海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼民再11号原审上诉人（一审原告）：海南国盛建工集团有限公司。法定代表人：林圣国，该公司董事长。委托代理人：张建平，福建天象律师事务所律师。委托代理人：许翠霞，海南法立信律师事务所律师。原审被上诉人（一审被告）：刘益成，性别，台湾人，（B）。委托代理人：吴岳，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人：窦艳群，北京市众明律师事务所律师。原审被上诉人（一审被告）：洋浦东泰房地产开发有限公司。法定代表人：刘建华，该公司董事长。委托代理人：程鑫，该公司法律顾问。委托代理人：武建，该公司法律顾问。原审上诉人海南国盛建工集团有限公司（以下简称国盛公司）与原审被上诉人洋浦东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）、刘益成确认合同无效纠纷一案，海南省洋浦经济开发区人民法院（以下简称一审法院）作出（2014）浦民初字第86号民事判决（以下简称一审判决），驳回国盛公司的诉讼请求。国盛公司不服，向海南省第二中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉。二审法院作出（2015）海南二中民一终字第515号民事判决（以下简称二审判决），判决驳回上诉，维持一审判决。本院于2016年2月4日作出（2016）琼民监4号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。国盛公司的委托代理人张建平、许翠霞，刘益成及其委托代理人吴岳、窦艳群，东泰公司的法定代表人刘建华及其委托代理人程鑫、武建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月16日，国盛公司起诉称，东泰公司将华泰豪苑地上一层商铺（即涉案商铺）以虚假买卖形式，与刘益成签订《商品房买卖合同》，超低价处分给刘益成，转移东泰公司财产，严重削弱东泰公司偿债能力，损害了国盛公司作为债权人的利益。因此，请求确认东泰公司与刘益成就涉案商铺所签订的《商品房买卖合同》无效，并判令东泰公司与刘益成承担诉讼费用。一审法院查明，2008年8月20日，刘益成与东泰公司以500万元的总价款就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，并于同年9月24日申请办理涉案商铺预告登记，海南省洋浦经济开发区规划建设土地局于2012年4月23日为刘益成补办了预告登记证明。2008年10月28日，刘益成与东泰公司签订《房屋回购承诺书》，约定东泰公司在2009年8月21日前以13806000元购回华泰豪苑地上一、二层及地下一层全部商铺，承诺书约定60天后失效。2011年7月6日，双方再次签订《回购协议》，约定刘益成于2008年8月20日购买并已付清全部房款的涉案商铺，同意东泰公司于2011年9月30日前以13069586元回购，逾期该协议作废。约定时间逾期后，涉案商铺未被回购。华泰豪苑项目工程为A、B、C三幢十七层商住楼，该楼地下一层至地上第五层主体结构部分由海南海口建筑集团有限公司施工，东泰公司与其解除合同后，后续工程由国盛公司于2009年1月1日起继续施工。2008年8月，原海南省洋浦经济开发区中级人民法院查封了东泰公司开发的华泰豪苑项目（包括涉案商铺）。同年9月，刘益成将410万元汇入该院指定的银行账号后，涉案商铺得以解封。同年12月，国盛公司与东泰公司签订施工合同，约定由国盛公司续建华泰豪苑项目工程六层至十七层主体工程及五层以下未完工程。因东泰公司拖欠国盛公司工程款，国盛公司于2010年10月向一审法院起诉，一审法院于2011年7月5日作出（2010）浦民初字第87号民事判决，双方均不服该判决提出上诉。同年12月23日，二审法院作出（2011）海南二中民终字第429号民事判决（以下简称429号判决），确认国盛公司对包括涉案商铺在内的华泰豪苑Ａ、Ｂ、Ｃ幢楼均享有优先受偿权。在执行过程中，一审法院依据该民事判决查封了涉案商铺，刘益成提出执行异议。一审法院于2012年5月22日作出（2012）浦执异字第14号执行裁定，认为刘益成于2008年8月20日购买东泰公司开发的位于海南省洋浦经济开发区D5A区华泰豪苑地上一层3000平方米的商铺，已付清购房款，并已于2008年9月24日到房产管理部门办理预告登记备案手续，该备案手续具有公示效力。因此，刘益成的执行异议成立，中止对涉案商铺的执行。后国盛公司、东泰公司均不服该裁定，分别向一审法院提起诉讼。一审法院于2012年10月16日分别作出（2012）浦民初字第86号、90号民事判决：确认涉案商铺归东泰公司所有，许可对涉案商铺继续强制执行。刘益成不服上述判决，提出上诉。二审法院于2013年2月20日分别作出（2012）海南二中民终字第724号、725号民事判决：驳回上诉，维持原判。刘益成仍不服，向本院申请再审。本院于2013年8月19日分别作出（2013）琼民申字第279号、280号民事裁定指令二审法院再审该两件案件。二审法院于2014年6月4日分别作出（2013）海南二中民再字第3号、4号民事判决，撤销了（2012）海南二中民终字第724号、（2012）浦民初字第86号民事判决以及（2012）海南二中民终字第725号、（2012）浦民初字第90号民事判决。该两份再审判决分别驳回国盛公司、东泰公司的诉讼请求。一审法院认为，国盛公司对涉案商铺有法律上的利害关系。一、本案系国盛公司以东泰公司与刘益成签订的《商品房买卖合同》侵犯其权益为由诉请确认合同无效，诉讼标的为侵权法律关系，不涉及合同相对性原则，其具有原告主体资格。二、刘益成与东泰公司签订《商品房买卖合同》，刘益成支付购买商铺款项，并办理商品房预告登记，双方关于房屋基本情况及价款的约定，以及随后关于房屋回购承诺的约定，均属于民事自治行为，不违反法律、行政法规的强制性规定。遂判决驳回国盛公司的诉讼请求。案件受理费100元由国盛公司负担。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院另查明，国盛公司不服（2013）海南二中民再字第3号民事判决，向海南省人民检察院提出监督申请。海南省人民检察院转海南省人民检察院第二分院办理，海南省人民检察院第二分院于2014年10月15日作出《不支持监督申请决定书》。二审法院维持一审判决，并认为刘益成与东泰公司先后签订了《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》，《房屋回购承诺书》、《回购协议》实质为借贷性质。因此，事实上双方之间是先后设立了房屋买卖和借贷两个法律关系。三份合同之间既独立又相互联系，双方以《商品房买卖合同》的方式为之后的借贷提供担保，同时，《房屋回购承诺书》及《回购协议》又为《商品房买卖合同》附设解除和履行条件。如果东泰公司如期回购房屋，即按期还款，《商品房买卖合同》即解除；如果东泰公司不能如期回购房屋，即不能按期还款，则《商品房买卖合同》履行。因此，国盛公司关于刘益成与东泰公司之间是名为房屋买卖实为借贷关系、以合法形式掩盖非法目的的上诉主张没有事实根据，不予采信。本案因东泰公司不能如期回购房屋，即不能按期还款，《商品房买卖合同》履行条件成就。《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。因此，国盛公司认为双方存在恶意串通、《商品房买卖合同》应认定为无效的上诉理由亦没有事实根据与法律依据，应不予采纳。东泰公司认为双方签订的《商品房买卖合同》属于让与担保，违反了禁止流质原则。依据《房屋回购承诺书》及《回购协议》，东泰公司在回购期内不按期回购房屋，刘益成并不能直接获得涉案商铺的所有权，只是依据房屋买卖合同取得债权，故不属于流押条款。因此，东泰公司主张《商品房买卖合同》无效的抗辩理由不能成立，应不予支持。关于东泰公司主张《回购协议》无效、要求返还多支付高息的问题，因本案是国盛公司诉请确认《商品房买卖合同》无效，东泰公司作为被告应诉，东泰公司非本案原告，因此其上述主张不属本案审理内容，东泰公司可以另行提起诉讼。在本院再审中，国盛公司述称，一、本案刘益成与东泰公司之间根本不存在真实的商品房买卖关系，他们之间的法律关系是名为买卖，实为借贷。（一）刘益成与东泰公司是名为买卖实为借贷的关系。1.东泰公司与刘益成签署《商品房买卖合同》的同时又签订《房屋回购承诺书》及《回购协议》，这就清楚地表明刘益成实际并无意向东泰公司购买涉案商铺，其真实目的不是取得涉案商铺的所有权或者使用权。2.涉案商铺系一层挑高铺面，其售价仅每平方米1666.7元，远低于建安成本。每平方米1666.7元的价格根本就不是实际的交易价格，该价格是由500万元（东泰公司向刘益成借款的金额）除以3000平方米倒算出来的价格，房屋买卖价格精确到分明显不合常理。3.根据国盛公司提供的证据(429号判决及本案所涉房地产项目的商品房买卖合同)可知，该项目住宅部分2009年至2011年的售价均在三千多至六千多元，其中2009年的售价全部都在三四千元；涉案商铺为一层挑高商铺，虽然销售时间是在2008年，但2008年与2009年无论是宏观的经济形势还是该项目的具体建设情况方面都没有根本性的变化，不可能将商铺低卖到每平方米一千多元。4.刘益成与东泰公司交易行为与正常交易习惯明显不同。对付款时间未作约定；刘益成也未索要发票，也未追究逾期交房的违约责任。5.东泰公司还当庭向法庭提交了一份《商品房买卖合同公证书》，该证据证明东泰公司在2009年10月11日将涉案商铺又卖给了刘原谷（刘益成当庭确认该人系其同胞兄弟）。如果刘益成向东泰公司买房属实的话，东泰公司就不可能将该房屋再次出卖。（二）《商品房买卖合同》属于无效协议。首先，刘益成与东泰公司签订《商品房买卖合同》时，涉案商铺还处于法院查封期间，我国《城市房地产管理法》第三十七条明确规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让”，因此该买卖合同也因违反法律强制性、禁止性规定而归于无效。其次，刘益成与东泰公司所签买卖合同的成交价严重偏离市场价格，若该合同实际履行，将严重削弱东泰公司的偿债能力，变相转移东泰公司的资产，损害包括国盛公司在内的债权人合法权益，该合同因系双方恶意串通损害第三人利益应归于无效。（三）刘益成与东泰公司也并未先后设立房屋买卖和借贷两个法律关系。刘益成与东泰公司双方之间从始至终仅存在一个借贷法律关系，房屋买卖仅是为保证还款采取的一种担保手段，他们双方之间并没有同时订立《借款合同》和《商品房买卖合同》，更不存在将《商品房买卖合同》和《借款合同》附设解除和履行条件之说。二、刘益成没有实际占有涉案商铺，刘益成不具备对抗国盛公司建设工程款优先受偿权的条件。故请求撤销一、二审判决，确认《商品房买卖合同》无效。东泰公司辩称，同意国盛公司的意见，刘益成没有实际占有涉案商铺，涉案商铺还在东泰公司名下，刘益成也没有实际占有装修入住。东泰公司和刘益成签订的买卖合同是虚假的，是为了借钱，应属无效。刘益成答辩称，一、关于本案的法律关系。刘益成所举的证据充分证明了刘益成与东泰公司属于商品房买卖法律关系，且已经付清全部购房款，一、二审判决对此项事实均无异议。另外，有证据充分证明了刘益成与东泰公司已办理商品房预告登记、交房等手续。国盛公司、东泰公司没有任何证据证明刘益成与东泰公司不存在商品房买卖法律关系，而是民间借贷法律关系。各方当事人所举的一切证据材料的任何地方也未出现“借款”、“借贷”、“贷款”、“欠款”等内容。故刘益成与东泰公司属于商品房买卖法律关系，事实清楚，证据充分。最高人民法院的判例[（2015）民一终字第78号民事判决书]对主张实为民间借贷关系一方当事人在举证方面提出了非常严格的要求，应当慎重认定。二、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。且刘益成已经付清购房款，房产已经预告登记至刘益成名下。综上，根据本案的事实与法律，法院应当优先保护刘益成对涉案商铺享有的实体权益，即不得强制执行。故请求维持二审判决，维护刘益成作为一名普通购房者（台湾同胞）的合法权益以及法律的严肃性与权威性。在本院再审中，对二审判决查明的事实，国盛公司认为漏写了东泰公司与刘益成签订《交房确认书》和《房屋入伙交接书》的时间，在该时间节点涉案商铺尚未竣工验收，东泰公司也陈述当时还未选定物业公司，刘益成与东泰公司之间是为了借款在这个时间节点签署的。东泰公司同意国盛公司的观点，并补充认为海南佰信物业管理有限公司是2011年7月进场，因亏本后离开。物业经理在给刘建华的短信中陈述2011年7月至2012年6月我公司为东泰公司垫付工资款，请本月底结清款项。二审判决遗漏了海南佰信物业管理有限公司入场和出场的时间。刘益成认可二审判决查明的事实。再审庭审中，国盛公司提交以下证据作为新证据：1.2014年9月3日，洋浦经济开发区规划建设土地局出具的《华泰豪苑项目部分房产移交情况证明》。证明：2011年12月由于部分购房人联合到洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会信访要求交房，经努力，在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会主持下交付了部分房产，但是没有涉案商铺，涉案商铺于2011年3月22日竣工验收合格；2.2014年9月14日，洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会出具的一份证明。证明：2011年6月30日至2012年2月23日在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会办公室主持或参与下，国盛公司分9次向东泰公司交付了142套房产，并附上房产清单，其中并没有涉案商铺；3.民事起诉状；4.一审法院两张传票。以上两份证据证明：2015年1月，刘益成起诉国盛公司搬离涉案商铺，也说明刘益成没有实际占有涉案商铺。东泰公司质证认为，同意国盛公司的意见，国盛公司提交的证据真实合法有效。刘益成质证认为，证据1和证据2性质上属于证人证言应该出庭接受询问，否则无法确认真实性；即使真实，包括内容介绍真实，也与刘益成无关，因为刘益成是和东泰公司办理的正规商品房交付手续。对于证据3、4，东泰公司交房后，刘益成对涉案商铺装修使用受到阻止，刘益成报案后管辖派出所和法院到场调解，刘益成考虑到东泰公司、国盛公司执行异议纠纷案件还没有结果，所以装修暂时搁置。法院解封房产后，刘益成委托律师向国盛公司发律师函主张涉案商铺时，国盛公司在涉案商铺中放了集装箱和电动车，刘益成要求搬离获得了法院支持，所以国盛公司强行占有涉案商铺不代表刘益成没有实际占有。本院认为，对于国盛公司提供的新证据，因符合再审新证据的要求，对该证据的真实性、合法性和关联性，应予确认，具有证明效力，应予采信。东泰公司提交21份证据，其中五份证据作为新证据提交：证据1，（2003）浦中执字第35-6号民事裁定书和两份送达回证，证明2008年8月20日签订合同时，华泰豪苑已被法院查封；证据2，（2008）浦中执字第35-7号民事裁定书和三份送达回证，证明裁定书于2008年9月25日才生效；证据18，房地产预告登记谈话笔录，证明刘益成知道涉案房产已被法院查封；证据19，原洋浦经济开发区中级人民法院谈话笔录，证明东泰公司和刘益成之间的法律关系是名为买卖实为借贷；证据20，（2013）琼民三终字第96号民事判决书，证明东泰公司与刘益成另外的借款纠纷已经另案处理；证据21，（2012）浦民初字第93号民事调解书，证明东泰公司与刘益成另外的借款纠纷已经另案处理。国盛公司质证认为，对照东泰公司再审提交的新证据应该是序号1到2-3七份证据。对这七份证据的真实性、关联性和证明内容均无异议。对东泰公司提交的3到19号的证据原来已经提交，质证意见和之前的意见一致。20和21号证据也是本案新提交的证据，对其真实性、关联性、证明力均无异议。刘益成质证认为，对东泰公司证据目录第一页前半部分的法院法律文书真实性无异议，对证明内容有异议。证据18真实性无异议，对证明内容有异议，是东泰公司自己认为。证据19真实性无异议，对证明内容有异议，这份证据是购房合同签订后，原洋浦经济开发区中级人民法院羊茂明法官找刘益成作的一份笔录，这份笔录重点提到法院和刘益成约定刘益成支付410万元购房款，法院保证解封。证据20真实性无异议，对证明内容也没有异议，东泰公司确实和刘益成有其他借款。证据21证明内容和真实性无异议。本院经审查认为该五份证据均已在前几次审理中提交，不符合再审新证据的要求，故不予采信。刘益成提交13份证据，其中六份证据作为再审新证据提交，本院经审查认为，该六份证据仅有证据6，即（2015）海南二中行终字第12号行政裁定书符合新证据的要求，其他五份证据均已在前几次审理中提交，不符合新证据的要求，故不予采信。刘益成以证据6证明涉案商铺的预告登记具有法律效力，且东泰公司提起撤销预告登记之诉被法院依法驳回。其中认定东泰公司长期以来对预告登记没有提出过异议。国盛公司质证认为，对证据6，即行政裁定书的真实性无异议，对关联性和证明力有异议，该裁定书因为是行政案件，并不审理刘益成和东泰公司之间的民事法律关系，不能证明预告登记基础是商品房买卖关系，且该裁定书是以东泰公司超出诉讼时效为由驳回其诉求，没有对预告登记民事基础法律关系和效力作出认定，因此该行政裁定书的内容不能证明本案事实，与本案无关。东泰公司质证认为，对证据6的关联性有异议，因为法官在庭上和庭后也说明，律师没有把握实际，如及时主张诉权，就不需要再打后面的诉讼了。本院认为，证据6虽然符合再审新证据的要求，但和本案缺乏关联性，对其证明力不予认定，亦不采信。庭审后，刘益成提交了七份证据，本院经审查认为，除证据1和证据2之外，其他证据均已在前几次审理中提交，不符合再审新证据的要求，故不予采信。刘益成提供的证据1是刘益成弟弟刘原谷与东泰公司签订的《商品房买卖合同》三份，证明刘原谷向东泰公司购买三、四、五层其中的18套房产，价格为350.1万元；证据2是收条及转账凭证各一份，证明刘原谷已经付清全部购房款，共计300万元。对于证据1和证据2，国盛公司质证认为其不是一方当事人，对真实性不发表意见。东泰公司质证认为，东泰公司已经还了2000多万元，但是刘益成只给了954万元，这两份证据能够证明双方之间是名为买卖实为借贷的法律关系。房屋买卖是2009年6月至9月，东泰公司向社会公开开盘是2009年5月28日，每平方米2680元，预交定金2万元，刘益成没有预交。这份买卖纯粹是借款，用房屋作抵押。本院认为，刘益成补充提交的证据1和证据2，形成于二审判决作出之前，不存在二审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的情形，亦不存在庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定期限内不能提供的情形，故对该证据不认定为再审新证据，亦不采信。庭审后，东泰公司还提交了银行汇款单、《房屋回购承诺书》、《回购款清偿证明》、《回购协议》、《证明》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》七份证据。其意在通过东泰公司及其关联公司、刘建华个人与刘益成、刘原谷之间的款项往来证明东泰公司与刘益成之间为借款关系。国盛公司质证认为，对东泰公司用上述证据证明其与刘益成之间是借款关系，其已向刘益成偿还借款的关联性、证明力均无异议。刘益成质证认为，一、刘益成及家人和东泰公司存在商品房买卖关系，其中购房款存在不同的支付方式（转账、现金、抵扣等），同时双方又存在民间借贷关系。二、刘益成及家人和东泰公司存在商品房回购关系，其中包括存在东泰公司应当向刘益成支付回购款、逾期支付回购款违约金等问题。三、法院只要审查涉案商铺有没有回购即可，双方之间的资金往来和本案无关。四、法院调查核实的刘益成及家人和东泰公司及其关联公司、刘建华个人之间的资金往来，无论涉及多少数额，都不能够证明刘益成和东泰公司之间系名为买卖实为借贷的关系，以及东泰公司已经回购涉案商铺。刘益成在本案中也没有任何义务举证证明东泰公司曾经向刘益成支付的款项即法院调查核实的款项的具体用途。具体到本案，显然应由东泰公司举证证明是否已经回购涉案商铺、是否已经付清回购款。本院认为，东泰公司提交的证据除刘益成地下一层、地上二层、地上六层和刘原谷地上五层的《商品房买卖合同》外，其他证据东泰公司、国盛公司一审时已经提交。且刘益成地下一层、地上二层、地上六层和刘原谷地上五层的《商品房买卖合同》均形成于二审判决作出之前，不存在二审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的情形，亦不存在庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定期限内不能提供的情形，故对该证据不认定为再审新证据。根据双方当事人的申请及提交的银行单据信息，本院到中国光大银行迎宾支行、中国光大银行海甸支行等七家银行就东泰公司、刘建华、定安华泰房地产开发有限公司与刘益成之间的账目往来核查了银行流水账目。各方当事人对本院查询的银行流水及表格中计算的款项均无异议。本院除各方当事人有异议的事实外，对二审判决查明的其他事实，予以确认。本院还查明下列事实，一、2010年8月6日，东泰公司出具的《交房确认书》载明：刘益成于2008年8月20日向本公司购买涉案商铺已向房管单位预告登记备案完成，本公司今日以现状交房给刘益成，并将该《交房确认书》抄送给海南佰信物业管理有限公司。同年8月10日，刘建华、刘益成及海南佰信物业管理有限公司共同签订《房屋入伙交接书》，约定将涉案商铺交付给刘益成。二、华泰豪苑项目于2010年5月28日已申报验收，2011年3月22日验收合格。三、2009年9月30日，刘原谷（刘益成的弟弟）与东泰公司签订了关于涉案商铺的《商品房买卖合同》，其中约定单价为每平方米3200元，购买涉案商铺的总价款为960万元，并进行了公证。地下一层商铺每平方米1233.3元，地上二层商铺每平方米1000元。四、429号判决查明，东泰公司在2009年下半年至2010年上半年销售的166套商品房的价格为从三楼每平方米3300元至十七楼每平方米6500元左右不等。五、2011年6月30日至2012年2月3日在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会主持参与下，国盛公司分9次向东泰公司交付142套房屋，其中并没有涉案商铺。六、2015年1月，刘益成起诉国盛公司搬离涉案商铺，该案尚在审理中。七、东泰公司至2011年6月共计支付款项23047445元（包含偿还给刘原谷的300万元）给刘益成。经本院调取和核查过的刘建华提交的与刘益成之间的银行汇款单据，涉及7家银行、12个银行账户共19笔往来款，其中8笔汇款单据备注中有“代东泰公司还贷款利息”、“还借款”字样。本院又查明，2016年2月14日，海南国盛集团有限公司更名为海南国盛建工集团有限公司。依据各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：东泰公司与刘益成之间的法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系；东泰公司和刘益成为涉案商铺所签订的《商品房买卖合同》效力如何认定。本院再审认为，关于焦点一，东泰公司与刘益成之间的法律关系是房屋买卖还是借贷关系。在本案中，当事人签订了《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》，并发生资金转入，但各方对债权债务的性质各执一词，一方主张是商品房买卖，一方主张是民间借贷，双方均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合当事人提交的证据，探究《商品房买卖合同》与《房屋回购承诺书》、《回购协议》签订时合同当事人的真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。从本案当事人签订《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》的合同目的及履行情况看，双方缔约的真实意思并非以取得涉案商铺所有权为目的，而是为了实现资金融通，签订《商品房买卖合同》是为担保债权的实现，东泰公司与刘益成之间形成的是民间借贷关系。理由如下:（一）东泰公司与刘益成之间存在民间借贷关系的合理性基础。依据本案事实，因东泰公司拖欠工程款，华泰豪苑建至五层后停工，并且被原洋浦经济开发区中级人民法院查封。东泰公司急需支付工程队的工程款，需要通过借贷得到资金，还款后获得法院解封才能继续建设。而当时华泰豪苑才建至五层，是不可能通过正常的渠道得到银行贷款支持的。刘益成和刘建华就是在这种背景下相识的，并于2008年8月20日签订了《商品房买卖合同》，刘益成于同年9月直接支付410万元到法院账户，涉案商铺予以解封。需要说明的是：一是签订《商品房买卖合同》时，华泰豪苑正处于法院查封中，不能出卖；二是华泰豪苑才建至五层也无法出卖。（二）依据本案事实，2008年8月20日，东泰公司与刘益成签订《商品房买卖合同》，同年10月双方又签订《房屋回购承诺书》。彼时，华泰豪苑还处在停建的状态下，尚未确定新的施工单位。2010年5月28日，华泰豪苑申报竣工验收，2011年3月22日，华泰豪苑验收合格，交付房屋的条件具备。但双方当事人又于2011年7月签订《回购协议》。上述时间点上所签订的有关回购的协议，表明刘益成从华泰豪苑未建成时到建成后都没有购房的意愿，东泰公司自始至终不认为是房屋买卖，刘益成也在一审答辩中称是应刘建华要求签订的《房屋回购承诺书》和《回购协议》。这种回购协议本身表明双方当事人在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。（三）本案存在着有悖于一般房屋买卖合同的情形。1.购房价格和面积。2008年8月20日，双方签订《商品房买卖合同》，涉案商铺价格为每平方米1666.7元，该单价是用500万元除以3000平方米得出的。面积、单价、总价款三者之间出现如此关系，也是一般房屋买卖合同所罕见的。地下一层商铺价格(每平方米1233.3元）却高于地上二层（每平方米1000元）商铺价格。429号判决查明，东泰公司在2009年下半年至2010年上半年销售的166套商品房的价格为从三楼每平方米3300元至十七楼每平方米6500元左右不等。《商品房买卖合同》第六条付款期限和付款时间是空白的。如按合同约定应是签订当天付款，而实际上刘益成付款时间是2008年9月。但经与2009年东泰公司出售给他人的房屋买卖合同比较，出售给他人的房屋除有正式的商品房买卖合同外，还附有补充协议，在补充协议上明确了付款时间。刘益成主张为买卖关系本应选择积极从购房发票、收款票据等方面举证证明真实的买卖关系，但时至今日其未提交任何票据信息，也无其主张索要发票或收据的证据。即无法判断出刘益成有及时过户，取得所有权的意思表示。2.依据本院查明的事实，刘建华与刘益成于2008年签订涉案商铺买卖合同并去洋浦经济开发区规划建设土地局备案。仅时隔一年东泰公司再次将涉案商铺卖给了刘益成的弟弟刘原谷，价格为960万元，且因为是同一层商铺已经备案只能去公证处公证。而现在始终主张涉案商铺权利的是刘益成，刘原谷从未主张过权利。3.本院调取和核查的刘建华提交的与刘益成之间的银行账目往来，其中多笔汇款单据备注中有“代东泰公司还贷款利息”、“还借款”字样。4.《商品房买卖合同》及预售许可证记载涉案商铺面积为3000平方米，刘益成庭审中陈述实际面积则为2300平方米，面积差距如此之大而“购房者”明知却无异议。5.如果按照刘益成的观点，涉案商铺没有回购，回购协议作废的话，那么刘益成用500万元，即每平方米1666.7元的价格购买了3000平方米的铺面，东泰公司与刘益成之间的利益则严重失衡。（四）本案中，东泰公司为证明其与刘益成之间是民间借贷关系，提供了证据证明截止2011年6月其共支付给刘益成23047445元。而刘益成虽然主张双方系房屋买卖关系以及回购没有完成，但没有对东泰公司支付给其如此大额资金作出合理的说明。相比较而言，东泰公司所述双方之间为民间借贷关系更具合理性。（五）刘益成一直主张涉案商铺没有被东泰公司回购，对此，本院认为，依据再审查明的事实，刘益成仅以预告登记未被撤销来证明涉案商铺没有被东泰公司回购，其事实根据和法律依据尚不够充分。综上，东泰公司与刘益成签订《商品房买卖合同》与《房屋回购承诺书》、《回购协议》，并非以取得涉案商铺所有权为目的，而是为了实现资金融通，东泰公司取得资金用于续建华泰豪苑，刘益成则收取利息，双方订立《商品房买卖合同》和《房屋回购承诺书》、《回购协议》的目的是为了担保债权的实现。双方之间的法律关系认定为民间借贷关系的证据已经比较充分，可以达到民事诉讼要求的高度盖然性的标准，故国盛公司主张东泰公司与刘益成之间的法律关系名为房屋买卖，实为民间借贷有事实根据，本院予以支持。关于焦点二，东泰公司和刘益成为涉案商铺所签订的《商品房买卖合同》的效力如何认定。如上所述，本案的基础法律关系为民间借贷的法律关系，不是房屋买卖关系。购买商品房不是当事人双方之间真实的意思表示，应视为是对借贷的担保。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。作为借贷的担保，亦应遵循《物权法》有关禁止流质的规定。且如按双方约定的价款履行合同，亦损害了东泰公司其他债权人和东泰公司的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，该合同应属无效。刘益成关于合同有效的主张，因违反《物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。国盛公司诉请合同无效的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，二审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在错误，应予撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销海南省第二中级人民法院（2015）海南二中民一终字第515号民事判决及海南省洋浦经济开发区人民法院（2014）浦民初字第86号民事判决；二、确认刘益成与洋浦东泰房地产开发有限公司之间就位于海南省洋浦经济开发区D5A区华泰豪苑地上第一层3000平方米商铺所签订的《商品房买卖合同》无效。一、二审案件受理费共计200元，由洋浦东泰房地产开发有限公司和刘益成分别承担100元。本判决为终审判决。el2oezvbmb1ttzqkyw案件唯一码审 判 长 张红菊审 判 员 夏 艳审 判 员 赖凯萍二○一六年六月二十九日书 记 员 王 凯附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。