广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初631号原告谭家洋，男，1981年10月10日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告苏丽，女，1984年3月16日出生，汉族，广西容县人，住罗定市。原告苏丽的委托代理人谭家洋，男，1981年10月10日出生，系本案原告之一。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。原告谭家洋、苏丽诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告谭家洋暨原告苏丽的委托代理人到庭参加了诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市罗城街道柑园祥发路28号的凤凰新城商住小区K栋3A05号房。原告按约定支付了首期款130000元给被告，于2013年1月11日通过银行贷款付清全部购房款250000元整，全部购房款共计35万元整。交付首期款同时原告向被告支付代办土地使用证、房产证契税及工本费用12811元整，并按被告的要求提供了全部证件。2014年4月4日，原告收楼。按照合同十五条及合同补充协议第四条的约定，在原告交齐房价款且办理收楼手续后180内（2014年4月4日至2014年10月1日期间），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并办妥办妥房地产权证。但是，被告至今没有遵守合同约定按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权证。因此，被告应继续履行合同，并从2014年10月1日起，每日按总房价380000元的0.1‰支付违约金给原告，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并为原告办妥房地产权证之日止。为维护原告的合法权益，现特向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向原告支付2014年10月1日至2016年3月31日的逾期办理房地产权证违约金20824元，2016年3月31日起的违约金按已交房款总额38万元的每日万分之一计至被告为原告办妥房产证之日止；2、案件受理费由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，证实我方向被告购买了涉案的商品房，并在商品房买卖合同中约定相关的违约责任和权利义务。证据2、原告身份证，证实两原告的身份情况及诉讼主体资格。证据3、银行刷卡小票、收款收据，证实购房的首付款是以银行刷卡的形式支付的，收款收据是被告收取了我的办证费用及契税，约定帮我办理房产证。证据4、签收钥匙表、资料签收表，证实我已经于2014年4月4日收楼。证据5、发票，证实我已经通过银行贷款支付了25万元购房款及我已经支付了13万元首期款。证据6、预售登记回执，证实我购买的商品房已经进行了预登记。证据7、中国银行借款借据，证实我已经通过贷款的方式支付了购房款25万元。被告创宇公司辩称：被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。一、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。二、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。三、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。四、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系，如上所述，被告为原告代办房地产权属证书不是被告的法定义务，而是无偿委托代理产生的义务。五、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。为证明其主张的事实，被告在诉讼中提供以下证据：1、通知原告签署办证委托的公示图片，证实被告通过公示形式希望业主提供委托手续。2、EMS快递回执（通知原告签署办证委托），证实被告通知原告签署办证委托。3、房产局窗口关于办证所需资料的公示，证实办房产证所需资料要原告提供委托书。对原告提供的证据1-7，经庭审出示并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。对被告提供的证据1、3经庭审出示并经质证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，与本案相关联，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。被告提供的证据2，无收件人签收，与本案无关，本院不予采纳。经审理查明：两原告系夫妻关系。被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年10月8日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第K座3A层05号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为380000元。第六条约定买受人必须在2012年10月8日前付清首期房款130000元给出卖人，剩余房款25万元须于2012年10月15日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：1、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。……房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任。合同签订后，原告已于2012年10月8日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共12811元，并于2013年1月11日支付完全部购房款380000元。2014年4月4日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在办证的委托关系？2、被告是否存在逾期办理房屋产权证书的违约行为，违约责任应当如何？对于第1个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共12811元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，乙方已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。对于第2个争议焦点即被告是否存在逾期办理房屋产权证书的违约行为，违约责任应当如何的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。根据合同和合同补充协议的约定，被告须在商品房交付使用后的180日内为原告办妥房产证。原告于2014年4月4日办理了收楼手续，被告应在原告收楼后180内为原告办妥涉案商品房的权属证书，但至被告今未能提供证据证实其已履行了相关义务，被告应自逾期之日的次日（2014年10月1日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金20786元（从2014年10月1日起至2016年3月31日止，共547天，每日按商品房总价款380000元的0.1‰的标准计付违约金）给原告，2016年4月1日之后的违约金，每日按商品房总价款380000元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。综上所述，被告创宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月1日起计至2016年3月31日止的逾期办证违约金20786元给原告谭家洋、苏丽；从2016年4月1日起的违约金，每日按商品房总价款380000元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止，合同继续履行。驳回原告谭家洋、苏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一六年六月十五日书 记 员  陈梦儿