广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2461号上诉人（原审被告）：古美霞，女，1972年10月20日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：彭丽娟，女，1964年4月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：邓伟金，男，1963年5月29日出生，汉族，住广州市番禺区。原审被告：广州业联地产中介有限公司，住所地广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街1座116、118商铺。法定代表人：邱金。上诉人古美霞因与被上诉人彭丽娟、邓伟金、原审被告广州业联地产中介有限公司（以下简称业联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人古美霞上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.古美霞无须向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金7200元；3.古美霞无须向彭丽娟支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费（含违约金）、水费、污水费共2170.84元；4.古美霞无须向彭丽娟支付2019年12月1日至2020年1月31日以及2020年3月1日至2020年4月30日期间的电费（含违约金）、水费、污水费共58.82元；5.古美霞无须向彭丽娟赔偿床和床垫损失1000元；6.本案诉讼费由彭丽娟承担。事实与理由：一、一审法院判决古美霞向彭丽娟支付2020年4月30日前的租金、物业服务费、水费、污水费、电费属于认定事实不清、适用法律错误。因受疫情影响，涉案房屋所在小区进行疫情防控，古美霞钢琴培训班的学生无法进入小区培训，严重影响了古美霞的收入。古美霞与彭丽娟于2020年1月底就因受疫情影响租金减免事宜进行协商。双方协商无果，古美霞也因受疫情影响无力支付租金。彭丽娟于2020年2月21日在微信上明确表示如古美霞“不想要，我就转租出去啦”，古美霞回复“你喜欢”。由此可知，古美霞与彭丽娟于2020年2月21日已经解除租赁合同。事实上，古美霞也在此时离开涉案房屋，将钥匙放在涉案房屋门口，而彭丽娟对古美霞将钥匙放在涉案房屋门口是知情的。古美霞租赁涉案房屋用于开办钢琴班，为方便学生进入，古美霞一直将房屋钥匙放在房屋门口，彭丽娟是知情的，双方于2020年2月21日办理了交接手续。因此，涉案租金、物业服务费、水费、污水费、电费应计至2020年2月21日，而非2020年4月30日。二、一审法院判决古美霞向彭丽娟赔偿床和床垫损失1000元，没有事实和法律依据。2019年4月29日，各方签订涉案《房屋租赁合同》，合同备注屋内物品有沙发一套、床连床垫三张、空调四台。在合同签订后，因古美霞需要摆放钢琴，不需要床和沙发，故与彭丽娟、邓伟金进行协商。彭丽娟、邓伟金称没有地方可以搬走，同意古美霞自行处理沙发、床和床垫，即表示其放弃对沙发、床和床垫的权利，不应再追究古美霞的任何责任。在双方解除租赁合同的情况下，古美霞也无须再归还沙发、床和床垫。事实上，古美霞找人将沙发作为二手家具进行回收，回收人员还向彭丽娟、邓伟金支付了300元。因床和床垫过于破烂和难以拆除，连回收人员都不愿回收。最后在古美霞、彭丽娟、邓伟金和业联公司工作人员四方在场的情况下，将一张大床及床垫，一张小床及床垫拆除扔掉。彭丽娟、邓伟金是同意扔掉的，不应追究古美霞的责任。另外，在古美霞搬离涉案房屋时，还有一张小床及床垫在涉案房屋的三楼，彭丽娟、邓伟金并不存在床及床垫的损失。古美霞无须赔偿彭丽娟的床及床垫损失1000元。综上所述，古美霞上诉请求二审法院依法改判。被上诉人彭丽娟、邓伟金二审辩称：一、不同意古美霞的上诉请求。古美霞应当支付2020年2月1日至4月30日的租金，古美霞在2020年4月27日之前没有交还房屋钥匙。双方进行微信沟通才发现古美霞已经搬离房屋，古美霞一直没有与我方进行房屋交接。我方在5月1日前才收回案涉房屋。水电费、管理费都应当计算至4月30日。二、一审判决认为彭丽娟、邓伟金没收古美霞3600元的押金，我方不予认可。理由如下：（一）双方签订的是房屋租赁合同，要按照合同执行。（二）古美霞租赁房屋后也没有办理相关的培训机构的证件，也没有在房屋内挂上培训机构的公示，古美霞存在违约，我方有权没收全部押金即7200元。（三）古美霞称因受疫情影响要求提前解除合同没有事实依据。（四）国家没有明文规定需要出租人免租或是承租人可以解除合同。三、对于床垫费用，根据合同的备注，屋内物品确有床垫和床各三张，古美霞没有书面或是微信等证据证明彭丽娟、邓伟金对于屋内的床垫和床是不要的了。一审法院判令赔偿我方1000元是过低的，我方认为应当赔偿床和床垫损失合计11000元。我方不懂法律，没有提起上诉，但对一审判决存在异议，希望二审依法改判。原审被告业联公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。彭丽娟、邓伟金于2020年6月5日向一审法院起诉，请求判令：1.古美霞、业联公司向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租10800元；2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费2170.84元；2019年5月10日至2020年4月30日期间的电费628.24元；赔偿家居遗失损失184000元（含床三套11000元、冷暖机一台2000元、麻将台1000元、吃饭桌一台1000元、凳子三张400元、损坏墙壁费3000元），并支付逾期利息（利息以31999.08元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从2020年5月1日开始计算至古美霞、业联公司清偿之日止）;2.本案诉讼费由古美霞和业联公司承担。业联公司一审辩称：不同意彭丽娟、邓伟金的全部诉讼请求，理由如下：一、业联公司系租赁合同的居间方，彭丽娟、邓伟金将业联公司列为本案被告没有依据。二、涉案房屋经业联公司居间成功出租给古美霞，并促成双方签订租赁合同以及办理房屋交接。业联公司尽职尽责、任劳任怨、不计付出，已完成作为中介方的全部义务。在古美霞搬离涉案房屋后，业联公司还应彭丽娟、邓伟金的要求就双方的租赁争议与古美霞联系。业联公司已尽到相应的通知义务，至于古美霞有无结清费用，与业联公司无关。三、出租房屋时，屋内的家私电器已在合同中注明。关于沙发、床和床垫的处理，古美霞的陈述与事实基本相符。沙发进行二手出售时所得款项由彭丽娟、邓伟金收取。房屋出租时有三张床和床垫，古美霞要求搬走，彭丽娟、邓伟金要求将大床搬至四楼摆放，但由于床太大，无法搬运，故双方协商拆除搬离，最后有无拆除搬离，业联公司不清楚。彭丽娟、邓伟金同意古美霞处理另外两张小床，双方在找人搬走床和床垫时就搬运费产生争议，最后由业联公司人员支付了200元搬运费。一审法院经审理查明：涉案房屋系彭丽娟名下物业，房屋登记建筑面积154.47平方米，规划用途为住宅。2019年4月29日，彭丽娟、邓伟金（出租方）与古美霞（承租方）在业联公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期三年，出租方从2019年5月10日将房屋交付承租方使用，至2022年5月9日收回。房屋每月租金为3600元，每月交一次，每月10号交纳，如承租方不能按时交纳租金，逾期一天扣罚1%，如此累推，若超过10天还不交纳租金，出租方有权收回房屋及有权清理该房屋内承租方的所有物品并没收承租方的押金。承租方如需改变房屋内结构，必须先征得出租方同意后，并得到房屋所在地有关管理部门许可方予施工，租赁期满，承租方不得擅自拆除或改变租期时的结构（除空调、家私外）；如有损坏应装修好后才能移交出租方（包括水管、电器、墙、门、窗、锁、洗手间等都完好畅通），并应办妥移交手续后才能移交给出租方验收认可；租赁期间，一切国家规定及有关部门规定的收费均由承租方负责（包括水、电，煤气费，租赁税费及管理费等）。在租赁中途，出租方违约不租，则赔偿双倍押金(含原押金在内）给承租方，若承租方违约不租，押金不退，并结清水电费、煤气费、电话费、上网费、管理费等双方同意协商则按协商来定。房屋租赁合同签订时，承租方应同时先付给出租方7200元作为押金，租期满时，在承租方缴清全部租赁期内应缴付的一切杂费后，由出租方将押金无息退回给承租方。租赁期间任何一方违反本合同而造成对方经济损失，违约方应赔偿由此造成的一切损失。合同备注屋内物品有:沙发一套、床连床垫三张、空调四台。合同还对各方的其他权利义务内容进行了约定。上述合同签订当日，古美霞交纳了7200元保证金。彭丽娟、邓伟金于同日将涉案房屋交付古美霞使用。古美霞陈述其承租涉案房屋用于开办钢琴培训班，但应物业公司的要求没有悬挂广告。彭丽娟、邓伟金表示古美霞仅告知屋内需要摆放一台钢琴，并未说明承租涉案房屋用于开办钢琴班。业联公司在庭审中表示，彭丽娟、邓伟金知晓涉案房屋系用于开办钢琴培训班。受新冠××疫情影响，古美霞于2020年1月29日通过微信向彭丽娟提出减免房租的申请，但彭丽娟表示不能减免。2020年2月15日，彭丽娟向古美霞追要房租，古美霞表示涉案房屋所在小区外人不能进入，学生无法上课。彭丽娟告知古美霞去办理临时通行证。2020年2月至2020年3月，彭丽娟在微信上催促古美霞缴纳对应月份的租金，但古美霞表示暂时没有钱缴纳。2020年4月5日，古美霞通过微信告知彭丽娟“我们不租了”，彭丽娟要求古美霞交清水电费、煤气费、管理费以及2020年2月至2020年4月的房租，并将三张床及床上用品放回原处，确保屋内物品完好无损，另外需在完成上述义务后通知彭丽娟进行房屋交接。2020年4月22日，彭丽娟再次通过微信催促古美霞完成上述事项，但古美霞未予以回复。2020年4月27日，彭丽娟、邓伟金与业联公司的工作人员前往涉案房屋处查看，发现涉案房屋已空置。古美霞主张其已在2020年2月底已搬离涉案房屋，并在搬离时通过微信语音通话告知彭丽娟、邓伟金，且将钥匙放置在涉案房屋门口。彭丽娟、邓伟金表示从未接到古美霞的搬离通知，也不知钥匙放置在何处。彭丽娟、邓伟金确认已于2020年5月1日收回涉案房屋。彭丽娟、邓伟金提供一组照片，证明签订合同时涉案房屋内还有桌子、凳子、麻将桌等物品，但该组照片未显示拍摄时间。古美霞对此不予确认。彭丽娟、邓伟金未提供证据证明古美霞在使用涉案房屋时损坏了墙壁。彭丽娟、邓伟金以及古美霞在庭审中确认，古美霞已缴纳2020年1月31日前的租金，以及2019年11月30日前的物业服务费和水电费。根据供电部门开具的电费发票，涉案房屋于2019年12月产生电费和违约金共21.48元，于2020年1月产生电费和违约金共12.19元，于2020年3月产生电费和违约金共12.19元，于2020年4月产生电费12.96元。上述期间电费合计58.82元。彭丽娟、邓伟金未举证证明涉案房屋于2020年2月期间产生的电费金额。2020年5月20日，广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司向彭丽娟出具《收据》，载明收到涉案房屋2019年12月至2020年4月的物业费和水费2170.84元。根据古美霞提交的缴费明细，上述费用包含涉案房屋于2019年12月1日至2020年4月30日期间产生的物业服务费（含违约金）、水费和污水费。一审法院认为：彭丽娟、邓伟金以及古美霞签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。邓伟金同意由彭丽娟一人向古美霞、业联公司主张权利，并无不妥，一审法院予以照准。古美霞在合同履行过程中提前退租，彭丽娟、邓伟金已实际收回涉案房屋，彭丽娟、邓伟金与古美霞之间的房屋租赁合同关系已实际解除。关于古美霞是否应当继续支付2020年1月31日以后的租金。一审法院认为，古美霞未提供证据证明其已于2020年2月底搬离涉案房屋，也没有证明显示其在当月已交还房屋钥匙或办理交接手续，故其应当继续支付2020年2月起的租金。根据彭丽娟与古美霞的微信对话记录，古美霞在2020年4月5日才告知彭丽娟不再承租涉案房屋，但此后未就搬离、交还房屋等事项履行通知义务，也没有与彭丽娟、邓伟金办理房屋交接手续。根据业联公司的陈述，可以确认彭丽娟、邓伟金于2020年4月27日才知晓古美霞搬离涉案房屋的事实，故其二人要求租金计付至2020年4月30日止，合理有据，一审法院予以支持。据此，古美霞需向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金10800元。根据《房屋租赁合同》的约定，在古美霞违约不承租涉案房屋时，彭丽娟、邓伟金有权没收押金。现古美霞逾期支付租金，并提前退租，构成违约，且其未及时通知彭丽娟、邓伟金收回涉案房屋，造成损失扩大，存在过错，彭丽娟、邓伟金有权按照约定没收押金。但是，2020年2月至2020年4月为新冠××疫情防控期间，古美霞在涉案房屋处开办的钢琴培训班会受到较大影响。虽然涉案房屋为住宅，但根据业联公司的陈述，以及古美霞告知彭丽娟学生无法进入小区的微信对话记录，一审法院认为彭丽娟、邓伟金对于涉案房屋用于开办钢琴培训班系知情的。鉴于古美霞逾期交纳租金系受疫情以及疫情防控措施影响所致，在疫情影响与古美霞过错并存的情况下，一审法院根据公平原则，酌情适当减轻古美霞的违约责任，仅支持彭丽娟、邓伟金没收其中3600元押金，剩余3600元押金应当先抵扣古美霞欠付的租金。对于其主张的逾期付款利息，一审法院不予支持。据此，古美霞仍需向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金7200元（10800元-3600元）。古美霞在退租后，未及时向彭丽娟和邓伟金交还涉案房屋，亦未履行必要的通知义务，现彭丽娟要求古美霞结清2020年4月30日前的物业服务费和水电费，并无不妥，一审法院予以支持。根据已查明的事实，涉案房屋于2019年12月1日至2020年4月30日期间，合计产生物业服务费（含违约金）、水费和污水费2170.84元，该费用已由彭丽娟代为交纳，古美霞应向其支付上述款项。另根据电费缴交凭证，涉案房屋于2019年12月1日至2020年1月31日以及2020年3月1日至2020年4月30日期间合计产生电费（含违约金）58.82元，古美霞亦应当将该款项支付给彭丽娟。彭丽娟主张的电费超出上述金额的部分，一审法院不予支持。上述金额已包含逾期支付产生的违约金，故彭丽娟要求古美霞另行支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。彭丽娟提供的证据不足以证明涉案房屋在出租时配有冷暖机、麻将台、饭桌和凳子，故一审法院对彭丽娟就上述物品主张的损失，均不予支持。彭丽娟没有举证证明涉案房屋存在墙面损坏的情况，故一审法院对其要求古美霞赔偿3000元墙壁损失费的诉讼请求，亦不予支持。根据业联公司的陈述，彭丽娟、邓伟金同意古美霞处理两张小床和床垫，但并未同意古美霞丢弃大床和床垫。彭丽娟、邓伟金收回涉案房屋时，大床及床垫已丢失，古美霞应予以赔偿。由于彭丽娟没有举证大床和床垫的实际价值，故一审法院酌情确定古美霞赔偿彭丽娟损失1000元。《房屋租赁合同》既包含了彭丽娟、邓伟金与古美霞之间的房屋租赁合同关系，也包含了业联公司与彭丽娟、邓伟金、古美霞之间的居间合同关系。业联公司非租赁合同关系的当事人，彭丽娟要求业联公司就古美霞的上述承租义务承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月7日判决如下：一、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金7200元；二、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费（含违约金）、水费、污水费共2170.84元；三、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟支付2019年12月1日至2020年1月31日以及2020年3月1日至2020年4月30日期间的电费（含违约金）共58.82元；四、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟赔偿床和床垫损失1000元；五、驳回原告彭丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由原告彭丽娟、邓伟金承担404元，由被告古美霞承担196元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、租金、物业服务费、水电费、污水费计付截止时点的问题；二、床和床垫损失赔偿的问题。对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，租金、物业服务费、水电费、污水费计付截止时点的问题。涉案《房屋租赁合同》合法有效，对各方均具有约束力，邓伟金同意由彭丽娟一人主张涉案权利，各方均无异议，本院不作调整。古美霞在合同履行过程中提前退租，彭丽娟、邓伟金已实际收回涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同关系已实际解除。古美霞未能提供充分证据证明其已于2020年2月底搬离涉案房屋，也没有证明显示其在当月已交还房屋钥匙或办理交接手续，故其应当继续支付2020年2月起的租金。一审法院查明彭丽娟、邓伟金于2020年4月27日才知晓古美霞搬离涉案房屋，并实际于5月1日收回涉案商铺，认定古美霞应向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金10800元，证据充分。同时，一审法院结合古美霞拖欠租金、单方提前解除合同等违约行为以及疫情对古美霞经营产生的影响等，酌情认定彭丽娟、邓伟金有权按照约定没收一半押金，并以余下押金3600元抵扣古美霞的欠租，判决古美霞仍需向彭丽娟付租7200元，公平合理。同理，彭丽娟诉请古美霞结清2020年4月30日前的物业服务费、水电费及违约金等，理据充分，可予维持。古美霞上诉主张其不应向彭丽娟、邓伟金支付2020年2月之后的租金等费用，不能成立。二、关于争议焦点二，床和床垫损失赔偿的问题。一审法院综合涉案证据及业联公司的陈述，认定彭丽娟、邓伟金同意古美霞处理两张小床和床垫但并未同意古美霞丢弃大床和床垫，并因彭丽娟、邓伟金收回涉案房屋时，大床及床垫已经丢失，酌情判决古美霞赔偿彭丽娟床和床垫损失1000元，并无不妥。古美霞的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。另外，彭丽娟、邓伟金二审答辩提出对一审法院仅没收古美霞3600元押金、古美霞赔偿床和床垫损失1000元有异议；彭丽娟、邓伟金有权没收全部押金，要求古美霞赔偿床和床垫损失11000元等。对此，因彭丽娟、邓伟金未依法对一审判决提起上诉，视为自愿放弃其民事权利，依照前述《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院不作调处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人古美霞的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由上诉人古美霞负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年四月二日书记员  纪惠敏黄晶晶