广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1567号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱曙光，男，1976年12月12日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：王秀峰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郉文强，海南建亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡成文，男，1938年5月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨绍柱，男，1980年11月18日出生，汉族，住广东省大埔县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴智祺（曾用名：吴志奇），男，1971年8月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：谢子坚，广东理治律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：何沛洋，广东理治律师事务所律师。原审第三人：广州瑞韬科技有限公司。住所地：广东省广州市天河区粤垦路607号1101-1112房（部位：1111房A）。法定代表人：苏岳明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李湘华，该公司职员。上诉人朱曙光因与被上诉人蔡成文、杨绍柱、吴智祺（曾用名：吴志奇）、原审第三人广州瑞韬科技有限公司（以下简称瑞韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初13289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人朱曙光本人及其委托诉讼代理人郉文强、王秀峰，被上诉人蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同委托诉讼代理人何沛洋，原审第三人瑞韬公司委托诉讼代理人李湘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱曙光上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项判决；改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，违反公平原则。2018年9月28日，朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺签订《物业租赁合同书》，2018年9月29日双方又签订《补充合同》。按照合同约定朱曙光将位于广州市天河区吉山村英君路1号的物业出租给蔡成文、杨绍柱、吴智祺，租赁期间自2018年10月1日起至2033年1月31日止，租金为每月人民币390000元。现因该房屋租赁合同被一审法院认定无效，其法律效力自始无效。但在本案中，蔡成文、杨绍柱、吴智祺自2018年9月29日起占有使用涉案物业且已开始产生收益。蔡成文、杨绍柱、吴智祺占有使用涉案物业至2020年4月6日止。在一审法院认定房屋租赁合同无效前，涉案房屋一直由蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同占有使用，且实际获取涉案物业产生的收益，故蔡成文、杨绍柱、吴智祺应向朱曙光支付自2018年9月29日起至2019年4月6日期间的房屋占有使用费。一审判决未考虑蔡成文、杨绍柱、吴智祺没有支付上述房屋占有使用费的事实，迳行判决朱曙光返还蔡成文、杨绍柱、吴智祺保证金1170000元，违背了公平原则。蔡成文、杨绍柱、吴智祺一直占有涉案物业、转租并收取他人保证金，这一系列行为客观上已实际产生经济上的收益，并且在物业租赁合同被认定无效前，蔡成文、杨绍柱、吴智祺在个人主观方面存在过错，在客观上确实存在违约责任。另，因朱曙光已向天河区珠吉村街吉山第三、第七经济社和上一任出租人支付了相应的对价，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，损害了朱曙光的合法权益。二、一审判决对涉案物业水、电费等部分事实查明不清，适用法律错误。朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺等人之间的房屋租赁合同关系被一审法院认定自始无效，但根据催告函可知，蔡成文、杨绍柱、吴智祺自2018年10月至2019年3月电费47559.6元、自2018年10月至2019年3月支付水费人民币11227.89元，其水电费总计为58787.49元。一审法院可以对涉案物业履行尽职法定调查原则，但一审法院未对涉案物业水电费进行调查，违背了公平原则。三、一审判决对佣金、保证金退还等部分事实认定不清，导致实体判决不公。在物业租赁合同被一审法院认定无效前，蔡成文、杨绍柱、吴智祺在合同订立后的履行过程中不仅出现未按约定履行支付租金、水电费等违约责任情形，且违背了诚实信用原则。根据物业佣金惯例规则，蔡成文、杨绍柱、吴智祺在合同履行阶段，采取三押一付和佣金互相抵扣的做法，严重混淆了双方的合同约定，违背了诚实信用。再次，蔡成文、杨绍柱、吴智祺这种采取佣金抵扣三押一付的合同约定等行为属于违约情形，违背了行业操守惯例。被上诉人蔡成文、杨绍柱、吴智祺辩称：同意一审判决处理，不同意朱曙光的上诉请求。事实与理由：一、朱曙光无权要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付免租期的租金。1.朱曙光的上诉请求已经超出其一审的诉讼请求范围。朱曙光一审请求其支付的2019年2月1日至12月3日的占有使用费，属于免租期以外期间，所以朱曙光无权在二审中增加诉讼请求，要求朱曙光支付免租期间的场地使用费。2.合同已约定免租期用于蔡成文、杨绍柱、吴智祺室内装修、安装电器、生产设施之用，瑞韬公司已对涉案场地进行装修，所有的装修利益已归朱曙光享有，朱曙光无权要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付免租期的使用费。涉案场地是蔡成文、杨绍柱、吴智祺向朱曙光租赁的，涉案合同的第三条约定了朱曙光给予蔡成文、杨绍柱、吴智祺免租期用于装修、安装电器、生产设施之用。蔡成文、杨绍柱、吴智祺租赁后，已将涉案场地整体转租给瑞韬公司，亦同样给予了瑞韬公司免租期。瑞韬公司在接收场地后，已对场地进行了长达数月的装修，朱曙光于2019年4月5日回收场地后，继续委托了瑞韬公司原本委托的工程队，并且继续利用瑞韬公司已完成的装修，朱曙光已经实际获得了免租期对价的装修价值，根据公平原则，其无权要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付免租期的租金。3.朱曙光免收蔡成文、杨绍柱、吴智祺租金实际上是一种债务免除，且已经实际发生并生效，在朱曙光2019年3月5日、11日、18日的《催款函》和2019年3月20日、25日、2019年4月1日、2日的《告知函》，以及2019年4月3日的《解除合同告知函》均未要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付免租期的租金，甚至其一审诉讼请求也未要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付免租期的租金，可见免租期的租金已实际免除，2019年3月以前的债务已经结算清楚，只是3月、4月的租金、水电费的支付存在争议，朱曙光无权要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺清偿已免除债务。4.免租期是涉案合同订立的商业条件之一，关乎场地装修和租金价格。正因为场地无法立即使用需要装修，朱曙光才给予免租期，且因为免除租金，才会确定场地每月租金为39万元。如不是有免租期，蔡成文、杨绍柱、吴智祺不可能会签订涉案合同，也不会接受39万元每月的租金价格，即使合同无效，也不应由蔡成文、杨绍柱、吴智祺按有免租期的租金价格支付场地使用费。二、朱曙光应当向蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付佣金，且朱曙光应付的佣金已经与蔡成文、杨绍柱、吴智祺应付的保证金、租金发生债务抵消。一审庭审时，朱曙光确认授权其胞弟朱胜利处理涉案场地的租赁事宜，朱胜利通过微信向蔡成文、杨绍柱、吴智祺承诺支付佣金40万元，分两期支付。且前述佣金也按照朱胜利的前述承诺，分两期于2018年10月12日应支付的60万元保证金、2018年10月31日应支付55万元保证金发生抵消，朱曙光在两期分别少收取20万元的情况下开具了足额的保证金收据，确认了债务抵消的事实。虽然，朱曙光称佣金的支付不符合其内部规定，但该内部规定并不能限制蔡成文、杨绍柱、吴智祺，且前述40万元佣金承诺和佣金、保证金债务抵消均是发生在涉案合同签订后，朱曙光在当时已清楚蔡成文、杨绍柱、吴智祺是合同相对人，其主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺是中介方也是承租方不能获得佣金的理由是不成立的。三、蔡成文、杨绍柱、吴智祺已向朱曙光支付水电费。蔡成文、杨绍柱、吴智祺于2018年11月12日向朱胜利转账了1980元，于2019年2月2日支付了20772.2元，于2019年3月13日转账了16381元，这些款项均是蔡成文、杨绍柱、吴智祺向朱曙光支付的水电费。但是朱曙光提供的证据仅证明其有催收过水电费，但不能证明租赁期间水电具体总共使用的度数，总金额多少，已付多少，未付多少，蔡成文、杨绍柱、吴智祺实际拖欠多少。这属于朱曙光应付的举证义务，如朱曙光未提供相应的证据，属于举证不能，应由其承担举证不能的后果。四、合同无效，蔡成文、杨绍柱、吴智祺因此遭受了严重的损失。蔡成文、杨绍柱、吴智祺与朱曙光签订的租赁合同约定月租金是39万元，蔡成文、杨绍柱、吴智祺与瑞韬公司签订的租赁合同约定的月租金是45万元，两者差价是6万元/月。因合同无效导致合同无法履行，蔡成文、杨绍柱、吴智祺的损失为每月6万元，14年租期的损失总额超过1008万元，这些损失应该考虑各方的过错分担。原审第三人瑞韬公司述称：根据合同的相对性，本案是朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺之间的合同纠纷，瑞韬公司不是本案审理所涉租赁合同履行义务和享受权利的主体，与瑞韬公司无关。关于蔡成文、杨绍柱、吴智祺提及本案关联案件中法院未支持的装修损失，瑞韬公司会另行主张。朱曙光于2019年4月16日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.蔡成文、杨绍柱、吴智祺按照每月390000元的标准共同向朱曙光支付涉案物业2019年2月1日至12月3日的占有使用费；2.蔡成文、杨绍柱、吴智祺以所欠的占有使用费为基数，按月利率2%的标准，从每月21日起至实际支付之日止共同向朱曙光支付逾期缴纳涉案物业占有使用费的滞纳金；3.蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同按水费每立方5.5元、电费每度1.3元计算向朱曙光支付水电费（暂计算至2019年3月29日止水费11227.89元、电费47559.6元）；4.蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同承担本案的诉讼费用。蔡成文、杨绍柱、吴智祺向一审法院提起反诉请求：1.朱曙光退还保证金1170000元；2.朱曙光支付占用保证金期间的利息，按照同期银行贷款利率自2018年9月29日起至清偿之日止；3.朱曙光支付其应获得装修价值折价600000元；4.本案诉讼费由朱曙光承担。一审法院认定事实：一、涉案租赁合同及履行情况2018年9月28日，朱曙光（甲方）与蔡成文、杨绍柱、吴智祺（乙方）就甲方将涉案物业租给乙方签订《物业租赁合同书》，约定：第一条租赁期限：1、租赁期限从2018年10月1日起至2033年1月31日止。第二条租金及管理费缴交：1、乙方先向甲方交纳1170000元合同保证金，缴交时间为在双方签订合同当天；合同期满，乙方清付所有债务后，保证金不计息归还给乙方。2、乙方每月5日前缴交当月租金，过期15天欠交，乙方以日息5%向甲方缴交滞纳金；超期30日仍然未交纳租金，甲方可视作乙方违约处理，甲方追讨乙方违约责任的同时，追收乙方所欠甲方的租金及滞纳金。3、甲方将物业建筑面积12489.48㎡交付给乙方使用，空场地面积1291.8㎡，物业租金每月390000元，由乙方向甲方缴交……4、现时暂收电价1.3元/度、水价5.5元/m3，如日后水电部门增加收费，甲方按国家水、电部门增幅相应提高收费。第三条租赁双方责任：A甲方责任1、甲方将座落于涉案物业租给乙方作商业之用；甲方在签订合同之日起即将物业交给乙方使用；甲方免收90天租金作为乙方室内装修、安装电器、生产设施之用（即2018年10月1日至12月31日）止。B乙方责任2、负责生产前所办的一切手续及日后生产工人的工伤、劳保、福利等一切待遇及有关消防配套设施的安装；4、乙方负责每年对门、窗及消防系统进行保养、维护和维修。第五条违约责任：1、合同履行期内，任何一方末征得另一方同意而单方解除违反合同条款的，均属违约，另一方有权要求赔偿损失；违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清。第六条其他：2、合同期满，属甲方财产（含乙方增改键部分）乙方应保持完好（不含自然损坏）交回甲方；属乙方可动财产（指设备部分）应在合同期满30天內搬迁完毕，乙方投资的其他不动产（如电线、水管、装修等）以及水、电的增容负荷一律无偿归甲方所有。6、在合同期内，在不影响甲方利益的前提下，乙方可以转让给第三方。蔡成文、吴智祺均授权杨绍柱处理他们与朱曙光之间的租赁事宜。2018年9月29日，朱曙光（甲方）和杨绍柱（乙方）签署《补充合同》，约定：一、原合同末注明：C栋制衣厂员工宿舍租赁合同未列入园区费用计算，单独计算。按租赁合同书中期限向出租方尚红梅支付保证金及租金（附物业租赁合同书）。二、原合同未注明：C栋制衣厂自建铁皮瓦棚800平方米未计入园区建筑范围，未计算承租费用。制农厂合同期满后，出租方有权收回自用。三、租金支付明细表一份。2018年9月29日，朱曙光（甲方）和杨绍柱（乙方）签署《付款方式》，约定：乙方付甲方承租保证金及预付租金总金额为1560000元。付款方式分三期：一、2018年9月29日前支付160000元；二、2018年10月10日前支付600000元；三、2018年10月31日前支付800000元。乙方末准时支付费用，甲方按合同约定乙方违约处理。2018年9月29日，朱曙光和杨绍柱分别在《物业交付》中的“甲方确认签字”、“乙方确认签字”处签名。2018年11月5日，朱曙光签署《授权委托书》。内容为：朱曙光委托广州红胜物业投资发展有限公司（以下简称红胜公司）代为处理与蔡成文、杨绍柱、吴智祺三人之间的租赁事宜；委托事项包括：代为处理水电费缴纳事宜，代为催收租金、水电费、滞纳金等相关费用，代为收取相关款项，以及其他租赁相关事宜。2018年12月1日，红胜公司的下属部门广州红胜物业管理处（以下简称红胜物业处）发给杨绍柱《通知》，内容为检查发现杨绍柱管理的园区以下问题：1、C栋玻璃破裂；2、园区门口种植绿化缺失；3、A柱一楼装修导致柏油路面损坏。限一周内将以上损坏部分恢复原状，如果红胜物业处自行处理，所产生的费用由杨绍柱方承担。2019年3月5日，红胜物业处向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园催款函》。内容为：截至2019年3月5日，2018年10月至2018年11月水费、2018年10月至2019年2月电费和2019年3月租金合计423467.69元未支付；请于3个工作日内及时支付，并以实际缴交之日截止按5%日补缴滞纳金。2019年3月11日，红胜物业处向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园催款函》。内容为：截至2019年3月11日，2018年10月至2018年11月水费、2018年10月至2019年2月电费和2019年3月租金共计428512.69元及滞纳金69691.79元共498184.48元未支付；请于3个工作日内及时支付，并以实际缴交之日截止按5%日补缴滞纳金。2019年3月18日，广东合拓律师事务所接受朱曙光的委托，就拖欠租金、水电费等发《律师函》给蔡成文、杨绍柱、吴智祺。内容为：截至本律师函发出之日，蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠2019年3月租金390000元、2018年10-11月水费11227.89元、2018年11月至2019年2月电费27284.8元，合计拖欠租金及水电费共428512.69元。拖欠租金、水电费不予支付，明显已经违反双方签汀的《物业租赁合同书》以及相关法律法规，已经构成违约，依法应当承担相应的法律责任。限蔡成文、杨绍柱、吴智祺在收函后三日内一次性支付拖欠的全部租金、水电费共计428512.69元。2019年3月20日，杨绍柱提交《检修申请书》给朱曙光，内容为：经现场检查，发现吉大创意园由于瑞韬公司装修导致水电乱拉现象，存在严重安全隐患，我方多次口头通知整改，瑞韬公司未采取任何安全防护措施，也没有书面提出解决方案，现我方开会研究决定，为了安全生产，特申请对吉大创意园停电检修，请给予配合，所有责任及风险由我方承担，与你方无关。2019年3月20日，红胜物业处向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园告知函》。内容为：截至2019年3月20日，2018年10月至2018年11月水费11227.89元、2018年10月至2019年2月电费27284.8元和2019年3月租金390000元共计428512.69元未支付；按照约定，应当在2019年3月5日之前支付上述款项；当月租金过期15日欠交，即2019年3月21号开始，将以日息5%缴交滞纳金；超期30天仍然未交纳，将视作违约处理，届时有权收回使用权并追究法律责任，索赔所有的直接与间接经济损失。2019年3月25日，红胜物业处向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园告知函》。内容为：截至2019年3月25日，2018年10月至2018年11月水费11227.89元、2018年10月至2019年2月电费27284.8元和2019年3月租金390000元、滞纳金97500元共计526012.69元未支付；按照约定，应当在2019年3月5日之前支付上述款项；当月租金过期15日欠交，即2019年3月21号开始，将以日息5%缴交滞纳金；超期30天仍然未交纳，将视作违约处理，届时有权收回使用权并追究法律责任，索赔所有的直接与间接经济损失。2019年4月1日，红胜物业处向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园告知函》。内容为：截至2019年4月1日，2018年10月至2018年11月水费11227.89元、2018年10月至2019年3月电费47559.6元和2019年3-4月租金780000元、滞纳金214500元,共计1053287.49元未支付；按照约定，应当在2019年3月5日之前支付上述款项；当月租金过期15日欠交，即2019年3月21号开始，将以日息5%缴交滞纳金；超期30天(即截止到2019年4月5日)仍然未交纳，将视作违约处理，届时将解除合同，收回使用权并追究法律责任，索赔所有的直接与间接经济损失。2019年4月2日，红胜物业处向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园告知函》。内容为：截至2019年4月2日，2018年10月至2018年11月水费11227.89元、2018年10月至2019年3月电费47559.6元和2019年3-4月租金780000元、滞纳金231000元,共计1072787.49元未支付；按照约定，应当在2019年3月5日之前支付上述款项；当月租金过期15日欠交，即2019年3月21号开始，将以日息5%缴交滞纳金；超期30天(即截止到2019年4月5日)仍然未交纳，将视作违约处理，届时将解除合同，收回使用权并追究法律责任，索赔所有的直接与间接经济损失。2019年4月3日，朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《解除合同告知函》。内容为：截至2019年4月3日，2018年10月至2018年11月水费11227.89元、2018年10月至2019年3月电费47559.6元和2019年2-4月租金1170000元、滞纳金1053000元,共计2281787.49元未支付。蔡成文、杨绍柱、吴智祺长期拖欠租金，甚至2019年2月的租金已经超期2个月之久，属于根本违约。涉案《物业租赁合同书》及《补充合同》自本函发出之日正式解除，且收回涉案场地的使用权，蔡成文、杨绍柱、吴智祺应在收到本函后立即搬离该物业，并支付拖欠的所有费用，否则，朱曙光将索赔所有的直接与间接经济损失。2019年4月5日，朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《解除合同告知函》，随后在涉案物业现场张贴。内容为：蔡成文、杨绍柱、吴智祺截止至2019年4月5日前欠费：1.2019年2-4月租金1170000元；2.2018年10月至2019年3月电费47559.6元；3.2018年10月至2018年11月水费11227.89元；逾期滞纳金1131000元。涉案《物业租赁合同书》及《补充合同》自本函发出之日正式解除。朱曙光将于2019年4月6日收回涉案场地的使用权。蔡成文、杨绍柱、吴智祺应在收到本函后立即搬离该物业，并支付拖欠的所有费用，否则，朱曙光将索赔一切经济损失。2019年4月7日，朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《吉大创意园通知函》，随后在涉案物业现场张贴。内容为我方于2019年4月1日已发解除合同通知函，贵方承租的涉案物业于2019年4月6日由我方接管。因贵方未在2019年4月6日搬离，我方再次郑重函告如下：请贵方在收到本函后三天内将办公室及园区内属于贵方的物品搬走，将我方早前交付的物业及配套设施、配套设备、相关文件资料等归还我方，并与我方办理交接手续。二、涉案物业的权属情况涉案物业，是广州市天河区珠吉街吉山第三、七经济社（原东圃镇第三、七股份经济合作社）在其集体所有的土地上建设。广州市规划和自然资源局2020年4月21日复函一审法院：经查广州市房地产档案管理系统，查无涉案物业的相关档案资料，未查询到该建设工程的规划报建审批记录。三、涉案物业的转租情况2013年1月28日，上述第三、七经济社（甲方）与梁耀赓（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租属于吉山村三、七社大陇（土名）的厂房（现英君路1号），租赁期限从2013年4月1日至2033年1月31日止等。2018年5月30日，梁耀赓（甲方）与朱曙光（乙方）签订《物业租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方涉案物业，租赁期限从2018年7月1日起至2033年1月31日）止等。2018年7月9日，红胜公司（甲方）与林壁明（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租涉案物业中的C栋楼首层厂房面积780㎡与相邻铁棚顶盖约500㎡给乙方使用，租赁期限至2022年5月31日止，2018年6月1日至2020年5月31日月租37649元，履约保证金90000元等。2018年9月28日，红胜公司（甲方）与郑健能（乙方）签订《物业租赁合同书》，约定甲方出租涉案物业中的1328㎡给乙方使用，租赁期限从2018年10月1日起至2028年9月30日止，合同保证金183260元，租金每月61088元等。2018年11月19日，蔡成文、杨绍柱、吴智祺（甲方）与瑞韬公司（乙方）就涉案物业签订《物业租赁合同书》，约定租赁期限从2018年11月20日起至2033年1月31日止，甲方在签订合同之日起即将物业交给乙方使用；甲方给予乙方2018年11月20日至2019年1月31日为免租期，作为乙方室内装修、安装电器、生产设施之用等。朱曙光将涉案物业转租给蔡成文、杨绍柱、吴智祺后，没有退回林壁明、郑健能按照原合同约定支付的相应保证金；朱曙光应移交林壁明、郑健能所交的保证金90000元、167390元，抵扣了蔡成文、杨绍柱、吴智祺应付朱曙光的租金。蔡成文、杨绍柱、吴智祺再将涉案物业转租给瑞韬公司后，也没有退回林壁明、郑健能支付的相应保证金；蔡成文、杨绍柱、吴智祺应移交林壁明、郑健能所交的保证金90000元、167390元，抵扣了瑞韬公司应付蔡成文、杨绍柱、吴智祺的相应租金。林壁明、郑健能的分租，在朱曙光和蔡成文、杨绍柱、吴智祺先后转租涉案物业后，均移交给次承租人，林壁明、郑健能直接向次承租人履行其租赁合同的权利义务。四、朱曙光与朱胜利、红胜公司的的关系。朱胜利与朱曙光是兄弟关系。红胜公司的股东是朱胜利与朱曙光，朱胜利是法定代表人，朱曙光是监事。五、当事人原来的诉讼请求和财产保全2019年4月16日，朱曙光向一审法院提起诉讼，原请求是：1.蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同向朱曙光支付2019年2月、3月、4月的租金1170000元，按照每月390000元的标准支付2019年4月之后的租金至返还租赁房屋给朱曙光时止；2.蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同向朱曙光支付逾期支付租金的滞纳金（以每月所欠的房租为基数，按月利率2%，从每月21日起计至实际支付租金之日止）；3.蔡成文、杨绍柱、吴智祺至返还租赁房屋之日止共同按照5.5元/m3、1.3元/度的标准计算水费、电费（暂计算至2019年3月29日，水费11227.89元，电费47559.6元）给朱曙光；4.蔡成文、杨绍柱、吴智祺搬离租赁物业，将租赁物业返还给朱曙光；5.蔡成文、杨绍柱、吴智祺共同承担本案的诉讼费用。并提供华安财产保险股份有限公司广东分公司出具的《保单保函》作信用担保，向一审法院提出财产保全申请，申请冻结蔡成文、杨绍柱、吴智祺的银行存款1228787.49元或查封、扣押其等值财产。2019年4月26日，一审法院依法作出裁定：冻结蔡成文、杨绍柱、吴智祺的银行存款1228787.49元或查封、扣押其等值财产。蔡成文、杨绍柱、吴智祺原反诉请求是：1.朱曙光归还保证金1170000元；2.朱曙光支付利息11712.9元（以1170000元为本金，按同期银行贷款利率自2019年4月4日起计算）；3.朱曙光承担反诉诉讼费。在一审法院释明若涉案物业没有合法产权租赁合同将认定无效后，朱曙光和蔡成文、杨绍柱、吴智祺分别变更诉讼请求和反诉请求如前所述。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、朱曙光主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺从2019年2月开始拖欠租金。蔡成文、杨绍柱、吴智祺不予认可，蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张通过银行转账保证金1170000元给朱曙光，加上朱曙光应支付蔡成文、杨绍柱、吴智祺的佣金400000元，共1570000元，已支付三押一租1560000元，即佣金抵扣了一月份的租金。朱胜利是朱曙光授权的委托人，作出过佣金承诺。实际上，正是因为佣金冲抵了三押一租，朱曙光才分别在不同时间向蔡成文、杨绍柱、吴智祺出具合共1560000元足额的收款收据。2018年10月12日开具的600000收据时实际少收了200000元，以及2018年10月31日开具550000元收据时实际少收了200000元。这两次分别少收的200000元保证金，正是与分二期支付、每期200000元的佣金相抵而少收的。如果蔡成文、杨绍柱、吴智祺未支付足额的三押一租，朱曙光不可能在先前的收据未收到款的情况下又开具另一张的收据。而二月份租金，蔡成文、杨绍柱、吴智祺承租前已由朱曙光收取了的原租户的保证金，包括林壁明的90000元和郑健能的167390元，这些保证金应该移交给蔡成文、杨绍柱、吴智祺的，但朱曙光并未移交，因此就直接用以抵扣二月的租金。在扣减257390元（90000元+167390元）后，吴智祺于2019年1月31日将剩余的132610元通过银行转账支付给了朱胜利。至此，二月份的租金390000元已支付完毕。从朱曙光多次发函催款的内容可知，朱曙光一直追偿的是3月的租金以及水电费连同滞纳金，相关款项具体到分毫，可见朱曙光一直以来都是全面追偿款项的，如果真的存在保证金或者租金欠款，朱曙光是不可能一直以来不向蔡成文、杨绍柱、吴智祺追偿的。另外，朱曙光4月6日发函解除合同，可知其认为3月没有缴纳房租。如果蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠2月租金，朱曙光则会选择在3月解除合同，但朱曙光并没有在3月解除合同，可见蔡成文、杨绍柱、吴智祺不拖欠朱曙光二月的租金。蔡成文、杨绍柱、吴智祺为此提交了以下证据：1.2018年9月29日《收款收据》，金额160000元；2018年10月12日《收款收据》，金额600000元；2018年10月31日《收款收据》，金额550000元；2018年11月2日《收款收据》，金额230000元；2018年11月3日《收款收据》，金额20000元。2.2018年9月30日上午朱胜利与杨绍柱的微信聊天记录，内容为：朱胜利说“杨总，整个园区三按一租共1560000元，分三期10月31日前全部付清。谢谢！”杨绍柱称“写明给我佣金40万。”朱胜利回复“第二期付清后支付200000元，全部付清后再支付200000元。”“总金额支付400000（元）。”拟证明朱曙光应向杨绍柱支付400000元的佣金。3.转账记录，拟证明二月租金390000元，抵扣朱曙光应移交的原租户的保证金257390元后，剩余132610元吴智祺转账给了朱胜利。朱胜利出庭作证时称，上述微信内容属实，但杨绍柱违背了他们对于支付佣金的条款。他们公司规定，对于中介获得的渠道，他们给予当月租金或佣金100%即390000元。杨绍柱实际上不是中介方，蔡成文、杨绍柱、吴智祺没有按照合同约定，分三笔划账，而是陆陆续续划账，当时他没有报告朱曙光。2018年10月12日的收据600000元，有写明实际转账400000元；2018年10月31日开具的收据550000元，有注明中国银行转账实际到帐360000元。蔡成文、杨绍柱、吴智祺都是通过中国银行转账给朱曙光，而且划账的账户是他个人的账户。朱曙光质证称，确认收到蔡成文、杨绍柱、吴智祺1170000元保证金和132610元租金。但对400000元佣金并不知情，从未对蔡成文、杨绍柱、吴智祺作出过承诺，也没有同意以佣金抵扣三押一付款项。朱胜利无权代为作出承诺。蔡成文、杨绍柱、吴智祺未能按时支付保证金，不可能在2019年1月31日提前支付2019年2月份的租金。吴智祺132610元的转账实际上是2019年1月份的租金。而蔡成文、杨绍柱、吴智祺表示向朱曙光支付2019年2月租金的方式是扣除原租户的保证金257390元后又向朱胜利转账支付132610元，共计390000元，证明朱曙光已经将原租户的保证金257390元移交给蔡成文、杨绍柱、吴智祺，但是蔡成文、杨绍柱、吴智祺在租赁合同解除后并未将原租户的保证金交还给朱曙光。一审法院认为，综合本案查明的事实、双方提交的证据及其质证意见，朱胜利与朱曙光是兄弟，是红胜公司的法定代表人；而朱曙光授权红胜公司代为处理其与蔡成文、杨绍柱、吴智祺之间的租赁事宜，即代为催收租金、水电费、滞纳金等相关费用，代为收取相关款项，以及其他租赁相关事宜等；朱胜利在微信中认可给杨绍柱佣金400000元；蔡成文、杨绍柱、吴智祺2018年10月12日实际转账400000元、10月31日实际转账360000元，但出具给蔡成文、杨绍柱、吴智祺的收据分别为600000元、550000元；且涉案收款收据刚好共1560000元。蔡成文、杨绍柱、吴智祺关于400000元佣金抵扣2019年1月租金的主张，合情合理。因此，蔡成文、杨绍柱、吴智祺关于朱胜利作出过佣金400000元承诺抵扣了一月份租金的主张，一审法院予以采信。红胜公司应该转交而未转交的林壁明、郑健能的保证金分别为90000元、167390元，共257390元，加上吴智祺2019年1月31日转账的132610元，刚好390000元；涉案《物业租赁合同书》约定每月5日前应缴交当月租金，而红胜物业2019年3月5日、11日、25日和4月1日、2日的催款函及朱曙光2019年3月18日的《律师函》，向蔡成文、杨绍柱、吴智祺一直追索的只是水电费和2019年3月的租金，都没有主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠2019年2月的租金。因此，蔡成文、杨绍柱、吴智祺不拖欠朱曙光2019年2月租金的可能性高，一审法院予以采信。二、朱曙光主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺截止2019年3月29日止共拖欠水费11227.89元、电费47559.6元等蔡成文、杨绍柱、吴智祺不认可，并提交了以下证据：1.2018年12月《收据》，内容为本月电费12480元、综合费用7800元、水费抄表费1元，拟证明向朱曙光支付了费用；2.《吉大创意园水电清单》，内容为自2018年10月份至2019年1月31日电费17559.80元、自2018年10月1日至11月30日水费11227.89元、分众传媒5044元，拟证明朱曙光向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发送的水电费核算；3.2018年11月12日《转账记录》，内容为吴智祺转款朱胜利1980元，拟证明蔡成文、杨绍柱、吴智祺向朱曙光支付了水电费1980元；4.2019年3月13日《转账记录》，内容为吴智祺转款朱胜利16381元，拟证明蔡成文、杨绍柱、吴智祺向朱曙光支付了水电费16381元；5.朱胜利微信聊天记录和2019年2月2日《转账记录》，内容为吴智祺转款朱胜利20772.2元，拟证明瑞韬公司向蔡成文、杨绍柱、吴智祺转账水电费20772.2元后，蔡成文、杨绍柱、吴智祺即将水电费转给朱胜利。蔡成文、杨绍柱、吴智祺认为朱曙光提交的证据仅仅是证明其有催收水电费，并不能证明水电费总共使用的度数，总金额多少，已付多少，未付多少，蔡成文、杨绍柱、吴智祺实际拖欠多少。朱曙光质证称，证据1《收据》仅是打印件，没有本案任何当事人的签名或盖章，真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据2《吉大创意园水电清单》、3《转账记录》、4《转账记录》、5朱胜利微信聊天记录的真实性、合法性、关联性无异议，但证明内容有异议。2018年10月1日至2019年1月31日的电费及2018年10月1日至11月30日的水费合计为23743.69元，但蔡成文、杨绍柱、吴智祺仅支付了部分水电费，仍有部分水电费未支付。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。朱曙光既没有提供蔡成文、杨绍柱、吴智祺占有涉案物业使用期间的水表、电表的起止数据证据，也没有提供已代蔡成文、杨绍柱、吴智祺缴纳了水、电费的证据，应承担未能举证的法律后果。因此，朱曙光关于蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠水电费的主张证据不足，一审法院不予采信。三、蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张朱曙光应支付其获得装修价值折价600000元蔡成文、杨绍柱、吴智祺的上述主张，是源于作为涉案物业的次承租人瑞韬公司另案起诉作为出租人的蔡成文、杨绍柱、吴智祺要求他们支付装修损失600000元。在另案中，瑞韬公司为主张装修损失600000元，提供了以下证据：1.瑞韬公司与宋石明分别于2018年11月27日、2018年12月1日签订的《工程施工合同》2份，拟证明涉案场地装修合同约定施工价款分别为750000元、920000元；2.瑞韬公司与吴根平于2019年1月21日签订的《工程施工合同》，拟证明涉案场地装修合同约定施工价款为760000元；3.《委托付款证明》2份，拟证明瑞韬公司委托邱耿喜为付款人，代为支付上述装修工程款项等；4.邱耿喜于2018年10月2日、15日、19日、23日、31日，2018年11月15日、27日，2018年12月8日，2019年2月28日，2019年3月5日、8日、15日、19日和4月3日、15日，2019年6月6日，分别付款宋石明20000元、10000元、10000元、2000元、20000元、20000元、20000元、20000元、20000元、30000元、10000元、20000元、30000元、20000元、,10000元、10000元；2019年3月12日、6月6日分别付款吴根平20000元、10000元等电子回单，拟证明共支付了装修款302000元；5.涉案物业的装修图片。朱曙光质证称，尽管瑞韬公司因装修签订《工程施工合同》并支付部分款项，并不能证明该合同已经实际履行，也不能证明实际施工的情况。如合同未实际履行，是否存在退款的情况，朱曙光因无法核实，不予确认。瑞韬公司提交的款项支付记录都是用于支付本案以外其他场地的装修费，与涉案物业无关。瑞韬公司未向宋石明支付涉案物业的装修费，瑞韬公司主张的600000元装修损失不仅没有依据，且并未实际发生。瑞韬公司与蔡成文、杨绍柱、吴智祺的《物业租赁租赁合同书》于2018年11月19日签订，在此前不可能向宋石明支付涉案物业的装修款。朱曙光提交了以下证据：1.显示日期为2020年4月22日的涉案物业的现状图片27张，拟证明朱曙光于2019年12月3日收回涉案物业后，对瑞韬公司装修时损坏的场地进行修复，并对涉案场地内部进行了重新装修，瑞韬公司的装修不存在残值，没有评估的现实条件；2.宋石明2020年4月23日出具的证明，内容为“此工程款（上述装修款302000元明细）不属于吉大创意园A区的工程款，是属于番禺区项目、珠江新城双城国际项目、以及棠东广棠西路21号、23号、25号项目、棠东横山二路3号、三路9号、四路11号项目的工程款，与吉大创意园A区的工（程）款是无关的，而且瑞韬公司没有向我支付位于天河区吉山村××号创意园的工程款。”朱曙光主张，因瑞韬公司的装修，事先并未取得朱曙光的同意，而且不仅没有给物业增加价值，反而因装修不当对物业造成极大的损害，装修的损失应该由瑞韬公司、蔡成文、杨绍柱、吴智祺承担。即便物业增值，该装修也应属朱曙光所有。蔡成文、杨绍柱、吴智祺质证称，不清楚瑞韬公司装修合同的情况，对上述装修合同和付款电子回单等的“三性”不确认。装修刚开始是拆除或者清理等，价值并非是增加建筑物。承租人没有经过出租人同意，自行装修整改等，无权要求出租人赔偿。根据合同无效处理的规定，能够返还的应当相互返还，不能返还的要折价返还。所以，朱曙光享有装修价值，应当折算价款给予赔偿。对上述涉案物业现状的图片的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。这样大规模的装修不可能是2019年12月3日后才进行的，证明朱曙光早已回收了场地。朱曙光违反了诚实信用原则，在诉讼过程中虚假陈述。对宋石明证明的真实性、合法性、关联性无异议。证实了瑞韬公司存在虚假陈述，其根本没有装修损失。瑞韬公司质证称，对涉案物业现状的图片的真实性、合法性、关联性不予认可。瑞韬公司起诉时提交的装修情况图片和装修情况视频，证明瑞韬公司对场地安装了玻璃隔断、吊顶和铺了地板瓷砖。而朱曙光提供的照片中也是使用了同样的玻璃隔断、吊顶和瓷砖，明显使用了瑞韬公司原有的装修。对宋石明证明的真实性、合法性、关联性不予认可。根据《工程施工合同》第一条和第五条约定，瑞韬公司要按合同进度阶段性付款，签订合同后3个工作日内，按合同总价付款20%作为材料费……瑞韬公司应按合同约定向宋石明进行多次付款；且根据交易习惯，宋石明不可能在瑞韬公司未付任何款项的情况下进场装修。此外，朱曙光在收回涉案物业后，继续聘用宋石明对涉案物业进行装修，宋石明为朱曙光出具的《证明》显然不具有证明力。瑞韬公司在庭询中表示在庭后3日内提交对装修残值鉴定的书面申请并预缴有关费用，但逾期未提交。一审法院安排了宋石明和吴根平出庭质证日期，但朱曙光和瑞韬公司分别在质证日前回复宋石明和吴根平不愿意质证。一审法院认为，综合本案查明的事实、三方提交的证据及其质证意见，红胜物业处在2018年12月1日检查时发现涉案物业A柱一楼装修问题；而瑞韬公司装修人员在2019年4月6日仍到涉案物业现场。故能认定瑞韬公司确实装修过涉案物业，但并未完工。朱曙光收回涉案物业后继续装修，且已装修完毕。然而，瑞韬公司主张装修损失中2018年10月2日、15日、19日、23日、31日，2018年11月15日分别付款宋石明20000元、10000元、10000元、2000元、20000元、20000元共82000元，早于上述《工程施工合同》的签订日期2018年11月27日，明显不合常理；且宋石明出具证明否认了上述装修款共302000元属于涉案物业的装修款。而宋石明和吴根平均不到庭质证，瑞韬公司也逾期未提交书面申请对装修残值进行鉴定。因此，瑞韬公司的上述证据并不能足以证明涉案物业装修的实际损失，依法应自行承担举证不能的法律责任。同理，蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张涉案物业装修价值折价的证据亦不足，一审法院不予采信。四、蔡成文、杨绍柱、吴智祺和瑞韬公司主张朱曙光收回了涉案物业的时间蔡成文、杨绍柱、吴智祺称，朱胜利在2019年4月5日委托了第三方安保公司回收了场地，并且在现场张贴了合同解除函。解除函明确要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺将园区内的物品搬走，如末搬走的损失由蔡成文、杨绍柱、吴智祺自行承担。朱曙光于2019年4月5日已重新对外出租场地，并且收取原有租户的租金。朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺没有任何的交接场地的动作就接管了场地，可见朱曙光接管场地并不需要蔡成文、杨绍柱、吴智祺配合。如果朱曙光一直怠于接管场地仅仅是其自身原因所致，违反了避免损失扩大的原则。所以，就算朱曙光真的没有于2019年4月5日回收场地，也应由其自行承担损失。并提交了2019年5月17日的《照片》。朱曙光质证称，对涉案场地招租广告的真实性、合法性予以确认，但其关联性有异议。瑞韬公司称，红胜公司2019年4月6日安排安保人员驻守涉案物业，把他们赶出场地，开始进行招商，并提交了以下证据：1.瑞韬公司员工马新慧在微信群的聊天记录，显示马新慧在群内发的部分微信如下：2019年4月5日16:59时4名红胜公司安排的保安站在涉案物业园区大门口的照片、“园区被接管了”；17:09时“文件是他们给杨总发了律师函”、“没有给我们发”；2019年4月6日18:07时“园区被朱总接管了，都让工人回去了，一楼招商部也没电了”；2019年4月6日20：06时“朱总给杨总发了函件，接触（应为“解除”）合同，派了保安接管了园区，要求我们8号之前把我们自己的东西搬走，如果没有搬走当垃圾处理，所有的施工的工人都清场，他们自己叫了保洁，重新打扫卫生，下一步自己装修，自己招商”；2019年4月8日11：12时“我们现在连园区都进不去，而且朱总告诉租户，不让他们交租；我们不给他们交租，就让租户不要给我们交租，我再催催吧”。拟证明马新慧告知涉案物业已经被朱曙光接管了。2.马新慧发的现场照片，拟证明朱曙光和朱胜利物业公司的安保人员在现场进行清场。3.两个涉案物业现场视频，拟证明朱曙光和朱胜利2019年4月6日控制涉案物业出入口，将瑞韬公司的员工排除在涉案物业园区之外；视频中的人员是瑞韬公司的施工人员和朱曙光的人，因为瑞韬公司在装修涉案物业，而朱曙光将瑞韬公司的施工人员赶出去之后还在现场聚集，可以看出相关的物业已经被锁门并且张贴上朱曙光作出的解除合同告知书。4.郑健能的聊天记录，显示2019年4月8日12:16时郑健能问瑞韬公司“现在红胜朱总已重新入驻吉大创意园，并要求我们向他们交租，请问如何处理？还有，如果被他们收回，请问之前的3按1租，你们如何处理？你们要退回给我们的。”5.林壁明聊天记录，显示2019年4月14日15:56时林壁明发给瑞韬公司的《关于的回复》图片，内容为“……2019年4月6日原合同方‘红胜物业’物业主对吉大创意园已收回场地的所有权……接管方（原业主）已与我友好协商沟通交租办法，为了更好解决我方正常经营的稳定性，我方租金和管理费同意了暂由接管方（原业主）代收……”。拟证明涉案场地已挂出招租的广告宣传，朱曙光已收回涉案物业并开始招租。朱曙光质证称，对上述证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。视频是瑞韬公司的施工人员到园区现场追讨工资，并不是朱曙光派人强行去收回物业，不能证明朱曙光在4月6日收回物业。如果朱曙光在4月6日已派人强行收回物业，就不可能在4月7日再发出通知要求返还物业。视频中没有瑞韬公司的管理人员，而是施工人员。对上述证据4、5的真实性、合法性、关联性均不予以确认，对证明内容也不予以确认。理由如下：1.微信群名为创意园A栋1楼（郑健能）和创意园C栋1楼（林壁明），这两个群的成员不是本案的任何一个当事人，尤其是瑞韬公司和员工都不在群内，无法核实聊天内容的真实性、合法性、关联性。2.瑞韬公司认为郑健能与林壁明的微信消息可以证明朱曙光于2019年4月6日实际收回涉案场地，但瑞韬公司在证据1-3主张收回涉案场地时间是2019年4月5日，这明显自相矛盾。3.与林壁明的微信聊天记录显示2019年4月12日，昵称为越众实业的群成员向林壁明发送催缴函，要求其支付租金和管理费，既然瑞韬公司主张朱曙光已经于2019年4月6日收回涉案场地，为什么昵称为越众实业的主体在4月12日向林壁明催缴租金和管理费，该证据说明朱曙光没有在4月6日收回涉案场地。4.林壁明回应越众实业不支付租金和管理费的理由有4个，其中第4个理由是红胜物业主对创意园已收回场地的所有权，并附上朱曙光要求解除与杨绍柱等人租赁合同的告知函。由此可知，林壁明是看到该告知函后得出红胜物业收回涉案场地的结论，并以此作为拒绝支付租金和管理费的理由。并且该微信内容是林壁明的单方陈述，并不能证明朱曙光收回涉案物业，也不能证明林壁明自2019年4月起向朱曙光支付租金和管理费。办理了交接手续后，朱曙光与杨绍柱和郑健能、林壁明及分众传媒三方有签署合同，郑健能、林壁明和分众传媒不认可向朱曙光缴纳相关费用，而只认可瑞韬公司，朱曙光没有再收取过郑健能、林壁明和分众传媒的租金。而且，瑞韬公司和蔡成文、杨绍柱、吴智祺既没有退回林壁明、郑健能分租合同的保证金，也没有移交给朱曙光。当时，朱曙光一直联系杨绍柱，但杨绍柱没有出面；找林壁明和郑健能，但是林壁明、郑健能并不认可。杨绍柱质证称，对上述证据1-5的真实性、合法性、关联性均予以确认，证明朱曙光在2019年4月5日已经收回场地。办理了交接手续后，没有朱曙光说的三方协议，只是三方找到租户，是瑞韬公司和原租户直接签订新租赁合同。瑞韬公司称，朱曙光说的三方协议不存在，办理了交接手续后，瑞韬公司和原来租户签订租赁合同。朱胜利出庭作证时,瑞韬公司当庭出示视频和照片。杨绍柱称，涉案现场保安是红胜公司的人员。朱胜利称，不是红胜公司的人员，而是中泰保安公司的保安，保安是他们向中泰安保公司外聘的。瑞韬公司问“证人在4月5日带人在涉案场地干什么？”朱胜利答“当时广州瑞韬科技有限公司派出管理人员，第三人（瑞韬公司）说限制他们人员进出，包括在园区做事。到目前为止，瑞韬公司是可以自由进出园区。而且瑞韬公司的施工队在4月6日还在施工且在闹事，有出警记录。当时的园区由我负责，我在园区进行招商。4月6日之后，广州瑞韬科技有限公司管理人员不间断在涉案园区自由进出……”瑞韬公司质证称，朱胜利的上述陈述不属实，他方工作人员4月6日之后无法进入涉案场地。蔡成文、杨绍柱、吴智祺质证称，在4月6日前，是由瑞韬公司占有和使用场地；在4月6日后，是由红胜公司接管场地。一审法院认为，综合本案查明的事实、三方提交的证据及其质证意见，红胜物业2019年3月5日、11日、25日和4月1日、2日发出催款函和2019年3月18日发出《律师函》，向蔡成文、杨绍柱、吴智祺追索水电费和租金；朱曙光2019年4月3日、5日向蔡成文、杨绍柱、吴智祺发出《解除合同告知函》，要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺立即搬离涉案物业；朱胜利2019年4月5日安排保安管理涉案物业，次日开始控制涉案物业园区出入口，限制蔡成文、杨绍柱、吴智祺和瑞韬公司人员出入；朱曙光告知了林壁明、郑健能《解除合同告知函》，林壁明、郑健能随后即表示拒绝继续向瑞韬公司交租金。因此，一审法院认定朱曙光2019年4月6日已收回涉案物业。至于瑞韬公司既没有退回林壁明、郑健能分租合同的保证金，也没有移交给朱曙光，则是另一法律关系，应由林壁明、郑健能自己另行解决，并不能证明朱曙光未收回林壁明、郑健能分租的涉案物业。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案物业未取得建设工程规划许可证。所以，朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺就涉案物业签订的《物业租赁合同书》无效。朱曙光在应当知道涉案物业未取得建设工程规划许可证的情况下，将其出租给蔡成文、杨绍柱、吴智祺。蔡成文、杨绍柱、吴智祺作为承租人，未对涉案物业是否取得建设工程规划许可证进行审慎的审查。因此，双方均应对《物业租赁合同书》无效承担同等责任。鉴于朱曙光和蔡成文、杨绍柱、吴智祺双方在提起诉讼和反诉时自认租赁合同有效与一审法院释明涉案物业没有合法权属将认定无效不一致后均变更请求，符合法律规定，对朱曙光和蔡成文、杨绍柱、吴智祺分别变更的诉讼请求和反诉请求，一审法院依法予以准许。综合本案案情，依据相关法律，一审法院对朱曙光的诉讼请求和蔡成文、杨绍柱、吴智祺的反诉请求的评析如下：一、关于朱曙光主张按照每月390000元的标准支付涉案物业2019年2月1日至12月3日的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，朱曙光要求以涉案租赁合同约定的每月390000元的标准计算涉案物业的占有使用费有理，一审法院予以支持。但是，鉴于朱曙光关于蔡成文、杨绍柱、吴智祺拖欠2019年2月租金的主张未予采信，且认定朱曙光2019年4月6日已收回涉案物业，朱曙光对涉案租赁合同的无效应承担同等责任，结合公平原则，一审法院只支持蔡成文、杨绍柱、吴智祺2019年3月1日至4月5日占有涉案物业的使用费455000元（390000元＋390000元÷30天×5天）。二、关于朱曙光主张逾期缴纳涉案物业占有使用费的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同，自始没有法律约束力。本案中，鉴于涉案租赁合同无效，故合同中的违约条款自始没有法律约束力。而且，尽管蔡成文、杨绍柱、吴智祺逾期支付2019年3月1日至4月5日占有涉案物业的使用费455000元，但朱曙光收取的保证金1170000元足以抵扣，朱曙光并无实际损失。因此，朱曙光要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺以所欠的涉案物业的占有使用费为基数按照月利率2%的标准从每月21日起计付滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。三、关于朱曙光主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付水电费。鉴于朱曙光在本案中主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付水电费的证据不足，一审法院不予支持。如果日后有新证据，可另循法律途径解决。四、关于蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张退还保证金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，鉴于涉案租赁合同无效，蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张朱曙光退还涉案租赁合同的保证金1170000元有理，一审法院予以支持。五、关于蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张朱曙光按照同期银行贷款利率自2018年9月29日起至清偿之日止支付占用保证金1170000元期间的利息。综合考量蔡成文、杨绍柱、吴智祺占有使用涉案物业至2019年4月5日止，且应付朱曙光2019年3月1日至4月5日的涉案物业占有使用费455000元，对涉案租赁合同无效承担同等责任，结合公平原则，一审法院酌定支持朱曙光应支付蔡成文、杨绍柱、吴智祺1170000元保证金扣除涉案物业占有使用费455000元后即715000元的利息损失（自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。六、关于蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张朱曙光支付其应获得装修价值折价600000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。然而，鉴于蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张涉案物业装修价值折价的证据不足，一审法院不予支持。如果日后有新证据，可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年7月14日作出判决：一、确认朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺就位于广州市天河区吉山村英君路1号物业签订的《物业租赁合同书》无效；二、蔡成文、杨绍柱、吴智祺自判决发生法律效力之日起十日内，向朱曙光支付占有涉案物业的使用费455000元；三、朱曙光自判决发生法律效力之日起十日内，向蔡成文、杨绍柱、吴智祺退还涉案租赁合同的保证金1170000元；四、朱曙光自判决发生法律效力之日起十日内，向蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付占用保证金期间的利息损失（以715000元为基数，自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、驳回朱曙光的其他诉讼请求；六、驳回蔡成文、杨绍柱、吴智祺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费15860元，由朱曙光负担11800元、蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担4060元；财产保全费5000元，由朱曙光负担2205元、蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担2795元；反诉受理费10690元，由朱曙光负担8025元、蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担2665元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，朱曙光向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.园区电表附件验收、电费收据。证据2.情况说明、微信聊天记录。证据3.广州市自来水公司水费、污水处理费电子账单。证据4.委托付款确认函、付款记录截图。证据5.收据。证据6.通知、广州吉大创意园项目招商代理协议。蔡成文、杨绍柱、吴智祺发表质证意见：朱曙光提交的证据不属于二审新证据，是一审判决前产生的证据，是否采纳由法院确定。证据1第2页没有原件，对真实性不确认。第1、3页是统计表，是朱曙光自己打印的，对合法性、关联性有异议，1.3元每度的收费违反了《中华人民共和国电力法》第43、44条的规定，是无效的。粤市监（2020）83号的文《关于进一步落实国家降低工商业电价优惠政策确保降价红利传导至终端用户的告知书》，规定降价要落实到使用人，朱曙光无权超过物价、电力局的标准来收费，所以合同中关于电费1.3元每度的约定是无效的约定，电力局的规定应该0.7、0.8元每度，按0.8元计算，总电费62176元，按此价格计算蔡成文、杨绍柱、吴智祺已经支付了全部的电费。蔡成文、杨绍柱、吴智祺有保留的转账记录是39133.2元，有些是信用卡、现金向朱曙光支付的。对4－9页的电费收据真实性确认，根据收据上无法显示电费收据是与涉案场地有关，收据没有电表的编号也没有场地地址，收款人也与本案无关。对于度数，朱曙光说是蔡成文、杨绍柱、吴智祺补充证据第一项截图，但无法看清这个截图是蔡成文、杨绍柱、吴智祺一审证据中的截图。对证据2的情况说明，真实性确认，对内容、关联性无法确认，出具说明的人是朱曙光的弟弟，也是负责本案出租事宜的负责人，所以其出具的说明是一方的主张与辩解，该说明不能作为证据。对微信聊天记录真实性确认，蔡成文、杨绍柱、吴智祺不是微信聊天记录的当事人，且是在2019年5月13日的聊天内容，此时朱曙光已经收回场地。对证据3的表格是朱曙光单方制作。对电子账单没有密码无法打开，真实性由法院核实。根据后面的账单显示水费加上污水处理费单价为4.86元，朱曙光按5.5元每立方米算是超过了该标准。对证据4真实性确认。有些价格的约定是无效的，蔡成文、杨绍柱、吴智祺之前已经支付的水电费实际是按超过物价局、水电部门规定的标准支付，之前多付的费用应该用于抵扣之后未支付的费用。对证据5真实性确认，开具收据的是瑞韬公司，证明水电一直是瑞韬公司在使用，所以水电费应由瑞韬公司承担，涉案物业是蔡成文、杨绍柱、吴智祺2018年10月承租的，承租后无实际使用，11月交付给瑞韬公司，所以有关的水电费应由瑞韬公司承担。对证据6，真实性无异议，合法性、关联性有异议，有关的通知是朱曙光内部的决议，无法约束蔡成文、杨绍柱、吴智祺。对代理协议真实性无异议，关联性无异议，蔡成文、杨绍柱、吴智祺不是合同的相对人，该协议对蔡成文、杨绍柱、吴智祺无约束力，支付佣金的承诺是发生在涉案合同签订后，朱曙光明知承租人是蔡成文、杨绍柱、吴智祺的情况下作出的承诺，并且与保证金发生了抵销，朱曙光无权要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺返还佣金。瑞韬公司质证表示：对证据1－4、6的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据与瑞韬公司无关，瑞韬公司不核实原件，由法院来核实。对证据5真实性确认，对关联性不确认。根据合同相对性瑞韬公司已经缴纳了全部的水电费，在蔡成文、杨绍柱、吴智祺与瑞韬公司的租赁合同纠纷21188号案中并未涉及水电费的纠纷，蔡成文、杨绍柱、吴智祺并未主张该水电费。在本案一审中，朱曙光在举证中未提交本案的上述证据，二审是否采纳上诉证据由法院决定。瑞韬公司作为第三人，朱曙光与蔡成文、杨绍柱、吴智祺之间的水电费应由蔡成文、杨绍柱、吴智祺承担，与瑞韬公司无关。瑞韬公司是按1.3元每度向蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付电费的，水费是按5.5元每立方米支付的。对于证据5有原件，真实性予以认可，关联性合法性不予认可，且与本案无关。根据合同相对性原则，本案审理所涉的租赁合同中如法院查明存在未结清的水电费，应由蔡成文、杨绍柱、吴智祺承担。另查明，朱曙光提交的二审证据1第2页为朱曙光与杨绍柱在2018年9月30日签名确认的电表读数照片，显示电表读数为81986。上述证据1第4-9页为电费收据，根据该收据表格，标准单价合计为1.3元/度，2019年3月的本月读数为83929。朱曙光主张电表倍率为40倍，2018年10月至2019年3月的实际用电量为：（83929-81986）×40=77720度，实际发生的电费为：77720度×1.3元/度=101036元。一审期间，蔡成文、杨绍柱、吴智祺曾提交2018年12月相同格式和内容的电费收据，标准单价合计亦为1.3元/度，仅尾部收款人处无刘楚雄签名。二审庭审后，蔡成文、杨绍柱、吴智祺提交书面意见，确认电表的起始读数是81986度，电表倍率是40倍，但由于朱曙光强行收回场地时实际使用人是瑞韬公司，三方没有对电表的最终度数共同认定，不清楚最终的电表度数，根据《中华人民共和国电力法》第四十四条、第六十六条的规定等，电费的收费标准由物价局规定，合同中关于水电费价格的约定违反法律的强制性规定，属于无效约定；同意按照自来水公司的收费凭证计算水费，确认水费、污水处理费合共26234.28元；从朱曙光一审诉讼请求主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺未付的水电费合共58787.49元，以及蔡成文、杨绍柱、吴智祺计得租赁期间水电费总额121111.75元，可反推蔡成文、杨绍柱、吴智祺已实付水电费为46675.74元。二审期间，蔡成文、杨绍柱、吴智祺陈述佣金抵扣的是保证金，案外人林壁明、郑健能的保证金抵扣的是2019年2月的租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.朱曙光应向蔡成文、杨绍柱、吴智祺返还保证金金额的认定；2.蔡成文、杨绍柱、吴智祺应向朱曙光支付占用费的计算；3.占用保证金期间的利息计算及逾期支付占用费的滞纳金应否支持；4.蔡成文、杨绍柱、吴智祺是否应向朱曙光支付水电费及数额的认定。关于争议焦点一。《物业租赁合同书》约定保证金为1170000元，每月租金为390000元。蔡成文、杨绍柱、吴智祺一审期间提交2018年9月29日内容为预收保证金160000元的收款收据，2018年10月12日的押金收据600000元，2018年10月31日的押金收据550000元，2018年11月2日的保证金收据230000元，2018年11月3日的保证金收据20000元，以上合计1560000元。蔡成文、杨绍柱、吴智祺与一审期间出庭作证的朱胜利均陈述2018年10月12日的押金收据是600000元，2018年10月31日的押金收据是550000元，但实际支付金额为400000元和360000元，上述两次付款分别少收的200000元保证金，是与分二期支付、每期200000元的佣金相抵而少收的。根据举证规则，本院认定上述1560000元保证金收据实际包括1170000元保证金（其中包含400000元佣金）以及一个月租金390000元。由于蔡成文、杨绍柱、吴智祺促成的本案租赁合同系无效合同，故其无权收取佣金，该佣金不得抵扣保证金。朱曙光实际收取的保证金数额实际为770000元（1170000-400000），其应当向蔡成文、杨绍柱、吴智祺返还的保证金亦应当为770000元。关于争议焦点二。在一审法院释明合同效力后，朱曙光变更诉讼请求为主张2019年2月1日至12月3日的占有使用费，并未主张免租期即2018年10月1日至2018年12月31日期间的占用费，现蔡成文、杨绍柱、吴智祺亦不同意其二审增加诉讼请求，故本院对免租期的占用费不予调处。如上所述，蔡成文、杨绍柱、吴智祺已实际支付了770000元保证金和2019年1月的租金390000元。吴智祺于2019年1月31日转账支付的132610元，加上红胜公司应转交而未转交的林壁明、郑健能的保证金90000元、167390元，合计正好390000元，故蔡成文、杨绍柱、吴智祺主张2019年2月的占用费已经支付理由成立，本院予以认可。一审法院认定朱曙光实际于2019年4月6日收回场地，朱曙光上诉对此并无提出异议，故一审法院认定蔡成文、杨绍柱、吴智祺应向朱曙光支付2019年3月1日至2019年4月5日的占用费455000元理据充分，本院予以认可。朱曙光上诉主张蔡成文、杨绍柱、吴智祺未支付2019年2月的占用费，但无足以反驳的相反证据，本院不予采纳。关于争议焦点三。一审法院综合考量蔡成文、杨绍柱、吴智祺占有使用物业的情况、应付朱曙光2019年3月1日至2019年4月5日的占用费455000元，对涉案租赁合同无效承担同等责任，结合公平原则，酌情认定朱曙光应支付占用保证金的利息损失以保证金扣减上述占用费为本金，自2019年4月6日起计算，并无不当，其中已经考虑了蔡成文、杨绍柱、吴智祺逾期支付占用费给朱曙光造成的利息损失，故本院予以认可，唯占用保证金的利息的计算基数应为315000元，即保证金770000元减去455000元即315000元。关于争议焦点四。《物业租赁合同书》已约定现时暂收电价1.3元/度、水价5.5元/m3，如日后水电部门增加收费，甲方按国家水、电部门增幅相应提高收费。物价部门规定电费的收费标准并不排除当事人之间对水电费的支付标准另行约定，租赁合同中约定的水电费价格实际上亦是租赁对价的一部分。在租赁合同无效的情形下，出租人主张参照合同约定租金标准计算占用费的，一般应予支持。水电费亦同理。且蔡成文、杨绍柱、吴智祺在一审中提交的其向朱曙光交纳的2018年12月的电费收据亦是按照1.3元/度的标准计算。故蔡成文、杨绍柱、吴智祺抗辩主张应按照物价局规定的电费标准计算应付电费，依据不充分，本院不予采纳。朱曙光二审期间提交电表的始末读数、其缴纳水电费的收据、付款记录等，且蔡成文、杨绍柱、吴智祺确认电表初始读数为81986度，倍率为40倍，本院对朱曙光提交的水电费证据予以合理采信。一审期间朱曙光诉请要求蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付水电费（暂计至2019年3月29日止水费11227.89元，电费47559.6元）。蔡成文、杨绍柱、吴智祺二审中同意按照自来水公司的收费凭证计算水费，确认水费、污水处理费合共26234.28元，系对其自身权益的处分，本院予以确认。故本院对朱曙光二审举证拟证明的2018年10月至2019年3月期间产生的水电费合计127270.28元（101036+26234.28）予以认可。蔡成文、杨绍柱、吴智祺作为付款义务一方，对其已付清水电费应承担举证责任。蔡成文、杨绍柱、吴智祺一审期间提交的支付水电费的转账凭证合计仅为39133.2元（1980+20772.2+16381），即使加上2018年12月的电费收据20281元，与上述期间产生的水电费合计127270.28元亦存在67856.08元的差额，不能证明其已付清了上述期间的水电费。朱曙光上诉请求支持其一审诉请提出的水费11227.89元、电费47559.6元，未超出上述差额，故本院予以支持。综上所述，上诉人朱曙光的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对佣金应否抵扣保证金的问题认定有误，且朱曙光二审期间提交了水电费的证据，故本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初13289号民事判决第一、二项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初13289号民事判决第五、六项；三、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初13289号民事判决三项为：朱曙光自本判决发生法律效力之日起十日内，向蔡成文、杨绍柱、吴智祺退还涉案租赁合同的保证金770000元；四、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初13289号民事判决四项为：朱曙光自本判决发生法律效力之日起十日内，向蔡成文、杨绍柱、吴智祺支付占用保证金期间的利息损失（以315000元为基数，自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、蔡成文、杨绍柱、吴智祺自本判决发生法律效力之日起十日内，向朱曙光支付水费11227.89元、电费47559.6元；六、驳回朱曙光的其他诉讼请求；七、驳回蔡成文、杨绍柱、吴智祺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费38505元，由朱曙光负担33513元、蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担4992元；财产保全费5000元，由朱曙光负担4352元、蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担648元；反诉受理费10690元，由朱曙光负担4643元、蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担6047元。二审案件受理费44225元,由上诉人朱曙光负担39888元，由被上诉人蔡成文、杨绍柱、吴智祺负担4337元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月九日书记员 冯冠豪徐毅敏