湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）鄂10行终36号上诉人（原审原告）荆州市瑞安物业服务有限公司，住所地：荆州市沙市区跃进路**佳境上城小区**楼****。法定代表人何大付，执行董事。委托诉讼代理人王炜，湖北昭信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）荆州市住房和城乡建设局，住所，住所地：荆州市沙市区公园路**div>法定代表人杨冰，局长。委托诉讼代理人邓光辉，该局政策法规科科长。上诉人荆州市瑞安物业服务有限公司（以下简称瑞安物业公司）诉被上诉人荆州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）罚款一案，不服荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002行初29号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。2021年3月30日，本院通知双方当事人到庭进行了法庭调查，听取了双方当事人的意见。本案现已审理终结。瑞安物业公司原审诉请：1.撤销被告于2019年8月8日作出的荆房罚字[2019]9号《行政处罚决定书》；2.被告承担本案诉讼费用。原审认定，2012年4月30日，荆州市甬真置业有限公司与原告瑞安物业公司签订《佳境上城前期物业服务合同》，由原告瑞安物业公司为荆州市佳境上城小区提供前期物业服务。2018年6月16日，佳境上城小区成立业主委员会。2018年10月15日，荆州市物业管理中心向原市房产监察大队去函，要求对瑞安物业公司在佳境上城小区成立业主委员会后十日内未移交物业承接查验档案的行为进行查处。2019年3月31日，佳境上城小区业主委员会召开临时业主大会，决议进行小区临时自治管理。2019年4月23日，荆州市物业管理中心再次向原市房产监察大队去函，要求对瑞安物业公司未办理交接手续、拒不退出小区物业服务的行为进行查处。2019年5月8日，原市房产监察大队向原告公司发出通知，责令原告公司收到通知之日起十日内与小区业主委员会办理交接手续。2019年5月30日，佳境上城小区业主委员会与重庆新东原物业管理有限公司签订《佳境上城物业服务合同》，选聘重庆新东原物业管理有限公司为小区的物业服务企业。2019年6月25日，原市房产监察大队对原告公司未办理交接手续的行为进行立案，并对原告公司的委托代理人进行了询问调查，后于2019年7月3日向原告公司送达《行政处罚听证告知书》，并于2019年7月26日召开听证会，听取原告公司的陈述和申辩。2019年8月8日，被告市住建局作出《行政处罚决定书》，认定原告公司未向业主委员会履行交接义务的行为违反了《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，责令原告公司立即改正违法行为，并决定处以十万元罚款，该处罚决定书于2019年8月27日向原告公司送达。原告公司不服该处罚决定，认为未履行移交义务事出有因，遂诉至法院。原审认为：根据《湖北省物业服务和管理条例》第四条第一款的规定，“县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作”，被告市住建局依法具有监督管理物业服务活动的法定职责，是作出本案《行政处罚决定书》的适格主体。根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：（一）移交本条例第四十五条规定的资料；（二）移交物业服务用房；（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（四）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；（五）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（六）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（七）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项”。在本案中，根据被告提交的证据《佳境上城物业服务合同》能够证实涉案小区召开业主大会选聘了新的物业服务企业，则原告作为前期物业服务应当在服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并移交相关材料。被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行上述规定的交接义务，对这一事实根据被告提交的《询问笔录》及由佳境上城小区业主委员会于2019年8月18日向原市房产监察大队出具的《工作联系函》等证据可以证实，原告公司仅移交了部分资料。此外，原告在听证会的书面申辩意见、减轻处罚的申请、起诉状自述及庭审中的辩论意见，均能佐证原告公司自认尚未移交部分资料、尚未完全履行交接义务。综上，被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行交接义务，事实清楚，证据充分。关于原告所称被告处罚合理性的问题，依据被告提交的证据，2018年10月15日，被告多次收到对原告未移交物业承接查验档案的违法行为进行反映的函；2019年4月23日，被告又收到关于原告公司存在未办理交接手续、拒不退出小区物业服务的违法行为的函。自2019年5月8日起，被告多次向原告公司下达行政公文，责令原告公司改正违法行为，而直至被告作出行政处罚决定，原告公司仍未履行全部交接义务。依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，可以对原告公司处以5万元以上10万元以下罚款。原告公司的违法行为存续时间长、影响广，被告根据原告公司的违法情节，决定对原告公司处以十万元的罚款，数额在条例规定的自由裁量范围内，罚款数额符合条例的规定。关于原告公司认为未能及时履行交接义务存在的客观事由，事由之一即部分业主对小区业主委员会成立的合法性提起了诉讼，在该小区业主委员会被生效的裁判撤销前，仍然是经过业主大会选举产生并有权履行业主委员会相应职责的机构，物业公司不得以此作为拖延履行交接义务的事由。原告提出的另一事由即由业主破坏物业办公场所，原告公司报警等待侦查，对此未见原告提交证据证明公安机关需对待移交的资料进行封存，故原告公司同样不得以此作为拖延履行交接义务的事由。原告提出的其他事由均非人力不能克服，其所主张的客观原因均不属于应当从轻、减轻或不予行政处罚的事由，故被告在处罚过程中未予考量合法、合理。综上，被告对原告公司作出的行政处罚认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，处罚措施适当，故不应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告荆州市瑞安物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告荆州市瑞安物业服务有限公司承担。上诉人瑞安物业公司上诉称：一、原审判决认定案件事实不清，对证据的采信及认定存在严重偏差。（一）原审判决对上诉人举证6“物业承接协议”合法性不予采信，是明显错误的。事实是在该协议签订（2019年8月6日）之前，上诉人于2019年3月31日退出佳境上城小区终止物业服务时，就已与小区业主委员会实际基本完成了物业承接事宜，只是在后签订协议时，对物业承接的时点进行了书面确认并补办了相关书面的移交手续。该协议系双方真实意思表示一致的结果且内容合法，然原审判决中却以该证据的合法性存在瑕疵为由不予采信，显然错误。该协议也是在案涉行政处罚程序中，按照被上诉人要求，由上诉人通过社区协调与小区业委会达成的，并在案涉行政处罚决定作出前将该协议送交被上诉人。（二）原审判决中对上诉人举证3“情况说明”予以了采信，却对该证据的证明内容作出了与证据本身完全相反的认定。从该份“情况说明”内容上可见，系上诉人对与小区业委会未能正常办理移交手续的原因向市物管中心说明情况（2018年10月16日），本着负责任的宗旨，在小区业委会不能正当履职的情形下，寻求职能部门的介入，帮助正确履行法定义务。该份证明明确反映出未能及时正常办理移交手续的责任在小区业主委员会（上诉人举证证明内容系上诉人积极履行交接义务，因小区业委会的原因导致交接不能），而原审判决在采信该份证据的同时，对相应的证明内容作出了与事实不符的认定。（三）原审判决对上诉人举证4-5“报案记录”、“接警说明”、“现场照片”、“案件受理通知书”、“民事诉状”的真实性予以了采信，而对证明目的不予采信。该份证据恰恰证明了因为上诉人的办公场所被人为恶意破坏，及小区业主认为业主大会选举产生业主委员会的程序严重违法，诉至法院行使业主撤销权且该案正在法院审理过程中等客观原因，导致相关资料未能及时移交，也正因前述种种，为确保相关移交手续办理的正当性，不因接受移交主体的非法性而损害到广大业主的合法权益，上诉人多次向被上诉人、市物管中心及社区等提出协助组织办理移交未果。由此可见，上诉人不存在不按照规定办理交接手续的主观故意，系事出有因，非上诉人过错造成，或者说未能及时正常办理交接手续，业委会具有不可推卸的责任。（四）原审判决中对被上诉人举证7、举证9予以采信，是明显错误的。该两份“书证”均系业委会单方制作，内容完全与客观事实不符。被上诉人在行政处罚程序中错误的以该“书证”认定上诉人的行政违法事实，对相关案件事实缺乏必要的调查了解。事实是在案涉行政处罚决定作出前，除物业用房的一间办公室及相关费用外均已完成移交，暂留用一间办公室是经与业委会协商一致用于上诉人追收欠费业主的物业费，相关费用未能及时移交是因在上诉人为小区提供物业服务期间，业委会煽动全体业主拒交物业费，导致上诉人入不敷出，暂无能力移交相关费用，在与业委会办理交接手续时也明确告知根据物业费催收工作的进展及时办理相关费用移交（上诉人已通过诉讼方式催收物业费）。被上诉人举证9拟证明“上诉人多次停止物业服务，还停电、殴打业主，影响恶劣”，完全是无中生有，听信了业委会的一面之词。另外，上述举证7中的“工作联系函”的落款时间是2019年8月18日，而案涉行政处罚决定的作出时间是2019年8月8日。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，行政行为合法性举证责任由被告承担，受“先取证、后裁决”规则的约束，被告提供的旨在证明行政行为合法性的证据只能限于其在作出行政行为时已经收集的证据。这也要求人民法院在审查被诉行政行为合法性时，同样受案卷主义的约束，不能接受被告在作出行政行为时未收集的证据。由此，原审判决对该证据采信并据此认定相关案件事实当然是错误的。二、案涉行政处罚决定适用法律错误，原审判决将错就错。被上诉人作出案涉行政处罚决定的法律依据是《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，本案中，或者可以不问缘由仅从结果表象上看，上诉人确实未按照规定及时办理好全部的交接手续，但上诉人没有同时存在拒不退出的行为。事实是前期物业服务合同期满前，业委会多次违法要求上诉人退场，2018年11月，在业委会煽动业主不交物业费的情形下，上诉人无法维持正常运转，拟被迫退场终止物业服务并向社区和街办进行了汇报。为了维持小区稳定，社区和街办要求上诉人继续为小区提供物业服务，至2019年3月底，因业委会决定小区自治并另行安排了小区安保人员，上诉人只得将原相应工作人员撤离，保留部分行管人员及公共设施的维保人员继续服务，直至2019年6月新的物业公司进驻之日，上诉人退出小区服务。前述事实在被上诉人举证2“工作联系函”中得到证实。据此，上诉人根本不存在拒不退出的行为，被上诉人据此作出行政处罚决定的法律依据是错误的。三、案涉行政处罚缺乏合理性，原审基于对案件事实的错误认定作出了错误的判决结果。从结果上看，上诉人虽有未及时按照规定办理交接手续的行为，但交接手续的办理非单方行为，在正常交接受阻的情形下，上诉人又积极寻求职能部门、街办及社区的帮助，要求协助组织办理交接。即便在案涉行政处罚决定作出前，上诉人仍有少部分事项未与业委会办理交接也是事出有因，非因上诉人的过错导致。被上诉人作出行政处罚本应全面、客观、公正地调查收集有关证据，充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据予以复核。然被上诉人却未能依法行政，对上诉人的陈述和申辩意见不予理睬，以至于简单的按照相应条款的罚款上限对上诉人予以处罚，与公正、适当的行政处罚原则相悖。上诉人请求二审法院撤销荆州市沙市区人民法院作出的（2020）鄂1002行初29号行政判决，改判支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人市住建局辩称：上诉人未按规定办理交接，多次停止物业服务，还停电、殴打业主，影响恶劣，被上诉人作出的行政处罚决定书正确，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合上诉人提交的上诉状及被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是市住建局作出的行政处罚决定书是否合法、是否应当撤销。市住建局具有监督管理物业服务活动的法定职责，是本案适格的主体。争议的核心事实是上诉人瑞安物业公司是否存在“未向业主委员会履行交接义务的行为”。市住建局为了查明瑞安物业公司的违法行为，进行了立案、调查、听证，听取了瑞安物业公司的陈述、申辩，市住建局作出行政处罚决定，程序合法。关于上诉人提出的《物业承接协议》应予采信的问题，该协议载明的签订时间是2019年8月6日，但协议内容中约定的承接时间是“双方同意2019年4月1日为双方办理具体物业承接的时间”，逻辑上自相矛盾，原审法院不予采信正确，本院予以支持。从查明的事实可知，2018年10月15日、2019年4月23日，荆州市物业管理中心两次向原市房产监察大队去函，要求对瑞安物业公司违法行为进行查处。但瑞安物业公司未理睬，也没有进行实质意义上的移交。2019年5月8日，原市房产监察大队向瑞安物业公司发出通知，要求瑞安物业公司十日内与业主委员会办理交接手续。直到2019年8月8日，瑞安物业公司仍未完全履行交接义务。从瑞安物业公司被举报到被查处，跨度时间近一年，但瑞安物业公司未按照《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定履行全部交接义务。市住建局认定瑞安物业公司存在未履行交接义务的行为，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于市住建局作出的行政处罚决定是否合理的问题。《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条规定，物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：（一）违反本条例第三十七条第二款，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；（二）违反本条例第三十八条第一款，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；（三）违反本条例第三十九条第一款规定的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；（四）违反本条例第四十五条、第四十六条第一款、第四十七条第三款，未按照规定备案或者保存、移交物业承接查验资料、档案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；（五）违反本条例第四十九条，擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。本案中，市住建局根据瑞安物业公司的违法行为、持续时间等情节，决定对瑞安物业公司处以十万元罚款，在该条例规定的自由裁量范围内，罚款数额符合条例的规定，本院予以支持。上诉人瑞安物业公司辩称市住建局处罚过重，本院不予支持。市住建局作出的行政处罚决定和原审法院作出的判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，本院予以支持。上诉人瑞安物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荆州市瑞安物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何炳松审判员  李爱民审判员  孙开炎二〇二一年四月九日法官助理王文娟书记员周严倩