杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0111民初890号 原告：杭州市富阳区人民政府富春街道办事处，住所地杭州市富阳区富春街道桂花西路**。 法定代表人：汪森火，主任。 委托诉讼代理人：蒋泽琳，浙江浙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱立峰，浙江浙兴律师事务所律师。 被告：方林华，男，1954年2月7日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：施金文。 被告：屠小华，男，1974年11月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：屠敏锋，浙江泰杭律师事务所律师。 杭州市富阳区人民政府富春街道办事处（以下简称“富春街道办事处”）诉方林华、屠小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告富春街道办事处的委托诉讼代理人蒋泽琳、被告方林华的委托诉讼代理人施金文、被告屠小华及其委托诉讼代理人屠敏锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富春街道办事处向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾空位于原三桥工作站会议中心的房屋，并将该房屋归还给原告；2.判令两被告向原告支付自2019年1月1日起至款项付清日止按82476元／年为标准计算的房屋占有使用费（暂算至2020年12月25日为163596元）；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2011年12月25日，原富阳市人民政府富春街道办事处三桥工作站与被告方林华签订了《房屋租赁协议书》，约定将会议中心及西侧附属房两间出租给方林华，租赁期限为2012年1月1日起至2016年12月30日（五年），租金为每年8000元。据悉，方林华承租后将上述房屋整体转租给了方小娟，方小娟又将三桥工作站会议中心的房屋出租给了屠小华，二人于2013年7月30日签订了《房屋租赁协议》，约定租期三年，及从2013年8月1日起至2016年7月30日止，租金每年为25000元。合同租赁期届满，方林华在2017年、2018年继续承租该房屋，两年租金业已支付。同时双方合意于2018年底解除租赁关系。但截至今日，方林华仍未归还案涉房屋，亦未支付自2019年1月1日起的逾期腾房房屋占有使用费。此外，杨清庙村受原告委托管理涉案房屋在内的资产，该村多次向屠小华发送通知要求其腾空实际侵占的案涉房屋，屠小华均不予理睬。2019年10月，为规范国有资产合法化管理，杭州市富阳区富春街道杨清庙村（以下简称“杨清庙村”）将三桥工作站会议中心及西侧附属房两间进行公开招标。2019年10月29日，杨清庙村将中标结果告知屠小华，并再次要求屠小华于2019年11月3日前腾空，但屠小华仍不予腾空，2019年12月19日，××村××室召开了协调会，两被告均到场参加，会议确认了杨清庙村招标中标租赁费130000元／年，杨清庙村作为三桥会议中心的代管方，要求屠小华尽快搬离，但屠小华一直未腾空等事实。原告认为其与方林华租赁关系解除后，方林华理应返还房屋并支付逾期腾房占有使用费。屠小华实际占用房屋，其承租权依附于方林华和原告的租赁关系，其作为次承租人理应负有腾房及支付逾期腾房占有使用费的义务。 方林华答辩称：2011年12月25日原告与方林华签订《房屋租赁协议》后方林华将案涉房屋转租给方小娟，后又转租给屠小华的事实无异议，方林华已支付租金至2018年年底，2018年解除租赁关系，后原告与屠小华发生直接关系。根据原告提供的证据，2019年10月19日、29日已经由原告的代管人杨清庙村发通知及协调会议，要求屠小华搬迁，明确不搬离腾空要承担损失。2019年1月1日起至付清日止的租金按82476元/年计算不妥，因为租赁关系没有终止，租金仍按25000元/年计算。 屠小华答辩称：1.原告主体不适格，原告无法证明其系案涉房屋的合法权利人。2.本案中，原告未向方林华发出过解除合同通知，方林华也未向屠小华发出过解除合同通知。租赁合同关系仍然存续，原告无权要求被告腾退返还房屋。3.原告诉称其委托杨清庙村向屠小华发出腾退通知的行为，不能构成有效通知。杨清庙村的通知行为属于无权代理，应当归于无效。4.原告要求按82476元标准计算占有使用费没有事实和法律依据。5.因出租人违约导致租赁合同解除的，承租人有权请求出租人赔偿已形成符合的装饰装修物的损失。屠小华保留向原始出租人和方林华起诉主张装修损失等违约责任的权利。6.本案纠纷处理关乎屠小华及其家庭的生计立命，请求法庭查明事实真相后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，分析如下： 原告提供的证据1房屋租赁协议书、房屋租赁协议各1份，证明原告将案涉房屋在内的闲置房租赁给被告方林华，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月30日（五年），以及被告屠小华经转租取得案涉房屋租赁权，转租期限自2013年8月1日起至2016年7月30日止的事实。方林华质证无异议。屠小华质证对三性无异议，对其证明目的有异议，租赁合同到期后原租赁合同继续有效，方林华没有向屠小华提出过解除合同，并且收取了至2018年12月31日止的租金。本院经审查认为，该证据真实、合法且与本案相关联，本院予以认定。 证据2收款收据、记账凭证、入账回单1组，以证明被告方林华向原告支付租金至2018年底的事实。方林华质证无异议，屠小华质证对三性无异议，对证明目的有异议，方林华支付的租金数额可以反映租赁期到2025年3月31日。本院经审查认为，方林华认可该租金的支付情况，对该证据，本院予以认定。 证据3情况说明1份，证明原告与被告方林华租赁关系在2018年底已解除的事实。方林华质证无异议，屠小华质证对三性均有异议，没有落款时间，租赁关系没有解除。本院经审查认为，该情况说明系方林华出具，系其真实意思表示，屠小华未提供证据推翻该内容，本院经审查后对该证据予以认定。 证据4报告1份，证明原告将案涉房屋在内的资产委托杨清庙村管理的事实。方林华质证不知情，屠小华质证对三性均有异议，国有资产的流转必须有手续。证据5通知1份、告知书2份、照片1份，以证明杨清庙村多次通知被告屠小华限期腾空案涉房屋的事实。方林华质证无异议，屠小华质证三性及证明目的均有异议，杨清庙村委没有提交委托手续或者权利凭证，杨清庙村通知行为属于无权通知，并非合同当事人。证据6关于原三桥办事处会议中心租赁协调会记录1份，会议确认了案涉房屋上的有关情况，其中两被告认可2019年房租未缴，杨清庙村作为三桥会议中心的代管方书面通知被告屠小华尽快搬离，但被告屠小华一直未腾空，以及杨清庙村于2019年10月份公开招标，租赁费为13万元每年的事实。方林华质证无异议，屠小华质证三性均有异议，关于招标内容被告方不予认可，屠小华认可的租金就是每年25000元。本院经审查认为，该证据4、5、6可以相互印证，形成证据链，本院予以认定。 证据8资产评估报告书、房屋租赁招标公告证明原告租赁案涉房屋的建筑面积为426㎡，招标租赁房屋的总建筑面积为671.47㎡，故按照中标价格13万元/年计算，两被告应支付逾期腾房房屋占有使用费的标准为82476元/年的事实。方林华质证对真实性无异议，但系原告单方委托，被告不予认可。屠小华质证对三性及证明目的均有异议，评估机构选定不合法，价格与市场价格不相符。本院经审查认为，该报告虽系单方委托，但在证据6即2019年12月19日的协调会上，已经确认了该事实，两被告亦未提供证据予以反驳，故对于该证据，本院予以认定。 证据9文件3份，以证明三桥工作站是原告下属科室的事实。方林华质证无异议，屠小华质证对三性无异议，不动产权属应当以书面的权属证书为准，原告主体资格不适格。本院经审查，对真实性予以认定。 证据10房屋及构筑物卡片1份，以证明案涉房屋是原告的国有资产，该信息已录入资产云系统的事实。方林华质证无异议，屠小华质证对三性及证明目的均有异议，无法证明房屋权属及实际权利人的情况。本院经审查认为，该证据真实、合法且与本案相关联，本院予以认定。 被告屠小华提供的证据1个体工商户营业执照1份，以证明屠小华系杭州富阳区富春街道洁奇陶瓷品商行的经营者，其自2013年起就开始在案涉房屋经营陶瓷品销售事宜的事实。原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。方林华质证无异议。本院经审查，对真实性予以认定。 证据3情况说明1份，以证明2019年租金未缴纳系原告内部管理交接不善导致，并非屠小华故意拖欠的事实。原告质证不认可，该证据系证人证言，应当出庭接受质询，屠小华实际知道杨清庙村在代管。方林华质证对三性均不认可，该证明系证人证言，应当出庭接受质询，不符合证据形式要件。本院经审查认为，仅凭该份情况说明，无法达到其证明目的，本院不予认定。 证据4装修清单及照片1组，以证明屠小华为经营陶瓷片商行与2018年初对案涉房屋进行精装修，装修费用共计260000元左右，已形成附和的装饰装修物，装修后的房屋价值远高于房屋原本的价值的事实。原告质证对三性均有异议，该清单系屠小华自行制作，屠小华装修没有经过原告方同意。方林华质证对该证据不清楚。本院经审查认为，该装修清单及照片系屠小华自行制作，无法达到其证明目的，本院不予认定。 证据5情况说明2份，以证明屠小华为解决本案纠纷一直主动找有关部门反映情况，希望通过协商方式解决纠纷的事实。原告质证对三性均不认可，屠小华自己也认可案涉房屋系富春街道办事处的国有资产。方林华质证对该证据不知情。本院认为，该情况说明系屠小华反映情况的材料，其内容仅作为屠小华的个人陈述意见。 证据7家庭经济情况照片1组，以证明屠小华系农民，家庭居住条件较差，且目前由两个子女需要抚养教育，经济非常困难的事实。原告质证对三性均有异议，不能作为屠小华非法占有房屋的理由。方林华质证对三性均有异议，不能证明屠小华家庭经济情况。本院经审查认为，仅凭该照片无法证明屠小华的家庭经济情况，且与本案无关，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下： 富春街道三桥工作站会议中心系国有资产，为富春街道办事处的办公用房。2011年12月25日，原富阳市人民政府富春街道办事处三桥工作站与被告方林华签订了《房屋租赁协议书》，约定将会议中心及西侧附属房两间出租给方林华，租赁期限为2012年1月1日起至2016年12月30日（五年），租金为每年8000元。方林华承租后将上述房屋整体转租给了方小娟，方小娟又将三桥工作站会议中心的房屋出租给了屠小华，二人于2013年7月30日签订了《房屋租赁协议》，约定租期三年，及从2013年8月1日起至2016年7月30日止，租金每年为25000元。合同租赁期届满，方林华在2017年、2018年继续承租该房屋，并支付房屋租金至2018年12月31日。2018年年底，方林华和富春街道办事处解除租赁关系，但未归还上述租赁房屋。该租赁房屋实际由屠小华占有使用至今，但一直未支付租金。 2019年6月27日，富春街道办同意将三桥工作站附近一块两亩左右的危旧仓库交由杨清庙村进行修缮、经营（含出租）使用和管理，期间产生的经营性收入归杨清庙村所有。2019年9月16日，杨清庙村村委会向屠小华发送通知，要求其按原租用价格缴清2019年8月前租金，并于2019年9月底前做好搬离工作。2019年9月19日、10月29日，杨清庙村村委会向屠小华发送告知书，要求其限期腾空三桥工作站会议室。 2019年8月11日，经杭州市富阳区富春街道杨清庙村股份经济合作社委托，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具资产评估报告书一份，评估结论：经评定估算，富春街道三桥店口村1-2层房产租赁权在评估基准日2019年8月9日的市场价值为年租金121359元。 2019年12月19日，在××村××室召开协调会，杨清庙村书记陈雪儿，拔山村书记楼勇等参加，现会议中心租赁户屠小华、孙金荣及关联人员方林华等参加，形成会议纪要，确认如下事实：一、屠小华于2013年8月1日至2016年7月30日从方小娟处租赁三桥会议中心，租赁每年25000元。二、2017年、2018年租金各25000元每年交方林华，2019年房租未缴。三、屠小华提出因其在2018年店面进行装修，要求延长租赁时间。杨清庙村于2019年10月份公开招标，租赁费为130000元每年。四、杨清庙村作为三桥会议中心的代管方，于2019年9月16日书面通知，要求其尽快搬离，但屠小华一直未腾空。五、屠小华提出要求再以25000元每年的租金延租两年，杨清庙村认为不符合规定，不同意。六、杨清庙村要求屠小华马上搬离腾空，逾期需承担招租后的损失费用。七、孙金荣之前租金4000元／年，2019年未付，确定交付到哪里后会马上支付，之后的租金会交于现拍租户郑关宝商量交付。参加人员陈雪儿、楼勇、方林华、孙金荣、屠小华该份纪要上签字。 屠小华在庭审中认可其仍然占用案涉房屋至今并未腾退，2019年1月1日之后的租房费用也未支付。 本院认为：案涉租赁房屋系富春街道办事处管理的国有资产，方林华从富春街道办事处租赁案涉房屋，并转租给方小娟，方小娟转租给屠小华的事实清楚。富春街道办事处与方林华的租赁关系已经于2018年年底解除，则方林华及屠小华应当将案涉房屋返还给富春街道办事处。屠小华作为实际占有使用案涉房屋的次承租人，负有腾房义务，其拒不腾退房屋并继续占用使用。故富春街道办事处起诉要求屠小华腾退案涉房屋并支付从2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于逾期腾房占有使用费的计算标准，富春街道办事处提供的评估报告系2019年8月11日作出，公开招租系在2019年10月份，屠小华也在2019年12月19日的会议上对该费用予以了确认，故本院确认2019年1月1日起至2019年10月31日的占有使用费参照原来的租金标准每年25000元计算，2019年11月1日之后的占有使用费按照原告主张的每年82476元计算。富春街道办事处认可租赁合同期限内方林华将房屋转租给方小娟后又转租给屠小华的事实，合同解除后，方林华并未实际占有使用案涉房屋，故无须承担腾退房屋及支付逾期腾房占有使用费的义务，故对于富春街道办事处起诉要求方林华腾退并归还案涉房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。屠小华关于富春街道办事处并非本案适格原告、租赁关系并未解除其无须腾退返还案涉房屋的辩称，与本院查明事实不符，本院不予采纳。至于屠小华提出的扣除新冠疫情期间相应费用的辩称，本院认为，上述逾期腾房占有使用费，系基于屠小华在租赁合同解除后拒不腾房造成的富春街道办事处的损失，并不属于扣除范围，本院不予采纳。 综上，原告富春街道办事处的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、第七百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告屠小华于本判决生效之日起十日内腾空位于原三桥工作站会议中心的房屋并返还给原告杭州市富阳区人民政府富春街道办事处； 二、被告屠小华于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市富阳区人民政府富春街道办事处2019年1月1日起至2019年10月31日止的逾期腾房占有使用费20833元（25000元/年÷12×10）及自2019年11月1日起至房屋实际返还之日止按每年82476元标准计算的逾期腾房占有使用费； 三、驳回原告杭州市富阳区人民政府富春街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3572元，减半收取1786元，由原告杭州市富阳区人民政府富春街道办事处负担466元，由被告屠小华负担1320元。 原告杭州市富阳区人民政府富春街道办事处于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告屠小华于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  史燕芬 二〇二一年四月十九日 书记员  李 明