江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终347号上诉人（原审被告）：高飞，男，1984年9月12日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：薛志峰，江苏申越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建强，男，1973年2月18日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李晓波、胡嫣媛，江苏蘅远律师事务所律师。上诉人高飞因与被上诉人徐建强房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院程序违法、案由定性错误。本案为租赁合同纠纷，双方之间并不存在其他法律关系，一审法院认定双方的法律关系并非单一租赁关系，而系混同合同关系，违反法定程序。二、一审法院对本案事实的认定不清，证据不足。1.双方于2019年8月签订租赁合同之前虽未形成书面的合同约定，但徐建强对涉案房屋进行修缮的目的是为了出租经营，修缮的责任与义务主体是徐建强，装修费用应由徐建强承担。2.其从2018年就将涉案房屋交付给了徐建强，而徐建强在装修的同时不停地以自己的名义向外发布出租的信息，并在双方未签订租赁合同前就实际出租了部分房屋，徐建强已经实际取得涉案房屋并收到租金，获取利益。3.一审直接认定涉案房屋的装修费为227351.85元，并以此认定为徐建强的实际损失，证据不足。三、一审法院适用法律错误。本案所涉租赁合同因违反法律强制性规定而无效，故应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，对未形成附合的装饰装修物的空调、家具等物由徐建强拆除，以及按过错分担现值损失来作为评判依据。因徐建强一直拖欠房租，高飞多次催缴房租无果后，不得已锁门引起纠纷，所以双方对合同的继续履行及合同的无效均存在过错。被上诉人徐建强辩称，本案不是一个简单的租赁合同关系，双方在开始协商南下桥XX号相关修缮装潢和经营事宜的时候，并没有达成租赁的意思表示，起初高飞称可以把涉案房屋让其进行修缮和装潢，待完善后由其经营，然后所得利润大家再分，但其花了近两年的时间把破损的房屋修缮和装潢完毕之后，高飞突然提出要签租赁合同，要向其收取租金，其无奈与高飞签了租赁合同，但之后高飞并没有履行该份合同，而是通过暴力手段将其驱逐出去收回了所有房屋，由高飞己进行对外出租盈利，整个过程就是高飞违背诚信原则，通过诱骗其对房屋进行修缮装潢，然后又采取暴力手段取驱逐其，造成其直接的经济损失二十多万元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。徐建强向一审法院起诉请求：判令高飞立即支付房屋装修款234390.85元。一审法院审理查明：查明一,2017年4月11日，案外人高益平、朱涵菁与高飞签订房屋转让协议1份，主要载明高益平、朱涵菁将徐霞客镇马镇村桥下XX号院内部分房屋及设备、设施、附着物转让给高飞，并约定转让价款、土地租金等相关内容。一审审理中，双方均未向法院提供诉争房产相关权属及准建手续，徐建强委托诉讼代理人持法院调查令向不动产登记部门查询徐霞客镇马镇村桥下XX号房产，未查询到本案诉争房产的相关产权证明。查明二,徐建强与高飞系朋友关系。关于诉争房屋修缮、装修等事宜双方未在修缮装修前订立书面协议，装修经过高飞同意，系徐建强一人经办。双方未明确协商约定房屋装修后具体如何经营处置。自2018年6月开始，徐建强陆续开始联系施工，中间施工未连续进行，至2019年9月份前后施工基本完成，陆续有案外人承租房屋。2019年8月31日高飞、徐建强订立房屋租赁合同1份，主要约定：高飞将桥下XX号南边楼下楼上六间包括南边茶楼出租给徐建强，租赁期2019年8月31日至2020年8月30日；合同签订后支付3万元租金；房屋如遇拆迁，房屋补偿款归高飞所有，室内房屋装潢如是徐建强产生的，所有装潢补偿款归徐建强所有；本合同一式两份，由双方各执1份。关于合同文本形成及保管徐建强陈述：合同是在马镇50号茶社里签的，徐建强觉得合同不合理，问高飞下一年租金怎么说，高飞说按市场的，徐建强就让高飞拿去改，高飞就一直没还给徐建强，跟徐建强说不要合同的。高飞及其代理人陈述主要内容为：之前有1份书面的租赁合同，但到期后扔掉了，高飞陈述是一年的时间，已经到期了；签过1份合同，日期记不清了，租赁双方是高飞、徐建强，租期是2017年，具体日期的起始期间高飞想不清楚，租期是一年。后经法院释明，高飞提交了前述租赁合同，合同中载明的内容与高飞及其代理人陈述明显矛盾。徐建强另陈述，租赁合同签订后，徐建强就去了云南，委托了一个人，如果有人租房就帮徐建强出租，但一个星期后，有人来租房，高飞把租户赶出去了。关于租赁合同中的3万元租金，徐建强与高飞确认2019年9月徐建强支付2万元。徐建强另陈述，徐建强介绍案外人承租房屋交付租金1万元给高飞，用于冲抵自身租金；高飞陈述其在收到徐建强的2万元之前，高飞还收到了一笔租金，金额高飞不记得了。双方因纠纷2019年10月徐建强离场，离场后，相关诉争房屋由高飞另行出租，高飞陈述租的多，空的少。一审中高飞陈述，徐建强装的东西由徐建强自己拆掉。查明三，2020年2月13日徐霞客派出所2020-0038号人民调解协议书主要载明，2020年1月21日下午，高飞与徐建强在马镇村桥下XX号屋内，双方就房屋租金结付一事发生争吵，后高飞殴打徐建强致徐建强头部外伤。经调解高飞赔偿医药费、误工费等5651.66元，马镇村桥下XX号屋内房屋租赁事宜自行协商或者通过其他法律途径解决。查明四，2020年6月8日，法院组织双方至马镇村桥下XX号房屋现场勘查，所涉修缮、装修房屋为楼下3间（6跨）、楼上6间，楼上楼下面积相同，另有平房2间、平房处有厨房间、卫生间各1间。勘查中，高飞对主要修缮装修内容无异议，但提出部分项目不实。查明五，为证明自身损失，徐建强提供了相关证据，其中第一类为其已经实际支付的款项，具体为：1、支付给杨开松的木料款2500元，证据材料为杨开松2018年7月16日收条1份；2、彩板款500元，证据材料为江阴市中江彩板有限公司2018年8月18日送货单1份；3、腻子、白乳胶460元，证据材料为某装潢总汇送货单1份；4、10号槽钢1230元，证据材料为青东钢铁销售清单1份；5、氧气40元，证据材料为收款收据1份；6、防水材料1200元，证据材料为收款收据1份；7、泥工款3000元，证据材料为孙传十2019年6月26日收条1份；8、灯具款600元，证据材料为无锡市纯正灯具经营部发货清单及谈话笔录各1份；9、洁具款945元，证据材料为好运来洁具经营部商品清单及谈话笔录各1份；10、木门窗户货款5000元，证据材料为2019年6月22日章二平收条1份；11、开关电线等500元，证据材料为无锡市永茂五金交电经营部货物清单及谈话笔录各1份；12、防漏款1800元，证据材料为2019年5月29日王金永收条1份；13、电线开关插座等4828元，证据材料为送货单及谈话笔录各1份；以上共计22603元。第二类为实际发生，但未支付的款项，具体为：1、陈涌根装修款项93300元，证据材料为陈涌根出具的证明2份，载明装修人工款63700元、人工及材料款29600元，陈涌根到庭陈述称证明属实，徐建强提供了相应的记工单用于佐证相关费用计算依据；2、大门安装、货架、隔墙等共计8505元，证据材料为祁如宝出具的证明，其本人到庭陈述证明属实；3、铁艺人工及材料费37640元，证据材料为范福荣出具的证明，其本人到庭陈述证明属实；4、建筑材料运输费1310元，证据材料为耿洪清出具的证明及谈话笔录各1份；5、空调及家具费用5000元，证据材料为朱增文出具的证明，其本人到庭陈述证明属实；6、卞邵聪石膏板吊顶费用6800元，证据材料为证明1份，其本人到庭陈述证明属实；7、油漆人工费5405元，证据材料为张建提供的证明1份；8、油漆材料费6094元，证据材料为王伟明出具的证明1份及送货单7张，其本人到庭陈述证明属实；9、黄沙、水泥、石子费用等共计11080元，证据材料为瞿殿安出具的证明1份及送货单24张，其本人到庭陈述证明属实；10、水电工工时费9750元，证据材料为王建清出具的证明1份，其本人到庭陈述证明属实；11、集成吊顶及夹墙人工材料费9500元，证据材料为黄国标出具的证明1份及销货清单各1份，其本人到庭陈述证明属实；12、水暖水管五金配件10034.85元，证据材料为马镇惠珍水暖五金店出具的证明及其谈话笔录各1份；13、花格330元，证据材料为支付宝订单截屏1页。以上总计204748.85元。除上述两类费用外，徐建强另主张已支付陈涌根人工费、香烟款、门牌喷金字、电子显示器、电工电线、防盗窗等若干款项费用。高飞的质证意见为，对上述证据的真实性、合法性、关联性、合理性均有异议，不能证明客观事实，且与其之后提供的证据相互矛盾，具体为相关收条明显为补写，非当时形成；彩板价格前后不一，分别是500元和1000元；香烟款金额前后不一，分别是3250元和4000元；所谓的费用是否实际产生无法认定，而且徐建强也并未实际支付相应款项，实际是否会产生对应的应付款无法确定；相关证明明显属于补写，但却标注了相隔时间甚远的落款日期，明显属于虚假证据，不具有证明力；淘宝的制作清单，属于单方制作无法证明其的证明目的；证人与徐建强存在债权债务关系，可信度存在严重的片面性，不应采纳；证据之间存在相互矛盾，存在多次多处购买，重复计算；即使存在采购事实，也无法证明材料用于涉案房屋。法院的认证意见为，对徐建强主张的已付款项22603元、未付款项204748.85元予以确认，总结金额为227351.85元，对徐建强主张的其他款项不予确认。理由为：本案涉案房屋实为旧房修缮装修，涵盖内容多，持续时间长，虽然徐建强未能提供诸如合同、转款凭证、发票、结算凭证等形式的证据材料，但根据一般生活经验，修缮装修房屋所需产生的采购、运输、施工等对象多为个体工商户或个人，而非正规企业，无法提供上述票证符合常理，本案经过五次庭审、一次现场勘察，徐建强提供了送货单、收条、证明、证人证言、淘宝单据、谈话笔录、装修前后照片等，上述证据材料虽个别证据形式上存有瑕疵，如存在证明日期倒签、记工单与证人证明或证人到庭陈述无法完全吻合等情形，但徐建强三次到庭陈述具体修缮装修内容、共计9位证人到庭接受双方询问，对所涉瑕疵和矛盾进行说明，此外基于高飞质证意见中的合理之处，法院在认定相关款项时对与修缮装修缺乏直接关联的香烟款、对缺乏相应佐证依据的门牌喷金字、电子显示器等款项及费用未予认定。据此，徐建强已经穷尽举证手段，法院根据其提供的证据材料可以认定其实际因修缮装修涉案房屋产生损失227351.85元。本案审理过程中，高飞陈述徐建强在修缮装修诉争房屋时还装修了其他房屋，相关费用存在混同，徐建强对装修其他房屋的事实无异议，但主张本案中主张的款项均实际用于涉案房屋，不存在混同，并另行提交了部分付款凭证和用工记录表，用于证明自身主张。上述事实，有报警记录、人民调解协议书、收条、送货单、发货单、销货单、淘宝购物截屏、照片、租赁合同、证明、证人证言及当事人当庭陈述等在卷佐证。一审法院认为：徐建强与高飞系朋友关系，两人关于坐落于徐霞客镇马镇村桥下XX号的本案诉争房产修缮装修、经营、使用、租赁、转租等事宜在开始修缮装修时未做明确约定。房屋修缮装修基本完成后双方虽签署协议租赁期为一年的租赁合同，但对修缮装修款项及协议到期后是否另订协议等内容未达成一致意见，且该协议实际也未能履行，徐建强要求高飞赔偿损失依法应予支持。理由如下：第一、徐建强与高飞2019年8月31日订立房屋租赁协议后，高飞未实际履行出租义务。本案审理过程中，双方均未向法院提交有关涉案房屋的准建手续和相关权证，根据房屋坐落至登记部门查询也未查询到有关诉争房屋的产权信息，根据相关法律规定，本案所涉房屋租赁合同无效。双方订立书面合同后，因在修缮装修诉争房屋过程中，未就有关事项达成一致意见，导致对装修款如何支付、到期后如何处理等产生争议，且因高飞阻碍，2019年10月徐建强即离场，徐建强本人及其联系的案外人承租人未能正常使用租赁房屋，徐建强未能获取收益。第二、本案诉争房屋系由高飞同意并由徐建强实际进行修缮装修，徐建强为此实际支出了相关费用，并因此对外结欠债务，根据庭审查明的事实，徐建强因修缮装修诉争房屋实际损失为227351.85元。第三，高飞因徐建强修缮装修涉案房屋而获取了财产利益。根据庭审查明的事实，2019年9月至10月，修缮装修事宜基本完成，但徐建强未能本人自用或与高飞合用或转租，涉案房屋实际由高飞对外出租并获取收益，与此同时，高飞未对徐建强因修缮装修产生的费用进行结算，实际损害了徐建强的合法权益。第四，高飞抗辩徐建强主张的费用与其他装修房屋存在混同，其支付的相关费用应予扣除，但徐建强对此不予认可，且提供了其他案外支付凭证及用工记录用于证明不存在混同，故高飞主张费用混同依据不足，其提供的证据也不足以证明存在可以扣除的款项。综上，本案高飞与徐建强之间的法律关系并非单一租赁关系，而系混合合同关系，因双方未对各自的权利义务进行明确约定，高飞违反诚信原则，导致徐建强实际无法享有因修缮装修产生的收益，而由高飞自行出租收益，据此徐建强因修缮装修涉案房屋产生的损失227351.85元应由高飞承担，超出上述数额的部分，徐建强未能提供充足依据，法院依法不予支持。高飞另抗辩租赁合同约定了相关权益归属，徐建强拆除有关修缮装修内容，并提出对装修现值进行评估。对此法院认为，因租赁合同实际并未履行且因高飞阻碍导致徐建强无法享有因修缮装修房屋产生的收益，故本案审理内容仅为高飞与徐建强之间的合同纠纷。根据合同相对性原则，本案不涉及有关高飞与案外人关于涉案房屋权属认定及拆迁权益归属，高飞亦未举证徐建强实际获得有关拆迁收益，本案既有旧房修缮，也有装修内容，上述抗辩既缺乏可操作性也违反民事活动应当有利于节约资源的基本原则，故法院对其抗辩意见均不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高飞应于判决发生法律效力之日起10日内向徐建强支付赔偿款227351.85元。二、驳回徐建强的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2410元、保全费1720元，合计4130元（徐建强已全额预交），由徐建强承担125元；由高飞承担4005元，于判决发生法律效力之日起10日内直接给付徐建强。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，高飞与徐建强于2019年8月31日订立房屋租赁合同，双方之间形成租赁合同关系。合同订立前，由高飞同意，徐建强对诉争房屋进行了修缮装修，并为此实际支出了相关费用，双方就涉案房屋如何使用、装修款如何负担等事宜未做明确约定。根据查明的事实，徐建强用一年多时间将房屋修缮装修基本完成后，双方签署了租赁期为一年的租赁合同，且徐建强按约向高飞支付了租金，却因高飞阻碍，徐建强本人及其联系的承租人未能正常使用租赁房屋，徐建强并于2019年10月即离场。高飞主张徐建强对涉案房屋进行修缮的目的是为了出租经营，却在房屋修缮装修基本完成且徐建强已支付租金的情形下，阻止徐建强使用房屋，显然高飞构成违约。即便双方仅存在租赁合同关系，高飞也应对徐建强因修缮装修造成的损失承担赔偿责任。对高飞认为修缮装修费用应由徐建强承担的上诉意见，本院不予支持。徐建强就其因修缮装修涉案房屋产生的损失，已经穷尽举证手段，一审法院根据其提供的证据材料认定徐建强的损失227351.85元，并无不当。高飞认为徐建强主张的费用与其他装修房屋存在混同，相关费用应予扣除的上诉意见，没有事实依据，本院不予采信。尽管本案所涉租赁合同因违反法律强制性规定而无效，但高飞并无证据证明徐建强存在过错，徐建强的损失应全部由高飞承担。综上所述，高飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4820元，由上诉人高飞负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二○二一年四月十二日书记员  李 睿