北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终658号上诉人（原审被告）：易光辉，女，1966年12月29日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：易光荣，女，1970年8月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许海峰，男，1963年9月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京住邦物业酒店管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里100号。法定代表人：刘忠，董事长。委托诉讼代理人：刘明杰，女，北京住邦物业酒店管理有限责任公司职员。上诉人易光辉因与被上诉人北京住邦物业酒店管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人易光辉的委托诉讼代理人许海峰、易光荣，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人刘明杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易光辉上诉请求：1．撤销一审判决；2．一审判决认定的房产面积与其相应购房合同均不一致，要求物业公司提供经国家测绘部门出具的最终测量报告；3．请求法院依法对本案关键证据备忘录的真实性及有效性做出明确判定并给出法律依据；4．若法院认定本案备忘录有效，则要求物业公司依法返还、扣除未完全履行物业服务合同义务而多收取、多计算出的物业费。即，由于物业公司从未对住邦4号楼19层之公共区域提供保洁服务，应返还自2011年1月1日至2017年12月31日七年间物业公司多收取易光荣的物业费，并且应从2018年1月1日至今应收缴的物业费中，扣除该共有部分多计算出的物业费；5．若法院认定本案备忘录无效，由于物业公司自2007年1月1日开始至今，从未委派任何保洁员负责4号楼19层的公共区域保洁服务，易光荣要求返还自2007年1月1日至2017年12月31日这十年间多收取的物业费，并应从2018年1月1日至今应收缴的物业费中，扣除该共有部分多计算出的物业费；6．本案房产均为普通住宅。根据适用普通住宅的相关法律法规，要求物业公司依法提供经价格主管部门核准的物业收费项目及价格明细；7．根据适用普通住宅的相关法律法规，要求物业公司依法提供并公示自2005年入住以来利用小区公共部分对外收取的广告费、停车费、场地租赁费等其理应规业主所有的公共收益的收支情况。8．改判物业公司违约，支持易光荣之上述合法诉求；责令物业公司依法依规完全履行双方有关物业服务之约定；9．本案一审、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：易光荣与本案其他家族成员一道，于2005年5月买下了住邦4号楼19层整层合计8套房产，交由华嘉企划公司及其关联公司（下称：华嘉公司）作为其办公场地。由于整个楼层只有华嘉关联公司独家使用，没有外人，为了方便管理，华嘉公司随与住邦物业公司洽谈，提出由华嘉公司自行负责本层所有共有部分的保洁，并希望对此部分的物业费进行相应减免。住邦物业不同意减免物业费，但作为补偿承诺可以提供一定的卫生保洁用品。经双方多次磋商于2006年12月签订了备忘录（一审证据2：备忘录），详细规定了住邦物业每季度应提供的各种卫生保洁用品的类别和数量。签订备忘录之后，物业公司随即停止了对住邦4号楼19层公共区域的保洁服务（自2007年1月1日至今），开始两年物业公司按照双方约定很好地履行了义务，每个季度华嘉公司都能从物业公司那里领回约定数量的卫生保洁用品。然而自2009年起，物业公司提供的卫生保洁用品开始出现“缺斤短两”现象，质量和数量都未按约定提供，直至2010年前后彻底毁约，不再提供任何保洁用品。华嘉公司虽多次与物业公司交涉但毫无结果。直至2018年，华嘉公司忍无可忍，采取了拒缴物业费的反制措施。一、原判决中的19X号房产面积认定不清。原判决认定易光荣之19X号房产用于计算物业费的建筑面积为199．02平米，经易光荣核实，该面积与《购房合同》的面积不一致，故易光荣要求物业公司提供经国家有关测绘部门出具的相关房产最终实测面积报告，以便作为计算物业费之依据。二、易光荣没有收到任何物业公司一审提交的所谓证据判决书声称法院组织当事人进行了证据交换和质证，然而易光荣提交的证据按期提交法院并转交物业公司，但物业公司的证据至今却没有一件转交给易光荣，物业公司无视司法程序的严肃性，损害了易光荣的正当的司法权利。三、物业公司拒不承认本案备忘录的理由不成立关于本案关键证据备忘录（一审证据2）的真实性，物业公司主张：该备忘录签约人孙妍不是华嘉公司员工，不能代表原单位签订上述备忘录，且该备忘录没有物业公司单位盖章确认。物业公司的该主张不成立。首先，一审时物业公司提交的证据显示，代领《业主公约》的签字人正是孙妍，并且由孙妍代替本案所有易光荣签名，即，领取公约时的易光荣签名并非易光荣本人签字，而是由代领公约的孙妍签写了易光荣的姓名。若孙妍不是华嘉公司员工，没有资格代表公司签订备忘录，那么由孙妍代领取的所谓《业主公约》的有效性自然丧失。故孙妍同一个人代签的两份协议（备忘录和领取业主公约），不能因为孙妍的身份致使一份成立而另一份不成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案备忘录是双方协商后签订的物业服务细则和承诺，故应依法认定为物业服务合同的组成部分。法律条款并没有要求物业服务细则和承诺必须经双方盖章的强制性规定，故并不能依据物业公司盖章的有无而判定其有效性。另外，易光荣联系了该备忘录的甲方签字人孙妍（当时为华嘉公司员工）。孙妍明确表示，该备忘录是真实的，乙方签字人当时是住邦物业的一名主管，是一位身材消瘦，个头不高的女士。当时为此备忘录孙妍和李佳（原华嘉公司职员）曾多次与乙方签字人商谈（一审证据3：许海峰与孙妍的微信记录截图，原始记录保存在许海峰的手机里，若需要时可随时提供）。四、物业公司从未对4号楼19层的公共区域提供保洁服务根据《业主公约》第三章物业管理服务内容和标准14．3负责中心公共地方的环境清洁、卫生及美观之规定，本案4号楼19层之共有部分、保洁间、垃圾间及公共卫生间等公共区域之卫生保洁应由物业公司负责，而《业主公约》规定的每建筑平米7．9元的物业费当中，就包含了该公共区域的保洁费。根据常识我们也知道，任何住宅的各楼层公共区域的保洁均由物业公司承担。另根据住邦物业服务公司4号楼保洁负责人介绍，该楼地面以上的楼层，每四个楼层安排一名保洁员负责相关楼层公共区域的保洁服务。然而，根据华嘉公司1998年入职至今的老员工李某的证人证言，自2007年1月1日开始，物业公司从未对4号楼19层公共区域提供任何保洁服务（二审证据1）。据此，无论本案那份备忘录的真实性是否得到认定，都无法改变以下事实：原本应由物业公司负责保洁服务的4号楼19层的公共区域，物业公司从未提供任何保洁服务。故多年以来物业公司针对该公共区域多收取的保洁费必须依法返还易光荣。原判决认定的各房产面积与其相应购房合同均不一致，要求物业公司提供经国家测绘部门出具的最终测量报告，以便作为计算物业费的面积依据；请求法院依法对本案关键证据-备忘录的真实性及有效性做出明确判定并给出法律依据；若法院认定本案备忘录有效，则要求物业公司依法返还、扣除未完全履行物业服务合同义务而多收取、多计算出的物业费。即，由于物业公司从未对住邦4号楼19层之公共区域提供保洁服务，应返还自2011年1月1日至2017年12月31日七年间物业公司多收取易光荣的物业费，并且应从2018年1月1日至今应收缴的物业费中，扣除该共有部分多计算出的物业费；若法院认定本案备忘录无效，由于物业公司自2007年1月1日开始至今，从未委派任何保洁员负责4号楼19层的公共区域保洁服务（二审证据1），易光荣要求返还自2007年1月1日至2017年12月31日共计十一年间多收取的物业费，并应从2018年1月1日至今应收缴的物业费中，扣除该共有部分多计算出的物业费；本案房产均为普通住宅。根据适用普通住宅的相关法律法规，要求物业公司依法提供经价格主管部门核准的物业收费项目及价格明细，以便计算物业公司应返还易光荣的费用额。若物业公司拒不提交物业收费明细，根据法律规定应由物业公司对此承担不利责任。综上，本案易光荣拒缴物业费的缘由完全由物业公司单方面违约引起，易光荣是在物业公司长年拒不履行物业服务合同之应尽义务的情况下采取的反制举动。因此，易光荣请求法院依法支持易光荣的合法诉求。物业公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决结果。易光荣系房屋所有权人，物业公司为案涉房屋提供物业服务，易建华应当支付物业服务费。易光荣与其家人共同购买一层房屋，并将两侧电梯进行了封闭，物业公司人员进不去，因此其自己封闭的部分已经不是公共部分，物业公司不具备提供服务的条件，易建华以此拒绝交纳物业费是没有依据的。物业公司向一审法院起诉请求：1．判令易光荣向物业公司支付2018年1月1日至2020年2月29日的物业费40878．71元；2．判令易光荣向物业公司支付滞纳金（自易光荣应支付之日至实际给付之日按日0．5％计算）。一审法院认定事实：物业公司系涉诉房屋所在小区的物业服务企业，易光荣系涉诉房屋的业主。易光荣为该小区1909室业主，房屋建筑面积199．02平方米。物业公司受北京市住邦房地产开发有限责任公司委托订立《住邦2000物业管理公约》，约定物业公司提供物业服务，物业费标准4号楼6F-23F每月每平方米7．9元。物业公司主张易光荣拖欠2018年1月1日至2020年2月29日期间的物业费40878．71元，易光荣对该期间未付物业费事实予以认可。物业公司提供住邦2000物业管理公约、业主验房委托书及领取记录、特种设备使用标志、电梯定期检验报告予以佐证。易光荣抗辩称物业公司提供的物业服务不达标，提供照片及备忘录予以佐证。其中照片为证明地下车库垃圾堆问题，物业公司称清理垃圾有固定时间，不存在长期堆积垃圾。备忘录内容为“就北京住邦2000商务中心4号楼19层部分保洁用品事宜，达成的共识”，甲方代表签名为：孙妍。经询，物业公司表示对该备忘录不予认可，称孙妍不是物业公司单位员工不能代表单位签订上述备忘录，且该备忘录没有物业公司单位盖章确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，易光荣系涉案房屋的所有权人，物业公司为涉案房屋提供了物业服务，物业公司与开发商签订委托物业服务协议，故物业公司与易光荣之间是事实物业服务合同关系。物业公司向易光荣提供了物业服务，易光荣应支付物业公司物业费。关于易光荣抗辩，其提供的证据不能支持其抗辩理由，故一审法院对其抗辩不予采信。一审法院对物业公司要求易光荣给付物业费的诉讼请求，予以支持。物业公司主张的滞纳金过高，且本案中易光荣并非恶意拖欠物业费，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、易光荣于判决生效后七日内支付物业公司2018年1月1日至2020年2月29日期间的物业费共计40878．71元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，易光荣为证明其上诉意见申请证人李某出庭作证，李某称其系北京华嘉企划有限公司职员后勤主管，该公司的董事长是易建湘，其在1998年11月23日入职该公司，2005年9月搬到住邦物业公司服务的物业19层一直工作至今，该楼层不存在保洁服务。在该公司对的保洁备忘录上没有记载过物业服务，住邦物业公司老的保洁员带新保洁员熟悉工作时说19层保洁不做，这大概是2013年的事情，因此据李某了解，双方应当签订有备忘录，物业公司内部也有明确交代。物业公司针对证人证言发表质证意见称，该证人与易建湘有利害关系，易光荣与易建湘均与物业公司存在物业费纠纷，故证人证言不予认可其真实性与证明目的。物业公司在二审期间未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，易光荣在一审期间认可其系该小区19X室业主，房屋建筑面积199．02平方米，现二审期间其否认一审陈述，但并未提交充分有效的证据予以佐证，故本院难以采信。根据本案现有证据及双方陈述，物业公司为涉案房屋提供了物业服务，物业公司与开发商签订委托物业服务协议，故物业公司与易光荣之间是事实物业服务合同关系。物业公司向易光荣提供了物业服务，易光荣应支付物业公司物业费。易光荣未提交充分、有效的证据佐证其抗辩不予支付物业费的理由，故其该项上诉理由，本院难以采信。易光荣关于要求物业公司返还物业费等其他诉讼请求，因其在一审期间并未明确提出相关反诉请求，易光荣可另行处理。综上所述，易光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由易光辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 邓青菁二〇二一年四月二日法官助理 付 哲书 记 员 张好好