浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终1093号 上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江广孚联合控股有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区义蓬街道义蓬村。 法定代表人：何卫良，系董事长。 委托诉讼代理人：胡莉莉，浙江正大金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金刚标，浙江正大金茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社，住所地浙江省杭州市萧山区闻堰街道老虎洞村。 法定代表人：张建平，系主任。 委托诉讼代理人：周延峰，浙江博方律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：浙江优泽创业投资有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道心意广场1幢11层。 法定代表人：莫辉波。 原审被告（被执行人）：杭州湘山置业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区湘湖金融小镇二期中区块南岸3号楼171室。 法定代表人：莫辉波。 上诉人浙江广孚联合控股有限公司（以下简称“广孚公司”）因与被上诉人杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社（以下简称“老虎洞经济联合社”）、原审被告浙江优泽创业投资有限公司（以下简称“优泽公司”）、杭州湘山置业有限公司（以下简称“湘山公司”）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初6395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人广孚公司的委托诉讼代理人胡莉莉，被上诉人老虎洞经济联合社的委托诉讼代理人周延峰到庭应询。本案现已审理终结。 广孚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于案涉不动产所有权归老虎洞经济联合社的认定，无法律依据。根据不动产权证的记载，案涉不动产物权应归属湘山公司。至于政府部门关于自留地项目的审批及相关规定，不属于具有广适性的法律、行政法规，不能排除物权效力，不能否定湘山公司已经依法登记生效的物权。事实上，该些政府部门的审批和规定，仅对《合作开发合同》的合同当事人产生约束，不能对抗湘山公司基于不动产登记享有的物权，也不能对抗广孚公司基于湘山公司享有的物权而对案涉不动产依法请求强制执行的权利主张。二、杭州市规划和自然资源局萧山分局所作的《情况说明》不具有物权设立或变更的效力，不能否认不动产权属登记的法定效力。优泽公司与老虎洞经济联合社签订的是《合作开发合同》，并非买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人也没有关于预告登记的约定。附记内容不符合预告登记的条件和内容。三、老虎洞经济联合社作为平等民事主体与优泽公司签订《合作开发合同》，并参与平等的市场经济活动。民事主体地位平等，均应当遵守法律规定。村集体利益需要保护，但不意味着其他民事主体的合法权益可以任意损害。一审判决关于“保护村级集体利益，且考虑到本案中不动产系根据村级集体经济组织留用地开发建设相关政策后形成的物权的实际情况”的理由，不能成立。四、老虎洞经济联合社基于《合作开发合同》中合作权益或者回报方式的约定而主张对案涉不动产享有物权，在法律性质上而言，是基于合同债权提出的权利主张，不具有物权优先性，不足以排除强制执行。优泽公司基于湘山公司开发项目建设需要，向广孚公司请求借款，且借款专项用于湘山公司的开发项目。湘山公司自愿为上述借款提供连带担保。广孚公司请求法院执行湘山公司名下的案涉不动产，且首轮查封，用于清偿借款，符合法律规定。五、案涉不动产尚未达到五星级酒店标准，不符合析产条件，所谓的移交也不符合协议约定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人老虎洞经济联合社辩称：一、案涉房产虽然登记在湘山公司名下，但该不动产来源于老虎洞经济联合社根据杭州市相关政策给予优泽公司开发的商贸房项目。该项目由老虎洞经济联合社提供土地，优泽公司提供资金。根据合同约定，湘山公司开发后需将案涉不动产过户到老虎洞经济联合社名下。案涉不动产的土地是集体土地，关系到村集体的利益。上述合作开发的全过程均由杭州市相关职能部门进行指导。二、案涉房产实际上已经交付老虎洞经济联合社。在办理房产过户的过程中，法院对房屋进行了查封。三、根据不动产权证附记的记载，相当于进行了预告登记。根据《执行异议和复议规定》第三十条，老虎洞经济联合社有权主张排除对案涉不动产的强制执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告优泽公司、湘山公司未陈述意见。 老虎洞经济联合社向一审法院起诉请求：1.确认老虎洞经济联合社为浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下不动产的所有权人；2.判决停止对湘山公司名下编号为浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下不动产的执行；3.判决广孚公司、优泽公司、湘山公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：湘山公司系有限责任公司，成立日期为2012年11月8日，股东为老虎洞经济联合社（认缴出资1020万元，占注册资本的51%）以及优泽公司（认缴出资额980万元，占注册资本的49%），两股东认缴出资方式均为货币，实缴出资时间均为2012年11月8日。湘山公司名下于2018年8月27日登记有坐落杭州市萧山区××街道××路××号、权证号为浙（2018）萧山区不动产权第0××0号的不动产权证，证载共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／自建房，用途为商服用地／商业用地，面积为土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米，房屋总层数为4层，所在层数为1-3层，房屋用途为商业房屋；该不动产权证附记中记载“留用地项目中村级集体经济组织自留。本宗地内未作分摊土地使用权属全体业主共同所有”。 广孚公司诉优泽公司、金马控股集团有限公司（以下简称“金马公司”）、浙江萧然工贸集团有限公司（以下简称“萧然公司”）、湘山公司、莫辉波、徐建初民间借贷纠纷一案，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、优泽公司归还广孚公司借款本金6000万元，并支付利息和逾期利息26634927元，共计86634927元，该款于2019年1月30日前支付43317463.5元，余款43317463.5元于2019年2月28日前付清；若优泽公司未按上述约定付款，则除应归还未清偿的本息外，还需另行支付广孚公司以未清偿本息为基数，自2019年3月1日起至款清日止按年利率24%计算的逾期利息；二、金马公司、萧然公司、湘山公司、莫辉波、徐建初对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、案件受理费减半收取226730.5元、财产保全费5000元，合计人民币231730.5元，由优泽公司、金马公司、萧然公司、湘山公司、莫辉波、徐建初共同负担，于2019年1月30日前支付至该院。上述协议，不违反法律规定，该院于2018年12月28日出具（2018）浙0602民初12801号民事调解书予以确认。 此后，因优泽公司、金马公司、萧然公司、湘山公司、莫辉波、徐建初未按调解协议约定履行，根据广孚公司申请，该院于2019年3月7日对该调解书立案执行，执行案号为（2019）浙0602执1371号。执行中，该院于2019年8月28日，首轮查封了湘山公司名下位于杭州市萧山区××路××号的不动产。2020年5月29日，该院作出（2019）浙0602执1371号公告，责令被执行人于2020年6月18日前自觉履行还款义务，逾期不履行，该院将依法对所查封的涉案房地产进行拍卖，并通知对该房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，须于2020年6月18日前向该院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期该院将在评估、拍卖中不予考虑。此后，老虎洞经济联合社以案外人身份向该院提出执行异议，要求该院中止对湘山公司名下涉案不动产（不动产权证编号为浙（2018）萧山区不动产权第0××0号，明确权利类型为出让／自建房，用途为商服用地／商业服务，土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米）的执行。2020年7月20日，该院作出（2020）浙0602执异60号执行裁定，驳回老虎洞经济联合社的执行异议。老虎洞经济联合社不服，于2020年8月10日提起本诉。 另查明，老虎洞经济联合社系原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社于2016年12月5日变更而来，涉案争议标的即浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下的不动产系原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》等政策与优泽公司联合开发的村级留用地建设商贸用房项目，该政策规定合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收后，可按原批准的股份比例进行析产，由各家股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物，析产后村级集体组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%。留用地不得用于除村级集体经济组织、合作建设的建设主体以外的其他经济实体的抵押或担保等。2012年1月11日，原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社出具《老虎洞村级留用地开发建设的总体方案》，规划要求中载明该村58.1亩留用地开发建设项目必须按上级相关政策要求，村占有51%的股份，开发商占有49%的股份，在规划设计时，按股份占有情况，村占有51%的土地和房屋建筑面积，开发商占有49%的土地和房屋建筑面积，土地分割必须有较明确的界线，建筑面积必须完全分割，且明确村所占有的51%股份的土地和房屋建筑面积属于村级集体资产，按上级有关政策规定，不能用于进入市场流通等。2012年1月12日，原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社发布招商公告。2012年1月17日，优泽公司向原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社出具竞投报价书，2012年1月18日，优泽公司中标，2012年1月19日，原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社发布中标公示，宣布优泽公司中标，2012年2月23日，原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社与优泽公司签订甲方为原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社、乙方为优泽公司的《合作开发合同》一份，合同中，甲乙双方就乙方于2012年1月18日竞得的甲方位于萧山区闻堰镇老虎洞村约58.1亩村级留用地项目的合作开发方式及物业分享，项目公司的组建、治理及结算，双方权利及义务，违约及赔偿等事项进行了具体约定。合同第2.1条约定根据相关政策要求，甲乙双方联合开发留用地项目，甲方占全部股份的51%，乙方占全部股份的49%，甲方的股份回报为按该地块实际容积率要求的占51%地上建筑面积的物业，乙方的股权回报为占49%地上建筑面积的物业。同时，甲方享有的物业占有开发土地总面积的51%的土地面积，乙方占有的物业占有开发土地总面积的49%的土地面积，均包括相应代征用地面积。合同第3.1条约定甲、乙双方在本合同签署后即合作成立项目公司（名称另定），项目建设依据的所有文件和审批手续均以项目公司名义办理报批并获得有权审批机构的批准，项目开发建设由项目公司全权独立实施。合同第6.1条约定甲方所享有的物业和土地，在建设期满后，全部返租给乙方经营，租期为20年，总租金为7000万元。该合作项目的土地性质为村级留用地，使用方式为协议出让方式供地，项目开发建设总投资按照竞标价暂定为3.44亿元，均由乙方负责出资。双方还对其他事项作了约定。嗣后，双方于2012年11月8日成立了项目公司即湘山公司，2014年7月25日，由湘山公司出面签订了国有建设用地使用权出让合同，后湘山公司按优泽公司与原杭州萧山闻堰镇老虎洞村经济联合社签订的《合作开发合同》进行了开发建设，并于2017年12月14日竣工，于2018年8月27日取得包括本案争议房地产在内的不动产权证。优泽公司并于2018年9月10日将根据《合作开发合同》的约定将涉案争议标的即浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下的不动产（房屋建筑面积15986.6平方米）移交给了老虎洞经济联合社。 2020年10月14日，杭州市规划和自然资源局萧山分局向该院出具《情况说明》一份，载明上述合作开发的经过和要求，并说明在批复该项目及办理产权证明时已明确要求“确保村级集体利益不受损失”，对（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书上的附记解释为：“1、该不动产将根据申请转移到老虎洞经济联合社名下；2、该附记相当于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。” 一审法院认为，位于杭州市萧山区××街道××路××号，用途为商服用地／商业服务，权证号为浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下的不动产（土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米）虽仍登记在湘山公司名下，但因该不动产的来源系老虎洞经济联合社根据杭州市相关政策与优泽公司联合开发的村级留用地建设商贸用房项目，由老虎洞经济联合社提供土地，优泽公司提供资金，双方签订了《合作开发合同》，且为符合建设开发要求，成立了项目公司即湘山公司，以湘山公司名义进行合作项目的建设开发，开发完毕后湘山公司应及时将开发完毕的房产土地过户至老虎洞经济联合社名下。因老虎洞经济联合社提供合作的土地系集体土地，关系到老虎洞经济联合社全体村民利益，故上述全过程均由相关政府职能部门批准和指导，在以项目公司即湘山公司名义办理不动产权证时，在附记中载明“留用地项目中村级集体经济组织自留。本宗地内未作分摊土地使用权属全体业主共同所有。”综上所述，××村××房项目签订的《合作开发合同》双方当事人主体适格，权利义务明确，应认定合法有效，嗣后，双方成立的项目公司即湘山公司已建设开发完毕，老虎洞经济联合社并已实际占有其按照双方约定归其所有的案涉争议不动产，且被房屋登记管理部门批准及认可，并在案涉不动产权证上已作附记，且在本案审理期间作了详细说明，故案涉不动产虽登记在湘山公司名下，实际系老虎洞经济联合社根据《合作开发合同》应得的财产，其所有权应归老虎洞经济联合社所有。本案广孚公司的债权发生于××村××房项目签订的《合作开发合同》成立之后，广孚公司亦未对本案争议不动产设定抵押权，且老虎洞经济联合社也未自身或同意湘山公司以其应取得的案涉不动产为广孚公司的债权提供担保，在老虎洞经济联合社的物权与广孚公司的债权发生执行冲突时，为保护村级集体利益，且考虑到本案不动产系根据村级集体经济组织留用地开发建设相关政策后形成的物权的实际情况，应保护老虎洞经济联合社对争议不动产的所有权，但老虎洞经济联合社在胜诉后应及时办理产权过户登记手续。综上，老虎洞经济联合社要求解除对位于杭州市萧山区××街道××路××号的浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下的不动产（土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米）的查封措施并终止执行的请求，符合法律规定，该院应予支持。但老虎洞经济联合社要求对争议不动产进行确权等诉讼请求，因案涉不动产不在该院辖区及该诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范围，该院不予一并审查，老虎洞经济联合社可另行解决。广孚公司认为案涉房屋登记在湘山公司名下，应继续执行，老虎洞经济联合社对案涉不动产只有股权，没有物权等意见，与本案事实不符，该院不予采信。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，作出如下判决：一、解除对登记在湘山公司名下位于杭州市萧山区××街道××路××号的浙（2018）萧山区不动产权第0××0号不动产权证书项下的不动产（土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米）采取的查封措施,并终止对该不动产的执行；二、驳回老虎洞经济联合社的其他诉讼请求。一审案件受理费474975元，由广孚公司、优泽公司、湘山公司承担，于判决生效之日起七日内付清。 各方当事人在二审中均未提交新的证据材料。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉《合作开发合同》第4.1.2条约定：老虎洞经济联合社有权按照本合同确定的交房标准，享有应得的物业所有权和相应的土地使用权。 本院认为，本案二审争议焦点在于老虎洞经济联合社对案涉不动产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该司法解释第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，老虎洞经济联合社认为其对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，理由是案涉不动产权证附记部分的记载具有预告登记的效力，其对案涉不动产已办理预告登记。 对此，本院认为，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的不动产登记制度，通过登记，使债权请求权获得某些物权的效力，从而使该债权获得保全。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形”之规定，案涉不动产所谓的“预告登记”显然不属于上述情形。行政机关出具的情况说明，亦不足以改变上述附记部分记载的性质和效力。 退一步而言，即使附记记载具有物权登记的效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，排除法院强制执行还应满足“符合物权登记”的条件。本案中，优泽公司与老虎洞经济联合社合作成立项目公司湘山公司，以湘山公司的名义开发房地产，并将案涉不动产登记于湘山公司名下。老虎洞经济联合社系湘山公司的股东。现老虎洞经济联合社主张其对案涉不动产享有所有权，但该主张系基于《合作开发合同》的约定，本质上属于股东对公司财产的债权请求权。该“预告登记”是否能够最终实现本登记具有一定的不确定性。其对于《合作开发合同》约定的相关义务是否已经履行完毕，也有赖于协议另一方的确认。 同时，案涉不动产权证办理于2018年2月27日，即使附记记载具有预告登记的效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，老虎洞经济联合社至今未办理过户登记，所谓的“预告登记”也已失效。此外，案涉不动产的土地性质现已变更为国有土地，关于属于集体经济组织所有的主张，亦不能成立。故一审认定老虎洞经济联合社对案涉不动产享有物权，并考虑集体经济组织的利益等因素，支持老虎洞经济联合社关于排除对案涉不动产的强制执行的诉请，缺乏法律依据，本院二审予以纠正。 综上所述，广孚公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律有误，导致实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院作出的（2020）浙0602民初6395号民事判决； 二、驳回杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社的诉讼请求。 一审案件受理费474975元，由杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社负担；二审案件受理费474975元，由杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 炯 审 判 员  王红琴 审 判 员  张 云 二〇二一年四月一日 法官助理  叶梦露 书 记 员  陈 莺 14 1