成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初15230号 原告：唐孝金，男，汉族，1968年11月24日出生，住四川省都江堰市。 被告：王莉娟，女，汉族，1981年2月24日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师，特别授权。 原告唐孝金与被告王莉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐孝金，被告王莉娟的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐孝金本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款280000元，，装修损失80000元（部分），支付违约金170640元（含房款利息），合计530640元。2、解除原告和被告之间的预约合同；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年3月22日，原告唐孝金与被告王莉娟签订《预约合同》，被告王莉娟将其2014年7月1日从成都成华蓝光房地产开发有限公司购买的房产（位于成都市成华区青龙街道办事处新山社区一、二组地块“蓝光.ＣＯＣＯ国际Ａ区××幢××单元××层××号），约定以568800元的不变价向原告出售，被告承诺：在领取上述房屋产权证的30个工作日内将房屋过户至原告或原告指定的人名下；在2018年1月1日之前办理完毕提前结清银行贷款，注销上述房屋抵押登记手续；被告承诺在接到开发商办理所有权手续通知的十个工作日内办理上述房屋的所有权手续……被告若违反上述承诺则按交易价格568800元的30%向原告支付赔偿金。 该《预约合同》于2017年3月22日己经成都市蜀都公证处公证。 原告按合同约定已向被告支付购房款280000元，被告于2017年3月23日将上述房屋交付给原告，原告立即对房屋进行了装修并入住。被告并未按合同约定履行“在2018年1月1日之前办理完毕提前结清银行贷款，注销上述房屋抵押登记手续”义务，也不履行“在接到开发商办理所有权手续通知的十个工作日内办理上述房屋的所有权手续”义务。2020年4月26日，成都市成华区人民法院作出（2019）川0108民初4355号判决书，判决“解除原告成都成华蓝光房地产开发有限公司与被告王莉娟于2014年7月1日签订的商品房买卖合同及蓝光ＣＯＣＯ国际商品房买卖合同Ａ区4栋（附件）...被告王莉娟于本判决生效之日起30日内向原告成都成华蓝光房地产开发有限公司交还位于成都市成华区××街××号××栋××单元××楼××号房屋...”至此，该判决书已经生效，唐孝金要求王莉娟继续履行交房义务已经不具备条件。为了维护原告的合法权益，根据合同法等相关法律法规的规定，请求人民法院依法判令被告退还原告购房款280000元，赔偿装修损失80000元（部分），支付违约金170640元（含房款利息），合计530640元，并承担本案诉讼费、保全费。 被告王莉娟辩称，首先，双方之间的买卖合同并未解除，不存在被告向原告返还购房款及支付违约金的情况。况且，该房屋现在实际是原告在居住，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，本院于2020年4月26日作出（2019）川0108民初4355号民事判决，现该判决已经发生法律效力。该判决查明如下事实：2014年7月1日，成华蓝光公司（出卖人）与王莉娟（买受人）签订《商品房买卖合同》、《蓝光·ＣＯＣＯ国际商品房买卖合同Ａ区4栋（附件）》（以下简称《附件》），约定出卖人将位于成华区青龙街道办事处新山社区一、二组地块建设的蓝光·ＣＯＣＯ国际Ａ区××幢××单元××层××号房屋以621254元的价格出售给买受人；买受人首付款共计187254元分二期支付完毕，签订合同当日付款50000元，第二笔首付款137254元于2014年7月30日前付清，余款434000元以叁拾年按揭方式付清；若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金，若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金；出卖人应当在2016年12月15日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕；附件九即《补充协议》第十三条约定，按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起十日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续，在买受人已接房的情况下，将该商品房的占有转移与出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。2014年9月19日，该《房屋买卖合同》完成了网签备案手续，网签备案号为2085226。2014年11月24日，双方就案涉房屋办理了预购商品房预告登记手续（成房预中心城区字第0××5号），王莉娟为预告登记权利人。2014年9月28日，王莉娟（甲方、借款人）与交行四川分行（乙方、贷款人）、成华蓝光公司（丙方、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定王莉娟向交行四川分行贷款434000元用于购买案涉房屋，贷款期限30年，利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮22%，等额本息还款，还款日为每月的1日，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；成华蓝光公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日之日起两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利、交行四川分行实现债权的费用，王莉娟取得案涉房屋的权利证明，且交行四川分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，成华蓝光公司的保证责任解除。成华蓝光公司与王莉娟确认，成华蓝光公司于2017年3月24日将案涉房屋交付给王莉娟，成华蓝光公司并向王莉娟出具《收据》，载明收到案涉房屋国土费、登记费、契税、印花费、维修资金共计8315.47元。其后，因王莉娟未按期归还银行按揭贷款，交行四川分行于2018年11月22日向成华蓝光公司作出《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》，载明王莉娟自2018年4月1日起开始连续逾期，截至到2018年11月12日，贷款逾期本息共计443422.57元（利息计收按合同约定的还款方式产生的利息金额为准）未按期偿还，要求成华蓝光公司代为如数偿还以上全部款项。2019年12月9日，交行四川分行出具《还款证明》，载明成华蓝光公司于2019年1月3日代为清偿了王莉娟所欠的全部贷款本息437481.65元。王莉娟认可其自2016年9月开始存在逾期还款，2018年4月起未再归还贷款，案涉贷款于2019年1月由成华蓝光支行代偿。另查明，2017年3月22日，唐孝金（乙方）与王莉娟（甲方）就前述案涉房屋买卖事宜签订《预约合同》，约定王莉娟承诺将案涉房屋只向唐孝金出售，在领取房屋产权证的三十个工作日内将上述房屋过户至唐孝金或唐孝金指定的人名下；房产售价为568800元，该价格系双方真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价值的变化影响；王莉娟承诺在2018年1月1日之前办理完毕提前结清银行贷款、注销房屋抵押登记等相关手续，在接到开发商或相关单位、部门关于办理案涉房屋所有权手续通知的十个工作日内办理案涉房屋的所有权手续，在领取案涉房屋的房屋所有权证的三十个工作日内，无条件协助唐孝金办理该房屋产权过户手续；王莉娟若违反上述承诺，则按房屋交易价格总款的30%向唐孝金支付合同赔偿金；购房款由唐孝金分三次支付给王莉娟，本合同签订前已支付购房定金30000元，本合同签订后，该定金转化为购房款，本合同签订之日支付第二笔购房款250000元，房屋过户至唐孝金或指定的人名下当日（双方向房管部门递件成功之日），支付第三笔购房款288800元；王莉娟于2017年3月23日向唐孝金移交上述房屋。同日，双方为前述《预约合同》办理了相应的公证手续。同日，唐孝金通过案外人蒲群华向王莉娟转账支付购房款250000元。王莉娟确认案涉房屋已于2017年3月24日交付给唐孝金。四川嘉宝资产管理集团有限公司成都分公司ＣＯＣＯ国际物业服务中心于2018年6月4日出具《入住证明》，载明唐孝金已于2017年11月1日交房入住。2018年11月28日，唐孝金向成华蓝光公司定购了蓝光·ＣＯＣＯ国际Ａ区-2层326号车位。2017年9月30日，唐孝金向王莉娟出具《收据》，载明：“今收到王莉娟交来1000元退房定金（在2017年10月20日前退还所有房屋款含装修、违约金后）退还，过了上述时间段，此房不退房了。”唐孝金确认在退还购房款的前提下，其在2017年9月30日后同意王莉娟将案涉房屋重新另行出售。后徐静分别于2017年9月22日、2018年1月15日通过其银行账户向王莉娟转账150000元、49900元，共计199900元。王莉娟主张该款项系其在唐孝金同意的情况下将案涉房屋转卖给徐静，并收取徐静支付的购房款200000元，但王莉娟未提交相应的房屋买卖合同。唐孝金主张因王莉娟未在约定期限内退还相应款项，《收据》上约定的条件未成就，双方之间的《预约合同》并未解除，继续有效。王莉娟认可未在2017年10月20日将相应款项退还给唐孝金，并确认未向徐静交付案涉房屋。王莉娟及唐孝金确认案涉房屋仍然由唐孝金在居住使用。依据2020年3月5日的网签合同信息查询记录，案涉房屋地址为成都市成华区××街××号××栋××单元××楼××号，出卖人为成华蓝光公司，买受人为王莉娟，本院及成都市锦江区人民法院先后对该房屋进行预查封。审理中，成华蓝光公司、王莉娟、唐孝金均确认案涉房屋尚未办理分户产权。该判决本院认为记载：本院认为，成华蓝光公司与王莉娟签订的《商品房买卖合同》及《附件》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《商品房买卖合同》及《附件》约定若因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，并从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。依据成华蓝光公司提交的《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》及相应《还款证明》，其已应交行四川分行的要求于2019年1月3日代王莉娟清偿了所欠的全部贷款本息437481.65元，现成华蓝光公司主张解除双方之间的《商品房买卖合同》及《附件》，并要求王莉娟归还代垫款项437481.65元以及支付违约金62125.4元，符合双方约定，本院依法予以支持。就前述代垫款项437481.65元及违约金62125.4元，依据该《商品房买卖合同》及《附件》的约定，成华蓝光公司有权从王莉娟已付的购房款621254元中予以扣除，扣除后成华蓝光公司还应支付王莉娟121646.95元。针对王莉娟辩称其不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。《商品房买卖合同》及《附件》解除后，王莉娟应配合成华蓝光公司办理案涉房屋相应的预告登记及商品房买卖合同网签备案的注销手续，并按约将案涉房屋交还给成华蓝光公司。针对唐孝金主张继续履行《预约合同》，并要求成华蓝光公司履行相应协助义务，因本院已经支持了成华蓝光公司关于解除《商品房买卖合同》的主张，案涉《预约合同》已不具备继续履行的条件，故本院对唐孝金该项主张依法不予支持。针对唐孝金主张的违约金，其依据的违约事实系未按约履行抵押注销及过户义务，该违约金系建立在《预约合同》继续履行的基础之上，因本院已经认定案涉《预约合同》不具备继续履行的条件，故本院对唐孝金的该项主张依法不予支持，唐孝金可以另行就《预约合同》解除后的相关法律责任进行主张。徐静经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。该判决结果为：一、解除原告成都成华蓝光房地产开发有限公司与被告王莉娟于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》及《蓝光·ＣＯＣＯ国际商品房买卖合同Ａ区4栋（附件）》；二、被告王莉娟于本判决生效之日起支付原告成都成华蓝光房地产开发有限公司代垫款项437481.65元及违约金62125.4元，共计499607.05元；该499607.05元直接从被告王莉娟支付的购房款621254元中扣除，扣除后原告成都成华蓝光房地产开发有限公司还应支付被告王莉娟121646.95元；三、被告王莉娟于本判决生效之日起三十日内向原告成都成华蓝光房地产开发有限公司交还位于成都市成华区××街××号××栋××单元××楼××号房屋；四、被告王莉娟于本判决生效之日起十日内配合原告成都成华蓝光房地产开发有限公司注销前述《商品房买卖合同》网签备案（网签备案号：2085226）及预购商品房预告登记（成房预中心城区字第0××5号）手续；五、驳回原告成都成华蓝光房地产开发有限公司、第三人唐孝金的其他诉讼请求。 庭审中，原告陈述案涉房屋由原告2017年3月开始装修，2017年9月装修完毕。2017年10月入住该房屋至今。被告认可收到原告支付的购房款280000元。 另查明，原告为证明其装修损失主张向本院出具叁张由案外人邓翔出具的收据，收据出具时间和金额分别为2017年6月20日21000元、2017年4月2日39000元、2017年9月10日18000元。 现案涉房屋由本院以及成都市金牛区人民法院、成都市锦江区人民法院查封，查封尚未解除。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、民事判决书以及生效证明；3、房屋查询信息；4、收据；5、银行转款记录；6、公证的预约合同等。当事人提交的其他证据不具备证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，原告和被告之间形成合法有效的房屋买卖预约合同关系，双方应严格按照约定主张权利和履行义务。 关于合同解除和退还款项问题。根据本院生效民事判决认定的事实和判决结果，案涉房屋应由被告腾退并返还给开发商。且原告和被告的预约合同实质无法履行，故原告主张解除和被告的预约合同关系的诉讼请求成立，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的购房款280000元退还给原告。 关于违约金问题，因被告存在预约合同约定的违约行为，原告主张被告承担违约金以及违约金计算比例符合合同约定，不违反法律法规的效力性强制规定，本院予以支持。 关于装修损失问题，鉴于原告仍居住在案涉房屋，实际享受自行装修的结果，因涉及装修价值折旧计算问题，故原告的该项诉讼请求在本案中不成立，故原告可在将案涉房屋退还给被告后，根据退还时间点再行主张权利。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照前述法律规定，本院应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告唐孝金和被告王莉娟之间的预约合同； 二、被告王莉娟于本判决生效之日起五日内向原告唐孝金返还购房款280000元； 三、被告被告王莉娟于本判决生效之日起五日内向原告唐孝金支付违约金170640元； 四、驳回原告唐孝金的其他诉讼请求。 案件受理费9106元，减半收取计4553元，由被告王莉娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年四月七日 书记员  向 琴