辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终417号上诉人（原审原告）：锦州金诺房屋信息咨询有限公司，住所地辽宁省锦州经济技术开发区南海路三段丰豪海景嘉苑**。法定代表人：王洪英，该公司经理。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁一理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱月，男，1986年11月21日出生，汉族，公司员工，现住锦州市经济技术开发区。上诉人锦州金诺房屋信息咨询有限公司因与被上诉人朱月居间合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州金诺房屋信息咨询有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人中介服务费8000元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人仅向被上诉人提供了看房服务，未履行后续居间服务，酌情确定被上诉人支付服务费1000元，是错误的，这是对案件事实的片面理解，对法律关系的错误定性。二、本案实质上是被上诉人恶意“跳单”，构成违约。“跳单”行为是指在中介合同中，委托人在接受中介服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接与第三人订立合同。本案中被上诉人在与上诉人签订《中介服务协议》、看房后，绕开上诉人，与案涉房屋原房主自行交易，是典型的“跳单”行为。三、上诉人对“跳单”行为收取中介服务费8000元有合同依据和法律依据。1、上诉人根据《中介服务协议》第二条第2款约定，有权对跳单违约行为，按房屋报价40万元的2%，收取中介服务费。2、根据《民法典》第965条“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”之规定，被上诉人应当按照《中介服务协议》约定，向上诉人支付中介报酬8000元。综上所述，请二审法院支持上诉请求，依法改判，以维护上诉人合法权益。朱月辩称，1、当时锦州金诺房屋信息咨询有限公司房价是41万元，合同写着也是41万元，对我进行欺诈，我认为合同是虚假合同，此合同不成立。2、他没有实质材料证据与原房主的合同关系，只是拿钥匙对我进行看房。锦州金诺房屋信息咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.被告朱月按照签署的中介服务协议支付金诺房产1%的中介服务费4000元（大写：肆仟元整)，应按签署的中介服务协议赔偿金诺房产2%中介服务费8000元（大写：捌仟元整)。2.被告承担案件受理诉讼费。一审法院认定事实：2020年5月14日，原、被告签订中介服务协议，约定甲方欲购买房产，现乙方为其介绍带看下列房产，甲方确认为首次看房，房屋地址为丽景湾33－16，房屋报价为41万；在甲方承诺中约定：1、如甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）成功购买乙方所介绍的房产，甲方需向乙方支付房屋成交价的1%作为居间服务费，支付时间为甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）就乙方所介绍的房产与卖方签署《房屋买卖合同》的当时；2、甲方同意自本协议签订之日起六月内，其本人或其亲属、授权人、代理人通过下列方式成功交易上述房产，且未向乙方支付居间服务费的，将由甲方向乙方按上述房产报价的2%支付中介服务费，并承担由此给乙方造成的全部损失：自行与售房人达成交易……；协议还约定了其它内容。协议签订后，原告业务人员带领被告看了案涉的丽景湾33－16号房屋，看房后被告未明确表示是否购买该房屋。后被告与丽景湾33－16号房屋原房主自行交易，以40万元的价格购买了丽景湾33－16号房屋，买卖双方已办理了房屋产权过户手续。原告在庭审中陈述其应为客户提供免费看房、办理过户手续、结清物业费用等服务。原告仅向被告提供了看房的服务。一审法院认为，原、被告签订了中介服务协议，双方建立了居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，依法不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，根据庭审陈述及相关证据，原告作为居间人应向被告提供看房、签订房屋买卖合同等服务，原告仅向被告提供了看房服务，原告虽未能促成被告与案外人订立买卖合同，但其为被告提供看房服务亦系部分履行了合同义务，付出了一定的时间、精力和费用，被告应支付相应的费用，故本院酌情确定被告向原告支付服务费1000元。对于原告主张被告赔偿服务费8000元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱月于本判决生效后十日内一次性支付原告锦州金诺房屋信息咨询有限公司服务费1000元。二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告朱月负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人锦州金诺房屋信息咨询有限公司与被上诉人朱月签订《中介服务协议》，约定上诉人为被上诉人介绍带看丽景湾33-16号房屋，被上诉人成功购买上诉人所介绍的房产，需向上诉认支付房屋成交价1%作为居间服务费，故双方当事人签订的系居间合同，双方当事人之间已经形成了居间合同关系，均应按照协议约定履行各自的义务。根据《民法典》第九百六十五条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。上诉人锦州金诺房屋信息咨询有限公司的工作人员按照约定带被上诉人朱月到协议中的房屋现场看房，已经履行了介绍义务，被上诉人接受上诉人提供的看房服务，在看房之后绕开上诉人，一个月内与售房人直接进行了房屋交易，违反了协议约定，属于违约行为，应承担违约责任。被上诉人虽然抗辩其以40万元购房，而上诉人报价41万元，有欺诈行为，但在看房之后，上诉人已告知被上诉人房价40万元，而上诉人此时已绕开上诉人直接与售房人进行了协商，且房屋交易中议价普遍存在，上诉人的报价与实际成交价相差1万元，并不能认定上诉人存在欺诈，被上诉人该项主张，不予支持。上诉人作为房屋买卖合同的居间人不仅需向被上诉人提供看房服务，还需进行办理房屋过户手续、结清物业费用等相关服务，居间费用约定为房屋成交价的1%，即4000元，说明上诉人如履行了全部义务其可获得收益为4000元。双方当事人在协议中约定的违约责任为房价的2%，即8000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人主张的8000元服务费过分高于上诉人的收益损失4000元，故综合衡量上诉人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，被上诉人应支付中介服务费5200元为宜。综上所述，上诉人锦州金诺房屋信息咨询有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一、二款、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初613号民事判决第二项；二、变更辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初613号民事判决第一项为“被上诉人朱月于本判决生效后十日内一次性支付上诉人锦州金诺房屋信息咨询有限公司服务费5200元”；三、驳回上诉人锦州金诺房屋信息咨询有限公司其他诉讼请求及其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人朱月负担。二审案件受理费50元，由被上诉人朱月负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  郭慧峰审判员  赵洪全二〇二一年四月十四日法官助理郭建华书记员李响