江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏03民终1509号 上诉人：（原审被告）：周广臣，男，汉族，1960年3月2日生，住徐州市铜山区。 上诉人（原审被告）：王广玲，女，汉族，1963年7月5日生，住徐州市铜山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周磊（系二上诉人儿子），男，汉族，1988年9月27日生，住徐州市铜山区。 被上诉人（原审原告）：周广忠，男，汉族，1968年12月10日生，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审原告）：张晓磊，女，汉族，1969年1月20日生，住徐州市泉山区。 上诉人周广臣、王广玲因与被上诉人周广忠、张晓磊合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人王广玲及其与周广臣的共同委托诉讼代理人王晓旭、周磊，被上诉人周广忠、张晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周广臣、王广玲上诉请求：一、依法撤销一审民事判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉求；二、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决就案涉房屋房款的构成未查清。一审中，上诉人多次提到被上诉人仅支付了该房款的一部分，还有一大部分均为上诉人的补偿和实际支出，房款的构成也印证了双方就房屋买卖未达成一致。2、一审判决就在2016年之前购买该房屋时双方之间的约定未做审查，在2016年之后“后双方发生纠纷”更未在判决书中实际查明。被上诉人为上诉人垫付部分房款，绝非以上诉人的名义购买房屋。3、被上诉人在本案中没有任何证据能够证明其诉求的合法性。一审判决仅凭几个与被上诉人有利害关系的间接证人就认定上诉人应当给其过户是错误的。对上诉人提供的众多直接相关证据未做任何审查查明。一审未审查双方之间就房屋买卖的价款、款项交付时间、何时过户等关键性问题。4、按照一审判决所论述的，本案即便构成买卖合同，也应当是双务合同，被上诉人未支付任何房款就要求上诉人给其过户是无事实和法律依据的。二、一审判决程序违法。1、一审被上诉人提供的证人不仅作证还旁听整个庭审，一审判决也采用了该证人证言作为定案依据。2、在二次开庭结束后，上诉人补充提供的证据均未进行质证，一审判决也未提及。3、上诉人向法庭申请调取涉案房屋的房价构成以便查清事实，但一审并未予理睬。三、一审判决违反公平公正、违背公序良俗原则。 周广忠、张晓磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉缺乏事实依据，其上诉请求不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。 周广忠、张晓磊向一审法院提出诉讼请求：1．判令周广臣、王广玲履行合同，协助办理徐矿城室房屋及地下室的过户手续；2．本案诉讼费用由周广臣、王广玲承担。 一审法院认定事实，周广忠、张晓磊系夫妻关系，周广臣、王广玲系夫妻关系，周广臣系周广忠的三哥。周广忠系四级肢体残疾，享受低保待遇。周广臣系徐矿集团员工，租住平房57栋264室，面积为34.65㎡。后徐矿集团进行棚户区改造，2010年5月，周广臣（乙方）与徐州矿务集团有限公司夹河煤矿（甲方）签订《搬迁补偿安置协议》，第三条中约定，乙方选择实物安置，负责向甲方提供被拆迁房屋的合法房屋产权证、土地使用证或其他有效证明，并负责交出空房。定销安置房为徐矿城；第四条“房屋拆迁补偿、搬迁补助等费用的结算方式”中载明，乙方应得实物安置结算价款=Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ-Ⅳ-Ⅴ=-1433元（4153+1840-5586-1840），Ⅰ、被拆迁房屋补偿费为拆迁房屋评估价27928元；Ⅱ、附属物拆迁补偿款4153元；Ⅲ、搬迁补助费1840元；Ⅳ、乙方应向甲方支付费用为5588元；Ⅴ、乙方的过渡方式为自行过渡。甲方向乙方先支付提前搬迁奖金、一次搬迁补助费、误工费和10个月的临时安置补助费小计1840元。该协议右上角注明“拆迁房屋补偿费：贰万陆仟肆佰玖拾伍元整（26495元）”。第五条约定“以房屋拆迁补偿款冲抵购房款，双方结清差价。”。 后周广臣将购买安置房的优惠政策让与周广忠。2011年2月13日，周广忠以周广臣的名义与徐州华美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周广臣购买徐矿成房屋及地下室-101室，其中101室房屋面积93.07平方米，房款为228364元，“房款计价方式根据徐矿集团棚改安置房政策规定”，买受人于2011年2月23日付房款44139元，余款（含按揭贷款）于2011年3月15日前付清；-101室房款为8872元，签订合同时已付清。出卖人均应于2011年9月30日前交付房屋。该《商品房买卖合同》原件由二原告持有。 周广忠、张晓磊交纳了涉案房屋的首付款，另以周广臣的名义办理了公积金贷款。2011年3月24日，徐州矿务集团有限公司（甲方、委托人）、周广臣（乙方、借款人）、徐州市住房置业担保有限公司（丙方、担保人）、中国农业银行有限公司徐州新建支行（丁方、受托人）签订《个人住房委托贷款合同》，约定乙方借款50000元用于购买徐矿城20-2-101室，建筑面积93.07平方米。借期5年，2011年3月24日至2016年3月24日。借款人按照等额本息还款法还款，每月还920.8元。2011年3月25日，周广臣、王广玲作为乙方，徐州市住房置业担保有限公司签订《住房公积金个人住房借款反担保合同》，约定周广臣、王广玲将其名下的徐矿城做抵押，甲方为乙方提供连带责任保证的反担保。周广臣、王广玲与该公司另签订了《房地产抵押合同》。该贷款实际由周广忠、张晓磊按月偿还，于2016年全部清偿完毕。上述合同原件及购房发票等原件均由周广忠、张晓磊持有。 2012年1月，周广忠以周广臣的名义办理了上房手续，交纳了物业费并持有《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，后该房屋一直由周广忠、张晓磊占有、使用。 2012年9月，涉案房屋办理了房屋所有权证，载明房屋为周广臣、王广玲共有，该证原件由周广忠、张晓磊持有。后双方因房屋补偿问题产生纠纷。2016年清明节时，经双方其他兄弟共同协调，双方约定由周广忠、张晓磊支付补偿款4万元，但未约定支付时间。后双方再次产生纠纷。2019年11月，周广臣、王广玲以房屋所有权证丢失为由，申请办理不动产权证书，并于2019年12月18日取得了涉案房屋的不动产权证书。 本案庭审中，周广忠、张晓磊表示愿意支付补偿款4万元并已自愿将4万元提存至法院账户，但周广臣、王广玲拒绝接收。 一审法院认为，通过庭审中双方提供的证据及庭审陈述，能够认定双方达成口头协议，即以周广臣、王广玲名义购买涉案房屋，周广臣、王广玲将该房屋的优惠政策让与周广忠、张晓磊，周广忠、张晓磊给付周广臣、王广玲相应补偿。首先，涉案房屋的《商品房买卖合同》、《委托贷款合同》、《房地产抵押合同》及购房发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房屋所有权证等资料或票据的原件均由周广忠、张晓磊持有，在办理相关合同及手续的过程中，周广臣、王广玲也提供了自己的身份证件及签署抵押手续，结合周广忠、张晓磊实际交纳首付款并偿还贷款，且房屋也一直由周广忠、张晓磊占有、使用的事实，说明周广忠、张晓磊陈述事实具有合理性、可信性。其次，基于周广忠与周广臣系亲兄弟的特殊关系，2011年周广臣将其享有的购买徐矿城安置房的优惠条件让与身患残疾的弟弟，双方基于同胞情谊后期也未签订书面协议确定房产归属，符合情理亦不违反法律法规的禁止性规定。故周广忠、张晓磊以周广臣、王广玲名义购买涉案房屋并支付房款，其系涉案房屋的实际权利人。再次，关于补偿问题。周广臣、王广玲原承租房屋的拆迁补偿款冲抵了部分购房款，另周广臣、王广玲认为房款中有其作为徐矿城职工的其他优惠政策，故向周广忠、张晓磊要求补偿。庭审中，无论是作为周广忠、张晓磊证人出庭的、周广忠、周广臣的大哥、二哥，还是作为周广臣、王广玲证人出庭的四哥，均陈述2016年双方达成一致意见，由周广忠、张晓磊补偿周广臣、王广玲4万元，未约定具体支付时间，后期双方又因补偿数额问题产生争议。一审法院认为，双方达成的协议系双务合同，周广忠、张晓磊要求周广臣、王广玲履行协助办理过户手续的同时，应向周广臣、王广玲支付相应补偿。本案审理中，周广忠、张晓磊表示愿意向周广臣、王广玲支付4万元，但周广臣、王广玲拒绝接收。在此情况下，周广忠、张晓磊有权要求周广臣、王广玲协助办理过户手续，补偿款周广臣、王广玲可向周广忠、张晓磊予以主张。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决，周广臣、王广玲于本判决生效之日起十五日内协助周广忠、张晓磊办理徐矿城号楼室及地下室-101室房屋的过户手续。一审案件受理费80元，由周广臣、王广玲负担。 二审期间，周广臣、王广玲向本院提交：江苏华美建设集团有限公司出具的关于案涉房屋房款的构成明细一份。以证明该套房屋上诉人因是矿物集团的员工，集团公司对上诉人折抵工龄后给予补贴94224.82元。2011年1月23日由上诉人历次交款10000余元，其中还有矿物集团退还的补偿款、搬迁费7000余元，该房款共计（含地下室）为142114元。除以上费用外，其余都是被上诉人支付。能够证明一审法院对于上诉人所提交的调取证据申请书并未予以采纳，且对于该房屋的房价构成审查的事实不清。从另一方面也说明该房屋上诉人的出资为十几万元，但一审判决却只字未提上诉人对该房屋的权利。 周广忠、张晓磊质证认为，对证据的真实性认可，但该四次交款都是被上诉人交纳。 结合周广臣、王广玲所举上述证据，本院查明，涉案房屋及地下室总价为236339元，集团公司补贴为94224.82元，应交房款为142114元。双方除对第一次交款10000元的主体存在争议，对于其余三次交款共计133011元均认可系周广忠、张晓磊实际交付。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，关于涉案房屋的所有权确认，上诉人应否协助办理过户的问题。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”依据该司法解释及物权理论，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有相关产权的证明。同时，不动产登记簿所产生的系不动产物权权属的推定效力，且是一种权利推定而非事实推定，作为一种拟制事实，尤其在内部关系中登记的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系，故应以真实的权利状态作为不动产物权的依据。真实的不动产权利人向登记的不动产权利人主张权利，要求厘清不动产权属，恰是典型的权属纠纷形式。具体到本案中，涉案房屋在购买后虽登记在周广臣、王广玲名下，但根据已查明的事实，无论从房屋买卖合同的履行过程还是购房款的交付，均系周广忠、张晓磊实际履行与支付，涉案房屋的商品房买卖合同及购房发票等原件均由周广忠、张晓磊持有，在办理相关合同及手续的过程中，周广臣、王广玲也提供了自己的身份证件及签署抵押手续为周广忠、张晓磊办理贷款事宜，结合双方之间的身份关系，周广忠、张晓磊实际交纳首付款并偿还贷款，且房屋也一直由周广忠、张晓磊占有、使用的事实，应当认定涉案房屋在购买前双方就已经达成合意，即由周广忠、张晓磊以周广臣、王广玲名义购买并归其所有，周广忠、张晓磊给付周广臣、王广玲相应对价的事实。虽双方就涉案房屋支付对价存在争议，但在周广臣、王广玲明确拒绝受领相应对价的情形下，应当认定涉案房屋属周广忠、张晓磊所有，其有权要求周广臣、王广玲协助办理过户手续。至于周广忠、张晓磊应支付的对价问题，双方可另行予以解决。 综上，周广臣、王广玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用80元，由周广臣、王广玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  周东海 审判员  杜演文 审判员  赵东平 二〇二一年四月十六日 书记员  刘执柱