湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1475号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈偲，女，1998年10月3日出生，汉族，户籍地湖北省浠水县，现住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：张党，湖北衡法弘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石利华，女，1976年8月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王琼，湖北耀久律师事务所律师。原审第三人：杨谦，女，1994年5月12日出生，汉族，户籍地武汉市新洲区，现住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：叶滨，湖北衡法弘律师事务所律师。上诉人陈偲、上诉人石利华因与原审第三人杨谦房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈偲及其委托诉讼代理人张党、上诉人石利华及其诉讼代理人王琼、原审第三人杨谦的委托诉讼代理人叶滨到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。陈偲的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审第三、四项判决；2、依法改判石利华减免疫情防控期间的租金共计20400元；3、本案一审、二审的诉讼费用由石利华承担。事实与理由：一、一审法院在本案中不应适用公平原则。在武汉爆发新冠××疫情后，在石利华不同意减免租金的情况下，陈偲依据《合同法》行使了法定解除权，合同应于2020年4月20日解除，其后的权利义务即告终止。即便适用公平原则，关于公平原则的条款具有补偿性质，陈偲也应当只承担部分租金。因此，一审法院酌定陈偲分担2020年4月21日至2020年6月22日期间两个月中的1.5个月的租金没有事实和法律依据，明显违背公平原则的补偿性质。二、一审法院认定事实错误。一审认定陈偲还应向石利华支付2019年12月23日至2020年4月20日的物业费错误，应当结合疫情影响及相关减免金额综合认定疫情防控期间的物业费缴纳标准。石利华辩称：1.我方延长半个月租期是2020年1月，没有人会想到接下来均不会开门营业。2、我方在反诉状上要求租金是指缴纳租金的时间，实际算到2020年9月22日，共计81600元，一审对此理解有误，对方是故意理解错误。3、根据相关法律规定，作为违约方没有法定解除权，本合同不可能在2020年4月20日解除，对方不能通过私力救济解除合同，只能通过起诉解除合同。我方是2020年9月收到东湖新技术开发区法院通知。4、事实是至2020年9月，对方依然掌握店面，虽然对方说东西不要，但是我方不清楚。我方所提出的8940元物业费是我方替对方交给物业的，对方应交给我们。杨谦述称同意陈偲的上诉意见。石利华的上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由陈偲承担。事实与理由：一、陈偲、杨谦作为合同违约方没有合同解除权，其律师发送的律师函不具有当然的解除合同的法律效力。二、因店铺钥匙一直在陈偲、杨谦手中，陈偲、杨谦还有物品放在店铺内，店铺一直由其控制，店铺漏水的损失2500元也应该由其承担。三、合同没有解除，在租赁合同的有效期内，物业管理费应该由陈偲、杨谦承担。四、石利华从未同意陈偲2020年6月22日退租。石利华是要求陈偲2020年3月22日支付4至6月份租金48000元和2020年6月22日支付7至9月份的租金48000元，共计81600元，扣减押金40800元后还应支付40800元。陈偲辩称，我方要求解除房屋租赁合同是基于新冠疫情不可抗力，合法行使了自己的法定解除权，根据《合同法》第九十六条规定，合同一方行使法定解除权，应自通知到达时解除。我方多次在微信中要求解除，并于2020年4月20日寄出律师函，故该合同于2020年4月20日法定解除，我方不具有任何过错。关于疫情，光谷步行街营业对象主要为高校学生，学生复课时间在2020年9月之后。关于钥匙。根据我方提交聊天记录可知，我方在2020年4月19日要求解除合同，并要求对方配合办理钥匙交接手续，但对方反复拒绝解除合同，拒收钥匙，我方于2020年4月20日明确表明若其不配合，我方不再有钥匙保管义务。关于店铺漏水损失，应由房屋所有人承担修缮义务，而事实漏水损失发生于2020年6月到7月，此时双方租赁合同已经法定解除，我方不具有任何法律责任，且对于房屋漏水事件不知情。关于物业费，我方认可在2020年4月20日之前的物业费，但是根据物业公司相关通知，物业费至封城之日起减免至2020年4月30日。关于租金，合同已解除，我方对后续金额不承担相应责任。杨谦辩称同意陈偲的意见。陈偲向一审法院起诉请求：1.确认陈偲、石利华于2019年9月23日签订的《商用物业租赁合同》已于2020年4月20日解除；2.石利华减免疫情防控期间的租金共计20400元，并退还给陈偲；3.石利华立即返还陈偲全部押金40800元；4.石利华承担本案的诉讼费用。石利华向一审法院反诉请求：1.陈偲支付房屋租金40800元；2.陈偲支付物业管理费8940元；3.陈偲支付违约金7344元；4.陈偲支付店铺维修费2500元；5、陈偲负担案件全部受理费。一审法院认定事实：2019年9月23日，陈偲与石利华签订一份《商用物业租赁合同》约定：石利华将位于武汉市世界城西班牙风情街F栋2层F203号物业出租给陈偲使用，租赁期限自2019年9月23日至2020年9月23日，月租金13600元，付三押三。陈偲应向石利华支付13600元合同保证金（押金），在陈偲充分履行了本合同的全部义务且无任何违约，也没有给石利华造成损失的情况下，同时结清所有欠款后，石利华在陈偲离场后三个月后无息退还押金。租赁合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，陈偲与杨谦共同负责经营服饰店，陈偲委托杨谦于2019年9月22日分五次向石利华支付共计81600元，其中包括押金40800元和租金40800元（9月23日至12月22日）。2019年12月22日，陈偲又向石利华支付了2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金40800元。后，因武汉市爆发新冠疫情，陈偲的商铺一直处于停业状态。疫情期间，双方协商免租事宜未果。2020年4月19日左右，陈偲清空物品搬离了商铺，并告知石利华其要解除合同并交接钥匙，石利华表示不同意解除合同，并要求陈偲承担违约责任。2020年4月20日，陈偲向石利华发送一份律师函，要求自4月20日起解除双方的租赁合同并要求石利华退还疫情期间的租金20400元，返还全部押金40800元。石利华收到后仍然表示不同意解除合同。2020年7月，石利华得知店铺漏水，其找物业公司询问情况，物业公司答复系楼上公共区域漏水渗透到店铺墙壁等处，但当时未解决漏水问题。2020年7月7日，陈偲提起本案诉讼。2020年9月，陈偲自行委托他人将漏水部分修复。一审另查明：陈偲已经将商铺物业费缴纳至2019年12月22日，标准为每三个月4020元，折合每天45元。一审法院认为，陈偲和石利华构成房屋租赁合同关系，双方应当按照法律规定和合同约定依法行使权利并履行义务。陈偲系因疫情影响而无法继续经营，并解除了租赁合同，陈偲亦通知了石利华，鉴于新冠疫情对商业经营的较大影响和涉案商铺所在区域的影响较大，陈偲行使合同解除权予以支持，租赁合同于2020年4月20日解除。虽然陈偲提前解除了合同，但其受疫情影响的不可抗力，石利华应当退还押金40800元。疫情防控期间，陈偲不能经营，石利华应当为陈偲减免一部分租金，一审法院酌定双方各分担50%，即1月23日至4月8日期间的租金34428元，由石利华免除17214元。石利华也是疫情的受害者，合同解除后，石利华受疫情影响不能将房屋及时出租，存在空置损失，且双方对陈偲是否有合同解除权等问题未协商一致，基于公平原则，陈偲应当分担合同解除后房屋空置损失。石利华主张陈偲支付截止2020年6月22日的租金，一审法院酌定陈偲分担1.5个月租金20400元。陈偲还差欠石利华3月23日至4月20日的租金12684元，加上上述分担的1.5个月租金20400元，陈偲还应支付租金33084元。此租金减去石利华应免除的租金17214元，陈偲还应支付15870元。此外，陈偲还应向石利华支付2019年12月23日至2020年4月20日期间的物业费5355元（45元/天×119天）。关于石利华第3项反诉请求主张的逾期付租违约金，因陈偲此付款义务发生在疫情期间，且此时双方已经开始协商解除合同等问题，陈偲对此有合理抗辩权，石利华主张的违约金没有事实和法律依据，不予支持。关于石利华第4项反诉请求主张的店铺维修费2500元，因漏水系公共区域导致，其应当向实际侵权人主张权利，对其此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认陈偲和石利华签订的《商用物业租赁合同》于2020年4月20日解除；二、石利华于本判决生效之日起十日内向陈偲退还押金40800元；三、陈偲于本判决生效之日起十日内向石利华支付租金15870元；四、陈偲于本判决生效之日起十日内向石利华支付2019年12月23日至2020年4月20日期间的物业费5355元；五、驳回陈偲的其他诉讼请求；六、驳回石利华的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1330元，适用简易程序减半收取665元，由陈偲负担266元，石利华负担399元。反诉案件受理费645元，由石利华负担451元，陈偲负担194元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实中除“2020年9月，陈偲自行委托他人将漏水部分修复”应为石利华所为外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，武汉市世界城物业管理有限公司实际免除了2020年1月23日至2020年4月1日的物业费共计3120元。本院认为，陈偲与石利华签订的《商用物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2020年1月23日起，因受新冠××疫情影响，武汉市疫情防控升级，陈偲租赁商铺所在的商圈基本无人流量，无法正常经营，陈偲在与石利华多次协商无果的情况下，于2020年4月19日左右自行清空搬离案涉商铺，并于2020年4月20日发函要求解除合同。武汉市于2020年4月8日正式解除离汉离鄂通道管控措施，各行各业开始陆续复工复产，一审判决认定1月23日至4月8日期间的租金由双方各分担50%，是正确的。考虑到新冠××疫情的影响以及该商圈当时的经营业态，继续履行合同可能会对陈偲造成不应有的损失，应允许陈偲提前终止合同，但陈偲提前终止合同的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”该条规定中“部分或者全部免除责任”应该包括解除合同后的违约责任。综合考虑新冠××疫情致使陈偲基本失去营业收入以及陈偲单方解除合同造成石利华房屋空置损失特别是包括疫情后房屋空置损失等情节，本案中应当部分免除陈偲的违约责任。考虑到双方合同约定、案涉商铺的租金标准等情况，一审法院在判令石利华退还陈偲押金40800元的基础上，酌定陈偲分担1.5个月租金20400元，实质上是判令陈偲以分担部分房屋空置损失来承担解除合同的违约责任，符合公平原则，并无不当。一审据此并考虑疫情期间租金分担，判决陈偲向石利华支付租金15870元，是正确的。石利华主张的店铺维修费2500元，因漏水系公共区域导致，其应当向实际侵权人主张权利，一审对其此项诉请不予支持，是正确的。关于物业费的问题。武汉市世界城物业管理有限公司实际免除了2020年1月23日至2020年4月1日的物业费，此期间的物业费3120元，陈偲不应向石利华支付，扣除此期间物业费后，陈偲还应向石利华支付实际使用期间的物业费2235元。综上所述，上诉人陈偲的上诉请求部分成立，上诉人石利华的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2877号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2877号民事判决第五项；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2877号民事判决为：陈偲于本判决生效之日起十日内向石利华支付2019年12月23日至2020年4月20日期间的物业费2235元。四、驳回陈偲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1330元，适用简易程序减半收取665元，由陈偲负担266元，石利华负担399元。反诉案件受理费645元，由石利华负担449元，陈偲负担196元。二审案件受理费1660.63元，由陈偲负担777.63元，石利华负担883元。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年四月十三日法官助理阮小琴书记员李明志