上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2606号上诉人(原审原告、反诉被告)：郭玉彩，女，1959年4月7日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：吴英红，男，1963年5月14日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：赵德胜，男，1972年5月10日出生，汉族，住安徽省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王蕊，女，1974年6月7日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人郭玉彩、吴英红因与被上诉人赵德胜、王蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初10162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭玉彩、吴英红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求并驳回赵德胜、王蕊一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定合同解除日期有误。在合同履行期内，虽赵德胜、王蕊注销了个体工商户营业执照，但房屋内仍留存有货架、空调等设备、物品，赵德胜、王蕊还在店铺大门上加锁，其并未将房屋实际交还。直至2020年11月13日，赵德胜、王蕊才实际搬离系争房屋。故，双方就上海市白丽路XXX号房屋(以下简称系争房屋)之间的租赁关系应于2020年11月7日终止履行，在2020年11月13日之前欠付的期内租金及房屋占有使用费均应当由赵德胜、王蕊支付。综上，郭玉彩、吴英红请求二审法院支持其上诉请求。赵德胜、王蕊未到庭发表答辩意见。郭玉彩、吴英红向一审法院起诉请求：1．赵德胜、王蕊支付2020年5月8日至2020年11月7日的租金人民币(以下币种均为人民币)54，000元；2．赵德胜、王蕊支付占用资金损失，以54，000元为本金，以2020年5月8日起算，至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，至起诉日暂计为270元(54，000元＊0.06％)；3．赵德胜、王蕊支付违约金360元(按日租金10％计算)。赵德胜、王蕊提出反诉请求：1．确认双方租赁合同于2020年5月9日解除；2．郭玉彩、吴红英返还赵德胜、王蕊押金7，500元。一审法院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记在郭玉彩、吴英红名下。2015年11月，吴英红作为甲方与赵德胜作为乙方签订《店面租赁协议书》，约定：一、店面租金经双方协商确认，每月7，500元，两年一定，从2015年11月8日到2017年11月8日止，房租半年一付，押金一个月，到期房子归还房东；二、乙方在承租期间到搬迁之日，不得转租或转借；补签，甲、乙双方协商续订三年(2017年11月8日至2020年11月8日止)，前两年租金为8，500元，第三年为9，000元等。2019年7月8日，赵德胜、吴英红作为甲方与王蕊作为乙方重新就上述租赁协议之约定签订《租赁合同》，约定：租期自2017年11月8日起至2020年11月7日止；2017年11月8日至2019年11月7日月租金为8，500元；2019年11月8日至2020年11月7日，月租金9，000元，自起租之日起每六个月支付一次；押金7，500元；乙方向甲方支付的每期房租的支付时间均在约定的支付日前十天向甲方支付；乙方拖欠租金的，每拖欠一天按日租金的10％支付违约金；租赁期满后本租赁合同终止，乙方依法返还租赁物，租赁期间的装修保持原状，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按照租金的两倍向甲方支付占有期间的使用费。双方确认，上述协议中系争房屋的出租方为郭玉彩、吴英红，承租方为赵德胜、王蕊。合同签订后，郭玉彩、吴英红向赵德胜、王蕊交付了系争房屋。赵德胜、王蕊支付租金至2020年5月7日，并支付押金7，500元。2020年4月17日，赵德胜、王蕊提出退租，但双方协商未果。2020年5月9日，赵德胜、王蕊至郭玉彩、吴英红家中协商退租事宜未果。该日，赵德胜、王蕊将系争房屋钥匙放在郭玉彩、吴英红家中桌上离开。之后，赵德胜、王蕊寻找新的租客未与郭玉彩、吴英红谈成。2020年6月13日，郭玉彩出具《收条》表示收到案外人杨涛支付的系争房屋的租赁定金5万元，如果2020年6月15日，双方无法办理营业执照，定金金额退还。2020年6月15日，上海市普陀区市场监督管理局向王蕊出具《准予个体工商户注销登记通知书》，注销了王蕊在系争房屋处的工商登记。一审审理中，关于系争房屋交接，赵德胜、王蕊表示，2020年5月9日，至郭玉彩、吴英红家中将系争房屋交还了钥匙。郭玉彩、吴英红认为，赵德胜、王蕊将钥匙放在桌上，但是我们没有拿，这仅仅是争房屋的一把钥匙，不能视为返还房屋，房屋没有交接。关于房屋另行出租情况，郭玉彩、吴英红表示仅收取了案外人定金，后来双方没有签订租赁合同。一审审理中，关于2020年5月9日的协商情况，郭玉彩、吴英红表示，根据赵德胜、王蕊的要求开门将系争房屋内的电瓶车取出。赵德胜、王蕊表示，是郭玉彩、吴英红进入系争房屋后将电瓶车取出，后赵德胜、王蕊去隔壁店铺拿走。关于房屋现状，郭玉彩、吴英红表示系争房屋在2020年5月9日还有赵德胜、王蕊的设备在系争房屋内。赵德胜、王蕊表示，合同解除之后房屋的现状不了解。关于诉请的租金金额，郭玉彩、吴英红表示如果法院判决合同解除，也主张赵德胜、王蕊应当支付相应的租金或占有使用费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方均应按照双方签订的《店面租赁协议书》《租赁合同》约定履行各自的义务。赵德胜、王蕊在合同履行期间以无力支付房租单方提出解除租赁合同，违反合同约定，构成违约，其不享有合同的单方解除权。然，结合双方提供证据以及到庭陈述，郭玉彩、吴英红确实收到了系争房屋钥匙可以进入系争房屋，且在2020年6月有意将系争房屋出租他人，且知晓也曾配合赵德胜、王蕊至行政机关办理赵德胜、王蕊在系争房屋处工商登记的注销手续，故在赵德胜、王蕊明确表示不再履行系争房屋租赁合同的情况下，郭玉彩、吴英红至迟在2020年6月15日工商登记注销之日认可了赵德胜、王蕊不再承租的事实，双方已失去信任基础，合同失去履行可能，法院认定双方之间的租赁关系于2020年6月15日解除。合同解除之后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵德胜、王蕊应当支付2020年5月8日至2020年6月15日的租金共计11，400元。关于房屋是否交接，双方并未办理房屋交接手续，系争房屋内至今仍留有赵德胜、王蕊的物品，赵德胜、王蕊应当支付相应房屋占有使用费，然考虑到郭玉彩、吴英红作为系争房屋的所有权人，赵德胜、王蕊也已表示放弃系争房屋所有物品，郭玉彩、吴英红已经具备实际掌控系争房屋的条件，应当承担系争房屋扩大的空置损失，故对于赵德胜、王蕊应当承担的房屋占有使用费予以酌定。对于赵德胜、王蕊认为返还钥匙之后即表示交还房屋的意见，不予支持。关于押金7，500元，根据合同约定以及押金的性质，郭玉彩、吴英红应当在其他费用结清之后一并返还赵德胜、王蕊。关于郭玉彩、吴英红主张的违约金，符合合同约定，考虑到双方合同履行程度，过错程度、举证程度等，该违约金标准尚属合理，法院予以支持。对于郭玉彩、吴英红主张的资金占用损失和律师费的诉请，缺乏合同与法律依据，法院不予支持。一审法院作出判决：一、郭玉彩、吴英红与赵德胜、王蕊就上海市白丽路XXX号房屋签订的《店面租赁协议书》《租赁合同》于2020年6月15日解除；二、赵德胜、王蕊应于判决生效之日起十日内支付郭玉彩、吴英红2020年5月8日至2020年6月15日的房屋租金11，400元及占有使用费7，500元；三、赵德胜、王蕊应于判决生效之日起十日内支付郭玉彩、吴英红逾期支付租金的违约金，自2020年5月9日起算至实际支付租金之日，按每日30元计算；四、郭玉彩、吴英红应于赵德胜、王蕊履行判决主文第二、三项之义务当日返还赵德胜、王蕊押金7，500元；五、对郭玉彩、吴英红的其余诉讼请求，不予支持；六、对赵德胜、王蕊其余反诉诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，郭玉彩、吴英红提供《上海市公安局案(事)接报回执单》、照片，以证明赵德胜、王蕊于2020年11月13日实际搬离系争房屋。赵德胜、王蕊发表书面质证意见，其认为郭玉彩、吴英红所述并非客观事实，对其证明目的不予认可。本院认为，赵德胜、王蕊在2020年4月提出退租，于2020年5月将钥匙交还于郭玉彩、吴英红，并于2020年6月15日注销了王蕊在系争房屋处的个体工商户登记手续。由此可见，赵德胜、王蕊通过各项行为已明确表示不再履行租赁合同，本院认为一审法院将合同解除日定于2020年6月15日，并无不当。郭玉彩、吴英红上诉认为赵德胜、王蕊应支付截至2020年11月13日的租金及房屋占有使用费，本院对此认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。这既是减损规则在法律中的明确规定，也是诚信原则在合同履行过程中的应有体现。对于房屋租赁合同这一继续性的长期合同，若承租人以实际行为明确表达出不再履行合同的意思表示，且客观情形亦不适宜继续履行的情况下，出租人应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，赵德胜、王蕊已交付钥匙，并表示放弃系争房屋内物品的情况下，郭玉彩、吴英红理应将房屋及时收回，以避免损失的扩大。郭玉彩、吴英红上诉提出赵德胜、王蕊实际于2020年11月13日搬离系争房屋，依据不足，本院不予采信。因此，郭玉彩、吴英红一审诉请要求赵德胜、王蕊支付至租赁期限届满时的租金，一审法院对此不予支持，完全正确。一审法院酌定赵德胜、王蕊应当支付房屋占有使用费7，500元，数额适当，并无不妥。综上所述，郭玉彩、吴英红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币990元，由上诉人郭玉彩、吴英红负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二一年四月十二日法官助理  黄一鹤书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……