上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初3815号上海市嘉定区人民法院民事判决书(2016)沪0114民初3815号原告(反诉被告)张某，女，1981年11月27日出生，汉族，住江苏省启东市。委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。委托代理人李某某。被告(反诉原告)汪某，女，1967年6月13日出生，汉族，住上海市。委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。原告(反诉被告)张某与被告(反诉原告)汪某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人吉建明、李某某、被告汪某及其委托代理人侯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年10月22日经“爱屋吉屋”房产中介公司居间介绍，就坐落于上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，约定由原告以189万元(税费等由原告支付，被告净到手价)购买系争房屋，于2015年10月23日签订了《上海市房地产买卖合同》。随后原告即办理贷款，后由于贷款问题，双方未能在约定期限过户，原告也通过中介将该情况向被告作出说明，被告也表示谅解，并表示尽快办理。原告遂积极予以办理且已办出，但被告却称要解除合同(真正原因是被告听说房价要涨)，原告遂多次与中介及被告沟通履约事宜，但被告却坚持要解除合同。故原告只能向法院起诉，要求：1、判令被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2、判令被告支付原告违约金10万元。被告辩称，双方签订的房屋买卖合同约定双方应在2015年12月31日前办理过户和贷款审批手续，但实际上原告表示在2015年2月底其贷款才获审批通过，故原告的行为已经构成违约，为此被告已经发函通知原告解除合同。综上，被告认为因合同履行过程中原告存在违约行为导致合同被解除，故被告不同意原告的全部诉讼请求。被告提出反诉称，按照约定原告应在2015年10月22日支付被告定金5万元，签订合同当日支付54万元房款，140万元以贷款支付，剩余1万元尾款在交房时支付。合同补充条款(一)约定原告应在30日内备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，若未按约定及时办理贷款手续其逾期达15日且延误过户日期的，按照合同第九条第三款承担违约责任。合同第六条约定2015年12月31日前办理过户手续。但原告于2015年10月22日支付被告定金5万元，于2015年10月23日支付43万元房款，其余款项均未支付，贷款则迟迟没有办理成功，也没有按照约定在2015年12月31日前办理过户手续。为此被告于2016年1月25日发函给原告，解除双方签订的房地产买卖合同。现被告提出反诉要求解除双方签订的房地产买卖合同，并要求法院判令原告支付违约金10万元。原告针对反诉答辩称，原告不存在违约行为，相反被告在履约过程中存在违约行为，故原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年10月22日，原、被告经中介公司居间介绍，就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定由原告以189万元的价格购买系争房屋。2015年10月23日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为200万元。合同第六条约定在2015年12月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条第三款约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内返还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)7.2条约定：乙方于签订本买卖合同30日内备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方按照合同第九条第三款约定违约金比例承担违约责任。第十条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本房屋买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定乙方于2015年10月22日支付甲方定金5万元；于签订本合同的当日支付房款54万元；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证之后，由乙方以银行发放贷款的方式直接将房款140万元支付给甲方；尾款待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后且甲方迁出该房屋的全部户口后，由乙方将房款1万元于日内直接支付给甲方。上述合同签订后，原告于2015年10月22日、2015年10月23日分别支付房款5万元、43万元。2016年1月16日，原告向被告发出通知函要求被告提供银行卡并配合原告办理贷款手续，被告于次日向原告提供了银行卡号。2016年1月25日，被告以原告违约为由向原告发函要求解除双方房地产买卖合同，原告则回函表示其贷款手续正在办理之中，并要求被告配合办理。2016年2月14日，原告与中国银行股份有限公司上海市浦东支行签订个人住房抵押借款合同，向银行按揭贷款138万元。2016年3月，原告起诉来院。诉讼中，原、被告双方均表示系争房屋的实际交易价格是189万元而非200万元。审理中，原告要求证人聂某到庭作证，以证明原告在于2015年12月29日告知中介并让中介通知被告过户延期，被告对延期过户是答应的。聂某到庭作证称：原告将贷款迟延的情况告知我们(指中介)经理，经理于2015年12月29日左右打电话给被告告知原告贷款迟延的情况，被告则回复表示同意延期过户，并让原告抓紧时间办理(贷款手续)。原告第一次贷款是委托中介帮助办理的，贷款银行为招商银行。因第一次贷款未办成，2016年1月8日后原告表示贷款由其自行办理，贷款银行为中国银行。另聂某表示2016年1月8日双方到中介处协商，被告表示要解除合同，双方差不多谈妥了但最终被告没有签字。聂某还称春节前后原告向其告知过贷款审批情况，并让其催促被告过户，但被告表示原告已经违约故不愿意过户。原告对证人证词无异议，被告则表示证人只是转述经理的话，并未亲耳听到被告同意贷款延迟。而原告的贷款在2016年2月14日方才办出，中介不可能在1月份就催促被告过户。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、房款收条、抵押贷款合同、房地产登记信息及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原告和被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》均是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。根据合同补充条款(一)7.2条的约定，原告有义务于签订本买卖合同后及时备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，从本案证人聂某的证词并结合其他证据来看，原告在签约后已及时委托中介方办理了贷款手续。第一次贷款未成后，原告在2016年1月8日至2016年2月14日这一较短的时间段内，又自行办理了贷款手续并与银行签订了个人住房抵押借款合同，故被告认为原告怠于履行合同义务已构成违约的主张不能成立。被告同意延期过户实际上也表达了其同意合同继续履行的意思表示，而嗣后被告又表示不同意继续履行合同则有违诚信原则。故对被告以原告违约为由反诉要求解除合同并要求法院判令原告支付违约金10万元的主张，本院均不予支持。根据合同约定，被告有义务协助原告办理系争房屋的过户手续，故对原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求本院予以支持。原告要求法院判令被告支付原告违约金10万元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告汪某应于本判决生效之日起三十日内协助原告张某办理坐落于上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户至原告张某名下；二、原告张某的其余诉讼请求，不予支持；三、被告汪某的全部反诉请求，不予支持。本案本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费5000元，合计本诉案件诉讼费6150元，由原告张某负担3100元，由被告汪某负担3050元；反诉案件受理费1150元，由被告汪某负担。被告汪某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一六年六月二十四日书记员 张学禹审判员 秦 忠二〇一六年六月二十四日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。