新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书(2016)新2301民初630号原告：韦晨山，现住昌吉市。委托代理人：李晓东，新疆同创律师事务所律师。被告：新疆新基投资有限公司。住所地：昌吉市建国西路76号小区4丘79栋一层。组织机构代码证号：79579586-2。法定代表人：杨文明，系该公司总经理。委托代理人：常建明，新疆新蓝天律师事务所律师。原告韦晨山与被告新疆新基投资有限公司定金合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晓东，被告的委托代理人常建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月，原告韦晨山准备经营房屋吊顶项目拟租赁被告公司正在开发建设的统一中山广场3-F-21、22号商铺两间。当时经被告公司工作人员介绍：统一中山广场3-F-21、22号两间商铺的使用面积为177.56平方米，年租金为600元每平方米，并按要求先交纳53000元作为缔约合同定金。2014年4月14日，原告委托案外人韦**向被告交纳了缔约合同定金53000元，由被告出具收款收据一份。之后被告公司一直未通知韦晨山签订租赁合同，所开发建设的统一中山广场至今亦未正式营业，经原告与被告公司协调后发现被告公司实际建成的3-F-21、22号两间商铺的使用面积不足100平方米且房屋结构与当时介绍不相符。且被告准备出租给原告的商品是违章建筑。为此，韦晨山要求被告公司退还缔约定金53000元，但遭被告公司拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还收取原告缔约合同定金计106000元；2、本案所有诉讼费用由被告方承担。被告辩称：原告所述不属实，原告确实交纳了合同缔约定金，被告并没有拒绝与原告签订租赁合同，所以不存在返还定金，收据中写明的是177.56平方米，签订的商铺面积原告是知情的，所以原告起诉没有依据。原告称被告出租的商铺是违规的建筑，但是原告未举证证明。原告举证、被告质证，及本院认证如下：1、收据一份，拟证实原告准备租赁被告位于统一中山广场3-F-21、22号商铺两间，收据表明面积是177.56平方米，应该是使用面积为177.56平方米。被告对该证据的真实性认可，金额是对的，3-F-21、22号两间商铺面积177.56平方米也是对的。本院对该证据的真实性予以确认。2、产品经销合同一份，拟证实原告为了经销吊顶产品签订合同，合同约定使用面积为120至200平方米之间，所以原告在被告处租赁的商铺使用面积为177.56平方米，但被告租赁给原告的商铺不到100平米。被告对该证据的真实性不发表意见，关联性不认可。本院对该证据结合其他证据综合认定。3、律师函一份，拟证实原告要求被告退还定金，但是被告至今未答复，被告称随时可以签订合同是不符的，当时被告工作人员拒绝签收。被告对该证据的真实性、关联性均不认可，因为实际未发生。本院对该证据结合其他证据综合认定。被告举证、原告质证，及本院认证如下：测绘报告一份，拟证实面积是真实的，不存在面积差，报告上写的177.56平方米是建筑面积，套内使用面积是109.2平方米，不可能按使用面积租赁或者是买卖。原告对该证据的真实性认可，被告认为报告中标注的房屋不能确认是本案中的房屋，建筑面积确实达到标准，收据中并没有显示是使用面积还是建筑面积，原告认为应该是使用面积达到177.56平方米。本院对该证据的真实性认可。经当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：2014年4月14日，被告出具收据一份，收据载明收到韦晨山交来统一中山广场3-F-21#、22#商铺缔约合同定金，金额53000元，面积177.56平方米，600元/平方米/年。中山广场系在建工程，故双方未约定什么时候签订正式合同。对面积177.56平方米及是否通知签订合同双方陈述不一致。原告主张，177.56平方米是使用面积，被告未通知过原告签订租赁合同；被告主张，177.56平方米是建筑面积，被告通知过原告签订租赁合同。对各自的所述事实，双方均未提供证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定："合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。"，第五条规定："当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。"，第六条规定："当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。"，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定："当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"，第九十条规定："定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。"，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定："当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。"。本案原告已交纳定金，被告收取定金亦出具了定金收据，双方之间的定金合同成立并生效。被告收取租金时，商铺尚在建中，相对商铺租赁合同来说，定金合同是本约订立之前先行订立的担保预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案原告要求双倍返还定金的理由，是认为被告未通知其签订租赁合同，177.56平方米应该是使用面积，但被告提供的使用面积不足100平方米。本院认为，双方未约定签订正式租赁合同的时间，未约定被告需通知原告签订合同，对收据载明的面积177.56平方米亦未约定是建筑面积还是使用面积。据此，只有在原告要求与被告签订租赁合同时，被告明确表示不与原告签订合同，原告才能要求被告退还双倍定金。本案双方对于被告是否通知原告签订正式合同各执一词，而且在没有约定的情形下，原告不能将被告须通知原告签订合同的义务强加给被告。在原告未见过商铺亦未明确约定的情形下，原告认为177.56平方米是使用面积，而实际177.56平方米是建筑面积，使用面积仅为109.2平方米，相差较大，对此原告向被告提出异议，这个异议合情合理，不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。被告既然收受了原告交付的定金，就应当对原告提出的异议表示理解，而且在原告提出异议后，不能怠于磋商，或者不磋商也不退还定金。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定未能订立租赁合同的原因是双方未约定签订正式租赁合同的时间及对面积约定不明，导致当事人产生争议，磋商不成，并非哪一方当事人无故反悔。综上，由于磋商未成是导致双方当事人未能订立商铺租赁合同的真正原因，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"，被告收取原告的定金，应当予以返还，故对原告要求被告返还53000元定金的诉讼请求，本院予以支持，但对原告认为被告恶意违约应当双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告新疆新基投资有限公司于本判决生效三日内向原告韦晨山返还定金53000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2420元，由被告新疆新基投资有限公司负担1210元，原告韦晨山负担1210元(本案受理费已由原告预交，本院不再退还，所预交的费用在本案执行时，由被告按判决书确定的数额一并向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年。审判长 王 涛代理审判员  姜海龙人民陪审员  赵明彦 二Ｏ一六年六月十四日                                   书  记  员  马 涛