北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4695号上诉人（原审原告）：侯闯，男，1976年7月15日出生，汉族，北京华彬联合国际传媒广告有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈丽霞（侯闯之妻），住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦茜，北京市天元律师事务所律师。上诉人侯闯与上诉人北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称中信逸海公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初23962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯闯上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持侯闯起诉的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由中信逸海公司承担。事实和理由：一、一审判决鼓励了中信逸海公司的欺诈行为，违反了任何人不得因欺诈（违约）等过错而获利的赔偿原则。房屋上涨差价1881200元，法院酌定880000元，中信逸海公司获得房屋上涨利益1001200元。二、一审判决对利息和房价上涨损失的法律定性和适用错误。利息和赔偿损失是两项独立且并列的法律关系。利息是对资金占用不当得利的返还，房价上涨损失是对机会损失无法弥补的补偿。三、一审判决对2019年4月至2020年7月房贷合同未解除责任认定和法律适用错误。在中信逸海公司未返还利息的情况下，侯闯没有义务也没有责任解除房贷合同。四、贷款利率上涨机会损失，一审法院片面引用已生效判决。一审判决当时驳回该诉讼请求的原文意思是，贷款合同未解除，侯闯是否必然被认定为二套房屋没有确定结论。根据现政，侯闯确定需按照二套购房贷款政策。五、装修损失，一审法院适用法律错误。证据形成完整证据链，确实充分。六、侯闯作为被欺诈受害方，损失应当获得全部赔偿。中信逸海公司辩称，侯闯的上诉请求没有事实和法律依据。一、侯闯要求一审法院支持其主张的房屋差价损失无事实和法律依据，案涉合同被撤销，是缔约过失责任，合同法第113条是对违约责任范围的规定，侯闯依据该条主张损害赔偿的范围不能成立。二、关于侯闯提交的判例，该判决是最高人民法院针对个案作出的裁判，不适用本案，在该案中，合同因开发商未取得预售许可证被判决无效，该情形属于适用惩罚性赔偿的情形，本案因侯闯重大误解，合同被撤销不属于适用惩罚性赔偿的情形，不应该扩大缔约过失责任的赔偿范围。三、根据谁主张谁举证的基本原则，侯闯在法院释明后依然主张，所得到鉴定结论无法实际表达具体损失数额，应该承担举证不能的后果。即使一审法院认定房屋差价损失属于缔约过失赔偿责任范围，在计算具体金额时，也应该扣除侯闯房屋上涨利益所必须支付的必要成本及侯闯因为案涉合同被撤销所获得的利益。中信逸海公司认为一审法院认定应扣除已赔付的利益和占用债权外，还应扣除中信逸海公司需要赔付的契税款利息。关于侯闯主张的870万元银行贷款利息属于不当得利没有法律依据。侯闯无权主张因其自身原因扩大贷款利息的赔偿，案涉贷款合同约定该合同项下的贷款应该用于购买北京市大兴区102（以下简称案涉房屋），现商品房预售合同已被撤销，一审法院认定合同目的无法实现并无不当。侯闯作为借款合同中的借款人，负有及时处理贷款防止损失扩大的义务，侯闯现以商品房预售合同被撤销而产生的赔偿未予以赔偿而拒绝赔付贷款合同项下义务没有法律依据。一审法院多次告知侯闯及时处理贷款问题，侯闯收到购房款及利息后就可以向银行归还，却一直拖延至2020年7月，其无权就其自身原因导致的扩大损失进行赔偿。一审判决认定中信逸海公司赔偿合理期限内的利息损失6万余元明显过高。四、侯闯主张契税款损失的请求不能成立。五、侯闯主张银行贷款利率上涨机会户已被生效法律文书予以驳回，本次主张属于重复诉讼。六、侯闯主张装修费是因其自身原因发生而扩大，该责任应由其自身承担。侯闯于2017年10月28日起一直拒绝收房，装修采购均发生于11月，侯闯在拒绝收房后仍然购买装修设计、材料，是其自身原因造成的扩大损失。七、本案事实不符合消费者权益保护法第九条情形。中信逸海公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回侯闯要求赔偿契税利息损失、贷款利息损失、房屋差价损失的诉讼请求；2.侯闯承担本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：一、双方签订的预售合同被撤销，损害赔偿责任性质上属缔约过失责任，不应扩大中信逸海公司应承担的责任赔偿范围。二、契税利息并非合同撤销发生的直接损失，中信逸海公司不是款项占用方，侯闯自认系因其未解除贷款合同影响退税进程，导致损失扩大。三、中信逸海公司于2019年4月2日将870万元贷款返还，一审法院判决赔偿4月2日后利息损失，导致侯闯双重受偿，所谓贷款结清合理期限无事实依据。四、侯闯未提供合理证据证明房屋差价损失数额，应承担举证不能的法律后果，一审法院酌定差价损失无事实依据。五、中信逸海公司已支付1329259.69元购房款利息损失，如按一审判决各项损失数额，中信逸海公司承担的赔偿责任总额，远超预售合同实际履行情况下侯闯可以获得的履行利益，有违立法精神。六、一审过程中，侯闯多次变更诉讼请求，拖延审理程序，逾期申请鉴定，行为有违诚实信用，导致一审法院审理严重损害中信逸海公司合法权益。侯闯辩称，第一、不同意中信逸海公司的上诉请求，侯闯主张的是返还，包括利息的返还，还有对于不能返还的房价上涨的损失、购房资质的折价补偿，一个是购房本金的利息返还与无法返还导致的折价补偿。第二、关于契税利息，属于购房产生的直接损失，侯闯在上诉状对该部分责任进行了阐述。侯闯多次联系契税部门的工作人员，积极履行义务。契税赔偿原则也是以过错原则为基础，而不是说对方履行了就不用承担。第三、对于中信逸海公司该部分主张侯闯不认可，没有事实依据。第四、关于评估时间节点问题，侯闯提交了证据证明房价上涨，中信逸海公司不同意该部分主张但也并未提交房价未上涨的证据，快到审限的时候侯闯不得已申请了鉴定，一审法院也向当事人释明，侯闯的购房资格还是被占有状态，侯闯的损失并没有终止，所以申请时间评估并没有错误。第五、中信逸海公司已支付的购房款损失是返还义务，不是违约赔偿，是两个不同的方面。第六、侯闯变更诉讼请求是根据案情变更具体金额和计算方式，并没有实质性变更诉请，没有刻意拖延。申请鉴定是在争议不清的情况下申请的鉴定。侯闯向一审法院起诉请求：1、判令中信逸海公司赔偿履约费用502133.38元（代办服务费本金700元、契税利息损失30422元、装修损失15827元、银行贷款利息455184.38元）；2、判令中信逸海公司赔偿房价上涨损失1881200元；3、判令中信逸海公司赔偿贷款利率上涨机会损失2715089.49元；4、判令中信逸海公司赔偿诉讼、维权交通费及误工费共计50000元；5、本案评估鉴定费37072元、诉讼费47839元由中信逸海公司负担。一审法院认定事实：2018年4月8日，侯闯以商品房预售合同纠纷为由将中信逸海公司诉至法院，要求：1、判令撤销侯闯与中信逸海公司签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令中信逸海公司退还侯闯已支付定金和购房款，并承担同期银行贷款利息（自2016年12月19日计算至实际退还之日止）；3、判令中信逸海公司支付赔偿金880万元；4、诉讼费由中信逸海公司承担。法院审理后，于2018年12月28日作出（2018）京0115民初7902号民事判决（以下简称7902号判决书），判决：“一、撤销侯闯与北京中信新城逸海房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还侯闯购房款14500000元，并支付购房款占用期间的利息（以1450000元为基数，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止。以4350000元为基数，自2017年3月8日起计算至实际支付之日止。均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回侯闯的其他诉讼请求。”在7902号判决书中认定，侯闯对于误解的发生并无过错，完全是由中信逸海公司的在先行为所引起。中信逸海公司与侯闯均未针对7902号判决书提起上诉。2019年9月2日，侯闯以商品房预售合同纠纷为由将中信逸海公司诉至法院，要求：1、退还侯闯870万元购房款所产生的利息793666.44元；2、诉讼费用由中信逸海公司承担。法院审理后，于2019年11月21日作出（2019）京0115民初22769号民事判决书（以下简称22769号判决书），判决：“一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向侯闯支付利息（以8700000元为基数，自二〇一七年五月二日起至二〇一九年四月一日止，按合同编号为03001F170044的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准计算，利息数额以793666.44元为限）；二、驳回侯闯的其他诉讼请求。”中信逸海公司对该文书不服，提起上诉。本院于2020年5月29日作出（2020）京02民终2284号民事判决书，该文书认定“根据7902号判决认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司。从2017年5月2日至2019年4月1日，中信逸海公司实际占有侯闯的购房贷款870万，在870万应当予以返还的基础上，中信逸海公司应当赔偿由于占有该870万资金给侯闯带来的利息损失。至于损失的数额问题，因侯闯在2017年5月2日至2019年4月2日期间一直按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准实际向银行支付每期利息，故该部分利息属于侯闯因中信逸海公司占有870万资金所产生的支出，一审法院按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准判决中信逸海公司向侯闯支付利息，并无不当”。另查，7902号判决书生效后，中信逸海公司于2019年4月2日退还侯闯购房款14500000元及利息582701.37元。22769号判决书生效后，中信逸海公司于2020年8月27日退还侯闯8700000元购房款所产生的利息724255.84元。侯闯于2017年11月7日缴纳契税207142.85元，税务部门于2020年11月5日将上述契税退回。另查，北京银行于2020年7月21日出具《贷款结清证明》，载明侯闯于2020年7月9日将借款合同项下的全部债务清偿完毕，利息合计1190551.88元。在本案审理过程中，侯闯申请对房屋现值进行鉴定。经释明，侯闯坚持以2020年7月29日作为鉴定时点，鉴定结论为房屋总价16381200元。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据7902号判决书认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司。本案争议的焦点是侯闯要求中信逸海公司支付房屋差价损失应否支持问题。侯闯坚持其损失依据为涉案商品房预售合同不能实际履行造成的损失。中信逸海公司认为商品房预售合同被撤销后，损失赔偿范围仅为信赖利益损失，房屋溢价损失不属于信赖利益损失。本案中，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑商品房预售合同被撤销的原因、双方过错程度、侯闯具备另觅交易机会的合理期间、房地产市场价值等情况，中信逸海公司应赔付侯闯因合同被撤销后产生的全部损失，但需要指出的是，中信逸海公司的赔偿范围应以侯闯所受损失为限。结合中信逸海公司赔付利息及侯闯占用贷款利息等情况，在已赔付金额不足以弥补侯闯经济损失的情况下，侯闯可以主张房屋差价损失，但应将中信逸海公司已赔付利息及候闯占用的贷款利息在差价损失中予以扣除。综上，法院酌情确定中信逸海公司赔偿房价上涨损失880000元。关于中信逸海公司辩称房屋差价损失属于信赖利益损失，不属于经济赔偿范围的答辩意见，需要指出的是，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。中信逸海公司已赔付的利息损失不足以填补侯闯因合同撤销后造成的损失，故对于上述答辩意见，法院不予采信。关于侯闯要求中信逸海公司给付代办服务费700元的诉讼请求，证据充足，法院予以支持；关于侯闯要求中信逸海公司支付契税利息损失30422元的诉讼请求，侯闯于2017年11月7日缴纳契税207142.85元，税务部门于2020年11月5日将上述契税退回。鉴于侯闯自认系由于贷款合同未解除影响退税进程，贷款合同未及时解除侯闯负有责任；中信逸海公司未提供充足的证据证明注销网签合同时间属于合理时间，中信逸海公司亦对利息损失的产生负有责任，故法院酌情确定中信逸海公司给付契税利息损失12000元。关于侯闯主张装修损失15827元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于侯闯主张银行贷款利息455184.38元的诉讼请求，涉案商品房预售合同共产生银行贷款利息1190551.88元，7902号判决书于2019年3月22日生效，中信逸海公司于2019年4月2日退还侯闯购房款14500000元，贷款合同的目的已无法实现，侯闯作为借贷人负有及时处理其在北京银行贷款事宜的义务。法院结合侯闯收到中信逸海公司的退款时间，给予侯闯办理贷款结清事宜的合理期限，酌情确定中信逸海公司承担贷款利息61941元，超出该部分的利息损失，法院不予支持。关于侯闯主张中信逸海公司赔偿贷款利率上涨机会损失2715089.49元的诉讼请求，侯闯在7902号民事案件中主张丧失首套贷款资格损失及增加的房贷利息损失，已被生效法律文书予以驳回，其在本案中再次主张上涨机会损失，无事实及法律依据，法院不予支持。关于侯闯主张中信逸海公司赔偿诉讼及维权交通费50000元的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还侯闯代办服务费700元；二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侯闯契税利息损失12000元；三、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侯闯贷款利息损失61941元；四、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付侯闯房屋差价损失880000元；五、驳回侯闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，侯闯提交（2018）京0115民初7902号案件中其提交的增加诉讼请求申请书、追加第三人申请书，欲证明房贷合同未同时解除，其没有过错。中信逸海公司对其证明目的不认可。中信逸海公司提交了以下新证据：1、协助执行通知书、北京房地产交易权属系统截图，欲证明其尽到及时办理网签注销手续的义务；2、网上银行电子回单2张，欲证明其于2020年6月8日、8月20日，分别支付购房款利息724255.84元、22302.48元。侯闯表示对证据1真实性不清楚、证明目的不认可，对证据2真实性认可，证明目的不认可。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据生效判决认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销，过错在于中信逸海公司。结合二审庭审情况及双方上诉请求，本案的争议焦点为：中信逸海公司应当赔偿损失的范围与数额。关于契税利息损失。一审法院根据缴税退税情况，酌情确定中信逸海公司给付契税利息损失12000元，并无不当，双方上诉理由不能成立，本院不予支持。关于装修损失。侯闯提交的证据不足以证明为案涉房屋实际支出的费用，一审法院未予支持处理正确，对侯闯该项上诉主张本院不予支持。关于银行贷款利息损失。一审法院认为侯闯在收到中信逸海公司退还购房款，贷款合同目的无法实现情况下，负有及时处理贷款事宜的义务，根据办理贷款结清事宜合理期限，酌情确定中信逸海公司承担贷款利息，处理正确。一审判决确定的合理期限并无不妥。侯闯虽无过错，亦应采取积极措施，避免损失扩大。对双方上诉主张，本院不予支持。关于房屋差价损失。（一）一审判决扣除中信逸海已赔付金额是否正确。房屋差价损失，属于侯闯因未能履行合同丧失的可得利益，即其因信赖该合同而丧失另订合同的机会产生的损失。侯闯主张该项损失，符合法律规定，但其获得的赔偿损失数额，不应超过其履行合同所能获得的利益，以避免双重获益。一审判决中信逸海公司赔偿房屋差价损失，并将其已赔付利息和贷款利息等费用予以扣除的处理正确。（二）一审判决酌情确定中信逸海公司赔偿房屋差价损失880000元是否妥当。中信逸海公司主张一审判决数额过高，其累计应赔付金额已超过侯闯履行合同可获得的收益。侯闯的履行利益数额本身难以精确计算，以房屋差价来衡量只是粗略估计。根据中信逸海公司的计算，法院判决其赔付的金额累计超过房屋价值上涨数额为40万元左右，相比合同金额1450万元，有所误差亦在合理范围之内。一审判决确定的金额系参照鉴定结论行使自由裁量权作出，并非完全依据鉴定意见。综合考虑本案案情，结合已生效判决情况，中信逸海公司作为过错责任方，一审判决中信逸海公司赔偿侯闯房屋差价损失880000元，并无不当，本院予以维持。关于贷款利率上涨机会损失。在7902号案件中，侯闯曾主张过该项诉请，法院未予支持，理由有二，一方面当时该项损失是否存在尚不确定，另一方面该损失并非合同被撤销导致的直接损失。因该项诉请已经生效裁判进行处理，且法院前述判决赔偿数额已经能够弥补其损失，故一审判决对侯闯该项主张未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，侯闯、中信逸海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理95678元，由侯闯负担47839元（已交纳），由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担47839元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年四月七日法官助理  王德林书 记 员  孙辰姝