福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终831号 上诉人（原审原告）：沈钦华，女，1985年6月19日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地福建省诏安县南诏镇西门街环城西路242-2号，统一社会信用代码：91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人：蔡朝阳，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人:卢潮鑫，福建开度律师事务所律师。 上诉人沈钦华因与被上诉人诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省诏安县人民法院(2020)闽0624民初278号民事判决,向本院提起上诉,本院于2021年2月19日立案后,依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人沈钦华的委托诉讼代理人郑琦瑄,被上诉人诏安版筑公司的委托诉讼代理人蔡朝阳、卢潮鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈钦华上诉请求:撤销原判,改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一审法院在购房合同已明确约定，漳州市中级人民法院生效判决文书也认定合同约定的被上诉人应承担的违约金为总房款日万分之五的情况下，上诉人参照生效判决的日万分之三起诉，但一审法院仍将违约金调整为日万分之一，该调整有悖于约定违约金的合同目的，有悖于公平合理。 诏安版筑公司辩称，在逾期交房违约金过高时，法院有权进行调整，如合同约定的购房款日万分之五计算逾期交房违约金，将是逾期交付案涉房产的租金损失的十倍以上，如按上诉人主张的购房款日万分之三计算逾期交房违约金，将是逾期交付案涉房产的租金损失的六倍以上，均明显高于上诉人的损失1.3倍，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则，对违约金的计算标准调整为按购房款日万分之一计算，是合法且正当的。 沈钦华向一审法院提出诉讼请求，要求判决：1、判令诏安版筑公司自2018年1月1日起至诏安版筑公司实际将符合合同约定的商品房交付给沈钦华之日止，按日向沈钦华支付全部房价款万分之三的违约金（暂计至2019年1月20日为25176.19元）；2、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。 一审法院认定事实如下：沈钦华与诏安版筑公司于2016年7月31日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定沈钦华向诏安版筑公司购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北尚品广场1号楼1203室商品房。单价每平方米3988元，总价款245382元。买受人应于2016年7月31日前支付首期房价款49382元，余款196000元向中国银行股份有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”，上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，沈钦华依约于2016年7月31日支付首付款49382元，余款196000元向中国农业银行股份有限公司诏安县支行申请贷款支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收，2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案，2018年12月24日，讼争商品房通过规划验收。2019年1月27日，诏安版筑公司将讼争商品房交付沈钦华掌管使用。沈钦华于2020年1月15日提起诉讼。 一审法院认为，沈钦华与诏安版筑公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，沈钦华已按合同约定支付了全部房款，诏安版筑公司未能按约将讼争商品房交付沈钦华，构成违约。首先，关于逾期交房天数的问题，自合同约定的交房时间（2017年12月31日）起至实际交房时间（2019年1月27日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为392天；根据诏安县气象局调取《气象证明》内容记载，当事人双方2016年7月31日签订《商品房买卖合同》至讼争商品房完成竣工验收之日（2018年5月18日），我县日最大风速达到6级以上（含6级）的天数为11天，日降水量大于等于25mm的天数为36天，既风速达到6级以上（含6级）又日降水量大于等于25mm的天数为7天，可以据实予以延期交房的天数为40天（11天＋36天－7天）；讼争商品房逾期交房天数确定为392天－40天＝352天。其次，本案逾期交房违约金的计算标准的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”,上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。本案的格式合同及条款是由诏安版筑公司提供,在产生歧义时,应作出不利于诏安版筑公司的解释,故根据上述条款层层倒推,足以证明本案逾期交房超过90日应不低于按全部房价款日万分之五计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整，结合审判实践，酌情可将本案逾期交房违约金调整为按总房款的日万分之一计算，故本案逾期交房违约金依法计算为：8637.45元（245382元×352天×0.01%元/天）。沈钦华主张的本案逾期交房违约金应按日万分之三计算，违约金偏高，不予采纳。诏安版筑公司辩称的本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算，违约金偏低，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：诏安版筑公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付沈钦华逾期交房违约金8637.45元。一审案件受理费429元，由诏安版筑公司负担50元，由沈钦华负担379元。 二审诉讼中，诏安版筑公司提供其自行委托福建德信土地房地产资产评估有限公司于2020年4月7日作出的《房地产租金资产评估报告书》一份,欲证明本案讼争的位于诏安县的“尚品广场”的单套商品房的年租金单价为72元／㎡。沈钦华质证意见:超过举证期限，且该报告是单方面委托，没有双方同意，也不是法院委托。租金标准明显与当地情况不相符,不能作为认定事实依据。本院认为,诏安版筑公司提供的上述《房地产租金资产评估报告书》虽为单方委托，但根据有关法律规定，在无其他相反证据足以推翻的情况下，可以采纳。 对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据我国《民法典》第五百八十五条、《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。因此，在合同对逾期交房违约金约定过高时，人民法院有权进行调整。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”以及第十三条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由于房屋的主要功能是用于居住，因此房屋的租金损失系衡量逾期交房损失的重要依据。本案中，诏安版筑公司提供的证据《房地产租金资产评估报告书》，以2018年1月2日为评估基准日，址在诏安县小区）的毛坯房年租金为72元／㎡，而本案合同中约定的案涉房产的交付时间为2017年12月31日，二者时间相近，故该份《房地产租金资产评估报告书》的租金标准可以作为案涉房产逾期交房期间同地段同类房屋租金的参照标准。如按合同约定的购房款的日万分之五计算逾期交房违约金，将是逾期交付案涉房产的租金损失的约十倍，如按沈钦华主张的购房款的日万分之三计算逾期交房违约金，将是逾期交付案涉房产的租金损失的约六倍，均明显高于沈钦华实际租金损失的1.3倍，且本案审理发生在新冠疫情结束之前，可酌情降低违约金计算标准，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则，对违约金的计算标准调整为按购房款日万分之一计算，约为案涉房产租金的二倍,并无不当。沈钦华主张按购房款的日万分之三计算逾期交房违约金，明显高于其实际损失，不能成立。 综上所述，沈钦华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费429元，由沈钦华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年四月六日 法官助理 徐明水 书 记 员 蒋舒红