江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终451号上诉人（原审被告）：傅利，男，1976年8月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：江苏恒大物业服务有限公司，住所地淮安市新世纪豪园1号楼1710室。法定代表人：汪庆云，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑾，女，该公司办公室主任。上诉人傅利因与被上诉人江苏恒大物业服务有限公司（以下除判决主文外简称恒大物业）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。傅利上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付物业服务费4370元，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决上诉人支付物业服务费缺乏事实依据。涉案《关于新物业服务签订之前有关事项的临时托管协议》（以下简称《临时托管协议》）、《物业补充协议》、《书香华庭物业服务合同》是原小区物业委员会主任朱其超违法擅自签订，对上诉人不发生效力。被上诉人恒大物业持上述合同，强行违法入驻小区，恶意服务，也不构成事实服务，且被上诉人不得强迫上诉人接受消费，故一审支持其物业服务费的诉讼请求缺乏事实依据。另外，即使按照被上诉人一审提供的《临时托管协议》、《物业补充协议》，被上诉人也未履行先行义务然后才能正式签约进驻服务的条款约定。被上诉人强行进入小区后，片面追求经济利益最大化，非法破坏小区原有监控设施等，上诉人一审已提供证据证明，被上诉人的行为不应得到支持。2.一审对涉案物业服务合同的效力在本案中不予理涉，是对《中华人民共和国物权法》第七十六条的错误适用，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，上诉人有权就合同无效提出抗辩，一审应予理涉。3.一审法院遗漏当事人。原小区物业委员会主任朱其超违法擅自与被上诉人签订物业服务合同，事前未召开业主大会，事后未经业主追认，为蒙骗业主，公开造假，出现2018年4月28日与5月26日两个不同版本的合同，从合同签订过程及合同内容看，有着明显的利益输送关系。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条规定，业主委员会擅自订立物业服务合同，业主大会不予追认的，对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。朱其超与本案有直接利害关系，应追加其为第三人参加本案诉讼。4.一审法院只支持了被上诉人一审诉讼请求金额的68%，却判决上诉人承担全部诉讼费违反法律规定。5.一审将被上诉人未作为证据提交且未经庭审质证的2018年5月28日《书香华庭物业服务合同》作为定案依据，违反法律规定。恒大物业辩称：涉案物业服务合同合法有效，被上诉人有权依据合同约定的标准收取物业服务费。本案与朱其超无关，无需追加其为第三人。恒大物业向一审法院起诉请求：判令傅利支付恒大物业2018年1月23日至2020年1月22日期间的物业管理服务费6244元（居住面积为289.05平方米），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：傅利系淮安市清江浦区书香华庭B区3幢101室物业使用人，其房屋面积为289.05平方米。因淮安富华物业管理有限公司于2018年1月撤出淮安市书香华庭小区，淮安市书香华庭业主委员会（甲方,以下简称业委会）于2018年1月23日与恒大物业（乙方）签订《临时托管协议》一份，约定：乙方先入场服务小区半年还负责小区南北大门翻新及南、北、西大门的车辆智能化管理；乙方在提前完成上述要求作为诚意的基础上，本临时协议可以提前终止，双方正式签订协议；在此期间物业费缴纳多层按0.6元/平方米；若乙方没有按协议完成约定，收费时间为本协议起第五个月起，收取半年费用。若乙方完成协议，收费时间为本协议起的第三个月起，收取一年费用。协议签订后，恒大物业入驻书香华庭小区提供物业服务至2020年1月22日。该期间，傅利未支付过物业费。2018年3月3日,业委会与傅利恒大物业签订补充协议，约定：恒大物业在完成小区南、北大门、地砖的维修、翻新及南、北大门的车辆道闸、智能化系统安装的基础上，还要按照业委会要求将小区多年未清掏的化粪池全部清掏，还需完成对小区1、2、3号车库的整改及安装IC自动断电充电桩，要对小区瘫痪监控重要部位进行安装、维修，对小区所有破损垃圾桶进行更换，添置小区消防器材，路灯维修、线路改造，对小区地面车位重新画线、布置，对乱停放车辆进行管理；恒大物业完成本协议内容作为签订小区正式服务合同的诚意。2018年5月28日，业委会（甲方）与恒大物业签订《书香华庭物业服务合同》，合同约定的物业管理区域四至为：东至天津路，南至延安东路，西至石桥路，北至前进东路，建筑面积102775平方米。一审另查明，书香华庭前业主委员会主任朱其超于2018年7月辞去该业委会主任职务。恒大物业提供物业服务期间，因其管理方式不妥，多次与业主发生矛盾。2019年9月23日，包含傅利在内的12名业主起诉，要求确认书香华庭业主委员会与恒大物业于2018年1月23日签订的《临时托管协议》及2018年5月28日签订的《物业服务合同》无效。后该案经法院裁定驳回起诉。一审法院认为，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定。确认物业服务合同无效属于共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本院对傅利提出的有关合同效力的抗辩意见在本案中暂不予理涉。傅利系该小区B区3幢101室业主，房屋面积289.05平方米。根据合同约定，别墅区物业费0.9元/平方米/月。恒大物业为书香华庭小区提供了物业服务，傅利未交纳2018年1月23日至2020年1月22日期间的物业服务费。现恒大物业要求傅利支付该期间的物业费，符合法律规定。恒大物业作为服务企业，在服务期间多次与业主发生矛盾，导致本案所涉的别墅区119户中有100多户未交物业费，表明恒大物业在提供物业服务过程中确实存在服务不到位的现象，故对傅利拖欠的物业服务费予以适当减免，酌情确认为4370元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条规定，一审法院判决：一、傅利于判决生效后三日内一次性支付恒大物业江苏恒大物业服务有限公司2018年1月23日至2020年1月22日期间的物业服务费4370元；二、驳回恒大物业江苏恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由傅利负担。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审期间，被上诉人表示，其是根据涉案《临时托管协议》约定的标准向上诉人主张物业服务费，2018年5月28日《物业服务合同》不作为证据提交。本院归纳本案二审争议焦点为：1.本案应否追加朱其超为第三人；2.涉案《临时托管协议》、《物业补充协议》、《物业服务合同》是否有效，对上诉人等小区业主有无约束力，一审对该协议的效力应否审理。一审法院判决上诉人承担物业服务费有无事实依据。本院认为：1.关于本案应否追加朱其超为第三人问题。本案为物业服务合同纠纷，被上诉人基于其与上诉人之间的物业服务法律关系提起诉讼，要求上诉人给付物业服务费，该诉请与朱其超无关，朱其超与本案的处理结果无利害关系，故本案无需追加朱其超为第三人。2.关于本案应否对涉案相关合同效力进行审理问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案的法律事实发生于民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案上诉人主张涉案《临时托管协议》等无效且对上诉人没有约束力，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应由业主共同决定的事项，上诉人个人无权代表涉案小区业主作出该决定，且上诉人等12名业主曾就涉案合同效力问题提起过合同无效确认之诉，本院（2020）苏08民终762号生效民事裁定亦已驳回上诉人等12名业主的起诉。一审法院据此对涉案合同的效力问题暂不予理涉，符合法律规定。一审法院根据被上诉人已实际提供了物业服务的事实以及被上诉在提供物业服务过程中确实存在服务不到位等情形，参照涉案《临时托管协议》约定的收费标准酌定上诉人承担物业服务费4370元并无不当。3.关于一审案件受理费。因被上诉人的一审诉讼请求未得到全部支持，故应按比例确定诉讼费的负担。上诉人该上诉理由成立，本院予以采纳。4.关于一审程序是否违法问题。一审法院并没有按照2018年5月28日《书香华庭物业服务合同》约定的标准计算物业服务费，上诉人关于一审法院将被上诉人未作为证据提交亦未经庭审质证的证据作为定案依据的上诉理由无事实依据。综上所述，上诉人的上诉理由除诉讼费负担部分外，其余上诉理由均不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，减半收取25元，由傅利负担17元，江苏恒大物业服务有限公司负担8元；二审案件受理费50元，由傅利负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二一年四月十九日法官助理 王 敏书 记 员 葛凤凤