北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2995号上诉人（原审被告）：北京鑫农源房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园1-3号楼1楼A129室。法定代表人：曲俞洁，执行董事。委托诉讼代理人：马睿君，女，北京鑫农源房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：杨琢孔，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京鑫农源房地产开发有限公司（以下简称鑫农源公司）因与被上诉人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人鑫农源公司之委托诉讼代理人马睿君、杨琢孔，被上诉人展鹏公司之委托诉讼代理人张旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫农源公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法发回重审或改判。事实与理由：双方所签《店铺租赁合同》是展鹏公司提供的格式合同，展鹏公司在北京市前门大街房屋租赁市场具备垄断地位，双方权利义务严重不对等，鑫农源公司的权利没有得到平等保障；一审判决对合同解除和责任划分的认定与事实不符，显失公平，鑫农源公司虽有欠租行为但时间较短，并未出现合同不能履行的情形，一审法院在展鹏公司没有提交任何损失证据的情况下，判决鑫农源公司支付高达106万元的违约金，没有事实和法律依据；关于保证金的抵扣，一审判决未查清管理费保证金的重要事实，显失公平，判决错误。展鹏公司辩称：同意一审判决，不同意鑫农源公司的上诉请求和理由。涉案合同并非格式合同，系双方协商一致达成的；一审法院对合同解除和责任划分的认定准确；关于保证金的抵扣，展鹏公司接受一审法院的裁判。展鹏公司向一审法院起诉请求：1、确认展鹏公司、鑫农源公司就北京市东城区前门大街2号B1-301室（以下简称涉案房屋）签订的预租合同及补充协议于2019年11月3日解除；2、鑫农源公司向展鹏公司支付所欠租金407268.1元、增值税20589.57元；3、鑫农源公司向展鹏公司支付违约金1497725.4元；4、鑫农源公司向展鹏公司支付欠付租金的滞纳金，按日千分之三的标准，自2019年9月25日计算至实际给付之日。一审法院认定事实：坐落于北京东城区前门大街4、6、8、10、12、14、16、18号系展鹏公司所有。2017年10月17日，展鹏公司（预出租方、甲方）与鑫农源公司（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街2号的B1地块B1-301室预租给乙方。该店铺租赁面积预计为1580.57平方米。该店铺的用途为商业，而其结构为钢混。乙方仅以北京只有文化发展公司的商号经营西餐厅的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：餐饮。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。交付日指2017年10月31日，乙方应自交付日起缴付租金及其增值税、管理费及增值税、及其它一切与租赁该店铺相关的费用及其增值税。租赁期指自交付日起至2025年10月30日或提前解除日（以两者之间较早的日期为准）止的连续期间。租赁期内，乙方应向甲方支付租金及增值税，而甲方应在收到租金后五个工作日内向乙方开具税务发票。第一个租赁年度（自2017年10月31日起至2018年10月30日止）的（1）日租金为9.89元／日／平方米，而增值税为0.49元／日／平方米；及（2）月租金为475468.38元，而增值税为23773.42元。租赁期内第二个租赁年度（自2018年10月31日起至2019年10月30日止）的（1）日租金为9.89元／日／平方米，而增值税为0.49元／日／平方米；及（2）月租金为475468.38元，而增值税为23773.42元。租赁期内第三个租赁年度（自2019年10月31日起至2020年10月30日止）的（1）日租金为10.88元／日／平方米，而增值税为0.54元／日／平方米；及（2）月租金为523063.3元，而增值税为26153.16元。本合同项下的租金未包含增值税，而乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税。管理费指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为45.71元／公历月／平方米，而增值税为20.29元／公历月／平方米。本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应支付的保证金金额等于第一租赁年度月租金及增值税的三倍加三个公历月的管理费及增值税之和计1725327.48元。乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式，向甲方支付租金保证金计1497725.4元，并向管理公司支付管理费保证金计227602.08元。租金保证金由甲方保管，管理费保证金由管理公司保管。甲方及管理公司均无须向乙方支付保证金的利息。乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税及其它任何应付款项及其增值税。截止租期届满日或提前解除日，若乙方未发生本合同规定的违约事件，已依据合同约定标准返还该店铺并付清所有应付未付款项及其增值税，且已完成本合同项下乙方应履行的全部其它义务（包括但不限于退还保证金收据的），则甲方及管理公司应在前述条件全部获得满足之日起三十日内将保证金无息退还乙方。若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项（包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费及任何其它费用）及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金及增值税之日止。乙方单次拖欠本合同项下的租金及／或其增值税、或管理费及／或其增值税超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索），甲方有权在该情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该店铺的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于自提前解除日至租期届满日乙方应付未付的租金及其增值税、及管理费及增值税总和之金额的违约金；乙方应在甲方提交单方面解除本合同后七个工作日内向甲方一次性支付前述违约金。书面解除通知中规定之日期即为提前解除日。“甲方账户”指甲方指定用于收取本合同项下首期租金及其增值税、租金保证金及甲方有权收取的其它费用及其增值税之下述银行账户，户名为展鹏公司。“管理公司账户”指管理公司指定用于收取本公司项下首期管理费及其增值税、管理费保证金、额外空调费、维修费及管理公司有权收取的其它费用及其增值税之下述银行账户，户名为北京搜厚物业管理有限公司前门分公司。2018年11月1日，展鹏公司（出租人、甲方）与鑫农源公司（承租人、乙方）签订《〈前门大街店铺预租合同〉补充协议》，约定根据双方于2017年10月17日签订的编号《前门大街店铺预租合同》，乙方承租甲方涉案房屋，双方同意变更该店铺的租金。租赁期内第一个租赁年度（自2017年10月31日起至2018年10月30日止）中自2017年10月31日起至2018年9月30日止的（1）日租金为9.89元／日／平方米，而增值税为0.49元／日／平方米；及（2）月租金为475468.38元，而增值税为23773.42元；自2018年10月1日起至2018年10月30日止的（1）日租金为7.9元／日／平方米，而增值税为0.4元／日／平方米；及（2）月租金为379797.8元，而增值税为19230.27元。租赁期内第二个租赁年度（自2018年10月31日起至2019年10月30日止）的（1）日租金为7.9元／日／平方米，而增值税为0.4元／日／平方米；及（2）月租金为379797.8元，而增值税为19230.27元。租赁期内第三个租赁年度（自2019年10月31日起至2020年10月30日止）的（1）日租金为8.69元／日／平方米，而增值税为0.43元／日／平方米；及（2）月租金为417777.58元，而增值税为20888.88元。合同履行期间，展鹏公司依约向鑫农源公司交纳了租金保证金1497725.4元，向物业公司交纳了物业管理费保证金227602.08元，租金交纳至2019年9月30日，此后租金未再交纳。2018年2月、3月、4月、6月、12月、2019年1月、3月、4月、5月、6月、7月，鑫农源公司向展鹏公司发送催告函和警示函，催缴租金。庭审中，展鹏公司提交《终止函》一份，内容包括告知鑫农源公司双方租赁合同于2019年11月2日终止，鑫农源公司应自终止日起3个工作日内向展鹏公司一次性全额支付应付未付费用，鑫农源公司应于终止当日下午5时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则展鹏公司将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。对此，鑫农源公司表示未收到该《终止函》，但因展鹏公司于2019年11月3日实际控制涉案房屋，鑫农源公司无法使用，故双方之间的租赁合同于该日解除。原、鑫农源公司均认可鑫农源公司尚欠展鹏公司租金407268.1元、租金增值税20589.57元。另，鑫农源公司认为双方所签订房屋租赁合同过程中，展鹏公司属于强势一方，提供格式合同，鑫农源公司无谈判的空间，合同中展鹏公司、鑫农源公司权利义务失衡，显失公平；同时，鑫农源公司认为展鹏公司未退还数额很大的保证金，仍主张违约金和滞纳金，展鹏公司主张的违约金、滞纳金过高。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司、鑫农源公司签订的《前门大街店铺预租合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。鑫农源公司认为展鹏公司提供格式合同，该合同双方权利义务失衡，因鑫农源公司对此并未提供充分有效的证据，法院对此不予采信。因双方均认可《前门大街店铺预租合同》及补充协议于2019年11月3日解除，对此法院予以认可。鑫农源公司租金缴纳至2019年9月30日，此后租金未交纳，故展鹏公司要求鑫农源公司支付自2019年10月1日至2019年11月2日期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于租金增值税，双方合同中约定鑫农源公司应在支付当期租金的同时向展鹏公司支付当期租金的增值税，故展鹏公司要求鑫农源公司支付自2019年10月1日至2019年11月2日期间租金增值税的诉讼请求，理由正当，法院亦予以支持。展鹏公司、鑫农源公司均认可鑫农源公司尚欠展鹏公司租金407268.1元、租金增值税20589.57元，对此法院予以确认。鑫农源公司欠付租金，构成违约，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。根据合同约定，鑫农源公司出现违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还。上述“保证金不予退还”也具有违约金性质，保证金应用于抵扣未交租金及违约金。该保证金数额1497725.4元，扣除鑫农源公司应交纳的租金407268.1元和租金增值税20589.57元后，尚剩余1069867.73元。展鹏公司主张的滞纳金实为鑫农源公司迟延给付租金的违约金，法院将与违约金一并考虑。鑫农源公司提出违约金过高之抗辩，法院根据合同履行情况依法酌定违约金106万元、滞纳金数额9867.73元，经计算，剩余保证金折抵后无余额。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：一、确认北京展鹏世纪投资管理有限公司与北京鑫农源房地产开发有限公司签订的《前门大街店铺预租合同》及补充协议于2019年11月3日解除；二、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金人民币407268.10元和税金20589.57元（租赁保证金中427857.67元予以折抵）；三、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金106万元（剩余租赁保证金中106万元予以折抵）；四、北京鑫农源房地产开发有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金9867.73元（剩余租赁保证金9867.73予以折抵，租赁保证金无余额）；五、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案二审期间，鑫农源公司补充提交证据1、五份银行转账凭证，以证明鑫农源公司向搜厚物业管理有限公司前门分公司交纳物业费的期限是2019年5月至2019年10月底，在鑫农源公司不拖欠物业费的情况下，管理费保证金应当返还鑫农源公司；证据2、两份民事调解书，以证明在2019年6月3日，因为展鹏公司锁门的原因，造成在涉案房屋的商户无法经营，导致鑫农源公司损失。展鹏公司质证称，对证据1，关联性和证明目的不认可，该证据不属于二审新证据，且与本案租赁合同无任何关联；对证据2，关联性和证明目的不认可，鑫农源公司与案外人的纠纷与本案没有关联，其应自行承担责任。鑫农源公司申请的证人薛某出庭陈述称，涉案商铺租金已交纳到2019年3月底4月初，共拖欠2个月的租金，展鹏公司系2019年5月25日发的解除函，涉案商铺收到是电子邮件；展鹏公司在2019年6月初锁门，后就没有进入使用涉案商铺。展鹏公司质证称，真实性和关联性不认可，证人与鑫农源公司关系紧密，证言不具有证明力。此外，展鹏公司补充提交了北京市东城区房屋管理局2010年9月28日出具的“证明”复印件，主要内容是“崇文区前门大街2号产权人系北京天街置业发展有限公司，该项目为前门大街及东片保护整治项目A2、B1大北照相馆改造工程……现该房屋已申请产权登记，相关手续及房屋所有权证正在协调有关部门办理之中”。本院认为：展鹏公司、鑫农源公司签订的涉案《前门大街店铺预租合同》及补充协议对租赁物用途、租金、保证金支付、双方权利义务、违约责任等进行了详细约定，文字表述清晰，鑫农源公司作为承租方在该合同结尾处盖章。本院据此确认，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鑫农源公司提出该合同中双方权利义务严重不对等、显失公平的上诉主张，没有事实依据，本院不予采信。鉴于双方当事人均认可《前门大街店铺预租合同》及补充协议于2019年11月3日解除，法院对此不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，鑫农源公司欠付租金的行为违反了合同的相关约定，已构成违约，鑫农源公司除应按照合同约定标准支付欠付期间的租金外，还应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，本院将综合考虑合同履行情况、违约方过错程度、违约行为所造成的实际损失情况，依据公平原则，酌情确定违约金数额。双方在涉案合同中约定的违约金标准过高，本院依法予以调整。一审法院根据本案实际情况确定滞纳金数额为9867.73元，并无不当，本院不持异议。保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的金钱，其目的在于保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害，可以以此费用据实支付；保证金具有担保合同实现的功能，但在没有特别约定的情形下，保证金不是定金，不具有双罚的性质，并且在双方法律关系终止且无其他争议后，应予退还。本案中，鑫农源公司依约向展鹏公司交纳了租赁保证金1497725.4元，在鑫农源公司违约的前提下，该保证金应用于抵扣鑫农源公司的欠付租金、滞纳金及违约金；鉴于双方合同已经解除，抵扣之后剩余的租赁保证金应退还鑫农源公司。鑫农源公司上诉提出的物业管理费保证金一节，本案中并未一并审理，鑫农源公司可另行主张权利。综上，鑫农源公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8261号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8261号民事判决第三项、第五项；三、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8261号民事判决第四项为：北京鑫农源房地产开发有限公司向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金9867.73元（剩余租赁保证金中9867.73元予以折抵）；四、北京鑫农源房地产开发有限公司向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金379797元（剩余租赁保证金中379797元予以折抵）；五、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11105元，由北京展鹏世纪投资管理有限公司负担8105元（已交纳），由北京鑫农源房地产开发有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费14430元，由北京展鹏世纪投资管理有限公司负担8430元（于本判决生效后七日内交纳），由北京鑫农源房地产开发有限公司负担6000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年四月二日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇