沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初3131号原告:辽宁东辰汽车销售服务有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：于秀云,女，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘宏晔,辽宁途禹律师事务所律师。被告:辽宁中汇餐饮集团有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：丛贵军，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊东，系辽宁腾达律师事务所律师。辽宁东辰汽车销售服务有限公司与辽宁中汇餐饮集团有限公司关于土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宏晔，被告委托代理人张俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁东辰汽车销售服务有限公司诉称，2017年6月12日，原告辽宁东辰汽车销售服务有限公司与被告沈阳丛贵军餐饮管理有限公司（现变更为；辽宁中汇餐饮集团有限公司）签订《租赁协议书》一份。约定被告作为乙方承租原告作为甲方的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路118号国有出让土地中的东侧约3500平方米土地;租赁期限为3年，从2017年7月1日起至2020年6月30日止；年租金20万元；乙方应于每年7月1日前一个月内向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定帐号；相关费用均由乙方负责；租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权提前解除本协议;本协议提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。协议签订后，原告如约定履行义务交付租赁土地，但被告在交完第二年度的租金后，始终未按协议约定向原告支付第三年度的租金。被告无理拖欠租金的行为己构成违约，严重损害了原告的合法利益，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、请求法院判令被告立即向原告腾退合同约定的3500平方米租赁场地。2、请求法院判令被告向原告支付拖欠租金人民币400,000.00元及利息（其中第二年度20万元从2018年7月1日起至实际给付之日止；第三年度20万元从2019年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。3、被告逾期腾退，则判令被告向原告支付场地占用费从租赁合同届满之日起至被告向原告实际腾退场地时止，以每月人民币33,333.33元为标准计算场地占用费。4、本案所发生的相关费用由被告承担。被告辽宁中汇餐饮集团有限公司辩称，第一、本案案由存在问题，双方之间的纠纷并非是租赁合同纠纷，而是投资合作纠纷。2017年6月12日被告与原告就90号地块（3500平）签订《租赁协议》，约定年租金20万元，租期3年，从2017年7月1日至2020年6月30日。被告2017年6月29日通过案外人刘兴军支付租金20万，被告在该地块从事夜市经营。款项支付不久，原告再次找到被告，想变更合作方式，让被告出资建设91号地块（18159.59平方米）双方在建成后大厅内（一层楼）继续从事夜市经营，约定占股方式为项目租金收益60%归原告，40%归被告。合作期限从2017年7月20日至2029年7月19日。双方初期商议在2017年11月30日前完工，并将90号地块的租户转移至建成后的91号地块。原90号地块的《租赁协议》在一年租期到期后终止，双方开始履行新的《合作协议》。为此，双方的纠纷真正意义上的是投资合作纠纷，而非土地租赁纠纷。二、因原告原因，已造成投资项目建设暂停，已给被告造成巨大损失，且原告拖欠被告借款未及时足额归还。原告在《合作协议书》签订时又向被告借款120万元，约定款项从夜市利润中扣除。合同签订后，被告组织人员进行施工，完成了正负0以下施工，支出费用（包括工程费、设计费等）约300万。当要开展正负0以上施工，原告告知土地已被银行查封，不能建设，一旦建设就会被查封。为此，项目处于暂定状态。无奈，原、被告约定的91号地块的合作迁移事宜，因原告的违约行为，无法如期开业。没办法，被告只好将原租户继续再90号地块经营。原告也从未向被告提出要求支付第二年以后的租金，本次起诉另被告十分不解。原告属于歪曲事实。现原告拖欠包括120万借款在内的共计220万的2年半时间的利息（年化率15%），以及项目暂定期间被告的损失，被告招商引资和租户签订约800余万的定金合同，被告因原告的违约行为已陆续退回，原告应当赔偿被告损失及支付违约金。现《合作协议》仍处于可继续履行状态，只要原告出具手续，就可以办理施工许可证，被告就可以安排施工人员进场施工。为此，被告根本不应向原告支付任何款项。三、本案管辖存在问题，贵院没有案件管辖权，应当将案件移送至沈阳市沈河区人民法院。租赁合同纠纷并非属于专属管辖，所谓的租赁合同纠纷最终的性质，当属债务纠纷。本案有解决争议的管辖法院，即在沈阳市沈河区人民法院管辖。该协议起草者是本案的原告，原告违背协议内容将案件提交贵院审理，违反管辖权约定。租赁协议书第12.1条明确约定，有纠纷任何一方均有权向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼。本案审理此案缺乏依据，贵院不具备管辖权。四、原告提出的腾出场地以及支付占用费无任何事实及法律依据，不应予以支持。双方基于投资合作才占用土地，现投资协议仍然有效。为此，谈不上解除，谈不上腾退。综上，恳请贵院依法驳回原告的全部诉求或将案件移送至沈阳市沈河区人民法院审理。经审理查明，2017年6月12日原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《租赁协议书》，协议约定：一、租赁标的：位于沈阳经济技术开发区沈辽西路**，土地证号为沈开国用2012年第90号的国有出让土地中的东侧土地约35**平方米；详细四至界限：东至土号街限界，西至东风日产4S店东侧路边石，南至沈辽路，北至三一新境界；二、甲方义务：1、甲方保证本协议项下所租赁的资产权属无争议无查封；2、对土地开发利用进行监督，保证土地按照协议约定的用途合理利用；3、按照协议约定，甲方保证满足乙方经营三年，在协议有效期内，甲方不得提高租赁金额；三、乙方义务：1、在甲方无违约的前提下，乙方应按约定向甲方指定账户支付租赁价款；2、按照协议约定的用途和期限，有权依法利用和经营所租赁的土地，但不能改变土地性质，只能用于商业经营，不能用于非法经营；3、乙方可在租赁的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施及该租赁标的与相邻街道、甲方东风日产4S店的分隔设施。同时所建设的设施必须符合相关职能部门的要求，所产生的一切相关费用都由乙方承担.4、乙方的经营使用权可以转包、继承或者与他人合作。5、乙方承担租赁期内土地上的一切相关费用(包括但不限于：水费、电费、采暧费、土地使用税、租凭税、物业费、维护费用等)；四、租赁价格：双方一致议定本协议第一条项下的国有出让土地(约3500平方米)每年的租赁价格为：人民币20,000元；五、租赁期限、支付方式及交付：1、双方一致同意，本协议项下的资产租赁期限为3年.即从2017年7月1日起至2020年6月30日止；2、本协议签订后，当日，乙方向甲方一次性支付第1年的租金人民币20,000元；3、乙方应于每年7月1日前一个月内向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的帐号，或按双方书面同意的其它支付方式支付；4、双方同意，乙方在租赁期间，土地使用税、自建房产税、租赁税、取暖费、水费、电费、物业费、环保、消防等各种发生费用，均由乙方自已负责。六、租赁物的转让、转租及归还：1、双方同意租赁期满3年后，甲方在同等受让条件下，乙方对本租凭标的享有优先租赁、购买权；2、租赁期满后，该租赁标的归还时，应当符合正常使用状态；七、提前终止协议：1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权提前解除本协议，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本协议自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产(包括受转租人的财产)并在解除协议的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。2、未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议，如乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约。协议签订后，原、被告双方依照协议约定履行了给付第一年度200,000元租赁费及交付场地的义务；租赁合同期届满后，双方未再续签合同，被告亦未腾退租赁土地归还原告。被告尚欠原告两年度的租赁费共计400,000元，原告多次向被告索要租金及腾退土地无果，双方发生争议，诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示。双方签订的《租赁协议书》内容不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。关于原告主张被告立即腾退合同约定的3500平方米租赁土地、给付拖欠租金人民币400,000元及利息的请求，因被告未按照合同约定给付租赁费，且在合同期届满双方未续签合同的情况下，被告未腾退租赁土地，实属违约行为，应对本次纷争负全部责任，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告在抗辩理由中提出贵院不具有管辖权的主张，因不动产登记的以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地，而该宗土地登记地址为沈阳经济技术开发区沈辽西路118号，故被告的抗辩理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告辽宁中汇餐饮集团有限公司于本案件发生法律效力之日起三十日内向原告辽宁东辰汽车销售服务有限公司腾退合同约定的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路118号、土地证号为沈开国用2012年第**的租赁土地；二、被告辽宁中汇餐饮集团有限公司于本案件发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁东辰汽车销售服务有限公司超期租赁费（自2020年7月1日起至实际腾退土地之日止，按照每月33,333.33元计付）三、被告辽宁中汇餐饮集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁东辰汽车销售服务有限公司拖欠租金400,000元；四、被告辽宁中汇餐饮集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁东辰汽车销售服务有限公司拖欠租金400,000元的利息（第二年度租赁费200,000元的利息自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付、第三年度租赁费200,000元的利息自2019年7月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,000元，由被告辽宁中汇餐饮集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  秦滇生人民陪审员  赵玥莹人民陪审员  邹雪峰二〇二一年四月八日书 记 员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。