文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7945号原告：陈志良，男，1987年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：潘雁青，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢泽娥，广东豪益律师事务所律师。被告：陈永刚，男，1968年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美心，广东高木律师事务所律师。被告：佛山市加速点文化传播有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路8号1区首层P82号，统一社会信用代码：91440604MA4UR7YF7W。法定代表人：别必松，总经理。被告：佛山市青草地文化培训有限公司，住所地广东省佛山市禅城区平远南街4号一层自编001号，统一社会信用代码：91440604663303803Y。法定代表人：付建军，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：王兴中，广东聚英华律师事务所律师。原告陈志良诉被告陈永刚、佛山市加速点文化传播有限公司（以下简称加速点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，原告申请追加佛山市青草地文化培训有限公司（以下简称青草地公司）为被告参加本案诉讼，本院予以追加。本案于2018年5月24日第一次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人谢泽娥、被告陈永刚委托诉讼代理人林晓新、被告加速点公司、被告加速点公司及被告青草地公司共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，并于同年7月13日第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人谢泽娥、被告陈永刚委托诉讼代理人、被告加速点公司及被告青草地公司共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告陈永刚签订的《商铺租赁合同》于起诉之日解除，被告陈永刚、加速点公司立即将被告加速点公司的注册地址迁出佛山市禅城区绿景三路8号1区P82号首层，并支付未履行租期租金185111.67元；2、履约保证金34500元归原告所有，被告陈永刚向原告支付违约金91356元；3、被告陈永刚向原告赔偿恢复商铺装修的费用30000元及商铺内物品损失费115505元，被告加速点公司对该项请求承担连带责任；4、被告陈永刚向原告支付自2018年4月1日起至被告加速点公司注册地址迁出并实际返还商铺之日止的场地占用费（暂计至2018年4月30日为12650元）；5、被告陈永刚向原告支付原告垫付的租金税1220.64元；6、原告因本案而支出律师费8000元由被告陈永刚承担；7、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：1、被告青草地公司对诉请第3、4项承担连带责任；2、三被告承担水电费282.75元和2018年4、5、6物业费管理费2526元；三被告支付2016年6月13日至2018年3月31日期间少交的租金6516.66元。事实与理由：原告与被告陈永刚于2016年6月13日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其位于佛山市禅城区绿景三路8号1区P82号首层、二层、P81号二层、P80号二层的商铺出租给被告陈永刚使用；并约定了租赁期限、租金及违约责任等。合同第三条第5点约定“甲方不负担租赁税……，一切税费由乙方承担”；第七条约定“乙方应合理使用商铺，不得损坏商铺的建筑结构设备设施，否则，作乙方违约处理，甲方有权解除合同，收回商铺，并且保证金不予退还，乙方应自行出资予以修复”；第八条约定“租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得单方解除本合同，不得擅自转租或转让他人经营，否则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同收回商铺，没收乙方履行保证金归甲方所有，甲方并有权按本合同租金总额的20%收取乙方违约金”。合同签订后，原告依约定履行合同义务，但被告陈永刚没有按合同约定履行。原告于近期发现被告陈永刚擅自将商铺转租给被告加速点公司，被告加速点公司又将商铺连同商铺内属于原告的物品转让给被告青草地公司。现商铺内部原有设备设施（包括空调、吊扇、电线、天花等）被拆除及破坏，属于原告的电器及物品已被搬走。原告认为被告陈永刚在承租期内未经原告同意，擅自将商铺转租给他人，并且擅自拆除商铺内设备设施，严重破坏了商铺的内部装修。被告陈永刚的行为已经违反了《商铺租赁合同》第七、第八条的约定。另外，在原告发现上述情况后，被告陈永刚单方向原告提出解除合同，原告为被告陈永刚垫付了2018年1月至3月的租金税1220.64元，该费用应由被告陈永刚承担。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告陈永刚辩称：一、原告将涉案商铺重复租赁，陈永刚非实际商铺使用人，不承担任何法律责任。原告与陈永刚于2016年6月13日签订《商铺租赁合同》约定将位于佛山市禅城区绿景三路8号1区P82号首层和二层P80、P81号，合共约320平方米商铺出租给乙方作教育使用。但原告及简丽波于2016年6月14日又与魏红玲签订《租赁合同》将佛山市禅城区绿景三路8号1区P82号首层租赁给魏红玲成立加速点公司后，将上述所有涉案商铺提供给加速点公司使用，由加速点公司交租，陈永刚未使用及收益。因此，对于原告重复租赁涉案商铺行为，导致不能向陈永刚交付商铺，原告明知履约主体不是陈永刚，双方所订立《商铺租赁合同》未实际履行，陈永刚不承担任何法律责任。二、陈永刚不是本案的适格被告，应依法驳回原告对陈永刚诉讼请求。上述所讲，原告将涉案商铺承租给魏红玲后，全部由加速点公司实际使用，加速点公司是商铺的实际使用人，其实际享有合同的权利、履行合同的主要义务（支付租金），即合同的实际相对方为加速点公司。三、陈永刚不存在擅自将涉案商铺转租的行为，不应承担违约责任。1、陈永刚与原告签订《商铺租赁合同》的第二天（即2016年6月14日），原告与魏红玲重新签订了《租赁合同》，在工商登记机关及税务机关办理备案手续，原告将涉案商铺交给魏红玲成立加速点公司，该商铺一直由加速点公司使用、管理、向原告交纳租金。原告自始便知道陈永刚并非涉案商铺的实际承租人且明知涉案商铺的实际使用人是加速点公司，一直未提出任何异议。现原告称近期发现陈永刚擅自将商铺转租给加速点公司，明显是虚假陈述，其企图通过不当诉讼获取一笔不菲商铺保证金。2、2017年5月，魏红玲及其他股东将其所有的加速点公司的全部股权分别转让给别必松、付建军并办理了股东变更登记。该行为只是魏红玲根据《公司法》的规定行使其转让股权的权利。股权转让后，现涉案商铺的实际使用人和合同的相对方仍是加速点公司，其亦按时交纳租金，不影响《商铺租赁合同》的履行。现实中多存在发起人以自己的名义为成立公司而签订租赁合同的情形，若认定承租人（发起人）转让股权的行为为转租行为并因此认定承租人违约，就等于限制甚至剥夺了发起人转让股权的权利，明显是与《公司法》的规定相悖且不符合常理的。3、以涉案商铺为住所地登记的公司只有加速点公司，一直使用该场地是加速点公司。青草地公司的住所地为佛山市禅城区平远南街4号一层自编001号。只因付建军是青草地公司股东、法定代表人，原告就主张陈永刚将涉案商铺转租给青草地公司，没有任何证据或法律依据。4、魏红玲将股权转让给别必松前，已通知原告，魏红玲将股权转让后距原告起诉之日足有11个月之久，但原告从未提出过任何异议、照常收租金。平时事务也是加速点公司现股东、法定代表人别必松与原告单独联系。可见，原告对加速点公司股权转让一事是知悉的，陈永刚非加速点公司股东，也不存在擅自转让涉案商铺行为。四、因政策原因，导致合同履行不能，陈永刚及加速点公司不存在过错行为，不承担违约责任，原告清楚提供给加速点公司的商铺作为教育、培训之用。据陈永刚所知，根据《佛山市禅城区教育局关于印发民办教育培训机构设置标准实施细则的通知》第十五条：民办培训中心建筑面积须500㎡以上。2018年2月，教育部办公厅、民政部办公厅、人力资源社会保障办公厅、工商总局办公厅联合发布《教育部办公厅等四部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》（教基厅[2018]3号），严肃整治不符合条件的校外培训机构。因涉案商铺面积只有300㎡左右，达不到政策规定培训教育面积，加速点公司穷尽办法也无法实现目标，一直未能申请行政许可。同时，在教育主管部门三番五次的警示下，加速点公司在政策压力不得选择撤离。因此加速点公司与原告协商解除涉案《商铺租赁合同》，且加速点公司已于2018年4月10日前搬离涉案商铺亦通知原告，原告到场查看搬离情况。五、原告要求赔偿恢复商铺装修的费用30000元及商铺内物品损失费115505元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、陈永刚受托与原告签订《商铺租赁合同》时与原告口头约定商铺内的全部物品（包括空调等）以3万元的价格转让给承租人，承租人已依约支付3万元现金予原告。因此，商铺内的全部物品所有权属承租人所有，基于可移动设备为承租人所有情况下，加速点公司将空调拆下，虽当时原告还要求加速点公司把商铺内属于加速点公司的原有空调留下，加速点公司依原告要求未将空调设备搬离。原告不可能发生物品损失费。2、加速点公司搬离涉案商铺时，只是将属于其所有的物品搬走，未破坏商铺的建筑结构及设备设施，亦未将原有装修及增添的装修、入墙设备设施拆除搬走或故意损坏。同时，原告违背诚实信用原则。六、在陈永刚不存在任何过错或故意行为的情况下，原告要求没收履约保证金，同时又要求支付违约金，没有法律依据且违约金计算方式过高。七、原告要求陈永刚支付未履行租期租金和场地占用费12650元、要求陈永刚将加速点公司的注册地址迁出佛山市禅城区绿景三路8号1区P82号首层没有事实和法律依据。1、加速点公司已全部搬离涉案商铺，涉案商铺在原告的控制下，不存在场地占用费及支付未履行租期租金。2、涉案商铺是加速点公司的注册地址，原告是知情，加速点公司是否变更，不是陈永刚所能控制、操作的。八、关于原告要求陈永刚承担其支出的律师费8000元。承租人需要赔偿原告律师费的前提是承租人存在过错，如前所述，陈永刚不是涉案合同的相对人，不是本案适格的被告，且陈永刚不存在违约行为，因此原告无权要求陈永刚赔偿律师费损失。九、被告加速点公司4月前已搬离商铺，因此4、5月管理费不存在的。从被告加速点公司提交的交费明细，原告对租金的缴纳明细是清楚了解的，并且对涉案商铺空调等可移动的资产是属于被告加速点公司的。综上所述，陈永刚不是本案适格的被告，且不存在违约行为，原告诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告加速点公司、青草地公司辩称：1、4月1日前已搬离，4月1日后不存在物业管理费。2、关于房租，截止2018年3月不但交清了房租水电管理费，还多交了161910元。被告加速点公司从2016年10月至2018年3月从被告陈永刚通过股权转让的形式将涉案商铺接手经营了商铺，顶手费11万，包括3万押金、固定资产、证照等。按照双方合同约定，每月租金4000元，从2016年10月至2018年3月应缴纳72000元，截止到2018年4月13日总共缴纳了233910元，多交了161910元。因国家政策变化，面积达到500平方米以上才能申领办学许可证，由于原告场地不具备此条件，被告加速点公司提前一个月通知了不再续租，原告没有提出异议。因此，被告加速点公司要求多交的161910元租金和34500元押金应予以退还。3、被告加速点公司、青草地公司没有违约行为也不存在任何过失，因此不承担任何赔偿责任及连带责任。被告加速点公司、青草地公司是不同法人企业都能够独立承担民事责任，两公司之间没有任何关联与经济利益来往。被告加速点公司作为教学单位，平常向被告青草地公司购买教学资料与教学用品，双方为买卖关系。因此，本案的债权债务与被告青草地公司没有任何关系，其不承担任何连带责任。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告陈永刚人口信息查询资料、被告加速点公司及青草地公司企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商铺租赁合同》、收据，证明原告与被告陈永刚于2016年6月13日签订了《商铺租赁合同》，并于同日将商铺交付被告陈永刚使用。上述合同第三条第5点约定“甲方不负担租赁税……，一切税费由乙方承担”；第七条约定“乙方应合理使用商铺，不得损坏商铺的建筑结构设备设施，否则，作乙方违约处理，甲方有权解除合同，收回商铺，并且保证金不予退还，乙方应自行出资予以修复”；第八条约定“租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得单方解除本合同，不得擅自转租或转让他人经营，否则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同收回商铺，没收乙方履行保证金归甲方所有，甲方并有权按本合同租金总额的20%收取乙方违约金”。3、房产证（粤房地权证佛字第××、01××25、01××26号)，证明原告是商铺产权人，对商铺享有出租权。4、《深华校区转让费用》，证明被告陈永刚未经原告同意擅自将商铺转租给被告加速点公司，后又将商铺转租给被告青草地公司，被告陈永刚的行为违反合同第八条约定，依约定，保证金归原告所有，且被告陈永刚应按合同租金总额的20%向原告支付违约金。5、出租前、后相片，证明出租前商铺内装修及设施设备、物品的情况；出租后商铺内部装修、设施设备受破坏及物品损失情况。6、税收缴款书、水费、电费及物业管理费缴款发票，证明原告为被告垫付了商铺租金税1220.64元，水电费282.75元，物业费每平方米1.8元。7、律师费发票、民事委托代理合同，证明因被告的违约行为给原告造成律师费损失8000元，按《商铺租赁合同》第十三条约定，该损失应由被告承担。8、铺面物品清单，证明商铺出租前商铺内的物品现已被被告加速点公司、青草地公司处理了，所以要求赔偿商铺内物品的损失费用。9、物业管理费发票，证明涉案商铺物业管理费的计算标准为1.8元/平方米，原告已经垫付了2018年4、5、6月物业管理费2526元。10、原告与被告陈永刚的短信记录，证明①被告陈永刚在短信中说“青草地不是退场了吗”，与《深华校区转让费用》相互印证，证明商铺是转租给被告青草地使用，被告青草地主张本案与其无关，与事实不符；②被告陈永刚在短信中表示“原有的空调、部分的桌椅等可以移交给你”，与原告提供照片可相互印证，商铺原存在桌椅等物品，而且这些物品是属于原告的。11、交租情况表及工商银行流水，证明①2016年6月13日至2018年3月31日，被告少交17天的租金6516.66元；②2018年4月起，被告没有向原告支付租金。被告在第一次庭审主张租金交到2018年4月13日，与事实不符。12、商铺现场照片，证明从照片可见商铺悬挂有青草地校区组织结构图、员工价值观，现场勘察时也可见商铺内外大量使用青草地字号，与《深华校区转让费用》相互印证，证明商铺是转租给被告青草地公司使用，被告青草地公司主张本案与其无关，与事实不符。13、《股权转让合同》，证明被告声称《深华校区转让费用》是转让给被告加速点公司与事实不符。《深华校区转让费用》并没有涉及股权转让份额，转让价格，转出方和受让方等内容，相反，涉及到押金、固定资产、租金、水电费的处理内容。事实上被告加速点公司股权变更是在签订《深华校区转让费用》过半年之后，才依据上述两份股权转让合同变更的。经质证，本院认证如下：被告陈永刚对证据1、2、3、4、6、7、9、11、13的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5，不能显示照片的时间，且损失清单为单方制作，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。证据8，为原告单方制作，本院不予采信。证据10,接收短信手机号码为陈永刚使用，本院予以采信。证据12，经法院现场勘查，本院予以采信。诉讼中，被告陈永刚举证的证据如下：1、《租赁合同》，证明2016年6月14日，陈志良、简丽波与魏红玲签订《租赁合同》，商铺用于加速点公司登记备案，并且交付加速点公司使用，被告陈永刚非实际使用人。2、核准变更登记通知书、《股东会决议》、《股权转让合同》，证明2017年4月魏红玲、刘华群将其所有的加速点公司的股权转让给别必松、付建军，并办理了变更登记，并非转租。3、佛山市加速点文化传播有限公司企业机读档案登记资料，证明加速点公司注册登记的住所地为涉案P82号商铺，其是实际的使用人和义务人。4、青草地文化培训有限公司企业信息公示，证明青草地公司的住所地为佛山市禅城区平远南街4号一层自编001号，非涉案商铺。5、佛山市禅城区教育局关于印发民办教育培训机构设置标准实施细则的通知[禅教(2015）88号]、教育部办公厅等四部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知[教基厅（2018）3号]，证明民办培训中心建筑面积须500㎡以上，涉案商铺面积只有不到320㎡，且2018年起开始严肃整治不符合条件的校外培训机构。属政策原因及不可抗力的因素，非被告陈永刚的过错。6、委托书、结婚证，证明被告陈永刚与魏红玲是夫妻关系，魏红玲为了成立公司委托了被告陈永刚进行了租赁合同的签订。7、简丽波与被告陈永刚的短信聊天记录，证明2016年6月13日至2016年6月30日为免租期，自2016年7月1日起计租，承租人没有拖欠任何租金。8、魏红玲建设银行流水，证明合同签订后第一个月的租金及履约保证金是魏红玲转账支付至合同约定的收款账号，证实被告陈永刚是受魏红玲委托签订《商铺租赁合同》的。经质证，本院认证如下：原告对被告陈永刚举证的证据2、3、4、8的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据1，该份租赁合同约定的租金明显低于市场租金，存在避税的可能，本院不予采信。证据5，为政府有关部门发布的文件，本院予以采信。证据6中的委托书，未有证据显示涉案合同订立时陈永刚向出租人披露了委托关系，本院对证据6中的委托书关联性不予采信。证据6中的结婚证，是有关部门出具，本院予以采信。证据7，有原件予以质证，本院予以采信。诉讼中，被告加速点公司举证的证据如下：1、《租赁合同》，证明原告、简丽波与承租人魏红玲签订的租赁合同权利义务关系的确认，此合同是在原告提供合同的后一天进行登记的，经过工商管理部门和禅城区税务部门的的核准备案，是经过了国家强制性的备案登记。双方约定每月租金4000元，合同期限到2018年6月13日止，合同第7条约定承租方可以提前一个月通知出租方解除合同，并且约定租赁房屋的保证金，可以从房租中扣除，合同中并没有约定房屋承租方的物业租赁税。2、建设银行个人活期明细信息，证明被告加速点公司从2016年10月开始向原告缴纳租金，一直到2018年4月13日一共缴纳了233910元租金。3、实际向陈志良交租情况明细表、多向陈志良交租情况明细表、应该向陈志良交租情况明细表，证明被告加速点公司多向原告缴纳租金161910元。4、《深华校区转让费用》，证明被告加速点公司、青草地公司法定代表人别必松和付建军受让了加速点公司的股权，当日支付给被告陈永刚的转让费扣除些费用后102000元，半年后办理工商登记，包含押金、固定资产、证照等。经质证，本院认证如下：原告对证据2、4的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据1，该份租赁合同约定的租金明显低于市场租金，存在避税的可能，本院不予采信。证据3，为被告的单方统计，缺乏证据的属性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区绿景三路8号1区首层P80号登记的产权人为简丽波，佛山市禅城区绿景三路8号1区首层P81号、P82号登记的产权人为陈志良。2016年6月13日，原告陈志良（合同甲方）与被告陈永刚（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落在佛山市禅城区绿景三路8号1区P82首层和二层、P81号二层、P80号二层，合共约320平方米商铺出租给乙方作教育使用，乙方已实地察看清楚，按现状承租接收场地。二、租赁期限三年，自2016年6月14日起至2019年6月13日止；三、保证金及租金1、乙方在签订本合同之日向甲方支付的34500元履约保证金，在租赁期限届满乙方完好交还铺位且无违约无欠费的，甲方在合同期满后5日内无息退还保证金给乙方。2、2016年6月14日至2017年6月13日的租金为每月11500元。3、第二年起，月租金逐年递增10%，即2017年6月14日至2018年6月13日的租金为每月12650元，2018年6月14日至2019年6月13日的租金为每月13915元。4、租金按月支付，乙方应在每月5号前支付当月租金。乙方签订本合同之日向甲方付齐履约保证金34500元及当月租金11500元。乙方应将履约保证金及每月租金付入以下账户：户名：简丽波，开户行：工商银行，账号：62×××60。5、上述租金为甲方的税后纯利，甲方不负担租赁税（包括营业税、印花税、所得税或附加税）等任何税金，一切税费由乙方承担。四、甲方在2016年6月13日将商铺交付乙方使用，交铺之时，乙方应向甲方签署收铺确认书。五、乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按当月租金额的5%向甲方支付违约金；逾期30日或者欠交水电费、物管费一个月的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收乙方履约保证金34500元归甲方所有，甲方并有权停水停电并锁门处理（停水停电锁门期间甲方无需承担乙方的任何损失），同时可向乙方追回应付租金及相应违约金。六、乙方承担上述商铺租赁期内的水费、电费、电视费、上网费及物业管理费等相关费用并应及时交纳。七、乙方应合理使用商铺，不得损坏商铺的建筑结构设计设备设施，否则，作乙方违约处理，甲方有权解除合同，收回商铺，并且保证金不予退还，乙方还应自行出资予以修复。八、租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得单方解除本合同，不得擅自转租或转让他人经营，否则，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回商铺，没收乙方履约保证金归甲方所有，甲方并有权按本合同租金总额的20%收取乙方违约金。如果乙方依约履行租赁两年期满后，双方无异议的，乙方要求转租铺位的，则由甲方与新租户协商租金和履行保证金，乙方可与新租户协商装修设备转让费。但新租户与甲方签约成功前，乙方仍应按照本租赁合约履行……十一、租赁期届满，如果甲、乙双方未能签订书面续租协议的，乙方应将商铺完好交回甲方。甲方原有装修及乙方增添的装修、入墙设备设备不得拆除搬走并不得故意损坏，如水电设施、地砖、墙砖、天花、墙纸或扇灰、玻璃趟门或玻璃墙、卷闸门、灯饰等，合同期满后归甲方所有，在交还铺时一并交给甲方，否则，甲方有权要求乙方修复或赔偿损失……十三、本合同一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份，均具同等法律效力。如果甲乙双方因本合同发生争议协商不成的，由佛山市禅城区人民法院管辖，过错方应向无过错方赔偿诉讼费、律师费。十四、本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订当日，原告向被告陈永刚移交了涉案商铺，被告陈永刚开具《收据》，收据载明：今收到陈志良移交绿景三路8号1区P82首层（P80、P81、P82二层）共约320方场地及铺位钥匙，共28条，包括大门、每个房间的锁。同日，被告陈永刚支付了履约保证金34500元。2016年7月1日，被告陈永刚的妻子魏红玲以涉案的P82号铺为住所登记成立了被告加速点公司，公司股东为魏红玲、刘华群，公司经营范围为：服务；文化活动组织、咨询、交流、策划、艺术培训。被告加速点公司成立后一直占有使用涉案商铺。2016年11月1日，陈永刚、加速点公司与别必松签订《深华校区转让费用》，内容为：兹有《加速点教育》转让给青草地文化培训有限公司，含押金、证照固定资产等，转让费用为110000.00元，另十月房租为青草地教育代缴；加速点需承担8050元，十一月之前水电费650.00元，再加速点教育多支出建账费700.00元，还有未交付税费7月-10月，需加速点教育陈老师之后补缴。综上，实际转让费为110000元-8050元-650元+700元=102000元。2017年5月19日，加速点公司工商登记的股东由魏红玲、刘华群变更为别必松、付建军。2018年3月23日左右，被告加速点公司搬离涉案商铺。2018年4月12日，被告陈永刚向原告及其母亲简丽波发出短信，内容为：正式申明：陈志良先生、简丽波女士：本人于2016年6月13日租用位于禅城区绿景三路8号1区P82号首层和二层、P81号二层、P80号二层，因国家政策调整，该商铺不符合教育培训场馆的要求，决定撤场退租。之前已电话和短信多次告之退租，现再次申明，已将该商铺打扫整理完毕，移交给业主，并将商铺的钥匙存放于隔壁按摩店，便于业主收铺时拿取钥匙。若业主拒不收铺，后果自负。另查一，2016年8月6日，原告的母亲简丽波向被告陈永刚发送手机短信催缴6、7、8月管理费及8月租金，被告陈永刚回复称6月14日签约，6月15日-31日是装修期，免租的。原告母亲回复称“是有免租期，免租期是租金，不是管理费！管理费都是要你交的啊，就算不是一个月的，都要给回14号至30号的管理费啊！”。涉案商铺租金支付情况如下（郑芳萍为加速点公司财务）：            日期              金额              付款人              日期              金额              付款人                  2016-6-13              11500元              魏红玲              2017-5-3              12075元              郑芳萍                  2016-8-6              11714元              （不详）              2017-6-1              12075元              郑芳萍                  2016-9-5              12075元              （不详）              2017-7-4              14375元              郑芳萍                  2016-10-21              12075元              郑芳萍              2017-8-3              13915元              郑芳萍                  2016-11-3              12075元              郑芳萍              2017-9-3              13915元              郑芳萍                  2016-12-4              12075元              郑芳萍              2017-10-7              13340元              郑芳萍                  2017-1-4              12075元              郑芳萍              2017-11-3              13915元              郑芳萍                  2017-2-7              12075元              郑芳萍              2017-12-5              13915元              郑芳萍                  2017-3-2              12075元              郑芳萍              2018-1-3              13915元              郑芳萍                  2017-4-5              12075元              郑芳萍              2018-2-1              13915元              郑芳萍                  2018-3-3              13915元              郑芳萍                  以上合计              269084元                    此外，原告代承租人缴了出租涉案商铺须缴纳的2018年4月1日-2018年4月30日的个人所得税、房产税、城镇土地使用税共1220.64元。原告还缴纳了P82号商铺2018年4月1日-5月1日的电费255.15元、水费27.6元及2018年4、5、6月的物业费管理费2526元。另查二，原告委托广东豪益律师事务所律师代理本案诉讼并支付了律师费8000元。此外，被告陈永刚于2018年5月2日收到本案诉状。另查三，2018年2月13日，教育部办公厅等四部门发布《关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》，通知要求对校外培训机构专项治理。2018年4月12日，广东省教育厅、广东省公安厅、广东省民政厅、广东省人力资源和社会保障厅、广东省工商行政管理局联合制定《广东省教育厅等五部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理方案》。2018年5月14日，佛山市禅城区人民政府教育督导委员会办公室发布《关于印发切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理工作方案的通知》，通知对教育培训中心设置的标准为注册资本30万元以上、校舍建筑面积500㎡以上等。2018年6月11日，本院组织涉案当事人就涉案商铺进行了现场勘查，现场勘查情况如下：P82商铺首层门牌为“青草地教育”，大厅为前台，背景墙为“青草地教育”。大厅有椅子十张，墙上挂有电视一台。P82首层有一房间，房间内有2台空调主机、1台空调挂机。P80、81、82商铺二层共11间房，房间基本空置，“课室二”房间内堆放空调挂机13台、主机12台，此外男厕所天花板缺失12块，“办公室”房间天花缺失。2018年7月26日，被告陈永刚将涉案商铺移交给了原告。庭审中，被告加速点公司陈述：2018年3月21日国家颁发了有关教育培训行业的通知，需要办理办学许可证，后来颁布了加急通知，开始问责各省教育厅。3月23日左右给原告打电话告诉他要撤离的事情。原告提醒加速点公司可以转租，被告加速点公司说不要押金要搬走，让原告在撤离的时候来看，撤离的时候原告不准搬空调，说空调是属于原告财产，被告加速点公司就把空调留在商铺，只搬走了桌椅，按合同约定被告加速点公司交了11万元顶手费，空调应该属于被告加速点公司财产。加速点公司使用了青草地公司的招牌及教材，因为青草地公司的影响力更大。案件审理过程中，原告申请追加别必松为被告参加本案诉讼并申请对陈永刚提交的2016年6月14日的《租赁合同》上陈志良、简丽波的签名进行司法鉴定。本院认为，本案房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同合法有效，合同双方均须依约行事。结合原告的诉请及被告的辩称，作如下分析：关于解除合同问题。陈永刚辩称原告与魏红玲重新签订租赁合同，涉案合同未实际履行。本院认为，2016年6月13日，原告与陈永刚签订了涉案合同，并向陈永刚移交了涉案商铺及商铺钥匙，此后承租人按合同约定的标准支付租金，涉案租赁合同已履行，陈永刚为涉案合同的承租方。魏红玲为陈永刚的妻子，陈永刚租赁涉案商铺用于魏红玲成立加速点公司，亦符合生活常理，对陈永刚的上述辩称不予采纳。此外，陈永刚还辩称因政策原因，导致合同履行不能，陈永刚及加速点公司不存在过错行为，不承担违约责任。本院认为，本案涉及的有关政府部门开展校外培训机构专项治理行动并非不能预见，是承租人应承担的商业风险，且承租人未能举证证明专项治理行为必然会导致合同履行不能，陈永刚不能据此免责。依已查明的事实，承租人搬离涉案商铺并拒付租金，以其行为表明其不再履行涉案合同，构成根本违约，原告有权解除合同。合同解除应发出解除通知，原告起诉视为通知，陈永刚在2018年5月2日收到本案诉状，则涉案《商铺租赁合同》于2018年5月2日解除。关于场地占用费及少交的17天的租金6516.66元的问题。合同解除前，陈永刚仍应按合同约定缴纳租金，合同解除后至返还商铺之日应参照租金标准支付占有使用费，陈永刚应支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费共计48560元（12650元/月×3个月+12650元/月÷31天×26天）。另外，从2016年8月6日原告母亲与陈永刚的短信聊天记录可知，原告给予了陈永刚17天的免租期用于对涉案商铺的装修，且给予承租人一定的免租期符合市场交易惯例，故对原告诉请的少交的17天租金本院不予支持。关于未履行租期租金185111.67元的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。涉案合同已解除，承租人无需继续履行合同，原告也无权主张未到期的租金，对原告要求支付未履行租期租金的诉请不予支持。关于履约保证金34500元及违约金91356元的问题。本案因承租人违约导致合同解除，原告依约有权没收其缴纳的租赁保证金34500元，本院对原告要求没收保证金的诉请予以支持。至于违约金的问题，涉案履约保证金具有违约金的性质，若再支持违约金，无异于对承租人实行双重惩罚，有违公平原则，本院对原告诉请的违约金不予支持。关于恢复商铺装修费用30000元及商铺内物品损失费115505元的问题。被告陈永刚辩称合同签订时双方口头约定以3万元的价格受让了商铺内的物品，但陈永刚未能提供双方对此有约定及另行支付3万元的证据，本院对其辩称的事实不予采纳。据现场勘查可知，原属于商铺内的14台空调被拆下，商铺二楼的两个房间的天花有缺失，承租人负有恢复原状的责任，本院依据房屋受损情况并结合日常生活经验，酌定陈永刚需支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元，原告诉请超出部分不予支持。另外，因原告所举证据不能证明其向陈永刚交铺时铺内物品的种类及数量，应承担不利后果，故本院对原告诉请的商铺内物品损失费115505元不予支持。关于原告垫付款项、律师费的问题。依据合同约定，水电费、物管费及租赁税费均由承租人负担，故本院对原告诉请的水电费282.75元、物业费管理费2526元及租赁税费1220.64元予以支持。另，合同约定过错方应向无过错方赔偿诉讼费、律师费，陈永刚在本案中违约存在过错，其应负担原告为实现债权而产生的律师费8000元。关于被告加速点公司的责任问题。被告加速点公司的住所地为涉案商铺，且自成立之后一直使用涉案商铺用于经营，涉案合同履行过程中，加速点公司缴交了大部分租金，以上均是加速点公司实际履行租赁合同义务的行为，可以认定加速点公司构成对涉案合同产生的债务的加入，加速点公司应对陈永刚的涉案债务承担连带清偿责任。关于加速点公司将注册地址迁出的问题。公司住所的变更，并非法院的处理范围，本院不予处理。关于被告青草地公司的责任问题。涉案商铺张贴有青草地公司的字号，但加速点公司称系其借用了青草地公司的名号进行经营，加速点公司的辩称存在合理之处。此外，受让加速点公司的股权为案外人别必松、付建军并非被告青草地公司，被告青草地公司亦从未履行缴纳租金的义务，被告青草地公司并非次承租人或涉案商铺的实际使用人，原告要求青草地公司承担本案责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于追加别必松及笔迹鉴定的问题。别必松并非必须参加共同诉讼的当事人，本院对原告的追加申请不予接纳。此外，2016年6月14日的《租赁合同》上陈志良、简丽波的签名是否为本人所为，无关本案的处理，本院对原告要求笔迹鉴定的申请不予接纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈志良与被告陈永刚于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月2日解除；二、被告陈永刚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志良支付2018年4月1日至2018年7月26日的租金及占有使用费共计48560元；三、被告陈永刚缴纳的履约保证金34500元归原告陈志良所有；四、被告陈永刚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志良支付空调安装费4200元及修复天花费用1000元；五、被告陈永刚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志良支付水电费282.75元、物业费管理费2526元；六、被告陈永刚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志良支付租赁税费1220.64元及律师费8000元；七、被告佛山市加速点文化传播有限公司对本判决第四、五项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告陈志良的其他诉讼请求。如被告陈永刚、佛山市加速点文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取4297元，原告陈志良负担3395元，被告陈永刚负担902元，被告佛山市加速点文化传播有限公司对被告陈永刚负担的诉讼费中的72元承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年八月十三日书记员 方紫盈