西安市碑林区人民法院民事判决书(2020)陕0103民初7128号原告(反诉被告)：刘珊，女，汉族，1988年2月9日出生，住址：西安市碑林区。委托代理人：李军，陕西迪拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙钜琳，男，汉族，1959年9月26日出生，住址：西安市碑林区。委托代理人：张玮东，陕西策盈律师事务所律师。原告刘珊诉被告孙钜琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任制公开开庭进行了审理。原告刘珊及其委托代理人李军、被告孙钜琳及其委托代理人张玮东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘珊诉称：2017年9月26日，其与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告900平方米的房屋用于做民宿之用，租赁期间为10年，房屋租赁费为每年18万元，每半年支付一次，押金为2万元。合同签订后双方均按合同履行，2019年8月16日，相关部门发布《房屋征收补偿优惠办法》，将上述《房屋租赁合同》所约定的建筑面积900平方米纳入征收范围。2020年4月29日，因涉案房屋被纳入拆迁范围，无法继续承租使用，原告向被告发出《关于〈房屋租赁合同〉的函》，明确自2020年4月30日解除双方间房屋租赁合同。原告认为因政府的拆迁行为致原告无法继续承租，巨额装修无法继续使用，造成巨大损失，同时，自原告发出解除通知后，被告将钥匙收去，并阻止原告搬离相关物品，双方多次协商未果，故诉至法院，请求：1、确认原、被告于2017年9月26日签订的房屋租赁合同已于2020年4月30日解除；2、判令被告赔偿原告经营及装修损失10万元；3、判令被告向原告返还本案房屋内的空调、家具床、电视、水箱等物品；4、判令被告向原告退还押金2万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告孙钜琳答辩称：一、因刘珊拒不支付租金的违约行为致被告被迫于2020年5月11日解除双方之间的《房屋租赁合同》，并非刘珊主张的2020年4月30日解除；二、《房屋租赁合同》不存在因承租人违约致合同解除后经营及装修损失应由出租人承担的约定，且己方对合同的解除行为不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任；三、己方为弥补损失合法留置并妥善保管了租赁房屋内的家具家电等物品，返还原物应当以刘珊支付租金、保管费为前提；四、《房屋租赁合同》明确约定承租人违约导致合同解除押金概不退还。反诉原告孙钜琳反诉称：反诉人与被反诉人于2017年9月26日签订《房屋租赁合同》，约定：由被反诉人承租反诉人所有的位于西安市碑林区XX号(现53号)建筑面积约900平方米的房屋，租赁期间为10年，自2017年8月1日至2027年8月1日，装修免租期为20天，由合同期满顺延；被反诉人同意每半年支付反诉原告房租，年租金180000元，押金20000元，半年一清，提前10天支付房租，以此类推。如反诉被告在规定期限内不付租金，经己方在合理期限内（10日内）催要，反诉被告仍未支付的，己方有权终止合同，收回房屋并不退租金和押金；反诉被告应承担合同履行期内使用该房屋所产生水、电、卫生及国家行政部分收费等费用。合同签订后至2020年1月22日之前，双方均能按约履行各自义务。按照合同约定，反诉被告应于2020年1月22日支付此后半年期的租金，支付期限到期后经其多次催要，反诉被告一直未能给付。2020年5月1日，己方接到反诉被告的信函，载明：刘珊方确认欠付孙钜琳房屋租金35000元，声称由于承租房屋要被征收导致合同不能继续履行，要求自4月30日后不再支付租金并解除合同。后己方于2020年5月11日向刘珊方发出《解除合同通知书》：按照合同第三条之约定自该日解除合同后，并不再退还押金，并要求按照合同由刘珊方支付欠付的水、电费用。在此期间，己方一直出资雇请人员看管放置在涉案房屋内的财务并要求尽快了结此事，刘珊方不仅一直未付拖欠租金，反倒诉至法院。故提出反诉，请求：一、判令反诉被告刘珊支付自2020年2月1日起至2020年5月11日止的房屋租赁费50000元；二、判令反诉被告支付自2020年5月12日至实际腾房完毕之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年8月28日为53260.27元；三、判令反诉被告支付水费1740.26元，电费10199.48元，合计11939.74元；四、判令反诉被告支付自2020年5月4日起至实际腾房完毕之日止的物品看管费，暂计至2020年8月28日为2320元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告刘珊答辩称：一、因新型冠状病毒肺炎疫情影响，己方自2020年1月底至反诉原告孙钜琳2020年4月30日实际控制涉案房屋后，并未实际占有和使用，反诉原告关于2020年2月1日至2020年5月11日的租金以及相关水费、电费，没有事实依据，应予驳回；二、反诉原告自2020年4月底即实际占用和控制涉案房屋，己方不存在占有、使用的基本事实，要求由己方支付关于2020年5月12日起至腾房之日的占有使用费，没有事实依据；三、己方所购买的热水系统、空调、床具、床屏、电视机等物品，是因反诉原告非法扣留，方才留在了涉案房屋，并非己方委托反诉原告代为保管，其主张看管费，也没有事实和法律依据。经审理查明：原告刘珊与被告孙钜琳于2017年9月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定：由刘珊承租孙钜琳位于西安市碑林区XX号(现53号)建筑面积约900平方米的房屋，出租范围为：一楼北边第一间及二、三楼全部。租赁期间为10年，自2017年8月1日至2027年8月1日，装修免租期为20天，由合同期满顺延；租赁费支付方式：每半年支付房租，年租金180000元，押金20000元，半年一清，提前10天支付房租，以此类推。该合同第四条约定：“乙方（刘珊）有下列情形之一者，甲方（孙钜琳）有权终止合同，收回房屋不退租金及押金。1、……3、如乙方在规定期限内不付租金，经甲方在合理期限内（10日内）催要，乙方仍未支付。”该合同第六条约定：“3、乙方承担合同履行期内使用该房屋所产生水、电、卫生及国家行政部门收费等费用。4、……5、甲方遇到拆迁通知后应通知乙方然后按实际经营天数收取房费，房租多退少补。甲方不承担乙方装修费用赔偿。”合同签订后至2020年1月22日之前，双方均能按约履行各自义务。从2020年2月1日起，原告刘珊未支付租赁费用。2020年4月29日，原告刘珊向被告孙钜琳发出《关于〈房屋租赁合同〉的函》，写明：“2019年8月16日，西安碑林博物馆改扩建工程项目指挥部发布《房屋征收补偿优惠办法》，将《房屋租赁合同》所约定的西安市XX号(现53号)建筑面积900平方米纳入征收范围。2020年1月25日，由于新冠肺炎，政府部门发布一级响应，对所有住宿、娱乐场所进行封闭，导致其本人所租赁的房屋未正常使用。由于上述行政征收及不可抗力的新冠肺炎影响，现特向你致函如下：1、由于行政征收以及新冠肺炎等影响，本人尚未向你支付2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金3.5万元（包含免租期20天），本人向你表示诚挚的歉意，并承诺双方在充分协商后续事宜后，及时向你支付。2、由于2019年8月16日西安碑林博物馆改扩建工程项目指挥部已经发布了对你的房屋进行征收的决定。你我双方签订的《房屋租赁合同》已无法实际履行，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，请你及时向西安碑林博物馆改扩建工程项目指挥部告知被拆迁的房屋系本人承租，并与拆迁指挥部协商因房屋拆迁补偿给承租人给造成的相关赔偿事宜，以减少本人经营损失。3、由于你的房屋被行政征收，房屋无法正常经营使用，本人现特向你告知：2020年4月30日之后本人不再向你支付房租，你我双方签订的《房屋租赁合同》因行政拆迁提前解除。4、前天本人丈夫及员工曾前往租赁房屋处，拟带走本人所有的部分物品，但你禁止本人带走任何物品并将房租的钥匙扣留。房屋内现有本人经营期间的大量物品及贵重财物，对此，望你立即返还本人所有的财物，并在扣留房屋钥匙期间对本人财物妥善保管，否则如发生财物损失、被盗等情况由你承担赔偿责任。上述事宜请您审慎对待，并在收到本函之日起三日内与本人联系。本人联系地址为：西安市雁塔区XX路逸翠Ｉ都会，电话：……特此致函。承租人：刘珊。”后2020年5月2日，被告孙钜琳向原告发出短信，告知刘珊，要求刘珊于2020年5月4日下午前来处理违法违约事宜，如逾期视为放弃权利。2020年5月15日，被告孙钜琳向原告刘珊发出挂号信一封：“1、《房屋租赁合同》于2020年5月11日正式解除，本人将于同日收回房屋；2、《房屋租赁合同》项下本人收取的20000元押金不予退还；3、你应当按照《房屋租赁合同》的约定向本人支付自2020年2月1日至2020年5月11日期间的房租50000元……”。被告孙钜琳向原告发出挂号信的收件人地址及电话与上述刘珊提供给孙钜琳的一致。另查明：证人余某某到庭证明：1、孙钜琳委托其看管本案所涉房屋内财物，每晚劳务费为20元；2、本案原告起诉的时间为：2020年7月13日，本案被告发起反诉的时间为：2020年8月28日。上述事实有《房屋租赁合同》、短信记录、《关于〈房屋租赁合同〉的函》、挂号信一封、证人余某某证言及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原、被告间达成的房屋租赁合同合法有效，原告将房屋交付给被告使用，已经履行了合同约定的出租义务，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从2020年2月1日起，原告刘珊未支付租赁费用，依据合同约定其理应支付租赁等相关费用，但其拒不支付，违反了双方间合同的约定。双方间所签订合同第四条约定：“乙方(刘珊)有下列情形之一者，甲方（孙钜琳）有权终止合同，收回房屋不退租金及押金。1、……3、如乙方在规定期限内不付租金，经甲方在合理期限内（10日内）催要，乙方仍未支付。”双方均同意解除合同，在被告孙钜琳通知原告刘珊之后本案所涉《房屋租赁合同》于2020年5月11日正式解除。原告刘珊有义务支付从2020年2月1日起至2020年5月10日期间的房屋租赁费用，合计为50000元；但因受“新冠肺炎”疫情防控影响，当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系、经营业态等因素，结合本案具体情况，原告刘珊确实用本案所涉房屋进行城市民宿经营，受疫情影响较大，故以扣减一个月的房屋租赁费15000元为宜。原告刘珊诉请被告赔偿原告经营及装修损失10万元一节，与本案双方所签订的租赁合同中的约定内容不符，本院依法不予支持。原告要求判令被告向原告返还本案所涉房屋内的空调、家具床、电视、水箱等物品符合法律规定，依法予以支持，被告理应返还，但具体项目以本案查明的双方确认的清单上的明细为准（名称：刘珊与孙钜琳房屋租赁合同纠纷案涉案房屋内物品清单及刘珊与孙钜琳房屋租赁合同纠纷案清单，共计三页）。考虑到基于疫情的影响，被告孙钜琳应将所收取的押金20000元予以退还。关于反诉原告要求判令反诉被告支付自2020年5月12日至实际腾房完毕之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年8月28日为53260.27元一节，2020年5月15日，被告孙钜琳向原告刘珊发出挂号信一封，确认其已于2020年5月11日收回了房屋，据此，反诉原告再主张由刘珊支付房屋占用费缺乏合同依据及法律依据，故对此项反诉请求，本院依法不予支持。关于反诉原告要求判令反诉被告支付水费1740.26元，电费10199.48元，合计11939.74元一节，依据双方合同约定，原告刘珊理应支付。关于反诉原告要求反诉被告支付自2020年5月4日起至实际腾房完毕之日止的物品看管费，暂计至2020年8月28日为2320元一节，反诉原告的租赁费尚未收取完毕，为避免其合法权益受到侵害，在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人财物的措施，该行为有一定的合理性，但是，应当立即请求有关国家机关处理，经本案查明，本案原告起诉的时间为：2020年7月13日，本案反诉原告发起反诉的时间为：2020年8月28日，故反诉原告孙钜琳提起诉讼要求有关机关对纠纷进行处理，距其扣留对方财务时间相距甚远，不具有及时性，孙钜琳具有一定过错，故对反诉原告该项反诉请求依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条及第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认2020年5月11日起解除原告刘珊与被告孙钜琳于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙钜琳于本判决生效后十日内返还原告刘珊本案所涉房屋内的相关物品(明细以本案卷宗中所附双方确认过的清单上项目为准)；三、被告孙钜琳于本判决生效后十日内退还原告刘珊房屋租赁押金20000元；四、反诉被告刘珊于本判决生效后十日内支付反诉原告孙钜琳房屋租赁费35000元(为2020年2月1日起至2020年5月11日止的房屋租赁费50000元，再扣减15000元所计算)；五、反诉被告刘珊于本判决生效后十日内支付反诉原告孙钜琳水费1740.26元，电费10199.48元，合计11939.74元；六、驳回原告刘珊要求判令被告孙钜琳赔偿原告经营及装修损失100000元的诉讼请求；七、驳回反诉原告孙钜琳要求反诉被告刘珊支付自2020年5月12日至实际腾房完毕之日止的房屋占有使用费的诉讼请求；八、驳回反诉原告孙钜琳要求判令反诉被告刘珊支付自2020年5月4日起至实际腾房完毕之日止的物品看管费的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2700元，原告刘珊已预交，由其自行承担2241元，由被告孙钜琳承担459元；本案反诉讼费1325元(已经减半，不再减半)，反诉原告孙钜琳已经预交，由反诉原告孙钜琳自行承担623元，由反诉被告刘珊承担702元；故两项相抵，关于诉讼费方面，应由刘珊支付孙钜琳243元，于本判决生效后十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   傅 妮    二○二一年三月三十日  书  记  员   冯志平1