黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0108民初203号原告耿立华，住哈尔滨市平房区。委托代理人范海涛，黑龙江森耀律师事务所律师。被告白亚男，住哈尔滨市道外区。被告白淑云，住哈尔滨市道外区。委托代理人尹士忠，黑龙江天辅律师事务所律师。原告耿立华与被告白亚男、白淑云房屋买卖合同纠纷一案，原告耿立华于2016年1月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月12日及2016年6月15日公开开庭审理此案。原告耿立华及其委托代理人范海涛，被告白亚男、白淑云的共同委托代理人尹士忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿立华诉称：耿立华与耿喜臣系父女关系，耿喜臣于2012年1月15日因病去世。耿喜臣原在哈尔滨市平房区平新镇平乐村有住宅一处，2010年被拆迁，置换房屋实际建筑面积为68.61平方米，补差价款17884.30元。2011年，经人介绍，白淑云与耿喜臣确定恋爱关系，耿喜臣去世后，白淑云找到耿立华称，2011年7月25日，耿喜臣以20万元的价格将回迁房屋出售给白淑云，白淑云交纳增加面积的差价款17884.30元，并向耿喜臣交付10万元。2014年10月9日，白淑云与白亚男（白淑云之女）自行起草并与耿立华签订买卖协议，在协议中约定，耿立华按照其父亲耿喜臣生前协议实际履行，待房屋更名过户后，白淑云与白亚男再给付购房款余10万元，过户费由耿立华负担。因房屋产权证下发时间不确定，现诉请：1、将房屋买卖协议第三条进行变更，变更为白亚男、白淑云先给付耿立华10万元房款，耿立华再为其办理更名手续；2、判令白亚男、白淑云支付耿立华10万元购房余款；3、本案的诉讼费由白亚男、白淑云承担。被告白亚男、白淑云辩称：不同意耿立华诉讼请求，应依法予以驳回，理由如下：2011年7月25日耿立华的父亲耿喜臣将涉案房屋卖给案外人张晓光，当时的价格是20万元，先交10万元，剩余尾款是过户后给付，双方签订了房屋买卖协议，耿喜臣、耿立华、耿立忠（耿立华哥哥）、张晓光及在场人吴洪军（耿立华舅舅）、白淑云均在合同上签字。2012年耿喜臣去世，2013年8月11日耿立华与张晓光又签订一份卖房附加协议，在该份协议里明确体现耿立华重新确认了买卖合同的效力，并且明确说明已付房款为10万元，更名由耿立华负责。2014年10月9日，耿立华、张晓光和白淑云签订三方协议，将诉争房屋又转卖到白淑云、白亚男名下，白淑云、白亚男将房款给付了张晓光，由耿立华继续办理房屋过户手续，如果房屋手续不能办理，耿立华负责双倍返还白淑云、白亚男的已付房款，也就是20万元，如果手续能够办理，白淑云、白亚男将剩余房款10万元给付耿立华，耿立华、耿立忠、白淑云、白亚男四个人分别签字并按印，后白亚男与白淑云多次找到耿立华和耿立忠，要求尽快办理房屋更名手续，但对方迟迟不予办理。基于以上事实，恳请法院依法驳回耿立华的诉讼请求，由耿立华承担本案诉讼费，并且保留追究耿立华、耿立忠违约行为给白亚男、白淑云造成的经济损失的权利。耿立华为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、拆迁安置补偿协议书（复印件）。意在证明：2010年6月25日，耿喜臣与哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司针对房屋拆迁达成的补偿协议，耿立华享有60平方米多层住宅的补偿权。经庭审质证，白亚男、白淑云对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，协议书上体现了补偿人为耿喜臣，并没有体现耿立华，所以对耿立华主张自己为房屋的权利人有异议，应当由耿喜臣的所有继承人来主张。证据二、公开选房确认单（复印件）。意在证明：2013年8月21日，耿喜臣委托张晓光选定将南城明珠A-1楼4单元103室68.81米房源确认归耿喜臣，耿喜臣为本案诉争房屋原权利人。经庭审质证，白亚男、白淑云对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，确认单签发时间是2013年8月21日，被拆迁人为耿喜臣，因耿喜臣于2012年已去世，故耿喜臣不可能按手印，按法律规定，耿喜臣去世后应该由其所有继承人签字确认。证据三、居民死亡医学证明书（复印件）、居民死亡殡葬证（复印件）及公证书（复印件，与原件核对无异）。意在证明：被继承人耿喜臣的遗产有两位继承人，分别为女儿耿立华及儿子耿立忠，耿立忠已经放弃继承权，涉案房屋由耿立华进行继承，因此耿立华作为唯一继承人有权利对该房产主张权利并进行诉讼。经庭审质证，白亚男、白淑云对证据三居民死亡医学证明书、居民死亡殡葬证无异议，对公证书真实性及对证明的问题均有异议，2011年7月25日由耿喜臣、耿立华、耿立忠三人签订的房屋买卖协议，将涉案房屋卖给张晓光，后又于2014年10月9日经三方自愿同意确认，将房屋又转卖给白淑云与白亚男，而且在两份房屋买卖协议当中耿立华、耿立忠都签字并按手印，所以该房屋的所有权已经转到白淑云与白亚男名下，但公证书的时间是2014年10月27日，其日期在买卖协议以后，因为耿立忠已经在买卖协议上签字而且也并不存在耿立忠放弃权利的问题。证据四、房屋买卖协议。意在证明：2014年10月9日，耿立华、耿喜臣将涉案房屋出售给白淑云与白亚男，该份合同由耿立华、耿立忠作为卖方签字确认，约定先过户，后交钱。因不能办理更名手续非卖方原因，故该约定对于耿立华来讲属于显失公平的条款，同时该份协议是由白淑云与白亚男拟定，耿立华、耿立忠受教育程序均不高，无法真实了解其法律后果，故请求法院对该条款进行变更。经庭审质证，白亚男、白淑云对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，耿立华所述不客观不真实，因为该份协议对双方的责任和义务做出明确约定，不存在双方签订合同时不对等的状态存在；另外，从合同当中可以体现卖方应当将房屋更名过户后买方再支付卖方剩余房款10万元，不能办理更名过户手续与买方无关；双方在签订协议时已经跨越三年之久，且经过多次多人反复协议，当时的村委会书记亦介入此事，故耿立华所称述的事实并不成立。本院认证意见为：耿立华举示的证据一、证据二及证据四，来源合法，能证实耿喜臣原有房屋被拆迁，可置换安置房屋面积为60平方米；耿喜臣曾将回迁安置房屋卖给案外人张晓光，张晓光代理耿喜臣签订公开选房确认单；耿喜臣于2012年1月15日因病去世；2014年10月9日，耿立华与耿立忠将回迁房屋卖给白淑云与白亚男，故本院对上述证据予以确认并采信。2014年10月27日，耿喜臣继承人耿立忠放弃继承权、耿立华继承耿喜臣安置房的公证书，是在耿立华与耿立忠将涉案房屋出卖给白淑云与白亚男后作出的，故本院对该证据不予采信。被告白亚男、白淑云为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、房屋买卖协议书（2011年7月25日签订）、欠条（2011年7月25日签订）、卖房附加协议（2013年8月11日）、房屋买卖协议（2014年10月9日签订）。意在证明：耿立华与耿立忠父亲耿喜臣已经将诉争房屋先卖给张晓光，后转卖给白淑云与白亚男，2014年10月9日房屋买卖合同真实有效，且出卖人应当是耿立华、耿立忠二人，同时证实出卖方应当将此房屋的过户手续先行办理完毕后，白淑云与白亚男再将剩余10万元房款给付耿立华，如耿立华、耿立忠不能按协议第六条约定履行应当双倍返还房款，即20万元，所以耿立华与耿立忠现在已经实际违约。经庭审质证，耿立华对房屋买卖协议书（2011年7月25日签订）、欠条（2011年7月25日签订）、卖房附加协议（2013年8月11日）真实性、关联性均有异议，无法确认最终房产应由耿喜臣的继承人出售给白淑云与白亚男，因此该协议与本案无关；对房屋买卖协议（2014年10月9日签订）无异议。证据二、中国工商银行现金存款凭条（复印件，与原件核对无异）。意在证明：白淑云与白亚男已经实际缴纳房屋的补偿款17884.30元。经庭审质证，耿立华对该证据无异议。本院认证意见为：证据一可以证实涉案房屋流转的经过，即2011年7月25日，耿喜臣将涉案房屋卖给案外人张晓光；2013年8月11日（耿喜臣去世后），耿喜臣的继承人耿立华及与耿立忠承认其父亲耿喜臣已将涉案房屋出售给张晓光的事实；2014年10月9日，耿立华及与耿立忠将涉案房屋卖给白淑云与白亚男，故本院对该证据予以确认并采信。证据二，来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认并采信。经本院审理查明：2010年6月25日，耿喜臣与哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司签订协议，约定其原有房屋被拆迁，置换房屋面积为60平方米。2011年7月25日，耿喜臣与案外人张晓光签订房屋买卖协议，约定：回迁安置的60平方米房屋卖给张晓光，价款为20万元，7月25日给付10万元，办理完进户手续给付余款10万元，张晓光于当日为耿喜臣出具10万元欠条。2012年1月15日，耿喜臣因病去世。2013年，耿立华与张晓光签订“卖房附加协议”，约定：涉案房屋更名后，张晓光给付耿立华10万元，同时张晓光出具的欠条收回，更名费由耿立华负担等内容。后张晓光将涉案房屋卖给白淑云与白亚男。2014年10月9日，耿立华、耿立忠与白淑云、白亚男签订“房屋买卖协议”，将涉案房屋卖给白淑云与白亚男，约定房屋更名过户后，白淑云与白亚男支付余款10万元，白淑云与白亚男交纳进户相关费用等。白淑云与白亚男交纳涉案房屋增加面积差价款17884.30元。后耿立华申请对其继承权进行公证，2014年10月27日，黑龙江省哈尔滨市平房公证处出具（2014）黑哈平证内民字第895号公证书，公证主要内容为涉案房屋由耿立华继承。本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、耿立华主张变更房屋买卖协议第三条是否成立；2、耿立华主张白亚男、白淑云支付10万元购房尾款是否应予支持。关于耿立华主张变更房屋买卖协议第三条是否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，耿立华、耿立忠作为耿喜臣的继承人，与白淑云、白亚男于2014年10月9日签订房屋买卖协议是二人真实意思表示，已成立并生效，故耿立华主张变更房屋买卖协议第三条的诉讼请求不能成立。关于耿立华主张白亚男、白淑云支付10万元购房尾款是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，耿立华、耿立忠与白淑云、白亚男签订的房屋买卖协议已明确约定“待房屋更名过户后，买方再给付卖方拾万元房款”，因现涉案房屋未更名，故耿立华主张白淑云与白亚男当即给付购房尾款的诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条及第五十四条之规定，判决如下：驳回原告耿立华全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告耿立华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  蒋丹凤代理审判员  张春阳代理审判员  沈大为二〇一六年六月十六日书 记 员  李 丹