辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民再21号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：颜庆超，男，汉族，1995年3月18日出生，现住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：刘停，辽宁展拓律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：辽宁汇轩餐饮管理有限公司。住所地辽宁省锦州市太和区科技路。 法定代表人：任志坚，该公司总经理。 再审申请人颜庆超与被申请人辽宁汇轩餐饮管理有限公司(下称汇轩公司)租赁合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2019年12月25日作出(2019)辽1102民初2010号民事判决。汇轩公司向本院提出上诉。本院于2020年7月25日作出(2020)辽11民终333号民事判决。该判决生效后，颜庆超向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年12月25日作出（2020）辽民申4435号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人颜庆超的委托代理人刘停、被申请人汇轩公司法定代表人任志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜庆超申请再审称：1、撤销盘锦市中级人民法院（2020）辽11民终333号判决；2、判令被申请人应给付保证金10000元外，立即退还再审申请人租赁费；3、本案诉讼费用由被申请人承担。理由：1、被申请人应当返还再审申请人已经支付的租赁费用及保证金。被申请人2019年9月2日开业（有被申请人开业宣传图片上显示的日期为证），那么租期应当从2019年9月2日开始计算。被申请人承诺开业前即试营业期间免收租金，事实上在2019年9月2日开业前美食城就已经完全不具备开业的客观条件，双方租赁合同客观上因为居然之家商场将停业已经无法履行。2、二审判决认定事实错误。本案合同的解除并不能归结于承租人的预判错误，也并不应当一并认定为是一般的商业风险由承租人承担全部过错。被申请人在签订合同前进行虚假宣传虚假承诺，2019年8月末任志坚与业主们谈话的视频中，其亲口承认没有与居然之家签订正式合同（即其口中说的大合同，也没有与居然之家约定其租赁美食城的租金开始时间。2019年11月3日我方业主进入居然之家商场拍摄视频显示，居然之家整个商场基本停业，至我们业主申请再审之日居然之家已经关门停业。3、再审申请人要求解除合同返还租金具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，租赁房屋具有瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋损毁致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。被申请人更应当无条件返还租金及保证金。 汇轩公司辩称，美食城是2019年5月2日已经正式开业，二审已经把开业的视频交给了法院，我一共签了21家商户，其中就有8家提前撤场，是因为其经营不好，还有几家一天都没有来过，后续的十多家都在经营，没有试营业一说。美食城在学校附近，因为7至9月份学生放假，人流比较少，商家说在9月份办一个活动，促进营销，在五月份已经开业了。居然之家有影院和儿童，已经兑现了之前的承诺。 颜庆超向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《汇轩美食广场租赁合同》并判决被告向原告返还已经支付的租赁费和保证金合计55000元。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月15日，原、被告签订了《汇轩美食广场租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方，约定原告租赁被告居然之家汇轩美食广场1010#、1011#号营业场地经营重庆小面、油泼面、羊杂面。租期一年，从开业之日起计算(开业时间合同未约定)。租金45000元、保证金10000元。合同约定为了便于管理，同时作为乙方履行合同的保证，乙方在营运期限内，如有非凡本合同条款及甲方指定的相关规章制度、管理办法等，甲方有权利从乙方的保证金中扣留违约金、损失费罚款等相关费用。保证金在不违反甲方规定及对本合同条款无违约的情况下，合同期满后退还给乙方。合同还约定了如乙方七日内租赁场地无人经营，则甲方有权解除合同并不予退还保证金，营业场地的所有物品归甲方所有。合同未到期提前撤场的商户，保证金不退还。合同签订后，原告向被告交纳了45000元、保证金10000元，并对场地进行了装修。原告在试营业一段时间后，至今未再营业。9月经走访现场得知，汇轩美食广场、有个别档口在经营，档口经营者称现为试营业状态。再查，原告主张被告一直未正式开业，但被告辩称其从2019年5月2日已经正式开业。同时经过庭审及原、被告提供的证据可知，被告从2019年9月2日开始收取租金，即租赁期从2019年9月2日开始计算。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告出于真实的意思表示签订了租赁合同，合同内容不违反强制性规定，应为有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原告诉请解除与被告签订的合同，被告亦同意解除，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。关于租金是否应当返还的问题，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该条规定，被告应当向原告返还已经交纳的租金。虽被告自认试营业期间免收租金，并要求商户从2019年9月2日开始收取租金，但原告仅试营业一段时间后，在9月2日之前就已经撤出未再经营，且原告于9月当月即起诉要求解除与被告的合同，因此原审法院认为被告全额返还原告租金为宜。关于保证金10000元是否应当返还一节，根据原、被告签订的合同中关于保证金的约定，该保证金具有违约金的性质，合同约定：合同未到期提前撤场的商户，保证金不退还，即原告在无事实及法律依据证明被告存在违约的情况下，提前撤场属于违约行为。虽原告主张被告承诺开业条件、装修条件和宣传条件均未达到，但其并未提供相应的证据证明被告给过相应的承诺，且合同中并未对相关承诺作出约定，因此不能以此认定被告违约；此外原告主张居然之家从最初的70多家降至20几家，导致合同目的不能实现，但居然之家现有的经营状况与本案合同目的是否能够实现并无关联性，本案为租赁合同关系，被告提供了场地、水、电、燃气等条件，满足开业所需的条件，且原告曾在5月2日之后试营业了一段时间，原审法院认为试营业亦为营业的一种形式，因此不能以居然之家现有经营状态不佳，即认定被告违约，故原告提前撤场的行为属于违约行为，对于被告抗辩依据合同约定不应返还的主张原审法院予以采纳，原告要求返还保证金10000元的诉讼请求原审法院不予支持。综上，对于原告要求被告偿还租金45000元的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告颜庆超与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司2019年1月15日签订的《汇轩美食广场租赁合同》。二、被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告颜庆超租金45000元。三、驳回原告颜庆超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取587.50元，由原告颜庆超负担123.50元，由被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担464元。 上述判决作出后，汇轩公司向本院提出上诉称：1、依法撤销或改判，盘锦市兴隆台区人民法院做出的（2019)辽1102民初2010号民事判决书。2、请求二审法院依法改判上诉人不予返还被上诉人租赁费45000元。事实和理由：上诉人与被上诉人在2019年1月15日签订《汇轩美食广场租赁合同》，约定租赁费按照开业时间计算，上诉人在和被上诉人在共同努力下于2019年5月2日开业，被上诉人经营波波鱼、拌鸡架，至今已营业半年，现在被上诉人想单方解除《汇轩美食广场租赁合同》，明显被上诉人单方违约。违背双方的合同约定，违背《合同法》，根据《合同法》第一章一般规定第八条依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四章合同的履行第六十条严格履行与诚实信用，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人在本案才是弱者，上诉人无主观恶意，对社会及被上诉人本人没有任何伤害。弱势方明显是上诉方，但被上诉方出于低廉的诉讼成本，通过恶意进行诉讼碰瓷，来获取不义之财的行为如果得到了法庭的支持，在今天国家倡导大众创业时代，势必在增加原本就举步维艰的合法经营的小微企业破产倒闭，增加失业人群，变相剥夺其他在职合法劳动者的权益，增加社会的不稳定性，有悖合同法、公司法的和谐劳动关系的基本主张。综上所述，上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷一案，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请中级人民法院改判上诉人不予返还上诉人租赁费，因被上诉人在此请求二审法院判决一审和二审案件受理费由被上诉人承担。维护上诉人的合法权益。 二审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院原审认为：上诉人与被上诉人签订的《汇轩美食广场租赁合同》是基于双方对居然之家汇轩美食广场经营签订的良好预期，此种预期应是一种商业判断。租赁合同时典型的商事合同，商业判断和现实发展出现不一致应当是一种正常的商业风险。本案中，商场没有出现预期的繁荣状态，被上诉人难以持续经营应是事实，但该情形的出现应当既有上诉人经营不善的因素，也可能存在整体市场环境不佳等其他因素影响。总之，是经营者的预期错误，商场经营不善的后果应当由经营者自行承担。这既是商业行为的基本准则，也是法治社会意识自治的基本意思，故被上诉人要求退还租金的理由不成立。上诉人要求驳回被上诉人退还租金的请求理由充分，应予支持。关于被上诉人交纳的保证金系履约保证金，现双方租赁行为已无法继续履行，并非基于当事人的主观过错，保证金应当在合同期满后予以返还。综上所述，一审判决认定基本事实正确，但混淆了民事合同与商事合同的区别，适用法律错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2010号民事判决；二、上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内返还被上诉人颜庆超保证金5000元；三、驳回被上诉人颜庆超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1175元，减半收取587.50元，二审案件受理费1175元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担100元，被上诉人颜庆超负担1662.50元。 二审判决生效后，颜庆超向辽宁省高级人民法院申请再审。省高院经审查认为，原审判决关于以下事实认定不清：1、案涉《汇轩美食广场租赁合同》约定的租赁期限为2019年1月15日至2020年2月19日，并约定起算日期自开业之日起。被申请人主张2019年5月2日开始营业，再审申请人主张试营业是2019年5月2日开始、正式开业是2019年9月2日。案涉租赁合同的实际履行期限即租赁期限的起止日期应进一步确认。2、因再审申请人原审期间曾提供一份微信聊天记录，用以证明被申请人的管理人员在微信中通知商户试营业期间不算租金。对此，案涉美食广场是否存在试营业、试营业期间是否免交租金、租赁期限内承诺免交的租金是否应当返还等事实亦应进一步确认。综上，鉴于本案存在以上问题，再审时应查清相关事实后依法做出判决。 综上，颜庆超的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条、第一款规定，裁定如下：一、指令辽宁省盘锦市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。 本案再审期间，再审申请人向本庭提交如下证据： 1、光碟两张，证明汇轩美食城承诺2019年9月2日之前试营业期间不收取租金。 2、招商广告及孔某与商户之间的微信聊天记录，证明孔某为被申请人公司职员。 被申请人质证，对光碟的真实性存有异议，孔某是我公司前期所雇的临时招商经理，不是后期的管理经理；9月2日开业的单子是我公司做的，为了客户要求做的宣传。 被申请人向本庭提交如下证据： 证人孔某出庭作证，证实其不是被申请人公司管理人员，前期负责替公司招商，公司给一定的费用。 再审申请人质证，对证人证言所证明的内容不认可。 本院再审查明，汇轩美食广场开业时间为2019年5月2日，租赁期从2019年5月2日开始计算。其他事实的认定与一审判决认定事实一致。 本院认为，案涉《汇轩美食广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。 关于开业时间的认定，因双方签订的《租赁合同》中约定租期自开业之日起，现双方当事人对开业时间发生争议。再审申请人认为，被申请人多次宣布汇轩美食广场开业时间，正式开业时间为其最后一次宣布开业时间即2019年9月2日，之前为试营业，不应交纳租金。被申请人认为开业时间为2019年5月2日，后期宣布开业为商场促销活动。双方对自己的主张均提供了证据证明。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益后，承租人支付租金的合同。被申请人于2019年5月2日将场地交给再审申请人进行经营，且商户在手机微信上发布“劳动节第二天，正式开业”字样，虽再审申请人提供的宣传单显示被申请人多次宣布汇轩美食广场开业时间，但再审申请人于2019年5月2日接收场地并进行经营、获取收益，故应认定2019年5月2日为开业日期。 关于合同解除时间的认定，因再审申请人于2019年8月底已不再经营，同年9月份起诉要求解除合同，被申请人表示同意，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月2日予以解除。 关于租金返还的问题，因双方当事人在《租赁合同》中并未约定违约方如何返还租金的违约条款，故根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，租金返还应根据双方合同履行情况予以确认。再审申请人经营期间（即2019年5月2日至2019年9月2日）的租金即15000元（4.5万元÷12Ｘ4）应予交纳，撤场之后的租金3万元（4.5万元-1.5万元）予以返还。 关于保证金返还的问题，因双方当事人在《租赁合同》中约定“乙方（再审申请人）自行终止合同，甲方不予退还乙方的保证金”，再审申请人在未与被申请人协商一致解除合同的情况下提前撤场，构成违约，根据双方签订的《租赁合同》约定，保证金10000元不予退还，故再审申请人要求返还保证金的诉请不符合合同规定，不予支持。 关于再审申请人提交的孔某在微信群里发布“试营业期间免租金”的证据是否采信问题。因原审中汇轩公司和孔某均否认其是代表汇轩公司发布消息，且孔某亦是汇轩公司商铺的经营者，不能认定孔某为汇轩公司的管理人员，本院对该证据不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院(2020)辽11民终333号民事判决及盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2010号民事判决； 二、被申请人辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还再审申请人颜庆超租金3万元； 三、驳回再审申请人颜庆超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费1175元，减半收取587.50元，二审案件受理费1175元，二项合计1762.50元,由被申请人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担961.44元，再审申请人颜庆超负担801.06元。 本判决为终审判决。 审判长  庄鹏涛 审判员  孙 颖 审判员  张 震 二〇二一年四月二日 书记员  王 蕾