新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终674号上诉人（原审被告）：伊犁众意房地产开发有限责任公司。住所地：伊宁市。法定代表人：马学林，公司总经理。被上诉人（原审原告）：帕力卡萨喀依，住伊宁市。委托代理人：杨智勇，伊宁市公理法律服务所法律工作者。上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意公司）因与被上诉人帕力卡萨喀依房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2015）伊民初字第1293号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，众意公司法定代表人马学林和帕力卡萨喀依委托代理人杨智勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明,2006年4月13日，原、被告签订南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同，约定，由被告拆除原告等92户住户的原有住宅楼，拟建两幢17层商住楼，并在新建的第二幢住宅楼中统一按原住户进行安置。按照”拆一补一”的原则，开发商除给住户按现有房产证建筑面积进行等额补偿外，因新建住宅无地下室，应在新建楼房中给每户住户补偿3平方米的新建楼房面积。开发商给原住户每年支付4000元的在外租房费，按实际在外租住时间计算，同时给被拆迁户每户支付1000元搬迁费。原住户需要新建住宅楼超出原住楼房面积部分按市场价每平方1700元购置。开发商保证按期交工，按时使搬迁户入住。原住户入住新房后开发商不再承担其租金。如住户超过外租时间，开发商即按4000元／年比例给住户继付租金。同时双方又签订补充协议，约定，甲方（众意公司）同意给乙方（帕力卡萨喀依）补偿3平方米免费，乙方要求在新建楼房第八层居住，居住面积大约110平方米。合同签订后，原告即将原住房以及房产证、土地证交付给被告。2006年4月至2008年4月，被告分批支付原告搬迁费1000元，装修费500元以及3年在外租房的费用12000元。另查明，原告原住房面积为67.37平方米。本案在审理中，该院委托伊犁汇众房地产评估咨询有限责任公司对补偿房屋同地段（伊宁市斯大林街南院）的新建房屋的每平方米单价进行评估。伊犁汇众房地产评估咨询有限责任公司作出伊汇众评字（2015）SA8001号房地产估价报告书，结论为：位于伊宁市斯大林街南院地段新建商品住宅的市场单位价值为4300元／㎡。被告对此意见提出异议，要求重新评估，理由：1、双方诉争的房屋明确约定为”锦绣花苑”小区的房屋，从鉴定采价信息可见”锦绣花苑”小区的房屋销售价格为3900元／㎡，应当按照双方约定的置换房屋位置确定价格，采取算术平均法进行平均脱离本案的事实情况。2、以2015年8月作为估价基准日，不符合客观事实。经该院释明，被告拒绝预付鉴定人因出庭产生的费用，鉴定人拒绝出庭。原审法院认为,双方签订的南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同与补偿协议系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。本案争议的焦点是该合同是否符合解除条件。双方签订合同后，原告按约定将原有住房及相关产权手续交付给被告，而被告至今未能履行合同义务，原告至今不能回迁，其合同目的不能实现。另合同中虽然未约定交房时间，根据《合同法》规定，当事人对合同履行期限约定不明确的，债权人可以要求随时履行。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使合同目的不能实现的，对方当事人可以解除合同，综上，原告要求解除合同符合法律规定，该院予以支持。因被告未能履行合同，给原告造成的损失，应当予以赔偿，损失赔偿额应相当于履行合同原告可获利益，结合本案实际情况，以拆迁补偿房屋相同地段的新建住房价款予以确认。原告主张赔偿金计算方法为105平方米房屋按4000元／㎡计算。对此，该院认为，根据拆迁补偿合同规定，拆迁补偿的原则为”拆一补一”，故对于损失的计算应当以原告原有住房面积加补偿的面积计算。原告主张赔偿单价按4000元／㎡计算，未超过评估认定的同等地段新建商品住宅的市场单价，予以支持。原告主张的2009年至2011年租房费用，符合合同约定，予以支持。原告主张的2012年至2014年租房费45000元无事实依据，且无证据证明所主张的租房费已实际发生，审理过程中要求进行评估，其理由不能成立，不予支持，期间的租房费用仍然应当按合同约定的数额予以认定。原告主张的赔偿拆迁煤房补偿费用，因煤房的补偿费已经计算到房屋面积中，该请求显然不合理，不予支持。被告对评估意见提出异议，要求重新评估，针对其理由，该院认为，评估房屋的位置和估价基准日均系该院根据本案实际作出的认定，而非评估部门自行作出的评估意见，故其异议不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告帕力卡萨喀依与被告伊犁众意房地产开发有限责任公司签订的南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同和补充协议；二、被告伊犁众意房地产开发有限责任公司支付原告帕力卡萨喀依赔偿金281480元，于判决生效后十日内付清；三、被告伊犁众意房地产开发有限责任公司支付原告帕力卡萨喀依租房款24000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回原告帕力卡萨喀依的其他诉讼请求。本案受理费8230元，由原告帕力卡萨喀依负担2348元，被告伊犁众意房地产开发有限责任公司负担5882元。众意公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、双方签定的《南院1-3号楼住宅拆迁改造补偿合同》与《补充协议》没有约定新建交房的期限，也没有约定按市场价给被上诉人补偿住房的约定，上诉人并未违约。伊宁市法院在一审判决中判决解除双方签定《南院1-3号楼住宅拆迁改造补偿合同》与《补充协议》及判令上诉人支付被上诉赔偿金281480元，判决程序不当显示公平；2、本案在审理过程中，伊宁市法院委托汇众房地产评估咨询公司对补偿房屋同地段每平方米单价进行评估。上诉人收到评估报告后，提出了书面的异议申请书，市法院和评估公司没有给我公司任何的书面答复，就认定了评估报告。一审在审理过程中程序违法，剥夺了上诉人的合法权益导致上诉人在一审中不能主张权利；3、一审判决适用法律确有不当，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。帕力卡萨喀依答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院查明事实与原审法院认定的相同。本院认为，双方当事人对签订涉案《南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同》、《补充协议》及形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系认可，本院予以确认；根据当事人的诉讼请求、案件事由、答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原审法院解除涉案《南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同》、《补充协议》以及判决众意公司给付赔偿金是否正确；2、涉案鉴定报告能否作为定案依据，原审程序是否违法。关于原审法院解除涉案《南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同》、《补充协议》以及判决众意公司给付赔偿金是否正确问题。双方当事人签订的涉案《南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同》、《补充协议》意思表示真实，内容合法有效，双方均应诚信履行。帕力卡萨喀依依约完全履行了义务，而众意公司对上述合同约定的新建安置房至今并未开工建设，其行为表明已无履行交房义务的基础条件，对守约人帕力卡萨喀依已实际构成违约，也导致合同根本目的无法实现。帕力卡萨喀依经多次催告，在合理期间无果情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条之规定有权解除合同，并可请求赔偿损失，故原审法院解除涉案《南院1-3号住宅楼拆迁改造补偿合同》、《补充协议》以及判决众意公司给付赔偿金是正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项明确规定，当事人对合同履行期限约定不明确的，债权人可以要求随时履行。故众意公司上诉提出上述合同并未约定新建交房期限，原审法院判决错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案鉴定报告能否作为定案依据，原审程序是否违法问题。涉案鉴定结论作出后，众意公司虽有异议，但未向法庭提交否定鉴定结论的反驳证据，也未就鉴定结论质疑部分积极预交费用促成鉴定人出庭接受质询，通过庭审审查，上述鉴定结论具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条第一款规定的内容，基于以上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，上述鉴定结论证明力本院依法确认，即涉案的伊汇众评字（2015）SA8001号房地产估价报告书可作为本案赔偿损失的定案依据。因帕力卡萨喀依主张计算损失的单价4000元／㎡未超过上述鉴定结论，即4300元／㎡，故原审法院予以尊重正确，本院亦予以确认。众意公司上诉还提出”收到评估报告后，提出了书面的异议申请书，市法院和评估公司没有给其任何书面答复，就认定评估报告属程序违法，剥夺其合法权益导致在一审中不能主张权利”等上诉理由。对此本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的确允许当事人对鉴定结论提出异议，也赋予其质询鉴定人及接受鉴定人书面质询答复之权利，但众意公司未享有该权利本院前述已确认是其自身原因导致，与他人无关，原审法院已穷尽程序及释明义务，故程序合法，众意公司提出该上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决公正，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5882元，由众意公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 志 坚审判员 王 英 奇审判员 叶尔波力二〇一六年六月二十二日书记员 孙  璇