河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终730号上诉人（原审原告）：李媛媛，女，汉族，1982年10月1日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李佩佩，北京创为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳浩德鑫置地有限公司。住所地：洛阳经济开发区开元大道1号。法定代表人：张继卫，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高康、袁雅琪，该公司员工。上诉人李媛媛因与被上诉人洛阳浩德鑫置地有限公司（以下简称浩德鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初8156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李媛媛上诉请求：1、依法撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初8156号民事判决；2、依法支持李媛媛的一审诉讼请求；3、本案的上诉费用由浩德鑫公司承担。事实和理由：一、被上诉人于2016年1月6日交付的房屋没有通过消防验收，更未办理竣工验收备案手续，涉案房屋不符合法定的房屋交付条件，买卖合同约定违反了法律的强制性规定，交付行为无效，直至今日，被上诉人仍未向上诉人提供其房屋通过消防验收和办理竣工验收备案的证据。一审法院认定事实错误。房屋验收的范围，应该依据当事人的合同约定和法律的强制性规定确定，即消防综合验收及竣工验收合格备案为法定的交付条件。《商品房预售合同》约定的交房时间是2015年9月30日之前，被上诉人没有在约定的交房期限内交房，已经构成违约，在2016年1月16日交付的房屋验收不合格，不符合法定的交付条件，违反法律的强制性规定，交付行为无效，理由如下：依据《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。被上诉人于2016年1月16日交付的房屋没有通过消防验收。依据《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”被上诉人交付的房屋应该经质监部门工程竣工验收备案手续，而被上诉人只是会同监理、设计、施工单位进行验收，未经任何上级主管部门审核，是经建设单位组织相关单位验收合格，属于建设单位内部组织的验收，用以确认监理、设计、施工单位业已完成各自的工程内容，是建设单位对上述三个单位工作内容的认可，对除此之外的单位或个人并不发生任何法律效力。另外，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”被上诉人从未向上诉人提供过宅质量保证书和住宅使用说明书。综上，通过消防验收并竣工验收合格且备案是开发商交房的必备条件，是法律规定的开发商的法定义务。无论合同中是否约定以通过消防验收合格及竣工验收合格及备案为交房必要条件，根据法律的强制性规定，不应该遵从合同的意思自治原则，因此《商品房预售合同》第八条及补充协议第一款规定的交房条件违反了法律的强制性规定，应该认定为无效。被上诉人交付的房屋不合格，未经质监部门工程竣工验收备案手续，不符合法定的交房条件。二、上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。1、被上诉人交付房屋的时间应该从房屋验收合格之日起计算。由于被上诉人于2016年1月16日交付的房屋未通过消防验收及竣工验收合格备案，不符合交房条件，其交付房屋的行为无效。直到现在上诉人没有看到被上诉人提供的竣工验收合格备案和通过消防验收的证据，根据上诉人提供的证据可知，涉案房屋是2018年11月才通过消防验收，真正交付房屋的时间最早也只能是2018年11月份，上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。2、迟延交房违约金没有超过诉讼时效。本案迟延交房违约金是被上诉人未履行合同约定和法定交房义务产生的，在《商品房预售合同》中的约定，被上诉人如违反约定的期限延迟移交房屋，违约金每日按房款价款的万分之一向买受人支付。首先，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，开发商每日违约，产生一日的违约金，此时应该计算该日违约金的诉讼时效。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。3、本案办理房产证的违约金没有超过诉讼时效。被上诉人交付的房屋不符合法定的交房条件，直到2018年11月才通过消防验收，房屋买卖合同约定：“在交付使用后的365天内，将办理权属登记需由被上诉人提供资料报产权登记机关备案”。被上诉人一直未向上诉人出示商品房竣工验收合格的证明文件及相关资料，诉讼时效最早也应该从2018年11月开始计算，因此没有超过诉讼时效。4、诉讼时效中断。由于涉案房屋长期存在消防验收不合格、未办理竣工验收备案手续和不能办理房屋所有权证的情况，上诉人及大部分业主曾多次与被上诉人交涉迟延交房和迟延办证的事宜。2016年1月16日交钥匙时，被上诉人要求上诉人必须交1年物业费和2000元装修押金才能交钥匙。因被上诉人延期交房不给予赔偿，所以当时上诉人拒绝收房，后来物业的人告知上诉人，请示完领导后给予减免3个月物业费，上诉人及2号楼其他业主的物业费都是从2016年4月1日起开始交。2017年5月，物业催交物业费，上诉人及大部分业主因为不满被上诉人不解决办房产证和晚交房赔偿事宜，拒绝交物业费，物业没有经过上诉人的同意私自把上诉人的装修押金转成物业费。2018年5-9月期间物业催交物业费时基本没有人交。业主通过各种方式反映延迟交房赔偿问题及没办房产证的问题，这个事情业主在百姓呼声都有问询记录，另外也有业主联系大河报、东方今报等记者进行报道。被上诉人不得已才于2018年底进行消防验收的。上诉人当时也没有交物业费，和马小禹、邢利娟三户多次去售楼部去交涉，当时销售经理给三户承诺2018年办理房产证，最晚2019年初办理房产证，所以上诉人及马小禹、邢利娟户才交物业费。2019年5月底上诉人因办理房产证时需要去售楼部领取贷款合同、贷款发票、开发商的营业执照复印件等资料，以及补交面积差额费用事宜，上诉人及其他业主又向被上诉人说明延期交房和延期办理房产证的赔偿时，被上诉人的答复是，已经向领导反映，会拿出一个方案解决。但是一直到2020年都一直未给明确答复。因此上诉人及其他业主才通过法律手段进行维权。综上所述，上诉人及其他业主自2016年到起诉前曾多次多种方式向被上诉人交涉关于迟延交房和迟延办理房产证赔偿事宜，诉讼时效中断。尤其是2017年7月上诉人等户在业主群里向被上诉人反映办理房产证事宜，被上诉人明确告知其消防验收不合格，需要整改，所以没法办理房产证，充分证明了诉讼时效中断；同时也证明了被上诉人向上诉人交付的房屋属于消防验收不合格。三、一审法院对证据认定错误。在一审判决里没有就上诉人和被上诉人双方提供什么证据进行说明，对双方证据的认定和采纳情况的理由也没有进行具体阐明，对证据认定错误。违反了最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九十七条：“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。”四、被上诉人违反诚实守信的基本原则，一审法院也应该按照《民法通则》适用最长诉讼时效20年，不应该驳回上诉人的起诉，一审判决有失公平。被上诉人违反了诚实守信的原则，迟延交房，交付的房屋不符合交房条件，违反了法律的强制性规定，在上诉人多次交涉，被上诉人没有拒绝履行其义务，但实际上一直拖延后仍不给予补偿或是办理房产证，有违诚实守信的基本原则。就本案的实际情况而言，要求购房方在交付合格房屋和办理房产证之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。五、一审法院不同意合并审理。上诉人起诉时共有10户一起起诉的，10户的情况也基本一致，为了节约司法资源，上诉人等10户向一审法院申请合并审理，一审法院不同意其合并审理。综上所述，被上诉人于2016年1月16日交付的房屋不符合法定的交付条件，其行为已经构成严重违约，上诉人主张的违约金请求没有超过诉讼时效，一审法院对证据认定错误，所作的判决有失公平原则，请二审法院判如所请。浩德鑫公司辩称：一、双方签订的《商品房预售合同》中约定的交房条件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。洛阳市中级人民法院在（2018）豫03民终2147号民事判决书、（2019）豫03民终2244号民事判决中也对合同中约定的该房屋交付条件的效力予以认可。《商品房预售合同》中约定的交房时间是2015年9月30日，涉案房屋于2015年12月29日经过勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格，符合《商品房预售合同》约定的交付条件。2016年1月16日被上诉人将涉案房屋实际交付上诉人居住使用。上诉人于2016年1月16日领取涉案房屋钥匙，之后对房屋进行装修入住，期间并未提出任何异议，并正常居住使用至今，无任何损失产生。现又起诉要求被上诉人承担房屋实际交付之后的逾期交房违约责任，有违诚实信用原则，更无事实依据和法律依据。二、涉案房屋于2016年1月16日实际交付给上诉人，该交付行为是一个客观事实。上诉人在上诉状中称“被上诉人于2016年1月16日的交付行为无效”，那么按照上诉人的逻辑，上诉人自2016年1月16日开始至今就一直正常居住使用该房屋，在此期间上诉人所获得的占有使用的利益就应当认定为不当得利，被上诉人有权要求上诉人赔偿。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”据此，上诉人请求被上诉人承担逾期交房或逾期办证的违约金的债权请求权的诉讼时效期间应当从《商品房预售合同》约定的交房日期或办证日期届满的次日起计算三年。该诉讼时效期间的计算与房屋何时消防验收和竣工验收备案、何时实际交付均无关。同时，《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》（赣高法〔2020〕80号）第八条规定：“购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。”上诉人在诉讼时效期间内，从未向被上诉人主张过逾期交房违约金，本案不存在诉讼时效中止或中断的情形。因此，根据上述规定，本案上诉人请求被上诉人承担逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效期间均已经过，被上诉人已经在一审程序中提出了诉讼时效期间经过的抗辩意见，现再次向法庭提出。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求被上诉人承担逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效期间均已经过，被上诉人已在一审程序中提出过诉讼时效期间经过的抗辩意见，因此上诉人的上诉请求依法不应得到支持。综上，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。李媛媛向一审法院起诉请求：1、请求被告支付逾期交付房屋的违约金113791元（注：违约金以已交房款总额674120元为基数，按照日利率万分之一计算，自2015年10月1日起算至起诉之日，起诉后违约金另行计算。）；2、依法请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金67元（注：违约金以交付房款总额674120元为基数，按房款总额的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月11日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于洛阳市经济技术开发区长夏门街与××大道交叉口开元壹号（二期）第2幢3单元3-1801号房屋，预测建筑面积共156.51平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，单价为每平方米4307.2元，总金额674120元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期不超过90日，出卖人免责，合同继续履行；逾期超过90日，自逾期之日翌日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”协议签订后，原告向被告支付房款共计674120元。2015年12月29日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2016年1月16日，原告在《收楼资料签收单》及《领取钥匙一览表》上签字，领取了收楼文件及房屋钥匙，涉案房屋实际交付原告使用。现原告诉至法院，诉讼请求：1、请求被告支付逾期交付房屋的违约金113791元（注：违约金以已交房款总额674120元为基数，按照日利率万分之一计算，自2015年10月1日起算至起诉之日，起诉后违约金另行计算。）；2、依法请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金67元（注：违约金以交付房款总额674120元为基数，按房款总额的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。由于原、被告意见分歧较大，使本院调解无法达成。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”据此，根据原被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2015年10月1日起计算至2018年9月30日止，要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间应从2017年1月16日起计算至2020年1月15日止。原告于2020年4月29日向一审法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房和逾期办理房屋所有权证的违约金，已经超过法律规定的诉讼时效期间，同时原告提交的证据不能证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中断或中止的情形。故对于被告在诉讼中提出的原告上述请求的诉讼时效期间已届满，被告不再承担逾期交房和逾期办理房屋所有权证违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。因此，对于原告提出的要求被告支付逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告在庭审中提出涉案房屋在交付时并未通过消防验收和竣工验收备案，诉讼时效应从消防验收合格及竣工验收备案后起算的主张，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款的规定，判决：驳回原告李媛媛的诉讼请求。本案受理费1288元（已减半收取），由原告李媛媛承担。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明：李媛媛于2019年6月17日取得涉案房屋不动产权证。本院认为，关于上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。双方在合同中约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。并补充约定：“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据上述合同约定和法律规定，上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应自2015年10月1日起计算，2015年12月29日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2016年1月16日，上诉人在《收楼资料签收单》及《领取钥匙一览表》上签字，领取了收楼文件及房屋钥匙，涉案房屋实际交付上诉人使用。该房屋的交付条件符合双方的合同约定及补充约定，虽然交房时间晚于合同约定的交房时间，但上诉人2020年4月29日才提起本案诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。上诉人认为涉案房屋未经过消防验收和办理竣工验收备案手续，不符合法定的房屋交付条件，交付行为无效，对此，本院认为，商品房的交房标准，应当按照双方合同约定予以认定。双方当事人约定“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，符合《建设工程质量管理条例》的规定，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此该约定合法有效。故上诉人主张房屋交付行为无效依据不足，本院无法支持。关于上诉人主张的逾期办理房屋所有权证违约金是否超过诉讼时效的问题，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为买受人办妥《房屋所有权证》与《国有土地使用证》。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据上述合同约定和法律规定，涉案房屋实际交付时间为2016年1月16日，上诉人于2019年6月17日取得涉案房屋不动产权证，上诉人主张逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间应自2017年1月16日起计算，上诉人于2020年4月9日提起本案诉讼，亦超过了法律规定的诉讼时效期间。上诉人认为被上诉人交付的房屋不符合法定交付条件，诉讼时效应自通过消防验收即2018年11月开始计算，该主张依据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2577元，由上诉人李媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇二一年四月六日书记员  王洋洋