湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1058号上诉人（原审原告）：李小明，男，1969年6月22日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：吴林升，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁进波，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉金鸿科技产业有限公司，住所地武汉市东西湖区五环大道31号（8）。法定代表人：何齐勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闵寿池，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：余进，湖北诚明律师事务所实习律师。原审第三人：武汉合一信源资产投资管理有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡新地东方花都A区A2栋1号。法定代表人：卢红梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李路，男，该公司工作人员。上诉人李小明因与被上诉人武汉金鸿科技产业有限公司（以下简称金鸿公司）、原审第三人武汉合一信源资产投资管理有限公司（以下简称合一信源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人李小明委托诉讼代理人吴林升、鲁进波，被上诉人金鸿公司委托诉讼代理人闵寿池，原审第三人合一信源公司委托诉讼代理人李路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小明上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持李小明一审全部诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由金鸿公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、本案争议焦点在于李小明与金鸿公司之间的商品房买卖合同效力以及履行情况，而不是三者之间的法律关系。一审判决认为“合一信源公司以金鸿公司名下资产与李小明之间签订《武汉市商品房买卖合同》并无买卖房屋的真实意思表示”，系错误地将《武汉市商品房买卖合同》中的出卖人由金鸿公司变更为了合一信源公司。案涉《武汉市商品房买卖合同》出卖人是金鸿公司，而不是合一信源公司。刘某作为金鸿公司法定代表人签订合同，其签字行为，理所当然代表金鸿公司的意思表示，这是法律赋予法定代表人的法定职权。刘某并非以合一信源公司员工的身份签订案涉商品房买卖合同。2、李小明已履行付款义务，一审法院仅凭未到庭的合一信源公司调查笔录就认定张某与合一信源公司之间系借贷关系，属于事实认定错误。合一信源公司的笔录系其单方面的证言，本案并没有其他证据能够证明双方存在借贷关系，且双方没有关于借款金额、借款周期、借款利息等内容的约定，不符合借贷关系的习惯和常理。而合一信源公司系金鸿公司的股东，在所谓“专班监管”之外用自己母公司账户收取购房款更为安全，符合交易常理。张某作为证人到庭接受法庭调查时，并未提到与合一信源公司之间的借贷关系。就证据证明力而言，合一信源公司与金鸿公司存在利害关系，其证言的可信度较低，不能排除金鸿公司与合一信源公司在“专班监管”之外自行处置资产的嫌疑。这种自行处置行为，在李小明看来就是正常的买卖合同，李小明完全有理由相信其意思表示真实。李小明同样基于商品房买卖的真实意思表示而作出相应的民事行为，产生相应的法律后果。3、根据金鸿公司陈述，合一信源公司依据相关的资产转让协议取得了金鸿公司的控制权，只是因其出资不到位，而被收回公章和股权。但是这种违约行为并不影响其股东身份，也不能否定刘某是法定代表人的事实。在李小明之前，合一信源公司和金鸿公司已经与其他买受人签订商品房买卖合同，相关的资产处置也一直在进行，这就是金鸿公司所称需要“专班同意”才能处置。况且，其限制交易的内部约定以及资产被查封、专班监管等事实，因涉及刑事案件，至今仍处于保密状态，买受人不可能知道。本案中，合同双方的意思表示真实，合同合法有效，买受人也履行了相应的付款义务，其诉求应当得到支持。二、一审程序错误。刘某作为本案中合同签字的人，仅仅只是在庭前做了一份笔录，并未当庭接受询问，其庭前陈述的真实性存疑，其应当到庭接受询问。同时，其也是金鸿公司和合一信源公司利害关系人，其证言的可信度较低。本案相关事实完全可以查清，而不是一审说的三方各执一词。金鸿公司辩称，刘某不是金鸿公司员工，而是第三人合一信源公司员工。李小明提交的案涉《武汉市商品房买卖合同》没有加盖金鸿公司公章，合同没有备案，李小明也没有支付相应房款。李小明甚至不知道其购买房产的具体座落，因为1-4号楼都是打通的，没有进行分割。交易房屋已被刑事查封。在李小明明知案涉房屋被查封、没有实地看房、没有支付购房款、且金鸿公司没有出具收款收据的情况下，李小明并非善意。案涉《武汉市商品房买卖合同》约定的单价仅8000余元，过分低于实际的市场价格，交易并非真实。李小明签订《武汉市商品房买卖合同》的目的是为了给借款进行担保，而担保缺乏形式要件。一审法院当庭宣读了刘某证言，并且组织双方当事人进行了质证，其证人证言合法，一审法院程序合法。李小明的上诉事实与理由并不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回李小明的上诉，维持原判。合一信源公司述称，其同意金鸿公司的答辩意见。李小明向一审法院起诉请求：1.判令金鸿公司交付位于武汉市东西湖区吴家山农场一大队万安科技产业基地二期商品房第1幢/单元1层（1）；2.判令金鸿公司支付逾期交房违约金62807元（自2019年8月31日起按日万分之三计算至实际交付之日止，暂计至2020年7月1日为305天）；3.判令金鸿公司协助办理案涉房屋产权变更手续；4.本案诉讼费用由金鸿公司承担。一审法院认定事实：因盛世财富企业非法吸收公众存款案（以下简称盛世财富案）涉案广泛，武汉市硚口区人民政府设立了盛世财富办案接待工作专班（以下简称盛世财富工作专班）。金鸿公司系盛世财富案所涉武汉万安盛世集团有限公司的下设关联公司。案涉房屋所属的万安科技产业基地二期系金鸿公司名下资产，自2016年4月起被武汉市公安局硚口分局刑事查封至今，同时该公司公章亦被刑事扣押，须经盛世财富工作专班审批同意方能使用。2018年，在盛世财富工作专班的主持下，为审前处置涉案财物、回笼资金，武汉万安盛世集团有限公司的其他下设公司武汉市丰隆建筑房地产开发有限公司、深圳新美天城资产管理有限公司、武汉万安置业有限公司共同作为甲方与合一信源公司作为乙方于2018年4月27日签订一份《资产转让总协议》，约定双方已于2018年1月10日签订《购买资产意向协议》，甲方资产因涉盛世财富案被公安机关查封、冻结。双方签订本协议后，各项资产的权利人再分别与乙方或乙方指定的第三人签订三份子协议，包括《深圳心美天成资产管理有限公司与合一信源公司关于金鸿公司之股权转让协议》等；本次交易的商业目的为甲方快速回笼资金，用于盛世财富案的返还，乙方取得上述资产处置权后自行处置，销售处置资产所取得的销售款应支付至甲、乙双方约定的托管银行账户；本协议签订之日起20个工作日内，甲方将金鸿公司的全部股权转让给乙方并完成股东及其它工商变更登记，乙方若未依约支付首期交易价款一亿元并提供企业担保函、银行保函的，本条款约定无效，乙方应退还金鸿公司全部股权；乙方迟延支付交易价款超过60日的，甲方可以单方解除本协议或子协议。协议还约定了申请司法机关解封的条件、限制及流程等其他内容，各方当事人均在协议上盖章。协议签订后，2018年5月8日，金鸿公司的全资控股股东由深圳新美天城资产管理有限公司变更为合一信源公司。卢红梅系合一信源公司法定代表人，该公司员工刘某受卢红梅指派担任金鸿公司的法定代表人。后因合一信源公司未能依约支付相应的交易价款，故2019年11月8日，金鸿公司的全资控股股东又变更为深圳新美天城资产管理有限公司，法定代表人亦由刘某变更为何齐勇。在此期间，经案外人王某介绍，金鸿公司彼时的法定代表人刘某以金鸿公司的名义与李小明于2018年10月16日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定李小明购买金鸿公司投资建设的位于武汉市东西湖区吴家山农场一大队万安科技产业基地二期第1幢1层（1）号房，房屋用途为商业办公，房屋建筑面积为82.7平方米，单价为8300元/平方米，房屋总价为686410元,付款方式为李小明一次性支付全部房款。关于交房期限约定，出卖人应当在2019年8月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。刘某与李小明在合同上签字，金鸿公司并未在合同上加盖公章。同日，李小明及其友人吴杰、吕刚还另签订七份《武汉市商品房买卖合同》，与上述合同的相对人、格式条款、房屋单价、付款方式、房屋交付时间均一致，仅房号、面积、总价不同，分别为：1、李小明：第5幢1层（1）号房，面积121.66平方米,总价1009778元；2、李小明：第4幢1层（12）号房，面积93.2平方米，总价773560元；3、吴杰：第2幢1层（2）号房，面积112.71平方米，总价935493元；4、吕刚：第1幢1层（2）号房，面积88.09平方米，总价731147元；5、吕刚：第1幢1层（3）号房，面积90.27平方米，总价749241元；6、吕刚：第1幢1层（4）号房，面积70.64平方米，总价586312元；7、吕刚：第1幢1层（5）号房，面积70.64平方米，总价586312元。上述七份合同亦无金鸿公司加盖公章，仅刘某签字捺印。综上八份《武汉市商品房买卖合同》的房款总价合计6058253元。李小明就其本人签订的《武汉市商品房买卖合同》，未直接向金鸿公司支付任何款项，金鸿公司亦未向其交付合同中所涉房产。一审法院另查明，案外人王某系武汉天顺园物业管理有限公司的大股东，案外人张某系该公司财务人员，李小明系该公司员工。王某、张某均作为证人在审理中出庭作证。张某的个人银行账户明细显示，其于2018年10月16日向合一信源公司转账3000000元，于次日再次向合一信源公司转账3000000元。在上述转账行为发生前后，吴杰于2018年9月17日向张某转款1000000元，吕刚于2018年10月26日至2018年10月31日期间向张某转款3000000元，无李小明转账记录。就吕刚、吴杰二人转款时间与房屋买卖合同签订时间及金额不一致，以及李小明无转账记录的问题，仅有当事人及证人王某、张某的陈述，解释为李小明系向王某借款买房以及吕刚、吴杰、李小明与王某作为朋友在金钱上周转来往较多。一审法院认为，本案的争议焦点在于李小明与金鸿公司、合一信源公司之间的法律关系性质究竟为何，系房屋买卖合同关系、以物抵债关系，抑或是房屋担保法律关系。在本案诉讼中，三方当事人对案涉《武汉市商品房买卖合同》的性质各执一词，均无法提供证明自己主张或反驳对方主张的充足证据，在此情况下，应当结合缔约时的交易背景、当事人的签约目的、合同的具体内容以及签订后的履行情况等因素综合分析判断，进而探究房屋买卖合同签订时各方当事人的真实意思表示。从李小明与金鸿公司彼时的法定代表人刘某于2018年10月16日签订的《武汉市商品房买卖合同》来看，无论是合同名称或是合同内容均体现了房屋买卖的意思表示，双方对出让房产的坐落、面积、价格约定明确，形式上似乎完全符合商品房买卖关系的一般性特征。然而，案涉《武汉市商品房买卖合同》上并未加盖金鸿公司公章，仅有刘某的签字。虽然基于案涉《资产转让总协议》，在房屋买卖合同标注的签订日期，合一信源公司为金鸿公司的全资控股股东，刘某作为合一信源公司的员工受公司指派担任了金鸿公司的法定代表人，但是同样基于上述《资产转让总协议》，合一信源公司对金鸿公司名下资产的处置也有两项必需条件，即处置行为需在盛世财富工作专班的监管下进行以及交易价款需汇入协议约定的托管银行账户。本案中，刘某在一审法院调查时对上述情况进行了确认，此后，案涉房屋买卖合同也未能加盖仍处于武汉市公安局硚口分局的管控之下的金鸿公司公章，李小明主张其已支付的合同价款也并未汇入指定账户，刘某个人签字的行为无法代表金鸿公司的真实意思表示。其次，就买卖行为本身而言，作为《武汉市商品房买卖合同》的出卖方，金鸿公司最主要的合同义务为交付房产，相对应的其享有的最为重要的合同权利即为获得交易对价，但纵观房屋买卖合同的全部内容，均没有关于李小明支付购房对价款时间的明确约定，金鸿公司作为房屋出让一方在合同中放弃其最主要的权利，且事后也无价款支付的补充约定，有违常理。经审理查明，李小明并未向金鸿公司直接付款，其主张通过案外人张某向合一信源公司付款，但并未能提供其向张某转款的交易信息。吕刚、李小明、吴杰所签订的八份《武汉市商品房买卖合同》的房款总价合计6058253元，与张某向合一信源公司转款的总金额6000000元亦不相符。另外，就上述八份《武汉市商品房买卖合同》记载的转让价格而言，购销双方当事人并非以每间房产单独确定具体单价，而仅是约定了平均价8300元，并以预测面积的乘积确定总的交易金额，考虑到每间房产的位置、朝向、面积均有不同，所对应的房产价格也应该有所区别，上述八份合同的约定与一般房产交易惯例亦并不相符。在排除买卖关系的情况下，考虑是否存在金鸿公司以其名下资产抵偿债务的情形。经审理查明，李小明与金鸿公司在签订房屋买卖合同之前并不存在债权债务关系，合一信源公司在接受一审法院询问时自认其因公司项目周转所需向案外人张某借款6000000元，而吕刚、吴杰、李小明等人均系张某资金来源的投资人。就该项陈述，一审法院认为，虽合一信源公司未能提交借条或借款合同等证据证明其与张某之间的借贷关系，但张某的身份、其向合一信源公司账户转款6000000元以及在张某转款行为发生前后吕刚、吴杰向张某转款的行为，可以与合一信源公司的该项陈述相互印证，具有合理性。综合全案案情，案涉《武汉市商品房买卖合同》签订的真实目的并非是缔约人出卖房产或用于抵偿债务，而是通过房屋买卖的形式达到类似于让与担保的法律效果，据此确保他人与合一信源公司之间的借贷法律关系顺利履行。一方面，合一信源公司当时作为金鸿公司的全资股东，未经盛世财富工作专班的允许，亦未按照案涉《资产转让总协议》中约定的资产处置方式，将金鸿公司名下的部分房产以“买卖”的形式出售给李小明、吕刚等人，“销售款”也实际汇入了合一信源公司账户。另一方面，李小明明知因金鸿公司系盛世财富案的关联公司，其资产均被司法查封，仍然签订了案涉房屋买卖合同，以此达到担保借款债权实现的目的。综上所述，一审法院认为合一信源公司以金鸿公司名下资产与李小明之间签订《武汉市商品房买卖合同》并无买卖房屋的真实意思表示，李小明依据该合同要求金鸿公司交付房屋、协助过户并支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人合一信源公司经一审法院传票传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证及抗辩权利，不影响本案正常审理，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决：驳回李小明的全部诉讼请求。案件受理费5646元，由李小明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。李小明提交如下证据：1、案外人刘汉成与金鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及不动产权证书，拟证明金鸿公司称案涉商品房被查封，不允许买卖，与事实不符。2、2021年1月8日视频及视频内容摘要，拟证明600万元就是购房款。3、合一星光天地赠品说明，拟证明案涉合同约定的单价合理。金鸿公司认为李小明提交的证据1中《武汉市商品房买卖合同》为复印件，真实性不认可，不动产权证书需要核实真实性，但不认可该证据的证明目的；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，该视频是在非正常情况下制作的视听资料，经过了剪辑、加工。王某不是本案当事人也不是代理人，身份不明。视频显示，被录音、录像的卢红梅，人身受到了限制，遭到了胁迫、威吓。卢红梅小声表示600万元是借款，只是没有签订借款合同。卢红梅系合一信源公司法定代表人，合一信源公司关于本案的事实陈述、答辩意见均应以合一信源公司在法庭上的陈述、答辩为准，不能采信庭外对其法定代表人卢红梅偷录的视听资料；证据3与本案无关。合一信源公司同意金鸿公司对证据1、3的质证意见，且不认可李小明的证明目的。金鸿公司提交房地产咨询报告，拟证明案涉门面价值远高于李小明主张的合同约定价格。李小明对该证据真实性有异议，认为系单方委托评估，也不认可证明目的。合一信源公司对该证据真实性无异议，认可该评估报告。对当事人未提交原件的证据，本院无法核实其真实性，李小明提交的证据1、3以及金鸿公司提交的证据，与本案的基本待证事实无关，李小明提交的证据2，本院认为无法达到其证明目的。双方当事人对一审判决查明事实均无异议。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，李小明依据案涉《武汉市商品房买卖合同》，向金鸿公司主张合同权利。案涉《武汉市商品房买卖合同》未加盖金鸿公司公章，仅有金鸿公司时任法定代表人刘某的签名。该合同约定，李小明购买金鸿公司投资建设的位于武汉市东西湖区吴家山农场一大队万安科技产业基地二期第1幢1层（1）号房，但在案涉《武汉市商品房买卖合同》签订之前，该房屋已被武汉市公安局硚口分局刑事查封，属于因客观原因导致履行不能的合同。根据物权公示原则，李小明在签订合同之前应当知晓交易房屋的现状，而仍然签订此份《武汉市商品房买卖合同》。且李小明所称的购房款实际系由案外人张某转到第三人合一信源公司账户，李小明提交的证据不足以证实系金鸿公司指定第三人合一信源公司代收购房款，且其通过案外人张某向合一信源公司转款金额与合同约定的购房款金额不相符，金鸿公司亦未就该款项开具收据或发票。故本院认为，李小明提交证据不足以证实其履行了支付购房款的合同义务，案涉《武汉市商品房买卖合同》未实际履行。李小明依据《武汉市商品房买卖合同》主张金鸿公司履行交付房屋，支付逾期交房违约金以及协助办理房屋产权变更登记手续的义务的诉讼请求，本院均不予支持。关于李小明上诉所称一审法院存在程序错误的问题。一审法院已向证人刘某进行了调查，并向各方当事人出示调查笔录，也组织当事人进行了质证程序，其程序并无不当。综上所述，李小明的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11292元，由李小明负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年四月十二日法官助理黄旭东书记员程玉