广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤07执复33号 复议申请人（案外人）：于瑞，男，汉族，1988年1月9日出生，户籍地址：浙江省杭州市，住浙江省杭州市。 复议申请人（案外人）：洪素平，女，汉族，1988年4月5日出生，户籍地址：江西省九江市，住浙江省杭州市。 共同委托诉讼代理人：顾彦琳，浙江晓德律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：蔡泽赟，浙江晓德律师事务所实习律师。 被执行人：黄奕军，男，汉族，1986年5月18日出生，住江西省九江市。现在广东省从化监狱服刑。 复议申请人于瑞、洪素平不服广东省江门市新会区人民法院（以下简称新会法院）（2021）粤0705执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月17日举行了网络视频听证，复议申请人于瑞、洪素平及其共同委托代理人顾彦琳律师、蔡泽赟实习律师，被执行人黄奕军的妻子杨某某作为证人参加了视频听证。本案现已审查终结。 新会法院执行被执行人黄奕军犯诈骗罪、敲诈勒索罪刑事财产刑[案号：（2020）粤0705执5531号]过程中，案外人于瑞、洪素平向新会法院提出执行异议。新会法院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 新会法院查明，新会法院于2020年6月24日作出（2019）粤0705刑初690号刑事判决：黄奕军犯诈骗罪、判处有期徒刑十四年六个月，并处没收个人财产人民币150万元；犯敲诈勒索罪，判处有期徒刑十个月，并处罚金人民币6000元。数罪并罚，决定执行有期徒刑十五年二个月，并处没收个人财产人民币150万元，罚金6000元。与吴敦光、朱潇婷、刘艳连带赔偿被害人经济损失1700300元；与鲍先楚、宋高锋、赵华斌连带赔偿被害人经济损失432443元。黄奕军不服判决提出上诉，江门市中级人民法院于2020年9月14日作出（2020）粤07刑终245号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。新会法院刑事审判庭对判决的财产刑移送立案执行。在案件执行过程中，于2020年11月3日查封黄奕军与他人共有坐落在杭州市××××室。案外人于瑞、洪素平以该房屋系其出资，因不符合购买条件而借用黄奕军、杨某某的名义购买，其已实际占有出租为由向新会法院提出排除执行的异议。质证时，于瑞、洪素平、杨某某均确认对于借名购买系争房产没有签订书面协议，只是口头约定。 2017年12月25日，黄奕军、杨某某与杭州意法置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：杭州意法置业有限公司将杭州市××××室（用途为办公，建筑面积44.37平方米）以人民币43万元出售给黄奕军、杨某某；付款方式为：2017年12月25日前支付首付款220000元，剩余210000元由买受人申请办理银行按揭贷款；交房时间为2019年6月30日前。2018年2月23日办理预告登记，预告登记的权利人是杨某某、黄奕军，抵押权人是浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司乔司支行。2019年6月19日，杭州意法置业有限公司对上述房产开具浙江增值税普通发票，购买方为黄奕军、杨某某。系争房产至今未办理产权登记。 2017年12月24日，杨某某与杭州绣谷装饰工程有限公司签订《委托改造（装修）协议》，委托杭州绣谷装饰工程有限公司对上述房产进行改造（装修），装修款为70000元。杭州绣谷装饰工程有限公司于当天出具收据，收到杨某某的装修款70000元。杨某某还与当天出具授权委托书，委托杭州绣谷装饰工程有限公司对系争房产进行验收，验收后进行装修（改造）施工，在施工期间保管房屋的相关物品。 新会法院认为，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”的规定，案外人于瑞、洪素平对新会法院执行的杭州市××××室提出排除执行的书面异议，应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，《浙江省商品房买卖合同》系开发商与黄奕军、杨某某签订，购房《发票》系开发商向黄奕军、杨某某出具，预告登记的权利人为杨某某、黄奕军，《委托改造（装修）协议》也是杨某某与装修公司签订，并且是杨某某书面委托于瑞出租系争房产，即使涉案房产由于瑞、洪素平占有出租，但不能证明其享有所有权。基于物权公示原则，设立、变更或转让不动产物权，必须经登记才能取得对抗第三人的效果。借名买房约定只产生内部债权债务关系，而涉案房产不发生物权变动，尤其是在有必要判断能否排除强制执行时，更不能直接认定借名人系涉案房产物权的所有权人。且借名人不能提供出其与出名人之间的书面借名协议，只是称双方存在口头约定，其借名买房的主张证据亦不充分。退一步讲，即使双方之间借名购买涉案房产情形真实，因借名约定是双方之间的合意，借名人对涉案房产变更登记不能具有过错，其对因此产生的风险理应自行承担。至于双方之间因借名买房而产生的内部权利义务关系所享有的民事权益如何，其应另寻法律途径救济。综上所述，案外人于瑞、洪素平对杭州市××××室的权利不能排除执行。 2021年1月28日，新会法院作出（2021）粤0705执异10号执行裁定，裁定驳回案外人于瑞、洪素平的异议请求。 复议申请人于瑞、洪素平申请复议称，请求：1.撤销（2021）粤0705执异10号执行裁定书；2.依法判决立即中止对于瑞、洪素平（位于杭州市××××室）（以下简称系争房产）的执行，包括强制进行迁出、评估、查封及拍卖，并解除查封，出具裁定。具体事实与理由如下：一、于瑞、洪素平是系争房产实际所有人、出资人、权利人、占有使用人。于瑞、洪素平系夫妻关系。2017年12月24日，于瑞、洪素平夫妻通过被执行人黄奕军及其妻子杨某某的名义购买系争房产。同日，于瑞、洪素平因当日钱款不够，因此通过第三人王某某（系洪素平嫂子）的银行账户（中国农业银行，账号：62×××77）分别向杭州绣谷装饰工程有限公司转账70000元装修款以及杭州意法置业有限公司转账220000元首付购房款，完成实际支付。杭州绣谷装饰工程有限公司、杭州意法置业有限公司与杨某某签订《购房合同》、向杨某某出具收据并加盖公章，证明已收到装修款及首付购房款。2017年12月25日，洪素平向第三人王某某转账290000元，此款为上述装修款及首付购房款的总和，证明于瑞、洪素平系实际支付人。自2018年4月18日至2020年12月18日，于瑞、洪素平通过洪素平的银行账户（中国农业银行，账号：62×××73）每月向杨某某的银行账户（账号：62×××49）转账房贷款并备注“洪素平房贷”、“房贷洪素平”、“洪素平房贷款”、“房贷”、“交房贷”、“于瑞还房贷”等附言，证明于瑞、洪素平系实际还贷人，杨某某系代付房贷人，且2020年4月19日，于瑞、洪素平向杨某某支付22500元用于办理房产证。根据于瑞、洪素平与杨某某间详细借名购房事实的微信聊天记录，可知双方间具有明确的借名买房的事实法律关系。截至目前，系争房产的款项430000元皆由于瑞、洪素平支付，并且于瑞、洪素平与被执行人黄奕军及其妻子杨某某之间的借名买房的事实法律关系已经完全完成。系争房产属于权利人于瑞、洪素平所有，同时系争房产实际占有人并持续的出租房屋，且所有物业、水电费系于瑞、洪素平实际支付的事实。二、于瑞、洪素平的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定条件。首先，杨某某完全承认系帮助于瑞、洪素平获得内购资格从而提供的借名购房，该内购资格并非违反国家政策或效力性强制性规定，可知于瑞、洪素平与被执行人黄奕军及其妻子杨某某存在合法有效的口头借名买房合同，根据《中华人民共和国民法典》第一百三十五条第一款“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；”、第四百六十九条第一款“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”，口头协议等同于书面合同，与书面合同同属于合法有效的合同之一，应尊重当事人的选择。系争房屋的首付款、装修款及每期按揭款的所有房款皆系于瑞、洪素平支付。现房屋由于瑞、洪素平实际装修、占有使用、出租房屋。其次，于瑞、洪素平的购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：1.新会法院查封系争房产时间为2020年11月3日，于瑞、洪素平与被执行人黄奕军及其妻子杨某某订立口头协议的时间系2017年12月24日，早于新会法院查封之前，符合《规定》第二十八条规定，同时，该《规定》第二十八条第一款第（一）项，所谓的已签订合法有效的书面买卖合同，其含义应是购房合同早于法院查封之前，通过被执行人黄奕军及其妻子杨某某与杭州意法置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，签订时间为2017年12月27日，这个时间远早于2020年11月3日，同时被执行人黄奕军及其妻子是代复议申请人与杭州意法置业有限公司签订购房合同的，双方间也达成了借名买房的合意并进行了合同条款的口头所有约定，为口头协议。实际签订购房合同的是于瑞、洪素平夫妻，且首付款、装修款、按揭款都是与日期一一对应的，于瑞、洪素平无法制作也没必要制作虚假的合同及支付记录，故复议申请人完全符合《规定》第二十八条第一款第（一）项之规定。2.于瑞、洪素平占有的时间为2019年6月30日（为房屋的交付时间），于瑞、洪素平作为实际权利人系合法占有，同时，于瑞、洪素平于2019年11月18日已经在实际使用房屋，与杭州玖玺商业管理有限公司签订《房屋出租托管合同》，由杭州玖玺商业管理有限公司代为出租。新会法院查封时间为2020年11月3日，于瑞、洪素平的占有时间早于法院查封时间，符合《规定》第二十八条第一款第（二）项之规定。3.根据于瑞、洪素平提供的支付房款证据，如“代付首付款情况说明”“洪素平中国农业银行个人账户明细”、“支付宝转账记录及电子回单”等，可知，系争房产所有的费用皆系于瑞、洪素平所支付，于瑞、洪素平即为实际支付人，被执行人黄奕军及其妻子杨某某仅为挂名人，非实际所有人，符合《规定》第二十八条第一款第（三）项之规定。4.2019年6月11日，被执行人黄奕军被江门市新会区办案机关刑事羁押并拘留。2019年6月30日，房屋交付，后因黄奕军被刑事拘留无法办理房产证，导致无法过户。上述可知，并非被执行人黄奕军及其妻子杨某某与于瑞、洪素平而不愿意过户，而是由于被执行人黄奕军在房屋可过户前已经被刑事羁押并拘留直至审判结束导致于瑞、洪素平无法实现过户，并非因于瑞、洪素平自身原因导致的，符合《规定》第二十八条第一款第（四）项之规定。三、于瑞、洪素平为系争房屋的真实权利人。根据我国《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。房屋系不动产，故房屋物权的生效要件系依法登记。尽管，系争房产登记在被执行人黄奕军及其妻子杨某某名下，但根据于瑞、洪素平提供的极其完整的足以证明其为系争房产实际权利人的完善证据链，杨某某在新会法院庭审中认可与于瑞、洪素平之间存在合法有效的口头合同，能够证明被执行人黄奕军及其妻子杨某某并非为诉争房产真实权利人，这是经杨某某认可的，不存在争议。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。于瑞、洪素平所提供的证据从购房的开始至实际占有使用至今，于瑞、洪素平能够提供完整、有效的证据并完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，同时，杨某某在法庭的确认系具有法律效力的，可以证明系争房产的真实权利人是于瑞、洪素平。于瑞、洪素平夫妻系房屋真实权利人，实际出资人、使用人、所有人，现因被执行人黄奕军犯诈骗罪、敲诈勒索罪被执行共计3600000元，且系争房产登记于被执行人黄奕军及妻子杨某某名下，新会法院为坚持其执行，可谓是为执行而执行，不顾《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条之明确规定，机械理解错误适用《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款之规定，不动产未经登记公示，不能对抗第三人（实际该条还强调了“法律另有规定的除外”），坚持错误执行而不顾合法公民之合法财产，如果坚持该错误执行，于瑞、洪素平之毕生合法积蓄将毁于一旦，宪法赋予公民的最基本财产权将遭受无情剥夺，于瑞、洪素平也会坚定维权到底，这样既造成了司法资源的浪费，同时也会影响司法机关的公信力，伤害到无辜于瑞、洪素平的合法财产。 被执行人黄奕军在本院审查期间未提交答辩意见。 经审查，本院与新会法院查明的事实基本一致。 本院另查明，根据杭州市规划和自然资源局于2020年10月20日出具的《杭州市不动产登记信息查询记录》反映，系争房产登记权利人为黄奕军、杨某某；权证号为浙(2XX8)XX区不动产证明第0XXX9号；权利状态为预告登记；抵押权人为浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司；债权数额为21万元；登记日期为2018年2月23日；债务履行期限为2018年1月21日起至杭州市2023年1月20日止。 本院认为，本案争议的焦点是复议申请人于瑞、洪素平是否享有排除对系争房产予以执行的权利。对此，本院分析评判如下： 第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定。本案中，系争房产预告登记在被执行人黄奕军及其妻子杨某某名下的法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的相关规定。 第二，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百二十一条第一款:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人,已登记的不动产,按照不动产登记簿判断。”的规定，本案中，不动产产权登记具有对外公信效力，系争房产已依法预告登记在被执行人黄奕军及其妻子杨某某名下，黄奕军、杨某某即为系争房产的所有权人，而复议申请人于瑞、洪素平主张其与黄奕军、杨某某存在借名买房关系，其是系争房产的真实权利人，实际出资人、使用人、所有人的行为,不发生物权变动的效果,不能据此认定借名人于瑞、洪素平是不动产物权的所有权人。 第三，复议申请人于瑞、洪素平主张本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，证明其为系争房产的真实权利人。对此，上述司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。不动产登记制度实施过程中，确实存在登记机关错误或疏漏导致登记错误的情形，但借名购房与登记错误属于两种性质完全不同的行为。登记错误属于非故意行为；而借名登记则属于故意行为，其往往具有逃税、规避限购、限贷政策，或隐瞒财产、逃避债务甚至是逃避财产申报等不法目的。只有在当事人应当享有物权且与登记状态不符时才能因此依照上述司法解释规定确认其对争议标的物享有物权。本案中，系争房产登记在黄奕军、杨某某名下是依据黄奕军、杨某某与于瑞、洪素平的约定进行的，是故意登记错误的行为，并非登记机关登记错误，不属于前述司法解释规定的登记错误情形。根据物权法定原则，于瑞、洪素平对系争房产并不享有物权，其主张适用上述司法解释确认物权，缺乏依据。 第四，本案中，从于瑞、洪素平自述及杨某某的陈述来看，杨某某完全承认系帮助于瑞、洪素平获得内购资格从而提供的借名购房，以黄奕军、杨某某名义购买系争房产，购房款、月供等均由于瑞、洪素平承担，以黄奕军、杨某某名义签署购房协议、办理银行按揭等。以上事实，可认定于瑞、洪素平与黄奕军、杨某某就系争房产形成了房产代购及代持的关系。上述约定并未违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，为有效约定，并在相对方之间产生法律效力，但并不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人于瑞、洪素平系涉案房产的所有权人。于瑞、洪素平仅仅是有权请求将系争房产过户至自己名下，其享有的是债权请求权而非物权。根据《中华人民共和国民法典》物权编的相关规定，不动产产权登记具有对外公信效力。黄奕军、杨某某为系争房产的所有权人。在黄奕军、杨某某进行的民事活动中，相对人基于对不动产产权登记公示的信赖，相信系争房产为黄奕军、杨某某的责任财产。因此，系争房产作为财产能产生承担黄奕军、杨某某相应民事责任法律效果。于瑞、洪素平自愿选择由黄奕军、杨某某代持系争房产，不愿遵守不动产登记公示制度，应当预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果。另外，至于本案因黄奕军被刑事羁押而无法办理房产证，导致无法过户至于瑞、洪素平名下。无论是由于政策的原因，还是意外的原因，都是于瑞、洪素平选择由黄奕军、杨某某代持系争房产所造成的后果。于瑞、洪素平对不能及时办理过户登记完全系其自身的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的，不能排除人民法院对该不动产的强制执行。因此，于瑞、洪素平主张对系争房产享有所有权并请求排除强制执行，没有法律依据，本院不予支持。 综上，新会法院（2021）粤0705执异10号执行裁定认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，本院予以维持。复议申请人于瑞、洪素平的复议申请所提请求理由，事实和法律不足，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人于瑞、洪素平的复议申请，维持广东省江门市新会区人民法院（2021）粤0705执异10号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二一年四月六日 法官助理瞿杭 书记员区翠娟