河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终1632号上诉人（原审原告）：赵同军，男，1948年7月15日出生，汉族。委托代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。委托代理人：韩灵军（实习），河南焦点律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈进生，男，1968年4月9日出生，汉族。委托代理人：韩超峰，孟津县148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邢宏峰，男，1976年12月30日出生，汉族。原审原告：赵刚军，男，1955年10月20日出生，汉族。上诉人赵同军因与被上诉人陈进生、邢宏峰及原审原告赵刚军合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2015）孟民一初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵同军及其委托代理人张锋、韩灵军，上诉人陈进生及其共同委托代理人韩超峰，原审原告赵刚军到庭参加了诉讼。被上诉人邢宏峰经本院合法传唤未到庭，本案依法按缺席审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：二原告与二被告均系孟津县村民，2007年10月份赵同军与陈进生分别在黄河大道中段南侧进行建设，赵同军在陈进生南侧持有（国有建设用地孟政土（1998）219号）一块，东西长64.95米（从北边量），65.04米（从南边量），南北宽21米（从西边量），22.36米（从东边量），总面积约2.11亩。陈进生利用自己持有的位于赵同军土地北侧的集体土地一块，东西长60米，南北1l米，面积660平万米。上述双方各自施工，均开挖地基，打三七土，因中间间距只有4米，间距不能满足建房要求，双方发生矛盾，作为陈进生拟建楼房位于黄河大道临街，必须退让道路红线，且不能超过两侧建筑物，利用面积即60米×11米，可满足建房要求，赵同军所用地块向南退让4米通道，建设双方产生矛盾，互不相让，发生治安事件，当时孟津县城关镇派出所出警处理，后双方多次到孟津县人民政府群访，为防止矛盾进一步激化，县政府有关领导及县信访局通知盂津县规划局协调处理，孟津县规划局经过耐心工作，双方形成如下一致意见：因该地块因楼距不够，可建一栋楼房，乙方陈进生在原位建房，赵同军所持有（国有建设用地孟政土（1998）219号）及土地使用权一并转让给陈进生。赵同军不再建房。本案二原告（协议甲方）与本案二被告（协议乙方）2008年4月3日签订协议一份，协议载明：一、乙方在依法取得该地块及本组土地的合法手续后，在有一系列法律手续的情况下，可建住宅楼，乙方要保证质量，安全施工，工期约一年，工程完工后3天内交付甲方10套房子，其中：4楼4套，2楼3套，3楼3套，为毛墙毛地，进户门安装上（约550元），供水进户，排水安成，电入户，（套房面积约120平方米）。乙方交付甲方车库一间，款已付。乙方给甲方的房子作为甲方土地的回报。二、甲、乙双方签字生效后，各押10万元到城乡规划局，如单方违约，违约方10万元付给对方作为赔偿，并赔偿由此给对方造成的一切经济损失。三、本工程无特殊情况或不可抗因，自2008年4月6日至2009年4月6日完工。四、甲方应保证乙方在所转让土地范围内的正常施工，做好协调工作。五、如有单方解决不了的事项，甲乙双方协商解决。六、本协议一式四份，甲乙双方各持一份，规划局存一份，公证处存一份。七、本协议自签字之日起生效。上述协议，孟津县公证处于2008年4月3日作出公证书，予以确认。但该公证文书甲方只有赵同军，没有赵刚军。被告承建的楼房原告称于2009年5月建成，被告称于2009年8、9月份完工（具体日期无证据确认）。被告建成的楼房为7层。2010年协议履行中，双方又产生新的矛盾，甲方赵同军称乙方陈进生房子建成后没有按期付给甲方10套房子，乙方陈进生称甲方赵同军提供的土地不能保证有效利用且不协调由此产生的矛盾，双方为各自利益互称对方违约。孟津县城乡规划局经多次调解协调，双方不能互谅互让，不能共同履行协议，规划局因无法定强制双方履行协议的能力和裁定权，建议双方通过法院诉讼解块。因双方一直未能协商一致，原告开始信访，信访无果，2015年11月16日，原告向本院提交诉状，起诉二被告。审理中，经法庭调查，被告陈进生称已将所建房屋全部售出，经本院释明，原告变更诉讼请求为要求被告支付9套房及车库价款并承担违约金10万元及违约期间的损失等责任。本案庭审后，经本院组织双方到场，对被告所建车库面积进行了测量，取两个车库面积中间值，确定被告应交付原告车库面积为15.44平方米。被告没有向法院提交当时房屋出售价格，原被告没有在本院限定的时间内提供本案诉讼房屋的实测面积及施工图纸等材料。原告为证明当时房价和车库价，向本院提交了两份被告陈进生与购房人签订的商品房售房合同。l、被告陈进生2010年1l月17日与购房人刘华阳签订的商品房售房合同一份，根据该证据确定当时房价每平方米为944.26元。车库单价为1768.86元。2、被告陈进生2010年5月5日与购房人张二峰签订的商品房售房合同一份，根据该证据确定当时房价每平方米为1025.85元。据此认定被告建造楼房2010年平均售价为每平方米985元，车库单价为1768.86元。另查明，被告陈进生所建楼房土地使用权为被告邢宏峰所在生产组，邢宏峰与生产组签订有协议，邢宏峰有权开发，但其未单独开发，而委托陈进生开发，陈进生与邢宏峰之间存在协议约定。原审法院认为：原被告签订的协议是双方真实意思表示，并不违背法律规定，且经过依法公证，本院确认其协议合法有效。但根据本案证据和公证又书记载，原告赵刚军不是本案享有诉讼权利和承担义务人的当事人，不具备合同主体资格和原告资格。其理由是：1、赵同军所持有（国有建设用地孟政土（1998）219号）及土地使用权人不显示赵刚军为共有人。2、孟津县公证处公证文书也没有认可赵刚军是甲方，甲方只显示赵同军。原告赵同军与被告邢宏峰、陈进生应当按照协议约定正确行使权利与履行义务。二被告按照孟津县规划局的协调意见和双方协议的约定，实际占有使用了原告持有的国有建设用地并将楼房建成，且已交付业主使用，本应按照协议约定履行给付原告十套房屋和车库一间，但因双方发生矛盾，被告只给付原告一套房屋，而未履行全部义务，该违约事实存在。鉴于本案双方在合作建房中，均未按照协议约定履行各自全部义务，加之本案建房中存在案外因素导致他人阻挡施工，原告主张被告赔偿违约金10万元，本院不予裁判。因被告事实上不能履行交付剩余9套房屋和1间车库，原告变更后的诉求应当依法予以支持。因无房屋实测面积，按照协议约定，被告未给付原告赵同军的9套房屋总面积按照1080平方米确定，按照查明的均价被告应当给付原告赵同军房屋价款1063800元，车库价款27311.20元。因双方发生争议，原告未能及时主张权利，综合考虑本案具体情况，起诉日前的利息本院不予裁判。本案利息按照中国人民银行同期贷款利率从原告起诉日2015年11月16日起计算至本院判决确定被告付款期间实际支付之日止。被告邢宏峰无故缺席，视为其放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，其后果由其承担。本案虽系土地使用权转让纠纷，但从协议内容来看，实质上系合作开发房地产合同纠纷，故本案案由确定准确。被告拒绝履行义务的辩解理由，不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决：一、被告邢宏峰、陈进生在本判决生效后十日内支付原告赵同军人民币1091111.20元及应算利息。二、上诉款项的利息计算方法为：按照中国人民银行同期贷款利率从原告起诉日2015年11月16日起计算至本院判决确定被告付款期间实际支付之日止。三、驳回原告赵同军、赵刚军的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15600元，减半收取7800元，由原告承担1800元，二被告承担6000元。被告承担的部分。原告已垫付，二被告在执行时一并给付被告。宣判后，赵同军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实错误。一审法院认定双方均未按照协议约定履行义务系错误，上诉人在协议签订后严格按照协议的约定履行了自己的义务，不存在任何违约行为。本案在建房中出现的案外人阻挡施工问题，并非上诉人的因素造成的，事实情况是被上诉人拟违法加盖房屋致使周围邻里阻拦，该因素不能作为一审法院不予支持上诉人关于违约金请求的依据。二、一审法院判决计算金额及标准有误。一审法院判决计算的金额标准是2009年当时的标准，该标准明显显失公平。按照上诉人与被上诉人协议的约定被上诉人应当在2009年时就应当向上诉人交付协议约定的房产，被上诉人的违约行为给上诉人造成了长期的、严重的经济损失，其承担的责任按照合同法的规定包括逾期利益损失。因此被上诉人应当承担的金额，应根据一审法院查明的事实被上诉人未交付上诉人9套房屋总面积应当按照1114.2平方及被上诉人自认的最低均价1400元计算。综上，请求二审法院：1、依法撤销孟津县人民法院（2015）孟民一初字第394号民事判决书，改判被上诉人支付上诉人人民币金额为1587190元及承担违约金100000元。2，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。陈进生答辩称：一、一审判决认定赵同军未按照协议约定全面履行义务是正确的，主要表现在：1、未将涉案土地交付陈进生使用，至今该土地的相关法律手续仍掌握在赵同军手中。2，按照物权法规定，土地作为不动产其转让的法律效力或者标志，未在土地管理部门办理转让登记，但迄今为止涉案土地的土地使用权人仍为赵同军。陈进生并未取得涉案土地合法使用权。3，陈进生在使用涉案土地过程中遭到四邻群众的阻挠，赵同军作为土地使用权人，并未履行协调纠纷化解矛盾的合同义务。二、一审判决陈进生赔偿赵同军的损失是按照赵同军提供的证据为参考依据的，判决结果也是按照赵同军的请求作出的，并无不当之处。陈进生亦不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人所使用长华二组的土地，紧邻大路，退过红线还剩60米×11米。不需要利用被上诉人的土地，就能建楼房。现丈量被上诉人现存（（1998）219号）土地面积就证实这一点。起因是被上诉人要买上诉人建房的二组该块土地不成，在上诉人取得建房合法手续动土施工时，被上诉人硬要在距上诉人所建房南4米处挖土建设（没有合法手续），我们双方发生纠纷，后经双方于2008年4月3日达成土地转让协议。协议明确约定“。甲方将自己有权使用的（国有建设用地政土（1998）219号）经协商转让给乙方利用，（一）乙方在依法取得该土地。（四）甲方应保证乙方在所转让土地范围内正常施工，做好协调工作（详见协议）。”该协议签订后，被上诉人并未将该土地转让给上诉人，上诉人没有依法取得该土地，另上诉人楼房盖起后，给被上诉人一套房子，想利用该块土地时，遭到四邻干涉上访，被上诉人也不出面协调，致使双方于2008年4月3日所签协议无法履行，双方再没谈过此事。一审判决存在以下错误：上诉人根本无法利用该土地，被上诉人也不去协调使上诉人利用该土地，至今，被上诉人仍然持有该上地。决不是合资、合作开发房地产合同纠纷。上诉人2008年未动工，2009年8月9月份竣工，上诉人没有利用被上诉人的土地。协议明确约定是土地转让、应依法办理转让手续。一审认为是双方真实意思表示，不违背法律规定，协议有效。这种认定，既损害了国家利益，又侵犯了上诉人的合法权益，是枉法的。被上诉人自己占有着土地，没出一分钱，上诉人没有利用该土地也得给被上诉人1091111.2元的房款及利息，该判决不公。综上请求二审法院：1、依法撤销（2015孟民一初字第394号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉求。2，一、二审诉讼费由被上诉人承担。赵同军答辩称：1，陈进生的上诉所述事实理由没有事实与法律依据。赵同军所持有的是出让的国有建设用地，在正常建房过程中陈进生违法在集体用地上建造房屋，导致双方发生纠纷。最终由土地规划等部门出面协调并实际测量，该土地上只能建造符合要求一栋房屋。最终赵同军作出让步，由陈进生进行建造房屋，双方签订协议由陈进生、邢宏峰给赵同军十套房产及车库补偿，该协议的本质属于补偿协议。2，由于该土地规划部门只同意建造一栋房产，而陈进生拟违规加建楼房所产生的其它邻里阻拦与赵同军合同义务无关。赵同军只负责在陈进生合法建造情况下协调邻里关系，且在本案中诉前赵同军并不清楚陈进生建造房屋时被邻里阻拦的情况。3，虽然陈进生所建房产没有建造在赵同军的土地上，但该楼房的楼道、出入口及地坪均已使用了赵同军的土地，且实际上导致赵同军该土地的无法利用。因此作为补偿协议，陈进生应履行协议义务。请求驳回陈进生的上诉请求。赵刚军辩称：我同意赵同军的上诉及答辩意见。邢宏峰未向法院提交任何答辩意见。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致外，另查明，在双方所签订的2008年4月3日的《协议》中，并没有写明约定：“因该地块因楼距不够，可建一栋楼房，乙方陈进生在原位建房”这段话。本院认为：2008年4月3日，赵同军与陈进生、邢宏峰签订的《协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容并不违反我国的有关法律规定，应为有效协议。赵同军，陈进生、邢宏峰应按照协议约定约定正确行使自己的权利与义务。根据一、二审查明的事实，陈进生、邢宏峰已经实际将楼房建成，且已交付业主使用，按照双方协议的约定，陈进生、邢宏峰应向赵同军交付十套房屋及车库一间。陈进生、邢宏峰只给付赵同军一套房屋，剩余房屋及车库未交付，存在违约事实。又因在实际履行合同中，确实存在案外人因素导致他人阻挡施工，而协议第四条约定：“甲方应保证乙方在所转让土地范围内的正常施工，做好协调工作”。双方为各自利益称对方违约，说法不一。但从整个协议内容看，双方均未按照协议约定履行各自全部义务，故一审判决没有支持赵同军主张赔偿违约金10万元的请求并无不当。陈进生上诉称其不应支付赵同军房屋价款及利息的上诉理由，证据不足，本院不予支持。关于房屋价款问题，赵同军上诉称应按照现在的价格每平方米1400元计算，但从赵同军在一审期间向法院提交的商品房售房合同查明的房价来看，一审法院按照查明的均价按每平方米1080元计算并无不当。赵同军的上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由上诉人赵同军负担7305元，由陈进生负担7305元。本判决为终审判决。审判长 高 玲审判员 蔡美丽审判员 王茂兵二〇一六年六月三日书记员 刘 丰