辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1994号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟，女，1977年9月30日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人（原审被告、反诉原告）：宫本钢，男，1978年2月1日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人（原审被告、反诉原告）：宫照淞，男，2003年2月10日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。法定代理人：宫本钢（宫照淞的父亲）、刘伟（宫照淞的母亲）。三上诉人共同委托诉讼代理人：张福刚，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连龙湖东港房地产有限公司，住所地辽宁省大连市中山区职工街兴盛里9号，统一社会信用代码91210200051106112T。法定代表人：张策，该公司董事长。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。上诉人刘伟、宫本钢、宫照淞与被上诉人大连龙湖东港房地产有限公司（以下简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟、宫本钢、宫照淞上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项关于违约金的内容，改判驳回被上诉人对违约金（原违约金数额为245万元）的诉讼请求；2、撤销一审民事判决第三项，改判支持上诉人的反诉请求；3、由被上诉人承担本案诉讼、鉴定相关费用。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。一、被上诉人将不具备交付条件的房屋交付上诉人使用，不符合法律规定；被上诉人交付的房屋存在严重质量问题，因为漏水给上诉人造成了巨额的损失，被上诉人至今未予以赔付。首先，在案涉公建房屋具备使用条件之前，被上诉人已经将公建房屋交付上诉人，并且为上诉人使用房屋单独在所属楼内安装了电梯，上诉人在被上诉人的默许下对公建房屋进行了装修。而交付至今，包括消防、水电、电容、供暖等相应的配套设施均未施工完成。因此，被上诉人将不具备交付和使用条件的房屋交付上诉人使用，违反了法律的强制性规定。其次，上诉人对涉案房屋内部进行装修后，将家具及经营的茶叶存放在涉案房屋内，后因大连市内降雨，雨水通过楼顶进入上诉人购买的房屋内，导致上诉人的装修物品损坏、家具及茶叶被水浸泡，造成了巨额损失。就此问题，上诉人及时与被上诉人进行了交涉，但被上诉人至今未支付任何赔偿款项。二、关于房款支付及损失赔偿等问题，上诉人与被上诉人另行达成并签订了《协议书》，系对剩余房款的支付时间和方式等问题做出了变更。按照协议书的约定时间履行顺序，在被上诉人对上诉人进行赔偿前，上诉人享有法定的先履行抗辩权，有权拒绝被上诉人关于支付剩余房款的主张。就该《协议书》而言是被上诉人违约在先，因被上诉人的原因导致双方不能进行协商，漏水问题至今未能得以解决。在此情形下，被上诉人要求支付违约金违背协议约定和法律的规定，也有违民法上的公平原则。上诉人与被上诉人签订《协议书》对剩余房款的支付时间和方式作出另行约定时，被上诉人并没有主张违约金，可见其真实意思是放弃了在此之前的违约金。上诉人与被上诉人在《协议书》中约定按《商品房买卖合同》承担违约责任，仅表明计算方式为日万分之二、而起算时间应做相应的调整。截至协议签订日2017年8月28日，案涉房屋仍根本不具备验收交付的条件，与被上诉人验收报告要证明的内容严重不符，该验收报告不能作为认定案件事实的依据。三、案涉的×号房屋及×号房屋内的上诉人的损失均由被上诉人原因导致，且均是×号房屋存在质量问题所引起，上诉人据此提起反诉请求，一审法院应在本案中一并作出处理。大连市建筑工程质量检测中心有限公司出具的（2019）大法技字第1419号鉴定报告明确说明×号房屋、×号房屋内的损失均是由×号房屋质量问题所导致，该房屋质量问题产生的原因在被上诉人，因此，一审法院应对×号房、×号房屋内的损失应一并处理，而非加以区分，一审判决驳回反诉不当。龙湖公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。一、龙湖公司在2015年8月20日已取得工程竣工验收报告，且监理公司（上诉人刘伟系监理公司法定代表人、宫本钢系监理公司负责人）已盖章确认项目符合竣工交付条件，并非上诉人所称的房屋不符合交付条件。上诉人在未付清全部房款、提前占用房屋的情况下，又主张房屋交付不符合合同约定条件，没有任何法律及合同依据。二、双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》并未将上诉人所称的质量问题及赔偿漏水事宜作为房款支付的条件，不存在先后履行顺序的问题，上诉人现以该质量问题及漏水事宜拒不承担违约金没有法律依据。三、上诉人逾期支付房款在先，案涉房屋因特殊天气漏水在后，上诉人并不享有先履行抗辩权。而且对于上诉人是否享有先履行抗辩权的问题，在相同案件事实的其他案件中，大连市中级人民法院以及辽宁省高级人民法院作出的生效判决及裁定均认定房屋漏水问题解决完毕并不是上诉人给付剩余房款的先履行义务，上诉人并不享有先履行抗辩权。所以，上诉人以其享有先履行抗辩权为由不支付剩余房款没有事实及法律依据。四、上诉人没有按照约定的时间付清房款，应按照签订的《商品房买卖合同》第七条约定支付逾期付款违约金。《协议书》关于付款时间的约定，并不构成上诉人放弃违约金。对于上诉人关于违约金起算的观点，在相同案件事实的另外两个案件中，大连市中级人民法院以及辽宁省高级人民法院作出的生效判决、裁定均对逾期付款违约金起算点做出相同认定，即应按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任，违约金起算时间亦应以《商品房买卖合同》来确定。五、上诉人一审提出的反诉请求不符合法定的反诉条件，而且该反诉请求包含了两套房屋在内的财产损失，不应在本案中一并处理，一审判决驳回其反诉请求，具有事实及法律依据。龙湖公司向一审法院起诉请求：1、三被告支付欠付购房款人民币6833455元；2、三被告支付逾期付款违约金（以759273元为基数，自2015年3月26日计算至实际给付日；以759273元为基数，自2015年5月26日计算至实际给付日；以759273元为基数，自2015年7月26日计算至实际给付日；以765636元为基数，自2015年9月26日计算至实际给付日；以3790000元为基数，自2015年11月10日起算至实际给付日；以上均按日万分之二的标准计算）。刘伟、宫本钢、宫照淞向一审法院反诉请求：原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）宫照淞、刘伟、宫本钢装修、家具及茶叶损失共计4080902元。一审法院认定事实：2014年11月30日，原告（反诉被告）（合同中为“出卖人”）与被告（反诉原告）宫照淞（合同中为“买受人”、因宫照淞为未成年人，合同由其母亲刘伟代为签署）签订了《商品房买卖合同》，约定：被告宫照淞购买原告开发的龙湖水晶郦湾七期第×幢×单元×层×号公建，建筑面积312.7平方米，总价款7592728元。关于付款方式，合同第六条约定双方选择分期付款方式：（1）2014年11月30日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（2）2015年3月25日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（3）2015年5月25日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（4）2015年7月25日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（5）2015年9月25日前，买受人缴纳房款（人民币）765636元。（6）2015年11月9日前，买受人缴纳房款（人民币）3790000元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月1日前，将具备“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的商品房交付买受人使用。买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可不交付本房屋。第十六条约定：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。被告宫照淞于2014年11月30日向原告支付定金200000元、房款559273元，共计759273元。2017年8月28日，原告（甲方）与被告宫本钢（乙方）及案外人大连宏达建设监理有限公司（丙方）签订《协议书》，《协议书》约定：乙方、丙方同意于2017年8月30日前完成甲方开发的东港区H03、H09-01项目地块（大连龙湖水晶郦湾项目）H03地块9#楼竣工备案工作。如因未配合完成竣工备案工作而产生的损失由乙、丙方承担。对于乙方儿子宫照淞购买的三套公建房屋，乙方同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部材料准备齐全并提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成，否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。本合同签订后，如涉及办理该三套公建房屋网签备案手续的，乙方应予以协助办理。关于甲方与丙方的监理合同事宜，甲方同意按原《监理合同》条款约定的付款条件支付剩余监理费218513元，并一次性支付丙方100000元监理合同延长期内的监理服务费，同时按照原《监理合同》条款约定支付监理合作奖励233215元，前提是乙方及丙方必须配合完成H03地块9#楼竣备工作。《协议书》第七条约定，因乙方的儿子宫照淞购买的大连龙湖水晶郦湾项目9#三套公建房屋的时间较早，该三套房屋存在部分配套工程不完备，东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况，甲方同意一次性支付乙方450000元作为房屋功能缺陷补偿，支付后除四层楼板二次搭设相关工程由甲方负责施工外，其余工程均由乙方自行施工，与甲方无关，此后该三套房屋出现任何质量问题、工程问题及其他任何问题也与甲方无关，由乙方和购房者自行负责。《协议书》第八条约定，三方确认：所有五至七条中甲方向乙方及丙方支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付。此外，甲方支付的前提还必须是乙方及丙方履行了本协议第一、二条约定义务后，甲方直接支付并全部用于乙方儿子宫照淞购买的三套公建的最后一期房款。《协议书》第十一条约定，就乙方儿子宫照淞购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成。关于案涉房屋漏水的原因，经委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司并作出（2019）大法技字第1419号鉴定报告，其中记载经过现场勘查，案涉屋面设有四个排水管，孔径约为100mm，天沟宽约为360mm，高约为300mm。经与设计图纸对比，该工程屋面、排水主管落水口设计数量与设计相符，但其做法不符合设计图纸屋面排水示意图中“国00J202-1”做法的要求。实际落水口施工情况详见照片：落水口目前尚有淤泥存在。鉴定意见为：导致案涉房屋出现漏水问题的原因有2个方面：屋面实际排水管落水口施工与设计要求不符。屋面排水管落水口由于杂物垃圾等堵塞，导致排水不畅积水外泄，从而造成室内进水。关于屋面排水管落水口的施工，原、被告存在争议。原告（反诉被告）称：2014年中旬，案涉楼盘尚在施工过程中，被告便进入案涉房屋并进行自主装修，房屋后期施工也不再由原告来进行。且案涉楼盘已经于2015年8月20日完成了五方验收报告，报告结果显示合格。被告刘伟作为案涉楼盘监理公司的法定代表人，被告宫本钢作为监理公司的实际负责人参与了实际验收过程并加盖了监理公司印章，对于案涉房屋的状态，被告是明知的。故即使存在落水口施工与设计不符，被告也应完全知晓，且作为监理单位也负有不可推卸的责任。关于房屋交付时间，原告（反诉被告）称因为被告刘伟、宫本钢是案涉楼盘的监理人，在施工过程中将案涉楼盘作为场地内的办公用房，后来其提出要购买案涉房屋，便直接进入占有使用并进行装修，故此没有正式交付时间。三被告（反诉原告）则辩称原告（反诉被告）所述并非真实，其未对房顶屋面进行施工，屋顶落水口由于杂物垃圾等堵塞也是因为原告交付房屋时未进行清理所造成。关于2017年8月3日房屋漏水的损失情况，三被告（反诉原告）提交照片等证据拟证明损失包括存放在标号为“888、999”房间内的被泡茶叶及案涉房屋、第×幢×单元×层×号公建屋内家具等物品、装饰装修损失等。关于被泡茶叶，三被告（反诉原告）称“888、999”房间均为第×幢×单元×层×号，关于该公建内的物品损失，三被告（反诉原告）称因该房屋与案涉房屋系上下楼，因案涉房屋漏水后水渗至该公建内致使屋内存放的物品及装修受损。三被告（反诉原告）称因原告未能按协议书及时解决漏水纠纷，其已自行修复房屋内的装饰装修。一审法院认为，参考类案裁判意见，案涉《商品房买卖合同》合同列明的买卖双方虽为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）宫照淞，但该合同签署时宫照淞不到12岁，属限制民事行为能力人。而商品房买卖合同属宫照淞依法不能单独订立的合同，且案涉《商品房买卖合同》事实上亦是由宫照淞的母亲刘伟代为签署，合同实质约束的是原告（反诉被告）与宫照淞的法定代理人刘伟、宫本钢。在此情况下，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）宫照淞承担案涉房屋的购房款及逾期付款违约金，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于被告（反诉原告）宫本钢、刘伟对未付房款6833455元是否因房屋质量问题而享有先履行抗辩权，一审法院认为，双方间《商品房买卖合同》及与大连宏达建设监理有限公司签署的《协议书》约定的付款时间现均已超过。被告（反诉原告）宫本钢、刘伟虽主张原告（反诉被告）将不具备交付条件的房屋交付其使用，但根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年1月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。而根据另案生效判决所认定的事实，案涉房屋所在项目于2015年8月20日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，达到合同约定的交房条件。《协议书》第七条虽提到“该三套房屋存在部分配套工程不完备、东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况下，甲方（龙湖公司）同意一次性支付乙方（宫本钢）450000元作为房屋功能缺陷补偿……”，但该协议书第八条亦约定了“所有五至七条中甲方（龙湖公司）向乙方（宫本钢）及丙方（大连宏达建设监理有限公司）支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付”，而该条款中的“乙方及丙方按本协议约定按时履行义务”包括该协议书第二条所约定的应履行的房款给付义务。按上述条款理解，房款给付义务在先，而原告（反诉被告）支付房屋功能缺陷补偿款在后。而且，《协议书》第十一条虽约定“就乙方儿子宫照淞购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成”，但该条款并未将房屋漏水事宜解决完毕作为给付剩余房款的先履行义务予以约定。据此，被告（反诉原告）宫本钢、刘伟所称在原告（反诉被告）未向其赔付相关损失情况下，其依据《协议书》的约定享有先履行抗辩权的观点，缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予采纳。综上，被告（反诉原告）宫本钢、刘伟未按照合同及协议约定履行给付房款的义务构成违约，应按照合同约定支付剩余房款并承担违约责任。关于违约金的标准及起算时间，《协议书》第二条已约定，宫本钢同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部资料准备齐全提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成；否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。上述约定虽对此前《商品房买卖合同》约定的付款时间和金额进行了变更，但该条款又同时约定如未按该协议书约定履行付款义务，则按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现被告（反诉被告）宫本钢、刘伟仍未按《协议书》约定付款，其理应仍按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。故违约金应根据合同约定的付款期限截止日及日万分之二的标准分段进行计算至房款给付之日止。关于案涉房屋2017年8月3日出现漏雨及三被告（反诉原告）提出的反诉请求一节，根据鉴定结论，案涉房屋漏雨的原因有二：屋面实际排水管落水口施工与设计要求不符。屋面排水管落水口由于杂物垃圾等堵塞，导致排水不畅积水外泄，从而造成室内进水。原告（反诉被告）虽辩称案涉房屋排水管落水口系由被告（反诉原告）宫本钢于2014年占有使用后自行进行施工并留有杂物堵塞的情况，但原告（反诉被告）又辩称案涉房屋于2015年8月20日即达到合同所约定五方验收合格的条件。故原告（反诉被告）应承担举证责任证明上述与设计不符的落水口施工及垃圾堵塞系房屋交付后由被告（反诉被告）另行施工所造成。而事实上，双方对于房屋交付的时间既未达成一致意见也均未能提供充分证据予以证明。且原、被告另行签订《协议书》时漏水已发生，但在《协议书》中仍未明确案涉房屋交付使用、房屋（特别是落水口）施工的具体情况。故原告（反诉被告）作为开发商未能举证证明案涉房屋漏水原因均由三被告（反诉被告）所造成，应对因施工与设计不符、排水口垃圾堵塞的房屋质量问题承担维修义务并赔偿三被告（反诉原告）因该质量问题所造成的损失。原告（反诉被告）另答辩被告（反诉被告）宫本钢、刘伟所经营的监理公司监管不到位的意见，如被告（反诉被告）所辩，原告（反诉被告）与监理公司间的监理合同关系与本案并非同一法律关系，原告（反诉被告）不应因被告（反诉被告）身份上的多样性而将两种法律关系混同进而提出对其有利的答辩意见。现被告（反诉原告）所提出的反诉请求中的损失不仅包括了案涉房屋的装修损失另包括其他房屋内的物品及装修损失，被告（反诉原告）虽诉称其他房屋内的损失均是由案涉房屋漏雨所造成，但另两套房屋中一套与案涉房屋同为4楼层，另一套则为3层，而本案仅鉴定案涉房屋漏水原因，无法从鉴定结论直接推定另出两套房屋内出现的漏水情况完全是因为案涉房屋所存在的质量问题所造成，故被告（反诉原告）将其他两套房屋内的漏雨所造成的损失均作为案涉合同项下房屋质量问题所造成的损失缺少证据支持。故被告（反诉原告）的反诉请求可能涉及原、被告间其他两份商品房买卖合同，不属于本案可并案处理的反诉。同时因原告未能区分各房屋内的具体损失情况，而坚持对三处房屋内的装修、物品损失一并进行鉴定，故一审法院对其反诉在程序上予以驳回，反诉费亦予以退回，三被告（反诉原告）可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘伟、宫本钢自判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司支付购房款6833455元及违约金（分段计算：以759273元为基数，自2015年3月26日起算；以759273元为基数，自2015年5月26日起算；以759273元为基数，自2015年7月26日起算；以765636元为基数，自2015年9月26日起算；以3790000元为基数，自2015年11月10日起算；均按日万分之二的标准，计算至实际支付之日）；如果被告（反诉原告）刘伟、宫本钢未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司对被告（反诉原告）宫照淞的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）宫照淞、刘伟、宫本钢的反诉。本诉案件受理费76784元（按照本诉房款6833455元及暂计违约金2450000元计算，原告按照普通程序已预交），由被告（反诉原告）刘伟、宫本钢承担并支付原告。反诉案件受理费19724元（按照反诉请求4080902元减半计算），待判决生效后退回被告（反诉原告）宫照淞、刘伟、宫本钢。鉴定费用（以鉴定费发票、收据所载数额为准），由原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩观点，二审中本案争议焦点为：1、宫本钢、刘伟应否向龙湖公司支付逾期付款违约金以及逾期付款违约金的起算时间如何认定。2、一审法院应否对反诉予以处理。关于宫本钢、刘伟应否向龙湖公司支付逾期付款违约金一节。根据已查明的事实可知，宫照淞向龙湖公司支付房款759273元，剩余房款既未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款时间和金额履行，亦未按宫本钢、龙湖公司及大连宏达建设监理有限公司签署的《协议书》约定的付款时间和额度履行，逾期付款系客观事实，构成违约。至于宫本钢、刘伟应否承担逾期付款违约金一节，三上诉人主张龙湖公司将不具备交付条件的房屋交付其使用，房屋存在质量问题，在龙湖公司未向其赔付相关损失的情况下，其依据《协议书》的约定享有先履行抗辩权，本院认为，根据查实事实，案涉房屋所在项目经验收合格，已达到合同约定的交房条件。至于三上诉人提到的房屋配套工程不完备、房屋质量及相关损失赔偿问题，根据协议书的内容，宫照淞的房款给付义务在先，龙湖公司支付房屋功能缺陷补偿款在后。而且，《协议书》并未将房屋漏水事宜解决完毕作为宫照淞给付剩余房款的先履行义务予以约定。据此，三上诉人所称在龙湖公司未向其赔付相关损失情况下，其依据《协议书》的约定享有先履行抗辩权的观点，缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。关于三上诉人提出龙湖公司签署《协议书》时未主张违约金，是其放弃了此前违约金的上诉观点，本院认为，案涉《协议书》系在龙湖公司与宫照淞签署《商品房买卖合同》之后签订，《商品房买卖合同》已经约定了宫照淞逾期付款的违约责任，《协议书》中并不存在龙湖公司放弃主张宫照淞的逾期付款违约责任或违约金的内容表述，三上诉人该项上诉观点，没有合同及法律依据，本院不予采纳。关于三上诉人提出即使支付逾期付款违约金，其亦应按《协议书》约定的付款时间作为逾期付款违约金的起算时间的上诉观点，本院认为，《协议书》的第二条虽对此前《商品房买卖合同》约定的付款时间和金额进行了变更，但该条款又同时约定如未按该协议书约定履行付款义务，则按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现宫照淞未按《协议书》约定付款，其理应按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。故三上诉人该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于一审法院应否对反诉予以处理一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，反诉的诉讼请求基于财产损害赔偿法律关系，与本诉的商品房销售合同法律关系并非同一法律关系，而且反诉请求所涉及的诉讼标的物为包含案涉房屋在内的二套房屋，与本诉的诉讼标的物不同。一审法院对于反诉不予处理，并无不当，应予维持。综上所述，刘伟、宫本钢、宫照淞的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65848元，由刘伟、宫本钢、宫照淞负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  唐庆福审判员  王 亮二〇二一年四月十二日书记员  曲 娇