浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0203民初634号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司。统一社会信用代码：91330205793034330K。住所地：浙江省宁波市江**德记巷**。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘日军，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐晶晶，该公司员工。 被告：张承怀，男，1974年11月3日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市五河县，现住浙江省宁波市海曙区。 被告：季利敏，女，1978年7月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省，现住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：王剑波，男，1973年11月4日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区，系被告季利敏丈夫。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司（以下简称宁波银隆公司）与被告张承怀、季利敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法由审判员罗书君适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告宁波银隆公司委托诉讼代理人徐晶晶，被告季利敏及其委托诉讼代理人王剑波到庭参加诉讼，被告张承怀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宁波银隆公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告张承怀于2020年1月23日签订的《协议书二》；2.被告张承怀支付自2020年4月18日至2020年8月25日的租金13510元及逾期支付租金的违约金2178元（2020年3月20日起以9470元为基数计算至2020年8月25日共164天，按照0.1%/日的标准计算为1553元；从2020年6月20日起以9470元为基数计算至2020年8月25日，按照0.1%/日的标准计算为625元）；3.被告张承怀向原告支付违约金10539元（三个月租金9470元及三个月物业费1069元），且已缴纳的9019元保证金不予退还；4.被告张承怀向原告返还租金折扣款12026元（2017年10月18日至2018年10月17日、2018年10月18日至2019年10月17日期间每年6013元的租金折扣，主张2年）；5.被告张承怀向原告返还装修免租款3262元（合同租期开始的33天装修期）；6.被告张承怀向原告支付欠缴的电费、物业费共计4444.6元（2019年10月至2020年3月的电费358.3元、2019年9月20日至2020年8月25日的物业费4086.3元）；7.被告季利敏就被告张承怀负担的前述1-6项债务向原告承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由两被告负担。 被告张承怀未到庭答辩，庭前通过浙江移动微法院向本院提出书面答辩意见：一、被告张承怀与原告签订的是协议书，并未签订合同，原告和前手签的合同也并未给被告张承怀出示，最早的租赁合同是针对徐超波、蒋未所定，不能以此合同义务要求被告张承怀，原告与被告张承怀之间并没有合同可以解除；二、原告提出的支付2020年4月18日至2020年8月25日的店铺租金13510元及逾期违约金，要求过高。因疫情严重，商场生意不好，被告张承怀于2020年3月30日通过微信方式和原告的经办人说明不租，让原告做转租准备，不存在逾期支付的违约情形，且属疫情期间，要求法院降低被告的责任；三、原告要求支付违约金10539元并且不返还已缴纳保证金9019元，明显属于重复计算违约数额，原告应当退还保证金；四、至于租金折扣金、装修免租租金等，因被告张承怀是从2020年1月转租而来，未曾享受，无需再作支付；五、电费和物业费被告张承怀仅经营三个月（2020年1月23日至3月30日），故被告张承怀仅承担1750元即可。 被告季利敏答辩称：一、被告季利敏与原告之间的房屋租赁关系已经于2020年1月23日终止，被告季利敏向原告支付的租金一直到2020年4月17日，被告季利敏向原告支付的保证金权益也转给了张承怀，被告季利敏享有的权利和义务已经转移至被告张承怀享有和承担，不应当由被告季利敏来承担。二、协议书中要求被告季利敏继续承担担保责任，被告季利敏认为该条款属于格式合同项下的格式条款，被告只能签订，但该条款属于不合理的条款，应当属于无效条款。综上，请求法院驳回对被告季利敏的诉讼请求。 经审查，本院对本案事实认定如下： 2017年9月11日，原告宁波银隆公司（甲方、出租人）与案外人徐超波、蒋未（乙方、承租人）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于宁波市海曙区××道××号××号商铺××品牌服饰类项目的经营。租赁保证金为9019元；租金自计租日2017年10月18日起开始计算，租赁期自2017年10月18日起至2022年7月31日止，分为5个合同年度；租金分别为：2017年10月18日至2018年10月17日年度租金36077元，2018年10月18日至2019年10月17日年度租金36077元，折扣后的该两年的租金分别为30064元。2019年10月18日至2020年10月17日年度租金37881元，2020年10月18日至2021年10月17日年度租金39775元，2021年10月18日至2022年7月31日年度租金32839元。为扶持乙方经营，甲方同意在前2个合同年度（即2017年10月18日至2019年10月17日）给予乙方租金折扣，其中第一年租金折扣为6013元，第二年的租金折扣为6013元。乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同，如因乙方原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额；租金支付方式为以3个月为一个缴费期，乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金；第一期租金在合同签订后三个工作日内支付甲方，收费期为2017年10月18日至2018年1月17日，应交第一期租金为7516元；物业费标准为7.5元／月／平方米，以3个月为一个缴费期，乙方应在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方／物业管理单位一次性足额支付下个缴费期的物业费、公共能耗费；应交第一期物业费为1069元，收费期为2017年9月15日至2017年12月14日；租赁期限共57个月14天，装修期共计33天，自2017年9月15日至2017年10月17日止。 合同还约定：乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后三日内，将该租赁房屋交还甲方；乙方违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，乙方应按逾期款项总额的0.1%/日标准向甲方及物业管理单位支付违约金；逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过十五天的，甲方及物业管理单位有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；逾期超过三十日，甲方有权解除合同；甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金；若发生地震、水灾、台风等不可预见亦不能控制的不可抗力事件，致该租赁房屋不能正常使用，则该租赁房屋不能正常使用期间，不计入租金计费期间，乙方免交租金，待该租赁房屋恢复使用后继续计算租金，租赁期限也相应向后顺延。若不可抗力事件发生，导致乙方在此经营所依赖的商业环境发生重大变化，合同不宜继续履行，则乙方有权提前解除合同。 《租赁合同》签订后，原告按约向徐超波、蒋未交付了租赁房屋。2019年3月20日原告（甲方）、徐超波、蒋未（乙方）、徐超波（丙方）三方签订《协议书》，约定徐超波、蒋未在《租赁合同》中的权利义务概括转移至徐超波单独享有和承担，徐超波、蒋未为徐超波履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任（保证期间为《租赁合同》终止之日起两年）。2019年9月30日原告（甲方）、徐超波（乙方）、季利敏（丙方）签订《协议书》，约定徐超波在《租赁合同》中的权利和义务概括转移至季利敏享有和承担，同时徐超波为季利敏履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任（保证期间为《租赁合同》终止之日起两年）。2020年1月23日原告（甲方）、季利敏（乙方）、张承怀（丙方）签订《协议书二》，约定自本协议生效之日起，季利敏在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移至张承怀享有和承担，季利敏为张承怀履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任（保证期间为《租赁合同》终止之日起两年）。 2020年1月23日《协议书二》签订后，季利敏向张承怀交付了房屋，同时被告季利敏向原告已支付的租金至2020年4月17日，被告季利敏表示其向原告交付的保证金9019元合同权益转由被告张承怀享有。被告张承怀承租房屋后用于服装经营，被告张承怀于2020年3月底4月初向原告口头提出退租，后双方协商，但并未协商达成一致。原告于2020年6月分两次发《通知函》给被告张承怀，要求其支付租金，被告未支付，后原告于2020年8月25日向被告张承怀发出《解除租赁合同通知》，载明：自2020年8月25日起，因被告张承怀严重违约行为，原告与被告之间的《租赁合同》解除终止履行，并要求被告承担违约金、返还租金优惠、支付物业管理费、腾退并返还商铺等。解除通知于2020年8月27日到达被告张承怀。 另查明，原告与案涉商铺产权人杨均涛签订《南城商业中心委托租赁经营管理合同》一份，约定由杨均涛将案涉商铺委托原告经营与管理，委托租赁经营管理期限：自2017年8月1日至2022年7月31日。 上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《协议书》两份、《协议书二》、《房产证》、《委托租赁经营管理合同》、《通知函》两份、《解除租赁合同通知》及原告、被告季利敏庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告、被告张承怀、季利敏签订的《协议书二》系各方真实意思表示，根据《协议书二》的约定，季利敏在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移至张承怀享有和承担，故被告张承怀应当按照2017年9月11日《租赁合同》的约定全面履行承租人的义务。 本案的争议焦点为：一、被告是否违约，原、被告之间的合同解除时间；二、欠付租金计算至何时，原告主张的逾期支付租金的违约金是否合理；三、租金优惠、装修期租金优惠是否应退还，原告主张的违约金10539元及保证金9019元不予退还是否合理；四、原告是否有权向被告主张电费、物业费及具体金额；五、被告季利敏是否应当承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，本院认为，被告张承怀未按照《租赁合同》的约定支付租金、物业费等，显属违约，原告经催讨后被告仍然未能支付，原告据此于2020年8月25日向被告张承怀送达《解除租赁合同通知》，符合合同对解除条件的约定，故该合同在被告收到通知之日起解除。被告虽主张其已向原告提出了退铺，但未能证明其属于法定解除的情形，且双方属于口头协商处理，最终亦未达成一致，故被告的主张不发生合同解除的效力。本院确定双方《租赁合同》及《协议书二》解除时间为2020年8月27日。 关于争议焦点二，双方合同解除后，原告收取租金的截止日期为2020年8月25日，视为被告向原告交付案涉商铺，本院对此予以确认。经计算，被告应支付的2020年4月18日至2020年8月25日的租金13388元（37881元÷365天×129天）。对于逾期支付租金的违约金的标准，合同约定被告应按逾期款项总额的0.1%/日支付违约金，本院认为该违约金约定过高，本院予以调整，按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍为限，即3.85%的4倍（年利率15.4%）计算。被告应当于2020年3月20日支付2020年4月18日至2020年7月17日的季度租金9470元，故至2020年8月25日，该部分租金的逾期支付违约金为631元（9470元×15.4%÷365天×158天），被告应当于2020年6月20日支付2020年7月18日当季租金，至原告主张截止日2020年8月25日，被告欠付该期间的租金为3918元（13388元-9470元），故该部分租金的逾期支付违约金为109元（3918×15.4%÷365天×66天）。逾期支付租金的违约金共为740元，对于原告多主张的部分，本院不予支持。 关于争议焦点三，首先，关于租金优惠和装修期内免租优惠。合同约定被告享受的租金折扣和装修期内免租优惠系原告对被告全面履行合同基础上才适用的，是对守约行为的优惠，合同约定如被告原因导致合同解除的，则不享有优惠，故原告有权要求被告返还已经享受的租金优惠和补足装修期内的租金，根据合同约定，2017年10月18日至2019年10月17日以及2018年10月18日至2019年10月17日每年的租金折扣各6013元，故被告应返还租金优惠12026元。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取，故被告应返还的装修期租金为3261元（36077元÷365天×33天）。其次，关于违约金及保证金。原告主张的违约金10539元（三个月租金9470元及三个月物业费1069元） 并未明显过高，本院予以支持。至于保证金，属履约保证性质，若在支持违约金的情况下再同时没收保证金，则违约金明显过高；而且涉案合同中没收保证金的约定条款与保证金可抵扣物业费、违约金等费用的约定，亦存在前后矛盾，故本院对原告要求没收保证金的主张不予支持，被告已支付保证金应在本案中予以抵扣。 关于争议焦点四，合同约定，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的物业费、公共能耗费等，故被告未支付的物业费、电费部分原告有权收取。经核算，2019年9月20日至2020年8月25日被告欠付的物业费金额为3984元（7.5元/平方米/月×47.52平方米×12个月÷365天×340天），电费358.3元（2019年10月至2020年3月）。 关于争议焦点五，《协议书二》约定，季利敏在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移至张承怀享有和承担，季利敏为张承怀履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任（保证期间为《租赁合同》终止之日起两年），故被告季利敏应当为被告张承怀对原告欠付的义务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告张承怀、季利敏于2020年1月23日签订的《协议书二》于2020年8月27日解除； 二、被告张承怀支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司租金13388元、逾期支付租金的违约金740元； 三、被告张承怀支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司违约金10539元； 四、被告张承怀返还原告宁波银隆商业管理咨询有限公司租金优惠12026元、装修期租金3261元； 五、被告张承怀支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付欠缴的电费358.3元、物业费3984元； 上述二、三、四、五项合计，被告张承怀共应支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司44296.3元，扣除被告已支付的保证金9019元，实际尚应支付原告35227.3元，该款被告张承怀在判决生效之日起十日内一次性履行完毕。 六、被告季利敏对被告张承怀上述还款义务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告张承怀追偿； 七、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1174.46元，减半收取587.23元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担246.89元，由被告张承怀、季利敏负担340.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 罗书君 二〇二一年四月一日 代书记员 金晨媛 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 11