浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初2802号 原告：朱哲敏，男，1974年8月1日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。 被告：象山县丹西街道潘家桥村经济合作社。住所地：象山县丹西街道潘家桥村。 法定代表人：沈江峰，该合作社社长。 委托诉讼代理人：沈茂。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 原告朱哲敏与被告象山县丹西街道潘家桥村经济合作社（以下简称潘家桥村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序。于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告朱哲敏及其委托诉讼代理人冯军，被告潘家桥村合作社的法定代表人沈江峰及其委托诉讼代理人沈茂、潘文勇到庭参加诉讼。2020年11月25日，原告朱哲敏提出司法鉴定申请，本院经审查后予以准许，并委托宁波科集技术服务有限公司对案涉租赁房屋经营场地改造项目进行造价司法鉴定。2021年1月27日，本案进行第二次公开开庭审理。原告朱哲敏及其委托诉讼代理人冯军，被告潘家桥村合作社的委托诉讼代理人潘文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱哲敏向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告退还原告已付租金136万元、水电费押金3万元，并承担利息损失（以139万元为基数，自2019年3月4日起按月利率2%计算至实际归还之日止）；三、判令被告退还原告对租赁房屋经营场地改造装修投入的费用813175元（以审价确认的价款为准），并承担利息损失（以813175元为基数，自2019年6月1日起按月利率2%计算至实际退还之日止）；四、判令被告赔偿原告可得预期利益损失80万元（自2019年6月1日起暂计至2020年4月10日止，以后另计）；五、判令被告承担原告支付的场地看护人员工资72000元；六、判令被告承担原告为实现债权而支付的诉讼代理费6万元。本案诉讼费由被告负担。后原告变更诉讼请求第一项为：确认原、被告于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；变更诉讼请求第五项为：判令被告承担原告支付的场地看护人员工资122000元；增加诉讼请求第七项为：判令被告承担对案涉租赁房屋经营场地改造项目造价司法鉴定的鉴定费26000元。事实和理由：被告潘家桥村合作社拟将其位于象山县××街道××路××路东侧地块（土地总面积约3430平方米，共计房屋55间）设立水果批发市场，于2019年2月21日对外公开招标，最终由原告中标获得承租权。双方于2019年3月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定年租金为136万元，被告负责市场引进，办理营业执照，并且市场的法定代表人由被告人员担任。合同还对双方其他权利义务及违约责任等进行了约定。签约后，原告按约支付了租金136万元和水电费押金3万元，并按市场需要投入80多万元进行了整改。被告验收后于2019年6月1日出具《完工报告》，认为已经符合水果市场的要求。但被告一直没有引进水果批发市场，也没有依约办理水果批发市场的营业执照，水果批发市场一直无法开业，原告损失惨重。为此原告分别于2019年7月15日、2020年1月13日向被告送达《告知函》、《告知书》各一份进行催促并提出了解决方案，被告均没有回音。后据原告了解，因被告之前在硬化案涉地块过程中超出了报批面积导致水果批发市场无法获得政府相关部门的批准。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 为证明以上事实，原告向本院提供了以下证据： 1．房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系以及双方权利义务约定等事实； 2．银行进账单3份，拟证明原告按约向被告支付租金136万元、水电费押金3万元的事实； 3．建筑工程结算书一份，拟证明原告对租赁房屋经营场地整改投入费用为813175元的事实； 4．完工报告一份，拟证明原告于2019年5月底将市场改造完成符合开业条件的事实； 5．告知函、告知书各一份，国内挂号信收据、函件查询结果打印单各一份，视频光盘一份，拟证明原告多次催促并提出解决方案，但被告一直不予回复的事实； 6．象山县丹西街道向象山县自然资源和规划局发送的《关于要求查处丹西街道潘家桥村一处违法用地的函》一份，拟证明案涉地块一直存在少批多占的违法行为，水果市场近期已经无法获批的事实； 7．象山同类水果市场摊位租赁合同4份，拟证明原告可得利益（水果市场摊位费扣除成本）损失为80万元的事实； 8．场地看护人员朱新宏的收据、银行转账记录各2份，拟证明原告已支付场地看护人员工资122000元的事实； 9．民事委托代理合同、律师代理费发票各一份，拟证明原告因本案支出律师代理费6万元的事实； 10．测量费发票、张伟伟出具的结算清单各一份，拟证明上述费用应计入原告损失的事实； 11．鉴定费发票一份，拟证明原告支付鉴定费26000元的事实。 被告潘家桥村合作社答辩称，一、答辩人不存在违约行为。在原、被告签订房屋租赁合同以后，因答辩人的代码证已被取消无法办理营业执照，双方协商同意由原告自行注册公司，现原告已注册成立了自己的公司。答辩人既非股东，也非管理人员，水果批发市场怎么引进取决于原告，且在答辩人公布的招标规则中，也对该事项进行了书面和口头的告知。因此，原告关于被告未履行办理营业执照义务属于违约的诉称不成立。二、关于少批多占情况。答辩人在招标时已告知竞标人，原告作为本村社员更应该了解相关情况。象山县商务局已发文同意在涉案地块设立水果批发市场，水果批发市场已经挂牌，原告也办理了营业执照。水果批发市场未能实际经营的原因在于原告而非答辩人。三、原告主张的利息损失、律师费等于法无据，不应予以支持。鉴定费应各自承担一部分。 为证明以上事实，被告向本院提供了以下证据： 1．营业执照及公司基本情况各一份，拟证明原告已经以其个人名义注册象山百汇果业经营有限公司并办理证照的事实； 2．房屋租赁招租、招标须知规则一份，拟证明招标规则明确甲方不负责乙方本次项目的具体落户政策及与各单位的对接事宜等事实； 3．象山县商务局（象商务函【2019】5号）文件一份，拟证明商务局同意在案涉地块设立水果批发市场的事实； 4．水果批发市场实地照片一组，拟证明水果批发市场已经挂牌开办的事实； 5．行政处罚决定书、情况说明、缴费发票各一份，拟证明涉案地块部分面积是存在超标的，经过被告与原告协商罚款是由被告承担的，涉案地块是可以通过报批的事实； 6．土地证一份，拟证明土地证载明的范围与原、被告签订的租赁合同的租赁范围是一致的； 7．租赁合同一份，拟证明被告在与原告建立租赁关系前，与象山县市场开发经营有限公司一直有合法的出租、承租关系的事实； 8．照片一组，拟证明照片中的房屋系原告私自改建的，后来原告因此被处罚的事实。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 1．对原告提供的证据3，被告对该证据的真实性、合法性、关联性提出异议，认为改造和装修均系原告所为，费用不可能达到80多万元。本院认为，鉴于原告该项诉请需经鉴定评估，且原、被告对鉴定评估报告无异议，故本院对该证据不予采纳； 2．对原告提供的证据5，被告质证认为没有收到过。本院认为，国内挂号信收据、函件查询结果打印单等均系原件，其真实性可予确认，结合原告提供的视频光盘等证据，对原告向被告发送告知函、告知书的事实予以认定； 3．对原告提供的证据7，被告对该证据的真实性、关联性有异议。本院认为，该证据与本案无关联性，故不予认定； 4．对原告提供的证据8，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，原告向朱新宏转账122000元的事实有银行转账记录可证实，对关联性在下文中予以阐述； 5．对原告提供的证据10，被告质证认为，鉴定评估时原告和鉴定人员到现场查看过，如有遗漏项目需要鉴定机构重新评估。鉴于原告对遗漏项目申请鉴定评估后，又撤回鉴定评估申请，故本院对该证据不予认定； 6．对被告提供的7，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据与本案无关联性，故不予认定。 经原告申请，本院委托宁波科集技术服务有限公司对租赁房屋经营场地的改造和租赁房屋的装修费用进行评估鉴定，宁波科集技术服务有限公司于2020年12月28日作出鉴定意见书。经质证，原、被告对该证据均无异议，故本院对该证据的证明力予以认定。 经审理查明，2019年3月1日，原告朱哲敏（乙方、承租方）与被告潘家桥村合作社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：一、租赁房屋的基本情况，本合同项下的出租房屋，位于象山县××街道××路××路东侧，共计55间，土地总面积约3430平方米（以土地证为准），用途为开设水果市场。乙方已察看了房屋现场，并清楚了解房屋及周边状况。二、租赁期限、租金及支付方式，房屋租赁期限为壹拾贰年，自2019年3月1日起至2031年5月30日止。租金每年136万元（不含税费及其他费用）。第一年租金乙方于签订本合同一次性付清，以后每年租金于前一年到期日前一个月一次性付清。三、双方权利义务，…，3、甲方负责市场引进，办理营业执照，法人代表由甲方出面；…，7、租赁期间，乙方如改造出租房屋须经甲方同意，改造方案及建设标准必须经规划等相关部门审批，且须符合消防安全要求。合同还对双方其他事项作了约定。原告于2019年2月26日支付被告保证金30万元，3月4日支付租金106万元以及水电费押金3万元，并按水果市场需要对租赁房屋及场地进行改造、装修。2019年3月22日，象山县商务局以“象商务函【2019】5号”文件函复象山县丹西街道办事处：“同意将丹西街道辖区内丹青路南侧、迎恩路东侧钢结构设施，土地面积约4800平方米的场基设立为水果批发市场，以便更好的满足市民日常生活消费需求。后期望你单位协助做好该项目政策处理、规划审批、手续办理等事项”。2019年6月1日，象山县丹西街道潘家桥村村民委员会（以下简称潘家桥村村委会）出具完工报告，认为案涉房屋及场地经改造后符合水果市场的要求，也完全具备了接纳老市场迁入的条件。后因各种原因，水果批发市场未能开业。2019年7月15日，原告向被告发送《告知函》，函询水果批发市场何时开业及房屋租金承担事宜。2020年1月13日，原告向被告发送《告知书》，就房屋租赁问题提出解决方案。但被告对此均未作出回复。 2019年7月29日，原告经工商批准注册成立象山百汇果业经营有限公司，法定代表人为朱哲敏，住所地为象山县××街道××路××号××号，经营范围为水果批发、零售；摊位租赁等。 另查明，案涉地块系潘家桥村留用地，2007年潘家桥村为发展村集体经济对该地块进行农转用报批，报批面积3430平方米。获批后，潘家桥村于2015年对该地块进行硬化处理，共建造钢结构简易房55间，实际使用土地面积达4800平方米。被告建造的钢结构简易房未取得建设工程规划许可证。原告在签订房屋租赁合同后对案涉租赁房屋场地的改造扩建亦未办理合法建设手续。 又查明，2020年11月25日，原告申请对案涉租赁房屋经营场地改造项目进行造价司法鉴定。本院于2020年12月4日委托宁波科集技术服务有限公司进行鉴定评估。宁波科集技术服务有限公司于2020年12月28日作出鉴定意见：涉案经营场地上投入的改造装修费用为543693.75元。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案案涉地块系潘家桥村留用地，虽经农转用报批，但被告在案涉地块上建造的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同应属无效。依据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告要求确认案涉房屋租赁合同无效并要求被告返还已付租金（包括定金）及水电费押金的诉讼请求，本院予以支持。被告明知出租房屋未取得建设工程规划许可证，仍对外招租，导致本案纠纷的发生，故被告应对导致合同无效承担主要过错责任；原告作为合同相对方，应在签约前对租赁房屋的性质、用途等基本情况进行了解，且原告在合同中也申明已察看了房屋现场，并清楚了解房屋及周边状况，故原告对导致合同无效亦应负一定过错责任。结合本案实际，由被告承担80%的赔偿责任，原告自负20%的责任。对原告的损失，根据原告的主张和本案事实，本院认定如下： 1．关于对租赁房屋经营场地的改造和租赁房屋的装修费用 原告主张813175元（以审价确认的价款为准）。经原告申请，本院委托宁波科集技术服务有限公司对上述费用进行评估鉴定，经评估费用总计为543693.75元。上述费用包括对租赁房屋的装饰装修费用和对经营场地的改造扩建费用，装饰装修中包括未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物。根据本院查明的情况，原告对经营场地的改造和对租赁房屋的装饰装修均经被告同意和认可，但原告对经营场地的改造扩建未按规定办理合法建设手续。经本院征求被告意见，其不同意对上述经营场地改造设施及租赁房屋的装饰装修物进行利用，故原告可对未形成附合的装饰装修物进行拆除；对已形成附合的装饰装修物，由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对经营场地的改造扩建费用，因原、被告双方对该费用的处理没有约定，故应由双方按照过错分担。经审查，未形成附合的装饰装修物为空调3台（“美的”牌挂壁空调1台，“奥克斯”牌挂壁空调2台），原告可自行拆除，其费用应在上述装修装饰费用中予以扣减。则原告对租赁房屋经营场地的改造和租赁房屋的装修费用损失为536193.75元。 2．关于可得预期利益损失 原告主张80万元（自2019年6月1日起暂计至2020年4月10日止，以后另计）。本院认为，原、被告签订的系房屋租赁合同，虽该租赁房屋的用途为开办水果批发市场，但房屋出租方与承租方的经营行为及盈亏没有关联，且承租方的经营行为存在盈利抑或亏损的可能性，原告无确凿证据证明上述损失系客观存在，故本院对原告主张的预期利益损失不予支持。 3．关于场地看护人员的工资 原告主张122000元（自2019年3月至2020年11月10日）。本院认为，原告租赁的房屋拟开办水果批发市场，设施和财产较多，需人员看护，故原告支付看护人员工资系必要支出。但工资额度过高，本院参照同类从业人员工资，酌定按照每月3000元计算，则该项损失为63000元。 4．关于原告支付的律师代理费用 原告主张60000元。本院认为，原、被告对此未作约定，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 5．关于鉴定费 原告主张26000元。本院认为，原告对案涉出租房屋的装饰装修和改造扩建费用需经鉴定机构评估，故该费用应计入原告的损失范围。 综上，原告的损失为625193.75元。对原告主张的利息损失，因原、被告对此未作约定，故对原告主张的返还已付租金等部分可自2019年3月5日起至实际返还之日止分时段按照银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；对原告主张的装修及场地改造费用部分，因该费用已经计入原告的损失，再计算利息损失无法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】）第二条、第九条、第十四条的规定，判决如下： 一、原告朱哲敏与被告象山县丹西街道潘家桥村经济合作社于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告象山县丹西街道潘家桥村经济合作社返还原告朱哲敏已付房租、定金、水电费押金等139万元，并支付利息（以139万元为基数，自2019年3月4日至2019年8月19日止按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告象山县丹西街道潘家桥村经济合作社赔偿原告朱哲敏损失500155元； 上述第二、第三项限被告象山县丹西街道潘家桥村经济合作社在本判决生效后十五日内履行； 四、驳回原告朱哲敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费36296元，由原告朱哲敏负担14380元，被告象山县丹西街道潘家桥村经济合作社负担21916元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈忠武 二〇二一年四月十三日 代书记员 张莹莹 4 13