海 南 省 文 昌 市 人 民 法 院民 事 判 决 书（2016）琼9005民初894号原告程汉青，男，1987年12月18日出生，苗族，贵州省贵阳市人,现住贵州省贵阳市云岩区。身份证号:XXX。委托代理人杨建民，贵州威驰律师事务所律师。被告文昌正豪房地产开发有限公司。住所地: 海南省文昌市文城镇会文路7号208房。法定代表人程怀宾，该公司经理。委托代理人许**，北京市天安律师事务所律师。委托代理人赵艳艳，北京市天安律师事务所律师。原告程汉青与被告文昌正豪房地产开发有限公司（以下简称文昌正豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程汉青的委托代理人杨建民、被告文昌正豪公司的委托代理人许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程汉青诉称,被告于2014年在海南省文昌市冯家湾开发东方君豪·昌吉海岸产权式酒店开发项目,在被告的销售广告宣传下,原告决定在被告开发的该项目中购买一套房屋,原告即与被告签订了编号为正豪70704的一份《内部认购协议书》。在该《内部认购协议书》中对原告所认购房屋的房号、位置、面积、单价、总价、付款方式等内容进行了明确约定。并约定被告在2015年10月30日前将原告所购房屋交付原告。由于在双方签订上述《内部认购协议书》时，被告的商品房预售许可证尚在办理过程中。为了打消认购人的顾虑，被告的法定代表人程怀宾以被告的名义向各认购人出具了一份《情况说明》，在这份《情况说明》中，被告承诺如因被告的原因协议不能履行，被告愿意退还认购人的购房款及利息损失，并承担已交房款20%的违约金。上述《内部认购协议书》签订后，原告依照约定于2014年4月20日向被告支付了两套房屋的购房款236658.24元,被告在收到上述购房款后向原告开具了财务收据。但此后被告却没有如期向原告支付所购房屋。2016年4月，原告到被告的项目所在地了解情况，才发现原告所购房屋主体尚未竣工，并发现被告因开发项目已经陷入多起司法诉讼，且所涉项目的土地及房屋已经全部被法院查封。鉴于被告已经面临的现实困难，被告不可能将原告所购房屋及时交付原告，且被告交付房屋的时间已经迟延超过180天。原告如期获得所购房屋的合同目的已经不能实现。根据我国合同法第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十五条的规定，原告诉至法院，请求法院：1、依法确认双方于2014年4月签订的编号为正豪字70704号《内部认购协议书》无效；2、判令被告退赔购房款本金236658.24元；赔偿资金占用期间的利息损失28398.98元（按年息6%计算，暂算至2016年6月，此后的利息损失继续主张至本判决生效之日止）；由被告赔偿因房价上涨造成的经济损失47331.65元；以上总计312388.87元。3、本案诉讼费由被告承担。被告文昌正豪公司辩称，1、认可原告购房的事实，但具体金额由法院审查、以票据为准，同意退还本金，不同意支付利息和赔偿损失，海南房价下降，原告不存在经济损失。2、同意确认合同无效，被告至今没有取得预售许可证。经审理查明，2014年4月20日，原告程汉青与被告文昌正豪公司（甲方）签订《内部认购协议书》（编号：正豪字70704），协议主要约定：乙方购买甲方开发的正豪产权式公寓项目1号楼7层04号商品房，单价4680元/平方米，建筑面积63.21平方米，总价295822.80元；本认购书签订后，乙方在7天内向甲方一次性支付购房款236658.24元，购房尾款59164.56元待交房后5日内支付完毕；本认购书中的建筑面积为预测面积，最终以政府部门的实测面积为准，面积有误差的，据实结算，多退少补；甲方应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方。房屋交付标准：毛坯房；若乙方未能在本协议约定的时间内付款，甲方有权单方解除本协议，房屋收回另售和拒绝交房；自本协议书签订之日起的一年以后，若乙方需要进行房产转让，则甲方给予帮助，房产转让增值的房款部分不进入甲方公司账户；待甲方取得预售许可证后双方签订网上备案合同。协议还就其他事项进行了约定。2014年4月20日，原告的父亲程怀军代原告向被告支付购房款236658.24元（同时支付其亲属余妍秋的购房款,共计452499.84元），被告向原告出具财务收据。被告未在约定的时间向原告交付房屋。另查明,因被告与他人产生纠纷，涉案项目的土地及地上建筑物被法院查封。目前涉案项目尚未取得预售许可证明，工程尚未竣工，处于停滞状态，房屋近期无法交付原告。上述事实，有原、被告的陈述以及原告提供的以下证据予以证明：1、原告的身份证及被告的企业法人营业执照（复印件）;2、《内部认购协议书》；4、财务收据1张；5、现场照片3张；6、原告支付购房款的银行凭证。以上证据经当庭举证、质证，经本院审核，可以作为认定本案上述事实的有效证据。对原告提供的证据3《情况说明》，因系程怀宾以个人名义出具，没有加盖公司公章，并且出具的时间在《内部认购协议书》签订之前，与交易习惯不符，本院不予采纳。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定 ：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的《内部认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告收受了原告交付的大部分购房款，应当认定该认购协议书具有商品房预售合同的效力，商品房预售合同已经成立，被告收取了购房款，说明双方已经开始履行达成的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明,其与原告签订的商品房预售合同应认定为无效合同，故本院对原告请求确认双方签订的《内部认购协议书》无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，被告依法应当向原告返还已收的购房款236658.24元，被告对于合同的签订以及无效过错责任较大，依法应赔偿原告因此所受到的损失。原告主张由被告赔偿因房价上涨造成的经济损失，但对于房价是否上涨，未提供证据予以证明，本院不予支持，其损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自购房款交付之日起计算至本判决确定的给付之日止。依照《商品房销售管理办法》第三条、第十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告程汉青与被告文昌正豪房地产开发有限公司于2014年4月20日签订的编号为正豪字70704号《内部认购协议书》为无效合同；二、被告文昌正豪房地产开发有限公司向原告程汉青返还购房款236658.24元，并向原告支付利息（自2014年4月20日起计算至本判决确定的给付之日止,利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告程汉青的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5985.82元，由原告程汉青负担983.29元、被告文昌正豪房地产开发有限公司负担5002.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。65oehqamdijmn5k9lb案件唯一码审判长于景艳人民陪审员陈川政人民陪审员杨恒二〇一六年六月二十八日书记员赵亚君