江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1961号上诉人（原审被告）：曹雷，男，1975年3月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：聂计侠，女，1949年12月29日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：曹雷，男，系聂计侠之子，1975年3月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：曹莉，女，1976年2月24日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：曹雷，男，系曹莉之兄，1975年3月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：李广珍，女，1967年8月11日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：孙超，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人曹雷、聂计侠、曹莉与被上诉人李广珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹雷、聂计侠、曹莉、李广珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：双方签订的并非是房屋买卖合同，而是抵押合同，上诉人未收到李广珍的购房款，李广珍及证人是以套路贷形式提起的虚假诉讼，特此上诉人提出上诉。李广珍答辩称：一审判决认定事实清楚，法律关系定性正确，请法院驳回上诉人的上诉请求。李广珍向一审法院起诉请求：1、判决曹雷、聂计侠、曹莉、李广珍配合李广珍办理位于徐州市云龙区人民政府大龙湖办事处塘坊安置小区A11号楼1单元501室房屋产权证并配合过户；2、诉讼费由曹雷、聂计侠、曹莉、李广珍承担。一审法院认定事实：2015年5月16日，曹雷（乙方、被拆迁人）与大龙湖街道办事处（甲方、被委托拆迁单位）、云龙区人民政府（拆迁单位）签订徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议一份，协议约定：因国家建设需要，需拆迁乙方使用坐落在其他地面附着物，拆迁安置地点位于塘坊安置小区A11-1-501室，建筑面积125.76㎡，储藏室号06，建筑面积25.98㎡。结算结果：甲方应付乙方113677元。协议另约定：1、甲方应按期让乙方上房，如期限不能上房，甲方应按规定延发安置过度费；2、签订协议后，乙方与第三方所产生的产权、使用权归属纠纷与甲方无关；3、安置房在上房后，甲方协助乙方办理土地、产权手续，乙方交费原则上每套不超过200元。大龙湖街道办事处在甲方落款处加盖公章，曹雷在乙方被拆迁人处签字并按捺手印。2015年5月30日，曹雷（卖房人）与李广珍(买房人)在签订《房屋买卖协议》一份，协议约定卖房人将坐落在徐州市云龙区人民政府大龙湖办事处塘坊安置小区A11-1-501室，建筑面积125.76平方米及地下室06室，建筑面积25.98平方米的拆迁安置房一套（现状），以26万元的房价出售给买房人。定于2015年5月30日卖房人将房屋的钥匙、拆迁房屋调查决算表（原件）、安置补偿协议书（原件），上房通知书（原件）及用水、用电手续，一并交给买房人，买房人同时将购房款一次性付清26万元，该房屋归买房人所有。卖房人在取得土地、房屋两证前，若出售的房屋被抵押，查封，有争议，反悔本协议，至房屋买卖不成或在取得土地，房屋两证后的当日通知买房人交付“两证”，在买房人要求办理过户时卖房人无故拖延时间不配合过户，致过户不成，均属违约。卖房人返还购房款，另支付双方约定违约金30万元。卖房人落款处有曹雷、曹开良、聂计侠的签字，买房人落款处有李广珍的签字。庭审中，李广珍提供了与案外人张某,4的中国农业银行转账凭证，显示李广珍于2015年5月29日向张某,4账户转账15万元。李广珍另提供中国农业银行取款凭证两张，显示李广珍于2015年6月3日、2015年8月10日分别通过现金取款5万元、6万元，李广珍以此主张其已全部付清购房款。2015年5月30日，曹雷、曹开良、聂计侠向李广珍出具收条一张，载明：今收到李广珍购房款26万元。注：售出塘坊小区A11-1-501，面积125.76及地下室25.98，曹开良同意卖房款对张某,4作为还款。李广珍另提供（2005）泉民一初字第657号民事调解书一份，调解书载明曹雷与王洪敏自愿离婚，双方无其他纠纷，该调解书对此予以确认，调解书落款日期为2005年4月28日。李广珍以此证明曹雷已与其前妻在签订房屋买卖协议前离婚，其前妻与涉案房屋无关。李广珍陈述其于2015年6月搬入，住了三年半，现在已出租出去。曹雷、聂计侠、曹莉于庭审中陈述，涉案房屋目前均价在8000元左右，并提供了房屋出售信息打印件予以佐证，三人主张曹开良欠张某,4的钱，张某,4向曹开良要利息，曹开良说用拆迁款偿还，但是张某,4不同意，张某,4就找来李广珍，让四人与李广珍签订房屋买卖合同，当时承诺是用拆迁款偿还李广珍。李广珍陈述，当时房屋就是这个价格，其通过中介购买的涉案房屋，之所以将房款打给张某,4是因为当时曹开良和曹雷说自己有案件，房款不能打给他们，打给他们就没法还债让我将房款打给张某,4。庭审中，李广珍申请证人张某,4出庭作证，该名证人陈述其原干中介的工作，曹雷、聂计侠、曹莉将拆迁材料交给他，让其卖房子，当时介绍了3、4家买房人，但均因涉案房屋漏水未谈成，后李广珍购买了涉案房屋，双方签订买卖协议后没几天李广珍便住进涉案房屋里。购房人李广珍将款项交给张某,4的原因是应曹开良要求，曹开良欠张某,4一笔借款为26万元，曹开良要求先将钱给张某,4，因为法院有曹开良的案件已经进入执行阶段，如果打到曹开良的账户上就拿不出来了，曹开良与其商量了两次，第二次买卖双方都同意这样做，其就同意了。证人提交（2013）云民初字第2523、2524号判决书，显示曹开良为徐州市淮海建材机械设备公司的法定代表人，判决公司承担了相应债务。对于曹雷提交的11份曹开良与张某,4之间的房屋买卖合同复印件，证人认为其中2012年10月15日、2013年5月26日、2015年6月1日、2015年9月16日的协议为真实的，2015年10月14日的协议作废了，2008年未与曹开良签订合同，2010年的合同均不认可。李广珍庭审中提交其与曹雷的通话录音，其中曹雷陈述怎么刚才法院给我打电话了，不是的，大姐我卖你房子了，对吧，你给我钱，天经地义给你过户。我跟你调解，你调解行，咱俩谈就是了……一审法院另查明，曹开良于2020年1月3日去世，曹雷、曹莉、聂计侠均为其继承人。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于曹雷、聂计侠、曹莉辩称涉案合同系为借款提供担保的问题，根据本案查明事实，四人将涉案房屋出卖后便将房屋交付给李广珍，且李广珍实际使用涉案房屋，双方签订买卖协议价格符合当时该小区的交易行情，李广珍将购房款受曹开良指示交付给张某,4系指示交付，再结合曹雷的电话录音可以说明即使曹开良与张某,4存在其他的名为买卖实为借贷的关系，但涉案房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，如真的为曹雷等人所陈述的本案实际为借款关系，那么自2015年至今，曹雷等人均未有向李广珍主张过权利，不符合常理，故对曹雷等人的该项抗辩观点，一审法院不予采信。李广珍已经实际支付购房款，曹雷、聂计侠、曹莉应配合其办理过户，对李广珍的诉请，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：本判决生效之日起十日内，曹雷、聂计侠、曹莉协助李广珍办理徐州市云龙区塘坊安置小区A11号楼1单元501室的产权过户登记手续。案件受理费80元，由曹雷、聂计侠、曹莉负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：本案双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系。上诉人曹雷、聂计侠、曹莉与被上诉人李广珍签订《房屋买卖协议书》，约定三上诉人将涉案房屋出售给李广珍，合同中约定了房屋价款和交房时间，是双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。三上诉人主张双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，涉案房屋仅系作为借款的抵押担保，对于三上诉人的该上诉主张，本院不予采信。首先，李广珍提供证据证明其按照上诉人指示将购房款交付给了案外人张某,4，并由三上诉人出具了收据载明：今收到李广珍购房款26万元；其次，双方签订合同后李广珍入住涉案房屋并实际控制涉案房屋；再次，如三上诉人所述借款担保关系成立，自2015年至今，三上诉人均未向李广珍返还过款项亦未主张过权利，与常理不符；最后，根据曹雷与李广珍的通话录音内容来看，曹雷认可双方之间系房屋买卖合同关系，三上诉人亦不能提供充分的证据证明涉案房屋买卖的价格过低。故，对于三上诉人的上诉主张，本院不予采信。综上，上诉人曹雷、聂计侠、曹莉的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人曹雷、聂计侠、曹莉负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月一日书记员  侯梦池