福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第5189号原告泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区盛世天骄8#楼架空层，组织机构代码62865058-6。法定代表人陈跃进，该公司总经理。委托代理人柯曾国、张豪，福建志立律师事务所律师。被告林育红，女，1970年5月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人杨忠勋、林配金，福建泉顺律师事务所律师。原告泉州市盛荣物业管理有限公司（以下简称“盛荣公司”）与被告林育红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告盛荣公司的委托代理人柯曾国、张豪及被告林育红的委托代理人杨忠勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛荣公司诉称，原告盛荣公司根据《前期物业管理服务合同》以及《物业服务合同》、《中华人民共和国物业管理条例》的规定，向泉州市丰泽区盛世融城小区的业主收取物业管理费、车位管理费以及代垫的公摊水电费。被告系泉州市丰泽区盛世融城小区XXX室的业主，该房产建筑面积为281.04平方米，分摊面积为46.14平方米。被告有义务按期缴纳物业管理费、车位管理费、公摊水电费等费用。目前，被告拖欠2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业管理费人民币15192元、2009年6月1日至2015年5月31日的公摊水电费人民币3400元，共计人民币18592元。请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费人民币15192元、公摊水电费3400元，共计人民币18592元；2、判令被告承担本案诉讼费。被告林育红辩称，一、原告与泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会签订之《物业服务合同》系无效合同。二、原告履行物业服务不尽职，导致其楼宇对讲系统、收发信箱长期无法正常使用，并擅自锁闭第30层的电梯控制键，导致其他业主无法正常使用电梯。三、原告诉请答辩人支付物业管理费已超过诉讼时效。四、原告与小区业委会签订之《物业服务合同》已届满，主张物业管理费缺乏依据。综上，由于原告在履行物业服务过程中，不尽职履行义务导致作为小区业主的答辩人利益受损，财产被盗，应承担相应的责任，其主张答辩人支付物业管理费有悖事实和法律，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明，2006年12月28日，恒富（泉州）房地产发展有限公司与原告签订一份《前期物业管理协议》，约定恒富（泉州）房地产发展有限公司通过招标选聘原告对恒富花园（即盛世融城）小区实施前期物业管理服务，双方对物业管理服务内容、质量标准及服务费用等作了约定。2012年间，泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会与原告签订一份《物业服务合同》，约定该业主委员会将上述盛世融城小区委托原告实行物业服务管理，并对物业服务内容、管理期限及收费办法等作了明确的约定。被告林育红系盛世融城小区XXX室的业主，该房屋的建筑面积为281.04平方米，物业管理费收费标准为每月每平方米1.5元。公摊水电费另行按实际支出向业主按户分摊收取。被告林育红拖欠原告自2012年6月1日起至2015年5月31日止的物业管理费，并拖欠自2009年6月1日起至2015年5月31日止的公摊水电费3409.87元。经本院现场勘验，被告所属楼层的电梯原告未能提供至顶层的使用功能，楼宇对讲系统、收发信箱无法正常使用。以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码、机构代码年度申报表、资质证书、被告身份证复印件、商品房买卖合同登记申请表、楼宇交接书、泉州市物业项目选聘物业管理企业备案证明书、前期物业管理协议、第一届业主大会大二次会议表决结果公示、后期物业服务合同、物业管理费发票、联络函、发票、公摊水电明细表、被告提供的《关于近期物业工作的建议》、《2012年7月29日公摊抄表度数》、照片三张、本院现场制作的勘验笔录以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。本院认为，原告盛荣公司具备物业管理资质，并于2006年12月28日与诉争小区恒富花园（即盛世融城）小区开发商恒富（泉州）房地产发展有限公司签订的《前期物业管理协议》、于2012年间与泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应予确认。原告依《前期物业管理协议》及《物业服务合同》的约定对诉争房屋及小区提供物业服务，依法有权收取合同约定的相关物业管理费用。被告主张原告盛荣公司与盛世融城小区业主委员会签订的《物业服务合同》系业委会主任黄友益擅自使用业委会印章私自与原告签订而成，该《物业服务合同》无效，但被告未能提供相应证据加以证明，本院对其辩解不予认可。虽然本案诉争的《前期物业管理服务合同》及《物业服务合同》约定的履行期间截止至2014年12月31日，但鉴于合同履行期满后，盛世融城小区因未成立新的业主委员会，故未能及时选定物业公司为该小区提供相应物业管理服务。在此期间，原告盛荣公司仍继续为该小区提供相应的物业管理服务，且被告林育红在该期间内向原告盛荣公司支付相应的车辆管理费的行为亦可推定被告接受原告盛荣公司提供的物业管理服务。故原告主张被告支付物业管理费合理合法，支付标准应参照《物业服务合同》约定的收费标准计算。关于诉讼时效的问题，被告林育红拖欠原告自2012年6月1日起至2015年5月31日止的物业管理费及自2009年6月1日起至2015年5月31日止的公摊水电费。被告认为原告主张被告支付物业管理费、公摊水电费的请求已超过诉讼时效。本院认为，原告提供的整付零寄交寄清单可以证明原告于2014年1月16日向被告催讨尚欠物业管理费、公摊水电费的事实，诉讼时效虽然因原告向被告主张权利而中断，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告向被告催讨物业管理费而引起诉讼时效中断仅溯及至催讨日之前二年（即2012年1月16日）。鉴于物业管理费、公摊水电费为每月结算，故自2012年1月份起的物业管理费、公摊水电费均未超过诉讼时效。被告实际支付物业管理费至2012年5月31日，被告尚应支付原告自2012年6月1日起至2015年5月31日止的物业管理费及自2012年2月1日起至2015年5月31日止的公摊水电费。被告林育红的房屋建筑面积为281.04平方米，合同约定的物业管理费收费标准为每月每平方米1.5元，被告拖欠原告的物业管理费为281.04平方米×1.5元×36个月=15176.16元。鉴于被告林育红所使用的收发信箱、楼宇对讲系统及电梯存在故障，原告未能及时予以维护，原告提供物业服务的确有瑕疵，被告关于原告管理服务未到位的部分辩解意见本院予以采信。原告请求被告支付物业管理费，本院酬定予以减少，以10623.31元（15176.16元*70%）元予以支持。被告认为原告盛荣公司存在将相关公司的用电计入小区公摊的行为，但未提供证据加以证明，本院对其辩解不予采信。被告应支付自2012年2月1日起至2015年5月31日止的公摊水电费2003.03元。据此，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林育红应于本判决生效十日内支付原告泉州市盛荣物业管理有限公司物业管理费10623.31元及公摊水电费2003.03元；二、驳回原告泉州市盛荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费265元，由原告泉州市盛荣物业管理有限公司负担85元，由被告林育红负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  张丽娥代理审判员  高声远人民陪审员  王少红二〇一六年六月二十八日书 记 员  吴雅婧附本案适用的主要法律条文：附:主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。