辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5518号上诉人（原审被告）：张志范，男，1952年7月3日出生，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：夏秀贤，女，1951年5月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区，与上诉人系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：沈阳佳沅苗木繁育有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号。法定代表人：姜树和，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彬，男，1984年7月18日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人张志范因土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初10272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭、进行了审理。本案现已审理终结。张志范上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审认定事实、适用法律错误。1、被上诉人没有通过“合法有效”产权转让协议取得涉案土地使用权。根据物权法第五条：“物权的种类和内容，由法律规定”；第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现涉案划拨土地仍然登记在原国有公司沈阳市佳沅苗木繁育中心名下，没有登记在私营企业沈阳佳沅苗木繁育有限公司名下。涉案产权转让协议即使如原审法院认定的“合法有效”，该协议也是债权协议，未依法履行，即签订土地使用权出让合同、缴纳土地出让金之前，被上诉人没有通过签订产权转让协议方式取得涉案土地使用权，原审认定被上诉人取得涉案土地使用权违背物权法定原则。2、涉案产权转让协议不具合法性。根据国家土地局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第6条：“企业产权整体转让的，划拨土地使用权应当以出让方式处理。”第十条：“处置土地使用权应当按下列程序办理：(一)拟定土地使用权处置方案。(二)地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。企业出售的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批。”。财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》第12条，“按照本办法规定的批准程序，转让事项经批准后，才可以清产核资、评估、交易、签订产权交易合同等等”。上述法律法规虽然有的现在已失效，但本案产权转让的2006年是有效的，是当时国有企业改制必须遵守的。被上诉人没有按照规定进行国有企业产权转让，产权转让协议不具合法性，现今转让所涉国有划拨土地使用权仍然登记在原国有企业名下就是证明。未履行国有划拨土地出让手续的国有企业产权转让，其实质就是侵吞国有资产的行为，明知该行为，故意违背事实及法律裁判的，就是助力国有资产流失、枉法裁判的行为。3、涉案产权转让协议是以合法形式掩盖非法目的的协议，是无效的。被上诉人以签订国有企业产权转让合同的形式，通过股权变更成为了原国有企业、现今的被上诉人。这些表面的合法形式，不能掩盖涉案国有划拨土地在未履行出让手续、未缴纳土地出让金情况下，被被上诉人无偿使用的结果。产权转让的实质就是转让国有划拨用地，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案被上诉人通过产权转让形式转让国有划拨用地的行为依法无效，原审法院认定被上诉人通过企业产权转让取得了租赁合同出租方权利义务是错误的。即使被上诉人在产权转让时取得辉山开发区有关部门的批准，但根据该解释第二条：“开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效”。开发区管委会无权处置土地使用权，何况处置的是国有划拨土地。房地产管理法第二十四条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地”。涉案划拨土地不在法律规定的可以无偿使用范围之内，无论被上诉人通过哪种方式，都不能取得国有划拨用地使用权。本案被上诉人存在以国有产权转让合法形式，达到免交土地出让金、无偿使用国有划拨土地非法目的行为，根据合同法52条：“有下列情形之一的，合同无效：(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益”根据上述法律规定，涉案产权转让协议依法无效。综上，本案被上诉人签订的产权转让协议损害社会公共利益，产权转让的结果造成国有资产流失，是无效的；被上诉人无权使用国有划拨用地，不能通过产权转让形式取得涉案土地使用权，无权主张涉案土地使用权人所享有的权利义务，其原审诉请应当被依法驳回。被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳佳沅苗木繁育有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告位于沈阳市内的棚菜地（占地约1.5亩）恢复原状并返还给原告；2、请求判令被告向原告支付自2012年10月1日起至实际返还之日止的占有使用费（暂按每年每亩1200元人民币的标准计算，暂时计算至起诉日为2836天，约为11654.79元）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号国有划拨土地165440.13平方米使用权原归沈阳市佳沅苗木繁育中心所有，该中心与沈阳市北陵农场均系沈阳市农垦总公司的下属单位。被告原系沈阳市北陵农场职工。1999年，北陵农场与被告签订《建设高效温室大棚合同》，约定北陵农场为被告提供1.67亩的棚菜地，用于建高效温室大棚，用于种花。2003年11月30日，被告办理国有企业下岗职工向失业保险并轨手续（解除劳动关系），并领取一次性经济补偿金。被告与北陵农场解除劳动关系后，仍继续使用案涉土地用于种花,但未与北陵农场重新签订租赁合同。2005年11月30日至2005年12月27日期间，沈阳市农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心产权挂牌出让。2006年1月18日，沈阳市农垦联合企业总公司作为出让方与受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司签订产权交易合同，双方约定转让标的物为沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权，其中含257亩（含案涉土地）已出租的棚菜地的使用权，资产总额7,673万元，负债总额423万元，净资产7,250万元，转让价格为600万美元及2,070万元人民币。该协议签订后，沈阳中源苗木繁育产业有限公司按合同约定支付了全部价款，沈阳市农垦联合总公司交付了257亩棚菜地使用权，沈阳中源苗木培育产业有限公司对北陵农场与高效农业大棚棚主间的既有合同表示认可，于2006年3月8日将原沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司。2009年6月22日，被告向盛世绿源生态科技发展有限公司支付2009年1月1日至2010年1月1日的棚菜地使用租金450元，双方未签订棚菜地租赁合同。2010年12月31日，沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司又更名为沈阳佳沅苗木繁育有限公司，即本案原告。现原告要求与北陵农场合同期已经届满的租户腾出土地未果，起诉至本院，经两审法院审理，相关判决已发生法律效力，目前正在执行中。2012年初，原告对棚菜地上大棚采取停水、停电措施。自2010年10月2日起至今，被告未交租金，原告起诉来院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案外人沈阳市北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系案外人农垦总公司下属单位。被告与沈阳市北陵农场签订的《棚菜地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同履行过程中，2006年期间，沈阳市农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，同时取得257亩国有划拨土地使用权。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司，取得沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权后，将沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司，后该公司再次更名为原告，故原告因划拨土地使用权的合法受让而取得本案主体资格。被告向盛世绿源生态科技发展有限公司支付棚菜地租金，表明对出租方主体的变更事实系属明知，与原告间形成事实上的土地租赁关系。被告仅于2009年交纳一年租金，后未再交纳租金而占用土地至今，现原告起诉请求判令被告返还土地，系解除合同的意思表示，同时也是解除合同的通知方式。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告作为出租人有权随时解除合同，且已通知被告，故本院依法解除原、被告间租赁关系。同时，因双方为不定期租赁，解除之日即为租赁期限届满之时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，当事人双方均认可，案涉土地交地时为空地，地上物（蔬菜大棚）为被告自建，故原、被告租赁关系解除后，被告应将案涉土地地上物（大棚）拆除并将拆卸下的建筑材料自行处理完毕后，并将案涉土地返还原告。对于被告抗辩2009年11月6日，北陵农场与农垦联合企业总公司共同为棚主出具的答复意见所述租赁协议永久有效的问题。该答复意见的效力，已经生效判决予以确认，故被告此抗辩主张不予支持。关于给付租金的诉讼请求，庭审中，原告自愿撤回该诉请，依法准予。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条、第二百二十七、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司与被告张志范间的租赁合同关系；二、被告张志范于本判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号沈阳市内棚菜地（占地约1.5亩）地上物拆除，并将拆卸下的建筑材料自行处理完毕后，将上述土地返还原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费91元，由被告承担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中原沈阳市佳沅苗木繁育中心被沈阳中源苗木培育产业有限公司收购发生企业改制，此次转让在沈阳联合产权交易所挂牌交易，经沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会等相关政府主管部门批准，企业资产受让人缴纳了转让费用，出让人将诉争土地交付给被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司。企业转让合同合法有效，案涉土地包含在企业产权交易资产范围之内，企业产权交易后土地性质用途没有改变，基于企业产权交易合同，被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司取得对该土地相应的管理权和收益权。上诉人张志范租用案涉土地，租赁合同期限已经届满，虽仍继续使用案涉土地，但并未续签租赁合同。现被上诉人请求返还土地，上诉人未提供足够证据，证明其有权继续占有使用。故一审法院判决上诉人张志范腾退土地并无不当。综上，上诉人张志范的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由上诉人张志范承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  唐屾二〇二一年四月七日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。