北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7024号上诉人(原审被告)何达，男，1979年11月23日出生。被上诉人(原审原告)北京建工物业服务有限公司。法定代表人苏大勇，董事长。委托代理人李雪萌,男,1980年3月16日出生。委托代理人陈宏芳，女，1954年9月19日出生。上诉人何达与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官李冉、法官石煜参加的合议庭对本案进行审理。本院于2016年6月20日公开开庭审理了本案，上诉人何达，被上诉人建工物业公司的委托代理人陈宏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建工物业公司在一审中起诉称：建工物业公司现为百子湾小区的物业管理方，为何达提供物业管理服务，而何达拖欠建工物业公司的物业费共计8476.26元，建工物业公司多次催讨未果。何达拖欠物业管理费的行为损害了建工物业公司和其他按时交纳物业管理费的业主的合法权益。故诉至一审法院，要求：1.何达支付拖欠建工物业公司的2007年11月26日至2015年11月25日期间的物业管理费8476.26元；2.何达支付逾期付款违约金500元。何达在一审中答辩称：不同意建工物业公司的诉讼请求。前期物业服务合同并未考虑到经济适用房中人流量的特点，将电梯设为双梯运行，增加了运营负担和业主负担，违反业主利益的合同应该是无效的。物业服务协议中的《业主手册》等证据并未提交，存在藐视法庭的情形。前期物业服务没有附件、没有内容，建工物业公司丧失了物业服务的主体资格。建工物业公司收取了第一年度的物业费后未开展物业服务，应该丧失物业服务资格。2007年11月16日到2013年11月28日期间的物业费已经超过诉讼时效，滞纳金无从谈起。与建工物业公司签订的前期物业服务合同已经到期，也没有续签，建工物业公司不具备提供物业服务的条件。建工物业公司提供的物业服务质量与合同约定差距较大。一审法院审理查明：建工物业公司原名称为北京合佳物业管理有限责任公司，2008年9月27日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更为现名称。2004年4月16日，北京建工集团有限责任公司将其开发建设的×院住宅小区的物业委托建工物业公司进行管理，双方并签订《物业管理委托合同》，委托期限自2006年5月1日至2009年5月1日。合同到期后，双方于2009年4月28日签订《北京市前期物业服务合同》，约定服务期限自2009年5月2日至2012年5月1日。物业服务费用选择包干制方式，105号楼为1.503元／月／平方米，依据为京发改［2005］2662号文件。合同到期后，由建工物业公司实际为该小区提供物业服务。何达为该小区105号楼3单元801室业主，房屋建筑面积为62.26平方米。2006年11月10日，建工物业公司作为乙方与作为甲方的何达签订《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》一份。协议约定：甲方同意接受乙方提供的前期物业管理与服务，本协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。经协商物业管理收费执行京发改［2005］2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。第一年收费及服务标准仍按甲方购房时标准执行。根据上述标准,建工物业公司收取的物业收费明细为：物业管理费0.55元／平方米・月，水泵运行维护费0.10元／平方米・月，电梯运行维护费0.66元／平方米・月，消防设施设备日常运行维护费0.10元／平方米・月，安全防范设施设备日常运行维护费0.04元／平方米・月。依据京国土房管房字［2003］1099号文，电梯检测费为0.02元／平方米・月。依据京价收字［2003］399号文，避雷检测费为0.03元／平方米・月。依据京价（收）字［1999］第253号文，生活垃圾清运费30元／户／年。现何达未交纳2007年11月26日至2015年11月25日期间的物业费8476.25元，其中2010年11月26日之后的物业费按照1.303元／平方米／月标准计算。庭审中，何达提供照片资料，欲证明建工物业公司存在物业管理不到位的情况。建工物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。一审法院判决认定：建工物业公司与何达签订的《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。建工物业公司作为北京市朝阳区×院住宅小区的物业管理公司，向何达提供了物业管理服务，何达理应向建工物业公司支付相应的物业管理费，现建工物业公司要求何达支付物业管理费之请求，合法有据，一审法院予以支持，具体金额，一审法院依据建工物业公司主张的欠费期间和相应标准予以核算。对于建工物业公司要求何达支付违约金之请求，因双方未作约定，故一审法院不予支持。需指出的是，建工物业公司作为物业管理单位，在履行其职责时，还应当进一步加强责任，对于业主提出的物业方面的问题及时予以解决，争取获得业主的支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、何达于判决生效后7日内给付北京建工物业服务有限公司2007年11月26日至2015年11月25日期间的物业管理费8476.25元；二、驳回北京建工物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。何达不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决书核定建工物业公司提交的物业费数据有误；二、一审判决书认定建工物业公司为小区提供实际物业服务与事实不符，建工物业公司无服务资格；三、一审判决书引用法律不清，建工物业公司主张的自2007年11月26日至2013年10月28日应交物业费已超过诉讼时效；四、一审判决书对建工物业公司隶属于北京建工集团有限责任公司，所签署的前期物业合同侵害业主作为第三方的合法权益的内容没有判定；五、一审判决书对判决金额完全依照建工物业公司的主张，对何达提出的其服务质量与合同标准差距大的观点丝毫不予采信，并在建工物业公司有过失的情况下让何达承担诉讼费的做法有失公正。综上，何达的上诉请求是：撤销（2015）朝民初字第56834号民事判决书或将本案发回重审。何达向本院提交新的证据：证据1，照片光盘一张，证明小区管理漏洞；证据2，发票一张，证明已交纳07.11至12.11的生活垃圾费。建工物业公司服从一审法院判决。其针对何达的上诉理由答辩称：不同意何达的上诉请求，何达所言不符合事实。本院经审查认为，何达提交的证据1，与本案亦缺乏紧密关联性，证明目的亦难以达到，证据2的真实性本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有各方当事人提交的《北京市前期物业服务合同》、《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》、照片、光盘、收据及双方当事人在一、二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：本院争议焦点：1.北京建工集团有限责任公司和合佳物业（改名后为建工物业公司）签订的协议是否侵害作为第三方的业主2.建工物业公司是否有服务资格，双方是否存在物业服务合同关系3.是否超过诉讼时效4.数额是否计算错误。关于第一点，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。北京建工集团有限责任公司作为建设单位与建工物业公司签订前期物业服务合同对业主具有约束力。关于第二点，建工物业公司的经营范围内包含物业管理，可以从事物业服务活动，建工物业公司与何达签订的物业服务协议是双方当事人真实意思表示，应当认定协议合法有效。该合同到期后，建工物业公司继续提供物业服务合同，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。建工物业公司作为北京市朝阳区×院住宅小区的物业管理公司，向何达提供了物业管理服务，何达理应向建工物业公司支付相应的物业管理费，现建工物业公司要求何达支付物业管理费之请求，合法有据。关于何达并无充足证据予以佐证其提出的建工物业公司提供的服务质量与合同标准差距大，故本院难以采信。关于第三点，建工物业公司提交了催缴函，结合物业服务的连续性及公共服务的性质，在物业服务单位没有明显怠于主张权利的情况下,应当认定建工物业公司对拖欠的物业费进行了催缴，按照诉讼时效相关法律规定以及物业费诉讼时效不宜过于严苛的意见。故何达提出的诉讼时效抗辩于法无据，不能成立。关于第四点，建工物业公司要求何达交纳07.11至15.11的物业费，一审全部予以支持。合同中约定物业费其他项目包含生活垃圾清运费每年30元。关于生活垃圾清运费事实一审法院未予审理。二审审理中查明何达已交纳了07.11至12.11的生活垃圾费，故应当扣除。综上所述，一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56834号民事判决；二、何达于判决生效之日起十日内支付北京建工物业服务有限公司八千三百二十六元二角五分；三、驳回何达的其他上诉请求。一审案件受理费50元，由何达负担（北京建工物业服务有限公司已预交，何达于本判决生效之日起七日内给付北京建工物业服务有限公司）。二审案件受理费50元，由何达负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张丽新代理审判员  李 冉代理审判员  石 煜二〇一六年六月二十九日书 记 员  刘 慧书 记 员  刘 衍