河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张商终字第862号上诉人（原审被告）：张北县乾元房地产开发有限公司，住所地张北县油篓沟乡二台背村委会南侧，组织机构代码55446172－2。法定代表人：许振清，该公司董事长。委托代理人：张崇达，河北经华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹建林，女，1980年8月2日出生，汉族，住张北县海流图乡土城子行政村小土城村47号，现住北京市朝阳区。委托代理人：臧梵清，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：赵丽丽，河北山庄律师事务所隆化分所律师。上诉人张北县乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）因与被上诉人曹建林商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2014）北商初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乾元公司的法定代表人许振清及其委托代理人张崇达，被上诉人曹建林及其委托代理人臧梵清、赵丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹建林在一审中起诉称，2011年10月30日其与乾元公司签订商品房买卖合同一份，购买乾元公司开发的位于张北县。签约后其按要求支付了房款44万元，至起诉时止，乾元公司仍未将符合约定的底商交付。现要求解除商品房买卖合同，并要求乾元公司返还房款44万元及利息（按照年利率6%计算，利息计算期间从2011年10月30日计算至实际给付之日，其中2011年10月30日至2014年10月30日期间的利息为79200元），支付违约金（以本金44万元，利率按中国人民银行同期贷款年利率6%上浮50%计算，即年利率9%计算，计算期间从2011年10月30日始计算至实际给付之日止，其中2011年10月30日至2014年12月4日期间乾元公司应付违约金396000元），支付房屋增值损失340680元。乾元公司辩称，曹建林未付完房款，故无法为其办理后续手续，更谈不上退房，乾元公司没有违约，所以不同意解除合同、返还房款、支付违约金和给付房屋增值损失，请求驳回曹建林诉讼请求。一审法院经审理查明，曹建林为购买乾元公司开发建设的位于张北县，于2011年10月30日向乾元公司交付房款44万元。同日，乾元公司为曹建林出具收据一张，收据载明“今收到曹建林、14#底商，项目：房款、单价5600元/每平米、地下室1500元/每平米，人民币：肆拾肆万元整”。2014年12月4日，曹建林以所购房屋被改建为消防通道，乾元公司未按约交付房屋为由诉至法院。诉讼中，经曹建林申请，张家口市中级人民法院司法技术处委托河北天勤资产评估有限公司对曹建林指认的张北县永义街西侧的北大家园14号商铺（包括地下室）进行了资产评估，并于2015年5月20日作出《资产评估报书》，确定该房屋地上一、二层总价值为110.228万元，地下室单价为1200元/平方米。曹建林支付了评估费13725元。一审法院判决认为，曹建林交付购房款和乾元公司出具收据的行为系双方当事人真实意思的表示，收据载明的双方当事人的名称、房号、单价和付款时间均属订商品房买卖合同的主要内容，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该收据为有效的商品房买卖合同，予以确认。庭审中，曹建林主张所购底商系从南向北数第14个门（每门为一间底商）为14号底商位置，现状为消防通道，乾元公司主张曹建林所购底商系从南向北数第14间（其中一间底商有两个门）为14号底商位置，房屋状况未发生改变，同时双方就诉争房屋的位置如何确定分别举出相反的证据予以证实各自的主张。经查，双方虽就同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方的证据，且不足以证明其各自的主张，故双方均应承担举证不能的法律后果。综上，曹建林主张的河北天勤资产评估有限公司对其指认的张北县永义街西侧的北大家园14号商铺作出的资产评估报告系对诉争房屋的评估不予采信，曹建林为此所支付的费用应由其自行负担。双方未约定违约责任条款，曹建林所提交的证据亦不能证明乾元公司有违约行为，故对曹建林要求乾元公司给付房屋增值损失及违约金的请求不予支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，签订商品房买卖合同时，出卖人应就房屋的具体位置、状况履行告知义务，买受人应就房屋的具体位置、状况履行必要的注意义务。本案中曹建林与乾元公司均未履行上述义务，应各自承担由此产生的后果。因双方对房屋具体位置如何确定未进行明确约定，就此发生争议后，双方亦无法达成一致，导致合同目的不能实现，合同无法继续履行。故对曹建林要求与乾元公司解除商品房买卖合同、返还房款及利息的请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第六十九条、第七十三条之规定，判决：一、解除曹建林与张北县乾元房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。二、张北县乾元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还曹建林购房款44万元并支付利息（利息按照本金44万元、中国人民银行同期贷款利率三至五年期年利率计息、计算期间从2011年10月30日始计算至实际给付之日止）三、驳回曹建林的其他诉讼请求。案件受理费15999元，曹建林负担8099元，张北县乾元房地产开发有限公司负担7900元。乾元公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。乾元公司的主要上诉理由是，一、其与曹建林形成的商品房买卖合同关系合法有效。2011年10月30日曹建林购买了张北县永义街北大家园14号底商。曹建林缴纳了44万元购房款，乾元公司出具购房收据。载明购房合同相关事宜。故此双方商品房买卖合同关系依法成立且合法有效。原审判决也予以认定，既然买卖合同关系合法有效，就应受法律保护。双方当事人应当按照约定严格履行合同义务，不得随意解除合同关系。二、现建成的北大家园14号底商就是曹建林购买于合同中标明的14号底商。2012年12月曹建林购买的底商建成完工后，乾元公司通知曹建林来办理所购房屋交付手续，因曹建林不能按时补缴所欠购房款致使其购房屋至今处于待办中。曹建林购买的底商房屋是当时按建设图纸标明的14号底商位置确定的，施工中14号底商位置并未作过变动变更。所以双方约定的14号底商位置是明确的而且有据可查。原审判决认定事实错误，适用法律不当。该争议底商位置就是合同中约定的14号底商，亦就是规划图纸、合同约定和建成交付的14号底商位置是一致的。曹建林针对乾元公司的上诉答辩称，一、双方签订的合同乾元公司存在严重的违约行为，应承担违约责任。2011年其购买的底商，当时选的14号底商，却是现在的第13号底商，一审中播放了当时选房时与工作人员的录音，证明选的房屋已被乾元公司占用，当时选这个房子是为了停车及其他方便。二、乾元公司无法为其办理房屋产权证书，根据商品房买卖的司法解释相关规定，其有权解除合同。三、乾元公司应依法承担法定的违约责任。二审中，曹建林于2016年1月9日向本院提出财产保全的申请，并于2016年3月4日交纳财产保全费，申请对其指认的位于张北县乾元房地产开发有限公司开发建设的坐落于河北省张北县永义大街北大家园小区消防通道北侧第1套底商予以查封，本院经审查曹建林的申请符合法律规定，应予保全。乾元公司向本院提交以下证据：1、张北县金足阁足疗会所个体工商户开业登记申请书、租房协议、该底商商品房买卖合同、该底商购房收据；2、16#底商购房收据；3、张北乐享商店个体工商户开业登记申请书、19#底商租房协议书、18#底商租房协议书；4、张北县百川快捷宾馆个体工商户开业登记申请书、该底商商品房买卖合同；5、证人张某、邢某的当庭证言。拟证明14号底商位置并未发生变化变更。曹建林向本院提交以下证据：1、张北乐享商店营业执照及食品流通许可证照片两张，拟证明该商店为19#底商；2、证人曹某、刘某的当庭证言，拟证明其当时看房时选择的14号底商现被打成通道。经庭审质证，曹建林对乾元公司提交的4组证据因非二审新证据不予认可，且该证人张某的陈述与乾元公司提供的证据不符，乾元公司的证明目的无法证实。乾元公司对曹建林方的证人证言因非二审新证据不予认可。本院经评议对乾元公司提交的证据不予认定，对曹建林提交的证据不予认定。本次二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，曹建林与乾元公司之间的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。乾元公司上诉称商品房买卖合同有效，双方当事人不得随意解除合同，且双方约定的14号底商位置并未变化变更。但乾元公司开发建设的北大家园底商未标示门牌编号，曹建林称其所购买底商为自南向北第14个门的底商，乾元公司称其销售给曹建林的底商为自南向北第14间底商，双方提供的证据均不能证明其主张，且双方未能就房屋具体位置达成一致。故一审法院判决解除该商品房买卖合同，乾元公司返还购房款并承担相应利息并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，乾元公司的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15999元，保全费3270元，共19269元，由上诉人张北县乾元房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  牛鹏程审 判 员  王 悦代理审判员  姜建龙二〇一六年六月二十日书 记 员  梁秀峰