江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终587号上诉人(原审原告)：王文梁，男，1978年8月28日生，汉族，大学教师，住江西省南昌市红谷滩新区。上诉人(原审原告)：戎晓红，女，1979年8月23日生，汉族，大学教师，住江苏省徐州市鼓楼区。二上诉人委托诉讼代理人：宋勇，江苏茂通律师事务所律师。上诉人(原审被告)：徐州恒融立信房产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市新淮海路万科售楼处南100米。法定代表人：周继长，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小运，男，1988年11月5日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人(原审被告)：宋建英，女，1972年6月30日生，汉族，无业，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘飞，江苏非圆律师事务所律师。上诉人王文梁、戎晓红，上诉人徐州恒融立信房产经纪有限公司（以下简称恒融立信公司）因与被上诉人宋建英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王文梁及王文梁、戎晓红的委托诉讼代理人宋勇，上诉人恒融立信公司委托诉讼代理人周小运，被上诉人宋建英及其委托诉讼代理人刘飞到庭接受询问。本案现已审理终结。王文梁、戎晓红上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持王文梁、戎晓红一审其余诉请(包括：判令宋建英赔偿王文梁、戎晓红居间费20850元和中介承担补充责任、判令宋建英承担违约金27.8万元，并赔偿王文梁、戎晓红损失暂计10万元，承担王文梁、戎晓红聘请律师费2.8万元，合计398850元)或发回重审。2、一、二审诉讼费由宋建英、恒融立信公司承担。事实理由：王文梁、戎晓红通过恒融立信公司介绍，购买了宋建英的房屋，三方在恒融立信公司安排下，用恒融立信公司提供的格式合同签订了涉案合同，因存在宋建英与恒融立信公司是否告知了二套房、从而导致按照市政府要求延期一年付款和过户问题，引起买卖双方发生纠纷。王文梁、戎晓红已经完成合同义务，交付宋建英购房款高达80万元，在发生纠纷时，王文梁、戎晓红要求宋建英立即退还购房款并解除双方合同，遭到宋建英拒绝。一审法院驳回了除归还80万元购房款之外的其他诉请。一审认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、房屋买卖双方不存在通谋之意，一审法院以虚假意思认定合同约定的抵押行为无效，属适用法律错误。王文梁是外地高校老师，并非本地人，为小孩上学需要，通过恒融立信公司介绍购买了宋建英的房屋，双方并不认识也不熟悉，王文梁、戎晓红非专业人士，并不熟悉购买二手房交易流程，购房过程均是按照中介安排进行。无论购房前，还是购房后，直至起诉期间，王文梁、戎晓红均没有和卖房人宋建英有过任何通谋。对于中介安排的139万元总房价、交纳80万元首付款的要求，王文梁、戎晓红尽了全力才完成。恒融立信公司按照其格式合同要求王文梁办理解押和抵押行为，一审仅凭卖房抵押行为就认定买卖双方以虚假意思表示实施了民事法律行为，显属适用法律错误。根据《民法总则》第146条规定，成立虚假意思表示须有二个条件：第一需有通谋或相互明知意思表示虚伪；第二实施的民事法律行为掩盖了真实目的性。王文梁、戎晓红在买房过程中均是通过中介安排进行的，根本不存在与卖房人之间的通谋行为，买卖双方从未约定或认可王文梁、戎晓红交付的80万元钱是借给卖房人用来办理解除抵押手续。双方签订的附有抵押卖房行为的合同，也是中介提供的反复使用的格式合同。恒融立信公司安排抵押行为，就是为了王文梁、戎晓红交付巨额购房款后确保卖房人顺利交房，制止因房价上涨违约，达到最后顺利过户目的。根据涉案合同第十条补充条款约定，抵押是为了能顺利交房，在没有证据表明买卖双方存在通谋情形下，一审据此作出的判决错误。二、一审法院认定三方合同未明确约定宋建英结清房屋贷款的具体时间，认定宋建英不存在违约，属认定事实不清。由中介提供的格式合同第十条补充条款以手写体记载了：“甲方承诺此房符合过户要求后并满老证(2年)无条件配合过户，双方约定2019年5月23日前追加肆拾捌万元整，追加完成后还款并解押，办证后再次追加叁拾万元整，并作抵押，抵押完成后交房”。此约定清晰表明解押行为应当在2019年5月18日王文梁、戎晓红交付48万元之后立即执行，但事实上宋建英为达到无偿占有使用购房资金目的，一方面要求王文梁、戎晓红继续履行第二笔30万元购房款的交付，一方面继续拖延归还银行贷款和拖延解押行为。2019年8月16日，王文梁、戎晓红履行了本该在宋建英归还贷款和完成解押后才履行的交付30万元款项义务后，在王文梁、戎晓红、中介不断催告下，宋建英至今都没有办理完解押手续，更没有依约交付房屋。三、一审法院以虚假通谋认定抵押行为无效，认定双方关于抵押后交付房屋时间节点约定不发生法律效力，认定宋建英不存在未解除抵押和交付房屋的违约行为，显属认定事实不清。解除房屋抵押行为是解除房产交易限制，是王文梁、戎晓红首期款资金安全和将来交易房产能确保过户的重要保障。解押行为是宋建英与贷款银行之间的独立行为，与王文梁、戎晓红没有直接关联。王文梁、戎晓红将首期48万元交付给宋建英后，恒融立信公司发现宋建英未按合同约定用于偿还银行贷款；2019年8月16日，在宋建英同意马上交房后，王文梁、戎晓红善意继续交付30万元并催促宋建英完成归还银行贷款和解押行为。随后宋建英以工作忙为由拒不交房，随后又以去苏州儿子家为由继续拖延。因王文梁九月要去南昌高校工作，催促交房无效后，恒融立信公司将宋建英为卖房而留下的看房钥匙交给王文梁、戎晓红测量尺寸为装修做准备。但随后宋建英换锁致使王文梁、戎晓红从中介处获得的装修钥匙无效，王文梁、戎晓红至今无法进入涉案房产。2019年8月16日的交房约定在一审庭审中得到了宋建英的承认，口头约定的交付房屋时间明确，宋建英以行动表明不交房的事实清晰。四、王文梁、戎晓红倾尽所有，将80万元购房款交付宋建英，宋建英一方面无偿使用该巨额资金，一方面又以恒融立信公司没有告知其限售政策为由，拒不继续履行合同。王文梁、戎晓红发现出现纠纷，立即采取止损行为，要求宋建英立即归还80万元购房款，解除双方合同。宋建英拒不归还80万元购房款至今，导致王文梁、戎晓红至诉讼时实际发生了巨额损失，包括王文梁、戎晓红为支付80万元产生的利息费、房屋拖延交付导致的房价上涨损失等。王文梁、戎晓红以损害赔偿金形式向一审法院提出，但并没有得到支持。王文梁、戎晓红提出以鉴定来认定宋建英恶意违约导致的房价上涨损失，一审法院没有支持，对于王文梁、戎晓红主张的律师费，一审以不属于法律规定的必要合理损失为由，也不予支持。对王文梁、戎晓红因合同目的无法达到而要求中介退还佣金的诉请也不予以支持。因宋建英违约行为导致合同不能继续履行，王文梁、戎晓红为索要80万元购房款而提起本案发生的诉讼费、保全费等，一审法院也未予支持。被上诉人宋建英针对王文梁、戎晓红上诉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，王文梁、戎晓红上诉理由不能成立。一审判决对不支持王文梁、戎晓红诉请的理由做了详细说明。王文梁、戎晓红有关不存在通谋的主张错误。双方借款约定就是一个虚假通谋，借款关系并不真实存在。宋建英不存在任何违约行为。宋建英正常履行合同，合同履行过程中出现停滞，是因为双方到产权处办理解押及抵押手续时发生意外情形，王文梁、戎晓红提出将付款期限延长至三年，即违反原合同约定的付款时限，导致买卖合同不能按原约定履行。王文梁、戎晓红要求付款时间延后，恰恰说明其违反原付款约定，王文梁、戎晓红对合同不能正常履行应承担违约责任。事实上，宋建英已将涉案房屋钥匙交付王文梁、戎晓红。王文梁、戎晓红已在屋内存放了其自有物品，如床、床垫以及扫地机等，涉案房屋已实际在王文梁、戎晓红控制之下。综上，王文梁、戎晓红上诉没有事实及法律依据，对涉案房屋买卖解除及因合同不能履行所产生的违约责任，宋建英保留继续主张的权利。请求二审法院驳回王文梁、戎晓红上诉，维持原判。恒融立信公司针对王文梁、戎晓红上诉答辩称：1、恒融立信公司已向买卖双方告知了房产买卖过程中的注意事项和风险，合同第一条黑体字提醒双方“对房地产权属及相关交易信息做充分了解”。买卖双方都是具有一定文化水平的人，对于合同各项条款和手写体内容的补充条款，均已知晓。签订涉案合同系三方真实意思表示，合同不存在违反法律法规强制性规定的情形，具有法律效力。2、恒融立信公司为买卖双方提供了充分周到的居间服务，履行了居间服务义务，恒融立信公司按照居间服务合同履行义务，因此收取相应的居间服务费合情合理。至于合同履行中买卖双方谁违约，导致合同无法继续履行，并不是恒融立信公司能控制的。买卖双方履行买卖合同出现了纠纷，与恒融立信公司无关。3、涉案房地产买卖居间合同已成立，戎晓红也完成了支付居间费义务，本案居间合同已履行完毕，本案不具备解除居间合同的条件。一审法院在判决解除买卖合同时，连带解除居间合同，显然不当。王文梁、戎晓红要求解除居间合同，要求恒融立信公司补充承担居间费返还责任、承担律师费，缺乏事实和法律依据。恒融立信公司不存在违约行为，且已提供了居间服务，王文梁、戎晓红一审仅要求宋建英承担诉讼费、保全费。4、房屋买卖合同履行过程中，买卖双方之所以发生纠纷，根本原因在于宋建英在收取房款后，没有严格履行合同，未履行解押、交付房屋义务。在双方发生纠纷后，恒融立信公司多次组织双方进行协商处理，买卖双方达成口头约定，买方按照口头约定追加支付房款，但卖方不及时办理归还房贷、解押、抵押手续，致使矛盾升级。买卖双方在一审中同意解除买卖合同，与居间合同无关，恒融立信公司并未同意解除居间合同，居间合同也不再具备解除条件。综上所述，王文梁、戎晓红关于恒融立信公司承担补充偿还居间费、律师费、诉讼费的主张，没有法律依据，请求法院依法判决。恒融立信公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项关于解除涉案合同中的居间合同部分的判决，撤销一审判决中案件受理费、保全费由恒融立信公司负担10715元的内容，改判一审案件受理费、保全费10715元由宋建英、王文梁、戎晓红承担。2、二审上诉费由宋建英、王文梁、戎晓红承担。事实和理由：一审判决解除《房地产买卖居间合同》不当。从合同条款内容看，涉案合同包含买卖合同条款和居间合同条款，恒融立信公司为宋建英、王文梁、戎晓红提供了居间服务，并促成王文梁、戎晓红、宋建英签订涉案房屋买卖合同，宋建英、王文梁、戎晓红应当根据居间合同条款支付居间费用。宋建英、王文梁、戎晓红在履行合同过程中发生纠纷，属于买卖双方的原因，不能影响居间合同条款的效力。即便一审王文梁、戎晓红要求解除涉案合同，宋建英也同意解除涉案合同，但他们双方只能解除涉案合同中买卖合同部分，并无权要求解除涉案合同中居间合同部分，恒融立信公司没有同意与宋建英、王文梁、戎晓红解除居间合同。一方面，一审法院认定涉案合同合法有效，恒融立信公司不存在违约行为；另一方面，恒融立信公司为王文梁、戎晓红、宋建英提供了居间服务，居间合同已经履行完毕。因此，一审法院不加区分，解除宋建英、王文梁、戎晓红之间买卖合同时，连带解除居间合同，实属不当，应当依法改判。二、原审法院判决融立信公司负担一审案件受理保全费10715元错误。恒融立信公司不应承担任何案件受理费、保全费。理由如下：1、一审判决超出王文梁、戎晓红一审诉讼请求范围，王文梁、戎晓红请求“本案诉讼费、保全费由宋建英承担”，并未要求由恒融立信公司承担诉讼费和保全费。2、涉案合同合法有效，原审法院也认定该合同系三方当事人真实意思表示，不存在《合同法》五十二条规定的合同无效的情形，对合同当事人具有法律约束力，恒融立信公司并不存在违约行为，王文梁、戎晓红未要求恒融立信公司承担违约责任。3、一审判决关于案件受理费和保全费的承担违反了诉讼费承担的原则。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案一审时，王文梁、戎晓红未要求诉讼费、保全费由恒融立信公司承担，恒融立信公司不是败诉方，一审判决恒融立信公司承担案件受理、保全费10715元，显然违反了法律规定和公平、公正原则。综上，一审判决解除居间合同错误，判决恒融立信公司承担诉讼费、保全费错误，请求二审法院依法改判。王文梁、戎晓红针对恒融立信公司上诉答辩称：王文梁、戎晓红不同意恒融立信公司有关王文梁、戎晓红承担诉讼费的上诉主张，诉讼费、保全费应由宋建英、恒融立信公司承担。王文梁、戎晓红与宋建英之间的房屋买卖行为经过恒融立信公司撮合后进行，根据三方签订的房地产买卖居间合同第七条第二款约定，本合同成立后，若支付佣金方违约，佣金照常收取，若对方违约，应赔偿付佣金方佣金损失。根据一审查明事实，卖房人房屋限售三年，而其在合同上签订“两年”。如果宋建英愿意继续履行合同，为何在王文梁、戎晓红多次协商、恒融立信公司多次劝说的情况下，至今不按合同约定交房。合同第十条补充条款明确约定“甲方宋建英承诺此房符合过户要求后，并满老证两年无条件配合过户”。无论两年还是三年过户，均是宋建英单方承诺。宋建英没有搞清楚自己房屋限售两年还是限售三年，其不能按照合同第三条约定履行，当属违约行为。居间服务包括从签订合同到最后过户几十个具体交易环节的中介服务。因恒融立信公司和卖方的纠纷，导致合同不能继续执行，导致王文梁、戎晓红合同目的无法实现。综上所述，王文梁、戎晓红严格履行合同约定，宋建英拒不履行解押、交房等合同约定义务，导致王文梁、戎晓红面临巨额损失。恒融立信公司要求王文梁、戎晓红承担中介佣金的主张，同样无事实和法律理由，请求二审法院依法查明事实，作出公正判决。宋建英针对恒融立信公司上诉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，恒融立信公司上诉不能成立。房屋买卖双方通过房产公司中介签订合同，就是基于对恒融立信公司专业的信任。涉案房屋买卖合同对房屋过户时间以及付款时间的约定，均是基于首套房的政策而进行，而宋建英存在两套房这一事实，在签订合同前已明确告知了中介方以及购房人。对于告知二套房这一事实，一审恒融立信公司的业务人员陈贺当庭予以认可。本案纠纷产生的原因并不是房屋权属存在瑕疵，而是因为双方共同至产权处办理房屋解押及抵押手续时，被告知涉案房屋系二套房，不适用两年的限售政策，而是限售三年才能过户。基于以上原因，购房人明确提出房屋付款时间延至三年，不愿意按照原合同付款时间履行，导致双方矛盾产生。正是由于恒融立信公司没有履行自己的职责，没有告知二套房限售三年的政策规定，才导致合同履行过程中出现问题，恒融立信公司对合同的不能顺利履行或合同解除，要承担全部责任。基于以上理由，原审法院判决解除房地产买卖居间合同，判令房产公司承担诉讼费，并无不当。请求二审法院依法驳回恒融立信公司上诉请求。王文梁、戎晓红向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除王文梁、戎晓红、宋建英、恒融立信公司三方签订的《房地产居间买卖合同》，宋建英归还已付购房款80万元，并赔偿王文梁、戎晓红居间费20850元，恒融立信公司对居间费承担补充偿还责任；2、判令宋建英承担违约金27.8万元；3、判令宋建英赔偿王文梁、戎晓红损失暂计10万元；4、判令宋建英、恒融立信公司承担王文梁、戎晓红聘请律师费2.8万元；5、本案诉讼费、保全费及可能产生的评估费由宋建英承担。事实及理由：王文梁、戎晓红系夫妻关系，因工作原因两地分居，且双方祖籍均不在徐州。为了解决戎晓红照顾孩子和兼顾工作的问题，王文梁、戎晓红商议在万科城购置房产，方便孩子入读民主路小学万科城分校。2019年5月8日，在恒融立信公司陈贺店长斡旋下，王文梁、戎晓红与宋建英达成《房地产买卖居间合同》，约定王文梁、戎晓红购买宋建英所有的位于鼓楼区房屋，总价款为139万元整。王文梁、戎晓红当日依据合同付定金2万元，并向恒融立信公司支付了20850元佣金，又于5月23日向宋建英支付了48万元整，另于8月16日向宋建英支付了30万元。双方约定宋建英收到48万元后应还清银行贷款并办理解押手续，开发商通知办证后10个工作日内，宋建英必须办妥不动产权证，王文梁、戎晓红再付宋建英30万元整，宋建英将案涉房屋作价80万元抵押给王文梁、戎晓红，并交付房屋，另约定案涉房产在满足产证二年（老证）时过户，居间佣金由王文梁、戎晓红支付。但是宋建英在收到王文梁、戎晓红支付的48万元后，并未按约提前归还贷款并解押，拖延至9月20日才还清贷款，拿到他项权证。双方约定8月16日交房，但宋建英以在苏州为儿子装修为由至今未正式交付房屋。9月29日，王文梁、戎晓红、宋建英、恒融立信公司三方到房地产交易管理部门办理房产解押及抵押，但因宋建英的房屋为二套房，无法按照合同约定两年过户，宋建英遂自行跑路，至今未办理案涉房屋的解押和抵押手续。王文梁、戎晓红与宋建英、恒融立信公司协商无果，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院查明：2015年5月8日，戎晓红（买方、乙方）、宋建英（买方、甲方）、恒融立信公司（居间方、丙方）三方签订《房地产买卖居间合同》一份，合同第一条主要约定：甲方将其所有的天齐路6号万科二期20-1-3001室房屋（建筑面积118.06㎡）出售给乙方，房屋总价款为139万元；第三条主要约定：此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续；房屋证件不全，贷款支付；本合同签订后，在开发商通知办理房产证并通知领取土地分割证后10个工作日内，甲方必须办妥不动产权证。领证之后此房符合过户要求后并满2年（老证）过户。剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款支付，乙方应在《存量房买卖合同》签署后2日内向银行提出贷款申请；第六条主要约定：甲方逾期办理该房屋不动产权证及房屋抵押或其他权利限制注销手续、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金；逾期履行前述事项超过20天或者有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；第七条主要约定：甲乙双方同意，付佣金方为乙方，在本合同签订当日按房屋总价款1.5%的比例（￥20850元整）向丙方支付居间佣金（丙方有权从代为保管的交易款项中扣除应收佣金）。本合同成立后，若付佣金方违约，佣金照常收取；若对方违约，应赔偿付佣金方佣金损失；若甲乙双方在未经居间方书面同意的情况下共同终止合同履行的，佣金照常收取；第十条主要约定：甲方承诺此房符合过户要求后并满老证（2年）无条件配合过户，双方约定2019年5月23日前追加肆拾捌万元整（480000元整）。追加完成后，并还款并解押。办证后再次追加叁拾万元整（300000元整）并做抵押，抵押完成后交房。所有已付房款过户时返还给乙方并作首付使用。签订合同当日，戎晓红向宋建英支付了2万元定金，宋建英向戎晓红出具定金收条一张。另戎晓红于签订合同当日还向恒融立信公司支付了佣金20850元，恒融立信公司出具收据一份。2019年5月18日，戎晓红向宋建英支付购房定金48万元，宋建英向其出具定金收条一份。2019年8月7日，宋建英办理了案涉房屋的不动产权属证书。2019年8月16日，戎晓红向宋建英支付购房定金30万元，宋建英向其出具定金收条一份。2019年9月10日，宋建英结清了案涉房屋的银行贷款。2019年9月29日，王文梁、戎晓红、宋建英在办理案涉房屋解押和再抵押登记时被告知案涉房屋不符合合同约定的两年过户条件，宋建英未向王文梁、戎晓红进行房屋抵押，也未交付房屋。买卖双方因过户及尾款支付等问题发生争议，协商无果，王文梁、戎晓红遂诉至法院。一审法院认为，王文梁、戎晓红、宋建英、恒融立信公司签订的《房地产买卖居间合同》系三方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故案涉合同系有效合同，对合同当事人具有法律约束力。诉讼过程中，王文梁、戎晓红要求解除与宋建英签订的房屋买卖合同关系，宋建英亦同意解除，故依法支持王文梁、戎晓红要求解除合同并要求宋建英返还80万元购房款的诉讼请求。关于宋建英是否应当承担违约责任问题。庭审中，王文梁、戎晓红主张其于2019年5月18日向宋建英支付50万元后，宋建英直至2019年9月18日才结清房屋贷款，构成违约。一审法院审查认为，王文梁、戎晓红、宋建英双方并未明确约定宋建英收到48万元款项后应当结清房屋贷款的具体时间，且宋建英已于2019年９月10日结清了房屋贷款，故对王文梁、戎晓红主张的该项违约事实不予认定。另王文梁、戎晓红主张宋建英没有解除房屋抵押，也没有将房屋抵押给王文梁、戎晓红并交付房屋，构成违约。一审法院审查认为，根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，王文梁、戎晓红与宋建英约定的解押、再抵押行为实际上是通过虚假的借款关系进行房屋第一顺位抵押登记以实现对房屋买卖合同的担保，故双方有关解押、再抵押的约定系为履行房屋买卖合同形成的虚假意思表示，该约定依法应系无效约定。因抵押约定无效，双方关于抵押后交付房屋的时间节点亦不发生法律效力，故王文梁、戎晓红主张宋建英存在上述违约行为的理由不能成立。本案中，王文梁、戎晓红自认宋建英在其起诉之前从未明确表示不愿意继续履行房屋买卖合同，王文梁、戎晓红、宋建英约定的过户时间也未届至，现有证据尚不能证明宋建英不履行房屋买卖合同的过户义务。综上，王文梁、戎晓红要求宋建英承担违约金、赔偿居间费及其他损失的诉请，事实及法律依据不足，依法不予支持。对王文梁、戎晓红要求鉴定房屋损失的申请，依法不予准许，对王文梁、戎晓红主张的评估费用，依法不予支持。因王文梁、戎晓红要求宋建英赔偿居间费的诉请不能成立，故王文梁、戎晓红要求恒融立信公司承担居间费补充偿还责任，事实及法律依据不足，依法不予支持。关于王文梁、戎晓红主张的律师费问题。王文梁、戎晓红、宋建英双方在房屋买卖合同中并未对律师费问题进行约定，即使宋建英存在违约行为，王文梁、戎晓红支出的律师费也不属于法律规定的必要合理损失，故对王文梁、戎晓红要求宋建英、恒融立信公司支付律师费的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除王文梁、戎晓红、宋建英、恒融立信公司签订的《房地产买卖居间合同》；二、宋建英于判决发生法律效力后十日内返还王文梁、戎晓红80万元购房款；三、驳回王文梁、戎晓红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16429元、保全费5000元，合计21429元（王文梁、戎晓红已预付），由王文梁、戎晓红负担5357元，由宋建英负担5357元，由恒融立信公司负担10715元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、本案合同是否应予解除。王文梁、戎晓红主张的相关损失和违约责任应否予以支持。2、恒融立信公司有关不应承担相关责任和诉讼费、保全费的理由能否成立。二审中，王文梁、戎晓红提交一份戎晓红和宋建英之间通话录音光盘，证明宋建英通话中表达了不再履行合同的意思表示，宋建英认可农村自建房建设在集体土地上的事实。王文梁、戎晓红要求宋建英承担逾期违约责任符合法律规定。宋建英质证意见：证据真实性无异议，但该通话录音并不能证明王文梁、戎晓红的观点。通话内容中不存在宋建英陈述不履行合同的情形，从通话内容可以看出双方争执的焦点还是两年、三年过户的问题。王文梁、戎晓红提出将付款时间从两年变更至三年，从录音内容可知，宋建英对另外一套自建房进行了告知，戎晓红也认可知道宋建英农村自建房的事实。恒融立信公司质证意见：真实性认可。录音中宋建英明确提到自建房有房产证、没有土地证。同时具备房产证、土地证的房屋才具备备案资格。该录音可以证明宋建英说过涉案房屋为首套房的事实。二审中，恒融立信公司、宋建英均未提交新证据。本院对王文梁、戎晓红二审提交的录音证据的真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于本案合同解除，以及王文梁、戎晓红主张的相关违约金、损失问题涉案合同依法成立并生效，但因当事人对徐州市限购政策中“首套房”理解出现偏差，导致合同履行中产生纠纷。根据查明的事实，宋建英对于其存在农村自建房的事实，向戎晓红、恒融立信公司工作人员进行了披露。由于该农村自建房只有房产证、没有土地证，本案交易的房屋属于“首套房”还是“二套房”，当事人在签订合同时存在理解上的偏差。涉案合同签订时，各方按照“涉案房屋为徐州市首套房”的前提基础进行了洽谈、签约，合同中也存在“两年（老证）”字样。在合同实际履行过程中，产权登记部门有关人员告知涉案房屋属于二套房，无法按照合同约定的老证2年过户期履行，只能按照3年过户的规定执行。此时，王文梁、戎晓红及宋建英对后续合同变更及履行产生争议。王文梁、戎晓红起诉要求解除涉案《房地产买卖居间合同》，一审庭审中，宋建英也同意解除涉案《房地产买卖居间合同》，故一审法院据此判决解除涉案《房地产买卖居间合同》，并无不当。关于王文梁、戎晓红以宋建英违约为由要求其承担违约金、损失、律师费等主张问题。根据查明的事实，本案《房地产买卖居间合同》无法继续履行，主要原因在于当事人对政策理解偏差，导致无法按照合同约定2年内办理解押、过户等约定履行手续，虽然合同上有“甲方承诺2年老证过户”字样，但该承诺是在当事人均认可涉案房屋为首套房的前提下所签订，本案并不存在宋建英隐瞒农村自建房屋的情形。故对于合同不能如约履行，宋建英并不存在明显的主观过错。后因王文梁、戎晓红与宋建英就3年期过户履行的细节不能达成一致，导致合同无法接续履行。综合以上情形，王文梁、戎晓红以宋建英违约为前提要求其承担违约金、差价损失的主张不能成立。《房地产买卖居间合同》并未约定律师费的承担问题，王文梁、戎晓红要求宋建英承担律师费的主张也不能成立。既然各方当事人由于政策理解问题导致合同无法履行，并无主观违约的故意，故因合同不能履行导致的损失，原则上应该自行承担。本案宋建英收取王文梁、戎晓红支付的80万元购房款，导致王文梁、戎晓红相关利息损失，宋建英也存在利息上的收益，故在合同解除的情形下，宋建英应将购房款利息一并返还给王文梁、戎晓红。二、恒融立信公司有关不承担责任和诉讼费、保全费主张恒融立信公司作为居间方和专业的房产中介机构，负有正确解读相关政策、按照法律规定和合同约定履行居间行为的义务。涉案《房地产买卖居间合同》不能按约履行，与恒融立信公司对本市房产政策解读不到位存在直接关联。既然《房地产买卖居间合同》已经解除，恒融立信公司也存在一定过失之处，王文梁、戎晓红一审诉请包含了要求恒融立信公司承担返还居间费的主张，故恒融立信公司收取王文梁、戎晓红的居间费20850元应予返还。同样，恒融立信公司也应适当承担相关诉讼费用。综上所述，王文梁、戎晓红的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1310号民事判决第一项，即“解除王文梁、戎晓红、宋建英、恒融立信公司签订的《房地产买卖居间合同》。”二、维持徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1310号民事判决第二项，即“宋建英于本判决发生法律效力后十日内返还王文梁、戎晓红80万元购房款。”三、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1310号民事判决第三项，即“驳回王文梁、戎晓红的其他诉讼请求”。四、本判决生效之日起十日内，宋建英支付王文梁、戎晓红购房款利息，利息计算方式如下：以50万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2019年5月19日计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。以30万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。五、本判决生效之日起十日内，徐州恒融立信房产经纪有限公司退还王文梁、戎晓红居间费20850元。六、驳回王文梁、戎晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16429元、保全费5000元，合计21429元（王文梁、戎晓红已预付），由王文梁、戎晓红负担7029元，由宋建英负担7400元，由恒融立信公司负担7000元。徐州恒融立信房产经纪有限公司预交二审案件受理费321元，由徐州恒融立信房产经纪有限公司负担。王文梁、戎晓红预交的二审案件受理费7703元，由王文梁、戎晓红负担7000元，宋建英负担703元。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月八日书记员 金宇婷