广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0503民初804号 原告：北海市家家旺物业服务有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市北海大道**逢胜大厦****。统一社会信用代码：9145050079974013XA。 法定代表人：李红冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：李麟钧，男，1982年11月6日出生，汉族，住上海市虹口区。 原告北海市家家旺物业服务有限公司（以下简称家家旺公司）与被告李麟钧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日受理后，依法适用简易程序于同年3月16日公开开庭进行了审理，原告家家旺公司委托诉讼代理人刘贵达以及被告李麟钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家家旺公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的水电费1286.7元；2.被告支付拖欠原告的物业、电梯、二次加压、垃圾处理、化粪池清理费计10390.8元；3.被告支付拖欠原告的房屋维修基金1231.4元； 4.被告支付原告违约金约2000元（违约金以12908.9元为基数，日千分之三的违约金自2018年1月1日起算至起诉之日，以后另计至付清欠款止）；以上费用共计14908.9元。事实和理由：2015年7月17日，原、被告签订《前期物业服务协议》。约定原告向被告提供物业服务，双方规定了各自的权利与义务、物业管理及服务内容、物业管理服务费用。在合同中约定，被告向原告应交纳物业服务费、房屋维修资金、电梯费、代收的水电费等，合同还约定了相应的违约责任。被告起初都按双方的约定与原告的规定交纳相应的物业费等费用。但自2017年起到2020年11月份，被告没有缴交相应的物业等费用，期间，原告曾于2020年12月17日向被告发过催交费通知，要求被告交费，但被告没有缴交，直到现在仍未交纳。原告认为，双方之间存在合法的合同关系。原告己向被告提供了物业服务，被告应缴交各项物业等费用。原告为维护自己合法的权益，特提起本诉讼，请求法院判如所请。 被告李麟钧辩称，1.原告提交之服务协议系伪造；2.家家旺与逢时开发为同一家公司，同一法定代表人；3.家家旺公司非业主选聘的物业公司，无合格授权证书，没有服务社区合法性；4.至今六年仍未取得房证且未收到违约金；5.擅自停水停电；6.乱收费；7.擅自使用维修基金；8.信息不透明；9.公共部位收入未公示；10.交房时乱收开户费；11.家家旺服务质量差；12.家家旺物业无法出具正规发票。 经审理查明：2015年7月17日，被告李麟钧（乙方）与家家旺公司（甲方）签订《前期物业服务协议》约定：房号：逢时.海景广场（黄金海岸）1栋2单元2304号，建筑面积87.39平方米；物业服务费按房屋建筑面积（包括房屋套内建筑面积和公摊的建筑面积）向业主或物业使用人收取，住宅物业每平方米建筑面积收费标准为人民币1.9元/平米/月；电梯维护费及使用费5层以下（含）35元/户·月；物业服务成本或物业服务支出构成包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用等；空置房的物业服务费因乙方原因导致的物业空置，其物业服务费用（物业服务资金）由乙方全额交纳；本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月15日前，业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，甲方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；根据《住宅专项维修资金管理办法》第二章第七条“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”的规定，及《自治区物业管理条例》的规定，本物业建立共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造维修资金，业主在办理（收楼）入住手续前，按建筑面积0.3元／㎡／年的标准缴纳;当维修资金余额不足时应当续缴，续缴方案在业主大会成立前，按拥有2／3或以上投票权的业主通过的方案交纳，业主大会成立后，按业主大会决定的方案交纳（期间政府部门出台相关规定的，按新规定执行）;住宅专项维修资金属于物业管理区域内全体业主共有,在业主大会成立前，由甲方设立住宅专项维修资金专管帐户并指定专人负责管理。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日计收欠缴金额千分之三的滞纳金，欠费期超过1个月的业主和物业使用人，甲方有权进行公示通报，超过三个月不缴纳的，甲方可向人民法院起诉。2015年7月17日，原告向被告交付案涉房屋。2020年12月17日，原告向被告邮寄《催款函》载明，被告所居住的位于北海市截至2020年11月1日已欠物业管理等费用；同月20日，被告确认签收。 庭审过程中，被告自认已付清案涉房屋于2017年之前发生的费用，原告自述案涉相关费用为2017年至2020年期间产生；原、被告均对签订《前期物业服务协议》文本事实予以认可。 本院认为，第一，原告与被告所签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当依法依约履行。被告辩称案涉《前期物业服务协议》是伪造的，并提交了一份甲方盖章为“黄金海岸物业服务中心”的文本。本院认为，案涉分别由双方当事人提交的两个协议文本第一页所载甲方均为原告，除了最后一页甲方所盖公章不同之外，其他内容并无二致；被告对于原告所持文本上乙方的签名系其本人所签的事实予以认可，且自认已经缴清2015年接收房屋之后至2017年期间的相关费用，故本院认可原告所提交的协议文本并依法确认双方当事人因此建立的物业服务合同关系。第二，根据《前期物业服务协议》的相关约定，作为业主的被告没有按协议约定向原告支付物业服务费、电梯维护及使用费的行为构成违约，故被告应向原告支付2017年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费7803.93元（即87.39平方米×1.9元/月·㎡×47个月）；电梯维护及使用费1645元（即35元/户·月×47个月）；上述共计9448.93元。第三，鉴于被告存在拖欠物业管理费、电梯维护及使用费的事实，原告主张违约金按合同约定的日千分之三的标准自2018年1月1日计至清偿之日止，具有事实和法律依据，本院予以确认，即被告应以9448.93元为基数，按日千分之三的标准，向原告支付自2018年1月1日起至案涉款项清偿之日止的违约金。第四，对于原告主张的水电费、垃圾处理费用的问题，本院认为，被告使用涉案房屋，必然产生相应的水电费、垃圾处理费，即原告有权向被告主张上述费用。本案中，原告主张被告支付长达几年的相关费用，但并未提交证据予以证实相关费用的计算依据及标准，故本院对原告的该项请求，不予支持。对于二次加压、化粪池清理费的问题，原告亦未能提供相关文件及依据证实其已就相关收费标准向业主进行公示，故本院对该部分亦不予支持；对于房屋维修基金的问题，《前期物业服务协议》仅载明业主在办理（收楼）入住手续前应当缴纳维修资金的具体标准以及当维修资金余额不足时确定维修资金缴纳方案的方式，本案中，原告未能提供其所主张的维修资金标准已经依约经过拥有2/3或以上投票权的业主通过的方案确定，故该主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李麟钧向原告北海市家家旺物业服务有限公司支付物业服务费7803.93元、电梯维护及使用费1645元； 二、被告李麟钧向原告北海市家家旺物业服务有限公司支付相应的逾期违约金（计算标准：以9448.93元为基数，按日千分之三的标准，自2018年1月1日起计至款项清偿之日止）； 三、驳回原告北海市家家旺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费86元，由原告北海市家家旺物业服务有限公司负担31元,被告李麟钧负担55元。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈邕凌 二〇二一年四月六日 法官助理 黄青梅 书 记 员 庞云云 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。