广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终86号 上诉人（一审原告）：莫守祯，男，1970年2月2日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被上诉人（一审被告）：杨进仁，男，1982年2月5日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人莫守祯因与被上诉人杨进仁房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莫守祯上诉请求：1、维持一审判决第一、第二项，加判被上诉人向上诉人赔偿违约金5.38万元，被上诉人用于涉案房屋解押的借款利息10183元，以及上诉人已经支付的中介费1万元，三项共计73683元；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定上诉人没有将5万元转给被上诉人而违约没有事实依据，转款5万元并不在双方约定的违约条款范围内。2、上诉人之所以没有将5万元转给被上诉人，是对被上诉人已违约在先情况下的自我保护行为，不能认定是违约。二、被上诉人超出时间和范围使用上诉人借款而计息，是双方真实意思表示，上诉人要求被上诉人付息是正当的，法院应予支持。 -2- 被上诉人杨进仁口头答辩称：1、一审判决还款时间太短，被上诉人房贷解押了，户口迁出了，被上诉人不想解除合同；2、235000元是首付款，并不是借款。上诉人要求被上诉人签成借款，被上诉人已明确拒绝。 莫守祯向一审法院起诉请求：1.判令被告杨进仁赔偿原告已付购房定金20000元及该款一倍赔偿金共40000元，用于解押房产的借款本金235000元及利息14100元（利息从借款当天暂计至2020年8月17日止，往后计至被告还清之日为止），原告已支付的购房款200000元，因被告违约产生的成交总价10%的违约金53800元，原告已支付的中介费10000元，以上五项共计550900元；2.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年5月2日，原告莫守祯（买方）与被告杨进仁（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同主要约定：1.买卖之房屋地址为广西梧州市长洲区，建筑面积121.05平方米（以房产证面积为准）；2.房屋所有权人为杨进仁；3.该物业按套销售，成交价为538000元；4.卖方交付该物业予买方使用权之日期为付清全款当日，卖方协助买方办妥收楼入住手续视为房屋转移；5.经纪方就该物业为买卖合同双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，卖方于签订合同之日向经纪方支付10760元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付3000元作为咨询及房屋中介费，如买方或者卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的中介服务费；6.卖方不能按本合同约定将该物业售给买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千万之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；7.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10% -3- 作为违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；8.上述房屋卖方户口须在过户前迁出；9.买方于签署本合同当日向卖方支付20000元作为定金，卖方在收到银行通知偿还贷款之日起五个工作日内买方同意将部分房款235000元转入卖方贷款账户，银行到账后即视为卖方已收到相应房款，楼价余款283000元买方应在梧州市交易中心过户当天全部付清；10.卖方需在2020年5月6日至2020年7月1日这段时间内完成银行贷款提前还款手续、过户、移交物业的流程，否则视为违约。签订上述合同当日，原告莫守祯向被告杨进仁支付了20000元购房定金，向梧州广鑫房地产投资有限公司支付了10000元中介服务费。签订《房屋买卖合同》后，梧州广鑫房地产投资有限公司的中介代理人员询问银行得知办理提前归还银行贷款手续无需申请，钱到账后即可办理还贷解押手续，随后告知了原、被告。2020年5月16日，原告莫守祯（买方）与被告杨进仁（卖方）就买卖案涉房屋一事签订《补充协议》，约定内容为：卖方需要买方的资金将该套房屋解押后才能办理过户手续，现买方将235000元作为借款给卖方用于该房屋的银行解押，卖方收到该资金时需写借条给买方；如因卖方原因导致2020年7月16日前不能完成解押与过户的，超过2020年7月16日期限后借条生效，卖方须支付该笔资金的利息给买方，利息为年利率24%，如2020年7月15日前解押并过户完成，该借条失效，该笔借款转为房款，卖方无须支付买方借条的任何利息；买卖双方必须于该房屋银行解押完成后7天内安排办理过户手续。次日，被告杨进仁出具了一份《借条》，载明其因房屋需要解押，向原告莫守祯借到235000元，借款到期为2020年7月16日，年利率为24%，即每月需支付利息4700元，到期本息全清。2020年6月23日，被告杨进仁完成了案涉房屋的解押手续。2020年7月23日，原告莫守祯（买方）与被告杨进仁（卖方）再次签订《补充协议-2》，约定内容为：签订本合同当天，买方须支付卖方购房款200000元，卖方将房屋 -4- 使用权交付给买方使用。卖方将户口迁出时，买方须支付卖方购房款50000元。签订该补充协议当日，原告莫守祯向被告杨进仁支付了200000元购房款，被告杨进仁将上述房屋交付给原告莫守祯使用。次日，被告杨进仁完成了户口的迁出，但原告莫守祯未向被告杨进仁支付约定的购房款50000元。经庭审询问，被告杨进仁同意与原告莫守祯解除《房屋买卖合同》，愿意退回20000元购房定金、235000元首付款、200000元购房款给原告莫守祯，但不同意赔偿一倍定金以及用于偿还银行贷款的235000元的利息。 一审法院认为，原告莫守祯与被告杨进仁签订的《房屋买卖合同》以及相关的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，是合法有效的，对双方当事人均具有约束力。原告莫守祯尚未付清购房款，案涉房屋的过户手续亦未完成，合同尚未履行完毕，原告莫守祯提出解除其与被告之间的的房屋买卖合同关系，被告杨进仁同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，该院对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故《房屋买卖合同》解除后，被告杨进仁应返还原告莫守祯已支付的定金20000元以及购房款435000元，原告莫守祯同时亦应向被告杨进仁返还案涉位于梧州市长洲区的房屋。关于赔偿金、违约金、中介服务费负担的问题。根据《补充协议》约定，原、被告必须于案涉房屋银行解押完成后7天内安排办理过户手续，案涉房屋的解押手续已于2020年6月23日办妥，但被告杨进仁未在约定的时间内办理房屋过户手续，构成违约，应承担违约责任。根据《补充协议-2》约定，被告杨进仁将户口迁出当天，原告莫守祯须支付购房款50000元，但原告莫守祯没有履行支付50000元购房款的义务，亦构成违约，也应承担违约责任。按照《房屋买卖合同》约定，卖方未能按时履行合同约定义务逾30天的，买方有权不再购买 -5- 该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方未能按时履行合同约定义务逾30天的，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。根据上述情况，被告杨进仁存在违约行为，应向原告莫守祯赔偿违约金，同样，原告莫守祯也存在违约行为，也应向被告杨进仁赔偿违约金，两项违约金的计算标准一致，均系按买卖房屋成交价的10%计算。原告莫守祯诉请被告杨进仁赔偿违约损失，被告杨进仁答辩亦要求原告赔偿违约金及其他损失，该院出于减轻当事人诉累，一次性解决纠纷的考虑，将原、被告的违约责任在本案中一并处理。原告莫守祯与被告杨进仁互负赔偿违约损失的责任，且违约金的计算相同，故两者对消后，双方无需再向对方进行赔偿。关于利息的问题。按照《房屋买卖合同》约定，原告莫守祯应在收到银行通知偿还贷款之日起五个工作日内将235000元房款转入被告杨进仁的贷款账户，银行到账后即视为被告已收到相应房款，但原告莫守祯没有按照此约定履行，而是要求被告杨进仁立下《借条》以“借贷”的形式交付购房款。原告莫守祯给付被告杨进仁的235000元，名义上是借款，实质是其向被告支付的购房款，故原告基于借贷关系诉请被告支付该笔款项的利息，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告莫守祯与被告杨进仁于2020年5月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨进仁应于本案判决生效之日起十日内返还原告莫守祯定金、购房款共455000元，原告莫守祯应同时返还被告杨进仁梧州市长洲区新兴珠宝路2号18号楼2单元702号房屋；三、驳回原告莫守祯的其他诉讼请求。案件受理费9309元，减半收取计4654元，由原告莫守祯负担810元，被告杨进仁负担3844元。 二审中，双方当事人没有向本院提交新的证据。二审询问中，一审证人卢剑锋出席作证，内容与一审的基本相同。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、 -6- 《补充协议-2》有效正确对双方当事人均有约束力。一审中，双方同意解除合同，一审据此依法予以解除合同并无不当。被上诉人二审提出不想解除合同有违诚信，本院不予支持。根据本案的事实，被上诉人在合同约定的期限内办妥了房屋解押手续，但没有在合同约定的2020年7月16日前办理房屋过户手续，因此构成违约，应承担违约责任。上诉人没有按照《补充协议-2》的约定，在被上诉人2020年7月24日迁出户口时，向被上诉人支付5万元购房款，上诉人的行为，违反双方《房屋买卖合同》第7条的约定，亦应承担违约责任。上诉人上诉主张其应支付的5万元购房款不在双方约定的违约条款范围内，上诉人的主张是割裂房屋买卖合同与补充协议的关系，将房屋买卖合同与补充协议看成互相独立的合同和协议，该主张理据不足，本院不予支持。上诉人上诉还主张其不支付5万元购房款，是基于被上诉人违约在先的自我保护行为，该主张与被上诉人在本案中有履约的事实不符，故本院对上诉人的该主张不予支持。据此，上诉人在本案存在违约行为，应承担违约责任。一审根据合同的约定，认定双方的违约责任可以互相对消，该认定并无不当，本院予以维持。上诉人与被上诉人在房屋买卖当中，相互缺乏信任，上诉人将23.5万元购房款转入被上诉人贷款帐户，本来应是支付购房款的，却要求被上诉人立下《借条》，以借贷形式交付购房款，因此，上诉人该笔付款，名义上是借款，实质是应付的购房款，现上诉人以借款为名，诉请被上诉人支付利息，显然于法无据，不应支持。一审对此认定正确，本院予以维持。上诉人对中介费虽然提出主张，但没有提出理据，显然属于事实证据不足，本院对上诉人该主张不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -7- 二审案件受理费1643元（上诉人莫守祯已预交），由上诉人莫守祯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  毛美美 审 判 员  任 军 二〇二一年四月一日 法官助理  劳嘉欣 书 记 员  卢 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、 -8- 撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。