内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终894号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘锁平，男，1961年4月25日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李松岩，内蒙古梵行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高月，女，1990年4月27日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：高永跃，系高月之父，住内蒙古自治区包头市。上诉人刘锁平因与被上诉人高月租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘锁平上诉请求：1、请求撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5549号民事判决第三项，判令上诉人不予返还被上诉人租房押金3000元；2、请求撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5549号民事判决第四项，判令被上诉人赔偿上诉人2020年6月至今的房租损失；3、请求判令被上诉人将房屋恢复原状，与上诉人办理退租交接；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据双方签订的房屋租赁合同第3.2条约定，“在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。但不计息”。目前，室内下水管道堵塞，被上诉人也未配合物业进行疏通，未尽合同约定义务，上诉人不应退还其3000元租房押金。2、因被上诉人原因，导致上诉人未能将房屋出租，被上诉人应对造成上诉人的损失承担赔偿责任。被上诉人未经上诉人同意，将房屋钥匙放到邻居处，至今水电暖缴费卡还没有给上诉人，单方面解除租赁合同，双方产生矛盾，无法协商一致。被上诉人的行为导致双方无法交接房屋，自合同期满2020年6月至今，上诉人无法将房屋转租他人，由此产生的损失应由被上诉人承担，应按照月租金2500元标准向上诉人进行赔偿。3、被上诉人应履行合同义务，配合物业疏通下水管道，将房屋恢复原状，与上诉人办理退租交接。高月辩称，一审法院判决上诉人返还押金3000元是公平的。合同在2020年4月已经解除，被上诉人当是就搬走了，房屋租不出去是因为房屋没有暖气，与被上诉人无关。上诉人第三项上诉请求超出一审诉讼请求的范围，二审不应审理。刘锁平向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金10000元；2、判令被告赔偿原告自2020年5月31日至起诉时的房租损失7500元，可继续索要后续至被告退还房屋时的房租损失；3、判令被告支付自2019年5月31日至起诉时的物业费927.45元，可继续索要后续至被告退还房屋时的物业费；4、判令被告支付自2020年5月31日至起诉时产生的各项水电等费用4000元，可继续索要后续至被告退还房屋时产生的各项费用；以上合计22427.45元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：法庭调查期间，双方均向法庭提交了《物业管理费收费台账》，为查明案件事实，法庭当庭与物业公司电话联系，就案涉房屋物业费交纳情况、暖气情况及下水问题向物业公司进行核实，物业公司工作人员称，案涉房屋业主为刘锁平，对外出租经营餐饮，欠交物业费九千余元，至于欠交原因因其到物业公司工作时就是欠费状态，故不清楚，但如果租户交纳其租赁期间的物业费，物业公司不会因业主欠交之前的物业费而拒绝收取租赁期间的物业费；供暖费用由业主直接向供热公司缴费，物业公司不管；下水确实会堵塞，物业公司定期会进行清掏，2020年3月和9月均清掏过。原告对通话过程真实性予以认可，认为该通话内容说明被告陈述与事实不符；被告对物业公司陈述的真实性不认可，认为原告与物业公司有纠纷，因物业公司的角色故其陈述物业服务比较到位，但实际上案涉房屋有一个供热阀门的钥匙在物业公司处，处于关闭状态，案涉房屋没有暖气。庭审过程中，被告自认其未向物业公司交纳过物业费，也不清楚物业费收费标准，因租赁时原告口头说不用被告负担故没有交纳；原告主张的物业费期间为2019年5月31日至2020年5月31日，共计927.5元。关于双方《房屋租赁合同》是否解除及解除时间的问题，被告称已于2020年4月中旬其搬离时解除，案涉店铺中已无被告的物品；原告起初称解除时间为合同期间届满之时，又称2020年5月被告给其打电话说不准备租了，原告当时同意被告不租了，但要求被告将案涉房屋恢复原状，按照合同执行，相互欠的钱相互返还，后原告又要求法庭确定合同解除日期，因被告未与原告办理交接。关于疫情期间双方协商减免租金的问题，原告称确实协商过但其未同意；对于被告更换门支出200元，原告亦否认其许诺过承担。被告申请121号底店租户作为证人出庭，证人称被告于2020年4月中旬搬离案涉房屋，松梅街整体因下水管道细下水不好，做餐饮本身油大更易堵塞，而物业公司不管，下水堵塞都是自己疏通，主管道堵塞商户平摊费用，支管道堵塞商户自己疏通。原告对证人证言真实性认可，对证明目的不认可。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务，现该合同已履行完毕。被告自认尚欠原告10000元房租未付，故被告应予支付。合同约定物业管理费由被告承担，故被告应支付租赁期间的物业服务费741.96元（61.83元×12个月）。关于原告主张的2020年5月31日之后的房租损失、物业费、水电等费用，无事实和法律依据，法院不予支持。关于房屋押金3000元，按照合同约定，在合同到期被告不拖欠任何费用的情况下原告予以返还。2020年年初受新冠疫情影响，各行业均受到不同程度的冲击，至2020年4月，在国家出台相关政策鼓励商户复工复产、提倡业主适当减免租金的大背景下，双方曾因疫情进行过协商，为避免双方损失扩大，被告在合同期限届满前搬离了案涉房屋，业已告知原告交接事宜，原告在庭审中亦认可2020年5月中旬被告已向其表示不再租赁案涉房屋的意愿，故综合以上因素，案涉房屋押金3000元由原告返还被告较为适宜。关于被告主张的更换门的费用，其未提供充分证据予以佐证，法院不予支持。被告主张赔偿营业损失，无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告高月于判决生效后十日内向原告刘锁平支付租金10000元；二、被告高月于判决生效后十日内向原告刘锁平支付租赁期间物业管理费741.96元；三、反诉被告刘锁平于判决生效后十日内向反诉原告高月返还房屋押金3000元；四、驳回原告刘锁平的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告高月的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费360元（原告已预交），由原告刘锁平负担291元，由被告高月负担69元；反诉案件受理费减半收取计25元（反诉原告已预交），由反诉原告高月负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张因租赁房屋下水管道堵塞且被上诉人未配合物业进行疏通，因此不应退还被上诉人押金。但对于下水管道是否堵塞以及是否因被上诉人原因造成堵塞,上诉人均未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人主张的房租损失，因上诉人在一审庭审中认可2020年5月中旬被上诉人已向其表示不再租赁案涉房屋，合同期满后被上诉人也未继续使用案涉房屋，且上诉人陈述的合同到期后被上诉人未向其交还房屋钥匙以及水电卡的情形并不足以阻碍上诉人出租案涉房屋，据此，上诉人主张合同期满后的房租损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人将房屋恢复原状的上诉请求，超出了上诉人一审的诉讼请求范围，二审审理中，被上诉人表示不同意调解，故对于该项请求上诉人可以另案进行主张。综上，上诉人刘锁平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人刘锁平负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬 二〇二一年四月七日法官助理 王 婷书记员 张慧敏附：本裁判文书所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。