陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终335号 上诉人(原审原告)：咸阳市祥力实业有限责任公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区，统一社会信用代码：91610400294930819F。 法定代表人：宋杨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晋民，陕西天之骄律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：袁若水，男，汉族，1976年6月6日出生，户籍地：陕西省宝鸡市金台区，现住陕西省咸阳市渭城区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系华中建设工程有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：李玲玲，女，汉族，1993年6月14日出生，住西安市未央区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系华中建设工程有限公司员工。 被上诉人(原审被告)：咸阳市渭城区海源小额贷款有限责任公司，住所地：咸阳市渭城区，统一社会信用代码：91610400575640578M。 法定代表人：党长水，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张巍宇，陕西宇斌诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斯亮，陕西宇斌诚律师事务所律师。 上诉人咸阳市祥力实业有限责任公司（以下简称咸阳祥力公司）因与被上诉人袁若水、被上诉人咸阳市渭城区海源小额贷款有限责任公司（以下简称咸阳海源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人咸阳祥力公司的委托诉讼代理人王晋民，被上诉人袁若水的委托诉讼代理人李玲玲，被上诉人咸阳海源公司的委托诉讼代理人张巍宇、张斯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 咸阳祥力公司上诉请求：撤销原判，支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与袁若水所建立的房屋买卖关系、履行及结果。据该节基本事实，上诉人与袁若水建立买卖关系属实，袁若水在履行合同关系时连续逾期还款构成违约属实，上诉人履行“无条件承担不可撤销的回购责任”属实，因上诉人履行该责任，案涉房屋上诉人业已依法取回所有权，且得到仲裁裁决书的确认。二、咸阳市渭城区人民法院（以下简称渭城法院）对案涉房屋的执行及上诉人执行环节的救济结果。依据执行案卷材料反映，渭城法院执行时并未向上诉人、按揭银行等合同关系方发出协助通知，案涉执行时预查封、拍卖等措施因“未告”而上诉人及按揭银行均不知情，故上诉人及按揭银行正常行使合同权利不存在对抗渭城法院执行之情形。三、原判认定事实不当、程序不当、适用法律不当之处。原判总结的焦点先入为主，与此有关原判在事实认定、程序适用、法律适用等方面均存在不当。其一，被上诉人咸阳海源公司向渭城法院提供的财产线索实质属于袁若水与上诉人、按揭银行之间正在履行的主、从合同，原判在焦点问题中将该财产线索认定为“袁若水名下”房产，该认定是先入为主。其二，原判认定事实出现不当及不全。原判认定“咸阳祥力公司未通知买受人能够进行不动产登记的时间，该预告登记未失效”，该认定无端替袁若水开脱了违约责任。其三，原判程序不当。本案属于案外人执行异议之诉案件，依据前述主、从合同约定，一旦合同产生争议将通过仲裁程序解决，原审应尊重仲裁结果，在仲裁结果外对合同履行责任的认定程序不当。其四，原判无视了与本案有关的生效法律文书的存在及效用。原判认定“在执行标的被查封后，咸阳仲裁委员会于2019年11月5日作出的咸仲裁字（2019）第0012号裁决书，不足以排除人民法院的强制执行”，该认定同生效仲裁裁决、因仲裁而出现的生效裁判、执行裁定不符。其五，不能因执行措施的存在就改变买卖合同的履行结果，包括无视违约行为、回避违约行为或无视违约后的裁判结果，渭城法院案涉执行及原判均对袁若水财产范围出现了误判且无形间夸大了被执行人袁若水的财产范围。本案因袁若水违约而启动的救济措施及仲裁结果是完全合法的。上诉人依据仲裁结果解除合同、袁若水丧失物权期待权是客观事实，足以排除执行，应依法支持。 袁若水辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。咸阳海源公司与答辩人民间借贷纠纷已进入执行程序，法院作出的查封冻结裁定已发生法律效力，咸阳仲裁委做出的咸仲裁字【2019】第0012号裁决书不影响法院的正常执行。答辩人与上诉人签订《商品房买卖合同》后，答辩人依法办理备案登记并支付首付款，办理按揭房屋贷款。上诉人按照与兴业银行咸阳支行及答辩人签订的《个人购房抵押、保证借款合同》承担连带保证责任代为偿还贷款，仅有权向答辩人追偿，不能单方解除合同更不能要求撤销备案登记。案涉房屋价款远超出购买时的价款，上诉人执意解除买卖合同的真实目的并非维护自身合法权益，而是为获取额外利益。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 咸阳海源公司辩称，第一，关于咸阳祥力公司与袁若水的法 律关系及履行问题。咸阳祥力公司与袁若水之间为商品房买卖合同关系，兴业银行与袁若水之间为借贷关系，咸阳祥力公司与袁若水及兴业银行之间形成担保关系。袁若水向咸阳祥力公司履行完毕付款义务且咸阳祥力公司向袁若水履行完毕房屋交付义务后，双方间的买卖合同已得到充分且完全的履行。咸阳祥力公司只有在履行了保证责任后方取得追偿权，依法再次转换为袁若水的债权人，据此向袁若水主张权利。本案中，咸阳祥力公司在代袁若水向兴业银行履行了部分还款义务后，不依据担保关系向袁若水行使追偿权，而要求解除买卖合同，完全是为了谋取更多的不当利益而为之的。涉案房产在2013年袁若水购买时，价格为2298690元整，如今时隔6年之久后，价格已高达3573200余元（经渭城法院委托评估确定的价格），价格相差1274510元，也就是说，如果咸阳祥力公司这种非法解除合同之目的得以实现，那么其从中便会获取非法利益高达1274510元之多。这样一来，远比其依法行使追偿权而获取的利益多的多，这也就是咸阳祥力公司执意要违法解除合同的真实目的。袁若水依法对案涉房产享有物权期待权，咸阳祥力公司仅对袁若水享有普通债权，不享有物权请求权。第二，关于仲裁裁决能否排除执行的问题。2013年7月18日，咸阳祥力公司与袁若水签订了房屋买卖合同，该房产于2017年12月11日被渭城法院查封，该查封符合法律规定，具有排他性，具有排除查封之后物权变动的效力。咸阳祥力公司提出执行异议所依据的仲裁裁决作出时间为2019年11月5日，系在执行标的被查封后，故对其依据该文书提出执行异议之诉不应予以支持。本案所涉合同虽约定袁若水迟延支付购房款的，咸阳祥力公司可以解除合同，但袁若水已经支付购房首付款，并通过兴业银行贷款的途径全额支付了购房款，在履行买卖合同上没有违约情形，因此咸阳祥力公司既不享有约定的解除权，也不能通过与袁若水协商一致的方式解除合同（包括基于该解除协议而取得的仲裁裁决书等）。该仲裁裁决实为对抗人民法院实施的预查封措施行为，其效力不应得到确认。请求依法查明案件事实，驳回咸阳祥力公司的上诉请求。 咸阳祥力公司向一审法院起诉请求：依法确认XX街XX号楼XX单元XX号房屋（房屋价值2298690元）享有所有权并排除强制执行；二被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：咸阳海源公司与华中建设公司、袁若水的借款合同纠纷一案，本院于2017年12月6日作出（2017）陕0404财保41号民事裁定书，于2017年12月11日查封了被执行人袁若水名下位于咸阳市渭城区南阳街XX幢XX号房屋（房权证号Y03XXXX）查封期限三年。2018年4月11日，本院作出（2018）陕0404民初459号民事判决书，现该判决书已经发生法律效力，申请执行人咸阳海源公司于2018年7月10日申请对被执行人袁若水及华中建设公司财产强制执行，因被执行人拒不履行生效的（2018）陕0404民初459号民事判决书、（2018）陕0404民初1323号民事判决书确定的给付义务，本院于2018年9月6日作出（2018）陕0404执934号之一执行裁定书，依法对被执行人华中建设公司名下位于陕西省泾阳县XX镇XX村土地使用权及被执行人袁若水名下位于咸阳市渭城区XX幢XX号房屋评估后予以拍卖，所得价款用于清偿判决书确定的被执行人所欠申请执行人的借款本息。案件在执行过程中，咸阳祥力公司提出执行异议，称XX幢XX号房屋系袁若水与咸阳祥力公司签订商品房买卖合同所购买，房屋总价款2298690.00元，袁若水首付36.92%比例的价款，其余房款1450000元由兴业银行咸阳支行向袁若水提供的为期360个月（2014年1月26日至2044年1月26日）的按揭贷款支付，咸阳祥力公司对贷款承担连带保证担保责任。因袁若水违约，自2018年5月10日起逾期，兴业银行咸阳支行要求咸阳祥力公司承担回购义务并清偿剩余本息。咸阳祥力公司并称其与袁若水之间解除商品房买卖合同案件正在仲裁过程中。本院经审查认为，咸阳市渭城区XX幢XX号房屋登记在被执行人袁若水名下，咸阳祥力公司提出的执行异议不符合法律规定，故于2019年10月9日作出（2019）陕0404执异86号执行裁定书，驳回咸阳祥力公司执行异议申请。咸阳祥力公司于2019年10月23日提起执行异议之诉，要求判如所请。另查，2019年11月5日咸阳仲裁委员会作出咸仲裁字[2019]第0012号裁决书：一、确认咸阳祥力公司与袁若水签订的《咸阳市商品房买卖合同》（备案号为2020644）予以解除；二、袁若水在收到裁决书十五日内协助咸阳祥力公司办理上述《咸阳市商品房买卖合同》的备案撤销登记；三、袁若水在收到裁决书十五日内向咸阳祥力公司赔偿代偿款（月供）利息损失59928.96元、代偿款（提前收回剩余贷款）利息损失5077.8元、税款损失178838元，共计243844.76元。袁若水不服该裁决，向咸阳市中级人民法院申请撤销。咸阳市中级人民法院于2020年6月3日作出咸阳中院（2020）陕04民特10号裁定书，驳回袁若水的申请。又查，2019年5月8日，咸阳祥力公司按照约定向兴业银行咸阳支行清偿袁若水名下贷款1205559.77元，连同被扣划的十期款项96003.62元，咸阳祥力公司合计清偿袁若水名下按揭款项1301563.39元。 一审院认为，本案争议的焦点，在于咸阳祥力公司对袁若水 名下位于咸阳市渭城区XX幢XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。袁若水通过与咸阳祥力公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，按照合同约定，袁若水向咸阳祥力公司支付首付房款848690元，又以按揭贷款方式支付了其余房款1450000元，履行了总价款2298690.00元支付义务。合同双方当事人已在咸阳市不动产登记中心办理了商品房预告登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。根据该规定，预告登记是为买受人保障将来实现物权而进行的登记，具有对抗第三人的效力。咸阳祥力公司未通知买受人能够进行不动产登记的时间，该预告登记未失效。咸阳祥力公司依据2019年11月5日咸阳仲裁委员会作出的咸仲裁字[2019]第0012号裁决书，2020年6月3日咸阳市中级人民法院作出的（2020）陕04民特10号民事裁定书，2020年3月5日咸阳市中级人民法院作出的（2020）陕04执20号执行裁定书，主张咸阳市渭城区XX幢XX号房屋预告登记已撤销，从而排除人民法院的强制执行。对此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本院于2017年12月6日作出（2017）陕0404财保41号民事裁定书，于2017年12月11日查封了被执行人袁若水名下位于咸阳市渭城区南阳街XX幢XX号房屋，在执行标的被查封后，咸阳仲裁委员会于2019年11月5日作出的咸仲裁字[2019]第0012号裁决书，不足以排除人民法院的强制执行。咸阳祥力公司向兴业银行咸阳支行清偿袁若水名下贷款，权利义务可通过其他法律途径解决。综上，咸阳祥力公司诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二）项，《最高人民法院的规定》第二十六条第二款的规定，判决：驳回咸阳祥力公司诉讼请求。案件受理费25190元，由咸阳祥力公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2019年5月8日，咸阳祥力公司清偿袁若水在兴业银行个人贷款1332367.85元，同日被扣划贷款利息5077.80元，同日兴业银行咸阳支行向咸阳市不动产登记中心出具《兴业银行个人贷款结清证明》，载明袁若水名下贷款本息于2019年5月8日结清，要求办理案涉房屋的抵押解除手续。2020年3月5日，本院作出（2020）陕04执20号执行裁定书，裁定如下：撤销登记在袁若水名下《咸阳市商品房买卖合同》（备案号为2020644）的备案。2020年8月6日，本院向咸阳市房地产交易管理处、咸阳市不动产登记中心作出（2020）陕04执20号协助执行通知书，协助事项如下：在咸阳祥力公司与袁若水签订的《咸阳市商品房买卖合同》（备案号为2020644）的查封、轮候查封、抵押等措施消灭后，具备解除网签备案登记、注销相关预告登记的条件时，解除咸阳祥力公司与袁若水签订的《咸阳市商品房买卖合同》（备案号为2020644）的相关备案登记、注销相关预告登记。2020年8月12日，本院作出（2020）陕04执20号《结案通知书》，通知咸阳祥力公司与袁若水，咸仲裁字[2019]第0012号裁决书执行完毕。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：咸阳祥力公司就案涉执行标的即位于咸阳市渭城区的“明清二十三坊”1号楼2单元20701号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 咸阳祥力公司系案涉房屋的开发单位，与袁若水就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，袁若水基于按揭贷款与兴业银行咸阳支行存在借款合同关系，咸阳祥力公司基于担保行为与袁若水及兴业银行存在保证担保合同关系。在上述法律关系中，咸阳祥力公司的权益主要体现在两方面：一是取得案涉商品房买卖合同项下的房屋价款，二是在履行保证责任的情况下有权向袁若水追偿代为清偿的银行贷款。咸阳祥力公司已通过袁若水支付首付款和兴业银行咸阳支行发放贷款的方式足额收取了案涉房屋的出售价款，其基本的合同权益已经实现，即使其因袁若水未能及时归还银行贷款而履行代为还款的保证责任，也仅产生向袁若水追偿垫付款的法律后果，由此产生的债权为普通债权，咸阳祥力公司可据生效法律文书在执行中按法定顺位查封案涉房屋从拍卖或变卖房屋价款中受偿等方式维护自身的合法权益，而不能通过解除已履行的商品房买卖合同的方式主张房屋所有权，除非该行为为袁若水所接受且不损害他人在该房屋上的合法权益，兴业银行咸阳支行与咸阳祥力公司关于房屋回购的约定违背了袁若水的意愿且有可能因房屋价值变化产生诚信风险，不利于房地产市场的健康发展。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。渭城法院在执行咸阳海源公司申请执行的生效判决中，已于2017年12月11日依法查封了案涉房屋，咸阳仲裁委员会于2019年11月5日作出的咸仲裁字[2019]第0012号裁决书不能作为咸阳祥力公司排除案涉房屋执行的法律依据，渭城法院对案涉房屋的查封措施合法，咸阳祥力公司对该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。咸阳祥力公司应当通过向袁若水追偿的途径维护自身合法权益。 综上所述，上诉人咸阳祥力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25190元，由上诉人咸阳祥力公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年四月十三日 书记员  田钰仓 1