安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终387号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蚌埠市红林蜂业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区果园路299号5栋，统一社会信用代码913403007885790969。 法定代表人：贺飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万钧，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锦峰，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区特步大道258号，统一社会信用代码91340300073905660C。 法定代表人：岳子辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张红，该公司员工。 委托诉讼代理人：王应选，安徽世远律师事务所律师。 上诉人蚌埠市红林蜂业有限公司（以下简称红林公司）因与被上诉人蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司（以下简称经发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人红林公司的委托诉讼代理人万钧、周锦峰，被上诉人经发公司的委托诉讼代理人张红、王应选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红林公司上诉请求:1.撤销原判，改判驳回经发公司本诉请求并支持红林公司的反诉请求；2.经发公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、按揭贷款至今没有办理下来系经发公司造成，非红林公司。要求红林公司一次性付款并支付利息有违公平，没有依据。（一）经发公司未能提供贷款所需资料致使按揭贷款无法办理。2014年2月18日双方签订《厂房认购合同》时，系一手房买卖，红林公司向银行协商办理按揭贷款时方知，办理按揭贷款需要出卖方在银行开立结算账户、保证金账户，签署为按揭贷款提供担保的综合授信合同，提供经年检的资质等级证书及包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证在内的项目资料。案涉厂房因经发公司没有房地产开发资质、没有开立保证金账户、五证不全等原因不能办理按揭贷款。（二）经发公司为自己贷款于2015年1月26日将案涉厂房的产权办理到自己名下，以此向蚌埠农村商业银行办理贷款并办理了抵押登记手续，至2016年1月份解除抵押。案涉厂房买卖已经转变成为二手房买卖，因经发公司的原因致案涉厂房处于抵押状态无法办理贷款，无法办理贷款的后果应由经发公司承担。至少在2016年1月份前案涉厂房的贷款因经发公司的原因是无法办理的，一审法院判决红林公司自2015年9月17日起支付利息显然是错误的。二、经发公司迟延交付厂房，且不符合合同约定，应支付违约金37337.65元，红林公司有权在剩余房款中抵扣。《厂房认购合同》第六条约定，经发公司应在2014年5月30日前将验收合格并符合本合同约定的厂房交付给红林公司，经发公司于2014年7月2日才交付且不符合约定的房屋，根据第七条约定，应当支付违约金37337.65元，一审诉讼过程中，经发公司也同意按照约定支付违约金。三、一审法院以需要出具全款购房发票为由驳回红林公司要求办理产权转移登记手续的请求显然错误。双方没有约定付款和转移登记的时间顺序，故依据法律规定应当同时履行，一审法院对红林公司要求办理产权转移登记手续请求的审查应限于依据约定或法律规定经发公司应当或者不应当配合红林公司办理产权转移登记手续至红林公司名下。至于办理产权登记手续需要哪些材料不应当成为认定经发公司是否配合办理产权转移登记义务的依据。四、一审法院遗漏红林公司要求经发公司完成自来水表安装到户的请求。《厂房认购合同》第十二条在经发公司承诺与厂房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑在交房时达到相关标准，其中包括自来水到户。经发公司没有履行合同约定的自来水表到户的义务。红林公司与园区内业主共用一户水表，造成极大的不便。 红林公司辩称，红林公司的上诉没有事实和法律依据，不能成立。1.案涉房屋采用按揭贷款已不是本案争议的焦点，双方在签订厂房认购合同之后，又达成补充协议。补充协议以抵押贷款的方式来支付案涉的款项。红林公司在签订补充协议后，没有履行相关的向银行提出贷款申请的义务。经发公司将案涉房屋办理至自己名下符合政府要求，也不影响案涉房屋的买卖和交易。2.关于红林公司主张的违约金，经发公司认可但享有履行抗辩权。红林公司没有支付全额的购房款，那么也没有权利要求经发公司支付违约金。红林公司在案涉当中也存在严重的违约行为，其违约金与经发公司要求的违约金相比，远远不足。3.由于红林公司未支付全额的购房款，那么没有出具全款的购房发票，致使案涉的房屋未能办理产权登记手续。4.经发公司已经为红林公司进行了自来水表安装到户。 经发公司向一审法院起诉请求：1.判令红林公司给付拖欠购房款人民币2506511元，并支付该款自2015年9月17日起到清偿之日止按中国人民银行同期银行贷款利息计算；2.判令红林公司支付逾期应付款日万分之五的违约金1790901元；3.依法判令红林公司支付D3-1栋厂房土地税和房产税215939元；4.依法判令红林公司支付D3-1栋厂房自交房第三月起的物业管理费用，至清偿之日止；5.诉讼费用由红林公司承担。 红林公司向一审法院反诉请求：1.判令经发公司提供抵押物协助红林公司办理剩余房款的贷款；2.判令经发公司协助红林公司办理房屋产权转移登记手续至红林公司名下；3.判令从剩余房款中扣除经发公司延期交房的违约金37337.65元；4.判令经发公司依约完成自来水表安装到户义务；5.由经发公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年2月18日，经发公司（承建方）、红林公司（认购方）签订《厂房认购合同》，约定：认购方所购位于蚌埠市淮上区厂房，建筑面积共3558ｍ2，厂房单价为人民币每平方米1590元，总金额为人民币5657220元，认购方按照按揭贷款付款。本合同约定的厂房面积暂计算为设计的建筑面积，最终以产权产籍登记管理部门实测的建筑面积为准，按合同单价不变，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房款。承建方应当在2014年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的厂房交付认购方使用；承建方应当在厂房交付使用后10个月内，将办理权属登记需由承建方提供的资料报产权登记机关备案。厂房办证费用（契税、工本费等）由认购方承担等。附件二：合同补充协议2付款方式及期限:认购方按揭贷款方式付款，认购方需在签定认购合同后的三个工作日内向银行申请办理有关按揭贷款手续，并按银行要求向银行提交所有办理银行按揭贷款所需的相关资料，并承担本次按揭贷款过程中的所有费用，承建方应积极配合；是否同意对认购方发放贷款、贷款数额及贷款年限的最终审批权在银行，认购方的按揭贷款未能获得银行的批准，双方需另行签订补充协议重新约定付款事项，2014年1月23日已付厂房总价20%诚意金1129854元，签订合同后三个工作日内支付厂房总价20%计1133034元，剩余厂房总价60%计3394332元银行按揭贷款；上述约定条款与主合同具备同等法律效力等。 合同签订后，红林公司未能按照《认购合同》中约定的按揭贷款方式付款，红林公司与经发公司对未能办理按揭贷款的原因各执一词，虽然阐述了较多内容，但双方均未直接举证证明未能办理按揭贷款的原因。2014年底，经发公司（甲方）、红林公司（乙方）、红林公司原法定代表人刘东（丙方）就乙方认购甲方标准厂房并通过银行贷款支付认购房款事项签订《厂房认购合同补充协议》，约定：贷款发放银行为徽商银行蚌埠太平街支行；借款人为红林公司；借款金额为人民币叁佰万元整；借款担保为以安徽联友建设工程有限公司持有的办公用房作为此笔贷款的担保抵押物；乙方承诺按贷款发放银行签订的借款合同要求偿还借款本金、承担全部借款利息并按期支付；乙方承诺在偿还全部借款本金和付清所有借款利息之前或为上述借款提供自有资产抵押等方式担保，并与贷款发放银行办结相关手续、解除安徽联友建设工程有限公司的贷款担保责任之前，乙方以认购的甲方标准厂房作为对担保人安徽联友建设工程有限公司的反担保物，安徽联友建设工程有限公司对反担保物有优先受偿权；丙方保证对乙方的承诺事项和应履行义务承担连带责任；经协议三方签章后并在贷款发放日即生效。三方在该协议上签名，但未书写日期。该份补充协议上未见担保人安徽联友建设工程有限公司签名或者盖章。后，《厂房认购合同补充协议》未实际履行。 《认购合同》约定建筑面积共3558ｍ2，厂房单价为人民币每平方米1590元，总金额为人民币5657220元。蚌埠市房地产权证蚌埠字第××号，载明涉案厂房的产权登记手续，房地产权利人为经发公司，建筑面积3565.66ｍ2，登记时间为2015年1月26日。案涉厂房存在面积差，合同约定在3%以内按照1590元／ｍ2据实结算价款，面积差为7.66ｍ2（3565.66ｍ2-3558ｍ2），案涉厂房总价款应为5657220元＋7.66ｍ2×1590元／ｍ2＝5669399.4元。红林公司分别于2014年1月、2月、3月、2015年2月共计向经发公司支付购房款3162888元，尚欠2506511.4元（5669399.4元-3162888元）。案涉厂房于2014年7月交付红林公司使用。 一审法院认为，综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点：一、关于案涉房屋买卖合同剩余款项2506511元给付问题；二、关于协助办理案涉厂房权属变更登记问题；三、关于经发公司及红林公司分别主张对方支付违约金问题；四、关于经发公司其他诉讼请求及红林公司其他反诉请求问题。 一、关于案涉房屋买卖合同剩余款项2506511元及利息给付问题。经发公司与红林公司签订《厂房认购合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。双方均应按约定全面履行各自的义务。案涉厂房已经交付红林公司，经发公司主张被告支付剩余款项2506511元及利息，红林公司对所欠购房款的数额无异议，但对剩余款项给付方式有异议，其认为应该由经发公司提供抵押物协助红林办理剩余房款的贷款，抵押贷款款项用于支付剩余房款，理由是基于双方签订的《厂房认购合同补充协议》相关约定。一审法院认为，双方签订《厂房认购合同》时约定按按揭贷款的方式付款，但未能办理按揭贷款，后达成《厂房认购合同补充协议》，约定以安徽联友建设工程有限公司持有的办公用房作为此笔贷款的担保抵押物，后续并未办理相应抵押贷款，从补充协议本身来说，未见有担保方的签字、盖章，生效条款的约定事项不明确，致房屋剩余尾款的支付时间及支付方式处于不明确的状态。故，红林公司提出由经发公司提供抵押物协助其办理剩余房款的贷款用于支付剩余房款的反诉请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案涉案剩余款项支付时间和方式不明确，经发公司可以随时要求红林公司给付剩余款项，经发公司自2014年7月交付红林公司案涉厂房至今已六年多，其已经给足了红林公司必要的准备时间，其主张支付剩余款项2506511元，一审法院予以支持。关于经发公司主张的利息，综合本案事实，一审法院予以支持，即以2506511元为基数，自2015年9月17日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。 二、关于协助办理案涉厂房权属变更登记问题。经发公司与红林公司签订《厂房认购合同》第十三条约定：承建方应当在厂房交付使用10个月内，将办理权属登记需由承建方提供的资料包产权登记机关备案。厂房办证费用（契税、工本费）由认购方承担。经发公司已经具备办理案涉房屋产权证和土地使用权证条件，并在之前成功办理了其他企业相应权属登记，虽然案涉厂房已经交付红林公司，表面具备了合同约定的备案登记条件，但本案纠纷涉及工业厂房具有一定的特殊性，红林公司至今并未支付全部购房价款，尚欠剩余款项2506511元，因未支付全部价款而未获得购房全款发票，购房全款发票也是权属变更的审核材料之一，红林公司可待相关条件具备后，另行向经发公司主张权属变更登记。 三、关于经发公司及红林公司分别主张对方支付违约金问题。本案经发公司、红林公司之间虽各自陈述对方存在违约行为，但未充分举证证明，双方对给付违约金事项约定不明且事后未达成补充协议，就案涉厂房认购合同来说，双方均存在怠于履行权利及怠于承担义务的情况，综合本案实际，本院对经发公司及红林公司分别主张对方支付违约金请求均不予支持。 四、关于经发公司其他诉讼请求及红林公司其他反诉请求问题。本案系房屋买卖合同纠纷，对经发公司提交的涉及诉讼请求第三项、第四项和红林公司提交的涉及反诉请求第四项的相关请求，均与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，不宜在本案中处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、本诉被告蚌埠市红林蜂业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付本诉原告蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司购房款2506511元及利息（以2506511元为基数，自2015年9月17日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止）。二、驳回本诉原告蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告蚌埠市红林蜂业有限公司反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42906元，由本诉原告蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司负担16054元，本诉被告蚌埠市红林蜂业有限公司负担26852元，反诉案件受理费337元，由反诉原告蚌埠市红林蜂业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人均对一审法院认定的“但双方均未直接举证证明未能办理按揭贷款的原因”有异议，均主张未能办理贷款的原因在于对方，均对其余事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审另查明：案涉厂房于2015年1月26日登记在经发公司名下。 本院认为，本案的争议焦点为：1.红林公司是否应当支付经发公司购房款及利息，经发公司是否应当协助红林办理产权转移登记手续；2.经发公司是否应当履行提供抵押物、协助红林公司办理贷款的义务；3.是否应当在购房款中扣除违约金37337.65元。 关于焦点1。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，经发公司与红林公司签订了《厂房认购合同》，根据该合同经发公司负有交付案涉厂房及配合办理产权登记等出卖方的义务，红林公司负有支付购房款总计5657220元的义务。根据该合同约定，购房款总价的60%，计3394332元系通过按揭贷款的方式支付，但红林公司于2014年1月至2015年2月分四次共支付购房款总计为3162888元，其中第四次付款时案涉厂房已登记在经发公司名下。红林公司尚欠购房款2506511.4元，尚欠购房款占总购房款比例约44.3%。根据《厂房认购合同补充协议》，购房款总价系通过以安徽联友建设工程有限公司的办公用房抵押，向徽商银行蚌埠太平街支行贷款进行支付。该补充协议第九条约定了生效条件，即“经协议三方签章后并在贷款发放日即生效”。该补充协议并未实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“附生效条件的合同，自条件成就时生效”之规定，该协议亦因生效条件未成就而未生效。但是该补充协议各方当事人均已签章，该补充协议已基于各方当事人意思表示一致而成立。案涉厂房已办理在经发公司名下，已不具备办理按揭贷款的条件。综观上述付款情况、补充协议及厂房登记的事实，足以认定经发公司与红林公司已对不进行按揭贷款达成合意。关于尚欠购房款的支付方式，双方未能达成有效的补充协议。在此情形下，经发公司与红林公司对各自尚未履行的合同义务享有同时履行抗辩权，但是同时履行抗辩权是一种防御性权利，其制度目的并非为了促成双方当事人按照即时、当场“一手交钱、一手交货”的简单交易方式履行债务，而在于打破僵局，促使债务履行。案涉厂房已于2014年7月交付，红林公司已经使用多年，经发公司已经履行其主要的合同义务，红林公司亦已支付大部分购房款，且从双方的诉讼请求可以看出，双方均具有继续履行、完成交易的意愿，有鉴于此，根据鼓励交易及公平交易的原则，红林公司的购房款支付义务及经发公司的协助办理产权转移登记义务应当同时履行，考虑到双方实际履行的需要，以双方均在30日内履行完毕为宜。鉴于《厂房认购合同》对红林公司支付剩余购房款的义务未约定明确的付款时间，且红林公司享有同时履行抗辩权，不能认定红林公司构成迟延履行的违约行为，经发公司的利息主张缺乏依据。 关于焦点2。如前所述，《厂房认购合同补充协议》因生效条件未成就而未生效，红林公司要求经发公司提供抵押物、协助红林公司办理贷款的义务缺乏依据。 关于焦点3。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”《厂房认购合同》对经发公司的交房日期及逾期交房的违约责任进行了明确约定，经发公司对因其逾期交房产生的违约金37337.65元亦无异议，故经发公司应当支付该违约金，红林公司在此范围内享有抵销权，其主张在购房款中扣除，应予支持。据此计算，红林公司应支付经发公司购房款数额为2469173.35（2506511-37337.65）元。 综上所述，红林公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初1177号民事判决； 二、蚌埠市红林蜂业有限公司于本判决生效之日起30日内给付蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司购房款2469173.35元； 三、蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起30日内协助蚌埠市红林蜂业有限公司办理产权转移登记手续； 四、驳回蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司其他诉讼请求； 五、驳回蚌埠市红林蜂业有限公司其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费42906元，由蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司负担19433元，蚌埠市红林蜂业有限公司负担23473元；反诉案件受理费337元，由蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司与蚌埠市红林蜂业有限公司各负担168.5元。二审案件受理费27189元，由蚌埠经发中小企业管理咨询有限公司负担848元，蚌埠市红林蜂业有限公司负担26341元。 本判决为终审判决。 审判长  王宇堂 审判员  陈二伟 审判员  罗正环 二〇二一年四月十二日 法官助理马兆云 书记员张智瑶 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。