广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0305民初502号 原告：桂林佳成物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区毅峰南路高新开发区4号小区，组织机构代码：79680696-5。 法定代表人：张昕，该公司总经理。 委托代理人：张玉英、廖子华，该公司职员。 被告：吴飞烨，女，汉族，1977年7月9日生，住桂林市。 委托代理人：蒋海霞，广西诚云霞律师事务所律师。 原告桂林佳成物业服务有限公司诉被告吴飞烨物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法由代理审判员冯涛适用简易程序于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告桂林佳成物业服务有限公司的委托代理人张玉英和廖子华、被告吴飞烨及其委托代理人蒋海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年8月1日原告与鸿瑞•香格里拉花园业主委员会签订了《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》，双方于2012年8月13日续签了《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》，于2014年9月10日再次续签了《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》，双方对物业服务内容、收费范围和标准、公摊水电费的收费方式、违约责任等进行了明确约定。原告依据合同忠实地履行了物业服务内容的义务，而被告却以各种借口拖欠物业管理服务费和公摊水电费。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令被告向原告支付物业服务费2951.95元、滞纳金2656.76元、公摊水电费89.7元，合计5698.41元；本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，1、原告于2012年8月13日及2014年9月10日与鸿瑞•香格里拉花园业主委员会续签的两份《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》未经业主大会决议，违反了强制性行政法规，属于无效合同；2、滞纳金是行政机关与公民在行政管理过程中的一种行政强制行为，物业公司与业主是平等的民事主体，物业公司无权向业主收取滞纳金；3、如果原告认为自己的服务让被告受益，原告可以以不当得利为由要求被告给付一定的服务费，但2014年5月前的服务费已过追索时效，依法不应支持，且原告的服务态度不好，服务质量差。综上，请求法院依法判决。 综合庭审以及全案证据，本院确认以下法律事实：2011年8月1日，原告与桂林市鸿瑞香格里拉花园业主委员会签订《［鸿瑞•香格里拉花园］物业服务合同》，约定原告为鸿瑞•香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2011年8月1日至2012年7月31日止。2012年8月13日，双方再次签订《［鸿瑞•香格里拉花园］物业服务合同》，约定原告为鸿瑞•香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2012年8月1日至2014年7月31日止，2楼及2楼以上楼层物业服务费2012年8月1日至2012年12月30日为1.05元／月／㎡（建筑面积），2013年1月1日至2014年7月30日为1.10元／月／㎡（建筑面积），逾期缴纳物业服务费的，原告在告知业委会后，可用法律形式追缴并从逾期之日起每日按应缴费用3‰收取违约金。2014年9月10日，双方再次签订《［鸿瑞•香格里拉花园］物业服务合同》，约定原告为鸿瑞•香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2014年8月1日至2015年7月31日止，2015年1月31日以前的物业费按原来标准，其后新标准双方协商，逾期缴纳物业服务费的，原告在告知业委会后，可用法律形式追缴并从逾期之日起每日按应缴费用3‰收取违约金。被告系桂林市房屋（房屋建筑面积为127.79㎡）的业主，未向原告缴纳2013年11月1日至2015年7月31日期间的物业服务费及2014年7月1日至2015年7月31日期间的公摊水电费。原告向被告催收后，被告拒绝缴纳。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，且鸿瑞•香格里拉花园业主委员会与原告签订的三份《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》并未被撤销，故该三份合同对鸿瑞•香格里拉花园全体业主具有约束力。被告辩称原告于2012年8月13日及2014年9月10日与鸿瑞•香格里拉花园业主委员会签订的两份《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》未经业主大会决议，违反了强制性行政法规，属于无效合同，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。原告根据上述三份合同的约定，于2011年8月1日至2015年7月31日期间为鸿瑞•香格里拉花园小区提供了物业服务，被告作为该小区4栋3单元4层2号房屋的业主，已接受了原告提供的物业服务，其应当按合同约定的计费标准向原告支付相应的物业服务费用。关于物业服务费收费标准，根据合同约定，2013年1月1日至2015年1月31日期间为1.10元/月/㎡，2015年2月1日至2015年7月31日期间的收费标准由原告与业主委员会重新协商，但双方并未重新协商，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”原告继续以1.10元/月/㎡的标准收取物业服务费，符合市场价格。被告自2013年11月1日起未向原告支付物业服务费，截至2015年7月31日，被告应向原告支付物业服务费2951.95元（127.79㎡×1.10元/月/㎡×21月），对原告要求被告支付物业服务费2951.95元的诉请，本院予以支持。被告辩称原告服务质量差，应当少收物业服务费，因其提供的证据不足以证明其主张，且无相关法律依据，故对被告该辩称，本院不予采信。关于违约金，被告未按照合同约定按期缴纳物业服务费，构成违约，应向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，而原告未提供证据证明其损失的存在，本院认为，原告的损失为利息损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告在赔偿原告的利息损失外，再承担利息损失的30%的违约责任。根据原告与鸿瑞•香格里拉花园业主委员会于2011年8月1日签订的《[鸿瑞•香格里拉花园]物业服务合同》第五条的约定，原告按季度收取物业服务费，故被告应支付原告违约金229.7元[计算方式：自2013年11月6日起，以2013年11月、12月应交物业服务费281元（127.79㎡×1.10元/月/㎡×2月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2015年7月31日；自2014年1月6日起，以2014年1-3月应交物业服务费422元（127.79㎡×1.10元/月/㎡×3月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2015年7月31日；自2014年4月6日起，以2014年4-6月应交物业服务费422元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2015年7月31日；自2014年7月6日起，以2014年7-9月应交物业服务费422元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2015年7月31日；自2014年10月6日起，以2014年10-12月应交物业服务费422元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2015年7月31日；自2015年1月6日起，以2015年1-3月应交物业服务费422元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%的130%即7.8%计算至2015年7月31日；自2015年4月6日起，以2015年4-6月应交物业服务费422元为基数，按中国人民银行同期贷款利率5.75%的130%即7.475%计算至2015年7月31日；自2015年7月6日起，以2015年7月应交物业服务费141元（127.79㎡×1.10元/月/㎡×1月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率5.25%的130%即6.825%计算至2015年7月31日]。关于公摊水电费，因原告已经将该部分费用支付给水电公司，被告亦予以认可，故对原告该诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告吴飞烨支付原告桂林佳成物业服务有限责任公司物业服务费2951.95元、违约金229.7元、公摊水电费89.7元，合计3271.35元； 二、驳回原告桂林佳成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预付本院），由被告吴飞烨负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 冯 涛 二〇一六年六月六日 代书 记员 唐雯辞