云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民一初字第1099号 原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。 组织机构代码56881620-5。 住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。 法定代表人母光远，职务总经理。 委托代理人张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，系原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司员工。特别授权代理。 被告东峰，男，1972年3月14日出生，汉族。 原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告东峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭。2016年5月20日，本院公开开庭审理了本案。原告滨江物业公司的委托代理人张浩到庭参加诉讼，被告东峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告滨江物业公司诉称，2011年3月5日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄房地产开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司根据法律的规定代表业主与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业管理委托给原告。2011年3月9日，被告与开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中物业管理3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日。”2012年9月28日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。2013年1月10日，被告办理了车位交付手续，签署了《车位管理协议》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，但自2013年10月1日和2014年1月11日起被告开始停止向原告缴纳物业费和车位管理费。由于原、被告双方约定应在每年第一个月前7日内提前履行缴纳义务，截止2015年，被告尚拖欠物业管理费和车位管理费累计5290.33元，产生违约金累计7993.52元。经原告多次催收，被告均未予以任何答复，故原告诉至人民法院要求：1、被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄达江苑7号楼1301号房屋物业管理费及车位管理费5290.33元以及计算至起诉之日起的违约金7993.52元，共计13283.85元，并且，被告应按每日千分之三的标准承担违约金至物业管理费付清之日止；2、被告承担案件受理费。 被告东峰未答辩。 原告滨江物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、东峰的身份证复印件1份，欲证明被告的诉讼主体资格。 2、景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准通知1份，欲证明景洪市城区物业服务收费标准。 3、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》、《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》《车位管理协议》各1份，欲证明原被告双方之间存在物业管理服务合同法律关系，原、被告双方之间对收费标准、缴费期限、违约金的约定。 4、入住手续书、缴费通知书各1份，欲证明被告已经于2012年9月28日办理了入住手续。 5、业主欠费计算依据明细表1份，欲证明被告从2013年10月1日和2014年1月11日起，累计拖欠原告物业费和车位管理费5290.33元及违约金7993.52元，共计13283.85元。 6、商品房买卖合同登记备案表、景洪市房地产管理信息摘抄表各1份，欲证明被告东峰系景洪市大沙坝达江苑7号楼1301号房屋的业主，房屋建筑面积为169.63平方米。 被告东峰未质证，亦未向本院提交证据。 本院认为，原告滨江物业公司提交的证据来源合法、内容真实，证据之间相互印证，可以证明原告观点，本院予以确认。 根据庭审及认证，本院确认如下法律事实： 被告东峰系景洪市大沙坝达江苑7号楼1301号房屋的业主，房屋建筑面积为169.63平方米。2011年3月5日，该小区的开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业管理委托给原告。2011年3月9日，被告与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中物业管理规约第3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。......多层及小高层商品房为每月1元，地下车位管理费为每个车位每月人民币30元按年度预先收取。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日。”2012年9月28日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。2013年1月10日，被告办理了车位交付手续，签署了《车位管理协议》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，之后，被告未交纳2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业费4580.01及2014年1月11日至2015年12月31日期间的车位管理费710.32元，故原告诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告滨江物业公司与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签订了物业管理委托合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告西与双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了物业管理规约，因此，被告应当遵守物业管理规约履行交纳相应的物业费的义务。其中物业管理3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第3。3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”本院认为，根据以上规定，原告要求被告支付2013年10月1日至2015年12月31日期间产生的物业费4580.01元的诉讼主张于理有据，本院予以支持，计算方式为169.63平方米×1元/平方米/月×27个月。 第二，关于原告要求被告支付车位费是否合理的问题。本院认为，原告系被告居住小区的物业服务企业，其依据合同依法接受委托对被告居住小区进行物业服务，其中包括对车位的管理服务及收费。物业管理规约与车位管理协议中约定的车位管理费收费标准一致，被告未支付2013年1月11日至2015年12月31日期间的车位管理费已经造成违约，故本院对于被告支付相应的车位费的诉讼请求予以支持，计算得出709.35元，具体计算方式为23个月×30元/个/月×（2013年1月11日至2015年12月11日）+30元×÷31天×20天（2015年12月12日至2015年12月31日）。 另外，关于原告要求被告支付违约金是否符合法律的规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理规约对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告依照该合同按未付金额每日千分之三的标准计算违约金至被告付清物业费和车位管理费时止的诉讼主张不符合法律的规定，明显过高，根据公平原则，本院仅支持不超过原告实际损失30%的违约金，酌情判令被告承担违约金1300元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告东峰于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司滨江果园避寒度假山庄达江苑7号楼1301号房屋2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业费4580.01元； 二、被告东峰于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司滨江果园避寒度假山庄达江苑D444号地下车位2014年1月11日至2015年12月31日期间的车位管理费709.35元； 三、被告东峰于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司上述物业费、车位管理费的违约金1300元； 四、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，由原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司负担62元，被告东峰负担70元，公告费260元，由被告东峰负担，并由被告径付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  刘雁琪 审 判 员  陶润仙 人民陪审员  黄志玲 二〇一六年六月××日 书 记 员  高 莹