江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3875号上诉人（原审原告）：江苏金帝物业服务有限公司，住所地金湖县健康西路92号。法定代表人：王红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：董光，江苏岸庆（洪泽）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，住所地淮安市洪泽区东10道12号。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。上诉人江苏金帝物业服务有限公司（以下除判决主文外简称金帝物业公司）因与被上诉人淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下除判决主文外简称洪泽资产公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2020）苏0813民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金帝物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2012年2月2日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理服务费431992元或将本案发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人于2012年1月中标被上诉人开发的洪泽邓码小区物业服务项目，并于2012年2月2日与被上诉人签订前期物业服务合同，该合同约定房屋交付业主前的空置房物业服务费由被上诉人承担，双方还约定了相关收费标准，自2012年2月2日至2016年12月31日，除被上诉人支付了部分物业费外，尚欠上诉人物业服务费431992元；2.一审对上诉人出具给被上诉人的报告的事实认定错误。该报告的印章属于邓码小区用章，并非上诉人公章，仅是小区向被上诉人通告近期物业服务情况及物业费催缴情况，不能代表上诉人公司的行为；3.一审认为2019年11月25日上诉人向被上诉人出具的书面报告，系自认被上诉人自2012年以来一直未拖欠上诉人物业费，并自认被上诉人已支付邓码小区43幢5、6、7号商业用房的物业服务费至2018年12月31日与事实不符，上述表述仅是明确上诉人一直在向被上诉人主张空置房物业服务费，并不是自认2016年前邓码小区43幢5、6、7号商业用房的物业服务费用已结清；4、一审法院以本案已超过法定诉讼时效为由，驳回上诉人的一审诉讼请求错误。一审中，上诉人提交了2017年-2020年催缴函4件，一审法院以无被上诉人签字确认为由不予采信，事实是上诉人一直向被上诉人主张权利，一审认定本案超过诉讼时效，属适用法律错误。洪泽资产公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.关于上诉人提出的报告中间采用的邓码小区物业服务中心印章问题，该印章虽然盖的是金帝物业公司邓码小区物业服务中心的印章，该报告中已经载明金帝物业公司的意思表示；2.一审庭审中，上诉人对该报告由其向被上诉人出具的真实性予以认可，根据禁止反言法律原则，上诉人现提出该印章不能代表其真实意思有违诚信；3.对于43幢5、6、7号商铺对应的面积已经按照合同约定及协商结果得出。被上诉人在一审庭审中提交的由上诉人出具的报告，该报告核心是2019年11月25日之前所有物业费已支付完毕，可以看出被上诉人已经不欠上诉人物业费；4.关于诉讼时效问题。被上诉人在一审庭审中提及诉讼时效，并非是因为欠上诉人物业费，仅仅是对上诉人的诉讼请求的一个抗辩。金帝物业公司向一审法院起诉请求:1.判令原审被告支付物业服务费431992元，支付违约金431992*30%=129597.60元；2.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2012年1月，金帝物业公司中标洪泽资产公司开发的洪泽邓码小区前期物业管理项目。同年2月24日，双方签订前期物业管理服务合同，合同约定：“金帝物业公司自2012年2月2日起负责邓码小区前期物业服务至业主委员会成立，并约定物业服务收费标准为多层房屋按0.4元/平方/月、商业用房按0.92元/平方/月。物业交付房屋业主前，物业服务费由洪泽资产公司负担。物业交付后，物业服务费由业主承担。”2016年6月7日，洪泽资产公司向金帝物业公司支付邓码小区空置房屋物业服务费421550元。2017年2月，洪泽资产公司向金帝物业公司支付邓码小区空置房屋物业服务费48061元。2019年11月25日，金帝物业公司向洪泽资产公司出具报告一份,主要内容为：“邓码小区自2012年交付以来，金帝物业公司在邓码小区的物业服务工作一直受到洪泽资产公司照顾，洪泽资产公司缴纳的物业费一直没有欠缺过。目前洪泽资产公司应缴纳物业服务费的房屋还有门面房三间，分别为43幢5、6、7号商业用房，已交至2018年12月31日，目前需缴纳2019年度的物业服务费”。2019年12月7日，洪泽资产公司向金帝物业公司支付邓码小区43幢5、6.7号商业用房2019年度物业费1050元（1501元*70%）。原审另查明，金帝物业公司在本案诉讼请求中主张邓码小区43幢5、6.7号商业用房2012年至2016年期间的物业服务费用，与其于2019年11月25日向洪泽资产公司出具的报告内容相互矛盾。金帝物业公司未提供充分证据证实其法定诉讼时效内向洪泽资产公司主张过2012年至2016年期间的物业服务费用。原审归纳本案争议焦点为：洪泽资产公司是否尚欠金帝物业公司2012年至2016年期间邓码小区空置房屋物业服务费用。一审法院认为：根据“谁主张、谁举证”的证据规则，当事人对自己的主张，应提供充分的证据予以证实。当事人举证不能的，应承担对其不利的法律后果。本案中，金帝物业公司与洪泽资产公司之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应予保护。关于金帝物业公司要求洪泽资产公司支付2012年至2016年期间的物业费用的诉讼请求，经查，金帝物业公司于2019年11月25日向洪泽资产公司出具的书面报告中已自认洪泽资产公司自2012年以来一直未拖欠其物业费,并自认洪泽资产公司已支付邓码小区43幢5、6、7号商业用房的物业费至2018年12月31日。此外，金帝物业公司要求洪泽资产公司支付剩余物业服务费用的诉讼请求已超过法定诉讼时效的规定。金帝物业公司要求洪泽资产公司支付物业服务费及违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出一审判决：驳回金帝物业公司的诉讼请求。一审案件受理费9416元，减半收取4708元，由金帝物业公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人提供以下证据：1.房屋交接单。证明上诉人在一审中向法院提交的邓码小区空置房物业费汇总表的真实性。2.中共洪泽县委，洪泽县人民政府关于命名表彰2015年度洪泽县文明小区通报。证明一审法院认定上诉人提交的文明小区排名系复印件不予认可，该事实认定错误。被上诉人质证认为：1、对房屋交接单不予认可，与本案没有关联性；2、中共洪泽县委，洪泽县人民政府关于命名表彰2015年度洪泽县文明小区通报的真实性不表异议，但一审判决认定正确，上诉人在一审庭审时未提供原件，被上诉人无法确认其真实性，即使存在文明小区的奖牌，被上诉人也没有否认该事实，与本案没有关联性。本院对上诉人二审提供的证据认证如下，因上述证据与本案的事实认定无关联性，本院不予采信。二审中，被上诉人提供其账务帐册中2016年6月7日的单据粘贴簿一份，该粘贴簿上有交款时间、数额及其相关领导的批示，证明被上诉人于2016年6月7日向上诉人交付421550元费用，该费用是截止2016年4月30日之前全部空置房的物业费。从批示上看，上述费用是经过上诉人与被上诉人多次协商之后确定的价款，上诉人在一审对此也是予以认可的。另外，被上诉人在2017年2月份支付的48061元费用，是截止2016年12月31日前空置房的费用，说明被上诉人已交付2012年2月2日至2016年12月31日的全部空置房的费用。上诉人质证认为，被上诉人应付2012年2月2日至2016年12月31日空置房的费用总额是901603元，尚欠部分费用未付，上诉人所在的邓码小区于2019年11月25向上诉人出具的报告，对报告中该小区的印章的真实性予以认可，但是对于该报告的内容不予认可，其没有权力代表上诉人免除被上诉人剩余的物管费用。本院对被上诉人在二审提供的证据认证如下：被上诉人提供的上述证据来自其公司的原始帐册，可信度较高，结合帐册的粘贴簿内容及所附的明细，与邓码小区盖章出具的报告相互印证，可以认定被上诉人交付的上述费用是经过双方协商后确定的，与后面的2019年11月25日的报告等相关证据形成证据锁链，可以证明被上诉人所主张的事实，对该证据的证明效力予以采信。二审另查明，崔寿根为上诉人的工作人员，其在2019年11月25日前后任上诉人邓码小区物管主任，在其任内以邓码小区名义向被上诉人出具了2019年11月25日的报告。本院认为：上诉人主张被上诉人应支付2012年至2016年期间邓码小区空置房屋物业服务费用，因上诉人所属邓码小区物管主任于2019年11月25日向被上诉人出具的书面报告中，已认可被上诉人自2012年以来一直未拖欠其物业服务费,亦认可被上诉人已支付邓码小区43幢5、6、7号商业用房的物业费至2018年12月31日。根据该报告，被上诉人还于2019年12月7日向上诉人支付邓码小区43幢5、6、7号商业用房2019年度的物业费，且上述事实与被上诉人在二审所提供的证据相互印证，形成证据锁链，可以证明上诉人主张的2012年至2016年期间邓码小区空置房屋物业服务费用，已经双方协商达成协议且已实际履行，故上诉人要求被上诉人履行涉案剩余物管费用，因无事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人已提供部分证据证明其从2016年起一直向被上诉人主张过权利，而且双方的物业管理服务合同持续处于履行状态，故一审法院以上诉人的诉讼请求已超过法定诉讼时效为由，驳回上诉人的一审诉讼请求欠妥，本院予以纠正。综上，上诉人金帝物业公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。上诉人主张被上诉人支付2012年至2016年期间邓码小区空置房屋物业服务剩余费用的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回上诉人的诉讼请求结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7780元，由江苏金帝物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹 艳 平审 判 员 庞 海 涛审 判 员 张 兆 宇二〇二一年四月十二日法官助理 黄  忠书 记 员 呼延媛媛