成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第5288号原告何瑗如，女，住成都市成华区。委托代理人李凡，四川金援律师事务所律师，特别授权。委托代理人米成亮，四川金援律师事务所律师，一般授权。被告成都招商房地产有限公司，住所地：成都市成华区建设南街9号。法定代表人朱文凯，董事长。委托代理人刘一可，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师，一般授权。委托代理人高玉林，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师，特别授权。第三人成都瑞升酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区文翁路139号。法定代表人冯政波。委托代理人何军，泰和泰律师事务所律师，一般授权。委托代理人沈冬军，泰和泰律师事务所律师，一般授权。原告何瑗如与被告成都招商房地产有限公司（以下简称招商房产）、第三人成都瑞升酒店管理有限公司（以下简称瑞升酒店）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李凡、被告招商房产的委托代理人刘一可、第三人瑞升公司委托代理人沈冬军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何瑗如诉称，被告于2011年开始对外宣传其开发的“招商东城国际商务广场”系高级酒店，投资该项目可以获得丰厚的回报，并大量散发销售广告和宣传资料。原告基于对被告的信任和轻信被告的吹嘘，于2011年11月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定总房款为647920元人民币，被告在房屋装修标准一栏中填写为“清水房”，但被告向原告出具的《商品房买卖合同摘要》中将房款与装修款进行了明确界定，房价为564528元，装修款为83392元，在开出的售房发票中，仍然按照总房款644191元来开具的。在双方签订的《房屋买卖合同》的同时，被告要求原告另行签订了《房屋装修委托协议》，约定原告委托乙方聘请装修公司进行装修，原告不再支付装修费，另外，还明确约定了装修包括电器、家具的具体事项。被告承诺所开发房屋用途为高级酒店，原告在被告的要求下签订了上述两份协议的同时，被告要求原告必须按照其事先准备的合同，与成都瑞升酒店管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，原告将所购房屋在交房时租给瑞升酒店管理公司经营，租期为15年。2014年11月24日，被告在楼盘处贴出《告知函》，内容为因被告委托的全新石化公司和嘉好集团公司已不能继续完成装修，被告已就此事起诉，所以目前不能确定装修工程何时能开工，需另行寻找其他经营商来承接酒店经营项目。原告认为，被告在宣传资料、广告中承诺其销售的精装房，应当作为《商品房买卖合同》中的内容，被告承诺出售给原告是用于酒店的精装房，并且在《商品房买卖合同》将装修价确定为83392元，应当按照83392元的标准时行装修。现在被告已明确表示不能履行精装房的义务，应当承担违约责任，被告不能因为第三人违约而免除对原告的违约责任，现请求判令1、被告在二十日内向原告交付符合合同约定的精装修房屋；2、被告自约定的交房日期次日起每日按房价款的万分之三向原告支付违约金至被告将符合合同约定的精装修房交付给原告止；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，本案的房屋形态应该由法院根据现有证据和本案交易的特殊性综合判定。案涉房屋在备案商品房买卖合同第三条约定是清水形态，该合同合法成立，并生效。我方认为该房屋在合同中所对应的价款应当与清水房相匹配，至于合同摘要中分割的装修价款和房屋价款，虽加盖了招商的合同专用章，但不能对抗备案的商品房买卖合同。原被告在房屋装修委托协议第五条明确约定，甲方同意不单独进行房屋的清水房验收。原告要求被告按照商品房买卖合同第十二条约定承担逾期交房的违约责任，所指向的房屋形态应当与合同载明的房屋形态一致应为清水。本案由于第三人资金链断裂，未能完成装修工作，导致装修房屋交付未完成的原因并非被告故意为之。原告与第三人签署了委托经营管理合同，第三人按约支付了原告的资金回报，被告不应该承担损失赔偿和违约责任。原告主张的违约金过高。第三人瑞升公司述称，不存在逾期交房的情形，也不应当承担责任。经审理查明，2011年11月24日，原告何瑗如与被告招商公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市二环路东二段7号“招商*东城国际商务广场”项目内19号商品房一套，建筑面积52.12平方米，房屋价款为647920元，装修水平是清水，约定被告应当在2013年3月31日前向原告交付该商品房。原被告商品房买卖合同摘要显示该房屋价款由两部分组成房价为564528元，装修价83392元，被告在该摘要上进行了盖章确认。合同签订后，原告向被告支付了房款。2011年11月24日，原被告签订了《房屋装修委托协议》，约定原告委托被告聘请装修公司对原告所购房屋进行装修，装修费用由被告承担，原告无需向被告支付协议项下的装修费用。同时约定原告同意不单独进行房屋的清水房验收，被告可自行进入装修阶段，原告应按照被告发出的交房通知中指定的交房日期接受装修成果，如原告未能收到被告发出的交房通知，则原告必须在《商品房买卖合同》中约定的交房日期最后一天接收装修成果。原告未在上述时间办理接受手续的，视为被告在已在《商品房买卖合同》中约定的交房日期最后一天将装修成果交付给原告，合同附件一对房屋的装修标准进行了约定。2011年11月30日，原告与第三人瑞升酒店签订了《委托经营管理合同》，约定原告从2013年4月1日至2028年3月31日期间将涉案房屋交与第三人经营管理，由第三人向原告支付经营管理费。2013年3月31日，被告将包括涉案房屋在内的物业以清水形态交付给瑞升酒店，瑞升在对房屋进行酒店式装修过程中，资金出现问题，未能完成房屋精装修。2013年7月1起至2014年10月，原告开始按每月2800元的标准在第三人处收取经营管理费，后因第三人出现资金问题，未能继续向原告支付经营管理费。2014年11月24日，被告向原告发出告知函载明“房屋精装修问题，因全新石化为同一经营，要求统一装修风格，故我司亦将你房屋精装修事宜委托该公司完成，且我司已支付全部装修款项。我司已向成都市中级人民法院提起诉讼，要求终止与全新石化公司及其关联公司的精装修合同，追回装修款项及其损失，无论我司是否能够追回此部分款项，我司均会履行应尽的精装修义务。后续要启动你的公寓精装修工作，除我司须与全新石化公司解除精装修合同外，还需你尽快解除与瑞升酒店管理公司的委托经营协议”。审理中，原告出具了被告在销售案涉房屋时销售广告、宣传资料为精装修酒店式公寓，被告对该证据的真实性予以认可。以上事实，有原被告身份信息、工商登记信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修委托协议》、商品房买卖合同摘要、告知函、商业广告、《委托经营管理合同》、当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应合法有效。虽然该合同载明的房屋的装修水平是清水，但被告确认的商品房买卖合同摘要显示原告交付的房款由房价和装修价两部分构成，同时结合被告销售房屋的销售广告、宣传资料、销售价格、原被告签订的《房屋装修委托协议》、以及被告于2014年11月24日向原告发出的告知函内容可以综合认定，被告向原告出售的房屋应为精装修房屋。合同在履行过程中，原被告针对案涉房屋的装修事宜签订了《房屋装修委托协议》，该协议约定不单独进行房屋的清水房验收，被告可自行进入装修阶段，装修好成果的交付期限仍为原被告《商品房买卖合同》中约定的期限2013年3月31日。后被告将案涉房屋交由第三人统一进行装修，第三人因资金原因未完成装修，被告于2013年3月31日交付的房屋为清水房，根据合同的约定，被告已构成违约，被告仍应继续履行向被告交付符合原被告签订的《房屋装修委托协议》中约定的装修标准的精装修房屋的义务。因原告房屋的精装修未完成系第三人所造成，被告并非恶意违约，且原告在2014年10月之前也收到了房屋所产生的收益，原告要求被告承担的违约金明显过高，本院根据本案的实际情况结合被告违约的情形酌情进行调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都招商房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何瑗如交付符合原被告签订的《房屋装修委托协议》中约定的装修标准的精装修房屋；二、被告成都市招商房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何瑗如支付违约金8000元；驳回原告何瑗如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2295元，由被告成都市招商房地产有限公司承担100元，由原告何瑗如承担2195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈玲二〇一六年六月十二日书记员  薛素