湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1477号上诉人（原审被告）：陈亮，男，1992年2月24日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市，被上诉人（原审原告）：黄向利，女，1971年3月8日出生，土家族，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区，上诉人陈亮因与被上诉人黄向利房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人陈亮、被上诉人黄向利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈亮上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判驳回黄向利要求陈亮支付违约金的诉讼请求；2、判决黄向利向陈亮支付合同违约金27000元。事实和理由：一、陈亮搬走店铺内东西的行为不构成违约，黄向利先前的锁门行为构成实际违约。2020年6月5日，黄向利在协商未果且陈亮已锁好商铺的情况下，在商铺门上加了一把锁。根据双方的《租房协议》第五条“租赁期间，甲方不得收回房屋”的约定，黄向利的锁门行为对陈亮实际使用房屋已构成现实迫切的阻碍，致使双方合同目的不能实现，构成根本违约，属于单方解除合同的行为。《租房协议》中约定的违约金即两个月租金27000元。二、黄向利锁门后，陈亮的财产仍在商铺内，陈亮后续搬东西的行为系对私人财产的自我救济。三、即使黄向利的锁门行为不构成违约，一审认定陈亮搬东西的行为构成违约既无合同约定，也无法律依据。陈亮的合同义务是支付租金，受疫情不可抗力影响，陈亮租金给付困难，疫情期间的租金未付不应认定为违约。黄向利辩称：一、黄向利在商铺加锁的行为不妨碍陈亮对商铺的使用，也不构成单方解除合同，是黄向利在陈亮拒不支付租金且缺乏协商诚意的情况下所能采取的唯一自力救济措施。在黄向利将商铺加锁前，陈亮已拖欠租金达四个月，金额达54000元，双方就租金争议虽反复协商，但陈亮始终不予明确表态。双方曾于2020年6月4日晚在商铺见面，陈亮表示最晚于2020年6月7日早上9点再次见面时给予答复，黄向利在2020年6月4日见面后对商铺进行加锁是担心陈亮会“人去楼空”，而且如果陈亮“人去楼空”，在他店里办了储值卡的用户也会到商铺闹事。2020年6月6日晚，黄向利再次发微信提醒陈亮于2020年6月7日早上9点左右到商铺，但在黄向利2020年6月7日早上到达商铺时，却发现陈亮已经将锁锯开，并将店内的所有物品搬空。如果黄向利真想收回商铺，应该是要求陈亮限期腾空，加锁对于收回商铺并无意义。二、陈亮未通知黄向利就将商铺搬空是单方解除合同的行为，应该承担违约责任。黄向利在2020年6月7日早上发现陈亮把东西全部搬空后，给陈亮打电话其不接，发微信也不回，根本无法与陈亮取得联系，而且在2020年6月6日，陈亮在金地格林东郡三期6号楼103号商铺又重新开业继续经营。三、陈亮作为承租人，既有依约支付租金的义务，也有不得单方提前退租的义务。一审认定陈亮违约并支付违约金合理合法。即使法院因不可抗力对陈亮四个月的租金减免了一半，扣除其预交的押金18000元之后，陈亮仍存在欠缴租金9000元的违约行为。陈亮的租期至2024年11月5日，其在欠缴租金的情况下没有积极解决问题，反而单方将店铺内的东西搬空，且很快就在新店铺重新开业，其行为明显是提前退租的违约行为，一审酌定一个月的违约金已经考虑到了疫情的影响，进行了减免。四、黄向利不同意对陈亮要求黄向利支付合同违约金27000元的请求在二审中一并审理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。黄向利向一审法院起诉请求：1、判令陈亮支付拖欠的租金54000元；2、判令陈亮支付违约金9000元（陈亮应按合同支付违约金27000元，扣除陈亮签约时预交的押金18000元，尚应支付违约金9000元）；3、本案诉讼费由陈亮承担。一审法院认定事实：一审法院经审理查明的事实与黄向利诉称的事实基本一致。一审法院另查明，在签订上述租房协议的当天，陈亮还预付了1000元的水电费。除签订租房协议当天支付的租金及租房押金外，陈亮未再支付租金。一审法院还查明，2020年1月20日，陈亮经营的按摩店发布放假通知，自次日起放假。一审法院再查明，2020年6月3日，黄向利通过微信向陈亮发布催缴房租通知，要求陈亮在2020年6月4日支付拖欠的四个月房租共计40500元等。2020年6月5日，黄向利在协商未果，且陈亮已锁好商铺的情况下，在商铺门上加了一把锁。2020年6月6日，陈亮锯掉门锁后将店铺里的东西搬走，并在重新租赁的金地格林东郡三期6号楼103号商铺重新开业后继续经营按摩店。2020年9月21日，黄向利以要求陈亮支付租金及违约金等为由，诉于一审法院。一审法院认为，黄向利与陈亮于2019年10月22日签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。2020年6月6日，陈亮锯掉门锁后将店铺里的东西搬走属于单方提前解除合同，违反了双方《租房协议》的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。但因2020年初，武汉发生的新冠疫情属于不可抗力事件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，应当部分或者全部免除陈亮的违约责任。结合本案的实际情况，一审法院酌定2020年2月6日至2020年6月5日期间的租金黄向利、陈亮各承担一半，违约金一审法院调整为按一个月租金金额予以确定，但陈亮支付的租房押金可以折抵上述期间应付的租金。经核算，陈亮还应向黄向利支付上述期间的租金金额为9000元（13500元／月×2个月－18000元）；违约金为13500元。综上，黄向利的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陈亮于一审判决生效之日起十日内向黄向利支付欠付的租金9000元；二、陈亮于一审判决生效之日起十日内向黄向利支付违约金13500元；三、驳回黄向利的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1376元，减半收取688元，由陈亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈亮向本院提交2020年6月13日的照片四张，拟证明黄向利私自在陈亮使用的商铺门上加锁，影响陈亮的财产安全，并拆除了陈亮的装修。黄向利向本院提交《武汉市商品房买卖合同》一份，拟证明黄向利是金地格林东郡二期六幢1层商11号房屋的权利人。经质证，黄向利对陈亮提交证据的意见为：对四张照片的真实性无异议，关联性有异议，不能达到其证明目的，该照片不能显示是黄向利拆除了电子屏和装修，黄向利也没有拆除过电子屏和装修，2020年6月6日陈亮就已经把东西都搬走了，旺铺招租也不是黄向利贴的。陈亮对黄向利提交证据的意见为：由法院核实房屋产权人的情况。本院认为，陈亮提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。黄向利提交的证据可以证明黄向利是案涉商铺的权利人，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2015年2月14日，黄向利与武汉金地普盈置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了金地格林东郡二期六幢1层商11号房屋。2019年10月22日，黄向利、陈亮签订《租房协议》，约定黄向利将位于武汉市洪山区纺织路金地格林东郡6-111号商铺出租给陈亮使用，租赁期限为2019年11月6日至2024年11月5日，押金为18000元，前三年月租金为13500元，租金按季度收取，每次交付租金需提前七个日历天；陈亮如果提前终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后终止合同，并赔付对方2个月房租作为违约金等。协议签订当天，陈亮支付了押金18000元，以及自2019年11月6日至2020年2月5日的租金40500元。2019年11月7日，陈亮以承租商铺作为经营住所，注册成立了武汉梦启源健康管理有限公司〔康之道盲人按摩店（62分店）〕，从事按摩推拿服务。二审再查明，2020年6月6日，黄向利发微信给陈亮“小陈，我明天早上大约九点左右到铺子，你记得过来哦。”陈亮对此未予回复。本院认为，黄向利、陈亮于2019年10月22日签订的《租房协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈亮的租金交至2020年2月5日。后因新冠××疫情期间的租金问题，双方不能协商一致。一审考虑新冠××疫情的影响，酌定2020年2月6日至2020年6月5日期间的租金由黄向利、陈亮各承担一半，属一审自由裁量权的范畴，实体处理亦无不当。陈亮欠付租金的事实客观存在。黄向利虽于2020年6月5日在商铺上加锁，但其于2020年6月6日仍积极约见陈亮，系陈亮对此不予回复，并直接锯开门锁、搬走东西，随后在新租赁的商铺中重新开业继续经营。故黄向利2020年6月5日的锁门行为应视为对陈亮欠缴租金的抗辩，并不构成违约。一审综合本案事实，认定陈亮于2020年6月6日锯掉门锁后将店铺里的东西搬走，属于单方提前解除合同的违约行为，并考虑新冠××疫情对于本案纠纷发生有一定影响，将违约金调减为一个月租金，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实和法律依据，本院予以维持。陈亮要求黄向利向其支付合同违约金27000元，属于在二审中提出反诉，双方对此调解不成，黄向利亦不同意二审就此一并审理，故该项请求不属于本案二审的审理范围。综上所述，陈亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由陈亮负担。本判决为终审判决。审判员  胡丹丹二〇二一年四月十三日法官助理余文婷书记员叶子