福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终365号 上诉人（原审原告）：石狮市城市物业管理有限公司，住所地福建省石狮市南洋路服装城。 法定代表人：洪克明，该公司经理。 委托诉讼代理人：施美停，福建华达(石狮)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温建毅，福建华达(石狮)律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：洪展雄，男，1977年12月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：洪建墩，男，1955年12月25日出生，汉族，住福建省石狮市，系洪展雄之父。 上诉人石狮市城市物业管理有限公司（以下简称城市物业管理公司）与上诉人洪展雄物业服务合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城市物业管理公司委托诉讼代理人温建毅，上诉人洪展雄委托诉讼代理人洪建墩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市物业管理公司上诉请求：1.请求维持一审判决第一项内容，同时撤销一审判决第二项内容，依法发回重审或改判为洪展雄应支付城市物业管理公司2018年7月1日起至2020年4月30日止公摊水电费642元；2．一审、二审诉讼费均由洪展雄承担。事实和理由：一、洪展雄所住小区全体业主已实际使用公摊水电，所产生的费用理应由全体业主分摊，而该费用已由城市物业管理公司按约定垫付，洪展雄理应向城市物业管理公司支付公摊水电费，事实上，洪展雄对于应当支付公摊水电费问题上并没有提出异议，只是对于公摊水电费计算方案提出异议。二、对于涉案公摊水电费计算方案，是按各业主房产建筑面积与小区总建筑面积比例，综合考虑楼层因素制定的，公平合理，完全符合生活常理。同时，该公摊水电费绝大部分业主均已缴纳，均认可本案公摊水电费收取方案。一审法院驳回城市物业管理公司对公摊水电费的主张错误，按一审认定的逻辑上看，只要没有出现业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法，那么业主就可以免费享受公摊水电而不必承担公摊水电费，这完全不符合权利义务相一致原则。综上，请求二审法院在查清事实的基础上支持城市物业管理公司上诉请求。 洪展雄答辩称：城市物业管理公司未按照三级物业服务标准提供服务，该公司未设置门岗，疫情期间未对外来人员进出小区进行登记，管理存在问题；洪展雄住五层用水并不需要二次加压，城市物业管理公司乱收费；物业服务合同是伪造的，对其真实性不予认可。 洪展雄上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：洪展雄未签订物业服务合同，该合同系伪造的，对洪展雄无约束力；三级物业服务标准按照每平方1.1元收取费用过高；疫情期间物业管理不到位使其在家隔离十四天，造成了经济损失；未经业主同意将商场扶梯卖掉，损害业主利益；业委会系非法成立。 城市物业管理公司答辩称：物业服务合同已进行备案，真实性没有问题；疫情期间，泉州住建局表扬了一批管业管理公司，城市物业管理公司在名单上；凤凰城共32层，5层以上需二次加压；洪展雄并无证据可以证明城市物业管理公司将扶梯卖掉；针对业主委员会收回扣，洪展雄没有提供证据证明，且业主委员会已进行备案。 城市物业管理公司向一审法院起诉请求：1.洪展雄立即支付城市物业管理公司自2018年7月1日至2020年4月30日物业服务费4,620元、公摊水电费642元，并以逾期支付的物业服务费为本金按月利率2%计付自2018年8月1日至实际支付物业服务费之日的违约金；2.本案诉讼费用由洪展雄承担。 一审认定事实：城市物业管理公司作为乙方与石狮市凤凰城小区业主委员作为甲方签订一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务期限为叁年，自2018年7月1日起至2021年6月30日终止；多层住宅、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米为1.1元；物业共用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按照建筑面积分摊；物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用由最终用户承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费，业主违反该约定，经乙方书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金。合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效等内容。洪展雄于2016年9月26日办理石狮市凤凰城小区12B#502室的交房手续（建筑面积为191.24平方米），每月物业服务费为210元。2018年7月1日至2020年4月30日的物业服务费及公摊水电费，洪展雄至今均未交纳。2019年3月1日，城市物业管理公司委托律师向洪展雄邮寄发送《律师函》催讨截至2018年9月30日的物业服务费及水电公摊费737元。后因催讨未果，城市物业管理公司于2020年7月7日向本院提起诉讼。 一审法院认为，石狮市凤凰城小区业主委员会与城市物业管理公司签订的《福建省物业服务合同》，主体适格，内容未违反法律法规的强制性规定，依法应认定合法有效。该《福建省物业服务合同》对石狮市凤凰城小区业主均有约束力。洪展雄作为石狮市凤凰城小区12B#502室业主，应按照合同约定按期足额交纳相应的物业服务费等费用，但洪展雄经城市物业管理公司催讨后，仍未按期履行交纳义务，依法应承担相应的违约责任。城市物业管理公司有权要求洪展雄支付自2018年7月1日至2020年4月30日未交纳的物业服务费。根据双方合同约定，物业服务费按建筑面积每平方每月1.1元计算，自2018年7月1日至2020年4月30日共22个月，因此，洪展雄未交纳的物业服务费为4,620元（210元/月×22个月）。基于洪展雄的未按时足额交纳物业服务费的违约行为，城市物业管理公司有权要求洪展雄支付2018年7月份至2020年4月份未交纳的物业服务费的违约金，即自2018年8月16日起至实际付清物业服务费之日止，以物业服务费210元为基数计算的违约金（详见附表）。由于城市物业管理公司未能提供证据证明石狮市凤凰城小区业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法，故本案城市物业管理公司主张的公摊水电费，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决：一、洪展雄应在判决发生法律效力后十日内支付石狮市城市物业管理有限公司物业服务费4,620元及自2018年8月16日起至实际付清物业服务费之日止，以物业服务费210元为基数计算的相应违约金（详见附表）；二、驳回石狮市城市物业管理有限公司其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，石狮市凤凰城小区业主委员会与城市物业管理公司签订的《福建省物业服务合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《福建省物业服务合同》对石狮市凤凰城小区的业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。城市物业管理公司为案涉小区提供物业管理服务，洪展雄作为小区业主应该交纳物业管理费。洪展雄未交纳物业服务费，经城市物业管理公司书面催讨仍未履行交款义务，应承担违约责任。城市物业管理公司未对一审违约金计算方式提出异议，一审违约金计算方式并无不当，本院予以确认。关于公摊水电费，本案讼争物业服务合同并未对公摊水电费计收方法进行约定，而合同明确约定公摊水电费具体分摊办法由业主大会或业主委员会决定，城市物业管理公司未能提供书面证据证明业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法，本院对城市物业管理公司关于公摊水电费的主张不予支持，城市物业管理公司可另行主张。 综上，上诉人城市物业管理公司、洪展雄的上诉请求缺乏依据，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人城市物业管理公司负担25元，上诉人洪展雄负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张小燕 审 判 员 陈希进 审 判 员 王柳玲 二〇二一年四月一日 法官助理 王晓楠 书 记 员 许安娜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。