广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7008号上诉人(原审原告)：陈x川，住浙江省苍南县。委托代理人：林浩亮、林运伟，均为广东君厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东xx泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：李碧云、肖守华，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人陈x川、广东xx泰景房地产有限公司（以下简称xx公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：海珠区xx街x号xxx房的房地产权属人是xx公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为10430.65平方米，登记时间为2013年3月26日。2012年9月7日，陈x川支付了租金履约保证金60064元、综合管理费履约保证金60064元、租金30032元、综合管理费30032元等给xx公司。2012年9月8日，陈x川（乙方）与xx公司（甲方）签订（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50087号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约1396.83平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年9月8日至2013年3月7日月租金为0元，2013年3月8日至2013年9月7日月租金为60064元，2013年9月8日至2014年9月7日月租金为60064元，2014年9月8日至2015年9月7日月租金为64869元，2015年9月8日至2016年9月7日月租金为70058元，2016年9月8日至2017年9月7日月租金为75663元，2017年9月8日至2018年9月7日月租金为81716元，2018年9月8日至2019年9月7日月租金为88253元，2019年9月8日至2020年9月7日月租金为95314元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳120128元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为43元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为60064元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增8%；租期内暂定租金总额合计为6791628元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金60064元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，陈x川（乙方）与xx公司（甲方）签订（2012）珠纺租合补第1222号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城内伍层自编50087号物业出租给乙方，建筑面积约1396.83平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为43元/平方米/月,月租金暂定为60064元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增8%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为60064元，第二个租赁年度暂定月租金为60064元，第三个租赁年度暂定月租金为64869元，第四个租赁年度暂定月租金为70058元，第五个租赁年度暂定月租金为75663元，第六个租赁年度暂定月租金为81716元，第七个租赁年度暂定月租金为88253元，第八个租赁年度暂定月租金为95314元；租赁期限内暂定总租金为6791628元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金60064元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2012年9月26日,陈x川签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认所承租的广州海珠区逸景路西珠江国际纺织城商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等。同日，陈x川在《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司于2012年9月26日接收商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人／本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。同日，陈x川与广东珠江商业地产物业服务有限公司签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》。2012年10月10日,陈x川填写《商铺装修申请表》,申请对天花、地面等项目进行装修。2012年10月16日,陈x川又填写《商铺装修申请表》,申请对空调进行装修。2014年11月7日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留的陈x川的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈x川，通知陈x川承租商铺的租赁期限从2012年9月26日起算，陈x川于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年4月26日至2014年10月25日期间的租金等。该邮件以“原址查无此人”为由被退回。2015年5月22日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留的陈x川的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给陈x川。《EMS妥投证明》证实该邮件由本人收。2015年8月28日，xx公司送达《解约通知书》给陈x川，主要内容为：陈x川至2015年5月15日止，尚拖欠xx公司租金1540040元，现通知陈x川：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请陈x川于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。2015年9月23日，xx公司邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给陈x川。该邮件以“拒收”为由被退回。陈x川对xx公司主张所出租的房屋在其提交的涉案房产证合法产权范围内没有异议，但认为：1、xx公司对该合法产权的涉案房产重新进行了间隔，重新间隔后没有重新进行消防验收，导致陈x川无法办理开业前的消防检查。2、xx公司提供给陈x川的租赁物业（单指陈x川承租的物业）若已办理产权登记，应当以产权登记为准。3、由于xx公司提供的中央空调无法使用，导致租赁物业无法投入使用。4、本案合同的起租日应以xx公司向陈x川发出起租日通知书时间为准。5、根据《广州市国土房管局印发关于规范商业用房登记》的通知，本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符，由于xx公司至今没有履行相关法定责任，因此本案租赁物业出租不合法。陈x川为证明涉案商铺不符合适租条件，存在规划、消防、经营范围等诸多问题，还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0289号）；4、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0613号）；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（穗公消安检许字［2011］第0152号）；6、违法建设行政处罚决定书（穗规决［2011］1130号）；7、关于违法建设查处告知函（穗城管局函［2011］335号）；8、xx公司自制楼层（五层）平面图；9、建设工程规划验收合格证（穗规验证［2012］164号）。xx公司质证认为：证据1是第三方出具的，对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性无法确认，不是由xx公司出具的，即使是真实的，证明涉案物业相关的空调系统有进行调试；证据3是第三方出具的，真实性无法核实，该证据显示“综合评定该土建工程消防验收合格”，并不是陈x川称的未经过消防验收；证据4是第三方出具的，真实性由法院核实，即使该证据是真实的，该消防意见书证明“综合评定该内部装修工程消防验收合格”，并不是陈x川称的未经过消防验收，而且该铺内部装修属于二次装修，需要由业主向相关部门申请验收；证据3、4显示涉案物业均已通过消防验收；证据5是第三方出具的，由法院核实，即使是真实的，陈x川证明内容是错误的，该证据证明投入使用营业前经消防安全检查合格，并不是陈x川称未经消防验收合格；对证据6的真实性由法院核实，对其证明内容不予确认，其显示的文件作出时间是在涉案物业办理权属登记之前，xx公司已就涉案物业办理了权属登记，证明上述问题已处理完毕；对证据7的真实性由法院核实，该证据显示时间是在办理权属登记之前，现在涉案物业已取得权属证明，证明如有违法事宜也已处理完毕；对证据8的真实性、合法性不予确认；证据9的真实性、合法性由法院核实，该证备注第二条显示行政处罚已执行完毕，说明涉案物业现在已不存在违建的情况，否则后续也无法办理产权登记证明。xx公司为证明其所出租的五、六层已经消防验收，若陈x川承租商铺后装修需消防二次验收，提交了《建设工程消防验收意见书》（穗公消验［2012］第0150号）。陈x川质证认为：xx公司所主张的消防验收是发生在产权证取得前，陈x川所主张的是xx公司在取得产权证后对房屋进行重新间隔，相关工作没有报消防验收，因此xx公司所提供的证据不能证明租赁物业现在已经符合消防验收条件和出租条件。陈x川表示：1、陈x川在2012年9月26日接收商铺，但并不代表xx公司已经依照合同约定将适租的商铺交付给陈x川；补充协议的第二条，印证了为何在合同中要约定起租日以书面通知形式，正因为xx公司知道交接商铺时商铺并不适租，同时陈x川在接收商铺后不经过装修、空调系统的安装，根本不能发现商铺中存在的消防系统问题及空调不能使用的事实；xx公司至今为止尚未向陈x川交付适租商铺。2、陈x川接收商铺后没有向xx公司支付过费用，因为在完成装修后发现空调无法使用，当时xx公司招商人员表示待xx公司维修好后书面通知起租日开始计算租金。3、陈x川有使用部分商铺，由于商场是密封的，没有空调，无法正常使用；陈x川起诉之后，商铺已由xx公司封铺。xx公司否认在涉案商铺张贴封条，认为陈x川没有正式向其移交涉案商铺。因本案纠纷，陈x川于2015年9月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认xx公司于2015年8月28日向陈x川送达的《解约通知书》无效；2、xx公司继续履行（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》，向陈x川提供适租物业；3、xx公司依约书面通知陈x川（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》的起租日。诉讼中，陈x川明确其诉讼请求，其中第二项诉讼请求为xx公司履行（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》，向陈x川提供合符规划、消防安全及空调开通、经过测绘符合合同约定条件、纳入到珠江国际纺织城市场经营范围内的物业是陈x川所指的适租的物业；第三项诉讼请求为xx公司在第二项诉讼请求履行完毕后由xx公司依约书面通知陈x川（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》的起租日。xx公司原审辩称陈x川诉讼请求没有事实和法律依据。在案件审理期间，原审法院组织双方当事人到涉案商铺对涉案商铺的使用情况进行确认，涉案商铺没有经营，门口张贴了加盖“珠江国际纺织城客户服务中心”的封条。另外，陈x川向原审法院提交了《调查取证申请书》，申请原审法院向广州市公安消防局海珠大队调取珠江国际纺织城五、六层工程扩建、改建的建设工程消防设计审核、验收资料，向广州市城市管理综合执法局调查[2011]第1001号及[2011]1130号《违法建设行政处罚决定书》的违法处理情况。原审法院认为，陈x川、xx公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。本案中，xx公司提交了涉案商铺所在房产的产权证，陈x川对涉案商铺在该房产证合法产权范围内没有异议，故陈x川以xx公司对该合法产权的房产重新间隔后没有重新进行消防验收，导致陈x川无法办理开业前的消防检查；xx公司提供的中央空调无法使用；本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符等为由，主张本案租赁物业出租不合法，缺乏依据，不予采纳。合同约定xx公司向陈x川发出书面交铺通知，陈x川应按xx公司书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若陈x川未按xx公司书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从xx公司书面通知的交付日期起交付陈x川使用，陈x川同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用。陈x川在2012年9月26日签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等，且商铺已由陈x川实际使用，故xx公司已履行了交付租赁物的义务。陈x川关于接收商铺不代表xx公司已经依照合同约定将适租的商铺交付给陈x川的主张，无理，不予采纳。对陈x川要求xx公司继续履行《广州市房屋租赁合同》，向陈x川提供适租物业的诉请，予以驳回。合同约定“起租日”定义为xx公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定xx公司书面通知陈x川“起租日”是陈x川交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，xx公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知陈x川租赁期起算日，而xx公司按合同所记载的陈x川通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈x川，该邮件被退回。由此可见，xx公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，陈x川没有向xx公司支付租金事出有因，故xx公司于2015年8月28日向陈x川送达的《解约通知书》没有解除合同的效力。如前所述，原审法院不支持陈x川要求xx公司提供适租物业的诉请。另外，虽然陈x川在诉讼前没有收到xx公司书面的“起租日”通知，但在本案诉讼期间，通过证据的交换，陈x川已收到了xx公司《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，xx公司在庭审中也已明确了起租日的具体日期。故对陈x川要求xx公司在提供适租物业后书面通知《广州市房屋租赁合同》起租日的诉请，予以驳回。调查取证问题。如前所述，陈x川对涉案商铺在xx公司所提交的房产证合法产权范围内没有异议，故陈x川申请调查收集的证据无调查收集的必要，故对陈x川该申请不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，作出如下判决：一、被告于2015年8月28日向原告送达的《解约通知书》没有解除合同的效力；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告负担67元，被告负担33元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。判后，陈x川、xx公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。陈x川具体上诉事实与理由如下：一、一审法院违反法定程序，影响一审判决结果。陈x川在一审举证期限内提交《调查取证申请书》，申请法院向广州市公安消防局海珠大队调取珠江国际纺织城五、六层工程扩建、改建的建设工程消防设计审核、验收资料，但一审法院在未同意申请的情况下，也未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定书面通知，导致陈x川丧失申请复议的权利。该调查取证内容可以证明xx公司是否已向陈x川交付适租的物业，属于关键证据。二、一审判决查明事实不清。1、《建设工程消防验收意见书》（穗公消验【2012】第150号）是租赁物业所在商场办理大确权前的消防验收检查，鉴于商场主要部分已办理完成产权登记，故上述验收意见书并不能代表xx公司所交付的商铺符合消防要求。一是，涉案租赁物业无法与产权登记证所记载的面积、位置等相对应；二是，涉案租赁物业系xx公司取得商场大产权后，重新间隔构筑而成；三是，根据《消防法》，对于经间隔改建的涉案物业应当重新报请消防验收检查，未通过不能使用。2、对于涉案租赁物是否符合消防要求以及中央空调无法使用导致租赁物业无法使用的等事实均未查明。三、一审判决适用法律错误。1、虽然一审认定xx公司送达的《解约通知书》没有解除合同效力，但本案xx公司无权解除合同的根本原因是其未提供适租物业。xx公司交付的涉案商铺不符合合同约定，陈x川接收该商铺根本不能实现合同目的，xx公司无权要求陈x川按照合同约定支付租金。2、涉案商铺并未经消防审核及验收，xx公司向陈x川交付涉案商铺违反了法律的禁止性规定，其交付涉案商铺的行为既违法又违约，其无权要求按照租赁合同收取租金。综上，陈x川上诉请求撤销原审判决第二项，支持其原审第二项诉讼请求。xx公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。陈x川的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。xx公司不同意陈x川的上诉的意见，因为陈x川的上诉意见、理由与一审是一致的，一审法院已经做出驳斥，现陈x川以各种理由想拖付租金又不想退出场地而继续经营，双方权利不对等，陈x川的主张不成立。xx公司具体上诉事实与理由如下：一、xx公司已经履行通知义务。xx公司先后向陈x川邮寄了四份邮件，有被退回，有被签收，甚至有被拒收。上述邮件收件人、联系电话、地址均为陈x川在《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》中留下的信息，且陈x川签收了部分邮件，陈x川不签收其它邮件具有主观恶意。同时，依据《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第十四条第3款约定，陈x川地址等有变更，应立即书面通知xx公司，否则，如因提交的资料不实而导致通知送达不到，则风险责任由陈x川自行承担。因此，xx公司已经按照陈x川提供的地址，通过邮政专递方式通知陈x川，已经履行了通知义务。二、书面通知租赁期限并非双方约定的合同解除条件。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第十七条仅仅要求xx公司以通知的形式告知陈x川租赁期限的起始时间，且xx公司在《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》中已通知陈x川租赁期限从2012年9月26日起算，陈x川不予接收该文件产生的风险责任应该由其自行承担。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，双方并未约定xx公司不履行“书面通知租赁期限”义务陈x川就可以解除合同，即是否“书面通知租赁期限”并非双方约定的合同解除条件。故依照合同法的规定，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。三、陈x川未按照约定支付租金，xx公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，支付租金是陈x川的主要合同义务，其在使用涉案商铺后，有义务主动向xx公司支付租金。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第六条亦规定，陈x川未按合同约定时间交纳租金、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的，xx公司有权解除合同。退而言之，即使陈x川未收到《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》的邮件，但根据2015年5月22日xx公司邮寄的《关于催交租金费用的通知》，陈x川知悉应该缴交租金，但其却不予缴纳，也未与xx公司沟通，其明显严重违约。法律适用方面，本案处理上应参照最高人民法院关于诉讼时效中断的有关规定，按照该规定只要权利人提出主张，不论陈x川是否收到都视为送达，本案只要xx公司按照地址送出都视为送达。综上，xx公司上诉请求撤销原审判决，驳回陈x川全部诉讼请求。陈x川二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。xx公司的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。关于解约送达问题，在原审判决中第六页第八行已经注明了合同条款，陈x川的通讯地址可以租赁物所在地为准，xx公司通过邮寄未能送达的情况下，未按合同约定对陈x川的物业所在地进行现场送达，违反补充协议约定，其解除行为不合法。二、至xx公司将场地交付陈x川后，场地存在各种各样影响使用的情况，包括消防问题、空调无法使用等问题，由于涉案商铺除空调通风系统外没有与外界进行空气流通的窗户，在空调长期无法使用的情况下，租赁物业无法使用，结合合同有关约定应视为xx公司违约行为。在xx公司先违约情形下，其不具有解除合同的相关权利，也不能要求承租人支付租金。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。另查明，双方在协议中并未对申报二次消防设计审核及验收的责任进行约定；对xx公司未能正常供应空调时所应承担的责任亦未进行约定。就xx公司作出该司向陈x川正常供应空调后发出实际租赁期限起算通知的承诺，陈x川并无证据证实。二审期间，陈x川向本院提交《珠江国际纺织城第五、六层部分商铺结构状况照片》，证明珠江国际纺织城整体结构均为密封状态，在没有安装中央空调的状态下，商铺完全不具备通风透气调节室内温度的功能，无法正常使用。xx公司质证认为该证据不属于二审新证据，且对于原租户的情况一审法院已经到过现场勘察并拍照，有关情况以一审拍照为准。对陈x川提交照片所反映的情况xx公司也不予确认，而且根据陈x川一审庭询时的陈述，其接收商铺后一直使用经营，其实际已经使用超过两年以上，不存在二审所提交证据证明内容的情况。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈x川、xx公司的上诉请求及双方答辩意见，分析如下：1、关于案涉商铺所涉及的消防验收问题。陈x川以xx公司取得一次消防验收合格后，对涉案商场重新进行间隔，案涉商铺没有重新进行消防验收，导致其无法办理开业前消防检查主张xx公司向其交付商铺不适租，但根据本案证据及当事人的陈述可知，本案双方在协议中并未对申报二次消防设计审核及验收的责任进行约定。陈x川也未举证证明其在接收使用涉案商铺至起诉之前近三年的时间里就消防问题向xx公司提出过异议，也无因此及时主张解除合同，故陈x川以此主张xx公司未交付适租物业依据不足，原审法院不予采纳并无不妥。2、关于中央空调问题。本案双方对xx公司未能正常供应空调时所应承担的责任亦未进行约定。陈x川在2012年9月26日签署了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，在该确认书中确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等，而xx公司已将商铺交付陈x川，陈x川亦对案涉商铺进行了装修使用。本案陈x川提出xx公司已向其作出待正常供应空调后发出实际租赁期限起算通知的承诺并无证据证实，故本院不予采信。况且陈x川接收商铺超过两年的时间里，就商铺是否能够正常进行租赁并无向xx公司提出过异议亦不尽合理。由此可见，案涉商场中央空调正常使用并非xx公司交付适租商铺的必要条件，原审法院认为xx公司已履行了交付租赁物的义务，对陈x川提出要求xx公司继续履行《广州市房屋租赁合同》，向其提供适用物业的诉请，予以驳回并无不当。3、关于《解约通知书》的效力问题。从本案证据及当事人陈述可知，2015年5月22日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留陈x川的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给陈x川。根据《EMS妥投证明》的内容来看，该邮件已由陈x川本人签收，故其已知xx公司向其催收租金，亦可推算知道租赁期的起算日。陈x川在收到上述催缴通知后不交纳租金而继续占用涉案商铺，xx公司有权解除合同，xx公司其后发出的《解约通知书》发生解除合同的效力。为此，原审法院以xx公司未按合同约定履行书面通知租赁期起算日而认为陈x川未向xx公司支付租金事出有因，认定xx公司于2015年8月28日向陈x川送达的《解约通知书》没有解除合同的效力不当，本院予以更正。综上所述，陈x川诉讼请求、理由不成立，本院予以驳回。xx公司上诉请求成立，应予支持。原审查明事实清楚,适用法律正确，但处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十四条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1739号民事判决第一、二项；二、驳回陈x川全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈x川负担；二审案件受理费200元，由陈x川负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年六月二十四日书记员  杨仁义林嘉丽