文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终455号上诉人（原审被告）：巫英祥，男，汉族，1970年9月19日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：蒋娅东，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人：陈月红，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆夏都实业有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷。法定代表人：谭继红，该公司经理。委托代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。上诉人巫英祥与被上诉人重庆夏都实业有限公司（以下简称夏都公司）商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年11月6日作出(2015)石法民初字第03595号民事判决。巫英祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭进行了审理，并由书记员谭昕怡担任法庭记录。本院于2016年5月12日对上诉人巫英祥及其委托代理人蒋娅东、陈月红，被上诉人夏都公司委托代理人谭红进行了询问调查。本案现已审理终结。一审审理查明：2013年11月7日，马兹学代表夏都公司银湖丽景项目部为甲方与巫英祥为乙方签订了《门面买卖协议》，协议约定：一、甲方将银湖丽景门面挨丰石高速第一间门面，进深约25米，到断缝为止，包括左边楼梯间至外面的一间营业房外墙为止，所有面积250平方米左右，具体面积以国土局测绘为准。二、门面单价以13500元/平方米出售给巫英祥，办理房屋产权所产生的一切税费由巫英祥负责。三、付款方式：签订协议时支付15万元，2013年11月20日再支付15万元，余款分期在签订合同后5年付清，否则视为违约。签订合同后从2013年12月1日起所有欠款按银行利率，月供10万元正每月支付人民币750元利息计算。四、门面总额大约330万，实际以国土局测绘为准，乙方2013年11月30日之后所有欠款按每月10万元柒佰伍拾元的利率支付给甲方，直到还完为止。五、违约责任，此协议签订后，双方共同遵守，如一方违约，付给守约方总房款25%的违约金。在此协议甲方处马兹学签字并加盖了其私章和重庆夏都实业有限公司银湖丽景项目部专用章，巫英祥也签字捺了手印。2014年4月29日，马兹学为甲方，巫英祥为乙方签订《补充协议》，协议约定：乙方做甲方银湖丽景桥北花漫里的外墙和零星工程，现乙方买银湖丽景门面所差房款从2014年（2014年4月底开始）不算利息，但乙方必须在2014年4月28日交给甲方50万元房款，余款在2014年12月30日前交清，所有工程款2014年12月30日前也算清，但质保金3%二年后再付清。如乙方到2014年12月30日不算清账，2014年4月至2014年12月之间的余款利息必须付给甲方。2014年8月底，门面必须交付乙方使用。在此协议上，巫英祥在乙方栏签了字，马兹学在甲方栏签字并加盖了重庆夏都实业有限公司银湖丽景项目部专用章。2015年，巫英祥以重庆夏都实业有限公司在2014年12月1日前没有将门面按协议交付为由起诉，要求判决：1.解除协议，返还房款113.2万元及利息。2.支付违约金82.5万元。2015年2月5日，石柱土家族自治县人民法院以（2014）石法民初字第03478号民事判决书判决：驳回巫英祥的诉讼请求。巫英祥不服判决提起上诉，2015年6月23日本院以（2015）渝四中法民终字第00384号判决：维持上诉，维持原判。2015年巫英祥起诉要求夏都公司支付工程款，石柱土家族自治县人民法院作出（2015）石法民初字第00435号民事判决：重庆夏都实业有限公司支付巫英祥工程款1118840.71元。2015年巫英祥起诉重庆夏都实业有限公司，要求支付工程款1118840元的利息33565.22元。2015年6月23日，石柱土家族自治县人民法院以（2015）石法民初字第02558号判决：夏都公司支付巫英祥工程款利息20418.83元。2015年8月13日，石柱土家族自治县人民法院应夏都公司的申请以（2015）石法民初字第03595号民事裁定书裁定冻结了巫英祥在石柱土家族自治县人民法院财会室应得的执行款1118840.71元。2013年11月7日，巫英祥支付房款15万元；2013年11月11日，巫英祥支付房款15万元；2013年11月25日，巫英祥支付房款25万元；2013年12月30日，巫英祥交利息2.1万元；2014年2月6日，巫英祥交房款利息2.1万元；2014年3月1日，巫英祥交房款利息2万元；2014年3月31日，巫英祥交利息2万元；2014年4月29日，巫英祥交房款50万元。2013年8月12日，夏都公司取得了涉案楼盘的商品房预售许可证[石国土房管（2013）预字第29号]。2015年8月4日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱土家族自治县土地房屋勘测所受原告的委托对巫英祥在银湖丽景C幢的门面进行了勘测：建筑面积为269.45平方米。夏都公司一审诉称，2013年11月7日，夏都公司、巫英祥签订《门面买卖协议》，约定：夏都公司将火车站银湖丽景门面挨丰石高速第一间门面，进深约25米，面积约250平方米左右，以国土局测绘为准。门面单价13500元/㎡。巫英祥在签订协议时一次性支付夏都公司15万元，2013年11月20日再支付15万元，余款进行分期给付，签订合同后五年内必须付完，否则视为违约，签订合同后从2013年12月1日起所有欠款按银行利率(每10万元每月支付利息750元)。违约责任：如一方违约，付给守约方总房款25％的违约金。2014年4月29日，夏都公司、巫英祥又签订《补充协议》，协议约定：巫英祥做银湖丽景桥北花漫里的外墙和零星工程，巫英祥所购银湖丽景门面所差房款2014年4月底开始不计算利息，但巫英祥必须在2014年4月28日交50万元房款，余款在2014年12月30日前交清。所有工程款2014年12月30日前也算清，但质保金3%两年后再付清。如巫英祥到12月30日不算清账，2014年4月至2014年12月之间的余款利息必须支付给夏都公司。2014年8月底，门面必须交巫英祥使用。但夏都公司按约交付门面房后，巫英祥却不按约定支付房款，并起诉要求解除《门面买卖协议》，后被人民法院驳回其诉讼请求。综上，诉请判决：一、巫英祥支付购房款2587575元；二、巫英祥向夏都公司支付违约金909393.75元；三、巫英祥向夏都公司支付购房款利息329915.81元（2587575元×月息7.5‰，从2014年4月份暂计算至2015年8月29日止）；四、由巫英祥承担本案的诉讼费用。巫英祥一审辩称，一、涉案合同无效，夏都公司无权要求巫英祥支付购房款：1.合同及补充合同的甲方均为项目部专用章，签字主体为马兹学。马兹学非夏都公司的法人，也无夏都公司的授权；2.夏都公司只取得了涉案房屋中90.60平方米的预售许可证明，其余146.24平方米没有预售许可证明。二、若合同有效，因涉案房屋的面积、单价均未明确，总房价无法确定，故巫英祥支付房屋尾款的条件不具备。三、协议约定的付款时间未届满。四、按预售许可出售的90.60平方米计算涉案房款为122310元，巫英祥已支付113.2万元，所剩房款寥寥无几。五、巫英祥无违约行为，无需支付违约金。即使应当支付违约金，合同对购房尾款违约明确约定为支付2014年4月至12月的利息，合同约定的违约金过高，要求调整。夏都公司适用总房款25%的违约金是错误的。六、夏都公司、巫英祥之间不存在借款，夏都公司没有金融许可证，所以就没有所谓的利息。购房余款无法确定，缺乏利息计算的基数。一审法院认为，本案的争议焦点：一、涉案的《门面买卖协议》、《补充协议》是否有效；二、涉案门面的实际面积；三、巫英祥是否应当向夏都公司支付尚欠的房款及利息和支付违约金。一、关于涉案的《门面买卖协议》和《补充协议》是否有效的问题。涉案的《门面买卖协议》和《补充协议》均系夏都公司银湖丽景项目部与巫英祥所签订，夏都公司银湖丽景项目部签订以上协议的权利义务理应由夏都公司承担，这两份协议的效力，也经生效的（2014）石法民初字第03478号民事判决书判决确认，巫英祥在本案中辩称涉案合同无效，没有相反的证据足以推翻，故对巫英祥的此项辩称理由，不予采信。二、关于涉案门面的实际面积问题。夏都公司、巫英祥双方在涉案的《门面买卖协议》中约定涉案门面的面积为250平方米左右，总价330万元左右，以国土局测绘为准。也经生效的（2014）石法民初字第03478号民事判决书中认定了涉案的门面房属于现房买卖，也认定了夏都公司方在2014年7月便将涉案的房屋交付给巫英祥，巫英祥在同月对此门面房进行了装修。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，对也已生效的判决所认定的事实，法院直接认定。按理双方对涉案门面的面积的大约数据应当均明白。从涉案的《门面买卖协议》第一条“甲方将银湖丽景门面挨丰石高速第一间门面，进深约25米，到断缝为止，包括左边楼梯间至外面的一间营业房外墙为止，所有面积250平方米左右，具体面积以国土局测绘为准。”的行文可以看出，夏都公司出售给巫英祥的房屋面积不仅包括门面部分，还包括左边楼梯间至外面的一间营业房外墙为止的面积。2015年8月4日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱土家族自治县土地房屋勘测所受夏都公司的委托对巫英祥在银湖丽景C幢的门面进行勘测：建筑面积为269.45平方米。该所同时证明石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局在办理全县的房地产面积时均由该所负责测绘。巫英祥举示的[石国土房管（2013）预字第29号]许可证中记载的房屋测绘数据也是出自该所。所以对该所测绘的涉案门面建筑面积269.45平方米，予以认定。巫英祥方称涉案门面面积只有90.60平方米的辩称理由和证据不充分，不予采信。三、关于巫英祥是否应当向夏都公司支付尚欠的房款及利息和支付违约金的问题。涉案的《门面买卖协议》和《补充协议》在本案第一个争议焦点中已被认定为合法有效，其协议中的约定对夏都公司、巫英祥双方均具有法律约束力，夏都公司、巫英祥双方均应当按协议中的约定全面履行自己的义务。在第二个争议焦点中，法院确认了涉案门面的面积为269.45平方米，按双方的约定单价计算，总房款为269.45平方米×13500元/平方米=3637575元。庭审已查明巫英祥在2014年4月29日前已交房款105万元，尚欠夏都公司房款2587575元。巫英祥在夏都公司交付房屋后，不按约定支付房款，其行为不仅有违双方在协议中的约定，更有失诚信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”夏都公司请求判决巫英祥支付尚欠的房款2587575元，合法有据，予以支持。利息问题：1.夏都公司、巫英祥在涉案的《门面买卖协议》第三条中约定：从2013年12月1日起所有欠款按银行利率，月供壹拾万元每月支付人民币柒佰伍拾元利息计算，直到还完为止。2.夏都公司、巫英祥双方在《补充协议》中的约定：若巫英祥在2014年12月30日前不交清尚欠的购房款，2014年4月至12月之间的余款利息必须付给夏都公司。由于巫英祥不按约定履行支付购房款的义务，无疑将给夏都公司造成应收房款的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，巫英祥应当赔偿给夏都公司造成的利息损失。本案中夏都公司起诉请求判决巫英祥支付2014年4月至2015年8月29日的利息2587575元×7.5‰×17个月=329915.81元，合法有据，予以支持。巫英祥辩称即使要计算利息，也只能计算2014年4月-12月的利息，由于巫英祥未能举示夏都公司放弃2014年12月后的利息的证据，故对巫英祥的此项抗辩理由，不予采信。巫英祥关于夏都公司、巫英祥之间没有借贷关系，夏都公司也没有金融许可证，不应当计算利息的辩称理由，于法无据，不予支持。违约金问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，巫英祥因迟延支付购房款给夏都公司造成的利息损失为329915.81元。夏都公司、巫英祥双方在涉案的《门面买卖协议》中约定按总房款的25%计算违约金，由于此约定违反了以上法律的规定，故对夏都公司请求按此计算判决巫英祥赔偿违约金909393.75元的诉讼请求，不予支付。巫英祥方根据以上法律规定请求减少违约金，合法有据，应予以支持。以夏都公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，以及重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱土家族自治县土地房屋勘测所测绘涉案门面面积的时间，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决巫英祥向夏都公司支付329915.81元×20%的违约金。夏都公司的其余诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七第、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九条的规定，判决：一、限被告巫英祥在本判决生效后十日内支付尚欠重庆夏都实业有限公司的购房款2587575元（贰佰伍拾捌万柒仟伍佰柒拾伍元）；二、限被告巫英祥在本判决生效后十日内向重庆夏都实业有限公司支付迟延支付购房款的利息损失329915.81元（叁拾贰万玖仟玖佰壹拾伍元捌角壹分）；三、限被告巫英祥在本判决生效后十日内向重庆夏都实业有限公司支付违约金65983.16元（陆万伍仟玖佰捌拾叁元壹角陆分）；四、驳回重庆夏都实业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费37416元，减半收取18708元，由重庆夏都实业有限公司负担3800元，由被告巫英祥负担14908元，保全费5000元，由重庆夏都实业有限公司负担1500元，由被告巫英祥负担3500元。上诉人巫英祥不服一审判决，向本院提起上诉。主要上诉事实和理由为：一、原判对于涉案房屋中属于违法建筑部分约160平方米判决巫英祥支付购房款明显错误；二、原判对于涉案门面房屋面积的认定错误，购房款总价的计算错误，不应当采信夏都公司委托的重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱土家族自治县土地房屋勘测所的勘测结果；巫英祥二审中申请法院对于涉案房屋面积重新鉴定；三、巫英祥无违约行为，不应承担违约金和利息，由于房屋面积不确定，巫英祥不存在逾期付款，原判巫英祥支付违约金、利息错误；四、涉案门面中只有90.6平方米取得了预售许可，余下160余平方米均系违法建筑，商品房属于成套大宗商品，不能对外分割销售，因此整个涉案《门面买卖协议》及《补充协议》应属无效合同或部分无效。巫英祥二审上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。被上诉人夏都公司答辩称，原判认定的事实清楚，适用法律正确。巫英祥的上诉事实和理由不成立，建议二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，夏都公司提供如下证据：1.再审申请书复印件；2.（2015）渝高法民申字第01897号民事裁定书复印件；3.重庆市建委工程质量监督报告复印件；4.渝规石柱核（2016）0003号重庆市建设工程竣工规划核实确认书复印件；5.石柱县建设备字（2016）0007号重庆市建设工程竣工验收备案登记证复印件；6.渝（2016）石柱县不动产权第000124765号不动产权证书复印件；7.证明扫描件。以上证据拟证明涉案房屋质量合格，已经通过竣工验收，文件齐全，规划许可也是通过的，并且涉案房屋取得备案登记；8.本案诉争巫英祥购买门面的渝（2016）石柱县不动产权第000396624号不动产权证书，拟证明巫英祥购买门面的建筑面积为256.71平方米。以上证据经上诉人巫英祥质证，对证据1、证据2真实性没有异议，认为这两份证据的证明目的不予以认可；对证据3的真实性予以认可，但是达不到被上诉人的证明目的，本案一审判决作出的时间是2015年11月6日，房屋取得预售登记备案是2016年2月，当时是应当根据房屋的具体情况作出判决，一审判决是错误的；对证据4的真实性、关联性和合法性均不予以认可；对证据5的真实性予以认可，其他意见同前证据3；对证据6的真实性予以认可，但是达不到被上诉人的证明目的，进一步证明涉案房屋不是现房买卖，是商品房预售；对证据7的真实性不予以认可，该证据与本案无关。即便该房屋产权证是涉案房屋产权证，因为被上诉人取得产权证的时间是2016年2月份，那么在这之前该房屋就是违法建筑。对证据8的真实性予以认可，现房屋应当属于巫英祥所有，意味着巫英祥已经付清了所有房款及税费，本案夏都公司无权再以合同请求巫英祥付房款及利息。经本院审查认为，夏都公司提供的第1-7组证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，不属于二审新证据，本院不予采信；对于夏都公司提供的证据8即渝（2016）石柱县不动产权第000396624号不动产权证书，系本案一审终结后新出现的证据，该证据系有权机关颁发，也是确认诉争门面房屋权利、面积的法定凭证，故其合法性、客观性、关联性本院予以采信。本院二审审理查明：根据2016年5月24日石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局登记（2016）石柱县不动产权第000396624号不动产权证书，可以证明涉案巫英祥购买诉争门面的建筑面积为256.71平方米。本院查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点：一、涉案《门面买卖协议》及《补充协议》是否无效；二、巫英祥申请法院对于涉案房屋面积重新鉴定应否准许；三、涉案房屋价款计算中应按照套内面积还是建筑面积计算；四、巫英祥有无违约行为以及原判计算的违约金及其利息是否恰当。关于焦点一。涉案《门面买卖协议》及《补充协议》是夏都公司银湖丽景项目部与巫英祥签订，夏都公司银湖丽景项目部对外是代表夏都公司，该项目部所签订的合同其权利义务由夏都公司享有负担；是巫英祥、夏都公司的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应是合法有效的。巫英祥上诉主张该《门面买卖协议》及《补充协议》无效的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。由于本案二审中夏都公司提供了（2016）石柱县不动产权第000396624号不动产权证书足以证明本案诉争房屋的面积，且双方在合同中亦明确约定房屋面积以国土局测绘为准，本案诉争房屋面积已没有重新鉴定的必要，故本院对于巫英祥要求重新鉴定涉案房屋面积的申请不予准许。关于焦点三。涉案房屋价款计算中应按照套内面积还是建筑面积计算。虽双方在合同中未明确约定房款按照建筑面积计算，但根据签订合同时双方对涉案门面面积大体评估为250平方米左右，估价门面总额330万元，再结合《门面买卖协议》第一条中内容约定“包括左边楼梯间到外面的一间营业房外墙为止”的约定，应当认定双方在《门面买卖协议》房屋的价款为以建筑面积来乘以双方约定价款计算。巫英祥上诉请求按照套内来计算本案诉争的房屋价款没有事实依据，本院不予支持。关于焦点四。巫英祥有无违约行为以及原判计算的违约金及其利息是否恰当。涉案门面的面积为256.71平方米，按双方的约定单价计算，总房款为256.71平方米×13500元/平方米=3465585元。扣减巫英祥已交房款105万元，巫英祥尚欠房款2415585元。巫英祥在接房屋后未按照《补充协议》约定支付房款及其利息，已经构成违约行为，应承担违约责任，但计算利息的基数应当按照协议双方暂定的建筑面积250平方米乘以约定的价款来计算后再扣减巫英祥已经支付的款项，所剩余的房款为250×13500－1050000＝2325000元；巫英祥应支付夏都公司房款的利息为2325000元×7.5‰×17个月=296437.50元；双方在涉案的《门面买卖协议》中约定按总房款的25%计算违约金，在巫英祥提出抗辩违约金过高后一审法院根据本案具体情况裁量为巫英祥应支付夏都公司房款利息的20%，该计算方式对于巫英祥有利，夏都公司未提出异议，本院亦根据该计算方法裁量为296437.50×20%＝59287.50元。综上，因本案出现新证据和新的事实，巫英祥的上诉部分事实和理由成立，其相应的上诉本院请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2015)石法民初字第03595号民事判决；二、上诉人巫英祥在本判决生效后十日内支付被上诉人重庆夏都实业有限公司购房款2415585元；三、上诉人巫英祥在本判决生效后十日内向被上诉人重庆夏都实业有限公司支付迟延支付购房款的利息损失296437.50元；四、上诉人巫英祥在本判决生效后十日内向被上诉人重庆夏都实业有限公司支付违约金59287.50元；五、驳回被上诉人重庆夏都实业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费37416元，减半收取18708元，由上诉人巫英祥负担14000元，被上诉人重庆夏都实业有限公司负担4708元；保全费5000元，由上诉人巫英祥负担3500元，被上诉人重庆夏都实业有限公司负担1500元；二审案件受理费30668元，由上诉人巫英祥负担30000元，被上诉人重庆夏都实业有限公司负担668元。如果巫英祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  何庆华审 判 员  黄 飞代理审判员  郑 斌二〇一六年六月三日书 记 员  谭昕怡