江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终460号上诉人（原审原告、申请执行人）：赵保鹏，男，1991年10月8日生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：解文俊，江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董悦，江苏品悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘银仙，女，1966年8月12日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：任小川，宜兴市新街法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：袁新华，男，1972年1月17日生，汉族，住宜兴市。原审第三人（被执行人）：徐小芳，女，1977年11月25日生，汉族，住宜兴市。上诉人赵保鹏因与被上诉人刘银仙、原审第三人袁新华、徐小芳申请执行人执行异议之诉一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵保鹏上诉请求：1、请求判决撤销一审法院作出的（2020）苏0282民初4854号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、请求判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。案涉房屋系坐落在宜兴市××街道××幢××室房屋，在2019年12月1日由一审法院查封前尚未过户至被上诉人名下，且该房系拆迁安置房，受政策影响为限制流通的房屋，于2020年1月6日起才可办理房屋产权登记，被上诉人在购买案涉房屋时，对此情况是明知的。故被上诉人选择购买了价格较低的拆迁安置房，选择了承担暂时无法办证的风险，被上诉人的行为应认定为系案外人自身原因未办理过户登记手续，不能排除案涉房屋的强制执行，被上诉人购买拆迁安置房的不利风险不应由上诉人承担。被上诉人刘银仙辩称：一、其与袁新华、徐小芳的房产买卖协议真实、合法、有效。二、案涉房屋完全符合法律规定的排除这些的情形。三、本案不适用上诉人所称的《江苏省高级人民法院这些异议及异议之诉案件审理指南（二）》中“因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续”等规定。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵保鹏向一审法院提出诉讼请求：1、撤销（2020）苏0282执异49号的执行裁定，请求判令继续对坐落在宜兴市××街道××幢××室房屋（房产暂估价值65万元）进行执行；2、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月21日，一审法院对赵保鹏诉袁新华、徐小芳民间借贷纠纷一案作出了（2019）苏0282民初8937号民事调解书，确认袁新华、徐小芳偿还原告85万元。后根据赵保鹏申请，一审法院于2019年9月19日立案执行，执行案号（2019）苏0282执5579号。同年12月1日，该院裁定查封袁新华所有的坐落在宜兴市××街道××幢××室××号××室拆迁安臵房各一套，查封期限三年。2020年5月19日，刘银仙对宜兴市××街道××幢××室房屋提出书面异议，一审法院于2020年5月18日作出（2020）苏0282执异49号执行异议裁定：中止对坐落在宜兴市××街道××幢××室房屋的执行。原告认为，刘银仙与第三人签订房屋买卖合同时知晓案涉房屋为限制流通的拆迁安臵房，且对案涉房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，但其采取容忍风险的态度与第三人签订房屋买卖合同，其主观上具有明显过错，案涉房屋系刘银仙自身原因未办理过户登记手续。且根据第三人与刘银仙的房屋买卖合同约定付款时间、及付款凭证，刘银仙尚未付清全部价款，同时刘银仙在法院查封之前并没有实际占有案涉房屋。综上所述，刘银仙的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应依法对宜兴市××街道××幢××室房屋继续进行执行。原告为维护自身权益，诉至法院，请求依法裁判。被告刘银仙一审辩称：在人民法院查封案涉房屋前,其与第三人已经签订了《房产买卖协议》,并全面按照协议约定向第三人支付了购房款618499元,且第三人已向其交付了房屋,其已是房屋的权利人,至于未办理房产过户是因为该房屋系拆迁安臵房,拆迁公司及相关部门承诺处2020年1月份起方可办理产权登记手续,其购买第三人的房屋是善意取得,无任何过错,请求人民法院排除对案涉房屋的执行。同时,原告的主张无事实和法律依据,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人徐小芳述称：房子是2018年已经卖给刘银仙了，房款全部收到，当天是其带刘银仙去拆迁办选的房子、拿的钥匙。其欠赵保鹏的钱是事实，但是已经还了大概一两万。第三人袁新华未作陈述。一审法院经审理认定事实如下：2018年11月28日，袁新华、徐小芳向刘银仙出具收条1张，载明：今收到刘银仙购袁新华钱墅人家（选房号为准）房款定金壹万元整（10000元）。2018年12月28日，刘银仙与袁新华、徐小芳签订房产买卖协议一份。协议约定袁新华、徐小芳将其共有的坐落在宜兴市××街道××幢××室房屋及车库出售给刘银仙，房屋及车库总价658499元。付款方式：2018年11月28日支付定金10000元；2018年12月28日支付房款618499元；剩余30000元到小区可以领证，袁新华和徐小芳自己领到证后配合刘银仙办理房屋产权过户时付清。同日，刘银仙通过银行转账形式向袁新华的银行卡汇款618499元，袁新华、徐小芳向刘银仙出具收条1张载明：今收到刘银仙购买钱墅人家42幢308室房屋购房款618499元（包括自行车库价款）。至此，刘银仙共按约支付房款628499元。2019年8月21日，一审法院对赵保鹏诉袁新华、徐小芳民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0282民初8937号民事调解书，调解书确定：双方一致同意由袁新华、徐小芳偿还赵保鹏85万元（含借款本金、利息及其他费用等）以了结本案纠纷，该款袁新华、徐小芳于2019年9月5日前偿还3万元、2019年10月5日前偿还3万元、2019年11月5日前偿还3万元、2019年12月5日前偿还25万元、2020年1月5日前偿还25万元、2020年2月5日前偿还26万元。本案案件诉讼费11258元，由赵保鹏负担。根据赵保鹏的申请，一审法院于2019年9月19日立案执行，执行案号为（2019）苏0282执5579号。同年12月1日，一审作出（2019）苏0282执5579号之四执行裁定书，裁定查封袁新华所有的坐落在宜兴市××街道××幢××室××幢××室拆迁安臵房各1套。查封期限三年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止。后刘银仙向一审法院提出执行异议，称房屋已经归她所有，请求法院解除对上述房屋的查封。一审法院于2020年5月18日作出（2020）苏0282执异49号执行裁定书，裁定中止对坐落在宜兴市××街道××幢××室房屋的执行。另查明，2018年12月28日，宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司与袁新华签订宜兴市集体土地房屋拆迁安臵协议书1份，协议约定袁新华的拆迁安臵房屋坐落在宜兴市××街道××幢××室××幢××室。上述拆迁安臵房自2020年1月6日起可办理房屋产权登记。审理中，刘银仙为证明其已经实际占有涉案房屋，向法院提供了2018年12月28日宜兴市安居物业管理有限公司出具的物业费发票、装修保证金、装修垃圾清运费收据各1张；宜兴市保障性住房建设中心出具的燃气安装费收据1张；户名为刘银仙、地址为钱墅人家42幢308室的宜兴水务集团自来水客户交费卡1张、国网江苏省电力公司电费缴费卡1张等证据证实。赵保鹏对上述证据真实性均无异议，但认为不能证明刘银仙的主张。一审法院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案中，在法院查封案涉房屋前，先由刘银仙与袁新华、徐小芳签订该房买卖合同，刘银仙按约支付房款628499元，并已实际占有该房屋，未办理房产过户是因为该房屋属于拆迁安臵房，自2020年1月6日起方可办理产权登记。赵保鹏主张刘银仙购买案涉房屋时对房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，其主观上具有明显过错，故认为案涉房屋系刘银仙自身原因未办理过户登记手续。法院认为未办理房产过户的原因是案涉拆迁安臵房自2020年1月6日起才可办理产权登记，刘银仙并没有过错，未办理过户手续的原因不在刘银仙。综上，刘银仙作为涉案房屋的买受人及实际占有人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对赵保鹏的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。该院判决：驳回赵保鹏的诉讼请求。本院认定事实与一审法院查明的事实一致。本案的争议焦点是：本案涉案房屋未办理房产过户的原因是否系买受人自身原因。本院认为，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。本案中，上诉人赵宝鹏对刘银仙与袁新华、徐小芳在执行法院查封之前签订房屋买卖协议、刘银仙已按约支付房款，并已实际占有该房屋不持异议，故刘银仙的买房行为已符合《异议复议规定》第二十八条规定的前三个条件，至于案外人非因其自身原因未办理过户登记手续的问题。本院认为，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，刘银仙与袁新华、徐小芳在2018年签订了房屋买卖协议，并付清房款、占有房屋后，虽未能及时办理房屋过户登记手续，但不能立即办理该房过户手续，并非刘银仙的自身原因所造成，而是相关部门政策所致，故刘银仙未办理过户登记有合理的客观理由，且其购买涉案房屋系真实意思表示，故本院认为刘银仙的买房行为符合《异议复议规定》第二十八条规定的全部四个条件。现上诉人赵宝鹏提出涉案房屋系拆迁安置房，受政策影响为限制流通的房屋，刘银仙明知这些情况应认定为其自身原因未办理过户登记手续，应承担不利责任的理由，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决亦无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人赵保鹏负担。本判决为终审判决。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇二一年四月十六日书记员 王雪婷