北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终913号上诉人（原审原告）：马岩，男，1983年6月30日出生，回族，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：高英，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑越，北京市证信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101号。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，该公司经理。原审第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：谢东方，男，该公司法务部员工。上诉人马岩因与被上诉人北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马岩的委托诉讼代理人高英、郑越，被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人陈超，第三人华宝公司的委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马岩上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对河北省唐山市高新区龙泽国际小区xx（以下简称703号房屋）的强制执行；2.本案诉讼费由昌隆公司承担。事实和理由：一、马岩与华宝公司于案涉房屋查封前已成立合法有效的房屋买卖关系，马岩已支付50％以上房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。（一）案涉查封行为前，华宝公司已委托二十二治集团第一建设有限公司（以下简称二十二治公司）组织销售案涉房屋。2011年4月25日，唐山市龙泽国际花园项目（以下简称案涉项目）开发商华宝公司与案涉项目施工方二十二冶公司签订《商品房团购协议》约定，由二十二治公司组织销售案涉项目部分房屋（以下简称团购商品房），销售所得房款用于抵偿华宝公司应支付的工程款，由购房人与华宝公司签订《商品房销售合同》。自此，二十二冶公司依据《商品房团购协议》有权代华宝公司销售案涉房屋并收取房款，双方形成代理关系。依据《民法总则》第162条之规定，二十二冶公司对外销售房屋并收取房款的法律行为对华宝公司发生法律效力。（二）案涉查封行为前，马岩已支付50％以上房款，马岩与华宝公司已成立房屋买卖合同关系。本案中，案涉查封前，马岩根据《商品房团购协议》及二十二治公司发出的售房通知向二十二冶公司认购案涉房屋，并支付了175535元房款。2014年9月25日，二十二冶向华宝公司签订《商品房团购协议（二）》写明了房屋销售数量、房款、购房人姓名。华宝公司同意二十二冶公司收取的房款抵偿其应付工程款，等于接受马岩的付款，根据《中华人民共和国合同法》第36条之规定，马岩与华宝公司形成房屋买卖合同关系。此后，华宝公司向马岩交付案涉房屋，马岩接收房屋后对房屋进行了装修，添附，房屋买卖合同的主要义务已经履行。一审判决机械地以双方未签订正式商品房买卖合同而认为马岩的诉讼求不能成立，忽视马岩与华宝公司已成立房屋买卖合同关系，适用法律错误，应予纠正。二、马岩自取得案涉商品房后长期在案涉案房内居住，且其名下无其他用于居住的房屋。马岩于一审中提交唐山市房地产中心出具的《个人住房信息查询结果》已充分证明上诉人名下无其他用于居住的房屋，提供的房屋照片等证据证明，马岩已对案涉房屋进行装修、添附，并且长期居住于案涉房屋内，无其他居住场所。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，马岩享有的物权期待权应予优先保护。本案中，马岩属于房屋交易中的弱势群体，对交易的进程不享有控制权，且在签订《认购协议书》前已对华宝公司的行政审批手续进行审核，不存在任何过错，其基于房屋买卖享有的物权期待权应予优先保护。《认购协议书》签订后，马岩按协议约定支付房款，并多次催促华宝公司签订正式商品房买卖合同未果，直至2019年马岩才得知自己居住的房屋将被法院拍卖。马岩从签订《认购协议书》、付款、收房、装修、居住的整个交易过程没有任何过错，自身也无法控制交易进程。马岩愿意按法院要求支付剩余房款，只期待保留自己唯一的居住场所。案涉房屋系马岩与房地产开发企业之间成立的房屋买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原审判决以马岩的购房行为不符合该条规定为由驳回马岩的请求，适用法律有误。四、本案判决结果涉及众多群体及马岩个人生存权益，且华宝公司具有其他可执行财产，望人民法院慎重处理。昌隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回马岩的上诉请求。华宝公司述称，同意马岩的上诉意见。马岩向一审院提出诉讼请求：1.判令解除对703号房屋的查封并排除强制执行；2.判令本案诉讼费用由昌隆公司承担。一审法院认定事实：一审法院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，一审法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉703号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。一审法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。一审法院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人马岩对一审法院执行的703号房屋提出书面异议，认为：2011年4月25日，华宝公司与二十二冶公司签订团购协议书，将涉案房屋抵顶拖欠工程款项。后二十二冶公司将上述房屋作为抵顶拖欠工程款项的组成部分，向马岩收取购房意向金，于2011年7月11日，马岩团购并缴纳50％的房款175535元整。2015年3月23日，马岩持二十二冶公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，到华宝公司办理正式合同，仅仅是由于华宝公司单方面的原因，至今没有签订正式购房合同，且未办理权属证书。2018年4月华宝公司通知不交全款房屋将不属于马岩，于是马岩在2018年4月8日、4月17日补交房款，全部房款共计407218元，并在华宝公司办理了购房及交房手续，房屋由马岩合法占有。基于上述事实，马岩作为购房者，对房屋享有物权期待权。而申请执行人仅仅是依据生效判决，对华宝公司享有普通债权。一方面，物权期待权不能因为华宝公司所负债务受到任何影响；另一方面，房屋虽未办理权属证书，但购房者基于合法有效的买卖合同，对房屋享有的权利完全能对抗申请执行人并排除执行。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等法律规定，提出执行异议，请求法院支持异议请求。为证明其异议主张，马岩向一审法院提交以下相关证据：一、二十二冶公司于2015年3月23日出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》以及马岩与华宝公司于2018年4月8日签订的《借款协议书》，证明马岩经二十二冶公司出具手续，与华宝公司办理703号房屋购房手续。华宝公司与马岩约定，向马岩借款362912元，以703号房屋作为还款保证。待房屋具备预售条件后，如马岩有意购买，可以优先选择楼号，借款可抵顶购房款。马岩应在接到华宝公司通知之日起10日内办理正式购房手续。二、二十二冶公司内部收款收据一张以及华宝公司开具的收据四张、银行转账流水，证明马岩缴纳了全部购房款。三、华宝公司与二十二冶公司签订的《马家屯平改项目合作补充协议书》《商品房团购协议书》，证明二十二冶公司有权出售协议书项下房屋。四、落款日期为2018年4月17日《房屋移交单》《龙泽国际毛坯客户提前验房审批单》，以及《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据等，证明华宝公司于2018年4月17日将房屋交付给马岩占有使用至今。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，称房屋已抵给二十二冶公司，通过团购协议转移了所有权。购房者将房款交给二十二冶公司，再经二十二冶公司出具凭证，与华宝公司办理购房手续。针对马岩提出的上述异议，一审法院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1040号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使华宝公司与二十二冶公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。马岩与华宝公司签订的《借款协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在一审法院查封房屋之后。马岩占有房屋的时间亦在一审法院查封房屋之后。因此，马岩的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回其异议请求。马岩不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，马岩提交了如下证据：1.2015年3月23日二十二冶公司向华宝公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，请对团购龙泽国际花园小区商品房的业主办理购房相关手续予以接洽，该凭证中载明：业主姓名：马岩；商品房原楼栋号：11-3-703；商品房原平米数：82.35；商品房单价4196；商品房原面积总价款：345535；业主已交房款：175535。备注：业主需带证件：夫妻双方结婚证、身份证、户口本、（丧偶）死亡证明、公积金卡、已开收据，其他资料请到售楼处咨询；2.二十二冶公司于2011年7月11日开具的内部收款收据，载明代收购房意向款175535元（50％）；华宝公司于2018年4月8日开具的4张收据，载明交款人马岩、叶翠萍交纳12-3-703房款；3.2011年4月25日发包人华宝公司（甲方）与承包人二十二冶公司（乙方）签订的商品房团购协议书，约定乙方以团购龙泽国际花园部分商品房来抵顶乙方的工程款，团购商品房名称：唐山市龙泽国际花园住宅楼，团购商品房地址：唐山市开发区东起工农路，西至龙泽路，南起同济道，北至庆南道。团购商品房团购具体楼栋号为：龙泽国际花园小区xx单元共计48000平方米；团购商品房价格经甲乙双方协商，团购平均单价为4850元，各楼层房价差额由乙方确定。商品房结算方式：甲方按乙方实际团购面积乘以平均价格，计算出的商品房团购总价款，作为双方抵顶工程款的依据。乙方团购商品房的定金及房屋销售款由乙方负责收讫，甲方用乙方收入的房款抵顶工程款，房款不足部分甲方以工程款形式另行支付。甲方权利义务：1.甲方具有合法开发该项目的主体资格，所开发项目手续完备，交予乙方时为全产权商品房。乙方团购的商品房与甲方开发的其他商品房交房标准相同；2.甲方根据乙方预售的团购商品房办理相应预售手续，给小业主出具收款收据；3.甲方取得商品房预售许可证后，要及时通知乙方合理安排办理团购时间，协助乙方办理房屋销售合同及银行按揭手续，根据乙方商品房销售，给小业主出具收款收据；4.工程竣工后，甲方及时给乙方团购的商品房小业主办理房屋产权登记手续。乙方权利义务：1.组织相关人员与甲方确定团购商品房的具体房源和总价款，及时与甲方办理团购商品房的相关手续；2.乙方组织团购范围内的商品房的销售，根据与甲方的团购价格，有权调剂确定每一户商品房的价格；3.乙方负责团购商品房预售房款订金的收款工作，并及时协调甲方给小业主办理相应的预售手续及出具收款收据；在甲方取得预售许可证后，负责组织小业主与甲方办理商品房销售合同的签订、收取房屋销售款及办理银行按揭手续，给小业主出具售房发票。4.工程竣工后，协助甲方给小业主办理商品房产权备案及相关手续；4.2018年4月17日马岩、叶翠萍与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据、缴纳暖气费账单等，证明华宝公司于2018年4月17日将房屋交付给马岩占有使用至今；5.2019年12月23日唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果：经查询唐山市不动产房屋登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区），个人住房信息查询人马岩、叶翠萍截止2019年12月23日查询到0宗不动产登记记录；6.2018年4月8日马岩、叶翠萍与华宝公司签订的《借款协议书》，协议中约定，华宝公司向马岩借款362912元，以703号房屋作为还款保证。待房屋具备预售条件后，如马岩有意购买，可以优先选择楼号，借款可抵顶购房款。马岩应在接到华宝公司通知之日起10日内办理正式购房手续。昌隆公司对马岩提交的上述证据真实性不予认可，并称证据即使为真，其一，楼号与收据上的楼号不一致，且当时华宝公司并未取得房屋销售权，只能证明华宝公司以房抵债的事实；其二，未作所有权变更登记，涉案房屋物权仍然属于华宝公司；其三，内部协议不是正规的商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的特征和性质；其四，收据也不是正式发票；其五，《借款协议书》可以证明马岩与华宝公司之间存在借贷关系。华宝公司对马岩提交的上述证据真实性均无异议，称在执行异议程序中均出示过证据原件，均予以认可，并称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在解押后未及时办理网签手续，此后又被一审法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向马岩等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。马岩称直到2019年涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉703号房屋被查封了。诉讼中，马岩、华宝公司均否认其间存在真实的借贷关系，称亦未发生实际借款，马岩的款项直接付给了二十二冶公司。华宝公司称借款协议只是内部财务记账手续，没有真实的借贷事实发生。上述事实，还有一审法院调取的执行异议卷宗材料、执行裁定书等在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，马岩请求停止执行案涉703号房屋，应举证证明其对703号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：马岩就703号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。马岩主张本案应参考适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而马岩在诉讼中提交相关证据欲以证明其从二十二冶公司购房时间早于法院出具查封裁定时间，其提交相关支付物业费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，并已支付房屋的全部价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋，但作为买受人的马岩并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果。马岩主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定排除执行的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。马岩支付相关购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对二十二冶公司、华宝公司的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”马岩亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故原执行异议裁定处理并无不当。综上所述，马岩要求停止执行涉案703号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回马岩的诉讼请求。本院二审期间，马岩未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案：第一，马岩与华宝公司在案涉703号房屋被查封前已形成事实上的买卖合同关系。从二十二冶公司与华宝公司所签《商品房团购协议书》约定权利义务的内容来看，双方事实上已形成二十二冶公司代理华宝公司销售《商品房团购协议书》项下房屋的合意。根据代理行为的法律效果，二十二冶公司将703号房屋销售给马岩时，即产生华宝公司将703号房屋销售给马岩的法律效果。其次，虽然马岩并未就703号房屋与华宝公司签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，结合马岩已支付50％房款之实际情况，马岩与华宝公司之间已于2011年7月11日成立房屋买卖合同关系。一审法院认为马岩未于查封前与华宝公司签订买卖合同于事实不符，本院予以纠正。第二，703号房屋被马岩用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。马岩提交的2018年4月17日马岩、叶翠萍与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据、缴纳暖气费账单，和唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果等证据，能够证明703号房屋被马岩用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。第三，马岩于703号房屋购买当日即已支付总房款的50％。马岩提交的二十二冶公司出具的收据能证明马岩已于2011年7月11日向二十二冶公司缴纳房款的50％，再根据华宝公司与二十二冶公司在《商品房团购协议书》中约定的用售房款折抵工程款之内容，马岩将款项交付给二十二冶公司之时即已实现房款交付给华宝公司的法律效果。综合上述情形以及对买受人物权期待权的保护，本院认为，马岩请求停止执行案涉房屋具有事实和法律依据，予以支持。综上所述，上诉人马岩的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2225号民事判决；二、停止对坐落于河北省唐山市高新区龙泽国际小区xx号房屋的执行。三、驳回马岩的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。二审案件受理费70元，由北京昌隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 利审 判 员  陈 实审 判 员  杨 力二〇二一年四月十四日法官助理  黄晓宇法官助理  曲建婷法官助理  李晓桐书 记 员  亢 娜书 记 员  江 瑞书 记 员  李连漪