重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初6153号原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋。组织机构代码59368390-X。负责人金梅，总经理。委托代理人聂麟，北京市中银（重庆）律师事务所。被告陈旭，男，1969年3月24日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。被告董剑英，女，1972年12月11日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。（未到庭）原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉锦江重庆分公司）诉被告陈旭、董剑英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由代理审判员鞠劼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金辉锦江重庆分公司委托代理人聂麟，被告陈旭到庭参加了诉讼。被告董剑英经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金辉锦江重庆分公司诉称：原告系被告所购房屋小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告为被告提供物业管理期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务、而被告从2014年7月起单方面违约不缴纳物业管理费，经原告催缴无果。至2016年3月被告累计欠物业服务费2249.55元，公摊水电费230.6元，水费222.6元，违约金按所欠费用为基数按银行同期同档次贷款利率计算至本金付清之日止。故原告起诉至法院，要求被告给付上述费用，并承担本案诉讼费。被告陈旭辩称：前业主委员会系非法成立，其与原告签订的合同应当无效。被告曾与融侨物业管理公司签订物业服务合同，不清楚物管公司为何变成了原告。小区监控形同虚设，14个监控点只有3个有影像，并且其中1个还不清楚。小区消防管道没有水，如果小区失火，后果不堪设想。前业委会与原告勾结，霸占小区公共收益，不向业主公示。去年夏天，原告的所有职工擅自离岗3天，小区清洁无人打扫，垃圾成山。电梯未及时维保，被告居住的8栋2单元电梯的最后维保日期为2015年7月。由于原告服务不到位，故不同意缴纳物业服务费。被告董剑英未到庭应诉，未提交答辩意见。经审理查明：二被告系重庆市南岸区铜元局街道双峰山路3号8幢2单元9-6号房屋的业主，建筑面积81.71平方米，已住该小区。2005年1月5日融侨锦江（重庆）房地产有限公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订《云满庭前期物业服务合同》，约定由重庆融侨锦江物业管理有限公司为融侨半岛云满庭B、D区提供物业服务。2011年4月5日重庆融侨锦江物业管理有限公司变更为重庆金辉锦江物业服务公司。2011年12月27日重庆金辉锦江物业服务公司变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日北京金辉锦江物业服务有限公司设立北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，2013年8月1日授权北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司以重庆分公司名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并可以以重庆分公司的名义直接进行法律诉讼及仲裁并享有诉讼及仲裁中的实体权利。2013年12月28日，重庆市南岸区云满庭B区业主委员会与原告签订《重庆市融侨半岛云满庭B区物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市南岸区铜元局双峰山路3号云满庭B区进行物业服务。住宅物业费用为高层1.7元/月.平方米，物业服务费不包含公摊水电费，业主应当于每月15日前交纳物业服务费用，逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限从2014年1月1日至2017年12月31日。在庭审过程中，原告称根据物业合同和《重庆市物业管理服务收费标价表》，云满庭B区的高层住宅的收费标准为1.7元/月.平方米，但原告实际按照1.4元/月.平方米的标准收取。故从2014年7月至2016年3月共计21个月，物业费为2249.55元（1.4元/月.平方米×21个月×81.71平方米），被告对计算方式无异议。关于水费，原告请求222.6元，从2015年11月-2016年3月。庭审中，被告无异议。关于公摊水电费，原告请求230.6元，从2014年7月-2016年3月。庭审中，被告有异议，但未提交相反证据。上述事实，有原告陈述、资质证明、名称变更通知及《重庆市商品房买卖合同》、《物业服务合同》、欠费明细以及当事人的当庭陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：重庆市南岸区云满庭B区业主委员会与北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司签订《重庆市融侨半岛云满庭B区物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。原告为二被告提供了物业服务，二被告应按约定支付缴款义务。故对原告要求二被告支付从2014年7月起至2016年3月的物业服务费2249.55元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告称原告服务不到位，不予缴纳相关费用的抗辩理由，本院认为，原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能。故对被告提出的辩称理由，本院不予采纳。对于原告请求的水费222.6元，被告无异议，本院予以确认。对于原告请求的公摊水电费230.6元，由于原告提交的证据能够证实从2014年7月-2016年3月的公摊水电费为230.6元，故对原告要求二被告支付公摊水电费230.6元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，由于二被告未按时缴纳物业服务费，给原告造成一定损失，故对原告要求二被告支付违约金的请求，本院予以支持。对于计算标准，本院认定为从欠费之日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、由陈旭、董剑英于本判决生效之日起十日内支付北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司从2014年7月起至2016年3月的物业服务费2249.55元、水费222.6元、公摊水电费230.6元，共计2702.75元。二、由陈旭、董剑英于本判决生效之日起十日内支付北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司违约金（以欠费金额为基数，从欠费之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈旭、董剑英承担（此款由北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，陈旭、董剑英支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。(此页无正文)代理审判员 鞠 劼二〇一六年六月二十六日书 记 员 李晓霜