上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2754号原告张惠华，女，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。委托代理人冯琦，上海熊兆罡律师事务所律师。被告上海东贸百货市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人孔某。被告上海世贸家具装饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人杨某，董事长。委托代理人陆伟，上海市阳光律师事务所律师。原告张惠华与被告上海东贸百货市场经营管理有限公司(以下简称东贸公司)、上海世贸家具装饰有限公司(以下简称世贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理。因无法向被告东贸公司送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告张惠华的委托代理人熊兆罡，被告世贸公司的委托代理人陆伟到庭参加诉讼。被告东贸公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张惠华诉称，2015年7月18日，原告与被告东贸公司签订《上海东贸百货市场商铺租赁合同书》，约定被告东贸公司将位于上海市闵行区沪青平公路XXX号的54个铺位租赁给原告，租赁期限为3年，从2015年7月19日起至2018年7月18日止，租金的支付方式为付二送一，原告一次性支付两年租金人民币(以下币种相同)2,816,000元。同时约定，原告支付被告东贸公司履约保证金260,000元。若被告东贸公司违约，则应退回原告所有的租金、保证金，同时按照合同总租金的30%支付违约金。被告世贸公司为被告东贸公司的关联公司，为被告东贸公司全面履行租赁合同提供连带担保。合同签订后，原告按约付款，并投入大量的财力和物力经行招商和装修活动。2015年11月4日，被告不顾原告反对，突然强行派人将原告工作人员驱离，导致原告根本无法正常使用租赁物业。后原告多次向被告主张权利，均未果。原告张惠华认为，被告的行为对原告造成重大经济损失，故原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告立即归还原告房屋租金2,816,000元；2、被告立即归还原告租赁保证金260,000元；3、被告支付原告违约金844,800元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告东贸公司于2015年7月18日签订的《上海东贸百货市场商铺租赁合同书》；2、被告东贸公司返还原告商铺租金2,816,000元、保证金260,000元；3、被告东贸公司支付原告违约金844,800元；4、被告世贸公司就被告东贸公司的上述全部应付款项向原告承担连带保证责任。被告世贸公司辩称，关于商铺租赁合同，其对原告与被告东贸公司签订商铺租赁合同的事实并不知情。就商铺租赁合同而言，原告要求解除商铺租赁合同并无合同依据。如商铺租赁解除，原告应支付至2015年11月止的租金。原告主张总租金30%的违约金亦不存在。关于保证合同，因该公司原股东(即案外人蔡某)曾在一百多页空白的纸上加盖公司印章，故保证合同的内容是在已经加盖公司印章的空白页面上打印而成。故该公司对于保证合同上的内容完全不知情，并不认可保证合同中的条款。综上，被告世贸公司不同意承担连带保证责任。被告东贸公司未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，位于上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋的权利人为被告世贸公司。2015年7月18日，被告东贸公司(作为出租方、甲方)与原告张惠华(作出承租方、乙方)签订《上海东贸百货市场商铺租赁合同书》，约定甲方将坐落于上海市闵行区沪青平公路XXX号上海东贸百货市场内部分的铺位租赁给乙方，供乙方经营合法业务，租赁期限3年，自2015年7月19日起至2018年7月18日止(其中2015年7月19日至2016年1月18日和2018年1月19日至2018年7月18日为免租期，乙方无需支付租金)。甲方租金的支付方式为付二送一，乙方一次性支付甲方两年租金2,816,000元，甲方赠送乙方一年的商铺使用权。经营保证金共计260,000元，于2015年9月19日前付清。租赁期内，甲方因自身原因解除租赁合同关系的，必须提前6个月以书面形式通知乙方终止合同。除退回所有租金、保证金外，同时再按照合同总租金的30%支付违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务作出了约定。合同附件中，列举了甲方租赁给乙方的52个商铺的铺位号及对应的租金价格。同日，原告张惠华(甲方)与被告世贸公司(乙方)签订《保证合同》，约定乙方为被告东贸公司与原告张惠华之间就沪青平公路XXX号物业的承租事宜向原告张惠华提供保证担保。保证范围为主合同项下的全部义务，包括但不限于合法有效的使用租赁物业、提供合同项下所有的配合义务，以及因违约而产生的租金及保证金的返还、违约金、律师费、诉讼费、评估费、差旅费等所有合理费用。乙方在被告东贸公司发生以下情况时承担保证责任：被告东贸公司未能按照主合同的约定向甲方全面履行合同义务。乙方在保证范围内承担连带保证责任。保证期间自本合同生效之日起至被告东贸公司根据主合同约定付清所有款项之日止。2015年7月18日的《收据》载明，被告东贸公司收到原告支付的租金316,000元。2015年9月6日的《收据》载明，被告东贸公司收到原告支付的租金2,500,000元。2015年9月9日的《收据》载明，被告东贸公司收到原告支付的保证金260,000元。现原告因两被告的原因无法使用租赁物，遂以诉称事由起诉至法院。根据原告提供的现场照片显示，原告承租的商铺遭封锁，未能正常经营使用。以上事实，由原告提供的《上海东贸百货市场商铺租赁合同书》、银行转账凭条、收款收据、《保证合同》、现场照片等，被告世贸公司提供的房地产权证，及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。关于被告世贸公司提供的股权转让框架协议之债务转让协议、股东会决议，因原告对上述证据的真实性不予确认，且本院认为上述证据与本案不存在关联性，故对其证明效力不予认定。本院认为，原告与被告东贸公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告东贸公司作为商铺出租人应向其承租人(即原告)交付商铺，并在租赁期内保证商铺符合约定的用途。现根据本案查明的事实及原告的陈述，其在租赁期内无故遭到驱离，致其无法正常使用承租的商铺，合同目的无法实现。对此，被告东贸公司作为出租人负有责任，其行为已构成违约。原告据此行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。又根据双方商铺租赁合同的约定，租赁期内，出租人因自身原因解除租赁合同关系的，必须提前6个月以书面形式通知承租人终止合同。除退回所有租金、保证金外，同时再支付违约金。故原告就此主张被告东贸公司退回租金、保证金并支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院均予以支持。但关于违约金的数额，原告主张按照租金总额的30%予以计算，该违约金明显过高，本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，酌情将违约金的数额调整为400,000元。被告世贸公司作为保证人，则理应按约对被告东贸公司未能向原告全面履行租赁合同义务所产生的法律后果承担连带保证责任。被告世贸公司抗辩，保证合同的形成过程为加盖公司印章在前、打印合同条款在后，故其对合同内容不予认可，因上述意见仅为被告世贸公司的单方陈述，并未有其他证据予以证明，原告对此亦予以否认，故被告世贸公司仍应受到该保证合同的约束。被告东贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告东贸公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张惠华与被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于2015年7月18日签订的《上海东贸百货市场商铺租赁合同书》解除；二、被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张惠华租金人民币2,816,000元；三、被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张惠华保证金人民币260,000元；四、被告上海东贸百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张惠华违约金人民币400,000元；五、被告上海世贸家具装饰有限公司对上述判决主文第二条至第四条所确定的被告上海东贸百货市场经营管理有限公司的债务向原告张惠华承担连带责任；被告上海世贸家具装饰有限公司承担连带保证责任后有权向被告上海东贸百货市场经营管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,166.40元，财产保全费5,000元，合计43,166.40元，由被告上海东贸百货市场经营管理有限公司、上海世贸家具装饰有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年六月三日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。