湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终278号上诉人(原审被告）：湖北德茂兴置业有限公司。住所地：武穴市粮食路******402（聂兰乔私宅）。法定代表人：朱智德，该公司总经理。被上诉人(原审原告）：周文喜，男，1978年4月20日出生，汉族，住蕲春县。被上诉人(原审原告）：余海花，女，1987年8月15日出生，汉族，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：田虎，蕲春县刘河法律服务所法律工作者。上诉人湖北德茂兴置业有限公司（以下简称德茂兴公司）因与被上诉人周文喜、余海花商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德茂兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周文喜、余海花的全部诉讼请求。事实和理由：。一、一审认定五年后原价回购房屋的约定清楚明确有误。补充合同中五年后原价回购房屋是被上诉人不合逻辑常理的手书，被上诉人向法庭出示的本公司的促销广告也是五年回购，故五年后回购不是当事人的真实意思表示，根据诚实信用原则，应当回归到五年内原价回购房屋的真实意思表示。二、一审认定房屋没有交付错误。合同第二条明确约定是现房交付，第八条交付期限也约定在2015年3月29日（签合同之日）前交房，一审以被上诉人否定返租认定房屋没有交付不合常理。房屋竣工验收是行政管理行为，不等于实践中的实际交付，一审援引《商品房销售管理办法》认为只有竣工验收才算交付错误。三、一审未认定返租错误。本公司促销广告中明确写明三年返租，被上诉人在起诉状中也写明本公司曾以三年回租推诿，说明双方存在返租的约定，同时被上诉人左右邻里几十户门面都是这种返租模式。周文喜、余海花未作答辩。周文喜、余海花向一审法院起诉请求：1.判令德茂兴公司回购商铺退还购房款358000元；2.判令德茂兴公司支付逾期交房违约金67590.40元（按购房款日万分之一，从2015年3月30日计算至2020年5月30日）；3.判令德茂兴公司赔偿按揭贷款利息损失24646.43元。一审法院认定事实：2015年3月29日，周文喜、余海花与德茂兴公司签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为现房。周文喜、余海花购买德茂兴公司开发的锦绣新城第9幢S106号铺，用途为商业，房屋建筑面积82.3㎡，房屋总价358000元；买受人于2015年3月29日支付首付款188000元，余款170000元以贷款方式支付；合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；合同附件四（合同补充协议）约定，如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担。合同签订后，周文喜、余海花按约定支付了购房首付款，余款在湖北蕲春农村商业银行股份有限公司刘河支行办理按揭贷款。周文喜、余海花于2020年4月21日还清全部按揭贷款。另查明，锦绣新城1#-12#楼于2016年11月28日办理竣工验收备案。德茂兴公司在“锦绣新城”的广告中对外宣传“三年包租、五年回购、八年回本”。双方未签署房屋交接单等房屋交接手续。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同及附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，予以确认。一、关于补充协议条款中回购期限的认定。德茂兴公司认为补充协议约定“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”的真实意思表示为五年内回购房屋而非五年后，应运用合同漏洞填补规则对该条款进行解释。一审法院认为，适用合同漏洞填补规则对合同条款进行解释的前提，是合同当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确且不能达成补充协议的情形。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同的补充协议中载明“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”，双方对回购时间已作出明确约定“即签订合同之日起五年后”。德茂兴公司认为其真实意思表示为五年内回购房屋的辩解意见，与事实不符亦有违诚实信用，不予支持。补充协议中约定的回购期限已经明确，不存在误解、误载的情形，对德茂兴公司要求运用合同漏洞填补规则对此进行解释的辩解意见，亦不予支持。德茂兴公司在庭审中提出补充协议条款系周文喜、余海花自书的抗辩主张，未提交证据予以证实，不予采信。周文喜、余海花与德茂兴公司在补充协议约定“过户费用甲方承担”。按照合同中所使用的词句、合同的有关条款、交易习惯，一审法院确定补充协议中“过户费用甲方承担”中的“甲方”为涉案合同中的出卖人，即本案被告德茂兴公司。二、关于涉案房屋交付的认定。德茂兴公司认为本案房屋是现房交付，合同约定交房时间2015年3月29日之前，在签订合同时已经交付房屋，签订合同之后就不存在交付的问题。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本案中，德茂兴公司在涉案《商品房买卖合同》中明确周文喜、余海花购买的商品房为现房，但涉案商品房办理竣工验收备案的时间为2016年11月28日。双方在签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房没有经过竣工验收，不符合商品房现售的条件。德茂兴公司主张涉案房屋不存在交付问题的抗辩意见，不予认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。德茂兴公司在庭审中陈述，涉案商品房已在签订合同之日进行了返租，返租租金在购房款中进行了抵扣，返租行为视为房屋交付。经当庭询问，周文喜、余海花对德茂兴公司的陈述予以否认。德茂兴公司对其在庭审中陈述的事实主张未提供充足的证据加以证明，不予采信。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。德茂兴公司未提供书面交房通知、房屋交接单等关于涉案商品房交付的相关证据，周文喜、余海花诉称德茂兴公司未履行交房义务的事实主张，予以采信。据此，一审法院认定德茂兴公司未向周文喜、余海花履行交房义务。三、关于对逾期交房违约金的认定。按照合同约定，周文喜、余海花要求德茂兴公司承担自2015年3月30日至2020年5月30日逾期交房违约金的诉讼主张，予以支持。周文喜、余海花主张违约金的期间为1888天，计算逾期交房违约金为67590.4元（计算方法为：358000元×0.0001×1888天）。四、关于涉案房屋回购的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在补充协议约定“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”，此条款系双方对房屋回购的约定。周文喜、余海花依据补充协议的约定主张德茂兴公司回购房屋，是要求德茂兴公司履行合同义务，而不是解除合同。德茂兴公司应按约定全面履行合同义务，即按原价358000元回购涉案房屋，并承担产权变更的相关费用。德茂兴公司认为周文喜、余海花要求回购商铺退还购房款，事实上就是解除合同的辩解意见，不予支持。五、关于周文喜、余海花主张按揭贷款利息损失的认定。双方在合同中对回购房屋时按揭贷款利息的承担没有约定，法律上对该利息的承担也未作规定，故周文喜、余海花要求德茂兴公司承担按揭贷款利息损失的诉讼主张没有合同约定和法律依据，不予支持。遂判决：一、德茂兴公司于判决生效之日起十日内向周文喜、余海花支付房屋回购款358000元，并承担房屋产权变动的相关费用；二、德茂兴公司于判决生效之日起十日内向周文喜、余海花支付逾期交房违约金67590.4元；三、驳回周文喜、余海花的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，周文喜、余海花与德茂兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。一、关于房屋回购，补充协议约定“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”，该条款中可以请求回购房屋的时间应如何理解，周文喜、余海花认为系购买房屋五年后，而德茂兴公司认为系购买房屋五年内。本院认为该条款对于回购房屋的时间明确约定为买入五年后而非五年内，即按文义解释，该条款只有一种含义，不存在多种含义和多种理解。德茂兴公司主张上述条款系周文喜、余海花书写，但没有提供证据证实，且德茂兴公司已经盖章确认，其作为专业从事房地产开发的企业应当知道上述条款的真实含义和法律后果，故一审认定回购房屋的时间并无不当，德茂兴公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于案涉房屋是否已经交付。虽然双方在商品房买卖合同中约定购买的商品房为现房，但合同第八条同时约定交付使用的商品房应当符合国家和地方人民政府的有关规定，而案涉商品房直至2016年11月28日才竣工验收合格符合交付条件，德茂兴公司主张已在签订商品房买卖合同前交付房屋，既未提供证据证实房屋已经转移占有，也与合同约定不符。故一审认定德茂兴公司未交付房屋具有依据，本院予以维持。三、关于案涉房屋是否存在返租。德茂兴公司主张周文喜、余海花已经享受了房屋返租政策，但未提供证据证实，且周文喜、余海花不予认可，故德茂兴公司应承担举证不能的法律后果，一审对此认定正确，本院亦予以维持。综上所述，德茂兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8054元，由湖北德茂兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二一年四月一日法官助理江乐芳书记员刘雄