云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民二初字第307、389号原告（反诉被告）张燕艳，女，汉族，1979年10月5日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市，现住云南省德宏州瑞丽市。委托代理人吴立新，云南吴立新律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）杨云吉，男，汉族，1951年1月5日出生，身份证住址（现住）云南省德宏州瑞丽市金泉路1号附13号。委托代理人刘娟，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告张燕艳与被告杨云吉租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理；2015年8月13日，本院立案受理了反诉原告杨云吉与反诉被告张燕艳租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2015年9月10日、9月11日、2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张燕艳及其委托代理人吴立新，被告（反诉原告）杨云吉及其委托代理人刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕艳诉称：2013年1月16日，原告将自己向瑞丽市住房和城乡建设局承租的位于瑞丽市卯湖公园南大门东侧建筑面积为1477.93平方米的经营管理用房转租给被告，并于当日签订了《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》，约定：“第三条：本合同租期为10年，自2013年1月8日起至2023年1月8日止；第四条：1、经营管理用房第一年租金为55万元，租期满1年以后，从第二年开始，逐年按上一年租金的10%递增租金。乙方（杨云吉）于合同签订之日起15日内向甲方（张燕艳）付清第一年租金的54%，即30万元，第一年租金剩余部分46%，即25万元，于2月28日前付清；2、甲、乙双方约定，在合同签订期满一年的10日前，乙方须向甲方交付下一年度的租金。逾期将每天加付1‰的滞纳金。逾期30天后，视为乙方放弃履约，由乙方承担违约责任，并赔偿甲方损失；第十六条：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，依据事实轻重，均应承担由此给对方造成的损失，并向对方交纳年度租金的10%作为违约金。”合同还对房屋用途、装修、维修、养护费用的分担及其它管理责任的分担等内容进行了约定。2013年2月4日，双方再次签订合同《补充协议》，约定：“甲方（张燕艳）应于房屋竣工正式验收后10天内，将该房屋交付乙方（杨云吉）。2013年4月1日起正式开始计算租金。”合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告依约支付了第一年租金的54%，即30万元。第一年剩余46%的租金，被告却未能按约定支付，经原告多次催告，直至2013年10月21日，被告才将剩余租金25万元付清。之后，被告正常使用租赁物，却无故拖欠2014年、2015年两年的租金1270500元，至今未付。根据合同约定，被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金394872元，违约金152050元。考虑到被告实际困难，投入及经营状况，原告放弃追究被告支付滞纳金394872元的诉讼请求，暂不主张解除合同，但为了维护自身的合法权益，只能起诉至法院，请求：1、被告向原告支付拖欠租金1270500元；2、被告向原告支付违约金152050元；3、由被告承担本案案件受理费。被告杨云吉在庭审中口头辩称：原告未履行合同约定的义务，其诉讼请求不应得到支持。被告无违约行为，被告未按约定支付租金是因为原告未履行先合同义务，未按照合同约定交付符合法定及约定的租赁物。合同第十条约定了房屋交付条件，但该房屋并未竣工验收，也未通过消防验收备案，没有合法的产权手续，不符合交付的条件。直至今日，原告都未按约定交付符合合同约定的租赁物。被告有权拒绝支付租金。反诉原告杨云吉反诉称：2013年1月16日，反诉人与被反诉人签订《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》，被反诉人将其承租的位于瑞丽市卯湖公园南大门东侧的经营管理用房转租给反诉人使用，合同约定：“第一条……建筑面积1477.93平方米……，房屋状况：……消防设施、电梯等运行设备齐全；第四条：1、经营管理用房第一年租金为55万元，租期满一年以后，从第二年开始，逐年按上一年租金的10%递增租金；第五条：甲方（张燕艳）应于房屋竣工正式验收后10天内，将该房屋交付给乙方（杨云吉），2013年4月1日起正式开始计算租金；第十条：乙方承接物业时，甲方应向乙方提交系列资料（复印件）：1、竣工总平面图，单体建筑结构设备竣工图、配套设施、工程竣工图等竣工验收资料；3、甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准；第十六条：违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，依据事实轻重，均应承担由此给对方造成的损失，并向对方交纳年租金的10%作为违约金。”合同签订后，双方又于2013年2月4日签订《南卯湖公园经营管理用房租赁合同补充协议》，再次确认：“甲方应于房屋竣工正式验收后10天内，将该房屋交付给乙方。2013年4月1日起正式开始计算租金，如未能于4月1日前交付乙方，4月1日后交付的按交付之日起计算房屋租金。”租赁合同签订后，反诉人即依约分两次向被反诉人支付了第一年租金55万元，但自双方书面约定的正式交房日期2013年4月1日起至今，被反诉人一直无法向反诉人提供竣工验收资料，不仅如此，被反诉人还刻意隐瞒该房屋因未依规定配建消防设计文件中规定的消防水池、自动喷水系统等设施，无法通过建筑消防验收及竣工验收的事实，被反诉人一再催促反诉人进场装修，并向反诉人保证该房屋土建部分无问题，通过竣工验收只是时间推后。在其一再催促和保证下，基于对被反诉人和房屋业主瑞丽市住房和城乡规划建设局的信任，反诉人即通知装修公司进场施工，而在装修过程中，经核实，租赁房屋整栋的实际面积为1383.85平方米，并非合同约定的1477.93平方米。与此同时，反诉人向消防部门咨询办理公众聚集场所投入使用营业前的消防安全检查合格证所需条件及资料，却被告知因租赁房屋未配建相关消防设施，缺乏竣工验收资料，不能办理该证。而根据约定，被反诉人自2013年4月1日开始向反诉人收取房租，且前期装修投资、经营设备引进，已产生大量费用，为不耽误开业造成更大的损失，反诉人不得已只能通过多方关系协调消防部门，按其要求进行局部消防整改，共产生整改费33670元，但仍被告知即使整改完毕，基于房屋现状，也不能获批将房屋全部面积用于经营，反诉人于交房一年半后，即2014年9月29日最终取得消防合法证，但获准经营的建筑面积仅为851.8平方米。为了防止损失的扩大，反诉人不得不中止与装修公司之间的装修合同，暂停二楼剩余面积及三楼整层的装修，由此导致装修公司产生装修材料浪费、多次进出场、窝工等损失，其依合同向反诉人索赔651500元。综上，租赁合同签订前后，被反诉人一直隐瞒租赁物未依规配建相关消防设施，无法通过建筑消防验收及竣工验收的事实，误导反诉人与其签约，并向其交付第一年租金，投入大量资金装修租赁物、安装经营所需各项设备，共投入约500万元。为协调办理消防合格证，反诉人又产生了消防整改、装修损失，且虽经反诉人全力协调，最终租赁房屋仍仅有851.8平方米的面积获准经营。被反诉人应为其违约行为承担责任，赔偿由此给反诉人造成的损失685170元，同时应按租赁物实际可经营面积与反诉人结算租金，并继续履行合同义务，确保租赁物符合约定及法定的租赁条件。同时，因租赁物实际面积小于合同约定的面积，租金应相应调低，此外，租赁合同中双方原约定的租金增长比例为每年10%，该比例大大超出了同地区物价的增长水平，显失公平，恳请依法予以调低至与消费价格增长水平相当的标准。综上，请求被反诉人立即履行如下先合同义务，并确认在其履行之前，反诉人无需向其支付2014年4月1日以后的租金：1、由反诉被告协调租赁物所有权人，完善消防设计文件中要求配建的相关消防设施，确保租赁房屋符合法定及约定的租赁条件；2、反诉被告提供租赁物的竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、工程竣工图等竣工验收资料；3、判令变更双方之间的租赁合同为，实际可经营面积851.8平方米，在租赁房屋通过消防竣工验收之前，被反诉人仅能按该面积收取房租，即第一年租金应为316990.66元（约定年租金÷1477.93×851.8）；4、租赁物实际总建筑面积仅为1383.85平方米，在租赁物通过消防竣工验收之后，被反诉人也应仅按该面积收取租金；5、确定年租金增长率为3%；6、被反诉人赔偿其违约给反诉人造成的损失685170元；7、被反诉人承担本诉及反诉的案件受理费。反诉原告当庭增加反诉请求，请求按实际可用面积计算判决减免房屋租金383185元。反诉被告张燕艳辩称：反诉原告得知反诉被告向瑞丽市住房和城乡建设局承租了位于南卯湖公园南大门东侧，建筑面积为1477.93平方米的经营管理用房，主动联系反诉被告，表示愿意承租，且时间较长。经双方协商，参照瑞丽市住房和城乡规划建设局与反诉被告签订的租房合同，对方于2013年1月16日签订了《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》。2013年2月4日，双方再次签订《补充协议》，对房屋交付及验收情况作了相关约定。合同签订后，反诉被告依约将租赁物交付反诉原告使用，反诉原告也依约支付了第一年租金的54%，30万元，剩余租金未如约支付，至2013年10月21日才将第一年租金付清。之后，反诉原告正常使用租赁物，却无故拖欠2014、2015两年的租金共计1270500元。为维护自身的合法权益，反诉被告起诉至法院，反诉原告提起的反诉请求不符合事实及法律，理由如下：1、反诉被告不存在先合同义务，双方于2013年1月16日签订的租房合同及合同补充协议后，反诉被告即将房屋交付反诉原告使用至今，反诉原告也支付了第一年的租金。但却拖欠2014年及2015年的房屋租金，故反诉原告存在违约行为；2、反诉原告承租的房屋建筑面积为1477.93平方米，是通过对租赁物的充分了解，认为符合其使用，经双方协商后才签订的租房合同，反诉原告才对租赁物进行装修。交房时房屋配备消防设施有消防箱、主消防管、大功率变压箱两台及安置于屋顶的10立方的高压铝合金水桶。反诉原告根据自己的经营需要和消防要求增加、更换消防设施，是反诉原告自己的行为；3、双方签订合同后，反诉原告对租赁物进行了装修，反诉被告及时提供了施工总平面图、单体建筑结构设备图、配套设施图，反诉原告向法庭提交的设计图纸均为反诉被告提供给反诉原告的；4、双方签订合同后，反诉被告将租赁物交付使用，反诉原告根据自己的经营状况、自己周转情况，确定装修面积及范围是反诉原告自己的决定，与反诉被告无关，其主张实际经营面积仅为851.8平方米，并按该使用面积支付租金与事实不符；5、反诉原告主张实际建筑面积1383.85平方米无事实依据；6、反诉原告诉请调整年租金增长率无法律依据，租房合同是在双方平等、自愿、公平、诚实信用的原则下签订的，充分体现了双方的真实意思。合同第四条第1项规定第一年租金为55万元，租期满一年后，从第二年开始，逐年按上一年租金的10%递增租金，该约定是合法有效的，反诉原告的该项反诉请求不符合合同法规定的合同变更原则；7、反诉原告请求赔偿违约损失685170元的反诉请求无事实依据。首先，反诉被告无违约行为，其次，该损失是否真实与反诉被告无关。综上所述，请求驳回反诉原告的反诉请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、租赁物是否竣工验收，符合交付使用的条件；2、被告（反诉原告）拒绝支付租金的行为是否符合先履行抗辩权的法律规定，应否支付原告（反诉被告）所拖欠的房屋租金1270500元；3、租赁物建筑面积及实际使用面积如何确认；4、合同中关于租金增长率的约定是否显示公平、反诉原告请求变更租赁合同的诉讼请求能否成立；5、违约责任如何认定，违约金如何确定。原告（反诉被告）为证明其诉讼主张及答辩意见，向本院提交以下三组证据：一、《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》、《南卯湖公园经营管理用房租赁合同补充协议》原件各一份，欲证明2013年1月16日，原告将所承租的瑞丽市住房和城乡规划建设局的房屋转租给被告，双方签订了租房合同约定了各自的权利、义务；2013年2月4日双方再次签订补充协议，具体约定了双方之间的权利、义务。经质证，被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，但对原告（反诉被告）的证明内容不认可，认为原告（反诉被告）没有履行合同约定的义务，合同第一条、第四条约定的租金支付是有时间限制的，被告（反诉原告）在合同签订后十五日内支付了第一笔租金30万元，租金从2013年4月1日起计付，第二笔租金则在下一年租期届满前十日交付。而原告（反诉被告）交付房屋的义务是在房屋竣工正式验收后十日内交付，原告（反诉被告）没有按合同约定履行义务，被告（反诉原告）可以行使先履行抗辩权，不用再向其支付2014、2015年度的租金。补充协议虽然约定2013年4月1日交付房屋，但房屋实际上在双方签订合同之后就已经交付，交付房屋后被告（反诉原告）至今未收到房屋竣工验收的资料。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对证明内容，结合事实认定予以确认。二、收款收据、中国建设银行客户回单原件各一份，欲证明原告（反诉被告）于2013年10月21日实际收到了第一年的剩余租金25万元。经质证，被告（反诉原告）对该组证据无异议，本院予以确认。三、原告（反诉被告）与瑞丽市住房和城乡规划建设局签订的《租赁合同》及《转租申请》原件各一份，欲证明双方签订的租赁合同是根据原告（反诉被告）与住房和城乡建设局签订的合同蓝本而形成的，面积也是根据该合同产生的，原告（反诉被告）享有转租权。经质证，被告（反诉原告）对该组证据无异议，对证明内容不认可，认为虽然条款基本一致，但仍然有差异，首先，房屋租金，原告（反诉被告）与瑞丽市住房和城乡规划建设局的约定是十年不变，而与被告（反诉原告）的约定是每年递增10%；其次，租金的交付使用期限等也不相同，合同具有相对性，建筑面积是不能等同对待的，不同的合同主体应当行使各自的权利义务。本院认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对转租行为的合法性予以确认，但该组证据中的《租赁合同》与本案不具有直接的关联性，对该份证据本院不予确认。被告（反诉原告）为证明其答辩意见及反诉请求，向本院提交以下八组证据：一、《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》、《南卯湖公园经营管理用房租赁合同补充协议》复印件各一份，欲证明原告（反诉被告）应先履行向被告（反诉原告）交付符合租赁条件的房屋，并提供该房屋的相关竣工验收材料的义务后，被告才应履行支付租金的合同义务。原告（反诉被告）交付的房屋不符合消防验收，其实际面积与合同约定的建筑面积也不符，被告（反诉原告）有权利拒绝支付租金。经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，认为是被告（反诉原告）主动联系原告（反诉被告）要求承租租赁物，原告（反诉被告）当即向其表明该租赁物缺少验收资料，其表明可再后补，故双方才约定租金至2013年4月1日起计收。租赁物目前无法办理消防验收是因为租赁物未经验收即使用，消防方案必须按照目前的使用状况重新提交，但被告（反诉原告）拒绝提交方案，所以一直无法办理消防验收手续。租赁物已经实际交付给了被告（反诉原告），且经其装修后，已经实际使用。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对证明内容，结合事实认定予以确认。二、营业执照、《协议》原件各一份，欲证明租赁物用于餐饮经营，营业执照上经营者王正伟是餐厅经理，实际经营者是被告（反诉原告）杨云吉。经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性无异议，对关联性不认可，认为餐厅所挂的招牌为“晶合西餐厅”，而非营业执照上的“瑞丽市王振伟冷饮店”。本院对该组证据的真实性予以确认，该组证据系被告（反诉原告）杨云吉与王振伟之间的另一法律关系，与本案不具备直接关联性，对该组证据本院不予确认。三、《建筑设计图纸说明》、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证原件各一份、租赁物现状照片四张，欲证明租赁物的建筑面积仅为1383.85平方米，是由于图纸上的计算错误，由租赁物设计单位德宏今晨建筑设计有限公司加盖公章予以更正；在建筑设计图纸中有配置消防水源取水设施、自动喷水灭火系统等消防设施，图纸上明确载明了包含双自动系统，第五张设计图纸上也注明了，需要住建部门配合整改消防池，但是住建部门没有配合，土建部分也没有配备相关的消防用具；租赁物因未配建相关消防设施，不能通过竣工验收及消防验收，虽然经被告（反诉原告）多方协调，最终仅能使用第一、二层851.8平方米的面积，剩余面积626.13平方米不能经营，三楼明确不准使用，四楼因为顶盖问题也不能使用，只是暂时用于存放一些物品。经质证，原告（反诉被告）对《建筑设计图纸说明》上涂改加盖印章的部分不认可，对图纸上的其他记载无异议，目前租赁物需要按照房屋的具体使用情况来重新进行消防设计；对公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的真实性无异议，对证明内容不认可；对实际使用面积不认可；对照片的真实性无异议，但目前租赁物挂牌为“晶合西餐厅”而非“瑞丽市王振伟冷饮店”。本院认为，该组证据与本院调取的证据相印证，对真实性予以确认，对关联性及证明内容，结合事实认定予以评判。四、消防整改支出明细统计表复印件一份、收款收据、发票原件13份，欲证明因租赁物的房屋消防设施不合格，被告（反诉原告）进行了整改，产生整改费33670元，编号0180115号的收据是被告（反诉原告）咨询了消防大队后，按要求对消防设施进行整改，但具体的整改方案消防大队不可能给出，只能提出建议，所以被告（反诉原告）只能聘请专业咨询人员，产生咨询费5780元。另按咨询意见购买消防器具如：应急指示灯等费用，包括一楼、二楼各5500元。二楼的当时没有开具收据。原告（反诉被告）提供的租赁物，土建部分也没有配备相应的消防标志。经质证，原告（反诉被告）对编号00505367的消防材料检测费5188.68元的真实性无异议，对其他收款收据的真实性、合法性及关联性均不认可，对证明内容不认可，认为该费用是被告（反诉原告）自身需要所产生的费用。本院认为，对编号00505367发票的真实性、合法性及关联性予以确认，对消防整改支出明细统计表及其余收据及票据，因消防整改支出明细统计表系复印件且系单方制作，案外人出具票据，无其他有效证据佐证其真实性，缺乏证据的效力性，对该组证据中的消防整改支出明细统计表及其余票据，本院不予采信。五、《装修工程施工合同》原件一份、瑞丽南卯湖公园南门东楼一层、二层、三层装饰工程报价清单原件各一份、合同中止履行协议原件一份、成都金魔方装饰工程有限公司施工损失明细统计表、成都金魔方装饰工程有限公司施工损失结算凭证复印件各一份，欲证明因租赁物设施不合格，在被告（反诉原告）办理消防许可证时明确得知三楼、四楼无法办理消防许可证，迫使被告（反诉原告）中止了装饰装修合同，赔偿装修公司损失651500元。经质证，原告（反诉被告）对该组证据不认可，认为无法证明合同的真实性，中止合同协议中提及的中止原因也是被告（反诉原告）资金周转困难，不是消防设施原因，对损失明细中的供货人信息缺失，无法证明其客观性。本院认为，该组证据系被告（反诉原告）与案外人之间的另一合同关系，其约定不能约束非合同主体义务人，该组证据与本案不具备关联性，本院不予采信。六、国家统计局网站上打印的2012年至2014年三年期间的居民消费价格指数，欲证明2012年至2014年三年，居民消费价格增长指数均未超过3%，租赁合同约定的每年10%的租金增长率过高，显示公平。经质证，原告（反诉被告）认为该组证据与本案无关，对证明内容亦不认可。本院认为，对该组证据的真实性予以确认，对证明内容，结合事实认定予以评判。七、2013年8月15日，原告（反诉被告）与瑞丽市住房和城乡规划建设局签订的《南卯湖公园经营管理用房租赁合同补充协议》原件一份，欲证明租赁物未能竣工验收，原告（反诉被告）故意隐瞒该事实。瑞丽市住房和城乡规划建设局正式交付租赁物也是需经过竣工验收，在正式交付后三个月后才起算租金，这与原、被告之间的约定应当是一致的，在未办理验收合格期间即要求被告（反诉原告）支付租金是不合理也不公平的。但被告（反诉原告）自愿在2014年9月实际开业后，按实际可用面积851.8平方米计算向原告（反诉被告）支付租金是公平、合理、客观的。经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性无异议，对证明内容不认可，认为被告（反诉原告）是明知租赁物未经竣工验收的，补充协议也是原告（反诉被告）与瑞丽市住房和城乡规划建设局之间的约定，无义务告知被告（反诉原告）。本院认为，对该组证据的真实性予以确认，对证明内容，结合事实认定予以评判。八、证人邓某的当庭证人证言，欲证明原告（反诉被告）提供的房屋不符合约定的及法定的租赁条件，未配备消防水池等消防设施，导致被告（反诉原告）最终未能取得相应的证照，经消防大队建议，被告（反诉原告）进行消防整改，最终因消防大队明确答复三楼以上不能办理相关证照，导致被告（反诉原告）聘请的装修人员退场，中止了装修合同，赔偿装修损失651500元。该损失是由于原告（反诉被告）的违约行为所致，应由其承担。经质证，原告（反诉被告）对证人证言的真实性及关联性均不认可，首先，原告（反诉被告）与证人并不相识；其次，证人也是听别人陈述的事实；最后，对证人作证的身份也不认可。本院认为，该证人并非现场装修人员，其以自然人的身份作证，对消防设施验收过程的陈述为传来证据，对装修撤场的具体原因也由被告（反诉原告）告知。证人对案件事实的客观性不能准确反映。对该证人证言本院不予采信。2015年7月14日，被告（反诉原告）申请本院调取租赁物土建工程消防设计备案审核文件及土建工程消防验收、备案文件。2016年3月1日，瑞丽市住房和城乡规划建设局向本院出具复函称：“1、我局与张燕艳签订的南卯湖公园管理用房租赁合同中条款第一条确定的建筑面积为：1477.93平方米（该房屋具有正式的施工设计图纸及建筑面积），合同条款第七条、第八条、第十条已明确了乙方张燕艳的权利及相关要求；2、瑞丽市卯湖南门管理房（A）工程、（B）工程、瑞丽市卯湖西门摄影楼工程、瑞丽市卯湖西门健身房工程等四项工程于2011年4月22日由保山市沙坝建筑工程有限责任公司中标承建，该工程具有合法的建设手续与程序，工程于2013年8月26日下午15:00由我局组织市监察局、市农林水纪工委、市财政局、市审计局、市气象局防雷中心、云南岩土工程勘察设计院、德宏今晨建筑设计公司、德宏州城镇监理公司、保山市沙坝建筑工程有限责任公司、住建局相关股室及承租房屋个体张燕艳、刘庆宏等相关单位部门和个人共同参与了房屋的验收，同意验收，并具有工程验收证明书和验收组工程竣工验收意见。”经质证，原告（反诉被告）对该组证据无异议；被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为这并非被告（反诉原告）所需要调取的证据内容，该验收并不存在，与被告（反诉原告）提交的证据相违背，在补充协议里瑞丽市住房和城乡规划建设局承认租赁物并未竣工验收，被告（反诉原告）了解到的情况也是租赁物并未经竣工验收。本院对该组证据结合以下证据予以评判。本院依职权向德宏今晨建筑设计有限公司调取租赁物的实际建筑面积情况，2016年4月19日，该公司向本院出具《情况说明》，上载明：“1、我公司设计的瑞丽市卯湖公园南门管理用房，总建筑面积应为1383.85平方米，经查问了当时设计图纸的人员，图中所标注1477.93平方米为设计人员失误。故在施工过程中，我公司在现场施工图上做了核对，并加盖公章确认，该修改图我公司无备案文件；2、建筑面积1383.85平方米为图上尺寸计算所得，实际面积应为法定测量单位测定的房产面积为准。”经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性无异议，但认为1383.85平方米仅是设计图纸中的建筑面积，认可第二项中以法定测量单位测定的房产面积为准；被告（反诉原告）对该组证据无异议，认为在第一次庭审中被告（反诉原告）即申请对租赁物的实际建筑面积进行测绘，原告（反诉被告）当庭认可以旁边的建筑物为参照物，但在实际勘验过程中其又反悔，不同意以旁边的建筑物为参照物，导致无法进行实际测量。本院对该组证据的真实性及合法性予以确认，对证明内容结合事实认定予以评判。2016年5月12日，本院向瑞丽市住房和城乡规划建设局调取租赁物竣工验收报告及完善证据形式，2016年3月17日，瑞丽市住房和城乡规划建设局向本院出具工程竣工验收签到表、建设工程竣工验收申报书、工程竣工验收证明书、（瑞）建规验字【2014】012、013、014、015号《建设工程竣工规划验收核实意见书》四份、地基验槽检查记录两份、主体结构工程验收记录两份、附表一份、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程消防设计备案检查记录表三份、德宏今晨建筑设计有限公司《消防设计申报文件》一份。经质证，原告（反诉被告）对以上证据认为：1、对2013年3月1日瑞丽市住房和城乡规划建设局出具的复函、建设工程竣工验收申报书、工程竣工验收证明书、（瑞）建规验字【2014】014号《建设工程竣工规划验收核实意见书》、地基验槽检查记录、主体结构工程验收记录、附表、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程消防设计备案检查记录表的真实性、合法性及关联性无异议；2、对（瑞）建规验字【2014】012、013、015号《建设工程竣工规划验收核实意见书》不是本案租赁物，与本案无关；3、（瑞）建规验字【2014】014号《建设工程竣工规划验收核实意见书》最终确定的竣工建筑面积为1503.50平方米，可见实际面积是超过合同约定面积的，但原告（反诉被告）认可合同约定面积；4、对德宏今晨建筑设计有限公司《消防设计申报文件》原告（反诉被告）看不懂，不发表质证意见。经质证，被告（反诉原告）对该组证据认为：1、对租赁物实际面积问题，瑞丽市住房和城乡规划建设局用后面出具的证据否定前面出具的证据，存在矛盾。在其出具的复函上陈述租赁物建筑面积为1477.93平方米，但在《建设工程竣工规划验收核实意见书》上又确认是1503.50平方米。租赁物是按图施工，被告（反诉原告）也已经告知其图纸计算存在错误，在其明知的情况下，仍然出具错误的面积报告，被告（反诉原告）无法理解。被告（反诉原告）也曾与技术人员对租赁物进行勘测，证明确实是设计图纸计算错误；2、关于竣工验收的问题，瑞丽市住房和城乡规划建设局出具的证明文件确认是2013年8月26日竣工验收，与之前其出具的租赁物不能竣工验收的事实相矛盾的，且既然是2013年8月26日验收，原告为什么不将验收报告出具给被告，在庭审中原告也说了，租赁物无法取得验收合格证；3、对消防验收的问题，《消防设计申报文件》中提到喷淋系统、消防水池实际上并不存在，致使被告无法取得消防许可证，便无法使用租赁物三楼以上的面积部分。综上，瑞丽市住房和城乡规划建设局出具的以上证据材料是不合法的，被告不认可验收事实。本院认为，瑞丽市住房和城乡规划建设局向本院出具的关于租赁物的竣工验收证明材料来源真实、合法、有效，被告（反诉原告）对该组证据不予认可，但未能提交有效证据予以佐证，对该组证据，本院予以采信。被告（反诉原告）于第一次庭审中申请对租赁物的实际建筑面积进行测绘，2015年11月6日，本院委托云南国朝测绘公司瑞丽分公司对租赁物进行实际测绘，2016年1月20日，经现场勘验，因租赁物已经实际装修使用，与设计图纸无法核对一致，且双方对测绘参照物无法协商一致，云南国朝测绘公司瑞丽分公司未向本院出具鉴定结论。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年1月16日，原告（反诉被告）张燕艳与被告（反诉原告）杨云吉签订《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》约定：“甲方（张燕艳）将位于南卯湖公园南大门东侧经营管理用房出租给乙方（杨云吉）。第一条、基本情况：房屋建筑面积1477.93平方米，房屋状况为全新，简单外装修，内部无装修，主电源、消防设施、电梯等运行设备齐全；第二条、房屋用途：取得相关证照的合法经营项目，同时必须符合公园的经营理念和环保要求；第三条、本合同期限为十年，自2013年1月8日起至2023年1月8日止；第四条、房屋租金：1、经营管理用房第一年租金为55万元，租期满1年后，从第二年开始，逐年按上一年租金的10%递增租金。乙方于合同签订之日起15日内向甲方付清第一年租金的54%，30万元，第一年租金剩余部分46%，25万元于当年2月28日前付清；2、甲乙双方约定，在合同签订期满一年的10日前，乙方须向甲方交付下一年度的租金。逾期将每天加付1‰的滞纳金，逾期30天后，将视为乙方放弃履约，由乙方承担违约责任，并赔偿甲方损失；第五条、交付房屋期限，甲方应于房屋竣工正式验收后10天内，将该房屋交付给乙方。2013年4月1日起正式开始计算租金；第六条、房屋产权，该房屋产权属于甲方的租赁方，甲方保证该房屋没有产权纠纷。乙方在本合同期限内根据合同条款使用，不得改变其用途，不得转租、转借交由第三方使用；第七条、乙方权利：1、乙方可根据自身条件及周边环境，自行组织恰当的合法经营项目，并享有盈利和承担亏损；2、在不破坏房屋主体结构的前提下，乙方可以对房屋进行适当装修。如需将房屋进行分隔使用，所使用的材料必须轻便、结实、防火，符合相关消防安全、防灾避险的规定；3、经相关部门许可，可在房屋外墙设置恰当的招牌或广告……第十六条、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，均应承担由此给对方造成的损失，并向对方交纳年度租金的10%作为违约金。在合同期内，在不违反原合同的情况下，除因管理用房产权所有人因素外，因甲、乙双方任何一方原因导致该合同无法执行，一方需赔偿对方所有投资和损失及违约金50万元。如因不可抗力因素，所有人为不可控制的自然因素和国家军事用途，甲方必须终止合同时，乙方的经济损失甲方不予补偿……；第二十条：本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。”2013年2月4日，双方再次签订《南卯湖公园经营管理用房租赁合同补充协议》约定：“甲方（张燕艳）应于房屋竣工正式验收后10天内，将该房屋交付给乙方（杨云吉）。2013年4月1日起正式开始计算租金，如未能于4月1日前交付乙方的，4月1日后交付的按交付之日起计算房屋租金。双方经商议签订补充协议，补充协议与原合同存在冲突的，以补充协议为准。”合同签订后，张燕艳即于2013年4月1日前将租赁物交付杨云吉使用，杨云吉将租赁物投入装修，并于合同签订后15日内支付了2013年第一笔租金30万元，第二笔租金25万元于2013年10月21日支付。后杨云吉未再如约支付2014年及2015年房屋租金，张燕艳于2015年7月1日起诉至本院，请求解决。杨云吉于2015年8月13日向本院提起反诉请求。另查明，租赁物瑞丽市卯湖公园经营管理用房产权所有人为瑞丽市住房和城乡规划建设局，2013年1月9日，该局与张燕艳签订《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》，2013年8月15日，再次签订合同《补充协议》，约定：“甲方（瑞丽市住房和城乡规划建设局）与乙方（张燕艳）签订的《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》，但甲方提供给乙方租赁的房屋至今未能竣工验收并交付乙方使用，双方本着平等协商的原则，就原合同中未尽事宜订立以下补充协议：一、协议内容变更部分为：……3、原合同中第五条“甲方应于房屋正式验收后10天内，将该房屋交付给乙方。2013年5月1日起正式开始计算租金”更改为“甲方应于房屋正式验收后10天内，将该房屋交付给乙方。并于正式交付乙方三个月后计算租期即租金。”2015年6月25日，张燕艳取得瑞丽市住房和城乡规划建设局对租赁物的转租权。2016年3月1日，瑞丽市住房和城乡规划建设局向本院出具复函称：“1、我局与张燕艳签订的南卯湖公园管理用房租赁合同中条款第一条确定的建筑面积为：1477.93平方米（该房屋具有正式的施工设计图纸及建筑面积），合同条款第七条、第八条、第十条已明确了乙方张燕艳的权利及相关要求；2、瑞丽市卯湖南门管理房（A）工程、（B）工程、瑞丽市卯湖西门摄影楼工程、瑞丽市卯湖西门健身房工程等四项工程于2011年4月22日由保山市沙坝建筑工程有限责任公司中标承建，该工程具有合法的建设手续与程序，工程于2013年8月26日下午15:00由我局组织市监察局、市农林水纪工委、市财政局、市审计局、市气象局防雷中心、云南岩土工程勘察设计院、德宏今晨建筑设计公司、德宏州城镇监理公司、保山市沙坝建筑工程有限责任公司、住建局相关股室及承租房屋个体张燕艳、刘庆宏等相关单位部门和个人共同参与了房屋的验收，同意验收，并具有工程验收证明书和验收组工程竣工验收意见。”2016年4月19日，德宏今晨建筑设计有限公司向本院出具《情况说明》，上载明：“1、我公司设计的瑞丽市卯湖公园南门管理用房，总建筑面积应为1383.85平方米，经查问了当时设计图纸的人员，图中所标注1477.93平方米为设计人员失误。故在施工过程中，我公司在现场施工图上做了核对，并加盖公章确认，该修改图我公司无备案文件；2、建筑面积1383.85平方米为图上尺寸计算所得，实际面积应为法定测量单位测定的房产面积为准。”本院认为，原、被告双方签订的《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》及合同《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。关于租赁物是否竣工验收，符合交付使用条件的问题，杨云吉辩称租赁物未经竣工验收及消防验收，依据2016年3月1日瑞丽市住房和城乡规划建设局向本院出具的复函，租赁物已实际于2013年8月26日竣工验收，杨云吉无证据证明租赁物未经竣工验收及消防验收，不具备交付使用的条件，本院对验收事实予以确认；关于杨云吉拒绝支付租金的行为是否符合先履行抗辩权的法律规定，应否支付张燕艳其所拖欠的房屋租金1270500元的问题，杨云吉辩称，因张燕艳所交付的租赁物不符合合同约定的使用条件，即无法通过竣工验收、消防验收，故其拒绝支付2014年4月之后的租金，因租赁物已于2013年8月26日竣工验收，且租赁物已实际于2013年4月1日前即交付杨云吉使用至今，杨云吉的抗辩理由无事实及法律依据，其应当按合同约定支付张燕艳2014年、2015年期间的租金1270500元；关于租赁物建筑面积及实际使用面积如何确认的问题，杨云吉辩称租赁物的建筑面积及实际使用面积与合同约定不符，其应提交有效证据证明，租赁物设计单位德宏今晨建筑设计有限公司向本院证明租赁物建筑面积1383.85平方米为图上尺寸计算所得，实际面积应为法定测量单位测定的房产面积为准。且所租赁的房屋是双方认可的用于特定经营的房屋，合同约定的租金标准为固定数额而非以实际使用面积计算，张燕艳已经依约交付该特定房屋，杨云吉在使用一年的期间内也未提出异议，其以合同约定面积与实际使用面积不符为由主张拒付、减付租金的理由不能成立，本院不予支持；关于合同中约定的租金增长率是否显示公平、杨云吉请求变更租赁合同的诉讼请求能否成立的问题，双方签订的《南卯湖公园经营管理用房租赁合同》及合同《补充协议》是在其平等自愿的基础上签订的，签订主体为完全民事行为能力人且系长期从事经营行业，在客观上，双方约定10%的租金增长率，并未造成给付之间的利益不平衡，主观上，张燕艳不具备利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。故杨云吉辩称租金增长率显示公平，请求予以调整的诉讼请求不能成立，本院不予支持；关于违约责任如何认定，违约金如何确定的问题。合同约定任何一方违反合同约定，应向对方交纳年付租金的10%作为违约金，依据《中华人民共和国合同法》第113条、114条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，该约定未违反法律规定，未超过造成损失的30%，不属于“过分高于造成的损失”，本院予以确认。本案讼争租赁物实际竣工验收日期为2013年8月26日，张燕艳负有向杨云吉告知的义务，其明知在2013年8月26日前租赁物不具备交付使用的条件而仍然将租赁物交付使用，其具备违约行为，应当承担违约责任。杨云吉在租赁物竣工验收后，未按约定向张燕艳支付2014年及2015年的房屋租金，亦存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第120条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故张燕艳要求杨云吉支付2013年延期付款违约金25000元的诉讼请求，本院不予支持。对2014年及2015年的延期付款违约金127050元，应当由杨云吉承担。综上，杨云吉应当向张燕艳支付所拖欠的2014年、2015年房屋租金1270500元（605000+665500），并向张燕艳支付违约金127050元【（605000+665500）×10%】。杨云吉的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：本诉部分：一、被告杨云吉于本判决生效后十日内支付原告张燕艳房屋租金1270500元。二、被告杨云吉于本判决生效后十日内支付原告张燕艳违约金127050元。三、驳回原告张燕艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17603元，由原告张燕艳承担603元；被告杨云吉承担17000元。反诉部分：驳回反诉原告杨云吉对反诉被告张燕艳的反诉请求。案件受理费6910元，由反诉原告杨云吉承担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费（其中，本诉案件受理费17603元、反诉案件受理费6910元）；若有新证据与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  朱湘林审 判 员  严淑云人民陪审员  高红旗二〇一六年六月一日书 记 员  杨元霜附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。