广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终487号上诉人（原审被告）：深圳市新世界房产开发有限公司法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：蒋忠昶，广东深锐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市西岭股份合作公司法定代表人：魏锦锋委托诉讼代理人：蒋忠昶，广东深锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡子华委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司(以下简称新世界公司)、深圳市西岭股份合作公司（以下简称西岭公司）因与被上诉人蔡子华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初25384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新世界公司、西岭公司上诉请求：新世界公司、西岭公司无需向蔡子华支付迟延办证违约金123550元，一、二审全部诉讼费用由蔡子华承担。上诉事实和理由：一、蔡子华诉讼请求依法已过诉讼时效，结合民法总则关于诉讼时效的规定，其诉讼请求不应得到支持，一审法院作出了错误判决，二审法院应当依法改判。依据《深圳市房地产买卖合同（预售)》（以下简称预售合同）的约定，新世界公司、西岭公司应于2014年12月20日前将涉案房产交付给蔡子华，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执)》。新世界公司、西岭公司己于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。2014年12月10日，新世界公司、西岭公司也已向蔡子华发出《入伙通知书》通知蔡子华办理入伙手续，并于2014年12月16日于《深圳特区报》发布了入伙公告，确定入伙时间为2014年12月20日，新世界公司、西岭公司已履行了通知入伙的义务。蔡子华向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司（以下简称湖南四建）出具《装修改造委托书》，蔡子华在委托书中明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事宜，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。湖南四建也确实于四季御园入伙时就代表蔡子华到物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。房产交付的事实情况与己生效的(2017)粤03民终4192号民事判决书的事实认定是一致的，交房的时间节点从来都是2014年12月20日。二、一审法院的诉讼时效计算观点存在错误，诉讼时效起算应以权利人知道或应当知道权利受侵害时（2015年8月17日）起算。三、蔡子华的“知道”或“应当知道”自身权利被侵害的时间节点应当从客观事实不符合蔡子华主观预判起（2015年8月17日）计算。业主于合同签订时，对合同条款内容理解的基础上应当具备对合同正常履约的情况下履约情况的基本预判。本案预售合同约定房产交付时间为2014年12月20日，按照合同约定，合同正常履行状态下约定的办证日为房产交付给买受人之日起240日内即最晚不超过2015年8月17日。蔡子华于合同签订时，应当对上述合同约定的正常履约的情况下的相关交房及办证的时间及节点存在基本的主观预见。当蔡子华于2015年8月17日仍未取得本应取得的不动产权证时就应当已知悉该情况不符合当初所预见的办证时间结果，应当己知悉迟延办证的事实已发生。四、无论蔡子华的主张是否已过诉讼时效，新世界公司、西岭公司存在免责事由，新世界公司、西岭公司也不存在延期办证的违约行为并不应承担违约责任。1.公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是涉案四季御园项目规划验收的前提条件，罗湖区重建局作为城市更新的主管职能部门，依法与蔡子华就四季御园项目签署了项目实施监管协议，项目内公交场站等公共设施的移交确认、拆除搬迁情况的确认，是项目规划验收的前提条件。2.黄炳归房屋拆迁责任的划分、深圳市交委无故迟延对公交场站等公共设施的移交确认，导致四季御园项目规划验收延误。3.规划验收的延误导致新世界公司、西岭公司无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证。故，新世界公司、西岭公司已经全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，无需承担办证责任。被上诉人蔡子华未答辩。蔡子华向一审法院起诉请求:1.判令新世界公司、西岭公司向蔡子华支付逾期办理房地产权利凭证的违约金123550元(计算标准：按约定应在2015年8月17日前办出房地产权利凭证，实际出证日期为2015年12月23日，迟延天数为128天，违约金即购房总价款2413080×万分之四×128日=123550元);2.判令新世界公司、西岭公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：新世界公司和西岭公司是位于深圳市罗湖区的开发建设单位。2013年11月29日，西岭公司（委托方）与新世界公司（受托方）签订《委托书》，约定西岭公司委托新世界公司办理“四季御园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同>〉、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2013年12月31日，蔡子华（买受人）与新世界公司、西岭公司（出卖人）签订预售合同，合同约定蔡子华向新世界公司、西岭公司购位深圳市罗湖区某房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积81.64平方米，转让成交价为人民币2413080元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。预售合同签订后，蔡子华依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年11月25日，“四季御园”取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年10月20日新世界公司、西岭公司办理了“四季御园”的初始登记。2015年10月22日新世界公司向蔡子华发出办理房地产证的通知，通知蔡子华到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。蔡子华于2015年12月23日取得了涉案房产的不动产权利证书。本案蔡子华于2016年诉至一审法院，请求判令本案新世界公司、西岭公司支付逾期交房的以及延期办证的违约金［（2016）粤0303民初1112号案］，后蔡子华变更诉讼请求为判令新世界公司、西岭公司支付逾期交房的违约金。蔡子华对（2016）粤0303民初1112号案民事判决书不服，上诉至深圳市中级人民法院。2017年11月16日出具的（2017）粤03民终4192号民事判决书认定2014年12月20日为案涉房产的交付日期，并判令：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，蔡子华与新世界公司、西岭公司签订的预售合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.新世界公司、西岭公司是否构成延期办证？是否需要支付延期办证违约金？2.新世界公司、西岭公司的诉讼时效抗辩是否成立？对于第一个争议焦点，蔡子华和新世界公司、西岭公司确认新世界公司、西岭公司于2014年12月20日向蔡子华交付了涉案房产。根据预售合同约定，新世界公司、西岭公司在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。据此新世界公司、西岭公司应当在最迟2015年8月17日前为蔡子华办理房地产证。关于迟延办证的原因，首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第一款约定，新世界公司、西岭公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的房地产初始登记，即最晚应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而涉案房产所在项目实际上系在2015年10月20日才办理初始登记，始具备房屋产权转移登记的条件，故新世界公司、西岭公司已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。其次，蔡子华已举证证明涉案房屋未在合同约定的期限办理并取得房地产证，且并非其原因或不可抗力，此时应由新世界公司、西岭公司举证证明其是否存在免责事由。新世界公司、西岭公司虽主张系因黄炳归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成延迟办证而非出卖人的原因，但未能提交充分有效的证据予以证明。且深圳市交通运输委员会的复函明确指出新世界公司、西岭公司未按照交委[2011]1740号函要求建设项目配套的公交场站等设施，公交场站及配套设施不满足移交要求，因此应认定造成验收迟延的责任在于新世界公司、西岭公司，即本案系由于新世界公司、西岭公司的原因造成房地产初始登记迟延，新世界公司、西岭公司亦未在约定期限内取得房地产证，故新世界公司、西岭公司应承担相应的违约责任。关于违约金的起算日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至蔡子华实际取得房地产证之日止。新世界公司、西岭公司已于2014年12月20日将涉案房产交付给蔡子华，其最迟应于2015年8月17日前为蔡子华办理房地产证，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月17日。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至蔡子华实际取得房地产证之日止。一审法院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在蔡子华积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至新世界公司、西岭公司通知办证之日起的合理期限止，即2015年10月24日，再加上60个自然日的合理期限，故迟延办证违约金的截止日为2015年12月23日。对于第二个争议焦点，蔡子华主张在2016年起诉时诉请主张新世界公司、西岭公司支付迟延交付的违约金，以及迟延办证的违约金。因在庭审过程中蔡子华通过调取证据发现新世界公司、西岭公司在2015年的6月才取得相应的竣工验收备案表，因此蔡子华方在此过程中变更诉讼请求，主张支付迟延交付违约金，而迟延交付房产后8个月才有办证的违约金，迟延办证是2016年2月，大部分业主的办证时间是2016年1月，因此没有办法计算迟延办证的违约金。后经深圳市中级人民法院终审判决才最终确定2014年12月20日是新世界公司、西岭公司确定的交付时间，所以蔡子华此时才知悉迟延办证的时间并主张违约金。一审法院认为，根据（2017)粤03民终4192号民事判决书认定的事实，2014年12月20日被确认为新世界公司、西岭公司向蔡子华交房的时间，故蔡子华在收到(2017)粤03民终4192号民事判决书后才知悉因新世界公司、西岭公司存在迟延办证的情形而自身权利受到侵害，因此蔡子华主张新世界公司、西岭公司支付迟延办证违约金的诉讼时效应当从（2017)粤03民终4192号民事判决书送达蔡子华之次日开始起算，据此蔡子华于2019年3月因本案诉至一审法院并主张新世界公司、西岭公司支付迟延办证的违约金并未超过法定的诉讼时效。新世界公司、西岭公司抗辩称蔡子华的起诉已经超过诉讼时效无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据一审法院上述认定，新世界公司、西岭公司支付违约金的起算日应为2015年8月17日，即此时蔡子华可以向新世界公司、西岭公司主张违约金，蔡子华取得房产证的时间为2015年12月23日。关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，对于延期办证时间未达到120日的按日万分之三计算；对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。新世界公司、西岭公司延期办证达到了128日，故本案应当适用日万分之四的标准。因此，新世界公司、西岭公司应向蔡子华支付迟延办证违约金123550元（以房产总价款2413080元为基数，按日万分之四的标准，自2015年8月17日起计至2015年12月23日止共128日）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：新世界公司、西岭公司应于判决生效之日起七日内向蔡子华支付迟延办证违约金人民币123550元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1386元，由新世界公司、西岭公司负担。上述费用蔡子华已经预交，新世界公司、西岭公司应自判决生效之日起如数迳付蔡子华。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案合同系涉案各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、新世界公司、西岭公司就其逾期办证是否具有免责事由；二、蔡子华关于逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效。关于焦点一。涉案合同约定，新世界公司、西岭公司应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成涉案房产项目的房地产初始登记。本案中，新世界公司、西岭公司于2014年12月19日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，故其依约应于2015年6月17日完成房地产初始登记。新世界公司、西岭公司实际于2015年10月20日才办理涉案房地产初始登记，其行为已构成迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。新世界公司、西岭公司上诉主张系因黄炳归房屋拆迁、深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成迟延办理房产初始登记，进而导致逾期办理涉案房地产证。本院认为，新世界公司、西岭公司就其前述主张并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采纳。新世界公司、西岭公司据此主张其对于逾期办证具有免责事由、无需承担违约责任，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二。涉案合同约定，新世界房产公司、西岭公司应在房产交付给蔡子华之日起240日内为蔡子华办理并取得《房地产证》。依本案查明事实，另案（2017）粤03民终4192号民事判决确认涉案房产交付时间为2014年12月20日，蔡子华在收到该（2017）粤03民终4192号民事判决书后，方可明确涉案房产交付的具体时间，从而依前述涉案合同的约定进一步明确新世界公司、西岭公司逾期办证的具体开始时间，以及因其逾期办证而自身权利受到侵害的具体情形。故一审认定本案逾期办证违约金的诉讼时效应从（2017）粤03民终4192号民事判决书送达蔡子华之次日起算，并无不妥，应予维持。据此，蔡子华于2019年3月提起本案诉讼，诉请新世界公司、西岭公司支付逾期办证违约金，并未超过法定的诉讼时效。新世纪公司、西岭公司关于蔡子华诉请逾期办证违约金已超过诉讼时效的上诉主张不成立，本院不予采纳。综上，新世界公司、西岭公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2772元（新世界公司、西岭公司已各预交1386元），由预交方各自负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年四月二日书记员 陈晓莹（兼）