江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终160号上诉人（原审被告）：徐州盛德源商贸有限公司，住所地徐州市泰山路文化城康源老年护理院。法定代表人：那利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙杰，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱梅君，女，I960年12月11日生，汉族，徐州市中心医院医生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：周朋，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹大银，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人徐州盛德源商贸有限公司（以下简称“盛德源公司”）因与被上诉人朱梅君房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019）苏0311民初4744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人盛德源公司的委托诉讼代理人孙杰,被上诉人朱梅君的委托诉讼代理人周朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛德源公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提起诉讼超出了法律规定的诉讼时效。根据法律规定，拖欠租金的诉讼时效仅有一年时间。被上诉人称2006年6月之后未付租金，诉讼时效截止至2017年7月31日，被上诉人未能及时行使权利，故应丧失胜诉权。二、一审法院认定违约金为房屋租金的30%，没有任何的依据。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院以租金的30%作为违约金，显然超出上述法律规定的范围。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。朱梅君辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审法院审理查明：盛德源公司注册成立于1998年3月4日。曾用名“徐州金辰集团有限公司”。2004年4月19日，朱梅君（出租人）与盛德源公司（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：出租人自愿将其所有的，位于徐州市租赁给承租人经营使用；租赁期限为12年，自2004年8月1日起至2016年7月31日止。合同第四条载明：“租金及支付方式出租人的房款为153800元，第一年和第二年均按房款的4%支付，月租金为513元，第三年至第十二年均按购房款的8%支付，月租金为1025元。本合同约定之租金均按月支付，承租人应于每月前五日支付当月租金”。合同第五条、第六条对出租人及承租人的权利与义务作出详细约定。合同第七条约定：“1、在合同期限内，因法律、法规的变化造成合同无法履行的，合同应进行相应变更……”。合同第八条约定了违约责任，具体内容为：“1、出租人、承租人都应严格履行合同，任何一方违约，应依法承担民事责任。2、承租人如逾期支付租金，从逾期之日起6个月内，除支付清房租外并按月租金支付出租人每日3‰的违约金，如超过6个月，合同自动解除，另外赔偿出租人2个月的租金。3、……”。合同同时对合同变更与解除、争议解决方式等内容作出详细约定。合同签订后，盛德源公司仅支付2004年8月1日起年至2006年6月31日止的租金，此后未再支付。后，剩余租金经朱梅君多次催要，未果。故朱梅君起诉至法院。2007年6月19日，朱梅君通过EMS国内特快专递向盛德源公司住所地发出催款函一份。另查明，为加快文化产业繁荣、提升城市文化品位，徐州市委、市政府决定整合徐州市图书馆、文化城及周边资源，进行徐州动漫影视城基地项目建设，建成10万平方米淮海经济区最具影响力的影视动漫基地，成功申报国家文化产业示范基地。项目分两期实施，一期为动漫馆，二期为创意广场，一、二期实施的同时，启动文化城配套服务区的业态整合。本案所涉的房屋被规划在内。根据市委、市政府部署，2012年1月9日，泉山区委、泉山区政府制定《泉山区转型升级工程实施方案》。2012年2月16日，该项目被列为泉山区2012年度城建重点工程计划。2012年3月10日，泉山区城市管理局向文化城的业主下发通知，从即日起将对文化城楼体外立面进行整治。2012年6月11日，盛德源公司向文化城业主发出《转发〈泉山区城管局对业主通知〉的通知》，告知根据徐州市政府和泉山区政府的相关文件，对文化城房产的使用予以统一规划，并对外立面采取统一封闭整治措施，业主文化城房产已不能使用。一审法院认为：盛德源公司与朱梅君签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。盛德源公司与朱梅君均应按房屋租赁合同的约定履行各自的义务。现盛德源公司拒不支付相应租金的行为，显属违约，其应当承担违约责任。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。盛德源公司抗辩称朱梅君起诉已超过法定诉讼时效，法院认为，《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行。涉案租赁合同约定的租赁期限为12年，自2004年8月1日起至2016年7月31日止。本案庭审中，盛德源公司与朱梅君均未举证证明双方已解除涉案租赁合同，且盛德源公司亦未举证证实合同期满后已将房屋返还给朱梅君，则依据合同法相关规定，涉案房屋租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。故，依据上述法律规定，朱梅君就本案诉争纠纷并未超出法律规定的诉讼时效期间，因而对盛德源公司该项抗辩，法院不予认可。关于朱梅君诉讼请求数额问题。1、关于朱梅君主张盛德源公司给付租金的问题。因本案所涉房屋于2012年3月10日由徐州市泉山区城市管理局对包括涉案商铺在内的文化城进行整体整治，致使合同不能得以实际履行，其责任不能归之于盛德源公司，因此盛德源公司在租赁合同期内租金应计算至2012年3月10日，盛德源公司已实际给付朱梅君租金至2006年6月31日，故盛德源公司还应支付朱梅君2006年7月1日至2012年3月10日的房屋租金69530元（513+1025×12（月）×5（年）+1025×7（月）+1025÷30×10（天）），故，对于朱梅君要求盛德源公司支付2006年7月1日至2012年3月10日的租金69530元的诉请，依法予以支持；2、关于朱梅君主张盛德源公司给付违约金的问题。法院认为，盛德源公司未按约定支付自2006年7月1日至2012年3月10日的租金，构成违约，其应承担相应的违约责任。朱梅君主张违约金以应付房屋租金的30%计算，不违反法律、行政法规相关规定，予以支持。违约金数额应为20859元（69530×30%）。朱梅君的其他诉请，于法无据，不予支持。综上，盛德源公司应向朱梅君支付房屋租金69530元及违约金20859元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、徐州盛德源商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱梅君支付租金69530元及逾期违约金20859元；二、驳回朱梅君其他诉讼请求。案件受理费3510元，由朱梅君负担1450元；由徐州盛德源商贸有限公司负担2060元。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、本案是否超过了诉讼时效；2、一审法院认定的违约金数额是否适当。本院认为，首先，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，上诉人盛德源公司与被上诉人朱梅君于2004年4月19日签订房屋租赁合同，约定朱梅君自2004年8月1日至2016年7月31日将涉案商铺租赁于盛德源公司，租期为12年。租期届满后，盛德源公司应积极履行其义务将涉案房屋返还于朱梅君。其次，庭审中，盛德源公司并未举证证明其已于租赁期届满后将涉案房屋返还于朱梅君，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。故本案所争议的纠纷，并未超出法律规定的诉讼时效期间。对于上诉人就本案已经超过诉讼时效的主张，一审法院判决并无不当，本院予以维持。最后，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受上述合同的约束。2012年3月10日，因涉案商铺所在的文化城进行整体整治，致使双方签订的房屋租赁合同无法实际履行，盛德源公司应向朱梅君支付2004年8月1日至2012年3月10日的租金，但盛德源公司仅向朱梅君支付租金至2006年6月31日，其并未按照约定履行支付租金的义务，故其应承担相应的违约责任，朱梅君主张以应付房屋租金的30%计算违约金，并未过分高于其受到的损失，且不违反法律、行政法规的相关规定，故一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，徐州盛德源商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人徐州盛德源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 苏 团二〇二一年四月二日书记员 杭恒宇