广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3725号上诉人（原审原告）：广州臻创文化传播有限公司，住所地广东省广州市番禺区x（办公楼）（仅限办公用途）。法定代表人：李x，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶x，广东金本色律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓栋宁，男，1982年8月23日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：孙建辉，广东洛亚律师事务所律师。上诉人广州臻创文化传播有限公司（以下简称臻创公司）因与上诉人邓栋宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。臻创公司上诉请求：1.改判邓栋宁向臻创公司支付违约金1500000元；2.本案的诉讼费由邓栋宁承担。事实和理由：（一）本案中邓栋宁存在多种违约行为，主观恶意严重，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁协议》第七条第3点、第九条第6点、第8点的约定，如邓栋宁出现上述条款其中一种违约行为，则臻创公司有权解除协议并按总租金的30%向邓栋宁收取违约金。在上述协议履行过程中，邓栋宁多次出现以下四种违约行为：1.未按期支付租金及其他费用超15个工作日；2.未经臻创公司同意擅自拆改租赁物业，造成租赁物严重损毁，单方离场，未将租赁物恢复原状交还臻创公司；3.擅自单方解除合同退租；4.未经臻创公司同意擅自将租赁物部分转租，邓栋宁此举明显是主观恶意违约，性质恶劣。因此，臻创公司要求其按照合同约定的违约金于法有据。（二）没收保证金的违约条款与按总租金的30%支付违约金所指向的违约责任不同，两项违约责任不存在重复的问题。双方签订《房屋租赁协议》第四条第2点的约定及上下文可知，没收保证金所指向的违约行为是邓栋宁逾期缴纳租金或其他费用，而按总租金30%支付违约金所指向的违约行为是邓栋宁擅自转租、擅自拆改租赁物、未修复租赁物以及擅自退租，因此，臻创公司主张没收保证金及支付违约金的请求并不重复，一审法院不能依据已没收保证金情况下，认为已足以弥补臻创公司的损失。（三）由于邓栋宁的违约行为，造成臻创公司租金的预期既得利益损失及部分物业无法出租的情况，臻创公司主张1500000元的违约金合情合理。根据双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金金额及年限可知，如邓栋宁并未单方解除协议即擅自退租，在租赁期限届满后，臻创公司可获得17980689元租金收益，现因邓栋宁未履行合同约定，加上2020年年初新冠××的疫情影响，导致造成臻创公司预期租金的损失及部分物业无法出租的情况，现臻创公司已在总租金30%的基础上，合理调低违约金数额为1500000元，此违约金额合情合理，且不违反法律的强制性规定。鉴于一审认定事实错误，请法院支持臻创公司二审诉请，以维护臻创公司的合法权益。针对臻创公司的上诉，邓栋宁二审辩称，不同意臻创公司的上诉请求。具体理由如下：（一）本案《房屋租赁协议》为无效合同。双方签署的《房屋租赁协议》约定的是对一田创意园整体租赁，包括8栋建筑物以及园区内所有的土地，但本案涉案的8栋建筑物有3栋没有取得建筑工程规划许可证，另外有一栋是办公楼，是超越了建筑工程规划许可证的批准进行建设，均是属于违章建筑。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定上述协议为无效合同。且根据合同法释义第三版对该法第56条的解释，也不宜认定《房屋租赁协议》部分有效、部分无效。一审法院没有明确哪部分无效，仅仅说部分无效不当。（二）根据交易习惯或诚实信用、公平原则，本案《房屋租赁协议》不具有可分性，双方所签署的协议是整体租赁，根据邓栋宁证据16-18，邓栋宁租赁整个创意园的目的是整体打造成艺术、产业联合园区。如果认定部分有效部分无效，其中4栋建筑物不具有建设工程规划许可证批准去建设，属于违章建筑。另一部分的合同履行对邓栋宁来讲没有任何意义。且《房屋租赁协议》第1.2条也约定臻创公司需要将整个园区的日常管理全部委托给邓栋宁，如果部分有效、部分无效必然造成双方对园区难以达成统一的管理。邓栋宁是以高于市场价承租涉案场地，其目的是将涉案场地进行整体规划打造艺术、文创、产业联合园区，通过整体运作来实现盈利，如果将涉案场地进行分割，邓栋宁是无法通过整体产业园的运作来实现盈利。其他意见与邓栋宁上诉状理由一致。一审判决后，邓栋宁也向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回臻创公司的诉讼请求；2.臻创公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：（一）一审未认定以下事实。1.办公楼存在大面积违法加建，属于未按建设工程规划许可证的规划建设的房屋。根据臻创公司提供的办公楼产权证显示规划的建筑面积为1388平方米，但臻创公司提供给邓栋宁的宗地图、平面图及办公楼照片均显示，臻创公司在办公楼规划批准之外的西南向另有大面积违法建筑。2.租赁合同签订后臻创公司一直在办公楼二楼办公。臻创公司的工商登记营业执照、注册地址并未变更，臻创公司的法人邮寄函件寄送地址也是广州市番禺区x一田创意园。可见，臻创公司一直没有离开其原理的办公场地。3.拆除办公楼二楼过道部分墙体已经征得臻创公司的同意。首先，臻创公司的法人在与邓栋宁的微信聊天记录中，问邓栋宁“这个是你们拆下来的，清走么？”该内容可证明臻创公司对拆除墙体是知晓且无异议。其次，《房屋租赁协议》签订后，臻创公司仍继续在办公楼二楼董事长室等区域办公，且负责整个园区的管理，对拆除办公楼二楼过道墙体不可能不知晓，且自始至终未提出异议。4.对臻创公司逾期交房违约行为，邓栋宁已进行了催告。邓栋宁与李x于2019年2月28日的微信聊天记录可证明邓栋宁已就臻创公司逾期交房的违约行为进行了催告。（二）一审认定邓栋宁构成根本违约，没有事实和法律依据。1.邓栋宁转租的是车位，并非房屋，不违反《房屋租赁协议》第七条第3款第（1）项约定，邓栋宁不存在转租违约事实。2.如前所述，臻创公司对邓栋宁拆除墙体是知晓且无异议的，故邓栋宁不存在擅自拆改物业违约事实。且《房屋租赁协议》为无效合同，即使邓栋宁拆除办公楼部分墙体没有得到臻创公司同意，也不构成违约。3.根据邓栋宁与李x2019年2月28日的微信聊天记录可知，截至该日臻创公司逾期76天未交付租赁物，按双方协议邓栋宁享有3个月免租期，该免租期应顺延至2019年5月15日，因此，邓栋宁没有向臻创公司支付4月份租金并不构成违约。况且，臻创公司已预付了一个月租金和三个月押金。4.一审判决认为邓栋宁不具有单方解除《房屋租赁协议》的权利，没有事实和法律依据。邓栋宁在与李x的微信聊天记录中并没有说“我也没去”而是说“我也没催你”，邓栋宁在上述语音中表达的意思是：由于自己没有时间，此前一直没有催臻创公司交付房屋，但没有催并不代表臻创公司可以不按照合同约定履行交付义务。臻创公司未依约交付房屋，属于严重违约，一审仅仅依据该段语音的文字转换，而脱离原始语音的原意，认定没有按照约定的时间交接办公楼、A栋、B栋是邓栋宁自身的原因导致，显然错误且没有事实依据。（三）2019年2月28日之后，虽然臻创公司与邓x共同核对办公楼、A栋、B栋租赁物状况，并在《宁合邓总交接清单》、《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、《广州臻创文化传播有限公司资产清单》上签字，但签署该3份清单不代表臻创公司履行了交付义务。1.根据《房屋租赁协议》第八条第1款约定，臻创公司应确保交付房屋是安全、空置、可使用状态，但根据上述资产清单、宿舍楼未清空家具家电的照片显示，房屋内一直存放大量家具、家电，房屋并非处于空置、可使用状态，即使臻创公司将该等房屋交付给邓栋宁，邓栋宁也无法使用。2.前述3份清单上并无同意接收房屋及屋内物品的意思表示，该3份清单仅仅是对房屋状态的确认，不能证明臻创公司履行了合格的交付义务。3.邓x在上述3份清单上对房屋内存放的物品进行了大量标准，该等标准即是对房屋不符合空置、可使用条件的异议，邓栋宁提供2019年3月21日的宿舍楼未清空家具家电的照片，也是因与臻创公司多次沟通无果才会进行取证，且是否提出异议均不能免除臻创公司按约定交付房屋的义务，因此，一审法院认为无论是在邓x办理交接时，抑或在交接后臻创公司的工作人员微信通知邓栋宁时，邓栋宁一方均未提出任何异议，显然是错误的主观臆断。（四）一审判令邓栋宁支付占有使用费没有事实依据。1.即使如一审认定，臻创公司与邓x做了办公楼、A栋、B栋的交接，但交接时该等房屋一直被臻创公司的家具、家电等占据着，邓栋宁根本无法使用该等房屋；2.邓栋宁仅拆除办公室二楼走廊部分墙体，最多导致办公楼二楼不能使用，对办公楼一楼、A栋、B栋没有拆改，也不需修复，臻创公司提交的《场地移交证明》也写明2019年9月5日移交的场地为办公楼二楼，因此，一审判决按150000元每月支付占有使用费没有任何事实依据。（五）一审判决赔偿恢复原状的修复费没有事实依据。1.评估公司《报告书》有争议项目均为没有发生项目，具体包括如下内容：（1）总经理室厕所，总经理室自始至终由臻创公司使用，并未移交邓栋宁，不可能拆除其厕所，且“第10466号公证书”也未见总经理室厕所被拆除的照片。（2）原会议室壁柜、原会议室灯槽，“第10466号公证书”第14页第一张照片证明壁柜没有拆除。（3）电路，“第10466号公证书”显示，没有拆除任何室内吊顶、天花、电路，仅拆除了过道天花53.76平方米，且并未拆除电路。（4）部分受损瓷片，没有拆除任何瓷片，“第10466号公证书”也没有任何拆除瓷片的照片。（5）原资料室、出纳室壁柜，臻创公司自始至终在办公楼办公，资料室、出纳室一直由其占用，邓栋宁没有拆除资料室、出纳室壁柜。“第10466号公证书”未见原资料室、出纳室壁柜被拆除的照片。（6）木门，臻创公司向评估公司主张的该2扇木门是资料室、出纳室的木门，邓栋宁没有拆除，邓栋宁拆除的木门只有4扇，见“第10466号公证书”18页第一张照片。（7）室内吊顶，“第10466号公证书”图片可以看到，除过道天花、茶水间、洗手间、清洁房天花外，其他部分的室内天花、吊顶没有拆除。（8）玻璃造型，“第10466号公证书”第15页显示玻璃完好无损。（9）洗手间大理石洗手台2个，“第10466号公证书”第28页、29页显示，洗手间洗手台并未拆除，而且并不是大理石洗手台。且洗手间既然已经按照整体评估修复价格，便不宜将洗手台另行评估。（10）过错防盗网，“第10466号公证书”第26页可以看出，邓栋宁没有清运现场，防盗网均留在现场。（11）茶水间洗手台及水龙头，“第10466号公证书”未见茶水间洗手台及水龙头损坏照片，且茶水间已做整体评估，不宜再将洗手台及水龙头另行评估。（12）出纳室隔墙，臻创公司自始至终在办公楼办公，出纳室一直由其占用，邓栋宁没有拆除出纳室，“第10466号公证书”未见出纳室被拆除的照片。（13）会议室投影背景墙，“第10466号公证书”第13页显示，投影仪背景墙完好无损。由于以上损失项目没有发生，15、16、17、18等损失项目均未发生。2.对有争议项目是否真实发生，应根据证据予以认定，而对有争议项目确实发生的举证责任在臻创公司。一审认为臻创公司已交付房屋给邓栋宁，所以，有争议的项目确实发生了，就对邓栋宁的抗辩不予采纳无法律依据。3.如前所述，邓栋宁拆除办公楼二楼部分墙体已取得了臻创公司的同意，臻创公司对拆除墙体是知晓的，且一直没有提出任何异议。由于办公楼没有按照规划建设，属于违章建筑，对应的租赁合同法律关系无效。因此，臻创公司对于拆除墙体所导致的损失由一定过错，臻创公司也应分担相应损失。针对邓栋宁的上诉，臻创公司二审答辩称，不同意邓栋宁的上诉请求。具体理由如下：（一）关于交付的标准问题，根据双方签订的《房屋租赁协议》第1.1条明确签订合同之日起10日内交付办公楼以及A栋、B栋合计3栋物业，租金150000元，该3栋物业是有房产证的，按照法律规定，该3栋的租赁关系是合法有效的，不存在邓栋宁代理人所述部分无效的问题。臻创公司向广州岭南电缆股份有限公司承租场地回来再转租给邓栋宁，因为原来有租户，分期交付场地并给租金，150000元是办公楼再加A、B栋的租金，关于C、D栋的交付时间是2021年2月28日。当时约定在空地臻创公司有可能兴建建筑物，毕竟空地很多。交付之后，对于臻创公司兴建的钢结构等物业，双方是另行约定租金标准，空地也是明确有交付的租金标准。臻创公司不可能超范围转租，臻创公司从广州岭南电缆股份有限公司承租的整个工业园的原状是整体出租给邓栋宁，还有一些是将来有可能会建的物业双方是另行约定交付时间和租金，这是不影响合同的效力和履行。（二）关于臻创公司的注册地址问题，臻创公司从广州岭南电缆股份有限公司承租涉案场地之后就注册地址在涉案场地，臻创公司与邓栋宁签订协议之后也没有约定要将注册地迁走，现在也可以一址多公司，注册地址并不影响邓栋宁对涉案物业的实际使用。事实上臻创公司分次来交付，臻创公司现在的办公地点是在D栋，并非邓栋宁所主张的办公楼。根据邓栋宁所提供的证据或是其拆改的地方还有臻创公司的现场公证书中均显示，对于办公楼臻创公司早已交付且有邓栋宁的员工签字确认，邓栋宁已经拆除了，臻创公司不可能在其拆除的地点办公。（三）关于邓栋宁二审提交的与臻创公司法定代表人李x的微信聊天记录问题，对该材料的真实性臻创公司是确认的，对该证明内容是有异议，臻创公司是在3月23日左右得知办公楼有拆改的工程，当时臻创公司发微信问邓栋宁，后续臻创公司通过多种方式与邓栋宁协商，臻创公司是在2019年4月3日去派出所报案，证明臻创公司是没有同意邓栋宁拆除物业。（四）关于是否转租的问题，邓栋宁认为其转租的仅仅是车位，并非房屋，不构成违约。事实上臻创公司是整体出租创意园，转租的车位范围是属于租赁场地，整个创意园没有经过臻创公司同意是不能转租的。（五）关于免租3个月租金的问题，虽然邓栋宁存在违约的行为，但臻创公司计算租金也是从2019年3月开始计算，即使其违约，臻创公司也同样给予其3个月免租期，签订合同的时间是12月4日，所以臻创公司从3月份开始向邓栋宁要求交租，不存在交租时间延续到5月份的问题。（六）关于涉案物业交付条件的约定，合同第1条明确规定按照房屋和土地的现状出租，当时涉案场地的现状是有设施和家具，双方也对此交付标准没有异议，在交接清单中已经明确显示双方对数量进行逐一的打钩，这些是宿舍和办公的必需品，双方签名了就视为是对现状的接收，就算合同中有前后约定不太规范的地方，这并不影响双方在办理交接手续时对交付标准进行的明确约定。臻创公司向一审法院起诉请求：1.解除臻创公司与邓栋宁于2018年12月4日签订的《房屋租赁协议》；2.没收邓栋宁已缴纳的45万元保证金；3.邓栋宁支付自2019年4月1日至2019年4月20日期间的租金112000元，并以112000元为本金按每天3‰的标准支付滞纳金至付清之日；4.邓栋宁自2019年4月21日起至将租赁场地交还臻创公司管业之日止，按5600元/天的标准支付场地占用费，并以所欠场地占用费为本金，按每天3‰的标准支付滞纳金；5.邓栋宁向臻创公司支付单方解除合同的违约金5317768.8元；6.邓栋宁赔偿恢复租赁物原状损失752970元；7.邓栋宁承担案件全部的诉讼及保全费用。一审诉讼过程中，臻创公司变更其司第4-6项诉讼请求为：4.邓栋宁自2019年4月21日起至2019年9月5日止，按5600元/天的标准支付场地占用费合计772800元，并以所欠场地占用费为本金，按每天3‰的标准支付滞纳金，计算至2019年9月5日场地占用费及滞纳金合计为931610.4元；5.邓栋宁向臻创公司支付单方解除合同的违约金5394206.7元；6.邓栋宁赔偿恢复租赁物原状损失625075.01元。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区x（办公楼）、（A型宿舍）、（B型宿舍）、（C型宿舍楼）、（宿舍楼）的登记权属人均为广州岭益企业管理有限公司（以下简称岭益公司），建筑面积分别为1388.85平方米、853.56平方米、993.67平方米、1240.33平方米、3423.62平方米，产权证号分别为粤（2018）广州市不动产权第07221070、07221068、07221038、07221035、07221046号。2.2018年，岭益公司作为出租方（甲方）与臻创公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：鉴于乙方于2016年4月1日与广州岭南电缆股份有限公司签订了《租赁合同》，在租赁期限暂未到期之前，该公司在充分告知乙方，乙方表示放弃优先购买权的情况下，将原《租赁合同》租赁物产权转让给甲方岭益公司，双方自愿达成以下协议：甲方将位于广州市番禺区x（办公楼）、（宿舍楼）、（A型宿舍楼）、（B型宿舍楼）、（C型宿舍楼）出租给乙方使用；乙方所租赁物为一栋2000平方米办公楼、四栋共6500平方米宿舍楼及11800平方米空地（上述租赁物土地性质均为工业用地性质），乙方租赁该租赁物用途为服装创意产业园及配套，乙方可对租赁物进行转租或分租；租赁期限为十年，2016年4月1日至2026年3月31日；等等。3.2018年11月23日，臻创公司出具编号为5004503的《收据》，确认收到邓栋宁交来150000元租赁定金。该租赁定金后于2018年12月5日转为2019年3月1日至2019年3月31日租金。4.2018年12月4日，臻创公司作为出租方（乙方）与邓栋宁作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋及土地位于广州市番禺区x一田创意园内（以下简称涉讼物业）；所有的房屋和土地按现状出租；使用途径为办公、商业活动及宿舍（不得作养老和医院用途）；从正式签订合同之日起10天内逐步将办公楼（新编9-1号，不包括蜜蜂英语培训机构和租车公司的现有租户物业）、A栋（新编9-5号）、B栋（新编9-6号）交付承租方使用，从2019年3月1日起乙方每月支付给甲方本项的租金为15万元；从2019年4月1日起将土地交付乙方使用，从2019年4月1日起乙方每月支付租金18000元给甲方；C栋（新编9-4号）及附属空地的交付时间双方另行商定；D栋（新编9-2号）及钢结构（新编9-7号）及附属空地（或另行新建）的交付时间为2021年2月28日；其余的房屋及土地，到现有的甲方的租户合同到期或退租时即交付给乙方使用；本协议所有的房屋及土地的租赁期均到2026年3月31日止；2018年12月1日至2019年2月28日为3个月免租期，2019年3月1日至2020年2月28日每月房屋租金（不含税）为150000元，土地租金（不含税）为18000元（2019年4月1日开始交租）；乙方应在每月15日前支付下月租金及当月物业费、垃圾清运费给甲方；乙方应在签订本协议之日向甲方支付风险抵押金45万元的保证金，作为乙方履行本协议项下义务和责任的担保，合同期满无息退还，另同时交2019年3月份租金15万元；如乙方未按协议约定时间交纳租金或费用超过十五个工作日，甲方届时有权单方终止本协议，乙方除风险抵押金归甲方所有外，还应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用、逾期付款违约金及其他约定的违约金；在租赁期内，所有的房屋和土地按现状交付乙方；如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途；…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过十五个工作日的；租赁期内，乙方有上述行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方按照本协议总租金的30%向甲方支付违约金；乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰支付甲方滞纳金；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按协议总租金30%的额度向甲方支付违约金；甲方应保障租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态（空调及热水器双方协商或折价卖给乙方）；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方应按本协议的约定向乙方交付所租房间及所租房间的钥匙，并使所租房间处于安全、空置、可使用状态；等等。5.2018年12月5日，臻创公司出具《收据》，确认收到邓栋宁交来450000元租赁保证金。6.2019年3月29日，臻创公司向邓栋宁出具《敦促函》，载明：依据双方签订的《房屋租赁协议》，邓栋宁应于本月15日前向其司支付168000元的租金，否则须每天支付千分之三的滞纳金，同时从4月1日起，甲方将园区的日常管理全移交给邓栋宁，并由邓栋宁支付所有人员的工资及福利。但邓栋宁至今仍未支付租金，亦未准备好接管日常物业管理。请邓栋宁依照协议的约定立即付款给其司，并尽快与其司对接和接管好园区的物业管理。7.2019年3月30日，邓栋宁向臻创公司出具《通知书》，载明：依照双方签订的《房屋租赁协议》，臻创公司应在合同签署后10日内在确保房屋安全、空置、可使用的状态下将办公楼（除蜜蜂英语培训机构及租车公司租赁的物业外），A栋、B栋全部交付使用。其已按照租赁协议的约定支付3个月押金及2019年3月的租金，但臻创公司至今未按照协议约定如期将办公楼、A栋、B栋清空并交付使用，现仍有大量家具、办公设备、杂物等滞留在上述房屋内未清理，至今已逾期106天；另办公楼、A栋、B栋内有多处安全隐患未处理，且免租期内有4家单位占用A栋房间直至2019年2月底才搬离。上述问题臻创公司至今仍未解决，已构成根本违约。鉴于此，其现特书面函告臻创公司，自收到该通知书之日起，双方签订的《房屋租赁协议》即告解除，请于收到该通知书之日起5个工作日内退还其已支付的所有租金、押金及对应的利息。8.2019年4月3日，臻创公司向邓栋宁邮寄《催款函》，载明：其司已按合同约定完成办公楼、A栋、B栋的交付义务，而邓栋宁至今仍未支付4月租金，甚至擅自退租。请邓栋宁在收到该函之日起3个工作日内支付4月租金168000元及滞纳金9576元。若在上述期限内未支付，其司将依法依约解除协议，收回出租房屋，并追讨按协议约定的违约金。9.2019年4月20日，臻创公司向邓栋宁邮寄《解除通知书》，载明：邓栋宁存在未按协议约定支付租金超过15个工作日，且其司多次索要未果；未经其司同意拆改变动房屋结构将租赁物严重破坏；未经其司同意中途擅自离场的违约行为，已构成严重违约，达到合同解除条件。依照《房屋租赁协议》约定，其司决定从2019年4月20日起解除《房屋租赁协议》，风险抵押金不予退还；自2019年4月21日起至实际将租赁房屋交还其司之日止，参照《房屋租赁协议》的约定，按照每天5600元的标准支付房屋占有使用费至将房屋恢复原状交还其司之日止；于2019年4月30日前将租赁房屋恢复原状并交还其司；等等。10.2019年5月14日，臻创公司提起本案诉讼，要求解除《房屋租赁协议》，没收邓栋宁已支付的保证金等。11.2019年5月29日，一审法院根据臻创公司的申请作出（2019）粤0113民初6253号《民事裁定书》，查封、冻结被申请人邓栋宁名下的价值200万元的财产。12.2019年6月5日，臻创公司的委托代理人叶x向广东省广州市广州公证处申请对坐落广州市番禺区x一田创意园内房屋及空地现状进行保全证据公证。同日，该公证处派人前往上述地址对上述租赁物的现场情况进行拍照，现场拍得照片共132张。2019年6月19日，该公证处作出编号为（2019）粤广广州第104662号《公证书》，载明所附照片132张为公证人员对上述租赁物的现场拍摄所得，上述保全过程与现场情况相符。13.2019年8月16日，邓栋宁向一审法院提起诉讼，要求臻创公司返还保证金，并双倍返还定金等，案号为（2019）粤0113民初10424号。一审法院立案后与本案进行合并审理。14.审理过程中，根据臻创公司的申请，一审法院委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对位于广州市番禺区x一田创意园内的办公楼恢复至原状的修复费用进行评估，臻创公司为此向德高公司支付了评估费33954元。德高公司于2020年6月12日出具编号为穗德价估[2020]0054号《报告书》，评估结论为在2019年7月5日，广州市番禺区x一田创意园内的办公楼恢复至原状（无争议项目）的修复费用为64002.94元；广州市番禺区南村镇桥头岗9号一田创意园内的办公楼恢复至原状（有争议项目）的修复费用为157170.65元。其中，有争议项目包括：总经理室厕所（含大理石洗手台、马桶）3.77㎡、原会议室壁柜28.56㎡、原会议室灯槽2.04㎡、电路（需拆除室内吊顶、过道天花区域）1项、部分受损瓷片1项、原资料室和出纳室壁柜1项、木门2扇、室内吊顶257.04㎡、玻璃造型28.56㎡、洗手间大理石洗手台1项、防盗网（材料）41.06㎡、茶水间洗手台1项、出纳室隔墙1项、会议室投影背景墙1项。后德高公司于2020年9月11日作出《就我司出具的穗德价估[2020]0054号评估报告书（终稿）中关于对电路部分的说明函》，载明：就臻创公司、邓栋宁对评估报告明细表有争议项目的第4项电路部分，区分如下：1.室内吊顶的电路修复费用为31289元（有争议项目）；2.过道天花的电路修复费用为10711元（无争议项目）。对此，臻创公司认为该报告书有多项遗漏，评估价偏低，涉讼物业的修复费用应以其司实际发生的损失为准。而邓栋宁则认为评估价明显偏高，评估公司在评估时应按照被拆除的墙体而非按照整体新建进行评估。邓栋宁确认该报告书有争议项目中的第5-7项其有实施过，但仅拆除了墙体，应当按照墙体价格进行评估，其余项目其并无实施，不应承担相关责任。另邓栋宁确认其在该报告书初稿出具后，未向评估公司提出异议。因对《报告书》的评估结论有异议，臻创公司向一审法院申请德高公司作为鉴定人出庭，一审法院依法通知德高公司派人出庭，德高公司的鉴定人员赵x、曾x出庭接受了询问，臻创公司为此向德高公司支付出庭费7740元。赵x、曾x于庭审中称：1.关于面积计算错误及拆除部分遗漏的问题，德高公司是根据臻创公司提交的《公证书》及双方当事人的指引进行测量，且勘验笔录亦经双方当事人签名确认，办公楼已拆除部分均已经双方现场确认，评估费用是基于现场勘查测量采集的数据进行计算所得；2.关于垃圾清运费偏低的问题，因拆除的东西不多，产生的垃圾量较少，且楼层为二层，综合考虑1800元的垃圾清运费是合理的；3.关于地面修复的问题，现场勘查时发现有几块砖的角落被打碎，已纳入评估范围，无需全部更换；4.关于评估单价不一的问题，部分项目属于破坏性拆除，拆除时有可能造成其他部位受损，每一部位分别修复的费用相加可能大于重置的费用，故从经济性角度综合考虑，直接按照重置费用来评估。一审庭审过程中，臻创公司与邓栋宁主要就以下问题产生争议：一、关于《房屋租赁协议》的租赁范围及法律效力的问题。臻创公司主张《房屋租赁协议》约定交付的只有5栋建筑物及附属土地，具体为办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋及附属空地，上述租赁物均有权属证明，且已获得业主方岭益公司的同意转租，故双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的，后因邓栋宁违约，其司向邓栋宁发出解除合同的通知书，故《房屋租赁协议》已于解除通知书发出之日即2019年4月20日解除。邓栋宁则认为《房屋租赁协议》载明租赁物业为一田创意园内的所有房屋及空地整体出租，共8栋房屋，其中仅5栋建筑物即办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋取得产权证，且办公楼南向部分亦存在违法加建，而其他3栋建筑物均未取得建筑工程规划许可证，故《房屋租赁协议》应为无效。另臻创公司向岭益公司承租的房屋只有5栋，显然已超出有权转租的范围。对此，臻创公司回应称，邓栋宁所称的8栋房屋及土地在其司向业主方岭益公司承租时即已存在，其司仅将其拥有转租权及合法权属证明的5栋房屋按现状向邓栋宁进行转租。二、关于涉讼物业有无实际交付的问题。臻创公司称《房屋租赁协议》签订后，因邓栋宁自身的原因未能办理交付手续，后邓栋宁安排其公司员工邓x于2019年2月28日到涉讼物业办理场地交接手续，故其司已依约向邓栋宁交付涉讼物业中的办公楼、A栋、B栋，其司不存在逾期交付的行为。为此臻创公司向一审法院提交了《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、邓栋宁与臻创公司员工的微信聊天记录等予以证明。另其司于2019年6月5日自行聘请公证人员到涉讼物业现场进行了证据保全，2019年7月5日委托装修公司对涉讼物业进行修复，2019年9月5日装修公司修复完成并将涉讼物业交付其司，故其司自2019年9月5日收回涉讼物业。邓栋宁则称上述两份清单并无其本人的签字，亦无具体签署日期，邓x虽是其公司的员工，但并未得到其授权去接收涉讼物业，仅系前往核实涉讼物业未处于空置状态，且即使邓x代表其前往对接，也不代表邓x可在不符合交付条件的情况下接收涉讼物业，事实上其在此后亦无法正常使用涉讼物业。依据《房屋租赁协议》的约定，臻创公司应保证涉讼物业处于安全、空置、可使用状态进行交付，故双方不可能对臻创公司的资产进行交接。其虽拿到涉讼物业的部分钥匙，但根据上述臻创公司提交的证据可知，臻创公司一直未清空涉讼物业，且截至2019年3月21日，办公楼、A栋、B栋内仍有其他租户居住、办公，即涉讼物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件。为证明上述陈述，邓栋宁向一审法院提交了办公楼、A栋、B栋未清空家具、物品的照片及臻创公司分别与关x、广州市天逸教育有限公司、郭x、江西商厨实业有限公司、杨x签订的租赁合同予以证明。因臻创公司存在逾期交付涉讼物业的行为，其配偶况薇曾通过微信向臻创公司的法定代表人进行催告。对此，臻创公司回应称《房屋租赁协议》约定涉讼物业按现状进行出租，物业内的相关物品如空调、床、热水器、办公桌椅等均为宿舍或办公必需品，在出租前已存在于涉讼物业内，属出租物业的配套设施，上述物品的存在不影响邓栋宁的使用。且双方交接时对涉讼物业内的物品进行了清点及记录，在交接清单上签字确认，交接后邓栋宁亦未对交接清单上列明的物品提出任何异议，若邓栋宁不需要这些家具设备，则双方无需进行清点，邓栋宁可以直接要求其司搬走，故邓栋宁以此为由主张其司未交付涉讼物业于法无据，邓栋宁已实际接收涉讼物业，并对涉讼物业进行拆改，及转租部分物业予案外人使用。另就邓栋宁关于办公楼等物业内仍有其他租户的陈述，签订《房屋租赁协议》时，其司已明确告知涉讼物业内仍有关x、广州市天逸教育有限公司两家租户，邓栋宁对此已知悉；江西商厨实业有限公司的租赁期限仅到2018年2月28日，签订上述协议时该租户早已离场；而就郭x及杨x，其司为履行与邓栋宁的租赁协议，已提前跟该二人解除租赁关系，并为此支付相应的赔偿款，为此臻创公司向一审法院提交郭x及杨x出具的《情况说明》、（2019）粤广南沙第44724号《公证书》予以证明。三、关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。臻创公司称其司已依约将涉讼物业交由邓栋宁经营使用，而邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。另因邓栋宁未将涉讼物业恢复原状，其司自行聘请广州鑫基建筑装饰工程有限公司对涉讼物业进行修复，为此支出修复费用625075.01元。为证明上述陈述，臻创公司向一审法院提交了《装修工程合同》《工程结算汇总表》、银行转账流水、委托付款确认书、现状图片等予以证明。邓栋宁则认为臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为，《房屋租赁协议》签订后，其便立即着手对园区进行规划与设计，并与设计公司签订合同及支付设计费3万元，但因臻创公司逾期数月未交付涉讼物业，导致其无法开展装修工作，故臻创公司应向其赔偿设计费损失。为此，邓栋宁向一审法院提交了《创意园规划设计改造服务合同》、规划设计成果、设计费支付凭证予以证明。一审法院认为，《房屋租赁协议》明确约定臻创公司向邓栋宁出租的为一田创意园内所有的房屋和土地，同时明确了各部分房屋的交付时间，故《房屋租赁协议》的租赁范围应包括办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋、钢结构、其余房屋及土地，其中有办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋等5栋房屋已取得产权证，其余房屋未办理任何报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效。关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。臻创公司主张邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。而邓栋宁则主张臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为。对此，一审法院认为，根据臻创公司提交的《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》及其司员工与邓栋宁的微信聊天记录可知，臻创公司已就办公楼、A栋、B栋与邓栋宁派出的员工邓x办理交接手续，并对上述物业内的资产进行清点及记录，而办公楼、A栋、B栋未按照《房屋租赁协议》约定的时间进行交接是邓栋宁自身的原因导致。虽邓栋宁辩称上述物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件，而邓x亦无权代表其接收不符合交付条件的物业，但无论是在邓x办理交接时，抑或在交接后臻创公司的工作人员于微信通知邓栋宁时，邓栋宁一方均未提出任何异议，且就现有证据来看，邓栋宁单方发函解除《房屋租赁协议》前未曾因臻创公司迟延交付涉讼物业进行催告，而臻创公司对此亦不予确认，故就邓栋宁关于臻创公司逾期交付涉讼物业的抗辩意见，一审法院不予采信。另根据邓栋宁提交的《创意园规划设计改造服务合同》、车位租赁合同、拆墙结算记录等证据及双方当事人的庭审陈述可知，邓栋宁确存在转租及拆改部分涉讼物业的行为，而邓栋宁未举证证明就上述行为已获得臻创公司的同意，故一审法院对臻创公司关于邓栋宁擅自转租及拆改的主张予以采信。如上所述，邓栋宁擅自转租及拆改涉讼物业，且未依约按时、足额向臻创公司支付涉讼物业的租金，并在不具有单方解除合同权利的情况下向臻创公司出具《通知书》要求解除《房屋租赁协议》，已构成根本违约，臻创公司有权解除《房屋租赁协议》的有效部分及没收邓栋宁已缴交的45万元租赁保证金，故就臻创公司要求没收租赁保证金45万元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。臻创公司于2019年4月20日向邓栋宁邮寄《解除通知书》，该通知书显示于2019年4月21日由本人签收，且邓栋宁亦确认收到该通知书，故《房屋租赁协议》的有效部分已于2019年4月21日解除。如上所述，臻创公司已向邓栋宁交付涉讼物业中的办公楼、A栋、B栋，而邓栋宁于2019年3月30日向臻创公司出具《通知书》，即以其自身实际行为明确表示不履行《房屋租赁协议》。因邓栋宁擅自对办公楼进行拆改，而臻创公司于2019年6月5日聘请公证人员到涉讼物业现场进行了证据保全，证据保全完成后臻创公司本可自行收回涉讼物业，但其时涉讼物业因邓栋宁的拆改行为而处于不适租的状态，现臻创公司已举证证明其司于证据保全后自行委托案外人对涉讼物业进行修复，及至2019年9月5日正式接收了修复完毕的涉讼物业，故一审法院对臻创公司所称其司于2019年9月5日收回涉讼物业的主张予以合理采信，确认邓栋宁应向臻创公司支付已交付物业部分2019年4月1日至2019年4月21日的租金及2019年4月22日至2019年9月5日的占有使用费。《房屋租赁协议》约定，办公楼、A栋、B栋的月租金为150000元，故邓栋宁应向臻创公司支付办公楼、A栋、B栋2019年4月1日至2019年4月21日的租金及2019年4月22日至2019年9月5日的占有使用费合共625000元（150000元/月×4个月+150000元÷30天×5天）。至于上述租金及占有使用费的滞纳金，因臻创公司要求没收租赁保证金450000元的诉请已得一审法院支持，该保证金足以弥补臻创公司的损失，故就臻创公司关于滞纳金的诉请，一审法院不予支持。同理，就臻创公司要求邓栋宁支付合同解除违约金的诉请，一审法院亦不予支持。至于办公楼恢复原状的损失。根据德高公司出具的《报告书》及就该报告书出具的说明函可知，办公楼恢复至原状无争议项目的修复费用为74713.94元（64002.94元+10711元），有争议项目的修复费用为146459.65元（157170.65元-10711元）。虽邓栋宁辩称有争议项目其未实际施工，但如上所述，臻创公司已将办公楼、A栋、B栋交付予邓栋宁，故就上述抗辩意见，一审法院不予采信。而就臻创公司对上述《报告书》的各项异议，德高公司的鉴定人员已于庭审中逐一进行回应，且臻创公司未能提供相反证据对该评估结论进行反驳，故一审法院对德高公司出具的《报告书》及就该报告书出具的说明函予以采纳。因此，邓栋宁应向臻创公司支付办公楼恢复至原状的修复费用221173.59元（74713.94元+146459.65元）。就臻创公司诉请中的超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院对臻创公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月6日作出如下判决：一、臻创公司与邓栋宁签订的《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效，且有效的租赁合同关系已于2019年4月21日解除；二、邓栋宁已支付的租赁保证金450000元由臻创公司没收；三、邓栋宁应于判决发生法律效力之日起十日内向臻创公司支付2019年4月1日至2019年4月21日的租金及2019年4月22日至2019年9月5日的占有使用费合共625000元；四、邓栋宁应于判决发生法律效力之日起十日内向臻创公司赔偿恢复原状的修复费用221173.59元；五、驳回臻创公司的其余诉讼请求。一审案件受理费64393元、财产保全费5000元、评估费33954元、鉴定人员出庭费7740元，由臻创公司负担受理费47927元、财产保全费5000元、鉴定人员出庭费7740元，邓栋宁负担受理费16466元、评估费33954元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，臻创公司提交如下证据：1.《询问笔录》，拟证明臻创公司对邓栋宁拆改物业的事宜并不知情及存在异议，为此臻创公司曾于2019年4月3日到广州市公安局番禺区分局南村派出所报案处理。2.《中介服务合同》、《收款收据》、《中国民生银行个人账户对账单》、微信聊天记录及杨x个人微信主页，拟证明臻创公司在中介的推荐下与邓栋宁签订租赁合同，并支付中介费120000元，邓栋宁擅自违约导致臻创公司造成该部分损失。上述材料均形成于一审诉讼之前。邓栋宁质证称：1.对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该笔录是发生在2019年4月3日，是双方矛盾发生之后所做的询问笔录，办公楼拆墙是发生在2019年3月初，4月份才报案不符合常理。李x本身一直在涉讼物业中工作，对于拆除墙体如此大的事情其是知晓的，一直都没有提出过任何异议，包括在微信中也没有见到相关的聊天记录。反而李x在微信中问邓栋宁拆除的东西还要不要，不要就卖掉。2.对于中介服务合同，该中介服务合同签署的名称杨x身份不明，其次中介服务合同应当是与有经合法登记注册的公司来签署，个人来签署邓栋宁认为是后补的。再者该合同的内容与涉案《房屋租赁协议》的租赁内容并不完全相同，显然是经过加工的。收款收据的质证意见与中介服务合同的质证意见一致。对账单真实性、合法性无异议，关联性有异议，该单不能显示李x所发生的转账与中介服务合同有关，无法关联。对臻创公司提交的微信聊天记录及杨x个人微信主页的真实性、合法性、关联性均不予认可。邓栋宁向本院提交如下证据：1.邓栋宁与李x微信聊天记录，拟证明臻创公司的法定代表人李x对拆除主楼墙体一直是知晓和同意的。2.邓栋宁与李x微信语音聊天记录录音，拟证明邓栋宁于2019年2月28日向臻创公司表示“本来这些早就该移交了”，催促臻创公司尽快移交；并表示由于自己没有时间，所以之前没有空催臻创公司。上述材料均形成于一审诉讼之前。针对邓栋宁提交上述证据，臻创公司质证称：1.对证据1的真实性无异议，但该证据不属于二审的新证据，是否采纳由法院认定。就微信记录中也没有任何臻创公司同意的意思表示，是因为保洁人员拍了视频告知臻创公司墙体被拆，臻创公司就问了邓栋宁，之后才去报案。2.邓栋宁二审提交的证据2，臻创公司已在一审已经提交过，双方也已经质证过，不属于二审的新证据，真实性予以确认，但不确认邓栋宁的证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，臻创公司与邓栋宁之间的《房屋租赁协议》纠纷等系发生在2019年5月14日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现臻创公司提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合臻创公司与邓栋宁的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房屋租赁协议》的效力认定；2.涉案《房屋租赁协议》中有效部分租赁关系解除的责任确定；3.邓栋宁抗辩无需向臻创公司支付租金、占有使用费和赔偿恢复原状的修复费以及臻创公司主张邓栋宁向其支付违约金1500000元应否支持。现评析如下：关于涉案《房屋租赁协议》的效力认定问题。根据臻创公司与邓栋宁签订的《房屋租赁协议》约定的内容可知，邓栋宁向臻创公司承租的涉讼物业包括了一田创意园内所有的房屋和土地，而上述房屋中除了办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋等5栋房屋取得产权证外，双方当事人并为提供证据证明其他房屋办理报建手续，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效正确，本院予以确认。办公楼产权范围外是否存在违法加建面积，均不影响一审法院关于《房屋租赁协议》部分有效和部分无效的实体认定。因此，邓栋宁抗辩涉案《房屋租赁协议》全部无效，理据不充分，本院不予采纳。关于涉案《房屋租赁协议》中有效部分租赁关系解除的责任确定问题。涉案《房屋租赁协议》约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途；…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过十五个工作日的。现臻创公司主张邓栋宁自2019年4月之后未依约支付租金，且邓栋宁未经臻创公司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。邓栋宁则抗辩臻创公司逾期未交付房屋，其不存在逾期支付租金事实。但从邓栋宁二审提交的其与臻创公司员工的微信聊天记录中并无有关邓栋宁所称因臻创公司逾期交付房屋而催告其交付的内容，相反，从该微信内容可判断出邓栋宁自己承认是其原因未及时接收房屋。且邓栋宁的员工邓x已在《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、《广州臻创文化传播有限公司资产清单》上签字。邓栋宁表示邓x签署上述资料时，房屋内存在大量家具、家电，房屋并非处于空置、可使用状态，不符合交付条件，但邓x在交接时没有提出异议，而邓栋宁在上述交接后与臻创公司员工的微信聊天记录以及向臻创公司发出解除《房屋租赁协议》通知之前均未曾因臻创公司迟延交付涉讼物业进行抗辩，显然不合常理。邓栋宁称其员工签署交接资料，并不代表臻创公司已履行交付义务，但邓栋宁又确认对办公楼的墙体进行了拆除的事实，因此，邓栋宁抗辩臻创公司逾期交付涉讼物业以及没有履行交付义务，理由不成立，本院均不予采纳。对于拆改涉案房屋等问题，邓栋宁在一、二审提供的证据并不足以证明臻创公司在办公楼二楼办公，且邓栋宁有关对相关房屋进行拆改等行为已获得臻创公司的同意，也与臻创公司不同意邓栋宁的拆改行为而进行报警不符，故本院对邓栋宁关于臻创公司就其拆改行为没有异议的抗辩不予采信。因邓栋宁的上述违约行为导致臻创公司向邓栋宁发函主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，因此，本院确定涉案《房屋租赁协议》中有效部分租赁合同关系解除的责任在于邓栋宁。关于邓栋宁抗辩无需向臻创公司支付租金、占有使用费和赔偿恢复原状的修复费以及臻创公司主张邓栋宁向其支付违约金1500000元应否支持问题。其一，承上所述，邓栋宁已接受了臻创公司交付的涉讼物业，依约应向臻创公司支付自2019年4月份之后的租金。而邓栋宁在租赁期间擅自拆改办公楼行为，并单方提出解除合同，导致臻创公司需委托案外人对涉讼物业进行修复，维修涉讼物业期间不能对外出租获益，该期间显然给臻创公司造成了损失。虽然臻创公司提供的修复内容仅为一田创意园办公楼，但邓栋宁也未举证证明其已及时将A栋、B栋交回给臻创公司，因此，一审法院在合理采信臻创公司于2019年9月5日正式收回修复完毕涉讼物业的情况下，作出邓栋宁需向臻创公司支付从2019年4月1日至2019年9月5日的租金、占有使用费，并无不当，本院予以维持。邓栋宁上诉认为未接收涉讼物业而无需向臻创公司支付租金及占有使用费与本院前述认定不符，本院不予支持。其二，根据涉案《房屋租赁协议》的约定，臻创公司交付的房屋必须确保可使用的状态，而邓栋宁在接收房屋后并无就不能使用涉讼物业提出异议，因此，本院视为臻创公司交付的办公室、A栋、B栋符合双方合同约定可使用状态。因邓栋宁接收涉讼物业后未经臻创公司的同意擅自进行拆改，导致臻创公司需对涉讼物业进行维修。对于被拆改的部分物业臻创公司已提供了公证保全证据等予以佐证，关于维修损失费用问题，一审法院也委托了评估单位进行了评估。虽然邓栋宁否认拆迁争议部分损失费用，但邓栋宁并无举证证明臻创公司交付时的房屋就存在已被拆改现状，因此，邓栋宁上诉对恢复原状争议部分修复费用提出异议，本院不予支持。其三，臻创公司主张邓栋宁支付违约金1500000元问题，虽然《房屋租赁协议》对于邓栋宁单方解除合同应承担违约责任有相关约定，但鉴于本案已支持臻创公司没收了邓栋宁支付的450000元保证金的诉请，该保证金足以弥补臻创公司的损失，再结合双方合同履行情况，因此，本院认为一审法院作出不支持臻创公司要求邓栋宁支付合同解除违约金的诉请恰当。臻创公司上诉坚持要求邓栋宁支付违约金1500000元，本院不予支持。综上所述，臻创公司、邓栋宁的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费36116元，由广州臻创文化传播有限公司负担18300元，由邓栋宁负担17816元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年四月八日书记员 李志康谢金泽