江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终324号上诉人（原审被告）：泰兴市明源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321283081502132Y，住所地泰兴市鼓楼北路333号。法定代表人：纪永涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁保国，男，1967年9月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘小华，女，1980年4月15日生，汉族，住泰兴市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈春富，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。上诉人泰兴市明源房地产开发有限公司（以下简称明源公司）因与被上诉人袁保国、刘小华商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明源公司上诉请求：1.撤销江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初7673号民事判决，改判驳回袁保国、刘小华的诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由袁保国、刘小华承担。事实与理由：1.原审未能查明涉案房产未能办理产权证书系由于政府要求明源公司处理前期土地存在的相关遗留问题而导致的，而非明源公司主观故意。而且，明源公司至今未能为住户办理房屋产权登记系客观无法办证，而非明源公司具备办证条件而拒不办理，系不可抗力原因导致。故而原审裁决用民事判决的方式凌驾在行政管理规定之上，作出的原判决根本无法执行，显属不当。2.原审未采纳明源公司要求调整违约金的合理要求，也未考虑明源公司系因自身无法解决的原因才导致的办证不能，应当考虑因不可抗力因素予以调整相应违约金。3.原审未考虑疫情原因扣除疫情期间计息。袁保国、刘小华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，本案袁保国、刘小华与明源公司之间是商品房买卖合同关系，权利义务主体是合同双方，袁保国、刘小华已经按约付清房款，明源公司也应当履行相应的义务并承担相应的法律义务。明源公司所说因政府行政部门导致不能领证，该原因还应归结于其本身，并非不可抗力因素。综上，请求二审维持原判，驳回上诉。袁保国、刘小华向一审法院提出诉讼请求：1.判令明源公司立即按合同约定给袁保国办理商品房产权证书；2.明源公司承担违约责任向袁保国、刘小华支付违约金，按商品房价款490450元每日万分之一算至起诉之日为8428元，直至领取证止；3.明源公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2017年12月13日，袁保国、刘小华（买受人）与明源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：明源公司将座落于泰兴市黄桥镇黄桥佳源广场二期15幢1402室出售给袁保国、刘小华；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5619.24元，总价款为499213元；买受人应当于2017年12月13日前支付首期房价款159213元，占全部房价款的31%,余款340000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产转移登记；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的不动产权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产转移登记的期限届满之次日起至实际完成不动产转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。此后，袁保国、刘小华与明源公司双方又签订了《补充协议》，确定房款合计499044元。合同签订后，袁保国、刘小华按约付清了购房款，明源公司于2019年10月23日向袁保国、刘小华开具金额为499045元的增值税发票，并按期向袁保国、刘小华交付了购买的商品房。明源公司交付商品房后，未能按约在商品房交付之日起180日内，配合袁保国、刘小华办理案涉房屋权属登记，故袁保国、刘小华诉至法院。一审法院认为，袁保国、刘小华与明源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。袁保国、刘小华依约支付了购房款，明源公司也将涉案房屋交付袁保国、刘小华使用。但是明源公司未在约定期限内配合袁保国、刘小华办理产权登记，已构成违约，依约应当承担违约责任，给付违约金。袁保国、刘小华主张违约金中的房价款490450元，低于其实际支付的房价款499045元，系其对自身权利的处分，一审法院不持异议。明源公司辩称袁保国、刘小华主张的违约金标准过高，案涉《商品房买卖合同（预售）》系明源公司拟制的格式合同，而且按全部房价款每日万分之一的标准计算违约金，折算成年利率为3.6%，该标准并未超过法律规定。明源公司于2019年10月30日交付商品房，扣除合同约定的180日，明源公司应当自2020年5月1日起承担违约金，袁保国、刘小华主张计算至起诉之日即2020年10月26日的违约金为8428元，不超过按上述标准计算的违约金金额。至于明源公司辩称的延期办证的原因，与袁保国、刘小华无关，不能免除其应当承担的违约责任。故对袁保国、刘小华的诉讼请求予以支持；明源公司的抗辩理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、泰兴市明源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内配合办理位于泰兴市产的不动产产权登记至袁保国、刘小华名下；二、泰兴市明源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付袁保国、刘小华违约金8428元，并承担以490450元为基数，自2020年10月27日起按每日万分之一的标准计算至案涉商品房不动产权证书实际办理完毕之日为止的违约金；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取65元，由明源公司负担（此款袁保国、刘小华已预交，明源公司于本判决生效之日起十日内给付袁保国、刘小华）。二审中，明源公司向本院提交如下证据：1.泰兴市明源房地产开发有限公司出具的情况说明一份，证明延迟办理权证是自身不能解决的历史遗留问题导致，属于不可抗力，对违约金部分予以调整、减免。2.明源公司与泰兴市恒源房地产开发有限公司联合于2021年3月11日向泰兴市自然资源和规划局黄桥分局出具的办证事宜的请示相关文书，该文书中体现出了：一方面，两公司对于涉案房屋不能办证事宜一直是积极努力处理的状态；另一方面，明源公司方也愿意缴纳合理的费用，然而需要政府部门予以协调减除不合理的部分。完成此类事项之后才具备发证的条件。袁保国、刘小华的质证意见：针对双方之间的商品房买卖合同而言，该两份证据不能作为新证据。两份情况说明是明源公司自己陈述的相关情况，相对于袁保国、刘小华而言不属于不可抗力的因素。双方是2017年1月13日签订的购房合同，交房时间是2018年11月，签订合同至今已经4年，交房至今已3年，此期间明源公司都未履行自己的义务与政府之间进行沟通，因此不能认为是不可抗力因素造成。本院认证意见，上述证据是明源公司就本案所涉房地产开发延期以及未能办理产权登记原因的说明，属于当事人陈述范围，且从其陈述的内容来看，亦不属于不可抗力的范围。一审法院查明的事实已有当事人陈述以及相关证据予以证实，本院二审予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定和法律规定全面诚信履行各自义务。袁保国、刘小华与明源公司之间存在合法有效的商品房买卖合同，双方均应当依据该合同及法律规定确定双方之间的权利义务并履行，否则应当承担法律责任。袁保国、刘小华作为买受人已经履行房款支付义务，明源公司在交付房屋后应当继续履行合同所约定的不动产权证书办理的相关义务。现明源公司未能在约定期限内配合买受人办理不动产权证书，已经构成违约。买受人有权根据合同约定的违约金条款向其主张违约责任。关于明源公司上诉称系因政府部门与明源公司之间的相关问题导致未能办理权证的问题。本院认为，首先，关于目前未能办理产权登记的确切原因仅有明源公司的单方陈述，对其是否属实，不能确认；其次，即便根据明源公司所称的未能办理产权登记的原因，并不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而是由于明源公司未能与相关政府部门就用地所涉问题达成一致处理意见造成，该内容不属于不可抗力的范围，不能成为抗辩对方请求权的法定事由；最后，明源公司在约定的期限内以及逾期后也并未采取积极妥善有效的行动促成问题的实质性解决，其主观存在放任该问题的故意。本院对其就此提出的上诉理由不予采纳。关于明源公司要求调整以及减少违约金的上诉请求。双方在合同中就违约金的计算方式作出了明确约定，系双方当事人的真实意思表示一致，明源公司未按约定履行义务，就应当依约承担责任，且本案违约金的计算标准并不明显过高，亦不违反法律规定。明源公司的上述理由缺乏法律依据，本院不予采纳。一审法院判决明源公司依据合同承担违约责任，支付相应违约金，符合双方约定及法律规定。值得向明源公司指出的是，《中华人民共和国公司法》第五条规定，公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。明源公司作为商品房的出卖方应秉持积极诚信的态度，全面履行合同，配合购房者办理产权登记不仅仅是其合同义务，更是公司法规定的企业社会责任的具体体现。明源公司应当以实际行动切实履行合同义务，承担社会责任，与相关部门沟通、协调，采取补救措施，努力完成权证办理的手续和程序，以确保民众权利之及时实现。综上所述，明源公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由明源公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 霖审判员 李志霞审判员 宗 雯二〇二一年四月六日书记员 朱 菁