云南省楚雄彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）云23执异5号异议人（被执行人）双柏茂林木业有限公司。住所地：双柏县城工业园区南郊贮木场。法定代表人李林海，系该公司总经理。异议人（被执行人）李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，住楚雄市。申请执行人中国银行股份有限公司楚雄州分行。住所地：楚雄市鹿城东路47号。组织机构代码：21743088-8。负责人张人栋，系该分行副行长。申请执行人双柏县农村信用合作联社。住所地:双柏县人民路16号。组织机构代码:21748093-0。法定代表人丁志勇，理事长。被执行人楚雄海弘房地产开发有限公司。住所地：楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区。组织机构代码：55271813-3。法定代表人高群，系该公司总经理。被执行人楚雄茂林水电能源开发有限公司。住所地：双柏县鄂嘉镇新厂村委会大河边村。组织机构代码：67087276-4。法定代表人李林海，系该公司总经理。被执行人楚雄茂林房地产开发经营有限公司。住所地：楚雄市开发区东盛东路杏林花园。组织机构代码：78169969-3。法定代表人李林海，系该公司总经理。被执行人高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人，住楚雄市开发区，系李林海之妻）。被执行人李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住址同上，系高群之丈夫）。被执行人罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，住址同上，系李林涛之妻）。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司楚雄州分行、双柏县农村信用合作联社申请执行楚雄海弘房地产开发有限公司、楚雄茂林房地产开发经营有限公司、双柏茂林木业有限公司、李林海、李林涛等人金融借贷两案中，被执行人双柏茂林木业有限公司、李林涛提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人双柏茂林木业有限公司、李林涛称：云南亚太司法鉴定中心作出的亚太司鉴字[2016]第012号《司法鉴定意见书》鉴定程序违法、鉴定依据不足、对涉案土地的评估严重背离市场价值，评估价值太低。具体理由如下：一、评估所采用依据不全面、不正确。云南亚太司法鉴定中心对被执行人双柏茂林木业有限公司的双国用（2010)字第009号土地使用权进行价值评估作出的评估报告是用新征耕地的标准对该宗地进行价值评估，与事实不相符。二、评估价格与实际价格严重背离。第一，双柏县国土资源局于2016年2月8日公示的双柏县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示《双国土公字（2016）01号》文件的工业用地成交价格为14.13万元/亩，而本次评估地价仅为7.87万元/亩。第二，上述《司法鉴定意见书》认为“双柏县新的基准地价2010年发布执行”,而根据2013年云南省国土资源厅批准的云南省城镇最新的基准地价项目《双柏县县城规划区土地定级与基准地价更新技术报告》，双柏县县城规划区Ⅲ级土地工业用地基准地价为287元/平方米。该《司法鉴定意见书》没有采用2013年新的基准地价，想当然地按照118.10元/平方米进行评估，严重低估了土地的真实价值。第三、2010年2月21日另一地价评估公司对同一资产的价值评估为265.95元/平方米，而云南亚太司法鉴定中心出具的评估报告仅为118.10元/平方米，两次估价有天壤之别，其资产评估的价格之低，显然背离了资产评估应遵循的客观性、科学性、专业性的工作原则。三、由于评估人员对真实情况包括地段、交通、通讯、水电等缺乏起码的了解，想当然的闭门造车，造成了此次评估价值的严重低估，有失公正。该鉴定意见对涉案土地的土地开发费(含三通及配套费)按0元/平方米来计算严重违背客观事实，该宗土地已于2010年完成了“四通一平”，投入了大量的开发资金，对开发资金按0元/平方米评估严重侵害了异议人的合法财产权益。综上，异议人请求人民法院对云南亚太司法鉴定中心作出的上述评估鉴定意见不予采信，责令鉴定人进行重新评估，或委托新的鉴定机构进行重新评估，以维护异议人的合法权益。云南亚太司法鉴定中心对茂林地产公司提出的异议回复称：一、本次评估基准日是2016年2月23日，新标准执行时点为2014年6月1日起执行，有新标准时，必须采用新标准，这符合评估的基本工作规范。评估土地使用权时评估机构不予靠考虑取得土地时实际发生的成本符合评估规范。二、评估价格与成交公示价格不一定对等，不能用一个成交结果代表整个工业园区的土地价值。拍卖是快速变现，评估价格是以整体资产处置来考虑。本次鉴定根据所采用的评估方法遵循评估规范，计算得出的鉴定结果符合专业判断。三、本次评估的方法是采用市场比较法和成本逼近法，未采用基准地价法，故不存在是否使用国土部门批准的最新基准地价的问题。四、评估因评估基准日、评估目的不同，价格会产生差异。本次评估目的是为执行拍卖提供价值参考，最终的价格以拍卖成交额反映市场价值。五、因本次委托评估标的含土地上的建筑物，在房屋评估中评估师会适当考虑开发资金的问题，故在土地使用权评估时未进行考虑计算。综上，异议人异议理由不成立，请予以驳回。申请执行人中国银行楚雄州分行、双柏县农村信用合作联社答辩称：同意云南亚太司法鉴定中心的鉴定意见，异议人异议理由不成立，请予以驳回。本院查明，中国银行股份有限公司楚雄州分行、双柏县农村信用合作联社申请执行楚雄海弘房地产开发有限公司、楚雄茂林房地产开发经营有限公司、楚雄茂林水电能源开发有限公司、双柏茂林木业有限公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅等人金融借款合同两案，因上述被执行人未按已经发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号民事调解书及（2015）楚中民二初字第29号民事调解书履行还款义务，本院于2016年2月16日依法委托云南亚太司法鉴定中心对被执行人双柏茂林木业有限公司所有的位于双柏县城南郊贮木场双国用（2010）字第009号土地使用权（面积87145.70㎡）进行价值评估。2016年3月7日云南亚太司法鉴定中心作出亚太司鉴[2016]第012号《司法鉴定意见书》，该鉴定意见认定该宗土地评估总价为1029.1907万元，扣除15%的快速变现率后，该宗土地评估鉴定价为874.81万元。上述鉴定意见送达双方当事人后，被执行人茂林木业公司及李林涛向本院提出上述异议。本院于2016年4月29日组织双方当事人及云南亚太司法鉴定中心对上述异议进行听证，听证过程中，异议人茂林木业公司及李林涛向云南亚太司法鉴定中心提交了相关补充资料。2016年5月3日，异议人茂林地产公司向本院提交一份《关于执行异议书几点补充》。2016年5月16日，云南亚太司法鉴定中心向本院提出该中心根据听证情况需要再次进行现场勘验工作，同时补充地上建筑物、构筑物等的鉴定，故申请对该案暂缓作出异议审查裁定。随后本院又再次征求了云南亚太司法鉴定中心对茂林木业公司及李林涛异议的处理意见，该中心认为茂林木业公司及李林涛提交的补充资料能够支持其要求补充评估的主张。本院认为：司法评估鉴定属于专业性问题，评估鉴定机构在人民法院的委托下遵循独立、客观、公正、科学、合法的原则完成工作。虽然根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院仅对评估机构的选定和评估程序进行审查、监督，不对评估机构出具的评估意见书结论进行实质审查，由具备资质的评估机构对其出具的评估意见书结论负责。当事人或利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许，否则不予准许重新评估。结合本案异议听证的情况及云南亚太司法鉴定中心的意见，因被执行人的原因导致本案涉案资产的评估结论确有偏差之处，须进行补充评估。故异议人双柏茂林木业有限公司及李林涛的部分异议理由成立，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第（三）项的规定，裁定如下：异议人双柏茂林木业有限公司及李林涛的异议理由部分成立，准许云南亚太司法鉴定中心对双国用（2010）字第009号土地使用权价值进行补充评估一次。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审 判 长  陈晓俊审 判 员  李春年代理审判员  张 金二〇一六年六月二十日书 记 员  李相华