镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2015）徒民初字第00975号原告（反诉被告）:汪某某，男，汉族，住所地北京市东城区，现住扬州市广陵区。委托代理人:李军，江苏唐城律师事务所律师。委托代理人:王立琴，江苏唐城律师事务所律师。被告（反诉原告）镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区。法定代表人:李士宣，该公司董事长。委托代理人:邹波，江苏汇典律师事务所律师。委托代理人:李正云，江苏汇典律师事务所律师。原告（反诉被告）汪某某与被告（反诉原告）镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法先由审判员成莲独任审判，于2015年8月31日公开开庭进行审理，原告汪某某及其委托代理人李军与王立琴、被告镇江新房房地产开发有限公司的委托代理人邹波到庭参加诉讼；后因案情复杂，本案转入普通程序，由审判员成莲、人民陪审员赵胜兰、人民陪审员卞亚平组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行审理，原告汪某某及其委托代理人李军与王立琴、被告镇江新房房地产开发有限公司的委托代理人李正云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)汪某某诉称，2014年9月20日，汪某某与镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）签订订购单，由原告给付定金10000元，同时约定定金10000元抵房款30000元。2014年10月15日，汪某某与星耀公司签订商品房买卖合同，约定楼盘名称为星岛花都即世业洲一号公寓第XXX幢XXXX号房屋，价款为340719元。双方还签订了委托经营管理合同。2014年10月16日，汪某某向星耀公司支付房款140719元。汪某某按照星耀公司要求向其提供办理按揭贷款所需资料，但星耀公司至今未能办理按揭贷款，导致双方签订的商品房买卖合同目的不能实现。现汪某某起诉，要求解除汪某某与星耀公司签订的商品房买卖合同，要求星耀公司返还房款170719元，还要求星耀公司支付利息损失自2014年10月15日起至实际付清之日，按照年利率6%计算。针对新房公司提起的反诉，汪某某不同意继续履行商品房买卖合同，也不同意支付剩余房款，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。被告（反诉原告）新房公司辩称，汪某某与星耀公司签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同，真实、合法、有效。新房公司要求继续履行商品房买卖合同，要求汪某某支付剩余房款170000元以及违约金。针对汪某某提起的本诉，双方并未约定剩余房款支付方式为按揭贷款，新房公司要求驳回本诉原告的诉讼请求。经审理查明，2014年9月20日，汪某某与星耀公司签订订购单，约定：甲方为星耀公司，乙方为原告；乙方订购的物业为星岛花都私人酒店X幢XXX号房屋；单价为13607元/㎡,总价款为340719元；预售期间物业暂定建筑面积为25.64平方米，乙方在签订本单时向甲方支付定金10000元，甲乙双方在订购单上签名盖章。同日，汪某某向星耀公司支付10000元定金，星耀公司出具收据给汪某某。2014年10月15日，汪某某与星耀公司签订商品房买卖合同，约定：出卖人为星耀公司，买受人为原告；建设工程规划许可证号为321112201200132,321112201200133，施工许可证号为3211122008041600001A,商品房预售许可证号为镇房第102012；买受人购买的商品房为X幢X层XXXX号房屋，用途为商服，建筑面积为25.04平方米，套内建筑面积为18.48平方米，单价为每平方米13607元，总金额为340719元；付款方式及期限为其他方式详见附件四第一条，汪某某在合同上签名，星耀公司在合同上盖章。附件四补充协议第一条付款方式及期限规定：1、一次性付款；2、商业性贷款、公积金贷款、组合贷款付款；3、分期付款，汪某某及星耀公司均未在附件四补充协议上签名或盖章。汪某某当庭陈述对补充协议不予认可。2014年10月15日，汪某某与星耀公司以及镇江星岛酒店管理有限公司签订委托经营管理合同。2014年10月16日，汪某某以现金方式向星耀公司支付房款140719元，星耀公司出具收款收据。星耀公司与汪某某未办理星岛花都5幢5层0531号房屋产权转移登记。2015年6月12日，汪某某向星耀公司致律师函，要求星耀公司在15日内提供汪某某办理按揭贷款的相关资料并及时办理按揭；若星耀公司不能在上述期限内履行上述事项，必将导致合同目的不能实现，汪某某将与星耀公司解除合同；同时要求星耀公司承担违约责任并赔偿相应损失。2015年6月13日星耀公司回函汪某某：要求汪某某在收到回函7日内支付剩余房款170000元，逾期不付款要求其承担逾期付款责任。2015年7月8日，星耀公司向汪某某出具催款通知书，要求其支付剩余房款170000元，逾期不付要还求其承担逾期付款责任。还查明，在（2015）徒民初字第01117号徐青与星耀公司商品房销售合同纠纷一案中，星耀公司在庭审中陈述因银行方面的原因，导致星耀公司未能办理按揭贷款。2015年7月14日，星耀公司企业名称变更为镇江新房房地产开发有限公司；法定代表人姓名吴春波变更为李士宣；股东名称宁波云顶房产营销策划有限公司、中新房华夏事业有限公司变更为李士宣、中新房华夏事业有限公司，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。另查明，汪某某系经常居住在扬州市，通过星耀公司在扬州的代理销售公司宣传，在其工作人员的陪同下到星耀公司了解星岛花都酒店物业销售情况。关于星岛花都酒店物业，星耀公司在扬州与南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司（以下简称君桥公司）签订代理销售合同，约定客户需办理银行按揭贷款的，星耀公司应协助办理，并提供按揭贷款银行。在案件审理过程中，汪某某自愿申请撤回对镇江星岛酒店管理有限公司的起诉。上述事实由当事人向法院提供的定购书、定金收据、商品房买卖合同、房款收据、委托经营管理合同、中国邮储储蓄银行交易明细、律师函、回函、催款通知书等证据以及原被告双方当事人陈述予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，汪某某与星耀公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法、有效。采取格式条款方式订立合同的，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方当事人采取格式条款方式订立商品房买卖合同，星耀公司为提供格式条款一方。从商品房买卖合同约定房款支付方式为附件四补充协议的规定，因双方均未在附件四补充协议上签字盖章，且汪某某对该补充协议不予认可，视为双方对房款支付方式没有约定。关于房款支付方式的格式条款，汪某某理解为按揭贷款，星耀公司理解为不是按揭贷款，应作出不利于提供格式条款一方的解释，且从星耀公司与南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司签订的代理销售合同约定房款可选择按揭贷款方式支付，可理解为按揭贷款。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行基于减低商业风险方面考虑，星耀公司未能为汪某某的剩余房款办理按揭贷款，导致汪某某不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由应不可归责于双方当事人。综上，1、本诉原告主张解除商品房买卖合同，于法有据，本院依法应予支持；2、本诉被告星耀公司依法应返还本诉原告支付的定金10000元，还应返还本诉原告已支付的房款140719元，同时还应支付本诉原告的利息损失，应自本诉原告主张权利之日起算，本诉原告主张按年利率6%的标准计算利息损失，不违反相关法律规定，本院予以准许；3、反诉原告的反诉请求，因商品房买卖合同依法应予解除，故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除本诉原告汪某某与本诉被告镇江新房房地产开发有限公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）于2014年10月15日签订的商品房买卖合同；二、本诉被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告汪某某定金10000元；三、本诉被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告汪某某房款140719元；四、本诉被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告汪某某的利息损失（自2015年6月26日起至实际付清之日，以150719元为基数，按照年利率6%标准计算）；五、驳回反诉原告镇江新房房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3850元，由本诉原告汪某某负担250元，本诉被告镇江新房房地产开发有限公司负担3600元；反诉案件受理费3700元，由反诉原告镇江新房房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  成 莲人民陪审员  赵胜兰人民陪审员  卞亚平二〇一六年六月二日书 记 员  马 劦