成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初504号 原告刘德武，男，1969年11月14日出生，汉族，住成都市成华区， 原告张利，女，1976年9月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区， 被告四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号，统一社会信用代码915101147686452796。 法定代表人李博，董事长。 委托代理人庞石磊，男，1987年3月14日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，一般授权代理。 原告刘德武、张利与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2016年2月29日公开开庭进行审理。原告刘德武、张利，被告藏鑫公司的委托代理人庞石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德武、张利诉称，2012年8月11日，与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的X号房屋。藏鑫公司将房屋交付给原告后，原告向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。但藏鑫公司一直拖延办理房屋所有权证，截止起诉之日尚未取得房屋所有权证。2014年10月3日，与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的凤凰山1号C688号车位，总价款为68000元，约定藏鑫公司应于2014年12月31日前向原告交付车位，并于交付之日起365日内取得该车位的房屋所有权证。但截止起诉之日止，原告尚未取得该车位的房屋所有权证。 同时签订的两份商品房买卖合同中约定的逾期办理房屋所有权证的违约金明显过低，属于减轻自身责任的条款，又违反了合同权利义务对等原则，请求法院将其调整为以房屋总价款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。请求判令藏鑫公司立即办理X号房屋和X号车位的房屋所有权证；支付逾期办理房屋所有权证的违约金（住宅的从2014年1月1日起至取得房屋所有权证之日，车位的从2016年1月1日起，以房屋总价款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；并按上述第二条诉讼请求金额的30%赔偿原告损失。 藏鑫公司辩称，在原告缴纳契税、维修基金并提交完整的办证资料的情况下，藏鑫公司方可为其办理房产证。对于逾期办理房屋所有权证的违约责任，在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，应按照相应约定来进行处理。关于损失的赔偿，应按照合同约定的违约金来计算，不能同时主张违约金和实际损失。 经审理查明，2012年8月11日，原告刘德武、张利与被告藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都市新都区X号住宅，房屋总价款438545元。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移记载登明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。”商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约支付了购房款。2013年3月16日，藏鑫公司向原告交付了房屋，原告向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，原告仍未取得该房屋的房屋所有权证。 2014年10月3日，原告刘德武、张利与被告藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都市新都区X号车位，价格为68000元。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十四条第三款载明：“买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；……（5）按国家规定买受人应缴纳的办理产权证的其他相关税费。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移记载登明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订该商品房买卖合同的当日，原告向被告支付了车位款68000元，被告向原告出具了收据。截止法庭辩论终结前，原告未取得该车位的房屋所有权证。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。6幢2单元3层05号住宅的实际交付时间为2013年3月16日，双方约定的在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，因此，原告应从2013年3月16日起365日（即2014年3月16日）内取得房屋所有权证书，但原告却尚未取得该住宅的房屋所有权证书。被告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，承担逾期办证的法律责任，应立即为原告办理房屋所有权证。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项和补充协议第八条第六款的约定，被告应从2014年3月16日起至取得房屋所有权证之日止，以房屋总价款438545元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金，该款项应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。原告提出的以住宅总价款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付逾期办理房屋所有权证，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于车位的房屋所有权证问题。双方签订的商品房买卖合同第十四条第三款载明：“买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；……（5）按国家规定买受人应缴纳的办理产权证的其他相关税费。”但原告并未向本庭提交其已向藏鑫公司支付上述费用的证据，而房屋所有权证的办理，需要买受人缴纳专项维修基金、契税等办理产权证所需的相关税费后，开发商才能为其办理房屋所有权证书。故原告要求藏鑫公司立即办理C688号车位的房屋所有权证并支付逾期办证的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘德武、张利办理X号房屋的房屋所有权证； 二、被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告刘德武、张利支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款438545元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年3月16日起计算至房屋所有权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告刘德武、张利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，由原告刘德武、张利负担150元，被告四川藏鑫置业有限公司负担200元（此款原告刘德武、张利已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 瑜 二〇一六年六月六日 书记员 税秋萍