河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4467号上诉人（原审原告）：孙强，男，1984年3月6日出生，汉族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：代晓涛，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟贝贝，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，董事长。委托诉讼代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靖洁，河南公为律师事务所律师。上诉人孙强因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行了审理。上诉人孙强及其委托诉讼代理人代晓涛、孟贝贝，被上诉人德润公司的委托诉讼代理人孙靖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙强上诉请求：1.依法撤销一审判决;2.依法改判支持孙强一审诉讼请求或者发回重审;3.本案一、二审诉讼费用全部由德润公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，甚至错误。（一）一审法院在既没有双方举证、质证，又没有相关陈述的情况下，法院直接认定该合同已经进行了网签备案是错误的。（二）关于房屋交付和延期时间的事实认定错误。在德润公司未举证证明存在大气污染环保政策等影响施工，且也没有向××通知的情况下，一审法院直接认定延期交房系受政策影响，明显认定事实有误。此外，德润公司至一审结束仍未向孙强交付涉案房屋，即使德润公司依据《托管协议》代收、代验涉案房屋，也应当达到合同约定的交付条件和法定的交付条件，德润公司未提供任何证据证明涉案房屋达到约定和法定交付条件和确切的交房时间，构成严重违约。一审法院认为迟延交房不影响合同目的是错误的。（三）关于孙强购买涉案房屋的目的认定错误。孙强签订商品房买卖合同的根本目的在于获得该房屋本身，直接体现即获得房屋所有权证／不动产权证。而截至一审庭审结束，德润公司无法为孙强办理产权转移登记，因此无法实现合同根本目的，一审法院认定孙强购房目的在于获得租金收益和置业收益，与事实不符。（四）关于德润公司未遵守合同约定办理房屋产权初始登记和转移登记的相关事实认定错误。因德润公司原因，无法办理房屋产权证书，致购房目的不能实现，孙强享有法定解除权，孙强主张解除合同有事实及法律依据。如孙强已办理房屋产权初始登记，则合同目的就不会落空。一审法院不能错误地将合同约定的××可以在转移登记阶段选择解除合同或不解除合同作为上诉人不解除合同的依据。（五）一审法院仅依据文号为豫（2017）郑州市不动产证明第0265535号，认定案涉房屋无抵押和查封信息，而没有综合审查，认定事实不清。（六）一审回避德润公司欺瞒孙强办理在建建筑物抵押，欠付巨额外债，丧失商业信誉等事实，同时回避孙强可以行使不安抗辩权是错误的。合同签订后，德润公司将涉案房屋以在建建筑物抵押了1.9亿元，对后期的根本违约、合同目的不能实现具有重大过错。至今德润公司仍欠案外人本息2.14亿元多，孙强享有不安抗辩权。（七）一审未退减上诉人诉讼费684元是错误的。孙强在一审法庭辩论终结前变更诉讼请求，不再主张德润公司支付置业补贴和租金补贴（合计金额62700元），一审应当按照诉讼标的总额重新计算诉讼费并退减孙强相应的诉讼费684元。二、一审判决片面理解和适用法律，在错误的事实认定同时错误适用法律。（一）一审判决片面理解和适用法律，导致适用错误。德润公司的违约行为不仅损害了孙强的合法权益，而且违反了民法诚实信用原则、公序良俗准则。（二）德润公司严重违约，经营情况恶化，丧失商业信誉，有丧事或者可能丧失履行债务能力的情形，未提供担保，基于在先根本违约行为，德润公司无权行使先履行抗辩权。一审认可了德润公司的先履行抗辩权，但回避了孙强的不安抗辩权。孙强除了可以依法解除合同外，还可以主张对方的违约责任等。德润公司辩称，一、《商品房买卖合同》合法有效，合同一直在履行当中，该合同已进行网签备案登记。二、由于政府开展大气污染治理工作影响涉案的施工工期，根据合同约定，故涉案房屋的交房日期应当顺延。三、孙强的合同目的已经实现，其无权要求解除《商品房买卖合同》。根据双方签订的《公寓托管经营协议》，德润公司代收代验房屋并出租使用，可以说明孙强购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金收益和置业收益，且上述款项在签订购房合同时已经抵扣购房款，孙强的合同目的已经实现。四、涉案土地在建工程虽存在抵押，但孙强的购房目的未受影响，孙强的权利也未受影响，德润公司不存在严重违约行为。五、孙强没有证据证明德润公司没有能力向中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司偿还抵押贷款。对于孙强因涉案房屋首付款不足向德润公司借款155894元支付，孙强应当按时归还借款，孙强对此不享有不安抗辩权。且由于孙强未按借款协议约定归还借款，德润公司有权暂停办理不动产登记手续。故，未办理产权证是孙强存在违约，德润公司享有先履行抗辩权，孙强不享有合同解除权。六、孙强在辩论终结前减少诉讼请求数额，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定，故不应减少诉讼费。孙强向一审法院起诉请求：1.依法判令解除孙强、德润公司于2017年6月18日签订的商品房买卖合同（编号：17003393817）；2.依法判令德润公司返还孙强购房款286000元并支付利息41996.95元（利息自2017年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率4.75％暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至2020年11月5日的利息按照4.25％的银行间同业拆借利率LPR计算，之后至实际还款之日的利息按银行间同业拆借利率LPR另计）；3.依法判令德润公司支付孙强违约金2860元；4.依法判令德润公司支付孙强置业补贴、租金补贴62700元；5.本案诉讼费由德润公司承担。一审审理期间，孙强自愿放弃了第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年6月4日和18日，孙强分别向德润公司交纳德润公寓定金（15-51）10000元和房款56000元，德润公司分别向孙强出具了加盖其“财务专用章”的相应收据。2017年6月18日，德润公司（出卖人）与孙强（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：17003393817），该合同已进行网签备案。合同约定的主要内容为：孙强购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××房，用途为办公，建筑面积35.11平方米；该商品房的单价为12585.99元／平方米，总金额为441894元；××于2017年6月18日支付221894元，剩余金额220000元办理商业贷款，约定付款时间为2017年7月18日。××逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。房屋的交付时间为2018年4月1日前，交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3．由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条为关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。第十六条合同信息备案：本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理民法合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任。第二十条：××的房屋仅作办公使用，××使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。……该商品房买卖合同附有附件一、二、三、四等。其中附件四合同补充协议主要内容为：该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料，房屋交付时，双方应签署房屋交接单。六：出卖人应当在甲方通知交房之日起360天内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，甲方在约定时限内完成其商品房初始登记的办理。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记由××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料（甲方不承担超期违约责任）。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定：××不解除合同的，出卖人按约定期限的最后一天至取得该商品房产权属证书期间天数的日0.001％的违约金支付给××．《商品房买卖合同》签订当日，孙强还签署了《1号楼签约确认表》，确认购买上述房产付款方式为：首付分期托管。其中房款折后单价为12586元，折后总价为441894元，贷款金额为220000元。第二次首付金额为2020年6月17日交首付155894元，按揭款或尾款于2017年8月18日前交余款220000元。同日，孙强向德润公司德润公司借款155894元用于上述房屋的首付款（即孙强所购房屋首付款不足部分），并约定该借款于2020年6月17日前付清，但截至本案庭审时，孙强尚未付清该款。德润公司曾发布《“红星国际广场”1号楼公寓项目销售政策告知函》并将“认购人留存”联交付孙强，该告知函与本案有关的主要内容为：每月可享受每套房1800元／月的置业补贴；3年托管期间每月可享受每套房1500元／月的租金补贴（选择不托管此项不适用）。置业补贴自签订《商品房买卖合同》之日起计算至2018年3月31日止；3年托管起止日期自2018年4月1日起计算止2021年3月31日止，补贴周期为36个月（选择不托管此项不适用）。以上各项补贴均自《商品房买卖合同》签定之时，一次性支付（直接冲抵总房款）。自《商品房买卖合同》签定之日，满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签订合同价回购客户所购公寓，相关税费按政策各自承担。2017年6月18日，孙强（乙方）与德润公司（甲方）还签订了《公寓托管经营协议书》，该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的公寓（1号楼1551）在托管期内由甲方全权经营和管理。自交房之日（即2018年4月1日前）起三年内，乙方委托甲方进行该公寓的经营管理，且由甲方代为办理房屋相关交付即验收手续。托管期限为2018年4月1日止2021年3月31日（如甲方提前交房，委托起始日期以实际交房日期为准，委托截止日期不变），此委托期限即为“本协议有效期”。在本协议有效期内，甲方对该公寓统一运营，运营收益费用由甲方收取，并按以下方式向乙方支付公寓托管收益：第一年至第三年托管收益，按照每套房1500元／月，三年合计54000元，此次固定收益已于定房时一次性予以冲抵购房款。自本协议生效起，乙方同意由甲方代为办理该公寓的验收、交接、收房等相关手续，乙方不参与上述手续办理（如需乙方协助办理相关手续，甲方提前3日通知乙方，乙方无条件协助办理）。案涉土地于2017年11月1日办理了在建建筑物抵押首次登记，权利人为中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，抵押金额为19000万元。孙强购买的案涉房屋于2017年12月20日办理了预售商品房买卖预告登记，文号为豫（2017）郑州市不动产证明第0265535号，权利人孙强，除按揭贷款抵押外，案涉房屋无抵押和查封信息。另查明，本案所涉项目在建设期间因大气污染治理等政策因素存在较长时间的停工情况。一审法院认为，孙强与德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，孙强、德润公司应当按照合同约定履行各自的义务。孙强未按合同约定及时缴纳全部购房款存在违约，德润公司未在合同约定的交房期限内交付符合约定条件的房屋亦存在违约，双方应当各自承担相应的责任。但本案《商品房买卖合同》签订的同时，孙强、德润公司又签订《公寓托管经营协议书》，约定孙强所购买的房屋由德润公司托管，且托管期间的租金收益和置业收益在签订购房合同时已经抵扣购房款，德润公司未在合同约定的交付期限内交付符合约定房屋的行为，不影响孙强签订《商品房买卖合同》目的的实现；另外，孙强提出案涉土地于2017年11月1日办理在建建筑物抵押首次登记的情况，不足以证明该抵押行为导致孙强无法办理所购房屋的产权证书，故对孙强主张解除本案《商品房买卖合同》的请求，一审法院不予支持。关于孙强所主张与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回孙强的诉讼请求。案件受理费减半收取3602元，由孙强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙强提交下列证据：证据一、德润公司的被执行人信息；证据二、德润公司欠付中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司本息合计表（截止2021年4月6日）；证据三、涉案房屋所在土地不动产登记资料查询结果证明；证据四、郑州中院、高新法院判决解除房屋买卖合同的判例；证据五、德润公司未依法进行商品房预售备案申报的查询结果。证明：1.德润公司欠付其他债权人的债务61105元，拒不履行，欠付长城资产管理有限公司巨额债务本金及利息215091528.15元至今未能偿还，违约行为明显，商业信誉不良，偿债能力严重不足；2.德润公司无力偿还巨额债务，导致涉案房屋所在土地目前仍处于抵押状态，无法解押并办理房屋产权首次（初始）登记，构成严重违约；3.以往判决书中仅仅是逾期交房超过180天，购房人即可解除合同，法院也判决解除合同等，举轻以明重，本案中德润公司的违约行为致使合同目的根本不能实现，更应当判决解除双方合同；4.德润公司违反《中华人民共和国价格管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的备案制度，未向郑州市住房保障和房地产管理履行预售商品房价格备案公示义务，应予行政处罚，同时可能导致双方合同无效。德润公司发表下列质证意见：1.对孙强提交的第二、第三证据，一审当中孙强已经提交过相应的证据；2.对于第一个证据，真实性无异议，证明目的有异议；3.对第二、第三证据，德润公司欠付中国长城资产管理有限公司河南省分公司本息合计表系孙强单方制作，对其真实性有异议；4.对于涉案房屋所在土地不动产登记资料查询结果证明，真实性无异议；5.对郑州中院、高新法院判决解除房屋买卖合同的判例的真实性；6.对于证据第五真实性无异议，证明目的均有异议；7.孙强提交的德润公司的被执行信息仅仅显示德润公司具有执行案件，但是并未显示案件的执行状态，并不能证明德润公司不能履行债务；8.对于本息合计表仅仅是孙强单方制作，孙强没有任何证据证明德润公司无法履行该债务；9.对于不动产登记资料，该证据显示涉案房屋并不存在产权纠纷和债权债务纠纷，仅仅存在在土地在建工程上的土地在建工程抵押，该证据无法证明涉案房屋不能办理初始登记和不动产登记；10.对于孙强提交的判例，我国不是判例法国家，该判例与本案不具有关联性。同时该判例也仅仅是逾期交房的一个解除合同，在本案当中孙强已经丧失了合同解除权。本案孙强在2020年11月10日起诉解除合同，合同解除权的行使期间是一年，该期间为除斥期间，不因任何事由而中止和中断；11.对于预售备案申报的查询结果，该证据仅仅证明并未公示商品房预售价格，但是根据德润公司一审提交的双方签订的并且加盖有合同备案专用章的合同来看，本案双方签订的商品房合同已经办理相应的网签备案手续，本双方签订的合同是合法有效的。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》签订后，已办理合同信息备案，就此事实争议双方均已向一审法院举示《合同信息备案摘要》，二审时争议双方也均认可已办理合同网签的事实。上述《商品房买卖合同》除进行网签备案外，还进行了预购商品房预告登记；从孙强举示的《不动产登记资料查询结果证明（宗地/房屋）》可知，在办理预售商品房抵押权预告登记时，并无抵押信息和查封信息。根据《公寓托管经营协议书》的约定，孙强委托德润公司对案涉房屋进行经营管理，并由德润公司代为办理房屋交付等事项，孙强在诉讼中陈述：“置业补贴和租金补贴已冲抵房屋价款……第二期分期首付款没有支付”；另，孙强亦认可德润公司的借款15万元没还。因此，本案中孙强主张因合同目的不能实现，而请求确定《商品房买卖合同》解除的理由，不能成立。因双务合同的牵连性，而生发出履行抗辩权，但各个履行抗辩权的行使，应满足法律规范规定的构成要件；构成要件齐备时，合同当事人得享有对应的抗辩权。孙强举示的资产营销公告、被执行人信息等证据，可以证明德润公司对外负担债务的事实，但并不能充分证明孙强据此即有符合行使不安抗辩权的法定情形，且在卷证据也不能证明孙强已履行及时通知德润公司中止履行的义务。因此，孙强所主张的不安抗辩权，并不能成立。综上，孙强提出解除与德润公司签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法不予支持；由合同解除而生发的返还购房款、赔偿损失等，亦不能成立。《诉讼费缴纳办法》第二十一条规定：“（二）…当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”，孙强在一审法庭调查终结前放弃关于置业补贴和租金补贴的诉讼请求，依照上述规定，对诉讼费用应当做出调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。一审法院适用法律有误，但判决结果正确，对一审法院判决结果予以维持。综上所述，孙强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取3132元，由孙强负担；二审案件受理费6263元，由孙强负担。本判决为终审判决。审判员 刘 皓二〇二一年四月十二日书记员 刘少楠