辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终73号上诉人（原审原告）：刘树纯，男，1960年9月23日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：时秋菊，抚顺市望花区润平法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路中段名人实业有限公司**楼**。法定代表人：于守奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜兰英，该公司员工。委托诉讼代理人：刘曼，辽宁天威律师事务所律师。上诉人刘树纯、抚顺市隆达房地产开发有限责任公司（以下简称“隆达公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘树纯及其委托诉讼代理人时秋菊、被上诉人隆达公司的委托诉讼代理人姜兰英、刘曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树纯上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判隆达公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任124715元；2、一、二审诉讼费由隆达公司承担。事实和理由：原审判决驳回“要求承担原告不超过购房款一倍的赔偿责任124715”是错误的。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本的状况（三）商品房销售的方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等相关情况。刘树纯提供的商品房预定认购单上明确载明:双方当事人姓名（刘树纯、隆达公司）；房屋具体地址（抚顺市望花区隆达世纪花园第4幢2单元6楼02号)及面积(88.85平方米);商品房总价款(412715元)，售价4692元/㎡,折后价4645元/㎡，付款方式1、预付首付款124715元，签订合同后买方购房付款方式为贷款贰拾捌万元整（商贷)。上述事实证明刘树纯提供的订购单，具备《商品房买卖合同》的主要内容，并且隆达公司已经收受了部分购房款（124715元)。因此按照上述法律规定，该商品房预定认购单应该认定为商品房买卖合同。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上诉人一直在主张与隆达公司签订商品房买卖合同，截止2020年1月3日隆达公司在电话中仍然称“办不了”。隆达公司在长达8年的时间里，一直不履行订立买卖合同的义务，因此刘树纯据此商品房预定认购单向对方请求要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、没有签订商品房买卖合同是隆达公司造成的。因签订商品房买卖合同是隆达公司是应该履行的义务，隆达公司要求刘树纯提供身份证复印件、经济收入证明等材料。刘树纯一一准备在案，随时可以签订正式的商品房买卖合同。隆达公司因自己一房两卖的过错或其他种种原因造成无法在与刘树纯签订商品房买卖合同，属于隆达公司不履行订立买卖合同的义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条刘树纯主张隆达公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是有法律依据的。隆达公司上诉请求：撤销原审判决第一项，将本案发回重审或直接改判驳回刘树纯的全部诉讼请求。事实和理由：刘树纯提出的三项诉求分别是解除与隆达公司签订的商品房预订认购单；判令隆达公司返还购房款124715元及相应的利息；判令隆达公司赔偿124715元。原审判决只支持了刘树纯返还购房款的诉求，其余二项诉求均予以驳回。隆达公司认为只有解除双方签订的商品房预订认购单后，才会返还购房款。而一审法院不支持刘树纯解除合同的诉求，却又判令隆达公司返还购房款缺乏法律依据。一审判决认定刘树纯在2013年、2015年、2016年、2017年多次向隆达公司主张过权利的事实并不存在。一审判决之所以认定这一事实，完全采信了刘树纯提供的二位证人的证言。但是这二份证人证言不能证明的确存在着刘树纯已找到隆达公司，并向其当面提出履行请求的事实。二位证人的证言无法证明刘树纯有导致诉讼时效中断的情形，一审判决认定的这一事实错误。刘树纯自2012年10月26日与隆达公司签订《商品房预订认购单》后，就没有与隆达公司联系过，直到其提起诉讼，从没有向隆达公司提出请求。根据这一事实，应该认定刘树纯起诉时确已超出诉讼时效期间限制，隆达公司提出的抗辩理由成立。根据双方签订的《商品房预订认购单》的记载，刘树纯还应以贷款方式交纳28万元的房款，但至今刘树纯并未履行付款义务，应认定刘树纯是违约方。根据《合同法》第九十四条的规定，刘树纯作为违约方是无权要求解除合同的。而且刘树纯在在庭审中陈述其解除合同的理由是不想再交纳剩余房款。因此，刘树纯解除合同的诉求与《民法总则》第七条所规定的秉持诚实、恪守承诺的民事原则相悖。隆达公司针对刘树纯上诉请求辩称，不同意刘树纯的上诉请求。隆达公司与刘树纯就涉案房屋只签订了商品房预订认购单。这份认购单并不等同于商品房买卖合同，因此一审判决认定认购单不是商品房买卖合同是正确的，由于双方没有签订正式的商品房买卖合同，自然也就不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。刘树纯在签订认购单之后没有积极交纳剩余的房款，也没有与隆达公司之间协商剩余房款的交付方式和时间。因此刘树纯是违约方，其无权要求隆达公司承担赔偿责任。签订商品房买卖合同是合同双方的义务，双方都有促成合同达成的督促义务，刘树纯不能将自己没有督促隆达公司所形成的过错转嫁给隆达公司。刘树纯在一审当中明确表示，因经济能力受限已无法履行后续的签订合同交付房款的义务，因此刘树纯是违约方。刘树纯针对隆达公司上诉请求辩称，隆达公司要求撤销原审判决第一项没有事实依据。一、隆达公司于2012年7月17日与辽宁汇鼎投资管理有限公司签订了商品房买卖合同，将涉案房屋出售给汇鼎公司，于2012年8月2日支付的购房款，于2012年7月30日办理商品房预告登记。二、隆达公司将涉案房产出售给汇鼎公司之后，于2012年10月26日又与刘树纯签订了商品房预订认购单，双方约定该房屋采用按揭贷款的方式，刘树纯缴纳了房屋首付款124715元，剩余房款待隆达公司与刘树纯签订完商品房买卖合同之后由隆达公司帮助刘树纯到建设银行办理贷款手续。第二天刘树纯就将身份证复印件，及单位经济收入证明交给隆达公司售楼处的张会计，张会计说等签完商品房买卖合同，再交收入证明，让刘树纯回去等电话。此后刘树纯每个月至少两次到售楼处询问什么时候签商品房买卖，什么时候办理贷款，刘树纯从未停止到售楼处打探情况。开始还有人接待，后来售楼处干脆人去楼空。直到2020年的1月打通了隆达公司姜兰英的电话，问什么时候能够签合同，姜兰英在电话中回答办不了。录音证据我方已经在一审时提交给法院。三、前几年刘树纯到售楼处和物业找隆达公司，发现案涉房屋内挂有窗帘，好像是有人在此居住。刘树纯到物业公司询问情况。物业公司说房屋被汇鼎公司换锁，并且出租给他人。一审庭审中隆达公司向法院提交了三份判决，证明与汇鼎公司存在房屋买卖或抵押，刘树纯才知道所购房屋已经出售或抵押给汇鼎公司，隆达公司已构成违约。隆达公司从来没有履行告知义务，而且在八年期间也没有通知刘树纯，隆达公司的这种欺诈行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，刘树纯可以请求隆达公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，隆达公司不履行商品买卖义务构成了根本违约。双方签订认购单时，隆达公司与汇鼎公司签订在前，与刘树纯签订商品房预定认购单在后。隆达公司故意隐瞒买卖或抵押的事实，没有履行房屋产权无瑕疵告知义务。汇鼎公司在2012年1月30日办理预告登记。在这八年期间，汇鼎公司与隆达公司轮流抢占导致该房现在已是不是新房。2020年1月与姜兰英的电话录音证明，该房至今仍然办不了登记，签订不了房屋买卖合同。刘树纯向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年10月26日签订的《商品房预定认购单》；2、被告返还原告已支付的购房款124715元及利息20958元；3、被告赔偿原告不超过购房款一倍的赔偿责任124715元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告欲向被告购买房屋一处。2012年10月26日，原、被告签订了《商品房预定认购单》一份，该认购单的内容为：客户姓名刘树纯，商品房地址为第4幢2单元6楼02号，销售面积为88.85平方米。总房款肆拾壹万贰仟柒佰壹拾伍元整。售价人民币4692元/平方米，折后价4645元/平方米。买方购房付款方式为：贷款贰拾捌万元正整(商贷)。约定条款为：1、卖方在认购期间内未经买方同意，不得擅自将买方所订物业转卖他人。2、买方应按期签订房产买卖合同及缴付应交款项，若逾期则视为自动放弃认购权；已交定金不予退还，卖方有权将所订物业转卖他人，买方不得异议。3、在约定条款内容，若与购房条例、规范相违时买卖双方同意以本约定条款内容为准。4、买卖条件以双方所签立合同所载为准。预定房屋标准，有现房的以看现房为标准；未有现房的双方按图纸标准执行，该房不退、不调、不换。5、如买方在购买商品房时有情况不明确时，需当场向经办人问清，特殊情况需在补充条款中注明。6、本认购单作为收款临时证明之用。7、本认购单需加盖公司章始生效，并于合同签立时收回作废。8、补充条款。此认购单上有被告单位的印章，主管为张秀凤、经办人张越，客户签章刘树纯。2012年10月26日。签订确定单后，原告将124715元以银行转账的方式支付被告款项。之后原、被告未签订正式的房屋买卖合同，被告也未能将合同约定的房屋交付原告。原告曾于2013年、2015年、2016年、2017年多次向被告主张过权利。一审法院认定的上述事实，有相关证据及当事人签字确认的庭审笔录等在案佐证，上述证据经庭审质证，可以采信。一审法院认为，关于原告起诉被告要求被告返还购房首付款124715元及利息的诉讼请求，原、被告所签订的《商品房预定认购单》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告均应按照合同约定履行义务。原告支付被告首付款124715元后，被告理应与原告签订正式的房屋买卖合同并交付房屋。现被告未能与原告签订正式的买卖合同，也未能将房产过户到原告名下。对原告要求被告返还购房首付款124715元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告于2012年10月26日将首付款支付被告，故原告请求被告支付的利息应从2012年10月26日起计算。关于原告要求被告赔偿不超过购房款一赔的赔偿责任124715元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，原、被告签订的《商品房预定认购单》，此份预购单并未载明除了首付款以外的购房款的付款方式以及付款时间，也未约定房屋的交付时间，因此，此份《商品房预定认购单》并非正式商品房买卖合同，因此原告起诉要求被告依据此解释第九条规定承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告的原告起诉超过诉讼时效的辩解，证人出庭证明，原告一直在向被告主张权利，对被告此项辩解，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、被告抚顺市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘树纯购房首付款124715元及利息（从2012年10月26日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5356元，由被告承担3213元，由原告承担2143元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘树纯提交经济收入证明，证明：因隆达公司不与我方签订商品房买卖合同，而无法办理贷款手续。隆达公司对上述证据的质证意见为，对证据的关联性有异议。这份证据没有出具的时间，无法证明这份证据是用于刘树纯购买涉案房屋之用。收入证明只能证明刘树纯的工作年限和收入，并不能证明隆达公司未履行签订合同的义务，而造成其无法贷款。隆达公司二审未提交新证据。本院认为，刘树纯二审提交的经济收入证明与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。刘树纯主张其与隆达公司签订的商品房预定认购单具备了商品房买卖合同的主要内容，隆达公司应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。根据刘树纯与隆达公司签订的商品房预定认购单记载，双方并未约定签订商品房买卖合同的时间，未约定案涉房屋的交付使用的条件和时间。根据上述规定，该商品房预定认购单并不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，不能认定双方已将签订了正式的商品房买卖合同，故刘树纯主张隆达公司应当承担已付购房款一倍的赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。刘树纯与隆达公司于2012年10月26日签订的《商品房预定认购单》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自应尽的义务。刘树纯按照订购单约定向隆达公司支付首付款124715元后，隆达公司理应与刘树纯签订正式的商品房买卖合同。现隆达公司经刘树纯多次催促仍未与刘树纯签订正式商品房买卖合同，亦未交付房屋，已长达八年之久。本院庭审中隆达公司陈述案涉房屋已于2012年7月30日办理了商品房预告登记，故隆达公司已经构成违约，隆达公司的违约行为已经致隆达公司与刘树纯签订商品房买卖合同并交付房屋的合同目的不能实现，故刘树纯关于与解除《商品房预定认购单》并要求隆达公司返还其已付124715元首付款及利息的主张有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判令返还购房款及利息，但并未判令解除《商品房预定认购单》不当，本院予以纠正。鉴于2019年8月20日起取消人民银行同期贷款基准利率，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故原审判决判令隆达公司返还刘树纯购房首付款利息的计算方式不当，本院予以调整。关于隆达公司主张刘树纯起诉超过诉讼时效的问题。隆达公司与刘树纯签订的商品房预定认购单上记载“须于_年_月_日前及通知日签订房产买卖合同书”该项内容中时间为空白，未填写，即双方并未约定签订正式商品房买卖合同的具体时间，且刘树纯曾于2013年、2015年、2016年、2017年多次向隆达公司主张权利，故隆达公司关于刘树纯起诉超过诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初66号民事判决第二项；二、变更抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初66号民事判决第一项为抚顺市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘树纯购房首付款124715元及利息（利息计算：以124715元为基数，自2012年10月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、解除刘树纯与抚顺市隆达房地产开发有限责任公司签订的《商品房预定认购单》；四、驳回刘树纯其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5356元，由抚顺市隆达房地产开发有限责任公司负担3213元，由刘树纯负担2143元。二审案件受理费5589元，由抚顺市隆达房地产开发有限责任公司负担2794元，由刘树纯负担2795元。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 王 爽二〇二一年四月十二日法官助理杨茜怡代书记员 孙 悦