海南省万宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9006民初702号 原告唐X，男，1977年2月5日出生，汉族。 被告黄XX，女，1980年8月21日出生，黎族。 委托代理人陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者，代理权限特别授权。 原告唐X诉被告黄XX合同纠纷一案，原告因本案于2016年4月21日向本院提起诉讼，本院于同日决定立案受理并于2016年5月31日适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告唐X和被告的委托代理人陈代敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐X诉称：2015年4月9日，被告黄XX以出让万宁市万城镇滨湖村万城镇至东澳镇2公里处3.5格宅基地为由，让原告向其支付了63万元整人民币，并书面约定2015年5月1日前后半个月内办完相关手续并交付土地以及口头承诺能够办理不动产登记证。由于被告迟迟不能落实4月9日所签订的协议中约定的相关手续，2015年9月22日，经双方再次协商，被告同意把原告所支付的款项全部归还，并承诺2015年10月29日前归还30万元整，剩余33万元2015年12月30日前全部还清。但到了约定的还款日期，原告多次催促被告归还土地款，被告也多次承诺具体还款时间，可每次到了时间均不还款。直至2016年1月11日，才给原告转款17万，并又一次承诺，2016年春节前还40万，春节后正月十五归还余款。2016年2月7日，农历大年三十，经原告再三催促，被告从ATM机转入原告账号3万元，并再次口头承诺正月十五一次性归还所余款项。到了2015年正月十五后，被告再次失信。经原告再三催促，被告于2016年3月7日又从ATM机转给原告10万元。由于被告多次爽约，严重损害原告的合法权益，根据双方2015年9月22日所签订的协议，被告还款日期超出三个月，须向原告支付从2015年4月9日起的每月5%的违约金。所以，原告要求被告归还本金和合同约定的违约金，截止2016年4月20日，违约金总计为34.8万元。现诉至法院，请求：1、判令被告返还原告购地款余额33万元及违约金34.8万元；2、本案的诉讼费由被告承担。 被告黄XX辩称：一、案件的基本事实是被告黄XX准备购买土地，原告知晓后请求被告也帮其购买一块。最初原告要求被告为其购买7.5格土地，后觉没有保障，就改为购买3.5格土地。但当时原告已向被告交了购买7.5格土地的定金。为了减少原告的损失，被告同意把原告没有要的4格土地自己买下，但原告要求宅基地买卖协议必须跟被告签订。因此，原被告于2015年4月9日签订了《宅基地买卖协议》，后原告因担心土地的手续问题而不同意购买土地，双方又于2015年9月22日签订了《宅基地买卖终止协议书》。但由于被告之前已把原告交给被告的购地款用于购买了土地，现原告不要土地，被告暂时无法抽出资金还给原告，同时被告已返还原告30万元。二、原被告双方于2015年4月9日签订的《宅基地买卖协议》以及2015年9月22日签订的《宅基地买卖终止协议书》均为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，原被告双方签订的合同均属于无效合同。三、原告要求被告支付违约金34.8万元没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，被告同意退还原告剩余的33万元，但是不应承担违约责任。同时，因为本案中原被告均有过错导致合同无效，因此被告也不应承担原告的损失。四、如果法院认为该合同有效，那么合同约定的违约金也明显高于原告的损失，请法院适当予以调整。 经审理查明：2015年4月9日，原告唐X与被告黄XX签订了《宅基地买卖协议》，约定原告向被告购买3.5间宅基地，每间面积为4×50米，总价为人民币63万元。当天原告即付给被告人民币63万元整。后由于被告没有按时完成宅基地买卖的相关手续，原被告经友好协商决定终止上述《宅基地买卖协议》，并于2015年9月22日签订了《宅基地买卖终止协议书》，约定原被告双方终止之前的《宅基地买卖协议》，被告分两次归还原告之前支付的购买宅基地的全部款项，即2015年10月29日前归还30万元，2015年12月30日前归还剩余33万元。如被告未按照该协议约定的时间内归还购地款，归还时间超过一个月，原告则从2015年4月9日起，按月利率3%收取逾期利息，归还时间超过三个月，原告则从2015年4月9日起，按月利率5%收取逾期利息。后被告并未按时归还原告的购地款。2016年1月11日，被告归还原告17万元，2016年2月7日，被告归还原告3万元，2016年3月7日，被告归还原告10万元。上述被告共计归还原告人民币30万元。直至起诉之日止，被告仍有33万元购地款未归还给原告。 另查明，本案原告唐X与被告黄XX户口性质均为非农，原告唐X职业为教师。 上述事实，有原被告的陈述以及下列经庭审质证的证据证明：1、原、被告的身份证；2、《宅基地买卖协议》；3、《宅基地买卖终止协议书》；4、收条。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。 本院认为，在本案合同纠纷中，原被告双方前后共签订了两份合同。第一份为《宅基地买卖协议》。因宅基地的所有权属于农村集体经济组织，是农村集体经济组织为保障农民的生活需要而拨给农户建造房屋的土地，农户对其只享有使用权而非所有权。本案原被告双方私自对属于农村集体经济组织所有的宅基地进行买卖，实质上是损害了农村集体经济组织的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，因此本案第一份合同属于无效合同。第二份合同为《宅基地买卖终止协议书》。该协议是双方当事人对于上述其认为终止实际为无效的合同中的债权债务予以清结而重新达成的合意，实质上是一份新的合同，不受原合同无效的影响，属于有效的合同。但是，由于该合同中约定的违约金明显过高，已经严重超出的原告的实际损失，因此，被告要求法院予以调整的答辩意见本院予以采纳。本案中原告的职业为教师，因此，本院认为被告违约造成的原告的损失可参照买卖合同逾期付款的规定以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率为标准，从合同约定该款项应当支付而未支付之日起计算违约金。本案合同约定被告应分两次返还购地款给原告，第一次时间为2015年10月29日前支付30万，而被告于2016年3月7日才返还，迟延履行了127天，违约金应计算为300000×{4.35%×（1+0.3）÷365×127}=5903元。（其中，4.35%为中国人民银行公布的一年期流动资金贷款利率，逾期罚息按照该贷款利率上浮30%。）第二次时间为2015年12月30日前返还33万，截至起诉之日止，被告仍未返还，违约金应按上述年利率5.655%（4.35%×1.3）从迟延履行之日起计算至该33万元实际付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告黄XX在本判决生效之日起十五日内一次性返还原告购地款人民币33万元，并按照年利率5.655%支付从2015年12月30日起至该款实际付清之日止的违约金。 二、被告黄XX在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告迟延履行违约金5903元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币5290元，由原告唐X负担2669元，被告黄XX负担2621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  蒋佩瑾  kskywd0srkmeak4tk 案件唯一码二〇一六年六月二日 书记员纪翔飞 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。                            审核：蒋佩瑾 撰稿：蒋佩瑾 校对：纪翔飞 印刷：纪翔飞                               海南省万宁市人民法院 2016年6月2日印制                （共印6份）