广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终1064号 上诉人(原审被告)：桂平市荣辉房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇大成北路162号地王财富中心5楼。 法定代表人：黄小玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张学，男,1974年10月8日出生，汉族，住广西桂平市。 被上诉人（原审原告）：黄爱红，女,1973年11月29日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：秦锦涛，广西贵鹏律师事务所律师。 上诉人桂平市荣辉房地产开发有限公司（以下简称荣辉公司）因与被上诉人张学、黄爱红商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初4601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣辉公司的委托诉讼代理人曹世享，被上诉人张学、黄爱红的委托诉讼代理人秦锦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣辉公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初4601号民事判决第二项，及变更该判决第一项为荣辉公司向张学、黄爱红支付逾期交房违约金23084元。事实与理由：一、案涉商品房于2018年10月28日经施 工、勘察、设计、监理、建设“五方”单位验收合格，已具备交房条件。荣辉公司于2019年1月10日通过《贵港日报》和挂号信通知被上诉人于2019年1月20日前收房，被上诉人逾期不来，应当认定2019年1月20日为房屋交付日期。二、荣辉公司在施工期间遭遇了大暴雨、台风等恶劣天气导致不能开工，以及桂平市政府相关部门因高考等原因要求荣辉公司停止施工若干天，还有案外人陈满红等人恶意阻挠施工及荣辉公司账号被法院错误查封等情况，上述情况应属不可抗力，导致荣辉公司在建设期间共有486天不能施工，该时间应予扣除。但如果法院认定交房时间为2019年1月20日，则荣辉公司放弃该主张。三、2019年1月20日为房屋交付日期，被上诉人应当支付该日期之后的物业费给物业公司。并且，物业费是被上诉人与物业公司之间的合同关系，与荣辉公司无关。 张学、黄爱红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 张学、黄爱红向一审法院起诉请求：1、判令被告荣辉公司向原告支付迟延交房违约金50665元；2、判令被告赔偿原告物业费等经济损失1571元。 一审法院查明，2017年1月4日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：被告将坐落于桂平市的地王财富中心的1幢2单元第6层2-606号商品房出售给原告，购房款为299796元。被告应于2017年12月31日前，将已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用。除不可抗力外，被告未能按约定的时间和条件交付房屋给原告，逾期超过30日的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款给被告。 2018年10月28日，涉案商品房取得施工、勘察、设计、监理、建设“五方”验收合格。2019年1月10日，被告通过登报和寄送挂号信方式通知原告收房，但原告以涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告不符合交付条件为由，未予收房。2019年2月12日，桂平住建局在网络问政平台答复群众提问称，桂平地王财富中心已经通过竣工验收，具备交房条件，但未见开发 商向该局申请登记备案竣工验收备案表，该局没有发出竣工验收备案登记表。2019年3月20日，原告向一审法院起诉被告要求被告支付逾期交房违约金，法院审理后认定在案证据无法证实当时原告已接受涉案商品房，无法确定具体逾期天数，其提出的诉讼请求不具体，遂作出裁定驳回了原告的起诉。2020年4月24日，原告办理了收房手续并向相关物业公司交纳了2019年1月10日至2020年4月23日期间的物业管理费等费用共计1584元。 一审法院认为，一、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金问题：1、根据被告主张应按媒体发布的时间（2019年1月10日）作为房屋交付原告使用的时间，但被告至一审庭审结束时仍未能取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，因此，原告拒收房屋的行为正当，被告主张房屋交付时间为2019年1月10日没有法律依据，不予支持。原告于2020年4月24日办理了收房手续，视为双方对房屋交付条件的约定进行了变更，该日为被告向原告履行房屋交付的时间。合同约定的交房时间为2017年12月31日，故被告交房逾期的期间为2018年1月1日至2020年4月23日。2、被告辩称未能如期交房是因天气原因、政府行为、案外人阻挠施工、法院误查封被告银行账户等原因而造成，上述情形均属被告在合同签订时可以预见或在施工过程中可以克服的情形。因此，被告主张的上述情形不属于不可抗力的情形。3、被告主张合同中约定的违约金数额过高，但未能提供充足证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。综上，被告应当向原告支付2018年1月1日至2020年4月23日的逾期交房违约金50546元（299796元×843天×2÷10000）。二、关于被告应否向原告支付2019年1月10日至其收房之日的物业费问题：根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，从一次性解决纠纷的角度出发，被告应当赔偿原告支出的收房前的物业服务费等费用，自2019年1月10日至2020年4月23日期间产了物业管理费等共计1584元，该1584元应由被告负担。原告主张被告应赔偿物业费等损失1571元，系其自行处分民事权利的行为。一审判决： 一、被告桂平市荣辉房地产开发有限公司支付逾期交房违约金50546元给原告张学、黄爱红；二、被告桂平市荣辉房地产开发有限公司赔偿物业服务费等损失1571元给原告张学、黄爱红；三、驳回原告张学、黄爱红的其他诉讼请求。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房的交付时间及逾期交房违约金如何认定的问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。本案中，虽然双方签订的合同第九条约定商品房交付条件为“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告”，但工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范性规定，并非房屋交付的法定条件，只要建筑工程竣工经验收合格，即达到交付使用的条件。案涉商品房已于2018年10月28日经五方竣工验收合格，达到了交付条件,所以荣辉公司通知被上诉人收房并无不当，而荣辉公司已于2019年1月10日在《贵港日报》登报，通知业主在2019年1月10日至1月20日收房，并随后以寄送挂号信的方式向被上诉人邮寄了相关收房通知，因此，应视为荣辉公司已于2019年1月20日将涉案商品房交付给被上诉人。荣辉公司逾期交房的时间为2018年1月1日至2019年1月20日（共计384天），荣辉公司应支付逾期交房违约金23024元（299796元×384天×2÷10000）给被上诉人。二、关于案涉物业费应如何处理的问题。如上所述，2019年1月20日视为荣辉公司交付案涉商品房给被上诉人的日期，该日期之后的物业费应由被上诉人负担。被上诉人诉请上诉人赔偿应由其负担的物业费，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。 综上，荣辉公司上诉理由部分成立，对其成立的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初4601号民事判决第二项、第三项； 二、变更桂平市人民法院（2020）桂0881民初4601号民事判决第一项为：桂平市荣辉房地产开发有限公司支付逾期交房违约金23024元给张学、黄爱红。 三、驳回张学、黄爱红的其他诉讼请求。 一审案件受理费552元，由上诉人桂平市荣辉房地产开发有限公司负担188元，由被上诉人张学、黄爱红负担364元；二审案件受理费526元，由被上诉人张学、黄爱红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年三月三十一日 法官助理 黄呈宝 书 记 员 何 冰