上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初24991号 原告上海娇兰机电材料有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人黄裕祥，总经理。 委托代理人吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。 被告上海国安汽车修理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人张国安，董事长。 委托代理人史培杰，上海君澜律师事务所律师。 原告上海娇兰机电材料有限公司与被告上海国安汽车修理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄裕祥以及委托代理人吴慧，被告委托代理人史培杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海娇兰机电材料有限公司诉称：原告向被告承租厂房经营，租赁期内厂房被动迁，被告与动迁方签订了补偿协议并收取了动迁款，但拒绝给予原告补偿。原告诉讼请求：1、判令被告给付原告补偿款人民币(以下币种相同)367,455.20元(包括停工停业费273,879.20元，附属设施费21,130元，机器设备搬迁费49,646元，宽带及物品搬迁费65,310元，扣除被告已经支付给原告42,500元)；2、本案诉讼费由被告负担。 被告上海国安汽车修理有限公司辩称：动迁补偿应按双方合同约定，没有约定的损失自负。停工停业费是被告基于动迁所得的补偿，与原告无关。原告未递交建造附属设施的证据，对其主张的此项费用不予认可。原告主张的机器设备搬迁费中车床5,000元所涉及的车床并非原告所有，搬迁费不应补偿给原告，其余机器设备搬迁费被告已经按照拆迁人的付款比例支付给原告42,500元。物品搬迁中宽带费310元予以认可，其余不认可。请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2014年12月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于上海市浦东新区益华路XXX号部分厂房车间包括西面楼房二层楼下三间(以下简称系争房屋)出租给乙方开设公司，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金10万元；租金为先付后用，合同生效后一周内支付第一年租金，以后每年第一个月的5日前支付全年租金；乙方如需装潢及改造，应在不影响原结构的前提下进行，如需改变原结构，应事先征得甲方同意后方可施工，否则所发生的一切后果均由乙方负责；乙方在租赁期内，如遇不可抗力因素，则造成的损失均由甲乙双方各自负责，如遇动迁，双方须无条件立即终止协议的履行，乙方必须在接到书面或口头通知后三个月内无条件做好清场工作；任何一方因故不再继续租房，应提前二个月通知另一方，经友好协商并达成共识后终止合同；合同终止后，可移物由乙方搬移，固定物不得拆除，甲方不承担任何费用；任何一方违约，均按年租金的10%作违约补偿对方损失。租赁合同签订后，双方实际履行。 2015年12月28日，被告(乙方)与上海合新投资发展有限公司签订《合庆镇“产业结构调整(建设用地减量化)”项目补贴协议》(以下简称《补贴协议》)，主要内容为根据相关政府文件，合庆镇人民政府将于日前启动“产业结构调整(建设用地减量化)”项目，鉴于该项目为市、区两级政府关注的重大项目，社会影响重大，现双方在平等自愿的原则下协商达成如下协议：一、乙方承诺按照协议约定时间节点腾空房屋交乙方指定部门拆除、复垦；二、房屋位于合庆镇勤益村，评估总建筑面积3701.53平方米；三、实际损失补贴内容及标准，1、房屋拆除实际损失1,580,393.44元，装饰装修实际损失222,216.16元，附属设施实际损失605,856元，2、设备、物品等搬迁实际损失1,195,076元，3、停工停产损失1,142,979.60元，4、甲方在乙方自愿配合前提下同意对乙方按上述实际损失金额予以补贴；四、乙方承诺在2016年1月28日前腾空及搬离该房屋及场地。上述协议签订后，原、被告提前解除了就系争房屋签订的租赁合同，原告于2016年春节前后将系争房屋归还给被告。目前系争房屋已经拆除。 审理中，被告递交一份合庆镇产业结构调整领导小组制定的《合庆镇产业结构调整(减量化)实施操作手册(第一版)》(以下简称《操作手册》)，其中载明的《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》规定的停工停产(员工分流)补贴标准为：1、按建筑面积补贴(1)国有土地上的有证房屋建筑面积按每平方米350元给予补贴；(2)集体土地上的有证房屋参照国有土地房屋按每平方米350元给予补贴；(3)集体土地上的其他使用房屋按每平方米280元给予补贴；2、按实际员工使用情况补贴，实际用工每人补贴6万元；上述二类补贴方式视企业实际情况二选一。原告确认其诉讼请求主张的停产停业费系依据该《操作口径》的标准计算，即租赁面积有证部位2号、5号、8号房屋按每平方米350元的标准计算，无证部位10号、12号、13号按每平方米280元的标准计算，合计为273,879.20元；附属设施费为原告出资修建的下水道20米，按评估报告每米271元的单价计算为5,420元，另有一些电缆按评估报告单价计算为15,710元,上述合计为21,130元；机器设备搬迁费按评估报告列明为49,646元；物资搬迁费包括宽带迁移费310元，100车物品搬迁费按每车650元的标准计算为65,000元；根据评估报告整个厂区的物品搬迁为250车，原告按其物品量估算约为100车。机器设备搬迁费中所涉及的车床，原告陈述该设备是被告赠送给原告的，搬迁时原告也将其实际搬到的新的厂区，故搬迁费应支付给原告。 审理中，原、被告确认被告已经给付原告补偿款42,500元。 以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁协议》、《补贴协议》、《操作手册》、评估报告等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的租赁关系成立。系争房屋中部分房屋没有合法建造手续，双方就该部分房屋建立的租赁合同关系无效，但不影响有证部分房屋租赁合同效力。虽然租赁关系提前终止有“产业结构调整”方面的原因，但该原因不是承租人造成，也不是不可抗力，而且出租人就此获得了补偿，故承租人有权要求出租人赔偿因租赁合同提前终止所遭受的实际损失。但是原告并无证据证明被告依据《补贴协议》以及《操作手册》所获得的停工停产补偿款系专属于承租人的补偿，故原告要求被告按《操作手册》的标准给付相应补偿款依据不足。不过考虑到原告租期未满另行寻找经营场所确实会对经营产生一定影响，故被告应给予原告一定赔偿，具体金额由本院综合考虑被告经营可能遭受的实际损失、房屋剩余租期等因素酌情确定。原告主张的附属设施补偿款因缺乏相应证据证明，本院难以支持。原告所主张的机器设备搬迁费所对应的均为其承租的10号房屋内的机器设备，且原告实际进行了搬迁，相关补偿费依法予以支持。原告主张宽带搬迁费被告予以认可，本院予以支持。原告主张的100车物品搬迁费虽然是自行估算，但考虑到原告作为实际使用人搬离房屋确实会产生一定的物品搬迁费用，故相应搬迁费亦由本院酌定。综上，本院确定被告应给付原告的机器设备搬迁费、物资搬迁费及其他损失补偿款合计金额为20万元，扣除被告已经实际给付给原告的补偿款42,500元，被告还应给付原告157,500元。被告辩称拆迁人尚未将补偿款全额支付给被告，故被告只应按拆迁人的付款比例向原告给付补偿款，本院认为，双方租赁合同已经解除，原告损失已经实际发生，而原、被告之间并未约定依照拆迁人的付款进度支付补偿款，故被告此项答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条的规定，判决如下： 被告上海国安汽车修理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海娇兰机电材料有限公司补偿款157,500元。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,811元，减半收取3,405.50元，由原告上海娇兰机电材料有限公司负担1,680.50元，被告上海国安汽车修理有限公司负担1,725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 范 一 二〇一六年六月二十二日 书记员 潘宸琰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。