北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0107民初216号原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫，注册号110107005161485。法定代表人王靖，总经理。委托代理人李静，北京市京工律师事务所律师。委托代理人王颖，女，1981年5月24日出生，北京兴泰嘉园物业管理服务中心客服部经理。被告李德军，男，1969年4月25日出生。委托代理人吴爱弟，女，1970年6月1日出生，无业，系被告妻子。原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心(以下简称兴泰家园物业公司)与被告李德军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴泰家园物业之委托代理人李静、王颖，被告委托代理人吴爱弟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴泰家园物业公司诉称，原告于2012年承接了位于北京市石景山区天翠阳光新城项目（a、b、c三个区），共计58万平方米。被告等业主自2012年9月18日办理入住手续，并签署了“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”。原告一直尽职尽责为小区服务至今，表现良好。然而，被告等人却违反了“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”第五条的约定：“即2014年9月18日起，按人民币1.85元/月，建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”。拖欠物业费、原告多次催讨，未果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告李德军给付原告2014年9月12日至2015年11月30日拖欠物业费人民币1440.04元；2、判令被告李德军支付自2014年9月18日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李德军辩称，我们的物业费比对面商品房还高，楼道门禁损坏，有的门都没有，楼里面小广告很多，没有人清理，快递能进楼，安全没有保证，楼梯里有动物排泄物，物业维修人员不及时，水管龙头、灯泡都不会维修，最后自己找人换的。我认为物业费过高。经审理查明，李德军为北京市石景山区天翠阳光新城C区业主，房屋性质为回迁房。2012年9月6日，兴泰家园物业公司与天翠家园小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，自2012年9月开始承接天翠家园小区的物业管理工作。根据《北京市前期物业服务合同》，兴泰家园物业公司在业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、公用设施的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、安保监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接受系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。……9、消防服务包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度……”。同时兴泰家园物业公司承诺按照《住宅物业服务二级标准》提供服务。自2012年9月起，兴泰家园为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。被告等业主自2012年9月18日办理入住手续，并签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，约定：“一、我已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》；二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约……五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2014年9月14日起，按人民币1.85元/月.建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”关于物业收费管理收费标准，原告提供了《住宅前期物业服务费用测算表》载明，月物业费用为1.85元：1、管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等0.43元/平米.月；2、物业共用部位公用设施的日常运行维护费用0.69元/平米.月；3、物业管理清洁卫生费用0.19元/平米.月；4、物业管理区域绿化养护费用0.06元/平米.月；5、物业管理区域秩序维护费用0.19元/平米.月；6、行政办公费（含社区文化活动费）0.06元/平米.月；7、物业管理企业固定资产折旧0.02元/平米.月；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用0元/平米.月；9、利润0.08元/平米.月，10、税金0.11元/平米.月。原告主张被告自2014年9月起未交纳物业费。被告等业主对未交物业费事项表示认可，但认为原因在于因物业公司在门禁、消防、卫生等方面服务不到位等原因，并提交了相关照片说明。原告对该组照片证明目的不予认可。被告依据原告提交物业服务企业资质证书，主张原告为三级（暂定）资质，无法管理整个天翠阳光小区，属于超资质经营。原告对此不予认可，提交了石景山区住房建设委员会出具的《关于北京兴泰嘉园物业管理服务中心相关情况的说明》、及实兴腾飞公司出具《关于天翠杨光新城前期物业服务合同的补充说明》，其上载明：“……北京兴泰家园物业管理服务中心具有物业管理三级（暂定）资质……在承接物业项目时，等同于三级资质的物业服务企业，根据物业服务中心具有承接北京市石景山区五里坨西街12号院天翠阳光新城C区的资质。另外，北京市《住宅物业服务标准》的选定与物业服务资质登记无关”。主张根据石景山区住建委的相关规定，原告对天翠阳光Ａ、Ｂ、C三个小区相互独立存在，不存在超越资质管理问题。被告对此不予认可。被告虽认可与原告签订《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，但主张是原告强迫业主签订的，未向法庭提供相关证据。原告对此不予认可，提交了入住流程图、办理入住须知，主张当时业主是在充分知悉后果的情况下签字入住。本案关联案件业主提供小区状况照片48张，主张小区管理不到位，原告对此照片及证明目的不予认可。另根据关联案件业主孟昭寅申请，法院于2016年3月24日前往天翠阳光C区进行调查。经承办法官到小区外围、小区内绿地、楼层间及楼宇内部环境、各楼层地下自行车库、地下车库消防设施等地点进行现场调查。经现场调查，发现小区整体卫生管理情况尚可，但存在如下问题:小区草坪退化；8号楼楼门附近有未完成土方工程；地下停车库消防栓不全，消防栓有生锈情况，部分消防水压表指针为零；楼层对讲系统没有启用，部分楼道安全门有损毁。庭审中，双方当事人认可法庭调查照片。兴泰嘉园物业公司主张物业尽到了基本的管理责任，被告等业主主张照片中反映出小区管理存在问题。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、被告签署承诺书、诚信证明、小区情况照片4张、业主管理规约、物业服务企业资质证书、物业服务资质证明、石景山住建委出具的证明、前期物业合同的补充说明、物业服务评估报告，被告等业主提交的照片48张，本院现场调查照片、工作记录、谈话笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告认为原告在提供物业服务的过程中服务不到位，小区存在脏乱差等情况，经勘验，兴泰家园物业公司对天翠阳光C区的管理存在一定疏漏。但经过整改，小区整体管理情况有较大程度改善，可满足小区业主日常生活需要，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。原告主张滞纳金，因小区管理存在疏漏，被告等业主非故意违约，故滞纳金本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:一、被告李德军于本判决生效后十五日内给付原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心二О一四年九月十二日至二О一五年十一月三十日的物业服务费共计一千四百四十元零四分；二、驳回原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元,由原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心负担二十五元（已交纳），被告李德军负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  马 萨人民陪审员  牛淑珍人民陪审员  孙 军二〇一六年六月七日书 记 员  杨羽纯