福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初839号原告沈梅青，女，1962年7月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托代理人林黎晖，福建天衡律师事务所律师。被告厦门新景龙郡房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号B222单元，组织机构代码55624464-1。法定代表人黄振生，公司执行董事。委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。原告沈梅青与被告厦门新景龙郡房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法由代理审判员张晓毅适用简易程序于2016年4月1日、2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林黎晖，被告的委托代理人陈宝玺、方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈梅青诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于厦门市××区枋××路与枋××交叉口东南侧“新景·龙郡”项目房产；被告应当于合同约定的交房日期前依照国家和地方人民政府的有关规定及合同约定，将符合各项规定的商品房交付原告使用；被告逾期交房应当承担违约责任，即向原告支付已付房款日万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额购房款，并取得了全额购房发票，但被告未依约履行合同义务，未依约将讼争车位交付原告使用，且房屋质量存在严重问题。经原告多次反映前述问题，被告至今仍未能全部维修好。原告多次与被告交涉，要求被告依约交房并支付逾期违约金，但被告拒不履行。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金（以全额购房款285000元为基数，按照每日万分之二的标准自2015年4月1日起计至被告实际交付符合合同约定及法律规定的车位之日止）。被告厦门新景龙郡房地产有限公司辩称，（一）讼争车位至2015年12月15日已通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和工程监理单位组织的五方竣工验收，于2016年1月4日通过了消防验收，并已委托第三方对管道燃气、用电、电信、给排水、园林绿化等设施进行施工建设且至通知交房时已符合合同约定的交付条件。因此，在被告通知原告于2016年1月6日至2016年1月7日开始交房时，讼争车位已完全符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。（二）根据合同附件六《补充协议》第5条第（3）款的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在讼争车位符合交房条件后，被告已尽到了通知原告前来收房的义务，原告拒绝收房的行为已构成违约，由此造成的扩大损失应由原告自行承担，本案应视为原告已认可商品房的现状及讼争车位已于2016年1月6日交付原告。（三）因特殊原因造成的停工，符合《商品房买卖合同》第八条的约定，相应据实延期的天数应予扣除。本案讼争商品房项目在施工期间所出现的符合合同第八条约定的情形，如35度以上高温天气，六级及六级以上大风、大雨、暴雨，因厦门国际马拉松赛事、九八投洽会等应政府部门所要求的交通管制等情形，实际上确实造成了施工队无法正常施工，对此造成的工程延期应当予以扣除。此外，出卖人可据实延期交房条款的适用应当是无因性的，由于项目建设开发周期漫长，施工期间可能发生的各种影响工期的因素均是难以预见的，为了规避此等无法预见的延期交房因素的影响，双方当事人才会在合同条款中约定，如发生以上特殊情况为被告所不能控制的，被告均有权据实延期交房。因此，上述延期情形只要条件成就，便应得到双方当事人及法律的充分尊重和认可。（四）《商品房买卖合同》第八条对于被告逾期交房所应当承担的违约责任已进行明确，因原告选择了同意接收和接受5000元违约金这一选项,故原告诉求按照《商品房买卖合同》第九条的标准主张逾期交房违约金没有合同依据。经审理查明，本案系厦门市××区枋××路与枋××交叉口东南侧“新景·龙郡”项目商品房逾期交房系列案件之一，被告系该车位项目的开发商。2013年3月28日，原、被告签订一份编号为03057172的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门市湖里区“新景·龙郡”地下室地下二层第231号人防车位出售给原告，总金额为285000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第十三条“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2钟方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2.更换相同或相近的装饰、设备、节能设施（若商品房供电实际装饰、设备、节能设施标准高于附件三约定的标准除外）。”合同第十五条“保修责任”约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品房住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”上述《商品房买卖合同》附件三对建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准做了简要约定。附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理车位移交手续的，视为买受人对该车位及一切所属设施均无异议并同意接受该车位，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”合同签订后，原告向被告支付了合同项下的全部款项。厦门市房地产交易权籍登记中心为合同办理了备案登记手续。讼争“新景·龙郡”项目于2015年6月17日取得排水许可证，于2015年9月25日通过了市政工程设施的竣工验收，于2015年10月21日取得园林绿化验收合格证，于2015年11月20日通过了勘察单位的工程质量验收，于2015年12月15日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。2015年10月21日，讼争项目1#-4#楼的燃气管道已通气，并由厦门华润燃气工程有限公司将工程移交被告。2016年1月4日，厦门市公安消防支队出具厦公消验[2016]第0002号《建设工程消防验收意见书》，认定被告申报的“新景·龙郡”项目经消防验收合格。2016年1月5日，被告在《厦门日报》刊登公告，通知原告于2016年1月6日至2016年1月7日到物业服务处办理交房手续。诉讼过程中，原告主张建设工程竣工验收报告形式上不完整，没有按照法律规定程序进行验收，验收内容不合法，应被认定为无效；消防验收晚于竣工验收，程序违法。被告认为竣工验收和消防验收时分开的，原告的主张都是管理型规范，不影响验收报告的效力。被告提供一组气象资料、《施工日志》和《监理日志》，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形，并导致讼争工程无法施工，属合同约定应予延期的情形。原告对《施工日志》和《监理日志》的真实性不予认可，其认为日志的形式不完整，内容不全面，无法全面体现施工过程的真实情况，且记录人员、监理人员身份不清，个别日志存在黏贴撕毁痕迹，系虚假编造。被告认为《施工日志》和《监理日志》系施工单位和监理单位分别整理制作形成的，日志内容记录完整，制作和装订虽存在个别瑕疵但不影响其真实性；为此，被告还提供了施工单位和监理单位分别出具的说明，以此证明《施工日志》和《监理日志》确系施工单位和监理单位记录、制作和整理的事实。施工单位声明其《施工日志》是对工程施工情况的综合性记录，有一定的滞后性和纠错补正可能，但记录内容真实。监理单位声明其《监理日志》系对施工、监理情况的记录，遇工作复杂、赶工期等情况有可能隔日或滞后记录日志，最终保留文本以监理工程师确认的内容为准。经查，施工日志和监理日志所载停工因由且能与气象资料相印证的停工日期具体如下（没有注明部分停工的为全停工）：年份施工日志监理日志2012年雨：11月26日、11月28日、11月29日、11月30日风、雨：12月30日（小计5天）雨：11月26日、11月28日、11月29日、11月30日风、雨：12月30日（小计5天）2013年春节：2月5日雨：3月26日、3月28日、4月4日、4月5日、4月25日、5月16日、5月21日、5月22日、5月27日、6月3日、6月11日、6月12日、6月24日、6月25日、7月13日、7月14日、7月19日、8月2日、8月14日、8月21日、8月29日、8月30日、9月14日、9月22日、11月3日、12月15日、12月16日、12月17日风：3月2日、5月1日、8月23日、9月20日、9月21日高温：6月2日、8月8日（小计36天）雨：2月5日、3月26日、3月28日、4月4日、4月5日、4月25日、5月16日、5月21日、5月22日、5月27日、6月3日、6月11日、6月12日、6月24日、6月25日、7月14日、7月19日、8月2日、8月14日、8月21日、9月22日、11月3日、12月15日、12月16日、12月17日风、雨：7月13日雨（部分停工）：8月29日、8月30日、9月14日风：3月2日、5月1日、8月23日、9月21日风（部分停工）：9月20日高温：6月2日、8月8日（小计36天）2014雨：2月26日、3月31日、4月7日、5月12日、5月23日、5月28日、6月3日、6月16日、6月19日、6月24日、7月24日、8月13日、8月19日、12月4日风：1月15日、3月20日、3月21日、5月5日、7月23日、9月15日、7月22日、7月31日风、雨：9月4日高温：7月9日、7月13日、7月14日、7月16日、7月21日、8月1日、8月2日、8月10日、9月3日、9月19日（小计33天）雨：2月26日、3月31日、4月7日、5月12日、5月28日、6月19日、6月24日、7月24日、8月13日、12月4日雨（部分停工）：5月23日、6月3日、6月16日风：1月15日、7月23日、9月15日风（部分停工）：3月20日、3月21日、5月5日风、雨：8月19日、9月4日高温：8月10日、9月19日高温（部分停工）：7月9日、7月13日、7月14日、7月16日、7月21日、7月22日、7月31日、8月1日、8月2日、9月3日（小计33天）2015雨：1月13日、5月20日、5月30日、6月11日、6月14日、7月20日、7月24日、8月19日、8月24日、8月27日、8月29日、8月30日风：1月12日、3月10日、3月24日、6月5日、7月2日、7月21日、8月7日、8月8日、8月9日、8月22日风、雨：4月28日、6月12日高温：6月18日、6月29日、7月1日、7月10日、7月11日、7月12日、8月23日（小计31天）雨：1月13日、4月28日、5月20日、5月30日、6月11日、6月14日、8月19日、8月24日、8月27日、8月29日、8月30日风：3月10日、3月24日、6月5日风（部分停工）：1月12日、7月2日、7月21日、7月24日、8月8日、8月9日、8月22日风、雨：6月12日、7月20日高温：6月18日、6月29日高温（部分停工）：7月1日、7月10日、7月11日、7月12日、8月23日风、高温（部分停工）：8月7日（小计31天）此外，被告主张“新景·龙郡”项目东侧道路动工建设滞后影响了其项目的施工工期。经查，“新景·龙郡”项目三面环路，其中南面为枋湖南路，西面为枋湖西路，北面为枋湖路，而被告所主张的东侧道路在其项目红线图之外。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，被告提供的开工报告、气象资料、《施工日志》、《监理日志》、建设用地使用权出让合同、规划图、施工合同、监理合同、说明、厦门市建设工程竣工验收报告、竣工验收质量合格文件、建设工程消防验收意见书、通气移交单、排水许可证书、建设项目园林绿化验收合格证、报纸公告等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。一、根据本院查明的事实，截至2016年1月4日讼争项目通过了建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，勘查单位的质量检查和消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定；讼争商品房所在的建筑物生活给排水等设施已验收合格或取得相应的许可证书、合格证书，管道燃气（1#-4#楼）交付使用，符合合同约定的设计要求条件；合同关于交付条件其他方面的约定，因原告并未就此提出异议亦未提交证据证明被告通知交房时存在违反合同约定的情形，本院确定亦已符合合同约定。原告关于竣工验收报告、消防验收意见书的无效抗辩，缺乏依据，不予采信。综上，可以认定，截至被告依据合同约定的方式公告通知讼争项目的购买者于2016年1月6日和2016年1月7日的交付房产和车位时，讼争“新景·龙郡”项目已符合合同约定的交付条件。二、被告未能在合同约定的期限内交付合同项下的房产，逾期交房的事实清楚，本院予以认定。被告辩称讼争项目存在合同约定的可据实延期交房的事由，并提供气象资料、《施工日志》、《监理日志》、施工单位和监理单位的说明等证据予以佐证。原告认为《施工日志》、《监理日志》系虚假编造，不应采信。本院认为，施工单位和监理单位在项目施工过程中，均系依法依约独立行使相应职责的第三方，其分别独立整理、编制的《施工日志》、《监理日志》形式合法，且内容可与气象资料等相互印证，真实性应予认定。原告以《施工日志》和《监理日志》记录形式的些许瑕疵否认该日志的真实性，依据不足。根据《商品房买卖合同》约定的交房期限、可据实延期的条件，结合被告提供的气象资料、《施工日志》、《监理日志》等证据，本院认为，《施工日志》、《监理日志》因天气原因可延期的事由应与气象资料所载气象情况相印证（即当日最大阵风≥六级、降水量≥17mm、气温≥35度）；《施工日志》与《监理日志》均记载全天停工的可据实延期，有记载部分停工的（因未能记载所停工程的具体事项和时间）均酌情每日按0.5日予以延期（部分施工日志与监理日志所载气象因由虽不同，但能与当日气象情况相符合的，可据实延期；此外2013年2月5日的施工日志虽记载为春节，但监理日志记载为雨，与气象资料相符且停工事实清楚，故该日亦应据实予以延期）；讼争项目可延期的期间应自开工之日始计至合同约定的交房之日止（期间再符合延期条件的可继续延期），而本案可延期期间应自合同签订之日始起算。此外，讼争项目三面环路，其东侧道路在项目红线图之外，故被告关于项目东侧道路动工建设滞后影响了其项目施工工期的主张，缺乏相关的事实依据，不应采信。综上，讼争项目在施工期间可据实延期的日期具体如下：年份可据实延期的日期和因由2012雨、风或高温：11月26日、11月28日、11月29日、11月30日、12月30日（计5天）2013雨、风或高温：2月5日、3月2日、3月26日、3月28日、4月4日、4月5日、4月25日、5月1日、5月16日、5月21日、5月22日、5月27日、6月2日、6月3日、6月11日、6月12日、6月24日、6月25日、7月13日、7月14日、7月19日、8月2日、8月8日、8月14日、8月21日、8月23日、9月21日、9月22日、11月3日、12月15日、12月16日、12月17日（计32天）雨、风或高温（部分停工）：8月29日、8月30日、9月14日、9月20日（计4天）2014雨、风或高温：1月15日、2月26日、3月31日、4月7日、5月12日、5月28日、6月19日、6月24日、7月23日、7月24日、8月10日、8月13日、8月19日、9月4日、9月15日、9月19日、12月4日（计17天）雨、风或高温（部分停工）：3月20日、3月21日、5月5日、5月23日、6月3日、6月16日、7月9日、7月13日、7月14日、7月16日、7月21日、7月22日、7月31日、8月1日、8月2日、9月3日（计16天）2015雨、风或高温：1月13日、3月10日、3月24日、4月28日、5月20日、5月30日、6月5日、6月11日、6月12日、6月14日、6月18日、6月29日、7月20日、8月19日、8月24日、8月27日、8月29日、8月30日（计18天）雨、风或高温（部分停工）：1月12日、7月1日、7月2日、7月10日、7月11日、7月12日、7月21日、7月24日、8月7日、8月8日、8月9日、8月22日、8月23日（计13天）讼争《商品房买卖合同》的签订日期为2013年3月28日，可延期情形应计至合同约定的交房之日（即2015年3月31日）止为59.5天，延期期间再可延期3天，共计62.5天，即被告至迟应于2015年6月2日中午前交付讼争车位。而被告通知原告交房的时间是2016年1月6日和2016年1月7日，其行为已然构成了违约，应按合同第九条的约定承担相应的违约责任，即向原告支付逾期违约金。原告未能依约在通知的时限内接收房产，逾期责任应由原告自行承担，故违约金应计至2016年1月7日。因此，该违约金每日应按已付款285000元的万分之二，自2015年6月2日中午始计至2016年1月7日止（逾期219.5天），为12511.5元（285000元×0.2‰/天×219.5天）。至于被告辩称的应按合同第八条第二款约定的5000元支付违约金问题，因合同第八条第二款所约定的是在约定的交付日期之前原告同意进行交接的违约责任情形，而本案被告已经逾期交付，依法应适用合同第九条以认定被告逾期交付的违约责任，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告厦门新景龙郡房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告沈梅青支付违约金12511.5元。二、驳回原告沈梅青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100.93元，由原告沈梅青负担22.37元，被告厦门新景龙郡房地产有限公司负担78.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  张晓毅二〇一六年六月二十日代书 记员  孙琳凤附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。