河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1022民初298号 原告（反诉被告）：武鑫彤，女，1986年5月20日出生，汉族，河北省巨鹿县人，现住北京市石景山区。 委托代理人：王凤领，山东康桥（北京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱立聪，男，1994年3月16日出生，汉族，江苏省沛县人，现住河北省廊坊市固安县。 委托代理人：刘东，北京市中闻律师事务所律师。 委托代理人：钟海涛，河北李占廷律师事务所律师。 原告（反诉被告）武鑫彤与被告（反诉原告）朱立聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武鑫彤及委托代理人王凤领、被告（反诉原告）朱立聪及委托代理人刘东、钟海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武鑫彤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付购房尾款800000元；2.依法判令被告向原告支付违约金73200元（违约金计算标准：以800000元为计算基数，以日万分之五为计算标准，自2020年6月1日起算，暂计算至起诉之日止，实际计算至被告履行完付款义务之日止）；3.依法判令被告向原告支付律师费损失80000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月26日签订《房屋买卖合同》，原告将位于固安县的自有房屋出售给被告，约定购房款1820000元。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，并将涉案房屋的有关资料交给了被告（包括原告购房合同、购房发票、契税票、公共维修基金票据等）。2020年5月涉案房屋所属物业通知原告可以办理产权证。原告及时通知了被告及中介，要求被告按照合同第八条第（二）项规定“被告应于原告取得产权证七个工作日内一次性还清涉案房屋原告所负担的银行贷款，并开始申办抵押贷款，以支付购房尾款”。截至目前，被告未将原告就涉案房屋所负担的银行贷款还清，也未依约向原告支付购房尾款。根据合同第九条第四项规定“因履行合同产生纠纷的，产生的相关费用（包括诉讼费、律师费、误工费等）由违约方承担”。另外，涉案房屋已由被告另行出售给第三人。在此情况下，原告多次催促被告履行合同义务，向原告支付购房尾款，被告都迟迟不予答复。1.涉案80万元购房尾款已具备支付条件，被告依约应向原告支付购房尾款。涉案房屋于2019年5月可以办理产权证，由于被告一直不配合办理，致使2019年8月11日涉案房屋才取得产权证。根据涉案房屋产权证取得的时间，结合合同约定，可以明确判断出，被告应于2020年8月19日前一次性还清涉案合同下的银行贷款，被告应于2020年9月9日前申办银行贷款，被告若未能获得批贷，被告应于2020年11月10日前向原告一次性支付剩余尾款。故此，涉案80万元购房尾款已具备支付条件，被告依约应向原告支付购房尾款。另外，2020年6月23日、7月8日，被告明确告知我，涉案房屋已转卖给第三人，由第三人和我做交接，第三人向我支付80万元尾款。被告既然已将涉案合同转卖，那么被告更应该按合同约定向我支付购房尾款。2.被告依法依约应承担违约责任。涉案房屋于2019年5月可以办理产权证，由于被告一直不配合办理，致使2019年8月11日涉案房屋才取得产权证，根据合同第三条、第八条、第九条约定，被告应向我支付违约金，违约金计算标准为以800000元为计算基数，以日万分之五为计算标准，自2020年6月1日起算，计算至实际支付之日止。3.被告存在违约行为，应承担我因本案诉讼产生的律师费损失。 被告朱立聪辩称，不同意原告诉讼请求。1.2017年3月27日，我和武鑫彤签署有关房屋买卖的定金合同，并于当日将购房定金200000元付给武鑫彤。2017年3月21日，廊坊市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知，规定“非本地居民只能购买一套住宅”。武鑫彤明知我不具有购房资格，还在2017年5月26日和我签署了房屋买卖合同，我当日向武鑫彤支付了房款82万元。2017年6月30日，廊坊市出台了更严格的调控措施，该合同不具备履行条件，依法应予以解除，驳回原告请求。合同条款为不可分割的整体，上下文有衔接和连贯之意，并非原告拿出单独条款去解读。依据合同第二条第二款规定，原告取得房屋所有权证书预计时间为2018年12月，但实际可以办理房屋所有权证书的时间是2020年5月，真正下房本的时间是9月，履行合同的具体时间相应变更。办理初始登记的义务为原告，并非被告。此外，贷款买二手房流程应为我具有准购资格、办理贷款。不是原告所说有了房本转移产权。依据合同第四条第一款，我因为无购房资格一直过不了户，并非是由行政机关造成，限购政策为地方法规，原告混合二者。且依据《城市房地产管理法》第38条第六款，未依法登记领取权属证书的不得转让。2.房屋交易过程中，我不存在违约行为，不需要支付违约金。房屋没产生新的销售。此外，合同第九条第二款和第四款，未明确合同违约金。逾期30日内是逾期应付款的万分之五，超过30日不明。3.武鑫彤和我签订房屋买卖合同时，武鑫彤知道当地限购政策，我不具有购房资格，对此问题存在过错，诉讼请求第三项和第四项为间接损失，不应支持。4.原告与其律师约定代理费8万元，只支付了8000元，剩余7万余元于判决作出后履行，属于风险代理，并不能证明原告有8万元损失。委托代理合同应按合同履行出具正式发票。原告给律师所打款时间为11月29日，即合同已经生效，律师事务所应于12月4日前出具正式发票，此证据的出示时间在答辩后，对其真实性、合法性不认可。 反诉原告朱立聪向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉人和被反诉人于2017年5月26日签订的关于固安县的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：原被告双方于2017年5月26日签订的关于固安县的房屋买卖合同，约定被反诉人将房屋出卖给反诉人，面积为94.22平方米，总价为182万元，合同签订当日交付定金20万元及首付款82万元，剩余80万元以贷款方式支付。反诉人依约交付了102万元房款，因反诉人是外地户籍，且名下已经拥有一套固安县的住房，不符合2017年3月21日和6月30日廊坊市出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知，不能办理第二套房屋的准购证明，也不能办理贷款和过户手续，所以双方一直没能继续办理后续事宜。 反诉被告武鑫彤辩称，不同意反诉原告诉讼请求。涉案合同不具备解除的事实及法定条件。第一，合同签署时，双方都予以认可，合法有效，不存在无效情形，双方应受合同约束，依约、诚信履行合同义务。第二，涉案合同签署时，我不知道被告于2016年1月5日与固安县宏强房地产开发有限公司（以下简称“宏强地产”）签署了《商品房买卖合同》，该事实我在开庭时才知道。被告与宏强地产签署的商品房买卖合同是被告单方的个人私事，在被告不主动告知的情况下，我无法知晓，无法了解、判断被告不满足限购政策。而涉案合同签署时，被告明知自己受限购政策影响，还故意隐瞒自己已购房的事实与我签署合同，被告的行为存在过错及不诚信。涉案合同签署至今已有4年之久，被告在我起诉前一直未因限购政策要求解除合同。2020年7月，被告还表示继续履行合同，告知我配合与第三人办理更名。现在我起诉索要尾款，被告却以限购政策为由要求解除涉案合同。被告解除涉案合同的真实原因明显不是因限购政策，而是由于房价下跌，被告不想承担房价下跌的损失。另外，限购政策是廊坊市人民政府关于房地产调控对外作出的行政指导意见，其行政行为不具有法律效力，无法阻止我和被告根据合同法签署涉案合同的履行。即使该限购政策致使涉案房屋暂时无法办理权属转移登记，根据涉案合同第四条之约定，“因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记的日期相应顺延”，被告无权以限购政策为由解除涉案合同。第三，涉案合同已履行了主要义务和大部分义务继续履行合同不但是被告的义务和责任，也是维护市场交易稳定，体现诚实信用的基本要求。第四，涉案合同不具备不能履行，无法实现合同目的情形。依据合同第三条、第四条约定，被告可以将涉案合同的乙方换成第三人履行合同，涉案合同可继续履行。房屋产权证只是从所有权形式上，法律赋予的一种权利外观。涉案房屋已由被告占有、使用，实际掌控，可以说被告已经取得了买受涉案房屋的合同目的。办理涉案房屋权属转移登记只是附属目的，而不是主要目的。第五，被告主张受限购政策影响要求解除合同，但限购政策发布时间都在三年以上，解除权期限已届满，被告无权再以此为由要求解除合同。此外，我通过网上查询及在固安当地了解到，被告在2017年期间与他人成立了一家地产公司，后被告又入职涉案合同的中介公司，从事房产中介业务，直至今年才离职。通过上述情况，比较容易判断确认被告为炒房人。 本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，朱立聪向武鑫彤汇款20万元，作为固安县的定金。2017年5月26日，甲方武鑫彤、乙方朱立聪以及居间方固安县联众房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，就涉案房屋买卖和相关事宜进行了约定，当天朱立聪相继给付武鑫彤购房款50万元、32万元，共计82万元。剩余购房款80万元，朱立聪至今未付。2017年5月27日，武鑫彤将涉案房屋交付给朱立聪。2017年3月21日，廊坊市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知（廊政办〔2017〕27号），2017年6月30日，廊坊市出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号）。 另查明，朱立聪的户籍登记住址为江苏省沛县。2016年1月15日，朱立聪与固安县宏强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，朱立聪办理了不动产权证书，取得固安县朝阳大道北侧溪湖公馆一期2＃3-2701号房屋所有权，证书编号为冀（2020）固安县不动产权第0038299号，登记日期为2020年10月13日。 上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、录音，被告提交的《商品房买卖合同》、交款凭证、收条、不动产发票、不动产权证书等证据在案证实。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中被告（反诉原告）朱立聪非当地户籍居民且已购商品房一套，依据廊坊市相关规定“非当地户籍居民限购1套住房，包括新建商品住房和二手房”，由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订房屋买卖合同后，被告（反诉原告）朱立聪因廊坊市限购政策等相关规定，不能办理涉案房屋的所有权转移登记手续，致使房屋买卖合同目的无法实现。原告提出的继续履行合同，由被告支付购房尾款的诉讼请求，不符合相关规定，证据不足，本院不予支持。反诉原告提出的解除2017年5月26日签订的关于固安县的《房屋买卖合同》的反诉请求，符合相关规定，证据充分，本院予以支持。反诉原告朱立聪当庭增加诉讼请求，未在规定期限内预交案件受理费，对增加的诉讼请求，本院不予审理。双方就合同解除后的相关权利，可在合同确认解除后，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条、第一百四十二条的规定，判决如下: 一、解除武鑫彤与朱立聪于2017年5月26日签订的《房屋买卖合同》。 二、驳回武鑫彤的诉讼请求。 案件受理费6716元，由武鑫彤负担3358元，由朱立聪负担3358元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  付春山 二〇二一年四月八日 书记员  杨 倩