安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民终420号 上诉人（原审原告）：淮南市发杨装饰工程有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区长江商贸新区仓库1栋7-8号，统一社会信用代码91340400MA2PBKR509。 法定代表人：杨会虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈红年，北京市中银律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮南茂业投资发展有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区蔡新中路，统一社会信用代码91340400737310185T。 法定代表人：林贞雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡继忠，安徽竞合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕燕燕，安徽竞合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崇德物业管理（深圳）有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市谢家集区长江商贸新区精品装饰广场B区3层，统一社会信用代码91340400MA2MR8122U。 主要负责人：林贞雄，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王爽，女，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：崇德物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座37层A区，统一社会信用代码914403006188612918。 法定代表人：卢小娟，该公司董事长。 上诉人淮南市发杨装饰工程有限公司（以下简称发杨公司）、淮南茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人崇德物业管理（深圳）有限公司淮南分公司（以下简称崇德淮南分公司）、崇德物业管理（深圳）有限公司（以下简称崇德公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人发杨公司的法定代表人杨会虎及其委托诉讼代理人陈红年，上诉人茂业公司的委托诉讼代理人胡继忠、吕燕燕，被上诉人崇德淮南分公司的委托诉讼代理人王爽到庭参加诉讼。被上诉人崇德公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 发杨公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判或变更。一、一审未判决崇德淮南分公司承担连带赔偿责任和崇德公司承担补充责任错误。发杨公司一审中出具的汇众价评字[2019]第0422号、[2019]第0422A号《评估报告》中，清晰记载了房屋为崇德淮南分公司所有，法庭要求茂业公司、崇德公司及其淮南分公司提供房屋产权证明，但其均未提供，因此根据《安全生产法》第一百条规定，崇德淮南分公司承担连带赔偿责任，崇德公司对崇德淮南分公司不能承担的部分承担补充赔偿责任。二、判决茂业公司承担70%的责任过低。发杨公司所遭受的损失经评估为617343元，远低于发杨公司的实际1121973元的报损。造成评估很低的原因，一是评估公司为发杨公司的损失物品进行折旧折半计算，二是一些损失被火烧的无法辨别，且发票同时被烧无法查找。请求二审改判由无消防设施有过错的茂业公司多承担一部分，以最大限度的减少发杨公司的损失。三、对于提交的证据照片四张，一审不予认定属于部分事实不清。四张照片提交了手机拍照的时间和地点，可以进行认定。四、发杨公司聘请律师主张权利系因茂业公司的违约造成的，应当属于发杨公司的损失，由此，律师费应当由茂业公司赔偿。一审法院不能以未提交转账凭证为由不予支持。 茂业公司答辩意见同其上诉状的内容。此外，发杨公司要求茂业公司承担其律师费的主张没有法律依据，不应由茂业公司承担。 崇德淮南分公司辩称，发杨公司起诉的案由是租赁合同纠纷，崇德淮南分公司不是合同的相对人，发杨公司是与华南贸易投资发展有限公司签订的租赁合同。发杨公司在一审中提交的租赁费的发票盖的是茂业公司的公章，故合同的相对方实际是茂业公司与发杨公司。依据合同的相对性，一审法院判决崇德淮南分公司以及崇德公司不承担责任正确。 崇德公司未予答辩。 茂业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回发杨公司要求茂业公司承担责任的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.本案的起火原因虽不排除两种可能性，但起火点是明确的。谢家集区消防大队出具的淮谢消火认字（2019）第0001号火灾事故认定书中认定起火点为秦兴华租用的10号仓库，10号仓库内三轮车为秦兴华所有，火灾发生时，秦兴华违反市场规定住在起火仓库内，从起火点及不可排除的起火原因基本可以断定秦兴华是造成火灾的主要原因，但是发杨公司及一审法院对秦兴华这一主要责任人避而不谈，判决由在本次火灾中损失最为严重的茂业公司承担70%的赔偿责任，免除了直接侵权责任人的责任错误。2.火势蔓延的可能性有很多种，一审法院仅凭消防大队做出的火灾事故认定书结论让茂业公司承担发杨公司70%的巨额赔偿责任不合理，不合法。二、一审法院适用法律错误。1.本案发杨公司提起的是租赁合同纠纷，此次火灾的发生与租赁合同毫无干系。发杨公司自2009年起开始租赁茂业公司的房屋，已租赁了10余年之久，其对出租的房屋状况是熟悉且知晓的。双方在《房屋租赁合同》中第八条约定，承租方须依法做好消防安全工作，积极配合并参与市场安全管理。承租方应对其所有或经营的财产、货物自行投保，否则造成的经济损失由承租方自行承担。同时，发杨公司又签署承诺书，明确租赁房屋“现状交付”。茂业公司交付的房屋消防问题，不是本案火灾发生的直接原因，火灾的直接原因其实是秦兴华租用的10号仓库起火，而茂业公司与发杨公司签订的《房屋租赁合同》租用的为5、6、7、8号仓库，茂业公司才是最大的火灾受害者。2.一审法院审理该案后，适用了侵权法律关系进行了判决，那么本案本应该是多因一果的侵权责任形式，加入直接侵权责任人，按照火灾形成的责任比例予以划分赔偿责任。3.发杨公司本身在本次火灾事件中是存在严重过错的，其10余年期间自愿以低廉的价格承租，茂业公司也已经将风险告知，同时在合同中提醒其进行财产投保，但发杨公司没有，故而造成损失和茂业公司无直接关系。二、发杨公司起诉依据的评估报告（汇众价评字【2019】第0422号A）不能作为火灾损失索赔的依据。1.该份评估报告在开庭当天，人为操作修改，删除了原报告中“本报告仅对消防队及各商户损失统计，不作为火灾损失索赔依据”这一限定条件，同时给出一份明显针对本案审理的情况说明。2.茂业公司因不服，依法申请专业的司法鉴定机构对本次火灾造成的损失进行司法鉴定，给出的结论是：消防大队委托的价格评估机构的评估材料中财产损失表无品牌名称、型号规格、购置日期等，评估的依据不是客观存在的实物和书面账册等资料而予以退案。相关照片也都是朋友圈截图于法无据。 发杨公司辩称，一、茂业公司对2019年8月24日的火灾应当承担违约责任，涉案出租仓库违反了合同法第107条、第113条、民法总则第110条、111条等规定，没有按照有关规定配备消防设施，亦无消防验收。茂业公司认为一审法院在判决中就本院认为部分，无事实客观依据的说法是错误的。经淮南市谢家集区消防救援大队认定，火灾系因仓库电气线路故障引起。茂业公司作为出租方，应当提供符合仓库安全的房屋给承租人使用，其对电气线路安全及仓库的防火安全依法负有责任和义务，但该仓库无应有的安全设施。二、茂业公司认为一审法院适用法律错误不合理。1.涉案仓库消防问题是本次火灾发生后不能进行及时救援的根本原因。出租方主观上明知会有火灾发生的隐患，而没有履行租赁合同应尽的出租方应尽的义务，其行为已经违反了《合同法》第二百一十六条规定，茂业公司认为此次火灾的发生与双方的租赁合同毫无关系是错误的。2.茂业公司认为一审法院适用了侵权法律关系进行了判决的观点错误。一审判决的内容是指出茂业公司出租的仓库不符合规定，没有履行应尽的义务，是对出租方违约的具体说明。3.茂业公司认为发杨公司本身在本次火灾事件中是存在严重过错的观点不合理。是茂业公司在租赁物不符合相关规定的情况下，没有履行出租方应尽的义务，而不是承租方租赁物不符合仓库的用途。三、茂业公司认为不能以评估报告（众价评字【2019】第0422号A）作为火灾损失起诉索赔依据，认识错误。涉案评估是经过包括茂业公司在内的所有受损户同意的，汇众评估公司出具情况说明，对评估报告本有效期一年及限定条款“本报告仅对消防队各商户统计损失，不作为火灾损失索赔依据”作出了具体回复，申请撤回【2019】第0422号《评估报告》并重新出具了【2019】第0422A号《评估报告》。新的评估报告中评估目的载明为“评估结论作为委托人和各受损方确认火灾事故直接财产损失提供价格参考的依据”，并删除了原先报告中声明的第3项内容，对于评估核损的金额未作变动，茂业公司的说法显然不正确。经茂业公司同意评估且结论出来后其未提异议，核损数据作为依据符合法律规定。 崇德淮南分公司述称，无异议。 崇德公司未作陈述。 发杨公司向一审法院起诉请求：1.茂业公司出租给发杨公司的房屋不符合约定的用途，赔偿发杨公司损失617343元，退还（2019.09.01-2019.12.31）房屋租金19507元，（2019.08.25-2019.12.31）物业管理费2350元，崇德淮南分公司作为房屋所有人承担连带赔偿责任，崇德公司在崇德淮南分公司不足以承担的范围内承担补充责任；2.诉讼费、律师费由茂业公司、崇德公司及崇德淮南分公司承担。 一审认定事实：杨会虎自2009年开始租用长江商贸城1栋5-8号仓库进行经营，租赁合同一年一签。2017年9月25日，杨会虎注册成立淮南市发杨装饰工程有限公司，工商登记地址为淮南市谢家集区长江商贸新区仓库1栋7-8号，杨会虎为该公司法定代表人，至此之后，每年的仓库租赁合同杨会虎就以发杨公司的名义进行签订。2019年1月2日，发杨公司与茂业公司签订仓库租赁合同二份（CK/2019-004、CK/2019-005），其中编号为CK/2019-004的合同约定的仓库坐落为淮南长江商贸新区仓库1栋7、8号，面积144平方米，租金标准为16元/㎡/月，月租金2304元，合同签订之日一次性付清2019年全年租金，可免收一个月租金，实收十一个月租金即25344元，合同同时对双方的权利义务、合同解除、争议的解决方式等作出约定；编号为CK/2019-005的合同约定的仓库坐落为淮南长江商贸新区仓库1栋5、6号，其他相关约定同CK/2019-004。合同签订当天，发杨公司向茂业公司支付了1栋5、6、7、8号仓库减免后的全年租金50688元。 2019年8月24日凌晨，谢家集区长江商贸城1栋仓库发生火灾，2019年12月13日淮南市谢家集区消防救援大队出具淮谢消火认字（2019）第0001号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火时间为2019年8月24日1时25分许；起火部位位于整栋仓库的东北侧的秦兴华租用的10号仓库第一层；起火点为秦兴华租用10号仓库第一层中部；起火原因可排除人为纵火、雷击、自燃、用火不慎、遗留火种等原因，不可排除电气线路故障、三轮车电气线路故障原因引发火灾可能。 2019年10月22日，淮南市谢家集区公安消防大队委托安徽汇众价格评估有限公司（以下简称“汇众评估公司”）对淮南市谢家集区长江商贸城1栋仓库于2019年8月24日发生火灾事故受损的仓库及六位商户损失进行评估；2019年10月28日，汇众评估公司出具【2019】第0422号《评估报告》，核损本次事故总损失金额为人民币2473367元，其中商户杨会虎租用的5、6、7、8号仓库核损金额为617343元。2020年7月2日，汇众评估公司向淮南市谢家集区消防救援大队出具了一份关于汇众价评字【2019】第0422号《评估报告》的相关情况说明，对评估报告中有效期一年的问题以及限定条款“本报告仅对消防队各商户统计损失，不作为火灾损失索赔依据”作出了具体回复，申请撤回【2019】第0422号《评估报告》并重新出具了【2019】第0422A号《评估报告》。新的评估报告中评估目的载明为“评估结论作为委托人和各受损方确认火灾事故直接财产损失提供价格参考的依据”，并删除了原先报告中声明的第3项内容，对于评估核损的金额未作变动。 一审另查明，发杨公司就案涉火灾赔偿问题曾于2020年3月27日诉至法院，后于2020年4月22日申请撤诉。 一审法院归纳本案争议焦点为：火灾造成的损失金额如何认定；责任应由谁来承担；租金和物业费是否应当退还。 一审法院认为，关于火灾造成的损失金额如何认定的问题。根据发杨公司提交的【2019】第0422A号《评估报告》载明，核损本次事故总损失金额为2473367元，其中商户杨会虎租用的1栋5、6、7、8号仓库核损金额为617343元。茂业公司辩称该评估报告不能作为发杨公司损失的依据，如证据分析中所述，汇众评估公司于2020年7月2日向淮南市谢家集区消防救援大队出具的情况说明中，针对报告有效期一年的问题以及限定条款“本报告仅对消防队各商户统计损失，不作为火灾损失索赔依据”已作出具体回复，申请撤回【2019】第0422号《评估报告》并重新出具了【2019】第0422A号《评估报告》，评估公司依据商户的回忆对各家报损的金额进行审核，在评估过程中对于报损不合理的和报损金额过高的部分已经进行了核减，评估报告最后确定的金额能够较为公正、客观的反映商户的损失，可以作为本案发杨公司诉请的依据。根据【2019】第0422A号《评估报告》所确定的金额，确认商户杨会虎租用的长江商贸城1栋5、6、7、8号仓库财产损失金额为617343元。 关于本案中火灾造成的损失应由谁来承担的问题。根据火灾事故认定书中对起火原因的认定：“起火原因可排除人为纵火、雷击、自燃、用火不慎、遗留火种等原因，不可排除电气线路故障、三轮车电气线路故障原因引发火灾可能”，其中并未具体明确起火原因，但不排除为电气线路故障，因此，可以断定在起火点出现后，因案涉仓库消防安全不达标造成了火势的蔓延，茂业公司出租的仓库不符合消防安全标准，应对火灾造成的损失承担主要的责任。另一方面，发杨公司作为承租人，租赁案涉仓库用于经营装饰公司，在租赁仓库之前，应该对仓库是否通过消防验收，相关消防设备是否完备进行最基本的审查，而发杨公司对此并未审查，亦未在承租后对消防进行完善，并且在火灾发生之后，不吸取前车之鉴继续承租长江商贸城中未通过消防验收的其他仓库进行经营，可以看出在租金价格优惠与消防安全面前，其看重的是前者，因此，主观上有一定过错，发杨公司对于本次火灾造成的损失也应承担相应的责任。关于崇德物业以及崇德淮南分公司是否应当承担责任的问题，因本案为租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，崇德物业及崇德淮南分公司并不是租赁合同的相对方，发杨公司要求崇德物业和崇德淮南分公司承担责任，于法无据，不予支持。综上分析，对于发杨公司在本次火灾的损失，酌定茂业公司承担70%的责任，即617343元×70%＝432140.1元，发杨公司自行承担30%的责任，即617343元×30%＝185202.9元。 关于租金和物业费是否应当退还的问题。发杨公司与茂业公司之间签订的仓库租赁合同系双方真实意思表示，茂业公司按约交付仓库给发杨公司使用，发杨公司亦足额支付了2019年全年的租金。因2019年8月24日长江商贸城发生火灾，致使发杨公司租赁的仓库在火灾中倒塌，租赁物灭失，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，发杨公司要求茂业公司退还自2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金，于法有据，予以支持。按照发杨公司与茂业公司签订的二份仓库租赁合同约定，一次性交纳全年租金的，减免一个月，实收十一个月的租金，发杨公司租赁的1栋5、6、7、8号仓库2019年全年实缴租金共计50688元，因此，退还的租金应以50688元为基数进行计算，即50688元÷365天×122天（2019年9月1日至2019年12月31日，共计122天）＝16942.29元，对于超出此限的请求，于法无据，不予支持。关于物业管理费，发杨公司于2019年1月2日向崇德淮南分公司交纳了物业管理费，但本案为租赁合同纠纷，崇德淮南分公司并不是与发杨公司签订仓库租赁合同的相对方，对于物业管理费可另行诉讼，本案不予处理。 关于律师费，发杨公司与茂业公司签订的仓库租赁合同中对此并未约定，亦无明确的法律规定，且要求发杨公司于庭后提交律师费的转账凭证，其至今未提交，发杨公司要求支付律师费的诉讼请求，于法无据，不予支持。 崇德公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对相关诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、淮南茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向淮南市发杨装饰工程有限公司支付赔偿款432140.1元并退还租金16942.29元，合计449082.39元；二、驳回淮南市发杨装饰工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10192元，由淮南市发杨装饰工程有限公司负担3031元，淮南茂业投资发展有限公司负担7161元。 二审中，发杨公司提交一张手机截屏打印件，拟证明其向北京市中银律师事务所转律师代理费60000元。茂业公司对该证据的真实性、合法性有异议，认为不能证明发杨公司证明观点，转账记录应当提交银行的交易明细。崇德淮南分公司质证意见同茂业公司。崇德公司未予质证。本院认为该证据未提交原始载体以供核对，对发杨公司拟证明观点不具有证明力，故不予确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、茂业公司是否违约；如存在违约，发杨公司主张赔偿损失及退还租金能否成立，数额如何认定；二、崇德物业公司及崇德淮南分公司在本案当中应否承担责任。 本院认为，发杨公司明确以租赁合同纠纷提起本案诉讼，认为茂业公司将其无所有权的房屋租赁给发杨公司，且违反合同法第二百一十六条规定，出租房屋不符合消防要求，依据合同法第一百零七条、第一百一十三条主张赔偿损失、退还租金。本案基础法律关系为租赁合同纠纷，应首先确认双方租赁合同效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方于2019年1月2日签订仓库租赁合同，由发杨公司租赁茂业公司坐落于淮南长江商贸新区仓库1栋5、6、7、8号，经释明，茂业公司未提交案涉出租仓库的房产证或建设工程规划许可证或主管部门批准材料，故双方签订的租赁合同无效。民法典第一百五十七条规定了民事法律行为无效的法律后果，即民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。发杨公司主张适用的合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，上述法律规定均是建立在合同有效的前提下，故本案不适用。经询问双方当事人，茂业公司虽未向发杨公司出示权属证明，但依照双方合同向发杨公司交付了案涉租赁标的物，且并未因标的物的权属问题影响发杨公司使用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。茂业公司虽上诉请求驳回发杨公司要求茂业公司承担责任的诉讼请求，但对退还租金问题并未提出具体事实和理由，一审法院判令茂业公司退还租金16942.29元符合法律规定，予以确认。本案火灾发生的起火点并不在双方合同约定的1栋5、6、7、8号仓库，发杨公司财物的损毁灭失是因其他仓库发生火灾蔓延所致，与因合同无效茂业公司的缔约过失责任不具有法律上的因果关系，从房屋租赁合同法律关系看，承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物的占有、使用、收益，案涉火灾发生前，并未影响发杨公司对租赁物的占有、使用和收益，发杨公司主张的财产损毁灭失是因侵权所致，发杨公司对其损失向茂业公司主张违约责任，无法律依据，不予支持，可另行提起侵权诉讼。关于律师费，发杨公司未提交支付依据，且双方合同未对解决争议律师费的负担问题作出约定，律师费不属于发杨公司的必要支出，一审不予支持符合法律规定，予以确认。 本案为租赁合同纠纷，崇德公司及崇德淮南分公司不是合同当事人，一审判令崇德公司及崇德淮南分公司不承担责任，符合法律规定，予以确认。 综上所述，发杨公司的上诉请求不能成立；茂业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初1143号民事判决； 二、淮南茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还淮南市发杨装饰工程有限公司租金16942.29元； 三、驳回淮南市发杨装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10192元，由淮南市发杨装饰工程有限公司负担9922元，淮南茂业投资发展有限公司负担270元；二审案件受理费12138元，由淮南市发杨装饰工程有限公司负担11835元，淮南茂业投资发展有限公司负担303元。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  陈燕 二〇二一年四月九日 法官助理陆漫漫 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。