江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初4362号原告：江苏省昆山第一中等专业学校，住所地江苏省昆山市科技教育园区祖冲之中路原苇城南路1768号，统一社会信用代码12320583467172340P，系事业单位法人。法定代表人：刘勇，该学校校长。委托诉讼代理人：王国平，北京盈科(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一奇，北京盈科(昆山)律师事务所律师。被告：昆山市国丽医药化工有限公司，住所地江苏省昆山市红旗工业区，统一社会信用代码913205837293353151。诉讼代表人：周君，该公司股东。委托诉讼代理人：殷红玉，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓玲，江苏海联海律师事务所律师。原告江苏省昆山第一中等专业学校（以下简称第一中学）与被告昆山市国丽医药化工有限公司（以下简称医药公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年03月27日立案后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审理。本院于2020年5月7日召集双方进行证据交换，原告第一中学诉讼代理人王国平和王一奇、被告医药公司委托诉讼代理人殷红玉到庭参加诉讼。后本院于2020年6月1日再次公开开庭进行了审理，原告第一中学诉讼代理人王国平和王一奇、被告医药公司委托诉讼代理人殷红玉、施晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一中学向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离位于昆山红旗开发区房屋，并恢复原状返还原告；2、判令被告支付土地房屋占用费合计人民币430000元(按年租金标准40000元计算，自2009年03月01日起，暂算至2019年11月30日，应算至实际搬离返还之日)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年3月8日，昆山市教育局将原红旗中学土地、房产(案涉土地)无偿划拨给原告使用。2002年2月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《租赁协议》约定：原告将案涉10.77亩土地整体出租给被告使用，租赁期限为2002年2月26日至2005年2月26日，年租金叁万元，协议签订后乙方支付三年总租金等内容。2002年2月25日，原被告签署《租赁补充协议》约定：双方对2002年2月8日签署的《租赁协议》予以确认，并约定乙方对案涉土地上的建筑物应当妥善使用，如遇政策或规划调整应当服从，甲方不承担任何费用等内容。2005年，原被告续签《租赁协议》约定：乙方续租案涉土地，租期二年，租赁期限为2005年2月27日至2007年2月27日，年租金叁万贰仟元，协议签订后乙方支付陆万肆仟元总租金等内容。2007年，原被告续签《租赁协议》，至2009年2月底期满。年租金肆万元，协议签订后乙方支付捌万元总租金。上述协议租赁期满后，双方再未续签协议，但被告长期占用案涉房屋土地。2019年8月，原告向被告发送律师函，明确要求被告搬离案涉土地，并恢复原状后返还原告，但被告拒不履行搬迁返还义务。为此引起纠纷。原告认为：原被告之间土地租赁协议合法有效，但租赁协议期满后，原被告双方未签署续租协议，被告理应及时返还案涉土地房屋。被告长期占用案涉土地房屋的行为已经构成侵权，且经原告催告后仍拒不履行搬迁返还义务，应承担全部的法律后果。为维护原告之合法权益，特诉至贵院，请依法公正判决。被告医药公司辩称：一、原告未提供证据证明其系涉案土地及地上原有建筑物的合法权利人，以及其享有合法的出租权，原告的诉请缺乏依据。原告未提供土地使用权证或土地管理部门的相关查询材料，仅凭一份落款为昆山市教育局的决定不能证明原告系涉案土地及原有地上建筑物的合法权利人，不能证明原告享有合法的出租权，原告诉请缺乏依据。如原告能补充证据证明其确系通过划拨方式取得了涉案教育用地及其上建筑物，那么原告还应进一步证明其出租涉案土地及其上建筑物已经土地管理及房产管理部门批准并办理了相关手续，否则原告就违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十四条之规定，原告与答辩人之间的租赁合同无效，原告无权要求答辩人支付土地房屋占用费。二如经法院审查认定原告与答辩人之间的租赁合同有效，那么双方租赁合同到期后未续签，答辩人继续使用租赁物，原告未提出异议，双方已转为不定期租赁合同关系，原告诉请答辩人支付的土地及房屋占用费部分已过诉讼时效，不应予以支持。2002年原告将昆山市红旗地区(原红旗中学校园)的闲置土地一块及地上建筑物出租给答辩人用于生产经营，双方签订了租赁协议，租赁期限自2002年2月26日起至2005年2月26日止，原告允许答辩人在租赁土地上建设生产用房。合同到期后双方又续签了两次租赁合同，分别为2005年2月27日起至2007年2月27日止、2007年2月28日起至2009年2月28日止。2009年2月28日租赁协议期限届满后，原告与答辩人未再续签租赁协议，但答辩人继续使用租赁物，原告也没有提出异议，根据《合同法》二百三十六条之规定，原告与答辩人之间已转为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百二十六条规定“对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，因原告与答辩人之间关于不定期租赁合同的租金支付时间没有约定，租赁期限又超过一年，故租金应当于每届满一年时支付。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的的诉讼时效为一年。2019年8月原告才向答辩人主张支付此前的占用费，故2018年2月28日前的租金已过诉讼时效，应予驳回。综上所述，原告未提供证据证明其系涉案土地及地上原有建筑物的合法权利人，以及其享有出租权，原告的诉请缺乏依据。如经法院查明原告与答辩人租赁合同关系合法有效，双方转为不定期租赁合同后的租金部分已过诉讼时效，该部分应予驳回；原告要求答辩人搬迁应当给予合理的宽限期，并对答辩人在涉案土地上投入建设的建筑物及附属物、装修物进行合理补偿。恳请法院查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：一、1999年3月8日昆山市教育委员会发文[昆教（1999）25号]《关于原红旗中学土地、房产无偿划拨给职业一中的决定》给原告，该文载明：“根据我委学校布局调整规划，原红旗中学业已撤销。经研究决定，该校土地、房产无偿划拨给你校管理使用。希你校认真加以研究，办好农业现代技术培训基地，充分发挥该处的资源效益为培养跨世纪人才作出新的贡献”。二、2002年02月08日，原告第一中学作为甲方，被告医药公司作为乙方双方签订《租赁协议》一份，该协议载明：“1、甲方在昆山市红旗地区拥有一块面积为10.76亩的土地，由于地段偏僻，交通不便，已经多年闲置、为盘活存量资产，充分发挥闲置土地的作用，更好地为教育服务，经甲乙双方协商，达成以下租赁协议。1、甲方同意将拥有的位于红旗地区的土地一块（原红旗中学校园）整体租赁给乙方使用，出租土地的面积为10.77亩，租期为叁年，租赁期限为2002年2月26日起至2005年2月26日。2、该土地及地面安全可使用的建筑物的年租金为叁万元，签订本协议后支付叁年总租金。3、乙方使用租赁的土地举办企业，必须严格遵守国家法律、法规，接受有关执行部门（工商、税务、环保等）的检查，独立承担民事责任和投资风险。甲方同意乙方持相关部门的批准手续后开工”。2002年02月25日，双方再次签订《租赁补充协议》一份，该协议载明：“经甲、乙双方协商，已于2002年2月8日签订了租赁协议（详见原协议）。甲方同意将拥有的位于昆山市红旗地区的闲置土地一块（原红旗中学校园）整体租赁给乙方使用，租期为叁年。租赁期限为2002年02月26日起至2005年02月26日止。每年租金为叁万元。对一些未尽事宜现经双方协商在原签租赁协议基础上，增补如下补充协议：1、原XX中学一幢北教育耧(X层XX间教室)、传达室2间，产权属于甲方。乙方应对所有建筑物安全检査后方可使用，乙方应在使用中进行保护、维修、安全检查等，不得损坏。2、叁年租赁期内，如遇到国家关政策规定或规划部门要求拆除乙方所建的生产用房及其他设施，应该服从，甲方对乙方也不负担任何费用。3、本补充协议一式二份，甲、乙双方各执一份（甲、乙双方所签原租赁协议与租赁补充协议都有效）。”该合同甲方加盖了“江苏省昆山市第一职业高级中学”公章，乙方负责人栏由周某签字。三、后双方再次签订《租赁协议》一份，该协议载明：“经甲、乙双方协商，甲方同意将拥有的位于昆山市红旗地区的闲置土地一块（原XX中学校园）整体租赁给乙方使用，出租土地面积10.77亩，租期为贰年。租赁期限2005年2月27日起至2007年2月27日止，每年租金为叁万贰仟元，签订本协议后支付陆万肆仟元总租金，协议如下：1、原XX中学一幢北教育耧(X层XX间教室)、传达室2间，产权属于甲方。乙方应对所有建筑物安全检查后方可使用，乙方应在使用中进行保护、维修、安全检查等，不得损坏。2、租赁期内，如遇到国家有关政策或规划部门要求拆除乙方所建的生产用房及其他设施，应该服从，甲方对乙方不负担任何费用，如遇到不开抗拒的因素，甲方对乙方也不负担任何费用。3、乙方使用租赁土地举办企业，必须严格遵守国家法律、法规，接受有关执法部门简称，独立承担民事责任和投资风险。4、甲方同意乙方在租赁土地上减少生产用房及辅助设施，但如终止协议，甲方不承担一切改造费用。乙方承担在租赁期间生产、生活的水、电等费用”。四、后双方再次签订《租赁协议》一份，该协议载明：“经甲、乙双方协商，甲方同意将拥有的位于昆山市红旗地区的闲置土地一块（原XX中学校园）整体租赁给乙方使用，出租土地面积10.77亩，租期为贰年。租赁期限2007年2月28日起至2009年2月28日止，每年租金为肆万元。签订本协议后捌万元总租金，协议如下：1、原XX中学一幢北教育耧(X层XX间教室)、传达室2间，产权属于甲方。乙方应对所有建筑物安全检查后方可使用，乙方应在使用中进行保护、维修、安全检查等，不得损坏。2、租赁期内，如遇到国家有关政策或规划部门要求拆除乙方所建的生产用房及其他设施，应该服从，甲方对乙方不负担任何费用，如遇到不可抗拒的因素，甲方对乙方也不负担任何费用。3、乙方使用租赁土地举办企业，必须严格遵守国家法律、法规，接受有关执法部门简称，独立承担民事责任和投资风险。4、乙方对租赁用地进行改造，需经甲方同意。如终止协议，乙方需恢复原状，甲方不承担一切费用。乙方承担在租赁期间生产、生活的水、电等费用。5、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。未定事宜由双方协商解决。”上述协议双方各自加盖公章予以确认,具体甲方栏加盖了“江苏省昆山市第一职业高级中学”公章，乙方栏加盖了“昆山市国丽医药化工有限公司”公章。此后双方未再签署租赁协议，被告持续租赁使用上述地块至今。五、2010年8月12日，昆山市机构编制委员会发文昆编[2010]15号《关于同意江苏省昆山市第一职业高级中学更名的批复》，该文载明：江苏省昆山市第一职业高级中学更名为江苏省昆山第一中等专业学校。五、2019年8月1日，原告委托律师向被告发送律师函，该函载明：“2002年2月8日，贵司与江苏省昆山第一职业高级中学(现称江苏省昆山第一中等专业学校，简称一中专)签订租赁协议，约定整体租赁原XX中学校园土地及其地上建筑物，租赁期限自2002年2月26日至2005年2月26日；2002年2月25日签订租赁补充协议；2005年续签租赁协议，约定租赁期限为两年，自2005年2月27日至2007年2月27日；租金每年32000元。上述合同期满后，贵司未及时搬离并归还上述土地及其地上建筑物，也未续签租赁协议支付租金；但是实际占用上述土地及其地上建筑物，并使用至今。本律师事务所/律师经一中专授权，特致函贵司如下：一、上述土地及其地上建筑物曾于2008年拟调整为江苏省昆山市第二中等业学校(以下简称二中专)的教育用地和实训用房，但实际未办理权属变更手续，资产也未移交。因此，上述原XX中学校园土地及其地上建筑物工北教育楼二层10间、传达室2间]的权属仍属于一中专。二、贵司长期占用上述土地及其地上建筑物的行为，已经侵犯了一中专的合法权益，并应当承担自2007年2月28日至今的占用费。三、请贵司于2019年8月15日前主动与本律师(手机号：139××××1006)联系协商具体的占用费支付方案。四、请贵司在2019年8月30日前自行腾空搬离，并将上述土地及其地上建筑物归还一中专。贵司在上述土地上自行搭建的厂房设施，请务必于2019年8月30日前自行拆除一并搬离；逾期不拆除搬离的，视为贵司废弃。如贵司拒不理涉的，本律师将根据一中专的进一步授权，依法诉诸法律途径，追究贵司的法律责任；由此而产生的一切不必要的损失，均将由贵司承担。特此函告，请贵司妥善处理”。上述函件在尾页授权单位栏加盖了“江苏省第一中等专业学校”公章，在“以上情况属实”旁边证明单位栏加盖了“江苏省昆山市第二中等专业学校”公章。2019年9月，被告致回函昆山市教育局《拆迁补偿申请及说明》，表示：“愿意服从教育局领导安排，主动积极配合动迁”、“恳请领导给予一年时间好做充足准备。届时我司将权利做好清场工作”。原告见双方交涉协商无果，遂诉诸本院。六、根据昆山市自然资源和规划局《不动产登记簿查询记录》等级内容显示，涉讼地块权证号：1200XXXX，权利人：江苏省昆山市第一职业高级中学，坐落：昆山市玉山镇红旗工业区，面积：8001.8平方米，土地性质：划拨，土地用途：教育。七、被告医药公司原法定代表人周某于2018年12月12日去世，根据该公司的工商登记资料显示：该公司两股东为周某和周君，前者身前为该公司的执行董事兼总经理，后者为该公司的监事。八、庭审中，原告指认被告自2009年3月1日起至今未向原告支付过租金。对此，被告则表示2018年2月28日以前的租金已经超过诉讼时效了。另，审理中，被告向本院提供了一份被告单方委托苏州公正建设咨询房地产评估有限公司于2019年9月3日出具的《房屋价值咨询评估报告》指认被告租赁期间有所添附，包括钢结构的生产车间、仓库、食堂、厕所、住宅及厨房、锅炉房及附房以及相应附着物、装修物等在内，添附价值根据评估报告记载为1383724元（评估时点为2019年8月29日），被告据此请求清场损失并提出反诉，本院未予以接受。上述事实由原告提供的土地划拨决定文件、租赁协议三份以及补充协议一份、被告致函教育局的《拆迁补偿申请及说明》一份、律师函一份、不动产登记簿查询记录和被告提供的被告公司工商等级资料、周某死亡医学证明推断书、租赁协议、调查笔录、房屋价值咨询评估报告、百度地图截图以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告之间的租赁合同合法有效，受法律保护。围绕双方提供的证据并经庭审查实，双方自2009年2月28日之后再没有续签过租赁合同，故双方形成了实际上的不定期租赁合同关系，并延续至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，现原告主张判令被告立即搬离位于昆山红旗开发区房屋，原告该主张符合法律规定，本院予以支持。至于，原告要求恢复原状返还原告，有关租赁场地及房屋的原状双方并无约定，本院对原告该主张不予支持。关于租金，原告主张判令被告支付土地房屋占用费合计人民币430000元；(按年租金标准40000元计算，自2009年03月01日起，暂算至2019年11月30日，应算至实际搬离返还之日)。经庭审查实，2009年3月1日起至今未向原告支付过租金。原告主张自2009年3月1日起欠付租金按最末双方签署的2007年的租赁协议标准年租金四万元标准主张欠付租金并无不当。至于诉讼时效，诉讼时效应当从权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算,就本案而言，2019年8月1日原告通过律师函主张过租金，被告则回函请求一年的宽限期限。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：(一)。(三)延付或者拒付租金的”之规定，本院注意到双方所签订的租赁合同并未约定租金具体支付的时点，关于被告提出的时效抗辩，因被告长期占用租赁场地、使用涉案房屋收益且不付租金，其行为属于持续状态，故本院对于其主张的时效抗辩不予支持。由此，本院认定：被告欠付原告租金从2009年3月1日起按年租金四万元标准，租金计算至被告实际搬离返还之日止，本院对原告关于租金的其余主张不予支持。涉及被告租赁期间的添附因搬离而产生损失的问题，本院注意到，早在2002年02月25日，双方在《租赁补充协议》中约定：“甲方对乙方也不负担任何费用”。后后续的租赁合同多次约定：“但如终止协议，甲方不承担一切改造费用。”和“乙方对租赁用地进行改造，需经甲方同意。如终止协议，乙方需恢复原状，甲方不承担一切费用”。因此，被告实际无权就其租赁期间的添附部分的价值向原告主张相应的因搬离产生的损失的权利。本案中，本院对被告的反诉请求未予接受，如原告确定认为该损失属合理诉求，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山市国丽医药化工有限公司在本判决生效之日起十五日内搬离位于原XX中学校园土地及其地上建筑物（包括北教育楼X层XX间和传达室2间），返还给原告江苏省昆山第一中等专业学校。二、被告昆山市国丽医药化工有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告江苏省昆山第一中等专业学校欠付租金（计算方式：2009年3月1日起按年租金四万元标准，租金计算至被告实际搬离返还之日止，有一天计算一天）。三、驳回原告原告江苏省昆山第一中等专业学校其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7910元，减半收取3955元，由被告负担。其中，甲预交的案件受理费3955元，本院予以退还，乙应当负担的3955元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32×××36-0000-XXX35609,开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  沈中昊二〇一六年六月二十二日书记员  陈 英附相应法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。