北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民（商）初字第41296号原告董军，男，1973年10月24日出生。委托代理人柳玉兵，北京市中闻律师事务所律师。原告李前进，男，1966年5月2日出生。委托代理人柳玉兵，北京市中闻律师事务所律师。被告张朝捷，男，1986年10月18日出生。委托代理人陈泽睿，北京莫少平律师事务所律师。原告董军、原告李前进与被告张朝捷合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏玮担任审判长，与人民陪审员郑东涛、李孟超组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李前进及其与原告董军共同的委托代理人柳玉兵，被告张朝捷的委托代理人陈泽睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董军及原告李前进共同诉称：2013年8月15日，董军、李前进及张朝捷之间签订火星据点儿串吧转让协议（以下简称转让协议）。双方约定，董军、李前进向张朝捷支付305000元转让费，张朝捷将其经营的位于海淀区五道口东升园火星据点儿串吧转让给董军、李前进。同时约定，董军、李前进代替张朝捷向房东履行（房屋）租赁合同，张朝捷同时承诺合同到期后，董军、李前进可以继续和房东签订租房合同。此外，张朝捷应协助董军、李前进处理上述店面的工商、税务、城管、消防、卫生等相关事宜。但是，董军、李前进接手经营后，张朝捷却迟迟不能配合办理工商、卫生和环保等手续，导致董军、李前进一直无法合法经营，并于2013年9月24日被北京市海淀区环境保护局行政罚款2000元。此外，房东亦向董军、李前进告知所出租房屋一直不允许进行有明火的餐饮经营。2013年11月23日，房东向董军、李前进发出通知函，告知因张朝捷违约，房东将收回房屋另作他用。董军、李前进在多次找张朝捷协调无果的情况下，被迫腾退房屋，并停止经营。2013年11月26日，董军、李前进以转让协议无效为由，起诉到本院要求张朝捷退还转让费，但两审法院均认为，董军、李前进主张合同无效缺乏法律依据，一并驳回了其要求退还转让费的诉求。但是，两审法院也同时也指出，董军、李前进应当通过其他途径，另行解决相应诉求。董军、李前进认为，张朝捷隐瞒涉案房屋不能进行明火餐饮经营的事实，也未协助其办理相关合法经营手续。同时，张朝捷在无权处分租赁房屋的情况下，又未能积极协调董军、李前进与房东之间签订房屋续租合同。张朝捷的上述违约行为，最终导致董军、李前进无法继续经营，双方合同目的无法实现。双方经过多次协商未果，现董军、李前进依法向人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、解除董军、李前进与张朝捷之间签订的转让协议；2、张朝捷向董军、李前进返还相应的转让费24.8万元。被告张朝捷辩称：第一，董军、李前进在本案诉讼中所主张行使的是法定解除权，要求解除双方当事人之间签订的转让协议。然而，合同解除权的行使应有一定的期限限制，法定合同解除权作为形成权应适用除斥期间规定。第二，双方当事人之间签订的转让协议没有约定单方解除合同的权利行使期限。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。第三，本案中，董军、李前进曾于2013年底向本院起诉要求确认转让协议为无效，故其在2013年底就应知晓上述解除事由的存在。因此，张朝捷认为，董军、李前进未在解除事由发生之日起一年内行使合同解除权，故合同解除权已经消灭。经审理查明：2013年8月15日，张朝捷（甲方）与董军、李前进（合称乙方）签订有一份转让协议。双方约定，房东与甲方签订了租赁合同，租期到2014年12月6日止，年租为20万元。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，每半年交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方继续与房东签订租房合同，合同期满后领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。五道口东升园“火星据点儿串吧”现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有。乙方在2013年8月15日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）305000元，上述费用已包括甲方交给房东再转付乙方的押金两万元、上述约定的装修装饰设备、“火星据点儿”商号名称使用权及其他费用。乙方接手该店后，甲方应协助乙方处理该店工商、税务、城管、消防、卫生等相关事宜。上述协议的落款处，分别有张朝捷及董军、李前进的签名字样。次日，张朝捷向董军、李前进出具一份收到其交来火星据点儿转让款305000元的收据。2013年8月27日，北京市海淀区环境保护局向董军（火星据点）出具一份听候处理留存通知书。2013年9月24日，北京市海淀区环境保护局向董军出具一份行政处罚缴款书，其记载的处罚决定书编号为海环保罚字[2013]第172号，罚款金额为2000元。2013年11月23日，姓名为陆广涛（胡东岳代）的业主发出一份通知函，其记载内容包括：“因合同违约，按照合同约定，须收回海淀区东升园公寓11号楼1层1门底商1部分房屋面积（约70平方米）另做他用，请于两日内（2013年11月25日下午六点前）清空房屋，请配合。如到时屋内仍有物品，将视同你方放弃屋内物品、设备的所有权，届时我方将会清空房屋”。另查，董军、李前进曾于2013年11月26日向本院提起诉讼，要求确认其与张朝捷所签转让协议为无效，并要求张朝捷退还转让费用。本院经审理后，依法驳回原告董军及原告李前进的诉讼请求。董军、李前进曾提起上诉，后北京市第一中级人民法院二审判决维持原判。诉讼中，董军、李前进称，其受到环保部门处罚的原因，系所经营的店面存在排烟不达标的问题，此后其按转让协议约定要求张朝捷进行整改，但遭到张朝捷拒绝。此外，董军、李前进称，房东要求其从所经营店面腾退的原因有二：一是2014年的房屋租金没有协调好；二是房东明确要求不能在出租房屋内使用明火。由于张朝捷未能就上述事项与房东协调好，由此导致董军、李前进无法继续经营。对此，张朝捷称，其在转让协议签订前，一直通过“火星据点儿串吧”经营烧烤，此前一直使用明火开展经营。上述事实有原告董军及原告李前进共同提交的转让协议、转让款收据、听候处理留存通知书、通知函、（2014）海民初字第00927号民事判决书、（2014）一中民终字第5321号民事判决书等证据材料以及本案开庭笔录在案佐证。本院认为：董军、李前进与张朝捷签订的转让协议，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。本案中，董军、李前进系以张朝捷存在根本违约行为为由，要求解除双方所签订的转让协议。同时，关于张朝捷的具体违约情形，董军、李前进提出了两方面具体诉讼主张：一是张朝捷所转让之店面存在环保不达标问题；二是张朝捷未就店面使用房屋之租赁问题与房东协商一致。对于董军、李前进的上述两项诉讼主张，本院分别发表如下意见。其一，根据举证责任的分配原则，在合同纠纷案件中，主张合同关系解除的一方当事人，对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，董军、李前进现主张张朝捷存在导致转让协议解除的违约行为，故董军、李前进应就其所主张之张朝捷违约情形是否确系存在承担相应之举证责任。反之，如果董军、李前进未能就此提供充分之证据，则其有可能承担不利之法律后果。其二，从环保部门出具的相关处罚文件来看，董军、李前进接受“火星据点儿”串吧经营后，确有可能存在经营方面的环保不达标问题。然而，关于上述环保不达标的具体问题及其成因，从本案现有的举证情况来看，本院尚无法对此作出认定。同时，如上所述，行政处罚作出之时，董军、李前进已经开展实际经营，且本案又无证据显示张朝捷负责经营期间亦曾受到过相应处罚。因此，从相关处罚文件的形成时间来看，上述环保不达标问题是否确系可以归责于经营在先的张朝捷本人，仅凭本案现有之证据，亦并不足以形成肯定之认定结论。其三，从董军、李前进所提交之房东通知函的发出时间来看，该通知函的所发出之时，亦系董军、李前进实际接手“火星据点儿”串吧经营之后。再者，从通知函的具体内容来看，其所陈述之收回房屋原因是违约所致，但是关于违约的具体情形为何，其中并未具体说明，且本案亦无其他证据能够与之佐证。对此，董军、李前进主张系因张朝捷未就店面使用房屋的租赁问题与房东处理妥善所致。对此，本院认为，根据转让协议记载，该协议履行之后，董军、李前进即为新的房屋承租主体，并承担原房屋承租方所应履行的相应义务。此种情况下，仅凭上述通知函发出时间与所载内容，并不足以判断房东所谓之违约行为，究竟系因原承租方之原因抑或新承租方之原因所致。此种情况下，董军、李前进关于房屋无法继续租赁的具体原因，尚需进一步提供证据加以佐证，否则无法仅凭通知函与其单方陈述之内容，即断定张朝捷存在董军、李前进所主张之有关过错。结合上述三方面内容，本院认为，董军、李前进要求解除转让协议的诉讼请求，其本身应属证据不足，本院现无法予以支持。此外，董军、李前进要求张朝捷返还转让费之诉请，亦以其上述第一项诉请内容之成立为基础，故本院现亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告董军及原告李前进的诉讼请求。案件受理费五千零二十元（原告董军已预交二千五百一十元），由原告董军及原告李前进自行负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  魏 玮人民陪审员  郑东涛人民陪审员  李孟超二〇一六年六月七日书 记 员  赵 曦