长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2015）绿民二初字第339号原告都江，男，1964年10月12日生，汉族，农民，住长春市绿园区。委托代理人方征，吉林法序律师事务所律师。被告长春绿园经济开发区管理委员会，住所地长春市绿园区长白公路7公里处。法定代表人侯伟，主任。委托代理人胡延祥，吉林起兮律师事务所律师。委托代理人刘俭，吉林诚元律师事务所律师。原告都江与被告长春绿园经济开发区管理委员会合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告都江及委托代理人方征被告长春绿园经济开发区管理委员会的委托代理人胡延祥、委托代理人刘俭到庭参加诉讼，本案己审理终结。原告诉称，2009年7月13日原、被告双方签订了《补充协议书》。根据补充协议约定“甲乙双方就长春轨道交通装备制造产业园项目地签订的《拆迁补偿安置协议书（房屋安置）》第三项“甲方负责办理房屋证照”一事达成如下补充��议：1、办理证照一切费用由甲方支付。2、办理时限为2012年12月31日。3、无论任何原因不能按时办理，甲方按现有回迁楼面积每平方米400.00支付违约金给乙方。而后由甲方继续办理（个人产权房屋证照），如不能办理由甲方按照国家相关法律、法规承担赔偿责任。按照当时约定被告应支付办理产权所需的契税、物业维修基金、印花税、工本费等全部费用，并且应在2012年12月31日前为原告办理完产权证，但被告并没有按照规定的时间办理完产权证。原告与同村村民就此事曾多次找到被告要求办理，但被告总是以意中理由予以拖延。故原告诉至法院1、要求被告按照协议约定支付未按时办理私有房屋所有权证书的违约金36780.00元。（400.00元/平方米×91.95平方米=36780.00元）；2、要求被告按照协议约定为原告无条件免费办理私有房屋所有权证书；3、诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，一、原告的诉讼请求是被告无法履行的行为。《物权法》第17条、《房屋登记办法》第25条规定，原告诉请的办理私有房屋所有权证书，对应的是法规是国务院1983年12月7日发布的《城市私有房屋管理条例》。该条例对符合办理条件的，登记私有房屋所有权证书。但是，该条件已经《国务院关于废止部分行政法规的决定》（发布日期2008年1月15日）废止。所以，被告无法依据失效的法规，为其办理私有房屋所有权证书，原告更不能要求被告承担违约责任。二、被告依据《补充协议书》，无法为原告办理“私人产权”。原、被告在《补充协议书》中约定由被告为原告办理房屋“私人产权。”被告认为“私人产权”应等同于房地产开发区企业出售商品房办理的房屋权属证书。房屋不仅有《房屋所有权证》，还应有土地使用权为出让的《土地使用权证》。被告在履行约定义务时，出现不可抗力事由，无法依据协议履行。长春市人民政府办公厅以长府办发（2012）76号《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》，于2012年2月20日施行。该办法第二条规定除榆树市、农安县、德惠市、九台市、双方区的本事行政区范围内征收集体土地及房屋等附着物，进行补偿安置的，适用本办法。被告认为，2012年2月20日施行的《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》，适用对象在一定范围具有普遍性，属于抽象行政行为。前述办法是长春市人民政府制订的地方性法规，当事人对地区政府规章的制定时间，内容不能预见，不能避免并不能克服，属于法律规定不可抗力的客观情况。被告与原告2009年7月13日签订的《补偿协议书》约定，“2、办理时限为2012年12月31日。”在办理时限前的2012年2月20日《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》施行。该办法要求：征收集体土地涉及征收地上房屋的，在城市总体规划范围内，采取货币安置和房屋产权调换安置。城区人民政府、开发区管委会应当统一建造房屋产权调换安置住宅，其住宅用地应征为国有并以划拨方式供地。既然建设拆迁安置房屋采用划拨方式供地，被告无权突破地方政府规章，依据《补偿协议书》为原告办理其要求的私有房屋所有权证书。依据《民法通则》、《合同法》关于不可抗力的规定，及《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》这一不可抗力的事由的发生。被告不能按期为原告办理私有房屋所有权证书，应当免除被告的违约责任，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。三、原告关于违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效。原告申请人民法院保护民事权利的时间为2015年4月15日，超过双方约定日两年以上，且没有证据证明诉讼时效的中止、中断，原告的权利不应得到保护。四、《补偿协议书》约定的违约金不合理。根据合同法关于违约责任的第一百零七条和一百一十四条规定，当事人违约应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案被告如果被认为违约，原告没有因为违约造成实际损失所以，原告请求给付违约金与法律规定不符。五、原告房屋的权属问题，被告一直依据自身职责和相关法律法规积极办理，不存在违约问题，所以，不应当承担违约责任。原、被告双方在补充协议中约定的违约金数额过高，请求法院予以减少，2008年7月31日原、被告签订了拆迁安置补偿协议书后，原告选择了现在居住的房屋，原告也实际占有并使用该房屋至今，并未因未办理产权证给原告造成任���损失。根据《合同法》的规定及最高人民法院关于适用《合同法》司法解释二第29条规定，被告给原告办理产权证的时间无论是早还是晚未给原告造成损失，自房屋建成后就交给原告使用，原告一直居住在此房屋至今，所以在没有给原告造成损失的情况下，就不应给予违约金的赔偿。根据本案的实际情况，被告请求人民法院依法减少违约金数额。协议书约定的办理房照的一切费用由被告支付，但双方对办理房照所交纳的税并无约定，原告作为房屋的所有权人和受益人应依法交纳，被告在办理房照过程中为原告先行垫付的税，被告有权进行抗辩。本案在审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭提供了如下证据：1、2009年7月13日原、被告签订的补充协议书一份，证明被告为原告办理私人房屋产权证的时限为2012年12月31日，办理产权证的一切费用由被告支付，无论任何原因不能按时办理的，被告按现有楼的面积每平方米400元的违约金支付原告的事实。被告质证认为真实性没有异议，该协议书是2009年7月31日签订的，办理实现是2012年12月31日，2年以后应是2014年12月31日，原告的起诉时间是2015年4月28日，我们认为已经超过了诉讼时效。协议书约定的是办理私人产权，与原告起诉的办理所有房屋所有权证书不一致，原告提供的证据与其诉讼请求没有关联性。被告认为私人产权是包括交付土地出让金，以出让的方式获得房屋下土地的使用权。被告依据长春市政府的文件，无法为其办理私人产权，被告因政府文件的颁布应免责。因为被告无法履行，所以不应承担每平方米400.00的违约责任。证据2、原告的房屋分配证一份（分配证号：0002964号、吉林省建发房地产拆迁有限公司发放），证明原告的回迁楼房屋面积为91.95平方米，回迁小区是绿园区×××小区×栋×单元×××室，产权性质为私有产权。被告应按每平方米400元的价格向原告支付违约金。被告质证认为真实性没有异议，关于产权性质“私”的约定，长春市政府2012年76号文件的颁布致使被告无法按分配证为原告办理私人产权。证据3、2015年3月23日被告的朱云峰书记与包括原告在内的村民的录音光盘一份（地点在被告单位），证明包括原告在内的村民多次找被告要求办理产权，时效属中断。而且被告朱书记承认被告单位存在违约行为，同意支付违约金，但是被告认为违约金已经支付给原告了，违约金抵顶了一些费用，而且其表示原告等村民一直向被告主张权利，如法院判决，被告同意向原告支付违约金。被告质证认为录音中是否包括原告听不清楚，录音的时间是2015年3月23日，我们认为原告应在2014年12月30日前主张违约金，时效已经超过。���音内容就是因为原、被告关于所有权属证书约定不明确造成被告无法履行，就是因为国家政策的变化造成被告不能履行，所以被告不应承担违约责任。证据4、盛建山所有的房屋所有权证一份（长房权字201503100113），坐落于长春市绿园区经济开发区内村屯以东福泉街以西规划路以南长白公里以北农民回迁房社会主义新农村，登记时间2015年3月10日，证明被告已经为和原告相同情况的村民办理了私有房屋所有权证，而且被告能为原告办理的也是该所有权证。被告质证对该证据没有异议，该所有权证是被告单位给和原告同样情况的村民、同样地段的房屋办理的产权证。原告提供的该证书名称是中国人民共和国房屋所有权证，与其诉讼请求私有房屋所有权证书不相符，据我了解回迁房所使用的土地是以划拨的方式取得的，与双方合同约定办理私人产权不相符。原告证明内容中要求被告为其办理该房屋所有权证一样的产权证，是对原合同的变更。证据5、证人孙巧连出庭作证，证明不过诉讼时效。称在2011年、2012年、2013年、2014年每年都找过被告。我们刚开始找是为了办理房照，然后答复就是正在办理。大部分都办理完毕了。2013年、2014年都有办理完毕的。被告质证认为证人的证言应准确表达，证人是什么时间去找过被告的，其都表述不清，不应作为有效证据使用。被告向法庭提供证据：2014年9月15日吉林银行电子缴费付款回执三张，征收单位是绿园区地税，交款单位为被告单位，交纳的是城镇土地使用税、营业税、承建税、教育附加税、土地增值税等、原告等回迁户住房的总面积为：24434.6平方米，每平方米为194.95元，以上共计4763623.34元。原告的房屋实际面积为91.95平方米，原告分配房屋时是顶层赠送阁楼，共计面积为159.43平��米，共计为原告垫付交纳税费为34639.66元。证明被告单位正在为原告办理产权证，并垫付了税费，按法律规定，该税费应由原告自行承担。原告质证认为，对于被告所举的证据原告认为其证据并非新证据，其证据因未在法定期限内提供超过举证期限，所以法庭不应予以采信，原告也不予质证。假设、即使该份证据没有超过举证期限，但该份证据也与本案无关联性，从该份证据看不出所交费用为原告房屋的土地费用，另外该份证据显示的是土地使用的相关税费，原告要求办理的产权证，与土地无关，另外，根据合同规定，办理产权证所需要的全部费用由被告承担，所以包括契税等方面的全部费用应由被告承担，原告无须支付。本院对当事人无异议的证据予以确认。经审理查明：原、被告于2009年7月13日双方签订一份《补充协议书》，原告为甲方，��告为乙方。协议中约定，甲乙双方就长春轨道交通装备制造产业园项目用地签订的《拆迁补偿安置协议书（房屋安置）》第三项“甲方负责办理房屋证照”一事，达成如下补充协议：“1、办理证照一切费用由甲方支付（私人产权）。2、办理时限为2012年12月31日。3、无论任何原因（乙方个人原因除外）不能按时办理，甲方按现有回迁楼面积每平方米400.00元支付违约金给乙方。而后由甲方继续办理（个人产权房屋证照），如不能办理由甲方按照国家相关法律、法规承担赔偿责任。”另查，双方协议签订后被告于2014年9月15日为原告办理产权证期间垫付了税费等费用，原告都江的房屋是坐落于长春市绿园区经济开发区内村屯以东福泉街以西规划路以南长白公里以北农民回迁房社会主义新农村，绿园区×××小区×栋×单元×××室，实际面积为91.95平方米，原告分配���屋时是顶层赠送阁楼，共计面积为159.43平方米。现原告诉至法院1、要求被告按照协议约定支付未按时办理私有房屋所有权证书的违约金36780.00元。（400.00元/平方米×91.95平方米=36780.00元）；2、要求被告按照协议约定为原告无条件免费办理私有房屋所有权证书；3、诉讼费用全部由被告承担。本案的争议焦点为：原告的起诉是否超过诉讼时效；原告的诉讼请求本院是否应予支持。针对本案争议的焦点，依据审理查明的事实，当事人的陈述及其提供的证据，本院综合评判如下：关于被告抗辩称，原告的起诉己超过诉讼时效，原告在庭审中提供的证人孙巧连出庭能证明原告向被告一直主张权利，本院对此证人证言予以采信，故原告的起诉不超过诉讼时效。关于原告要求按合同约定给付逾期办证的违约金一节，根据原、被告补充协��约定，被告迟延办理房证，己构成违约，应当承担违约责任。虽然被告以依据长春市政府的文件，无法为其办理私人产权，认为被告因政府文件的颁布应免责，被告无法履行，所以不承担违约责任为抗辩理由。但该抗辩理由不能免除被告的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中房屋己通过验收交付原告使用，虽然存在被告逾期办证的事实，但被告逾期办证不存在主观故意，且原告亦未证明其实际损失，故对被告关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金���计算标准，本院酌情按照回迁房屋面积每平方米400.00元的10%支付为宜，即违约金为：91.95平方米×400.00元/平方米×10%＝3678.00元，过高部分不予支持。关于原告要求被告按照协议约定无条件免费办理私有房屋所有权证书一节，因另案正在处理当中，故此案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告长春绿园经济开发区管理委员会向原告都江支付逾期办证3678.00元，于判决生效后十日内执行。二、驳回原告都江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行该笔给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费720.00元，原告都江承担670.00元、由被告长春绿园经济开发区管理委员会承担50.00元。与前款一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马玉莲人民陪审员  郭 力人民陪审员  杜晶慧二〇一六年六月六日书 记 员  ＸＸ恒