成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1772号 原告：杨晓琴，女，汉族，1982年2月22日出生，住成都市成华区。 原告：杨涛，男，汉族，1975年6月11日，住成都市成华区。 被告：成都融创辛祥房地产开发有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道1250号2楼208室。 法定代表人：刘翊。 委托诉讼代理人：周西雅，女，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋中飞，男，汉族，系公司员工。 原告杨晓琴、杨涛与被告成都融创辛祥房地产开发有限公司（以下简称开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理.依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓琴、杨涛，被告开发公司的委托诉讼代理人周西雅、蒋中飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨晓琴、杨涛向本院提出的诉讼请求：1、判令解除合同被告立即支付原告购房全款合计1303083元；2、判令被告立即支付原告已付房价款利息。自付款之日起，即2019年5月17日始，至全部款项结清之日止，按照原告全部已付房价款（含已付贷款部分），以利率4.9%计算给付利息，合计75511元（以截止到12月2日计算）；同时，被告按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金，合计1303元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月17日，原告和被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定原告购买被告出售的商铺一间，现被告存在逾期交房行为，请求依法判决。 被告开发公司辩称，被告认为原告的诉讼请求不应当支持，理由如下：1、案涉房屋已经于2020年12月22日达到了法定的及约定的交付条件，买卖合同的目的已经实现。根据主合同第十五条及补充协议第十六条约定，案涉房屋交付条件为取得验收合格证明以及房屋测绘报告书，同时，根据城市房地产管理法第二十七条，案涉房屋竣工验收合格后即可交付。2、被告逾期交房主要系疫情不可抗力的影响，被告违约的情形显著轻微，买卖合同不应解除。正如原告起诉状中所述被告逾期交付受到了疫情影响，人财物组织严重困难，且实际影响时间是超过3个月。但被告在综合考虑品牌形象，维护客户关系以及成冠肺防指（2020）196号文中，疫情的免责原则上不超过3个月，故在交房通知书中承诺自2020年9月21日起计算案涉房屋逾期交房的违约金，被告于2020年2月就向原告寄发了疫情影响告知函，主动告知原告案涉房屋的交付计划，并在交房通知书中主动说明并承担违约责任，始终努力推进案涉房屋的交付，被告并非故意违约。根据主合同第十九条第一款约定，被告逾期交付超过60日的，买受人有权解除合同。按原被告双方均认可的3个月疫情影响期间计算，被告在2020年11月20日方享有合同解除权，而案涉房屋于2020年12月22日即满交付条件，故被告违约情形显著轻微。3、根据《九民纪要》第四十七条规定，守约方行使合同约定解除权时，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，来确定合同是否应当解除。如违约方的违约行为显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，人民法院不应支持守约方解除合同。原告同时购买了案涉房屋同一地块的住宅且已经收房，说明原告是认可案涉房屋逾期交付不影响目的的实现，原告继续履行前述合同更有利于房地产交易市场的稳定。如支持原告肆意解除合同，也不符合《九民纪要》要求审慎适用合同解除制度的精神和要义。4、如果法院判决解除合同，原告关于退款支付利息、违约金等请求与买卖合同约定不符，不应得到支持。其一，原告所主张的按揭贷款部分利息的占用期间不合理，在买卖合同签署完毕且原告支付首付款后，原告才开始办理按揭贷款。实际上银行是在2019年7月2日才将按揭贷款本金放款至被告银行账户。即被告自2019年7月2日才开始占用该部分按揭贷款，故该部分资金占用利息不应自2019年5月17日进行计算，而应自2019年7月2日进行计算。其二，原告主张的按4.9%年利率计算资金占用利息与买卖合同约定不符，根据主合同第十九条约定，如被告逾期交房导致原告解除合同，被告应按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率向原告支付资金占用利息。其三、原告主张以偿还的贷款本金及利息为基数计算资金占用利息不合理，依据买卖合同约定计算利息的基数应为首付款贷款本金，原告已偿还的贷款本金对应的利息为按贷款利率计算的利息，若再以已经偿还贷款的本金及利息为基数计算利息属于复利计算，也加重了被告的责任。同时，依据借款合同原告提前还款仅涉及本金的偿还，并不涉及利息。且未偿还的本金原告也并未实际支出，亦不存在相应损失。5、如果法院判决解除合同，原告要求被告立即退还款项的请求不合理，根据主合同第二十四条第三款第二项以及补充协议第十五条第五款约定，买卖合同解除原告应先配合被告办理完毕注销网签备案以及预抵押登记手续后，被告才应履行相应的款项退还义务，被告应向原告退还的款项应在上述注销手续办理完毕后的60日内退还，故原告要求被告立即退还款项与买卖合同约定不符。6、为了避免后期产生新的诉累，被告应将收受的购房贷款本金和购房款的本金分别返还贷款银行和原告，应根据成都市中级人民法院印发的《商品房买卖合同案件审理指南》第十八条规定。因此，法院就借贷关系一并审理，查清原告按揭贷款清偿情况，及案涉房屋预抵押登记、预告登记、备案等情况下，如在买卖合同解除的情况下，被告分别向银行和原告返还。综上，其请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2019年5月17日，原告和被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定原告购买被告出售的位于融创玖阙府小区第1幢1层1号商铺一间，建筑面积为58.23平方米，总价款1303083元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2020年6月20日前向买受人交付该商品房。有下列情形之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响的（届时出卖人应提供相关部门文件或证明）。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理1、（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。第三十六条送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。双方签订的补充协议第十五条关于买卖合同解除的补充约定：1、出卖人按买卖合同及本补充协议的约定行使解除权的，自出卖人解约通知书送达买受人之日，买卖合同及本补充协议自动解除；若买受人对解约事宜有异议的，应在异议期内（解约通知书送达之日起15日内，向人民法院起诉）。 2019年5月17日，被告向原告出具收据载明收到原告交付的购房款983083元。2019年7月2日，案涉商铺部分贷款发放至被告指定收款账户，金额为320000元。 2020年11月23日，被告向包括原告在内的业主发出《关于玖阙府延期交付告知函》，告知函载明交付时间调整为2020年12月31日，并承诺按照合同约定赔付违约金。 2020年12月22日，案涉商铺所在小区取得竣工验收报告以及房屋测绘成果报告书。2020年12月30日，案涉商铺所在小区并联验收竣工。2020年2月20日，被告向包括原告在内购房业主发出《关于新冠肺炎疫情造成的商品房买卖合同履约影响告知函》告知业主案涉项目因不可抗力因素将延期交付。被告将前述函件邮寄至原告合同约定收件地址。2021年1月8日，被告发出交房通知书，通知包括原告在内的案涉业主在2021年1月15日至2021年1月19日集中交付房屋。被告将该交房通知邮寄给原告，邮寄显示2021年1月21日邮寄至原告约定合同地址。 另查明，2020年4月13日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部印发的《关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》（成冠肺防指〔2020〕196号）载明：在本《通知》下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。本通知发布以后签订的商品房买卖合同应合理确定交付时间。原告和被告之间签订的合同约定：第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理1、（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议；3、往来函件以及邮寄单据；4、收款收据以及银行转款记录；5、收条以及银行转款记录等。 本院认为，原告和被告之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，现原告已经按照合同约定以及补充协议约定向被告足额支付约定的购房款，被告理应按照合同约定时间交付案涉商铺。但由于2020年新冠疫情的不可抗力影响，导致本案合同履行存在障碍。2020年4月13日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部印发了《关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》（成冠肺防指〔2020〕196号）载明：在本《通知》下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。本通知发布以后签订的商品房买卖合同应合理确定交付时间。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依照前述法律规定以及本案履行情况，本院认为案涉合同继续履行并无实质障碍，且具备交付条件，原告和被告应当继续履行合同。原告主张解除合同后的返还款项以及利息请求不符合合同和法律规定关于不可抗力条款，且原告有权依据合同主张被告承担迟延交付违约金责任，从维护交易稳定性角度，原告主张被告返还购房款以及支付利息的请求，本院不予支持。关于违约金主张，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都融创辛祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨晓琴、杨涛支付违约金1303元； 二、驳回原告杨晓琴、杨涛的其他诉讼请求。 案件受理费17220元，减半收取计8610元，诉讼保全费5000元，公告费用300元，由原告杨晓琴、杨涛负担13560元，被告成都融创辛祥房地产开发有限公司负担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 徐 佐 二〇二一年四月二日 书记员 王加琦