广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30774号原告：郭伟洪，男，1966年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××平洲平西坑边村四亩新村**，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘逸飞，广东正明扬律师事务所实习律师。被告：黄涛，男，1988年11月16日出生，汉族，住湖北省京山县××××××××××××，公民身份号码420×××××××********。原告郭伟洪与被告黄涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李红、被告黄涛到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年4月1日签订的《房屋出租合同》；2.被告立即返还前述《房屋出租合同》项下位于佛山市南海区××××平西坑边工业区石龟冲一巷31号房屋予原告；3.被告按9800元/月的标准计付从2020年9月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金予原告，并以欠租金额为本金从应缴租金之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍计付违约金直至实际清偿之日止（暂计至2020年11月3日止尚欠租金计16900元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告长期承租原告所有的位于佛山市南海区××××*****房屋(房屋所有权证号：粤房字第*******号)做住宅使用。2020年4月1日，双方续签了《房屋出租合同》，约定租赁期间从2020年4月1日起至2025年3月31日止，头三年每月租金9800元，三年后每月租金10486元，被告还需负担承租物业的水电等所有费用，应于每月31日前缴纳下月租金，逾期每天按欠租金额1‰计收滞纳金，如拖欠租金三天，原告有权收回房屋并做违约处理。2020年8月31日是被告支付9月租金的最后一天，然被告并未按时交租，经原告多次催促，被告于9月下旬向原告交付了部分租金4000元之后至今再未交租。原告一直通知被告立即交租否则按违约处理收回房屋，然而被告置若罔闻，既不交租也不搬离房屋，强行霸占至今。原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权解除与被告之间的租赁关系，被告还应承担相关的违约责任。被告辩称，一、被告与原告于2014年签署第一份房屋租赁合同，合同期2014年12月31日至2019年12月31日，合同期已满，双方于2020年4月1日再次签署房屋租赁合同，地址是佛山市南海区××××*******。被告租赁此房屋用于出租屋租房生意，2份租赁合同所租赁房屋属同一房屋，今年4月10日（2019年就出现此问题）因原告一楼所租商铺（共4间）有2家通宵做餐饮，晚上噪音很大，影响楼上住户及被告夜晚休息，被告多次向原告反应要求协调处理，原告不知是怕得罪一楼商铺租户还是其他原因一直未能解决此问题，直接导致楼上部分租户多次找被告投诉未能解决噪音问题而退房搬走，也导致被告经济上蒙受巨大损失。二、因为原告无法提供房屋消防合格手续及未知原因，影响被告租户一直无法办理佛山市×住证，因为居住证为外来人口特别是有可能成为被告租户的人的刚需，佛山市办理积分入学、积分入户、买车上牌（包括电动车）等等都需要居住证，间接导致被告房屋入住降低，生意受到严重影响。三、原告房屋于2018年开始出现外墙瓷砖脱落问题，有严重安全问题，被告与原告沟通多次才来处理，而且仅仅处理了脱落处的瓷砖，被告要求原告对全屋瓷砖安全问题进行预防处理，原告未予理睬。2020年6月所租房屋五楼楼道走廊墙面瓷砖再次出现要脱落的安全隐患问题，被告多次电话联系原告要求处理，原告一直未处理，期间导致多户租户因为对房屋安全问题的担忧而退房，令被告蒙受不少经济损失，让本在之前噪音污染的情况下蒙受经济损失的被告生意雪上加霜，直到2020年10月12日半夜该处墙面瓷砖自行掉落，响声巨大影响到脱落处两旁租户出来查看，好在当时无人经过未伤到人。被告向原告反映情况，要求处理，虽后来已处理，但事已发生，此事直接导致瓷砖脱落处2户租户因为担心房屋安全问题退房，被告也因此又蒙受损失。四、因为以上3个问题导致被告生意受到重大影响，从2020年1月起每月单房租成本平均亏损达到4000元左右（不计算人工的情况下）,虽然一直遭受损失，但是被告一直想办法借钱交租，直到9月情况不见好转而且越来越差，原告也没处理好需要解决的问题，被告于9月联系原告要求协商房屋租金问题，双方未协商好原告就以被告违约为由起诉了。五、根据原告提供的房屋资料，被告才得知房屋手续有问题，被告所租原告的房屋是佛山市南海区×××××××××××××楼房，根据被告所知及百度全景地图时光机可查2014年12月此房屋正在建设。与原告所提供的房屋所有权证上的建筑结构及层数、建设面积与建设时间均不符。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告作为涉案租赁房屋的建设方及产权所有方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与被告签订房屋租赁合同，且至今仍未办理，原告对涉案房屋租赁合同的无效后果负有全部过错，并由此造成被告投资损失超过20万元，要求原告支付被告的投资损失20万元。本案中被告付给原告的5万元保证金,因合同无效，要求原告全部返还。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，返还被告5万元保证金及赔偿投资损失20万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对原、被告所提交证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方同意将佛山市南海区××××*******房屋出租给乙方作住宅使用，租用期从2020年4月1日至2025年3月31日，每月租金9800元，从2023年4月1日至2025年3月31日每月租金10486元；乙方签订合同后即要交押金5万元,押金在合同期满后一次性退还（不计利息）；乙方于每月31号前缴纳下月租金；物业交付期间，如有任何费用拖欠，每拖欠一天另加收滞纳金1%，如拖欠超过三天，视为乙方违约处理，甲方有权收回乙方租用的房屋，押金概不退还；等等。被告已支付原告押金5万元。原、被告确认被告向原告承租涉案房屋的第二至第五层。2020年9月24日，被告向原告支付了2020年9月租金4000元。因被告未再交纳租金，原告提起本案诉讼。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告未能提供合法有效证据证明原告向被告出租的物业办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，原、被告签订的《房屋出租合同》属无效合同，故对原告主张解除该合同的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对原告主张被告返还涉案租赁物的请求，本院予以支持。同理，原告所收取的押金5万元亦应返还予被告。双方合同虽然无效，但被告占有使用涉案租赁物，应参照上述合同约定的租金标准向原告支付相应的占有使用费，故对原告主张被告按9800元/月的标准支付从2020年9月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费的请求，本院予以支持。经计算，2020年9月1日至2021年2月28日的占有使用费为58800元，被告已支付2020年9月占有使用费4000元，且原告应向被告返还上述押金5万元，相互抵扣后，被告尚应支付原告占有使用费4800元（58800元-4000元-5万元=4800元），并应从2021年3月1日起按9800元/月的标准继续向原告支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。关于原告的违约金请求，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，但被告拖欠原告占有使用费确给原告造成了一定损失，故本院酌定由被告支付以4800元为本金自2021年2月1日起至实际清偿日止及以从2021年3月1日起至实际返还涉案租赁物之日止每月所欠占有使用费为本金自当月1日起至实际清偿日止均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。至于被告所主张的损失20万元，因被告提出反诉后未在规定时间交纳反诉费，依法按被告撤回反诉处理，故对被告所主张的损失20万元，本院在本案中不作处理，被告如认为其存在损失，可另案主张解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄涛应于本判决发生法律效力之日起十日内返还其与郭伟洪于2020年4月1日签订的《房屋出租合同》项下位于佛山市南海区××××*******房屋予郭伟洪；二、黄涛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费4800元及以4800元为本金自2021年2月1日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予郭伟洪；三、黄涛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2021年3月1日起至上述第一项判决实际履行之日止按9800元/月的标准计算的占有使用费及以每月所欠占有使用费为本金自当月1日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予郭伟洪；四、驳回郭伟洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4581.5元（郭伟洪已预交），由郭伟洪负担2290.75元，黄涛负担2290.75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予郭伟洪，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年三月三十日书记员  钟丹