山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁14民终1219号上诉人（原审被告）：姜立新。委托代理人：郑永峰，山东郑敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱欢欢。委托代理人：刘增江，山东环周律师事务所律师。原审追加被告：程军。原审第三人：李怀和。上诉人姜立新因租赁合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2015）宁商初字第223号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，本案的无争议事实为：2008年1月被告姜立新和原告朱欢欢达成口头协议，由被告姜立新租赁原告的厂房及院落，租金每年30000元。2012年4、5月间，被告姜立新将涉案厂房及院落又租赁给了第三人李怀和，租期十年，年租金相同。本案的争议焦点为:一、解除原告和被告姜立新的厂房及院落的租赁合同，同时判令被告姜立新返还租赁的厂房及院落并支付租金60000元及逾期支付租金的利息和腾房期间的占用使用费有无事实及法律依据；二、确认被告姜立新与第三人李怀和之间的院落厂房租赁合同无效，李怀和搬出并腾空租赁的厂房院落，并判令李怀和对第一项诉讼请求中的占用使用费与被告姜立新承担连带责任有无事实及法律依据。围绕第一个争议焦点，原告提交如下证据：一、证人宋某的书面证言复印件一份；二、原告和郝胜利签订的收购协议复印件一份，证明原告自2006年4月起即享有涉案的院落厂房的使用权；三、临邑县公证处公证书复印件一份、资产拍卖协议书复印件一份及相应的资产明细表和平面图；四、涉案厂房的房产证复印件证明所有权人为临邑县庆达纸制品加工厂。原告对房产33622、33623、33624及土地使用权的时间做了如下确认：给（该）三处房产是原告2007年自建，在临邑县房管登记中心有规划自建证明一份，是经原临盘镇政府批准的。房屋所有权证实际取得时间是2011年4月20日，原告自2006年就应有上床房产占有范围内的土地使用权。该三处房产虽然登记在庆达纸制品加工厂名下，实际是原告的个人财产。涉案常去（厂区）的其他土地使用权唱名是登记在原营子水泥厂的名下，但原告已居2006年4月份取得使用权，只是没有履行过户手续。五、个体工商户营业执照复印件一份，证明临邑县庆达纸制品加工厂的经营者为原告朱欢欢。原告就第一个争议焦点陈述称，自2008年1月份被告姜立新就与原告经宋某介绍达成口头协议，开始租赁涉案厂房及院落，双方一直没有签订书面租赁合同，但一直实际履行着。被告姜立新质证称，对证据一、三、四、五认可，对证据二不认可，特别是时间。被告不认识朱欢欢，被告是和临邑县法院的赵剑商定的租赁事宜，年租金30000元，自2008年1月至2011年8月24日的租金已经全部付清，2010年的30000元租金给了陈某，是赵剑让给他的，因为赵剑欠陈某钱。2011年7月24日原告借程军10万元钱，期限为一个月，到期后原告未还钱，按合同约定涉案厂房于同年8月24日转让给程军，被告便不再继续租赁了。2012年涉案厂房又由被告和程军转租给了李怀和，租期十年租赁费共计30万元，一次性向被告付清了。向法庭提交原告的借款合同及收据复印件各一份，证明因原告没有偿还借款，涉案厂房已由程军实际控制。原告质证称，涉案厂房及院落虽然作为抵押物向程军借款，但是并未办理抵押登记，依法该抵押权不生效，程军无权处分抵押物。对姜立新交给陈某的30000元不清楚，需要核实一下。追加被告程军质证称，对原告提交给法庭的证据均与（予）认可。原告借钱的过程和合同均属实，见证人有赵剑和姜立新的签名，原告和姜立新的租赁合同追加被告不清楚，都是姜立新办的，租给李怀和追加被告也不清楚，借的钱也不是追加被告的钱，借的是李怀和和马某的。对被告姜立新提交的借款合同及原告朱欢欢、赵剑打的收条均与（予）认可，这10万元是赵剑和朱欢欢一起借的，到期后他俩都没还，按合同约定，追加被告有权处理全部财产。原告称两被告所述部分不属实，2007年12月，被告姜立新通过宋某找到朱欢欢和赵剑，口头达成了租赁协议，后来被告姜立新把租金交到了2009年的，原告现主张2010年和2011年的。2012年及以后的租金向李怀和主张，李怀和称涉案厂房是姜立新卖给他的。在原审法院组织的庭审中，追加被告程军称朱欢欢用涉案厂房向其借款，只是合同上约定了用厂房作抵押，但未办理抵押登记，不过原告已经把房产证放到自己这里了，想换成追加被告的名字，由于土地使用证不合格没换成，但房产证一直在自己手里。后来厂房是租给还是卖给李怀和，自己不清楚，都是姜立新和李怀和办理的。原告向自己借的钱表面上是自己的，实际上是姜立新的钱，实际上厂房转让给了姜立新，虽然追加被告是被告姜立新原来合伙做生意，但那个时候已经分伙了。被告姜立新承认从2012年4、5月份开始，被告把涉案厂房租赁给李怀和了，租期是十年，每年租金30000元，30万元一次性付清。被告姜立新对原告第二份证据中的时间，认为不是什么关键性的问题。如果法庭认为涉案厂房转让给姜立新无效的话，原告朱欢欢应当按合同约定返还借款及利息（当时约定的利率是8分）。被告姜立新提交了两欠条和一份购房合同，用以证实原告在没有偿还贷款的情况下，在2000年3月24日把赵剑与临邑县营子乡水泥厂的购买合同原件给了被告，并且又从我处拿走了35000元，所以说涉案厂房是被告的。原告承认被告姜立新把2010年的租赁费15000元给了陈某，给了原告13000元，一共给了28000元。对于2012年以后的租金原告方不再主张。原告对被告姜立新的三份证据质证称，对于两张欠条，不能确认是赵剑所写，原告和赵剑是什么关系不清楚，赵剑借款与原告无关。对购房合同的真实性无法确认，临邑县营子乡水泥厂早就不存在了，其公章不知道是什么样子。根据原告和郝胜利的转让协议，有一个2000年6月6日的公证书，这个厂子才整体卖给了郝胜利个人，被告所举的合同是在2000年3月24日签订的，公证书说五年内不允许郝胜利出售，亿以这份购买合同即使真实，也是无效的。被告姜立新称原告说赵剑借的钱与朱欢欢无关，那么厂房租赁合同也与朱欢欢无关，租赁合同是被告和赵剑签订的。赵剑和朱欢欢是夫妻关系，他俩的行为具有表见代理的性质。如果赵剑和郝胜利签订的合同无效的话，赵剑也不能取得所有权，更无权租赁或买卖。被告姜立新提供两名证人陈某、马某出庭作证，陈某证实赵剑欠其工程款16000元，让了他1000元，后来赵剑让被告姜立新用租赁费分四次清偿了这笔债务，最后一次是在2011年年底，每次收到钱都会给姜立新打收条。证人马某证实在三、四年以前，程军在其处拿了10万元，利息8分，当时约定一个月还清，后来用了两个月，程军当时说别人用这个钱，具体用途不清楚。程军借钱时好像拿过什么房产证之类的，证人没某，就是要求到期还本付息。还钱也是程军还的，其他人是否还过证人利某不清了。原告对两位证人的证言质证称，证言与本案租赁合同没有关联性。被告姜立新质证称，这笔钱是通过程军借的，时间合理，数额也对，结合其他证据可以证明原告在被告处借款10万元。追加被告程军质证称，其去马某处拿钱之前是姜立新给马某打的电话，自己和马某不熟悉，只是个跑腿的。原审法院认为，一、穿街过巷姜立新对涉案厂房和院落的占有并不构成法律上的所有权，虽然原告朱欢欢和被告姜立新在借款合同中约定以该厂房及院落抵押，但是并未办理抵押权登记，在原告朱欢欢未偿还借款的情况下，应当经过相应的诉讼或执行程序，被告姜立新才有可能取得该厂房及院落的所有权。在租赁合同履行期间，仅凭合同约定的打卦即主张租赁物为己所有于法无据。顺便提及，虽然借款是在原告和追加被告程军之间，但是庭审中两被告之间已经确认实际贷款人是被告姜立新，追加被告程军仅是顶名而已。二、原告朱欢欢和被告姜立新之间的租赁合同应予解除。双方的口头租赁协议中没有涉及被告有转租的权利，被告又未提交证据证实其转租经过原告同意，原告因此提出解除合同，并要求被告返还涉案厂房及院落，本院依法予以支持。三、被告姜立新就自己没有处分权的厂房及院落，在未经原告同意的前提下即行转租，其与第三人李怀和的租赁协议是违反法律规定的，原告提出确认该租赁协议无效、李怀和腾房的诉讼请求，本院应予支持。四、关于被告姜立新拖欠的租金数额，原告仅就2010年和2011年的租金对被告提出请求，而2010年的30000元，原告承认收到了13000元，被告姜立新用15000元租金替原告偿还了原告欠陈某的工程款，剩余的2000元租金，原告没有承认收到，被告亦未提交相关证据证实交给了原告，所以对这2000元租金，被告仍应支付。2011年全年的租金30000元，被告仅是口头表示已经付清，但原告不认可，故对该笔租金被告仍应支付。2012年的租金原告起初表示仅向第三人李怀和追索，后来放弃，其处分权本院依法予以支持。五、关于原告提出的腾房期间的占用使用费，可以比照租金标准，自本判决生效之日起至第三人李怀和腾空为止的战胜使用费由李怀和负偿还责任。被告和第三人负连带责任缺乏法律依据。六、被告姜立新逾期支付租金的利息，从逾期支付之日起至清偿之日止，比照银行同期借款利率进行计算。七、追加被告程军不承担本案责任。八、关于原告偿还被告姜立新借款，第三人腾房之后被告返还租金的问题，相关方可另案起诉起诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百二十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年12月9日判决：一、解除原告朱欢欢和被告姜立新之间的厂房及院落租赁合同，被告姜立新租赁的厂房及院落，并支付租金32000元及逾期支付租金的利息（自逾期支付之日起至清偿之日止，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；二、被告姜立新和第三人李怀和之间的厂房及院落租赁合同无效，第三人李怀和腾空厂房及院落，腾空期间的占用使用费按每年租金30000元计算，自本判决生效之日起计算至腾空之日止；三、驳回原告朱欢欢的其他诉讼请求。上述具有执行内容的判项，限本判决生效之日起三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，原告朱欢欢承担200元，被告姜立新承担1000元，第三人李怀和承担300元。姜立新上诉称：被上诉人朱欢欢与上诉人姜立新的租赁合同早已解除，一审冰冻三尺解除租赁合同，返还租赁厂房与院落已无法履行，2011年8月份上诉人已将租赁的厂房及院落返还给了被上诉人，并与被上诉人解除租赁合同，所以上诉人根本不拖欠被上诉人任何租赁费。2011年7月24日被上诉人朱欢欢向程军借款10万元整，借款8月24日到期后被上诉人朱欢欢没有偿还程军借款，朱欢欢已将涉案的租赁房屋、车间抵押给程军，该厂房及院落已被程军占有，朱欢欢与程军签订的抵押合同虽然没有办理抵押登记，依据《物权法》抵押登记只是对抗要件，并非生效要件，也就是说朱欢欢与程军之间的抵押合同是有效的，程军对抵押房屋、车间的占有是有权占有，程军在合法占有期间出租给第三人李怀和也是有权处分，程军与李怀和签订的租赁合同是合法有效的，一审确认无效缺乏法律依据。综上，恳请二审法院查明事实，作出公平、判决。被上诉人朱欢欢答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人起诉之前，双方的租赁合同并没有解除，上诉人的上诉理由不符合实际，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人朱欢欢签订的租赁合同是否解除，上诉人是否拖欠被上诉人租赁费，朱欢欢与程军签订的抵押合同是否有效。上诉人姜立新主张因朱欢欢借程军10万元到期未还，依照双方签订的借款抵押合同，涉案厂房及院落已被程军占有，故其与被上诉人朱欢欢的租赁合同已于2011年8月24日债务到期之日解除。本院认为，因被上诉人朱欢欢与原审追加被告程军之间签订的借款抵押合同，未就涉案厂房及院落办理抵押登记，即未设立抵押物权，程军也未取得上述厂房及院落的所有权和使用权，故无权处分该厂房及院落。程军应依双方签订的借款抵押合同另案主张到期债权。本案系朱欢欢与姜立新之间的租赁合同纠纷，上诉人姜立新没有取得涉案厂房及院落处分权的依据，也没有证据证明双方租赁关系已经解除，在未经被上诉人朱欢欢同意的情况下，无论姜立新还是程军，均无权将涉案厂房及院落转租或转让给原审第三人李怀和。一审判决解除朱欢欢与姜立新之间的租赁合同，并由上诉人姜立新支付被上诉人朱欢欢租金32000元证据充分，应予认定；同时判决上诉人姜立新作为承租人依约返还租赁的厂房及院落，亦无不妥。综上，上诉人姜立新的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元由上诉人姜立新负担。本判决为终审判决。审 判 长  温 颖审 判 员  王飞雁代理审判员  王子超二〇一六年六月二十日书 记 员  苏 献