湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终881号上诉人（原审被告）恩施州宏基实业有限公司。住所地：湖北省利川市都亭街道办事处教场村五组（清源路**号）。统一社会信用代码：91422802688455627T。法定代表人张敬成，董事长。委托代理人（特别授权）王治国，湖北丽川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱月英。委托代理人（特别授权）孟湛，上海明庭律师事务所律师。上诉人恩施州宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人朱月英商品房销售合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2016）鄂2802民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成由审判员李丽担任审判长，审判员杨芳、李志华参加的合议庭，于2016年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人宏基公司的委托代理人王治国、被上诉人朱月英的委托代理人孟湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱月英一审时诉称，2010年9月4日，朱月英与宏基公司签订了《商品房买卖合同书》，购买利川市东城关东村二组绵绣新村第B幢20层2004室。根据合同约定，该房屋建筑面积为105.71m2，套内建筑面积89.45m2；单价2383.88元／m2，总金额252000元；宏基公司应在2011年5月30日前交房，并在交房后60日内办理房屋产权证登记。合同签订后，宏基公司违反“一价清”制度，违规收取朱月英天然气开户费2200元，延期数月才交房，且至今未办理房屋产权证。另根据利川市房地产测绘大队出具的面积统计表，该房屋实际套内建筑面积仅有84.19m2，与合同约定面积相差5.26m2，面积误差比超过3%。宏基公司的违约行为严重侵害了朱月英合法权益。现请求法院判令：1、宏基公司返还购房款18681.28元及利息5604.64元（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2010年9月4日起暂计至2016年2月16日，实际应计算至履行日止）。2、宏基公司支付延期办理房屋产权证的违约金100517.76元（自2011年7月30日起以252000元为基数按照日万分之二点四的标准暂计至2016年2月16日，实际应计算至朱月英取得房屋产权证时止）。3、宏基公司返还天然气开户费2200元及利息627.87元（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2010年12月10日起暂计至2016年2月16日，实际应计算至履行日止）。4、宏基公司返还办理产权证费10441元及利息2979.83元（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2010年12月10日起暂计至2016年2月16日，实际应计算至履行日止）。庭审中，朱月英将前述请求中所涉购房款及利息、延期办理房屋产权证的违约金计算基数、代收办理产权证费用及利息均变更为以双方实际结算的价款为准；另放弃了要求宏基公司返还代收的契税及公共维修基金的请求。宏基公司一审时辩称：关于返还购房款及利息问题。1、宏基公司出售的商品房是按建筑面积出售不是按套内面积出售。2、双方选择确认面积差异处理方式即合同约定的是以建筑面积为准不是以套内面积为准。3、双方约定的建筑面积和实际建筑面积误差比未超过3%。4、双方约定的套内面积发生差异的处理方式为以测绘机构测绘报告为准。5、双方在房屋交付时对面积差异进行了处理和结算，诉讼时效应以结算时开始计算，朱月英现在起诉也已经超过了诉讼时效。关于延期办证违约金问题。1、办证主体系购房人即朱月英而不是宏基公司。2、朱月英未在规定时间内取得产权证不是因为宏基公司的原因。3、朱月英履行提交相关办证资料的义务在前，宏基公司履行备案办证的义务在后，宏基公司享有先履行抗辩权。4、朱月英应对其提交办证资料的时间及是否因宏基公司原因未取得产权证举证。5、朱月英要求支付延期办证违约金已超过诉讼时效。关于返还天然气开户费及利息问题。1、根据商品房销售明码标价规定及双方签订的《商品房买卖合同书》约定，宏基公司代收天然气开户费的行为合法有据。2、恩施州价（2006）50号文件与鄂价房服（2005）165号文件相抵触，恩施州价（2006）50号文件不能作为本案裁判的依据。3、朱月英从交付天然气开户费时就知道其权利受到侵害，至今已超过诉讼时效。关于返还办理产权证费1500元及利息问题。1、根据发改价格（2008）924号文件规定，房屋登记费应向申请人即房屋权利人的一方收取，也就是房屋登记费应由原告承担。2、宏基公司代收朱月英办理产权证费1500元属实，当事人双方至今尚未就该款结算，结算时同意多退少补，但不应计息。原审查明，2010年9月4日，朱月英（乙方）与宏基公司（甲方）签订《商品房买卖合同书》一份，主要内容为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，乙方和甲方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据甲方以出让方式取得位于利川市东城办事处关东二组、编号为利国用（2010）第185号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为鄂ES（2C）-20-00753。该地块土地面积为6331m2，规划用途为商住，土地使用年限自2010年4月9日至2080年4月9日。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名锦绣新村。建设工程规划许可证号为利规建字（2009）第140号，施工许可证号为1014。第二条商品房销售依据乙方购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为利川市房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂利房预字（2010）005号。第三条乙方所购商品房的基本情况乙方购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B幢20层2004号。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.0米，建筑层数共25层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共105.71平方米，其中，套内建筑面积89.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.26平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房水、电的安装上户由甲方负责。该商品房的天然气、有线电视、宽带、电话等安装上户费由买受人自行承担，出卖人负责达到具备申报条件。第四条计价方式与价款甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2383.88元，总金额（人民币）贰拾伍万贰仟元整。……4、以上价格不含契税、公共维修基金、办证测量费、工本费以及天然气、有线电视、电话、宽带网等立户所需费用。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期活期存款利率付给利息。乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还乙方；绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限乙方按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式①买受人于2010年9月4日签订商品房合同时付购房款捌万贰仟元整（￥82000.00）。②剩余房款壹拾柒万元整（￥170000.00），申请银行按揭贷款，并委托银行向出卖人直接支付。第七条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、乙方如退房则按该房屋总价的10%向甲方支付违约金。第八条交付期限甲方应当在2011年5月30日前，将综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的；2、因设计变更且甲方在发生之日起15日内告知乙方的。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）详见施工图和设计变更。乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起15天内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期活期存款利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方接到交房通知后15日内到指定地点提供齐全资料办理交接，逾期不办理交接手续，由此产生的一切后果由买受人承担，从通知之日起至入住日止物业管理费按50%计收。第十二条甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。第十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第1种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时气、电话、宽带网、有线电视具备申报条件；2、交房时出入通道、排污系统投入使用。第十五条关于产权登记的约定甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款1%赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。3、乙方应于签定合同之日起七日内提供办理产权的相关资料，若因乙方原因不按时提供办理产权相关资料及不配合办理工作的，乙方按已付房价款的1%向甲方支付违约金。第十六条保修责任乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第十七条双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权物业公司统一管理；2、若乙方需按揭贷款购房者，按揭的手续等一切费用由乙方承担；3、该商品房移交后，乙方必须服从小区的物业管理，遵守物业管理公司的各项规章制度；按时缴纳物业管理服务费用，爱护公共设施；4、甲方代收公共部位、公共设施设备维修基金按建筑面积40元／m2，乙方共计缴纳4229元。维修基金代收后交市房地产管理局代管，待小区业主委员会成立后，由其管理，用于小区公共部位修缮工程。第十八条乙方的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共14页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲方壹份，乙方壹份，市房地产管理局壹份，市国土资源局壹份，银行、税务局各壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由甲方向市房地产管理局申请登记备案。该合同后有附件一至四，分别为，附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明以测绘机构测量报告为准；附件三：装饰、设备标准1.外墙：按照“保温节能”要求施工2.内墙：混合砂浆找平3.顶棚：清水砼4.地面：混凝土楼板面5.门窗：塑钢窗户，中空玻璃，进户防盗门6.厨房：混凝土楼板面7.卫生间：混凝土楼板面8.阳台：非封闭式阳台，不锈钢栏杆9.电梯：品牌待定10.其他：均由买受人自行承担。附件四：合同补充协议一、代收代缴费用买受人的委托，由出卖人代收代缴下列合同价款外的税费：1.他项权证费：98元／户。2.契税：按合同价计，住宅90㎡以内缴总房款的1%，90㎡～140㎡缴总房款的2%，140㎡以上缴总房款的4%。3.办理产权证费用：房产证登记费80元／户，土地证登记费150元／户，上述费用在该商品房封顶时，由买受人一次性缴清。本项目建设过程中及该商品房产权登记过程中，如遇政府部门合法调整或增设收费项目，则按政府文件执行。二、银行按揭约定1.买受人应在签约之日起七日内将按揭所需完整资料（含签署的相关申请协议）送交出卖人，由出卖人转交银行，否则按本合同第七条之规定处理。2.买受人对所提供的按揭资料的真实性和合法性负责，因买受人提供的资料或个人资信条件不合格导致银行不予批贷的，由买受人按如下约定付款：首付60%，该栋房屋封顶时支付余款。3.银行批贷额低于买受人申请额的，由买受人在十五日内补齐差额。4.按揭所需的评估费、保险费等相关费用由买受人自行承担。三、物业管理约定前期物业服务标准暂定收费标准：住宅每月0.80元／㎡。四、买受人未按合同约定缴清房款或按揭尚未完成审批的，出卖人将不予交付房屋。五、出卖人利用报纸、电视等公众媒体对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。六、买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所列明的买受人地址及联系电话不能有效履行有关通知义务，则买受人承担由此产生的相关全部责任，由此引起的一切后果均由买受人负责。七、买受人为保护自身权益，可以申办商品房预告登记，同时买受人委托出卖人代为办理预告登记和抵押权预告登记。2010年9月4日，朱月英向宏基公司交纳了首期购房款82000元，2010年12月10日，宏基公司代收了涉案房屋维修基金4229元、税款5040元、办理产权证费1500元及天然气开户费2200元。2011年4月，朱月英又以按揭贷款的形式向宏基公司交纳购房款170000元。2011年9月17日，宏基公司将涉案房屋交付朱月英使用，朱月英于同日向宏基公司补交了涉案房屋差价款1001元，但朱月英未取得房屋所有权证。2014年3月26日，朱月英提前清偿了按揭贷款。另查明，利川市房地产测绘大队出具的建筑面积及分摊面积的计算表载明：涉案房屋建筑面积106.13m2，套内面积84.19m2，分摊面积21.94m2，分摊率0.26065。根据前述合同第四条和第五条约定，涉案房屋面积误差比约为0.3973%，朱月英应向宏基公司补交涉案房屋面积差价款1001元。2012年11月1日，宏基公司向利川市住房和城乡建设局就其开发的利川市东城街道办事处关东村二组锦绣新村A、B、C号三幢楼房申请初始登记，同年12月6日，利川市住房和城乡建设局受理了该申请并于同月24日为宏基公司颁发了所有权证号分别为20121088、20121089、20121090的《房屋所有权证》，至此，宏基公司完成了办理涉案楼房初始登记的法定义务。2015年1月14日，利川市住房和城乡建设局就朱月英所购商品房办理了转移登记手续，其《房屋所有权证》载明：所有权证号利川房权证东城字第××号，房屋所有权人朱月英、田泉，套内建筑面积84.19m2，共有分摊面积21.94m2，产权面积106.13m2，但该《房屋所有权证》至今存放在利川市住房和城乡建设局，未交付给朱月英。原审认为：朱月英与宏基公司签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1、宏基公司应否返还朱月英部分购房款及利息。2、宏基公司是否存在逾期办证。3、宏基公司逾期办证违约责任如何承担。4、宏基公司代收的天然气入户费应否返还。5、宏基公司代收的办理产权证费用如何结算。6、本案是否超过诉讼时效。针对前述焦点分析评判如下：（一）关于宏基公司应否返还朱月英部分购房款及利息问题。宏基公司应否返还购房款，取决于双方在合同中约定的计价方式、面积确认及面积差异处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，《商品房买卖合同》第四条约定按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，第五条约定根据当事人选择的计价方式即以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。依据利川市房地产测绘大队测量的涉案房屋建筑面积与合同约定面积计算，涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内，双方应据实结算房价款，且朱月英也按照该约定向宏基公司支付了面积差价款。现朱月英要求按照套内建筑面积结算并返还相应购房款，没有合同和法律依据，不予支持。朱月英要求支付该部分购房款利息的基础便不存在，亦不予支持。另，关于朱月英的该项请求权是否超过诉讼时效问题。宏基公司虽已将涉案房屋交付朱月英使用，但双方在涉案《商品房买卖合同》附件二中约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明以测绘机构测量报告为准”，而朱月英是在本次诉讼中才知道涉案房屋面积的测绘结果，且宏基公司至今未将该房屋的《房屋所有权证》交与朱月英，朱月英该项请求权的诉讼时效自其知道该房屋面积的测绘结果之日起计算。宏基公司称朱月英的该项请求权已经超过诉讼时效的理由不能成立。（二）关于宏基公司是否存在逾期办证问题。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，宏基公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由宏基公司提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因宏基公司的责任，朱月英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，宏基公司应当承担违约责任。本案中，宏基公司自2011年9月17日起将涉案房屋交付朱月英使用，但迟至2012年11月1日才申请涉案楼房初始登记，同年12月24日完成办理涉案楼房初始登记的法定义务，因此，宏基公司关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与查明的事实不符。宏基公司称办理产权登记的主体系朱月英，宏基公司只负有协助的义务，朱月英至今未申请办证，也未在合同约定期限内提交办证资料，朱月英未在规定期限内取得产权证并非宏基公司的原因所致。原审认为，开发商作为房屋的出卖人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，房地产开发企业只要在法定期限内（新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内）向登记机关申请房屋所有权初始登记，并履行了对买受人的告知义务，即完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理转移登记。但现无确实充分证据证明宏基公司对朱月英履行了告知义务，导致涉案房屋所有权迟延转移，宏基公司对此也应承担相应的责任。对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不属于本案审查范围。综上，宏基公司应当向朱月英承担逾期办证的违约责任。（三）关于宏基公司逾期办证违约责任如何承担问题。朱月英认为双方签订的合同是格式合同，依照我国合同法有关格式条款的规定，双方以格式条款的形式约定以房价款的1%作为违约金低于给朱月英造成的损失，朱月英有权请求增加违约金。而本案朱月英的损失难以确定，根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条和第十八条的规定，宏基公司逾期办证的违约金数额应调整为以朱月英已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即日万分之二点四的标准计算。宏基公司则认为根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，即便因宏基公司的责任，朱月英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，朱月英不退房，宏基公司也应只按照朱月英已付房价款的1%支付违约金。对此一审法院认为，首先，朱月英未举证证明由于宏基公司逾期办证违约给其造成的损失，涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金数额是否低于给朱月英造成的损失难以确定，朱月英对请求增加违约金的主张应承担举证不力的法律后果。其次，双方在涉案《商品房买卖合同》中就产权登记的违约责任已有约定，且该约定于双方各自的责任时应承担的违约金均系按已付房价款的1%向对方支付违约金，该约定对于双方均符合我国合同法规定的公平、诚实信用原则。故宏基公司称如因宏基公司的责任，朱月英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，朱月英不退房，宏基公司只应按照朱月英已付房价款的1%支付违约金的理由成立，予以采纳。根据查明的事实可知，朱月英已付房价款252000元＋1001元＝253001元，因此，宏基公司应向朱月英支付违约金253001元×1%＝2530.01元，对于朱月英要求宏基公司支付其余违约金的请求，不予支持。宏基公司辩称，即使其构成逾期办证违约，该违约行为自宏基公司将涉案房屋交付给朱月英使用后60日起至起诉时已长达4年多，超过了法定诉讼时效期间。一审法院认为，根据查明的事实可知，宏基公司向朱月英代收了办理产权证费用，但在其就涉案商品房办理所有权转移登记向房地产主管部门提交了完备的手续后未对朱月英履行告知义务，其违约行为一直延续至2015年1月14日该房屋所有权转移登记办理完毕，且该房屋的《房屋所有权证》至今未交与朱月英，故朱月英起诉的宏基公司逾期办证违约金的请求权未超过诉讼时效，宏基公司的该部分抗辩理由不能成立，不予采纳。（四）关于宏基公司代收的天然气入户费应否返还问题。用户是否使用天然气作为其家庭燃料来源由用户自行选择，选择后向天然气经营企业缴纳天然气管网建设安装费即入户费，是天然气经营企业向其供气的必要条件。商品房销售过程中，天然气管网建设安装费由谁承担，应依据商品房的出卖人与买受人间签订的商品房买卖合同确定。涉案《商品房买卖合同》第三条约定该商品房的天然气安装上户费由买受人自行承担，出卖人负责达到具备申报条件，第四条约定该商品房价款不含天然气立户所需费用，因此，涉案天然气入户费应由作为买受人的朱月英承担。宏基公司代收该费用后已如数向天然气经营企业缴纳，而无须退还朱月英。退一步讲，朱月英于2010年12月10日向宏基公司支付该费用，宏基公司即便不能收取，朱月英现在起诉返还该费用也已过诉讼时效。故朱月英要求返还天然气入户费及相应利息的诉讼请求，不予支持。（五）关于宏基公司代收的办理产权证费用如何结算问题。当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定，宏基公司代收代缴费用包括公共部位、公共设施设备维修基金4229元；他项权证费98元／户；契税按合同价计，住宅90m2以内缴总房款的1%，90m2～140m2缴总房款的2%，140m2以上缴总房款的4%；办理产权证费用房产证登记费80元／户，土地证登记费150元／户。庭审中朱月英放弃要求宏基公司返还代收的契税及公共部位、公共设施设备维修基金，经审查符合有关法律规定，应予以准许。朱月英请求返还代收的土地证登记费及房产证登记费，因该费用是办理产权转移登记必须缴纳的费用，宏基公司可代为缴纳，而无须退还朱月英，其金额以双方合同约定为准即房产证登记费80元、土地证登记费150元。关于他项权证费98元，由于朱月英已清偿了按揭贷款，现在办理涉案商品房抵押登记手续已无必要，宏基公司代收的该费用理应退还。宏基公司代收的其余办理产权证费用，因双方未在合同中约定具体收费项目及标准，且在办理产权证过程中有关政府部门合法调整或增设后确需缴纳的可自行向朱月英收取，宏基公司多收的办理产权证费用应予退还。根据查明的事实可知，宏基公司代收了办理产权证费用1500元，扣除房产证登记费及土地证登记费计230元（80元＋150元）后，宏基公司应向朱月英退还该项费用1270元。关于宏基公司退还该项费用应否计息的问题。对此一审法院认为，根据查明的事实可知，宏基公司向朱月英代收办理产权证费用，双方间实质就办理产权证事项形成了一种无偿的委托合同，因双方没有约定在结算时应付息，故朱月英主张宏基公司退还时应计息的理据不足。综上所述，涉案《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。基于合同的约定，宏基公司未在法定期限内完成办证义务，构成违约，应按合同约定承担逾期办证的违约责任。朱月英请求调高宏基公司逾期办证的违约金，证据不足，不予支持。朱月英要求按照套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理和返还代收的天然气开户费，依据不足，对其请求予以驳回。宏基公司代收的办理产权证费用应据实结算，多余部分理应退还。宏基公司部分抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告恩施州宏基实业有限公司于判决生效后十日内向原告朱月英支付逾期取得房地产权属证书的违约金2530.01元；二、被告恩施州宏基实业有限公司于判决生效后十日内向原告朱月英返还代收的办理产权证费用1270元；三、驳回原告朱月英的其他诉讼请求。案件受理费3121元，减半收取1560.50元，由原告朱月英负担1475.50元，被告恩施州宏基实业有限公司负担85元。宏基公司不服原审判决，向本院提起上诉称，宏基公司不是办证主体，朱月英未在法律规定时间内取得权属证书是由于朱月英未及时提供办证资料以及办证部门的原因，并非因宏基公司的原因所致。一审判决宏基公司向朱月英支付逾期取得房地产权属证书的违约金的判决结果错误。请求二审法院撤销一审判决第一项，依法判决驳回朱月英要求支付逾期取得房屋产权证书违约金和返还办理产权证费用的原审诉讼请求。朱月英二审庭审时口头答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确。一、宏基公司未提交证据证明其向住建部门提交相关资料的时间早于2012年11月1日；二、宏基公司已经向朱月英收取了代为办理产权证费用，根据双方合同约定，宏基公司应当在2011年7月30日之前办理房产证，而双方在合同中并没有明确具体需要哪些材料，所需材料也需要宏基公司履行通知等协助义务；三、由于出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记的，买受人请求解除合同，赔偿损失的应当予以支持。宏基公司一直延期未办证的行为处于持续状态，在其违约行为终结之前，朱月英是不能确定宏基公司违约给其带来的损失，朱月英至今还没有取得房产证，本案的起诉没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。当事人双方在二审期间均未提交新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，宏基公司与朱月英签订的《商品房买卖合同》约定，宏基公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由宏基公司提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因宏基公司的责任，朱月英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，宏基公司应当承担违约责任。本案中，宏基公司于2011年9月17日将涉案房屋交付朱月英使用，在2012年11月1日才申请涉案楼房初始登记，2012年12月24日完成办理涉案楼房初始登记的法定义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，房地产开发企业要在法定期限内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并履行对买受人的告知义务。然后由房屋买受人提出申请，办理转移登记。但现无确实充分证据证明宏基公司对朱月英履行了告知义务，导致涉案房屋所有权迟延转移，宏基公司对此应承担责任。购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。因此，宏基公司关于不承担逾期办证的违约责任的抗辩不能成立。综上，原审判决审判程序合法，实体处理恰当。宏基公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人恩施州宏基实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 李志华审判员 杨 芳二〇一六年六月二十三日书记员 何奕娥产权登记面积－合同约定面积合同约定面积积积