辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二初字第00163号原告：大连金州新区土地储备中心，住所地大连市金州区管理委员会办公区。法定代表人：高健，该中心主任。委托代理人：华洋、浦凡，北京市京都律师事务所大连分所律师。被告：大连长富瑞华集团有限公司，住所地大连市西岗区胜利路98号。法定代表人：华韡，该公司董事长。委托代理人：吴杨、程芳，该公司职员。第三人：中信银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区人民路29号。法定代表人：郭琦，该行行长。委托代理人：张翔韦、解丽颖，该银行职员。第三人：中安信邦资产管理有限公司大连分公司，住所地大连市中山区世纪街26号1单元22层4号。负责人：王军，该公司总经理。委托代理人：马剑、张明山，辽宁朋信律师事务所律师。原告大连金州新区土地储备中心（以下简称金州新区土储中心）与被告大连长富瑞华集团有限公司（以下简称长富瑞华公司）、第三人中信银行股份有限公司大连分行（中信银行大连分行）、第三人中安信邦资产管理有限公司大连分公司（中安信邦大连分公司）合同纠纷一案，于2015年12月7日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告金州新区土储中心的委托代理人华洋、浦凡，被告长富瑞华公司的委托代理人吴杨，第三人中信银行大连分行的委托代理人张翔韦、第三人中安信邦大连分公司的委托代理人马剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金州新区土储中心诉称：2013年10月8日，原告与被告签订了一份《土地收储回购合同》，约定:原告回购被告名下位于大连经济技术开发区辽河东路2号土地及土地上的房屋，土地总面积57,557.40平方米，有证房产45,280.87平方米，无证房产1625.139平方米，收储款共计226,924,901元。支付方式为:收储土地所在地块公开挂牌，且竞买人按挂牌文件约定足额缴纳竞买保证金后，原告向被告支付10%的收储款;收储土地所在地块挂牌成交后3个月内，原告向被告支付剩余90%的收储款。被告应在原告支付10%收储款至被收储土地所在地块挂牌成交期间，完成收储土地及地上房屋的权属注销登记。2013年8月19日，被告向第三人中信银行大连分行借款85,000,000元，并将原告收储的土地抵押给了中信银行。收储合同生效后，原告于2013年11月15日、22日共向被告支付了收储款180,000,000元。2013年11月27日，金州新区土地房屋局将收储的土地公开挂牌出让，富华兴业有限公司通过竞拍取得该收储土地，并与大连金州新区土地资源和房屋局签订了《国有土地出让合同》。但由于被告没有按收储合同的约定解除收储土地的抵押，未办理土地及房屋权属的注销登记，导致金州新区土地房屋局无法按照《国有土地出让合同》的约定向富华兴业有限公司交付该收储土地，致使富华兴业有限公司将竞得的收储土地返回给了金州新区管委会。原告认为，根据收储合同第二条的约定，在收储土地挂牌出让期间，被告应该完成被收储土地及其地上房屋的权属注销登记手续，但被告违反收储合同约定，至今没有解除收储土地的抵押，未办理收储土地的权属变更登记手续，被告的行为已经构成严重违约。故请求：1.判令被告继续履行《土地收储回购合同》，办理储备土地及地上房屋的权属注销登记，将收储土地及地上房屋的权属转移至原告名下（收储价格为226,924,901元），详见《土地收储回购合同》第二条）；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告长富瑞华公司辩称：同意原告的诉讼请求。第三人中信银行大连分行述称：原告的诉讼请求与第三人中信银行大连分行无关。第三人中安信邦大连分公司述称：第三人中安信邦大连分公司的抵押权是依法成立的，应该受法律保护，原告的诉讼请求与第三人中安信邦大连分公司无关。本院经审理查明：2012年10月19日，大连大显集团有限公司（于2015年11月10日更名为长富瑞华公司，以下均简称大显公司）向金州新区土地房屋局出具《承诺函》，承诺同意管委会按收储程序对案涉土地实施收储，同时先行挂牌、出让，收储工作同步进行，同意根据土地出让工作的需要，及时办理土地、房屋登记注销手续，保证不因为收储影响土地的挂牌、出让工作。2013年8月19日，中安信邦大连分公司与中信银行大连分行签订《委托贷款委托合同》，约定委托贷款的借款人为大显公司、委托贷款的金额为270,000,000元。同日，大显公司以包括案涉土地、房屋在内的财产作为抵押物，与中信银行大连分行签订《人民币委托贷款借款合同》、《最高额抵押合同》。2013年9月24日，大显公司向金州新区土地房屋局、金州新区土储中心出具《关于同意挂牌的函》，表示同意将案涉土地公开挂牌出让。2013年9月30日，大连市国土资源和房屋局对包括编号为大金（2013）-89号的建设用地在大连日报刊登挂牌出让公告。金州新区土储中心主张大金（2013）-89号建设用地即为案涉土地，但对此未提供证据。2013年10月8日，金州新区土储中心与大显公司签订《土地收储回购合同》，约定:金州新区土储中心依据合同回购大显公司所有的土地57,557.40平方米、有证房产45,280.87平方米、无证房产1625.139平方米；回购补偿款总额为226,924,901元；支付方式：被收购土地所在地块公开挂牌，且竞买人按挂牌文件约定足额缴纳竞买保证金后，向大显公司支付10%的补偿款，收储土地所在地块挂牌成交后3个月内，向大显公司支付剩余90%的补偿款；权属证书注销：大显公司应在支付10%补偿款至被收购土地所在地块挂牌成交期间，完成收储土地及地上物的权属注销登记手续；违约责任：金州新区土储中心未按约定时间、金额支付收购补偿款的，或因金州新区土储中心过错未能在约定时间内办理完毕权属登记注销手续的，每迟延一天，应按欠付金额的万分之五的标准支付逾期付款违约金；因大显公司过错导致不能回购该宗地的，或迟延交付土地超过约定日期30日的，金州新区土储中心有权单方解除本合同，大显公司应立即返还已实际收取的收购补偿款，并按总额5%的标准支付违约金。合同中并未明确记载回购土地和房屋的坐落及权属证号。金州新区土储中心主张于2013年11月15日、2013年11月22日共支付了收储款180,000,000元，长富瑞华公司在庭审中对此表示认可。2013年11月14日，大显公司出具《承诺函》，其中请求先行拨付补偿费1.8亿元，并承诺拨付的款项将用于归还贷款并解除抵押，以及帮助太平洋电子公司解决搬迁前期费用，待收到该补偿费后15个工作日内，办理完毕土地及房地产的解押及注销登记手续。2013年12月19日，大显公司再次出具《承诺函》，承诺两个月内完成土地证和房产证注销登记工作（含解除银行抵押登记手续），如未能履行注销登记义务，承诺人太平洋电子同意在拨付太平洋电子的房屋征收补偿等相关款项时，由政府扣留大显公司项目解除银行抵押登记手续相对应的部分款项用以办理解除（注销）抵押登记手续，如因承诺人造成经济损失，愿承担赔偿责任。2013年12月23日，案外人富华兴业有限公司竞得前述2013年9月30日挂牌土地，并与大连市国土资源和房屋局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定了双方权利义务。合同中记载的土地坐落于小窑湾片区2单元，面积为53,706平方米。金州新区土储中心主张该宗土地即为案涉土地，并主张此后因无法履行出让义务，案外人富华兴业有限公司退回了该宗土地，但金州新区土储中心对其主张的上述事实未提供证据。金州新区土储中心于2015年12月25日向本院申请诉讼保全，并提供了担保物。本院根据金州新区土储中心的申请事项，依法查封了坐落于大连经济技术开发区辽河东路2号的土地[大开国用（2011）字第0313号]及土地上的房屋（房权证开字K37860、K37861、K378**），上述财产登记的所有权人均为大显公司。其中房屋查封回执记载“房屋抵押权人为中信银行大连分行”，土地查封回执记载“1.你院轮候；2.该宗地有抵押；…”。本院认定的上述事实，有承诺函、委托贷款委托合同、人民币委托贷款借款合同、最高额抵押合同、关于同意挂牌的函、大连日报、土地收储回购合同、国有建设用地使用权出让合同、查封回执等证据及当事人当庭陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，金州新区土储中心与长富瑞华公司（即更名前的大显公司，下同）于2013年10月8日签订的《土地收储回购合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，根据双方合同约定，长富瑞华公司应在金州新区土储中心支付10%补偿款至被收购土地所在地块挂牌成交期间，完成被收购土地及地上物的权属注销登记工作。现双方当事人均认可金州新区土储中心已付补偿款的数额已经超过总补偿款的10%，长富瑞华公司依约即负有办理土地及地上物权属注销登记的义务。对于此项义务，长富瑞华公司亦曾向金州新区土储中心出具承诺函件，承诺将及时办理完毕土地及房地产的解押及注销登记手续。庭审中，长富瑞华公司自认由于未能偿还银行贷款，故至今仍未办理案涉土地和房屋的解除抵押手续。显然，长富瑞华公司在合同履行过程中确实存在履行义务不符合约定的违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现金州新区土储中心在本案中选择主张要求长富瑞华公司继续履行合同，其请求符合上述法律规定，且长富瑞华公司在庭审中亦对金州新区土储中心的该项诉讼请求表示同意，故对于金州新区土储中心要求长富瑞华公司继续履行案涉《土地收储回购合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于金州新区土储中心要求长富瑞华公司办理储备土地及地上房屋的权属注销登记的诉讼请求，本院认为，案涉合同中虽约定长富瑞华公司负有完成权属注销登记的义务，但在案涉回购合同签订之前，长富瑞华公司已经将案涉土地和房屋作为抵押物与第三人签订贷款合同，并已实际办理了抵押权登记，本院查封回执亦显示金州新区土储中心在本案中申请的诉讼保全为轮候查封，因此，在长富瑞华公司与第三人签订的贷款合同项下本息尚未还清、抵押权登记尚未注销之前，案涉土地和房屋包括抵押权、所有权在内的权属登记均无法通过强制手段直接予以注销。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。据此，由于案涉土地及地上房屋的权属注销登记目前尚存在法律上和事实上不能履行的情形，目前亦不适于强制执行，故对金州新区土储中心要求办理储备土地及地上房屋权属注销登记的诉讼请求，本院不予支持。对于金州新区土储中心要求将收储土地及地上房屋的权属转移至其名下的诉讼请求，本院认为，首先，案涉合同中并未明确约定长富瑞华公司负有将土地和房屋的权属转移登记至金州新区土储中心名下的义务，在无合同约定的情况下，金州新区土储中心要求长富瑞华公司履行该项义务的诉请缺乏合同依据；其次，金州新区土储中心作为行政事业法人，其签订案涉《土地收储回购合同》的主要目的系为实现行政管理目的、履行行政管理职能，因此，待土地和地上物的所有权、抵押权登记实际注销，双方合同权利义务履行完毕后，金州新区土储中心正常可以通过行使相应行政管理职权，实现将案涉土地变更登记、收归国有的目的。因此，对于金州新区土储中心的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告大连长富瑞华集团有限公司继续履行与原告大连金州新区土地储备中心于2013年10月8日签订的《土地收储回购合同》；二、驳回原告大连金州新区土地储备中心的其他诉讼请求。案件受理费1,176,424元（原告大连金州新区土地储备中心预交），由原告大连金州新区土地储备中心负担588,212元，被告大连长富瑞华集团有限公司负担588,212元。财产保全费5000元（原告大连金州新区土地储备中心预交），由被告大连长富瑞华集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一六年六月二日书 记 员  王丽秋附：相关法律规定1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。