河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3771号上诉人（原审被告）：郑州尚学堂教育咨询有限公司，住所地郑州市金水区优胜南路26号国奥大厦12层。法定代表人：梁勇。委托诉讼代理人：王彬彬，河南葛天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平顶山华龙工贸有限责任公司，住所地平顶山市南环路西段（火电公司院内）。法定代表人：史超，职务总经理。委托诉讼代理人：王政文、陈小威，河南陆达律师事务所律师。原审被告：郑州艺源文化传媒有限公司，住所地郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村48号。法定代表人：杨小乐。上诉人郑州尚学堂教育咨询有限公司因与被上诉人平顶山华龙工贸有限责任公司及原审被告郑州艺源文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初17280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州尚学堂教育咨询有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，对本案进行审理，改判或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、严重违反法定程序，剥夺上诉人诉讼权利。郑州市金水区人民法院公告送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书的行为是严重违法的，非法剥夺了上诉人诉讼权利。二、判决书认定事实错误不清、适用法律错误。1、上诉人没有腾房义务。被上诉人向艺源传媒有限公司送达《致郑州艺源传媒严重违背租房合同的函》、《租赁合同解约通知》，上诉人毫不知情，也未曾收到过该两份文件，在不知道双方解约的情况下，何来的“腾房义务”。2、上诉人在不知道被上诉人和艺源传媒解约的情况下，正常使用并向艺源传媒支付了使用期间的房屋租金。3、原审判决既已认定被上诉人未退还艺源传媒的102250元押金，艺源传媒不再承担租金等费用的责任，为何单独让上诉人承担还款责任。4、原审判决书认定事实前后矛盾、错误。平顶山华龙工贸有限责任公司辩称，一审法院送达程序合法，其在尚学堂没有正常收到诉讼文书的情况下，依法向华龙公司发出公告送达手续。华龙公司与艺源文化传媒的房屋租赁合同解除的情况下，双方已经不存在合法的租赁关系，尚学堂作为房屋的实际占有使用人，在未于华龙公司签订正式房屋租赁合同的前提下，没有法律依据继续占有使用涉案房屋，其应当将房屋腾空并交付至华龙公司。平顶山华龙工贸有限责任公司向一审法院起诉请求：一、被告一向原告支付欠付租金136376元及违约金201290.98元（以月利率2％为标准，自2014年6月1日起暂计至2020年7月25日止，应计至实际支付之日）；二、被告一向原告支付欠付水电费、物业费及车位费共计59274元及违约金23877.05元（以人民银行同期贷款利率为标准，自2014年6月1日起暂计至2020年7月25日止，应计至实际支付之日）；三、被告二对上述欠付租金、水电费、物业费、车位费及违约金承担连带支付责任；四、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：一、原告承租河南第一火电建设公司位于郑州市××路××大厦××层，净使用面积共计1680平方米作为商务办公场地使用，并签订《租赁合同》，承租期限自2012年8月2日至2014年5月31日。2012年8月5日，河南第一火电建设公司出具《同意转租证明》显示：本单位持有物业位于郑州市××与××路××大厦××楼层，现已出租给平顶山华龙工贸有限责任公司，作为产权人，同意并认可其与其他公司签订的转租合同的效力，允许其根据经营需要进行转租，特此证明，落款处河南第一火电建设公司盖章。二、2013年2月26日，原告（出租方）与被告郑州艺源文化传媒有限公司（承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：原告将位于郑州市优胜南路26号国奥大厦7层，约定面积1019平方米有偿租给被告郑州艺源文化传媒有限公司作为商务办公场地使用，被告郑州艺源文化传媒有限公司租赁原告物业共60个月，自2013年3月1日至2018年2月28日止，承租该房屋仅作为商业办公使用，被告郑州艺源文化传媒有限公司不得作为居住或其他非办公性质使用，未经原告允许被告郑州艺源文化传媒有限公司不得转租。租金为1.1元／平方米／天，一年租金总计人民币409128元整，同年签订生效后6日内，被告郑州艺源文化传媒有限公司向原告交纳204564元（其中租房102282元，押金102282元，总价204564元）。租赁房屋必须先交租金后使用，租金每一季度交一次，一季度租赁金额为人民币102282元，逾期未交，原告有权按日收取乙方违约额10％的滞纳金。年租金自合同签订之日起生效按1％年递增，递增生效日为2015年3月1日。装修期为两个月，自2013年3月1日至2013年5月1日止，装修期间免收房租。在房屋租赁房屋期间，被告郑州艺源文化传媒有限公司应向原告缴纳3个月的房租作为房屋押金，金额为102282元，被告郑州艺源文化传媒有限公司应在租赁期间遵守大厦的相关管理规定，自觉按期交纳房租及物业费。2013年3月21日，原告向被告郑州艺源文化传媒有限公司出具《收据》一份，内容显示：今收到郑州艺源文化传媒有限公司，人民币204500元整，系付2013年5月1日至2013年8月1日房租和押金，房租102250元、押金102250元。2013年8月6日，原告向被告郑州艺源文化传媒有限公司出具《收款收据》一份，显示：兹收到郑州艺源文化传媒有限公司102300元，系付国奥大厦7层房租（2013年8月1日—2013年11月1日）。三、2013年2月25日，被告郑州艺源文化传媒有限公司（出租方）与被告郑州尚学堂教育咨询有限公司（承租方）签订《租赁合同》一份，约定，郑州尚学堂教育咨询有限公司租用郑州艺源文化传媒有限公司房产国奥大厦7层950平方米，租金为1.6元／平方米／天，一年租金为547200元，同年签订生效后6日内，郑州尚学堂教育咨询有限公司向郑州艺源文化传媒有限公司交纳人民币273600元（其中租房136800元，押金136800元，总价273600元），租赁房屋必须先交租金后使用，租金每一季度交一次，一季度租赁金额为人民币136800元，逾期未交，郑州艺源文化传媒有限公司有权按日收取郑州尚学堂教育咨询有限公司违约额10％的滞纳金，房屋租赁期间，郑州尚学堂教育咨询有限公司应向郑州艺源文化传媒有限公司缴纳3个月的房租作为房屋押金，金额为136800元，郑州尚学堂教育咨询有限公司在租赁期间遵守大厦的相关管理规定，自觉按期缴纳房租及物业费。四、2013年8月29日，原告向被告郑州艺源文化传媒有限公司出具《致郑州艺源传媒严重违背租房合同的函》一份，内容显示：兹有你单位与平顶山华龙工贸有限责任公司签订了国奥大厦7楼房屋租赁合同，根据合同明确了你方的权利和义务。但在合同执行过程中发现贵单位私自将部分房屋租赁给其他单位，严重违反了合同第三条不得将房屋转租的规定，现甲方将于乙方立即终止合同，乙方必须承担所有法律、赔偿、纠纷等连带责任。为严肃合同的法律效力，请贵单位履行：1、将房屋转租情况书面反馈给我方；2、三天内将房屋另租单位清理；3、严格履行房屋租赁合同条款。同日，原告向被告郑州艺源文化传媒有限公司发出《租赁合同解约通知》一份，内容显示：贵我双方于2013年2月26日签署《租赁合同》，由我公司将郑州市优胜南路26号国奥大厦7楼的房屋租赁合同给贵方作为商业办公使用，并约定“未经甲方（即我公司）允许乙方不得转租”。签约后我公司按照合同约定将房屋交付贵方使用，但现经我单位查实发现，贵方私自将房屋转租，严重违反合同约定。现我单位按照《中华人民共和国合同法》等法律、法规的相关规定向贵方发出合同解除通知，并同时通知现房屋占用人。通知如下：1、贵我双方签署的《租赁合同》从本通知发出之日起解除；2、贵方应通知现房屋占用人于2013年9月9日前办理并交回房屋，房租结算日为交回房屋当日；逾期搬离时，每逾期一日，贵方应当按照原合同约定租金的两倍向我公司支付房屋占用费；3、贵方交回房屋时应按照合同约定对七楼相关结构予以恢复；对于结构无法恢复部分贵方应承担赔偿责任；同时应结清物业、水电、电话等费用；4、如贵方按照本通知要求按时交回房屋，除没收贵方支付的房屋押金外，我公司将考虑放弃向贵方追究其他违约赔偿责任；如贵方不能按照上述通知交回房产，我公司为维护自身利益，将对上述房产采取停水、断电等措施，并保留向贵方索赔的全部权利。2013年12月15日，原告向被告郑州艺源传媒有限公司出具《解约通知书》，显示：你公司于2013年2月26日与我公司签订《房屋租赁合同》，合同中明确约定了双方权利义务。经查我公司发现你放严重违反合同第三条规定未经我方同意你放不得转租该房屋，并于2013年9月4日向你公司下发了搬离通知，你公司在收到搬离通知后截止2013年12月15日并未提出不同意见同时也并未办理，给我公司造成了严重损失。另按原合同第四条中第4项规定你方应于2013年11月11日前缴纳下一季度房租，按照合同第八条第5项之规定“房屋租金到期十日内，乙方仍未向甲方缴纳房租的，甲方有权单方终止合同。”截止今日我方至今未收到你放应缴纳的房租费。现根据合同规定我方通知如下：1、依法解除双方签订的关于优胜南路26号国奥大厦7层的房屋租赁合同。2、限你公司在收到本通知后5日内，搬出郑州市优胜南路26号国奥大厦7层房屋。3、限期不予搬离将以合同条款停水、停电。4、对于给我公司造成的损失将依法进行追偿。通知人处有平顶山华龙工贸有限公司责任公司盖章。五、郑州尚学堂教育咨询有限公司诉郑州艺源文化传媒有限公司、平顶山华龙工贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2014年6月15日作出（2013）金民二初字第5588号民事判决书，该判决查明2013年2月25日，郑州尚学堂教育咨询有限公司、郑州艺源文化传媒有限公司签订了租赁合同一份，郑州艺源文化传媒有限公司将位于郑州市优胜南路26号国奥大厦7层出租给郑州尚学堂教育咨询有限公司使用，租赁期自2013年3月2日至2018年3月1日止，年租金为547200元。郑州尚学堂教育咨询有限公司向郑州艺源文化传媒有限公司支付了2013年9月3日前的房租，支付了2013年8月20日之前的水电费，并支付押金136800元。庭审中郑州尚学堂教育咨询有限公司称其现在仍在使用本案涉及的租赁物并进行经营。该判决认为因郑州艺源文化传媒有限公司未经出租人同意转租，故双方签订的租赁合同无效，该判决判令郑州艺源文化传媒有限公司于判决生效之日起返还郑州尚学堂教育咨询有限公司押金136800元及多收租金42750元。该判决已于2014年7月17日发生法律效力。六、2014年6月1日，被告郑州尚学堂教育咨询有限公司与河南亚航贸易有限公司签订《房屋租赁合同》一份，内容显示河南亚航贸易有限公司将坐落在郑州市金水区健康路3号国奥商务大厦七层的房屋，建筑面积1019平方米出租给被告郑州尚学堂教育咨询有限公司使用，租赁期限自2014年6月1日至2015年5月30日止，租赁期为壹年。被告郑州尚学堂教育咨询有限公司保证承租上述房屋仅作为教育办公用房使用，并不得于任何理由将该房屋转租、转借给第三方。被告郑州尚学堂教育咨询有限公司租用河南亚航贸易有限公司位于郑州市××路××院××大厦××层的房屋1019平方米，租金价格为人民币1.2元／平方米?天。一年租金总计为人民币440208元。租金支付方式：租赁房屋必须先交押金后使用，被告郑州尚学堂教育咨询有限公司于合同签订生效后三个工作日内向河南亚航贸易有限公司缴纳一个月的房租押金人民币220104元。2014年6月6日，河南第一火电建设公司出具《同意转租证明》显示：本单位持有物业位于郑州市××与××路××大厦××楼层，现已出租给河南亚航贸易有限公司。作为产权人，同意并认可其与其他公司签订的转租合同的效力，允许其根据经营需要进行转租，特此证明，落款处河南第一火电建设公司盖章。七、2020年12月3日，河南亚航贸易有限公司出具《情况说明》一份，内容显示：兹证明平顶山华龙工贸有限责任公司在2012年8月2日至2014年5月31日承租河南第一火电建设公司的郑州市优胜南路26号国奥大厦7层房屋，2013年8月至2014年5月31日产生的物业费、水电费、车位费共计59274元，该款项系平顶山华龙工贸有限责任公司委托河南亚航贸易有限公司以河南亚航贸易有限公司名义缴纳，实际缴纳主体是平顶山华龙工贸有限责任公司。说明人处有河南亚航贸易有限公司盖章。八、原告在庭审中称，其与被告郑州艺源传媒有限公司的租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日止，实际承租期限为2013年3月1日至2014年5月31日，季租金标准为102282元／季，押金为102282元，合同约定免租期为2个月，被告郑州艺源传媒有限公司支付租金期限为2013年5月1日至2013年11月1日，合同约定被告郑州艺源传媒有限公司未及时足额交纳租金，原告有权将押金抵偿欠付租金，该租金抵偿后，被告郑州艺源传媒有限公司欠付期限为2014年2月1日至2014年5月31日，共计4个月，租金为136376元。2013年9月3日至2014年6月1日之前，本案所涉房屋一直由被告郑州尚学堂教育咨询有限公司实际承租，其在此期间没有收取房租，后2014年6月1日由河南亚航贸易有限公司与被告郑州尚学堂教育咨询有限公司重新签订了租赁合同。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告郑州艺源文化传媒有限公司、郑州尚学堂教育咨询有限公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响原审法院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告郑州艺源文化传媒有限公司于2013年2月26日签订《租赁合同》，该法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的相关规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，故本案应适用《中华人民共和国合同法》。上述《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人均应当按照约定履行各自的义务。被告郑州艺源文化传媒有限公司欠付房租，依照双方约定，原告有权解除《租赁合同》，原告于2013年12月15日向被告郑州艺源传媒有限公司发出解约通知书，故原审法院认定双方《租赁合同》于2013年12月15日解除。合同解除后，郑州尚学堂教育咨询有限公司仍然实际使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，被告郑州艺源文化传媒有限公司应向原告支付2013年11月2日至2013年12月15日的欠付房租48877元（102300元÷3个月÷30天×43天）及2013年8月2日至2013年12月15日水电费、物业费及车位费26497元（59274元÷302天×135天），上述共计75374元，因原告收取被告郑州艺源文化传媒有限公司押金102250元尚未退还，原告要求被告郑州艺源文化传媒有限公司支付欠付租金及水电费、物业费、车位费，依据不足，原审法院不予支持；被告郑州尚学堂教育咨询有限公司应向原告支付2013年12月16日至2014年5月31日房屋占用使用费189823元（102300元÷3个月÷30天×167天）及水电费、物业费及车位费32777元（59274元÷302天×167天），上述共计222600元，原告要求被告郑州尚学堂教育咨询有限公司支付欠付租金136376元及水电费、物业费及车位费59274元，原审法院对房屋占用使用费136376元及及水电费、物业费及车位费32777元，原审法院予以支持，原告主张超出部分，原审法院不予支持。原告要求被告郑州艺源文化传媒有限公司支付违约金，因被告郑州艺源文化传媒有限公司交纳的押金已足以抵扣其欠付款项，故原审法院对违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四之规定，判决如下：一、被告郑州尚学堂教育咨询有限公司于判决生效后十日内向原告平顶山华龙工贸有限责任公司支付房屋占用使用费136376元，水电费、物业费及车位费32777元。二、驳回原告平顶山华龙工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3806元，由原告平顶山华龙工贸有限责任公司负担1530元，由被告郑州尚学堂教育咨询有限公司负担2276元。公告费240元，由被告郑州尚学堂教育咨询有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审中提交2013年11月到2014年6月期间的物业水电费缴费收据、郑州市华夏公证处的公证文书一份、河南富通物业管理有限公司出具的证明一份，拟证明上诉人在占用使用该租赁房屋期间的物业水电费用均是由其自己交付。被上诉人对四张收据真实性、公证文书的真实性没有异议，对证明的真实性有异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，该几份证据能相互印证，本院予以认可。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，被上诉人与原审被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原审被告欠付房租，依照双方约定，被上诉人有权解除《租赁合同》，被上诉人于2013年12月15日向原审被告发出解约通知书，故双方《租赁合同》于2013年12月15日解除。上诉人在明知被上诉人与原审被告之间的租赁合同已经解除且生效判决已确认其与原审被告之间的房屋租赁合同无效的情况下仍实际占有使用涉案房屋，应支付相应的占有使用费及水电费、物业费及车位费。关于原审程序是否违法的问题。原审法院首先用邮寄送达的方式向上诉人工商注册地址送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书等，后又现场向上诉人工商注册地址送达，在以上送达方式均无法有效送达的情况下，原审法院采取公告送达的方式符合法律规定，送达程序并无违法。关于上诉人称原审认定事实错误，其没有腾房义务的问题。上诉人称其不知道被上诉人与原审被告解约的情况下正常使用并向原审被告支付了使用期间的房屋租金。但在上诉人诉原审被告房屋租赁合同纠纷一案中[（2013）金民二初字第5588号，已生效]，其在起诉状中明确称被上诉人于2013年8月29日向其和原审被告送达了《租赁合同解约通知书》，且原审卷中的证据亦显示其与2013年9月9日签收了《租赁合同解约通知书》，故对其诉称本院不予采信。关于2013年12月16日至2014年5月31日期间水电费、物业费及车位费32777元系哪方交付的问题。双方均提交了交费凭证，被上诉人提交的交费凭证未注明交付费用对应的具体房屋，其与案外人河南第一火电建设公司签订的房屋租赁合同约定其承租国奥大厦7-8层房屋。上诉人提交的证据可以证明其交付的费用对应的系国奥大厦7层房屋，该7层房屋正系上诉人承租使用的房屋。综合双方提交的证据，根据民事诉讼证据优势规则，本院认定2013年12月16日至2014年5月31日期间的水电费、物业费及车位费32777元系上诉人交付，原审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，郑州尚学堂教育咨询有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初17280号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初17280号民事判决第一项为“郑州尚学堂教育咨询有限公司于判决生效后十日内向平顶山华龙工贸有限责任公司支付房屋占用使用费136376元”；三、驳回郑州尚学堂教育咨询有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3683元，由郑州尚学堂教育咨询有限公司负担3000元，由平顶山华龙工贸有限责任公司负担683元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  朱 凯审判员  蒋德军二〇二一年四月十九日书记员  李苗苗