重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初4188号 原告：重庆市佳登物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙山路72号附2-1号新城丽都1幢2-1-1，统一社会信用代码915001127842287156。 法定代表人：冉均，经理。 委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘坤勇，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。 被告：梅龙云，男，汉族，1970年11月4日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张缨丽，被告妻子。 原告重庆市佳登物业管理有限公司（以下简称佳登物业公司）与被告梅龙云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳登物业公司的委托诉讼代理人刘坤勇、被告梅龙云的委托诉讼代理人张缨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳登物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告2014年9月至2020年2月的物业管理费5544元；2、判决被告支付违约金，违约金按拖欠的物业费为基数，每日千分之五为计算标准。事实和理由：被告在渝北区山语中小区购房一套并接房入住，原告与开发商签订了前期物业服务合同，被告购房时也签订了《前期物业管理服务合同》。该合同签订后，原告入驻该小区为该小区进行服务至今。该小区至今未成立业主委员会，在原告提供物业服务期间，被告未按时交纳物业管理费，原告多次催收未果。故诉请至法院。 被告梅龙云辩称，2013年开始至今，原告的服务依然没有进行任何改进，物业存在不作为；小区的车库出租给了他人导致了小区业主没有地方停车；原告还违规动用了大修基金；2016年原告将小区公共用地改为了停车位，还收取业主的停车费；收取的费用也没有公示；小区的消防通道不畅通；消防设施配备不足；开发商和物业将公共区域改为了停车场，也未经得业主同意；小区的休闲设施没有；小区的绿化也未进行管理；房屋公摊费收取混乱；小区业主的车辆受损，原告对摄像头也不进行维修；被告的卧室漏水，虽然在保修期内但因为物业拖延处理导致超过了保修期依然未能处理。故不愿意缴纳物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梅龙云系位于重庆市渝北区高岩路242号××号房屋业主，该房屋建筑面积为94.88平方米，系住宅。 2010年9月28日，以原告为乙方，重庆市新城房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《山语中前期物业服务合同》一份。该合同于2010年10月13日在重庆市渝北区房屋管理局登记备案。该合同约定由原告为山语中小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费方式选择包干制方式（公共停车库除外），物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：0.8元/㎡·月、办公用房：1.50元/㎡·月、商业门面：1.50元/㎡·月、空置房物业物管费：按物业管理费每平方米收费的50%计收。该合同第十五条约定，本合同期限从合同生效之日起至业主委员会建立并与新的物业管理企业签订物业管理合同止。该合同第二十条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照应交纳费用的3‰的标准按日向乙方支付违约金。该合同第二十二条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同第三十一条约定，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。该合同还对委托和管理事项、物业服务费用及相关费用、双方权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。 2018年4月24日，重庆市渝北区回兴街道高岩路社区居民委员会出具《情况说明书》一份，载明：“山语间、山语中小区位于重庆市渝北区回兴街道高岩路242、276号，房屋开发系重庆新城房地产开发有限公司。小区建成后，开发商委托了重庆市佳登物业管理有限公司作为前期物业，签订了前期物业服务合同。小区未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，适用前期物业服务合同，物业由重庆市佳登物业管理有限公司在服务，未有其他物业公司参与小区服务。” 该合同签订后，原告进驻该小区为该小区服务至今。山语中小区至今未成立业主委员会。在原告为该小区提供物业服务期间，庭审中被告也认可原告诉请期间没有缴纳物业服务费。庭审中，原告举示了2019年7月14日邮寄的《通知函》一份，载明原告向被告主张，截止2017年7月，被告拖欠原告物业费2940元；邮寄地址为被告在该小区的房屋地址。 庭审中被告举示了小区照片，照片显示原告在为山语中小区提供物业服务期间其服务质量方面存在的瑕疵。 以上事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、《山语中前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明存根、《情况说明书》、被告提供的照片、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与小区开发商签订的《山语中前期物业服务合同》，其内容不违反法律规定，合法有效，且该合同在重庆市渝北区房屋管理局进行了登记备案，该合同对山语中小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。 但原告虽然在2019年7月向被告邮寄了催收通知函，但是通知函中的催收期间截止为2017年7月合计费用2940元，故2017年7月之后的欠费期间原告尚未对被告进行书面催收，故该期间的费用本院不予支持。 关于物业服务费收费标准，根据原告与重庆市新城房地产开发有限公司签订的《山语中前期物业服务合同》的约定，住宅的物业服务费标准为0.8元/㎡·月。被告的房屋系住宅，故在2014年9月至2017年7月期间，被告应当交纳的物业服务费为2656.64元（0.8元/平方米·月×94.88平方米×35个月）。对原告诉请中超过该计算标准的物业服务费，本院不予支持。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务不到位、绿化无人管理、道路损坏无人修复等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒缴物业服务费本金。且物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告的服务有一定瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则必然对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平，亦不利于小区服务与管理的改善。被告还辩称其房屋漏水、小区业主乱搭乱建、原告将小区公摊部分车位出租收费未向业主公示收益、原告擅自将车库出租给汽修厂等问题，不属本案审理范畴，本院不予评判。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下： 一、被告梅龙云在本判决生效后五日内，支付原告重庆市佳登物业管理有限公司从2014年9月至2017年7月期间的物业服务费2656.64元； 二、驳回原告重庆市佳登物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告梅龙云负担。 本判决为终审判决。 审判员  郭莉 二〇二一年四月六日 书记员  莫密