湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1322号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵某蓉，女，1980年7月17日出生，土家族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭某丽，女，1981年4月23日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊某，男，1976年11月4日出生，汉族，住武汉市青山区。上诉人赵某蓉因与被上诉人郭某丽、熊某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某蓉上诉请求：1．撤销一审判决，改判郭某丽、熊某向赵某蓉返还租金19,799.94元；2．判令由郭某丽、熊某承担本案诉讼费。事实与理由：一、解除《房屋租赁合同》的时间应为2020年4月20日。在双方多次协商无果的情况下，赵某蓉于2020年4月20日提出退租。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款的规定，赵某蓉可以主张解除本案租赁合同。《房屋租赁合同》应自通知到达对方时解除，也就是说，赵某蓉与郭某丽、熊某之间的房屋租赁合同关系于2020年4月20日解除。赵某蓉应支付的租金、水电费、物业管理费等均应截止于2020年4月20日。至于一审判决书提到的赵某蓉于7月16日交付门锁密码的情形，与解除合同的时间无关。该时间仅涉及房屋的实际交付时间。二、在自4月20日至7月16日期间，涉案房屋产生的相关费用及租金，应当认定由郭某丽、熊某自行承担，与赵某蓉无关。自4月20日起，赵某蓉就一直催促郭某丽、熊某到现场收房，以能取回房屋内的家具、家电，但郭某丽、熊某一直拒绝配合，恶意久拖。直至7月16日，赵某蓉认为已无希望取回案涉房屋内的相关财产并决定放弃，方才将案涉房屋密码告知郭某丽、熊某。因此，对于自4月20日至7月16日期间因案涉房屋而产生的费用及租金，完全是郭某丽、熊某自己恶意扩大损失所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，郭某丽、熊某不得就该期间扩大的损失要求赔偿。综上所述，基于原审判决的计算式，郭某丽、熊某应向赵某蓉退还房屋租金计19,799.94元；同时，赵某蓉应向郭某丽、熊某支付截止于2020年4月20日的欠付物业管理费及电费。郭某丽、熊某共同辩称：一、赵某蓉的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。双方签订的《房屋租赁合同》租期为2年，从2019年1月1日至2020年12月31日，合同未到期，赵某蓉无权单方面解除合同。赵某蓉将该房屋用于酒店公寓经营，承租该房屋之后再次出租且收取了他人的租金，从一审郭某丽、熊某提供的电费单据显示，疫情期间产生了大量的电费，由此可见疫情期间该房屋实际上处于正常使用状态，而并非如赵某蓉所言的疫情期间房屋一直空置，赵某蓉在使用了该房屋之后无权要求继续减免租金。据悉，赵某蓉退出该房屋后，同时在同小区租赁了其他房屋继续从事酒店公寓经营，其并非无力继续经营，而是为了减免房租，恶意违约。二、赵某蓉离开房屋时对该房屋造成了恶意破坏，主观恶意明显，郭某丽、熊某尚未追究其赔偿责任，赵某蓉一而再再而三的缠诉，不应支持其无理诉求。综上，一审判决已酌情考虑了疫情对双方所造成的影响，在尊重双方合同约定的基础上作出判决，较为公正，赵某蓉的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。赵某蓉向一审法院起诉请求：1．确认赵某蓉与郭某丽、熊某间签订的《房屋租赁合同》解除；2．郭某丽、熊某退还赵某蓉预交的租金22,000元；3．郭某丽、熊某向赵某蓉返还押金6,000元；4．郭某丽、熊某承担本案的全部诉讼费用。郭某丽、熊某一审共同辩称及反诉称：一、关于解除合同，赵某蓉无权单方解除合同，本案并非因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，赵某蓉承租房屋经营酒店，本身存在经营风险，该房屋是否能够出租出去取决于市场行情及赵某蓉的经营能力，与疫情并无完全的关联，与郭某丽、熊某无直接关联，合同未到期，赵某蓉在无法定或约定解除权的情况下，无权单方解除合同；二、关于返还租金，合同约定租期为2年，郭某丽、熊某已经将房屋交付赵某蓉使用至今，赵某蓉应当支付2020年下半年租金，赵某蓉以疫情为由要求郭某丽、熊某退还租金没有依据；赵某蓉承租房屋长期空置也是与实际情况不符，从产生的水电费显示，赵某蓉在疫情期间实际使用房屋；三、关于租房押金，合同第8条明确约定在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还押金，现赵某蓉中途退租，违反合同约定，应当承担违约责任，其押金不予退还，合同应当继续履行。郭某丽、熊某向一审法院提出反诉请求：1．判令赵某蓉与郭某丽、熊某签订的《房屋租赁合同》继续履行；2．判令赵某蓉支付郭某丽、熊某自2020年7月1日至2020年12月31日房屋租金33,000元，支付自2019年11月1日至2020年12月31日所欠物业管理费3,490元，支付自2020年2月至2020年7月水电费1,201.32元；3．判令郭某丽、熊某无需退还押金6,000元；4．本案诉讼费由赵某蓉承担。一审法院认定事实：郭某丽、熊某系武汉市花楼街198号宝利金国际公馆B2栋29层11室房屋共同所有权人。2019年1月3日，赵某蓉与郭某丽签订《房屋租赁合同》，约定赵某蓉承租武汉市花楼街198号宝利金国际公馆某房屋；租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；租赁房屋仅作为酒店公寓使用，房屋租金为5,500元/月，按半年支付，签合同时支付33,000元，以后须提前15天支付下一周期的租金；房屋押金6,000元，合同期满结清费用后全额无息退还；租赁期间的水电费、物业费由赵某蓉承担；租赁期间，赵某蓉中途擅自退租的，押金不退还。合同签订后，赵某蓉承租使用案涉房屋，物业管理费（249.3元/月）缴纳至2019年10月、电费缴纳至2020年1月。2019年12月至2020年1月，赵某蓉向郭某丽支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋租金共计33,000元后未再支付案涉房屋租金。一审法院另查明，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。一审法院还查明，疫情期间，赵某蓉通过微信多次与郭某丽协商减免房屋租金未果。2020年4月20日，在双方对房屋租金减免未达成合意的情况下，赵某蓉在微信中明确表示要求退房，郭某丽未同意。2020年7月16日，赵某蓉通过微信将案涉房屋门锁密码告知郭某丽。一审法院再查明，自2020年1月23日至2020年4月8日期间房屋租金为13,933.28元（具体计算为以下①②之和：①5,500元/月×2个月；②183.33元/天×16天）。本案在审理过程中，一审法院于2020年11月6日组织赵某蓉、郭某丽、熊某至案涉房屋内进行现场勘验。经现场勘验：案涉房屋大门锁为电子密码锁，其密码与赵某蓉于2020年7月16日向郭某丽微信告知密码一致；房屋内还留存床两张、床垫四张、单人沙发一张、靠背椅两个、独立装修柜1个、厨房及卫生间墙柜。经询问，赵某蓉表示，屋内大件物品未能搬出的原因是郭某丽、熊某不同意其搬离。同日，一审法院向案涉房屋物业管理单位保利金中央荣御物业服务中心进行调查，经调查：物业服务中心只对业主收取案涉房屋的物业管理费，业主与租户之间对于物业管理费的约定只限于业主与租户之间；承租人搬离房屋只需凭业主的书面同意或业主直接与物业公司联系并表示同意承租人搬离，租户即可搬离；物业服务中心不会因为欠缴物业费而禁止承租人搬离房屋。一审法院认为，赵某蓉与郭某丽、熊某间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。赵某蓉承租涉案房屋用于经营，因疫情导致赵某蓉无法正常经营，其租赁房屋目的无法实现情况客观存在，虽赵某蓉请求减免租金符合法律规定及合同约定，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对赵某蓉主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，酌定赵某蓉免予缴纳租金的比例为50%，即6,966.64元（13,933.28元×50%）。2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业已开始复工复产，其不可抗力因素已消除，故对于赵某蓉于2020年7月16日自行离开案涉商铺并交付门锁密码的行为，应当认定为赵某蓉单方违约解除合同。依据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还押金；故对于赵某蓉主张“郭某丽、熊某退还押金6,000元”的诉讼请求，不予支持。鉴于赵某蓉于2020年7月16日将案涉房屋门锁密码告知郭某丽并搬离房屋，且本案已认定赵某蓉属违约解除合同并承担提前解除合同的违约责任，故应认定案涉《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除，其房屋租金、物业管理费、水电费均应计算至2020年7月16日。故对郭某丽、熊某主张“赵某蓉支付2020年7月17日至2020年12月31日期间的房屋租金及物业管理费”不予支持。但2020年7月1日至同月16日期间的房屋租金共计2,933.28元（183.33元/天×16天）、2019年11月至2020年7月期间的物业管理费共计2,243.7元（249.3元/月×9个月），赵某蓉应当向郭某丽、熊某支付。依据案涉《房屋租赁合同》约定，承租期内所产生的水电费由承租人承担；本案已查明，案涉房屋自2020年2月至2020年7月期间共产生电费1,201.32元，郭某丽、熊某亦实际支付上述电费，故赵某蓉应向郭某丽、熊某支付电费1,201.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确定赵某蓉与郭某丽、熊某在2019年1月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、郭某丽、熊某于本判决书生效之日起十日内向赵某蓉退还房屋租金6,966.64元；三、驳回赵某蓉其他诉讼请求；四、赵某蓉于本判决书生效之日起十日内向郭某丽、熊某支付2020年7月1日至2020年7月16日期间的房屋租金2,933.28元；五、赵某蓉于本判决书生效之日起十日内向郭某丽、熊某支付2019年11月至2020年7月期间的物业管理费2,243.7元；六、赵某蓉于本判决书生效之日起十日内向郭某丽、熊某支付2020年2月至2020年7月期间的电费1,201.32元；七、驳回郭某丽、熊某其他反诉请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由赵某蓉负担450元（已付），郭某丽、熊某负担50元（此款赵某蓉已垫付，郭某丽、熊某随同上述判决款项一并支付给赵某蓉）；反诉费1,392元，由郭某丽、熊某负担1,342元（已付），赵某蓉负担50元（此款郭某丽、熊某已垫付，赵某蓉随同上述判决款项一并支付给郭某丽、熊某）。二审中，郭某丽、熊某向本院提交照片一组，拟证明赵某蓉使用案涉房屋时对房屋造成了损毁。经质证，赵某蓉对郭某丽、熊某提交的该组照片意见为：对真实性无异议，证明目的有异议，赵某蓉承租房屋时房屋是毛坯房，房屋都是赵某蓉装修的。本院认为，郭某丽、熊某提交的照片无法达到其证明目的，本院对该组照片不予采信。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、双方当事人就本案诉争房屋的房屋租赁合同关系建立于2013年，本案所涉《房屋租赁合同》系续签合同。2、2020年4月20日赵某蓉与郭某丽就减免租金未达成合意后，直至2020年7月16日，赵某蓉未向郭某丽、熊某明确表达过要求解除双方房屋租赁关系。3、二审中，赵某蓉明确表示不主张返还押金。本院认为，赵某蓉与郭某丽、熊某间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然疫情的发生对合同履行造成了影响，但2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业已开始复工复产，可逐步恢复经营，故疫情影响尚不足以致使赵某蓉租赁房屋用作酒店公寓的合同目的无法实现，不属于法律规定的因不可抗力可以解除合同的情形。在未经郭某丽、熊某同意的情况下，赵某蓉单方表示要求退房不发生解除合同的法律效果。赵某蓉上诉认为2020年4月20日，赵某蓉主张解除合同的通知到达郭某丽、熊某时《房屋租赁合同》即解除的上诉理由，不能成立。2020年7月16日，赵某蓉自行离开案涉房屋并将房屋门锁密码告知郭某丽，应视为赵某蓉单方违约解除合同，赵某蓉应承担相应的违约责任。一审法院认定《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除正确，本院予以确认。故赵某蓉应向郭某丽、熊某支付至2020年7月16日的房屋租金、物业管理费及电费，一审对该期间费用的计算无误，本院予以维持。赵某蓉上诉认为其应支付的租金、物业管理费、水电费等均应截止于2020年4月20日，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵某蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,000元，由赵某蓉负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二一年四月一日法官助理杨雨竹书记员熊云