广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1739号上诉人（原审原告）：刘飞雄，男，1952年9月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州市纺织品公司，住所地：广州市越秀区海珠南路231-237号濠畔街320号13楼01-2室。法定代表人：郭建华，该公司经理。委托诉讼代理人：何广恩，男，1981年11月7日出生，汉族，住广州市海珠区，系广州东百企业集团有限公司的工作人员，被劳务派遣到广州市纺织品公司，负责处理该公司的历史遗留问题。委托诉讼代理人：吴嘉慧，女，1971年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区，系广州东百企业集团有限公司的工作人员，被劳务派遣到广州市纺织品公司，负责处理该公司的历史遗留问题。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区珠江东路423-425号101房、425号201房、401房、501房、601房、701房、801房、901房。负责人：黎朝，该行行长。委托诉讼代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯文媛，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人刘飞雄因与被上诉人广州市纺织品公司（以下简称纺织品公司）、中国农业银行股份有限公司广州分行（以下简称农行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘飞雄、被上诉人纺织品公司委托代理人何广恩、吴嘉慧、被上诉人农行广州分行委托代理人张伶娟、侯文媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘飞雄上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判纺织品公司偿还刘飞雄房屋（地址：广州市中山xx路和安东x号xx房），房屋土地出让金人民币181821元整，并计算诉讼期内本金利息；3.偿还款项存入刘飞雄工商银行账号62×××07；4.本案一审、二审受理费由纺织品公司、农行广州分行共同承担。事实和理由：（一）一审法院查明事实不清，遗漏重要事实。其一，广州市中级人民法院（2018）粤01民终22435号案判决纺织品公司、农行广州分行自判决生效之日起三十日内协助刘飞雄办理广州市荔湾区中山xx路和安东x号xx房（以下简称案涉房屋）的房地产权证并登记在刘飞雄名下。该案生效后，纺织品公司、农行广州分行未履行上述义务，刘飞雄申请强制执行，执行局裁定刘飞雄单方办理案涉房屋的房地产权证并登记在刘飞雄名下。在刘飞雄单方办理案涉房屋的过户过程中，经房屋管理部门核实后，案涉房屋需要缴纳土地出让金，付款人为纺织品公司。鉴于为了顺利取得房产证，刘飞雄在咨询荔湾区司法局及法律援助处的意见后，先代缴了上述土地出让金，后准备以诉讼形式追讨代缴的土地出让金。土地出让金属于一手房交易的重要环节，鉴于农行广州分行在没有完成一手房手续的前提下，将案涉房屋按二手房进行买卖交易，该种违法行为导致的后果应由农行广州分行自行承担。其二，案涉买卖合同属于二手房交易，双方各付各税，合同并无约定刘飞雄需要缴纳土地出让金等其他费用。且经询问房管局工作人员可知，因案涉房屋的土地大确权在纺织品公司名下，根据《城市房地产管理法》第八条的规定，土地出让金由土地使用者向国家支付。而刘飞雄因长期与农行广州分行保持租赁关系及基于对农行广州分行的信任，直至2017年5月28日将农行广州分行诉至法院，才知农行广州分行一直未拿到案涉房屋的一手房产证，农行广州分行隐瞒房屋未办房产证的事实并基于此进行的欺诈行为，属于违法行为。（二）一审法院以纺织品公司并非案涉房屋的出售方，认定纺织品公司无需承担买卖合同项下的责任，属于事实认定错误。其一，一审庭审中，纺织品公司、农行广州分行双方均承认，纺织品公司于1983年6月14日与农行广州分行的前身农行广东省营业部签订了《合资兴建职工宿舍协议书》，约定纺织品公司提供中山xx路和安东x号至x号宝源直xx号地段（案涉房屋属于该地段）、农行广州分行负责投资，合建职工宿舍，住户搬迁回迁全部由农行广州分行负责，基建竣工后产权按投资分成。其二，根据（2018）粤01民终22435号案可知，该案判决纺织品公司、农行广州分行一同协助刘飞雄办证，由此可证明纺织品公司、农行广州分行之间存在不可分割的利益关系。综上，纺织品公司、农行广州分行两者属于合作关系，各方利益责任密不可分，缺一不可。（三）农行广州分行表示可以为刘飞雄办理房改房性质的产权证，属于虚假陈述。从2007年12月20日刘飞雄缴清房款至今，时隔13年，农行广州分行均未帮刘飞雄办理房改房性质的房产证，由此导致房管局因未收到案涉房屋的房改房资料而无法将产权证办理至刘飞雄名下，才导致刘飞雄无法缴纳土地出让金就无法办理产权证的现状。至于农行广州分行表示案涉房屋无法办理房改房产权证是刘飞雄并非农行广州分行职工也并非纺织品公司的职工导致的，这与农行广州分行陈述可帮刘飞雄办理房改房性质的房产证自相矛盾。另，根据2007年8月21日农行广州分行发给刘飞雄的《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》第三点“出售价格参照《广州市1999年底前出售公有住房成本价的通知》的规定，为每平方米建筑面积1416元。”之规定，由此说明当年农行广州分行卖房的价格只是参照《广州市1999年底前出售公有住房成本价的通知》上公布的价格出售给刘飞雄，而不是农行广州分行一审庭审所述其以房改房性质出售房屋给刘飞雄。综上，恳请二审法院判如所请。农行广州分行二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘飞雄的上诉请求于法无据，请求法院依法驳回上诉，维持原判，以维护农行广州分行的合法权益。一、案涉房屋属于特殊形式的房屋交易，不适用《城市房地产管理法》进行调整。根据《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》可知，出售案涉房屋的对象为回迁现住户，案涉房屋以成本价出售，案涉房屋不能转让，不可以自由上市交易。《城市房地产管理法》于1995年施行，案涉房屋是1983年合资兴建的房屋。案涉房屋销售时标明产别为“全民”，可见案涉房屋产别与一般商品房标明的“私有”等是有区别的，故案涉房屋是特殊形式的房屋交易，不适用《城市房地产管理法》。二、刘飞雄支付的对价远低于交易当时的成本价及市场价，支付的价款中不包含土地出让金，但可办理产权证。农行广州分行于2007年8月21日发出《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》后，农行广州分行再于2007年12月10日发出通知，刘飞雄收到通知后于2007年12月19日支付了购房款，该购房款以1999年的成本价1416元/平方米标准计付，远低于2007年当时的成本价和市场价，显然没有支付土地出让金和经营利润。且上述通知也明确案涉房屋不能转让，即不能自由转让，不包含土地出让金。另，案外人提起同类诉讼要求办证，案外人在未缴纳土地出让金的情况下顺利办证，仅附记一栏“土地未办有偿使用手续”。据此，案涉房屋可以不缴纳土地出让金而办理房产证。三、《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》并未约定案涉房屋按二手房交易方式进行产权过户。生效判决要求农行广州分行协助刘飞雄办证，但仅限于办证事务上的协助义务，对于土地出让金是否补缴的问题，并无生效判决予以说明。据此，农行广州分行无需缴纳土地出让金。且争议房屋产权证的办理，不以支付土地出让金为前置条件，刘飞雄在明知的情况下，仍然支付土地出让金对权证进行“升级”，升级费用应由刘飞雄自行承担。纺织品公司二审答辩称，请求法院驳回刘飞雄的全部诉讼请求，案件受理费由刘飞雄承担，以维护纺织品公司的合法权益。一、一审法院对案涉房屋土地出让金争议问题能清晰查明事实真相，具有法律依据，支持一审法院全部判决内容。根据一审明确的事实，根据一般的交易习惯和交易规则，在以市场价格交易的情况下，取得的产权证包含土地出让金价格。根据农行广州分行2007年12月10日发出的《通知》可知，农行广州分行出售的房屋以公有住房成本价出售。纺织品公司并非房屋所有权人，也并非房屋的出售方，刘飞雄要求纺织品公司承担责任缺乏合同依据。二、案涉房屋是否缴纳土地出让金不影响案涉房屋办理产权证及居住使用，缴纳土地出让金行为不是办理产权证的必要条件，纺织品公司无需偿还刘飞雄自付的房屋土地出让金。根据农行广州分行发出的《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》，刘飞雄是以动迁土地的承租人身份购买案涉房屋，其既不是国企职工也并非拆迁房屋的所有权人，仅以房屋建筑成本获取与单位职工同等的房改房进行居住安置，其应知道案涉房屋是按房改房的成本价出售，房屋价值明显低于市场价值。案涉房屋是否缴纳土地出让金不影响房屋办理产权证及居住使用。刘飞雄自行支付案涉房屋土地出让金应视为其自愿取得的房产证所对应享有的完整权利，纺织品公司无需偿还刘飞雄自付的房屋土地出让金。刘飞雄于2020年9月2日向一审法院起诉请求：1.纺织品公司偿还刘飞雄房屋（地址：广州市中山xx路和安东x号xx房）的国有土地补缴价款181821元整以及起诉之日起至实际支付之日止的利息；将上述偿还款项及利息存入刘飞雄工商银行账户62×××07；2.本案诉讼费由纺织品公司、农行广州分行承担。一审法院认定事实：1983年6月14日，纺织品公司（甲方）与中国农业银行广州市分行（乙方）签订《合资兴建职工宿舍协议书》，约定双方共同合资在中山xx路和安东xx至xx号宝源直xx号地段进行基建。（二）甲方同意提供中山xx路和安东xx号征得的200平方由乙方投资，住户搬迁回迁全部由乙方负责，基建竣工后产权按投资分成。大楼建成后，纺织品公司办理了大楼的大确权手续，大楼的产权于2000年1月26日登记在纺织品公司名下。根据纺织品公司、农行广州分行的合建协议，诉争房屋划分由农行广州分行使用。1997年9月1日，中国农业银行广州市分行（出租人、甲方）与刘飞雄（承租人、乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将座落在荔湾区中山xx路和安街x号xx部位的房屋出租给刘飞雄使用。2007年8月21日，中国农业银行广东省分行营业部向刘飞雄发出《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》，载明为明晰产权关系，拟向回迁住户定向处置房产：一、出售对象为拆迁回迁现住户，不能转让；二、出售房产为回迁户现所住迁住房；三、出售价格参照有关规定，为每平方米建筑面积1416元；四、总售价根据测绘部门对每套住房面积测绘的结果而确定；五、交易及办证等税费依照政策规定各自承担；六、有意购买者请于8月23日前将《回执》连同回迁合同、租赁合同、户口簿、身份证等复印件交我行审核。2007年12月10日，中国农业银行广东省分行营业部向刘飞雄发出《通知》，上载：我行将对自有房地产进行处置，现拟将位于广州市荔湾区中山xx路和安东xx号x+房，建筑面积约15.75平方米（以广州市房地产测绘所为准），按《广州市1999年公有住房成本价》的价格1416元/平方米转让给你，购房款22302元。1.缴纳房款日期为2007年12月20日前。3.房屋产权过户税费按二手楼交易方式进行，产生各项房屋交易税费各付各税。2007年12月19日，刘飞雄向中国农业银行广东省分行营业部汇款支付201房及203房的购房款合计77766.72元。2018年1月3日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部更名为中国农业银行股份有限公司广州分行。以上为一审法院审结的（2018）粤0103民初4033号案件中查明的事实。因纺织品公司、农行广州分行一直没有为刘飞雄办理产权证，刘飞雄于2018年向一审法院起诉要求纺织品公司、农行广州分行协助办理产权证，一审法院作出（2018）粤0103民初4033号民事判决书，判决纺织品公司、农行广州分行协助刘飞雄办理产权证。后刘飞雄申请强制执行，在办理产权证过程中，房屋管理部门开具了缴款人为广州市纺织品公司的《广州市非税收入缴款通知书》，记载国有土地补缴价款收入金额为184972元。刘飞雄缴纳了该款项，取得了该房屋的产权证，产权证上记载已征收国有土地使用权出让金。另查，刘飞雄与纺织品公司、农行广州分行在一审法院的（2019）粤0103民初5169号房屋买卖合同纠纷案件中，刘飞雄要求纺织品公司向房屋管理部门缴纳案涉房屋的国有土地溢价款等，该案中纺织品公司提供的证据显示：案涉大楼902房的房屋买受人赖某成曾于2018年向一审法院起诉本案纺织品公司、农行广州分行，要求纺织品公司、农行广州分行办理902房的产权证，一审法院作出（2018）粤0103民初6675号民事判决书，判决纺织品公司、农行广州分行需为赖某成办理902房的产权证，后赖某成通过强制执行办理了该房屋的产权证，产权证上注明房屋价格为成本价，土地未办有偿使用手续。一审法院认为，刘飞雄向农行广州分行购买回迁房屋并支付购房款的行为，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽没有签订书面的房屋买卖合同，但各自以支付购房款、交付房屋的行为表明双方实际已形成事实上的房屋买卖合同关系。刘飞雄不是农行广州分行的职工，双方之间属于平等民事主体，因此农行广州分行向刘飞雄出售房屋所形成的法律关系不属于单位内部分房等房地产纠纷，属于人民法院主管的范围。虽然刘飞雄在（2019）粤0103民初5169号案中曾要求纺织品公司向房屋管理部门缴纳案涉房屋的国有土地溢价款，但与其在本案提出的诉讼请求不一致，且其基于出现了新事实而再次起诉，故本案的起诉不构成重复起诉，对农行广州分行的抗辩，一审法院不予接纳。对于双方争议的土地出让金问题，根据一般的交易习惯和交易规则，在以市场价格交易的情况下，取得的产权证包含土地出让金价格。本案中，根据2007年12月10日农行广州分行向刘飞雄发出的《通知》的内容，农行广州分行出售的房屋是以公有住房成本价出售，根据赖某成取得的产权证所记载的情况，可以得知以成本价出售的房屋并不包含土地出让金在内。在产权证备注了不包含土地出让金的情况下，业主在行使权利特别是转让房屋时应受到限制。根据权利义务对等原则，刘飞雄所购买的房屋与赖某成所购买的房屋是同类性质房屋，交易价格均为成本价，故刘飞雄依据成本价所取得的房屋产权理应不包含土地出让金在内。现刘飞雄取得的产权证包含了土地出让金，是因刘飞雄自行出资支付了土地出让金，故所对应取得的产权证所享有的权利是完整的。综上，鉴于刘飞雄与农行广州分行所形成的房屋买卖合同关系中的交易价格并不包含土地出让金在内，该补缴的土地出让金是刘飞雄为了获取完整的产权所付出的对价，不应由农行广州分行负担。纺织品公司并非房屋的出售方，刘飞雄依据买卖合同要求纺织品公司承担责任缺乏合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月17日判决如下：驳回刘飞雄的全部诉讼请求。一审案件受理费1968元，由刘飞雄负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：刘飞雄主张由纺织品公司、农行广州分行承担案涉房屋办证期间所缴纳的土地出让金是否成立。本院就此评析如下：根据农行广州分行在出售案涉房屋期间发出的《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》以及2007年12月10日《通知》记载内容可知，农行广州分行是以公房成本价向特定人员定向处置出售相关房产，并明确告知购房人该房屋不能对外转让交易。因此，双方达成的案涉房屋买卖交易性质明显有别于一般商品房市场交易，实属国家住房制度改革过程中形成的特殊类型的房产交易行为，从同期同类购房人赖某成所办理的产权证记载内容，备注“房屋价格为成本价，土地未办有偿使用手续”的情况，也可印证农行广州分行向刘飞雄出售的房产并不包含土地出让金的缴付价值，相应其获得的房屋产权也非可自由上市交易的完整产权。当时施行的《广州市已购公有住房上市规定》（2008年1月2日修订）第七条规定：“已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金。原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳。”按照上述有关已购公房上市交易的国家政策法规可知，以成本价购入房屋的产权人如若进行房屋上市交易，均应自行补交国有土地使用权出让金。本案中，刘飞雄通过缴纳土地出让金实质获得了案涉房屋的完整产权，故其要求农行广州分行及纺织品公司承担该笔费用，不符合双方交易性质和交易内容，本院不予认定。综上所述，刘飞雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3936元，由上诉人刘飞雄负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年四月十二日法官助理杨希书记员叶小琳