南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1302民初2072号 原告四川鑫宇物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。 法定代表人周敏。 委托代理人范光明。 被告何财德，男，汉族，生于1972年9月，住四川省南充市嘉陵区。 委托代理人蒋晓文。 原告四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇物业公司）诉被告何财德物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由审判员仲丽担任审判长，与人民陪审员何学琳、张怡组成合议庭于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告鑫宇物业公司的委托代理人范光明，被告何财德的委托代理人蒋晓文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年9月20日，原告与南充金诚有限公司川北批发市场签订了《物业管理委托合同》，合同约定管理期限六年，自2008年10月1日至2014年9月30日止，合同到期后，原告再次与南充金诚有限公司川北批发市场达成了《前期物业服务补充合同》，合同约定委托服务期限三年，自2014年9月30日至2017年10月1日止，物业管理服务费每平方米3元人民币。原告按合同履行了管理义务，而被告在川北批发市场（原告所管理的区域内，C区二、三、四楼）拥有房产共计6000㎡左右，现从事娱乐活动，从2008年10月1日至今未按合同的约定向原告交纳物业服务费共计1188000元，经原告多次催收，被告均已各种理由拒绝交付，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：依法判令被告立即支付欠原告物业管理费共计1188000元，并承担滞纳金（从2008年10月1日至2014年9月30日按每天万分之十计算）；案件受理费由被告承担。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 1、《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》复印件各一份，拟证明原告公司对川北批发市场进行物业管理，合同中约定了费用收取办法等； 2、原告公司备案登记证明、通知书及企业名称变更通知复印件各一份，拟证明原告的主体资格； 3、川北批发市场商品房预售情况登记表复印件十二页，拟证明川北批发市场分摊面积等情况； 4、南充金诚公司出具情况说明一份，拟证明李中谷将C区2、3、4层的房屋面积为6318.20平方米出售给何财德、胡春兰夫妇； 5、南充金诚公司、川北批发市场业委会、张永斌（川北批发市场管理员）、饶永光（川北批发市场员工）出具证明各一份，拟证明业主何财德未交物业费，金诚公司出面协调，业委会于2014年成立，成员向被告催收过物业费等事实； 6、房屋租赁合同复印件一份及物业费缴纳收据复印件四份，拟证明其他业主向原告公司缴纳了物业费。 被告辩称及质证，一、原告鑫宇物业公司与被告没有物业服务合同关系，原告主张被告支付物业管理费没有事实和法律依据；二、尽管最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业纠纷司法解释）的相关规定突破了合同相对性原理，但本案的实际情况与物业纠纷司法解释的规定并不符合。原告举示的《物业管理委托合同》及《前期物业服务补充合同》对被告不产生约束力。物业纠纷司法解释第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同......对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该条规定明确表明，合同具有相对性，只有在符合法律明确规定的情况下，才能突破合同相对性原理而对合同以外的第三人产生约束力。而本条规定的必备条件包含以下三点：1、合同签订主体是建设单位和物业服务企业。而原告据以诉讼的两份合同的甲乙双方为南充金诚有限公司川北批发市场与本案原告，没有任何证据证明南充金诚有限公司川北批发市场为涉案建设单位，甚至其作为一个具有主体资格的单位的证据都没有，因此，南充金诚有限公司川北批发市场不属于司法解释第一条规定的建设单位，其与原告签订的合同对被告没有约束力。2、合同应当依法签订。本案案涉合同既没有通过招投标的方式进行签订，也没有取得物业所在地房地产行政主管部门批准而采用协议方式签订，合同的签订不是依法进行。从工商查询得知，本案原告公司的股东是周易敏和周敏，南充金诚公司的股东是周易雨和陈秋洁，陈秋洁与周易雨是夫妻关系，且陈秋洁的股份是2015年2月10日从周敏处受让股份所得，该时间在案涉两份合同签订之前。因此，南充金诚公司与原告鑫宇物业公司具有利益关系，加之合同未通过招投标的方式签订，合同不是依法签订，对本案被告不具有约束力。3、合同性质应当为前期物业服务合同。本案《物业管理委托合同》的签订时间为2008年9月20日，期限为6年，《前期物业服务补充合同》签订的时间为2014年7月7日，期限为3年。上述明显不具备前期物业服务合同应当具有的“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前”、临时性等特点。综上，原告提交的两份合同不符合物业纠纷司法解释规定的条件，其不能产生突破合同相对性原理的效力，对本案被告不产生约束力，原告要求被告支付物业管理费的主张依法不应当得到支持。三、被告何财德于2013年6月购买案涉房屋，面积为1561.69平方米。原告主张自2008年起按6000多平方米计算物管费，没有事实依据；原告的主张已经超过诉讼时效。四、原告没有提供任何证据证明原告履行了物业管理、维护、服务等义务，主张收取物管费没有事实依据。 质证意见，针对原告提供的证据：对第一组证据两份合同的合法性有异议，理由同答辩意见，原告不具备合同签订的主体资格且合同的签订违反法律规定的程序，上述两份合同应为无效合同；对第二组证据的真实性、合法性、关联性不持异议；对第三组证据的三性均有异议，复印件上加盖的是原告公司的公章，而不是房地产管理局的公章，说明是原告单方面制作的，不能作为证据使用；对第四组证据持有异议，单位出具的情况说明既不是书证也不是证人证言，同时该份情况说明是在本案诉讼中形成的，不具有说明力。其中，公司的情况说明本身来看，川北批发市场是金诚公司开发的，应有竣工验收等资料才有说明力；对业主委员会的证明，业主委员会应当在30日内备案，尽管该说明有公章，但这份公章未经公安备案，其证明内容不具有真实性；对第三、四份证明，其被调查人均是金诚公司的人员，不能客观反映事实，且未到庭作证，对证明内容真实性无法认定；对租赁合同，真实性无异议，但不具备关联性，不能证明被告应当缴纳物业管理费，从交款人来看，主体是承租人，而不是业主。缴费收据有异议，其中好莱坞歌城的经营者就是原告，与本案具有利害关系，不能作为认定事实的依据。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1、南充金诚有限公司与鑫宇物业公司两公司的登记材料各一份，拟证明金诚公司与鑫宇物业公司属于关联公司，进一步证明案涉合同的签订不合法； 2、《存量房买卖合同》复印件一份，拟证明被告于2013年6月4日购买了川北批发市场的房屋，且面积为1000多平方米。 原告质证意见，对登记材料真实性认可，但不能达到被告的证明目的；对《存量房买卖合同》真实性认可，但这只是被告所购房屋的一部分。 经审理查明，原告鑫宇物业公司与南充金诚公司川北批发市场分别于2008年9月20日、2014年7月7日签订《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》，其中：《物业管理委托合同》约定原告对川北批发市场（总面积7.8万平方米）进行物业管理，物业管理服务费为每平方米2元，委托管理期限为六年（自2008年10月1日时起至2014年9月30日止）；《前期物业服务补充合同》约定：物业委托服务期限三年（自2014年9月30日时起至2017年10月1日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；因管理成本及物价上涨等因素，物业管理服务费调整为每平方米3元。 2013年，被告何财德与李中谷签订《存量房买卖合同》，约定何财德向李中谷购买坐落于南充市顺庆区XX路XX号X幢X层X号房屋一套，建筑面积1561.69平方米。 另查明，2013年6月26日，南充鑫宇物业管理有限公司将企业名称变更为南充鑫宇物业服务有限公司。 上述事实有《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》各一份、《存量房买卖合同》一份、企业变更核准通知一份及庭审查明的事实予以佐证。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，依据上述规定，物业合同的签订主体应当为建设单位与物业服务企业或者业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业。案涉《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》系前期物业服务合同，本案上述合同的签订主体为原告鑫宇物业公司与南充金诚公司川北批发市场，经查明南充金诚公司川北批发市场没有办理工商登记。原告称案涉物业管理的建筑物系南充金诚公司所承建，南充金诚公司川北批发市场即南充金诚公司的下属机构，由于当时管理不规范将合同的主体列为了川北批发市场，实际是以建设单位为主体签订的上述合同。原告提交南充金诚公司出具的情况说明拟证明以上事实，本院认为该公司是否为建设单位应当有行政机关房地产管理局出具的证据材料予以证实，仅有南充金诚公司出具的情况说明不足以认定该公司为建设单位，因此本案两份前期物业服务合同的签订主体不符合法定规定。 本案被告是否应当缴纳物业服务费，还应当考虑其是否为上述合同项下权利义务的承受人。原告主张的物业服务费为自2008年10月1日起按6000平方米物业计算所得，但原告未提供证据证明被告在川北批发市场的所有的物业面积的基本情况。原告提供了川北批发市场工作人员的调查笔录及川北批发市场业委会出具证明、中国人寿保险公司南充中心支公司（承租人）、好莱坞歌城缴纳物业费的收据复印件拟证明原告对川北批发市场进行了物业管理并向被告催缴费用，其中：川北批发市场工作人员的调查笔录及川北批发市场业委会出具证明均未有证人出庭作证，本院无法确认上述证据材料内容的真实性；其他租户或业主物业费缴费收据均为复印件且没有证据印证被告与其同为接受原告公司提供的物业服务，对上述证据本院不作为认定事实的依据。故原告未提供足够的证据证明其为被告提供了物业管理服务。 综上，案涉合同的签订主体不符合法律规定，且原告未提供足够的证据证明其为被告所购物业提供了物业服务，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川鑫宇物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费15492元，由原告四川鑫宇物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 仲 丽 人民陪审员 张 怡 人民陪审员 何学琳 二〇一六年六月三十日 书 记 员 冯雨欣