江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1167号上诉人（原审被告）：张存英，女，1952年4月16日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：武苗苗，女，1982年3月13日出生，汉族，系张存英儿媳，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：周玉平，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔红震，女，1976年8月3日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：常保生，江苏苏淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹道中，男，1961年12月30日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人张存英因与被上诉人乔红震、曹道中农村房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2019）苏0303民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张存英的委托诉讼代理人武苗苗、周玉平、被上诉人乔红震及其委托诉讼代理人常保生、被上诉人曹道中及其委托诉讼代理人薛寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张存英上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案全部诉讼费由乔红震、曹道中承担。事实与理由：一、一审判决张存英与乔红震支付曹道中房屋征收补偿款837390.6元，无事实及法律依据。首先，张存英不应向曹道中支付任何赔偿费用。涉案房屋属于张存英与其配偶乔有成的夫妻共同财产，在二人不知情的情况下被乔红震卖给了曹道中，直至拆迁时，张存英才知道房屋买卖的行为。乔红震与曹道中的房屋买卖行为，严重侵害了张存英与乔有成的合法权益，应为无效行为。一审法院虽然认定售房协议无效，但一审法院判决张存英支付曹道中房屋征收补偿利益837390.6元，存在错误。乔红震与曹道中签订的售房协议为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方应互相返还财产，不能返还的，可以根据双方的过错程度承担相应的赔偿责任。本案曹道中在买卖涉案房屋时存在两点过错：第一，明知自己买卖的房屋为在农村宅基地上所建，自己又不是涉案房屋所在地集体经济组织成员，仍与乔红震签订买卖协议。第二，明知涉案房屋不是乔红震所有，却与其签订买卖协议。其次，一审法院以曹道中主张的计算方法确定房屋征收补偿利益837390.6元，并判决张存英与乔红震向曹道中支付该房屋征收补偿利益，无事实和法律依据。搬迁、过度、奖励等费用应当赔付给张存英与其配偶乔有成，宅基地的使用权属于张存英，曹道中不应享有搬迁、过度、奖励等费用。二、对于乔红震与曹道中买卖涉案房屋的行为，张存英并不知情，一审法院认定张存英知情，并判决其承担责任是错误的。一审认定张存英自2010年11月至2019年8月期间一直在涉案房屋居住，曹道中自2010年12月至2019年7月间占有使用涉案房屋，均属认定事实不清。经张存英事后调查了解，涉案房屋电表的实际交费人是窦照启，并不是曹道中。曹道中一审故意提供虚假电费发票，导致一审法院错误认定其为实际使用人。三、涉案房屋为张存英与其配偶乔有成的夫妻共同财产，一审法院遗漏了诉讼主体，剥夺了乔有成的诉权。四、一审法院审理程序违法。一审审理期限超过法定审理期限，审理程序违法。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误、程序违法，请求二审法院发回重审或查明事实后依法改判。被上诉人曹道中辩称：一审判决认定事实及适用法律正确，请求依法维持原判。被上诉人乔红震辩称：同意张存英的上诉意见曹道中向一审法院提出诉讼请求：判决位于徐州市云龙区的拆迁编号为T6-195房产的拆迁补偿利益归曹道中所有。一审庭审时，曹道中明确其诉讼请求为：判决乔红震、张存英返还曹道中征收补偿款837390.6元。事实和理由：2010年11月30日，曹道中与乔红震签订售房协议书，约定曹道中购买其所有的位于土山寺埝上村地皮和住房一套，该住房为三层楼房，曹道中一次性付清房款后，乔红震将该房屋交付给曹道中使用至今。现该房屋及土地的征收编号为T6-195，曹道中认为该房屋拆迁补偿利益应归曹道中所有，乔红震以该宅基地使用权为张存英所有为由，企图将全部拆迁利益占为己有。一审法院认定事实：2006年6月27日徐州市人民政府颁发的徐土集用（2006）第02786号土地使用权证载明：土地使用权人张存英，坐落于云龙区，地号02-01-31-0011，地类（用途）农村宅基地，使用权类型划拨，使用权面积135平方米。张存英在该土地上建造了房屋地基，后由张存英的儿子乔克山出资建好房屋。乔红震系张存英女儿。2010年11月30日，通过案外人史长亭（曾用名史茂立）介绍，曹道中（乙方）与乔红震（甲方）签订售房协议书，双方约定：甲方现有地皮和住房一套，三层楼房，坐落位置土山寺埝上村，东邻乔友会，西邻乔有成。（注：西屋山归乔有成所有，除不可抗力情况下，乔有成无权拆除两房共用屋山），此住房出售给乙方。出售方式为一次性买断。房款一次性付清。房款付清后，此房屋产权归乙方所有，甲方无权占有。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，曹道中支付乔红震136000元，乔红震将房屋交付曹道中使用，曹道中于2010年12月到该房屋中居住了一段时间，并在涉案房屋中放置杂物。2019年，徐州市云龙区人民政府对翠屏山片区实施征迁。2019年7月11日，张存英（被征收人）与徐州市云龙区住房和城乡建设局（房屋征收部门）签订房屋征收补偿协议，协议约定：建筑面积296.74平方米，用地面积211.96平方米，被征收房屋补偿总额2382154元，其中房屋价值1706255元，附属物62177元，搬迁、过渡、奖励等费用613722元。一审庭审时，曹道中陈述上述房屋征收补偿款包括涉案房屋及张存英的另一套房屋，曹道中主张的拆迁利益计算方式为（房屋价值1706255元+附属物62177元）÷2×60%+搬迁、过渡、奖励等费用613722元÷2=837390.6元。一审庭审时，张存英陈述其2010年11月至2019年8月期间在涉案房屋中居住。一审法院认为：一、关于2010年11月30日曹道中与乔红震签订的售房协议书的效力。该协议书约定乔红震将房屋及宅基地使用权转让给曹道中，虽是双方真实意思表示，但宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。曹道中并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，不享有在该区域内取得宅基地使用权的权利。因此，双方签订的协议损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，应为无效。二、关于曹道中主张拆迁利益应否支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然曹道中与乔红震签订的售房协议书无效，但是曹道中已向乔红震交付购房款并实际占有使用涉案房屋。张存英辩称其对曹道中购买房屋的行为不知情，但张存英自2010年11月至2019年8月期间在涉案房屋中居住，而曹道中自2010年12月至2019年7月间占有使用涉案房屋，张存英对此不可能不知情，其未要求曹道中返还房屋，视为其认可乔红震将房屋出卖给曹道中的行为。故曹道中有权享有拆迁利益。张存英与徐州市云龙区住房和城乡建设局签订的房屋征收补偿协议中包括涉案房屋及其另一套房屋的补偿，房屋征收补偿协议中显示用地面积211.96平方米，而涉案房屋所在宅基地用地面积为135平方米，曹道中主张按照搬迁、过渡、奖励等费用的一半及房屋价值、附属物的一半的60%计算拆迁利益未损害张存英的合法权益，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条之规定，一审法院判决：乔红震、张存英应于判决生效之日起十日内支付曹道中房屋征收补偿利益837390.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12170元，诉讼财产保全申请费4520元，合计16690元，由乔红震、张存英负担。本案二审期间争议焦点为：1.2010年11月30日售房协议书效力如何认定；2.一审对相关拆迁补偿费用的分配是否正确；3.一审是否存在遗漏必须参加诉讼的主体等程序问题。二审中，上诉人张存英提交如下证据材料：1、国家电网徐州供电公司狮子山供电所经理张君出具的证明、张君的身份证明、曹道中和窦照启的电费缴纳凭证、变压器现场图片。证明曹道中和邻居窦照启的电表装户时装反了，曹道中户号显示的用电量为窦照启的实际用电量，窦照启户号显示的用电量为曹道中的实际用电量，曹道中一审提交的缴纳电费发票数额实际为窦照启的电费数额，而窦照启的电表户号显示并未用电，故曹道中并未实际占有使用涉案房屋，一审曹道中提供了虚假证据。2、之前拍摄的涉案房屋的现场图片，证明涉案争议房屋与张存英其他房屋相邻，曹道中买得的房屋仅有一间（上下三层），且一直无人居住使用。3、乔有成的户籍证明和身份证（复印件），证明乔有成与张存英之间系夫妻关系，涉案房屋系张存英和乔有成的夫妻共同财产。4、孙娜等案外人出具的书面证明，证明张存英2010年11月至2019年8月期间并未在涉案房屋中居住，其在涉案房屋中的居住时间与曹道中对涉案房屋的占有使用时间没有重合，一审认定张存英对房屋买卖事实知情错误。5、证人乔某,4出庭作证的证人证言。乔某,4陈述：我和张存英是邻居关系，我不知道乔红震和曹道中签订房屋买卖协议的事情。张存英多年都在徐州市贾汪区居住，但其具体哪年在徐州市云龙区土山寺居住，哪年在徐州市贾汪区居住，记不清了。我的房屋也被拆迁了，违建部分赔偿标准比较低。曹道中质证意见:关于证据1，曹道中电表确实存在装错的情况，但曹道中不存在虚假陈述，也不存在提供虚假证据情形。证据2真实性认可，证明目的不认可。证据3三性均有异议，不能证明本案遗漏了必要的诉讼主体，涉案土地使用权证显示房屋登记使用权人为张存英。证据4三性均有异议，证人应出庭接受询问，仅提供书面证言不能达到其证明目的。一审张存英陈述其2010年11月至2019年8月期间在涉案房屋中居住。证据5证人证言不真实，对其证明目的不认可。乔红震质证意见：证据5证明曹道中一审主张的补偿费用计算方式错误，曹道中房屋属于违建。二审中，被上诉人曹道中、乔红震均未提交新证据。本院对张存英二审提交的证据1-3真实性予以认定，对证据4-5的形式真实性予以认定。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：一、关于2010年11月30日售房协议书效力问题曹道中并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，因此其与乔红震签订的售房协议违反了法律、行政法规的规定，应为无效。曹道中与乔红震于2010年11月30日签订了售房协议书，曹道中已向乔红震交付购房款，并占有使用涉案房屋。自2010年签订买卖协议，至2019年签订房屋征收补偿协议，近9年时间，张存英主张对曹道中的购房行为并不知情，不符合常理。张存英对乔红震、曹道中签订房屋买卖合同行为未提出异议，一审认定张存英认可其女儿乔红震将房屋出卖给曹道中的行为，并无不当。根据法律规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。但是，涉案房屋涉及拆迁，实际上已经无法相互返还。考虑到房屋涨价及拆迁等情形，根据诚信原则，曹道中主张获得部分拆迁补偿费用，其主张应予支持。二、关于一审对相关拆迁补偿费用的分配问题张存英与徐州市云龙区住房和城乡建设局签订的0032320号《房屋征收补偿协议》显示：建筑面积296.74平方米，用地面积211.96平方米，征收补偿总额为2382154元（其中房屋价值1706255元、附属物62177元、搬迁、过渡、奖励费用613722元）。庭审中，当事人均认可：上述《房屋征收补偿协议》所涉房产，包括属于张存英的其他房屋，也包括曹道中买受的房屋。因双方售房协议中并未载明出售给曹道中的房产面积，涉案房产被拆除，本案曹道中所涉被拆迁房产面积存在争议。但双方庭审中均认可：张存英2019年6月20日签字的《房屋及土地现状调查表》显示总的建筑面积为510.77平方米，其中145.1平方米和72.55平方米部分建筑面积（合计217.65平方米）所涉房产属于曹道中，其余178.88平方米和114.24平方米（合计293.12平方米）建筑面积所涉房产属于张存英。按照上述比例粗略估算，曹道中应予补偿的拆迁利益比例为0.426（217.65平方米/510.77平方米=0.426）。考虑到本案《房屋征收补偿协议》中拆迁补偿款总额为2382154元，按照曹道中的诉讼主张，一审法院判决曹道中获得其中837390.6元拆迁补偿款，并未超过上述估算的曹道中应得补偿款的比例数额。综上，一审根据当事人的过错程度，最终酌情判决曹道中获得837390.6元的拆迁补偿款，并不违反法律规定。三、关于本案是否存在遗漏必须参加诉讼的主体等程序问题曹道中以农村房屋买卖合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，本案房屋买卖合同当事人及房产登记权利人均参与了诉讼，乔有成并非必须共同诉讼的当事人。本案不存在遗漏必须参加诉讼的主体等程序问题。综上所述，上诉人张存英的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12173元，由上诉人张存英负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月十五日书记员 金宇婷