河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终623号 上诉人（原审被告）：贾志宏，女，1981年11月16日出生，汉族，住河北省涿州市。 被上诉人（原审原告）：涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司，住所河北省涿州市双塔办事处城西北街**，统一社会信用代码91130681067041181Y。 法定代表人：张婷，该公司经理。 委托诉讼代理人：张朋，该公司法律顾问。 上诉人贾志宏因与被上诉人涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司（以下简称景逸嘉诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了网上在线审理。上诉人贾志宏、被上诉景逸嘉诚物业的委托诉讼代理人张朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾志宏上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或依法改判，判决不支持被上诉人对上诉人2016年至2017年物业服务费追缴，减收上诉人2018年至2020年的物业服务费，减收幅度为50%；3.解除《前期物业管理服务协议》，重新按涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号）规定与上诉人签订物业管理服务协议；4.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被上诉人已经超过起诉时间。事实和理由：一、被上诉人在2014年4月2日与上诉人签署《前期物业管理服务协议》时不具有物业管理资质。根据《物业管理条例》第五十九条规定，从事物业管理工作要有相应的资质，同时各个专业岗位如工程人员、技术人员也需要有相应的资格证书。被上诉人拒不提供通过合法手续和程序接管金阳瑞景小区物业管理工作的文件及备案手续，也不提供从业人员资质证书，在日常的物业管理服务中更是态度恶劣，因此被上诉人根本不具备物业管理服务的水平和素质。二、根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发［2003］389号）第26条规定及《民法总则》第一百八十八条规定，被上诉人怠于行使权利，自2016年至2019年10月并未向上诉人催缴物业费，只在2019年10月25日给上诉人发了物业催缴函，且在催缴函中擅自扩大收费范围，使上诉人无法按催缴函缴纳。综上，2016年至2017年物业服务费已过诉讼时效，上诉人有权拒绝交纳。三、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点符合相关法律规定，但一审判决没有认定物业服务瑕疵的内容。北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第22条有明确规定。被上诉人存在诸多违反《前期物业管理服务协议》中规定的义务的行为：1.未按约定安排专业的保安队伍实行24小时值班及巡逻制度。被上诉人没有聘请专业的保安，更未提供24小时保安巡逻，值班室经常无人值守，导致经常有犯罪分子溜进小区偷盗，多家业主发生电动车被盗，有物业监控视频及涿州市双塔派出所立案证明为证。上诉人申请二审法院向双塔派出所调取案发信息内容，以明确被上诉人不履行义务给业主造成的物质损失及精神上的不安全感。2.未按约定打扫小区内道路及房屋共用部位卫生。实际上被上诉人没有保洁人员打扫卫生，公共区域灰尘堆积，楼道里随意堆放垃圾，电梯内几天不打扫消毒，有视频及照片为证。3.不开展物业管理服务满意率调查。4.不按政府规定调整物业收费标准。涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》中明确规定了物业服务等级及收费标准，依据该文件，被上诉人的服务水平和服务态度只能划分为四级，因此物业服务收费标准不得超过0.352/平方米/每月。5.不按协议约定编制物业管理服务及财务年度计划定期向甲方公布物业管理费用收支账目。6.物业公司擅自提高收费标准。《河北省物业服务收费管理实施办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的物业服务费用中包括了公共部位公共设施日常维护运行的费用，因此物业服务费中已经包括公共照明费，不应再向业主重复收取。7.不按国家规定向业主开具发票。在业主收房时，被上诉人强制业主购买壁挂炉5980元、太阳能4520元，业主多次索要发票被上诉人拒不开具，对于业主按时按量交纳的物业费水电费等也拒不开具发票。根据国家法律规定，维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业公司代为管理和使用，因此，业主可以认定收据白条上的“金阳瑞景现金收讫”是属于被上诉人，请二审法院向涿州市国家税务局核实物业公司该笔收入是否依法纳税。8.不按协议约定及时维修小区保安项目。小区单元门对讲从上诉人入住就已损坏，不方便、不安全。9.不按消防安全管理规定管理小区。消防通道常年堵塞、消防栓常年不通水、灭火器过期等，多次向被上诉人反映但拒不理睬，威胁上诉人生命财产安全。上诉人在一审提出消防栓常年不通水的问题后，被上诉人可能怕被查验，至上诉人提交上诉状后将消防栓通水，但一通水就淹了楼道。10.保定金阳房地产开发有限公司将本小区售后维修等交给被上诉人负责，业主房屋开裂严重，之前被上诉人一直承诺维修，也给个别业主维修过，但现在推脱不管。四、一审法院审查证据不全面。上诉人在一审开庭时曾将上诉状所附证据照片及视频以光盘的形式提供，但一审法院并未调查核实，也未在一审判决中体现，偏袒被上诉人，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定。 景逸嘉诚物业辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决公正，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、双方签订《前期物业管理服务协议》时被上诉人取得了营业执照，其中注明了被上诉人的物业经营范围。虽然被上诉人提交的物业资质证明是2014年6月12日下发的，但该资质证书明确记载准予从事物业管理活动的时间是2013年6月13日，证明被上诉人在签订合同时是合法企业并具有经营范围和资质。二、关于收费标准和公共照明费问题。双方签订《前期物业管理服务协议》是2014年4月，其中对物业收费标准进行了约定，每平方米1.35元，没有违反法律规定，且双方签订协议均是自愿行为，上诉人也从未向法院起诉确认无效或要求撤销，在本案中也没有反诉，其没有任何证据证明该协议违法。被上诉人的收费标准是根据河北省物价局的规定制定的包含基准价格及浮动、电梯运行维护费、二次供水运营费等综合收费标准。上诉人主张的涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》第三条规定的是实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。因此，双方约定的物业费符合法律规定。公共照明费是指小区内走道及院内公共照明产生的用电电费，该电费是根据小区内实际用电量按户分摊收取。上诉人主张的文件规定的公共照明费是指楼道内的照明。二者无任何关联性。三、被上诉人按照《前期物业管理服务协议》的约定履行合同内容，对小区公共部位、设施、绿化等全面进行管理，做到了按合同约定履行义务。四、诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因此，上诉人的上诉理由不能成立。 景逸嘉诚物业向一审法院起诉请求：1.判令贾志宏给付物业费及公共照明费（自2016年1月至2020年12月）9595元，并支付违约金2878.5元，合计12473.5元；2.案件受理费由贾志宏承担。 一审法院认定事实：2014年4月2日，双方当事人签订了《前期物业服务协议》，约定坐落于金阳瑞景A号楼2单元1004室由景逸嘉诚物业提供物业管理服务。协议约定贾志宏的权利义务：按照物业服务合同的约定接受景逸嘉诚物业提供的服务，监督景逸嘉诚物业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向景逸嘉诚物业提出意见和建议；依据本协议向景逸嘉诚物业交纳物业服务费用。景逸嘉诚物业的权利义务：对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向贾志宏收取物业管理费用。物业管理服务费用：乙方交纳费用时间以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准；住；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米15元收取。每次交纳费用时间：为初次交纳费用的月份，按年收取。代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，景逸嘉诚物业可提供水费、电费、燃气费代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。违反责任：景逸嘉诚物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，贾志宏有权要求景逸嘉诚物业限期改正，逾期未改正给贾志宏造成损失，景逸嘉诚物业承担相应的法律责任。贾志宏违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，景逸嘉诚物业有权要求任鹏鹏补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。景逸嘉诚物业主张在协议签订后依约提供了物业管理服务，并向业主催收物业费及公共照明费，自2016年1月至2020年12月，贾志宏欠物业服务费及公共照明费9595元，贾志宏违反协议约定，应支付违约金2878.5元。贾志宏称景逸嘉诚物业提供的服务质量达不到物业管理的标准，提供：光盘一张，内容为堵塞消防通道、楼道内安全出口长期堆放杂物、业主丢失电动车、公共区域违章停车、房屋开裂；物业费收据，以证实景逸嘉诚物业收取物业费没有开具发票，但该凭证上加盖印章为“金阳瑞景”；购买地下室收据一张，欲证实景逸嘉诚物业未开具发票，但收据上加盖公章为保定市金阳房地产开发有限公司，非景逸嘉诚物业。以上事实，有双方的庭审陈述及景逸嘉诚物业提供的营业执照复印件、《前期物业服务协议》、业主基本情况登记表、交房会签单、房屋交接及验收单、照片复印件、电梯质量信息反馈记录、物业费收取通知、物业费催缴函复印件等证据及贾志宏提供的光盘一张、物业费和公共照明费收据、地下室收据复印件、交房凭证复印件等证据在卷予以证实。 一审法院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。该协议明确约定了物业服务收费标准、交费时间及违约责任。贾志宏鹏对景逸嘉诚物业提供物业服务的事实认可，但认为景逸嘉诚物业提供的物业服务存在质量问题。根据协议约定，景逸嘉诚物业已履行了合同义务，贾志宏应按协议约定交纳物业服务费用，贾志宏逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。贾志宏应承担继续履行合同义务的责任，即应交纳物业费及公共照明费9595元。景逸嘉诚物业请求的违约金标准高于法律规定的最高标准，违约金酌定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自景逸嘉诚物业主张权利之日起计算。贾志宏主张物业服务质量不合格，应当由政府相关行政部门进行评定，对其该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十八条的规定，判决：“一、被告贾志宏自本判决生效之日起十日内一次性向原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司给付自2016年1月至2020年12月期间的物业服务费及公共照明费9595元及违约金（以9595元为基数，自2020年7月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告贾志宏负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人贾志宏提交了光盘一张，并出示了原始载体手机，其中包括如下内容：1.被上诉人景逸嘉诚物业收取贾志宏款项的证据，收款人是个人韩安宁，拟证明景逸嘉诚物业作为物业公司不具有专业性；2.拍摄于不同时间的6段视频，拟证明景逸嘉诚物业门卫无人值守，与双方协议约定的24小时值守不符；3.2021年3月3日早晨贾志宏到景逸嘉诚物业刷电梯卡时录制的视频（与任鹏鹏上诉案件中提交的视频相同），拟证明景逸嘉诚物业对已交物业费和不交物业费的业主区别对待；4.2021年2月9日至14日连续6天没有打扫电梯卫生的视频；5.小区公共区域卫生无人打扫的照片；6.消防通道以及消防设施不合格的视频及照片；7.催缴函，拟证明景逸嘉诚物业只在2019年10月25日发过催缴函，之前没有向贾志宏收取物业费，怠于行使权利；8.一审之后、2020年11月2日贾志宏家发生突发状况，物业公司没人值班的视频；9.涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》，拟证明景逸嘉诚物业应当属于四级，收费应按0.32元/每平米/每月为基准价，景逸嘉诚物业的服务与收费标准严重不符。 景逸嘉诚物业质证称：1.对证据1的证明目的不认可，是因为贾志宏没有时间到物业公司交费，所以工作人员才为其提供便利条件，由贾志宏转入物业公司工作人员个人账户，属于超额服务；2.对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，是贾志宏紧盯着门卫，趁门卫在小区巡逻或到小区处理其他事项时拍摄的；3.对证据3的真实性及证明目的均不认可，如果说确是区别对待，景逸嘉诚物业也是多为贾志宏服务，对其他人一年服务一次，在贾志宏未交费的情况下，景逸嘉诚物业每隔20天就要对其进行一次服务，更证实景逸嘉诚物业进行了物业服务；4.对证据4的真实性、关联性、证明目的不认可，不能证明是案涉小区电梯，从视频中也看不出来无人打扫；5.对证据5的真实性、证明目的不认可，不能以点概面；6.证据6中停的车辆是业主的车，只是临时停放，证明了该小区业主的素质，物业公司该管理的已经进行了管理；7.对证据7的真实性没有异议，对证明目的不认可，是物业公司在2019年综合催要物业费的函，在之前也通过公开栏张贴的方式催收物业费用，对贾志宏主张的诉讼时效不认可；8.证据8中两段视频的真实性不能确认，看不出是案涉小区，即使出现了漏水情况也只是突发事件，物业公司已经及时联系了相关人员进行处理，进一步证明物业公司为贾志宏提供了服务；9.对证据9的真实性无异议，对证明目的不认可，该通知第三条最后一句适用于本案，实行市场调节价的由业主与物业服务企业在物业合同中约定。该通知对物业服务费是分项计费，景逸嘉诚物业服务标准是根据该通知作出的综合收费，该通知第十一条也适用于本案。双方应当按合同履行。 景逸嘉诚物业提交了物业服务资质证书并出示了正、副本原件，拟证明准予其从事物业管理活动的时间是2013年6月13日。 贾志宏质证认可资质证书的真实性。 对双方当事人提交的上述证据，本院认证如下：贾志宏提交的证据不足以达到其证明目的，不予采信；对景逸嘉诚物业提交的物业服务资质证书予以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，景逸嘉诚物业成立于2013年4月22日，经营范围为物业管理服务，准予从事物业管理活动的时间为2013年6月13日。还查明，贾志宏在一审庭审中自述案涉小区尚未成立业主委员会。 本院认为，双方当事人对签订《前期物业管理服务协议》的事实均无异议，应认定该协议为双方真实意思表示，并且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定行使权利、履行义务。 《前期物业管理服务协议》签订于2014年4月2日，涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》的发文时间为2019年6月10日，且该通知第十一条明确规定：“此前已执行的普通住宅小区的物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止。”综上，上诉人贾志宏主张被上诉人景逸嘉诚物业不按政府规定调整物业收费标准不能成立，其应当按《前期物业管理服务协议》第四条第二项约定的1.35元/平方米/月交纳物业费。 贾志宏上诉主张根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的规定景逸嘉诚物业应减收物业费。对此，因案涉物业位于河北省境内，北京市相关规定不能适用于本案，并且，案涉协议仅约定：“第九条违反责任二、乙方（景逸嘉诚物业）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（任鹏鹏）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”并未针对减收物业费进行约定。综上，贾志宏要求景逸嘉诚物业减收其2018年至2019年50%物业费不能成立。 贾志宏上诉称景逸嘉诚物业主张2016年至2017年的物业费已过诉讼时效。对此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款规定，因贾志宏在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，且没有提交能够证明景逸嘉诚物业相应请求权已过诉讼时效期间的证据，故对其该项上诉主张不予支持。 关于公共照明费，贾志宏主张已包含在物业费中，不应重复收取。景逸嘉诚物业则称其收取的是小区内走道及院内公共照明产生的用电电费，是根据小区内实际用电量按户分摊收取，贾志宏主张的文件规定的公共照明费是指楼道内的照明。对此，因贾志宏未提交证据证明景逸嘉诚物业收取的公共照明费违反法律规定或合同约定，故对之不予支持。 关于贾志宏在一审中提交的证据，在一审判决书审理查明及本院认为部分均有相应认定，贾志宏相应上诉理由不能成立。 贾志宏上诉要求解除《前期物业管理服务协议》、重新签订物业管理服务协议，因本案中并未形成反诉，其该项主张已超出本案审理范围，故本院不予裁判。 综上所述，贾志宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112元，由上诉人贾志宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 陈 宁 二〇二一年四月九日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 王 宁