上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1873号(2015)闸民三(民)初字第1873号原告上海美贤市政服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人钱仁林，职务总经理。委托代理人李玉梅，上海市汇锦律师事务所律师。委托代理人平引君。被告上海市闸北区清浪水果店，住所地上海市静安区。经营者周建勇。委托代理人徐勇敢，上海九安律师事务所律师。委托代理人沈珍妮，上海九安律师事务所律师。第三人吴友江，男，1961年7月13日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托代理人邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。原告上海美贤市政服务有限公司(以下简称“美贤公司”)诉被告上海市闸北区清浪水果店(以下简称“清浪水果店”)排除妨害纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月6日受理后，依法适用普通程序。审理中，依法追加吴友江作为第三人参加诉讼。后原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告美贤公司的委托代理人李玉梅，被告清浪水果店的经营者周建勇、委托代理人徐勇敢、第三人吴友江及其委托代理人邹明标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美贤公司诉称，2010年11月30日，上海家化(集团)有限公司(以下简称“家化公司”)将上海市南山路XXX号创意产业园(以下简称“99号房屋”)交由原告经营管理。被告在99号房屋11幢底层101-5房屋经营水果店。2012年7月24日，原告书面通知被告与原告签订租赁合同，交付租金给原告。但被告既不与原告签订租赁合同，也不支付任何费用。故原告起诉要求判令被告停止侵权、排除妨碍，迁出上海市南山路XXX号XXX幢底层101-5房屋。审理中，原被告确认被告经营水果店的地址为上海市南山路XXX号XXX幢底层103临房屋(以下简称“系争房屋”)。原告于2015年9月11日变更诉讼请求为：1、判令被告停止侵权、排除妨碍，迁出系争房屋；2、被告支付房屋使用费(按每月8,000元的标准，自2012年7月24日起算至实际迁出之日)。被告清浪水果店辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间从未发生租赁关系，自2008年开始，被告向第三人吴友江租赁系争房屋，被告租金已经缴纳至2018年。从2012年开始，原告直至起诉时从未向被告主张使用费，现要求支付使用费不符常理，且部分已超过时效。根据相关规定，6个月内未提出异议的转租合同为有效租赁合同。第三人吴友江辩称，不同意原告的诉讼请求。房租已经支付到2018年6月，不存在拖欠房租问题。经审理查明，99号房屋产权原登记在家化公司名下。2010年11月30日，家化公司(甲方)与上海新森岱企业管理有限公司(以下简称“新森岱公司”，乙方)以及原告(丙方)共同签订了《三方协议》，主要内容为：“鉴于2006年9月13日，甲乙双方就南山路XXX号签订《上海市房屋租赁合同》，鉴于2008年3月21日，甲乙双方就原合同部分条款的修改签订《备忘录》，鉴于2010年10月18日，甲方收到乙方的《关于变更南山路XXX号租赁承租方的请示》，根据乙方要求，即乙方终止原合同，由丙方成为原租赁合同的主体一方，和甲重新签订合同，经三方协商达成以下协议内容：一、自2010年11月30日止，甲乙双方终止原合同……。二、丙方对上述原合同履行中乙方拖欠甲方的租金、违约金和乙方的其他违约行为提供连带责任担保……。三、甲、丙双方签订的新租赁合同中所有实体性条款内容与原合同条款相同……。四、乙方对甲、丙双签订的新租赁合同项下的丙方的合同义务提供连带责任担保……。”等。同日，家化公司(甲方)与原告(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租99号房屋，租赁期限自2010年11月30日至2018年6月30日。原告同日又与新森岱公司签订《房屋转租合同》，约定原告将其依法承租的99号房屋全部转租给新森岱公司，转租期自2010年12月1日至2018年6月30日。2012年7月24日，新森岱公司向99号房屋的各位商户发布通知，称家化公司将99号房屋出租给原告使用、收益，原告将此转租给新森岱公司，现原告与新森岱公司终止租赁合同，由原告直接对南山路XXX号创意产业园行使使用、收益权，各商户直接与原告办理合同变更手续，并将租金直接交给原告。之后，原告就系争房屋要求与被告建立租赁关系，遭拒后，致讼。2014年9月1日，上海义楷实业有限公司(以下简称“义楷公司”)成为99号房屋产权人。义楷公司仍将99号房屋交由原告经营管理。另查明，被告清浪水果店系周建勇个体经营的商店。2016年3月29日，本院承办人至系争房屋现场，经原被告双方确认，被告现经营所在地的门牌号为上海市南山路XXX号XXX幢底层103临。审理中，被告提供了新森岱公司与第三人吴友江签订的《店铺租赁合同》、2012年被告与新森岱公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《关于同意转租赁南山路部分房产的授权书》、收款收据9张、管理费收据1张、《承包经营合同》，称吴友江与新森岱签订了《店铺租赁合同》，被告自2008年2月起与吴友江建立租赁关系，2012年，为办理营业执照和暂住证，经家化公司的授权，被告与新森岱公司签订了《上海市房屋租赁合同》，不代表双方真实的租赁关系，但家化公司的授权是真实的，故被告取得租赁权限不但是合法的，且房东也知道。2014年，被告与吴友江签订了名为承包，实为租赁的《承包经营合同》，由被告向吴友江支付租金。原告称，被告提供的租金支付收据中存在编号小的收据，出具的支付时间晚于编号大的支付时间的现象，且吴友江与本案有利害关系，故收据不具有真实性。第三人吴友江称，对被告提供的上述证据无异议。审理中，第三人吴友江提供了收据2张，称第三人已向新森岱公司支付租金130万，均为现金交付，支付至2018年6月29日。2006年市场刚形成的时候，第三人就与新森岱公司签订了租赁协议，租金支付方式为每三年支付一次65万元，先付后用。2011年年底，因新森岱公司的法定代表人鄢庆煌要求第三人提前支付租金，并同意优惠，第三人交付了租金60万元，收据日期写的是“2012年6月30日”，但实际出具收据的日期是2011年年底。2008年7月份，鄢庆煌向第三人借款115万，至2012年6月，鄢庆煌表示115万的借款中有70万作为房租，收据出具时间是2012年7月初。两份收据上手写的字是均为鄢庆煌手写，公章也是由鄢庆煌加盖。原告称，收据不具有真实性，其中一份写了“2012年6月30日”，另一份没有日期；两份收据的编号不同；缴款人的名字不一致，分别是“吴友江”和“吴有江”；没有相应的钱款交付凭证。被告称，对第三人提供的证据无异议。审理中，原告表示，鉴于被告提出时效抗辩，其主张被告的房屋使用费起始时间变更为2013年10月。根据被告向法院提供的证据，其向第三人每月支付租金7,000元，故原告要求被告支付使用费的标准酌定为7,000元。据此，原告的诉讼请求变更为：判令1、被告迁出系争房屋；2、被告支付房屋使用费(按每月7,000元的标准，自2013年10月起算至实际迁出之日止)。被告称，被告取得租赁权益是合法的，被告已将房租交付至2016年6月。第三人吴友江称，新森岱公司实际经营管理至2012年7月，但是第三人已经向新森岱公司缴纳租金至2018年6月30日。以上事实，由《三方协议》、《上海市房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、上海市房地产权证等证据以及双方当事人的陈述予以证明。本院认为，根据本案查明的事实，2012年7月，新森岱公司终止了与原告的租赁关系，由原告直接对99号房屋行使使用、收益权，原告与新森岱公司的租赁关系解除后，新森岱公司与99号房屋内的各商户之间的租赁关系亦应随之同时解除，若第三人向新森岱公司支付租金的期限超过合同解除的日期，则应向新森岱公司主张权利，同理，若如被告所述，其与第三人之间系租赁关系，则亦可向第三人主张权利。故原告要求被告迁出系争房屋以及支付房屋使用费的诉请，本院予以支持。因原告于2015年9月11日向被告主张房屋使用费，故现以2013年10月作为起算日，要求被告支付房屋使用费，未超过诉讼时效。原告要求被告按每月7,000元的标准支付房屋使用费，尚属合理，本院予以准许。被告有关原被告之间从未发生租赁关系，被告向第三人租赁系争房屋，并缴纳租金至2016年6月等辩解意见，于法无据，本院难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告上海市闸北区清浪水果店应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区南山路XXX号XXX幢底层103临房屋；二、被告上海市闸北区清浪水果店应向原告上海美贤市政服务有限公司支付房屋使用费(自2013年10月起至实际迁出之日止，按每月7,000元计算)。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元(原告上海美贤市政服务有限公司已预缴)，由被告上海市闸北区清浪水果店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  高 倩二〇一六年六月二日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。