广东省佛山市南海区人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤0605执异62号异议人（被告）：恩平市国扬房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市平石狮，统一社会信用代码9＊＊E。法定代表人：陈泽雄，总经理。委托代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：宋国康。原告：郑晓东，男，汉族，住广东省普宁市，。委托代理人：刘星辰，广东诺为律师事务所律师。委托代理人：黄婷婷。被告：杨伟欣，男，汉族，住广州市番禺区。被告：广东国扬控股集团股份有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：杨伟欣。委托代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：宋国康。本院在审理原告郑晓东与被告杨伟欣、恩平市国扬房地产开发有限公司（以下简称恩平国扬公司）、广东国扬控股集团股份有限公司（以下简称广东国扬公司）民间借贷纠纷一案［案号：（2015）佛南法沥民一初字第901号］的过程中，查封了被告杨伟欣名下的位于广州市番禺区＊6号的房产（房产证号：26××58）及异议人恩平国扬公司名下的位于恩平市恩城锦江大道西2号的预售商品房（商品房预售许可证号：2＊6、2＊1）。被告恩平国扬公司对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，请法院解除对证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的商品房预售许可证项下预售商品房的查封，改为查封与原告申请查封金额＊＊万元等值的财产。事实与理由：1、证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的商品房预售许可证项下的部分房产已经出售给第三方，异议人已经和业主签订《商品房买卖合同》，业主已经缴纳首付款并办理按揭，该部分房产已属业主所有。2、根据我方提供的房地产估价报告，现被查封的证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的预售许可证项下预售商品房建筑面积达＊平方米，评估价值达＊元，扣除该两商品房预售许可证已经预售房屋的价值＊多万元外，已经被查封的预售房产价值也达＊元，加上杨伟欣被查封的位于广州市番禺区华南碧桂园翠景二街6号的房产价值2千万元，本案被查封的财产总额超过2亿1千万元，大大超过了原告申请查封数额的30000000元，明显属于超额查封。3、因原告申请查封异议人证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的预售许可证项下预售商品房导致异议人的地产建设项目工程停工，影响异议人的正常开发、销售和房产交付，导致近百业主闹事、上访，异议人的员工、施工工地的农民工及众多供应商也去政府投诉。4、请求法院解除对证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的商品房预售许可证项下国扬·山语雅景花园A1-A5栋的查封，只查封A6栋中价值3000万元的房产，A6栋总价值41211445元，只卖了其中一套价值214474元的1202房，剩余房产价值在4100万左右。被告广东国扬公司同意异议人的异议请求。原告称，法院的查封有事实和法律依据。事实与理由：1、异议人主张被告杨伟欣所有的位于番禺碧桂园的别墅价值2千万元没有相应证据证明；2、证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的商品房预售许可证项下的部分预售商品房虽然已经出售，但买受人并未实际占有该房屋，也未办理产权过户登记手续，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规范，人民法院可以查封，故法院的查封有事实和法律依据；3、查封并不影响该楼盘项目继续施工和开发，异议人与买受人、材料商的纠纷与本案无关；4、在不损害原告权利的前提下，我方同意只查封国扬·山语雅景花园A6栋，解除对A1-A5栋的查封。如果可以每套房单独查封，我方希望查封异议人的商铺和高层住宅。听证中，异议人举证如下：1、某资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具的粤国众联估字（2016）第1QT-04003号房地产估价报告（1份，原件），用以证明证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的《商品房预售许可证》项下的预售商品房评估价值为229202050元。2、某资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具的粤国众联估字（2016）第＊号房地产估价报告（1份，原件），用以证明证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的《商品房预售许可证》项下每一间住宅、商铺的评估价值，查封房产的价值已经超过了原告申请财产保全的金额。3、关于协助办案机关办理预售商品房查封、解封手续的情况说明（1份，原件），用以证明恩平市住房和城乡建设局出具说明称该局可以协助办理证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的《商品房预售许可证》项下住宅、商铺（已经办理商品房预售合同登记备案手续的房屋除外）查封或解封手续，也可以协助办理上述两个《商品房预售许可证》项下每一间住宅、商铺（已经办理商品房预售合同登记备案手续的房屋除外）单独查封或单独解封手续。4、关于国扬山语雅景花园项目预售登记备案的情况说明（1份，原件），用以证明涉案房产的预售登记备案情况。经质证，原告对证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该估价报告显示2016年4月17日现场勘查，同月19日就出具了报告，时间仓促，不具有客观性；对证据2-4的真实性、关联性无异议，合法性由法院认定。被告广东国扬公司对异议人的证据均无异议。原告及被告杨伟欣、广东国扬公司均未提交证据。经审查，异议人举证的证据1有估价师或某资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司的签章，本院对其真实性予以确认；原告对异议人举证的证据2-4真实性均无异议，本院予以认定。经审查查明，本院于2015年11月5日受理原告郑晓东与被告杨伟欣、恩平市国扬房地产开发有限公司、广东国扬控股集团股份有限公司民间借贷纠纷一案［案号：（2015）佛南法沥民一初字第901号］。在审理过程中，原告向本院申请财产保全。经审查，本院于2015年11月6日作出（2015）佛南法沥民一初字第901-1号民事裁定，裁定冻结被告杨伟欣、恩平市国扬房地产开发有限公司、广东国扬控股集团股份有限公司的银行存款＊元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2015年11月17日查封了被告恩平国扬公司名下的位于恩平市恩城锦江大道西2号的预售商品房（商品房预售许可证号：2＊＊＊6、2＊＊＊＊1），次日查封了被告杨伟欣所有的位于广州市番禺区＊6号的房产（房产证号：26××58）。另查明，2＊＊＊6号商品房预售许可证载明项目名称＊项目坐落恩平市恩城，预售房屋建筑面积＊平方米＊套，其中住宅＊平方米＊套，商业用房＊平方米＊套，预售房屋栋号及层数：＊层。2＊＊＊＊1号商品房预售许可证载明项目名称国扬·山语雅景花园＊（一期），项目坐落恩平市，预售房屋建筑面积＊平方米＊套，其中住宅3＊平方米＊套，商业用房＊平方米＊套，预售房屋栋号及层数：＊16层。某资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司于2016年4月19日出具粤国众联估字（2016）第1QT-04003号房地产估价报告，该报告第8页载明本次评估范围为恩平市恩城＊花园一、二期，包括一期A1-A6栋已建建筑面积80832.66平方米，二期已规划未建建筑面积56656.40平方米。一期A1-A6栋预售商品房评估价值为229202050元。根据委托方提供的《恩平市恩城＊6栋（一期）已售房屋情况》可知，恩平市恩城＊一期（A1-A6栋）已售出住宅72套、商铺9套，出售建筑面积合计9342.05平方米，但至报告出具之日，委托方未能提供相关资料证明上述已售房屋是否办理相关产权转让登记手续，故本次评估根据委托方出具的《估价委托书》要求，评估范围包含上述出售的81套房地产，其中该部分物业评估市场价值约37308687元。至报告出具之日，委托方未能提供相关资料证明上述已售物业是否办理相关产权转让登记手续，未能确认其权属人情况。某资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司于2016年4月26日出具粤国众联估字（2016）第＊号房地产估价报告，该报告对证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的《商品房预售许可证》项下A1-A6栋每一间住宅、商铺的价值进行了评估，其中A6栋房产价值41211445元，A6栋1202房价值214474元。2016年4月26日，恩平市住房和城乡建设局出具《关于协助办案机关办理预售商品房查封、解封手续的情况说明》，称该局可以协助办理证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的《商品房预售许可证》项下住宅、商铺（已经办理商品房预售合同登记备案手续的房屋除外）查封或解封手续，也可以协助办理上述两个《商品房预售许可证》项下每一间住宅、商铺（已经办理商品房预售合同登记备案手续的房屋除外）单独查封或单独解封手续。2016年5月6日，恩平市住房和城乡建设局出具《关于国扬山语雅景花园项目预售登记备案的情况说明》，证明证号2＊＊＊6、2＊＊＊＊1的《商品房预售许可证》项下房屋即＊栋共在该局办理了9套商铺、72套住宅的预售（已售）登记备案手续，其中A1栋已售33套，A2栋已售34套，A3栋已售2套，A4栋已售8套，A5栋已售3套，A6栋已售1套（1202房）。本院认为，根据法律规定，原告因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施。因此，原告向本院提出财产保全申请，并提供了担保，本院审查后作出对异议人财产保全的裁定，有法律依据。本案的争议焦点为本院是否超标的查封被告财产。异议人提交的粤国众联估字（2016）第＊号房地产估价报告、粤国众联估字（2016）第＊号房地产估价报告为有评估资质的中介机构作出，本院对其予以采信。粤国众联估字（2016）第＊号房地产估价报告确认国＊A6栋房产价值＊元，而本案裁定保全被告的财产为＊元，A6栋房产的价值已经足额，且原告同意只查封A6栋，解除对A1-A5栋的查封。因此，在查封A6栋的情况下，本院再对A1-A5栋房产予以查封，属超标的查封。同时，考虑到A6栋1202房可能存在其他权属纠纷，且即使解除该房的查封，A6栋剩余房产的价值也已经足额，没有必要继续查封A6栋1202房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，本院应解除对2＊＊＊6号《商品房预售许可证》项下国扬·山语雅景花园A1栋（一期）及2＊＊＊＊1号《商品房预售许可证》项下＊栋（一期）、A6栋1202房的查封措施。综上，异议人的异议请求，理据充分，本院对其予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：撤销本院对登记在异议人恩平市国扬房地产开发有限公司名下的位于恩平市恩城＊栋（商品房预售许可证号：2＊＊＊6号）及A2-A5栋、A6栋1202房（商品房预售许可证号：2＊＊＊＊1）的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。审 判 长  黄馨栗人民陪审员  李为民人民陪审员  冯少宽二〇一六年六月十六日书 记 员  梁 莎