北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第37037号原告张阳，女，1983年6月12日出生，深国投商用置业集团有限公司职员，住广东省深圳市福田区。委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。委托代理人王华学，北京市国汉律师事务所律师。被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里五号楼底商115、201-203室。法定代表人唐晓丹，董事长。委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生，满族，北京博成房地产有限公司职员，住公司宿舍。委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生,北京博成房地产有限公司职员，住公司宿舍。被告北京城启天鹅湾物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商206室。法定代表人齐武雄，总监。委托代理人齐萌，北京厚坤律师事务所律师。委托代理人任成远，北京市言大律师事务所律师。被告杨莘，男，1987年5月25日出生，北京市民政局干部，住北京市朝阳区。委托代理人陈露，北京震鑫律师事务所律师。委托代理人杨宗志，北京震鑫律师事务所律师。被告张金波，男，1986年10月10日出生，国家林业局秘书，住北京市朝阳区。委托代理人张原畅，男，1990年1月5日出生，无业，住北京市朝阳区。委托代理人张轩玉，女，1985年10月13日出生，时伶时代时装有限公司设计师，住北京市朝阳区。原告张阳与被告北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）、被告北京城启天鹅湾物业服务有限公司（以下简称天鹅湾公司）、被告杨莘、被告张金波财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张阳委托代理人邵亚光、王华学，博成公司委托代理人张银侠、郎敬禹，天鹅湾公司委托代理人任成远，杨莘委托代理人陈露、杨宗志到庭参加了诉讼。张金波及委托代理人张原畅、张轩玉参加过庭前谈话，但经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张阳诉称：2010年4月20日，我与博成公司签订《商品房现房买卖合同》，购买位于朝阳区XXX220商用房一套，建筑面积96.61平方米，2010年6月5日，博成公司交房时，房屋存在诸多问题，经催促博成公司，博成公司进行了简单维修，但最终也没解决实际问题。2011年11月26日，我将该房屋出租，租期3年，每月租金10000元，租户入住后多次反应房屋漏水问题和冬季暖气设备不供暖，为此天鹅湾公司（工商未注册）多次进行维修处理，但至今没有得到解决。2013年6月20日，因房屋漏水问题，租户被迫解除合同，租金交到3月19日，给我造成巨大损失。因暖气不供暖，给租户造成了损失，故拒绝支付7352度电的电费。为了避免损失扩大，我又委托中介将房屋出租，为此我支付中费13000元，又因为房屋漏水，租户每月少支付4000元房租。故诉至法院，要求判令博成公司、天鹅湾公司、杨莘、张金波修复位于北京市朝阳区XXX220房屋漏水问题，并修复因漏水损坏的房顶和侧面损坏的墙面、地板；赔偿因漏水问题致使房屋无法租赁，给我造成的2013年3月20日至2014年4月15日的租金损失128333元，第二次租赁合同的中介费损失13000元和按照每月4000元的标准赔偿自2014年4月16日至2015年7月15日租金损失，赔偿我公证费2552元，赔偿2014年3月至4月的维修费28000元，赔偿我维权的差旅费11700元、维权产生的误工费6000元，维权的打印费133元。要求判令博成公司、天鹅湾公司、杨莘按照每月13000元的标准赔偿从2015年7月16日至实际修复时止的租金损失，赔偿2015年9月维修房屋漏水费用24700元。博成公司辩称：不予认可张阳的诉讼请求、陈述的事实与理由，我公司交付的房屋不存在质量问题，即使房屋存在需要维修的地方，张阳与我公司达成了承诺，张阳承诺我公司减免2010年7月之前的物业管理费后，就不再追究我公司任何责任，我公司没有收到张阳任何关于房屋漏水的反映。漏水原因是因为楼上业主原因导致，是装修不当导致，这种责任不应由我公司承担责任。对张阳要求我公司赔偿没有依据，损害跟我公司没有任何，损失也没有客观存在，根据《建设工程质量条例》的规定，保修是从完工之日起算，防水是五年，管道的维修是两年，采暖设施是两个供暖季，如果因为质量问题，现在已经过了保修期。天鹅湾公司辩称：张阳诉争房屋漏水情况我公司知道，张阳多次找过我公司，第一次报修时间是2010年9月24日，报修以后我公司派人员去查看了，发现原因是因为302、303业主装修导致，其中302号房屋的业主把管道改装了，造成漏水，后来我公司跟302号房屋业主说了，302号房屋业主就给修好了，302号房屋业主装修导致的漏水部位就不漏水了，303号房屋业主拒绝我公司维修，进屋后不让我公司查看，不让我公司动工，后我公司也没有办法再去维修，之后给303号房屋业主邮寄了告知函。我公司已经履行了对业主要求维修并查找原因的义务，但我公司不能私闯民宅，所以不同意赔偿。我公司对公共部位承担维修保护义务，漏水点不属于我公司承担维修的范围。我公司已经积极联系220、303号房屋业主进行沟通协调。杨莘辩称：不同意张阳诉讼请求，因为我不是本案责任主体。楼房漏水责任在于楼房的建造者和装修房，因为开发商精装修以后交房，我接手房屋是装修好以后的，漏水点隐蔽在装修工程内的，平常根本看不到，所以我对于漏水地点不知情，不知道为什么漏，不知道什么时候漏。本案仅仅是通过鉴定知道漏水地点，但是并不清楚漏水原因。我认为只有确定水管漏水原因才能确定承担责任主体。我作为业主，没有过错。张金波辩称：我是302号房屋业主，漏水问题产生后，我积极配合物业公司和220号房屋业主进行检修，我认为物业公司消极怠工是造成220号房屋漏水迟迟不能修好的根本原因，我已经自将漏水点维修好，所以我不同意赔付。我2009年6月购买的302号房屋，在装修前就交纳了装修管理费用等费用，并办理了装修许可证，2009年6月开始装修，装修结束后，物业公司验收合格，退还了我装修保正金，当时未发现任何漏水现象。2013年7月2日，我第一次接到了物业公司关于220号房屋漏水的通知，在通知中物业公司使用了“我司工作人员多次联系你，用多次的字眼”。实际情况是2013年7月2日我下班回家后才发现此通知，之前没有人通知我220号房屋漏水的事情，业主也没有通知我，接到通知后我当天与物业公司联系，了解情况后，我当即表示配合物业公司处理此次事件。然后为了找出漏水点，我前后邀请物业公司三次去我家进行水压测试，并按照物业公司要求停止用水七天，物业公司仍表示无法找到准备漏水点，需要把我家橱柜、地砖移除后才能查出原因，基于此我找到物业公司协商责任费用承担问题，并提交给了物业公司相应协议，物业公司以做不了主理由，没有跟我签任何协议，2013年11月16日再次谈判，之后，物业公司也没有找过我，期间一次我碰到管家询问事情最终情况，管家回复我说：“已经不漏了”。当时我以为事情应该结束了。但2014年7月，我又一次接到了220室漏水通知，随即联系物业公司希望尽快达成协议，进行维修。当时物业公司给我的答复是：“去年管这事的主管已经走了，不在这干了，你去年提交的协议也找不着了，你重新提交给我们一份吧。”随后，我又将起草好的协议提交给物业公司，并督促他们尽快协商，以便双方达成一致意见，但一直未果。2014年8月，220号房屋租户赵红女士找到我，强烈质疑物业公司的办事能力和做事态度，并表示220号房屋业主刘女士委托她处理此事，不愿追究我任何形式的经济赔偿，只希望我能尽快自行修复漏水点。在了解到赵女士的意图和无奈之后，我抓紧时间联系了施工人员对我家进行了大范围的拆除，发现水表前的管道有疑似漏水可能，我及时更换了水管。此次维修共计花费1000余元，全部由我自行承担，维修完毕后，我向赵女士阐述了事情详细情况，在观察几天发观不漏水后，赵女士2014年8月16日给我写了一份“关于302漏水的说明”并表示其同意对此次漏水的经济损失自行处理。此次漏水位置位于302水表前，而2009年我装修的时候只是对水表后的管道进行了更换，当时使用的是沈阳金德管业集团生产的PPR管。而后发现漏水的管道则是不知名的公司生产的。由此可以证明此次漏水事件并不是因我装修更换管道造成的。我认为原告请求损失数额于法无据。租户于2013年3月19日提前解约，这属于张阳与租客之间的租赁合同纠纷，与本案无关。张阳不能证明租户提前解约是基于漏水原因造成的，租户解约的原因有可能是多方面的，张阳仅以漏水问题即要求赔付全部三月租金损失与事实不符，也没有法律依据。另外，二次出租的中介费和一年的房租费的索赔要求也没有任何法律及事实依据。我对于此次事件不存在任何过错，不应承担任何侵权责任。经审理查明：张阳系北京市朝阳区XXX220号房屋（下称220号房屋）的所有权人，其2010年4月20日与博成公司签订了购买220号房屋的买卖合同，2011年5月23日进行了房屋登记。杨莘系北京市朝阳区XXX303号房屋（下称303号房屋）的所有权人，其2005年12月26日与博成公司签订了购买303号房屋的买卖合同。张金波系北京市朝阳区XXX302号房屋（下称302号房屋）所有权人。302号房屋和303号房屋位于220号房屋上层。张阳接收220号房屋后屋内开始漏水。张阳称对应302号房屋的漏水点发现时间为2011年6、7月份，对应303号房屋的漏水点发现时间为2010年9月。天鹅湾物业称第一次报修时间是2010年9月。杨莘称知晓漏水事实是2013年11月4日左右。本院委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所（下称质量检验所）查找220号房屋漏水原因及部位，2015年6月4日该所进行了鉴定，后做出《鉴定检验报告书》，鉴定意见为“l、雅成二里220号房屋上层西南角顶板存在渗漏水现象，顶板的滴水沿排水立管外壁向下流至下层地面，水通过松散的地面垫层扩散，使墙面的根部水爬墙起皮变色。2、上层303号房屋厨房门口外侧墙面根部有潮湿变色的痕迹，南墙管道井的底部有水，管道井内有1根给水管接头漏水，接头周边墙面潮湿，接头下方的管材外壁呈长期水流后的变色及水垢，由于303号房屋厨房（原卫生间）南侧管道井内给水管接头漏水，水由管道井向下流至220号房屋的顶板，导致220号房屋渗漏水。”就此报告，本院2015年12月21日向质量检验所发出询问函，询问“管道井属于从303号房屋旁通过的公共部位还是属于303号房屋的组成部分？接头漏水的管道连接的两头部位是什么？接头具体指的是管道的哪个部位？国家对于此种管道的安装是否有相应的技术规范？”。该所回函称：管道井位于303号房屋内，井内设有给水管及公共的排水立管。漏水管道属于303号房屋的户内水管。接头漏水的管道两头部位是楼板。对于给水管道的设计及施工验收，通常依据《建筑给水排水设计规范》GB50015、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收范》GB50242等标准规范。接头是指将两根管材连接成一体的配件，见照片中的红圆圈处。张阳支付鉴定费30000元。上述管道井为隐蔽工程。杨莘称其购买的303号房屋为精装修房屋，其购买房屋后从未装修。天鹅湾公司称小区内进行装修都需要通过小区物业，302号房屋装修过。天鹅湾公司和博成公司没有提供证据显示303号房屋交付后杨莘进行过装修。杨莘提交了2005年12月26日与博成公司签订的303号房屋的买卖合同，该合同包含有附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》，显示房屋平面图为“下层”，卫生间位于下层。杨莘（甲方）亦提交了同日与博成公司（乙方）签订的《委托设计安装协议》，该协议约定：甲方委托乙方对303号房屋进行空间结构分割增加房屋使用空间，甲方同意按照本协议附件一进行空间分割，乙方可以自行安装夹层板，亦有权委托具有相应资质与能力的专业公司进行夹层板安装。乙方承诺，夹层板安装应在《预售合同》中所约定的交房日期时完成，并保证夹层板的质量及正常居住功能，此结构与主结构享受同等的保修责任及年限。乙方按照本协议所委托事项进行安装，在此标准范围内所需材料费、人工费由乙方承担。该协议包含有附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》，显示的房屋平面图为“上层”，显示卫生间位于上层。博成公司对于买卖合同含附件一真实性无异议，并将《委托设计安装协议》含该附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》作为己方证据提交，后当本院询问是否其将303号房屋原来第一层的卫生间改造为厨房时，该公司又只认可《委托设计安装协议》真实性，而否认该协议附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》的真实性，称其是将杨莘提交的证据作为证据提交，但是博成公司没有提交证据证明存在由杨莘签字认可的其他附件。张阳为证明因漏水造成损失，向本院提交了：2011年11月26日张阳、周岩及同硕行房地产经纪有限公司订立的关于220号房屋的《北京市房屋租赁合同》，约定周岩承租220号房屋，租赁期限为2011年12月20日至2014年12月19日，月租金1万元；2013年6月20日周岩做出的《解除合同通知书》，内容为：本人於2011年12月20日租赁的北京市朝阳区雅成22号楼二层220室，从入住后不久2012年上半年初起，此房二层顶棚就开始出现漏水，经与天鹅湾物业多次沟通后，至今漏水未能解决（此管道的一层墙面，地面也相继渗水）。到2012年底，房屋一层又开始出现漏水，大片棚泥脱漏，虽后经物业处理后管道漏水修复，但棚表面仍未恢复。2013年夏季不但房屋二层原漏水处没有解决好，在二层楼梯转口处又出现了新的漏水，需长期用盆、桶接水，导致上下楼非常不便。综上原因，已导致我公司无法正常办公，员工因办公环境问题离职，新员工招聘也一再推后，大大影响了公司的业务进展。根据租赁合同第九条：“甲方不承担约定的维修义务，使乙方无法正常使用房屋”可合同解除的条款约定，本人决定于2013年6月20日正式解除北京市朝阳区XXX220租赁合同并搬出此房屋，特此通知，房屋租金交至2013年3月19日。2014年3月14日张阳、赵红与北京军嘉信房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定赵红承租220号房屋，月租金13000元，在二层漏水问题解决之前按照月租金9000元的标准支付，甲方提供30天的免租期。张阳提交了赵红2015年8月6日出具的退租说明，称要求解除租赁合同，于2015年7月15日搬离220号房屋，正式退房。张阳提交了2015年9月6日与北京城邦防水工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，约定对220号房屋进水防水补漏，工程承包价为14500元，工程定于2015年9月7日开工，2015年9月9日竣工，张阳提交了该公司出具的金额为14500元的发票。张阳（甲方）与北京女娟装饰装修设计服务部（乙方）签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定工期为2015年9月10日至2015年9月25日，金额为10200元，乙方包工、包料，装饰内容在附件中约定，为刷白、楼下地砖松动修补、加两套插座等。张阳提供的发票为中华梅兰装饰建材有限公司出具，金额为10200元，天鹅湾物业公司提交了张阳之母刘仁利2013年9月22日与北京鹰飞腾达节能技术有限公司签订的《北京市居民供热采暖合同》，该合同上显示有备注：220室连续两年（2012-2013年，2011年至2012年）暖气不过热水，房屋一点热气都没有，导致租客退房及不交电费。张阳没有提交2014年3月至4月期间进行维修的相关详细证据材料。庭审中，本院委托进行了220号房屋市场租金价值鉴定，评估价值时点为2015年10月，2015年11月27日北京宝孚房地产评估事务有限公司做出《房地产估价报告》，显示220号房屋2013年3月至2015年10月的市场租金价值在每月一万四千多元至一万六千元期间波动，张阳支付评估费11497元。该评估报告中显示了220号房屋的内部，显示内部空间空置。原告没有提交证据证明从发现漏水到2014年4月将220号房屋出租给赵红期间的漏水损害情况。上述事实，有商品房买卖合同、鉴定报告、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本院查明事实，220号房屋内漏水事实存在，漏水开始时间大约为2010年9月，关于漏水点，可以分为两个，一个是302号房屋对应的漏水点，大约2014年8月得以解决，损害微小。一个是303号房屋对应的漏水，到目前为止没有解决。可以认定系博成公司将303号房屋进行了空间分割，将原来房屋一层的卫生间改到了二层，原一层卫生间变更为厨房。关于303号房屋漏水原因，根据《鉴定检验报告书》，是由于303号房屋厨房（原卫生间）南侧管道井内给水管接头漏水，水由管道井向下流至220号房屋的顶板，导致220号房屋渗漏水。涉案漏水水管与管道井均系博成公司提供并进行施工，博成公司理应对水管承担产品质量责任，对封闭管道井可能产生的存水现象进行预估并进行必要的风险防范。现因在合理期限内水管漏水与管道井存水渗漏造成张阳损失，证明有严重瑕疵，博成公司应承担相应赔偿责任并负责修复，该责任不受保修期的约束。博成公司不能以房屋保修期已过，工程已验收合格的意见，推卸其应当承担的产品质量责任。又因管道漏水部位处于隐蔽处，现有证据不能证明管道漏水系303号房屋使用不当所致，故要求杨莘对于漏水导致的损失进行赔偿于法无据，但因修理时可能需要进入303号房屋，对此杨莘应该予以配合，如果造成损失，杨莘可以与博成公司另行解决。关于302号房屋的漏水问题导致的损失问题，本院认为该漏水轻微，现没有证据必然会造成租金损失，且根据庭审，张金波已经积极配合予以修理，故其无需承担赔偿责任。关于张阳要求的2013年3月20日至2014年4月15日的租金损失一节，本院认为房屋漏水会给张阳造成出租困难，但是从其后续出租等情节可以看出，当时的房屋漏水情况并不足以严重影响其出租，且供暖合同上注明租户退租的原因是暖气原因导致，并没有注明是房屋漏水导致，而且当时是否能够出租还有其他因素影响，张阳提交的证据也不足以证明此期间的损害严重情况，而本案中的漏水损害具有一个渐进的积累过程，故本院酌情考虑。关于2014年4月16日至2015年7月15日租金损失，本院结合出租情况等综合考虑。关于2015年7月16日至实际修复之日止的租金，张阳要求按照月13000元的标准支付，结合《房地产估价报告》显示的房屋状况和租金趋势，本院对于220号房屋的空置情况和张阳主张的租金标准予以采信，故租金予以支持。关于张阳要求的中介费，本院在考虑租金时已经予以考虑，不再支持。关于维权费用，属于诉讼成本，本院不予支持。关于修复费用，2014年3月至4月的修复费用，本院认为张阳证据不足，不予支持。关于2015年9月的修复费用，本院认为张阳提供的的证据显示修复期间已经发生诉讼，在漏水原因还没有确定情况下，进行修复，属于自行扩大损失，且有些修复项目与漏水无关，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起七内负责将导致北京市朝阳区XXX220号房屋漏水的漏水点修复，并将漏水损害的北京市朝阳区XXX220号房屋的房顶和侧面损坏的墙面、地板部位修复，被告杨莘予以配合；二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起七内赔偿原告张阳二〇一三年三月二十日至二〇一四年四月五日的租金损失三万元、二〇一四年四月十六日至二〇一五年七月十五日租金损失六万元，并按照每月一万三千元的标准赔偿原告张阳从二〇一五年七月十六日至实际修复时上述漏水点和漏水损害部位时止的租金损失；三、驳回原告张阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3594元和鉴定费41497元，由被告北京博成房地产有限公司负担（原告张阳已预交，于本判决生效后七日内给付原告张阳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石海朝人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一六年六月十二日书 记 员  毕晓宇-2--1-