新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1222号上诉人（原审被告）：巴州东归之星房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县东归大道以北、巴音路以西。法定代表人：沈涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：靳光明，新疆诺启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆新亿雪城企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒经济技术开发区。法定代表人：刘小琴，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘军军，新疆西昭律师事务所律师。上诉人巴州东归之星房地产开发有限责任公司（以下简称东归公司）因与被上诉人新疆新亿雪城企业管理有限公司（以下简称新亿雪城）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2019）新2827民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人东归公司的法定代表人沈涛、委托诉讼代理人靳光明，被上诉人新亿雪城的法定代表人刘小琴、委托诉讼代理人刘军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东归公司上诉请求：依法撤销和静县人民法院作出的（2019）新2827民初626号民事判决书第二、三项，依法发回重审或改判两上诉人不予赔偿损失及承担评估费。事实与理由：一、东归公司不存在租赁过程中权利瑕疵的问题。涉案三层租赁物大部分是东归公司的，只有部分是售后返租，而且售后返租是经过产权人书面委托东归公司租赁管理的。第二、新亿雪城一审提供13段视频并非不同时间且多次，实际只有两个时间，新亿雪城以此证实东归公司无权将部分商铺租赁不能成立。东归物业通过《委托房屋租赁协议》将商铺租赁给新亿雪城。其次，关于少购电的问题，少购电并非两上诉人主观故意，少购电也并非法律法规所禁止，新亿雪城未按照双方约定的2018年9月1日交纳租赁费35万元，经多次催要才交纳5万元，剩余租金一直未交纳。新亿雪城属先履行一方，其没有履行违约在先。另，出售10元、或20元电费并没导致被上诉人停业，事实是被上诉人经营不景气，自行向社区及安保机构报备停业的，就是在上诉人起诉到法院后的2019年5月30日，县公证处的人员及县法院工作人员到租赁物现场开灯还亮，2019年12月19日法院委托评估机构看现场是三楼室内电源还是正常，灯仍亮着。第三、一审法院认定了被上诉人应向上诉人支付四个月的租金，该租金从20万元的押金中扣除，却未认定被上诉人因未交租金而违约的事实，显然是自相矛盾。第四，对于上诉人提供的《委托房屋租赁协议》及和静县法院（2018）新2827民初723号民事判决书两份证据，即是上诉人提供的证据，证实的事实却认定为被上诉人证明的问题。第五，对于新亿雪城提供的有关消防设施、设计，装修、定制游乐设施等证据的认定，其真实性都无法确认，一审法院也做出不予认定，那么为何做出评估，被上诉人的游乐设施，大多数都是独立的可移动的，被上诉人自行停业，要求两上诉人承担购买游乐设施的投入资金1,087,572.9元，有何法律依据，一审法院又凭什么直接认定消防设施改造费用60,000元也由上诉人承担。第六，涉案的三层租赁给被上诉人，一年半免租金，上诉人该收租金时，被上诉人自行关门，停止营业。一审法院仅凭两上诉人给被上诉人出售10元或20元电费，就判决上诉人承担被上诉人购买游乐设施的投资款1,087,572.9元，以及承担消防设施改造费用：60,000元、评估费32,715元，共计118万余元，这明显既不合理也不合法。二、一审在本案的处理程序上违法。本案于2019年5月立案，时至2020年6月22日向物业公司送达了判决，以简易程序审结本案，明显违反法定程序。如存在中止事由，也应向上诉人释明并下达裁定书，这些都没有。因此本案程序违法。第二，本案是一起租赁合同纠纷案件，最终一审法院将上诉人东归物业公司追加为共同被告，并判决承担共同赔偿责任，一审究竟是按合同违约之诉处理还是侵权之诉处理。按违约之诉处理，则超越了合同相对性原则，如按侵权之诉处理，则构成侵权的四个要件在哪里，两种法律关系均没有查明。第三、一审法院认定被上诉人的损失是购买游乐设施的投资及对上诉人已经通过验收合格的消防进行改造的费用，对于该认定及判决是不符合合同法规定的，也不属于合同法中规定的损失，与合同法第113条相悖。新亿雪城辩称：第一，东归公司将自己开发的商铺全部出售给他人，又以返租的方式租给了新亿雪城，经营娱乐儿童乐园，新亿雪城在租赁时没有看到商铺的产权人向上诉人出具过书面的委托手续，故东归公司在租赁期间存在权利瑕疵，致新亿雪城无法正常经营，最终的关门停业造成重大损失。第二，对于一审当中提供的13段视频，能够清晰地、客观的证实，包括这个时间从18年的1月24日，一直持续到我们在诉讼期间的这个过程，13段视频都能够证实商铺的产权人，到被上诉人的经营场地，索要商铺，索要租金，甚至搬拿这个游乐设施、设备，干扰正常的经营，火车站派出所警察也出面来进行协调来处理过。另外对于限电不让购买电的事实，通过这个视频也能够证实是由房产公司安排，或者说要求物业公司不能给被上诉人购买电，所以导致上诉人也无法正常经营。票据上面也能显示出售电的数量10元20都能够相互印证，能够证实上诉人安排物业公司不给我们买电，造成了重大的经济损失。也能证实因为它返租的这种形式，没有给实际产权人支付租金，产生了纠纷，影响新亿雪城不能够正常的使用涉案的租赁的商铺。第三，一审法院认定支付四个月的租金，并无不当，因为前1年半是免租金的，从2018年的9月15日之后才开始计算租金。商铺的实际所有人，严重影响了被上诉人正常经营，导致被上诉人在2019年1月15日也就关门了。第四，对于消防设计、装修，以及定制游乐设施，被上诉人也向法庭提供了充足的证据，包括装修的，包括消防设计，包括定制游乐设备的，消防设计的相关部门出具的合格证等，还有包括银行转付凭证，都能够证实被上诉人的实际投入。在法院的主持下进行评估，评估下来的价格是1,087,572.9元钱，其中改造费用其实改造费用消防改造费用是花了将近十万多，最后由于一些转账凭证我们找不到了，整仅走到了6万多块钱，所以一审法院认定60,000元，也并无不当。第五，因为上诉人的违约行为，造成了被上诉人无法正常经营，导致了重大的经济损失，是有事实及法律依据的。关于程序问题，一审法院程序正确，适用法律正确应当依法驳回，维持一审判决。新亿雪城向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《东归之星商贸中心商铺、位租赁合同》。2．判令东归公司返还新亿雪城已支付的押金200,000元3、依法判令东归公司承担损害赔偿1,430,000元，评估费32,715元，合计1,662,715元。一审法院认定事实：2007年2月22日东归公司和新亿雪城签订一份《东归之星商贸中心租赁合同》，该合同主要内容为：“东归公司将和静县东归之星1号楼第三层面积约3273㎡租赁给新亿雪城用于儿童游乐项目经营，租期为5年6个月，自2017年3月15日至2022年9月14日。租金标准：免租期为1年6个月（2017年3月15日至2018年9月14日）；第二年租金35万元（2018年9月15日至2019年9月14日）······；除免租期外应在当年9月1日前支付租金。新亿雪城在合同签订后当日向东归公司支付押金20万元，从交纳租金开始每年按5万元冲抵当年租金。新亿雪城可以在其规划范围内转租。在租赁期间如因东归公司原因导致新亿雪城不能正常经营，视东归公司违约须向新亿雪城支付损失的二倍赔偿。”合同签订当日，新亿雪城向东归公司交纳20万元押金，并对儿童游乐经营场地进行整体布局设计、装修、定制各类游乐设施用于商业经营。东归公司出租给新亿雪城的三楼商铺系东归公司开发建设，建成后东归公司将商铺产权出售他人，返租后又出租给新亿雪城。从新亿雪城提供的13段视频显示：2018年1月24日新亿雪城营业场地的多名产权所有人要求新亿雪城腾退营业场地；2018年8月16日产权人阻挠新亿雪城正常营业，报警后，民警现场处置；2018年12月11日，东归物业工作人员拒绝给新亿雪城售电，并说“给沈总打电话，问能不能卖电，卖多少电”。东归公司出纳说：“水电只能给新亿雪城卖10块钱的”；2019年1月8日、9日东归物业工作人员拒绝给新亿雪城售电；2019年1月10日东归物业工作人员表示：领导同意才能卖电；同一天新亿雪城经营的儿童游乐场所因停电不能营业。2018年9月3日东归公司东归物业公司工作人员向新亿雪城售电30元、2018年12月28日售电20元、2019年1月7日售电20元。结合2018年12月11日视频与当日东归物业公司出具的售电10元收据，存在东归之星房产公司指使东归物业不给新亿雪城售电及限制购电的情形。新亿雪城提供装修合同，价款714,000元，及收据5张收据（2017年9月1日250,000元复印件、2017年9月28日58,000元无印章、2017年10月7日198,000元、2017年10月8日310,000元复印件、2017年11月2日105,000元无印章），证明其为经营所投入的资金163.5万元。2018年12月27日东归公司向新亿雪城出具《承诺函》，除催收2018年9月15日-2019年9月14日房租350,000元，保证不会因不可抗力及新亿雪城自身原因以外的任何问题而影响新亿雪城的正常经营，否则愿意承担相应损失赔偿责任。但之后东归公司未能解决产权所有人要求新亿雪城搬离腾退经营场所的问题。2018年9月新亿雪城给东归公司交纳第二年房租50,000元，因产权人多次聚集，要新亿雪城撤离返还经营场地，东归公司未能解决问题，保证新亿雪城的正常经营权，新亿雪城依据《中华人民共和国合同法》第六十八的规定主张不安抗辩权，不予支付剩余房租费。因东归公司东归物业公司不给新亿雪城售电，至新亿雪城无法正常经营，最终于2019年1月15日左右停业。因新亿雪城未能提供正规的发票，也无法提供全面的支付款项明细，不能证明其经营游乐场项目的资金投入情况，经法庭释明后，新亿雪城申请对其经营游乐场全部投入（包括装修、订制游乐设备等）进行价格评估。本院依法委托巴州睿晟价格评估事务所对新亿雪城的经营投入进行价格评估。该评估机构出具评估意见为：新亿雪城公司经营场地室内装修、游乐设施市场价格为1,087,572.9元（具体项目详见评估清单），支出评估费32,715元。一审法院认为，新亿雪城、东归公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《东归之星商贸中心租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律效力。因合同双方均要求解除《东归之星商贸中心租赁合同》，对新亿雪城提出解除合同的诉求予以支持。合同约定的免租期为（2017年3月15至2018年9月14日），新亿雪城自2018年9月15日经营至2019年1月15日停业时，营业4个月，应当支付租金116,667元（350,000元÷12×4），新亿雪城当年已支付50,000元租金，加上200,000元押金，抵扣租金后，东归公司应当退还押金133,333元。新亿雪城多主张的部分，不予支持。新亿雪城主张的室内装修及消防改造设计费69,600元未纳入评估范围，新亿雪城提交的收据金额为69,600元，但根据新亿雪城付款的银行转账明细显示，新亿雪城支付上述费用为60,000元，故室内装修及消防改造设计费为60,000元。因三楼产权人多次聚集，要求新亿雪城撤离腾退经营场地，对新亿雪城正常经营以及商业信誉造成严重影响，东归公司未能解决问题，保证新亿雪城的正常经营权。新亿雪城在交纳了第二年房租50,000元后，未在交纳其余租金，表示系主张不安抗辩权的意见，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，予以采纳。通过评估，新亿雪城为经营儿童游乐场项目因装修、订制游乐设备等投入资金合计1,087,572.9元，支出评估费32,715元，因室内装修及消防改造设计支出60,000元。以上共计1,180,287.9元。东归物业的作为服务业主的机构，不得以任何理由拒绝业主购电或限制购电。东归物业受东归公司指使，多次拒绝新亿雪城购买请求，或一次仅售10元、20元、30元不等的电量，严重侵害了新亿雪城游乐场所的经营权，且因此导致新亿雪城无法营业，被迫关门停业。新亿雪城要求东归公司赔偿给其造成资金投入损失合理部分的请求，事实清楚、证据充分，于法有据，予以支持。新亿雪城多主张的损失部分，证据不足，不予支持。判决：一、东归公司于判决生效后十日内向新亿雪城退还押金133,333元。二、东归公司、东归物业于判决生效后十日内共同向新亿雪城赔偿投入资金损失1,147,572.9元，评估费32,715元，合计1,180,287.9元。三、驳回新亿雪城的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东归公司提供：2015年1月20日由包括建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等等出具一份竣工验收备案表，证明涉案的1号楼工程已经经过验收合格，然后是被上诉人自行改造的消防设施，应自己单独去验收，自己承担费用。经质证，新亿雪城对证据真实性予以认可，对于所证明的问题有异议，该份只是一个竣工验收备案表，没有消防的验收备案表，这只是说主体工程完工以后，政府方必须要验收，验收完了以后要交付给业主，或者是商铺的所有权，与本案我们争议的我们与本案的争议的没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。二审中，新亿雪城因其起诉请求涉及不同的法律关系，申请撤回对和静县东归物业服务有限公司的起诉，本院予以准许。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1．在本案合同履行过程中东归公司与新亿雪城谁存在违约，违约方如何认定；2．东归公司是否应当赔偿新亿雪城的装修、订制游乐设备等投入资金合计1,087,572.9元，支出评估费32,715元，因室内装修及消防改造设计支出60,000元；3．东归公司是否应当返还新亿雪城的押金。关于东归公司与新亿雪城违约方如何认定问题。上诉人东归公司认为新亿雪城未支付租金存在违约行为，案涉商铺不存在权利瑕疵，新亿雪城提交的13段视频仅是三次，产权人主张且限制其购电，致使其不能正常营业，东归公司应当承担违约责任。本院认为，根据双方签订的合同及已查明的事实，新亿雪城的违约行为有：未按合同约定时间缴纳房屋租金。东归公司的违约行为有：东归公司未解决产权人向新亿雪城主张权利妨碍其营业，以非合理的方式限制新亿雪城购电导致新亿雪城无法正常经营。故双方均存在违约行为。而导致案涉合同最终不能继续履行，是东归公司多次采用限制购电的方式，试图迫使新亿雪城支付租金所致。东归公司作为出租人，应保障承租人正常经营使用房屋，其明知新亿雪城的正常经营活动需要用电，限制购电使新亿雪城的游乐设施无法正常运转。应认定东归公司承担要本案主要违约责任。关于东归公司是否应当赔偿新亿雪城的装修、订制游乐设备等投入资金合计1,087,572.9元，支出评估费32,715元，因室内装修及消防改造设计支出60,000元问题。关于合同解除后的处理问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，如前所述，本案合同的解除是双方违约行为所致，东归公司负主要责任。对于新亿雪城为履行合同经营性投入和装修投入已经实际发生，在合同不能依约履行的情况下，运营成本无法收回。现新亿雪城不同意将经营投入的装修及设施取回，将所有投入以现有市场价值做价格评估，请求东归公司全部承担。本院认为损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则裁决。新亿雪城有自行承担营业风险的责任，根据本院现场调查，新亿雪城具备继续营业的条件，现其自行停业要求东归公司承担所有投入损失，该请求规避了新亿雪城营业风险，将自己的营业风险转给了东归公司，扩大了东归公司的责任，违背公平兼诚信原则。故本院对新亿雪城该请求综合考虑作出如下认定：新亿雪城投入的装修及设施大部分依据租赁房屋的结构定制，因双方在主张各自权利过程中产生难以调和的矛盾，如若这些设施由新亿雪城取回，将进一步激化双方的矛盾，根据物尽其用原则，东归公司仍旧可以承接上述设施投入经营；另，双方合同中第十一条约定了损害赔偿责任：“3、在租赁期间如因甲方原因导致乙方不能正常经营，视甲方违约，需向乙方支付损失的二倍赔偿。”，该约定属双方真实意思表示，根据双方在合同解除中所起到的影响、作用和过错程度，确定由东归公司承担65%的责任，新亿雪城承担35%的责任。又依据价格评估报告，新亿雪城投入的装修及游乐设施评估价格为1,087,572.9元，关于室内装修及消防改造设计支出60,000元也属于新亿雪城为经营的必要投入，故新亿雪城租赁期间经营性投入的总金额为1,147,572.9元，按照东归公司承担65%责任比例，计算为745,922.39元。东归公司赔偿上述款后，新亿雪城的装修及设备投入均归东归公司所有。关于新亿雪城支出评估费32,715元，应当按照上述比例，由东归公司承担21,264.75元。关于东归公司是否应当返还押金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方约定押金每年抵扣50,000元作为租金，因第一年的租金中已抵扣50,000元，故东归公司应将剩余押金150,000元予以退还。综上所述，上诉人巴州东归之星房地产开发有限责任公司上诉的请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2019）新2827民初626号民事判决第三项,即：三、驳回原告新疆新亿雪城企业管理有限公司的其他诉讼请求；二、变更新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2019）新2827民初626号民事判决第一项为，东归公司于判决生效后十日内向被上诉人新疆新亿雪城企业管理有限公司退还押金150,000元；三、变更新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2019）新2827民初626号民事判决第二项为，上诉人巴州东归之星房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向新疆新亿雪城企业管理有限公司赔偿投入资金损失即745,922.39元，评估费21,264.75元，合计767,187.14元；四、驳回被上诉人新疆新亿雪城企业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19,764.44元，减半收取9,882.22元，由上诉人巴州东归之星房地产开发有限责任公司负担6,423.44元，由被上诉人新疆新亿雪城企业管理有限公司负担3,458.78元；二审案件受理费16,622.59元，由上诉人巴州东归之星房地产开发有限责任公司负担10,804.68元，由被上诉人新疆新亿雪城企业管理有限公司负担5,817.91元。本判决为终审判决。审判长  邓晓辉审判员  吕 晨审判员  沙仁娜二〇二一年四月二日书记员  熊 鑫