青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终81号上诉人（原审被告）:张交交，女，汉族，1989年11月15日出生，公民身份号码：×××,住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审原告）:张靖，女，汉族，1986年1月6日出生，公民身份号码：×××,住青海省西宁市。上诉人张交交因与被上诉人张靖房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张交交上诉请求：撤销一审判决改判驳回张靖的一审诉讼请求；案件受理费由张靖承担。事实和理由：一审庭审中张交交出示的证据微信聊天记录显示张靖认可25000元是装修款，张靖认可微信聊天记录的真实性，也就是认可25000元的性质是装修费，一审法院认定25000元是转让费没有事实依据，判令退还错误。关于张靖支付的押金8000元，不应由张交交退还。张靖支付了8000元押金，张交交将押金条原件交给了张靖，是张交交将8000元押金的债权转让给了张靖，且2019年8月14日之后，房屋租金都是张靖直接支付给房东的，房东对张靖支付8000元押金一事知情，符合债权转让的构成要件。一审法院已经查明，张交交只收取了张靖2019年6月到2019年8月期间的租金，此后的房屋租赁费张交交均未收取，张靖和房东之间形成了租赁关系。现收取押金的房东同意退还押金，但是要求出示押金收条，该收条在张靖处保管，可以直接去收取押金的收款人处办理退还手续，并非由张交交退还。综上，一审法院判决没有合理依据，请求二审法院在查明事实基础上依法予以改判。张靖辩称，张交交向张靖收取的25000元的转让费的事实属实，张交交指的微信聊天记录，一审庭审已经说明只是字打错了，张交交所打的转让费收条就可以证明。案涉的合同是张婧和张交交签订的，押金8000元也是交给张交交本人的，应由张交交退回张婧，对于张交交说的让张靖找房东要，张靖也和房东联系了，房东表示需要张交交给房东写个说明后，可以直接把押金退还给张靖，但是张交交也不予配合。请求驳回上诉维持原判。张靖向一审法院起诉请求：1.判令张交交向张靖退还转让费25000元、押金8000元、赔偿张靖房屋租金损失18332元；2.本案诉讼费由张交交承担。一审法院认定事实：2019年5月27日，张靖（乙方）与张交交（甲方）就西宁市城中区兴隆巷3-15号房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期贰年，自2018年8月15日起至2020年8月14日止。房屋月租金4583元。房屋由乙方一次性交纳押金8000元，协议到期后退房时，在一切正常的情况下，由甲方一次性退还乙方，乙方应提前30日内预交下年度租金，乙方不得以任何理由拖延交付，否则甲方有权终止合同。合同中关于房屋租赁期的约定，庭审中双方当事人均认可实际租赁期为自2019年6月15日至2020年8月14日止。合同签订后，张交交向张靖交付了租赁房屋。2019年6月19日，张靖向张交交支付房屋转让费25000元、押金8000元、2019年6月15日至2019年8月14日两个月房屋租金9000元。另查明，2018年8月15日，张交交从案外人孟×处承租了涉案房屋用于经营服装店，并在该地址上注册了西宁市城中区娇娇服装店，后其又将涉案房屋转租给了张靖。张靖租赁涉案房屋后继续经营服装店生意，但一直未办理营业执照，期间其向张交交支付了2019年6月15日至2019年8月14日两个月房屋租金，向案外人孟×直接支付了2019年8月15日至2020年8月14日一年房屋租金。张靖在经营服装店一段时间后，于2020年4月13日将涉案房屋又转租给了案外人龚×才郎，因涉案房屋的地址已被张交交经营的西宁市城中区娇娇服装店注册使用，且涉案房屋租赁期于2020年8月14日期满后房屋所有人将收回房屋，案外人龚×才郎作为承租人，此时已不能正常使用租赁物，其合同目的不能实现，故案外人向一审法院起诉张靖要求解除合同并返还转让费、押金、租金等。一审法院经审理，支持了案外人龚×才郎的诉讼请求。再查明，2020年7月7日，国家税务总局西宁市税务局向一审法院出具《情况说明》，内容为：位于西宁市××区房屋，系原西宁市地方税务局（现国家税务总局西宁市税务局）所有，该房屋于2018年7月2日租赁给韩如平经营烟酒百货，租期为2年，即自2018年8月15日至2020年8月14日。按合同第十条约定，在租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给第三人。我局于2020年5月已通知各承租人，于合同期满后腾退所租房屋，予以收回房屋并不再租赁。现涉案房屋的租赁期已届满，已被房屋所有人收回。一审法院认为，本案争议焦点为：1.导致张靖与案外人龚×才郎租赁合同不能继续履行的责任应由谁承担，张靖主张的租金损失应否得到确认；2.张交交应否向张靖返还押金、转让费。关于第一个争议焦点，张靖与张交交签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并生效。合同签订后,张交交按约将涉案房屋交付张靖使用,张靖按照合同约定支付了张交交相应的转让费、租金及押金。本案中，张靖、张交交之间关于涉案房屋的实际租期为自2019年6月15日至2020年8月14日止，张靖于2020年4月13日将涉案房屋又转租给了案外人龚×才郎。张靖主张其与案外人龚×才郎的转租合同无法履行是由于张交交不配合注销营业执照导致的。一审法院认为，张靖与案外人龚×才郎签订的租赁合同无法继续履行，除因涉案房屋的地址已被张交交经营的西宁市城中区娇娇服装店注册使用无法办理营业执照外，房屋所有权人将在租赁期到期时即2020年8月14日收回房屋也是主要原因。张靖在租赁涉案房屋后应知道其经营行业所需的特殊条件和要求,在租赁房屋时应对所租赁的房屋是否符合条件尽到特别的审查义务。张靖在自己经营期间未向张交交主张注销其登记在涉案房屋的营业执照,且合同对此未约定。另外，张靖、张交交之间租赁合同的租期至2020年8月14日期满，且张靖明知张交交不是房屋所有人，张交交从案外人孟×处转租房屋时约定的租期亦是到2020年8月14日期满，故张靖在与案外人龚×才郎于2020年4月13日签订转租合同时，应当预见到无法和案外人龚×才郎续租，其合同目的无法实现。综上，导致张靖与案外人龚×才郎租赁合同不能继续履行的责任应由张靖自行承担，张靖主张要求张交交赔偿租金损失18332元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，对于是否退还转让费的问题。张靖、张交交双方在合同中对转让费未作约定,但张交交在向张靖收取转让费时出具的收条载明“今收张靖房屋转让费贰万伍千元”,对于转让费的性质，一审法院认为根据张交交出具的转让费收条的内容及交易习惯、商业惯例,转让费系出租人在租金之外、按租赁期限长短向承租人收取的一项费用。本案中，张靖租赁了涉案房屋后继续经营服装店，其未办理营业执照亦未要求张交交注销营业执照，故张交交在此阶段（2019年6月15日至2020年4月12日）是无过错的。后期张靖告知张交交其将房屋转租给了案外人龚×才郎，张交交亦未提出要和张靖解除合同，且根据张靖提交的短信记录可以证实张靖转租的行为张交交是同意的。张靖告知张交交为了履行其与案外人的转租合同，需要张交交协助注销营业执照时，张交交应当有协助的义务，但张交交未协助，一审法院认为此阶段（2020年4月12日至2020年8月14日）张交交存在过错。根据公平原则，张交交实际收取了张靖十四个月的转让费共计25000元，张靖实际经营十个月，故张交交应返还张靖自2020年4月12日起至2020年8月14日期间的转让费7143元。张交交关于“转让费实际为装修费”的抗辩理由因其未提交证据予以证明，一审法院不予采纳。对于是否返还押金的问题,一审法院认为押金的目的在于担保承租人租赁债务的履行,属金钱担保性质。现涉案房屋的租赁期限已自然届满,故《房屋租赁合同》自然解除，张交交应当向张靖返还押金8000元。对于张交交关于“将房东出具的押金收条原件交给了张靖，属于债权转让，张靖应当向房东主张返还押金”的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。遂判决：1.张交交于判决发生法律效力之日起十日内向张靖退还转让费7143元，返还押金8000元,以上共计15143元；2.驳回张靖的其他诉讼请求。案件受理费1084元，减半收取542元，由张靖负担380元，张交交负担162元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，本院二审期间，经本院协调2021年1月26日，案外人孟×已将案涉的房屋押金8000元退还给张靖。本院认为，本案中张婧与张交交虽签订了《房屋租赁合同》，其实质是进行商铺转让，商铺转让包含的法律关系通常为商铺转租，另外可能还有其他资产的转让，比如装修、经营环境、人脉资源等等，因此按照交易习惯，转让者通常在租金之外还收取一定数额的转让费。张交交上诉认为25000元是装修款不是转让费，一审判令张靖退还其中7143元没有事实依据。一审已经审理查明张交交在向张靖收取案涉费用时出具的收条载明“今收张靖房屋转让费贰万伍千元”,因此一审对于25000元认定为转让费并无不当，而根据商业惯例,转让费确与租赁期限长短有关。张交交实际收取了张靖十四个月的转让费共计25000元，张靖实际经营十个月，一审认定张交交应返还张靖自2020年4月12日起至2020年8月14日期间的转让费7143元，并无不当。张交交还上诉称疫情期间转让费不应由其承担，从一审判决的数额来看，疫情期间的相关损失是由张靖承担的，因此张交交此项上诉请求亦不能成立。二审期间，案涉的押金8000元已由房东直接退还给张靖，因此本院对押金8000元不再判决处理。综上所述，张交交的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持，但鉴于二审已就案涉8000元押金返还问题处理完毕，对此不再判决，故二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初3982号民事判决第二项；二、变更青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初3982号民事判决第一项为张交交于本判决送达之日起十日内向张靖退还转让费7143元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1084元，由上诉人张交交负担。本判决为终审判决。审判长 宋敏芳审判员 纳 敏审判员 张洁琼二〇二一年四月八日法官助理 杨家俊书记员 程世超附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。