广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初626号原告董家超，男，1979年11月7日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码证：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告董家超诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告董家超，被告创宇公司委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年11月26日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号12110121，以下简称为“合同”），原告购买被告开发的位于罗定市罗城镇柑园居委祥发路凤凰新城住宅小区H座7层03号房。原告按合同约定付清了总房价款482587元，合同签订当日还向被告支付了代办土地使用权证、房产证契税及其他费用15328元整。2013年5月5日，原告收楼。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应当自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款的万分之一的标准向买受人支付违约金，至房地产证出证之日止，合同继续履行。被告在原告履行完其相应义务后，应在原告收楼后的180日内即2013年11月1日前办妥房地产权证。然而，被告未按照合同的约定履行义务，至今没有为原告办理房产证，经原告督促，被告一直以种种理由推诿，给原告造成损失。被告理应及时为原告办妥所购商品房的房产证，并应承担逾期办理房产证的违约金至房产证出证之日止，还应赔偿其给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告立即为原告办理房产证；2、被告向原告支付逾期办理房产证从2013年11月1日至被告履行完毕（房产证办理完毕时）的违约金，截至起诉日2016年3月30日为42467.6元（482587元0.1‰880=42467.6元）；3、撤销双方在2014年8月17日签订的[创宇*凤凰新城]摩托车位申购协议；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加一项请求：判令撤销双方在2014年8月17日签订的[创宇*凤凰新城]摩托车位申购协议。理由是该份协议是违背我的真实意思表示，显失公平，该车位只有使用权，没有所有权，与我放弃我商品房的所有权利是不对称的，且被告违背了诚实守信的原则，其有意制造陷阱给业主，申购协议是放弃追究商品房买卖的权利，其真实的合同是没有这项内容的。且楼房是违反了商品房的交付的约定，被告与我签订的摩托车位申购协议是要求我不予追究与被告签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任，是违反法律强制性规定的。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，拟证实我方向被告购买了涉案的商品房，并在商品房买卖合同中约定相关的违约责任和权利义务，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的。证据2、购房首期款发票，拟证实我已经按照合同约定向被告支付了首期购房款232587元。证据3、代办房产权证费用收据，拟证实我已经支付了办理房屋权属证书的费用及契税共15328元给被告。证据4、银行贷款申请审批表、银行个人贷款支付凭证，拟证实我已经通过贷款方式支付购房款25万元给被告。证据5、身份证，拟证实我的主体资格。证据6、光盘一只（录音资料两段），是我本人手机录的，拟证实被告推搪办证。被告创宇公司辩称：一、双方签订了《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是双方真实意思表示，约定不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方就迟延办证等违约责任已达成协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任。签订协议后，双方按照协议履行，原告没有在法定期限内提起撤销车位协议之诉，根据该份协议原告不应追究被告的法律责任，应驳回原告诉讼请求。二、退一万步讲，假设被告应承担逾期办证违约责任，也应当自涉案房屋取得竣工验收备案之日（符合合同约定的交付条件)后的180日的次日（即2014年10月27日）开始计算。三、被告不存在逾期办证的违约行为，原告至今未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。（一）法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托代理关系的必要材料。（二）即使被告于2015年12月13日向原告发出《关于办理房屋权属证书的通知》，书面形式明确要求原告出具办证委托书，但原告一直拒绝出具办证委托书，更足以证实至今不能办证的责任在于原告。（三）原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。（四）办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。（五）被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。被告为原告办理房地产权属证书不是被告的法定义务，而是无偿委托代理产生的义务。三、退一万步来说，即使法院认定被告承担逾期办证责任，违约金仅能计至被告提供资料报产权登记机关备案（提供初始登记所需资料）之日止，不能计算至出证之日。（一）补充协议第四条中“违约金计至出证之日”的约定无效，该约定违反了行政法规的强制性规定，不动产登记机关才有权办理房产证，被告作为开发商是无权出证，该约定无效。（二）根据《商品房买卖合同的司法解释》第十八条的规定，基于出卖人的原因，无法办理房产证的，出卖人才应当承担违约责任。但对于房管部门用于审查办证、办理过户期间导致的迟延不属于“出卖人的原因”，这属于被告无法控制的，不能归结于被告的责任。因此，关于“违约金计至出证之日”的约定也是违反了上述司法解释的规定，该约定无效。（三）被告提供了产权登记备案资料给产权登记机关之后，被告法定办证义务就已经履行完成。根据《房屋登记办法》第三十一条、第三十二条的规定，涉案办理房产证之前涉及到两项登记：初始登记和转移登记，分别对应为《合同补充协议》中的“产权登记备案”和“办理房地产权证”这两项。在初始登记阶段，被告有提供资料报产权登记机关备案的法定义务；在转移登记阶段，被告并没有法定办证的义务，原告才是法定办证的申请人，即使原告委托被告办证，只能适用合同法的委托合同关系的规定。办理房地产权证属于转移登记，该项登记中必须由被告提供的资料均在初始登记中已经全部向产权登记机关提交，而无需被告再一一重复提交，此时原告便可以自行向产权登记机关提出转移登记的申请。在转移登记中，原告才是权利人（申请人），被告没有原告的委托授权无法为原告办理转移登记。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约金责任在于原告本身的责任，请求法院予以驳回。为证明其主张的事实，被告在诉讼中提供以下证据：1、[凤凰新城]摩托车位申购协议，拟证实双方就延迟办证等违约责任已经达成协议，我方所给的车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究我方的法律责任。区别于其他业主购买需支付全额车位价格，原告享受的是特别优惠价（半价）而同意不予追究与被告签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及被告的任何责任；2、EMS快递单、邮件投递详情、关于办理房屋权属证书的通知，拟证实被告曾于2015年12月13日向原告发出《关于办理房屋权属证书的通知》，明确提出若原告委托我方办证的，必须提供办证委托书，但原告置之不理。至今原告尚未向我方提交书面的委托书。根据《补充协议》第四条第1点约定，因原告提交资料不齐全要求补齐的，办证期限顺延，原告在收到我方通知之日内三天内未补充资料（办证委托书），原告应自行承担未提供办证委托书的法律后果，被告不承担逾期办证的违约责任；3、罗定房管局收件收据，拟证实被告于2016年1月20日提供了产权登记备案资料给产权登记机关之后，我方法定办证义务就已经完成。对原告提供的证据1-5，经庭审出示并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。原告提供的证据6，由原告自行录制，未告知被录音人员其录音的情况及意图，无法真实反映客观情况，来源不合法，本院不予采纳。对被告提供的证据1、3，经庭审出示并经质证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，与本案相关联，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。被告提供的证据2，收件人并非原告本人，无法证实被告所要证明的内容，本院不予采纳。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年11月26日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第H座7层03号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为482587元。第六条约定买受人必须在2012年11月26日前付清首期房款232587元给出卖人，剩余房款25万元须于2012年12月2日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：1、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。……房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任。合同签订后，原告已于2012年11月26日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15328元，并于2013年2月27日支付完全部购房款482587元。2013年5月5日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：2014年8月17日，原告(乙方）与被告（甲方）签订了《摩托车位申购协议》，内容为：“乙方于2014年8月17日申购【创宇·凤凰新城】060号摩托车位，销售原总价21520元，成交价11520元（大写：壹万壹仟伍佰贰拾元整（此费用不含各项税、费等）。1、一次性付款，乙方确定购买摩托车位，自签订本协议时交齐全款……6、甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。……”协议签订后，原告向被告支付了车位购置费用11520元，被告亦将车位交付了原告使用。再查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2016年1月20日，被告向罗定市房管局递交办理商品房权属初始登记所需的资料。原告认为，被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年3月30日诉至本院，要求处理。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、双方于2014年8月17日签订的《[创宇·凤凰新城]摩托车位申购协议》是否符合法律规定的撤销条件？2、原、被告之间是否存在委托与被委托办理房屋权属登记的关系？3、被告是否存在逾期办理房屋产权证书的违约行为，违约责任应当如何？对于第1个争议焦点即双方于2014年8月17日签订的《[创宇·凤凰新城]摩托车位申购协议》是否符合法律规定的撤销条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，因重大误解订立的、在订立合同时显示公平的以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。本案双方签订的《摩托车位申购协议》是双方的真实意思表示，且双方亦按协议的约定履行了各自的义务，合法有效，且亦已超过法律规定的一年除斥期间，不符合法律规定的撤销条件。但由于被告提供的证据无法证实该协议是双方就逾期办证等问题进行协商而达成的协议，对被告提出的关于原告同意放弃追究《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任的抗辩意见，本院不予采纳。对于第2个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15328元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，乙方已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。对于第3个争议焦点即被告是否存在逾期办理房屋产权证书的违约行为，违约责任应当如何的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥房地产权证件，原告要求被告立即办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。合同中关于违约金计至出证之日的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。被告提出的关于该约定无效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。根据合同和合同补充协议的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房经竣工验收合格后，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，原告认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，本院不予支持。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告至今未为原告办理权属证书，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金25094.52元（应从2014年10月27日起至2016年3月30日止，共520天，每日按商品房总价款482587元的0.1‰的标准计付违约金）给原告。对原告主张的2014年10月26日前的办证违约金不予支持。综上所述，被告创宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告董家超办理罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号凤凰新城住宅小区第H座7层03号的房屋权属证书。二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2016年3月30日止的逾期办证违约金25094.52元给原告董家超。三、驳回原告董家超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元（原告已预交），由原告董家超负担177元，被告云浮市创宇贸易有限负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一六年六月十九日书 记 员  陈梦儿