北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终5231号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭秀云，女，1973年12月6日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：樊东华，男，住北京市朝阳区，由北京莲琪百合康体有限公司推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田蕾，女，1976年10月13日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人彭秀云因与被上诉人田蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2020)京0101民初8187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭秀云上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回田蕾的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由田蕾承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，通过双方微信记录可以看出，双方已就解除合同达成一致，同时合同已约定如我在约定时间未交纳租金视为合同自动解除，田蕾亦已张贴公示称已解除合同。由于不可抗力的原因我无法当面办理相关手续，特别是田蕾拒收我寄到的房门钥匙等，借疫情故意造成我违约并扩大损失，其主观恶意显而易见。综上，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的上诉请求。田蕾辩称，同意一审判决，不同意彭秀云的上诉请求。本案不符合不可抗力情形，彭秀云的姐姐一直在涉案房屋居住。另，不支付租金有权解除合同不足以说明合同自动解除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。田蕾向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：JZL2193681ZY）已于2020年10月23日解除；2.判令彭秀云赔偿违约金15000元；3.判令彭秀云支付2020年3月18日至2020年10月23日期间的租金53500元；4.判令彭秀云支付欠缴水费400元、燃气费13.05元；5.本案诉讼费由彭秀云承担。彭秀云向一审法院反诉请求：1.请求判决田蕾退还2020年1月18日至2020年3月17日期间的租金15000元，押金7500元；2.反诉费由田蕾承担。一审法院认定事实如下：田蕾、彭秀云对《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》签订情况、租金已支付情况、押金缴纳情况均无异议，相关事实法院予以确认。关于押金，双方合同约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方（彭秀云）承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于违约责任，双方合同约定：甲方（田蕾）有迟延交付房屋达七日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金。乙方有不按照约定支付租金达七日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需要提前收回该房屋，或者乙方需要提前退租的，应提前三十日通知对方，并按照月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按照约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。关于转租，双方合同约定：除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。关于合同解除，双方合同约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达七日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达七日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人。田蕾提交的微信通讯记录显示，双方曾在2020年2月沟通退租解约相关事宜，但由于合同解除手续的办理流程方式、委托代理方式等问题产生分歧，双方并未就合同解除事宜达成一致。2020年10月23日，法院组织双方到涉案房屋处对房屋进行了交接。当场交接一把钥匙、一个门禁。彭秀云当场提交邮寄给田蕾但被拒收退回的未拆封快递一封，内有该房屋的一把钥匙和一个门禁。交接时，双方对水、电、燃气示数进行了核对，确认电表剩余电费1114.3元；燃气表起始表数为63，交付表数为101；厨房水表起始表数为111，交付表数为208，卫生间水表起始表数为66，交付表数为121。田蕾提交缴费通知单及支付凭证，证明其已代为支付欠缴水费400元、燃气费13.05元。彭秀云认可法院主持交接时查表的数字，但坚持认为水费、燃气费此前均已付清，并无拖欠。关于剩余电费，双方均同意在本案中一并处理并进行抵扣，法院不持异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。田蕾与彭秀云签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同条款，双方当事人均应予以遵守。首先，双方合同中约定的承租方可单方解除合同的三种情形均未出现，彭秀云并不享有合同的解除权；其次，房屋租赁期间虽发生了疫情，但涉案房屋的租赁用途为居住，疫情的客观存在并未影响到房屋本身的居住使用功能，合同因不可抗力无法继续履行的条件并未成就，故双方租赁合同并未自行解除；第三，双方虽曾就合同解除问题进行了磋商，但并未实质上达成一致并自行完成房屋交接，故租赁合同并未协商一致解除。综上，在法院主持双方交接房屋之前，双方租赁合同应属实际履行状态，双方仍应当按照合同约定履行各自义务。彭秀云在合同期内向田蕾邮寄涉案房屋其中一套钥匙和门禁卡的行为，不能视为法律意义上的交还房屋，相关抗辩意见缺乏依据，法院不予采信。依据双方合同约定，彭秀云应当按照约定的期限交付房租，现彭秀云未按时交纳租金构成违约，应承担相应违约责任，田蕾依据合同约定享有合同解除权。因法院已于2020年10月23日组织双方对涉案房屋进行了实际交接，现田蕾主张确认租赁合同于该日解除，于法有据，法院予以支持。彭秀云未如约支付租金构成违约，田蕾主张彭秀云支付拖欠租金并支付违约金的诉讼请求，于法有据，且主张数额不高于法院核定金额，法院予以支持。合同解除后，押金应予以退还，但依据双方合同约定，押金应优先用于抵扣欠付的租金、违约金及各项费用，故法院对该费用优先做抵扣租金处理。关于水费和燃气费，彭秀云主张已付清、无欠费，缺乏事实依据和证据支持，法院不予采信，相应金额以法院主持双方交接房屋时查表的数字进行计算。关于剩余电费、燃气、水费欠费以及待退还押金，法院在计算欠付租金时一并进行核算折抵。彭秀云反诉要求退还租金缺乏事实与合同依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2021年2月判决：一、确认田蕾与彭秀云签订的《房屋租赁合同》（合同编号：JZL2193681ZY）于2020年10月23日解除；二、彭秀云于判决生效后七日内向田蕾支付欠付的租金45298.75元（已将押金、水、电、燃气费一并折抵核算）；三、彭秀云于判决生效后七日内向田蕾赔偿违约金15000元；四、驳回田蕾的其他诉讼请求；五、驳回彭秀云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，彭秀云提交黑龙江省依兰县三道岗镇胜利村村民委员会于2020年1月26日张贴的《紧急通知》及于2020年1月28日出具的《证明》，证明其因疫情原因被隔离在家，因不可抗力无法办理交接手续。田蕾不认可该证据的证明目的。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，彭秀云上诉主张因不可抗力无法办理交接，并称双方已就解除合同达成一致，不存在违约。经查，根据本案查明的事实，涉案房屋的租赁用途为居住，房屋租赁期间虽发生了疫情，疫情的客观存在并未影响到房屋本身的居住使用功能，合同因不可抗力无法继续履行的条件并未成就；同时，双方虽曾就合同解除问题进行了磋商，但并未实质上达成一致并自行完成房屋交接，故本院对彭秀云所提双方已就解除合同达成一致的主张难以采信。经查，一审法院根据双方合同约定及庭审中组织双方进行交接的实际情形所确定的合同解除时间及彭秀云应向田蕾支付的欠付租金、违约金均并无不当，符合法律规定及本案的实际情况，本院予以确认。彭秀云的上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，彭秀云的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由彭秀云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 元二〇二一年四月十三日法官助理 黄 骏书 记 员 张 爽