山东省荣成市人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)鲁1082民申1号 再审申请人（一审被告）：叶丛，男，1974年2月17日出生汉族，居民，住荣成市。 被申请人（一审原告）：肖朝辉，男，1957年4月3日出生汉族，居民，住北京市房山区。 再审申请人叶丛因与被申请人肖朝辉物业服务合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2020）鲁1082民初3636号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 叶丛申请再审称，一审肖朝辉提供的2017年7月21日《协议书》和一审判决书第二页法院认定事实均认定：“中物联国际物业服务（北京）有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）”，该认定是错误的。根据企业信息公示系统中显示，中物联物业集团有限公司（统一社会信用代码：911100007839716031）并不是由中物联国际物业服务（北京）有限公司（统一社会信用代码：911101057855108515）更名而来，中物联物业集团有限公司是中物联国际物业服务（北京）有限公司的大股东，两个公司是完全独立的两个法人主体。若以上事实认定错误,一审中《收据》证据的关联性就存在问题,因为收款方为中物联物业集团有限公司。若2017年7月21日《协议书》的债权出让方为中物联物业集团有限公司,那么该案中未查明中物联物业集团有限公司对业主是否享有债权?该债权的取得依据是什么?1、物业服务产生的债权需要结合物业服务确定具体数额,该债权是否确定具体金额?确定数额的依据是什么?2、业主委员会作为业主大会的执行机构,是如何实现自己转让对自己的债权?3、两次债权转让都存在价格差,第一次为10万元,第二次高达295万元,两次转让被申请人是否提供缴税证据?是否涉及税务问题？ 一、2014年1月1日,荣成曙光业主委员会与中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》无效,原生效判决认定申请人接受小区业主委员会选定的中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司的物业服务,应支付物业费,是对基本事实认定错误,适用法律错误。（一）中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司不具备签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》的主体资格。1、《物业管理条例》第32条:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”《公司法》第14条:“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担”。根据上述法律规定,中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司为分公司,不具备独立法人资格,故,该分公司不具备签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》的主体资格。2、《物业管理条例》第34条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。本案中,被申请人一审中未提供证据证明中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》时是经过业主大会选聘的。综上所述,中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司不具备签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》的主体资格。 （二）《荣成曙光小区物业管理服务合同书》未对别墅区的物业管理事项、服务质量做出明确的约定,双方对服务质量、服务费用和实际服务情况存在争议,被申请人未提供有效证据证明,故,原审法院对服务费用进行认定,是错误的。1、申请人不否认中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司提供了部分物业服务,但是对该公司的物业管理事项、服务质量、服务费用和实际服务情况存在异议。2、《物业管理条例》第34条规定:“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”,《荣成曙光小区物业管理服务合同书》未专门针对别墅区作出具体的服务标准、服务质量的约定,荣成曙光小区分普通住宅和别墅区,《荣成曙光小区物业管理服务合同书》应该针对不同区域作出不同的约定,但该合同未针对别墅区做明确区分。3、综上所述,《荣成曙光小区物业管理服务合同书》对别墅区的服务标准和服务质量未单独作出约定,必然会导致别墅区业主对物业服务费产生疑问,被申请人一审中未提供证据证明别墅区物业服务费的确定标准和依据,也未提供该主张的物业服务费是经过别墅区每家业主确认,在未经业主确认的情况下,被申请人主观确认具体物业服务费数额没有任何事实依据和法律依据。 （三）荣成曙光小区物业服务履行情况不明确,被申请人在一审并未提供证据证明。根据《物业管理条例》第三十四条:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”,《荣成曙光小区物业管理服务合同书》中未对荣成曙光小区别墅区物业服务内容作出具体规定,在没有明确服务内容的情况,试问被申请人一审中如何证明《荣成曙光小区物业管理服务合同书》的实际履行情况?又提供了哪些证据证明物业服务履行情况？综上,原生效判决未对该事实进行审查,而是直接认定申请人已接受小区业主委员会选定的中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司的物业服务,应支付物业费，是对基本事实认定错误,适用法律错误。 二、2017年7月21日,中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》无效,原生效判决认定中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司将债权转让给曙光小区业主委员会不违反法律规定,是错误的。 （一）2017年7月21日,中物联物业服务(北京)有限公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》主体不适格。根据《物业管理条例》第十五条的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。根据上述条例,业主委员会的所有权利全部来源于业主大会授权。本案中,被申请人在一审过程中并没有提供证据证明曙光小区业主委员会签订该《协议书》已经业主大会授权或者同意,故,该《协议书》签订主体存在诸多疑点。 （二）2017年7月21日,中物联物业服务(北京)有限公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》内容违法。 1、2017年7月21日《协议书》中甲方处显示:“中物联国际物业服务(北京)有限公司(已更名为中物联物业集团有限公司)”,也就是说中物联国际物业服务(北京)有限公司与中物联物业集团有限公司是一个公司,但是,在企业信息公示系统中显示,中物联物业集团有限公司并不是由中物联国际物业服务(北京)有限公司更名而来,而是中物联物业集团有限公司是中物联国际物业服务(北京)有限公司的大股东,两个公司是完全独立的两个法人主体。 2、转让的债权必须具有可转让性。根据债的有关原理,某些合同是不可让渡的,其债权也应不可转让。被申请人没有在一审中提供证据证明具体转让的债权数额。（1）2017年7月21日,中物联物业公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》中具体数额为空格,没有填写具体数额；（2）该《协议书》转让的是物业服务费,《物业管理条例》第三十九条规定:“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。根据上述规定,物业服务是不允许一并委托给他人的,物业服务费是否允许转让有待商讨；（3）假设欠付物业服务费可以转让,那前提也应该是经各方确认具体数额后再行转让,否则合同的标的无法确定，不具备合同的基本要件,如何谈合同有效？ 3、《协议书》中显示受让的价格是25万元,被申请人在一审庭审中未提供证据证明受让价格为25万元的依据,一审法院对该基本事实也没有查明 4、2017年7月21日《协议书》中并没有列明欠费业主清单,因此不能证明申请人应交纳的物业费在《协议书》的转让范围内。 （三）《收据》不能证明2017年7月21日《协议书》的实际履行情况。《收据》中写到:“今收到购买中物联物业集团有限公司在荣成曙光、十里河两个小区前期服务业主欠缴物业费债权汇款六十万元整”。1、《收据》没有写明付款单位；2、被申请人在诉讼过程中未提供对应的银行流水；3、《收据》没有写明曙光小区物业服务费转让款的具体数额；4、根据企业信息公示系统得知中物联物业服务(北京)有限公司在2016年11月22日被北京市工商行政管理局朝阳分局列入经营异常,该企业经营异常的原因是:“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假”,除此之外该企业的大股东(中物联物业集团有限公司)也涉及多起诉讼、被执行人等信息,这些信息不得不对该公司出具的《收据》的真实性和关联性产生合理怀疑；(四)被申请人未提供证据证明2017年7月21日,中物联物业公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》已实际履行。根据《合同法》第八十条:“债权人转让权利的,应当通知债务人”。本案中被申请人未提供证据证明签订《协议书》后,向申请人履行债权转让的通知义务。按常理理解债权转让合同的实际履行,应该是:确权-定价-交付债权资料-付款-出具收据。但是本案中在未确权的情况下就直接付款,且没有出示转款的银行记录,不能证明债权转让已实际履行。 三、2017年7月27日,荣成曙光业主委员会与肖朝辉签订的《协议书》无效,原生效判决认定曙光小区业主委员会将债权转让给肖朝辉不违反法律规定,是错误的。 （一）主体问题,荣成曙光小区业主委员会不具备签订物业服务合同及转让物业服务费的主体资格。《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责：（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施;（五）业主大会赋予的其他职责。根据上述条例,业主委员会的所有权利全部来源于业主大会授权,本案中,被申请人在一审过程中并没有提供证据证明曙光小区业主委员会签订该《协议书》已经业主大会授权或者同意,故,该《协议书》的签订主体不适格。 （二）2017年7月27日,荣成曙光业主委员会与肖朝辉签订的《协议书》无效,《协议书》中显示的所谓的“债权”已消灭,不具备可转让性。债权产生:2014年1月1日,荣成曙光业主委员会与中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》,抛开《荣成曙光小区物业管理服务合同书》效力和实际履行应支付对价的问题,按被申请人所述,业主委员会欠中物联物业公司330万元。债权消灭:2017年7月21日,中物联物业公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》,将330万元的债权以25万元的价格转让给了曙光小区业主委员会(即《荣成曙光小区物业管理服务合同书》的债务人)，即债务人在债权人手中购买了债权人对自己的债权。2017年7月27日,荣成曙光业主委员会与肖朝辉签订了《协议书》，将自己已经消灭的债务,加价转让给肖朝辉,没有任何事实和法律依据。（三）《协议书》中并没有附欠费业主清单,列明欠费业主清单,因此不能证明申请人应交纳的物业费在《协议书》的转让范围内。（四）2017年7月27日《协议书》中显示受让的价格是35万元,2017年7月21日《协议书》中显示收购价为25万。曙光小区业主委员会在没有经过业主大会同意的情况下,以25万元的价格购买本是自己的债务,后又以35万元的价格出卖了自己本该消灭的债务,业主委员会是业主大会的执行机构,并不是权力机构,按照曙光小区业主委员会的上述操作方式,业主在将自己的物业费打折后,又以原价卖给了第三人,这是不符合常理的。自己打折购买了自己的债权,债务却没有消灭,而是再次以高价卖给第三人,让第三人以原价对自己主张债权,这个逻辑非常不符合常理。（五）被申请人在一审未提供证据证明2017年7月27日,荣成曙光业主委员会与肖朝辉签订的《协议书》已实际履行。被申请人未提供债权转让评估报告、履行合同的银行流水、支付款项的证据等证据,不能证明已实际履行合同。综上所述,2014年1月1日,荣成曙光业主委员会与中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》无效,原生效判决认定申请人接受小区业主委员会选定的中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司的物业服务,应支付物业费,是对基本事实认定错误,适用法律错误。2017年7月21日,中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司与曙光小区业主委员会签订《协议书》无效,原生效判决认定中物联国际物业服务(北京)有限公司荣成分公司将债权转让给曙光小区业主委员会不违反法律规定,是错误的。2017年7月27日,荣成曙光业主委员会与肖朝辉签订的《协议书》无效,原生效判决认定曙光小区业主委员会将债权转让给肖朝辉不违反法律规定,是错误的。为维护自身合法权益,特申请再审。 本院经审查认为，再审申请人申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回叶丛的再审申请。 审 判 长  梁 裕 人民陪审员  宋永明 人民陪审员  于吉勇 二〇二一年四月六日 书 记 员  徐明娅