辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2563号上诉人（原审被告）：沈阳市第一运输总公司，住所地沈阳市和平区昆明北街30-1号。法定代表人：高巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：周航，男，1963年3月9日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区房产局第一房产经理公司，住所地沈阳市和平区九纬路15号。法定代表人：刘涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄海英，女，1968年4月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杜朋轩，男，1982年6月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳市第一运输总公司（以下简称“运输公司”）因与被上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司（以下简称“房产经理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。运输公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院虽认定了事实经过，但认定事实不清。《公用公房租赁合同》系沈阳市房产管理局（甲方）、沈阳市和平区房产管理局（受托方）与上诉人（乙方）于1995年7月1日签订，合同中约定乙方无正当理由拖欠租金累计达到六个月以上的，甲方有权终止合同。故有权终止合同的主体是沈阳市房产管理局，而非被上诉人。被上诉人要求解除租赁合同没有合同依据，也未经双方协商一致，故被上诉人无权解除租赁合同。被上诉人依据的是2017年8月16日沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2017）64号关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知，但合同约定如遇“国家”调整租金标准。且上诉人承租的是因动迁归还上诉人的公房，被上诉人仅代表政府进行管理，无权擅自提高租金。二、一审法院适用法律错误。被上诉人请求支付的租金中，仅有2018年7月1日至12月31日、2019年4月1日至6月30日、2020年1月1日开始计算的租金主张未超过诉讼时效，其余租金主张均超过诉讼时效。根据政府文件，疫情期间可减免1.5个月租金，故上诉人需向被上诉人承担15.5个月的租金，每月793.95元，共计12306.225元。房产经理公司辩称，上诉人将我方出租的房屋已经转租给他人，现在上诉人也占有使用我方房屋，且几年都没有交房租，因此，符合法定解除条件。请求维持一审判决。房产经理公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2019年3月31日期间租金2381.85元及相应利息（以2381.85元基数，自2019年9月19日至判决履行支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告继续租赁房屋，自2019年4月1日开始，月租金提高到4937.50元（或判令被告解除租赁合同，1个月内腾空房屋，自2019年4月1日开始至腾空房屋之日止，按月租金793.95标准支付租金）；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为要求被告支付1998年、1999年、2000年从10月1日到12月31日各有一个季度，月租金是793.95元。2014年7月1日到9月30日、2016年10月1日到12月31日各欠一个季度租金，月租金是793.95元。2018年4月1日到12月31日、2019年4月1日至6月30日、2020年1月1日到11月30日，2020年1月1日开始按照月租金4937.89元计算，租金总金额欠款变更为75753.44元，租金给付至实际腾房之日止；并要求解除合同，被告腾房。一审法院认定事实，1995年7月1日，沈阳市房产管理局（甲方）、沈阳市和平区房产管理局（受托人）与被告（乙方）签订了一份《公用公房租赁合同》，约定：甲方将座落在和平区株州街16号，建筑面积118.5平方米房屋出租给乙方使用，甲方从1995年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至1998年6月30日收回，租金标准按沈价发《1995》55号文件规定执行，每平方米月租金6.7元，计793.95元；在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行；合同第五条双方的权利与义务1、甲方的权利、义务：甲方的权利：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：（1）擅自改变房屋用途的；（2）擅自转租、转让、转借、转兑承租房屋及擅自以承租房屋引进其他单位联营的；（3）故意损坏承租房屋的；（4）无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的…；2、乙方权利、义务中乙方义务：（1）按时交纳房屋租金，不得拖欠；（4）租赁期满，乙方应当返还房屋，如需继续使用，应在租赁期满前三个月，重新签订租赁合同；…（6）承租房屋必须按合同规定用途使用，不得擅自转租、转让、转借、转兑，或擅自引进他人联营；第七条违约责任约定：2、乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，甲方还按规定每逾期一日加收1%的滞纳金；4、擅自转租、转让、转借、转兑所承租房屋的，转让协议无效，甲方可收回房屋，乙方应向甲方支付违约金4763.70元，给甲方造成损失的，应予赔偿……。合同签订后，原告将涉诉房屋交付给了被告使用，合同到期后，双方未续签书面的租赁合同，现被告仍继续占有使用该房屋。另查明：沈阳市和平区房产局所管理的和平区域内部分公企用房（包含涉案房屋），由和平区房产局第一房产经理公司代为管理，租金收缴及法律诉讼等事务。2016年10月21日，沈阳市人民政府令第62号《沈阳市直管公房管理办法》，第二条本办法所称直管公房是指在本市国有土地上，所有权归市人民政府所有，由市房产主管部门代表市人民政府进行管理的公有住宅和非住宅房屋；第三条本市行政区域内直管公房的使用、修缮等管理活动，适用本办法；第九条直管公房可以依法出租。承租人承租直管公房时，应当与市房产主管部门签订租赁合同；承租人应当按期支付租金，承租人延迟支付租金的，应当按照租赁合同的约定承担违约责任；第十条直管公房承租人有下列行为之一的，市房产主管部门有权解除租赁合同，收回房屋：（一）擅自改变房屋使用用途的；（二）连续拖欠租金六个月以上的；（三）擅自转租、转借、调换、转兑房屋的；（四）擅自与其他单位或者个人联营的；（五）擅自转让房屋使用权的…；第十一条直管公房住宅（公开招租的除外）执行政府定价租金标准；直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构评估确定，每三年调整一次。2017年8月16日，沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2017）64号关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知中载明：一、租金调整范围由市房产局实行委托管理的直管公房非住宅属本次租赁价格调整范围；二、租赁价格的确定评估确定租赁价格。由市房产局通过政府采购选定三家评估机构，分别对直管公房非住宅进行租赁价格评估，以三个评估结果的算术平均值作为直管公房非住宅的租赁价格和公开招租底价；三、租赁价格的有效期租赁价格自公布之日起执行，有效期三年，期满后视我市房屋租赁市场态势再行调整；四、租赁价格调整方式：1、对全额、差额财政拨款单位和其他承租人，以公布的租赁价格调整，并重新签订租赁合同；2、空置的直管公房非住宅，以公布的租赁价格为基础价格通过拍卖机构公开竞价出租；3、对转租的承租人，依法终止租赁关系。房屋腾空后，以公布的租赁价格为基础价格通过拍卖机构公开竞价出租，同等条件下现使用人可优先租用；五、其他事项直管公房管理单位应严格按照本方案调整租赁价格，并按时、足额收取房屋租金……。2019年涉案房屋经辽宁唯实信资产评估有限公司作出辽唯评报字（2019）第54号资产评估报告中载明，涉案房屋经评估后月租金为4937.5元。2020年6月18日，沈阳市和平区人民政府国有资产监督管理局作出沈和国资发（2020）35号和平区国资局关于印发《和平区区属国有企业房产出租管理实施意见》的通知，在该通知中载明：…应对租赁房产进行评估，原则上由有资质的中介机构出具房产租赁价格咨询报告，提出租赁参考价格；租赁双方签订相关合同（协议）；办理租金交付，房产交接手续；租赁期限一般不超过3年，房产租金标准原则上每3年评估一次，房产租赁采取先缴租金后交付使用的形式；对违反租赁协议相关条款或欠缴租金行为的要及时进行纠正，采取切实有效的方法予以解决，必要时解除租赁合同，收回资产，以确保房产的安全完整和保值增值。2020年6月19日，沈阳市和平区人民政府办公室下发沈和政办发（2020）7号和平区人民政府办公室关于印发沈阳市和平区区属企业国有资产处置监督管理指导意见的通知，该通知中对资产租赁、审批权限、工作程序等进行了明确。再查明：被告承租期间分别拖欠原告1998年10月1日至1998年12月31日期间的租金2381.85元（793.95元/月×3月）；1999年10月1日至1999年12月31日期间的租金2381.85元（793.95元/月×3月）；2000年10月1日至2000年12月31日期间的租金2381.85元（793.95元/月×3月）；2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金2381.85元（793.95元/月×3月）；2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金2381.85元（793.95元/月×3月）；2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金7145.55元（793.95元/月×9月）；2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金2381.85元（793.95元/月×3月）；2020年1月1日至2020年11月30日期间的租金54312.5元（4937.50元/月×11月）。一审法院认为：本案中沈阳市房产管理局、沈阳市和平区房产管理局与被告签订的《公用公房租赁合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合同有效，各方均应恪守履行。本案涉诉房屋交付被告使用，合同到期后，各方虽未续签书面的租赁合同，但被告至今仍继续占有使用涉诉房屋，出租方对此亦未提出异议，双方间即形成了不定期的租赁合同关系，现被告拖欠租金属违约应承担相应的民事责任。对于原告主张租金的请求，经计算被告共拖欠原告租金为75749.15元；对于原告要求被告支付2019年1月1日至2019年3月31日期间租金2381.85元及相应利息的请求，经查，庭审中原告自认2019年4月11日和2019年5月29日被告已缴纳了2019年1月-3月的租金，故原告再次要求被告支付该期间的租金无依据，不予支持；对于原告要求与被告解除合同、腾退房屋的请求，经查，在签订的《公用公房租赁合同》中明确约定，被告无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，庭审中，被告已明确表示不同意签订新合同并按新的租金标准支付租金，故原告租赁房屋的目的无法实现，依据合同约定及相关文件的规定，应解除《公用公房租赁合同》；合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，被告应将涉案房屋返还给原告，故本院对原告要求解除合同，腾退房屋的请求予以支持，对被告提出的原告解除租赁合同没有合同依据的辩解不予采纳；对于被告提出的原告将租金标准提高没有法律或合同依据的辩解，经查，在签订的租赁合同中约定“在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行”，现原告依据相关文件的规定涉案房屋经评估机构评估后按评估后的价格收取租金符合规定，故对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的其承租的系因动迁还我公司公房的辩解，经查，被告提供的协议书为1987年签订的，而签订的《公用公房租赁合同》系在1995年7月1日，从协议书的内容看，与本案诉争的房屋亦不符，故一审法院认为被告提供的证据不足以证实其主张，故对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的根据《辽宁省人民政府关于印发辽宁省应对新冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知辽政发（2020）6号》第二十条：减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。原告应对被告减免一个半月租金的请求，本院认为此次“新冠××”疫情对生产、生活、企业经营等各领域均产生了严重的影响，该疫情系双方订立合同时无法预见的，结合疫情的实际情况并依据2020年2月6日发布的辽政发（2020）6号辽宁省人民政府关于印发《辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》第二十条的规定，对被告提出要求免除其疫情期间一个半月租金的请求予以支持，经计算应免除租金为7406.25元（4937.50元/月×1.5月），扣除免除的租金后，被告应给付原告租金68342.90元（75749.15元-7406.25元）；对于被告提出的部分租金已过诉讼时效的辩解，经查，庭审中原告陈述租金系按季度催缴具有连续性，被告表示确有催收，故未超过诉讼时效。一审法院判决：一、解除沈阳市房产管理局、沈阳市和平区房产管理局与被告沈阳市第一运输总公司于1995年7月1日签订的《公用公房租赁合同》；二、被告沈阳市第一运输总公司于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区株州街16号，建筑面积118.5平方米房屋腾空后完好无损的交还给原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司；三、被告沈阳市第一运输总公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司租金68342.90元（截至2020年11月30日）；并从2020年12月1日起至被告沈阳市第一运输总公司实际交房之日止按月租金4937.50元标准给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司房屋占用期间的占用使用费；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5925元，由原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司承担4441元，被告沈阳市第一运输总公司1484承担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。沈阳市房产管理局、沈阳市和平区房产管理局与上诉人运输公司签订的《公用公房租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于上诉人提出有权终止合同的主体是沈阳市房产管理局，被上诉人无权解除租赁合同的问题。《公用公房租赁合同》载明“出租方：沈阳市房产管理局（委托人）、沈阳市和平区房产管理局（受托人），承租方：沈阳市运输公司一队”，“经出租方（包括委托人、受托人）与承租方协商一致，签订本合同。”沈阳市和平区房产管理局出具情况说明，“沈阳市和平区房产局所管理的和平区域内部分公企用房（详细明细附后）由和平区房产局第一房产经理公司代为房产管理、租金收缴及法律诉讼等事务。”双方合同实际履行过程中，上诉人亦向被上诉人支付租金，故被上诉人基于上述委托，有权提起本案诉讼及行使合同约定权利。《公用公房租赁合同》到期后，上诉人继续使用案涉房屋，各方未再签订书面房屋租赁合同，形成事实上的不定期房屋租赁关系。上诉人无故长期拖欠租金，双方就签订新的租赁合同未达成合意，被上诉人有权提出解除不定期房屋租赁关系。对于上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出承租的是因动迁归还上诉人的公房，被上诉人无权提高租金的主张，根据《公用公房租赁合同》约定，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行。被上诉人依照沈阳市房产局、沈阳市财政局《直管公房非住宅租赁价格调整方案》及《和平区区属国有企业房产出租管理实施意见》规定，按照评估机构评估价格，提出对双方于二十余年前即1995年确定的租金标准进行调整，不违反合同约定及法律规定。上诉人提出其承租的是因动迁归还的公房，被上诉人无权提高租金的主张，因未能提供充分证据予以证明，本院无法支持。关于上诉人提出被上诉人请求支付2018年7月1日之前租金的主张超过诉讼时效的问题，被上诉人按季度向上诉人催缴租金，上诉人在一审庭审中认可被上诉人确有催收行为，故一审法院认定被上诉人的主张未超过诉讼时效，并无不当。综上所述，上诉人沈阳市第一运输总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5925元，由上诉人沈阳市第一运输总公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年四月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。