湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1522号上诉人（原审原告）：吴梅芳，女，1978年9月13日出生，汉族，居民身份证住址重庆市开县。委托诉讼代理人：褚伟，湖北佳艺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒文兵，男，1981年3月19日出生，汉族，居民身份证住址湖北省团风县。被上诉人（原审被告）：涂敏，男，1988年3月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省团风县。被上诉人（原审被告）：武汉六空间创意酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区松竹路与烟霞路交叉处武汉中央文化区K6K7地块一期第S1、K6-2、S2幢K6-2单元22层14号。法定代表人：舒文兵，该公司总经理。上诉人吴梅芳因与被上诉人舒文兵、涂敏、武汉六空间创意酒店管理有限公司（以下简称六空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。吴梅芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判舒文兵、涂敏、六空间公司共同向吴梅芳支付租金2816元以及违约金34583元；2、本案一、二审诉讼费用由舒文兵、涂敏、六空间公司承担。事实和理由：一、舒文兵、涂敏、六空间公司拖欠的涉案房屋物业管理费应当在押金中扣除。截至2020年9月12日，舒文兵、涂敏、六空间公司共拖欠涉案房屋物业管理费1589元。根据涉案租赁合同的约定，该费用应当由舒文兵、涂敏、六空间公司承担。故吴梅芳收取的押金应当先扣除该费用，多余的部分再抵扣租金，舒文兵、涂敏、六空间公司应向吴梅芳支付租金2816元，而非一审判决确定的1227元。二、舒文兵、涂敏、六空间公司应当按照合同约定，向吴梅芳支付违约金34583元。舒文兵、涂敏、六空间公司没有按照涉案租赁合同的约定支付租金，构成违约。该合同第十三条附加补充条款约定：“合同期内，如乙方给甲方带来租金损失，甲方可追究乙方法律责任。如甲方提前收回房屋，装修款为40000元，每年递减，由违约赔付另一方。”故吴梅芳有权按照合同约定主张34583元的违约金。舒文兵、六空间公司共同辩称：一、吴梅芳的上诉没有道理，本案因疫情而起，否则就不会出现纠纷，其他房东都采取了免三减六的政策。二、不同意二审对物业管理费在本案中一并处理。综上，请求驳回上诉，维持原判。涂敏未到庭应诉，亦未提交书面意见。吴梅芳向一审法院起诉请求：1、判令解除2019年2月22日吴梅芳与舒文兵、涂敏、六空间公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令舒文兵、涂敏、六空间公司立即向吴梅芳交付租赁房屋；3、判令舒文兵、涂敏、六空间公司共同向吴梅芳支付拖欠的租金6900元（2020年3月1日至2020年5月31日），并按每月2300元的租金标准，从2020年6月1日起至舒文兵、涂敏、六空间公司实际交付租赁房屋之日止；4、判令舒文兵、涂敏、六空间公司共同向吴梅芳支付装修损失违约金34583元（41500/6＊5）；5、由舒文兵、涂敏、六空间公司共同承担本案诉讼费用和保全费。一审法院认定事实：2019年2月22日，吴梅芳（甲方、出租人）与舒文兵、涂敏、六空间公司（乙方、承租人）签订《武汉市房屋租赁合同》。合同主要载明：房屋坐落于武汉市青山区建设一路宝业中心B栋1503室，建筑面积47.59平方米；租赁用途为商业。房屋租赁期限自2019年6月1日至2025年5月31日；甲乙双方应于2019年5月25日办理房屋交付手续。甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方；租金每月2300元，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2019年5月25日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2019年8月23日、2019年11月23日、2020年2月23日、2020年5月23日，以此类推；押金2300元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方有不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元等情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有。合同第十三条附加补充条款载明：2019年6月1日至2021年5月31日月租金为2300元，2021年6月1日至2023年5月31日月租金为2415元；2023年6月1日至2025年5月31日月租金为2535元；2019年2月22日至2019年6月1日为装修和免租期；合同期内，如乙方给甲方带来租金损失，甲方可追究乙方法律责任。如甲方提前收回房屋，装修款为40000元，每年递减，由违约赔付另一方。上述合同首部乙方（承租人）处有“舒文兵”、“涂敏”的签名及两人的身份证号，并加盖有六空间公司公章，在该合同尾部乙方处加盖有六空间公司公章及“舒文兵”、“涂敏”的签名。本案一审中，涂敏称吴梅芳要求加舒文兵、涂敏的签名，所以涂敏代签的“舒文兵”的签名，涂敏是代表六空间公司在该合同上署名。合同签订后，舒文兵分别于2019年6月2日、2019年8月29日、2019年11月25日支付9200元（含押金2300元）、6900元、6900元，租金对应的租期至2020年2月。吴梅芳于2020年6月起诉后，舒文兵、涂敏、六空间公司向吴梅芳支付租金6900元，舒文兵、涂敏、六空间公司认为6900元系支付2020年5月27日至2020年8月27日的租金，吴梅芳则认为系支付2020年2月27日至2020年5月27日的租金。吴梅芳、舒文兵、涂敏、六空间公司均同意以押金抵扣一个月租金。吴梅芳（甲方）与舒文兵、涂敏签订《房屋装修及合作协议》，合同约定：甲方将位于武汉市青山区建设一路宝业中心B栋1503室房屋承包给乙方装修以及装修完成后的整体运营业务。甲方委托乙方对涉案房屋进行整体装修；装修费用总体包干价为40000元＋1500元，由甲方承担；乙方保证在合同规定的承租起始日之前房屋能够正常投入使用。整体装修完成后，甲方可去验收。舒文兵、涂敏在该合同上乙方处分别署名。2020年9月12日，舒文兵、涂敏、六空间公司将涉案房屋腾退给吴梅芳。吴梅芳于2020年6月以涉案房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，其第一项诉请中明确要求解除吴梅芳、舒文兵、涂敏、六空间公司之间的租赁合同，一审法院组织诉前调解。因诉前调解不成，一审法院于2020年7月6日立案。舒文兵、涂敏、六空间公司于2020年7月16日收到相关诉讼材料。因新型冠状病毒××疫情暴发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道。2020年4月8日，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。一审法院认为，涉案《武汉市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、舒文兵、涂敏是否系本案适格被告；二、涉案合同解除的时间；三、新型冠状病毒××疫情发生期间的租金是否应予减免；四、舒文兵、涂敏、六空间公司是否支付装修损失违约金。一、关于舒文兵、涂敏是否系本案适格被告的问题。在合同签订过程中，吴梅芳要求除加盖六空间公司印章外，还要舒文兵、涂敏签名，即视为其作出与舒文兵、涂敏及六空间公司共同签订涉案合同的意思表示，且合同首部载明了舒文兵、涂敏的身份证号，舒文兵对吴梅芳要求其签名的情况应知晓，且在涂敏代签其签名后并未作出否认的意思表示，故舒文兵、涂敏亦是合同相对方，是本案适格被告。舒文兵、涂敏对此的辩称意见，一审法院不予支持。二、关于合同解除时间的问题。根据涉案租赁合同约定，舒文兵、涂敏、六空间公司有不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元等情形之一的，吴梅芳有权单方面解除合同。租赁期限自2019年6月1日开始，舒文兵、涂敏、六空间公司于2019年11月25日已支付租金至2020年2月29日。受新型冠状病毒××疫情影响，舒文兵、涂敏、六空间公司未按约定支付2020年3月1日之后的租金，但自2020年4月8日后，舒文兵、涂敏、六空间公司应及时履行支付租金的义务。舒文兵、涂敏、六空间公司出现逾期支付租金的情形，吴梅芳可以依法解除合同。舒文兵、涂敏、六空间公司收到起诉状之日即视为收到吴梅芳解除合同的通知，舒文兵、涂敏、六空间公司亦同意解除合同，故涉案房屋租赁合同应自舒文兵、涂敏、六空间公司收到起诉状之日即解除，即于2020年7月16日解除。合同解除分为约定解除和法定解除，合同中虽约定了“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，但疫情结束后仍可继续履行合同，且即使达到合同解除的条件，也是由解除权人解除合同，而并非合同自行解除。舒文兵、涂敏、六空间公司辩称合同自行解除的意见，没有法律依据，一审法院不予支持。三、关于新型冠状病毒××疫情发生期间的租金是否应予减免的问题。舒文兵、涂敏、六空间公司于2020年9月12日腾退涉案房屋。自合同解除之日至舒文兵、涂敏、六空间公司腾退房屋之日止，舒文兵、涂敏、六空间公司仍应按照租金标准支付房屋占有使用费，故吴梅芳要求支付自2020年3月1日至实际交付房屋之日止的租金，截止到2020年9月12日，舒文兵、涂敏、六空间公司需支付租金15027元（2300/30*196），扣除吴梅芳起诉后舒文兵、涂敏、六空间公司支付的6900元后，舒文兵、涂敏、六空间公司还应支付8127元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。舒文兵、涂敏、六空间公司租赁涉案房屋系用于经营酒店，2020年1月23日至2020年4月8日政府为应对新型冠状病毒××疫情采取了管控措施，客观上对舒文兵、涂敏、六空间公司经营酒店产生了一定影响。故一审法院根据公平原则酌定免除2个月租金。另吴梅芳、舒文兵、涂敏、六空间公司同意以押金抵扣一个月租金，故舒文兵、涂敏、六空间公司还需向吴梅芳支付租金1227元（8127－2300*2－2300）。四、关于舒文兵、涂敏、六空间公司是否支付装修损失违约金的问题。《房屋装修及合作协议》中约定吴梅芳委托舒文兵、涂敏、六空间公司对涉案房屋进行整体装修，装修费用由吴梅芳承担，故吴梅芳出租的涉案房屋为装修好的房屋，现舒文兵、涂敏、六空间公司已将涉案房屋腾退给吴梅芳，吴梅芳未提交证据证明其存在装修损失，故吴梅芳对此的诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。综上，吴梅芳的部分诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、舒文兵、涂敏、武汉六空间创意酒店管理有限公司于一审判决生效之日起10日内向吴梅芳支付租金1227元；二、驳回吴梅芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费419元，由吴梅芳负担369元，舒文兵、涂敏、武汉六空间创意酒店管理有限公司负担50元。一审诉前财产保全费470元，由舒文兵、涂敏、武汉六空间创意酒店管理有限公司负担。二审中，吴梅芳要求将宝业中心物业服务中心向吴梅芳发出的催缴物业管理费的《催费通知书》作为二审新证据提交，因物业管理费不属于本案二审的审理范围，本院对此不予审理。本院对一审法院查明的事实予以确认。吴梅芳在二审中陈述：其主张装修损失是因为按照对方要求进行了装修，装修投入大于对方支付的租金，涉案房屋的装修目前并未拆除，其主张的装修损失具体就是指违约金本身，房屋目前只是孩子回来时在里面住一下，还是想以出租为主。本院认为，吴梅芳、舒文兵、涂敏、六空间公司在一审中均同意以押金抵扣一个月租金。吴梅芳上诉认为押金应先扣除物业管理费再抵扣租金，不仅与其一审中的陈述相矛盾，且吴梅芳在一审中也未提出有关支付物业管理费的诉讼请求。故在舒文兵、六空间公司明确表示不同意就物业管理费在二审中一并处理的情况下，物业管理费不属于本案二审的审理范围，吴梅芳可另行主张权利。《房屋装修及合作协议》中约定吴梅芳委托舒文兵、涂敏对涉案房屋进行整体装修，装修费用由吴梅芳承担，故吴梅芳出租的涉案房屋是装修好的房屋。现吴梅芳继续利用涉案房屋的装修，对于其装修损失亦未提交充分的证据予以证明。综合考虑新型冠状病毒××疫情对涉案租赁合同履行的影响、当事人的过错程度和吴梅芳的实际损失，一审对吴梅芳主张的装修损失违约金未予支持，实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，吴梅芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费837元，由吴梅芳负担。本判决为终审判决。审判员  胡丹丹二〇二一年四月十三日法官助理余文婷书记员叶子