广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终223号上诉人（一审被告）：珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会，住所地：珠海市香洲区幸福里小区××××。负责人：高试清，主任。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海华，广东中晟律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海市三好物业管理有限公司，住所地：珠海市××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××977。法定代表人：陈灵灵，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：高兰，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会（以下简称幸福里业委会）因与被上诉人珠海市三好物业管理有限公司（以下简称三好物业）租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初4495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。幸福里业委会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者在查明案件事实的基础上依法改判驳回三好物业的诉讼请求，由三好物业承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定《成交通知书》有效属认定错误。1.一审法院认为“珠海市香洲区住房和城乡建设局在未具备《珠海市物业管理招标投标管理办法》规定的招投标平台条件下根据实际情况继续沿用珠香住更【2018】93号通知的规定流程操作进行招投标的做法并不直接导致招投标结果无效”属事实认定错误。根据《中华人民共和国招投标法》第三十七条的规定，招标人是抽取专家的主体，《珠海市物业管理招标投标管理办法》也作了类似规定，珠海市香洲区住房和城乡建设局是抽取专家以及抽取专家过程的监督单位，而不是抽取专家的主体。按照程序正义的原则，珠海市香洲区住房和城乡建设局既作监督者，又作抽取专家的主体，严重违反程序规定，属程序违法，依法由此选出的专家以及评定的结果均属违法。珠海市香洲区住房和城乡建设局在未具备《珠海市物业管理招标投标管理办法》规定的招投标平台条件下根据实际情况继续沿用珠香住更【2018】93号通知的规定流程操作进行招投标的做法，并不能够改变其程序违法的事实，该做法已违反《中华人民共和国招投标法》第三十七条之规定，并对中标结果造成实质性影响，损害幸福里业委会抽取评标委员会专家人员的合法权利，且无法采取补救措施予以纠正，因此，《成交通知书》应当认定为无效。2.《成交通知书》公示程序违法，依法应认定为无效，一审法院也并未查明该事实。根据《珠海市物业管理招标投标管理办法》第四十八条第2、3款规定：“评标结束后三日内，业委会应当依法公示物业服务项目的招标文件以及中标人投标文件的主要事项，公示期间不少于十五天。”幸福里小区物业管理服务于2019年10月25日开标,原业委会主任刘国向于2019年10月31日在公示期未满的情况下擅自向三好物业发出《成交通知书》，违反上述规定的公示期，使广大业主丧失提出异议的权利，在公示期未满的情况下所发出的《成交通知书》应属无效。二、一审法院认定双方之间的《物业服务合同》成立并生效属认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条、第三十六条、第十条的规定，承诺生效并不代表合同成立，法律规定应当采用书面形式订立合同的，以签订书面合同时合同成立。《民法典》第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”根据上述规定，物业服务合同是要式合同，应当采用书面形式签订，因此，幸福里业委会认为，本案中在书面的物业服务合同未签订的情况下，双方之间的物业服务关系并未成立和生效。另，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的规定与合同法规定相一致，认为中标通知书的发出并不代表双方之间可以不签订书面合同，涉案物业服务合同为要式合同，必须以书面方式订立，而本案双方并未签订书面的物业服务合同，应认定为合同并未成立，仍处于缔约阶段。《成交通知书》的行为应认定为同意订立合同的允诺，而非针对原告要约的承诺，由于涉案物业服务合同未成立，仍处于缔约阶段，因此，一审法院认定双方之间的物业服务关系已经成立并生效属于认定错误。三好物业答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定《成交通知书》有效正确。1.珠海市香洲区住房和城乡建设局在没有具备《珠海市物业管理招投标管理办法》规定的招投标条件下，根据实际情况，继续沿用珠香住更【2018】93号通知的规定流程进行招投标，这并不直接导致投招投标结果无效。一审法院针对幸福里业委会对于抽取专家的程序上的疑问，已向珠海市香洲区住房和城乡建设局反馈，判决书上也已经载明，该局在2020年7月29日向一审法院书面提交了说明，即继续沿用之前的做法，由区物业办工作人员随机抽取，属地镇街派人监督，确保抽取过程公平公正和评标专家身份的信息保密，这也是根据当时的现实情况决定的。2.本案幸福里业委会的招标代理人是广州穗科建设管理有限公司珠海分公司，该公司对于香洲区物业办是按照原来的通知的规定抽取评标专家是知晓且没有异议的，从而证明幸福里业委会对此也是清楚且没有异议的。3.幸福里业委会也没有提供任何的证据证明招投标过程存在徇私行为以及招投标的结果有出现显失公平的情况，并没有损害幸福里业委会的合法权益。4.三好物业具有合法的投标人资格，完全满足经幸福里业委会业主大会表决通过的招标文件中对于招标人资格的各项要求。三好物业依法有权进行本次项目的投标。幸福里业委会不能仅因为三好物业与原物业公司存在一定的关联关系，而无视法律的规定以及公开发布的招标文件中对于投标人资格的要求的规定。5.关于公示期，根据《中华人民共和国招投标法》第四十五条的规定，公示期不得少于3日。而幸福里业委会主张公示期不少于15天是根据《珠海市物业管理招标投标管理办法》的规定，三好物业认为应适用《中华人民共和国招投标法》的规定。二、幸福里业委会提供的经过业主大会表决通过的招标文件一共有七章的内容，其中对于合同的服务标准、合同期限等都作了非常具体明确、详实的规定，已经完全具备了物业服务合同的全部内容。幸福里业委会通过招投标合同发出投标邀请三好物业进行投标，而幸福里业委会最终确定三好物业的行为构成法律上的要约和承诺，承诺生效时合同成立。所以双方的物业服务合同在此时已经成立了。签订书面合同只是对招标人与中标人之间的业已成立的合同关系的一种书面细化和确认，其目的是为了履约方便以及对招投标进行行政管理的方便，不是合同成立的实质要件。类似的观点在最高院（2019）最高法民申2241号民事裁定书中有相同的分析和认定。三好物业一审诉讼请求：1.请求判令依法确认三好物业中标的2019年10月31日的《成交通知书》合法有效；2.请求判令依法确认三好物业、幸福里业委会间的物业服务合同自2019年10月31日的《成交通知书》发出之日即已成立并生效。3.本案的诉讼费由幸福里业委会承担。一审法院认定事实如下，2019年5月，珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会作为招标人委托招标代理机构广州穗科建设管理有限公司珠海分公司的公开招标文件（招标编号GZSK2019-ZH3008）目录载明：第一章《投标邀请》；第二章《投标资料表》；第三章《投标须知》；第四章《评标办法》；第五章《招标项目要求》；第六章《合同条款》；第七章《投标文件格式》；附件1《服条标准》。第一章《投标邀请》载明：“珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会按照幸福里小区2019年第一次业主大会的表决结果，对幸福里小区物业管理服务进行公开招标，欢迎符合资格条件的物业管理公司投标。……。三、项目概况：项目位于珠海市香洲区××××××××××，本项目的物业管理区域四至范围：东至汇星美食广场，南至翠微西路，西至翠珠路，北至翠珠三街。该小区竣工时间为：2010年7月。小区范围详见附图。小区物业管理区域总占地面积：28519.82平方米，其中：房屋总建筑面积94349.3平方米；住宅面积64423.42平方米；商铺面积4201.39平方米；绿地面积35.2％平方米；地下停车场共605个、地面停车位约140个(具体以城市规划部门批准的项目红线图划定的范围为准)。小区共计住宅建筑物8栋，其中827套住宅、49套商铺，共876套。小区现有行人出入口分布为3个，车辆出入口分布为1个。四、物业服务收费标准：高层住宅1.50元/月/平方米，商铺2.80元/月/平方米。机动车停放服务收费标准：1、露天停车场车位管理费收费标准：小型车辆每月每辆收取70．00元的管理费；中型车辆每月每辆收取70．00元的管理费。七、服务期：合同服务期限为五年。八、投标人资格：8.1投标人必须是具有独立承担民事责任能力的法人或其他组织(提供法人或其他组织的营业执照等证明文件的复印件加盖投标人公章，提供原件备查)；8.2投标人具有珠海市物业管理行业协会备案证明，具备三年以上(含三年)住宅小区管理经验，应提供物业管理合同关键页复印件加盖投标人公章，合同关键页应包含签订合同双方的名称、合同项目名称、项目金额、含签订合同双方的签字盖章、签订日期等；8.3提供法定代表人证明书及法人授权委托书原件(若为法定代表人作为投标代表参加投标，则只需提供法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件，提供原件备查)。8.4单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目的投标。8.5本项目不接受联合体投标”。其中第六条载明合同的订立“1.1招标人向中标人发出《中标通知书》，于中标人接到《中标通知书》后5个工作日内按招标文件要求和中标人投标文件承诺签订合同，但不得超出招标文件和中标人投标文件的范围、也不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。2019年9月14日，广州穗科建设管理有限公司珠海分公司在珠海特区报发布《招标公告》，三好物业依据《招标公告》的要求报名、交纳保证金、投标。2019年10月31日，广州穗科建设管理有限公司珠海分公司与幸福里业委会联合向三好物业发出《成交通知书》，确认三好物业以97.5分为本次招标项目的成交单位，合同服务期限为五年，并要求三好物业尽快与幸福里业委会签署采购合同。2019年11月4日，三好物业向幸福里业委会发出《邀请函》，根据“招标文件”要求和按照“招标文件”第三章第五项、第六项规定邀请幸福里业委会全体委员莅临公司视察指导，并届时举行《幸福里小区物业服务合同》签约仪式。2019年11月8日，三好物业又委托人和启邦（横琴）联营律师事务所向幸福里业委会发出《律师函》，要求幸福里业委会在收到《律师函》后2个工作日内与三好物业签署合同，三好物业提供的快递单据及对应的快递物流跟踪信息显示幸福里业委会方已于2019年11月12日签收。2019年11月27日，幸福里业委会向珠海市香洲区物业办、前山街道办递交《珠海市幸福里小区招标物业公司工作指导请求书》，“请求事项：1.确认2019年10月28日（刘国向）盖章的《幸福里小区物业管理服务成交公告》无效。2.确认幸福里小区与三好物业不签约行为合法。3.指导幸福里小区重开业主大会，并重新选聘物业管理公司”。幸福里业委会于2020年4月21日向三好物业发出《关于撤销“成交通知书”的函》。三好物业于2020年3月28日与案涉的幸福里小区原房产物业管理公司进行了交接。珠海市香洲区××××办事处于2020年4月28日向珠海市房产物业管理有限公司发出《关于配合应急物业服务企业做好工作交接的通知》，通知该公司在2020年5月6日向小区业委会移交资料和财务并配合公司做好交接工作。2020年4月30日，幸福里业委会（甲方）与珠海市城市物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理应急服务合同》。三好物业于2020年7月13日、14日在区物业办、街道办、居委会的现场监督指导下完成由三好物业公司撤出幸福里小区，应急物业公司进场接管小区的工作。另查明，珠海市房产物业管理有限公司的法定代表人是高苗，股东有两个，一个是珠海市××物业管理有限公司，持股比例是51%，另一个是陈达优，持股比例是49%。珠海市三好物业管理有限公司的法定代表人是陈灵灵，股东有三个，一个是珠海市××物业管理有限公司，持股比例是51%；第二个是伍贞贞，持股比例是30%，第三个是陈达优，持股比例是19%。珠海市××物业管理有限公司的法定代表人是陈达优。股东有五个，分别是陈达优，持股比例是49%。陈灵灵持股5%，陈利香持股5%，陈莉花20%，高苗21%。珠海市房产物业管理有限公司在幸福里小区的物业管理服务合同是5年，从2012年12月1日至2017年12月1日。庭审中，幸福里业委会提出根据法院调取的录像资料证明抽取评审专家的过程，抽取人有两位，一位是物业办的办公室人员，另外一个是街道办的工作人员，现场没有业委会代表，也没有招标代理人员在场。根据法律规定，抽取评审专家，应当由招标人抽取，区物业主管部门现场监督，而上述抽取程序违反法律规定，依法应当认定为程序违法，因此中标无效。一审法院对此将庭审情况反馈给珠海市香洲区住房和城乡建设局，该局于2020年7月29日向一审法院提交一份《关于幸福里小区物业管理招标项目抽取评标专家情况的说明》，内容如下：“根据《珠海经济特区物业管理条例》相关规定，市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招投标平台，并鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。2019年4月1日实施的《珠海市物业管理招标投标管理办法》(以下简称《办法》)进一步明确，市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招标投标平台，业主大会应通过物业管理招标投标平台以招标的方式选聘物业服务企业。但是，2019年10月幸福里小区申请抽取评标专家时，市物业管理招投标平台尚在建设中，没有随机抽取评标专家的工作平台。因此，我局在执行评标专家抽取工作时，仍沿用2018年6月1日原珠海市香洲区住房和城市更新局印发的《关于规范我区物业管理评标专家抽取工作的通知》(以下简称《通知》)，由区物业办工作人员随机抽取、属地镇街派人监督，确保抽取过程公正公平和评标专家身份信息保密。特别是2019年10月8日，区物业办接到幸福里小区业主投诉反映，业委会全权委托穗科公司代理招标事宜，未按《办法》在区物业主管部门申请抽取评标专家，直接在市协会抽取专家并计划次日开标评标。区物业办核实后当即叫停穗科公司的违规操作，通知穗科公司按照《通知》规定申请抽取评标专家，穗科公司作为经业委会授权的招标代理人，已经知晓《通知》有关评标专家抽取程序，提交书面申请时也未提出异议。10月24日，区物业办按《通知》程序抽取评标专家，前山街道办派人现场监督，并对抽取过程拍照、录像记录。近期，市住建局多次组织召开珠海市智慧物业平台及相关工作指引征求意见座谈会，组织试运行包括电子投票、招投标管理等程序，已实现评标专家线上抽取功能。根据市住建局物业管理科在微信工作群要求，从今年7月起物业招投标过程中招标公告(邀标)、评标专家抽取、中标通知、招标备案等均应在线上办理。我局暂未收到香洲区辖区内新的抽取评标专家申请”。该局于2020年4月1日向珠海市住房和城乡规划建设局递交《关于解决适用问题的请示》。珠海市住房和城乡规划建设局于2020年4月22日作出《关于解决适用问题的复函》。《复函》内容如下：“香洲区住房和城乡建设局：来文《关于解决适用问题的紧急请示》收悉。经研究，我局意见如下：《珠海市物业管理招标投标管理办法》(以下简称“办法”)为我局规范性文件，旨在规范物业服务项目招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争。该办法适用于本市范围内物业服务项目的招标投标活动，请在实施过程中，秉持公平、公正、公开、诚实信用原则，结合具体情况，严格遵守执行”。一审法院认为，根据三好物业、幸福里业委会的诉辩意见、举证及庭审陈述，一审法院对双方无争议的证据和事实予以认定。对双方争议的焦点问题具体分析评判如下：一、三好物业中标的《成交通知书》的效力问题。根据珠海市香洲区住房和城乡建设局《关于幸福里小区物业管理招标项目抽取评标专家情况的说明》内容，结合珠海市住房和城乡规划建设局关于解决《珠海市物业管理招标投标管理办法》适用问题的复函内容可以说明，虽然《珠海市物业管理招标投标管理办法》于2019年4月1日实施，但珠海市香洲区住房和城乡建设局从2020年7月起物业招投标过程中招标公告(邀标)、评标专家抽取、中标通知、招标备案等才实施在线上办理。因此，珠海市香洲区住房和城乡建设局在未具备《珠海市物业管理招标投标管理办法》规定的招投标平台条件下根据实际情况继续沿用珠香住更【2018】93号通知的规定流程操作进行招投标的做法并不直接导致招投标结果无效。其次，双方当事人并无证据证明珠海市香洲区住房和城乡建设局进行的此次招投标过程存在徇私行为以及招投标结果出现显失公平的情况。幸福里业委会据此提出本次招投标程序违法无效的意见与现实情况不符，一审法院不予采信。二、三好物业与幸福里业委会之间的《物业服务合同》是否自2019年10月31日的《成交通知书》发出之日已成立并生效问题。本案中，幸福里业委会提供的招标文件详细具体，已具备《合同法》第十二条规定的基本内容。招投标活动是招标人与投标人为缔结合同而进行的活动。招标人发出招标通告或投标邀请书是一种要约邀请，投标人进行投标是一种要约，而招标人确定中标人的行为则是承诺。承诺生效时合同成立，因此，在招标活动中，当中标人确定，中标通知书到达中标人时，招标人与中标人之间以招标文件和中标人的投标文件为内容的合同已经成立。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条和涉案招标文件、投标文件要求双方按照招标文件和投标文件订立书面合同的规定和约定，是招标人和中标人继中标通知书到达中标人之后，也就是涉案合同成立之后，应再履行的法定义务和合同义务，该义务没有履行并不影响涉案合同经过招投标程序而已成立的事实。因此，签订书面合同，只是对招标人与中标人之间的业已成立的合同关系的一种书面细化和确认，其目的是为了履约的方便以及对招投标进行行政管理的方便，不是合同成立的实质要件。据此，三好物业请求确认原幸福里业委会之间的物业服务合同自2019年10月31日的《成交通知书》发出之日即已成立并生效，理据清晰，一审法院予以支持。幸福里业委会对此提出的辩解意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳，至于合同能否继续履行或幸福里业委会是否行使合同解除权利则属于另一法律关系和法律程序，双方当事人可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认三好物业中标的2019年10月31日的《成交通知书》合法有效；二、确认三好物业与幸福里业委会之间的物业服务合同自2019年10月31日的《成交通知书》发出之日即已成立并生效。一审案件受理费1450元，由幸福里业委会负担。在二审调查过程中，幸福里业委会向本院提交了（2020）最高法行申6191号行政裁定书，证明最高人民法院在该案中认定中标通知书发出后尚未签订书面合同之前，双方之间的本约合同关系不成立。三好物业质证称，该案例的真实性由法院来审查，同时这是一份行政裁定书，侧重点与本案不完全一样，涉及到招标行为效力的审查，并且引用的法律主要是行政诉讼法，还有政府采购法等，而我方提交的案例是一个民事纠纷。本院认为，上述案例情况与本案不完全一致，不能作为本案参考依据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：一、关于《成交通知书》的效力问题，幸福里业委会主张招、投标过程中存在未按《珠海市物业管理招标投标管理办法》的规定抽取评标委员会专家人员，在公示期未满的情况下发出《成交通知书》等程序违法，《成交通知书》无效。本院认为，第一，珠海市香洲区住房和城乡建设局出具的《关于幸福里小区物业管理招标项目抽取评标专家情况的说明》，写明了该局未实施《珠海市物业管理招标投标管理办法》的原因，并无不合理之处。第二，幸福里业委会主张《成交通知书》是原业委会主任刘国向擅自发出的，也没有提交证据证明。而且有关公示期也没有违反《中华人民共和国招标投标法》的规定。第三，幸福里业委会主张上述情况并不属于法定无效的情形。故本院对幸福里业委会上述意见不予采纳。二、关于双方之间的《物业服务合同》是否自《成交通知书》发出之日已成立并生效的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立。因此，判断合同是否成立的标准取决于双方当事人对合同的主要条款是否经过要约和承诺两个阶段并最终达成合意，意思表示一致时，合同即告成立。同时，本案中物业服务合同是以招标方式订立的合同，尚应受《中华人民共和国招标投标法》的调整，根据该法规定，公开招标的，应当发布招标公告。作为公开招标的“招标公告”的目的是希望他人向自己发出要约的意思表示，性质为要约邀请。根据《中华人民共和国招标投标法》第十九条、第二十七条、第四十六条的规定，招标文件中应当包括拟签订合同的主要条款，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。从上述法律规定可以看出，经过招标的合同，从中标通知书生效后，双方的合同权利义务关系已经明确，合同的主要条款已经确认。本案中，幸福里业委会发出《招标公告》属于要约邀请，三好物业按照招标文件参与项目投标，递交投标文件，属于要约。幸福里业委会经过开标与评标程序，向三好物业发出《中标通知书》，即为承诺。该《中标通知书》到达三好物业即生效。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，承诺生效时合同成立，故双方当事人之间的物业服务合同成立。中标通知生效后，成立本约而非订立书面合同的预约。幸福里业委会主张双方之间的《物业服务合同》未成立，仍处于缔约阶段的意见无依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。一审案件受理费2900元，二审案件受理费2900元，均由珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年四月六日书记员  陈瑞祥