福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终727号 上诉人（原审原告）：王从府，男，1977年2月1日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王世平，福建大雄律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：漳州福农房地产有限公司，住所地福建省漳州市常山开发区新侨村**，统一社会信用代码91350622569297224B。 法定代表人：孙振淋，任经理。 被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司云霄支行，住，住所地福建省云霄县云陵镇云漳路**一社会信用代码91350622856666686P。 负责人：林坤喜，任行长。 委托诉讼代理人：黄湧城，男，中国建设银行股份有限公司云霄支行职工，住福建省云霄县。 上诉人王从府因与被上诉人福农房地产有限公司（以下简称“福农公司”）、被上诉人中国建设银行股份有限公司云霄支行（以下简称“建行云霄支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初2386号民事判决，向本院提起上诉。上诉人王从府及其诉讼代理人王世平、被上诉人福农公司的法定代表人孙振淋、被上诉人建行云霄支行的委托诉讼代理人黄湧城到庭参加诉讼。现已审终结。 王从府上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持王从府的一审诉讼请求；2.福农公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、原审认定《托管合同》约定福农公司以房屋托管的形式向王从府支付租金，为逾期交房问题达成协议，故而认定不予解除合同，没有法律依据。1.该《托管合同》仅能证明王从府与福农公司有约定房屋托管的事实，但无法证明福农公司已履行交房义务，该证据与本案不具有关联性。2.该《托管合同》是福农公司无法按期向王从府履行交房义务而签订，福农公司通过向王从府支付租金承担逾期交房的违约责任，并未实际向王从府交付案涉房屋。3.签订《托管合同》并不能剥夺王从府享有解除合同的权利，且福农公司在签订《托管合同》后未能依约按期足额向王从府支付房屋租金。 二、原审法院认定案涉房屋已符合竣工规划条件和消防验收合格，从而据此不予解除合同，没有事实与法律依据。1.案涉房屋符合竣工规划条件和消防验收合格，并不代表已满足交房条件。即便案涉房屋符合交付条件，但福农公司没有交付房屋。2.消防验收评定表出具日期为2020年10月12日，建设工程竣工规划条件核实意见书出具日期为2020年10月20日。该两份文件日期在约定交房时间之后，与本案不具有关联性。3.案涉房屋交付需要满足本案《商品房买卖合同》第九条至十一条约定，福农公司逾期交付案涉房屋，已构成根本违约，王从府诉请解除《商品房买卖合同》具有事实与法律依据。 福农公司辩称：驳回上诉，维持原判。一、双方签订的《托管合同》合法有效，且已履行，王从府对履行该托管协议未提出异议，并已接受托管费用，双方对托管协议的合法性均已确认，该《托管合同》是对房屋买卖合同的一种延续，故原审法院认定《托管合同》合法有效，应予维持。 二、案涉楼盘已验收合格，具备交付条件，如果解除该合同，将严重损害双方的合法权益。 三、今年新冠疫情造成的停工停产属于不可抗力，合同履行期限可以依法顺延。 建行云霄支行辩称，一审判决正确，请求维持。 王从府向一审法院提出诉讼请求：1.解除王从府与福农公司于2017年11月07日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编2018350684010001032017003146）；2.解除王从府与建行云霄支行于2018年4月13日签订的《个人住房借款合同》（编号350667208-2012-20181946334）；3.福农公司返还房屋首付款115000元并支付利息及违约金（自2017年12月11日起至款还清时止，利息按照年利率4.9%计算暂计至2018年12月10日为5635元；违约金按照年利率0.01%计算，暂计至2018年12月10日为11.5元）；4.福农公司返还王从府自2018年4月13日起至判决生效时止已向第三人归还的贷款本息（暂计至2020年9月17日为86937.3元）；5.福农公司偿还建行云霄支行因王从府购买房屋向银行按揭（截止本判决发生法律效力之日，暂截止2020年9月17日）尚欠的贷款本金及利息664238.7元（以实际尚欠数额为准）。 一审法院查明：2017年12月11日，王从府与福农公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号350684010001032017003146），约定王从府向福农公司购买址在漳州市常山华侨经济开发区上城国际（二期）8号楼907室，总价款为565000元。双方约定王从府应在2017年12月11日前支付首期房价款115000元，余款450000元向建行云霄支行申请贷款支付，并约定福农公司应于2019年5月30日前向王从府交付商品房。合同同时约定除不可抗力外，福农公司未按照约定时间交付商品房的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，福农公司应按日计算向王从府支付全部房价款万分至一的违约金；逾期超过180日后，王从府有权解除合同。解除合同的，应当书面通知福农公司，福农公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还王从府已付全部房款（含已付贷款部分），并自王从府付款之日起，按照0.01%计算给付利息；同时，按照全部房价款的0.01%向王从府支付违约金。王从府按合同约定向福农公司支付首期房价款115000元。2018年4月13日，王从府与建行云霄支行签订《个人住房借款合同》，约定王从府向建行云霄支行借款450000元用于购置本案讼争房屋，约定借款期限自2018年4月13日起至2038年4月13日止，福农公司为该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款发放后，至2020年4月25日，王从府共偿还建行云霄支行贷款本息共计93897元。至今，福农公司未交付商品房。 2019年5月26日王从府与福农公司签订了托管合同，约定托管服务期限自2019年6月1日至2024年5月30日止，共5年。2019年6月1日起至2020年5月31日首年托管收入已一次性在购房总房款中扣除，无需支付给王从府；2020年6月1日起至2021年5月31日，福农公司每月支付王从府购房金额5%的托管收入2354元。托管合同签订后福农公司分别于2020年10月31日、2020年12月1日向王从府支付托管收入2354元。 2020年10月12日、2020年10月20日漳州市华侨经济开发区规划建设局分别出具消防验收评定报告和建设工程竣工规划条件核实意见书，福农公司上城国际（二期）7#、8#楼经消防验收合格及8#符合城市规划要求。 2020年2月20日漳州市住房和城乡建设局出具漳建筑（2020）7号文件，明确疫情防控期（福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应的起止时间）属不可抗力情形，工期可以顺延。 一审法院认为，建行云霄支行经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。王从府与福农公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及王从府与建行云霄支行签订的《个人住房借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。王从府已按合同约定支付了首期房价款115000元,建行云霄支行也向福农公司发放贷款450000元。王从府已依约履行了合同义务,福农公司虽未按期向王从府交付案涉商品房，但双方在交房期限届满前已知无法按时交付，经协商就逾期交房达成新的协议，签订了托管合同，可认为福农公司就逾期交房采取补救措施，并支付托管费用，弥补了王从府逾期取得讼争房屋的损失，而且符合城市规划要求，已经消防验收合格，故王从府以商品房买卖合同约定的逾期交房时间超过180日主张解除商品房买卖合同，不予支持。因商品房买卖合同未予以解除，故王从府主张解除其与建行云霄支行的个人住房借款合同、福农公司返还房屋首付款、支付逾期利息、违约金、其已向建行云霄支行归还的贷款本息及偿还建行云霄支行因王从府购房向银行按揭尚欠的贷款本金及利息等诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，判决：驳回王从府的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12518.2元，减半收取计6259.1元，由王从府负担。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》及《托管合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。 根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于福农公司是否构成逾期交房，对此，予以分析、认定如下：第一，关于福农公司是否存在逾期交房。根据案涉《商品房买卖合同》约定，福农公司应于2019年5月30日前向王从府交付商品房，但双方在合同约定交房期限届满前即2019年5月26日签订《托管合同》，约定福农公司以房屋托管的形式向王从府支付租金，王从府也实际收取了租金，该事实行为可表明王从府认可其对案涉房屋已经有一种间接占有的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。可见，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有是认定交付使用的标志，应视为案涉房屋的交付使用。故王从府主张双方虽存在房屋托管事实，但福农公司并未履行交房义务的上诉理由，与法不符，应予驳回。第二，关于案涉房屋能否交付使用。案涉房屋的工程虽尚未经过工程竣工验收合格，不符合法定交付条件，但双方约定由福农公司以房屋托管的形式向王从府支付租金，可视为王从府对案涉房屋的间接占有，该行为是有效交付。王从府主张福农公司所交付的案涉房屋未满足《商品房买卖合同》第九条至十一条约定，且存在逾期交房，构成根本违约，其有权解除上述合同的上诉理由，与事实、法律不符，应予驳回。 综上，王从府的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12518.2元，由王从府负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  陈育生 审 判 员  叶小铭 二〇二一年四月六日 法官助理  杨国栋 书 记 员  吴茵婷