河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1262号上诉人（原审被告）：洛阳广达置业有限公司，住所地河南省洛阳市老城区道北路******。法定代表人：李平强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李瑞，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱玉明，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴丽群，女，1962年6月28日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈东平，男，1961年4月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区，系戴丽群之夫。上诉人洛阳广达置业有限公司（以下简称广达公司）因与被上诉人戴丽群房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人广达公司的委托诉讼代理人李瑞、钱玉明，被上诉人戴丽群及其委托诉讼代理人陈东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回戴丽群的起诉或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由戴丽群承担。事实和理由：一、双方签订的《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》无效。依照《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》及《城市房地产管理法》等法律法规，房屋征收的主体应当是国家而非公司，并且该协议书第一条已经明确了本案的房屋征收有关单位，房屋征收人为洛阳市老城区人民政府，房屋征收部门为洛阳市老城区房屋征收办公室，征收实施单位为洛阳市老城区房屋征收服务中心。洛阳市老城区人民政府和洛阳市老城区房屋征收办公室都可以与被征收人戴丽群签订协议，但广达公司作为具有营利性质的企业法人，不得被确定为房屋征收有关单位，不能参与房屋征收法律关系成为补偿协议当事人。该协议因违反国家法律、行政法规的强制性规定应为无效，但一审法院却认定该协议有效。二、一审法院按照民事诉讼程序进行审理严重违法，应当撤销一审判决。本案属于行政案件，而非民事案件。案涉协议书的内容是关于房屋征收的协议，并且房屋征收有关单位均为行政机关，该协议是行政法上关于权利义务内容的协议，属于行政协议，因此本案属于行政诉讼案件。一审法院并未告知戴丽群另行提起行政诉讼，程序上严重违法。三、本案一审错列、漏列被告。在本案中，根据案涉协议第一条可知，广达公司并不是房屋征收有关单位，不是本案的适格被告，戴丽群将广达公司列为被告属于错列被告。本案被告应为洛阳市老城区人民政府和洛阳市老城区房屋征收办公室。四、广达公司已按洛阳市老城区房屋征收办公室的要求，按照案涉协议第四条对被征收房屋足额支付了60万元货币补偿，戴丽群不应再获得房屋置换补偿。根据《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收安置（货币补偿）协议书》第四条房屋价值的补偿，被征收房屋套内面积119.39㎡，补偿金额为60万元。广达公司已经足额支付了该60万元货币补偿，戴丽群已经接收了货币补偿，不应再向广达公司主张获得房屋置换补偿。五、本案已无实际履行可能，应当由洛阳市老城区人民政府和洛阳市老城区房屋征收办公室依法公平补偿。九鼎豫丰苑项目已于2019年6月份竣工，在已经竣工验收的情形下，戴丽群的请求“给够回迁房门面9米宽度”显然不符合项目设计标准及项目质量、安全要求，该请求在客观上已无法履行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，洛阳市老城区人民政府和洛阳市老城区房屋征收办公室应是法定的征收补偿义务主体，应当确保戴丽群享有的补偿安置权利能够得到实现。戴丽群辩称，一、2017年10月26日，广达公司与戴丽群签订的《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》，该协议书是两个平等的民事主体之间，在自愿、公平原则下签订的。协议签订后，戴丽群完全按照协议约定履行义务，积极配合，协助广达公司对该房屋的征收、交付房屋各种证件手续，广达公司顺利完成对房屋的拆除。广达公司亦按照协议约定履行了给付过渡费和房屋补偿款的部分义务。本案属于民事纠纷，戴丽群原门面房位于西工区××号院，该房屋是经营性门面房，广达公司征收拆除后，又建成经营性房产房。既不是行政公众场所，也不是公益事业用房，完全是盈利性质，何谈是政府征收和政府行为。协议书是戴丽群与广达公司双方平等民事主体自然人和经营公司（广达公司）之间签订的，与政府行为毫无关系。戴丽群向一审法院起诉请求：1.判令广达公司支付征收房屋过渡费20万元；2.判令广达公司给够回迁房门面9米宽度；3.判令广达公司赔付逾期不交房违约金787974元；4.一审案件诉讼费及其他费用由广达公司承担。一审法院认定事实：2017年10月26日，广达公司（甲方）与戴丽群（乙方）签订《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》一份，内容为：被征收房屋位于洛阳市西工区××院开发楼××单元××室，证载建筑面积119.39㎡（套内面积）；置换房屋为套内面积119.39㎡（以甲乙双方确认的施工平面图的标注为准，图纸作为本协议的附件），（一层门面房自1-35向西保证至少九米），多退少补，多出面积按15000元/㎡；根据征收补偿安置方案，乙方自愿选择对上述被征收房屋实行房屋置换方式进行补偿；被征收房屋套内面积119.39㎡，补偿金额为陆拾万元整；自本协议签订之日起至交房之日，计算过渡费（100000元/年（壹拾万元整一年），不足一年的，按月平均计算），2017年12月31日前支付50000元（伍万元），2018年2月28日前支付50000元（伍万元）逾期不付由甲方支付利息，利率按银行同期贷款利率计算；本项目预计2018年12月31日交房，逾期不交房按总房价的5%计月息；甲方对乙方房屋的补偿款600000元，待土地出让金返还到账后（预计2017年12月31日前）由甲方5日内给予支付，逾期不付由甲方支付利息，利率按银行同期贷款利率计算双方还对其他责任和义务及争议解决方式进行了约定。合同最后，洛阳市老城区房屋征收办在见证方处加盖了公章。合同最后还附有施工平面图，显示戴丽群房屋所在地址为自1-35向西宽度为9米。合同签订后，戴丽群腾退房屋，广达公司向戴丽群支付了补偿款600000元，以及一年过渡费100000元。此后过渡费未再支付。2020年10月份，因涉案门面房实际净宽度为6.4米，与合同约定宽度不符，戴丽群拒绝接收房屋，双方协商未果，戴丽群诉至一审法院。庭审中，广达公司称案涉商铺所在楼房按照建筑设计防火规范第7.1.4条规定需要规划人行通道，因此造成变更设计，使戴丽群的门面房和其西邻的门面房未达到合同约定的要求，被挤占后，将这两家从中线分开，用界墙（非承重墙）隔开后形成现有的宽度。同时，广达公司向一审法院提交了洛阳市规划建筑设计研究院有限公司向广达公司出具工程设计变更通知一份及变更设计后的一层设计图纸（一层平面图），载明时间均为2020年9月，通知书还载明“应甲方要求，一层、二层商业分隔做局部调整，详见附图一、二”。一层平面设计变更图纸，该变更后的图纸显示自1-35向西的门面房与其西邻的门面房中间用界墙隔开，涉案房屋宽度与协议约定宽度不一致。戴丽群在庭审中表示不同意按现状接收房屋。另查明，涉案九鼎豫丰苑项目位于洛阳市老城区××与××交叉口东北角，系L型建筑，一层、二层为商铺，三层及以上为住宅。一审法院认为，戴丽群与广达公司签订的《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务，现广达公司未向戴丽群交付约定的房屋，构成违约，应当依法承担相应的违约责任。广达公司辩称变更设计的原因是原图纸未预留人行通道，根据建筑设计防火规范第7.1.4条规定需要规划人行通道，根据庭审查明的情况，洛阳市规划建筑设计研究院有限公司是应广达公司要求对一层、二层商业分隔做局部调整，广达公司证据不足以证明其有充分理由可以变更向戴丽群交付房屋的宽度，现戴丽群也不同意按现状接收房屋，广达公司应按照协议约定向戴丽群交付符合约定的房屋。由于广达公司的过错，造成戴丽群无法接收房屋，其应承担逾期交房的违约金，根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中双方约定逾期不交房，按总房价的5%计月息，广达公司提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时应以实际损失为基础，同时应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院酌定逾期交房违约金以总房价即1790850元为基数，2019年1月1日起至2020年10月31日止按银行同期贷款利率的四倍计算。双方约定过渡费自协议签订之日起至交房之日止，因广达公司仍未向戴丽群交付房屋，戴丽群请求广达公司支付自2018年10月27日至2020年10月26日两年的过渡费200000元，符合双方协议约定，一审法院予以支持。广达公司辩称本案是行政案件的意见，于法无据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、广达公司于本判决生效后十日内向戴丽群交付符合《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》约定的房屋（自1-35向西的宽度9米、套内面积为119.39㎡）；二、广达公司于本判决生效后十日内向戴丽群支付自2018年10月27日至2020年10月26日的过渡费200000元；三、广达公司于本判决生效后十日内向戴丽群支付逾期交房违约金（以总房价1790850元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算；以总房价1790850元为基数，自2019年8月21日起至2020年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6840元，由广达公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，一、洛阳市老城区人民法院于2020年12月18日查封河南省洛阳市老城区春都路72号1幢108（九鼎豫丰苑项目），洛阳市不动产登记中心出具的《房屋记载表》显示，该查封房产建筑面积126.9㎡，套内面积123.39㎡，分摊面积3.51㎡。二、豫（2020）洛阳市不动产权第00063543号《中华人民共和国不动产权证书》载明，河南省洛阳市老城区春都路72号1幢109的权利人为洛阳市商储物流有限责任公司，房屋建筑面积为2947.27㎡，专有建筑面积2865.87㎡，分摊建筑面积81.40㎡。三、河南纬达勘测规划设计有限公司出具的九鼎豫丰苑《变更测绘面积一览表》及案涉107、108房产的记载表和测绘图，显示案涉107房产分割后建筑面积166.92㎡、分割后套内面积162.31㎡、分割后分摊面积4.61㎡；108房产分割后建筑面积126.90㎡、分割后套内面积123.39㎡、分割后分摊面积3.51㎡；109房产分割后建筑面积2947.27㎡、分割后套内面积2865.87㎡、分割后分摊面积81.40㎡。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，案涉房屋征收是在洛阳市老城区人民政府主导下进行的，但双方当事人于2017年10月26日签订的《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》系广达公司与戴丽群的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。广达公司未按照约定及时向戴丽群交房且未支付相应过渡费，一审判令广达公司支付逾期交房违约金和过渡费，有合同和法律依据，本院予以支持。但，因案涉门面房西临的房屋已出售且被人民法院查封，相关记载表和测绘图也证明其宽度为自1-35向西6.65米，建筑面积为166.92㎡，故戴丽群主张的给够回迁房门面9米宽度的诉求无法实现，广达公司亦无法按照案涉协议约定自1-35向西宽度9米，套内面积119.39㎡进行交房。经本院释明，戴丽群仍主张要按照协议履行不变更其第二项诉求，且不同意按照现状交房，因双方未能达成一致意见，故就案涉合同履行及赔偿损失等可另行主张。因此，一审判令广达公司交付约定的房屋，因实际上已不能执行，本院予以纠正。关于广达公司上诉称案涉协议无效、本案属于行政案件等的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，广达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1981号民事判决第二项、第三项；二、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1981号民事判决第一项；三、驳回洛阳广达置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回戴丽群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6840元，由洛阳广达置业有限公司负担。二审案件受理费4300元，由洛阳广达置业有限公司负担4000元，戴丽群负担300元。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年四月十九日法官助理王恒毅书记员张慧