河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民再51号再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南省东宇置业有限公司，住所地河南省新乡市牧野区新二街与荣校路交叉口西北角。法定代表人：谢光珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云霞，河南传德律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰思达，河南传德律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人):新乡市牧野区万豪大酒店，住所地新乡市牧野区新二街东郡府苑商业街11号商铺。经营者：陈卓，男，汉族，1975年10月15日出生，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：王飞，该酒店员工。再审申请人河南省东宇置业有限公司（下简称东宇公司）因与被申请人新乡市牧野区万豪大酒店（下简称万豪大酒店）租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫07民终781号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年12月23日作出（2020）豫民申5867号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人东宇公司的委托诉讼代理人王云霞、丰思达、被申请人万豪大酒店的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东宇公司申请再审称，请求：撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3809号民事判决第二项以及新乡市中级人民法院（2020）豫07民终781号民事判决第一项、第二项，改判驳回被申请人请求申请人赔偿装修残值损失852600元及经营损失291270元的诉讼请求，同时改判案件一、二审受理费由被申请人承担。事实与理由：（一）东宇公司在向万豪大酒店移交案涉商铺时实际已经交付了消防喷淋、报警器等附属设施，在案涉租赁合同履行过程中已尽到义务，不存在违约行为。东宇公司之所以会在广场边缘修建台阶，完全是为了万豪大酒店更为独立的管理和使用案涉广场，并且也征得了万豪大酒店同意，万豪大酒店从未提出任何异议，因而修建台阶的行为并不能认定为东宇公司违约。且修建台阶与万豪大酒店经营状况之间没有必然关联，故原审法院认定东宇公司存在违约行为错误。(二)原一、二审法院判决东宇公司承担赔偿损失属于适用法律错误，责任划分显失公允。万豪大酒店辩称，一、东宇公司违反“东郡府苑”西苑广场使用权授权协议、对该广场使用石墩围挡并修建台阶，同时也就违反了商铺租赁合同项下出租人基于诚信原则应承担的协助等附随义务。二、案涉商铺租赁合同的解除原因是东宇公司未能按照合同约定交付租赁物，作为承租人的万豪大酒店依法行使法定解除权将合同解除。因案涉房屋附属消防设施存在问题，东宇公司交付给万豪大酒店的租赁房屋根本无法实现合同约定“餐饮、婚庆、文化馆”的用途。三、案涉商铺租赁合同的解除是因东宇公司的违约而导致，万豪大酒店的装饰装修残值应由东宇公司全额赔偿。万豪大酒店向一审法院起诉请求：1、判令解除万豪大酒店与东宇公司签订的《“东郡府苑”西苑广场使用权授权协议》和《商铺租赁合同》；2、判令东宇公司赔偿万豪大酒店装修残值损失852600元和经营损失291270元，并支付万豪大酒店违约金624300元；3、诉讼费、鉴定费、保全费等由东宇公司承担。一审法院认定事实：2014年10月25日陈卓、王飞与东宇公司签订商铺租赁权转让合同，约定东宇公司将荣校路与新二街交汇处“东郡府苑商业街”编号为11号的商铺转租给陈卓、王飞用于经营餐饮、婚庆、文化馆，租赁期为2014年8月10日起至2024年8月9日止。2015年1月10日万豪大酒店与东宇公司签订关于“东郡府苑”西苑广场使用权授权协议一份，约定东宇公司将“东郡府苑”二期西苑广场交给万豪大酒店使用并管理，使用权时间从2015年1月10日至2024年8月9日止。2016年6月1日万豪大酒店与东宇公司签订商铺租赁合同，约定：东宇公司将荣校路与新二街交汇处“东郡府苑商业街”编号为11号的商铺租给万豪大酒店用于经营，合同租赁期自2016年6月1日起至2024年8月8月9日止，租金自2016年6月1日起算，自万豪大酒店接受上述房屋钥匙之日开始计算租赁期，每月月初预付月租金，万豪大酒店以各种理由拖延，不按约定期限交付租金超过十五天以上及未经东宇公司同意擅自改变房屋结构或用途，经通知未恢复的，非违约方有权解除合同，并要求支付违约金，租赁期满，万豪大酒店未续租的，东宇公司有权收回房屋，万豪大酒店添置的用于经营的所有可移动、拆除的设备设施归万豪大酒店所有，不能移动、拆除的设备设施无偿归东宇公司所有。2019年2月22日，经河南正源资产评估有限公司评估，涉案租赁房屋装修残值为85.26万元。另查明，万豪大酒店未按租赁合同约定按期支付租赁费。在涉案广场使用过程中，东宇公司将该广场使用石墩进行了围挡，并在原车辆入口处修建了台阶。2017年10月底万豪大酒店将涉案房屋钥匙交给东宇公司后离开，东宇公司曾以邮寄方式向万豪大酒店送达解除租赁合同通知书，庭审中东宇公司自认涉案房屋租赁合同于2017年11月1日解除。万豪大酒店称涉案租赁房屋存在漏水情况，东宇公司称未收到万豪大酒店的通知，停电情况，东宇公司不予认可，并提交了2017年10月万豪大酒店仍购买电量的证明，2017年4月13日新乡市牧野区公安消防大队对万豪大酒店作出责令限期整改通知书并罚款5000元。经一审法院现场勘验，涉案的租赁房屋装修已全部清除，现该房屋处于毛坯状态，已由其他承租方进场，正在重新装修中。一审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，万豪大酒店要求解除合同，且陈述于2017年10月底将涉案租赁房屋钥匙交付给东宇公司，拉走物品，不再经营，而东宇公司庭审时自认涉案租赁合同已于2017年11月1日解除，故万豪大酒店诉请解除涉案租赁合同的请求，该院予以支持。双方的合同解除时间应为2017年11月1日。万豪大酒店与东宇公司签订商铺租赁协议及为酒店经营而签订的西苑广场授权协议，双方均应按租赁合同及授权协议履行自己的义务，万豪大酒店租用东宇公司房屋进行酒店经营，应按合同约定按时支付租金，万豪酒店以房屋漏水等理由未按时支付租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，东宇公司在将涉案酒店门前的西苑广场交由万豪大酒店使用并管理后，又对该广场使用石墩围挡并修建台阶，给万豪大酒店的经营造成一定的损失，构成违约，也应承担相应的违约责任。关于万豪大酒店损失问题，经河南正源资产评估有限公司评估，涉案租赁房屋装修残值为85.26万元，该评估客观真实，该院予以确认。万豪大酒店主张因房屋漏水、东宇公司停止供电及消防处罚等原因给其经营带来影响，要求东宇公司赔偿经营损失291270元，但未提交相应证据予以印证，且东宇公司不予认可，故该请求该院不予支持。万豪大酒店主张违约金，因双方均存在违约情形，且万豪大酒店已构成根本违约，故万豪大酒店的该项诉讼请求该院不予支持。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条的规定：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据双方以上的违约情形，万豪大酒店应对所诉请的损失承担主要责任，东宇公司应承担次要责任，根据双方的过错责任大小，结合涉案租赁合同尚未到期情况，以万豪大酒店承担损失的70％，东宇公司承担30％的赔偿责任为宜，故东宇公司应赔偿万豪大酒店经济损失255780元（852600×30％）。东宇公司辩称其不存在违约情形，不应承担违约责任的辩解理由不能成立，该院不予采纳。因涉案房屋原装修已全部由东宇公司拆除，故东宇公司辩称万豪大酒店所装修部分有些可以自行拆卸取走等辩解理由，证据不足，该院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第三项规定，判决：一、新乡市牧野区万豪大酒店与河南省东宇置业有限公司2016年6月1日所签订的《商铺租赁协议》及2015年1月10日所签订关于“东郡府苑”西苑广场使用权授权协议于2017年11月1日解除；二、河南省东宇置业有限公司于判决生效后十日内支付新乡市牧野区万豪大酒店经济损失255780元；三、驳回新乡市牧野区万豪大酒店其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20712元，减半收取10356元，万豪大酒店承担7000元，东宇公司承担3356元。万豪大酒店不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持万豪大酒店的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由东宇公司承担。东宇公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回万豪大酒店的第二项、第三项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由万豪大酒店承担。对于当事人二审争议的事实，除对一审法院查明的事实予以确认外，二审法院另查明：案涉商铺在设计与施工时备案的文件中未显示设计了喷淋和报警器等消防设施。二审法院认为，本案中双方当事人提供了陈卓、王飞与东宇公司签订的商铺租赁权转让合同、陈卓成立万豪大酒店后以酒店名义与东宇公司签订的西苑广场使用权授权协议、万豪大酒店与东宇公司签订的商铺租赁合同，根据上述合同内容，陈卓、王飞租赁东宇公司的案涉商铺经营餐饮、婚庆、文化馆，在万豪大酒店注册登记后，双方协商以万豪大酒店作为承租方承继了此前的租赁合同，虽然广场使用权授权协议独立存在，但该协议内容是由东宇公司同意万豪大酒店免费使用广场，且使用期限与租赁合同期限一致，可见双方协商签订该协议是基于万豪大酒店租赁案涉商铺的前提下，为便于酒店经营。故上述三份合同中的权利义务是相互承接、相互关联的，万豪大酒店和东宇公司对于上述合同的履行行为是否适当均应当以实现商铺租赁合同的目的为前提，而不能仅依据某个协议单独认定。一、万豪大酒店与东宇公司对于双方商铺租赁合同解除的事实和时间均无异议，本院予以确认，该合同解除后，广场使用权授权协议亦无履行必要，同样应予解除。对于双方合同解除后的法律后果问题，双方存在争议，争议焦点在于东宇公司在合同履行过程中是否存在违约行为。（一）根据双方商铺租赁合同第一条第2项、第七条第3项约定，在万豪大酒店租赁期间，东宇公司应保证案涉商铺及附属设施和设备处于正常的可使用和安装状态，附属设施主要包括：供电（表）、供水（表）、消防（消防箱、喷淋、报警器）。双方对于案涉商铺是否安装喷淋、报警器等消防设施存在争议，万豪大酒店主张东宇公司交付商铺时并未安装上述消防设施，结合该商铺的设计与施工说明，东宇公司在设计时并未将喷淋、报警器等作为案涉商铺的消防系统设计施工范围，因案涉商铺并不属于《消防法》规定的强制安装火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统的范围，故案涉商铺的竣工验收报告齐全和建设工程消防设计备案抽查结果公告中显示合格并不代表商铺实际安装了上述消防设施。东宇公司主张在向万豪大酒店交付商铺时提供了相应的附属设施，应当提供证据加以证明，否则不能反驳该商铺设计与施工说明中载明的内容。东宇公司一、二审中均未提交其安装了喷淋、报警器的相关证据，故应当认定东宇公司未履行该项合同义务。（二）当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。万豪大酒店与东宇公司签订广场使用权授权协议的目的在于为经营酒店提供方便，为了保证双方商铺租赁合同正常履行，东宇公司在签订该协议时应当知晓酒店使用广场的目的。而在双方合同履行过程中，东宇公司在广场边缘修建台阶的行为阻碍了酒店消费车辆的进入，客观上对万豪大酒店的经营造成了一定的影响，使万豪大酒店使用广场的目的无法实现。东宇公司称修建台阶的行为经万豪大酒店同意无证据支持，本院不予采信。故东宇公司在案涉合同履行过程中存在违约行为，其应当承担相应的违约责任。二、万豪大酒店因合同解除所造成的损失如何承担的问题。（一）万豪大酒店主张的损失包括装修损失和经营损失，其中装修残值经评估机构作出评估报告认定为85.26万元，该报告内容、评估程序均不违反法律规定，本院予以确认。万豪大酒店主张的经营损失无证据证明，本院不予确认。对于装修损失应否由东宇公司全部承担的问题，虽然东宇公司未交付喷淋、报警器等消防设施构成违约，但自万豪大酒店装修、经营期间直至双方合同解除，均无证据显示万豪大酒店对于上述消防设施未安装的问题向东宇公司提出异议，故万豪大酒店未积极行使权利导致损失扩大，其自身也存在过错。且万豪大酒店在合同履行过程中也存在欠付租金的行为，故合同解除系双方行为综合导致，一审法院适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条的规定处理本案并无不当。双方根据各自的过错承担相应的责任。（二）根据双方之间的三份合同，万豪大酒店的经营者陈卓经东宇公司同意于2014年底进行装修，订立的合同期限至2024年，即投入装修酒店的预期使用期限将近十年，该装修费用应作为其租赁商铺的投资成本，在租赁期限内摊销完毕。而截至双方合同解除，万豪大酒店实际仅使用了不到两年，扣除使用期间的摊销费用，万豪大酒店不能利用剩余租赁期内的装修价值即未摊销完的费用约为70万元，故本院认定双方应当分担的装修残值损失为70万元。根据双方的过错程度，酌定东宇公司承担该部分损失的70%，即49万元。综上，一审判决认定事实基本清楚，但对双方应当承担的责任比例认定不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3809号民事判决第一项及案件受理费的承担；二、变更河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3809号民事判决第二项为：河南省东宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付新乡市牧野区万豪大酒店装修损失490000元；三、驳回新乡市牧野区万豪大酒店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14905元，由新乡市牧野区万豪大酒店、河南省东宇置业有限公司各自承担。再审过程中，当事人均未提交新的证据。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，万豪大酒店与东宇公司签订商铺租赁协议及为酒店经营而签订的西苑广场授权协议，双方均应按租赁合同及授权协议履行自己的义务，万豪大酒店租用东宇公司房屋进行酒店经营，应按合同约定按时支付租金，万豪酒店以房屋漏水等理由未按时支付租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，东宇公司在将涉案酒店门前的西苑广场交由万豪大酒店使用并管理后，又对该广场使用石墩围挡并修建台阶，给万豪大酒店的经营造成一定的损失，构成违约，也应承担相应的违约责任。关于万豪大酒店损失问题，经河南正源资产评估有限公司评估，涉案租赁房屋装修残值为85.26万元，该评估客观真实，本院予以确认。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条的规定：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据双方以上的违约情形，万豪大酒店应对所诉请的损失承担主要责任，东宇公司应承担次要责任，根据双方的过错责任大小，结合涉案租赁合同尚未到期情况，以万豪大酒店承担损失的70％，东宇公司承担30％的赔偿责任为宜，故东宇公司应赔偿万豪大酒店经济损失255780元（852600×30％）。原二审判决结果不当，应当予以撤销。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。综上所述，东宇公司的再审请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫07民终781号民事判决；二、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3809号民事判决。一审案件受理费20712元，减半收取10356元，由新乡市牧野区万豪大酒店承担7000元，由河南省东宇置业有限公司承担3356元。二审案件受理费14905元，由新乡市牧野区万豪大酒店承担9768元，由河南省东宇置业有限公司承担5137元。本判决为终审判决。审判长 孙 琦审判员 吕 亮审判员 杨 府二〇二一年四月八日书记员 来振扬