江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终840号上诉人（原审原告）：黄永水，男，1966年8月26日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审原告）：王玉明，男，1963年10月31日生，汉族，住徐州市云龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏正象律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨忠豫，江苏正象律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵惠钢，男，1964年1月13日生，汉族，现在江苏盐城监狱服刑。被上诉人（原审被告）：赵惠鹏，男，1961年10月17日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：李祥顺，男，1964年6月16日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：刘法森，男，1948年12月8日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李金成，江苏建伟律师事务所律师。上诉人黄永水、王玉明因与被上诉人赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森承包经营合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人黄永水、王玉明共同委托诉讼代理人胡旭辉，被上诉人李祥顺、刘法森，被上诉人刘法森的诉讼代理人李金城到庭参加诉讼，被上诉人赵惠钢、赵惠鹏经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄永水、王玉明上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部请求；一审、二审诉讼、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、《房屋租赁协议》及《补充协议》解除系因被上诉人违约导致，因此造成的损失应由被上诉人承担。现因被上诉人原因，案涉房屋不能对外承包或出租，且其在签订案涉合同时对此事实应当有预期，依据《江苏省高级人民法院关于印发》第二十六条因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。因此，上诉人有权取得涉案房屋未能出租的损失。2、一审法院按照中国人民银行贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告租金占用损失认定错误。上诉人与被上诉人明确约定，若被上诉人未足额、及时缴纳租金，应按照每天千分之五收取滞纳金，因滞纳金数额约定过高，上诉人将该部分滞纳金调整为年息24%主张资金占用损失，应当得到法院支持。即使法院认为上诉人与被上诉人之间未对违约金事项及资金占用损失进行约定，也应依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，按照中国人民银行贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3-1.5倍支持上诉人一审租金占用损失的诉讼请求。3、不能办理证照的损失，一审法院以被上诉人抗辩酌定支持5万元认定错误。上诉人与被上诉人在《补充协议》中明确约定，若不能办理证照过户，则被上诉人应当向上诉人支付30万元违约金，且该违约金不可调整，法院应当支持该部分诉请。4、一审法院以30万元押金抵扣被上诉人应当支付的租金认定错误。根据上诉人与被上诉人之间的《补充协议》的约定，若被上诉人存在不能办理证照转移的情况，该30万元押金是用来支付未能办证的违约金的。即使法院抵扣也应当先行抵扣未能办证的违约金，而非租金。5、一审法院以上诉人未能提供购买空调的发票，无法证明损失数额，驳回该部分诉请认定错误。6、一审法院要求被上诉人承担1万元诉讼及保全费用显属过低。综上，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘法森、李祥顺答辩称：被上诉人不存在违约情形。2013年至2018年6月，案涉房屋实际经营人赵惠钢在合同履行过程中均未出现违约情形，2018年6月按照徐州市公安局通知，要求全市的洗浴服务中心停止经营，这是一个众所周知的事实问题。至此，徐州市所有的洗浴服务中心均停止营业，被上诉人将上述情况及时告知黄永水，并在2018年7月退出案涉房屋，上诉人黄永水和王玉明至此已经实际控制和占有案涉房屋的租赁场所。根据合同法的规定，导致双方合同无法履行的事由为不可抗力，因此被上诉人不存在违约情形。同时，在2018年年底和此前缴纳的30万保证金尚有60万元在黄永水处，此后赵惠钢与黄永水就此笔款项沟通多次，但一直协调未果。2019年，黄永水与赵惠钢沟通并称要求赵惠钢配合签订了场地交接协议，但实际情况的交接时间并非该协议书所定的时间，上诉人主张的各项损失并不存在。赵惠钢由于人身被限制，导致无法配合办理工商登记变更，此种情形也不应视为其存在违约情形。赵惠钢、赵惠鹏未到庭，亦未提交书面答辩意见。一审黄永水、王玉明的诉讼请求：1、赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森支付黄永水、王玉明至2019年9月7日的租金923835.27元。2、赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森偿还黄永水、王玉明租金损失（按照第一项诉请的标准，自2019年9月8日计算至第三人承租涉案房屋之日止，暂计算15万元）。3、赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森赔偿因私自拆卸空调造成的损失45000元。4、赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森因未付租金及租赁损失造成的损失。5、赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森赔偿黄永水、王玉明约定损失30万元。6、一审诉讼费用由赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森承担。一审法院经审理查明：2013年10月1日，黄永水（甲方）与赵惠钢（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁物位于徐州市院内。租赁物为东、西两栋楼，东面三层面积1800平方米，西面三层700平方米，以实际建筑面积为准。出租物除了该房屋还有其他物品财产（附清单）。租赁期为四年，即2013年10月1日起至2017年12月1日。前2个月免租金，用于乙方进行装修。协议期满后甲方收回租赁财产。乙方每年向甲方缴纳租金90万元。甲方店内商品按进价转售给乙方（数量、金额附清单），协议签订后30日内一次付清。协议签订后3日内，乙方应付给甲方30万元作为租赁物的保证金，协议期满后退回保证金。因乙方原因，协议期内停租、退租时，甲方不予退还保证金。协议签订后3天内乙方应付甲方全年租金90万元。乙方应在每年租金到期时，提前一个月内向甲方交纳后一年的租金。协议生效后，乙方须重新办理工商营业执照及税务、质监、公安、消防、卫生等经营所需的一切手续。如因无证经营或手续不全，所造成的一切后果乙方自己承担，与甲方无关。乙方按时足额交纳租金，逾期按每天千分之五收取滞纳金，超过一个月未付租金，甲方有权收回该租赁物的租赁权。租赁期间乙方因经营发生的任何债务和其他纠纷，由乙方自行承担。该房屋乙方只能作为合法经营的场所。乙方装潢过程中不得改变建筑物主体结构。乙方不能将租赁物对外进行转租、转借、抵押、担保。乙方应严格按照政府有关安全法规条例执行，合法经营，并承担相应的安全责任及劳动劳务责任。乙方须保管好甲方留下的物品和设施，并在租赁到期时完整地交还甲方。如有损坏或丢失，乙方按折旧作价赔偿。乙方在租赁期间的用电、用水的费用由乙方承担，并按规定向有关部门按时交纳，出现问题乙方自己负责。协议期满后，乙方投入的固定设施及装潢部分无偿归甲方所有。因不可抗力的情况下合同自行取消，甲、乙双方互不承担责任。如遇铁路主管部门对租赁物需要征地、拆迁、改造，造成乙方无法继续承租，甲、乙双方承担各自的经济损失，互不追究责任。乙方对租赁物的改造装修，消防安全由乙方自行负责。2017年10月1日，黄永水、王玉明（甲方）与赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限为四年，即2017年12月1日起至2021年11月30日。乙方每年向甲方缴纳租金120万元，协议签订后3日内乙方应付给甲方30万元作为租赁物的保证金，协议期满后退回保证金。其他约定同2013年10月1日的租赁协议。后双方签订《补充协议》一份，约定：由于乙方在办理营业执照、消防证件中比较困难，经乙方申请，甲方所经营的易成会馆营业执照、质监、税务、消防等证件，经甲方同意，在双方签订的租赁协议期间（2013年10月1日乙方租赁甲方环城西路142号两栋楼），将以上证件变更为乙方。在租赁期满，乙方应无条件将以上证件变更为甲方。如乙方不予协商变更，双方一致同意对甲方的损失不再进行评估、举证损失数额，定为30万元，作为乙方给予甲方的补偿。乙方在经营期间应缴纳的各种税费，乙方应及时缴纳。租赁期满，乙方如没有缴纳，甲方有权用乙方的租赁押金先行缴纳，不足部分，由乙方补足。甲、乙双方在证件变更中，均无资产变更，变更费用均由乙方承担，其他条款仍按原协议履行。上述合同签订后，双方对物品进行了交接。2017年10月1日，刘法森、赵惠钢在交接明细上签名确认。2019年9月8日，刘法森、李祥顺签字确认少空调18台，其他已交接。2019年9月27日，上诉人通过彩信的方式向赵惠鹏、刘法森、李祥顺发送通知函各一份。2019年10月8日，上诉人通过EMS邮政快递的方式向赵惠钢发送通知函一份。通知要求四人恢复易成会馆的正常登记状态，将营业执照、质监、税务、消防等手续变更至黄永水、王玉明，同时支付拖欠的租金、违约金以及空调等损失。赵惠钢拒收。另查明，2014年5月27日，易成会馆投资人由黄永水变更为赵惠钢。工商档案中显示黄永水与赵惠钢2014年5月26日签订了易成会馆转让协议。2020年6月28日，徐州市鼓楼区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》一份（鼓市监案（2020）00774号），载明因易成会馆未依法参加2017年、2018年度年报公示，未依法进行纳税申报，且通过登记住所无法取得联系，在提示性公告期内依然无法履行法定义务，该行为构成《个人独资企业法》第三十六条规定的情形，吊销营业执照。目前，易成会馆企业状态为吊销未注销。案件审理过程中，双方确认第二份合同签订的时候，被上诉人支付30万元的押金以及一年的租金。上诉人确认诉请中没有扣除押金30万元。赵惠鹏、李祥顺、刘法森认为《补偿协议》中约定30万元系对违约金的约定。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，能够证明双方存在承包经营合同关系。关于黄永水、王玉明要求对方支付至2019年9月7日租金的诉请。本案中，双方于2017年10月1日签订房屋租赁协议，2019年9月8日双方进行了交接，黄永水、王玉明实际收回了涉案房屋，则至2019年9月8日双方合同关系解除。黄永水、王玉明要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺支付至2019年9月7日租金的诉请，具有事实及法律依据。双方约定年租金120万元，则每月租金10万元，每天租金3287.67元。双方确认被上诉人已支付一年的租金，则被上诉人应当继续支付2018年12月1日至2019年9月7日的租金，共计9个月7天，经计算为923013.69元。此外，黄永水、王玉明确认赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺已经支付30万元的押金，该款项应当从欠付的租金中扣除，故关于黄永水、王玉明要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺支付租金623013.69元的诉请，符合双方约定，一审法院予以支持，超出的部分，不予支持。关于黄永水、王玉明要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺支付房屋租金损失至第三人承租涉案房屋的诉请。一审法院认为，租赁合同解除，则双方权利义务关系终止。黄永水、王玉明在收回了涉案房屋之后应当尽快出租以减少损失，同时其是否能够再次出租与赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺不存在直接因果关系，赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺对此没有相应的法律义务，黄永水、王玉明要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺赔偿自2019年9月8日至房屋实际出租之日的房屋租金损失的诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺应当按照合同约定支付租期内的租金。双方租赁协议约定提前一个月支付下一年度的租金，则赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺应当于2018年11月1日前支付2018年12月1日至2019年12月1日的租金，其未按约定支付应当赔偿黄永水、王玉明资金占用期间的损失。因此，赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺应当自2018年11月2日起向黄永水、王玉明支付资金占用期间的损失，该损失应当按照中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。黄永水、王玉明要求被告按照年利率24%赔偿损失不符合法律规定，一审法院不予支持。关于黄永水、王玉明要求的空调损失45000元，因其没有提供购买空调的发票，无法证明损失的具体数额，因此关于黄永水、王玉明的该项诉请，证据不足，一审法院不予支持。关于黄永水、王玉明要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺赔偿约定损失30万元的诉请。一审法院认为，双方约定租赁期满，赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺将易成会馆的工商、质监、税务等手续变更为黄永水、王玉明，现在易成会馆经营状态为吊销但并未注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条，个人独资企业被依法吊销营业执照的，应当解散。易成会馆已经无法恢复至正常状态。黄永水、王玉明因此要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺按照合同约定赔偿损失符合法律规定。关于赔偿的数额，双方补充协议中约定不予协助变更，赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺补充黄永水、王玉明损失30万元。该条是双方对违约金的约定。同时，根据合同法第一百一十四条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据合同法司法解释，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，本案中，赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺认为不应当支付该笔违约金，视为要求调整违约金为零。黄永水、王玉明没有提供证据证明其损失数额以及计算标准，根据双方合同履行情况以及过错程度，一审法院认为该违约金数额应当以5万元为宜，故关于黄永水、王玉明要求赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺支付违约金5万元的诉请，一审法院予以支持，超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森一次性向黄永水、王玉明支付租金623013.69元及损失（以623013.69元为本金，自2018年11月2日至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、判决发生法律效力之日起十日内，赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森一次性支付黄永水、王玉明违约金5万元。三、驳回黄永水、王玉明的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19820元（黄永水、王玉明已预付），保全费5000元，合计24820元，由黄永水、王玉明承担14820元，由赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森承担1万元。二审期间，黄永水、王玉明提交新证据：1、2019年6月11日通过短信发送给赵惠钢的律师函以及通过EMS发送给赵惠钢的律师函被退回。拟证明本案系被上诉人违约交付租金导致合同解除。2、提交三份案例。拟证明类似情况法院支持上诉人的上诉请求。刘法森质证称：短信的真实性应当由赵惠钢确认，对EMS的真实性无异议，这侧面证明了其所述的发函日期，也证明了承租人赵惠钢已经不在房屋租赁场所。李祥顺质证称：不知道律师函，也没有听说过。本院对证据1、证据2的真实性予以确认，因与本案没有关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实本院予以确认。本案二审的争议焦点：1、上诉人所主张的被上诉人存在违约行为是否属实；2、一审判决认定的被上诉人应当给付上诉人的租金以及相应损失的计算及构成是否正确。本院认为：首先，双方之间的《房屋租赁协议》及《补充协议》的解除确系因被上诉人未按时足额交付租金，上诉人通知被上诉人解除租赁协议。但这并不是上诉人主张其六个月租金损失的理由。一审中查明，案涉房屋已于2019年9月8日在双方之间完成交接，交接后，案涉房屋即处于上诉人的控制之下，其是否重新出租以及是否承担租金损失与被上诉人没有直接的因果关系，故上诉人要求被上诉人支付六个月的租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，合同解除后，根据双方协议约定，被上诉人应于2018年11月1日前支付2018年12月1日至2019年12月1日的租金，即应当支付上诉人2018年12月1日至2019年9月8日之间的租金及延迟支付租金的资金占用损失。上诉人与被上诉人之间未对违约金事项及资金占用损失进行约定，故一审法院按照中国人民银行贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金并无不妥。再次，关于被上诉人支付上诉人30万元保证金的认定。依据一审查明事实，被上诉人支付上诉人30万元系作为租赁物的保证金，并不是支付双方约定的未能办证的违约金，故应先行抵扣被上诉人未支付的租金。而双方约定的未能办证的违约金30万，过分高于上诉人的实际损失。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，酌定支持5万元，适用法律正确。最后，关于空调损失数额，上诉人在一审中未提供发票，二审中亦未提供证据证明其实际损失数额，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故上诉人主张的空调损失数额本院不予支持。综上所述，上诉人黄永水、王玉明上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14820元，由上诉人黄永水、王玉明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 周东海审 判 员 赵东平二〇二一年四月十二日法官助理 吴 轩书 记 员 王嫣然