上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2829号原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人陈立群。委托代理人杨德广。被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司，注册地上海市徐汇区。法定代表人孙菊玲。委托代理人朱大网，上海理德律师事务所律师。原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司(以下简称丰柏公司)与被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司(以下简称财陆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年3月2日公开开庭予以审理。财陆公司在答辩期内提起反诉，本院于2016年5月19日公开开庭予以合并审理。丰柏公司的委托代理人杨德广，财陆公司的委托代理人朱大网到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰柏公司诉称，2014年7月28日，丰柏公司与财陆公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定丰柏公司将位于上海市闵行区运乐路XXX号、运乐路XXX弄XXX号XXX单元XXX室的商铺出租给财陆公司，租赁用途为以“松坊”品牌经营精品超市，租赁期限为8年，自2014年8月8日交房之日起计算，第一、二年的租金标准为人民币(币种下同)87,812元/月，物业管理费25,777元/月，租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，免租期为150天，履约保证金为227,178元，财陆公司拖欠租金超过15天且经丰柏公司催告后仍不支付的，不再享受免租期待遇，履约保证金予以没收，并应向原告支付三倍月租金数额的违约金。合同签订后，丰柏公司依约向被告交付了房屋，财陆公司亦依约向原告支付了履约保证金，并在免租期结束后开始支付租金，然而自2015年3月起，财陆公司开始拖欠租金。2015年5月20日，丰柏公司向财陆公司发出书面催告函，要求尽快支付拖欠的租金及物业管理费，但财陆公司对丰柏公司的催告置之不理，故丰柏公司再次发出律师函要求解除合同。财陆公司拖欠租金已属违约，故丰柏公司起诉至法院，请求判令：1、确认双方的租赁合同于2015年7月18日解除；2、财陆公司支付拖欠的费用808,604.30元(2015年3月5日至2015年7月14日的租金380,118元、2015年4月1日至2015年7月14日的物业费89,195元、至2015年7月14日的水费231.30元、免租期租金439,060元)并支付违约金263,436元；3、财陆公司立即搬离并返还房屋；4、确认财陆公司遗留在租赁房屋内的物品归丰柏公司所有；5、丰柏公司没收财陆公司的履约保证金；6、本案诉讼费由财陆公司负担。本案审理过程中，因丰柏公司已收回系争房屋，丰柏公司撤回第3项诉讼请求。财陆公司辩称，不同意丰柏公司的诉讼请求。1、没有收到过丰柏公司要求解除租赁合同的意思表示；2、财陆公司因经营困难无法支付租金，但丰柏公司于2015年5月及7月两次锁门，期间曾经打开过但现又锁门，财陆公司曾经在锁门后两次支付租金。租赁房屋一直在丰柏公司的控制下，其以锁门的方式拒绝财陆公司经营；3、财陆公司的物品不同意归丰柏公司所有，也不同意没收保证金并支付违约金，拖欠的租金同意支付。同时财陆公司基于上述理由，提起反诉要求丰柏公司返还财产并赔偿财陆公司装修损失。针对反诉，丰柏公司辩称，对于要求返还财产的主张，依据双方之间的租赁合同，在租赁合同提前解除且财陆公司逾期返还房屋15天的情况下，财陆公司遗漏的物品和装修设备，均应无偿归丰柏公司所有。又依据法律规定，因承租人违约导致合同解除的，对于财陆公司提出的装修残值损失不用予以支持。经审理查明，2014年7月18日，丰柏公司(出租方、签约甲方)与财陆公司(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区运乐路583、运乐路XXX弄XXX号XXX室XXX单元，乙方承诺租赁该房屋之用途为精品超市，以“松坊”品牌经营精品超市，乙方应在2014年8月8日前与甲方办妥收楼手续；租赁期届满，乙方根据附件五的具体约定行使续租权，约定续租期届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，约定续租期届满后乙方需继续承租该房屋的，则应于约定续租期届满前提前六个月向甲方提交书面继续承租申请，经甲方同意后，双方重新签订协商签订租赁合同，若乙方未提出书面继续承租申请或双方在乙方提出继续承租申请后二个月内未签妥新的租赁合同或甲方不同意继续将该房屋出租给乙方的，则本合同到期自然终止，届时乙方即被视为同时放弃对该房屋的优先承租权，乙方应按本合同约定返还该房屋；在租赁期间，乙方使用该房屋所发生的电、水、通讯、设备、网络、煤气或天然气(如有)等费用(以物业管理公司最后公布的为准)由乙方承担，上述费用中如有甲方代收代付的，则因代收代付产生的费用由乙方承担；乙方同意按照物业管理公司规定的统一电费标准(1.222元/KW)向物业管理公司支付电费；租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因乙方违反合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，或由甲方代乙方赔偿给乙方客户的费用后如有剩余的，甲方应在30天内将余额无息返还乙方；乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿；乙方将房屋返还给甲方时，如甲方同意接受房屋返还现状的，甲方退还乙方的装修恢复保证金，如甲方不同意接受房屋返还现状的，乙方将房屋恢复承租时原状，并将现场清理干净，否则甲方有权没收乙方的装修恢复保证金；乙方逾期返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费，逾期超过十五天，该房屋内遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有，甲方无需为此向乙方支付任何费用；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日千分之一计算)及甲方因向乙方追讨钱款而支出的诉讼费、律师费等相关费用，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用且经甲方或管理公司书面催讨后十个工作日内仍不支付的，乙方已明确知悉并允许，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方或管理公司有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任，同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用；乙方同意从拖欠本合同约定应付费用之次日起，乙方自愿将承租房屋内的设施设备和物品等无条件质押给甲方，直至乙方付清所应承担的费用和违约金，双方同意在乙方清偿全部费用之前，承租房屋内的全部设施设备及物品归甲方所有，未经甲方书面同意乙方不得擅自搬运，在甲方向乙方发出书面催讨通知后10个工作日内，乙方仍不清偿时，甲方有权变卖承租房屋内的抵押设施设备和物品等，用以补偿甲方损失，不足部分，甲方仍有权向乙方追偿，由此给乙方造成的影响，甲方无需承担任何责任；若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五个工作日，且经甲方书面催告而乙方仍不缴清的，乙方未经甲方书面同意中断在该房屋内的业务连续超过十天或累计超过十五天的，乙方拖欠电费等公用事业费超过十五个工作日，经甲方书面催告后在五天内仍不支付的，甲方有权合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，乙方按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间之使用费，履约保证金予以没收，向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金以弥补甲方之损失，甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；本合同项下的所有材料、文件、通知、其他通讯应为书面形式，并且提交、发送到相关各方附件一所列的地址或传真号码，如本合同任何一方的上述通讯地址或联系方式发生变化，该方应立即通知本合同的另一方，否则因此而产生的一切后果由该方承担；丰柏公司的联系地址为中山西路XXX号云都虹桥大厦19楼，财陆公司的联系地址为上海市剑河路XXX弄XXX号；该房屋座落于上海市闵行区运乐路XXX号、运乐路XXX弄XXX号XXX单元XXX室，双方确认乙方总承租面积约为1,031.06平方米；租赁期限自该房屋交付之日起算8年(含免租期)，该房屋基本租金为第一、二年为87,812元/月，第三、四年为97,220元/月，第五、六年为106,629元/月，第七、八年为116,037元/月；该房屋物业管理费为25,777元/月，乙方同意物业管理公司在每个公历年的第三个月根据上一年物业管理费使用情况合理调整当年的物业管理费，乙方应根据物业管理公司的要求支付物业管理费，若有预付的则应按新的物业管理费标准补算，多退少补，乙方同意在免租装修期内向甲方支付该房屋物业管理费；本合同签署时，乙方应向甲方预付二个月租金及物业管理费，若乙方逾期未支付的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金；该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费；乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金227,178元，以保证其履行本合同之条款；乙方应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金36,087元，以保证租赁到期交付房屋时，房屋返还时的装修情况如未被甲方接受的情况下，乙方应确保房屋恢复原状，如未能恢复原状的，甲方有权没收装修恢复保证金；免租装修期自该房屋交付之日起算150天，免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费及其他应付费用等。合同还对其他内容进行了约定。2014年8月8日，财陆公司完成入驻相关手续，入驻使用系争房屋，双方并对设施设备进行了交接。合同签订后，财陆公司于2014年8月26日支付了175,624元，于2015年1月27日支付53,364元。2015年2月8日，财陆公司向丰柏公司发送《申请报告》，表示：财陆公司于2015年1月23日收到对账清单，需支付包括履约保证金、装修恢复保证金、物业费共计360,552元。自2014年8月至今，因海关、商检出台多项新政策，造成二十余个货柜无法及时清关、销售，并承担超期费、港杂期、滞报金150多万元等，故希望同意其延期支付相关费用，其承诺于2015年3月13日支付18万元，于2015年3月20日支付180,552元等。此后，财陆公司于2015年3月4日支付了18万元，于2015年6月5日支付了180,552元，于2015年6月9日支付了51,554元。因财陆公司未能按时支付租金的，丰柏公司于2015年7月17日向财陆公司按照双方合同约定之联系地址发送《律师函》，要求解除双方租赁合同，财陆公司清空并返还房屋，并支付相关费用。该函件于次日被签收。此后丰柏公司将系争房屋门锁上。2015年9月24日，双方协商租赁事宜，草拟了《补充协议》一份，该协议约定：财陆公司截至2015年9月已拖欠租金及物业管理费等77万元，财陆公司应于2015年9月25日前向丰柏公司支付2015年10月5日至2015年11月4日租金87,812元和2015年10月物业费25,777元；财陆公司应于2015年10月15日前向丰柏公司支付欠款二万元，财陆公司自开业起应按其每天营业额的20%支付欠款，每周二结算一次，直至付清全部欠款；财陆公司自2015年11月起，每月付清当月租金、物业管理费及上月能耗费，月租金、物业管理费按租赁合同约定等。财陆公司在该协议上盖章，丰柏公司未予盖章。签订该协议后丰柏公司将系争房屋门锁打开，此后财陆公司于2015年9月28日支付了10万元。2015年10月底，因财陆公司未能继续支付，丰柏公司又将系争房屋门锁锁上至2016年2月15日将系争房屋收回再出租给案外人，并将财陆公司物品搬至仓库内保存。本案诉讼过程中，本院组织双方对系争房屋内物品于2016年1月26日进行交接，当日丰柏公司人员到场，但财陆公司要求改期到1月27日。双方于1月27日对葡萄酒进行了清点，财陆公司工作人员对于其他大型设备表示无法清点。对于清点过程，上海丰柏物业管理有限公司全程参与并出具《情况说明》。对于财陆公司留存之物品，丰柏公司于当日清点后形成清单，物品包括葡萄酒166瓶及其他电器设备，并对物品拍照。丰柏公司此后在庭审过程中将该清单提交本庭。上述事实，由丰柏公司提交的《商铺租赁合同》、《入驻确认函》、《单元设施设备移交表》、《律师函》及邮寄凭证、《补充协议》、《清单》、银行账户明细、《申请报告》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。双方于2014年8月8日办理了系争房屋的交接手续，按照合同约定双方的租赁期限自2014年8月8日起至2022年8月7日止，财陆公司应自2014年8月8日起按约支付物业管理费。又双方约定免租期为150日，即自2014年8月8日至2015年1月4日，财陆公司应自2015年1月5日起向丰柏公司支付租金。就财陆公司已支付的钱款，财陆公司虽主张已经支付了相应租金，但并未能向本院提交支付凭证予以证明，而丰柏公司向本院提交了其账户内财陆公司的各笔款项支付情况。结合财陆公司的支付情况，财陆公司支付的各笔费用经计算系为支付了：装修恢复保证金36,087元、履约保证金227,178元、水电费1,810元、自2014年8月8日起至2015年3月31日止的物业费200,395元、自2015年1月5日起至2015年3月4日止的租金175,624元，此后又于2015年9月28日支付的10万元，共计741,094元。自2015年4月1日起的物业费及自2015年3月5日起的租金财陆公司并未能按照合同约定支付，而仅在2015年9月28日支付的10万元，按照双方合同约定拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五日，经丰柏公司书面催告仍不缴清，丰柏公司可单方解除双方租赁合同。现丰柏公司起诉要求确认双方的租赁合同于2015年7月14日解除，虽丰柏公司于2015年7月17日发函要求解除合同并支付相关费用，但就要求财陆公司支付所欠费用的书面催告，其并未能向本院提交证据予以证明，且在此后双方的协商中丰柏公司同意在财陆公司支付相应钱款的情况下继续履行合同。直至此后财陆公司无法继续付款，故丰柏公司起诉至本院主张解除合同，财陆公司于2015年12月17日收到诉状及应诉材料。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故本院认定双方的租赁合同于2015年12月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就丰柏公司主张的租金、物业管理费及水费，财陆公司已经支付至2015年3月4日止的租金及至2015年3月31日止的物业管理费。现丰柏公司主张的租金及物业管理费计算至2015年7月14日，在此期间财陆公司占有使用租赁房屋，丰柏公司于2015年7月17日发函后才锁上房屋，故自2015年3月5日起至2015年7月14日止的租金380,118元、2015年4月1日至2015年7月14日的物业费89,195元，财陆公司应予以支付。关于水费丰柏公司并未向本院提交支付的依据，本院难以支持。故扣除财陆公司已经支付的10万元，财陆公司还需向丰柏公司支付至2015年7月14日的租金及物业管理费369,313元。关于丰柏公司主张的没收财陆公司支付的履约保证金、要求其支付免租期租金及三个月租金金额的违约金，均是合同约定的违约责任承担方式。就免租期租金，财陆公司在该期间确实占有使用系争房屋，对此期间系丰柏公司就双方长达8年的租赁合同作出，现双方租赁合同仅履行了一年因财陆公司违约而解除，对此占用期间产生的费用439,060元财陆公司应予以支付。至于没收履约保证金227,178元及支付三个月租金数额的违约金263,436元，本院注意到因双方该租赁纠纷，丰柏公司于2016年年初才收回房屋另租他人，自2015年7月至2016年2月之间逾半年的时间房屋属空置状态，现履约保证金与三个月租金数额违约金的数额并未超过财陆公司的实际损失，本院对此予以支持。关于丰柏公司主张没收财陆公司的物品，财陆公司要求丰柏公司予以返还，虽双方合同约定财陆公司逾期返还房屋超过十五日，房屋内遗留的物品等归丰柏公司所有，但实际履行过程中，丰柏公司将房屋锁住，财陆公司无法将该物品取回，丰柏公司要求没收的诉讼请求本院不予支持，应将属财陆公司的物品予以返还。至于返还物品的清单，本院于案件审理过程中组织双方进行交接，但财陆公司未能配合清点，现丰柏公司清点后形成清单，本院确认以该清单物品为准予以返还。关于财陆公司已经支付的装修恢复保证金及财陆公司主张的装修损失，本院认为，依据《最高人民法院》第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，现租赁合同因财陆公司违约导致解除，且丰柏公司无法利用，财陆公司的该反诉诉讼请求本院不予支持。又本案审理过程中，丰柏公司自愿向财陆公司支付装修补偿款5万元，于法不悖本院予以支持。关于装修恢复保证金，按照双方合同约定应由财陆公司将房屋恢复原状并清理现场后取回，现财陆公司未能恢复原状且丰柏公司代为保管其物品至今，对此保证金应按双方约定由丰柏公司予以没收。综上，依据《中华人名共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院》第十一条第二项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司与被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司就上海市闵行区运乐路583、运乐路XXX弄XXX号XXX室XXX单元房屋签订的《商铺租赁合同》于2015年12月17日解除；二、被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司支付至2015年7月14日的租金及物业管理费369,313元；三、被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司支付免租期租金439,060元及违约金263,436元；四、被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司已支付的履约保证金227,178元及装修恢复保证金36,087元由原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司予以没收；五、原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司返还清单中的葡萄酒及其他物品；六、原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司支付装修补偿款5万元；七、驳回原告(反诉被告)上海丰柏置业有限公司其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,224.18元，反诉案件受理费减半收取计1,650元，二项合计8,874.18元，由被告(反诉原告)上海财陆商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年六月八日书记员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。