河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1770号上诉人（原审原告）：李晓芳，女。委托诉讼代理人：李敬国，河南绿洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区丽春东路23号。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李理博、朱小丽，河南精专律师事务所律师。上诉人李晓芳因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓芳上诉请求：发回重审或依法改判，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定的部分事实有误，判决不当。首先，总房款的金额认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定商品房总金额为1023211元，首付款503211元，余款由上诉人申请贷款支付。上诉人按约定支付了首付款和银行贷款，被上诉人于2013年9月21日开具首付款发票，于2015年6月12日开具余款发票。一审法院计算违约金数额时将首付款金额认定为总房款金额，导致违约金数额错误。其次，违约金起算时间认定错误。按照一审查明的事实，被上诉人2016年6月4日交房，应在交付使用后360日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房产所属的B区22号楼到2020年7月27日才取得不动产登记证书。被上诉人应承担超期办理期间的违约金。即使按照一审法院的认定，造成逾期办证有被上诉人自身原因，也有非被上诉人所能预见和左右的其他原因，并结合本案案情，酌定在2017年8月29日正常供电，被上诉人办理消防验收、规划核实等手续的期限为10个月，那么到2018年6月29日也应办理完毕，违约金起算时间应为2018年6月29日，一审自2019年7月29日起算错误。最后，被上诉人违约属于共性问题，涉案小区多名业主起诉，一审法院均以房产总价款为基数计算违约金，违约金起算时间均酌定在供电后10个月。尚锦置业公司答辩称，对上诉人主张的一审认定房款错误问题无异议；对上诉人主张的违约金起算时间有异议，业主诉尚锦置业公司逾期办证案件属于群诉类案件，对应的一、二审生效判决有近500份左右，二审终审认定的B区22号楼涉案房产的逾期办证违约金计算时间为2019年7月29日。李晓芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付违约金78531.44元（违约金暂计算为2016年7月1日至2020年9月17日），及起诉之日起支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止。3.要求被告免除因违规交房造成的相应不必要的物业费8137.8元（物业费计算周期为2017年1月1日至2020年8月31日）。4.要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年10月14日，原告李晓芳与被告洛阳尚锦置业有限公司签订一份《商品房预售合同》，约定李晓芳向尚锦置业有限公司购买升龙城B区22幢1801号房屋一套，房款为503211元，交付期限为2016年5月30日前，交付时房屋应具备的条件为经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时双方还签订一份补充协议，该协议约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年6月4日，洛阳尚锦置业有限公司向李晓芳交付了房屋。升龙城B区22号楼于2020年7月27日取得不动产权登记证书。一审法院认为，原告李晓芳与被告尚锦置业公司签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。双方均应按约定履行合同义务。根据合同约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，故原告要求被告立即将办理房产证有关资料报产权登记机关备案的诉求，予以支持。依据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。被告于2016年6月30日向原告交付房屋后，至2020年7月27日22号楼取得不动产权登记证书，即履行了上述义务。关于被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的辩称意见，一审法院认为，被告提交的证据能够证明导致逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整，致使升龙城B区无法进行消防验收以及供电，该因素并非被告能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中规划变更和政策调整等因素是被告所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。本案中，造成办证逾期的有被告自身原因，也有非被告所能预见和左右的其他原因，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除，涉案房屋在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非被告所能控制，故综合本案实际情况，酌定在2017年8月29日正常供电后，被告办理消防验收、规划核实等手续的期限为10个月左右。因新冠肺炎疫情导致相关部门停工停产，被告抗辩该时间属于不可抗力，应予以扣除，予以支持。根据查明的事实及洛阳市房地产行业复工情况，酌定2020年2月1日至2020年2月23日期间的23天可顺延办证期限。据此，本案从2019年7月29日起计算违约金较为符合客观实际。合同约定违约金为日万分之0.5的标准符合法律规定，予以支持。综上，违约金以总房款503211元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月29日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区22幢的不动产首次登记完成之日即2020年7月27日止（已扣除因新冠肺炎疫情引起的停工停产23天），共计8554.58元。对于原告提出的要求被告免除物业费的请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于判决生效后十五日内向原告李晓芳支付违约金8554.58元；二、原告李晓芳的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。本院经审理查明，根据李晓芳与尚锦置业公司于2013年10月14日所签《商品房预售合同》的约定，李晓芳所购买的涉案房屋价款为1023211元，首付款503211元，余款由李晓芳申请以银行按揭（或公积金）贷款支付。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，尚锦置业公司未按合同期限约定履行将办理不动产登记证书所需资料报产权登记机关备案的义务，应按合同约定支付违约金。一审法院根据尚锦置业公司实际履行备案义务的时间，扣除合同约定的期限及非因尚锦置业公司原因导致的手续办理延后的时间，确定本案违约金自2019年7月29日起算并无不当。一审法院对本案所涉房屋的房款数额认定有误，导致违约金数额计算错误，本院予以纠正，即违约金应以总房款1023211元为基数，按照日万分之0.5标准自2019年7月29日计算至2020年7月27日止，共计17394.57元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7150号民事判决第一项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向李晓芳支付违约金17394.57元；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7150号民事判决第二项；三、驳回李晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费983元，由洛阳尚锦置业有限公司负担。二审案件受理费1753元，由李晓芳负担876.5元，由洛阳尚锦置业有限公司负担876.5元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  衡宏波二〇二一年四月二日书记员  高 源