广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1594号上诉人（原审原告）：广州市充盈房地产顾问有限公司。住所地：广州市荔湾区中山七路65号2505房。法定代表人：梁湛辉，职务：经理。委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家韶，广东广信君达（清远）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州七喜房地产开发有限公司。住所地：广州市增城增江街纬五路首层37号。法定代表人：易良平，职务：总经理。委托诉讼代理人：张睿，系该公司员工。上诉人广州市充盈房地产顾问有限公司（以下简称充盈公司）因与被上诉人广州七喜房地产开发有限公司（以下简称七喜房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。充盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判七喜房产公司向充盈公司支付2018年11月前成交房屋的欠付代理费359361.05元及计至2019年5月9日的违约金62192.55元（前述两项合计421553.6元）；2.本案一审、二审诉讼费用由七喜房产公司承担。事实和理由：一、一审法院认为应扣除3%的联动佣金后作为计佣基数，以及未支持充盈公司主张的奖励佣金，均存在错误。（一）一审法院综合充盈公司提供的证据，采信2018年期间成交的房屋代理费按照2017年的《独家销售代理合同》中约定的计算方式进行计算，认可充盈公司《民事起诉状》附件《成交单元明细》中28套成交房屋的客观信息，符合事实真相。（二）一审法院认为2018年1月1日至2018年10月30日期间的代理费应扣除3%的联动佣金作为计佣基数是错误的。合同及补充协议均未约定计佣基数应扣除联动佣金，充盈公司也未明确表示同意计佣基数可扣除3%的联动佣金。虽然充盈公司财务人员王*2019年5月5日发送给七喜房产公司员工李*恒的对佣资料中有扣除3%的联动佣金，但这是七喜房产公司强行要求的，如果充盈公司不按此制作对佣资料，七喜房产公司就不予确认、付款。七喜房产公司作为付款方，也是强势方，充盈公司接受委托后，便投入了大量的人力、财力进行前期策划、代理工作。由于七喜房产公司迟迟才开盘，直到2018年5月才开始与客户签订房屋买卖合同，2018年6月充盈公司才得以第一次结算佣金。为了尽快回款，只能被迫按照七喜房产公司的结算方式先进行结算，差异部分日后再处理，往来邮寄中对此也有体现。（三）一审法院仅从双方在实际履行中没有按月结算的结果（不去分析原因和过错）及错误认定双方对没有按月结算未提出异议这两方面，就认为对于成交均价应最终一次累加做出核算来确定是否应计算奖励佣金，是错误及有失公平的。1.双方在实际操作中出现没有按月结算的情况系七喜房产公司恶意为之，过错在于七喜房产公司，不应由充盈公司“埋单”。《独家销售代理合同》中已明确约定每月5日为上月结算日，充盈公司财务人员自2018年6月起每月均通过邮箱向七喜房产公司发送佣金结算申请，但七喜房产公司几乎每次都拖延回复，且无视合同约定，找各种理由要求充盈公司修改结算资料后重新提交。七喜房产公司枉顾合同约定，故意不配合造成佣金每月按月结算，不利后果应由七喜房产公司承担。双方仍应按照合同约定每月核算成交均价，来确定当月是否满足计算奖励佣金的条件，不满足的要滚动累计到下个月，直至满足计算奖励佣金之月。2.充盈公司员工自2018年6月起每月均向七喜房产公司员工发送佣金结算申请，就是以行动在催促七喜房产公司按时结算佣金，这也是对七喜房产公司未按时结算佣金的一种异议方式。3.充盈公司财务人员王*2019年5月5日发送给七喜房产公司李*恒的对佣资料中就明确列出要求结算奖励佣金。李*恒在2019年5月9日的邮件中也写道：“代理佣金部分，旧合同的核算方式更改了签约及政策通知时约定，无法达成一致，暂不核算”，易怡同日回应李*恒前述邮件时也提出：“对于旧合同（2018年11月以前），不理解我方核算方式更改了签约及政策通知的约定，但还期望先按阁下的核算方式先进行结算。差异部分日后再协商处理。1.代理佣金，奖励部分暂不计提”。由上可见，七喜房产公司在一审庭审中陈述的“双方在实际履行中变更了结算方式”与事实不符。权利的放弃需要明示，充盈公司从未明确表示放弃追讨奖励佣金部分，故充盈公司仍有权向七喜房产公司追讨应得的奖励佣金。二、一审法院未支持七喜房产公司的违约金主张是错误的。充盈公司每月均发送邮件申请七喜房产公司结佣，七喜房产公司单方违约、无合理理由故意拖延确认结佣资料，七喜房产公司应按合同第七条第2款的约定承担迟延付款的违约责任。特提起本案上诉。七喜房产公司辩称，一、一审法院认定计佣基数应计算为销售金额扣除3%的联动佣金是正确的。首先，我方在一审过程中提交了与充盈公司之间的佣金结算表作为证据之一，在佣金结算表中经双方确认的计佣基数就是销售金额扣除3%的联动佣金，充盈公司也在佣金结算表上加盖了公章。其次，基于上述佣金结算表，我方分别在2018年12月13日、2018年12月24日、2019年6月25日和2019年11月15日向七喜房产公司开具了发票，而七喜房产公司也向充盈公司支付了佣金。由此可以看出以销售金额扣除3%联动佣金作为计佣基数是经双方确认并实际遵循的计算规则。二、一审法院按照累计方式计算房屋销售均价符合实际情况，是正确的。根据合同约定，整个合同期内佣金计算的基础数据分别为整个合同期内的总销售金额和整个合同期内的总销售面积，而不是充盈公司单方面所主张的按照单月销售金额和单月销售面积来计算佣金。假设按照充盈公司的方法计算佣金，很可能会出现充盈公司出于每月佣金最大化的考量去单方面安排消费者的签约时间和签约价格，而这种操作方式很可能造成消费者的流失和影响我方的销售计划安排，从而最终造成整个合同期内的成本损失。至于协议第五条的“备注”约定每月5日前核算上月佣金，是为了方便双方进行对账，并不代表双方认可按照单月销售金额和面积来计算佣金。且双方事实上已经以实际行动变更了合同中约定的付款方式，充盈公司也以实际接收款项证明其接受了这种变更。三、一审法院认定七喜房产公司不存在违约是正确的。首先，双方在合作期间存在佣金计算规则上的争议，从而导致了佣金金额在前期无法确认。其次，在双方对账完成后，我方在收到充盈公司开具的发票后均在合理期限内向充盈公司支付了全部的佣金，充盈公司也确认收到，我方不存在恶意拖欠佣金的行为。双方是平等的民事主体，我方不应当向充盈公司支付其单方面主张的佣金数额。综上，请求二审法院驳回充盈公司的上诉请求，维持原判。充盈公司于2020年7月10日向一审法院起诉请求：1.七喜房产公司向充盈公司支付2018年11月前成交房屋的欠付代理费359361.05元及暂计至2020年4月30日的违约金189889元；2.本案诉讼费用由七喜房产公司承担。一审法院认定事实：2017年4月17日，充盈公司（乙方）和七喜房产公司（甲方）签订了《独家销售代理合同》，约定七喜房产公司委托充盈公司为位于广州市增城区广汕路与增江大道南交汇处“七喜公园里”独家销售策划代理，代理期间为2017年4月30日至2017年12月30日。合同第五条第（一）项为代理费标准，具体如下：（1）以均价20000元/㎡作为基准进行销售定价和佣金核算基准均价，销售成交总额包括《商品房买卖合同》《车位租赁合同》以及《装修设计合同》合同总额。（2）A、销售成交均价=【销售成交总额÷销售建筑面积】，基础销售代理佣金为实际成交均价≤20000元/㎡，本合同期内销售的代理佣金=本合同期内的销售金额×1%；B、奖励销售代理佣金为实际成交均价>20000元/㎡，本合同期内销售代理佣金=成交基准价×本合同期内销售面积×1%+（本合同期内销售成交均价-成交基准价）×本合同期内销售面积×20%，两种方案执行其一，不作累加。另备注：1、甲方每月5日前核算上月佣金给予乙方：如果上月销售成交均价>20000元/㎡，仅按照第（2）中B方案核算，该月费用结清；举例：销售成交均价21000元，销售面积为100㎡，销售奖励佣金核算：【20000×100×1%+（21000-20000）×100×20%】=40000元；如果上月销售成交均价≤20000元/㎡时，暂定按照第中A方案核算，奖励方案计入次月；如在次月，乙方所未结算奖励佣金的销售房源成交均价＞20000元/㎡，则按照第中B方案核算，核算多的部分统一支付给乙方。未结算奖励佣金部分可滚动累加，直至结清，即不再计入下月。举例：销售成交均价21000元，销售面积为100㎡，销售基础佣金核算=【21000*100】×1%=21000元；销售奖励佣金核算=【20000×100×1%+（21000-20000）×100×20%】=40000元，即甲方另行支付给乙方【40000-21000】=19000元；2、乙方推介的客户已成功认购并签署《商品房买卖合同》的，根据付款方式不同，代理费支付条件不同，具体如下：(1)若客户选择按揭付款方式的，在客户支付首期房款并签署《商品房买卖合同》当月，甲方按第一点约定向乙方支付该单位代理费用；（2）若客户选择一次性付款方式的在客户支付30%首期房款并签署《商品房买卖合同》当月，甲方按第一点约定向乙方支付该单位代理费用。合同第六条为代理费用结算方式，具体如下：1.甲方根据乙方销售成功条件，确认乙方实际完成的销售金额计付代理费，代理费及其计付标准按本合同的第五条款执行。2.每月5日为上月结算日，乙方在收到甲方确认的结算单后10日内提交相应代理费发票给甲方，甲方收到发票13天内将代理费或行政费用，划至乙方账户。合同第七条为违约责任，具体如下：1.甲方独家委托乙方（场内、外）销售代理该项目，甲方同意不再委托其他公司或自行代理策划销售，否则均视为乙方代理，甲方仍须按本合同第五条款约定向乙方计付有关费用，且需向乙方赔偿乙方对该项目营销产生的费用，包括但不限于广告费、营销费、宣传费、培训费、行政费等相关费用。2.若甲方未如期按第五条有关条款向乙方支付相关费用，则每延迟一天，甲方须向乙方支付千分之一的滞纳金，逾期15天，乙方有权解除合同等。2018年11月21日，充盈公司和七喜房产公司签订《补充协议》，约定如下内容，甲乙双方于2018年签署了关于增城区广汕路与增江大道交汇处增江春晓花园项目的《独家销售代理合同》，现就原合同补充条款如下：若充盈公司客户认购的是毛坯房，则原合同第五条第（一）款的“成交基准均价”降为19500元/㎡，当毛坯房的实际成交价大于19500元/㎡，则应计算奖励佣金，其余事项仍按原合同约定执行。2018年12月13日、2018年12月24日、2019年6月25日、2019年11月15日，充盈公司分别开具8张发票，载明代理服务费分别为69935元、100000元、100000元、100000元、46790.94元、70720.11元、100000元、809.84元；2018年12月17日、2018年12月25日、2019年7月10日、2019年11月25日，七喜房产公司分别向充盈公司转账支付269935元、146790.94元、170720.11元、809.84元。一审庭询中，一、关于双方之间的委托代理销售合同情况。充盈公司主张双方共签署了三份合同，分别是2017年和2018年的两份《独家销售代理合同》以及2018年11月的《增江春晓花园项目策划销售代理合同》，其中，前两份《独家销售代理合同》除了代理期间不同其他约定均相同，且2017年的合同期间并未促成成交，之后的《增江春晓花园项目策划销售代理合同》变更了代理费计算方式为充盈公司累计销售面积占可售总面积之比例，该合同已经履行完毕。充盈公司提交了2018年1月的《独家销售代理合同》复印件到庭，称原件找不到了，该合同复印件中载明代理期限为2018年1月1日至2018年10月31日，其他内容与双方确认的2017年的《独家销售代理合同》内容一致。七喜房产公司确认2017年的合同期间内未促成成交，对2018年的合同不予确认，亦不确认充盈公司所陈述的事实，对涉案楼盘何时开盘等也表示不清楚，但确认双方的代理期限为2017年4月30日至2018年10月31日，而代理费的计算方式是根据收款金额扣除联动佣金后按照1%执行，而关于联动佣金，七喜房产公司认为应由充盈公司举证。二、关于充盈公司促成成交房屋情况。1、充盈公司提交成交单元明细、认购卡、销售确认表、认购书、认购协议书等，上述认购材料仅部分有原件，拟证明其促成交易的房屋情况；且充盈公司主张，充盈公司是独家销售代理，故代理期间内成交的房屋均应计算充盈公司的佣金。七喜房产公司对上述认购书等材料只确认有原件的部分，且认为成交房屋的总价也有争议。在一审法院询问七喜房产公司、充盈公司提交的《成交单元明细》所列明细是否均是充盈公司促成成交的房屋及总价等，七喜房产公司要求庭后核实后回复；在一审法院询问七喜房产公司其已支付的款项系针对哪些成交单元，七喜房产公司亦表示需庭后核实后回复；但上述两个问题七喜房产公司均未作出明确回复。2、充盈公司庭后提交七喜房产公司与利*（广州）房地产有限公司之间的《二手联动服务协议》，约定由利*（广州）房地产有限公司为七喜房产公司的渠道合作方；充盈公司并提交利*（广州）房地产有限公司与七喜房产公司之间的请款电子邮件（包含结算明细，结算明细中包含成交单元、面积、总价、总价3%的计佣方式等）、佣金支付发票、转账记录等到庭，上述电子邮件是通过充盈公司工作人员王*的电子邮箱（wangqian****@vip.qq.com）发送七喜房产公司，充盈公司主张上述成交单元及价格、面积等相关信息与充盈公司主张大部分可一一对应。七喜房产公司对此认为该结算明细与充盈公司提交的成交单元明细等均为单方制作，未获得七喜房产公司的认可。三、充盈公司为证明其所主张的代理费计算方式，提交充盈公司工作人员易怡(137×××＠163.ｃｏｍ，备注YY易)、王*（wangqian****@vip.qq.com，备注“七”）与七喜房产公司工作人员李*恒(707×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，备注“阿曼达”或“李*恒”)于2017年至2019年期间的电子邮件往来等，上述电子邮件载明了双方通过电子邮件进行代理费的沟通、结算等事宜，另包括“公园里利*可结佣明细”等类似邮件。其中2019年5月5日王*向李*恒发送“公园里5月对佣资料”，附件中即2018年3月至2018年9月期间的成交房屋29套及相关的信息，并明确了扣除3%的联动佣金后的基础佣金、奖励佣金等已结算和待结算情况等，李*恒回复“佣金核算奖励部分，请把低于基数的负数部分也体现！请理解均价的概念，谢谢！”，易怡于2019年5月6日向李*恒发出“关于公园里充盈的佣金结算，合同指引作出如下调整：按签署《商品房购买合同》上约定的成交价计算，而非扣除联动3%佣金后计算；故带装修均价为20117元，毛坯均价19191元，需补回差额。详见附件！另外联动佣金已符合结算佣金条件，若没有问题，请先结算为妥，谢谢！”，于2019年5月8日向李*恒发出“李小姐：奖励销售代理佣金：乙方销售甲方委托范围内的房源，当实际成交均价>成交基准均价：20000元/㎡（带装）及19500元/㎡（毛坯），本合同期内销售的代理佣金=成交基准均价×销售面积×1%+（销售成交均价-成交基准均价）×销售面积×20%。现实际带装修销售成交均价：20116.96元/㎡。我司理解合同约定：奖励销售代理佣金为实际成交均价>成交基准均价，故毛坯销售成交均价一审法院认为，双方当事人均确认签订了2017年4月17日的《独家销售代理合同》及2018年11月21日的《补充协议》，上述两份合同内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，合同有效。虽《独家销售代理合同》的约定的代理期限为2017年4月30日至2017年12月30日，但七喜房产公司确认双方的代理期限为2017年4月30日至2018年10月31日，一审法院对此予以确认。关于充盈公司促成成交的房屋情况问题。首先，充盈公司向一审法院提交了其成交房屋的认购书等资料，又提交了七喜房产公司与其渠道合作方利*（广州）房地产有限公司之间的联动佣金计算情况等资料，上述资料中载明成交的房屋基本对应。其次，七喜房产公司对充盈公司制作的《成交单元明细》中的成交房屋及总价等信息认为系充盈公司单方制作，未获得七喜房产公司的确认，且七喜房产公司不确认充盈公司主张的成交房屋总价，但在一审法院询问其充盈公司促成成交的房屋情况如何时，七喜房产公司至今未作出明确的回复。最后，充盈公司提交的电子邮件往来显示，双方仅针对结算方式存在争议，并未提出成交房屋及总价的异议。对比电子邮件的“对佣资料”与充盈公司作出的《成交单元明细》，仅存在一套房屋的差别，即“对佣资料”显示成交29套房，《成交单元明细》为28套房，且该28套房均可一一对应。因此一审法院采信充盈公司举证及陈述，即充盈公司提交的《成交单元明细》中的28套房屋情况系充盈公司促成成交的房屋及情况。现双方的主要争议在于代理费的计算方式。充盈公司主张按照《独家销售代理合同》中约定的计算方式，七喜房产公司则认为实际操作中变更了代理费的计算方式为根据收款金额扣除联动佣金后按照1%执行。对此，一审法院作如下评析：首先，充盈公司主张成交的房屋均是成交于2018年期间，而该期间双方当事人未能举证证明存在合法有效的代理销售合同。但双方于2018年11月21日签订的《补充协议》中明确双方在2018年签署了一份《独家销售代理合同》，而充盈公司提交了2018年的《独家销售代理合同》的复印件，该复印件中显示的代理费计算方式与双方均确认的2017年的《独家销售代理合同》中约定的计算方式一致。因此，在双方均无法举证2018年合同文本的情况下，一审法院对充盈公司主张的按照《独家销售代理合同》约定的计算方式予以采信。其次，七喜房产公司既主张了不同的结算方式，但未举证联动佣金情况；虽充盈公司对联动佣金进行了举证，但七喜房产公司在质证意见中对此又不予认可。故七喜房产公司主张根据收款金额扣除联动佣金后按照1%执行的计算方式，证据不足，一审法院不予采信。另，根据充盈公司提交的双方之间的电子邮件往来中充盈公司发给七喜房产公司电子邮件附件的“对佣资料”显示的计算方式已扣除了3%的联动佣金。因此，一审法院认为，双方在2018年1月1日至2018年10月30日期间的代理费计算应扣除3%的联动佣金后作为计佣基数。最后，按照《独家销售代理合同》约定，双方应按月结算代理费，但双方均未举证证明双方在实际履行中进行了按月的结算，且根据七喜房产公司提交的发票及付款情况来看，实际操作中双方确存在未按月结算的情况，双方亦未对此提出异议。因此，一审法院认为，在核算双方代理费时，对于成交均价不宜按月滚动累加，应综合充盈公司提交的《成交单元明细》中的成交房屋情况最终一次累加做出核算。综上所述，计佣基数应为成交总价扣除成交总价的3%的联动佣金，成交均价为成交总额（即扣除联动佣金后的计佣基数）除以销售总面积。经核算，精装修房屋的成交均价为19561.93元，毛坯的成交均价为18599.46元，均未超过合同约定的计算奖励佣金的标准，均不应计算奖励佣金。对于基础佣金部分，经核算，精装修房屋部分为250987.41元，毛坯房部分为383519.99元，合计为634507.40元。现双方均已确认七喜房产公司已付代理费588255.89元，故七喜房产公司尚欠代理费46251.51元。对于充盈公司主张超出上述金额范围以外的代理费数额，一审法院不予支持。至于充盈公司主张的违约金问题。如上所述，因双方均未举证2018年期间的《独家销售代理合同》，且在代理期间的电子邮件往来中显示双方对代理费的计算存在异议，七喜房产公司未足额支付代理费的情况不宜认定为违约，故对充盈公司主张要求支付违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月30日判决如下：一、七喜房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向充盈公司支付代理费46251.51元；二、驳回充盈公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4646元，由充盈公司负担4255元，由七喜房产公司负担391元。七喜房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳上述受理费。经审查，一审法院已查明事实无误，本院予以确认。二审双方无新证据提交。二审另查明以下事实：经双方当事人确认，在代理期限内，充盈公司代理成交房屋信息如下：双方一致确认，不管房屋销售成交均价为多少，均不影响基础销售代理佣金的计算，双方争议的是奖励销售代理佣金的计算。对此，充盈公司认为，根据《独家销售代理合同》第五条第（一）点备注内容的约定，未结算奖励佣金部分可滚动累加，直至结清，即不再计入下月。如：假设1、2月份月销售成交均价都≦20000元/㎡，在3月份销售成交均价超过20000元，则需要将1至3月份销售均价相加看是否超过20000元；如果超过了20000元，则在此月计算奖励佣金，如果没有达到则继续滚动到下个月再累加计算，直至累加销售均价超过20000元，再计算奖励佣金。计算完成后，则之前的数据结清，不再计入下月。七喜房产公司则认为，对于合同备注内容中的“滚动累加”，是指在合同期结束后统一结算，合同“备注”内容的约定只是为了方便对佣。三、关于联动佣金。第一，对于联动佣金的理解，充盈公司解释为其作为中间人的角色，承接了七喜房产公司的项目，另外去找了一些下游的中介公司一起帮忙销售，七喜房产公司支付给下游中介公司的佣金就是联动佣金；联动佣金仅指七喜房产公司支付给下游中介公司的费用，没有包含在应该支付给充盈公司的代理佣金内。七喜房产公司则认为，联动佣金主要是七喜房产公司委托充盈公司在合同期内代理销售房屋时，因充盈公司销售不利，要求七喜房产公司去进行一二手联动，找其他的销售渠道，扩大销售范围和客户来源，并要求七喜房产公司额外支付3%的联动佣金；在此情况下，七喜房产公司会产生更多的销售费用，故在与充盈公司结算代理佣金时需要扣除该3%部分的联动佣金。第二，双方均确认在合同中并未约定联动佣金，在2018年11月之后的新合作期限，双方有约定销售成交均价扣除联动佣金之后再计算代理佣金。七喜房产公司陈述，双方从2018年4月就联动佣金计佣时扣除一事已经达成口头协议，故从2018年4月起就存在联动佣金。充盈公司则认为，双方并未就在计佣时扣除联动佣金达成口头或书面一致意见。四、关于双方合作期间的沟通方式，七喜房产公司称沟通方式主要是微信、邮件和电话，当时项目佣金结算对接人员是李*恒，707×××＠ｑｑ.ｃｏｍ是李*恒的个人邮箱，其有用过该邮箱与充盈公司沟通佣金结算的事情；2020年7月开始，李*恒就不在七喜房产公司任职，目前在七喜集团工作，外派到湖北负责新项目，故没有再保留2019年以前的邮件。充盈公司称主要是其总经理易怡和财务王*与七喜房产公司的李*恒通过邮件联系。五、关于双方实际结算佣金情况，充盈公司称其每月都有给七喜房产公司发请款单要求对账结算，但是七喜房产公司总是会提出各种各样超出合同约定的要求和理由要求其修改，因为沟通修改时间会比较长，所以大部分时候不会在当月结算；充盈公司并在一审提交充盈公司易怡、王*与七喜房产公司李*恒的部分往来邮件明细清单以证明其上述主张。七喜房产公司对此表示，跟充盈公司佣金账目对清后，充盈公司开具发票，其根据发票去进行付款。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据双方当事人诉辩意见及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审的争议焦点为销售代理费的计算方法，对此，分析如下：一、关于销售代理费的计算方法。（一）虽然双方当事人均未能提供2018年期间的代理销售合同原件，七喜房产公司对充盈公司提供的委托期2018年1月1日至2018年10月31日的合同复印件亦不予认可。但七喜房产公司确认双方的代理期限为2017年4月30日至2018年10月31日，双方于2018年11月21日签订的《补充协议》亦明确双方在2018年签署了一份《独家销售代理合同》。而充盈公司提交的2018年《独家销售代理合同》复印件中显示的代理费计算方式与双方确认的2017年的合同中约定的计算方式一致。故此，一审法院认定在双方均无法举证2018年合同文本的情况下，对充盈公司主张的按照《独家销售代理合同》约定的计算方式计算销售代理费予以采信，并无不当，本院予以维持。（二）对于双方争议的奖励销售代理佣金的计算方法，七喜房产公司认为应该在合同期结束后统一计算销售成交均价，且双方在实际操作中也并非是按月结算，故销售成交均价不宜按月滚动累加。对此，如销售成交均价只需要在合同期后统一计算，则《独家销售代理合同》第五条第（一）点备注1的内容则无必要，七喜房产公司对此未作出合理解释。对于双方是否以实际操作改变合同约定的问题，从现有证据来看，并不能得出此结论。虽然双方之间最终结算确实并非是按月进行，但根据双方的陈述说明，即使充盈公司每月都向七喜房产公司发送对账资料，七喜房产公司亦会提出一些修改要求，只有在双方账目对清后，才会进行最后结算。且从双方往来邮件内容来看，也只是表示对争议部分暂不核算、日后再协商处理等。因此，本院对于七喜房产公司主张的奖励销售代理佣金的计算方法不予采信。根据合同约定，本院对充盈公司主张的销售奖励佣金按月滚动累加的计算方法予以采信。（三）对于联动佣金。虽然双方并未在合同中约定联动佣金的处理，但根据充盈公司提交的双方之间的电子邮件往来中充盈公司发给七喜房产公司电子邮件附件的“对佣资料”显示的计算方式已扣除了3%的联动佣金；以及联动佣金是七喜房产公司为房屋销售所实际增加的支付给下游中介公司的费用。因此，在计算七喜房产公司应向充盈公司支付的销售代理费时扣除该3%的联动佣金，更具有合理性。二、关于销售代理费的具体计算：（一）根据《独家销售代理合同》第五条第（一）点备注2的约定，乙方推介的客户已成功认购并签署《商品房买卖合同》的，根据付款方式不同，选择按揭付款方式的，在客户支付首期房款并签署《商品房买卖合同》当月，甲方支付乙方代理费用；选择一次性付款方式的，在客户支付30%首期房款并签署《商品房买卖合同》当月，甲方支付乙方代理费用。因此，计算代理费应以上述时间点为准。（二）根据上述二审查明事实，计算销售代理费如下：1.2018年5月只成交了一套精装房，故销售成交均价=销售成交总额（2678432）÷销售建筑面积（125.44）=21352.30元，扣除3%联动佣金后为20711.73元。因成交均价超过20000元，故该月销售代理佣金=20000×125.44×1%＋（20711.73-20000）×125.44×20%=42943.88元。2.2018年6月到2018年10月期间，总共成交精装房10套：其中，（1）6月销售成交均价为（2224858+2237903）÷（117.54+117.54）=18984.01元，销售均价未达到20000元。（2）7月无销售房屋。8月销售成交均价为11177889÷563.78=19826.69元，销售均价未达到20000元。（3）9月销售成交均价为4975325÷243.11=20465.32元，扣除联动佣金后为19851.36元，销售均价未达到20000元。（4）10月销售成交均价为2580584÷115.63=22317.60元，扣除联动佣金后为21648.07元。因该月成交均价超过20000元，故需核算6月至10月的销售成交均价，经核算，上述月份的成交均价23196559÷1157.6=20038.49元，扣除联动佣金后为19437.34元，销售均价仍未达到20000元。综合上述计算，2018年6月至10月期间，总共成交的10套精装房，因扣除联动佣金后的实际成交均价均低于20000元，故充盈公司在上述月份所能获得的销售代理费为23196559×（1-3%）×1%=225006.62元。3.2018年7月，总共成交毛坯房4套，销售成交均价为10402004÷482.38=21563.92元，扣除联动佣金后为20917元。因成交均价超过《补充协议》约定的成交基准均价19500元，故该月充盈公司所能获得的销售代理费为19500×482.38×1%+（20917-19500）×482.38×0.2=230770.59元。4.2018年8月，总共成交毛坯房3套，销售成交均价为7099231÷346.89=20465.37元，扣除联动佣金后为19851.41元。因成交价超过19500元，故该月的销售代理费为19500×346.89×1%+（19851.41-19500）×346.89×0.2=92023.67元。5.2018年9月至2019年1月，总共成交毛坯房10套，因扣除联动佣金后的实际成交均价均低于19500元，故2018年9月至2019年1月充盈公司所能获得的销售代理费为22036909×（1-3%）×1%=213758.02元。综上，以上28套成交房屋七喜房产公司应向充盈公司支付的销售代理费为804502.78元。因双方均确认七喜房产公司已付代理费为588255.89元，故七喜房产公司还应向充盈公司支付销售代理费216246.89元。三、关于充盈公司主张的违约金的问题。因双方均未举证2018年期间的《独家销售代理合同》，且双方对于奖励佣金的计算方法，及在计算代理费时是否要扣除联动佣金等均存在争议。故一审法院认为七喜房产公司未足额支付代理费的情况不宜认定为违约，并无不当，本院予以维持。综上所述，充盈公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审判决认定事实部分不清，处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5762号民事判决；二、广州七喜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市充盈房地产顾问有限公司支付代理费216246.89元；三、驳回广州市充盈房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4646元，由广州市充盈房地产顾问有限公司负担2787元，由广州七喜房地产开发有限公司负担1859元。二审案件受理费7623元，由广州市充盈房地产顾问有限公司负担3888元，由广州七喜房地产开发有限公司负担3735元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年四月七日书记员  眭 翘苏劲丹