新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终66号 上诉人（原审被告）：刘德华，男，1971年9月15日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 委托诉讼代理人：陈新兵，新疆克兰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：路英，女，1964年3月30日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 委托诉讼代理人：杜江平，北京市炜衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人刘德华因与上诉人路英房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘德华的委托诉讼代理人陈新兵、上诉人路英及委托诉讼代理人杜江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘德华上诉请求：撤销一审判决，刘德华仅欠路英租金70,000元，驳回路英的其他诉讼请求。事实和理由：1．一审判决存在以下错误。一审判决将刘德华向路英支付的240,000元中的110,000元认定为租金，将其余130,000元中的120,000认定为代付王金玲租金，将10,000元因另案物业费的判决将其认定本案租金，是错误的。三方签订的转让协议约定刘德华给路英租金，则须向路英支付，刘德华给王金玲交过店费，则须向王金玲支付，彼此完成交易有收条为证。路英认为刘德华支付的240,000元中的130,000元是代王金玲支付的租金，应当提供证据，王金玲明确没有通过刘德华为其代交租金；2．一审判决存在计算错误。一审认定租赁期间为2017年12月10日至2020年7月15日，计算租金公式为：220,000元÷12月×31月=605,000元错误，应该是568,333元；3．疫情的发生，对刘德华的经营造成巨大的损失，应当减免一定的租金；4．刘德华为经营该店进行了装修，一审以没有提起反诉而拒绝刘德华通过鉴定装修损失互抵的抗辩，让刘德华另诉是增加诉累，造成司法资源的浪费。 路英辩称，1．一审判决从交易习惯、生活常理、合同约定等方面综合分析认定，刘德华将应当支付给路英及案外人王金玲的款项，全部支付给路英具有高度可能性是正确的。刘德华2017年11月9日支付给路英的240,000元中，仅有110,000元是租金；2．一审判决在租金计算上确实存在失误。租期自2017年12月10日至2020年7月15日，计948天，租金应为571,397元（220,000元÷365天×948天）；3．刘德华要求减免租金，路英不同意。自2018年6月1日起，刘德华多次违反合同约定，不按时支付租金，应当支付租金时并没有发生疫情；4．因刘德华的违约行为导致合同解除，路英不赔偿剩余租赁期限内装修、装饰残值损失。 路英上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判刘德华向路英支付租金340,000元。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。双方未达成解除合同的合意，《房屋租赁合同》应当依约履行。路英曾于2020年5月27日起诉要求解除租赁合同并支付租金230,000元，6月一审法院主持调解，刘德华不同意解除合同，并主张10月过店后再支付租金，双方未达成合意，未调解成功，双方之间的合同并未通过诉讼程序解除。2020年7月15日刘德华向路英送达《解除合同告知书》的行为，不是接受路英2020年6月的诉讼请求，而其单方表达解除合同的意思，双方没有达成解除合同的合意。一审将路英的意思割裂开来进行评价，忽视了2020年6月诉讼程序终结的意义，将不同程序中的请求主观的拼凑在一起，违背了路英的真实意愿。综上，刘德华应当向路英支付340,000元租金。 刘德华辩称，双方存在解除合同的合意，路英以起诉书的形式表达解除合同的意思，刘德华2020年6月3日和6月5日收到起诉书，是在本案立案前。送达后，刘德华2020年7月7日搬离租赁场地，7月15日上午，通过公证的方式向路英送达了解除合同通知书。2020年7月15日租赁合同已经解除，路英要求支付租金340,000元，于法无据。 路英向一审法院起诉请求：刘德华支付路英租金340,000元。 一审法院认定事实：2017年11月8日，路英与刘德华签订《房屋租赁合同书》，约定路英将润德酒店二楼两间房屋出租给刘德华用于经营餐饮，租赁时间自2017年12月10日至2022年12月10日，租金每年220,000元，2017年11月8日付款110,000元，2018年6月1日付款110,000元。2018年12月10日付清下一年度租金，以此类推。同时合同约定出租人解除合同的情形为承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上或者承租人欠付各项费用达1,000元以上。2017年11月9日，路英、刘德华及原房屋承租人王金玲（原房屋用于经营餐饮）三方签订《餐厅转让协议》，王金玲以120,000元的价格将租赁房屋室内外装修、餐厅全部设备及经营用品转让给刘德华。王金玲于2017年11月9日出具收条，收到刘德华好日子烤吧转让费100,000元。2017年11月9日，刘德华通过工商银行柜台向路英转账40,000元、同日又通过建设银行自动柜员机向路英转账200,000元。2018年11月2日刘德华农业银行账户现存100,000元进账，2018年11月3日、4日刘德华通过银行柜台从该账户分别向路英转账50,000元、50,000元，11月5日该账户转存进账200,000元。2019年1月31日刘德华通过微信工行卡转账5,000元、3月13日微信通过农行卡转账5,000元（该两笔微信截图显示转账-转给路英），后期刘德华又通过微信转账的方式向路英付款100,000元。上述450,000元款项均系通过不同银行柜台转账、银行自动柜员机转账及微信转账方式支付。刘德华农行卡尾号6572账户显示，该卡频繁使用腾讯财付通进行转账交易。路英对上述款项中130,000元不认可，认为系前期房屋承租人王金玲欠自己120,000元房租及10,000元物业费，因担心王金玲是外地人不好要钱，所以由刘德华直接将过店费120,000元及王金玲所欠10,000元物业费转给自己，该款不能计入刘德华应付租金中。庭审中刘德华表示支付给王金玲的100,000元系现金方式，但未出示款项来源及银行取款记录等相关证据。刘德华自述租赁房屋内物品均已搬走且变卖。2020年10月19日，路英向阿勒泰市人民法院针对王金玲欠付租赁房屋租金及物业费、垃圾清运费等费用提起诉讼，请求判令王金玲支付2016年10月10日至2017年11月9日期间所欠房租43,333元，物业费、垃圾清运费等费用共计22,235元。案件审理过程中，王金玲出示了2017年11月9日，路英给王金玲出具的160,000元收条一张，拟证明该收条中有100,000元是刘德华支付给自己的过店费，收取刘德华的100,000元是现金收取，支付给路英也是现金形式。该收条载明，“今收到王金玲2016年10月9日至2017年10月9日房租余款160,000元整。”再查明，路英提供的2020年1月6日形成的视听资料中，刘德华表示，“今年的房租，我前面还欠你十几万，我查一下，前面的我给你付，后面的我每月给你付，也就是2020年按月付，我挣上钱再给你付”。另，2020年6月路英递交民事起诉状，请求解除路英、刘德华之间的房屋租赁合同，由刘德华支付所欠房屋租金230,000元。2020年6月阿勒泰市法院组织双方进行调解，最终未调解成功。2020年7月15日刘德华通过阿勒泰市公证处向路英送达关于租赁房屋的《解除合同告知书》及钥匙，路英拒绝在现场送达记录上签字。本案在审理过程中刘德华提出2020年疫情期间无法经营，疫情期间租金应予减免。路英在庭审中表示不同意减免租金。一审法院认为，刘德华系从原承租人王金玲处以120,000元的价格过店后承租房屋继续经营餐饮，刘德华与王金玲于2017年11月9日签订《餐厅转让协议》，路英在协议上签字确认。协议签订的前一天即2017年11月8日路英与刘德华签订房屋租赁合同，约定租金及租赁期限等事宜。2017年11月9日三方签订餐厅转让协议当日，王金玲向刘德华出具收到刘德华好日子烤吧转让费100,000元收条一张，同日路英向王金玲出具今收到王金玲2016年10月9日至2017年10月9日房租余款160,000元整的收条一张，仍然在协议签订的当天，刘德华通过不同银行分别向路英银行柜台转账40,000元、自动柜员机转账200,000元。刘德华、王金玲均表示，刘德华支付给王金玲的100,000元系现金，王金玲表示路英出具收条收到的160,000元中有100,000元是刘德华给自己的现金。而路英表示，因担心王金玲是外地人不好要钱，经过协商刘德华直接将应支付给王金玲的120,000元过店费及王金玲欠付的10,000元物业费支付给路英，因此该130,000元不能计入刘德华已付房屋租金中。刘德华对此予以否认，认为自己支付给路英的全部是租金，没有把该给王金玲的过店费支付给路英。对于刘德华2017年11月9日支付给路英的240,000元中，是否包含应当支付给王金玲再由王金玲支付给路英的130,000元，应当结合双方当事人及王金玲在另案中出示的证据综合分析判断。三方签订协议当天即2017年11月9日，刘德华需要向路英支付110,000元，刘德华同时又需要向王金玲支付120,000元，王金玲于协议签订当天也向路英支付了160,000元，即路英当天即需要从刘德华处收取款项，又要从王金玲处收取款项，该两笔款项均需要刘德华支付，两笔款项的收款人均为路英。而刘德华表示以现金方式支付给王金玲100,000元，但无法出示款项来源及取款凭证，当天其又两次从不同银行以转账的方式向路英支付了超过当时应付房屋租金130,000元的款项，同时后期刘德华所有向路英的付款方式均非现金。刘德华不能出示当天向王金玲支付现金的款项来源凭证，结合其向路英的付款方式，及协议签订当天三方当事人都在场的情况，刘德华将100,000元现金先交给王金玲，王金玲再将100,000元现金及自有资金一并转交给路英明显过于繁琐，且与刘德华向路英付款的方式及习惯明显相悖，而路英表示刘德华将应支付的房屋租金110,000元及应支付给王金玲的120,000元及王金玲欠付的10,000元物业费直接支付给路英更符合常理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的应当认定该事实不存在的规定。刘德华将应当支付给路英及王金玲的款项全部支付给路英具有高度可能性，而刘德华主张其当天支付的240,000元全部为自己应当支付的房屋租金真伪不明。因此，刘德华当天支付的240,000元中仅有110,000元为自己应当支付房屋租金，另外130,000元中的120,000元系代王金玲向路英支付的房租，因路英在与王金玲的另案中已经实际主张了上述物业费11,647元，故刘德华多支付的10,000元应计入其后期租金。2020年6月路英递交民事起诉状，请求解除双方之间的房屋租赁合同，于2020年6月组织双方进行调解，路英已向刘德华表达了解除合同的意愿。2020年7月15日刘德华通过阿勒泰市公证处向路英送达关于租赁房屋《解除合同告知书》，至此双方已达成解决合同的合意。故双方的租赁合同已于2020年7月15日解除。刘德华实际租赁期间为2017年12月10日至2020年7月15日。刘德华表示路英同意其停业并免除租金至2020年10月的主张，因无证据证实，不予采信。刘德华租赁期间应付租金总额为605,000元（220,000元÷12个月×31个月），刘德华实际支付租金总额为330,000元（450,000元-120,000元），因此刘德华还应当向路英支付租金275,000元。对于刘德华主张用其装修款抵扣上述款项及对装修进行鉴定的请求，因其未提出反诉，其提供的证据又不足以证实装修的具体金额，刘德华可另行起诉解决。综上，对路英主张340,000元诉讼请求中的275,000元予以支持，对其他诉讼请求不予支持。刘德华提出2020年因受新冠疫情影响，疫情期间租金应予以减免。考虑到刘德华客观上存在违约事实及有违诚信原则，确认双方之间的房屋租赁合同已于2020年7月15日已解除的实际情况，对刘德华提出的租金减免事宜，不予考虑。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、刘德华于判决生效后十日内向路英支付租金275,000元；二、驳回路英其他诉讼请求。案件受理费6,400元，减半收取3,200元，由路英负担512元，刘德华负担2,688元。 本院二审期间，刘德华提供如下证据：路英诉王金玲案的两份民事起诉状及（2020）新4301民初1151号民事判决书。以证明路英起诉王金玲支付租金120,000元，后变更为43,000元，可以证明刘德华向路英支付的120,000元是租金。 路英质证意见：对起诉状不认可，判决书的真实性认可，当时是因为本案中要求王金玲当证人，但是王金玲不愿意出面，也不接电话，所以才起诉王金玲。路英确实找过王金玲，而王金玲请的律师与刘德华在2020年8月的其他案中的律师一致，他们之间有恶意串通的嫌疑。 本院认证意见：该起诉状及判决书中没有明确刘德华向路英支付的120,000元是租金，对其证明力不予确认。 路英提供如下证据：（2020）新4301民初1151号案件中王金玲提供的通话录音书面资料。以证明2017年11月9日刘德华支付的240,000元不全是租金，其中120,000元是刘德华代付王金铃的租金。 刘德华质证意见：其没有参与这份录音，真实性不作评判，路英在该案中对该份证据不认可，不能支持路英证明目的，可以证明刘德华的证明目的。录音中王金铃说刘德华120,000元给我，我放40,000元，共计160,000元给你，是不是这样。路英回复，嗯，就是阿，对啊。更加印证刘德华给路英的240,000元中不包含给王金铃120,000元转让费。 本院认证意见：该证据系另案路英与王金玲租赁合同纠纷案件中王金玲提供的证据，对其真实性予以确认。 本院对一审查明的事实中除刘德华向路英付款外，其他事实予以确认。另查明，刘德华向路英付款情况为：2017年11月9日，刘德华分别通过银行自动柜员机向路英转账40,000元、200,000元，2018年11月3日、4日分别转账50,000元、50,000元。2019年1月31日微信转账5,000元、3月13日微信转账5,000元、3月14日微信转账50,000元、9月29日微信转账20,000元、2020年1月7日微信转账20,000元、1月8日微信转账10,000元。以上付款合计450,000元。2020年7月15日刘德华向路英送达《解除合同告知书》第1条第2项内容，路英2020年6月3日向阿勒泰市人民法院起诉解除合同，法院送达起诉状，刘德华同意解除合同。第5项，刘德华确认租赁合同已解除的基础上，再次通知路英解除合同。2017年11月2日路英与王金玲录音资料摘要内容：“王（王金玲）：那天打电话你说这两万的话你出，然后他给十三万元，我给你三万元呀，这一万给我，我给你四万元，他十二万元，总共十六万元，那天你是这样说的呀！路（路英）：昂对对，你就给我十六万元。”“王：他十二万元给我嘛，我在放四万元进去，十六万元给你嘛，是不是这样？路：昂就是啊，对呀！”（来源阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初1151号案件王金玲提供证据）。 本案争议焦点，1．租赁合同的解除问题；2．租金数额；3．装修费损失应否审理。 本院认为，争议焦点一，案涉房屋租赁合同是否已经解除。2020年6月路英起诉刘德华要求解除租赁合同，经一审法院调解未果，同年7月15日，刘德华以公证方式向路英送达《解除合同告知书》及钥匙，该解除合同告知书从内容上看，亦是建立在2020年6月路英主张解除合同的基础上，因此，一审认定为双方已达成解除合同的合意，并无不当，路英上诉主张应当继续履行租赁合同的请求不予支持。 争议焦点二，首先，关于实际租赁期间租金数额。《房屋租赁合同书》约定租赁时间自2017年12月10日起至2022年12月10日止，年租金220,000元，2020年7月15日解除合同，实际租赁期间2017年12月10日至2020年7月15日，租金为571,347元（220,000元÷12月×31月＋220,000元÷365×5日），一审计算有误。其次，关于已付租金数额。双方争议的是2017年11月9日刘德华向路英转账付款240,000元中的120,000元是否是刘德华代王金玲支付租金。路英认为，2017年11月9日刘德华向其转账240,000元，其中110,000元系按租赁合同约定付租金，120,000元是根据三方协议代付王金玲租金，王金玲自行支出40,000元现金，路英向王金玲出具160,000元收据，转账中的10,000元是代王金玲付物业费。刘德华认为，240,000元全部是支付本案租金，2017年11月9日其向王金玲支付100,000元系现金，王金玲加60,000元现金，向路英支付了160,000元，路英向王金玲出具收据，王金玲向刘德华出具收据。一审法院根据本案证据，结合当事人陈述以及常理，进行了详细的分析，并认定2017年11月9日付款240,000元中120,000元是刘德华代王金玲支付租金，另外120,000元为本案租金，即路英陈述的事实具有高度可能性，该认定正确。刘德华上诉认为2017年11月9日向路英支付的240,000元均为本案租金的意见不予采纳。第三，剩余租金数额。刘德华应付路英租金数额241,347元（571,347元-330,000元），一审计算错误。第四，应否减免租金。本案中，刘德华拖欠路英租金未予支付，是违约方，其要求减免疫情期间租金的上诉主张不予支持，一审对此认定正确。 争议焦点三，刘德华一审中提出路英应当赔偿装修损失的抗辩主张，没有明确的金额，不宜在本案中一并审理，刘德华可另行提出诉讼主张权利。 综上所述，刘德华、路英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定部分事实有误，应当纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初826号民事判决； 二、上诉人刘德华于本判决生效后十日内给付上诉人路英租金241,347元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,200元，由上诉人刘德华负担2,460元，上诉人路英负担740元；二审案件受理费5,800元，由上诉人刘德华负担4,375元、上诉人路英负担1,425元。 本判决为终审判决。 审判长 胥  彩  霞 审判员 王    琦 审判员 王  淑  云 二〇二一年四月一日 书记员 米拉马斯库特 1