新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)兵9001民初435号 原告杨帆，住石河子市。 原告兰娇，住石河子市。 两原告委托代理人肖东红，新疆双信律师事务所律师。 被告石河子市中盈房地产开发有限公司，住所地：石河子市北泉镇北泉路**。 法定代表人张立，该公司董事长。 委托代理人王军，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。 第三人中国建设银行股份有限公司石河子市分行，住所地：石河子市北四路13小区188号 代表人黄建强，该行行长。 委托代理人杨明志，新疆天众律师事务所律师。 原告杨帆、兰娇与被告石河子市中盈房地产开发有限公司（下称中盈公司）、第三人中国建设银行股份有限公司石河子市分行（下称建行石河子分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法由审判员焦红梅适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。之后，由审判员焦红梅担任审判长，与人民陪审员蔡立仁、任茹明组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人肖东红、被告中盈公司的委托代理人王军、第三人建行石河子分公司的委托代理人杨明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年4月1日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发的北泉镇×苑×栋×号住宅房，建筑面积113.06平方米，每平方米4185.78元，总金额473244元；2015年10月30日前将验收合格的商品楼房交付原告。合同第九条约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。2015年7月27日，原告与第三人及被告签订借款抵押合同，合同约定原告以×苑×栋×号住宅抵押担保，向第三人借款33万元，用于购置被告的上述房产，原告按月向第三人归还借款本息。借款期限240个月，自2015年7月27日至2035年7月27日。原告首付被告房款143244元，第三人一次性将借款划入被告账户，被告为抵押担保提供保证。合同签订后，原告及第三人均按约履行，但被告却未按约定时间将房屋交付原告，并明确表示2016年8月30日之后才可能交工。原告因结婚、生育等原因无法再等下去，故诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告中盈公司签订的北泉镇×苑×栋×号商品房预售合同及与第三人建行石河子分公司签订的该房屋的抵押担保合同；2、被告退还原告购房款473244元；3、被告给付原告房屋抵押借款利息16327.68元；4、被告给付原告利息5013.54元（143244元×0.35%，按2015年4月存款利率计算1年）；5、被告支付原告违约金4732.44元；6、被告承担原告契税损失4732.44元；7、被告承担原告保险费损失5435元；8、被告承担本案诉讼费及送达费。 被告辩称：1、原告与被告签订商品房预售合同属实。2015年10月，由于被告的原因没有将验收合格的商品房交付原告，原告有权选择解除合同。2、本案案由是房屋买卖合同纠纷，但原告的诉讼请求涉及借款和抵押担保合同，被告认为在商品房买卖中建行石河子分公司不是合同相对方。同时，房屋买卖合同和借款合同在本案中不具有从属关系，本案不能涉及借款合同相关内容。3、原告实际缴纳房款是143244元，被告给原告出具的收据包括建行的贷款，原告向被告主张473244元没有法律依据。4、原、被告签订的商品房预售合同中约定的是违约金，不存在利息。原告的第四项和第五项诉讼请求重复，其第四项诉讼请求没有合同依据。原告第五项诉讼请求计算错误，按照合同约定，违约金应为实际交付房款的0.1%。5、原告的其他诉讼请求由法院判决。 第三人述称：1、建行和原、被告签订的抵押担保合同为有效合同，原告是借款人，被告是担保人，建行不同意解除该抵押担保合同。2、原、被告签订的商品房预售合同是否解除不意味着抵押合同必须解除，也不影响借款合同的履行。3、原告借款是以其购买的房屋为抵押，商品房预售合同一旦解除，其所购房屋即为被告的，建行的权利得不到保护。所以，建行不同意解除抵押担保合同，如果解除也应以还清借款为条件。 经审理查明：2015年1月2日，原告杨帆向被告交纳购房定金20000元，同年1月31日，原告杨帆向被告交纳房款123244元。2015年4月1日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订商品房预售合同一份，约定：一、出卖人以出让方式取得师国用2014出字第1450020号土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：福泉花苑37栋；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为石河子市住房和城乡建设局；三、买受人购买的商品房为第37栋2单元232号；预测建筑面积113.06平方米，其中，套内建筑面积98.98平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.08平方米。四、出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米4185.78元，总金额473244元整；五、面积确认及面积差异处理（略）。六、付款方式及期限：买受人签约时已付房款143244元，剩余房款33万元再办理银行贷款客户于2013年9月13日付清全款1499751.5元；七、买受人逾期付款的违约责任（略）。八、交付期限：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；九、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。 2015年7月27日，两原告（借款人）与第三人（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：借款人借款本金为人民币330000元整，借款期限为240个月（即2015年7月27日至2035年7月27日）；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下担保方式为保证和抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为北泉镇×苑×栋×号商品住房，抵押财产价值473244元；抵押人需按规定办理有关保险，保险费由投保人负担；在保证期间，借款人若不能正常还款，保证人同意贷款人从保证人在贷款行开设的保证金账户上扣划，若不能按期还款，借款方、担保方愿意接受司法机关的强制执行。两原告在借款人处签名，第三人在贷款人处盖章，被告在保证人处盖章。合同签订后，第三人向原告发放贷款330000元，并将该款划入被告指定账户。被告于2015年7月30日给原告出具收据一张，注明收到原告房款330000元。2015年7月27日至2016年2月29日，原告偿还第三人借款本金5208.97元，，支付利息11275.3元。 2015年6月8日，原告交纳房屋契税7098.66元。2015年6月11日，石河子市住房和城乡建设局给两原告颁发房屋预告登记证明，预告登记权利人为两原告（杨帆、兰娇），房屋坐落：北泉镇×苑×栋×号。同年7月27日，原告缴纳个人贷款抵押房屋综合保险费5435元。合同约定交房时间届满后，其所购北泉镇福泉花苑37栋商品房尚未完工，被告未能向原告交付房屋。同年12月15日，原告通过国内标准快递向被告邮寄解除商品房预售合同通知书，通知被告解除商品房预售合同，并要求被告在接到本通知之日起30日内退还全部房款、支付违约金。此后，被告未退还原告房款，原告遂诉至本院。 庭审中，原告提供照片4张，证明截至其起诉时，其所购房屋仍未完工。被告对此没有异议。 上述事实，有原被告陈述，预售合同备案登记表、商品房预售合同、个人住房（商业用房）借款合同、房屋预告登记证明、购房款发票、贷款转存凭证、收据、契税发票、保险费发票、等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告签订的商品房预售合同应否解除；2、原告与第三人签订的借款合同应否在本案中一并处理，如何处理；3、若商品房预售合同解除，责任如何承担。 关于焦点1.原、被告签订的商品房预售合同，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"双方签订的商品房预售合同约定被告应于2015年10月30日前将验收合格的商品房交付原告，否则，原告有权解除合同。现被告不能按时交房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"原告要求解除与被告签订的商品房预售合同的诉讼请求符合上述规定和双方的约定，本院予以支持。 关于焦点2.原告与第三人签订借款合同与商品房预售合同的签订具有紧密的联系，商品房买卖合同是借款合同存在的基础，借款合同中原告贷款的目的就是为了买房。在商品房买卖合同解除的情况下，借款合同也就失去了存在基础。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定"以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。"原告提出解除其与第三人签订的借款合同的请求，可以在本案中合并处理。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定"因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。"个人住房（商业用房）借款合同中原告贷款的目的就是为了买房，原告与被告解除商品房预售合同后，借款合同的目的已无法实现。故对原告要求解除其与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于焦点3.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。"个人住房（商业用房）借款合同解除后，被告应当按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告的损失。故对原告要求被告返还其首付款143244元及已归还第三人的贷款本金5208.97元，赔偿已还贷款利息的诉讼请求，本院予以支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定"商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"因贷款是第三人划至被告账户，所以，当借款合同解除后，被告应当将占用的贷款直接还给第三人。本案中，由于被告的违约行为导致了商品房预售合同被解除，所以被告应当承担相应的赔偿责任，即被告赔偿原告应向第三人支付的利息，原告无需向银行返还贷款和承担保证责任。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除涉案房屋的抵押登记。 至于原告要求的首付款利息与违约金是否属于请求重复的问题。本案原、被告签订的商品房预售合同中约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。按照该项约定，被告支付原告违约金为143.244元。原告认为违约金低于原告的损失，要求被告赔偿原告首付款利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。"由此可见，违约金主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失，以实际损失为依据进行核减或核增。原被告对违约金的约定显然低于其违约给原告造成的损失，应赔偿原告首付款利息为宜。在本案中，原告的实际损失即2015年中国人民银行同期同类，一年期人民币存款利率计算其利息损失，符合相关法律规定及其实际损失，本院予以支持。在此基础上，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对原告因签订商品房预售合同、个人住房借款合同而缴纳的契税、保险费等，被告亦应赔偿原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告杨帆、兰娇与被告石河子市中盈房地产开发有限公司于2015年4月1日签订的商品房预售合同； 二、解除原告杨帆与第三人中国建设银行股份有限公司石河子市分行签订的个人住房（商业用房）借款合同； 二、被告石河子市中盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杨帆、兰娇购房款148452.97元[143244元+已还借款本金5208.97元（截至2016年2月29日），借款本金以第三人于本息结清当月出具的还款明细清单为准]； 三、被告石河子市中盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨帆、兰娇已支付贷款利息11275.3元（截至2016年2月29日，贷款利息以第三人于本息结清当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告石河子市中盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨帆、兰娇已付房款利息3939.21元（143244元×2.75%×1年，2015年4月至2016年3月）； 五、被告石河子市中盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨帆、兰娇契税4732.44元； 六、被告石河子市中盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨帆、兰娇保险费5435元； 七、驳回原告杨帆、兰娇的其余诉讼请求。 案件受理费3730元，送达费90元，合计3820元（原告已交纳），由被告石河子市中盈房地产开发有限公司负担，与前款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  焦红梅 人民陪审员  蔡立仁 人民陪审员  任茹明 二〇一六年六月十五日 书 记 员  王玉秀