广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终18号上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市八方餐饮管理有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区××××××××××××××。法定代表人：刘燕，该公司经理。委托诉讼代理人：杨启富，该公司员工。委托诉讼代理人：袁志东，广东南水律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟树妹，女，1979年5月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区×××××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：张虹波，韶关市浈江区十里亭法律服务所法律工作者。上诉人韶关市八方餐饮管理有限公司（以下简称八方餐饮公司）因与被上诉人钟树妹房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2020)粤0204民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人八方餐饮公司的委托诉讼代理人杨启富、袁志东、被上诉人钟树妹及其委托诉讼代理人张虹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八方餐饮公司上诉请求：1.依法改判一审判决第三项关于钟树妹应支付租金的金额，钟树妹支付的租金应计至本案实际解除租赁合同之日止（2020年6月-9月期间的租金合计为12800元）；2.依法改判一审判决中第四项关于退回押金的金额（10000元）；3.本案一、二审的案件受理费均由钟树妹负担。事实和理由：一、钟树妹在履行租赁合同中已经预期违约，导致八方餐饮公司与其之间的租赁合同无法正常履行，基于此，钟树妹应该承担违约责任。由于在本案中所争议的焦点在于参与诉讼的双方当事人履行租赁合同发生纠纷所致，那么要解决争议焦点，首先应该理顺到底是谁在履约过程中有违约行为，再根据违约责任的大小区分双方应该承担的责任。钟树妹在与八方餐饮公司达成租赁合意时，并未完全履行其交付押金的义务，但八方餐饮公司还是同意让钟树妹进入其所经营的场所开始营业。其后，钟树妹自行提出要解除租赁关系。经八方餐饮公司在实际经营过程中发现，钟树妹私自向客人收取营业收入，即钟树妹非但在洽谈租赁合同时已经预期违约，其后在经营过程中继续有破坏租赁场地纪律的行为，钟树妹也系自己作出解除租赁合同的决定。钟树妹的行为，已经违反了在本案租赁合同中所约定的所有关于承租人的义务。由于钟树妹自身原因所致，所以钟树妹应该承担其在本案中所争议的违约责任。二、一审法院在处理八方餐饮公司提出的租金问题时，未予充分考虑将八方餐饮公司的损失全部计算在内。一审法院判令解除双方的租赁合同关系，双方对此均无异议。但解除双方租赁合同的时间节点，一审法院却忽略了重要的事实，就算钟树妹未实际营业，但钟树妹所承租的铺面并未交还给八方餐饮公司，也就是说钟树妹将其物品继续堆积在承租铺面内，那么该铺面实际的承租方还是钟树妹，在未处理完本案纠纷之前，钟树妹的占用行为依然发生，八方餐饮公司无法将该铺面再行转租或者及时使用。所以在本案中就八方餐饮公司在反诉请求当中所要求的实际承租期间发生的租金，并非不合理的请求，关于该情况，八方餐饮公司请求二审法院予以查清，依法改正一审的错误。三、关于一审判项第四项，八方餐饮公司在没有违约的情况下要退回钟树妹10000元押金错误。八方餐饮公司没有任何违约行为，为何要承担退回押金的责任。租赁合同中之所以要设立押金条款，实际上就是为了确保出租人将租赁物出租出去的一个保护原则。确保承租人违约之后，出租人可以依靠押金来维护其合法权益。但一审法院却以双方实际履行租赁合同时间较短来剖析本案的问题，且在未经查实的情况下认为八方餐饮公司也有责任，判令退回10000元押金，这与经审理查明的事实自相矛盾。钟树妹如此明显的违约行为未予纠正的话，八方餐饮公司作为本案经营场所的管理者，将无法正常管理八方餐饮城的工作，将来所有的承租人以本案的判决结果作为标杆，有样学样，就有可能将原本正常的租赁关系完全破坏。所以八方餐饮公司希望二审法院就八方餐饮公司所提出的问题认真思考，本案确实不是说标的小就不引起重视，而是应该纠正不履行合同而擅自违约的问题。四、关于钟树妹退租之后的物品拆除问题，八方餐饮公司与本案所涉商厦物业公司有约定，可移动的商户之间的用品可由商户自行处置，但固定的装修物件不予拆除。一审判决下达之后，八方餐饮公司并未阻拦钟树妹搬运属于其自己的物品，但钟树妹执意要将已经镶嵌在墙上的抽油烟机、埋藏在墙壁内的电线等固定物搬离，这样一来则必然破坏八方餐饮公司的出租场地，造成不必要的损失，请二审法院查实相关情况，依法改判解除租赁合同后关于承租人自身财产的处置问题。钟树妹辩称，一、钟树妹认为钟树妹的合同在履行期间并没有违约，疫情期间（2020年5月1日）开业，开业当天吃了一顿饭，八方餐饮公司让钟树妹缴纳定金和水电押金，约定签合同时，已经包括该费用，故钟树妹并没有义务缴纳该费用。二、双方口头约定的店铺位置与实际开业的店铺位置并不一致，且实际开业店铺的位置较为偏僻，钟树妹已经与八方餐饮公司沟通，让八方餐饮公司退钟树妹押金，但八方餐饮公司还是让钟树妹先进场，事宜后续再讨论，否则每天按165元的费用在订金里扣。故2020年5月17日之前钟树妹就筹备好准备开业，开业后钟树妹发现附近有很多同类的产品竞争，这与双方协商的内容也存在差异。八方餐饮公司还强迫钟树妹缴纳水电的押金。上述陈述的内容都是事实，而且钟树妹开业一个多月，都没有挣到钱，八方餐饮公司也没有回款给钟树妹，考虑到各方因素，在与八方餐饮公司没有办法顺利沟通的情况下，钟树妹选择了走法院进行诉讼。起诉前一天，钟树妹都还在与八方餐饮公司进行沟通。一审法院的承办人还帮钟树妹与八方餐饮公司进行调解，让八方餐饮公司退钟树妹20000元的费用，最后都没有调解成功。三、一审判决后，一审法官说已经沟通好了，让钟树妹搬离自己的设备，后续钟树妹去搬离设备时，八方餐饮公司却提出本案还在上诉，不允许钟树妹搬离任何物品。为此，钟树妹还进行了报警。钟树妹私人的物品，八方餐饮公司为什么不让钟树妹搬离。上诉前钟树妹还想着不要20000元了，只要搬离自己的物品，但八方餐饮公司还是不同意。八方餐饮公司现在不仅占用着钟树妹的物品，还反过来称需要钟树妹支付费用，且现涉案商铺已经另有他人进行经营了。钟树妹向一审法院起诉请求：1.解除钟树妹、八方餐饮公司租赁关系；2.八方餐饮公司返还合同订金20000元；3.八方餐饮公司返还钟树妹的营业额款3000元左右；4.诉讼费由八方餐饮公司负担。八方餐饮公司向一审法院反诉请求：1.钟树妹支付因租赁期间所交付的2020年6月-9月期间（四个月）的租金18000元，剩余租金计至本案实际解除租赁合同之日止；2.本诉部分、反诉部分的案件受理费均由钟树妹负担。一审法院认定事实：2020年3月6日，钟树妹租赁八方餐饮公司一档口，双方口头约定：钟树妹需交付30000元订金，并与八方餐饮公司签订为期2年的租赁合同，合同期满退回订金，钟树妹无须每月交租金，而是按营业额15%-20%返还给八方餐饮公司作为该档口的租金费用，物业费和水电费由钟树妹承担。钟树妹称八方餐饮公司还言明，现没有同类经营项目入场，在交付订金后不会准许有相同的经营项目入场与钟树妹竞争。当日，钟树妹向八方餐饮公司交纳20000元订金，并称由于疫情影响，未交纳剩余的10000元，也没有签订合同。此外，根据八方餐饮公司与其他同类租户签订的协议约定，钟树妹不得私自收取任何经营款项，由八方餐饮公司统一收取后与租户核算按约定的营业额15%-20%返还给八方餐饮公司作为该档口的租金费用，否则视为自动解除本合同，所交押金即订金不予退还。2020年5月10日，钟树妹与八方餐饮公司签订《补充合同》，载明：“因个人原因五谷菌菇粉面店不能在2020年5月10日正常开业，现签订补充合同，按5000元一个月算违约金（注：延迟一天开业的违约金按5000元/30天=166.66元缴纳），延迟开业时间不可超过2020年5月17日，如有超出期限，一切按合同执行。”2020年5月18日，钟树妹开业后，发现有几个档口经营同类产品，认为八方餐饮公司违反了进场前与其达成的口头约定，致无法签订合同，营业执照也未能办理，营业期间还受到相关部门警告。八方餐饮公司称2020年6月初钟树妹未经八方餐饮公司同意自行离场，也没有与其解除租约，将所承租的商铺交付回八方餐饮公司，使商铺一直空置不能正常使用。钟树妹称其要求离场，但八方餐饮公司没给放行条，致东西一直滞留在经营场所。一审诉讼中，八方餐饮公司表明，钟树妹已产生营业额3005.78元，可按85%返还给钟树妹，钟树妹对此无异议。此外，对租赁期间未产生营业额如何核算，钟树妹与八方餐饮公司对此均不申请鉴定核算。此外，经一审法院调解，钟树妹表明营业额款按约定返还，押金可返还10000元。八方餐饮公司表明，可退还营业额款，押金20000元不予退还。因双方分歧较大，调解无果。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。围绕本案争议焦点，评判如下：1.关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同。有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，钟树妹与八方餐饮公司均明确双方口头约定了租赁合同，故双方口头形成的租赁关系依法成立。现钟树妹主张解除双方的租赁关系，八方餐饮公司表示同意，该院予以确认。2.关于租金问题。依双方约定，租金按营业额比例计算，根据钟树妹与八方餐饮公司的陈述及钟树妹产生的营业额，钟树妹实际经营一个月即2020年5月，产生营业额3005.78元，一审庭审中，双方认可按营业额的15%作为租金，该月租金450.87元（3005.78元×15%），钟树妹在2020年6月至9月间虽未经营，但仍留有物品放置租赁商铺，因对该期间的月营业额，双方均不能提供有效凭据，亦未要求鉴定核算，故本着公平原则并结合钟树妹实际经营状况等情形，钟树妹租期应至2020年9月解除，租金可参照月营业额3005.78元按15%计算为宜，故钟树妹应向八方餐饮公司支付租金1803.48元（450.87元×4个月）。八方餐饮公司主张月租金按4500元计，理据不足，该院不予采纳。钟树妹应在合同解除后即时清理留置物品，八方餐饮公司应积极配合，避免扩大损失。3.关于返还押金问题。钟树妹因承租向八方餐饮公司缴纳的订金20000元，实质是押金，钟树妹在开业前未能交纳剩余10000元押金，且未按约定营业，存在违约情形，八方餐饮公司存在违约让同类项目商品进场经营，考虑到钟树妹与八方餐饮公司租赁关系较短，且双方在履行过程中均有责任，八方餐饮公司返还钟树妹押金10000元合理，至于返还营业额款3005.78元，钟树妹与八方餐饮公司均同意以3005.78元营业额款按85%即2554.91元返还钟树妹，该院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年10月26日作出（2020）粤0204民初2089号民事判决：一、钟树妹与韶关市八方餐饮管理有限公司以口头形式订立的租赁合同于2020年9月解除；二、韶关市八方餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付钟树妹营业额款2554.91元；三、钟树妹支付韶关市八方餐饮管理有限公司租金1803.48元；四、韶关市八方餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还钟树妹押金10000元。上述二、三、四项抵扣后，韶关市八方餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内实际给付钟树妹10751.43元；五、驳回钟树妹的其他诉讼请求；六、驳回韶关市八方餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取187元、反诉费187元，合计374元，由钟树妹负担184元、韶关市八方餐饮管理有限公司负担190元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。针对八方餐饮公司二审提出的物品拆除及返还问题，双方均同意在二审期间处理。经本院现场勘察，八方餐饮公司现已收回铺面，并另租他人，八方餐饮公司将钟树妹的遗留物品放置在二楼内。八方餐饮公司、钟树妹对现场物品进行了确认，钟树妹明确不再要求拆除广告牌和抽油烟机，八方餐饮公司同意向钟树妹返还操作台冰柜、冷冻雪柜、六头电磁炉、筷子消毒机、炸锅、不锈钢操作台、水池、塑料推台各一个，射灯六个。经调解，双方未能就租金支付及押金退还的问题达成一致意见。本院另查明，钟树妹于2020年6月20日在微信中明确向八方餐饮公司提出其不愿意继续租赁涉案铺面。此外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕八方餐饮公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、钟树妹应付租金金额认定问题。二、一审法院认定八方餐饮公司向钟树妹返还10000元押金是否妥当的问题。一、关于钟树妹应付租金金额认定问题。首先，关于钟树妹应付租金的期间认定问题。八方餐饮公司上诉主张，因钟树妹未将其承租的铺面交还八方餐饮公司且物品继续堆积在铺面内，故仍应继续支付租金。对此，本院认为，钟树妹已于2020年6月20日明确向八方餐饮公司提出不再租赁铺面，且八方餐饮公司也称钟树妹系于2020年6月初自行离场，在此情况下，虽系钟树妹单方提出解除合同，存在违约行为，但在钟树妹已明确不继续履行租赁合同时，八方餐饮公司亦负有及时收回铺面，避免损失进一步扩大的义务。现经本院勘察，八方餐饮公司也早已收回铺面并另租他人，故一审法院认定双方于2020年9月解除合同并无明显不当，本院确认钟树妹应支付铺面租金的期间为2020年5月至9月。2020年5月的租金由八方餐饮公司在钟树妹的经营款中扣除，则钟树妹应支付租金的期间为2020年6月至9月，共4个月。八方餐饮公司主张钟树妹应支付租金至实际解除合同之日止，理由不成立，本院不予支持。关于租金支付标准问题。经一审法院释明，因双方在一审均未主张对租赁期间的营业额核算提出鉴定申请，在此情况下，一审法院参照2020年5月的营业额计算2020年6月至9月营业额并以此计算期间的租金与实际情况相符，本院予以确认。钟树妹于2020年5月10日签字确认的《补充合同》系对其不能正常开业的违约责任进行约定，并未对双方租金标准进行约定，故八方餐饮公司主张参照该约定认定租金标准，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审法院认定钟树妹应向八方餐饮公司支付2020年6月至9月的租金为1803.48元并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院认定八方餐饮公司向钟树妹返还10000元押金是否妥当的问题。钟树妹于2020年5月入场，于2020年6月即单方提出解除租赁合同关系，确存在违约行为，而其主张的禁止同类经营项目入场因缺乏证据证实，亦无法成立，故八方餐饮公司本应不返还其缴纳的押金20000元，但考虑钟树妹确实入场时间较短，且双方未签订书面合同致约定不明，综合八方餐饮公司也未提供证据证实其实际损失的事实，一审法院酌情认定八方餐饮公司返还10000元并无明显不当，本院予以维持。至于钟树妹遗留在商铺内的物品处理问题，经本院询问，双方均认可由八方餐饮公司向钟树妹返还操作台冰柜、冷冻雪柜、六头电磁炉、筷子消毒机、炸锅、不锈钢操作台、水池、塑料推台各一个，射灯六个，本院对此予以确认。综上所述，韶关市八方餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无明显不当，因双方均认可在二审期间处理钟树妹遗留的物品，本院对此予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持韶关市浈江区人民法院(2020)粤0204民初2089号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、韶关市八方餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向钟树妹返还操作台冰柜、冷冻雪柜、六头电磁炉、筷子消毒机、炸锅、不锈钢操作台、水池、塑料推台各一个，射灯六个。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。一审本诉案件受理费减半收取187元、反诉案件受理费187元，合计374元，由钟树妹负担187元、韶关市八方餐饮管理有限公司负担187元。二审案件受理费370元，由韶关市八方餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  梁晓芳审判员  毛文芳二〇二一年三月二十八日书记员  江伟炜