山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1966号原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人余于河，副总经理。委托代理人杨国华，女，1967年11月10日生，该公司项目经理，住济南市。委托代理人郑秋华，女，1976年8月19日生，该公司客服部经理，住济南市。被告宋扬，女，1982年8月3日生，汉族，无业，住济南市委托代理人童明军（系被告宋扬丈夫），男，1971年7月28日生，汉族，无业，住济南市。原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司与被告宋扬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王延庆独任审判，公开开庭进行了审理，原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司代表人余于河的委托代理人杨国华、郑秋华，被告宋扬的委托代理人童明军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）诉称:被告于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四区（UP区）住宅小区**楼****房屋，建筑面积为94.8平方米。2010年12月24日，原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，约定物业费每平每月1.6元，每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在缴费期开始前5日内履行交纳义务。被告自2012年1月1日至2015年12月31日未交物业费共计7280.64元，违约金为10000元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付物业费7280.64元及违约金10000元。被告宋扬辩称：原告与被告于2010年12月24日签订前期物业管理服务协议并开始履行协议，但在协议履行期间原告世物业服务有限公司济南分公司在管理服务方面存在推诿、拖拉等服务不周现象。2010年12月24日，原告与被告共同验房交接，被告将存在的问题反映给原告，但至今未能维修。被告家的水表，有自转现象，在无人居住情况下，一年产生水费达350元。原告在没有完全处理合格的情况，就于2012年5月交付给供水集团，致使被告因水费问题与供水集团产生争议，一直到2015年才自行解决。被告家里2011-2012年度暖气报停,在物业前台有登记，同时给供热公司电话通知。但在2011年12月，因有人误开管道井内锁阀，导致被告家中装修材料及装修成品全部报废直接经济损失18800元，并因暖气管道漏水殃及邻居。被告曾多次找物业协商解决、原告总以各种理由拖延至今未能解决。2014年夏天因外墙出现裂缝，导致从缝隙漏水到室内，导致墙皮泡水变形。厕所防水漏水将厕所室内墙下半部分浸湿导致爆皮、脱落，被告多次反映给原告，但至今未能解决。依据《鲁能亘富与盛世物业前期物业协议》第六章第十五条规定：乙方应配合、协助甲方处理前期施工遗留问题，包括但不限于联系施工单位和供货单位的维修、赔付，直接组织人员进行维修等，产生费用应由甲方在保修期内由甲方确认后承担；保修期届满后由业主支付。从上述约定的内容可以看出，被告以上的所有损失没有得到解决，责任全部在盛世物业公司，也因此看出原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。依照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告在公共服务中也存在很多问题，具体如下：被告所在的9号楼1单元楼宇单元门禁锁从交付使用不久就不能使用一直至今，我们曾经多次反映，无人搭理；防火消防门，一个门变形、开关不自如，一个摇摇欲坠，随时能掉下来的样子，多次反映，无人问津；26楼楼道通楼顶门，经常开启，风大时吹得哐哐的响，多次反映，未能得到有效解决；一楼消防指示图处空白很久，无人过问；一楼消防疏散指示灯巳坏很久，也是没有人过问；院内照明灯，已有很多损坏或不亮，也是没有人维修维护。依据《鲁能亘富与盛世物业前期物业协议》之第六章第十五条的约定，原告有公用部位的日常维修、养护和管理服务：公用设施设备及相关场地的日常运行、维修养护和管理服务。由此看出原告存在不履行合同或者不完全履行服务务合同的情况。小区安防存在的问题：小区监控死角太多，小区曾出现业主财物被盗，业主财物多次被损坏，去物业调监控，基本都没有监控到位；小区大门旁门，24小时敞开，什么人都可以出入，保安只是摆设，无人问津；小区、楼梯的安全巡视和电梯的安检巡视，表格基本一次补填几天的；小区公共部位的健身器材及儿重娱乐玩具，有的已经损坏，但至今无人理会；保安经常脱岗，门岗矛无人职守情况时有发生，更严重的是晚班保安执勤是睡岗。原告未尽到公用部位的日常维修、养护和管理服务，公用设施设备及相关场地的日常运行、维修养护和管理服务。小区公共部位存在的问题：小区大门车辆通行栅栏广告，小区院内条幅及LED广告，经常性有营业性单位或个人在小区内摆摊，楼宇公告栏也变成广告栏。根据《物权法》第70、71、72、73、74条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用甩房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如房屋出租费、电梯出入口及电梯内墙广告费、大门升降杆广告费、小区院内广告费（条幅、LED广告、汽车出入的广告卡等）、小区里停车位收费归全体业主所有。据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第16条规定，物业对上述公共部位只有管理权，而没有所有权和经营权。由此看出物业企业视《物权法》于不顾侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。小区道路存在的问题：楼宇至主交通要道安装铁桩，主要交通要道安装铁桩栏杆，车库及主要交通要道两侧停车混乱，小区道路是业主和物业使用人所有，也是共同进出的主要干道，是消防、救护的唯一通道，物业公司采经业主允许，私自设置障碍，为其方便停车收费提供方便，视业主和物业使用人的财产为儿戏，甚至严重的说，是对业主和物业使用人的生命安全极限的挑战。2011年诚基中心21号楼发生火灾，囚车辆堵塞和通道狭窄，多人被困，2人重伤并最终确认死亡。小区卫生存在的问题：垃圾随地乱放，草坪垃圾、玻璃长时间堆放。综上所述，被告认为物业公司和业主是平等主体关系，物业公司应先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。原告在履行合同过程中没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，以自己利益为中心，置业主的财产、出行是否方便、甚至说生命安全于不顾。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳，或者在催告的合理期限内仍来交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由，”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取物业费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司会变本加厉的不履行合同，现在借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益保护的，也是十分不公平的。因此，原告希望法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳物业费的真实原因、业主先履行抗辩是否正当和合理，对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵，做出一个公正的的评判。原告在起诉状中提供的催缴证据（两张催缴单、两张告知函）被告从来没有收到或在门上看到，系为伪证，被告自2013年春节开始贴对联至今，我的被告居住的2501号顶端距离门框12厘米，无论如何拍照横批都会被拍上，而物业提供的催收物业费通知上没有对联横批，不合情理。自2013年2月25日至今被告家中一直有人，物业为什么不直接让被告签收而拍照，亦不符合常理。原告主张的2014年3月17日前的物业费，已经超过诉讼时效。鲁能与原告签订的物业服务合同第四条明确规定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。为了维护包括被告在内的广大业主的合法权益，规范原告的物业服务行为、经营行为，提高原告的物业服务水平，规范物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康发展，促进和谐社区建设，维护社会济秩序，保障社会稳定，被告请求贵庭驳回原告关于物业服务管理费和违约金的请求，追究物业制造虚假证据的责任，支持因物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律，法规规定以及相关行业规范确定的维修管理和维护义务，而承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。支持被告关于小区公共区域的经营性收入、小区摆摊摊位费、小区里停车位收费等费用给全体业主说法。经审理查明：被告系济南市市中区二环南路鲁能领秀城UP区9号楼1单元2501室业主，该房屋建筑面积94.8平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月24日，被告宋扬（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的，住宅的物业费标准为每月每平方米1合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2012年9月23日,原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城十四区前期物业服务协议》一份，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城十四区（即UP区）（含涉诉房屋）提供前期物业服务，合同期限自2012年9月24日起至2015年9月30日止，期限3年，物业费标准为每月每平方米1.6元。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后原告盛世物业济南分公司开始为鲁能领秀城十四区（含涉诉房屋）提供物业服务并实际服务至今。被告主张，原告的在公共服务方面存在小区安防人员工作不到位，上班睡觉而且经常脱岗的问题；小区内环境差，小区门口堵车没人管，楼梯、院内灯多处损坏没人管；电梯内到处张贴小广的问题，原告物业服务不到位；被告房屋外墙脱水，物业不给维修，暖气管道没有阀门等问题原告一直不给解决。因此其不同意交纳物业服务费。且本案2014年3月17日前的物业费，已经超过诉讼时效，原告提交的催缴单是伪造的。被告为证明其主张的内容，提交照片一宗。原告对此不予认可。另查明，被告自2012年1月1日至2015年12月31日未交纳物业费。以上事实，有前期物业服务协议、前期物业管理服务协议、前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和原告与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对被告均具有约束力。关于被告辩称原告盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，本院不予采纳。关于被告主张2014年3月17日前的物业费，已经超过诉讼时效，的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现原告一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告提出的原告的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。本院认为，物业服务具有连续性，且原告一直为被告提供物业服务，故原告主张的物业费不超诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于被告主张房屋漏水等问题，系房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，被告可以另案处理。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告盛世物业济南分公司为被告宋扬所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告宋扬应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。被告宋扬未及时向原告交纳物业服务费，构成违约。现原告盛世物业济南分公司要求被告宋扬支付自2012年1月1日至2015年12月31日的物业费7280.64元，于法有据，本院予以支持。根据本案查清的事实，原告的物业服务存在一定瑕疵，被告并非无故不缴纳物业费，故原告要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告宋扬于本判决生效之日起十10日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司自2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费7280.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元、减半收取115元，由原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司负担65元，被告宋扬负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  王延庆二〇一六年六月十四日代理书记员  周炜炜