济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）历城民初字第944号 原告刘吉成，男，生于1978年5月16日，汉族，无业，现住济南市历城区。 委托代理人王鹏、郭健，均系山东闻韶律师事务所律师，均为特别授权代理。 被告济南空港置业有限公司，住所地济南市历城区机场路7617号。 法定代表人赵喜传，经理。 委托代理人王文娟、王珊珊，均系山东齐鲁律师事务所律师，均为特别授权代理。 原告刘吉成与被告济南空港置业有限公司（以下简称空港公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告刘吉成的委托代理人王鹏，被告空港公司的委托代理人王珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘吉成诉称，原、被告于2010年8月31日签订了《商品房买卖合同》。其按照合同约定全额支付了购房款376946.71元。被告空港公司按合同约定在2010年9月30日前将房屋交付原告使用，但未按合同第十五条约定的商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需用的相关资料报产权登记机关，没能在该期限内办理完毕房屋产权登记手续。按该合同第十五条约定，被告空港公司应支付原告逾期办理权属登记违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：被告空港公司支付原告刘吉成逾期办证违约金16472.60元（以总购房款为基数，从2012年10月28日起计算至2013年12月12日）。 被告空港公司辩称，其目前确实存在延期为原告等业主办理房屋产权证书的情况，但延期是因为政府有关办证政策、程序的调整引起的，并不是被告空港公司怠于履行合同义务，并非系存在过错的违约行为。依照双方签订的房屋买卖合同，因政府因素造成的办证逾期，不能视为被告空港公司的违约。未来城项目是严格遵守国家法律法规及相关政策规定进行开发、建设和销售的项目，被告空港公司未能在合同约定期限内办理房屋产权证书是因为在办理房屋产权证书过程中，济南市城乡建设委员会等多部门联合下发了《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》，改变了原有办理房屋产权证书的相关程序，导致办证所需时间增加，并最终导致空港公司没有在合同约定期限内办理完毕房屋产权证书。而根据合同约定，因政府原因导致被告空港公司不能在规定期限内办理完毕房屋产权登记手续的，被告空港公司不承担任何责任。被告空港公司仅同意承担因自身过错造成的延期办证时间的违约责任，请求法院查明事实，依法裁判。 经审理本院认定，2010年8月31日，原告刘吉成与被告空港公司签订《商品房买卖合同》，购买被告空港公司开发的济南市高新区未来城小区*号公寓*单元*室，购房款为379376元。合同第十五条的产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下第3项处理；第3项约定为：a、买受人不退房，出卖人自合同约定办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。该项c款约定为：出卖人应当在商品房交付使用后730日将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续。付款方式为银行按揭贷款的，买受人在银行办理完毕抵押登记后取得房屋产权证。该项d款约定了延期办证的免责条款：d、如因买受人原因或因政府原因致使不能在规定的期限内办理完毕房屋产权登记手续的，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，原告刘吉成支付了购房款376946.71元，被告空港公司于2010年10月27日将房屋交付原告。在双方约定的办理期限内，被告空港公司未能为原告刘吉成办理房屋产权证书，直到2013年12月12日被告空港公司才取得该栋楼房的房屋产权证书（习惯称房产权属大证）。未来城项目商品房买卖合同中1-10#住宅楼的楼房编号与被告空港公司取得的房屋产权初始登记证书（房产大证）中的楼房编号一致，发证时间为2013年10月19日，公寓1、2#楼在房屋产权初始登记证书中的编号分别为14#、15#楼，发证时间为2013年12月12日。 以上事实，由原、被告提交的证据、（2016）鲁01民终字第722号民事判决书及原、被告当庭陈述在案为凭。 双方争议的焦点在于：第一、被告空港公司逾期为原告刘吉成办理房屋产权证书的原因。第二、该原因是否构成被告空港公司的免责事由。 原告刘吉成主张，被告空港公司延期办证的原因是其怠于履行义务，并存在违规建设等情况，导致政府部门的验收、核实工作不能顺利进行，需要确定其违规、处罚等情况，使得办证时间拉长，侵害了买受人的权益，构成了违约，应当依照合同约定支付逾期办证违约金。 被告空港公司主张，其之所以存在逾期办证的情况，是因为在原被告约定的办证期间内，济南市的房屋初始登记政策进行了调整，导致办证环节增加，时限延长。为证明其主张，被告空港公司提交了如下证据：证据一，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证；证据二，济建发（2011）7号文件、济南市房地产开发项目竣工综合验收备案办事指南、济南市规划核实工作要点（办事指南附件2）；证据三，测绘合同、建设工程竣工规划测量成果、测绘技术服务费发票；证据四，建设工程规划核实证、告知函、行政处罚决定书、收款收据；证据五，综合验收备案证明、未来城项目初始登记房产证；证据六，空港公司公告、通知、业主领取缴纳契税和住房维修基金相关资料的签收记录、为未来城小区提供物业服务的济南齐华物业管理有限公司的情况说明、部分已经办理房产证的业主名单等。 经审查本院认为，虽然在原被告签订《商品房买卖合同》后，济南市地区的商品房办证程序有较大的变化，但未能及时将所需资料报产权登记机关备案的原因在于项目建设不符合规划许可，需要按要求进行整改，且整改期间过长。被告空港公司认为在建设工程竣工规划核实完成之前，均属于政府原因造成延期的理由不能成立。 本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》，无规避法律、行政法规的情形，是双方真实意思的表示，合法有效，原被告均应当依照合同约定履行自己的义务。依照该合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人违反此约定，即按照之后的第3项约定确定违约责任。被告空港公司在双方约定的期限内并未履行该项合同义务，虽其抗辩系政府政策调整以及政府行政作为不及时的原因导致，但经本院审查其违规建设且长时间不能达到规划要求是造成不能按时履行义务的原因，故被告空港公司的抗辩理由不能成立。被告空港公司的违约行为不应适用合同约定的免责条款，故应当自其向原告刘吉成交房满730日之次日起，依照双方的约定承担违约责任，即向原告刘吉成支付违约金。违约金的计算应当以被告空港公司办理完毕房屋产权初始登记（即房屋产权大证）之日即2013年12月12日为截止日期。被告空港公司应支付原告刘吉成违约金15455元（以购房款376946.71元为基数，按日万分之一标准，自2012年10月28日计算至2013年12月12日止）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告济南空港置业有限公司支付原告刘吉成逾期办证违约金15455元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告刘吉成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费212元，由被告济南空港置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  刘庆宝 人民陪审员  吕春华 二〇一六年六月十五日 书 记 员  吕桂文