湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1449号上诉人（原审被告）：国通信托有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。法定代表人：陈建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：章维，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶思，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方文静，女，1964年1月31日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：肖安萍，女，1959年8月7日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：王吉华，男，1959年2月21日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地武汉市江汉区），诉讼代表人：刘凤琴，女，1977年10月28日出生，汉族，住武汉市青山区，原审被告：武汉南洋金地置业有限公司，住所地武汉市新洲区潘塘街潘塘路139号。诉讼代表人：北京大成（武汉）律师事务所，系武汉南洋金地置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：张琼瑶，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人国通信托有限责任公司（以下简称国通信托公司）因与被上诉人方文静、原审被告武汉南洋金地置业有限公司（以下简称南洋金地公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月12日公开开庭审理了本案，上诉人国通信托公司的委托诉讼代理人陶思、被上诉人方文静、原审被告南洋金地公司的委托诉讼代理人张琼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国通信托公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回方文静的诉讼请求；2．由方文静承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当，方文静的权利不能对抗国通信托公司所享有的抵押权。2014年，南洋金地公司将案涉房屋抵押给国通信托公司并办理了抵押登记手续，国通信托公司对案涉房屋取得了合法有效的抵押权。方文静与南洋金地公司于2015年方才明确其购房债权指向的房屋房号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”和第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，在被拆迁人明确了特定的置换房屋后，若出卖人未告知被拆迁人将房屋抵押给第三人，抵押权人的抵押权才不能对抗被拆迁人的权利。而本案中，国通信托公司对案涉房屋的抵押权成立时，方文静并未持有合法有效的购房合同，因此其权利不能对抗成立在先的抵押权。二、一审法院适用法律错误，一审法院判决所依据的司法解释均已删除或者废止。三、依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，案涉房屋存在抵押权不影响房屋转让，但是抵押权及于被转让人。方文静辩称，不认可国通信托公司的观点，案涉房屋是拆迁安置还建房，拆迁在前，抵押在后，不存在抵押权优先的问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南洋金地公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。方文静向一审法院起诉请求：1．判令国通信托公司注销其对武汉市青山区南洋金谷小区D栋1106号房屋享有的抵押权；2．判令南洋金地公司协助国通信托公司办理注销武汉市青山区南洋金谷小区D栋1106号房屋抵押权的相关手续；3．判令由国通信托公司、南洋金地公司承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：方文静系原武汉注射针厂职工，居住在该厂分配的职工宿舍，宿舍位于武汉市青山区39街3门304号。2012年7月，南洋金地公司经武汉市青山区政府同意，启动原武汉注射针厂职工宿舍拆迁工作。2012年7月5日，南洋金地公司（收购人）与方文静（被收购人）签订《住宅房屋收购产权调换期房安置协议书》，就方文静所有的位于青山区建设四路39-3-304号房屋收购产权调换安置补偿方式达成协议：南洋金地公司收购方文静有已登记住宅房屋建筑面积33.75平方米，方文静同意南洋金地公司按产权调换方式进行安置，还建地点为39街还建，还建期限24个月；南洋金地公司应安置方文静住宅房屋建筑面积33.75平方米，南洋金地公司同意方文静申请扩大住宅房屋安置建筑面积。南洋金地公司应补偿方文静搬迁补助费、24个月临时安置补助费、附属设施补偿及其他补偿及奖励总计34,003元。对于方文静申请扩大的安置房屋建筑面积部分，超出方文静原房屋建筑面积，双方约定：在0-5平方米以内部分按5,500元/平方米结算；6-10平方米以内部分按6,500元/平方米结算；11-20平方米以内部分按7,000元/平方米结算；超出20平方米以上部分按安置房交付时间地段商品房上市价结算。2012年7月6日，方文静与南洋金地公司青山项目部签订《保密协议》，约定南洋金地公司提供给方文静建筑面积为93.33平方米住宅一套，方文静将收购房屋各项补偿款作为购房预付款付给南洋金地公司并另付现金80,000元。2012年7月26日方文静将补偿款34,003元作为购房预付款并于2012年7月31日支付购房预付款33,000元，2013年5月26日支付购房预付款47,000元。2015年6月5日，方文静选得武汉市青山区39街南洋金谷小区D栋1106号房屋，建筑面积103.72平方米，经南洋金地公司拆迁还建结算清单确认，方文静还需支付购房款78,702元，后南洋金地公司确定实收58,000元，方文静分别于2015年6月15支付20,000元，7月22日支付38,000元。现该房屋已交付方文静。2014年，方正东亚信托有限责任公司与南洋金地公司签订了多份《信托借款合同》及《抵押合同》，南洋金地公司向方正东亚信托有限责任公司借款并以其享有的国有土地使用权、现在及将来的在建工程、对应的地上建筑物、构筑物等为主债权提供抵押，方正东亚信托有限责任公司作为抵押权人办理了武房期青字第××号（设立时间2014年4月23日，权利价值1,796万元）、武房期青字第××号（设立时间2014年5月12日，权利价值14,394.258373万元，第一顺位抵押）、武房期青字第××号（设立时间2014年8月1日，权利价值5,000万元，第二顺位抵押）期房抵押证明。案涉房屋在上述期房抵押物清单内。2017年5月24日，方正东亚信托有限责任公司更名为国通信托有限责任公司。2016年11月，南洋金地公司进入破产程序，债权人向破产管理人申报了债权，2019年11月29日，破产管理人将《债权表》提交南洋金地公司第二次债权人会议核查，并向各债权人及债务人告知了债权异议期，国通信托公司未对方文静的购房债权确认提出异议，异议期满后，一审法院于2020年6月18日作出（2017）鄂0107破1号之五民事裁定，确认了方文静对武汉市青山区39街南洋金谷小区D栋1106号房屋的购房债权。一审法院认为，本案的争议焦点为方文静作为被拆迁人享有的购房债权与国通信托公司享有的抵押权的权利顺位问题。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，通过产权调换方式取得补偿安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利，而购房消费者的权利又优先抵押权的优先权，综上通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。本案中，方文静与南洋金地公司签订了就地还建的拆迁安置协议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。根据该协议，方文静于2015年6月5日选得武汉市青山区39街南洋金谷小区D栋1106号房屋，且已支付了全部购房款项，房屋亦交付给方文静。南洋金地公司进入破产程序后，破产管理人对方文静南洋金谷小区D栋1106号房屋的购房债权进行了确认，国通信托公司并未提出异议，一审法院（2017）鄂0107破1号之五民事裁定已对方文静对南洋金谷小区D栋1106号房屋享有的购房债权进行了确认。方文静作为被征收人对南洋金谷小区D栋1106号房屋享有的权利优先于国通信托公司对该房屋的抵押权，故对国通信托公司提出的抗辩意见一审法院不予支持。现因国通信托公司在诉争房屋上设立抵押权，导致诉争房屋办理不动产权证存在障碍，故方文静要求国通信托公司办理注销抵押登记、南洋金地公司予以协助，于法有据，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：国通信托有限责任公司于本判决生效之日起十日内办理位于武汉市青山区南洋金谷小区D栋1106号房屋和土地使用权上的抵押权注销登记手续，武汉南洋金地置业有限公司予以协助。一审案件受理费80元，由国通信托有限责任公司、武汉南洋金地置业有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，方文静与南洋金地公司在国通信托公司对案涉房屋办理抵押登记之前即已签订了《住宅房屋收购产权调换期房安置协议书》，约定南洋金地公司以产权调换的方式对方文静进行就地安置，后方文静选定了案涉房屋、付清了购房款项并居住使用至今，方文静取得案涉房屋是合法善意的，其作为被征收安置人对案涉房屋享有的相关合法权利依法应当受到保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。依据上述规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利，故方文静应优先取得案涉房屋的权利。国通信托公司在签订借款合同和抵押合同时未对拆迁安置房屋情况进行调查核实，未尽到合理审慎义务。本案案涉房屋属征收补偿安置房，方文静作为被征收人，以牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等公共利益的需要，赋予其对案涉房屋的权益享有优先效力，更符合法律公平正义的精神，也有助于社会的稳定发展。既然方文静基于产权调换、支付房款、实际占用案涉房屋的行为取得了优先于国通信托公司对案涉房屋享有之抵押权的相应权利，国通信托公司就案涉房屋设定的抵押登记已不具有实质意义，故而形成了国通信托公司无法实际行使案涉房屋抵押权，方文静亦无法取得案涉房屋之完整所有权的局面，使案涉房屋始终处于权利不确定状态，不利于当事人纠纷的解决。故，一审法院对于方文静要求国通信托公司注销抵押登记手续、南洋金地公司予以协助的诉讼请求予以支持，并无不当。本案法律事实引起的纠纷发生在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》被修改之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，故国通信托公司认为一审法院适用法律错误的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，国通信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由国通信托有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二一年四月八日法官助理杨雨竹书记员何瑛