山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3205号上诉人（原审原告）：山东鲁泉停车场管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：张凯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐贤，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵淑朋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：石岳峰，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦玥，山东国曜律师事务所律师。上诉人山东鲁泉停车场管理有限公司（以下简称鲁泉停车场）因与被上诉人福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初15185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。鲁泉停车场上诉请求：1.撤销一审判决，改判南方物业公司向鲁泉停车场支付租赁合同停车场道理硬化施工费用650,000元，并返还保证金70,000元及承担鲁泉停车场为实现债权所支出的律师代理费20,000元；2.判令南方物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于停车场路面硬化工程施工费用的形成事实。南方物业公司作为出租人，经与鲁泉停车场协商，对名士豪庭别墅区南边空置地的路面硬化进行施工，以达到停车场使用条件。2017年4月17日，鲁泉停车场经南方物业公司同意后才实施的该改善行为，且南方物业公司对该租赁场地收取鲁泉停车场的租金。在双方人合同终止后，该停车场仍然处于运营状态，南方物业公司在合同期限内至今一直享有由鲁泉停车场的改善行为而增加的租赁物价值的利益，南方物业公司应向鲁泉停车场支付租赁物改善的合理费用。一审判决主观认定路面硬化存在消耗已不具有相应价值，无任何法律和事实依据。在一审法庭调查过程中，经双方质证，已确认鲁泉停车场改善施工的行为以及南方物业公司因此收取租金的事实，作为鲁泉停车场已尽到举证责任，且，该改善行为并非未经南方物业公司同意。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，适用法律错误。二、关于返还保证金的问题。案涉合同约定如乙方逾期15天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方所交纳的保证金甲方不予退还，该条款应界定为：如有逾期支付15日的情形，甲方行使合同解除权时，保证金不予退还的条件才成就。一审判决中所引用的合同依据，将“甲方有权解除合同”刻意回避，并以此为据作出判决，存在明显错误。三、关于实现债权律师费的问题。南方物业公司在合同终止后未及时退还鲁泉停车场保证金，属于违约，根据双方合同约定，鲁泉停车场有权向南方物业公司主张因诉讼发生的合理律师费。南方物业公司辩称，一、鲁泉停车场主张由南方物业公司承担案涉停车场路面硬化工程施工费没有任何事实依据及法律依据。1、鲁泉停车场所述与事实不符，鲁泉停车场从未与南方物业公司协商对案涉场地进行路面硬化施工，其也未同意对案涉场地进行改善。根据《中华人民共和国民法典》第715条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；另参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，南方物业公司并未同意鲁泉停车场对涉案停车场进行投资改善，鲁泉停车场也未提供任何证据证明南方物业公司同意鲁泉停车场对停车场进行改造施工，因此鲁泉停车场即使存在投入行为，也系为了自身盈利需要所投入的费用，应由其自行承担，与南方物业公司无关。2、鲁泉停车场主张涉案停车场硬化投入650000元无任何事实依据。经南方物业公司了解得知，停车场路面硬化工程并非鲁泉停车场施工，而是由案外第三人出资施工硬化，且鲁泉停车场始终未向法庭出示出资650000元的打款凭证，因此，鲁泉停车场主张硬化投入650000元于法无据。另外该场地已使用多年，鲁泉停车场按照重置价格向南方物业公司主张投入无任何法律依据。二、鲁泉停车场无权主张返还70000元保证金。1、首先根据本案双方2019年8月13日签订的关于名士南路及二区东街商业街、别墅区南空地的两份《停车场租赁经营合同》第八条第（二）项均约定：乙方有按期向甲方缴纳租赁费用（包括租金、保证金、电费等）的责任，乙方逾期支付的，每逾期一日，甲方有权按乙方逾期金额百分之一的标准向乙方计收违约金，逾期15天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的保证金甲方不予退还，乙方并应按照本合同租金标准的30%向甲方支付违约金。本案中，根据双方提供的证据可以看出，鲁泉停车场在最后一期合同期内逾期缴纳租金总计88天，根据上述合同约定，鲁泉停车场所缴纳的保证金不予退还。另外，根据合同约定计算，鲁泉停车场逾期缴纳租金共产生违约金66750元，鲁泉停车场欠缴电费4275元，自合同届满之日至2021年4月1日违约金10424元，合计共计77174元，理应在鲁泉停车场缴纳的保证金中予以扣除。2、合同届满后，鲁泉停车场仍占用涉案停车场不予交还南方物业公司，其中占用别墅区停车场阻碍新承租人进场，直至2020年8月12日南方物业公司报案后鲁泉停车场才将现场人员撤离；占用商业街停车场收取停车费直至2020年8月23日才撤离。根据上述情况，按照合同租金标准计算，分别共产生场地占有使用费3667元及12139元应在鲁泉停车场所缴纳的保证金中予以扣除。鉴于鲁泉停车场存在上述诸多违约行为，根据合同约定及法律规定，鲁泉停车场无权再要求南方物业公司退还保证金。三、鲁泉停车场无权要求南方物业公司承担本案律师代理费。根据双方签订的《停车场租赁经营合同》第13条约定，律师费由违约方承担。本案中，南方物业公司依照合同约定已向鲁泉停车场交付了涉案停车场以及履行了全部合同义务，并无违约行为，因此，鲁泉停车场无权要求南方物业公司承担其支付的律师代理费。综上，鲁泉停车场的上诉理由无任何事实依据及法律依据，一审判决认定事实清楚，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。鲁泉停车场向一审法院起诉请求：1.判令南方物业公司支付停车场投入费共计901,463元；2.判令南方物业公司返还已交纳的保证金70,000元；3.判令南方物业公司承担为实现债权所支出的律师代理费20,000元；4.判令南方物业公司承担本案案件受理费6857元、诉讼保全费5000元等全部诉讼费用。一审法院认定事实：鲁泉停车场（乙方）与南方物业公司（甲方）签订停车场租赁经营合同，约定乙方租赁甲方位于济南市历下区名士豪庭名士南路停车场（74个车位）进行停车收费经营管理，租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止，每年租金为10万元按季度支付，每季度首月5号前支付当季租赁费。租赁期内如乙方不按时缴纳租金，出现逾期5日以上，则按需缴纳租金金额的每日百分之一支付违约金。合同签订后，乙方需向甲方支付保证金5万元。后双方就济南市名士豪庭名士南路及二区东商业街停车场（170个车位）签订两份停车场租赁经营合同，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，每年租金18万元，每季度首月5号前支付当季租赁费。租赁期内如乙方不按时缴纳租金，出现逾期5日以上，则按需缴纳租金金额的每日百分之一支付违约金。2019年8月13日，双方续签合同，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，签订合同之日支付2019年8月1日至2019年10月31日的租金47,500元，2019年11月1日前支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金47,500元，2020年2月1日前支付2020年2月1日至2020年4月30日租金47,500元，2020年5月1日前支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金47,500元。合同签订时乙方需向甲方支付保证金5万元。乙方有按期向甲方缴纳租赁费用（包括租金、保证金、电费等）的责任，乙方逾期15天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方所交纳的保证金甲方不予退还，乙方并应按照本合同租金标准的30%向甲方支付违约金。2019年8月13日，双方就济南市名士豪庭别墅区南空地停车场（34个车位）签订停车场租赁经营合同，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，租赁期限内租金共计11万元，签订合同之日支付2019年8月1日至2019年10月31日的租金27,500元，2019年11月1日前支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金27,500元，2020年2月1日前支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金27,500元，2020年5月1日前支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金27,500元。合同签订时乙方需向甲方支付保证金2万元。乙方有按期向甲方缴纳租赁费用（包括租金、保证金、电费等）的责任，乙方逾期15天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方所交纳的保证金甲方不予退还，乙方并应按照本合同租金标准的30%向甲方支付违约金。另查明，鲁泉停车场2017年7月14日支付南方物业公司保证金5万元，2019年3月15日支付保证金2万元。鲁泉停车场2018年1月16日支付南方物业公司租金170,833.3元，4月13日支付租金102,500元，6月14日支付租金56,666.7元，8月16日支付租金45,000元，2019年1月15日支付租金45,000元，2月22日支付租金45,000元、50,000元，3月15日支付租金50,000元，4月28日支付租金45,000元，6月27日支付租金25,000元，8月23日支付租金27,500元、47,500元，11月26日支付租金75,000元，2020年3月17日支付租金27,500元、47,500元，5月19日支付47,500元、27,500元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，鲁泉停车场主张南方物业公司支付停车场投入费共计901,463元，并提交路面硬化施工合同及收据、道闸监控设备安装合同及收据予以佐证，南方物业公司辩称路面硬化非鲁泉停车场施工，而是由案外第三人出资施工硬化，鲁泉停车场投资的其他设备已使用数年且均已老旧，无论是南方物业公司还是目前的承租人均未使用。一审法院认为，无论路面硬化是否为鲁泉停车场施工，路面硬化在多年使用中存在消耗，鲁泉停车场业已经营多年，其主张南方物业公司支付相关费用于法无据，一审法院不予支持。对于鲁泉停车场主张的道闸设备，系鲁泉停车场为其更好的经营管理所安装，南方物业公司提交视频及照片证实鲁泉停车场安装的相关设备现在均未使用，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，现南方物业公司并未使用鲁泉停车场安装的设备，鲁泉停车场可自行拆除，对其主张南方物业公司支付设备费用，一审法院不予支持。鲁泉停车场主张南方物业公司返还保证金7万元，并提交支付凭证予以佐证，一审法院认为，双方提交的租赁合同明确约定租赁期内乙方缴纳租赁费用（包括租金、保证金、电费等）逾期15日以上的，保证金不予退还，南方物业公司辩称鲁泉停车场欠缴电费，且租金逾期15日支付，鲁泉停车场未能举证证实其已全部缴纳电费，且根据鲁泉停车场提交的支付凭证，其存在逾期缴纳租金15日以上情形，因此对鲁泉停车场返还保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。鲁泉停车场主张律师费2万元，并提交委托代理合同及发票予以佐证，一审法院认为，双方租赁合同明确约定就合同内容发生争议，由此发生的律师费、公告等送达费、保全保险担保费、差旅费等实现债权的费用由违约方承担，鲁泉停车场未能举证证实南方物业公司存在违约行为，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回山东鲁泉停车场管理有限公司的诉讼请求。案件受理费13,714元，减半收取6857元，保全费5000元，由山东鲁泉停车场管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于路面硬化问题，鲁泉停车场、南方物业公司在履行停车场租赁经营合同过程中，无论路面硬化是否为鲁泉停车场施工，是否经过南方物业公司允许，路面硬化客观上是为鲁泉停车场更为有效地使用案涉场地，且鲁泉停车场业已经营多年多年，在使用中存在一定消耗。在双方合同到期后，鲁泉停车场其主张南方物业公司支付路面硬化相关费用没有法律依据，一审法院不予支持，并无不当。关于鲁泉停车场主张返还保证金问题，双方签订的租赁合同明确约定，租赁期内鲁泉停车场缴纳租赁费用（包括租金、保证金、电费等）逾期15日以上的，保证金不予退还，根据本案证据，鲁泉停车场未能举证证实其已全部缴纳电费，且根据鲁泉停车场提交的支付凭证，其存在逾期缴纳租金15日以上情形，故，鲁泉停车场返还保证金无事实和法律依据。另外，双方租赁合同明确约定就合同内容发生争议，由此发生的律师费、公告等送达费、保全保险担保费、差旅费等实现债权的费用由违约方承担，但鲁泉停车场未能举证证实南方物业公司存在违约行为，鲁泉停车场主张南方物业公司支付律师费2万元，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，鲁泉停车场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13714元，由上诉人山东鲁泉停车场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年四月八日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏