辽宁省葫芦岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）辽14行终56号上诉人（原审原告）：梁志贵，男，1965年3月12日出生，满族，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：常秀英，辽宁凯阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葫芦岛市住房和城乡建设局。住所地：葫芦岛市龙港区龙警街12号。法定代表人：董金旭，葫芦岛市住房和城乡建设局局长。委托诉讼代理人：周帅，葫芦岛市住房和城乡建设局法规科科员。委托诉讼代理人：苏立春，辽宁大潮律师事务所律师。原审第三人：葫芦岛市金科房地产开发有限公司。住所地：葫芦岛市龙港区龙程街28号楼二层B区9号。法定代表人：刘红锋，葫芦岛市金科房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。上诉人梁志贵诉被上诉人葫芦岛市住房和城乡建设局房屋征收补偿安置协议一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481行初120号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人梁志贵的委托诉讼代理人常秀英，被上诉人葫芦岛市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人周帅、苏立春，原审第三人葫芦岛市金科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐颖，到庭参加诉讼。上诉人梁志贵经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明，葫芦岛市二台子棚户区改造项目房屋征收部门为原葫芦岛市住房和城乡建设委员会，回迁楼由第三人葫芦岛市金科房地产开发有限公司承建。2012年7月23日，原告与原葫芦岛市住房和城乡建设委员会签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》(征收编号A-167左-7，协议序号117)，主要内容为：甲方对乙方位于锦北新村20.5平方米房屋进行征收，甲方为乙方代建45平方米住宅楼房一户，乙方按每平方米1250元支付代建款，合计金额56250元，乙方享有全部产权；乙方自愿增加30平方米，按每平方米2600元支付代建款，乙方总计出资134250元；乙方自行解决过渡用房，过渡期36个月，起始日期以乙方搬家之日为准；乙方保证在2012年7月31日前与甲方结清应付出资款，并在7月31日前腾迁出已征收房屋；甲方保证在过渡期限内，将坐落在本征收区域内的房屋作为产权调换的房屋交付给乙方；因甲方责任延长过渡期的，由甲方按规定增发乙方临时租房补助费(代建户除外)；另就其他事项做出约定。2011年7月24日，原告将被征收房屋腾空并交付后，由葫芦岛市房屋征收服务中心出具了《搬迁证明》。2012年8月21日，原告交付代建款134250元，并由葫芦岛市房屋征收服务中心出具收款收据。2017年9月25日，葫芦岛市房屋征收服务中心向原告出具安置面积75平方米《安置认证单》。2020年5月22日，葫芦岛市房屋征收有限公司向原告出具安置楼源、面积及应交费用的《入户结算清单》。现原告认为因被告未按期履行交付房屋的义务，有租房费用的损失，向本院提起诉讼，请求判令被告赔偿因其违约给原告造成的租房费和利息损失共计80978.59元(利息计算方式为：以134250元为基数，按中国人民银行3-5年同期贷款基准利率5.25%标准计算，从2015年8月22日起至2020年5月21日止)。原审法院认为，行政协议是行政机关为达到维护与增进公共利益，实现行政管理目标之目的，与相对人之间经过协商一致达成的协议。在行政合同之中，行政机关是以行政主体的身份与行政相对人订立有关民事权利义务的协议，以合同的方式来达到维护与增进公共利益的目的。本案双方所签协议已完全具备上述行政协议的属性，故为行政协议。依照《葫芦岛市机构改革方案》的规定，原葫芦岛市住房和城乡建设委员会名称变更为葫芦岛市住房和城乡建设局，该局为继续行使其职权的行政机关。本案争议焦点是原告的诉请是否应予支持。具体到本案，双方所签协议第九条第3项约定“因甲方责任延长过渡期的，由甲方按规定增发乙方临时租房补助费(代建户除外)，标准为延长1年以内的增加100%，延长1年以上的增加200%的违约责任”，该项约定系“甲方超期交付产权调换房屋应承担的违约责任”，而原告是“代建安置”，因给付逾期交付房屋的租房损失与给付延长过渡期租房补助费系同一性质的违约责任，在双方已作上述除外约定时，视为原告对该权利的放弃，现又另行变通主张，对其所请应不予支持。综上，原告的请求，因缺乏事实和法律依据，故不予支持；被告葫芦岛市住房和城乡建设局的辩解于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第六十九条的规定，判决：驳回原告梁志贵的诉讼请求。本案受理费50元，由原告梁志贵负担。上诉人梁志贵上诉称，一审法院未判决由被上诉人赔偿上诉人房屋租金损失47500元并支付利息33478.59元，其事实认定错误且适用法律错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》二十五条规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。同时，《中华人民共和国合同法》一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被上诉人作为房屋征收部门依法实施了对上诉人房屋进行征收的行政行为，并与上诉人签订了房屋征收补偿安置协议书，其便应依法履行协议中约定的义务；且在其违约时，其应依法采取补救措施并赔偿损失。被上诉人作为房屋征收部门是于2012年7月23日与上诉人签订了房屋征收补偿安置协议书，双方在协议书中约定由被上诉人为上诉人代建一处75平的房屋，上诉人共支付134250元代建费用，从上诉人搬迁后计算36个月的过渡期，被上诉人在过渡期结束后交付75平的产权调换房屋。上诉人于2012年7月24日完成了搬迁，故被上诉人应在2015年7月24日向上诉人交付房屋。但约定的交房期限届满后，被上诉人未依约定履行合同义务，且直到2020年5月22日才将房屋交付给了上诉人，其逾期交房长达5年之久。故此可知，被上诉人实施了违约行为，其该违约行为导致上诉人在此5年内不能实际占用使用该房屋，并不得不出去租房居住使用，从而产生了房屋租金损失。因此，依据前述法律规定，上诉人有权对被上诉人提起诉讼，且要求其采取补救措施并赔偿损失。协议第九条第3项所写的“因甲方责任延长过渡期的，由甲方按规定增发乙方临时租房补助费（代建户除外），标准为延长一年以内的增加100%，延长1年以上的增加200%，发放时间为办理回迁入户手续时一次结清”的约定，根本不是双方平等协商而形成的合同条款，而是被上诉人预先制定好的为了重复使用而形成的格式条款，其并未向上诉人进行特别提示及明确告知，且条款内容强行免除了其应承担支付逾期租房补助费的责任、排除了上诉人的相关权利。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从而，本案中，该协议中的此格式条款即属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定，故该格式条款内容是无效的。另外，假设该条款属于双方对违约金或违约责任的一种有效约定，通过上诉人提供的证据也可以证明被上诉人的迟延交付房屋达五年之久，其该违约行为使上诉人实际产生了47500元的租房损失，该实际损失完全系被上诉人的违约行为导致。而双方合同中所约定的违约金或违约责任明显远远低于实际损失。《合同法》第一百一十四条二款规定：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”从而，依据本条规定可知，双方约定的违约金低于造成的损失时，上诉人有权要求增加，即要求被上诉人按实际损失数额支付违约金。而上诉人实际所支付的房屋租金47500元即为实际的损失，故此，根据该条法律规定，被上诉人应按该数额全额赔偿上诉人的损失，作为其支付的违约金。但一审法院最终却并未如此认定及判决，可见其事实认定错误且适用法律完全错误。另外，被上诉人于2012年7月份实际收取了上诉人交付的代建房屋款项134250元，双方约定于2015年7月交付房屋，而最终被上诉人于2020年5月22日才实际交付房屋。可见，其实际额外占用上诉人的资金长达5年之久，故其应当支付从违约之日起按银行同期贷款利率计算的利息。但一审法院也未予以认定，亦属事实认定错误。综上，请求二审法院：1、依法将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判，改判被上诉人赔偿上诉人房屋租金损失47500元并支付利息33478.59元；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉人梁志贵向原审法院提交6份证据：证据1、国有土地上房屋征收与补偿协议书；证据2、搬迁证明；证据3、收款收据；证据4、安置认证单一份；证据5、房屋租赁合同（五份）；证据6、入户结算清单。被上诉人葫芦岛市住房和城乡建设局未向本院提交书面答辩意见。庭审中口头辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予以维持。被上诉人葫芦岛市住房和城乡建设局向原审法院提交3份证据：证据1、收款收据；证据2、国有土地上房屋征收与补偿协议书；证据3、葫芦岛市二台子棚户区改造项目（一期）房屋征收与补偿方案。原审第三人葫芦岛市金科房地产开发有限公司未提交书面参诉意见。庭审中口头述称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。原审第三人与上诉人不存在任何合同关系，根据合同相对性，原审第三人不是赔偿的义务主体，因此，在本案中不承担任何责任。原审第三人葫芦岛市金科房地产开发有限公司未向原审法院提交证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人梁志贵与原葫芦岛市住房和城乡建设委员会于2012年7月23日签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，上诉人梁志贵属于被征收中的“代建户”，其原有坐落在锦北新村面积20.5平方米的房屋被原葫芦岛市住房和城乡建设委员会征收后，原葫芦岛市住房和城乡建设委员会为其代建45平方米房屋。双方约定代建的45平方米房屋按照每平方米1250元支付代建款，该代建款低于当时的市场价格，因此双方当事人签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定了过渡期36个月的过渡用房自行解决，同时亦约定了因甲方责任延长过渡期的，代建户不增发临时租房补助费。故上诉人梁志贵请求被上诉人葫芦岛市住房和城市建设局因违约赔偿造成的租房费用和利息损失没有事实和法律依据。原审法院判决驳回上诉人梁志贵的诉讼请求并无不当。上诉人梁志贵的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人梁志贵负担。本判决为终审判决。审判长  袁晓芳审判员  佟江秋审判员  孙 彬二〇二一年四月六日法官助理张关中书记员李爽本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。