河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终205号上诉人（原审原告）：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人：张洪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：方向珂，女，汉族，1978年3月5日生，住河南省宜阳县。上诉人洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称“宝龙公司”）因与被上诉人方向珂商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙公司的委托诉讼代理人许文、被上诉人方向珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持宝龙公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由方向珂承担。事实与理由：一、合同约定的解除条件成就，一审法院不支持宝龙公司诉讼请求是错误的。1.方向珂连续17个月不还购房贷款，构成根本违约。自2019年7月30日至2020年7月因方向珂未按约定向中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行（以下简称农行洛阳新区支行）偿还住房贷款，该行分11次扣划宝龙公司保证金存款共计55591.8元。方向珂未按约定向银行履行还款义务，导致宝龙公司承担了担保责任，方向珂的行为构成根本违约，宝龙公司按照《商品房预售合同》补充条款约定要求解除合同，并要求方向珂按照总房款910497元的20%支付违约金182099.4元等，应当给予支持；2.方向珂房屋进入拍卖程序，宝龙公司已经提出执行异议，法院受理并暂时中止拍卖。涉案房屋2016年7月具备办证条件，方向珂经多次催促拒不办证。洛龙法院2018年11月首封房屋，方向珂不偿还债务，导致无法办理房产证，也无法给贷款银行办理房屋抵押他项权证，宝龙公司的阶段担保责任拖延4年不能免除。二、依据《物权法》第二十条规定，宝龙公司对诉争房屋享有的权利性质，属于物权请求权。三、人民法院的查封不能限制宝龙公司行使商品房买卖合同解除权。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。四、宝龙公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法应予解封。五、《商品房预售合同》已经约定合同解除条件，一审法院认定合同约定有效、且解除合同条件已经成就的前提下，不予解除，属于适用法律错误。六、如果法院不支持解除合同，因对方原因不办理房产证，也无法给贷款银行办理房屋抵押他项权证，导致宝龙公司的阶段担保责任拖延4年时间不能免除，应判决对方承担总房价款10%的违约金910497元。七、一审法院判决宝龙公司承担全部保全费、大部分诉讼费以及判决宝龙公司自行承担委托律师的费用错误，应予纠正。方向珂辩称：不同意解除合同。我已经付过首付款45万元，每月按揭5000元，已经交了四年多，以上合计70万元左右，要求对方给我85万元，可以解除合同。现在市场价是120--130万元之间。宝龙公司一审诉讼请求：1.请求法院判令解除宝龙公司和方向珂签订的《商品房预售合同》，确认方向珂办理的物权预告登记于2016年10月14日失效，判令方向珂配合宝龙公司办理洛阳宝龙城市广场F地块第17幢115号商品房的购房合同登记备案注销手续；2.判令方向珂将位于宝龙城市广场F地块第17幢115号商品房返还给宝龙公司，并将房屋恢复至宝龙公司交付时的状态；若方向珂未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，宝龙公司有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除，并要求方向珂承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用；3.请求法院判令方向珂依约按照总房款910497元的20%支付违约金182099.4元；4.判令方向珂从判决解除合同之日起15天，每日按照总房款910497元的万分之三向宝龙公司支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金4097元；5.判令方向珂从判决解除合同之日起15天后，每日按照总房款910497元的万分之六向宝龙公司支付违约金至方向珂配合宝龙公司办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止；6.要求方向珂归还银行扣划宝龙公司贷款本息（暂计算至2020年7月8日已扣划款55591.8元）和从2020年9月30日起按照银行同期逾期贷款利率计算计至实际归还完毕之日的扣划款的利息；7.判令方向珂承担本案诉讼费、保全费、律师费等宝龙公司实现债权的全部费用；8.确认宝龙公司在返还方向珂房款时，可以先行扣除宝龙公司代方向珂清偿的银行贷款、利息，方向珂应承担的违约金、物业费以及宝龙公司为实现债权的全部费用等。一审法院认定的事实：2015年7月20日宝龙公司与方向珂订立了编号为YS0278174的《商品房预售合同》，宝龙公司将位于洛阳宝××广场××地××商品房（××洛龙区××）出卖给方向珂，房屋总价款为910497元，方向珂支付首付款455497元，其余房款选择按揭贷款方式支付。《商品房预售合同》第十二条规定：买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金。合同附件四《补充协议》第十条第2款规定：“发生以下任一情况，买受人引致出卖人为买受人提供的按揭贷款担保无法及时解除或者承担其他风险的，买受人每延误一日，买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款万分之三的违约金，延误达30日出卖人有权解除购房合同，买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款10％的违约金。本条所述违约金并不免除买受人办理或者配合办理房屋所有权证及他项权证的义务，且若该违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人应另行向出卖人赔偿。(1)若因买受人原因致使该房屋的房屋所有权证在出卖人办理完毕房屋初始登记后30日内无法申领或延迟申领，(2)若因买受人原因致使该房屋的他项权证在出卖人办理完毕房屋初始登记后30日内无法申领或延迟申领”；第二十四条第4款规定：“购房合同的房屋被法院查封或者预查封的，出卖人有权选择解除本合同，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用”。2015年8月12日，农行洛阳新区支行（贷款人）与方向珂（借款人、抵押人）、宝龙公司（保证人）订立了《个人购房担保借款合同》，约定银行向方向珂提供贷款455000元，借款期限120个月，按月等额本息方式归还贷款，宝龙公司提供阶段性连带责任担保，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止。合同签订后，方向珂向宝龙公司交付了首付款455497元，银行按揭贷款455000元亦支付给宝龙公司，洛阳公司已取得全部购房款，宝龙公司也向方向珂交付了房屋。洛阳公司于2018年11月3日向方向珂邮寄了《提供办理他项权证资料的最后通知》，通知方向珂办理房产证，该通知于2018年11月4日签收，但至今房产证未办。宝龙公司认为方向珂的行为导致其向银行提供的担保无法及时解除，合法权益受到侵害，方向珂已构成违约，故诉至本院。另查明，因一审法院审理（2018）豫0311民初6407号以方向珂为被告的民间借贷纠纷一案，人民法院采取财产保全措施，涉案房屋于2018年11月21日被查封。因方向珂未及时偿还贷款致使宝龙公司发生代偿，2019年9月30日，农行洛阳新区支行从宝龙公司保证金账户扣划三期房款，分别为5112.99元、5074.82元、5036.66元；2019年10月29日，农行洛阳新区支行从宝龙公司保证金账户扣划房款5035.42元；2019年11月29日，农行洛阳新区支行从宝龙公司保证金账户扣划房款5035.42元；2019年12月25日，农行洛阳新区支行从宝龙公司保证金账户扣划房款5030.5元；2020年3月11日，农行洛阳新区支行从宝龙公司保证金账户扣划两笔房款，分别为5087.13元、5048.97元；2020年7月8日，农行洛阳新区支行从宝龙公司保证金账户扣划三期房款，分别为4998.72元、5084.67元、5046.5元。截至2020年7月8日,宝龙公司共计代偿55591.8元。一审法院认为：宝龙公司、方向珂之间签订的《商品房预售合同》是当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于该《商品房预售合同》是否应当解除的问题。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。依据该条规定，对违约行为明确限定为致使合同目的不能实现的行为，应达到剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。根据双方商品房预售合同的约定，方向珂已向宝龙公司洛付清了全部购房款，宝龙公司亦将房屋交付给了方向珂，宝龙公司已经实现了出售房屋收取房款的合同目的，即使方向珂未及时办理房屋权属登记使宝龙公司作为阶段保证人款项被扣划构成违约，但该违约并不构成根本性违约，并不足以致使解除双方的商品房预售合同。二、本案因方向珂未及时办理房产证而引发，但案涉房屋在本案诉讼前已因他案被本院采取查封保全措施，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发（2018）9号）第八条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”。宝龙公司解除商品房预售合同的诉求，与该规定相违背。三、宝龙公司与方向珂签订的《商品房预售合同》和方向珂与农行洛阳新区支行签订的《个人购房担保借款合同》是两个不同的法律关系，方向珂在贷款后，已经全额向宝龙公司支付了购房款，宝龙公司只是其贷款的担保人，在方向珂不能偿还贷款时，宝龙公司承担连带清偿责任，宝龙公司承担责任后，可以直接向方向珂追偿。宝龙公司以方向珂不办理房产权证和其替方向珂代偿为由要求解除《商品房预售合同》显然不妥，而且涉案房屋亦交付方向珂多年，目前涉案房屋价格变动较大，其房屋目前的价值远超剩余贷款的数额，同时又涉及他人诉讼涉案房屋被执行查封，已客观上不能继续办理房产权证，仅以方向珂未依约办理房产权证就解除商品房预售合同，显失公平。故对宝龙公司诉求解除《商品房预售合同》、确认方向珂办理的物权预告登记失效、判令方向珂配合宝龙公司办理洛阳宝龙城市广场F地块第17幢115号商品房的购房合同登记备案注销手续及返还房屋并恢复至交付时状态的诉讼请求，本院不予支持。关于宝龙公司要求方向珂归还银行扣划宝龙公司贷款本息的问题。宝龙公司对方向珂方向珂的银行按揭贷款所提供的担保系保留所有权转移情形下的特定担保，因方向珂未按期归还房屋贷款而使宝龙公司款项被贷款人扣划代偿，方向珂应承担偿还责任。对宝龙公司截止2020年7月8日已被扣划的55591.8元代偿款本息，方向珂方向珂应予偿还，因对偿付代偿款双方未约定利息，本院酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，从宝龙公司诉求的2020年9月30日起计算至实际归还完毕之日的利息。本案中因宝龙公司的代偿会使贷款人农行洛阳新区支行优先受偿金额减少或消失，一定程度上相当于农行洛阳新区支行的优先受偿权让与宝龙公司，宝龙公司基于代偿后的优先受偿权应与农行洛阳新区支行优先受偿权处于同一权利价位，因此宝龙公司对已被扣划的代偿款55591.8元和利息以及以后再承担的代偿款本息，有权从房屋拍卖、变卖款中优先受偿。如涉案房屋被执行机关拍卖、变卖，宝龙公司可依法向执行机关提出权益。关于宝龙公司的其他诉讼请求，因无事实和法律根据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、方向珂于本判决生效之日起十日内偿还宝龙公司已代偿款项55591.8元及利息(利息自2020年9月30日起以55591.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际偿还完毕之日止)。二、驳回宝龙公司的其他诉讼请求。如方向珂未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13813元，由宝龙公司承担8000元，方向珂承担5813元。保全费931元，由宝龙公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：宝龙公司和方向珂于2015年7月20日签订的《商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）2015年8月12日，农行洛阳新区支行与方向珂、宝龙公司签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称“担保借款合同”），约定银行向方向珂提供贷款455000元，贷款期限120个月，按月等额归还贷款，宝龙公司为该笔债务提供连带责任担保，担保期限自合同订立之日起至方向珂取得案涉房屋权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。以上合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示；合法有效，宝龙公司和方向珂均应全面履行合同约定。关于预售合同是否符合解除条件问题。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，应当承担违约责任。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。方向珂与宝龙公司签订的《补充协议》第十条第二款：“发生以下任一情况，买受人引致出卖人为买受人提供的按揭贷款担保无法及时解除或者承担其他风险的，买受人每延误一日须向出卖人支付相当于购房合同总房价款万分之三的违约金，延误达30日出卖人有权解除购房合同……（1）若因买受人原因致使该房屋的房屋所有权证在出卖人办理完毕房屋初始登记后30日内无法申领或延迟申领”，因方向珂个人债务原因致使涉案房屋被法院查封，至今无法依照合同约定办理房屋过户手续，导致宝龙公司担保责任不能解除，并因此遭受损失，宝龙公司请求解除购房合同，符合合同约定条款。关于宝龙公司要求方向珂承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用，因对上述费用未提出明确金额，本院不予支持。关于方向珂是否应当承担违约责任问题。根据预售合同第十二条约定：“买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金”，方向珂已经违约，预售合同予以解除，因目前涉案房屋价格变动较大，根据公平原则，对宝龙公司主张的各项违约赔偿，不予支持；同理，宝龙公司要求方向珂归还银行扣划宝龙公司贷款本息的请求，不予支持。合同解除后，宝龙公司应当将首付款返还给方向珂；该房屋的按揭涉及担保权人农行新区支行的权利，本案农行新区支行并未参加本案审理，可另行处理。关于宝龙公司请求确认方向珂就案涉房屋办理的预告登记失效事项，该项请求不是民事案件受理范围，宝龙公司应当向相应的管理部门申请处理。关于宝龙要求返还案涉房屋的上诉请求，由于案涉房屋目前仍处于法院的查封状态，在解封之前不具备返还条件，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，宝龙公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决查明事实基本清楚，但部分处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初3120号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初3120号民事判决第一项为：方向珂于本判决生效之日起十日内偿还洛阳宝龙置业发展有限公司已代偿款项55591.8元；三、解除方向珂与洛阳宝龙置业发展有限公司签订的合同编号为YS0278174的《商品房预售合同》；四、洛阳宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还方向珂支付的首付款455497元；五、驳回洛阳宝龙置业发展有限公司的其他上诉请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费维持；二审案件受理费13260元，洛阳宝龙置业发展有限公司负担10000元，由方向珂负担3260元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二一年四月九日书记员  常冰莹