江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终165号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏万维商业管理有限公司，住所地江苏省常州市武进国家高新技术产业开发区天禄商务广场**。法定代表人：陆文锦,该公司总经理。委托诉讼代理人：李海，江苏常恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤桂民，男，1970年11月24日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。上诉人江苏万维商业管理有限公司（以下简称万维公司）因与被上诉人汤桂民房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万维公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由汤桂民承担。事实和理由：2018年3月15日，万维公司与汤桂民签署了《租赁合同》，合同约定汤桂民有权将部分商铺转租。2018年5月3日,汤桂民将部分租赁商铺转租给次承租人周某用于经营苹果手机专卖店。后因汤桂民自身原因，无力支付租金，万维公司与汤桂民于2019年6月1日签订《合同终止协议书》，解除了双方签订《租赁合同》。按照约定，汤桂民应于7日内将租赁房屋返还给万维公司，但汤桂民并未按照约定期限将租赁房屋腾空交还万维公司，仅向万维公司提供一份于2019年6月10日邮寄给次承租人周某的解除租赁合同通知函复印件。原审法院认为，万维公司与汤桂民对周某开办的苹果专卖店腾空事宜未作约定，结合2020年6月17日杨怀情出具的情况说明、双方的邮寄通知函、万维公司与周某签订的协议综合考量，认定万维公司与汤桂民解除租赁合同后，周某开办的苹果专卖店腾空事宜由万维公司负责。万维公司认为，该认定与事实不符。事实上，万维公司与汤桂民于2019年6月1日解除租赁合同后，汤桂民口头承诺按约定于7日内搬离并腾空，万维公司基于信任，遂于2019年6月7日出具了情况说明给汤桂民。后万维公司按期（2019年6月8日）前往收回房屋时，发现周某尚未将商铺腾空，汤桂民（2019年6月12日）将6月10日邮寄给周某的解除房屋租赁通知函复印给万维公司，且当时汤桂民已经前往国外无法联系，为使周某搬出承租房屋，免使万维公司的损失扩大，万维公司在联系不上汤桂民的情况下无奈才与周某达成和解协议，代替汤桂民支付了13万店铺装修补偿款。故原审法院对于事实发生的先后顺序没有查清，认定事实有误，请二审法院依法查明上述事实。汤桂民辩称，万维公司陈述汤桂民就本案所涉的苹果店的搬离及腾空事宜，汤桂民口头承诺7日内搬离并腾空，对此不是事实。双方在2019年6月1日签订解除租赁合同时，苹果店正常营业，该现状万维公司也是知晓的，也是得到了万维公司的默许的。而双方在解除租赁合同中并没有涉及苹果店的搬迁事宜，在2019年6月7日经过双方再次结算，及对相关事宜最终达成了共识，对汤桂民缴纳的60万元保证金，由万维公司退还10万元，还款日期为2019年6月15日前，双方的权利义务两清。因此对于苹果店的搬迁，并非汤桂民的义务，万维公司也认可在2019年6月7日以后除了万维公司应当退还汤桂民10万元保证金以外，双方权利义务两清。此后，万维公司与苹果手机店达成的协议，万维公司既没有在事前告知汤桂民，也没有在事后告知，给付的款项是万维公司的单方行为，且与汤桂民无关。因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，万维公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。汤桂民向一审法院起诉请求：1.依法判决万维公司立即向汤桂民返还保证金10万元，并自2019年6月16日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率的1.5倍承担逾期付款利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍承担利息；2.本案诉讼费用由万维公司承担。万维公司向一审法院反诉请求：1.判令汤桂民立即向万维公司支付因延期占用场地所产生的费用20万元（2019年6月7日至2019年6月17日，按租赁合同约定的每天2万元计算）；2.判令汤桂民立即向万维公司支付垫付的补偿费用13万元；3.判令汤桂民立即向万维公司支付律师代理费1.5万元；4.本案诉讼费用由汤桂民承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，汤桂民、万维公司签订租赁合同，约定：万维公司将位于常州武进区天禄商务广场A区一、二楼房屋转租给汤桂民，用于经营大型超市，面积约12000平方米，租期自2018年5月1日至2031年1月31日，其中，2018年5月1日至2022年4月30日，每年租金为450万元，房屋租赁保证金为60万元。汤桂民在租赁期间可以转租。除万维公司同意汤桂民续租外，汤桂民应在本合同的租期届满后的7日内返还房屋，未经万维公司同意，逾期返还房屋的，万维公司可没收租赁保证金，同时按占用场地的天数收取汤桂民每天2万元的费用，直至强制清场收回场地。租赁合同签订后，汤桂民支付给万维公司约定的租赁保证金60万元及一年租金。后汤桂民进场装修，2018年5月初，汤桂民等人在上列租赁场所设立了江苏飞扬九月超市有限公司，于同年6月15日使用部分租赁房屋开业经营，其它租赁房屋转租他人开办手机店、餐饮店、珠宝店、服装店等。因汤桂民经营亏损，超市于2019年3月停业。2019年6月1日，汤桂民、万维公司签订合同终止协议书，经双方协商，确认上列租赁合同于2019年6月1日解除。汤桂民预缴的保证金60万元，在扣除相应的房租、水电费及物业费等费用后，多余部分由万维公司退还。双方不得再向对方依据租赁合同主张相应解除合同的违约责任等。同年6月7日，万维公司当时的法定代表人杨怀情出具给汤桂民书面说明一份，内容：“经双方友好协商，退还保证金扣除后剩余款项10万元给汤桂民，以此之后，所有权力义务两清。现答应付款时间最后日期为2019年6月15日前”。该付款期限届满后，万维公司未能付款。一审另查明，汤桂民租赁使用的案涉房屋，所有权人为常州甘林商贸有限公司，于2017年3月1日起出租给常州天禄中创建设开发有限公司，租期至2031年1月31日止，常州天禄中创建设开发有限公司可以对外转租。2017年9月18日，常州天禄中创建设开发有限公司将案涉房屋转租给万维公司，租期至2031年1月31日止，万维公司可以转租。一审还查明，2018年6月15日，江苏飞扬九月超市有限公司将汤桂民租用案涉房屋中约66平方米出租给周某，开办苹果手机专卖店，租期至2023年6月14日。汤桂民、万维公司于2019年6月1日解除租赁合同时，上列苹果手机专卖店仍在营业。2019年6月10日，江苏飞扬九月超市有限公司邮寄通知函给周某，告知其因违反双方签订的合同而通知其解除合同，并要求在收函三日内搬出，并将通知函复印件给了万维公司。同年6月12日，万维公司向周某邮寄通知函，要求其立即撤出场地，逾期，万维公司将于同年6月15日予以强行拆除。同年6月17日，万维公司与周某达成协议，约定周某在签订协议之日起2日内搬空交还房屋，万维公司补偿周某搬迁损失13万元。当日，万维公司支付给周某13万元。万维公司为本次诉讼，支出律师费1.5万元。一审法院认为，万维公司出租给汤桂民的案涉房屋，系由万维公司通过租赁取得使用权，因案涉房屋多次租赁中，均约定承租人可以转租，因此，汤桂民、万维公司于2018年3月15日签订的租赁合同属有效。经汤桂民、万维公司协商，于2019年6月1日解除了该租赁合同，并约定：汤桂民缴纳的租赁保证金，扣除房租、水电费及物业费等费用后，剩余款项10万元，由万维公司于2019年6月15日前支付。该付款期限届满后，万维公司未能付款，对汤桂民要求万维公司支付剩余租赁保证金10万元的诉请，一审予以支持；对汤桂民另主张的利息损失，一审予以纠正。2019年6月1日双方解除租赁合同时，对周某开办的苹果专卖店腾空事宜未作约定，结合同年6月7日万维公司当时的法定代表人杨怀情出具书面说明的有关内容（退还保证金，后所有权利义务两清等）、双方邮寄通知函、万维公司于同年6月17日与周某达成协议并支付补偿款13万元等综合考量，可以确认汤桂民、万维公司解除租赁合同后，周某开办的苹果专卖店腾空事宜由万维公司负责。因此，对万维公司的反诉请求，因其事实和法律依据不足而一审不予支持。判决：一、江苏万维商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给汤桂民剩余租赁保证金10万元及利息（自2019年6月16日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回汤桂民的其余诉讼请求；三、驳回江苏万维商业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉案件受理费减半收取3260元，合计5560元，由江苏万维商业管理有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。万维公司申请证人周某到庭作证，以证明万维公司与汤桂民解除合同时未对周某的苹果手机店作出约定，汤桂民与周某租赁合同的解除及周某腾空租赁房屋的相关事宜应由汤桂民承担。汤桂民认为其已经发函要求周某撤场，万维公司与周某达成的搬迁协议系万维公司的行为，与汤桂民无关。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为：2019年6月1日，汤桂民与万维公司经协商，达成终止房屋租赁合同的协议，明确双方不得再向对方依据租赁合同主张相应解除合同的违约责任。此后万维公司的法定代表人出具情况说明，也明确退还保证金扣除后剩余项10万元给汤桂民，所有权利义务两清。由此可知，除了万维公司尚未支付的10万元外，双方已无其他纠纷。万维公司在签订终止协议书时应当对房屋的使用状况有充分的了解，其称在解除租赁合同后才发现周某尚未腾空商铺不符合常理，故一审驳回万维公司的反诉请求并无不当。综上，万维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6520元，由万维公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月二日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静