杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0111民初327号 原告（反诉被告）：杭州隆源商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区留和路****。 法定代表人：郑桂贞，执行董事。 委托诉讼代理人：俞平光，浙江德名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪兴，浙江德名律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡永高，男，1977年11月9日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 杭州隆源商业管理有限公司（以下简称“隆源公司”）诉胡永高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。胡永高于2021年2月7日提起反诉，本院予以受理并决定与本诉合并审理，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。隆源公司的委托诉讼代理人俞平光、胡永高到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 隆源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》与《物业管理服务合同》，并由被告立即腾退商铺；2.判令被告依照《房屋租赁合同》与《物业管理服务合同》支付原告拖欠的租金、物业费、水费，以及合同解除后的房屋占用费、物业费32704.4元，扣除原告需返还的装修押金后，共计支付23104.4元；3.判令被告依照《房屋租赁合同》与《物业管理服务合同》支付原告逾期支付租金、物业费的违约金共计4670.71元（暂计至2020年12月1日）；4.判令被告支付合同提前解除的违约金10950元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告租赁杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社位于杭州市富阳区恩波大道718号迎宾商城三层A、C区的场地用于经营餐饮美食广场。被告因经营需要，向原告租赁A区块A221号铺位。为此，原告与被告于2019年3月20日签订了一份《房屋租赁合同》，约定了租金金额、租赁时间、付款期限与违约条款等事项。2019年4月14日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》一份，约定了物业费价格、水电费价格、付款时间、违约条款等事项。2019年7月13日，迎宾商城三层开业。被告仅支付了第一期租金及保证金，其后租金至今分文未付。此外，被告从未支付过任何物业费，减去应当退还原告的装修使用押金、装修押金，被告仍欠付各项费用23104.4元。原告多次向被告催讨，并在2020年5月11日向被告发送了一份律师函，被告已签收。根据《房屋租赁合同》第十五条第2款规定，乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额千分之三的违约金；延迟7日仍未足额交纳日，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无须因此向乙方或第三方承担任何责任；延迟15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同。因此可见，被告方已构成合同所约定的解除条件，因此该合同原告有权解除。第十七条第2款规定，因租赁期届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，交还期内，乙方应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按届时物业服务费标准向物业公司支付物业服务费，并承担各项公用事业费。由于被告违约导致合同提前解除，解除后仍未腾退房屋，因此被告应当向原告支付合同解除后的占用费、物业费5285.33元（计算至2020年9月30日）。此外，根据合同第十五条第2款，被告还应支付原告逾期支付租金、物业费的欠费金额千分之三的违约金，原告认为过高，酌定降低为欠费金额万分之五的违约金4670.71元（暂计算至2020年12月1日）。被告还应当支付原告提前解除合同的违约金10950元。 胡永高答辩称：原告方没有达到开业条件，要求原告返还被告缴纳的所有费用，不同意支付原告起诉的费用。原告方存在欺诈行为。被告与原告之间的合同没有解除，但是原告与城东村的合同已经解除了，我同意解除与原告之间的房屋租赁合同，并返还我已经缴纳的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，分析如下：原告提供的证据5店铺开业通知书快递面单、开业通知函、开业宣传单各1份，以证明2019年7月13日，迎宾商城三层开业的事实。被告质证对真实性无异议，确认收到该通知，但没有认可已经开业。原告提供的证据6开业后照片4份，以证明迎宾商城三层开业后，开始正常营业的事实。被告质证对真实性无异议，认为其店铺是试营业，没有正式营业。本院经审查认为，原告提供的证据5、6真实、合法且与本案相关联，本院予以认定。 胡永高向本院提出反诉诉讼请求：1.请求隆源公司返还胡永高租金21900元、履约保证金7300元、店铺装修使用押金6600元、装修施工押金3000元、施工管理费和垃圾清运费216元、招商佣金3000元；2.要求隆源公司支付胡永高自2019年3月20日起至2021年2月6日止的利息损失3451元，并支付自2021年2月7日起至款项付清日止的利息损失（以42016元为基数，按全国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.要求隆源公司赔偿胡永高装修损失29000元，财产损失2880元；4.要求隆源公司支付胡永高合同提前解除的违约金10950元；5.本案诉讼费由隆源公司承担。事实和理由：2019年3月20日反诉原告通过反诉被告设在杭州市富阳区××道××号××商城××东商贸城）三层的招商部与反诉被告签订《春江上街＞城市生活广场合同书》，合同签订之前，反诉被告的招商部向反诉原告出示他们的招商手册，并向反诉原告承诺三楼系美食城，到时候会有包括弄堂里、老头儿、川味观、海底捞等30多家商铺，同时向反诉原告出示了三楼Ａ区和Ｃ区的业态及装修后的效果图。反诉原告觉得反诉被告既然已经找了那么多的商家入驻了，而且其中不乏知名商铺，规划布局也符合夜宵美食的特性，于是反诉原告与反诉被告签订合同，约定反诉原告租赁三层Ａ区Ａ221号铺位用于经营小吃，租金自本合同签订之日起算，如商场未开业，延期至开业之日起算，如有免租期，从免租期结束后开始算。同时约定免租期从商场开业之日起算。合同签订当日，反诉被告即向反诉被告收取不合理的招商佣金3000元，并支付半年租金21900元，履约保证金7300元，店铺使用押金6600元，装修保证金3000元，施工管理费＋垃圾清运费216元。反诉原告向反诉被告支付完上诉费用后即开始装修。但是，反诉原告却发现三层实际上没有多少租户，根本不是当初反诉被告向反诉原告承诺的那样，与招商手册也相去甚远，原来被告只是给原告画了一张饼。三层租户包括反诉原告在内找反诉被告要说法。被告对于开业一拖再拖，最后在三层商户入驻率不到50％，电梯、空调、消防设备都没有正常运行的情况下仓促开业。反诉原告认为反诉被告单方面强行开业的行为损害了各商铺的利益，反诉原告不认可其为正式开业，因为反诉被告根本没有为反诉原告创造一个优良的营商环境。2020年5月19日，杭州市富阳区人民法院正式立案受理商铺的实际所有人杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社与反诉被告的房屋租赁合同，并于2020年8月6日做出（2020）浙0111民初2619号民事判决书，判决解除杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社与杭州隆源商业管理有限公司的《〈富阳迎宾广场＞商铺租赁合同》。至此，反诉原告翻看合同才明白为什么反诉被告会在不符合开业条件的情况下强行开业，因为反诉被告仅向杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社缴纳了一个季度的房租，如果不开业，不能向包括反诉原告在内的租户计算租金，而反诉被告不仅需要向城东股份经济合作社缴纳租金，同时也面临着农民工在迎宾商贸城讨薪的困境。因此反诉被告无视商场的整体环境，无视商铺的切身利益，在商户已经怨声载道的情况下强行单方面开业。反诉原告不认可开业，即便是现在，迎宾商贸城三楼依然有大面积的毛坯房存在。反诉原告认为，反诉被告的开业行为只能算作试营业开业行为，认可反诉被告的开业行为为正式开业将会产生极大的不公平。现在反诉被告已经对案涉商铺不存在使用权，合同早已终止。且反诉原告从来没有向反诉被告提出过解除合同，反而是反诉被告，因为拖延支付租金导致反诉原被告合同提前终止。故反诉被告应该向反诉原告承担因合同提前终止的违约金。同时既然反诉被告为物业管理服务者，在反诉原被告合同履行期间没有履行好物业管理职责，导致反诉原告店内用来经营的用具被损坏，应对原告损失承担赔偿责任。 隆源公司答辩称：胡永高第1、2项诉讼请求没有事实和法律依据，隆源公司并没有收到3000元招商佣金，招商手册不具备合同效力，双方签订的合同不违反法律规定，内容真实，应当履行。开业当天案涉商场的状况完全达到开业条件，开业时间的选定系隆源公司综合考量了各方利益的抉择，不存在无视商场整体环境、无视商户利益单方面开业的情况。隆源公司依约交付商铺，胡永高持续占有使用该商铺直至2020年9月30日仍未腾退，租金不应返还，因胡永高违约故履约保证金不同意返还，店铺装修使用押金、装修施工押金已经在本诉中扣除，施工管理费及垃圾清运费不应当返还。胡永高要求赔偿装修损失及财产损失没有事实和法律依据。因胡永高长期拖欠租金及物业费等各项费用，构成根本违约的情况下，隆源公司于2020年5月11日向胡永高发送律师函，催款并告知隆源公司可单方解除合同，胡永高于2020年5月16日签收该律师函至今仍未支付拖欠款项，隆源公司已经具备单方面解除合同的权利，但因公司本身与城东股份经济合作社涉诉纠纷，一直未向胡永高发出正式解除合同通知，直至2020年8月21日法院判决解除隆源公司与城东股份经济合作社的租赁合同，才导致本案合同无法继续履行而实际解除，故胡永高无权要求隆源公司主张合同提前解除的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，分析如下：反诉原告提供的证据1中春江上街招商手册、微信转账记录各1份，证明胡永高和隆源公司签订合同时，隆源公司承诺进驻的商家、布局、营业时间、营业地点以及商家入住后装修完成开业后的效果与招商手册无差，并向胡永高交付招商手册并收取不合理招商佣金的事实。反诉被告质证对该证据有异议，招商工作不是原告负责，原告也没有收取被告方招商的费用。本院经审查认为，该证据不足以证明反诉原告的证明对象，本院不予认定。证据3微信图片、收款收据、货拉拉收据单各1份，以证明隆源公司作为物业管理服务方没有尽到良好的物业管理导致胡永高用于开店经营的石臼受损，不得不花费2880元重新购买的事实。反诉被告质证对真实性、证明目的有异议。本院经审查认为，该证据并非正规票据，并未加盖收款单位公章，本院不予认定。证据3视频录像1份，证明隆源公司截至2019年10月30日前未完成招租，根本不符合正式开业条件，单方面强行开业损害了租户利益的事实。反诉被告质证对证明目的有异议，商场已经满足开业条件。本院经审查认为，仅凭该录像，无法达到其证明目的，本院不予认定。证据6谈话笔录，证明2020年6月案涉商铺业主城东股份经济合作社向胡永高进行调查，要求胡永高自2020年6月起不再向隆源公司支付任何费用的事实。反诉被告质证对其有异议，没有签字。本院经审查认为，该笔录系打印件，并未经过当事人签字确认，无法核实真实性，不予认定。 反诉被告提供的证据1卫生清洁劳务合同1份，证明原告招聘保洁人员对案涉物业提供保洁服务的事实。证据2保安服务合同1份，证明原告招聘安保人员对案涉物业提供安保服务的事实。证据8川味观火锅店营业流水1份，证明该店开业后正常营业，不存在不具备开业条件的情况。反诉原告质证对证据1、2、8的三性均有异议，系与案外人签订。本院经审查认为，该三组证据，涉及案外人，与本案纠纷无关，本院不予认定。证据3值班日记1份，证明原告对案涉物业进行运营、管理、维护的事实。反诉原告质证对真实性有异议，存在缺失，应当以反诉原告提交的值班日记为准，对此反诉被告予以认可。本院经审查后对其与反诉原告提交的值班日记内容一致部分予以认可。证据9A区块开业店铺标注1份，证明涉案商场A区块大部分店铺都已经出租并开业的事实。反诉原告质证对三性均有异议，系单方面制作。本院经审查，对该证据不予认定。证据10调解书、裁定书3份，证明其他租户愿意支付相关款项的事实。反诉原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。本院经审查认为该证据与本案无关，不予认定。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月1日，隆源公司与杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社签订《富阳迎宾广场商铺租赁合同》，约定将位于浙江省杭州市富阳区××道××号××广场××层××区块出租给隆源公司，租期为十六年。 2019年3月20日，胡永高（乙方、承租人）与隆源公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于浙江省杭州市富阳区××道××号××广场××层××号铺位出租给乙方，经营餐饮小吃，租赁期限为3年，自2019年3月20日起至2022年3月19日止，甲方承诺给予一个月装修免租期，免租期从商场开业之日起算。租金为120元／天，即半年21900元，第三年起二年递增一次，递增率每次为5%。租金每6个月一付，先付后用。第一期租金21900元在合同签订之日一次性交清，其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的30日向甲方一次性足额支付。租金自本合同签订之日起算，如商场未开业，延期至开业之日起算，如有免租期，从免租期结束后开始算。合同还约定乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额千分之三的违约金……延迟15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同；乙方还应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付保证金甲方不做退还。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金……且乙方还应一次性向甲方支付第一年租期内三个月的租金金额作为违约金。合同还对其他权利义务进行了约定。 合同签订后，胡永高向隆源公司支付了第一期租金21900元、保证金7300元、店铺使用押金6600元。 2019年4月14日，胡永高（乙方）和隆源公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定乙方租用杭州市富阳区春江上街城市广场A区221号商铺（面积共计21.6m2），甲方提供物业服务，物业管理费收费标准为28元/平方米/月，水、电费由甲方代收代缴，现阶段水费单价综合测算为5元/m3，电费单价综合测算为1.2元/度。物业费从2019年5月1日止2022年4月30日，总计物业费为13104元。本合同生效后3个工作日内，一次性向甲方支付第一期物业费2184元，之后每期物业费须在费用到期前提前一个月提交支付甲方，付款方式为半年一付……乙方如延期缴付上述各项费用，每逾期一日应按欠缴总额的百分之一的标准向甲方支付违约金。 2019年4月14日，隆源公司向胡永高交付春江上街A221房屋。 2019年4月15日，胡永高向隆源公司支付了施工管理费和垃圾清运费216元、进场装修施工押金3000元。 2019年6月18日，隆源公司向春江上街商户发送通知函，定于2019年6月21日正式试营业。 2019年7月8日，隆源公司向春江上街商户发送开业通知函，定于2019年7月13日开始正式营业。 2019年7月13日，城东迎宾广场三楼“春江上街”开业。 2020年5月11日，隆源公司向胡永高寄送一份律师函，催讨物业费。 2020年8月6日，杭州市富阳区人民法院作出（2020）浙0111民初2619号民事判决书，判决解除杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社与隆源公司于2018年8月1日签订的《富阳迎宾广场商铺租赁合同》，该民事判决书已于2020年8月24日发生法律效力。 2020年9月30日，杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社发布一份《通告》，告知城东迎宾广场三层A区块各商户，其和隆源公司的商铺租赁合同解除情况，自2020年10月1日起城东迎宾广场的租赁权利义务已经由杭州悦山商业管理有限公司享有，相关租金归杭州悦山商业管理有限公司管理并收取。 本院认为：隆源公司和胡永高签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。城东迎宾广场三层“春江上街”于2019年7月13日开业，根据合同约定，租金应从2019年8月13日起算。胡永高仅支付第一期六个月租金，未按约及时支付剩余租金及管理费，显系违约，应承担相应的民事责任。故隆源公司起诉要求胡永高支付合同期内租金、物业费、水费及违约金的主张，本院予以支持。其中租金27540元（2020年2月13日起至2020年9月30日）、物业费5314.4元（2019年7月13日起至2020年9月30日）、水费30元，共计32884.4元，隆源公司主张32704.4元，本院予以确认。逾期支付租金及物业费的违约金隆源公司主张4670.71元，本院核算后予以确认。因隆源公司与杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社的《富阳迎宾广场商铺租赁合同》已于2020年8月24日解除，2020年10月1日起隆源公司实际已经失去了对案涉商铺的占用使用收益的权利，致使胡永高和隆源公司签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务合同》的合同目的已经不能实现，合同可以解除。根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案副本送达时间为2021年1月13日，故上述两份合同的解除时间应为2021年1月13日。因隆源公司已经实际丧失了对案涉商铺的处分权利，胡永高亦无须向其交还商铺，故对隆源公司要求胡永高腾退商铺的诉讼请求，本院不予支持。胡永高关于城东迎宾广场三层并未开业，不需要支付租金及物业费的辩称，与事实不符，本院不予采纳。虽然胡永高存在拖欠租金的情况，但隆源公司自认案涉合同解除并非因胡永高拖欠租金导致，而系因隆源公司和杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社签订的《富阳迎宾广场商铺租赁合同》被法院判决解除才导致本案涉及的合同无法继续履行而实际解除。故隆源公司要求胡永高支付合同提前解除违约金的诉讼请求，本院不予支持。隆源公司应当退还胡永高保证金7300元、店铺使用押金6600元、装修施工押金3000元。胡永高主张退还租金、施工管理费和垃圾清运费、招商佣金、赔偿利息损失、赔偿装修损失和财产损失、支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，隆源公司、胡永高的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十八条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州隆源商业管理有限公司与胡永高2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月13日解除； 二、杭州隆源商业管理有限公司与胡永高2019年4月14日签订的《物业管理服务合同》于2021年1月13日解除； 三、胡永高支付杭州隆源商业管理有限公司租金、物业费、水费共计32704.4元； 四、胡永高支付杭州隆源商业管理有限公司违约金4670.71元； 五、杭州隆源商业管理有限公司返还胡永高保证金7300元、店铺使用押金6600元、装修施工押金3000元； 上述第三、四、五项款项，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、驳回杭州隆源商业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回胡永高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费768元，减半收取384元，由杭州隆源商业管理有限公司负担137元，由胡永高负担247元；反诉案件受理费1003元，由胡永高负担892元，由杭州隆源商业管理有限公司负担111元。 杭州隆源商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；胡永高于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  史燕芬 二〇二一年四月一日 书记员  李 明