湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2751号上诉人（原审被告）：彭志国，男，1976年8月9日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：杨超，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗柳，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苗琳，女，1976年9月13日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：杨超，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗柳，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱翠兰，女，1968年7月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邱丹，湖北成和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢，湖北成和诚律师事务所律师。上诉人彭志国、苗琳因与被上诉人朱翠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初8314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。彭志国、苗琳上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，依法改判确认彭志国与朱翠兰2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；二、依法撤销一审判决第二项，依法改判彭志国、苗琳仅需支付各项费用共计66350元；三、本案一、二审诉讼费用由朱翠兰承担。事实和理由：一、苗琳于2020年7月15日之前已将涉案租赁房屋全部清空，并告知了朱翠兰，双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月15日解除。2020年1月23日受疫情影响全市封城，所有店铺均关门停业直至2020年4月8日，苗琳经营多年的服装店铺亏损严重，且店面被广八路救灾棚遮挡，根本无力支付每月28500元的房租。在与朱翠兰多次协商减免租金无法达成一致意见后，苗琳万般无奈之下于2020年7月初开始对店铺进行清空，并于2020年7月21日向朱翠兰发送了“广八路门面，于2020年7月15日之前已全部清空，请知晓”的短信通知。彭志国、苗琳认为，已因疫情原因直接导致承租商铺所签订合同目的根本无法实现，并于2020年7月15日告知朱翠兰已退租的事实。法院应当综合考虑疫情影响的不可抗力因素、案涉商铺无法正常营业、客流量大幅度减少等情形，判决确认涉案合同已于2020年7月15日解除，如在彭志国、苗琳已清空和腾退租赁的案涉商铺之后，确认合同仍需继续履行，则对彭志国、苗琳显失公平。二、朱翠兰收到苗琳清空、腾退案涉商铺的通知短信即起诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，因此双方之间签订的合同应于2020年7月21日解除。即便法院认定彭志国、苗琳无合同约定的解除权，亦不符合法定解除的条件，但朱翠兰在2020年7月21日收到彭志国、苗琳的退租短信通知后，便向法院提起了解除涉案合同的本案诉讼，证明双方于2020年7月21日已达成了解除合同的一致意见，故涉案租赁合同应于2020年7月21日解除，此后的租金不应由彭志国、苗琳承担。三、彭志国、苗琳在2020年7月15日至10月3日期间，已丧失了对案涉房屋的使用及取得收益的权利，一审法院判决彭志国、苗琳承担该期间的房屋租金已属于违约责任的承担，因此，相应的房屋租赁保证金20000元应当予以退还或扣减。否则，对于彭志国、苗琳而言存在双重受罚的情形。朱翠兰辩称，一、一审法院认定事实正确，双方签订的合同应于2020年10月3日解除，并非2020年7月15日解除；二、涉案房屋租赁保证金20000元不应退还。请求驳回上诉，维持原判。朱翠兰向一审法院起诉请求：1、依法解除朱翠兰与彭志国于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令彭志国、苗琳向朱翠兰返还位于武汉市洪山区广八路113号1层1-1房的房屋；3、彭志国、苗琳向朱翠兰支付截至2020年7月15日的租金117000元（2019年11月16日至2020年2月15日欠租金3000元；2020年3月16日至2020年7月15日为114000元），2020年7月16日起按每月28500元的标准支付至向朱翠兰返还房屋之日止；4、彭志国、苗琳向朱翠兰支付违约金85500元；5、本案诉讼费由彭志国、苗琳承担。一审法院认定事实：2019年11月16日，朱翠兰（出租方、甲方）与彭志国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：彭志国租赁武汉市洪山区广八路113号一楼门面房经营服装鞋帽，租赁期限自2019年11月16日至2022年11月15日。合同第六条租金约定：（一）租金标准：28500元/月，租金总计每季度85500元，（大写：捌万伍仟伍佰元整）。该房屋租金叁年不变，自2020年11月16日起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。（二）租金支付时间：从本合同鉴定（签订）之日起，乙方即向甲方缴纳一季度房租，每个季度十六号付款。合同第七条房屋租赁保证金约定：（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为人民币25000元（大写贰万伍仟元整）其中包括水电保证金伍仟元整。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第十二条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达叁日的。2.欠缴各项费用达壹仟元的。……第十三条违约责任约定：租赁期内，乙方提前退租的，应提前玖拾天通知甲方，甲方不退还合同保证金。2019年11月21日，苗琳向朱翠兰支付租金82500元。2020年7月21日，苗琳向朱翠兰发送短信，内容为：“广八路门面，于2020年7月15日之前已全部清空，请知晓！”一审庭审中，苗琳认可案涉房屋由其实际使用经营，房屋租金也由其交纳。朱翠兰、彭志国、苗琳均认可2019年11月16日至2020年2月15日的租金尚欠3000元，彭志国、苗琳已向朱翠兰缴纳保证金25000元。朱翠兰陈述已于2020年11月底重新出租案涉房屋。另，彭志国与苗琳于2005年10月10日登记结婚。一审法院认为，朱翠兰与彭志国签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行自己的合同义务。彭志国、苗琳系夫妻关系，苗琳自认案涉租赁房屋由其实际使用经营，并交纳房租，一审法院依法认定为夫妻共同债务。虽然案涉部分租金系新冠××疫情及疫情防控措施导致履行困难，但并未造成案涉合同履行不能，且在解除疫情防控措施之后，彭志国、苗琳继续经营一段时间，仍然拖欠房屋租金，使得合同约定的解除条件已成就，朱翠兰可以行使合同解除权。朱翠兰向法院递交民事起诉状请求解除合同，属于以非对话的方式作出的意思表示，应当以到达相对人时生效。一审法院于2020年10月3日向苗琳、彭志国送达民事起诉状，则案涉租赁合同应当于2020年10月3日解除。彭志国、苗琳辩称，案涉合同应当于2020年7月21日或者朱翠兰起诉状落款时间2020年7月22日解除，因彭志国、苗琳并不享有约定或法定的解除权，朱翠兰起诉状落款时间并非解除合同的意思表示到达相对人的时间，则彭志国、苗琳的抗辩意见于法无据，一审法院不予采信。一审庭审中，朱翠兰陈述案涉房屋已于2020年11月底出租，已无返还案涉租赁房屋的必要。根据一审庭审查明的事实，本案系因疫情期间房租减免产生纠纷。面对疫情的突发性和不可避免的情形，朱翠兰与彭志国、苗琳双方均应及时充分沟通、理智协商解决问题。考虑到新冠××疫情及疫情防控措施对彭志国、苗琳正常经营活动的影响，根据公平原则，一审法院酌定对2020年2月、3月、4月的租金减半计算，对2020年5月、6月的租金按80%计算，则彭志国、苗琳应当向朱翠兰支付租金165450元（3000元+28500元/月×50%×3个月+28500元/月×80%×2个月+28500元/月×2个月+28500元/月÷30天×18天）。朱翠兰请求彭志国、苗琳支付违约金85500元，根据租赁合同第十三条违约责任约定，彭志国、苗琳提前退租的，朱翠兰不退还保证金，该保证金具备违约金性质，因彭志国、苗琳已向朱翠兰交纳房屋保证金20000元，一审法院依法支持该保证金不予退还。另外，5000元水电保证金，因朱翠兰未提交证据证明彭志国、苗琳仍欠付水电费，则予以抵扣租金。朱翠兰请求违约金高出20000元的部分，因未提交相应证据予以证明，一审法院不予支持。综上，彭志国、苗琳应当向朱翠兰支付租金160450元（165450元-5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、朱翠兰与彭志国于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月3日解除；二、彭志国、苗琳于判决生效之日起十日内向朱翠兰支付租金160450元；三、驳回朱翠兰的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2169元（朱翠兰已预缴），由彭志国、苗琳负担1755元，朱翠兰负担414元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，其一，案涉租赁合同于2020年10月3日解除，既非彭志国、苗琳上诉主张的2020年7月15日也非其主张的2020年7月21日。双方因疫情期间的房租减免产生争议，但从房屋租赁合同的性质以及租赁期限来看，疫情所导致的不可抗力尚未导致合同目的不能实现，故彭志国、苗琳并不因前述不可抗力因素享有合同解除权，合同也不因苗琳向朱翠兰发送短信而解除。朱翠兰因彭志国、苗琳迟延交付租金而享有合同解除权，从该解除权的行使来看，应是以该意思表示到达彭志国、苗琳时方生效，虽然彭志国、苗琳也已意在解除合同，但朱翠兰是以诉讼的方式行使前述权利，双方并无协商解除而最终达成一致的过程，故一审法院认定的合同解除时间正确，彭志国、苗琳上诉认为的合同解除时间并无事实与法律依据，本院不予认定。其二，房屋租赁保证金不应退还。虽然有疫情因素的影响，但不能免除彭志国、苗琳违约情形的责任承担，一审法院认定房屋保证金不予退还有合同依据，本院予以维持。朱翠兰主张了合同解除前的租金以及合同解除后的占用费，故一审法院未超出其诉讼请求而审理。彭志国、苗琳未与朱翠兰办理房屋交接，而合同于2020年10月3日解除，一审法院计算的租金期限与方式，已经充分考虑了本案的实际情况，对彭志国、苗琳并无不公，本院予以维持。彭志国、苗琳认为一审法院未退还房屋保证金属于加重其违约责任承担的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，彭志国、苗琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2153元，由彭志国、苗琳负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年四月一日法官助理胡海洲书记员徐星