江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民初20号原告中国农业银行股份有限公司吉安分行，住所地江西省吉安市吉州区大桥西路9号，组织机构代码：86198326-4负责人明爱萍，行长。委托代理人刘天庆、邹劼，该行员工。被告吉安市利达房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，组织机构代码：68599643-6。法定代表人李松泉，公司总经理。被告李松泉，男，汉族，1969年7月2日生，住江西省吉安市吉州区。被告张爱江，男，汉族，1966年12月7日生，住浙江省仙居县。委托代理人周波冈，江西白鹭律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司吉安分行（以下简称农行吉安分行）与被告吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）金融借款合同协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告农行吉安分行的委托代理人刘天庆、邹劼，被告张爱江的委托代理人周波冈，到庭参加诉讼。被告利达公司及李松泉经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行吉安分行诉称：2012年6月20日，被告利达公司因开发房地产项目（新界吉安义乌小商品城，后改名万商汇）与原告签订固定资产借款合同，借款人民币6000万元万元。该借款以公司土地使用权和在建工程抵押担保，并由李松泉、张爱江承担连带保证担保。合同约定，如项目楼盘销售率达70%时，公司须全部归还原告贷款。但在楼盘销售率达70%时，只累计归还原告贷款1600万元，并未按约全部归还原告贷款，也没有办妥在建工程抵押担保。2014年8月10日，原告与被告就后续还款事宜达成一致，并补充签订《还款计划》，按计划约定，被告须从2014年9月起至2015年4月底按月分批还原告剩余贷款共计4400万元，即2014年9月30日前还款500万元，10月31日前还款500万元，11月30日前还款500万元，12月31日前还款500万元，2015年1月31日前还款500万元，2月28日前还款500万元，3月31日前还款700万元，4月30日前还款700万元。然而，2014年9月至今，被告只归还原告贷款1452.1万元，剩余贷款2947.9万元现已逾期，且累计欠息543656.05元。鉴于以上被告的违约事实，现特提起诉讼，请求：1、判令被告利达公司立即偿还借款本金2947.9万元及其利息54.365605万元（利息计算至2016年2月23日，2016年2月24日之后按合同约定计算。）2、判令被告李松泉、张爱江对以上债务承担连带偿还责任。3、判令原告对被告用于抵押的抵押物（①、土地他项权证［吉市他项（2012）第069号］，②、房屋他项权证［吉市房他证青原字第××号］，③、在建工程抵押银监局备案［农银吉综发（2012）318号］）的处置收益享有优先受偿权。4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告张爱江答辩称：一、保证合同中张爱江的签字系他伪造，该保证合同对张爱江不发生法律效力。二、承诺书与股东会决议虽然是张爱江签字的，但是张爱江认为：1、该两份文件第二条后面的规定都是张爱江签字之后添加的；2、这两份文件不能证明张爱江要承担保证责任，理由如下：⑴该两份文件中所述及的贷款是1.4亿，而原告的起诉的借款金额是6000万元，因此这里面承诺的不是本案所涉内容；⑵签署该从合同时主合同没有成立，因此从合同肯定不成立；⑶保证合同中保证要素不明确；所以张爱江不承担保证担保责任。原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：证据一：主体资格材料（营业执照、组织机构代码证、身份证等），证明原告、被告双方主体资格合法。证据二：债权债务材料（借款合同，编号：36010520120000013；借款凭证6份），证明原、被告双方签订的借款合同合法有效，原告已按合同履行了发放贷款义务。证据三：抵押担保材料，1、抵押合同（编号：36100220120015352），2、房地产抵押清单（编号：36100220120015352），3、土地他项权证（吉市他项（2012）第069号），4、土地证（吉青国用（2012）第Ｉ-767号），5、抵押合同（编号：20151225001），6、房地产抵押清单（编号：20151225001），7、房屋他项权证（吉市房他证青原字第××号），8、房产证（吉房权证青原字第××，-50，51，-52，-54，-56，-57，-58，-60，-61，共10本），9、在建工程抵押银监局备案［农银吉综发（2012）318号）］。证明原被告双方签订的抵押合同合法有效，原告对本案房地产抵押物享有优先受偿权。证据四：保证担保材料，1、承诺书（2010年6月28日），2、股东会决议（2011年6月28日），3、保证合同（2012年6月20日）。证明被告出具的承诺书，被告签订的保证合同合法有效，承诺人、保证人依法应当承担偿还借款本息的连带清偿责任。证据五：其他相关材料，1、还款计划（2014年8月10日），2、贷款到期通告书（2014年9月8日至2015年11月17日，共10份），3、债务逾期催收通知书（2015年5月4日至2015年12月21日，共8份），3、利息计算说明，4、异义申辩函。被告张爱江进行质证认为，证据一真实性、合法性、关联性无异议。证据二、三真实性不清楚，与张爱江没有关联。证据四真实性有异议，承诺书第二条最后一句是后来打印补上去的，股东会决议的第二条也是后面补上去的，保证合同不是张爱江签字的，与张爱江没有关联，张爱江不承担担保保证责任。证据五真实性不清楚，与张爱江没有关联。本院认证，证据一被告对其无异议，本院对其真实性、关联性予以确认，证据二、三、五原告提供了原件核对，对其真实性予以确认。证据四承诺书（2010年6月28日）、股东会决议（2011年6月28日）被告张爱江对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，保证合同真实性予以确认，但“张爱江”的签字经鉴定非其本人所签，至于张爱江是否要承担担保责任在说理部分予以阐述。被告张爱江提交2011年11月11日的两份承诺函，该两份承诺函张爱江签字也是伪造的，证明原告一直在伪造张爱江的签字。原告质证认为，真实性、关联性、合法性均有异议，该两份承诺函为复印件不能作为证据使用，与本案也没有关联。本院认证，该两份承诺函存在原告的贷款档案中，经鉴定，“张爱江”签字非其本人所签。经被告张爱江申请，本院委托江西神州司法鉴定中心对2012年6月20日《保证合同》、2011年11月1日两份《承诺函》上“张爱江”签名进行鉴定，江西神州司法鉴定中心鉴定意见为：上述文件“张爱江”签名与张爱江签名样本不是同一人笔迹。被告张爱江对鉴定意见无异议，认为张爱江与原告未签订保证合同，无需承担保证责任。原告对鉴定结果无异议，但是认为根据2010年6月28日《承诺书》，2011年6月28日《股东会决议》，张爱江依然要承担保证责任。综合以上证据的分析与认定，本院确认本案的法律事实如下：被告利达房地产公司成立于2009年4月，公司股东李松泉、张爱江，法定代表人李松泉，利达公司在吉安开发了“吉安义乌小商品城”房地产项目（后更名万商汇）。2011年利达公司向原告申请14000万元的项目贷款。2011年6月28日，李松泉、张爱江签署了《关于向吉安农行营业部申请贷款的股东会决议》，主要内容如下：1、同意向吉安农行营业部申请14000万元人民币项目贷款，期限不超过五年；2、上述贷款同意以公司名下的土地使用权及在建工程抵押担保，所有抵押资产期限直至贷款本息还清为止；同时全体股东并对该贷款承担个人连带保证责任。另利达公司、李松泉、张爱江向原告出具《承诺书》，主要内容如下：1、同意向吉安农行营业部申请14000万元人民币项目贷款，期限不超过五年；2、上述贷款同意以公司名下的土地使用权及在建公司抵押担保，所有抵押资产期限直至贷款本息还清为止；同时全体股东并对该贷款承担个人连带保证责任。3、同意按计划归还农行贷款本息，在未按期还清农行贷款本息之前，所有股东不分红，不抽走项目资本金，不实现本公司的债权。4、如项目突破总投资，由全体股东追加投资解决。5、本公司提供的所有材料真实、完善、有效，若因所提供的资料不真实，给贵行造成不良后果，本人及公司愿承担由此产生的一切法律和经济责任。该《承诺书》的日期为“二0一0年六月二十八日”（原告认为系打印错误，时间签订时间为2011年6月28日，被告张爱江认为系2010年6月28日签订）。2011年11月1日李松泉、利达公司再次向原告出具两份《承诺函》，承诺在贷款本息及相关费用全部清偿前，股东不分配利润,该两份《承诺函》上张爱江签名经鉴定非其本人所签。2012年6月20日，原告与利达公司签订《固定资产借款合同》，合同约定利达公司向原告借款6000万元，总借款期限为4年，施行浮动贷款利率，按照中国人民银行同期同档次基准利率基础上浮30%执行。借款逾期期限分段计算罚息，逾期30天内按照执行利率上浮50%计收罚息，30天至60天上浮60%计收罚息，60天以上上浮70%计收罚息。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期日之前按合同约定利率计收复利，借款到期日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。其后，原告向被告利达公司发放贷款6000万元，确定借款月利率为8.645%，其中500万元借款到期日为2013年7月3日，500万元借款到期日为2014年7月2日，1000万元借款到期日为2014年12月20日，1000万元借款到期日为2015年7月2日，1500万元借款到期日为2015年12月，1500万元借款到期日为2016年6月19日。2012年6月20日，原告与保证人李松泉签订《保证合同》，约定保证人对上述借款合同承担连带保证责任，并特别约定：本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。在该份保证合同上，保证人“张爱江”的签名经鉴定非其本人所签。2012年7月3日，被告利达公司与原告签订《抵押合同》，约定用利达公司土地使用权为上述6000万元借款提供抵押担保，土地使用权证号吉青国用（2012）第Ｉ-767号，使用权面积为30151.93平方米。2012年6月25日，原告将未能办理在建工程抵押担保登记事宜报备吉安银监局办公室。2015年12月25日，利达公司与原告再次签订《抵押合同》一份，约定利达公司用登记在其名下的下列10处房产（合计建筑面积为136.59平方米）为上述《借款合同》提供抵押担保，产权证号分别为：吉房权证青原字第××，00××50，00××51，00××52，00××54，00××56，00××57，00××58，00××60，00××61。利达公司偿还1600万元借款后，2014年8月10日，原告与利达公司就后续还款事宜达成一致，并补充签订《还款计划》，具体还款如下：2014年9月30日前还款500万元，10月31日前还款500万元，11月30日前还款500万元，12月31日前还款500万元，2015年1月31日前还款500万元，2月28日前还款500万元，3月31日前还款700万元，4月30日前还款700万元。截止2016年2月23日，利达公司累计偿还借款本金3052.1万元，尚欠借款本金2947.9万元及利息543656.05万元本院认为，被告利达公司向原告申请贷款，双方签订《固定资产借款合同》，合同对借款金额、利率、借款期限、违约责任等进行约定，双方借款合同法律关系成立，原告依约向利达公司发放贷款6000万元，利达公司应当按照约定承担还本付息义务。在偿还3052.1万元借款后，被告利达公司并未按约定偿还剩余借款本息，存在违约行为，原告诉请利达公司偿还剩余借款本金2947.9万元，本院依法予以支持。合同约定借款利率按照中国人民银行规定的基准利率上浮30%执行，借款逾期30天内按照执行利率上浮50%计收罚息，30天至60天上浮60%计收罚息，60天以上上浮70%计收罚息，该利率约定合法有效。原告诉请按照借款凭证确定的期限及上述利率约定计收利息，本院依法予以支持。利达公司与原告签订《抵押合同》，利达公司用登记在其名下的土地使用权及房产（土地使用权证号:吉青国用（2012）第Ｉ-767号，使用权面积为30151.93平方米；房屋产权证号分别为：吉房权证青原字第××、00××50、00××51、00××52、00××54、00××56、00××57、00××58、00××60、00××61，房屋合计建筑面积为136.59平方米）为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，双方抵押合同法律关系成立并生效，原告依法享有上述抵押土地、房产的优先受偿权。而对于在该抵押土地上新建的房屋，原告并未办理在建工程抵押登记，故其诉请对新建房屋享有优先受偿权，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告李松泉与原告签订《保证合同》，双方依法成立连带保证合同法律关系。在保证合同中特别约定：所担保的债权同时存在物的担保和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。上述约定合法有效，故原告要求李松泉对上述借款债权承担连带清偿责任，本院依法予以支持。关于张爱江应否承担连带清偿责任问题。担保合同为借款合同之从合同，只有在主合同成立的情况下，担保合同才成立。在本案中，虽然张爱江在2010年6月18日的《承诺函》，及2011年6月18日《股东会决议》上签字，表示愿意为利达公司的14000万元的贷款承担连带清偿责任，但是此时利达公司与原告并未签订借款合同，借款主合同并未成立，被告张爱江与原告之间的保证合同法律关系并未成立。直至在2012年6月20日，原告与利达公司签订《借款合同》，但是当日签订的《保证合同》上“张爱江”的签名经鉴定非其本人所签，《保证合同》内容并非张爱江之真实意思表示，在之后，张爱江也未对原告的贷款承诺担保，故原告与被告张爱江之间不能认定成立保证合同法律关系。原告要求对本案借款承担保证责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条，第一百八十七条、第二百条，《中华人民共和国担保法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉安市利达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内偿付原告中国农业银行股份有限公司吉安分行借款本金29479000元及其利息（截止2016年2月23日，利息为543656.05万元。14479000元的借款本金，自2016年2月24日起算至该款还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.21倍计算利息。1500万元借款本金，自2016年2月24日起至2016年6月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算利息；自2016年6月20日起至2016年7月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算利息；自2016年7月20日起志2016年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.08倍计算利息；自2016年8月20日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.21倍计算利息）。二、被告李松泉对上述借款本息承担连带清偿责任。三、原告中国农业银行股份有限公司吉安分行对登记在被告吉安市利达房地产开发有限公司名下的下列土地使用权及房产享有优先受偿权，土地使用权证号为吉青国用（2012）第Ｉ-767号，面积为30151.93平方米；房屋产权证号分别为：吉房权证青原字第××、00××50、00××51、00××52、00××54、00××56、00××57、00××58、00××60、00××61，房屋合计建筑面积为136.59平方米。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉安分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191913元，财产保全费5000元，合计196913元，由被告被告吉安市利达房地产开发有限公司、李松泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长  李爱平审 判 员  王发生代理审判员  李伟杰二〇一六年六月二十八日书 记 员  曾 柳