青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终257号上诉人（原审被告）：晏存梅，女，汉族，1965年6月7日生，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人：晏伟，系晏存梅之侄。上诉人（原审被告）：青海安馨尔房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630105MA758HTN7R，住所地青海省西宁市海西路**萨尔斯堡********。法定代表人：多杰，该公司经理。被上诉人（原审原告）：廉建立，男，汉族，1970年9月17日生，公民身份号码×××，住河北省廊坊市大城县。委托诉讼代理人：杨永顺，青海立卓律师事务所律师。原审被告：李国翔，男，土族，1995年2月21日生，公民身份号码×××，住西宁市。上诉人晏存梅、青海安馨尔房地产营销策划有限公司（以下简称安馨尔公司）与被上诉人廉建立、原审被告李国翔房屋买卖合同纠纷一案，晏存梅、安馨尔公司均不服西宁市城西区人民法院作出的（2019）青0104民初3438号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晏存梅的上诉请求，一、撤销原判第2、4、5项中对晏存梅的判项；二、本案一、二审诉讼费由廉建立承担。事实与理由：上诉人并未委托安馨尔公司将其名下的房产分割销售，上诉人亦未在《房屋买卖三方合同》中签字，且不存在案涉10416室的房号，安馨尔公司将该房屋出售给廉建立，上诉人并不知情，一审法院认定上诉人签订合同，并未按约定交付房屋和办理房屋产权转移手续存在违约，判决上诉人退还廉建立购房款并支付违约金有误，上诉人收到安馨尔公司给付的20万元购房款，不能确定收到是该案的房款。因房屋无法分割，于2018年8月11日向安馨尔公司员工谢承菊提出解除委托销售合同，停止销售，并由其亲属将20万元购房款退还谢承菊。综上所述，一审法院判令上诉人承担责任认定有误，请求依法改判。安馨尔公司的上诉请求，撤销原判，改判驳回对公司的诉讼请求。事实与理由：案涉房屋不能进行分割，晏存梅与谢承菊、李国翔虚构可以分割的事实，隐瞒真相，对外进行销售，骗取了数量众多的购房者的购房款，其行为违法。李国翔、谢承菊利用控制上诉人公司公章和财务章的便利，在合同及收据上盖章，并收取房款，房款没有进入公司账户，公司不应当承担责任。综上，请求二审法院查明案情，依法改判。廉建立答辩称：一审判决正确，请求予以维持。李国翔以同意一审判决愿意承担相应责任进行了陈述。廉建立向一审法院起诉请求：1、解除2018年8月3日签订的《房屋买卖三方合同》；2、晏存梅、安馨尔公司、李国翔共同退还购房款171500元；3、晏存梅承担违约金44752.5元；4、安馨尔公司退还中介费4900元；5、安馨尔公司、李国翔共同承担违约金340000元，合计561152.5元；6、诉讼费、律师费、保全费、交通费等费用由晏存梅、安馨尔公司、李国翔承担。一审法院查明，2018年7月18日，廉建立为购买房产向安馨尔公司交纳购房意向金10000元，安馨尔公司向其出具收款事由为万达曼哈顿A座16号房意向金的收据。晏存梅将其名下位于西宁市××区、10402室，面积共计1304.73平方米的房屋委托安馨尔公司对外分割销售。2018年8月3日，经安馨尔公司居间介绍，晏存梅作为甲方、廉建立作为乙方与作为丙方的安馨尔公司签订了合同编号为44200327的《房屋买卖三方合同》，约定：甲方将其名下西宁市城西区西川南路76号万达曼哈顿A座3幢1单元10416室、建筑面积39平方米的房屋出售给乙方，成交价格331500元，定金10000元；付款方式为第一笔首付款171500元于2018年8月6日转账交给丙方，由丙方转交给甲方，第二笔160000元乙方申办商业贷款；甲、乙双方签订本合同当日起，60个工作日内准备好所有过户资料，7个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应在2018年9月1日将该房屋交付给乙方；违约责任：合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如乙方违约定金不退，甲方违约双倍退还乙方定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约；按照逾期时间，分别作以下处理：逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同；乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知七日内，退还乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金；其他约定:甲方保证独户独证，若有变动，合同自动解除，甲方退还所有定金及房款；乙方中介服务费4900元于2018年8月6日转账支付。《房屋买卖三方合同》由晏存梅、廉建立的代理人李玉朋签字捺印，安馨尔公司加盖公章。晏存梅否认合同是其本人签订的，但未提交证据证明。合同签订后，廉建立向安馨尔公司支付定金10000元、首付款及中介服务费166400元，共计176400元，安馨尔公司出具加盖公司财务专用章的收据。2018年10月14日，安馨尔公司作为甲方与乙方廉建立的代理人李玉朋签订《关于西宁市城西区西川南路76号万达曼哈顿A座3栋1单元10416室补充合同》（以下简称补充合同），约定：因房产证大证分割为小证问题，造成乙方2018年10月15号落户事项不能按合同规定时间办理，经甲乙双方沟通，联合承诺2019年4月15日之前必需向乙方完成移交所有落户手续，经甲乙双方协商，若2019年4月15日前甲方未完成移交给乙方的所有落户手续，即认定甲方违约，由甲方赔偿乙方首付款的双倍340000元（包括定金），安馨尔公司经办人李国翔承诺到2019年4月15日若甲方违约且不按补充协议执行，李国翔个人愿意赔偿乙方的违约金包括定金340000元。《补充合同》由李玉朋签字并加盖安馨尔公司公章和李国翔印章。后晏存梅、安馨尔公司未在合同约定的期限内向廉建立交付房屋、办理房屋产权转移手续，双方对合同解除事宜商议未果，导致本案纠纷产生。晏存梅称其收到了一笔安馨尔公司给付的20万元购房款，后期因房屋无法分割，其于2018年8月11日向安馨尔公司员工谢承菊提出解除委托销售合同，要求停止销售，并由其亲属晏存花将20万元购房款向谢承菊退还。安馨尔公司称公司实际由谢承菊、李国翔经营，廉建立的购房款未进入公司账户，不应由公司承担责任。另查明，安馨尔公司由其法定代表人多杰、李国翔、谢承菊共同出资成立，由李国翔、谢承菊实际经营公司业务，李国翔负责管理公司财务，谢承菊负责具体业务工作。再查，就本案诉讼，廉建立向青海立卓律师事务所交纳律师费12000元，向中国平安财产保险股份有限公司青海分公司交纳诉讼财产保全责任保险费1000元。一审法院认为，廉建立与安馨尔公司，晏存梅共同签订《房屋买卖三方合同》，系三方真实意思表示，合法有效，各方均应依照合同履行各自的权利义务。晏存梅不认可《房屋买卖三方合同》为其本人所签，但未提交证据证明，对其辩称不予采信。晏存梅将其所有的房产委托安馨尔公司分割销售，将其中的39平方米的房屋出售给廉建立，根据《房屋买卖三方合同》约定，晏存梅未于2018年9月1日交付房屋、未于合同签订后67日内办理房屋产权转移手续，视为晏存梅违约，应退还廉建立购房款并支付违约金；《补充合同》亦约定安馨尔公司未于2019年4月15日之前向廉建立移交落户手续，即认定安馨尔公司违约，应赔偿廉建立双倍首付款。现晏存梅所有的房屋在约定的期限内未进行分割并办理独立的产权手续，致使《房屋买卖三方合同》无法履行，晏存梅、安馨尔公司已构成违约，应对此纠纷的产生承担全部责任，故对于廉建立要求解除双方签订的《房屋买卖三方合同》的诉求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，廉建立要求安馨尔公司、晏存梅返还购房款171500元的诉求，予以支持，安馨尔公司未完成居间服务，对于廉建立要求安馨尔公司退还中介费4900元的诉求，亦予以支持。对于晏存梅辩称其未收取廉建立的购房款，且其已将收取的安馨尔公司的20万元购房款向谢承菊退还，故不应承担责任的辩称，该20万元购房款无法排除包括廉建立支付的购房款，故对其辩称不予采信。对于安馨尔公司称公司实际由谢承菊、李国翔经营，廉建立的购房款未进入公司账户，不应由公司承担责任的辩称，李国翔、谢承菊系公司股东并负责财务与具体业务工作，以公司名义向外销售宴存梅委托销售的房产，且合同及收据均加盖安馨尔公司公章及财务章，故李国翔、谢承菊对外签订合同、销售房产行为系职务行为，购房款未进入公司账户不影响职务行为的成立，相关的法律后果仍应由安馨尔公司承担。对于廉建立要求晏存梅、安馨尔公司支付违约金的诉讼请求，晏存梅、安馨尔公司已构成违约、且对于双方合同的解除存在明显过错，《房屋买卖三方合同》《补充合同》亦约定了违约金，故晏存梅、安馨尔公司应向廉建立承担违约责任支付违约金。对于违约金金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。廉建立未能就其实际损失提供直接证据，而是按照《房屋买卖三方合同》、《补充合同》约定按照房屋价款的日万分之五及双倍购房款主张384752.5元的违约金，明显过高，故根据房款的资金占用利息损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定2018年8月7日至2019年8月19日间的违约金以购房款171500元为基数、按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率即年利率上浮30%即5.66%计算，计10026元，自2019年8月20日起至房款实际退还之日的违约金以购房款171500元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。李国翔向廉建立出具《补充合同》作出“若安馨尔公司违约，李国翔个人愿意赔偿乙方的违约金包括定金340000元”的承诺，故对廉建立要求李国翔退还购房款、承担违约金的诉讼请求，予以支持。对于廉建立主张的律师费14000元、诉讼保全担保保险费1000元、保全费1720元，因晏存梅、安馨尔公司、李国翔的违约行为导致本案诉讼产生，且《房屋买卖三方合同》中对违约方应承担包括但不限于律师费及其他损失作出约定，廉建立已实际支出该部分费用，故对该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、廉建立与晏存梅、安馨尔公司于2018年8月3日签订的合同编号为44200327的《房屋买卖三方合同》依法解除；二、晏存梅、安馨尔公司、李国翔于判决生效之日起十日内向廉建立退还购房款171500元；三、安馨尔公司于判决生效之日起十日内向廉建立退还中介费4900元；四、晏存梅、安馨尔公司、李国翔于判决生效之日起十日内向廉建立支付截至2019年8月19日的违约金10026元；自2019年8月20日起至房款实际退还之日的违约金以171500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；五、晏存梅、安馨公司、李国翔于本判决生效之日起十日内向廉建立支付律师费14000元、诉讼保全担保保险费1000元。案件受理费已减半收取4706元，由晏存梅、安馨尔公司、李国翔负担2353元，由廉建立负担2353元；保全费1720元由晏存梅、安馨尔公司、李国翔负担。经核实，对一审法院查明的本案基本事实，晏存梅、安馨尔公司、廉建立、李国翔均无异议，本院予以确认。本案争议焦点问题，晏存梅和安馨尔公司是否存在过错，应否承担相应的责任？本院认为，晏存梅委托安馨尔公司分割销售其所有的位于西宁市××区、10402室，面积共计1304.73平方米的房屋、三方并签订编号为44200327的《房屋买卖合同》、廉建立支付定金、首付款及中介费共计176400元的事实有各方当事人的陈述及相关证据在案佐证，一审此节事实认定清楚，晏存梅所持并未与安馨尔公司签订委托销售合同亦未在房屋买卖合同上签字的理由既与一审中的答辩相互矛盾亦与就此问题在一审中法庭向其核实签名时不确定的表述相互矛盾，晏存梅不能提供足以推翻一审对此事实认定的相关证据，应承担举证不能的法律后果，对其此节上诉所持理由不予支持。《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按照约定履行各自义务，根据一审查明事实，案涉房屋无法办理分割销售，对此，晏存梅明知其持有的系无法分割的房屋，仍与安馨尔公司签订委托销售合同对外分割销售并与廉建立签订并不存在真实房号的西宁市××区的《房屋买卖合同》，晏存梅的行为明显存在过错，其亦不能按照合同约定的期限交付和办理相关产权手续，应承担违约责任，一审对此认定正确。晏存梅所持其已告知安馨尔公司并解除委托销售合同的理由并无证据证明，同时，根据案涉房屋其他相关案件的诉讼，能够印证晏存梅与安馨尔公司并未依法解除委托销售合同，且有晏存梅收取安馨尔公司支付的相关分割销售房产款项的事实予以佐证，故晏存梅所持已解除委托销售合同的理由不能成立。三方签订的《房屋买卖合同》无法履行，则收取廉建立的款项，晏存梅及安馨尔公司应予以退还。晏存梅辩称所收取的款项中并不确定有廉建立的购房款，但并未否认收到安馨尔公司支付的分割销售部分房产的款项，故晏存梅自行向安馨尔公司员工谢承菊支付200000元的行为不能证明其向廉建立退还了购房款，一审对此未予采信正确，就此晏存梅可另行向谢承菊主张。安馨尔公司所持案涉房屋交易均系公司员工个人行为，款项亦为员工个人使用，公司不知情不应承担责任的上诉理由与查明事实不符，李国翔、谢承菊的行为是代表公司的行为，安馨尔公司应当对此承担责任，一审判令其承担责任正确。综上，一审查明事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。就律师代理费数额错误问题，经释明，廉建立同意在执行中相应扣减2000元，故对原判不再予以变更。晏存梅、安馨尔公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9412元，由晏存梅负担4706元，由青海安馨尔房地产营销策划有限公司负担4706元。晏存梅预交的二审案件受理费9412元，退还4706元；青海安馨尔房地产营销策划有限公司预交的二审案件受理费9412元，退还4706元。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟二〇二一年四月九日书记员 王**曦附：本案适用法律：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。