贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终777号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，男，1985年4月24日出生，苗族，住贵州省锦屏县。被上诉人（原审原告）：吴晓霞，女，1983年4月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人吴晓霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金截至2019年1月31日止；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方约定办证日期为2017年11月21日前，上诉人于2019年1月29日取得案涉房屋初始登记，并于2019年1月31日通过电话、张贴公告等方式通知被上诉人办理转移登记，已履行通知义务，本案逾期办证违约金应截至2019年1月31日止。被上诉人吴晓霞未到庭答辩。吴晓霞向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金152,799.5元（从2016年5月31日起计算至2018年11月23日共计1,043天，按每日146.5元计算）；2、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金39,560.4元（从2017年11月22日起计算至2020年2月22日共计810天，按每日48.84元计算），并从2020年2月23日起按每日48.84元的标准计算至被告将办理商品房转移登记的相关文书实际交付给原告之日止；3、被告于本判决生效之日起十日内向原告交付案涉房屋办理转移登记所需材料并协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2013年6月7日，原告（买受人）与其前夫杨涛（共有人）、被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：2014-11-031），约定原告以488329元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区房屋（建筑面积90.97平方米，套内建筑面积69.93平方米），双方在合同第十一条约定：“（1）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第十四条交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”第二十二条房屋登记约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺2017年11月21日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。补充协议第十六条约定：“……16.3第二十二条第三款提及的‘并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人’是指出卖人向买受人发出领取有关文书的书面通知。如出卖人已通知买受人领取有关文书，但由于不可归责于出卖人的原因导致买受人未及时取得有关文书的，出卖人对此不负任何责任。其中，‘有关文书’仅指《房屋产权证》”。补充协议第二十条规定：“……20.1就合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人……20.1.3在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告”。前述合同签订后，原告及其前夫杨涛付清了购房款488329元，2019年12月3日，原告与其前夫杨涛签订《离婚协议书》，其中约定：“……三、共有财产分割如下：1、位于贵阳市观山湖区，********房（商品房买卖合同编号2014-11-031）所有权归女方所有，该房的剩余按揭贷款由男方和女方共同偿还，男方以其个人住房公积金账户每月实际到账金额全额偿还，不足部分由女方负责偿还”。2016年5月30日，被告在涉案房屋未满足合同第十一条约定的条件即向原告交付了涉案房屋，原告亦接收了涉案房屋。2019年7月19日，被告在当日的《贵阳晚报》发布《关于恒大金阳新世界项目办理产权手续的公示》，称包括涉案房屋在内的2Ａ2Ｃ组团已于2019年1月29日具备产权办理条件，且被告于2019年1月31日在小区公告栏、楼梯通道及电梯框架张贴了公告。一审法院认为，《商品房买卖合同》（编号：2014-11-031）系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，原告已于2016年5月30日接收了涉案房屋，故被告并未向原告逾期交房，原告诉请被告向其支付逾期交房违约金一审法院不予支持。关于原告主张应当适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，被告交付涉案房屋时，因其未满足合同第十一条的约定条件，而应当继续承担违约责任的意见。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条系行政管理性规定，有关相对人违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的，应当承担相应的行政责任。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条已经明确约定了交房时间、交房条件、交房手续及逾期交房的违约责任，被告在2016年5月30日向原告交付了未满足合同第十一条交房条件的房屋，根据合同第十四条的约定，原告在接收涉案房屋时，被告有义务向其出具涉案房屋满足合同约定交付条件的证明文件，被告未出具或未完全出具的，原告有权拒绝收房，由此产生的违约责任由被告承担。但是原告系在明知被告未出具前述证明文件的情况下接收了涉案房屋，视为以其实际行为认同被告向其交付不符合合同约定房屋的事实，故原告在此种情况下继续要求被告向其承担逾期交房的违约责任，已无事实依据，该诉请一审法院不予支持。被告未按照合同期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，但被告于2019年7月19日在当日的《贵阳晚报》发布《关于恒大金阳新世界项目办理产权手续的公示》，已经符合合同及补充协议关于通知原告办理商品房转移登记的义务，故被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任截止于2019年7月19日，2017年11月22日至2019年7月19日共计604日，违约金数额为488,329元×1?×604日=29,495.07元，原告超出部分诉请一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴晓霞支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金29,495.07元；二、驳回原告吴晓霞的其余诉讼请求。案件受理费2,073元(原告预交)，保全费1,481元，合计3,554元，由原告吴晓霞负担3,009元，由被告贵阳新世界房地产开发有限公司负担545元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另经本院询问，上诉人认可本案中无证据体现其2019年1月31日以电话、张贴公示的方式通知被上诉人办理产权证。本院认为，本案二审争议焦点为逾期办证违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的期限取得初始登记并交付办理产权转移登记相关文书已构成违约，按照合同约定应承担支付逾期办证违约金的责任。上诉人虽主张逾期办证违约金只应计算至2019年1月31日，但其一审提交的张贴公示的照片内容为新世界珑玥组团的办证公告，并非本案房屋所在的新世界碧潭园组团，二审经本院询问，上诉人亦认可本案中无证据体现其2019年1月31日以电话、张贴公示的方式通知被上诉人办理产权证，因此，上诉人本案提交的证据不足以证明其于2019年1月31日履行了通知义务，上诉人主张逾期办证违约金只计算至2019年1月31日依据不足，本院不予支持。依据本案查明的事实，上诉人于2019年7月19日通过《贵阳晚报》发布《关于恒大金阳新世界项目办理产权手续的公示》，故一审判决将违约金计算至2019年7月19日并无不当。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年四月一日书记员  帅艳芷