山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3242号上诉人（原审被告）：谢某某，女，1963年1月30日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：刘金俊（系谢某某女婿），男，1978年4月16日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：济南华韵物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙秀春，总经理。委托诉讼代理人：张向前，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人谢某某因与被上诉人济南华韵物业管理有限公司（以下简称华韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。谢某某上诉请求：1.撤销一审判决中第一、二项，依法改判租金156667元为12795元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月30日解除。谢某某在在一审时已向法院提交相关证据（见《上诉证据清单3-1、3-2、4、5、6、7、8、9、10、11》）予以证明。而且，2019年12月30日，谢某某将房屋钥匙交给华韵公司时，同时呈交《关于解除商铺合同的函》，已明确说明“本函及钥匙送达贵司后3日内贵司未提出书面异议的，即视为贵司对双方解除租赁合同关系意愿的认可”。谢某某在将函及钥匙交给华韵公司后直至接到华韵公司起诉日前未收到其提出的书面异议，也未收到其退回的钥匙，反而是华韵公司收到钥匙后将涉案房屋交给隔壁的东来顺餐厅做员工宿舍使用。二、谢某某提出解除房屋租赁合同，并不存在另行支付违约金的情况。双方签订的房屋租赁合同中并没有双方解除房屋租赁合同的违约条款，是双方真实意思表示，且谢某某交付的物业经营保证金足以覆盖华韵公司所预见的违约损失，法院判决其支付6个月的租金显然没有事实根据。根据民法典第585条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同双方并没有约定违约金，所以法院裁量6个月租金没有法律依据。三、法院判决租金金额没有依据国家政策法规文件的要求，对谢某某有失公允。即使按照房屋租赁合同惯例，违约方承担的赔偿责任也只是2个月租金。而且，2020年突发新冠疫情，国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、山东省办公厅《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》中明确规定对餐饮行业个体工商户租用其他经营用房的，鼓励业主减半收取2020年12月31日前的房租。一审判决明显与上述国家保民生、保就业的规定不符。综上，请求二审法院撤销一审判决，由赔偿156667元改判为12975元，支持谢某某上诉请求。华韵公司辩称，应驳回谢某某的全部上诉请求，维持一审判决。一、谢某某作为违约方无权要求解除合同。2019年12月30日，谢某某单方搬离涉案商铺，谢某某自称双方已经办理房屋交接，租赁关系已经解除，仅仅是其一面之词，华韵公司对此完全不予认可。谢某某单方搬离涉案商铺，既不符合《商铺租赁合同》约定的解除条件，亦不符合法律规定的解除条件，因此，双方的租赁关系至今依然存在。该合同第四条约定，谢某某不得提前解除合同，不得提前退租。谢某某拒绝支付租金，且以单方搬离的行为明确表示不再履行合同义务，谢某某作为违约方不享有合同解除权。二、一审法院仅判决谢某某向华韵公司赔偿6个月租金，远远小于华韵公司的实际损失。谢某某上诉，请求贵院将赔偿金调整为2个月租金，说明谢某某已经自认其存在违约行为，已经自认其应当承担赔偿责任。合同约定的租期为2018年11月19日至2023年11月18日，在此期间谢某某不得提前解除合同，不得提前退租。因此，谢某某应当持续支付租金至2023年11月18日。华韵公司起诉要求谢某某支付2019年11月19日至2020月11月18日的欠付租金43万元及违约金。谢某某于2019年12月30日搬离涉案商铺，距离2023年11月18日租期结束尚有47个月，此后涉案商铺一直空置，至今未能再次出租，给华韵公司造成严重损失，谢某某应当承担全部责任。一审法院基于公平合理的原则，以华韵公司另行出租的合理期间为基础，并结合剩余租期、涉案商铺是否易于再行租赁、再次出租的差价、谢某某的过错程度、华韵公司的减损义务履行情况、双方的诉讼行为等因素综合考虑，酌定谢某某向华韵公司赔偿6个月租金，远远小于华韵公司的实际损失，一审判决已经极大减轻谢某某的赔偿责任。三、本案不适用疫情相关的租金减免政策。2019年12月30日，谢某某单方搬离涉案商铺，以实际行动表示不再履行合同义务，已经构成严重违约，此时疫情尚未发生，疫情不可能对其生产经营造成任何影响，因此，本案与疫情无关，本案不适用疫情相关的租金减免政策。华韵公司向一审法院起诉请求：1.谢某某向华韵公司支付2019年11月19日至2020月5月18日的租金195,000元；2.谢某某向华韵公司支付违约金，以195,000元为基数，按每日5‰计算，从2019年10月19日计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年8月1日的违约金为279,825元；3.谢某某向华韵公司支付2020年5月19日至2020月11月18日的租金235,000元；4.谢某某向华韵公司支付违约金，以235,000元为基数，按每日5‰计算，从2020年5月19日计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年8月1日的违约金为86,950元。一审法院认定事实：2018年10月29日，华韵公司与谢某某签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条、华韵公司将位于丁豪广场一层与二层部分面积（132、237号商铺）租赁给谢某某使用，总面积260平方米。第三条、租赁期2018年11月19日至2023年11月18日。第四条、谢某某不得提前解除合同，不得提前退租。第五条、商铺租金470,000元/年，物业经营保证金78,333元，商铺租金逾期按未交数额5‰每日交纳滞纳金，逾期一个月谢某某构成根本性违约，华韵公司有权解除合同。谢某某已向华韵公司支付租金51,000元、物业经营保证金78,333元，合计588,333元。谢某某自称：“2019年12月30日，其向华韵公司交付涉案房屋的钥匙，双方的租赁关系已于2019年12月30日解除”，但华韵公司对此不予认可。谢某某单方搬离涉案房屋后，华韵公司曾在“58同城”等网站发布涉案房屋的招租信息，但该房屋至今未再次出租。华韵公司因本案诉讼保全，在天安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付保险费800元。另查明，涉案房屋所有人洪璞公司于2018年1月1日向华韵公司出具《授权委托书》，授权委托华韵公司对于涉案房屋招商招租、经营管理、物业服务、签订合同、收取租金、提起诉讼等。虽然谢某某对该《授权委托书》不认可，但未提交其他证据予以证实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋所有人洪璞公司已向华韵公司出具《授权委托书》，华韵公司有权与谢某某签订《商铺租赁合同》、收取租金并提起诉讼，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。因此，谢某某主张华韵公司不是本案适格的原告，无事实与法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商铺租赁合同》第四条约定：“谢某某不得提前解除合同，不得提前退租。”谢某某自称双方的租赁关系已于2019年12月30日解除，并办理房屋交接，但未能予以证实，且华韵公司对此不予认可。谢某某单方搬离涉案房屋，不符合合同约定的解除条件，不发生合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”谢某某拒绝支付租金，且以单方搬离的行为明确表示不再履行合同义务，守约方华韵公司依法依约享有合同解除权，谢某某作为违约方不享有合同解除权。谢某某单方搬离涉案房屋，不符合法律规定的解除条件，不发生合同解除的效力。综上，谢某某主张《商铺租赁合同》已经解除的答辩意见，无事实与法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”谢某某拒绝支付租金且单方搬离涉案房屋，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于违约责任的承担方式，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案系房屋租赁合同纠纷，谢某某作为承租方所承担的支付租金义务，应与其对于涉案房屋的占有使用相对应，在谢某某已经搬离涉案房屋的情况下，若要求其继续支付全部租金，有违公平原则和经济原则。因此，谢某某不宜继续支付租金，但应当赔偿华韵公司的损失。关于谢某某向华韵公司赔偿损失的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”合同约定的租期为2018年11月19日至2023年11月18日，谢某某于2019年12月30日搬离涉案房屋，距离租期结束尚有47个月。谢某某拒绝履行合同，已经给华韵公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任；谢某某搬离涉案房屋后，华韵公司为减少损失，已经在网站发布招租信息，但至今未再次出租。华韵公司的损失应以其另行出租的合理期间为基础，并结合合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁、华韵公司再次出租的差价、谢某某的过错程度、华韵公司的减损义务履行情况、双方的诉讼行为等因素综合考虑。一审法院酌定谢某某向华韵公司赔偿6个月租金即23,500元，扣除谢某某已经支付的物业经营保证金78,333元，谢某某还应当赔偿华韵公司租金156,667元。谢某某已经承担了因违约给华韵公司造成的租金损失的赔偿责任，对于华韵公司主张的违约金部分，一审法院不予支持。对于华韵公司支付的诉讼财产保全责任保险的保险费800元，系因谢某某违约造成，属于华韵公司的损失与合理必要费用，因此，谢某某应当承担该800元保险费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条，判决：一、谢某某于判决生效之日起十日内赔偿济南华韵物业管理有限公司租金156,667元；二、谢某某于判决生效之日起十日内向济南华韵物业管理有限公司支付诉讼财产保全责任保险的保险费800元；三、驳回济南华韵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5884元、申请费4520元，共计10,404元。其中案件受理费1725元，保全费1307元，共计3032元，由谢某某承担；案件受理费4159元，保全费3213元，共计7372元，由济南华韵物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于租赁合同解除及违约责任承担问题，本案中，谢某某拒绝支付租金，且以单方搬离的行为明确表示不再履行合同义务，守约方华韵公司依法依约享有合同解除权，谢某某作为违约方不享有合同解除权，在谢某某已经搬离涉案房屋的情况下，若要求其继续履行涉案合同亦有违公平原则，双方合同于2019年12月30日解除，但谢某某应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。谢某某搬离涉案房屋后，华韵公司为减少损失，已经在网站发布招租信息，但至今未再次出租。华韵公司的损失应以其另行出租的合理期间为基础，并结合合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁、华韵公司再次出租的差价、谢某某的过错程度、华韵公司的减损义务履行情况、双方的诉讼行为等因素综合考虑。一审法院酌定谢某某向华韵公司赔偿6个月租金即23,500元，扣除谢某某已经支付的物业经营保证金78,333元，谢某某还应当赔偿华韵公司租金156,667元，并无不当。关于本案是否适用疫情相关的租金减免政策的问题，2019年12月30日，谢某某单方搬离涉案商铺时，疫情尚未发生，本案不适用疫情相关的租金减免政策。综上所述，谢某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758.35元，由上诉人谢某某负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年四月十三日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏