河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1132号上诉人（原审原告、反诉被告）：中铁物总控股股份有限公司，住所地：北京市丰台区西站南路168号。法定代表人：朱碧新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王焕章，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱峰，河南大进律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭朋，女，1989年9月20日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：索鹏，男，系彭朋之夫。委托诉讼代理人：黑向明，河南道胜律师事务所律师。上诉人中铁物总控股股份有限公司（以下简称中铁物总公司）因与上诉人彭朋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初7766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月01日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年03月04日公开开庭审理了本案。上诉人中铁物总公司的委托诉讼代理人王焕章、张爱峰，上诉人彭朋及其委托诉讼代理人索鹏、黑向明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中铁物总公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判彭朋支付房屋租金及占用费1115802.4元、违约金334740.72元，中铁物总公司无需返还彭朋保证金263695.74元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由彭朋承担。事实与理由：1、一审法院认定双方所签订租赁合同合法有效，双方均应按约定行使权力，履行义务。2017年5月，双方签订租赁合同时，王城大道快速路和洛阳地铁一号线的修建规划已经出台，且彭朋所租赁房屋并非临街，市政施工留有保通道路并没有造成道路阻断，其租用期间一直正常营业。虽然施工有一定影响，但属于正常经营中的商业风险，不适用情势变更原则；2、洛阳市政府、发改委等部门均没有下发道路施工期间应当减免租金的指导性文件，且其他同地段租赁户没有减免租金并按照合同约定交纳租金，唯独彭朋一户一再拖延。根据双方所签合同第二条第二项约定，彭朋只有在中铁物总公司每年调整营业时间超过5日才可要求减免租金，且只有遇到特殊情况导致无法营业的情况才可以要求赔偿损失。彭朋单方要求减免租金没有根据。按彭朋所述，其应在中铁物总公司没有同意其减免租金申请的情况下，在合同履行过程中向人民法院提出变更合同的诉讼请求，而不是以违约的行为减少租金的支付。退一步讲，即使适用情势变更，对于2018年5月以前的租金不应予以减免。且不能单纯用其他临街餐饮商铺施工期间停止营业一年，出租方免除一年租金类推本案也应当减免租金；3、按照合同约定，彭朋也已构成严重违约，应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，截止到2019年12月31日彭朋欠付租金达1115802.4元，违约金远高于欠付本金，中铁物总公司仅要求其支付欠付租金的30%，有法律和事实依据。并且在中铁物总公司没有明确意思表示放弃违约责任追究的情况下，一审判决违反了合同变更禁止推定原则；4、根据双方签订的租赁合同第4.3条、第3.3条约定，彭朋违约，中铁物总公司依法可以解除合同，且不应退还保证金。一审判决中铁物总公司返还保证金数额超出彭朋在一审反诉中的诉求。关于中铁物总公司的上诉，彭朋辩称，1、中铁物总公司是于2017年5月在原先租赁合同的基础上，承继了原出租方的权利义务而变成新的出租方。签订之初，洛阳市轨道交通、王城大道快速路的修建均未列入规划，导致后续经营过程中出现了无法预料的客观情况的变化，且并非正常商业风险，而属于情势变更。即使发布规划，但具有很大的不确定性；2、政府是否下指导性文件不是判断情势变更的条件，也不是应该减免租金的依据。合同最重要的原则是意思自治，不需要行政机关来干预。情势变更并非是一方否认就不能成立。案涉合同因情势变更未能达成一致，致使双方就此问题的协商从合同期内一直到合同期外，中铁物总公司称合同履行完毕不能成立。由此，彭朋不存在违约行为，保证金应该予以退还；3、由于出现不属于商业风险的重大变化，继续履行对彭朋明显不公，原审法院依据合同法司法解释中第二十六条规定进行判决，适用法律正确；4、原审法院已经认定情势变更的事实，但是对减免租金的幅度却对彭朋不公，应当减免租金到二分之一。彭朋上诉请求：1、请求依法变更原判第一项，确认彭朋应支付中铁物总公司截止2019年12月31日的租金及占用费293893.6元。折抵后，彭朋应支付中铁物总公司30197.86元；2、诉讼费用由中铁物总公司承担。事实与理由：合同履行期间，由于交通不便，彭朋对接受幼儿教育的家长进行了交通补贴，并且对一部分家长进行了退费。在家长认可彭朋的教育质量良好的情况之下，交通不便对其经营造成影响巨大。彭朋请求以租金减半是综合考虑了所有的因素，一审分段进行减免并且2018年1月至2018年10月期间减免1/4，对彭朋明显不公。关于彭朋的上诉，中铁物总公司辩称，1、彭朋的上诉请求无法律和事实依据。彭朋主张的情势变更原则已经超过合理的行使期间。在合同终止后，不能再行使情势变更的原则；2、彭朋在合同履行过程中多次违反合同约定，不按期交纳租金已构成违约，无权要求返还保证金；3、彭朋要求租金减半支付，没有法律和事实依据。相同地段的房屋没有减半首期租金的例子，一审法院引用的尚品烤鸭店免除一年租金的事实是该房屋因发生火灾的原因，并非因围挡施工，所以与本案不具有可比性。中铁物总公司向一审法院起诉请求：1、判决解除中铁物总、彭朋于2017年签订的房屋租赁协议；2、判令彭朋向中铁物总公司支付拖欠的房租1115802.4元；3、判令彭朋向中铁物总公司支付迟延履行违约金334740.72元；4、本案诉讼费由彭朋承担。彭朋反诉请求：1、依法变更彭朋与中铁物总公司签订的租房协议自2018年1月之后租金为每月34246.2元；2、判令中铁物总公司依据变更后租金计算标准计算彭朋应缴纳的租金后，返还彭朋的保证金72540.74元；3、诉讼费用由中铁物总公司承担。一审法院查明事实：1、洛阳市西工区王城大道与中州路交叉口东南角富雅东方商厦三层房产产权人为中铁物资公司，中铁物资公司于2020年12月7日名称变更为中铁物总公司。育灵商行成立于2014年6月25日，经营者为彭朋，2019年4月17日育灵商行办理注销登记。2、2017年，中铁物资公司（甲方、出租方）与育灵商行（乙方、承租方）签订《租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方洛阳市西工区王城大道221号富雅东方商厦三层b区铺位，面积为1141.54㎡，经营用途为教育机构（积木宝贝国际早教），租赁期限自2017年5月1日起至2019年9月30日止；甲方有权利根据市场状况及经营需要调整商厦的营业时间，但每年度不超过5日，乙方不得因此要求减免租金及其他费用或要求赔偿损失（遇有特殊事件、政府行为、社会重大活动等事项发生，导致无法营业，不在此列）；租金为1141.54㎡＊60元／㎡／月=68492.4元／月，租金每3个月为一次缴款期，协议生效后5日内乙方向甲方支付第一期租金，即3个月租金205477.2元，之后按先缴后用原则，第二期租金应于该期首月月初前5日内缴清，此后类推；因乙方未按时缴纳租金，则该行为每持续1日，乙方每日应按照本协议月租金的价格的1％支付迟延履行违约金，如累计延迟履行超过20日，甲方有权解除本协议；为确保协议履行及维护全体商户的共同利益，乙方同意在签约前向甲方支付综合保证金263695.74元，协议履行期满，双方签订《协议终止合同》、办理完场地交接手续、乙方迁出本商厦60日后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴税、费后，甲方退还保证金，结算后保证金余额如数返还，不计利息；出现以下情形，保证金不予返还，存在乙方违约根据协议约定甲方可单方解除协议的情形、乙方违反约定或有关法律法规的规定经甲方限期改正逾期未改正的、乙方违反协议约定及商厦管理制度而收取的违约金从保证金中直接扣除，扣除后乙方接到通知后3日内补足逾期不补视为违约。协议所涉及的保证金263695.74元由彭朋上出租人洛阳华厦房地产开发有限公司移交给中铁物总公司。3、2017年10月18日，洛阳市轨道交通工程建设指挥部及交警支队通知洛阳地铁1号线王城公园站第一期第二阶段正式围挡于2017年10月18日起进行局部围挡封闭施工。该次施工造成中州中路由东向西直行车道、非机动车道向北挪移18米，在围挡北侧进行交通组织；由东向西左转车道设置在围挡南侧；同时各类管线迁改工程亦加紧开展。同时提醒提前规划出行线路和时间，以免影响工作及生活。2018年1月8日，洛阳市轨道交通工程建设指挥部及交警支队通知洛阳地铁1号线王城公园站第一期第四阶段导改采取交通试验和正式围挡进行。同时提醒提前规划出行线路和时间，以免影响工作及生活。2018年5月18日，洛阳市轨道交通工程建设指挥部及交警支队通知洛阳地铁1号线王城公园站第一期第六阶段交解工程进行围挡试验，中州路与王城大道交叉十字路口统一向东迁改。同时提醒提前规划出行线路和时间，以免影响工作及生活。4、2018年10月底王城大道快速路建设工程洛北段全面进场施工，该次施工造成王城大道的中州路至丽春路段、九都路的芳林路至涧东路实施围挡，王城大道南北方向、九都路东西方向，道路断行。同时，芳林路、涧东路、丽春路、滨河北路均调整为单行道。2019年10月，王城大道快速路施工完毕。5、彭朋向洛铁物总公司支付租金情况如下：2017年11月16日205477.2元、2017年12月29日255477.2元、2018年5月31日10万元、2018年10月30日4万元、2018年11月12日25000元、2018年11月21日20万元、2018年12月28日5万元、2020年1月20日20万元。以上共计1075954.4元。彭朋提交的证据证明在其经营过程中，因交通问题客户存在流失及退费等情况。6、彭朋称：2018年5月起一直向中铁物总公司申请减免租金问题，中铁物总公司说已交租金已入账无法返还，之后的可以协商，但至今未协商成功；彭朋的意见是租金减半，中铁物总公司说每平可减免10元。中铁物总公司称：彭朋提过减免租金的问题，但中铁物总公司不同意。7、涉案租赁协议于2019年9月30日到期，到期后彭朋一直占用涉案商铺。彭朋称将个体工商户注销成立公司，准备继续租赁涉案商铺，但因租金减免问题没有协商成，一直没有续签合同。中铁物总公司将其所属商厦交由北京中铁泰博房地产开发有限公司（以下简称泰博公司）委托代管，泰博公司于2018年6月30日、2019年9月3日向育灵商行发过两次催款函。中铁物总公司于2019年11月20日向育灵商行发出《关于停止物业服务的通知》载明：协议于2019年9月30日到期终止，经双方多次协商，育灵商行仍欠租金1150325.20元，导致无法续签新协议，出于保护租赁财产安全等原因，决定于2019年12月31日停止一切物业服务。2019年12月31日后，泰博公司对涉案商铺进行断水、断电，后又因新冠疫情影响，涉案商铺所在商厦于2020年6月才正常营业。一审法院认为，中铁物总公司与育灵商行之间签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。在合同履行过程中，若非因双方当事人的原因而构成合同基础的情势发生重大变更，致使继续履行合同将导致显失公平，则当事人可以请求变更和解除合同。育灵商行已于2019年4月注销，其合同权利义务应由经营者彭朋享有负担。合同签订时，涉案商铺所处位置交通便利，地处繁华路段，人流量较大，在此基础上形成了协议约定的租金标准。育灵商行租赁商铺进行早教经营，服务对象为婴幼儿，而婴幼儿接受早教必须由家长接送陪同，而大部分家长均采用开车方式，由此交通是否便利对育灵商行的经营具有重大影响。自2017年10月起洛阳地铁一号线中州中路段开始围挡施工，而涉案商铺所处商厦正处于中州中路，围挡施工期间道路拥堵、停车不便，此交通问题致使育灵商行经营受到影响，按原合同租金标准履行显失公平，育灵商行向中铁物总公司申请自2018年1月期间减免租金符合情势变更原则，酌定自2018年1月起原协议约定租赁标准减免1／4较为适宜。2018年11月起，王城快速路北段全面施工，造成王城大道南北断行，而涉案商铺所处商厦正处于王城大道与中州中路交叉口，使本已不便的交通更加恶化，结合附近地段洛阳市鑫合资产管理有限公司作为出租方对洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司所承租的王城大道与九都路交叉口租赁房产予以免除一年租金的情况，育灵商行经营项目较餐饮行业影响较轻，酌定自2018年11月至2019年9月原协议约定租金标准减免1／2较为适宜。涉案协议到期后，因双方未协商一致不能腾空房屋，彭朋一直占有使用涉案商铺，但与正常经营不同，对损失按公平原则应由双方均担，彭朋自2019年10月至12月应按原协议租金标准的1／2支付占有费用。根据以上理由，彭朋自2017年5月至2019年12月的租金及占用费应为1541079元，扣除已付租金1075954.4元，欠付租金为465124.6元。对以上欠付租金数额，彭朋应向中铁物总公司支付。中铁物总公司要求解除涉案协议，鉴于涉案协议因租赁期限届满已自行终止，终止后双方未形成新的租赁合同关系，对该项诉求不予处理。育灵商行在合同履行过程中有延迟交纳租金问题，中铁物总公司向其发出催款函，后合同正常履行，在合同期限内至合同终止未向育灵商行主张违约责任，视为对其迟延行为的接受，对中铁物总公司主张的违约金不予支持；育灵商行在履行合同过程中因情势变更申请减免租金，一直与中铁物总公司协商，因双方未协商一致导致租金数额不能确定，中铁物总公司也未以育灵商行欠付租金而扣除保证金并通知育灵商行补足，故合同到期后保证金应予以返还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第二十九条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、彭朋于本判决生效后十日内支付中铁物总公司截止2019年12月31日的租金及占用费465124.6元；二、中铁物总公司于本判决生效后十日内返还彭朋保证金263695.74元；三、驳回中铁物总公司的其他诉讼请求；四、驳回彭朋的其他反诉请求。以上第一、二项折抵后彭朋应向中铁物总控股股份有限公司支付201428.86元。本案受理费8927元，由中铁物总公司负担6064元，彭朋负担2863元；反诉受理费856元，由彭朋负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实除与一审法院认定事实一致外，另查明，彭朋已付租金1075954.40元，按每月租金68492.40元计算，租金付至2018年7月，仍欠付2018年8月至2019年12月租金及占用费1115802.40元。彭朋有证据证明因道路围挡给其造成损失有客户退费（17户）104150.80元，给客户支付交通补贴8820元，两项合计112970.80元。本院认为，在案涉房屋租赁合同履行过程中，由于房屋所在路段公共道路施工围挡的确会给彭朋的正常经营带来不利影响。一审判决认定构成情势变更具有一定合理性。但适用情势变更毕竟为合同严守原则的例外，并非简单地减免债务人义务使债权人承受不利后果，而是要结合当事人对变更情势的不可预见程度、变更情势对债务人造成不利影响程度，公平合理地平衡调整双方的利益关系，尤其在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重保护守约方利益的原则。结合本案，不论是根据租赁合同签订的时间与道路围挡时间间隔可判断的承租方主观上对道路围挡不可预见程度，还是根据房屋所在楼层、围挡并未造成道路断行、承租方经营业务性质，尤其是承租方有证据证明的围挡给其造成的实际损失数额（仅104150.80元）可判断的变更情势客观上给承租方造成损失的程度，一审判决对承租方租金减免幅度总体过大，偏离侧重保护守约利益的价值取向，应予纠正。根据本案实际情况，租金减免幅度调整为欠付租金的四分之一更为公平合理。承租方彭朋交纳的保证金是对租金等费用的担保，在其仍欠付租金的情况下应冲抵租金，不应退还。一审判决退还况外引起出租方中铁物总公司的误解和不满，应予纠正。综前，彭朋应付给中铁物总公司2018年8月至2019年12月租金及占用费为836851.80元，以263695.74元保证金冲抵后，实际应支付573156.06元。由于情势变更导致双方对变更后租金长时间不能协商一致，一审未判决彭朋承担违约责任并无不当。综上，中铁物总公司的上诉请求除第一项部分成立，予以支持外，其余均不成立；彭朋上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对租赁减免幅度过大，判决退还保证金不准确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初7766号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初7766号民事判决第一项为：彭朋于本判决生效后十日内支付中铁物总控股股份有限公司截止2019年12月31日的租金及占用费573156.06元；三、驳回中铁物总控股股份有限公司其他诉讼请求；四、驳回彭朋其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8927元，由中铁物总控股股份有限公司负担5357元，由彭朋负担3570元；反诉受理费856元，由彭朋负担。二审案件受理费22634元，由中铁物总控股股份有限公司负担11346元，由彭朋负担11288元。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二一年四月一日书记员  周 青