湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终511号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口街张王村沌郭路。法定代表人：罗德华，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：全城楠，湖北鼎诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明秀，湖北鼎诚律师事务所律师（实习）。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉亚特假日酒店有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口路**。法定代表人：陈清华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许瑛，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪少荣，北京市康达（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司（以下简称华茂公司）因与上诉人武汉亚特假日酒店有限公司（以下简称亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初4157号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现己审理终结。上诉人华茂公司的上诉请求：请求依法撤销武汉经济技术开发区人民法院作出的（2020）鄂0191民初4157号民事判决书第五项，并依法改判。事实与理由：一审法院认定“由上诉人华茂公司向被上诉人亚特公司开具总额为5870000元的房屋租金税务发票”是错误的。其理由如下：1、《房屋租赁合同》中关于税费的约定，其表述的意思是上诉人与被上诉人都是纳税主体，应承当各自分别承担，而不是单纯的由上诉人承担。2、上诉人与被上诉人之间就开票的问题约定是被上诉人需要开具发票时，由被上诉人承担开票所产生的的税费，上诉人在向被上诉人开票，即合同约定租金为不含税租金。3、双方建立租赁关系以来，均是按照此约定履行的，被上诉人为了节省该成本，六年来未曾提出过开票。另外，在租赁行业中已然形成行业惯例，即租金为不含税租金，承租人需要开票时均需要自己承担开票的税费。综上，一审法院要求上诉人向被上诉人开具5870000元的房屋租金税务发票是错误的，应当驳回或者同时判决由被上诉人向上诉人支付所产生的税费。上诉人亚特公司辩称：根据中华人民共和国发票管理办法第20条的规定，销售商品提供服务及从事其他经营活动的单位和个人对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，合同有约定的约定优先，无约定的依照法律规定，由此说明华茂公司具有法定的开票义务，且在本案中租赁合同第十五条约定，按国家当地政府有关规定，租赁期间所产生的税费由甲方承担，华茂公司收取租金应该开具发票，开具发票既是其法定的义务也是合同约定的义务，截至2020年6月30日，亚特公司已向华茂公司实际支付租金共5870000元，华茂公司从未向亚特公司开具过任何收取租金的发票，其行为严重违反了国家相关法律的规定，违反了合同的约定。请二审法院依法审判，驳回华茂公司的上诉请求。上诉人亚特公司的上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、请求依法改判确认被上诉人解除租赁合同的行为无效，被上诉人继续履行合同；四、请求依法改判延长租期三个月，租期截止到2027年3月31日；五、请求依法改判被上诉人退还电费共96240元；六、请求依法改判被上诉人承担燃气初装费共160000元；七、请求判令被上诉人承担本案一审二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审判决对证据的认定存在重大遗漏及错误，进而导致一审判决对事实认定不清且存在错误。1、一审判决对上诉人提交的以下证据并未进行认定。①证据《房屋租赁合同》，证明目的：合同系双方自愿签订、内容合法有效；合同约定了租期、租金；合同约定被上诉人负有燃气入户，并安装独立计量表的义务，安装费用应由被上诉人承担；合同约定因不可抗力，被上诉人不得收取租金、租期后延；合同约定租赁期间的税费由被上诉人承担，其应开具收取租金的发票。②证据《补充协议》，证明目的：协议约定被上诉人不得以任何理由向上诉人加收电费。③证据案涉房屋的产权证书，证明目的：案涉房屋总建筑面积为5631.68平方米，二三四层建筑面积共为2954.23平方米，酒店面积占总面积的52%，其它部分占48%，除去酒店，其它营业损失严重。④证据2015年12月份至2020年8月份上诉人支付的电费收据及2016年1月份至2020年8月份被上诉人向电力公司缴纳电费的发票，证明目的为：被上诉人违反约定向上诉人以电损名义每度电加收0.05元。⑤证据上诉人向被上诉人作出的关于《房屋租金催缴函》的回复、上诉人向被上诉人作的关于《解除合同通知》的回复函、上诉人经理许瑛与被上诉人法定代表人罗德华微信聊天记录及手机短信、罗德华微信账号截图、向罗德华支付宝转账的验证截图，证明目的：罗德华的手机号码为1380718****；微信号1uo-1380718****的用户即为罗德华本人；上诉人己通过微信、短信向被上诉人告知迟延支付租金的原因以及不同意解除合同；上诉人并非恶意拖欠租金，且积极主动地与被上诉人协商；上诉人已经作出支付租金的意思表示，但被上诉人拒不配合办理收取租金的手续，不提供收款账户，不开具收取租金票据，致使上诉人不能支付租金。⑥证据电子银行回单，证明目的：上诉人一直向被上诉人提供的收款账户支付租金，但是上诉人2019年9月3日向被上诉人付款时，发现被上诉人的该账户己注销，致使上诉人履约不能。⑦证据2014年9月23日至2020年6月30日上诉人支付租金的收据，证明目的：自2015年1月至2020年6月30日上诉人从未拖欠租金，履约良好；被上诉人未开具发票的金额共647.5万元。⑧证据天然气初装费的收据，证明目的：被上诉人违约向上诉人收取天然气初装费16万元。⑨证据上诉人经理许瑛与被上诉人工作人员何仪的微信聊天记录，证明目的：6月28日上诉人找被上诉人沟通电费及租金事宜，上诉人主张双方都按照合同履行；7月3日上诉人找被上诉人沟通租金事宜，表示当时一次性支付6个月租金有难度。⑩证据上诉人2015年的银行流水，证明目的：何仪为被上诉人的工作人员，2016年上半年租金及电费由何仪收取；该证据与上诉人向罗德华的转账记录共同证明：被上诉人收取租金及电费均要求上诉人向其指定的个人账户支付。证据上诉人对被上诉人公账转账记录，证明目的：上诉人己将2020年7月1日至2020年12月31日的租金支付给了被上诉人。以上证据均是支持上诉人反诉请求的关键证据，但一审判决未对以上证据进行审查，未对该组证据的真实性及关联性进行分析论证，未认定该组证据是否予以采信。2、一审法院对以下证据不予采信，无事实及法律依据。①证据《不解除房屋租赁合同的处理》的照片，证明目的：照片拍摄时间为2020年8月27日，被上诉人在发出解除合同之后又提出不解除合同的处理办法，案涉租赁合同事实上并未解除。一审法院错误地认为该证据无双方当事人的签名及盖章，不予采信。一审庭审质证阶段，上诉人己出示了该证据的原始载体，且一审法院2020年11月2日在主持本案调解笔录中，被上诉人所讲的调解方案与该证据相互印证，足以证明该证据可以作为定案的依据。②证据目前酒店的部分照片，证明目的：酒店物品接受消毒受到严重腐蚀，上诉人因此而遭受经济损失。一审庭审质证阶段，上诉人己出示了该证据的原始载体，原始载体可以显示照片的形成时间，但一审法院错误地认为上诉人未提供拍摄时间不予采信，该证据充分证明了上诉人因配合防疫措施遭受了严重损失，一审法院错误地认为该证据不具有关联性，不予采信。（二）一审法院对相关事实并未查明及认定。1、2018年8月份被上诉人请求上诉人提前支付2019年全年的租金，经双方协商一致，上诉人向被上诉人一次性提前支付2019年全年租金，被上诉人向上诉人免除2020年上半年的租金。该期租金免除事宜确定发生在2018年，与2020年的新冠疫情没有任何因果关系。该部分租金的免除实为因双方合意，上诉人提前支付租金，被上诉人提前享受该租金的价值收益。对该部分租金的免除，上诉人提前垫付租金给被上诉人使用，其本身损失了该部分资金的利用价值，且该部分租金的免除并非基于本次新冠疫情。但是关于2020年1月1日至2020年6月30日的租金免除事宜，一审判决并未明确该部分租金的免除原因，存在混淆事实的可能。2、因本次新冠疫情，上诉人遭受的经济损失，一审法院并未查明。上诉人在一审中提交了大量证据证明因本次新冠疫情，上诉人遭受了各方面各种程度的经济损失。一审中上诉人提交证据证明因上诉人配合防疫工作，导致酒店内设施设备己遭受严重损害；上诉人除去酒店客房部分，其它的商业部分均未正常营业。在被上诉人并未提交相反证据的情况下，一审法院对上述证据并未进行核实、论证、分析，简单地对证明目的不予采信，在判决中对该部分事实并未查明认定。3、上诉人与被上诉人对租赁合同履行事宜进行协商的事实，一审法院对此并未查明。一审中上诉人提交大量证据予以证明上诉人于2020年6月份开始，就一直在积极主动地与被上诉人协商租金支付事项，包括因疫情请求被上诉人减免租金，请求扣减多收电费，请求扣减天然气初装费，请求延迟支付，请求开具租金发票。上诉人在约定的租金支付期限内就开始积极主动协商的事实证明其并非恶意违约，并非恶意拖欠租金。对该部分事实，一审法院在判决中并未作出认定。4、2020年7月21日被上诉人向上诉人发出解除合同的通知，上诉人7月23日针对该解除通知即向被上诉人发出回复函，提出对解除合同的异议。2020年9月16日上诉人向一审法院提起反诉，请求确认被上诉人解除租赁合同的行为无效。上诉人对解除合同提出异议以及反诉的相关事实，一审法院并未进行认定，从而导致未能正确适用法律。5、关于被上诉人收取的16万元天然气初装费，该费用实为天然气初始安装的费用。一审法院对于该天然气的安装并未查实，在被上诉人未提交任何相反证据的情况下，错误地采信被上诉人的质证意见，错误地认为该天然气安装为增容安装。6、关于被上诉人加收的电损费用，一审法院并未查明被上诉人应收电费计价标准，实收电费计价标准，应收电费金额、实收电费金额，且未对被上诉人开具的电费收据上记载的电损内容进行核实。7、上诉人主张2020年11月22日向被上诉人支付了2020年7月1日至2020年12月31日的租金，但一审法院对该款项的性质并未作出明确认定。被上诉人亦未对将该款项退还，因此该款项应认定为房屋租金，而非占有使用费。在此基础上，双方的租赁合同并未解除。三、一审法院未正确适用法律。（一）一审法院在裁判本案时适用了我国合同法第九十六条的规定，而合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。另最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被上诉人向上诉人发出了解除合同通知，但根据这两条法律规定，上诉人已向其提出书面异议，且在法律规定的期限内向人民法院提起诉讼，要求确认解除合同的行为无效。因此被上诉人解除合同的行为并非一经到达上诉人即生效，而因上诉人的异议行为，被上诉人的解除行为并未生效，即无效。（二）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二〉》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。上诉人受本次疫情及防控措施的影响遭受巨大经济损失、资金周转困难，而一审法院在审理本案时并未参考适用该指导意见。（三）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一〉》的规定，疫情应属于不可抗力因素。同时人大法工委及湖北省高院均己在2020年2月份明确本次新冠疫情属于不可抗力。且双方签订的租赁合同第13.6条约定，发生不可抗力，减免租金或者顺延租期。一审法院在审理本案时并未适用此疫情属于不可抗力因素的相关规定。（四）《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二〉》第6条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。以及发展改革委等8部门印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，国务院《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》均作出了对房租减免的相关政策指导意见。一审法院在审理本案时并未参照关于减免房租的相关意见，未落实国家对减免房租的政策。（五）《九民纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”一审法院在审理本案时并未适用该条规定，未充分审查上诉人是否违约，违约程度如何，是否属于根本违约，是否影响合同目的的实现。（六）本案如果解除合同上诉人遭受的损失远远大于租金及违约金。一审判决维护被上诉人的较小利益，而损害上诉人的较大利益，属于显失公平。被上诉人滥用合同解除权，解除租赁合同的行为，破坏市场经济秩序，给疫情防控造成不便。一审法院未依法平衡私法意思自治与社会经济秩序的稳定，未衡平当事人双方的权利义务，一审判决与合同法公平正义的原则及价值相悖。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院在查明事实的基础上，正确适用法律，依法改判，维护上诉人的合法权益！上诉人华茂公司辩称：一审法院查明事实清楚，关键事实均已列明，适用法律正确。亚特公司上诉事实与理由均不成立，请求二审法院驳回亚特公司的上诉请求。华茂公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认华茂公司与亚特公司2014年9月22日签订的房屋租赁合同已于2020年7月21日解除；2.判令亚特公司腾退租赁的武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号酒店的房屋；3.判令亚特公司向华茂公司支付2020年7月1日起至2020年7月31日期间租金100,833元以及2020年8月1日至房屋实际腾退之日期间的占有使用费（按每月201,666元的标准计付）；4.判令亚特公司向华茂公司支付违约金302,499元；5.诉讼费用由亚特公司承担。亚特公司向一审法院提出反诉请求：1.判决确认华茂公司解除租赁合同的行为无效；2.判决华茂公司继续履行合同；3.判决延长租期三个月，租期截止到2027年3月31日；4.判决华茂公司承担燃气初装费共160,000元；5.判决华茂公司退还电费共计96,240元；6.判决华茂公司开具2015年1月1日至2020年6月30日共6,475,000元租金的发票；7.判决华茂公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实如下：华茂公司系武汉经济技术开发区沌口街沌口路**酒店的登记所有权人。2014年9月22日，（甲方、出租方）华茂公司与（乙方、承租方）亚特公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号酒店（现为武汉经济技术开发区沌口路369号）房屋共五层半含屋顶和本租赁房屋的前方与沌口路之间的所有可利用的位置租赁给乙方单独使用，租赁房屋面积约为5631.68平方米，租赁物还包括变压器、租赁房内的相关设施和设备等；租赁期限自2014年10月1日起至2026年12月31日止；乙方承租租赁物的免租装修期为3个月，房租从2015年1月1日开始计算租金；2014年10月1日至2017年12月31日期间年租金为1,150,000元，2018年1月1日至2020年12月31日期间年租金为1,210,000元，2021年1月1日至2023年12月31日年租金为1,270,000元，2024年1月1日至2026年12月31日年租金为1,330,000元，甲方收取租金后，甲方和物业公司不得再向乙方收取其他任何费用；租金按年支付，采取先付后用原则，乙方应于本合同签订之日起付清首年度租金，此后租金乙方应于下一年度承租前支付，每半年一支付即每年6月30日、12月31日前提前支付半年租金；乙方逾期支付租金的，逾期交纳部分租金按日千分之五承担违约责任；逾期二十日未足额支付欠缴租金及违约金，则甲方有权单方解除合同；甲方须满足乙方所需的水、电、气，水、电、气增容等所需办理的手续及交纳的费用由乙方负责及承担；甲、乙双方同意，乙方逾期交纳租金超过二十日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付90天租金作为违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；若乙方违约，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起，将留置财产变卖用于抵偿乙方欠缴的费用及违约金；按国家当地政府有关规定，租赁期间所产生的税费由甲方承担，因本合同缴纳的印花税、登记费，按有关规定应由甲方、乙方作为承担人分别承担，乙方具体商业经营所产生的税费由乙方负责等内容。上述合同签订后，华茂公司已将涉案房屋交付亚特公司使用。2015年11月30日，（甲方、出租方）华茂公司与（乙方、承租方）亚特公司签订《补充协议》，载明：甲方根据实际需要，在电力公司又以华茂公司的名义报装了一台大容量的变压器，甲方要求废除已出租给乙方的小变压器；乙方同意甲方废除已出租给乙方的小变压器，将乙方的用电主线接入甲方新报装的大容量变压器；乙方交付电费的标准为电力公司向甲方收取电费的发票上所显示的用电单价，乙方按此单价计算电费交付给甲方，甲方不得增加收费标准并不得以任何名义向乙方收取其他费用，乙方每月向甲方交付一次电费；乙方向甲方交付电费时，甲方须向乙方交付电力公司的发票（与乙方支付金额相符，其他开收据）等内容。此后亚特公司因经营产生的电费均向华茂公司支付，由华茂公司一并与电力公司结算。华茂公司收取亚特公司电费后，向其开具收据，收据中已载明含有电损。2018年8月14日，华茂公司向亚特公司出具《情况说明》，载明：因华茂公司急需资金周转，以及在亚特公司生意不景气的情况下，华茂公司向亚特公司提出一次性提前支付2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金1,210,000元给华茂公司；华茂公司承诺免除亚特公司2020年1月1日至2020年6月30日房租605,000元。庭审时，双方均认可亚特公司已支付2015年1月1日至2019年12月31日期间租金合计5,870,000元，并认可华茂公司已免除亚特公司2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金。2020年7月6日，华茂公司向亚特公司发出《房屋租金催缴函》，要求亚特公司于接到函件之日起7天内支付2020年7月至2020年12月房租605,000元。2020年7月12日，亚特公司向华茂公司发出《关于房屋租金催缴函的回复》，载明：1、要求华茂公司减免租金，租期后延；2、要求将亚特公司支付的80,000元天然气初装费冲抵租金；3、要求华茂公司退还亚特公司2015年11月30日至今支付的电损费用67,602元等内容。2020年7月21日，华茂公司向亚特公司发出《解除合同通知》，以亚特公司在华茂公司多次催缴的情况下已逾期支付房屋租金超过20日为由，要求解除与亚特公司之间的房屋租赁合同。华茂公司认为亚特公司逾期交纳租金存在违约行为，故诉至法院请求依诉予判。亚特公司认为华茂公司应减免租金、退还燃气初装费、退还电损费用、开具租金发票，故向一审法院提起反诉，请求判如所请。2020年11月22日，亚特公司向华茂公司转账支付605,000元并备注为亚特酒店2020年7月1日至2020年12月31日房屋租金。另查明，为安装涉案房屋的天然气设施，亚特公司于2015年1月8日向华茂公司付款80,000元，涉案酒店的餐饮经营者案外人湖北邻家大院酒店管理有限公司法定代表人文彩进于2015年1月8日向华茂公司付款80,000元。2015年1月8日，华茂公司向案外人武汉市车都天然气有限公司支付天然气安装费用206,786元。华茂公司自认天然气安装费用中其实际承担费用为46,786元。2016年4月19日，华茂公司向亚特公司开具收据，载明：交款单位亚特公司，金额160,000元，收款事由天然气安装费。还查明，2020年2月，亚特公司与案外人武汉经济技术开发区沌口街办事处（以下简称沌口街办事处）签订《酒店租赁协议》，约定亚特公司将武汉经济技术开发区沌口路369号亚特酒店58间客房出租给沌口街办事处用于对暂时无法明确排除新冠××发热患者隔离用房；租期为30天，自2020年2月3日起至2020年3月3日止；无论房间类型，统一按200元/间/天计算租金等内容。2020年4月，亚特公司与案外人武汉经济技术开发区（汉南区）卫生健康局（以下简称开发区卫健局）签订《酒店租赁合同书》，约定亚特公司将武汉经济技术开发区沌口路369号亚特酒店58间客房出租给开发区卫健局，租赁时间为2020年4月22日起至区防疫指挥部下达撤除命令并出具消毒合格检测报告给亚特公司之日止；租赁费用为200元/天/间；租赁期间，开发区卫健局进场10日内支付100,000元租金，剩余租金根据费用情况逐笔支付，于租赁期满后15日内结清所有费用等内容。2020年6月，亚特公司与开发区卫健局签订《酒店续租合同书》，将租赁时间约定为2020年6月26日起至区新冠××防疫指挥部下达撤点命令，开发区卫健局全部撤离并出具消毒合格检测报告给亚特公司之日止；每天租赁费用为9,000元等内容。截止本案庭审辩论终结时，开发区卫健局仍在使用涉案房屋。华茂公司同意开发区卫健局继续使用涉案房屋至区防疫指挥部下达撤除命令时止。根据双方当事人的诉讼请求及答辩意见，本案的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》是否已解除；2、涉案房屋租赁合同中相关费用的结算问题。关于第一个争议焦点，《房屋租赁合同》约定亚特公司应于2020年6月30日前支付2020年7月至2020年12月的房屋租金，华茂公司于2020年7月6日向亚特公司发出《房屋租金催缴函》后，亚特公司仍未支付，华茂公司于2020年7月21日向亚特公司发出《解除合同通知》以亚特公司已逾期支付房屋租金超过20日为由要求解除与亚特公司之间的房屋租赁合同，符合双方合同约定。故华茂公司要求确认双方于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月21日解除的请求，一审法院予以支持。因《房屋租赁合同》已解除，华茂公司要求亚特公司从涉案房屋中腾退的请求，未违反相关法律规定，一审法院亦予以支持。关于第二个争议焦点，华茂公司的诉讼请求相关费用的结算问题：1、关于房屋占有使用费，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，亚特公司若未按期腾退，应参照房屋租金标准向华茂公司支付房屋占有使用费。华茂公司要求亚特公司支付2020年7月1日起房屋占有使用费的请求，因亚特公司已于2020年11月22日向华茂公司支付605,000元，并备注为2020年7月1日至2020年12月31日房屋租金，该付款金额与《房屋租赁合同》中约定的2020年7月1日至2020年12月31日期间房屋租金金额相符，故华茂公司关于2020年7月1日至2020年12月31日房屋占有使用费的请求，一审法院不予支持。2021年1月1日起的房屋占有使用费，若亚特公司未按期腾退，仍应支付房屋占有使用费至实际腾退完毕之日止。因《房屋租赁合同》中约定2021年1月1日至2023年12月31日年租金为1,270,000元，2024年1月1日至2026年12月31日年租金为1,330,000元，故2021年1月1日至2023年12月31日的房屋占有使用费应按每日3,480元（1,270,000元/年÷365天）为标准计算，2024年1月1日至2026年12月31日的房屋占有使用费应按每日3,644元（1,330,000元/年÷365天）为标准计算。2、关于违约金，亚特公司逾期支付房租存在违约行为，应向华茂公司支付违约金。因华茂公司未能就亚特公司违约给其造成的损失金额提供相应证据，综合考虑亚特公司在本案中的过错程度，一审法院认为违约金应以亚特公司逾期支付的房屋租金605,000元为基数，从2020年7月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至2020年11月22日亚特公司实际支付租金之日止，经一审法院核算为9,253元（605,000元×3.85%÷365天×145天）。华茂公司诉请超过一审法院核算的部分，无事实及法律依据，一审法院不予支持。亚特公司的反诉诉讼请求中相关费用的结算问题：1、关于燃气初装费，因亚特公司于2015年1月8日向华茂公司支付燃气初装费80,000元，涉案酒店的餐饮经营者案外人湖北邻家大院酒店管理有限公司法定代表人文彩进于2015年1月8日向华茂公司支付燃气初装费80,000元，华茂公司自认其实际承担燃气初装费46,786元，且华茂公司已于2016年4月19日向亚特公司开具金额为160,000元的天然气安装费收据，故根据现有证据显示双方已在2015年至2016年期间对天然气初装费的承担问题协商一致。同时，双方签订的《房屋租赁合同》约定水、电、气增容等所需办理的手续及交纳的费用由亚特公司负责及承担，该约定亦与亚特公司主张燃气初装费应由华茂公司承担不符。故一审法院认为亚特公司要求华茂公司退还燃气初装费160,000元的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。2、关于退还电费问题，因华茂公司与亚特公司于2015年11月30日签订《补充协议》，约定将亚特公司的用电主线接入华茂公司新报装的大容量变压器，亚特公司向华茂公司交付电费时，华茂公司须向亚特公司交付电力公司的发票（与亚特公司支付金额相符，其他开收据）。且亚特公司提供的收据显示2016年至2020年7月期间电费收据均已载明含有电损，亦说明双方对于亚特公司交纳的电费含有电损曾经协商一致并已实际履行。故亚特公司要求华茂公司退还电费96,240元的请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。3、关于开具租金发票的请求，因《房屋租赁合同》约定租赁期间所产生的税费由华茂公司承担，且2015年1月1日至2020年6月30日期间亚特公司已向华茂公司实际支付房屋租金5,870,000元，故华茂公司应向亚特公司开具总额为5,870,000元的房屋租金税务发票。亚特公司于2020年11月22日向华茂公司支付的605,000元，因亚特公司诉请中未主张华茂公司开具该笔款项的发票，故本案中对该笔款项的开票问题不予处理。亚特公司的其他反诉诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，华茂公司与亚特公司于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月21日解除；亚特公司应将武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号（现为沌口路369号）酒店房屋腾退给华茂公司；亚特公司应向华茂公司支付从2021年1月1日起至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费，其中2021年1月1日至2023年12月31日期间房屋占有使用费按每日3,480元计算，2024年1月1日至2026年12月31日期间房屋占有使用费按每日3,644元计算；亚特公司应向华茂公司支付违约金9,253元；华茂公司应向亚特公司开具总额为5,870,000元的房屋租金税务发票。驳回华茂公司的其他诉讼请求。驳回亚特公司的其他反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司与武汉亚特假日酒店有限公司于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、武汉亚特假日酒店有限公司应于本判决生效之日起15日内将武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号（现为沌口路369号）酒店房屋腾退给武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司；三、武汉亚特假日酒店有限公司应于本判决生效之日起5日内向武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费从2021年1月1日起计算至武汉亚特假日酒店有限公司实际腾退完毕之日止，其中2021年1月1日至2023年12月31日期间房屋占有使用费按每日3,480元计算，2024年1月1日至2026年12月31日期间房屋占有使用费按每日3,644元计算；四、武汉亚特假日酒店有限公司应于本判决生效之日起5日内向武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司支付违约金9,253元；五、武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司应于本判决生效之日起15日内向武汉亚特假日酒店有限公司开具总额为5,870,000元的房屋租金税务发票；六、驳回武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回武汉亚特假日酒店有限公司的其他反诉诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1,158元，诉讼保全费5,000元，由武汉亚特假日酒店有限公司承担。反诉案件受理费减半收取计2,572元，由武汉亚特假日酒店有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。二审期间，亚特公司提交以下证据：一、“照片”。拟证明，天然气管道设备的出厂时间均为2014年9月之后，则其安装时间自然应为2014年9月之后，由此证明案涉房屋的天然气安装为初次安装，并非增容。二、提交“亚特公司向陈天芝退还押金的付款回执单”。拟证明，与一审中提交的证据陈天芝《申请书》共同证明，武汉经济技术开发区天芝明天足道馆已退租。三、提交“2021年1月11日亚特公司经理许瑛于罗德华的聊天记录”、“2021年1月9日亚特公司向华茂公司发出的《回复函》”、“《回复函》的邮件交寄单”、“亚特公司向华茂公司支付2021年1月份租金的付款回执单”。拟证明，1.亚特公司因经济困难，向华茂公司申请先支付2021年1月份的租金；2.华茂公司已收到亚特公司的回复函、知晓租金支付方式的申请，且受到2021年1月份租金后，均未提出异议。华茂公司质证称：一、上述证据一、二均不属于新证据，亚特公司也没有提交一审中不能提交该证据的合理理由，不符合新证据的提交条件。二、证据三，与证据一、二质证意见相同不是新证据。三、证据四、五都属于亚特公司的单方面制作，其内容只能作为其陈述，不能作为证据。四、证据六与本案无关联，只能证明亚特公司向华茂公司支付了部分占用费。本院认为上述证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审期间查明的事实与一审查明事实一致，本院二审期间的主要焦点问题在于：一、上诉人华茂公司是否应开具相应金额的税务发票；二、双方签订的合同是否应该解除；三、相关费用如何承担；四、疫情期间房屋租金是否应当减免。本院认为：一、关于房屋租金发票的问题。双方签订的《房屋租赁合同》中对是否开具发票并未明确约定，上诉人华茂公司作为房屋出租方，在收取房屋租金后，依法应当向上诉人亚特公司开具相应金额的税务发票，上诉人亚特公司虽在之前并未要求上诉人华茂公司开具过发票，但均不影响上诉人华茂公司开具发票的法律义务，对上诉人华茂公司主张不应开具发票的上诉请求，本院不予支持。二、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否应该解除的问题。根据本案查明的事实，虽然亚特公司曾致函华茂公司要求减免租金，但华贸公司并未同意亚特公司的相关主张，而且即使亚特公司要求抵扣或减免租金的主张成立，其实际支付租金的时间为2020年11月22日，也已经超过了《房屋租赁合同》约定的期限并达到了合同解除的条件。因此一审判决确定《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除并无不当。三、关于相关费用由谁承担的问题。1.案涉房屋内的天然气设施，系在房屋租赁合同生效且已经开始履行之后，合同并未明确约定该费用由哪方负担，亚特公司因经营需要改装天然气，相关的费用应由其自行负担。天然气改装费用为206,786元，华贸公司也已经承担了其中的部分费用，亚特公司在向华贸公司支付天然气改装费后也从未提出异议和诉求，因此一审判决认定亚特公司已经支付的天然气改装费用由其自行承担并无不当。2.房屋租赁期间，亚特公司的用电主线接入华茂公司新报装的大容量变压器，亚特公司只能通过华茂公司交付电费，双方约定亚特公司交付电费的标准为电力公司向华贸公司收取电费的发票上所显示的用电单价，华贸公司不得增加收费标准并不得以任何名义向乙方收取其他费用。由此，华贸公司向亚特公司额外收取电损费用没有事实与法律依据。一审判决认定双方对于亚特公司交纳的电费含有电损曾经协商一致并已实际履行存在不当，亚特公司要求华茂公司退还电费96,240元的上诉请求本院予以支持。四、关于疫情期间租金是否应当减免的问题。2018年8月14日，华茂公司向亚特公司协商一致，由亚特公司提前一次性支付2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金1,210,000后；华茂公司承诺免除亚特公司2020年1月1日至2020年6月30日房租605,000元，此次的房屋租金免除与新冠××疫情并无关联。本次新冠疫情属于不可抗力，亚特公司要求减免三个月的房屋租金具有一定的合理性，本院根据公平原则酌情减免一个半月的房屋租金，因此亚特公司应当向华贸公司支付房屋占用使用费的起算时间应变更为2021年2月15日。综上所述，上诉人武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人武汉亚特假日酒店有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但实体部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持武汉经济技术开发区人民法院作出的（2020）鄂0191民初4157号民事判决主文第一、二、五项；二、变更武汉经济技术开发区人民法院作出的（2020）鄂0191民初4157号民事判决主文第三项为：武汉亚特假日酒店有限公司应于本判决生效之日起5日内向武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费从2021年2月15日起计算至武汉亚特假日酒店有限公司实际腾退完毕之日止，其中2021年2月15日至2023年12月31日期间房屋占有使用费按每日3,480元计算，2024年1月1日至2026年12月31日期间房屋占有使用费按每日3,644元计算；三、变更武汉经济技术开发区人民法院作出的（2020）鄂0191民初4157号民事判决主文第四项为：武汉亚特假日酒店有限公司应于本判决生效之日起5日内向武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司支付违约金8296元；四、武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司应于本判决生效之日起5日内向武汉亚特假日酒店有限公司退还电费96,240元；五、驳回武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉亚特假日酒店有限公司的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费减半收取1158元，由武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司负担158元，武汉亚特假日酒店有限公司负担1000元，诉讼保全费5000元由武汉亚特假日酒店有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2572元，由武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司负担572元，由武汉亚特假日酒店有限公司负担2000元。二审案件受理费7460元，由武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司负担2460元，由武汉亚特假日酒店有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二一年四月一日法官助理张欣书记员王汐雯