湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终421号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌诚盈置业有限公司，统一社会信用代码91420500585454349P，住所地湖北省宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904~1905室。法定代表人：江妍萱，董事长。委托诉讼代理人：李易宸，湖北楚贤律师事务所律师。（一般授权代理）被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜均安，男，1994年4月5日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：占顺达，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜昌诚盈置业有限公司（以下简称诚盈置业公司）因与被上诉人姜均安商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人诚盈置业公司上诉请求：撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1926号民事判决第一、二、五项判决，依法驳回姜均安全部诉讼请求并支持上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院未查清本案基本事实。姜均安与诚盈置业公司签订《商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为、姜均安是否使用了团购单位湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）的购买资格以团购价购买房屋，将直接影响本案的实体审理。姜均安母亲韩仪蓉在三峡职院提供的团购房信息公布表中，韩仪蓉对应购买房屋号即为案涉房屋。因此，姜均安实际使用了其母亲韩仪蓉的购买资格，以三峡职院在岗在册干部职工的直系亲属的名义购买了案涉房屋，对于该事实一审法院未能查明。2.三峡职院与诚盈置业公司签订《团购意向协议》，意在解决三峡职院职工住房困难，团购价也是诚盈置业公司针对三峡职院职工的优惠方案，该价格具有特定的人员享受范围。姜均安在与诚盈置业公司签订合同时存在欺诈行为、享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，则应当认定诚盈置业公司享有撤销权。姜均安以团购用户身份主张诚盈置业公司支付逾期交房违约金没有法律依据，也不符合公平原则。被上诉人姜均安辩称，一审法院已经查明本案基本事实，诚盈置业公司应当承担举证不能的责任。请求驳回上诉，维持原判。姜均安向一审法院起诉请求：1.诚盈置业公司向姜均安交付位于宜昌市长盈观邸020701号房屋，并在交付上述房屋后60日内履行办理房屋过户手续的义务；2.诚盈置业公司向姜均安支付自2016年3月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.诚盈置业公司支付姜均安逾期办证违约金51元；4.诚盈置业公司承担本案诉讼费。诚盈置业公司向一审法院反诉请求：确认姜均安不属于《团购意向协议》缔约方三峡职院在编、在岗、在职人员，撤销姜均安与诚盈置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。一审法院认定事实：2012年1月16日，三峡职院工会委员会与宜昌长楹置业有限公司（已于2020年7月27日更名为诚盈置业公司）签订《团购意向协议》，约定：三峡职院工会委员会意向购买诚盈置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，用于本单位在职、在编、在岗职工解决住房问题。2014年10月16日，三峡职院工会委员会向诚盈置业公司提供《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》，载明其单位共有239个职工购房，并附有团购房购房人名单，姜均安不在该名单之中。2015年1月12日，买受人姜均安与出卖人诚盈置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（含附件），约定姜均安向出卖人购买其开发的位于宜昌市长楹观邸020701号房屋一套，建筑面积为118.6平方米，总价为519231元。合同第六条约定，买受人采取一次性付款；合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定，若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第二条约定，买受人采取一次性付款方式的，在签订本合同前，买受人支付购房定金8万元，在签订本合同五日内，买受人一次性付清剩余房款439231元。合同签订后，姜均安向诚盈置业公司付清购房款519231元，诚盈置业公司于2015年3月11日向姜均安开具《销售不动产统一网络发票》。截止庭审当日，诚盈置业公司未向姜均安交付房屋。同时查明，长楹观邸小区1至8号楼、10号楼已于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，于2016年6月27日取得《广播电视传输覆盖网工程验收报告》，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件；于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年7月19日完成电表安装并送点成功，于2018年11月22日通过消防验收。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1至8号楼竣工验收信息。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：一是姜均安是否属于团购协议缔约方三峡职院在编、在岗、在职人员；姜均安是否构成欺诈。二是姜均安与诚盈置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）是否应当撤销；三是诚盈置业公司是否应当履行交付房屋、办理产权证的义务以及是否应当承担违约责任。对于争议焦点一及争议焦点二。本案中，双方均认可姜均安非三峡职院的在编、在岗、在职人员，法院对此予以确认。姜均安的姓名并未出现在《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》名单中，同时，其是以个人名义与诚盈置业公司签订房屋买卖合同并支付购房款，而非通过团购单位签订购房合同并支付购房款，因此，姜均安并非以团购单位名义购买房屋，而系以个人名义购买房屋，其并未实施欺诈行为，依法不构成欺诈。因姜均安不构成欺诈，故诚盈置业公司要求撤销合同，于法无据，法院不予支持。对于争议焦点三。1.宜昌市住房和城乡建设委员会2018年10月15日发布的《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收。2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1至8号楼竣工验收信息。案涉房屋已具备交付条件，诚盈置业公司应当及时交房并依约办证。2.合同第九条约定，出卖人应于2016年3月31日前交付房屋。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故，诚盈置业公司自2016年4月1日起，应当以519231元购房款为基数，按照日万分之一的标准向姜均安支付逾期交房违约金。因诚盈置业公司已发出《交房公告》，通知2019年8月15日前交房，因此，违约金的计算时间截止到2019年8月15日止。经计算，诚盈置业公司应向姜均安支付逾期交房违约金63917元（519231元×0.0001×1231天）。3.合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。出卖人支付逾期办证违约金的前提是案涉商品房交付使用，目前该房屋并未交付使用，姜均安诉请诚盈置业公司支付逾期办证违约金，法院不予支持。据此判决：一、诚盈置业公司于判决生效之日起十日内向姜均安交付位于宜昌市长楹观邸020701号的房屋，并在房屋交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书；二、诚盈置业公司于判决生效之日起十日内向姜均安支付违约金63917元；三、确认姜均安签署《宜昌市商品房买卖合同》时非《团购意向协议》缔约方三峡职院的在编、在岗、在职人员；四、驳回姜均安的其他本诉请求；五、驳回诚盈置业公司的其他反诉请求。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，诚盈置业公司向本院提交了：1.户口簿复印件，证明姜均安与韩仪蓉系母子关系，结合三峡职院提供的团购名单，因韩仪蓉在团购名单中，因此姜均安购买的是团购房。2.三峡职院提供的证明，证明购买时姜均安满足购买团购房的身份限制条件。3.收据一份，证明姜均安对于购买团购房的身份限制明知。4.公证书一份，证明案涉房屋在三峡职院的选房名单中，编号为591号；同时证明诚盈置业公司允许具有团购资格的购房户将房屋登记在直系亲属名下。经质证，姜均安对上述证据的真实性无异议，但认为无法达到诚盈置业公司的证明目的。对诚盈置业公司二审提交的4份证据的真实性，姜均安未提出异议，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点：一是姜均安是否以三峡职院的团购身份购买房屋；二是姜均安是否构成欺诈，是否应当撤销双方签署的《宜昌市商品房买卖合同》；三是诚盈置业公司是否应当向姜均安支付逾期交房违约金。对于争议焦点一。从诚盈置业公司提交的证据综合来看，案涉房屋确系三峡职院与诚盈置业公司合作的团购房，且《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》中姜均安之母韩仪蓉所对应的就是姜均安所购买的房屋，故可以认定姜均安是以三峡职院团购身份购房的。至于本案中姜均安的身份，双方当事人在诉讼中均认可姜均安非三峡职院的在编、在岗、在职人员，原审法院对此也予以了确认，这是一个案件事实认定问题，是当事人诉讼请求的依据或者前提，并不构成单独的诉讼请求。对于争议焦点二。《团购意向协议》系三峡职院代表其单位职工签订，效力及于团购职工。在签署《宜昌市商品房买卖合同》时，姜均安及其母韩仪蓉均非三峡职院在职、在编、在岗职工，却以三峡职院职工名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。诚盈置业公司基于对三峡职院提供的团购人员名单的信任，与姜均安签订《宜昌市商品房买卖合同》，是守约行为，不能苛求诚盈置业公司在签订合同时去重新核实姜均安的团购身份是否真实。诚盈置业公司与姜均安签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，姜均安在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，诚盈置业公司亦积极组织施工建造房屋，房屋已具备交付条件，撤销合同不利于交易的稳定和纠纷的解决，因此，对于诚盈置业公司要求撤销合同的诉讼请求不予支持。对于争议焦点三。诚盈置业公司虽存在逾期交房的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房违约金，但姜均安并非三峡职院职工，却以三峡职院职工名义参加团购，本身存在欺诈行为，且已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金有违公平原则。故对姜均安要求诚盈置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。至于出卖人是否构成逾期办证应以商品房实际交付使用为前提，目前该房屋并未交付使用，对姜均安要求诚盈置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。原审判决事实认定基本清楚，但法律适用错误，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1926号民事判决第一项，即宜昌诚盈置业有限公司于判决生效之日起十日内向姜均安交付位于宜昌市长楹观邸020701号的房屋，并在房屋交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1926号民事判决第二项至第五项，即宜昌诚盈置业有限公司于判决生效之日起十日内向姜均安支付违约金63917元，确认姜均安签署《宜昌市商品房买卖合同》时非《团购意向协议》缔约方三峡职院的在编、在岗、在职人员，驳回姜均安的其他本诉请求，驳回宜昌诚盈置业有限公司的其他反诉请求；三、驳回姜均安要求宜昌诚盈置业有限公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求。四、驳回宜昌诚盈置业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费（减半收取）864元，由姜均安负担764元，宜昌诚盈置业有限公司负担100元；反诉案件受理费（减半收取）4496元，由宜昌诚盈置业有限公司负担。二审案件受理费10720元，由姜均安负担1728元，宜昌诚盈置业有限公司负担8992元。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  黄孝平二〇二一年四月七日法官助理杨小风书记员尹晨霞