浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第1779号原告黄国平，男，1971年6月4日出生，汉族，住所地浙江省义乌市。委托代理人金晶、吴丹阳，浙江非可律师事务所律师。被告杭州成德中医专科门诊部，住所地浙江省杭州市江干区机场路1巷****。代表人倪红翔。被告倪红翔，男，1978年9月5日出生，汉族，住所地浙江省金华市，住所地浙江省金华市婺城区v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人姚永平，男，1963年1月29日出生，汉族，住所地浙江省杭州市，住所地浙江省杭州市下城区v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告黄国平为与被告杭州成德中医专科门诊部、倪红翔占有保护纠纷一案，于2015年8月26日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院通知被告姚永平作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年5月5日、5月18日公开开庭进行了审理。原告黄国平及委托代理人金晶、被告杭州成德中医专科门诊部代表人倪红翔、被告倪红翔、第三人姚永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国平诉称：2014年11月10日，经杭州市西湖区人民法院裁定，原告以接受房屋抵债的方式获得了杭州市江干区三里新城兰苑5幢1#房产的产权，并于2014年11月18日办理了相关的产权登记。被告未经原告同意，未与原告签订任何协议，擅自占有并使用杭州市江干区三里新城兰苑5幢1#一楼房产，用于开设中医专科门诊，且从未向原告支付任何费用。该状态自原告获得该房屋产权后持续存在。现请求判令：一、两被告立即清空腾退位于杭州市江干区的房产，返还给原告；二、两被告向原告支付自2014年11月10日暂计至2015年8月9日的房屋占用费人民币180000元，按20000元/月计算，每年递增5%，实际计算占用费至房屋返还之日止。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：两被告向原告支付自2014年11月10日至2016年1月22日止房屋占有使用费人民币264250元（2014年11月10日至2015年1月22日按年租金210000元计、2015年1月13日至2016年1月22日按年租金220500元计）。被告杭州成德中医专科门诊部、倪红翔辩称：被告从姚永平处承租房屋，已办理过房屋租赁备案许可；既然备案证是有效的，被告就要履行其和姚永平之间的租赁协议；2014年7月，西湖区人民法院通知被告停止向姚永平支付租金，2015年1月，西湖法院又通知被告向姚永平继续支付租金，能说明被告和姚永平之间的房屋租赁协议合法有效；西湖法院审理过程中被告知姚永平与房主俞建林租赁协议的期限至2015年8月到期，而被告与姚永平的租赁协议至2016年1月到期；得知姚永平利用假合同假签名办理了房屋备案证，办理时的相关部门也没有察觉，致使原被告产生纠纷；被告在该场地租开办医疗机构三年多，已为周边及外地众多患者解除病痛，法律应当保护既合法又服务社会的机构；被告已向姚永平支付全部租金，责任在于姚永平，与被告无关。第三人姚永平辩称：第三人和原房东俞建林于2013年5月8日签订有租赁合同，截止至2015年8月9日，两年租金35万元一次性支付；房子原由第三人向城乡建委承租，2012年5月22日城乡建委将房子转让给俞建林，第三人继续向俞建林承租房屋；第三人因经营亏损，经过俞建林同意，将房屋转租给了被告；俞建林肯定知道第三人转租的，被告要做营业执照，俞建林将房产证交给第三人才能办证；2013年1月31日，俞建林向第三人妻子借款30万元、2013年5月31日第三人再向俞建林支付10万元租金，俞建林在2013年5月8日口头同意租期届满可以续签，故第三人同被告签订的租期至2016年1月。原告黄国平为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、执行裁定书1份，以证明西湖区人民法院将案涉房屋交付原告抵债的事实；2、房屋产权证1份，证明涉案房产系原告合法所有的事实；3、照片4张，以证明被告非法占有案涉房产的事实；4、公证书1份，以证明案涉房屋原告已于2012年8月设定抵押权，产权人为俞建林、江彩屏而非被告所称姚永平的事实；5、公证书1份，以证明原告在设定抵押时不知道有出租情况，房屋原产权人也承诺不予出租。该组证据两被告均无异议，但表示西湖区人民法院曾通知被告停止向姚永平支付租金，后又通知被告继续支付，具体原因不清楚；两被告承租房屋时并不知道房子已抵押，原告应该告第三人姚永平。第三人表示对真实性不清楚。经查，该组证据与本案事实认定相关，本院予以确认。被告杭州成德中医专科门诊部、倪红翔为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、房屋租赁备案证1份，以证明原告所使用的房屋具备国家规定的相关材料，手续齐全，使用合法的事实。该证据原告对真实性无异议，但认为备案证未经实质意义的审查，无法证明姚永平有权出租，姚永平并非所有权人；案涉房屋原产权人于2012年8月23日抵押给原告并办理了抵押登记；租赁关系形成日期2013年1月23日晚于抵押日期，不能对抗抵押权。第三人姚永平无异议。经查，该证据能证明被告租赁房屋已向主管部门办理过备案登记的事实，予以确认。2、房屋租赁协议1份，以证明被告与出租人间权利义务的事实。该证据原告表示其未参加租赁协议的签署，无法确认协议真实性，出租人姚永平无权出租。第三人姚永平无异议，予以确认。经查，被告提供的证据系原件，与房屋租赁备案证登记事项、被告实际使用案涉房屋的事实相印证；第三人姚永平也予以确认；故本院对该证据予以确认。3、现金收条4份，以证明被告根据租赁合同按时缴纳房屋租金的事实。该证据原告对真实性表示无法确认，认为大额资金用现金方式支付不符合常理，且付款时间和金额与被告提供的租赁协议所约定的金额不能一一对应。第三人姚永平无异议。经查，该证据被告提供的系原件，与被告实际占有使用房屋、西湖区人民法院解除协助等事实相印证，且第三人姚永平作为收款人也予以确认，该收条的真实性本院予以确认。4、出租人身份证复印件1份，以证明出租人的身份及联系方式。该证据原告认为系复印件，不予认可；第三人姚永平无异议。经查，该身份证虽系复印件，但相应信息与出租合同信息相一致，且第三人姚永平本人已予以确认，故本院对该证据予以确认。5、送达回证1份，以证明被告的租赁合同继续有效，被告按时缴纳房屋租金的事实。该证据原告对真实性无异议，但该送达回证无法看出与本案有关联。第三人姚永平无异议。经查，该送达回证能证明西湖区人民法院解除租金冻结，同意被告继续向第三人支付租金的事实，予以确认。6、房屋产权证书1份、具结书1份、委托书1份，以证明被告和第三人的租赁手续合法，既然能办出相关租赁备案证，一定有合法合同和手续。该证据原告对于形式真实性无异议，但认为房屋备案只是备案行为，不能限制原被告、第三人之间的权利义务；委托书的真实性有异议，签名并非俞建林、江彩屏所签，系第三人为骗取登记而伪造的委托书；被告未参与备案登记手续的办理，不存在审查第三人手续是否完备的过程。第三人无异议，确认系其办证时提供的材料，委托书上的“俞建林、江彩屏”的名字非俞建林、江彩屏本人所签，应该是其代签。经查：该证据与本案事实认定相关，予以确认。第三人姚永平为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同1份、借款合同1份、收条1份、结婚证复印件1份，以证明第三人向俞建林租赁房子的事实。该证据原告表示：原告未参与租赁合同的签订，真实性无法确定；合同租期至2015年8月9日，即使真实，第三人转租给被告的租期至2016年1月22日也欠缺依据；第三人依合同并不享有转租权，被告占有使用房屋缺乏依据；原告获得抵押权的时间为2012年8月23日，早于第三人获得的租赁权，租赁合同不能对抗抵押权；借款合同的真实性无法确认，与本案无关联性，无法看出姚永平与出借人李群系夫妻关系，无法证明俞建林与第三人存在同意延长租期的口头约定；收条真实性无法确认，不能证明第三人欲证事实；第三人提供的结婚证系复印件，真实性不予认可。被告质证意见与原告相一致，但对第三人与李群间的夫妻关系予以认可。经查：第三人提供的系其与俞建林签订的租赁合同原件，与第三人曾实际占有使用涉案房屋的客观事实相印证，原被告有异议但未能提供证据予以反驳，本院对该证据予以确认；第三人是否向俞建林履行了支付合同租金的义务、租金额的高低、是否有将其妻的借款抵充租金与本案并不具有关联性，本院不作审查。2、执行异议书1份，以证明第三人和俞建林所签订的合同有效。该证据原告认为系复印件，无落款无签名，真实性有异议，无法证明第三人向西湖区人民法院提交过申请；原告未参与执行过程，不清楚情况；即使存在申请，也只是第三人的单方陈述而不是法院的最终认定；第三人在申请书中称房屋所有权人为被执行人，表明第三人的异议基础是未变更的所有权人，只能反映异议当时的情况；原告的抵押权先于第三人的承租权，承租权不能对抗抵押权；西湖法院要求被告协助执行的时间是2013年7月，早于房屋产权变更之前；第三人基于西湖法院将被告交付给第三人的租金作为被执行人俞建林的财产予以执行而提出异议的，西湖法院审查的内容为租金是否俞建林的财产而并非承租权问题，西湖法院无权对实体问题进行认定。被告质证意见与原告相同。经查：结合本院向西湖法院调取的相关证据材料、西湖区法院向被告发放的执行通知书以及被告的陈述，第三人向西湖区人民法院提出过执行异议属实，但只能证明第三人向西湖区法院提出过异议，异议的内容与第三人向本院提交的异议内容是否一致不能确定；提出过异议的本身并不能证明其有权转租涉案房屋、有权延长承租期限，故第三人是否提出过执行异议与本案事实并不存在关联，本院对该证据不予确认。审理过程中，本院依职权向西湖区人民法院调取的证据有：兰苑5幢1号房屋租赁协议书出租主体变更协议1份、房屋租赁合同1份、收条1份、房地产估价报告1份、执行裁定书1份、协助执行通知书稿1份，该证据原告表示对变更协议其未参与签订，真实性无法认定，且该协议约束的租期到期日为2012年8月9日，而第三人转租给被告的时间为2013年1月，两租期没有直接的关系；租赁合同、收条的质证意见同于对第三人提交证据的意见；估价报告的真实性无异议，报告中明确载明原告抵押权的设定日期、2013年2月起已有不同法院设定了查封，第三人和姚永平在2013年5月签订的合同不能对抵原告的抵押权和法院的查封；执行裁定书和通知书无异议，但系债权人陈君与俞建林、江彩屏之间的关系，时间发生在所有权变更为原告之前，与本案法律关系无关。被告、第三人均无异议。经查：房屋租赁合同、收条的认证意见同前；变更协议能证明涉案房屋所有变更情况，予以确认；房地产估价报告、执行裁定书、协助执行通知书与本案事实认定相关，予以确认。根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2012年5月25日，杭州市城建开发集团有限公司作为产权人，将第三人姚永平承租的坐落于杭州市江干区三里新城兰苑5幢1号商铺以带租销售方式转让给了案外人俞建林，三方签订出租主体变更协议，约定：杭州市城建开发集团有限公司商铺租金已收至2012年8月9日，第三人姚永平租金清算起止至2012年8月9日止。同年5月28日，房屋所有权移转登记至俞建林与江彩屏夫妻名下,建筑面积为601.16平方米。2012年8月20日，俞建林与江彩屏以包括涉案房屋在内的三里新城兰苑5幢1#商铺作抵押向原告黄国平借款人民币700万元、月利率1.8%，借款期至2013年8月19日止。同日，双方向杭州市钱塘公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证。同月23日，双方办理了抵押登记手续。2013年2月1日、2月6日、7月22日，涉案房屋分别西湖区人民法院、上城区人民法院查封。2013年5月8日，俞建林与第三人姚永平续签了房屋租赁合同，约定：第三人姚永平续租三里新城兰苑5幢1#的商铺280平方米用于营业，年租金为175000元；租期自2013年8月10日至2015年8月9日止，租金支付日期未作约定；姚永平未经俞建林书面同意，不得转租所租赁的房屋；未经书面同意将房屋转租的，俞建林有权终止合同等。2013年1月17日，第三人姚永平与被告倪红翔签订房屋租赁协议，将兰苑5幢1号商铺(机场路一巷45-51号，建筑面积约280平方米)出租给被告倪红翔作经营使用；租期自2013年1月23日至2016年1月22日，年租金200000元，第二年起每年递增5%；租金先付后租，每半年支付一次，每年的1月10日、7月10日前支付；房屋租赁证由被告自行办理，姚永平提供办证相关资料等。同年2月5日，第三人姚永平提供房屋产权证书复印件、产权等问题概由本人负责的具结书、姚永平冒签的“俞建林、江彩屏”委托书向杭州市江干区住房和城乡建设局办理了房屋租赁备案证，载明的租赁期为2013年1月23日至2016年1月22日。被告倪红翔随后将租赁房屋用于经营个人独资企业杭州成德中医专科门诊部。2014年7月14日，西湖区人民法院因它案向被告倪红翔送达协助执行通知书，要求倪红翔将应支付给俞建林、江彩屏的租金支付至法院。2014年11月10日，杭州市西湖区人民法院在执行过程中，裁定将包括涉案房屋在内的三里新城兰苑5幢1#房产作价人民币806万元交付给原告黄国平抵债，原告黄国平于2014年11月18日办理了房屋产权证书。2015年1月23日，因第三人姚永平提出执行异议，西湖区人民法院解除了停止支付租金的协助执行通知。当日，被告倪红翔向姚永平支付了截止至2015年7月23日的租金人民币210000元、后又支付了自2015年7月24日至2016年1月23日的租金人民币93000元（已扣回保证金人民币15000元）。2015年8月26日，原告黄国平向本院提起诉讼，要求被告倪红翔、杭州成德中医专科门诊部腾退房屋、支付自2014年11月10日起至实际腾退之日止的占用费。本院认为，一、第三人姚永平与被告倪红翔2013年1月17日所签转租合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。第三人姚永平与被告倪红翔签订转租合同为2013年1月17日、涉案房屋所有权变动至原告黄国平的时间为2014年11月10日，应以合同签订时所有权状况判断该转租合同的效力。根据第三人姚永平与原产权人俞建林签订的租赁合同，第三人姚永平未经俞建林书面同意而擅自将该房屋转租给他人使用的，俞建林享有终止合同的权利；现第三人姚永平主张其将房屋转租给被告倪红翔已征得俞建林口头同意，但未提供证据证实，不足以认定；同时，虽第三人姚永平未能提供证据证明其转租行为业已获得原产权人俞建林的同意，仍存在原产权人俞建林口头同意转租或知道第三人转租而未在六个月内提出异议等认定转租合同有效情形的可能，故第三人姚永平与被告倪红翔所签合同属效力待定合同。二、转租期限超过承租人剩余租赁期限部分约定的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。第三人姚永平向原产权人俞建林承租期限截止至2015年8月9日，但第三人姚永平转租给被告倪红翔的租赁期限截止至2016年1月22日，存在超期转租的情形。第三人姚永平主张其与原产权人俞建林存在口头的延长租期的约定但未提供证据证明；原告黄国平在第三人姚永平与原产权人俞建林约定的租赁期限内的2014年11月取得了涉案房屋的所有权，原产权人俞建林不存在租期届满后延长租赁期限的可能，故超过部分的约定应认定为无效。三、占用费事宜。（一）、租赁期限内的占用费：原告黄国平于2014年11月18日取得涉案房屋产权证书的同时即享有对该房屋的占有、使用、收益、处分权，但黄国平并未将房屋所有权变动的事实通知承租人即被告倪红翔，也未向被告倪红翔主张权利，被告倪红翔向第三人姚永平支付的至2015年8月9日的未超过租赁期限部分的租金符合合同相对性原则，原告黄国平作为所有权受让人再向被告倪红翔主张该部分租金，本院不予支持。（二）、超过租赁期限部分的占用费：因第三人姚永平转租给被告倪红翔的超过租赁期限部分即2015年8月10日至2016年1月22日的约定无效，被告倪红翔及杭州成德中医专科门诊部以涉案房屋的占有为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条：“不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用”之规定，即使被告倪红翔在租赁合同签订过程中不存在过失，构成善意占有，但仍应向原告黄国平承担支付房租慈息的责任，本院对原告黄国平要求被告倪红翔、杭州成德中医专科门诊部支付自2015年8月10日至2016年1月22日的房屋占用费的诉请予以支持，被告倪红翔承担责任后，可依法另行主张。至于占用费的计算标准，原告黄国平诉请依据被告倪红翔与第三人姚永平间的租金标准计算应属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、第二十条；《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百一十九条、第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告倪红翔、杭州成德中医专科门诊部于本判决生效后十日内支付原告黄国平自2015年8月10日至2016年1月22日的按年租金人民币220500元计的占用费人民币99728元;二、驳回原告黄国平其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5264元，原告黄国平负担人民币3277元，被告倪红翔、杭州成德中医专科门诊部负担人民币1987元（被告应于本判决生效后三日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5264元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘水良人民陪审员  宋肖云人民陪审员  周敏芳二〇一六年六月一日书 记 员  王 骎