江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终134号上诉人（原审原告）：徐州市好家房地产开发有限公司，住所地丰县人民东路**。法定代表人：娄家强，该公司经理。委托诉讼代理人：娄巨华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕言俊，丰县范楼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘立志，男，1979年4月28日生，汉族，住丰县。被上诉人（原审被告）：聂丹，女，1993年7月23日生，汉族，住丰县。上诉人徐州市好家房地产开发有限公司因与被上诉人刘立志、聂丹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐州市好家房地产开发有限公司的委托诉讼代理人娄巨华、吕言俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州市好家房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审民事判决书，发回重审或者改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、被上诉人未及时偿还银行房贷，银行起诉上诉人，上诉人向银行承担了担保人的责任，现上诉人依据其与被上诉人的合同约定，以被上诉人违约为由起诉要求解除涉案房屋买卖合同，因被上诉人违约事实清楚，符合解除合同的约定条件，一审法院应当予以支持。二、涉案房屋所有权仍属于上诉人，产权清晰，解除合同后的房屋返还亦顺理成章。三、解除合同后，被上诉人应当返还上诉人垫付款并赔偿损失等。四、一审判决判非所请，且适用法律不当。徐州市好家房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除2017年3月20日徐州市好家房地产开发有限公司与刘立志、聂丹签订的《商品房买卖合同》，好家名品城小区x号楼x单元xxx室房屋归徐州市好家房地产开发有限公司所有。2、判令刘立志、聂丹给付徐州市好家房地产开发有限公司替其偿还农商行贷款罚息及诉讼费12591.24元。3、判令刘立志、聂丹违反《商品房买卖合同》“第8条逾期付款责任”及“附件四”约定支付徐州市好家房地产开发有限公司违约金等65328.82元（2019年11月30日前）。4、判令刘立志、聂丹退还其领取的房屋维修补偿款18000元。5、判令刘立志、聂丹承担本案诉讼费、保全费及律师费。一审法院查明：徐州市好家房地产开发有限公司与刘立志、聂丹于2017年3月20日签订《商品房买卖合同》，刘立志、聂丹购买徐州市好家房地产开发有限公司开发建设的好家名品城小区x号楼x单元xxx室，总价款561000元，刘立志、聂丹首付171000元，由徐州市好家房地产开发有限公司担保向丰县农村商业银行股份有限公司北关支行贷款390000元，该房屋于2017年5月31日已实际交付使用。2017年3月24日，江苏丰县农村商业银行股份有限公司与刘立志、聂丹、徐州市好家房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定刘立志向徐州市好家房地产开发有限公司借款390000元用于购买丰县好家名品城x号楼x单元xxx室房屋，贷款期限为240个月，采用浮动利率，按月等额本息还款，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收15%，并由徐州市好家房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担保证责任；另约定因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。同日，丰县农村商业银行股份有限公司又与刘立志签订丰县房地产抵押合同，约定以丰县好家名品城房屋为该笔借款设立抵押。2017年3月27日，丰县农村商业银行股份有限公司向刘立志发放贷款390000元，刘立志从2018年12月份开始出现逾期，未履行还款义务，至2019年6月5日，欠丰县农村商业银行股份有限公司借款本金375055元及相应利息、罚息和复利。2019年6月13日，法院作出（2019）苏0321民初2711号民事判决书，判决内容如下：一、被告刘立志、聂丹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司支付借款本金375055元及利息、罚息、复利（以375055元为基数，按照合同约定，自2017年3月27日起计算至付清之日止，扣除已经偿还的利息34093.15元）；二、被告徐州市好家房地产开发有限公司对本判决主文第一项债务的清偿承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告刘立志、聂丹追偿；三、驳回原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。现该判决书已经发生法律效力。一审法院认为：徐州市好家房地产开发有限公司与刘立志、聂丹于2017年3月20日签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定并实际交付使用，该商品房买卖合同合法有效。江苏丰县农村商业银行股份有限公司与刘立志、聂丹、徐州市好家房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，并且实际履行。法院在判决书主文明确了徐州市好家房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告刘立志、聂丹追偿。该追偿权无需另行诉讼，可以直接依据该判决通过执行程序实现追偿权。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐州市好家房地产开发有限公司既是涉案商品房的出售方，又是涉案商品房购买方银行贷款的担保方，无论刘立志、聂丹是否迟延交付购房款还是迟延归还银行贷款，徐州市好家房地产开发有限公司均有一定的责任。因此徐州市好家房地产开发有限公司无证据和法律依据证明自己的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于判决书主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复》（2009年5月8日，2009执他字第4号）、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回徐州市好家房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费收取10370元、公告费520元计10890元（徐州市好家房地产开发有限公司已预交），由徐州市好家房地产开发有限公司负担。本案二审要解决的问题是：1、上诉人要求解除涉案房屋买卖合同并要求被上诉人返还上诉人代其偿还的贷款本金、利息、罚息、复利等应否予以支持；2、上诉人要求被上诉人支付违约金应否予以支持。二审中，上诉人提交2019年10月24日丰县农村商业银行结清证明复印件一份，证明上诉人已经代被上诉人还清了涉案房屋贷款的本息及罚息、复息。本院二审查明事实除与一审一致外，补充查明以下事实：涉案房屋不动产首次登记权属证明载明的权利人为上诉人徐州市好家房地产开发有限公司。被上诉人支付了涉案房屋首付款171000元，上诉人向银行偿还涉案房屋贷款、罚息等共计402590.24元。本院认为：首先，需要明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。第一、关于上诉人要求解除涉案房屋买卖合同并要求被上诉人返还上诉人代其偿还的贷款本金、利息、罚息、复利等应否予以支持的问题。根据双方签订的商品房买卖合同附件四约定，若因买受人违约未按时偿还银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在接到通知之日起15天内返还出卖人所有垫付款并支付与垫付款等额的违约金，继续履行还贷义务。如买受人未及时还贷累计超过3个月（含3个月），且在接到催款通知15日内仍未偿还由出卖人代为支付款项的，出卖人有权立即解除本合同，终止双方商品房买卖关系，房屋所有权归出卖人所有，买受人按本合同总金额的万分之贰向出卖人支付违约金及追偿所支出费用的两倍，并应配合出卖人及时撤销合同备案。出卖人有权从买受人已支付的房款中直接抵扣违约金和损失赔偿金，余款待撤销合同备案后退还给买受人。鉴于本案被上诉人未及时偿还银行贷款，且上诉人代其偿还后，被上诉人并未按期返还上诉人垫付款，根据双方合同约定，上诉人有权解除合同，解除合同后，双方互相返还财产。二审庭审中，上诉人同意在合同解除同时，进行清算，将被上诉人缴纳的房款予以退还。被上诉人支付了涉案房屋首付款171000元，上诉人向银行偿还涉案房屋贷款、罚息等共计402590.24元，另被上诉人通过贷款向上诉人支付390000元，综上，被上诉人应当向上诉人返还上诉人代付的银行贷款等12590.24元，而上诉人应当返还被上诉人缴纳的首付款171000元，两者相抵，上诉人应当向被上诉人返还房款158409.76元。与此同时，被上诉人应当将涉案房屋返还给上诉人。第二、关于上诉人要求被上诉人支付违约金应否予以支持的问题。双方约定“买受人按本合同总金额的万分之贰向出卖人支付违约金及追偿所支出费用的两倍”，涉案总房款为561000元，万分之贰为112.2元，此外，上诉人为了本案诉讼，支出了律师费等相关费用，鉴于涉案房屋客观上存在涨价等因素，故二审法院酌定被上诉人向上诉人支付违约金20000元。综上所述，上诉人徐州市好家房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初258号民事判决；二、解除徐州市好家房地产开发有限公司与刘立志、聂丹于2017年3月20日签订的商品房买卖合同；三、徐州市好家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘立志、聂丹购房款158409.76元。四、刘立志、聂丹于本判决生效后十日内返还徐州市好家房地产开发有限公司丰县好家名品城x号楼x单元xxx室房屋。五、刘立志、聂丹于本判决生效后十日内支付徐州市好家房地产开发有限公司违约金20000元。六、驳回徐州市好家房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10370元，公告费520元，合计10890元，由被上诉人刘立志、聂丹负担；二审案件受理费10370元，由被上诉人刘立志、聂丹负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  张 伟二〇二一年四月二日书记员  孙晓明书记员  赵 莹