新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新22民终65号   上诉人（原审原告）：朱琳，女，1992年2月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：王晓燕，新疆君始律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：王康，男，1992年1月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：欧志江，新疆伟民律师事务所律师。   上诉人朱琳、上诉人王康因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱琳及其委托诉讼代理人王晓燕，上诉人王康的委托诉讼代理人欧志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   朱琳上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1064号民事判决第四项，改判王康退还朱琳房屋租赁费、押金及房屋装修款等费用，总计214,000元。事实和理由：原判决认定事实及适用法律错误，王康应按照合同约定和相关法律规定退还朱琳房屋租赁款、押金及房屋装修款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，朱琳履行合同义务后，按合同约定朱琳暂时使用王康的营业执照，王康在三个月内注销，但王康在三个月内并没有注销。并且朱琳办理民办学校办学许可证时才发现王康已经办理了民办学校办学许可证，致使朱琳的合同目的（用自己办理的营业执照和民办学校办学许可证招生办学）无法实现。王康对此事事先隐瞒，导致合同目的无法实现，并给朱琳造成了巨大的经济损失。王康的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应当承担相应的法律责任。根据相关法律规定以及《租赁合同》的约定，王康应退还朱琳房屋租赁款134,000元（268000/年÷12个月×6个月）、租房押金30,000元、房屋装修款50,000元（100000/年÷12个月×6个月=50,000元），共计214,000元。综上，请求二审法院查清事实，支持朱琳的上诉请求。   王康辩称，一、朱琳向法院陈述虚假案件事实。1．朱琳有五年从事教育培训机构的经验，对开办民办教育活动所需的办学资质、经营手续是清楚的。朱琳最多时有四家教学场所。2．朱琳是因为王康有办学许可及经营手续才与王康洽谈商议并签订租赁合同的，而不是其履行了租赁合同后才知道王康有办学许可。2019年9月12日1：25分的录音资料第4页、1：34分录音资料第1页、第2页、第4页中朱琳及其丈夫的对话内容可以证实。3．朱琳租赁王康的场地并暂用王康的经营手续开展教育培训活动是双方订立租赁合同时明确约定。《租赁合同》第十五条第1款明确约定双方为合作办学及房屋租赁关系。4．王康从未向朱琳承诺过王康在三个月内要注销自己的办学许可。二、朱琳故意混淆本案租赁事实、办学事实及法律关系。朱琳租赁房屋合同目的与其办学目的是两个不同层面的法律关系，取得租赁场所是办理教学资质的前提条件。朱琳租赁王康的房屋用于办学活动存在两个目的，一是租赁法律关系下的租房目的，二是教学法律关系下的教学经营目的。就双方租赁关系而言，双方签订租赁合同后朱琳实际占有租赁房屋的目的已经实现，王康的房屋符合朱琳租赁条件，根本不存在影响朱琳使用的情形。至于朱琳想通过租赁合同向教育行政部门申请办理在该租赁场地上的办学许可，不是王康租赁合同中出租人的义务。王康作为出租人也没有保证或承诺给朱琳办理办学许可。故不能因朱琳未取得办学许可而认为王康违背诚信原则，构成根本违约。根据原审法官当庭询问，朱琳明确回答办学许可及营业执照可以变更。但朱琳没有要求变更。三、朱琳上诉状体现的观点是将可撤销事由作为解除合同的事由，属于法律知识的错误。如果王康违反诚信原则对朱琳实施欺诈，这是可撤销法律行为，不属根本违约，也不能认为王康违约。但王康并没有对朱琳实施隐瞒或欺诈。朱琳擅自要求解除合同并搬离承租场地，另行办理办学许可才属根本违约。四、朱琳擅自搬离承租场所后的损失，王康不认可，即便有也应由其自行承担。朱琳要求退还的剩余租金、剩余装修费用，这是朱琳自行搬离造成的，王康不同意退还。朱琳主张各项物业费用，在租赁期内，双方应当认真核算，该谁承担的承担。保洁、安保、电费、暖气费、水费、污水费、物业费、网络费等等，是王康缴纳的，应由朱琳承担。至于30,000元押金，合同未到期，也不应提前解除，相关物业等费用也未结算，所以不应退还。至于朱琳的违约行为给王康造成的损失，王康将另行向其主张。五、原审法院在裁判解除租赁关系时存在理解和适用法律错误。原审引述合同条款恰恰是王康主张解除合同的理由，而不是法院判决解除合同的依据。   王康上诉请求：撤销（2020）新2201民初1064号民事判决第一项、第二项，改判驳回朱琳确认或解除《租赁合同》的诉讼请求及支付相关费用的诉讼请求。事实与理由：一、原审程序违法。原审朱琳诉讼请求第一项为：依法确认朱琳、王康于2020年1月20日解除租赁合同，但其陈述的事实和理由却是解除合同的事由，并且朱琳在原审也没有提供双方在2020年1月20日有达成解除合同的合意，或者与王康解除合同的证据。在此情况下，原审背离朱琳要求确认合同已经解除的诉讼请求，而审理朱琳解除合同的事由是否成立，并最终支持朱琳解除合同的诉讼请求，违反了民事诉讼法“不诉不理”的原则。二、朱琳请求解除合同的事由不能成立。如前述王康的答辩意见，朱琳租赁王康房屋的已经实现，王康的房屋符合朱琳租赁条件，根本不存在影响朱琳使用的情形。且在租赁关系存续期间，王康没有实施或有导致朱琳解除租赁合同关系的根本违约行为，更不存在解除合同的法定事由。所以朱琳解除合同的事由不成立。至于朱琳租赁王康房屋，并以该租赁场地申请办学许可，这不是王康的合同义务或法定义务，其本身能否取得办学许可不是出租方的义务。朱琳以其无法取得办学许可，要求解除合同，属于强行解除合同的非法理由，不应支持。朱琳签订租赁合同之前就其要租赁王康房屋用于办学，与王康特别约定“暂用甲方营业执照，合同期内乙方作为负责人”，双方约定很清楚，并且也是这样履行的，朱琳租赁房屋用于教学活动的目的也已经实现。三、原审法院主要事实没有查清。1．朱琳搬离涉案房屋的时间未查清。朱琳陈述其是2020年1月13日搬离涉案房屋的，但王康的监控录像证实该时间段朱琳根本没有搬离。朱琳应是在2020年第一次疫情后3、4月份才搬离承租房屋的。朱琳提供的2019年1月13日搬家公司出具的收据，或是属虚假证据，或是搬家公司存在先交费后搬家或先搬家后交费等情形。2.2020年1月10日，朱琳在学校请王康吃饭，让王康允许朱琳对外转租，后因疫情朱琳提出让王康发布出租房屋信息时，帮朱琳同时发布租房信息，所以有了王康在2020年3月19日发布出租信息的广告。王康有证据证明这一主要事实。四、原审理解和适用法律错误。原审已经查明朱琳未举证证明王康承诺三个月内变更营业执照，经法庭询问，朱琳认为营业执照可以进行变更。但原审又以朱琳已搬离而引用《合同法》第九十四条第二项支持朱琳解除合同的请求。该条是守约方请求解除合同的法律依据，不是违约方要求解除合同的依据。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关意见，承租人因新冠疫情导致收入减少要求解除合同的法院不予支持，但双方可以通过调整减免租金数额或延长租赁期限等方式变更原租赁合同的相关内容。维护交易秩序保护交易安全，最大限度的支持诚信者的诚信行为。本案可以通过减免租金、延长租期解决，而不应轻易解除合同。五、原审支持朱琳要求王康承担支付垫付费用的主张依据不足，显失公平。本案是双务合同，相互间有多项垫付费用，在合同不应解除，双方没有做最终审查核算的情况下，原审法院仅凭部分王康不认可的证据支持朱琳的垫付费用，即无依据，又显失公平。综上，请求二审法院在查明本案基本事实的基础上，支持王康的上诉请求。   朱琳辩称，一、一审法院判决朱琳与王康签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除正确。2019年7月20日朱琳与王康签订《租赁合同》后，朱琳已按合同约定支付房租268,000元，押金30,000元，装修费100,000元，合计398,000元。朱琳履行合同义务后，按合同约定暂时使用王康的营业执照。王康在三个月内注销。但王康在三个月内并没有注销。朱琳在办理民办学校许可证时才发现王康已经办理了民办学校许可证，致使朱琳用自己的名义办理民办学校许可证及营业执照招生办学的目的无法实现。这是王康的违约行为造成。朱琳按照《中华人民共和国合同法》的规定通知王康解除合同，并于2020年1月6日得到王康母亲范俊梅的回复，可推定王康已得知，合同自通知到达王康时解除。2020年1月13日朱琳搬离涉案出租房屋。对于合同解除时间，2020年3月19日王康在58同城上对外发布出租信息，一审法院认定该时间为合同解除时间更适宜，朱琳对此认可。   朱琳向一审法院起诉请求：1．依法确认朱琳与王康于2020年1月20日解除租赁合同；2．判令王康退还朱琳房屋租赁费、押金等费用总计214,000元；3．判令王康支付朱琳垫付的水费、电费、网费、保洁费等费用总计25,695元；4．诉讼费及邮寄送达费由王康承担。   一审法院认定事实：2019年7月20日，王康作为出租方（甲方）与朱琳作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，主要条款摘录如下：“第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1．甲方出租给乙方的房屋位于友谊商贸城四期二栋二楼。2．出租房屋面积共计692平方米。第三条、租赁期限、用途。1．租赁期限为6年，自2019年7月11日起至2025年7月20日止。2．乙方使用该租赁场所用于经营教育培训项目。如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内调整项目。（暂用甲方营业执照，合同期内乙方作为负责人）第四条、房屋租赁费及支付方式。1．房屋租赁费为人民币26.8万（贰拾陆万捌仟）元/年。自合同第二年开始，房屋租赁费按经营及市场行情每年递增15％以内，双方协商确定。（另付装修费共计陆拾万元整，分六年付清，每年拾万）。2．房屋租赁费支付方式：租金支付方式按照年租金进行收取，租赁合同签约首次支付第一年租金，第二次支付为上一年度租赁期届满前30个工作日内支付下一年度租金，依次类推，逾期按违约处理。3．乙方需交纳本房屋租赁保证金30,000元（大写：人民币叁万元整），在合同签订之日乙方向甲方一次性支付保证金。合同期满或终止后，在乙方对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方保证金。第五条租赁期间相关费用及税金。1．由乙方承担暖气、制冷、水、电、物业、安保、消防及保洁等费用。2．租赁场所内乙方自行使用的设备设施及安装、管理的设备设施的维保、检测、运行、更新等由乙方负责并承担相应费用。3．乙方使用甲方的各种设备、设施如有故障或不良反应时，应及时维修维护，否则造成损坏或一切后果，由乙方承担。第六条、房屋修缮与使用。1．乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2．乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置及对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。装修费用由乙方自理。但必须向甲方申请，合同期满时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。对于结构改变或其他需要复原所产生的费用由乙方承担。第七条、房屋的转租。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第八条、合同的变更、解除与终止。1．双方可以协商变更或终止本合同。2．甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同；3．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动。（6）逾期交纳房屋租金的15天。（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达到5,000元。（8）不遵守当地政策及相关部门（教育局、社区、警方、工商等监管部门）的要求造成乙方不能解决的严重后果的。4．如一方的资产被扣押或被执行导致无法继承经营的，另一方有权终止本合同。第九条、房屋交付及收回的验收。1．乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施完好交还甲方。2．乙方交还甲方房屋应当保证房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。租赁期满后，如果乙方未将物品清理出场，甲方有权将乙方货物清理出场，所发生的费用或货物损失全部由乙方负责。第十条、甲方违约责任处理规定。甲方违反本合同约定，提前收回房屋导致本合同无法履行时，甲方应支付乙方本合同房屋年租金总额20％的违约金并退还剩余租金。第十一条、乙方违约责任。1．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，房屋使用费不退。乙方还应按照合同将房屋租金总额的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动。（6）逾期交纳房屋租金的。（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达到5,000元。（8）不遵守当地政策及相关部门（教育局、社区、警方、工商等监管部门）要求造成乙方不能解决的严重后果的。第十二条、免责条件。1．由于地震、风暴、水灾、战争及其他不可预见并且对其发生的后果不能防止、不能避免的不可抗力因素，导致合同无法履行的，甲、乙双方可终止合同，甲乙双方互不承担违约责任。……”同日，朱琳与王康签订补充条款载明：“1．自合同生效起，甲方所使用场地面积额外产生的费用（暖气、制冷、水、电、物业、安保、消防及保洁等费用）由甲方自行支付，或从乙方房租中按比例扣除。2．自合同生效起，周一至周五甲方可以在乙方不需要使用场地的情况下使用场地，乙方如需要使用场地，乙方享有优先使用权。4．经商议，甲方给予乙方十天装修期限，本合同自十天装修期过后开始生效。5．自合同生效起，房屋毛坯状态下一切手续、责任归甲方，合同生效后除此之外由乙方负责。学校运营由乙方负责，如出现问题由乙方承担。”合同签订后，王康即将房屋交付给朱琳使用，朱琳按约定陆续向王康缴纳了第一年房屋租金268,000元、装修费100,000元，房屋保证金30,000元，2019年8月26日，王康向朱琳出具收条，载明：“今收到陈超现金（398000）叁拾玖万捌仟元正2019年8月6日，王康（私章）”。后因朱琳认为案涉房屋不能及时变更营业执照，亦不能重新办理民办学校办学许可证要求解除合同，朱琳搬离案涉房屋，双方发生纠纷，引起本案诉讼。另查，案涉房屋民办学校办学许可证于2019年6月18日办理，名称为“哈密市伊州区领航者文化艺术培训中心”，校长为赵广琴，有效期五年。营业执照于2019年6月20日办理，名称为“哈密市领航者文化艺术培训有限公司”，经营者为王康。还查，案涉房屋实际买受人为范俊梅，于2015年6月16日与哈密市九天河房地产开发有限公司签订认购协议，房屋面积为799.52平方米。范俊梅为王康母亲，范俊梅对2019年7月20日王康与朱琳签订的租赁合同予以认可。一审法院认为，朱琳与王康签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，原审法院予以确认，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点为：一、朱琳要求解除双方签订的房屋租赁合同是否具有事实和法律依据，是否应当得到支持。二、朱琳主张的各项费用是否应得到支持。关于争议焦点一：朱琳因办学需要，与王康签订房屋租赁合同，租期6年，自2019年7月11日起至2025年7月20日止，朱琳以不能重新办理民办学校办学许可证，不能及时变更营业执照为由，认为合同目的不能达到，要求解除合同，但依据双方当事人举证、质证情况，朱琳提供解除合同的主要证据2019年10月16日补充协议中的主要内容，与2019年7月20日双方签订租赁合同附的补充协议第三条作废条款是一致的，且2019年10月16日的补充协议加盖的是已作废的财务专用章及王康的私章，结合加盖财务章与私章的位置为A4纸的右下角且无王康本人的签字，以及2019年10月16日领航者培训学校全天的监控录像综合分析，原审法院对2019年10月16日补充协议真实性及证明的问题均不予认可。朱琳在与王康签订房屋租赁合同时就注明暂用王康的营业执照，从时间上看，办理办学许可证在前，朱琳在租赁期间也一直使用王康的营业执照和办学资质，朱琳亦未举证证实王康承诺三个月内变更营业执照，经法庭询问，朱琳认可办学许可证及营业执照可以进行变更，综上朱琳要求解除合同的理由没有事实和法律依据，但朱琳已经搬离租赁房屋且已经另外租赁其他房屋开始办学，案涉房屋自朱琳搬离后受新型冠状病毒肺炎疫情影响闲置至今，造成社会财富的浪费，如强行要求朱琳继续履行租赁合同，显然有失公允，而朱琳要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除情形，故对朱琳要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。对于解除合同的时间认定，朱琳于2020年1月6日向王康微信要求商量解除合同，但王康未予答复，但鉴于王康在2020年3月19日在58同城上对外发布出租信息，原审法院认定双方解除合同的时间为2020年3月19日更为适宜。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”房屋租赁合同系继续性合同，在合同解除后，剩余租期不需要履行，王康可另行出租，且王康作为出租方也负有防止损失扩大的法律义务。朱琳提前解除合同，王康在本案中不同意解除合同，在本案中亦未依法提起反诉，当事人在民事诉讼中有权支配自己的实体权利和诉讼权利，当事人没有提出的事项法院不能对其作出裁判，故王康可以另案向朱琳主张其他损失。对于朱琳主张的各项损失法院认定如下：1．剩余房屋租赁费问题。王康的辩解意见中朱琳拖欠的各项费用远超过合同约定的5,000元，符合双方签订租赁合同中第十一条解除合同的情形，双方合同第十一条约定逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达到5,000元，甲方有权解除合同，房屋使用费不退。现法院依法解除了双方的房屋租赁合同，结合双方签订租赁合同第十一条，朱琳要求王康退还剩余房租的请求没有依据，原审法院不予支持。2．关于房屋装修费，双方合同中约定装修费应为600,000元，分6年付清，朱琳在承租房屋过程中使用了王康的装修，现朱琳提前解除合同，要求退回分期支付的装修费50,000元没有依据，原审法院不予支持。3．关于房屋保证金，双方合同约定合同期满或终止后，在乙方对有损失的部分进行赔偿后，甲方可无息退还保证金。王康辩称朱琳将案涉房屋桌椅搬走，且双方就相关费用未结算清楚，故原审法院对朱琳要求退还保证金的请求暂不予支持。4．朱琳要求王康按照双方面积比例支付2019年9月至2020年1月缴纳的电费980元，符合双方的约定，亦符合法律规定，原审法院予以支持。5．朱琳要求王康按照双方面积比例承担2019年9月至12月的保洁费1,320元、安保人员工资7,260元，王康当庭认可保安及保洁的工资金额属实，朱琳该项请求符合双方的约定，亦符合法律规定，原审法院予以支持。王康辩称王宇未领取过工资，但未向法庭举证，原审法院对王康的辩解意见不予采信。6．朱琳要求王康承担安装冷风机费用12,000元，王康亦认可冷风机存在，但该设备系朱琳自行安装，王康认为安装冷风机对房屋的内部结构进行改变，根据双方合同第六条、第七条，现双方解除合同，该费用应当由朱琳自行负担。7．朱琳主张王康支付安装玻璃门费用4,000元，根据双方合同第六条第二款规定，合同期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，该项请求原审法院不予支持。王康自愿承担3间房屋的安装玻璃门费用，原审法院予以确认，王康应当向朱琳支付安装玻璃门费600元（3个×200元）。8．朱琳主张打印机修理费135元，但无法证实修理的是王康的打印机，原审法院对该费用不予支持。原审法院判决如下：一、朱琳与王康签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除；二、王康于判决生效之日起三日内支付朱琳垫付电费980元，垫付保洁费1,320元、垫付安保费7,260元；三、王康于判决生效之日起三日内支付朱琳安装玻璃门费用600元；四、驳回朱琳的其他诉讼请求。案件受理费4,895元，朱琳负担4,687元，王康负担207元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王康举证：1.2020年1月3日、2020年1月6日王康母亲范俊梅与朱琳合作老师魏芝毓微信截图一份。证明范俊梅要将其留用的三间教室对外转租，征求朱琳是否优先承租，并由此引发2020年3月19日范俊梅在58同城发布租赁信息时，朱琳让范俊梅帮助一并发布20间教室的租赁信息。范俊梅明确告知魏老师，不要求朱琳搬走；2．《来访人员登记表》，证明2020年1月18日之前朱琳一直在案涉租赁场所正常开展教育培训活动；3.2020年2月21日微信截图一份、2020年3月23日朱琳朋友圈截图，证明朱琳仍以“向日葵”办学机构名义发布案涉租赁场所的招生信息，手机号、微信号是朱琳及其丈夫陈超的；4.2019年10月5日监控视频两段，证明朱琳明确表示不能注销领航者办学机构的资质，王康曾将“领航者”办学机构的资质、印章全部交给朱琳，由朱琳保管；5.2020年1月18日监控视频，证明2020年1月18日之前朱琳都在该租赁场所正常开展培训活动。朱琳质证意见：1.对2020年1月3日、2020年1月6日的微信截图不认可，是复印件。范俊梅与魏芝毓的微信截图以朱琳一审提供为准；2．对《来访人员登记表》真实性认可，但不能证明学生正常上课，这是学期末家长领取材料的登记表；3.对2020年2月21日微信截图、2020年3月23日朱琳朋友圈截图不认可，是复印件，来源不合法，天马友谊商贸城地址不是涉案场所的地址，是友谊商贸城三期五栋9号，该地址至今还在使用；4．对监控视频真实性认可，只能证明讨论过办学许可证的事实，与本案无关。该视频也不能证明王康将公章、财务章交给朱琳，认可办学资质交给朱琳，后朱琳搬离时王康不收取，一审通过法院交给王康；5.对2020年1月18日监控视频真实性认可，但不能证明正常开展培训活动。   朱琳向法庭提供了2020年9月1日其与哈密市伊州区启航文化艺术培训有限责任公司签订的《合作协议》，证明朱琳发在链接里的地址是友谊商贸城三期五栋，并不是本案涉及的友谊商贸城四期二栋。经质证，王康对《合作协议》的真实性不认可，认为朱琳发布的招生信息中显示地址是友谊商贸城四期二栋，发布时间是2020年2月、3月疫情期间。而朱琳提供的协议签订时间是2020年9月1日，与本案时间段不符。因该《合作协议》签订时间是2020年9月1日，而双方争议的时间段是2020年2月、3月期间，并且该协议是朱琳开庭前补签的，协议中并未约定具体的地址，故本院对该证据不予采信。   二审另查，朱琳租赁王康的房屋中，其中一部分由乐高积木即奥兰熊科技中心使用。朱琳提交的微信截图及王康提交的微信截图均是与该中心魏芝毓老师的微信聊天记录。经二审向魏芝毓核实，其认可微信截屏的真实性，朱琳、王康对魏芝毓询问笔录的真实性亦认可。魏芝毓与王康代理人范俊梅2020年1月3日晚的微信记录内容为：范俊梅问：我那两间房子，也要往外租，明天人家要来看房子，你们还用吗？魏芝毓答复：阿姨，您先给别人租吧，我们算了一下不需要那么多教室，谢谢阿姨。范俊梅回复：好的，不客气。那我就还要打广告把我那三间继续租出去。2020年1月6日微信记录内容为：范俊梅：魏老师你好，我前面给朱琳说过了，你们有优先权，我给他十天的考虑时间已经到了，我要把学校转让给别人了，一次性的。这个必须得有实力的所有装修费资质学校设备设施一下子付清，后面每年就交二三十万房租费就可以了，（房租费每平米1元）转给别人。魏芝毓回复：好的阿姨，意思就是我们要搬走？范俊梅：不是的。在范俊梅给魏芝毓发送这条信息后，朱琳随即向王康发微信消息，要求解除合同。王康未回复信息。   本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：2019年7月20日朱琳与王康签订的《租赁合同》是否应当解除，如果解除解除时间如何认定，相应费用如何认定处理。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对争议焦点问题分析认定如下：   一、关于2019年7月20日朱琳与王康签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。首先，朱琳是否享有法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王康依约将租赁标的物交付朱琳使用，朱琳以不能办理营业执照及办学许可证为由，认为合同目的无法达到，要求解除合同。但朱琳租赁房屋时，王康已经取得民办学校办学许可证及营业执照，双方租赁合同第2条特别备注暂用王康营业执照，合同期内朱琳作为负责人。合同签订后朱琳亦使用王康的资质经营培训机构，并没有出现影响经营的情形。对于朱琳想办理自己的办学许可证，是拟通过这种方式来成立自己的培训学校，宣传自己的教育品牌。而民办学校办学许可证及营业执照可以办理变更手续，在合同履行过程中双方当事人完全可以通过协商的方式办理变更手续。双方当事人对此事发生争议后，未本着互谅互让的方式解决，反而导致矛盾纠纷升级，朱琳给王康发送解除合同的信息后单方搬离租赁房屋的行为，不符合解除租赁合同的法定情形，朱琳不享有法定解除权。其次，朱琳是否享有约定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本条规定了约定解除合同的问题，约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。本案双方签订《租赁合同》第八条第2款约定朱琳解除合同的条件为：王康不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，朱琳有权解除合同。根据前述分析，王康已经提供了符合合同约定的租赁物，未违反合同约定。2019年10月16日的补充协议，因朱琳陈述形成过程与王康提供的监控视频不一致，协议中王康加盖私账的情形又与双方签订租赁合同及补充条款中手写签名的形式不一致，故原审未予认定合理。故本案中未出现合同约定的解除情形。根据朱琳原审提供的与王康的微信记录，朱琳单方通知王康解除合同，但王康并未回复；根据王康母亲范俊梅与魏芝毓的微信记录，范俊梅并未要求魏芝毓搬走，也没有达成解除合同收回房屋的意思表示。综上，在范俊梅没有违反合同约定，朱琳也不享有法定解除权的情况下，朱琳单方解除合同，搬离案涉房屋，已构成违约。虽然朱琳违约，但在朱琳一再表明不愿继续履行租赁合同，并实际已经搬离涉案房屋的情形下，若不解除房屋租赁合同，将导致涉案房屋长时间闲置，不利于优化资源配置，减少财产浪费。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定了债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，不能要求强制履行。相比于单纯的金钱债务，房屋租赁合同不仅仅包含金钱债务的履行，还包含有一定的人身性质。在双方丧失互信基础且朱琳已实际搬离租赁房屋，坚决拒绝继续履行的情形下，如仍然强制要求案涉租赁继续履行至租期届满，明显不妥。故解除双方签订的租赁合同原审认定并无不当。   二、关于合同解除时间的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，朱琳于2020年4月16日提起诉讼请求确认双方的租赁合同于2020年1月20日解除，范俊梅于2020年4月22日收到起诉状副本，故双方的合同应认定为自2020年4月22日解除。除去10天装修时间，朱琳实际使用房屋的时间为2019年7月30日至2020年4月22日，共262天，据实计算租金为192,373元（268000÷365×262），装修费71,781元（100000÷365×262），剩余房租75,627元，装修费28,219元，合计103,846元，王康应予退还。对于房屋押金30,000元，因王康认为朱琳搬走了领航培训学校的座椅板凳等物品，还有欠付其他费用，王康未提起反诉，原审暂不予支持处理适当。对朱琳主张的电费、保洁费及安保费，均发生在合同履行期间，王康对费用的真实性亦认可，王康自用三间房屋，应当按照比例承担相应费用。一审对此处理正确，应予确认。   另，2020年4月22日合同解除后房屋空闲，对房屋空闲产生的损失及相关费用，因王康未在本案中提起反诉，且在上诉期间提出要另行主张，故不予审理。王康可在补充证据后另行主张。   综上所述，朱琳上诉请求的合理部分，本院予以支持；王康的上诉请求不成立，本院不予支持。因王康二审期间提交新证据，原审判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1064号民事判决第二、三项，即：“二、王康于判决生效之日起三日内支付朱琳垫付电费980元，垫付保洁费1,320元、垫付安保费7,260元；三、王康于判决生效之日起三日内支付朱琳安装玻璃门费用600元”；   二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1064号民事判决第四项，即：“四、驳回朱琳的其他诉讼请求”；   三、变更新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1064号民事判决第一项：“一、朱琳与王康签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除”为“一、朱琳与王康签订的《租赁合同》于2020年4月22日解除”；   四、王康于本判决生效之日起三日内退还朱琳剩余房屋租金75,627元，装修费28,219元，合计103,846元；   五、驳回朱琳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4,895元，由朱琳负担2,495元，王康负担2,400元；二审案件受理费4,450元，由朱琳负担2,050元，王康负担2,400元。   本判决为终审判决。   审  判  长   朱 滢   审  判  员   邱 洪   审  判  员   张晓丽   二 〇 二 一 年 四 月 八 日   书  记  员   罗春婷