河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4270号上诉人(原审原告)：胡玉生，男，1981年2月28日出生，汉族，住河南省夏邑县。上诉人（原审原告）：苏真真，女，1983年5月1日出生，住河南省襄城县。二上诉人共同委托诉讼代理人：乔鹏飞，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢静雅，女，1996年2月10日出生，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：刘兆宝，河南大河律师事务所律师。委托诉讼代理人：代召国，河南大河律师事务所律师。上诉人胡玉生、苏真真因与被上诉人卢静雅物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡玉生、苏真真上诉称，请求撤销原审判决第二、三项，并依法改判为：卢静雅将4422号商铺和铺前过道的吊顶装修、过道两端加装的大门和“丫丫丝巾泳装”“围巾泳装”招牌门头灯予以拆除，并将铺前过道陈列的商铺予以清理，恢复商铺过道两端正常通行和经营使用；卢静雅按月租金4000元的标准向苏真真、胡玉生支付自2019年8月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费，或将本案发回重审。本案上诉费用、评估费用等费用由卢静雅承担。事实及理由，1、一审判决对卢静雅侵害苏真真、胡玉生合法物权的行为事实未予查明，导致出现错误判项。苏真真、胡玉生在一审中提交了房产证、分层分户图、现场照片、现场录像等证据，充分证实了涉案商铺及铺前过道被卢静雅经营“丫丫丝巾泳装”陈列的商铺占用，同时卢静雅还在过道两端私自加装带锁的玻璃大门，导致苏真真、胡玉生商铺的正常通行必须要经过“丫丫丝巾泳装”上锁的大门方可出入等侵权事实。另，卢静雅在苏真真、胡玉生的商铺及铺前过道进行统一装修和商铺陈列，并在仅剩的唯一通道口处加装巨型招牌门头，导致客流被局限为购买“丫丫丝巾泳装”的消费者群体之内，该侵权行为致使苏真真、胡玉生的商铺无法正常对外经营或出租使用。卢静雅的上述行为严重侵害了苏真真、胡玉生对商铺的所有权、相邻权等合法物权，一审法院对苏真真、胡玉生合法物权被侵害的事实置若罔闻，并在本院认为内容中载明侵权行为缺乏事实依据，苏真真、胡玉生对此严重不服。2、一审判决卢静雅支付房屋占有使用费的计算标准错误。苏真真、胡玉生正是基于卢静雅前期支付的1150元租金标准明显过低，才诉至法院要求判决卢静雅返还占有商铺，并按正常租金标准支付恶意占有期间的占有使用费。根据一审诉讼过程中卢静雅的答辩和其向法庭提交的证据可以证实，1150元的标准仅为9.31平方米的租金价款，而苏真真、胡玉生的商铺面积为20.05平方米，其中还包括商铺前面过道的10.74平方米。卢静雅恶意占用苏真真、胡玉生商铺的面积为20.05平方米，一审判决支付房屋占有使用费仅按照9.31平方米1150元的标准计算，还不到实际应付租金的一半。同时结合涉案商铺所在建筑物其他铺位对外租赁价格，以及同一区域内其他商场铺位的租金标准，一审判决的该判项对苏真真、胡玉生显然未做到公平公正。3、一审仅判决返还商铺，但对于商铺返还后无法正常通行、使用、收益的现状置之不理，违背了民法典中关于物权保护的基本原则。根据民法典的相关法律规定，苏真真、胡玉生有权要求卢静雅将4422号商铺前过道陈列的商品予以清理，将过道两侧加装的上锁大门予以拆除，恢复铺前过道两端的正常通行，苏真真、胡玉生也有权要求卢静雅将商铺及铺前过道的顶部装修、“丫丫丝巾泳装”招牌门头灯予以拆除，从而保障4422号商铺的通行权和使用、收益权不受侵害。一审判决仅判令返还商铺，但对于返还后的商铺根本无法使用、收益、正常通行的荒唐局面未做处理，导致苏真真、胡玉生商铺的所有权、通行权均被他人控制，任由他人处分。该判项相当于将苏真真、胡玉生商铺的合法物权予以架空，未做到真正的有效保护当事人的合法权益。卢静雅答辩称，一、卢静雅对苏真真、胡玉生商铺的使用是基于商铺托管协议和双方与万菱物业公司的三方协议，不存在恶意侵害的情形。1、苏真真、胡玉生将其商铺出租给卢静雅经营使用，双方和万菱物业公司签订有三方协议，卢静雅对涉案商铺是合法占有使用。《商铺托管经营协议书》和《商铺租赁及商业管理协议书》约定，根据万博商城二期的统一规划和品牌形象要求，公司或商户有权根据经营需要对商铺进行统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等。对涉案商铺和其他租赁商铺进行统一设计、重新规划，装修成统一风格，安装招牌和门头，是根据三方协议约定进行的，不存在苏真真、胡玉生所诉称的擅自行为和侵权情形。2、2019年7月31日合同约定期限届满后，双方虽未续签书面的租赁合同，但卢静雅并未退租，仍在持续使用，苏真真、胡玉生在提起本案诉讼之前，从未对卢静雅使用涉案商铺提出任何异议，依照民法典第734条之规定，双方转为不定期的租赁合同关系，双方仍按原租赁协议的约定延续履行合同，且卢静雅已依据原三方协议向苏真真、胡玉生授权的商铺代为管理方万菱物业公司交付了由其代收的商铺租金，且已交付至2021年7月31日。卢静雅对涉案商铺的使用仍是合法合理的。3、苏真真、胡玉生购买商铺就是为出租盈利，托管商铺时就已明知并接受商铺的实际现状以及由商场进行统一规划和统一经营管理的模式。目前，苏真真、胡玉生的商铺是在商场统一规划、统一管理下的经营和出租，并未空置，商铺所有权也仍是苏真真、胡玉生的，并未损害苏真真、胡玉生的所有权和使用收益等物权权益。二、一审法院判决卢静雅按月租金1150元的标准向苏真真、胡玉生支付房屋占有使用费是正确的。1、《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》第8.3条约定，本协议期满，三方应在期满后的3个工作日内办理完毕续约或交接事宜。甲方（苏真真、胡玉生）不办理的，由丙方（万菱物业公司）代为管理，因商铺产生的任何责任、费用或风险均有甲方（苏真真、胡玉生）承担，且甲方不得针对丙方提出任何交接异议或其他权利主张。2、案涉商铺套内使用面积9.31平方米，原协议书约定苏真真、胡玉生收取租金标准为2016年8月1日至2019年7月31日，租金为首年每月1024元，第二年月租金1085元，第三年月租金1150元。万菱物业公司与卢静雅续签的《万博商城商铺租赁备忘录》约定的租金标准为2019年8月1日至2024年7月31日租金首年每月1150元，第二年月租金1150元，第三年月租金1150元，第四年月租金1219元，第五年月租金1219元。结合临近商铺已续签的协议书，4421号套内面积11.75平方米，2019年8月1日至2024年7月31日租金首年每月1184元，第二年月租金1184元，第三年月租金1184元，第四年月租金1225元，第五年月租金1225元。4423-1号套内面积4.41平方米，2019年8月1日至2024年7月31日租金首年每月465元，第二年月租金465元，第三年月租金465元，第四年月租金493元，第五年月租金493元。一审法院判决按月租金1150元的标准向苏真真、胡玉生支付房屋占有使用费是公平的、合理的。苏真真、胡玉生要求高于该标准，没有事实和法律依据，亦无证据支持。三、民法典第272条规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权益，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。案涉商铺虽为苏真真、胡玉生所有，但卢静雅基于《商铺托管经营协议书》和《商铺租赁及商业管理协议书》合法取得租赁使用权，并根据万博商城二期的统一规划和经营品牌形象要求，对商铺进行了统一设计和重新规划，且已经营多年。苏真真、胡玉生在购买案涉商铺时就已明知该商铺所有权性质不能等同于完全独立商铺，苏真真、胡玉生托管该商铺时就已明知并接受商铺的现状以及商场的统一经营模式，其行使权利时必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。卢静雅及万菱公司对包括苏真真、胡玉生商铺在内的商场进行了统一设计、重新规划、统一装修和改建是经过苏真真、胡玉生及卢静雅和万菱公司书面约定的，并未影响到苏真真、胡玉生商铺的通行权及苏真真、胡玉生对其商铺的使用和收益权。现苏真真、胡玉生虽未与卢静雅及万菱物业公司续签协议，但其余9户商铺业主均已与卢静雅续订协议，且卢静雅已经将案涉商铺租金支付至2021年7月31日。苏真真、胡玉生要求卢静雅拆除装修、招牌、门头和清除物品、恢复通道原状的诉请，势必会损害卢静雅的正常经营和合法权益，更会损害商场内其他商铺业主的合法权益。故苏真真、胡玉生的上诉请求及上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏真真、胡玉生向一审法院起诉请求：1.请求判令卢静雅将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城四层4422号商铺清理腾空并返还至苏真真、胡玉生；2.请求判令卢静雅将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城四层4422号商铺门前公共通道的吊顶装修、过道尽头的“丫丫丝巾泳装”、“围巾泳装”招牌、大门等设施予以拆除，同时将公共通道陈列的物品予以清除，恢复过道公共通行，保障4422号商铺经营不受影响；3.请求判令卢静雅向苏真真、胡玉生支付2019年8月1日至2020年12月1日期间的房屋占有使用费共计120000元；4.请求判令卢静雅自2020年12月1日起以每年递增上年度租金数额5%的标准向苏真真、胡玉生支付租金，至实际返还商铺、拆除装修、恢复过道之日止；5.请求判令卢静雅向苏真真、胡玉生支付因维权产生的合理费用6000元；6.请求由卢静雅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1．苏真真、胡玉生共同对位于郑州市二七区福寿街16号4层4422号商铺依法享有所有权，该商铺建筑面积为20.05平方米，套内建筑面积9.31平方米。2．2018年6月13日，苏真真、胡玉生作为出租方与卢静雅作为承租方、案外人河南万菱物业管理有限公司作为管理方签订《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》一份，约定涉案商铺交由河南万菱物业管理有限公司进行商业和物业管理，苏真真、胡玉生不直接参与商铺的经营管理活动，任何关于商铺的日常管理（业态规划、经营布局调整、广告事项。装修管理等）均由案外人河南万菱物业管理有限公司行使管理权。卢静雅按照约定及时足额向苏真真、胡玉生交纳租金，租赁期间为2016年8月1日至2019年7月31日。当日，苏真真、胡玉生与卢静雅签订《万博商城商铺租赁备案录》，约定租赁期为2016年8月1日至2019年7月31日，该铺首年月租金1024元，首年租金分两期缴纳，卢静雅首期价款起止日期2016年8月1日至2017年1月31日，首期总价款为6144元，第二期价款起止日期2017年2月1日至2017年7月31日6144元，第二年起止日期2017年8月1日至2018年7月31日，月价款为1085元，第二年的全年总价款为13020元，第三年起止日期2018年8月1日至2019年7月31日，月价款为1150元，第三年的全年总价款为13800元。该租赁协议期满后，卢静雅继续使用该商铺至今。3．河南万菱物业管理有限公司已经收取了涉案商铺2019年8月1日至2021年7月31日涉案商铺的租金25300元。4．卢静雅注册个体工商户（未起字号），租赁包括苏真真、胡玉生涉案商铺在内用于经营服装销售。一审法院认为，苏真真、胡玉生与卢静雅之间签订的租赁协议届满后，双方未再续签书面租赁协议，但卢静雅一直使用该商铺用于服装经营，双方之间形成不定期租赁合同。按照有关法律规定，因双方之间形成不定期租赁合同，苏真真、胡玉生作为涉案商铺的所有人有权利随时解除合同、要求卢静雅腾空并返还涉案商铺和支付占用费用，故原审法院对苏真真、胡玉生诉请卢静雅将郑州市二七区福寿街16号四层4422号商铺清理腾空并返还至苏真真、胡玉生、以及支付房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。但鉴于苏真真、胡玉生商铺在涉案租赁协议到期前的月租金为1150元，故原审法院认为卢静雅应按月租金1150元支付苏真真、胡玉生房租占用期间的费用。关于苏真真、胡玉生要求请求判令卢静雅将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城四层4422号商铺门前公共通道的吊顶装修、过道尽头的“丫丫丝巾泳装”、“围巾泳装”招牌、大门等设施予以拆除，同时将公共通道陈列的物品予以清除，恢复过道公共通行，保障4422号商铺经营不受影响、卢静雅向苏真真、胡玉生支付2019年8月1日至2020年12月1日期间的房屋占有使用费共计120000元、判令卢静雅自2020年12月1日起以每年递增上年度租金数额5％的标准向苏真真、胡玉生支付租金，至实际返还商铺、拆除装修、恢复过道之日止以及卢静雅向苏真真、胡玉生支付因维权产生的合理费用6000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故原审法院对苏真真、胡玉生的以上诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢静雅于判决生效之日起十日内将位于郑州市二七区福寿街16号4层4422号商铺清理腾空并返还苏真真、胡玉生；二、卢静雅于判决生效之日起十日内按月租金1150元的标准支付苏真真、胡玉生自2019年8月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回苏真真、胡玉生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1410元，由卢静雅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，苏真真、胡玉生与卢静雅之间签订的租赁协议届满后，双方未再续签书面租赁协议，卢静雅作为涉案商铺的实际占有人，苏真真、胡玉生作为涉案商铺的所有人，有权要求卢静雅腾空并返还涉案商铺。关于苏真真、胡玉生诉请拆除涉案商铺及铺前过道的吊顶装修、招牌门头等装修，清理铺前过道商品和恢复通道正常通行的问题。根据苏真真、胡玉生与河南万菱商贸有限公司之间签订的商铺托管经营协议可知，苏真真、胡玉生对河南万菱商贸有限公司会根据经营需要对场地进行统一设计、重新规划等是明知和接受的。卢静雅依据协议承租了包括涉案商铺在内的多家商铺并进行了统一的装修，此类商铺与独立商铺的情况有所区别，业主在行使个人权利的同时，应当考虑相邻其他业主的权利。现苏真真、胡玉生要求拆除涉案商铺及铺前公共通道上的招牌、门头等装修和恢复通道原貌，但并无充分证据证明相邻其他业主对此表示同意，故一审判决认定苏真真、胡玉生的该项主张依据不足，对其该诉请不予支持并无不当。关于苏真真、胡玉生名下商铺被占用期间的租金损失认定问题。卢静雅在没有与苏真真、胡玉生续签商铺租赁合同的情况下，继续使用该商铺，其应当支付租金，鉴于涉案商铺租赁到期前的月租金为1150元，一审判令卢静雅按每月1150元的标准支付苏真真、胡玉生未付的租金亦无不当。苏真真、胡玉生二审期间提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，胡玉生、苏真真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由胡玉生、苏真真负担。本判决为终审判决。审判员 陈 赞二〇二一年四月六日书记员 黄莉敏