江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终282号上诉人（原审被告）：王洁，女，1955年10月1日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：吴连新、姚志峰，河北吴秀萍律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢懿，男，1982年12月28日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：王洁（系谢懿母亲），女，1955年10月1日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。被上诉人（原审原告）：俞一冬，男，1949年12月29日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。原审被告：王惠芹，女，1934年12月8日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。上诉人王洁、谢懿因与被上诉人俞一冬，原审被告王惠芹房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洁、谢懿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人俞一冬的诉讼请求。事实和理由：1.谢其宝与俞一冬签订的房屋转让协议不是有效合同，无锡市新吴区春潮花园382号301室房屋（以下简称案涉房屋）是王洁与谢双宝夫妻共同财产，王洁没有委托谢其宝出售案涉房屋，谢其宝属无权处分，本案应适用《城市房地产管理法》第三十七条“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让的规定，认定房产转让协议是无效合同。2.俞一冬作为房产受让人，不是善意并以合理的价格受让，并且受让的房产未登记在俞一冬名下，所以俞一冬无权取得诉争房屋，其有权追回。被上诉人俞一冬辩称，谢其宝与谢双宝是兄弟关系，谢其宝在进行案涉房屋交易时，已经在协议中明确谢双宝夫妻双方愿意将这套房屋卖给其，其与谢其宝不存在恶意串通，交易时所有房款是付到了王洁的名下，那个年代20万元对一个家庭来说是很大的一笔款项，王洁无法解释对该款项不知情；案涉房屋是安置房的价格，与商品房的价格相差很大，在2003年案涉房屋价值就应当是20万元左右；即使谢双宝没有得到王洁授权进行了房屋的买卖，也是表见代理，表见代理产生的后果应当由谢双宝、王洁承担，应当依法认定协议的有效性。原审被告王惠芹未作陈述。俞一冬向一审法院起诉请求：判令王洁、王惠芹、谢懿履行协议，即配合其办理无锡市新吴区春潮花园382号301室房屋的过户手续。一审法院认定事实：一、房屋买卖情况2002年8月6日，谢双宝因无锡市新吴区旺庄街道金华村神龙坝7号（土地登记卡登记人谢其宝）拆迁安置获案涉房屋，为此支付拆迁安置差价124464.90元。谢双宝常居地为河北省秦皇岛市，2003年谢双宝委托谢其宝出售案涉房屋。谢其宝代表谢双宝与俞一冬洽谈。后谢双宝要求以20万元价格出售，并为此从秦皇岛市邮寄了一份《委托书》给谢其宝，该委托书的落款日期为2003年5月21日，委托人为谢双宝，内容为：“我谢双宝委托弟弟谢其宝将无锡市新区春潮花园382号301室的一套房子出售，一切出售手续由谢其宝代办，房款汇到我指定的卡号上，交通银行太平洋卡，卡号为4055××××2604，姓名为王洁，几点要求：1、房子以发票房出售，2、一次性付清房款20万元，3、款到后交房子钥匙，4、房子过户手续我们回去办理。”2003年5月31日，谢其宝以谢双宝代理人的名义与俞一冬签订《协议》，约定：谢双宝夫妻愿意将案涉房屋（面积121.81平方米）卖给俞一冬，价格为20万元，案涉房屋从俞一冬付款给谢双宝后产权就终身归属于俞一冬所有；该房屋系安置房，不能马上过户，到可以办理时，谢双宝（或弟谢其宝）协助俞一冬过好户，办好俞一冬的房产证，案涉房屋的房产证由谢双宝去办理，领好后由谢双宝委托弟谢其宝及时送给俞一冬，过户办理俞一冬房产证的费用全部由俞一冬负担，谢双宝不负担一切费用；协议的出卖方签名由谢其宝代签名（应谢双宝有委托书），签字即生效。见证人处有“王才良”签字。2003年6月7日，谢其宝向王洁交通银行太平洋卡（405512204229＊＊＊＊4）汇款20万元。同日，谢其宝以代理人身份在汇款凭证单的背面书写《收款条》，载明：“今收到俞一冬买房款贰拾万元，收后按谢其宝委托书即汇入谢双宝妻王洁所持的交通银行太平洋卡账号（卡号为4055××××2604，姓名王洁）”。二、谢双宝死亡及继承人情况各方当事人一致确认：谢双宝于2004年2月27日死亡；谢双宝与王洁系夫妻，育有一子谢懿；谢法坤与王惠芹系谢双宝父母，谢法坤于1980年1月16日死亡；谢其宝系谢双宝的弟弟；谢双宝未订立遗嘱。三、案涉房屋现已办理了不动产登记证，登记权利人为谢双宝、王洁。双方均表示对办证情况不知情。现案涉房屋已具备过户条件。俞一冬表示愿意承担上市交易过户过程中的所有费用。一审法院认为：本案的争议焦点在于案涉房屋买卖协议的效力。首先，案涉房屋属拆迁安置房，虽然在买卖之时不符合上市交易条件，但该政策要求并非强制性法律规定，且现有政策允许安置房上市交易，故买卖案涉房屋的协议并不存在违反法律法规的无效情形。其次，案涉房屋安置协议记载的权利人为谢双宝，俞一冬当时要求谢其宝提供了谢双宝的委托书，已尽到了一定的注意义务。谢其宝代表谢双宝与俞一冬签订买卖案涉房屋的《协议》，该协议内容符合谢双宝的委托事项范畴，应属有效，对谢双宝、俞一冬具有约束力。第三，谢双宝出具的委托书中指定的收款账户为妻子王洁的银行账户，事后谢其宝也按该指示将俞一冬交付的20万元购房款汇入王洁的该账户中，俞一冬有理由相信王洁是知晓并同意的。第四，俞一冬交付房款后随即获得了房屋钥匙，并实际占有、使用至今。王洁作为谢双宝的配偶，知晓谢双宝在无锡购得案涉房屋一事，其作为共有权人理应对案涉房屋的占有、使用、处分、收益等事项有所了解。王洁虽称以为案涉房屋由谢双宝出租使用，但俞一冬自购房并占有使用至今已长达十七年，谢双宝去世至今也已十六年，王洁在过去十七年中从未对案涉房屋的租金提出过主张，也未对俞一冬获得房屋提出过异议，该行为不符合一般的出租情形。最后，双方约定的交易价在出卖当时并未显著低于市场价格，俞一冬依约支付了合理对价，俞一冬在交易过程中是善意且已经尽到了一定的注意义务，其权益理应受到保护。综上，谢其宝代表谢双宝出卖房屋属有权代理，即便案涉房屋属夫妻共同财产，谢双宝出卖房屋的行为也构成表见代理。故关于案涉房屋所签订的买卖协议合法有效，对俞一冬、谢双宝、王洁具有约束力。俞一冬已经按约付清房款，谢双宝也已交付房屋多年，为保护交易安全、维护正常的交易秩序，应当继续履行此合同。现案涉房屋已具备过户条件，谢双宝在签订协议后已死亡，王洁、谢懿、王惠芹作为谢双宝的第一顺位法定继承人，也应继承房屋买卖合同中谢双宝应当承担的义务，依约配合办理案涉房屋的产权过户事宜。故俞一冬要求办理产权变更登记的诉讼请求，法院予以支持。案涉房屋产权过户过程中的土地出让金及其他税费俞一冬自愿承担，法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第三百九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条,《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，判决：王洁、谢懿、王惠芹应于判决发生法律效力之日起十日内协助俞一冬将坐落于无锡市春潮花园382号301室房屋的产权过户至俞一冬名下。办理前述产权过户手续时产生的土地出让金及相关税费等由俞一冬负担。一审案件受理费4300元，由王洁、谢懿负担。二审中，上诉人王洁、谢懿提供网络上刊载的由无锡市房屋产权监理处周琳所著《亲历无锡城变迁》一文，文中反映了2005年时候无锡的房地产价格，证明诉争房屋的转让价格不合理，显著低于市场价。被上诉人俞一冬经质证，认为该文只是一个新闻报道，其中关于2005年房产成交是针对无锡市商品房的成交价格，但并不包括安置房。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本案二审争议焦点：案涉房屋买卖协议的效力如何确定？本院认为，案涉房屋属拆迁安置房，安置协议记载的权利人为谢双宝，谢其宝代表谢双宝与俞一冬签订买卖案涉房屋的《协议》时，俞一冬已要求谢其宝提供了谢双宝的委托书，该协议内容符合谢双宝的委托事项范畴，可以认定出卖案涉房屋是谢双宝的真实意思表示。上诉人王洁提出其没有委托谢其宝出售案涉房屋，谢其宝属无权处分，虽然谢双宝出具的委托书中没有王洁的签名，但谢双宝在委托书中指定的收款账户为妻子王洁的银行账户，谢其宝收取俞一冬交付的20万元购房款后，按该指示将20万元购房款汇入了王洁的银行账户，谢其宝和俞一冬均有理由相信王洁对出卖房屋是知晓并同意的。王洁对收到20万元称其不知情，该解释无法令人信服。王洁作为谢双宝的配偶，知晓谢双宝在无锡因拆迁安置购得案涉房屋一事，其虽称以为案涉房屋由谢双宝出租使用，但又认可所有事项都是由谢双宝处理，具体情况其不清楚，因俞一冬交付房款后即获得了房屋钥匙，并实际占有、使用至今已长达十七年，谢双宝去世至今也已十六年，王洁作为房屋的共有权人，多年来始终对案涉房屋的情况不予过问，不符合常情常理。即便谢双宝未将出卖房屋的事宜告知王洁，谢双宝的行为也构成表见代理，谢其宝受谢双宝委托出卖房屋亦属有权代理，故案涉房屋买卖协议合法有效。由于案涉房屋在买卖之时尚不符合上市交易条件，且谢双宝在委托书中已注明房屋出卖价款为20万元，王洁、谢懿二审中提供的证据不能证明双方交易价格属明显不合理的低价，本院对此不予采信。王洁、谢懿认为协议无效、转让价格不合理、俞一冬不是善意等上诉意见，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王洁、谢懿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人王洁、谢懿负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二０二一年四月八日书记员  李 睿