新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵9001民初380号 原告：刘宏玲，女，1972年3月12日出生，汉族，系无固定职业，住石河子市。 原告：张军，男，1972年6月1日出生，汉族，系石河子市八音沟河管理处工作人员，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘宏玲（原告张军之妻），女，1972年3月12日出生，汉族，系无固定职业，住石河子市。 被告：石河子市德威商业管理有限公司，住所地新疆石河子市。 法定代表人：郭心胜，总经理，现在新疆生产建设兵团第五师五家渠监狱服刑。 被告：石河子市中盈房地产开发有限公司，住所地石河子市。 法定代表人：张立，总经理。 委托诉讼代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。 原告刘宏玲、原告张军与被告石河子市德威商业管理有限公司（以下简称德威公司）、被告石河子市中盈房地产开发有限公司（以下简称中盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宏玲及原告张军的委托诉讼代理人刘宏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宏玲、张军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即给付原告2016年1月1日至2018年12月31日的租金合计133604.20元及利息33675元[2016年1月1日至2018年12月31日15674.70元（28629.50元×5‰×1095天）+2017年1月1日至2018年12月31日计11617.90元（31829.90元××5‰×730天）+2018年1月1日至2018年12月31日6382.40元（34972.20元×5‰×365天）]；2、请求判令按照中盈担保书承诺的租金、违约金应截止给付之日；3、被告中盈公司对上述款项承担连带付款责任；四、判令二被告承担本案诉讼费及送达费。事实与理由：2012年10月27日，原告刘宏玲与被告德威公司签订《委托经营管理合同》一份，双方约定原告将其所有的位于石河子市石莫路165号中盈城市广场165-Bxx号商业用房的全部投资经营管理权委托给被告，由被告德威公司在法律规定的范围内进行合法经营，被告德威公司按期给付原告租金，委托期限为2012年10月29日至2018年12月31日止，双方约定给付租金的方式为每年12月31日支付。合同签订后，被告前期都按时给付原告租金，但2014年12月31日之后的租金，被告德威公司迟迟不按照约定给付，经原告多次索要均无果，原告无奈诉至法院，恳请依法判令被告立即给付租金,并赔偿利息及违约损失。 德威公司辩称，对原告要求被告德威公司支付租金无异议，违约金过高，请求法院按照同期银行贷款利率计算违约金。 中盈公司辩称，原告所诉事实基本属实，被告中盈公司确实在2018年向原告提供了担保，原告未在2019年12月31日之后的六个月内向债务人提起诉讼，被告中盈公司担保责任免除。即作为本案的原告，未在法定的期限内没有按照法定的方式要求被告中盈公司承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。向人民法院提起诉讼，根据《担保法》规定，担保期间已经届满，原告已经丧失了已经丧失向被告中盈公司主张担保权利，原告要求被告中盈公司承担担保责任已经失权，原告要求被告中盈公司与德威公司共同偿还无法律依据。本案不适用民法典。请求驳回原告诉讼请求。违约金过高，计算公式不清楚。 本院经审理认定事实如下：2012年10月28日，被告德威公司（乙方）与原告刘宏玲（甲方）签订《委托经营管理合同》，双方约定：原告将从被告中盈公司购买的位于石河子市石莫路165号中盈城市广场165-Bxx号建筑面积为58.19平方米商业用房的全部投资经营管理权委托给被告德威公司，由被告德威公司在法律规定的范围内进行合法经营，被告德威公司按期给付原告租金，委托期限为2012年10月29日至2018年12月31日，租金支付日期为每年12月31日后30天内。其中，2015年的年租金按492元/平方米计算，2016年的年租金按547元/平方米计算，2017年的年租金按601元/平方米计算，2018年的年租金按656元/平方米计算……十、违约责任：3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。之后，原告称被告德威公司未向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金107147.70元[2015年1月1日至2015年12月31日的租金28629.48元（58.19平方米×492元/平方米）+2016年1月1日至2016年12月31日的租金31829.93元（58.19平方米×547元/平方米）+2017年1月1日至2017年12月31日的租金34972.19元（58.19平方米×601元/平方米）+2018年1月1日至2018年12月31日的租金38172.64元（58.19平方米×656元/平方米）]，合计为133604.24元（28629.48元+31829.93元+34972.19元+38172.64元）。 2013年4月8日，原告与被告中盈公司签订《商品房预售合同》，双方约定：将被告中盈公司开发建设的位于北泉镇石莫公路165号-Bxx号房屋出卖给原告，面积为58.31平方米，单价为5545.38元每平方米，总房款为318045元。原告向被告中盈公司交付了全部房款。 2017年12月18日，被告中盈公司出具承诺担保书载明：“石河子市德威商业管理有限公司欠360户业主，中盈义乌商城所有业主2012年至2018年的未付租金。石河子市德威商业管理有限公司无力偿还，石河子市中盈房地产开发有限公司同意全额担保偿还，石河子市德威商业管理有限公司委托经营管理合同管理期限内项下所有债务及违约责任（即：因迟延给付租金所承担的违约金按每日约定租金的0.5‰支付违约金给业主）”。当日，被告中盈公司法定代表人张立在承诺担保书下方注明：“中盈公司承诺，从2018年至2019年12月31日替德威支付所欠租金（期间业主可优先购买置换天圣公司及中盈公司的住宅）。张立又于2017年12月19日在承诺担保书下方注明：2018年8月1日开始一次支付2014-2015-2016-2017-2018租金至2019年12月31日前全部付清（如有违约双倍支付未付租金）。张立（签名）”。 2019年1月1日，被告中盈公司为原告出具担保函一份，内容为：“尊敬的业主刘宏玲，德威公司所欠您租金133604元，脱在2019年12月31日前德威公司不能给付此款，由中盈公司承担担保责任。中盈公司（盖章）。”2019年1月4日，被告德威公司为原告出具欠条一份，内容为：“今欠义乌小商品城业主刘宏玲，房号165-B60义乌返租金133604元。于2019年12月31日前支付完毕。德威公司（盖章）。” 另查明：1、2021年1月12日，被告中盈公司出具还款约定一份，内容为：因德威公司欠付中盈公司开发建设的165栋商业项目购房客户反理财收益金，现购房客户与中盈公司协商后双方同意按照以下方案解决欠款事项：一、以房抵款方案：1、2021年6-7月客户可以在中盈公司开发建设的14﹟、15号﹟（工程编号）楼选购住宅，以欠付返祖款抵付购房款多退少补，每个客户仅能抵一套住宅；2、2021年12月客户可在中盈公司开发建设的10-13号(工程编号)楼选购住宅，以欠付返祖款抵付购房款多退少补，约定可以多户返祖欠款抵扣一套住宅。二、现金支付方案：1、如上述客户拒绝选择购房，中盈公司承诺2021年12月31日前可向欠返祖客户支付所欠租金的50%，剩余款项于2022年12月31日前支付完毕；三、其他约定：1、2022年8月1日前，义务商城客户不得一次月约定为证据起诉中盈公司;2、已通过法院起诉解决的和已于德威公司解除合同的，以其他方式进行过抵债手续的，不在次月定范围内内；3、欠付理财收益数额以德威公司与购房客户2021年6月1日前确定的数额为准。原告购买的165栋中的360户业主范围内。 2、德威公司目前无财产可供执行。 本院认为，原告与被告德威公司签订的《委托经营管理合同》内容符合房屋租赁合同的特点和要件，应为房屋租赁合同，为合法有效。原、被告就该合同已经实际履行，现被告德威公司承认欠付原告租金的事实，故对原告要求被告德威公司给付租金13364.20元的诉讼请求，本院予以支持。被告德威公司未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任。《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。本案中，关于原告主张的违约金，根据上述法律司法解释之规定，参照原告起诉时金融机构同业拆借利率，因被告德威公司未按期给付原告租金已构成违约，庭审中，被告德威公司请求减少违约金，故对原告主张的违约金可以适当减少，原告主张被告德威公司未支付原告2015年租金的违约金，本院确定为自2016年1月1日至2018年12月31日的租金合计133604元及利息9235.25元[2016年1月1日至2018年12月31日计4298.72元（28629.50元×3.85%×1.3×3年）+2017年1月1日至2018年12月31日计3186.17元（31829.90元×1.3×3.85%×2年）+2018年1月1日至2018年12月31日1750.36元（34972.20元×3.85%×1年）]。因被告中盈公司向包括原告在内的360户业主出具了还款约定一份，视为对此360户业主的一种保证承诺，原告选择被告中盈公司出具的还款约定中支付租金条款，本院予以支持。关于被告中盈公司在还款约定中的格式条款即不得向人民法院起诉等的限制原告提供格式条款，该条款对原告不发生效力。如果被告德威公司无财产可供执行，被告中盈公司应当对被告德威公司上述债务负连带责任。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百八十五条、第四百九十七条、第六百八十六条、第六百八十七条、第六百八十八条的规定，判决如下： 一、被告石河子市德威商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告刘宏玲、原告张军支付租金133604.20元及违约金9235.25元； 二、如被告石河子市德威商业管理公司没有履行上述债务，被告石河子市中盈房地产开发有限公司负连带责任（此款及与诉讼费用）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1823元（原告已预交），由被告石河子市德威商业管理有限公司负担，与前款同期给付原告刘宏玲、被告张军。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 员  杜世成 二〇二一年四月六日 书 记 员  王宇婷 法官助理  邓文娟 1