山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）李民初字第1670号原告：潘继学，男，汉族，住青岛市市北区。委托代理人：董晓峰，山东新和律师事务所律师。被告：郑鹏，男，汉族，户籍所在地：青岛市市北区。被告：刘寒池，女，汉族，户籍所在地：青岛市市北区。第三人：青岛壹百福房地产经纪有限公司，住所地：青岛市李沧区。法定代表人：逄建鹍，职务：经理。第三人：平安银行股份有限公司青岛分行，住所地：青岛市市南区。负责人：陈昊序，职务：行长。委托代理人：刘海亮，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托代理人：王丽萍，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司青岛分行，住所地：青岛市市南区。负责人：杨新军，职务：行长。委托代理人：李艳，女，汉族，系该公司工作人员，住青岛市市南区。原告潘继学与被告郑鹏、被告刘寒池、第三人青岛壹百福房地产经纪有限公司、第三人平安银行股份有限公司青岛分行、第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年7月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告潘继学的委托代理人董晓峰、第三人青岛壹百福房地产经纪有限公司（以下简称“壹百福公司”）的法定代表人逄建鹍、第三人平安银行股份有限公司青岛分行（以下简称“平安银行青岛分行”）的委托代理人刘海亮、王丽萍、第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行（以下简称“民生银行青岛分行”）的委托代理人李艳到庭参加诉讼，被告郑鹏、刘寒池经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月5日，经第三人壹百福公司居间介绍，原告与被告签订《房产认购合同》，购买其位于李沧区青山路689号2号楼1单元612户房屋，总价为34万元（含配套费），并约定任何一方违约，应按日100元标准向对方支付违约金并承担房屋的中介费用。合同签订后，原告于2014年4月10日支付被告定金1万元，2014年4月26日转账支付被告人民币17万元，2014年5月7日现金支付被告剩余购房款16万元，全款付清，被告将房屋依法交付原告使用。2014年5月19日，因原告个人原因急需用钱，被告退还原告现金16万元，双方达成补充约定，此款于过户当日一次性支付。2014年7月3日，原告依法缴纳涉案房屋的专项维修基金，通知被告办理付款过户手续时，得知该房屋因被告等人的金融借款合同纠纷事宜，已被第三人平安银行青岛分行和民生银行青岛分行申请查封，无法办理网签及过户手续。因此，原告诉至本院，请求依法判令：1、原、被告双方继续履行《房产认购合同》，被告协助原告办理李沧区青山路689号2号楼1单元612户房屋网签及房屋过户的相关手续；2、判令被告向原告支付违约金37500元、中介费10000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告郑鹏、被告刘寒池未答辩。第三人壹百福公司辩称，原告的主张属实，原、被告双方是在我公司的中介下签订涉案房屋的买卖合同，合同签订时我们一起到房地产交易中心核实过涉案房屋没有权利负担。中介费由买方支付，但如果一方违约，就由违约方支付，但至今没有支付。原告签订买卖合同时约定的是贷款，后来想凑齐房款交清，但最后还是选择了贷款，涉案房屋在贷款办理过程中被查封。第三人平安银行青岛分行辩称，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷及原告的诉讼请求都与第三人平安银行青岛分行无关。首先，如原告对法院的查封有异议，因第三人在原告起诉前就已申请法院对涉案房屋进行了查封，且已进入执行程序，原告应当提起执行异议申请，而不是在该案中处理。其次，二被告在第三人平安银行青岛分行的贷款于2013年12月27日到期，后未依约偿还欠款本息，平安银行青岛分行多次催款未果，二被告于2014年4月5日将涉案房屋出售给原告，是恶意转移财产、以合法形式掩盖非法目的的行为，损害了平安银行青岛分行的利益，该买卖合同无效。再次，原告与二被告之间的房屋买卖合同不能对抗第三人平安银行青岛分行申请法院对该房产采取的查封措施，也不能阻却法院在执行程序中对该房产的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议需要同时具备四个条件：1、在人民法院查封之前已经签订合法的买卖合同；2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；3、已经支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。据第三人平安银行青岛分行了解，在法院查封之前，本案原告未合法占有涉案房产，且原告在提交的诉状中写到，2014年5月19日，因原告个人原因急需用钱，被告退还原告现金16万元，双方达成补充协议，此款于过户当日一次性支付，由此可知，1、原告并未支付全部房款，也未将剩余房款交与法院执行；2、法院于2014年5月30日查封涉案房产，而原告于2014年4月5日即与二被告签订了房屋认购合同，在将近2个月的时间足够双方办理过户手续，原告在诉状中明确说明系原告个人原因急需用钱，故被告退还原告购房款16万元，因此，双方没有及时办理过户手续是原告自身原因导致。综上，原告和二被告之间的房屋买卖不能对抗法院的查封，也不能阻却法院对该房产的执行。第三人民生银行青岛分行辩称，1、原告诉状中提及到的房产认购合同，我行无从查证，其买卖关系与我行无关；2、2013年1月8日，被告郑鹏与我行签订个人借款合同，向我行借款200万元，2014年1月8日到期后未归还，截至目前，合计欠款本金1713982.72元，逾期罚息508970.57元，我行于2014年9月15日申请法院查封被告郑鹏名下的个人房产，在此期间该房产登记在被告郑鹏名下，故本案涉及的买卖关系不能对抗我行的查封；3、原告在诉状中提到2014年5月19日因原告急需用钱被告返还其16万元，我行认为该买卖关系的真实性可疑，在二被告银行借款到期后的短期内签订房产认购合同存在恶意转移个人财产的嫌疑，故我行对房产认购合同不予认可。经审理查明，2014年4月5日，原告与二被告签订房产认购合同1份，合同约定二被告将位于青岛市李沧区青山路689号2号楼1单元612户房产（建筑面积38㎡）出售给原告，成交价格为34万元（包括房产配套费），协议签订当日原告支付1万元为购房定金，其余款项支付方式为银行贷款支付：首付款16万元，原告于2014年4月20日前支付，余款17万元由原告于2014年5月7日向银行申请贷款，按银行放款程序放款后支付被告，若因原告自身原因导致银行不给发放贷款，则原告须以现金形式在合同签订后30日内支付余款，否则视为迟延支付。合同第六条约定，违约的赔付方法为，若被告违约，双倍返还原告购房定金。若原告违约，被告没收购房定金，若定金不足以弥补损失时，守约方可要求违约方按照房屋总价款的30%支付违约金，中介机构的全额佣金费用由违约方承担。合同第七条约定，双方承诺于2014年5月20日前相互配合到房产部门办理房产所有权转移手续，因双方任何一方原因造成迟延，每天按照100元/天赔偿给对方作为补偿金。合同第十条约定，佣金费用为房产买卖总价款的3%，金额为10200元，并于双方签订协议之时一次性付清。合同签订后，原告于2014年4月10日向被告郑鹏支付定金1万元，于2014年4月26日向被告郑鹏支付首付款17万元（含定金），于2014年5月9日向被告郑鹏支付购房余款17万元，于2014年5月19日被告郑鹏给原告退回16万元。另查明，2012年12月27日至2013年2月27日，被告郑鹏和案外人刘玮向第三人平安银行青岛分行贷款330万元，但未按约归还，因被告刘寒池与被告郑鹏系夫妻关系，该行以二被告及刘玮为被告向青岛市市南区人民法院起诉要求归还欠款本息，同时申请该院对涉案房屋进行了查封，该院（2014）南商初字第20613号民事判决书，判决二被告及刘玮归还该行本金3129180.04元，罚息、复利301370.11元（截至2014年11月17日）及2014年11月18日以后的罚息、复利，律师费142819元，判决该行对刘玮名下的青岛市崂山区香港东路67号22号楼3单元401户享有抵押权，对该房折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2013年1月7日，第三人民生银行青岛分行与被告郑鹏、韩立波、刘赟及其分别控制的企业青岛兰昊科技有限公司、青岛金荣祺商贸有限公司、青岛乐雨鑫商贸有限公司签订联保体授信合同，原告依约向被告郑鹏发放贷款200万，被告郑鹏未按约归还，因被告刘寒池与被告郑鹏系夫妻关系，该行以二被告等为被告向青岛市市南区人民法院起诉要求归还欠款及利息、罚息，同时申请该院对涉案房屋进行了查封，该院（2014）南商初字第30513号民事判决书，判决二被告等归还该行本金1713982.72元、利息、罚息117073.69元（截至2014年6月30日）及2014年7月1日以后的利息、罚息。上述事实有原告提交的房屋认购合同1份、收款收据3份、银行转账回单2份、原告和第三人平安银行青岛分行共同提交的民事判决书和民事裁定书各1份、原告和第三人民生银行青岛分行共同提交的民事判决书和民事裁定书各1份以及原告、第三人陈述一致的笔录在案为凭。原告称，其为办理房屋过户手续，已缴纳房屋评估费和维修基金，并提交评估费收据1份、维修基金发票1份予以证明。评估费收据的开具日期是2014年4月25日，维修基金发票的开具日期是2014年7月3日。原告称，涉案房屋自2014年5月份已交付，提交电费发票1份予以证明。电费发票的开具日期是2014年7月31日。第三人壹百福公司对上述证据的真实性和证明事项均无异议。第三人平安银行青岛分行认为房屋评估费收据和维修基金发票的真实性无法查证，对电费收据的真实性亦无法查证，对证明事项不予认可，认为该电费发票的客户名称是郑鹏，无法证明是原告缴纳，该发票日期是2014年7月31日，亦无法证明原告自5月份合法占有该房屋，电费交费凭证不等于房屋交接凭证。第三人民生银行青岛分行对原告提交的上述证据的真实性和证明事项亦均不予认可。原告主张，涉案房屋已经由原告全资购买并入住，因此，第三人平安银行青岛分行和第三人民生银行青岛分行申请青岛市市南区人民法院对涉案房屋的查封是错误的，应当解除查封。第三人平安银行青岛分行不予认可，认为二被告借款到期后签订的房产买卖合同，是恶意转移财产，损害其利益，系以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效。原告在诉状中称因其个人急需用钱，于2014年5月19日要求被告将16万元返还给他，结合壹百福公司对房款支付方式的陈述，可以认定原告并未支付全部购房款。房产认购合同约定双方于2014年5月20日前相互配合到房产部门办理房产转移手续，结合原告诉状中陈述的其于2014年5月19日因其个人原因急需用钱，被告退还其现金16万元可知，办理房产过户手续拖延原因系原告个人原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的可以提出执行异议需同时具备四个条件：1、在人民法院查封之前已经签订合法的买卖合同；2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；3、已经支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告不具备提出执行异议的条件，申请青岛市市南区法院对涉案房产进行查封是平安银行青岛分行的合法权利，查封合法有效。第三人民生银行青岛分行亦不予认可，认为申请法院查封涉案房屋是其合法权利，除非被告归还欠款，否则不予申请解除查封。原告主张，2014年5月19日被告退还的16万元系其向被告借款，其在诉状中称，该系因其个人原因急需用钱被告退还，且双方达成补充约定，此款于过户当日一次性支付。第三人壹百福公司对此无异议。第三人平安银行青岛分行、第三人民生银行青岛分行对其该16万元系借款的主张均不予认可，原告未提交相关证据予以证明。原告主张，其按约交纳房屋评估费并于2014年7月3日交纳房屋维修基金，涉案房屋却被青岛市市南区人民法院查封，无法办理网签和过户手续，因此被告构成违约，应按照每天100元的标准计算，计算375天，被告应当向其支付违约金37500元。第三人壹百福公司称，原告及二被告均未向其支付中介费。原告未提交已支付中介费的证据。在法庭审理过程中，本院向原告释明是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更。本院据以认定事实的证据均经公开开庭出示及当事人质证，可予采信。本院认为，二被告经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未就原告主张的事实及提交的证据提出异议，应承担举证不能的责任。原告与二被告均为完全民事行为能力人，双方之间签订的房屋认购合同，系当事人真实意思的体现，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。第三人均认为签订该合同的行为是被告恶意转移财产，应为无效合同，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的法定情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，而本案中，第三人均未能提供原告系恶意的证据，因此，第三人主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。原告与二被告之间的合同合法有效，则双方当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务，因此，原告要求原、被告双方继续履行房产认购合同的诉讼请求本应予以支持，原告已向被告支付房款18万元，应当继续支付16万元，被告应当协助原告办理过户手续。但涉案房屋已被第三人申请青岛市市南区人民法院查封，且相关案件已经审理完毕已经或即将进入执行程序，故本案《房产认购合同》无法继续履行，原告要求继续履行合同及要求被告协助办理涉案房屋的网签及过户相关手续的诉讼请求，本院不予支持。原告主张，第三人申请青岛市市南区人民法院对涉案房屋的查封系错误查封，本院认为，涉案房屋并未办理产权变更登记手续，因不动产所有权的转移以登记为生效要件，登记方能生效，则即使涉案房屋已实际交付原告占有，房屋所有权亦未发生转移，同样也不能对抗第三人平安银行青岛分行和民生银行青岛分行申请法院对涉案房屋进行查封。况且，法院查封是否错误不是本案的审查范围，因此，对原告主张，本院不予采纳。因房屋现无法过户，被告构成根本违约，原告的合同目的无法实现，但在本院依法行使释明权的情况下，原告表示不变更诉讼请求，而其第二项诉讼请求迟延履行金的计算依据按照合同第七条系因被告迟延履行过户手续而主张，但在被告已无法履行该义务的情况下，原告就被告因本房屋买卖合同产生的违约责任不宜再按照该合同第七条主张，故就其第二项诉讼请求中的违约金37500元，本院亦不予支持，原告可另案解决。原告要求被告支付中介费10000元的诉讼请求，因原告并未实际支出，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告潘继学的诉讼请求。案件受理费人民币5148元、邮寄费40元、公告费900元，共计6088元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  刘风秋人民陪审员  高建英二〇一六年六月六日书 记 员  郝军军