河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终字第1229号上诉人（原审原告）：赵宗营。委托代理人：韩校玲，河南洛太律师事务所律师，一般代理。上诉人（原审被告）：洛阳向阳房地产置业有限公司，住所地：伊川县荆山西路。法定代表人：郭玉民，该公司经理。委托代理人：李峻玲，河南松盛永进律师事务所律师，特别授权。上诉人赵宗营因与上诉人洛阳向阳房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县（2015）伊三民初字第760号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵宗营的委托代理人韩校玲，被上诉人洛阳向阳房地产置业有限公司的委托代理人李峻玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年8月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订编号为GF-2000-0171的商品房购买合同。合同约定“出卖人所售项目名称为龙腾·名流居，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为伊川县房地产管理局，商品房预售许可证号为伊房商预字第2011-002号。买受人购买的商品房为第3幢，商品房用途为住宅，该商品房建筑面积共171平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方2300元，总金额叁拾玖万叁千叁百零拾零元整。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”同日，双方签订补充协议，约定：“房价总计55万元，分期支付:合同生效后，首付30万元，剩余25万元，自合同生效后两年内支付完毕，甲方免收全部利息。房产证随其他业主按国家规定办理。”同日，原告向被告支付首付款30万元，被告向原告出具收到条一张，原告接收该房屋后，发现被告出售的该房屋实际规划设计为“架空层”，且没有取得预售许可证明和房屋所有权证，按照国家法律规定，房产证根本不能办理。于是，双方协商退房未果，原告于2015年9月9日，向该院起诉。根据伊川县规划局提供的证据证实，龙腾·名流居项目于2009年12月18日取得《建设工程规划许可证》，根据《建设工程规划许可证》3号楼共计33层，底层架空。2013年11月27日，该项目进行了建设用地规划许可证行政变更，2013年12月19日，该项目申请变更《建设工程规划许可证》，但由于被告提供资料不齐全，《建设工程规划许可证》未获变更。根据《城乡规划法》的规定，规划核实验收要按照规划许可内容进行核实验收，由于该项目《建设工程规划许可证》未变更，无法进行规划核实验收。根据伊川县房地产管理所提供的证据证实，龙腾.名流居小区3号楼第一层没有办理商品房预售登记，没有取得商品房预售许可证明，亦没有依法登记领取权属证书。原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发必须严格执行城市规划,房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”被告作为商品房的出卖人，与原告订立的商品买卖合同及补充合同，截止原告起诉时，该商品房未依法登记领取权属证书，未依法取得商品房预售许可证明，应当认定为无效合同，原告关于确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方已在补充合同中约定“房产证随其他业主按国家规定办理”，原告对该商品房没有预售许可情况应属知情。本院认为，原告所购买商品房在初期规划时为架空层，截止起诉时该《建设工程规划许可证》仍未变更，也未进行规划验收，且亦未取得商品房预售登记证明，故原告所购商品房的规划设计及预售登记等情况，与其他业主均不相同。原、被告订立商品房买卖合同时，合同明确载明被告出售给原告的该商品房已取得预售许可证，但实际上该房屋并未办理商品房预售登记，未取得预售许可证明，据此，可以认定被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实成立，并从而导致购房合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”原告要求被告返还已付购房款30万元及利息，并要求被告承担不超过已付购房款一倍以内-10万元的赔偿责任，于法有据，理由正当，本院予以支持。双方依据无效合同取得财产应当相互返还，原告应将已占用的房屋退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第三十八条（六）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原告赵宗营与被告洛阳向阳房地产置业有限公司于2014年8月17日就龙腾·名流居小区3号楼102室订立的编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同无效。二、被告洛阳向阳房地产置业有限公司于本判决生效后十日内，返还原告赵宗营已付购房款30万元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年8月18日起向原告赵宗营支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止。三、被告洛阳向阳房地产置业有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告赵宗营损失10万元。四、原告赵宗营于本判决生效后十日内，从伊川县龙腾·名流居小区3号楼第一层102号房屋搬出，将房屋退还给被告洛阳向阳房地产置业有限公司。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告洛阳向阳房地产置业有限公司负担。赵宗营上诉称：洛阳向阳房地产置业有限公司承担赵宗营已经支付购房款30万元一倍以内的赔偿责任，以及按照银行贷款利率支付购房款的利息，系法律规定的对违法出售房屋行为的惩罚性赔偿，是洛阳向阳房地产置业有限公司应负的法定责任，无需赵宗营举证证明购房人的损失实际是否存在以及损失的大小。原审法院判令洛阳向阳房地产置业有限公司仅仅承担10万元赔偿数额认定错误。赵宗营的损失还有民间借贷利息的损失，应当按照最高法院规定的民间借贷利率即年息24％(月息2分)计算利息。原审实体判决错误，请求依法纠正。洛阳向阳房地产置业有限公司辩称：赵宗营上诉请求没有事实依据，原审判决认定双方合同无效错误，判决返还30万元，赔偿10万元，也是错误的，请求撤销原判，依法改判。洛阳向阳房地产置业有限公司上诉称:1、一审法院认定事实错误。2014年8月17曰，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，已向被上诉人说明本案所涉房屋没有取得商品房预售许可，为了明确这一事项，双方又签订了《补充协议》说明“房产证随其他业主按国家规定办理”，这就说明当时被上诉人是知道该房屋与其他房屋不同，是没有预售许可证明的，一审法院认定被上诉人不知道该房屋没有预售许可证明的事实是错误的。本案所涉《商品房买卖合同》是2014年8月17日签订，即合同签订时，该房屋已经过政府批准，不再属于违规建筑部分，只是相关的各项行政许可证书的审批程序需要时间。合同签订后，被上诉人即搬入经过精装修的房屋居住一年多之久，并向上诉人交纳了购房款，即双方均按合同约定实际履行了主要义务，根据《合同法》规定，双方已经履行合同主要义务，对方接受的，该合同成立。故一审法院认定本案所涉《商品房买卖合同》无效的事实是错误的。2、一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人故意隐瞒被上诉人本案所涉房屋未取得预售许可证明，该事实不能成立，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判令上诉人向被上诉人赔偿10万元损失是错误的。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求依法撤销(2015)伊三民初字第760号民事判决书、改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。赵宗营辩称:原审判决合同无效，有相应的法律事实依据。买卖合同签订过程中，向阳房地产采用了隐瞒行为，向赵宗营隐瞒了架空房屋的事实，依据最高院关于审理商品房预售若干规定，应当认定为合同无效。原审法院适用法律正确，但判决赔偿10万元过低，合同是否有效是前置条件，原审法院不予受理向阳的诉求，不属于违反程序。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为：商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”本案赵宗营与洛阳向阳房地产置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，洛阳向阳房地产置业有限公司未取得商品房预售许可，且直到赵宗营起诉时，洛阳向阳房地产置业有限公司仍未取得争执房的商品房预售许可证明，未依法登记领取权属证书，其售房行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，故应当认定该《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。导致合同无效的责任应由洛阳向阳房地产置业有限公司承担。即洛阳向阳房地产置业有限公司应当返还赵宗营已付足额购房款并承担已付房款不超过一倍的赔偿责任。故赵宗营要求退房，并按已支付购房款一倍以内赔偿损失，理由正当，应予支持。洛阳向阳房地产置业有限公司认为已经履行了合同约定的义务，签订合同时该房已取得政府批准，不再属于违规建筑等上诉理由，缺乏相关事实及法律依据，其上诉请求，本院不予支持。关于赵宗营上诉主张按已付房款不超过一倍的赔偿及按民间借贷利息（月息2分）赔偿利息损失问题，考虑本案争执的房屋系洛阳向阳房地产置业有限公司装修使用一段时间后出售给赵宗营，赵宗营也实际使用了该房屋，原审法院据情所作判决并无不妥，本院对此予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，审理程序及适用法律正确，所作判决公正，上诉人赵宗营、洛阳向阳房地产置业有限公司的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6550元，由上诉人洛阳向阳房地产置业有限公司负担6500元，上诉人赵宗营负担50元。本判决为终审判决。审判长  李太山审判员  邢玉玲审判员  董 鹏二〇一六年六月六日书记员  麻琳娜