江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终546号上诉人（原审被告）：徐州鼎田置业有限公司，住所地徐州市铜山区茅村镇人民路。法定代表人：梁大建，该公司经理。上诉人（原审被告）：梁大建，男，1976年8月12日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁正永，男，系梁大建父亲。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：佟辉，江苏维维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洋洋，女，1991年10月12日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：申建，江苏金汉都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张桂芝，女，1967年9月10日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。上诉人徐州鼎田置业有限公司（以下简称鼎田公司）、梁大建因与被上诉人王洋洋、张桂芝房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎田公司的法定代表人梁大建及其委托诉讼代理人佟辉，上诉人梁大建及其委托诉讼代理人梁正永、佟辉，被上诉人王洋洋的委托诉讼代理人申建、被上诉人张桂芝的委托诉讼代理人吴欣豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎田公司、梁大建上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项和第三项；发回重审或查明事实后改判驳回王洋洋对上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王洋洋或张桂芝承担。事实与理由：一、原审法院认定基本事实不清。1.无论是2013年5月6日的买卖合同、2014年8月25日的说明还是2015年6月10日的买卖合同，涉案房屋均不是以商品房为买卖标的或抵债标的，故原审判决第一项没有事实依据。2.由于2013年5月6日已经将涉案房屋卖于张桂芝，故无论是形式上的房屋买卖还是实质上的以房抵债，就其价格33万元张桂芝是明知的。尤其是2014年8月25日以后，张桂芝实际控制了涉案房屋，且在当日的声明中明确“无论此工程由任何人接收，张桂芝所拥有的房屋都归张桂芝所有”，所以在张桂芝获取了上诉人的印章后，则2015年6月10日，张桂芝再以上诉人的名义将涉案房屋以低于原价格13万元即20万元的明显低价卖给王洋洋，即具有明显恶意，有违诚实信用原则。3.(2016)苏0312民初2886号案件，发生于2016年初，结果形成于2016年6月。在该案案卷第22页：“2014年8月25日，被告将自建楼房抵欠，仅有A楼1单元301室、701室两套房折抵40万元”。故2015年6月10日张桂芝以上诉人的名义与王洋洋的合同是实现张桂芝的从抵账房屋变成抵账现金的过程和手段，其买卖实质是将张桂芝拥有所有权的涉案房屋卖给王洋洋。否则，张桂芝也不会在与王洋洋母亲的对话中作出给房或钱的承诺。4.2018年执行时，张桂芝才单方面要求从执行总价款中扣减两套房子的价款40万元。由于2014年8月25日，张桂芝已经实际占有涉案房屋，且对房屋拥有所有权，所以张桂芝无论将抵账33万元的单套房子以何种价格卖于何人，均是张桂芝的个人行为。如果在张桂芝以较低价格实现抵账后，再从后来的执行中扣减，也不能认为是上诉人对张桂芝行为的追认。如果执行中的让利行为就是上诉人对张桂芝卖给王洋洋的房屋价款的收取，则抵债的33万元大大缩水，好处都被张桂芝独占而不承担相应义务，则对上诉人不公平。5.王洋洋一直相信房屋买卖合同是与张桂芝签订，责任应由其承担。因为录音形成于(2019)苏0312民初1955号案之后，张桂芝明知后果，其也有自行承担的意愿，所以无论是买房过程还是主张权利过程中，王洋洋均不知道张桂芝是代理行为，认为她就是合同的相对方。6.假定张桂芝是上诉人的代理人，则其将收款权利再委托他人的行为也是无效代理，承担还款责任的应当是实际收款人。二、原审法院适用法律错误。1.由于涉案房屋不是商品房，故不能适用城市房地产管理法第45条。2.由于涉案房屋系卖于张桂芝以便抵债，则无论是不是“小产权”房，都是有效的。而张桂芝将已经拥有所有权的涉案房屋再卖于王洋洋，则是二被上诉人的行为，造成王洋洋损失的责任应由二被上诉人承担。3.一审适用民诉法144条，系适用法律错误。综上，请求二审法院对原审法院的错误判决予以纠正。张桂芝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。具体理由如下：一、因梁大建向张桂芝借钱没还，所以用涉案房屋抵账。张桂芝与鼎田公司签订的商品房买卖合同，实质是以物抵债，但以物抵债的前提是标的物必须合法，通过双方签订的购置合同来看，上诉人在用涉案房屋抵债时约定该商品房具备办理产权证条件，但时至今日，鼎田公司开发的小区仍然不具备办证条件，土地性质依然为集体土地。鼎田公司也未将涉案房屋交付给张桂芝，更不能进行过户，因此以物抵债所签订的合同也应当认定为无效合同，双方之间以物抵债行为应归为无效行为。二、不动产以登记备案为生效要件，但涉案房屋从未登记至被上诉人张桂芝名下。鼎田公司将涉案房屋出售给第三人，说明上诉人否定了与张桂芝以物抵债的效力，现又主张张桂芝是涉案房屋的所有权人，自相矛盾。三、鼎田公司将涉案房屋出售给王洋洋的行为是公司行为，张桂芝履行的是代理行为。鼎田公司一房二卖，应自行承担赔偿责任，与张桂芝无关。综上，请求维持原判，驳回上诉。王洋洋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。因案涉合同违反法律强制性规定，已被一审法院认定为无效合同。上诉人无合法依据占用被上诉人王洋洋的案涉购房款，依法应当予以返还，并赔偿损失。请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。王洋洋向一审法院提起诉讼请求：1.判令鼎田公司、梁大建、张桂芝返还购房款200000元并赔偿损失100000元；2.诉讼费用由鼎田公司、梁大建、张桂芝负担。一审法院查明：2015年6月10日，鼎田公司（甲方）与王洋洋、案外人杨正路（乙方）签订《凤凰现代城商住楼购置合同》，约定王洋洋购买鼎田公司开发的位于徐州市铜山区，单价1700元，建筑面积112.3平方米，总金额为190910元，上房付10000元。2014年8月至2016年5月，鼎田公司法定代表人梁大建在东海戒毒所被采取强制戒毒措施，2014年8月25日梁大建向张桂芝和案外人刘兰英出具授权委托书，张桂芝在受梁大建委托期间，处理茅村镇凤凰现代城小区房产行使、占有、出售、抵押和变卖等权利，梁大建承诺对受委托人的行为均予认可。该房屋买卖合同系在梁大建被采取强制戒毒措施期间，由桂芝持鼎田公司公章、合同章及梁大建私章与王洋洋及案外人杨正路签订，张桂芝共计收取王洋洋购房款20万元。鼎田公司曾于2019年2月12日向法院起诉要求撤销该授权委托书，经一审法院（2019）苏0312民初1955号案件判决驳回其诉讼请求。另查明，梁大建曾与张桂芝之间发生借贷，双方于2013年5月6日签订房屋买卖合同将涉案房屋售于张桂芝，后梁大建于2014年8月25日出具声明一份，内容为其将凤凰现代城房屋一栋（实际共计5套房屋）出售给张桂芝。庭审中经鼎田公司与张桂芝确认，该房屋买卖实际为以物抵债，但张桂芝于2016年在法院起诉要求梁大建偿还借款本息，经一审法院（2016）苏0312民初2886号案件处理，该案以调解结案。后经执行程序，梁大建偿还张桂芝314万元，另张桂芝将包括涉案房屋在内的两套房屋抵偿40万元，从执行款中予以扣除，双方借贷纠纷执行完毕。梁大建庭审中陈述其已履行完毕还款义务，现要求将该抵债的五套房屋从张桂芝处要回。2018年间，梁大建将涉案房屋出售给其三姑家的女儿聂媛媛，梁大建述称与聂媛媛签订了房屋买卖合同。2019年10月20日，王洋洋到涉案房屋发现门锁被换，虽找开锁师傅将房门打开，后发现涉案房屋已被他人装修入住。次日王洋洋母亲向张桂芝反映该情况，张桂芝称“你想要房子我还有房子，你想要钱我还你20万元”，王洋洋母亲称“我不同意，我买了5年的房子，有房产证，有钥匙，还交了2000块的电表钱。怎么让人家强占了，我得和你们打官司，我还要A楼一单元701”。再查明，王洋洋与案外人杨正路与2018年9月7日在铜山区民政局办理协议离婚，双方约定涉案房屋归王洋洋所有。再查明，鼎田公司系由梁大建出资设立的自然人独资有限责任公司。鼎田公司开发的该房屋用地为集体土地，售房时未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，双方未办理上房手续。一审法院认为，鼎田公司法定代表人梁大建曾委托张桂芝处理茅村镇凤凰现代城小区房产行使、占有、出售、抵押和变卖等权利，梁大建承诺对受委托人的行为均予认可。鼎田公司曾于2019年2月12日向法院起诉要求撤销该授权委托书，经法院（2019）苏0312民初1955号案件判决驳回其诉讼请求。故在鼎田公司未能举证证明该授权委托书并非梁大建真实意思表示的情况下，其应承担举证不能的不利后果，法院认定该授权委托书是合法有效的，故张桂芝系代鼎田公司与王洋洋签订的房屋买卖合同，且该合同上公章也均为鼎田公司的，故房屋出卖方应为鼎田公司。因梁大建与张桂芝间存在经济纠纷，梁大建曾与张桂芝约定以包括涉案房屋在内的五套房屋抵偿其所欠张桂芝的款项，但张桂芝于2016年在法院起诉要求梁大建偿还借款本息，经法院（2016）苏0312民初2886号案件处理，该案以调解结案。后经执行程序，梁大建偿还张桂芝314万元，另张桂芝将包括涉案房屋在内的两套房屋抵偿40万元，从执行款中予以扣除，双方借贷纠纷执行完毕。但在王洋洋签订购房合同时该抵债协议并未实际履行，且张桂芝也未实际取得涉案房屋，涉案房屋仍属鼎田公司所有，鼎田公司抗辩张桂芝出售涉案房屋系对张桂芝自己权利的处分，应由张桂芝返还购房款没有依据，法院不予支持。经张桂芝确认其实际收取王洋洋购房款200000元，结合谈话录音的内容，法院确认王洋洋已支付购房款200000元。关于购房款实际是否向鼎田公司交付，因牵扯梁大建与张桂芝间的其他经济纠纷，本案不予理涉，且购房款张桂芝是否向鼎田公司交付亦不影响鼎田公司系房屋出卖方这一事实。鼎田公司在未取得土地使用权及建设用地规划等证件的情况下，建设房屋并出售给王洋洋，双方之间签订的买卖合同应属无效。合同无效后，鼎田公司应返还王洋洋的购房款200000元。鼎田公司抗辩张桂芝在与王洋洋家人协商的过程中表示愿意返还购房款200000元，但是结合双方对话内容来看，王洋洋家人与张桂芝并未达成一致意见，并且表示要通过起诉解决纠纷，其仍然要求合同相对方返还涉案房屋，故王洋洋及鼎田公司、梁大建要求张桂芝返还购房款没有依据，法院不予支持。王洋洋在购买涉案房屋时应对涉案房屋的建设是否取得了相关行政部门的许可承担一定的审查义务，因此，王洋洋对合同自始无效造成的损失也应承担一定的过错。鼎田公司在转让涉案的房产时，未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，亦应当承担相应的损失，结合王洋洋的付款时间及同期银行贷款利率，法院酌定该损失为30000元。鼎田公司是由梁大建出资设立的一人有限责任公司，梁大建作为公司股东应当就公司财产独立性承担举证责任。庭审中，梁大建仅主张公司财产独立，与其个人财产不混同，但没有提供证据证明公司财产与股东自己的财产存在独立性，且其庭审中陈述曾与张桂芝协商用鼎田公司的房产抵偿其欠张桂芝的欠款，故梁大建存在个人财产与公司财产混同的情形，应按公司法关于一人有限责任公司的规定对公司债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第三百九十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、王洋洋与鼎田公司于2015年6月10日签订的商品房买卖合同无效；二、鼎田公司于判决生效后十日内返还王洋洋购房款200000元，并赔偿损失30000元；三、梁大建对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回王洋洋的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由王洋洋负担1050元，由鼎田公司、梁大建负担4750元。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1.涉案房屋买卖协议的效力如何认定；2.上诉人应否对被上诉人王洋洋承担涉案房款的返还以及赔偿责任。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于涉案房屋买卖协议的效力问题经查明，涉案房屋所占用土地为集体土地，售房时并未依法取得相关权属证书，亦未办理商品房预售许可证，故上诉人在该情况下，将涉案房屋售与被上诉人王洋洋，因违反法律强制性规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效。二、关于上诉人鼎田公司、梁大建是否应承担涉案房款的返还以及赔偿责任问题因涉案买卖协议无效，且被上诉人王洋洋在支付房款后亦未实际取得并使用涉案房屋，故上诉人应承担返还购房款并赔偿损失的相关法律责任。上诉人主张上述责任应由张桂芝承担而非由其承担，本院认为，上诉人该主张不能成立，具体理由如下：1.经一审查明并经生效判决确认，2014年8月25日，上诉人向被上诉人张桂芝出具授权委托书，授权其于2014年8月至2016年5月期间，处理涉案房屋所在小区房产的占有、出售、抵押和变卖等相关权利。涉案房屋买卖合同签订于2015年6月10日，即签订合同时处于双方委托关系存续期间之内。2.涉案房屋买卖合同系以鼎田公司名义签订，并加盖鼎田公司印章。在涉案房屋买卖事宜具体处理过程中，张桂芝系受上诉人委托、代表鼎田公司行使相关权利的受托人，根据委托法律关系的相关规定，相关法律后果应由委托人即上诉人承担。3.虽然涉案房款系由王洋洋支付给张桂芝，鼎田公司称并未收到王洋洋支付的涉案房款，但是否收到房款系鼎田公司与张桂芝之间的内部问题，其与张桂芝之间的纠纷可另行解决，不能免除其应向王洋洋承担的相关责任。4.上诉人与被上诉人张桂芝存在借贷纠纷，并在相关执行案件中将涉案房屋在内的两套房屋抵偿40万元，从上诉人的借款中扣除。但因涉案合同签订时，上诉人与被上诉人张桂芝之间的抵债协议并未实际履行，且张桂芝亦未实际取得涉案房屋，故上诉人所称的抵债协议并不能免除鼎田公司作为涉案合同相对人的相关义务。就上诉人与被上诉人之间的经济纠纷，上诉人可另行主张，本案不予理涉。综上，因涉案合同无效，一审判决上诉人鼎田公司作为合同相对人应向被上诉人王洋洋承担涉案房款的返还及相关赔偿责任，并无不当。又因鼎田公司系梁大建出资设立的一人有限责任公司，梁大建存在个人财产与公司财产混同的情形，故一审法院依据公司法的相关规定，判决梁大建对相关债务承担连带清偿责任，亦无不当。综上所述，上诉人鼎田公司、梁大建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由鼎田公司、梁大建负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二一年四月九日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰