北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终897号上诉人（原审原告）：桂德爽，男，1980年6月19日出生，汉族，户籍地北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：谭绍贤，男，1972年12月26日出生，汉族，户籍地四川省井研县。上诉人桂德爽因与被上诉人谭绍贤排除妨害纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0115民初10150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。桂德爽上诉请求：1.撤销一审判决第二项中的租金起算时间，改判被上诉人的租金应从2019年7月1日开始支付给上诉人；2.改判被上诉人应依法撤除房屋内的违法建筑；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2019年5月15日，上诉人参加淘宝网司法拍卖，于当日竞拍成功位于北京市大兴区旧官镇幻星家园1号楼11层3-1101室（以下简称涉案房屋），房款已缴纳完毕，一审法院应该按照上诉人实际交纳房款之日起给予被上诉人一个月的合理的搬迁时间，即2019年6月15日被上诉人将房屋交纳给上诉人，这期间的房屋由于被上诉人的各种阻拦导致上诉人无法正常使用，其损失由被上诉人承担，所以占有房屋的租金应从2019年7月1日起算。《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法典》均规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，涉案房屋应在法拍房确定后开始发生物权变更，而非办理产权证。二、一审法院理解法律错误。本案被上诉人在涉案房屋上进行违建，根据北京市政府对违法建筑的相关管控和规定，被上诉人应该自行纠正其违法行为，而不是一审法院按照维持现状原则予以驳回上诉人的上诉请求。谭绍贤辩称，同意一审判决。桂德爽向一审法院起诉请求：1.判令谭绍贤立即腾退涉案房屋；2.判令谭绍贤支付房屋使用期间的费用，按每月6200元，自2019年6月1日起计算至交付桂德爽之日止；3.判令谭绍贤立即拆除房屋上的违法建筑；4.本案诉讼费由谭绍贤承担。一审法院认定事实：2019年4月8日北京市海淀区人民法院发布关于涉案房屋的网拍公告，2019年5月14日开始网拍，2019年5月15日网拍结束。北京市海淀区人民法院成交确认书显示：桂德爽通过竞买号A7661于2019年5月14日在北京市海淀区人民法院于淘宝网开展的“北京市大兴区旧宫镇幻星家园1号楼11层3-1101（102.39㎡）”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的物网络拍卖成交价格：3584533元。桂德爽向北京市海淀区人民法院交纳标的物网拍成交款共计3584533元。法院案款收据显示：谭绍贤（代缴人桂德爽）交纳案款340000元和3244533元。2019年6月3日，北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108执13621号执行裁定书：吴世金诉谭绍贤、南通兴盛建筑劳务承包有限公司建设工程施工合同纠纷一案，业经北京市海淀区人民法院依法审理，该案（2017）京0108民初40349号民事判决书已发生法律效力。权利人吴世金依法向一审法院申请执行。一审法院依法向被执行人谭绍贤、南通兴盛建筑劳务承包有限公司发出执行通知，但被执行人在指定期限内不予履行法律文书确定的义务。因被执行人谭绍贤未履行生效法律文书确定的义务，为维护法律尊严，保护申请人的合法权益，人民法院应予强制执行。一审法院依法对被执行人谭绍贤名下位于北京市大兴区旧宫镇幻星家园1号楼11层3-1101房屋予以评估、拍卖。经淘宝网大数据询价评估平台评估，上述房屋评估值为477.790433万元。经淘宝网司法拍卖平台网络拍卖，上述房屋经第一次拍卖并成交，成交价格为358.4533万元，买受人为桂德爽。据此，一审法院裁定如下：一、解除对被执行人谭绍贤名下位于北京市大兴区旧宫镇幻星家园1号楼11层3-1101房屋（京房权证兴私字第XXXX号）的查封；二、单方解除设定在被执行人谭绍贤名下位于北京市大兴区旧宫镇幻星家园1号楼11层3-1101房屋的全部抵押（一手抵押抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行，他项权证号为X京房他证兴字第036794号；二手抵押抵押权人为赵玉猛，他项权证号为X京房他证兴字第064603号）；三、将被执行人谭绍贤名下位于北京市大兴区旧宫镇幻星家园1号楼11层3-1101房屋的所有权证及相应的土地使用权证登记至买受人桂德爽名下。2020年1月13日，涉案房屋变更登记至桂德爽名下。桂德爽提交了房屋产权证书予以证明。一审诉讼中，谭绍贤表示其对涉案房屋被北京市海淀区人民法院拍卖不知情，现仍在涉案房屋内居住，不同意腾退房屋和支付占有使用费。关于涉案房屋上的违法建筑，谭绍贤陈述，涉案房屋位于楼的顶层，其于2012年、2013年左右在楼顶平台上用彩钢板搭了一个大概几十平方米的棚子，用来存放物品。桂德爽要求谭绍贤将上述违法建筑予以拆除。关于房屋占有使用费，桂德爽主张，其参考周边同等地段的房屋租金，酌定为每月6200元，其于2019年5月份就完成了拍卖标的物款项的支付，因此谭绍贤应从次月起开始向其支付房屋占有使用费。谭绍贤则主张涉案房屋的月租金标准为4000余元。经询，双方当事人均同意法院对房屋占有使用费的标准酌情确定。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。桂德爽通过司法拍卖竞买取得涉案房屋，支付了相应价款，并进行了房屋所有权人变更登记，桂德爽作为房屋所有权人的利益应受到法律保护，谭绍贤占有使用房屋缺乏权利基础，妨害了桂德爽作为所有权人对涉案房屋行使权利，故桂德爽要求谭绍贤腾退房屋的诉讼请求应当予以支持。涉案房屋自2020年1月13日起变更登记至桂德爽名下，谭绍贤仍在此居住，因此桂德爽有权要求谭绍贤支付房屋占有使用费，但应给谭绍贤留出合理的腾退期，一审法院酌情确认腾退期一个月，因此谭绍贤应自2020年2月13日起支付房屋占有使用费。关于该费用的计算标准，双方当事人均同意一审法院对房屋占有使用费金额进行酌定，一审法院结合双方当事人主张的金额及周边房屋租金情况，酌定为每月5200元。关于涉案房屋上的违法建筑，法院所拍卖标的物以拍卖时的实物状态为准，桂德爽系在接受拍卖标的物状态的情况下参与竞拍进而竞买成功，因此，其要求谭绍贤拆除涉案房屋上的违法建筑没有依据，一审法院不予支持。桂德爽可在接收房屋后自行拆除违法建筑。综上，一审法院于2020年10月判决：一、谭绍贤于判决生效后十日内腾退涉案房屋，并交付给桂德爽；二、谭绍贤于判决生效后十日内给付桂德爽房屋占有使用费（按每月5200元计算，自2020年2月13日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回桂德爽的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审诉讼中，本院查明，2019年9月4日，北京市海淀区人民法院将（2018）京0108执13621号执行裁定书张贴于谭绍贤当时居住的涉案房屋大门上。因谭绍贤在生效执行裁定书确定的时间内未腾退涉案房屋，2020年9月10日，北京市海淀区人民法院将涉案房屋强制腾退并交付给桂德爽。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。桂德爽通过司法拍卖竞买取得涉案房屋，支付了相应价款，并进行了房屋所有权人变更登记，桂德爽作为房屋所有权人的利益应受到法律保护，谭绍贤占有使用房屋缺乏权利基础，妨害了桂德爽作为所有权人对涉案房屋行使权利，故桂德爽要求谭绍贤腾退房屋的诉讼请求于法有据。但在一审诉讼过程中，涉案房屋已经由北京市海淀区人民法院强制腾退并交付给桂德爽，桂德爽对涉案房屋的权益已经得到保护，故一审判决第一项，即判令谭绍贤于判决生效后10日内腾退涉案房屋并交付给桂德爽，已无实际履行的必要。关于谭绍贤占用涉案房屋使用费起算的时间问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。经查，北京市海淀区人民法院于2019年6月3日作出（2018）京0108执13621号执行裁定书，裁定将被执行人谭绍贤名下的涉案房屋的所有权证及相应的土地使用权证登记至买受人桂德爽名下，该执行裁定于2019年9月4日送达谭绍贤并发生法律效力。据此，涉案房屋的所有权自2019年9月4日起，依人民法院的生效法律文书变更至桂德爽名下。一审法院认定涉案房屋自2020年1月13日起变更登记至桂德爽名下，房屋产权变更方才发生法律效力，属适用认定事实错误和适用法律错误，本院应予纠正。张贴于涉案房屋的（2018）京0108执13621号执行裁定书中载明，“被执行人谭绍贤或占有房屋的第三人应于本裁定书送达后七日内腾空北京市大兴区旧宫镇幻星家园1号楼11层3-1101房屋，交交付买受人桂德爽或本院”，故自2019年9月11日起直至2020年9月10日止，桂德爽有权要求谭绍贤支付该期间的房屋占有使用费。关于该费用的计算标准，双方当事人均同意人民法院对房屋占有使用费金额进行酌定，一审法院结合双方当事人主张的金额及周边房屋租金情况，酌定为每月5200元，本院不持异议。故谭绍贤应当支付桂德爽房屋占有使用费共计人民币62400元。关于涉案房屋上的违法建筑，法院所拍卖标的物以拍卖时的实物状态为准，桂德爽系在接受拍卖标的物状态的情况下参与竞拍进而竞买成功，因此，桂德爽要求谭绍贤拆除涉案房屋上的违法建筑没有依据，法院不应予以支持。桂德爽可自行拆除涉案房屋附属的违法建设。综上，桂德爽的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清、适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10150号民事判决；二、谭绍贤于本判决生效后十日内给付桂德爽房屋占有使用费62400元；三、驳回桂德爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费830元，由谭绍贤负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费762元，由桂德爽负担240元（已交纳），由谭绍贤负担522元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李汉一审 判 员  李明磊二〇二一年四月十二日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉