湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初4388号原告（反诉被告）：武汉子衡房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区徐古街正街，统一社会信用代码914201177819768818。法定代表人：邱和平，总经理。委托诉讼代理人：黄凯，湖北国涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。被告（反诉原告）：揭莉丽，女，1985年5月23日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：张齐婉，湖北予智律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉子衡房地产开发有限公司（以下简称“子衡公司”）与被告（反诉原告）揭莉丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员潘应军独任审理，于2020年12月8日、2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）子衡公司的委托代理人黄凯、被告（反诉原告）揭莉丽及其委托代理人张齐婉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）子衡公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房尾款1100000元；2.判令被告支付迟延支付购房尾款的违约金，以2241660元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年10月1日起至实际支付完毕之日止（暂计算至2020年10月12日，违约金数额为5380元）；3.由被告承担诉讼费。事实与理由：2019年5月23日，原告与被告签订《“城市之星”认购书》，约定被告购买原告开发建设的“城市之星”项目第16号商铺。2019年8月5日，原被告正式签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买原告城市之星项目第16号商铺，房屋总价为2241660元，付款采用贷款方式，首付款1141660元，向银行贷款1100000元。合同附件六约定:买受人承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款的可能性，并已具备按揭贷款的条件。无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成延期付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在其催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为买受人违约，买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。被告共计向原告支付购房首付款1141660元。后被告欲退房，原告未同意，被告要求银行不向原告放款，导致原告未收到购房尾款。2020年9月22日，原告向被告发函要求被告在收到函件7日内支付购房尾款，被告次日收到该函件，但仍未向原告支付。为此，原告诉至法院，提出前述诉请。被告(反诉原告）揭莉丽辩称，1.被告与原告签订的《武汉市商品房买卖合同》并非其真实意思表示；2.原、被告之间的《武汉市商品房买卖合同》已于2020年4月解除；3.合同目的已无法实现。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）揭莉丽向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令被反诉人退还反诉人购房首付款人民币1141660元，并以1141660元为基数按同期LRP利率承担自反诉人提出反诉之日起逾期支付的利息；3.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2019年5月由被反诉人销售人员带领，实地查看被反诉人所售楼盘“佳阳摩尔城三期”项目商铺，当场表示看中一间开两扇门的商铺，该商铺经销售人员介绍是曾为楼盘招商中心的16号商铺。反诉人于2019年8月5日与被反诉人签订正式《武汉市商品房买卖合同》。合同签订后反诉人于2020年1月2日发现所签合同中16号商铺与实际看中的商铺不符，当即与被反诉人工作人员反映此情况，要求修改合同予以更正。在双方协商期间武汉暴发新冠疫情，反诉人直至2020年4月才能正式向被反诉人递交解除合同通知，但被反诉人一直以法务审核、负责人未批复等理由不予回复，也未办理退款。2020年10月，被反诉人向法院提起诉讼，请求法院判令反诉人继续履行合同。双方在签订购房合同时被反诉人单方面调整商铺编号，导致反诉人经被反诉人工作人员介绍时所看重的原招商中心双开门16号商铺与合同中16号商铺不相符，合同的签订不是反诉人真实意思表示。反诉人在知道此情况后已提出撤销或变更此合同的请求，但被反诉人未予理睬。并且，依照合同约定，反诉人在约定时间内完成首付款及办理贷款义务，但被反诉人未在约定时间内完成交房义务，反诉人有权在被反诉人逾期60日后解除合同。被反诉人未在法定时间内提出异议应视为双方合同关系已予解除，被反诉人应当退还反诉人全部购房款项，并承担逾期退款利息。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）揭莉丽的反诉辩称，1、被告解除合同的行为不符合合同约定，其解除权已然消灭，合同附件六第八条第一款关于合同的解除明确约定合同解除需要以书面的方式送达另一方，被告无任何证据证明其通过合同约定的方式邮寄并送达给原告。2、合同法有约定从约定，无约定从法定的意思自治原则，合同附件六第八条第五款约定即使被告享有解除权，应在三十日内行使，未在上述期限内行使的，解除权于三十日届满后消灭，被告于2021年3月提出反诉请求解除合同，已超约定的日期，其解除权已然消灭，法院不应支持被告解除合同的诉请。3、被告解除合同的情形不符合法律规定，合同法第八条规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行，不得擅自变更或解除合同，案涉合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方具有约束力。当事人履行义务，应当遵循诚实原则，倘若合同解除后，原告因合同而获得的利益必将减损，最高院公报案例（2003）民终字第47判决书，违约方不享有催告对方而产生的合同解除权。合同法107条规定，当事人不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失的违约责任，从这条规定看当违约发生时继续履行合同，是违约方承担责任的首选方式，根据合同法第111条规定，案涉合同具备继续履行的条件，违约方不享有合同解除权。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）揭莉丽对原告（反诉被告）子衡公司提交的土地使用权证、预售许可证、竣工验收备案证明、《城市之星》认购书、收款收据均无异议，对《武汉市商品房买卖合同》有异议，认为合同中约定的商铺与被告看中的商铺不一致，不是被告真实意思表示；对工作联系函、邮寄凭证、物流信息有异议，认为被告没有收到该函件，其提交的快递信息中是他人代收，并非被告本人签收。原告（反诉被告）子衡公司对被告（反诉原告）揭莉丽提交的门面位置图片、佳阳商铺销售人员汪林通话内容、汪林的销售身份有异议，认为原告与被告签订了商品房买卖合同，其进行了备案，说明被告对商铺的认可；对被告与佳阳公司陶经理的微信聊天记录有异议，认为如果被告向退房应当向原告发送书面的解除合同意愿，通话不能证明被告向原告发出解除合同的意思表示；对证据被告征信报告有异议，认为征信报告不能代表原告的征信有问题，事实上被告完全符合发放贷款的条件，是因为被告不愿意继续支付款项，而要求按揭银行不予发放贷款。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认为，《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订的合同，具有法律约束力，本院依法予以采信；工作联系函、邮寄凭证、物流信息证实了原告向被告邮寄送达了工作联系函，上述证据形成了证据链，故对上述证据本院予以采信；聊天记录、电话录音资料的真实性本院予以采信，但其证明目的应该结合具体案情进行综合认定；征信报告是由中国人民银行征信中心出具的，具有公信力，对征信报告本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月23日，原告（反诉被告）子衡公司（出卖人）与被告（反诉原告）揭莉丽（买受人）签订了一份《“城市之星”认购书》，双方于2019年8月5日签订了一份正式的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1701528**），合同约定：买受人购买出卖人所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城三期商品房第1、2幢/单元1-2层16号房，该商品房建筑面积共140.06平方米，每平方米16005元，总金额2241660元。出卖人应于2019年10月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第一条关于付款方式及期限约定：1.2买受人于2019年9月1日前付首付房款，计人民币1141660元。余款人民币1100000元，于2019年9月1日前办理银行按揭贷款手续。并于出卖人通知起三日内与出卖人指定的按揭银行签署《借款合同》并提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。…买受人未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。买受人承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成延期付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在其催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为买受人付款违约，买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之贰的违约金。如出卖人在催告后15日仍未能付清全部剩余未付款项，则出卖人有权单方解除本合同，并按房屋总价款的10%从买受人已支付的价款中扣收违约金；第四条关于房屋交付约定：4.1买受人未能本合同规定是时间内与出卖人办理交接房屋的，视为房屋已经交付并经买受人验收合格，出卖人不承担任何逾期交房的违约责任，且房屋灭失、毁损的相关风险自合同规定的交房之日起转移至买受人；4.2买受人应在房屋交付前须交纳如下费用、办理如下手续：（1）向出卖人交清全额房款（含面积差价款），支付违约金（如果有）等应付费用；…4.3如买受人未履行本补充协议第一条所有约定的义务的，出卖人有权相应顺延向买受人实际交付房屋及或协助办理房地产权属证书的时间，出卖人对该等顺延不承担违约责任，但买受人仍应承担自交房通知载明的期限届满之日起至实际交付之日止的物业管理费，顺延交房期间内房屋的风险由买受人承担。此外，如买受人未及时向出卖人付清相关款项，应参照主合同有关逾期付款的条款承担违约责任；第八条关于合同解除及处理程序的约定：8.1.1单方面解除合同是合同一方依据合同的约定或者法律的规定行使单方解除权的，应当于解除事由发生后将合同解除通知书送达另一方，本合同自一方解除通知书送达另一方之日终止。8.1.2协商解除合同：协商解除合同的，本合同自解除协议签署之日终止。合同还约定了其他事项。揭莉丽于2019年5月23日、2019年6月27日分别向子衡公司支付了购房定金10000元、商铺首付款1131660元，合计1141660元。合同签订后，揭莉丽因对案涉商铺位置有异议，要求子衡公司对商铺位置进行调整，子衡公司未予同意，揭莉丽以此为由未予配合办理案涉商铺的银行按揭贷款手续，致使按揭贷款未能办理。案涉商铺的下欠购房款1100000元至今未办理按揭贷款也未向子衡公司支付。另查明，案涉商铺在双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件《武汉市房产测丈表》中有明确标注。2020年4月揭莉丽向子衡公司提交书面退房申请，但子衡公司未予同意。2020年8月15日子衡公司向揭莉丽邮寄送达了一份工作联系函，内容为：您于2019年8月5号与我司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1701528**），约定您应将佳阳摩尔城三期1、2幢/单元1-2层16号房屋购房余款人民币1100000元于2019年9月1日前办理银行按揭贷款手续。截止至今，您尚未办理相应的购房手续且未向我司支付1100000元房屋尾款。根据上述合同约定，我司现郑重通知您在收到本函七日之内将1100000元房屋尾款一次性支付至我司账户，逾期未支付的，我司将保留采取法律手段追究您协议中约定的违约责任。本院认为，原告（反诉被告）子衡公司与被告（反诉原告）揭莉丽签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，揭莉丽未按照合同约定向子衡公司支付全部购房款，在子衡公司向其催收购房款后仍未支付，构成了违约，应当承担相应的违约责任。子衡公司要求揭莉丽支付购房款1100000元并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。揭莉丽反诉要求解除与子衡公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，对该项请求应当审查是否符合法定或合同约定的解除条件。本案中，子衡公司并没有违约行为，虽然双方在合同中约定了可以协商解除合同，揭莉丽也向子衡公司提交了退房申请书，但子衡公司至今未予同意，应视为双方协商解除合同的条件未成就。揭莉丽辩称，其提交的退房申请书具有单方解除合同的意思表示，而合同约定，单方面解除合同是合同一方依据合同的约定或者法律的规定行使单方解除权的，应当于解除事由发生后将合同解除通知书送达另一方，本合同自一方解除通知书送达另一方之日终止。上述内容明确约定了合同一方行使单方解除权，必须依照合同的约定或者法律的规定行使单方解除权，才具有法律效力，故揭莉丽作为违约方在本案中不享有单方解除权，即使其提出了解除合同申请，也不具有解除合同的法律效力。揭莉丽要求退房的理由是案涉商铺与其看房时认购的商铺位置不一致，案涉商铺的位置在合同中已有明确标识，揭莉丽如对案涉商铺有异议，应在签订合同时提出并要求子衡公司予以调换，但其在合同签订时未提出异议，且商品房买卖合同的证明效力明显大于微信聊天记录及电话录音记录等证据的证明效力，在上述证据对案涉商铺的位置发生争议时，应当以合同中标明的位置为准，故对其该项辩称意见，本院不予采纳。揭莉丽要求解除合同的另一理由是认为子衡公司未依约履行交房义务，依照合同约定，揭莉丽应当先支付全部购房款，才有权要求子衡公司履行交房义务，在其未履行支付购房款的义务前，无权要求子衡公司履行交房义务，故对其该项意见，本院不予采纳。综上，揭莉丽要求解除与子衡公司签订的《武汉市商品房买卖合同》并返还购房首付款1141660元及利息的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）揭莉丽于本判决生效十日内向原告（反诉被告）武汉子衡房地产开发有限公司支付购房款1100000元。被告（反诉原告）揭莉丽于本判决生效十日内向原告（反诉被告）武汉子衡房地产开发有限公司支付延期付款违约金（违约金以购房款2241660元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年10月1日起计算至购房款付清之日止）。驳回被告（反诉原告）揭莉丽的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14750元，减半后收取7375元，反诉费24734元，减半后收取12367元，共计19742元，由被告（反诉原告）揭莉丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇二一年四月七日书记员  汪 婵