广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初648号原告陈志文，女，1982年11月8日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人梁轩，男，1980年2月11日出生，住罗定市罗城街道石围居委拔塘顶*号，系原告陈志文的丈夫。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告陈志文诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告陈志文及其委托代理人梁轩，被告创宇公司的委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年5月16日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号11050097，以下简称为“合同”），原告购买被告开发的位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路凤凰新城住宅小区第B座9层02号房。原告按合同约定付清了总房价款452188元，合同签订当日还向被告支付了代办土地使用权证、房产证契税及工本费用14781元整。2012年12月，被告通知原告交房，当时被告承诺验收合格证一个星期后就会下来，原告听信被告，先行办理了收楼手续。2012年12月9日，原告收楼。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条等规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2012年11月30日前将具备“该商品房经验收合格”并“符合本合同约定的商品房”交付给原告使用，但被告直到2014年4月28日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施备案表》，因此，被告在2012年12月9日交付的房屋并不具备合同第八条约定的交房条件，应按合同第九条的约定承担逾期交付从2012年12月1日至2014年4月28日的违约责任，被告应向原告支付逾期交房违约金23242.46元。2011年5月16日，原告已向被告支付了代办土地使用证、房地产证契税及工本费用14781元整，期间被告从来没有告知过缺少任何办证的材料，而2015年11月16日才向原告发出《关于办理房屋权属证书的通知》要求原告提供办证的有关材料及委托手续可知，被告没有按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条和附件四合同补充协议第四条的约定，在商品房符合约定交付条件的交付时间后180内即2014年10月26日前办妥房产证，至今，被告仍未能为原告办理房屋权属证书，被告应按约定支付逾期办证违约金23604.21元（逾期时间为2014年10月27日至2016年4月1日，共522天，每日按商品房总价款452188元的0.1‰的标准计付违约金），请人民法院依法维护原告的合法权益，判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金23242.46元（逾期时间为2012年12月1日至2014年4月28日，共514天）2、被告向原告支付逾期办理产权证违约金23604.21元（逾期时间为2014年10月27日至2016年4月1日，共522天），逾期时间从被告取得产权登记备案之日满180日的次日起计算，我方保留追诉2016年4月2日之后的违约金；3、被告限期为原告办理房产权属证书；4、被告在本案生效之月起每月1号向所有买受人公示办证流程；5、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回其第4项诉讼请求。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、身份证，拟证实原告的身份信息及主体资格。证据2、商品房买卖合同，拟证实我方向被告购买了涉案的商品房，并在商品房买卖合同中约定相关的违约责任和权利义务，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的。证据3、发票1张，拟证实我方已经支付了首期款202188元。证据4、代办房产权证费用收据，拟证实我方已经支付了代办土地使用证工本费用及契税共14781元。证据5、个人购房贷款合同，拟证实我方已经通过银行贷款方式将购房款支付完毕，履行了《商品房买卖合同》中的约定。证据6、业主收楼水、电表底数确认表、签到钥匙表，拟证实我于2012年12月9日收楼。证据7、供电合同，拟证实涉案商品房已经安装了电表。证据8、关于办理房屋权属证书的通知，拟证实被告于2015年11月16日通知我方提交办理房屋权属证书的相关资料。被告创宇公司辩称：一、原告请求逾期交房违约金的请求已经超过两年的诉讼时效。（一）根据合同明确约定，逾期交房违约金只能计算至实际交付之日（2012年12月9日止），原告请求逾期违约金的计算截止至2014年4月28日没有依据。（二）原告在实际交房之后主张逾期交房违约金的，根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算的诉讼时效的批复》[(2013)粤高法民一复字第8号],诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即本案的诉讼时效是从2012年12月9日开始计算两年，但原告于2016年4月1日才诉至法院，已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、被告不存在逾期办证的违约行为，原告直至2015年11月28日才与被告签订书面的《委托办理权属登记协议书》，同时提供委托办证所必需的《房屋权属登记委托书》、《土地权属登记委托书》给被告，自2015年11月28日双方才成立委托办证的委托关系。（一）《房屋登记办法》第十二条、《民法通则》第六十五条规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托代理关系的必要材料。（二）双方的委托办证关系属于独立于《广东省商品房买卖合同》的委托合同关系，具体的委托期限、委托事项均应当在委托协议、委托书中作具体的约定。（三）根据双方签订的《房屋权属登记委托书》、《土地权属登记委托书》委托期限是自原告签署委托书之日起至受委托人公司办妥上述委托事项之日止。根据原告在上述委托书上的明示，自2015年11月28日起被告才因原告的委托授权取得代为办证的权限，在此之前被告并不具有代为办证的委托义务。（四）根据《委托办理权属登记协议书》约定了委托事项的具体内容，被告于2016年1月5日已经履行了该协议的主要义务，即协议的第三条“将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交罗定市房地产管理局备案登记”；同时根据该协议书的第五条被告“仅负责该商品房权属登记的资料收集、审核、递交”，具体办证所需材料由房管、国土部门规定，发证时间由行政部门决定，被告对行政机关的上述行为及其结果不负任何责任。（五）办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务，在原告签署了委托书之后，被告仅由基于委托代理合同关系的代理义务。在原告出具委托书之后，被告没有收取原告的委托代理办证费用，属于无偿的委托代理关系。被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。被告为原告办理房地产权属证书不是被告的法定义务，而是无偿委托代理产生的义务。请求法院维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。为证明其主张的事实，被告在诉讼中提供以下证据：1、委托办理权属登记协议书，拟证实原、被告双方于2015年11月28日签订了该份协议书，原告知悉被告“仅负责该商品房权属登记的资料收集、审核、递交”，具体办证所需材料由房管、国土部门规定，发证时间由行政部门决定，被告对行政机关的上述行为及其结果不负任何责任；2、房屋权属登记委托书、土地权属登记委托书、委托人身份证复印件，拟证实原告明确委托期限是自2015年11月28日至办妥上述委托事项之日止和具体的委托权限；3、罗定房管局收件收据，拟证实被告于2016年1月5日提供了产权登记备案资料给产权登记机关之后，我方法定办证义务就已经完成。对原告提供的证据，经庭审出示并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。对被告提供的证据，经庭审出示并经质证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，与本案相关联，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2011年5月16日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第B座9层02号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为452188元。第六条约定买受人必须在2011年5月16日前付清首期房款136188元给出卖人，剩余房款25万元须于2011年5月30日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。……房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任。合同签订后，原告已于2011年5月16日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14781元，并于2011年8月8日与银行签订《个人购房贷款合同》，支付完全部购房款。2012年12月9日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2015年11月28日，原、被告签订了《委托办理权属登记协议书》、《房屋权属登记委托书》、《土地权属登记委托书》。2016年1月5日，被告向罗定市房管局递交办理商品房权属初始登记所需的资料。原告认为，被告存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年4月1日诉至本院，要求处理。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。诉讼中，原告撤回其第四项诉讼请求，属其依法处分其诉讼权利，本院予以准许。本案的争议焦点为：1、原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系何时成立？2、被告是否存在逾期办证的违约行为、违约责任如何？3、原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？对于第1个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系何时成立的问题。本案中，被告于2011年5月16日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14781元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年5月16日已成立。虽然原、被告于2015年11月28日签署有关委托办理权属证书的协议和委托书，但并不影响双方在前已成立委托关系的事实。被告提出的双方的委托关系于2015年11月28日才成立的事实抗辩，依据不足，本院不予采纳。对于第2个争议焦点即被告是否存在逾期办证的违约行为、违约责任如何的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告立即办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。根据《合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2013年8月16日才经竣工验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件，被告认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，本院不予采纳。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告于2016年1月5日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，但至今未递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金23604.21元（原告主张从2014年10月27日起至2016年4月1日止，共522天，每日按商品房总价款452188元的0.1‰的标准计付违约金）给原告。对于第3个争议焦点，即原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。本院认为，原告的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约金行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，原告于2016年4月1日诉至本院，主张逾期交楼违约金没有超过法定诉讼时效。根据合同第九条及《合同补充协议》第七条的约定，被告交付的商品房在2014年4月28日才符合合同约定的交付条件，被告逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月28日，被告的逾期交楼时间为2012年12月1日至2014年4月28日，共513天，根据合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金23197.24元（452188元0.1‰513天）。原告主张的超出本院核定数额范围内的违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决如下：一、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告陈志文办理罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号凤凰新城住宅小区第B座9层02号房的房屋权属证书。二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2016年4月1日止的逾期办证违约金23604.21元给原告陈志文。三、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2012年12月1日至2014年4月28日止的逾期交楼违约金23197.24元给原告陈志文。四、驳回原告陈志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一六年六月十八日书 记 员  陈梦儿