山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1621民初265号原告（反诉被告）：周延泉，男，1971年3月6日出生，汉族，住惠民县，委托诉讼代理人：刘远，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李群，山东民杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：高广柱，男，1979年9月5日出生，汉族，住惠民县，委托诉讼代理人：赵伟，山东兵圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清秀，系被告高广柱妻子。原告（反诉被告）周延泉与被告（反诉原告）高广柱农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周延泉及其委托诉讼代理人刘远、李群，被告（反诉原告）高广柱的委托诉讼代理人赵伟、张清秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周延泉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行与原告签订的《转让协议》，向原告交付全部土地及地上建筑物、树木，并协助原告将涉案土地的《建设项目选址意见书》（选字第3700121号）等相关证书变更登记到原告名下；二、依法判令被告向原告支付违约金100万元；三、一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月19日，原、被告双方签订了《转让协议》（以下简称协议），约定：被告将其所有的位于惠民县李庄镇高南村西4227.5平方米土地的使用权及地上建筑物、树木等一并转让给原告，转让价款200万元；协议签订生效后，原告首付100万元转让款，余款自原告收到有关证书之日起12个月内付清；土地使用期限为41年，自协议生效之日起至2059年12月21日止。协议生效后，原告依约支付了100万元转让款，被告交付了部分土地和《建设项目选址意见书》，但在原告支付剩余100万元转让款时，被告拒绝接收。至今，被告拒绝交付剩余土地及地上建筑物、树木，并拒绝配合原告办理《建设项目选址意见书》等相关证书变更登记手续。原告认为，原、被告双方签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行；在原告已经履行合同义务的情形下，被告拒不履行其相关合同义务，严重违反了诚实守信的原则，其应当向原告继续履行，并承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特具状法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）高广柱辩称，原告在诉状当中所诉与事实严重不符：1、原、被告签订转让协议之后，被告已经将涉案的土地及地上物交付给原告，也将涉案土地的建设选址意见书交付给原告，原告只是给被告转了100万元的转让款，余款100万元未付；2、原告在本案当中具有重大违约行为，应当向被告支付余款100万元及违约金100万元，在转让协议当中约定余款100万元自原告收到有关证书之日起12个月内付清，但是在签订协议之后，被告多次向原告催要剩余的100万元，原告拒绝支付，说经济困难，没有能力支付，到现在远远超过了12个月，原告超过12个月未付款的行为属于严重的违约行为，应当按照转让协议的约定，支付违约金100万元；3、本案订立的是转让协议，转让协议的实质是买卖合同，作为涉案的土地均是李庄镇高南村的集体土地，而不属于被告自己所有，原告是李庄镇周家村的村民，与被告不是同一村的村民，按照土地管理法的规定，不是同一集体经济组织的村民，对于集体土地的转让是禁止的，该转让协议严重违背了土地管理法的强制性规定；4、原告明明知道转让协议违法，为了规避法律的规定而选择了建设土地使用权纠纷，案由与事实不符，应当纠正为分期付款买卖合同纠纷；5、原告为了自己有利，而选择了建设土地使用权纠纷，而涉案的土地又没有建设土地使用证，其所立的案由是不正确的，但同时土地管理法规定人与人之间发生的土地使用权纠纷，必须先经过乡镇政府处理，对政府的处理意见不服的，可以向人民法院诉讼，但在本案当中原、被告没有经涉案土地所在地的政府处理，原告忽视了政府先行处理的前置程序，违反法律规定；6、建设项目选址意见书的性质是政府允许一个行为的发生，但并不是权利的证书，原告要求相关证书变更到原告名下不正确，与法律规定相冲突。综上所述原告起诉被告没有事实依据和法律依据，原告违约在先，请法庭查清案件事实，驳回原告的诉讼请求，同时被告对原告提起反诉。被告（反诉原告）高广柱向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告高广柱与反诉被告周延泉签订的《转让协议》无效；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年7月19日，高广柱与周延泉签订了《转让协议》，协议约定：高广柱将其所有的位于惠民县李庄镇高南村村西4227.5平方米土地的使用权及地上建筑物、树木等一并转让给周延泉，转让价款为200万元。涉案土地是惠民县李庄镇高南村民委员会的集体土地，集体土地所有高南村民委员会集体所有，周延泉是李庄镇周家村的村民，不是高南村的村民。综上所述，涉案土地不是国有土地使用权，周延泉不是李庄镇高南村的村民，转让协议违反了土地管理法的强制性规定，提出反诉，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）周延泉针对以上反诉请求答辩称：反诉原告高广柱反诉的事实和理由与真正的事实不符，我方认为该转让协议系原、被告双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，双方都应该严格履行各自所负责的义务，本案土地性质虽然为集体土地，但土地用途应为工业用途，且被告已经取得由惠民县人民政府以及惠民县李庄镇人民政府颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书，涉案土地已经登记的集体经济性用地，且根据贵院（2020）鲁1621民初1321号判决书查明的事实，涉案土地以及地上附属物的产权均为被告，被告作为涉案土地的权利人，与原告签订的转让协议应合法有效。另外反诉原告在与反诉被告签订转让协议时已经明知该土地的性质，在这种情况下继续与反诉被告签订转让协议，因此反诉原告构成违约，且带有一定的欺诈，自从签订协议至今两年的时间，反诉被告已经给付了反诉原告100万元购地款，至今反诉被告未真正占用使用该土地，因此反诉原告具有重大过错，且对反诉被告造成了严重的损失。为此请求法庭查清事实，依法驳回反诉原告的反诉请求。本案经审理认定事实如下：周延泉系李庄镇周家村村民，高广柱系李庄镇高南村村民。2018年7月19日，周延泉与高广柱签订《转让协议》一份，约定高广柱将位于李庄镇高南村村西的4227.5平方米的土地使用权和地上所有建筑物、附属物转让给周延泉，转让费用共计200万元，双方签订转让协议后，周延泉首付高广柱转让款100万元，余款自周延泉收到有关证书之日起12个月内付清。协议同时约定，土地使用期限为41年，自协议签订之日起至2059年12月21日止。转让协议签订时，涉案土地上有房屋等建筑物的东半部分已由高广柱于2017年租赁给第三人李宗彬，租赁期限至2022年；转让协议签订后的当天晚上，高广柱将涉案土地西半部分及与土地有关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书交付周延泉。以上土地及证书交付情况由原、被告庭审相关陈述及高广柱提交的高广喜证人证言相互印证为证。2018年7月23日，周延泉向高广柱支付首付转让款100万元，余款100万元虽经高广柱妻子及中间人多次催要，周延泉至今尚未支付。周延泉收到涉案土地西半部分后，进行了种植杨树、建设院墙、运土及钢渣垫平门口土地、代高广柱交纳土地使用税5200元，以上共计投资31620元。庭审过程中，周延泉主张涉案土地及房屋现完全由高广柱占有控制，其本人未占有控制。本院认为，周延泉所选立案案由虽为建设用地使用权纠纷，但经过庭审，本院认为本案案由实为农村集体土地使用权及房屋买卖合同纠纷。本案中高广柱向周延泉转让的土地使用权及房屋，属于高南村集体所有的土地及在集体土地上建造的房屋,周延泉非高南村的集体经济组织成员,故高广柱将涉案土地使用权及涉案房屋转让给周延泉,违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,双方签订的《转让协议》应认定为无效，高广柱的反诉请求成立，本院予以支持；周延泉要求判令继续履行《转让协议》的诉讼请求，不予支持。周延泉进行经营的场所与涉案土地及房屋对门，双方签订《转让协议》时，周延泉对涉案土地东半部分及房屋已经出租给李宗彬的情况理应明知或了解，协议签订后高广柱已经向周延泉交付涉案土地西半部分，协议中对东半部分及房屋的交付时间未明确约定，在周延泉未支付剩余100万元转让款的情况下，高广柱有权行使同时履行抗辩权，拒绝向周延泉交付涉案土地东半部分和房屋，因此高广柱在协议履行过程中不存在违约情形，周延泉有关高广柱拒绝交付剩余土地及房屋，并要求高广柱支付违约金100万元的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周延泉与高广柱签订的《转让协议》无效后，周延泉庭审中认可涉案土地及房屋现全部由高广柱占有控制，因此不存在周延泉向高广柱返还涉案土地及建筑物问题，但周延泉应将与涉案土地有关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书返还高广柱，高广柱已收取的周延泉转让款100万元，由高广柱向周延泉返还。同时，高广柱所收取的周延泉转让款100万元，自收取之日至今一直由高广柱占用，而周延泉未有效使用涉案土地及房屋，并对涉案土地进行了投资共计31620元（详见事实认定部分），基于公平原则，结合银行同期存、贷款基准利率和周延泉在约定期限内至今未支付剩余100万元转让款的事实，本院酌情认定高广柱支付周延泉已付转让款占用费及投资款共计80000元。周延泉对涉案土地所投资的杨树、院墙、垫土、代交的土地税归高广柱所有。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周延泉与被告（反诉原告）高广柱于2018年7月19日签订的《转让协议》无效；二、被告（反诉原告）高广柱返还原告（反诉被告）周延泉土地及房屋转让款1000000元，于本判决生效后五日内一次性付清；三、被告（反诉原告）高广柱支付原告（反诉被告）周延泉已付转让款占用费及投资款共计80000元，于本判决生效后五日内一次性付清；涉案土地使用权及《转让协议》约定的地上建筑物、附属物仍归高广柱所有；周延泉对涉案土地所投资的杨树、院墙、垫土、代交的土地税归高广柱所有；四、原告（反诉被告）周延泉于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）高广柱有关涉案土地及房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书；五、驳回原告（反诉被告）周延泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，财产保全费5000元，由周延泉负担；反诉费用50元，减半收取25元，由高广柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  陈绍刚二〇二一年四月二日书记员  刘金淼