青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异79号案外人：铁×，男，藏族，1983年11月27日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟源县寺寨乡阳坡湾村62号。申请执行人：湖北地金建设有限公司，统一社会信用代码：91420600179320943Y,住所地：湖北省襄阳市襄城区环城南路150号。法定代表人：张呈荣，该公司总经理。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000074553169G,住所地：青海省西宁市城北区朝阳西路40号1号楼3单元362室。法定代表人：李猛，该公司总经理。在本院执行湖北地金建设有限公司与青海汇都房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人铁×对本院发出拍卖公告拟拍卖青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××县、J-002、J-018、J-041，二层J2-001、J2-002、J2-018、J2-041商业用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人铁×称，2017年5月9日，案外人与青海汇都房地产开发有限公司签订《认购合同》，由申请人购买该公司位于青海省××县、J-002、J-018、J-041，二层J2-001、J2-002、J2-018、J2-041商业用房，该公司迟迟未予交工，后发现西宁市中级人民法院张贴的拍卖公告，该拍卖公告中包括案外人购买的以上商业用房。案外人已于2017年与青海汇都房地产开发有限公司签订《认购合同》，并先后支付该公司房款1110000元。案外人与青海汇都房地产开发有限公司签订的《认购合同》合法有效，并且案外人已支付合理价款，该《认购合同》不存在无效事由，而西宁市中级人民法院出具的（2019）青01执631号执行裁定书所执行的标的以及拍卖公告中所涉及的建筑包括案外人所购买的商业用房，案外人认为该部分商业用房应当依法停止执行。请求依法裁定中止（2019）青01执631号执行裁定书的执行。申请执行人湖北地金建设有限公司、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，湖北地金建设有限公司与青海汇都房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，湖北地金建设有限公司提出诉讼财产保全，青海省高级人民法院于2018年8月17日向湟源县不动产登记服务中心发出（2018）青执保91号协助执行通知书，查封了青海汇都房地产开发有限公司位于青海省××县丹噶尔·融汇商业广场在建工程，工程名为宾馆，宾馆地上主楼七层，其中地上一、二层为商业，三层至七层为宾馆，设计建筑面积为：地上一、二层商业每层为1508.47平方米，三至六层每层为1488.4平方米，七层为746.5平方米的在建工程，查封期限为三年，自2018年8月17日至2021年8月16日，查封期间不得买卖、转让、抵押。青海省高级人民法院经审理于2019年5月22日作出（2018）青民初128号民事判决书，判决：一、青海汇都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向湖北地金建设有限公司支付剩余工程款17284994元及按年利率24%向湖北地金建设有限公司赔偿该款自2018年2月12日至债务清偿完毕之日止的资金占用期间的损失；二、湖北地金建设有限公司在青海汇都房地产开发有限公司欠付工程款17284994元范围内对案涉工程享有优先受偿的权利；三、青海汇都房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向湖北地金建设有限公司支付律师代理费用250000元、财产保全保费40860元。案件受理费71867.55元、反诉案件受理费71242.55元由被告青海汇都房地产开发有限公司负担。判决生效后，青海汇都房地产开发有限公司未按期履行金钱给付义务，湖北地金建设有限公司向青海省高级人民法院申请强制执行。青海省高级人民法院于2019年11月12日作出（2019）青执122号执行裁定书，指定本院执行本案。本院于2019年11月27日立案执行。执行中，本院于2019年12月5日作出（2019）青01执631号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人青海汇都房地产开发有限公司银行存款25470322.2元（包含工程款17284994元，自2018年2月12日起至2019年12月5日以工程款17284994元为基数按年利率24%计算的损失7616920.69元，律师费250000元、财产保全保费40860元，案件受理费71867.55元，自2019年10月26日起至2019年12月5日以工程款17284994元为基数按日万分之一点七五计算的迟延履行期间的债务利息120994.96元，执行费84685元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务的部分的收入。后本院委托青海科艺房地产资产评估咨询有限公司对青海省高级人民法院诉讼保全查封的位于青海省××县，建筑面积合计为9717.20平方米的在建酒店用房价格监督评估，经评估最终确定估价价值时点2020年9月24日满足各项假设和限制条件下的市场价值意见为3612.85万元，评估单价为3718元/㎡。2021年1月28日本院作出（2021）青01执122号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于××县“融汇商业广场”地上一至七层，用途为酒店的不动产。同日本院张贴拍卖公告，内容为“关于湖北地金建设有限公司与青海汇都房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院在执行过程将查封的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于××县丹噶尔融汇商业广场在建工程，工程名为宾馆（宾馆地上主楼七层，其中地上一、二层为商业，三至七层为宾馆，设计建筑面积为：地上一、二层商业每层1508.47㎡，三至六层每层为1488.4㎡，七层为746.5㎡）的不动产进行了评估，现已完成司法评估，将依法启动网络司法拍卖程序。现将有关事项通知如下：一、拍卖标的：青海汇都房地产开发有限公司名下位于××县丹噶尔融汇商业广场在建工程，工程名为宾馆（宾馆地上主楼七层，其中地上一、二层为商业，三至七层为宾馆，设计建筑面积为：地上一、二层商业每层1508.47㎡，三至六层每层为1488.4㎡，七层为746.5㎡）的不动产。二、本院现拟对土地使用权进行网络司法拍卖，案外人如有异议，可在十五日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将对该不动产进行拍卖。三、上述不动产由本院首封，上述房产无抵押。”案外人铁×得知上述公告后，向本院提出执行异议。另查明，2017年5月9日，青海汇都房地产开发有限公司作为甲方与铁×作为乙方分别签订两份《丹噶尔·融汇商业广场认购合同》，分别约定乙方认购的房屋为本合同第一条所述项目的《融汇商业广场》城市综合体编号J-001、J-002、J-018、J-041及J2-001、J2-002、J2-018、J2-041。该房产的用途为商业用房，该房建筑面积分别为105.42平方米及100平方米，属框架剪刀墙结构，层高为5.8米。甲方与乙方约定按建筑面积计算，该房产单价分别为（人民币）每平方米12473.91元、6250元，总金额分别为人民币1315000元整、625000元整。案外人铁×提交2017年5月9日、2018年8月11日青海汇都房地产开发有限公司出具的编号为NO0063044号、NO5903168号收据二张，载明一张收据收款人民币1000000元，一张收据收款100000元，交款单位：铁×，收款方式：刷卡，收款事由：商铺款。现案涉房屋青海汇都房地产开发有限公司没有交付案外人铁×。本院认为，本案系案外人铁×对本院发出拍卖公告拟拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出异议。根据案外人铁×的异议请求，本案的争议焦点为案外人铁×提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，青海省高级人民法院诉讼保全查封的位于青海省××县丹噶尔融汇商业广场在建工程，工程名为宾馆（宾馆地上主楼七层，其中地上一、二层为商业，三至七层为宾馆，设计建筑面积为：地上一、二层商业每层1508.47㎡，三至六层每层为1488.4㎡，七层为746.5㎡）的不动产系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人铁×与青海汇都房地产开发有限公司虽在青海省高级人民法院查封案涉房产之前签订《丹噶尔·融汇商业广场认购合同》，且不是案外人铁×的自身原因未办理过户登记，并支付了部分购房款，但该房屋现未竣工验收，仍未交付案外人铁×，案外人铁×没有在案涉房产查封之前合法占有该商业用房，故案外人铁×提出的异议请求并不同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。综上，案外人铁×对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。案外人铁×出中止执行的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人铁×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 司世江审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年四月十五日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》