湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初7926号原告：张文君,女,1959年2月26日出生,汉族,居民身份证住址武汉市武昌区,委托诉讼代理人:杨萍萍，系武昌区徐家棚街社会工作联合会推荐。被告:武汉佰悦乐家房屋租赁代理服务有限公司,住所地武昌区徐家棚团结村福星惠誉国际城K-3地块******房。法定代表人:钟细兵。原告张文君与被告武汉佰悦乐家房屋租赁代理服务有限公司（以下简称佰悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，因被告佰悦公司下落不明，本院于2020年10月23日向被告佰悦公司公告送达民事起诉状副本、参加诉讼通知书、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。公告期满后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员杨世庆依法适用普通程序，于2021年1月25日公开开庭进行了独任审理。原告张文君到庭参加诉讼，被告佰悦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文君向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付原告拖欠房屋租金1万元；2、判令被告向原告支付2019年6月、7号的租金6000元整；3、判令解除租赁合同；4、判令被告赔偿原告被损坏物品造成的损失（1、置换马桶120元、2、洗衣机修理200元；3、厕所门锁146元；4、修理空调100元；5、补交水费693.2元（2019年4月至2020年4月），合计1259.2元，以上事项合计17259.2元）；5、本案诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：房主张文君于2019年5月4日本着自愿、公平、诚实、守信的原则将武汉市武昌区团结名居桂园1-3-2803，建筑面积161平方米的住房一套委托被告对外出租，委托期限为5年，从2019年5月20日-2024年5月19日止。乙方承诺维修房屋要求甲方前两个月免收租金，以后每月20日交付房主张文君3千元房屋租金，可是他们并没有投入一分钱装修，欺骗甲方免收了两个月的房租，因乙方的不诚信，甲方要求乙方补交这两个月的租金六千元。在这一年的租约期间，房主实际只收到了该公司5个月累计1.7万元整，因为2019年12月份的房租只交付2千元，还欠了1千元至今未付，而从2020年2月、3月、4月这三个月便拖欠了9千元租金，加上2019年12月拖欠的1千元，合计拖欠1万元整。被告毫无诚信，除2019年11月20日按时支付外，其中每月甲方都会艰难讨要多次，直至电话不接，公司搬家，偶尔打通某一人电话，要么离职要么不知公司搬到哪里，现原告依法诉至法院，请求判如所请。被告佰悦公司未到庭，也未提交答辩意见。经审理查明：佰悦公司于2017年9月12日经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围：房屋租赁信息中介咨询服务。张文君系武昌区徐家棚街秦园路93号团结名居桂园1栋3单元2803室房屋（不动产证号为2020武汉市武昌不动产权第004925号，建筑面积160.24平方米）权利人。2019年5月4日，张文君作为委托人（甲方）与佰悦公司作为经纪人（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定由甲方将坐落于武汉市武昌区桂园1-3-2803号房屋委托乙方对外出租。委托期限五年即2019年5月20日至2024年5月20日止。合同签订后，甲方同意一次性留出60天免租期不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期及维护本房屋日期。押金3000元，第一、二、三年每月租金3000元，第四、第五年每月租金3100元，2019年6月、7月为免租期。该房代理出租期间的有线电视初装使用费、物业管理费等不因使用而发生的费用由甲方缴纳。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。除乙方及其他代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。如遇拆迁，国家政策法规甲方应提前通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应及时返还乙方剩余租金及相应费用。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方2个月的合同约定的月租金为违约金。下列情形之一的，可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任：2、不可抗力致使本合同不能继续履行。在委托期内甲方应负责的事项、费用有房屋内所留电器自然损坏需维修的。在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用有合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费用。因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用。经甲乙双方友好协商，甲方自愿承担五年的物业管理费。双方还就其他事项进行了约定。合同签订当日，双方办理房屋交接手续。2020年1月23日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第1号),载明:自2020年1月23日10时起,全市城市公交、地、地铁渡、长途客运暂停运营;无特殊原因,市民不要离开武汉,机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第12号),载明:决定自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日,湖北省新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告:从4月8日零时起,武汉市解除离汉离鄂通道管控措施,有序恢复对外交通,离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况,在做好疫情防控的前提下,推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。合同履行期间，被告按月向原告支付房租至2020年1月，除了2019年12月被告仅支付房租2000元，其他每月被告均按约支付3000元，原告共计收到房租17000元（5×3000元+2000元）。从2020年2月起被告再未支付房租，2020年4月，原告联系不上被告，直接更换了门锁（换锁146元，时间2020年4月29日），收回了房屋，并对房屋内的马桶、洗衣机、空调进行了维修（维修马桶120元时间2020年4月16日、维修洗衣机200元时间2020年4月18日、维修空调100元时间2020年4月18日）、还于2020年5月26日代原告支付了2019年4月11日-2020年4月10日水费693.2元。现因被告未能按约履行《房屋出租委托合同》的相关义务，原告故诉至法院，诉请如前。以上事实有原告提供的《房屋出租委托合同》、支付宝转账记录、物业公司收款专用收据及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方签订《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于合同解除时间，原告自述2020年4月收回房屋，但并未明确收回房屋的具体时间，根据原告提供的维修发票，本院推定最早的维修时间2020年4月16日为合同解除时间。关于租金的承担。被告租金支付至2020年1月20日，因被告2019年12月房屋租金仅支付2000元，截至2020年1月22日，被告尚欠原告租金1200元〔（3000元÷30×2）+1000元〕未付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠疫情防控措施实施后，双方合同履行期2020年1月23日至2020年4月16日（84天，其中新冠疫情76天），综合考虑疫情及疫情防控措施对占有、使用涉案房屋的影响，结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的相关规定，本院酌定免除被告38天的租金责任，被告还应向原告支付46天（84-38）租金4600元（3000元÷30×46），加上疫情前差欠的租金，被告实际差欠原告租金5800元（1200元+4600元）。另《房屋出租委托合同》中明确有“甲方同意一次性留出60天免租期不计算租金”的约定，2019年6月、7月为免租期，故对原告主张的要求被告向原告支付2019年6月、7月租金6000元的诉讼请求，本院不予支持。关于水费，系被告实际使用所欠，双方合同亦约定由被告承担。现原告已代被告支付水费693.2元，故对原告主张的要求被告支付水费693.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于换锁及维修费用，合同中对于房屋设施、设备（含家电）约定有若因使用不当，人为破坏造成损失，由承租人承担，若因自然损坏或老化原因造成的损失由出租人承担。本案中原告仅提供了维修的票据，但并未对损失的成因举证证明，加之房屋所有权人收取房屋租金应对租赁房屋的设施、设备（含家电）负有定期养护的责任，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张文君与被告武汉佰悦乐家房屋租赁代理服务有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月16日解除；二、被告武汉佰悦乐家房屋租赁代理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张文君支付租金5800元；三、被告武汉佰悦乐家房屋租赁代理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张文君支付代交水费693.2元；四、驳回原告张文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取116元，公告费560元，共计676元，由原告张文君负担420元，被告武汉佰悦乐家房屋租赁代理服务有限公司256元（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二一年四月六日书记员  庞海丽