辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终352号上诉人（原审原告）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被上诉人（原审被告）：左福玲，女，1955年3月5日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：李君武，辽宁十安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇新村街。法定代表人：王统江，系该公司经理。上诉人吕秀斌因与被上诉人左福玲、抚顺嘉宸房地产开发有限公司因与申请执行人执行异议之诉一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕秀斌上诉请求：1.依法撤销(2020)辽0124民初2411号民事判决书，予以改判或发回重审。2.继续执行辽宁省法库县人民法院(2018辽01**执652-1号执行裁定书)。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉。事实和理由：原审判决认定事实不清、证据不足、使用法律错误。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，本案争议的房屋仍登记在被上诉人(被执行人)抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下，所有权人仍为被上诉人(被执行人)抚顺嘉宸房地产开发有限公司。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案争议房屋文澜尚品小区23号楼(3-1-1)号，被上诉人(案外人)左福玲、被上诉人(被执行人)抚顺嘉宸房地产开发有限公司于2017年8月16日签订《房屋买卖合同(预售顶账)》。沈阳市铁西区人民法院于2017年6月19日裁定查封嘉公司名下位于昌图县的土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，签订《房屋买卖合同(预售顶账)》的时间在人民法院查封之后，堆放物不能进行登记具有主观过错，也就是嘉宸公司不能售楼的，再售楼是违法的。并不能阻却法院的执行。三、上诉人类似的案件还有十多件，其他案件法库县法院都判决上诉人胜诉，案件事实相同，为何出现二种判决结果，同一法院应该统一使用法律。综上，原审法院认定事实不清，使用法律不当，请求查清案件事实，依法改判或发回重审。左福玲辩称，被上诉人购买的商品房，所以被上诉人是消费者。上诉人的债权对于开发商来说是一般债权，建筑工程的承包人的优先受偿权优于一般债权，但不得对抗作为消费者的买受人。被上诉人与开发商之间为借款合同，开发商以房屋抵顶债务，双方之间属于商品房买卖关系。被上诉人已经支付了全部价款。被上诉人是在2017年8月16日签订买卖合同。并已经支付全部价款接收合法占有不动产。因其他法院和上诉人对案涉土地进行查封，使被上诉人无权办理房屋权属证明，非被上诉人原因所致。吕秀斌向一审法院起诉请求：1继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-1号执行裁定书中抚顺嘉宸公司位于昌图县，建筑面积88.37平方米，总房款247436.00元；2.被告承担本案案件受理费。一审认定事实：被告左福玲与王英杰于1975年8月5日登记结婚，二人系夫妻关系。2015年5月27日，抚顺嘉宸公司为左福玲出具《收款收据》一张，事由记载为借款，金额为伍拾万元整（500,000元）；2015年7月9日，抚顺嘉宸公司为王英杰出具《收款收据》一张，事由记载为借款，金额为肆拾万元整（400,000元）。两份收款收据均有抚顺嘉宸公司盖章确认。2015年9月25日，王英杰为抚顺嘉宸公司出具《收据》一张，抚顺嘉宸公司还款拾万元正（100,000元），领收人为王英杰。2017年8月16日，左福玲及其丈夫王英杰与抚顺嘉宸公司签订《顶账协议》，约定抚顺嘉宸公司以包含案涉房屋在内的共计4个车库及2套住宅，抵顶借款本息合计1,334,000元（其中案涉房屋面积88.37㎡，单价4,200.00元/㎡，抵顶借款371,154元）。2017年8月16日，被告抚顺嘉宸公司与被告左福玲签订《商品房买卖合同（预售）》，约定抚顺嘉宸公司将案涉房屋出售给左福玲，左福玲用借款抵顶购房款371,154元（其中案涉房屋面积88.37㎡，单价4,200.00元/㎡，抵顶借款371,154元）。2018年12月17日，左福玲及王英杰向铁岭文澜尚品物业管理有限公司支付案涉房屋物业费2,545.05元（2017年8月16日至2019年8月15日）；2019年8月16日，左福玲及王英杰向铁岭文澜尚品物业管理有限公司支付案涉房屋物业费1,272.52元（2019年8月16日至2020年8月16日）。2020年7月25日，铁岭文澜尚品物业管理有限公司出具《情况说明》：该小区23#3-101、11#12号库业主为左福玲、王英杰，2018年12月17日昌图鑫龙物业管理有限公司已经把债权转让给铁岭文澜尚品物业管理有限公司，左福玲、王英杰2017年8月16日至2018年12月17日期间物业费由铁岭文澜尚品物业管理有限公司收取。2020年8月4日，抚顺嘉宸公司出具《证明》：文澜尚品小区2016年6月开始办理入住，由于没有接入正式电，居民用电电费由开发公司代收代缴，2019年2月1日后，居民到电业局自行缴费。2020年8月3日，国网昌图县供电公司打印《客户交费（结算）明细》显示：案涉房屋2019年4月18日收款5元，余额5元；2020年4月5日扣电费1元，余额4元。昌图县自来水公司出具《左福玲用户用水清单》显示：案涉房屋从2017年5月始至2020年8月的用水量及用水金额。2020年7月20日，抚顺嘉宸公司出具《证明》：文澜尚品小区所标注的23#-3-101号房屋（585幢3单元1层1号）与本院查封的23号楼3单元3-1-1为同一标的物。原告吕秀斌与抚顺嘉宸公司法库分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日作出（2017）辽0124民初2661号民事判决书，判决：一、解除原告吕秀斌与抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订的《认购协议书》；二、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌借款本金1,400,000元及利息，利息自2013年9月8日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；三、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌欠款本金300,000元及利息，利息自2014年3月22日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）。2019年12月18日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652-1号执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县，查封期限为三年。2020年8月24日，左福玲向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异140号执行裁定书，裁定中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区23号楼3单元3-1-1房产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月31日，以左福玲、抚顺嘉宸公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县房屋。另查，2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封抚顺嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。另案中依据吕秀斌调取证据的申请，本院工作人员于2020年10月14日到铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取房产登记备案信息表，显示昌图文澜尚品小区11-27号楼在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，已有34套房产备案登记。另外，铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员回复本院，在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院及2017年6月19日沈阳市铁西区人民法院作出案涉房屋土地使用权查封后，案涉房屋所在的23号楼因土地使用权查封无法办理备案登记及预告登记手续。一审法院认为，本案争议焦点为左福玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，左福玲若要排除对登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向抚顺嘉宸公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。一、左福玲与抚顺嘉宸公司于2017年8月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认。该《商品房买卖合同（预售）》的签订时间在本院2019年12月18日查封案涉房屋之前，应认定左福玲在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。二、抚顺嘉宸公司将案涉房屋抵顶给左福玲，左福玲于2017年8月领取房屋钥匙后将案涉房屋进行了装修，随后入住该房屋。左福玲以业主身份向物业缴纳了2017年8月16日至2020年8月16日的物业费，并于2019年4月18日向昌图县供电公司缴纳电费，于2017年8月开始向昌图县自来水公司缴纳水费，应认定左福玲在法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、左福玲以借款371,154元抵顶案涉房屋（建筑面积88.37㎡，单价4,200.00元/㎡）购房款，抵顶后双方签订了合法有效的商品房买卖合同，应认定左福玲向抚顺嘉宸公司支付了房屋全部购房款。四、与本案类似的执行异议之诉案件在本院立案审理多件，属于“串案”，通过已经判决的如（2020）辽0124民初1213号等案件中查明的事实和认定结果，由于在2017年5月2日涉案房屋土地使用权因为被告抚顺嘉宸公司涉诉被法院查封后，造成无法办理涉案房屋的过户登记手续，且经铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员答复，案涉房屋在土地使用权查封后亦不能办理房屋备案登记及预告登记手续。这种不能办理涉案房屋所有权变更登记的事实，并不是本案被告左福玲造成和所能改变的，本院认定为非因买受人即左福玲自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上所述,对于原告吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定,判决如下:驳回原告吕秀斌的诉讼请求。案件受理费5,012元，由原告吕秀斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，审查重点为被上诉人（案外人）左福玲就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，左福玲于2017年8月16日与抚顺嘉宸公司签订《顶账协议》，签订《商品房买卖合同（预售）》，将案涉房屋进行了装修，随后入住该房屋。左福玲以业主身份向物业缴纳了2017年8月16日至2020年8月16日的物业费，并于2019年4月18日向昌图县供电公司缴纳电费，于2017年8月开始向昌图县自来水公司缴纳水费，上述事实认定左福玲在案涉法院查封之前已合法占有案涉房屋。其次，抚顺嘉宸公司向左福玲出具的涉案房屋《顶账协议》及左福玲提交的房屋现场照片，能够证明在一审法院查封涉案房产之前案涉房产已经抵账并实际占有。虽然上诉人对上述事实提出异议，但未能提供足以反驳左福玲主张的证据。最后，因涉案房屋所在土地被查封，系非左福玲自身原因未办理过户登记。故一审法院认定左福玲对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。综上，上诉人吕秀斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5012元，由上诉人吕秀斌负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月一日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。