新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终467号 上诉人（原审原告）：新疆恒顺房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 法定代表人：马维亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任振宇，新疆大典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛三丽，新疆大典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李志强，男，1971年10月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 被上诉人（原审被告）：刘菊萍，女，1975年10月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王建勇，新疆新蓝天律师事务所律师。 上诉人新疆恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房产公司）因与被上诉人李志强、刘菊萍商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人恒顺房产公司的委托诉讼代理人任振宇、薛三丽，被上诉人刘菊萍及其与李志强的共同委托诉讼代理人王建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒顺房产公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区奇台县（2020）新2325民初1821号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋欠款1,203,393.76元、逾期还款利息208,129.42元。事实和理由：一、案涉商品房面积应按照953.99平方米计算。依据双方签订的四份《商品房买卖合同》及《购房补充协议》，被上诉人购买的房屋面积应以房产证面积为准，而房产证面积是依据政府指定测绘公司所出具的测绘报告中的面积来进行备案登记的。本案中，新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司是政府指定的测绘公司，测绘报告是测绘公司按建设施工程序现场测绘作出，各行政部门均是以测绘报告确定的面积对房屋进行行政确认、税收，物业公司也是按照953.99平方米进行管理及收取物业费，故测绘结果真实有效。案涉测绘报告虽存在声明无效并被撤回的情况，但相应的声明已被撤销，原测绘报告应恢复效力。且法律法规并未规定对房屋测绘面积时必须经过双方到场确认，被上诉人自2015年至2018年使用期间，亦未对房屋面积提出任何异议，故房屋面积应以953.99平方米计算，如将案涉房屋面积认定为832.71平方米，则被上诉人针对多余121.28平方米系无权占有及使用，应向上诉人支付自交房至今的使用费；二、被上诉人在原审中主张的已支付30,000元中，上诉人仅认可其中10,000元，剩余20000元系被上诉人向新疆华宇房地产经纪有限公司交付，上诉人并未实际收到，不能作为购房款与上诉人主张的价款抵扣；三、被上诉人欠付的房款应按照953.99平方米计算，被上诉人尚欠1,203,393.76元，利息亦应按照1,203,393.76元为基数计算为208,129.42元。 李志强、刘菊萍辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，上诉人伪造图纸，骗取测绘公司作出案涉房屋面积为953.99平方米的测绘报告，该测绘报告经测绘公司声明作废后已失去法律效力，不应再被采信。案涉房屋争议面积位于楼梯拐角处，系因上诉人擅自更改房屋结构，加装两个楼梯而产生。双方签订的《购房补充协议》中约定该楼梯是赠送给被上诉人，而上诉人又将赠送面积作为出售面积卖给被上诉人。一审中被上诉人已举证证明将30,000元交给上诉人，而非交给新疆华宇房地产经纪有限公司。案涉房款利息应以实际欠付房款为基数进行计算，故应驳回上诉人的上诉请求。 恒顺房产公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告给付房屋欠款1,213,393.76元；2.请求依法判令被告支付逾期还款利息265,084.98元(1213393.76×6%/365×1329,2017年4月12日-2020年12月1日，年利率6%）；3.请求依法判令被告以本金为基数，按照年利率6%，向原告支付从12月2日至款项支付完毕之日的利息。一审法院认定事实：2013年9月3日，被告李志强订购原告开发的位于奇台县城南新区昌吉路东方明珠小区的商铺，双方分别签订《奇台县东方明珠国际社区购房协议书》四份，分别订购2#2-15号商铺，建筑面积243.77平方米、单价4988元/平方米、总房款1,213,423.68元，定金115,000元；2#2-16号商铺，建筑面积252.96平方米、单价4988元/平方米、总房款1,261,764.48元，定金115,000元；2#-2-17号商铺，建筑面积179.53平方米、单价4988元/平方米、总房款895,495.64元，定金95,000元；2#-2-18号商铺，建筑面积156.45平方米、单价4988元/平方米、总房款780,372.6元，定金175,000元。协议中约定定金在签订房屋买卖合同是可抵作部分房款，接到甲方通知之日起5日内，签订《商品房买卖合同》，同时支付首期款（含定金）。2013年9月7日，双方分别签订商品房买卖合同四份，除房号、建筑面积、单价和总房款以外内容均相同，约定“...第三条,买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的第2幢2层15、16、17、18号商铺，建筑面积分别243.77平方米、252.96平方米、179.53平方米、156.45平方米，单价分别为每平方米4,977.74元、4,978.12元、4,974.07元、4,972.02元，价款分别为1,213,423.68元、1,259,265.24元、892,994.79元、777,872.53元。四套商铺面积共计832.71平方米，上述面积中包含公摊面积33.24平方米，价款合计4,143,556.24元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、双方自行约定：(1)最终以房产证面积为准，面积发生变更，单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息；(2)当面积发生差异时,不影响双方约定的其他条款履行....第六条第3款约定双方在签订合同三日内，买受人于2013年9月7日之前须向出卖人支付50%的房款小写(6134223.68、639265.24、452994.79、397872.53)元，剩余50%房款，小写(600000、620000、440000、380000)元以银行按揭贷款方式支付10年...第八条,出卖人应当在2014年10月30日前依照规定将验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用...第十八条...买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施...出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质...第二十一条,合同附件与本合同具有同等法律效力...”。2013年9月4日，原告公司与被告李志强签订借款协议，约定被告李志强借款1,600,000元用于购买案涉商铺，借期为2013年9月4日至2013年11月30日，借款于2013年11月30日之前偿还原告，分别于9月30日之前付600,000元，于10月30日之前付600,000元，于11月底之前付清376,778.74元，按约定期限前还清全部借款的不承担利息，逾期未还款，按月利率2%计算借款利息，此外还应承担违约金按日千分之五计算。2014年3月21日，二被告与案外人中国建设银行股份有限公司昌吉州分行分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》四份，由原告公司作为保证人，二被告作为抵押人，并于同日三方签订《个人住房按揭贷款担保及回购协议》。同日，在昌吉回族自治州公证处办理公证，该公证处作出(2014)昌州证经字第2094号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。案涉四套商铺共办理按揭贷款2,040,000元。2015年9月12日，原告与被告李志强签订《购房补充协议》，约定：“一、2号楼2层的19号商铺原属于薛莹莹购买的，现开发商给协商原价卖给李志强，如协商不成，19号房通往楼梯过道的门，开发商负责拆除，封死，楼梯平台给李志强使用；二、李志强购买的4间商铺的上、下水主管道，双方都请相关工程师来，共同协商设计，拿出双方都能接受的方案，由开发商实施；三、李志强购买的商铺，有一间连接楼梯间，李志强可以安装门，作为消防通道使用，二层15号商铺的楼下临街进户门旁边的墙面归李志强做门牌使用，不指定第二家，二楼的楼梯平台也让与李志强使用；四、李志强应缴纳的剩余购房款1，270，000，按照双方约定的协议支付，2015年9月20日支付50万，2015年10月20日支付30万，2015年11月20日支付20万，2015年12月20日支付27万。以上协议，一式两份，双方无异议，签字生效。”原告公司负责人邓祖益和被告李志强在协议落款签字。商品房买卖合同签订后，二被告向原告分别于2013年6月12日交款50,000元，2013年7月1日交款50,000元，2013年8月18日交款100,000元，2013年9月3日交款300,000元，2013年9月4日交款3,557.48元，2014年1月10日交款40,000元，2014年1月10日交款80,000元，2014年3月24日交款200,000元，2015年9月11日交款200,000元，2015年9月30日交款79,000元，2015年10月2日交款21,000元，2015年11月5日交款200,000元，2015年11月11日交款70,000元，2017年2月10日交款50,000元，2017年4月11日交款50,000元，以上合计1493,557.48元。另，案涉商铺办理按揭后，原告收到按揭款2,040,000元。二被告交房款合计3533,557.48元。另查明二被告于2013年8月18日向原告交纳购房定金20,000元，在2015年11月11日在交纳80,000元房款时，在原告恒顺房产公司和新疆华宇祥房地产经纪有限公司出具的交房通知书上马刚备注“预留一万押金交房时退”。新疆华宇祥房地产经纪有限公司为原告聘用的商品房销售公司。在现场勘验中原告认可变更本案争议房屋相关施工图纸的设计，并于2018年3月14日经过昌吉回族自治州建筑工程施工图技术服务中心的审核。审查合格书的主要内容为：“…经审查，报送的奇台县东方明珠小区变更设计工程，奇台县东方明珠居住小区-5#楼工程施工图设计文件，符合地基基础和主体结构安全性、工程建设强制性标准及有关法律、法规、规章的要求。”一审法院在审理（2018）新2325民初28号民事案件过程中，案外人新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司向一审法院出具证明，内容为：“我公司测绘的新疆恒顺房地产开发有限公司开发的5号楼二层商铺（包括李志强、刘菊萍购买的1-2层商铺面积约1075平方米）由于新疆恒顺房地产开发有限公司采用欺骗隐瞒行为伪造假的白图纸一份，私盖昌吉州住建局审图中心审图专用章，导致我公司误测，现经我公司查验后，现已从房产部门、不动产部门撤回全部测绘报告，现已声明全部作废。（附：1.新疆恒顺房地产开发有限公司伪造的假图纸一份；2.说明：根据相关规定审图中心要审查图纸，必须是蓝色图纸，还要注明审图的面积、用途、不审白图，并且审查合格后要发图文审查合格证书，并且还要说明变更后的建筑面积。特此证明。新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司（盖章）。2018年1月28日”在（2018）新2325民初1646号民事案件审理过程中，该公司又出具说明一份，内容为：“奇台县东方明珠·国际社区5#商住宅楼，测绘报告编号为：新嘉测字［2016］奇123号。新疆恒顺房地产开发有限公司向我公司提供的房产变更图纸为白图纸不符合变更规范要求，后该房产公司重新提供审图中心审核过的蓝图，现撤回2018年1月28日向奇台县人民法院提供的证明。房产测绘报告经核对后实测面积与变更图纸面积相符，2016年6月12日我公司出具的实测报告面积真实有效。新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司（盖章）。2018年9月20日。”庭审中，对于诉争房屋面积，一审法院征询双方意见，均不申请鉴定，一审法院向原告释明后，原告仍拒绝申请鉴定。新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司对案涉房产作出的实测报告显示，15号商铺建筑面积为283.82平方米、16号商铺建筑面积为273.97平方米、17号商铺建筑面积为194.43平方米、18号商铺建筑面积为201.77平方米，总计953.99平方米。再查明，被告李志强、刘菊萍起诉本案原告请求解除签订的四份购房协议，一审法院审理后于2019年5月25日作出（2019）新2325民初500号民事判决，判决：“驳回原告李志强、刘菊萍的诉讼请求。”被告李志强、刘菊萍不服该判决提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院审理后，于2019年9月27日作出（2019）新23民终1361号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告购买原告的商品房是按照购房合同确定的面积832.71平方米计算还是按照原告请求的面积953.99平方米计算；2.被告提供新的证据证明的30,000元是否在本案中折抵房款；3.原告主张的利息是否应当支持。针对本案的第一个焦点问题，一审法院认为，合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方对商品房买卖合同均无异议，故予以确认。本案产生分歧的主要原因是双方于2015年9月12日签订的购房补充协议，因原告对房屋的工程设计进行变更，设计变更后需在二被告购买的四间商铺两边加装两个楼梯，否则无法上下二楼。从该补充协议的内容来看：一、原告要协商把属于案外人薛莹莹的二楼19号商铺协商卖给被告李志强，如协商不成，19号房通往楼梯过道的门，开发商负责拆除、封死、楼梯平台给李志强使用；三、李志强购买的商铺，有一间连接楼梯间，李志强可以安装门，作为消防通道使用......二楼的楼梯平台也让与李志强使用。现原告没有证据证明除二被告购买的15至18号商铺外，还与被告签订了商品房买卖合同，同时在被告已经购买的四间商品房合同中分摊了33.24平方米的建筑面积后，还需要分摊公摊面积的证据。虽然双方于2013年9月7日签订的合同上对面积进行了约定：“最终以房产证面积为准，面积发生变更，单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息”。该约定是以房产证面积为准，原告单方委托新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司对案涉商铺作出的测绘报告显示，被告购买的商铺建筑面积总计953.99平方米，但被告认为在测绘房屋面积过程中没有人通知自己到场，对该测绘结果不予认可，原告认为测绘该房屋面积不需要通知对方。经一审法院向原告释明，原告不申请对案涉四间商铺建筑面积进行鉴定。合同法第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。商品房的测绘面积一般在双方均认可的情况下，才能登记在房屋产权证上。同时，鉴定机构在出具测绘报告后，因房屋面积发生纠纷提起诉讼，向一审法院以证明的形式声明原测绘报告无效后，又以说明的形式撤回前一份证明，不符合鉴定的基本程序。而且测绘结果与购房合同的15号商铺面积增加了16.4%、16-17号商铺面积增加了8.3%、18号商铺面积增加了28.96%，有违常理和交易习惯。现原告不能证明二被告对购房合同以外的121.28平方米的房屋面积的认可，故不予采信。对于剩余未交房款的金额，按照合同面积832.71平方米计算，总房款合计4,143,556.24元，原告证明被告已付购房款金额为1493,557.48元，按揭贷款数额为2,040,000元，已付购房款金额合计为3533,557.48元，剩余购房款为609,998.76元。针对本案的第二个焦点问题，二被告提出有30,000元实际付款未折抵房款，并提供了2013年8月18日向原告交纳购房定金20,000元收据两份，和在2015年11月11日在交纳80,000元房款时，在原告新疆恒顺房地产开发有限公司和新疆华宇祥房地产经纪有限公司出具的交房通知书上经办人马刚备注“预留一万押金交房时退”的证据，原告对真实性未提出异议，并且也未提供证据证明二被告订购了其他房屋，新疆华宇祥房地产经纪有限公司为原告聘用的商品房销售公司，出具的交房通知书上共同署名，应认定上述30,000元为购房款，应当予以折抵购房款。被告实际未付剩余购房价款为579,998.76元。针对本案第三个争议焦点，原、被告在购房补充协议中约定的最后付款期限为2015年12月20日，但二被告未按照购房合同面积的价款按照约定付清，二被告应当承担违约责任，按照同期中国人民银行发布的一年期以上基准年利率4.75%承担利息100,311.98元，承担利息的期限自原告请求的2017年4月12日至2020年12月1日，并以未付购房款为基数承担利息至付清之日止。原告请求按6%的年利率计算利息没有法律依据，不予支持。据此，二被告未付的剩余购房价款数额为579,998.76元，付款期限现已超过，故对原告主张要求二被告支付购房款中的579,998.76元予以支持，对其超出购房合同面积的部分不予支持。原告请求的利息以579,998.76元为基数，按照同期中国人民银行发布的一年期以上基准年利率4.75%计算，承担利息的期限自原告请求的2017年4月12日至2020年12月1日，利息为100,311.98元，并以未付购房款为基数承担年利率4.75%的利息至付清之日止。遂判决：一、被告李志强、刘菊萍于本判决生效后十五日内给付原告新疆恒顺房地产开发有限公司购房款579,998.76元；二、被告李志强、刘菊萍于本判决生效后十五日内给付原告新疆恒顺房地产开发有限公司自2017年4月12日至2020年12月1日止，以欠款本金579,998.76元为基数，按照中国人民银行同期贷款一年期以上基准年利率4.75%计算的利息100,311.98元，之后的利息按照未付购房款为基数继续承担年利率4.75%的利息至付清之日止；三、驳回原告新疆恒顺房地产开发有限公司其他诉讼请求。 二审中，被上诉人李志强、刘菊萍未提交证据，上诉人恒顺房产公司向本院提交以下证据： 恒顺房产公司向奇台县房产局登记备案的2号楼期楼盘预售面积和实测面积表3张，拟证明增加面积是原合同面积和实测面积之差，被上诉人购买的四个商铺在奇台县房产局备案登记的面积和上诉人主张的面积一致。 经质证，被上诉人李志强、刘菊萍对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据来源不清，无法核实真实性，虽然证据上记载的面积与房产测绘报告中的面积一致，但测绘报告是无效的。 因被上诉人对该证据真实性不予认可，且该证据为复印件，不符合证据形式，故对该证据的真实性不予确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案的争议焦点为：欠付房款及利息数额应当如何认定。 本院认为，二被上诉人与上诉人于2013年9月7日针对15号、16号、17号、18号四间商铺签订的4份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为合法、有效合同，4份《商品房买卖合同》均约定计价方式为按建筑面积计算，单价分别为15号商铺每平米4,977.74元、16号商铺每平米4,978.12元、17号商铺每平米4,974.07元、18号商铺每平米4,972.02元，双方均应按照合同中约定的计价方式确定案涉房屋价款。上诉人主张依据双方签订的《商品房买卖合同》中关于“最终以房产证面积为准，面积发生变更，单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息”的约定，案涉房屋面积应以新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司测绘得出的953.99平方米计算。经审查，首先，上诉人提交的新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司作出的测绘报告书所附房产分户图中分别在15号商铺及18号商铺各一侧存有三角形区域，该测绘报告书中反映的15号商铺面积283.82平方米及18号商铺面积201.77平方米中亦包含两侧的三角形区域面积，而双方针对15号商铺及18号商铺签订的《商品房买卖合同》所附房产分户图中并不包含两侧三角形区域，故该测绘报告中测绘的范围与双方签订的4份《商品房买卖合同》中约定的范围不符；其次，双方虽于2015年9月12日签订了《购房补充协议》，协议第一条及第三条分别约定“一、2号楼2层的19号商铺原属于薛莹莹购买的，现开发商给协商原价卖给李志强，如协商不成，19号房通往楼梯过道的门，开发商负责拆除，封死，楼梯平台给李志强使用”“三、李志强购买的商铺，有一间连接楼梯间，李志强可以安装门，作为消防通道使用，二层15号商铺的楼下临街进户门旁边的墙面归李志强做门牌使用，不指定第二家，二楼的楼梯平台也让与李志强使用”，但该协议并未约定李志强使用上述楼梯平台需另行支付购房价款，无法证明二被上诉人购买了案涉4份《商品房买卖合同》以外的区域。上诉人亦未提交其他证据证明双方在案涉4份《商品房买卖合同》之外，尚签订了其他《商品房买卖合同》。综上，新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司测绘得出的面积不应在本案中作为认定案涉商铺面积的依据。本案审理过程中，上诉人经一审法院释明后，拒绝对案涉房屋面积申请鉴定，故其应当承担举证不能的不利后果。一审法院依据案涉4份《商品房买卖合同》中记载的建筑面积及计价方式，认定15号商铺面积为243.77平方米、16号商铺面积为252.96平方米、17号商铺面积为179.53平方米、18号商铺面积为156.45平方米，总面积832.71平方米，总房款4,143,556.24元并无不当，本院予以维持。 本案中，双方无争议的已付购房款金额为1503,557.48元，按揭贷款数额为2,040,000元，合计3543,557.48元。尚存有争议的付款金额为20,000元，针对该20,000元，被上诉人在一审中提交了加盖上诉人财务专用章的收据2份予以证明，上诉人亦未提供证据证明双方之间存在其他债权债务关系，故该20,000元应当折抵购房款，一审法院确认二被上诉人实际未付购房价款为579,998.76元并无不当，本院亦予以维持。 关于本案中二被上诉人应付利息数额的计算，因双方在2015年9月12日签订的《购房补充协议》中约定最后付款期限为2015年12月20日，上诉人主张二被上诉人向其支付2017年4月12日至2020年12月1日期间的利息符合法律规定。又因双方并未对逾期付款利息作出约定，故一审法院按照同期中国人民银行发布的一年期以上基准年利率4.75%计算欠付购房款579,998.76元自2017年4月12日至2020年12月1日的利息为100,311.98元。因该计息期间跨越2019年8月20日，2019年8月20日之后的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，但李志强、刘菊萍对此并未提出上诉，应视为其对相关权利的放弃，故本院对原审认定的利息数额予以维持。 综上所述，新疆恒顺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,504元，由上诉人新疆恒顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周美蓉 审判员  彭 涛 审判员  马少飞 二〇二一年四月五日 书记员  马 瑞