湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7801号原告（反诉被告）：黎唱，女，1986年11月12日出生，汉族，湖北省天门市人，住恩施市，原告（反诉被告）：龙程，男，1986年9月25日出生，土家族，湖北省巴东县人，住恩施市，系原告黎唱之夫。二原告共同委托诉讼代理人：唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：恩施市城森房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市民族路19号（民族苑小区内），统一社会信用代码：9142280176740852XT。法定代表人：向军，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲁武安，湖北百嘉律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黎唱、龙程诉被告恩施市城森房地产开发有限公司（以下简称城森公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告城森公司提出反诉，现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人唐北平，被告城森公司的委托诉讼代理人鲁武安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：EYS-ES-2018-005253）。2、判令被告返还购房款39万元。3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月10日原告龙程看到被告在恩施航空大道××商品房××楼卷闸门上打的广告词：占一席之地，坐地生财，好铺不贵，租售由你，12席邻街好铺，诚意发售招租，销售热线：0718-8268888。原告做生意需要一个门面，原告给被告打电话咨询购买门面事宜，被告的销售人员说：“还有1号楼1单元一层106号商铺，面积53.15平方米，总金额78万元，你有意购买，先交二万元定金。”原告夫妇看了被告销售的商铺106号房，正在被告“门店租售中心”隔壁，以上的广告内容正好贴在106号门面上。原告确信106号是商铺后给被告支付了2万元定金。2018年2月12日，原告龙程向被告支付商铺首付款17万元。2018年4月12日，原告给被告支付商铺首付款18万元后并于当日签订了《商品房买卖合同》。同年6月28日，原告又给被告支付了二万元首付款，原告先后四次共计向被告支付39万元，下欠的39万元双方约定通过银行按揭贷款。原告在银行办理按揭贷款时，发现银行对原告购买的商铺评估价值时，不是按商铺评估，为此引起原告怀疑。原告走访不动产登记部门后，确定原告购买的商铺，单价14675.45/㎡，不会登记为商铺，仍是住宅。在仔细看购房合同，这时原告才知道上当受骗。为此，原告与被告发生争执，经多次协商，原告坚持解除合同，退还首付款，而被告坚持要原告补交购房尾款39万元。双方意见分歧较大，协商未果，原告认为：被告依法取得土地使用权，规划用途为城镇住宅用地，被告擅自改变用地性质，一楼建商铺。被告从销售宣传，住房改为门面布局误导了原告，构成违约，造成原告住宅与商铺间的差价损失。原告与被告签订的《商品房买卖合同》失去了它应有的价值，原告没有继续履行合同的必要。依据相关法律规定，原告特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告城森公司辩称，1、2018年4月12日双方依法签订了商品房买卖合同，被告完全履行了合同约定的义务，并将案涉房屋交付给原告，原告已将房屋装修并对外出租产生收益，被告没有违约行为，属于原告单方面违约，故被告提出反诉，要求原告继续履行合同并支付剩余价款39万元，并承担违约责任；2、原告所称广告宣传与原被告双方签订的合同不存在必然的因果关系，原告是完全民事行为能力人，有能力抉择签订该份合同，内容对方也已知晓，并没有使对方陷入错误的判断，交付两年以来原告也并没有提出任何的意见。反诉原告城森公司向本院提出反诉意见：1、判令被反诉人继续履行合同并支付剩余房款390000元。2、判令被反诉人以逾期未付房款总额390000元计算自2018年5月8日至实际全额支付应付款之日止按日向反诉人支付万分之五的违约金。3、判令反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2018年4月12日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号：EYS-ES-2018-005253），合同第六条约定“买受人应于2018年4月12日前付房款390000元，剩余房款390000元由买受人通过申请办理按揭方式支付给出卖人”并且合同附件四第3条约定：“买受人办理银行按揭的须在本合同签订10日内按银行规定交齐资料并及时履行签字手续，如因买受人原因导致无法办理按揭贷款，由买受人在十五日内补齐房款，否则自按揭银行通知之日计时按本合同第七条约定由买受人向出卖人承担违约责任”。2019年8月7日、2019年9月19日反诉人分别向被反诉人龙程和黎唱发催收函（2019）005号，要求被反诉人积极履行义务，付清所欠房款。同时恩施村镇银行（项目合作单位）工作人员也多次通知被反诉人及时办理按揭手续，被反诉方并未实际履行相应义务，为维护当事人的合法权益，现诉至法院，请法院依法判决。反诉被告黎唱、龙程辩称，反诉原告的反诉理由不成立，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院依据本案事实并结合双方当事人的陈述，综合认定其证据效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月10日，原告龙程（乙方）与被告城森公司（甲方）签订《房屋认购协议书》，约定：一、认购商铺情况：106室带地下室，面积57.39平方米，总价780000元，定金20000元。二、付款方式：分期付款。三、双方约定其他事项：7、此认购协议经双方签字或盖章并在甲方实际收到乙方缴交的购房定金后生效，在双方签订正式的《商品房买卖合同》后自动失效并由甲方收回；在本协议有效期间，未经双方书面同意，任何一方不得擅自变更或解除本协议。10、备注：客户购房采取分期付款方式支付，具体细节双方自由协商，另行签订协议。其他内容略。协议签订后，原告于当日支付定金20000元，后于2018年2月12日支付首付款170000元、2018年4月12日支付首付款180000元、2018年6月28日支付首付款20000元。2018年4月12日，原告黎唱、龙程（买受人）与被告城森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号EYS-ES-2018-005253。合同主要内容为：第一条出卖人以出让方式取得位于恩施市航空大道××、编号××4228012015Ｂ34266的地块的土地使用权。土地使用证号为恩市国用（2009）第010456号，土地面积为780平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用权年限自2009-8-17至2048-3-14。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为恩施市运管所3号楼危房改造工程。建设工程规划许可证号为建字第2010-0022号，施工许可证号为2009-053。第二条商品房销售依据买受人的商品房为预售，预售商品房批准机关为恩施市房地产管理局，商品房预售许可证号为20100008。第三条商品房基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1号楼1单元1层106号房。该商品房建筑面积共53.15平方米，其中套内面积51.68平方米，公摊面积1.47平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14675.45元，总金额780000元。第六条付款方式及期限首期款（含定金）买受人应于签订2018年4月12日前付房款390000元，剩余房款390000元，由买受人通过申请办理按揭方式支付给出卖人。第七条买受人逾期付款违约责任1、（2）逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、该商品房经验收合格；5、买受人付清全部房款的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十八条买受人房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。双方还对其他事项进行了约定。附件四：3、买受人办理银行按揭的须在本合同签订10日内银行规定交齐资料并及时履行签字手续，如因买受人原因导致无法办理按揭贷款，由买受人在十五日内补齐房款，否则自按揭银行通知之日计时按本合同第七条约定由买受人向出卖人承担违约责任。原告交付了前述首付款390000元后，被告将涉案房屋交与原告使用，后原告没有配合银行办理按揭贷款，经被告分别于2019年8月7日及2019年9月9日给原告黎唱寄送催收函无果。现原告以定购协议中房屋属于商铺而签订的商品房买卖合同中房屋性质为住房，其土地使用年限不同及按房屋性质其价款存在差别为由诉至本院，请求判决支持前述诉讼请求。另查明，涉案房屋项目名称为恩施市运管所危改工程B栋，项目建筑总面积5974.78平方米，该建设工程于2013年4月18日经城市规划管理部门验收合格（其建设工程规划验收合格证上标注的建设工程名称为“市运管所3号楼危房改造”）恩施市房地产管理局于2013年9月23日给该项目颁发了《恩施市商品房现售备案证》，备案号：（2012）第1012号。本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》是双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。之后被告经原恩施市房地产管理局批准取得了商品房预售许可，其销售行为有合法依据，双方在前述认购协议基础上签署的《商品房买卖合同》，符合法律法规的相关规定，且被告已将案涉房屋交与原告使用，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，不符合法定解除情形，故本院不予支持。被告城森公司提出反诉，要求原告继续履行合同并支付剩余房款390000元的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告要求原告以未付房款390000元为基数自2018年5月8日至实际全额支付应付款之日止按日向被告支付万分之五的违约金的诉讼请求，因被告与原告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告没有明确告知其商品房用途的变更情况，且被告是按照商铺价值收取的房屋价款，原告为此与被告发生争议而未予配合办理按揭贷款或及时支付剩余房屋价款，不应按违约行为处理，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告黎唱、龙程的诉讼请求。二、原告（反诉被告）黎唱、龙程于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）恩施市城森房地产开发有限公司购房款390000元。三、驳回被告（反诉原告）恩施市城森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7150元，减半收取计3575元；反诉费7150元，减半收取计3575元，两项合计7150元，均由原告黎唱、龙程负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至收款人：恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄泽勇二〇二一年四月八日书记员  李潇潇