湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8152号上诉人（原审被告）：艾立群，女，1970年7月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南万友智能技术发展有限公司，住所地长沙市岳麓区潇湘大道中段天马村创业大厦F2078。法定代表人：罗慧，总经理。委托诉讼代理人：孙玉文，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范卉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人艾立群因与被上诉人湖南万友智能技术发展有限公司（以下简称万友公司）物权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初10253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾立群上诉请求：撤销原审判决，驳回万友公司诉讼请求。事实与理由：一、一审认定主要事实错误。1、一审判决认定“购房手续系由万友公司工作人员办理、相关所有签字亦由公司人员代签”错误。《长沙市房地产抵押合同》、交通银行《借款凭证》中的“艾立群”系本人所签。《商品房买卖合同》是艾立群请丈夫伍剑代签，还特意加盖了艾立群本人私章；其他购房手续及还贷都是伍剑本人或伍剑安排万友公司的人员办理的。2、一审判决认为“原告万友公司成立初期系租房办公，因租赁成本攀升决定购买房产办公。为规避经营风险，万友公司决定以艾立群的名义购买房产”。一审法院认定的此购房原因没有证据支持，且唯一可以解释的真实原因是伍剑利用万友公司的资金为妻子艾立群和儿子陈思购房（同期伍剑还为儿子也购买了一套房屋）。二、万友公司主张“借名买房”所提供的证据是艾立群不知购房一事，购房全过程没有艾立群签字，这显然违背常识。一审法院认为“艾立群提出的伍剑利用公司资金为妻儿购房应认定为赠与”的意见没有证据支持，违反了“谁主张、谁举证”的法律规定，缺乏常识。一审法院应要求万友公司提供直接证据证明公司与艾立群之间存在“借名买房”的法律关系，而不应要求艾立群提供证据进行反证。三、艾立群与伍剑至今仍是合法夫妻，但在一审法院对伍剑的谈话笔录中，伍剑却作出不利于妻子艾立群、儿子陈思的陈述，为万友公司争取利益，此充分说明伍剑与对方串通意图侵吞艾立群的房产。综上，从2004年伍剑为艾立群购房至2009年5月20日，伍剑一直是万友公司的实际控制人和所有人，应认定伍剑为艾立群买房，不能认定艾立群与万友公司存在借名买房关系；房屋登记在艾立群名下，根据物权法的规定，应认定房屋属于艾立群所有。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回万友公司诉讼请求。万友公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：万友公司出资购买两处房产，登记在艾立群与陈思名下，现陈思已在配合公司办理产权变更登记事宜。关于出资，万友公司已提交证据证明涉案房屋所涉及的出资及月供，均是由公司独立完成，艾立群未出资；所涉房屋的管理，包括与开发商的对接，房屋的装修、物业费的缴纳及房屋的正常使用均是由万友公司独立完成，艾立群未参与；关于买房的性质，一审已查明，包括伍剑本人也确认买房系公司行为，与其个人没有关系。万友公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认艾立群名下位于天心区涂家冲S区1、2栋306房屋归万友公司所有；2、艾立群协助万友公司办理天心区涂家冲S区1、2栋306房屋不动产权登记；3、艾立群承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：艾立群系万友公司原股东及法定代表人伍剑的妻子。万友公司成立初期系租房办公，因租赁成本的攀升决定购买房产办公。为规避经营风险，万友公司决定以艾立群的名义购买房产。2004年4月20日，万友公司以艾立群名义与长沙市芙蓉实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004-S1.2-306），购买位于天心区涂家冲金凃商住楼S区1.2栋306号房，总价253561元，首付83561元，余款170000元以银行按揭方式支付。2004年4月30日，艾立群与交通银行长沙分行签订《长沙市房地产抵押合同》（合同编号：长房押字NO00094109），合同以天心区涂家冲金凃商住楼S区1.2栋306号房抵押贷款170000元，该房屋登记在艾立群名下。该套房屋的所有款项，包括首付款、贷款、维修基金、契税等均系由万友公司支付，且该房屋的购房手续及还贷都系由万友公司工作人员办理，相关所有签字亦系由公司人员代签。2004年4月，万友公司收房后对房屋进行装修，装修完成后万友公司一直实际占有，使用该房屋作为办公场所。一审法院认为：本案争议焦点为：一、本案争议房屋是谁购买，即谁是房屋的实际购买人？二、万友公司的诉讼请求能否得到支持？一、关于争议焦点一，艾立群系万友公司原股东及法定代表人伍剑的妻子。万友公司成立初期系租房办公，因租赁成本的攀升决定购买房产办公，为规避经营风险，万友公司决定以艾立群的名义购买房产。从本案查明的事实看，涉案房屋的所有款项，包括首付款、贷款、维修基金、契税等均系由万友公司支付，且该房屋的购房及还贷都系由万友公司工作人员办理，相关所有签字亦系由公司人员代签。万友公司收房后对房屋进行装修，装修完成后万友公司一直实际占有、使用该房屋作为办公场所。综上，本案双方当事人之间虽然没有明确的借名买房协议，但购房款及相关费用确由万友公司实际支付，涉案房屋也一直由万友公司占有使用，房产证原件亦由万友公司持有，故一审法院认定双方之间存在事实上的借名买房关系，万友公司是涉案房屋的实际购买人。艾立群主张其系涉案房屋产权登记人，该房屋为其所有，但涉案房屋登记在艾立群名下，仅能证明艾立群系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的真正权利人，也不能解决万友公司与艾立群之间内部争议的房屋产权确认问题。艾立群辩称，伍剑系其丈夫，曾系万友公司股东和法定代表人，即使部分购房款源于万友公司，因伍剑是万友公司大股东、法定代表人、实际控制人，伍剑从可支配的万友公司资金中为妻儿购房，应认定为赠与，该辩解意见未提交证据佐证，一审法院不予采纳；二、关于争议焦点二，对于万友公司主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求如何认定。不动产登记是不动产物权的生效要件，不动产未经登记的，不发生物权效力。万友公司作为涉案房屋的实际购买人，其与艾立群之间的关系仅为债权债务关系，并不能直接产生物权效力，故对万友公司要求直接确认艾立群名下位于天心区涂家冲S区1、2栋306房屋归万友公司所有的诉讼请求，一审法院不予支持。对于万友公司要求艾立群协助办理房屋不动产登记的诉讼请求，根据双方之间的实质借名买房关系以及庭审查明的涉案房屋购买目的、款项支付、占有、使用管理情况，可以认定万友公司是涉案房屋的实际权利人，故一审法院认为艾立群负有协助万友公司办理房屋不动产变更登记的义务，对万友公司要求艾立群协助万友公司办理天心区涂家冲S区1、2栋306房屋不动产权登记的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限艾立群在本判决生效之日起十日内协助万友公司将天心区涂家冲S区1、2栋306房屋不动产权变更登记至万友公司名下；二、驳回万友公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由艾立群承担（此款已由万友公司预交，由艾立群直接支付给万友公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：艾立群系万友公司原股东及法定代表人伍剑的妻子。2004年4月20日，艾立群与长沙市芙蓉实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004-S1.2-306），购买位于天心区涂家冲金凃商住楼S区1.2栋306号房，总价253561元，首付83561元，余款170000元以银行按揭方式支付（该买卖合同上加盖有艾立群私章，但买卖合同上“艾立群”系由他人代签）。2004年4月30日，艾立群与交通银行长沙分行签订《长沙市房地产抵押合同》（合同编号：长房押字NO00094109），合同以天心区涂家冲金凃商住楼S区1.2栋306号房抵押贷款170000元。艾立群在抵押合同、《抵押物清单》、交通银行借款凭证（回单）上签字，同时还在《抵押物清单》上加盖私章。涉案房屋所有权、土地使用权登记在艾立群名下，但房屋所有权证、土地使用权证原件由万友公司持有。万友公司员工于2004年4月23日办理了涉案房屋入住验收手续，与物业公司签订了装修施工管理协议及前期物业管理协议书；之后，万友公司对房屋进行了装修，并在装修完成后一直实际占有、使用该房屋作为该公司的办公场所。涉案房屋的首付款、维修基金、契税等均由万友公司支付。万友公司于2009年10月12日将该房屋剩余的按揭贷款本金141505.32元一次性偿还，该房屋的其余按揭款亦主要由万友公司支付。伍剑在一审法院对其进行询问时陈述：涉案房屋系由万友公司购买用于该公司办公，购房款由万友公司支付，伍剑没有出过购房款。本院认为，双方争议焦点为，万友公司是否为涉案房屋的实际购买人。房屋实际购买人的认定应主要从房款、税费等的支付、房屋的占有使用情况、权证及相关票证原件的持有等方面综合判断。本案中，首先，涉案房屋的购房首付款、按揭贷款、维修基金以及契税等均主要由万友公司支付。艾立群上诉认为伍剑系利用万友公司的资金为艾立群购房，却未对此提供相应证据予以证明，且伍剑对此亦予以否认。其次，涉案房屋系由万友公司员工办理入住验收手续，与物业公司签订装修施工管理协议及前期物业管理协议书，且万友公司对房屋进行装修后，亦一直使用该房屋作为该公司办公用房。再次，房屋所有权证、土地使用权证、相关发票、凭证等原件亦均由万友公司持有。因此，从房屋的出资、占有使用、权证及相关票证原件的持有等情况综合判断，一审法院认定万友公司为涉案房屋的实际购买人，并判决艾立群协助万友公司将涉案房屋不动产权变更登记至万友公司名下，并无不当。综上所述，艾立群的上诉请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由艾立群负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二一年四月十三日书记员 肖佳敏