辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终810号上诉人（原审被告）：于强，男，198X年X月X日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张义欣，辽宁竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，辽宁竞业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘镇源，男，198X年X月X日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：高俊、张芸，辽宁圣邦律师事务所律师。原审被告：大连车巨臣汽车服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：孙林。上诉人于强因与被上诉人刘镇源、原审被告大连车巨臣汽车服务有限公司（以下简称“车巨臣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初16480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决依据不充分，不能认定上诉人应当向被上诉人给付租金808,330元、物业费77,770元、取暖费61,326元及违约金250,000元。2014年7月18日，上诉人于强与金忠波、孙林三人为设立车巨臣公司,向被上诉人租赁房屋，由于当时车巨臣公司尚未注册成立，不具有签订租赁合同的民事主体资格，三人协商一致，由上诉人代表车巨臣公司在房屋租赁合同上签字。在签订房屋租赁合同时，三人均在场，金忠波、孙林作为车巨臣公司股东可以证明上诉人系代表车巨臣公司租赁房屋，并非其个人使用。2014年9月15日，车巨臣公司注册成立。公司成立后，通过占有使用房屋、支付租金等实际行为对房屋租赁合同予以确认。上诉人认为，虽然房屋租赁合同由上诉人签字，但上诉人作为车巨臣公司的股东，是代表车巨臣公司签订合同，并已得到公司确认，应由公司承继房屋租赁合同的权利义务，不应从房屋租赁合同本身片面的认定由上诉人承担付款义务。二、一审法院判决上诉人与车巨臣公司共同向被上诉人给付租金，该部分事实认定错误，证据不足。2019年2月22日，被上诉人出具《欠条》，车巨臣公司盖章确认，上诉人对此不知情。被上诉人出具的《欠条》中载明“共欠租金808,330元，租房是经营车巨臣公司所用”，由此可以认定，上诉人租赁的房屋为车巨臣公司实际占有使用，车巨臣公司对租金及其他费用具有付款义务。关于《欠条》中加有上诉人名字，上诉人当时不在场，上诉人未在《欠条》上签字或事后予以追认。被上诉人出具《欠条》，车巨臣公司加盖公章，是被上诉人与车巨臣公司对租赁房屋事实和拖欠房租的确认。由此也可以推出被上诉人认可车巨臣公司为实际承租人，案涉房屋租赁合同的签订系公司行为，不应由上诉人承担付款责任。三、一审法院适用法律错误，车巨臣公司成立后已对房屋租赁合同予以确认，并实际占有使用房屋、承担付款义务，被上诉人应请求公司承担合同责任，而非上诉人。一审法院认定由上诉人承担房屋租金及相关费用属法律适用错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第二条第二款规定，车巨臣公司为经营需要，以上诉人名义与被上诉人签订房屋租赁合同，公司成立后对该房屋租赁合同予以确认，并实际占有使用房屋、承担了付款义务。既然公司已经成立，且已经实际享有了合同权利同时履行了合同义务，那么被上诉人应请求公司承担合同责任，不应由上诉人给付租金及相关费用。补充上诉理由：一、一审判决上诉人与车巨臣公司共同向被上诉人给付租金，该部分事实认定错误，证据不足。车巨臣公司成立后已对房屋租赁合同予以确认，并实际占有使用房屋、承担付款义务，被上诉人应请求公司承担合同责任，而非上诉人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，“以合同相对性为原则，以自愿加入为例外”，明确了发起人以自己名义签署合同的责任认定，即原则上由发起人个人承受，如公司确认或实际履行合同的，公司变成责任主体。本案中，车巨臣公司实际使用租赁房屋并向被上诉人支付租金，在被上诉人出具的欠条上盖章，均能证明车巨臣公司已对《房屋租赁合同》确认并实际履行，即车巨臣公司变成了《房屋租赁合同》的责任主体，不应由上诉人给付租金及相关费用。二、原审认定上诉人欠付租金808,330元金额，没有事实依据。车巨臣公司在《欠条》上盖章时，上诉人不知情、不在场，且租金一直是由车巨臣公司支付，具体已支付了多少租金，欠付多少租金，上诉人均不得而知。现车巨臣公司已倒闭，法定代表人、财务人员也无法联系，无法得知当时的欠付金额是否经过对账确认，以此《欠条》作为证据确定拖欠房租数额，对上诉人极不公平。三、《房屋租赁合同》中上诉人与被上诉人未对物业费由谁支付进行约定，根据相关法律规定物业费应当由被上诉人承担。根据《物业管理条例》第四十一条规定，案涉《房屋租赁合同》中，双方对相关费用的约定是“租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租赁税费、取暖费等一切费用由上诉人（即承租方）承担”。这里的费用应该理解为上诉人使用案涉房屋进行经营活动所产生的相关费用，包括水、电、电话费、宽带费、有线电视费用等。而物业管理费是业主根据物业服务合同的约定应当缴纳的服务费用，该费用每月都要固定产生，并非是基于上诉人的经营活动才产生。因此，在双方没有明确约定的情况下，双方合同约定“使用该房屋产生的一切费用均由上诉人承担”不应包含该案涉房屋每个月本身所应支付的物业费。被上诉人在双方没有明确约定的情况下对该条作有利于自己的扩大解释，并且一审法院予以支持，属对该部分事实认定错误。四、上诉人不应向被上诉人支付取暖费61,326元。《房屋租赁合同》中约定由上诉人承担取暖费，车巨臣公司承继了该房屋租赁合同的权利义务，一直由车巨臣公司缴纳取暖费等，现在无法联系到公司法人和相关财务人员，被上诉人也未提供垫付取暖费的票据，因此无法确定拖欠的取暖费数额，以及拖欠原因，被上诉人也就无权替热力公司收取该租赁期间的取暖费。五、《房屋租赁合同》中违约金的约定前后矛盾，应视为约定不明，被上诉人主张的违约金过高。因此，上诉人认为违约金的计算标准应为自2019年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以此标准计算违约金更符合法律规定。六、车巨臣公司的洗车设备等应折算后从房屋租金中扣除。《房屋租赁合同》履行期间，车巨臣公司在被上诉人允许范围内进行装修，并购买整套洗车设备用于日常经营活动。被上诉人收房时未与上诉人办理交接手续，也未对租赁房屋内物品清点。上诉人认为，被上诉人早已将案涉房屋租给他人使用，屋内物品及洗车设备是已经转卖还是继续使用不得而知，为了保护上诉人的合法权益，上诉人、被上诉人、车巨臣公司三方应对当时物品进行清点，并根据其价值折算价款，从拖欠的房屋租金中予以扣除。刘镇源辩称，不同意于强的上诉请求，请求维持一审判决。主要答辩意见如下：一、案涉租赁合同的签订双方是上诉人与被上诉人，被上诉人有权要求上诉人承担责任。无论是民法典还是合同法都规定合同相对性，上诉人作为房屋租赁合同相对方应当承担相应责任。车巨臣公司是以债务加入方式承担租金义务。根据最高院2010民提字第153号裁决要旨，车巨臣公司是以债务加入的意思表示加入本案中，对房屋租金与于强共同承担还款责任，车巨臣公司同意给付808,330元租金,并不能免除于强的责任。于强是租赁合同相对方，应当承担相应责任。二、本案是房屋租赁法律关系，于强是案涉租赁合同的相对人，应当优先适用合同法以及租赁合同相关法律关系，或城镇房屋租赁合同的司法解释，而不是适用公司法。即使参照适用公司法，根据公司法解释三第2条规定，车巨臣公司和于强并不是非此即彼的关系。三、物业费。在合同第5条第2款明确约定了使用该房屋所发生的一切费用由乙方即于强承担。一切费用包括物业费。上诉人混淆法律关系，本案是房屋租赁法律关系，于强使用房屋就使用了相关物业，一切费用均由乙方承担，一切费用包括物业费，并不存在任何扩大解释。四、取暖费。租赁合同是上诉人和被上诉人签订的，采暖费应当由于强承担。采暖费的支付主体是于强，如果于强陈述其支付相应款项，其应当拿出相应票据证明其支付了款项，上诉人存在混淆举证证明责任的倾向。五、违约金。案涉合同第9条第2款明确约定单方违约，守约方有权提前终止合同…。本案中，于强是单方违约，单方长期拖欠房屋租金、取暖费、物业费等一系列费用，所以应该适用合同第9条第2款赔付6个月违约金，于强作为完全民事行为能力人，在签订合同时对合同意思表示是明确的，对合同条款约定是知悉的。上诉人主张违约金过高，则应承担举证证明责任，不应由被上诉人举证证明损失存在。六、关于补充意见称车巨臣公司设备折抵租金，被上诉人对此不知情，也不认可，且上诉人没有提举证据予以证明。本案中上诉人为于强，车巨臣公司没有上诉。上诉人的代理律师并不是车巨臣公司的代理人，相关设备折抵租金应当是车巨臣公司提出，而不是上诉人提出。车巨臣公司既未到庭，也未提交书面答辩意见。刘镇源向一审法院起诉请求：1.被告于强向原告支付房屋租金845,274元及利息，利息以845,274元为基数，自2019年2月2日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.被告于强向原告支付自2014年9月1日起至2019年2月22日止的物业费77,770元，自2019年2月2日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.被告于强向原告支付欠缴的2017年度、2018年度、2019年度(2018年11月5日至2019年2月22日)期间的房屋取暖费61,327元，自2019年2月2日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.于强向原告支付违约金262,500元（525,000元×50%）；5.车巨臣公司与于强在欠付租金808,330元的范围内承担共同还款责任；6.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告刘镇源(出租方、甲方)与被告于强(承租方、乙方)于2014年7月18日签订《房屋租赁合同》约定，原告将其名下位于甘井子区山东路(南)X号、X号、X号房屋出租给被告于强。房屋租赁期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租赁期为5年。该房屋年租金金额为500,000元，前3年租金不变，2018年9月1日起租金递增5%即525,000元，直至合同期满。本合同签订时，被告应向原告付清第一年租金的一半250,000元。另一半租金2015年1月30日前付清。此后租金支付以一年为支付期间，年度租金在前一年租期到期前30天付清，先付后租。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租赁税费、取暖费等一切费用由被告承担。任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成的额外经济损失的，应在15天内一次性给予赔偿。被告车巨臣公司于2019年2月22日出具欠条记载，甲方刘镇源，乙方车巨臣公司，根据于强于2014年7月18日签订租房合同，现欠租金如下2016年9月1日至2017年8月31日欠租金150,000，2017年9月1日至2018年8月31日欠租金500,000，2018年9月1日至2019年2月22日欠租金158,330元，共计808,330元，因租房是经营车巨臣公司所用，故车巨臣公司现与于强共同承担所有欠款。原告提交委托方华锦铭苑小区业主委员会(甲方)与受托方大连东昌物业管理有限公司华锦铭苑分公司(乙方)签订的《小区物业管理委托合同》记载，委托管理期限自2014年7月20日起至2019年7月19日止，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。另查，大连市房地产权证记载，原告刘镇源系甘井子区山东路(南)X号建筑面积296.38平方米、X号建筑面积215.22平方米、X号建筑面积215.22平方米的房产权利人。一审法院认为，原告刘镇源(出租方、甲方)与被告于强(承租方、乙方)于2014年7月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制性法律规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定将房屋租赁给被告于强，被告于强也应按照合同约定给付原告租金。2019年2月22日，被告车巨臣公司向原告出具欠条记载，车巨臣公司与于强共同承担自2016年9月1日至2019年2月22日的租金808,330元，因此，原告要求二被告共同给付房屋租金808,330元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告于强给付自2014年9月1日起至2019年2月22日止的物业费77,770元的诉讼请求。原告刘镇源与被告于强签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租赁税费、取暖费等一切费用由被告承担。因此，原告要求被告于强按照每月每平方米2元的标准给付自2014年9月1日起至2019年2月22日止的物业费77,770元[每月每平方米2元×726.82平方米(296.38平方米+215.22平方米+215.22)×53.5个月]的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告于强给付2016年11月5日至2019年2月22日期间的取暖费61,327元的诉讼请求。原告刘镇源与被告于强签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租赁税费、取暖费等一切费用由被告承担。因此，原告要求被告于强按照大连市非居民住宅供暖价格31元/平方米给付自2016年11月5日至2017年4月5日取暖费22,531元(31元/平方米*726.82平方米)、2017年11月5日至2018年4月5日取暖费22,531元(31元/平方米*726.82平方米)、2018年11月5日至2019年2月22日取暖费16,264元(31元/平方米×726.82平方米+151天×109天)，合计61,326元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告于强给付违约金262,500元的诉讼请求。原告刘镇源与被告于强签订的《房屋租赁合同》约定，任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金总额的违约金。因此，原告要求被告于强给付违约金250,000元(年租金500,000元×1/2)的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告于强给付租金、物业费及取暖费的逾期付款利息一节，因原告与被告于强签订的《房屋租赁合同》中对此没有具体约定，故一审法院不予支持。被告车巨臣公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》的九十条之规定，判决：一、被告于强、被告大连车巨臣汽车服务有限公司于判决生效之日起10日内共同给付原告刘镇源租金808,330元；二、被告于强于判决生效之日起10日内给付原告刘镇源物业费77,770元；三、被告于强于判决生效之日起10日内给付原告刘镇源取暖费61,326元；四、被告于强于判决生效之日起10日内给付原告刘镇源违约金250,000元；五、驳回原告刘镇源其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,840元(原告刘镇源已预付)，由被告于强、被告大连车巨臣汽车服务有限公司负担；保全费5000元(原告刘镇源已预付)，由被告于强、被告大连车巨臣汽车服务有限公司负担；公告费560元(原告刘镇源已预付)，由被告大连车巨臣汽车服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：房屋租赁合同第八条解除本合同的条件第二款约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.存放易燃易爆等违禁物品的；2.乙方未征得甲方同意改变房屋用途的；3.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5.乙方逾期不支付租金累计超过（此处留白）天的；6.乙方利用房屋进行违法活动的。车巨臣公司于2014年9月15日成立，成立当时于强系该公司法定代表人，后在2015年11月26日该公司的法定代表人变更为孙林。于强自车巨臣公司成立之初至今一直系公司股东之一。在一审及二审时，刘镇源均认可案涉租赁合同已于2019年2月22日解除。本院确认上述事实有房屋租赁合同、大连车巨臣汽车服务有限公司的企业信用基础报告、一审庭审笔录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案系于强不服一审判决而提起上诉，车巨臣公司未提起上诉，则本案二审应围绕于强的上诉请求进行审理。结合双方当事人诉辩观点，本案争议焦点有二：一是于强应否向刘镇源承担给付款项的合同义务；二是应向刘镇源给付相关款项的种类及数额。针对第一个争议焦点，于强主张其虽然签订了案涉租赁合同，但系代表后来注册成立的车巨臣公司与刘镇源签订合同且案涉房屋亦实际由车巨臣公司占有使用，故应由车巨臣公司承继案涉租赁合同的权利义务，于强不再承担合同义务。对此，本院认为，案涉房屋租赁合同的签订主体和合同主体系于强和刘镇源，车巨臣公司既不是该租赁合同的签订主体，亦并非系该租赁合同约定的权利义务主体。虽然于强将案涉房屋交由车巨臣公司实际占有使用，但是根据合同相对性原则，于强仍系案涉租赁合同主体，故刘镇源诉请于强承担案涉租赁合同项下的给付租金等款项义务并承担相应违约责任，有事实和法律依据。而《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”未排除公司发起人作为合同主体所应承担的合同义务，而是规定合同相对人有权选择要求由公司发起人，或者由成立后的公司承担相应的民事责任。本案即属于此类情况。于强系车巨臣公司的发起人之一，在该公司成立后一年期间担任公司的法定代表人且至今仍系公司股东之一。然而，在此情况下，于强、车巨臣公司均未与刘镇源签订变更案涉租赁合同主体的协议书。故于强以此为由主张其不承担案涉租赁合同下的合同义务，于法无据，本院不予支持。针对第二个焦点问题，于强以主体有误以及数额不认可等理由拒绝给付租金808,330元、物业费77,770元、取暖费61,326元及违约金25万元。对此，本院认为，（1）关于欠付租金数额问题。如前所述，于强系案涉租赁合同的主体，依法依约均应承担给付租金的合同义务。虽然于强未在车巨臣公司出具的欠租金为808,330元的欠条上签字，但是于强作为合同相对人未能提交证据证明已实际交纳的租金数额，以反驳刘镇源所主张的欠付租金数额，其依法应承担举证不能的法律后果，且于强以不清楚、不了解、不认可等理由拒绝承担合同义务，亦有违诚实信用原则，故一审判决于强承担租金808,330元给付义务，并无不妥。同理，案涉租赁合同约定取暖费由承租人于强承担，而于强未提供证据以证明已实际交纳案涉房屋2017年度、2018年度及2019年度的取暖费61,326元，故一审判决支持刘镇源诉请于强给付该笔取暖费，亦无不妥；（2）关于物业费问题。本院认为，案涉租赁合同约定“租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租赁税费、取暖费等一切费用由乙方（承租人）承担”，则一审判决认定案涉房屋自2014年至2019年2月22日期间的物业费77,770元应系包括在使用房屋所发生的一切费用内，不违反该合同约定，故本院亦予维持；（3）关于违约金数额问题。案涉租赁合同第八条第二款约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金……5.乙方逾期不支付租金累计超过（此处留白）天的……”，而合同第九条第二款约定“单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金总额的违约金……”。可见，合同第八条和第九条约定的违约责任并不一致。因合同第八条系直接针对承租人欠付租金导致合同解除的违约责任约定，故本院按该合同约定将于强应给付的违约金调整为当年度租金标准的月租金3倍，即131,250元（525,000元÷12个月×3个月）。至于刘镇源辩称该两条约定内容不矛盾，前者系协商解除，后者是单方违约且案涉房屋空置损失已有六个月等意见，本院认为，从合同第八条第二款明确列明的六项可以解除合同的情形来看，均系承租人的单方违约造成的，第九条亦是约定单方违约的违约责任，且刘镇源亦未提供直接证据证明其实际损失大小和范围。故刘镇源的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于于强上诉称应将车巨臣公司在案涉房屋内的洗车设备等物品进行清点，并以价值折算抵扣欠付租金一节，本院认为，因于强未提供证据证明案涉房屋内现存有车巨臣公司的洗车设备等物品，故依法应承担举证不能的法律后果，对其此项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，于强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初16480号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初16480号民事判决第五项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初16480号民事判决第四项为：于强于本判决生效之日起十日内给付刘镇源违约金131,250元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刘镇源的其他诉讼请求。一审案件受理费15,840元，由于强、大连车巨臣汽车服务有限公司负担13,963元，由刘镇源负担1877元，保全费5000元及公告费560元，由于强、大连车巨臣汽车服务有限公司负担；二审案件受理费15,840元，由于强负担13,963元，由刘镇源负担1877元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年四月七日书记员  任建芳