福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终704号 上诉人（原审被告）：黄振通，男，1986年4月10日出生，汉族，住福建省龙海市。 上诉人（原审被告）：康秋红，女，1987年7月13日出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）：陈艺明，男，1990年9月14日出生，汉族，住福建省龙海市，现住龙海市。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司龙海支行，住所地福建省龙海市石码镇人民西路**。统一社会信用代码91350681856636073J。 负责人：陈坤林，支行行长。 委托诉讼代理人：陈永强，中国工商银行股份有限公司龙海支行员工。 上诉人黄振通、康秋红因与被上诉人陈艺明、原审第三人中国工商银行股份有限公司龙海支行（以下简称“工行龙海支行”）房屋买卖合同纠纷一案，，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0682民初5695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人黄振通、康秋红、被上诉人陈艺明、原审第三人工行龙海支行的委托诉讼代理人陈永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄振通、康秋红上诉请求：撤销一审判决，驳回陈艺明的诉讼请求。事实和理由：1、陈艺明起诉的合同是修改的合同，中介没有将该合同拿给我们，是欺诈性合同，我方不认可。2、陈艺明常常超过房贷还款时间，一审认定陈艺明没有违约错误。3、去年将房屋交付给陈艺明，陈艺明常常不交物业费、水电费，致物业公司向我们催缴。合同明显存在欺诈和不平等的情况下，考虑陈艺明确实为房屋花费不少钱，我方要求陈艺明必须先处理好房贷，再过户给陈艺明，属合情合理，不算违约。 陈艺明辩称，答辩意见与一审意见相同，黄振通、康秋红的上诉没有事实和法律根据，一审法院判决正确。 工行龙海支行述称，银行作为第三方来讲，陈艺明的诉讼与我方无关联。我方发放的贷款完全按照法律、法规执行。 陈艺明向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄振通、康秋红继续履行《房地产买卖合同》，协同第三人办理案涉房屋抵押权注销手续（其所欠第三人因按揭贷款所产生的债务由陈艺明依约代为清偿）；协助陈艺明办理产权证过户登记手续。2.判令黄振通、康秋红向陈艺明支付案涉房屋执行异议之诉律师费4000元；黄振通、康秋红按每日500元计算向陈艺明支付自2020年2月24日之次日起至继续履行合同时止的迟延履行违约金。3.黄振通、康秋红承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2016年10月10日，黄振通、康秋红作为买受人与漳州世纪中联置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购得中联•锦江御景二期10幢1205室房屋即案涉房屋。2017年1月4日，黄振通、康秋红向中国工商银行股份有限公司龙海支行贷款800000元用于购买案涉房屋，并签订了《个人购房借款／担保合同》，约定黄振通、康秋红按等额本金的方式偿还贷款本息，并指定黄振通名下的工商银行账户（账号62×××52）为还款账户。2017年11月1日，黄振通、康秋红（甲方、卖方）、陈艺明（乙方、买方）与康青海、高青红（丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》，约定（摘录）：甲方自愿将坐落在龙海市石码镇锦江道东段中联锦江御景二期10幢1205号房地产，建筑面积125.8平方米，出售给乙方；房屋总成交价155万元，乙方于2017年11月1日支付给甲方20万元作为购房定金（双方交易过后，定金纳入总房款）；首期购房款456660元于2017年11月22日由乙方支付给甲方；扣除乙方已支付的购房定金及首期购房款和甲方银行现贷款余额773340元，甲乙双方同意乙方每月代甲方偿还甲方每月月供本金6333.22元，至开发商不动产权证办理完整可以过户半个月内由乙方代为结清甲方银行贷款余额，并于正式过户当日将所余尾款12万元付清给甲方。甲方保证对上述房产无任何债权债务、无第三者纠纷，如有纠纷，甲方负责处理，均与本房屋买卖无关；如因甲方对外负有债务导致该房产被查封执行，甲方应当承担因解决该纠纷的一切费用，并承担返还乙方已支付的购房款及赔偿乙方该房产交易总价百分之五十的赔偿金；该房屋可以办理交易过户时，甲乙双方不得用任何借口和理由推迟办理手续，如有一方延迟按每天500元赔偿给对方，如延期30天后，乙方有权取消尾款12万元，可向人民法院申请起诉。三方还就房屋买卖的其他事项进行了约定。合同签订后，陈艺明分别于2017年11月1日向黄振通、康秋红支付50000元、于2017年11月2日支付150000元、于2017年11月24日支付456660元，并依约每月代替黄振通、康秋红向工行龙海支行支付案涉房屋按揭贷款。案涉房屋于2018年6月23日办理交房手续，房屋实际门牌号为“龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢××”陈艺明于当日接收房屋。2020年2月24日，陈艺明与黄振通、康秋红和房屋中介人员康清海、高青红拟办理案涉房屋解除抵押业务，得知案涉房屋已被查封。2020年3月12日，陈艺明向法院提出执行异议，请求终止对案涉房屋查封，法院于2020年3月23日作出（2020）闽0681执异9号执行裁定书，裁定驳回陈艺明的异议请求。2020年4月2日，陈艺明提起执行异议之诉，请求判决不得执行案涉房屋，并解除对该房屋的查封；诉讼中，陈艺明于2020年9月4日向法院缴纳案涉房屋尾款120000元交付执行；法院于2020年9月28日作出（2020）闽0681民初1235号民事判决（2020年10月26日生效），判决不得执行福建省龙海市（实际门牌号为××）房屋。陈艺明委托东方致格律师事务所代理前述执行异议之诉，花费律师费4000元。2020年10月29日，陈艺明通过微信向黄振通发出要求办理解押过户手续的意思表示。黄振通拒绝配合。2020年11月6日，陈艺明提起本案诉讼。 一审法院认为，当事人行使权利、履行合同，应当遵循诚实信用原则。涉案《房产买卖合同》系合同双方建立在平等、自愿、协商的基础上签订的，意思表示真实，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自义务。关于合同的履行。案涉《房产买卖合同》履行至今，除银行剩余贷款外，陈艺明已按照合同约定支付全部价款（其中120000元交付法院执行），陈艺明已履行买受人的义务，黄振通、康秋红应当继续履行合同，暨按照《房产买卖合同》第三条第2项的约定，在可以办理交易过户时，配合陈艺明办理案涉房屋抵押权注销手续并协助陈艺明办理产权证过户登记手续。对陈艺明要求黄振通、康秋红继续履行《房地产买卖合同》，协同第三人办理案涉房屋抵押权注销手续、协助陈艺明办理产权证过户登记手续的诉讼请求，应予支持。黄振通辩称合同虚假不公平，依据《房地产买卖合同》，首先，黄振通、康秋红均在合同落款及骑缝处签名、捺印，作为完全民事行为能力人，黄振通、康秋红应当对自己的合同行为承担责任，并尽到合理的注意义务，按约定履行合同；其次，黄振通、康秋红作为房屋出卖人，知悉合同的具体履行情况，陈艺明关于案涉房屋的相关款项均是向二人直接履行，但黄振通、康秋红在买卖双方第一次办理案涉房屋解押手续之前均未对合同效力提出异议，综合双方当事人在案涉合同中权利义务的享有及承担来看，合同履行至今黄振通以此为由拒绝继续履行合同，没有依据，亦显示公平，对该辩解不予采纳。黄振通称陈艺明迟延支付首期购房款违约，关于首期购房款的支付的经过，陈艺明、中介方的陈述与黄振通的陈述不一致，若黄振通认为陈艺明违约，可另寻途径处理，但黄振通、康秋红不能以此为由拒绝履行协助办理产权证过户登记手续的义务。黄振通称陈艺明逾期缴纳银行按揭款，陈艺明不予认可，根据黄振通举证的《支付统计表》来看，陈艺明均在每月16日将案涉房屋的银行按揭款支付至黄振通的还款账户；黄振通主张陈艺明未在双方约定的时间点之前缴纳，但对双方约定的具体时间并未提交相应的证据予以证明，对该辩解，暂不采纳。关于陈艺明主张的律师费4000元及迟延履行违约金。《房产买卖合同》第三条第1项约定：“甲方保证对上述房产无任何债权债务、无第三者纠纷，如有纠纷，甲方负责处理，均与本房屋买卖无关；如因甲方对外负有债务导致该房产被查封执行，甲方应当承担因解决该纠纷的一切费用……”。庭审查明，案涉房屋因黄振通、康秋红与案外人纠纷于2018年7月16日被裁定查封；2020年2月24日陈艺明得知该情况后，遂向法院先后提起执行异议及执行异议之诉，并花费律师费4000元；符合《房产买卖合同》第三条第1项的约定，陈艺明提起执行异议之诉所花费的律师费4000元应属解决纠纷所产生的合理费用，黄振通、康秋红应予承担。陈艺明主张黄振通、康秋红按每日500元自2020年2月24日之次日起支付至继续履行合同时止的迟延履行违约金；《房产买卖合同》第三条第2项约定“该房屋可以办理交易过户时，双方不得用任何借口和理由推迟办理手续，如有一方延迟按每天500元赔偿给对方”，2020年2月24日陈艺明拟办理房屋解除抵押业务时，案涉房屋因黄振通、康秋红涉诉处于被查封状态而无法办理解除抵押手续，黄振通、康秋红应当对陈艺明因房屋无法解押而造成的损失承担责任，陈艺明主张黄振通、康秋红承担违约责任的，应予支持；黄振通主张前述违约金条款有失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，案涉合同履行中，2020年2月24日黄振通是配合陈艺明一同前往办理案涉房屋解押过户手续的，到达第三人处知悉了案涉房屋被查封，虽房屋被查封确系黄振通、康秋红涉诉导致，但此时黄振通、康秋红主观上是愿意按照合同履行相关手续的，违约过错程度较小；2020年10月29日，在案涉房屋的查封状态解除后，陈艺明再次通知黄振通前往办理解押过户手续，此时，案涉房屋的权利瑕疵已解除，黄振通、康秋红不配合办理解押过户手续，违约过错程度较大；综合考虑双方合同履行情况、违约过错程度及当事人的预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量,酌定对违约金予以调整，黄振通、康秋红应当自2020年2月24日至2020年10月28日按100元／日计算迟延履行违约金，自2020年10月29日起至实际履行之日止按500元／日计算迟延履行违约金。综上,黄振通、康秋红应继续履行《房地产买卖合同》并配合陈艺明办理案涉房屋的解押过户手续，并向陈艺明支付迟延履行违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄振通、康秋红应继续履行《房地产买卖合同》，于本判决生效之日起十日内协同中国工商银行股份有限公司龙海支行办理龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢××房屋抵押权注销手续（该房屋的银行贷款余额由陈艺明代为结清）、并协助陈艺明办理产权证过户登记手续。二、黄振通、康秋红应于本判决生效之日起十日内向陈艺明支付执行异议之诉律师费4000元；黄振通、康秋红应于本判决生效之日起十日内向陈艺明支付迟延履行违约金（自2020年2月24日起至2020年10月28日止按100元／日计算，自2020年10月29日起至实际履行之日止按500元／日计算）。三、驳回陈艺明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1242元，减半收取计621元，由黄振通、康秋红负担。 本案各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认，黄振通、康秋红提出一审有遗漏认定合同中有关责任部分。 二审中，黄振通、康秋红提交催缴水电费通知书以及七张短信催缴水电费的通知复印件，拟证明：陈艺明没有按时缴纳水电费、物业费以及没有按时还房贷导致银行房贷逾期，故黄振通、康秋红没有办法过户给陈艺明。经质证，陈艺明认为，黄振通、康秋红所提供的证据的真实性无法确认，与本案没有关联，且超过举证期限。工行龙海支行质证认为这与其行无关。本院认为，黄振通、康秋红所提交的证据仅能证明有关水、电费催缴通知，并无证据证明因催缴水电费导致本案合同无法履行，故该证据与本案讼争合同的履行没有关联，本院不予采纳。 本院认为，本案讼争《房地产买卖合同》履行至今，除银行剩余贷款需要分期履行外，陈艺明已按照合同约定支付全部价款，陈艺明已履行买受人的义务，黄振通、康秋红应当按照《房地产买卖合同》约定，配合陈艺明办理案涉房屋抵押权注销手续并协助陈艺明办理产权证过户登记手续。故陈艺明请求黄振通、康秋红继续履行《房地产买卖合同》，协同工行龙海支行办理案涉房屋抵押权注销手续、协助陈艺明办理产权证过户登记手续的诉讼请求，应予支持。关于陈艺明主张的律师费及迟延履行违约金，一审根据黄振通、康秋红不配合办理解押过户手续，违约过错程度较大，综合考虑双方合同履行情况、违约过错程度及当事人的预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量,酌定对违约金予以调整，判决由黄振通、康秋红承担部分违约责任，并无不当。黄振通、康秋红上诉提出本案讼争合同是欺诈性合同，不认可该合同的理由，黄振通、康秋红均在该合同落款及骑缝处签名、捺印，真实性其予以认可，主张另有合同存在，缺乏依据，且黄振通、康秋红作为合同的一方，已按合同的约定履行部分，现主张合同为欺诈性合同，缺乏依据。黄振通、康秋红上诉提出陈艺明常常超过房贷还款时间及拖欠物业费、水电费，一审认定陈艺明没有违约错误的理由，如上所述，并无拖欠房贷的证据，物业费、水电费也仅是催缴，无法证明陈艺明构成对本案合同的违约，黄振通、康秋红以此抗辩陈艺明应先处理好房贷等，黄振通、康秋红才将房屋过户给陈艺明的理由不能成立。 综上，黄振通、康秋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1242元，由黄振通、康秋红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二一年四月六日 法官助理  杨国栋 书 记 员  吴婷茵