安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1182民初441号 原告：谢长柱，男，1965年11月6日出生，汉族，个体，住安徽省明光市。 委托代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 委托代理人：曹士国，安徽恒维律师事务所律师。 被告：宋怀林，男，1969年11月2日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。 委托代理人：单其满，安徽其力律师事务所律师。 本院于2016年1月20日立案受理了原告谢长柱诉被告宋怀林农村房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员马明适用简易程序于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告谢长柱及其委托代理人冯天浪、被告宋怀林及其委托代理人单其满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢长柱诉称：2011年2月18日谢长柱与宋怀林签订两份售房协议，谢长柱将自己的房屋以140000元的价格卖给宋怀林，同时代父亲、兄弟姐妹将他们的房屋以170000元的价格卖给宋怀林，双方在售房协议中约定“如违约按总额50%赔付对方”，签订协议后，宋怀林支付200000元购房款给谢长柱。2011年8月13日谢长柱与宋怀林又签订了一份补充协议，该协议约定“一、宋怀林预售房屋一套给谢长柱，双方协议价款104000元，房屋面积为100平房米，交房时多退少补，按每平方米1000元计算；二、谢长柱于本协议签字时预付六万四千元给宋怀林，下余款于房屋主体完工付二万元，交付时付二万元，该房自今日起二年半内完工，如不能完工，过期预付款按银行同期贷款10%利率付息；三、谢长柱于2011年11月底搬出现住房，另租房住，房租自付，宋怀林在施工中遇到周边邻里纠纷，谢长柱协调处理，原房产证于2012年10月交给宋怀林；四、该协议一式二份，双方各执一份，签字生效，永不反悔。”签订补充协议的当天，宋怀林又向谢长柱支付购房款110000元，同时谢长柱向宋怀林支付了房屋预付款64000元，但是宋怀林至今未将房屋交付给谢长柱，故谢长柱向本院提起诉讼，提出如下诉讼请求：1、解除谢长柱、宋怀林2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》；2、宋怀林向谢长柱退还购房款64000元并支付利息（从2014年2月14日起至2016年1月20日止以同期银行贷款利率的10%为月利率计息）；3、宋怀林向谢长柱支付从2014年2月14日起至2016年1月20日止每月400元的租金，合计9200元；4、宋怀林向谢长柱支付违约赔偿金36000元；5、诉讼费用由宋怀林负担。 宋怀林辩称：补充协议签订后，谢长柱将其父亲、兄弟姐妹的房屋及房产证交给了宋怀林，但其本人的房屋及房产证没有交付给宋怀林，以致宋怀林商品房开发计划无法实施，明光市人民法院作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书对谢长柱的违约行为已作出认定，故宋怀林认为谢长柱的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应依法驳回其诉请。 谢长柱为支持其诉讼请求向本院提供如下证据以及宋怀林的质证意见，如下：1、2011年8月13日谢长柱与宋怀林签订的《房屋买卖补充协议》，双方约定宋怀林预售房屋一套给谢长柱，谢长柱预付64000元给宋怀林，两年半之内完工，过期按预付款银行同期贷款利率10%付息。2、2011年8月13日宋怀林出具的一张收条，证明宋怀林收到谢长柱购房预付款64000元。3、明光市人民法院（2013）明民一初字第00134号民事判决书，证明宋怀林曾起诉谢长柱，因合同约定的违约金过高，法院判决违约金为36000元。谢长柱也是按照上述判决书确定的数额主张违约金的。4、租房协议以及收条，拟证明谢长柱每月支出房租费400元，现要求宋怀林支付逾期交房期间的房租，从2014年2月14日起按照每月400元计算。5、证人樊某、吴某的证言，拟证明：（1）谢长柱将房屋卖给宋怀林之前已经将房屋腾清；（2）谢长柱、宋怀林曾在岳然家商议交房事宜，谢长柱曾要求向宋怀林交付房屋和房产证。宋怀林对《房屋买卖补充协议》的真实性无异议，但是不认可其证明目的，房屋买卖补充协议签订之后，宋怀林共支付给谢长柱310000元的购房款，因为谢长柱不把出售的房屋交付给宋怀林，导致宋怀林无法进行商品房开发，也就无法按照协议的约定将商品房交付给谢长柱。宋怀林对2011年8月13日其出具的收条的真实性无异议，但是宋怀林在收到谢长柱64000元的同时，支付给了谢长柱310000元的购房款，如果谢长柱主张返还64000元预付款，那么也应当向宋怀林返还310000元购房款。宋怀林对明光市人民法院作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书的真实性无异议，但不同意谢长柱的证明目的，该份生效判决已确认谢长柱违约，导致宋怀林无法进行商品房开发，因此法院在该份判决书中判令谢长柱承担违约责任。宋怀林对租房协议、收条的真实性不认可，也不认可谢长柱的证明目的，同时强调是因为谢长柱的违约行为导致其不能按时交付房屋。宋怀林认为证人樊某、吴某的证言不能证明谢长柱按照合同约定向被告交付房屋及房产证，房屋腾空不等于房屋交付，证人樊某陈述的“在岳然家谈论交付房屋的事情”是在明光市人民法院作出（2013）明民一初字第00134号民事判决之后发生的事情。 宋怀林为支持其抗辩主张向法庭提供的证据以及谢长柱的质证意见，如下：1、宋怀林的身份证，拟证明宋怀林的身份情况及诉讼主体适格；2、谢长柱与宋怀林2011年2月18日签订的两份售房协议以及2011年8月13日签订的补充协议，拟证明谢长柱将自己的房屋以140000元价格卖给宋怀林，谢长柱代其父亲、兄弟姐妹将他们的房屋以170000元价格卖给宋怀林；3、委托书一份，拟证明2011年2月18日签订的涉及170000元的售房协议已经履行完毕；4、2011年2月18日的收条两张以及2011年8月13日的收条一张，证明宋怀林已经按照约定支付谢长柱310000元的购房款；5、（2013）明民一初字第00134号案件的起诉状及判决书，拟证明宋怀林已经按照协议约定付清房款，谢长柱不按照协议约定的时间将房屋及房产证交给宋怀林，导致宋怀林无法开发建造房屋。谢长柱对宋怀林提供的证据1、证据2、证据3、证据4均无异议，对证据5的真实性无异议，但是对宋怀林提出的“谢长柱没有按照协议约定交付房屋以及房产证”以及“因谢长柱没有按时交付房屋及房产证导致宋怀林无法开发房地产”的观点其认为不能成立。谢长柱已按约定交付房屋及房产证，只是宋怀林不接收，宋怀林是自然人，不具有开发房地产的资格，加之房地产市场低迷，宋怀林主观上也不愿意去开发，客观上宋怀林购买的房屋除了前面一间没有拆除的以外，其余都已拆除，现在本案所涉的房屋未拆除是不影响宋怀林建房的。 本院对谢长柱提供的证据作如下认证：谢长柱提供的证据1、证据2、证据3具有真实性，本院依法确认其证明效力。谢长柱提供的证据4（租房协议以及收条）的真实性无法确认，且宋怀林对该证据的真实性予以否认，故本院对该证据的证明效力不予确认。证人樊某、吴某的证言虽能证明樊某、吴某曾帮助谢长柱搬家，将房屋腾空，但是将房屋腾空并不等于交付房屋，樊某、吴某对于谢长柱是否将房屋交付给宋怀林并不清楚，故本院对该证据的证明效力不予确认。谢长柱提供的证据可以证明其与宋怀林之间签订了《房屋买卖补充协议》，双方约定宋怀林预售房屋一套给谢长柱，房屋总价104000元，谢长柱已预付64000元购房款给宋怀林，宋怀林承诺两年半内完工，但宋怀林至今未能按照该协议约定交付房屋，宋怀林的行为已构成违约。谢长柱对宋怀林提供的证据1、证据2、证据3、证据4均无异议，本院对该证据的证明效力予以确认。谢长柱对宋怀林提供的证据5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。宋怀林提供的证据可以证明谢长柱与宋怀林于2011年2月18日签订两份售房协议、2011年8月13日签订一份补充协议，谢长柱将自己的房屋以140000元价格卖给宋怀林，谢长柱代其父亲、兄弟姐妹将他们的房屋以170000元价格卖给宋怀林，宋怀林已经按照约定给付谢长柱310000元购房款的事实。宋怀林通过证据5（明光市人民法院作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书）提出的“谢长柱没有按照协议约定交付房屋以及房产证”以及“因谢长柱没有按时交付房屋及房产证导致宋怀林无法开发房地产”的观点，本院认为谢长柱没有按照协议约定交付房屋以及房产证的违约事实在明光市人民法院作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书中已经确认，但是谢长柱没有按时交付房屋及房产证与宋怀林无法按照约定向谢长柱交付房屋之间是否存在因果关系，应该根据现场情况来综合判断，通过现场勘验，谢长柱父亲、兄弟姐妹的房屋已经拆除，谢长柱的房屋所占土地并不影响其他土地的合理利用。 经审理查明如下事实：谢长柱与宋怀林于2011年2月18日签订两份售房协议，谢长柱将自己的房屋以140000元价格卖给宋怀林，谢长柱代其父亲、兄弟姐妹将他们的房屋以170000元价格卖给宋怀林，宋怀林已经按照约定给付谢长柱310000元购房款，谢长柱没有按照协议约定交付房屋以及房产证，明光市人民法院作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书对谢长柱的违约行为已经确认。另外，2011年8月13日谢长柱与宋怀林还签订一份补充协议，该协议内容是“一、宋怀林预售房屋一套给谢长柱，双方协议价款104000元，房屋面积为100平房米，交房时多退少补，按每平方米1000元计算；二、谢长柱于本协议签字时预付六万四千元给宋怀林，下余款于房屋主体完工付二万元，交付时付二万元，该房自今日起二年半内完工，如不能完工，过期预付款按银行同期贷款10%利率付息；三、谢长柱于2011年11月底搬出现住房，另租房住，房租自付，宋怀林在施工中遇到周边邻里纠纷，谢长柱协调处理，原房产证于2012年10月交给宋怀林；四、该协议一式二份，双方各执一份，签字生效，永不反悔。”，谢长柱已按照约定预付了64000元购房款，宋怀林仍未能按照约定交付房屋，故谢长柱向本院提起诉讼，要求：1、解除谢长柱、宋怀林2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》；2、宋怀林向谢长柱退还购房款64000元并支付利息（从2014年2月14日起至2016年1月20日止以同期银行贷款利率的10%为月利率计息）；3、宋怀林向谢长柱支付从2014年2月14日起至2016年1月20日止每月400元的租金，合计9200元；4、宋怀林向谢长柱支付违约赔偿款36000元；5、诉讼费用由宋怀林承担。 本院认为：合同的合法有效是解除合同的前提条件之一，本案中即要确认谢长柱与宋怀林于2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》是否合法有效、是否违反法律的强制性规定。根据《城市房地产管理法》的相关规定，商品房预售有着严格的限制条件，本案中的宋怀林并不具备开发以及预售商品房的条件，本案所涉房屋所占用的土地属于乡（镇）集体建设用地，并不能用于房产开发，故宋怀林与谢长柱之间的预售协议违反法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告谢长柱与被告宋怀林于2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》无效； 二、被告宋怀林于本判决生效之日起十日内向原告谢长柱返还购房预付款64000元； 三、驳回原告谢长柱其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，减半收取1242元，由原告谢长柱、被告宋怀林各负担621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 代理审判员  马明 二〇一六年六月一日 书 记 员  刘洋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。