新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新4002民初1403号 原告：乌鲁木齐天河盛元投资管理有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。 法定代表人：申东华，该公司董事长。 委托代理人：张海峰，新疆天和律师事务所律师。 委托代理人：陈小平，新疆天和律师事务所律师。 被告：伊犁华通物业服务有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。 法定代表人：刘明山，该公司总经理 委托代理人：蔡世文，男，1967年8月12日生，该公司法务经理，住霍城县界梁子66团果园路**。 原告乌鲁木齐天河盛元投资管理有限公司（以下简称天河盛元投资公司）诉被告伊犁华通物业服务有限公司（以下简称华通物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员沈玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告天河盛元投资公司委托代理人张海峰，被告华通物业公司委托代理人蔡世文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天河盛元投资公司诉称：2014年8月15日原被告签订了房屋租赁合同，约定被告将新发地国际广场2号楼3层1402平米的楼房租赁给原告使用，期限为两年。原告在签订合同后，交纳了首年度租金，并对房屋进行了装修，但被告在2015年8月15日却要求提前交纳第二年度房屋租金，并在2015年8月16日采取断电、断水禁止出入等方式逼迫原告缴费，造成原告无法正常使用租赁房屋，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还租金及物业、水电费28428元；3、被告承担违约责任即赔偿原告房屋装修损失10万元；4、本案一切涉诉费用由被告承担。 被告华通物业公司辩称：原被告签订租赁合同后，原告未及时向我方交纳租赁费及保证金，已经构成违约，且原告在租赁期内未经我方同意擅自将房屋转租给伊宁市金洋生物科技开发有限公司，并与其签订租赁合同，原告的法定代表人或代理人张晓军于2015年11月24日向我方做出解除租赁合同的承诺，同时承诺不以任何方式与我方再发生任何经济与法律关系，故本案租赁合同已解除，应驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明：2014年8月15日，出租方甲方被告华通物业公司与乙方承租方原告天河盛元投资公司签订新发地国际广场办公租赁合同，约定甲方将位于新发地国际广场2楼3层1402平米的楼层出租给乙方，作为乙方场地办公区，未经甲方同意，乙方不得改变该办公用途，不能另作它用。本合同租赁期限两年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止，按每年每平方米120元。本合同租赁费的支付方式为分两次缴纳，本合同签订之日2014年8月15日交纳第一年租金168240元，2015年9月1日缴纳第二租金168240元，乙方如未按照以上约定时间交纳租金超过10天的，甲方有权解除合同另行招租。租赁保证金按20000元收取，合同到期如不续租可退还履约保证金。供暖费、卫生费、治安费、水电费、物业管理费等费用，按有关部门及物业公司的收费标准由乙方按甲方规定的日期向甲方支付，甲方代收代交，逾期不交者甲方有权扣留所欠费用的同等价值的商品。乙方应依照办公场地认租协议及本合同约定及时支付租金等各项费用，逾期交纳的，每天按应交费总额的10%支付滞纳金，逾期30日，甲方有权终止合同，乙方视为违约，保证金不予退还。合同终止3日内，乙方自行迁出，每逾期一天按日租金、其他费用的两倍收取。合同租赁期内乙方转让租赁场地必须事先征得甲方同意后转让或转租，否则按违约处理。本合同租赁届满前一个月签订下一个租赁周期的租赁合同，乙方如不续签合同，原有的装修装潢设施乙方不得拆除，所有权归甲方所有，乙方应完整无损无偿交甲方验收认可接管。该合同乙方原告天河盛元公司法定代表人处杨剑签字。2014年9月2日，杨剑给被告出具欠条一份，写明天河盛元投资公司欠租房保证金2万元，2014年10月15日交付。 2015年10月20日被告收取原告2015年9月1日至2015年10月20日的租金2万元整，欠付租金3367元。2015年10月23日，被告收取原告交纳的50天物业费（2015年9月1日至2015年10月20日）3505元、水电费1610元、租金3367元。 2015年11月24日，被告给原告出具解除合同通知书，称2015年8月15日我公司向你公司通知，要求缴纳第二年度租金，因你公司未交第二年租金并拒绝迁出，故8月16日采取断电、断水措施。你公司于10月20日缴纳了50天租金及物业水电等费用28482元，因你公司补交的两个月租金使用期限已到，现通知你公司迁出租赁房屋，解除租赁合同，房屋设备、设施，办公用品由你公司自行迁出。 庭后原告向本院提出对其租赁房屋的装修损失进行评估的申请，经本院委托，新疆正祥资产评估有限责任公司出具鉴定报告书，对原告申请的房屋装修损失评估鉴定结果为116592元。 上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、解除合同通知书、欠条、鉴定报告书及当事人陈述等在案资证，足以认定。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效合同。本案的争议焦点为：一、本案原被告的租赁合同是否已解除；二、被告有无违约行为，应否赔偿原告的损失；三、原告已缴纳的2015年9月1日至2015年10月20日的费用应否予以返还。 针对焦点一，现原被告均同意解除本案租赁合同，且原告已搬出该租赁房屋，故本院认定本案租赁合同已解除。对于合同解除的具体时间原告虽称其于2015年8月份因被告断水断电无法使用已搬离租赁房屋且解除合同，但在被告不认可的情况下，原告未提供证据证实其搬出租赁房屋的具体时间，故本院对原告的该主张不予采信。2015年11月24日被告给原告发送了解除合同通知书，原告认可2015年11月底签收，故本院根据法律规定，认定2015年11月底为本案租赁合同解除之日。 针对焦点二，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原被告之间的租赁合同被解除后，合同的一方可以要求有过错的另一方赔偿损失。本案租赁合同约定原告交纳第二年度租金的期限为2015年9月1日，但被告在2015年8月15日向原告发出通知，要求缴纳第二年度租金，并于8月16日采取断电、断水措施，致使原告无法继续使用该房屋，故被告的行为构成违约，应承担违约造成的原告损失，因原告提前搬离租赁房屋致使其遭受装修房屋的损失。经新疆正祥资产评估有限责任公司鉴定原告的装修损失为116592元，该鉴定报告书经审查鉴定程序合法，鉴定结论被告也未提出异议，故本院对该鉴定结论予以采信，但原告仅主张10万元损失，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以确认，故被告应向原告赔偿损失10万元。被告虽辩称原告未经其允许将房屋转租给伊宁市金洋生物科技开发有限公司，但被告提供的租赁合同系复印件，本院无法认定其真实性，故对被告的该辩称意见本院不予采信。原告虽未按照合同约定支付保证金，但该行为不属于约定或法定解除租赁合同的条件，故被告仍应对其断水断电并解除合同的违约行为承担赔偿责任。被告虽辩称张晓军向被告出具的承诺书中写明解除租赁合同关系后原告不以任何方式与被告再发生任何经济与法律关系，不应赔付原告任何费用。但在原告不认可的情况下，被告未提交证据证实张晓军系原告工作人员并有权代表原告公司出具该承诺书，故本院对被告的该辩称意见亦不予采信。 针对焦点三，对于原告诉求的已交纳50天（2015年9月1日至2015年10月20日）物业费3505元、水电费1610元、租金3367元，因本案合同解除日期为2015年11月底，且原告未提供2015年8月搬离该租赁房屋的证据，故本院认定该费用系租赁期间原告应缴纳并承担的相关费用，对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下： 一、原告乌鲁木齐天河盛元投资管理有限公司与被告伊犁华通物业服务有限公司的租赁合同于2015年11月已解除； 二、被告伊犁华通物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐天河盛元投资管理有限公司赔偿损失10万元； 三、驳回原告乌鲁木齐天河盛元投资管理有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1435元，由被告伊犁华通物业服务有限公司承担1150元，原告乌鲁木齐天河盛元投资管理有限公司负担285元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 沈 玲 二〇一七年六月二十三日 书记员 隋华月