杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初2958号原告：杭州万科物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪蝶园8-106、108商铺。法定代表人：喻斌，董事长。委托代理人：楼燕红、张丽敏，系公司员工。被告：陈丽娟。委托代理人：刘轶超，杭州市银湖法律服务所法律工作者。原告杭州万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告陈丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托代理人楼燕红、张丽敏和被告陈丽娟的委托代理人刘轶超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业起诉称：2013年12月24日，经万科公望（富春·泉水湾）小区全体业主投票表决同意，由万科公望（富春·泉水湾）小区业主委员会与原告签订《万科公望（一期、二期、三期）富春·泉水湾物业服务合同》，将万科·公望（一期、二期、三期）区域的物业服务委托原告。合同约定原告为包括被告在内的整个物业小区提供物业服务，物业服务费标准为悦山雅苑独栋别墅5.5元/平方米/月，每季度交纳，于每季第一个月15日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日应按欠缴物业服务费总额的万分之五向原告支付滞纳金。被告系万科·公望悦山雅苑9号业主，2011年9月30日前，建设单位依约与被告办理房屋交接手续。原告实际为万科·公望小区提供了物业服务，但被告自2015年7月1日起开始拖欠物业服务费。虽经原告多次催讨且委托律师发函催讨，但均未果。现诉请法院，要求：1、判令被告支付原告自2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费9686元、逾期缴纳物业服务费的滞纳金147.72元，合计9833.72元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告万科物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同一份，证明前期物业服务委托管理期限从合同签订之日到业委会成立新的物业服务合同生效时终止，另外空置房按70%交纳物业费。2、物业服务合同一份，证明原告与万科公望业委员签订的物业服务合同未约定空置房按70%交纳物业费。3、律师函、EMS邮政特快专递单、特快专递详情查询单各一份，证明原告向被告催讨物业费并明确告知被告在原告与万科公望业委员签订物业服务合同后，空置房物业费不再按70%收取的事实。4、商品房买卖合同一份（复印件），证明被告陈丽娟系悦山雅苑9号房屋业主，建筑面积293.54平方米。被告陈丽娟辩称：原告诉称的内容不符合客观事实。被告对2013年12月4日原告与万科公望业委会签订的物业服务合同不知情，既没有看到过，也没有被告知过有该份合同，因此对被告没有法律约束力。事实上，原、被告之间直接签订过前期物业服务协议，这份协议才是界定双方权利义务的有效法律文件。被告一直按照双方直接签订的前期物业服务协议履行交纳物业费义务。直到现在为止，原告以其行为及做法表示对被告按前期物业服务协议约定空置房7折交费之惯例不持异议。原告主张的2015年7月1日至同年12月31日期间的物业费，被告已按惯例在每年的1月份交清了全年的物业费，所以不存在拖欠原告物业费的问题。被告在每年年初交纳当年物业费，如果原告方有异议，应该在当时就提出，但是一直以来没有提出，视为对这种交费方式的认可。原告和所在小区业委会从来没有告知被告对于原、被告之间直接签订的前期物业服务协议已被解除或被变更，那么这份前期物业服务协议还是有效的，理应得到实际执行，因此被告按空置房七折交纳物业费符合协议规定。再则，被告认为，原告没有履行书面催讨物业费义务，被告从来没有收到过原告书面催讨函，包括律师函。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告陈丽娟为证明其主张，向本院提交如下证据：1、前期物业服务协议一份，证明其中第四条第四款双方已明确约定空置房的物业费按七折收取。2、现金交款单二份，证明被告已按七折标准悉数交清2015年和2016年两年的物业费，不存在拖欠原告物业费的事实。对原告万科物业提交的上述证据，被告陈丽娟质证表示：证据1的真实性、合法性和关联性都有异议，认为该前期物业服务合同由万科房产和万科物业签订，两者是关联企业，而且被告从来没有看到过这份合同，被告也不知情，对其真实性无法确认，与本案也缺乏关联；证据2，被告认为没有看到过该合同，真实性无法确认，并认为该合同签订后，从来没有向被告送达或告知，在本案中原告也没有提交送达或告知被告的相应证据，该合同第13条明确约定，原告有书面告知的义务，但是原告未尽此义务，故对其合法性和关联性都有异议，被告还认为该合同效力不能高于原、被告之间直接签订的前期物业服务协议。证据3，原告提供的快递单及详情单均没有被告陈丽娟的签名，签收人为他人，签收人身份不明，而且被告也从来没有收到过原告寄送的律师函，因此认为原告尚未尽到法定书面催讨物业费的义务；证明4没有异议。本院审查后认为，原告提供的证据1，具有真实性和合法性，所证明的内容与本案事实相关联，本院予以认定。证据2，万科公望（富春·泉水湾）小区业委会委托原告对万科公望（富春·泉水湾）小区提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和业委会签订的物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据3，被告的上述异议成立，故不能达到原告曾以邮寄律师函的方式向被告书面催讨物业费的待证目的，本院对该证据不予认定。证据4，因被告无异议，本院予以认定。对被告陈丽娟提交的上述二组证据，原告万科物业质证表示：证据1的真实性没有异议，但认为原告与万科公望小区业委会签订物业服务合同以后，再无空置房物业费打七折的约定，该合同已在小区公告栏进行了公示，原告和业委会不可能也没有必要挨家挨户地告知业主，公示即已达到告知全体业主的目的。证据2的真实性没有异议，认为现金交款单是银行出具的票据，该款项由被告通过银行自行交纳，交款额度未满足应交数额，款项来源“物业费2015年”、“2016年度物业费”由被告自己备注，被告臆想的七折交款额度从未得到原告的认可，因此无法达到被告已交清全款的待证目的。本院审查后认为，被告陈丽娟提交的该二组证据，虽具有真实性，但无法达到被告已交清全部物业费的待证目的。经审理，本院认定如下事实：2010年8月12日，原告万科物业与富阳万科房地产开发有限公司签订《万科.公望三期（悦山雅苑）、四期（悦山礼苑）前期物业服务合同》，约定：原告万科物业为万科.公望小区三期、四期业主提供前期物业服务，委托管理服务期限自本合同签订之日起至万科公望（暂定）业主大会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止，物业服务费收费标准为别墅5.50元/平方米/月，物业买受人未入住使用的空置房物业管理费，由业主按规定标准的70%向原告交纳。后原告万科物业为该小区提供前期物业服务。2010年8月27日，原告万科物业与被告签订《万科.公望前期物业服务协议》一份，约定：原告万科物业为被告提供前期物业服务，并明确前期物业是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。仍约定：物业服务费收费标准为别墅5.50元/平方米/月，物业买受人未入住使用的空置房物业管理费，由业主按规定标准的70%向原告交纳。2014年1月20日，原告万科物业与富阳市万科公望（富春.泉水湾）业主委员会签订《万科公望（一期、二期、三期）富春.泉水湾物业服务合同》，约定：原告万科物业为万科.公望小区一期、二期、三期业主提供物业服务，委托管理服务期限自2014年1月1日至2015年12月31日，物业服务费收费标准为悦山雅苑独栋别墅5.50元/平方米/月，每季度交纳，于每季第一个月15日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日应按欠缴物业服务费总额的万分之五向原告支付滞纳金。后原告万科物业为该小区提供物业服务。被告陈丽娟系万科·公望悦山雅苑9号业主，房屋建筑面积为293.54平方米，被告收房后一直处于空置状态。被告陈丽娟自2014年1月1日至2015年12月31日期间共应交纳物业费36809.92元[（293.54平方米×5.5元/平方米/月×4月×70%）+（293.54平方米×5.5元/平方米/月×20月）]，除已支付27122.40元，尚欠物业费9687.52元，故原告万科物业起诉至法院，要求处理。另查明，原告万科物业于2016年3月就与陈丽娟物业服务合同纠纷一案要求富阳区人民调解委员会物业纠纷调解工作室处理，经该室受理后即书面致函陈丽娟，陈丽娟无书面反馈意见，后又与陈丽娟进行电话沟通，陈丽娟认为，其是空置房，要求全部按七折交纳，而原告万科物业表示对此不能接受，因此调解无效。2016年3月28日，富阳区人民调解委员会物业纠纷调解工作室书面告知万科物业可以要求法院立案审理。本院认为：双方的争议焦点在于：一、原、被告双方直接订立的前期物业服务协议和原告与万科公望小区业委会订立的物业服务合同效力和适用问题，后合同的订立是否意味着前协议自动解除或变更。二、原告是否尽到了法定的物业费催讨义务。关于争议焦点一，本院认为，《物业管理条例》规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同系合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告陈丽娟系万科公望小区业主，万科公望小区业主委员会与原告签订的《万科公望（一期、二期、三期）富春.泉水湾物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。所谓前期物业是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。由于被告所在小区已成立业主委员会，并与原告签订的物业服务合同，因此前期物业服务自新的物业管理服务合同生效时终止。2014年5月1日杭州市物业管理条例实施后，被告要求仍以七折交纳物业费缺乏合同以及相应法律法规所持的依据。关于争议焦点二，本院认为，关于催讨义务，原告万科物业于2016年3月就与陈丽娟物业服务合同纠纷一案要求富阳区人民调解委员会物业纠纷调解工作室处理，经该室受理后即书面致函陈丽娟，陈丽娟无书面反馈意见，后又与陈丽娟进行电话沟通，陈丽娟认为，其是空置房，要求全部按七折交纳，而原告万科物业表示对此不能接受，因此调解无效。现被告以原告未尽到法定的物业费催讨义务拒付余欠物业费之抗辩意见，本院不予采纳。经本院核算，被告陈丽娟自2014年1月1日至2015年12月31日期间尚欠物业费9687.52元，现原告只主张物业费9686元，系其自行处分部分诉讼权利，并无不当。关于原告万科物业要求被告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金147.72元之诉请，因原、被告对交纳物业费的合同适用及标准存在争议，被告并非有恶意拖欠原告物业费的主观故意，原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金之诉请，理由不当，对该主张本院不予支持。综上，原告万科物业的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈丽娟支付原告杭州万科物业服务有限公司物业费9686元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交[浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68]。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何建胜二〇一六年六月二十日代书记员 倪 群