山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2070号上诉人（原审被告）：济南德康源医疗科技有限公司，住所地山东省济南市高新区颖秀路608号3号楼702-1。法定代表人：杨成贤，执行董事。委托诉讼代理人：蒋永强，山东温纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台赶海餐饮有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区上夼西路97号。法定代表人：姜福玲，董事。委托诉讼代理人：刘昱男，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。上诉人济南德康源医疗科技有限公司因与被上诉人烟台赶海餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审：2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、上诉人和被上诉人之间的租赁合同属于无效合同，一审法院仅凭案外人山东烟台塔山企业集团股份有限公司(下称塔山公司)单方出具的同意转租的书面文件就认定合同有效，与事实不符。被上诉人和案外人塔山公司签订的房屋租赁合同关于转租的条款明确约定，未经出租人允许转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，但是，在上诉人和被上诉人签订涉案房屋租赁合同时，被上诉人并未向上诉人出示案外人塔山公司同意其转租的书面文件，一审开庭时，被上诉人向法庭出示了案外人塔山公司出具的同意其转租的书面文件，在质证时上诉人代理人也针对上述书面文件进行了质证，对其真实性和合法性提出了质疑，一审法院对上述书面文件未进行核实就直接认定该文件具有法律效力，属于认定事实错误。2、上诉人和被上诉人之间的租赁合同即使有效，也已经协商一致解除，一审法院直接支持被上诉人继续履行合同的诉讼请求是错误的。一审过程中，上诉人针对合同的解除过程进行了充分的举证，包括上诉人在烟台的负责人沈某与对方负责人李育松的微信聊天记录，房屋清空的照片及沈某的证人证言，这些证据能够相互印证，足以证实双方从协商合同解除到清空房屋再到交接的整个过程，被上诉人负责人李育松仅以自己并非企业负责人，需要向老板汇报为由进行抗辩是不足采信的，即使李育松当时并非被上诉人的企业负责人，法律并没有规定必须由企业负责人来决定租赁房屋的合同解除，而且，在双方约定解除合同后，李育松也按照约定的时间到场和沈某进行房屋交接，对上诉人清空房屋也未当场提出异议，上诉人认为，一审法院对于上述明显的事实以当事人举证不利为由支持被上诉人的诉讼请求，从而作出错误判决。3、上诉人已经履行了按时缴纳房租和物业费等费用的合同义务，房屋租赁合同已经解除，一审法院判令上诉人承担房租和物业费是错误的。上诉人和被上诉人签订房屋租赁合同后，一直按照合同约定按时缴纳房屋租金和物业费等费用，一审时上诉人也对这一事实进行了举证，现在双方之间的房屋租赁合同已经解除，上诉人也没有义务再支付剩余租金和物业费用，一审法院判令上诉人向被上诉人支付租金和物业费属于认定事实错误。综上，一审法院作出错误判决，请求二审法院予以改判。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，依法应当予以维持，上诉人诉请无事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，要求被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，支付租金250000元或赔偿相当于租赁费损失250000元，并支付物业费2000元。一审法院认定事实：2015年3月30日，案外人山东烟台塔山企业集团股份有限公司作为甲方，原告赶海公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方坐落于芝罘区1700平方米房屋，租赁期限自2015年4月1日起至2021年3月31日止。2017年9月20日，山东烟台塔山企业集团股份有限公司出具《同意房屋出租函》，载明“山东烟台塔山企业集团股份有限公司同意烟台赶海餐饮有限公司将位于烟台市芝罘区上夼西路097号一层和二层的房屋租赁给济南德康源医疗科技有限公司、曹伟、高甜甜。”2017年11月30日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方坐落于芝罘区部分，出租房屋的建筑面积约570平方米，租赁期3年零3个月，自2017年12月1日起至2021年2月28日止。收取租金期为2018年3月1日至2021年2月28日。乙方租房用途为用于经营医疗器械、净水设备、预包装食品、保健食品、日用品、床上用品、电子产品等。房屋年租金为250000元，物业费每年2000元，租金缴纳方式为：第一次缴纳时间为签订合同当天支付第一年的租金，金额为250000元，以后每半年缴纳一次租金，即合同期内每年的12月1日前、5月1日前缴纳，金额为125000元。乙方在合同签订当天缴纳给甲方房屋租赁保证金5000元，租赁期满15天如乙方没有违约、欠费情况，甲方予以退回。合同同时约定，租赁期内乙方必须按时缴纳水电租金等费用，如未交水电租金等费用超过15天，甲方有权停水停电，单方解除合同，收回房屋。合同签订后，被告分别于2017年11月30日支付租金250000元、于2018年12月14日支付租金125000元、于2019年6月10日支付租金125000元，合计500000元。对双方有争议的事实，即涉案房屋租赁合同是否协商解除的问题，双方各执一词。被告主张涉案房屋租赁合同已经双方协商一致解除，对此提供以下三份证据：1.时任原告法定代表人李育松与被告工作人员沈某的微信聊天记录，双方的微信往来摘录如下：2019年12月24日，沈（沈某）：我准备28号上午退房，你安排一下时间哈。12月25日，李：沈总，我看了下合同是到2021年2月28日到期；沈：好。2019年12月27日，李：沈总，那天你发的28号是什么意思？要走了吗？；沈：明天过来退房哈，明天中午；李：你几点过去？；沈：中午吧。2019年12月30日，李：沈总，水电费总共是668元，抽空转过来吧；沈：今天周一，你申请一下那个押金给我退一下；李：老板今天不在，我明天问问他吧。此后至2020年3月2日前，双方再无微信往来聊天记录。2.2020年7月12日被告拍摄的涉案房屋照片7张，其中3张照片为楼宇内景照片，分别是已经清空的房屋内景图、上锁的挂有济南德康源烟台分公司的门头照片2张，另外4张照片为涉案房屋外景照片4张，主要证明涉案房屋楼梯口挂有“吉房出租188××××5853”的横幅。3.被告公司驻烟台市体验店的负责人沈某的书面证言，载明“我公司2017年11月30日和原告签订了一份房屋租赁合同，期间一直正常支付房屋租金和水电等费用，2019年12月28日，我公司和原告经过协商，解除了房屋租赁合同，并将房屋清空交还给原告。特此证明”。4.证人沈某出庭作证，接受法庭调查。沈某称其2015年至2020年在被告公司工作，负责被告在烟台设立的店面，租赁了涉案房屋，2019年12月28日其把房子搬空，交接清楚并且解除了租赁合同，搬离时原告工作人员李育松在场，并将房屋钥匙交接给了李育松，但并未签订书面交接协议。原告对上述四组证据质证称，对微信聊天记录的真实性没有异议，当时李育松的身份是原告公司的物业工作人员，没有权利同意解除合同，只是可以将对方的要求向公司领导汇报，从未正式同意被告解除租赁合同，也从未与被告进行房屋交接，后期电话告知被告公司不同意解除房屋租赁合同，并要求被告继续履行房屋租赁合同并缴纳租金；对7张照片的真实性没有异议，但横幅中对外招租的电话号码并非原告公司，该招租广告是针对地下负一层房屋的；对沈某的书面证言真实性没有异议，但对证明内容有异议，沈某的记载并不属实；对沈某的证人证言内容有异议，证人沈某从未将该房屋钥匙交给原告，原告工作人员李育松与证人的通话录音可以证明这一情况，李育松明确对证人说过其没有权利同意解除房屋租赁合同，也从未明确告知对方公司同意解除房屋租赁合同。针对上述问题，原告主张双方之间的租赁合同并未解除，应当继续履行，同时提供了两份证据：1.2020年3月3日和2020年4月13日，原告工作人员李育松与被告工作人员沈某的通话录音，在通话中，李育松明确作出不同意解除租赁合同的意思表示，并称签的三年合同，剩下这一年也无法对外出租，损失很大，并通知被告三天之内交租金履行合同。在4月13日的通话中，李育松告知沈某在涉案房屋大门张贴了通知函，通知被告在三月份付清拖欠的125000元租金。2.原告在涉案房屋大门张贴《催收租金通知函》的照片两张，证明原告于2020年3月5日在出租房屋大门上张贴通知函。被告对上述两份证据质证称，对两份通话录音的真实性、合法性及关联性无异议，对证明内容有异议，被告于2019年12月24日、2019年12月25日、2019年12月27日经过与原告沟通，协商合同解除事宜，原告并未提出异议，被告按照双方协商的时间将房屋清空，并交还给原告，已经以实际行动履行了双方关于解除合同的约定，双方的房屋租赁合同已经解除，现对方又要求履行已经解除的合同，违反了双方之间关于解除合同的约定，也违背了诚实信用的原则；对拍摄贴有通知函的2张照片的真实性、合法性及关联性均有异议，被告从未收到原告发出的催收租金通知函，此函原告方仅仅张贴在房屋门口，被告对此均不知情，并且从其提供的照片来看，内容含混不清，不能证明其已经向被告履行了催收租金的义务。另查，山东烟台塔山企业集团股份有限公司取得烟房权证芝字第××号房屋所有权证书，为涉案房屋的产权人。2020年6月11日，原告赶海公司办理法定代表人变更登记，由宋民升变更为李育松。2020年9月11日，原告赶海公司办理法定代表人变更登记，由李育松变更为姜福玲。2020年6月15日，时任原告赶海公司法定代表人李育松通过山东诉讼服务平台提起本案诉讼。一审法院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。本案的焦点问题为：涉案房屋租赁合同是否经双方协商解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“双方当事人协商一致，可以解除合同”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中，被告主张房屋租赁合同已经协商解除，但未提交证据证明双方已经达成“合同解除”的合意，其主张双方已经就押金问题进行沟通这一事实足以证明双方协商解除合同的主张，因原告并未明确同意返还租金，故对其该项主张，一审法院不予支持。因此，原、被告签订的房屋租赁合同继续有效，双方均应履行。根据合同第七条、第八条的规定，被告应当于合同期内每年12月1日前、5月1日前缴纳半年租金，故原告提起诉讼时，被告最迟应于2020年5月1日前缴清2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金共计250000元，故原告的主张于约相符，一审法院予以支持。关于物业费，涉案房屋租赁合同仅约定物业费2000元由被告缴纳，但对缴纳时间并未进行约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，对履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告提起本次诉讼，应当视为要求被告履行缴纳物业费的义务，依照合同和法律规定，被告应当缴纳物业费2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定判决:一、确认原告烟台赶海餐饮有限公司与被告济南德康源医疗科技有限公司签订的《房屋租赁合同》有效。二、限被告济南德康源医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告烟台赶海餐饮有限公司支付房屋租金250000元、物业费2000元，共计252000元。如果被告济南德康源医疗科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台赶海餐饮有限公司。案件受理费5080元减半收取为2540元，由被告济南德康源医疗科技有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案一审时被上诉人提交了山东烟台塔山企业集团股份有限公司出具的《同意房屋出租函》，可认定出租人已经同意被上诉人房屋转租的事实，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实应当有责任提供证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张其与被上诉人已经解除房屋租赁合同，但其提交的微信聊天记录、清空房屋内景图及“吉房出租”的横幅，并不能证明双方已达成明确的解除合同的合意，上诉人应当承担举证不能的不利后果。一审法院判决支持被上诉人房屋租金及物业费的主张，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由济南德康源医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年四月六日书记员 于嘉源