云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终300号上诉人（原审原告）耿艺菡，女，1993年7月23日生，汉族。特别授权诉讼代理人周鸿飞，云南治国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）云南御行中天房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市嵩明县嵩阳镇南街**号。法定代表人王云凯，董事长。特别授权诉讼代理人张锦荣，中一法律服务所法律工作者。特别授权诉讼代理人李滨，男，1980年6月22日生，汉族，系该公司职工。上诉人耿艺菡因与被上诉人云南御行中天房地产开发有限公司（以下简称：御行中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院确认的本案事实为：2011年9月28日，原告耿艺菡向被告御行中天公司购买其开发的“御景新城一期”第22台地第8幢第1号房产，双方于当日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同第三条约定，原告所购商品房为地上四层，并附有平面图，平面图上第四层为每边长4.1米的一个正方形图；第五条约定，购房面积误差比绝对值超过3%的，按产权登记面积中的套内面积计算，合同继续履行；第六条约定，原告于2011年9月18日前向被告支付购房款810000元，于本合同签订之日后20日内付清剩余房款；第七条约定，被告中天公司于2013年2月28日，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；第九条约定，被告逾期交房，应按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，按每天50元支付违约金，合同继续履行。第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续。若因原告的原因未能按期交接的则按《合同补充协议》第三条处理。合同签订后，原告于2011年9月18日向被告支付购房款810000元，于2011年10月18日向被告支付购房款468064元。2011年10月14日，诉争房屋进行了《商品房买卖合同登记备案》。被告于2011年12月10日向原告开具了1278064元的购房款发票。2013年2月26日，御景新城启动区一期项目一标段（包含本案诉争房产）经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并登记备案。被告于2013年4月10日在《春城晚报》公告御景新城22台地接房期间为2013年4月10日至5月10日。后原告未在该公告期内办理接房手续。另查明，被告未按《商品房购销合同》约定建设诉争房屋第四层房产，而是建设了三层房产，并且在变更第四层房产结构时也未通知原告。现实际建成房屋为三层，第三层房顶为混凝土浇筑的瓦房顶结构。诉争房产所在的御景新城启动区一期项目于2011年5月31日取得建设工程规划许可证，规划蓝图记载诉争房产为三层，但单体图反映诉讼房屋有争议的第四层。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年9月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、由被告返还原告购房款人民币1278064元及自2011年9月28日起至还清款项之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、由被告赔偿原告经济损失（按中国人民银行同期贷款利率3倍计算）；4、被告承担本案一切诉讼费用。原审法院认为：商品房销售合同是买受人向出卖人购买商品房，买受人支付房屋价款，出卖人交付商品房的合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》意思表示真实，合法有效。原、被告在《商品房购销合同》及《合同补充协议》中对于诉争房产的交接房时间、方式、条件已有约定，被告已经按约定履行了交房义务，但原告未按约定办理接房手续。即被告已按约在诉争房产经建设单位组织验收合格后，以媒体公告的方式于2013年4月10日通知了原告办理交接手续。但原告并未在被告发出公告后办理交接房手续。原告对于其房产的实际建成状态，自2013年5月11日起属于知道或者应当知道的情形。故原告起诉的诉讼时效应自2013年5月11日开始计算，而原告于2015年8月6日起诉，已经超过诉讼时效。原、被告双方在《商品房购销合同》约定的购销房产确为四层，被告事后也确实变更了部分房屋结构，且未履行通知义务，但其所作变更仅是房产的第四层，对其它三层并未作实质变更。从第四层面积来看，根据合同中所绘制的建设图反映仅为16.81平方米（不能区分是套内建筑面积还是产权面积），相对其它三层来说面积较小，利用价值低于其它三层。该层未建设，房屋面积确有减少，面积误差绝对值也超过了3%，但原、被告双方在《商品房购销合同》第五条约定购房面积误差比绝对值超过3%的，按产权登记面积中的套内面积计算，合同继续履行。故对该项变更如何处理双方已有约定，且该项变更并未影响到房屋的整体使用，不属于根本违约，原告据此主张解除购房合同无事实依据。原告诉请解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，因原告主张解除上述合同已经超过法律规定的起诉期限，且被告提供房产未建盖第四层并不构成根本违约，故对该诉讼请求原审法院不予支持。本案中，原告主张由被告返还原告购房款人民币1278064元及自2011年9月28日起至还清款项之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）和由被告赔偿原告经济损失（以购房款人民币1278046元为基数，自2011年9月28日起至还清款项之日止的利息〈按中国人民银行同期贷款利率3倍计算〉）的诉讼请求，因原告的主张是在解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的前提下，由被告向原告赔偿该部分损失，而本案的上述合同并不解除，故对该两项诉讼请求原审法院不予以支持；另，原告主张被告在签订合同时存在欺诈行为的意见，因诉争房产的单体图为被告申请规划的组成部分，且双方对诉争房产的单体图真实性无异议，故对该意见原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十一条、第一百三十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第一条、第十四条之规定，判决如下：“驳回原告耿艺菡的诉讼请求。”案件诉讼费26545元，减半收取13272.5元，由原告耿艺菡承担。原审判决宣判后，耿艺菡不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一、原审判决认定上诉人起诉已经超过诉讼时效错误。被上诉人应书面通知上诉人接房，但其迟迟未通知上诉人交房，上诉人于2013年年底查看房屋时，才发现房屋的实际建成状态即并非合同约定的四层，才知道自己的权利受到侵害。根据上诉人向嵩明县住建局了解，房屋系在2014年6月25日才具备法定交付条件。上诉人于2015年8月6日向法院起诉并未超过诉讼时效。二、被上诉人违反合同约定，在未经业主同意的情况下擅自变更房屋设计，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，被上诉人构成根本违约，应依法解除双方合同，被上诉人应退还上诉人购房款并承担相应的违约责任。被上诉人御行中天公司答辩称：1、被上诉人根据合同约定于2013年4月10日公告交房后，上诉人没有对房屋提出异议，被上诉人已经履行交房义务。2、上诉人对房屋建成状态自2013年4月10日就应当知道，其诉讼时效应从2013年5月11日起计算，但上诉人系在2015年8月起诉，已经超过诉讼时效。3、上诉人要求解除合同及支付利息的主张没有事实依据，双方合同仅约定房屋的建筑层数及面积，没有约定出现约定不符如何处理，也没有约定上诉人可以解除合同，房屋不存在影响上诉人居住的情况，即使面积有差距也应按合同约定处理。4、双方合同明确约定了违约金的计算方式，但没有约定上诉人可以主张经济损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、耿艺菡的起诉是否已经超过诉讼时效？二、耿艺菡要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》并要求返还房款及利息、赔偿经济损失的主张能否成立？本院认为：御行中天公司与耿艺菡于2011年9月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已成立、生效，双方当事人应当按约履行各自的合同义务。对于争议焦点一，虽然御行中天公司于2013年4月10日在《春城晚报》刊登了交房公告，该行为系御行中天公司履行其通知义务，并不能推导出耿艺函自公告之日起即知晓诉争房屋存在不符合合同约定的情形，因耿艺菡只有现场看房后才能知晓诉争房屋的实际建成状态，故在御行中天公司未能提供证据证实耿艺菡2013年8月5日前已现场看房并知晓房屋实际建成状态的情况下，耿艺菡于2015年8月5日前提起诉讼并未超过诉讼时效。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。对于争议焦点二，根据双方《商品房购销合同》第三条及合同所附户型图的约定，均明确了诉争房屋建筑层数为地上四层，诉争房屋的平面图显示房屋第四层套内建筑面积为16.81平方米。而根据本案查明事实，诉争房屋实际建筑层数为三层，第三层房顶为混凝土瓦房顶结构，即第四层并未建盖。故御行中天公司交付的房屋严重违反《商品房购销合同》的约定，已构成根本性违约，致使耿艺函购买、使用四层房屋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，耿艺菡要求解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》具有相应的事实依据及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同解除后，御行中天公司应将其已收取的1278064元购房款返还给耿艺菡，并赔偿因其违约行为给耿艺菡造成的经济损失。因《商品房购销合同》及《合同补充协议》对因一方当事人违约导致合同解除的违约责任并未作出约定，本院确定御行中天公司自收取购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息向耿艺菡支付经济损失（即810000元自2011年9月18日起至款项付清之日止，468064元自2011年10月18日其至款项付清之日止。）对于耿艺菡要求御行中天公司支付1278064元购房款同期银行贷款利息及该款项同期银行贷款3倍利息经济损失的主张，因缺乏相应的事实及法律依据，且本院确定的上述利息已足以弥补其经济损失，本院不予支持。综上，上诉人耿艺菡的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第1663号民事判决；二、解除被上诉人云南御行中天房地产开发有限公司与上诉人耿艺菡于2011年9月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；三、被上诉人云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人耿艺菡购房款人民币1278064元，并支付该款项自收取之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（其中810000元自2011年9月18日起算，468064元自2011年10月18日起算）。四、驳回上诉人耿艺菡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币26545元，减半收取人民币13272.5元，二审案件受理费人民币26545元，合计人民币39817.5元，由被上诉人云南御行中天房地产开发有限公司承担人民币21317.5元，由上诉人耿艺菡承担人民币18500元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审 判 长  田 庄审 判 员  朱 欢代理审判员  黄金成二〇一六年六月二日书 记 员  韩佩君