广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1722号上诉人（原审被告）：华伟彬，男，1971年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：郭小平，男，1958年4月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：朱秋霞，广东诺臣律师事务所律师。上诉人华伟彬因与被上诉人郭小平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华伟彬，被上诉人郭小平及其委托诉讼代理人朱秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华伟彬上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判华伟彬支付郭小平2020年4月15日至2020年5月15的部分租金14000元及税金3102.32元和水电费3011.8元，并判令该款与押金可相互抵充；3.本案一、二审诉讼费由郭小平承担。事实和理由：一、一审法院漏查了租赁合同租金的结算周期及租金支付节点问题。根据合同实际租赁的时间为2019年9月15日，每月5日前支付当月租金。故租金结算周期应为每月的15日到次月的15日，每月的5日前支付，即本月5日前支付上月15日至本月15日的租金，以此类推。二、一审法院认定华伟彬尚欠郭小平30000元，没有事实及法律依据。华伟彬实际租赁8个月，按照合同约定应支付给郭小平租金为128000元，其中郭小平减免了装修费及疫情期间部分租金16000元，实际应付租金为112000元。华伟彬支付了98000元租金，故尚欠租金14000元未付，并非30000元。应改判为华伟彬尚欠郭小平2020年4月15日至2020年5月15日的部分租金14000元及税金3102.32元和水电费3011.8元。三、根据租赁合同约定，押金的性质是可以与租金相互抵充，应多退少补。四、租赁合同租期存在合意解除的情形，根据公平原则，一审法院不应该以有合意解除合同的意思表示真实下由此承担押金被没收的过度惩罚，且在租金缴纳最后宽裕期限未满的情况下，郭小平私加锁租赁场所，存在一定过错。五、涉案尚欠租金周期是2020年4月15日至2020年5月15日实际租赁的租金，该期间为新冠××疫情严控期间，属于无法预见的不可抗力因素，且在该期间华伟彬不但真实存在资金周转困难而且基本没有营业收入，因此应根据公平原则应免除华伟彬不能及时支付租金的责任。综上，请求二审法院予以改判。郭小平答辩称：一、华伟彬主张郭小平无权单方面解除合同，该主张无法律和事实依据。郭小平在华伟彬未按约定期限缴纳租金、多次严重违约的情况下，有权单方解除合同。二、2020年4月25日，经双方协商，华伟彬再次亲笔写下保证书，确认其在2020年5月15日前应当支付40000元（该40000元包括装修期8000元租金及疫情期间减免的8000元），否则无条件将商铺交回给郭小平。双方2020年5月14日在微信中也确认，5月15日到商铺交接，华伟彬至此也未对4月25日确认应付的40000元提出异议，即双方已结算确认华伟彬共需偿还拖欠的租金40000元。一审庭审中经核对，华伟彬后来另外支付了2000元，因此共拖欠租金38000元，而非14000元。三、根据双方签订的租赁合同第七条的约定，华伟彬在2020年3月25日签订《保证书》约定按时交租，否则郭小平可没收违约金48000元，华伟彬在2020年4月25日签订《保证书》约定在2020年5月15日前不能付清租金的情况下，郭小平有权没收违约金及收回商铺。四、双方并未变更租赁期，华伟彬主张双方变更了2020年5月15日为合同租期满缺乏事实依据。五、新冠疫情爆发并非华伟彬拖欠租金的真实原因，其主张的不可抗力无法履行合同无法成立。综上，请求二审法院维持原判。2020年6月30日，郭小平向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华伟彬支付拖欠的租金共人民币40000元及利息（利息按照本金40000元、年利率6%计算，从2020年5月15日起计至华伟彬还清租金之日止）；2、华伟彬支付2020年4月、5月商铺水电费共3011.8元及利息（利息按照本金3011.8元、年利率6%计算，从2020年5月15日起计至华伟彬还清拖欠的水电费之日止）；3、华伟彬向郭小平支付郭小平垫付的房屋出租税共3102.32元及利息（利息按照本金3102.32元、年利率6%计算，从2020年5月15日起计至华伟彬还清郭小平垫付的房屋出租税之日止）；4、没收华伟彬押金48000元；5、华伟彬承担本案诉讼全部费用。一审法院经审理查明：郭小平是海珠区江南大道南路**房屋的权属人。2019年9月1日，郭小平（出租方、甲方）与华伟彬（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租的商铺位于广州市海珠区江南大道南路833号，租赁五年，自2019年9月15日起至2024年9月14日止，作餐饮用途；承租人拖欠租金累计达15天，出租人可以终止合同，收回商铺；每月租金为16000元，乙方每月1-5日缴纳当月租金，乙方以现金形式支付租金，从6日开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；乙方在装修时向甲方交纳48000元作为租铺押金，租期届满时甲方须退回乙方；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方的工商税务费、营业执照、地税、房屋出租税等……）；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金48000元；本合同双方签字后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿金48000元；等。日期为2020年3月9日的《解除商铺租赁合同函》记载：现依据合同第二条承租人拖欠租金累计达15天，第五条承租人交商铺出租税，你无遵守合同约定，已经违约；现在要求你立刻支付租金及合同约定，否则我有权单方解除《商铺租赁合同》，追缴延迟租金和利息，无交商铺出租税，滞纳金，没收违约金；现特依法通知你，在你收到通知后三天，停水停电，收回商铺。华伟彬于2020年3月14日在该函上签名。2020年3月25日，华伟彬签署《保证书》，内容：经业主协商，得到业主理解和同意在疫情环境下一次性减免商铺租金8000元，本人保证以后遵守合同约定，按时交商铺租金，如果有不遵守合同约定和不按时交商铺租金，业主有权单方解除《商铺租赁合同》和停水停电收回商铺，追缴减免8000元和减免15天装修期8000元租金，追缴租金和滞纳金，没收违约金48000元。2020年4月25日，华伟彬签署《保证书》，内容：经双方协商，华伟彬如果在2020年5月15日前不能付40000元商铺租金，将自动将商铺无条件交回业主。据税务部门出具的《税收缴款书》记载，涉案房屋从2019年9月至2020年5月的土地使用税共计缴纳3102.32元。据郭小平、华伟彬之间的微信聊天记录反映，从2019年10月23日开始，郭小平就一直向华伟彬催缴欠租。2020年5月9日，郭小平说：“华老板，如果你14号前不给租金15号要交回铺给我，请你做好准备。”2020年5月14日，华伟彬说：“老板：我确实尽力了，疫情期间开开停停，4月19日到今天5月15日差不多一个月无厨师炒菜，我都不知道为何请不到厨师，价钱都不低，找人合作这个疫情又不肯出钱投资，我想继续做一个人力量有限又无这行的资源，我尽力。”当日双方商定于2020年5月15日见。2020年5月15日，华伟彬没有到涉案房屋处。郭小平自行收回了涉案房屋。一审庭审中，郭小平、华伟彬均确认华伟彬从2019年11月开始拖欠租金，之后陆续有支付部分租金，华伟彬从承租涉案房屋开始至今，共向郭小平支付了租金和押金共146000元；郭小平、华伟彬签订的《商铺租赁合同》于2020年5月15日郭小平收回商铺当天解除；《商铺租赁合同》中约定的违约金实际上指的是押金。华伟彬表示：确认郭小平主张的水电费金额3011.8元，华伟彬同意支付；郭小平有口头承诺免除华伟彬税金，没有书面证据证明。郭小平表示其没有承诺过免除华伟彬税金。一审法院认为：郭小平与华伟彬签订的《商铺租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定，华伟彬拖欠租金累计达15天，郭小平可以终止合同，收回商铺；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（包括华伟彬的工商税务费、地税、房屋出租税等）；华伟彬在郭小平没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为华伟彬违约，华伟彬负责赔偿违约金48000元；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿金48000元。郭小平、华伟彬均确认合同约定的违约金48000元实际上指的是押金。根据查明事实，华伟彬从2019年11月开始陆续欠租，故郭小平于2020年5月15日收回商铺，解除了与华伟彬签订的上述合同。经计算，至2020年5月15日止，华伟彬共欠租30000元，故郭小平要求华伟彬支付拖欠的租金30000元并没收押金48000元，符合合同约定，一审法院予以支持。郭小平超过上述部分的租金请求缺乏依据，一审法院不予支持。因华伟彬在新冠××疫情防控措施实施之前就已经有违约行为，故对华伟彬以疫情为由要求免除没收押金的违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于商铺水电费3011.8元，华伟彬予以确认并同意支付，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。关于郭小平要求华伟彬支付房屋出租税3102.32元，因合同约定该费用由华伟彬承担，郭小平也已垫付，故对郭小平该诉讼请求，一审法院予以支持。华伟彬辩称郭小平承诺免除其该税费，但没有证据证明，郭小平对此亦予以否认，故对华伟彬该抗辩意见，一审法院不予采纳。没收押金已足以弥补郭小平的损失，郭小平要求华伟彬支付免租期的租金并支付拖欠租金、水电费及房屋出租税的利息导致违约责任过重，故一审法院不予支持。华伟彬的相关抗辩意见有理，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、华伟彬在本判决生效之日起10日内，支付拖欠的租金30000元、水电费3011.8元和房屋出租税3102.32元给郭小平；二、郭小平没收华伟彬的押金48000元；三、驳回郭小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院受理费2160元，由郭小平负担235元，华伟彬负担1925元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，华伟彬表示撤回对于一审判处其应付租金方面的上诉请求，不再上诉。郭小平表示同意。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案二审中，华伟彬当庭撤回对于一审判处其应付租金方面的上诉请求，系当事人自行处分民事权利，本院予以准许。华伟彬对一审判决第一项确定的内容无异议，本院不再审查。本案二审争议的焦点为涉案合同约定的押金应否退还，以及华伟彬主张该押金抵扣欠付的租金应否支持。经本案查明的事实，虽本案双方的纠纷发生于新冠疫情爆发期间，但华伟彬在疫情发生之前即已经存在拖欠租金的违约行为，而且，在疫情发生后，华伟彬还于2020年3月25日、4月25日两次签署《保证书》，承诺支付欠付的租金，但华伟彬仍然未依约履行。因此，华伟彬应承担合同解除的违约责任。一审法院根据双方合同约定，以及双方在诉讼中确认合同约定的违约金指的是押金的陈述，判处郭小平没收华伟彬押金，并无不当。华伟彬上诉要求以该押金抵扣其欠付的租金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人华伟彬的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2160元，由上诉人华伟彬负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年四月十二日书记员  张 旭彭诗敏