贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）锦民初字第33号 原告上饶三汇房地产有限责任公司，住所地：江西省上饶市信州解放路82号。 法定代表人董春梅，女，该公司董事长。 委托代理人段志学（特别授权），男，1966年11月23日出生，侗族，上饶三汇房地产有限公司物业部经理，户籍所在地：湖南省靖州县，现住锦屏县。 委托代理人徐增贵（一般代理），男，贵州维实律师事务所律师。 被告林顺鹏，男，1968年3月18日出生，苗族，贵州省锦屏县人，农民，户籍所在地：贵州省锦屏县。 被告杨连先，女，1968年8月8日出生，侗族，贵州省锦屏县人，农民，户籍所在地：贵州省锦屏县，系林顺鹏妻子。 原告上饶三汇房地产有限责任公司诉被告林顺鹏、杨连先房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年4月14日、2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告上饶三汇房地产有限责任公司的委托代理人段志学、徐增贵到庭参加诉讼，被告林顺鹏到庭参加诉讼，被告杨连先经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2003年11月，原告与锦屏县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以出让方式取得锦屏县××江镇排洞村91000平方米的土地使用权进行房地产开发，林顺鹏的房屋及其使用的土地在出让范围之内。2004年5月31日，锦屏县国土资源局作为拆迁人（甲方）与林顺鹏（被拆迁人，乙方）签订《锦屏县排洞新城区开发建设房屋拆迁货币补偿协议》（下称《货币补偿协议》），《货币补偿协议》主要内容为：乙方被拆除房屋总建筑面积78.23㎡（木结构），住宅房屋建筑面积56.78㎡,门面房建筑面积21.45㎡；甲方应付乙方房屋所有权补偿9857.00元，宅基地补偿费3694.00元；《货币补偿协议》同时约定乙方应在2004年6月30日前完成拆迁，甲方给予奖励。协议签订后，林顺鹏自行拆除其房屋，并从排洞开发指挥部领取拆迁补偿款及奖金19949.00元。2008年9月26日，林顺鹏向原告递交了《关于要求解决拆迁户实际困难的申请》，表示同意按“拆一还一”原则处理，同时提出两点意见：一、适当加宽住房面积至100㎡为宜，加宽部分应给予照顾，按实际造价出售给原告；二、门面21.45㎡，很不适应原来经营，因我户原门面经营药品及医务等业务，占地面积较宽，原门面前边还有30多平方米空地可活动。所以需要40㎡门面才能适应，希望你们给予考虑解决。”2008年9月29日，上饶三汇房地产公司（甲方，出卖人）与林顺鹏（乙方，买受人）签订《协议书》，主要内容为：一、乙方要求置换甲方位于排洞望江新城区的住房壹套（面积100㎡），要求置换的住房为E3栋叁楼；二、门面为E3栋7号（从靖州方向往城区数），在原地基靠清江路边，双方协商置换门面面积为40平方米（以房产局测量面积为准，多退少补）；三、付款方式：1、房款：拆迁安置款，今后统一结算，多退少补，按拆迁户同等标准对待，超过部分按开发成本价+10%计算；2、后期费用：①水电开户费与商品房买卖相同于交房时付清；②其他后期费用与商品房买卖相同于交付房产证时一次性付清。 2009年12月30日，林顺鹏在未按其与上饶三汇房地产公司2008年9月29日签订的《协议书》履行相关补差结算以及共同协商安排E3栋楼三楼何套房屋的情况下，强占了E3栋楼304号房和E3栋楼7号门面，原告向锦屏县人民法院提起诉讼，法院判决：一、被告林顺鹏、杨连先于本判决生效后三日内迁出锦屏县××江镇排洞开发区E3栋楼304号房屋，交与原告上饶三汇房地产有限责任公司；二、原告上饶三汇房地产有限责任公司于本判决生效后三日内按与林顺鹏、杨连先2008年9月29日签订的《协议书》在锦屏县××江镇排洞新城区E3栋楼的三楼安排住房一套和将该栋楼7号门面安排给被告林顺鹏、杨连先；林顺鹏、杨连先按双方2008年9月29日签订的《协议书》约定的付款方式与上饶三汇房地产有限责任公司结算房价款。判决生效后，原告申请法院强制执行，法院以原告还未对被告进行安置为由驳回原告的申请。2010年12月30日，原告书面通知被告前来就其实际占有的E3栋楼304号住房和E3栋楼7号门面进行结算，被告一直未予理睬，为此请求：1、判令被告依2008年9月29日的《协议书》与原告进行结算超产权调换部分面积的价款，即①住房（129.27-56.78）=72.49㎡×（1535.36+1535.36×10%）元/㎡=122428.07元；②门面（59.07-21.45）=37.62㎡×（1535.36+1535.36×10%）元/㎡=63536.27元。并按银行同期贷款利率向原告支付从2009年12月30日起至付清款项之日止的利息；2、被告选择“拆一返一”后应退原领取的货币补偿各项补偿款19949元；3、由被告承担本案全部诉讼费。 被告林顺鹏、杨连先辩称：（一）、本案已超过2年的诉讼时效，协议是2008年9月29日签订的，2010年11月26日二审法院终审判决，原告现在起诉，请求人民法院驳回原告的诉讼请求；（二）、原告2003年在未取得工程施工许可证的情况下进行非法施工，对被告原有的房屋地基构成侵权，应当恢复原状，赔偿损失，原告要求被告退还领取的19949元没有依据；（三）、2004年5月31日被告林顺鹏与锦屏县国土资源局签订的《货币补偿协议》合法有效，房屋建筑面积56.78㎡，门面面积21.45㎡,置换64㎡,2008年9月29日，原告与被告又签订了一份协议，用64㎡置换140㎡，其中住房100㎡，门面40㎡,住房面积则变为156.78㎡，门面面积则变为61.45㎡，那么原告还应补给被告住房面积27.51㎡的差价，门面2.38㎡的差价；（四）、房屋的开发成本价是620元/㎡，不是1535.36元/㎡。 经审理查明：2003年11月，原告与锦屏县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》原告以出让方式取得锦屏县××江镇排洞村91000平方米的土地使用权进行房地产开发，被告林顺鹏的房屋及其使用的土地在出让范围之内。2004年5月31日，锦屏县国土资源局作为拆迁人（甲方）与林顺鹏（被拆迁人，乙方）签订了《货币补偿协议》，主要内容为：一、乙方被拆除房屋总面积为78.23㎡（木结构），其中住宅面积为56.78㎡,门面面积为21.45㎡；二、补偿金额，甲方应支付乙方补偿费13551.00元，其中包括：（一）房屋所有权补偿费9857.00元；（二）宅基地补偿费3694.00元，乙方在拆迁范围内使用的国有土地面积110.17㎡，补偿标准为80元/㎡,甲方应支付乙方土地补偿费3694元。同时手写了“置换64㎡”的字样;三、补助费2077.00元，其中方搬迁补助费277元及一次性发放12个月临时过度费1800元；四、付款方式及期限，乙方应得到的补偿补助费共计15628.00元，在签订协议之日起三日内甲方将乙方被拆迁房屋所有权补偿费、土地使用权补偿费、补助费总额的50%，共计7814.00元一次性付给乙方。剩余的50%即7814元在拆迁完成后三日内领取，乙方在2004年6月30日前完成拆迁，按期拆除完毕，甲方给予奖励。协议签订后，被告林顺鹏按约定期限拆除其房屋，并于2004年5月31日从排洞开发指挥部领取拆迁补偿款7814.00元，2004年6月28日又从排洞开发指挥部领取拆迁补偿款及奖金12135.00元，以上共计19949.00元，其中15628.00元为房屋补偿补助费，4321.00元为奖金。 由于规划调整，被告上饶公司原计划安置给原告的置换地另作他用，原告与被告因为安置问题发生纠纷并重新进行协商。2008年9月26日，被告林顺鹏向原告递交了《关于要求解决拆迁户实际困难的申请》，表示同意按“拆一还一”的方式解决，同时要求住房面积加宽至100㎡，门面面积加宽至40㎡。2008年9月29日，原告上饶三汇房地产公司（甲方，出卖人）与被告林顺鹏、杨连先（乙方，买受人）签订《协议书》，主要内容为：一、乙方要求置换甲方位于排洞望江新城区的住房壹套（面积100㎡），要求置换的住房为E3栋叁楼，门面为E3栋7号（从靖州方向往城区数），在原地基靠清江路边；二、双方协商置换门面面积为40㎡（以房产局测量面积为准，多退少补）；三、付款方式：1、房款，拆迁安置款，今后统一结算，多退少补，按拆迁户同等标准对待，超过部分按开发成本价+10%计算；2、后期费用：①水电开户费与商品房买卖相同于交房时付清，②其他后期费用与商品房买卖相同于交付房产证时一次性付清。2009年12月30日，被告林顺鹏、杨连先在未与原告按照2008年9月29日签订的《协议书》进行补差结算的情况下，强行占了E3栋304号住房和E3栋7号门面，E3栋楼304号住房和E3栋楼7号门面的面积分别为129.27㎡和59.07㎡，双方为此发生纠纷。2010年12月30日，原告书面通知被告前来就其实际占有的E3栋304号住房和E3栋7号门面进行结算交房，被告未予理睬，双方协商不下，原告遂诉至本院并提出前述请求。 原告上饶三汇房地产有限责任公司曾于2008年12月31日将304号住房卖给陈法冰，价格为1489.39元。庭审中，双方对2008年9月29日签订的《协议书》中约定的“开发成本价”争议较大，原告为了证明其提出的“开发成本价”为1535.36元，向本院提交了一份2010年7月8日作出的专项审计报告{赣永华专审字（2010）第61号}，但该专项审计报告中有很多的数据都是估算的，原告在做该专项审计报告时并没有向会计师事务所提供具体的数字，故在审计报告的审计结果中写明了“审计结果由于收入与成本均是建立在一定的估算前提下得出的，故不能作为最终实现数字的一种保证”。本院在庭审过后到锦屏县税务部门、物价部门、住建部门及国土部门调取关于建筑房屋“开发成本价”的材料，均未调到相关材料。原告于2015年11月4日向本院申请对E3栋304号住房和E3栋7号门面进行鉴定，后由于鉴定费用过于昂贵，原告于2016年4月14日向本院申请撤回鉴定，本院于2016年4月23日同意原告撤回鉴定申请。 同时查明，2006年1月10日，贵州省人民政府黔府发[2006]2号文件《贵州省人民政府关于加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》规定：政府部门要从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来，实行“拆管分离”，不得成立“指挥部”、“协调小组”等正式介入拆迁，已经成立的必须立即解散。此后，被告上饶公司就排洞新城区开发建设项目等事宜向锦屏县人民政府请示；2009年7月20日，锦屏县人民政府答复，根据黔府发[2006]2号文件规定，政府不能作为拆迁主体，对于排洞片区开发建设拆迁遗留问题，交由被告上饶公司处理。被告所领取的拆迁补偿款及奖金19949.00元，系原告上饶三汇房地产有限责任公司先行汇入县政府成立指派的排洞开发建设指挥部财务账户上，再由建设指挥部支付给被告。 另查明，锦屏县人民法院已生效的（2014）锦民初字第406号民事判决书查明认定：“该时期排洞开发区的房屋拆迁安置补偿标准为拆一还一，被拆迁户由原来的土地置换改成产权调换，则其安置补偿原则适用拆一还一的补偿标准”。锦屏县人民政府关于锦屏县城排洞新城区开发拆迁补偿安置规定的批复{锦府通（2003）12号}中规定，对拆迁户正式安置：“一、被拆迁户可以购买平价房（360元/㎡建筑面积）安置房，也可以进行土地置换或异地搬迁安置。（1）购买平价安置房按照锦府发（2002）2号文件第七条第一款的规定，对被拆迁房屋产权人进行安置，被拆迁房屋产权人购买平价安置房时，以户为单位，并按拆迁户常住人口每人20㎡建筑面积的标准进行安置，如房屋总面积达不到100㎡的，每户按照100㎡安置，安置标准内的住房价格按360元/㎡的基础价格计算，超面积部分按照经济适用住房价格计算。二、拆迁门面房安置，以2002年12月31日前持有的营业执照为准，被拆迁门面同等面积进行安置，安置标准内的门面房每平方米建筑面积按1500元计算，超面积部分按照市场价格计算。”锦府县议（2011）5号文件“关于确定我县经济适用住房超面积和超标准部分购房款市场价的问题”规定：我县2008年经济适用住房面积和超标准部分购买市场价格1100元/平方米。 以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的《协议书》等证据及庭审笔录等为证，可以认定。 本院认为：一、原、被告2008年9月29日签订的《协议书》效力如何认定的问题。原、被告2008年9月29日签订的《协议书》，是双方当事人在平等自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律法规的禁止性规定，亦无损害国家、集体及第三人利益，该《协议书》属有效合同，对双方当事人均具有约束力，原、被告应严格按照该协议的约定全面履行各自的义务。 二、关于《协议书》中置换的房屋面积和门面面积如何认定的问题。（一）置换房屋面积的认定；被告林顺鹏与锦屏县国土资源局签订《货币补偿协议》时，林顺鹏户国有土地使用证上的面积为110.17㎡，按照每平方米补偿标准为80元计算，其获得的补偿费用为8813.6元，但林顺鹏户实际得土地补偿费用3694元，还剩5119.6元未有补偿，按每平方米补偿标准为80元计算，5119.6元正合64㎡，由此推断被告林顺鹏当时确实选择了置换红线范围内的64㎡土地，后由于红线范围内的土地规划另作他用，双方才于2008年9月29日根据《排洞望江新城拆迁安置补偿办法》签订了《协议书》，改为产权调换。从被告林顺鹏向原告递交的申请书同意按拆一还一的原则，但要求住房面积加宽至100㎡，门面面积加宽至40㎡的内容，结合《协议书》中“按拆迁户同等标准对待”的约定及同时期排洞开发区的房屋拆迁安置补偿标准拆一还一原则，可看出《协议书》中双方置换的房屋面积是在拆一还一的原则上进行的，被告拆迁的住房面积为56.78㎡，则置换安置的房屋也应该是56.78㎡，但被告要求加宽至100㎡，所以置换房屋面积大小要有100㎡，但超出56.78㎡的部分双方应该进行补差价。对于被告提出的《协议书》约定的置换房屋100㎡和门面40㎡是通过64㎡土地置换的，而《货币补偿协议》签订的房屋面积56.78㎡，门面面积21.45㎡要另行补偿，两个协议加起来，原告应该补偿被告住房面积共计156.78㎡，门面面积共计61.45㎡的答辩意见，与查明的事实不符，对该意见本院不予采纳。 （二）关于《协议书》中置换的门面面积的认定；根据{锦府通（2003）12号}文件的规定：“对于拆迁门面房安置，以2002年12月31日前持有的营业执照为准，被拆迁门面同等面积进行安置”，结合该时期排洞开发区的房屋拆迁安置补偿标准拆一还一原则，被告林顺鹏户被拆迁的门面面积为21.45㎡，则置换补偿的门面面积应为21.45㎡，超过21.45㎡的部分被告应该与原告进行补差价。 三、关于置换房屋及门面如何结算问题的认定。（一）住房价格的结算；由于原告提交的审计报告的审计结果中，收入与成本均是建立在一定的估算前提下得出的，故不能作为最终实现数字的一种保证，且原告上饶三汇房地产有限责任公司曾于2008年12月31日将E3栋304号住房卖给陈法冰，市场价格为1489.39元，该价格比原告请求的开发成本价1535.36元还低，且我县同时期的经济适用住房面积和超标准部分购买市场价格为1100元/平方米，而原告的开发成本价就已经远远超出市场价，这与市场交易常理不符，现原告请求房屋的开发成本价按照1535.36元计算，不具有说服力，本院不予采纳。在没有中介机构鉴定结果及同地段房屋开发成本价参照的情况下，无法按照《协议书》中约定的超过置换部分按开发成本价+10%计算的方式进行结算，可参照{锦府通（2003）12号}中关于购买平价房屋的规定进行结算，即以户为单位，如房屋总面积达不到100㎡的，每户按照100㎡安置，安置标准内的住房价格按360元/㎡的基础价格计算，超面积部分按照经济适用住房价格计算。同时结合我县2008年经济适用住房面积和超标准部分购买市场价格为1100元/平方米计算，E3栋楼304号住房面积为129.27㎡，100㎡内按360元/㎡计算，超过部分按照1100元/㎡，则E3栋楼304号住房总结算为：100㎡×360元/㎡+（129.27㎡-100㎡）×1100元/㎡=68197元。 （二）门面价格的计算；本案中，原告请求门面的开发成本价按1535.36元/㎡计算，虽没有中介机构的认定及同等地段门面开发成本价的参照，但门面是一种经营性房屋，其市场售价一般要比住房高很多，相应开发成本要比居住用房高，且根据{锦府通（2003）12号}文件的规定，就连安置标准内的门面房被安置人都要以每平方米1500元价格进行购买，超过安置部分的则以市场价购买，现原告请求超过安置部分的门面面积开发成本价按1535.36元/㎡计算，没有违反相关规定，本院予以认定。E3栋楼7号门面的面积为59.07㎡，按照拆迁同等面积进行补偿及根据《协议书》中约定超过置换部分按开发成本价+10%计算的结算方式，原告请求超过安置部分门面价格结算为（59.07-21.45）=37.62㎡×（1535.36+1535.36×10%）元/㎡=63536.27元，本院予以支持。 以上两项共计131733.27元。双方对于超过安置部分房屋、门面补差价的问题一直久商不决的原因在于双方对于补偿的房屋面积以及结算方式存在较大的差异，双方在结算的问题上均存在一定的过错，不只是被告一方的过错，且置换的房屋和门面房属于政策安置性质，对于原告要求被告支付结算房屋价格利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、被告林顺鹏领取的拆迁补偿款及奖金共计19949.00元是否应退还的问题。本案中，原告与被告2008年9月29日签订的《协议书》拆迁补偿标准与其他的拆迁户同等标准对待，现原告未能提交其他拆迁户选择置换房屋后已经退还货币补偿时领取的拆迁补偿款的相关证据材料，且被告之前领取的货币补偿款中包含有搬迁补助费、临时过渡补助费及奖金，这些费用不管原、被告选择何种方式，原告都是必须要补偿给被告的，现原告请求被告退还已领取的拆迁补偿款及奖金共计19949.00元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告林顺鹏、杨连先在本判决生效后十日内一次性支付原告上饶三汇房地产有限责任公司超产权置换的住房价款及门面价款共计一十三万一千七百三十三元二角七分； 二、驳回原告上饶三汇房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费四千三百八十九元,由原告上饶三汇房地产有限责任公司负担一千四百五十四元，被告林顺鹏、杨连先负担二千九百三十四元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费四千三百八十九元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。 审判长  姜以煌 审判员  张玉锋 审判员  吴才屏 二〇一六年六月二十七日 书记员  陆 姗