广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0921民初305号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地：广西壮族自治区玉林市广场东路****。统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘海滨，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁曼玉，广西业丰律师事务所律师。 被告：钱莹琛，男，1991年8月18日出生，汉族，个体户，户籍所在地浙江省乐清市，现住广西容县。 原告广西宏志物业综合管理有限公司与被告钱莹琛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁曼玉、被告钱莹琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西宏志物业综合管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业费1794.74元、车库物业费585.2元、公共维修费224.39元、物品分摊93.52元、水电费190.2元，各项费用合计2888.05元给原告；二、请求判令被告支付滞纳金4433.97元（滞纳金的计算：自2016年6月15日起，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算至付清之日止，暂计至2018年12月31日止，滞纳金为4433.97元）给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原告与被告签订《盛世名门前期物业管理服务协议》，约定由原 2 告为被告提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为每月0.8元/平方米；另外，每户收取每月0.1元/平方米的公共维修基金；汽车停车管理费为每月20元/车位。被告系广西容县盛世名门住宅小区3#802号以及A-04车位的业主，房屋建筑面积为118.08平方米，即房屋物业服务费为94.46元/月，公共维修基金11.808元/月。原告按照合同约定为该小区提供物业服务，被告应当依约交纳物业服务费。但被告尚欠物业费1794.74元、车库物业费585.2元、公共维修费224.39元、物品分摊93.52元、水电费190.2元,各项费用合计2888.05元未支付。经原告多次追索，被告均拒绝交费。原告认为，被告的行为己构成了违约，根据原告与该小区的开发商签订的物业服务合同约定以及相关法律规定，两被告应承担相应的违约责任，支付滞纳金，滞纳金以每月所欠物业费为基数，按照每日千分之三计算至付清之日止。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告钱莹琛辩称，一、被告是遵纪守法的公民，原、被告签订了合同，双方均应该按照合同履行，但是被告向原告交纳了物业费，但是原告没有按照服务合同提供相应的服务，降低了服务质量，被告才暂缓交纳剩余的物业费。二、依照法律法规，如法院认定原告在物业服务做得好的，本人愿意缴交物业管理费，但应考虑以下因素：(一）虽然原告在客观事实上提供了物业服务，但原告大幅度下降服务质量；（二）从开发商交房之日起到物业购本公司撤退，原告在物业管理期间存在以下问题：1.物业与开发商签订的合同中，约定物业公司承接物业时，应符合国家或者地方规定的验收标准，但是原告没有提供证据；2.在基础设施方面，小区的消防通道也是小区唯一单循环道路未铺设、小区东北角出口未封闭，小区大门有违建行为、与运美公司24户相通未建设围栏、小区绿化未完成；3.在物业管理服务上，原告进驻后，没 3 有安装摄像头、没有封闭管理、没有安装车辆识别系统或蓝牙管理系统、交房时小区绿化没有弄好、环境卫生差、为配置应急电源解决停电时的供水、电梯运行问题、在管理期间经常受到业主各种投诉，还频频发生电车、电瓶、摩托车被盗的事情；（三）因开发商在2019年才通过综合验收，故被告认为物业的入驻合同属于违法、无效的合同。（四）原告在提供物业服务时，物业收取的专项维修资金是否已经支出，是否已经张榜公布，资金是否有结余，结余的资金是否移交业主委员会等等。三、原告的管理达不到二级资质，所以不能按照二级资质的质量收取付物业费，应该打折，且不能收取滞纳金。 本院经审理认定事实如下：广西宏志物业综合管理有限公司于2007年3月26日经玉林市工商行政管理局批准成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：物业管理（二级资质）、机电安装等。盛世名门住宅小区是广西盛伟业房地产开发有限公司开发的住宅小区。2013年3月11日，被告与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买盛世名门住宅小区3#1102号房（建筑面积为118.08平方米）及A04车库（面积为38.51平方米）。该合同附件四：合同补充协议中前期物业管理约定，盛世名门小区前期物业管理由广西人和物业服务有限公司进行管理。前期物业管理暂定一年。2013年8月28日，广西盛伟业房地产开发有限公司与原告签订《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，约定广西盛伟业房地产开发有限公司委托原告对盛世名门住宅小区提供前期物业服务。2014年10月16日，原告与被告签订《盛世名门前期物业管理服务协议》，约定由原告对盛世名门住宅小区提供前期物业服务。该协议第二条约定管理期限为自房屋出售之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订物业服务协议生效时止的物业管理；第六条物业管理服务费由业主按其专有的建筑面积缴纳，收费标准为：高层住宅物业费按照0.8元/月·平方米收取，维修基金按照0.1元/月·平方米收取，车库（杂物房） 4 按照0.8元/月·平方米收取，使用人逾期缴纳物业服务费，自逾期之日起，每日按照应交金额的3‰缴纳滞纳金，物业服务费按年度预先缴纳。2013年12月1日，原告开始进驻盛世名门住宅小区提供物业服务。2014年6月4日，广西盛伟业房地产开发有限公司在《玉林晚报》刊登了盛世名门住宅小区1、2、3、5号楼交房公告，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续。原告从2014年6月15日起开始收取盛世名门住宅小区的物业服务费；2018年1月14日，原告撤离该小区，终止对该小区提供物业服务。 另查明，被告以房屋不符合交房条件、基础设施不完善、物业服务不到位为由没有向原告缴纳物业管理服务费。经原告核算，被告已交清2016年6月14日之前的物业费、专项维修费。从2016年6月15日起至2018年1月14日止，被告欠房屋物业费1794.81元、公共维修费224.35元、车库物业费585.35元。2017年12月26日，原告将缴费通知书张贴在被告的房屋门口，但被告没有向原告缴纳上述费用。原告请求被告支付2017年12月的水电费190.2元、2014年6月15日至2018年1月14日的物品分摊费93.52元，没有提供相关证据证实费用的来源。 本院认为，广西宏志物业综合管理有限公司是经工商行政管理部门局批准成立的有限责任公司，具有经营物业管理资质，其依据与广西盛伟业房地产开发有限公司签订的《盛世名门住宅小区前期物业服务合同》，作为原告诉讼主体是适格的。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告作为盛世名门住宅小区的业主，虽然其与广西盛伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定由广西人和物业服务有限公司为该小区提供前期物业管理服务，但被告购房后又与本案的原告签订了《盛世 5 名门前期物业管理服务协议》且实际上也是被告为该住宅小区所有业主提供物业服务，因此，原告与被告之间形成物业服务合同法律关系，被告应按前期物业服务合同及《盛世名门前期物业管理服务协议》相关规定向原告缴纳物业费。被告辩称以房屋不符合交房条件、基础设施不完善、物业服务不到位为由拒交物业服务费，理由不成立，本院不予采纳。被告没有按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。原告请求从2016年6月15日起至2018年1月14日止的房屋物业费1794.74元、公共维修费224.39元、车库物业费585.20元计算有错误，按照双方的约定，被告尚欠房屋物业费为1794.81元、公共维修费224.35元、车库物业费585.35元，结合原告的诉讼请求，本院确认被告尚欠房屋物业费为1794.74元、公共维修费224.35元、车库物业费585.20元，合计2604.29元。对于原告关于物品分摊费、水电费的请求，因原告没有提供证据证明费用的来源或者原始记载，无法认定，对这两项费用，依法不予支持。关于滞纳金问题：滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告与开发商签订的前期物业服务合同中关于业主经催缴仍未缴纳物业服务费的，物业公司有权依法收取滞纳金的约定，属无效约定，原告据该约定请求被告从2015年6月15日起至付清之日止，以每月所欠物业费为基数，按日千分之三计算支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钱莹琛在本判决生效之日起十日内支付物业费、公共维修费、车库物业费共计2604.29元给原告广西宏志物业综合管理有限公司； 二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费25元，由原告原告广西宏志物业综合管理有限公司 6 负担16元，被告钱莹琛负担9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈艺予 二〇二一年四月十八日 法官助理 徐发勇 书 记 员 梁仲芬