山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终299号上诉人(原审原告)：枣庄高新技术产业开发区张范街道汤庄村村民委员会，住所地枣庄高新技术产业开发区张范街道汤庄村，统一社会信用代码54370403ME03464835。法定代表人：杨镇,村主任。委托诉讼代理人：殷昭庆，枣庄高新天安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：方玲玉，枣庄高新天安法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：秦振东，男，1982年6月10日出生，汉族，住枣庄高新区。委托诉讼代理人：王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦元洙，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄高新技术产业开发区张范街道汤庄村村民委员会（以下简称汤庄村委会）、上诉人秦振东因合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤庄村委会上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判涉案房屋拆迁补偿款60663.5元由秦振东返还给汤庄村委会或发回重审；2.一、二审诉讼费用及其他费用均由秦振东承担。事实和理由：一、一审法院将属于集体资产的五间瓦房及拆迁补偿款60663.5认定属于秦振东所有，其认定事实错误，并违反了法律强制性规定。一审法院认定，汤庄村委会与秦振东于2008年7月8日签订的《原灯具厂转让协议》，具有买卖性质，协议中将涉案场地永久转让给秦振东违反了土地管理法的强制性规定，场地转让内容无效，对于该认定，汤庄村委会认为是正确的，符合法律规定。但是，一审法院对于涉案场地上的五间瓦房，其认定事实和适用法律均违反法律强制规定。其理由如下：第一，五间瓦房属于村集体财产，汤庄村委会无权处分，《原灯具厂转让协议》应属于无效协议。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，决定事关村民利益的事项，必须经过村民会议讨论决定方可办理，其中就包括以租赁或者其他方式处分村集体财产。涉案转让协议中的五间瓦房属于村集体财产，对于村集体的财产，村民委员会并不拥有所有权，而仅仅拥有管理权，因此，即便是汤庄村委会与秦振东签订了协议书，但在签订协议时，并没有经过村民会议讨论决定，汤庄村委会并不具备处分涉案五间瓦房的权利，同时在庭审中，秦振东也未提交任何证据证明双方签订的协议经过村民代表大会同意，因此，因《原灯具厂转让协议》违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效协议。第二，《原灯具厂转让协议》第一条中，所写明的是将五间瓦房转让给乙方使用，也就是说秦振东即便是依据协议内容，对涉案五间瓦房所享有的权利也仅仅是使用权，而不是所有权，因此，秦振东不论是对涉案五间瓦房，还是五间瓦房因拆迁而转化的补偿款均不享有任何权利，更无权私自占为己有，而涉案房屋于2012年就已拆迁，所获得的补偿款60663.5元属于村集体资产，而一审法院仅依据转让协议第一条中约定的使用权，就将60663.5元村集体资产认定属于秦振东，其认定错误，并违反了法律强制性规定。第三，秦振东自合同签订至今，并未按照协议约定向汤庄村委会支付转让费，对此事实一审法院也予以认定，但令人费解的是，一审法院在认定秦振东未缴纳转让费的同时，又认定秦振东对涉案瓦房和拆迁补偿款享有所有权，该认定不仅歪曲协议事实，更违反法律强制性规定。因秦振东未履行支付转让金的义务，便不享有使用房屋的权利，且涉案房屋已于2012年拆除，转化为补偿款，属于另一种形式的集体资产，因此，因协议所约定的标的物已经不存在，故双方所签订的协议无效，秦振东应当将60663.5元村集体资产返还给汤庄村委会。综上所述，涉案协议所约定的内容，均涉及集体资产，而协议约定的内容均违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》的强制性规定，故属于无效合同，而一审法院的判决无论是事实认定上，还是证据采信和法律适用上都存在错误，请求二审法院依法查清事实，支持汤庄村委会的上诉请求。秦振东辩称，1.汤庄村委会的上诉请求不能成立，依法应予以驳回，拆迁款是2012年4月12日由汤庄村委会拆迁补偿给秦振东，说明在当时汤庄村委会认可秦振东是房屋所有权人，应当获得补偿款，且在支付拆迁补偿款时也没有扣除所谓的拖欠转让金5000元的问题，由此说明当时秦振东并不拖欠转让金5000元；2.拆迁的房屋已经灭失，无法返还，而现在新盖的房屋是由秦振东出资建设，与汤庄村委会没有关系，也是独立于本案之外的另一法律关系，所以汤庄村委会要求返还五间房屋与补偿款缺乏事实和法律依据；3.汤庄村委会将拆迁补偿款支付给秦振东已经长达8年多，没有返还的依据，退一步讲即使需要返还也超过了诉讼时效。秦振东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汤庄村委会的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审的诉讼费用全部由汤庄村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清、部分事实错误。秦振东与汤庄村委会签订合同时间距离目前已经隔了12年之久，并且当初签订的协议也比较简化，但是法律关系及适用法律问题却错综复杂。因此，法院应当注重详细查明案件事实，并在此基础上根据相关法律作出判决。本案一审法院在审理及判决中，存在认定的部分事实不清、认定的部分事实错误，导致案件结果不公正，具体理由如下：1.本案中，《原灯具厂转让协议书》中涉及的标的物未查明其具体坐落位置，属于查明事实不清。在《原灯具厂转让协议书》中，双方约定的是汤庄村委会将“原灯具厂场地及所属的办公室五间瓦房”转让给秦振东永久使用。在一审庭审中，法官并未查清该“原灯具厂场地”的具体坐落位置，具体门牌号、四至范围、面积大小等都未明确，导致案件的标的物无法明确，即使涉及返还，也导致当事人无明确的返还标的，是否履行完毕无法判断。2.本案中，在签订《原灯具厂转让协议》时，涉案的原灯具厂场地的建设用地使用权人是否为汤庄村村委会，其上五间瓦屋的所有权人是否为汤庄村村委会，汤庄村村委会有无权利处置上述场地及房屋，一审法院对以上事实并未查明。3.本案中，双方系签订协议转让“原灯具厂场地”建设用地使用权，并非买卖土地。一审法院对该事实认定错误。在转让协议中，双方一再提及，只是让秦振东使用该场地，从第一条“永久使用”、第二条“管理使用”、第三条“使用”等字眼能够看出是使用场地，并非将场地转给秦振东所有。4.《原灯具厂转让协议》中约定的转让费5000元已经支付给汤庄村村委会。一审法院认定未交纳转让费明显属于认定事实错误。秦振东已经提交了收据并说明其中包含5000元的转让费，汤庄村委会经办人秦某也证明秦振东已经交纳了转让费，收据中的10000元包括5000元转让费。收据上的交款人是张茂利，但是实际交款人是秦振东，因为是秦振东去代交的。张茂利之前只承包了两年多的灯具厂，其拖欠承包费不到5000元，不可能交10000元的承包费。张茂利委托秦振东去交承包费，秦振东将自己的转让费及张茂利拖欠的承包费一并交纳并汇总开了一张条。秦振东已经举出充足证据证明已经交纳了转让费。如果汤庄村委会认为没有交转让费，那么汤庄村委会手里那张10000元收据又是什么钱？法院不能因为证人与当事人有特殊关系就否认证言的效力。综上，一审法院存在认定事实不清、事实错误的情形。二、本案中涉及的纠纷是建设用地使用权转让纠纷，并非土地买卖纠纷。一审法院错误认定本案系买卖土地。1.在庭审中，秦振东与汤庄村委会均认可涉案原灯具厂场地为建设用地，并非农用地。在一审开庭前，秦振东去当地部门询问调查，相关部门口头答复，涉案场地属于建设用地范围，根据薛城区土地利用规划图(2006-2020)可以看出。秦振东想让相关部门出具证明，但是相关部门称，需要让村委会先明确该地块的四至范围并盖上村委会章，然后拿到相关部门进行确认是否为建设用地并出具证明。因此，在涉案场地四至不明确且汤庄村委会不配合的情况下，秦振东无法得到相关部门出具的证明。但原灯具厂场地确实在规划中属于建设用地范围。2.一审法院认为在协议中约定“永久使用”就是指“买卖”，显然该观点不正确。对于使用的期限如果超过法律规定的最长使用期限，那么只是导致超过法定最长期限的部分无效，而不影响合同中其他条款的效力。(2020)皖17民终694号判决、(2019)鲁03民终3365号判决、(2020)鲁14民终2664号判决均持该观点，并且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，租赁期限约定为长久使用并不表示“买卖”，只是租赁期限超过20年的部分无效，但法律还是支持20年的租赁期限，并且超过20年之后仍然可以续订租赁合同。因此，建设用地使用权转让的年限如果超过了法定的最高年限，并非导致所有的转让年限均无效，只能是超过法定最高年限的部分无效。3.目前，国家允许建设用地使用权转让，并且秦振东也是本村村民，在《原灯具厂转让协议》中，明确载明“经村两委研究决定”，并且也盖了村委会的公章。因此，秦振东作为一个普通百姓，有理由认为村委会可以转让该场地，并且认为已经经过了相应的法律程序，符合转让条件。至于村集体内部是否经过村民代表同意是村集体内部事情，即使没经过必要程序，也是其内部之间存在的错误，不能把该错误转嫁到第三人身上。4.自秦振东签订《原灯具厂转让协议》后已经使用该场地长达12年，这个期间也没有村民或村委会对此提出异议，并且秦振东也对这块场地进行了大额的投入。如果突然认定合同无效，一方面对其造成损失，另外一方面，也影响了合同的公信力。综上，一审判决认定错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判。汤庄村委会辩称，一、涉案土地及房屋均属于汤庄村集体资产，秦振东在上诉理由中，对涉案土地及房屋的权属产生质疑，其所提出的观点导致所签订的协议没有相对人，故而导致协议无效，既然秦振东认为协议无效，那么汤庄村委会也同意协议无效。二、一审法院认定，双方签订的《原灯具厂转让协议》，其土地转让具有买卖性质，涉案场地永久转让给秦振东，违反了土地管理法的强制性规定，场地转让内容无效，认定事实正确，同时在庭审中，秦振东提供的证人秦某（时任村主任）的当庭陈述，证明转让具有买卖性质。因此，秦振东坚持并非土地买卖的观点，没有事实和法律依据。三、秦振东自合同签订至今，并未按照协议约定，全面履行支付转让金的义务，其行为已构成根本违约，因此秦振东自协议签订之日起便对涉案五间办公瓦房不享有使用的权利，也就是说，自2008年7月8日起不论是涉案房屋所有权还是使用权均归汤庄村委会所有，另因涉案部分土地及五间房屋已经于2012年拆迁，转化为60663.5元补偿款，该补偿款属于另一种形式的集体资产，因协议所约定的原标的物已经不存在，故双方签订的协议无效，秦振东应当将60663.5元村集体资产返还给汤庄村委会。四、《原灯具厂转让协议》不仅违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条不得非法转让土地的强制性规定，导致合同无效，同时也违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条，即未全面履行支付转让金的合同义务，导致合同解除，根据上述法律规定，秦振东均有义务将涉案土地及房屋拆迁补偿款返还给汤庄村委会。汤庄村委会向一审法院起诉请求：1.解除汤庄村委会与秦振东于2008年7月8日签订的《原灯具厂转让协议》；2.判令秦振东立即返还汤庄村委会厂地、五间房屋及所有的地面附着物；3.判令秦振东返还涉案土地附着物补偿款60663.50元；4.本案诉讼费由秦振东承担。一审法院认定事实：2008年7月8日，汤庄村委会（甲方）与秦振东（乙方）签订《原灯具厂转让协议》，该协议主要约定：甲方将原灯具厂场地及所属的办公室五间瓦房转让给乙方永久使用；乙方一次性付给甲方转让金伍千元整，款项交清后，该场地即为乙方管理使用；甲方只转让场地，不对该场地的使用承担任何责任。2008年11月15日，汤庄村委会向张茂利出具编号为00120号薛城区村级统一收据一张，该收据载明：今收到张茂利交来原灯具厂承包费人民币壹万元整。2012年，原灯具厂因薛城区枣曹路绿化工程被拆除一部分，原办公室五间被拆除。2012年4月2日，秦振东领取补偿款共计60663.50元。后期，秦振东又在原灯具厂内另址重建五间房屋。另认定，涉案灯具厂在转让给秦振东之前，由张茂利承包，张茂利承包之前由秦广芳承包，承包费每年均为1300元。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。本案中，从双方签订的《原灯具厂转让协议》内容及时任村主任秦某的当庭陈述来看，该协议具有买卖的性质。该协议中将涉案场地的土地永久转让给秦振东的约定违反了法律的强制性规定，故涉及场地转让的内容无效。对于场地上的五间瓦房，一审法院认为，该瓦房在转让前属于汤庄村委会的集体资产，村委会可以依法在规定的程序内进行处置。集体经济组织的村民如果认为村委会的行为损害了集体利益，可以依法行使撤销权。故涉案的五间瓦房的处置行为在撤销前应当属于秦振东所有，相应的拆迁补偿款亦应归秦振东。通过汤庄村委会向秦振东支付拆迁补偿款的事实亦可以看出，汤庄村委会在当时系认可秦振东为涉案房屋的所有权人。涉案房屋被拆除后，秦振东所取得的瓦房所有权即灭失。因双方签订的转让原灯具厂场地的行为系无效行为，又因涉案五间瓦房灭失，故双方于2008年7月8日签订的协议当归无效。无效即无需解除。综上所述，秦振东应将原灯具厂的场地返还给汤庄村委会（不含绿化占用的部分）。对于秦振东另建的五间房屋，属于另一法律关系，汤庄村委会可另案处理。对于汤庄村委会陈述的秦振东未交纳转让费的问题，一审法院认为，庭审中秦振东提交了00120号薛城区村级统一收据，拟证明其交纳了转让费。但该收据上载明交款人为张茂利，并非秦振东，庭审中秦某的陈述与秦振东的陈述亦不一致，且秦振东、秦某、张茂利之间均有特殊关系，故一审法院对秦振东辩称已经交纳转让费的事实不予采信。鉴于协议在涉案标的拆迁之后已全部无效，故汤庄村委会再以未交纳转让费为由而主张解除协议就无意义。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：秦振东自判决生效后15日内返还汤庄村委会在2008年7月8日签订的《原灯具厂转让协议》中约定的场地（不含绿化工程占用的部分）；二、驳回汤庄村委会其他诉讼请求。案件受理费减半收取计648.29元，由汤庄村委会负担628.29元，秦振东负担20元，于判决生效后七日内交纳。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《原灯具厂转让协议》的名称、内容以及该协议经办人时任村主任秦某的证言，一审法院认定该协议的性质为买卖合同正确。该协议中将涉案场地永久转让给秦振东的约定违反了法律的强制性规定，故涉及场地转让的内容无效，秦振东应将原灯具厂的场地返还给汤庄村委会（不含绿化占用的部分）。至于场地上的五间瓦房，属于汤庄村委会的集体资产，村委会可以依法处置。集体经济组织成员如果认为汤庄村委会的行为损害了集体利益，可以依法行使撤销权，在撤销前涉案五间瓦房应当属于秦振东所有，相应的拆迁补偿款亦应归秦振东所有。通过汤庄村委会向秦振东支付拆迁补偿款的事实亦可以看出，汤庄村委会在当时也认可秦振东为涉案五间瓦房的所有权人。综上所述，汤庄村委会、秦振东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1317元，由上诉人枣庄高新技术产业开发区张范街道汤庄村村民委员会、秦振东各负担658.5元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年四月十二日书记员 刘 畅