湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1361号上诉人（原审被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司经理。委托诉讼代理人：冯化吉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：彭亮，男，1979年2月26日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邱琪，系彭亮之妻，1980年12月2日，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市江岸区。上诉人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）因与被上诉人彭亮房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、由彭亮承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.彭亮提出由吉家公司返还所谓购房意向金2万元的请求，没有任何事实及法律依据。经吉家公司财务部门自查，从未收到彭亮支付的上述意向金，亦未收到涉及房地产交易的任何款项，吉家公司也从未委托第三方代为收取任何款项。彭亮没有任何证据显示其向吉家公司支付了其主张的款项，因此彭亮要求吉家公司返还2万元的诉讼请求没有事实及法律依据。2.将第三人吕隆收款行为等同于吉家公司收款，明显混淆事实。吕隆的身份有待核实，即便曾是吉家公司的员工，但其违法收款的行为系其个人行为，不能等同于其在吉家公司处工作期间的职务行为，更不能由吉家公司承担其个人行为带来的法律后果。另外，本案存在许多重要的事实未查清，收取2万元的吕隆是否为吉家公司员工吕隆，且收款的吕隆是否已将相应款项退还给彭亮，彭亮为何在款项支付两年后才主张退款，其诉称收款人也无法联系，该收款人是否真的收取了相应款项，该款项是否已经退还给彭亮，均无法核实。彭亮辩称，彭亮作为普通购房者，将2万元交给对方公司员工，并有加盖公司公章的意向书，因此事实成立。至于说公司内部没有收到钱是对方公司内部管理问题，彭亮不应承当相关责任。对方公司员工是以网络转账方式收取我方款项的，至于其是否违法，是对方公司和员工管理问题，彭亮没有办法辨别该员工是否真实。对方两位店长都去了派出所作了证明，如果对方有异议可以核实，对方员工吕隆收款等同为公司收款。对方可以去核实吕隆是否为公司员工，彭亮也是2017年6月才知道我们想买的房子已经被卖出，当时店长在吕隆消失后一直拖着彭亮欺骗房子还没有卖，一直拖到2017年6月，到2017年6月30日彭亮才知道相关事实，彭亮后来一直与对方协调，对方一直不愿意退钱彭亮才通过法律维护自己权益，彭亮真正起诉是2017年10月是因为法律程序需要时间，2018年才开庭，时间拖延不是彭亮原因。收款人吕隆没法联系彭亮才找的吉家公司。彭亮目前在深圳，职业是医生，每次开庭都需要请假返回武汉，所涉及交通费误工费远不止2万元金额，之所以坚持打官司是因为相信法律。彭亮向一审法院起诉请求：1.请求依法判决吉家公司向彭亮返还购房意向金人民币20000元；2.请求依法判决吉家公司赔偿彭亮交通费、误工费及精神损失费人民币10000元；3、请求依法判令吉家公司承担本案的一切诉讼费用。一审认定的事实：彭亮（甲方）与吉家公司（乙方）签订《房屋购买意向书》，载明“一、现就甲方意向购买的物业位于武汉天地A6-T21-2603室，建筑面积86平方米。二、签订本意向书时，甲方向乙方支付购房意向金人民币贰万元整。三、若该物业价格出售价为人民币叁佰贰拾万元整（￥3200000）（相关过户费由甲方承担），则该意向金转为该物业定金。若因甲方原因导致无法交易，意向金不退还给甲方。四、若该物业未达成该价格，则乙方将意向金无息退还给甲方。五、乙方与该物业业主确定价格期限2016年8月9日至2016年8月30日，共计21天。”甲方处载有彭亮签名，乙方处载有案外人吕隆签名及吉家公司合同专用章。2016年8月9日，彭亮通过支付宝向吕隆转款20000元，并备注“武汉天地A6T212603室购房意向金”。时至今日，彭亮未购得“武汉天地々6-121-2603室，建筑面积86平方米”房屋，故诉至一审法院要求判如所请。一审庭审后，彭亮提交案外人胡金勇、万恒出具的加盖武汉市公安局江岸区分局永清街派出所公章的《情况说明》两份，主要内容为彭亮提供的购买意向书是真实的，意向书上所载公章也是真实的，拟证明吕隆是吉家公司员工，以公司名义与其洽谈业务，吕隆向其出具的东西都是真实有效的。吉家公司质证表示对两份《情况说明》的真实性没有异议，认可意向书与公章的真实性，对证明目的有异议，两份《情况说明》中并未明确吕隆是吉家公司员工，也没有相关证据证明吕隆是公司员工。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。根据吉家公司工作人员万恒和胡金勇所书的《情况说明》可以认定吕隆系吉家公司的工作人员，从事销售工作时与彭亮订立《房屋购买意向书》，该合同依法成立生效，对彭亮和吉家公司具有法律约束力。吕隆系吉家公司业务员，其与彭亮签订《房屋购买意向书》，并将加盖吉家公司公章的《房屋购买意向书》原件交给彭亮，使得彭亮有理由相信其交易的相对人为吉家公司。在《房屋买卖意向书》生效时，彭亮向吕隆支付意向金20000元应视为彭亮向吉家公司的给付，吉家公司主张其未收到彭亮支付的意向金的事实，不予采信。彭亮与吉家公司签订的《房屋购买意向书》约定，若在2016年8月9日至2016年8月30日涉诉房屋的成交价超出3200000元，吉家公司将意向金退还给彭亮，在此期间内，吉家公司未撮合彭亮与房屋出售人以成交价3200000元达成房屋买卖协议，且涉案房屋的市场价已远远超出了3200000元，故对彭亮主张吉家公司返还意向金20000元请求，予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此受到的损失。在审理中，彭亮未提交充分证据证明因吉家公司的违约行为造成其损害的事实。双方也未约定损失的计算方式，其主张被告赔偿误工费、交通费、精神损害赔偿金没有事实和法律依据，对此，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、武汉吉家房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起三日内向彭亮返还购房意向金人民币20000元；二、驳回彭亮的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担（此款彭亮已垫付，武汉吉家房地产经纪服务有限公司连同上述款项一并给付彭亮）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，彭亮提交的《房屋购买意向书》上加盖有吉家公司印章，吕隆作为经纪人已在该意向书上签字，结合吉家公司工作人员万恒和胡金勇所书的《情况说明》可以认定吕隆当时系吉家公司的工作人员，因此《房屋购买意向书》对吉家公司具有约束力。彭亮向吕隆支付的意向金2万元，与《房屋购买意向书》能够相互印证，因吕隆当时系吉家公司的工作人员，一审认定该款项应视为彭亮向吉家公司的给付，并无不当。吉家公司应按照《房屋购买意向书》的约定，将意向金退还给彭亮。对吉家公司的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，吉家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  张 红审判员  叶 欣二〇二一年四月十二日法官助理阮小琴书记员李明志