辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终951号上诉人（原审被告）:刘建强，男，汉族，1962年8月12日出生，住所地营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口市南湖物业服务有限公司,住所地营口市站前区智泉街东5-2号天宇宏府门卫。法定代表人：王余春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：哈杰，系营口市站前区东风法律服务所法律工作者。上诉人刘建强因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘建强上诉请求：依法改判①本次争议阶段由于被上诉人没有履行合同约定提供质价相等的服务，按营口市物业收费标准，降低物业服务费0.5元/平方米，4年＝2708元；②2016年10月22日至今的电梯费，无需上诉人缴纳；③小区业主委员会已于2020年8月正式成立，重新签订小区物业管理合同。事实和理由：1、在本案一审判决书中并没有高层住宅楼梯间消火栓箱内无消防器材这个问题的表述，有的表述也并非本人的真实意愿表达。请法官应以上诉人一审时的手写稿为准。2、上诉人并非在2016年9月30日办理的入住，而是在2012年10月22日办理的入住。被上诉人与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会分别于2016年1月1日、2019年4月、2020年1月签订的《物业服务合同》，是在本小区业主都不知情的情况下签订的，2016年辽宁省物业管理条例尚未出台，根据《物业管理条例》规定，解聘和选聘物业服务企业应由业主共同决定，营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会从未就签订本小区物业合同事宜进行公示或征求小区业主意见，上诉人认为该合同无效。在2020年8月小区业委会成立，9月28日下午小区业委会及部分业主就南湖社区居委会代替业主签订的物业管理服务合同一事以及小区修路的问题，集体到市信访局和纪检委反映情况后，站前区信访办介入此事，通知第二天9点30分到南湖社区建丰街道办事处和站前区物业公司面谈，在那里部分业主才看到了南湖社区代替业主签订的“物业合同”，乙方是南湖物业服务有限公司，合同有效期签到小区业主委员会成立之日止。令业主不能认同的是合同中物业费没变，但服务内容却减少了很多，南湖社区在没有取得业主授权的情况下私自代签合同，事后也并没有告知业主，若不是信访局介入此事，我们都被蒙在鼓里。在此要求重新签订小区物业管理合同，请法院明断。3、上诉人系2012年10月22日办理的入住，同时与南湖物业公司签订了《物业管理服务合同》，虽然合同中没有约定物业费和电梯费的收费标准（见原合同），但上诉人每年如期交纳物业费和电梯费。2012年入住时消火栓箱门贴有物业公司的封条，由于消火栓长期无人管理，门上封条脱落，在2015年偶然发现消火栓箱内无消防器材，楼上楼下几乎都是空箱（有照片），箱内并无任何消防器材，到门厅去查看灭火器也是失效的，于是便向物业人员反映，但至今问题没能得到解决，上诉人认为与物业公司签订的《物业服务合同》中明确约定消防安全管理责任（1）定期检查消防设施、设备的状态、数量、性能、使其保持能应付突发事件的发生；（2)保持消防通道的畅通无阻，禁止停泊任何车辆。然而这些物业公司都没有做到，楼内消防设施长期无人维护，箱内无消防器材怎么能做到随时启用？上诉人认为即使在自管小区消防设施也都必须委托专业人员维护和保养，做到随时启用，这有物业管理服务的却是如此现状，我们住着不安心，也不放心，生命财产随时面临火灾的威胁。之后又出现二期北侧环形消防通道被封堵、楼前违建的自行车棚占用室外消防通道的位置，致使消防车到不了楼前施救等等，是物业公司不作为没能履行合同约定，提供服务义务，其违约在先，所提供的服务与收费完全不匹配。本人在二手房市场登记多年始终交易不出去，地理位置和户型都是营口市区最理想的，房价相比周边小区却低很多，这些都是因为小区环境脏、乱、差所致。物业公司管理没能按照合同约定履行其合同服务义务，致使上诉人合法的权益受到损害，事实如下：(1)楼梯间消火栓箱内没有消防水袋等消防器材，门厅内气体灭火器失效（见照片），无法做到随时启用；(2)二期一号楼下区域作为必须设的小区环形消防通道却被隔断（见照片），物业不作为；(3)二期二号楼一单元门前划上停车位，赌塞消防车通行。小区内到处设置停车位（收费），却不考虑保证消防车转弯半径的要求，一旦发生火情，消防车到不了指定位置，延误灭火时机，后果不堪设想；(4)一审判决书中称被告出示了两张照片原告不予认可，对此本人持否定态度。判决书中对两张照片的内容没做介绍，其中一张就是楼梯间消火栓箱无消防器材的照片，在庭前调解中原告是承认过的，第二张照片是关于楼前占用消防通道违建自行车棚的照片，本人住二单元，单元往西是建设开发商占用消防通道违建的车库（有小区规划图为证），然而物业公司又在东端距高层住宅楼外墙只有7米远的地方违建了自行车棚，也占用消防通道，阻碍了消防车通行（规范规定应在9米之外建设，答辩状已述），一旦中间区域发生火灾消防车无法施救，业主的人身生命财产将遭受重大损失，我们住的不安心、不放心。判决书中称“经业主同意才修缮的”，实际上是新建的，并非原有建筑物；(5)小区大门疏于管理各种载重车辆随意放行，造成小区道路各种损坏物业公司不及时采取措施修理，使很多业主自家车爆胎、底盘被刮坏；(6)小区车流、人流混行，都集中在南门，不符合《住宅区道路设计规范》的规定，本小区1100多户住户，车辆出入口应设置两个且与人流分开（规范要求两个出入口的距离不小于150米），而实际只有一个出入口（一期北门常年不开），物业公司虽然节省费用支出却给业主造成不安全感；(7)小区原有绿地面积被大量蚕食，物业公司将一层楼前大片绿地取消，改成停车位，超市的宅旁绿地、二期楼东山墙原绿地被硬化覆盖，四、五、六号楼之间的两块绿地部分树木也被砍断，其上私自搭建、种植蔬菜，残枝败叶遍地无人管理，本该由物业公司管理服务的公共绿地也被划入一楼业主的院落，原有的树木被业主砍伐成了私人的采园，却损害了小区全体业主的利益，物业公司不但不制止，反而收费给圈栅栏，利益互换，使得物业公司绿地服务面积大量减少，节省其服务成本，（以上均见照片）；(8)二期六号楼门厅内增设保安警卫室（见照片），占用业主的公共空间，电梯两部只使用一部运行，虽然节省了物业的开支，却造成了业主出行不便，且存在严重的消防安全隐患；(9)二次加压供水的屋面生活水箱常年无人清洁，给业主的生活用水带来了不安全隐患；以上种种所为构成了上诉人对物业公司的收费标准不予认可。鉴于此，应判决本次争议阶段由于被上诉人没有履行合同约定提供质价相等的服务，按营口市物业收费标准，降低物业服务费0.5元/平方米，请贵院给予公正公平的审理。4、电梯费并非上诉人不交，是物业公司实行电梯费与物业费捆绑收费，在2016年10月22日电梯1C卡被停用，去交费时物业人员明确表示，物业费必须与电梯费一同缴纳，单独缴纳电梯费不与受理，这种捆绑式的缴费，造成上诉人无法使用电梯并无法缴纳电梯费，只能天天爬楼梯。按《物业管理条例》规定，上诉人有权使用小区内的公用设施，物业公司无权剥夺上诉人正当权利，进而2016年10月22日至今的电梯费不应由上诉人缴纳。另外物业公司按每月每户每层10元，每增加一层增加10元的收费标准，极不合理，上诉人的电梯费竟占物业费的62%，相比市区同类住宅楼每单元配备两部电梯的收费都要高出很多，如此收费标准严重脱离实际情况，应按照《营口市物业服务收费管理办法》执行。5、上诉人与南湖物业服务有限公司签订的合同，在2020年提供服务的却是天宇物业服务公司，二者并非一家公司，天宇物业服务公司未经公示，且未经半数业主同意入驻小区，不合法！在此期间南湖物业服务公司未能履行合同义务，不应收取任何费用，请法官明查。综上所诉，请贵院依法支持上诉人诉请，依法改判。营口市南湖物业服务有限公司辩称：上诉人上诉的理由不成立。原判决事实清楚，证据确实充分，判决正确，应当驳回上诉，维持原判。1.上诉人所居住小区物业费收取标准为1元/平方米，年付费。2.上诉人上诉的焦点是物业服务不达标，衡量物业服务是否存在瑕疵，应从物业公共部位的维修、养护、管理，公用设施的运行、维护、管理、清洁卫生、垃圾收集、清运雨、污水管道的畅通，绿化的养护、车辆的停放、装饰装修的管理、物业档案资料的管理等方面考核，而不是从自身利益出发。3.电梯不使用不意味着就可以减少物业管理公司的物业服务，管理服务的工作量也不能减少，维持保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用。业主欠物业费的行为是侵权行为，物业服务是公共利益的服务，业主委托物业企业服务小区，缴纳物业费，欠费业主每天接受物业的服务，以各种理由不交付，这是对交付业主利益的侵害，物业公司代表业主追讨欠费是正当的，合法的。营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费共计人民币5416元（1354元/年x4年）及电梯费3360(840元/年x4年），共计欠费人民币8876元及滞纳金数额按应付额的日千分之三计算；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订物业服务合同。约定原告为天宇宏府小区业主物业使用人提供物业服务。主要服务内容是：公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务，保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务。物业服务期限从2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费标准按住宅面积每月每平方米1元收取。电梯费按照每年电梯费840元计收，合同约定滞纳金按逾期金额日万分之五计算。2019年4月，原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会按照上述标准续签了物业服务合同，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日。2020年1月，原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会按照上述标准续签了物业服务合同，合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日。被告于2016年9月30日办理入住该小区，被告从2016年10月22日起未再缴纳物业服务费以及电梯费。故原告诉至本院。庭审中查明被告系天宇宏府小区4#2单元7层东户业主，房面积屋为112.84平方米。被告每年应交付物业费1354元(1.00元/m2*112.84m2*12月=1354元），2016年10月22日至2020年10月22日共计欠费5416元（1354元*4年），电梯费每年繳纳840元，2016年10月22日至2020年10月22日共计欠费3360元（840元*4年)。从2016年9月30日至2020年9月30日，被告连续4年没交物业费，被告对上述欠费事实无异议。被告辩称没有交费是因为原告没有尽到服务义务并向本院出示了照片两张，原告对此不予认可，原告表示照片中显示的车棚是按照业主的要求，因为自行车摆在楼道里影响消防通道，所以经过业主同意，原告才修缮一个小的车棚。一审法院认为，根据原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订的系列物业服务合同约定，原告应依约为天宇宏府小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。被告居住在天宇宏府小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，故原告主张被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。被告应承担给付原告2016年10月22日至2020年10月22日物业费费5416元，电梯费3360元，共计8776元的责任。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会、居民委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。原告主张被告支付所欠物业费滞纳金的请求，因其约定的标准较高，本院予以适当调整，调整以欠缴物业费和电梯费共计8776元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从原告方主张权利之日起即2020年10月23日计算至被告给付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘建强给付原告营口市南湖物业服务有限公司从2016年10月22日至2020年10月22日物业费5416元、电梯费3360，共计8776元。二、被告刘建强给付原告营口市南湖物业服务有限公司物业费。电梯费8776元的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年10月23日起计算至被告给付之日止。三、上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交本院），减半收取25元，由被告承担。由被告给付原告。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据基本一致。另外，一审认定事实中关于上诉人办理入住的时间书写错误，更正为2012年10月22日。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人要求降低物业费缴纳标准的请求，上诉人的理由主要是认为被上诉人没有履行合同约定提供质价相等的服务，按营口市物业收费标准，降低物业服务费0.5元/平方米，但其提供证据不能证明被上诉人作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。被上诉人作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。对上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的长期未解决的问题，上诉人亦可通过小区业主委员会统一向被上诉人主张权利。另外，上诉人拒绝缴纳电梯费的请求，无事实与法律依据，不予支持。其要求重新签订小区物业管理合同的请求亦不属于本案审理内容。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘建强负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年四月十二日法官助理贾文震书记员宋洪峰