湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4241号上诉人（原审被告）：武汉家盛深铭企业管理有限公司，住所武汉市武昌区水果湖街道中北路**家盛时代建材家居广场**。法定代表人：廖振江，总经理。委托诉讼代理人：高超，湖北兴楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾飒，女，1969年3月6日出生，汉族，住所武，住所武汉市武昌区iv>上诉人武汉家盛深铭企业管理有限公司（以下简称家盛公司）因与被上诉人栾飒房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初4666号民事判决。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。家盛公司上诉请求：1、请求人民法院撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初4666号民事判决，将本案依法改判；2、请求栾飒承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗漏本案相关重要事实，家盛公司与栾飒在2020年5月22日完成了商铺的交付，栾飒在涉案租赁场地进行了试营业。在2020年4月2日，家盛公司的股东石某梅通过微信询问栾飒“何时装修场地”，栾飒回复“等解封后先过来看看，目前不清楚装修工复工的情况”。从该微信记录可以看出，双方对何时交付商铺并未达成一致约定。在2020年5月22日，栾飒找家盛公司借桌椅板凳，在涉租赁场地进行了试营业，试营业一周。家盛公司有工作人员与栾飒的微信聊天记录为证，家盛公司在2020年5月22日完成了涉案商铺的交付。栾飒因为试营业效果不理想，所以才想与家盛公司解除租赁合同，另外租赁场地进行营业，栾飒是将其经营的风险转嫁给了家盛公司，家盛公司的商铺空置长达几个月，家盛公司也是要交租金的，也有巨大的损失。一审法院查清本案事实时，遗漏了涉案商铺已交付的事实，导致让家盛公司承担巨大的损失实为不公。二、一审法院认定家盛公司应当按照《意向合作协议书》中约定的交付时间交付商铺，从而认定家盛公司在疫情发生之前就已违约是错误的。本案中家盛公司与栾飒签订的《意向合作协议书》是预约合同，后来签订的《家盛＋BOX租赁合同书》是本约合同，当本约合同签订后，预约合同的目的已达成，预约合同的权利义务应当终止，家盛公司与栾飒之间的权利义务应当以本约合同约定的为主。本案中，本约合同中并未约定具体的交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人可以协议补充。家盛公司与栾飒虽未达成书面的补充协议，但以事实行为在商铺的交付时间达成了一致，即在2020年5月22日，家盛公司交付了商铺，栾飒接受了，并进行了试营业，因此在合同的履行过程中，家盛公司并未违约，不应当承担退还租金与履约保证金的责任，更不应当承担违约金。栾飒辩称，发微信时间是2020年4月2日，当时并没有解封，没有明确的交付时间，栾飒没有进行试营业，请求二审法院维持一审判决。栾飒向一审法院起诉请求：1.判令解除与家盛公司之间签订的《家盛＋BOX租赁合同书》；2.判令家盛公司返还栾飒支付的租金17,280元、履约保证金17,280元、并支付违约金34,560元；3.本案的全部诉讼费用由家盛公司承担。一审法院查明事实：2019年10月21日，家盛公司（甲方）与栾飒（乙方）签订《意向合作协议书》载明，乙方有意向承租家盛公司位于武汉市武昌区商铺，在甲方正式确认开业前，凭此协议乙方优先与甲方协商签订正式租赁合同。……3、乙方有意向承租商铺。4、乙方需缴纳意向定金10,000元（2019年10月21日缴付5,000元。剩余5,000元于2019年10月27日前完成缴付）。5、甲方于2019年11月30日（提前或滞后5天内）将以保留原部分装修标准交于乙方。6、甲方有义务提前三天电话（短信、邮件、书面或其他形式）通知乙方，说明乙方意向商铺交付的具体时间。7、待乙方进场装修前需向甲方支付月度租金5,760元，需按季度缴付租金为17,280元，以及同于季度租金的押金17,280元。上述意向合作协议签订后，栾飒分别于2019年10月21日、2019年10月27日通过微信转账的方式共计向家盛公司的股东石某梅支付10,000元，家盛公司出具了收到定金10,000元的收据。2019年11月5日，家盛公司（甲方）与栾飒（乙方）签订《家盛+BOX租赁合同书》载明，第一条，甲方同意按本合同规定的条件将位于武汉市武昌区青鱼嘴120号1层铺号为1-049B的商铺出租给乙方使用，乙方同意按合同规定的条件承租上述商铺。第二条，租期为2019年起至2020年，乙方承租期，自乙方进场日开始计算。进场日指《商铺交付确认书》确定的进入场地之日，另注明，因工程改造，具体商铺交付时间以《商铺交付确认书》为准。第三条，租金标准为180元/平方米/月，本合同签订之日起三日内，乙方应按第一个租赁年度的租赁费用标准向甲方交付三个月租赁费用共计17,280元作为履约保证金。物业交付时缴纳首期一个季度的租金共计17,280元。第四条，乙方应于合同签订之后10个工作日内向甲方提交商铺装修方案，经甲方审批后方可进场装修；乙方应于接到甲方进场装修通知书起两个工作日内办理进场装修手续并装修。……第九条，合同终止和解除，……有下列情形之一，乙方有权解除本合同，索要履约保证金及其他押金的余额，甲方应按相当于合同解除当年六个月的租赁费用向乙方支付违约金；上述违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应予以补足。1、因物业原因造成被司法限制的；2、因甲方原因造成甲方与业主方的租赁合同不能继续履行的；3、甲方与业主方的租赁合同变更解除或者终止的，甲方未如实告知乙方的；4、与业主方存在经济纠纷的第三方破坏乙方经营的。合同还对其他事项进行了约定。2019年11月8日，栾飒通过微信转账的方式向家盛公司的股东石某梅支付24,580元，家盛公司出具了收到栾飒1-049B商铺余款24,580元的收据。2020年4月2日，石某梅通过微信询问栾飒“何时装修场地”，栾飒回复“等解封后先过来看看，目前不清楚装修工复工的情况”。2020年5月30日开始，栾飒通过微信多次向石某梅表达了退租的意思，并向家盛公司工作人员提交了书面申请，家盛公司均未予以明确回复。一审法院认为，关于栾飒诉请判令解除与家盛公司之间签订的《家盛＋BOX租赁合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同解除权，性质上属于形成权。形成权的特征在于表意人可通过单方作出意思表示的形式直接引发民事法律关系的变动，而无需意思表示相对方的同意。故合同解除权的行使，无需合同相对方的同意。但是，欲发生合同解除的法律效果，需以行使解除权的意思表示向相对方发出并到达相对方为必要。我国现行合同法及其司法解释对于解除权意思表示的方式未作特别限定，故无论是裁判外抑或裁判中的意思表示，书面的抑或口头的意思表示均无不可。本案中，栾飒从2020年5月30日起多次通过微信向家盛公司表达了退租的意思，并提交了书面申请，可以视为已经向家盛公司表达了解除案涉合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第八条虽然确立了合同必须严守的原则，但合同有效成立后，因主客观情况的变化，有时会使合同的履行成为不必要或不可能。于此情形下，如果仍然固守合同的拘束力，不让一方或双方当事人从已经无法实现缔约目的的合同拘束力中及时获得解脱，无异于作茧自缚，不但于当事人没有任何实益，于社会整体利益亦无任何益处可言。故通过法律手段让业已陷入僵局的合同提前了结并及早完成清算善后事宜，诚属必要。基此考量，《中华人民共和国合同法》创立了合同解除制度，并分别于第九十三条第一款、第九十三条第二款和第九十四条就合意解除、约定解除和法定解除三种情形作出了规定。合意解除，是指“当事人协商一致，可以解除合同”，合意解除属于双方法律行为，需要双方意思表示达成一致，现栾飒与家盛公司未就解除案涉《自然人股东转让协议》进行过协商并达成合意。约定解除，是指“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《家盛＋BOX租赁合同书》虽然对栾飒解除合同的条件作出了明确的约定，但其主张的解除事由并不符合案涉合同约定的解除条件，栾飒只能行使法定解除权。虽然栾飒已经向家盛公司通知主张解除案涉合同，家盛公司亦未根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在异议期限内请求人民法院确认解除合同的效力，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条指出，“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除”。根据前述法律规定，应当从法定解除的情形判断发出解除通知的一方栾飒是否享有解除权来决定案涉《家盛＋BOX租赁合同书》应否解除。据此分析如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。栾飒主张家盛公司未按时交付商铺，不能实现合同目的，家盛公司对此抗辩为合同未约定具体的交付时间，虽然案涉《意向合作协议书》中确实没有约定具体的交付时间，但栾飒与家盛公司签订的《意向合作协议书》约定，“甲方于2019年11月30日（提前或滞后5天内）将以保留原部分装修标准交于乙方”，根据《意向合作协议书》的内容，在性质上应当认定为预约合同。根据司法审判实务中的主流观点，预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分。《意向合作协议书》中约定的交付时间应视为本约即《家盛＋BOX租赁合同书》中的组成部分。因此，家盛公司主张《家盛＋BOX租赁合同书》中交付时间未具体约定，与前述分析的结论相悖。即使《家盛＋BOX租赁合同书》中交付时间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方当事人未能达成补充协议，根据市场上房屋租赁的一般交易习惯，承租人支付了首期租金后，出租人应当向其交付约定的房屋，因此，家盛公司的辩称与前述法律规定相悖。关于家盛公司辩称已于2020年4月2日通知栾飒进场装修，对此，首先，家盛公司没有按照案涉合同的约定，向栾飒发出进场装修通知书；其次，当时武汉市发生了新冠病毒××疫情，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，武汉市于2020年1月23日“封城”，2020年4月8日“解封”，在此期间不可能进场装修；再者，根据前述分析，家盛公司未交付约定的商铺，在疫情发生之前就早已违约。根据众所周知的事实，房屋租赁合同中，承租人的合同目的是能够获得使用租赁物的权利，如果出租方一直未能及时履约，影响了承租人的正常活动，可以认为承租人的合同目的不能实现。据此，栾飒依法享有法定解除权，案涉《家盛＋BOX租赁合同书》自栾飒解除合同通知到达家盛公司时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，栾飒诉请家盛公司返还栾飒支付的租金17,280元、履约保证金17,280元，应予支持。栾飒诉请家盛公司支付违约金34,560元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。案涉合同约定“甲方应按相当于合同解除当年六个月的租赁费用向乙方支付违约金”，虽然该约定指向的是约定解除权的赔偿方式，但是考虑到家盛公司是案涉合同被解除的责任一方，栾飒另向家盛公司支付了定金10,000元，栾飒没有按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，主张双倍返还定金，而是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定选择适用违约金，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5、6、7条的规定，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，合理调整违约金为10,000元。综上所述，一审判决如下：一、确认栾飒与武汉家盛深铭企业管理有限公司签订的《家盛+BOX租赁合同书》解除；二、武汉家盛深铭企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还栾飒租金17,280元、履约保证金17,280元；三、武汉家盛深铭企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付栾飒违约金10,000元；四、驳回栾飒的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计764元，由武汉家盛深铭企业管理有限公司负担。二审期间，栾飒未提交新证据。家盛公司提交两份证据：证据1、已开业照片及聊天记录，拟证明案涉场地已于2020年5月22日交付给栾飒，栾飒进行了试营业；证据2、栾飒于2020年5月30日与家盛公司协商退租事宜，退租原因是家里出了点事，急着用钱，然后栾飒2020年6月29日于水果湖开业，家盛公司不承担违约责任。栾飒经质证认为，对于证据1照片场地是家盛商铺大门口，并非栾飒承租商铺，并且试营业只是推广圈粉，并未实际入住；证据2水果湖店是另外的商铺，微信聊天记录是我的，退租聊天记录也是真实的，但不能证明已经交付了商铺，直到2020年5月1日也没有交付。本院经审查认为，家盛公司提交的证据1无法显示系本案案涉商铺，不能证明家盛公司已经向栾飒交付了商铺；证据2聊天记录具备真实性，能够证明双方协商退租事宜，家盛公司不存在违约情形，水果湖店照片与本案无关联性。经审查，一审判决书第五页“2019年11月8日，栾飒通过微信转账的方式向家盛公司的股东石某梅支付24,580元，家盛公司出具了收到栾飒1-0498商铺余款24,580元的收据。”应为“2019年11月8日，栾飒通过微信转账的方式向家盛公司的股东石某梅支付24,560元，家盛公司出具了收到栾飒1-0498商铺余款24,560元的收据。”一审其他查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2019年10月21日，家盛公司与栾飒签订《意向合作协议书》，2019年11月5日，家盛公司与栾飒（乙方）签订《家盛+BOX租赁合同书》，意向书和租赁合同书均系基于双方真实意思表示，依法成立并生效。虽然《意向合作协议书》约定家盛公司于2019年11月30日（提前或滞后5天内）将案涉商铺交付给栾飒，但双方《家盛+BOX租赁合同书》约定“因工程改造，具体商铺交付时间，以商铺交付确认书为准”，《家盛+BOX租赁合同书》形成于《意向合作协议书》之后，应以《家盛+BOX租赁合同书》约定的交付条款为准。双方后期均未签订商铺交付确认书。栾飒于2020年5月30日后一直通过微信与家盛公司联系，主要是协商退租、退款事宜，家盛公司分别回复“好的”“好的，理解”。根据双方微信聊天记录，结合双方庭审及调查期间陈述，栾飒实际上并未占用案涉商铺，家盛公司亦未提交证据证明向栾飒交付了商铺，履行期间经历了新冠疫情及防控措施，本院综合考虑新冠疫情的影响，兼顾公平原则和诚实信用原则，家盛公司与栾飒实质上已经达成了解除合同的合意，本质上属于协商一致解除，家盛公司应将已经收取的租金17280元和履约保证金17280元返还给栾飒。一审认定家盛公司构成违约并支付违约金，缺乏依据，本院予以纠正。家盛公司的其他上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，上诉人武汉家盛深铭企业管理有限公司的上诉请求及理由部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初4666号民事判决；二、确认栾飒与武汉家盛深铭企业管理有限公司签订的《家盛+BOX租赁合同书》解除；三、武汉家盛深铭企业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还栾飒租金17,280元、履约保证金17,280元；四、驳回栾飒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计764元，由武汉家盛深铭企业管理有限公司负担739元；栾飒负担25元。二审案件受理费914元，由武汉家盛深铭企业管理有限公司负担864元；栾飒负担50元。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年四月二日法官助理李健伟书记员汤佳倩