上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初7833号原告(反诉被告)郭鸣艳，女，1970年11月18日出生，住上海市。委托代理人李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)王燎源，男，1988年11月14日出生，住上海市。委托代理人李慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告郭鸣艳与被告王燎源及反诉原告王燎源与反诉被告郭鸣艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭鸣艳及其委托代理人李威杰、被告(反诉原告)王燎源的委托代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭鸣艳诉称，2015年11月2日，原、被告经上海云房数据服务有限公司居间，就上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)398万元。被告应于签订本买卖合同30日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。合同签订后，原告按约履行合同，被告拖延办理贷款手续，导致原告无法置换房屋，给原告造成巨大损失。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付原告拖延办理贷款手续的违约金(自2015年12月2日起至办理完成贷款手续之日止，按未付款人民币278万的日万分之五计算)；3、诉讼费由被告承担。被告王燎源辩称，系争房屋买卖合同合法有效，应当继续履行，被告没有及时办理贷款是因原告不配合所致；即使被告存在违约，原告诉请的违约金标准没有合同依据；在原告不配合办理贷款后，被告自筹房款要求原告于合同约定的过户日前办理过户手续，但遭原告拒绝。综上，原告存在违约行为，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告王燎源诉称，系争房屋买卖合同签订后，反诉原告按约支付首付款120万元，后多次电话催告反诉被告提供办理贷款的资料、办理纳税申报，但反诉被告拖延不予配合。反诉原告无奈向反诉被告发函，要求其办理协助提供并配合办理贷款银行的购房贷款及纳税申报，如若在2016年3月31日房屋过户前贷款未能提交或未审批通过，反诉原告以现金支付剩余房款。但反诉被告仍不予理睬。现反诉原告诉至法院，请求法院判令：1、继续履行原被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告协助反诉原告将系争房屋过户至反诉原告名下；3、反诉被告支付自2016年4月1日起至双方办理房屋产权过户之日止的违约金，按已付房款120万的日万分之五计至实际支付之日止；4、反诉费、保全费由反诉被告承担。反诉被告郭鸣艳辩称，因反诉原告拖延办理贷款手续导致合同未继续履行，过错在反诉原告。即便反诉被告存在违约行为，房价已大幅上涨，合同约定的违约金标准过高，请求人民法院予以下调。综上，反诉原告不同意反诉被告的反诉请求。经审理查明，2015年11月2日，原告(甲方)与被告(乙方)经上海云房数据服务有限公司居间，就上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，房屋建筑面积85.44平方米，房屋总价为398万元。双方确认在2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方在乙方办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过45日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付45日违约金外，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限内将系争房交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)7.1条约定，若乙方的实际购房款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续前直接支付甲方。7.2条约定，乙方于签订本买卖合同30日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达45日的，则乙方应按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。附件三付款协议约定：被告应于签订本买卖合同30日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。同年10月29日，被告支付定金5万元。同年11月3日，被告支付房款115万元。后原告因被告延后办理贷款手续，认为被告构成根本违约，于2016年3月22日向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，2016年3月间，被告多次向原告邮寄律师函，要求原告立即协助提供并配合办理贷款银行的购房贷款及纳税申报，如若在2016年3月31日房屋过户前贷款未能提交或未审批通过，被告以现金支付剩余购房款。同年3月23日至3月31日期间，被告账户存款余额显示为300余万元。审理中，被告自认2016年1月至2月间办理银行贷款手续。并称，若原告不配合被告办理贷款手续，被告愿意一次性支付剩余房款。反诉查明事实同本诉。反诉原告同时诉至本院，请求判决支持其反诉诉请。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应依约履行。本诉部分，根据合同约定，乙方应于签订买卖合同30日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，买卖合同于2015年11月2日签订，被告于2016年1月至2月间办理银行贷款手续，确实晚于合同约定的期限。但在原告不配合被告办理申请贷款的情况下，被告于约定的过户日期(2016年3月31日)前准备好足额房款，通过现金支付的方式向原告履行付款义务符合合同补充条款(一)7.1条之约定。根据查明事实，被告在过户前已自筹资金，足以支付房款。原告在被告备足现金的情况下，应当继续履行合同，收取房款、配合办理产权过户手续。因被告延迟办理贷款手续不导致合同目的不能实现，原告据此要求解除合同缺乏依据，本院对该诉请不予支持。关于违约金，房款的支付可以自筹资金，也可申请银行贷款，现被告在约定期限内无法办理银行贷款的情况下用现金补足房款不违反合同约定，且被告迟延办理银行贷款并未给原告造成实际损失，也未导致房款迟延支付的结果，故被告对此无须承担违约责任，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。反诉部分，根据以上论述，系争房屋买卖合同应当继续履行，反诉原告应支付剩余房款298万元，反诉被告在收到房款后应当配合反诉原告办理系争房屋的产权过户手续。关于违约金，反诉原告未按合同约定期限交付房屋，违反合同约定，应当根据合同第十条第三款之约定支付违约金。审理中，反诉被告提出合同约定的违约金标准过高，请求本院予以下调，本院酌情调整至按已付款日万分之三计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、对原告郭鸣艳的诉讼请求不予支持；二、反诉原告王燎源应于本判决生效之日起十日内给付反诉被告郭鸣艳房款人民币278万元；三、反诉被告郭鸣艳应于收到上述房款之日起三日内将上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至反诉原告王燎源名下；四、反诉被告郭鸣艳应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告王燎源违约金(以人民币120万元为基数，自2016年4月1日起至实际过户之日止，标准按日万分之三计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币5000元，由原告郭鸣艳负担本案本诉受理费人民币130元，减半收取，计人民币65元，由原告郭鸣艳负担本案反诉受理费人民币14520元，由反诉被告郭鸣艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 张 端二〇一六年六月三十日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。