北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25753号原告（反诉被告）：北京诚达磐基建设工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路58号永定镇政府办公楼YD033。法定代表人：叶冠奇，总经理。被告（反诉原告）：刘玉丽，女，1963年11月1日出生，汉族，北京顺苑房地产开发公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张建发，北京轶普律师事务所律师。原告（反诉被告）北京诚达磐基建设工程有限公司（以下简称诚达磐基公司）与被告（反诉原告）刘玉丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告诚达磐基公司的法定代表人叶冠奇，被告刘玉丽的委托诉讼代理人张建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚达磐基公司向本院提出诉讼请求：1．判决刘玉丽返还诚达磐基公司房屋押金15000元；2．判决刘玉丽给付诚达磐基公司违约金1500元；3．诉讼费由刘玉丽承担。事实和理由：2019年8月6日，诚达磐基公司与刘玉丽签订《房屋租赁合同》，约定诚达磐基公司承租刘玉丽位于北京市丰台区丰台南路8号院3号楼1307-1308号房屋（以下简称1307-1308号房屋），租赁期间为2019年8月15日至2022年8月14日，年租金180000元，支付方式为年付，另诚达磐基公司向刘玉丽交纳押金15000元。2019年8月15日，诚达磐基公司向刘玉丽交纳一年租金及押金。2020年2月22日，因刘玉丽不按时交纳物业费，导致物业公司对涉诉房屋断水断电，无法正常使用。2020年6月8日，诚达磐基公司要求刘玉丽按时缴纳物业费，否则终止合同。2020年6月11日，双方协商一致终止合同。2020年8月15日，诚达磐基公司与刘玉丽的妹妹办理完毕房屋交接手续，诚达磐基公司要求刘玉丽返还押金，刘玉丽答复等收全钥匙就退押金。后，经反复催促，刘玉丽至今未退还押金，且刘玉丽违约导致房屋无法使用，故起诉。刘玉丽辩称，我方不同意诚达磐基公司的诉讼请求。我方未收到诚达磐基公司交纳的押金，且诚达磐基公司主张违约责任的事实不成立，我方已交纳物业费，且物业公司未对涉案房屋进行断水断电。刘玉丽向本院提出反诉请求：1．要求诚达磐基公司给付刘玉丽违约金1500元；2．诚达磐基公司给付刘玉丽罚款200元；3．诚达磐基公司赔偿刘玉丽财产损失共计21600元，其中空调及遥控器损失2900元，灯具损失17200元，锁具损失1500元；4．反诉费用由诚达磐基公司承担。事实和理由：根据双方合同约定，涉诉房屋居住人数为5人，最多不超过10人，但2020年7月，刘玉丽接到公安机关通知，因涉诉房屋人数超过10人，需要缴纳罚款200元，后刘玉丽缴纳了上述罚款。2020年8月6日，诚达磐基公司向刘玉丽交还房屋时，刘玉丽发现空调一部损坏、遥控器丢失6个、灯具更换4个、锁具钥匙丢失造成6个锁具不能使用，故提出反诉。诚达磐基公司对刘玉丽的反诉辩称，不同意刘玉丽的反诉请求。我公司租赁房屋用于办公，住在里面只有5人，其余只是过来上班，晚上就回家。罚款是因为灭火器没有及时更新，我已经转款给刘玉丽的妹妹了。刘玉丽房屋内灯具存在老旧情况，灯具我公司换了3个，换下来的灯在房子里，没拿走，拆的时候我们也通知了刘玉丽。锁是少了钥匙，现在找到了，同意还给刘玉丽。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月6日，刘玉丽（出租人）与诚达磐基公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：诚达磐基公司承租刘玉丽的1307-1308号房屋，房屋建筑面积298平方米；房屋居住人数为5人，最多不超过10人；租赁期自2019年8月15日至2022年8月14日，年租金180000元，按年支付，押金15000元，承租人应当于2019年8月15日前通过银行汇款向出租人支付。押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人；供暖费、物业管理费由出租人承担；出租人不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的，承租人有权单方解除合同；承租人实际居住人数多于本合同约定人数的，出租人有权单方解除合同；出租人或承租人有上述情形的，应按月租金10%向对方支付违约金，承租人有上述情形的，出租人可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。庭审中，诚达磐基公司提交了该公司法定代表人叶冠奇与刘玉丽及刘小丽的微信聊天记录、转账记录、刘小丽出具的说明等证据，欲证明：1．因刘玉丽在国外，故该房屋相关事宜由刘玉丽的妹妹刘小丽负责处理，故将押金、罚款均转账给刘小丽，并在2020年8月15日将房屋交还给刘小丽；2．因刘玉丽未交纳物业费，导致物业公司对房屋进行断水断电，房屋无法正常使用。微信聊天记录载明，2019年8月4日诚达磐基公司法定代表人叶冠奇与昵称“军民园1307-1308”的微信聊天记录载明叶冠奇向对方转账15000元，后对方表示：“好的小叶，回头我查一下那个刚才我姐那个跟我要你那个微信号，他说加你的微信到时候有事儿阿，有什么细节上的事儿，他再跟你说这样比较方便，我也是之前都忘了，那我把他微信号，我把你的微信号给我姐了，呆会儿有可能他加你，你通过一下啊。”转账记录显示，诚达磐基公司当日向刘小丽转账15000元。2019年9月3日，叶冠奇与刘玉丽的微信聊天记录载明：叶冠奇：“物业前两天我打电话说物业费的事情还没解决，您那方便的话跟物业协商下，要不那边三天两头找我，我这做公司的，不想让物业找事，请您也理解下”。刘玉丽：“小叶你好：物业交费的事情你答复他们说找我就行了，和你没有关系，物业公司那边和业主们打着官司，里面的事情和关系很复杂，现在大家都没有交，我也只好持观望态度，之前的物业公司我一直再交，交的也就交了，没交也就罢了，所以让他们找我，谢谢”。2020年2月22日，叶冠奇与刘玉丽的微信聊天记录载明：叶冠奇：“刘女士，您好。我这边通过打12345市民投诉热线，临时解决了问题，居委会出面协调了下。但沟通的过程中，居委会说是因为疫情阶段特殊处理，若疫情过后，物业再有措施，他们也管不了。并侧面说我们别租您这个房了，居委会估摸是因为之前的漏水事情有意见，我们不租后，物业和居委会也会干预不让您这个房再出租，给您房门贴告示等方式，除非物业费解决。这块还是需要您那来沟通。”2020年6月8日叶冠奇与刘玉丽的微信聊天记录载明：叶冠奇：“刘女士，您好，今天我亲自到咱们社区这块和他们沟通，近期的发生的所有事情的根源还是在物业费欠缴这块，他们也表达了，若八月份咱们第一年的租赁时间到后，物业费还不解决，物业给我们停水停电找麻烦之类的事情他们也协调不了，这给我们的工作造成很大困扰，我们只是开公司的，没有精力去和他们斗智斗勇。依据咱们之间的租赁协议，我这只能提前通知您，若7月1日前您与物业这块没有解决，没有缴纳物业费，我们在7月会另找地方，我们到期后就不再租赁，同时违约方在您，我们特此通知您。”2020年6月11日叶冠奇与刘玉丽的微信聊天记录载明：叶冠奇：“刘女士，您好，我们该整改的都整改好了，但社区这还是跟我们说，该搬就搬吧，别在这了。我上午和公司的股东开了会，这个情况不利于公司的经营，我们从今天开始在外面找办公地，提前通知您，我们新一年的不再租赁了。我们找到地方就可以提前搬。也跟您妹妹联系过了，您可以再挂网出租下。”刘玉丽：“你可以搬家，搬之前和我妹妹联系一下，我们需要检查房屋。”叶冠奇：“灯具都给您全换新的了。”刘玉丽：“小叶：换灯具的事情你们可能是工作需要，我希望退房时还能给我恢复原样。”2020年8月15日，刘小丽出具说明，载明：“租户叶冠奇于2020年8月15日从军民园1307-1308户搬离。”当日，叶冠奇与刘玉丽的微信聊天记录载明：叶冠奇：“已经完成交房的手续，剩余押金15000请转到公司财务…”刘玉丽：“等我们收回钥匙吧”。经质证，刘玉丽认可是与其的微信聊天记录，但主张与本案无关，刘玉丽未收到押金及罚款，且是诚达磐基公司的单方陈述，与客观事实不符。刘玉丽提交了北京西宇嘉业物业管理有限公司丰台分公司出具的《证明》、北京市公安局丰台分局丰台镇派出所作出的《行政处罚决定书》及转账记录、灯具发票、刘玉丽与诚达磐基公司法定代表人叶冠奇的微信聊天记录，欲证明因诚达磐基公司将涉案房屋作为群租房被公安机关处罚200元，涉案房屋不存在因物业费问题停水停电的情况，因涉案房屋灯具拆除损坏、空调损坏、钥匙未返还导致锁具不能使用造成的经济损失。《证明》载明：“…在2019年8月份至2020年8月份该房屋出租期间，受到该楼多户业主投诉，后经派出所、社区居委会、物业人员上楼进行查看，该房屋内租住人数达十人之多…”。《行政处罚决定书》载明：“…现查明2020年6月9日，我所民警在检查中发现刘小丽在其位于本市丰台区丰体南路8号院3号楼1307、1308号出租房内，未按照规定登记承租人信息，后被民警查获。…”2020年6月12日叶冠奇与刘玉丽的微信聊天记录载明：刘玉丽：“小叶：物业表示不会给你们停水停电的，物业费的问题我们已经协商好了，所以租不租房子和物业费没有关系。居委会和派出所执法是按照国家规定进行检查的。现在看来，不是物业为难你，而是居委会。居委会是一方政府对其租客的居住人数平均面积是有要求的，包括屋内的改建等。听说你们屋内有十多台电脑，所以遇到联合执法你们能合格吗”，双方通话后，叶冠奇：“信号不好，就这样吧，我们也在外面找地方，会跟你沟通”。经质证，诚达磐基公司对《证明》中的内容不予认可；对《行政处罚决定书》没有异议，认为该处罚与其无关；对转账记录的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不认可，主张没有违反租赁的规定，不认可因群租被处罚；对灯具发票的真实性和合法性无异议，关联性和证明目的不认可，主张未拆除发票中载明的水晶吊灯，只是对大厅的吸顶灯进行了更换；对微信聊天记录的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，主张房屋交还时刘玉丽未提出异议，不认可其造成空调损坏，室内钥匙现已找到，是4个门的钥匙，同意返还。经询问，刘玉丽表示缺少钥匙的门锁现尚未更换，但以后肯定要更换。庭审中，刘玉丽认可与刘小丽系姐妹关系，涉案合同签订前由刘小丽与诚达磐基公司就租赁事宜进行沟通，亦认可其委托刘小丽收回房屋，但拒绝核实诚达磐基公司微信聊天记录中的“军民园1307-1308”是否刘小丽的微信账号。本院认为，当事人就自己的主张有责任提交证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，诚达磐基公司与刘玉丽签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行。经双方协商，诚达磐基公司于2020年8月15日将涉诉房屋返还，故双方签订的《房屋租赁合同》于当日解除。诚达磐基公司要求刘玉丽返还押金15000元，于法有据，本院予以支持。刘玉丽认可与刘小丽系姐妹关系，在涉诉合同签订前及解除后刘小丽均参与沟通交接等事宜，且在诚达磐基公司返还房屋后要求刘玉丽退还押金时，刘玉丽表示需等交还钥匙后，现刘玉丽抗辩称未收到押金不同意返还，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采信。诚达磐基公司主张刘玉丽未交纳物业费导致涉诉房屋被断水断电，但未提交充分证据证明涉诉房屋不能正常使用，且刘玉丽对此不予认可，故其要求刘玉丽给付违约金，本院不予支持。刘玉丽主张诚达磐基公司在涉诉房屋内居住人数超出合同约定，证据不足，刘玉丽以此为由要求诚达磐基公司给付违约金，本院不予支持。刘玉丽因未按规定登记承租人被行政处罚，与诚达磐基公司无关，刘玉丽要求诚达磐基公司给付罚款，缺乏依据，本院亦不予支持。诚达磐基公司于2020年8月15日将涉诉房屋返还给刘小丽，刘小丽在接收房屋时未提出异议，应视为对房屋状况的认可。现刘玉丽要求诚达磐基公司赔偿开空调损失、灯具损失，本院不予支持。房屋锁具损失尚未发生，且诚达磐基公司表示同意返还钥匙，现刘玉丽要求诚达磐基公司赔偿锁具损失，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘玉丽于本判决生效之日起七日内返还北京诚达磐基建设工程有限公司押金15000元；二、驳回北京诚达磐基建设工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回刘玉丽的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费213元，由北京诚达磐基建设工程有限公司负担35元（已交纳），由刘玉丽负担348元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费383元，由刘玉丽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二一年四月十六日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳