瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0381民初438号 原告：周有进，男，1963年10月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县。 委托诉讼代理人（特别授权）：姜永可，浙江光正大律师事务所律师。 被告：周月进，男，1954年1月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县。 被告：赵月梅，女，1954年10月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县。 被告：周耀，男，1977年1月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县。 被告：周赞，男，1979年2月22日出生，汉族，浙江省文成县。 被告：周丽菲，女，1984年1月17日出生，汉族，浙江省温州市鹿城区。 被告赵月梅、周耀、周赞、周丽菲共同委托诉讼代理人（特别授权）：姚吉玲，北京盈科（温州）律师事务所律师。 第三人：周进贵，男，1969年7月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周有进，身份同上。 原告周有进与被告周月进、赵月梅、周耀、周赞、周丽菲、第三人周进贵确认合同效力纠纷一案，文成县人民法院经报请温州市中级人民法院指定管辖后，于2020年12月23日移送本院审理，本院于2021年1月11日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告周有进的委托诉讼代理人姜永可、被告赵月梅、周耀、周赞、周丽菲的委托诉讼代理人姚吉玲到庭参加诉讼。被告周月进、第三人周进贵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周有进诉请本院判令：确认原告与被告签订的《房屋转让契约书》有效。事实与理由：被告周月进与被告赵月梅系夫妻关系，被告周耀、周赞、周丽菲系被告周月进与被告赵月梅的子女。1991年11月27日，由被告周月进代理，被告周月进、赵月梅、周耀、周赞、周丽菲以1.2万元价格将五人坐落于文成县××镇××路××号房屋的20%份额转让给原告及第三人周进贵，并出具《房屋转让契约书》，《房屋转让契约书》由原告周有进、被告周月进的父亲周志玉及叔叔周志发签字见证。原告周有进交付了12000元房款后，实际使用诉争房屋至今。2019年12月20日，由于诉争房屋面临拆迁，五被告以房屋共有人名义由被告赵月梅代表，在政府拆迁补偿协议上签字，企图侵吞原告拆迁补偿权益份额。故原告诉至法院，请求法院确认上述《房屋转让契约书》合法有效。 被告周月进提交书面答辩称，1991年间，答辩人从外面做生意回来，答辩人父亲周志玉跟他说，你们在外面做生意，文成这间房子没有住，就让你二个弟弟周有进、周进贵住。答辩人准备把他家的份额典给二个弟弟，就写了这张契约书。因为周进贵没有钱，周有进说太贵了，没有付给答辩人12000元，这个事情就不了了之。1995年间，买陈炳忠房屋份额时，答辩人出了2.7万元。 被告赵月梅、周耀、周赞、周丽菲辩称，一、事实方面。被告户至今共享有涉案房屋27.3088%份额。初始份额19.1026%，该份额属于被告周月进、赵月梅、周耀、周赞、周丽菲五人共有，原告诉称份额转让不属实，原告没有支付所谓的1.2万元房款。涉案房屋在20世纪八十年代由周日政户、周志玉户、周月进户、陈炳忠户出资建设，由周日政户、周志玉户（周月进户）、陈炳忠户轮流开店，因周月进户长期在外经商，周志玉家由周有进代表周志玉户和周月进户开店，周月进户的租金归父母周志玉、金春兰使用。原告因为以上原因管理涉案房屋，而不是原告诉称的购买被告份额才占用使用涉案房屋。1995年，陈炳忠以涉案房屋作价41万元为标准将12.91%份额以52963元转让给周月银，其余9.4740%份额转让被告户与周志玉，其中被告户出资2.7万元购买6.5854%份额。周月进父母亡故后，周月进继承1.4282%份额，所以被告户享有建设路290号房屋27.1162%份额。二、房屋转让契约书是要约，不是合同书。《房屋转让契约书》载明受让人是周有进、周进贵，周有进在《房屋转让契约书》未签名，周月进在《房屋转让契约书》上签名。《民法典》第四百九十条（《合同法》第三十二条）：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。所以《房屋转让契约书》不是合同书，而是周月进向周有进、周进贵发出的要约。三、要约转让的标的物是房屋使用权，不是所有权。《房屋转让契约书》载明：“自签字之日起使用权全部归周有进、周进贵所有”，契约书的以上内容证明，周月进向周有进、周进贵发出的要约转让的标的物是房屋使用权，而不是所有权。四、关于代理问题。《民法典》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。周月进没有以被告赵月梅、周耀、周赞、周丽菲名义在《房屋转让契约书》上签名，不存在代理的事实。五、关于份额问题。被告户享有建设路290号房屋19.1026%份额，该事实已经文成县住建局调查清楚，不是20%。六、原告主张支付1.2万元问题。首先，原告主张支付1.2万元不符合交易习惯。当地房屋买卖交易习惯是先写一份房屋买卖合同，在交易完成后再写一份卖尽契，卖尽契除记录房屋交易的具体情况外，突出房屋价款已经付清，卖尽契是证明房屋买卖已经履行完毕的证明。反观本案的《房屋转让契约书》，只写明以1.2万元的价格将涉案房屋的20%份额使用权转让给原告与第三人，而没有写明价款已经支付的事实。所以，原告主张已经支付1.2万元不符合交易习惯，应不予采纳。其次，原告主张支付1.2万元与契约书相悖。《房屋转让契约书》载明的受要约人为原告与第三人，付款对象为原告与第三人，不是原告1人，原告诉称由其1人支付1.2万元，与《房屋转让契约书》载明的受要约人为原告与第三人的内容相矛盾。再次，原告主张支付1.2万元，没有提供证据予以证实，应当承担举证不能的后果。七、被告不是适格的主体，应驳回起诉。被告与原告之间没有合同关系，不是适格主体，本案应驳回原告的起诉。 第三人周进贵未作答辩也未提交证据。庭后接受本院询问时称，若法院认定《房屋转让契约书》有效，第三人自愿放弃可能享有的相应权益，归原告周有进所有。 原告周有进围绕诉讼请求提交了原告身份证、户口簿、被告周月进、赵月梅、周耀、周赞、周丽菲身份信息查询记录、《房屋转让契约书》、证明、文成县云江水务有限公司用水客户用水清单、文成县吴碎华食品店个体户登记基本情况、协议书、陈炳忠卖契、询问笔录等证据。被告赵月梅、周耀、周赞、周丽菲提供了（2020）浙0381行初192号文成县住房和城乡建设局、文成城市新区管理委员会提交的证据材料目录、拆迁房屋面积测算图、文成县农村宅基地使用证、文成县大峃镇陈宅村村委会证明、周月进、赵月梅、周耀报告书、协议书（内容系周月银、周月启、周月良三兄弟经协商××路××号房屋归周月银所有，房租归母亲吴金竹养老）、周勇（陈宅村书记）询问笔录、陈永福询问笔录（2份）、陈炳忠询问笔录（2份）、周月进询问笔录、王三华询问笔录、赵月梅询问笔录、证明（周志法和金翠荣出具）、周月银询问笔录、周月燕询问笔录、吴金竹询问笔录、房产调查结果公示、房屋调查结果公示照片、赵月梅与周有进交谈录音及文字记录证据，上述证据经庭审出示质证，本院均予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：原告周有进与被告周月进系兄弟关系。被告周月进与被告赵月梅系夫妻关系，被告周耀、周赞、周丽菲系被告周月进与被告赵月梅的子女。1987间，文成县土地管理办公室经审查批准陈宅村在菜市场下首一间占地面积为38.8平方米的宅基地，该宅基地按周志玉户、周月进户、陈炳忠户、周月银户基分占比进行分配。1991年11月27日，被告周月进应其父周志玉要求写下一份《房屋转让契约书》，该契约书记载：“周月进坐落在××路××号房屋五人股份，房屋到顶转让给周有进、周进贵，全价计壹万贰仟元正，自签字之日起，使用权全部归周有进、周有贵所有（周月进股份20%），转让人：周月进，证明人：周志发、周志玉，1991年11月27日。”此后，被告周月进享有的涉案房屋份额一直由原告周有进占有使用。后经分家析产，周日政户享有的××路××号房屋份额归周月银所有。1995年12月，陈炳忠户将××路××号房屋22.3919%份额作价41万元，其中12.9179%份额、9.4740%份额分别出卖给周月银和周志玉户，出卖给周志玉户的份额是和周有进签字，购房款是向周有进父亲周志玉收取的，周志玉支付购房款金额为4.4万元，其中周月进出资2.7万元、剩余款项由周有进、周碎进支出。此后，周有进与周月银就涉案房屋使用达成以1年为期轮流营业使用的协议。2019年12月13日，文成县住房和城乡建设局经调查作出《房产调查结果公示》，认定涉案房屋所有权份额如下：周月银享有50%；周月进、赵月梅、周耀、周赞、周丽菲享有19.1026%；周月进、周有进、周进贵、周月凤、周碎进、周琼琼、周杰享有30.8974%。 本院认为，《合同法》规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，作为权利出让方即被告周月进已经在案涉《房屋转让契约书》上签名并交由原告周有进收执，作为接受权利一方即原告周有进、第三人周进贵未在《房屋转让契约书》签名，并不当然影响合同的成立。其次，虽然现有证据不能证明周有进、周进贵已经履行购房款支付义务，但购房款的支付属于合同履行问题，与合同是否成立并无必然联系。结合涉案房屋一直由原告周有进占有使用的事实，可以认定原告周有进、第三人周进贵与被告周月进之间订立的《房屋转让契约书》已经依法成立，依法成立的合同，自成立时生效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周有进与被告周月进于1991年11月27日签订的《房屋转让契约书》有效； 二、驳回原告周有进的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取40元，由原告周有进、被告周月进各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 陈谦雁 二〇二一年四月六日 代书记员 涂瑞梅 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。