湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0281民初431号原告:明才华。委托诉讼代理人：徐中奎，大冶市东风法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：余锟。委托诉讼代理人：谢昱，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告明才华与被告余锟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，上述原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明才华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告余锟赔偿违约金9.6万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月19日，明才华与余锟签订《房屋租赁合同》一份，约定明才华将其承租的位于大冶市临街门面（面积约340㎡）出租给余锟用于经营，租赁期限为五年，即自2019年10月1日起至2024年9月30日止，其中2019年10月1日起至2021年9月30日止的年租金为16万元，2021年10月1日起至2024年9月30日止的租金上涨10%，定于每年9月1日前一次性付清当年租金；该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，我即将租赁门面交付给余锟从事电器经营业务。但余锟租赁经营后就开始拖欠租金，并故意终止租赁合同，并将所有电器腾出滞留门面而不经营，导致我无法收取租金。2020年10月8日余锟正在撤离电器，因其2019年度的房租没有给足，还差欠3万余元，我才将门锁上。2020年10月16日，我向其发出催收函及法律意见函各一份，余锟才分多次支付173300元租金，共计一年零一个月。余锟退场时间为2020年11月30日，但余锟搬离场地时并未与我协商一致。案涉场地共计340平方米，我直到2020年12月30日才招租出去了200平方米，2021年1月新的租户开始正常营业；剩余140平方米至今还未出租。余锟所称补贴款是大冶湖高新区的房租补贴款。我当时无法回复被告的原因是因为大冶湖高新区当时也没有落实该政策，具体减免的租金是多少、什么时间给付也没有落实到位，直到2021年1月份才支付给余锟的。补贴款是2020年12月底才拿到的，因大冶湖高新区付款速度较慢，并不是我从中滞留。按照双方签订合同第12条第1.2款之约定，租赁两年内，乙方（余锟）无任何理由搬出甲方（明才华）房屋，也需按年租金两倍赔偿违约金。由于被告擅自解除合同，故应按年租金的两倍赔偿给原告。原告按合同约定履行了义务，而是被告违反合同约定拖欠租全不付，并擅自解除合同构成了违约。依据有关法律规定应承担违约责任，现我方只是按照两年租金总额32万元的30%主张，请求判如所请。被告余锟辩称，1、涉案《房屋租赁合同》履行过程中，答辩人余锟不存在违约行为，我租用原告房屋13个月，按照双方《房屋租赁合同》约定的标准已支付租金173300元，另应明才华要求，还支付了1万元补偿款，即我方已使用明才华已预装修好的地板砖、电线、门窗的相关费用（与本案讼争无关）；2、我向明才华提出协商解除双方租赁合同关系的请求有法律依据；3、原告的实际损失较小，其主张的违约责任明显不符合法律规定，对于违约责任约定明显超出的法律支持的范围，原告主张的违约金过高，我方申请法院予以调整降低；4、明才华不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋系国有资产，明才华不根据相关政策让我享受帮扶的行为不合法；5、当时门面是明才华上锁的，我方提出想要解除合同，明才华不让我方搬东西而锁门，实际腾退时间为2020年11月17-18日左右；6、我是在2020年1月底的时候提前给原告的老板刘总通过微信沟通过房租事宜，疫情期间从3月份至6月份一直在沟通此事；双方最主要的争议在于我问他我方是否能享受补贴，根据市政府国资委关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知，依照该政策，我应当享受3个月房租免收、6个月房租减半的优惠政策，但明才华当时没有让我方享受该政策，才导致本次纠纷发生，他告知我现在还没有明确答复，一直催促我交纳租金，一直到2021年1月14日政府才给我17585元补贴，是原告通过微信转付给我的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依据证据规则的相关规定综合评判，认定如下事实：2018年7月24日，明才华通过竞拍的方式从湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司取得大棋路还建楼16-17号门面（大冶市）涉案房屋的租赁经营权，拍租面积6453.20㎡，租金为667519.20元/年，租赁期间为5年，并于当天签订了拍卖成交确认书。2019年8月19日，明才华与余锟签订《房屋租赁合同》一份，约定明才华将其承租的上述门面中108号1楼107号临街门面（面积约340㎡）出租给余锟用于经营，租赁期限为五年，即自2019年10月1日起至2024年9月30日止，其中2019年10月1日起至2021年9月30日止的年租金为16万元，2021年10月1日起至2024年9月30日止的租金上涨10%，定于每年9月1日前一次性付清当年租金；合同约定的解除条件为：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达60日的；2、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用共达1万元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将该房屋转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的；同时对违约责任约定为：1、租赁期两年内，乙方无任何违法行为，甲方不得让乙方搬出，否则，按年租金两倍赔偿；2、租赁期两年内，乙方无任何理由搬出甲方房屋，也须按年租金两倍赔偿违约金；3、乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金；4、乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失；5、租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按年租金的20%支付违约金；该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，明才华即将租赁门面交付给余锟从事电器经营业务。2020年新冠疫情期间，由于生意较差，余锟就开始拖欠租金，双方因余锟能否享受大冶市政府相关疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项发生争议，且未能达成协议，余锟持续拖欠租金，并逐步撤离门店内经营的电器。由于余锟2019年度的租金仍未给足，还差欠3万余元。明才华因担心其租金损失，遂于2020年10月8日将余锟经营门面大门锁上。2020年10月16日，明才华向余锟发出催收函及法律意见函各一份，要求余锟按期付清租金，否则承担相关法律责任。此后，经明才华催促，余锟直至2020年10月底才分多次支付一年零一个月的租金173300元。余锟退租退场时间为2020年11月17-18日。因为余锟搬离场地并未与明才华协商遗留问题，双方对余锟在解除合同过程中应否支付违约金没有达成合意，在实际解除合同以后双方也没有就余锟是否支付违约金以及支付违约金的标准达成合意。案涉场地共计340平方米，明才华直到2020年12月30日才招租出去了200平方米，该门店于2021年1月开始正常营业；剩余140平方米（一档门面）直至起诉时仍未对外出租，空置至今，故而成讼。同时查明，根据大冶市国资委关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知精神，依照该政策，余锟可享受3个月房租免收、6个月房租减半的优惠政策。明才华因大冶湖高新区尚未给予其明确回复享受补贴的具体时间，导致其亦无法对余锟兑现补贴政策，双方因此多次发生争执，明才华持续催促余锟按期交纳租金。直到2021年1月14日大冶湖高新区将疫情减免租金补贴款333759.6元支付给明才华，明才华才将17585元租金补贴支付给余锟。诉讼中，原、被告双方均确认租赁合同已于2020年11月30日解除。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予以认定。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。民事诉讼实行“谁主张谁举证”的诉讼原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。明才华诉请余锟依双方签订的合同第十二条违约责任中的第二款“租赁期两年内，乙方无任何理由搬出甲方房屋，也须按年租金两倍赔偿违约金”的约定，而向余锟主张其支付相应的违约金。对此，本院评判认为，该违约金赔偿约定系当事人真实意识表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。现明才华自愿将其赔偿标准予以降低，系对其民事权利的处分，亦未违反相关法律规定。诉讼中，原、被告双方均确认租赁合同已于2020年11月30日解除，本院对此予以确认。由于原、被告双方对余锟在解除合同过程中应否支付违约金没有达成合意，且在解除合同以后双方也没有就余锟是否支付违约金以及支付违约金的标准达成合意，故不能因此认定明才华放弃对余锟的违约金赔偿请求，故对明才华要求余锟赔偿违约金的请求应予支持。庭审中，余锟认为明才华主张的违约金过高，请求法院予以调整降低。综合本案考虑，由于余锟违约在租赁期两年内退租，给明才华在选择新的租户及正常收取租金造成不便，且已实际造成租金损失，由此产生商业预期利益与余锟的不当退租行为存在关联，本院依此损失，酌情对明才华主张的违约金进行调整，确认违约金的数额以200㎡门面一个月的租金损失及其余140㎡门面自2020年12月1日起至判决之日止的租金损失为限，合计为38033.70元[（1个月×200㎡+5个月零14天×140㎡）×16万元.年/340㎡÷12个月]。至于原、被告双方约定的租赁期超过了明才华与湖北大冶湖高新技术产业投资有限公司签订的租赁合同的租赁期，其超过部分无效。由于原、被告双方确认已于2020年11月30日实际解除本租赁合同，对此可不作实体性处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余锟应于本判决生效之日起三十日内支付原告明才华违约金38033.70元；二、驳回原告明才华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用减半收取1100元，由原告明才华负担640元，由被告余锟负担460元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务；逾期未履行的，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张炳锐二〇二一年四月十四日书记员  王 玮