福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终358号 上诉人（原审被告）：晋江中航里城置业有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道843号1号楼一楼。 法定代表人：杨杨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林俊铭，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。 法定代表人：石正林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王敏，上海天尚（厦门）律师事务所律师。 上诉人晋江中航里城置业有限公司（以下简称中航置业公司）因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初11585号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中航置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.案件受理费由中航物业公司负担。事实与理由：一、一审法院未依法变更合同价款，认定事实与适用法律错误。中航置业公司与中航物业公司原本属于同一家控股公司下属的企业。由于双方的关联关系，且讼争物业客观上为空置房屋，管理成本显著低于合同约定的物业管理费标准。根据过往的交易惯例，由中航城开发的地产项目均由中航物业提供物业服务。双方在签订《前期物业服务合同》之后，最终结算前都会按照《前期物业服务合同》的50%优惠计价后另行达成合意。该最终的结算和收费标准是相互的关联公司之间长期形成的交易惯例。因此，本案的物业管理费标准事实上在签订之初双方即有合意，届时集中交付后，空置房屋的物业管理费标准也将相应的予以变更调低。本案发生的背景系因中航置业公司、中航物业公司双方的股权结构均发生变更，导致双方因故未能就结算优惠方式达成一致意见，以致发生诉讼。股东关系发生变更并不能撤销双方的交易惯例与真实意思表示。恳请支持和参照双方过往的交易惯例，在合同约定的物业费价格基础上予以变更合同价款。二、讼争的房屋、商铺、住宅均为空置状态，客观上减轻了中航物业公司的服务成本，根据公平原则应予调低物业费。根据双方所签订的《前期物业服务合同》内容及相关标准，除了一些电子监控、电子巡更等固定投入外，物业公司最重要的人力投入，特别是保洁、给排水系统的保养、生活垃圾的处理、车辆管理、故障申报等与入住率的高低成正相关的投入费用，空置房屋的人力、物力支出明显低于交付后的房屋物业维护成本。请求二审根据空置房屋物业管理成本显著较低的客观事实，基于公平原则，予以调低上述物业的服务费。三、一审认定中航置业公司应承担违约金适用法律错误。由于讼争款项未能及时支付系双方股权结构发生变更引起原有交易惯例无法适用，不存在中航置业公司恶意违约的情节，造成当前局面的原因不可归责于中航置业公司与中航物业公司双方，不应支持中航物业公司关于违约金的诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实、适用法律违反公平原则，请求二审依法予以改判，调低相应的费用标准。 中航物业公司答辩称：一、根据中航置业公司与中航物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》第五条第九款约定，中航置业公司应全额支付已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业的物业服务费，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，中航置业公司应依约履行。二、物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然案涉房屋、商铺、车位是空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要支出，并未减轻中航物业公司的任何服务成本。三、中航置业公司内部股权结构的变化与本案无关，其未按照合同约定按时足额支付物业服务费已构成违约，应当按照案涉合同约定支付违约金。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 中航物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中航置业公司立即向其支付2018年4月1日起至2018年5月31日止空置商铺的物业服务费25568.15元；2.判令中航置业公司立即向其支付2018年4月1日起至2018年12月31日止的空置高层住宅的物业服务费124907.89元；3.判令中航置业公司立即向其支付2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度带电梯多层住宅的物业服务费95765.22元；4.判令中航置业公司立即向其支付2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度低层住宅的物业服务费70706.02元；5.判令中航置业公司立即向其支付2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置车位的物业服务费44100元；6.判令中航置业公司立即向其支付违约金10000元。以上物业服务费共计361047.28元及违约金10000元，合计371047.28元；7.诉讼费用由中航置业公司承担。 一审法院认定事实：2015年中航物业公司与中航置业公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：1.由中航物业公司为中航置业公司开发建设的中航城·天玺项目提供物业服务，本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由中航置业公司承担；2.已竣工未出售房屋的物业服务费由中航置业公司承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；3.中航置业公司售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由中航置业公司承担。4.高层住宅物业服务费：1.9元/月·平方米；商业物业服务费（独立商业区）：5.86元/月·平方米；商业物业服务费（底层商铺）：3.86元/月·平方米；办公soho物业服务费：2.88元/月·平方米；低密度带电梯多层住宅物业服务费：2.48元/月·平方米；低密度低层住宅物业服务费：3.68元/月·平方米；地下车位物业服务费：70元/个·月；5.共用部位及共用设施设备用水用电费用由业主按照建筑面积分摊，业主应于每月15日前向中航物业公司缴纳物业服务费，逾期未缴纳的按照10000元的标准向中航物业公司支付违约金，合同期限自2015年10月10日起至2021年10月9日止。中航置业公司接受中航物业公司提供的物业服务后，未能按时足额履行缴交物业管理服务费等费用的义务，拖欠中航物业公司2018年4月1日起至2018年5月31日止空置商铺的物业服务费25568.15元、2018年4月1日起至2018年12月31日止的空置高层住宅的物业服务费124907.89元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度带电梯多层住宅物业服务费95765.22元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度低层住宅的物业服务费70706.02元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置车位的物业服务费44100元，共计361047.28元。因中航物业公司向中航置业公司书面催交未果于2020年8月26日向晋江市人民法院提起诉讼。 一审法院认为，中航置业公司与中航物业公司签订的前期物业服务协议，约定中航置业公司开发建设的房产由中航物业公司进行管理服务，双方之间达成的物业服务合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，现中航物业公司已依照合同约定为中航置业公司提供了相应的物业管理服务，其有权依据物业服务合同约定的物业服务收费标准向中航置业公司收取相应的物业管理服务费，而中航置业公司作为业主，未依约支付物业管理服务费等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，故中航置业公司应及时支付尚欠中航物业公司的物业管理费，并应按照合同的约定支付逾期交费的违约金。关于中航置业公司要求减免服务价款的抗辩主张，未能提供相应的证据予以证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、晋江中航里城置业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付中航物业管理有限公司自2018年4月1日起至2018年5月31日止空置商铺的物业服务费25568.15元、2018年4月1日起至2018年12月31日止的空置高层住宅的物业服务费124907.89元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度带电梯多层住宅物业服务费95765.22元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度低层住宅的物业服务费70706.02元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置车位的物业服务费44100元，共计361047.28元；二、晋江中航里城置业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付中航物业管理有限公司逾期付款违约金10000元。案件受理费6866元，因适用简易程序减半收取为3433元，由晋江中航里城置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，中航置业公司与中航物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。根据福建省人民代表大会常务委员会于2018年9月30日通过的《福建省物业管理条例》第四十六条：“已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，中航物业公司已依照合同约定为中航置业公司提供了相应的物业服务，中航置业公司应当按照合同约定支付物业服务费。中航置业公司至今未缴纳中航物业公司自2018年4月1日起至2018年5月31日止空置商铺的物业服务费25568.15元、2018年4月1日起至2018年12月31日止的空置高层住宅的物业服务费124907.89元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度带电梯多层住宅物业服务费95765.22元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置低密度低层住宅的物业服务费70706.02元、2018年4月1日起至2018年5月31日止的空置车位的物业服务费44100元，共计物业服务费361047.28元，违反合同约定和上述法律规定，中航物业公司要求中航置业公司支付其拖欠的上述物业费361047.28元，依法有据，一审予以支持正确，本院予以维持。中航置业公司主张应按合同约定物业服务费标准的50%计算物业服务费，缺乏法律依据，本院不予采纳。中航置业公司未能按照合同约定支付物业服务费，应承担相应的违约责任。一审判令中航置业公司支付中航物业公司违约金10000元，并无不当。 综上所述，中航置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6866元，由晋江中航里城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张小燕 审判员  陈希进 审判员  王柳玲 二〇二一年四月一日 书记员  郭培华 附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。