广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终196号 上诉人（原审被告）：廖东海，男，1979年3月15日，汉族，住平南县。 被上诉人（原审原告）：刘龙传，男，1989年12月2日出生，壮族，住贵港市港**。 被上诉人（原审原告）：刘龙健，男，1991年7月12日出生，壮族，住贵港市港**。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈抗芝，广西正大五星（港南）律师事务所律师。 原审第三人：贵港市家美家和房产经纪有限公司，住所地贵港市荷城路**（中强普罗旺斯）****商铺。 法定代表人：韦欣，总经理。 委托诉讼代理人：黄永锋，男，该公司员工。 上诉人廖东海因与被上诉人刘龙传、刘龙健，原审第三人贵港市家美家和房产经纪有限公司（以下简称家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 廖东海上诉请求：撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3277号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、廖东海在2019年5月24日收到被上诉人交付的购房款后，于同月26日结清了水电及 物业费并腾空了案涉房屋。廖海东是根据被上诉人的指示，将房屋的钥匙交到了物业处并告知了被上诉人和家美公司。廖海东已完成了交付房屋的义务，是被上诉人没有及时到物业处取回钥匙。家美公司于2019年7月5日更换了房屋钥匙后也告知了被上诉人，被上诉人恶意拖延领取钥匙的行为，不能认定为上诉人没有按约定交付房屋而构成违约。二、在双方看房时，廖东海就披露了房屋主人房卫生间有漏水现象，被上诉人也表示没关系，但过后巧遇房屋楼下业主诉讼，被上诉人便恶意拖延取回钥匙，是被上诉人构成根本违约。 刘龙传、刘龙健辩称，廖东海搬出房屋及把钥匙放在物业处并没有通知被上诉人，廖东海拆除漏水的卫生间后拒绝修复造成房屋达不到居住的条件，也没有根据约定三方同时在场交接房屋，廖东海已构成严重违约。请求维持一审判决。 家美公司陈述称，根据交易的习惯，应是三方一起到交易的房屋清点物品进行交接，家美公司负责本案房屋买卖的员工黄永锋也向双方说明该交易习惯。被上诉人交完购房款后，黄永锋约双方进行交接，但上诉人因没时间一直没来进行交接，只是告知家美公司和被上诉人去物业处拿钥匙就可以完成交接了。但被上诉人考虑到交易风险，坚持要求三方到房屋处进行交接。但还没等到三方交接，楼下业主就找上门要求解决楼下502号房的漏水问题，是其就拖延了下来。2019年7月份，家美公司出于安全考虑更换了房屋的门锁，8月期间，廖东海把房屋卫生间改建部分拆除掉了，9月期间，黄永锋与被上诉人一同去查看房屋，黄永锋建议被上诉人先收房再处理其他问题，但被上诉人认为不能居住，仍然没有接收房屋。经过家美公司员工长时间的思想工作，被上诉人才最终接收了房屋。 刘龙传、刘龙健向一审法院起诉请求：1.判令被告廖东海支付原告逾期交房违约金88680.37元（以871980元为基数，按日万分之三从2019年5月29日起计至2020年5月2日止）；2.判令被告承担房屋修复费用7210元及物业费、公共维修资金607.43元（2020年1月至2020年5月）。 一审法院查明，2019年3月18日，原告刘龙传、刘龙健（乙方）与被告廖东海（甲方）、第三人家美公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：1.甲方将其名下的坐落于贵港市港北区金港大道979-8（水岸康城）2幢1单元602号房产以总价871980元出售给乙方；2.甲方在收到全部购房款当日起5日内将交易的房屋全部使用权和收益权交付给乙方，在房屋交接当日将该房此前发生的水、电、物业费等所有费用结清，同时保证对房屋内物品的搬迁中不得对水、电、门窗、地面、墙、地面卫等相关设施造成不合理损坏并协助乙方将水、电表、天然气户主名改为乙方名下；3.丙方负责协助合同的签订，见证并监督本合同的执行，协助办理房屋过户，房屋交接、协助办理水、电过户等相关手续；4.甲方不能按本合同约定时间向乙方交付该房屋的，每逾期一天，甲方向乙方支付该交易房屋总价款万分之三的违约金。合同签订后，两原告按约定向被告支付购房款，被告于2019年5月24日向两原告出具收据，确认收到剩余的购房尾款。 2020年4月15日，原告刘龙健与第三人家美公司签订《房屋交接书》办理案涉房屋的交接手续，家美公司将房屋钥匙交给原告，《房屋交接书》第7条载明：“经乙方丙方多次邀请甲方廖东海交房，甲方都以多种借口推托不予配合乙方丙方办理房屋交接手续。房屋中主卧卫生间已被甲方廖东海部分拆除，并未进去修复及清理，不能达到交付和居住标准”。 另查明，因被告在案涉房屋擅自改建卫生间造成漏水，造成楼下住户黄鸾山的财产损失，黄鸾山于2019年7月将两原告与被告起诉至一审法院，在该案审理期间，廖东海拆除了加建的卫生间，一审法院作出（2019）桂0802民初2595号民事判决，判决廖东海赔偿黄鸾山的经济损失。 一审庭审中，被告申请证人廖某出庭作证，廖某为装修工人，证明其于2019年7月份，由刘龙健打开案涉房屋的大门给其进入，拆除加建部分的卫生间，并收取了被告施工费500元。 一审法院认为，原告刘龙传、刘龙健与被告廖东海签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据合同的约定，被告应在收到全部购房款当日起5日内将案涉房屋交付给两原告，在房屋交接当日将该房屋之前发生的水电费、物业费等费用结清，同时保证对房屋内物品的搬迁中不得对水、电、门窗、地面、墙、地面卫等相关设施造成不合理损坏。被告于2019年5月24日收到剩余购房款，最迟应在2019年5月29日向两原告交付案涉房屋，但其一直未依约办理交接手续将房屋交付给两原告，构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。两原告已于2020年4月15日与家美公司办理房屋交接手续，因此，被告应向两原告支付2019年5月30日起至2020年4月15日止的违约金83971.67元（871980元×0.0003×321天）。根据（2019）桂0802民初2595号民事判决书认定的相关事实，案涉房屋出现漏水问题，系被告擅自改建房屋内的卫生间造成，责任在于被告，因此，两原告请求被告支付房屋修复费7210元于法有据，予以支持。案涉房屋交接后，被告仍应根据合同的约定支付交接前产生的水电费、物业费等费用531.5元。一审判决：一、被告廖东海向原告刘龙传、刘龙健支付逾期交房违约金83971.67元；二、被告廖东海向原告刘龙传、刘龙健支付房屋修复费7210元；三、被告廖东海向原告刘龙传、刘龙健支付物业费、公共维修资金合计531.5元；四、驳回原告刘龙传、刘龙健的其他诉讼请求。 二审查明，家美公司出于安全原因考虑，于2019年7月更换了案涉房屋的门锁；廖东海于2019年8月拆除了案涉房屋内卫生间改建部分；2019年9月，家美公司员工黄永锋与被上诉人一同查看房屋，看见房屋内卫生间改建部分已被拆除，但建筑垃圾没有搬走，被上诉人认为不能居住，仍然没有接收房屋。另对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于本案违约责任如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应 当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人于2019年5月24日收到剩余购房款，最迟应在2019年5月29日向被上诉人交付案涉房屋，但其一直未依约办理交接手续交付房屋，上诉人应当承担逾期交房的违约责任。但在上诉人于2019年8月拆除案涉房屋内卫生间改建部分后，阻碍双方交接的原因已基本消除，被上诉人随时可以从家美公司处取得钥匙接收房屋。而对于被拆除的违建部分，被上诉人只需将剩余的建筑垃圾清除并进行适当修善，即可入住。因此，被上诉人于2019年9月查看房屋现状后，仍不愿接收房屋的行为，可视为被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大。结合本案实际情况，本院酌情认定案涉逾期交房违约金应从2019年5月30日起计至2020年9月30日止（123天），该日之后产生的水、电、物业费、公共维修资金等费用，亦应由被上诉人负担。一审判决未考虑到被上诉人亦对房屋交接过程存在着扩大损失的过错，本院依法予以纠正。综上，上诉人应向被上诉人支付违约金32176元（871980元×0.0003×123天）。对于房屋修复费7210元，一审认定事实清楚，本院依法予以维持。 综上，廖东海上诉理由部分成立，对其成立的上诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3277号民事判决第二项； 二、撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3277号民事判决第三项、第四项； 三、变更贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3277号民事判决第一项为：廖东海向原告刘龙传、刘龙健支付逾期交房违约金32176元。 四、驳回刘龙传、刘龙健的其他诉讼请求 一审案件受理费1106元，由上诉人廖东海负担392元，由被上诉人刘龙传、刘龙健负担714元；二审案件受理费4880元，由上诉人廖东海负担785元，由被上诉人刘龙传、刘龙健负担1308元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 奔 审 判 员  李庚华 审 判 员  陈燕霞 二〇二一年四月八日 法官助理  黄呈宝 书 记 员  何 冰