广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初4323号原告（反诉被告）欧锦城，男，汉族，1971年02月21日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人廖立人，广东海瀚律师事务所律师。委托代理人马思嘉，广东海瀚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李城红，女，苗族，1995年06月02日出生，身份证地址湖南省城步苗族自治县。委托代理人黄永渊，男，汉族，1992年10月1日出生，身份证住址广东省恩平市，系被告丈夫。原告（反诉被告）欧锦城与被告（反诉原告）李城红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧锦城及委托代理人廖立人、马思嘉，被告（反诉原告）李城红及委托代理人黄永渊到庭参加诉讼，现本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月11日，原告与被告签订了《商业楼租赁合同书》，该合同约定主要内容有：“1.合同第一条约定将原告位于叠福A栋101-1，面积30平方米的商铺租给被告，租期为30个月，即从2018年5月11日至2020年10月10日。2.合同第二条约定：被告承租原告该铺位，租金1500元/每月（不含发票税）。第四条约定，从2019年1月1日号起，租金每平方加10元（不含税），即从2019年1月1日起，每月租金1800元。3.合同第十一条约定，合同期满后，该楼房内的可动资产归被告所有，并由被告在合同期满15天内搬离该铺位。”2020年8月份，被告一次性向原告支付了3个月的房租5400元，即2020年9月、10月、11月的房租，原告则对被告说，被告只需付9月和10月的房租，无需付2020年11月份的房租，因为合同期满后不再续约，原告需将铺位收回自用，因而原告未收该笔5400元，但被告也未另行支付9月和10月的房租。原被告双方签订的《商业楼租赁合同书》到期后，原告多次通过口头、微信催促被告搬离租赁的商铺，被告置之不理。原告委托律师于2020年11月11日向被告发律师函明确表示，自被告收到律师函之日起七日内搬离租赁物业，将租赁商铺交还给原告，但被告收到律师函后至今仍未搬离。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金9000元（租金每月1800元，暂计至2020年12月止，直至计算至被告将铺位交回给原告时止）；二、被告将涉案铺位恢复原状后，腾空并搬离租赁铺位，将租赁铺位交还给原告；三、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、根据原告欧锦城妻子的微信聊天记录，证明原告在与被告签订合同之初存在误导和欺骗被告的事实。原告欧锦城为叠福村委村干部，签订合同之初以其村干部身份作出承诺商铺到期会续签，合同到期之时又以收回自用为由要收回店铺，为达到其目的，期间还采取断水断电等肮脏手段。二、根据被告丈夫与原告欧锦城妻子黄秀蒂的微信转账记录和聊天记录证明被告主观上不存在恶意拖欠原告租金的问题，租金是原告主动说不收。三、根据被告提供的平安银行手机银行转账记录截屏证明，当初原告是以转让的方式与本人签订合同，并收取了被告25000元转让费，被告与原告欧锦城之间存在店铺转让的事实。被告反诉称，2018年5月，反诉原告与反诉被告签订合同书，反诉被告把位于深圳市大鹏新区租赁给原告。当时反诉被告向反诉原告收取转让费二万五千元，承诺合同期满后续签给反诉原告，并在合同书第十条以文字形式规定下来，还有微信聊天记录作证。合同将近期满时，反诉原告提前三个月与反诉被告协商要求续签合同，反诉被告拒绝续签，要在合同期满即时收回商铺，对反诉被告的违约行为，反诉原告予以坚决反对。合同期满后，反诉原告曾提出四个解决方案：一、续签合同；二、按原合同向反诉被告交付租金；三、反诉被告退回25000元转让费；四、向大鹏街道办综治办反映和要求调解协商。这四个方案都被反诉被告拒绝了，反诉被告于2020年10月下旬强行对我经营中的商铺断水断电，接着恶人先告状，向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。反诉被告的所作所为是一起违反合同以及利用职务之便实施合同诈骗的行为。收取转让费的前提是合同期满后续签。但反诉被告向反诉原告收取了转让费，既不续签合同又不退回转让费给反诉原告，是明显的违反合同的诈骗行为。甲方身为村委会干部，做出如此有损中国特色社会主义先行示范区形象的行为，反诉原告不能坐视不理，被迫向法院提出诉讼请求。反诉被告违约和合同诈骗已成事实，反诉原告要求被告退回转让费和赔偿装修费合情合理合法。在未协商解除矛盾之前，反诉被告采取断水断电的手段以及提起诉讼，对反诉原告的正常经营造成严重影响。因其无理取闹，制造纠纷，诉讼干扰给反诉原告造成的经济损失，被告有不可推卸的责任。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、反诉被告退回25000元商铺租赁转让费给反诉原告；二、反诉被告赔偿反诉原告装修费25000元。反诉被告辩称：一、关于收取25000元并不是转让费，而是指装修费的分摊和经营利益等，还包括空调的对价。二、反诉被告在签订合同时并未承诺合同期满后续签给李城红，在合同书第十条，合同期满乙方如需续期，乙方应在合同到期前三个月与甲方协商，在同等条件下，乙方可优先承租用本条的意思，并不是合同到期一定续租给乙方，而是关于续租问题可以与甲方协商，若甲方要继续租赁、出租房屋，乙方有优先承租权，现目前涉案房屋是甲方要将房屋收回自用，无继续出租的意愿。三、在2020年8月8日就告知了李城红合同到期不续签，合同期满后，多次口头发出律师函告知搬离，但李城红拒不搬出，侵害了反诉被告的合法权益，反诉被告为维护自身的合法利益，无奈之下诉诸法院，并非制造纠纷，造成李城红的经济损失。四、装修费的问题，商业楼租赁合同书第五条约定，乙方租用甲方该铺位的室内外装修、水电、安装、经营手续等费用及各项税收，均由乙方自负，甲方协助办理，故装修费无需反诉被告承担。经审理查明，2018年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业楼租赁合同书》，合同约定原告将位于叠福A栋101-1号租赁面积30平方米的商铺转租给被告，合同主要约定：“1.租赁期限为30个月，自2018年5月11日至2020年10月10日；2.租金1500元/月，（不含发票税）押金2个月，被告每月2号前缴交租金。从2019年1月1日号起，租金每平方加10元（不含税），即从2019年1月1日起，每月租金1800元。3.室内外装修、水电安装、经营手续费用及各项税收均由乙方自负，甲方协助办理。4.合同期间，如乙方需要提前终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，同时，乙方需补充两个月租金给甲方，甲方有权没收乙方的按金。反之，如甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，补偿两个月租金给乙方，并退回已收取的按金；5.合同期满，被告如需续期，被告应在合同到期前三个月与原告协商，在同等条件下，被告可优先租用。6.合同期满后，该楼房内的可动资产归被告所有，并由被告在合同期满15天内搬离该铺位，该铺位不动产（包括水电等设施）归原告所有，被告不得拆除或人为损坏。7.对本合同的修改和补充，需经甲乙双方协商并以书面形式确定，双方签字盖章才生效”。另外，双方口头约定商铺租赁转让费25000元。同日，被告丈夫向原告转账28750元，转账留言“转让费、租金、两个月押金”，原告将房屋搬空后交付给被告使用。2018年5月7日，在被告丈夫黄永渊与原告妻子黄秀蒂微信聊天中，原告妻子黄秀蒂提到“你们签合同是跟我直接签的，你说收回去这个问题呢，你就不用担心”。2020年10月10日，被告丈夫黄永渊向原告妻子黄秀蒂微信转账2020年9月、10月、11月共3个月的房租5400元，原告妻子黄秀蒂回复“房租现在不用发了，都欠二个月不交，合同到期我收回来自用，给你一个礼拜时间搬”。原告未收该笔5400元，被告也未另行支付2020年9月起的房租。租赁合同到期后，原告委托律师于2020年11月11日向被告发律师函表示，被告应自收到律师函之日起七日内搬离租赁物业，将租赁商铺交还给原告，被告于2020年11月12日本人签收。被告收函后未将该房屋交还给原告。另根据现场调查，被告承租涉案商铺后，对房屋进行了装修，将房屋内部的地面向下挖了大约50厘米，用钢材结构做了阁楼等，并装修了洗手间，铺设地砖等。上述事实，有商业楼租赁合同书、手机微信聊天记录、转账记录等证据及本院庭审笔录、现场调查笔录证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的主要争议在原被告签订《房屋租赁合同书》时，原告有没有对续签合同作出承诺，被告应否继续租赁该商铺。被告陈述，被告与原告在签订合同时，曾就合同到期后续签问题进行了沟通，原告也同意合同到期后续签，原告一直存在误导，否则被告不会租赁这间商铺，也不会进行装修，被告支付25000元转让费，前提也是合同到期后能续签。原告辩解称其妻子黄秀蒂微信中的“不收回房屋”，是指在合同期限内不收回，并非是合同到期后继续签约的意思。关于双方的该争议，本院认为，在签约前，原告妻子黄秀蒂在与被告沟通时，向被告表示“你们签合同是跟我直接签的，你说收回去这个问题呢，你就不用担心”，从该内容的表述来看，原告对合同到期后的续约进行过口头承诺，该口头承诺促成了双方签订了《房屋租赁合同书》。但是，该口头承诺对双方续签合同的期限并没有明确，《房屋租赁合同书》约定的期限届满后，双方没有就租赁期限达成书面合同，因此，即便双方租赁关系延续，也应视为不定期租赁合同，原告可随时解除租赁关系。原告主张收回涉案商铺，本院予以支持。被告为履行与原告的租赁关系，支出了25000元转让费，原告转账给被告的转账记录中，明确注明“转让费”，故原告称25000元是装修费的分摊、空调费、经营利益等费用等，本院不予采纳。被告虽然没有举证证明装饰装修的花费，从现场调查的情况来看，被告对房屋装饰装修的幅度较大，根据《房屋租赁合同书》关于装饰装修的条款，原告同意被告装饰装修，且在商铺收回后，屋内不动产归原告，其他装饰装修利益归于原告。由于原告妻子在签约之前表示租赁期限到期后会续约，该口头承诺确实对被告造成一定的误导，基于公平原则，本院酌情确定原告退还一半转让费，即12500元，对于被告的装饰装修花费，原告补偿被告10000元。原告补偿被告装饰装修花费后，被告除了动产之外，其他装饰装修附着物，不得拆卸和破坏。关于房屋租金和占用使用费。被告2020年9月、10月租金未付，抵扣两个月押金3000元，还应付租金600元。《商业楼租赁合同书》期限届满后，被告继续占有该商铺，被告应继续支付至该商铺实际交付给原告时的占用使用费。本院参照合同约定的租金标准1800元/月支付占有使用费。经核算，截至2021年4月10日，被告占有该房屋6个月，合计10800元，实际占有使用费计算至被告向原告交付商铺时止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七百二十一条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李城红于本判决生效之日起十日内将《商业楼租赁合同书》项下的位于深圳市大鹏新区房屋交还原告（反诉被告）欧锦城；二、被告（反诉原告）李城红应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧锦城支付房屋租金600元、占有使用费10800元（占有使用费按1800元/月标准，暂计至2021年4月10日，实际占有使用费计算至被告向原告交付商铺时止）；三、原告（反诉被告）欧锦城应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李城红退还转让费12500元；四、原告（反诉被告）欧锦城应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李城红补偿装饰装修费10000元；五、驳回原告（反诉被告）欧锦城的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李城红的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（欧锦城已预交），由李城红承担。反诉案件受理费525元（李城红已预交），由欧锦城承担236元，由李城红承担289元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘吉明二〇二一年四月十三日书记员  张小慧