安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终259号 上诉人（一审原告）：魏学进,男,1968年5月9日出生,汉族,住安徽省亳州市谯城区观堂镇观南行政村观南一队。 被上诉人（一审被告）：宜兴市建工建筑安装有限责任公司,住所地：宜兴环科园茶泉路6号，统一社会信用代码：91320282142812119G。 法定代表人：张亚义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭峰，男，该公司党委书记。 被上诉人（一审被告）：张立伟，男，1976年2月12日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区北市路翠岭二区338号。现羁押于白湖监狱。 被上诉人（一审被告）：严纪修，男，1967年5月16日出生，汉族，住安徽省长丰县义井乡村东湾组。 以上二被告共同委托诉讼代理人：郑超，安徽金的律师事务所律师。 一审第三人：亳州市广齐置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区工业路131号，统一社会信用代码：91341600553252582E。 法定代表人：李力明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张豹，男，该公司法律事务部主任。 委托诉讼代理人：李永发，男，该公司员工。 上诉人魏学进因与被上诉人宜兴市建工建筑安装有限责任公司（以下简称宜兴建安公司）、张立伟、严纪修及一审第三人亳州市广齐置业有限公司（以下简称亳州广齐公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省亳州市中级人民法院（2020）皖16民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭于2021年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人魏学进，被上诉人宜兴建安公司的委托诉讼代理人张旭峰，被上诉人张立伟、严纪修的共同委托诉讼代理人郑超，一审第三人亳州广齐公司的委托诉讼代理人张豹、李永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏学进上诉请求：1.二审法院撤销(2020)皖16民初281号民事判决书,依法改判或发回重审;2.本案一审、二审诉讼费用由宜兴建安公司、张立伟、严纪修承担。事实和理由:一、法律不强人所难,一审法院未考虑到案件存在的客观履行不能等情况,而是刻板的根据法律规定做出判决,有失公平正义。一审法院以魏学进未在案涉房屋被查封之前合法占有案涉房屋为由,认定魏学进不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定,但本案的客观事实是案涉房屋系于2015年5月11日被申请查封，且在被查封之时房屋尚不具备交付条件,直到2015年9月1日案涉房屋才竣工交付。在案涉房屋被查封之前,魏学进根本不可能占有使用案涉房屋。但是在2015年9月1日案涉房屋开始交付之后,魏学进第一时间就接收了房屋并合法占有使用至今,已经尽自己所能的保护着自己合法财产的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法本意,旨在保护真实买卖不动产且不怠于行使自身权利的购房人的合法权益。第二十八条的四项规定中,关于买卖合同以及支付购房款的规定是为了确认买卖关系的真实性,而关于合法占有以及对未能过户登记不存在过错的规定,则是为了强调购房人要积极行使自身的权利。而本案中,案涉房屋自2015年9月1日起开始向业主交付,魏学进在当日便积极的接收了房屋并在之后的时间里一直占有使用至今,魏学进一直都在积极的行使自己的权利、毫无怠慢。尽管魏学进已经尽自己所能的维护自己的权利,但是客观现实是魏学进不可能在房屋交付之前就开始占有使用房屋。法律不强人所难,在客观履行不能的情形下,我们不能还过分的要求魏学进符合第二十八条规定的合法占有这一要件,这明显有失公平正义。二、魏学进已经按照合同约定支付部分价款并承诺愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,符合法律规定。一审法院以认购协议书载明案涉房产价款为4050000元、魏学进支付价款为1297933元为由,认定魏学进不符合第二十八条规定第三项,这明显属于认定错误。首先,案涉房款的总价款为4050000元,而依照认购协议书中的规定,付款方式为:在2015年3月18日前付清首付款1250000元整。而魏学进在规定期限内已经向第三人支付了1297933元,超过了合同中的约定。而依据第二十八条第三项之规定,购房人已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行的亦符合条件。结合到本案,魏学进已经超过合同的约定向第三人支付了购房款,并向法庭承诺愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,依法符合上述法律规定。一审法院认定魏学进不符合第二十八条第三项的规定错误。综上,魏学进完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,且在案件存在履行不能的情况下,希望二审法院能够改判支持魏学进的诉讼请求。 宜兴建安公司辩称，1.宜兴建安公司与张立伟、严纪修于2018年4月14日已经达成《执行和解协议》，协议第5条约定，张立伟、严纪秀与宜兴建安公司之间的就“安徽亳州广齐城市广场项目工程所涉及的权利、义务一次性了结，双方之间再无任何其他争议，互不追究，执行终结，无论张立伟，严修纪今后工程款是否执行到位，都不得再向宜兴建安公司主张任何款项，不再执行宜兴建安公司。”故宜兴建安公司已经将主体的权利与义务转移至张立伟、严纪修处，后续产生的一系列经济问题纠纷均与宜兴建安公司无关，在魏学进案外人执行异议之诉一案中宜兴建安公司作为被告属于诉讼主体不当。2.亳州市中级人民法院2020年3月31日作出的（2019）皖16执恢17号法律文书程序合法。3.魏学进提供的2015年2月28日《广齐·城市广场商品房认购协议书》是无效的。魏学进应签订商品房买卖合同来进行买卖，应把购房款依照房屋买卖合同的约定支付至第三人在银行的指定账户。该房屋是私下买卖，双方没有依照法律程序进行，该房屋没有办理房屋备案登记和产权手续。4.魏学进支付的房款没有专款凭证，该房屋不符合法律规定的买卖条件，该房屋没有契税，产权登记证，他项权登记费等。综上所诉，恳请人民法院依法驳回魏学进的诉讼请求。 张立伟、严纪修共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。 亳州广齐公司述称，同意魏学进的上诉意见。 魏学进向一审法院起诉请求：1.确认魏学进与亳州广齐公司签订的《广齐·城市广场商品房认购协议书》有效，并确认位于亳州市谯城区芍花路南侧、三曹路东侧的广齐·城市广场1号楼第15层(房号为1501至1511)属于魏学进所有;2.判决停止对广齐·城市广场1号楼第15层房屋的执行;3.本案的诉讼费用由宜兴建安公司、张立伟、严纪修承担。 一审法院认定事实：该院依据（2015）亳执字第00123号执行裁定，于2015年5月11日查封了位于亳州市谯城区芍花路南侧、三曹路东侧的广齐·城市广场1号楼第15层(房号为1501至1511)房产，后于2018年4月17日又进行了续封。案外人魏学进对执行标的提出书面异议，该院于2020年6月12日作出（2020）皖16执异7号执行裁定驳回了案外人魏学进的异议，魏学进不服，向该院提起本案诉讼。 2015年2月28日，魏学进与亳州广齐公司签订了《广齐·城市广场商品房认购协议书》，协议约定魏学进认购广齐城市广场1号楼15层房产，建筑面积1082.48平方米，总价款4050000元，魏学进于签订认购协议当日支付110000元现金作为定金。2015年4月28日，魏学进支付1110000元购房款，其中200000元为现金，910000元为POS机刷卡。2015年10月15日，魏学进支付案涉房产的面积补差款77933元。以上合计支付案涉房款1297933元。另，魏学进未与亳州广齐公司签订案涉房产的商品房买卖合同，案涉房产也未在房产部门进行备案。 一审法院认为，本案的争议焦点为魏学进是否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案，一、魏学进提交的6张物业管理公司的收据、2张供电公司欠费停电通知单以及1张水电业《国家税务局通用机打发票》记载费用发生的日期均在该院查封时间2015年5月11日之后，魏学进提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不符合上述条款规定第二项；二、认购协议书已明确当事人名称、姓名和住所，案涉房产的位置、建筑面积基本情况，房产的总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经收受部分购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购协议书可以认定为商品房买卖合同，但认购协议书载明案涉房产价款为4050000元，魏学进支付的价款为1297933元，不符合上述条款规定第三项。 综上所述，魏学进对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对魏学进的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回魏学进的诉讼请求。案件受理费39200元，由魏学进负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，所举证据及相对方质证意见同一审。本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：魏学进是否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人魏学进购买亳州广齐公司名下案涉广齐·城市广场1号楼第1501号至第1511号房产引发的执行异议，可以参照适用上述司法解释的规定进行审理。根据该司法解释的规定，买受人享有排除执行须符合四个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，案涉房产被人民法院查封的时间是2015年5月11日，案涉房产由亳州广齐公司交付给魏学进的时间是2015年9月，显然魏学进在人民法院查封之后占有案涉房产，不符合上述司法解释第二十八条第二项规定情形，一审据此判决驳回其诉讼请求，符合法律规定。 综上所述，魏学进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39200元，由上诉人魏学进负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二一年四月一日 法官助理赵方超 书记员陈茜