湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1387号上诉人（原审原告）：王学明，男，1968年10月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗波，湖北佑君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行，住所地武汉市蔡甸区蔡甸大街898号。统一社会信用代码914201006918958937。法定代表人：周阳，该行行长。委托诉讼代理人：金继红，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人：李建军，男，1972年10月4日出生，汉族，住武汉市新洲区。原审第三人：陈浩，女，1974年4月25日出生，汉族，住武汉市新洲区。上诉人王学明因与被上诉人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行（农商行蔡甸支行）、原审第三人李建军、陈浩案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王学明的上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行对位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3号房屋的拍卖执行程序；一、二审诉讼费由农商行蔡甸支行承担。事实及理由：2015年4月18日，王学明与案外人武汉市裕德设施工贸有限公司签订《消防设施工程施工合同》，合同约定将武汉市裕德设施工贸有限公司承建的新洲区双柳街古龙产业园礼品杯加工大楼室内消防栓和火灾报警工程部分转包给王学明施工，价款为65万元，并约定付款方式为武汉市裕德设施工贸有限公司将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3号房屋抵偿工程款65万元。同日，武汉市裕德设施工贸有限公司法定代表人陈浩与王学明签订《房屋买卖合同》，将其名下的涉案房屋作价65万元抵偿给王学明，此购房款抵偿武汉市裕德设施工贸有限公司支付给王学明工程款。随后，王学明对涉案房屋进行装修并居住，但李建军、陈浩一直未配合王学明办理房屋过户手续。王学明作为房屋买受人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》第二十八条的规定，请二审法院支持王学明的上诉请求。农商行蔡甸支行答辩称，王学明的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李建军、陈浩未到庭陈述意见。王学明向一审法院起诉请求判令：1、判决不得执行对位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋[房屋所有权证号：武房权证新字第××，土地使用权证号：武新国用（2010）第597号]的拍卖执行程序；2、农商行蔡甸支行承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月4日，一审法院作出鄂0114财保47号民事裁定书，裁定对陈浩名下位于新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋【不动产权证号：鄂武汉市新洲不动产证明第000229号】采取诉前财产保全措施并予以查封，期限三年。2018年11月9日，一审法院作出鄂0114民初1271号民事判决书；一、兜游公司于本判决生效之日起三日内向农商行蔡甸支行偿还借款1000万元。二、兜游公司于本判决生效之日起三日内向农商行蔡甸支行支付截止至2018年2月3日的利息279948,96元。三、兜游公司于本判决生效之日起三日内以本判决第一项未履行金额为基数，按年利率11.7%向农商行蔡甸支行支付自2018年2月4日起至付清之日利息。四、农商行蔡甸支行以本判决第一、二、三项权利对位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋所有权证：武房权证新字第××号、土地使用权证号为武新国用（2011）第597号、不动产登记证明号为鄂（2017）武汉市新洲不动产证明第（0002229号）在金额345400元限额内享有优先受偿权。在执行过程中，一审法院于2019年10月25日作出（2019）鄂0114执336号执行裁定书、裁定拍卖被执行人陈浩名下位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋【房屋所有权证：武房权证新字第××号、土地使用权证号为武新国用第597号、不动产登记证明号为鄂（2017）武汉市新洲不动产证明第0002229号】。一审法院另查明，2015年4月18日，武汉市裕德福工贸有限公司与异议人王学明签订消防设施工程施工合同，将礼品杯加工大楼室内消防栓和室内火灾报警承包给异议人王学明施工建设，工程价款为65万元并约定付款方式为武汉市裕德福工贸有限公司将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋抵偿工程款65万元。同日，陈浩与王学明签订房屋买卖合同，陈浩将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋以65万元价格出售给王学明，此购房款抵偿武汉市裕德福工贸有限公司的工程款，涉案房屋未办理过户手续。一审法院还查明，武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋土地使用权人为陈浩，土地使用权证为武新国用（2011)第597号，使用权面积110.99平方米。武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋所有权人为陈浩，房屋所有权证为武房权证新字第××号，建筑面积230,26平方米。农商行蔡甸支行于2017年1月23日与陈浩、李建军签订了《个人最高额抵押合同》，抵押了位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋（房屋所有权证号：武房权证新字第××,土地使用权证号：武新国用（2011）第597号）。次日，农商行蔡甸支行与李建军、陈浩在新洲区不动产登记局办理了抵押登记。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于商品房消费者的权利与抵押权的关系问题规定：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。本案中，王学明系执行案件的案外人，在案涉房屋买卖合同中，是商品房消费者之外的一般房屋买卖合同买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应不适用上述商品房消费者的权利与抵押权的处理规则。故农商行蔡甸支行作为申请执行人，对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，一审法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，王学明诉请的事实及理由，不能排除强制执行，应予驳回王学明的诉讼请求。王学明与陈浩间因“房屋买卖合同”所致相关争议，当事人应另行依法主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决：驳回王学明的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6481元，由王学明负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，农商行蔡甸支行作为申请执行人，对执行标的依法享有对抗案外人的优先受偿权。王学明作为案外人对执行标的提出异议，但其与被执行人陈浩签订的房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，而是以物抵偿工程款的存量房买卖合同，该房屋买卖合同不能对抗申请执行人农商行蔡甸支行对执行标的的优先受偿权。综上所述，王学明的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6481元，由王学明负担（王学明已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二一年四月九日法官助理严洁书记员彭毅磊