广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初6974号原告：罗美琪，女，汉族，1990年1月4日出生，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：马丹，系广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：聂卫国，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：佛山市南海合瑞房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：邓英钿。委托代理人：何悦筑，系广东颖诚律师事务所律师。委托代理人：彭康，男，汉族，1991年6月6日出生，住湖北省石首市，系广东颖诚律师事务所实习律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由代理审判员胡方平适用简易程序于2016年6月15日和6月22日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马丹、聂卫国和被告的委托代理人何悦筑、彭康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月26日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于佛山市南海区××房。合同第八条约定被告应当于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。协议签订后，原告按照约定支付了全部购房款684430元，但被告并未按照约定时间交付房屋。原告多次催促，被告至今仍未交付房屋。为此，诉请：1.被告向原告支付自2016年1月1日起至实际交房之日止以购房款684430元为本金按每日万分之三计算的逾期交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同及补充协议的约定履行合同义务；双方签订合同后，被告已履行相应义务，涉案项目因为政府配套的水电气没有接到土地红线外围，导致涉案项目小区无法通水通电通气，影响项目整体验收。房屋在交付前需验收严格，现因不具备通水通电通气的条件，非被告原因所致。按照合同第八条约定，如遇特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；合同约定政府部门对验收市政配套等原因导致出卖人无法交付商品房，被告可延期交付。被告提供的证据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府部门应当将水电等配套接驳到土地红线外围，现因不具备该条件导致项目延期。被告提供的证据《广东××工程技术工程有限公司证明》、《关于广佛商贸城片区供电线路建设问题的说明》、《关于共同出资兴建广佛商贸城片区供电线路土建工程一事的复函》证明涉案项目仍不具备通水通电通气的条件，但被告已积极配合政府相关部门将涉讼项目达到标准条件。为避免各方损失的扩大，涉案项目供电工程并非被告建设义务，应由政府建设，被告为了让业主有电可用，被告同意垫资参与供电工程的建设，被告不存在违约行为。按补充协议的规定，如被告存在违约行为，被告向原告支付违约金不超过房款5%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供下列证据材料：1.原告身份证、被告组织机构代码证、工商公示信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》原件1份，用以证明原告向被告购买商品房，具有房屋买卖合同关系。3.购房发票原件1份，用以证明原告已经支付全额购房款，取得被告开具的发票。经质证，被告对原告提供的所有证据真实性无异议，《商品房买卖合同》合法有效，原告付款金额以发票金额为准。被告在诉讼中提供下列证据材料：1.国有建设用地使用权出让合同原件1份，用以证明广州××贸易有限公司于2013年9月16日与广东省佛山市国土资源和城乡规划局签订出让合同，以出让的方式获得“××”项目地块的建设用地使用权，出让合同约定广东省佛山市国土资源和城乡规划局应向××公司交付土地之周围基础设施应达到三通：通路、通基建用电、通基建用水至宗地红线外围。2.国有建设用地使用权出让合同补充协议原件1份，用以证明广州××贸易有限公司在《国有建设用地使用权出让合同》中所享有的权利义务全部由被告所承受。3.广东××工程技术有限公司证明原件1份，用以证明因市政配套的供电、供水、供气没有市政接驳点，致被告所开发的“××”项目工程无法通电、通水、通气，从而导致无法竣工验收。4.关于广佛商贸城片区供电线路建设问题的说明原件1份，用以证明广佛商贸城片区因雅瑶变电站至商贸城片区没有现成的供电通道，致使该区电力需求得不到满足。5.关于共同出资兴建广佛商贸城片区供电线路土建工程一事的复函原件1份，用以证明被告为确保万荟玖珑小区尽早通电及一期业主收楼入住，积极配合××电网建设领导小组办公司的安排。6.会议纪要复印件1份。7.关于××市政燃气、供电线路协调会议纪要复印件1份。证据67用以证明各相关单位研究协调解决相关通电、通气问题，被告积极配合。8.《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》原件1份，用以证明原告与被告约定即使被告违约，被告需支付的违约金不超过总房款的5%。9.地基与基础分部工程验收记录原件4页，用以证明案涉工程已于2015年1月26日通过基础工程验收。10.主体结构分部工程验收记录原件6页，用以证明案涉工程已于2015年9月11日通过主体工程验收。11.《大沥雅瑶××表组给水工程合同》原件1份。12.《××1、6、7栋户内水表、远程抄表系统供应及安装工程施工合同》及附件原件1份。证据11、12用以证明案涉工程已分别于2015年11月20日和2015年6月23日完成外管和内管的供水报建工作。13.《××永久供电工程施工合同》原件1份，用以证明案涉项目已于2015年7月1日完成供电报建工作。14.燃气报装协议原件1份，用以证明案涉工程已于2015年10月14日完成燃气报装工作。15.中华人民共和国特种设备使用登记证原件6页，用以证明案涉工程的电梯工程已于2015年12月23日通过验收。16.竣工规划验收测量记录册（××1栋）原件1份。17.竣工规划验收测量记录册（××6、7栋）原件1份。证据16、17用以证明案涉工程于2016年1月14日经竣工规划验收测量，符合规划要求。18.建筑节能工程（围护结构部分）工程质量验收表原件3页，用以证明案涉工程已于2016年1月15日通过节能验收。经质证，原告对被告的证据1、2真实性有异议，原告确认被告主体资格，但证据1的合同显示出让方仅提供基建用电、基建用水，区别于房屋交付时所需达到的居民永久用水用电，与被告所主张的房屋交付三通条件无关。对证据3有异议，该证据由广东××工程技术有限公司出具，无证据显示该单位是涉案项目的监理单位。即使广东××工程技术有限公司是涉案项目的监理单位，其与被告之间存在合同关系，向被告收取监理费用，属利害关系人，所出具的证明应不予采信。该证据于2016年5月24日出具，仅陈述有工程完工，但无法证明该工程在约定的房屋交付日期前已完工，不能排除工程在出具证明日期当时完工的可能性。房屋交付法定条件包括房屋质量合格，该证据亦无法证明工程质量合格。该证据陈述涉讼项目因未完成通电通水通气条件，因此无法进行验收。依照法律规定，未完成三通的工程，不影响施工单位提交工程竣工报告，勘察单位进行质量检查，以及安监、人防、气象、邮政、散装水泥管理办公室部门所执行的专项验收，这些文件是办理竣工验收备案的必备项目，被告没有提交相应的专项验收文件或证明专项工程合格的证明材料，无法证明涉案项目在约定的交房日期前已具备验收备案资格。对证据4有异议，原告无法查询该证据中出具单位是否真实存在，如存在，属何性质。即便该说明真实合法，但内容上看，××政府从2014年开始协调电缆建设工作，被告于2013年拿到涉案项目土地使用权，且成立公司运作项目，原告于2014年7月至2015年8月期间与被告签订商品房预售合同，被告在项目开工建设期间，与原告签订合同前已知悉涉案项目存在供电问题和相应风险，合同中仍约定2015年12月31日的交房日期，被告在预见供电风险且充分考虑的情况下约定交房日期，被告应承担违约责任，供电问题不能构成免责事由。该说明仅陈述项目供电问题，不涉及被告所主张的供水及供气问题，故被告所主张的供水供气原因缺乏证据支持。对证据5有异议，为被告单方制作。对证据6、7有异议，没有原件核对，其内容显示只有签字，无相关单位盖章，不能证实其真实性、合法性。对证据8真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，该协议内容是被告单方制作的格式合同，如所有的原告都签字，协议的内容一致，该协议是被告预先制订，原告无谈判空间，只能就被告制订的内容签订文件，该协议约定的违约金上限完全不考虑因其违约行为给原告造成的损失，免除其自身责任，加重原告风险，限制原告重大权利，属无效条款。对证据9、10有异议，监理单位名称与被告所提交证据3不一致，故此证据盖章属无效，勘查、设计、监理单位均和被告具有民事合同关系，属利害关系人，在没有质监局或原、被告双方均确认的第三方单位的监督下所做的验收记录不具有真实性及合法性，不能证明相关工程质量合格。对证据1113真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告及相应的水电公司形成民事合同关系，依据合同法第一百二十一条规定，因第三方原因导致合同当事人一方违约的，仍然应当由该合同当事方承担违约责任。即便本案中水电气是涉讼房屋逾期交付的唯一原因，也属于合同法规定的第三人原因。对证据14真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告是于2015年12月29日和燃气公司达成燃气报装的一致意见，合同规定工期是三十天，在合同中约定2015年12月31日前根本无法完成燃气安装，相应的涉讼房屋不能在约定日期交付。对证据15真实性、合法性无异议，关联性有异议。电梯的单项验收合格证明出具于2015年12月23日，按佛山市建筑工程验收备案的规定，若所有条件齐备，联合验收办是在五个工作日内组织现场勘验，各相关单位在勘验完成后若无任何问题，在三个工作日内出具各单项合格证明，然后被告才能向住建部门申请办理工程质量监督报告及竣工验收备案，被告无法在约定交楼时间前完成竣工验收备案。对证据16、17真实性、合法性无异议，关联性有异议，勘测日期是2016年1月14日，已超过合同约定的房屋交付日期，证明涉讼房屋在交付日期前不符合完工合格的标准。对证据18有异议，监理单位名称与被告提交证据8、9不符，不能证明监理单位的真实性，该验收是2016年1月15日验收，超过合同约定交付日期。勘查、施工、设计、监理单位与被告属利害关系人，应不予采信。诉讼中，本院依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，并出示以下材料：1.调查函；2.南建设196号复函。经质证，原告对材料12的真实性无异议，关联性有异议，理由如下：1.复函所述的1、6、7栋土建已完工，但不能说明完工的具体时间及工程质量是否合格，是否达到交房日期前房屋交付的必备条件；2.复函所述的水电工程问题导致不能进行分户验收，无法说明水电工程未完工的具体原因，不能排除被告或案外人原因导致无法完工的情况，依据法律规定，无论是上述何种原因导致违约行为产生，被告均应承担违约责任；3.市政配套原因不能构成被告的免责事由。被告对材料12的真实性无异议，该复函的内容未能体现涉讼房地产项目为何不能正常办理竣工验收手续的原因。经审查，被告对原告的证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。被告证据15、818有原件核对，本院对其真实性予以确认。被告的证据6、7为复印件，没有原件核对，本院对其真实性不予确认。双方当事人对本院出示的材料真实性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2014年12月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以684430元向被告购买佛山市南海区××房。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（第八条第一款）被告应在2015年12月31日前将验收合格及竣工验收备案的商品房交付原告。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、买受人未付清购房款…3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。原告与被告签订《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》，双方就上述《广东省商品房买卖合同》的事项进行补充约定。第十条约定被告根据主合同及补充协议约定向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。签约后，原告已支付全部购房款。本院在诉讼中向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局复函载明：由被告投资建设，位于南海区××雅瑶经济联合社“公路面基外”地段的××1至7栋项目，截止2016年6月12日，未办理建筑工程竣工验收及竣工验收备案。××1栋、6栋、7栋土建已完工，由于存在塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，目前该项目不具备分户及竣工验收条件，建设单位未组织分户验收。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前，但涉讼楼宇至庭审终结时尚未竣工验收备案。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，涉讼楼宇存在“塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，尚未具备分户验收的条件”。被告主张因市政水电气配套尚未接到土地红线外围导致被告未能办理竣工验收，但被告未能举证证明佛山市南海区国土城建和水务局的复函所载未实施的工程为建设单位施工范围外的工程或这些工程的施工需以市政水电配套已实施为前置条件，被告未能证明涉讼楼宇在约定交付时间前未具备交付条件符合《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的情形，本院对被告主张不需承担责任的抗辩不予采纳，被告应承担逾期交楼的相应违约责任。双方在补充协议约定被告根据《广东省商品房买卖合同》和补充协议应支付的违约金不超过购房款的5%，该约定与双方就一方根本违约导致合同解除约定的违约金确定标准相一致，本院对原告主张该条款无效的意见不予采纳。双方约定被告逾期交楼超过90日的应按已付房款日万分之三计付违约金，至本案庭审终结日（2016年6月22日），以原告已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2016年1月1日）起按日万分之三计算的违约金超过购房款总额的5%，本院认定被告应按购房款684430元的5%支付逾期交楼违约金34221.5元予原告。原告作为购房款的支付方，按合同约定时间支付购房款是原告的义务，在合同继续履行的情况下，原告主张发生已付房款的利息损失没有依据。原告没有举证证明原告发生其他超过本院核定违约金的实际损失，且涉讼房屋未符合约定交付条件，房屋的实际交付情况尚未确定，本院对原告请求违约金请求超出本院核定部分在本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海合瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金34221.5元予原告罗美琪；二、驳回原告罗美琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取133.56元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  胡方平二〇一六年六月二十九日书 记 员  彭标文