辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3912号上诉人（原审原告）：高永，男，1976年10月17日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈权，辽宁律鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：缑淼，女，1996年11月4日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：戚峰,辽宁海清律师事务所律师。原审第三人：海城市银河房地产开发有限公司，住所地海城市经济技术开发区黄河路76号。法定代表人：王志刚，该公司经理。上诉人高永因与被上诉人缑淼、原审第三人海城市银河房地产开发有限公司（以下简称海城银河公司）确认合同无效纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高永的委托诉讼代理人陈权，被上诉人缑淼的委托诉讼代理人戚峰到庭参加诉讼。原审第三人海城银河公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面的答辩意见。本案现已审理终结。高永上诉请求：一、请求法院确认原、被告及第三人于2016年8月5日签订的房屋团购协议无效；二、本案诉讼费用，由被告承担。事实和理由：一、案涉《房屋团购协议》名为买卖实为抵押担保。1.上诉人向被上诉人父母（吴岩、缑连波）借款1120万元，并签订书面《借款合同》，借款期间（2014年12月22日至2016年12月22日）以案涉《房屋团购协议》项下房屋作为抵押物。2.《房屋团购协议》签订时间为2016年8月5日，属于上述借款期内，《借款合同》并未解除，案涉房屋的性质（抵押物）没有改变。3.2016年8月3日，被上诉人与第三人签订五份《商品房买卖合同》并办理备案登记，但没有支付对价，合同标的为《借款合同》中的抵押房屋，这是对抵押房屋的进一步确认，符合让与担保的法律特征。4.五份《商品房买卖合同》与《房屋团购协议》属于阴阳合同关系，《商品房买卖合同》用于备案登记，但不能体现真实的价款，而《房屋团购协议》中的价款才是真实的数额。对于被上诉人而言，其债权的实现，得到了最大限度的保障。5.2016年8月5日的《房屋团购协议》中，没有关于借款抵押转化为房屋买卖的表述；另外，《借款合同》系由上诉人与被上诉人的父母签订，而《房屋团购协议》由上诉人与被上诉人及第三人三方签订，合同主体已经改变，不构成借款合同关系向商品房买卖合同关系的转化。综合来看，《房屋团购协议》只是形式，如果部分购房款是通过借款转化而来，那么由被上诉人的父母与上诉人签订该协议岂不是更明了。可见，被上诉人或其父母不是购买上诉人的房屋，保障债权实现才是目的。二、上诉人提出“乐年华宾馆的年租金216万元实为借款利息”应予采信。1.乐年华宾馆为被上诉人出具的情况说明表述年租金216万元。而借款本金1200万元按月利一分五计算，年利息数额恰恰是216万元，这不是巧合。2.根据案卷材料，乐年华宾馆两年未支付被上诉人租金，累计欠款432万元。2018年8月1日，被上诉人以其婆婆刘彬的名义与赵柏乔（乐年华宾馆登记投资人）签订《租赁合同解除协议书》并向其支付98万元补偿款，而此时距该合同期满仅有4天。同日刘彬与赵柏乔又签订一份《宾馆转让合同》，再向赵柏乔支付180万元转让款。合同期满自动解除，被上诉人没有支付补偿款的必要，也不需要支付转让款，其对赵柏乔的432万元债权足以抵销上述全部支付款项，而且还有剩余。而被上诉人不但放弃432万元债权，还向债务人赵柏乔支付补偿款和转让款，其行为有悖常理，一审时被上诉人不能给出合理的解释，因为赵柏乔本就不欠被上诉人租金，上诉人向被上诉人或者她的父母借款的利息以乐年华宾馆支付租金的方式体现，才是客观事实。综上所述，案涉《房屋团购协议》名为买卖实为借款抵押担保，买卖不是双方真实意思表示，依据《民法总则》的相关规定，应确认无效。三、案涉房屋系高永与其妻子武丽芬夫妻存续期间所取得的夫妻共同财产，但签署《房屋团购协议》时，并没有经过上诉人妻子的同意，未经过共同所有权人同意，该行为无效。緱淼辩称，服从原审判决。原审第三人海城银河公司未到庭亦未提交书面答辩意见。高永向一审法院起诉请求：一、确认原、被告及第三人于2016年8月5日签订的《房屋团购协议》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月22日，原告高永与吴岩(被告缑淼母亲)签订《借款合同》一份，主要内容为：“借款人为承包‘金汇华府建设项目向贷款人申请贷款，并聘请陈连雨作为担保人，聘请邵海生作为见证人。经双方协商特订立本合同，以便共同遵守。一、借款金额人民币1120万元整；二、借款时间共六个月，自2014年12月22日起至2015年6月22日止；三、借款方用法人陈连雨开发建设的(名汇城公寓楼)3号商业5-9层项目每层880.39平方米，共计4401.95平方米作为抵押品，到期不能归还贷款人的贷款，抵押品(名汇城公寓楼3号商业5一9层共计4401.95平方米)自动转为吴岩名下，同时担保人负责办理产权手续；五、违约责任：借款人如逾期不归还借款，贷款人有权追回借款，并按银行规定加收罚息，并有权处理抵押品以抵顶借款。”伍丽芬作为共同还款人在借款方处签字。2015年6月22日，高永与吴岩就1120万元借款又签订《借款合同》一份，约定：延期借款时间共六个月，自2015年6月22日起至2015年12月22日止。借款人在2014年12月22日签订的借款合同持续生效，抵押的相关内容同该份合同约定。伍丽芬作为共同还款人在借款方处签字。偿还部分借款后，高永、伍丽芬与缑连波(被告父亲)、吴岩就剩余868万元借款又签订《借款合同》一份，约定：延期借款时间共十二个月，自2015年12月22日起至2016年12月22日止。借款人在2014年12月22日签订的借款合同持续生效，抵押的相关内容同该份合同约定。偿还部分借款后，原告高永、伍丽芬与缑连波、吴岩就620万元借款又签订《借款合同》一份，约定：延期借款时间共十二个月，自2015年12月22日起至2016年12月22日止。借款人在2014年12月22日签订的借款合同持续生效，抵押的相关内容同该份合同约定。2016年8月5日，第三人海城银河公司(甲方)与缑淼(乙方)、高永(丙方)签订《房屋团购协议》一份，内容为：“甲方开发海城市铁西‘名汇城，现已经具备商品房预售条件，现将商场部分房屋团购出售乙方，该房屋原作为抵顶工程款房屋，丙方同意出售。现经三方协商，达成团购协议如下：一、甲、丙方共同将位于铁西名汇城城3号楼商业W5、6、7、8、9层房屋，面积4341.37平方米出售给乙方所有。二、房屋价格为人民币壹仟贰佰万元整。甲方为乙方办理商品房买卖手续，并到海城市房产管理处办理备案手续。在办理备案手续时，价格出现与本协议不同时以本协议为准。出现税款差额时由甲丙方负责补齐。三、房屋价款支付方式为1、向丙方债权人吴岩(210381197505100425)支付500万元；向丙方债权人史永飞(210319197401056214)支付110万元。2、余款590万元，打入甲方指定账户内(海城市华慧种植有限公司0623130104004825)。四、该房屋已经做宾馆使用，三方签订本协议后，由甲丙方通知承租方，原租赁合同条款不变的情况下，下年度租金由乙方收取。五、该房屋属于商业用途，甲方应保证乙方通行权，一楼至九楼通道及两部电梯无论在任何情况下，均留有乙方房屋的通道及消防通道无障碍使用权，保证乙方房屋的商业使用不受妨碍。一楼大厅免费由乙方做大堂吧使用。六、该房屋至本协议签订时即属于移交乙方，乙方对该房屋具有完全的所有权，该房屋无任何权利瑕疵。如有争议，由甲丙方负责解决，与乙方无关。七、甲方在出售房屋有外墙不得为他人设置广告位。在名汇城的楼顶及外墙处(不含乙方外墙)为乙方免费预留各20米广告位。八、本协议签订后，甲方为乙方出具的商品房买卖协议本合同的附件。出现不一致的地方，以本协议为准。九、本协议乙方付款超过50%后，为不可撤销协议。本协议一式三份，三方签字后生效，各执一份。”同日，被告缑淼向原告高永指定缑淼的海城市华慧种植有限公司(0623130104004825)账户内汇款520万元。2016年8月5日，海城市乐年华宾馆及其投资人赵柏乔出具情况说明一份，内容为：“我作为铁西名汇城3号楼W5、6、7、8、9层房屋的承租户，已经知晓该房屋所有权人变更为缑淼，同意该转让，租赁合同按照租期为两年，至2018年8月5日止。租金为每年216万元，2017年8月5日交付第一年租金，2018年8月5日交付第二年租金，合同到期后或租赁方违约解除合同时，宾馆装修及设施归出租方所有。特此说明。”2018年8月1日刘彬(甲方被告缑淼的婆婆)与赵柏乔(乙方)签订《租赁合同解除协议书》一份，内容为：“2016年8月5日双方达成海城市铁西名汇城3号楼商业W5、6、7、8、9层楼房租赁合同，乙方用于宾馆经营，现双方就解除租赁合同事宜达成一致协议如下：一、双方自愿解除2016年8月5日签订铁西名汇城3号楼商业W5、6、7、8、9层楼房租赁合同。二、乙方于2018年8月1日将该海城市乐年华宾馆的所有资产全部移交给甲方。宾馆的所有装修、设备、设施均归甲方所有。宾馆的营业执照归甲方，甲方如继续使用该名称，乙方负责配合办理变更。如甲方不使用，乙方负责办理注销，乙方如不配合办理变更或注销手续，所产生的一切费用及后果由乙方承担。所有宾馆员工由乙方自行安置解决，与甲方无关。三、甲方承担乙方在装修期间欠付工料款的750,674元，名单附后。另给付乙方设备、设施、装修补偿款等总计178万元。如宾馆名下外债超出750,674元，则甲方有权从178万元中作相应扣除，直接支付给债权人。四、甲方应支付给乙方的补偿款178万元，于移交日给付98万元，于2018年12月30日给付80万元。关于余款80万元，刘彬于2018年10月8日支付10万元，剩余70万元，赵柏乔同意刘彬支付65万元一次性解除，应赵柏乔要求，其中245,000元汇入侯勇账户，405,000元汇入盛严账户。同日刘彬(乙方)与赵柏乔(甲方)又签订了《宾馆转让协议》一份，内容为：“甲方经营宾馆位置，海城市铁西名汇城3号楼商业W5、6、7、8、9层。一、甲方同意将海城市乐年华宾馆整体转让给乙方，原房屋租赁合同无纠纷。二、甲方保证现甲方宾馆的合法性及手续齐全。三、甲方宾馆内现有装修、装饰、设备等所有物品全部归乙方所有。四、甲方保证其在经营期间没有与房屋产权人发生纠纷。五、经甲乙双方商定转让费为人民币180万元整。乙方分三次付给甲方。”同日，投资人进行了变更，由原投资人赵柏乔变更为刘彬。另查：2016年8月3日，被告缑淼与第三人海城银河公司就位于海城市经济技术开发区名汇城第三栋5层、6层、7层、8层、9层W1号预测建筑面积共计4341.37平方米房屋签订《商品房买卖合同》五份，房屋价款共计4,992,578元，并在房产部门办理了网签备案手续，第三人海城银河公司亦为被告缑淼出具了发票。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《房屋团购协议》在签订前，原告与被告父母之间确实存在借款合同关系，就该借款双方先后签订了四份合同，且为履行借款合同，原告用案涉房屋进行了抵押，但未进行抵押登记，亦未另行签订其他合同。2016年8月5日，原、被告及第三人签订了《房屋团购协议》，原告认为该《房屋团购协议》无效，是以买卖为形式的借款担保合同。根据庭审可以查明原告与被告父母先后签订了四份借款合同，均以案涉房屋进行了抵押，但当时并未签订《房屋团购协议》或《商品房买卖合同》。而《房屋团购协议》的签订，是将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转化为部分购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原、被告双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是原告在难以清偿债务时通过将其所有的商品房出售给被告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的“作为民间借贷合同的担保”，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义，故对原告主张与被告、第三人签订的《房屋团购协议》无效的诉讼请求，该院不予支持。关于原告主张被告尚有590万元购房款未支付一节。原告与被告、第三人签订的《房屋团购协议》约定原告将其从第三人处抵顶的案涉房屋以1200万元价款出售给被告，该价款支付方式为向原告债权人吴岩支付500万元、向原告债权人史永飞支付110万元、余款590万元打入原告指定账户内（海城市华慧种植有限公司0623130104004825）。通过庭审可以查明，原告并未向吴岩实际支付500万元，而被告认可该500元价款系用原告欠吴岩借款予以抵顶，520万元打入原告指定账户内（海城市华慧种植有限公司0623130104004825）。综上，现有的证据足以证明被告的付款已大大超过50%，故对原告该项主张，该院不予采信。关于原告主张案涉房屋的单价明显低于同类房屋价格，故可以看出《房屋团购协议》是以买卖为形式的借款担保合同一节，因原告并未提供证据证明房屋的单价明显低于同类房屋价格，故对其主张该院不予采信。关于原告认为被告与赵柏乔约定的年租金216万元，系以1200万元为本金，月息1.5分的年利息一节，因原告在庭审中陈述虽然原告与被告的父母签订的借款合同中并未约定利息，但自认月息2分，而对于216万元又陈述系以1200万元为本金，月息1.5分的年利息，其陈述前后矛盾；且被告对原告陈述不予认可，原告又未提供证据证明其主张，故对原告的主张，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告高永的诉讼请求。案件受理费46,900元，由原告承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人高永与被上诉人缑淼、原审第三人海城银河公司签订的《房屋团购协议》是否合法有效。首先，案涉《房屋团购协议》签订之前，虽然上诉人与被上诉人的父母曾签订过四份借款合同，并且借款合同中均约定以案涉房屋作为抵押，但并未办理抵押登记手续，故案涉房屋并未设立抵押权。其次，该《房屋团购协议》系在上诉人未偿还全部借款的情况下签订，并且被上诉人亦按照该协议约定的方式履行了支付房屋价款的义务。其中，上诉人认可被上诉人已向其债权人史永飞支付110万元，被上诉人向上诉人指定的账户打入520万元，上诉人亦认可另500万元系用其欠吴岩借款予以抵顶，故该《房屋团购协议》应当认定为双方当事人将原借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，并非对原借款合同的履行提供担保。最后，在该《房屋团购协议》签订后，案涉房屋已交付被上诉人，被上诉人亦与原审第三人签订了《商品房买卖合同》，并在房产部门办理了网签备案手续。综上，本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房屋团购协议》应系当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，故合法有效。上诉人主张该《房屋团购协议》无效没有事实和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于上诉人高永主张“乐年华宾馆的年租金216万元实为借款利息”应予采信一节，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因上诉人没有提供证据证明该事实的存在，其应当承担不利的法律后果，故对上诉人此节主张，本院不予支持。关于上诉人高永主张案涉房屋系其与其妻子武丽芬夫妻存续期间所取得的夫妻共同财产，签署《房屋团购协议》时，并没有经过其妻子武丽芬的同意，未经过共同所有权人同意，该行为无效一节，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”上诉人的该项主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人高永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93,800元，由上诉人高永负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二一年四月八日法官助理张瑞虹书记员姜珊