黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终168号上诉人（一审被告)：付建军，男，1971年4月14日出生，汉族，鸡西矿业集团城山煤矿掘进区工人，住黑龙江省鸡西市城子河区。委托诉讼代理人：姜桂香，女，住鸡西，系黑龙江省鸡西市城子河区城子河街道办事处中心社区推荐。被上诉人(一审原告）：杨文军，男，1966年10月10日出生，汉族，鸡西矿业集团荣华煤矿退休工人，住黑龙江省鸡西市城子河区。上诉人付建军因与被上诉人杨文军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市城子河区人民法院（2020）黑0306民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付建军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杨文军的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由杨文军负担。事实与理由:1.一审判决认定事实错误。一审判决以取得案涉房屋所有权证5年内不得出售为由，认定杨文军与付建军签订的房屋买卖协议系恶意串通，损害国家利益的证据不充分。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，没有恶意串通，也没有给国家造成损失。当年付建军出售案涉房屋是出于偿还购房款、看病用钱等经济压力，且在办理产权证时，房产部门已告知付建军5年后政府不会回购此房，所以，付建军才将与城子河区政府共有的案涉房屋以低价出售给杨文军，双方约定5年后由杨文军补交政府所享有的份额差价，双方都同意后才签订的房屋买卖协议。协议第一条明确约定卖给乙方居住使用；第三条约定付款方式是先付甲方9万元，剩余1万元尾款待该房过户到乙方名下再一次性付给甲方；第四条约定可以过户时，也就是政府允许解除5年限制时，配合乙方办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，所以双方签订的房屋买卖协议没有违背政府合同约定，属于有效合同。杨文军因买房后市场房价下跌，为了自身利益故意解除合同。2.一审判决适用法律不当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（一）第四条规定：确认合同效力应当经全国人大及常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。合同法第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制规定，故违反效力性强制性规定的合同才无效，违反管理性强制性规定的合同效力不受影响。《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确规定合同效力不得以违反规章来判定其效力。对于廉租房的转让，现行文件只有关于申请购买廉租房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力性禁止性规定，且双方签订的房屋买卖协议已实际履行多年，系双方真实意思表示，并未损害他人利益和社会公共利益，也不存在合同法规定的无效情形，应驳回杨文军的诉讼请求。杨文军辩称，根据《廉租住房保障办法》规定，国家将廉租住房的管理交由地方人民政府，付建军与城子河区政府签订的廉租住房购房合同具有法律效力。杨文军购买案涉房屋时，付建军前妻称他家在鸡冠区有房出租，所以出卖案涉房屋，付建军现在称因看病用钱卖房不属实。杨文军向一审法院起诉请求：1.判令付建军返还购房款9万元及利息10331.41元（从2017年12月1日至2020年4月30日按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算），其他利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际给付之日；2.诉讼费由付建军负担。一审法院认定事实：2017年12月1日，杨文军与付建军签订房屋买卖协议，付建军将其拥有83%份额的位于鸡西市城子河区中心办事处兴城小区B9号楼二单元701室房屋(共有产权)一处廉租住房卖给杨文军，双方约定房屋价款10万元，杨文军于当日先行支付付建军现金9万元，约定剩余1万元待过户到杨文军名下时一次性给付。庭审中杨文军陈述签订协议当日其已经看过涉案房屋的《房屋所有权证》。该产权证上标明：权利人是付建军和城子河区政府，共有情况是按份共有付建军83%、城子河区政府17%，权利性质划拨/廉租住房。一审法院认为，廉租住房是政府以租金补贴或实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。2017年2月6日付建军与鸡西市城子河区城祥投资有限公司签订的廉租住房购置合同，合同中明确约定：廉租住房的产权是保障对象（付建军）与政府出资共同拥有，产权份额比例为保障对象占83%、政府出资占17%；保障对象在取得《房屋所有权证》5年内，不得将廉租住房出售、出租、转让、继承、赠与。因此付建军对该房屋5年内不能买卖的事实清楚。杨文军在与付建军签订房屋购买协议时已经看过该房屋的《房屋所有权证》，并知悉案涉房屋是廉租住房，根据《黑龙江省廉租住房项目建设管理办法》第二十五条规定：各级政府出售的廉租住房实行市场准入制度。保障对象在取得《房屋所有权证》5年内不得将廉租住房出售、出租、转让、继承、赠与。《廉租住房保障办法》第二十五条规定：城市低收入住房不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。据此双方当事人在主观上都明知涉案房屋是廉租住房，产权性质是按份共同拥有，保障对象在取得《房屋所有权证》5年内不得出售的事实，付建军明知此房屋不能买卖而予以出售，杨文军明知付建军出售的廉租住房买卖不合法而予以接受，足以证明付建军与杨文军在签订房屋买卖协议时具有主观恶意，属恶意串通，且该合同的履行足以损害了城子河区政府的利益。付建军辩称买卖协议是双方的真实意思表示，是自愿达成，不同意解除合同。真实意思表示应是在法律框架下真实意思表达，不违背法律条件及公平交易。而双方签订的房屋买卖协议属恶意串通，损害国家利益的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应当认定无效。因此该合同不符合杨文军要求解除合同的法定条件。双方在签订房屋买卖协议时均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此杨文军依法应将廉租住房返还给付建军，付建军将购房款9万元返还给杨文军。杨文军请求的利息10331.41元（从2017年12月1日至2020年4月30日按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算），其他利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际给付之日，不予支持。付建军未向杨文军主张赔偿损失。综上所述，杨文军请求付建军返还购房款9万元，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条的规定，判决：一、付建军与杨文军签订的房屋买卖协议无效；二、付建军于判决发生法律效力之日起三日内返还杨文军购房款9万元；杨文军于判决发生法律效力之日起三日内将其购买的位于鸡西市城子河区中心办事处兴城小区B9号楼二单元701室的廉租住房退还给付建军；三、驳回杨文军要求付建军给付利息10331.41元（自2017年12月1日起至2020年4月30日止按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算）、其他利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际给付之日止的诉讼请求。二审期间，上诉人付建军围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：付建国提交了残疾人证、鸡西市商品房销售预收款专用票据1张、中国建设银行票据存根1张，意在证明付建军向其前妻的姐姐姜菊香借钱购买案涉房屋，该房屋是按照商品房进行预售，只是暂时划分为廉租房，因付建军治病及偿还房款导致经济压力大，所以出售案涉房屋。杨文军对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为购买案涉房屋时，付建军称其在鸡冠区有房屋正在出租，没有提到因无钱看病或偿还房款而卖房，其称卖房合理不符合逻辑。本院认为，虽该组证据具有真实性，但证明目的与本案争议焦点无关联性，故对该组证据不予采信。二审另查明：二审询问时，杨文军陈述其购买案涉廉租住房时，当时当地同等地段楼房的二楼或三楼出售价格为15-16万元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：付建军与杨文军签订的房屋买卖协议是否有效；如果有效，该买卖协议是否应当解除；付建军应否返还杨文军9万元房款。关于案涉房屋买卖协议效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，付建军将案涉廉租住房出售给杨文军，虽违反《黑龙江省廉租住房项目建设管理办法》第二十五条关于保障对象不得在取得《房屋所有权证》５年内将廉租住房出售的相关规定，但《黑龙江省廉租住房项目建设管理办法》系地方政府规章，不属于法律、行政法规效力性强制性规定。另外，案涉廉租住房系付建军与城子河区政府按份共有，根据《黑龙江省廉租住房项目建设管理办法》第二十五条规定：“取得《房屋所有权证》满５年上市交易的，当地政府可以优先回购，或由保障对象按交易时同地段扣除折旧的经济适用住房价格补交房屋差价款、土地出让金和相关税费，可取得房屋全部产权。”根据上述规定，案涉廉租住房在可以上市交易时，在补交房屋差价款、土地出让金和相关税费等方式购买城子河区政府所占份额，取得案涉房屋全部产权后，双方当事人能够进行产权过户登记。综上，付建军与杨文军签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，亦未实际损害共有产权人城子河区政府的利益，案涉房屋买卖协议应予确认有效。一审判决以案涉房屋买卖协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，属于恶意串通损害城子河区政府的利益为由，认定案涉房屋买卖协议无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于案涉房屋买卖协议是否应当解除以及付建军应否返还杨文军9万元房款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，案涉房屋买卖协议并未约定单方可以解除合同的条件，发生争议后，双方当事人也未就此协商一致，故不符合约定解除的情形。因案涉房屋产权证明确载明权利人系付建军和城子河区政府，权利性质系划拨/廉租住房，且杨文军自认签订协议当日其已经看过案涉廉租住房的《房屋所有权证》，当时当地同等地段房屋的二楼或三楼出卖价格为15-16万元，综合上述事实，应当认定付建军向杨文军履行了如实告知义务，杨文军对所购买的案涉廉租住房的性质以及取得《房屋所有权证》5年内不得出售的相关规定知悉，其在实际入住案涉廉租住房30个月后，以付建军隐瞒案涉廉租住房性质，致其无法实现合同目的为由主张解除合同，缺少事实和法律依据，其要求付建军返还购房款并赔偿相关损失的主张不能成立，一审判决付建军返还杨文军购房款9万元；杨文军将案涉廉租住房退还给付建军，系适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，付建军的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省鸡西市城子河区人民法院（2020）黑0306民初128号民事判决；二、驳回杨文军的诉讼请求。一审案件受理费1153元（杨文军已预交）、二审案件受理费2306元（付建军已预交），共计3459元，均由杨文军负担。本判决为终审判决。审判长  管霜梅审判员  于广江审判员  郭 瑛二〇二一年四月九日书记员  李斌斌