浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0681民初1633号 原告：应中权，男，1959年9月24日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告：丁伟贞，女，1963年5月10日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 两原告的共同委托诉讼代理人：朱小伟，浙江百方律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：斯佳燕，浙江百方律师事务所律师。 被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司枫桥分公司，住所地浙江省诸暨市枫桥镇三贤路5号二楼。 负责人：王兴良，系公司经理。 委托诉讼代理人：蒋海明，男，住浙江省诸暨市，系公司员工。 委托诉讼代理人：张丽，女，住湖北省襄阳市襄城区，系公司员工。 原告应中权、丁伟贞与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司枫桥分公司（以下至判决主文前简称嘉凯城枫桥分公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员王岚独任审判，于2021年2月9日公开开庭进行了审理。原告应中权、丁伟贞及其委托诉讼代理人朱小伟，被告嘉凯城枫桥分公司的委托诉讼代理人蒋海明、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应中权、丁伟贞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的一份商铺委托经营及管理协议书（编号为×××06）中第二条第一款中“在委托期间，该商铺占有、使用和安排他人占有、使用以及由此产生之相关权利授权乙方完全独立享有，乙方有权独立处理与该商铺经营管理有关的一切事务”、该条第二款协议内容以及协议第四条第1款第【2】项格式条款内容无效；2.判令被告支付自2020年8月31日起至合同终止之日止按合同第四年租金支付标准（18496.03元／年）计算的租金收益；3.判令被告支付暂计至2020年12月31日的滞纳金1084.21元。事实和理由：2015年12月29日，二原告与被告签订了一份商铺委托经营及管理协议书，编号分别为×××06。协议中约定原告将其购买的位于枫桥城市客厅项目×××06号铺位委托被告经营及管理，期限10年，被告负责商铺招商及培育市场，免租二年，从委托期限第三年起向原告交纳租金收益。合同订立时，被告未就提供的格式合同中第二条第一款中“在委托期间，该商铺的占有、使用和安排他人占有、使用以及由此产生之相关权利授权乙方完全独立享有，乙方有权独立处理与该商铺经营管理有关的一切事务”的内容、该条第二款合同内容，以及合同第四条第1款第【2】项等免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容向二原告作出明确说明，仅以“租金收益绝对有保障”、“不可能不出租”等含混内容规避。委托经营管理期间，被告均未及时支付约定的租金收益。二原告也曾多次向被告催告要求其支付租金收益。2020年8月31日第五年度开始后，二原告因出租情况不明，租金收益不明等，为维护自身基本权利，多次向被告就出租及收益情况向被告了解，但被告以商业秘密为由拒绝向二原告作任何说明，也不同意就收益合理保障向原告承诺，更未就其尽职履约、积极培育市场、市场投资管理计划，出租商铺情况等投资、经营管理活动向二原告进行说明。至起诉日止，被告未按期支付任何租赁收益给原告。现原告为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼。 被告嘉凯城枫桥分公司辩称：1.本案的委托经营管理协议书是双方真实意思表示，经平等磋商进而达成，不属于格式条款，不存在合同及合同条款无效的情形，原告第1项诉讼请求没有任何事实及法律依据；2.原告第2项诉讼请求要求按照合同第四年租金标准来计算收益，与合同约定严重不符，没有任何法律和事实依据，属于变更合同条款内容，换句话说，第2项诉请要求本质上是违约行为，相当于原告不同意按原合同履行，这是原告的主动违约行为；3.原告第3项诉请，滞纳金本身系基于前诉理由，被告本身不存在违约事实，退一步说，标准本身也未见原告实际损失。综上，要求驳回原告全部诉请。 原告应中权、丁伟贞为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据材料： 1.不动产权证书一份，证明原告系案涉商铺的所有权人的事实； 2.《商铺委托经营及管理协议书》（编号为×××06，以下至判决主文前简称《委管协议》）一份，证明原、被告双方于2015年12月签订该协议，协议中约定将案涉商铺委托给被告进行经营管理的事实。《委管协议》是商铺反租的模式，购买者统一委托商铺出卖方所指定的本案被告统一经营管理，故该协议书为格式合同。该协议书中第二条第一款、第二款以及第四条第一款第【2】项均系格式条款，在订立合同时被告未向二原告进行解释说明，上述条款限制原告的基本权利，减轻被告的义务，应认定无效。协议书中第二条第一款、第二款侵犯二原告的知情权和否定权；第四条第一款第【2】项中约定原、被告对租金收益以二八分成的方式分配，该格式条款未明确约定原告应分得的收益，未能保障原告最低收益。根据合同法相关规定，在合同价款或报酬约定不明时，可以按订立合同当时的市场价确定相应的报酬，第四条第一款第【2】项中的租金收益应当按照合同约定的第四年租金收益予以认定，符合订立合同的市场价格，能基本保证二原告收益权的请求； 3.中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明二原告实际收取的租金，同时证明被告存在长期未支付租金的违约行为； 4.原告丁伟贞和被告工作人员微信聊天记录一组，证明被告工作人员通知自2020年8月31日起租金按照二八分成为1900元，并说明了相应计算方式，同时证明被告所说“预付租金”与客观事实不符，亦证明被告让二原告承担装修期、免租期、空租期后，实际租金已严重损害原告的合法收益权。聊天记录中被告发送《商铺委托经营及管理协议书》之补充协议，但二原告未签署。补充协议内容可证明双方实际租赁期限系从2016年开始计算； 5.浙江增值税普通发票一份，证明原、被告双方于2020年8月31日进入第五年租赁期限，不存在被告主张的提前预付的情况； 6.诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司、嘉凯城集团股份有限公司、嘉凯城集团（上海）有限公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司、嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司、嘉凯城集团（浙江）有限公司的工商信息截图，证明案涉房屋建设项目开发商股东为嘉凯城集团，本案被告也是嘉凯城集团，同属嘉凯城集团100%控股子公司，开发商和被告分公司在枫桥经营为同一股东、同一场所、同一批管理人员的高度关联的关联公司。因本案为购房返租合同，购房合同与返租合同同时由对方一人签订，故不需要进行实际房产交付； 7.《浙江省商品房买卖合同》一份，证明案涉商铺的买卖合同与《委管协议》均于2015年12月29日在售楼部由同一工作人员签订完成，商品房开发商和委托经营者系同一控制主体，采用购铺返租销售模式。 上述证据材料经庭审出示、质证，被告对证据1-3的证据形式和证据本身记载的内容真实性均没有异议，但上述证据的证明目的、证明内容有异议，具体理由如下：1.二原告于2018年6月份办理商铺产权证，结合被告提供的交付确认书，案涉商铺实际交付时间为2017年4月20日。《委管协议》第二条载明：委托期限的起始时间预计是2016年8月31日；《委管协议》第四条第一款载明，租金收益的起算根据实际交房日期调整。原告称签订《委管协议》时商铺即已交付，与客观事实不符，也与基本法律行为和法律概念背离；2.从《委管协议》第十一条第五款的约定内容看，实际办理产权证亦直接影响委托经营管理期限的起算；3.《委管协议》第二条第一款中约定的“在委托期间，该商铺的占有、使用和安排他人占有、使用以及由此产生之相关权利授权乙方完全独立享有，乙方有权独立处理与该商铺经营管理有关的一切事务”，属于双方对于二原告所享有的占有、使用等权利的委托经营，符合物权法关于占有、使用收益处分的基本要求，也是双方真实意思表示，亦为被告享有委托经营管理权利的基础。原告主张的“乙方根据本协议自行安排该商铺的经营管理事项，无须事先或事后告知甲方”，属于委托经营管理的一种方式，经营管理权具有独立性，系被告作为经营管理方需要管理的权利，但并不影响原告方的知情权，且每次支付租金收益都会将相关情况告知原告；4.二原告主张的付款情况属实，均为被告在合同约定的付款条件基础上的所作超期付款，被告不存在逾期付款。证据4，被告确认原告的微信聊天对象确为被告工作人员蒋海明，但对证明目的和证明内容不予认可，认为该微信聊天记录能与被告之答辩意见相印证，即被告不存在逾期付款行为，亦未侵犯原告之知情权。被告对证据5的真实性无异议，但对其证明目的及与本案的关联性不予认可。被告对证据6的真实性有异议，且认为被告公司股东信息及开发商股东信息本身不影响被告及开发商作为独立法人主体和相应合同主体资格，亦不影响合同义务。被告对证据7的真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院经审核认为，被告对证据1、2、3、4、5、7的真实性无异议，本院对原告提交的上述证据真实性予以认定，至于上述证据与本案的关联性及其能否达到原告之证明目的，本院在下文中予以一并阐述。证据6中所涉公司是否为高度关联的关联公司并不影响本案的事实认定及法律适用，故不作为本案的有效证据予以认定。 被告嘉凯城枫桥分公司为支持自己的抗辩主张，向本院提供证据如下： 8.交付确认书一份，证明开发商于2017年4月20日将案涉商铺交付二原告并办理相关手续，本案委托经营管理期限起算时间应在2017年4月20日之后，故被告不存在逾期付款行为； 9.嘉凯城【枫桥】项目房屋租赁合同一份，证明案涉商铺306与307号商铺一并出租给租户周洁，合同签订时间为2020年10月22日，租赁合同中对于租赁期限、免租期、租金的支付标准都有明确约定，被告应当支付原告案涉商铺自2020年8月31日起至2021年2月底期间的租金为1948.70元。 上述证据材料经庭审出示、质证，原告提出质证意见如下：1.交付确认书中原告应中权的签名及捺印系本人事先签署，落款日期并非原告本人书写亦非实际交付时间。从交付确认书内容看，案涉商铺系原告委托被告接收商铺，与城市客厅项目为购房返租项目的事实一致。案涉商铺事实上不存在交付行为，签订合同就视为交付或者全权委托被告方代办交付。因此商铺交付时间与店铺委托经营管理期限起算时间无关。虽《委管协议》中约定交付时间，但从实际租赁、使用情况看，原、被告订立《委管协议》后被告即取得了商铺使用权或代为经营的权利。《委管协议》中关于委托期限根据实际交付日期调整的约定，系格式条款，且签订时未向二原告说明，应认定为无效条款；2.嘉凯城【枫桥】项目房屋租赁合同的真实性由法院予以审查。结合被告庭审陈述，其已认可2020年8月31日起按照二八分成分配租金收益，也即《委管协议》中委托期限的第五年，且与微信聊天记录相印证，被告不存在预付的情况。本院经审核认为，原告对证据8中原告应中权的签名捺印真实性无异议，被告提交的证据9，具备房屋租赁合同的相关材料，符合证据的形式要件，本院对被告提交上述证据的真实性予以认定，至于上述证据与本案的关联性及其能否达到原告之证明目的，本院在下文中予以一并阐述。 本院经审理查明： 2015年12月29日,原告应中权、丁伟贞与诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份,约定诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司将位于枫桥镇枫一村案涉商铺×××06号铺位出卖给二原告。同日，二原告与嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司枫桥分公司（以下至判决主文前简称嘉凯城名镇天下枫桥分公司）签订《委管协议》一份,约定二原告将其购买的位于枫桥城市客厅项目×××06号铺位（建筑面积约47.68平方米）委托嘉凯城名镇天下枫桥分公司独家经营、管理,由嘉凯城名镇天下枫桥分公司负责商铺招商及培育市场;委托期限共计十年（预计自2016年8月31日起计算）……在委托期间，该商铺的占有、使用和安排他人占有、使用以及由此产生之相关权利授权嘉凯城名镇天下枫桥分公司完全独立享有，嘉凯城名镇天下枫桥分公司有权独立处理与商铺经营管理有关的一切事务；嘉凯城名镇天下枫桥分公司根据《委管协议》自行安排商铺的经营管理事项，无须事先或事后告知原告应中权、丁伟贞；双方就收益及支付方式作了如下约定:1.委托期限第一、二年（预计为2016年8月31日至2017年8月30日期间、2017年8月31日至2018年8月30日期间，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城名镇天下枫桥分公司无需支付二原告租金收益；2.委托期第三、四年（预计为2018年8月31日至2019年8月30日期间、2019年8月31日至2020年8月30日期间，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城名镇天下枫桥分公司限根据商铺实际经营管理情况，每年向二原告支付18496.03元的租金收益；3.委托期限第五年起（预计为2020年8月31日至2026年8月30日期间（具体时间根据实际交房日期调整）,按照嘉凯城枫桥分公司与租户签署的《租赁合同》约定的租金，按照二八分成的方式分配，即二原告可获得80%租金收入，被告获得20%租金收入，支付时间为半年一付，期中支付。本条款所涉及租金收益为税前收益；该协议第八条第1款约定:二原告应于标的商铺的开发商公告或通知的交付日期办理商铺交付手续,及时完成交付,并在与开发商办理完毕交付手续的当日将商铺移交给嘉凯城名镇天下枫桥分公司经营及管理,届时双方应当办理书面移交手续,同时二原告向嘉凯城名镇天下枫桥分公司提供经营管理所需的相关文件资料;协议第十一条特别约定第5款载明,二原告获得商铺的产权是二原告委托嘉凯城名镇天下枫桥分公司进行协议约定经营管理的前提,二原告应按其与开发商签署的商品房买卖合同,及时完成办理产权证前必须完成的相关事项。 2017年4月20日,诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司与原告丁伟贞、应中权签订交付确认书,确认前述×××06号商铺于2017年4月20日交付。2018年6月29日，原告丁伟贞、应中权取得案涉店铺的不动产权证书［权证号：浙（2018）诸暨市不动产权第0017882号］。 另查明，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司枫桥分公司于2017年8月28日变更名称为嘉凯城集团商业资产管理有限公司枫桥分公司。 本院认为，当事人之间签订的《委管协议》系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的规定,双方当事人均应按约全面履行各自义务。结合原被告双方庭审陈述及抗辩意见，本院总结本案的争议焦点如下:一、《委管协议》中第二条第1款、第2款及第四条第1款第【2】项是否属于格式合同，是否为无效条款；二、被告嘉凯城枫桥分公司是否逾期支付租金收益。 ??关于争议焦点一，原告主张的案涉《委管协议》中无效条款的内容如下：1.第二条第一款中的部分内容，即“在委托期间，该商铺的占有、使用和安排他人占有、使用以及由此产生之相关权利授权乙方完全独立享有，乙方有权独立处理与该商铺经营管理有关的一切事务。”；2.第二条第二款，即“乙方根据本协议自行安排该商铺的经营管理事项，无须事先或事后告知甲方”；3.第四条第1款第【2】项，即“委托期限第伍年起(预计为2020年8月31日至2026年8月30日期间，具体时间根据实际交房日期调整),按照乙方与租户签署的《租赁合同》约定的租金，按照甲乙双方二八分成的方式分配，即甲方可获得80%租金收入，乙方获得20%租金收入，支付时间为[半年一付，期中支付]。本条款所涉租金收益为税前收益。”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，格式条款应当同时具备三个特征：1.事先拟好；2.反复使用；3.未经协商。具体到原告主张的三处无效部分，本院分析如下：第一，关于《委管协议》中第二条第一款的部分条款内容，本院认为其系被告对原告所有之商铺进行经营管理的权利来源，是原、被告签订委托经营管理协议之基础，亦系被告的主要合同权利；第二，关于《委管协议》中第四条第1款第【2】项内容，本院认为涉及原、被告对于租金收益的分配，系合同的主要权利义务之一，上述条款若未经双方协商即写进合同中，不符合常理，故上述条款不应认定为格式条款，不属于条款无效的情形。综上，原告主张上述两处合同无效本院不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本院认为，原告主张无效的《委管协议》中第二条第二款内容并非原告方的主要权利，且仅表述为无须事先或事后告知原告方，并未剥夺原告之知情权。同时，根据双方约定，第五年起的租金收益按照二八分成，对于实际的承租情况原告定会知晓，且从原告与被告工作人员的微信聊天记录亦可看出，在协议实际履行过程中，被告亦未剥夺二原告之知情权。故原告提出案涉经营管理协议第二条第二款内容应认定无效之主张，本院亦不予支持。 关于争议焦点二，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，二原告的收益权应当始于案涉商铺的交付，而商铺的交付并非简单地签署房屋交接单，更包含了查验商铺及装修质量、查验公共设施、设备质量等重要内容，被告嘉凯城枫桥分公司与诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司系不同的民事主体，分别基于不同的合同独立行使相应的权利并承担相应的义务。二原告理应在诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司履行商铺交付义务后，方可依照《委管协议》约定将案涉商铺委托给被告经营管理并取得收益。故原告主张被告嘉凯城枫桥分公司与诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司系关联公司，案涉商铺无需实际交付的意见，本院不予采纳。原、被告双方在《委管协议》中约定,二原告获得案涉位于枫桥城市客厅项目×××06号商铺的产权是其委托被告嘉凯城枫桥分公司进行经营管理的前提,二原告应及时向被告嘉凯城枫桥分公司交付案涉商铺,被告嘉凯城枫桥分公司自委托期限（预计为2016年8月31日起，具体时间根据实际交房日期调整）第三年起向二原告支付租金收益,第三年至第十年的租金收益以六个月为支付周期进行支付（半年一付,期中支付,以2016年8月31日起算为例,第一笔租金收益支付的时间为2016年12月5日前,第二笔租金收益支付的时间为2017年6月5日前）。根据案涉商铺开发商诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司与原告应中权签订的交付确认书,案涉商铺实际于2017年4月20日完成交付。因此按照《委管协议》约定,二原告支付相应购房款后双方确认诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司于2017年4月20日将案涉商铺交付给二原告起,方可计算二原告委托被告嘉凯城枫桥分公司委托经营管理的期限。自委托期限起算之日起第三年,即2019年4月20日起,被告嘉凯城枫桥分公司应按约向二原告支付租金收益,按约分别应于2019年12月5日、2020年6月5日、2020年12月5日、2021年6月5日前各支付9248.02元。现二原告自认被告于2019年4月12日、2019年8月9日、2020年1月13日、2020年10月22日已分别按照《委管协议》中约定的第三、第四年租金金额支付。故，本院认为被告嘉凯城枫桥分公司不存在逾期支付租金收益的违约行为。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告委托经营管理行为本身属于投资行为，《委管协议》系二原告及被告在充分考虑各方面因素及风险收益的前提下，综合考量达成，现双方约定租金收益标准包括固定标准和二八分成，原、被告均应按照合同约定积极主动履行。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十一条,《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 驳回原告应中权、丁伟贞本案的诉讼请求。 案件受理费290元，依法减半收取145元，由原告应中权、丁伟贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 岚 二〇二一年四月十六日 法官助理  宋倩宇 书 记 员  邵招瑜