北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6919号上诉人（原审被告）北京聚豪投资有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区三区68号。法定代表人张国江，总经理。委托代理人陈伟，男，1960年7月28日生,北京聚豪投资有限公司法务。被上诉人（原审原告）北京易初莲花连锁超市有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路太平庄176号。法定代表人谢吉人，董事长。委托代理人马志成，北京金诚同达律师事务所律师。委托代理人赵平，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原审第三人北京住总实业投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡北里1号恒泰大厦8、9、10层。法定代表人冯晓科，董事长。委托代理人吕志轩，北京市京都律师事务所律师。委托代理人郝京，北京市京都律师事务所实习律师。上诉人北京聚豪投资有限公司（以下简称聚豪公司）因与被上诉人北京易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）、原审第三人北京住总实业投资控股有限公司（以下简称住总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第12957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚豪公司之委托代理人陈伟，被上诉人易初莲花公司之委托代理人马志成，原审第三人住总公司之委托代理人吕志轩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年2月，易初莲花公司起诉至原审法院称：我公司与聚豪公司于2005年6月签署《租赁合同》，约定聚豪公司将北京市朝阳区十里堡北里1号其拥有转租权的建筑物和附属配套设施租赁给我公司，开办易初莲花超市使用。《租赁合同》约定的租赁期限为2005年11月1日至2020年10月31日；聚豪公司负责将租赁房屋所涉土地性质与用途转变为符合北京市规划的商业用途，并应于2008年5月31日前，且最迟不超过2010年5月31日前，向我公司交付符合商业性质的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《规划意见书》、《施工许可证》、《房屋所有权证》、《房屋租赁许可证》等，以保障我公司进行合法的商业经营活动。《租赁合同》约定的租赁面积为14480平方米，该房屋已于2005年6月30日前由聚豪公司交付于我公司。在这14480平方米房屋中，只有5038平方米属合法建筑，有房屋所有权手续，它们分别为北京市朝阳区十里堡1号院内第93、94、95号房屋所占的面积，分别为4634.1平方米，41.2平方米和363平方米，合计为5038平方米。聚豪公司将房屋出租给我公司时，房屋已经扩、改建，变成了14480平方米，且扩、改建未取得规划审批。由于涉案房屋经扩、改建后已成一幢二层整体商业用房，无法区分原有房屋和扩、改建部分，加之整个扩、改建未取得规划审批手续，故我公司请求法院判令《租赁合同》无效。聚豪公司在原审法院辩称：涉案房屋所有权人为第三人住总公司，我公司系从住总公司处承租取得涉案房屋，并获得转租权。我公司与住总公司的租赁合同约定的租赁期限也是2005年11月1日至2020年10月31日，租赁面积为5050平方米，但该房屋租给我公司时，已扩、改建为14480平方米。我公司将涉案房屋出租给易初莲花公司时，已将扩、改建未经规划审批的情况告知了易初莲花公司。我公司认为，在14480平方米涉案房屋中毕竟有5000余平方米左右的房屋有所有权证等合法手续，因此，我公司与易初莲花公司的租赁合同应视为部分有效、部分无效的合同。第三人住总公司在原审法院述称：北京市朝阳区十里堡北里1号院内房屋的所有权人原为北京市住宅建设设备物资公司，该公司于2012年12月31日变更为我公司。我公司确于2005年6月将北京市朝阳区十里堡北里1号院内约5050平方米房屋租赁给聚豪公司并赋予其转租权。但涉案房屋扩、改建并非我公司所为，我公司以前曾将涉案房屋出租给过其他公司，谁进行的扩、改建，我公司不清楚。易初莲花公司、聚豪公司之间的租赁合同纠纷与我公司无关，我公司不应承担责任。原审法院经审理查明：北京市朝阳区十里堡1号院内原有房屋4442间，建筑面积74908.8平方米，所有权人为北京市住宅建设设备物资公司（以下简称住宅建设公司），2012年12月13日，该公司变更为北京住总实业投资控股有限公司（即本案第三人住总公司）。2005年6月14日，住宅建设公司与聚豪公司签订租赁合同，约定由其将北京市朝阳区十里堡北里1号院内的部分厂房地块包括建筑物和场地出租给聚豪公司作为商业经营使用，建筑物总面积约为5050平方米，场地面积约为14000平方米；租赁期15年，从2005年11月1日始至2020年10月31日止；前四年每年租金为135万元，以后每年递增5万元；住宅建设公司在5年内保证负责将该片土地性质转变为商业用地，并承担因此产生的一切费用；聚豪公司在本合同租赁期限内因经营需要，可对租赁的建筑物进行部分或全部转租，转租行为应告知住宅建设公司但无须征得其同意，住宅建设公司不得以转租未经过其同意为由，主张转租合同或者本合同无效或者撤销，但聚豪公司必须作为本合同主体承担相应的法律责任……。诉讼中，各方均认可，该租赁合同中的约5050平方米建筑物，指的是北京市朝阳区十里堡1号院内第93、94、95号房屋，面积分别为4634.1平方米、41.2平方米和363平方米。2005年6月15日至30日期间，聚豪公司作为甲方，易初莲花公司作为乙方，签订《租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区十里堡北里1号院内其拥有转租权的建筑物和周边附属配套设施及场地有偿租赁给乙方作为商业经营使用，开办易初莲花购物中心。该土地面积约为12000平方米，购物中心房屋总建筑面积约为14480平方米（地上一层建筑面积约为7240平方米，地上二层建筑面积约为7240平方米）。甲方在项目地块正西面相邻地块区域，提供约200平方米供乙方作为免费班车停车场。租赁期限为15年，即从2005年11月1日始至2020年10月31日止。乙方支付的租赁房产的租金包括建筑物、场地和配套设备设施的全部租金。前两年年租金为700万元，第三年至第五年年租金为800万元，第六年至第十年年租金为900万元，第十一年至第十五年年租金为1040万元，承租天数按照每年365天计算，建筑面积暂按14480平方米计算。《租赁合同》还约定，甲方保证负责将该片土地性质及用途转变为符合北京市规划的商业用地，并承担因此产生的一切费用。甲方拥有签署本合同合法主体资格（住宅建设公司出具承担甲方的一切权利及义务的保函）和履行本合同的能力。甲方应向乙方如期提供下列租赁房地产的相关文件：1.住宅建设公司出具的承担甲方一切权利及义务的保函（签约同时提供）；2.原建筑的《房屋所有权证》复印件（签约前提供）；3.北京市规划委员会建设用地规划许可证及附件（签约前提供）；4.该地块的土地权属说明（签约前提供）；5.北京住总房地产开发有限责任公司与住宅建设公司签署的合作协议书（签约前提供）；6.土地使用权权属问题报告及历史沿袭状况（签约前提供）；7.由国土局出具的该地块土地权属证明（签约后3个月内提供）；8.符合商业性质的《国有土地使用证》（签约后三年内提供）；9.政府有关批准使用土地申请的相关文件原件供乙方审查，包括但不限于《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等（签约后三年内提供），并提供复印件交乙方备案；10.符合商业性质的《规划意见书》（签约后三年内提供）；11.符合商业性质的《房屋所有权证》复印件（签约后三年内提供）；12.《房屋租赁许可证》（取得房屋所有权证后30天内提供）。《租赁合同》还约定，乙方在租赁期限内因经营需要，可对租赁房屋部分转租（但不得整体转租），乙方的转租行为应符合国家的法律规定。乙方负责对其装修及购置财产的保险投保，并及时将保险凭证复印件交付甲方。在合同生效后，房产如发生因权属、规划原因或遭受政府有关部门的处罚致使乙方无法营业，乙方有权终止合同，甲方应退还乙方已付款项，并赔偿相当于年租金二倍的违约金，如果该违约金不足以赔偿乙方损失，甲方应予赔偿。《租赁合同》第三十三条再次约定了有关证件的办理和交接：1.北京市住宅建设设备物资公司出具承担甲方的一切权利及义务的担保函（签约同时提供）；2.原建筑的《房屋所有权证》复印件（签约前提供）；3．北京市规划委员会建设用地规划许可证附件（签约前提供）；4.该地块的土地权属说明（签约前提供）；5.北京住总房地产开发有限责任公司与北京市住宅建设设备物资公司签署的合作协议书（签约前提供）；6．土地使用权权属问题报告及历史沿袭状况（签约前提供）；7.由国土局出具的该地块土地权属证明（签约后3个月内提供）；8.符合商业性质的《国有土地使用证》（签约后三年内提供）；9.政府有关批准使用土地申请的相关文件原件供乙方审查，包括但不限于《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等（签约后三年内提供），并提供复印件交乙方备案；10.符合商业性质的《规划意见书》（签约后三年内提供）；11.符合商业性质的《房屋所有权证》复印件（签约后三年内提供）；12.《房屋租赁许可证》（取得《房屋所有权证》后30天内提供）。本条约定的(8、9、10、11)证件，甲方应积极办理，如由于非甲方原因造成无法以本条约定交接的，乙方不追究甲方违约责任，交接期限顺延，但最迟不迟于签约后5年内。《租赁合同》还附有见证页，上面除易初莲花公司、聚豪公司签章外，还有住宅建设公司作为见证方的公章。住宅建设公司对其公章真实性认可，但认为见证页上没有具体内容，故不认可见证事项。诉讼期间，易初莲花公司还提交担保函一份，内容为：北京易初莲花连锁超市有限公司北京聚豪投资有限公司拟与北京易初莲花连锁超市有限公司就位于北京市朝阳区十里堡北里1号原北京市住宅壁板厂地块内的建筑物和周边附属配套设施及场地之房产租赁事宜签署《租赁合同书》。为保证北京易初莲花连锁超市有限公司与北京聚豪投资有限公司签署的《租赁合同书》的顺利履行，我司作为上述土地及房产的所有人在此特向贵公司做出如下承诺：1.我司同意北京聚豪投资有限公司将上述房产租赁给北京易初莲花连锁超市有限公司。2．我司完全同意北京聚豪投资有限公司拟与北京易初莲花连锁超市有限公司就位于北京市朝阳区十里堡北里1号原北京市住宅壁板厂之房产租赁事宜签署的《租赁合同书》中的全部条款内容，并对北京聚豪投资有限公司履行合同的能力提供保证。3.我司保证贵司承租土地及房产不存在权属纠纷，贵司经营超市符合政府规划。4.如北京聚豪投资有限公司违反《租赁合同书》，我司将代替其承担违约责任。如北京聚豪投资有限公司发生倒闭、重组、解散、注销等情形，我司将代替其承担《租赁合同书》中的全部权利义务内容。该页上有易初莲花公司和聚豪公司公章。该担保函除内容页外，还有签署页一页，上有住宅建设公司、易初莲花公司和聚豪公司公章，住宅建设公司还有当时的法定代表人王建平签字，聚豪公司殷嘉平签字。住总公司认可住宅建设公司的公章，但认为签署页上无实质内容，故对担保函的真实性不予认可。上述《租赁合同》签订后，聚豪公司依约于2005年6月30日前，将《租赁合同》约定的约14480平方米建筑物及场地交付易初莲花公司，用于经营超市。该14480平方米建筑物系为北京市朝阳区十里堡1号院内原93、94、95号厂房（即5038.3平方米厂房）扩、改建形成，原厂房高约10米左右，现扩、改建为占地面积约7200余平方米，上下二层（每层层高约4.5米-5米），每层面积约为7200余平方米，93、94、95号房屋扩、改建后，与改建建筑融为一体，目前已无法区分出来。另，易初莲花公司承租涉案房屋后，自建了压缩机房、油漆房、水泵房等设施。诉讼期间，聚豪公司称扩、改建非其所为，但其在与易初莲花公司签订《租赁合同》时，将扩、改建未经规划审批的情况告知了易初莲花公司。易初莲花公司对聚豪公司的所谓告知予以否认，易初莲花公司未能就告知的情况进行举证。本案在审理过程中，法院就涉案房屋的扩、改建问题向北京市规划委员会函询是否应报规划审批，北京市规划委员会于2015年11月12日作出复函，该复函内容为：一、根据《城乡规划法》第40条、《北京市城乡规划条例》第39条规定，进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证。《北京市城乡规划条例》第73条规定，各项建设工程是指新建、改建、扩建、翻建各类建筑物、构筑物以及城乡市政和交通工程。《公函》所述情况经初步判别，应依法履行规划审批手续。二、截止目前，我委未查询到北京市住总实业投资控股股份有限公司有关扩建、改建的申请手续。上述事实，有各方当事人陈述、易初莲花公司与聚豪公司《租赁合同》、住宅建设公司与聚豪公司《租赁合同》、法院现场勘验笔录、北京市规划委员会复函等在案为证。原审法院经审理认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案易初莲花公司、聚豪公司所签租赁合同主要目的是聚豪公司出租约14480平方米房屋供易初莲花公司开办超市及商业经营使用，故其主要租赁标的物是14480平方米的房屋，但该14480平方米房屋系从北京市朝阳区十里堡1号院内原第93、94、95号厂房（合计面积5038.3平方米）扩、改建而来，这种改建，经北京市规划委员会复函，认为应依法履行规划审批手续，但至今北京市规划委员会未查询到所有权人住总公司有关扩、改建的申请手续。又，易初莲花公司、聚豪公司《租赁合同》所涉14480平方米房屋，其扩、改建部分难以与原有部分区分，目前已混为一体，且扩、改建后的面积远大于原有合法面积，故该《租赁合同》应认定为无效合同，而非部分有效、部分无效。至于导致合同无效的责任，作为出租方的聚豪公司出租未经规划审批的面积达14480平方米左右的扩、改建建筑，对合同无效负有责任，作为承租方的易初莲花公司在签订《租赁合同》时，也明知原房屋面积为5038.3平方米，涉案房屋为扩、改建工程，出租方应提供规划审批手续，因此，易初莲花公司对无效合同的订立也负有责任，该责任相比出租方的责任可适当低些。因本案中，易初莲花公司只诉请确认租赁合同无效，聚豪公司未提出其他反诉请求，故双方关于合同被确认无效后的返还财产、赔偿损失等问题，可另案解决，双方合同无效责任的大小，可在另案中具体确定。第三人住总公司不认可其担保责任，由于本案只解决《租赁合同》的效力问题，住总公司与易初莲花公司、聚豪公司之间的纠纷也应另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决：北京易初莲花连锁超市有限公司与北京聚豪投资有限公司于2005年6月就北京市朝阳区十里堡北里1号院内相关房屋场地的《租赁合同》无效。判决后，聚豪公司不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，认为《租赁合同》应为部分有效部分无效，请求撤销原判，改判驳回易初莲花公司的诉讼请求。易初莲花公司同意原判。住总公司认为《租赁合同》与其无关，其不应该承担责任。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为易初莲花公司与聚豪公司于2005年6月签订的《租赁合同》的效力问题。根据查明的事实，聚豪公司将涉案建筑物和周边附属配套设施及场地整体出租与易初莲花公司，其中14480平方米房屋系从北京市朝阳区十里堡1号院内原第93、94、95号厂房（合计面积5038.3平方米）扩、改建而来，该改扩建之房屋未依法取得规划审批手续。根据现场勘验，上述改扩建系将原一层房屋隔为二层房屋，并拆除部分墙体，改扩建建筑与原有建筑融为一体，无法区分。因此，涉案租赁物为不可分割的整体，故以涉案租赁物为标的物之《租赁合同》应整体确认为无效。聚豪公司提出《租赁合同》应为部分有效部分无效之上诉主张，与事实相悖，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京聚豪投资有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京聚豪投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 万丽丽审判员 贾 旭二〇一六年六月二十三日书记员 王 艳