湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终716号上诉人（原审被告）：江世英，女，1962年1月26日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：罗仲欣，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘亚莉，女，1990年6月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达（汉阳）律师事务所律师。原审第三人：武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司，住所地武汉市汉阳区墨水湖南岸A地块招商公园1872项目A2地块第1幢1层7商。法定代表人：杨洲，该公司经理。上诉人江世英因与被上诉人潘亚莉、原审第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司（以下简称阳诚分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制，于2021年3月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人江世英及其委托诉讼代理人罗仲欣、被上诉人潘亚莉的委托诉讼代理人王娟到庭参加了诉讼。原审第三人阳诚分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。江世英上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判驳回潘亚莉的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由潘亚莉承担。事实与理由：一审判决在没有对涉案合同条款进行全面审查、进而对合同进行准确定性的前提下即认定上诉人违约，是对客观事实的错误认定。一、案涉合同标题为“武汉市存量房居间（买卖）合同”，是一个由中介方主导的、三方签署的居间合同。合同落脚点是在居间上，有关房屋买卖交易条款在该合同中规定得比较笼统，买卖双方关切的很多内容在该份合同中也没有得到体现，合同条款表述中也充斥着诸多诸如“配合”、“协助”、“待”等无法确定具体内容、具体时限的词语。这样一份合同，根本就没有可操作性。如案涉合同第四条第二款：乙方委托丙方办理银行贷款手续，甲、乙双方需依据乙方贷款银行的要求提供相关资料并给予积极配合…。该条款约定买房人委托中介方办理贷款，对贷款如何办理、多长时间办下来，如贷款办不下来合同怎么推进、给卖房人造成损失谁来承担，都未有详细约定。江世英因为急需资金才选择卖房，对卖房资金的及时性有特殊要求，如江世英在签署该合同时知道该合同即为最终买卖合同，就不可能不对该部分合同内容加以关注并要求在合同中进行约定。再如该合同第四条约定：买方、卖方对中介方办理贷款给予“积极配合”。何谓积极配合、配合包括哪些内容，该合同并未约定。再如该条第三款：待甲方办理完该房屋解押手续后，丙方配合甲乙双方办理房屋过户手续。该条款对期限的约定也是不明确，如江世英存心不卖房，完全可以利用该条不履行。对丙方如何配合，也没有作详细规定。该份合同中诸如此类的约定还有很多，此就不一一列出。江世英当初签署该合同时，基于对合同标题和合同内容的理解，以为这只是一份居间合同，具体的买卖合同还有待买卖双方进一步磋商、细化、落实，进而可以操作实施。故在涉案合同签署后，江世英一再通过中介方，要求与潘亚莉就落实中介合同进行磋商，对涉案合同条款进行细化以供双方执行。这些合理要求均被潘亚莉以“只谈合同履行，不谈合同条款”而加以拒绝。江世英在和阳诚分公司员工微信聊天时所谓“不卖房”也是基于潘亚莉迟迟不与江世英磋商合同细节条款而说的“气话”，其目的还是希望能将合同具体操作条款尽快落实。并不能以此就认定江世英所谓“不卖房”。二、一审判决在没有对案件事实全面了解的情况下，仅以江世英与阳诚分公司工作人员部分微信聊天记录、私下通话录音，断章取义即武断认定江世英违反合同(不卖房屋〉，是对客观事实的错误认定。涉案合同签订后，江世英一方面要求同潘亚莉磋商如何推进该合同有关买卖协议的具体化，另一方面，在潘亚莉发出要求江世英办理产权证后，江世英也积极要求办理，只是由于阳诚分公司将办理产权证的相关购房手续扣住不给才致使江世英无法办理（从这里也可以看出该合同的不合理之处）。至于配合办理贷款手续，按合同约定，办理贷款是潘亚莉委托阳诚分公司办理。需要江世英配合办理哪些事务，阳诚分公司需要给江世英明确，不能笼统的说“配合”。直到现在，江世英均不知配合办理贷款，阳诚分公司需要江世英办理哪些事务。配合办理的具体内容都未确定，何来江世英不配合办理之说。认定一方是否违反合同，应看其实际行动是否有对双方协议规定义务的违反，而不仅仅看一些口头表达和部分聊天记录。在潘亚莉还未起诉前不久，江世英还将涉案房屋的不动产权属证明、房产分户图、宗地图等办理房产交易的相关证书提交给中介方，如江世英真的像判决书认定的那样，不想卖房，江世英为何到此还配合提交上述资料。如潘亚莉在前期，所谓江世英不配合办理贷款手续后即要求解除合同，为何此时还让中介方接受江世英提交的上述资料，拒不返还。这说明在潘亚莉起诉前，双方仍在就合同如何推进进行磋商，双方均没有因为前期有所谓“不卖房”聊天记录而解除合同的意思。此后，潘亚莉在没有按合同约定提前告知江世英的情形下单方面提起诉讼，又以所谓江世英前期有“不卖房”的聊天记录而要求解除合同、赔偿高额违约金。这是有违常理的行为，其关键点是潘亚莉也认为案涉合同不具备操作性。案涉合同房产仍在，如潘亚莉存心买房的话，合同在双方就一些具体细节达成一致后仍可履行，何况合同迟延履行对潘亚莉没有任何损失，又为何要解除合同。合同迟迟不能履行，遭受巨大损失的是江世英一方。直到8月13日，江世英仍然在为合同如何履行要求中介方召集潘亚莉进行磋商，何来江世英“不卖房”之说。故买卖合同不能履行，责任全在潘亚莉一方。在此情况下，一审判决还要求遭受损失的一方向得利的一方支付高额违约金，并不公平。潘亚莉辩称：1.三方签订的合同存在居间法律关系和房屋买卖法律关系，对于合同的履行约定明确且具备可操作性，合同成立并具备法律效力，各方应按照合同约定如实全面履行各自的权利义务。2.在合同履行过程中，江世英已经多次明确作出了不买房屋的意思表示，且经阳诚分公司及潘亚莉多次催告仍未履行办理不动产权证书、提前还贷、办理贷款等义务，其已用行动表示不履行合同义务。在上诉状中，江世英却以气话为由逃避法律责任，其作为完全民事行为能力人，讲法律视作儿戏，其上诉毫无法律依据。3.江世英是在潘亚莉催告其履行合同义务后超过催告期向阳诚分公司提交相关资料，当时潘亚莉已经向法院起诉解除合同。其事后的行为并不能抵消其不配合履行合同义务的违约行为。除提供相关资料外，江世英还需履行办理不动产权证书、提前还贷、办理贷款等义务。因此，江世英的上诉请求无事实和法律依据，一审认定符合客观事实，请求驳回上诉，维持原判。阳诚分公司未应诉陈述意见。潘亚莉向一审法院起诉请求：1.请求判令解除潘亚莉与江世英及第三人于2020年6月11日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2.请求依法判令江世英向潘亚莉返还定金50,000元；3.请求依法判令江世英赔偿潘亚莉已支付的中介费40,000元；4.请求依法判令江世英向潘亚莉支付违约金213,000元；5.请求依法判令江世英赔偿潘亚莉已支付的律师费10,000元；6.本案诉讼费、保全费由江世英承担。一审法院认定事实：2020年6月4日，阳诚分公司向江世英出具《收条》，确认收到案涉房屋的购房合同两本、全额购房发票一份、农业银行贷款合同一份、维修基金发票一份。2020年6月11日，潘亚莉与江世英在阳诚分公司居间下，签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由江世英将位于武汉市汉阳区保利香颂G5栋2单元604号房作价2,130,000元卖予潘亚莉；潘亚莉需于合同签订当日向江世英支付购房定金50,000元，潘亚莉、江世英双方需根据潘亚莉贷款银行的要求提交相关资料并积极配合，于银行贷款审批通过后，潘亚莉需在还款当日支付江世英购房首付款600,000元，尾款1,480,000元由潘亚莉贷款银行一次性支付给江世英；江世英需在房屋所有权变更三日内腾空房屋，并将房屋钥匙交付潘亚莉。合同还约定，潘亚莉需向阳诚分公司支付经纪代理费40,000元，“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%，计人民币（大写）肆万元整”“如甲方（江世英）房屋共有，设定抵押、租赁等行为应告之乙方（潘亚莉），由甲方负责解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷，债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任”“本合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催告履行通知书之日起五日内为履行期限”“因甲方原因不出售该房屋给乙方，则甲方除双倍返还定金、退还包括但不限于乙方所支付的房款及乙方所缴纳的税费等款项外，还需另外支付给乙方总房价的百分之十作为违约金”“甲、乙、丙三方产生纠纷且经协商仍不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，因此发生的包括但不限于律师费、调查费等相关费用由败诉方承担”。合同签订当日，江世英向潘亚莉出具《收据》一份，确认收到“购房部分定金”50,000元，江世英将其中的10,000元作为物业交割金交给阳诚分公司。2020年6月13日，阳诚分公司向潘亚莉出具《收据》一份，确认收到中介费40,000元。2020年6月24日，江世英与阳诚分公司员工微信联系表示“我的房子不想卖了老公不同卖”；2020年6月29日，江世英再次向阳诚分公司表示不卖房屋；2020年7月3日，阳诚分公司员工联系江世英要求其尽快办理房产证；2020年7月15日阳诚分公司员工请江世英配合办理房屋贷款面签。江世英辩称，微信记录是其与阳诚分公司员工熊勇的聊天记录，但不是其真实意思表示；聊天录音是其与阳诚分公司员工说的，但是江世英认为阳诚分公司要求7天办证时间太短，所以没有签字。一审法院认为，江世英对上述微信记录、录音的真实性无异议，其在上述微信、录音中表示不卖房屋，且未能积极配合潘亚莉办理房屋贷款手续，故对江世英的上述辩称，不予采信。2020年7月20日，潘亚莉向江世英短信发出《催告函》，要求江世英在收到函件的5日内“办理一手不动产证书/提前还贷/配合办理贷款审批/过户登记手续”，否则将提起诉讼。同日，江世英向潘亚莉短信回复，认为案涉合同系意向性居间合同，潘亚莉与阳诚分公司已构成违约，但仍希望进行磋商达成解决方案。2020年8月15日，阳诚分公司向江世英出具《收条》一张，确认收到案涉房屋的不动产权属证明一份、房产分户图一份、宗地略图一份、不动产交易报税登记联办申请书一份。潘亚莉、江世英未能就合同履行协商一致，遂引起本次诉讼。一审另查明，2020年7月29日，潘亚莉与案外人湖北言达律师事务所签订《法律服务合同》，约定由潘亚莉委托该所代理本案，并约定律师费为10,000元。同日，潘亚莉向湖北言达律师事务所支付律师费10,000元，该所向潘亚莉出具发票，确认收到上述费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”及第四十四条之规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。案涉武汉市存量房居间（买卖）合同对合同主体、标的、价款、履行期限、违约责任等均进行了约定，故江世英关于案涉合同没有成立及生效的辩称，不予采信。潘亚莉与江世英在阳诚分公司居间下签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，潘亚莉、江世英双方需根据潘亚莉贷款银行的要求提交相关资料并积极配合，合同虽未约定具体履行日期，但是合同约定在未约定明确履行期限的情形下，以守约方或经纪方发出催告履行通知书之日起五日内为履行期限，故应视为履行期限约定明确，而江世英在潘亚莉及阳诚分公司多次催告情形下未能配合办理贷款手续并表示不出售房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，江世英在履行期限届满之前明确表示不履行合同主要义务，潘亚莉可以解除合同。故潘亚莉要求解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故潘亚莉要求江世英返还定金50,000元的诉请，予以支持。关于潘亚莉要求支付中介费的诉请。一审法院询问潘亚莉是否由阳诚分公司承担部分中介费的返还责任，潘亚莉表示要求挽回全部中介费损失，哪方承担中介费由法院依法判决。合同虽约定，“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%，计人民币（大写）肆万元整”，但案涉合同尚在履行的初始阶段，江世英即表示不出售房屋，阳诚分公司作为居间方尚未完全履行其居间义务，综合考量各方的合同履行情况，根据公平原则，一审法院酌定由江世英承担20,000元中介费，由阳诚分公司返还潘亚莉20,000元中介费，另外合同解除后，阳诚分公司收取江世英的物业交割金10,000元应予以返还。关于违约金的诉请。合同约定，“因甲方原因不出售该房屋给乙方，则甲方除双倍返还定金、退还包括但不限于乙方所支付的房款及乙方所缴纳的税费等款项外，还需另外支付给乙方总房价的百分之十作为违约金”。虽然江世英有违约行为，但案涉合同尚在履行的初始阶段，且潘亚莉未举证证明其因江世英不履行合同所产生的实际损失，故一审法院酌定江世英向潘亚莉支付违约金50,000元。关于潘亚莉要求江世英支付律师费的诉请。合同约定，“甲、乙、丙三方产生纠纷且经协商仍不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，因此发生的包括但不限于律师费、调查费等相关费用由败诉方承担”，故潘亚莉要求江世英支付律师费10,000元的诉请，予以支持。截止本案庭审，潘亚莉未向一审法院提交保全申请，故潘亚莉要求江世英支付保全费的诉请，不予支持。综上，潘亚莉诉讼请求中经一审法院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除潘亚莉与江世英及武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司于2020年6月11日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、江世英返还潘亚莉定金50,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、江世英支付潘亚莉中介费20,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司返还潘亚莉中介费20,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司返还江世英物业交割金10,000元,于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、江世英支付潘亚莉违约金50,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；七、江世英支付潘亚莉律师费10,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；八、驳回潘亚莉的其他诉讼请求。如果江世英、武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,998元，潘亚莉已预交,由潘亚莉负担1,499元，由江世英负担1,499元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，潘亚莉、江世英、阳诚分公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该合同同时包含有房屋买卖合同关系和居间合同关系的内容，其中对涉及房屋买卖合同关系的合同主体、标的、价款、付款方式、房屋过户、房屋交付、违约责任、解决争议的方式等均进行了约定，其中第四条“付款方式设定”中，对于银行贷款审批通过后潘亚莉在还款当日支付江世英60万元用于江世英提前还贷、江世英办理解押手续并过户后尾款由潘亚莉贷款银行一次性支付的约定，付款条件明确具体，也符合交易安全及一般交易习惯，合同还约定在未约定明确履行期限的情形下，以守约方或经纪方发出催告履行通知书之日起五日内为履行期限。因此，该合同对于主要内容的约定是明确的，江世英上诉称该合同没有可操作性、以为只是居间合同，均与合同约定内容相悖，本院不予支持。关于江世英在履行合同过程中是否有违约行为的问题。经审查本案各方在一审中提交的证据，主要是江世英与阳诚分公司员工熊勇的微信聊天记录、通话录音、潘亚莉向江世英发出的催告函、江世英的回函，一审法院认定江世英在潘亚莉及阳诚分公司多次催告情形下未能配合办理贷款手续，与一审证据反映的内容相符，本院亦予以认定。江世英在潘亚莉催告后，以合同只是意向性居间合同、要求签订正式买卖合同、潘亚莉及中介方违约提出抗辩并回函，因《武汉市存量房居间（买卖）合同》是成立并生效的合同，且该合同已对江世英配合银行贷款审批及发出催告履行通知书的法律后果进行了约定，故江世英的抗辩理由并不成立。江世英存在经催告仍未能配合贷款审批手续的违约行为，本案符合合同约定及法定的合同解除条件，江世英应承担违约责任。一审对于江世英违约责任的具体判决，符合合同约定和法律规定，并无不当。综上所述，江世英上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,998元，由江世英负担。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年四月九日法官助理阮小琴书记员李明志