河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第1548号原告新乡宝龙置业发展有限公司，住所地新乡市金穗大道与新二街交叉口东南角宝龙城市广场营销中心三楼。法定代表人许××董事局主席。委托代理人张立志，河南启轩律师事务所律师。委托代理人许磊磊，河南启轩律师事务所（实习）律师。被告李虎，男，1982年6月15日出生，汉族，住新乡市。本院立案受理原告新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称“新乡宝龙置业公司”）诉被告李虎商品房销售合同纠纷一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新乡宝龙置业公司的委托代理人张立志，被告李虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡宝龙置业公司诉称，2013年4月16日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号：2013-0302723），双方约定：被告购买原告开发的位于新乡市××大道东××广场××区××楼××单元××号房屋（房款共计691240元）；被告于2013年3月30日前向原告支付首期购房款211240元，其余480000元购房款采用按揭方式于2013年5月15日支付至原告账户。同年12月31日，原告按合同约定将该物业交付被告，但被告在合同约定期限内拒绝办理产权证，导致长时间无法办理该物业的他项权证，并导致原告为了被告的按揭贷款而向贷款银行提供的担保责任无法解除。2015年6月30日，因被告不按时归还银行贷款，按揭银行以原告承担担保责任为由扣除原告保证金3305.65元。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第9条第3款、第20条第1款的相关约定，被告既未在约定的期限内配合原告办理该物业权属证书，又不按时归还贷款导致按揭银行扣划原告保证金的行为，已经违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定及双方购房合同的约定，其行为已构成双方合同项下的违约，对原告的利益造成了损害。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告按揭银行扣划款3305.65元，支付违约金138248元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李虎辩称，欠银行的贷款自己可以承担，但其他费用不应由自己承担。在办理房产证时，原告新乡宝龙置业公司并未通知自己，而自己在物业处留有电话。原告新乡宝龙置业公司向本院提交的证据材料有：1、2013年4月16日商品房买卖合同（合同编号：2013-0302723）1份；2、2013年3月30日、5月15日收款收据各1份；3、2015年6月30日交通银行河南省分行贷款还款明细、情况说明各1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告李虎未向本院提交书面证据材料。庭审期间，被告李虎对原告新乡宝龙置业公司提交的证据1、2、3均无异议。经庭审质证，原告新乡宝龙置业公司提交的证据1、2、3客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2013年4月16日，李虎与新乡宝龙置业公司签订商品房买卖合同（合同编号：2013-0302723），双方约定：李虎出资691240购买新乡宝龙置业公司开发的位于新乡市××大道东××广场××区××楼××单元××号房屋；李虎于2013年3月30日前向新乡宝龙置业公司支付首期购房款211240元，其余480000元购房款由李虎于合同签订之日起2个月内完成按揭贷款手续并付至新乡宝龙置业公司账户；新乡宝龙置业公司应当在2013年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付李虎使用。同时，李虎与新乡宝龙置业公司在合同补充协议中还约定：因产权证的及时办理将直接影响到新乡宝龙置业公司的保证期限，李虎应在新乡宝龙置业公司发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10日内，向新乡宝龙置业公司提交办理产权证所需费用以及相关资料。若由于李虎拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，并引致新乡宝龙置业公司为李虎的按揭贷款向按揭贷款银行提供的担保无法及时解除或者承担其他风险的，则李虎须向新乡宝龙置业公司支付相当于购房合同总房价款20%的违约金，该违约金并不免除李虎办理或配合办理房屋过户手续的义务，且若该违约金不足以补偿新乡宝龙置业公司损失的，李虎应另行向新乡宝龙置业公司赔偿，新乡宝龙置业公司并有权单方面解除合同；在新乡宝龙置业公司为按揭提供担保期间，如果因李虎逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究新乡宝龙置业公司的担保责任，并扣划新乡宝龙置业公司款项或导致新乡宝龙置业公司有其他损失的，李虎应于收到新乡宝龙置业公司通知之日起10日内偿付新乡宝龙置业公司被扣划的款项及其他损失，同时应向新乡宝龙置业公司支付等值于被扣划金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为李虎构成根本性违约，新乡宝龙置业公司有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究李虎违约金：（i）李虎未按前述期限偿付新乡宝龙置业公司被扣划的款项及其他损失，并向新乡宝龙置业公司支付违约金的；或（ii）新乡宝龙置业公司代李虎偿还的按揭贷款本息累计金额或者新乡宝龙置业公司遭受的损失超过按揭款本金的10%。合同签订后，李虎先后于2013年3月30日和5月15日支付购房款共计691240元并在交通银行新乡分行办理了个人住房按揭贷款。2015年6月30日，因其中第25期3305.65元逾期，交通银行新乡分行根据其与新乡宝龙置业公司签订的交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议的约定，直接扣划了后者存入该行的保证金3305.65元。现新乡宝龙置业公司诉至法院，要求解除其与李虎签订的商品房买卖合同，并由李虎向其返还扣划款并支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李虎与新乡宝龙置业公司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。现新乡宝龙置业公司以李虎未及时办理房屋产权证并偿还按揭贷款，导致银行扣划该公司预存的保证金为由要求解除其与李虎签订的商品房买卖合同，但从本案现已查明的事实来看，李虎办理涉案房屋产权证的前提条件是新乡宝龙置业公司向其发出书面通知或媒体公告后的10日内，但该公司在庭审时并未提交相应证据证明，故新乡宝龙置业公司关于解除其与李虎签订的商品房买卖合同的要求既不符合双方的合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除条件，本院不予支持。另一方面，因李虎未按时偿还按揭贷款，导致新乡宝龙置业公司被银行扣划保证金3305.65元，其行为已构成违约，李虎应按照合同约定向新乡宝龙置业公司返还该3305.65元并支付等值于被扣划金额的违约金3305.65元，本院予以支持。新乡宝龙置业公司还要求李虎支付涉案房屋房价款总金额20%的违约金即138248元，但一方面根据双方当事人签订的商品房买卖合同约定，支付该违约金的前提是李虎拒绝办理或者拒绝配合办理涉案房屋的过户手续及李虎根本性违约，而如前所述，新乡宝龙置业公司并未提交证据证明其已按照合同约定通知李虎办理涉案房屋的相关手续及返还被扣划款项，因此，现有证据不能证明支付违约金的前提条件已经成立，同时，该违约金数额也远远超出因李虎未按时偿还按揭贷款而给新乡宝龙置业公司造成的具体损失，有失公平，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李虎于本判决生效之日起十日内返还新乡宝龙置业发展有限公司扣划款3305.65元并支付违约金3305.65元；二、驳回新乡宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果李虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3131元，由李虎承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军审 判 员  李 琦人民陪审员  郭培周二〇一六年六月二十五日代书 记员  刘 凯