湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终70号上诉人（原审原告）：陈前涛，男，1978年8月23日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省黄石市铁山区。委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：许平，湖北众勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师。第三人：马玉霞，女，1971年4月2日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。上诉人陈前涛为与被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司），第三人马玉霞破产债权确认纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈前涛的委托诉讼代理人周少英、许平，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，第三人马玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈前涛上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同有效，并应继续履行合同；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，当天即在房产部门办理了备案手续，2014年9月实际入住至今。一审判决确认合同有效，却以证据不足对履行情况未予认定是错误的。上诉人在签订合同后即全额支付了购房款，被上诉人称上诉人支付的购房款是借款没有任何事实依据。被上诉人在当天收到上诉人的购房款后，向上诉人的账户汇款50万元，系用于偿还之前的借款，因为之前李小东的借款有一部分是通过上诉人的账户转账给被上诉人的，所以被上诉人在收到上诉人的房款后又汇给上诉人50万元，而不是直接抵消，说明借款与购房款是分开的。上诉人在合同签订当日就办理了备案，充分说明购房的真实性。第三人马玉霞的合同虽然表面上看是签订在前，但马玉霞在之前与被上诉人有多笔借款往来，且存在多份商品房买卖合同未备案的事实，说明所谓的购房合同其实是借款担保，只是后来在借款不能偿还的情况下，致远公司的法定代表人才承诺将借款转为房款致远公司辩称，本案的基础法律关系是借款，购房合同是借款担保，应按借款处理。即使认定为购房，第三人马玉霞已支付房款，应当优先于陈前涛。陈前涛不属于合法占有，属于侵权行为。马玉霞述称，马玉霞与致远公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。致远公司已向马玉霞交付了涉案房屋，马玉霞缴纳了物业管理费，破产管理人确认其与马玉霞签订的购房合同有效，应当继续履行。陈前涛与致远公司是借贷关系，没有真实的商品房买卖关系，请求维持原判。陈前涛向一审法院起诉请求：1、撤销致远公司于2017年6月15日做出的《债权确认通知书》；2、判令陈前涛与致远公司签订的商品房买卖合同有效；3、确认致远公司开发的位于花湖大道××钱××6-3别墅属于陈前涛所有；4、判令由致远公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，从2006年起，马玉霞与致远公司开始发生借贷业务。2009年10月27日，致远公司（甲方）与马玉霞（乙方）签订一份《上上坊认购承诺书》，该承诺书载明，认购物业为6-3，建筑面积301.46平方米，认购物业单价3,600.00元/平方米，认购物业总价1,085,256.00元；甲方同意收取乙方认购承诺金20万元，乙方对上述物业具有优先购买权，乙方的优先购买在有效期内不得转让第三方。同时，在该承诺书上致远公司注明“1、乙方于2010年1月30日前付伍万元整；2、总房款优惠伍万元整。”签订承诺书当天，致远公司向马玉霞出具一张金额为20万元的收据。2011年12月29日，致远公司与马玉霞签订《商品房买卖合同》一份，约定，马玉霞以单价3,434.14元，1,035,256.00元的总价款购买致远公司位于鄂州市花湖大道××钱××（××）第6幢603号房，面积301.46平方米，付款方式为一次性付清，交房时间为2011年12月29日前，合同还就其他事项做出约定。致远公司于当日出具一张金额为1,670,512.00元的收据，在收据中注明优惠10万元，本金165万元，现金20万元（马玉霞同一时期与致远公司签订了两份商品房买卖合同）。2014年8月21日，致远公司法定代表人袁园出具承诺书一份，“马玉霞于2009年10月27日在我处预付人民币贰拾万元整（￥200,000.00）认购上上坊6-3商品房一套，建筑面积301.46㎡，总价1,035,256.00元，余款于2011年12月29日一次全部付清。我因资金周转困难于2013年在马玉霞不知情的情况下将马玉霞所购房屋抵押给借款人陈前涛并办理了网签，现在我公司申明6-3商品房产权为马玉霞所有，并保证解除陈前涛网签，并网签到马玉霞名下”，致远公司在承诺书上加盖公司印章。同年9月19日，马玉霞与致远公司办理了涉案房屋的移交手续，同时马玉霞与该房屋的物业公司即黄石市致诚物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该公司收取了2014年10月至2015年3月30日止的物业费1,808.00元。2013年11月8日，陈前涛与致远公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，陈前涛购买位于鄂州市花湖大道××钱××（××）第6幢603号房，建筑面积321.7平方米，房屋总价款150万元，签合同后一周内付清房款，此款打入致远公司法人代表袁园银行卡内。合同签订当日，上述合同到房产部门进行备案。同月19日16：05：01，陈前涛汇款150万元至袁园账户；16：14：17，致远公司汇款50万元至陈前涛银行账户。2014年10月左右，陈前涛在未办理入住手续的情况下，自行进入涉案房屋进行装修，马玉霞知晓后进行阻止，公安部门也曾介入，但因陈前涛持有房屋买卖合同且在房产部门进行了备案，故公安部门未予处理。陈前涛向物业公司支付物业费，并入住房屋至今。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，一审法院于同年7月23日做出（2015）鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。陈前涛、马玉霞依法向破产管理人申报债权，破产管理人分别向陈前涛、马玉霞发出债权确认通知书，确认陈前涛签订的商品房买卖合同属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依法按基础法律关系即借款处理，同时因其未向破产管理人提交借款类债权申报资料，现审核确认，债权金额为0元；马玉霞的两份《商品房买卖合同》合法有效，应予继续履行，应付房款2,070,512.00元，已付房款2,070,512.00元，最终确认债权金额2,070,512.00元。因原告对此持有异议产生纠纷。本案在诉讼过程中，陈前涛申请对马玉霞在2006年至2012年期间与致远公司借款、还款情况进行司法审计，一审委托至湖北齐兴会计事务有限公司。2020年6月17日，湖北齐兴会计事务有限公司以资料不全致使鉴定工作无法继续进行终止了鉴定工作。另查明，2016年5月31日，鄂州市鄂城区人民检察院以袁园、致远公司犯非法吸收公众存款罪为由向一审法院提起公诉，一审法院做出（2016）鄂0704刑初305号刑事判决，该判决书认定：2007年，2009年至2014年，袁园、致远公司利用致远公司开发本市花湖开发区上上坊工程项目之机，以高额回报等方式向社会不特定对象吸收资金，先后向420户共计吸收350,574,357.00元，具体金额以审计为准。后袁园不服该判决上诉至鄂州市中级人民法院，该院做出（2017）鄂07刑终46号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。一审认为，本案争议焦点问题：一是案涉房屋多份买卖合同如何认定；二是多份房屋买卖合同如何履行。关于涉案房屋多份房屋买卖合同如何认定的问题。陈前涛、马玉霞均与致远公司就涉案房屋签订了一份商品房买卖合同，那么两份商品房买卖合同是否是合同当事人真实意思的表示是判断两份合同效力的关键。关于马玉霞的合同，虽然其与致远公司从2006年起即存在借贷关系，但法律并未禁止借款转为购房款的行为，故马玉霞在2009年与致远公司签订商品房买卖合同反映了合同当事人的真实意思表示，合法有效。关于陈前涛的合同，在陈前涛支付合同对价150万元的当天致远公司又回款50万元给陈前涛，尽管陈前涛解释该笔款项是致远公司偿还他人借款与购房款无关，但未提供证据证实其观点，如认定陈前涛与致远公司存在借款关系，亦无证据证实，故致远公司认为陈前涛的合同系为借款提供担保的辩称理由不予采纳，即陈前涛的合同亦为合法有效的合同。关于两份房屋买卖合同如何履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效，不必然发生不动产物权变动之效力。虽然涉案房屋存在有效合同且办理了备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权变动效力。依据一房数卖的合同履行处理原则，在数份合同均为有效且各方当事人均要求履行合同的情况下，应按照已办理房屋权属变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，陈前涛虽基于与致远公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，对涉案房屋办理了合同备案登记，但合同备案登记与物权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。目前涉案房屋已被陈前涛实际占有使用，但陈前涛的占有存在非法性。首先，陈前涛在未办理交房手续时即自行装修；其次，在装修期间，马玉霞曾报警阻止，即便其在装修之初不知道所涉房屋存在“一房二卖”的情况，但在此时应当知晓，正常情况下，在涉及大额资金交易过程中，当事人应负有谨慎义务，陈前涛在明知涉案房屋有可能存在纠纷的情况下，还对房屋投入大量资金进行装修，不合常理；第三，从涉案房屋的电量表显示，该房屋从2014年10月起开始计电，与陈前涛当庭认可的2014年开始装修相印证，即应认定其装修时间为2014年10月起，而在当时致远公司的债务危机已全面爆发，为稳定社会秩序，当地政府不允许房屋装修。故，陈前涛的占有不具有合法性。涉案两份买卖合同的履行情况，马玉霞的合同签订在前，陈前涛的合同签订在后，但二人支付购房款的情况均不明确，虽然马玉霞提供了多张汇款凭证证实其已足额支付购房款，但致远公司亦偿还了多笔资金，是否存在高息问题，因司法审计无结论，目前未予核算；同时，致远公司、袁园犯非法吸收公众存款罪，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部〈关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见〉》第五条“向社会公众非法吸收的资金属于违法所得。以吸收的资金向集资参与人支付的利息、分红等回报，以及向帮助吸收资金人员支付的代理费、好处费、返点费、佣金、提成等费用，应当依法追缴。集资参与人本金尚未归还的，所支付的回报可予折抵本金。”的规定，致远公司、袁园与马玉霞的涉案资金是否为致远公司违法所得，是否存在利息折抵本金的问题，司法审计无结论，目前亦未予核算；故，马玉霞的合同义务是否全面履行，证据不充分。同样，陈前涛是否全面履行合同义务，从目前证据分析，亦证据不足。综上，鉴于陈前涛、马玉霞与致远公司签订的涉案房屋的商品房买卖合同虽均为有效合同，但二人请求认定合同有效的真正目的是为确认案涉房屋的归属，在目前双方提供的证据均无法证实其已实际履行全部合同义务的情况下，仅认定合同效力无实际意义，故对于陈前涛、马玉霞请求认定合同效力的请求，均不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：驳回陈前涛的诉讼请求。本案案件受理费1000元，由陈前涛负担。在二审法院指定的举证期限内，各方当事人均未举证。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人陈前涛在一审的诉请中并无要求继续履行合同的要求，故陈前涛在二审要求判令继续履行合同属于新增加的独立的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，因本案调解不成，当事人就该诉请应另行起诉。关于陈前涛与致远公司签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题。陈前涛与致远公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无证据表明该合同违反了法律、行政法规的强制性规定或损害了他人的合法权益，该合同应为有效合同。一审判决在本院认为部分亦对其效力进行了评判，只是在判决部分没有予以支持。故陈前涛上诉要求确认该合同为有效合同的请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2517号民事判决。二、确认陈前涛与鄂州市花湖致远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。三、驳回陈前涛的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由陈前涛负担800元，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担200元。二审案件受理费及负担与一审一致。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年四月二日法官助理李沐轩书记员肖臣