广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤01民终6701号上诉人（原审原告）：张苏，男，1935年3月7日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈慕殷，广东凤图律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海平，男，1963年10月6日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：曾洁云，女，1966年8月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州市南沙区阳光实验幼儿园，住所地广州市南沙区黄阁镇湖田三街**。法定代表人：曾洁云，该幼儿园负责人。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李铭莹，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。上诉人张苏因与被上诉人李海平、曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园（以下简称阳光幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8680号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。张苏上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院继续审理；2.一、二审诉讼费由李海平、曾洁云、阳光幼儿园共同承担。事实和理由：（一）要求李海平、曾洁云、阳光幼儿园支付场地恢复费有明确的合同依据。涉案合同的签订时间在涉案房屋办理产权证之前，房屋交付时现状与房产证一致，李海平、曾洁云、阳光幼儿园在一审时也承认在承租期间对涉案房屋内部主体结构进行过改建，现张苏收回的房屋与房产证载明的结构明显不一致，根据合同约定，李海平、曾洁云、阳光幼儿园应承担恢复场地原貌的费用。（二）要求李海平、曾洁云、阳光幼儿园支付场地恢复费有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，未经出租人同意的扩建，出租人向法院起诉要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，属于法院受理、审理的范围。一审法院未就恢复原状的诉讼请求进行处理，违背了前述规定，造成了张苏的诉累。（三）一审法院适用法律错误，《中华人民共和国城乡规划法》系行政部门对违建事项进行查处的依据，但并未规定违建只能由行政部门专属处理，也未限制违建部分的纠纷可通过民事程序解决。一审法院不处理张苏要求恢复原状的诉讼请求，要求违建部分去行政部门处理，明显适用法律错误。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，未办理合法建设手续产生的法律纠纷，也属于法院受理、审理的范围。（四）涉案房屋的加建、改建行为明显是李海平、曾洁云、阳光幼儿园在承租房屋后实施，一审法院应审理并支持张苏关于支付场地恢复原状费用的诉讼请求。李海平、曾洁云、阳光幼儿园承租整栋楼作为幼儿园使用，只有其才有权利在整栋楼内部加建手扶楼梯及在该手扶梯外加建外墙，张苏作为第三层的其中一个业主根本无权在整栋楼内部加建，且涉案建筑原本就有一条内部扶梯可以通行，张苏根本没有任何必要再加建内部扶梯。根据《建筑设计房屋规范》第五条，公共建筑和通廊式居住建筑安全出口的数目不应少于两个，即兴办幼儿园须有两个以上的安全出口，李海平、曾洁云、阳光幼儿园完全有可能为通过消防验收合格而加建内部扶梯。李海平、曾洁云、阳光幼儿园一审中提交的证据显示的施工人员正是加建手扶梯的施工人员，其完全清楚涉案房屋加建、改建行为。综上，张苏要求李海平、曾洁云、阳光幼儿园支付场地恢复费用有明确的合同、法律依据，一审法院未进行审理存在严重瑕疵。李海平、曾洁云、阳光幼儿园二审答辩称，（一）根据谁主张、谁举证的原则，张苏应就涉案房屋交付时的状态提供证据证明，在其未能提供任何证据且仅凭房产证附图主张交付时状态的情况下，应由其承担举证不能的责任并认定李海平已完全履行了涉案房屋恢复原状的义务。一审法院忽略了涉案楼房其他住户使用楼梯的正当合理需要，将李海平接收房屋时已存在的情况错误认定为应以房产证附图为准，没有事实和法律依据，李海平已完全履行了房屋恢复原状的义务，无须向张苏支付任何费用。张苏未提交任何关于涉案房屋恢复原状费用的证据，例如工程项目清单、工程预算费用等，也未向一审法院提出鉴定评估申请，其要求李海平、曾洁云、阳光幼儿园承担其随意确定的巨额费用没有任何事实依据，其诉求在程序上不应得到支持。（二）因张苏主张拆除的公共楼梯除张苏使用外，还有同楼宇的其他七户住户共同使用，该公共楼梯是否予以拆除应同步征询其他用户的意见或交由行政部门审核处理。李海平、曾洁云、阳光幼儿园同意一审法院关于不予处理拆除公共楼梯的相关诉求，但如前所述，无论该公共楼梯是否经行政部门审核确认须拆除，因该楼梯并非李海平所建，李海平亦无需承担任何拆除楼梯、恢复原状的费用。张苏向一审法院起诉请求：1.确认张苏与李海平、曾洁云、阳光幼儿园关于黄阁镇湖田××三楼（东）房屋的《合同》已于2020年7月20日解除；2.李海平、曾洁云、阳光幼儿园向张苏支付租金5833元（从2020年1月1日起计算至2020年7月20日，每月按1100元计算）；3.李海平、曾洁云、阳光幼儿园向张苏支付恢复场地原状（包括：1.按房产证的附图，将房屋内的房1、房2的墙壁恢复；2.靠近客厅的阳台恢复，即将手扶栏杆改为水泥砖墙，高度与四楼阳台的栏杆一致）的费用6万元，最终按照评估公司评估确定的费用；4.李海平、曾洁云、阳光幼儿园向张苏支付场地占用费1467元（从2020年7月21日起计至将房屋恢复原状交还张苏之日止，按每月1100元计算）；5.张苏有权没收押金1500元；6.本案的诉讼费用由李海平、曾洁云、阳光幼儿园承担。一审法院认定事实：张苏是位于广州市南沙区（原番禺区）黄阁镇大塘村湖田××3楼东房屋的产权人，房地产权证编号为粤房地证字第××号，权属来源为2001年向黄阁邮政局购买，该房屋为混合结构，建筑面积为89.6平方米。该房屋产权证所附的《房屋平面图》显示房屋结构为三房一厅一厨一卫，客厅外为阳台。2003年12月18日，张苏（出租方，甲方）与李海平（承租方，乙方）签订《合同》约定，一、甲方将涉案房屋出租给乙方（幼儿园）使用。二、租期为三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止。三、抵押金及租金交纳期限：1.在本合同签订后三天内，乙方向甲方缴纳押金1500元，合同期满乙方如无违约，合同终止后三天内甲方无息退回。租金每季1500元，从2004年2月1日起计租，乙方须在当季10号前交纳，每月缴交水费、电费、清洁费、治安费等，逾期一个月未缴费作乙方违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收乙方所交全部押金。四、套间的维修和保养：如房人为使用或保养不当而造成损坏的，由乙方负责维修及赔偿责任。如甲方违约，甲方必须赔偿乙方抵押金双倍损失。六、关于租房期满，乙方可继续承租，租金3年后提高5%-10%，双方按当时实际商定，如乙方不再承租，乙方将原来套房结构恢复原貌。上述合同到期后，李海平继续承租涉案房屋。一审诉讼中，张苏与李海平、曾洁云、阳光幼儿园对涉案房屋交付状况及交付后的装修情况存在争议：一、涉案房屋交付时的状态。张苏陈述交付时房屋的状况与房产证所载的附图一致，李海平确认交付时的房屋结构与房产证显示的结构一致，由三个房间、一个厨房、一个阳台组成，接收涉案房屋时房屋的外部楼梯状况与现状一致，未对涉案房屋的外部进行结构变更。二、交付后的装修。李海平陈述其接收房屋后对房屋内部的三个房间进行打通，对厨房及大厅没有进行改动，张苏陈述李海平接收房屋后对涉案房屋的三个房间打通还将西南方的阳台改建成扶梯直达一楼，双方对此均未提交证据证明。李海平、曾洁云、阳光幼儿园对搭建手扶梯不予确认并陈述其接收房屋时手扶梯已存在。张苏与李海平、曾洁云、阳光幼儿园均未能提交改建部分的建设工程规划许可证。一审诉讼中，一审法院组织双方当事人对涉案房屋进行了现场勘验，双方确认现场情况为：从入户大门进来，左侧是厕所和厨房，过道尽头左边是一个小房间（房①），小房间外面有阳台，小房间的对面有一道门，进入是一个房间，厨房对面是一个客厅，进入客厅往外约1.2米的距离有一个不锈钢扶梯，扶梯外面约1.5米的距离是封闭的墙；地板、墙、门窗、电路完好，客厅及过道门均贴有约1.2米的瓷砖。张苏陈述房①的房门原在过道处距边墙1米，现在是在过道左边的墙内，客厅阳台往外现为不锈钢栏杆并加建了楼梯和外墙，原来客厅阳台为水泥砌的约1米高的栏杆，没有楼梯外墙。李海平、曾洁云、阳光幼儿园对此不予确认，并陈述其接收房屋时就是这样的，对于客厅外的公共楼梯之前就存在。涉案房屋楼上即第4层，双方确认该层的现状为：该层中的房①的门是开在过道尽头约1米的位置，正对过道，客厅外阳台门出来，有两层高低不平的地面，靠近门的地面宽度1.2米的部分低一些，接连的是高一些约1.5米宽度的地面。一审法院另查明，阳光幼儿园系民办非企业单位，成立于2005年10月18日，法定代表人为曾洁云。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。张苏与李海平、曾洁云、阳光幼儿园对涉案房屋交付时的状态及房屋结构存在争议，李海平主张其接收涉案房屋时房屋的外部楼梯状况与现状一致，但未能提交证据证明，结合双方在一审庭审中均陈述涉案房屋结构与房屋产权证所附的《房屋平面图》一致，故应以该平面图来确认涉案房屋交付时的结构状况。根据房屋产权证所附的《房屋平面图》及现场勘验结果，可以认定涉案房屋存在房间①门口入口改建、客厅外阳台加建手扶梯及该手扶梯外加建外墙的加建改建的情形，结合双方均未举证证实上述建设行为有获得相关行政部门的批准，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。据此，涉案房屋是否需恢复原状，应先由行政部门进行处理，故对张苏要求李海平、曾洁云、阳光幼儿园支付恢复场地原状费用的诉请应予驳回，张苏可待行政部门处理后，另循合法途径解决。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，于2020年12月25日作出如下裁定：驳回张苏要求李海平、曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园向其支付恢复场地原状的费用60000元的起诉。本院认为：涉案租赁合同约定：“如乙方不再承租，乙方将原来套房结构恢复原貌”，李海平在其承租涉案房屋期间对涉案房屋进行改建、加建的，张苏有权依照合同约定要求其对涉案房屋恢复原状。根据本案查明的事实，涉案房屋存在房间①门口入口改建、客厅外阳台加建手扶梯及该手扶梯外加建外墙的加建、改建的情形，且各方当事人均未举证证实上述建设行为有获得相关行政部门的批准。根据本案查明的事实，张苏要求拆除的客厅外阳台加建手扶梯及该手扶梯外加建外墙，并非全部位于张苏的专有面积内，且该加建部分不仅仅涉及张苏名下的涉案房屋，还连通其他楼层房屋，故并不能通过简单拆除位于涉案房屋专有面积内或与涉案房屋相连部位的改建、加建部分来实现张苏要求恢复原状的目的。对于涉及整栋楼的改建、加建部分应否拆除，在全体业主未有合意且相关行政部门未对此作出认定和处理的情况下，暂不具备实施恢复原状措施的条件，一审法院认定张苏可待行政部门作出处理后，再另循合法途径解决恢复该部分加建、改建部分原状所需的费用，合理可行，本院予以认同。综上，张苏的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  李静二〇二一年四月十四日书记员  贾妍苏劲丹