山东省枣庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁04执异21号异议人（被执行人）：枣庄金洋房地产开发有限公司。住所地：枣庄市高新区永福北路东侧。法定代表人；张延民，董事长。委托诉讼代理人：刘宝官，男，1967年6月24日出生，汉族，住枣庄市高新区。申请执行人：任升丽，女，1975年2月24日出生，汉族，住枣庄市薛城区。本院在执行申请执行人任升丽与枣庄金洋房地产开发有限公司（以下简称金洋公司）商品房预售合同纠纷一案中，被执行人金洋公司提出异议，主张超标的查封。本院审查后，作出（2018）鲁04执异87号执行裁定书，裁定撤销本院（2013）枣执字第68-12号执行裁定书对枣土国用（2011）第14号土地的查封。任升丽不服，向山东省高级人民法院申请复议，2018年12月27日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁执复339号执行裁定书，裁定撤销本院（2018）鲁04执异87号执行裁定书，发回本院重新审查。后该案执行依据进入再审程序，案件中止执行，该异议亦中止审查。再审程序完结案件继续执行后，本院依法另行组成合议庭对金洋公司的异议进行审查，现已审查终结。金洋公司异议称，经再审，本案执行标的金额已改判为296.18万元，而执行中已查封了异议人价值10655.7万元的房产和土地，是严重超标的查封。具体理由如下：１、查封了益洋花园10号楼1、2、3单元1－8层共计住房72套，面积7897.92平方米，评估价值3506.7万元，评估单价每平方4440元，参照枣佳评字（2018）第5－004号房地产估价报告。２、轮候查封了益洋花园5、6号楼，共计66套房，评估价值3414.4万元。３、查封了枣土国用（2011）第14号（原为轮候查封），面积14033平方米，评估价值3387.6万元，轮候查封了（2012）第40号土地，面积10891平方米，评估价值2629万元，合计面积24924平方米，价值6016.6万元，虽然用土地抵押贷款2282万元，但土地净值为3734.6万元。4、因土地被查封，导致土地上的房产无法贷款、销售变现，导致异议人资金链断裂，被迫高息借款经营，损失惨重。5、该案继续执行后，执行法官多次主持调解，双方签订协议书，异议人向法院交付50万元，并向任升丽折抵房屋一套，价值20万元，后向任升丽网签备案房屋12套（价值655.6888万元）及门市1套（价值182.7万元），作为本案债务的担保，担保物价值合计838.4万元。但任升丽不按照约定解除土地等资产的查封。现提出异议，请求法院解除益洋花园10号楼1、2、3单元1-8层72套房产，益洋花园5、6号楼66套房产，枣土国用（2011）第14号、（2012）第40号土地的查封。任升丽（口头）答辩称，本案不存在超标的查封的情形，请求法院依法审查，驳回金洋公司的异议请求。本院查明，任升丽与金洋公司商品房预售合同纠纷一案，2013年4月22日，本院作出（2012）枣民初字第32号民事判决书，主要判项为金洋公司返还任升丽预付款500万元及利息。案件进入执行程序后，2018年5月3日，本院作出（2013）枣执字第68－12号执行裁定书，裁定：一、轮候查封金洋司所使用的位于高××××北路东侧的土地［证号为：枣土国用（2011）第14号、枣土国用（2012）第40号］和开发建设的益洋花园5、6号楼66套房产。二、查封金洋公司开发建设的益洋花园10号楼1、2、3单元1－6层房产。2018年9月6日，本院作出（2013）枣执字第68－13号执行裁定书，裁定：继续查封金洋公司开发建设的益洋花园10号楼1、2、3单元7－8层房产。期间多次协商、和解，并部分解除查封。目前，查封的益洋花园10号楼1、2、3单元1-8层72套房产中，备案至任升丽或他人名下的房屋为22套（见附表明细）。另案中，2018年8月12日，本院作出（2015）枣执字第58号之四号执行裁定书，裁定：解除对金洋公司名下位于枣庄市高新区永福北路东侧土地的查封证号为：［枣土国用（2011）第14号］。故，枣土国用（2011）第14号土地在本案中查封顺序从轮候查封转变为首封。因金洋公司不服本院（2012）枣民初字第32号民事判决，向山东省人民检察院申诉。2018年5月16日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民抗36号民事裁定书，裁定：一、本案由山东省高级人民法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2019年1月16日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再848号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）枣民初字第32号民事判决书，发回本院重审。2019年5月15日，本院作出（2019）鲁04民初33号民事判决书，判决金洋公司返还任升丽预付款3201800元及利息。金洋公司、任升丽均不服，并向山东省高级人民法院提出上诉。2020年2月17日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再822号民事判决书，判决金洋公司返还任升丽预付款2961800元并支付利息。2020年3月31日，本院根据再审判决、当事人任升丽的申请以（2020）鲁04执79号立案执行，并多次组织当事人调解。2020年11月18日，任升丽与金洋公司签订协议书，就涉案债务履行和双方的权利义务进行了约定。2021年1月14日，双方在前述协议书的基础上，又签订新的协议书。期间，金洋公司通过刘芝工商银行账户向本院打款共计50万元，金洋公司将益洋花园12套房屋（10-2-402、10-3-402、10-3-502、10-2-502、10-1-1202、10-2-503、10-3-803、10-3-703、10-1-803、10-1-802、10-3-701、10-1-703）备案至任升丽名下，并为任升丽开具益洋花园10号楼东4号门市房购房款收据（抵账）。扣减已执行到位的50万元，截至异议审查时，本案尚未执行到位的标的金额约为400万元。另查明，2011年，金洋公司将涉案益洋花园地块［证号为：枣土国用（2011）第14号、枣土国用（2012）第40号］予以抵押，向枣庄恒泰农村合作银行、中国邮储银行枣庄市分行借款共2282万元，目前贷款未偿还。再查明，涉案益洋花园10号楼系项下土地使用权设定抵押后建设，并于2016年取得商品房预售许可，预售许可证号为（枣）房预售证第1651号。2018年4月25日，枣庄市薛城区人民法院另案执行中委托枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司对益洋花园10号楼的23套房屋进行了价值评估［枣佳评字（2018）第5-004号］，10号楼住宅房屋的评估单价为每平方米4440元。根据枣庄市商品房销售市场行情，目前该小区商品房销售价格不低于该评估价格。2021年3月26日，枣庄恒瑞建筑安装工程公司向本院出具说明，主要内容为：益洋花园10号楼系其全额垫资承建，其未取得工程款，亦未通过司法程序主张权利，对于任升丽案查封的益洋花园10号楼1-8层房屋，若任升丽主张权利，其放弃优先受偿权。2021年4月16日，金洋公司委托诉讼代理人刘宝官在本院对其约谈时明确表示，若解除土地使用权的查封，有利于其销售未查封房产，便于购房户办理按揭贷款，按揭贷款款项在银行扣除后，剩余款项将优先偿还本案欠款，如故意不还，法院可处置查封房屋，亦可再查封土地使用权。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。根据本院查明的事实，任升丽与金洋公司商品房预售合同纠纷执行一案截至异议审查时，该案未执行到位的标的金额约为400余万元。目前，该案首查封了被执行人金洋公司益洋花园10号楼1-8层50套房屋（原查封72套，扣除备案至任升丽或他人名下的22套）、枣土国用（2011）第14号土地使用权，轮候查封了被执行人金洋公司益洋花园5、6号楼66套房产、枣土国用（2012）第40号土地使用权，金洋公司为保障案件执行，近期又将益洋花园10号楼12套房屋（不在首查封50套房屋范围内）备案至任升丽名下。对于该案是否存在明显超标的查封的情形，本院认为，枣庄市薛城区人民法院另案枣佳评字（2018）第5-004号房地产估价报告系枣庄市薛城区人民法院依法委托的具有相应资质的评估公司作出的阶段性报告，该估价报告对涉案益洋花园10号楼房屋的评估价格为每平方4440元，结合目前枣庄市商品房销售市场行情来看，其估价结论可作为认定本案查封标的物价值的重要参考。枣庄恒瑞建筑安装工程公司作为涉案益洋花园10号楼承建方未通过司法程序主张权利，且向本院书面声明若任升丽对涉案房屋主张权利，其放弃优先受偿权。枣庄市薛城区人民法院另案虽评估了益洋花园10号楼第3层，但因达成和解而未进行拍卖且目前未查封。益洋花园10号楼项下土地虽已设定抵押且未解除，但该10号楼系土地使用权设定抵押之后建设，抵押并不当然及于该10号楼。因此，综合来看，本案查封的益洋花园10号楼1－8层50套房屋以及备案至任升丽名下的12套房屋足以保证案件的执行，以清偿本案未执行到位的标的金额。另《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条规定：“……强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封……”第5条规定：“灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费……”被执行人金洋公司作为房地产开发企业，解除对其开发的益洋花园相关地块土地使用权的查封，有利于其销售（未查封）房产，便于购房户办理按揭贷款，因此，解除对涉案地块枣土国用（2011）第14号土地使用权的查封符合善意文明执行理念，并最终有利于本案的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，裁定如下：撤销枣庄市中级人民法院（2013）枣执字第68－12号执行裁定书对枣土国用（2011）第14号土地的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请复议。审判长  姜传兴审判员  张文亮审判员  王介清二〇二一年四月二十一日书记员  郭 昊