北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4698号上诉人（原审原告）：王杨，女，1979年8月30日出生。委托诉讼代理人：赵野，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨，北京市广盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：吴敏，北京中简律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，北京中简律师事务所律师。上诉人王杨因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。王杨之委托诉讼代理人赵野、刘晨，顺义新城公司之委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王杨上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我们一审的诉讼请求或将本案发回一审法院重审，顺义新城公司承担一审、二审诉讼费。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平、公正。顺义新城公司擅自改变房屋结构，王杨享有合同约定解除权。同时，王杨因合同目的不能实现，亦享有合同法定解除权。我们在购房时看过样板房和导购的介绍，里面显示涉案房屋有非常强的居住属性。北京市住建委在出具的告知函里也明确涉案房屋存在严重的商改住问题，结合样板房的设计，可以认定开发商对涉案房屋的实际用途定性是居住用房。顺义新城公司辩称，同意一审判决，不同意王杨的上诉请求。王杨向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商品房预售合同；2.判令顺义新城公司返还购房款415159元及利息（以415159元为基数，自2017年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令顺义新城公司支付违约金20万元。一审法院认定的事实：2017年2月15日，顺义新城公司（出卖人）与王杨（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号Y2014555），出售丰台区×××S-20地块商业、办公楼第14层1419号房屋，商品房规划性质为办公，预测建筑面积共45.1平方米，套内建筑面积26.04平方米，分摊共有建筑面积19.06平方米，层高4.2米。总价款4015159元；出卖人应当于2019年10月15日前向买受人交付该商品房。该合同第六章规划设计变更第十四条约定：1.出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。2.买受人应当自通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。3.买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。第十五条设计变更约定：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热，采暖方式。该合同附件四第（三）条按揭贷款方式约定：1.买受人应于2017年2月15日前向出卖人交纳房款415159元，应于2017年3月30日前向出卖人交纳购房款1600000元。2.该商品房剩余的房价款2000000元，由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付。第3项对逾期付款违约责任进行了约定。该合同附件十二《补充协议》第二条房屋交付约定：1.采取按揭贷款方式付款的，买受人同意由出卖人代缴专项维修资金、契税。买受人办理房屋交付手续时，须已经付清预售合同规定的该商品房全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第二十二条收取的专项维修资金、出卖人代收的契税、违约金（如有）等一切费用。否则无论何种原因买受人未付清前述款项，包括但不限于其贷款申请未获得银行/住房公积金管理机构委托的商业银行的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或买受人使用支票等票据支付面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒绝并迟延向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任。第三条规划设计变更第2款约定：预售合同第十四条所指的规划变更不包括因政府行为导致的规划变更，若因政府行为导致规划变更的，出卖人无需按照预售合同的约定另行通知买受人，亦无需承担任何赔偿责任。第七条“银行按揭贷款/手续的办理—一次性付款合同不适用本条款”第3款约定：买受人办理按揭/公积金贷款支付购房款的，如因买受人原因（包括但不限于资信不足、需提高首付款等原因）、政策原因（包括但不限于银行/公积金调整贷款政策等）或其他出卖人以外原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在收到出卖人或贷款机构通知后十日内，向出卖人一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款。2017年2月15日，王杨向顺义新城公司支付首付款415159元。庭审中，王杨提交以下证据：1.查处申请书、快递单复印件及邮寄详情、北京市规划和自然资源委员会《举报事项受理告知书》，拟证明王杨通过邮寄方式提交了要求查处的资料，北京市规划和自然资源委员会丰台分局已签收；2.北京市规划和自然资源委员会行政诉讼答辩状、建设工程规划核验（验收意见）附件及附图、执法三科举报线索核查登记表、违法线索移交单、立案审批表及案件进展情况、北京市规划和自然资源委员会丰台分局关于南苑乡石榴庄村旧村改造S-20项目涉嫌商改住的告知函、北京市规划和自然资源委员会《举报事项处理意见书》、照片及视频，拟证明经过北京市规划和自然资源委员会丰台分局的现场核查，涉案项目验收后，项目进行了改造，涉嫌改变规划使用用途及对项目建设内容进行违规改造，涉案房屋增加隔断，所在项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题。顺义新城公司认为不能证明其存在违规行为，王杨付款义务在先，不能以现在状况推断交付时状况，如果付清房款，可以交付房屋。顺义新城公司提交以下主要证据：1.商品房预售合同联机备案表，证明2017年2月15日双方就房屋预售事宜签订该备案表，王杨签字确认，备案表中明确表明房屋规划用途为“办公”，同日进行网签。2.工程竣工验收备案表、不动产权证书，证明涉案项目于2018年12月29日竣工验收，2019年1月30日取得竣工验收备案表，同年4月25日取得不动产权证，建设手续齐备、程序合法，不存在违反规划用途的行为。王杨不认可，主张虽然验收时没有改造，但举报后确实存在改造，规划图纸与房屋实际不一致，现在也没有收到房产证。另查，王杨提交的北京市规划和自然资源委员会丰台分局2020年6月16日向区住建委出具的《关于南苑乡石榴庄村旧村改造S-20项目涉嫌商改住的告知函》载明，顺义新城公司开发建设的北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块项目于2015年取得规划审批手续，2018年取得规划验收手续，其验收时与审批内容相符。但近期现场核查发现，该项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题。又查，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》于2017年3月26日发布。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，双方签订的《北京市商品房预售合同》及其附件等，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。王杨交纳了首付款415159元后，未按照约定期限支付剩余购房款，双方未按照合同约定于2019年10月15日办理交付房屋手续。现王杨认为顺义新城公司的行为违反规划用途，违反关于商业、办公类项目建设强制性规定，涉嫌商改住致使合同目的无法实现，同时顺义新城公司擅自加盖二层导致房屋发生规划设计变更，依据合同其亦可要求解除诉争合同。本案需解决以下主要问题。一、房屋结构改变的认定。王杨主张验收时虽未改造，但举报后发现存在改造，规划图纸与房屋实际状况不一致。顺义新城公司不认可，主张预售合同及其附件、竣工验收备案表、不动产权证书均可以证明规划用途为办公，不存在违反规划用途的行为。对此，北京市规划和自然资源委员会2020年6月16日向区建委出具的《关于南苑乡石榴庄村旧村改造S-20项目涉嫌商改住的告知函》已载明涉案项目验收时与审批内容相符，但近期现场核查发现，该项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题。因此可以确定，涉案项目存在房屋结构改变。二、王杨是否享有合同约定解除权。王杨主张涉案房屋发生规划设计变更，享有约定解除权。合同第十四条、第十五条属于第六章规划设计变更部分，规定了出卖人书面通知义务以及未在规定期限内通知情况下买受人享有解除合同权利。但是，根据该两条款内容来看，两条款的解除权行使是有条件的：第十四条约定“双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的”，第十五条约定“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的：1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2……”。一方面根据前述查明事实，现无证据证明前述房屋结构改变系符合“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更”的条件；另一方面根据诉争合同第六章规划设计变更第十四条规划变更约定的“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更”可以看出，该条款系约束商品房建设行为。因此，本条款本意可理解为，因诉争房屋为期房，规划或者设计经相关部门批准或者法定程序变更的，出卖人有义务书面通知买受人，避免买受人对房屋规划、设计变更不知情，导致所收房屋与合同约定不一致。但综合本案案情和现有证据及双方当事人意见，诉争房屋楼宇已经竣工验收，并无变更登记规划、设计情形；至于竣工验收后，包括房屋结构改变，并不适用该两条款约定。因此，基于前述认定，王杨并不能根据该两条款享有合同约定解除权。三、王杨是否享有法定解除权。根据法律规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，王杨主张顺义新城公司的行为违反《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，但《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台于2017年，不具有对涉案项目的约束性。关于王杨主张的规划用途为办公但涉嫌商改住问题，王杨在起诉书中亦认可“样板间和实体房的房屋内均为含有卧室、卫生间的设计建造”，表明王杨在购买涉案房屋时已对房屋结构设计有所了解，且王杨未依约支付剩余房款，房屋尚未交付，故结构改变并不能导致其合同目的不能实现，其提交的证据亦无法证明本案足以达到“致使不能实现合同目的”的合同解除条件。综上所述，王杨要求解除本案诉争的《北京市商品房预售合同》以及要求顺义新城公司返还购房款及利息、支付违约金等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2021年1月判决：驳回王杨的全部诉讼请求。二审诉讼中，王杨提交如下证据，1.样板房照片，拟证明样板房房屋是一个居住的状态，王杨是按能够居住的状态去看房的。2.关于暂时中止付款的函，拟证明王杨曾向顺义新城公司发函告知合同履行中出现的问题，房屋当时存在的状况。发函目的是告诉对方合同要中止付款。3.备案信息查询截图，拟证明付款记录的交易时间和金额存在重大问题。2017年3月24日支付的款项不是我方支付，应该是顺义新城公司为了办理网签支付的钱款，网签页面和实际付款不符。顺义新城公司当庭表示上述证据不属于新证据，不同意质证。庭后，顺义新城公司提交书面意见称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性和证明目的不认可。对证据3的真实性、合法性认可，但认为顺义新城公司并未违反相关政策规定，不存在欺诈行为。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为王杨是否享有合同约定解除权和法定解除权。一，关于王杨是否享有约定解除权。王杨主张涉案房屋发生规划设计变更，享有约定解除权。合同第十四条、第十五条属于第六章规划设计变更部分，规定了出卖人书面通知义务以及未在规定期限内通知情况下买受人享有解除合同权利。但是，根据该两条内容来看，买受人行使解除权是有条件的，符合“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更”的条件，在未通知的情况下，买受人才享有合同解除权。但综合本案案情和现有证据及双方当事人意见，诉争房屋楼宇已经竣工验收，并无“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更”的情形发生。因此，王杨基于合同约定主张解除权，一审法院不予支持，并无不当。二，王杨是否享有法定解除权。本案中，根据北京市规划和自然资源委员会丰台分局2020年6月16日向北京市丰台区建委出具的《关于南苑乡石榴庄村旧村改造S-20项目涉嫌商改住的告知函》载明的内容，“近期现场核查发现，该项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题”。王杨主张因合同目的不能实现，主张法定解除权。王杨在一审中主张顺义新城公司存在“商改住”问题，不能实现合同目的。二审中又称，王杨购买房屋时查看样板间，基于能实际居住购买。现由于政策收紧，商业、办公类用房不能居住，因此不能实现合同目的。对此，本院认为，王杨与顺义新城公司签订合同购买的房屋性质为商业、办公类用房，双方在合同订立时是明知的。涉案项目在竣工验收后存在违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌“商改住”问题，已经有关部门查处。顺义新城公司、王杨均明知项目性质为商业、办公类项目，不存在合同目的无法实现问题，王杨不享有法定解除权。综上，王杨的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38922元，由王杨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二一年四月二日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天