湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1390号上诉人（原审被告）：吴小明，男，1955年9月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：吴恒熙，男，1947年11月23日，汉族，住武汉市武昌区。上诉人（原审被告）：武汉市洪山区珞南街集成旧书社，住所地武汉市洪山区珞狮北路四眼井65号，统一社会信用代码92420111MA4HWU25XL。经营者：吴小明，男，1955年9月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：吴恒熙，男，1947年11月23日，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：武汉洪山城市建设投资有限公司，住所地武汉市洪山区洪山街马湖村武汉创意天地三、四期创意工坊6号3层，统一社会信用代码914201116918713147。法定代表人：刘旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。上诉人吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社因与被上诉人武汉洪山城市建设投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小明、武汉市洪山区珞南集成旧书社上诉请求：1.撤销一审判决第一项“被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市洪山路珞南街四眼井65号的房屋”；2.落实中央十一部委《关于支持实体书店发展的指导意见》，提供免租金或低租金的经营坊所；3.查定武汉市洪山区珞南街集成旧书社租房的面积；4.查清洪山区政府给予武汉市洪山区珞南街集成旧书社四万元救济补贴金的流向；5.判令武汉洪山城市建设投资有限公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认为：“本案中被告租赁期限于2016年8月8日届满后继续占有使用，原告于2016年9月6日向被告发送‘腾退函’要求被告于2016年9月13日腾退案涉房屋，双方合同已终止且未达成续租合意，故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。”而事实是武汉洪山城市建设投资有限公司一直错误的把武汉市洪山区珞南街集成旧书社承租的房屋面积55平米加小半违建面当成向红门诊所承租的250平米的面积，故“不能与贵社续签房屋租赁合同，请贵社在本函告下发7日内腾退房屋”，因此引发洪山区法院的“支持”并形成洪山区法院“腾退”房屋的民事判决书的“判决”，故武汉市洪山区珞南集成旧书社强烈要求洪山区法院立即撤销“被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市珞南街四眼井65号的房屋”的错误判决。2.国务院2016年6月16日包括中宣部住建部等十一部委联合发布《关于支持实体书店发展的指导意见》，其中强调“加强政府引导，支持房地产企业…为具有较高经营发展能力和社会影响力的实体书店提供免租金或低租金的经营场所”。武汉洪山城市建设投资有限公司在2017年7月6日发给武汉市洪山区珞南集成旧书社《关于支付四眼井65号房屋租金房屋占用费及腾退房屋的律师函》中发文支持：“为支持贵社实体书店的发展鉴于贵社面临一定的困难，武汉洪山城市建设投资有限公司高度重视并向区政府区国资办进行报告为贵社争取合理的优惠价格进行合同续签。2017年2月10日我公司收到区政府签批的贵社《关于申请免租金或低租金的报告》，区政府签批意见为武汉洪山城市建设投资有限公司与区文体局在政策允许的范围内妥善处理，武汉洪山城市建设投资有限公司积极与文体局等单位对接，力争在政策允可范围内给予传统书店以支持，目前区文体局已为武汉市洪山区珞南集成旧书社申请了四万元的补贴金，武汉洪山城市建设投资有限公司也同意按市场租金打6折优惠和贵社续签合同”。武汉市洪山区珞南街集成旧书社很希望在武汉市中级人民法院的调解下与武汉洪山城市建设投资有限公司签一份续租合同。3.武汉市洪山区珞南街集成旧书社租用洪山区商业网点办公室（现为武汉洪山城市建设投资有限公司）四眼井65号产权房55平米，2004年5月8日经协商后自行扩违建后半间。一审法院错误在判决中表述：“本院认为，被告在2004年自费扩建案涉房屋，后该扩建部分纳入房屋产权面积，并非违建”。但大数据最新高德地图标示武汉市洪山区珞南街集成旧书社后小半间为违建房，未列入洪山区法院所述及的产权面积。4.洪山区人民政府2017年4月批审给武汉市洪山区珞南街集成旧书社因水灾损失大半个书店的4万元补贴金至今武汉市洪山区珞南街集成旧书社尚未收到，当时去文体局领办补贴金时被文体局文化科胡云安科长告知，武汉洪山城市建设投资有限公司已嘱文体局此补贴金需武汉洪山城市建设投资有限公司“同意”后才能发放。武汉市洪山区珞南街集成旧书社至今仍未接到同意领此洪山区政府补贴金的通知，一审判决书中提到的“该笔款项最终的流向”实在可疑，洪山区人民政府批给武汉市洪山区珞南街集成旧书社4万元的生产自救补贴金竟不知去向。武汉洪山城市建设投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉洪山城市建设投资有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社立即腾退位于洪山区××号房屋；2.依法判令吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社支付至其腾退时的租金（截至2019年10月8日为159097元)；3、本案案件受理费由吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社承担。一审法院认定事实：2001年7月13日武汉市洪山区商业网点集资建设办公室与吴小明、武汉市洪山区珞南集成旧书社签订《房屋续租合同》，由吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社续租武汉洪山城市建设投资有限公司位于武汉市洪山区珞南街四眼井65#西南角仓库55平方米，从2001年8月8日至2006年8月8日，每年租金1万元。2004年，网点办公室与吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社签订《房屋扩租合同》，约定由吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社自费将原后墙稍向后扩，租期从2004年5月8日至2006年8月8日止，扩租面积每年租金4000元，原续租合同不变。2011年8月8日，网点办公室与吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社签订了《房屋续租合同》，由吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社续租网点办公室四眼井仓库房，租期为2011年8月8日至2016年8月8日，房屋租金为每年12000元。续租合同签订后，武汉市洪山区财政局于2011年11月17日作出洪财【2011】85号文件将洪山区××号房产无偿划拨给武汉洪山城市建设投资有限公司，并于2011年9月8日办理了资产移产手续，载明四眼井65号，建筑面积为580平方米。合同到期后，武汉洪山城市建设投资有限公司遂于2016年9月6日向吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社发《腾退函》，要求吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社在2016年9月13日内腾退。2017年1月23日，武汉洪山城市建设投资有限公司向吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社发送《关于四眼井65号书社（吴恒熙）房屋租赁合同续签的函》，内容载明吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社按每年12000元补足2016年8月9日至2017年2月15日期间的房屋，并于七个工作如内与武汉洪山城市建设投资有限公司续签租赁协议。但吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社一直占有武汉洪山城市建设投资有限公司房屋拒绝腾退，至今也未缴纳租金。双方也未续签房屋租赁协议，武汉洪山城市建设投资有限公司遂诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社承租的房屋实际面积，以及吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社应向武汉洪山城市建设投资有限公司支付的租金或占用费数额。武汉洪山城市建设投资有限公司诉称房屋面积为121.18平方米。吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社认为房屋租赁面积为55平方米，后自费扩建，为违建面积。一审法院认为，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社在2004年自费扩建案涉房屋，后该扩建部分纳入房屋产权面积，并未违建，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社实际承租面积与武汉洪山城市建设投资有限公司所述产权面积仅细微差别。但武汉洪山城市建设投资有限公司要求按每平米面积的市场评估价格计算房屋租金，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社实为对该租金计算方式存在异议，双方对案涉承租的房屋标的并无异议。一审法院认为，双方合同于2016年8月8日到期，武汉洪山城市建设投资有限公司向吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社已发送《腾退函》，但吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社并未腾退且经营至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社租赁期限于2016年8月8日届满后继续占有使用，武汉洪山城市建设投资有限公司于2016年9月6日向吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社发送《腾退函》，要求吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社于2016年9月13日腾退案涉房屋，双方合同已终止且未达成续租合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故对武汉洪山城市建设投资有限公司要求吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。关于武汉洪山城市建设投资有限公司主张的自2016年8月9日至腾退之日的租金，实为房屋占有使用费，武汉洪山城市建设投资有限公司认为应当按评估价格计算，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社在答辩中有意与武汉洪山城市建设投资有限公司续签合同，且按每年1万元计算租金。一审法院认为，合同订立是建立在契约自由基础上，是双方当事人自由意思表示，需合同双方达成合意，本案中，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社虽有意与武汉洪山城市建设投资有限公司续签合同，武汉洪山城市建设投资有限公司于2017年亦向吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社传达续签的意思表示，但双方对续签合同的主要条款租金并未达成一致，一审法院亦不得干预民事主体签订合同之自由。对吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社的该项辩称，不予支持。但关于武汉洪山城市建设投资有限公司主张的房屋占有使用费，一审法院认为，一方面，武汉洪山城市建设投资有限公司要求按评估价格计算，但该评估系武汉洪山城市建设投资有限公司单方制作，且评估应用的有效期已经过，对该评估报告未予采信。对武汉洪山城市建设投资有限公司要求按评估价格计算的诉称理由不予支持。另一方面，武汉市洪山区珞南街集成旧书社作为一家经营数三十载的集成旧书社，亦是文化传承的载体之一，在社会发展的浪潮中存续至今，有值得鼓励和扶持的必要。再者，双方自2011年至2016年期间的房屋租金标准为每年12000元，根据本案的实际情况，依照诚实信用及公平原则，参照原房屋续租合同的租金标准计算房屋占有使用费，即以年租金12000元，自2016年8月9日计算至实际腾退之日。关于武汉洪山城市建设投资有限公司要求吴小明承担上述债务的诉讼请求，武汉市洪山区珞南街集成旧书社性质为个体工商户，有字号。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定,在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人,但应同时注明该字号经营者的基本信息。因此,武汉市洪山区珞南街集成旧书社作为个体工商户的字号,为本案的当事人,其经营者吴小明不是本案的适格当事人。武汉洪山区建设投资有限公司对吴小明的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，判决：一、武汉市洪山区珞南街集成旧书社于一审判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市洪山区××号的房屋；二、武汉市洪山区珞南街集成旧书社于一审判决生效之日起十五日内向武汉洪山城市建设投资有限公司支付房屋占有使用费（以年租金12000元，自2016年8月9日计算至实际腾退之日止）；三、驳回武汉洪山城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3482元整，由武汉洪山城市建设投资有限公司负担1800元，武汉市洪山区珞南街集成旧书社负担1682元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社向本院提交如下证据：证据一、实证呈报一份，拟证明吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社的钱是交了，但是被压住了回交财政了。证据二、武汉洪山城市建设投资有限公司与武汉市洪山区珞南街集成旧书社租房续签合同一份，拟证明为进一步调解做准备。证据三、签约共识一份，拟证明为进一步调解做准备。证据四、湖北天明律师事务所出具的“关于支付四眼井65号房屋租金、房屋占用费及腾退房屋的律师函一份”，拟证明吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社是按照国家要求办事的。武汉洪山城市建设投资有限公司对吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社提交证据的意见为：1.证据1-3不属于证据，是吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社自己的陈述。2.对证据4的真实性无异议，律师函上说的很清楚，如果文化局把肆万元拨付给武汉洪山城市建设投资有限公司那是可以的，但是一审查明的事实是这笔款并没有拨付给武汉洪山城市建设投资有限公司，所以吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社理应向武汉洪山城市建设投资有限公司支付房屋占有使用费，武汉洪山城市建设投资有限公司为了响应支持实体书店发展的号召，承诺在涉案租赁房屋的评估价格的基础上打六折与吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社签订房屋租赁合同，但由于吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社不肯签订租赁合同引发了本次诉讼。武汉洪山城市建设投资有限公司向本院提交如下证据：证据一、武汉市洪山区国有资产监督管理办公室文件【洪国资办（2019）1号】一份，拟证明国有资产对外出租必须要进行评估，以评估价格作为签订合同的凭据。证据二、《武汉洪山城市建设投资有限公司房屋出租租金价格资产评估报告书【鄂天枰评报字（2017）第100号】》、《武汉洪山城市建设投资有限公司拟出租星光时代26层1-14号、四眼井65号1层1-2号商业房地产租金评估项目资产评估报告【天地源资评报字（2019）第142号】》各一份，拟证明涉案房屋市场评估租赁价值为32元左右。吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社对武汉洪山城市建设投资有限公司提交证据的意见为：不认可上述证据，均不能达到证明目的。本院认为，根据双方举证、质证情况，对吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社提交的证据一、证据二、证据三为吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社一方的单方材料，没有武汉洪山城市建设投资有限公司签字或盖章，不能达到证明目的，本院不予采信。对吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社提交的证据四不能达到证明目的，本院对其证明目的不予采信。对武汉洪山城市建设投资有限公司提交的证据一和证据二，因不能达到证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社的上诉请求及理由，以及武汉洪山城市建设投资有限公司的答辩意见，双方争议焦点为，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社应否腾退案涉房屋。吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社就案涉房屋签订的租赁合同已经期限届满，未与武汉洪山城市建设投资有限公司订立新的租赁合同，建立新的租赁关系，武汉洪山城市建设投资有限公司作为案涉房屋现权利人，主张吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社腾退案涉房屋，符合法律相关规定。吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社上诉认为，武汉洪山城市建设投资有限公司没有案涉房屋国家颁发的权属证明，但未提交证据证明武汉洪山城市建设投资有限公司提供的权属证明不真实，其主张应按国家扶持文化事实的政策，其不应腾退的理由缺乏法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对于吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社上诉提出承租面积问题，一审判决并未认定其上诉中提出的250平方米的面积，其该上诉理由缺乏事实依据亦不能成立。对于吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社上诉提出洪山区政府补贴金，以及4万元的生产自救补贴金竟不知去向的问题，因吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社在本案一审中未就此提出过相关主张，不属本案审理范围，不予审理。其该部分上诉请求本院不予支持。综上所述，吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二一年四月十二日法官助理李一凡书记员罗虹