广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初28201号原告彭某某，男，汉族，住址湖南省湖南省。委托代理人兰某某，广东意本律师事务所律师。委托代理人谢某某，广东意本律师事务所律师。被告深圳某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人万某某。委托代理人黄某某，广东广和律师事务所律师。委托代理人林某某，广东广和律师事务所律师。原告彭某某诉被告深圳某某有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭某某及其委托代理人兰某某，被告委托代理人黄某某、林某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》；2.被告返还原告两押一租合计63375元及逾期违约金；3.被告赔偿原告因其违约造成原告的损失共计147458.33元（包括但不限于消防工程款23000元、装饰装修费用107333.33元、其他损失17125元）及利息；4.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：被告以虚假宣传方式进行招商，致使原告产生错误认识和签署《商铺租赁及运营服务合同》。同时，在签署合同后，被告根本没有履行合同义务，致使原告合同目的不能实现。因被告的虚假宣传和根本违约，已经给原告造成重大损失，应当依法解除合同，被告应当返还收取的押金和租金，并赔偿原告损失。故原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：1.被告不存在虚假宣传，也没有任何义务保证地铁连廊于2019年5月开启，并不存在过错。被告从未承诺也不可能承诺地铁连廊开启时间，地铁连廊开通并非双方签订或履行合同的前提条件。2.被告未与原告就统一开业时间进行约定，统一开业并非被告的合同义务，原告要求被告单方实现统一开业不符合情理。3.原告已接铺进场装修并实际开业，合同目的已经实现，原告主张根本违约致使合同目的无法实现没有事实和法律依据。4.被告不存在违约，无需赔偿原告为经营商铺而委托第三方进行装修、消防改造所支出的费用。5.被告已依法解除双方签署的租赁合同，租赁合同已于2020年5月30日解除。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告反诉请求法院判令：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月30日解除；2.原告向被告支付2020年2月1日至2020年5月30日止的租金77370.97元，以及逾期付款违约金（以当月欠付租金金额为基数按每日5‰计算至付清之日止）；3.原告向被告支付2019年11月8日至202年5月30日期间的运营管理费16433.47元以及逾期付款违约金（以当月欠缴金额为基数按每日5‰计算自逾期支付之日起计算至付清之日止）；4.原告向被告支付2019年10月15日至2019年12月31日的租金49400元及逾期付款违约金（以49400元为基数按日5‰自2020年8月24日起计算至付清之日止）；5.原告承担被告的律师费支出15000元；6.本案诉讼费由原告承担。被告反诉所称事实与理由：2019年10月8日，原告向被告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为2019年10月15日至2022年10月14日。2019年10月8日，原告与被告办理了商铺交接手续。原告收铺后进行装修，并在2019年12月6日开始营业。原告应从2020年1月1日起支付租金，其中首月租金已在签订合同时缴纳，故应从2020年2月1日起向被告支付租金，但原告至今未向原告支付2020年2月至5月租金以及2019年11月8日至2020年5月30日的运营管理费。受新冠肺炎疫情影响，被告曾主动提出针对疫情的租金减免方案，方案中被告同意减免原告2020年2月、3月租金，对2020年4月租金进行降低，以支持原告等商户；但原告拒绝接受被告提出的租金减免方案。在被告的善意未得到基本的尊重后，被告依照合同约定要求被告支付租金。2020年5月25日，被告收到原告的《关于搬迁店内个人物品的通知函》，被告于2020年5月29日向原告发送《通知函》，要求解除双方的租赁合同，原告于次日签收该《通知函》。现被告向法院提出上述反诉请求。原告针对被告反诉辩称：1.被告并未履行合同义务，无权要求原告支付搬离前的租金；相反，被告还应当承担为履行合同所导致的违约责任。交租日期和商圈整体开业之日具有极强的关联性，商圈未能整体开业，原告当然有权拒绝缴纳租金。被告至少应当履行三个基本义务，第一是商圈应当整体开业，第二是公共设施应当全面启用，第三是地铁口应当启用。2.由于被告没有真正履行运营商圈的义务，无权要求原告支付运营管理费。3.本案的发生系被告的过错所导致，原告没有任何过错，原告要求被告承担律师费、诉讼费没有事实和法律依据。请求法院驳回被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，原、被告分别作为乙方和甲方签订《商铺租赁及运营服务合同》，约定原告向被告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为2019年10月15日至2022年10月14日；起始租金19500元／月，自第2年起，每1年递增5%，计租日为免租期结束次日，每月运营管理费为2437.5元，免租期自2019年10月15日起至2019年12月30日止，原告需交纳租赁保证金43875元。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金43875元及首月租金19500元，以及运营管理费2437.5元。2019年10月8日，原告与被告签署《商铺交接确认书》，原告同意并确认当日接收商铺，原告收铺后对店铺进行装修并营业。2020年1月8日，深圳市公安局消防支队龙岗大队向深圳某某有限公司”出具深龙消安不字［2020］第0014号《不同意投入使用、营业决定书》，称对关于深圳某某有限公司（地址:深圳市龙岗区）投入使用、营业前消防安全的申请，因存在声光报警器未能正常联动的问题不同意投入使用、营业。2020年3月16日，被告向原告邮寄《商铺营业复工通知函》，通知原告收到函件后三天内与被告联系商铺复工事宜。2020年3月20日，原告以“深圳市某某有限公司”名义向被告邮寄《关于某某店铺复工事宜回复》，称“本铺Ｃ238号（某某）由于贵司出租给我的商铺无法通过消防检验，导致本店无法进行正常营业。望贵司尽快处理好本店铺消防问题，尽快营业，以免造成我方严重损失。”；落款人则为“深圳某某有限公司”。2020年4月8日，案涉商铺通过消防验收。2020年5月25日，原告向被告送达《关于搬迁店内个人财物的通知函》，通知被告其已向法院起诉解除合同等事宜，其定于2020年5月28日上午9时开始安排人员搬离铺里个人财物，要求被告开出放行条。2020年5月28日，原告搬离案涉商铺。2020年5月29日，被告按租赁合同所留地址向原告邮寄《通知函》，称原告需支付拖欠的2020年2月1日至2020年5月31日的租金及2019年10月8日至2020年5月31日的运营管理费总计96949.6元，因原告根本违约并要求单方提前离场，被告单方解除合同没收原告交纳的租赁保证金，原告在收函后3日内迁离商铺。次日，原告同事代签收该《通知函》。另，被告因本案诉讼向广东广和律师事务所支付律师服务费15000元。本院认为，原告称被告虚假宣传，致使其错误认识而与被告签订租赁合同；因原告提交的证据不能证明其主张，故本院认定原告自愿与被告签署租赁合同。原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，未违反法律禁止性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据本院查明的事实，原告向被告送达《关于搬迁店内个人财物的通知函》后，于2020年5月28日搬离案涉商铺；被告予以放行，说明被告同意原告搬离案涉商铺；原告在该通知函中表明了解除租赁合同的意愿，被告以放行的行为表明其同意解除合同；故原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月28日解除。关于被告是否存在违约行为。被告依约向原告交付了案涉商铺，原告接收后对商铺进行装修。原告主张被告应当履行商圈应当整体开业、地铁口应当启用的义务，没有合同依据，本院不予支持。原告还主张被告未履行全面启用公共设施的义务，因原告提交的证据不能证明其主张，故本院对此不予支持。纵观本案，原告未能举证证明被告存在影响其正常营业的违约行为，故原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失147458.33元和利息，本院不予支持。关于“两押一租”是否应当返还。双方确认原告在支付完2020年1月租金后，未支付其他月份租金。因原告未能按合同约定支付租金，且原告主动提出解除合同，根据租赁合同第16.2条的约定：“租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”，故其主张被告返还两押一租63375元及逾期付款违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于被告主张的租金问题。考虑到新冠肺炎疫情突然爆发导致商场2月、3月期间不能正常营业，以及案涉商铺于2020年4月8日才通过消防验收等事实，本院认为，2020年2月1日至2020年4月8日期间的租金，根据公平合理原则，不应由原告承担。同理，免租期内租金亦不应由原告承担。2020年4月9日至合同解除之日2020年5月28日期间的租金32500元（19500元/月÷30天×50天），原告仍应向被告支付。虽然租赁合同有约定租金逾期付款违约金计算标准，但该约定过高，本院根据案情酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于被告主张的运营管理费问题。双方在合同第4.3条对此有约定。同样，考虑到新冠肺炎疫情突然爆发导致商场2月、3月期间不能正常营业，以及案涉商铺于2020年4月8日才通过消防验收等事实，本院认为，2020年2月1日至2020年4月8日期间的运营管理费，不应由原告承担。故原告应当向被告支付2019年11月8日至2020年1月31日及2020年4月9日至2020年5月28日的运营管理费10725元（2437.5元/月×4.4个月）。原告主张的运营管理费逾期付款违约金计算标准虽然在租赁合同中有约定，但该约定标准过高，本院根据案情酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于被告主张的律师费支出，双方在租赁合同第16.7条有明确约定，故被告主张原告承担律师费支出15000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告彭某某与被告深圳某某有限公司签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月28日解除;二、原告彭某某于本判决生效之日起三日内向被告深圳某某有限公司支付案涉商铺2020年4月9日至2020年5月28日期间的租金32500元及逾期付款利息（以32500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月29日起计算至付清之日止）；三、原告彭某某于本判决生效之日起三日内向被告深圳某某有限公司支付2019年11月8日至2020年1月31日以及2020年4月9日至2020年5月28日期间的案涉商铺运营管理费10725元（以10725元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月29日起计算至付清之日止）；四、原告彭某某于本判决生效之日起三日内向被告深圳某某有限公司支付律师费支出15000元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4462元（原告已预缴)，反诉案件受理费2431元（被告已预缴），总计6893元；由原告负担5357元，被告负担1536元，被告可在本判决生效后向本院申请退费895元。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费895元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二一年四月二日书记员  陈树秋