江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏03民终995号 上诉人(原审原告、案外人)：赵庆民，男，1970年6月3日生，汉族，住丰县。 上诉人(原审原告、案外人)：董艳，女，1972年5月12日生，汉族，住丰县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：卜庆华，江苏弘润律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：张静秋，女，1963年9月12日出生，汉族，住丰县。 被上诉人(原审被告、被执行人)：常东红，女，1963年11月17日出生，汉族，住丰县。 被上诉人(原审被告、被执行人)：袁航生，男，1961年3月29日出生，汉族，住丰县。 被上诉人常东红、袁航生共同委托诉讼代理人：渠辉，丰县欢口法律服务所法律工作者。 上诉人赵庆民、董艳因与被上诉人张静秋、常东红、袁航生案外人执行异议之诉一案，不服丰县人民法院（以下简称原审法院）作出的(2019)苏0321民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵庆民、董艳上诉称，1.丰县凤城镇临府街临府小区一号楼一单元301室房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人系上诉人，上诉人对该房屋享有物权，虽因民间借贷纠纷以调解书的形式抵偿被上诉人常东红借款，但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务。以物抵债调解书是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案上诉人与被上诉人常东红达成的调解协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，也不能产生对外公示物权的效力。2.储藏室和住房并非不可分割的，而是各自独立使用的，现实中购买的房屋没有储藏室是正常情况，且涉案储藏室并未经调解书确认抵偿给常东红，故一审判决认定以物抵债协议中应当包含储藏室，属主观武断。3.常东红自2017年5月之后不再偿还案涉房屋的分期贷款，由上诉人支付53311.16元，是对以物抵债调解书的不再履行，且庭审中被上诉人亦提到上诉人可有钱再给、赎回房屋，进一步确认该以物抵债是消灭债务，而非买卖，不产生物权期待权，更非物权权属的变动，涉案房屋仍为上诉人所有。请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人原审的诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人张静秋辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。 被上诉人常东红、袁航生辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。 原审法院经审理查明，2017年6月15日，原审法院对张静秋诉常东红、袁航生民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0321民初2892号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、被告常东红、袁航生于2017年7月30日之前共同归还原告张静秋借款44万元，两被告互负连带清偿责任。二、案件受理费3950元、保全费2720元（原告已预交），计6670元，由被告袁航生、常东红负担，两被告互负连带责任。 根据张静秋的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2017）苏0321执1800号。在执行过程中，作出（2017）苏0321执1800号执行裁定，查封了登记在董艳名下的被执行人常东红占有的涉案房屋一套（合同号：××号）；于2019年8月8日作出(2019)苏0321执恢546号执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋及储藏室，并于2019年8月9日作出拍卖公告。案外人赵庆民、董艳提出异议，原审法院于2019年9月29日作出（2019）苏0321执异103号执行裁定，驳回案外人赵庆民、董艳的执行异议请求。 赵庆民、董艳不服上述裁定，在法定期限内提出执行异议之诉，请求：1.判令立即停止对原告所有的位于丰县的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院另查明，2006年1月6日，董艳与丰县鸿宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：董艳购买丰县鸿宇房地产开发有限公司开发预售的涉案房屋，房屋单价1420元/平方米，建筑面积143.64平方米；架空层单价450元/平方米，面积21.89平方米，价款213819元；首期付款50000元，余款上房前付清。董艳交纳了房屋首付款后，将房屋抵押给银行以按揭贷款支付了房款。 2008年1月2日，常东红与赵庆民、董艳民间借贷纠纷一案，经原审法院主持调解。双方达成调解协议，内容为：“一、被告赵庆民、董艳自愿用位于丰县凤城镇临府街1号楼1单元301室的房屋所有权折抵所欠原告常东红的借款12万元，该房屋所欠的剩余贷款由原告负责偿还。二、案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告负担。”原审法院作出（2008）丰民一初字第189号民事调解书，对上述调解协议予以确认。 在签订调解协议的当日，赵庆民、董艳向常东红另出具协议书一份，载明：“赵庆民以下列物品抵还常东红欠款：海信47寸电视机一台海信38寸电视机一台格力2匹空调挂式叁台……衣柜壹套（五开门）以上抵欠（十万）赵庆民、董艳，2008年1月2日。”调解后，赵庆民、董艳将涉案房屋钥匙、还贷存折交给常东红，常东红实际占用涉案房屋。2008年2月19日，赵庆民向常东红出具委托书一份，主要内容如下：“我赵庆民和董艳是夫妻关系，现在全权委托妻子董艳，依据我们和常东红之间造成的经济纠纷，经法院调解书全权办理把我们的房屋过户给常东红所有相关手续及事项，立字为据。赵庆民，2008.2.19。”2008年5月26日，赵庆民向常东红出具协议书一份，载明：“赵庆民、董艳所欠常东红、袁航生肆拾叁万元正，2008年元月1日起不再计息，下欠常东红、袁航生壹拾捌万元（其中包括建行贷款壹拾伍万元正）。（常东红、袁航生同意2008年12月31日前赵庆民、董艳赎回房子，本金肆拾叁万元），如2008年12月31日前不赎回房子，下欠常东红、袁航生18万元2009年12月底归还，不计息。赵庆民，2008.5.26。”常东红于2008年6月起每月偿还银行贷款1181.65元，偿还至2017年5月，共计偿还127618.2元。自2017年6月起，其余银行贷款53311.16元，由赵庆民偿还完毕，并注销了银行抵押权。现在常东红持有涉案房屋的房产权证,并主张系赵庆民、董艳交由其出售时使用。 原审法院认为，人民法院对于以物抵债出具的调解书，是对债权性质的以物抵债协议的确认，具有给付性质，当事人据此享有请求另一方履行调解书确定的交付抵债物获得物权的权利,即享有物权期待权。本案中,赵庆民、董艳将房屋折抵给常东红以抵偿债务,常东红获得了物权期待权,常东红因欠付张静秋的债务被查封,在赵庆民、董艳不向常东红履行义务的情况下,其以案外人身份提出执行异议违反其和常东红的约定,亦违反诚实信用原则,理由不正当,不予支持。根据商品房买卖合同约定的内容，储藏室虽然单独计价，但买卖储藏室的合同包含在商品房买卖合同中，和商品房买卖合同是一个整体，赵庆民、董艳和常东红的以物抵债协议中应当包含了储藏室。对于赵庆民、董艳偿还的银行贷款五万余元，根据现有证据，即使加上该五万余元仍然欠付常东红的款，其不能以此作为执行异议正当的理由。综上，赵庆民、董艳提起的执行异议无正当理由，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回赵庆民、董艳的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告负担。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，常东红称履行（2008）丰民一初字第189号民事调解书时，赵庆民、董艳将储藏室与涉案房屋一起交付。赵庆民否认。二审期间，本院2021年4月8日的谈话笔录中记载：问：“现在储藏室是由谁使用？”赵庆民答：“我不在涉案房产处居住，因常东红欠涉案房产同单元201室马峰（音）的钱，故由马峰使用。”问：“你何时知道马峰占用的？”赵庆民答：“从2008年以后马峰就使用了。” 本院认为，案外人提起执行异议之诉，目的是为了排除对涉案房屋的执行，案外人是否享有排除对涉案房屋强制执行的权利是本案审理的重点。就本案而言，虽然涉案房屋的所有权证书登记在赵庆民、董艳名下，但赵庆民、董艳不享有排除执行的权利，理由如下： 一、关于能否执行涉案房产的问题。根据当事人双方提供的证据可以证明，赵庆民、董艳因欠常东红、袁航生的款项，以涉案房屋抵偿债务，双方达成了调解协议，该协议经法院确认，可以认定赵庆民、董艳与常东红、袁航生在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系。赵庆民与董艳亦将涉案房屋、还贷存折、房产证交给了常东红，常东红占有使用涉案房屋至今，赵庆民与常东红各自履行了（2008）丰民一初字第189号民事调解书确定的义务。虽然在2008年5月26日双方协商赵庆民、董艳可以在2008年12月31日前以43万元赎回涉案房屋，如不能在2008年12月31日前赎回涉案房屋，则在2009年12月31日前偿还常东红18万元，但赵庆民、董艳并未赎回涉案房屋。故涉案房屋不再是赵庆民、董艳的财产。如前所述，常东红、袁航生基于（2008）丰民一初字第189号民事调解书的约定，在合法占有案涉房屋的情况下，即对赵庆民、董艳享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的特征。（2008）丰民一初字第189号民事调解书的生效意味着常东红、袁航生有权请求赵庆民、董艳依约交付涉案房屋。赵庆民、董艳依约让渡了其对涉案房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，常东红、袁航生也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力。原审法院据此执行涉案房屋，并无不当。二、关于储藏室的问题。常东红称储藏室与涉案房屋一起交付，赵庆民虽然否认该事实，但认可常东红因欠他人款项，由该他人于2008年起就占有使用。该事实可以证明赵庆民将储藏室与涉案房屋交付常东红履行了（2008）丰民一初字第189号民事调解书确定的义务，现赵庆民、董艳主张的储藏室并未经调解书确认抵偿给常东红的上诉理由，本院不予采纳。三、关于上诉人赵庆民、董艳支付涉案房屋2017年6月以后按揭房屋贷款的问题。2017年6月，常东红委托董艳代其偿还涉案房屋的按揭贷款时，双方形成新的债权债务关系，不涉及涉案房屋，赵庆民、董艳也未向常东红主张返还涉案房屋，更未占有使用涉案房屋，因此，原审法院判决驳回赵庆民、董艳的诉讼请求并无不当。 综上，赵庆民、董艳的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人赵庆民、董艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  孙 燕 审判员  宋宏伟 二〇二一年四月九日 书记员  孙 健