上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1220号上诉人(原审原告)上海宝月金属钮扣制品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人支龙鑫，总经理。委托代理人陈健勇。被上诉人(原审被告)上海家宝日用化工厂，住所地上海市松江区。法定代表人曹书华。被上诉人(原审被告)邵祖良，男，1960年1月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)上海家宝日用化工厂龙华东路经营部，住所地上海市黄浦区。负责人邵祖良，身份事项同上。原审第三人邵维新，男，1988年10月29日出生，汉族，住上海市。原审第三人上海卫泰酒店用品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人胡胜钧，经理。上诉人上海宝月金属钮扣制品有限公司(以下简称“宝月公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月1日，上海卫泰酒店用品有限公司(以下简称“卫泰公司”)与宝月公司签订房屋租赁合同，约定卫泰公司向宝月公司承租段泾路XXX号部分厂房及办公用房(以下简称系“系争厂房”)，租期从2009年10月1日至2014年9月30日止。此后，因卫泰公司拖欠租金，宝月公司诉讼至法院。法院依法审理后，双方达成调解协议，确认上述合同继续履行。2012年12月28日，邵祖良以上海家宝日用化工厂(以下简称“家宝日化厂”)名义与宝月公司签订房屋租赁合同，约定承租宝月公司系争厂房，面积1100平方米，租期从2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金人民币(以下币种均为人民币)14,566元(包括卫生费等)，水费按照段泾村开具发票价格为准，电费按供电公司每月电费账单结算。该合同落款处有邵祖良签名，另盖有“上海家宝日用化工厂合同章”。2014年6月22日，邵祖良签署承诺书，确认截止2014年4月底欠付房租和水电费共计244,754.10元，2014年5、6月的余款到时一并支付。根据宝月公司提供水费单据及邵祖良空头支票记载的金额和通途显示，2014年7月房租15,241元、水费25,440元、电费16,796元，8月房租15,266元、水费25,728元、电费19,223元，9月水费25,200元，10月水费16,833.60元。宝月公司自认于2014年9月25日收到家宝日化厂支付的7月租金和水电费35,000元。2014年10月7日，案外人胡某某向宝月公司支付15,000元，10月30日又支付30,000元。10月30日起宝月公司对系争厂房停水停电。2015年2月，卫泰公司起诉至法院，认为其为系争厂房的承租人，要求宝月公司赔偿停水停电损失。2015年4月14日，卫泰公司与宝月公司在法院制作撤诉笔录，其中确认2012年12月25日起，宝月公司与家宝日化厂发生租赁关系，宝月公司与卫泰公司的租赁合同解除。卫泰公司据此提出撤诉申请，法院予以准许。2014年，宝月公司向原审法院提起诉讼，要求判令家宝日化厂支付拖欠的租金、水电费等共计572,840元。宝月公司认为邵祖良是家宝日化厂的实际控制人，且合同等均由邵祖良签订，邵祖良又通过上海家宝日化工厂龙华东路经营部(以下简称“家宝日化厂龙华东路经营部”)及其子邵维新转移财产，另外，卫泰公司又自认其为系争厂房的承租人，故要求上述相关当事人均承担连带责任。原审法院经审理后认为，本案首要争议在于如何确定承租人。卫泰公司先与宝月公司签订租赁合同并开展经营，但根据查明的事实，卫泰公司实际于2012年12月退出租赁关系，宝月公司与邵祖良另行签订租赁合同并实际履行，故卫泰公司非本案合同当事人。从2012年12月28日宝月公司与邵祖良签订的租赁合同来看，邵祖良虽以家宝日化厂名义签订合同，但所盖公章仅仅是难以核实真伪的合同章，宝月公司自述从未见到过家宝日化厂出具给邵祖良的委托书等材料，而且邵祖良支付租金时也仅仅以其实际控制的家宝日化厂龙华东路经营部名义通过支票支付，并未与家宝日化厂发生直接关联。另外，租赁期间双方形成的各种对账清单、承诺书等均只有邵祖良个人签名，无单位公章。根据上述事实，法院认为本案承租人确定为邵祖良个人为宜，宝月公司主张由本案其他被告及第三人共同承担责任，依据不足，不予支持。其次，关于租金及水电费的结算问题。根据双方陈述，可以认定截止2014年4月底，邵祖良拖欠房租水电费等244,754.10元，2014年5、6月份发生的费用已经结清。双方争议在于2014年7月以后的费用如何计算及承担。邵祖良认为其已经付清7月的费用，但未提供证据，故不予采信。邵祖良另提出8月起由案外人胡某某实际承租并征得了宝月公司的同意，故此后费用均由胡某某负担。但宝月公司对此情况不予认可，且指出胡某某多次代邵祖良支付租金等费用。鉴于邵祖良、胡某某及宝月公司三方并未就解除原合同、订立新合同形成书面材料，本案审理中又各执一词，故于邵祖良所述由胡某某与宝月公司建立新合同关系的主张，不予采信，邵祖良应当承担8月起的租金及水电费等。关于胡某某于2014年10月份向宝月公司所支付钱款的处理。如前所述，现有证据不能证明胡某某已经与宝月公司建立租赁合同，故宝月公司主张该部分钱款系胡某某代付的租金可予采信，可以在邵祖良未付款总额中抵扣。根据宝月公司提供的水电费单据等，法院认定邵祖良2014年7月拖欠的费用为22,477元(已经抵扣35,000元)，8月份为60,217元，9月份为11,919元(已抵扣胡某某支付的45,000元)，10月份为47,942元(9、10月份电费凭证不足，宝月公司主张金额与前期较为接近，可予采信)。2014年11月起，由于宝月公司采取停水停电措施，通常情况下，邵祖良可以酌情减免支付租金或占用费。考虑到宝月公司在10月30日收取了30,000元现金后立即停水停电等实际情况，法院认为应当大幅度减免11月起的厂房占用费，法院确定邵祖良以每月2,000元标准支付占用费至宝月公司诉请主张的2015年5月止，共计14,000元。综上，邵祖良应当支付的租金、水电费、占用费等合计为401,309.10元。另外，宝月公司还主张职工宿舍费、临时用地费、排污费等，均依据不足，不予支持。原审法院据此作出判决：一、邵祖良于判决生效之日起十五日内支付上海宝月金属钮扣制品有限公司拖欠的租金、水电费、占用费等合计401,309.10元；二、上海宝月金属钮扣制品有限公司的其他诉讼请求，不予支持。上诉人宝月公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案被告是家宝日化厂和家宝日化厂龙华东路经营部。邵维新将家宝日化厂的动迁款转入其个人银行账号，故应承担连带责任。卫泰公司自认2014年8月起实际经营，故卫泰公司应承担连带责任。此外，宝月公司主张的污水排放费等均应得到支持。请求撤销原审法院判决，改判支持宝月公司在原审中的诉讼请求。被上诉人家宝日化厂、宝家日化厂龙华东路经营部、邵祖良均未做答辩。原审第三人邵维新未做答辩。原审第三人卫泰公司述称，本案纠纷与卫泰公司无关。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。宝月公司作为出租方，有权取得相应的租金收益。至于承租人，应结合签订合同的主体、租金支付情况以及实际占用系争厂房等情节确定。原审法院据此认定承租人为邵祖良个人，符合法律规定，本院予以维持。家宝日化厂、家宝日化厂龙华东路经营部、卫泰公司以及邵维新并不是本案租赁合同的承租方，宝月公司上诉要求上述公司及个人对租赁合同的义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。至于宝月公司所主张的排污费等费用，因缺乏相应的依据，故原审法院未予支持，符合法律规定。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,528元，由上诉人上海宝月金属钮扣制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 松审 判 员  邬海蓉代理审判员  王晓梅二〇一六年六月二十八日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……