辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终944号上诉人（原审被告）：赵利昌，男，1966年4月17日出生，满族，住所地营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告）：辽宁韫诚物业管理有限公司，住所地鲅鱼圈区投资服务中心323室。法定代表人：马卫，系该公司经理。上诉人赵利昌因与被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2020)辽0804民初5652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵利昌上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，上诉人不承担支付38986元。2.同时履行抗辨权上诉人的诉讼请求，被上诉人应立即赔偿支付，物业因不按物价部门的收费标准，进行违规收费不予上诉人领取钥匙办理入住手续，造成上诉人房屋无法出租，直接经济损失每年、每户应赔偿支付8000元。3.被上诉人应立即支付，因物业不作为，乱作为，管理不善造成的社会负面影响，是直接造成宋屯新区房价下跌的主要原因，每户每平方米应向答辩人赔偿支付2000元。4.请求二审改判虚假合同不成立。5.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.本案一审法院没有按照法定程序流程，客观、公平、公正依法审理此案，开发商营口开发区保障性住房开发有限公司与辽宁省韫诚物业管理有限公司签定的前期物业服务委托合同是单方面的委托服务合同，根据相关法律规定，开发商的物业委托合同，在业主没有与开发商，物业签定的三方合同情况下，针对业主这块，业主单方面有权力，拒绝、不承认、不履行此份合同，此份合同对于业主来说属于无效合同。宋屯物业对小区内不管理、不服务、不作为、乱作为、野蛮服务、在住户不欠水电费的情况下，强行停水，公用设施损坏，房屋谁修，上下水漏水无人管，无人维修。电梯消防设施损坏严重，消防绿色通道有的被杂物堵死，所有业主生命安全得不到保障，现在小区环境脏、乱、差、破、不堪目睹。上2.政府通知入住时间和上诉人取钥匙办理入住的时间，这个中间，时间点就是耽误入住时间。3.2011年9月29日民心网诉求中心反馈回执单为证，证明物业在违规收费证据确凿（证据己交法院）。4.前因是物业不按国家法律规定办理入住造成的。所说应承担后果责任。因物业不作为，乱作为，管理不善造成的社会负面影响，是直接造成宋屯新区房价下跌的主要原因，应向受害人赔偿房价下跌的实际经济损失，合算后进行赔偿。再说法院没有给我们上诉人提供反诉的机会。物业合同在无效的情况下，物业管理了，服务了，我们业主也会一分不少的付给报酬，可现在物业却是不管理，不服务。也有的住户乱放东西、杂物，将消防绿色通道堵死，物业没有做到履行职责和应尽的义务。一审判决系有失公允的违法判决，依据上诉人提供的大量事实证据和法律依据，在根据合同法第60条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》物业服务企业不履行合同约定和不完全履行约定和职责的，应该按照约定责任履行、赔偿，人民法院应予以支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。辽宁韫诚物业管理有限公司辩称：针对物业费，原审认定事实客观真实判决正确。上诉人的上诉请求及理由没有证据和法律依据，故应予以驳回，维持原判。被上诉人单位与上诉人所在小区业委会签订了物业服务合同，合同无论形式上还是内容上均不违反法律规定，故物业服务合同合法有效，对上诉人业主具有约束力。合同中约定的物业费标准以在收费许可范围之内，所以上诉人拒交物业费显然违反了合同的约定，是属于违约的行为，理应按照合同约定履行。至于上诉人拒绝交物业费的抗辩理由，因其没有提交有效的证据支持其观点，所以抗辩理由显然不能成立。至于其所谓赔偿损失之说，因上诉人未提出反诉，所以其该主张非本案审理的内容，因此原审判决事实清楚，证据充分，判决准确，应予以维持。辽宁韫诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告应立即给付所欠物业费38986元；2、被告应按约定的每日万分之五标准给付物业费拖欠期间至判决给付为止的违约金；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告赵利昌是宋屯新区C5#-2-1701、D4#-l-503、B5#-l-1301、E9#-3-903、E3#-2-802、D9#-2-1201、D12#-2-1103、D13#-2-901房屋的业主，房屋面积分别为66.77平方米、66.35平方米、84.81平方米、64.47平方米、55.33平方米、68.09平方米、68.44平方米、64.36平方米。自2012年被告办理入住后（起算月份分别为2012年5月、2月、6月，在计算物业费的明细中有具体标注）至2020年，物业费未再交纳。另查，原告出示物业服务合同，以证明自己对案涉小区负有物业管理的职责、具有收取物业费的权利，该小区的物业收费标准为商业物业0.7元/平方米/月，一层住宅为0.35元/平方米/月，二层及以上住宅为0.7元/平方米/月，被告赵利昌的名下房屋拖欠的物业费经计算共计38986元。本院所确认的上述事实，有原告营业执照副本复印件、被告身份证复印件、物业服务合同复印件、欠费情况明细等及原、被告陈述笔录在卷为凭，且经双方当事人质证和本院审查，可以采信。一审法院认为，原告作为案涉房屋所在小区的物业公司，给包括被告在内的小区业主以及租户提供物业服务，被告等业主和租户就应该向原告交纳物业服务费，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，现原告向被告主张从2012年原告办理入住后至2020年期间的物业费，依法有据，本院予以支持。至于原告提到的违约金，因未提供具体依据和准确数据，故不予支持。被告抗辩称不交物业费是因为物业服务不到位、卫生差等一系列的问题，但这并不是长期不交物业费的正当理由，生活环境靠大家，不但需要物业逐渐提高服务水平，所有业主也要一起努力，共同把小区环境维护好。至于被告提到的损失赔偿，因未能提供有效证据，且也没有正式提出反诉，故不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告赵利昌于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁韫诚物业管理有限公司物业费38986元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告辽宁韫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费775元，由被告赵利昌负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人赵利昌第一项上诉请求，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。上诉人虽诉请被上诉人在提供物业服务过程中物业管理服务不到位，存在清理垃圾打扫卫生不及时、小区环境脏乱差、公共设施损坏无人修、房屋上下水漏水无人管等问题，应不交或少交物业服务费，但并未充分举证证明被上诉人作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。另，小区居住环境的改善应靠小区业主与物业服务提供者共同努力共同维护，双方均不能置身事外。被上诉人作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。对上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的长期未解决的共性问题，上诉人亦可通过小区业主委员会统一向被上诉人主张权利。关于上诉人第二项、第三项上诉请求因无事实和法律依据且与本案物业服务合同法律关系不是同一法律关系，本院不予支持。关于上诉人赵利昌第四项主张合同不成立的上诉请求，因与本案查明事实不符，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人赵利昌负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年四月十二日法官助理贾文震书记员宋洪峰