福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终1167号上诉人（原审原告、反诉被告）李文进，男，1970年12月1日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）李秋香，女，1968年12月2日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）林宝玉，女，1964年11月24日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）黄巧惠，女，1987年12月27日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）李丽妹，女，1990年3月28日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）林素莲，女，1965年8月30日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）李翔，男，1991年2月9日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）李麟，男，1993年4月23日出生，汉族。上列上诉人的委托代理人董志武、李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）林玉环，女，1956年6月15日出生，汉族。委托代理人康艺能，福建嘉铠律师事务所律师。委托代理人范慧丹，福建嘉铠律师事务所实习律师。上诉人李文进、李秋香、林宝玉、黄巧惠、李丽妹、林素莲、李翔、李麟（以下简称李文进等）因与被上诉人林玉环确认合同效力纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林宝玉、李丽妹、林素莲及李文进等的委托代理人董志武，被上诉人林玉环及其委托代理人康艺能、范慧丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年9月15日，李文进等向原审法院提起诉讼，请求判令：李添寿、林秀为与林玉环于2007年1月15日签订的《赠与合同》无效。林玉环亦提出反诉，请求：1.确认林玉环与李添寿夫妇于1998年4月21日签订的《房屋转让协议书》有效；2.李文进等协助林玉环办理址于厦门市海沧区石塘村排头新村26号房产的过户登记手续。原审判决查明，李添寿（2009年1月20日死亡）与林秀为（2013年2月20日死亡）系夫妻关系，共育有四子女：长子李家兴（1992年7月17日死亡）、次子李文和（2014年10月29日死亡）、三子李文进、女儿李秋香。李家兴与林宝玉系夫妻关系，婚后育有二女黄巧惠、李丽妹。李文和与林素莲系夫妻关系，婚后育有二子李翔、李麟。1980年1月15日，以李添寿为户主，总人口为6人（李添寿、林秀为、李家兴、李文进、李文和、李丽妹）向土地管理部门申请建房许可，并于1985年6月1日取得了许字第003415号建房许可证，底层面积为227平方米，层数为单层。1996年7月29日，李添寿作为被拆迁人（乙方）与福建省厦门造船厂（甲方）签订《拆迁补偿协议书》，约定：乙方位于排头社的被拆迁房屋采用作价补偿、统迁自建的补偿安置形式；乙方被拆除的产权房屋建筑面积为284.693平方米（包括许字第003415号建房许可证项下确认面积200.969平方米及李添寿在许字第003145号建房许可证项下可析得的确认面积83.724平方米）；乙方自行过渡，甲方按照每次每月每人100元计算4人6个月一次性支付房租补助费2400元；甲方根据乙方被拆除房屋建筑面积并结合家庭人口结构情况，提供给乙方安置宅基地贰块，总建筑面积450平方米，安置地点位于海沧生活区38#地块东南角排头安置新村第806号（占地面积80平方米，批建三层）、703号宅基地（占地面积70平方米，批建三层）；经总核计，甲方付给乙方补偿安置款额103998.54元。协议签订后，李添寿、林秀为夫妇取得了排头安置新村第806号、703号贰块宅基地，并领取了所有拆迁安置补偿款项。1998年4月21日，李添寿（甲方）与林康宁、林康年（乙方）及见证人李朝宗签订了一份《协议书》，约定双方就排头安置新村第703号宅基地转让事宜达成一致意见：甲方将第703号宅基地转让给乙方建设及居住，并切实协助乙方办理该房屋产权手续；乙方支付甲方10万元作为补偿费用等。后李添寿、林秀为（甲方）与林玉环（乙方）及见证人李朝宗又签订了一份落款时间为1998年4月21日的《房屋转让协议书》，约定双方就排头安置新村703号房屋转让事项达成协议：甲方自愿将位于海沧排头安置新村703号自建房（一层）以10万元转让给乙方；本协议签定日，乙方一次性支付甲方9万元，甲方将该房产交付乙方，其二层以上由乙方自建，费用由乙方自理；甲方须协助乙方办理该房屋产权过户手续，其费用由乙方负责，待产权办理过户后，乙方一次性付清1万元整；协议签定后，甲乙双方不得以任何理由违约。林康宁、林康年于1998年4月21日向李添寿支付了2万元定金，1998年6月13日又支付了6万元转让款。1999年4月27日，李添寿向林康年提前收取了宅基地转让费1万元，并保证不影响协助办理过户手续。1999年8月23日，李添寿向林康年借出1000元等房屋手续尾期结算抵扣。2004年12月22日，李添寿收到林玉环房屋款2000元。2006年5月9日，李添寿收到林玉环1000元。2007年元月26日，李添寿收到林玉环付款1000元。2010年7月8日，林秀为、李文进收到林玉环房屋转让款1000元。2013年2月18日，林秀为、李文和收到林玉环转让款尾款4000元。林玉环取得第703号宅基地块后，在上投资建造了三层231.6平方米的房产，并于2000年前入住。现该房产的门牌号码为石塘村排头新村26号。2007年3月26日，林玉环落户于此。2007年1月15日，李添寿、林秀为与林玉环在海沧区公证处办理了赠与公证［（2007）厦海证民字第41号］，公证事项为：李添寿、林秀为因拆迁取得了海沧生活区38#地块东南角703号的土地使用权并自建了一幢房屋，李添寿、林秀为将该房屋无偿赠与给林玉环，林玉环同意接受该项赠与；在产权变更过程中如遇国家建设需要征用上述房屋，所得补偿费归乙方所有。同时李添寿确认，《拆迁补偿协议书》中补偿人口4人是指李添寿、林秀为、李文进及李文进妻子张美英。办理公证时，张美英、李文进、李文和、李秋香均出具声明称，海沧生活区38#地块东南角703号宅基地上自建的231.6平方米的房屋（门牌号为石塘村排头新村**号）是补偿给李添寿、林秀为的，且房屋系李添寿、林秀为所建，现李添寿、林秀为欲将该房屋赠送给林玉环，对此各人均无异议。2015年8月，厦门市房地产交易权籍登记中心通告排头新村统迁自建安置房项目中部分土地房屋初始登记已开始核准。双方因确定海沧区排头新村26号房产的权属及办理产权登记手续等事宜发生纠纷，遂诉至法院提出如上诉求。原审判决另查明，一、石塘村委会排头自然村房屋拆迁安置用地位于海沧投资区生活区38号地块，属于政府划拨建设用地，海沧生活区38#地块东南角的规划用地性质为居住用地。二、以李添寿为户主的家庭户中：长子李家兴于1982年11月参军户口迁出，1984年10月退伍，1992年7月17日病故；长媳林宝玉于1992年10月6日由18户更入，1993年7月20日分户；次子李文和1993年7月20日分户；次媳林素莲1990年5月25日迁入，1993年7月20日分户；女儿李秋香1995年8月11日分户。三，林玉环与林康年系夫妻关系，于1982年4月19日登记结婚；林康年与林康宁系兄弟关系。林康宁向法院出具说明称其没有实际参与排头新村26号宅基地事宜，该26号房屋属林康年夫妻所有。林康年向法院出具说明称，1998年4月21日林康年、林康宁与李添寿、林秀为签署的《协议书》，本约定由林康年以10万元向李添寿、林秀为购买排头新村第703号自建安置宅基地，但因林康年工作较忙，林康宁又没能参与该安置地块购买投建，决定将《协议书》权利义务转让给妻子林玉环，经过李添寿夫妇同意，并在李朝宗见证下，林玉环与李添寿夫妇另行签署一份《房屋转让协议书》，林玉环负责安置地购买和投建一切事宜。林康年在重新签署转让协议前已明确排头新村26号房屋产权登记在妻子林玉环名下，因转让引起纠纷均由林玉环负责处理。原审判决查明的上述事实，有《拆迁补偿协议书》、《协议书》、《房屋转让协议书》、收款条、收条、借条、户口簿、结婚证、权属登记通知书、排头新村统迁自建安置房地块平面、情况说明及户籍证明、（2007）厦海证民字第41号公证书、《乡村建房宅基地许可证》、村委会及派出所证明、排头新村统迁自建房汇总表、常住人口登记表、亲属情况证明、户籍注销证明，厦门市海沧区公证处询问笔录、声明书及当事人的庭审陈述等为证。原审判决分析本案争议的焦点：一、林玉环基于赠与还是转让取得排头新村第703号安置宅基地块的使用权。林玉环提交的林康年、林康宁的情况说明及结婚证、户籍证明，结合落款时间为1998年4月21日的《协议书》、《房屋转让协议书》、收条、收款条、借条等，可以形成完整的证据链，证明李添寿、林秀为原将第703号安置宅基地块转让给林康年、林康宁，后经林康年、林玉环、林康宁、李添寿、林秀为商议，由林康年之妻林玉环承接受让该地块并通过林康年或自己陆续付清所有转让款，李添寿、林秀为在事后与林玉环补签《房屋转让协议书》，确认同意将第703号安置宅基地块转让给林玉环的事实，该事实是各方的真实意思表示。（2007）厦海证民字第41号赠与公证书中确认李添寿、林秀为因拆迁取得了第703号地块的使用权并自建了一幢房屋，两人将房屋无偿赠与给林玉环等情况明显与事实不符，亦不是双方的真实意思表示。因此，林玉环是以有偿受让的方式取得第703号安置宅基地块的使用权。二、李添寿、林秀为将排头新村第703号安置宅基地块转让给林玉环是否为无权处分。李文进等主张，第703号宅基地系因许字第003415号建房许可证项下的房屋因拆迁所得，而被拆迁房屋系李添寿、林秀为、李家兴、李文和、李文进、李秋香家庭共有财产，故拆迁补偿利益也应由李添寿、林秀为、李家兴、李文和、李文进、李秋香共同共有，李添寿无权擅自处分。原审认为，许字第003415号建房许可证虽系由李添寿、林秀为、李家兴、李文和、李文进、李秋香共同申请，但1996年7月该证项下房屋被拆迁前，在李添寿为户主的家庭户中：长子李家兴病故、长媳林宝玉分户、次子李文和分户、次媳林素莲分户、女儿李秋香分户。《拆迁补偿协议书》中明确被安置人口为4人，对被拆迁房屋实行作价补偿、统迁自建的安置形式，根据被拆迁房屋建筑面积结合家庭人口确定安置宅基地块。按照拆迁当时的户内人口结合李添寿在公证机关的陈述，被安置的4人应为李添寿、林秀为、李文进、张美英。原被拆迁房屋已经以货币形式作价补偿，包括房屋补偿在内的所有补偿安置款项均已被李添寿、林秀为领取。李添寿、林秀为将第703号安置宅基地块转让给林玉环的事实，李文进、张美英应当明知，李文进甚至参与了转让尾款的收取。在向公证部门所作声明中，李文进、张美英、李文和、李秋香也都确认了对第703号宅基地块的相关权益由李添寿、林秀为处分，最终归林玉环所有。李添寿、林秀为作为第703号地块的权利人对该地块作出处分，事后亦得到其他有权处分人的认可，该处分行为有效。原审判决认为，李添寿、林秀为将第703号安置宅基地地块有偿转让给林玉环，林玉环在该地块上自建现门牌号为排头新村26号的讼争房产，故该房产（须在70平方米×3的批建安置面积内）的所有权应归林玉环所有。该安置宅基地块所在用地系政府划拨用地，林玉环作为实际使用人，应根据相关法律规定交付该地块的土地使用权出让金。李添寿、林秀为与林玉环于2007年1月15日签订的《赠与合同》并非双方的真实意思表示，双方的真实意思表示为转让，赠与的法律事实并不存在，故李文进等要求确认该《赠与合同》无效，系要求确认不存在的法律事实的效力，依法应予驳回。林玉环主张其与李添寿夫妇于1998年4月21日签订的《房屋转让协议书》有效，虽该《房屋转让协议书》是双方事后补签的，且所载转让标的为自建房一层，但根据“地随房走”原则，且从事后《房屋转让协议书》的履行看，该《房屋转让协议书》应是双方为方便履行转让第703号地块而作的表述，是双方的真实意思表示，故对林玉环的该项诉求，法院予以支持。林玉环系讼争房产（须在70平方米×3的批建安置面积内）的所有人，有权要求李添寿、林秀为的合法继承人配合其办理权属登记及过户手续，相关费用应由林玉环承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告李文进、李秋香、林宝玉、黄巧惠、李丽妹、林素莲、李翔、李麟的诉讼请求；二、反诉原告林玉环与李添寿、林秀为签订的《房屋转让协议书》有效；三、反诉被告李文进、李秋香、林宝玉、黄巧惠、李丽妹、林素莲、李翔、李麟应于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告林玉环办理海沧区排头新村26号房产（须在70平方米×3的批建安置面积内）的过户登记手续。本诉案件受理费2300元、反诉案件受理费2300元，减半收取2300元，由李文进、李秋香、林宝玉、黄巧惠、李丽妹、林素莲、李翔、李麟负担。宣判后，李文进等不服，向本院提起上诉。上诉人李文进等上诉称，一、本案判决自相矛盾。原判决以本诉部分的《赠与合同》并非真实意思表示，赠与的法律事实并不存在，认定李文进等要求确认《赠与合同》无效，系要求确认不存在的法律事实的效力，依法应予驳回。然而同样反诉部分的《房屋转协议书》同样并非真实意思表示，转让的是地房屋根本不存在，同样不存在的法律事实，原判决以《房屋转让协议书》应是双方为方便履行转让第703号地块而作的表述，是双方的真实意思表示，对林玉环的该项诉讼请求，法院予以支持。其实无论《赠与合同》还是《房屋转让协议书》，都是由于林玉环卖地行为不合法。为了方便履行卖地或者是掩盖非法目的而虚构的法律事实，理应全部驳回。二、《房屋转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。1996年7月李添寿与厦门造船厂、海沧征地拆迁公司签订的《厦门市海海投资区房屋拆迁补偿安置协议书》，涉诉土地不仅系划拨地，同时也是因为厦门造船厂征收石塘村委会排头自然村房屋作为拆迁安置的统迁自建用地，李添寿被批准的统迁自建用地806和703地块其本质属于宅基地。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，即便703地块是国有地，但其买卖土地的性质没有变化，同时《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，《城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。由此可见，划拨地的转让是有前置条件的，即报有批准权的人民政府审批，没有经过批准的其转让行为无效，即使后来土地上形成了建筑物，也不能对抗政府的审批行为。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对此也是同样的理解：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案起诉前，李文进等连初始产权登记都没有办理，更谈不上有批准权的人民政府批准，因此，该《房屋转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。三、《赠与合同》仍应判决无效。该《赠与合同》是《房屋转让协议书》的防御性合同，即如果《房屋转让协议书》无效，林玉环仍有可能依据《赠与合同》取得其占有、使用、收益的权益，并以《赠与合同》行使抗辩权，因此，应判决确认《赠与合同》无效。请求撤销原审判决，改判确认林玉环与李添寿、林秀为签订的《房屋转让协议书》无效，林玉环与李添寿、林秀为于2007年1月15日签订的《赠与合同》无效。一、二审诉讼费均由林玉环负担。庭审中，李文进等补充上诉理由，原审未查清代位继承，林宝玉的丈夫去世时间先于母亲、父亲，林宝玉一家都未参与公证。被上诉人林玉环答辩称，原判决认定事实清楚，证据确实充分，判决驳回李文进等的诉讼请求，维持了林玉环的合法权益，适用法律正确。李文进等虽不服判决提起上诉，但并没有提供新的证据，其提出的上诉理由与原审查明的事实不符依法不能成立。一、李添寿、林秀为夫妇生前转让的标的既不是农村集体所有宅基地也非国有土地使用权，而是统迁自建安置房。原审判决《房屋转让协议书》体现双方真实意思表示、《赠与合同》并非真实意思表示，是正确。二、李添寿、林秀为夫妇将国有划拨土地上自建安置房转让给林玉环的行为并没有违反国家强制性规定，原审判决《房屋转让协议书》有效，适用法律正确。从查明的事实表明，涉讼政府安置房屋建造所占用的土地性质属国有划拨土地，并非农村集体所有土地。根据《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据该条法律规定可知，对于国有划拨土地上的房产转让，国家法律规定并不是禁止性的规定，只不过是在转让时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。而没有审批并不当然导致合同无效。亦即，李添寿、林秀为夫妇将国有划拨土地上自建安置房转让给林玉环，只要依照规定缴纳土地出让金，应当受法律保护。李文进等引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条、第四十五条规定，主张《房屋转让协议书》无效，是不能成立。首先，如前所述，本案转让所涉标的属安置房，并非国有土地使用权。其次，在实际办理转让中，涉及国有划拨土地安置房亦无需先行办理批准手续，同属排头新村门牌1号、55号的安置房类似林玉环情况也已于2015年8月24日、2016年3月8日均已办理了产权过户手续。三、李文进等的诉讼行为违背诚实信用原则。原判决维护了实际存在18年的交易安全，合情合理又合法。1996年7月29日，李文进，李秋香、李文和的父母李添寿、林秀为因房屋被拆后得到“作价补偿、统迁自建的补偿安置”形式，取得位于址在海沧区石塘村排头新村第703号（现门牌26号）、第806号（现门牌17号）的自建安置房。1998年4月21日，李添寿、林秀为夫妇由于缺乏资金自愿将第703号转让给林玉环续建，林玉环不但付清转让价款，而且自1998年建造、装修、入住至今，整整18年。这些事实，李文进等均十分清楚、明白，其间没有异议。但是，2015年8月间，林玉环要求李文进等协助办理涉讼的安置房产权过户登记时，李文进等在房价上涨利益驱动下，自认为李添寿、林秀为夫妇去世多年没有证据，可以反悔否认转让事实，但已被原审查明的事实辨明了是非。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应当得到维持。李文进等的上诉理由与事实不符，依法应当予以驳回。经审理查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。二审庭审中，林玉环提交一份海沧排头村C型住宅设计施工图纸，用于证明1996年7月，政府在海沧区石塘村排头社房屋拆迁安置房分配的统迁自建安置房施工图纸政府统一确定。李文进等质证认为，该份证据的真实性无法确认，无法确认设计图强制性要求，不能证明林玉环的证明内容，与本案并无联性。本院认为，根据查明的事实，讼争安置房屋建造所占有的土地性质属国有划拨土地。1998年4月21日，李添寿、林秀为经中间人见证，与林玉环签订讼争《房屋转让协议书》，转让的标的属统迁自建安置房，双方依约履行了协议约定的内容。林玉环自1998年接手建造、装修、入住使用管理至今，李文进等没有提供证据证明其曾对此提出异议，且在办理《赠与合同》公证形式时，李文进及其妻子张美英、李秋香、李文和均出具声明表示无异议，李文进、李秋香提起本次诉讼，但一、二审庭审中均未到庭作合理解释，应承担不利后果。原审认定该协议是双方的真实意思表示，是正确的。根据“房地一体”的土地与房屋关系，林玉环所建造的房屋其产权证是由国家房管部门颁发，故该《房产转让协议书》约定的内容没有违反国家强制性规定。李文进等的诉讼行为有违诚实信用原则，原审判决驳回其诉讼请求是正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4600元，由上诉人李文进、李秋香、林宝玉、黄巧惠、李丽妹、林素莲、李翔、李麟负担。本判决为终审判决。审 判 长  林巧玲审 判 员  柯艳雪代理审判员  许 莹二〇一六年六月二十二日代书 记员  彭丽月附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。