贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终109号上诉人（原审原告）：黄贵平，男，1982年8月27日生，汉族，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：罗时栋，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄世刚，男，1966年8月5日生，汉族，住贵州省普定县。上诉人黄贵平因与被上诉人黄世刚租赁合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初2788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄贵平上诉请求：1.请求依法撤销原判，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决存在事实认定错误。（一）原审判决认定上诉人向被上诉人支付租金不符合合同约定的行为违约，被上诉人并未违约显然属于认定事实错误。原审判决认定：“根据租赁合同约定，黄贵平应在第一个两年租期届满的2017年向黄世刚支付第二个两年即2017年至2019年的租金36000元，且黄贵平应在第二个两年租期届满的2019年向黄世刚支付第三个两年即2019年至2021年的租金36000元，而实际黄贵平于2015年1月向黄世刚支付2015年至2017年租金，于同年10月13日向黄世刚支付2018年租金，2018年向黄世刚支付2年的租金，黄贵平向黄世刚支付租金不符合合同约定，应认定黄贵平违约，黄世刚未违约，应由黄贵平承担违约的法律责任”显然属于事实认定错误。根据原审判决本案查明事实已载明：“2015年10月13日，黄贵平应黄世刚提前支付一年租金的要求将租金18000元支付给黄世刚”，该事实已认定系被上诉人先行上诉人要求提前支付租金，在暂且不评判被上诉人该行为是否违约的前提下，因上诉人业已认可履行，应当视为双方对租金支付方式的协商一致变更，后上诉人按约每两年支付一次租金并在2020年6月20日向被上诉人交付租金时被上诉人明确拒绝继续履行合同。故原审判决在查明事实系被上诉人要求上诉人变更约定提前支付租金，双方履约方式已经发生明显变更的前提下，仍然要求上诉人按照合同的约定支付租金并据此认定上诉人未按照合同约定支付租金属于违约行为显然系对于上诉人的过分苛责，亦是背离客观事实一味强调合同的刻板履行，忽视合同双方可变更合同履行方式的契约自由原则。此外，原审判决中查明事实与认定违约方存在重大矛盾，上诉人作为承租人已以提前支付租金或在期限届满前按时支付下一期租金的行为表明了自身严格遵循诚实信用原则，现仍被认定为先行违约，显然属于事实认定不清。（二）原审判决认定系因转租人于2020年6月自行搬走而未归责于被上诉人不愿继续履行合同导致上诉人权利受到侵害属于事实认定错误。本案中，上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》第五条已明确约定：“乙方在租赁期间内，因个人因素造成自己无法经营，乙方有权对此门面进行转租给他人经营或终止本合同，甲方不得以任何理由干涉。”上诉人作为承租人在租赁期限内即享有租赁物的合法使用权，且双方已明确约定上诉人可以转租，即使转租人自行搬离并不影响被上诉人在收到租金时上诉人对租赁物具有使用权，亦不能因此而推定上诉人存在终止或解除合同的意思表示。上诉人所提交的视频证据已明确记录了系上诉人在按约支付租金时，被上诉人拒绝收取并不愿继续履行合同，上诉人的合法权益受到了侵害，被上诉人对此应当承担赔偿责任。双方所签订的租赁合同真实有效，且系双方的真实意思表示，被上诉人应当在租赁期限内保证上诉人的租赁物使用权，否则即应当按照合同约定承担违约责任。二、原审判决存在法律适用错误。（一）原审判决基于认定上诉人先行违约而解除合同存在法律适用错误。原审判决基于认定上诉人先行违约的前提下适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”显然属于适用法律错误。如前所述，本案系基于上诉人与被上诉人履约方式发生变更的前提下，被上诉人明确表示不履行，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”作为裁判依据，被上诉人在租期未届满前即明确表示不再履行，应当为此承担违约责任。（三）原审判决未对上诉人存在装修损失进行认定属于法律适用错误。原审中被上诉人对于上诉人已对案涉房屋进行了装修予以认可，且上诉人业已提供相应证据证实因装修支付了相应对价，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，在租赁期限尚未届满前，因被上诉人违约而导致上诉人产生装修损失的事实是客观存在的，原审判决在忽视该损失的前提下未适用相关法律进行裁判显然属于法律适用错误。综上所述，一审法院存在认定事实错误、适用法律错误等诸多问题，依法应当改判或发回重审。黄世刚二审期间未答辩。黄贵平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄贵平、黄世刚签订的“租赁合同”；2.判令黄世刚支付违约金50万元；3.本案诉讼费由黄世刚承担。黄世刚一审辩称：黄世刚与黄贵平签订租赁合同后即将租赁物商铺交给黄贵平管理使用，黄贵平在商铺内做蛋糕，经营一年后将租赁物转租给他人使用，转租人使用商铺到2020年6月时因受新冠疫情影响自动搬走，转租人搬走后黄贵平没有向黄世刚交纳约定的租金构成违约，在黄贵平管理使用商铺的5年期间，黄世刚未涨租金，也未收回租赁物，也没有妨碍黄贵平及转租人对租赁物的正常使用，黄世刚没有违约，造成租赁合同不能履行系黄贵平不支付租金的违约行为所致，故黄贵平诉请解除双方的租赁合同，黄世刚支付违约金50万元于法无据，不应支持。租赁合同中仅约定黄世刚违约承担违约金50万元，没有对黄贵平违约应承担的违约责任进行约定明显属显失公平，黄贵平不交租金行为致合同不能履行已经违约，黄贵平应向黄世刚支付违约金。黄贵平承租黄世刚的商铺五年，但黄贵平仅在商铺内经营一年，其余四年均转租他人经营，且黄贵平仅对商铺进行简单装修，没有精装修，故黄贵平诉称年经营净利润7万元及精装修商铺花费20万元均与事实不符，即使黄贵平精装修商铺，依照租赁合同相关的司法解释，装修物也应归属黄世刚所有。综上，请求法庭查明事实，依法解除双方签订的“租赁合同”，驳回黄贵平的诉讼请求。一审判决认定的事实：黄贵平欲租赁黄世刚的位于普定县门面作经营使用，黄贵平于2015年1月18日向黄世刚交纳两年的租金36000元。双方于2015年5月20日签订租赁合同，合同主要约定：一、黄世刚自愿将其位于普定县门面（包括一楼卫生间在内，约90平方米左右）出租给黄贵平使用；二、租赁期限为十年（即自2015年6月1日起至2025年6月30日终止）；三、年租金18000元；四、付款方式：黄贵平一次性付黄世刚两年的租金，两年后为二年一付（即在每两年房租到期后续付下两年租金）；五、黄贵平在租赁期间，因个人因素造成自己无法经营，有权对此门面进行转租给他人经营或终止本合同，黄世刚不得以任何理由干涉）；六、黄贵平在租赁期间，黄世刚不得以任何理由对此商铺进行涨租金，收回或转租他人，黄世刚违约必须赔偿黄贵平一切经济损失共计50万元；七、以上条款黄贵平、黄世刚均审阅无误，望双方共同遵守。合同签订后黄世刚将租赁物交给黄贵平使用。2015年10月13日，黄贵平应黄世刚提前支付一年租金的要求将2017年至2018年的租金18000元支付给黄世刚。2018年6月20日，黄贵平向黄世刚交纳2018年6月30日至2020年6月30日的租金36000元。2020年6月20日，黄贵平委托他人向黄世刚交纳2020年7月1日至2022年6月30日的租金时黄世刚拒绝收取。现租赁物由黄世刚管理使用。同时查明：黄贵平于2015年对黄世刚交付的门面进行装修后在门面内经营蛋糕，约一年后将门面转租他人使用，转租人使用门面至2020年6月即自行搬走。黄贵平庭审中陈述对门面进行装修支出13万元、经营门面年净利润7万元，未提交相应证据。一审法院认为：黄贵平与黄世刚签订由黄贵平承租黄世刚的位于普定县门面作经营使用的租赁合同书系双方真实意思表示，属合法有效合同，对双方具有约束力，黄世刚按照合同约定门面交给黄贵平使用，根据双方的租赁合同对黄贵平一次性付黄世刚两年的租金36000元，两年后为二年一付，即在每两年房租到期后续付下两年租金进行约定，根据该约定，从合同约定的租期于2015年6月1日起计算，黄贵平应在第一个两年租期届满的2017年向黄世刚支付第二个两年即2017年至2019年的租金36000元，且黄贵平应在第二个两年租期届满的2019年向黄世刚支付第三个两年即2019年至2021年的租金36000元，而实际黄贵平于2015年1月向黄世刚支付2015年至2017年租金，于同年10月13日向黄世刚支付2018年租金，2018年向黄世刚支付2年的租金，黄贵平向黄世刚支付租金不符合合同约定，应认定黄贵平违约，黄世刚未违约，应由黄贵平承担违约的法律责任，故黄贵平请黄世刚违约并承担违约损失的理由不成立，不予支持。本案因黄贵平违约致合同不能履行，黄世刚亦要求解除合同，故依法解除黄贵平、黄世刚签订的租赁合同，故对黄贵平诉请解除合同的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除黄贵平与黄世刚签订的租赁合同。2.驳回黄贵平的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由黄贵平承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，黄贵平、黄世刚并未在租赁合同中约定房租的具体交纳时间。黄贵平上一次交纳的租金是自2018年6月30日-2020年6月30日的租金，黄贵平只要在2020年7月1日前交纳下一期的租金，就不构成违约。一审已经查明黄贵平于2020年6月20日向黄世刚缴纳2020年7月1日-2022年6月30日的租金时，黄世刚拒绝收取，可认定黄世刚客观上存在妨碍合同履行的事由，且黄贵平也不存在合同约定的违约事由，故违约责任应在黄世刚一方，一审法院认定违约责任在于黄贵平一方不当，本院予以纠正。黄世刚拒收租金致使合同不能履行构成违约，租赁物现由黄世刚管理使用，双方签订的租赁合同已经解除。黄贵平主张黄世刚应向其支付合同约定的50万元违约金，因黄贵平主张的装修损失、经营期间的净利润均不能举证证实，不能认定黄贵平损失的具体数额，应不予支持。综上所述,黄贵平的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由黄贵平负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 董伟才二〇二一年四月二日法官助理赵强强书记员 陈秋君