南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川1302民初804号 原告陈家勇，男，汉族，1971年9月生，住南充市顺庆区。 委托代理人（特别授权）郑辉，四川博笃律师事务所律师。 委托代理人廖小花，四川辽原律师事务所律师。 被告南充绿地申川置业有限公司，住所地南充市顺庆区。 法定代表人孙志文，该公司经理。 委托代理人（特别授权）姜闯，公司员工。 委托代理人（特别授权）邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 原告陈家勇诉被告南充绿地申川置业有限公司（简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于201６年１月29日立案受理后，依法由审判员文君适用简易程序于201６年４月２１日公开开庭进行了审理，原告陈家勇的委托代理人郑辉、廖小花与被告绿地公司的委托代理人姜闯、邓显峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家勇诉称：原、被告于201３年１２月５日签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于顺庆区潆华工业园二期的上海滩花园一期1９号楼１单元２０层１－2005号住房，房款为411116.00元，建筑面积为90.25平方米。合同签订后，原告按照约定支付了购房款。约定交房时间为2015年9月30日前,但是到了交房时，原告发现该房存在以下问题：一、天然气主管道安装在封闭的厨房中间，极不合理，且有重大的安全隐患；二、户型设计不合理，房屋的客厅、饭厅正对对面住房的卫生间，给原告生活带来极大不便，同时也侵犯对面业主的隐私；三、外墙保温做成内墙保温，侵占了原告的室内面积，且给原告以后装修增加成本；四、该房所有墙面均被刮白，也给原告以后装修增加成本；五，卫生间没有设计下沉，导致原告以后卫生间空间变小；六、厨房阳台均无地漏。七、主卧外阳台变更为封闭阳台，没有安装窗户。八、层高不够。合同约定层高为3.1米，实际层高只有2.9米。原告遂拒绝收房，并于验房当日书面注明上列拒收理由，要求被告整改，但被告置之不理，且告知原告无需整改。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定交付符合合同约定的房屋，已经违约。现为了维护原告的自身合法权益，特依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条、第十六条、第二十八条以及《合同法》等相关法律规定起诉至贵院，请求判令被告按其与原告签订的《商品房买卖合同》约定标准向原告交付房屋，支付截止起诉时的逾期交付房屋的违约金4316元，并计算至实际交付时为止，若被告未能按约定交付房屋，则向原告赔偿其实际向原告交付的房屋与《商品房买卖合同》约定的房屋价差，具体金额以评估或鉴定为准，诉讼费用及评估费由被告承担。 原告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据： 1、原告身份证、被告工商登记信息，证明原、被告主体适格； 2、商品房买卖合同，证明被告逾期交房； 3、原告房屋现状、户型宣传图、房屋交接查验记录表，证明被告交付的房屋不符合约定，原告拒绝接房理由正当； 4、原告向被告递交关于要求积极整改房屋的书面意见及邮寄回执，证明逾期交房的责任不在原告； 5、中油南充燃气有限责任公司针对天然气管道问题的回复函，证明燃气公司及被告均认可管道的安装不合理，同时证明这是因为被告在修建时对房屋的厨房门和电插座设计不合理导致； 6、居住建筑节能设计审查备案登记表、案涉楼盘三期房屋的商品房买卖合同，证明本案合同约定的墙体保温方式应是外墙保温； 7、案涉房屋的竣工验收报告及图纸、竣工说明，证明被告建成的房屋94号户型与竣工验收的房屋不一致，属于擅自改变原设计且未告知原告，该擅自变更行为影响了原告对房屋的合理利用，也导致变更后的卫生间与其他户型客厅相对； 8、房屋检测报告，证明案涉房屋质量不合格，原告拒绝接房和要求整改并支付违约金的诉示符合法律规定和合同约定。 被告绿地公司辩称：绿地公司开发的争议房屋经过合法的规划、验收等审批程序，经鉴定为合格的商品房屋项目，不存在不符合合同约定的事实。在没有证据证明原告已先足额履行支付房款义务的情况下，原告要求绿地公司交房的在后义务的诉讼请求应当依法驳回。被告按合同约定的时间、条件向原告交付房屋，未违反合同的约定及法律有规定，不存在逾期交房的情形，不应当承担逾期交房违约金。绿地公司向原告交付的房屋符合合同约定，原告主张房屋不符合约定没有事实及法律依据。1、关于“天然气主管道安装在厨房中间”是符合法律法规规定的。天然气的设计、安装均是由天然气安装公司来进行，按照燃气设计的要求进行，该安装是符合《城镇燃气技术规范》、《城镇燃气设计规范》等法律法规规定的。部分业主已对住房进行装修了，也可以说明不会对后续的装修造成任何影响。2、原告陈述的“户型设计不合理，客厅、饭厅正对着对面房屋的卫生间”的陈述没有事实依据。Ａ户型卧室外墙距离ＢＣ户型客厅的间距，设计上充分考虑了空气流通以及安全防范功能，满足防盗要求。诉争房屋的楼间距，户与户之间的间距完全符合法律规定，绿地公司不存在任何违约的事实。原告所称卫生间，实际是一个可变空间，此处预埋下水管是方便部分业主可能将该空间利用为洗衣间、晾衣间、卫生间等，如果业主选择将这一个空间利用为卫生间，只需将玻璃更换为磨砂玻璃即可。3、绿地公司在为业主考虑的基础上多履行了刮白这一工序，不属于违约事项。4、原告所称卫生间没有设计下沉及厨房未设置地漏的问题，按照《住宅设计规范》中5.4条规定，卫生间下沉与不下沉均是符合法律规定的，坐便器是目前应用比较普通的做法，大多数房屋设计不再考虑蹲便器使用。若业主确实有需求，可以通过装饰将部分楼面抬高的做法。《住宅建设规范》第8.2.8条的规定，住宅内除在淋浴器、洗衣机的部位设置地漏外，卫生间和厨房的地面可不设置地漏。绿地公司交付房屋的厨房按规定做有防水，不存在漏水的问题，同时厨房设有排水管，生活用水是可以通过排水管排出的。5、诉争房屋的房屋问题。该房屋是严格按规划图修建并竣工验收后，绿地公司根据合同约定，由施工单位根据设计公司出具的修改通知单，将户型修正为合同约定的户型的行为，是合法行为。不属于对合同的变更，也不属于对规划的变更，也是违约行为，也不违反任何行政法规。合同中有一堵墙，实际交付时没有，是因为该墙体位于主卧位置，如存在该墙是会影响业主对卧室的优化使用，绿地公司将该墙拆除是为了业主将该空间更好的利用为卧室，拆除该墙不会导致该户型的房屋质量及卧室功能产生任何变化，反而更有利于卧室的应用，所以并不违反合同约定。双方在合同第三条约定的层高3.1米，房屋实际层高是2.9米，系签订时网签人员对数值的错误选择，主要原因是我司开发的项目中有多层洋房的层高是3.1米，网签时公司网签人员在选择固定的模版数值时错误的选择了3.1米的数值，导致合同误签订为3.1米层高，为此，公司对业主带来不必要的麻烦，深表歉意，对于业主提出的物管费的问题，我司承诺该业主的所有物管费用均按高层住宅高为2.9米的标准收取，不会导致业主多增加物管费，并且愿意配合业主对合同进行相应的更改。 被告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据： 第一组证据： 1、15056号竣工验收备案书； 2、15057号竣工验收备案书； 3、南充市施工工程验收合格证； 4、南充市建设工程规划验收合格证； 5、建设工程档案竣工验收审核意见书； 6、南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书。 该组证据旨在证明诉争房屋经相关机构验收合格，不存在质量及规划问题。诉争房屋已取得验收备案证明，已满足合同约定的交付条件，原告未按合同约定接收房屋，被告不承担逾期交房的责任。 第二组证据： 1、中油南充天然气公司《关于绿地城上海滩花园一区燃气管道设计、安装问题的回复》； 2、已收房业主对天然气的实际装修效果图。 该组证据旨在证明天然气管道的设计、安装符合法律规定，并不会对业主的装修造成任何影响。 第三组证据： 1、四川省水泥基复合膨胀玻化微珠建筑保温系统技术规程； 2、保温材料检验报告； 3、南充市民用建筑工程节能专项验收备案表； 4、四川省居住建筑节能设计审查备案登记表； 5、房屋实测面积报告。 该组证据旨在证明外墙内保温是外墙保温工艺的一种，经专业机构及主管部门备案鉴定被告项目所采用的保温材料、项目实施的保温工程质量符合法律规定，也不存在侵占原告室内面积的情形。 第五组证据： 住宅建筑规范，该份证据旨在证明住宅内除在设淋浴器、洗衣机的部位设置地漏外，卫生间和厨房的地面可不设置地漏。 第六组证据： 公证书一份，证明被告在绿地城上海滩花园售楼部及样板房已对购买者进行了明确的特别提示，模型、样板间、宣传资料并不是合同内容，以正式合同约定为准。 第七组证据： 商品房买卖合同、补充协议及附件、设计变更资料，该组证据旨在证明被告所建房屋符合交付条件，不存在逾期违约的行为，户型调整也符合合同的约定。 经审理查明：2013年12月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的上海滩花园一区19号楼第１单元20层１－2005号住房，房屋总价款为411116元，原告采取按揭方式购买，首期支付购房款的50%。合同中关于商品房基本情况中载明该商品房的用途为住宅，层高为3.1米。双方在合同第九条关于设计变更做了如下约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……在合同第十一条关于交付条件做了如下约定：（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；出具的该商品房面积实测技术报告书。在合同第十五条关于交接手续做了如下约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处罚。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能近期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋毁损、灭失的风险自交接单确定的支付使用之日起由买受人承担，其他见《商品房买卖合同补充协议》。2015年9月22日，被告完成了诉争房屋所在的上海滩花园一区的竣工验收备案，房屋达到了交付条件。2015年10月9日，被告通知原告接房时，原告在《房屋交接查验记录表》上注明：1、层高不是3.1米。2、不是清水房。3、厕所无下沉。4、外保温做成为内保温。5、厨房无地漏。6、飘窗未修。原告认为被告交付的房屋不符合约定，并以此为理由拒绝接房。2015年9月14日，中油南充燃气有限责任公司生产技术部针对诉争房屋燃气管道设计、安装问题做了如下说明：一、该项燃气工程的设计完全按照《城镇燃气技术规范》（ＧＢ50494－2009）、《城镇燃气设计规范》（ＧＢ50028－2006）中的相关规定进行。该燃气工程的施工、验收也完全依照《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（ＣＪＪ33－2005）、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（ＣＪＪ94－2009）中的相关规定进行。二、交高层立管起在墙中间是因为部分户型的厨房门为非推拉门，燃气管如不安装在墙中间厨房门将对燃气表及立管造成损害。三、将高层立管起在墙中间是因为部分户型墙上预留有电插座，根据《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（ＣＪＪ94－2009）要求“室内燃气管道与电插座平行敷设间距须大于15cm”。 在庭审中，原告向法庭提交了四川省建筑工程质量检测中心的《检测报告》，认为外墙保温不合格，备注载明：墙体采用30mm厚水泥基复合膨胀玻化微珠外墙内保温系统。成都基准方中建筑设计有限公司对诉争房屋所在的上海滩花园一区保温问题做了说明：南充市上海滩花园一期保温问题，所有房屋均采用外墙内保温的方式修建，保温材料为中空玻化微珠，与开发商与业主签订的《商品房买卖合同》一致；该保温节能设计是通过建设主管部门备案的，满足相关规范要求；外墙内保温是目前房地商普遍采用的保温方式。 在诉讼过程中，法庭组织原、被告对诉争房屋进行了现场勘验：诉争房屋的墙体全部刮白，合同图纸上标明有飘窗的位置均无飘窗。主卧室进门右手边用墙体隔出一个空间，空间内预埋有下水管道，主卧室内图纸上注明有墙的地方没有墙。所有的墙体上没有看到裂缝，无明显的质量问题。被告对上述情况向法庭做了如下说明：拆除该户型主卧室的隔墙，是为了最大化的增加主卧的使用面积，优化主卧的使用空间，同时也免除业主接房后装修的麻烦。该堵隔墙的拆除，我公司并未从中获取任何利益，相反还增加了施工成本，只为业主提供最大化的方便。如果我公司的行为，导致原告不满意，我公司愿意进行整改，按照合同约定无条件将隔墙修起。原合同上约定的墙体为水泥砂浆，绿地公司在此基础上进行了刮白处理，是为了让业主享受更好的服务，也没有对业主的居住、使用造成任何影响，如业主对此不满意，绿地公司愿意对此进行整改，按照合同约定的条件向业主交付。 还查明，诉争房屋所在的上海滩花园一区共建有多层住宅和高层住宅，在被告向原告随合同附件及补充协议提供的《绿地上海滩花园一区住宅使用说明书》第四款明确载明：建筑层高：多层层高3.1米，局部降板处2.85米（结构板面至结构板面）。高层层高：2.9米。原告购买的19幢房屋属高层住宅，所交付的房屋实际层高为2.9米。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是原、被告双方真实意思表示，并不违反国家法律强制性的规定，该合同及补充协议合法有效，原、被告双方均应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行其义务。本案争议的焦点归纳如下： 一、本案交付房屋是否符合合同约定，是否构成违约的问题。原、被告在合同附件中关于保温材料的约定为外墙保温：中空玻化微珠砂浆，这与原告提交的检测报告和设计公司的说明是一致，由此可见被告对保温材料的使用是符合合同约定的。至于卫生间是否该抬高，厨房是否应该设计地漏，在合同中并没有明确约定，原告也没有提供证据证明卫生间未抬高、厨房没有设计地漏违背了相关法律规定，不能以使用不方便为由认为不符合合同约定。原、被告在合同附件上约定交付房屋的墙面应该是水泥砂浆面层，被告将墙面全部进行了刮白处理，在合同图纸上注明有飘窗的地方，都没有修建飘窗，主卧室没有修建隔墙，这些行为应当认为交付的房屋部分不符合合同约定，合同附件及图纸均是合同的组成部分，该行为应属于履行合同义务不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当通过整改向原告交付符合合同约定的房屋，被告在将诉争房屋进行优化处理时只考虑了大多数业主对房屋的需求，没有考虑到原告对房屋的需求，在没有具体征求原告意见的情况下，擅自对房屋进行了优化处理，现原告对此持有异议，被告应当采取补救措施，将诉争房屋恢复到合同约定的样子。对于原告要求按合同约定标准交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于被告对诉争房屋进行优化处理的目的是想为业主提供更优质的服务，并且为此增加了建设成本，被告亦未从中谋取利益，主卧室的隔墙取消后更有利房间的利用，取消飘窗主观上也是为了增加房间的利用面积，且取消部分所形成的空间并未计入房屋的实际使用面积之中，被告之行为没有对原告使用该房屋造成任何损失，故对于原告要求被告赔偿房屋价差的诉讼请求，本院不予支持。 二、被告是否存在逾期交房的情形，是否应当承担逾期交房的责任。原、被告在合同中约定“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房”，从被告向法庭提交的备案登记以及大部分业主已接房的事实来看，2015年9月30日前诉争房屋已具备了交房的条件，按照合同约定，“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收”，但在庭审中，原告并未提供证据证明在交接房时被告没有出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，而原告在《房屋交接查验记录表》上所列的理由，均不构成拒绝接房的条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”之规定，被告交付的房屋虽然部分不符合约定，但并没有严重的质量问题，也不影响房屋的居住、使用，合同的目的并不是不能实现，原告拒绝接房的行为既不符合合同约定，也不符合法律规定，故被告不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任。 三、所交付的房屋层高与合同约定不符的问题。虽然原、被告在合同中约定房屋层高为3.1米，但从实际情况来看，原告也知道自己购买的是高层住宅，在被告提供的住宅使用说明书也明确注明高层层高为2.9米，且商品房在预售之前已经经过规划设计，原告所购买的19幢均为高层住宅，被告认为合同中层高3.1米系工作人员在网签时选择错误所致的解释，符合实际情况，不应当认定为违约。多层住宅和高层住宅的物业管理费收费标准不一样，被告应当按照高层住宅的物业管理费收费标准向原告收取物管费，如果此前有多收的，应当退还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告南充绿地申川置业有限公司在本判决生效之日起一个月内对不符合合同约定的部分进行整改（即修建主卧室隔墙以及合同中约定的飘窗，将内墙墙面恢复为水泥砂浆），向原告陈家勇交付符合《商品房买卖合同》约定标准的房屋。 二、驳回原告陈家勇的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告南充绿地申川置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  文君 二〇一六年六月十七日 书记员  张兰