北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3986号上诉人（原审被告）马维芳，女，1972年7月9日出生。被上诉人（原审原告）北京长胜物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇新康园小区P2号楼106室。法定代表人刘长艳，经理。委托代理人汪鹏，北京市中地律师事务所律师。委托代理人施文华，北京市中地律师事务所律师。上诉人马维芳因与被上诉人北京长胜物业管理有限责任公司（以下简称长胜物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初4474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长胜物业在原审法院诉称：2010年12月27日，长胜物业与清水园小区业主委员会签订《北京市昌平区清水园小区物业服务合同》，约定物业服务期限是三年，合同期自2010年12月1日至2013年11月30日。业委会解散后，业主签票率达70%以上同意物业继续服务三年，政府部门进行了公示。该小区物业服务费的标准为0.65元/平方米/月，并单独收取保洁费、垃圾清运费及保安费131.28元/户/年，业主逾期交费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。长胜物业自入住该小区至今，一直为小区居民提供相应的服务，标准也符合物业合同中规定的相应要求。马维芳违反合同约定拒绝交纳物业服务等费用，经长胜物业多次催要未果，已严重违约。现长胜物业为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令马维芳返还长胜物业2011年12月至2015年12月期间的物业费、保安费、保洁费、垃圾清运费、公共照明费4018.73元及相关滞纳金；2、诉讼费用由马维芳承担。马维芳在原审法院辩称：1、长胜物业主张的欠费期间为2011年至2015年，根据法律规定，其中2011年到2013年的部分已经超过诉讼时效，不应得到支持；2、关于2014年1月至2015年12月期间的物业费，长胜物业提交的物业服务合同不是与我签订的，既然没有合同，就谈不上违约金和滞纳金；另外，根据长胜物业与业委会签订的合同，同意续签率没有过半数，业主不同意与长胜物业续签物业服务合同；3、长胜物业提供的物业服务根本不到位。小区内没有绿地；私搭乱建问题严重；监控也没有，我给孩子买的1800元的自行车，第二天就丢失了，叫警察来调取监控，物业公司人员态度很差称没有监控；物业公司对小区内的收益据为己有，长期侵占业主的共有收益；最近小区内张贴了警情提示，称最近盗窃现象严重，据我了解一晚上就有8家被盗，为此我家自费更换了防盗窗以保障安全。原审法院经审理查明：马维芳系XX市XX区XX镇X小区XX室房屋的业主，房屋面积为105.50平方米，长胜物业系为马维芳房屋所在小区提供物业服务的物业公司。2010年12月27日，北京市昌平区清水园小区业主大会与长胜物业公司签订《物业服务合同》，将清水园小区的物业委托给长胜物业公司管理，合同期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，试用期内，双方均有权选择是否执行剩余合同年限，任何一方如果决定不再执行剩余合同或提出变更合同部分条款，须提前3个月通知对方。后两年，每年须进行物业服务满意率调查，满意率不低于50%，则剩余合同自动生效。物业服务费实行包干制，标准为按业主拥有物业的建筑面积0.65元/平方米/月交纳；除上述物业服务费用之外，单独收取保洁费、垃圾清运费及保安费131.28元/户/年。业主应当按一年期交纳物业服务费，合同第一年交费起止期为2011年3月1日至2011年11月30日，后两年交费起止日期为每年1月1日至12月30日。该小区公共照明费用为2.5元/户/月。长胜物业为马维芳提供了物业服务，马维芳未向长胜物业交纳2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、保洁费、垃圾清运费、保安费、公共照明费4018.73元。另查，2014年4月，刘和平以长胜物业公司未注明公共部分收益属于全体业主，反而将这部分收入擅自使用为由诉至法院，要求判令长胜物业公司通过出租等方式取得的清水园小区共用部分2012年和2013年经营收入归全体业主所有，并将共有收入中刘和平所拥有的份额返还。法院作出（2014）昌民初字第5476号民事判决书，判令：1、北京长胜物业管理有限责任公司于2012年、2013年利用清水园小区物业共用部分的经营收入归北京市昌平区清水园小区全体业主共有；2、驳回刘和平的其他诉讼请求。长胜物业公司不服该判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）一中民终字第06984号民事判决书，该判决书认定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权。该判决书判令：1、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5476号民事判决书；2、驳回刘和平的诉讼请求。上述事实，有双方当事人提交的业主缴费收据、购电票据、物业服务合同、告知书、照片、（2014）昌民初字第7855号民事判决书、（2015）一中民终字第03431号民事判决书、（2014）一中民终字第06984号民事判决书及双方当事人当庭陈述在案佐证。原审法院经审理认为：长胜物业实际为马维芳提供了物业服务，双方之间形成物业服务合同关系，马维芳应当按照小区的收费标准向长胜物业交纳物业服务费，关于马维芳主张双方之间无合同关系的辩解意见法院不予采信。关于长胜物业诉讼请求中的公共照明费收费标准问题，长胜物业主张2.5元/月，并提交了部分小区业主的缴费收据及楼道灯充电发票，用以证明该项费用按惯例收取，法院认为长胜物业的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，法院予以支持。关于马维芳提出长胜物业主张的2011年至2013年度的物业费已经超过诉讼时效一节，法院认为，长胜物业自2010年12月即开始为涉案房屋提供物业服务，其提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，故不宜认定长胜物业主张的物业费已经超过诉讼时效，法院对马维芳的该项辩解意见不予支持。马维芳辩称长胜物业公司提供的服务存在瑕疵，但根据现有证据不能证明长胜物业履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故马维芳以此为由拖欠物业费缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信，马维芳可以在交纳物业费后要求长胜物业履行相关义务。马维芳辩称长胜物业公司非法侵占业主的公共部分收益一节，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，马维芳可通过合法途经另行解决。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。马维芳可以在交纳物业费后要求长胜物业履行相关义务。长胜物业作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现长胜物业起诉要求马维芳给付物业相关费用及公共照明费的诉讼请求理由正当，法院对其合理部分予以支持。因马维芳并非无故交纳物业服务费，故长胜物业主张马维芳给付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马维芳给付北京长胜物业管理有限责任公司物业服务费及保洁费、垃圾清运费、保安费三千八百九十六元二角三分、公共照明费一百二十二元五角，共计四千零一十八元七角三分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京长胜物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，马维芳不服提出上诉认为：原审判决事实认定不清。长胜物业主张的2011年到2013年的部分的物业费未向我进行过催收，已经超过诉讼时效，不应得到支持。其收取公共照明费缺乏收费依据和标准，不应当支持。请求二审法院撤销原判并依法改判。长胜物业针对马维芳上诉理由辩称：同意一审法院判决。请求二审法院驳回华马维芳的上诉请求。本院经审理查明：双方当事人在二审审理期间均未提供新证据。原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。上述事实，有双方当事人在本院的陈述在案证实。本院认为：长胜物业实际为马维芳提供了物业服务，双方之间形成物业服务合同关系，马维芳应当按照小区的收费标准向长胜物业交纳物业服务费。关于马维芳上诉提出长胜物业主张的2011年至2013年度的物业费已经超过诉讼时效一节，本院认为，长胜物业自2010年12月即开始为涉案房屋提供物业服务，且其提供的物业服务直至目前仍在持续履行，故不宜认定长胜物业主张的物业费已经超过诉讼时效，对马维芳的该项上诉意见本院不予支持。关于公共照明费收取的问题，长胜物业提交了部分小区业主的缴费收据及楼道灯充电发票，用以证明该项费用按惯例收取，故原审法院认定长胜物业的主张虽无合同约定，但实际履行中一直按照2.5元每月每户标准执行，马维芳应当按照上述标准交纳公共照明费用并无不当。综上，马维芳的上诉请求，理由不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由马维芳负担（于本判决生效后七日内纳）。二审案件受理费五十元，由马维芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李晓龙代理审判员  赵小军代理审判员  丁少芃二〇一六年六月二十七日书 记 员  张薷芯