广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终975号 上诉人（原审原告）：桂林市惠之林化妆品有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市雁山区雁中路新城项目3-1-30号。统一社会信用代码：91450300759774781C。 法定代表人：蒙裕平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦体辉，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：甘泉，广西德恩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王海琼，女，1973年5月12日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：陆庆增，广西艾登律师事务所律师。 上诉人桂林市惠之林化妆品有限公司（以下简称：“惠之林公司”）因与上诉人王海琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 -2- （2020）桂0305民初3630号民事判决，本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠之林公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初3630号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、租赁合同约定了违约金标准，一审法院在认定被上诉人存在违约的情况下，不管上诉人有没有提供损失的证据，也应根据实际情况酌情支持违约金，而不是简单驳回。二、因为被上诉人违约，上诉人的门店被强制关店，损失包括经营损失和装修损失。经营损失包括收入损失、货架、货品的处理损失、员工安置等。且上诉人对该门店装修了两次，共花费180000元，现门店被强制拆除，装修损失必然存在。这些损失都是必然存在的，从常理即可判断，无需举证，在无证据的情况下，根据合同约定，也应当酌情判决。 王海琼辩称，一审法院认定被上诉人违约的事实错误，本案是由于不可抗力的行为造成租赁合同无法继续履行，被上诉人不应承担违约责任及上诉人的装修损失，上诉人二审中提交的装修证据不具有客观性，该证据不应被作为二审改判的依据。因此，请求二审法院驳回上诉人的一审诉讼请求。 王海琼上诉请求：一、依法纠正一审判决“本院认为”中的部分错误认定，彻底驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回被上诉人诉讼请求的理由是错误的，依法应予纠正。一、一审判决认定“被告系通过司法竟拍的方式取得租赁物的使用、经营权……，证 -3- 明被告知晓租赁物是临时建筑，随时有被拆除的可能”是错误的。1.本案没有任何证据证明上诉人通过司法拍卖方式取得的租赁物为临时建筑，拍卖成交确认书、法院的执行裁定书及桂林市七星区市政管理局提供的格式合同中均未提及门面为临时建筑，法院的拍卖文书及七星区市政管理局提供的格式合同中均约定，竟拍人的管理期限至2050年9月30日止，如果从门面建设的2000年开始计算，门面的合法期限为50年，这与我国《土地管理法》规定的综合用地的使用期限一致，故涉案门面不是临时建筑；2.临时建筑的认定职权属建设规划部门，法院没有认定涉案门面性质的职权，一审判决认定涉案门面为临时门面，系超越职权的认定；3.以上诉人与七星区城管局签订的管理合同中约定有赔偿条款，就得出“被告应当知晓租赁物是临时建筑，随时有被拆除的可能”的结论，该认定存在逻辑错误。在遇国家建设需要时，任何建筑都有被拆迁的可能性，只是被拆迁时的补偿结果不同，上诉人与七星区城管局签订的合同中约定了“城市改造拆除门面时，七星区城管局需赔偿上诉人当时租价相等的门面”，根据拆迁的相关规定，只有合法建筑被拆迁时才可能获得相等价值的门面，因此，涉案门面是合法门面，而非临时建筑。二、一审判决认定涉案合同无法继续履行系上诉人的违约行为造成，属于认定事实方面的错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第6.4条约定：“租赁房屋完成交付后，任何一方解除合同或其违约行为致使合同不能继续履行，应向守约方支付违约金”。本案中，导致租赁合同不能继续履行的原因系政府的强拆行为，并非合同任何一方解除合同的行为造成，也非违约行为造成；2.政府的强拆行为属于不可抗力，合同各方均无需承担违约责任，政府的强拆行为系合同双方在订立合同时不能预见的，不能避免的，也无法克服的，符合不可抗力的构成要件。因此，导致本案涉案门面无法继续履行的原因是不可抗力行为，而非上诉人的违约行为，依据《合同法》第 -4- 117条、《民法总则》第180条之规定，上诉人无需承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实，对一审判决的错误认定予以纠正。 惠之林公司辩称，一、上诉人的上诉理由不成立，双方签订的是租赁合同，上诉人因为无法提供门面给被上诉人经营，当然属于违约。二、政府的拆迁行为不是上诉人免责的理由，且政府的拆迁行为不属于不可抗力，除非双方签订的合同中有这样的约定。三、上诉人正在就政府的拆迁行为进行行政诉讼，且该诉讼的一审上诉人已经胜诉，如果涉案门面没有经营满50年就被拆除，自然资源局就会给相应的赔偿，所以上诉人是有途径去追索其损失的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 惠之林公司向一审法院起诉请求：判令被告赔偿合同违约金63000元。 一审法院认定事实：2013年4月3日，被告通过司法竞拍的方式取得桂林市空明路51-54号四间门面的使用、经营权。同年8月23日，被告与桂林市七星区市政管理局签订《七星区公共厕所投资建设及“以商养厕”建门面经营、管理合同书》，合同约定被告享有上述门面的使用、经营等权利，经营管理期限自2013年4月3日起至2050年9月30日止，因不可抗力因素或城市改造等需拆除被告“以商养厕”的门面，桂林市七星区市政管理局应赔偿被告当时租价相等的门面等。 2018年9月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将桂林市空明路51-53号门面出租给原告经营日用化妆品；租赁期限自2018年10月1日起至2022年9月30日止；每月租金为10500元，第一、二年不变， -5- 第三年起每年在上年基础上递增5％；原告在合同签订之日向被告交纳履约保证金20000元；被告应按时将合同约定的租赁房屋和附属设施、设备交付原告使用；租赁房屋完成交付后，任何一方解除合同或其违约行为致使合同不能继续履行的，应当向守约方支付违约金，违约金的计算标准为：每月租金总额×6个月等。 2019年12月4日，桂林市自然资源局作出《自然资源行政处罚决定书》，以上述门面属违法建筑为由，限被告于2019年12月9日前自行拆除。被告未按照该处罚决定履行，桂林市七星区人民政府城市管理局于2019年12月20日拆除了上述门面，原告于当日搬离。2020年4月21日，原告向被告发出《情况说明》称，我司因2019年12月10日商铺被迫断水断电，无法继续经营，导致闭店。我司于2019年11月25日支付2019年12月房租10500元，现因该店铺在12月份经营10天闭店，还剩余租金7112.9元、合同履约保证金20000元，合计27112.9元，请将此款项退还至指定账户。2020年5月8日，被告按照原告要求退还了上述款项。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案租赁物被行政机关强制拆除，导致合同不能继续履行，被告认为属于不可抗力，依法不应承担违约责任。该院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告系通过司法竞拍的方式取得租赁物的使用、经营权，其对该租赁物的性质应当是经过了解的，且在其与桂林市七星区市政管理局签订的合同中约定，因不可抗力因素或城市改造等需拆除案涉门面时，桂林市七星区市政管理局应赔偿被告当时租价相等的门面，证明被告知晓租赁物是临时建筑，随 -6- 时有被拆除的可能。因此本案租赁物被行政机关强制拆除，并非不能预见，不属于合同法规定的不可抗力。被告不能按照约定将租赁物交付原告使用，即使是因其意志之外的原因，仍构成违约。违约金条款兼具惩罚性功能与补偿性功能。原告与被告在合同中约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，在被告系因其意志之外的原因导致违约时，应适用违约金条款的补偿性功能，即填补因其违约给原告造成的实际损失。因为此时无论给被告施加何种违约金的压力，其亦不能履行合同义务，违约金条款的惩罚性功能没有发挥作用的空间。在被告已将剩余租金及履约保证金退还给原告的情况下，原告对其其他实际损失负有举证证明责任。庭审中原告主张其损失包括经营损失和装修损失，但未提供证据证实，该院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告的诉讼请求，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告桂林市惠之林化妆品有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1375元，因适用简易程序审理减半收取688元（原告已预付），由原告桂林市惠之林化妆品有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织了双方当事人进行举证和质证。 惠之林公司依法提交如下证据：1.《惠之林鸾东店装修合同》，拟证明惠之林公司2013年承租王海琼的门面后，与桂林市君诺装饰有限公司签订了装修合同， -7- 花费44385元对该门店进行了装修；2.惠之林公司购买货架灯箱等物品的网络订单，拟证明惠之林公司为了鸾东店的经营，花费32790元购置了物品；3.装修工程协议、装修工程结算单、银行付款凭证，拟证明惠之林公司2019年为了提升鸾东店经营环境，对该门店进行了二次装修，共花费34077.05元；4.照片一组，拟证明2013年惠之林公司鸾东店装修后的门店环境；5.照片一组，拟证明惠之林公司鸾东店经二次装修后的环境。王海琼经质证认为，对证据1的真实性有异议，认可惠之林公司鸾东店2013年进行了装修，但该证据与惠之林公司的上诉状相矛盾，且2013年进行了装修的租赁合同已经终止，与本案无关联性；对证据2的真实性予以认可，关联性不认可，惠之林公司有多个门店，无法证实该证据对应的是鸾东店；对证据3的真实性不认可，2019年惠之林公司没有进行二次装修，34077.05元和惠之林公司上诉状提到的180000元自相矛盾，该证据与本案无关联性，且装修公司营业执照中显示其成立时间是2015年5月28日，2013年的装修合同明显是伪造的；对证据4、5的真实性、关联性均不予认可，本案没有证据证明惠之林公司的装修损失。 王海琼依法提交如下证据：1.七星区市政管理局与案外人罗建签订的公共厕所投资建设及“以商养厕”建门面经营、管理合同书、拍卖书、（2013）叠执字第148号执行裁定书，拟证明王海琼通过拍卖方式取得涉案门面，上述证据没有显示该门面是临时的，一审认定王海琼应当知道是临时门面与事实不符；2.七星区市政管理局与王海琼签订的七星区公共厕所投资建设及“以商养厕”建门面经营、管理合同书，拟证明王海琼不知道涉案门面是临时的，且拆除行为属不可抗力。惠之林公司经质证认为，对上述证据的真实性认可，关联性不认可，涉案门面的性质与本 -8- 案无关联性。 对惠之林公司及王海琼提交的证据，因与本案具有一定的关联性，本院将结合其他在案证据予以综合考虑。 经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：惠之林公司要求王海琼赔偿违约金有无事实和法律依据。 惠之林公司与王海琼在自愿、平等的基础上签订了《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在实际履行合同过程中，由于涉案门面被行政机关强制拆除，导致合同不能继续履行，惠之林公司据此主张王海琼向其赔偿违约金，王海琼则辩称合同不能继续履行的原因系不可抗力，故其依法不应承担违约责任。本院认为，不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据市规管字[2000]434号文，涉案门面属于临时建筑。王海琼系通过司法拍卖方式取得了涉案门面的租赁权，且在王海琼（乙方）与桂林市七星区市政管理局（甲方）签订的《七星区公共厕所投资建设“以商养厕”建门面经营、管理合同书》第四条第一款亦约定：“因不可抗力因素或城市改造等需拆除乙方‘以商养厕’的门面，甲方应赔偿乙方当时租价相等的门面。”作为完全民事行为能力人，王海琼在取得该门面应当知晓有被拆除的可能，存在被拆除的风险。因此，涉案门面被行政机关强制拆除并非是不能预见的，不符合法律规定的不可抗力的条件。一审对此认定正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定： -9- “当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，王海琼作为出租方虽是因其意志之外的原因不能按照约定将租赁物交付给惠之林公司使用，但仍构成违约，应按照合同约定承担违约责任。因此，惠之林公司要求王海琼支付违约金63000元有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，惠之林公司的上诉请求成立，应予支持；王海琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条第二款、第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初3630号民事判决； 二、上诉人（原审被告）王海琼向上诉人（原审原告）桂林市惠之林化妆品有限公司支付违约金63000元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费1375元（上诉人桂林市惠之林化妆品有限公司已预付），二审案件受理费2750元（上诉人桂林市惠之林化妆品有限公司已预付1375元，上诉人王海琼已预付1375元），合计4125元，由上诉人王海琼负担。 -10- 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二一年四月一日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫