山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1091民初559号 原告：郭琦，男，住山东省威海。 委托诉讼代理人：吴晛，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。 被告：邹朋利，男，住山东省威海。 委托诉讼代理人：龙海，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁金涛，山东德衡（威海）律师事务所实习律师。 被告：威海市盛元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000754459301R，住所地威海火炬高技术产业开发区某花园**楼。 法定代表人：林乐建。 委托诉讼代理人：张伟，山东千佑律师事务所律师。 第三人：威海市中海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000166726987U，住所地威海火炬高技术产业开发区某某花园**。 法定代表人：姜中海，总经理。 委托诉讼代理人：姜晖，男，住山东省威海，系该公司员工。 原告郭琦与被告邹朋利、威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）、第三人威海市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭琦及其委托诉讼代理人吴晛、被告邹朋利及其委托诉讼代理人龙海、第三人中海公司之委托诉讼代理人姜晖到庭参加诉讼。被告盛元公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 郭琦向本院提出诉讼请求：1、二被告签订的商品房买卖合同无效；2、被告盛元公司将某花园-X号-XXXX室房屋产权转移登记至被告邹朋利名下的行为无效；3、依法确定某花园-X号-XXXX室的房屋归原告所有，判令被告邹朋利于判决生效后协助原告办理房产权属转移登记手续。事实与理由：原告与第三人于2010年1月16日签订了拆迁协议，将某花园-X号-XXXX室房屋作为拆迁补偿交付原告。2020年，原告以二被告恶意串通为由起诉至法院，在庭审过程中，被告邹朋利陈述该房屋系经威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）强制执行所得，无奈，原告于2021年1月撤诉。现经原告调查得知，被告邹朋利在经区法院进行拍卖程序前，撤回了强制执行申请，并与被告盛元公司私下签订了以物抵债的协议，后被告盛元公司将涉案房屋过户至被告邹朋利名下，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求处理。 邹朋利辩称，1、2013年2月，因盛元公司向案外人阮某某借款，双方在签订借款合同的同时签订房屋买卖合同，并于当日到房管部门办理了网签登记备案手续，以此作为借款担保。2018年8月24日，被告邹朋利作为受让人，与原债权人签订债权转让协议，为实现债权邹朋利于2018年8月27日向经区法院提起诉讼，并同时申请对涉案房屋进行财产保全，保全时房屋没有任何其他权利限制，经经区法院调解双方达成（2018）鲁1092民初18号民事调解书。后因盛元公司未按调解书确定的义务履行，邹朋利向经区法院申请强制执行。在执行过程中，双方于2020年10月23日达成以房抵顶协议，并将房屋产权登记至邹朋利名下；2、涉案房屋至2013年一直网签在阮某某名下，在经区法院审理期间，经区法院对涉案房屋采取保全措施，执行过程中经区法院对房屋进行现场查看，发现无人居住，并在房屋外门张贴拍卖公告，经网络询价后发布拍卖信息，也无人提出执行异议，上述情形足以让被告认为，涉案房屋不存在任何权属争议，所以才与盛元公司签订以房抵顶协议，消灭部分债权；3、涉案房屋的建设单位为盛元公司，第三人中海公司无权以拆迁为名将房屋处置给原告，即使原告存在利益损失，也是因中海公司导致，与被告无关。被告邹朋利取得房屋的行为构成善意取得；4、经区法院依法对包括诉讼房屋在内的共计4套房屋进行网络公示拍卖，确定的拍卖时间是2020年10月6日，在此之前因有他人向经区法院提出执行异议，法院撤回了当时的拍卖公告。在审查执行异议期间，被告邹朋利发现案外人仅就其中的3套房屋提出了执行异议，但经区法院却撤回了4套房屋的拍卖，因有其他3套房屋的异议审查和之后的异议之诉，被告撤回了强制执行申请。在此过程中，被告盛元公司同意以诉争的房屋抵顶部分债务，因为在此之前房屋一直在被告邹朋利申请的查封措施下，而且拍卖执行过程中也无人提出异议，被告邹朋利认为诉争房屋不存在其他权属争议，而且不动产登记部门也对房屋进行了产权登记，所以原告称房屋买卖合同和产权过户行为无效的情形并不存在，二被告之间基于抵顶债务所发生的房屋过户行为没有违反法律行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害其他人合法权益的情形。原告的请求没有法律依据。 盛元公司提供书面意见辩称，盛元公司系涉案房产的开发商，盛元公司曾与第三人中海公司协商，将涉案房屋借给中海公司，由其提供给原告暂时居住，中海公司与原告签订拆迁协议系无权处分，盛元公司并没有追认，因此该协议对盛元公司不发生法律效力。盛元公司与被告邹朋利签订以物抵债协议即房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，且已经办理产权登记手续，应获得法律的保护认可。本案与谢超不是类案，在谢超案中，盛元公司以买卖的方式将房屋出售给中海公司，因此中海公司与谢超的拆迁协议才得以履行，两个案子在事实上并不完全一样，法院不应直接将谢超案的细节和结果类比到本案的审理中。 中海公司述称，中海公司确实是因拆迁将涉案房屋补偿给原告，并且已经于2010年在盛元公司的配合下交付给原告。原告所述属实。从经区法院的执行笔录中能够看出，被告邹朋利知道涉案房屋XXXX室有人居住。 本院经审理认定事实如下：郭琦作为某某花园XX-X号楼XXX室业主，由郭立宪代其于2010年1月16日与第三人中海公司签订《拆迁协议》，约定，中海公司用某花园X号住宅楼XXXX室（即涉案房屋）等作为拆迁补偿用房，中海公司负责给郭琦办理补偿房屋的房产证，契税由中海公司承担，中海公司于2010年2月30日前将补偿房屋交付给郭琦使用。2010年4月，盛元公司通过所在小区的物业公司将涉案房屋交付给原告，由郭琦及家人装修后居住使用。 在上诉人王清山、盛元公司与被上诉人谢超案外人执行异议之诉一案中，威海市中级人民法院作出（2019）鲁10民终1845号民事判决书，认定，谢超之父谢宝仁原有位于威海市槐云村房屋一套（（地号为X-X-XXX，与谢超、中海公司于2010年3月14日签订《拆迁协议》，约定：中海公司用威海火炬高技术产业开发区某花园X号楼XXXX室及某某花园XXX号楼南侧自东向西XX号车库补偿给谢宝仁、谢超，装修费及躲迁费中海公司一次性补偿8万元；中海公司于2010年3月15日将补偿的商品房交付使用，并协助谢宝仁、谢超办理装修手续，在该房屋综合验收后60日内给谢宝仁、谢超办理房屋产权证，逾期按照国家相关规定办理，谢宝仁同意将补偿的商品房确权在谢超名下。后盛元公司电话通知涉案房屋所在小区项目物业公司将房屋钥匙交与谢超装修居住使用至今。涉案房屋所在的开发项目建设单位为盛元公司，尚未办理综合验收手续，不具备办理相关产权登记的条件。因盛元公司对王清山负有债务，经王清山申请，环翠区法院于2015年10月12日作出（2015）威环民初字第2848-1号民事裁定，对某花园X号楼XXXX室采取了查封措施，王清山、盛元公司就双方债务达成调解意见并经环翠区法院确认后，因盛元公司未履行付款义务，王清山申请强制执行，在执行过程中，谢超对执行某花园X号楼XXXX室提出异议。并提供中海公司出具的证明二份及《国有土地使用权转让合同书》（复印件）一份，证明显示盛元公司补偿其某花园4套房产系因双方之间存在土地使用权转让（土地宗号：XX-X-XX-X）、隐形占用土地（包括谢宝仁原房屋所占土地）及其为盛元公司担保（中信银行）等情况，故补偿中海公司某花园X号楼XXXX、XXXX、XXXX、XXXX室；《国有土地使用权转让合同书》记载中海公司前身即威海市某某花园房产开发有限公司与盛元公司于2006年4月14日签订《国有土地使用权转让合同书》，中海公司将其一宗国有土地使用权转让给盛元公司使用，盛元公司以同等房屋面积置换。经质证，王清山对证明内容有异议，主张中海公司与谢超存在利害关系，不应被采信；《国有土地使用权转让合同书》系复印件，真实性无法确认，即使真实，亦无法确定合同的履行情况，且与本案没有关联，无法证实谢超有权排除执行。盛元公司对其中一份证明质证认为与其无关，其他证据因无正当理由未到庭参加诉讼，未发表质证意见。盛元公司主张，其与中海公司无经济纠纷，后主张涉案房屋系其与中海公司口头约定借给拆迁户居住，此后又主张与中海公司最早约定房屋为100万元/户，中海公司半年内向盛元公司支付房款，但中海公司一直未付款，盛元公司亦未收回房屋，直至2018年谢超提出执行异议。 威海市中级人民法院对该案外人执行异议之诉案件审理后认为，谢超提交的其与中海公司签订的《拆迁协议》及中海公司出具的证明可以证实某花园X号楼XXXX室系中海公司分配给谢超的回迁安置房，于2010年由盛元公司交付给谢超后，谢超对该房屋进行了装修并一直占有使用至今，同时，盛元公司亦认可系其通知物业公司将房屋钥匙交付给谢超，表明对中海公司将该房屋处分给谢超一事知情并同意。据此，环翠区法院认定谢超在该房屋查封之前即已合法占有并无不当。而涉案房屋所在的开发项目至今尚未办理综合验收手续，不具备办理相关产权登记的条件，故该房屋未办理过户登记手续并非谢超自身原因所致，谢超对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，可以阻却王清山对该房屋申请的强制执行。王清山、盛元公司以该房屋系盛元公司借给中海公司、中海公司又将房屋交由谢超居住使用为由，主张谢超对房屋仅享有居住使用权的理由不当。至于盛元公司与中海公司之间就该房屋所产生的纠纷，系另一法律关系，与本案无关。故支持谢超的诉请。 原告提供的环翠区法院2019年2月1的开庭笔录也记载，盛元公司称，像谢超一样有类似情况的共有三户或四户，记不清了。 另查明，盛元公司与案外人阮某某存在民间借贷关系。2013年2月7日，盛元公司与阮某某就诉争房屋等签订房屋买卖合同，并于当日办理了网签备案登记手续。后阮某某同意将债权转让给邹朋利。邹朋利遂将盛元公司诉至经区法院。2019年3月6日，经区法院作出（2018）鲁1092民初18号民事调解书，内容为：盛元公司于2019年4月10日前偿还邹朋利借款390万元及利息（以390万元为基数，自2014年1月8日起至实际履行之日止，按照年利率24%计算），此后双方就此事宜互不追究。因盛元公司未按调解书确定的义务履行，邹朋利向经区法院申请强制执行，在2019年9月3日由邹朋利代理人签字的执行笔录中，盛元公司陈述：“能不能和申请执行人协商一下，我公司自愿同意用我公司开发的网签在阮某某名下，位于威海市某花园**楼****、XXXX室三套房产，建筑面积共计680.59平方米，我公司可以作价抵顶给申请执行人。4号楼1603室，面积129.18平方米，这套房我们可以协调现住户找补50万元左右差价给付申请执行人。”但双方没有达成协议。在恢复执行过程中，经区法院曾在诉争房屋门外张贴公告，并对包括诉争房屋在内的共计4套房屋进行网络公示拍卖，确定的拍卖时间是2020年10月6日，在此之前经区法院以案外人对拍卖财产提出确有理由的异议为由，撤回了本场拍卖。2020年10月23日，邹朋利与盛元公司达成以房抵顶100万债务的协议，2020年10月28日诉争房屋转移登记至邹朋利名下。邹朋利撤回了强制执行的申请。经区法院于2020年12月23日裁定予以准许，并终结执行。某花园X号楼系于2020年1月15日才登记在盛元公司名下，用途为成套住宅，登记证号为鲁（2020）威海市不动产权第00XXXX8号。 本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案各方争议的焦点为：一、第三人中海公司是否有权处分涉案房屋；二、被告邹朋利是否属于善意取得涉案房屋；三、被告威海市盛元房地产开发有限公司与被告邹朋利签订的房屋抵顶协议是否有效；四、原告的拆迁协议是否应当优先履行。 关于第一个争议焦点，本院认为，从本院查明的事实能够看出，本案与谢超案系类案。威海市中级人民法院在生效的（2019）鲁10民终1845号民事判决书已经明确论述，盛元公司对中海公司将某花园X号楼XXXX室处分给谢超一事知情并同意，谢超系合法占有该房屋，谢超对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，可以阻却王清山对该房屋申请的强制执行。根据类案的裁判规则，应当认定盛元公司对中海公司将某花园X号楼XXXX室处分给原告郭琦一事知情并同意，原告系合法占有涉案房屋。中海公司辩称，本案与谢超案非类案，与中海公司早在谢超案中出具的证明里含某花园X号楼XXXX室的事实不符；与盛元公司在谢超案中称，像谢超一样有类似情况的共有三户或四户的陈述不符，更与本院已经查明的原告与谢超同属同期中海公司的拆迁户、同期与中海公司签订拆迁协议、取得同一栋楼同一单元安置房的事实不符，对盛元公司抗辩，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，且受让人取得该财产时必须完全属于善意。在本案中，被告邹朋利并未实际占有涉案房屋，且其在与盛元公司达成以房抵债协议前，已经知道涉案房屋中有他人居住的事实，却为了自身的利益，采取放任的态度，置居住者的利益不顾，径直办理过户手续，不构成善意取得。被告邹朋利辩称系善意取得，与法律规定的宗旨不符，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为，现有证据不足以证实，二被告之间在签订抵顶协议时，存在恶意串通的情形。原告主张二被告签订的抵顶协议无效，证据不足，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，本院认为，原告与第三人中海公司签订拆迁协议在前；实际占有使用涉案房屋十余年；占有使用涉案房屋经过盛元公司同意；未及时办理房证并非原告的原因。故原告作为拆迁户的利益，应当优先予以保护。原告依据合法有效的拆迁补偿安置协议要求取得涉案房屋，于法有据，本院予以支持。盛元公司虽然非涉案拆迁补偿安置协议的合同相对方，但因其先前的同意处分行为，产生了替代中海公司作为开发商的相应义务。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院》第七条规定，判决如下： 一、被告威海市盛元房地产开发有限公司于2020年10月28日将某花园-X号-XXXX室房屋转移登记至被告邹朋利名下的行为无效； 二、被告威海市盛元房地产开发有限公司与被告邹朋利于本判决生效后十日内协助原告郭琦将位于某花园-X号-XXXX室的房屋权属转移登记至原告郭琦名下。 三、驳回原告郭琦的其他诉讼请求。 案件受理费5900元，财产保全费5000元，由被告威海市盛元房地产开发有限公司、邹朋利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙喜娥 二〇二一年四月一日 书记员  付连辉