广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3696号原告：陈岳彬，男，1994年1月30日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：欧阳如意，广东雄宇律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：利某1。原告陈岳彬诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告陈岳彬的委托诉讼代理人欧阳如意到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告嘉匠公司签订的《物业装修合同》；3.被告卓景公司向原告返还款项207770元并以该款为本金，自2018年8月4日起按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计付至债务清偿完毕之日止；4.被告嘉匠公司向原告返还74300元并支付违约金（违约金从2020年1月1日起，按15元/日的标准计算至实际清偿之日止）；5.被告卓景公司对被告嘉匠公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月4日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让甲方位于佛山市南海区***物业的使用权，出让期限从2019年9月30日起至2048年6月30日止，被告卓景公司应当在2019年12月31日前将该物业交付乙方。同日，在被告卓景公司要求下，原告与被告嘉匠公司签订《物业装修合同》，按单价2000元/平方米计算装修工程费用为74300元。该合同第六条第5款约定，“本合同须与主合同同时履行或解除。无论原因如何，本合同解除，则主合同亦同时解除”由于被告卓景公司至今未交付房屋，原告多次主张权利未果，原告签订《物业使用权转让合同》的目的已无法实现，原告有权解除合同。《物业装修合同》为《物业使用权转让合同》的从合同，应一并解除。因被告卓景公司承诺对被告嘉匠公司的还款责任承担连带清偿责任，其对被告嘉匠公司的返还款项应承担连带责任。被告卓景公司辩称，1.被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，并承诺尽快向原告交付物业。2.原告请求违约起始时间为2018年8月4日没有合同依据。3.依据被告卓景公司对原告作出的承诺，被告卓景公司愿对被告嘉匠公司就涉讼物业装修工程承担连带责任。4.诉讼费由被告卓景公司承担没有依据。被告嘉匠公司辩称，1.被告嘉匠公司不同意解除《物业装修合同》，但愿意按《物业装修合同》约定承担违约金。2.诉讼费由被告嘉匠公司承担没有依据。原告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并附卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年8月4日，原告（乙方）与被告卓景公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让甲方开发建设的佛山市南海区***物业使用权；物业使用权期限自2019年9月30日起，至2048年6月30日止。其中2019年9月30日至2039年9月30日为租赁期，2039年10月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为328092元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为218442元，综合管理费为109650元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金30000元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；乙方采取分期付款方式支付使用权转让总价款，首期转让款128092元于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项200000元从本合同签订之日次月起分60期按日历月份逐月支付，即每期款项为3334元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付给乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止。2018年8月4日，原告（甲方，委托方）与被告（乙方，承接方）签订《物业装修合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行装修至精装修标准；该物业的装修工程费用总价款为74300元；甲方于本合同签订之日一次性付清全部装修费；根据主合同的约定，该物业的交付时间为2019年9月30日；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与主合同同时履行或解除。无论原因为何，本合同解除，则主合同亦同时解除，因本合同解除导致主合同解除的，违约方还需承担主合同解除责任，如主合同终止、解除、被撤销，本合同亦随之自动解除；如因不可抗力或其他非甲方原因导致甲方未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失，物业使用权期限的起始日将根据实际交付日起相应顺延，但最终的使用权到期日不变。乙方同意给予甲方90日缓交期，缓交期内甲、乙双方互不追究对方法律责任。同日，被告卓景公司出具承诺书，承诺对涉讼物业的装修工程承担连带责任，如该物业装修工程在交付时未能达到合同约定的交付标准，被告卓景公司承诺积极协助原告与装修公司对上述问题在1个月内进行完善和整改，如装修公司对上述问题未进行整改，则由被告卓景公司承担装修整改责任。原告已向被告卓景公司207770元及向被告嘉匠公司支付装修款共74300元。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心8幢已办理规划报建并取得施工许可证。诉讼中，被告卓景公司自认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2021年2月7日，原告提起本案诉讼，被告卓景公司于同年2月23日签收本院邮寄送达的起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已办理规划报建并取得施工许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告卓景公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年6月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年部分的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍未竣工验收，不具备交付使用的条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2021年2月23日）解除。与此同时，涉讼《物业装修合同》因上述合同有效部分的解除丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让金207770元应退还予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告主张被告卓景公司支付相应利息，合理有据，本院酌定被告卓景公司应以207770元为本金从原告起诉之日2021年2月7日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。涉讼《物业装修合同》已经解除，被告嘉匠公司收取的装修款74300元应当退还予原告，但被告嘉匠公司对涉讼《物业装修合同》的解除没有过错，故原告诉请被告嘉匠公司向其支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。此外，原告提供的《承诺书》所载内容仅显示被告卓景公司承诺在物业装修工程未达合同约定标准且装修公司未进行整改时由其承担装修整改责任，而非承诺对被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任，原告亦未能提供充分有效证据证明被告卓景公司存在需为被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任的法定或约定事由，依法应承担举证不能的不利后果，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告陈岳彬与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年8月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2021年2月23日解除；二、解除原告陈岳彬与被告佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年8月4日签订的《物业装修合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让金207770元并以207770元为本金从2021年2月7日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告陈岳彬；四、被告佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款74300元予原告陈岳彬；五、驳回原告陈岳彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半计取为3023.77元、财产保全费2102.51元，共计5126.28元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月三十一日书记员  杨文晖