山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初6881号 原告：青州泰华城房地产开发经营有限公司，住所地青州市范公亭路与昭德路交叉口东南角，统一社会信用代码91370781575453983L。 法定代表人：刘云江，总经理。 委托诉讼代理人：朱丽丽，女，1983年6月6日出生，汉族，该公司法务人员，住潍坊市奎文区。 被告：张红芹，女，1980年2月8日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：徐春阳（被告张红芹之夫），男，1979年3月20日出生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。 原告青州泰华城房地产开发经营有限公司（以下简称泰华城公司）与被告张红芹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰华城公司的委托诉讼代理人朱丽丽、被告张红芹的委托诉讼代理人徐春阳、陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰华城公司向本院提出诉讼请求：依法判令解除原告与被告张红芹签订的《商品房买卖合同（预售）》二份，合同总价款386666元。事实和理由：2013年11月，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》二份，约定被告购买原告位于青州市××城××风车游乐园商业楼内××商品房××套，建筑面积14.36㎡，合同价款161218元及位于青州市××城××风车游乐园商业楼内××商品房××套，建筑面积22.19㎡，合同价款225448元。因社会经济形势和社会需求结构变更等影响，截至2017年年初，格子铺拖欠租金严重，无法继续经营，为减少被告等投资商户的损失，承租方积极与原、被告等投资商户协商解决方案。在征求广大投资商户意见后，最终协商一致决定采取退换等方式由原告回购格子铺，为此原告付出巨大代价。截至2017年12月，绝大多数格子铺投资商户已达成退换回购协议，但仍有被告等部分投资商户未达成回购意向，期间原告多次与被告沟通未果。为此，原告于2017年11月25日发出书面告知书，要求被告等十日内前来原告处解除合同，且原告将承担合同约定的责任，但被告至今未予理会。基于对广大投资商户的考虑，承租方因经营需要对商铺重新进行规划改造，目前改造工程已全部完工，达到消防验收条件后开始营业，原来的格子铺形态已不复存在，此后也无法复原。双方合同中约定的商铺原告已无法交付，合同无法履行，合同目的无法实现。综上，根据《合同法》等相关法律规定及双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张红芹辩称，1.2013年11月份，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》二份属实，答辩人已按合同约定支付了全部购房款，已经全部履行完合同义务，原告也按合同约定交付了标的物，仅未履行协助答辩人办理相关房产手续的附随义务，原告要求解除合同没有事实和法律依据。2.原、被告除签订《商品房买卖合同（预售）》之外，还签订了《商铺委托经营管理协议书》，原告诉称的租金拖欠、经营问题等，均是基于履行《商铺委托经营管理协议书》中出现的问题，与原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》无关，答辩人在案涉《商品房买卖合同（预售）》也未违约，原告提起本案诉讼，没有事实和法律依据，属于单方违约解除合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告泰华城公司提交了《商品房买卖合同书（预售）》二份、征求意见信函一份、（2018）鲁潍坊潍城证民字第3043号公证书一份、告知书一份，被告张红芹提交了《商铺委托经营管理协议书》二份。原、被告对上述证据进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告泰华城公司于2013年在青州市东圣水××号建成青州XX城X期大风车游乐园商业楼项目，用于经营购物、饮食、娱乐、酒店、公寓及超市等，共四层，建筑面积33265.05平方米。2013年11月份，原告将青州XX城X期大风车游乐园商业楼的一层，建筑面积9781平方米，隔断分成每套（间）约30平方米的格子商铺，共计368套对外销售。 2014年4月份，原告泰华城公司与被告张红芹签订《商品房买卖合同（预售）》二份，约定被告购买原告位于青州市××城××风车游乐园商业楼内××及××号商铺各一处，建筑面积为14.36㎡及22.19㎡，合同价款161218元及225448元。同时约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。合同签订后，被告已按合同约定支付了购房款386666元。 2015年1月8日，被告作为委托方（甲方），原告作为受托方（乙方），签订了《商铺委托经营管理协议书》二份，该协议书约定，甲方同意将其购买的涉案商品房（商铺）委托给乙方或乙方指定的经营方经营及管理，乙方全权负责商铺招商及培育市场工作，甲方将全力配合乙方的商铺招商及市场培育工作，甲乙双方按照本协议约定的方式分配收益。委托期限5年。甲方授权乙方代甲方全权办理商铺收房手续，收房手续办理完毕后，商铺即正式移交给乙方经营管理。甲方同意乙方对商铺进行装修，委托经营期届满后10日内，乙方应将商铺交付给甲方，商铺返还的标准双方根据商铺的实际使用状况协商解决，若协商不成恢复至委托经营管理前状态，自然损耗属于正常现象。该协议同时还约定了双方的权利义务及违约责任等其他事项。 青州市房地产管理局于2015年12月11日为原告颁发青州XX城X期大风车游乐园商业楼颁发房产证总证，证号为：青房权证云门山字第××号。 2017年初，原告以租赁格子商铺业主拖欠租金严重、托管收益入不敷出、为避免给投资格子商铺的业主带来更大的损失为由，向购买格子商铺的368户业主征求意见，其中325户业主认可泰华城公司关于789淘宝城转型调整方案，同意了泰华城公司回购或置换住宅房等优惠条件，陆续签署了协议书。泰华城公司在未与剩余43户业主达成协议的情况下，对全部368套格子商铺进行了拆除，统一改造建成超市大卖场，整体出租给潍坊世纪泰华福乐多超市有限公司经营超市，并于2017年年底开业运行，租赁期限20年。 2017年11月25日，原告向被告邮寄《告知书》，要求被告十日内到原告处协商解除合同事宜，原、被告双方未能协商一致达成协议。 本院认为，本案应解决的争议焦点问题是：涉案的商品房买卖合同应当继续履行还是解除？ 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，被告已按合同约定履行了给付购房款的义务，原告应按约定履行合同义务。 《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”本案中，原告与被告在商品房买卖合同中已约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。现在绝大部分购买格子商铺业主已经同意泰华城公司对789淘宝城转型调整方案，泰华城公司基于已与大多数业主解除合同的事实对原房产整体结构进行了重新规划改造，形成超市大卖场，不再具有格子商铺经营的氛围和条件。在以分割物为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。被告购买原告分割出售368间格子商铺中的2间，面积仅分别为14.36平方米、22.19平方米，所占的比例较小，另十三案所涉格子商铺也分散布局，且已全部拆除改造。因此，被告要求继续履行涉案合同，不仅违背大多数格子商铺业主的意愿，也影响超市大卖场物业整体功能的发挥。况且被告要求继续履行合同这种非金钱债务的要求，已经处于法律上或事实上不能履行的情形，也符合债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因此从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，结合合同履行情况，基于原告已与绝大部分购房户已解除合同并已对整体布局重新改造的事实，根据涉案现场的实际情况，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在商铺买卖合同关系且合法有效，尽管被告在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的格子商铺买卖合同也应当予以解除，故对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案商铺房买卖合同解除后，泰华城公司依此收取的被告购房款386666元已无法律依据，应予返还。鉴于被告在履行商铺买卖合同中没有任何过错，其因商铺买卖合同而获得的利益应当得到合理的补偿，被告有权通过合法方式进行主张。 综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第五百八十条、第五百九十五条规定，判决如下： 一、解除原告青州泰华城房地产开发经营有限公司与被告张红芹签订的涉及位于青州市XX城X期大风车游乐园商业楼内一层X排X号及X排X号商品房的《商品房买卖合同（预售）》二份； 二、原告青州泰华城房地产开发经营有限公司返还被告张红芹购房款386666元，于本判决生效之日起十日内付清。 案件受理费3550元（已减半），由原告青州泰华城房地产开发经营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李荣江 二〇二一年四月一日 书记员  冯瑛辉