江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终750号上诉人（原审原告）：张芳，女，1978年10月13日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王书敏，男，1949年12月15日生，汉族，住徐州市泉山区，系张芳父亲。委托诉讼代理人：王志刚，江苏清韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马明，男，1984年12月5日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：李晶，男，1978年10月30日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。上诉人张芳因与被上诉人马明、李晶执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后依法组成合议庭审理本案并于2020年5月20日进行公开询问。上诉人张芳的委托诉讼代理人王书敏、王志刚，被上诉人马明、李晶及其委托诉讼代理人何宏到庭参加询问。本案现已审理终结。张芳上诉请求：撤销（2019）苏0311民初5152号民事判决，将本案发回重审或依法改判，支持张芳的诉讼请求。事实和理由：张芳完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的情形，能够排除执行。原审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，在徐州市泉山区人民法院(以下简称泉山法院)查封位于徐州市云龙区尚仕名邸B7-1-501室房产（以下简称涉案房产）之前，张芳与李晶在2015年11月4日签订了合法有效的《二手房买卖合同》，且张芳自2016年初至今一直占有使用涉案房产，符合上述法律规定的条件，原审判决亦予确认。其次，张芳已经支付了全部购房款。涉案房产买卖合同在实际履行过程中，张芳以李晶的名义偿还银行贷款。2017年5月，张芳将剩余房款和过户费用准备好之后，李晶以各种理由不予配合。实际原因是因房价上涨，李晶想毁约。原审时，张芳提供了与李晶的手机短信，且补充提供了筹备剩余房款及过户费用的银行流水明细，但泉山法院均未予采纳。泉山法院认为只有全部贷款清偿完毕，才能认定张芳全部付清全部购房款，生硬套用法律规定。再次，原审审理过程中，张芳多次表示愿意将剩余房款交付法院，但案件承办法官回复称，案件需要汇报研究。第四、涉案房产未办理过户登记的过错在李晶而非张芳。泉山法院故意忽略李晶违约的事实，属于认定事实不清。第五、随着房价上涨，各种房屋纠纷越来越多，从诚实信用原则出发，考虑到涉案房产系张芳的唯一住房，张芳作为无过错买受人，其合法权利应予以保护。李晶恶意毁约，其与马明之间债务的真实性值得怀疑。马明答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李晶答辩称，张芳与李晶之间确实存在二手房的买卖合同关系。但因为张芳没有及时付清的所约定首付款，没有及时还清贷款以解除抵押，并且也没有经过李晶同意就进行对房屋进行装修入住。房屋没有过户的主要原因是张芳造成的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，2019年1月7日，泉山法院对马明诉李晶民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0311民初7909号民事调解书：一、李晶于2019年2月28日前偿还马明借款本息合计490000元；二、如李晶未按约履行，则以490000元为本金按同期银行贷款利率支付逾期付款利息。案件受理费4325元、保全费2980元，合计7305元，由李晶承担。2018年12月27日，马明向泉山法院申请诉前保全，并提供涉案房产作为财产线索。经马明申请，泉山法院于2019年1月2日作出（2018）苏0311民初7909号民事裁定书：冻结李晶银行存款49万元或查封、扣押其等值财产。根据马明的申请，泉山法院于2019年3月6日立案强制执行，案号为（2019）苏0311执970号。该案执行过程中，泉山法院于2019年3月15日作出（2019）苏0311民初970号执行裁定书：查封、评估、拍卖卞秋秋、李晶共有的位于本市云龙区尚仕名邸（B地块）B7#-1-501室房产（不动产权证号：苏20**徐州市不动产权第**）。案外人张芳针对本案执行标的提出异议后，泉山法院于2019年7月12日作出（2019）苏0311执异67号执行裁定：驳回张芳的异议请求。张芳不服上述裁定，向泉山法院提出执行异议之诉，请求：1.停止对涉案房产的执行；2.依法确认涉案房产归张芳所有。事实与理由：2015年11月4日，张芳与李晶签订了编号为0000035号《二手房买卖合同》一份，约定：张芳购买李晶所有的位于徐州市云龙区产；合同签订后，张芳支付李晶首付款450000元，并将房屋贷款4500元按月打入李晶的贷款还款账户，截止目前累计还款17100元。2016年5月1日，张芳入住涉案房产，并进行了装修，装修费用约400000元。涉案二手房买卖合同合法有效，张芳支付了相应的房款，并实际占有使用多年，涉案房产已不属于李晶所有。该院另查明：2013年8月15日，李晶与徐州市开甲置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李晶以1039253元购买涉案房产，房屋建筑面积为155.81平方米，总价为1039253元，首付款319253元，余款由李晶办理抵押按揭贷款。2013年9月22日，李晶、卞秋秋与交通银行股份有限公司徐州分行签订《徐州市房地产抵押合同》，以涉案房产作为抵押贷款720000元，贷款期限为2013年9月24日起至2033年9月24日止。2015年11月4日，张芳（乙方）与李晶（甲方）签订编号为0000035号《二手房买卖合同》一份，双方约定：张芳购买李晶所有的涉案房屋；签订合同时，乙方向甲方支付50000元作为定金，房屋价格以房产交易过户时甲方实际支付价格为准，甲方负责更名相关手续，同意先行将房屋钥匙交给乙方，乙方负责向甲方解押，剩余房款甲乙双方另行约定，乙方全款购买此房。合同签订后，张芳陆续支付给李晶首付款，并每月将房屋贷款4500元打入李晶的房屋贷款还款账户。2016年5月1日，张芳入住涉案房产并进行了装修。泉山法院认为，本案争议的主要问题是对《执行异议若干规定》）第二十八条如何理解。根据《执行异议若干规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，张芳与李晶订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，张芳尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人李晶所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《执行异议若干规定》第二十八条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。就本案而言，张芳与李晶订立不动产买卖合同时间发生在本院对房屋查封之前，且张芳已经实际占有了不动产，符合上述规定的前两个条件。对于张芳是否付清全部房屋价款的认定问题。从张芳与李晶的合同约定以及其实际履行情况来看，其付款形式为不通过银行与开发商，由张芳直接将首付款支付给李晶，并由张芳以李晶的名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，张芳的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定张芳付清全部购房款。关于张芳对未办理过户登记是否存在过错问题。对《执行异议若干规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，应指原告已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成的。本案中，由于张芳未付清全部房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。综上，张芳与李晶约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定张芳已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，据此于2019年12月11日作出（2019）苏0311民初5152号民事判决：驳回张芳的诉讼请求。本院二审期间另查明，张芳分别于2015年11月4日、11月6日、11月24日、12月30日、2016年1月6日、2016年1月7日、3月9日、3月15日、3月18日向李晶转账1万、4万、12万、2万、3万、5万、10万、8万元共计45万元；张芳自2016年6月开始按月向李晶账户转账4500元以偿还涉案房产的按揭贷。李晶于2017年9月30日取得涉案房产的产权证书。本院认为，本案系案外人张芳以买受人的身份对登记在被执行人李晶名下的涉案房产主张排除执行的案外人执行异议之诉案件,争议焦点为张芳对涉案房产是否享有所有权以及是否具有足以排除强制执行的民事权益。关于张芳对涉案房产是否享有所有权的问题。张芳主张其系因买卖关系而受让涉案房产的所有权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在张芳名下，故对于张芳要求确认对涉案房产享有所有权的诉求，依法不予支持。关于张芳对涉案房产是否具有排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照《执行异议复议规定》相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，张芳符合上述四项要件，具备排除强制执行的民事权益，具体分析如下：（一）关于是否在人民法院查封涉案房产之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。张芳提交的其与李晶于2015年11月4日签订的《二手房买卖合同》中明确约定了买卖标的，对于房屋价款的约定为“签订合同时，乙方向甲方支付伍万元人民币作为购房定金；房屋价格以房产交易过户时，甲方实际支付价格为准；乙方负责向甲方解押，剩余房款于甲乙双方另行约定。”虽然双方在该买卖合同中对房屋总价款及付款方式的约定并不清晰，但李晶、张芳均认可双方就涉案房产存在买卖关系，且双方在一审庭审中对于房屋价款表达了一致的意见：即李晶系以其购买涉案房产的成本价向张芳转让涉案房产。对于付款方式确实存在约定不明且之后亦未达成合意的情况，但结合张芳已于买卖合同签订之后支付了大部分房款且李晶已于2015年将涉案房产交付张芳的事实，可以确认涉案《二手房买卖合同》具备合同成立的要件且不存在法律规定的无效情形，因此，本院对张芳与李晶之间在查封前签订合法有效的书面买卖合同的事实予以确认。（二）关于占有使用涉案房产的问题。张芳在原审中提交的2016年4月至2017年10月期间的物业费、电费、燃气费缴费记录及账单等证据可以证实其在涉案房产查封前进行了占有和使用。马明对以上证据的真实性未提出异议，李晶对张芳在查封之前占有使用涉案房产的事实亦予认可。因此，本院对张芳已于查封之前占有使用涉案房产的事实予以确认。（三）关于张芳是否已经支付全部价款的问题。张芳向李晶支付45万元后；李晶对涉案房产在扣除尚欠银行垫款部分以外的权益已经全部转让给张芳，此后由张芳按月偿还银行按揭贷款。在张芳按照约定履行合同义务的情况下，李晶对涉案房产不再享有购房款的请求权或其他权利。因此，本院认为，就李晶对涉案房产应有的份额而言，张芳已经支付了全部对价。（四）关于是否系因张芳自身原因导致未办理过户登记的问题。张芳在购买涉案房产时知晓涉案房产设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而张芳并不因此而具有法律上的可责难性。张芳对涉案房产的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。也就是说张芳在购房之后，只要按期、足额履行向银行偿还按揭贷款的义务，则涉案房产因抵押存在的风险即在张芳的控制之内。因此，不应认定未办理过户登记系因张芳自身原因。综上所述，张芳对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。张芳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5152号民事判决；二、不得执行徐州市云龙区尚仕名邸B7-1-501室房产；三、驳回张芳的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各14700元，由李晶负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年四月二日书记员  孙 健