云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第1057号 原告昆明肯德基有限公司。 组织机构证号71949087-2。 住所地昆明市青年路**志远大厦第****。 法定代表人包莹瑞，职务董事长。 委托代理人黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告杨玉桦，女，1990年10月20日出生，哈尼族。 委托代理人黄文甲，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。 被告蒋维敏，女，1965年12月3日出生，汉族。 委托代理人徐家明，云南方向律师事务所特别。授权授权代理。 被告杨新源，男，1964年7月18日出生，哈尼族，云南省普洱市人。 被告王猛，男，1959年8月26日出生，汉族。 原告昆明肯德基有限公司（以下简称昆明肯德基公司）诉被告杨玉桦、杨新源、蒋维敏、王猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，于2015年8月24日公开开庭进行了审理，原告昆明肯德基公司委托代理人黄薇、彭晶，被告杨玉桦委托代理人黄文甲、被告杨新源、被告蒋维敏委托代理人徐家明到庭参加诉讼，被告王猛经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案经批准延长审限六个月，现已审理终结。 原告昆明肯德基公司诉称，包括本案房屋在内的，位于景洪市勐泐大道****共计356平方米的房产，原系西双版纳云杰房地产开发有限公司（以下简称云杰公司）所有，并由西双版纳歌舞倾城有限公司（以下简称歌舞倾城公司）整体出租。2009年8月，经云杰公司同意，歌舞倾城公司与原告签署《租赁合同》，约定由原告承租上述房产，用于开设肯德基餐厅，租赁期限为20年（2010年10月1日至2030年9月30日止）。自2010年3月开始，云杰公司将原告承租的房屋陆续分别转让给了包括蒋维敏在内的三位自然人。蒋维敏于2010年3月17日与云杰公司签署《商品房购销合同》，2010年12月28日与歌舞倾城公司签署《房屋租赁合同》。2012年3月21日，蒋维敏向原告出具了《委托证明函》，委托王猛承接歌舞倾城公司与原告的《租赁合同》，同时歌舞倾城、原告及王猛签订《合同转让协议》，歌舞倾城公司将《租赁合同》权利义务转让给王猛。2013年6月21日，蒋维敏所购房屋产权登记给其女儿杨玉桦。2013年10月开始，杨新源（杨玉桦之父），以《租赁合同》约定的房租太低为由，要求原告返还登记在杨玉桦名下的房屋，并以各种非法侵害行为致使原告餐厅无法正常经营，并派人在原告餐厅中将属于杨玉桦的房屋进行的打砸，将原告餐厅的橱窗、排风系统、管道等毁坏。2014年5月9日，杨新源派人砌墙使原告的餐厅彻底无法经营，于2014年11月24日正式停业。2015年4月8日，原告发现被告杨玉桦的房屋已重新装修，并悬挂于“云金珠宝”的招牌。原告为了避免造成更大的损失不得不与其他业主解除合同并将房屋予以退还。基于以上事实，原告认为四被告以自己的行为明确表示不履行《租赁合同》义务，且违法违约行为导致《租赁合同》事实上已无法履行不能实现合同目的。严重损害原告合法权益，给原告造成严重经济损失（包括餐厅装修损失、经营利润损失、开店权利金损失、租金损失）。故原告诉至人民法院请求判令：1、解除《租赁合同》；2、四被告自2013年11月18日开始无权收取租金；3、四被告连带赔偿损失2468479.31元；4、四被告承担本案全部诉讼费用。 被告杨玉桦辩称，一、本案的基本事实。2009年3月15日，被告与云杰公司签订购房合同，购得景洪市勐泐大道58号歌舞倾城A-4商铺，面积107平方米。2010年12月28日被告委托母亲蒋维敏把该房租赁给歌舞倾城公司，上述两公司的法定代表人均为被告王猛，租赁期限为5年。2009年8月13日，歌舞倾城公司又把包括被告在内的三家商铺〈该房产权属于三个自然人杨玉桦、黄思烈、唐杰〉合在一起转租给被原告昆明肯德基公司，租期为20年。后被告〈出租人〉与歌舞倾城公司〈承租人〉、肯德基公司〈次承租人〉因合同、侵权多次产生诉争，此次是第四次诉讼于法院。二、被告与本案无关，原告的起诉应予驳回。1、购房合同在先，出租、转租合同在后、诉争商铺系转租而非租赁。被告与云杰公司签订购房合同时间为2009年3月15日，并非肯德基公司宣称的2010年3月17日，肯德基公司向法庭提供多份伪造的证据，法庭应追究其行为的法律责任。2009年8月13日，歌舞倾城公司把景洪市勐泐大道58号一层共计356平方米的三家业主房产转租给肯德基公司，并非被告作为产权人直接租赁给肯德基公司，肯德基公司应当知道这个事实。上述三份合同日期存在一个问题:该商铺被告于2009年3月15日购买，2010年12月28日租给歌舞倾城公司，但2009年8月13日歌舞倾城公司又租给了肯德基公司，王猛所属的云杰公司及歌舞倾城公司违法既卖又租，这才引出后面诸多的争议。2、转租期限超过承租期限，原告违法补救。2010年12月28日被告与歌舞倾城公司的《房屋租赁合同》租赁期限是5年，而歌舞倾城公司2009年8月13日转租给肯德基公司的期限是20年，转租合同经营期限不得超过租赁合同期限这是常识。如要补救，转租的两方应与被告(出租人〉进行勾通协商，达成协议。然而在本案中，王猛和肯德基公司〈即次承租人〉恶意串通，由肯德基公司出具《委托证明函))，王猛具体实施。于2012年2月21日歌舞倾城公司以给付第一次租金为条件，下班之前叫被告蒋维敏急忙的赶过去签字，连份原件或复印件都不给，字小眼花，看不清楚，也不告知具体内容，被告直到首次与肯德基诉讼时，才知道签了份《委托证明函》。两被答辩人违背合同法诚实信用原则，违背对方当事人真实意思表示的，同时程序上对方也没有得到被告充分授权。原告与承租人恶意串通延长租赁期限的行为，不产生任何法律效力。3、歌舞倾城公司收支倒挂，被告的权益受损严重。肯德基公司与歌舞倾城公司签订的《租赁合同))约定:第一年至第十年乙方按该处餐厅营业额的7%向甲方支付房屋租金。合同履行后，即出现歌舞倾城公司收支倒挂，入不敷出，歌舞倾城公司无法足额、按期履行给付义务，三家业主(出租人〉无不受其所害，争议不断。歌舞倾城公司在支付给被告第一次租金后，就再也未履行给付义务。4、分歧过大，新的租赁合同难产，承租人愿物归原主。2013年8月9日，歌舞倾城公司与被告达成(2013)景民二初字第792号《民事调解书》，同意给付639372元租金但至今未履行。被告与肯德基公司多次协商，双方直接签订新的租赁合同，却因出价太低无法在达成一致。被告要求收回自己的房屋，肯德基公司不同意。被告投资了600多万元购买的商铺，既拿不到租金，也收不回商铺，就这样一直被肯德基公司强占经营着，王猛也觉得对不住被告，承诺2014年5月15日前保证把商铺还给被告。5、被告并不是本案适格的被告。肯德基公司认为承租人王猛把三家商铺隔断、归还原本属于被告商铺的行为视为被告的侵权行为，是诉讼对象错误。原告肯德基公司理应找王猛、歌舞倾城公司和云杰房地产公司理论与被告无关。至于肯德基公司强占被告商铺经营近两年时间，被告对其侵权行为保留追究其法律责任的权利。 被告杨新源、蒋维敏表示与被告杨玉桦的答辩意见一致。被告王猛未到庭，未发表答辩意见。 为证明自己的主张，原告昆明肯德基公司向法庭提交了如下证据： 1、原告营业执照复印件，欲证明原告诉讼主体资格。 2、三被告身份证复印件及户口本复印件，被告王猛身份证复印件，欲证明三被告一家三口的关系。 3、2009年8月13日原告与歌舞倾城公司签订的《租赁合同》以及相关附件，欲证明原告合法承租房屋并经房屋所有权人同意。 4、被告蒋维敏2010年3月17日与开发商签订的《商品房买卖合同》，欲证明被告蒋维敏购买该房屋是在原告承租之后，被告蒋维敏是该房屋的实际出资人和控制人。 5、被告蒋维敏2010年12月28日与歌舞倾城公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明被告认可歌舞倾城公司的出租行为以及再次证明该房屋的实际控制人为被告蒋维敏。 6、被告杨新源签字的2011年11月24日的《商告函》，欲证明被告一直知晓房屋的实际承租人为原告，并证明被告杨新源是房租的真正收取人。 7、2012年3月21日蒋维敏出具的《委托证明函》以及歌舞倾城公司、王猛与原告签订的《合同转让协议》，欲证明蒋维敏以房屋产权人的身份将履行租赁合同的相关事宜委托给王猛并承诺在王猛不能履行时由其本人亲自与原告继续履行租赁合同，代理人王猛代表蒋维敏与原告建立租赁合同关系。 8、2013年5月28日被告王猛出具的《商函》，欲证明被告杨新源也是房屋的实际购买人与实际控制人之一，原告承租的房屋一共有三个业主。 9、2013景民二初字第792号民事调解书以及被告杨玉桦出具的授权委托书，欲证明被告三人之间的法律关系，蒋维敏、杨新源作为委托人其行为的效力及于委托人杨玉桦。 10、原告与业主黄思烈、唐杰等的《房屋租赁合同》终止协议，欲证明原告被迫终止租赁合同的事实、关店撤场的事实，以及向其他两位业主支付租金的事实。 11、成都川衡资产评估事务所出具的报告书，欲证明原告此次结束经营的全部事实。 12、公证书，欲证明原告餐厅被破坏的实际状况以及停业期间、关店之前的实际情况。 13、2014年5月9日原告餐厅被破坏的现场照片以及派出所出具的调解协议书，欲证明被告杨新源不按合同约定履行义务，违约解除合同的事实。 14、西双版纳云星珠宝有限责任公司工商信息，欲证明该公司于2015年1月19日成立，原告违反租赁合同的约定在与我方的租期未到前就把房屋另行租赁给他人。 经被告杨玉桦对原告提交的上述证据进行质证，被告对证据1、2、5、9、12、14的真实性无异议，但认为证据5是在开发商云杰公司承诺以租金的形式收回购房成本的情况下签订的；证据9授权委托书与处置租赁的委托内容不一致；证据12公证书原告保全的证据与被告无关，隔断房屋的行为是被告王猛实施的；证据14与本案无关联性。被告认为证据3、8、10、13与本案被告无直接关联性。被告对证据4、6、7、11的真实性不予认可，证据6不是杨新源本人的签字，证据7虽然是被告蒋维敏本人的签字，但未经得相关权利人的授权，证据11报告书是原告单方委托制作的，报告书中对评估的用途“为了解市场价值提供参考意见，不得作为他用”，该报告不能作为证据使用。 被告杨新源、蒋维敏对证据的质证意见与被告杨玉桦的一致。 被告杨玉桦、杨新源、蒋维敏为证实其答辩事由，向本院提交了如下证据： 1、三被告身份证复印件，欲证明三被告的诉讼主体资格。 2、《商品房购销合同》、购房发票、《房权证》第00101372号，欲证明被告杨玉桦与云杰公司于2010年3月17日签订商铺购销合同，被告提供的合同是虚假的。 3、《房屋租赁合同》、《租赁合同》，欲证明2010年12月28日被告杨玉桦授权其母亲蒋维敏将所购商铺出租给歌舞倾城公司，租期为5年。 4、《委托证明函》情况说明，欲证明被告王猛以所属公司名义不签字就不给付首次房租为由，让蒋维敏违背真实意思签写了延长合同期限的文书。 5、景洪市法院（2013）景民二初字第792号调解书、保证，欲证明截止2013年8月止，蒋维敏与歌舞倾城公司解除《租赁合同》，并承诺支付拖欠租金及违约金639372.5元。 经原告昆明肯德基公司对上述证据进行质证，原告对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，该份购房合同不是当时购买的真实性情况的反应，该商铺是先租赁才出售的。当时是以蒋维敏的名义租赁房屋并继续履行我方与歌舞倾城的租赁合同。在合同在最后一页，有登记备案时间2013年5月18日。发票不能作为给付房款的证明，大额的交易不可能支付现金。应该有转帐凭证。原告认为证据3仅能证明该房产是家庭共有房产，被告杨新源、蒋维敏代表被告杨玉桦在履行合同义务，当时的真实情况应该以委托函和商告函为准。原认为证据4无证明效力，蒋维敏作为成年人应明了出具委托函的法律后果。原告对证据5调解书的真实性予以认可，但不能证明被告观点，对其中的保证书真实性、合法性、关联性均不认可。 被告王猛未提交证据材料，未对原告、其他三被告提交的证据发表质证意见。 经原告申请，本院依法调取了（2014）景民一初字第51号庭审笔录，原告认为该份笔录证明由于被告的违约造成2013年11月18日原告无法正常经营商铺，被告在该份笔录中对上述事实是予以认可的。三被告则认为该份笔录不能证明原告观点。 本院依法准许原告申请证人杨秀梅出庭作证。证人当庭陈述：2014年期间有人在餐厅砌墙将三被告所有的商铺隔断造成不能正常营业。原告公司报警后，公安民警组织原告公司主管人员与被告杨新源进行了调解，但未能成功。原告餐厅在2014年年底就停止营业了。经质证，原告认为由于三被告砌墙将餐厅隔断的行为造成餐厅不能正常经营，租赁合同实际已经不能履行。三被告由则认为证人是原告公司的员工，证言的证明效力不高，且证人对砌墙事件并不清楚，是王猛派人去砌墙而不是被告。 本院认为，被告王猛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃了举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据1、2，三被告提交的证据1，系当事人身份信息材料，本院予以采信。原告提交的证据3、5-9当事人签名及印鉴齐全，本院对真实性予以确认。原告提交的证据4《商品房买卖合同》，在被告否认该组证据而原告又不能提交合同原件予以核对的情况下，本院对该组证据不予采信。原告提交的证据10系原告与其他案人签订的协议，其他案外人未到庭进行说明的情况下对该组证据的评判有可能会影响案外人的权益，故在本案中对该组证据不予评判。原告提交的证据11、12，本院对真实性予以确认，但不能完全证明原告的证明观点。原告提交的证据13组照片形成时间不确定，不能证明原告的主张，其中的调解协议书无当事人的签名认可，对当事人无法律约束力。原告提交的证据14与本案无直接关联性，本院不予评判。三被告提交的证据2-5，印鉴齐全且能相互印证，故本院对该组证据的真实性予以确认。对（2014）景民一初字第51号庭审笔录本院依法予以采信。证人杨秀梅的出庭证言，本院对其中能与其他书面证据相互印证的部分证言予以采信。 经过举证、质证和认证，本院确认案件的法律事实如下： 被告杨新源、蒋维敏系夫妻关系，被告杨玉桦系杨新源、蒋维敏的女儿。2009年3月15日，西双版纳云杰房地产开发有限公司将位于景洪市勐泐大道58号歌舞•倾城第A-4号商铺出售给被告杨玉桦，双方于当日签订了《商品房购销合同》。2013年6月21日，被告杨玉桦办理了位于景洪市勐泐大道58号歌舞•倾城第A-4号商铺的房屋所有权证（编号为：景房权证景字第0**01372号，建筑面积107.89平方米、套内面积103.94平方米）。 案外人西双版纳歌舞倾城投资有限公司（歌舞倾城公司）集中数家商铺出租给原告昆明肯德德公司使用(包括了被告杨玉桦购买的勐泐大道58号歌舞•倾城A-4号商铺)，于2009年8月作为合同甲方与昆明肯德基公司作为乙方签订了《租赁合同》。合同约定：歌舞倾城公司将景洪市勐泐大道58号一层总共使用面积为356平方米的房产出租给原告用于开设肯德基连锁餐厅使用；租赁期限自2010年10月1日至2030年9月30日止，双方在合同中还对商铺租金、交付、违约责任等其他事项作了约定。2009年7月，西双版纳云杰房地产开发有限公司出具了《同意转租证明》、《连带责任担保书》各一份，认可歌舞倾城公司签订的《租赁合同》，并愿与歌舞倾城公司就《租赁合同》的履行承担连带责任。 2010年12月28日，被告蒋维敏与歌舞倾城公司签订了《房屋租赁合同》，约定：“…一、甲方（蒋维敏）同意将位于景洪市勐泐大道58号歌舞倾城一楼门面（约107平方米）租赁给乙方使用；二、租赁期限预定5年，即从2011年1月1日起至2015年12月31日止；三、租赁金额每年40万元，以后每年递增5%（每年1月10日之前支付当年租金）；…”。2012年3月21日，歌舞倾城公司出具了《合同转让协议》一份，将歌舞倾城公司在《租赁合同》中的权利、义务全部转移给歌舞倾城公司的法定代表人王猛个人。同日，蒋维敏向原告昆明肯德基公司出具了《委托证明函》，注明歌舞倾城公司与昆明肯德基公司于2009年8月13日签订的租期为20年的《租赁合同》，委托被告王猛承接该份《租赁合同》的权利、义务，并同意如王猛不能履行合同时，可按昆明肯德基公司要求履行《租赁合同》出租方项下所有的权利和义务直至《租赁合同》期满之日。2014年期间原告经营的肯德基餐厅被砌砖墙隔断，原告在该租赁的商铺内停止了餐厅的经营，后被告杨玉桦收回了歌舞倾城A-4号商铺。现原告主张四被告违反了《租赁合同》的约定，遂诉讼至本院。 本院认为，结合本案的主要争议焦点及原告的诉讼请求进行评判： 一、被告蒋维敏作为商铺所有权证登记所有权人杨玉桦的母亲，在2012年3月21日向昆明肯德基公司出具了《委托证明函》，认可了歌舞倾城投资公司与昆明肯德基公司签订的《租赁合同》，并同意如王猛不能履行合同时，可按原告要求履行《租赁合同》出租方项下所有的权利和义务直至《租赁合同》期满之日。故就景洪市勐泐大道第58号歌舞倾城A-4号商铺，原告作为承租人与出租人存在租赁合同关系，但是租赁标的物已经在本案诉讼前被收回，双方的租赁合同事实上已经无法履行，故本院对原告要求解除租赁合同的该项诉请予以支持。 二、本院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条规定，在不能确认四被告是否要求原告支付租金、四被告要求支付租金的请求能否能得到支持的情况下，原告以假设的条件要求确认被告无权收取租金作为诉讼请求，法院在本案中不适宜作出判决。故本院对原告的该项诉请不予支持。 三、根据《最高人民法院》第二条、第五条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告要求四被告赔偿损失2468479.31元，但其提交的证据不能充分有效的证明其主张，其提供的评估报告系原告单方委托，鉴定机构评估作价的鉴定依据未经双方当事人的质证，故该份评估报告不能证明原告的证明主张。综上所述，原告要求赔偿损失的诉请依据不足，本院对原告的该项诉请不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告昆明肯德基有限公司与出租人之间的租赁合同关系（该租赁物座落于景洪市勐泐大道58号歌舞倾城A-4号）。 二、驳回原告昆明肯德基有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费26548元，由原告昆明肯德基有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审 判 长  李碧云 审 判 员  陈前妃 人民陪审员  黄建明 二〇一六年六月六日 书 记 员  周婉婷