广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初1276号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市×××××××××××××××××××××××××××××××××××。负责人：肖智华。委托诉讼代理人：徐秀贤，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，该公司员工。被告：古地珍，女，1982年2月20日出生，汉族，住广东省开平市××××××××，现住开平市××××××××××××××××××××××××××。居民身份证号码：511×××××××××××××××。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司诉被告古地珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称“碧桂园物业开平分公司”）的委托诉讼代理人徐秀贤、被告古地珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年7月至2020年11月物业服务费人民币673.40元，违约金人民币213.80元；费用合计：887.20元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市××××房地产开发有限公司开发的位于开平碧桂园商品住宅区中的×××××××××××××××××××××。原、被告双方并于2016年6月22日签订《开平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月168.35元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年8月1日起至2020年9月未支付物业服务费及相关费用，欠款金额高达887.20元（以我司大管家APP显示的费用为准），原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费及相关费用共887.20元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年12月24日为213.80元），并判令被告承担本案全部诉讼费用。被告古地珍辩称：我确定签订了物业合同，但我是与开发商签的，我不是同原告签的，是开发商误导签的。我是2018年3月1日收楼的。原告陈述的欠费月份和金额都不对，我只承认欠2020年7月和8月这2个月的物业费330.67元，不是2020年8月和9月。因原告服务不到位，我拒绝缴交物业费。我对违约金不认同，也不同意承担本案诉讼费。本院查明：2016年6月22日，碧桂园物业开平分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司）与古地珍签订《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》。该协议约定主要有以下内容:一、第一条载明：甲方同意建设单位选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部分、共用设施设备；二、第四条第一款载明：被告物业的房屋建筑面积为112.23平方米，被告应按168.35元/月向原告交纳物业服务费；第三款载明：物业服务所产生的水、电费和公共水电损耗费用，属代收代缴费用，不计入物业服务费支出，由乙方按其所有的物业建筑面积进行分摊；第四款载明：包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、污水处理等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代缴上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费，甲方或该物业使用人应当按时缴纳上述费用，并承担不按时缴费的责任；三、第六条载明：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费”；四、第十六条载明：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”等。另原告诉求的违约金是按照每日千分之五计付，从各月的物业服务费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2020年7月期间的物业服务费的违约金从2020年9月1日开始计算）至2020年12月24日。庭审中，古地珍确认已于2018年3月1日收楼。碧桂园物业开平分公司和古地珍均确认古地珍尚欠碧桂园物业开平分公司2020年7月和8月的物业管理费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。碧桂园物业开平分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司）与古地珍于2016年6月22日签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》是双方自愿、真实、合法的意思表示，应受法律保护。双方应按物业服务协议享有权利和承担义务。古地珍主张碧桂园物业开平分公司在提供物业服务时服务不到位，所以拒绝缴交物业费。本院认为，业主拒交物业管理费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。本案中，古地珍主张碧桂园物业开平分公司在提供物业服务时的服务不到位，但古地珍提供的证据不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到不缴纳物业管理费程度，故在碧桂园物业开平分公司履行物业服务后，古地珍仍应履行缴纳管理费义务。依照上述物业服务协议有关约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”碧桂园物业开平分公司为古地珍提供物业管理服务，古地珍获得碧桂园物业开平分公司的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向碧桂园物业开平分公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。故碧桂园物业开平分公司请求古地珍交付物业费336.70元（168.35元×2月），于法有据，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”古地珍对违约金不认同，视为对违约金有异议。结合原、被告双方关于违约责任中的违约金约定（协议第十六条）及古地珍结欠物业费的原因等因素，本院酌定涉案的违约金按同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即年利率3.85%）上浮30%计算。碧桂园物业开平分公司主张违约金从各月的物业服务费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如2020年7月份物业费在2020年8月1日收取，2020年9月1日开始产生违约金），不违反法律法规及双方约定，本院予以采纳。经核算，违约金应为4.68元（详见附表），碧桂园物业开平分公司诉请超出部分，本院不予支持。此外，古地珍反映的电梯广告收益分配、改善服务等问题可以与碧桂园物业开平分公司协商解决，亦可另循途径解决。原告碧桂园物业开平分公司作为物业服务企业应加强与业主沟通，妥善处理物业服务问题及在职责范围内协助业主解决相关问题，最大程度化解物业服务、相邻关系等矛盾，与业主携手营造文明、安全、整洁、和谐的小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告古地珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费336.70元及违约金4.68元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担15元，由被告古地珍负担10元（经原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司同意，此款由被告古地珍直接支付给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司。）。本判决为终审判决。审 判 员 邝玖瑜二〇二一年四月七日法官助理 关巧玲书 记 员 张淑贤违约金计算表月份金额（元）逾期天数（计至2020.12.24）年利率违约金（元）2020.7168.351153.85%×1.32.692020.8168.35853.85%×1.31.99合计4.68