江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1365号上诉人（原审原告）：王秀霞，女，1971年10月22日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：史成涛，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙芹芳，女，1984年8月2日出生，汉族，住江苏省徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：周荣生，江苏润诚律师事务所律师。上诉人王秀霞与被上诉人孙芹芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院(2020)苏0391民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王秀霞上诉请求：1、请求依法撒销原审判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、双方房屋租赁期限界满日是2019年11月26日。《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)是上诉人与被上诉人于2016年11月26日签订。该《合同》第三条载明，租赁房屋仅作为休闲足浴使用，该房屋租期限24个月。《合同》备注处由被上诉人孙芹芳本人书写，合同约定租赁期限是24个月，从2016年11月26日起算。显而易见的，24个月租赁期限界满日是在2018年11月26日，后双方又续满一年，三年的租赁期限界满日是在2019年11月26日。按照双方合同约定“房屋先租后用，即先交租金，然后使用”，上诉人于2016年11月15日提前交一年的房租4万元(并在该日交付了5万元转让费)；此后二年每年4万的房租，上诉人均是提前二个月左右交付。上诉人提供的转账记录能够予以印证。一审法院认定合同到期日为2019年9月26日，没有事实依据，完全背离了双方合同约定，属事实认定错误。2、合同上关于7000元押金约定在实际租赁过程中未履行。这种情况属于合同双方当事人在合同履行中改变了合同原约定的内容，具有法律效力，应当以实际履行为准。一审法院擅自认定上诉人所交的4万元房租中包括押金6777元，与事实不符，没有法律依据，该事实认定错误。3、一审判决经审理查明：“2019年9月16日，原告欲转租该房屋，双方因被告以合同即将租赁期满为由不同意转租。2019年9月22日，此产生纠纷，原告不再继续经营。”该查明事实与事实不符。被上诉人坚持“以自己不同意上诉人转租为由”，阻碍上诉人转租涉案房屋；且被上诉人违反合同中关于优先承租权的约定，将涉案房屋另租他人，并要求上诉人提前搬出涉案房屋，双方遂发生纠纷，致使上诉人无法经营下去，造成二个多月的经营损失，并非上诉人自愿中止经营。二、一审判决书对合同条款的解读有误，把5万转让费主观想象为物品的使用费，判令被上诉人不返还该转让费，不符合事实。双方在合同中第六条约定的很明确：在合同租赁期间，上诉人有权将房屋转租或转让，被上诉人同意，则收取的转让费归上诉人所有。该条款文意明确，以书面形式确认上诉人有权转让并收取转让费，这是双方真实意思表示。被上诉人正是知道双方该条约定，才会在得知上诉人合同丢失后，在自己的合同上划掉了第六个条款，企图耍赖不退还5万元转让费；后在上诉人找到合同原件后，在第二次开庭时被上诉人才不得不承认双方约定了第六条条款，当初是同意上诉人转让并收取费用的。被上诉人的行为也能够印证，当初约定时，双方均是认可上诉人有转让权并收取转让费的，合同第六条款文意清楚，不存在争议。其次，一审判决擅自将转让费臆想为物品使用费的主观推测是错误的。合同中除了约定上诉人需要向被上诉人交纳每年4万元房租外，并未约定另外向其交纳使用费，在合同中更没有使用费这一词语出现。合同约定当中，上诉人应当交纳的5项费用，除了应当向被上诉人交租金之外，并未约定需要向被上诉人交使用费，也没有约定向被上诉人交纳转让费。三、被上诉人违反双方合同约定，剥夺上诉人优先承租权。2016年上诉人租赁涉案房屋，房屋租金4万元每年，转让费5万元，先交租金后使用；2019年上诉人要求继续承租，被上诉人给出的条件是，6万转让费，房屋租金涨到每年6万元；而在2019年10月3日被上诉人租赁给第三人的条件是：租金每年6万元，没有押金，没有转让费，提前入住，不算租赁期限。依据双方合同约定，在同样条件，上诉人有优先承租权，被上诉人明显违反双方合同约定。四、一审判决对被上诉人的违约行为未作任何认定。被上诉人违反约定，在租赁合同期内，阻止、不同意上诉人转租涉案房屋；违反合同约定强硬要求上诉人提前搬离涉案房屋，致使上诉人无法经营；违反合同约定，剥夺上诉人优先承租权；不讲诚信，私自划掉合同中对自己不利的条款……一审判决不仅让被上诉人的违约行为未得到惩罚，更使得被上诉人因其违约、不诚信的行为获得额外利益(5万元转让费)，这与情与理与法均不符。同时也违背了合同法规定的“当事人应当遵循公平、诚实信用原则”。被上诉人孙芹芳答辩称：一、关于房屋的租期和押金的认定。合同的第四条明确约定，房屋的押金为两个月的房租。在上诉人一次性缴纳了4万元的房租和5万元的转让费后称资金短缺，没有能力再支付两个月的押金。于是双方合意将租赁合同的期限变更为了一年零十个月，多收取的两个月的租金就是双方约定的押金，在合同的手写备注条款也予以特别的备注，房屋的租赁期限为2016年11月26日至2018年9月26日。甲方押乙方两个月的租金。因此一审认定租期届满之日为2019年9月26日以及返还押金并无不当。二、关于转让费的认定，合同的第四条也予以约定转让费5万元，该转让费是指租赁期间承租方使用出租方房屋中物品的费用，本条款是双方达成合意后，上诉人在合同上自己亲笔书写的，因此应当严格履行。上诉人认为一审判决擅自将转让费想象为物品的使用费是主观推测，这明显是上诉人置合同的约定于不顾。上诉人一方面否定了转让费的性质，认为被上诉人不应当收取该笔费用。另一方面又强调，如果将房屋转租出去，上诉人其又有权从次承租人处收取该笔费用，上诉人的逻辑推理是行不通的。如果认为关于转让费收取不合法，上诉人也没有权利从下一个次承租人处收取费用。上诉人在一审庭审时已经明确，能否收到下一家的转让费和被上诉人已经收取的5万元转让费之间是没有任何关系的。因此上诉人不能以一个将来不确定发生的事件来作为索赔的理由。三、关于优先承租权的问题。在民法典出台实施之前本身是没有优先承租权这么一个概念，我们的合同法只规定了优先购买权。因此在2019年的时候，不存在侵犯了上诉人优先承租权这么一项权利的，而且从立法的本意来看，优先承租权保障的是承租人继续承租使用的权利。而本案中2019年9月22日，在租期即将届满的时候，被上诉人发现上诉人在房屋大门上张贴了转租的广告，这已经说明上诉人以自己的实际行为，表示不再继续使用的意图，所以其自然就不受该权利的保护。另外上诉人的一审诉讼请求和优先承租权也无关。四、在整个租赁期间，被上诉人并没有实施任何妨碍转租的行为，如果上诉人想对外转租，当然要经过被上诉人的同意。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王秀霞向一审法院请求：1、判令孙芹芳返还2019年9月26日至2019年11月26日期间的房屋租金7111元、转让费50000元，并支付利息（自2019年11月27日起，按年利率6%计算，至实际付清之日止）；2、孙芹芳承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月26日，双方签订《房屋租赁合同》，内容如下：出租方（以下简称甲方）：孙芹芳，承租方（以下简称乙方）：王秀霞，一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、房屋坐落于江苏省徐州经济技术开发区西贺村新天地市场的7号楼一、二层，使用面积为200平方米。甲方应提供房屋相关资料及平面图等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。三、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为休闲足浴使用。该房屋租赁期共24个月。四、该房屋押金押两个月租金整（小写：7000），（含水电押金），转让费伍万元整，（小写：50000），转让以下物品的使用权：空调5个，美容床2个，自动麻将桌1个，电辅电动太阳能、产品展示柜1个，字画3幅、收银台1个，监控6个，LED显示屏1个，洗衣机1个，鱼缸1个，电脑1个。以上物品所有权归甲方所有，租赁期满或合同期满，甲方有权收回所有物品。甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。乙方缴纳以下费用：房屋租金、电费、电话费、互联网费用、卫生费等，乙方应按时缴纳自行负担的费用。五、房屋的修缮和使用（略记）。六、房屋的转让与转租：租赁期间，如果乙方经营不善，由乙方自行承担，在合同期内，乙方有权利转让或者转租，转让费由乙方所有，甲方同意，转让费不包括甲方使用的东西。……租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满壹个月前书面通知甲方。如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。八、房屋交付及收回的验收：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议，应当场提出。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置。九、安全责任（略记）。十一、乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。（1）、未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）、拖欠房租累计10日以上的；（5）、发生安全事故的；2、对于租赁期满一个月仍未搬出者，出租人有权处理其存放在该房屋的一切物品，由此造成的损失由乙方承担，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。备注：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为休闲足浴使用，该房屋租期共24个月，自2016年11月26日起至2018年9月26日。甲方押乙方两个月租金。按年支付40000元整，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同签订后，孙芹芳按约交付房屋及转让给王秀霞使用的物品，王秀霞按约支付了租金，其中包含押金6777元。王秀霞按约支付转让费50000元。合同到期后，双方之间协商续租一年，至2019年9月26日到期。王秀霞按约支付了租金。2019年9月16日，王秀霞欲转租该房屋，孙芹芳以合同即将租赁期满为由，不同意转租。2019年9月22日，双方因此产生纠纷，王秀霞不再继续经营。一审法院另查明，该房屋系徐州经济技术开发区大庙镇西贺村民委员会于2012年1月1日出租给孙芹芳承租使用的，孙芹芳有转租权。一审法院认为，双方之间房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于王秀霞在租赁期间的转租权问题，合同中约定了以下内容，即第六条“租赁期间，如果乙方经营不善，由乙方自行承担，在合同期内，乙方有权利转让或者转租，转让费由乙方所有，甲方同意，转让费不包括甲方使用的东西”，和第十一条“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。（1）、未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；”王秀霞认为第六条意味着甲方是同意的，孙芹芳认为该句话漏掉了“应经”两个字，对第十一条的文义，双方没有异议。一审法院认为，在对第六条产生歧义的情况下，应将第六条、第十一条的内容结合起来整体上进行解释，才能符合当事人的真实意思表示，从第六条表述来看，不能得出出租人必须同意的结论，第十一条语义清楚，不存在其他解释可能，因此，应认定转租须经过孙芹芳同意，且第六条还明确约定了转让费不包括甲方使用的东西，即相当于5万元的标的。该5万元转让费，系双方对于租赁期间承租方使用该房屋中物品的费用，王秀霞提出孙芹芳应返还其交给孙芹芳的转让费，无合同依据，一审法院不予支持。双方约定的租赁期限自2016年11月26日至2019年9月26日，王秀霞主张的租赁期限至2019年11月26日，无事实依据。关于孙芹芳收取的押金6777元，应按照合同约定在租赁期满后予以全部退还，孙芹芳主张对王秀霞承租期间损坏的物品进行赔偿的意见，因孙芹芳提供的证据不能证明具体损失的金额，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、第二百二十四条之规定，判决：一、孙芹芳于本判决生效之日起十日内，返还王秀霞押金6777元；二、驳回王秀霞的其他诉讼请求。案件受理费人民币1225元，由王秀霞承担1000元，孙芹芳承担225元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的届满期限如何认定问题。上诉人王秀霞与被上诉人孙芹芳签订的《房屋租赁合同》中第三条约定租赁期为24个月，但合同尾部的手写部分又明确注明租赁期间自2016年11月26日至2018年9月26日。由于该手写部分明确载明了具体承租时间及押金的具体情况，结合王秀霞提供的银行交易明细内容、双方关于押金的约定以及被上诉人的陈述来看，一审法院最终认定双方约定的租赁期限自2016年11月26日至2019年9月26日并无不当。王秀霞在该期限内使用了涉案房屋并足额缴纳了租赁费用，其主张孙芹芳返还2019年9月26日至2019年11月26日期间的房屋租金7111元无事实依据，本院不予支持。二、关于被上诉人是否应当返还上诉人转让费5万元并支付利息的问题。虽然双方对于租赁合同第六条的内容解读有分歧，但根据合同第三条内容来看，5万元转让费系双方对于租赁期间王秀霞使用该房屋中物品费用的约定。在其已经使用了三年的情况下，王秀霞提出孙芹芳应返还其交给孙芹芳的转让费并支付利息，无合同依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人王秀霞的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上诉人王秀霞负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年四月十三日书记员  侯梦池