安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终717号上诉人（原审被告）：蚌埠市月亮湾庄园餐饮管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区长青乡宗洼村村民委员会办公楼三楼，统一社会信用代码91340300325510471J。法定代表人：夏光明，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：蚌埠天河花园建设开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区秦集镇宗洼村2组65号、102号，统一社会信用代码91340300575703153R。法定代表人：周艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范永潭，安徽易润律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐子夜，安徽易润律师事务所律师。原审第三人：鲁文四，男，1972年8月10日出生，汉族，住安徽省凤阳县。上诉人蚌埠市月亮湾庄园餐饮管理有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人蚌埠天河花园建设开发有限公司（以下简称天河公司）、原审第三人鲁文四租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回天河公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由天河公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。一审判决以合同约定的租金标准作为天河公司的实际损失,明显存在错误。合同无效，合同中的租金条款的约定也应属于无效。一审判决参照合同约定的租金标准判决月亮湾公司向天河公司支付土地占有使用费实际是错把无效合同当做有效合同处理,明显存在错误。既然合同无效,合同约定的租金标准显然不是天河公司的实际损失。天河公司的实际损失,最多是以其支付给出租方怀远县涂山园艺场的租金为标准,并以此计算出月亮湾公司租赁部分的土地租金,这才是天河公司的直接损失。如按天河公司转给月亮湾公司的租金标准认定损失,实际是等于允许当事人因合同无效而获利(天河公司转包获利)。二、一审判决结果错误。一审判决月亮湾公司自2018年11月1日起至实际腾退之日以每月5469.78元的标准支付土地占用使用费明显存在错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后一有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。撇开天河公司的损失认定是否正确不说,因月亮湾公司不存在是过错,也不应赔偿其损失。对于出租土地的用途、规划以及是否允许转租等天河公司是清楚的,而月亮湾公司并不知情。因此,天河公司在本案中存在过错,而月亮湾公司无过错。根据上述规定,合同无效有过错的一方应赔偿给对方造成的损失。由于月亮湾公司没有过错,故不应赔偿天河公司的损失。天河公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。1、一审判决月亮湾公司支付天河公司土地占用使用费并非系赔偿天河公司因合同无效所受到的损失，而是对月亮湾公司因合同取得的财产予以返还。月亮湾公司因案涉租赁合同取得案涉土地并实际占用使用，现案涉租赁合同系无效合同，但月亮湾公司确实占有了案涉土地并进行经营使用，故月亮湾公司因该租赁合同所占有的土地及对该土地的使用都应当返还。现对案涉土地的使用无法返还，故月亮湾公司应折价补偿天河公司，向天河公司支付土地占用使用费。2、一审判决月亮湾公司参照案涉租赁合同的约定5469.78元每月的标准向天河公司支付土地占用使用费适当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，案涉租赁物虽为土地，但参照前述规定，月亮湾公司应按照双方合同约定支付土地占有使用费。月亮湾公司向天河公司支付的土地占有使用费系对因合同取得的对案涉土地使用返还的折价补偿。天河公司向怀远县涂山园艺场缴纳租金数额系双方综合多重因素确定，与月亮湾公司无关。月亮湾公司实际占用使用案涉土地，其参照案涉双方租赁合同约定向天河公司支付土地占用使用费适当。3、根据案涉租赁合同第二条第四项，天河公司已经告知月亮湾公司其必须合法经营，接受政府监督，不得违背天河公司园区总体规划要求，如有违背无条件服从总体规划，现因为月亮湾公司自行建设违法建筑，造成涉嫌违规使用土地，其应承担相应责任。综上，月亮湾公司的上诉请求无事实及法律依据，请求贵院依法驳回上诉请求，维持原判。鲁文四述称，一审判决认定事实在责任认定方面与事实不符，月亮湾公司与天河公司签订的租赁合同明确载明双方合作经营的是马术俱乐部，实际也是在经营马术俱乐部，土地是否符合法规要求，月亮湾是不知情的，土地是天河公司提供，天河公司知道土地有违规现象，还与月亮湾公司签订协议，因此责任应当由天河公司承担。天河公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除天河公司与月亮湾公司签订的《天河花园月亮湾庄园合作经营协解议书》；2、月亮湾公司向天河公司支付租金及土地占有使用费暂计101414.83元(暂计至2020年5月30日),2020年5月31日至月亮湾公司实际腾退归还土地之日止的土地占有使用费参照原合同租金(经营管理费)每月5469.78元的标准予以支付；3、月亮湾公司向天河公司支付违约金暂计221077.04元(暂计至2020年5月30日)2020年5月31日至月亮湾公司实际支付租金及土地占有使用费之予以日支止的违约金按每逾期一日支付应付总额的5‰的标准；4、请求月亮湾公司、第三人鲁文四腾退蚌埠现代花卉科技产业园内的交易市场温室以西的54亩土地；5、请求法院判令月亮湾公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月20日，在禹会区人民政府和怀远县人民政府见证下，天河公司与怀远县涂山园艺场签订《涂山园艺场国有土地租赁合同》，合同约定租赁土地面积约400亩，租赁期限为30年，天河花园租赁土地只能用于蚌埠现代花卉产业园项目的生产和经营。涂山园艺场所持国有土地使用证显示该租赁土地性质为农业生产用地。2014年12月2日，天河公司与月亮湾公司签订《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》一份，主要约定天河公司与月亮湾公司以天河公司出地、月亮湾公司出资的形式共同开发项目。天河公司提供的地块坐落在蚌埠市涂山南面的蚌埠现代花卉科技产业园内的交易市场温室以西，占地54亩，月亮湾公司在此地块上独立全权负责经营摄影、马术及相关业务。经营期间，月亮湾公司独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工。经营期限自2015年11月1日至2025年10月31日止。天河公司自2015年11月1日起向月亮湾公司收取经营管理费，第一年为50000元，此后每年10月25日前收取下一年的经营管理费，费用逐年递增5%。若一方违约，应向守约方支付50000元违约金。若月亮湾公司未能按时交纳管理费，应当按每延期一日按应交纳总金额的千分之五向天河公司支付违约金直到交付全部费用止，如月亮湾公司超出一个月仍未交付，天河公司有权单方解除协议并没收乙方全部设施。2015年3月8日，禹会区天河综合开发办公司向天河公司发天河字【2015】2号《关于要求停止花博园项目区内跑马场建设的函》，载明“项目区内正在建设的跑马场（经调查为蚌埠市禹会区巴黎梦幻城公司投资建设）违反国家关于建设用地使用的相关规定，属于违法建筑，且跑马场项目不符合蚌埠花博园项目总体规划”，要求天河公司“协同巴黎梦幻城公司立即停止所有跑马场的相关建设，并限期于2015年3月15日前将已建工程全部拆除”。2015年10月21日，月亮湾公司与案外人姚永安、叶召胜签订《绿化工程土地租赁合同》一份，约定将月亮湾公司位于花博园南侧约60亩范围内可用土地无偿租赁给姚永安、叶召胜作为园林用地，租期十年。2016年4月26日蚌埠市国土资源监察支队向天河公司发《接受调查通知书》，主要载明月亮湾公司涉嫌未经批准，擅自占用涂山园艺场耕地从事非农建设，要求天河公司就相关事宜接受调查。2018年2月23日，天河公司向月亮湾马术俱乐部作《关于月亮湾马术俱乐部违法违章建筑自行拆除通知》，主要载明该项目于蚌埠花卉交易市场总体规划和经营性质不符，俱乐部内部建筑属于违法违章建筑物，依据《关于要求停止花博园项目区内跑马场建设的函》以及《接受调查通知书》文件内容，天河公司决定限月亮湾跑马场在15天内对违章违法搭建自行拆除，否则天河公司将按合同提出解除原协议。2018年11月10日，第三人鲁文四（乙方）与夏光明（甲方）签订《马场股份转让协议》，主要约定鲁文四以肆拾贰万元购买夏光明马场所有股权，甲方签名处月亮湾公司股东夏光明、汤进中、郝冰琪均予以签字确认。月亮湾公司经营管理费用缴纳至2018年10月31日。2018年11月20日天河公司向月亮湾公司出发《终止〈天河花园月亮湾庄园合作经营协议书〉通知》，载明“现股东接收公司后，对公司进行了梳理与审查，发现”案涉地块“存在涉嫌违规使用土地行为，根据我国关于土地的相关法律法规规定……该协议系无效协议”，并通知月亮湾公司“1、终止《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》；2、立刻停止营业；3、于2018年12月10日之前腾退交换涉及到的土地及租赁物”。后因经营管理费事宜协商未果，天河公司遂诉至法院。另查明，2014年9月2日天河公司与案外人巴黎梦幻城签订《蚌埠市交易市场跑马场租赁经营协议书》一份。第三人鲁文四曾以明都御马园法定代表人的名义与案外人巴黎梦幻城签订《马术俱乐部合作协议》一份，主要约定巴黎梦幻城提供马术俱乐部所需土地并取得马术俱乐部40%经营所得，明都御马园负责经营管理等事宜。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。对于如何识别效力性强制性规定，应当采取正反两个标准。在肯定性识别上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。在否定性识别上，应当明确法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的一般都不属于效力性强制性规定，即从立法目的进行判断，倘其目的仅是为了实现管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，则可认为并不属于效力性强制性规定。本案中，天河公司与月亮湾公司签订的《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二十六条“未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”之规定。该条法律规定的立法目的在《中华人民共和国土地管理法》第一条中明确表述为“加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会主义经济的可持续发展”，故该法律规定不仅是为了实现管理的需要而设置，更是对社会主义土地制度和社会主义经济可持续发展的保护，违反该规定的合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，因此该条法律规定，应属效力性强制规定。案涉合同违反法律的效力性强制规定系属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。故对天河公司要求解除与月亮湾公司签订的《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》的诉讼请求一审法院依法不予支持。第三人鲁文四不是《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》的当事人，该合同约定对其没有法律约束力，同理其与月亮湾公司签订的《马场股份转让协议》也不对天河公司产生法律约束力，故天河公司要求鲁文四承担责任没有依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，月亮湾公司应将依据《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》从天河公司处取得案涉土地交还天河公司，故天河公司要求月亮湾公司及鲁文四腾退案涉土地且月亮湾公司向其支付租金及土地占有使用费的诉讼请求，一审法院依法按照月亮湾公司向天河公司腾退案涉土地并自2018年11月1日起至实际腾退之日止参照原合同经营管理费每月5469.78元的标准向天河公司支付土地占有使用费予以支持。本案中，月亮湾公司经营管理费用缴纳至2018年10月31日，天河公司于2018年11月20日向月亮湾公司出发《终止〈天河花园月亮湾庄园合作经营协议书〉通知》，载明案涉地块“存在涉嫌违规使用土地行为，根据我国关于土地的相关法律法规规定……该协议系无效协议”，要求终止合作，此后双方就案涉合同能否继续履行存在争议。故对天河公司以月亮湾公司自2018年10月31日后未再缴纳经营管理费用为由，要求月亮湾公司向其支付违约金的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第一条、第二十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、五十六条、五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、蚌埠天河花园建设开发有限公司与蚌埠市月亮湾庄园餐饮管理有限公司签订的《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》无效；二、蚌埠市月亮湾庄园餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向蚌埠天河花园建设开发有限公司腾退案涉蚌埠涂山南面的蚌埠现代花卉科技产业园内的交易市场温室以西54亩土地，并自2018年11月1日起至实际腾退之日止以每5469.78元/月的标准向蚌埠天河花园建设开发有限公司支付土地占有使用费；三、驳回蚌埠天河花园建设开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费6137元，由蚌埠市月亮湾庄园餐饮管理有限公司负担1930元，由蚌埠天河花园建设开发有限公司负担4207元。二审期间，当事人均未提供新证据。当事人对一审判决查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉土地已经于2021年1月25日全部腾退完毕。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故本案二审审理范围仅限于月亮湾公司的上诉请求部分，即一审判决月亮湾公司参照原合同经营管理费每月5469.78元的标准向天河公司支付土地占有使用费是否适当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《天河花园月亮湾庄园合作经营协议书》因违反法律效力性强制规定，系无效合同，不具备合法履行的条件，故月亮湾公司应将案涉土地交还天河公司，但月亮湾公司在已缴纳的经营管理费用到期且天河公司向月亮湾公司发出《终止〈天河花园月亮湾庄园合作经营协议书〉通知》后一直未腾退交还案涉土地，故月亮湾公司理应向天河公司支付实际占有案涉土地期间的土地占有使用费。关于土地占有使用费的计算标准，一审判决参照原合同租金(经营管理费)计算土地使用费，合理有据，并无不当。月亮湾公司就土地占有使用费提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于合同无效过错方承担损失的问题，经审查，本案系天河公司起诉要求月亮湾公司等腾退案涉土地并支付土地占有使用费、违约金等，过错责任并不影响土地占有使用费的认定标准。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3254元，由蚌埠市月亮湾庄园餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 胡松涛审判员 穆 莉二〇二一年四月十二日法官助理郭艳丽书记员朱静附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。