湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终494号上诉人（原审被告）：赵婕希，女，汉族，1974年12月22日出生，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉小贝壳酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区洞庭街**。法定代表人：赵婕希，该公司总经理。以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：吴楚俏、代茹萍，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄驰，男，汉族，1986年6月15日出生，住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：胡明玲，女，汉族，1961年7月21日出生，住武汉市江岸区。以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：何应元、高红，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。原审第三人：武汉城投房产集团有限公司，住，住所地武汉市江岸区青岛路**/div>法定代表人：谭萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏，公司员工。上诉人赵婕希、上诉人武汉小贝壳酒店管理有限公司（以下简称小贝壳公司）因与被上诉人黄驰、胡明玲、原审第三人武汉城投房产集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。上诉人赵婕希和上诉人小贝壳公司的共同委托诉讼代理人吴楚俏、代茹萍，被上诉人黄驰、胡明玲的共同委托诉讼代理人何应元，原审第三人城投公司的委托诉讼代理人周丹、刘宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵婕希的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人赵婕希基于职务行为签订案涉房屋租赁协议，不应成为本案承担责任的主体。2.案涉房屋加层改造部分属于赵婕希自行建设，一审判决赵婕希腾退案涉房屋缺乏法律依据。3.一审判决适用法律错误，案涉房屋加层改造部分并未取得建设工程规划许可，属于违法建设，被上诉人黄驰、胡明玲收取该部分租金缺乏法律依据，应当返还给小贝壳公司。4.被上诉人黄驰、胡明玲未开具发票，存在严重的偷税漏税行为。小贝壳公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一、五项，改判支持小贝壳公司一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人黄驰、胡明玲承担。事实与理由：1.案涉房屋加层改造部分属于小贝壳公司自行建设，一审判决小贝壳公司腾退案涉房屋缺乏法律依据。2.一审判决适用法律错误，案涉房屋加层改造部分并未取得建设工程规划许可，属于违法建设，被上诉人黄驰、胡明玲收取该部分租金缺乏法律依据，应当返还给小贝壳公司。3.被上诉人黄驰、胡明玲未开具发票，存在严重的偷税漏税行为。赵婕希和小贝壳公司同意相互的上诉意见。黄驰、胡明玲对赵婕希、小贝壳公司的上诉一致辩称：1.关于本案的责任主体。黄驰、胡明玲与赵婕希自2004年8月开始签订租赁合同，小贝壳公司2005年5月才注册成立，以后的每次合同续签，包括2017年续签的最后一份合同，合同上的承租方都是赵婕希个人，也是赵婕希个人签名。房屋的实际用途并不能排除合同承租人应该承担的责任，上诉方关于赵婕希不应成为本案责任主体的上诉理由不成立。2.房屋加层改造部分已与出租房屋形成附合，是房屋整体的一部分。2004年8月的首次租赁合同及其后每一次续签合同都明确约定了租赁期满后这部分面积、权属归被上诉人所有，上诉人赵婕希、小贝壳公司理应整体腾退。黄驰、胡明玲出租的是房屋，加层改造只是上诉方赵婕希、小贝壳公司为便于使用所作的添附，上诉方要求返还这部分租赁的上诉理由不能成立。3.关于税务问题。该问题不是本案租赁合同纠纷的范围，可以由税务机关独立处理。且依据双方屡次签订的合同，都约定了所有税费不包含在租金内，由赵婕希另行承担。2004年8月的首次合同就明确约定了由赵婕希代缴，如果说有偷税漏税，其责任也在赵婕希。4.本案一审大幅减让了赵婕希应承担的房租，包括原来他们承认并且愿意以消费券抵偿的房租递增部分。考虑到双方多年的合作且属于亲戚关系，被上诉人一方才接受一审判决。两位上诉人的上诉没有事实和法律依据，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。城投公司对赵婕希和小贝壳公司的上诉一致述称，涉案房屋的所有权人是武汉市城市建设投资开发集团有限公司，城投公司是管房单位。黄驰、胡明玲向城投公司足额交纳了2020年12月31日之前的房屋租金。城投公司知道小贝壳公司实际使用房屋的事实，本案租金纠纷与城投公司无关。黄驰向一审法院起诉请求：1、判令赵婕希、小贝壳公司立即腾退武汉市江岸区洞庭街129号13至20室房屋；2、判令赵婕希支付拖欠的房租194400元，并按每月24200元的标准支付从2020年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；3、本案诉讼费由赵婕希、小贝壳公司承担。胡明玲同意黄驰的诉讼请求，由黄驰主张权利。小贝壳公司向一审法院提出反诉请求：1.判令黄驰返还房屋租金592000元及相应资金占用费；2.本案诉讼费由黄驰承担。一审法院认定事实：2004年8月9日，胡明玲（甲方）与赵婕希（乙方）签订《协议书》，甲方将洞庭街129号门面房租给乙方经营使用，租赁时间从2004年8月9日起至2009年8月10日止，每月租金5000元。协议生效后，乙方对其租赁的房屋实施结构改造，其改造的一切手续和费用由乙方办理和承担。乙方使用五年后，结构改造增加的面积无偿归甲方所有。2010年7月23日，胡明玲（甲方）与赵婕希（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意维持乙方按现状已装修改造后的“小贝壳”进行经营。乙方同意在本合同终止时，乙方在甲方的房屋内所有的加层和装修部分的权属归甲方所有，乙方不得拆除。合同有效期五年，每月租金5000元。2015年7月16日，黄驰（甲方）与赵婕希（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意维持乙方按现状已装修改造后的“小贝壳”进行经营。乙方同意在本合同终止时，乙方在甲方的房屋内所有的加层和装修部分的权属归甲方所有，乙方不得拆除。租赁期限三年，第一年和第二年为每月租金15000元，第三年为每月租金17000元。2017年8月1日，胡明玲、黄驰（甲方）与赵婕希（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意维持乙方按现状已装修改造后的“小贝壳”进行经营。乙方同意在本合同终止时，乙方在甲方的房屋内所有的加层和装修部分的权属归甲方所有，乙方不得拆除。房屋租赁期限3年，每月租金2万元，按季度支付。第五条末尾处手写添加“第二年按10%递增”。胡明玲陈述，该内容是我本人手写的，赵婕希的合同也有这个手写部分，见证人李某是赵婕希母亲，也清楚这个事情。2019年1月1日，出租人城投公司（甲方）与承租人黄驰（乙方）签订《武汉市公有房屋工商企事业用房租约》，黄驰承租江岸区一元街洞庭街129号1栋1层13至20室房屋，建筑面积184.17平方米。租期自2019年1月1日至2020年12月31日止。2020年8月19日，武汉城投房产集团有限公司第二分公司出具《证明》，载明江岸区一元街洞庭街129号1栋1层13至20室房屋为其管理的公房，原租约登记的房屋坐落为洞庭街129号二单元。原承租人胡明玲于2013年8月将该房屋过户其子黄驰。一审另查明，2020年5月至7月，黄驰、胡明玲多次以邮寄函件的形式通知赵婕希、小贝壳公司于合同到期后终止协议，不再续签。2020年6月28日，黄驰书面告知武汉城投房产集团有限公司第二分公司其与赵婕希签订的租赁合同于2020年7月31日到期，到期后不再续签。黄驰主张赵婕希自2018年8月至2019年7月，每月支付租金2万元，每月欠付租金2000元；自2019年8月至2020年1月，每月支付租金2万元，每月欠付租金4200元；自2020年2月至2020年7月未付租金，每月欠付24200元，以上共计194400元。2020年8月17日，小贝壳公司向胡明玲转账支付房租2万元。一审再查明，武汉小贝壳酒店管理有限公司于2005年5月11日注册成立。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三）》第二条第一款规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。赵婕希自2004年8月起以自己名义签订租赁协议将案涉房屋用于小贝壳公司经营，于2005年5月11日注册成立小贝壳公司，黄驰要求赵婕希承担租赁协议项下的合同责任，予以支持。租赁期间届满后，赵婕希、小贝壳公司已没有占有案涉房屋的合法依据，黄驰要求赵婕希、小贝壳公司腾退案涉房屋，予以支持。对于黄驰主张的递增租金，赵婕希不予认可。黄驰以租赁协议中“第二年按10%递增”为其主张的依据，经查明，“第二年按10%递增”为胡明玲一方手写添加，因胡明玲、黄驰未能提交其他证据证明该部分内容为双方共同的意思表示，且双方长期按原标准履行并无争议，故仅凭黄驰提交的租赁协议无法证明双方对于租金的递增达成合意。黄驰要求赵婕希支付递增的租金，不予支持。武汉市因突发新冠疫情于2020年1月23日采取疫情管制措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》的规定，赵婕希可以享受“3个月房租免收，6个月房租减半”政策，故赵婕希自2020年2月至4月的租金予以免除，5月至7月的租金予以减半，赵婕希应向黄驰支付房屋租金3万元。胡明玲、黄驰确认于2020年8月17日收取租金2万元，故赵婕希还应向黄驰支付租金1万元。租赁期间届满后，赵婕希未向黄驰交还房屋，应支付房屋占有使用费。根据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》的规定，赵婕希自2020年8月至10月的房屋占有使用费予以减半，即赵婕希应支付3万元。自2020年11月1日起，赵婕希按每月2万元的标准向黄驰支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。依据租赁协议的约定，胡明玲、黄驰出租给赵婕希的案涉房屋为装修改造后的现状，双方在协议中已就合同终止后案涉房屋内所有加层和装修部分的归属做出明确约定。房屋加层部分未取得建造手续的法律后果由违法一方承担，不影响本案租赁协议的效力。小贝壳公司要求黄驰返还改造部分的房屋租金并支付资金占用费，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三）》第二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、赵婕希、武汉小贝壳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区洞庭街129号13至20室房屋；二、赵婕希于本判决生效之日起十日内向黄驰支付租金1万元；三、赵婕希于本判决生效之日起十日内向黄驰支付房屋占有使用费3万元，并按每月2万元的标准向黄驰支付自2020年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回黄驰的其他诉讼请求；五、驳回武汉小贝壳酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4188元，减半收取计2094元，由黄驰负担1655元，赵婕希、武汉小贝壳酒店管理有限公司负担439元。反诉费4860元，由武汉小贝壳酒店管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，赵婕希、小贝壳公司所称的加层改造，是指在涉案房屋第二层内进行上下隔断，并非对外加层。本院认为，赵婕希自2004年8月起以自己名义签订租赁协议将案涉房屋用于小贝壳公司经营，2005年5月11日注册成立小贝壳公司后，赵婕希仍然以自己名义签订租赁协议。赵婕希称其基于职务行为签订合同，不应成为本案承担责任的主体。对此，本院认为，一方面小贝壳公司成立后签订的租赁协议是对原租赁合同关系的延续，另一方面小贝壳公司成立后赵婕希仍然以自己名义签订租赁协议，且赵婕希并未提交证据证明在订立合同时黄驰或胡明玲知道赵婕希系代表小贝壳公司签订而非赵婕希本人作为合同相对人签订。在黄驰明确选择赵婕希为合同相对人的情况下，一审法院判决赵婕希承担租赁协议项下的合同责任，并无不当。赵婕希、小贝壳公司所称的案涉房屋加层改造系对房屋内上下隔断，并非违法新建建筑物，因双方租赁协议对加层权属已约定归出租人所有，赵婕希、小贝壳公司认为其不应腾退及返还该部分租金，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方租赁协议约定税费由承租人承担，而赵婕希仅向黄驰、胡明玲交纳租金，故赵婕希、小贝壳公司称黄驰、胡明玲未开具发票等，与合同约定相悖，本院亦不予支持。综上所述，赵婕希、小贝壳公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10159元，由赵婕希负担439元，由武汉小贝壳酒店管理有限公司负担9720元。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年四月七日法官助理阮小琴书记员李明志