北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6788号上诉人（原审原告）张益才，男，1951年1月2日出生。被上诉人（原审被告）于凤琴，女，1944年2月18日出生。被上诉人（原审被告）魏冬云，女，1969年4月6日出生。被上诉人（原审被告）魏立生（亦系被于凤琴及魏冬云之委托代理人），男，1944年10月9日出生。原审原告北京栖龙阁旅馆，住所地北京市密云区通林街*号（西大桥村东口）。投资人张益才。上诉人张益才因与被上诉人于凤琴、魏冬云、魏立生、原审原告北京栖龙阁旅馆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第08531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官高贵担任审判长，法官潘蓉、法官姜君参加的合议庭，并于2016年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人张益才（亦系北京栖龙阁旅馆投资人）到庭参加了诉讼。经本院依法传唤，于凤琴、魏冬云、魏立生无故拒不到庭参加诉讼，故本院缺席判决。本案现已审理终结。张益才、北京栖龙阁旅馆一审中诉称：张益才开办的北京栖龙阁旅馆与于凤琴、魏冬云、魏立生原系租赁关系，租赁于凤琴、魏冬云、魏立生的整个院落及房屋用于经营旅客住宿等业务。签订租赁合同当日北京栖龙阁旅馆预付了租金，承租后投巨资在院内进行翻扩建房屋30间。因于凤琴、魏冬云、魏立生全面违约，其27间房屋仅5间符合住宿条件，其他22间系棚房、禽房，非人居之房，且全部房屋系违章建筑，缺乏房屋权属证书或有效批示，院内无合同约定之水等等，造成北京栖龙阁旅馆无法经营，于2007年被迫停业，造成巨大损失。于凤琴、魏冬云、魏立生将他人的房屋出租、且出租房屋的实际面积小于协议约定的房屋面积，构成欺骗，属于其违约，应当退还多收取的租金及相应的利息，并承担相应的违约金。2008年，密云法院判决北京栖龙阁旅馆返还于凤琴破旧古式木门两扇，但该两扇门张益才保管了多年，于凤琴、魏冬云、魏立生应当支付相应的保管费。综上，要求：1、于凤琴、魏冬云、魏立生返还多收取的院落房屋面积的租金16424.72元，并支付相应的利息14649.57元；2、于凤琴、魏冬云、魏立生给付两扇破旧古式木门的保管费145.8元；3、于凤琴、魏冬云、魏立生给付违约金58051.25元；4、诉讼费由被告负担。于凤琴、魏冬云、魏立生在一审中答辩称：北京栖龙阁旅馆的投资人已变更为关臣，张益才不能作为北京栖龙阁旅馆的投资人主张权利。于凤琴、魏冬云、魏立生与北京栖龙阁旅馆的房屋租赁合同纠纷经过（2011）密民初字第817号判决，租赁合同解除，二中院以（2011）二中民终字第16467号民事判决书维持原判。合同解除后，相应的权利义务终止，所以张益才、北京栖龙阁旅馆又以租赁合同纠纷起诉，不符合法律规定。于凤琴、魏冬云、魏立生收取租金是按照房屋间数收取的，不是按照面积，于凤琴、魏冬云、魏立生没有违约。张益才早应该将木门返还给于凤琴、魏冬云、魏立生，于凤琴、魏冬云、魏立生起诉经过判决后张益才才返还，于凤琴、魏冬云、魏立生不应该给保管费。综上，于凤琴、魏冬云、魏立生不同意张益才、北京栖龙阁旅馆的所有诉讼请求。一审法院审理查明：于凤琴系魏立生之妻，魏冬云系魏立生及于凤琴之女。2004年10月17日，北京栖龙阁旅馆与于凤琴签订房屋租赁协议，约定甲方（于凤琴）将70年代所建私有老旧房屋大小27间及付属设施租赁给乙方（北京栖龙阁旅馆）使用（其中包括甲方二女儿魏冬云东厢房六间，建筑面积118.29平方米）。协议内容如下：一、租赁期限18年，自2005年1月1日至2023年12月31日止；二、年租金23000元，从第六年开始每年递增10%，递增五年封顶；三、租金交付方式：为每年1月1日上交租金自协议签订生效之日起交付年租金；四、协议签订之后，甲方不再对该房屋及附属设施进行管理，乙方可根据自己的经营需要，有权对所租房屋进行修缮、改建、翻建，所需费用自负。合同期满后，乙方将所租范围内的房屋及附属设施无偿交给甲方；五、如乙方在所租房屋范围外扩建部分，由乙方自行投资，甲方不收取房屋租赁费，如遇政策性征占，甲方协助解决，补偿部分归乙方所有，如不予补偿，其损失自负。合同期满交给甲方；六、在租赁期间，如遇政策性拆迁，所租范围内的房屋拆迁及附属物补偿归甲方，因拆迁给乙方经营造成的损失，甲方提供拆迁协议，国家补偿部分归乙方，甲方协助解决；七、乙方必须保证甲方原有的房屋建筑总面积，如遇政策性拆迁，少于原总建筑面积，乙方给甲方补偿。乙方在院内扩建部分前五年内多出原总建筑面积，国家补偿款甲方得60%，乙方得40%。如未全部征占，按实际征占房屋间数减少租金，每月每间90元；八、在租赁期间水、电、卫生费等由乙方自行负担；......十二、乙方必须守法经营，如违反有关法律法规责任自负；......十四、本协议自双方签字之日起生效，如单方违约按协议租金总额10%承担违约责任，其它未尽事宜双方协商解决。协商不成可诉于当地法院解决。此协议一式两份，甲乙双方各持一份。（经双方认定院落面积、房屋质量、平面图及建筑面积图表附后）甲方处有于凤琴、魏冬云名字，下书魏立生代签；乙方处有北京栖龙阁旅馆公章、张子鑫的名字，下书张益才代签。当日，双方在合同附件房屋院落平面图上签字，甲方有魏立生代于凤琴签名，乙方有北京栖龙阁旅馆公章，张益才代张子鑫签名。2004年11月11日，双方签订房屋租赁补充修改协议，协议内容为，”根据乙方再三考察论证，对所租房屋的质量再次了解后，加上冬季施工困难，乙方又听说该区位明年要拆迁，要求与甲方签订补充修改协议。经协商一致内容如下：一、原协议第一条租期18年不变，租期开始时间改为自2005年3月1日至2024年2月28日为止（比原租期退后两个月）二、年租金改为贰万元，从第四年开始每年递增10%，递增七年封顶。三、甲方将后配房东头三间、北正房五间、西耳房两间，自补充修改协议签订五日内交付给乙方使用，其它房屋于2005年2月15日再交给乙方。四、如遇政策性拆迁，乙方在院内扩建部分在一年内如超出原租房屋总面积，补偿部分全部归乙方，三年内乙方得80%，甲方得20%补偿款。五、乙方不得影响其他房屋承租户的正常经营。不能再以任何理由不履行协议。六、如乙方逾期在六个月内未交房租费，甲方有权将所有的房屋收回，如少于原房屋总面积，乙方给甲方补偿款，每平方米按壹仟元计算（房屋建筑总面积以第二次测量为准）。七、2004年10月17日签订的协议，除补充条款以外，其它条款一律不变。八、本协议自双方签订之日起生效，如单方违约按协议租金总额承担10%违约责任，代签人承担连带责任。”双方同时签署了院落房屋明细表，该表记载了租赁房屋位置、所建年代、长、宽、柱高、建筑面积、房屋结构及门窗材质。该表同时记载，”水电齐全，前面两个大门，东大门为铝合金门，西大门为铁门。后门为双层门，里侧铝合金、外侧铁门。东厢房北侧小厨房未计算建筑面积（14.41M2）”补充修改协议及院落房屋明细表甲方签字处均有魏冬云的名字及魏立生代签的字样；乙方签字处均为北京栖龙阁旅馆公章，张子鑫、张益才的签名。2004年11月11日，北京栖龙阁旅馆盖章、张益才签字确认”收到后配房东头三间钥匙三把”；2004年11月15日，北京栖龙阁旅馆盖章、刘春林签字确认”北正房五间、西耳房两间于2004年11月15日甲方交给乙方使用”；2005年2月4日，张益才、张子鑫签字确认，”收到魏立生、于凤芹交前溢汾园饭店东厢房六间、南倒座两间、西厢房两间、北一小间、后配房西侧六间上述房屋钥匙”。2005年，北京栖龙阁旅馆对租赁房屋进行了整体改造，并在未获得有关部门批示的情况下，在租赁物院内外扩建房屋若干间。2008年4月28日，于凤琴向一审法院提起诉讼，称北京栖龙阁旅馆于2005年7月擅自将租赁物院内的铁大门2个、木门8个、木窗8个、标准铁门6套、铁窗4套处理，要求返还，不能返还的赔偿损失。本院经审理查明，北京栖龙阁旅馆在对租赁的房屋进行改造期间，拆除下来铁大门2个、木门8个、木窗8个、标准铁门6套、铁窗4套已由北京栖龙阁旅馆进行了处理，当时尚存木门两扇。一审法院以（2008）密民初字第2663号民事判决书判决北京栖龙阁旅馆返还于凤琴木门二扇、赔偿于凤琴财产损失三百元。宣判后，于凤琴不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2009）二中民终字第00611号民事判决书维持原判。2011年7月5日，一审法院作出（2011）密民初字第817号民事判决书，判决书中写明，北京栖龙阁旅馆要求解除合同，但未提出符合法律规定的事由，故对其主张一审法院不予支持。北京栖龙阁旅馆在租赁合同未到期的情况下，坚决要求解除合同，且在诉讼过程中私自拆毁租赁物，其行为已经构成违约，故对其要求于凤琴、魏冬云、魏立生赔偿阻碍拆房造成的损失的请求，一审法院不予支持；对于凤琴、魏冬云、魏立生要求解除合同、北京栖龙阁旅馆支付违约金、赔偿拆毁3间房屋的损失、返还剩余24间房屋、赔偿拆除1个厕所的损失的请求，一审法院予以支持；后一审法院判决：（一）解除北京栖龙阁旅馆与于凤琴、魏冬云、魏立生于2004年10月17日签订的房屋租赁合同及2004年11月11日签订的房屋租赁补充修改协议；（二）判决生效后十日内，北京栖龙阁旅馆返还于凤琴、魏冬云、魏立生租赁范围内剩余的二十四间房屋，返还十五平方米沼气池一个；拆除租赁物院内自行建造的其他建筑物；（三）判决生效后十日内，北京栖龙阁旅馆给付于凤琴、魏冬云、魏立生自2011年3月1日起至6月24日止的房屋租金九千三百零六元；（四）判决生效后十日内，北京栖龙阁旅馆支付于凤琴、魏冬云、魏立生违约金五万八千零五十一元；（五）判决生效后十日内，北京栖龙阁旅馆赔偿于凤琴、魏冬云、魏立生拆除简易厕所的损失三百元、拆除三间房屋的损失四万七千三百八十六元；（六）驳回北京栖龙阁旅馆的诉讼请求；（七）驳回于凤琴、魏冬云、魏立生的其他反诉请求。判决后，北京栖龙阁旅馆不服判决，提出上诉。2011年11月10日，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2011年11月12日，魏立生到密云县公安局刑侦大队报警称其位于西大桥村通林街3号院于凤琴家民房发生火灾。11月22日，魏立生再次报警称其房屋再次发生火灾，过火处为北正房东侧2间。2013年，于凤琴、魏冬云及魏立生认为北京栖龙阁旅馆、张益才未履行生效的判决和未尽到保管义务，要求北京栖龙阁旅馆、张益才赔偿房屋被烧毁的损失236040元。经本院（2013）密民初字第05120号民事判决书，认为北京栖龙阁旅馆作为承租人，依法判决北京栖龙阁旅馆赔偿于凤琴、魏立生财产损失87513元，张益才以其个人财产对该债务承担无限责任。判决后，张益才不服判决，提出上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。另查，2011年7月9日（即在2011年密民初字第817号民事判决书一审判决尚未生效期间），张益才（转让方、甲方）与关臣（受让方、乙方）签订了北京栖龙阁旅馆转让协议，约定甲方以5000元的价格将北京栖龙阁旅馆的全部资产及债权、债务转让给乙方。7月27日，张益才向北京市工商行政管理局密云分局提交投资人变更为关臣的申请。同日，该局出具准予变更登记通知书。2011年12月，于凤琴、魏立生、魏冬云起诉张益才及第三人关臣债权债务概括转移合同纠纷，要求确认张益才与关臣于2011年7月9日签订的转让协议无效。在该案审理过程中，魏立生、于凤琴起诉北京市工商行政管理局密云分局，要求撤销该局作出的北京栖龙阁旅馆的《内资企业法人年度报告书（2010年度）》及《准予变更登记通知书》，一审、二审法院均以”未对魏立生、于凤琴设定权利义务，与魏立生、于凤琴无法律上的利害关系”为由，裁定驳回起诉。2012年12月20日，一审法院作出（2012）密民初字第648号民事判决书，确认张益才与关臣签订的转让协议无效。2013年7月8日，北京市第二中级人民法院以违反法定程序为由撤销原判决，发回重审。发回重审后，一审法院作出（2013）密民初字第4930号民事判决，以张益才的转让行为未经于凤琴、魏立生、魏冬云的同意为由，确认张益才与关臣签订的转让协议无效。张益才不服判决，上诉至本院，本院判决驳回上诉，维持原判。再查，北京栖龙阁旅馆系个人独资企业，原投资人为张子鑫。2005年4月25日，该企业的投资人变更为张益才。2011年7月27日，张益才向北京市工商行政管理局提出企业变更登记申请，将北京栖龙阁旅馆的投资人变更为关臣。2014年1月17日，因北京栖龙阁旅馆开业后自行停业六个月以上，北京市工商行政管理局密云分局对北京栖龙阁旅馆作出吊销营业执照的行政处罚决定。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：第一、张益才能否作为原告参加本案诉讼；第二、于凤琴、魏冬云及魏立生是否存在违约行为。对于第一个争议焦点，经法院生效判决确认，张益才与关臣之间关于北京栖龙阁旅馆的转让协议无效。无效合同自始无效，各方当事人的权益义务应当恢复自转让之前的状态，因此，北京栖龙阁旅馆的投资人现仍为张益才，张益才可以作为原告主体参加本案诉讼。对于第二个争议焦点，北京栖龙阁旅馆与于凤琴、魏立生、魏冬云之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依协议主张权利、履行义务。从房屋租赁协议所约定的出租标的物及租金给付形式等来看，于凤琴、魏立生、魏冬云系将院落内的房屋及附属设施整体出租给北京栖龙阁旅馆，整体收取租金，而非按照房屋的建筑面积收取租金。协议签订后，于凤琴、魏立生、魏冬云将协议所涉及的房屋及附属设施交付给了北京栖龙阁旅馆，北京栖龙阁旅馆并未对房屋的面积提出异议，于凤琴、魏立生、魏冬云已履行了合同义务，并不存在违约行为。因北京栖龙阁旅馆违约，房屋租赁协议已经被法院生效判决解除，现二原告认为于凤琴、魏立生、魏冬云出租房屋的实际面积小于协议约定的房屋面积，构成欺骗，属于违约，应当退还多收取的租金及相应的利息，并承担违约金，依据不足，一审法院不予支持。对张益才、北京栖龙阁旅馆要求于凤琴、魏立生、魏冬云给付两扇破旧古式木门的保管费，缺乏法律依据，本院亦不予支持。据此，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回北京栖龙阁旅馆、张益才的诉讼请求。张益才不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：1.于凤琴、魏立生、魏冬云出租院落的面积与房屋的实际面积不符，存在违约行为；2.张益才、北京栖龙阁旅馆长期保管于凤琴、魏立生、魏冬云的两个木门，应支付相应的保管费。故请求：1.撤销一审法院判决，径直改判；2.于凤琴、魏立生、魏冬云返还多收取的院落房屋面积的租金16424.72元，并支付相应的利息14649.57元；3.于凤琴、魏立生、魏冬云给付违约金58051.25元；4.于凤琴、魏立生、魏冬云支付保管费145.8元；5.一、二审诉讼费用由于凤琴、魏立生、魏冬云承担。二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议及补充修改协议、房屋院落平面图、院落房屋明细表、（2011）二中民终字第16467号民事判决书、（2015）三中民终字第15491号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为:关于于凤琴、魏立生、魏冬云是否存在违约行为的问题。北京栖龙阁旅馆与于凤琴、魏立生、魏冬云之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约主张权利履行义务。结合房屋租赁协议及其补充修改协议约定的出租标的物、租金给付形式，以及如遇征占，按照征占房屋建设减少租金而非按照减少的面积等情况来看，于凤琴、魏立生、魏冬云系将院落内的房屋及附属设施整体出租给北京栖龙阁旅馆，整体收取租金，而非按照房屋的建筑面积收取租金。协议签订后，于凤琴、魏立生、魏冬云将房屋及附属设施交付给了北京栖龙阁旅馆，北京栖龙阁旅馆亦未对房屋的面积提出异议，故于凤琴、魏立生、魏冬云并不存在违约行为。现法院生效判决亦认定北京栖龙阁旅馆违约，并解除双方签订的房屋租赁协议，故张益才、北京栖龙阁旅馆主张的于凤琴、魏立生、魏冬云出租房屋的实际面积小于协议约定的房屋面积，属于违约，应退还多收取的租金及相应的利息，并承担违约金一节，缺乏相应的依据，本院不予支持。对于北京栖龙阁旅馆、张益才诉请于凤琴、魏立生、魏冬云给付两扇破旧古式木门的保管费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1016元，由北京栖龙阁旅馆、张益才负担（已交纳）。二审案件受理费2030元，由北京栖龙阁旅馆、张益才负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高      贵代理审判员 潘      蓉代理审判员 姜      君二〇一六年六月十七日书 记 员 牛鸿生书记员崔莹