江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏02民终487号 上诉人（案外人）：周时珍，女，1962年11月18日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞冬梅，江苏漫修律师事务所律师。 被上诉人（申请执行人）：无锡市锡山信泰融资担保有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区凤威路2号。 法定代表人：张栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：包敏，江苏海辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨楚楚，江苏海辉律师事务所律师。 被上诉人（被执行人）：无锡龙行纺织有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园区。 法定代表人：严志龙。 委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被上诉人（被执行人）：无锡市新巨龙重工科技有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园区。 法定代表人：严志龙。 委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被上诉人（被执行人）：严志龙，男，1965年9月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被上诉人（被执行人）：周向阳，女，1968年5月7日出生，汉族，住无锡市锡山区。 原审第三人（案外人）：无锡市华诚石化设备有限责任公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光路18号。 法定代表人：王炳华。 委托诉讼代理人：张洪，江苏法舟律师事务所律师。 上诉人周时珍与被上诉人无锡市锡山信泰融资担保有限公司（以下简称信泰公司）、无锡龙行纺织有限公司（以下简称龙行公司）、无锡市新巨龙重工科技有限公司（以下简称新巨龙公司）、严志龙、周向阳案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2020）苏0205民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 周时珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销锡山法院(2020)苏0205民初92号民事判决书并改判支持上诉人原审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认为上诉人未尽到审慎审查义务，对未履行代偿义务、未办过户登记具有过错，实属认定事实错误。未能办理过户登记的根本原因是龙行公司不诚信，在签转让协议书时刻意隐瞒了其将土地使用权抵押给信泰公司的事实，隐瞒了信泰公司的存在；信泰公司加入后，龙行公司也未按转让协议书履行，未能承担利息差额。具体分析如下：1、龙行公司在签订《资产转让协议书》时刻意隐瞒了土地使用权已被其抵押给信泰公司的事实，隐瞒了信泰公司的存在。龙行公司在《资产转让协议书》第九条明确书面承诺了转让资产无抵押、无查封，正是基于龙行公司的该承诺，上诉人才同意受让。如果如龙行公司所说，其在出让资产时就已向上诉人明确告知了土地使用权被其抵押的情况，那不仅与其书面承诺相矛盾，而且基于抵押财产价值贬损及后续充满不确定性，受让人也根本不会同意受让。签订转让协议书时上诉人为审查土地情况有向龙行公司索取土地使用权证，龙行公司也确实进行了提供。当时龙行公司提供了加盖有其公章的复印件。其刻意折叠了抵押签注页再进行复印，还将其公章特意加盖在折叠处以扰乱视线。正是龙行公司的这两个行为，使得上诉人产生了合理信赖。龙行公司的不诚信是未能办理过户登记的根本原因。2、信泰公司的加入导致涤除抵押权、实现过户的成本大幅增加，而根据转让协议书第九条约定，该成本应由龙行公司承担。但龙行公司未按协议书承担，未承担相应利息差额，导致未能实现过户。如果土地使用权仅仅是抵押给了无锡农商行，那上诉人完全可以按约履行代偿义务以涤除抵押权、最终实现过户。但信泰公司的加入，导致涤除抵押权的成本大幅增加。信泰案判决的利率标准是人行同期贷款基准利率的4倍，无锡农商行的利率标准是人行同期贷款基准利率上浮21%再上浮50%，即人行同期贷款基准利率的1.815倍。信泰利率与无锡农商行利率相差2.2倍之多，这种大幅增加的成本是上诉人在签订转让协议书时根本无法预料的。根据转让协议书第九条约定，这种因龙行公司不诚信而增加的成本应由龙行公司承担。但在上诉人要求龙行公司履行义务时，龙行公司因经济情况进一步恶化，未能承担该利息差额。所以，是龙行公司未履行协议，而非上诉人未履行协议。而且，在龙行公司未能承担利息差额后，上诉人仍积极面对，选择主动协商利息支付问题，仍在尽自己最大努力作最大让步希望能涤除抵押权。综上，原审认定事实错误，未能办理过户登记完全在于龙行公司，而非因上诉人原因，上诉人的情形完全符合执行异议复议规定第二十八条，故请求依法改判，支持上诉人原审诉请。 经审理查明，2015年3月31日，锡山法院就信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷一案作出（2015）锡法商初字第0084号民事判决，由龙行公司向信泰公司归还代偿款2034766.42元并支付利息；信泰公司有权就上述债权以龙行公司提供抵押的土地使用权折价或者拍卖变卖抵押物后所得价款按照登记的抵押顺位在350万元最高限额内优先受偿；新巨龙公司、严志龙、周向阳对龙行公司提供的抵押物不足清偿债务部分承担连带保证责任。在该案审理过程中，法院依信泰公司申请查封了位于锡山区××镇××村的土地使用权［证号为锡锡国用（2007）第1448号］。 因龙行公司等未能履行还款义务，信泰公司遂向锡山法院申请强制执行。在执行过程中，因原保全查封期限已过，该院于2019年1月8日重新对锡锡国用（2007）第1448号土地使用权进行查封，并依法对上述土地及地上房屋、附属物等进行了评估。江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司依法分别就上述土地及地上房屋出具了评估报告。评估报告载明为锡锡国用（2007）第1448号土地使用权评估价值为709.15万元，地上建有编号为W1至W8的8栋无证房屋及消防楼梯等附属物，评估总价值2141.93万元。周时珍对该案执行标的提出异议后，锡山法院于2019年11月28日作出（2019）苏0205执异125号执行裁定，驳回周时珍的异议请求。 周时珍不服上述执行裁定，向锡山法院提起执行异议之诉，请求判令对周时珍所有的7199.46平方米土地及其地上6724.48平方米房屋（具体以平面图以及实际测量面积为准）停止执行并解除查封。事实与理由：信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷一案经法院（2015）锡法商初字第0084号民事判决书判决后进入执行程序，信泰公司对龙行公司位于锡山区××镇××村土地证号为锡锡国用（2007）第1448号的18.54亩土地及地上房屋进行保全并申请拍卖，但周时珍对上述土地及地上房屋享有物权期待权足以排除强制执行：第一，周时珍以及第三人华诚公司与龙行公司已于2014年6月24日签订《资产转让协议书》，约定龙行公司将上述土地使用权及地上房屋、所有行车及附属设施等全部转让给周时珍与华诚公司，并且周时珍与华诚公司已经按照协议书的约定通过债权折抵、直接支付等方式支付了转让款；其后周时珍与华诚公司就受让资产的分割在东港镇人民调解委员会达成《人民调解协议书》，约定双方根据出资比例按照周时珍占60%、华诚公司占40%进行分割，周时珍分得其中7199.46平方米土地（以下简称涉案土地）及其地上6724.48平方米房屋以及部分动产设施，双方间就资产分割确认并无争议；第二，周时珍已经实际占有涉案土地及地上房屋，依照协议约定龙行公司应于2014年8月15日前清让房屋，实际上龙行公司于2015年1月全面搬出，周时珍自2015年2月起已经实际占有使用涉案土地及房屋并进行了装修改造，而法院于2019年的查封行为系发生在资产转让协议签订之后；第三，涉案土地及房屋未办理过户登记并非基于周时珍的原因，因龙行公司在签署资产转让协议时承诺出让的土地及房屋权属无争议、无查封、无抵押，周时珍才同意受让，但在实际办理过户时周时珍才发现涉案土地已经抵押给无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）以及信泰公司，因资产转让协议约定由周时珍、华诚公司代龙行公司结欠无锡农商行的550万元债务，后周时珍、华诚公司才知晓该部分债务中有200万元已由信泰公司代偿，周时珍与无锡农商行就利息问题已经协调一致但与信泰公司的利息问题未能达成一致，故抵押权至今未能涤除也未能办理过户登记，但该过错并非在周时珍。故周时珍对涉案土地及房屋享有物权期待权，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中排除强制执行的情形，因提出执行异议被驳回故向法院提出诉讼。 信泰公司辩称，周时珍请求对涉案土地及房屋中止执行缺乏事实与法律依据。第一，法院依据生效法律文书执行涉案土地及房屋符合法律规定。信泰公司据以申请执行的（2015）锡法商初字第0084号民事判决书已经生效，判决书中确认信泰公司有权以龙行公司设立抵押的锡锡国用（2007）第1448号土地使用权按照登记的抵押顺位在相应的最高额抵押担保债权内优先受偿，而锡锡国用（2007）第1448号土地使用权登记在龙行公司名下，地上房屋均为无证房屋，依照《物权法》之规定，抵押人仅以建设用地使用权抵押，地上建筑物未抵押的视为一并抵押，故涉案土地上的无证房屋应视为一并抵押，信泰公司据此申请对涉案土地及房屋进行拍卖是合法的。第二，涉案土地登记在龙行公司名下，周时珍无权要求排除执行，信泰公司系涉案土地的抵押权人，无论是否申请查封均有权就土地拍卖款优先受偿，周时珍无权要求停止执行。第三，周时珍对涉案土地未能办理过户登记具有过错。信泰公司对涉案土地的抵押权设立于2013年，在周时珍与龙行公司签订资产转让协议时抵押权已经办理登记，且依照资产转让协议的约定，需由周时珍、华诚公司代龙行公司清偿结欠农商行的550万贷款，故周时珍对龙行公司与无锡农商行、信泰公司之间的债权债务关系以及涉案土地已经办理抵押登记的事实理应知晓，而周时珍没有按照资产转让协议履行代偿义务导致抵押权未能涤除，故其对未能办理过户登记具有过错。 龙行公司、新巨龙公司、严志龙共同辩称，锡锡国用（2007）第1448号土地及地上房屋系龙行公司向依之源纺织公司购买，房屋系依之源公司建造，其与周时珍、华诚公司签订的资产转让协议合法有效，龙行公司已经按照协议约定履行交付义务，锡锡国用（2007）第1448号土地及地上房屋现由周时珍、华诚公司实际占有使用，资产转让协议中约定由周时珍、华诚公司代龙行公司偿还结欠无锡农商行650万元贷款中的550万元，而该笔贷款中有200万元系由信泰公司提供担保，故签订协议时锡锡国用（2007）第1448号土地上已由信泰公司设立抵押，周时珍对土地抵押事宜是明知的，现周时珍未按照协议约定履行代偿义务致使无法办理过户手续，龙行公司对此没有过错，请求法院依法判决。 周向阳未应诉答辩。 华诚公司述称，资产转让协议中载明的1250万元由其占有40%即500万元，周时珍占有60%即750万元，双方就该转让款已经履行完毕，对周时珍主张的诉讼请求以及事实与理由没有意见。 锡山法院另查明，锡锡国用（2007）第1448号土地使用权上曾设立多个抵押权，信泰公司的抵押权于2013年10月18日设立，其地上房屋均未办理登记手续。2014年6月24日，周时珍、华诚公司与信泰公司签订资产转让协议书，约定龙行公司将锡锡国用（2007）第1448号土地使用权及地上龙行公司范围内所有厂房、办公楼等建筑物、地面附着物以及所有行车及附属设施、630KVA专用变压器及附属设施等以1800万元的价格总体转让给周时珍、华诚公司，该转让以龙行公司结欠周时珍、华诚公司1250万元债务（该1250万元债权系案外人王斌将其对龙行公司享有的1250万元债权中的750万元转让给周时珍、500万元转让给华诚公司）并由周时珍、华诚公司代偿龙行公司结欠无锡农商行的650万元贷款中的550万元及利息作为支付对价。龙行公司承诺转让资产权属无争议、无抵押、无查封。协议签订后，华诚公司、周时珍于2015年1月又向龙行公司及严志龙支付了100万元。龙行公司已将锡锡国用（2007）第1448号的土地、房产以及动产设施等交付给周时珍、华诚公司。周时珍、华诚公司至今未就上述土地及房产办理过户变更登记手续，亦未履行向无锡农商行清偿债务的义务。庭审中，各方确认上述650万元债权中有200万元在协议签订后已由信泰公司代偿。 锡山法院再查明，2015年2月3日，周时珍、华诚公司经无锡市锡山区东港镇人民调解委员会调解达成调解协议书，双方协议就受让的土地、厂房、动产等按照出资比例与资产现状以周时珍60%、华诚公司40%的原则进行分割，划分面积以实际测量为准。在该案审理过程中，该院于2020年6月10日组织各方至现场进行实地查看，周时珍、华诚公司就受让资产后的分割情况进行了说明，双方自行确认评估报告载明的无证房产中，幢号W1的房产由周时珍使用，幢号W3、W6、W7、W8的房产由华诚公司使用，幢号W2、W4、W5房产由双方各自使用部分。周时珍、华诚公司对各自占有使用的土地房产及动产以及附属设施等没有争议。周时珍确认其受让涉案土地及地上无证房屋后未进行新建，仅对房产进行部分翻新装修。 锡山法院认为，本案系执行异议之诉，故应重点审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为周时珍主张的其对涉案土地及地上房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的排除强制执行的物权期待权是否成立，能否排除强制执行。该院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，无过错不动产买受人必须符合在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同、查封前合法占有不动产、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件。在本案中，周时珍与龙行公司签订的资产转让协议书实际上是以房抵债的协议，可以参照适用该条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，但周时珍不符合该条规定的排除强制执行的条件，其对涉案土地及地上房屋不享有物权期待权。具体分析如下： 首先，周时珍并未支付全部价款。依照周时珍与龙行公司签订的《资产转让协议书》约定，周时珍与华诚公司还应代龙行公司清偿结欠无锡农商行的贷款550万元及利息，但周时珍、华诚公司至今未履行代偿义务即该《资产转让协议书》并未履行完毕，周时珍虽称因信泰公司代偿后要求的利息过高导致未能按时履行，但客观上其确实未履行代偿义务，未支付全部价款。另周时珍作为资产受让人在签订协议时应该充分掌握对价支付方式，即对需代偿的债务的数额情况、担保情况、利息计算标准、计算方式等有充分了解，其在没有充分了解债权信息的情况下即签署协议并未及时履行代偿义务，现又主张签订协议时不知晓信泰公司提供担保的情况且因信泰公司要求的利息畸高而未能代偿债务，显然系因其未能提前充分掌握对价支付信息导致不能履行代偿义务，进而致使该《资产转让协议书》未能按约履行，其自身具有一定过错。 其次，周时珍对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。信泰公司已于2013年10月18日对涉案土地办理了抵押登记，依物权公示公信之原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故周时珍在签署《资产转让协议书》时理应对涉案土地的抵押状况作充分了解，且资产转让协议中提及需由周时珍代偿的无锡农商行的债务亦系由信泰公司提供担保，周时珍若充分尽到审慎审查之义务，即可避免后续其提出的因信泰公司要求的利息过高故未能代偿债务致使抵押权未涤除不能办理过户登记的尴尬境地；另周时珍在签署资产转让协议时就已知晓受让的房产均系无证房产，对无证房产无法办理过户登记的事实其也应当知晓。故周时珍对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。 综上，周时珍对涉案土地及地上房屋提出的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定排除强制执行的情形，其对涉案土地及地上房屋不享有物权期待权，故对周时珍的诉讼请求，不予支持。周时珍主张龙行公司存在故意隐瞒抵押状况的情形，若有相应证据可另行向龙行公司主张有关权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，锡山法院判决：驳回周时珍的诉讼请求。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料，本院确认锡山法院查明的事实。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人陈述不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释的规定了金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，意图排除强制执行所应当符合的条件。买受人（案外人）的情形必须同时符合上述法条规定的所有条件，方可排除强制执行。否则，人民法院有权对该不动产采取强制执行措施。本案周时珍与龙行公司所签订的资产转让协议，实质系以房抵债协议，可参照适用上述司法解释的相关规定。 本案中，锡山法院根据查明的基本事实，对照相关司法解释的规定，认定周时珍不符合排除强制执行的条件，对涉案土地及地上房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。首先，周时珍没有支付全部价款，按照周时珍与龙行公司签订的资产转让协议书，周时珍、华诚公司应代龙行公司清偿结欠无锡农商行银行贷款550万元及利息，但时至今日周时珍、华诚公司尚未履行前述代偿义务，故资产转让协议书约定的款项支付并未履行完毕；其次，周时珍对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。信泰公司于2013年10月18日即对涉案土地办理了抵押登记，抵押时间早于周时珍与龙行公司签署资产转让协议书的时间。通常情况下，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，可以对抗案外人，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。且本案资产转让协议中明确约定周时珍、华诚公司应向无锡农商行清偿欠款，按照日常生活经验法则，周时珍理应对涉案土地上是否存在银行抵押等他项权利限制作必要了解，如涉案土地使用权上存在他项权利，在涤除他项权利之前自然无法办理产权过户手续。因周时珍未尽审慎审查的义务，故其对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有主观过错。现周时珍上诉称龙行公司在签订资产转让协议书时采取折叠抵押签注页再进行复印，还将公章特意加盖在折叠处以扰乱视线等方式，刻意隐瞒土地使用权已被其抵押给信泰公司的事实，使上诉人产生合理信赖，龙行公司的不诚信是未能办理过户登记的根本原因，但周时珍对此主张未能提交证据材料加以证实，本院不予采信。至于周时珍上诉称因信泰公司的加入，导致涤除抵押权的成本大幅增加，且龙行公司没有按照约定承担增加的利息导致未能实现过户的上诉理由，本院认为亦不能成立。周时珍自身未能按照相关协议的约定清偿无锡农商行借款，亦未能与信泰公司就归还利息达成处理方案，应当自行承担相应的法律后果。如周时珍认为龙行公司在履行协议过程中存在违约行为，可依法另行主张。 综上，周时珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26000元，由上诉人周时珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦小兵 审判员  刘永刚 审判员  俞 彤 二〇二一年四月八日 书记员  杨钦雅