新疆生产建设兵团第二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵02民终5号 上诉人（原审被告）：新疆冠农天府房地产开发有限公司，住所地新疆巴州库尔勒市团结南路。 法定代表人：明东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈文卿，北京盈科（库尔勒）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄景杰，男，1990年出生，住新疆尉犁县。 委托诉讼代理人：黄二娃（黄景杰父亲），男，1957年出生，住新疆尉犁县。 委托诉讼代理人：田芦明，新疆腾格斯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆疆域房地产开发有限公司，住所地新疆铁门关市二十九团博古其镇蝴蝶郡二期18号楼1单元104室。 法定代表人：汤仲明，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：李佳诺（曾用名李兰），女，1987年出生，住新疆库尔勒市。 原审第三人：陶家军，男，1959年出生，住新疆库尔勒市。 上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司（以下简称冠农天府公司）因与被上诉人黄景杰、新疆疆域房地产开发有限公司（以下简称疆域公司）、李佳诺，原审第三人陶家军房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院(2019)兵0201民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。由于疆域公司的法定代表人汤仲明所在的执行机关因疫情防控对汤仲明进行隔离，本案中止审理两个月。上诉人冠农天府公司的委托诉讼代理人陈文卿，被上诉人黄景杰的委托诉讼代理人黄二娃、田芦明，疆域公司的法定代表人汤仲明，原审第三人陶家军到庭参加诉讼，被上诉人李佳诺经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 冠农天府公司上诉请求：请求二审法院撤销新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院(2019)兵0201民初410号民事判决第二、三、四项，依法改判驳回黄景杰对冠农天府公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由黄景杰负担。 被上诉人黄景杰辩称，冠农天府公司的上诉请求及事实和理由，不能成立，请二审法院驳回冠农天府公司的上诉请求。 原审第三人陶家军陈述意见是，冠农公司与疆域公司不应承担支付房款责任，这套抵账房是疆域公司抵账给陶家军的，陶家军给黄景杰把房子手续和网签都办了后，陶家军没有拿到钱，也没有拿到符云生抵账的水泥，应当是谁拿钱谁退钱，冠农公司、疆域公司都不应承担还款责任。 被上诉人李佳诺未到庭，也未提交书面答辩意见。 黄景杰向一审法院起诉请求：1.解除黄景杰与疆域公司、冠农天府公司、李佳诺、陶家军之间汇景台小区19栋4单元802室的房屋买卖合同；2.疆域公司、冠农天府公司、李佳诺、陶家军向黄景杰偿还购房款273800元，利息32856元，共计306656元；3.本案诉讼费及其他费用由疆域公司、冠农天府公司、李佳诺、陶家军承担。 一审法院认定事实：库尔勒铁克其乡团结南路6号汇景台小区系疆域公司与冠农天府公司合作开发。疆域公司因欠案外人陶家军工程款，将其与冠农天府公司合作开发的库尔勒铁克其乡团结南路汇景台小区19栋4单元802室房屋抵给第三人陶家军。疆域公司并未将该房屋直接办理在陶家军名下，也没有与陶家军签订商品房买卖合同，而是由陶家军以疆域公司的名义对外出售，疆域公司与陶家军约定，案涉房屋的房款须用以采购工程建设所需要的水泥。陶家军经人介绍认识案外人符云生，双方约定将房屋的登记手续办理在黄景杰名下，由符云生为陶家军供应相应款项数额的水泥。后陶家军通过房屋中介公司兰轩阁公司及案外人符云生，将涉案房屋以疆域公司的名义出售给黄景杰，房款为270000元。2016年4月26日，疆域公司向黄景杰出具收据一份，内容为：今收到黄景杰19-4-802房款442944元，收款人陶家军。该收据上加盖疆域公司的财务专用章，疆域公司的副总经理曾小华在该收据背后注明“同意网签，暂不备案，销售佣金3000元，由购房（人）直接支付销售公司”。同日，疆域公司、第三人陶家军、案外人符云生、兰轩阁公司协助黄景杰办理了案涉房屋的网签手续，黄景杰通过兰轩阁公司（向兰轩阁公司支付现金40000元，向兰轩阁公司法人第三人李佳诺转账230000元）向案外人符云生支付房款270000元。 一审法院另查明，案涉房屋的商品房预售合同已办理签约证明，签约证明中案涉房屋预售人为冠农天府公司，预购人为黄景杰，合同签约日期为2016年4月26日。 一审法院再查明，疆域公司交付案涉房屋需经第三人陶家军同意，第三人陶家军以案外人符云生未向第三人陶家军供应足够的水泥为由不同意交付房屋，疆域公司至今未向黄景杰交付所购房屋，黄景杰购买案涉房屋向兰轩阁公司支付5000元。 以上事实有当事人当庭陈述，疆域公司出具的收据（NO.4103815）、黄二娃银行卡交易明细、第三人李佳诺中国农业银行银行卡交易明细清单、疆域公司出具的申请、（领）借款单、案涉802房屋网签手续（商品房预售合同签约证明和预售登记申请书、房屋买卖合同）、兰轩阁公司提交的《房产认购合同》、张凤证人证言、第三人陶家军询问笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，案涉房屋是疆域公司给第三人陶家军支付工程款的抵账房，该抵账行为是疆域公司和陶家军之间的内部行为，陶家军对外是以疆域公司名义向黄景杰出售涉案房屋，疆域公司向黄景杰出具了收到购房款的收据，购房款收据上的收款人虽是陶家军，但是疆域公司在收据上加盖了其公司的财务专用章，视为疆域公司对收取了黄景杰购房款的事实以及对陶家军以其名义向黄景杰出售案涉房屋的行为予以认可，故疆域公司与黄景杰之间形成房屋买卖合同关系，疆域公司应承担案涉房屋买卖合同的相应责任。此外，案涉房屋是疆域公司与冠农天府公司合作开发建设，商品房买卖合同上虽然没有冠农天府公司的印章，但是疆域公司、冠农天府公司约定案涉项目系疆域公司以冠农天府公司名义开发，并由疆域公司负责房屋销售，故疆域公司的房屋销售行为，事实上已经征得冠农天府公司的同意。案涉商品房买卖合同中列明的出卖人为冠农天府公司，该房屋是疆域公司、冠农天府公司共同开发建设，故疆域公司与冠农天府公司均为合同履行的实质主体。第三人陶家军通过房屋中介兰轩阁公司及案外人符云生将案涉房屋出售给黄景杰，房款虽未直接支付给疆域公司以及冠农天府公司，但结合《房产认购合同》、张凤证人证言、第三人陶家军的询问笔录、案涉房屋网签手续等证据，可以印证黄景杰通过房屋中介兰轩阁公司支付房款后，疆域公司、第三人陶家军、案外人符云生协助黄景杰办理了案涉房屋的网签手续，应视为黄景杰对案涉房屋履行了交付房款的义务，疆域公司作为房屋出卖方拒绝向黄景杰交房的行为，已经构成违约，黄景杰要求解除案涉房屋买卖合同，疆域公司、冠农天府公司均同意解除，故对黄景杰要求解除汇景台小区19栋4单元802室房屋买卖合同的请求予以支持。黄景杰因购买房屋支付房款270000元，疆域公司、冠农天府公司虽然并未直接收取上述房款，但是案涉房屋系疆域公司抵账给第三人陶家军的，陶家军以疆域公司的名义销售给黄景杰，疆域公司向黄景杰出具了收据，且疆域公司与冠农天府公司均为合同履行的实质主体，故疆域公司、冠农公司应共同承担向黄景杰返还购房款270000元的责任。对黄景杰主张的另外3800元房款，黄景杰在庭审中明确该款项是其向兰轩阁公司支付的佣金，该笔费用并非购房款，疆域公司、冠农天府公司未收到该款项，其要求被告疆域公司、冠农天府公司返还该款无事实及法律依据，一审法院不予支持。对黄景杰主张的利息32856元，双方对此并未进行约定，一审法院不予支持。对黄景杰要求第三人李佳诺返还购房款并支付利息的诉讼请求，李佳诺是兰轩阁公司的法定代表人，黄景杰购买涉案房屋的中介是兰轩阁公司，李佳诺以及兰轩阁公司与黄景杰之间并未成立房屋买卖合同法律关系，也未实际获得黄景杰的购房款，其要求李佳诺返还购房款并支付利息的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。对黄景杰要求陶家军返还购房款并支付利息的诉讼请求，因陶家军是以疆域公司的名义向黄景杰销售案涉房屋，黄景杰也认可其购买的房屋是疆域公司与冠农天府公司的房产，根据陶家军与疆域公司的协议，疆域公司已经将案涉房屋的价款从其应向陶家军支付的工程款中予以扣除，陶家军与黄景杰并未形成实质上的房屋买卖合同，也未实际获得黄景杰的购房款，故黄景杰要求第三人陶家军返还购房款并支付利息的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，对黄景杰主张偿还购房款273800元，利息32856元，共计306656元的诉讼请求，一审法院支持疆域公司、冠农天府公司向黄景杰返还购房款270000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除黄景杰与新疆疆域房地产开发有限公司、新疆冠农天府房地产开发有限公司之间的汇景台小区19栋4单元802室商品房买卖合同；二、新疆疆域房地产开发有限公司、新疆冠农天府房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄景杰返还购房款270000元；三、驳回黄景杰对第三人李佳诺的诉讼请求；四、驳回黄景杰对第三人陶家军的诉讼请求；五、驳回黄景杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由黄景杰负担705元，新疆疆域房地产开发公司、新疆冠农天府房地产开发有限公司负担5195元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩，本案的争议焦点是：1.案涉房款的数额是多少；2向黄景杰退还房款的责任应由谁承担；3本案中符云生应否作为被告参加诉讼。 结合一、二审查明的事实，因疆域公司欠陶家军工程款，疆域公司将其与冠农天府公司合作开发的案涉房屋以抵账的方式给第三人陶家军。陶家军通过符云生联系了黄景杰购买案涉房屋。疆域公司未将该房屋登记在陶家军名下，也没有与陶家军签订商品房买卖合同，而是由陶家军以疆域公司的名义对外出售，并由疆域公司向黄景杰出具收款收据。符云生与本案所涉合同关系不具有因果联系。故本案商品房买卖合同的主体是黄景杰和疆域公司、冠农天府公司。陶家军、符云生不是本案的合同主体，也不是案涉房屋买卖合同权利义务的承受者，故符云生不是必须参加本案诉讼的当事人，冠农天府公司的此项上诉主张本院不予支持。案涉房款的数额应以收款收据载明的数额为准，一审法院对此认定准确。 疆域公司和冠农天府公司合作开发案涉房地产项目。房地产合作开发是指一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地、建筑房产等项目，共担责任和风险，共享收益的房地产开发方式。疆域公司和冠农天府公司作为房地产合作开发的主体，应当共担责任和风险，并且疆域公司销售房屋的行为，也是履行其与冠农天府公司《房地产合作开发协议书》约定的行为。故向黄景杰退还房款的责任应由疆域公司和冠农天府公司共同承担。一审法院的判决不违反法律规定和客观事实，本院予以维持。 综上所述，冠农天府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张富强 审 判 员 余厚新 审 判 员 石红燕 二〇二一年四月五日 法官助理 邱子玲 书 记 员 马欣晖