湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终570号上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路**。法定代表人：余晨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：代亚菲，湖北黄鹤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:彭勇，男，1971年2月16日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）:王燕萍，女，1982年3月25日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：彭勇，系王燕萍丈夫，1971年2月16日出生，汉族，住武汉市洪山区桂子山北村**，公民身份号码4201111971********。上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）为与被上诉人彭勇、被上诉人王燕萍商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。联峰公司的上诉请求：1.撤销原审判决中第二判项，并依法驳回彭勇、王燕萍要求联峰公司承担逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求；2.一审及二审案件全部讼费用均由彭勇、王燕萍承担。事实与理由：一、原审判决认定联峰公司超过合同约定的办理房地产初始登记的期限，与事实不符。联峰公司已依照合同约定及规划部门的要求办理了房地产初始登记，并向彭勇、王燕萍履行了办证、通知及提供办证资料等义务，联峰公司不应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。三、原审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，不符合公平正义的法制理念，即使二审法院认定联峰公司存在违约过错，也应将违约金标准进行大幅调整。彭勇、王燕萍共同辩称：办理初始登记应以实际上作出初始登记的时间为准。联峰公司认为存在第三人侵权的事实应另案主张权利，不应免除其在联峰公司与彭勇、王燕萍之间房屋买卖合同中的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭勇、王燕萍向一审法院的起诉请求：1.判令联峰公司承担延期交房违约责任，按日向彭勇、王燕萍支付合同房款总价万分之二的违约金117496.95元（1650238元×356天×万分之二，从2016年8月31日起计算至2017年8月21日止），并支付以117496.95元为本金按年利率6%从2017年8月22日起计算至付清之日止的利息；2.判令联峰公司向彭勇、王燕萍承担延期办理房地产初始登记违约金16497元（计算方式为总房款1650238元的百分之一）；3.本案诉讼费用、律师费、保全费、差旅费均由联峰公司承担。一审认定的事实：2016年6月5日，彭勇、王燕萍（作为买受人）与联峰公司（作为出卖人）签订了编号为湖140418024的《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称：合同）。合同约定：买受人向出卖人购买位于东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑商品房项目中的第3幢2单元25层1号商品房一套，该商品房建筑面积共107.87平方米，成交总金额为1650238元，……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定：买受人在办理房屋交付使用手续前应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已为买受人缴存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之2（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到书面通知后未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，其所购商品房风险责任由买受人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。附件六约定：……。二、买受人同意委托出卖人办理房地产权属证书，并承诺在收房时将办理房地产权属证书需缴纳的相关税费一次性预付给出卖人，出卖人不收取代办费用。2017年11月28日，彭勇、王燕萍向联峰公司交付房屋专项维修资金7872元。联峰公司向彭勇、王燕萍出具代收收据。现案涉房屋仍未办理交房手续。一审法院另查明，2008年4月28日，联峰公司取得汇博苑项目的国有土地使用权证，2011年虹景花园小区业主开始未经批准拆改建别墅，至2013年小区所有别墅拆改建完成，并占用了联峰公司的用地。2013年5月16日，汇博苑项目取得建设工程规划许可证。2016年8月17日、2017年7月10日，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别发布了《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，使用地范围线发生变化，导致该项目与规划许可不一致。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、2#楼、3#楼及地下室的竣工验收备案手续，取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年11月22日，联峰公司取得了涉案商品房的不动产权属证明。本案的争议焦点为：一、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任问题；二、联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审法院认为：一、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。联峰公司认为未向彭勇、王燕萍交房的原因在于彭勇、王燕萍未按合同约定支付房屋专项维修资金，彭勇、王燕萍于2017年11月28日才支付房屋专项维修资金，根据合同约定，联峰公司不承担逾期交房的违约责任。根据案涉合同第十条的约定，买受人在办理房屋交付使用手续前应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续，即联峰公司应当先向彭勇、王燕萍交付《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，彭勇、王燕萍依此通知书到指定的维修资金交存窗口交存维修资金。本案中，联峰公司并未举证证明其向彭勇、王燕萍交付了《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，且通过案涉小区同类案件中相关购买人是将维修资金直接支付给联峰公司而不是交付到指定窗口的情况可见，联峰公司并未向彭勇、王燕萍交付《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，故彭勇、王燕萍并未违约，联峰公司不能以此为作为其延期交房的抗辩理由。综上，案涉合同约定案涉房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，故联峰公司于2017年8月21日才履行了符合法律规定的交付义务，即联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，逾期交付时间为356天，其应承担逾期交房的违约责任。故联峰公司应向彭勇、王燕萍支付逾期交房违约金117496.9元（1650238元×0.0002×356日）。彭勇、王燕萍主张要求联峰公司支付违约金的利息，无事实与法律依据，不予支持。二、关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件，联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于李松要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，酌情降低违约金为已付房价款的0.5%。对彭勇、王燕萍要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，一审法院支持8251.2元（1650238元×0.005），过高部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉联峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向彭勇、王燕萍支付逾期交房违约金117496.9元；二、武汉联峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向彭勇、王燕萍支付逾期办理房地产初始登记违约金8251.2元；三、驳回彭勇、王燕萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由彭勇、王燕萍负担180元，武汉联峰房地产开发有限公司负担2740元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，联峰公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故联峰公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年四月二日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴