安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终436号 上诉人（原审原告）：张文芝，女，1967年9月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：朱多光，安徽文瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341221335632720J。 法定代表人：周建廷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 上诉人张文芝因与被上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初5952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张文芝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；并由腾辉公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：腾辉公司当庭答辩、提交证据不符合法律规定，一审法院未给予张文芝同等、充足的答辩时间，且腾辉公司未提出反诉，违反法定程序；一审判决误将临时性安置用房与商品房买卖事项强行关联，并认为足以弥补损失，严重损害张文芝利益；张文芝不存在逾期付款行为，腾辉公司不应顺延交房期限；一审法院将逾期办证产生的违约金计算至2019年12月17日无事实和法律依据。 腾辉公司辩称：腾辉公司以自己提供临时性安置用房的行为弥补了因逾期交房给张文芝造成的经济损失；腾辉公司已经完成了案涉房屋不动产权登记证书资料的办理义务；一审法院认定事实清楚，应予维持。 张文芝向一审法院起诉请求：腾辉公司履行协助办理产权登记义务；支付逾期交房违约金11778.86元（以320950元为基数，自2018年9月1日起按全部购房款的日万分之一计算至2019年9月2日止）；支付逾期办理房屋所有权登记违约金9746.15元（以320950元为基数，按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2019年12月1日计算至2020年5月31日，剩余违约金按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2020年6月1日计算至实际履行房屋所有权转移登记之日止），以上合计21525.01元；并由腾辉公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年11月17日，张文芝与腾辉公司签订《商品房买卖合同》约定：张文芝购买腾辉公司开发的坐落于临泉县经济开发区腾辉国际城项目54幢1层121号商铺，合同价款320950元。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积应付款2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期出卖人有权另行销售该物业。商品房交付时间为2018年8月31日前。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致设计变更的，交付时间相应顺延；买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的，交付时间相应顺延。除不可抗力外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 张文芝于签订合同当日缴纳首付款160950元，余款160000元按揭贷款。2019年9月2日，张文芝接收涉案房屋，但至今未取得房屋产权登记证书。2017年9月5日，张文芝向腾辉公司申请将腾辉国际城2号楼12栋319号商铺作为临时用房用于经营服装，2017年9月6日，腾辉公司同意其申请，该房屋张文芝使用至2018年1月6日；2017年12月26日，张文芝再次申请将腾辉国际城1号楼8栋116号商铺作为临时用房用于经营服装，该房张文芝使用至2019年12月12日。庭后，张文芝代理人提交一份询问笔录，张文芝自认使用临时用房作为仓库。据已生效的判决书查明，2019年8月16日，腾辉国际城B3地块15#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2019年10月18日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2019年12月17日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。张文芝已按约支付购房款，腾辉公司未按合同约定时间向张文芝交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。虽然张文芝于2019年9月2日已经实际收房，但收房之日涉案房屋并不具备合同约定的交付条件，直至2019年10月18日涉案房屋方具备房屋交付条件，故逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至符合房屋交付条件之日止，本案张文芝主张逾期交房违约金计算至其实际收房之日系当事人对其自身权益的处分，予以确认。腾辉公司逾期交房天数从2018年9月1日计算至2019年9月2日，共计367天。腾辉公司虽逾期交房，但是其在2017年9月5日即向张文芝提供同一商城的商铺用于其经营，该商铺张文芝使用至2019年12月12日，长达829天，腾辉公司未收取任何租赁费用，腾辉公司以自己的行为弥补了因逾期交房给张文芝造成的损失，故对腾辉公司提出的其提供了临时用房用于经营，张文芝并未因逾期交房受到任何损失，故其不应支付逾期交房违约金的辩解意见，予以采信。腾辉公司于2019年9月2日交付涉案房屋，最迟应于2019年12月2日前，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。腾辉公司于2019年12月17日才向临泉县不动产登记中心提交资料，依法应承担逾期办证违约责任。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数从2019年12月2日计算至2019年12月17日，共计16天，应支付违约金为856.8元。根据合同约定，进行房屋所有权转移登记，需双方共同向房屋登记机构申请办理，腾辉公司确有协助办理义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内协助张文芝办理案涉房屋产权转移登记手续；二、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张文芝逾期办证违约金856.8元；三、驳回张文芝的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取169元，由张文芝负担162元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担7元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、张文芝主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据；二、一审判决确定的逾期办证违约金数额是否正确；三、一审法院审理程序是否合法。 关于争议焦点一，本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法、有效。张文芝已按约支付购房款，腾辉公司未按约交付房屋，本应承担逾期交房的违约责任。但因逾期交房期间，腾辉公司向张文芝提供同一商城的商铺用于其经营，且未收取任何租赁费用；张文芝亦未能证明其实际损失所在。一审法院据此认为腾辉公司的上述行为足以弥补因其逾期交房给张文芝造成的损失，判决腾辉公司不再支付逾期交房违约金，符合法律规定。 关于争议焦点二，本院认为，案涉房屋交付后，腾辉公司未按照约定的期限将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。由于双方就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，一审法院综合本案具体情形，并结合当事人的诉讼请求，确定腾辉公司所应承担的逾期办证违约金，并无不当。 关于争议焦点三，本院认为，张文芝主张一审法院未给予其同等的、充分的答辩时间，且腾辉公司未提出反诉，并以此为由主张一审法院审理程序违法，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张文芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费338元，由上诉人张文芝负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二一年四月二日 法官助理张玉 书记员张瑞珍 附：（2021）皖12民终436号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。