辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5280号上诉人（原审被告）：沈阳嘉俊置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区文大路221-9号。法定代表人：李伟力，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，该公司法务，住辽宁省辽阳市文圣区。被上诉人（原审原告）：梁雅捷，女，1993年7月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：姜宏，上海市光大律师事务所律师。上诉人沈阳嘉俊置业有限公司（以下简称“嘉俊公司”）因与被上诉人梁雅捷商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉俊公司上诉请求：1.撤销一审判决或依法改判；2.受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、既然认定《无理由退房协议书》合法有效，被上诉人可据此享受无理由退房权利，则对该协议书约定的“乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职售楼员佣金及老业主物业管理费奖励金额”条款也应认定。协议约定被上诉人一方没有任何的违约行为，才能享受无理由退房的政策；二、《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款的违约责任，根据该条款上诉人收取逾期付款违约金1075元符合合同约定；三、被上诉人提交的2018年10月18日支付的10000元房款中包含提前还款优惠款481元，该款被上诉人并未实际交付，即使要退房款也应将该笔款项扣除；四、《商品房买卖合同》对分期付款和合同登记备案并没有约定先后履行顺序，该行为不符合法律意义上的先履行抗辩权的约定。梁雅捷未答辩。梁雅捷向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告已付购房款500,955元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区商品房（建筑面积66.67平方米，以下简称涉案房屋）由被告开发建设。2018年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，房价款为499,880，房价款分期支付，2018年9月4日前支付首期房款24,994元；2019年2月26日前支付楼款99,976元；于2019年8月26日前支付楼款124,970元；2020年2月26日前支付124,970元，2020年8月26日前支付124,970元；合同约定买受人如逾期在180日之内付款，至本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。《商品房买卖合同》签订当日，原、被告签订《无理由退房协议书》，主要内容为：若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。另查，2018年8月31日原告向被告支付24,994元房款，2018年10月18日支付10,000元房款，2019年2月22日支付89,976元房款，2019年8月26日支付124,970元房款，2020年5月22日支付124,970元，2020年5月30日支付违约金1,075元，2020年8月26日支付124,970元，原告向被告支付购房款及违约金共计500,955元。被告未按合同约定的时间办理合同登记备案手续，经原告多次督促至今仍未办理。又查，2020年9月24日，原告向被告发出律师函，要求解除《商品房买卖合同》并退还购房款，但被告一直未退还购房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，为合法有效。关于原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告按合同约定履行义务不存在违约行为，则自合同签署之日到房屋办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。依据《合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告履行了合同约定的付款义务，但被告未按约定履行合同登记备案的义务，原告已满足行使无理由退房权利的条件，故一审法院对原告的请求予以支持。关于被告提出原告未按期支付购房款，违约在先无权行使无理由退房权的抗辩主张，原、被告在2018年8月31日签订的《商品房买卖合同》，按照合同约定被告应在2018年9月30日前对该合同进行备案登记，被告未按合同约定期限对合同进行备案登记，原、被告互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，被告是负有先履行义务的一方，在其未对合同进行备案登记前，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝给付2018年9月30日之后的分期房款，其行为不构成违约，且不应支付逾期付款的违约金，故一审法院对被告的抗辩主张不予支持。关于原告主张返还购房款及违约金的金额问题。从原告提供的收款收据来看，2018年8月31日原告向被告支付24,994元房款，2018年10月18日支付10,000元房款，2019年2月22日支付89,976元房款，2019年8月26日支付124,970元房款，2020年5月22日支付124,970元，2020年5月30日支付违约金1,075元，2020年8月26日支付124,970元房款，共计支付房款及违约金500,955元，依据《合同法》的相关规定，合同解除后，原告作为履行义务的一方，可以要求被告返还购房款，故被告应返还原告购房款499,880元及违约金1,075元。关于被告提出的2018年10月18日支付的10,000元房款中包含优惠款481元，原告实际支付金额是9,519元，实际交款金额并非收据上的金额，即使退款也应该把优惠款金额扣除的抗辩主张，被告未提供相关证据证明其主张，故一审法院对被告的抗辩主张不予支持。关于被告主张无理由退房应从购房款中扣除相应兼职售楼员佣金的抗辩主张，属于被告公司内部奖励分配问题，与本案无关，故一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告梁雅捷与被告沈阳嘉俊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳嘉俊置业有限公司于判决生效后10日内退还原告梁雅捷购房款499,880元；三、被告沈阳嘉俊置业有限公司于判决生效后10日内退还原告梁雅捷违约金1,075元；四、驳回原、被告其他诉讼请求；案件受理费减半收取4,405元，原告已预交，由被告沈阳嘉俊置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人嘉俊公司与被上诉人梁雅捷之间签订的《商品房买卖合同》是基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方均应恪守履约。二审期间，经询问上诉人嘉俊公司，其自认因自身原因至今仍未能给被上诉人办理合同备案，上诉人嘉俊公司当庭亦明确表示对判令返还购房款及金额没有意见，仅对判令返还违约金有异议。经查，《商品房买卖合同》中约定买受人分期付款并应承担逾期付款的责任，但由于上诉人嘉俊公司至今未履行办理合同备案登记的义务，亦属违约并导致案涉《商品房买卖合同》的解除。上诉人嘉俊公司未对解除合同提出上诉，《无理由退房协议书》中并未对逾期付款违约金应否返还的问题作出约定。合同解除后，现已无法继续履行，一审法院依据公平原则判令上诉人嘉俊公司向被上诉人返还已付购房款及违约金并无不当，且亦未判令上诉人嘉俊公司承担至今未办理合同备案登记的违约责任。二审期间，上诉人嘉俊公司当庭明确表示，对被上诉人梁雅捷的上诉请求为在返还的购房款中应扣除提前还款优惠额481元，因为这部分优惠额并没有交纳给上诉人，但对此并没有证据予以证实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于上诉人嘉俊公司主张应在购房款中扣除优惠额481元的上诉请求，因其未能提交证据予以证实，故应承担相应的不利后果。可待提交被上诉人梁雅捷的交款凭证或转款明细等足以证实该诉请的充分证据后，再行主张该诉求。综上，一审判决并无不当之处。综上所述，上诉人嘉俊公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8810元，由上诉人沈阳嘉俊置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；