洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异25号异议人（案外人）：张东升，男，汉族，1981年12月23日出生，住洛阳市栾川县。委托代理人：石荃，河南诚然律师事务所律师，特别授权。申请执行人：焦玉平，女，汉族，1971年5月9日出生，住洛阳市洛龙区。被执行人：刘论英，女，汉族，1979年12月11日出生，住洛阳市洛龙区。被执行人：赵继林，男，汉族，1976年12月9日出生，住洛阳市洛龙区。本院在执行申请执行人焦玉平与被执行人刘论英、赵继林借款合同纠纷一案中，异议人张东升作为案外人对（2021）豫0311执恢7号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张东升提起异议称：1、中止对位于洛阳市英才路洛阳新区中泰华庭9幢2-101号房产的执行措施。2、撤回（2021）豫0311执恢7号案件的强制腾房措施及腾房公告。3、保障申请人的合法租赁权，以及在后续执行程序中的优先购买权。事实与理由:申请人张东升与赵继林、刘论英于2017年6月28日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定申请人租赁赵继林名下位于洛阳市××路中泰华庭9幢2-101号房产，租期自2017年7月1日至2037年6月30日，租金每月3000元。合同签订当日，申请人以现金方式向赵继林支付租金36000元，赵继林向申请人出具了收条。2018年2月14日申请人按照合同约定向赵继林转款50万元，2018年3月5日，申请人委托张飞向刘论英转款30万元租金。在此期间，申请人对该房产一直处于占有使用状态，故申请人与赵继林、刘论英之间的《房屋租赁合同》合法有效。现因被申请人焦玉平与赵继林、刘论英借款合同纠纷一案，被申请人焦玉平向洛龙区人民法院申请强制执行，洛龙区人民法院对申请人张东升承租的位于洛阳市××路中泰华庭9幢2-101号房产进行了查封，并于2021年1月26日对该房产张贴了强制腾房公告和封条。此时，申请人方才得知被申请人之间的纠纷。申请人认为洛龙区人民法院（2021）豫0311执恢7号执行案件中对案涉房屋的强制执行措施损害了申请人的合法权益，在洛龙区人民法院对案涉房产查封之前，申请人已与赵继林、刘论英签订《房屋租赁合同》，且按照合同约定足额支付了房屋租金，并对案涉房屋实际占有使用，故申请人的房屋承租权应当受到法律保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故恳请贵院查明事实，中止对案涉房产的执行措施，以维护申请人的合法权益。申请执行人焦玉平辩称：针对被答辩人张东升对答辩人申请执行赵继林、刘论英一案提起执行异议一案，答辩人认为其请求不能成立，应予驳回。理由如下：根据被答辩人张东升与赵继林提供的二人签订的《租赁合同》，合同签订时间为2017年6月8日，租赁期限为20年，自2017年7月1日至2037年6月30日，租金为每月3000元。答辩人声称支付了租金80万元，且房屋在此期间一直由张东升实际占有。上述情况明显为虚假的。1、赵继林2017年6月28日手写收据一份，收到张东升租金36000元，如此大金额的资金，没有相应银行流水印证系虚假的。2、张东升在2018年2月14日转账给赵继林50万元不真实。张东升提交的建行交易明细是伪造的。查看张东升的该账户交易明细，9、10、11三笔交易明显伪造。编号9交易、2018年2月10日-1600元，账户余额为15×××45.71。编号10交易、当日再次-1600元，账户余额仍为15×××45.71元。编号11交易、在账户余额为15×××45.71元的情况下，竟然转账500000元，余额变成了8445.71元。如此明显虚假的账户流水，说明该流水是伪造，法院依法不应采信。3、2018年3月5日张飞转账30万元到刘论英账户，对账单上摘要备注为借款，且不是张东升支付，与张东升主张的租金完全不符。4、《租赁合同》约定的内容完全不符合常理和基本规律。根据合同约定20年租金计算不过72万，但是张东升却支付了83.6万元，多付了11.6万元。在2017年该款足够购买一套商品房，任何一个正常人也不会做这样赔本的事。只能说明《租赁合同》是张东升和赵继林、刘论英伪造的，意图阻碍申请人的强制执行。二、赵继林、刘论英中泰华庭9幢2-101号房一直是二人居住，张东升从没有租赁使用。答辩人与赵继林、刘论英是上下楼邻居，非常熟悉才出借大量资金给二人做生意使用。二人一直在中泰华庭居住，在借款逾期后，答辩人经常去二人家中要钱，从没有见过张东升在中泰华庭居住、办公。在2018年底二人借款无法归还答辩人诉讼过程中，二人向法院提交的送达地址确认书的地址也是中泰华庭9幢2-101号。本案执行中，据答辩人了解，中泰华庭9幢2-101号在2017年9月抵押给民生银行，当时赵继林、刘论英办理抵押手续是居住在中泰华庭9幢2-101号，且与民生银行签订的《补充协议》、承诺书均认可自己居住在中泰华庭9幢2-101号。上述事实充分证明，张东升从未实际占用过中泰华庭9幢2-101号房产，其声称租赁涉案房产是虚假的。综上所述，答辩人认为，本案《租赁合同》明显是张东升和赵继林、刘论英事后伪造，该合同是虚假合同，其无权要求法院中止执行，也无权要求法院撤回腾房措施和公告。而且三人行为已经涉嫌阻碍执行和虚假诉讼，请求人民法院将三人违法犯罪移送公安机关，依法追究三人的刑事责任。经审查查明：原告焦玉平诉被告刘论英、赵继林、洛阳矗荣商贸有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼中，原告焦玉平向本院申请诉讼保全，本院于2018年12月29日作出（2018）豫0311民初7042号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人刘论英、赵继林、洛阳矗荣商贸有限公司银行存款300万元或查封、扣押同等价值的其他财产；二、查封申请人所有的位于洛龙区××院××号担保房产。并于2019年1月8日向洛阳不动产登记中心发出（2018）豫0311执保1571号协助执行通知书，要求协助查封赵继林名下河南省洛阳市英才路洛阳新区中泰华庭9幢2-101号房产，期限三年。本院于2019年12月10日作出（2018）豫0311民初7042号民事判决书，判决：一、被告刘论英、赵继林于本判决生效之日起十日内偿还原告焦玉平剩余借款本金1100352元及利息（利息按照年利率24%，以剩余借款本金为基数自2018年11月20日计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求，本案受理费24400元，保全费5000元，由原告焦玉平承担14700元，被告刘论英承担14700元。焦玉平不服判决上诉，洛阳市中级人民法院于2020年6月5日作出（2020）豫03民终2492号民事判决书，判决：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初7042号民事判决第二项。二、变更洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初7042号民事判决第一项为：刘论英、赵继林于本判决生效之日起十日内偿还焦玉平借款本金160万元及利息（以160万元为基数，按照月利率2%，自2018年11月20日起计算至实际履行之日止）。三、驳回焦玉平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24400元，保全费5000元，共计29400元，由焦玉平承担7983元，由刘论英、赵继林共同负担21462元。二审案件受理费14697元，由焦玉平负担3968元，由刘论英、赵继林共同负担10729元。上述民事判决书生效后，因刘论英、赵继林未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，焦玉平向本院申请强制执行。立案执行后，本院于2020年12月15日张贴（2020）豫0311执2544号查封公告，并于2021年1月26日张贴（2021）豫0311执恢7号腾房公告。异议人不服提起执行异议。异议人为证明本案事实提供以下证据：证据一、《租赁合同》一份，写明出租方赵继林，承租方张东升，租赁地点洛阳市××路8号中泰华庭9单元二单元101室，租赁时间2017年7月1日到2037年6月30日，租金每月3000元，共计720000元。签订时间2017年6月28日。证据二、收条一份，写明赵继林收到张东升租金36000元整，日期为2017年6月28日。证据三、中国建设银行个人活期账户交易明细一张，显示2018年2月14日张东升转账给赵继林500000元。证据四、中国民生银行个人账户对账单一份，写明张飞于2018年3月5日转账给刘论英300000元。证据五、2021年1月29日张飞出具的情况说明一份，写明其于2018年3月5日转账给刘论英的300000元系受张东升委托转给刘论英的房租。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而取消，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而取消，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，因涉案房产登记在被执行人赵继林名下，故本院对涉案房产的处置行为符合法律规定。异议人张东升虽提供了房屋租赁合同及房屋租金收据，但该证据不能证明涉案房产在本院查封之前已出租且被异议人实际占有。故异议人对涉案房产主张享有租赁权，要求中止对涉案房产的执行的请求于法无据，该异议请求不能排除对涉案房产的执行。按照执行异议形式审查的原则，异议人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人张东升的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  王晓燕人民陪审员  武幼谦二〇二一年四月六日书 记 员  卢璐璐