湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1311号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭俊杰，女，1961年10月8日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：吴文彪，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣运成，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市万科物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道187号。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。上诉人郭俊杰因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙文清独任审理。本案现已审理终结。郭俊杰上诉请求：一、依法撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3668号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、依法判决被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人提供的相关证据，足以证明被上诉人没有完全履行《万科高尔夫城市花园前期万科服务合同》的约定，被上诉人已构成违约。一审没有采纳上诉人的抗辩意见属于事实认定错误，从而导致法律适用错误。1、《服务合同》第二章第二条第1项规定了被上诉人提供的前期管理服务内容包括：共同部位的维修、养护和管理。共同部位应包含屋顶和户外墙面，而案涉房屋因屋顶漏水严重，进而导致房子内污水横流、墙体霉变。上诉人多次向被上诉人进行反映，要求其进行相应的维修，但被上诉人长期不予处理，违反了上述约定义务。2、被上诉人未尽到《服务合同》约定的安保义务。3、被上诉人违反了《服务合同》中约定的定期检查占用车位情况的义务。二、被上诉人一方面未能完全履行《服务合同》约定的相关义务，另一方面又擅自毁坏上诉人私人财物，应当对上诉人的损失承担损害赔偿责任。一审对于上诉人的反诉请求不予支持，属于事实认定不清，适用法律错误。根据《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民法典》第一百二十条、第一千一百六十五条之规定，被上诉人应当对上诉人的损失承担损害赔偿责任。万科物业公司辩称，我公司依据前期物业服务合同与小区业主形成合法有效的物业服务关系，并己按合同约定全面履行了物业服务义务，不存在上诉人所提到违约或侵害上诉人权益的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、郭俊杰立即交纳拖欠的物业费53,162.64元（2019年1月1日至2020年6月30日），违约金15,948.79元，合计69,111.43元；2、郭俊杰承担本案全部诉讼费用。针对万科物业公司的起诉，郭俊杰向一审法院提出反诉，请求判令：1、万科物业公司按照法律规定和合同约定，全面履行物业服务义务；2、万科物业公司支付违约金、赔偿损失100,000元；3、万科物业公司承担反诉的全部费用。一审审理中，郭俊杰主动放弃了反诉第一项诉讼请求。一审法院认定事实：郭俊杰系武汉市东西湖区万科高尔夫城市花园7122栋1-3层XXX室独栋别墅所有人，房屋建筑面积738.37平方米。2007年7月6日，武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订一份《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》，由万科物业公司为高尔夫城市花园提供物业服务；郭俊杰所居住的独体别墅的物业费单价为每月每平方米4元；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前预交本季物业管理费，逾期（截至应预缴费的次月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）交纳物业管理费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按物业管理行政主管部门或司法机关对违约事实进行确定后的行政处罚或司法判定标准向甲方或相关利益的业主支付总额不高于乙方在本小区月物业管理综合服务收入10%的违约金。郭俊杰购买涉案房屋后，一直未装修入住，房屋一直处于空置状态，郭俊杰以房屋漏水、房屋被盗、私家花园树木被砍伐等原因从2019年1月1日起拒绝缴物业管理费。一审法院认为，高尔夫城市花园小区建设单位武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司与万科物业公司签订的《万科高尔夫城市花园前期物业服务合同》合法有效，万科物业公司为小区提供了物业服务，郭俊杰作为小区业主，应及时依约交纳物业服务费。关于郭俊杰提出其房屋门锁被砸、房屋被盗、私家花园名贵树木被盗伐，物业公司未尽到相应安保义务的意见，根据其提供的证据无法确认被盗具体事实，其当庭亦陈述一直未入住涉案房屋，不清楚盗窃发生时间，无法提供被盗树木原始情况，亦未报警，一审法院认为，郭俊杰作为涉案房屋所有人，对其房屋专有部分及附属区域应尽到基本的安全注意义务及安全设施维护义务，其提供的证据不足以认定万科物业公司违约，对于该意见一审法院不予采纳。对于郭俊杰提出其房屋漏水，万科物业公司未尽到维修义务的意见，根据其提供的照片，无法认定漏水原因，若因房屋质量导致漏水，对房屋存在的质量问题进行维修并非万科物业公司的服务范围，结合郭俊杰长期未入住房屋，未对房屋进行合理维护的事实，不足以认定万科物业公司违约，对于该意见一审法院不予采纳。对于郭俊杰提出其私家车库被占用、车库出口被他人车辆堵住，物业公司未协助解决的意见，车库被占用属于第三人侵权，郭俊杰可以依法向第三人主张权利，再结合涉案房屋性质及长期空置的状态，郭俊杰作为房屋所有人，其怠于行使权利在先，万科物业公司履行协助义务均需要郭俊杰积极主动的配合，因此，不能认定万科物业公司违约。综上，对于郭俊杰要求万科物业公司支付违约金、赔偿损失100,000元的反诉请求，一审法院不予支持。郭俊杰应向万科物业公司支付自2019年1月1日至2020年6月30日止的物业费53,162.64元（每月每平方米4元×738.37平方米×18个月）。对于万科物业公司主张的违约金，虽然郭俊杰未按期缴纳物业费，但根据郭俊杰的相应抗辩事由，不能认定其恶意拖欠物业费，再结合对双方当事人的影响程度综合衡量，对于万科物业公司的该项主张，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、郭俊杰于判决生效之日起十五日内向万科物业公司支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费53,162.64元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求；三、驳回郭俊杰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费764元，由万科物业公司承担264元，由郭俊杰承担500元，反诉费1,150元，由郭俊杰承担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：万科物业公司是否违反前期物业服务合同的约定。郭俊杰上诉称涉案房屋屋顶和户外墙面存在漏水，但并未举证证明漏水具体原因，且房屋质量问题系另一法律关系，郭俊杰并不能以此为由拒交物业费。关于万科物业公司是否尽到安保及其他管理义务问题。本院认为，郭俊杰提交的现有证据，不足以证明案涉房屋曾发生房屋门锁被砸、房屋被盗、私家花园名贵树木被盗伐情况，对于郭俊杰上诉称万科物业公司未尽到相应安保及其他管理义务的上诉理由，本院不予支持。综上所述，郭俊杰的上诉理由及上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由郭俊杰负担。本判决为终审判决。审判员  孙文清二〇二一年四月九日法官助理龚燕书记员张璇