广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初1849号 原告：广西金湖投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路49号圣展独立公社大厦A栋9楼A0906号房。 法定代表人：覃展敏，董事长。 委托代理人：莫隆芳，女，1985年9月15日出生，该公司法务，瑶族，住南宁市青秀区。 被告：刘彤云，女，1968年7月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告:刘海云，女，1974年4月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告广西金湖投资有限公司（以下简称“金湖投资公司”）诉被告刘彤云、刘海云商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告金湖投资公司的委托代理人莫隆芳、被告刘海云到庭参加了诉讼。被告刘彤云经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金湖投资公司诉称：原告与两被告于2004年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告将南宁市青秀区金浦路3号（原怡宾路1号）的金湖商场第XXXX号铺面出售给两被告，成交价为328000元。合同签订后，两被告仅支付了53280元，余款至今未付。为此，原告于2014年9月15日向两被告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》。两被告于2014年9月23日向原告发出一份《声明》，称原告发出的《解除合同通知书》是非法无效的，双方至今争执不下。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，并按累计应付款的5%收取违约金。因此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）依法解除，并由两被告共同向原告支付违约金13736元；二、本案诉讼费由两被告共同承担。庭审结束后，原告撤回要求两被告共同支付违约金13736元的诉讼请求。 被告刘彤云、刘海云书面辩称：一、被告于2004年5月22日向原金湖投资公司（现在的金湖投资公司是一个叫长江公司的私营企业收购并重新注册的）购买了金湖汇富第一层151#铺面，面积为15.23平方米，总价328000元，首付款132000元。后因开发商跑路导致工程烂尾。前年，有自称是长江公司的人员联系被告，称楼盘已被他们买下，他们要推倒重建，想与被告协商解约的事项，被告当时即表示不接受现金赔偿，只想要回铺面，双方因此未能协商一致。二、起诉状中记载的不属实。1、被告已经足额缴清首付款132000元，开发商开具的收据可以证实；2、被告是通过贷款方式支付余款。在向银行交齐资料后的一个星期，银行就告知被告贷款已审批通过，准备放贷。但不巧的是，在准备放贷的时候，开发商就出事了，银行告知被告，开发商的老总携款出逃国外，银行将贷款冻结了。此后，被告也联系不上开发商，即便想支付余款，也联系不上人。因此，贷款未能发放应归责于开发商，而非被告。实际上，银行准备放贷时，开发商也是知情的，所以才去办理的商品房买卖合同登记备案。 经审理查明：2004年5月22日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定由两被告以328000元的价格向原告购买位于南宁市怡宾路1号（现金浦路3号）金湖商场第一层XXXX号房，用途为商用，建筑面积为15.23平方米。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人通过银行按揭贷款的方式支付房款，具体方式详见附件四。 合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同附件四约定，买受人在签署本合同时交纳首期款（占总房款的40%）132000元，余款占总房款的60%，由买受人向银行申请贷款；买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在接到银行或出卖人通知后五个工作日内到银行办理完所有的按揭手续；以上过程需在《商品房买卖合同》签订后一个月内完成，否则视为买受人违约，并按本合同第七条追究买受人的违约责任。合同签订后，原告与两被告办理了该合同的备案手续，并取得了南宁市房管部门颁发的《商品房买卖合同登记备案证明》。 上述合同签订当日，原告向两被告出具一份《收款收据》，载明：“今收到刘彤云、刘海云人民币132000元，金湖商场XXXX首付款。”之后，原告于2014年9月17日以两被告未付清余款为由向两被告发出《解除合同通知书》，要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》。两被告于次日收到该通知，并于2014年9月23日向原告作出《声明》，称原告发出的通知是非法及无效的。双方为此发生争议，且一直未能协商一致，原告遂于2016年2月19日向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，两被告则答辩如前。 本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 关于本案《商品房买卖合同》是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”由此可见，解除权为形成权，依照法律程序一经行使即可发生法律效力，无需对方当事人同意。《合同法》第九十六条规定相对方可以行使异议权，通过异议权可以消除、修正解除权的法律效力，实现双方当事人的权利制衡和利益均衡。《合同法》司法解释（二）第二十四条对相对方行使异议权的时间做了限制，即收到通知后3个月内行使，行使异议权的期限届满后，异议权人怠于行使异议权的，人民法院无权也无需对发出解除通知时是否具有正当事由裁判，合同无争议的解除。本案中，原告以两被告未付清购房余款为由，依据合同第七条约定行使约定解除权，于2014年9月17日向被告发出《解除合同通知书》，符合《合同法》第九十六条规定的行使解除权的方式，两被告于2014年9月18日收到该解除合同通知后，虽然对该通知存在异议，也向原告作出《声明》表示异议，但未在法定期限3个月内请求人民法院就解除合同通知的效力作出认定，根据前述《合同法》及相关司法解释的规定，原告的解除合同通知已经发生法律效力，双方签订的《商品房买卖合同》已于解除合同通知到达两被告时即2014年9月18日解除。至于两被告未能付清购房余款应否归责于被告，以及原告行使约定解除权是否有正当事由，因两被告未在规定的异议期内行使异议权，故无须在本案中审查。如两被告认为合同解除后给其造成损失的，可以另案向原告主张权利。 对于合同解除后的房款返还问题，因两被告未就此提出反诉，本院无法在本案中一并处理，两被告亦可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下： 确认原告广西金湖投资有限公司与被告刘彤云、刘海云于2004年5月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）已于2014年9月18日解除。 本案受理费6426元，由原告广西金湖投资有限公司负担257元，由被告刘彤云、刘海云负担6169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 代理审判员  易紫阳 人民陪审员  钟新燕 二〇一六年六月二十一日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。