天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0118民初2549号原告宋丽梅。被告曹凤彬。被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会，住所地天津市静海区沿庄镇沿庄村。法定代表人曹锡虎，该村村民委员会主任。原告宋丽梅与被告曹凤彬、被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员张明涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋丽梅、被告曹凤彬到庭参加了诉讼，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会虽经本院合法传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋丽梅诉称，2013年，被告通过向社会大众散发广告单的方式宣传其开发建设的位于静海区沿庄镇沿庄村龙凤住宅小区，原告前往查看，当时被告宣传小区及周边的相关配套设施均完善，原告当时比较满意，便与被告接洽合同签订事宜。2013年3月24日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙凤住宅小区1栋1单元202号房产，建筑面积59.5平米，房款127985元，付款方式为原告于2013年3月24日前一次性存入房屋首付款67985元，剩余房款分24个月付清，每月连本带息还款2900元。另外约定了其他相关权利义务。合同签订后，原告按照约定的付款方式将购房款全部交清，但由于原告个人原因至今未实际入住。日前，被告所属小区物业电话告知原告，称原告的房产内有严重的异味，原告及时赶到打开房门，发现整个房屋地面被下水道反上来的污物浸泡，经原告委托专业通修下水的人员查询才知原因，是被告所建房屋的下水道根本不通，卫生间内渗水管与楼体外渗水井根本没有连通，且楼外渗水井也找不到，原告要求被告解决未果。原告认为，首先，因双方争议房产的土地系被告村内集体土地性质，而原告非被告集体经济组织内的成员，双方签订的《房屋买卖合同》应当无效；其次，被告开发建设的房产相关配套设施并不完善导致房产不具备入住条件，且房屋受到污水浸泡，被告亦不予解决，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求：1、依法确认原、被告2013年3月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告退还原告购房款127985元并赔偿各项损失30000元，以上共计157985元；诉讼费用由被告承担。被告曹凤彬辩称，原告诉状中的沿庄村民委员会的法人不是曹凤彬，对原告提出的诉讼请求不予认可，原告所写房屋买卖合同纠纷不对，我们属于集资建楼不是房屋买卖。原告事实理由中我们散发小广告不对，其他都对。另被告曹凤彬是受被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会委托，成立了静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会，被告曹凤彬为负责人。被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会未出庭答辩，亦未提交任何材料。原告宋丽梅为证实其主张向本院提交如下证据：证据一，静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会与原告2013年3月24日签订的房屋买卖合同一份，用以证明2013年3月24日，原告与被告签订合同，约定原告以127985元的价款买受沿庄镇沿庄龙凤住宅小区1栋1单元202号房屋。证据二，2013年3月24日盖有静海县沿庄镇沿庄村民委员会印章的房产证明一份。证据三，收据二张，用以证明2013年3月24日和2014年5月14日，原告陆续向被告支付了上述购房款67985元、27700元，且后附证已发，款全清。收款人均为被告曹凤彬，收据上加盖静海县沿庄镇沿庄村民委员会集资建楼组委会印章。经质证，被告曹凤彬对原告提交的证据均无异议被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会未出庭质证亦未提交任何证据。被告曹凤彬就其主张未向本院提交证据。综合原、被告的陈述、举证、质证，本院确认如下事实：2010年5月1日，经被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会研究决定，为建设该村的龙凤小区，委托被告曹凤彬全权代理处理关于在建设中所遇到的一切相关事宜。被告曹凤彬的权限为：1、建设当中的整体规划、建立集资建楼组委会、水、电供应民事纠纷、原料采购、合同签订、治安维护、工程进度等。2、财务监管，自负盈亏。3、协调办理政府各部门关系及手续。被告曹凤彬接受委托后，成立了静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会，被告曹凤彬为负责人。2013年3月24日，原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订了《龙凤小区房屋买卖合同》，原告以127985元的价格购买了沿庄镇沿庄龙凤住宅小区1栋1单元202号房屋。原告在2013年3月24日向静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会交纳购房款67985元，余款60000元原告亦依合同约定分期在2014年5月14日全部交清，以上款项均由被告曹凤彬收取。2013年3月24日，原告领取了盖有静海县沿庄镇沿庄村民委员会印章的房产证明。原告因个人原因至今未实际入住。在原告起诉前，原告接到沿庄镇沿庄龙凤住宅小区物业电话，被告知其购买的涉案房屋内有严重的异味，原告去后，发现系因房屋下水道被堵而导致出现返水，原告要求被告解决未果。另查明，原告宋丽梅，户籍所在地为黑龙江省延寿县加信镇民主村，非天津市静海区沿庄镇沿庄村村民。本院认为，1、关于原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区沿庄镇沿庄村宅基地上的房屋，原告户籍所在地为黑龙江省延寿县加信镇民主村，非天津市静海区沿庄镇沿庄村集体经济组织成员，其与静海区沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》为无效合同，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求本院依法予以支持；2、关于本案被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会是否承担责任的问题。被告曹凤彬是受被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会的委托而建设沿庄镇沿庄龙凤住宅小区，并成立静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会，虽然被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会对被告曹凤彬的委托权限只是委托处理在建设当中所遇到的相关事宜，但在被告曹凤彬违反法律、行政法规的强制性规定向原告出售楼房时，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会仍协助被告曹凤彬向原告出具了加盖其印章的房产证明，其行为应视为对被告曹凤彬超越代理权限的追认，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款及第六十七条的规定，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会与被告曹凤彬对本案应负连带的民事责任，故原告诉请二被告承担民事责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；3、关于被告是否返还原告购房款并赔偿相应经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因原告将全部购房款均交付给被告曹凤彬个人，被告曹凤彬对此予以认可，故被告曹凤彬应将原告支付的购房款返还给原告；而对于本案原告要求被告赔偿其相应经济损失的诉讼请求，本案原、被告签订的合同因违反了国家法律和政策而无效，双方均有过错，应当承担各自因此而受到的经济损失。原告的损失在庭审中原告陈述为已经缴纳的物业费、往来交通费以及利息，因原告就此主张未向本院提交证据予以佐证，故其应承担举证不能的法律后果，其该项主张本院不予支持。综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第六十六条第一款、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告宋丽梅与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告曹凤彬于本判决生效后的十日内返还原告宋丽梅购房款127985元，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会承担连带清偿责任。三、驳回原告宋丽梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，由被告曹凤彬、被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张明涛二〇一六年六月十五日书记员  陈 娜