广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）穗云法民四初字811号 原告（反诉被告）：石绍坤，男，1950年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县， 委托代理人：王丽娟，广东颐和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井街夏茅村共青团路夏茅商贸城C2栋二楼（市场地址：白云区石井街夏茅村共青团路段夏茅商贸城广州市夏茅汇莱（国际）石材瓷砖广场）。 法定代表人：莫雪芬。 委托代理人：洪婷、彭智东，广东合盛律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：广州市石井夏茅经济发展公司，住所地广州市白云区夏茅村民委员会大楼（本址限作办公场地，厂房另设）。 法定代表人：刘逸添，经理。 委托代理人：列键聪，系该公司工作人员。 原告石绍坤与被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司（下简称汇莱公司）、广州市石井夏茅经济发展公司（下简称夏茅公司）房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人王丽娟，被告汇莱公司的委托代理人洪婷、被告夏茅公司的委托代理人列键聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石绍坤诉称：2008年10月11日，原告与被告汇莱公司的前身广州市汇莱物业管理发展有限公司签订《租赁合同》及《补充协议》，该合同约定：1、被告将位于广州市白云区广花路夏茅汇莱石材瓷砖国际批发广场M区第一至二十四商铺（建筑面积约1708平方米）以现有的装修及设施出租给原告用于经营石材使用；2、租赁期限为25年，时间自2008年11月27日至2033年11月26日止，免租期自2008年11为27日至2012年11月26日；3、租赁期内，如被告因经营需要对整个商城的商铺进行较大面积整改装修时，原告给予无条件的支持配合和服从，被告根据情况，给予原告适当减免租金或安置，但原告不能要求任何补偿。《补充协议》约定：被告每间商铺收取原告2万元集资费，共计48万元集资费。合同签订后，原告依约向被告交纳了履约保证金、租金及48万元的集资费。原告也按照合同约定使用了租赁场地，在该场地进行加工经营石材。然而被告却未按照合同约定保证原告合法、良好的经营环境。原告在租赁期间，被告曾多次强行停水、停电、封锁道路、封锁市场，拒不让原告等商户进行经营、加工石材。被告为了将涉案场地另转租他人，达到恶意解除合同的目的，被告强逼原告等所有商户们离场，并多次派人到商铺进行骚扰、在原告门口堆放石头、并强行叉走原告停放于门口石头等卑鄙行为，拒不让原告进行使用、经营，造成原告至今无法进行经营，导致原告巨大的经济损失。被告曾于2015年1月20日向全体租户下发通知：决定于2015年2月1日开始一期北面及大棚全面停业，场内保安及清洁在1月31日全部撤场，并要求商户在2月5日撤离市场，并实行停水停电。被告在下发通知后，原告已经按照被告的要求进行全面停业，赔偿被告对场地升级改造。然而被告在要求商户离场后，却未按照合同约定为商户进行安置，更未给予减免租金。期间，原告多次向被告提出因被告原因无法正常经营，要求被告依据合同减免租金，被告却予以拒绝。后原告向广州市白云区规划局查询得知，上述房屋并未取得建设工程规划许可证，也未有任何报建及验收手续。双方签订的合同当属无效合同。原告为了履行合同已经进行了装修，并支付了保证金及经营权费用。因该合同无效，造成原告巨大的经济损失。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；2、二被告立即退还原告已交付的房屋履约保证金12万元、水电周转金5000元、装修保证金500元；3、二被告立即退还原告已交付的商铺集资费25万元；4、二被告赔偿原告装修涉案租赁场地的费用损失649225元及赔偿原告因搬迁产生的搬迁机器设备石材费72000元、仓库的租金损失92000元；5、二被告赔偿原告停业期间的经营利润损失30万元；6、本案诉讼费由二被告负担。 被告汇莱公司辩称：我方与原告签订租赁合同以来，一直向原告正常提供场地并提供相应的管理服务，但原告从2015年1月以来一直拖欠我方的管理费和场地使用费。原告留下了大量的机器设备及原材料在我方的场地内，但其已于2015年5月自行停止经营，自行张贴了封条并加盖公司公章。因此，我方认为原告无权向我方主张搬迁损失、仓库租金。原告主张的30万元停业期间经营损失没有任何证据证实，因为我方从未要求原告停业，一直向其正常供水供电。我方不同意原告第二项诉讼请求，因为原告已拖欠我方大量的租金、管理费、水电费及其他费用，我方要求从保证金中扣除，不足部分还应当向我方支付。原告主张的装修损失我方不同意赔偿，因为原告从未向我方提供过任何装修方案，也未能提供支付装修款项的银行汇款凭证。 被告夏茅公司辩称：合同具体签署的情况我方不清楚，不同意在本案中承担责任。 反诉原告汇莱公司诉称：反诉原告与反诉被告于2008年10月11日签订了《租赁合同》和《补充协议》，约定租期2008年11月27日至2012年11月26日免收租金，2008年11月27日至2012年11月26日免收管理费。反诉原告认为若合同无效，合同关于免收租及管理费的约定也应无效，反诉被告在2008年11月27日至2012年11月26日期间正常使用了反诉原告的商铺用于经营，并于2008年11月27日至2012年11月26日期间享受了反诉原告的物业管理服务，均未向反诉原告支付相应的使用费及管理费，应当予以补交。反诉原告在签订租赁合同后一直向反诉被告提供适租状态的商铺，并提供了相应的管理服务，从未对反诉被告实施任何侵害行为，也未要求反诉被告停业撤场，反诉被告称反诉原告停水、停电、封路、拉走石材均不是事实。反诉被告自2015年1月起拖欠商铺租金与市场管理费，以及拖欠叉车费210元、2015年2月的碎石费660元、2015年1、2、3、4月水电费5776.6元。2015年5月，反诉被告自行关闭封锁商铺停止营业，未将商铺腾空交还给反诉原告，相关经营物资及办公设备经存放于商铺内，故反诉被告应当向反诉原告继续支付商铺使用费及管理费直到交还商铺之日止。因此，反诉原告向法院提起反诉，请求判令：1、反诉被告立即将涉案商铺腾空并交还反诉原告；2、反诉被告向反诉原告支付2015年1月起至腾空交还全部商铺之日止的场地使用费及利息，利息按照人民银行同期贷款利率计算；3、反诉被告向反诉原告支付2015年1月至反诉原告腾空商铺之日止的市场管理费及利息，利息按人民银行同期贷款利率计算；4、反诉被告向反诉原告补交2008年11月27日至2012年11月26日止共计48个月的场地使用费1639680元；5、反诉被告向反诉原告补交其自2008年11月27日至2009年11月26日共计12个月的市场管理费57600元；6、反诉被告向反诉原告支付拖欠的叉车费210元、2015年2月的碎石费660元、2015年1、2、3、4月水电费5776.6元；7、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 反诉被告石绍坤辩称：1、关于第一项反诉请求，反诉原告在2015年1月就已经对全体租户下发通知，称2015年2月1日开始对市场北面及大房全面停业，场内保安及清洁在2015年1月全部撤场，要求全部租户在2015年2月前撤场，我方在收到通知后就已经按照反诉原告的要求进行陆续搬迁，并没有继续经营，该场地在2015年2月就已经被反诉原告控制、封锁，所以被告腾空交还场地无事实依据；2、对第二、三项反诉请求，因反诉被告2015年2月就没有使用过涉案场地，根据现有证据证实反诉原告对涉案场地停水停电，并封锁市场大门、撤离员工，现在还进行了大面积的拆除和改造，反诉被告根本无法使用场地，故支付场地使用费、市场管理费无依据；对于第四项反诉请求，我方认为已经超过了一年的诉讼时效，而且合同无效不影响免租，故不同意支付免租期间的场地使用费；对于第五项诉讼请求，理由与第四项反诉请求一致；对于第六项诉讼请求，反诉原告主张的相关费用在合同中没有约定，要求我方支付该费用没有事实、法律依据；关于水电费，因反诉原告对我方进行了停水停电，我方早已离开了场地，故不存在水电费问题；我方已经支付了2015年1月的场地使用费。 反诉第三人夏茅公司述称：反诉原告的诉讼请求与我方无关。 经审理查明：广州市白云区广花路夏茅汇莱石材瓷砖国际批发广场所在建筑物未办理规划报建手续。 2008年10月11日，云安县肇发石材厂（下简称肇发厂、经营者石绍坤、签约人石绍坤、乙方、承租方）与汇莱公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市白云区广花路夏茅汇莱石材瓷砖国际批发广场M区第一至二十四号商铺（建筑面积约1708平方米）以现有的装修及设施出租给乙方；本合同租赁期限为25年，时间自2008年11月27日至2033年11月26日止；免租期自2008年11月27日至2012年11月26日止，免租期内免收租金，管理费照常缴纳；2012年11月至2015年11月26日租金单价为20元/平方米/月；市场管理费（含公共设施的维护、保养、公共区域卫生、公共区域治安等），每间200元（以72平方米/每间计算）共1708平方米合计每月2800元；商铺内用电按独立电表实际用电量计算，电费按国家计价标准另加损耗计收；商铺内水费按照独立水表实际用水量计算，水费按照国家标准另加损耗计收；乙方签订本合同时，需向甲方交付12万元履约保证金、5000元水电周转金；……。 当日，双方还签订了《补充协议》，约定：甲方每间商铺收取乙方2万元集资费，乙方承租24间铺位合共缴纳48万元；管理费第一年免收、第二年交50%、第三年按照100%交付；……。后汇莱公司将涉案商铺交给肇发厂使用。 2011年12月16日，肇庆厂结束经营，工商登记被注销。 2012年4月16日，石绍坤向汇莱公司交纳了履约保证金12万元、水电周转金5000元。 同年11月30日，石绍坤向汇莱公司交纳了集资费10万元。 2014年1月26日，石绍坤向汇莱公司交纳了集资费15万元。 同年5月28日，石绍坤向汇莱公司交纳了装修押金500元。后石绍坤对涉案商铺进行了装修。经法院委托评估，上述装修工程造价为232716.83元。 2015年1月22日，汇莱公司向石绍坤所在的石材城发出《通知》，内容为：“本石材城决定于2015年2月1日开始一期北面及大棚全面停业，场内保安及清洁在1月31日全部撤场，届时请各商户自行保管自己财物，如有遗失，本场概不负责。并于2月5日前恭请各商户撤离本市场，2月5日后本市场将实行停水停电！如有不便，请各商户理解配合！谢谢！” 当月，石绍坤停止向汇莱公司交纳下月（2015年1月27日至2月26日期间）的租金、市场管理费、水电费等费用，之后也未交纳。 后石绍坤停止经营并关闭商铺，并在商铺上粘贴了盖有“云浮市肇发石材有限公司”（法定代表人石绍坤）公章的封条。 同年5月27日，石绍坤向本院提起本案诉讼。 诉讼中，汇莱公司自认其于2016年4月收回涉案商铺。 上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、履约保证金收据、集资费收据、通知、依申请公开政府信息决定书、水电周转金收据、装修押金收据、水电表读数、水电表手抄表、水电费收据、租金收据、管理费收据、现场照片、装修评估报告及当事人陈述等证据证实。 本院认为：石绍坤与汇莱公司就未办理规划报建手续的涉案商铺签订的租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效，双方应当就因无效合同取得的财物相互返还。其中房屋租赁合同无效，出租人要求承租人支付房屋占用使用费的，人民法院一般予以支持。对于石绍坤提出汇莱公司退还履约保证金、水电周转金、装修保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于石绍坤提出汇莱公司退还集资费的诉讼请求，本院认为，根据补充协议的本意，集资费是石绍坤为了取得涉案商铺25年“租赁权”而额外向汇莱公司支付的费用，现其已使用7年5个月，剩余租赁期限已无法得到保障，故汇莱公司应当按照相应比例向石绍坤退还相应集资费，故石绍坤就此提出的诉讼请求，本院予以部分支持。汇莱公司应当退还的集资费为25万元-48万元×7年5个月÷25年=106000元。对于石绍坤提出汇莱公司赔偿其装修损失的诉讼请求，本院认为，首先，本院对于评估机构作出的评估意见予以确认；其次，上述工程造价应当扣除正常使用造成的折旧价值（石绍坤2014年底装修完成，此时距离合同期满尚有约19年；石绍坤装修后至汇莱公司收回时约1年多；因此本院酌定折旧率为1÷19=5.26%）；最后，石绍坤应当对其未审慎审查租赁物规划报建情况的过错自负相应责任，本院酌定为40%；经计算，汇莱公司应当向石绍坤赔偿装修损失232716.83×（100%-5.26%）×（100%-40%）=132285.55元。对于石绍坤提出汇莱公司赔偿其搬迁损失、仓库租金损失的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同无效，承租人有义务向出租人返还涉案房屋，其因此而支出的搬迁、临时保管等费用应当由其自己负担，出租人不负赔偿责任，故该诉讼请求本院不予支持。对于石绍坤提出汇莱公司赔偿其停业期间的经营损失的诉讼请求，本院认为，首先，经营损失属于被侵权导致的损失，并不属于房屋租赁合同无效而导致的损失；其次，石绍坤所提供的证据不能充分证实经营损失的原因、构成、明细等，故本院对该诉讼请求不予支持。 对于汇莱公司提出石绍坤立即将涉案商铺腾空交还的反诉请求，因其已收回涉案商铺，故该反诉请求本院不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1月起至其腾空交还全部商铺之日的房屋占有使用费及利息的反诉请求，本院对2015年1月27日起至收回商铺之日（推定为4月26日）期间的房屋占有使用费予以支持，但因涉案商铺受到市场停业影响，按原合同租金标准计算房屋占有使用费有失公平，故本院酌定其在上述期间的房屋占有使用费标准为原合同租金标准的70%，同时利息不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1月起至腾空交还全部商铺之日的市场管理费及利息的反诉请求，本院认为，汇莱公司不能证实其在2015年1月之后对涉案商铺在的市场提供了有效的管理服务，故该反诉请求本院不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤补交2008年11月27日至2012年11月26日期间共计48个月的场地使用费1639680元的反诉请求，本院认为，首先，上述期间属于免租期，双方对此约定的租金标准为零；其次，房屋租赁合同无效，房屋占有使用费的标准可参照合同确定，因此承租人无须支付免租期内的房屋占有使用费；最后，汇莱公司实际上收取了石绍坤使用期间（包括免租期）相应的集资款，并非完全免费给石绍坤使用房屋；因此汇莱公司就此提出的反诉请求缺乏事实、法律依据，本院予以驳回。对于汇莱公司提出石绍坤补交2008年11月27日至2009年11月26日期间共计12个月的市场管理费57600元的反诉请求，与上述场地使用费同理，本院不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付拖欠的叉车费、碎石费的反诉请求，因汇莱公司提交的证据真实性无法确认，故本院对该反诉请求不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1-4月期间的水电费的诉讼请求，石绍坤虽然否认发生水电费，但其不能举证证实其商铺的独立水电表的的读数，故本院对汇莱公司所提交的证据予以采信，对其反诉请求予以支持。关于被告夏茅公司，因石绍坤无证据证实其需对本案承担责任，故本院对石绍坤对夏茅公司提出的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定,判决如下： 一、原告石绍坤与被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于2008年10月11日签订的《租赁合同》、《补充协议》无效。 二、被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告石绍坤退还履约保证金12万元、水电周转金5000元、装修保证金500元，共计125500元。 三、被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告石绍坤退还房屋租赁合同未履行期间的集资费106000元。 四、被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告石绍坤赔偿装修损失132285.55元。 五、反诉被告石绍坤于本判决之日起5日内向反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司支付2015年1月27日至2016年4月26日期间的房屋占有使用费358680元。 六、反诉被告石绍坤于本判决之日起5日内向反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司支付2015年1-4月的水电费5776.6元。 七、驳回原告石绍坤的其他诉讼请求和反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11600元，由原告负担5800元，由被告汇莱公司负担5800元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳；反诉受理费11345元，由反诉原告汇莱公司负担9040元，由反诉被告负担2305元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 人民陪审员  方绍波 人民陪审员  梁 刚 二〇一六年六月三十日 书 记 员  郑萍军