河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终460号 上诉人（原审被告）：任鹏鹏，男，1986年6月24日出生，汉族，住河北省涿州市。 被上诉人（原审原告）：涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司，住所河北省涿州市双塔办事处城西北街**，统一社会信用代码91130681067041181Y。 法定代表人：张婷，该公司经理。 委托诉讼代理人：张朋，该公司法律顾问。 上诉人任鹏鹏因与被上诉人涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司（以下简称景逸嘉诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了网上在线审理。上诉人任鹏鹏、被上诉景逸嘉诚物业的委托诉讼代理人张朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任鹏鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人减收物业费50%，不支持违约金；3.起诉费、上诉费由被上诉人承担；4.废除《前期物业管理服务协议》，按涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号）与上诉人签订物业管理服务协议。事实和理由：一、擅自提高收费标准。景逸嘉诚物业没有履行《前期物业管理服务协议》第四条第二项“住;住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米15元收取”，不能出示收费依据，违反了该协议及河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费[2014]12号）第五条、第六条、第九条、第十三条以及涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》第三条、第四条、第八条、第十条规定，证据为金阳瑞景小区物业费催缴函一份。二、公共照明费。依据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十一条规定，被上诉人已经违反了《物业管理条例》第四十一条及涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》第三条、第四条、第八条、第十条规定，应退还重复收取的公共照明费，证据为收费票据。被上诉人以更换小区蓝牙道闸干为由违规收取业主每辆车100元费用，没有经过与业主协商或过半数以上业主同意，违反了《物业管理条例》第四十一条。三、业主享有知情权。要求被上诉人公开、公示其公司及工作人员服务资质、工作机制、工作内容、日常工作记录等。四、被上诉人未履行《前期物业管理服务协议》第二条、第三条、第四条及第九条第二项、第四项规定。涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》第四条规定了涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价，被上诉人应当执行相应等级的服务标准和收费标准，但其均达不到合同约定的标准。被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务协议》时并不具有物业管理资质，拒不提供通过合法手续和程序接管金阳瑞景小区物业管理工作的文件及备案手续，违反了国务院令第504号第六十条第一款规定。物业服务瑕疵是减免物业费的依据，一审法院并未认定物业服务瑕疵的内容。北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发［2003］389号）第22条有明确规定。被上诉人存在诸多违反《前期物业管理服务协议》的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在以下方面：1.未按约定安排专业的保安队伍实行24小时值班及巡逻制度。导致经常有犯罪分子溜入小区偷盗，有物业监控视频等为证。上诉人申请二审法院向派出所调取案发信息内容；2.未按约定打扫小区内道路及房屋共用部位卫生。楼道随意堆放垃圾，经常10多天以上无人打扫，电梯内更是10多天不打扫消毒。有视频及照片为证；3.电梯故障不能及时排除、维修，一个星期无人管；4.小区单元门对讲开门控制器损坏六年没有维修。要求被上诉人减收物业服务费用。五、诉讼时效。根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第26条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，被上诉人怠于行使权利，2016年至2017年物业服务费已过诉讼时效，上诉人有权拒绝交纳。六、未履行消防安全协议书。消防通道常年堵塞、消防栓常年不通水、灭火器过期等，多次向被上诉人反映但拒不理睬，以上问题严重违反消防规定并威胁到上诉人生命财产安全，有视频证据。七、《前期物业管理服务协议》存在“一边倒”现象，以被上诉人的权利、利益为主，业主的权益没有完全体现出来。被上诉人不履行职责已经构成违约，在业主找其商谈、提建议过程中态度蛮横，致使无法商谈，其擅自增添收费项目、提高收费标准，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条及《物业管理条例》第四十一条，上诉人有权拒绝履行，依据《合同法》第三百九十六条规定，上诉人可以随时解除委托关系。七、合同没有拟定有效期限。依照《物业管理条例》第三章规定，前期物业服务合同最长不超过二年，前期物业协议应约定具体期限。被上诉人已入驻小区六年多，居，居住环境和服务标准没有改善经违反《物业管理条例》第二十六条及《合同法》第九十四条规定。八、一审审查证据不全面。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，上诉人在一审开庭时曾将上诉状所附证据照片及视频以光盘的形式提供给一审法院审查，但一审法院并未调查核实，也未在判决书中体现。综上所述，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误。 景逸嘉诚物业辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决公正，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、双方签订《前期物业管理服务协议》时被上诉人取得了营业执照，其中注明了被上诉人的物业经营范围。虽然被上诉人提交的物业资质证明是2014年6月12日下发的，但该资质证书明确记载准予从事物业管理活动的时间是2013年6月13日，证明被上诉人在签订合同时是合法企业并具有经营范围和资质。二、关于收费标准和公共照明费问题。双方签订《前期物业管理服务协议》是2014年4月，其中对物业收费标准进行了约定，每平方米1.35元，没有违反法律规定，且双方签订协议均是自愿行为，上诉人也从未向法院起诉确认无效或要求撤销，在本案中也没有反诉，其没有任何证据证明该协议违法。被上诉人的收费标准是根据河北省物价局的规定制定的,包含基准价格及浮动、电梯运行维护费、二次供水运营费等综合收费标准。上诉人主张的涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》第三条规定的是实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。因此，双方约定的物业费符合法律规定。公共照明费是指小区内走道及院内公共照明产生的用电电费，该电费是根据小区内实际用电量按户分摊收取。上诉人主张的文件规定的公共照明费是指楼道内的照明。二者无任何关联性。三、被上诉人按照《前期物业管理服务协议》的约定履行合同内容，对小区公共部位、设施、绿化等全面进行管理，做到了按合同约定履行义务。四、诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因此，上诉人的上诉理由不能成立。 景逸嘉诚物业向一审法院起诉请求：1.判令任鹏鹏给付物业费及公共照明费（自2016年1月至2020年12月）7920元、水费（自2016年1月1日至2020年12月31日）1285.8元，并支付违约金2761.74元，合计11967.54元；2.案件受理费由任鹏鹏承担。 一审法院认定事实：2014年4月2日，景逸嘉诚物业、任鹏鹏签订了《前期物业管理服务协议》，约定金阳瑞景A号楼2单元903室由景逸嘉诚物业提供物业管理服务。协议约定任鹏鹏的权利义务：按照物业服务合同的约定接受景逸嘉诚物业提供的服务，监督景逸嘉诚物业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向景逸嘉诚物业提出意见和建议；依据本协议向景逸嘉诚物业交纳物业服务费用。景逸嘉诚物业的权利义务：对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向任鹏鹏收取物业管理费用。物业管理服务费用：乙方交纳费用时间以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准；住；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米15元收取。每次交纳费用时间：为初次交纳费用的月份，按年收取。代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，景逸嘉诚物业可提供水费、电费、燃气费代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。违反责任：景逸嘉诚物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，任鹏鹏有权要求景逸嘉诚物业限期改正，逾期未改正给任鹏鹏造成损失，景逸嘉诚物业承担相应的法律责任。任鹏鹏违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，景逸嘉诚物业有权要求任鹏鹏补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。景逸嘉诚物业主张在协议签订后依约提供了物业管理服务，并向业主催收物业费及公共照明费，自2016年1月至2020年12月，任鹏鹏欠物业服务费及公共照明费7920元、水费1285.8元，任鹏鹏违反协议约定，应支付违约金2761.74元。任鹏鹏称景逸嘉诚物业提供的服务质量达不到物业管理的标准，提供楼道卫生打扫照片予以证实。以上事实，有双方当事人的庭审陈述及景逸嘉诚物业提供的营业执照复印件、《前期物业管理服务协议》、业主基本情况登记表、证明两份、出生医学证明、疫苗接种记录、交房会签单、房屋交接及验收单、照片复印件、电梯质量信息反馈记录、物业费收取通知、物业费催缴函复印件等证据及任鹏鹏提供的光盘一张在卷予以证实。 一审法院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。该协议明确约定了物业服务收费标准、交费时间及违约责任。任鹏鹏对景逸嘉诚物业提供物业服务的事实认可，但认为景逸嘉诚物业提供的物业服务存在质量问题。根据该协议，任鹏鹏应按协议约定交纳物业服务费用，其逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任，继续履行合同义务，即应交纳物业费及公共照明费7920元。景逸嘉诚物业请求的违约金标准高于法律规定的最高标准，违约金酌定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自景逸嘉诚物业主张权利之日起计算。景逸嘉诚物业主张水费（2016年1月1日至2020年12月31日）1285.8元，应以用户实际用量收取，景逸嘉诚物业提供的证据不足以证实具体数额，对该项请求不予处理。任鹏鹏主张物业服务质量不合格，应当由政府相关行政部门进行评定，对其该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十八条的规定，判决：“一、被告任鹏鹏自本判决生效之日起十日内一次性向原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司给付自2016年1月至2020年12月期间的物业服务费及公共照明费7920元及违约金（以7920元为基数，自2020年7月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告任鹏鹏负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人任鹏鹏提交了光盘一张，并出示了原始载体手机，其中包括四段视频：1.2021年3月3日早晨任鹏鹏的妻子到被上诉人景逸嘉诚物业刷电梯卡时录制的视频，主张景逸嘉诚物业对已交物业费和未交物业费的业主区别对待，已交费的可以刷一年，未交费的只能刷10天；2.2020年10月10日景逸嘉诚物业针对堵塞消防通道行为不作为的录像；3.2020年10月10日景逸嘉诚物业针对小区卫生不作为的录像；4.消防栓漏水的录像，主张一审庭审前消防栓一直没通水，一审庭审后通了水，但一直漏水，淹了通道。拟证明景逸嘉诚物业提供的物业服务存在严重瑕疵，应减收物业费。 景逸嘉诚物业质证称：任鹏鹏提交的证据进一步证实了景逸嘉诚物业在该小区内提供了物业服务，该证据不能反映景逸嘉诚物业全面的服务，对证据的关联性、证明目的不认可。关于证据1，另一案件的上诉人贾志宏称该段视频是其本人拍摄，任鹏鹏却称是其妻子拍摄，故对该证据的真实性不认可。 景逸嘉诚物业提交了物业服务资质证书并出示了正、副本原件，拟证明准予其从事物业管理活动的时间是2013年6月13日，同时主张住房和城乡建设局已经取消了对物业企业资质的认定和相应的年审，物业企业都是依据营业执照经营。 任鹏鹏质证认可资质证书的真实性，但对副本中记载的准予经营时间不认可。 对双方当事人提交的上述证据，本院认证如下：任鹏鹏提交的视频证据不足以达到其证明目的，不予采信；对景逸嘉诚物业提交的物业服务资质证书予以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，景逸嘉诚物业成立于2013年4月22日，经营范围为物业管理服务，准予从事物业管理活动的时间为2013年6月13日。还查明，任鹏鹏在一审庭审中自述案涉小区尚未成立业主委员会。 本院认为，双方当事人对签订《前期物业管理服务协议》的事实均无异议，上诉人任鹏鹏虽然在一审中称签订该协议非其自愿，但并无相应证据证明，故应认定该协议为双方真实意思表示，并且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定行使权利、履行义务。 《前期物业管理服务协议》签订于2014年4月2日，而任鹏鹏主张适用的《河北省物业服务收费管理实施办法》于2014年9月1日起施行，涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》的发文时间为2019年6月10日，且该通知第十一条明确规定：“此前已执行的普通住宅小区的物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止。”综上，任鹏鹏主张被上诉人景逸嘉诚物业擅自提高收费标准不能成立，其应当按《前期物业管理服务协议》第四条第二项约定的1.35元/平方米/月交纳物业费。 任鹏鹏上诉主张根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的规定景逸嘉诚物业应减收物业费。对此，因案涉物业位于河北省境内，北京市相关规定不能适用于本案，并且，案涉协议仅约定：“第九条违反责任二、乙方（景逸嘉诚物业）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（任鹏鹏）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”并未针对减收物业费进行约定。综上，任鹏鹏要求景逸嘉诚物业减收其50%物业费不能成立。 任鹏鹏上诉称景逸嘉诚物业主张2016年至2017年的物业费已过诉讼时效。对此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款规定，因任鹏鹏在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，且没有提交能够证明景逸嘉诚物业相应请求权已过诉讼时效期间的证据，故对其该项上诉主张不予支持。 任鹏鹏上诉称不应支持违约金。对此，因双方在《前期物业管理服务协议》中进行了明确约定，且任鹏鹏确未按约定交纳物业费，构成了违约，故其应向景逸嘉诚物业支付违约金。 关于任鹏鹏在一审中提交的证据，在一审判决书审理查明及本院认为部分均有相应认定，任鹏鹏相应上诉理由不能成立。 任鹏鹏上诉要求景逸嘉诚物业退还重复收取的公共照明费，并主张景逸嘉诚物业违规收取业主每辆车100元，同时请求行使知情权、废除双方签订的《前期物业管理服务协议》、重新订立物业管理服务协议，因本案中并未形成反诉，其上述主张已超出本案审理范围，故本院不予裁判。 综上所述，任鹏鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人任鹏鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 陈 宁 二〇二一年四月九日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 王 宁