江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8958号 原告（反诉被告）：郇崇阳，男，1975年7月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：刘超，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:王风华，男，1966年6月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：朱扬，江苏瀛扬律师事务所律师。 被告：孙伟军，男，1962年6月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：王翠霞，女，1966年7月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：吴占强，江苏序阳律师事务所律师。 原告（反诉被告）郇崇阳与被告（反诉原告）王风华、孙伟军、王翠霞买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告郇崇阳及其委托诉讼代理人刘超、被告王风华及其委托诉讼代理人朱扬、孙伟军、被告王翠霞委托诉讼代理人吴占强到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理，原告郇崇阳及其委托诉讼代理人刘超、被告王风华及其委托诉讼代理人朱扬、被告孙伟军到庭参加诉讼，被告王翠霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郇崇阳向本院提出诉讼请求：判令：1.三被告协助原告办理沭阳县美好家园61幢3单元201室房屋不动产权变更登记手续至原告名下；2.被告王风华、孙伟军给付原告违约金15000元。事实和理由：2007年8月，经被告孙伟军兄弟介绍，被告王风华、孙伟军将其所有的位于沭阳县万元（包括室内部分瓷砖、车库）转让给原告，原告付清款后，由被告孙伟军于2007年8月20日向原告出具收据一张。2007年9月3日，在介绍人等人在场见证下，原告和被告王风华、孙伟军补签了书面协议。随后，被告王风华、孙伟军将上述房屋交付给原告，原告装潢后于2007年当年中秋节前后入住至今。2007年10月31日被告王风华将涉案房屋所有权证办好后，由被告孙伟军转交给原告。今年以来，原告多次要求被告王风华、孙伟军协助原告办理案涉房产过户手续，被告王风华、孙伟军均不予协助。 被告王风华辩称：1.原告诉称的2007年8月的买卖，被告王风华并不知情，未签订过协议，也未收取过款项。2.2007年9月被告王风华的确签署过一份协议，但是签署协议之后，原告方没有支付过任何款项，被告王风华认为原告取消了买卖，买卖协议并未履行。3.被告王风华从未将房屋交给原告使用。4.涉案房屋的钥匙是王风华给孙伟军的，因为孙伟军帮王风华家装修的，装修款没有给他，王风华也没有去涉案房屋里告诉孙伟军怎么装修，也没问他装没装好，反正欠孙伟军钱，不知道他是租出去了还是自己住了。我也没还他钱，我和王翠霞这么多年没去看过房子，王翠霞知道拆迁安置几套房屋，另外三套房屋我们自己住的，王翠霞从来没有提过到涉案房屋中看看，反正是给他姐姐家住的，也没打算要回来，没考虑过这个事，家里有房子住。涉案房屋就是给孙伟军住的，租的也不管他。王风华把拆迁补偿安置协议和房屋所有权证给孙伟军后，没有向孙伟军要过，综上，被告王风华并未将涉案房屋卖出，不同意原告的诉求。 被告孙伟军辩称：当时被告王风华拆迁安置了四套房，手里钱紧张，第四套房子也就是涉案房屋的上房差价的大部分是我垫付的，垫付了90000多元，我还为涉案房屋买了瓷砖、改好水电、安装好太阳能，涉案出售的房款是冲抵上述款项的。后来我需要用钱的时候我把涉案房子卖给原告，一开始没讲，后来要签合同的时候我和被告王风华讲了这个事情，被告王风华就去签合同了。我记得是签完合同之后，原告付款的，我记得没有付清，是付了100000多元，原告是把钱给我的，我就向原告出具了收条。房子是我交给原告的，当时房屋钥匙在我手里，是我找王风华要的，因为我垫付了房款，房子归我。当时卖房子是我想用钱的，想把我垫的钱拿回来。我打电话给被告王风华的，说我要用钱了，把房子卖了，被告王风华就来了没有反对。后面的事情我就不清楚了。我没告诉王风华我收到房款了，也没找王风华要垫付的房款，王风华也没有问我，王风华也没找我要回房屋钥匙。我去王风华处拿拆迁补偿安置协议和房屋所有权证的时候和王风华说人家要了，王风华就给我了，没有提反对，当时王翠霞不在场。 被告王翠霞辩称：涉案房屋系被告王翠霞与被告王风华婚姻存续期间老房拆迁安置的房屋，属于被告王翠霞和被告王风华的共同财产。关于原告签订合同、交付款项等被告王翠霞均不知情。被告王翠霞明确表示不同意原告要求房屋变更登记及支付违约金。 反诉原告王风华向本院提出诉讼请求：判令：1.反诉被告郇崇阳搬出沭阳县房屋，腾空房屋交反诉原告使用；2.反诉被告向反诉原告支付房屋占用期间的租金50000元。事实和理由：2020年9月底，反诉被告安排他人找到反诉原告，要求反诉原告将位于沭阳县过户给反诉被告，反诉被告感到非常意外，后经了解才知道涉案房屋被反诉被告居住。反诉被告未经反诉原告同意，无任何依据私自入住反诉原告房屋，侵害了反诉原告的合法权利。 反诉被告郇崇阳辩称：原和被告王风华、孙伟军签订的合同合法有效，原告付清了房款，实际占有使用已达十几年，当原告要求被告协助过户时，被告王风华看房价上涨，才否定双方买卖的事实。被告王风华为了达到其目的，在诉讼前恶意将原房产证挂失并重新办理，损害原告的权益，请求驳回被告王风华的反诉请求。 原告郇崇阳为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.原告与被告王风华、孙伟军于2007年9月3日补签的《商品房买卖协议书》一份。旨在证明原告向被告王风华、孙伟军购买沭阳县美好家园61号楼3单元201室和8.99平方米的车库，总价款为98000元，原告自2007年9月份以来一直在涉案房屋内生活的事实。 2.被告孙伟军于2007年8月20日出具的收条一张。旨在证明被告孙伟军收到涉案房屋的房款137000元，当时实际协商的房屋款项是137000元，双方为了减少办证税收，协议书中价格按照98000元书写。 3.《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》一份。旨在证明被告王风华个人对涉案房屋享有所有权。 4.房屋所有权证一本。旨在证明被告王风华于2007年10月31日取得该房屋所有权证后就通过被告孙伟军将该证交给了原告。 5.沭阳县不动产登记服务中心出具的不动产产权情况表一张。旨在证明被告王翠霞是在房屋买卖以后才添加的名字。 6.证人孙某出庭证言：原告和我是一个大队的，被告孙伟军是我家弟兄，被告王风华、孙伟军是连襟关系。十几年前，当时我在美好家园小区管物业，那时房屋拆迁比较多，比较乱，当时拆迁房屋到处都是，都没有人要。很多人房子不要，也有人要买房子。原告就问我谁房子要卖，被告孙伟军之前和我说过的，谁想要买房子和他说。还有一家要卖，我就选我弟兄手里的房子。我介绍原告和被告孙伟军谈，谈成功了，但是后来我看拆迁协议上写的是王风华，我说不行，这个要王风华在场、签字。协议是我起草的，上面的内容是我写的，下面的签字是王风华签的，还有其他人在场证明。到现在也没有人说房子卖错的。前不久原告和我说房子要过户，我说这是小事。如果原告不提过户这事，也不会有人要房子。要实事求是，其实这个不是应当到法院的事情。我和原告一起到王风华家去的，带点酒、牛奶去的，因为当时是我介绍的，我说这个现在原告家小孩要念书，看看房子过户的事情，王风华夫妻就不同意。我就说原告适当给你点补偿费，因为办证需要时间，王风华夫妻就不同意，我看面子过不去，就说走法律程序吧。我把房子出卖方写成孙伟军，王风华没有提出异议，他还签字了。当时我家开饭店，签协议时候没有矛盾，都和和气气的。王风华没有在我面前说过他妻子不同意卖房的事情，要是没有过户这事，也没有现在这事。签协议之后，涉案房屋交付了，是孙伟军、王风华他们交的，原告一直使用涉案房屋。王风华、孙伟军十几年来没有找过我说房子卖错了或者没给钱。我们不住在一个小区但是经常见面。签过协议之后，王风华、孙伟军留一份，原告留一份。涉案买卖是孙伟军先和我谈的，后来找王风华到场的。签合同时我见过王风华一次面，后来就没有见面了。好像是先付款后签协议，当时防止有纠纷的。 被告王翠霞为支持其答辩理由依法提交了被告王风华、王翠霞的结婚证一份。旨在证明被告王风华、王翠霞于1989年9月登记结婚至今，双方婚姻关系存续期间所得财产应属于夫妻共同财产。 经质证，被告王风华对原告提交的证据1真实性无异议，认可协议书左下角甲方处的签名是被告王风华所签，但认为协议书上方甲乙方处都不是被告王风华写的，孙伟军无权作为甲方售卖房屋，被告王风华在签署该协议时同意以98000元卖给原告，但是被告王风华签字后没有拿到这份协议，也没有收到协议中载明的98000万元，被告王风华认为原告肯定是因为楼层或面积的问题没有谈好，本协议并没有履行；对原告提交的证据2不认可，认为没有任何人于2007年8月20日告知被告王风华买卖事宜，被告王风华也未签署过任何文字，被告孙伟军无权收取任何的款项，且后期被告孙伟军也未告知被告王风华收取了款项；对原告提交的证据3真实性无异议，认为可以证明涉案房屋为被告王风华所有；对原告提交的证据4真实性无异议，但是被告王风华仅将该房产证给过被告孙伟军，如何在原告手中并不知情；对原告提交的证据5真实性无异议，认为可以证明截止2020年11月2日，涉案房屋是被告王风华、王翠霞共同所有；认为原告提交的证据6仅可以证明经证人介绍由孙伟军和原告进行了洽谈，不能够完全代表被告王风华的意思，证人表述在整个房屋的交易中王风华仅仅是于9月份在协议上签了字，而对于王风华是否收到了钱、是否是王风华交付了房屋、是否给了王风华协议等重要内容均不能证明，根据证人的描述先给钱后有协议，又结合证人王风华在买卖中仅仅于签订协议时出了一次面，可知137000元的交易是孙伟军自己做主，未经过被告王风华的同意达成的买卖协议且收了款项，而被告王风华仅仅是于当天签字且未谈到如何交付款项，也就是说王风华对于8月份的交易是完全不知情的，而对于第二次签署协议也仅仅是签字，未实际履行。 被告孙伟军对原告提交的证据1、2、6无异议；对原告提交的证据3、4无异议，认可被告孙伟军从被告王风华处得来，办好证之后将房产证和协议一并交给原告；对原告提交的证据5真实性无异议。 被告王翠霞对原告提交的证据1、2不认可，认为即使被告王风华签字属实，但该份协议侵害了被告王翠霞共有财产的权益，不发生法律效力；对原告提交的证据3真实性无异议，认为可以证明涉案房屋系老房于2006年10月份拆迁安置所得，应属于被告王风华、王翠霞夫妻共有财产，至于原告如何取得该协议，被告王翠霞不知情；对原告提交的证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为在被告王翠霞得知原告到家中要求被告王翠霞办理不动产登记时，被告王翠霞才知道原告的主张，于2020年9月23日挂失了房产证，因此达不到原告的证明目的；对原告提交的证据5真实性无异议，认为可以证明涉案房屋系被告王风华、王翠霞共同共有，且房屋取得在夫妻关系存续期间，并不存在原告所称的后期添加共有人；对原告提交的证据6同被告王风华的质证意见，另认为证人陈述记不得被告王翠霞在合同签订、款项交付时在场，因此证人证言并不能达到原告的证明目的。 被告王风华、孙伟军对被告王翠霞提交的证据均无异议。原告对被告王翠霞提交的证据真实性无异议，但认为只能证明被告王风华、王翠霞结婚的事实，不能证明财产的情况。 本院经审查核实认证如下：原告提交的证据1，被告王风华对其中左下方甲方处签名的真实性无异议，被告孙伟军对该证据未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据2，系被告孙伟军出具，被告孙伟军未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据3、4，被告王风华、王翠霞对其真实性均无异议，被告孙伟军未提出异议，本院对其真实性予以确认，虽然被告王翠霞对证据4的关联性有异议，但其陈述的理由属于证明力的问题，不属于关联性问题，该证据与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据5，被告王风华、孙伟军、王翠霞对其真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据6，被告孙伟军未提出异议，被告王风华、王翠霞对其能证明的内容发表了意见，对其真实性、合法性、关联性未提出异议，故本院对该证据予以采纳。被告王翠霞提交的证据，被告王风华、孙伟军未提出异议，原告对其真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。 基于上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院依法确认以下事实：1989年9月7日，被告王风华、王翠霞领取结婚证。被告王风华、孙伟军系连襟关系。2006年10月18日，被告王风华与沭阳县顺达房屋拆迁有限公司、沭阳县城市房屋拆迁管理办公室签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，安置地点为美好家园86号楼2单元101室、102室、61号楼3单元201室、72号楼4单元201室。被告孙伟军为被告王风华垫付了涉案房屋的房屋差价款，被告王风华将涉案房屋的钥匙交付给被告孙伟军，被告孙伟军对涉案房屋进行了瓷砖、改水电等装修。2007年8月20日，被告孙伟军口头将涉案房屋出售给原告，并向原告出具收条一张，载明收到原告涉案房屋的购房款137000元。2007年9月3日，原告与被告王风华签订《商品房买卖协议书》，被告王风华和原告分别在该协议书下方的甲方和乙方处签名，被告孙伟军和案外人孙伟刚、证人孙某在该协议书的中介人处签字，主要内容为“经甲、乙双方协商，协议如下：一、甲方在美好家园61号楼3单元201室有安置房一套，其面积为113.41平方米和车库8.99平方米，以协商价格合计9.8万元转让给乙方。二、乙方在付给甲方购房全部房款时，甲方要向乙方提供一切上房安置手续和房产证、土地证、结帐清单、拆迁协议等。三、乙方如需过户房产证时，一切过户费用由乙方负责，甲方协助乙方办理和提供过户相关证件。四、双方如有一方违约，要赔偿另一方违约费用15000元。”2007年10月31日，被告王风华取得涉案房屋房产证，房产证上载明的房屋所有权人为王风华，共有人处为空白。后原告通过被告孙伟军向被告王风华索要涉案房屋的拆迁补偿安置协议、房屋所有权证，被告孙伟军称其向被告王风华索要拆迁补偿安置协议、房屋所有权证时称“人家要了”，被告王风华将拆迁补偿安置协议、房屋所有权证交付给被告孙伟军，被告孙伟军又将拆迁补偿安置协议、房屋所有权证交付给原告。2020年10月10日前，原告证人孙某一起至被告王风华、王翠霞家要求协助办理涉案房屋的过户手续，双方未达成一致意见。被告王风华、王翠霞自认其于2020年9月23日在未向被告孙伟军索要涉案房屋所有权证的情况下直接将房屋所有权证挂失并重新补办。2020年11月2日，沭阳县不动产登记服务中心出具不动产产权情况表，所有权人处为王风华，后面手写了王翠霞并加盖该服务中心印章，共有情况处为将打印的“单独所有”手写划掉，手写“共有”并加盖该服务中心印章。现因原告要求三被告协助办理涉案房屋的不动产权属变更登记手续未果，引起诉讼。 另查明，被告王风华于2007年2月26日对涉案房屋进行上房结算，并于2007年2月缴纳了房屋差价款。沭阳县城区拆迁安置服务办公室于2007年9月10日出具办证通知书，载明涉案房屋房款已结清，请房管处给予办证。 本院认为，涉案房屋系被告王风华、王翠霞婚姻关系存续期间拆迁安置的房屋，属于被告王风华、王翠霞夫妻共同财产。虽然原告主要是和被告孙伟军洽谈涉案房屋的买卖事宜，但根据三方签订的《商品房买卖协议书》，从他们各自签名的位置来看，被告王风华应为涉案房屋买卖合同的出卖方。而被告孙伟军开始以其个人名义和原告洽谈涉案房屋的买卖事宜，在签订《商品房买卖协议书》时披露了涉案房屋的所有权人是王风华并通知王风华到场在《商品房买卖协议书》签字，而被告王风华因欠被告孙伟军房屋差价款及装修款，在没有询问任何买卖、收款细节的情况下在该协议书上签字，被告孙伟军与原告洽谈涉案房屋买卖事宜、收取原告房款的行为应属于隐名代理。在签订《商品房买卖协议书》时被告孙伟军向原告披露了被告王风华，被告王风华也在《商品房买卖协议书》的甲方处签字，涉案房屋买卖合同应直接约束原告和被告王风华。被告王风华辩称其未收到涉案房款、《商品房买卖协议书》没有实际履行，但从被告王风华欠被告孙伟军房屋差价款、装修款，其在接到被告孙伟军通知后到场在《商品房买卖协议书》签字，被告王风华将涉案房屋的钥匙交付给被告孙伟军后长达十几年的时间内从未向被告孙伟军索回，也未归还被告孙伟军房屋差价款、装修款，在签订《商品房买卖协议书》后也未向被告孙伟军、原告询问履行情况，在涉案房屋与其居住的房屋同在一个小区、距离相近的情况下长达十几年的时间内从未至涉案房屋中查看，在被告孙伟军向其索要涉案房屋的拆迁补偿安置协议、房屋所有权证时未提出任何异议便直接交付，交付后也未向被告孙伟军主张索回，直至原告要求其协助办理过户手续才提出异议，并仍未向被告孙伟军索要便直接挂失、重新办理这些行为来看，本院认定被告王风华知晓《商品房买卖协议书》已经实际履行，对被告王风华的该辩称不予采纳。虽然被告王风华是以个人名义将涉案房屋出售给原告，但被告王翠霞在明知存在拆迁安置涉案房屋的情况下，长达十几年的时间内从未至与其在同一个小区内、距离相近的涉案房屋内查看，也未向其近姻亲孙伟军询问涉案房屋的情况，在涉案房屋所有权证由被告王风华交付给被告孙伟军的情况下与被告王风华在没有向被告孙伟军主张索回的情况下直接挂失、重新补办的行为看，被告王翠霞应当知道涉案房屋的出售情况，而被告王翠霞在长达十几年的时间内均未提出异议，应视为其对被告王风华出售涉案房屋的追认。综上，原告郇崇阳与被告王风华、王翠霞之间关于涉案房屋的买卖合同合法有效。原告郇崇阳已按约定付清全部房款，且已实际占有、使用涉案房屋，被告王风华、王翠霞亦应当协助原告办理涉案房屋的不动产变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下。被告王风华、王翠霞未履行该义务，构成违约，原告要求被告王风华、王翠霞给付违约金15000元的诉讼请求，本院综合原告的损失，兼顾惩罚性，酌定调整为5000元。反诉原告王风华的反诉请求，因其与原告之间存在房屋买卖合同关系，故其请求反诉被告郇崇阳搬离涉案房屋，腾空并交还给反诉原告王风华，无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王风华、王翠霞于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告郇崇阳办理沭阳县美好家园小区61幢3单元201室不动产权属变更登记手续，将该涉案房屋过户至原告郇崇阳名下； 二、被告王风华、王翠霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告郇崇阳违约金5000元； 三、驳回原告郇崇阳的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王风华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，保全费4520元，合计4776元，由原告郇崇阳负担126元，被告王风华、王翠霞负担4650元；反诉费525元，由反诉原告王风华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费781元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  张怀忠 人民陪审员  王殿华 二〇二一年四月九日 书 记 员  祁 磊 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××38（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。