江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终168号上诉人（原审第三人）：谢爽，男，1976年10月6日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：张锋，江苏东能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许淦荣，男，1963年6月16日生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：王擘，女，1956年6月27日生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：陈菊生，男，1960年10月15日生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：笪荣清，男，1954年2月24日生，汉族，住常州市。被上诉人（原审原告）：耿志芹，女，1978年9月10日生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：常州市双子房产中介有限公司，住所地常州市南大街莱蒙双子座1幢1117室。法定代表人：包建君，该公司总经理。上诉人谢爽因与被上诉人许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹、常州市双子房产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初6425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢爽上诉请求:1.依法撤销一审法院判决，查清事实，依法改判或者发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中的商铺是产权式商铺,不是独立商铺,众多商铺在一个大的建筑物内共同经营。相关部门在2012年12月22日、29日组织召开了业主大会,选举了业主代表,通过大会决议,明确统一委托出租,并授权业主代表代表全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。2013年1月13日南大街50号大楼一层商铺业主代表小组及南大街50号大楼二层商铺业主代表小组与常州双子房产中介有限公司签订了《委托经营协议》，委托常州双子房产中介有限公司对商铺进行统一招租经营,同日,常州双子房产中介有限公司与上诉人签订了《房屋租赁合同》，将上述商铺出租给上诉人。本案中的商铺系整体委托出租,许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹属于个别业主,不是业主代表小组,其并不属于上述两份合同的当事人,根据合同的相对性,不应当认定为出租方,即使业主代表小组任期已届满,也应当召开业主大会,重新选举新的业主代表。因此许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹作为一审原告的诉讼主体不适格。一审法院认定许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹作为房屋所有权人及出租方有权以自己名义主张权利,属于认定事实不清。二、2016年10月15日,上诉人向常州双子房产中介有限公司提出书面申请,因整个实体商业经营形势不好,南大街周边商铺普遍降租,《房屋租赁合同》约定的租金标准已经大幅高于市场租金行情,申请在合同约定的租金标准上降低20%。常州双子房产中介有限公司将该申请告知了业主代表,业主代表也出具了告全体业主书,将上述情况告知了全体业主,待征询全体业主意见后再行决定。据业主代表的反馈,有部分业主同意降租的申请,也有部分业主尚未作出决定,该项工作仍在进展中,截止至今,全体业主尚未达成一致意见。在全体业主未作出表决结果之前,一审法院直接认定上诉人应按合同约定的租金金额支付,缺乏证据支持,认定错误。三、根据《合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己名义,在委托人授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”,再根据《房屋租赁合同》第二十二条第三款约定“本合同当事人为甲乙双方,合同约定的权利义务对甲乙双方有直接约束力,当其中一方当事人违反合同约定时,另一方有权以自身名义直接向对方主张权利,追索款项、滞纳金、赔偿事项等”,该《房屋租赁合同》的约定体现了“该合同只约束受托人和第三人”,因此常州双子房产中介有限公司才是依据该合同向上诉人主张权利的主体,合同约定的违约责任,也是常州双子房产中介有限公司与上诉人之间的约定，许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹不得以此主张违约责任。一审法院认定应按合同约定的违约条款承担每日万分之五的逾期付款违约责任,没有相关事实和法律依据，认定错误。被上诉人许淦荣辩称，常州双子房产中介有限公司支付给陈菊生、笪荣清、耿志芹的两笔租金中有一笔是福源恒公司支付的租金，并非上诉人支付的租金。被上诉人陈菊生辩称，业主代表小组已届满，现在一直没产生，我们作为产权的所有人、出租方，有权利以自己的名义主张权利。2018年7月5日收取的房租当中，有一笔9460.74元并非本案合同中的租金。被上诉人笪荣清辩称，案涉合同是有效的，应当按照合同约定履行。双方签订的合同其中一方不能任意改变，对方只支付租金的80%，未经过双方协商。2017年7月11日打给其三笔租金分别为8708.65元、1103元和88205.60元，前两笔租金系福源恒公司原来欠的租金尾款，并非本案合同租金。被上诉人王擘、耿志芹、常州市双子房产中介有限公司未作答辩。许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹向一审法院起诉请求：1.请求判令常州双子房产中介有限公司按《委托租赁协议》、《房屋租赁合同》约定，及时履行房屋租金付款义务；2.请求判令常州双子房产中介有限公司向许淦荣、王擘支付截止至起诉之日止，拖欠的房屋租金、滞纳金、违约金共计37326元，陈菊生共计25621元，笪荣清共计31283元，耿志芹共计36197元（后附明细表）；3.本案诉讼费由常州双子房产中介有限公司承担。一审法院认定事实：南大街50号2095商铺产权归王擘和许淦荣按份共同所有。南大街50号1108商铺产权归钱晓萍所有。2003年9月陈菊生与钱晓萍离婚，双方离婚协议书中约定南大街50号1108商铺产权归陈菊生和陈潜龙(陈菊生与钱晓萍之子)所有和使用。2020年1月18日，陈潜龙（又名陈前）出具书面委托书委托陈菊生代为诉讼主张权利。南大街50号1120商铺产权归笪荣清所有。南大街50号1039商铺产权归耿志芹所有。2012年12月22日南大街50号一层商铺业主大会决议（业主大会通过），主要内容为：在钟楼区和南大街街道的关心支持和全体业主的共同努力下，南大街50号一层商铺业主大会于2012年12月22日在南大街街道会议室举行。本次大会按一个商铺产权号拥有一票选举权或表决权的原则进行大会选举或表决。南大街50号一层共拥有商铺产权号数85个，实到业主拥有一层商铺产权号数58个，超过一层商铺总产权号数的2／3，本次会议的选举或表决结果有效。业主大会通过了南大街50号《业主代表选举办法和会议表决办法》，经出席会议的业主投票选举盛雅琴、李宁、沈亦工、李静、高泽平、管晓芳、徐志敏等七人当选业主代表，业主大会同意以上七名业主组成南大街50号一层商铺首届业主代表，任期五年，业主代表在任期内可以对外开展商铺招商活动，并代表一层全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。2012年12月29日，南大街50号二层商铺业主大会决议（业主大会通过），主要内容为：在钟楼区和南大街街道的关心支持和全体业主的共同努力下，南大街50号二层商铺业主大会于2012年12月29日在南大街街道会议室举行。本次大会按一个商铺产权号拥有一票选举权或表决权的原则进行大会选举或表决。南大街50号二层共拥有商铺产权号数125个，实到业主拥有二层商铺产权号数110个，超过一层商铺总产权号数的2／3，本次会议的选举或表决结果有效。业主大会通过了南大街50号《业主代表选举办法和会议表决办法》，经出席会议的业主投票选举盛雅琴、叶吉三、李宁、李静、於竹、刘安枫、余荷华、徐才书、王英飞等九人当选业主代表，业主大会同意以上九名业主组成南大街50号二层商铺首届业主代表，任期五年，业主代表在任期内可以对外开展商铺招商活动，并代表二层全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。2013年1月13日，南大街50号一、二层商铺业主代表小组形成决议，主要内容为：1.同意委托常州市双子房产中介有限公司对南大街50号大楼一、二层商铺进行统一租赁经营；委托期限为十年加六个月免租装修期，自2013年2月1日起至2023年7月31止；租金标准;前五年年租金为每年610万元，后五年年租金为每年700万元，详见所附《业主租金测算明细表》所载比例及金额；租金由常州市双子房产中介有限公司按《业主租金测算明细表》直接支付给各业主；支付常州市双子房产中介有限公司的报酬为每年40000元，该款从租房押金的利息收益中支付。具体内容见所附《委托租赁协议》；2.同意并通过所附的拟与常州市双子房产中介有限公司签订的《委托租赁协议》的全部内容；3.同意并通过所附的《业主租金测算明细表》的全部内容。同意常州市双子房产中介有限公司按《业主租金测算明细表》载明的比例及金额测算实际支付各业主的租金；4.本层商铺共有的通道、楼梯、门等纳入出租面积，并同意常州市双子房产中介有限公司根据招商需要将楼面分割成若干块进行出租或转租；5.同意以“南大街50号一、二层商铺业主代表小组”的名义对外与常州市双子房产中介有限公司签订协议，处理合同履行过程中相关事宜及进行日常工作；6.本次会议决议作出后即具有约束力，并作为后期活动及招商的依据。盛雅琴、李宁、沈亦工、李静、高泽平、管晓芳在一层商铺与会代表处，盛雅琴、叶吉三、李宁、李静、於竹、刘安枫、余荷华、徐才书、王英飞在二层商铺与会代表处分别签名确认。南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组也在上述决议上盖章确认。2013年1月13日，甲方南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组与乙方常州市双子房产中介有限公司签订委托租赁协议一份，主要内容为：甲方为南大街50号大楼一、二层商铺业主选举代表组成，有权代表全体业主进行南大街50号大楼一、二层商铺的招租工作和日常管理工作，经南大街50号大楼一、二层商铺业主代表会议通过，现将南大街50号大楼一、二层商铺委托乙方统一招租经营，并就双方权利义务明确如下：1.甲方同意委托乙方对南大街50号大楼一、二层商铺进行统一招商出租，乙方同意接受委托；2.委托租赁期限为十年加六个月免租装修期。自2013年2月1日起算至2023年7月31日止；3.年租金标准为：前五年每年610万元，后五年每年700万元；4.乙方报酬：甲方同意支付乙方报酬每年40000元，该款从租房押金的利息中支付。甲方权利义务：甲方保证南大街50号大楼一、二层商铺房产产权合法，如有产权纠纷，由甲方负责处理；甲方负责协调南大街50号大楼一、二层商铺业主在收取租金时向承租商户开具正式租赁发票；乙方权利义务：乙方在收到租金后，应在十日内按所附《业主租金测算明细表》载明的比例及金额按实测算后及时支付给各业主，不得延误；乙方应以自己的名义与承租商户签订租赁协议，并自主处理与承租商户间所有租赁相关事宜，当承租商户违反法律法规或租赁合同约定时，乙方应以乙方自己的名义直接向承租商户主张，或直接向法院起诉；违约责任：任一方违反协议，另一方有权要求其限期纠正违约行为并赔偿因其违约造成的损失。南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组与常州市双子房产中介有限公司分别在该委托租赁协议上盖章确认。2013年1月13日，常州市双子房产中介有限公司作为出租方甲方与承租方谢爽乙方签订房屋租赁合同一份，主要内容为：根据相关法律法规规定，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就乙方租用南大街50号大楼部分房屋开展经营事宜达成一致意见，并签订本合同。一、甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市南大街50号大楼一、二楼部分房屋（建筑面积约3533.93平方米，以下称该房屋），该房屋用途为商用。根据甲方与该房屋业主代表小组代表全体业主所签订的委托租赁协议，甲方有权向乙方出租该房屋并签署本合同。乙方对该房屋及设施及其周边环境已作了充分了解和实地考察，并同意承租；二、乙方确保将该租赁房屋作为一般商业用房使用，并承诺租赁该房屋开展经营活动的经营范围为商业经营。乙方不得擅自改变租赁房屋的使用性质及经营范围；三、租赁期限、租金与租赁押金及其支付方式：1.租期为十年六个月，自2013年2月1日起至2023年7月31日止，租金计算方式为：前五年为每年人民币610万元，后五年为每年人民币700万元。整个租赁期内，甲方给予乙方六个月的免租装修期，其中三个月计入第一年度，剩余三个月计入第六年度；2.租房押金为相当于整个月的房屋租金，即50万元；3.乙方须于签订本合同时支付第一个半年度租金305万元，租房押金50万元，合计人民币355万元；4.以后租金每半年一付，先付后用，租金用现金或汇款付至甲方指定账户；5.乙方支付租金的金额及期限如下：（1）2013年2月1日至2013年4月30日为装修免租期；（2）2013年5月1日至2013年10月31日租金为305万元整，支付日为2013年2月1日；（3）2013年11月1日至2014年4月30日租金为305万元整，支付日为2013年11月1日；（4）2014年5月1日至2014年10月31日租金为305万元整，支付日为2014年5月1日；（5）2014年11月1日至2015年4月30日租金为305万元整，支付日为2014年11月1日；（6）2015年5月1日至2015年10月31日租金为305万元整，支付日为2015年5月1日；（7）2015年11月1日至2016年4月30日租金为305万元整，支付日为2015年11月1日；（8）2016年5月1日至2016年10月31日租金为305万元整，支付日为2016年5月1日；（9）2016年11月1日至2017年4月30日租金为305万元整，支付日为2016年11月1日；（10）2017年5月1日至2017年10月31日租金为305万元整，支付日为2017年5月1日；（11）2017年11月1日至2018年4月30日租金为305万元整，支付日为2017年11月1日；（12）2018年5月1日至2018年7月31日装修免租期；（13）2018年8月1日至2019年1月31日租金为350万元整，支付日为2018年5月1日；（14）2019年2月1日至2019年7月31日租金为350万元整，支付日为2019年2月1日；（15）2019年8月1日至2020年1月31日租金为350万元整，支付日为2019年8月1日；（16）2020年2月1日至2020年7月31日租金为350万元整，支付日为2020年2月1日；（17）2020年8月1日至2021年1月31日租金为350万元整，支付日为2020年8月1日；（18）2021年2月1日至2021年7月31日租金为350万元整，支付日为2021年2月1日；（19）2021年8月1日至2022年1月31日租金为350万元整，支付日为2021年8月1日；（20）2022年2月1日至2022年7月31日租金为350万元整，支付日为2022年2月1日；（21）2022年8月1日至2023年1月31日租金为350万元整，支付日为2022年8月1日；（22）2023年2月1日至2023年7月31日租金为350万元整，支付日为2023年2月1日；租金总额为6550万元；6.甲方收到租金十五个工作日内开具发票，发票由该房屋产权人直接开具给乙方或为实现租房目的而在租赁房屋注册或经营的单位；7.乙方在租赁期限内，可以将承租的房屋部分转租给他人；8.乙方逾期交付租金等费用，每逾期一天，则按上述费用的万分之五支付滞纳金，逾期超过十五天，视为乙方违约，甲方不解除合同的，乙方继续承担每日万分之五的滞纳金；9.本合同双方当事人为甲乙双方，合同约定的权利义务对甲乙双方有直接约束力，当其中一方当事人违反合同约定时，另一方有权以自身名义直接向对方主张权利，追索款项、滞纳金、赔偿事宜，并有权直接向法院提起诉讼。常州市双子房产中介有限公司和谢爽分别在合同上签名盖章确认。合同签订后，自2013年5月1日至2016年10月31日，谢爽均按每半年租金305万元的标准支付。自2016年11月1日至2020年9月5日，谢爽均按每半年305万元的八折计244万的标准支付。此外，2020年1月23日谢爽支付租金10万，自2020年3月30日至2020年9月4日，谢爽支付租金100万元。委托租赁期托收租金标准为：2013年2月1日至2013年4月30日和2018年5月1日至2018年7月31日为装修免租期。自2013年5月1日至2018年4月30日期间，许淦荣、王擘每年租金标准为27692元、陈菊生、笪荣清、耿志芹每年租金标准分别为19012元、23212元、24920元。2018年8月1日至2023年7月31日期间，许淦荣、王擘每年租金标准为31648元、陈菊生、笪荣清、耿志芹每年租金标准分别为21728元、26528元、28480元。按合同约定上述租金标准均需由常州市双子房产中介有限公司扣除应缴税金后支付。常州市双子房产中介有限公司支付租金情况：1.自2013年5月1日至2016年10月31日期间，常州市双子房产中介有限公司均按每半年租金13846元的标准扣除5%税金692.3元后支付许淦荣、王擘租金13153.70元，即13846元*95%。自2016年11月1日至2018年4月30日期间，常州市双子房产中介有限公司均按每半年租金13846元八折11076.8元的标准扣除5%税金553.84元后支付许淦荣、王擘租金10522.96元，即13846元*0.8折*95%；2.2018年7月5日，支付陈菊生2013年5月1日至2018年4月30日期间租金共计84888.58元，即（19012元*3.5年*95%=63214.90元）+（19012元*1.5年*0.8折*95%=21673.68元）；3.2017年7月11日，支付笪荣清2013年5月1日至2017年4月30日期间租金共计88205.60元，即23212元*4年*95%；4.2018年8月21日，支付耿志芹2013年5月1日至2018年4月30日期间租金共计111267.80元，即（24920元*3.5年*95%=82859元）+（24920元*1.5年*0.8折*95%=28408.80元）。除上述租金外，自2018年8月6日至2019年8月2日期间，常州市双子房产中介有限公司支付许淦荣、王擘2018年8月1日至2020年1月31日期间租金共计27428.94元。许淦荣、王擘应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按年租金31648元标准扣除税金5%后的租金为45098元，除本案审理过程中常州市双子房产中介有限公司支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金17669.06元。自2018年7月5日至2019年8月2日期间，常州市双子房产中介有限公司支付陈菊生2018年8月1日至2020年1月31日期间租金共计29147.68元。陈菊生应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按年租金21728元标准扣除税金5%后的租金为30962元，除本案审理过程中常州市双子房产中介有限公司支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金1814.32元。自2017年7月11日至2019年8月19日期间，常州市双子房产中介有限公司支付笪荣清租金共计46375.22元，其中包括2017年5月1日至2018年4月30日期间按年租金23212元的八折并扣除税金5%后的租金17641.12元。常州市双子房产中介有限公司实际支付笪荣清2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金为28734.10元，笪荣清应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按年租金26528元标准扣除税金5%后的租金为37802元，除本案审理过程中常州市双子房产中介有限公司支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金9067.90元。自2018年8月21日至2019年8月2日期间，常州市双子房产中介有限公司支付耿志芹2018年8月1日至2020年1月31日期间租金共计25804.66元。耿志芹应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按每年租金28480元标准扣除税金5%后的租金为40584元，除本案审理过程中常州市双子房产中介有限公司支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金14779.34元。一审法院另查明，谢爽尚少支付许淦荣、王擘及陈菊生、笪荣清、耿志芹2016年11月1日至2018年4月30日期间合同约定租金金额的20%扣除5%税金后的租金分别为7892元、5418元、4410元、7102元。按照合同约定，谢爽如违约应承担许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹主张的2016年11月1日至2020年1月31日期间按每天万分之五计算的滞纳金分别为3600元、2471元、1810元、3240元。一审法院再查明，2016年10月15日，谢爽向常州市双子房产中介有限公司提出书面申请，内容为：“常州市双子房产中介有限公司：本人承租常州市南大街50号的一、二层商铺，于2013年1月13日与贵公司签订《房屋租赁合同》，现合同仍在继续履行中。由于自2016年起整个实体商业经营形势不好，南大街周边商铺也普遍降租，《房屋租赁合同》约定的租金标准已经大幅高于现在的市场租金行情。既然合同已经签订，本人也希望能够全部按期履行完所有合同义务，但如仍按合同约定的租金标准执行，本人实无力继续承担。为此，本人特申请对租金进行调整，按照现市场行情，本人特申请自2016年11月1日起在合同约定的租金标准上降低20%，按合同约定租金标准的80%执行。本人承诺今后无论市场行情如何变化，本人将不再提起任何调整租金的请求，并将严格按照《房屋租赁合同》约定全面履行合同义务直至合同期满。如贵方同意本次租金调整申请，本人同意：此后至合同期满期间，如贵方招商到新的商家，租金为现合同约定租金标准80%以上的，本人愿立即无条件撤场，双方互不追究违约责任。”2019年6月20日，南大街50号楼大楼一、二层商铺业主代表小组出具告全体业主书一份，主要内容为：现将南大街50号大楼一、二层商铺租赁情况通报如下：根据2012年12月业主大会通过的决议，一、二层商铺委托常州市双子房产中介有限公司出租，2013年1月13日常州市双子房产中介有限公司与谢爽签订房屋租赁合同，租期为十年加六个月免租装修期，自2013年2月1日起至2023年7月31日止；租金标准：前五年每年610万元，后五年每年700万元。自2016年开始，谢爽提出南大街商圈的客流锐减、街铺租金水平整体下滑、个别业主一直上诉致经营不安心等，要求至少降低20%租金，并于2016年11月1日起实际按合同租金标准的80%缴纳。2018年5月，部分业主代表与谢爽谈判，谢爽坚持降租20%的要求，并表示如业主能招商到更高租金的商家，谢爽愿随时撤出，双方互不追究违约责任。同时，谢爽表示，如业主坚持原合同租金标准，则谢爽将无力继续履行合同，只能撤出。为此业主代表多次讨论，但因部分业主提起的诉讼未结束，合同效力问题尚有争议，多次讨论未有结果。现法院已最终判决，《委托租赁协议》及《房屋租赁合同》有效。据此业主代表们认为：鉴于当前商业形势，南大街商铺租金水平整体下滑是客观事实，在未招到新的商家入住之前，如现商家撤场，势必造成店铺空关，无法实现租金收入有损全体业主利益；为免业主投资回报受损，业主代表达成一致意见，将上述情况告知全体业主，征询业主意见后再行决定。望各位业主从大局考虑，兼顾个人和大家的利益，将您的意见于2019年7月30日前以书面形式寄交以下地址：常州市××街××号××。收件人：朱勤138××××2202。特此函告。2019年10月29日，许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹诉至一审法院，要求判如所请。审理中，一审法院根据申请依法追加谢爽为第三人参加诉讼。许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹变更第二项诉讼请求为要求常州市双子房产中介有限公司及谢爽分别支付自2016年11月1日至2018年4月30日期间尚欠的许淦荣、王擘租金7892元、陈菊生租金5418元、笪荣清租金4410元、耿志芹租金7102元，共计24822元及自2016年11月1日至2020年1月31日期间的滞纳金分别为许淦荣、王擘3600元、陈菊生2471元、笪荣清1810元、耿志芹3240元，共计11121元。自2018年8月1日至2020年1月31日期间的尚欠租金分别为许淦荣、王擘17671元、陈菊生11276.74元、笪荣清17778元、耿志芹14782元，共计61507.74元。一审审理中，常州市双子房产中介有限公司于2020年9月8日支付许淦荣、王擘租金9620.2元，支付陈菊生、笪荣清、耿志芹租金分别为6604.77元、8063.85元、8657.21元，共计32946.03元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。受托人以自己名义，在委托授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案涉案委托合同及常州市双子房产中介有限公司与谢爽签订的租赁合同均系各方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对各方当事人具有法律效力。本案中，原业主代表小组任期已届满，现尚未选举出新的业主代表小组。许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹作为房屋所有权人及出租方有权以自己名义主张权利。考虑各方租金支付流程及习惯为系谢爽支付常州市双子房产中介有限公司，再由常州市双子房产中介有限公司支付许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹。故一审法院确定仍依照各方租金支付流程及习惯履行各自权利义务。对谢爽尚欠的租金，仍由谢爽支付常州市双子房产中介有限公司，再由常州市双子房产中介有限公司支付许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹。关于2016年11月1日至2018年4月30日期间尚欠租金问题，一审法院认为，谢爽对该期间租金系按合同约定租金金额八折标准支付的事实没有异议。此外，本案各方当事人对合同约定的租金标准至今并未协商一致同意变更，故对谢爽要求按照合同约定租金金额打八折支付租金的辩称不予采纳。谢爽应按合同约定的租金金额支付。谢爽未能按约足额支付租金，其行为已构成违约，还应按合同约定的违约条款承担每日万分之五逾期付款的违约责任。关于2018年8月1日至2020年1月31日期间尚欠租金问题，因谢爽未能按约足额支付该期间的租金，故谢爽对此应补足差额部分。综上，许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹要求支付2016年11月1日至2018年4月30日期间剩余20%的租金（扣除税金）及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金、2018年8月1日至2020年1月31日期间尚欠租金（扣除税金）的诉讼请求依法予以支持。常州市双子房产中介有限公司已支付许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹的款项应予扣除。陈菊生、笪荣清要求另行分别支付租金9460.74元及8708.65元的诉讼请求，因未能提供相应的证据证明，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、谢爽支付常州市双子房产中介有限公司2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金24822元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金11121元；并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金43330.62元。上述款项共计79273.62元，扣除已付32946.03元，实际尚需支付46327.59元。该款由谢爽于本判决生效之日起十日内支付常州市双子房产中介有限公司。二、常州市双子房产中介有限公司在收到谢爽款项同时向许淦荣、王擘支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金7892元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金3600元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金17669.06元，共计29161.06元，扣除已付9620.20元，实际尚需支付19540.86元。三、常州市双子房产中介有限公司在收到谢爽款项同时向陈菊生支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金5418元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金2471元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金1814.32元，共计9703.32元，扣除已付6604.77元，实际尚需支付3098.55元。四、常州市双子房产中介有限公司在收到谢爽款项同时向笪荣清支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金4410元及2017年5月1日至2020年1月31日期间滞纳金1810元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金9067.9元，共计15287.90元，扣除已付8063.85元，实际尚需支付7224.05元。五、常州市双子房产中介有限公司在收到谢爽款项同时向耿志芹支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金7102元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金3240元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金14779.34元，共计25121.34元，扣除已付8657.21元，实际尚需支付16464.13元。六、驳回许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹其他诉讼请求。案件受理费2909元（许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹已预交），由许淦荣、王擘负担50元，陈菊生负担200元，笪荣清负担200元，耿志芹负担70元，常州市双子房产中介有限公司负担600元，谢爽负担1789元，由常州市双子房产中介有限公司及谢爽负担的诉讼费于判决生效之日起十日内直接给付许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹。本院对一审法院查明的当事人无争议的事实依法予以确认。二审中，被上诉人陈菊生、笪荣清、耿志芹向本院申请调取常州市双子房产中介有限公司的中国工商银行常州早科坊支行账号为1105××××5320的账户交易明细，用以证明常州市双子房产中介有限公司于2018年7月5日、2017年7月11日、2018年8月21日从上述账户分别打给陈菊生、笪荣清、耿志芹的租金中有部分款项系陈菊生、笪荣清、耿志芹的前承租户常州市福源恒百货商城支付的租金尾款。被上诉人陈菊生为实现其申请法院调取证据的证明目的，提交了房地产平面图、常州市福源恒百货商城1108号商位《委托经营协议书》、编号为ＪＦ-91-01的《房地产买卖契约》、常州市福源恒商贸有限公司2011年12月1日向1081号商位投资人徐志敏发出的《关于委托经营协议期满终止的通知》、常州市福源恒商贸有限公司2011年3月15日发出的《致南大街50号一楼商位业主的函》、谢爽与常州市双子房产中介有限公司签订的《房屋租赁合同》、常州市双子房产中介有限公司南大街50号商铺委托租赁租金托收及首期租金支付表等书证复印件。上诉人谢爽质证后认为，对上述证据的真实性没有异议，但是该证据是被上诉人与福源恒之间的，与上诉人无关；对于多打的钱，上诉人不清楚，因为是双子公司打给他们的。被上诉人常州市双子房产中介有限公司未予质证。为查清本案事实，本院依申请前往中国工商银行股份有限公司常州早科坊支行调取了2017年6月10日至2017年7月11日、2018年6月6日至2018年8月21日期间常州市双子房产中介有限公司账号为1105××××5320的账户交易明细。据上述交易明细显示，2017年7月3日、7月11日、2018年6月20日、7月5日、7月13日、7月24日、8月21日常州市福源恒商贸有限公司向该账户汇款，常州市双子房产中介有限公司于2018年8月7日从该账户向常州市福源恒商贸有限公司汇款，款项摘要备注均为“往来”。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，承租人谢爽应当按照约定的期限支付租金。其主张降低租金标准，但至今租赁双方并未达成一致意见，因此在案涉租赁合同约定的租金支付标准未一致变更的情况下，上诉人谢爽应当按照约定支付租金。本案中，原业主代表小组任期届满后未成立新的业主代表小组，其后案涉各方当事人均按该实际状态履行各方租赁协议。许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹作为案涉租赁商位产权人及出租方，有权以自己名义主张权利。故本院对上诉人谢爽的上诉请求不予支持。关于被上诉人陈菊生、笪荣清、耿志芹的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。陈菊生、笪荣清、耿志芹没有提出上诉请求，其提出的相关主张不属于二审审理范围。同时，根据本院查明的事实，被上诉人陈菊生、笪荣清、耿志芹的主张涉及其与案外人之间的租赁关系，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。综上，谢爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2909元，由上诉人谢爽负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺