镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2015）徒民初字第01118号原告王某某，男，汉族，1956年7月30日生，住江苏省扬州市开发区。委托代理人石永富、江苏征远律师事务所律师。委托代理人徐国栋（实习律师），江苏征远律师事务所律师。被告镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇计生站西二楼。法定代表人王孝康，该公司总经理。委托代理人常立，江苏朱方律师事务所律师。原告王某某与被告镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法先由审判员白雪独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行审理，原告王某某及其委托代理人石永富、徐国栋，被告镇江新房房地产开发有限公司的委托代理人常立到庭参加诉讼；后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员白雪、人民陪审员赵明、人民陪审员王杏华组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行审理，原告王某某及其委托代理人石永富、徐国栋到庭参加诉讼、被告镇江新房房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2014年9月21日，其与镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）签订订购单，约定王某某购买星岛花都第005幢0526号房屋，价格为281700元。同日，王某某支付定金10000元。2014年10月2日，其与镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）签订关于上述房屋的商品房买卖合同，被告承诺合同余款支付方式为银行按揭，被告于2015年5月1日前将上述房屋交付原告。2014年10月2日，王某某向星耀公司支付房款111700元。后原告积极配合星耀公司办理按揭贷款，但由于被告的原因，银行拒绝发放贷款，致使双方签订的商品房买卖合同的目的不能实现。现原告起诉，要求解除双方于2014年10月2日签订商品房买卖合同，要求新房公司返还定金20000元及已付房款111700元并支付利息损失（本金计111700元，自2014年10月2日起至法院判决给付之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。被告新房公司辩称，原告与星耀公司签订商品房买卖合同，双方以及镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）还签订了委托经营管理合同，星岛公司已向原告支付部分收益。原、被告双方在合同中未约定余款支付方式为按揭贷款，原告未能按照约定支付购房款，故被告请求法院驳回原告的诉讼请求，同时保留要求原告支付剩余房款的权利。经审理查明，2014年9月21日，王某某妻子张萍与星耀公司签订订购单，约定：甲方为星耀公司，乙方为张萍；乙方订购的物业为星岛花都私人酒店5幢526号房屋；单价为15000元/㎡,总价款为281700元；预售期间物业暂定建筑面积为18.78平方米，乙方在签订本单时向甲方支付定金10000元，甲方在订购单上盖章、乙方签名。同日，张萍向星耀公司支付定金10000元，星耀公司出具收据给张萍。2014年10月2日，原告与星耀公司签订商品房买卖合同。约定：出卖人为星耀公司，买受人为王某某；楼盘名称为星岛花都；建设工程规划许可证号为321112201200132,321112201200133，施工许可证号为3211122008041600001A,商品房预售许可证号为镇房第102012；买受人购买的商品房为5幢5层0526号房屋，用途为商服，建筑面积为18.78平方米，套内建筑面积为13.86平方米，单价为每平方米15000元，总金额为281700元；付款方式及期限为其他方式详见附件四第一条，王某某在该合同上签名，星耀公司在该合同上盖章。同日，附件四补充协议第一条付款方式及期限规定：1、一次性付款；2、商业性贷款、公积金贷款、组合贷款付款；3、分期付款，星耀公司在附件四补充协议上盖章，王某某未在附件四补充协议上签名或盖章。但双方对附件四补充协议的真实性均无异议。2014年10月2日通过银行转账向星岛公司支付房款111700元。关于星岛花都5幢5层0526号房屋，星耀公司与王某某未办理产权转移登记。另查明，星耀公司与南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司（以下简称君桥公司）签订代理销售合同，约定：甲方为星耀公司，乙方为南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司；甲方应提供客户办理按揭贷款的银行；乙方应对销售客户按约定向甲方缴纳定金及购房款和销售客户的售后服务工作。客户需办理银行按揭贷款的，应协助甲方办理，收齐银行所需客户有效资料。2014年9月，王某某通过君桥公司的宣传，在其工作人员的陪同下到星耀公司了解星岛花都酒店物业销售情况。还查明，星耀公司的工作人员邬昆林向王某某出具收条，载明：2015年7月13日收到王某某按揭贷款档案袋材料1份。2015年7月14日，星耀公司企业名称变更为镇江新房房地产开发有限公司；法定代表人姓名吴春波变更为李士宣；股东名称宁波云顶房产营销策划有限公司、中新房华夏事业有限公司变更为李士宣、中新房华夏事业有限公司，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。2015年8月19日，法定代表人姓名李士宣变更为王孝康，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。在（2015）徒民初字第01117号徐青与星耀公司商品房销售合同纠纷一案中，星耀公司在庭审中陈述因银行方面的原因，导致星耀公司未能办理按揭贷款。上述事实由当事人向法院提供的订购单、结婚证复印件、定金收据、商品房买卖合同、房款收据、代理销售合同、企业名称变更通知、收条等证据以及原被告当庭陈述予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王某某与星耀公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法、有效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于剩余房款的支付方式，双方在商品房买卖合同中虽未作明确约定，但星耀公司与君桥公司签订的代理销售合同、星耀公司的工作人员邬坤林出具的收条以及星耀公司的相应陈述，上述证据相互印证，形成证据锁链，本院可以认定剩余房款的支付方式为按揭贷款。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行基于减低商业风险方面考虑，星耀公司未能为原告的剩余房款办理按揭贷款，导致原告不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由应不可归责于双方当事人。综上，本诉原告主张解除商品房买卖合同，于法有据，本院依法应予支持；根据法律规定，符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。本案中，被告在收受原告交纳的10000元定金后，与原告签订了商品房买卖合同，该10000元定金应抵作房价款，故原告主张被告新房公司返还定金20000元，没有法律依据，本院不予支持。该10000元订金应作为房款与111700元房款，合计121700元，由新房公司依法返还。新房公司还应支付王某某的利息损失，应自2014年10月2日起至法院判决给付房款之日，其主张按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，不违反相关法律规定，本院予以准许。利息损失确定为10256.7元（本金111700元，自2014年10月2日起至2016年6月16日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）据此，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第五项、第九十七条、第一条、第二十三条、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王某某与被告镇江新房房地产开发有限公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）于2014年10月2日签订的商品房买卖合同；二、被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王某某房款121700元；三、被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王某某的利息损失10256.7元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，由原告王某某和被告镇江新房房地产开发有限公司各半负担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  白 雪人民陪审员  王杏华人民陪审员  赵 明二〇一六年六月十六日书 记 员  卜 琳