江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终175号上诉人（原审原告）：尤晓，男，1960年1月3日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，住无锡市。委托诉讼代理人：沈伟良、王小珍，江苏居和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施才良，男，1961年11月14日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，住无锡市古运五爱苑Ｃ区。上诉人尤晓因与被上诉人施才良合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初10117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尤晓上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：其转让的是案涉房屋所有权而非购房资格，其在获得购买经济适用房的资格后，已使用该资格实际购买了案涉房屋，并已支付了10万元购房款，案涉房屋已由其家庭实际购得。双方签订的经济适用房买卖合同违反法律强制性规定，应为无效合同；施才良在受让房产时并非善意，亦未支付合理的对价，施才良受让的系应当登记过户的不动产，但该房产至今未登记过户，施才良不能依善意取得制度取得案涉房屋的所有权；本案房屋转让合同系其在未征得其配偶同意的情况下单独所签，系无权处分行为，其配偶已明确表示拒绝对其单方处分行为进行追认，买卖协议事实上无法履行；本案合同在订立时，存在合同法第五十四条规定的相关情形，其同时对本合同还享有撤销权。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人施才良辩称，一审判决认定事实清楚，尤晓的上诉请求没有道理，请求二审法院维持原判。尤晓向一审法院起诉请求：1.确认尤晓于2019年1月31日出具给施才良的《承诺书》无效；2.施才良将无锡市梁溪区古运五爱苑C区XX号XXX室预选房源返还给尤晓，并返还尤晓该房源的房源确认通知单和预付款收据；3.本案诉讼费由施才良承担。一审法院认定事实：尤晓与蒋兰英于1985年1月5日登记结婚。尤晓向原长街房管所承租羊腰湾7号房屋。2009年6月10日，甲方拆迁人无锡市顺安房屋拆迁有限公司与乙方被拆迁人长街管理所、丙方尤晓签订《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》，该协议书约定的主要内容为：甲方拆迁乙方南长区羊腰湾7号房屋，建筑面积37.17平方米，房屋所有权人长街房管所，房屋承租人尤晓；乙方选择以区位基准价和房屋重置价结合成新为主要依据确定的评估价格进行评估，并选择货币补偿，被拆迁人可以获得购买经济适用房登记凭证，按规定购买经济适用房；丙方选择经济适用房，按照规定不足48平方米补偿差额64746元。丙方选择五爱南定向安置房，15单元XXX室81平方米，13单元XXX室79平方米。《无锡市经济适用住房登记购买审核意见表》载明：姓名尤晓，拆迁地点羊腰湾7号，需审查人员名单：尤晓、蒋兰英（妻）、尤珠慧（女儿），该户可购买2套，其中尤晓一套、尤珠慧一套。2019年1月31日，承诺人尤晓、受让人施才良签订《承诺书》1份，载明：本人尤晓现有古运五爱苑Ｃ区XX-XXX预选房源（预付款10万元）一套以及房源确认通知单和预付款收据各一份。今由于家庭困难急需资金，愿意将此房源以13万元转让给施才良。包括选房资格、预付款、产权。本人承诺：无条件配合施才良的进户以及后续办证过户等所有房屋相关手续及提供资料。如有违反承担一切法律责任。在1月31日至2月1日本人收到施才良10万元现金转账，剩余3万元在所有手续（包括产权过户）完成后结清。后续所有费用本人概不承担。见证人陈某在该《承诺书》作为见证人上签字。《承诺书》签订后，尤晓将2009年12月原无锡市南长区人民政府拆迁管理办公室开具的10万元预付款收据交付给施才良。2019年2月1日，施才良通过中国银行向尤晓转账10万元。进户结算表载明：施工号五爱南小区XX-X-XXX（转性经适房），购房人尤晓，实际门牌号XX号XXX室，实测面积81.24平方米，房款190914元，大修理基金4062元，电梯更新基金3249.60元，合计198225.60元，已收预付款10万元，实际应收款98225.60元。施才良办理相关进户手续，缴纳进户费、大修理基金后入住案涉房屋至今。另查明：2015年12月31日，尤晓发生交通事故，起诉至无锡市新吴区人民法院，经无锡市精神卫生中心司法鉴定所鉴定，尤晓于2015年12月31日道路交通事故引发了“脑外伤所致器质性神经症样综合症”，该残情目前符合十级伤残的评定条件。一审审理中，尤晓陈述：那天尤晓去原南长区建设局，跟工作人员说“房子的钱能不能拿出来，因为我在外面欠材料钱，我拿了别人的材料，年底要结账，债主要拿钱支付给农民工，让农民工回家过年”。尤晓当时心软，担心农民工没钱回家过年会出事情，所以比较着急。尤晓当时押在建设局10万元左右，就问建设局的工作人员能不能拿出这笔钱，里面一个男的年轻的工作人员，叫什么记不清了，他说打电话帮尤晓联系一下，给尤晓介绍了施才良，尤晓说过两天再说，因为也有人欠尤晓的钱。过了两天，尤晓又被催着结材料款，所以又去了建设局，由于确实急需用钱，想先把压在建设局的10万元拿出来还材料款，但并不是想把房子卖了。那个工作人员帮尤晓打电话联系了施才良，半个小时之后施才良就来了，那时候已经快中午了，旁边有一个类似接待室的地方，工作人员说施才良给尤晓钱，尤晓把房子的手续给施才良，因为问尤晓要材料款的人告诉尤晓一定要2月1日前支付材料款，当时尤晓非常着急，脑子里一片空白，一心想着快点把钱拿回来去还钱，尤晓跟施才良说，急用这笔钱，让施才良第二天早上就要把这个钱给尤晓。2月1日上午十点多，施才良给尤晓打了10万元，尤晓一收到施才良的转账，就去银行取了10万元的现金，问尤晓要材料款的人就在新区哥伦布的马路边上等尤晓，尤晓就把10万元现金给了债主。因为尤晓当时心急，所以尤晓签的一套手续都记不清了，那些承诺书之类的材料尤晓都只是签了个字，卖房子的细节尤晓都是不懂的。尤晓当时也没把卖房子的事情告诉妻子，一心想着等欠尤晓钱的人把钱还给尤晓之后，尤晓再把房子赎回来。因为尤晓在外面做事，欠钱的事情从来不会跟妻子说，卖房子的事情也没跟妻子说。尤晓没有意识到10万元钱拿回来之后，房子就没了。《承诺书》中约定是13万元，施才良说3万元是作为补偿款给尤晓的，尤晓当时觉得这10万元放在建设局10年了，有3万元的利息也很正常。一审审理中，施才良陈述：施才良本来不认识尤晓，尤晓拿着房票去城投公司退票，施才良正好也是拆迁户，经常去那边。那边的工作人员说有人要卖房票，施才良考虑可以不用排队了。过了几天尤晓去了城投公司，工作人员就联系施才良过去，施才良和尤晓商量了价格，尤晓说给他13万元，签字后，施才良把10万元交付给尤晓，剩余的3万元约定的是等过户后再交付。因为当时还没有进户，所以没有看过案涉房屋，尤晓的配偶和女儿也从来没看到过，拆迁协议、房票上所有都是尤晓一个人的名字。除了给尤晓的10万元，施才良还支付了房款98225.6元（其中包含房款90914元，大修理基金4062元，电梯更新基金3249.6元），因为尤晓在其中有10万元的暂存款，所以总房价是198225.6元，施才良另外还支付了物业管理费、电梯使用费、公共水电费共计750元，垃圾清运费400元。一审审理中，尤晓之妻蒋兰英于2020年8月7日向法院邮寄第三人参加诉讼申请书，要求作为享有独立请求权的第三人参加诉讼，并提出如下请求事项：1.确认尤晓因无锡市梁溪区××号拆迁安置所得的无锡市五爱南小区XX-X-XXX室房产（即无锡市古运五爱苑Ｃ区预选房源）系尤晓与蒋兰英的夫妻共同财产；2.撤销尤晓于2019年1月31日向施才良出具的《承诺书》；3.施才良将无锡市五爱南小区XX-X-XXX室房产返还给尤晓、蒋兰英；4.本案诉讼费由施才良承担。一审法院认为，尤晓与施才良签订的《承诺书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《承诺书》合法有效。尤晓与施才良签订《承诺书》后，双方均应按照约定的内容全面履行自己的义务。本案中，施才良已将10万元支付给尤晓，履行了《承诺书》约定的义务，现尤晓要求确认《承诺书》无效，于法无据，本院不予支持，理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，尤晓有权与施才良签订《承诺书》，即使定向安置房购房资格确系尤晓与蒋兰英共同获得，亦不影响该《承诺书》的效力；2.尤晓因原羊腰湾7号房屋拆迁，获得了购买经济适用房的资格，为此尤晓支付了10万元预付款，但尤晓并未办理购买经济适用房的手续，在此情况下，尤晓与施才良签订《承诺书》实际是尤晓在急于用钱的情况下，放弃购买经济适用房的资格，将该资格转让给施才良，而不是将房屋出售给施才良，故《承诺书》并未违反法律强制性规定，施才良在获得尤晓出让的房源确认通知单和预付款收据后至相关行政部门支付了剩余房款并办理了进户手续，因此也未损害国家和社会公共利益；3.虽然尤晓曾因交通事故引发“脑外伤所致器质性神经症样综合症”，但该事故发生于2015年，并无证据证明尤晓目前行为能力存在缺陷；4.《承诺书》转让的是购买经济适用房的资格而不是房屋本身，故并不存在转让价格过低，显失公平的情况；5.我国《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定，应当登记过户的登记过户，不需要登记的已经交付给受让人。本案中即使尤晓属于无权处分，但因施才良受让该资格时并无恶意，且已经支付合理的对价，尤晓也已将房源确认通知单和预付款收据交付给施才良，故施才良应属于善意取得。蒋兰英要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，因蒋兰英提出申请系在本案法庭辩论终结以后，故不予准许，蒋兰英可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回尤晓的全部诉讼请求。一审案件受理费1450元，由尤晓负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，尤晓因原羊腰湾7号房屋拆迁，获得了购买经济适用房的资格，尤晓选定的房源为古运五爱苑C区XX-XXX房屋，并为此支付了10万元预付款，但尤晓并未办理购买经济适用房的手续。尤晓于2019年1月31日向施才良出具《承诺书》，载明尤晓愿意将古运五爱苑C区XX-XXX预选房源（预付款10万元）以13万元转让给施才良，并承诺无条件配合施才良的进户以及后续办证过户等所有房屋相关手续及提供资料。由于尤晓尚未取得古运五爱苑C区48-302房屋的产权，从《承诺书》的内容可以看出，尤晓实际是放弃购买经济适用房的资格，将该资格转让给施才良，而不是将房屋出售给施才良，故双方之间形成转让购买经济适用房资格的合同关系。尤晓与施才良签订的《承诺书》系当事人的真实意思表示，施才良已按《承诺书》的约定支付给尤晓10万元，虽然购买经济适用房应符合相关政策规定，但施才良在获得尤晓出让的房源确认通知单和预付款收据后，至相关行政部门支付了剩余房款并办理了进户手续，并无证据表明双方的转让行为损害了国家和社会公共利益，故《承诺书》合法有效。尤晓转让的是购买经济适用房的资格而不是房屋本身，无法以具体价值进行衡量，故不存在转让价格过低或显失公平的情况。即使购房资格确系尤晓与蒋兰英共同获得，尤晓转让时未取得蒋兰英的同意，但因施才良受让该资格时并无恶意，且已按双方约定支付了相应对价，故可认定施才良属于善意取得，尤晓的无权处分行为不影响该《承诺书》的效力。虽然尤晓于2015年12月31日因道路交通事故引发了“脑外伤所致器质性神经症样综合症”，构成十级伤残，但并无证据证明尤晓在2019年签订《承诺书》时为限制行为能力人，且尤晓提起本案诉讼的请求为确认《承诺书》无效，并未行使撤销权。故尤晓提出《承诺书》无效等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，尤晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人尤晓负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二０二一年四月一日书记员  李 睿