广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终704号上诉人（原审原告）：沈文耀，男，汉族，住广东省乐昌市。上诉人（原审原告）：李祝英，女，汉族，住广东省乐昌市。委托代理人：肖明、刘敏艳，广东智成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐昌市兴业房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市。法定代表人：廖妙红。委托代理人：龚志华。委托代理人：彭鸿浑，广东韶正律师事务所律师。上诉人沈文耀、李祝英因与被上诉人乐昌市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）委托合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2015）韶乐法民二初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：2012年9月17日，沈文耀、李祝英与兴业公司签订了《商品房买卖合同》，沈文耀、李祝英向兴业公司购买位于乐昌市乐城红岭中路兴业茗居35幢706号预售商品房一套，金额335719元。合同中的第十七条第3项约定买受人可自办或委托出卖人代办产权证，所需费用由买受人负责。合同签订当日，沈文耀、李祝英向兴业公司支付代收代付办理产权证综合费13093元（按总房款的3.9%收取）。同日，兴业公司向沈文耀、李祝英收取了门禁系统款1000元。兴业公司为沈文耀、李祝英办理了《房地产权证》。2015年9月，沈文耀、李祝英认为其支付给兴业公司的代办产权证综合费13093元除契税5035.79元应由其承担外，兴业公司应向其返还多收取的代办产权证综合费8057.21元。同时，沈文耀、李祝英还认为兴业公司向其收取的门禁系统款1000元也是不当的，为此向原审法院提起诉讼，请求：1.判令兴业公司于判决生效之日起10日内返还8057.21元给沈文耀、李祝英；2.判令兴业公司于判决生效之日起10日内返还门禁系统款1000元给沈文耀、李祝英；3.判令兴业公司承担案件的诉讼费。兴业公司认为收取沈文耀、李祝英的办理产权证综合费，是根据当时的收费项目，双方达成了合意，办证费用支出包括：房屋买卖代理费（按房价的1.5%）；契税费（按房价的1.5%）；其余费用包括交易手续费3元／㎡、咨询服务费300元、测绘费100元、登记费100元、建档费90元、工本费10元、印花5元、合同印花税（房价的万分之五）、查档费、交通费、复印费、劳务服务费等费用，双方同意按房价的3.9%计算，不存在“多退少补”的问题。兴业公司还提供了房屋买卖代理费、交易手续费、登记费等相关收款发票以证实自己的主张。原审法院认为：当事人订立合同，可通过书面形式、口头形式和其他形式，沈文耀、李祝英向兴业公司支付13093元作为办理涉案房屋房地产权证的综合费用，兴业公司收取沈文耀、李祝英缴纳的代办产权证综合费后，双方事实上成立委托合同关系。该委托合同系沈文耀、李祝英、兴业公司自愿订立，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。兴业公司已为沈文耀、李祝英代办好涉案房屋的房地产权证，沈文耀、李祝英支付兴业公司的办证费用是其自主、自愿的，该款作为兴业公司办好涉案房屋产权证事项的费用，双方并没有约定该费用只指交纳契税，实行多退少补。因此，沈文耀、李祝英主张要求兴业公司返还除涉案房屋契税外的代办房产证费用的诉请没有依据，应不予支持。对于沈文耀、李祝英要求兴业公司返还门禁系统款的诉请属于另一法律关系，本案不宜一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年3月1日作出（2015）韶乐法民二初字第190号民事判决：驳回沈文耀、李祝英的诉讼请求。案件受理费50元，由沈文耀、李祝英负担。上诉人沈文耀、李祝英不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的《商品房买卖合同》中第十七条第3款中约定“买受人可自办或委托出卖人代办产权证，所需费用由买受人负责”，该条款没有明确约定兴业公司有另行收取代办产权证费用的权利，在双方约定不明的情况下，兴业公司主张的代办证费用即报酬应当执行政府定价或指导价。而依据《广东省商品房预售条例》第二十五条第二款规定“预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项”。《广东省城镇房地产权登记条例》第十八条规定“房地产管理部门应当按照省物价行政管理部门核定的收费标准收取房地产权登记费用。房地产开发经营企业接受委托代办产权登记的，不得以代收房地产权登记费为名超出前款规定的标准收取房地产权登记费用”。广东省物价局关于房地产开发企业代办房产证收费问题的复函（粤价函（2009）508号）也明确，房地产开发企业代为购房者办理房产证及有关手续，不得以代办收费等名目向购房者收取任何费用。《广东省物价局关于房地产测绘收费有关问题的通知》明确新建商品房的测绘费由房地产开发经营者缴纳，购房者无需交纳此项收费。《广东省物价局关于新建商品房价格评估收费问题的复函（粤价函（2009）435号）文件明确新建商品房不得强制进行价格评估和收取价格评估费。由此可见，兴业公司称产权证综合费包括契税费、中介代理费、其余费用含测绘费、咨询服务费、交易手续费、建档费等合计13093元中，只有契税5035.79元合法，多收取的8057.21元产权证综合费、门禁系统款l000元，都没有法律依据，应当予以返还。沈文耀、李祝英作为普通居民，并不懂得国家相关法律法规规定，向兴业公司缴纳的13093元是兴业公司告知需办理房产证的综合费用，现经查询，办理房产证产权登记的所有费用即契税5035.79元，兴业公司多收取的办证综合费用8057.21元，理应按“多退少补”的原则处理。综上所述，原审法院判决存在法律适用错误、事实认定不清，请求二审法院支持沈文耀、李祝英的请求。被上诉人兴业公司答辩称：关于返还除房屋契税外的代办产权综合费的问题。本案的案由是委托合同纠纷。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，沈文耀、李祝英按购房总价款的3.9％给付兴业公司，作为代办房地产权证的综合费用，兴业公司收取该费用后，双方之间形成了委托合同关系，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。委托费用的约定是明确的，是履行委托合同过程中沈文耀、李祝英支付的对价，应该得到双方的共同遵守，不存在多除少补的问题。兴业公司为沈文耀、李祝英代办好房产证并交付给沈文耀、李祝英后，兴业公司在委托合同中的义务已完全履行完毕。现在沈文耀、李祝英要求返还门禁系统费，沈文耀、李祝英在这方面的诉请已超过诉讼时效，且就本案而言，其二者均为另一法律关系，应另案处理。综上所述，沈文耀、李祝英的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回沈文耀、李祝英的上诉请求，维持原判。本院认为：本案为委托合同纠纷。沈文耀、李祝英与兴业公司约定由沈文耀、李祝英交付费用，兴业公司代办产权证，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该约定合法、有效，双方均应自觉履行。沈文耀、李祝英交纳了相关费用，兴业公司依约办理领取了《房地产权证》，双方的委托事项已完成。现沈文耀、李祝英认为兴业公司多收了费用，因沈文耀、李祝英交纳费用时，收据并没有注明无偿代办或以什么标准收费多退少补，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对沈文耀、李祝英不能提供证据证明允许多退少补的后果，只能由沈文耀、李祝英自己承担不利后果。综上，沈文耀、李祝英的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈文耀、李祝英负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊波审判员  危 晖审判员  叶金华二〇一六年六月十七日书记员  张倍旗