济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第1091号 原告张凯毅，男，生于1986年12月28日，汉族，个体经营者，住山东省济南市历城区。 委托代理人高富国、张幸，均系北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告济南东方实业有限责任公司，住所地济南市历城区。 法定代表人杨国君，经理。 委托代理人刘栋梁，山东齐鲁律师事务所律师。 委托代理人韩晓龙，山东齐鲁律师事务所实习律师。 被告济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会，住所地济南市历城区。 法定代表人杨国君，主任。 委托代理人刘栋梁、韩军，均系山东齐鲁律师事务所律师。 原告张凯毅诉被告济南东方实业有限责任公司（以下简称济南东方实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用普通程序进行审理。审理中，经原告张凯毅申请，本院依法追加济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（以下简称祝甸居委会）为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告张凯毅及其委托代理人高富国、张幸，被告济南东方实业公司、被告祝甸居委会的共同委托的代理人刘栋梁到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告张凯毅诉称，2008年4月6日，被告济南东方实业公司（原济南东方集团有限责任公司）以济南东方商贸中心的名义与李德霞签订《房屋（场地）租赁合同》，李德霞租赁被告建的市场大棚从事批发经营，约定租赁期自2008年6月1日至2018年5月30日，年租金45000元。2010年6与6日，李德霞将租赁合同整体转让给原告张凯毅，原告张凯毅在此地址办理了个体工商户营业执照。原告张凯毅将租金交给济南东方集团有限责任公司，交至2013年6月。2013年4月11日、15日，被告张贴停业整顿紧急通知，强行让原告搬离，称达到标准后重新营业。原告搬离市场近两年时间，一直等待重返市场。2015年3月28日，原告突然发现门锁被撬，就打电话报警，后得知是被告祝甸居委会撬门后欲将商铺另行出租。经查，济南东方集团有限责任公司于2009年7月15日变更为被告济南东方实业公司，济南东方商贸中心未进行登记。因被告单方中止合同，其违约行为侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：被告济南东方实业公司支付违约金177000元（按合同约定的违约金每天100元计算4年11个月），并继续履行原合同。案件审理中，原告张凯毅称因涉案市场系被告祝甸居委会承建并委托被告济南东方实业公司经营管理，两被告之间系隐名委托关系，故变更诉讼请求为：判令被告祝甸居委会支付违约金177000元，被告济南东方实业公司依据其在委托合同中的违约程度承担相应的责任。审理中，原告张凯毅又称：如《房屋（场地）租赁合同》被认定无效，其要求两被告赔偿经济损失177000元。 被告济南东方实业公司辩称，1、原告张凯毅未按期缴纳租金，不再享有承租权。承租人自2013年4月11日至2015年3月期间，一直占有被告的房屋，并未将该房屋还给被告。在此期间，承租人未向出租人交纳租赁费，出租人多次催促未果。原告张凯毅在诉状中称“突然发现门锁被撬”也说明涉案房屋一直由其使用和经营。2015年3月3日，被告向业主下达了《告知书》，告知其在7日内向被告缴纳房租后可以继续承租该房屋，或者参加被告组织的房屋租赁竞拍。原告张凯毅对此未予以理会。该租赁房屋在竞拍当天已由他人租赁。被告于2015年3月12日向原告发出公告。因此可以认定原告张凯毅并无在被告处租赁房屋的意思，被告已经依法、依约解除了与原告的《房屋（场地）租赁合同》，被告的行为符合合同约定和法律规定。2、原告张凯毅请求的违约金数额过高。其请求的违约金数额远大于其损失，根据法律规定，应当予以降低。再者，原告张凯毅堵塞疏通通道、乱接乱拉电器线路等行为也是造成双方解除合同的原因，应减轻被告的责任。 被告祝甸居委会辩称，原告张凯毅系与济南东方实业公司签订的《房屋（场地）租赁合同》，根据合同的相对性原则，其无权向被告祝甸居委会主张权利。被告祝甸居委会已经将涉案房屋交与被告济南东方实业公司管理、经营，济南东方实业公司系依法成立的公司，原告张凯毅每次也是向济南东方实业公司缴纳租金，故请求法院依法驳回原告张凯毅的诉讼请求。 经审理本院认定，2008年4月6日，案外人李德霞（承租方）与被告济南东方实业公司开办的济南东方商贸中心（出租方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定李德霞承租济南市历城区祝舜路中段路北东中间小棚，租赁期10年，自2008年6月1日起至2018年5月30日，年租金45000元，每半年支付一次。该合同同时约定，出租人未按照合同约定交付房屋及设施供承租人使用，支付合同违约金每日100元；承租人未按照合同约定接受房屋或者终止履行房屋租赁合同的，支付违约金每日100元赔偿对方损失。合同签订后，李德霞与济南东方商贸中心均依约履行合同义务。2010年6月6日，李德霞与原告张凯毅签订《房屋转让合同》一份，约定将该东中间小棚转让给原告张凯毅使用至2018年5月30日止。其后，原告张凯毅开始在此进行小商品批发经营，办理了个体工商户营业执照，并交纳了房租等费用。原告张凯毅交纳房屋租金至2013年6月。 2013年3月6日，济南东方商贸中心收到济南市公安消防支队历城区大队的责令限期改正通知书，要求其于2013年4月6日前对下列事项予以改正：1、灭火器、消火栓未保持完好有效，2、疏散通道被占用，3、电器线路私拉乱接的问题。 2013年4月11日，济南东方商贸中心张贴紧急通知两份，内容为因市场存在严重安全隐患，凡在本市场经营的业户限七日内自行搬离市场，本市场将进行停业整顿，待市场达到上级政府及消防部门的相关检验标准后方可重新营业；自2013年4月13日起下午17点市场将停水、停电，上午8点送水、送电。 2013年4月15日，济南东方商贸中心张贴通知，要求业户接此通知后，十天内自行搬出市场，十天后，市场将24小时全面停水、停电。通知发出后，原告张凯毅等承租人陆续搬离了市场，但并未将租赁场地返还被告。 2015年3月，被告祝甸居委会将场地另外出租给案外人进行经营。2015年3月12日，被告祝甸居委会张贴公告，内容为现此库已由新承租人承租，请原承租人在7日内缴纳欠款，清空仓库，否则按无主物品处理，责任自负。后被告祝甸居委会对涉案大棚予以清场。 另查明，涉案济南市历城区祝舜路中段路北的土地归祝甸居委会所有，原济南东方集团有限责任公司系由祝甸居委会投资设立。被告祝甸居委会在济南市历城区祝舜路中段路北的土地上建设大棚、房屋委托原济南东方集团有限责任公司出租管理，上述大棚及房屋未取得建设工程规划许可证，也未向相关政府部门办理报批报建手续。济南东方商贸中心由原济南东方集团有限责任公司设立，相关权利义务由原济南东方集团有限责任公司承担。2009年7月15日原济南东方集团有限责任公司名称变更为被告济南东方实业公司。 上述事实有原告张凯毅提供的《房屋（场地）租赁合同》、租房押金、企业信息查询资料、加盖济南东方商贸中心印章的通知及紧急通知、被告祝甸居委会张贴的公告，被告济南东方实业公司提供的责令限期改正通知书及原被告的当庭陈述在案为凭。 庭审中，原告张凯毅称其于2013年4月下旬因市场停水停电无法经营而被迫搬离市场，于2013年12月底搬到济南市历城区西周东路1号进行经营，其在涉案场地正常经营期间每天利润在1000元左右，其停业损失、搬迁费、其他财产损失等合计40余万元，其在本案中只主张177000元。被告祝甸居委会、被告济南东方实业公司对原告所称损失不予认可，称因原告等承租人长期占用涉案房屋，致使被告无法在限期内继进行整改，被告只好将涉案大棚重新对外出租用于消防等级较低的仓库；因租赁物已另行出租，原租赁合同无法继续履行。 本院认为，李德霞与济南东方商贸中心签订租赁合同后，李德霞将合同权利义务一并转让给原告张凯毅。被告济南东方实业公司对此未提异议，且按时收取原告张凯毅的租金，视为认可该合同转让行为。因此，原告张凯毅与济南东方商贸中心之间成立租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，济南东方商贸中心系原济南东方集团有限责任公司开办，并未进行工商登记，非独立法人，原济南东方集团有限责任公司已更名为被告济南东方实业公司，因此相应的法律责任应由被告济南东方实业公司承担。被告济南东方实业公司受被告祝甸居委会的委托签订《房屋（场地）租赁合同》，原告张凯毅在被告济南东方实业公司披露委托人为被告祝甸居委会后选择被告祝甸居委会作为相对人主张权利，不违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效。本案中被告祝甸居委会建设的大棚、房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理相关报批报建手续，故涉案的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告祝甸居委会将未取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，对于租赁合同无效存在主要责任，原告张凯毅未尽到合理审慎注意义务，对于租赁合同无效存在次要责任。对于原告张凯毅的合理损失，被告祝甸居委会应按过错程度予以赔偿。因原告张凯毅未提供有效证据证实其经济损失情况，且原告张凯毅在双方纠纷发生后负有防止损失扩大的义务，本院参照双方合同约定的违约金计算方式，考虑原告张凯毅需进行搬迁、需另行租赁房屋、进行装修、恢复经营的实际情况、2013年4月后原告占用租赁场地一段时间及双方的过错程度，确定被告祝甸居委会赔偿原告张凯毅经济损失13000元。原告张凯毅已经选择被告祝甸居委会为相对人主张权利，其再向济南东方实业公司主张赔偿于法无据，本院不予支持。原告张凯毅要求继续履行合同，不符合法律规定，本院不予支持。因合同无效，两被告主张合同已依法解除不符合法律规定，本院不予采信。2013年4月下旬至2015年3月被告祝甸居委会清理租赁场地，虽原告张凯毅未交回租赁场地，但并未实际经营，且原告未能经营的过错主要在于被告，本院在考虑赔偿责任时对该场地占用情况也予以了考虑，故此期间的占用费原告张凯毅不必再行支付。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十八条、第一百一十九条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告张凯毅经济损失13000元。 二、驳回原告张凯毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3840元，由原告张凯毅负担1920元，被告济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会负担1920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 审 判 员  张本荣 人民陪审员  许成军 二〇一六年六月十二日 书 记 员  吕桂文