江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终567号上诉人（原审被告）：郭美芝，女，1964年1月30日生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人（原审被告）：丁荣顺，男，1972年11月15日生，汉族，住江苏省徐州市。被上诉人（原审原告）：沈爱兵，男，1970年12月27日生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人郭美芝、丁荣顺因与被上诉人沈爱兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭美芝、丁荣顺上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：郭美芝打的20万的借款欠条，已付了8楼的房款，不能再另案处理。郭美芝给孙玉静打的45万的欠条，无条件收回。沈爱兵诈骗理应处理，诉讼一切费用应由沈爱兵负责。沈爱兵辩称，一审判决正确，上诉理由不成立。沈爱兵向一审法院提出诉讼请求：郭美芝、丁荣顺退还多付的购房款25万元及利息（80万元购房款的利息，按合同约定的月利率0.76%，自2016年2月23日至沈田甜购房之日2019年4月15日止；25万元的利息，按合同约定的月利率0.76%，自沈田甜购房之日2019年4月15日计算至郭美芝、丁荣顺实际清偿本金之日）。一审法院经审理查明：2015年9月7日，沈爱兵（乙方）与郭美芝（甲方）签订房屋买卖协议书一份，约定：甲方将坐落在徐州市泉山区苏堤南路76-80号9层04室(房屋所有权证号:徐房权证泉山字第××土地使用权证号:徐土国用（2010）第13013使用性质:商业用地)建筑面积219.17平方米，另外3楼或2楼储藏室一间给乙方使用；二、上述房屋的成交价为人民币150万元。本协议签订之前，乙方已向甲方支付人民币10000.00元作为购房定金。三、自本协议生效后，乙方将上述房屋价款分3次付给甲方。甲乙双方签订本协议后在2015年10月26日之前时，乙方交79万元给甲方。乙方在拿到甲方房产证和甲方提供过户相关材料，在办完房屋所有权证过户手续后，乙方再交余款。六、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由乙方承担。七、本协议签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在2日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途违约，应在2日内书面通知乙方，并自违约之日起2日内将双倍定金已付款返还给乙方。2015年10月29日，沈爱兵与郭美芝签订购房补充协议，约定：1.郭美芝于2016年2月23号开始80万元银行利息归沈爱兵所有（郭美芝购房除外，以购房发票为据）。2.郭美芝最迟2017年春节之前无条件交房。3.沈爱兵购房余款于郭美芝给沈爱兵办好房证时付清。4.沈爱兵铜沛路厂房遇到拆迁，郭美芝无条件交房。2015年10月29日，沈爱兵以银行转账方式交付郭美芝购房款80万元，郭美芝、丁荣顺给沈爱兵出具收款收据一张，载明：今收到沈爱兵付的购房款80万元整。经郭美芝中介，沈爱兵之女沈田甜购买了与双方签订的房屋买卖合同标的物位于房屋，建筑面积209.58平方米房屋。成交价为130万元。郭美芝收到该80万元后，于2018年12月25日通过其子丁旺银行账户转账给曹某,445万元，后又交付曹某,445万元，合计90万元作为购买曹某,4房屋的预付款，用于曹某,4办理该房屋的解除抵押之用。2019年4月15日，出卖方曹某,4与买受方沈田甜签订存量房买卖合同一份，约定：出卖方曹某,4将坐落于苏堤南路76-80号8层03室房屋出售给买受方，建筑面积209.58平方米，房屋用途为商用，房屋所有权证号为0010746，房屋成交单价为3578.59元/平方米，总价为75万元。沈甜甜已实际将75万元支付至徐州市指定的房产交易资金监管账户，并于2019年4月15日办理了产权转移登记手续。一审中，郭美芝主张，其于2019年4月16日应沈爱兵妻子孙玉静要求，与孙玉静签订借款45万元的借款合同一份，作为郭美芝多收取沈爱兵购房款45万元的证据。产权登记完成后，曹某,4已实际取得监管账户中的75万元，后曹某,4将多收取的购房款35万元退给郭美芝。一审中，证人曹某,4出庭作证称：我在苏堤南路楼下碰到了郭美芝，她说她想买房子，郭美芝说是买给她闺女的。我当时房子有60多万元贷款没有还清，需要拿钱解押才能卖，郭美芝同意她先拿钱帮忙解押。2018年年底给了45万转账，之后又给了45万元现金，然后我就去解押了，把房产证换成了不动产证。解押后我跟郭美芝说抓紧办过户，准备办过户前没几天，我和郭美芝一起去产权处问办过户需要多少监管资金，告诉我们最低要45万监管资金，我想办一个手续，让沈田甜转账给我45万，银行出具转账凭证后我再把钱退给沈田甜。这时候我才知道房子是卖给沈田甜的。等去产权处正式去办理的时候，我、郭美芝、沈田甜和沈田甜的母亲都去了，去了才知道45万元转账手续行不通，最低要存入监管中心账户75万。然后就办理过户手续，签了字。合同上约定的房价就是75万，按照最低监管要求写的合同。产权处过户没几天，郭美芝找到我说我多收的钱不能退给沈田甜，我问她为什么，她说沈田甜不相信我，怕这个钱不退给她，所以郭美芝给沈田甜妈妈打了一个45万元欠条。钱还没到账的时候我还给郭美芝打了35万元欠条，后来我退给郭美芝35万元（又扣了点利息），欠条收回销毁了，我通过转账退给郭美芝的。沈田甜过户后也给我打过电话，说多收的钱不要给郭美芝，我没同意，因为我给郭美芝打了欠条。房屋过户前，和沈田甜没有任何接触，唯有过户的时候谈过。郭美芝一直跟我说是买给她闺女的。我过户的时候才知道是卖给沈田甜的。她和沈田甜怎么聊的我不知道我也不问。证人沈田甜向一审法院陈述：我父亲要购买郭美芝位于9楼的房子，后来我们给了郭美芝80万元购房款，郭美芝说她要拿着我们的钱出去买个小房子自己住，但是郭美芝一直没有搬家，从2015年拖到了2019年，后来郭美芝说要买同楼的11楼的房子，她搬过去住，让我去她家，但郭美芝又没有买。后来郭美芝又说她要买曹某,4的房子，她搬过去住，还依旧把她自己9楼的房子卖给我们。郭美芝的老公丁荣顺不同意让我们去9楼，因为买卖合同上没有他的签字，丁荣顺表示让我们去8楼，他们不搬家。我父亲强烈反对，他不同意买曹某,4的房子，丁荣顺就说让我们起诉。我有录音证据以及录音的文字材料予以证明。后郭美芝私下找我和我母亲谈话，我和我母亲认为，这么多年钱没有拿到，我和我母亲同郭美芝商议，让郭美芝再把8楼的房价降低到130万，我们以130万的价格购买。我和我母亲以及郭美芝商量，130万元构成如下：80万购房款加上上述购房款的利息20万元（4年），以及我们再出资30万元。因为郭美芝不想让沈爱兵知道，沈爱兵不想买8楼的房子。8楼的房子曾经涉及诉讼被查封过，沈爱兵认为不吉利，再加上是毛坯房也比9楼小十多平。谈好价钱后就让我和曹某,4在银行见面，让我打45万给曹某,4，曹某,4再退给我，为了形成一个监管资金的流水。两周之后我们去房管局得知监管资金需要75万，我就向监管资金账户支付了75万。郭美芝承诺等曹某,4收到监管资金后就退还我们多打的45万，45万构成如下：购房款一共130万，80万是前期沈爱兵给过郭美芝的，还有80万产生的利息20万，上述资金加起来共计175万，但房价只有130万，因此需退45万。所以我手里有一份郭美芝和我母亲孙玉静于2019年4月16日签署的45万元借款合同书。后来曹某,4收到了监管资金75万元房款，但郭美芝拒绝向我退还多支付的45万，后来郭美芝以借款合同上约定的还款期限2年为由拒绝向我支付，但是合同上的按月付息郭美芝也没有给过。因为我父亲不住在家里，我也不常在家里，所以只是我私下里跟我母亲去完成8楼的购房。我父亲之前一直不知情。郭美芝、丁荣顺提供的录音证据显示：双方在商议购买8楼房屋时谈到如果沈爱兵不买8楼，郭美芝、丁荣顺愿意退还购房款及按照沈爱兵主张的利息标准支付利息。另查明，沈爱兵于2020年6月2日对郭美芝、丁荣顺提起另案诉讼，要求郭美芝、丁荣顺偿还其于2014年8月14日所借沈爱兵的借款本金20万元及利息、违约金等，法院立（2020）苏0311民初1945号案件，该案目前正在审理中。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖协议书》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。综合双方举证，双方曾于2015年9月7日签订购买郭美芝房屋的买卖协议书，后又于2015年10月29日签订补充协议，约定：“沈爱兵给付的80万元购房款从2016年2月23日开始计算银行利息（郭美芝购房除外），同时约定郭美芝至迟于2017年春节前无条件交房”，依据上述事实，能够认定双方达成了由购买郭美芝房屋变更为由郭美芝代为购房的约定。郭美芝实际亦促成了沈爱兵之女沈田甜与案外人曹某,4的房屋买卖事宜，且沈爱兵认可其交付给郭美芝、丁荣顺的80万元购房款转化为为其女沈田甜购买案涉房屋，鉴于沈田甜已向产权处监管账户交纳购房款75万元，故购买该房屋沈田甜已实际支付155万元，而案涉房屋约定的成交价为130万元，故沈爱兵多支付郭美芝、丁荣顺的25万元购房款郭美芝、丁荣顺应返还沈爱兵。对沈爱兵主张的郭美芝、丁荣顺占有沈爱兵购房款期间产生的利息问题，沈爱兵主张按合同约定月利率0.76%，以80万元为本金，自2016年2月23日起计算至沈田甜购房之日2019年4月15日；及以25万元为本金，自2019年4月16至计算至郭美芝、丁荣顺实际给付之日。虽然合同中约定，“郭美芝购房除外”，但补充协议亦规定了郭美芝交付房屋的时间，即“2017年春节前无条件交房”，而郭美芝实际于2019年4月15日才促成签订存量房买卖合同，故其应承担约定交付日到期后沈爱兵的利息损失。同时，因双方对利率约定不明，故按照同期银行贷款利率及同期中国人民银行公布的贷款基准利率予以支持。沈爱兵主张按照月利率0.76%计算利息，无充分证据证实，录音证据仅能证明双方曾商议如双方解除合同则郭美芝、丁荣顺同意按照沈爱兵主张的利率标准支付利息，不等同于双方对合同正常履行中购房款利息存在明确的约定，故对沈爱兵主张的利率标准不予支持。遂判决：一、郭美芝、丁荣顺于判决发生法律效力之日起十日内给付沈爱兵250000元及利息（以800000元为基数，支付自2017年1月27日起计算至2019年4月15日止；及以250000元为基数，支付自2019年4月16日起计算至被告实际付清上述款项之日止的利息。2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；二、驳回沈爱兵的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，郭美芝与沈爱兵签订的《房屋买卖协议书》及《购房补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方达成由沈爱兵购买郭美芝房屋变更为由郭美芝代为购房的意见，且郭美芝亦实际促成了沈爱兵之女沈田甜与案外人曹某,4的房屋买卖事宜。在购房过程中，双方均认可郭美芝、丁荣顺收到沈爱兵支付的款项共计175万元，其中20万元双方均认可为借款，且该20万元沈爱兵已经另案起诉处理，故郭美芝、丁荣顺实际收到涉案房款为155万元。而涉案房屋成交价为130万元，故沈爱兵要求郭美芝、丁荣顺退还多收取的25万元及利息，有事实根据及法律依据，本院予以支持，一审法院综合考虑双方约定及本案实际情况认定的利息计算方式并无不当，本院亦予以支持。上诉人在二审中主张涉案房屋的房价为140万元，其中10万元为好处费，但并未提供充分的证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，故对于上诉人的该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人郭美芝、丁荣顺的上诉请求基本不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18062元，由上诉人郭美芝、丁荣顺负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月六日书记员  宗 正