陕西省铜川市中级人民法院     民事判决书       （2021）陕02民再5号     再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：白国庆，男，1957年3月24日生，汉族，住陕西省铜川市王益区。   委托诉讼代理人：黄建国，铜川市王益区“148”法律服务所法律工作者。   被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：铜川市建设（集团）有限责任公司。住所地陕西省铜川市新区（铜川新区朝阳路市公安局西）。   法定代表人：赵殿轶，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑航善，陕西红河律师事务所律师。   一审第三人：陕西德诚居房地产开发有限责任公司。住所地陕西省铜川市王益区XX路。   法定代表人：陈德强，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张慧娟，女，该公司员工。   再审申请人白国庆因与被申请人铜川市建设（集团）有限责任公司（以下简称建设集团）、一审第三人陕西德诚居房地产开发有限责任公司（以下简称德诚居公司）案外人执行异议之诉一案,不服本院（2020）陕02民终194号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2020年12月18日作出（2020）陕民申3004号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人白国庆及其委托诉讼代理人黄建国、被申请人建设集团的委托诉讼代理人郑航善、一审第三人德诚居公司的委托诉讼代理人张慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   白国庆申请再审称，请求：1.依法撤销（2019）陕0204民初1569号、（2020）陕02民终194号民事判决；2.裁定立即停止对申请人金茂大厦41302、41303、41402、41403房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：1.金茂国际大厦41302、41303、41402、41403房屋系申请人白国庆购买并占有使用，未办理房产证申请人不存在过错。申请人在2011年10月11日、27日，两次借款给第三人100万元用于金茂大厦建设使用。因第三人无力偿还，双方于2017年10月对账后，协商由第三人将金茂国际大厦上述案涉房屋抵账给申请人，双方于2017年10月9日、10日签订四份《商品房买卖合同》并办理了网签合同。申请人取得上述房屋后，一直占有使用。2018年底德诚居房地产公司售出的房屋才陆续开始办理房产证，上述四套房屋未办理房产证申请人不存在过错。2.人民法院查封白国庆购买的41XXX、41XXX、41XXX、414XXX房屋错误，应当解封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上述四套房屋进行了网签合同登记、支付了全部购房款，在法院查封之前已合法占有使用，非因买受人的原因未办理过户登记。依法能够排除执行，应解除查封。3.一审法院认定申请人“本息共计1200000元，与顶账协议中两套房屋价款1272660元数额不符”，便否认房屋买卖关系成立，是错误的。因第三人违约，申请人逼迫第三人立即还款、承担违约金，第三人才将价值1272660元房屋以欠款本息1200000元抵给申请人。4.申请人购买房屋后，第三人已给申请人办理了网签登记，并将网签资料递交法院，法院认定未办理网签登记、买卖未成立错误。   建设集团辩称，不同意申请人的请求。1.申请人依据其与德诚居公司的四份合同主张权利，其只有一般债权人权益 ，并不享有法定优先权。2.根据之前所有的庭审记录，申请人出示的证据缺乏真实性。3.从2018年至2019年11月长达两年的时间申请人未办理房产证，申请人对此有过错。   德诚居公司述称，德诚居公司向白国庆分两次借款，合计100万，并以四套房屋抵债，已办理买卖合同和网签登记，德诚居公司已经将房子卖给了白国庆。   白国庆向一审法院起诉请求：1.要求立即停止对位于铜川市王益区XX路XX号XX大厦XX、XX、XX、XX号房屋的强制执行，并解除查封扣押。2.要求被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：建设集团与德诚居公司借款合同纠纷一案，耀州区法院于2018年12月26日作出（2017）陕0204民初1878号民事判决书，后该案进入执行程序。在执行过程中，该院依据（2018）陕0204执633号执行裁定书对登记在德诚居公司名下的涉案房屋采取了查封措施，被告德诚居公司在执行过程中并未提出异议。2019年3月7日案外人白国庆向该院提出异议申请，主张其是房屋的实际所有人，耀州区法院以异议人白国庆尚需进一步通过确权之诉证实自己是该商品房的所有人为由，于2019年7月3日发出（2019）陕0204执异21号执行裁定书，驳回了白国庆的异议，白国庆于2019年7月8日收到该裁定书。 2019年7月14日白国庆向耀州区法院起诉，要求立即停止对位于铜川市王益区XX路XX号XX大厦XX、XX、XX、XX号房屋的强制执行，并解除查封扣押。一审法院判决：驳回原告白国庆的诉讼请求。案件受理费300元，由原告白国庆负担。   白国庆不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审对一审认定事实予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点为：上诉人对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。上诉人虽与第三人德诚居公司签订了《商品房买卖合同》（预售），但未办理预售备案登记，也没有办理预告登记，至今仍未办理产权转移登记，上诉人主张的商品房预售合同等同于产权预告登记的理由不能成立。上诉人所提交的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，应予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人白国庆负担。   再审期间，本院依职权调取了两组证据，第一组证据为铜川市于2021年2月25日出具的情况说明及2021（01）号业务联系单存根。第二组证据为铜川市于2021年3月3日出具的书面答复。三方当事人经质证对上述两组证据的真实性均无异议，本院予以认可。上述两组证据能够证明案涉四套房屋并未办理商品房预售合同备案登记，所有权仍登记在德诚居公司名下。   再审另查明，申请人白国庆本人当庭承认其提交的四份《商品房买卖合同（预售）》中买受人处“白国庆”的签名均非其本人签字，系售楼员代签。同时查明，在再审开庭前申请人白国庆向其委托诉讼代理人出具的授权委托书中委托人处“白国庆”的签名非白国庆本人签字，系吕铜伟所签。白国庆本人在庭审中对该事实予以认可。   再审庭审中，三方当事人对一、二审查明的事实均无异议，再审予以确认。   本院再审认为，本案争议的焦点为再审申请人白国庆是否对金茂大厦41XXX、41XX、41XX、41XXX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，再审申请人白国庆对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应主要围绕其与德诚居公司是否存在真实的借款行为、抵账行为，以及双方是否形成真实的商品房买卖关系，案涉房屋是否办理商品房预售合同备案登记和预告登记四个方面来分析认定。从借款行为分析，再审申请人白国庆作为出借人，对于签订几次借款协议陈述不清。其在一审时提交的签订于2011年10月11日、2011年10月27日的两份借款协议约定的内容完全相同。申请人白国庆在一审提交的时间为2011年10月11日的转账小票和时间为2011年10月27日的工商银行进账单两份证据，均无法直接证明付款方是申请人白国庆。再审庭审中，申请人白国庆又自述两次借给德诚居公司吕铜伟共100万元，法院要求申请人在庭后五日内提交两笔借款的银行转账明细，但申请人并未提交。故再审申请人白国庆提交的上述证据不足以证明其与德诚居公司之间存在真实的借贷关系。从抵账行为分析，申请人白国庆在一审时提交的时间为2017年10月25日的《借白国庆款项对账单》中应付利息计算方法为：100万×0.02×72个月＝144万元，前述公式中的“72个月”和“144万元”是按照2011年10月出借款项后德诚居公司分文未还计算的，但白国庆在再审开庭时当庭承认德诚居公司曾以现金方式向其支付过两次利息。该陈述与上述对账单中的计算依据72个月时间和144万元金额互相矛盾。同时，案涉四份《商品房买卖合同（预售）》签订时间分别是2017年10月9日、2017年10月10日，而其与德诚居公司签订的顶房协议、金茂国际大厦认购书的时间均是2017年10月25日。这说明签订《商品房买卖合同（预售）》的时间早于顶房协议和认购书的时间，与交易习惯不符，且签订于同一天的“认购书”与“顶房协议”中“白国庆”三字及日期处的数字亦明显非同一人所签。故再审申请人白国庆提交的上述证据不足以证明其与德诚居公司之间存在真实的以房抵债协议。从再审申请人白国庆与德诚居公司之间是否形成真实的商品房买卖关系分析。再审开庭过程中，就白国庆的签字，经合议庭几次询问，再审申请人白国庆当庭承认案涉四份《商品房买卖合同（预售）》中买受人处的签字并非其本人所签，系售楼员代签。其虽一再坚持售楼员在代其签字时给其打过电话，但其并未提供售楼员姓名及委托手续。且再审庭审中，申请人白国庆承认向法院提交的授权委托书中委托人处白国庆的签名系德诚居公司吕铜伟所签，而非其本人亲笔签名。被申请人在再审质证时对案涉四份《商品房买卖合同（预售）》的真实性均不予认可。故现有证据不足以证明再审申请人白国庆与德诚居公司之间存在真实的商品房买卖关系。从案涉房屋是否办理商品房预售合同备案登记和预告登记分析。再审开庭时，德诚居公司委托诉讼代理人坚持白国庆所持四份《商品房买卖合同（预售）》已经办理备案登记，并在铜川市住房建设局合同备案登记网上可以查询。合议庭当庭要求其登陆该网站查询，但其并未查到上述四份合同备案情况。庭后，德诚居公司也并未按照法院要求提交合同备案相关证据。而本院再审期间依职权调取的两组证据，经当庭质证，均证明案涉四套房屋并未办理商品房预售合同备案登记，双方也未办理预告登记，所有权仍登记在德诚居公司名下。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用国民事诉讼法>的解释》第九十条关于举证责任的规定，再审申请人白国庆所提交的证据既不足以证明其与德诚居公司存在真实的借贷关系和真实合法有效的商品房买卖关系，也不足以证明其对金茂大厦4XXXX、41XXX、414XXX、414XX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，再审申请人白国庆的再审请求均不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、驳回再审申请人白国庆的再审请求；   二、维持本院（2020）陕02民终194号民事判决。   本判决为终审判决。   审判长 宋超宁                          审判员 段建纲                          审判员 杨阳     二○二一年四月七日                            法官助理 苗琴    书记员 张延年               1