辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终138号上诉人：苏志斌，男，1966年12月22日出生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：曲维民，辽宁阜诚律师事务所律师。被上诉人：阜新鸿远烟塔工程有限公司，住所地阜新市太平区振兴路1号。法定代表人：孙志武，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：齐玉阳，辽宁观策（阜新）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鹏，该公司总经理工作部经理。上诉人苏志斌与被上诉人阜新鸿远烟塔工程有限公司（以下简称鸿远烟塔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市太平区人民法院（2020）辽0904民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人苏志斌的委托诉讼代理人曲维民，被上诉人鸿远烟塔公司的委托诉讼代理人于鹏、齐玉阳参加了诉讼。本案现已审理终结。苏志斌的上诉请求：1撤销阜新市太平区人民法院（2020）辽0904民初868号民事判决书，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、双方有关租赁合同方面的客观事实：上诉人与被上诉人之间签订《办公楼资产租赁合同》书面合同两份，即2012年12月8日一份，2014年10月1日一份，书面合同外，双方还有口头合同。2019年双方达成继续办公楼资产租赁口头合同。约定上诉人收回投资后方可解除双方租赁合同。双方的租赁合同是长期的，应在上诉人收回投资后方可解除，否则，不可解除。上诉人租赁被上诉人办公楼，用以经营宾馆，宾馆行业具有投资大、资金回收慢的市场规律。上诉人与被上诉人签订书面合同的同时，被上诉人法人代表都有口头承诺，上诉人租金缴纳困难时可以延缓。不必严格遵守合同约定时间，最终缴纳就可以，不涉及解除合同，租赁期限保证上诉人收回投入资本。双方合作中，关系融洽，互相体谅。由于被上诉人现在法人代表更换，新来的法人代表，对以前法人代表与上诉人的口头约定，全部否认，不是实事求是态度来解决双方之间的问题。2014年10月1日双方所签合同，第五条第1款约定房屋租赁期到2019年9月31日止，该条款同时约定租赁合同5年签订一次，租金5年调整一次。书面合同也反映出双方租赁是长期合同，5年只是其中一个结算的阶段。2019年9月书面租赁合同到期后，被上诉人没有提出解除合同，双方约定根据市场行情，租金以后一年一结算，可加可减，保证上诉人收回投资后再研究解除合同。2020年由于外界新冠疫情的客观影响，一段时间内政府要求宾馆停业，现在重新开业也是低迷状态，上诉人的宾馆未能正常营业，出现租金给付困难，是客观原因所致，应当允许延缓，以逾期缴纳租金为由解除合同，明显不符合合同约定和法律规定。二．被上诉人拖欠宾馆的债务没有结算，双方约定以租金抵顶，应实际落实，折抵房屋租赁租金。被上诉人原法人代表汪伟2013年到2015年长期占用宾馆405房间，上诉人按其要求为该房间装修、改造、布置。当时双方约定，用房屋租金折抵此405号房屋费用。双方至今未清算；2015年被上诉人员工死亡，其家属与被上诉人的处理此事，造成宾馆停电停热水，宾馆两个多月没有营业，由此产生的费用，被上诉人承认用房屋租金折抵。双方至今未清算。被上诉人的办公南楼，2018、2019上诉人为其供热两年，其供暖费用被上诉人也说从房屋租金折抵，双方至今未清算。被上诉人代电业部门收缴上诉人所用电费，计价错误，造成多收上诉人8年电费。被上诉人承认事实，承诺多收的电费从房屋租金折抵。双方至今未清算。被上诉人这些债务，原法人代表都承认，承诺清算房屋租金时一并结清，更换了法人代表，就态度反转，全面否认，双方应实事求是，合法、合理、合情的解决问题。三．法律正确实施和适用。《合同法》第93条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案被上诉人解除合同约定的条件没有成就，双方书面合同《办公楼资产租赁合同》第七条2款规定，因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向法院提起诉讼。新来的法人代表与上诉人不沟通、不协商，直接起诉，不符合合同约定。双方纠纷只是租金问题，上诉人要求清算折抵租金，由于今年疫情原因，租金延缓缴纳是有法律依据的。原审判决上诉人迁出租赁房屋，没有合同约定，也没有法律依据。上诉人的资金投入没有收回，双方合同不能解除。综上所述，原判决事实没有查清，法律准绳偏离。上诉人不能迁出租赁的房屋，租金双方可协商解决。上诉人特此上诉，请求二审人民法院重新审理，公正判决。原来的合同约定是5年一续签，不是合同期限就是5年，终止合同条件并未成就，宾馆是401房间，专门给原法人王伟装修的，屋子里家具装修等都是从房租里折抵，法人更换后，全部都不认账了。期间因为鸿远烟塔死了一个员工，因家属闹事，把宾馆停了2个月，我们认为应该减少租金。鸿远烟塔公司辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、关于解除合同腾迁问题。双方签订的两份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。上诉人违反房屋租赁合同的约定，严重拖欠房租，经太平区人民法院（2020）辽0904民初178号民事判决书判决后，仍不支付拖欠的房租，答辩人依据房屋租赁合同第六条第3项（6）的约定，上诉人拖欠房租累计1个月以上有权解除合同，收回房屋。二、关于上诉人提出的债务抵顶问题：1.上诉人提出的债务没有结算问题，在太平区人民法院（2020）辽0904民初178号民事判决中已经处理，如住宿费3776元已经在租金中扣除，押金及装修保证金也已扣除，上诉人提及的其他问题，如餐费、供暖费、办公费等等，由于证据不足已被该判决驳回；2.上诉人提出的其他项目，在本案一审中并未提及，因此不是本案二审审理的范围，如果上诉人有证据，可以另诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。鸿远烟塔公司向一审法院起诉请求：1.请求判令苏志斌腾迁所租赁的两处房屋,地址是阜新市太平区振兴路1号（不得损坏依附于房屋的装修和改造部分）；2.请求判令苏志斌支付第一份房屋租赁合同(北楼、东楼)的房屋占用费156250元（375000÷12×5，自2020年4月10日至2020年9月9日止，计五个月），并支付自2020年9月10日至腾迁之日止的房屋占用费，每月房屋占用费为31250元；3.请求判令给付第二份房屋租赁合同（北侧一楼）的房屋占用费33333元（80000÷12×5）（自2020年4月10日至2020年9月9日止，计5个月），并支付自2020年9月10日至腾迁之日止的房屋占用费，每月房屋占用费为6666.67元；4.请求判令支付自2020年4月10日起至腾迁之日止的逾期腾迁房屋的违约金，违约金金额按照两个合同应支付的房屋占用费总额乘以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，除以365天后乘以逾期腾迁的天数；5.诉讼费由苏志斌承担。一审法院认定：2012年12月8日，鸿远烟塔公司与苏志斌签订一份《阜新鸿远烟塔公司办公楼（北楼、东楼）资产租赁合同》，约定鸿远烟塔公司将东侧办公楼整体（940平方米）加东侧院落和北侧办公楼2-3层（768平方米）的房屋租赁给苏志斌，租期为3年，自2013年6月8日起至2016年6月8日止，每年租金为37.5万元，苏志斌提前6个月缴纳第三年租金。违约责任约定为：如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同年租金的万分之五支付违约金；逾期归还租赁资产的，每逾期一天应支付本合同约定的日租金两倍的违约金。合同解除条件约定为：房屋租赁期间，苏志斌未经鸿远烟塔公司书面同意拆改变动房屋结构、拖欠房租累计1个月以上的，鸿远烟塔公司有权解除合同，收回出租房屋；租赁期满合同自然解除。2014年10月1日，双方又签订房屋租赁合同，鸿远烟塔公司将其办公楼北侧一楼（384平方米）房屋租赁给苏志斌，合同约定该房屋租期为5年，自2014年10月1日起至2019年9月31日止，每年房屋租金为8万元，该份合同的违约责任约定及合同解除约定与第一份合同一致。鸿远烟塔公司于2020年4月20日向阜新市太平区法院提起诉讼，法院作出（2020）辽0904民初178号民事判决，判决：一、苏志斌给付鸿远烟塔公司房屋租金146.37万元并自2015年6月8日起以146.37万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算欠款利息；二、苏志斌给付鸿远烟塔公司房屋租金24万元，并自2017年3月30日起以24万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算欠款利息。宣判后，双方均未提出上诉，该判决现已生效。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的权利和义务。合同签订后，苏志斌未按约定足额支付租金，在阜新市太平区法院判决给付房租及利息后仍未履行给付义务，已构成违约，根据合同的约定，鸿远烟塔公司有权收回出租房屋并要求苏志斌如数补交所欠房租及房屋占用费，故对要求腾迁租赁两处房屋并支付北楼、东楼及北侧一楼的房屋占用费的诉请，予以支持。关于违约金问题，双方虽有约定，但鸿远烟塔公司自愿对部分权利进行放弃，主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该项主张不违反法律规定，予以支持。关于苏志斌辩解鸿远烟塔公司应返还其装修费用的问题，因其未提供证据，且鸿远烟塔公司提出合同约定租赁期满或者因苏志斌原因导致退租，依附于房屋的装修、改造无偿归鸿远烟塔公司所有，故对苏志斌的辩解不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定判决：一、苏志斌于本判决生效之日起十日内从阜新市太平区振兴路1号两处房屋迁出（不得损坏依附于房屋的装修和改造部分）；二、苏志斌于本判决生效之日起十日内一次性给付阜新鸿远烟塔工程有限公司房屋占用费，自2020年4月10日起按照每月31250元标准计算至实际腾迁之日止；三、苏志斌于本判决生效之日起十日内一次性给付阜新鸿远烟塔工程有限公司房屋占用费，自2020年4月10日起按照每月6666.67元标准计算至实际腾迁之日止；四、苏志斌于本判决生效之日起十日内一次性给付阜新鸿远烟塔工程有限公司占用房屋的违约金（违约金数额以上述第二、三项判项中应给付的房屋占用费总数为基础，自2020年4月10日起至实际腾迁之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费4713元（鸿远烟塔公司已预交），减半收取2357元，由苏志斌负担。本院经审理查明：原审认定事实属实。本院认为：上诉人苏志斌主张应继续履行合同。由于上诉人在法院生效判决认定其违约应给付租金后，仍未履行给付义务，根据合同约定，被上诉人鸿远烟塔公司有权解除合同并要求上诉人腾退房屋。上诉人称被上诉人原法定代表人曾口头承诺待上诉人收回投资后再解除合同，但上诉人未提供证据证明其主张，故对于上诉人该项上诉请求不予支持。上诉人主张疫情期间房租应予扣除。由于上诉人自2015年6月8日起就已经拖欠房租，并不是新冠疫情期间才开始拖欠房租，故对于该项上诉请求不予支持。上诉人主张被上诉人欠付债务应折抵房屋租金。因上诉人未提供证据证明具体债务数额，对此上诉请求不予支持。故一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4713元，由上诉人苏志斌负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓光审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二一年四月六日法官助理张楠书记员韩天浩