湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1337号上诉人（原审原告、反诉被告）：中星航空有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城办公A3栋5层20号。法定代表人：潘前进，经理。委托诉讼代理人：张红烈，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上楼商业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市武昌区中北路与东沙大道交汇处武汉中央文化区反1地块一期一区10-2幢2层5号房。法定代表人：陈超宇，经理。委托诉讼代理人：彭阳，湖北大和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟杰，湖北大和律师事务所律师。上诉人中星航空有限公司（以下简称中星公司）、上诉人上楼商业管理（武汉）有限公司（以下简称上楼公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初10438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理，现已审理终结。中星公司上诉请求：一、请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判支持中星公司一审的全部诉讼请求并驳回上楼公司的一审全部反诉请求；二、一、二审诉讼费用由上楼公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院忽略案涉房屋租赁合同中免责条款的约定。一审法院错误认定案涉房屋租赁合同解除的原因。一审法院认定不可抗力起止时间错误。二、一审法院适用法律错误。中星公司不应支付疫情期间不能使用房屋的相应租金。三、一审法院刻意回避对案涉押金的性质认定，导致盲目判决押金不予退还。本案中押金性质的本身是保证金；如中星公司违约，则该押金转化为违约金性质。四、一审法院判决严重不公。一审判决中星公司支付2个月租金，又不支持中星公司返还押金，判决严重不公。上楼公司辩称，一、针对对方所述免责条款。上楼公司与中星公司签订的房屋租赁合同是三年长期合同，不可抗力时间是2020年1月23日至2020年4月8日，在不可抗力期间根据法律规定和合同约定，双方互不承担违约责任，就相关损失应双方共同承担。当不可抗力消失后，该合同目的可以继续实现，应当继续履行。二、针对合同解除事由。合同约定在应付下季度租金前世日，中星公司应支付下季度房租，按照约定，中星公司应当于2020年2月19日以前向上楼公司支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的房租。因为疫情，4月8日开放离汉通道后中星公司就应支付下季度房租。但是中星公司要求上楼公司免除疫情期间的全部房租，并且要求上楼公司减半收取后半年至一年的房租，因为上楼公司的无理要求，中星公司无奈提出解除合同的要求。中星公司所主张的条款在本案中并不适用，因为10.7条是针对中星公司的违约情形。关于适用法律错误。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》是针对疫情导致资金周转困难或营业收入明显减少情况下，该条明确了适用前提，中星公司没有提交任何证据证明其收入困难营业减少，因此中星公司应当承担违约责任。关于押金约定。合同3.2条写明，若中星公司违约则押金不予退还。押金不能冲抵其租金及任何费用。同时合同10.2条约定，任何一方违约构成合同解除条件，守约方有权要求赔偿损失。本条和其他条款同时执行适用。中星公司不仅要向上楼公司支付违约金，其押金也不应退还。上楼公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回中星公司的相关诉讼请求；2、撤销一审判决第五项，改判中星公司向上楼公司支付合同解除的违约金83802,32元，以及逾期未支付房租的违约金25140.7元。3、本案一审、二审全部诉讼费用由中星公司承担。事实与理由：一、一审判决第二项超出中星公司诉讼请求范围，应当全部撤回。上楼公司只是“二房东”，案涉房屋所有权是私营企业，且并未给予上楼公司任何租金减免。二、一审法院漏判上诉人反诉请求第3、4项违约金部分，应当按照上楼公司主张的标准计算违约金。本案涉案房屋因为中星公司违约导致空置5个月，给上楼公司造成巨大损失，一审判决及双方约定违约金不足弥补上楼公司损失，同时双方签订的是三年长期合同，上楼公司一审主张违约金远低于合同总价，一审法院仅支持部分违约金，明显不公。中星公司辩称，一、一审法院第二项没有超出中星公司诉请。中星公司起诉要求退还2020年1月23日至2月29日租金，且免除此后2020年3月1日至4月28日租金，租金是50466元。一审判决50374.24元，因此并未超出中星公司诉请。二、关于上楼公司是二房东。这与本案没有关联性。其与房屋所有人的合同与中星公司是否应当支付相应租金和违约金无关，同时案件是不可抗力导致，无论是法律规定还是合同约定，中星公司都不应承担相应责任。三、关于漏判。中星公司不应承担疫情期间的相应租金，根据疫情的相关审理意见，上楼公司主张的违约金也不应承担。中星公司向一审法院起诉请求：1.上楼公司返还中星公司押金83802.32元；2.上楼公司返还中星公司2020年1月23日至2020年2月29日的租金54066元；3.诉讼费用由上楼公司承担。上楼公司反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；2.中星公司支付上楼公司房租83802.32元（41901.16元÷30天×60天，自2020年3月1日起算，计算至2020年4月28日）；3.中星公司向上楼公司支付合同解除的违约金83802.32元（41901.16元×2倍）；4.支付逾期未支付房租的违约金25140.7元（应付租金83802.32元×30%）；5.本案诉讼费由中星公司承担。一审法院认定事实：湖北新海盛顿置业有限公司系武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8室房屋所有权人。2018年6月1日，湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同》，约定由武汉新时代寰宇置业有限公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋42层1-9号、52层1-8号、53层1-8号、54层1-8号房屋；租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止；在合同租赁内武汉新时代寰宇置业有限公司不得擅自将房屋全部或部分转租、转借给第三方。同日，湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同补充协议》，约定将原合同第9.1条改为：在租赁期内，武汉新时代寰宇置业有限公司可将承租房屋全部或部分转租、转借给第三方。湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同》，约定由武汉新时代寰宇置业有限公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8号、53层1-8号房屋；租赁期自2020年4月1日起至2024年5月31日止；在合同租赁内武汉新时代寰宇置业有限公司不得将房屋全部或部分擅自转租、转借给第三方。湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同补充协议》，约定将原合同第9.1条改为：在租赁期内，武汉新时代寰宇置业有限公司可将承租房屋全部或部分转租、转借给第三方。上述两份协议均无签约时间。武汉新时代寰宇置业有限公司与上楼公司签订《房屋租赁合同》，约定，上楼公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8号房屋；租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止；在合同租赁期内上楼公司不得将房屋全部或部分擅自转租、转借给第三方。该合同无签约时间。武汉新时代寰宇置业有限公司与上楼公司签订《授权委托书》，约定武汉新时代寰宇置业有限公司全权授权上楼公司为武汉新时代寰宇置业有限公司的合法代理人，全权代表武汉新时代寰宇置业有限公司办理武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8号房屋的一切租赁事项及代收租金，并同意承租人转租该物业；授权期限自2018年6月1日起至2024年5月31日止。该委托书无签约时间。上楼公司与中星公司签订《房屋租赁合同》，约定由中星公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋5201号，建筑面积为368.2㎡房屋；租赁房屋用途为办公；租赁期自2019年12月1日至2022年11月30日；上楼公司于2019年12月1日交付房屋；房屋租金为41901.16元/月，按季支付，每期租金于到期日前10日支付；如逾期支付租金，每逾期一日按每日房屋租金的两倍支付违约金；如逾期超过10日，上楼公司有权解除合同，由中星公司承担违约责任；中星公司向上楼公司支付押金83802.32元，如中星公司违反合同约定导致合同终止，押金不予退还，押金不能冲抵中星公司的租金及其他费用；任何一方违约构成合同解除条件的，守约方在解除合同同时有权要求违约方按月租金的两倍支付违约金，该违约金与其他逾期履行违约金同时执行、适用。该租赁合同无签约时间。2019年11月25日，中星公司向上楼公司支付押金83802.32元。2019年11月29日，中星公司向上楼公司支付款项136703.48元，其中2019年12月1日至2020年2月28日期间房租98088.48元、2019年12月1日至2020年2月28日期间物业费27615元、改造费6000元、预存电费5000元。2019年11月30日，上楼公司将案涉房屋交付中星公司承租使用。2020年4月16日，上楼公司向中星发送《违约告知函》，载明：同意减免中星公司2020年6月1日至6月30日房租；自函件发送之日起三日内若中星公司不回复或拒绝支付房租，视为中星公司自动弃权，中星公司在2020年4月20日前清空房屋并归还房屋，上楼公司没收押金。2020年4月17日，中星公司向上楼公司发送《回复函》，载明：中星公司入住不足两个月，武汉市爆发新冠病毒疫情，疫情尚未结束，公司尚未复工复产；新冠病毒疫情及政府的防控措施均属不可抗力事件，由此导致不能正常履行合同不能认定为违约，因此上楼公司陈述我公司严重违约并没收押金的意见没有法律和事实依据；商请上楼公司综合考虑，免除我公司1月23日至4月23日期间的房租，并对后期半年至一年的租金减半收取；如上楼公司坚持要求我公司在2020年4月20日前交还房屋，请退还已缴纳的房租、押金及相关费用。2020年4月20日，上楼公司向中星公司发送《收回房屋告知函》，载明：中星公司应归还房屋，上楼公司没收房屋押金；中星公司需在2020年4月25日前将房屋内物品搬离。2020年4月28日，中星公司将案涉房屋交还上楼公司。一审法院另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。一审法院还查明，自2020年1月23日起至2020年4月8日止期间房屋租金为106149.68元（具体计算为以下①②之和：①41901.16元/月×2个月；②1396.71元/天×16天）。一审中，中星公司、上楼公司对于案涉房屋于2020年4月28日交付均不持异议。一审法院认为，上楼公司与中星公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。中星公司承租涉案房屋用于办公，因疫情导致中星公司无法正常办公，其租赁房屋目的无法的实现情况客观存在，虽中星公司请求减免租金符合法律规定及合同约定，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对中星公司主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求，予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，一审法院酌定免予缴纳租金的比例为50%，即53074.84元（106149.68元×50%）。2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业均已开始复工复产，其不可抗力因素已消除，中星公司应依约履行合同义务。上楼公司在多次要求中星公司支付租金及费用无果的情况下，于2020年4月28日解除租赁合同、收回房屋的行为以及中星公司于当日将房屋腾空并交付给上楼公司的行为，应当认定为双方对于解除案涉《房屋租赁合同》达成合意，故案涉《房屋租赁合同》应于2020年4月28日解除，案涉房屋租金应当计算至2020年4月28日。本案已查明，房屋租金已缴纳至2020年2月29日，故中星公司应向上楼公司支付2020年3月1日至2020年4月28日期间的房屋租金81009.04元（41901.16元×1个月+1396.71元×28天）。本案中，上楼公司已依约向中星公司提供案涉房屋，中星公司未依约履行支付房屋租金的义务，引起本案纠纷，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。虽然案涉《房屋租赁合同》约定，如中星公司逾期支付租金，上楼公司除有权要求按日房租的两倍支付逾期付款违约金外，还有权解除合同并有权要求违约方按月租金的两倍支付违约金，但该约定明显高于上楼公司的实际损失，综合权衡中星公司的违约责任及上楼公司的实际损失，一审法院酌定违约金以未付租金为基数，2020年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍、2020年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。依据案涉《房屋租赁合同》约定，如中星公司违反合同约定导致合同终止，押金不予退还，故对于上楼公司主张其有权没收押金的抗辩意见予以采纳，对于中星公司主张上楼公司退还押金的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、确定中星航空有限公司与上楼商业管理（武汉）有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；二、上楼商业管理（武汉）有限公司于本判决书生效之日起十日内向中星航空有限公司退还房屋租金53074.84元；三、中星航空有限公司于本判决书生效之日起十日内向上楼商业管理（武汉）有限公司支付房屋租金81009.04元；四、驳回中星航空有限公司其他诉讼请求；五、驳回上楼商业管理（武汉）有限公司其他反诉请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3057元，减半收取计1528.5元，由上楼商业管理（武汉）有限公司负担563元［此款中星航空有限公司已垫付，上楼商业管理（武汉）有限公司同上述判决款项一并支付给中星航空有限公司］，由中星航空有限公司负担965.5元。反诉费2137元，由中星航空有限公司负担912元［此款上楼商业管理（武汉）有限公司已垫付，中星航空有限公司同上述判决款项一并支付给上楼商业管理（武汉）有限公司］，由上楼商业管理（武汉）有限公司负担1225元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上楼公司提交了如下证据：证据一、广发银行大厦房屋租赁合同，证明目的上楼公司承租上家42层、52层、53层共计4316.25平米。证据二、交通银行回单，证明目的上楼公司已付2020年1月11日至2020年3月31日房租，房东未免租。证据三、房屋租赁合同，证明目的：涉案房屋后与2020年10月8日出租，上楼公司损失了2020年4月29日至2020年10月7日房租。经质证，中星公司认为均无原件，对真实性有异议，对证明目的也有异议。本院审查认为，上楼公司提交的证据均为复印件，也不属于不能提交原件的情形，本院对真实性不予确认。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉租赁房屋为非国有房屋。本院认为，上楼公司与中星公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2020年1月23日起，因受新冠××疫情影响，武汉市疫情防控升级，2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，各行各业开始陆续复工复产。虽然中星公司从事航空运输业，但案涉租赁房屋的用途是办公，一审法院认定疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止，并无不当。不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，一审法院酌定免予缴纳租金的比例为50%，亦并无不当。一审法院针对中星公司要求返还租金和上楼公司要求支付租金的诉讼请求，采取判令上楼公司返还疫情期间一半的租金和中星公司支付合同解除前全部租金的裁判方式，并未侵害双方当事人实体权益，并无不当。关于中星公司是否及应如何承担违约责任的问题。由前所述，新冠××疫情并不导致中星公司免除交纳租金义务，中星公司未履行支付房屋租金的义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。上楼公司于2020年4月28日解除租赁合同以及中星公司于当日将房屋腾空并交付给上楼公司的行为，应当认定为双方对于解除案涉《房屋租赁合同》达成合意。本案并不属于出租人请求解除租赁合同而承租人要求继续履行合同的情形，故不应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，但对上楼公司提出解除合同及收回房屋的情节，应在认定中星公司违约责任时予以考虑。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”该条规定中“部分或者全部免除责任”应该包括合同期内以及解除合同后的违约责任。综合考虑新冠××疫情对中星公司的影响、双方对租金减免的协商情况、合同解除的原因、上楼公司房屋空置损失，本案中应当部分免除中星公司的违约责任，结合案涉房屋的租金标准及中星公司实际交纳押金的情况，本院酌情判令上楼公司退还中星公司已交纳押金的一半即41901.16元，剩余押金由上楼公司没收作为中星公司承担违约责任的方式，对上楼公司主张的合同解除违约金及逾期未支付房屋的违约金，本院不予支持。综上所述，中星公司的上诉请求部分成立，上楼公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初10438号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初10438号民事判决第四项；三、上楼商业管理（武汉）有限公司于本判决书生效之日起十日内向中星航空有限公司返还押金41901.16元；四、驳回中星航空有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3057元，减半收取计1528.5元，由上楼商业管理（武汉）有限公司负担1053元，由中星航空有限公司负担475.5元。反诉费2137元，由中星航空有限公司负担912元，由上楼商业管理（武汉）有限公司负担1225元。二审案件受理费6597元，由中星航空有限公司负担2775元，由上楼商业管理（武汉）有限公司负担3822元。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年四月十五日法官助理阮小琴书记员李明志