辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终523号上诉人（原审被告）：王殿有，男，1953年7月4日出生，汉族，住辽阳市太子河区。上诉人（原审被告）：王岩，男，1983年5月18日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：王殿庆（王岩的二伯父），住辽阳市文圣区。被上诉人（原审原告）：辽阳市光大物业管理有限公司，住所地辽阳市太子河区铁西路142号。法定代表人：亢志华，该公司董事长。委托诉讼代理人：于素娟，女，汉族，1964年11月24日出生，辽宁省辽阳市文圣区，该公司经理。上诉人王岩、王殿有因与被上诉人辽阳市光大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人王岩委托诉讼代理人王殿庆，上诉人王殿有，被上诉人辽阳市光大物业管理有限公司委托诉讼代理人于素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岩、王殿有上诉请求：一、撤销辽阳市太子河区人民法院二0二0年十二月七日作出（2020）辽1011民初951号民事判决。二、要求提供：物业服务合同，共有部分的使用和收益情况；三、要求退还其收取的违规费用。四、因不给办门卡，影响租住，要求物业公司赔偿6,400元损失。五、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初951号民事判决事实认定错误，法律适用不当；被上诉人并没有提供：物业服务合同，共有部分的使用和收益情况；要求物业公开：物业服务合同物业服务等级，物业服务内容服务标准，2014-2020年度的物业收支情况。一、关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；根据该规定业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，物业公司并没有提供：2014-2020年度的共有部分的使用和收益情况。物业收益情况，帐目、公共收益、账户、交易明细、银行对账单、相关财务原始凭证发票。应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。二、物业公司服务处于无政府状态，服务意识差，只管收费，擅自扩大收费范围，却不给业主解决问题，物业公司不作为违约在先。物业公司违规收费，擅自扩大收费范围，收取房屋拆改管理费1000元，垃圾清运费500元、公用电费100元，（有票据凭证）公共部分的收益收费等。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件司法解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。要求光大物业公司退还其收取的违规费用，请求贵院应予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”1．物业公司只收物业费，却不能给业主提供良好的服务，需先交物业费才给你门卡等现象来要挟业主做法，我因不给办门卡，东面大门无保安看守锁门进不去、北面大门无人看守锁门进不去，进南大门有时不挡杆或者随其他住户进大门。物业公司有什么权利不给办门卡，业主买的楼，雇佣你服务，你以升级方式不让业主进出大门，谁给你的这么大的权利，雇个服务的，反而把主人拒之门外，不让进大门，你是服务公司，还是黑社会。由于不给门卡、共用部分房顶漏水物业公司未能修复，直接影响房屋租住，于2017年已搬出，给我造成6,400元损失（2017.9-2018.12月，16个月＊400元，小区租房的同环比每月400元计算）。由于物业公司不履行合同义务，物业公司违约在先，且严重损害了上诉人的合法权益，因此要求物业公司赔偿6,400元损失（提供废门卡）。2．占用消防通道，消防通道杂物和车辆堵塞，消防车辆无法驶入，楼道内无消防器材，对广大业主造成严重的安全隐患。2020年8月17日晚5点多钟25号楼着火，两辆消防车无法从4号楼消防通道进来，物业在发生火灾时不能及时到达现场。由于物业公司不作为，给业主生命财产安全带来了严重的安全隐患。3．物业公司有问题不给登记，不去处理，我房屋有问题多次到物业公司维修登记，工作人员说：你没有资格登记，不给你登记，你不交物业费，不给你服务，不给你登记。我说：你不给服务要什么钱。（已提供录音光盘）在交费期间，物业公司有问题不给你服务，就是拖、拖、拖、不去处理，上诉人没有享受到物业服务。依照物业服务合同：提供各种服务是物业的义务，交物业费是业主的义务，这是同时存在的两方的义务，因物业公司不履行合同义务，违约在先，我也可以不履行缴费义务，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十五条【同时履行抗辩权】，请求贵院应予支持。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件司法解释》第五条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条（三）项《中华人民共和国合同法》第一百零七条、规定，请求撤销辽阳市太子河区人民法院作出（2020）辽1011民初951号民事判决。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。综上，上诉人的上诉请求有充分的事实和法律依据，请贵院支持上诉请求。辽阳市光大物业管理有限公司辩称，1、上诉人的诉讼请求中，概念不清，叙述不具体，偷换概念，没有事实依据，无法作答。2、前期物业服务合同到期及延续，是遵照合同条款和物业法相关规定实施，有关事宜光辉社区已出具证明。3、上诉人所依据的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对本案没有约束力。4、《辽阳市物业管理办法》明确规定了园区共用部分的维护、维修、保养和园区秩序管理的基本要求，对门禁升级及车辆管理均属物业管理职责范围，并没有影响业主出行。5、上诉人因房屋问题，在本案一审开庭前已在太子河区法院起诉鑫厦开发公司，一、二审败诉后，在本案上诉中避重就轻，不提物业费而是提出赔偿损失，法院重复审理，实属浪费国家资源。6、上诉人近3年多未交费，一直享受着缴费业主购买的服务，严重侵害了被上诉人和缴费业主的合法权益。7、我公司在2014年办理入住时，收取的各项费用是经过政府同意并公示。8、我公司自2014年以来一直连续服务，并没有违约。9、上诉人提出的与本案无关的一切事宜均应另案起诉，被上诉人不作回答。综上，上诉人的诉求没有根据，无法可依，请法院维持原判。辽阳市光大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：业主王殿有、王岩自2017年10月31日至2020年末拖欠光大物业公司滨河花园物业管理费用2,295元（面积80.52m2，0.75元/m2，725元/年），一直拒缴物业管理费用，物业公司多次上门催缴无果，物业公司严格按物业合同的各项服务内容服务，但业主仍以各种理由拒缴。故我公司诉至法院，要求被告王殿有、王岩支付我公司滨河花园16号楼4单元39号房屋的物业费2,295元及违约金，违约金按每日万分之五，从2017年10月31日开始计算至被告付清物业费止。王殿有、王岩一审辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。业主出现问题找到物业公司，其不给登记、也不处理，服务意识差。我居住在顶楼，房顶于2017年8月多处漏水，造成室内大白脱落，影响正常居住使用。多次找到物业公司，其说系开发商负责，开发商说和物业有合同，由物业解决，双方对问题百般推诿，没能及时解决。后我自己找到专业人员进行维修，因漏雨造成房屋内大白脱落、地板空鼓等问题，也是我自己雇人修复的。保修期内报修室内电源总开关因质量问题多次跳闸损坏，物业公司也未派人到场维修，也是我找人修的，这些造成了我经济损失2,300元，要求原告赔偿。因原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，没有权利收取违约金。物业服务是先服务后收费的，在物业管理企业未能提供相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。因物业公司不作为违约在先，要求物业公司支付违约金692元。物业公司以升级方式更换门卡，业主不交物业费就不给升级门卡，导致业主无法进大门。因不能升级门卡、房屋漏水直接影响房屋出租，给我造成6,400元损失，要求物业公司赔偿。一审法院认定事实：滨河花园小区系沈阳鑫厦房屋开发有限公司开发。2014年10月30日，沈阳鑫厦房屋开发有限公司与原告光大物业公司签订了物业管理服务合同，委托原告对滨河花园小区提供物业服务，合同约定物业服务费标准为每平方米每月0.75元，合同期限自2014年11月1日至2016年10月31日。同时约定前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。滨河花园小区是大林子村屯改造项目，2014年10月末回迁入住，实际入住率较低，不具备成立业主委员会的条件，至2016年6月20日由光辉社区接管，承担小区社会管理工作。该小区至今未成立业主大会及选举业主委员会。原告光大物业公司延续前期物业管理服务合同，为滨河花园小区服务至今。被告王殿有、王岩系滨河花园小区16号楼4单元39号房屋业主，房屋面积80.52平方米，从2017年11月至2020年12月未向原告支付物业服务费，应为2,294.82元。原告已向被告书面催缴物业服务费。上述确认事实依据有物业管理服务合同、情况说明、专用收款收据、催缴通知、物业装饰装修管理协议及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然原告与沈阳鑫厦房屋开发有限公司签订的前期物业管理服务合同已经到期，但因案涉小区至今尚未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会，无法选聘新的物业服务企业，在原告继续为该小区提供物业服务的情况下，根据合同约定，视为前期物业服务合同顺延履行，该物业服务合同内容不违反法律规定，合法有效。原告为该小区提供物业管理服务，被告王殿有、王岩作为小区业主即应按约定支付物业服务费，故对原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告主张的违约金，因合同中没有约定，故一审法院不予支持。被告提出房顶漏水、大白脱落及室内总开关更换的问题，二被告业已另案起诉，本案不予审理。被告辩称物业公司不作为，业主报修后未能及时处理、不给业主办理门卡等问题，其没有提供持续有效的证据，如果被告认为原告存在不按照物业服务合同约定履行物业服务事项的情形或给其造成损失，被告可以另行主张原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒绝支付物业服务费。业主拒付或少付物业服务费，可能导致物业服务质量降低，形成恶性循环，不利于付费业主的权益和小区整体利益的维护。因此，对被告拒付物业服务费的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用本院二审期间，王殿有、王岩提交新证据：证据一，照片八张，证明由于物业不作为，业主代表到街道、社区等反映情况。证据二，专用收款收据一份，证明物业扩大收费。证据三，十二张照片复印件，证明被上诉人不作为，消防通道堵塞（该证据中一部分一审提交的证据二审没有提交，故出现证据序号不连续现象）。被上诉人辽阳市光大物业管理有限公司质证意见：对这些证据的照片都是一天内的，就是因为上诉人本案一审败诉后找我方要求降低物业费，上诉人提到的消防通道堵塞的问题小区存在，因为业主下班回家电动车停车、充电等。对垃圾清运费，每个小区都收。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人提供物业管理服务，上诉人王殿有、王岩作为小区业主即应支付物业服务费。对上诉人提出被上诉人未提供良好服务等事由，均不是拒绝缴纳物业管理服务费的正当理由。王殿有、王岩上诉提出上诉请求要求被诉上诉人提供物业服务合同，共有部分的使用和收益情况；要求退还其收取的违规费用；因不给办门卡，影响租住，要求物业公司赔偿6,400元损失。二审程序对其上述请求不予审理，可另行主张。综上所述，王岩、王殿有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人王岩、王殿有负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二一年四月十六日法官助理李雪书记员徐智源