江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1114号上诉人（原审被告）：绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司，住所地新沂市南京路22号（永利步行街）。法定代表人：钱利焕，该公司经理。委托诉讼代理人：金筱冬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭莹，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐州晟润物业管理有限公司，住所地新沂市新安街道瑞丰公寓门面1-3号。法定代表人：徐剑飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。上诉人绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司（以下简称丰越公司）因与被上诉人徐州晟润物业管理有限公司（以下简称晟润公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2020)苏0381民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰越公司的上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、依法选聘的物业服务企业的决定才对业主有约束力。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业需要全体业主共同决定，并经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，业主委员会无权擅自决定。但被上诉人的选定未经法定程序，故新沂市永利步行街物业管理委员会无权代表全体业主选聘被上诉人作为物业服务企业，其签订的《物业管理服务合同》对上诉人无效。2、抛开《物业管理服务合同》效力，目前该小区水泵、消防设施、喷淋损坏无法正常使用，房屋屋顶漏水，严重影响使用，被上诉人亦未对电梯进行维修，其违反了《物业管理服务合同》第二条，一审法院据此认定上诉人应全额支付物业费，没有依据。综上，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。晟润公司辩称：1、被上诉人与上诉人在事实上形成了物业服务关系，上诉人应该支付物业费。被上诉人一审提供了《物业管理服务合同》，上诉人应当按照合同支付物业费。至于其诉称合同无效，未提供证据证明，故合同对上诉人具有约束力。2、被上诉人对该小区已经按合同约定进行了物业服务合同或活动，上诉人没有理由拒付物业费。其诉称相关设施损害，影响使用，并不属实。由于上诉人一直拒付物业费，数额较大，导致被上诉人资金紧张，而且上诉人自行对电梯进行部分维保费用，已从其欠付的物业费中扣除。目前，被上诉人没有服务不到位的地方，上诉人诉请的服务不到位的情况亦没有提供证据证明。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。晟润公司向一审法院提出的请求：1、判令丰越公司给付晟润公司2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费221163.26元{计算方式为：[4个月×2元／平方米／月×（4868.71平方米＋12617.76平方米×70%）]＋[4个月×2元／平方米／月×（5679.12平方米＋11807.35平方米×70%）]，其余的费用待以后另行主张}；2、诉讼费、保全费由丰越公司承担。一审法院认定事实：2019年8月9日，新沂市永利步行街——华社商城小区物业管理委员会与徐州鼎德保洁有限公司（以下简称鼎德公司）签订了《物业管理服务合同》，该合同主要内容为：由鼎德公司对永利步行街——华社商城进行物业管理服务；物业服务内容包括物业共用设施设备的运行和管理（包括水泵房、消控室、楼内消防设施设备、升降货梯），物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；管理服务自2019年8月9日至2021年8月8日；物业管理服务费用由鼎德公司按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中一楼1元/月/平方米，二至五楼2元/月/平方米（注：因电梯费用）；空置房物业管理服务费按物业费标准的70%收取。此外，合同对其他具体事宜一并进行了约定。后经鼎德公司申请，新沂市市场监督管理局于2019年11月22日准予鼎德公司将企业名称变更为晟润公司。上述合同签订后，晟润公司依约提供了物业服务，丰越公司未向晟润公司支付2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费，故成讼。另查明：丰越公司名下的南京路22号永利步行街第二层201室、202室、第三层房屋总面积为17486.47平方米，其中2019年8月至2019年11月空置房面积均为12617.76平方米，2019年12月至2020年3月空置房面积均为11807.35平方米。再查明：2019年8月8日，新沂市安捷电梯安装工程有限公司向丰越公司出具7500元维护费发票。丰越公司要求将其垫付的上述电梯维保费在物业费中抵扣，晟润公司同意抵扣。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，晟润公司提交的《物业管理服务合同》系其与新沂市永利步行街——华社商城小区物业管理委员会签订，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，对全体业主均具有约束力，双方均应按该合同的约定享有权利、承担义务。丰越公司作为新沂市永利步行街的业主，接受了晟润公司提供的物业服务，应支付相应的物业费。因涉案部分房屋存在空置情形，故依据《物业管理服务合同》的约定，该部分房屋的物业费应按物业费标准的70%支付。经核算，丰越公司尚欠晟润公司2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费194335元{计算方式为：[2元／平方米／月×（4868.71平方米＋12617.76平方米×70%）÷30天×22天]＋[3个月×2元／平方米／月×（4868.71平方米＋12617.76平方米×70%）]＋[3个月×2元／平方米／月×（5679.12平方米＋11807.35平方米×70%）]＋[2元／平方米／月×（5679.12平方米＋11807.35平方米×70%）÷30天×9天]}。因晟润公司同意将丰越公司支付的电梯维保费7500元在物业费中予以抵扣，故丰越公司应向晟润公司支付2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费186835元（194335元－7500元）。晟润公司超出以上范围的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。丰越公司辩称晟润公司物业服务不到位，但未提供确实、充分的证据予以证明，一审法院对该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司应于一审判决生效后十日内向徐州晟润物业管理有限公司支付2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费186835元；二、驳回徐州晟润物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4617元、保全费3520元，合计8137元,由徐州晟润物业管理有限公司负担2646元，绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司负担5491元。二审期间，上诉人丰越公司提交了证据：维修通知函以及相应的物流面单。拟证明被上诉人没有按合同约定全面提供物业服务，不得要求全额支付物业费。晟润公司质证称：上诉人针对一审判决的内容，向被上诉人发了这份通知函，目的是为了佐证其一审主张是真实的，但是此份通知函仅是上诉人自己的陈述，并无相应的证据证实通知函内容的真实性，被上诉人不予认可。对二审争议的事实，本院认定如下：该证据系上诉人单方制作，并没有提供水泵、消防设施、喷淋等设施损坏或其进行维修的证据予以佐证，故本院不予采信。根据双方的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点：1、本案诉争的物业服务管理合同是否对上诉人以及被上诉人有约束力。2、一审法院判决上诉人赔付被上诉人物业费186835元是否正确。3、被上诉人是否按合同约定全面提供物业服务。本院认为：针对焦点一，晟润公司提交的《物业服务管理合同》系其与新沂市永利步行街——华社商城小区物业管理委员会签订，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对全体业主均具有约束力，双方均应按该合同的约定享有权利、承担义务。丰越公司主张晟润公司的选聘不符合法律规定，未提供证据证明。故本院对《物业服务管理合同》予以采信，即物业管理服务合同对丰越公司以及晟润公司有约束力。针对焦点二，一审依据《物业服务管理合同》的约定，以70%计算丰越公司空置房屋物业费，并在物业费中扣除丰越公司主张的电梯维保费用7500元，认定丰越公司应当支付晟润公司物业费186835元正确。针对焦点三，丰越公司主张晟润公司未按《物业服务管理合同》对水泵房、消防设施、电梯等小区设施进行管理，但其仅提供丰越公司自制的维修通知函，并未提供相应设施损坏无法正常使用的其他证据，不能证明上述小区设施损坏并影响使用，故本院不予支持。综上所述，上诉人绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4617元，由绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 周东海审 判 员 赵东平二〇二一年四月十四日法官助理 吴 轩书 记 员 刘执柱