湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2746号上诉人（原审被告）：上海鹊之家建筑科技有限公司，住所地上海市浦东新区金高路****。法定代表人：方绘梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨天志，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严芳，女，1973年5月30日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：庞贺汉，湖北天进律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杨，湖北天进律师事务所律师。上诉人上海鹊之家建筑科技有限公司（以下简称鹊之家公司）因与被上诉人严芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2020）鄂0117民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。鹊之家公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判鹊之家公司债权债务抵消后应支付严芳245680元。二、判令严芳承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决鹊之家公司应支付严芳房屋租金的金额认定错误。新冠××疫情系不可抗力，鹊之家公司的生产厂房在疫情期间不能正常营业，2020年7月13日，鹊之家公司向严芳发出解除厂房租赁合同通知函，严芳表示同意，双方属协商一致解除合同，且协商过程中，未提及保证金50000元的归属问题，依照合同约定，严芳应予以返还或抵扣部分拖欠的房租。二、一审判决鹊之家公司应支付违约金有错误。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款的规定，疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，导致了鹊之家公司的损失，应按照公平原则，双方可协商分担因疫情或疫情防控措施带來的损失。缓交租金亦属于变更合同履行形式，缓解鹊之家公司受疫情影响措施的一种。严芳作为出租方应适当顺延房屋租赁合问期限或适当减免租赁费用，才符合国家相关政策精神。严芳辩称，一审判决符合公平原则，认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。严芳向一审法院起诉请求：1.判令鹊之家公司支付房屋租金399467.2元、滞纳金42345.07元以及房产税98165.8元、土地税13520.59元，共计553498.66元。2.判令鹊之家公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月21日，严芳将其位于武汉市新洲区阳逻经济开发区老屋村、马山村、余集村（阳逻港产业园第D-F1幢）租赁给鹊之家公司作为生产厂房及办公使用。当日，严芳与鹊之家公司签订《房屋租房合同》，约定：一、甲方（严芳）将所属房屋租赁给乙方（鹊之家公司），租赁期限为五年，即从2018年6月1日起至2023年5月31日；二、租赁位置位于武汉市新洲区阳逻经济开发区老屋村、马山村、余集村（阳逻港产业园第D-F1幢），经双方确认房屋建筑面积为1760平方米，其中约定1200平方米是厂房，余下的是办公用房三层，现状为装修；三、租金、物业管理费及保证金的支付方式，房屋租金按建筑面积1760平方米，租金为不含税价，本房屋所产生的各种税、费由乙方承担。2018年6月1日至2019年5月31日租金为18元每平方米，单月租金31680元。2019年6月1日至2020年5月31日租金为20元每平方米，单月租金35200元。2020年6月1日至2021年5月31日租金为22元每平方米，单月租金38720元。2021年6月1日至2022年5月31日租金为24元每平方米，单月租金42240元。2022年6月1日至2023年5月31日租金为26元每平方米，单月租金45760元。乙方向甲方支付保证金50000元。乙方每三个月支付一次房租，支付日期为每年的5月20日、8月20日、11月20日、2月20日。乙方逾期支付需向甲方支付逾期违约金，违约金按所欠金额每日万分之五计算；四、违约责任，乙方欠交房租1个月或未及时缴纳水、电及物业管理费等各项费用且欠费超过3000元时，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。严芳与鹊之家公司还在合同中约定了其他双方享有的权利和应尽的义务。合同签订后，鹊之家公司向严芳支付了2018年6月1日至2019年11月30日租金共计人民币673040元。2020年7月13日，鹊之家公司向严芳发出解除厂房租赁合同通知函，并承诺在7月30日前搬空公司相关物品，将厂房移交严芳。一审庭审中查明，鹊之家公司自发出解除厂房租赁合同通知函后至今未搬离租赁厂房。一审法院认为，严芳与鹊之家公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用的原则履行各自的义务。2020年7月13日，鹊之家公司向严芳发出解除厂房租赁合同通知函，严芳表示同意，故一审法院对严芳和鹊之家公司自行解除房屋租赁合同予以认可。严芳对鹊之家公司已交清2018年6月1日至2019年11月30日止的房屋租金予以认可。鹊之家公司实际欠付严芳自双方自愿解除合同之日止的房屋租金为288640元（2019年12月1日至2020年5月31日租金为1760平方米×20元×6个月=211200元，2020年6月1日至2020年7月31日止的租金为1760平方米×22元×2个月=77440元）。鹊之家公司认可实际欠严芳至2020年7月31日房租费为295680元。故鹊之家公司对此期间的房屋租金应当承担偿付义务。鹊之家公司抗辩因疫情原因要求严芳减免三个月的租金。一审法院认为，鹊之家公司因疫情并未与严芳协商减免租金，其要求减免租金三个月不适用有关政策规定关于承租国有企业房屋及政府部门、高校等单位房屋因受疫情或者疫情防控影响减免房屋租赁费的，故对鹊之家公司要求减免三个月租金的请求，一审法院不予支持。严芳要求鹊之家公司承担未按时支付房屋租金的违约责任，一审法院认为，严芳和鹊之家公司在租赁合同中约定逾期付款违约金按所欠金额每日万分之五计算，该约定明显过高，应适当调整。故一审法院认定鹊之家公司向严芳逾期付款违约金按所欠金额日万分之四计息为宜。考虑到2020年1月至2020年3月疫情原因，故严芳主张逾期付款的违约时间从2020年4月1日起计算为宜。严芳主张鹊之家公司承担房产税98165.80元、土地税13520.59元，因其提交的票据金额与主张的诉求金额不同，且该票据不能证实所交费用系鹊之家公司租赁房屋产生的税费，故对严芳的该项主张，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鹊之家公司于判决生效之日起十日内向严芳支付房屋租金295680元；二、鹊之家公司于判决生效之日起十日内向严芳支付逾期付款违约金，违约金以295680元为基数，从2020年4月1日起计算至付清租金之日止，按日万分之四计算；三、驳回严芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9335元，减半收取计4667.50元，由严芳承担1800.50元，鹊之家公司负担2867元。二审中，严芳提交了湖北天进律师事务所律师函作为新的证据，拟证明严芳收到鹊之家公司的解除函后进行了回函，表示鹊之家公司解除合同属于违约解除，严芳有权追究鹊之家公司的违约责任。鹊之家公司质证认为，该证据不属于新证据，严芳在一审中对解除合同表示同意，鹊之家公司认同一审法院的判决。本院认为，该证据可以证明鹊之家公司向严芳提出解除合同后，严芳同意解除合同并向鹊之家公司主张欠付的租金、滞纳金及其他费用。二审中，双方均认可于2018年5月21日签订《房屋租赁合同》，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，二审法院应对上诉请求及所依据的事实与理由进行审查。关于鹊之家公司上诉认为其缴纳的房屋租赁保证金50000元应当抵扣所欠缴租金问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，鹊之家公司并未举证证明合同中约定保证金可以抵扣欠付租金，亦未举证证明双方在解除合同的过程中就保证金抵扣租金协商一致，其应承担举证不能的不利法律后果。同时，鹊之家公司在一审中并未对保证金的返还提出反诉，且根据查明的事实，鹊之家公司并未在2020年7月31日前从涉案房屋中腾退，一审法院对涉案50000元房屋租赁保证金未予处理并无不当，鹊之家公司的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于鹊之家公司上诉提出的逾期付款违约金问题，鹊之家公司在新冠××疫情发生前即未按合同约定支付租金，一审法院已酌情对双方约定的违约金计算标准及起算时间进行了调整，该处理方式并无不当，本院予以维持。综上，鹊之家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上海鹊之家建筑科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年四月二日法官助理邱冠群书记员贾玉玲