福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初1100号原告郑仁福，男，1977年7月23日出生，汉族，住连江县。委托代理人陈能武、王伟勤，福建大中律师事务所律师。被告林进，男，1973年5月15日出生，汉族，住连江县。委托代理人马威，福建元一律师事务所律师。原告郑仁福与被告林进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告郑仁福及其委托代理人陈能武、被告委托代理人马威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑仁福诉称，2008年4月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于连江县凤城镇敖江路西侧凤凰城11#楼503单元房产（建筑面积132.17平方米）出售给原告，交房时间为2008年9月30日前。原告应付给被告现金人民币21万元。此款分三期交付，在本合同签字时先付14万元，在开发商交房前再付5万元，余下2万元在办好房屋产权过户手续后付清。被告收到原告付给的第一期房款14万元后，即将有关房产的全部资料，包括《商品房买卖合同》、《中国银行个人住房借款合同》及发票等全部交原告收执。2008年3月底前的银行按揭贷款由被告负责归还，2008年4月份开始所有的按揭贷款全部由原告负责归还。如果原告拖延还贷或无力还贷，应承担由此引起的一切经济责任和法律责任。开发商交房时，被告应负责收取房屋并立即将房屋交付给原告使用。办理房屋产权及土地使用权证是被告的责任，被告应将房屋产权及土地使用权过户到原告名下，办理房屋产权及土地使用权证的手续费由原告负担，但被告另外补助8000元给原告作为办证的费用，该8000元可以在第三期购房款2万元中扣除等。双方签订《房屋买卖合同》时，开发商尚未交付讼争商品房给被告，被告也未取得房产证。合同签订后，原告依约向被告支付了第一期购房款14万元，第二期购房款5万元及自2008年4月份起至2015年10月的银行按揭贷款。2008年9月，开发商将讼争房屋交付给被告，被告随即将讼争房屋交付给原告使用。但被告却未依约将房屋产权及土地使用权过户到原告名下，已构成违约。现请求依法判令：1、确认原、被告于2008年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令位于连江县凤城镇敖江路西侧凤凰城11#楼503单元房产归原告所有；3、判令被告立即协助办理位于连江县凤城镇敖江路西侧凤凰城11#楼503单元房产登记手续并将该房屋产权及土地使用权过户到原告名下；4、被告向原告支付违约金20000元。被告林进辩称，原、被告于2008年4月5日签订《房屋买卖合同》时，开发商尚未将讼争商品房交付给被告，被告也未取得房产证。合同签订后，原告依约向被告支付了第一期购房款14万元，第二期购房款5万元及自2008年4月份起至2015年10月的银行按揭贷款。一、被告对于与原告所签订的《房屋买卖合同》的有效性没有异议；二、对于原告诉请讼争房产归原告所有以及要求办理讼争房产的房屋所有权及土地使用权过户手续，被告认为讼争房产目前仍处于按揭状态，已抵押给银行，而对于讼争房产的抵押状态，原告在主观上也是知情的，在讼争房产按揭贷款还清及抵押登记注销之前是无法办理过户的，因而，讼争房产办理过户的条件尚未成就，无法办理过户，法院应当驳回原告该项诉请。三、被告于2008年9月将讼争房产交付原告占有使用至今，且合同也未约定双方违约情形时应承担的违约责任，而讼争房产未能办理过户并不是被告的原因造成的，被告不存在任何违约情形，因而，原告诉请被告支付违约金20000元没有任何事实与法律依据。四、原告未按照合同约定履行按揭贷款还款义务，已逾6期，构成违约。五、本案诉讼费由原告承担。本案在审理过程中，原告提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票（自开）复印件2张，证明被告于2007年5月1日与福建宏泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向福建宏泰房地产开发有限公司购买位于连江县敖江路西侧宏泰凤凰城11#楼503单元房产，被告支付了购房款472596元。2、《中国银行个人住房借款合同》、个人消费贷款借款借据复印件各1份，证明被告为购买连江县敖江路西侧宏泰凤凰城11#楼503单元房产，向中国银行股份有限公司连江支行贷款32万元。3、《房屋买卖合同》复印件1份，证明原、被告于2008年4月5日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于连江县敖江路西侧凤凰城11#楼503单元房产出售给原告，交房时间为2008年9月30日前。原告应付给被告现金人民币21万元。此款分三期交付，在本合同签字时先付14万元，在开发商交房前再付5万元，余下2万元在办好房屋产权过户手续后付清。被告收到原告付给的第一期房款14万元后，即将有关房产的全部资料，包括《商品房买卖合同》、《中国银行个人住房借款合同》以及发票等全部交给原告收执。2008年3月底前的银行按揭贷款由被告负责归还，2008年4月份开始所有的按揭贷款全部由原告负责归还。开发商交房时，被告应负责收取房屋并立即将房屋交付给原告使用。办理房屋产权及土地使用权证是被告的责任，被告应将房屋产权及土地使用权过户到原告名下。办理房地产权属及过户的手续费全部由原告负担。但被告另外补助人民币8000元给原告作为办证的费用。该8000元原告可直接在第三期购房款2万元中扣除，等等。4、收条复印件2张，证明合同签订后，原告依约向被告支付了第一期购房款14万元和第二期购房款5万元。5、中国银行流水清单1份，证明原告依约支付了自2008年4月份起至2015年10月讼争房产的银行按揭贷款。6、宏泰·凤凰城交房须知、房屋交接检查确认书复印件各1份，证明2008年9月，福建宏泰房地产开发有限公司将讼争房产交付给被告。被告提供中国银行零售逾期贷款催收通知书及逾期贷款信息通知书复印件各1份，证明原告逾6期未还讼争房产按揭贷款，金额为15330.99元。原、被告对对方的证据经质证无异议。本院认为，原、被告对对方的证据无异议，依法予以确认。根据上述确认的有效证据和双方当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：2007年5月1日，被告向福建宏泰房地产开发有限公司购买位于连江县凤城镇华光西路2号凤凰城第11座7层5号房。2007年6月20日，被告向中国银行股份有限公司连江支行按揭贷款32万元。2008年4月5日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》。合同约定被告将上述房产出售给原告，原告应付给被告人民币21万元，分三期交付，在本合同签字时先付14万元，在开发商交房前再付5万元，余下2万元在办好房屋产权过户手续后付清；被告收到原告付给的第一期房款14万元后，即将有关房产的全部资料交给原告；2008年3月底前的银行按揭贷款由被告负责归还，2008年4月份开始所有的按揭贷款全部由原告负责归还；开发商交房时，被告应负责收取房屋并立即将房屋交付给原告使用；办理房屋产权证及土地使用权证是被告的责任，被告应将房屋产权及土地使用权过户到原告名下，等等。合同签订后，原告于2008年4月5日和2008年4月15日支付给被告购房款14万元和5万元以及归还2008年4月至2015年10月的银行按揭贷款。2008年9月，开发商将讼争房屋交付给被告，被告随即将讼争房屋交付原告使用，但被告至今未办理房屋产权登记手续。综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，因此，原告请求确认原、被告于2008年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告应依照相关规定将连江县凤城镇华光西路2号凤凰城第11座7层5号房产登记在自己名下，并将该房屋所有权和土地使用权过户到原告名下。由于原告尚未全部履行合同义务，且原、被告还应依照相关规定办理讼争房产变更登记手续，因此，原告请求将连江县凤城镇华光西路2号凤凰城第11座7层5号房产归原告所有，不予支持。由于原、被告双方未约定违约情形应承担的违约责任，因此，原告请求被告支付违约金20000元，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原、被告于2008年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告林进应在本判决生效之日起三个月内依照相关规定办理连江县凤城镇华光西路2号凤凰城第11座7层5号房产登记手续，并将该房屋所有权和土地使用权过户到原告郑仁福名下。三、驳回原告郑仁福的其他诉讼请求。本案受理费人民币8594元，由被告林进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  吴卫东人民陪审员  陈长开人民陪审员  陈 文二〇一六年六月二十日书 记 员  杨 杰附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。