广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初313号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地：广西玉林市广场东路****，统一社会信用代码：914509007997137052（1-1）。 法定代表人：刘海滨，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁绍景，男，1971年3月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁曼玉，广西业丰律师事务所律师。 被告：梁果全，男，1970年8月19日出生，汉族，住广西容县。 被告：黄炳贞，女，1974年5月1日出生，汉族，住广西容县。（与梁果全是夫妻关系） 上述被告共同委托诉讼代理人：梁恬源，男，1998年5月9日出生，汉族，住广西容县。（系梁果全、黄炳贞之子） 原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业公司）与被告梁果全、黄炳贞物业服务合同纠纷一案，本院于2021 2 年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告宏志物业公司的委托诉讼代理人梁绍景、被告的委托诉讼代理人梁恬源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏志物业公司诉称：1.请求判令两被告支付房屋物业费4061.78元、车位物业费860元、公共维修费507.8元，各项费用合计5429.58元给原告；2.请求判令两被告支付滞纳金14485.3元（滞纳金的计算：自2014年6月15日起，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止，暂计至2018年12月31日止，滞纳金为14485.3元）给原告；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由:2013年8月28日，原告与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为广西容县盛世名门住宅小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为每月0.8元/平方米,另外每户每月收取0.1元/平方米的公共维修基金；汽车停车管理费为每月20元/车位。两被告是广西容县盛世名门住宅小区3#1503房及1-10号车位的业主，房屋建筑面积118.08平方米,即房屋物业服务费为94.46元/月，车位物业服务费为20元/月，公共维修基金11.808元/月。原告按照合同约定为该小区提供物业服务，两被告应当依约交纳物业服务费。但截至2018年1月14日，被告尚欠原告物业费4061.78元、车位物业费860元、公共维修资金507.8元，合计物业服务费5429.58元。原告多次催收无果，两被告的行为已构成违约，根据原告与该小区开发商签订的前期物业服务合同约定及相关法律规定，被告需支付滞纳金，滞纳金以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至 3 付清之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告梁果全、黄炳贞辩称，原被告双方没有签订合同协议，原告不具备主体资格，虽然原告事实上提供了服务，但原告并没有告知被告，被告至今不知道物业服务、收费标准等相关内容，双方更没有约定滞纳金事项。且物业管理期间，存在如下问题：（一）物业在未达到开发商移交的条件下就入驻小区，没有达到收费条件，其要对收不上物业费负责；（二）基础设施不完善，消防通道、绿化等基础设施未建设完成，小区大门存在违建情况等等；（三）物业管理服务质量差，物业入驻以来，没有封闭管理，没有安装摄像头、车辆识别系统、应急电源等保障车辆安全、停电时供水及电梯运行，频发电车、摩托车被盗事件，管理期间经常受到业主的各种投诉。本人因开发商未通过综合验收而未收房，没有享受过物业服务。（四）物业收取的专项维修资金是否已支出、已公示、有结余？结余的资金是否已移交业主委员会?综上，本人认为按物业服务质量，应减半收取物业费，双方没有约定滞纳金，不能收取滞纳金。 经审理查明，容县盛世名门住宅小区是广西盛伟业房地产开发有限公司（以下简称盛伟业公司）开发的小区。2013年8月28日，盛伟业公司与原告经协商一致签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：由原告为容县盛世名门住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，执行标准：住宅0.8元/月.平方米、公共维修基金每户0.1元/月.平方米、汽车停车管理费20元/月.车位，原告自交房之日（以盛伟业公司书面交房通知书规定的交房日为准）起向业主收取物业服务费用，合同期限为壹年即2013年12月1日起 4 至2014年11月31日止，合同期满前60天，如小区业主委员会尚未依法成立，盛伟业公司应确定继续聘用原告或选聘新的物业管理公司。原告于2013年12月1日进驻容县盛世名门住宅小区开展物业服务工作。根据另案生效判决查明的事实，2014年11月27日，盛伟业公司与原告签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同补充协议》，该补充协议约定将原合同有效期限延至2015年6月14日止；之后盛伟业公司与原告又签订《补充协议》，该补充协议约定盛世名门住宅小区未成立业主委员会之前原告不得无故撤出小区。 2012年10月13日，被告梁果全、黄炳贞与盛伟业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买该公司所有的容县。合同约定：该商品房建筑面积118.08平方米，出卖人应当于2013年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议约定：除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。出卖人或由出卖人委托物业管理公司按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接收房屋，否则视为买受人已实际接收约定商品房处理。出卖人就变更交房时间等以电话通知和在《玉林晚报》上发布公告的方式通知买受人，出卖人在《玉林晚报》上发布公告5日后视为已向买受人送达通知。2013年12月15日，被告梁果全、黄炳贞购买该小区1-10号车位。根据另案生效判决查明的事实，2014年6月3日，盛伟业公司建设的容县盛世名门住宅小区经由设计、勘察、监理、施工及建设五单 5 位进行工程竣工验收，共同签署作出“验收合格”结论的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》，次日，盛伟业公司在《玉林晚报》刊登盛世名门住宅小区1、2、3、5号楼的《交房公告》，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续。被告认为上述小区工程没有通过综合验收，因此没有在规定的时间内和开发商办理收房事宜，至今还没有办理收房手续。 从2014年6月15日至2018年1月14日，原告依约为容县盛世名门住宅小区提供物业服务，被告没有按照《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》相关约定向原告缴纳物业服务费用，经原告核算，被告欠原告物业费4061.78元、专项维修费507.80元、车位费860元，合计物业服务费5429.58元。2018年1月14日，原告撤离容县盛世名门住宅小区。原告撤离该住宅小区前后曾多次向被告追收上述物业服务费，但未果。 本院认为，原告宏志物业公司与盛伟业公司签订的《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》、《盛世名门住宅小区前期物业服务合同补充协议》、《补充协议》，被告梁果全、黄炳贞与盛伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是各方真实意思表示，除关于滞纳金的内容之外，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，宏志物业公司具有本案原告诉讼主体资格。上述合同、补充协议签订后，原告宏志物业公司依约为容县盛世名门住宅小区提供了物业管理服务，虽然被告主张其至今没 6 有办理收房手续，但被告因购买上述小区的房产和车位成为建筑物区分所有权人，享有共同管理物业的权利并承担义务，受前期物业服务合同的约束，应当交纳物业服务费用。2014年6月15日起至2018年1月14日止，被告没有按照《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》向原告交纳物业服务费，经原告核算，被告欠原告物业费4061.78元、专项维修费507.80元、车位费860元，合计物业服务费5429.58元，上述费用没有超出合同的约定与法律规定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用5429.58元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于原告请求被告支付滞纳金的问题，滞纳金是指行政机关对逾期不履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金的加收由国家强制力保障实施。因此，原告主张被告支付滞纳金，于法无据，且被告不同意支付滞纳金，故本院对原告此主张依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告梁果全、黄炳贞向原告广西宏志物业综合管理有限公司支付2014年6月15日起至2018年1月14日止的物业费4061.78元、专项维修费507.80元、车位费860元，合计物业服务费5429.58元； 二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。 7 逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费149元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司负担108元，被告梁果全、黄炳贞负担41元。 本判决为终审判决。 审 判 员  张 勇 二〇二一年四月十八日 法官助理  莫金芳 书 记 员  陈 洁