河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1102号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳锋宇矿山机械成套有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区建设路西段。法定代表人：张书锋，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡马营村民委员会，住所地河南省洛阳高新开发区马营村中段。负责人：邓白女。委托诉讼代理人：李锁，该村支部书记。上诉人洛阳锋宇矿山机械成套有限公司（以下简称锋宇公司）因与被上诉人洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡马营村民委员会（以下简称马营村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人锋宇公司的法定代表人张书锋，被上诉人马营村委会的负责人邓白女及其委托诉讼代理人李锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锋宇公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，查明事实依法改判或发回重审；2.判令马营村委会承担本案全部费用。事实和理由：一、一审判决锋宇公司支付马营村委会2019年10月1日至2020年10月31日期间租金14083.33元是错误的。锋宇公司与马营村委会2020年9月23日在洛阳高新技术产业开发区人民法院执行法官的主持下，签订《和解协议》，该协议是经双方对账，确定2020年9月30日以前，马营村委会尚欠锋宇公司人民币42109.93元，其中包含2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金。该协议是双方真实意思表示，双方均已认可，一审判决锋宇公司在支付马营村委会2019年10月1日至2020年10月31日的租金，会导致重复支付租金，明显错误。二、一审判决驳回锋宇公司在原审中的反诉诉讼请求错误。根据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条和第二百二十一条的规定，锋宇公司在租赁马营村委会租赁物期间，由于马营村委会的责任导致所租赁的房屋、院墙多次倒塌，水电道路无法使用，无电力设备，水电不通。在租赁物不能正常使用，马营村委会应当承担保持租赁物正常使用及维修义务。本案中，马营村委会不履行义务，并承诺有锋宇公司维修添附设备，费用由马营村委会承担。现马营村委会要求其迁出租赁地，应当承担给锋宇公司维修租赁物的费用。马营村委会辩称，一、关于14000元跟调解没有关系，是另外又起诉的。二、租金马营村委会才收了13000元，对方在使用期间院墙倒塌不应让马营村委会维修，院墙当时倒塌没有找马营村委会维修，现在才说维修费，马营村委会认为不合理，对于添附物没有约定，马营村委会租给锋宇公司的时候是一厂房一个院子，水电路通就行。三、当时合同说的是水电路通，租金13000元，其他没有约定。变压器的问题，当时有电，后期不知道锋宇公司是什么时候租赁的变压器，其应该提供证据。马营村委会向一审法院起诉请求：1.判令锋宇公司支付马营村委会租赁合同期内租金89106元及同期银行贷款利息和10%的违约金；2.判令锋宇公司支付租赁合同到期后非法占有村耐火厂13个月租金65000元；3.判令锋宇公司赔偿马营村委会租赁期内被烧毁的两间办公室价值50000元并返还100千瓦变压器一台；4.判令锋宇公司立即从该厂迁出并清空相关物品；5.本案诉讼费用由锋宇公司承担。锋宇公司向一审法院反诉请求：1.判令马营村委会支付锋宇公司对租赁物的修复费用124930元；2.判令马营村委会支付锋宇公司添加设备、设施（变压器及水井）的费用159320元；3.判令马营村委会支付锋宇公司附属物（绿化）的费用37180元；4.本案诉讼费用由马营村委会承担。一审法院认定事实：2004年7月16日，马营村委会（甲方）与锋宇公司（乙方）签订了一份《租赁经营合同》，约定马营村委会将原马营村耐火材料厂场地、厂房、仓库、办公室及附助设施，面积共计约6.8亩租给乙方作为生产用房，租赁期15年，自2004年10月1日至2019年9月30日。合同第三条约定租金和租金的交纳期限为年租金13000元，租金每年元月十五日前和七月十五日前分两次付清，甲方开具票据。第四条对租赁期间租赁财产的维修保养约定租赁期间乙方应维护原有厂房、仓库及办公室主体结构的完整（自然损耗除外）。第五.3条约定合同期满后厂内建筑物归甲方所有。第五.4条约定乙方在厂内自行添置的设备在合同终止时有权自行处理，甲方不得以任何理由干涉。第五.5条约定乙方利用现有100KV变压器及水井，若乙方用电量大，超过现有变压器负荷须另行向主管部门申请解决。第六.2条约定乙方不能履行上述条款及不按时缴纳租金的，应承担违约责任，甲方有权加收所欠租金10％的违约金。第八条约定：1.甲方负责乙方大门前道路的硬化；2.甲方负责现有变压器的恢复正常至送上电。3.乙方预付10-12月租金3250元。上述合同签订后，马营村委会即将租赁房屋交付锋宇公司使用。2008年9月20日，马营村委会和锋宇公司又签订了一份《协议书》，约定：因原马营耐火厂门前村中道路损坏严重，如遇阴雨天气则无法通行，给村民及企业带来极大的不变。为造福村民，也为了企业生产经营的方便。双方同意将上述道路硬化，所需费用约三万元左右。因甲方经济困难，则由乙方垫付，然后从厂房租金中分期扣除，直至抵完为止。在2008年春节前如遇乡里统一安排修路事宜，则以乡里的安排为准。2010年11月19日，马营村委会以锋宇公司拖欠租金，擅自转租，马营村委会依照合同法的规定解除双方的租赁关系，锋宇公司占有场地的基础已不存在，但是仍然拒绝搬迁，直接侵害马营村委会合法权益为由，诉至一审法院，要求停止侵害，排除妨碍，撤出租赁场地并赔偿租赁房屋烧毁导致的损失69500元。一审法院经审理作出（2011）洛开民初字第31号民事判决书，以马营村委会未向锋宇公司合理催付租金、未合理送达解除合同通知为由驳回了马营村委会的诉讼请求。该民事判决书同时查明以下事实：2010年8月15日，锋宇公司与李遂标签订道路硬化协议一份，约定厂前道路由锋宇公司委托李遂标进行硬化施工，工程总金额51450元。在施工过程中，因双方之间矛盾，发生村民阻碍道路施工问题，致使硬化道路工程至今没有施工完。2010年10月23日，锋宇公司的成品仓库发生火灾，火灾烧损成品仓库内橡胶制品、桌子、柜子等，烧毁建筑面积50㎡。公安机关的火灾事故认定书认为:可排除外部火源引起火灾的可能，但不能排除内部火源引起火灾的可能，故火灾原因不明。公安机关对火灾一事决定不予刑事立案。2011年5月6日，锋宇公司以马营村委会雇佣不明真相的村民强行卸掉锋宇公司大门隐匿起来，拿走大门上的产品硅胶(带)布(用于广告宣传)，同时雇人封堵锋宇公司进出车通道，用垃圾封堵锋宇公司大门，并拉闸断电使锋宇公司不能正常生产，职工不能正常生活为由，诉至一审法院，要求判令双方于2004年7月16日签订的《租赁经营合同》合法有效；依法确认马营村委会于2010年8月27日下达的解除租赁合同《通知》无效；判令马营村委会返还非法占有锋宇公司的大门及产品(总价值1.5万元)；判令马营村委会赔偿因侵权行为给锋宇公司造成的各项经济损失30万元。该院经审理作出（2012）洛开民初字第250号民事判决书，判决确认双方于2004年7月16日签订的《经营租赁合同》合法有效、马营村委会赔偿锋宇公司停工期间利润损失和直接人工费损失88021.16元等。该民事判决书生效后，因马营村委会未按生效文书履行义务，锋宇公司向一审法院申请了强制执行【案号：（2020）豫0391执恢74号】，执行过程中，双方于2020年9月23日达成一份《和解协议》，约定：1.马营村委会应支付锋宇公司停工期间利润损失和直接人工费损失合计88021.16元、大门损失费5500元、迟延履行期间债务利息31469.77元、诉讼费用6225元，合计131215.93元。2.锋宇公司欠交马营村委会租金89106元，(1)(2)相抵马营村委会应再付给锋宇公司42109.93元。2020年9月30日之前马营村委会将42109.93元交至洛阳高新区法院执行款账户，马营村委会按协议履行完毕后，双方了结纠纷，互不追究。一审法院认为，双方于2004年7月16日签订的《经营租赁合同》业经生效的（2012）洛开民初字第250号民事判决书确认合法有效，双方当事人均应依约履行。关于马营村委会的本诉请求，虽然双方合同约定租赁期限至2019年9月30日届满，但租赁期限届满后，锋宇公司作为承租人继续使用案涉租赁物至今，而马营村委会没有证据证明其以合理有效的方式向承租人提出了异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现马营村委会在没有证据证明其已经向锋宇公司发出解除合同通知并给予合理搬迁期限的情况下，即以原合同租赁期限到期、锋宇公司强行占用为由要求锋宇公司返还租赁物，不符合法律规定，一审法院不予支持。但是，锋宇公司依法依约仍有义务支付不定期租赁期间实际使用租赁物的租金，按照原合同约定的租金标准计得2019年10月1日至2020年10月31日期间租金为14083.33元，马营村委会主张按照每月5000元计算租金既无证据支持也不符合双方原合同约定，该项请求超过部分，一审法院不予支持。锋宇公司主张以另案马营村委会因侵权而欠付的42109.93元赔偿款抵付租金，因租赁合同与侵权损害赔偿属不同的法律关系，锋宇公司该项主张没有法律依据，一审法院不予支持。关于马营村委会所主张的2019年9月30日前欠付租金一项，因双方就该项事宜在（2020）豫0391执恢74号执行案中达成的《和解协议》中已经予以确认并抵扣了马营村委会应当承担的侵权损害赔偿款，现马营村委会再次请求锋宇公司予以支付，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于马营村委会因租赁房屋烧毁而请求锋宇公司赔偿的50000元一项及返还变压器一项，因双方租赁关系尚未解除，租赁物仍由锋宇公司承租使用中，该两项请求应根据租赁关系解除后双方交接和确认租赁物的情况再行主张。关于锋宇公司的反诉请求，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。锋宇公司没有证据可以证明其在案涉租赁物上增设水井、变压器和种植树木经过了出租人的同意，其现请求出租人承担增设水井、变压器和种植树木的费用没有法律依据，该院不予支持。锋宇公司有关对其添附附属设施的价值进行评估的申请，该院亦不予准许。关于锋宇公司主张的修路费用，由于生效的（2011）洛开民初字第31号民事判决书已经查明2010年8月15日锋宇公司与李遂标签订的《道路硬化协议》因村民阻碍道路施工导致道路没有施工完毕，由此产生的是阻碍村民与锋宇公司之间的侵权责任纠纷，与本案双方之间的租赁合同关系不是同一法律关系。而锋宇公司主张此后其又进行了两次修路，但其所提交的证据不足以证明修路系其所为，马营村委会又否认该事实，故锋宇公司主张的修路费用因证据不足，一审法院不予支持。关于锋宇公司主张的修复厂房的费用，在本案审理过程中，锋宇公司确认其在签订案涉租赁合同前实地查看了当时厂房的现状，在此前提下其与马营村委会签订了案涉租赁合同，且案涉租赁合同第四条约定租赁期间锋宇公司应维护原有厂房、仓库及办公室主体结构的完整（自然损耗除外），故有关案涉租赁物主体结构部分的修缮费用依约应由锋宇公司自行承担。而其他部分的修缮，因锋宇公司没有证据证明其在修缮之前通知了马营村委会，由此直接导致了房屋损坏的时间、原因、程度以及修缮是否必须等事项均无法确定，现锋宇公司直接请求马营村委会赔偿其全部修缮费用，没有证据支持，一审法院不予支持。锋宇公司有关对其危房改造项目的价值进行评估的申请，一审法院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、锋宇公司于本判决生效之日起十日内向马营村委会支付2019年10月1日至2020年10月31日期间租金14083.33元；二、驳回马营村委会的其他诉讼请求；三、驳回锋宇公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1789.1元，由马营村委会负担1635.1元，由锋宇公司负担154元。反诉受理费3061元，由锋宇公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为1.2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金是否重复支付；2.锋宇公司的反诉请求应否支持。关于争议焦点（一）双方当事人于2020年9月23日签订的《和解协议》中，载明马营村委会应支付锋宇公司损失合计131215.93元，锋宇公司欠交马营村委会租金89106元，虽对该部分租金所对应的租赁期限并未明确，但锋宇公司在一审庭审中认可该和解协议里确定的欠付租金89106元是计算到2019年9月30日，且在2019年9月30日之后再未向马营村委会支付过租金，故锋宇公司关于2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金系重复支付的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点（二）《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，锋宇公司主张的对租赁物的修复费用，添加设备、设施（变压器及水井）的费用和附属物（绿化）的费用等，因锋宇公司未能提交充分证据证实其在案涉租赁物上增设水井、变压器和种植树木经过了马营村委会的同意，且案涉租赁合同约定租赁期间锋宇公司应维护原有厂房、仓库及办公室主体结构的完整，其他部分的修缮锋宇公司也未提交证据证明其在修缮之前通知了马营村委会，导致案涉房屋损坏的时间、原因、程度及是否必须修缮等事项无法予以确定，故一审法院驳回锋宇公司的反诉请求并无不当。综上所述，锋宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6273元，由洛阳锋宇矿山机械成套有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年四月十二日法官助理王恒毅书记员张慧