辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3320号上诉人（原审原告）：沈阳广乐房产管理有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号1007室。法定代表人：李韬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙华庚，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁网兜便利店连锁管理有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街22号45F09-16。法定代表人：刘萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓龙，男，1973年9月28日出生，满族，系该单位职工，住沈阳市和平区。上诉人沈阳广乐房产管理有限公司（以下简称“广乐房产公司”）因与被上诉人辽宁网兜便利店连锁管理有限公司（以下简称“网兜便利店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初8677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广乐房产公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项、第四项，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人拖欠租金至今且拒不将房屋腾空归还上诉人，应当按照合同约定的租金标准支付租金至实际归还房屋之日。一审判决仅认定被上诉人支付2020年3月16日至2020年8月15日租金属于事实认定错误。二、被上诉人的行为严重违反双方合同约定，给上诉人造成了重大损害，应该判令其根据合同约定向上诉人支付违约金。双方《广乐大厦租赁合同书》第八条第一款约定：乙方逾期交付租金，除应如数补交外，甲方按年租金每日加收1%的滞纳金。因被上诉人的违约行为，上诉人需要额外支出二次招商承租的运营费用，以及因被上诉人恶意侵占行为所导致的租金损失。综合上诉人的实际损失，应当判令被上诉人按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。三、一审法院判决被上诉人不承担任何赔偿责任，属于适用法律错误，违反常理，应当依法予以改判。网兜便利店辩称，租金拖欠的原因是因为疫情，企业经营不善，同时也与上诉人协商了说给我一定时间凑租金，上诉人也同意了，结果突然就被起诉了。我要求继续履行合同，并支付全部租金，违约金部分不同意。广乐房产公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方签订房屋租赁合同；2.请求判令被告限期搬离租赁房屋沈阳市大东区大北关街2号广乐大厦1层网点；3.请求判令被告支付租金60000元（暂计至2020年8月15日，实际计算至实际给付之日止）；4.请求判令被告支付违约金（以60000元为基数，4倍LPR为利率，自2020年3月16日计算至实际付清之日止）；5.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，原、被告于2019年9月16日签订《广乐大厦租赁合同书》，约定，原告将位于沈阳市大东区网点，面积180平方米的网点租赁给被告使用，租赁期限5年，从2019年9月16日至2024年9月15日，年租金144000元（其中包括物业费、采暖费、租金）。合同签订之日付租金72000元（半年付款）。拆改押金5000元。合同终止时，被告须将承租区域交还给原告，并且在被告不欠承租款、电费、水费，并恢复承租区域原状，办理完公司注册地址及电话、网络的迁移或注销手续，交回房间钥匙后15个工作日内，由代理方将承租区域押金退还给被告。承租人不交付或者不按约定交付租金达7天以上，原告有权解除合同。合同签订后，被告向原告支付半年租金72000元，押金5000元。被告在承租期间对外张贴出兑告示。现被告尚欠原告2020年3月16日至2020年8月15日租金60000元。一审法院认为，原、被告于2019年9月16日签订《广乐大厦租赁合同书》是双方真实意思表示，应认定合法有效。按照合同约定被告不交付或者不按约定交付租金达7天以上，原告有权解除合同。被告自2020年3月16日开始拖欠租金至今已达近9个月，且未经原告同意，被告擅自张贴转租告示，符合合同约定的解除条件，故对原告主张解除合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付2020年3月16日至2020年8月15日租金60000元，被告已向原告交付押金5000元，应冲抵租金。合同解除后，被告应将承租房屋腾空交付原告。对原告主张支付违约金的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告沈阳广乐房产管理有限公司与被告辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于2019年9月16日签订《广乐大厦租赁合同书》；二、被告辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告沈阳广乐房产管理有限公司租金5500元；三、被告辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后30日内将位于沈阳市大东区房屋腾空交付原告沈阳广乐房产管理有限公司。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，诉讼保全费860元，均由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交《租金减免协议》，拟证明：上诉人同意协商房租问题并同意被上诉人缓交房租，减免了2020年3月份、4月份的房租共计18600元。上诉人质证意见：对证据无异议，与公司核实过，确实存在协议，减免了18600元。本院对上述证据予以采信，对欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人在二审庭审中确认双方分别于2020年7月12日、2020年11月2日签订两份《租金减免协议》，约定：按照《沈阳市关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的政策措施》（沈发改发{2020}42号）落实对承租国有资产类经营用房的经营困难服务业小微企业和个体工商户免除本年度3个月房屋租金。对网兜便利店承租的案涉房屋合计给予三个月房租免收，减免金额共计27900元。再查明，上诉人在一审庭审中陈述其诉讼请求为：“1.请求判令原、被告双方签订房屋租赁合同解除；2.请求判令被告限期搬离租赁房屋；3.请求判令支付租金60000元（暂计至2020年8月15日，实际计算至实际搬离之日止）；4.请求判令支付违约金（以60000元为基数，4倍LPR为利率，自2020年3月16日计算至实际付清之日止）；5.诉讼费、保全费由被告承担。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《广乐大厦租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。上诉人已将租赁房屋交付被上诉人使用，被上诉人应依照约定按时支付房屋租金。被上诉人自2020年3月16日起拖欠租金至今，且未经上诉人同意张贴转租告示，上诉人在一审诉讼期间于2020年11月13日提出增加诉讼请求申请，请求解除双方房屋租赁合同，一审法院认定本案符合合同约定的解除条件，判令解除双方签订的《广乐大厦租赁合同书》，并无不当。对于被上诉人提出继续履行案涉租赁合同的抗辩，本院不予采信。关于上诉人在一审庭审中提出“判令被上诉人支付租金60000元（暂计2020年8月15日，实际计算至实际搬离之日止）”的诉讼请求，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被上诉人应立即腾退房屋。合同履行期间及合同解除后，被上诉人一直占用租赁房屋，上诉人有权要求被上诉人参照租金标准支付占有使用费。一审法院仅认定被上诉人支付2020年3月16日至2020年8月15日租金60000元，对于2020年8月16日至实际搬离之日的租金未予支持，有失妥当，本院予以纠正。被上诉人欠付上诉人2020年3月16日至2020年11月13日上诉人提出解除租赁合同之日租金95473.97元（144000元/年÷365天×242天），鉴于双方在二审庭审中均认可，双方曾达成租金减免协议，上诉人免收被上诉人三个月房租，减免金额共计27900元，本院对此予以确认。被上诉人已向上诉人支付的押金5000元，亦应从其欠付的房屋租金中予以扣除，故被上诉人尚欠上诉人租金62573.97元（95473.97元-5000元-27900元）；自2020年11月14日起至实际腾退之日止，被上诉人应当按照144000元/年的租金标准向上诉人支付房屋占用期间的使用费。关于上诉人提出判令被上诉人支付违约金（以60000元为基数，4倍LPR为利率，自2020年3月16日计算至实际付清之日止）的主张，双方《广乐大厦租赁合同书》约定，“乙方逾期交付租金，除应如数补交外，甲方按年租金每日加收1%的滞纳金”，但本案纠纷恰逢新冠疫情，全市机构的经营及服务受强制性防控措施限制，对商业用房承租人经营收益影响很大，双方上述约定标准明显过高。综合考虑上诉人的实际损失，双方合同履行情况以及被上诉人的过错程度等，根据公平原则，结合上诉人的上诉主张，本院酌定被上诉人支付上诉人违约金（以60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，自2020年3月16日计算至实际给付之日止）。综上所述，沈阳广乐房产管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初8677号民事判决第一项、第三项，即“一、解除原告沈阳广乐房产管理有限公司与被告辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于2019年9月16日签订《广乐大厦租赁合同书》”；“三、被告辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后30日内将位于沈阳市大东区房屋腾空交付原告沈阳广乐房产管理有限公司”；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初8677号民事判决第四项，即“四、驳回原告其他诉讼请求”；三、变更沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初8677号民事判决第二项“被告辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告沈阳广乐房产管理有限公司租金5500元”为：辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后七日内给付沈阳广乐房产管理有限公司2020年3月16日至2020年11月13日租金62573.97元;四、辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后七日内按照144000元/年的租金标准给付沈阳广乐房产管理有限公司自2020年11月14日至实际腾退之日止的占有使用费；五、辽宁网兜便利店连锁管理有限公司于本判决生效后七日内给付沈阳广乐房产管理有限公司违约金（以60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，自2020年3月16日计算至实际给付之日止）；六、驳回沈阳广乐房产管理有限公司、辽宁网兜便利店连锁管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，减半收取650元，诉讼保全费860元，由辽宁网兜便利店连锁管理有限公司承担；二审案件受理费1300元，由辽宁网兜便利店连锁管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年四月七日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。