苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7394号原告（反诉被告）：黄**，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：张萌，女，汉族，住河北省邯郸市永年县。上述两原告共同委托诉讼代理人：房新民、胡云峰，江苏夺锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州首开润泰置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏苑街****楼**。法定代表人：张剑峰，董事长。委托诉讼代理人：陶鑫、陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。原告黄**、张萌诉被告苏州首开润泰置业有限公司（以下简称首开置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法由审判员高为民适用简易程序独任审判。后被告首开置业公司提起反诉，本院决定合并审理，并于2020年10月19日、2020年11月27日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄**、张萌及其委托诉讼代理人房新民，被告（反诉原告）首开置业公司委托诉讼代理人陶鑫、陈苏萍到庭参加诉讼。后本案依法裁定转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，本案普通程序由审判员高为民独任审判，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄**、张萌及其委托诉讼代理人房新民，被告（反诉原告）首开置业公司委托诉讼代理人陈苏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄**、张萌本诉诉称，其于2020年4月14日向首开置业公司支付苏州市吴中区太湖西路188号房屋购房首付款2889695元，后于2020年5月11日与被告签订购房合同，约定剩余房款2870000元由其办理银行按揭贷款；首开置业公司于2020年6月30日交房。但是，当日其发现所购房屋与首开置业公司销售人员介绍的房型不符，为此，其多次找首开置业公司协商解决，但首开置业公司推诿，导致冲突并处警。2020年7月2日，其与江苏银行签订贷款合同，并多次催促被告将该购房合同按揭联交给银行，但首开置业公司不予配合致该银行取消办理贷款。2020年7月17日，其找邮政储蓄银行签订按揭贷款，但首开置业公司还是不加盖质押公章，致使银行不予放贷。2020年7月23日，首开置业公司向其发律师函，要求解除合同并承担违约金。其要求首开置业公司履行协助其办理银行按揭贷款手续的义务，并要求首开置业公司交付房屋，承担违约金287984.50元。本诉被告首开置业公司辩称，其与黄**、张萌于2019年4月9日签订“如苑订购单”，但黄**、张萌未按照约定的时间或金额履行，直至一年多后的2020年5月9日与其签了“苏州市商品房买卖合同”才支付部分房款，但还是拖延并至今未能办理银行按揭贷款。因黄**、张萌未能付清房款，其不能交房，也无权主张违约金。反诉原告首开置业公司诉称，黄**、张萌未在约定的期限内办理银行按揭贷款，且至今房款未能支付，已符合合同解除条件，其要求解除与黄**、张萌签订的“苏州市商品房买卖合同”，承担违约金287984.75元和律师费2万元并在黄**、张萌已付的购房款中扣除。反诉被告黄**、张萌辩称，首开置业公司怠于履行银行按揭贷款手续，违反诚实信用原则，没有权利解除合同，要求驳回首开置业公司的反诉诉讼请求。经审理查明，2019年4月9日，作为甲方的首开置业公司与作为乙方的黄**签订“如苑订购单”，约定：乙方订购“如苑”13幢104室住房，预测建筑面积199.92平方米，单价28810元，总价5759695元；乙方支付定金50万元，于签订合同当日支付5万元，2019年4月16日支付5万元，2019年4月26日支付40万元，如乙方未能在规定期限内履行定金，则所定房屋不予保留，已付定金不予退还；乙方应于2019年4月16日签订“苏州市商品房预售合同”并于2019年5月20日支付首付款50%并办理银行贷款；等等。当日，黄**支付定金5万元。2019年4月18日、2019年5月12日，黄**又分别支付定金5万元、10万元。2019年7月1日，黄**支付首付款1529695元。以上合计1729695元。2020年4月14日，黄**支付购房首付款116万元。2020年5月9日，作为买受人的黄**、张萌单方面与作为出卖人的首开置业公司签订“苏州市商品房买卖合同”，约定：买受人购买苏州市吴中区住宅，所属自然层为1-2层，建筑面积199.92平方米；商品房总价5759695元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付房屋总价的50.17%，其余部分房价款由买受人贷款支付；买受人同意向出卖人指定银行申请贷款（出卖人指定银行中国建设银行城中支行、中信银行吴中支行、邮储银行吴中支行、中国银行苏州分行营业部、中国农业银行吴中支行、中国工商银行吴中支行等十家银行），买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料；因买受人原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后15日内，以自有资金或其他方式支付并不承担违约责任，若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按房屋总价的5%向出卖人支付违约金，出卖人退还已付房款；买受人未按贷款支付方式或附件三的约定向出卖人支付房款的，逾期60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按房屋总价款的5%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人定于2020年6月30日前向买受人交付房屋；出卖人如未按约交房，逾期60日之内的，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；合同签订并网上备案后，买卖双方均可依据合同行使单方解除权，单方解除合同后，被解除方应配合解除方办理注销本合同网上备案手续；等等。附件三明确：按其他方式付款，买受人须于2020年4月18日前一次性支付首期款，金额2889695元（含定金50万元），剩余房款287万元由买受人申请办理银行按揭，按揭手续需于本合同签订之日起7日内完成；等等。同日，黄**、张萌去涉案房屋现场查看，发现该房地下层户型与首开置业公司经办人欧婷婷微信发给其的户型图不一致，且面积少了。为此，黄**、张萌找首开置业公司交涉并要求补偿，进而双方发生纠纷并引发处警。期间的2020年5月11日，黄**、张萌从首开置业公司处拿到首开置业公司盖好公章的“苏州市商品房预售合同”的合同文本原件。2020年5月15日，首开置业公司因“如苑订购单”而向黄**发出“解约通知函”，表示解除“如苑订购单”。2020年6月15日，首开置业公司向黄**、张萌发出“催款函”，要求黄**、张萌在其函件发出后3日内办妥银行按揭贷款手续并在其函件发出后30日内支付购房余款287万元，否则要追究违约责任。黄**、张萌于2020年6月20日签收。2020年7月20日，首开置业公司以黄**、张萌未支付剩余房款287万元已超过“苏州市商品房买卖合同”约定的60日为由，委托江苏经权律师事务所向黄**、张萌发出律师函，通知黄**、张萌解除“苏州市商品房买卖合同”，偿付违约金287984.75元，并要求在黄**、张萌已支付的房款中扣除。黄**于2020年7月21日收到欧婷婷通过微信发送的电子律师函（盖有公章），同年7月22日签收书面律师函。另查明：1、2019年4月9日，作为甲方的黄**与作为乙方的北京和畅建筑装饰工程有限公司签订“委托改造协议”，明确：甲方于2019年4月9日与首开置业公司签订了“如苑订购单”，购买如苑项目房屋，由甲方委托乙方对该房屋进行改造施工（具体改造部分见附件）；等等。黄**分别在M户型地下一层平面图改造前的平面图和改造后的平面图签名确认。经现场勘验，涉案房屋现存地下一层结构与上述M户型地下一层平面图改造前的平面图对比，东南角缺少一个小空间（面积与采光井相若）。2、欧婷婷与黄**微信聊天记录。（1）2019年4月11日12时09分，黄**发送L户型图片（注：此户型为XX幢103室，其地下一层面积大于XX幢104室）后，称：“这个能发个高清的给我吗？”欧婷婷：“有的”；“我来发你”；“这是您的”；“199的”，然后发L户型图片。黄**：“谢谢。”2019年4月19日14时08分，黄**：“然后地下室是全送的对吧。”欧婷婷：“对对对”；“院子和地下室全送”；“但是具体面积没办法给到您。”2019年7月18日11时25分，欧婷婷：“今天下班有空来一趟售楼处吗”；“签一下地下室改造协议。”黄**：“大致内容是啥？”欧婷婷：“我拍给您。”黄**：“好的，谢谢。”欧婷婷发送地下室改造协议图片5张。黄**：“好的。”（2）2020年4月13日9时09分，欧婷婷：“是补两成首付草签对吗？”黄**：“是的”；“之前签过一次草签，那个作废重新签是吗。”欧婷婷：“作废呀，只能补首付款，因为你之前那个是在应该是新政之前的吧，也好像是这意思吗？不过现在重新草签，可能就按新政之后的那个，就是满三年才能转让的喽。应该是这么理解的，反正之前我们已经草签过了呀，你先补钱，然后我看能不能出正式合同，会不会是新政以前的？”黄**：“好的，就是补钱，希望能是新政前的。”2020年4月21日10时42分，黄**：“那啥时候可以签合同，办按揭。”欧婷婷：“合同在审核”；“应该在下个月初吧。”黄**：“好的，那是等你通知，我们再约银行一起办理手续么。”2020年5月8日14时53分，欧婷婷：“合同已通过，您和爱人相约个时间来售楼处签字哈。”2020年5月11日10时28分，黄**：“在吗？XX幢104的CAD图纸发我一下吧，之前你给的户型图不是我们那幢的。”欧婷婷：“我需要电脑找一下，有了给你发货哈”；“合同盖好章了。”黄**：“EN。”（3）2020年5月11日15时19分，欧婷婷：“你们反映的问题反正公司会帮你们解决的，但是有一点请你最后一次帮一下我，就是不要跟千万别跟公司说，密码是我发给你们的，你就说可能某个窗户没关，你们自己进去的，你千万别说是密码我给你的，一般正常都是人家交房了，我们才会把密码和房贷贷到房子里面去，好吧，不然我就更惨了。”黄**：“嗯，好的，是地下室面积的事嘛？”欧婷婷：“贷款您先别办理了。”2020年5月12日9时24分，黄**：“嗯，我们也不希望有这样的不愉快。咱对事不对人，毕竟买房是大事情。地下室尺。地下室尺寸少了也是实锤经理现场去看过了。侧边院子也少，还种了树。昨晚我也一直在安抚老婆，她是急性子，沟通上比较直接。希望你们多多理解一下。我是希望如果户型有问题是没办法重建改造的。那么开发商其他方面多少能够给点弥补方案。这样大家也有谈的空间。各退一步协商解决问题。”欧婷婷：“那也可以帮我跟老婆那边再说说好话，你老婆人真的还是蛮好的，只是说确实是性子急，但是嗯，怎么说呢，你个人觉得呢，你各方面的话还是稍微冷静一点对待事物啊，然后能不能麻烦你跟她好好说一说，然后等我提成一下来了，我立马给你们转一个1万块钱，这个肯定你让我写字据啊什么的，都行的，我肯定不会反悔的，你看行吗？这个就我们就你也不要投诉了，因为，确实我心里真的不好过”；“你们考虑一下哈。”黄**：“知道了。”2020年5月14日10时05分，黄**：“欧婷婷你好，关于之前你提出的因户型介绍上的疏漏，个人愿意补偿我们1万元的事情，由于这是你的个人收入，且需要等你拿到佣金提成后才能兑现，如何确保能最终款项落实到位？”欧婷婷：“不能肯定就是我户型介绍上疏漏，当时我有推荐此户型给你们也就是XX-103，只是后来你们还是比较喜欢104户型所以选择了104。另因为你们一直拖欠首付款1年多公司已发出解约函，今明应该会收到”；“公司这边的话就是针对，因为确实你一直没付款，拖欠了这么久，然后现在的话就是给您寄出那个解约函了，预计你今明两天会收到的啊。”黄**：“那就是你们公司单方面解约咯。”2020年5月20日17时07分，欧婷婷发送承诺书图片，内容为：“承诺书。本人姓名，身份证码，于2019年4月10日定购了苏州首开润泰置业有限公司开发的首开如苑项目13幢104室房产。本人已知悉如下：1、该房屋分为地上地下两部分。其中地下空间属于完全赠送空间，该空间不计价不产权，与地上房屋面积、权益无任何关联关系。2、本人购买该房屋时已知晓地下室户型、面积、结构，承诺在后期装修和使用中不作有损于建筑安全和使用安全的行为。3、本人已知悉上述情况，并承诺按合同约定办理银行贷款，开发公司无违约责任，开发公司不再追究本人本承诺书签定前逾期付款的违约责任。”2020年5月21日9时20分，黄**：“欧婷婷你好，这份承诺书完全背离了我们之前沟通内容，我们为了照顾到你的工作，所以才在你的建议下，提出和解的意愿，但前提是需要双方签和解协议，并且把你个人的承诺内容体现出来。这样才有签署的意义，而不是我们消费者单方面给你们公司做出不追究的承诺。你提供的这份承诺书完全是站在你们公司立场上规避责任的东西。抱歉，于情于理难以接受。”（4）2020年7月2日15时49分，黄**：“欧婷婷你好，我们打算办理按揭贷款。请你联系下银行业务员，提供一下合同。江苏银行，岳宁致159××××****，谢谢。”欧婷婷：“贷款合同你老婆已经拿走了啊”；“当时给了两本，一本贷款合同联，一本买受方留存联，你回家找一下，找到麻烦给我回复一下。”黄**：“当天拿回来就只有一本”；“拿回来就一直放在一个档案袋里，只有一本，你把签收表翻一下看看。”2020年7月21日15时51分，欧婷婷：“您好，我们公司已经在走解约程序，请您在半个月内配合我们完成相关手续”；“贷款您不用再办理。”黄**：“这是你们违约。如果解约那么你方将承担违约责任。”欧婷婷：“嗯，你有权选择法律途径。”3、黄**与高超电话录音。（1）2020年7月16日12时41分，黄**：“是这样的，我们办贷款，银行人员他想要你们把合同送到他们银行去。”高超：“啊？原先都是他们过来拿的呀，我们盖好章以后放到售楼处，他们那个接单正好签单子来售楼处拿材料直接自己去拿的呀。”黄**：“嗯，我们今天正好在银行这边，约她一起过去（取合同）吧要不。”高超：“哦，你们一起过来？因为乙方合同是给到你们了，按揭合同是直接他们（银行人员）来拿的。”黄**：“对，原先我的合同是早就拿到了，就是那个按揭的合同一直还没有给嘛。”高超：“对对对，因为按揭合同是直接给到银行的。”黄**：“哦，那今天过来拿一下。”高超：“对，让银行直接过来拿一下就行了。”（2）2020年7月16日14时23分，黄**：“我是说江苏银行办贷款的业务员邱丹莉，她刚才跟我说你们之前沟通的，他们银行得知我们之间有因为房子的问题有纠纷，现在不敢给我们贷款了。你是不是跟她说你们公司要跟我打官司？她吓得不敢给我贷款。”高超：“不是，邱丹莉还说是你说的。”黄**：“我没有说过，她说她经过多方途径了解下来，说有纠纷，具体的也没说，就说要打官司。怎么会这样，现在怎么办。”高超：“她跟我核实这样一个问题，说是不是你跟她说户型有什么样的问题。”黄**：“那现在又拖时间了嘛，你们现在那边，我们办贷款有没有什么问题？现在我们已经退一步了，愿意正常把房子按揭贷款办下来。”高超：“我下午去一趟公司吧，因为现在已经不在我手上处理了，我是移交给公司了，给法务那边了。”黄**：“那你现在移交给你们法务会不会对我们办按揭有影响？”高超：“但是按揭的话没有人通知说你不可以办。”黄**：“按照银行的意思，银行行长跟你们领导有沟通，了解到有问题存在，导致风控不给办贷款。因为我们资质都没有问题，我们办贷款的资质都没问题，唯一的问题，说开发商跟我们有矛盾存在，存在司法风险，所以不愿贷款。”高超：“那不是银行判单的问题嘛。”黄**：“那这个事情，我们愿意正常办理贷款。你们这边这件事情谁在处理，需要去沟通一下，好让我们正常办理。否则大家都拖着时间。”高超：“需要我这边去打什么招呼么？”黄**：“我不太清楚，是银行那边在说听到什么风声，我也觉得莫名其妙”；“那现在我们换个银行过来拿资料。”高超：“嗯，那你不行就换个银行吧。”同日15时08分，黄**：“我今天了解下来，江苏银行邱丹莉，就是办贷款的业务员，她说是你这边跟她讲的我们业主要跟你们打官司，她们才不放贷给我们。”高超：“我把具体分析的东西，纠纷案的东西跟她说了一下。”黄**：“她口头说是因为你们的原因。”4、2020年7月16日14时10分，黄**与邱丹莉电话录音。黄**：“是这样的，今天我又联系了一下那边的高超高总，他说随时可以去拿，且他今天正好也在首开那边售楼处那里等我们，他说你随时可以去拿，所以我就想问一下你今天下午大概什么时候可以抽空过去一趟。”邱丹莉：“不是不是，这笔贷款我们要退的，因为你们是要跟开发商要起诉那个事情，然后开发商也跟我说表示他们可能接下来也要起诉你们。所以我们不想参与到其中，我这件事情我跟张萌已经说过了，然后这个材料我们这边做不了。”黄**：“这其中是不是有什么误会？开发商那边并没有跟我说有这个问题，我们跟他是之前因为销售的原因，在那个户型上面有一些问题，然后现在的话已经解决了。我们现在就是说正常办理按揭。”邱丹莉：“那你让高超打我电话吧，或者我到时候······”黄**：“我现在的按揭资料都给全了，我还缺什么吗？”邱丹莉：“你听我说，你现在缺正本合同，但是开发商正本合同他说是可以拿，但是我们了解下来，他说是可以给，但是他也跟我说的接下来的情况他不保证我的，我当然不那个咯。”黄**：“我不太清楚接下来会有什么情况。”5、2020年7月20日18时07分，欧婷婷与陆晓东的微信聊天记录。陈晓东：“上周的张萌批好了。”欧婷婷：“知道了。”陈晓东：“那我放款？”“等你命令哈。”欧婷婷：“我问一下领导。”陈晓东：“好的，可以的话我明天去苏州中心盖章。”2020年7月23日15时41分，欧婷婷发送“首开润泰发黄**、张萌解约律师函”文件。6、2020年7月23日9时31分，张萌与陆晓东电话录音。张萌：“不是，我现在按揭还还还要他们做什么吗？”陆晓东：“不是做什么，你你，人家开发商房子不卖给你的话，我怎么去操作呢？我操作不了的呀，我章盖不到的呀，因为我有个贷款合同，我需要他们去盖章的呀，有个贷款的合同，贷款合同需要开发商承担保证保证人的呀，开发商不肯盖章的话我怎么放款呢？”张萌：“啊。”陆晓东：“我批是批好了呀，批是批好了，需要叫他们开发商盖章的呀。”张萌：“那他们不盖章，这个按揭就不能做了啊？哎，等一下，啊，哎。”陆晓东：“对呀。”张萌：“哎，不是，他前面发了催款函让我们办按揭的，然后我们办了，然后合同也就才签了，5月份才签的合同啊，现在就跟我解约？”陆晓东：“我不知道，他刚打电话，我打电话去问的呀，我想问一下他们什么时候可以盖章么，因为我得问他们一下什么时候有空么，我才能去，而且他们盖章的地方在苏州中心的，不在他们项目上，所以我得问的呀，问完之后他说，他说他发律师函给你的呀，你啊有收到了？”张萌：“还没。”审理中，黄**、张萌变更本诉诉讼请求，要求认定“苏州市商品房买卖合同”有效；要求首开置业公司继续履行合同并偿付违约金575970元，后又改为按已交房款的每天万分之一计付违约金，并表示剩余房款已不需要贷款，可一次性支付首开置业公司。首开置业公司增加反诉请求，要求黄**、张萌偿付根据“如苑订购单”约定而逾期付款的利息299800.89元，后经本院释明，改按实收定金20万元主张没收定金。以上事实有黄**与张萌提供的商品房买卖合同及其附件48页、收据4页、委托改造协议3页及其户型图2页、黄**与欧婷婷微信记录50页及其承诺书截图1份、黄**与邱丹莉通话录音4页、黄**与高超通话录音7页、欧婷婷与陆晓东手机微信照片1份、张萌与陆晓东微信记录4页、张萌与欧婷婷微信记录7页、张萌与高超短信记录9页、张萌与高超通话录音1页、张萌与陆晓东通话录音2页、光盘1份；首开置业公司提供的如苑订购单1页、委托改造合同3页及其户型图2页、苏州市商品房买卖合同及其附件48页、催款函1页及其送达凭证2页、律师函1页、陆晓东情况说明1页；黄**、张萌与首开置业公司陈述笔录及本院勘验图在案佐证。本院认为，首开置业公司与黄**签订的“如苑订购单”和首开置业公司与黄**、张萌签订的“苏州市商品房买卖合同”系双方真实意思表示，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效；有效的合同，双方应全面履行。根据“苏州市商品房买卖合同”约定，黄**、张萌按附件三约定向首开置业公司支付房款的，逾期超出60日后，首开置业公司有权解除合同。对照黄**、张萌实际于2020年5月11日拿到“苏州市商品房买卖合同”合同文本的事实及该合同“附件三”有关按揭手续于签订合同之日起7日完成的约定，可以计算出首开置业公司有权行使单方解除权的起始时间节点为2020年7月19日，而首开置业公司于2020年7月21日向黄**、张萌送达了含有解约通知内容的律师函（按欧婷婷微信翻拍转发给黄**时间认定），虽然从形式上满足了该合同约定的因黄**、张萌未能在60日内办出贷款而其能够行使单方解约权的条件，但是，这是由于首开置业公司通过不正当的手段促成的，理由是：1、首开置业公司故意将黄**、张萌将与其发生诉讼的预测告知办理贷款江苏银行工作人员邱丹莉，最终致使该银行从避免风险角度拒绝贷款，虽然首开置业公司有权向该银行如此陈述，但客观上却因此延长了银行贷款审批时间并造成黄**、张萌重新更换贷款银行而因重新审批周期上的时间延误，超出了黄**、张萌完成贷款审批的合理预期；2、因涉案房屋与首开置业公司提供的M型户型图相比在地下层少了东南角一个小空间，该问题并不足以引起回收贷款风险，首开置业公司却有意将此纠纷告知江苏银行，其实是利用自己房产开发商的地位，促成让江苏银行拒绝贷款，从而达到迫使黄**、张萌自筹资金，以报复张萌为解决涉案房屋地下层缺失一个小空间利益而采取的过激行为；3、因涉案房屋贷款一事，黄**、张萌于2020年4月就与江苏银行工作人员邱丹莉建立微信关系，即使从“苏州市商品房预售合同”成立之日即2020年5月11日起计算，至江苏银行正式确认拒绝贷款的2020年7月16日止，不但时间上超过了通常的2个月贷款审批时间，且首开置业公司至今也未提供其将涉案合同文本交付江苏银行并为按揭贷款分阶段性担保加盖公章的证据；4、根据欧婷婷与邮储银行工作人员微信聊天记录的内容，结合黄**于2020年7月16日与首开置业公司经理高超有关更换贷款银行的通话录音内容，依据经验规则，可以认为，首开置业公司是在为满足符合涉案合同解约条件而故意拖延时间。据此，首开置业公司要求解除“苏州市商品房预售合同”和因此而形成的解约违约金287984.75元、律师费2万元的请求，均不予支持。同时，鉴于黄**、张萌表示已筹措剩余房款而不需要贷款，首开置业公司应在黄**、张萌支付该些剩余房款后的合理期限内交付涉案房屋。黄**、张萌最终请求首开置业公司偿付以已付房款的每天万分之一为标准、从2020年6月30日起至实际交付房屋之日止的违约金，根据银行贷款审批的合理时间预估，黄**、张萌正常至少能于2020年7月11日前得到银行贷款，即黄**、张萌交付给首开置业公司的房款自2020年7月12日起形成损失，对应“苏州市商品房预售合同”有关逾期付款每日承担万分之一违约金的约定，首开置业公司应以已付金额2889695元为基数、按每日万分之一、自2020年7月12日起至实际交房之日止计付违约金。另外，根据“如苑订购单”约定，黄**应支付定金50万元，定金支付方式则选择分期付款，即分别于2019年4月9日、同年4月16日、同年4月26日支付5万元、5万元、40万元，而确定签订“苏州市商品房预售合同”时间为2019年4月16日。据此，可以认为，在合同性质上“如苑订购单”是预约合同，“苏州市商品房预售合同”是本约合同，“如苑订购单”约定的定金应是对黄**如期签订“苏州市商品房预售合同”的一种担保，故约定支付款项或实际支付款项能否成为定金，要从定金构成条件上认定，即定金的名与实要相符。本案约定黄**在预约签订“苏州市商品房预售合同”时间之后即应于2019年4月26日支付的定金40万元，已失去担保功能，是名为定金实为预付款性质的付款，并根据定金实践性特性，认定不成立定金；黄**应于2019年4月26日支付定金40万元而实际仅于2020年5月12日支付的定金10万元，因基础性质为预付款，在没有证据显示该10万元付款不属于上述40万元组成部分前，即使“苏州市商品房预售合同”延期签订导致该款支付顺位提前，仍不发生预付款转变定金的法律效果。约定黄**在预约签订“苏州市商品房预售合同”的时间即2019年4月16日支付但实际延期二天即2019年4月18日支付的定金5万，鉴于基础性质是定金，“苏州市商品房预售合同”被延期后该笔定金实际对延期签订“苏州市商品房预售合同”的担保功能也未丧失，故仍能成立定金。以上认定“如苑订购单”的有效定金为10万元，据此，首开置业公司可以没收黄**已付的定金10万元，因此造成的首付款缺额由黄**和张萌补足。至于黄**于2019年7月1日支付首付款1529695元中是否包含定金40万元，未见相关能够确定该意思表示方面的证据，不予认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认黄**、张萌与苏州首开润泰置业有限公司于2020年5月11日完成签约的“苏州市商品房预售合同”有效。二、黄**、张萌应向苏州首开润泰置业有限公司支付房款287万元并补足应没收的定金10万元，合计297万元，于本判决生效后十日内履行。苏州首开润泰置业有限公司在黄**、张萌履行上述给付义务后10日内将苏州市吴中区如苑XX幢XXX室住宅交付给黄**、张萌。三、苏州首开润泰置业有限公司向黄**、张萌偿付以2889695元为基数、按每日万分之一、自2020年7月12日起至实际交房之日止的违约金，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回黄**、张萌和苏州首开润泰置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费52118元，由苏州首开润泰置业有限公司负担；反诉案件受理费26059元,由黄**、张萌负担452元，由苏州首开润泰置业有限公司负担25607元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  高为民二〇二一年四月十三日书记员  陈文文