湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4426号上诉人（原审被告)：武汉泉军贸易有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道1127号武汉富商大厦13层5室。法定代表人：熊志刚，执行董事。委托诉讼代理人：刘彩环、张青，均系北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告):湖北楚丰典当有限责任公司，住所地武汉市江汉区解放大道1409号1栋一楼。法定代表人：赵钢，董事长。委托诉讼代理人：刘军、李平，均系湖北忠三律师事务所律师。原审第三人：黄灿，男，1987年12月29日出生，汉族，住武汉市江岸区，原审第三人：武汉市江汉区幸福佳便利店，经营场所武汉市江汉区江汉四路26-28号。经营者：胡晓兰。原审第三人：武汉市江汉区大唐品上足道馆，经营场所武汉市江汉区江汉四路26-28号（江三小区）1-2层。经营者：余军民。原审第三人：武汉市江汉区龙一烤肉店，经营场所武汉市江汉区江汉四路26-28号。经营者：吴野。上诉人武汉泉军贸易有限公司（以下简称泉军公司）与被上诉人湖北楚丰典当有限责任公司（以下简称楚丰公司）、原审第三人黄灿、武汉市江汉区幸福佳便利店（以下简称幸福便利店）、武汉市江汉区大唐品上足道馆（以下简称大唐足道馆）、武汉市江汉区龙一烤肉店（以下简称龙一烤肉店）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初2631号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泉军公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回楚丰公司全部诉讼请求；2、所有诉讼费用由楚丰公司承担。事实与理由：1、一审判决对租赁关系（租赁权）的成立时间不以租赁协议签署生效时间（2014年5月14日），而应以租赁物控制占有、使用的具体时间为依据，泉军公司与天达公司的租赁关系不能对抗泉军公司的认定错误。2、一审判决适用法律错误。泉军公司对诉争房屋的租赁权，已经楚丰公司知晓、认可且经武汉市中级人民法院生效法律程序确认，一审判决以楚丰公司已丧失的诉争抵押权否认泉军公司的合法租赁权，违背生效判决，孙海龙泉军公司的合法权益。楚丰公司答辩称，1、一审判决以案涉房屋转移占有作为租赁关系成立之准据时间的认定符合法律规定，且法律依据充分。2、一审判决适用法律正确。黄灿、幸福便利店、大唐足道馆、龙一烤肉店均未到庭陈述意见。楚丰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令泉军公司从其无权占有的位于武汉市江汉区江汉四路26-28号1-2层（建筑面积为972.31平米）的房屋腾退并返还给楚丰公司；2、判令泉军公司向楚丰公司支付房屋占用费（自2018年2月6日起，参照年租金280万元的标准计算至泉军公司腾退并将房屋返还给楚丰公司之日止）；3、本案诉讼费用由泉军公司承担。一审法院查明，坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层建筑面积为972.31平方米的房屋（以下简称诉争房）原系案外人武汉市天达贸易有限公司（以下简称天达公司）所有。2014年6月19日，天达公司与楚丰公司签订了一份《房地产典当借款合同》，约定：天达公司将诉争房作为当物向楚丰公司借款1800万元。同时双方还就典当期限、利率、综合费等进行了约定。同日，双方还就前述房屋签订了一份抵押合同，并在次日办理了抵押登记。在抵押登记的当日，楚丰公司履行了支付借款的义务。2015年4月9日，因天达公司未能依约偿付借款，楚丰公司向武汉市中级人民法院提起诉讼。武汉市中级人民法院于2016年2月6日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00539号《民事判决书》，判令天达公司支付本金1800万及相应利息、综合费、律师费、诉讼费等。该判决生效后，楚丰公司依法向武汉市中级人民法院申请执行。2018年2月6日，武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01执839号之二《执行裁定书》，裁定将诉争房房产转移登记在楚丰公司名下抵偿债务。诉争房原所有权人天达公司曾于2012年12月与中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称建行江岸支行）签订有一份《房屋租赁合同》，天达公司将诉争房1层的一部分（使用面积273平米）租给建行江岸支行作为银行网点使用；租赁期限为2年（2013年1月1日至2014年12月31日止），月租金为51870元（年租金622440元）。同时诉争房除建行江岸支行承租部分以外的部分已由天达公司租给案外人陈钧，天达公司与陈钧在2013年3月22日所签订的《房屋租赁补充协议》约定，双方的租期至2018年3月底。2014年5月14日，天达公司在与建行江岸支行及陈钧签订的租赁合同约定的租赁期限尚未届满时，又与泉军公司签订了一份《房屋租赁协议》，约定：天达公司将其所有的位于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层建筑面积为972.31平米的房屋租给泉军公司；租赁期限为20年；泉军公司一次性付2年租金100万元；在租赁期内，天达公司同意泉军公司对争议房屋进行分租、转租。2014年11月13日，天达公司作为出租人、泉军公司作为第一承租人、武汉市江汉区邓玉林火锅店作为第二承租人，三方签订《租赁合同》，约定武汉市江汉区邓玉林火锅店承租天达公司部分争议房屋（1楼面积约为45平米，2楼面积约为600平米），租期自2014年11月15日至2017年11月14日，前两年年租金为480000元，第三年租金为563000元。2015年5月5日，泉军公司以天达公司、建行江岸支行为泉军公司，向武汉市江汉区人民法院提起诉讼，要求判令：1、确认泉军公司与天达公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，泉军公司在租赁期内对武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层租赁房屋享有占有、使用、收益的租赁权利；2、建行江岸支行向泉军公司支付2015年1月1日至2015年4月30日期间房屋占用费共计207480元（参照月租金51870元计算）。2015年9月22日，武汉市江汉区人民法院作出（2015）鄂江汉民二初字第00910号民事判决书，支持了泉军公司的上述请求。天达公司不服提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2016年1月26日作出（2015）鄂武汉中民终字第01652号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院还查明，2019年1月3日，楚丰公司以泉军公司、天达公司、建行江岸支行为被告，向武汉市中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求判令：1、请求撤销武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第01652号民事判决书；2、请求撤销武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第00910号民事判决书第一项，将其变更为“武汉泉军贸易有限公司与武汉市天达贸易有限公司于2014年5月14日签订的《房屋租赁协议》有效，武汉泉军贸易有限公司对武汉市天达贸易有限公司所有的坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层房屋（建筑面积为972.31平米）从实际交付之日即从2014年11月13日对1-2层出租房屋一层部分（面积约为60平米）和二层全部（建筑面积589.29平米）；从2015年1月1日对前述房屋的一层部分（使用面积273平米）享有占有、使用、收益的租赁权利”。2019年12月18日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民撤1号民事判决书，驳回了楚丰公司的诉讼请求。泉军公司不服，提起上诉，湖北省高级人民法院于2020年8月4日作出（2020）鄂民终219号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决认为部分载明“……泉军公司上诉认为一审法院对楚丰典当‘设立抵押权所产生的相关合法权益’认定不清，为楚丰典当另行诉讼提供了可能和路径，应当对此予以改判。该判决认为，楚丰典当依据其与天达公司签订的《房地产典当借款合同》办理了案涉房屋抵押登记，双方之间形成了抵押担保合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任’的规定，楚丰典当主张天达公司未履行合同义务或因天达公司履行合同义务不当侵害了其相关权益提起诉讼，系法律赋予的法定权利，与一审法院是否予以认定无关。因此，楚丰典当根据其在案涉房屋上设立的抵押权向合同相对人或侵权人主张相关权利有事实和法律依据。泉军公司的此节上诉事由不能成立，不予支持。……”以上判决内容中简称的“楚丰典当”即本案楚丰公司。一审法院再查明，泉军公司在实际取得诉争房的承租权后，将诉争房又分别分租给武汉市江汉区蜀誉小郡肝小吃店、武汉市江汉区凤姐小面馆、武汉市江汉区龙门阵餐饮店、武汉市江汉区邓玉林火锅店。本案一审审理过程中，因疫情等原因上述部分分租户发生迁转，截止一审本案辩论终结前，诉争房已由泉军公司分租给黄灿、幸福便利店、大唐足道馆、龙一烤肉店使用。本案一审审理过程中，楚丰公司向一审法院提出诉讼保全的申请，一审法院于2019年6月19日作出（2019）鄂0103民初2531号之一《民事裁定书》裁定：冻结泉军公司名下银行存款280万元或查封、扣押其他等值财产。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行原租赁合同，人民法院应支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人损失的承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。本案中，泉军公司与原诉争房的所有人天达公司就诉争房的签订的《房屋租赁协议》经二次诉讼，三级法院的判决确定为有效；同时楚丰公司因与天达公司的债权、债务关系，经楚丰公司通过诉讼方式行使就诉争房设立的抵押权，以实现了其对天达公司的债权，经生效判决及裁定因抵押权的实现从而导致诉争房的所有权发生变更，并确认楚丰公司为诉争房新的所有权人。对上述法律事实，双方也均无异议。现双方争议的焦点问题是诉争房的原所有权人天达公司在诉争房设立抵押权，抵押权人对抵押物行使物权权利与原所有权人在抵押物上设立的债权权利（天达公司与泉军公司的房屋租赁关系）发生冲突时，该租赁关系的设立是否能对抗因实现抵押权致使物权变更形成的新所有权，原有租赁关系的效力是否能及于新的所有权人。对此争议焦点问题，上述三部法律及相关司法解释分别从不同的法律角度对上述行为进行了规定，原房屋所有权人在抵押物设立上建立的租赁关系能够对抗因抵押权实现而形成新的所有权，但其对抗并不是无条件的对抗，法律及司法解释同时规定了例外的情形，即抵押权设立之前，原租赁关系可以对抗；抵押权设立之后产生新租赁关系不能对抗。根据上述的法律规定的情况，本案中对于天达公司与泉军公司的租赁关系是否成立在诉争房设立抵押物之前或之后是本案法律适用及处理的关键问题。结合本案案情，楚丰公司与天达公司于2014年6月20日就诉争房办理了抵押权登记，抵押权正式设立，对此事实双方均无异议。双方有争议是的天达公司与泉军公司的租赁关系的确立时间，泉军公司认为应以天达公司与泉军公司签订租赁合同的时间为确定租赁关系发生的时间即2014年5月14日，该租赁关系的形成时间在诉争房设立抵押权之前；楚丰公司则认为应以租赁房屋实际交付给泉军公司为确定双方租赁关系建立的时间，而通过生效判决确定的事实，天达公司将房屋交付给泉军公司分成两部分，第一部分即案外人建行江岸支行租赁部分其交付时间为2015年4月5日，第二部即案外人陈钧租赁的部分，其交付时间应为2014年11月15日即天达公司、泉军公司、武汉市江汉区邓玉林火锅店三方签订租赁协议确定泉军公司为第一承租人时，故楚丰公司认为租赁房屋的交付均在楚丰公司2014年6月20日在诉争房设立抵押权之后。一审法院认为，第一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”故租赁关系的确立应以交付租赁物为标志，交付的核心系转移占有。本案中，天达公司最早于2014年11月15日才将部分房屋转移给泉军公司。第二、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）、已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。……”，经查明的事实，楚丰公司在诉争房设立抵押权之时，天达公司同时分别将诉争房出租给了建行江岸支行、陈钧及本案泉军公司，同一时间、同一标的诉争房出现了三个承租人，其分别与建行江岸支行、陈钧的约定租赁期间与泉军公司约定租赁期间发生部分重叠而发生矛盾，根据上述司法解释的精神，在履行三份租赁合同时应当按合同约定租赁期间先后顺序依次履行，除非先签订履行的合同租赁期届满或提前解除终止履行，故楚丰公司在设立抵押权时，诉争房的承租人应分别为建行江岸支行和陈钧，诉争房其租赁关系的相对方应为建行江岸支行及陈钧，而非泉军公司。综合上述事实和法规规定及司法解释的精神，泉军公司与天达公司签订的租赁合同时间虽早于抵押权设立时间，但双方租赁关系的确立时间因诉争房原租赁关系未届满或提前解除；诉争房未实际交付由泉军公司控制占有、使用，根据查明的事实，天达公司与泉军公司就诉争房的租赁关系确立应在抵押权设立之后，该情形符合前述相关法律及司法解释规定的租赁关系可以对抗抵押权及因实现抵押权发生所有权变动而产生的新所有权的例外情形，故泉军公司与诉争房原所有权天达公司确立的租赁关系不能对抗，作为原抵押权人及实现抵押权发生所有权变动的诉争房现所有权人的楚丰公司，对为实现诉争房所有权占有、使用、收益权能的权利主张；泉军公司与天达公司在租赁合同中约定租期及租金等条款的效力对楚丰公司不产生约束力。故一审法院对于楚丰公司要求泉军公司腾退出诉争房并返还给楚丰公司的诉讼请求予以支持。对于楚丰公司诉请泉军公司给付房屋占用费的诉讼请求。楚丰公司经生效的裁定书裁定于2018年2月6日取得诉争房的所有权，其取得诉争房所有权后即应向泉军公司主张终止原租赁合同的履行或与原承租人协商重新建立租赁关系，重新确定租赁标准及租赁期限。但楚丰公司怠于行使相关权利，至2019年2月18日才提起本案诉讼要求终止原租赁关系的履行，故从2018年2月6日至2019年2月18日这段期间应视为楚丰公司默认认可原租赁关系继续履行的期间，此段期间的房屋使用费应按原租赁合同约定的租金标准计算。对于本案受理后房屋使用费的计算标准问题，楚丰公司现主张按年使用费280万元的标准计算，楚丰公司未就该使用费标准提供相应证据充分证明该标准的公平、合理性（未向一审法院提出相应的评估申请）；另外，因该使用费还涉及泉军公司将诉争房转租给第三人的情形及疫情期间诉争房不能正常使用是否适用相关租金或使用费减免政策、法律等多种因素，故该使用费不宜在本案中一并处理，楚丰公司可另行主张权利。泉军公司就原租赁合同不履行导致的损失，也可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉泉军贸易有限公司于本判决生效之日起五日内腾退所承租的坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层全部房屋（具体门牌号码及面积以房产管理部门核准登记为准），交由湖北楚丰典当有限责任公司管理；二、武汉泉军贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向湖北楚丰典当有限责任公司给付从2018年2月7日起至2019年2月19日止的房屋使用费，上述使用费按年50万元标准计付；三、驳回湖北楚丰典当有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500元，保全费5000元，共计20500元，由湖北楚丰典当有限责任公司、武汉泉军贸易有限公司各负担10250元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对泉军公司的上诉理由及请求，本院评判如下：泉军公司上诉认为楚丰公司实现抵押权后，其抵押权消灭，楚丰公司不能以该抵押权对抗泉军公司与天达公司的租赁关系的问题。楚丰公司系基于其属诉争房屋的抵押权人为实现抵押权从而导致诉争房屋的所有权发生变更，致使楚丰公司成为诉争房屋的所有权人，故楚丰公司可以基于诉争房屋抵押权的实现向该房屋租赁关系人主张权利。关于泉军公司上诉认为其与诉争房屋原所有人天达公司签订的租赁合同在先可以对抗天达公司与楚丰公司设立的抵押权的问题。2014年6月20日，楚丰公司与天达公司就诉争房办理了抵押权登记，抵押权正式设立。天达公司与泉军公司签订租赁合同的时间为2014年5月14日，该租赁关系的形成时间虽在诉争房设立抵押权之前，但天达公司最早于2014年11月15日才将部分房屋转移给泉军公司，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”的规定，泉军公司与诉争房屋原所有权人天达公司确立的租赁关系不能对抗，作为原抵押权人及实现抵押权发生所有权变动的诉争房现所有权人的楚丰公司，为实现诉争房所有权占有、使用、收益权能的权利主张。综上所述，泉军公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15500元，由武汉泉军贸易有限公司负担(武汉泉军贸易有限公司已预缴)。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 安林锋审判员 李 文二〇二一年四月八日法官助理严洁书记员彭毅磊