广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7000号上诉人（原审原告）：刘继源。委托代理人：陈广辉，广东深展律师事务所律师。委托代理人：钟日恒，广东深展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：古国辉。委托代理人：钟兵新，广东尧智律师事务所律师。上诉人刘继源因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年8月27日，刘继源为卖方、古国辉为买方签订《房产买卖合同》，约定：刘继源将深圳市龙岗区XX的厂房、宿舍（房地产证号为深房地字第**）转让给古国辉，转让总价款为1610万元。合同第五条约定，为顺利履行合同，卖方应按约定如期交付房产并结清所欠应付费用，买卖双方同意预留870000元作为交房保证金，托管在买方处，待卖方如期交付房产并结清所欠费用3日内，买方一次性支付给卖方；此款在完成产权转移登记及卖方交付房产后进行结算，卖方按此合同约定条件交付房产，并结清所欠的包括但不限于物业管理费、水电费、煤气、电话、电视收视费等后，余额由监管银行无息直接支付给卖方，否则买方有权要求将此款用于抵押交房前所欠费用或用于补偿损失。合同第十三条第3项约定，卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、抵押等事宜，卖方应在此买卖合同前清理完毕，结清上述物业地块所处村委50年使用权的所有相关款项，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。合同签订后，涉案房产于2013年9月2日过户至古国辉名下，2013年10月交付给古国辉使用。古国辉至今向刘继源支付购房款15896502.18元。刘继源认为古国辉未足额支付购房款，遂诉至原审法院。另查，古国辉主张：刘继源未按合同第五条、第十三条约定结清“上述物业地块所处村委50年使用权的所有相关款项”，故古国辉支付交房保证金870000元的条件未成就，现古国辉未付的余款203497.8元属于部分交房保证金，刘继源要求支付不符合合同约定。古国辉对其主张提交了以下证据：1、刘继源、古国辉电话录音光盘；2、深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司于2015年1月29日出具的收据，内容为该公司收到刘继源所交2014年1至12月“地皮费”7899.6元，刘继源、古国辉均确认该笔费用实际由古国辉支付，刘继源认为古国辉使用房屋故应由古国辉交纳该费用；3、深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司于2015年8月26日向刘继源出具的通知，通知的内容为刘继源将涉案房产转让给古国辉之前还有“地皮费”未交清；4、刘继源与深圳市XX经济发展有限公司于2005年6月23日签订的《补充协议书》，协议内容为：深圳市XX经济发展有限公司同意用刘继源名称办理涉案厂房的房地产证，“乙方（刘继源）向国土地部门补交地价后，乙方仍要继续向甲方（深圳市XX经济发展有限公司）缴交管理费；该项费用合同期限内，无论发生何种情况变化，乙方必须按时如数向甲方缴交。”刘继源主张：合同第五条所指的费用不包括所谓的地皮费，而且刘继源已与当地村委结算了地皮的相关费用否则双方不可能合法过户，而合同第十三条约定的“上述物业地块所处村委50年使用权的所有相关款项”即刘继源与深圳市XX经济发展有限公司签订的《补充协议书》中指的“管理费”，该管理费应由房屋使用人向村委交付，即在涉案房产转让后该费用应由古国辉负担，刘继源代理人也不清楚为何使用“50年”字眼；由于刘继源在取得涉案房产所地土地使用权之前是向深圳市XX经济发展有限公司租赁该土地，故刘继源与深圳市XX经济发展有限公司签订的《补充协议书》约定“该项费用合同期限内……乙方必须按时如数向甲方缴交”中的“合同期限”是指刘继源与深圳市XX经济发展有限公司曾签订的租赁地皮的合同期限。一审庭审中，刘继源、古国辉双方均确认深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司或深圳市XX经济发展有限公司没有对涉案厂房、宿舍提供物业管理服务。刘继源诉讼请求：1、古国辉支付购房款203497.82元；2、古国辉支付逾期违约金37199.4元（暂从2014年4月22日计至2015年7月22日，共计457天，实际计至古国辉清偿购房款之日止）；3、古国辉承担本案诉讼费用。原审法院认为：刘继源与古国辉签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。现双方的争议焦点是：刘继源在将涉案房产转让给古国辉后没有再向深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司或深圳市XX经济发展有限公司交纳“管理费”（或称“地皮费”）是否属于未结清《房产买卖合同》第五条所约定的费用，古国辉是否可据此保留部分交房保证金？原审法院认为，首先，从本案证据看，刘继源与深圳市XX经济发展有限公司签订的《补充协议书》是深圳市XX经济发展有限公司或深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司收取“管理费”或“地皮费”的依据，该合同约束的是刘继源，而非古国辉；其次，双方均确认深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司或深圳市XX经济发展有限公司没有对涉案厂房、宿舍提供物业管理服务，涉案“管理费”（或称“地皮费”）非因古国辉占有使用涉案厂房、宿舍而产生。因此，原审法院认定前述“管理费”属于《房产买卖合同》第五条约定的应由刘继源结清的费用，在刘继源结清该费用之前古国辉有权不予支付交房保证金，原审法院对古国辉相应的抗辩意见予以采纳。刘继源应于结清前述费用后再主张权利，原审法院对刘继源的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘继源的全部诉讼请求。本案受理费2455元，由刘继源负担。刘继源不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、古国辉支付购房款203497.82元及购房逾期违约金37199.4元；（逾期违约金暂从2014年4月22日计至2015年7月22日，共计457天，实际计至古国辉清偿购房款之日止）；2、古国辉承担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院依据深圳市XX经济发展有限公司2015年8月26日单方面出具的“通知”就认定刘继源与深圳市XX经济发展有限公司还存在有所谓的“地皮费”未结清，对于该份“通知”一审法院未充分调查该份“通知”的真伪，也未要求出具“通知”的单位出庭说明情况，就把该份证据作为有效证据作为本案的定案依据，明显欠缺对证据真实性、合法性、关联性的审查。2、一审根据刘继源与古国辉签订的《房产买卖合同》的第五条的约定就认定古国辉向刘继源支付房产买卖尾款是以刘继源结清与深圳市XX经济发展有限公司的“地皮费”为前提，但实际上刘继源在合法取得涉案房产时已经按照不动产登记规定已经向国土部门补清地价，也向深圳市XX经济发展有限公司结清所有费用，双方不存在任何经济纠纷，也未欠其他任何费用。鉴于上述两点，一审法院在调查认定本案事实的过程中存在审查不严谨，依据未经核实的证据及未对本案充分调查清楚就作出不合理判决。二、适用法律错误。本案中刘继源与古国辉为房屋买卖合同关系，根据合同的相对性，其法律关系为刘继源和古国辉，而不是合同以外的第三人。1、一审法院审理认定古国辉向刘继源支付剩余房屋转让款的前提是刘继源结清与深圳市XX经济发展有限公司的“地皮费”，但事实是刘继源合法取得涉案房产后即拥有该房产的所有权（包括使用、占有、收益、处分的权利），刘继源在取得涉案房屋时所有应缴纳的税费或补地价都依法依规向政府部门全部缴清，并不存在其他费用，否则也不可能合法取得涉案房产的所有权，更不存在与深圳市XX经济发展有限公司对涉及到本案房屋买卖有任何经济纠纷，且深圳市XX经济发展有限公司也从未以书面形式或其他方式向刘继源主张所欠费用。且古国辉在受让刘继源房产后是该涉案房产的所有权人（包括占有、使用、处分、收益等权利），也未对古国辉在使用涉案房屋造成损害。2、退一步来说，即使刘继源与深圳市XX经济发展有限公司存在有经济纠纷，那也是刘继源与深圳市XX经济发展有限公司之间的关系，对古国辉合法受让刘继源房产没有影响，对刘继源向古国辉主张支付购房款也丝毫没有影响，更未对古国辉合法取得涉案房产的所有权（包括占有、使用、处分、收益权）造成任何损害。一审法院把两个不同的法律关系强加到本案本应单一的法律关系来处理，违背了《合同法》中合同相对性原则，是适用法律错误。综上，请求贵院在充分调查本案事实的基础上依法判决。二审审理过程中，刘继源补充上诉理由如下：一、1、关于深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司出具的通知，该份通知是深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司单方面出具的，刘继源没有收到该份通知，也不知情。2、该份证据是由深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司提交，但单方面出具的证人证言理应由出具该通知的单位即深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司的负责人出庭说明情况。根据最高人民法院的司法解释，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。二、刘继源于2015年1月29日前已经与深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司结清了涉案厂房的所有费用，且深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司也于2015年1月29日向刘继源出具了所有费用的收款收据。因此，并不存在古国辉所称刘继源尚未有与深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司相关费用未结清的情况。古国辉口头答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。就刘继源的几点上诉请求，回应如下：1、关于西湖塘股份合作分公司向刘继源收取的地皮费即所谓的管理费，在2005年刘继源为涉案房产办理产权登记的时候就予以明确。涉案房产办理了房地产证以后，刘继源仍然应该按月向西湖塘股份合作分公司缴交管理费，也就是说在涉案房地产办证之前刘继源一直缴交管理费，因为办理房地产证涉及到土地的征转以及刘继源交地价，基于以上情况，双方仍然在补充协议书中明确约定，哪怕是刘继源补交地价、办理了房地产证，刘继源都应该交纳管理费，因此，在刘继源与古国辉签订房地产买卖合同时，特别约定刘继源应当结清涉案房地产，也就是西湖塘股份合作分公司50年使用权的所有款项，该款项就包含了前面所述的管理费。在三方办理房产过户以后，刘继源与古国辉反复沟通有关解决该管理费用的事宜，而且刘继源也承诺解决这个事情。事后，西湖塘股份合作分公司仍然向刘继源发出通知，要求交纳相关的地皮费，即管理费。从整个事实链条都充分反映了该笔管理费的存在以及刘继源未能解决的客观事实。按照合同约定，古国辉只是将80多万的保证金酌情扣下了20多万元，刚好跟后续管理费大抵相当。我们认为古国辉在这个房产交易当中没有任何的违约或者损害刘继源利益的行为。2、至于刘继源在上诉状提到的所谓深圳市XX股份有限公司西湖塘分公司出具的通知是单方证据，我方认为应由法庭审理查明，我方在此不再回应。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，双方确认，深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司就是2005年6月23日与刘继源签订《补充协议书》的深圳市XX经济发展有限公司。刘继源确认深圳市XX股份合作公司西湖塘分公司于2015年8月26日向刘继源出具的通知，通知的内容为刘继源将涉案房产转让给古国辉之前还有“地皮费”未交清；4、刘继源与深圳市XX经济发展有限公司于2005年6月23日签订的《补充协议书》，协议内容为：深圳市XX经济发展有限公司约定的管理费就是“地皮费”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据刘继源的上诉内容，本案的争议焦点为古国辉退还合同约定的保证金的条件是否成立。本院认为，合同约定，古国辉预留87万元作为交房保证金，待刘继源交房并结清所欠费用后3日内古国辉一次性支付给刘继源。合同另约定，刘继源应结清物业地块所处村委50年使用权的所有相关款项，并保证转让后古国辉无需负责。刘继源与深圳市XX经济发展有限公司签订的《补充协议书》是深圳市XX经济发展有限公司收取“管理费”或“地皮费”的依据，而刘继源与古国辉签订的买卖合同约定刘继源应结清物业地块所处村委50年使用权的所有相关款项，并保证转让后古国辉无需负责。因此，《补充协议书》中约定的管理费应属于买卖合同约定的应由刘继源结清的费用。刘继源在本案一、二审期间，没有举证证明其已经按照补充协议和买卖合同的约定，缴纳了约定的管理费。根据一审查明的事实，涉案房产在转让给古国辉后，所在村委仍然向古国辉收取了以刘继源名义收取的2014年全年“地皮费”7899.60元，说明刘继源没有按照其与村委签订的补充协议的约定，向村委缴纳管理费。因此，按照合同约定，古国辉支付保证金的条件尚未成就。原审判决驳回刘继源要求支付保证金的请求正确，本院予以维持。综上，刘继源的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由刘继源负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年六月七日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。