辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终657号 上诉人（原审原告）：丹东鼎尊商贸有限公司，住所地丹东市元宝区县前北小区1号楼。 法定代表人：于之爽，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨雪峰，辽宁兴元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路26号。 法定代表人：年志尧，该公司经理。 委托诉讼代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都毅，女，1961年4月24日出生，满族，抚顺市顺城区医院退休医生，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：陈恩伟，辽宁万鹏律师事务所律师。 第三人：田辉玉，男，1954年8月17日出生，汉族，丹东鑫泰房地产开发有限公司执行董事，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。 第三人：丹东银鑫典当有限责任公司，住所地丹东市元宝区县前街73-13号。 法定代表人：胡晓兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：王莉莉，丹东市元宝区和谐法律服务所法律工作者。 上诉人丹东鼎尊商贸有限公司因与被上诉人丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰房地产公司）、都毅及第三人田辉玉、丹东银鑫典当有限责任公司（以下简称银鑫典当公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丹东鼎尊商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。停止对上诉人购买的坐落于丹东市振安区连城镇龙头村前街办公楼380平方米、仓库432平方米、仓库73平方米、配电室10.5平方米的强制执行(解除查封)。事实和理由：一、上诉人以抹账方式支付了全部购房款。首先，2016年7月5日上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议书》第二条约定“房屋转让款为人民币150万。乙方于签订本协议同时，一次性支付甲方”，证明上诉人已支付全部购房款(以鑫泰房地产公司、银鑫典当公司与上诉人间抹帐方式)，该事实第三人银鑫典当公司一审庭审中陈述能够证明，并且从协议签订后鑫泰房地产公司从未向上诉人追索这笔购房款足以证明。其次，在签订合同后，买卖双方共同到振安区连城镇办理房屋过户手续，九连城房屋管理部门在相关文件上加盖公章，依据房屋过户转移变更的法定程序只有买卖交易双方共同到房管部门出具相应手续，房管部门才会登记办理，这是众所周知的原则，足以证明鑫泰房地产公司是在认可了收到全部房款后才作出的过户交易行为。二、上诉人在查封前已实际占有涉案房屋。上诉人提供的水、电费收据证明，上诉人是实际占有房屋使用人，该水电费名头虽然登记为他人，但票据持有人就为实际缴费人，并且缴费日期都是在法院查封之前，票据地址是龙头即涉案房屋的统称。而鑫泰房地产公司未向法院提供任何证据证明其占有。丹东市元宝区人民法院到涉案地点张贴封条，不允许任何人进入上诉人厂区。上诉人向九连城派出所报警，公安机关认为是法院强制执行措施由法院继续处理，但任何部门未予解决。现在上诉人通过执行异议之诉程序解决本案争议，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人符合这四个法律要件，故请求二审公证处理。 鑫泰房地产公司辩称，上诉人所述不属实，上诉人没有购买涉案房屋，也没有实际占有涉案房屋，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 都毅辩称，同被上诉人鑫泰房地产公司意见一致。 田辉玉辩称，同被上诉人鑫泰房地产公司意见一致。 银鑫典当公司辩称，1、同意上诉人的上诉请求。鑫泰房地产公司与我方以抹账的方式将案涉房屋以150万元出售给上诉人，应视为上诉人已支付全部房款，出卖人从未向其索要房款，三方多年来没有任何争议，应视为购房款已支付完毕。上诉人与鑫泰房地产公司签订房屋转让协议后到九连城政府办理手续，且加盖公章，至此上诉人一直占有房屋，且有房产证及土地证原件。2、因鑫泰房地产公司仍欠我方剩余的30万元及利息，所以至今没有解除抵押登记。上诉人在占有过程中被丹东市元宝人民法院以贴封条的方式赶出来，所以产生了本案诉讼，希望法院秉公办案，将三方纠纷化解。 丹东鼎尊商贸有限公司向一审法院起诉请求：停止对坐落于丹东市振安区连城镇龙头村前街380平方米办公楼、432平方米仓库、73平方米仓库、10.5平方米配电室的执行；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告都毅诉被告鑫泰房地产公司、第三人田辉玉民间借贷纠纷一案，都毅于2017年11月8日向该院提起诉讼，该院于2017年11月27日作出(2017)辽0602民初1632号民事调解书，调解：“被告丹东鑫泰房地产开发有限公司、被告田辉玉于2017年12月5日之前共同偿还原告都毅借款本金982000元，利息639040元。”调解书生效后，被告未按调解履行给付义务。都毅向该院申请强制执行。在执行期间，该院于2019年11月26日作出(2019)辽0602执恢第30号执行裁定书，裁定：“查封被执行人丹东鑫泰房地产开发有限公司所有的坐落于丹东市的房照号为丹房权证第××号、第××号、第××号、第××号共四处房屋，期限为三年”。原告对上述房产（即案涉房产）的执行提出异议，该院于2020年8月7日作出（2020）辽0602执异21号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。 另查，2015年9月18日，被告鑫泰房地产公司与第三人银鑫典当公司签订了一份《借款合同》，主要约定：鑫泰房地产公司向银鑫典当公司借款80万元，以坐落于丹东市建筑面积分别为73平方米、432平方米的仓库及建筑面积10.5平方米配电室及土地作为抵押，并于当日办理了抵押登记。2015年9月28日，被告鑫泰房地产公司与第三人银鑫典当公司又签订一份《借款合同》，主要约定：鑫泰房地产公司向银鑫典当公司借款60万元，以坐落于丹东市建筑面积380平方米的办公用房及土地作为抵押，并于当日办理了抵押登记。2016年3月28日，双方就60万元借款签订了一份《借款展期协议》，主要约定就该借款展期期间为2016年3月28日至2016年9月27日，展期期间抵押物为原《借款合同》项下抵押物。 2016年7月5日，被告鑫泰房地产公司与原告签订了一份《房屋转让协议书》，主要约定：被告鑫泰房地产公司将其所有的丹东市工业用地4466平方米、办公楼380平方米、仓库432平方米、仓库73平方米、配电室10.5平方米转让给原告；房屋转让款为150万元，原告于签订协议同时一次性支付，被告鑫泰房地产公司于3日内协助原告办理产权过户更名手续。当日，原告就上述四处房产申请办理房屋所有权转移、变更登记，未果。 原告提供丹东供电公司交费收据及自来水缴费收据，拟证明案涉房产由其占有使用。电费收据中载明客户名称为“建筑工程公司”、用电地址为“龙头村143”，自来水缴费收据中业主姓名载明为“丹东中远建筑工程有限公司”、地址为“龙头”，无法体现系案涉房产的水、电费用。庭审中，原告及第三人银鑫典当公司称案涉房产的房款系以其两方与被告鑫泰房地产公司抹账形式支付的，被告鑫泰房地产公司对此不予认可，原告及第三人银鑫典当公司就该主张未提供相应证据。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系原告认为其对登记于被执行人鑫泰房地产公司名下的财产享有排除强制执行的实体权利而对法院的查封行为提出异议引发的纠纷，应按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定,对其享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此,在符合上述四项条件的情形下,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院应予支持。本案中，原告与被告鑫泰房地产公司虽于2016年7月5日签订了案涉《房屋转让协议书》，但根据本案现有证据无法证明在该协议签订后，原告依约支付了相应的购房款，且在人民法院查封之前已合法占有该房产，因此，本案不符合上述法律规定排除强制执行的四项条件，对原告的诉讼请求该院无法支持。判决：驳回原告丹东鼎尊商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丹东鼎尊商贸有限公司承担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”丹东鼎尊商贸有限公司对仍登记在丹东鑫泰房地产开发有限公司名下的房屋提出案外人执行异议，主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应举证证明自己同时符合该规定第二十八条的四个条件方能排除执行。其一，关于涉案房产价款问题。对此，丹东鼎尊商贸有限公司主张其是通过与鑫泰房地产公司及银鑫典当公司三方抹账的方式支付了涉案房产转让价款150万元，但丹东鼎尊商贸有限公司未举证证明其与银鑫典当公司存在债权债务关系，亦未举证证明三方存在抹账协议，鑫泰房地产公司对其主张又不予认可的情况下，故仅凭其陈述，本院无法认定其已付清涉案房产的全部价款。其二，关于涉案房产交付问题。丹东鼎尊商贸有限公司并未提供其与鑫泰房地产公司办理关于本案房产交付时的交接手续，且现房产钥匙仍由鑫泰房地产公司持有，其提供的水、电费收据无法体现系涉案房产的水、电费用，故其提供的证据不能证明其已合法占有本案争议房产。其三，关于涉案房产过户问题。如按照丹东鼎尊商贸有限公司的主张，其已通过三方抹账的方式支付了涉案房产转让价款后，即应及时要求鑫泰房地产公司与银鑫典当公司解除房屋抵押登记并办理涉案房产的过户登记手续，但涉案房产至今未办理房产过户登记，且其未举证证明非因其自身原因未办理过户登记。因此，丹东鼎尊商贸有限公司的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）、（三）、（四）项的规定。基于上述理由，丹东鼎尊商贸有限公司提出的上诉请求没有事实及法律依据，无法排除执行，本院不予支持。 综上，上诉人丹东鼎尊商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人丹东鼎尊商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李 欣 审判员  孔亮亮 二〇二一年四月十四日 法官助理张天骄 书记员王秀文