甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)甘0725民初778号 原告韩红军，甘州区居民。 委托代理人杨建国，甘肃德言盛律师事务所律师。 委托代理人丁志娟，甘肃森瑞律师事务所律师。 被告山丹县房地产开发公司。 地址：山丹县。 法定代表人周全，该公司经理。 委托代理人周勇，该公司法律顾问。 委托代理人陈韶伟，该公司销售主管。 原告韩红军与被告山丹县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩红军及其委托代理人杨建国、丁志娟，被告山丹县房地产开发公司的委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩红军诉称，2015年，经原告多次实地查看，欲购买被告山丹县房地产开发公司开发的舒景苑B区住宅房屋，双方达成购买意向后，原告以月息五分利率从朋友处筹款2000000元准备团购原告房屋。同年4月24日，双方签订商品房团购协议一份，原告以2000000元的价格购买原告开发建设的舒景苑B区13套住房（以上房屋均与被告分别签订了商品房买卖合同，作为团购协议的附件），被告必须于2015年7月30日前向原告交付房屋。协议达成后，原告按约一次性付清房款，但被告未按期履行交房义务。经原告了解，被告已将原告订购的房屋置换给拆迁户，根本无法交付房屋。为此，被告请求与原告解除团购协议，立即退还原告购房款，并按协议约定承担违约责任。经反复协商，双方于2015年10月27日达成协议，原告退回被告全部购房协议，被告退还原告购房款，但被告承诺支付的违约金至今未予兑付，故起诉要求被告山丹县房地产开发公司支付违约金600000元。 被告山丹县房地产开发公司辩称，案外人高永龙在开发建设舒景苑B区项目过程中，几乎没有办理任何手续，而且项目所属土地系山丹县清泉镇南关村集体所有，建设过程中，因高永龙多方融资，引发诸多矛盾纠纷，其中原告所诉的团购协议即高永龙以借贷关系而签订的房屋买卖合同。在此情况下，山丹县政府明确要求由被告接手处理。为此，原、被告于2015年10月27日达成协议，由被告退还原告购房款2000000元，而此前被告已于同年7月6日向原告汇款500000元，根据合同法及其相关法律规定，违约金的数额不得超过合同标的额的百分之二十，原告主张的违约金明显高于其实际损失，应依法予以调整，并由原告退还超付的违约金100000元。 经审理查明，2015年4月10日，原告韩红军与案外人唐某某达成合作协议，欲从山丹县房地产开发公司舒景苑B区项目部低价购买部分商品房，其中由唐某某认购四套房屋并预先交纳购房定金200000元。同年4月24日，案外人高永龙、万克强以山丹县房地产开发公司舒景苑B区项目部（甲方）名义与原告韩红军（乙方）签订《商品房团购协议书》一份，双方约定:山丹县房地产开发公司舒景苑B区项目部以2000000元的价格出售给原告韩红军商品房18套（后变更为13套），每套房屋面积及相关事宜均由双方分别签订商品房买卖合同予以约定；房屋交付时间为2015年7月30日；付款方式为协议签订后一次性付清；如不能按期交付房屋，按房屋总价款的50%承担违约金；如甲方在合同签订后90日内，未履行房屋产权登记手续，乙方有权单方解除合同，并由甲方按房屋总价款的100%赔偿乙方损失。同日，原告韩红军与案外人唐某某签订房屋买卖合同，且唐某某就其认购的四套房屋亦与被告山丹县房地产开发公司分别签订了商品房买卖合同。此后，原告韩红军支付购房款2000000元，被告山丹县房地产开发公司向其出具了收款收据。2015年7月6日，被告通过中国建设银行向原告汇款500000元。双方约定的房屋交付时间到期后，由于拆迁安置补偿等原因，山丹县房地产开发公司舒景苑B区项目部无法交付原告所购房屋。经双方协商，被告山丹县房地产开发公司（甲方）与原告韩红军（乙方）达成书面协议：乙方同意与甲方解除商品房团购协议；甲方于2015年10月28日前退还乙方购房款600000元，同年11月27日前退还1400000元；原团购协议约定的违约金待甲方付清购房款后，双方再商定具体比例或数额；如甲方未按期退还购房款，应以总价款的20%按月承担逾期付款违约金；乙方退回团购协议及其商品房买卖合同、收款收据。协议签订后，被告山丹县房地产开发公司按协议约定的期限退还原告全部购房款。2014年12月13日，原告韩红军与案外人唐某某达成协议，双方同意解除房屋买卖合同，并由原告韩红军一次性付给唐某某违约金300000元，次日，原告韩红军将唐某某购房定金200000元及其违约金300000元，共计500000元转入唐某某账户。2015年12月23日，原告韩红军与被告山丹县房地产开发公司的法定代表人周全就违约金问题通话协商，该法定代表人以债务较多、资金困难为由，表示暂时无法解决，待项目发展好转以后再作考虑，对违约金的数额、给付期限及其之前支付的500000元均未明确表示意见。 另查明，因原告韩红军向本院申请诉前财产保全，经本院审查后，于2015年2月29日作出（2016）甘0725财保2号民事裁定书，依法冻结被告山丹县房地产开发公司账户内存款600000元。 原告韩红军为证实上述事实，向法庭提交以下证据：1.与山丹县房地产开发公司舒景苑B区项目部于2015年4月24日签订的商品房团购协议书及收款收据；2.舒景苑B区2号楼销控表；3.与被告于2015年10月27日签订的协议书；4.被告收回团购协议、商品房买卖合同及其购房款收据出具的收条；5.原告与被告法定代表人的通话录音及通话记录；6.与唐某某签订的合作协议、房屋买卖合同、解除合同协议书及转款凭证；7.证人唐某某证言及转款凭证；8.诉前保全责任保险费票据。 被告山丹县房地产开发公司为反驳原告主张，向法庭提交中国建设银行客户专用回单及其原告出具的收条，证实原告已经收到被告退还的购房款及其违约金2500000元。 本院认为，原、被告经协商达成的解除原商品房团购协议及其买卖合同的协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。被告山丹县房地产开发公司虽已退还原告全部购房款，但未按协议约定支付违约金，违反合同法规定的全面履行原则，原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于原、被告双方对解除原合同之后违约金的具体数额及其计算方法未作明确约定，原告韩红军提供证据证实其已向案外人唐某某支付违约金300000元的事实，该违约金的计算，高达合同价款的百分之一百五十，且原告韩红军与案外人唐某某本身存在合作关系，对此事实，本院不予采信。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院在充分考虑原、被告诉辩意见基础上，确定违约金以购房款的百分之二十计算较为适宜。被告山丹县房地产开发公司主张其于2015年7月6日的汇款500000元，应从原告购房款及违约金中扣除，因该汇款事实发生在原合同约定的履行期限之前，且汇款单中明确载明系还款，此时，双方就能否按期交付房屋及其违约责任并未进行协商，且原告与被告协商解除原合同及之后索要违约金过程中，被告及其法定代表人均未涉及该汇款并从中扣除，被告的辩解理由明显不符合正常交易习惯及财务管理制度，本院不予采纳。鉴此，为保护债权人合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告山丹县房地产开发公司给付原告韩红军违约金400000元，限于本判决生效后10日内付清。 案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告山丹县房地产开发公司承担3267元，原告韩红军承担1633元，限于本判决生效后7日内交纳。 财产保全费3520元，由被告山丹县房地产开发公司承担2347元，原告韩红军承担1173元，限于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  陈永新 二〇一六年六月十二日 书记员  陈 斐 适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行事项告知 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。