广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1639号上诉人（原审原告）：广州军讯教育科技服务有限公司。住所地：广州市白云区解放北路金桂街58号204房。法定代表人：陈均慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张理沅，广州尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞秋月，广州尚辰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东华南青少年宫教育投资有限公司。住所地：广州市越秀区恒福路238号负一层自编1号、自编2号。法定代表人：张钦海，该公司经理。委托诉讼代理人：许幼然，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州军讯教育科技服务有限公司（以下简称军讯公司）因与上诉人广东华南青少年宫教育投资有限公司（以下简称华南少年宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人军讯公司法定代表人陈均慧及委托诉讼代理人张理沅，上诉人华南少年宫法定代表人张钦海及委托诉讼代理人许幼然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军讯公司上诉请求：1.改判华南少年宫应向军讯公司支付装修损失183320元；2.华南少年宫承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：军讯公司与华南少年宫于2019年9月16日签订了《租赁合同》，军讯公司租赁华南少年宫广州市越秀区恒福路238号负一层，军讯公司租赁涉案场地用于开办托育园，为了开办托育园，军讯公司特意聘请广州童芯环境设计有限公司对涉案场地进行装饰方案设计及施工。华南少年宫提供给军讯公司的场地严重漏水，导致军讯公司场地无法在合同约定的时间内使用，由于涉案场地存在多方面问题导致军讯公司无法在约定的时间内使用，军讯公司多次向华南少年宫反映，华南少年宫都没有妥善处理，军讯公司因场地问题导致无法按原定计划正常使用，已经造成较大损失。华南少年宫的行为已经严重侵害军讯公司的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条及《租赁合同》第十三条第二款，甲方未提供约定的该场地逾期超过15天的，乙方有权解除合同，按照双方签订的《租赁合同》第十四条第2条第(2)款违约方应当向守约方赔偿损失，损失包括但不限于因纠纷而产生的诉讼费、律师费等实际损失。军讯公司为维护自身合法权益，依法向一审法院提起诉讼，向法院提供了相关证据，其中包括军讯公司装修设计装饰费183320元的相关证据，但一审法院仅支持59940元的装修损失，完全不合理也不合法。华南少年宫辩称：请求驳回军讯公司的全部上诉请求，支持华南少年宫的上诉请求。华南少年宫提交了2019年10月30日前后华南少年宫法定代表人与军讯公司的法定代表人及丈夫的微信聊天记录，证明漏水的情况，华南少年宫在出租期间不存在违约行为，无需承担任何的责任，根据《租赁合同》约定，华南少年宫有权没收军讯公司缴纳的所有款项。即使按一审法院认定，军讯公司认为2019年11月20日合同解除，但军讯公司仍占用场地至2020年4月20日才交回，应支付场地占用费，依据《租赁合同》第十四条的约定，华南少年宫有权没收军讯公司支付的全部款项。华南少年宫上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.驳回军讯公司的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费由军讯公司承担。事实与理由：一、军讯公司不享有约定的或者法定的解除权。《租赁合同》第十三条约定了军讯公司的单方解除权，但《租赁合同》是2019年9月16日签订，场地是2019年9月15日现场交付的，华南少年宫场地交付不存在迟延，华南少年宫不存在违约，军讯公司不享有约定的单方解除权。另外，涉案场地是2019年9月15日现场交付给军讯公司，根据《租赁合同》的约定，场地交付后，场地范围内的维护及维护费用均由军讯公司自行承担，故一审法院认为由于华南少年宫迟延履行修复房屋漏水的义务，导致合同解除的认定错误，华南少年宫交付给军讯公司的涉案场地是经过双方现场验收，在约定的验收检查期内，军讯公司没有提出场地存在漏水等缺陷。漏水出现在军讯公司进场施工后导致的，因此场地漏水是军讯公司野蛮施工所致，修复漏水是军讯公司的合同责任和义务，由此导致场地无法使用，责任在军讯公司。华南少年宫在整个租赁过程中，不存在违约，也不存在过失过错，不应承担任何不利的法律责任。二、军讯公司接收场地后，一直未交纳租金及其他费用，已构成根本违约，华南少年宫依照约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，享有单方解除权。根据《租赁合同》第十四条的约定，自2019年11月1日起开始计算租金，2020年11月5日为本月租金的交付截止日期，但经华南少年宫多次催告，军讯公司没有交付租金，至今仍分文未交。一审判决以2019年11月20日为军讯公司主张的合同解除日期，并确认军讯公司拖欠租金超过20日。依照《租赁合同》约定，军讯公司已构成违约，甲方有权单方解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，华南少年宫出租房屋，获取租金的合同目的无法实现，军讯公司已构成根本违约。现合同已经在2020年4月14日一审开庭时，华南少年宫行使单方解除权而解除。三、军讯公司恶意不修复由其野蛮施工导致的漏水，且违反《租赁合同》的约定，导致华南少年宫损失扩大，军讯公司应当给予赔偿。涉案场地是华南少年宫从业主广州市广永国有资产经营有限公司租赁的，截止至2020年4月14日，华南少年宫行使单方解除权，因涉案场地(768平方米)华南少年宫已支付给业主的租金317184元(59000元×7×768÷1000，2019年9月15日至2020年4月14日)，物业管理费32256元(4608元×7，2019年9月15日至2020年4月14日，7个月)，两项合计349440元。这些费用是华南少年宫因军讯公司违约解除合同所造成的华南少年宫的损失。依照《租赁合同》第十四条约定，军讯公司应当赔偿华南少年宫的的损失。华南少年宫在2020年4月10日采取补救措施，对漏水进行修复。华南少年宫的行为和主张符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，获得二审法院应当支持和保护。四、军讯公司无权诉请退还已交纳的全部费用，华南少年宫依照《租赁合同》的约定，没收军讯公司已交纳的全部款项合法、合理，二审法院应当支持。依照《租赁合同》第十四条的约定，因军讯公司违约，华南少年宫没收军讯公司已交纳的全部费用，符合双方的合同约定。军讯公司辩称：1.合同的解除是因为华南少年宫没有提供按合同约定的租赁场所给军讯公司，导致军讯公司的租赁目的不能实现。在一审诉讼中，华南少年宫没有认为漏水是因军讯公司导致，承认漏水是其原因导致，也同意维修，之后一直无维修才导致场地无法使用，因此是华南少年宫构成违约，军讯公司享有合同解除权。军讯公司在免租期内装修时发现场地的问题，导致租赁场所不能使用，因此军讯公司无需缴纳任何的租金，华南少年宫一直无修理场地，军讯公司在此期间有发出律师函，也有进行沟通，要求华南少年宫尽快修复场地，但华南少年宫一直拖延，军讯公司也发出律师函称如不尽快维修，军讯公司将解除合同。军讯公司认为2019年11月20日合同已经解除，华南少年宫是可以使用场地的，军讯公司没有占用任何场地，因此华南少年宫所称的占用费也没有事实依据。军讯公司于2020年1月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.华南少年宫返还军讯公司支付的保证金及水电费保证金合计228144元；2.华南少年宫向军讯公司支付因租赁场地纠纷而产生的损失包括律师费3万元，装修设计装饰费183320元。一审法院认定事实：广州市越秀区恒福路238号负一层自编1号，由华南少年宫的法定代表人张钦海向广州市广永国有资产经营有限公司承租。2019年9月16日，军讯公司（承租人、乙方）与华南少年宫（出租人、甲方）签订了《租赁合同》，其中约定了：出租场地坐落于越秀区恒福路238号负一层，建筑面积约768平方米，租期自2019年9月15日至2025年6月30日止，装修免租期为首46天，2019年11月1日起计租；其中2019年11月1日至2020年10月31日，税前租金66048元/月，税后租金71331元/月；乙方应于本合同生效之日向甲方支付相应于三个月租金的款项为履行本合同的保证金，即198144元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付半个月的租金30000元作为水电保证金；该场地当月的租金及上月水、电费，乙方应于当月５日前以现金或转账方式向甲方交纳；甲方于2019年9月15日将该场地交付给乙方；乙方不得随意损坏该场地设施，如需改变该场地的内部结构或设置对该场地结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，费用及责任由乙方自行负责；甲方应负责该物业公共部分及附属设施的维护并承担相关费用；因乙方管理使用不善造成该场地及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；乙方应负责该场地内部装修及附属设施的维护；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退出的，乙方所交纳的保证金不予退回，除外，乙方还需向甲方另行支付相当于6个月租金作为违约金；违约方应当向守约方赔偿损失，损失包括但不限于因纠纷而产生的诉讼费、律师费、公证费、鉴定费等实际损失；等。2019年10月19日，军讯公司向华南少年宫支付了228144元保证金。2019年12月9日，军讯公司向华南少年宫发出《律师函》，大致内容为因场地问题导致无法按计划进行施工，军讯公司已经发出问题汇总给华南少年宫，但华南少年宫没有处理意见，希望华南少年宫收到律师函三个工作日内积极处理该事或与委托人解除租赁合同。该《律师函》于2019年12月10日由前台代收。军讯公司于2020年1月6日向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，军讯公司表示：2019年9月16日交付场地，当时没有漏水，军讯公司是在施工过程中发现漏水，在11月8日给华南少年宫就场地问题发函，从11月到12月都在沟通水管问题，华南少年宫一直没有回应将问题踢给业主；2020年4月10日，华南少年宫还进入场地进行修复，但合同已经于2019年12月9日解除，军讯公司也已经另行找到其他场地，所以不同意继续履行;同意在水电保证金中扣除水电费774.5元。华南少年宫表示：现在场地的漏水已经修复好，由于合同无法履行，现也同意解除租赁合同，但合同解除是军讯公司的原因，华南少年宫可自行收回场地，军讯公司需支付占用费。军讯公司为了证明涉案房屋漏水，向一审法院提交了：1.军讯公司工作人员与华南少年宫工作人员的微信聊天记录，其中记载：2019年11月20日军讯公司称房屋水管存在漏水，并要求开具转租证明等；2019年11月26日，华南少年宫回复由于业主是国企，就像之前说的修复水管那些，都要开会，水管那边的确是同意给修复了；之后，军讯公司继续催促华南少年宫解决水管问题并要求免除17天的租金等。2.室内漏水的照片。华南少年宫表示：对上述证据真实性没有异议，但认为是军讯公司装修导致的漏水，与华南少年宫无关。军讯公司为了证明其装修设计费的损失，向一审法院提交了：1.2019年9月5日，军讯公司法定代表人陈均慧与广州童芯环境设计有限公司签订的《项目设计协议书》，其中约定了甲方委托乙方为淘金托育园项目设计全园空间设计装饰方案，室内面积约300平方米，设计总价60000元。2.2019年10月14日，陈均慧与广州童芯环境设计有限公司签订的《装修装饰合同》，其中约定了室内拆砌墙工程总造价148600元；3.《收据》8张，记载了广州童芯环境设计有限公司支付设计费77000元、拆砌墙工程款106320元，共183320元;4.军讯公司向广州童芯环境设计有限公司指定账户支付了共59940元的转账记录。华南少年宫表示：上述合同并非华南少年宫所签署，故不认可上述证据，且其损失是军讯公司自己造成的，与华南少年宫无关。军讯公司为了证明其律师费的支出，向一审法院提交了：1.《民事委托代理合同书》。2.律师费3万元的发票。华南少年宫表示：上述合同并非华南少年宫所签署，故不认可上述证据，且其损失是军讯公司自己造成的，与华南少年宫无关。华南少年宫为了证明其交付房屋给军讯公司时不存在漏水的情况，向一审法院提交了：2019年9月16日《物业交付使用表》，在该表中没有注明存在漏水。军讯公司表示：该表是在12月5日签订的，当时华南少年宫没有告诉我此场地能否正常使用，此交付表是补签的，华南少年宫也没有提出是我方装修导致的漏水。华南少年宫表示：确认该表是在12月5日补签，只是确定9月16日不存在漏水的情况。华南少年宫为了证明涉案房屋漏水与华南少年宫无关，向一审法院提交了：1.2019年10月23日华南少年宫法定代表人张钦海要求军讯公司装修人员陈师傅修复水管聊天截图，该聊天记录显示张钦海称是陈师傅弄坏的，最好是自己修比较便宜，陈师傅回复到时候水电工进来再修。2.2019年11月4日，军讯公司出具的《承诺书》，承诺在消防备案回执信未收到的情况下，提前装修而导致的安全事故与华南少年宫无关，由军讯公司全权负责。军讯公司表示：对证据1不予认可，无法核实华南少年宫所说的陈师傅是军讯公司委托的装修师傅，且并非军讯公司所主张的漏水部位。对证据2真实性认可，但只是针对消防安全作出的承诺，并非是房屋质量问题所作的承诺。一审法院认为，军讯公司与华南少年宫签订的《租赁合同》，出自双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。本案的争议焦点在于涉案房屋的漏水的原因是谁造成的。由于华南少年宫称华南少年宫已于2020年4月10日修复了涉案房屋的漏水，故本案的漏水原因无法再进行鉴定，只能根据举证规则及双方现有证据来进行判断。根据《租赁合同》的约定，华南少年宫应负责该物业公共部分及附属设施的维护并承担相关费用。从双方的证据显示本案漏水的地方属公共部分及附属设施。因此，一般来说应由华南少年宫负责修复，除非华南少年宫可以举证证明是军讯公司破坏导致。华南少年宫提交的2019年10月23日微信聊天记录，因无法证实陈师傅是军讯公司委托的装修师傅，故一审法院不予采信。华南少年宫提交的落款日期为2019年9月16日《物业交付使用表》，也仅能证明该日不存在漏水，但不能免除之后漏水的维修责任。故华南少年宫没有充分证据证明是军讯公司装修导致漏水。另外，根据军讯公司提交的2019年11月26日聊天记录，华南少年宫也回复称业主同意修复水管，并无提出是军讯公司自身装修导致漏水，且直到诉讼前也无要求军讯公司自行修复。综上，根据举证规则及证据的盖然性，一审法院认定本案的租赁纠纷房屋漏水的修复责任在于华南少年宫，与军讯公司无关。由于华南少年宫迟延履行修复房屋漏水的义务，导致合同解除。故军讯公司要求返还保证金及赔偿损失，符合合同的约定。其中关于租赁保证金，华南少年宫提出了占用费的抗辩，考虑到一次性解决纠纷，本案对于占用费作出相应扣减。由于军讯公司仅能证明2019年11月20日反映漏水的情况，在此之前无证据证明漏水，故军讯公司应负担20天的租金即44032元，其他由于华南少年宫迟延履行修复义务及怠于收回涉案房屋导致的租金损失，由华南少年宫自己承担。故租赁保证金在扣除44032元后，剩余154112元应返还给军讯公司。水电保证金应扣除水电费774.5元，剩余水电保证金29225.5元，华南少年宫应向军讯公司返还。关于装修损失，军讯公司举证的收据，其中设计费的金额与合同约定的不一致，另外军讯公司仅能提供59940元的转账记录，故一审法院只采信其装修损失为59940元。由于华南少年宫违约，故华南少年宫应向军讯公司支付59940元的装修损失。关于律师费损失，双方合同约定了违约方应当向守约方赔偿律师费，军讯公司为了本次诉讼支付了律师费3万元，华南少年宫应按照合同约定向军讯公司支付该律师费损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，于2020年9月4日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广东华南青少年宫教育投资有限公司应向广州军讯教育科技服务有限公司退还租赁保证金余额154112元及水电保证金余额29225.5元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广东华南青少年宫教育投资有限公司应向广州军讯教育科技服务有限公司支付装修损失59940元及律师费损失30000元；三、驳回广州军讯教育科技服务有限公司的其他诉讼请求。华南少年宫如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7397元，由广州军讯教育科技服务有限公司负担2423.78元，由广东华南青少年宫教育投资有限公司负担4973.22元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，军讯公司提交以下材料作为二审证据：项目设计及装修装饰合同记录费用转账（其中2019年9月7、8、9日分别向赵欣荣转账10000元；2019年10月11日向赵欣荣转账500元和17000元元；2019年10月19日向赵欣荣转账30000元；2019年10月20日向赵欣荣转账29440元；2019年10月23日转账1800元，对方微信名称韬；2019年11月8日向赵欣荣转账44580元；2019年11月11日向赵欣荣转账30000元，赵欣荣为《项目设计协议书》、《装饰装修合同》尾部广州童芯环境设计有限公司一方的签约人以及指定的收款人）。拟证明军讯公司的损失实际支付了183320元能与一审提交的收据相对应。华南少年宫质证表示：手机上是有相关的转账记录，但转账记录与收据时间无法对上，没有发票，无法证明款项是否发生，按国家税法的规定，款项发生必须开具发票，因没有发票无法确认款项存在的真实性，该证据与本案无关。对第一张聊天记录是煤气公司人员进行拆管，是军讯公司对场地的管道进行装修导致漏水的，华南少年宫交给军讯公司的场地是没有出现漏水情况。华南少年宫提交证据：1.2019年10月30日前后双方法定代表人的微信聊天截图。拟证明承租人军讯公司现场拆除清理场地，挖地修整洗手间，导致漏水。2.2019年10月29日涉案场地地面漏水截图。拟证明承租人军讯公司挖地修建洗手间施工导致地面漏水。3.涉案场地内靠墙水管裸露照片。拟证明2019年9月15日涉案场地交接时，管道及墙面均是完好的，不存在漏水。承租人挖地修建洗手间整个管道，导致漏水。4.2020年4月20日收回、清理涉案场地的微信聊天截图。5.发票，金额合计515387元。拟证明军讯公司单方违约，导致租赁合同解除，导致华南少年宫的损失。军讯公司质证表示：对证据1真实性、合法性予以认可，不认可关联性，认为与本案无关。对证据2－5，从第一页不能看出能证明华南少年宫想证明的漏水是因军讯公司所导致。聊天记录是部分的截图不能反映事实的全部真相。证据2、3的漏水截图也无法看出漏水是因军讯公司导致的，也不知道罗锦中是谁。陈师傅的聊天记录中的视频，漏水的地方与本案所说的漏水的地方不是同一个地方，不知道视频中的漏水的地方是哪里。华南少年宫的证据第4页，一审中军讯公司一直主张的漏水是墙面的漏水，该照片与军讯公司一审的主张是一致的。证据5的聊天记录，军讯公司一直没有占用场地，虽有军讯公司的货物在，但不影响华南少年宫使用场地，墙体之前已经被拆了，军讯公司遗留下来的是水泥、砖石和装修拆下来的废砖头。军讯公司没有及时清走，是因为在2019年11月发律师函时明确要求商量解除合同、退款的问题，华南少年宫一直不理会，导致军讯公司不知如何处理这些物品。军讯公司起诉后一直等法院的判决，确定解除合同后军讯公司会将上述物品清走。所以应该由华南少年宫承担相关的责任。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：涉案房屋漏水原因及修复的责任主体、华南少年宫应向军训公司赔偿装修损失数额的认定。一审法院对在于华南少年宫的理由已有详细论述，本院予以认可并不再赘述。华南少年宫上诉主张漏水原因及修复责任在于军讯公司，但其二审期间提交的微信聊天证据、现场照片缺乏证明力，军讯公司亦不予认可关联性，故本院不予采纳。涉案房屋在2019年11月发生漏水问题，华南少年宫于2020年4月10日才修复，可见华南少年宫怠于履行修复义务。华南少年宫作为出租人，负有提供适租租赁物的义务，涉案房屋长期处于漏水状态，华南少年宫未及时修复，导致军讯公司的合同目的无法实现，故军训公司依法有权解除合同。双方在一审庭审中均同意解除合同，且华南少年宫自认在2020年4月20日已收回场地，故合同已经解除。涉案合同因华南少年宫违约而导致解除，华南少年宫应承担相应的违约责任。一审法院认定华南少年宫应向军讯公司返还相应的租赁保证金（已扣减漏水前的租金）、水电保证金（已扣减水电费）、赔偿装修损失、律师费损失并无不当。华南少年宫上诉主张不应承责，理据不足，本院不予支持。关于装修损失的具体金额，二审中军讯公司提交其转账的凭证，收款方为《项目设计协议书》及《装饰装修合同》中指定的收款人及两份合同尾部广州童芯环境设计有限公司一方的签的人，故本院对军训公司主张的其已实际支付183320元装修款的事实予以确认。综上所述，上诉人军讯公司的上诉请求成立，本院予以支持。华南少年宫的上诉请求不成立，应予驳回。但由于本案系因军讯公司一审期间未提交充分证据，二审提交而导致改判，故本院对一审诉讼费不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1923号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1923号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1923号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广东华南青少年宫教育投资有限公司应向广州军讯教育科技服务有限公司赔偿装修损失183320元及律师费损失30000元；四、驳回广州军讯教育科技服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决承担。二审案件受理费7250元,由广东华南青少年宫教育投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月九日书记员 冯冠豪徐毅敏