江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终288号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏家悦福商业管理有限公司，住所地无锡市周新中路188-1-1093（1-2）。法定代表人：董建兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡明园房产开发有限公司，住所地无锡市新吴区鸿山镇后宅中路41号。诉讼代表人：陈一兵。委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。上诉人江苏家悦福商业管理有限公司（以下简称家悦福公司）因与被上诉人无锡明园房产开发有限公司（以下简称明园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家悦福公司上诉请求：依法撤销一审判决书，发回重审或改判驳回明园公司的本诉诉讼请求，支持其的反诉诉讼请求。事实和理由：一、本诉部分，1.案涉房屋的占有使用费标准应为2778元/天。明园公司管理人多次明确案涉房屋占有使用费的标准是2778元/天，其对该标准其也是同意的，不能以其未支付而否定该标准。2.案涉房屋的占有使用费的计算期间应当自2016年4月1日起至2019年11月16日止。在计算占有使用费的计算期间时，应当扣除装修免租期6个月。案涉房屋的拍卖成交日为2019年11月17日，拍卖成交后，该房屋的所有权归买受人归有，且买受人已向其收取了自2019年11月17日起的租金，占有使用费的计算截止点应当至2019年11月16日。二、反诉部分，1.明园公司未按照房屋租赁合同的约定向其交付房屋，存在延期交房行为，应当向其承担逾期违约金。2.其在一审中举证的《工程施工合同》等证据上载明的具体施工项目有：二楼平台防水、广场大理石、玻璃幕墙、电缆、排水泵等，前述项目均属于明园公司应建设的基础设施，并非超市项目装修和加固工程，正是因为明园公司并未完成基础设施的建设，导致案涉房屋无法正常使用，其才进行了相应的添附，明园公司管理人作为受益方理应对其的添附进行补偿。被上诉人明园公司书面答辩称，1.一审法院参照原租赁协议按每天每平方米1.05元计算房屋占用使用费，有事实依据。管理人发函确定的占有使用费2778元/天，是在扣除家悦福公司已付300万元的租金损失后，计算得出的，但家悦福公司对管理人提出的方案并未认可。一审法院对占用期间的认定并无错误。2.其于2014年7月18日由无锡市新吴区人民法院裁定受理破产清算申请，解除合同的损失以实际损失为计算原则，违约金不作为破产债权，无论其是否存在延期交房的违约行为，违约金均不得作为债权抵消得以提前清偿。家悦福公司在得知其破产后，既未向管理人进行债权申报，也未主张违约责任，现主张权利已过诉讼时效。请求驳回家悦福公司的上诉请求。明园公司向一审法院起诉请求：判令家悦福公司支付位于无锡市新吴区××街道××路××单元××室房屋的占有使用费7060173.5元（房屋建筑面积4336.09平方米，自2015年10月1日起计算至2019年12月9日，前三年按每平方米每天1.05元计算，后三年按每平方米每天1.1025元计算）,并赔偿逾期利息损失（以7060173.5元为基数，按未付款项每日百分之三计算）。家悦福公司向一审法院提出反诉请求：1、判令明园公司立即支付逾期交房违约金2220000元；2、判令明园公司赔偿家悦福公司装修损失1780000元。一审法院审理查明：2012年9月16日，明园公司与家悦福公司签订房屋租赁合同一份，约定家悦福公司租赁明园公司名下位于无锡市新吴区××街道××路××号楼××单元××室××室房屋，建筑面积7844.46平方米，租期自2013年12月30日起至2028年12月29日止...自明园公司交付租赁物业（以家悦福公司签署《租赁物业交付确认书》确认的交接验收时间为准）起家悦福公司进场装修，装修期6个月...房屋内自动扶梯、货梯由家悦福公司安装，装修期间明园公司免收租金，因装修产生的水电费由家悦福公司负担。房屋租赁单价为每天每平方米1.05元，自第三年（2016）后每三年递增一次，递增额度为5%，租金先付后租，一年一付...第一、二年租金（2013年12月30日至2015年12月29日）一次性付清6012000元...每年11月29日前家悦福公司应一次性付清下一年度的全额租金...明园公司如未按约向家悦福公司交付房屋，每逾期一日，家悦福公司有权向明园公司收取当年租金3%的违约金...家悦福公司拖欠租金，在收到明园公司房租催缴通知后15个工作日内仍未缴纳的，每逾期一日，明园公司有权按照未缴租金3%收取滞纳金。2012年10月29日，明园公司向家悦福公司出具担保书，言明租赁合同履行期间，租赁房屋所发生的房屋买卖、产权转让、抵押及经济纠纷责任等事项均由明园公司承担，并保证家悦福公司正常经营。家悦福公司分别于2012年10月30日和11月16日共向明园公司法定代表人沈园林支付了6000000元租金，明园公司出具了相应款项收据。2013年12月30日，明园公司与家悦福公司签订交房合同，言明案涉租赁房屋已经过房屋安全、消防等验收，符合房屋出租条件，明园公司于2014年1月1日起交付房屋，家悦福公司在明园公司完成交付后可进驻装修。2014年7月18日，法院裁定受理明园公司破产清算申请并指定了管理人。2015年4月30日，无锡市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合认定案涉房屋消防验收合格。2019年4月28日，明园公司管理人向家悦福公司发函，言明因案涉房屋需公开拍卖，且家悦福公司已在2015年10月份开始使用案涉房屋，故家悦福公司应在房屋拍卖交付前搬离122单元201室房屋，并按照每天2778元标准支付占用使用费，其中家悦福公司应于2019年5月10日前支付2018年1月1日至2019年4月25日的占有使用费1330600元。2019年11月1日，明园公司管理人发布122单元201室房屋拍卖公告，同年11月17日该房屋拍卖成功。2019年11月28日，明园公司管理人发函通知家悦福公司122单元201室房屋已拍卖成功，家悦福公司应尽快与房屋购买人协商房屋承租事宜。家悦福公司还应向管理人支付2018年1月1日至2019年11月28日期间的占有使用费1880000元。2019年12月9日，明园公司管理人向买受人蔡东明、钱星刚移交上述房屋，并约定案涉房屋移交前的占用费归属于明园公司管理人。另查明，2012年1月6日，明园公司与沈圆彬签订商品房买卖合同，约定沈圆彬向明园公司购买位于锦鸿路122单元201室房屋。2016年6月23日，明园公司管理人向法院起诉解除上述合同。2017年8月31日，法院依法作出（2016）苏0291民初3676号民事判决解除上述合同。2017年11月15日，二审法院对上述判决结果予以了维持。上述事实有房屋租赁合同、担保书、交房合同、消防验收意见书、事宜函、拍卖公告、通知书、移交确认书，民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。明园公司管理人向法院陈述，出租给家悦福公司的122单元201室房屋建筑面积为4336.09平方米，交房合同系由家悦福公司在明园公司破产案件中提交。破产清算开始后，明园公司管理人并未通知家悦福公司继续履行房屋租赁合同，故双方的房屋租赁合同已自行解除。明园公司虽将122单元201室房屋出售给了沈圆彬，但沈圆彬并未支付过任何购房款，也未进行过产权登记，双方的房屋买卖合同也已被判决解除，故案涉房屋始终为明园公司所有。明园公司法定代表人沈园林确实收到过家悦福公司支付的6000000元租金，但其中3000000元租金已由明园公司交付给了122单元101室房屋的所有人费建，剩余3000000元是122单元201室房屋的租金，但明园公司管理人并未实际接管到该3000000元。2015年10月份，家悦福公司未经明园公司管理人允许擅自对案涉房屋装修并投入经营使用。因家悦福公司的占用行为，明园公司管理人曾在扣除已付3000000元租金的基础上多次与家悦福公司协商，并根据协商结果发函，但家悦福公司最后均未按照协商结果付款。现家悦福公司在租赁合同解除后对房屋进行了占有使用，故应按照房屋租赁合同约定的租金标准支付相应期间的占有使用费。明园公司管理人就其陈述另提供谈话笔录、2019年4月10日的函予以证明。家悦福公司认可预付租金的支付情况，但认为4月10日的函未加盖公章不属实，交房合同由法院予以核实。家悦福公司向法院陈述，明园公司并未按照租赁合同约定时间交付房屋，直至2015年4月消防验收合格后才交付房屋，租金应从实际租赁发生时起算，已支付的122单元201室房屋租金3000000元应延后依次予以扣减，明园公司管理人已通过多次发函的形式变更了租金支付标准，故应按照每天2778元的标准计算。明园公司的延期交付房屋的行为已构成违约，根据租赁合同约定，应赔偿家悦福公司逾期交房违约金2220000元。家悦福公司进场装修前已取得122单元201室房屋购买人沈圆彬的许可，沈圆彬已于2015年8月27日同意按照房屋实际交付情况顺延6个月装修免租期，家悦福公司装修期间未曾收到过明园公司管理人的异议。明园公司虽交付了房屋，但房屋基础设施并未全部完成，家悦福公司对房屋二楼平台防水、广场大理石、玻璃幕墙等进行了添附，价值1500000元，家悦福公司还就房屋电梯、货梯进行了加固添附，价值280000元，对上述添附明园公司应予以赔偿。对此，家悦福公司提供发包方为新区鸿山奕新百货超市的工程施工合同、转账凭证、承诺函予以证明。明园公司管理人对家悦福公司的证据及陈述均不予认可，认为明园公司已按约交付房屋，消防验收意见书出具时间较晚，不能反映逾期交房的事实。工程建设合同及付款凭证不能反映系家悦福公司的支出，租赁合同已约定电梯等添附由家悦福公司自行负责。沈圆彬未实际取得和控制房屋，无权作出承诺。家悦福公司确实存在进场装修行为，但明园公司管理人已就此多次阻止。一审诉讼中，明园公司向法院申请撤回对家悦福公司的本诉诉讼请求中的利息主张。一审法院认为，房屋租赁合同解除后，承租人继续占有租赁房屋的应支付占有使用费。本案中，法院于2014年7月18日裁定受理明园公司破产清算申请，明园公司管理人已表明未同意继续履行房屋租赁合同，家悦福公司未就此提供反证，故对明园公司管理人有关房屋租赁合同在明园公司破产清算开始后经法定期限已解除的意见予以采信。明园公司管理人虽提供了交房合同证明案涉房屋的交付情况，但该交房合同内容并未明确家悦福公司已接收了案涉房屋。明园公司管理人、家悦福公司均已表明案涉房屋在2015年10月份已开始装修，但未表明具体装修入场时间，结合消防验收报告出具时间以及家悦福公司所述的承诺函出具时间，对明园公司所主张的家悦福公司装修入场时间为2015年10月1日的意见予以采纳。明园公司管理人已举证证明2019年12月9日向买受人实际交付案涉房屋，家悦福公司虽辩称案涉房屋占有使用费仅能计算至拍卖成交前一日，但未提供相应事实或法律依据，故对家悦福公司的抗辩意见不予采信，对明园公司管理人主张的占用时间截止点予以采信。明园公司管理人已举证证明案涉租赁房屋建筑面积为4336.09平方米，家悦福公司未对此表示异议，故对无锡市新吴区××街道××路××单元××室房屋建筑面积为4336.09平方米的事实予以确认。房屋租赁合同解除后，家悦福公司虽辩称明园公司管理人曾多次发函明确了房屋占有使用费为每天2778元，但家悦福公司并未举证证明其已同意明园公司管理人发函载明的租金计算方案或已实际履行，故对家悦福公司的有关按每天2778元的抗辩意见不予采信。房屋租赁合同并未明确合同解除后的租金计算方式，故可以参照双方租赁房屋期间的租金标准计算占有使用费，明园公司虽主张完全按照租赁合同约定租金标准计算占有使用费，但根据家悦福公司实际占有案涉房屋时间以及家悦福公司在客观上存在维护案涉房屋商业价值的情形，故依法酌定案涉房屋占有使用费标准按照每平方米每天1.05元计算。明园公司管理人未举证证明在破产案件中对家悦福公司预付的3000000元租金已经予以了处理，且表明曾多次在扣减掉该租金的基础上与家悦福公司协商占有使用费事项，结合家悦福公司入场装修的情形，以及明园公司管理人对此明知的事实，故对家悦福公司主张预付的租金在计算占有使用费时应予以扣减的抗辩意见予以采信。家悦福公司虽辩称案涉房屋原购买人沈圆彬曾同意根据房屋实际情况顺延6个月装修免租期，但沈圆彬并非房屋租赁合同的相对方，承诺作出时间也已远在房屋租赁合同关系解除之后，且案涉房屋买卖关系已被人民法院依法判决解除，家悦福公司也未证明曾与沈圆彬建立房屋租赁关系，故沈圆彬的承诺与案涉房屋租赁合同没有关联，对本案当事人双方并不发生法律效力，对家悦福公司辩称扣除6个月免租期的意见不予采纳。家悦福公司未证明在房屋租赁合同解除后曾支付过占有使用费，故明园公司管理人在与沈圆彬的房屋买卖合同关系解除后有权向家悦福公司主张全部房屋占有使用期间的费用。因明园公司已撤回计算占有使用费的利息，故对此不予处理。综上，家悦福公司应按照每天每平方米1.05元的标准向明园公司管理人支付自2015年10月1日起至2019年12月9日止的房屋占有使用费6965928.59元（1.05元*4336.09平方米*1530天），扣除家悦福公司已支付的3000000元，家悦福公司还需支付明园公司管理人房屋占有使用费3965928.59元。家悦福公司虽提供消防验收意见书证明明园公司存在迟延交付房屋的行为，但消防验收意见书并不能直接反映实际交房情况，家悦福公司也未就此提供其他证据予以佐证，即便明园公司确实存在延期交房行为，逾期违约金也仅能计算至法院受理明园公司破产清算申请之前，明园公司管理人亦对此提出诉讼时效抗辩，家悦福公司未能举证证明其曾向明园公司或明园公司管理人主张过延期交付违约赔偿，故对家悦福公司主张明园公司管理人赔偿延期交房违约金的诉讼请求不予支持。房屋租赁合同已明确约定家悦福公司自行负责电梯、货梯安装，家悦福公司所提供工程施工合同、工程承包合同中已载明系超市项目装修和加固工程，不能反映家悦福公司所述的明园公司未完成房屋基础设施的情况，也不能达成证明案涉房屋装修时状态的证明目的。明园公司管理人提供的房屋拍卖证据亦未表明案涉房拍卖时涉及到装修部分，故对家悦福公司主张明园公司管理人赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、家悦福公司于判决发生法律效力之日起十日内支付明园公司管理人房屋占有使用费3965928.59元。二、驳回明园公司管理人其他诉讼请求。三、驳回家悦福公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费61221元（此款已由明园公司管理人预交），由明园公司管理人负担22694元，由家悦福公司负担38527元。反诉案件受理费38800元减半收取19400元（此款已由家悦福公司预交），由家悦福公司负担。二审中，家悦福公司提供房屋租赁合同、商品房买卖合同各一份，证明案涉房屋一、二楼分别属于两个产权人，一楼的租金按照每平方米1.4元/天，而一楼的房价是二楼的三倍，按原租赁合同计算占有使用费显失公平。被上诉人明园公司管理人质证认为，对商品房买卖合同真实性予以认可，对房屋租赁合同的真实性无法确认，且跟本案没有关联性，对于案涉房屋的租赁价格应当以双方所签订的租赁合同为参照，其他第三方所签订的租赁合同不能作为参照依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点：一、案涉房屋占用使用费的标准以及占用期间该如何确定？二、明园公司是否存在延期交房的违约行为？是否需承担逾期违约金及赔偿装修损失？本院认为，关于争议焦点一，当事人协商一致，可以变更合同。家悦福公司与明园公司签订的房屋租赁合同，已明确约定了租赁房屋期间的租金计算标准，房屋租赁合同因明园公司破产而提前解除后，虽然明园公司管理人曾两次发函要求家悦福公司按2778元/天的标准支付房屋占有使用费，但家悦福公司并未作出同意该计算方案的意思表示，也未实际履行，本案中没有证据证明双方就租金计算标准达成了新的合意。家悦福公司二审中提供的证据不属新证据，且与本案不具有关联性，本院不予采信。家悦福公司要求按2778元/天计算房屋占有使用费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。虽然家悦福公司与明园公司签订的房屋租赁合同约定了装修免租期6个月，但家悦福公司系在租赁合同解除后对房屋进行了占有使用，其使用房屋并未征得明园公司管理人的同意，即便案涉房屋原购买人沈圆彬曾同意根据房屋实际情况顺延6个月装修免租期，但沈圆彬作出承诺的时间也在房屋租赁合同关系解除之后，且明园公司和沈圆彬就案涉房屋买卖关系已被人民法院依法判决解除，沈圆彬的承诺对明园公司管理人并不发生法律效力，故家悦福公司要求扣除6个月免租期，也无事实和法律依据。明园公司管理人于2019年12月9日向买受人交付案涉房屋，并约定案涉房屋移交前的占用费归属于明园公司管理人。家悦福公司主张案涉房屋占有使用费仅能计算至拍卖成交前一日，但未提供向买受人支付房屋使用费的依据，故一审法院确定房屋占有使用费的截止时间为2019年12月9日，并无不当。对家悦福公司认为占有使用费计算有误的上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二，双方租赁合同约定明园公司交付租赁物业为2013年6月30日，以家悦福公司签署《租赁物业交付确认书》确认的交接验收时间为准，本案中并无证据证明交付房屋的时间，即便明园公司确实存在延期交房行为，逾期违约金也仅能计算至法院受理明园公司破产清算申请之日即2014年7月18日之前。因家悦福公司未能举证证明其曾向明园公司或明园公司管理人主张过房屋延期交付的违约赔偿，明园公司管理人亦已提出诉讼时效抗辩，故家悦福公司要求明园公司管理人赔偿延期交房违约金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。另，家悦福公司提出明园公司未完成基础设施的建设，导致案涉房屋无法正常使用，其才进行了相应的添附，但家悦福公司一审中举证的工程施工合同、工程承包合同中已载明系超市项目装修和加固工程，不能证明工程项目属于明园公司应建设的基础设施，且明园公司管理人提供的房屋拍卖证据亦未表明案涉房拍卖时涉及到装修部分，故家悦福公司要求明园公司管理人对其添附进行补偿的上诉主张，没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，家悦福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61221元，由上诉人家悦福公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月八日书记员  李 睿