山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1364号上诉人（原审被告）：市中区钰琦教育咨询中心，住所地济南市。经营者：王成，男，1982年3月28日出生，汉族，住山东省聊城市。委托诉讼代理人：梁振，山东艾立特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东振华济南人民百货有限公司，住所地济南市市中区经四路3号。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣义，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人市中区钰琦教育咨询中心（以下简称钰琦教育中心）因与被上诉人山东振华济南人民百货有限公司（以下简称振华百货公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初13048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。钰琦教育中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回振华百货公司的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由振华百货公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，没有扣除钰琦教育中心已支付的费用。1.钰琦教育中心未缴纳部分租金及物业费，是因为振华百货公司承诺疫情期间免除6个月的租金及物业费，振华百货公司作出承诺后以是国家政策为由没有与钰琦教育中心签订书面协议，现在，振华百货公司作为国企改制的企业，违背国家对于疫情期间对租金减免的指导意见，又主张全额的租金及物业费，并要求钰琦教育中心承担违约责任，违背了诚实信用原则；2.钰琦教育中心曾于2018年向振华百货公司支付了保证金13700元、质量保证金15000元、履约保证金15000元，于2019年8月13日向振华百货公司打款41228.30元，用于支付2019年9-11月的房屋租金、物业管理费，于2020年8月24日向振华百货公司打款13687.50元，用于支付2019年12月的房屋租金、物业管理费。钰琦教育中心应支付的数额中应扣除上述已交付的款项。二、一审判决适用法律错误。1.根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年2-7月处于新冠肺炎疫情期间，该疫情属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。因不可抗力因素，振华百货公司不法履行房屋租赁合同约定的合同义务，在此期间钰琦教育中心不应支付租金、物业管理费，更不应支付违约金。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍来计算违约金明显过高。振华百货公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。振华百货公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除振华百货公司与钰琦教育中心签订的编号为20190114121008020555的《房屋租赁合同》；2.请求判令钰琦教育中心向振华百货公司支付拖欠的月固定租金82125元、物业管理费54750元、电费413.6元、滞纳金19299.38元以及违约金82125元；3、本案诉讼费由钰琦教育中心承担。一审法院认定事实：2019年9月13日，振华百货公司（甲方、出租方）与钰琦教育中心（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定振华百货公司向钰琦教育中心出租位于济南市市中区经四路3号第三层房屋，使用面积为180平米，租赁用途为“少儿启蒙”，经营品牌为“钰琦教育”，租赁期限为2019年3月1日起至2022年2月28日止，共计36个月，房屋租金为1.5元/平方米/日（即月租金为8212.5元，180平方米乘以1.5元乘以365天除以12个月），物业费为1元/平方米/日（即每月物业费为5475元，180平方米乘以1元乘以365天除以12个月）。第一期房屋租赁费为41062.5元，乙方应于2019年2月15日前付清，以后各期房屋租赁费应于前期房屋租赁费所付清的租赁期间届满前十日缴纳，即第二期房屋租赁费41062.5元，乙方应于2019年5月15日前付清，以此类推。乙方未按照合同约定期限支付房屋租赁费及费用的，每逾期一日，应按应付房屋租赁费及费用的0.5%支付甲方滞纳金；任何一方违反合同约定擅自解除合同或不履行合同被对方通知解除合同的，违约方应当赔偿对方相当于6个月的房屋租赁费及物业费的停业损失。振华百货公司提交电费抄表明细单，其中2019年10月钰琦教育中心产生电费111.4元，有其员工签字；2020年1月产生电费169.7元，由其经营者王成签字；2020年3月产生电费13.3元，但未经其签字确认；2020年7月产生电费53.6元，8月电费65.6元，均有其工作人员王鑫签字。振华百货公司还提交电费缴纳凭证及发票，拟证明包含上述电费在内的电费均已向相关部门缴纳。钰琦教育中心应于2019年8月15日向振华百货公司支付2019年9月、10月、11月房屋租赁费，但至今尚未向振华百货公司支付2019年10月起至今的房屋租赁费及物业费。一审法院于2020年11月6日向钰琦教育中心送达振华百货公司起诉状副本等应诉材料，由其工作人员王鑫签收。案件审理过程中，经一审法院释明，如振华百货公司主张的滞纳金和违约金法院仅能支持一项，振华百货公司自愿放弃要求支付滞纳金的诉求，要求支付违约金。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。钰琦教育中心未到庭，视为放弃举证、质证的权利。本案中，钰琦教育中心自2019年10月起未按照合同约定履行付款义务，振华百货公司有权要求其支付欠付租金及物业费，故振华百货公司要求钰琦教育中心支付自2019年10月至2020年7月共计十个月的房屋租赁费82125元、物业管理费54750元的诉求一审法院予以支持。钰琦教育中心自2019年10月起不履行向振华百货公司给付租金的义务，振华百货公司有权要求解除合同，收回房屋，在振华百货公司未提交证据证实其向被告送达过解除合同的意思表示的情况下，一审法院将本院向钰琦教育中心送达起诉状副本等应诉材料的时间视为振华百货公司要求解除合同的通知到达钰琦教育中心，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，即2020年11月6日振华百货公司与钰琦教育中心签订的《房屋租赁合同》解除。根据双方房屋租赁合同约定，任何一方违反合同约定擅自解除合同或不履行合同被对方通知解除合同的，违约方应当赔偿对方相当于6个月的房屋租赁费及物业费的停业损失，故振华百货公司有权要求钰琦教育中心支付违约金。但振华百货公司未提交证据证明因钰琦教育中心迟延支付房屋租金所产生的除利息损失外还有无其他损失，故双方约定的违约金过分高于振华百货公司损失，一审法院酌情予以调整，以钰琦教育中心欠付的租金和物业费共计136875元（房屋租赁费82125元加物业管理费54750元）为基数，自钰琦教育中心违约之日即2019年8月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，对多出部分予以驳回。振华百货公司要求钰琦教育中心在支付违约金的同时支付滞纳金，一审法院认为，双方合同中约定的滞纳金亦是在“乙方未按照合同约定期限支付房屋租赁费及费用”的情况下，由钰琦教育中心向振华百货公司支付的，兼具了赔偿损失和违约惩罚的功能，与双方约定的违约金系重复约定，经一审法院释明，振华百货公司明确滞纳金和违约金仅能支持其一项主张时，其要求钰琦教育中心支付违约金，故一审法院对振华百货公司要求钰琦教育中心支付滞纳金19299.38元的诉求予以驳回。振华百货公司要求钰琦教育中心支付电费413.6元，但振华百货公司提交的证据中，2020年3月产生电费13.3元没有钰琦教育中心的签字确认，故一审法院对振华百货公司要求钰琦教育中心支付欠付电费400.3元的诉求予以支持，对多出部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、山东振华济南人民百货有限公司与市中区钰琦教育咨询中心于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除；二、市中区钰琦教育咨询中心于判决生效之日起十日内向山东振华济南人民百货有限公司支付截止至2020年7月的房屋租金82125元、物业管理费54750元；三、市中区钰琦教育咨询中心于判决生效之日起十日内向山东振华济南人民百货有限公司支付欠付电费400.3元；四、市中区钰琦教育咨询中心于判决生效之日起十日内向山东振华济南人民百货有限公司支付违约金，以136875元为基数，自2019年8月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；五、驳回山东振华济南人民百货有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4864元，减半收取2432元，由山东振华济南人民百货有限公司负担430元，由市中区钰琦教育咨询中心负担2002元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钰琦教育中心提交证据1.山东省教育厅公众号发布的信息、山东各学段复学复课时间确定截图打印件及2020年6月29日钰琦教育中心向学生家长群发送的信息截图各一份，拟证实山东省教育厅明确规定，山东省小学1-2年级、幼儿园，自6月上旬起陆续复课复学，校外培训机构在普通中小学复学后，安排线下复课，钰琦教育中心作为舞蹈类培训机构，正式复课时间是在7月中旬；2.房屋租赁合同复印件及银行卡历史明细清单一份，拟证实钰琦教育中心向振华百货公司支付开业保证金13700元，质量保证金15000元，履约保证金15000元，应抵顶房租。振华百货公司认可钰琦教育中心交纳了上述三项保证金。二审查明，房屋租赁合同约定，……3.保证金（1）乙方保证按甲方要求于2019年3月1日开业，乙方同意按本协议签订之日其三日内向甲方支付13700元作为开业保证金。如乙方按期开业，甲方全额无息返还或抵顶下期房屋租赁费。（2）乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方交纳15000元作为质量保证金，如无质量、服务投诉及媒体曝光等问题，在租赁期结束一年后返还乙方……（3）乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方交纳15000元作为履约保证金，租赁期满后乙方无任何违约行为甲方一年后将履约保证金无息全额退还乙方；合同期内若乙方提前解除合同，乙方同意履约保证金不予退还，并按本合同第九条之规定承担违约责任。一审庭审中，振华百货公司明确其主张的租金和物业费是“2019年10月至今”的租金和物业费。二审中，振华百货公司变更主张2020年1月至2020年11月的租金和物业费，其中减免2020年2月的租金和物业费。钰琦教育中心认为双方争议的租金是2020年1月至6月的租金。2020年12月18日，振华百货公司对涉案房屋断电，钰琦教育中心此后未在使用涉案房屋。2021年2月23日，本院组织双方进行调解，因振华百货公司不同意钰琦教育中心的付款期限，未达成一致意见。经审查，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于欠付租金及物业费的数额。一审中，振华百货公司主张钰琦教育中心欠付自2019年10月起共计十个月的租金82125元和物业费54750元，按照租赁合同约定的租金标准，一审据此判决钰琦教育中心支付截止2020年7月的租金和物业费。二审中，振华百货公司明确钰琦教育中心已经结清2020年1月前的租金，欠付的租金为2020年1月至11月的租金。因钰琦教育中心不同意一并处理2020年7月之后的租金，本院仅对振华百货公司主张的2020年1月至7月的租金进行审理。依据租赁合同的约定，租金每月8212.5元，物业费每月5475元，钰琦教育中心欠付振华百货公司2020年1月至2020年7月（共计7个月）的租金共计57487.5元，物业费38325元。关于租金及物业费的减免问题。钰琦教育中心承租涉案房屋用于教育培训，因新冠肺炎疫情防控措施的影响，客观存在无法经营的情形，钰琦教育中心要求减免房租和物业费的请求应当予以考虑。根据八部委发布的发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及山东省政府办公厅发布的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》的精神及要求，本院酌情减免钰琦教育中心3个月的租金和物业费。减免后，钰琦教育中心应支付振华百货公司截止2020年7月的租金32850元，物业费21900元。关于违约金问题。房屋租赁合同约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权通知其解除本合同，并要求乙方承担违约责任：（1）乙方逾期支付房屋租赁费、物业费或其他费用达15天以上……”，“任何一方违反合同约定擅自解除合同或不履行合同被对方通知解除合同的，违约方应当赔偿对方相当于6个月的房屋租赁费及物业费的停业损失……”，钰琦教育中心存在逾期支付租金的情形，振华百货公司客观上存在租金的利息损失，一审判决按银行贷款利息的1.95倍计算违约金并无不当。二审中，钰琦教育中心主张其交纳的履约保证金15000元，应抵扣部分款项。从合同的约定来看，该履约保证金具有违约金的性质，该违约金足以能弥补振华百货公司因此造成的利息损失，对钰琦教育中心的该上诉请求，本院予以支持。对振华百货公司要求钰琦教育中心支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，钰琦教育中心未对合同的解除和电费部分上诉，经审查，一审对该部分的处理恰当，本院予以维持。钰琦教育中心交纳的开业保证金13700元，振华百货公司主张已经抵扣了租金，钰琦教育中心未提出异议，对钰琦教育中心主张该保证金抵扣租金的上诉请求，本院不予支持。对质量保证金15000元，双方可按合同的约定另行处理。综上所述，钰琦教育中心的上诉请求部分成立，一审判决部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初13048号民事判决第一项、第三项；二、撤销济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初13048号民事判决第二项、第四项、第五项；三、市中区钰琦教育咨询中心于判决生效之日起十日内支付山东振华济南人民百货有限公司房屋租金32850元及物业费21900元；四、驳回山东振华济南人民百货有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4864元，减半收取2432元，由山东振华济南人民百货有限公司负担1897元，市中区钰琦教育咨询中心负担535元；二审案件受理费4864元，由山东振华济南人民百货有限公司负担3794元，市中区钰琦教育咨询中心负担1070元。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年四月一日书记员  刘彤