北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4795号上诉人（原审被告）：辽宁恒阳健康置业有限公司，住所地辽宁省沈抚示范区翔宇路中立诚悦府60号-510。法定代表人：徐丹，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：肖子琪，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京中银律师事务所律师。被上诉人(原审原告):北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号中阳大厦6层611。法定代表人：魏巍，执行董事。委托诉讼代理人：温少博，男，北京亿锋科技发展有限公司法务经理。上诉人辽宁恒阳健康置业有限公司（以下简称：恒阳公司）因与被上诉人北京亿锋科技发展有限公司（以下简称：亿锋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初25541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人恒阳公司之委托诉讼代理人肖子琪、姜来、被上诉人亿锋公司之委托诉讼代理人温少博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒阳公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判驳回对方要求我方支付补偿金及房屋占用费的诉讼请求，并依法改判我方支付迟延履行金基数为2379985.4元。事实和理由：一、一审法院未查明房屋占用费的性质。根据双方签订的《补充协议》相关内容，房屋占用费属于违约金。《补充协议》既约定了本质为违约金的房屋占用费，又约定了迟延履行金，两项相加明显过高，而一审法院仅对迟延履行金作出调整，使得我方最终承担高达227.76%的违约金。一审法院未综合判断亿锋公司获得的补偿金额总额，其获得的数额已远超过亿锋公司的实际损失，直接导致我方承担了明显不公平的合同解除责任；二、由于亿锋公司无端扣留我方的办公设备、拒绝我方自行腾退、拖延与我方沟通费用支付事宜，导致其自身损失扩大，因此我方不应支付其因自身原因造成的损失。亿锋公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。亿锋公司向一审法院起诉请求：1.依法判令恒阳公司立即向亿锋公司支付拖欠的租金、物业费合计人民币2379985.4元；2.判令恒阳公司立即向亿锋公司支付补偿金合计人民币1386627.84元；3.判令恒阳公司立即向亿锋公司支付迟延履行金（以3766613.24元为基数，自2020年8月16日计算至恒阳公司付清全部应付款项之日止）；4.判令恒阳公司立即向亿锋公司支付房屋占用费（以日租金23110.46元为标准，自2020年8月16日计算至恒阳公司结清所有费用之日止）；5.判令恒阳公司承担本案的案件受理费、保全费、保险服务费7140元；6.判令恒阳公司立即向亿锋公司支付水电费合计65009.3元及相应的迟延履行违约金（按每日千分之三计算）。一审法院经审理认定事实如下：2018年8月，亿锋公司（甲方）与广州市凯尚健康产业有限公司（乙方，以下简称凯尚公司）签订《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》，约定乙方承租甲方管理的9号9层901/902/903/905/906/907室，建筑面积1888.65平方米，租赁期限38个月，2018年8月15日至2021年10月14日，免租期2个月（2018年8月15日至2018年9月14日，2021年9月15日至2021年10月14日）。租金单价：5.91元/天*平方米，付款方式：押二付六，电费：1.3元/KWH，租金履约保证金：679016.89元，物业费单价：0.7元/天/平方米，物业履约保障金：80425.01元。2018年12月27日，亿锋公司（甲方）与恒阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》，约定恒阳公司承租9号9层908/909室，建筑面积2021.75平方米，租赁期38个月，2019年1月1日至2022年2月28日，免租期2个月，2019年1月1日至2019年2月28日。租金单价：5.91元/天*平方米，付款方式：押二付六，电费：1.3元/KWH，租金履约保证金：726869.67元，物业费单价：0.7元/天/平方米，物业履约保障金：86092.85元。2019年3月，亿锋公司（甲方）、凯尚公司（乙方，转让方）、恒阳公司（丙方，受让方）签订《权利义务转让三方协议》，约定：甲、乙双方于2018年8月17日签订《房屋租赁合同书》（以下统称原合同），合同甲、乙、丙三方同意，于2018年10月11日起，将原合同中乙方所享有的权利和承担的义务全部转让至丙方，乙方不再是合同主体，不再享有任何权利和承担任何义务；甲、乙、丙三方确认，原合同约定的各项履约保证金（包含装修履约保证金、租金履约保证金、物业履约保证金）已由乙方缴纳，此费用需在2019年1月20日前由丙方支付相应的履约保证金至甲方后，甲方将于2019年1月24日前退回乙方原本支付的各项履约保证金；2018年8月15日至2019年3月31日的租金及物业费已由乙方缴纳，2019年4月1日及以后的租金及物业费由丙方支付；2018年10月10日之前的电费已由乙方缴纳（附件为截止10月10日产生的电费缴款通知书），自2018年10月10日之后的电费、水费由丙方支付；除本协议约定情形外，原合同其他条款不变。2020年8月，亿锋公司（甲方）与恒阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（一）（908-909）》（以下简称908-909补充协议）和《房屋租赁合同补充协议（一）（901-907）》（以下简称901-907补充协议）。901-907补充协议约定：甲乙双方与凯尚公司于2019年3月18日签订的《权利义务转让三方协议》于2020年7月16日终止；因乙方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金759441.9元不予退还；因合同提前终止时间距离原合同到期日超过1年且不足2年，乙方应支付给甲方2个月的租金作为补偿金，合计669715.29元；乙方租金物业费已交纳至2020年3月31日，乙方需向甲方支付2020年4月1日至2020年7月16日租金及物业费合计1335785.49元；乙方需在2020年8月16日前结清补偿金及租金物业费，并在结清后依照原合同约定经甲方验收合格后腾退房屋、结清电费等相关费用；如乙方未按照本协议相关约定结清费用或结清费用后不依约腾退房屋，需承担房屋占用费。乙方须自相关条件触发之日起承担每日11161.92元的房屋占用费，乙方逾期支付本协议中补偿金及租金物业费的，每逾期一日，应按照每日千分之三的标准向甲方支付迟延履行违约金。908-909补充协议约定：甲乙双方于2018年12月17日签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月16日终止。因乙方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金812962.52元不予退还；因合同提前终止时间距离原合同到期日超过1年且不足2年，乙方应支付给甲方2个月的租金作为补偿金，合计716912.55元；乙方租金物业费已交纳至2020年2月29日，还需缴纳租金物业费1044199.92元；乙方需在2020年8月16日前结清补偿金及租金物业费，并在结清后依照原合同约定经甲方验收合格后腾退房屋、结清电费等相关费用；如乙方未按照本协议相关约定结清费用或结清费用后不依约腾退房屋，需承担房屋占用费。乙方须自相关条件触发之日起承担每日11948.54元的房屋占用费，乙方逾期支付本协议中补偿金及租金物业费的，每逾期一日，应按照每日千分之三的标准向甲方支付迟延履行违约金。庭审中，亿锋公司提交如下证据：1.租金及物业费的缴款通知书及催款函，欲证明恒阳公司在2月15日就开始拖欠亿锋公司的租金和物业费。2.水电费缴款通知书，欲证明恒阳公司长期拖欠亿锋公司水电费65009.3元。经质证，恒阳公司认可拖欠2020年1月10日至5月11日水费273元及2020年3月11日至2020年5月11日期间电费28268.5元；对其余时间的缴款通知书的真实性、合法性和关联性均不认可，主张相关缴款通知书上无恒阳公司员工签字，未共同抄表确认使用量，故无法确定金额的真实性，且其已于2020年7月16日起未使用租赁场地，水电费不应其承担。亿锋公司未就其主张的其他水费、电费金额提交相关证据。恒阳公司提交如下证据：1.2020年11月13日颜伟伟和刘佳楠沟通录音及文字稿，欲证明亿锋公司自2020年4月一直阻拦恒阳公司搬离资产，现主张房屋占用费是其扩大损失的结果，不应予以支持。经质证，亿锋公司不认可证据的真实性、关联性、合法性。2.《关于北京9层原租赁房屋腾退事宜沟通函》及快递信息，欲证明恒阳公司于2020年11月18日再次发函要求亿锋公司配合搬离资产，亿锋公司不予配合。经质证，亿锋公司认可证据的真实性和合法性，但不认可关联性和证明目的，主张恒阳公司颠倒了扩大损失的因果关系，2月份恒阳公司开始拖欠相关费用，按照合同约定，留置被告的财产是缩小损失的行为，恒阳公司搬离资产的行为才是逃避债务扩大损失的行为，且录音中可以看出双方对留置物品有约定，补充合同也是对双方约定的确定。另，亿锋公司于2020年10月16日向法院申请财产保全，提供了中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司出具的担保函作为担保，为此支付保险服务费7140元，并交纳保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，亿锋公司与恒阳公司签订的《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》均系双方真实意思，不违反法律规定，合法有效。后双方协商一致签订补充协议解除上述合同，并对合同解除后相关事项进行约定，现恒阳公司未依照约定支付租金、物业费、补偿金及房屋占用费，亿锋公司要求恒阳公司支付租金、物业费、补偿金、房屋占用费，于法有据，法院予以支持。关于迟延履行违约金，合同约定过高，法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整，对于其主张的超出部分，法院不予支持。关于亿锋公司主张的水费及电费，恒阳公司认可拖欠2020年1月10日至5月11日期间水费273元及2020年3月11日至2020年5月11日期间电费28268.5元，故法院对该部分费用予以支持，亿锋公司主张的其他水、电费，证据不足，法院不予支持。双方未就水费及电费约定相关迟延履行金，法院对亿锋公司的该部分诉讼请求不予支持。亿锋公司主张的保全费以及保险服务费，系为主张权利所支出的合理费用，其要求恒阳公司承担，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决：一、辽宁恒阳健康置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司租金及物业费共计2379985.4元；二、辽宁恒阳健康置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司补偿金共计1386627.84元；三、辽宁恒阳健康置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司迟延履行金（以3766613.24元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年8月16日起计算至上述款项实际付清之日止）；四、辽宁恒阳健康置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司房屋占用费（以日租金23110.46元为标准，自2020年8月16日其计算至上述费用结清之日止）；五、辽宁恒阳健康置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司保险服务费7140元、保全费5000元；六、辽宁恒阳健康置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司水费273元、电费28268.5元；七、驳回北京亿锋科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，亿锋公司与恒阳公司签订的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在补充协议中已明确对租金、物业费、补偿金及房屋占用费等进行了具体约定，恒阳公司应当按照补充协议的约定履行。补偿金、房屋占用费均属协议约定的内容，一审法院判令恒阳公司予以支付，并无不妥。恒阳公司未依约支付补偿金，亦应支付相应的迟延履行金。恒阳公司上诉主张不同意支付该部分的迟延履行金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，恒阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37118元，由辽宁恒阳健康置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年四月二日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越