内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0203民初2340号原告张广林，男，1968年4月27日出生，汉族，个体工商户，住包头市青山区。委托代理人李志杰，内蒙古天原律师事务所律师。被告白璐，女，1982年4月5日出生，汉族，无职业，住包头市昆都仑区。委托代理人贾双利，内蒙古辰星律师事务所律师。原告张广林诉被告白璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员刘楠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张广林的委托代理人李志杰、被告白璐的委托代理人贾双利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张广林诉称，2012年8月，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告所有的位于包头市昆都仑区共计10间公寓，约定每间公寓月租金为1400元，2013年被告陆续增加租用原告所有的位于同层2210、2212、2213、2227-2236共计13间公寓，房租同前。双方为方便结算，口头约定23间公寓年租金为400000元，每半年支付一次。至2015年4月，被告未向原告支付2015年4月至2015年9月的半年租金200000元。经多次催要，被告仍不付款，原告于2015年9月要求被告搬离所租房屋。现原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付拖欠房屋租金200000元；2、被告向原告支付违约金100000元；3、诉讼费由被告承担。被告白璐辩称，第一、原告所述与事实不符。被告向原告交纳押金共计18000元，应当抵顶欠付租金。被告承租2210、2213号房屋时，2间房屋未到期，原告将这2间房屋租金收走，经原、被告口头约定，租金13900元应当从租金中扣除。被告承租2212、2231、2232、2233、2234、2235、2210、2213共计8间房屋时，替原告垫付了押金，共计15000元，该笔押金应当从租金中扣除。2229、2230、2231三间房屋一直锁着，经原、被告协商，由被告花费100元开锁，并补办了水、电卡各三张，共90元。在承接2228、2229、2230三间房屋时，因前承租人逃跑，屋内空着，经原、被告协商，被告花费19050元购买家具、家电、窗帘等用品。热水器的冷热水阀门在使用期间均发生漏水现象，共更换42个，每个50元，共2100元。以上费用应当予以核减。第二、被告未构成违约，不承担违约金。2012年8月30日开始，被告租赁10间房屋，又于2013年8月22日开始承租剩余13间房屋。被告经营到2015年2月，之后由被告之夫李某某继续经营。2015年5月30日，李某某支付原告房租50000元。2015年9月3日，李某某要求退房，并口头协商用自己的汽车抵顶房租，但双方一直未能达成一致，房租的问题一直在协商抵顶。2015年9月17日，被告弟弟继续承租了该23间房屋，整个租赁过程中，被告没有给原告造成损失，在2015年9月3日到2015年9月17日之前，这23间房屋一直在营业，并没有空着，没有给原告造成损失。综上，扣除被告之夫李某某给付的50000元房租和被告经营期间的押金、租金、家具、电器等费用后，被告应向原告支付的租金为81570元。经审理查明，原告张广林是位于包头市昆都仑区商业广场-2215、2201号房产的所有权人，建筑面积分别为459.25平方米、485.86平方米。2012年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告租赁原告上述房产中的2201-2209、2211号房屋，租赁期限自2012年8月7日至2013年8月7日止。双方约定，自合同签订之日起，由被告支付原告15000元作为押金。如租赁期间双方任何一方违约，则须按年度向对方交纳三个月租金作为违约金。合同到期后，双方未签订新的书面租赁合同，被告继续租赁原告的上述房屋。2013年，被告又向原告租赁了2210、2212、2213、2227-2236号共计13间房屋。双方口头约定以上23间房屋年租金为400000元，每半年支付一次房租。2015年5月30日，被告之夫李某某向原告支付房屋租金50000元。2015年9月17日，该23间房屋的承租人已经变更，原、被告之间的租赁合同关系已经解除。本案在审理过程中，根据原告申请，本院依法作出（2016）内0203民初2340号民事裁定，查封了被告白璐价值300000元的财产，具体为被告白璐所有的位于包头市昆都仑区房屋一套（禁止过户）。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同及双方当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告是房屋的所有权人。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同。双方签订的书面合同期限至2013年8月7日，之后再未签订书面合同，房屋租赁由定期转为不定期租赁，除租赁期限外，原合同其他条款应视为继续适用。双方当事人认可的事实为：被告共租赁原告23间房屋，房租为每年400000元，每半年支付一次，该房屋于2015年9月13日已经变更了承租人，双方合同已经解除。原告称被告欠付2015年3月至8月的租金200000元，被告主张其夫李某某已支付了其中50000元。根据双方确认，被告之夫李某某于2015年5月30日向原告支付50000元租金。原告主张该50000元系支付2015年2月之前的租金，缺乏相应证据支持，本院不予采信。故被告欠付原告房屋租金150000元（200000元-50000元）。根据双方书面合同约定，被告自合同签订之日起，支付原告15000元作为押金，原告称未收到该笔押金。双方合同已履行多年，根据市场交易习惯本院推定该笔押金已经支付原告，应当从欠付租金中予以扣除。被告主张其后续交纳押金3000元，抵顶未到期租金13900元，垫付押金15000元，花费开锁费用100元和水电卡90元，购买家具、家电19050元，维修冷热水阀门2100元。因其未能提供相应证据，原告对此也不予认可，上述款项本院不予采信。为此，被告应当向原告支付的租金为135000元（200000元-50000元-15000元）。被告欠付原告租金构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定，违约方应当向守约方支付三个月租金即100000元作为违约金。被告欠付原告租金的30%为45000元（150000元×30%）。双方违约金约定超过原告损失的30%，属于约定过高。根据原告申请，本院依职权将违约金调整为45000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告白璐于本判决生效后三十日内向原告张广林支付欠付租金135000元；二、被告白璐于本判决生效后三十日内向原告张广林支付违约金45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、保全费2020元（原告均已预交），由被告白璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 楠二〇一六年六月十七日书记员 赵圆清附本判决适用法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。