河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0983执异37号 案外人：刘振江，男，1965年3月22日出生，汉族，大学文化，个体，住天津市静海区。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司黄骅支行。住所地：河北省黄骅市红旗大街。 法定代表人：刘德璋，行长。 委托诉讼代理人：王俊涛，男，1974年10月7日出生，汉族，大学文化，职员，住河北省黄骅市万锦星城Ａ区。 被执行人：刘宝津，男，1964年4月21日出生，汉族，住天津市静海区。 被执行人：吴风英，女，1955年10月4日出生，汉族，住天津市静海区。 被执行人：刘均政，男，1970年5月26日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。 被执行人：马兰，女，1969年7月29日出生，汉族，住河北省黄骅市。 被执行人：黄骅市欣美服饰有限公司。住所地：河北省黄骅市官庄乡。 法定代表人：刘均政，经理。 本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行与被执行人刘宝津、吴风英、刘均政、马兰、黄骅市欣美服饰有限公司借款合同纠纷一案中，案外人刘振江于2021年4月6日对（2020）冀0983执恢35号通知书执行标的的租赁使用权不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，刘振江、申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行的委托诉讼代理人王俊涛、被执行人刘均政、黄骅市欣美服饰有限公司到庭参加听证，被执行人刘宝津、吴风英、马兰经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人刘振江称，黄骅市欣美服饰有限公司于2015年11月12日向案外人刘振江借款三百六十万元，被执行人刘均政、马兰签订个人无限连带责任担保。由于被执行人没有按借款合同还本付息，故双方协议签订用租金偿还借款利息。案外人刘振江与被执行人马兰、刘均政系房屋租赁合同关系，2016年11月16日，双方就涉案黄骅港国富广场Ｅ区订立租赁合同。该合同内容不违反租赁关系各方当事人的真实意思表示，亦不存在违法强制性法律规定的情形。因此这是有效的租赁合同，应当依法予以维护。根据（2019）冀0983民初1517号民事判决书已经查明的事实，申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行分别曾于2016年3月31日以及2017年9月30日向被执行人刘宝津发放借款，根据原审法院生效裁判文书认定，上述两笔借款系借新还旧关系，即用一笔借款偿还前一笔借款。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条相关规定，即贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将信贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭等规定。案外人认为被执行人刘宝津与申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行通过借新还旧的方式，使旧贷即旧主债权已经清偿完毕。而此时为保证旧主债权清偿而设立的抵押等担保物权也随之消灭。无论抵押登记是否被涂销，其抵押权均于借新还旧成立之时消灭。而后续为新贷设立的抵押担保时间应自新贷成立之后起算，新旧两次抵押权之间存在中断。结合案外人刘振江与刘均政、马兰订立的租赁合同书的日期为2016年11月16日，显然早于本案新主债权及其新抵押权设立的时间，因此依据“买卖不破租赁”及《中华人民共和国民法典》第405条之规定，租赁权可对抗在后设立的抵押权。根据第七百二十五条之规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人于本案执行标的订立有合法有效的房屋租赁合同。现租赁合同尚未到期，而（2020）冀0983执恢35号通知书要求案外人迁出腾空房屋，显然侵犯了案外人的合法权益，因此请求撤销（2020）冀0983执恢35号执行通知书，同时法院在拍卖、变卖涉案门市时带租约。 案外人刘振江为证实自己的主张向本院提供一份2016年11月16日的租赁合同书一份，甲方：刘均政、马兰，乙方：刘振江，甲方刘均政、马兰2015年11月12日向乙方刘振江借款360万元，由于经营不善无力偿还本金及利息，故将马兰名下位于黄骅港金三角商贸中心三号楼一套，建筑面积约：443.36平方米，和马兰名下位于黄骅港国富广场Ｅ区，面积539.90平方米。出租给乙方刘振江。……一、房屋租赁期限自2016年12月1日起至2035年11月30日止。共20年。……二、位于黄骅港国富广场Ｅ区……租金为20万元整，租金共计每年40万元整，全部用于甲方偿还乙方的欠款利息。……。落款处有三方签字，并盖有黄骅市欣美服饰有限公司的公章。 案外人刘振江提供2015年11月12日的借款借据两张，其中借款人为黄骅市欣美服饰有限公司，分别向刘振江借款600000元与3000000元。案外人提供其个人中国农业银行62×××73账户2015年11月12日的银行交易明细单一张，其中分五笔向黄骅市欣美服饰有限公司打款600000元，其中一笔600000的收款方未署名。 案外人刘振江提供四份2015年11月12日个人无限连带责任承诺函，其中款项分别为600000元与3000000元，被执行人马兰、刘均政分别签署了该两份的责任承诺函。 申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行辩称，一、法院作出的（2020）冀0983执恢35号的执行裁定书和通知书要求案外人刘振江于2021年2月20日前自行迁出腾空房屋完全正确，执行依据是（2019）冀0983民初1517号的民事判决书，该判决书认定事实清楚，适用法律正确，对借款事实和抵押事实进行了确认和判定，涉案房产的抵押权属于我行，确凿无误，案外人提出的执行异议没有任何事实和法律依据。二、涉案房产的租赁合同系抵押人与承租人恶意串通，损害申请执行人作为抵押权人合法权益，申请执行人正式抵押在前，租赁合同在后，抵押人马兰、刘均政于2016年3月31日将该拍卖房产抵押给申请执行人并办理了抵押登记，申请执行人享有优先受偿权，2016年11月16日，马兰、刘均政与刘振江签订租赁合同，约期20年，自2016年12月1日起至2035年11月30日止，按照申请执行人与抵押人签订的最高额担保合同第三章第17条第五款抵押人应于该租赁合同签订之前一个月通知我行并征得申请执行人的同意，但抵押人未通知我行，系明显的违约行为，而且租赁期限明显存在恶意，每年40万元租金，明显高于市场价格，通过实地调查案外人转租给第三方的价格为年租金不超过10万元，自2020年租期5年，租赁费用用于偿还欠款利息明显违反常识，系双方恶意串通损害我行权益，该租赁行为降低了拍卖物的价值，阻碍了拍卖中潜在买受人对该拍卖标的的竞买意向，综上，该租赁合同系无效合同，应予解除及废止。三、执行异议书所依据的理由完全错误，没有任何法律及事实依据，九民纪要第57条系审判原则，调整的法律关系不适用该案诉争事实，申请执行人与被执行人签订的借款合同是综合授信合同，合同期限三年，自2016年3月30日至2019年3月30日，我行与抵押人签订的最高额担保合同系该综合授信合同的从合同，期限也是三年，自2016年3月30日至2019年3月30日，与九民纪要第57条规定的情形有本质的不同。四、买卖不破租赁的前提是租赁合同为合法有效的租赁合同，而抵押人与案外人签订的租赁合同存在恶意串通行为，是无效合同，包括在期限的租赁时间上均存在恶意，不受法律的保护，因此请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人刘均政、黄骅市欣美服饰有限公司辩称，租赁合同被执行人已拿给银行，但银行不收。被执行人与案外人的借款是2015年，被执行人正常偿还银行的利息，两方的钱款被执行人都能还上，银行还查封了被执行人的一个门市，如果按照市场价格，每平米10800元，530多平米，把门市卖了可以还银行的钱，被执行人个人认为不能双向把被执行人的房屋和门市全都卖了，被执行人已经在履行偿还申请执行人的钱款，被执行人想用房子还银行的贷款的钱，但是银行不同意，只要钱，被执行人一直在积极配合银行还款，被执行人的大门市在2019年之前就已经挂在港口中介出售，但是赶上疫情就一直没有卖出去。刘振江作为朋友的关系把钱借给被执行人，被执行人一直没有欺瞒民生银行，请民生银行给被执行人时间，港口管委会的房子卖掉还能还不少钱，我现在还银行利息已经还了有几百万了，银行已经执行我的补偿拆迁款50多万元了，我把房子租给案外人刘振江没有错，被执行人和案外人写了一份租赁协议，被执行人现在有一千多万的货款在国外压着，这是事实，被执行人有走货的单子，国外正赶上疫情，都没有办法，被执行人一直在和银行商量这件事情，现在因为企业环境和疫情，请银行给被执行人时间，不希望继续走拍卖程序。 被执行人吴风英、马兰、刘宝津缺席无答辩。 本院查明，原告中国民生银行股份有限公司黄骅支行与被告刘宝津、吴风英、刘均政、马兰、黄骅市欣美服饰有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日作出（2019）冀0983民初1517号民事判决书，判决：一、被告刘宝津、吴风英偿还原告中国民生银行股份有限公司黄骅支行借款本金350万元及利息。……。二、被告刘均政、黄骅市欣美服饰有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告马兰以黄港房权证Ｍ字第××号房产对上述借款本息承担抵押担保责任。因被告未按判决履行义务，原告中国民生银行股份有限公司黄骅支行申请强制执行，本院于2020年4月3日立案，案号为（2020）冀0983执948号，本院于2020年4月7日作出（2020）冀0983执948号执行裁定书，裁定：查封被执行人马兰所有的坐落于河北省黄骅市黄骅港国富广场Ｅ区的房产一套，（产权证号为黄港房权证Ｍ字第××号），期限为三年。后经申请执行人申请，本院将（2020）冀0983执948号案件恢复执行，执行案号为（2021）冀0983执恢35号，本院于2021年1月20日向刘振江发出（2021）冀0983执恢35号通知书，通知：本院在执行中国民生银行股份有限公司黄骅支行申请马兰等借款合同纠纷一案中，于2020年4月7日作出（2020）冀0983执948号执行裁定，将登记在马兰名下的坐落于河北省黄骅市黄骅港国富广场Ｅ区的房产一套（产权证号为黄港房权证Ｍ字第××号）查封，本院现对上述房屋作出拍卖裁定，经审查，你与被执行人马兰、刘均政就上述房屋存在租赁协议，但租赁合同标注的合同成立时间晚于本案申请执行人抵押权形成的时间，你与被执行人马兰、刘均政之间的租赁合同不能对抗申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行的抵押权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一的规定，令第三人刘振江于2021年2月20日前自行迁出腾空房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。本院于2021年1月20日作出（2021）冀0983执恢35号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人马兰共有的位于河北省黄骅市黄骅港国富广场Ｅ区的房产一套（产权证号为黄港房权证Ｍ字第××号）。 本院另查明，被执行人马兰与申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行签订的最高额担保合同（编号：94003201601011401），该份合同第三章第17.5条明确写明：任一担保人进行合并、分立、兼并、股份制改造、承包、租赁、联营、申请停业整顿、申请解散、申请和解／重整／破产，或转让或以其他方式处置其任何重大资产，以及发生其他足以影响丁方权益的行为时，应提前一个月通知丁方。该份最高额担保合同的最后一页中（房地产）抵押财产清单中，抵押财产名称为黄港房权证Ｍ字第××号，抵押财产是否出租为是。该份抵押财产清单的时间为2016年3月30日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人刘振江提供的租赁合同、银行交易明细、借条、承诺函足以证实其对涉案房产的租赁权。本案的最高额担保合同中写明如承租需提前一个月通知丁方（中国民生银行股份有限公司黄骅支行），但该份最高额担保合同的抵押财产清单中已写明涉案房产在开始抵押时有出租，涉案房产的出租情况申请执行人中国民生银行股份有限公司黄骅支行对此已知，且庭审中被执行人刘均政自述将租赁合同交由申请执行人，但银行方拒收，涉案房产为较大型商铺，出租使用为正常现象，因此被执行人刘均政的自述可信。银行与被执行人之间虽然签订的是三年期的综合授信合同和最高额担保合同，但具体借款发生时并非三年期限，中间存在以新贷还旧贷的情况。根据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条：【借新还旧的担保物权】贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持，但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。因此银行的抵押权在借新还旧时重新设立，新旧两次抵押权之间存在中断，所以案外人与被执行人之间签订的租赁协议早于银行与被执行人之间的第二次抵押担保。因此案外人刘振江的异议理由足以排除执行，所提异议请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第三十一条第一款、最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条之规定，裁定如下： 中止（2021）冀0983执恢35号执行通知的执行。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向河北省黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二一年四月二十日 书 记 员  吴 静