重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终4148号上诉人(原审原告)：冯碧。委托代理人：余达荣。被上诉人（原审被告）：重庆金田置业有限公司。法定代表人：金科霆，该公司副总经理。委托代理人：唐渝。上诉人冯碧与被上诉人重庆金田置业有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川北区人民法院于2016年4月8日作出(2015)合法民初字00089号民事判决。上诉人冯碧对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月13日对本案进行了询问。上诉人冯碧及其委托代理人余达荣，被上诉人金田公司的委托代理人唐渝到庭参加了询问。本案现已审理终结。冯碧一审诉称，冯碧与金田公司于2013年6月9日签订重庆市商品房买卖合同，合同约定由冯碧购买金田公司开发的坐落在合川区门面房，购房总价款277028元；合同还约定1、产权备案时间在第12条第一款中约定为2013年6月19日，实际备案时间是2013年4月27日；2、第13条第2款约定交房后60日内办理产权登记，而实际产权登记是2014年7月21日（已另案起诉）；3、第17条约定三通（水、电、气）时间是2012年6月30日，而实际上临时通水电是2013年7月2日，天然气至今都没有通，并且冯碧无数次催促，金田公司都置之不理，同时冯碧在使用过程中得知该房屋存在消防安全隐患和天然气中毒安全隐患，属于房屋结构不合理，还有就是房屋主体结构中的屋面漏水问题，单靠保修是无法从根本上解决的，这些问题，金田公司都敷衍了事，拒不解决。金田公司的行为明显属于先履行违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；我国《建筑法》的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。金田公司应当赔偿冯碧损失。特起诉要求1、判令金田公司继续履行合同，即安装独立电表（一户一表）、独立水表（一户一表）、独立天然气表（一户一表）；2、判令金田公司支付冯碧房屋使用损失36000元（从2013年7月2日起至安装完独立天然气时止，按照月2000元标准计算）；3、判令金田公司赔偿冯碧房屋结构不合理损失费10万元；4、判令金田公司立即交付代办的房产权。金田公司一审辩称，根据双方签订的合同和补充协议，没有约定安装独立水、电、气表，约定的是通水通电和通气，一户一表只针对销售的住宅，不包含冯碧所购的商业用房。支付房屋使用损失不合理，计算方式无从得知，房屋结构不合理不属于合同范畴之内，通过竣工验收的交付的房屋，不存在结构不合理，不需要支付冯碧损失。由于冯碧欠我公司房款纠纷目前尚未了结，现冯碧所购商铺已由法院查封，房产证交给了合川法院执行局办理查封事项，所以无法交付给冯碧，综上所述，请求驳回冯碧的诉讼请求。一审法院经审理查明，冯碧（乙方）与金田公司（甲方）于2013年5月16日签订重庆市商品房买卖合同，约定冯碧购买金田公司开发的位于重庆市合川区商品房一套，建筑面积84.28M2，总房款为554057元，第一期于2013年5月11日前付房款277028元，第二期于2014年5月11日前付房款277029元，该合同第十三条约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单；第十五条约定，金田公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定1、基础设施，于2012年6月30日前通水、电、气；如果在约定日期内未达到使用条件前，双方同意按以下方式处理；由金田公司代冯碧支付相关物业管理费。合同附件三，建筑材料、设备安装标准说明，……，电表（安）：10(40);水表型号：总表后分表；气表型号：依据燃气公司实际安装为准。合同签订后，冯碧向金田公司支付房价款277028元。金田公司于2013年7月2日将房屋交付冯碧使用时已通水、电，并安装有水、电表，但未开通天然气。冯碧接房后未支付相关物业管理费。另查明，冯碧所购房屋于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证。重庆市房地产权证明载明，冯碧所购房屋产权登记日期为2014年8月20日。因冯碧未按约定向金田公司支付第二期购房款，经诉讼，在强制执行过程中，该房屋已被一审法院查封，金田公司将该房屋的重庆市房地产权证交付给一审法院。上述事实，有冯碧与金田公司的陈述，重庆市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房领取钥匙协议、建设工程竣工验收备案登记证、重庆市房地产权等证据证实，经当庭质证，一审法院予以确认。一审法院经审查认为，冯碧与金田公司在平等自愿基础上签订的重庆市商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法律的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，各方均应按合同约定履行义务。合同约定冯碧购买的商品房已于2013年2月5日取得了重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，符合现房销售的规定，因此，冯碧所购商品房为现售商品房。金田公司于2013年7月2日将房屋交付冯碧使用时已通水电，并安装有水电表。由于双方在合同附件三中约定电表（安）为10(40)、水表型号为总表后分表，并未约定电、水表为独立电、水表（一户一表），故对该诉请依法驳回；双方在合同中约定于2012年6月30日前通气，但金田公司至今未通气，属违约行为，应当承担继续履行的义务，为冯碧所购房屋通气；双方在合同附件三中约定气表型号以燃气公司实际安装为准，双方并未约定为独立天然气表（一户一表），故应以然气公司实际安装为准。双方签订的合同还约定，如果在约定日期内未达到使用条件即在2012年6月30日前未通气，双方同意按以下方式处理，由金田公司代冯碧支付相关物业管理费。冯碧在接房后并未支付相关物业管理费，金田公司已按照约定承担了违约责任，因此，要求金田公司支付房屋使用损失36000元（从2013年7月2日起至安装完独立天然气时止，按照月2000元标准计算）的诉请，不能成立并依法驳回。冯碧所购房屋已于2013年2月5日取得了重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证和2014年8月20日取得重庆市房地产权证，表明该房屋符合批准的规划、设计，未擅自变更且该房屋为现房销售，冯碧在接房时已对房屋结构进行了充分的了解和认同。冯碧要求金田公司赔偿冯碧房屋结构不合理损失费10万元没有合同约定，故对该诉讼请求，依法驳回；关于冯碧要求金田公司立即交付代办的房产权问题。因冯碧未按约定向金田公司支付第二期购房款，经诉讼，在强制执行过程中，该房屋已被一审法院查封，金田公司将该房屋的重庆市房地产权证已交付给一审法院，属于履行不能，故对该项诉请，亦予依法驳回，待执行完毕后，可另行处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由重庆金田置业有限公司在本判决生效后三十日内按照合同约定为冯碧购买的位于重庆市合川区合阳办义乌大道16号（原沙坪路北侧）4-1-18号房屋通气。二、驳回冯碧的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，由冯碧承担1550元，重庆金田置业有限公司承担40元。冯碧已预缴案件受理费1590元扣除1550元后，可在本判决生效后向一审法院要求退还40元。上诉人冯碧对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判第二项，改判：1、金田公司安装水、电的一户一表。2、金田公司赔偿冯碧房屋使用损失32000元。3、金田公司赔偿冯碧房屋结构不合理损失费10万元。4、金田公司立即交付代办产权证。主要事实和理由如下：1、金田公司没有安装水、电的一户一表；2、金田公司没有制作楼梯，导致二楼无法使用，且房屋没有通风窗口，给冯碧造成房屋使用损失及房屋结构不合理损失费，应由金田公司予以赔偿。3、房屋查封与交付产权证无关，金田公司应当立即交付代办产权证。被上诉人金田公司答辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。二审诉讼中，冯碧举示了其所购买的相邻的19号、21号门市的租赁合同，拟证明每个门市每月的租金损失为2000元，金田公司对该证据的真实性无异议，但不认可关联性。本院认为，由于合同没有约定安装楼梯，且房屋已竣工验收合格，因此，该租房合同与本案无关联性，本院不予采信。本院二审查明，2016年4月21日，冯碧已付清剩余房款，金田公司已将涉案房屋的产权证交付给冯碧。冯碧撤回关于请求金田公司立即交付代办产权证的上诉请求，本院予以准许。本院二审查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、金田公司是否应当安装水、电的一户一表。2、金田公司是否应当赔偿冯碧房屋使用损失及结构不合理损失费。现评析如下：一、金田公司是否应当安装水、电的一户一表。关于水电表问题，由于合同仅约定通水、电，合同附件三中并未约定水、电表为独立水、电表（一户一表）。本案中，金田公司交付的门面已通水电，因此，冯碧要求金田公司安装电表（一户一表）、水表（一户一表）的诉请与合同约定不符，一审法院予以驳回并无不妥；二、金田公司是否应当赔偿房屋使用损失及结构不合理损失费。根据双方签订的合同第十五条之约定，金田公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。现该房屋已取得了重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，表明金田公司已按照批准的规划、设计建设商品房，未变更。冯碧所购房屋的物理层及名义层均为一层，合同并未约定金田公司应为涉案房屋修建室内楼梯，因此，冯碧所购房屋室内楼梯应由冯碧自行修建。金田公司修建的房屋符合合同约定及规划设计，无违约行为，金田公司不应当赔偿房屋使用费及结构不合理损失费。二审诉讼中，冯碧申请对室内楼梯制作和安装费进行评估，因金田公司没有违约行为，本院不予准许。冯碧申请对安装天然气整改费用及房屋使用价值贬损费用进行评估，因涉案房屋已竣工验收合格，天然气尚未进行安装，本院对冯碧的鉴定申请，亦不予准许。综上，上诉人冯碧的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由冯碧负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一六年六月十六日书 记 员  喻 瑜