河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终1625号上诉人（原审原告）李钢。委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）廊坊果岭湾房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区广阳道29号建业大厦1512室。法定代表人郝雅雯，经理。委托代理人贾玉峰，系该公司职员。上诉人李钢与被上诉人廊坊果岭湾房地产开发有限公司之间商品房销售合同纠纷一案，因上诉人不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2015）廊广号初字第4195民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年12月14日，原告李钢与被告廊坊果岭湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201141214027）。购买位于廊坊市盛泽花城7号楼1单元1303号房屋。原告李钢缴纳购房款780701元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前将本合同约定“该商品房以取得建筑工程竣工验收报告”的商品房交付买受人使用。《买卖合同》第九条、《买卖合同》附件四补充协议第五条约定了违约责任，及逾期交房30日内出卖人不承担违约责任的免责条款。《买卖合同》补充协议第六条约定，“出卖人在书面或电话通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知规定的时间期限内与出卖人办理交接手续的，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，自通知规定期限届满之日起第二天视为出卖人已经交付，买受人应于该交付之日起交纳物业管理费等相关费用并始计保修期。”被告于2014年12月20日取得《建设工程竣工验收报告》，工程质量等级为合格。被告于2015年1月30日以电话、快递的方式通知原告李钢领取钥匙、接收房屋，在交付房屋现场向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告李钢以被告没有交付验收合格的房屋为由，拒绝收房。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照附件四合同补充协议第七条处理，所有买受人的房产证均由出卖人代办，买受人接收房屋前必须提供符合房产部门办理房产证所要求的相关资料和相关费用，否则，出卖人不予交付房屋，逾期30日不提供相关资料和相关费用的，出卖人有权解除合同；出卖人收到买受人提供办理房产证所需资料和相关费用，且在出卖人办理产权登记备案手续后，720个工作日办妥房产证。因出卖人原因未在约定时间办妥房产证，自逾期之日起出卖人向买受人按日支付房价款万分之一的违约金。上述事实的证据有：1、《商品房买卖合同》及附件；2、户籍信息；3、《河北省建设工程竣工验收报告》；4、《河北省商品住宅质量保证书》；5、《河北省商品住宅使用说明书》及庭审笔录等予以证实。原审认为，2013年12月14日，原告李钢与被告廊坊果岭湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，该买卖合同合法有效。根据《买卖合同》约定，原告李钢与被告在买卖合同中约定，出卖人在2014年12月31日前将以“该商品房以取得建筑工程竣工验收报告”的商品房交付买受人使用，被告已经提交《建筑工程竣工验收报告》，工程质量等级为“合格”，故该交付条件已经成就，符合合同约定的交房标准。被告已在约定期间内通知原告李钢交付房屋，无违约行为，不承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒绝收房。本案中，原告李钢陈述拒收房屋是因为房屋质量存在瑕疵，如墙面裂缝、局部渗水、水管漏水、门窗损坏等情形。故原告李钢以被告没有交付验收合格的房屋为由拒绝接收房屋的理据不足，不予支持。原告李钢以被告没有交付验收合格的房屋为由，拒绝接收房屋，不符合双方的合同约定，且被告以电话、快递的形式通知原告接收房屋，尽到通知义务，根据《买卖合同》补充协议第六条的约定，应视为原告李钢已经接收房屋。原告李钢称没有在规定的时间内收到接收房屋的通知，与庭审查明的事实不符，不予认定。故原告依据《买卖合同》主张违约金，不予支持。原告李钢要求解除由被告代办产权证的请求，因《买卖合同》及附件既未约定解除条件，亦不符合《合同法》第九十四条关于法定解除合同的情形，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告李钢的诉讼请求。案件受理费425元，由原告承担。上诉人上诉称，一、原审法院认定事实错误，被上诉人未及时履行通知义务。一审判决认定被上诉人已经及时通知上诉人，但实际上被上诉人并未按照合同约定将交房通知按时并以正确的约定方式送达上诉人，是明显的违约行为。二、本案原审判决适用法律错误，被上诉人应当赔偿违约金上诉人诉请被上诉人承担不能交付合格房屋的违约金，原审法院在认定事实和适用法律上却出现了明显的错误。首先上诉人未收房并使用，其次也未请求赔偿因主体结构质量造成的损失，而是其未能交付具备居住使用条件的房屋所生的违约金，原审法院在审理过程中偷换概念，对于上诉人的诉讼请求审查不清，在事实认定、法律适用等方面均未做到尽职尽责、格守公正，导致原审判决有失公允，应当依法改判。三、被上诉人应当承担举证不能的不利后果，而非上诉人。原审法院认为认定被上诉人违约的证据不足，然而原审法院对于我方在审理过程中提出的试听资料证据并未当庭播放，该视听资料可以证明被上诉人并涉诉楼盘进行竣工验收备案。被上诉人举证涉诉楼盘经过了政府主管部门的各方面竣工验收，而不是由上诉人承担举证责任。四、原审法院适用法律错误，上诉人有权解除代办产权证条款。原审判决认为，本案不具备约定或者法定的解除条件，是明显的法律适用错误。附件四补充协议第七条约定“所有买受人的房产证均由出卖人代办”，可见该条款明显是双方的委托条款，即便隶属于购房合同项下也不能改变其委托条款的性质。依据法律规定，当事人可适时解除委托合同，而原审法院认定不具备法定或者约定的解除条件，是法律适用的严重错误，故请求撤销原判，依法改判。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。一、因上诉方有一部分是贷款购房，上诉方的购房方式是按揭贷款。二、一审庭审中对方的代理律师以及当事人多次明确表示在集中交房期间，业主亲临现场，只是单方认为不符合交房条件，并不代表不符合交房手续。经审理查明，二审中，上诉人提交了照片，消防信息公开结果公示，廊坊市规划局网站新闻，廊坊市政府阳光履政权威答复等证据一组，用以证明涉案小区楼盘未通过相关验收。其它事实与原审认定一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方在平等自愿基础上达成的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违背相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应严格遵守并应全面履行，否则应承担相应违约责任。双方合同中已明确约定了交房条件，即“该商品房已取得建筑工程竣工验收报告”为交付条件，而涉案商品房已完成了竣工验收，达到了交付条件。被上诉人于双方约定的交房日前，通过电话、书面等形式通知了上诉人，上诉人也认可于当日到达了交房现场，故上诉人应当依照约定收授涉案房屋。上诉人虽主张涉案商品房未经过消防等验收，而拒绝收房，但《中华人民共和国消防法》对于商品房的消防验收仅是要求进行抽查，对于抽查不合格的应当停止使用，而并未禁止不得交付，且涉案商品房业亦已通过消防验收及整改验收。而上诉人所引用的其它相关法律均为行政管理法，与本案民事行为并无关联。上诉人依上述法律规定而拒绝收授房屋的理由不能成立。上诉人主张的商品房存在墙壁划痕、墙皮脱落等问题完全可以通过修复解决，而不能成为拒绝收房的理由。上诉人无故拒绝收房，其应当承担由此造成的损失。对于涉案商品房权属证书办理的问题，双方合同已作出了明确约定，上诉人在没有变更和解除的法定理由前提下，应当遵守并继续履行原合同。对于上诉人所提交的证据因均为复印件，被上诉人不予质证，本案亦不予采信。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人李钢负担。本判决为终审判决。审判长  李绍辉审判员  刘建刚审判员  罗丕军二〇一六年六月二十二日书记员  王 强