广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第846号原告（反诉被告）：李靖华，男，汉族，1970年2月4日出生，住佛山市高明区，委托代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。被告（反诉原告）：李文玲，女，汉族，1974年6月9日出生，住佛山市高明区，委托代理人：李汝忠，男，汉族，1968年4月16日出生，住佛山市高明区，系李文玲的配偶。第三人：佛山市高明区优汇电脑行，住所地：佛山市高明区荷城街道文明路***号之二。经营者：张志良，男，汉族，1991年8月18日出生，住佛山市高明区，原告李靖华诉被告李文玲租赁合同纠纷一案，佛山市高明区人民法院于2015年4月20日立案受理后，佛山市中级人民法院于2015年6月5日将该案指定本院管辖。本院于2015年7月21日立案受理后，被告李文玲请求追加佛山市高明区优汇电脑行（以下简称“优汇电脑行”）为第三人并提起反诉，本院审查后依法予以准许并与本诉合并审理，并依法由审判员郭赤戈担任审判长，与代理审判员陆兰欢、人民陪审员黄凯恒组成合议庭公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告李靖华及其委托代理人杜新华、被告李文玲及其委托代理人李汝忠到庭参加了诉讼，第三人优汇电脑行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告李靖华的委托代理人杜新华、被告李文玲的委托代理人李汝忠到庭参加了诉讼，第三人优汇电脑行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告李靖华的委托代理人杜新华、被告李文玲的委托代理人李汝忠到庭参加了诉讼，第三人优汇电脑行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李靖华诉称：2007年6月10日，被告（乙方）与伍鹏飞（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于高明区××街道××路门牌号为××地下左边一间铺位和二楼右边一间房租给乙方；租期从2007年6月10日起至2015年6月9日止；每年租金1200元（即每月租金100元），乙方应于每月10日前支付当月租金，若拖延支付租金超过两个月视为违约；租赁押金200元；若乙方违约，甲方有权单方终止本合同，乙方交纳的租赁押金不予退还，并有权要求赔偿损失。合同还约定双方于2006年8月10日签订的《租房协议书》终止执行。2009年9月24日，原告向伍鹏飞的妻子彭月娇购买了上述《租赁合同》约定的租赁物，并办理了过户手续。因考虑到买卖不破租赁的规定，原告同意继续与被告履行《租赁合同》，被告亦一直按该合同的约定每月���原告交付租金100元，原告以本人经营的佛山开心假期旅行社有限公司名义向被告出具租金收据。2014年11月起，被告不再向原告支付租金，原告多次追讨无果，故提起本案诉讼。原告认为本人2009年购买讼争房产后，已是《租赁合同》约定的租赁物的所有人，有权根据合同约定向被告收取租金，且原、被告双方之后亦一直按《租赁合同》的约定履行，原告自然取代伍鹏飞成为上述合同的甲方。被告拒不支付租金已经构成违约，原告有权向其追讨拖欠的租金、解除《租赁合同》、没收租赁押金并要求其按同地段同面积的租金水平赔偿原告的损失至其实际交还涉案租赁物为止。因此，原告请求法院判令：1、自2015年4月1日起解除原、被告之间的《租赁合同》（被告与伍鹏飞于2007年6月10日签订），解除原、被告之间的租赁关系；2、被告向原告支付2014年11月至2015年3月的租金500元，并没收被告交付的租赁押金200元；3、被告自2015年4月起至其实际交还房产之日止按同地段1500元/月的租金标准赔偿原告的租金损失；4、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，因《租赁合同》已于2015年6月9日到期，故原告变更诉讼请求第1项为：被告立即向原告交还位于高明区××街道××路门牌号为××地下左边一间铺位和二楼右边一间房。被告李文玲辩称并反诉称：1、原告没在法定期限内申请变更诉讼请求，被告不予认可。2、原、被告之间不存在租赁合同关系，原告主体不适格。原业主在出售房屋时没有通知作为承租人的被告，侵害了被告的优先购买权，且买卖不破租赁，原租赁合同对承租人和新业主继续有效，原告只能继续履行2006年8月10日的《租房协议书》。原业主没有通知被告收租权转移，被告没理由向合同外的第三人支付租金。3、原告��反合同在先，其从2010年1月起就将合同约定的租赁物的一部分另行出租给他人，侵占被告的广告位，霸占绿化树，破坏绿化花圃，长期在楼梯通道口堆放杂物，侵害了被告的合法权益，故被告依法不支付租金，因违约产生的损失，应由原告承担。4、原告涉嫌伪造合同，串谋诈骗，被告无法核实原告提供的《租赁合同》的真实性，故对原告变更后的诉讼请求，亦不予认可。综上，被告申请追加优汇电脑行为本案第三人参加诉讼，并提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告李靖华向反诉原告李文玲返还2010年1月至2014年12月的租金共6000元及利息（利息从2014年12月1日起按银行同期贷款月利率3%计算至实际返还之日止，暂计算至2015年7月31日为1440元）；2、反诉被告李靖华依法继续履行2006年8月10日签订的《租房协议书》，并要求反诉被告李靖华及第三人将2006年8月10日签订的���租房协议书》约定的租赁标的物全部交付反诉原告李文玲使用；3、本案诉讼费用及其他费用由反诉被告李靖华承担。在本案审理过程中，反诉原告李文玲增加诉讼请求：撤销2007年6月10日的《租赁合同》。针对被告李文玲的反诉，原告李靖华辩称：被告李文玲的反诉没有事实与法律依据，请求法院驳回。1、2007年6月10日的《租赁合同》为有效合同，其已注明2006年8月10日的《租房协议书》同时终止执行，且该《租房协议书》不实，不能作为证据。2、被告李文玲的反诉请求与本案事实不符，其歪曲、捏造事实，刻意中伤。3、原告李靖华向前业主购买高明区××街道××路291号、××房产，已支付完相应款项并取得了有效《房地产权证》，期间前业主已知会承租人由新业主即原告李靖华收取租金，被告李文玲一直都准时交纳。2014年11月至2015年3月，原告李靖华多次催促被告李文玲交纳租金无果，为避免与其发生冲突，故于2015年4月提起诉讼。4、伍鹏飞被组织调查与本人及本案无关，原告李靖华合法购买的房产应受法律保护。第三人优汇电脑行在诉讼中没有进行答辩。原告李靖华在诉讼中提供以下证据：1、原告的身份证及被告的户籍证明各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《租赁合同》一份，证明被告与伍鹏飞签订《租赁合同》，约定伍鹏飞将位于高明区××街道××路门牌号为××地下左边一间铺位和二楼右边一间房租给被告，并对双方的权利义务作了约定。3、粤房地权证佛字第××号《房地产权证》、佛高国用（2009）第0406889号《国有土地使用权证》及《佛山市高明区门牌证》各一份，证明原告向彭月娇购买了高明区××街道××路××的房产，并于2009年9月24日办理了��应的登记手续，取得了《房地产权证》。4、《收款收据》十六份，佛山开心假期旅行社有限公司的工商登记查询资料一份，证明原告以其经营的佛山开心假期旅行社有限公司的名义向被告出具租金收据。5、粤房地权证佛字第××号《房地产权证》、李靖华与张碧卿的结婚证、《声明》各一份，证明高明区××街道××路291号1座是原告配偶张碧卿名下的房产，张碧卿同意由原告向被告主张权利。6、权属人为彭月娇的《房地产权证》及《证明》各一份，证明彭月娇是向佛山市高明区江泰塑料印刷有限公司购买高明区××街道××路××房产的，并证明该房产的规划用途。7、《商铺租赁合同》两份，证明涉案租赁物的租金水平。被告李文玲在诉讼中提供以下证据：1、优汇电脑行的个体户机读档案登记资料及其经营者的户籍证明各一份，证明第三人的诉讼主体资格。2、照片五张，证明原告违反合同约定，将合同约定的租赁物的一部分另行出租给他人，侵占被告的广告位，破坏绿化花圃及绿化树，长期在楼梯通道口堆放杂物，侵害被告的合法权益。3、网页截图一张，证明伍鹏飞因涉嫌严重违纪正接受组织调查，原告提供的《租赁合同》是伪造的，涉嫌串谋诈骗。4、《租房协议书》一份，证明被告与伍鹏飞签订协议，约定伍鹏飞将位于高明区××街道××路门牌号为××地下左边一间铺位和二楼右边一间房租给被告，并对双方的权利义务作了约定，该协议书是合法有效的。5、《收款收据》一份，证明原告更改收据内容，企图混淆视听。6、《租赁合同书》一份，证明臻臻快印部并非向原告承租的，291号的产权人也不是原告，臻臻快印部与本案无关。在本案审理过程中，根据原告李靖华和被告李文玲申请，本院依法委托广东南天司法鉴定所对2007年6月10日的《租赁合同》上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是否李文玲或李汝忠捺印以及该合同上乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹是否李文玲书写进行鉴定。广东南天司法鉴定所作出两份《司法鉴定意见书》〔粤南（2015）痕鉴字第1998号、粤南（2015）文鉴字第875号〕。在本案审理过程中，根据原告李靖华申请，本院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院对高明区××街道××路××地下左边一间铺位（即臻臻快印部）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）进行实地面积测量，并委托佛山市价格事务所有限公司对其在2015年4月至今期间的租金进行价格评估。佛山市城市规划勘测设计研究院作出（2016）佛三法鉴��第23-1号《测绘成果报告》，佛山市价格事务所有限公司作出佛价估字（2016）083号《租金评估报告书》。本院在审理过程中依法调查取证，从高明区不动产信息中心调取（2003）明执字第323-1号民事裁定书、《资产评估报告书》、《资产评估技术说明》、现场照片及《房地产权证》各一份；从高明区档案馆调取《结婚登记审查处理表》一份、《申请补办结婚登记声明书》两份。第三人优汇电脑行在诉讼中没有提供证据。经审查，本院调取的证据，是依法从相应职能部门调取的，原告李靖华无异议，被告李文玲对其真实性亦无异议，故本院予以采信。《司法鉴定意见书》〔粤南（2015）痕鉴字第1998号、粤南（2015）文鉴字第875号〕、《测绘成果报告》及《租金评估报告书》，是本院依法委托鉴定机构作出的，鉴定机构具备相应的鉴定资格，���定程序合法，鉴定结论依据充分、准确可信，原告无异议，被告虽有异议，但并未提供相应证据予以推翻，故本院均予以采信。原告提供的证据1、3、4，被告无异议，故本院均予以采信；原告提供的证据2，被告虽然否认其真实性，但经鉴定机构鉴定，《租赁合同》上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是由李文玲右手食指捺印形成，乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹均是李文玲书写，故本院予以采信；原告提供的证据5，均是原件，被告虽有异议，但并未提供相反证据予以反驳，故本院予以采信；原告提供的证据6，能与本院调取的证据印证，故本院予以采信；原告提供的证据7，鉴定机构已就涉案租赁物的租金水平出具《租金评估报告书》，故对该证据的证明内容本院不予认定。被告提供的证据1，原告无异议，故本院予以采信；被告提供的证据2、5，原���对其真实性无异议，但认为不足以证明被告拟证明的内容，经审查，从照片及收据来看确实无法证明原告存在将合同约定的租赁物的一部分另行出租给他人、侵占被告的广告位、更改收据内容等行为，故本院只对上述证据记载的内容予以认定，对被告要求证明的内容不予认定；被告提供的证据3，原告认为与本案无关，鉴于该证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信；被告提供的证据4、6，结合本院调取的证据及高明区××街道××路291、××房产的《房地产权证》，可认定原彩印厂门卫室（现臻臻快印部部分）属于现高明区××街道××路××房产的范围，再结合该《租赁合同书》及《租房协议书》、《租赁合同》的签订时间，且被告亦未能举证证明其单就臻臻快印部另外交纳租金的事实，故本院认为该三份合同存在依次替代的关系，本案应以最后签订的《租赁合同》的��定来确定原、被告的权利义务，对被告提供的证据4、6的证明内容本院不予认定。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2003年10月15日，佛山市高明区人民法院作出（2003）明执字第323-1号民事裁定书，裁定变卖佛山市高明区彩色印刷厂位于高明区××街道××路××号的财产（详见佛京资评报字〔2003〕第0077-1号资产评估报告书）（含建筑面积为93.9平方米的门卫与配电房），以评估处置价369798.8元人民币变卖给佛山市高明区江泰塑料印刷有限公司。佛山市高明区江泰塑料印刷有限公司购得上述房产后将其中的高明区××街道××路××门卫及配电房（建筑面积为93.9平方米）卖给彭月娇，并于2006年8月24日办理了相应的登记手续。彭月娇取得了编号为粤房地证字第Ｃ4××67号的《房地产权证》。后原告李靖华向彭月娇��买了上述高明区××街道××路××的房产（建筑面积为93.9平方米），并于2009年9月24日办理了相应的登记手续，取得了编号为粤房地权证佛字第××号的《房地产权证》。2004年11月1日，佛山市高明区高彩集团公司（甲方）与被告李文玲（乙方）签订《租赁合同书》，约定将原彩印厂门卫室租给被告使用，月租50元。2006年8月10日，伍鹏飞（甲方）与被告李文玲（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于高明区××街道××路门牌号为××地下左边一间房和二楼右边一间房租给乙方；乙方所租面积合共为40平方米，月租金合计为100元，交租金时间为每月15日至20日，超过3个月不交租金，甲方有权收回房屋；租期由2006年8月1日至2028年7月31日；收取押金100元，到居住期满后，检查屋内设施如无损坏，并且交清所有费用，甲方如数退回押金给乙方。2007年6月10日，伍鹏飞（甲方）与被告李文玲（乙方）又签订《租赁合同》，约定甲方将位于高明区××街道××路门牌号为××地下左边一间房和二楼右边一间房租给乙方；租赁期限为八年，从2007年6月10日起至2015年6月9日止；租金为每年人民币1200元（即每月租金100元），上述租金按月支付，乙方应于每月10日前支付当月租金，乙方拖延支付租金超过两个月视为违约；乙方须向甲方交付租赁押金200元；乙方违约，甲方有权单方终止本合同，乙方交纳的租赁押金不予退还，并有权要求赔偿损失；本合同自双方签订日起，原甲、乙双方于2006年8月10日签订的《租房协议书》终止执行。从2010年1月起，被告按100元/月的标准向原告支付涉案××地下左边一间房和二楼右边一间房的租金至2014年10月，原告均以其经营的佛山开心假期旅行社有限公司的名义向被告出具租金收据���后被告未再依约支付租金。原告于2015年4月20日向佛山市高明区人民法院提起诉讼，佛山市高明区人民法院立案受理后，佛山市中级人民法院于2015年6月5日将该案指定本院管辖。本院于2015年7月21日立案受理后，被告请求追加优汇电脑行为第三人并提起反诉。在审理过程中，根据原、被告申请，本院依法委托广东南天司法鉴定所对2007年6月10日的《租赁合同》上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是否李文玲或李汝忠捺印以及该合同上乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹是否李文玲书写进行鉴定。广东南天司法鉴定所作出两份《司法鉴定意见书》〔粤南（2015）痕鉴字第1998号、粤南（2015）文鉴字第875号〕，具体内容是：2007年6月10日的《租赁合同》上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是由李文玲右手食指捺印形成，该合同上乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹均是李文玲书写。根据原告申请，本院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院对高明区××街道××路××地下左边一间房（即臻臻快印部）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）进行实地面积测量。佛山市城市规划勘测设计研究院作出（2016）佛三法鉴字第23-1号《测绘成果报告》，具体内容是：臻臻快印部包含两部分，一部分建筑面积为8.36平方米属于××房产范围内，另一部分建筑面积为9.51平方米不在××房产范围内，两部分建筑面积共17.87平方米；二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）建筑面积为24.18平方米。根据原告申请，本院依法委托佛山市价格事务所有限公司对高明区××街道××路××地下左边一间房（即臻臻快印部）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）在2015年4月至今期间的租金进行价格评估。佛山市价格事���所有限公司作出佛价估字（2016）083号《租金评估报告书》，具体内容是：高明区××街道××路××地下左边一间房（即臻臻快印部）自2015年4月至今期间的租金平均价格为18元/平方米/月，租金价值为322元/月；二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）自2015年4月至今期间的租金平均价格为8元/平方米/月，租金价值为193元/月。为此，原告支付指纹鉴定费4160元、测量费2454元、评估费2000元，被告支付笔迹鉴定费4040元。另查明：1、伍鹏飞与彭月娇于2013年3月18日申请补办结婚登记，双方声明其自1972年12月15日起以夫妻名义同居生活，现均未再与第三人结婚或以夫妻名义同居生活。2、张碧卿与原告于1993年5月29日登记结婚，其向彭月娇购买了佛山市高明区××街道××路291号1座的房产，并于2009年9月24日办理了相应的登记手续，取得了编号为粤房地权证佛字第××号的���房地产权证》，其同意就该房产由原告向被告主张权利。3、原告于2015年8月3日向我院寄出《变更诉讼请求申请书》，我院于2015年8月4日签收。4、原、被告双方确认，就涉案租赁物（××地下左边一间房和二楼右边一间房）被告交纳了租赁押金100元，涉案租赁物楼梯通道口不远处堆放了一块废旧广告牌。5、臻臻快印部不在××房产范围内的9.51平方米无独立的产权登记。原告确认其2009年从彭月娇处购买涉案××房产时，被告已经在经营臻臻快印部，且臻臻快印部的经营面积一直保持现状，即17.87平方米。被告确认从2005年2月起，其一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围。本院认为，本案争议焦点是：1、原告李靖华是否为本案适格的诉讼主体；2、涉案租赁物如何界定；3、如何认定本案应依据的租赁合同及其效力；4、双方在履约过程中是否存在违约行为及具体责任的承担。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案租赁物为高明区××街道××路××地下左边一间房和二楼右边一间房，虽然原告李靖华并非是与被告李文玲签订租赁合同的一方主体，但在其于2009年9月24日取得高明区××街道××路××房产的《房地产权证》后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，因此，原告李靖华是本案适格的诉讼主体。被告辩称原、被告之间不存在租赁合同关系，原告主体不适格，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。原告李靖华与被告李文玲对合同约定的××二楼右边一间房指的是二楼楼梯右边第一间无异议，故本院予以确认。双方对合同约定的××地下左边一间房具体指的是哪一建筑物存争议，原告认为指的是现被告经营的臻臻快印部（建筑面积17.87平方米）；被告认为指的是被原告另行出租给他人的现第三人优汇电脑行的经营场所，而不是臻臻快印部，臻臻快印部属于291号。经审查，本院认为合同约定的××地下左边一间房指的应是现被告经营的臻臻快印部，理由如下：1、被告未能提供充分证据证实现第三人优汇电脑行的经营场所就是涉案租赁合同约定的××地下左边一间房，亦不能证明其签订租赁合同后曾使用或有权使用现第三人优汇电脑行的经营场所；2、2010年1月至2014年10月，被告一直依约向原告交纳合同约定的100元/月的租金，若原告存在被告所说的将合同约定的××地下左边一间房另行出租给他人的行为，被告不可能一直依约支付租金，此不合常理；3、被告辩称臻臻快印部的经营场所是原彩印厂门卫室，属于291号，但结合本院调取的证据及高明区××���道××路291、××房产的《房地产权证》，可认定原彩印厂门卫室（现臻臻快印部部分）属于现高明区××街道××路××房产的范围，且被告亦未能举证证明其单就臻臻快印部另外交纳租金的事实。此外，原告确认其2009年从彭月娇处购买涉案××房产时，被告已经在经营臻臻快印部，且臻臻快印部的经营面积一直保持现状，即17.87平方米；被告亦确认从2005年2月起，其一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围，因此，合同约定的××地下左边一间房指的应是现被告经营的臻臻快印部（建筑面积17.87平方米），原告并不存在将合同约定的应交付被告使用的租赁物另行出租给他人的行为，被告反诉请求原告李靖华及第三人优汇电脑行将约定的租赁物全部交付其使用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题。被告李文玲否认2007年6月10日签订的《租赁合同》的真实性，但经鉴定机构鉴定，该合同上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是由李文玲右手食指捺印形成，乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹均是李文玲书写。而鉴定机构是经原、被告双方确认，本院依法委托的，其具备相应的鉴定资格，鉴定检材、样本亦均经原、被告确认，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分、准确可信，被告虽有异议但并未提供相应证据予以推翻，故本院对《租赁合同》的真实性予以确认，对被告的辩解不予采纳。如前述原彩印厂门卫室（现臻臻快印部部分）属于现高明区××街道××路××房产的范围，再结合《租赁合同书》、《租房协议书》、《租赁合同》的签订时间以及《租赁合同》关于自该《租赁合同》签订日起2006年8月10日签订的《租房协议书》终止执行的约定，本院认为本案应依据2007年6月10日签订的《租赁合同》的约定来确定原、被告的权利义务。被告反诉请求原告继续履行2006年8月10日签订的《租房协议书》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《租赁合同》签订时高明区××街道××路××房产的权属人为彭月娇，虽然《租赁合同》并非彭月娇与被告签订，而是伍鹏飞与被告签订，但鉴于彭月娇与伍鹏飞于2013年3月18日申请补办结婚登记时所作的声明，以及至2009年9月24日原告购买该××房产前，被告一直依据合同承租××地下左边一间房和二楼右边一间房但彭月娇均未提出异议，本院认为彭月娇对该《租赁合同》是清楚且确认的，该《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，被告亦未举证证明其存在法定的应撤销的情形，故对被告关于撤销2007年6月10日的《租赁合同》的主张，本院不予支持。但根据鉴定机构的鉴定结论并结合高明区××街道××路××房产的《房地产权证》，现臻臻快印部有9.51平方米不在××房产范围内，该9.51平方米部分应是无任何建设批准手续的临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，故《租赁合同》中涉及该9.51平方米的部分无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效并不影响其他部分的效力。关于第四个焦点问题。现臻臻快印部中有9.51平方米是依附在××房产上加盖的临时建筑，无独立产权登记；原告确认其2009年从彭月娇处购买涉案××房产时，被告已经在经营臻臻快印部，且臻臻快印部的经营面积一直保持现状，即17.87平方米；被告亦确认从2005年2月起其一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”，结合本案事实，该9.51平方米随××房产一并转让给原告，应当属于粤房地权证佛字第××号《房地产权证》项下房产（即××房产）的从属物。《租赁合同》约定租赁期限从2007年6月10日起至2015年6月9日止，现已到期，原告作为××房产的权属人，要求被告交还《租赁合同》约定的××地下左边一间房（即臻臻快印部，建筑面积17.87平方米）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间，建筑面积24.18平方米），合理有据，本院予以支持。原告取得××房产的《房地产权证》后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，被告作为承租人，理应向其交纳租金，故被告反诉请求原告返还其交纳的2010年1月至2014年12月的租金共6000元及相��利息，依据不足，本院不予支持。被告若认为原出租人侵害了其优先购买权，可依法另行主张。现被告从2014年11月起拖欠租金，且合同到期后亦不向原告交还租赁物，已经构成违约，原告有权要求其支付合同期内拖欠的租金以及合同到期后至其实际交还租赁物之日止的占有使用费。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故被告亦应参照《租赁合同》约定的租金标准支付臻臻快印部中的9.51平方米部分的占有使用费。因此，在合同期限内被告应按合同约定的100元/月的标准支付拖欠的涉案租赁物的租金、占有使用费，即其2014年11月至2015年6月9日应支付的租金、占有使用费共为730元（100元/月×7个月+100元÷30日×9日=730元）；从2015年6月10日起至被告实际交还涉案租赁物之日止，其应按鉴定机构评估的515元/月（322元/月+193元/月=515元/月）的标准支付占有使用费。原告诉请被告从2015年4月起至实际交还涉案租赁物之日止按1500元/月的标准赔偿原告的租金损失不合理，本院依法予以调整。被告辩称其已交纳了2014年11月、12月的租金，但未能提供相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。被告辩称原告侵占其广告位、霸占绿化树、破坏绿化花圃并长期在楼梯通道口堆放一块废旧广告牌，侵害了其合法权益，故被告依法不支付租金，但未能举证证明该广告位、绿化树、绿化花圃的权属，楼梯通道口堆放的废旧广告牌亦未对其通行构成严重影响，故对被告的辩解，本院不予采纳，其不能成为被告拒付租金的理由。《租赁合同》约定，被告应于每月10日前支付当月租金，拖延支付租金超过两个月视为违约，被告违约，其交纳的租赁押金不予退还。被告从2014年11月起拖欠租金、占有使用费，虽然《租赁合同》涉及臻臻快印部其中的9.51平方米的部分无效，但因租赁押金是针对涉案租赁物的整体而设立的，基于被告拖欠相应费用的行为，本院认为原告有权没收被告交纳的租赁押金。但双方确认被告交纳的租赁押金为100元，而非200元，原告主张的数额有误，本院予以调整。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，原告申请变更诉讼请求并未超出法定期限，故本院予以准许，对被告关于原告没在法定期限内申请变更诉讼请求、不应予以认可的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告李文玲应于本判决生效之日起十日内向原告李靖华交还位于高明区荷城街道文明路293号地下左边一间房（即臻臻快印部，建筑面积17.87平方米）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间，建筑面积24.18平方米）。二、被告李文玲应于本判决生效之日起十日内向原告李靖华支付2014年11月至2015年6月9日的租金、占有使用费共730元；并按515元/月的标准支付从2015年6月10日起至被告李文玲实际交还上述租赁物之日止的占有使用费。三、原告李靖华���收被告李文玲交纳的租赁押金100元。四、驳回原告李靖华的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李文玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费全额收取共50元，反诉案件受理费减半收取即25元，指纹鉴定费4160元，测量费2454元，评估费2000元，笔迹鉴定费4040元，合共12729元，由原告李靖华负担1537元，被告李文玲负担11192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈代理审判员  陆兰欢人民陪审员  黄凯恒二〇一六���六月二十七日书 记 员  李洁文