梯，而且该照片仅显示广告的投放，无法证明物业费的收入与使用未公开公示。地下车库照片，对三性均有异议。该照片无法体现时间、地点及人物，无法看出与本案有任何关联性。业主的聊天记录照片，该组照片仅反映小区停水事实，小区偶尔的停水可能系自来水公司维修或清理等其他因素造成，与物业公司没有任何关联，也是日常的正常情况。小孩照片，对三性均有异议，该照片无法体现人物事件与地点，看不出本案的关联性。白沙老区的照片，对关联性、真实性有异议。该组照片所反应的位置系白沙老区的位置，不属于原告所服务的地域范围内。业主聊天记录照片，仅反映某业主说车辆维修费用，看不出与物业公司的关系，也看不出车辆损毁与原告的关联性。房屋开裂照片，对三性均有异议，该组照片无法反应开裂墙面的具体位置，无法体现其系业主所有房屋，而且房屋质量问题系开发商负责的范围，在原被告所签订的前期物业管理合同中，原告对房屋共用部分具有维护和管理义务，对业主单独所有的部分，原告不承担任何义务，而且原告也曾积极的与开发商反应过此事，开发商未予回应，不应该属于原告负责的范围；证据2真实性和关联性有异议。被告未提供证据材料原件，无法核实其真实性，其次该组证据仅能说明业主曹某某进行了房屋装修，看不出与原告所提供的物业服务有任何关联，房屋渗水、漏水都属于房屋质量问题，开发商才是责任主体，业主应该找开发商协商处理渗水、漏水问题，因为开发商才是房屋建设单位。 经过举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下： 经本院组织庭审质证，原告提供的证据1、2、3、4、5；被告提供的证据1、2；本院经审查认为，对上述证据证明的事实予以确认，对上述证据的其他证明目的不予采信。 本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案法律事实如下： 2014年6月14日，原告白沙物业与被告曹某某签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，合同中约定由原告向被告位于耒阳市白沙御城2栋1508室提供物业服务，其房屋面积为138.92平方米。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。合同的第二条、第三条约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施、设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通与车辆停放秩序的管理、装饰装修管理、消防管理、消防管理、公共绿化工作等等；第四条第一款第1项约定：“每年1月15日之前预交当年物业服务费。按1.25元/月/平方米。”；第六条第四款约定：“原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的0.2％作为违约金。”。自2016年6月1日起，被告未按照合同缴纳物业费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。 另查明，被告曹某某系白沙御城2栋1508室的业主，其房屋面积为138.92平方米。应支付的物业服务费为8335元（自2016年6月1日起至2020年5月31日，共计48个月，按1.25元/㎡/月计算，138.92㎡×1.25元/㎡×48个月=8335元）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告白沙物业公司与被告曹某某签订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对业主具有约束力。被告主张原告没有按照前期物业合同提供完全的物业服务、物业服务质量也没有达到前期物业服务合同约定的标准、管理混乱、不准小区业主车辆进入、小区14台车辆被损坏、业主家庭财产多次被盗、业主的总电源被剪断、卫生脏乱差、小区内停放的摩托车电瓶被盗、房屋渗水、不依法公示服务合同、没有向小区业主公开财务收支账目等情形。但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权。况且，白沙物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主及物业使用人也享受了白沙物业公司提供的物业服务，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。现原告提供了物业服务，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主也享受了原告提供的物业服务，而被告未按约定支付物业服务费，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。另根据本院审理的原告白沙物业公司同批同类案件的有关情况，被告拖欠原告物业费的时间计算至2020年5月31日。故原告请求被告曹某某支付物业服务费8335元（自2016年6月1日起至2020年5月31日，共计48个月，按1.25元/㎡/月计算，138.92㎡×1.25元/㎡×48个月=8335元），本院予以支持。在案件审理过程中，原告撤回要求被告向原告支付违约金2000元的诉请于法不悖，予以准许。 当然，原告白沙物业公司也应虚心听取被告曹某某等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曹某某支付原告耒阳市白沙物业服务有限责任公司物业服务费8335元，限本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告耒阳市白沙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至本院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费55元，由曹某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  曾小利 人民陪审员  匡 军 二〇二一年四月六日 代理书记员  黄晶晶