广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0331民初665号原告广西荔浦安康物业有限公司，住所地荔浦县医院背同福巷97号。法定代表人黄建，董事长。委托代理人黄存有，员工。（特别授权）被告赖华荣，男，汉族，1974年8月6日出生，住广西荔浦县。原告广西荔浦安康物业有限公司诉被告赖华荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理。依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西荔浦安康物业有限公司（以下简称“安康物业公司”）的委托代理人黄存有、被告赖华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业公司诉称：2012年1月6日，原告与广西荔浦运昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对运昌大厦小区提供前期物业管理服务，合同有效期自2012年1月6日至2014年8月1日。在原告接管运昌大厦期间，被告赖华荣从2013年1月1日至2014年8月1日拖欠物业服务费1973.50元（106.46㎡×1.05元／㎡／月×4.58个月＋106.46㎡×0.95元／㎡／月×14.45个月）、公摊电费310元。原告多次向被告催交，被告借口推托，为此，原告特具状起诉，请求法院依法判决：一、被告立即向原告支付拖欠的物业服务费1973.50元及公摊电费310元，共计2283.50元；二、本案诉讼费用由被告承担。原告为证实其主张在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、前期物业服务合同复印件一份，证实原告与运昌房地产公司签订了前期物业服务合同以及合同的内容；证据二、商品房买卖合同复印件一份，证实被告系运昌大厦小区业主以及其购买房屋的面积；证据三、公摊电费明细表，证实原告为小区业主垫交了公摊电费；证据四、收款收据，证实被告交纳了2011年下半年及2012年全年的物业管理费；证据五、企业法人营业执照、税务登记证明、物业服务资质证书，证实原告主体适格，有从事物业服务的资质；证据六、催缴通知，证实原告在2014年7月20日向被告催交其欠交的物业服务费2295.30元。被告赖华荣辩称：一、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》不符合法律规定，因违反法律强制性规定，应为无效合同。原告与开发商于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》没有经过招投标的程序，不符合法定程序，违反法律强制性规定，而且所有业主对该合同完全不知情，侵害了业主的知情权、法定选任权，因此该合同属无效合同。二、原告没有法定资质从事物业管理，原告诉请没有法律依据。三、原告的诉讼超过了法定的诉讼时效。四、原告诉请的物业服务费1973.50元、公摊电费310元没有收费标准及计算依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内未向本院提交证据。经庭审质证，被告认为原告提供的证据一前期物业服务合同、证据三公摊电费明细表、证据五营业执照、税务登记证明及物业服务资质证书均未在小区公告栏进行公示，被告对上述材料不知晓，故对其真实性不予认可，对原告提供的证据四，被告认为2011年下半年及2012年全年其不在荔浦居住，收据所载的物业费不是其本人所交，对原告提供的证据六被告认为催缴通知上签名字迹与其本人字迹不一致，不是其本人所签。本院认为，被告对原告提供的证据二无异议，本院对其证明效力及待证明的事实予以确认；原告提供的证据一、三、五均有相关单位的公章，而且证据三系自供电公司处取得、证据五系工商行政部门颁发，因此上述证据具备证据的客观真实性、相关性和合法性，对案件事实有证明力，故本院对其证明效力及待证明的事实予以确认；原告提供的证据六其来源合法，本院对该证据效力予以认定，其所证明的事实，因无其它证据印证，本院则不予采纳。经审理查明，原告安康物业公司系有限责任公司，2011年10月31日成立，公司经营范围为物业服务、二手房信息咨询、家政服务，具有三级物业服务资质。2012年1月6日，原告安康物业公司与广西荔浦运昌房地产开发有限公司（以下简称“运昌房地产公司”）签订前期物业服务合同，运昌房地产公司选聘原告为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。该合同约定物业服务费的标准为0.95元／㎡／月（不含电梯维修、保养、年检、公共水电、二次供水电等费用），由业主按拥有的建筑面积交纳，纳入物业管理范围尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，一年内其物业服务费由甲、乙双方各承担一半，超过一年仍未出售，其物业服务费由开发企业全额交纳以及乙方须按《物业服务标准》二级约定，实现目标管理。同时，原告与运昌房地产公司在补充条款中约定：一、本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作；二、运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之前维持原标准不变；三、乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一；四、接管运昌大厦的时间2012年1月6日至2014年8月1日。该合同附件一为“物业构成明细”，标明运昌大厦小区为高层纯住宅物业，坐落位置在荔城镇荔塔路328号，总建筑面积为8820㎡，附件二为桂林市物业服务二级质量标准。原告签订上述合同后，即按照合同约定为运昌大厦小区提供物业服务。被告赖华荣系运昌大厦1栋208室的业主，其房屋建筑面积为106.46平方米。被告于2009年8月17日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知的15日内，买受人不来办理交付手续的，每过期一天，出卖人有权按每天收取买受人该房屋总价万分之一的违约金，买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。过期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。”被告自述2010年10月至11月间，运昌房地产公司通知其交房。被告接收房屋后，只在该房屋居住了15天，后该房屋由被告前妻的嫂子居住。2013年2月被告从外地回来后在该房屋居住至今。另查明，运昌大厦小区总建筑面积为8820㎡，共有住户85户，系高层带电梯住宅小区。2012年1月6日原告安康物业公司进驻运昌大厦小区，为该小区业主提供物业服务，在原告进驻运昌大厦小区前，由嘉美物业为该小区提供物业服务，收费标准为1.05元／月／㎡。2013年5月18日原告进驻运昌华府小区，合同期限届满后即2014年8月1日原告退出运昌大厦小区。原告自述公摊电费的收取是统一按205元／年／户收取。再查明，运昌大厦小区2013年1月至12月间公摊电费为15345.29元，2014年1月1日至7月31日间公摊电费为6232.54元。本院认为，本案的争议焦点有二：一是原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》是否有效；二是原告的诉讼是否超过诉讼时效。关于争议焦点一即原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》是否有效的问题。被告认为原告与运昌房地产公司签订的前期物业服务合同没有经过招投标程序及原告没有取得物业服务资质从事物业服务，其行为违反法律的强制性规定，上述合同属无效合同。本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定在投标人少于3人或者住宅规模小的小区，可以采用协议方式选聘物业服务企业，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条第二款对“住宅规模小的小区”定义为建筑面积三万平方米以下的住宅物业，运昌大厦小区建筑面积低于三万平方米以下，在业主委员会未成立之前，开发商可通过协议的方式选聘物业服务企业；关于原告物业服务资质问题，原告出具了桂林市房产管理局颁发的物业服务资质证书，证明其具有三级物业服务资质，该证书系国家行政管理部门颁发，真实可信。原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》并不存在违反《物业管理条例》第二十四条的情形。另外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项的“强制性规定”是指效力性强制性规定，但《物业管理条例》第二十四条不属于效力性强制性规定。综上，本院对被告的辩解不予支持，原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》是合法有效的合同。关于争议焦点二即原告的诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告收取物业费的依据是前期物业服务合同，而前期物业服务合同的履行具有连续性，应将物业服务合同期间所产生的物业服务费视为一个整体债务，业主每期交纳物业服务费的行为视为整体债务的分期履行，其诉讼时效的起算，应参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，自最后一期履行期限届满之日起计算，即在本案中，诉讼时效的起算应自原告退出运昌大厦小区的时间2014年8月1日起计算，原告于2016年4月6日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效，故本院对被告的辩解不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与运昌房地产公司签订的前期物业服务合同合法有效，被告赖华荣作为运昌大厦小区的业主，其行为受前期物业服务合同的约束。被告辩称原告诉请的物业服务费无计算方式及标准，本院认为，《前期物业服务合同》第八条、第九条及补充条款第二条对物业服务费的收取标准及计算方法进行了明确的约定，上述条款约定物业服务费由业主按其所有的建筑面积交纳，运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之前维持原标准不变；乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一，即2013年5月18日以前按1.05元／月／㎡计算，2013年5月18日之后按0.95元／月／㎡，因此，被告赖华荣应向原告交纳2013年1月1日至2014年8月1日的物业服务费1970.36元（106.46㎡×1.05元／㎡／月×4.58个月＋106.46㎡×0.95元／㎡／月×14.42个月）。关于公摊电费，原告诉请按205元／年／户交纳，无事实依据，本院认为公摊费用应根据实际发生费用由每户均摊，即被告需承担公摊电费253.86元［（15345.29元＋6232.54元）÷85户）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告赖华荣于本判决生效之日起十日内给付原告广西荔浦安康物业有限公司物业服务费1970.36元、公摊电费253.86元，合计2224.22元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告赖华荣承担。如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员  覃丽文二〇一六年六月二十一日书 记 员  胡海淘