湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初647号原告：武汉市和平公园管理处，住所地武汉市青山区和平大道969号。法定代表人：徐良敏，该管理处主任。委托诉讼代理人：阎杨敏，男，1977年9月6日出生，汉族，该管理处工作人员（特别授权代理）。委托诉讼代理人：黄蓉，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。被告：赵勇，男，1970年10月2日出生，汉族，武汉市青山区江晨盆景经营部经营者，住武汉市青山区。原告武汉市和平公园管理处与被告赵勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市和平公园管理处的委托诉讼代理人阎杨敏、黄蓉与被告赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市和平公园管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其向原告租赁的位于建设五路和平公园花鸟市场A9-A10的房屋；2、判令被告立即向原告支付房屋租金及占用费7879.84元（按每月1313.29元的标准，计算自2020年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2020年12月31日）；3、判令被告立即向原告支付垃圾清运费4228.8元（按每月352.40元的标准，计算自2020年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2020年12月31日）；4、判令被告支付原告违约金3632.59元（按照第2、3项诉求所欠费用之和的30%的标准，计算自2020年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2020年12月31日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年12月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于建设五路和平公园花鸟市场A9-A10的房屋租赁给被告用于经营，租赁期限自2019年9月1日起至2019年12月31日。原告完全按照合同约定履行了义务，但被告在合同期满后既不续签合同，也不支付房屋租金，且拒不腾退房屋。被告在租赁期内长期不服从市场的管理规定、扰乱市场秩序。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告赵勇辩称：1、其在花鸟市场经营已经有十四、五年了，此前没有欠过原告房租、水电费，2020年的房租是没有交，但是原告2020年11月份才开始收房租。由于其家庭困难，其与原告商量多次，拖欠房租实属无奈；2、不存在扰乱市场，威胁的事实；3、疫情过后，原告称因市场改造房租要涨，市场商户都对此有意见，但并不是其带头；4、其与原告方的夏律师也沟通过，说先交一半房租，原告称不行。2020年11月25日其要交全部租金，原告却不让交了；5、不愿意腾退涉案房屋，还是想继续经营；6、对于原告诉请中的房屋租金、垃圾清运费是没有异议的。对于违约金有异议，其认为不存在违约，原告2020年11月份才开始收房租，至今也还有人没有交租金，其认为这是原告对其有成见，所以不让交租金。原告主张的违约金过高，要求法院调减，且不应从2020年1月1日起算；7、由于承租的店铺所在位置生意不是很好，希望原告给予缓和的空间，以后也会配合原告的管理，希望继续承租该店铺。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月19日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《资产（房屋）租赁合同书》，原告将位于武汉市青山区建设五路和平公园花鸟市场A9-A10的房屋租赁给被告。该合同约定：租赁房屋地址为武汉市青山区建设五路花鸟市场，面积为88.10平方米；上述房屋属甲方所有，甲方将其出租给乙方使用，用途为水族及盆景经营；租赁期限从2019年9月1日至2019年12月31日止，共4个月；塑料大棚/砖混门面面积为44.4平方米，租金价格为22元/平方米，晒花场面积43.7平方米，租金价格为7.7元/平方米。垃圾清运费用为4元/平方米/月，合计352.4元/月。总计费用为6663元，在本合同签订之日，乙方向甲方支付4个月费用6663元；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同且不退还保证金：（6）逾期20天未交纳应当由乙方交纳的各项费用的；（7）拖欠租金累计20天以上的；租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前30日内书面通知甲方，甲方则在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复。如双方同意继续租赁，则续签租赁合同；若乙方在租赁期满前30日内不通知甲方的，视为不再续租；租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，乙方应按本合同月租金的3倍计算租金向甲方支付。2020年6月12日，原告发出《关于2020年和平公园花鸟市场租赁合同签订的通知》，载明：2020年考虑到疫情影响，给予三个月房租免收（2020年2-4月）、6个月房租减半（2020年5-10月）；2019年对花鸟市场进行了提档升级，根据相关要求，聘请财政局指定的评估公司，综合花鸟市场周边门面市场价值、地铁五号线修建、相关配套服务设施等多个因素，对花市现有门面价值进行了重新评估。并逐户对现有房屋面积进行了测量、核算。和平公园花鸟市场2020年合同按照新的评估价签订本年度租赁合同，公园将对新的租赁价格进行公示；签约时限为即日起至2020年6月30日止。2020年10月20日，原告发出《公告》，载明：2020年的租金按2019年标准收取。同时对今年2月至4月份实行免租，5月至10月的租金减半收取；2020年10月30日为合同补签与租金缴纳截止日，逾期不补签合同、不缴纳租金，视为放弃续租权利。2020年11月4日，原告在被告租赁房屋上张贴《催缴通知》，该通知载明：“A9-10租户赵勇，根据花鸟市场缴费公告，2020年10月30日为和平公园与花鸟市场各商户续签合同与租金缴纳截止时间。现期限已过，鉴于多年合同关系，请你于11月11日前到花鸟市场办公室办理续签手续。若逾期不续签合同，缴付租金，和平公园将按照合同约定解除合同关系并进行清退。”2020年11月13日，原告向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函后五个工作日内与和平公园联系支付拖欠的占用费，并腾退房屋，逾期则提起诉讼，要求赔偿违约金等。被告于2020年11月14日签收该邮件。截至原告起诉之日，被告仍占有、使用涉案租赁房屋。本案审理中，原、被告确认截至2020年12月31日，被告尚欠租金及占用费7879.84元、垃圾清运费4228.8元。以上事实由《资产（房屋）租赁合同书》、《关于2020年和平公园花鸟市场租赁合同签订的通知》、《公告》、《催缴通知》、律师函、邮寄单以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《资产（房屋）租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定的租赁期间为2019年9月1日至2019年12月31日。租赁合同到期后，原告已多次通知被告续签书面租赁合同并交纳租金，但被告至今未与原告续签书面租赁合同，且未按约交纳租金。租赁合同期满后，承租人应当返还租赁房屋，故原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及占用费、垃圾清运费的问题，被告对原告主张的金额及计算标准均无异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告是否应该支付违约金及违约金计算标准的问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告逾期腾退房屋，应承担违约责任。根据原、被告签订的《资产（房屋）租赁合同书》中的约定“租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，乙方应按本合同月租金的3倍计算租金向甲方支付”，合同约定的违约责任的计算标准过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告未续签合同，但其仍继续占有、使用涉案房屋，被告应按照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，原告未举证证明被告逾期腾退房屋给其造成其他损失，故房屋占有使用费即为原告的损失。原告要求被告按照所欠费用之和的30%的标准计算自2020年1月1日起至实际腾退之日止的违约金，暂计算至2020年12月31日的违约金为3632.59元﹛（7879.84+4228.8）×30%﹜，按照原告主张的违约金的数额，实际上原告主张的违约金的计算标准即为房屋占有使用费的30%，故原告的主张没有违反法律规定，本院予以支持。被告对此的抗辩意见，没有依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告赵勇于本判决生效之日起15日内将位于武汉市青山区建设五路和平公园花鸟市场A9-A10的房屋腾退给原告武汉市和平公园管理处；二、被告赵勇于本判决生效之日起10日内向原告武汉市和平公园管理处支付截至2020年12月31日的房屋占用费7879.84元（此后按每月1313.29元的标准计算至实际腾退之日止）；三、被告赵勇于本判决生效之日起10日内向原告武汉市和平公园管理处支付截至2020年12月31日的垃圾清运费4228.8元（此后按每月352.4元的标准计算至实际腾退之日止）；四、被告赵勇于本判决生效之日起10日内向原告武汉市和平公园管理处支付违约金（按上述判项中第二、三项费用之和的30%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费97元，由被告赵勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二一年四月七日法官助理汪诗雨书记员李珺