青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异64号案外人：王×，公民身份号码×××，男，汉族，1991年1月13日出生，住北京市西城区阜成门内大街410号。委托诉讼代理人：朱芙蓉、方园，北京市德津律师事务所律师。申请人：五矿国际信托有限公司，统一社会信用代码91630000698540235A，住所地：青海省西宁市生物科技产业园纬二路18号。法定代表人：王卓，该公司董事长。被申请人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码911101056336473148，住所地：北京市朝阳区小武基路甲8号5号院。法定代表人：李艳敏，该公司董事长。被申请人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码911101055801389677J,住所地：北京市平谷区金海湖16号5幢3层。法定代表人：曹轶中，该公司董事长。被申请人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码91110105MA0048JG2L，住所地：北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层105内（01）。法定代表人：孙帆，该公司董事长。申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，案外人王×对本院查封被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王×称，本院作出的（2020）青01财保11号民事裁定，将其购买的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权进行了查封，而案外人为该房屋买受人，根据“地随房走”的原则，被申请人在转让房产的同时，房产占用范围内的土地使用权一并进行了转让。案外人已全额交付了合同约定的房屋总价款，且名下除案涉房屋外无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求中止对北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼501室房屋占用范围内土地使用权的执行。本院查明，申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定，冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日，本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。并委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了本院作出的（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书，对上述土地使用权进行了查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。案外人王×得知后，于2021年3月29日向本院提出执行异议。另查明，2019年5月19日，山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与王×（乙方）签订《购房意向协议书》，约定由乙方自愿订购甲方开发的位于北京市朝阳区××园，房屋总价13567650元，优惠价13160621元，王×已支付购房款6580000元。王×名下在北京市无其他不动产登记信息。本院认为，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的查封行为提出排除执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行标的土地使用权现仍登记在被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，本院查封行为并无不当。根据案外人的异议申请，本案争议焦点为案外人提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，案外人对登记在被申请保全的房地产开发企业名下的土地提出异议，该宗土地价值已转化至其附着物建筑上，案外人在本院查封之前与开发商签订的《购房意向协议书》内容包含了房屋基本信息、价款数额、支付方式等房屋买卖合同主要内容，山水文园凯亚房地产开发有限公司亦按协议书约定收受了购房款，同时案外人缴纳房款接近50%，虽差额三百余元，但满足了排除强制执行的其他法定条件，案外人属于上述规定中的房屋消费者。据此，案外人王×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的应同时具备的三种法定情形，对其购买的案涉房屋所占用范围内的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。案外人异议理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼1单元501室房屋所占用范围内的土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 翟爱红审判员 许正芳二〇二一年四月一日法官助理 肖秋葛书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。