抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初954号 原告李冲，男，1986年11月29日出生，汉族，现住广州市增城区。 委托诉讼代理人李文良，男，1960年10月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区，（原告父亲） 委托诉讼代理人祖长杰，女，1965年5月25日出生，汉族，住顺城区，（原告母亲） 被告抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1—9号，代码912104005742985122。 法定代表人杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人周冠豫、郑奇福，该公司员工。 原告李冲与被告抚顺德创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李冲的委托诉讼代理人李文良、祖长杰，被告抚顺德创置业有限公司的委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告办理房屋所有权登记逾期违约金11392.69元；2.判令被告承担至实际支付违约金之日止，按照人民银行同期贷款利率计算的违约金利息，暂以截至2021年1月11日计算违约利息670.73元，以上合计12063.42元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:我与被告于2015年8月27日签订商品房买卖合同，购买被告开发的坐落在抚顺市顺城区，合同载明交易金额323656元。原、被告签订房屋时案涉房屋为预售商品房。合同约定被告于2016年9月30日交付给我使用，被告实际于2016年7月2日将房屋完成交付。我与被告于2019年9月4日完成产权证办理过户手续。依据合同约定，被告应向我支付违约金。被告逾期起止时间为2017年9月30日至2020年9月4日，共计704日，被告应承担违约金11392.69元（323656元*0.005%元/天*704天），并且承担违约金利息自2019年9月4日起至被告实际给付原告之日止，按照人民银行公布的同期贷款利率计算的利息670.73元（暂计算到2021年1月11日，共计494天;11392.69元*494天*4.35%/365天），合计12063.42元。鉴于被告违约行为，我告特诉至贵院，恳请人民法院依法支持我的诉请。 被告辩称，一、违约金计算开始时间应为2018年3月2日。《民法典》关于诉讼时效的规定为三年，根据双方商品房买卖合同第九条及补充协议第中7条约定，违约金按日计算。根据《第八次全国法院民事商大事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八项规定:买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。我公司于2021年3月1日收到传票及原告起诉状，故2018年3月2日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超过诉讼时效，2018年3月2日至2021年3月1日的违约行为尚在诉讼时效之内。二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月24日。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商依法只有协助义务，只需办理大产权证，即商品房初始登记。我公司在约定时间内办理完毕商品房初始登记，就已完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案、使房屋具备办理权属登记条件的义务，故而完成商品房初始登记日期即为违约金计算的截止日期。三、原告无实际损失，违约金主张过高。我公司已按约交付案涉房屋，原告一直占有、使用，已实现了房屋的使用价值。我公司并未对原告的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，违约金以补偿性为主。本案中，原告无任何实际损失，其主张的违约金金额过高。我公司涉及到的类似案件多达2000余起，金额约人民币3000多万元，本项目政府尚欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难。如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，会导致我公司经营不善，甚至破产。 经审理查明，2015年8月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于顺城区房屋，该房屋建筑面积为82.46平方米，总价款为323656元。合同第九条第二款约定：预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房，房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。第四款约定：如因出卖人的责任未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房房屋所有权证的申请并记载于抚顺市房屋登记簿的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在720日内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金。 双方于当日又签订了“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同补充协议》一份，该协议第七条将合同第九条第二款变更为商品房实际竣工使用之日起365日内由双方向房屋所在地房屋登记机构提交办理产权登记材料。第四款（2）调整为：如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行合同的，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同第十一条约定出卖人应当在2016年9月30日前将房屋交付买受人使用。 合同签订后，原告依约支付了全部房款并入住房屋。被告并未按照合同约定的合理时间内办理产权手续。直至2019年5月9日，被告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：“项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。”2021年1月11日，原告来院起诉，经调解未果。 本院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、房屋所有权证、销售不动产统一发票、小区业委会会议笔录、物业费发票、被告发出的远洋城公积金贷款微信公告通知，被告提供的房屋初始登记书、抚顺远洋城办理产权证通知书及双方当事人开庭陈述笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，可以作为定案依据。 本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向原告支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2021年1月11日来院起诉，虽提供了业委会记录，但业委会的记录大部分涉及的是物业维护和办理房产证，原告来院主张的是违约金，请求违约金和请求办理房产证系两个不同的诉求，故原告提供的上述证据不足以证明其之前向被告主张过违约金诉求，原告要求被告给付2018年1月11日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。又，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。被告提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》通知原告办理产权证，可以证实这个时间已经具备了办理房产证的条件，至于原告提供的微信证明，考虑到房产局办证效率及抚顺远洋城小区人员的数量，办理产权证一般是分批办理的，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权。被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。 综上所述，被告应向原告支付2018年1月12日至2019年5月8日的逾期办证违约金4408元（323656×0.01‰×262+323656×0.05‰×220）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李冲逾期办证违约金4408元； 二、驳回原告李冲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元，减半收取43元，由被告抚顺德创置业有限公司负担17元，由原告李冲负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。 审判员  翁剑飞 二〇二一年四月十二日 书记员  崔晓羽