济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城商初字第303号 原告：刘久峰，男，生于1984年8月1日，汉族，无业，住山东省东平县。 委托代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。 委托代理人：张倩（特别授权代理），山东舜达律师事务所实习律师。 被告：山东三宇和记房地产经纪有限公司，住所地济南市高新区，组织机构代码：78346475-9。 法定代表人：于畅，董事长。 委托代理人：马立武（特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。 委托代理人：延余英（特别授权代理），山东康桥律师事务所实习律师。 原告刘久峰诉被告山东三宇和记房地产经纪有限公司（以下简称山东三宇和记经纪公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，由审判员李峻岭担任审判长，与人民陪审员刘秀、人民陪审员孙营依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告刘久峰的委托代理人丁振华、张倩，被告山东三宇和记经纪公司的委托代理人马立武、延余英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘久峰诉称，2013年3月18日，我在被告方的居间下与案外人张顺东签订了编号为00xxxx0的房屋买卖合同。我按照约定向被告方交付了佣金1万元。然后，被告又向我收取了8550元的房款费用。在居间过程中，被告故意欺诈，对交易房屋的实际情况予以隐瞒，导致我的银行按揭未能如约办理。同时，案外人张顺东以此为由，拒绝履行房屋买卖合同并扣留我的1万元定金不予退还。此后，我曾多次找被告退还上述费用，但被告方一直不予退还。故诉至人民法院，请求：1、判令被告山东三宇和记经纪公司返还我佣金1万元、房款费用8500元，共计18500元（起诉状中笔误，当庭变更为房款费用8550元，共计18550元）；2、诉讼费由被告承担。 原告向张顺东交付首付款，但张顺东不予接受。因被告对原告造成了欺诈，导致该合同没有正常进行，张顺东没有交付房屋。现该合同案件由本院（2015）历城民初字第779号案件以解除合同的案由正在审理过程中。 进行房屋交易时，房产证上显示该房屋楼层为夹层，原告就此问题向被告询问，被告表示，夹层与正常房屋无差别，但实际贷款中，银行表示由于该房屋系夹层，所以，房屋价值有损，因此，导致未能按合同办下贷款。正因贷款不足额，导致原告与张顺东的合同无法履行。因此，被告对房屋真实情况予以隐瞒，构成欺诈。 合同签订后，原告向被告支付佣金1万元，房款费用8550地，向产权人张顺东支付定金1万元，后被告为原告办理房屋贷款手续。经被告通知，原告与张顺东约定2013年5月20日去济南市房管局办理产权过户手续，在此期间，产权人张顺东通过个人关系得知被告并没有能按合同约定的贷款数额予以贷款（最后放款数额为47万元），因此，拒绝前往房管局办理产权过户手续，导致房屋买卖合同无法进行，因此，产生本案诉讼。 原告与房产经纪人冯继勇的电话录音，证明被告确实隐瞒了房屋夹层与其他普通房屋不一致的情况，并表示不能办理贷款是因为夹层的原因。该录音产生于2013年，时间长，在起诉过程中一直没有找到。在庭审前前几天，原告本人在原来不用的手机中发现该录音还存在，导致起诉时未能向法庭提交。 《房地产经纪管理办法》第19条，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。本案中，被告为原告提供居间服务，不仅包含房屋买卖合同成立、生效还包括整个房屋贷款手续的办理，房屋产权过户的进行，因此，鉴于被告的欺诈行为导致了该房屋买卖合同未能进行，因此，应退还佣金。被告为原告提供居间服务，不仅包含房屋买卖合同成立、生效还包括整个房屋贷款手续的办理，房屋产权过户的进行。该合同的内容是目前在市场交易过程中中介经纪机构服务所包含的基本内容，涉案合同第7条进行了明确约定。另外，在本案第一个争议焦点调查过程中，被告也明确表示其服务的内容包括上述整个房屋交易的各个阶段。被告与我方无书面或口头约定，另外，被告称确实花费了8550元的评估贷款费应由被告举证。原告否则不予认可。 被告山东三宇和记房地产经纪有限公司辩称，一、我方已经促成原告刘久峰与案外人张顺东签署了房屋买卖合同，该合同合法有效，原告要求返还居间报酬没有依据。2013年3月18日，原告与案外人张顺东和我公司签订了编号为00xxxx0房屋买卖合同，该合同合法有效。根据合同法第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据原告与我方的约定，原告刘久峰应支付居间报酬15400元，但是原告实际支付1万元，尚拖欠居间报酬5400元。故原告要求我方返还居间报酬没有依据，其应支付拖欠的居间报酬5400元。二、原告要求返还房款费用8550元没有依据。房屋买卖合同签署后，我方收取了评估、贷款费用等合计8550元，用于房屋的评估、贷款手续办理，在房屋买卖合同履行过程中，我方积极协助原告同银行办理贷款手续，在银行通知原告及我方贷款审批通过的情况下，原告不配合办理房屋的过户手续导致房屋买卖合同无法继续履行。为此，我方曾多次与原告刘久峰、案外人张顺东等联系沟通协调，终因原告不配合导致合同终止履行。因此，合同不能得到履行的责任在于原告。原告方支付的房款费用已经用于评估、贷款手续的办理，且贷款审批已经通过，其再要求返还房款费用没有依据。 双方没有交付房屋，并没有付款，合同进行到贷款手续后没有正常进行，其原因为原告想将与张顺东签订的买卖合同约定的户口转移的时间提前，但张顺东不同意，因此，原告没有向张顺东交付首付款，也没有配合办理过户手续。我方希望法庭将张顺东作为本案第三人，查明本案事实。 房屋买卖合同签订以前，张顺东将其房产所有权证原件交到被告处，原告看过房屋所有权证，所有权证上体现的信息与房屋买卖合同第一条房产状况完全一致，包括产权号、产权人、产别等涉及房屋基本信息均一致。原告认为，被告欺诈没有任何依据，且原告在购买此房前多次到该房屋处看房，对其实际情况完全了解。对原告称夹层的问题，房产证上注明就是夹层。贷款除楼房外，还涉及到原告本人的征信、月收入、银行对原告的面签等因素，决定银行为原告放贷的额度，关于夹层一直可以向银行贷款的，原告称因夹层导致银行放款额度低无依据。 第一，原告提交的与房产经纪人冯继勇的电话录音是在法庭规定的举证期限届满后当庭提交的，不属于新证据。不予质证。第二，房屋夹层，在房产证上注明，被告从未隐瞒该房屋是房屋夹层的事实。第三，房屋贷款额度的减少是否与夹层相关必须经贷款银行确认。第四，房屋买卖合同第四条第2款约定了贷款银行确定了贷款额度少于合同约定的贷款金额如何处理的条款，该条也已告知原告，原告对此清楚。其贷款额少于约定的贷款金额而不履行合同无依据。 合同签订后，原告向被告支付的佣金及房款费用均属实，向张顺东支付的定金也属实。其他内容不属实。是我方为原告办理贷款手续及协助双方办理过户手续。原告没有按我方通知时间去房管局办理过户手续这个事实属实，没有按时办理过户手续的原因是转移过户手续的时间提前。通过银行通知我方对于贷款数额比约定的减少也是事实，减少的原因现在不清楚。合同签订后，原、被告通过我方向银行提供相应的贷款材料并进行面签，银行审批后，通知我方或原告放款的数额。我方得知数额减少后告知了原告，原告对此是何反映，因具体经办人离开公司，不知道当时的具体情况，但根据我了解，原告提出了转移户口日期的提前，张顺东拒绝，因此，原告未再配合办理过户。 合同是否解除是原告与张顺东之间，有一方存在违约导致的。即使合同解除，不能导致原告与我方之间的居间合同被解除或无效。被告促成了房屋买卖合同的成立并生效，收取报酬，依据的是合同法第426条，被告已完成居间义务。在合同中，被告办理贷款、协助办理过户、房屋交接等相关手续，除贷款手续费、评估费需要交付到相关办理部门外，被告不收取其他费用。因此，其要求返还佣金无法律依据。在促成原告与张顺东签订合同时，应收取。这根据合同法第422、426条规定的。后续的合同约定义务我方不收费。收的房款费包括房屋评估费及贷款手续费。房屋评估费有收据，但现在找不到了。但评估报告肯定是做了。 经纪服务包括居间、代理等行为，不能把所有行为都添加到居间服务范围内，任何的中介公司在为客户提供服务时都有两部分，一个是提供信息，促成合同成立，收取居间报酬，被告在促成原告与张顺东签订合同收取居间报酬的法律依据，原告也在佣金确认单上签字，确认了居间报酬的数额。第二个是合同成立后，中介公司协助办理贷款手续、办理过户等手续，这些手续被告没有收取费用，收的是用于办理贷款、评估的房款费，原告称合同签订后被告未完全履行合同约定的义务，而应退还佣金，其实是与法律规定违背的。 房屋买卖合同中居间人是山东三宇和记房地产经纪有限公司第七分公司，是我公司下属分支机构。 经审理本院认定，2013年3月18日，出卖人（甲方）张顺东、买受人（乙方）刘久峰、居间人（丙方）山东三宇和记房地产经纪有限公司第七分公司签订房屋买卖合同一份。合同约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区某某二区22-1-xxx的房产给乙方，房屋所有权证书号为济房权历城字第xx，房屋所有权人为张顺东，产别为住宅，房屋建筑面积为125.18平方米，附属设施包含固定装修维修基金，成交价格为77万元，乙方在签订买卖合同时向甲方支付定金1万元，乙方于过户当日将首付房款人民币24万元存入甲方指定账户，剩余房款53万元在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，乙方向甲方结清全部房款，由乙方承担过户费用、贷款费用及中介佣金；甲、乙双方应于合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。该合同第十二条违约责任约定：1、……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。3、……4、……5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房价款的百分之二），若甲、乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。上述合同有张顺东、刘久峰、山东三宇和记房地产经纪有限公司第七分公司签字盖章确认。合同签订后，原告刘久峰向被告山东三宇和记经纪公司的下属机构第七分公司支付居间报酬1万元和房款费用8550元。刘久峰办理银行贷款时，邮政银行因该房产属于“假层”退件，2013年5月16日，工商银行贷款审核通过，因该房产属于“假层”最多批六成，即贷了47万元，出卖人张顺东因而要求首付30万过户，双方未能协商一致，出卖人张顺东拒绝前往房管局办理产权过户手续。 另查明，2013年8月20日，山东三宇和记房地产经纪有限公司的下属机构第七分公司因经营不善注销。 证明上述事实的证据有原告刘久峰提交的房屋买卖合同1份、佣金确认单照片打印件2张、原告刘久峰与本案产权人张顺东进行解除房屋买卖合同的受理案件通知书1份、冯继勇名片1张、冯继勇出具的房款收条1份、录音光盘及书面通话记录各一份及当事人陈述，本院予以确认。 本院认为，2013年3月18日，原告刘久峰、被告山东三宇和记房地产经纪有限公司的下属机构第七分公司、案外人张顺东签订的《房屋买卖合同》经过三方签字盖章确认，原告刘久峰与被告山东三宇和记房地产经纪有限公司的下属机构第七分公司之间的居间合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬。本案被告山东三宇和记房地产经纪有限公司促成原告刘久峰与案外人张顺永签订房屋买卖合同，且该合同合法有效，原告理应按照合同约定向被告支付佣金。原告刘久峰主张被告山东三宇和记房地产经纪有限公司下属机构第七分公司故意对交易房屋的实际情况予以隐瞒，导致原告的银行按揭未能如约办理，致使合同无法履行。经查明，房屋买卖合同约定原告刘久峰首付房款为24万元，剩余贷款金额为53万元，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，买受人刘久峰应一次性补足。而原告在履行合同过程中，申请下了47万元的贷款，还剩6万元房款应一次性补足，但原告刘久峰拒绝了案外人张顺永要求原告首付交30万元的要求，故合同不能继续履行的原因在于原告刘久峰，而非银行等不可抗力因素。原告刘久峰提出约定的过户时间为5月20日，但合同中未对过户时间做出详细约定，因此案外人张顺东未于5月20日办理过户事宜不构成违约。根据房屋买卖合同的约定，由违约方承担服务佣金。因导致合同不能继续履行的责任在于原告，故原告应承担被告的服务佣金，其要求被告返还服务佣金的诉讼请求，本院不予支持。根据佣金确认单，原告刘久峰应支付佣金15400元，原告已交纳10000元，尚余5400元应支付。原告刘久峰提出，被告山东三宇和记房地产经纪有限公司的下属机构第七分公司对涉案房屋属于夹层的情况有隐瞒，但根据原告刘久峰提供的录音，原告刘久峰签订合同前明知该房屋属于夹层，因此原告主张被告山东三宇和记房地产经纪有限公司的下属机构第七分公司隐瞒交易房屋实际情况，导致合同无法继续履行的理由不充分。被告山东三宇和记房地产经纪有限公司的下属机构第七分公司员工冯继勇收取了原告房屋评估费及贷款手续费8500元，但无证据证实所收到的费用的支出情况，故山东三宇和记房地产经纪有限公司应返还原告刘久峰该款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告山东三宇和记房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告刘久峰房款费用8500元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费263元，由被告山东三宇和记房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李峻岭 人民陪审员  刘 秀 人民陪审员  孙 营 二〇一六年六月二十三日 书 记 员  王百丽