贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初2336号 原告沈根成，男，1949年6月25日出生，汉族，贵阳市人，现住遵义市红花岗区。 原告杨晓琴，女，1951年7月12日出生，汉族，遵义市人，现住遵义市红花岗区。 两原告共同委托代理人吕显力，贵州崇尚律师事务所律师。 被告李事，男，1956年4月8日出生，汉族，现住红花岗区。 被告吴开慧（曾用名吴开会），女，1962年10月1日出生，汉族，现住红花岗区。 两被告共同代理人徐红灵，贵州谋信律师事务所律师。 原告沈根成、杨晓琴与被告李事、吴开慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李洪独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈根成、杨晓琴及其共同委托代理人吕显力、被告李事及被告李事、吴开会的共同委托代理人徐红灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈根成、杨晓琴诉称，原告夫妻与被告原系邻居关系。2000年10月2日，原告夫妻与两被告就被告位于遵义市的住房达成口头协议，约定购房款为38000元（实际为40000元），原告于当日向被告吴开会支付购房款2000元，而后原告又于2000年10月10日向被告吴开会支付购房款10000元。原、被告双方于2000年10月30日签订了书面的《房屋买卖合同》，约定将被告所有的房屋出卖给原告，约定转让价38000元，合同签订时原告预付给被告转让金30000元，余款8000元待被告办完过户手续给原告时一次性付清。同时还约定过户时间为单位交付被告房屋准入证时起一周内，过户费用双方各承担50%。签订《房屋买卖合同》时，两被告将房屋的房改房产权证交给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告于2000年11月1日支付被告妻子吴开会20000元，履行了合同义务。两被告也将房屋移交给原告出租使用至今。2002年5月21日原告在两被告的要求下，又支付给被告吴开会2000元，被告吴开会在“收条”注明其余差款6000元待吴开会将过户后的房产证交后再付。至此原告共支付34000元，余款6000待被告办理完过户手续后支付。2003年10月28日单位统一办理了房屋的所有权证，原告用房改房产权证去单位换取了“房屋所有权证”，并补交110元的办证费用。后来2004年该房屋可以办理“准入许可证”了，原告要求两被告去办理，因办理“准入许可证”需要补交土地收益金8000余元，两被告迟迟拖延不去办理。原告迫不得已才于2006年7月25日代两被告在建行交纳了8826元，又于2006年8月9日交纳了150元的办证费用，领取了该房屋的《遵义市房地产交易市场准入许可证》，至此，原告代两被告办理房屋的“准入许可证”共交纳8976元，该款应由两被告承担。但是，在该房屋的“准入许可证”取得后，原告每年都多次找两被告去办理房屋的过户手续，两被告都以各种理由拖延，拒不办理。现在，遵义市“凤新快线”公共道路建设需要征收该房屋，原告去政府征收部门登记时，才得知两被告背信弃义又补办了一个“房屋所有权证”，要求进行征收补偿，两被告的行为严重损害了原告的合法权益，于法于理都是说不走的。综上所诉，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效；判令两被告协助办理房屋的产权过户手续；判令两被告支付原告于2006年8月9日支付的用于办理房屋的《遵义市房地产交易市场准入许可证》的费用共计8841元（土地收益金8826元及15元办准入证的费用）；本案诉讼费由两被告承担。 被告李事、吴开慧辩称，被告因原告沈根成、杨晓琴诉我们间《房屋买卖合同》一案，针对原告诉讼请求，依据事实和法律，提出如下答辩：仅仅是抗辩，不是反诉。一、原告第1诉讼请求为：“判令确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效”。被告认为：双方原订《房屋买卖合同》于2013年4月5日根据被告向原告通过公证送达原告的书面通知已依法解除。且原告在事隔三年有余才提起本诉，依据《民法通则》一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间二年，法律另有规定除外”之规定，原告之诉已超诉讼时效，人民法院应依法驳回。事实及理由：被告与原告于2000年10月30日签订《房屋买卖合同》一份。其内容是被告将单位分配的住房66.88平方米以38000元（实为40000元）的价款转让给原告。付款方式为原告在签约时预付30000元，余款待被告办完过户手续给原告时一次付清。过户时间双方约定“为单位交付甲方房屋准入证时起一周内。过户费双方各付50%。”被告在2000年12月底前将房屋移交给了原告。签约时双方均明知该房尚未房改未取得《市场准入证》，即该房当时不具备买卖过户条件。因原告其妻（杨小琴）是单位领导，所以，该房相关权利证的办理由原告负责。虽然，此约在合同中无书面约定，但原告确在被告均未参与、不知情的情况下，履行口约将该房从一张纸质的“房改房产权证”办完了“房屋所有权证”到“市场准入许可证”，被告也仅是从原告诉状的第1页的第20行起至第2页的第8行才知详情。原告办理完成“市场准入许可证”的时间为2006年8月9日（见原告诉状第二页4至6行），至此，按合同约定双方过户和原告支付所欠房款的时间，即合同约定的届满时间应为2006年8月16日，（2006年8月9日加7天）。按原告诉称：在“准入证取得后，我们原告每年都多次找两被告去办理房屋的过户手续，两被告都以各种理由拖延，拒不办理”。如原告诉称的属实，既已达到被告“拒不办理”的程度，就完全“应当知道权利被侵害”，原告理应依法适时“向人民法院请求保护民事权利”，但原告却安然自得的不顾相关法律规定在时隔十年后才提起本诉，原告的这一行为也冾好有力地印证了被告以下呈述的事实。事实是：原告按双方口约成就了双方约定的“过户条件和时间”后一直不告知被告，更未通知说证也办完双方去过户交余款，而当时谁也难料该房会在时隔16年后因市政规划拆迁且赔偿高。所以，在原告手持“房产证”和“准入证”后想到房屋又已实际占有，被告无“准入证”也无法再行转让。所以，原告即以实际使用为目的，卡着“准入证”，不过户，不付款，进而不惜违约。被告虽不断听闻了原告的违约动机，但毕竟尚无证据。于是以追余款为由多次追索原告，但七年过去仍未遂愿。当然，从办理和接受“过户”的角度是原告的权利。诚然，原告也有不主张或放弃自己（过户）权利的权利，但这种“不主张或放弃”自己的权利决不能建立在损害被告的权利（收款）之上，这就是本案争议的焦点。因为，被告已完全遵守了“诚实信用”的原则，将房屋按时交给原告后，收完全款即是被告所渴盼的合同目的。所以，在当时背景条件下，被告没有什么理由和动机去“拒不办理”，反到是原告拖着赖着，七年过去都不履约而去实现双方完全的合同目的。被告迫于无奈遂于2013年3月19日通过公证送达原告书面通知（原告于2013年3月22日收到。）通知内容是：一是限原告于2013年4月5日前将所欠房款和按月2.2%计算利息一并支付给被告。二是否则将解除合同收回房屋退还房款（见证据：遵义市公证处（2013）黔遵中证内字第0914号公证书）。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。......4、当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为至使不能实现合同目的的；”《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告在2013年3月22日收到被告的公证送达通知后至今已三年之久，本诉前原告仍置之不理，既不过户，又不补清余款，也不提出异议，更未提出诉讼或仲裁，其行为已完全表明放弃了该房屋的权利，同意了双方合同的解除。被告从2015年首先开始对该房在房管局的产权记载情况的查询，在查清该房产权仍属被告又无其它异常情况下，遂于2016年1月21日提出对该房办理产权证的申请。经审查后市不动产登记中心于2013年1月23日在遵义晚报刊登了“补证公告”，公告内容明确有“......特此公告，登报公告一个月内如该房产有转移、抵押等，在此期间向我中心提出异议，若无争议，届时我中心将按有关规定予以办理。”2013年3月14日在公告一个多月后，在无任何人提出任何异议的前提下，按行政许可合规程序被告补得了该房的产权证。在办证时中心需被告提出该房“准入证”或交纳“土地收益金”的依据，被告自是没有。故，所补得的产权证仍是不能上市的产权证（见证据：登报公告，补领的房产证）。至此，被告已依法行使了该房屋买卖合同解除权后的权证权利。二、原告第2诉讼请求：请求判令两被告协助办理房屋产权过户手续。被告同前述答辩。三、原告第3诉讼请求：请求判令两被支付原告于2006年8月9日支付的用于办理房屋的《遵义市房地产交易市场准入证》的费用共计8976元。被告认为：原告此诉求与前两个诉求是矛盾的，明显是对合同的反悔。原告既已对当时房屋状态下的订价加上事后“交纳”的土地收益金后房价过高而以此诉求反悔，被告同意收回房屋，退还其已交的房款3.2万元和实际交纳的土地收益金，另再补偿原告16年的损失15万元。否则，原告应按照《合同法》六十三条“......逾期提取标的物或逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行......”之规定，以目前拆迁赔偿的新价作为双方房屋的成交价补差给被告。事实及理由：1、合同中并未有“土地收益金”由被告负责的约定，原告诉求被告负责自是无依无据。如原告至始认为该由被告负责，为什么在自愿履行十年后才提起本反悔之诉？原告又有何理卡着该证使双方不能按约过户而使被告应收回的房款6000元长达十年都收不到？2、合同虽未书面约定谁负责，但房价的约定，是双方在明知该房无相关权利证的状态前提下议定的价款，仅600多元一平方。所以，当时房屋状态价款后的一切房屋支出均应由该房实际占有人原告负责是完全符合情理和法理的。3、另土地收益金又真是原告所交吗？否。按照国家政策，土地收益金是扣去被告夫妻俩人的工龄补贴和存量余额等作为补交给国家的土地出让金，不是交现金，是折算形成的数据，也就是说，该房屋的土地收益金是扣了被告李事夫妻二人的工龄补贴和存量余额等作为应交国家的土地收益金，任何单位的房改都是这样。所以，是原告要倒补给被告，不是被告支付给原告。综上所述，原告极不诚信、见利忘义，在自己本就违约而又大大超过诉讼时效（过户时间已超近八年，解除合同通知时间已超三年多）的今天提起本诉，完全是见今天该房突然拆迁赔偿高达50来万元利益诱惑下，对自己十多年前怠于过户到不予过户、不付欠款、不惜违约的懊悔痛心后的孤注一掷。故原告诉求毫无道理，请求法院依法驳回。诉讼费用由原告负责。 经审理查明，原告沈根成与原告杨晓琴系夫妻关系，被告李事与被告吴开慧系夫妻关系，被告李事系遵义市土产公司退休职工。被告李事与原告沈根成于2000年10月30日签订《房屋买卖合同》，该合同载明，由李事将位于遵义市住房一套卖给沈根成，转让价为38000元。在双方签约时，沈根成预付给李事转让金30000元，余额8000元待李事办完过户手续给沈根成时一次付清。并注明过户费双方各付50%。合同签订后，在2000年12月，被告将房屋交付给原告管理使用至今。2000年10月2日被告吴开慧出具《收条》一张，载明收到杨晓琴现金2000元整；2000年10月10日被告吴开慧出具《收条》一张，载明收到杨晓琴购房款10000元；2000年11月1日被告吴开慧出具《收条》一张，载明收到沈根成购房款20000元整；2002年5月21日被告吴开慧出具《收条》一张，载明收到杨晓琴购房款2000元整，其余差款6000元整待吴开慧将过户后的房产证交后再付（房产证过户费各半）。至此，原告方共支付房款34000元。2013年10月28日，原告就争议房屋办理了《房屋所有权证》（遵房权证字第××号）。由于争议房屋系原遵义地区土产公司的房改房，2006年7月25日，原告杨晓琴用现金代被告李事交纳了土地收益金8826元，并于同年8月9日办理了争议房屋的《遵义市房地产交易市场准入许可证》，支付费用15元。2013年3月21日，被告李事在遵义市中心公证处公证员在场的情况下，以邮寄的方式向原告沈根成、杨晓琴送达信函，该信函载明：二原告于2000年购买的房屋未付清房款，经多次催收仍未付清，要求二原告于2013年4月5日前将所欠房款及利息一并支付，否则将解除合同并收回房屋，退回原告已付房款。遵义市中心公证处出具了保全证据公证书。2016年3月14日被告李事、吴开慧以不慎遗失为由，就争议房屋再次办理《不动产权证书》（黔（2016）遵义市不动产权第××号）。庭审中，原、被告双方均认可，在《房屋买卖合同》上载明的本案争议房屋价款是38000元，但实际上双方约定的房屋交易价格是40000元；被告在庭审中陈述，虽然2002年10月30日的房屋买卖合同上签的是李事的名字，但是其妻子吴开慧是知晓并认可这件事的；原告杨晓琴在庭审中陈述，虽然2000年10月30日的房屋买卖合同上只有沈根成的名字，但是其是知晓并认可这件事的。 另查，被告吴开慧曾用名为吴开会。 上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《收条》《习水县公安局寨坝派出所证明》、《中国建设银行现金交款单（回单）》、《遵义市房地产交易市场准入许可证》、《贵州省行政事业性收费通用票据》、《房屋所有权证》、《不动产权证书》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于被告李事与原告沈根成于2000年10月30日签订《房屋买卖合同》是否有效。针对该焦点，被告提出双方签订的《房屋买卖合同》，于2013年4月5日根据被告向原告通过公证送达原告的书面通知已依法解除，且原告在事隔三年有余才提起本诉，原告之诉已超诉讼时效，人民法院应依法驳回，为此向本院提供了遵义市中心公证处公证书一份、EMS邮单一份、遵义市邮政速递局邮件全程跟踪查询结果一份以证明其观点。对此，本院认为，被告以原告未付清房款为由，要求解除合同的理由既不符合双方约定在办完过户手续后付清尾款的约定，亦无法律依据，本院对被告的上述辩解意见不予采信。被告李事与原告沈根成于2000年10月30日签订《房屋买卖合同》，双方配偶均知晓并同意，该合同系双方真实意思表示，并无导致合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，本院对原告要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本院对原告要求两被告协助办理房屋的产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出的土地收益金不是原告交的，是从被告的工资待遇中扣除的辩解意见，因被告未提供相关证据证明，本院对该辩解意见不予采信。对于原告已经代为交纳的土地收益金8826元及办理本案争议房屋的遵义市房地产交易市场准入许可证的费用15元，共计8841元。因双方在合同中已明确约定过户费用各付50%，该费用应当由双方各自承担4420.50元。故本院对判令两被告支付原告于2006年8月9日支付的用于办理房屋的《遵义市房地产交易市场准入许可证》的费用共计8841元的诉讼请求，在4420.50元范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、确认原告沈根成与被告李事于2000年10月30日签订《房屋买卖合同》合法有效； 二、由被告李事、吴开慧在本判决生效后十五日内协助原告沈根成、杨晓琴办理位于遵义市红花岗区住房一套的过户登记手续； 三、由被告李事、吴开慧在本判决生效后十五日支付原告沈根成、杨晓琴办理《遵义市房地产交易市场准入许可证》的费用4420.50元。 四、驳回原告沈根成、杨晓琴的其他诉讼请求。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起2年内向本院申请执行。 审判员 李 洪 二〇一六年六月二十九日 书记员 任雅旭