浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初17622号 原告：马玲，女，1974年2月28日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：王建梅、李健，浙江佳兆律师事务所律师。 被告：城城不动产管理有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330212MA2GUEU83L)。住所地：浙江省宁波市鄞州区邱隘镇德厚街******。 代表人：陈倩。 被告：城城不动产管理有限公司（统一社会信用代码为91610132MA6UAGH793)。住所地：陕西省西安经济。住所地：陕西省西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张智军，该公司总经理。 第三人：朱沽月，男，1987年4月30日出生，汉族，住浙江省德清县。 第三人：叶霁虹，女，1989年11月15日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告马玲为与被告城城不动产管理有限公司宁波分公司（以下简称城城宁波分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）、第三人朱沽月、叶霁虹房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月7日向本院起诉。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序审理，后因两被告住所地长期无人，无法向其送达法律文书，需以公告方式向其送达法律文书，本案裁定转为简易程序审理于2021年3月18日公开开庭进行了审理。 原告马玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告城城宁波分公司签订的《房屋托管合同》；2.被告城城宁波分公司支付自2020年9月28日至合同解除之日的租金，并支付自解除次日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（均按照3250元／月计算）；3.被告城城宁波分公司支付原告违约金9750元；4.被告城城宁波分公司返还原告房屋维修费182.50元；5.被告城城不动产公司对被告城城宁波分公司的上述债务承担连带责任；6.两被告与第三人立即腾退位于宁波市鄞州区××街道××小区××栋××室的房屋，并将房屋归还给原告。事实与理由：原告与被告城城宁波分公司于2020年3月24日签订《房屋托管合同》一份，约定托管期限自2020年3月28日至2021年3月27日，被告城城宁波分公司向原告支付租金3250元／月，但被告支付租金至2020年9月27日，之后租金未付。被告城城宁波分公司将房屋转租给第三人，被告城城宁波分公司、第三人至今未腾退房屋。 两被告未作答辩。 第三人朱沽月、叶霁虹共同答辩称：被告城城宁波分公司是受原告委托与第三人叶霁虹签订合同，第三人一次性向被告城城宁波分公司支付36155元（包括合同约定期限内租金、押金及房屋维修费),有权占有使用涉案房屋。 经审理查明：原告与被告城城宁波分公司于2020年3月24日签订《房屋托管合同》，约定：甲方（原告）将位于宁波市鄞州区××街道××小区××栋××室的房屋托管给乙方（被告城城宁波分公司），托管期限自2020年3月28日至2021年3月27日，甲方实收租期11个月，空租期1个月，月租金3250元；甲方向乙方支付1元／天的“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方自甲方每年收取的第一笔租金中扣除；托管期限内甲方转让该房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利；托管期限内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力；如乙方不支付或不按照约定支付租金达30日或乙方二次拖欠以上各项费用达10000元，甲方有权解除合同，乙方应按照三个月租金标准支付违约金给甲方。合同签订后，被告城城宁波分公司于2020年4月30日向原告支付租金2885元（已扣除合同约定的一年期的房屋维修费365元），于5月31日支付租金3250元、6月30日支付租金3250元、7月31日支付租金3250元、8月31日支付租金3250元，之后未支付租金。 被告城城宁波分公司与第三人叶霁虹于2020年4月17日签订《房屋服务合同》一份，约定：被告城城宁波分公司受产权方委托将涉案房屋出租给第三人使用，租赁期限自2020年4月20日至2021年5月19日，月租金3250元，租金支付方式为年付，等等。现该房屋由第三人叶霁虹、朱沽月实际占有使用。 以上事实由原告马玲提供的不动产权证书、《房屋托管合同》、付款记录，第三人叶霁虹、朱沽月提供的《房屋服务合同》及原告、第三人陈述等证据予以证明。 本院认为：判断双方当事人之间是何种性质的法律关系，应当从双方合同中约定的权利义务内容来分析，而非拘泥于合同名称。原告与被告城城宁波分公司签订的合同名为“房屋托管合同”，合同条款中亦有“提供房屋托管服务”的词句。但从合同约定的双方权利义务来看，原告的主要合同义务是将涉案房屋交付给被告城城宁波分公司，同意被告城城宁波分公司与第三人签订房屋租赁合同，主要权利是在“托管”期限内，每月收取定额租金，不必承担经营风险；被告城城宁波分公司的主要合同义务是按月向原告支付定额租金，双方还对被告城城宁波分公司未按时支付租金约定了相应的违约责任。合同中权利义务的约定显然有别于委托合同中委托事务的收益与风险均归属于委托人的基本原则，合同中更有“优先购买权”、“托管期限内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力”等属于房屋租赁合同的法律特征，故本院确认原告与被告城城宁波分公司之间的法律关系为房屋租赁合同关系。被告城城宁波分公司在以自己名义与第三人签订合同时，自称受产权人委托，但原告与被告城城宁波分公司之间并无委托关系，从签订主体、合同条款、款项缴纳等方面分析，该合同直接约束被告城城宁波分公司与第三人。被告城城宁波分公司不履行合同义务，原告依合同约定，请求解除其与被告城城宁波分公司之间的《房屋托管合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告以诉讼方式解除合同，自诉状副本送达被告时解除。因本案系公告送达，公告期限届满之日（2021年2月13日）即为解除之日。截至2021年2月13日，被告城城宁波分公司拖欠原告马玲租金14841.67元。原告请求被告城城宁波分公司支付截至解除之日的租金及自解除后至被告城城宁波分公司实际腾退之日的房屋占有使用费，本院予以支持。被告城城宁波分公司违反合同约定，不支付租金，原告请求被告按照合同约定支付违约金9750元，符合合同约定，本院予以支持。被告城城宁波分公司向原告收取了365元的房屋维修费，合同解除后的房屋维修费42元应予返还。被告城城宁波分公司是被告城城房地产公司的分支机构，在以其财产清偿债务后，仍有不足的，由被告城城不动产公司承担。合同解除后，被告城城宁波分公司、第三人叶霁虹、朱沽月均负有腾退房屋义务。根据《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百一十六条第一款、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告马玲与被告城城不动产管理有限公司宁波分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月13日解除； 二、被告城城不动产管理有限公司宁波分公司支付原告马玲截至2021年2月13日的房屋租金14841.67元，并支付自2021年2月14日至被告城城不动产管理有限公司宁波分公司实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照3250元/月的标准），限在本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告城城不动产管理有限公司宁波分公司支付原告马玲违约金9750元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告城城不动产管理有限公司宁波分公司返还原告马玲房屋维修费42元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 五、被告城城不动产管理有限公司对被告城城不动产管理有限公司宁波分公司的上述一至四项债务承担补充责任； 六、被告城城不动产管理有限公司宁波分公司、第三人朱沽月、叶霁虹腾退并返还原告马玲名下、位于宁波市鄞州区××街道××幢××号××室的房屋【权证号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0078416号】，限在本判决生效后十日内履行完毕； 七、驳回原告马玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费受理费130元，减半收取65元，由被告城城不动产管理有限公司宁波分公司、城城不动产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  张红卫 二〇二一年四月十二日 书记员  徐昊天