天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初5061号原告：天津市永乐汇房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区融科心贻湾8-1-101，统一社会信用代码91120116690687355A。法定代表人：李国江，总经理。委托诉讼代理人：刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。被告：张义军，男，1957年3月3日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘宝平，天津海天律师事务所律师。第三人：李增强，男，1979年9月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津市永乐汇房地产经纪有限公司（以下简称“永乐汇公司”）与被告张义军、第三人李增强服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告永乐汇公司的委托诉讼代理人刘川、被告张义军的委托诉讼代理人刘宝平到庭参加诉讼，第三人李增强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告永乐汇公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付定金损失100000元；二、判令被告向原告支付中介费用41300元;三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告、被告及第三人于2018年8月26日签署《房屋买卖居间合同》,由原告作为中介方,约定被告将其天津市滨海新区××号房屋以413万元的价格出售给第三人,中介费为成交价格的1%（即41300元）,买卖双方各自缴纳。鉴于房屋存在附属建筑,为保证合同履行,各方经协商在合同第十一条约定“买卖双方经协商认可如房屋涉及拆违建部分露台的情况下,买卖双方无条件认可配合。在打协议当日因为违建无法进行下一步,双方解除合同,卖方定金不予退还,买方找中介负责退还10万元定金及中介费。”协议签订后,原告依约履行了中介义务,并经公开可渠道查询,该房屋亦不存在因违建而被限制过户交易的情形。第三人向原告缴纳了中介费并向被告缴纳了10万元定金,被告向原告出具了中介费欠条。在办理过户过程中,各方被不动产交易部门口头告知因房屋存在违建被限制交易,无法过户。为此,原告多次协调,并要求被告按照合同约定“无条件配合”拆除违建,第三人亦认可将买受拆除违建后的房屋,但被告始终拒不拆除违建,导致交易无法继续进行。为此,第三人向法院起诉。经法院一审、二审、重审、二审、再审,最终判决原告需要按照约定返还第三人定金10万元。原告基于上述判决已经向第三人返还了定金10万元。原告认为,根据生效判决查明的事实,房屋买卖无法完成及合同解除的原因系因被告拒绝拆除违建的违约行为,原告并无过错。被告的行为严重违反了合同关于“无条件配合”拆除违建的约定,应赔偿原告因此而产生的损失。如果被告不对其违约行为承担责任,将直接导致其违约反而最终获利的情形,这显然有违民法公平的基本原则。此外,原告已经按照《房屋买卖居间合同》履行了合同义务,提供了信息服务、促成了交易等居间服务,按照《房屋买卖居间合同》第七条及相关法律规定,原告有权收取居间服务费且不予退还。况且,合同解除及房屋无法过户交易,均系因被告拒绝配合拆违建的违约行为导致（与原告退还守约方第三人中介费的情形不同）,被告仍应按照约定向原告支付中介费用。综上,特提出上述诉讼请求,恳请法院依法裁决。庭后，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，表示放弃第二项诉讼请求，不再要求被告张义军向原告支付中介费41300元。被告张义军辩称，原告的诉讼请求,缺乏事实依据和法律依据;请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。一、原告要求被告向其支付定金损失10万元,缺乏事实依据和合同依据。原告在诉状中称“原告基于上述判决已经向第三人返还了定金10万元”。原告的自认证实,原告认可2018年8月26日签订的《房屋买卖居间合同》,认可该合同末尾备注处通过手写方式约定的相关条款的法律效力。本案,判断被告是否应当向原告支付定金损失10万元,同样应当以《房屋买卖居间合同》的约定为准。原告起诉所理由是被告拒绝拆除违建的违约行为,因为合同约定了“无条件配合”拆除违建,其实,并不是这样。合同约定的原文是:“买卖双方经协商认可如该房屋涉及拆违建部分露台的情况下,买卖双方无条件认可配合”,请注意前提条件是“拆”。新北街的告知书仅仅认定案涉房屋附有违法建筑,采取的措施是“限制该房地产转让”并不涉及拆除的问题。也就是说,合同约定被告“无条件认可配合”的事实并没有成就,不具备适用该约定的事实条件。二、原告要求被告向其支付中介费用41300元的事实并不存在判断被告是否应当向原告支付中介费41300元,同样以《房屋买卖居间合同》的约定为准。该合同末尾备注处通过手写方式约定的第5项原文是:买卖双方(除违建原因)卖方不卖或买方不买的话,中介费用不予退还。被告认为该约定应当理解为:买卖双方卖方不卖或买方不买的话,中介费用不予退还,但违建原因除外。应当得出的结论是:买卖双方如果是因为违建原因卖方不卖或买方不买的话,中介费用应予退还。本案被告并没有向中介交付中介费用,自然也就不存在退还的问题,也可以说被告无须向中介支付41300元中介费用。基于上述两方面理由,被告请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第三人李增强未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李增强曾于2019年向本院起诉张义军、永乐汇公司房屋买卖合同纠纷，本院作出（2019）津0116民初37165号民事判决书，判决：“一、解除原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司于2018年8月26日针对天津市滨海新区××号房屋签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告张义军于本判决生效之日起十日内给付原告李增强违约金40000元；三、被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李增强定金100000元、中介费41300元、办件费1400元、评估费16500元；四、驳回原告李增强的其他诉讼请求。”李增强、张义军、永乐汇公司均不服该判决，提出上诉。天津市第三中级人民法院作出（2020）津03民终1469号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2019）津0116民初37165号民事判决、（2020）津03民终1469号民事判决认定以下事实：张义军系天津市滨海新区××号房屋的所有权人。2018年8月26日，李增强（作为买方）与张义军（作为卖方）及永乐汇公司（作为居间方）共同签订《房屋买卖居间合同》，约定李增强购买张义军名下塘沽美韵家园2-5号房屋，成交价格为4130000元。约定卖方需向居间方交纳服务费41300元，买方需向居间方交纳服务费41300元，买方需向居间方交纳过户服务费800元，如采用银行贷款方式购买房屋买方需向居间方交纳代办贷款服务费600元。约定买方于2018年8月26日交付给卖方100000元作为定金，并作为第一部分房款。第二部分房款4030000元，买方须于2018年9月20日前将首付款筹齐按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，卖方同时将已收的定金一同存入该机构办理代收代付手续。合同违约责任处约定：如买方未能履行本合同条款以致合同不能顺利完成，买方应向卖方支付房屋实际成交价的10%作为违约金；如卖方未能履行本合同条款以致合同不能顺利完成，则卖方需返还定金予买方，并且卖方应向买方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金（以上内容均为打印）。三方共同在合同末尾备注处通过手写方式特别约定以下事项：1、卖方承诺该房屋无任何债权债务纠纷问题及附属设施欠费；2、买卖双方经协商认可如该房屋涉及拆违建部分露台的情况下，买卖双方无条件认可配合；3、卖方收到全款的金额以评估值为准，剩余部分买方须打协议当天作为差额房款交于卖方；4、在打协议当日因为违建无法进行下一步，双方解除合同，卖方定金不予退还，买方找中介负责退还100000元定金及中介费用。5、买卖双方（除违建原因）卖方不卖或买方不买的话，中介费用不予退还。合同签订后，李增强向张义军支付定金100000元，张义军出具定金收条，内容为：今收到李增强交来美韵家园2-5房屋定金100000元整，如若中途李增强不买了，定金不退。永乐汇公司收取李增强中介信息服务费41300元，办件费1400元，永乐汇公司人员郭玲收取李增强评估费16500元。李增强提交的中国建设银行个人活期账户交易明细载明2018年8月27日时李增强名下银行账户余额为1930000余元。李增强提交的《限制房地产转让告知函》载明，天津市滨海新区人民政府新北街道办事处（以下简称“新北街办事处”）于2018年5月25日认定案涉房屋附有违法建筑并作出告知函，请求天津市滨海新区不动产登记第一中心（以下简称“不动产登记中心”）限制该房地产转让并于同日送达不动产登记中心。后三方在房屋交易过程中，因房屋存在违建问题未能解决，不动产登记部门不予办理网签过户手续，故各方未能在合同约定的2018年9月20日前办理网签手续，且至今无法办理后续买卖手续。现李增强要求解除合同并要求张义军、永乐汇公司承担违约责任，张义军认为其不存在违约行为并主张继续履行合同，永乐汇公司认为系因张义军的违约行为导致合同无法继续履行故不应由其承担违约责任，各方经协商未果，故成诉。另，针对案涉房屋买卖合同纠纷，李增强曾于2018年10月10日向一审法院提起诉讼，一审法院受理后依法适用简易程序审理后于2018年12月18日作出（2018）津0116民初31994号民事判决书，判决“一、解除原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司签订的关于美韵家园2-5号房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告张义军于本判决生效之日起十日内给付原告李增强违约金60000元；三、被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李增强定金100000元、中介费41300元、办件费1400元、评估费16500元；四、驳回原告李增强的其余诉讼请求。”三方均不服判决提出上诉，天津市第二中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）津02民终3532号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。一审法院于2019年10月18日重新受理后，依法适用普通程序进行审理，后因李增强经一审法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，该案依法按撤诉处理。另查，被告张义军自认曾收到李增强给付的房屋定金10万元。原告永乐汇公司已经按照（2019）津0116民初37165号民事判决、（2020）津03民终1469号民事判决履行向第三人李增强返还定金10万元的义务。被告对此亦予以认可。本院认为，根据已经生效的（2019）津0116民初37165号民事判决、（2020）津03民终1469号民事判决可以确认，案涉房屋买卖合同是由于交易房屋存在违法建筑被不动产登记中心限制交易导致无法继续履行。在该次交易过程中，为了实现最终的交易目的，张义军作为卖方有义务负责拆除或者整改从而使得房屋具备交易要求，但张义军并未积极履行该项合同义务，故被生效判决认定其存在一定的违约行为，并应承担与其违约行为相适应的违约责任。永乐汇公司作为房屋中介机构和本次房屋交易的居间方，按照合同约定及生效判决向第三人李增强履行了返还定金10万元的义务。现永乐汇公司主张该笔款项应由张义军向其支付。张义军对此不予认可。根据已经查明的事实，可以确认被告张义军违约，但其已经收到李增强给付的10万元定金，且向李增强返还定金的义务已经由永乐汇公司履行，虽然根据生效判决张义军需向李增强支付违约金4万元，但实际上张义军反而因此成为获益一方，这明显违背了《中华人民共和国民法典》第六条规定的公平原则。虽然根据合同约定，法院判定由永乐汇公司向李增强返还定金，但并未剥夺永乐汇公司就此向张义军追偿的权利。且根据定金的基本含义，实际应由合同中收取定金一方来承担返还定金的责任。现永乐汇公司要求被告张义军向其支付10万元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告永乐汇公司庭后主张放弃向被告张义军主张中介费用，系其真实意思表示，且不违反法律规定，未侵害他人利益，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告张义军于本判决发生法律效力之日起五日内向原告天津市永乐汇房地产经纪有限公司支付人人民币10万元；二、驳回原告天津市永乐汇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3126元，减半收取1563元，由被告张义军负担（原告已预交，被告于本判决生效后五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  武亚楠二〇二一年四月一日书记员  高 楠附：法律释明1.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。