河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终140号上诉人（原审原告）：河南东方置地有限公司，住所地：河南省洛阳经济开发区镇北路3号管委会办公楼301号。法定代表人：王莉萍，总经理。委托代理人：张丹丹，河南中冶律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：王荣伟，男，汉族，1972年9月17日生，住河南省洛阳市洛龙区。原审第三人：霍宏森，男，汉族，1964年2月5日生，住河南省洛阳市洛龙区。原审第三人：梁香菊，女，汉族，1964年5月15日生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人河南东方置地有限公司因与被上诉人王荣伟、原审第三人霍宏森、梁香菊执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初2444号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人河南东方置地有限公司委托诉讼代理人张丹丹、被上诉人王荣伟到庭参加诉讼，原审第三人霍宏森、梁香菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人河南东方置地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并裁定终止执行河南东方置地有限公司名下位于洛阳市××区××路××1-1502的房产；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、上诉人是涉案房产物权所有人，相应所有权利均应由上诉人行使，原审法院认定霍宏森、梁香菊对涉案房产享有相应的财产权利显属不当。1、上诉人不是人民法院执行案件的被执行人,上诉人名下的财产不应作为被执行的标的。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条之规定，2020年10月26日洛阳市不动产登记中心出具的《房屋记载表》显示,涉案房屋权利主体信息一栏中权利主体是河南东方置地有限公司,权利类别是所有权登记,也就充分证明涉案房屋的所有权人是上诉人,而不是原审第三人霍宏森和梁香菊。2、预售登记不产生物权变动的效力,且原审第三人霍宏森、梁香菊的预售登记已失效,原审法院依据已失效的预售登记认定涉案房产可以被执行是错误的。本案涉案房产洛阳市××区××路××1-1502的房产由上诉人开发建设,于2012年11月26日销售给原审第三人霍宏森梁香菊,并办理预售登记,《物权法》第二十条规定，根据上法律规定,预告登记的目的在于保障当事人未来实现物权,登记不会导致物权的变动，涉案房产进行预售登记并不意味这原审第三人就取得了该房产的物权所有权。2014年12月18日涉案房产已经可以办理不动产权证，已超过物权法规定的三个月内申请登记，依据法律规定，预售登记已经失效，人民法院不能依据已失效的预售登记判定原审第三人系涉案房产的权利人。涉案房产至今未办理不动产权证书，第三人不享有法律意义上的物权，在办理不动产权证书之前，该房产的所有人仍是上诉人。3、物权设立依据是进行物权登记,而不是基于双方签订的《商品房预售合同》,签订房屋买卖合同在上诉人与原审第三人之间是产生债权行为,并不产生物权,物权成立法定要件是进行物权登记,本案涉案房产从来没有登记在霍宏森和梁香菊名下,原审法院认定霍宏森和梁香菊对涉案房产享有财产权利,法院有权执行涉案房产显属不当。人民法院可以执行原审第三人霍宏森、梁香菊对该房产的财产权利即首付款但不能执行房产本身,不能处置该房产的所有权,因为房产从出售至今从来没有将物权登记在霍宏森和梁香菊名下,霍宏森和梁香菊对涉案房产有债权不享有物权。二、原审法院基于错误的事实认定而错误的适用了法律。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案中,上诉人并非被执行人,原审第三人霍宏森、梁香菊也非第三人,在上诉人与霍宏森、梁香菊之间也不存在任何第三人,不适用于该条法律规定。2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的适用对象是建设工程的承包人,不适用于本案:且最高法院的批复并非法律规定,不能适用于所有案件,不能作为认定本案事实和进行裁判的依据。3、上诉人依据与原审第三人霍宏森、梁香菊签订的《商品房预售合同》第十七条之约定,在因霍宏森、梁香菊未能按时向银行偿还到期贷款本息,导致上诉人承担担保责任的,上诉人有权单方面终止合同。上诉人于2018年向洛龙区人民法院提起追偿权、解除合同诉讼,洛龙区人民法院作出(2018)豫0311民初652号民事判决,解除了上诉人与原审第三人之间的商品房预售合同,该民事判决作出时间虽然在被上诉人王荣伟申请查封之后,但并不能单纯根据时间先后来判定能否排除执行异议,应从涉案房产的根本归属问题上来认定本案上诉人(2018)豫0311民初652号民事判决是否具有排除执行异议的权利。涉案房产原审第三人自始至终均不享有物权,因此不能作为被执行的标的。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，本案中原审第三人霍宏森、梁香菊仅进行了涉案房产的预售登记,且其预售登记也因未在三个月内申请登记而失效,预售登记并不当然取得不动产的物权,涉案房产的权利人即所有权人自始至终均为上诉人,上诉人对涉案房产的所有权系因房产系上诉人所开发建设,合法且真实,上诉人对涉案房产的所有权亦足以排除执行异议。原审法院未严格依据该法律规定进行裁判,显属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;本案上诉人依法对涉案房产享有的是所有权,即使洛龙法院出具的(2018)豫0311民初652号判决书不解除上诉人与霍宏森和梁香菊房产买卖合同,法院也不能执行涉案房产,因涉案房产系上诉人所有,上诉人并非法院执行案件的被执行人。综上,原审法院认定事实不清、适用法律错误,执行上诉人名下的财产,望贵院查明事实,保护上诉人财产不受损失,支持上述诉讼请求。被上诉人王荣伟答辩称：一审判决公证程序合法，适用法律适当，定性准确，应予支持。一审判决说得清楚，法律阐述明白事实，查得清楚明白，应用法律一律讲话透彻，应予维持。一审判决我没意见。在程序上公正合法，在事实上清楚透明。我同意该判决。我赞成该判决。上诉人上诉无理上诉违法，上诉不符合法律规定，对此一审判决已阐述的非常清楚明白。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。原审第三人霍宏森、梁香菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审原告河南东方置地有限公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令立即终止执行河南东方置地有限公司名下位于洛阳市××区××路××房产；2、本案诉讼费由王荣伟承担。一审法院认定事实：王荣伟诉霍宏森民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）洛龙民初字第1614号民事调解书，调解内容为：一、被告霍宏森于2015年6月23日前偿还原告王荣伟借款本金15万元及利息（利息从2015年5月5日起按照月息2分计算至实际支付之日止）；二、案件受理费1650元，保全费1420元，由霍宏森承担。该调解书生效后，因霍宏森未履行生效法律文书确定的义务，王荣伟作为申请执行人向本院申请强制执行，该案在诉讼阶段，王荣伟申请了诉讼保全，本院于2015年6月12日查封了霍宏森名下位于河南省××××以北，滨河以南东方今典观澜住宅小区7幢1-1502房产。根据洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示，前述房产登记权利人为霍宏森，义务人为河南东方置地有限公司，预告登记证号为洛房预市字第00140401号，共有人为梁香菊，抵押权人为中国建设银行股份有限公司洛阳分行，债权数额为420000元。在执行过程中，原告河南东方置地有限公司不服提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）豫0311执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查明，原告河南东方置地有限公司诉被告霍宏森、梁香菊商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2018年5月3日作出(2018)豫0311民初652号民事判决书，判决：一、解除原告河南东方置地有限公司与被告霍宏森、梁香菊于2012年11月26日签订的编号为YS0174889的《商品房预售合同》；二、被告霍宏森、梁香菊于本判决生效后十日内将已预售的位于洛阳市洛龙区洛宜南路以北、滨河南路以南东方今典观澜小区第7幢1单元1-1502号房屋一套返还给原告河南东方置地有限公司；三、被告霍宏森、梁香菊于本判决生效后十日内共同支付原告河南东方置地有限公司代偿款本息人民币120481元；四、被告霍宏森、梁香菊于本判决生效后十日内共同支付原告河南东方置地有限公司律师代理费人民币15000元、保全担保费人民币965元；五、驳回原告的其他诉讼请求。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定:对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。能够产生排除效力的实体权利主要包括四类,即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神,登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权,仅享有物的登记请求权或者交付请求权,但与一般债权仅是向相对人的请求权不同,法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力,该种权利即为物权期待权。对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权的期待权具有排除执行等物权效力。霍宏森在合同签订后通过现金或转账和银行按揭贷款方式支付了购房款,应视为其与河南东方置地有限公司的商品房买卖合同关系成立。根据洛阳市不动产登记中心出具的预告登记情况记载表显示，涉案房屋登记权利人为霍宏森，义务人为河南东方置地有限公司,共有人为梁香菊，该预告登记具有对外的公示效力,霍宏森对于涉案的房产也享有相应的财产权利,当霍宏森成为被执行人时,涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。关于河南东方置地有限公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。河南东方置地有限公司以霍宏森、梁香菊违约,商品房买卖合同的目的不能实现为由,向本院起诉请求解除案涉房屋的商品房买卖合同,获得了相应的生效判决书,要求排除执行。但本院作出解除商品房买卖合同判决书的时间系在涉案房产被查封之后,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”的规定,依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定,河南东方置地有限公司已为被执行人霍宏森偿还的按揭贷款部分,应当从拍卖房产的变价款中优先支付给河南东方置地有限公司。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告河南东方置地有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。河南东方置地有限公司在二审中提交一份大证供法庭参考。证明方向：涉案房产所在7号楼大证已于2014年12月18日完成。该栋楼在2014年年底已经举办并已具备办理不动产登记的条件，买受人也就是第3人霍宏森，梁香菊未在法律规定的三个月内申请登记，依据民法典第221条的规定，预售登记已经失效，不能依据已失效的预售登记信息认定霍宏森、梁香菊系涉案房产的所有人，从而成为本案所涉及的执行案件的执行标的。被上诉人王荣伟质证：没有异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点在于河南东方置地有限公司是否享有能够排除强制执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条亦明确规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。”本案中，河南东方置地有限公司与霍宏森、梁香菊签订《商品房预售合同》，约定霍宏森、梁香菊购买河南东方置地有限公司开发的位于东方今典观澜小区7幢1单元1-1502号房产一套，进行了合同备案登记，且办理了房屋预告登记等手续，该合同信息备案并进行预告登记具有对外的公示效力，霍宏森、梁香菊对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当霍宏森、梁香菊成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。至于霍宏森、梁香菊未按约定向银行偿还贷款，河南东方置地有限公司基于其代霍宏森、梁香菊偿还贷款本息，但因该商品房买卖合同已经登记备案，且已实际履行，河南东方置地有限公司与霍宏森、梁香菊之间应视为债的关系，河南东方置地有限公司可以向霍宏森、梁香菊另行主张购房款。关于河南东方置地有限公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行问题。河南东方置地有限公司以霍宏森、梁香菊违约、商品房买卖合同的目的不能实现为由，起诉请求解除商品房买卖合同，并依据相应的生效判决，要求排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的人民法院不予支持。故因河南东方置地有限公司起诉，人民法院作出解除商品房买卖合同判决时间在执行法院查封涉案房产之后，故依法不能对抗人民法院的执行。但河南东方置地有限公司已为被执行人霍宏森、梁香菊偿还的按揭贷款部分，可从拍卖房产的变价款中得到优先受偿。综上所述，河南东方置地有限公司的上诉请求理由不充分，本院不予以支持，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费13800元，由河南东方置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年四月二日法官助理白璐书记员岳瑞莹