山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终350号上诉人（原审被告、反诉原告）：汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区世昌大道266-5-102。法定代表人：孙伯阳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫飞，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：威海东华餐饮娱乐有限公司，住所地威海市青岛北路9号12F。法定代表人：吴泓颖，总经理。委托诉讼代理人：于刚波，北京市盈科（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雪莲，北京市盈科（威海）律师事务所实习律师上诉人汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司（以下简称汇亚公司）因与被上诉人威海东华餐饮娱乐有限公司（以下简称东华餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初5320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇亚公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回东华餐饮的诉讼请求，支持汇亚公司的反诉请求或发回重审。2、一、二审诉讼费依法由双方当事人分担。事实与理由：1.一审法院对房产实际租赁面积认定错误。在双方当事人对513室面积有分歧的情况下，一审直接按照东华餐饮的主张认定368.32平米没有依据。东华餐饮作为出租方应承担举证不能的法律后果；2.新冠××疫情对案涉合同的履行有重大影响，应适度减免租金。一审中汇亚公司主张适当减免租金，一审判决既未支持，也未说明理由，不符合相关规定及最高院指导精神；3.先开具发票后付租金，是双方约定的租金支付条件。一审法院认为开具发票是附随义务，不能作为拒付租金的理由，这与合同中先开具发票、后支付租金的约定不符。在未收到发票的情况下，汇亚公司有权拒付租金；4.汇亚公司的反诉请求应当支持。首先，2020年1月22日的《补充协议书》虽然没有对逾期交付房产的赔偿事宜进行约定，但汇亚公司也未明确放弃追究逾期交付的违约责任；其次，汇亚公司承租房产的目的是开办信息产业园，双方约定2019年8月15日交付房产，但东华餐饮迟至12月1日才交付，迟延的三个半月给汇亚公司造成的损失，东华餐饮应当承担。至于政府的补贴，2019年12月1日之前未给任何补贴，2019年12月1日之后给予的补贴既不能弥补汇亚公司的运营支出，也与东华餐饮无关，更不是其不承担逾期违约责任的理由。东华餐饮辩称，1.一审法院对威海腾飞网络科技有限公司（58同城）实际租赁面积的认定并无不当。双方签约前，已将租赁面积示意图提交汇亚公司，其未提出异议。因为汇亚公司是承租整层的，更改单个房间面积，东华餐饮不会从中受益；2.是否开具发票并非租金支付的先决条件。合同虽有先开发票再付租金的约定，但汇亚公司违反合同主要义务在先，其不能以此否认东华餐饮要求支付租金的权利。法院判决支付租金后，东华餐饮完全可以先行开具发票，之后再由汇亚公司付款。上述约定不能成为租金支付的先决条件，更不能成为汇亚公司不支付租金的理由。且未开具发票也是应汇亚公司的要求，因其无钱支付，所以要求暂时不要开发票；3.减免租金无法律依据。汇亚公司不是因疫情导致没有营业收入或营业收入明显减少，不属于最高院指导意见中的情形。另外一审法院在计算租金时间方面以及对汇亚公司未交还房屋期间的费用不予支持等方面实质上已变相减免了部分租金。租金实际上是竹岛办事处支付的，汇亚公司没有任何损失，汇亚公司也没有降低其客户的租金，反而要求东华餐饮降低租金不符合事实；4.汇亚公司一审的反诉请求没有事实与法律依据。汇亚公司给管理人员的工资、保险等运营支出，是由竹岛办事处支付的，其并不因东华餐饮的原因产生任何损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东华餐饮向一审法院起诉请求：判令汇亚公司支付东华餐饮租金267274.75元（计算至2020年9月23日）及电费27644.4元（计算至2020年8月5日）。汇亚公司反诉请求：1.确认东华餐饮和汇亚公司签订的《商业物业租赁合同》已于2020年6月30日解除；2.判令东华餐饮赔偿汇亚公司（原审误为汇亚公司赔偿东华餐饮）经济损失122658.71元；3、反诉费用由东华餐饮承担。一审法院认定事实：2019年7月21日，东华餐饮（甲方、出租方）与汇亚公司（乙方、承租方）签订一份《商业物业租赁合同》，约定甲方将位于威海市环翠区（产权面积1960平方米），总计产权面积为3550平方米的房产出租给乙方使用；租金按季度支付，季度租金为388725元，以上租金含物业管理费、空调使用费、电梯使用费、室外停车场固定车位使用费；2019年8月15日前交付负一层、一层、五层；乙方支付租金的方式为：在竹岛办事处履行合作协议，将当年度合作费用向乙方支付后7日内，乙方支付当季度租金，甲方应在付款前至少五个工作日提供收据交付乙方，如有客户要求甲方可根据乙方要求开具增值税发票；在合同履约过程中，若税务或政府其他部门变更，关于房产租赁发票的规定是甲方应提供符合当时新规定的房产租赁发票；如甲方未能按合同规定提供房产租赁发票，则乙方有权延迟支付租金而不视为违约不付租金，直至甲方提供房产租赁发票时止，乙方在收到甲方房产租赁发票后在3日内支付租金；房产租赁期自2019年8月15日起至2022年8月15日止；乙方是基于《威海创新园国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》签订本合同，如威海市环翠区竹岛街道办事处未按协议履行，则乙方有权在合同期满前单方解除本合同，并不承担违约责任，并不支付任何租金及费用，乙方须将办事处签订的《威海创新园国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》提供给甲方备案。2020年1月22日，东华餐饮（甲方）与汇亚公司（乙方）签订一份《补充协议书》，约定就双方于2019年7月21日签订的《商业物业租赁合同》，因甲方原因延迟交付租赁房产，双方达成以下补充协议：一、因甲方逾期交付租赁房产，且负一层、一层尚未达到交付条件，原承租范围内仅有五层达到交付，即乙方当前仅承租第五层及附属楼层房产，房产面积为1960平方米，租金交付方式按照原合同标准执行，租赁期限不变，但租期内2019年8月15日至2019年12月1日为免租期；……七、其他未尽事宜仍按原租赁合同的相关条款执行；……九、本补充协议是原租赁合同的补充，与原租赁合同不一致的，以本协议为准；十、租金按季度支付。同日，汇亚公司支付东华餐饮租金300000元。2020年7月8日，威海市环翠区竹岛办事处（甲方）与汇亚公司签订《终止协议》，载明：自项目第一次半年考核以来，在后续打造过程中，因产权纠纷等不可控因素，导致项目推进困难，双方经过友好协商，同意终止双方已签订的《威海国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》，现就双方终止运营管理合作等事项达成如下协议，一、甲、乙双方一致同意自本协议签署生效之日起正式终止；二、乙方在终止日起停止向甲方提供合同约定的运营管理服务；三、乙方负责产业园以招商客户问题的善后事宜；……同日，汇亚公司向东华餐饮邮寄了一份《解除租赁合同通知书》，内容为：“2019年7月21日贵我双方签订《商业物业租赁合同》，约定我方承租威海市环翠区青岛北路9号国际金融大厦的房产，贵我双方签订该租赁合同的基础是威海国际信息咨询服务产业园项目，现因产业园停止推进，环翠区竹岛街道办事处解除《威海市创新园国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》，根据该租赁合同第八条第三款的约定，我公司决定解除该租赁合同，特通知如下：自2020年5月31日，该租赁合同解除，并同时停止计租，且我公司不承担违约责任；请你公司收到本通知后安排专人与我公司沟通解决相关善后事宜。另，贵方至今尚欠我方发票金额300000元未开具，敬请贵方尽快开具并邮寄至我方。”东华餐饮于2020年7月9日收到该通知书。2020年9月10日，东华餐饮以汇亚公司欠付租金为由提起诉讼。位于威海市产系威海国际金融大厦有限公司所有。2017年1月1日，威海国际金融大厦有限公司出具《房屋委托租赁授权书》，全权委托东华餐饮对上述房产进行房屋出租、合同签署、租金收取、物业费及水电费等费用收取事宜；授权期限为2017年1月1日至2027年12月31日。东华餐饮与汇亚公司均认可租金单价按照每天每平方米1.2元计算。东华餐饮同意将威海腾飞网络公司（即58同城）租赁的部分面积从补充协议中约定的1960平方米的面积中扣除。东华餐饮称其自2020年9月24日开始将大部分租赁房屋收回。东华餐饮为证实其主张提交以下证据：1、电表照片三张，拟证实汇亚公司的用电量为30716千瓦，应支付的电费为30716千瓦×0.9元/千瓦即27644.4元。2、威海圣熙电气有限公司（甲方、出租方）与威海腾飞网络科技有限公司（乙方、承租方）于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于威海市青岛北路9号五楼北、建筑面积368.32平方米的房屋租赁给乙方，租赁期限自2019年10月15日至2022年10月14日。拟证实五层有368.32平方米的房屋租赁给案外人，不应当计算在汇亚公司的租赁面积内。3、威海市环翠区竹岛办街道办事处（甲方）与汇亚公司（乙方）签订的《威海国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》复印件一份，约定乙方以其租赁持有的办公面积约3630平方米的房产与甲方合作实施威海国际信息咨询服务产业园项目的挂牌管理运营；甲方根据双方约定向乙方支付运营服务费用，用于乙方运营管理团队的薪酬、保险、运营开办、日常办公支出等费用，不含信息产业园基础装修、物业维修等费用。4、汇亚公司的工作人员刘洋出具的收到租赁标的物钥匙的收条一张，拟证实汇亚公司于2019年11月13日收到附楼5个办公楼钥匙20把，2019年12月6日收到主楼部门的钥匙12把。拟证实东华餐饮将标的物交付给汇亚公司使用。5、2019年12月至2020年9月份供电公司向威海圣熙电气有限公司出具的缴纳电费的专用发票十张，总计金额82万余元，其中包括了汇亚公司所承租的房屋的电费。汇亚公司质证称，对证据1的真实性不予认可，涉案房产的电表是由东华餐饮控制管理的。对证据2的真实性无法确认，因为其不是该合同当事人，但是威海腾飞网络公司确实是东华餐饮出租的，另外该合同中载明的建筑面积只是当事人双方的一个约定，是否客观准确并不清楚。对证据3的真实性无异议，但是依据国家的相关招商政策，并综合考虑各种因素，进行的补贴，与东华餐饮没有任何关系，更不能因此认为汇亚公司的损失东华餐饮不需要承担。对证据5的真实性没有异议，但该发票不能证明涉案房产存在各房间电费抄表错误或者是偷漏电的情况，其租赁的房屋，很多房间根本就没有人使用。汇亚公司对其主张提交以下证据：1、电费缴纳清单一张，6月份电费收费表微信截图一张，拟证明租赁房产的电费不正常，疫情期间无人办公，说明存在人为更换电表的情形。其人员的工资、社保和住房公积金三部分，主要是从2019年8月计算到2019年11月，其中8月是按照半个月计算。2、弘基文化传播有限公司（即516房间的搜狐焦点）向威海圣熙电气有限公司自2020年5月份起交纳租金的发票和转账记录各4页，拟证明涉案房产实际上在2020年5月份，已经由东华餐饮接手管理。因为2020年5月份，汇亚公司与东华餐饮口头交流终止租赁合同，东华餐饮的其他的客户均已在2020年5、6月份搬离承租的房产，只有搜狐焦点继续在该房产承租经营，并自2020年5月份即开始向东华餐饮认可的威海圣熙电气有限公司支付租金，但是双方没有签订书面的租赁合同。3、2020年10月东华餐饮工作人员之间的微信聊天截图2页、现场照片七张，拟证实涉案的房产除了搜狐焦点之外，其余均已搬离。4、汇亚公司的营业执照一份，拟证明汇亚公司于2019年7月9日成立，结合公司的名称可以看出汇亚公司就是为了本案涉及的产业园而成立的。5、工资统计表一张、银行账户明细表3页、批量提交清单6份，社会保险缴款书、社保缴纳证明各四份，公积金证明一份，拟证明自2019年8月15日至2019年11月，汇亚公司支付的职工工资、社保和住房公积金等合计122658.7元。东华餐饮质证称，对证据1中6月电费收费表真实性不予认可，这不是其制作的；对电费缴纳清单真实性没有异议，但该证据只能证实截至2019年的12月25日的电费，不能证实截至2020年的9月23日汇亚公司应当缴纳的实际电费金额。证据2不能够认定双方已经就租赁物的解除达成合意，因为直到本案起诉时汇亚公司仍未将涉案标的物交付给东华餐饮。对证据3的真实性无法确认，因拍摄的时间以及微信交流的时间，均是在2020年10月份，东华餐饮所主张的租赁费是主张到2020年9月23日。对证据4的真实性无异议，该份证据与本案没有关联性。对证据5中的工资统计表因系汇亚公司自己制作的，真实性也无法确认，内容与本案无关联性，且根据威海市环翠区竹岛街道办事处和汇亚公司签订的合作协议，办事处向汇亚公司支付的运营服务费包括管理团队的薪酬、保险、运营、开放和日常费用、办公费用，因此汇亚公司支付给管理人员的工资、保险等，事实上是由竹岛办事处支付的，其本身无任何损失。汇亚公司和东华餐饮均认可汇亚公司一直未交纳过租赁房屋的电费，涉案租赁合同及补充协议均未对电费的交纳进行约定。一审法院认为，东华餐饮与汇亚公司签订的《商业物业租赁合同》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，汇亚公司是基于《威海创新园国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》签订该合同，如威海市环翠区竹岛街道办事处未按协议履行，则汇亚公司有权在合同期满前单方解除合同，并不承担违约责任，并不支付任何租金及费用，故汇亚公司在满足上述条件时，享有合同解除权。由于威海市环翠区竹岛办事处与汇亚公司于2020年7月8日签订了《终止协议》，故自该协议签订之日汇亚公司有权解除涉案租赁合同，由于汇亚公司发出的解除通知于2020年7月9日到达东华餐饮，故确认双方租赁合同已于2020年7月9日解除，对于合同解除之前的租金即自2019年12月1日至2020年7月9日的租金，汇亚公司仍应支付，对于合同解除之后的租金，按照合同约定，汇亚公司无需支付。双方对于租赁单价无异议，对于应当扣除威海腾飞网络科技有限公司租赁的房屋面积亦无异议，只是对具体的面积数额存在争议，由于该部分面积房屋并无单独产权证书，故采信威海圣熙电气有限公司与威海腾飞网络科技有限公司于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》中记载的368.32平方米，故汇亚公司应当支付的租金计算为（1960平方米－368.32平方米）×1.2元/平方米/天×222天即424023.55元，扣除已经支付的300000元，剩余租金124023.55元汇亚公司仍应支付。汇亚公司辩称，其已经于2020年5月份口头通知东华餐饮解除合同，但其未能提供证据证实当时其解除权已经具备行使条件以及进行了有效的通知，故其辩称理由，不予采信。汇亚公司还以东华餐饮未向其开具发票为由进行抗辩，一审法院认为，就东华餐饮和汇亚公司之间的房屋租赁合同关系而言,东华餐饮的合同义务是将房屋交付汇亚公司管理使用，而汇亚公司的义务是按期给付租金，作为出租人的东华餐饮应否及是否已为汇亚公司开具发票仅是涉及附随义务的履行问题，作为承租人的汇亚公司不能以此拒付租金，且租赁合同中对于支付租金的方式约定为“在竹岛办事处履行合作协议，将当年度合作费用向乙方支付后7日内，乙方支付当季度租金，甲方应在付款前至少五个工作日提供收据交付乙方，如有客户要求甲方可根据乙方要求开具增值税发票”，故汇亚公司的该项主张理由不当，不予支持。关于东华餐饮主张的电费，因双方在租赁合同中并未对电费的交纳进行约定，且东华餐饮提供的照片及发票也不足以证实汇亚公司的实际用电情况，故其该部分诉讼请求，证据不足，不予支持。关于汇亚公司要求东华餐饮承担赔偿责任的诉讼请求，尽管东华餐饮存在逾期交付房屋的事实，但双方于2020年1月22日就逾期交付的问题达成了《补充协议书》，其中并未就损失的赔偿进行约定，且根据威海市环翠区竹岛办街道办事处与汇亚公司签订的《威海国际信息咨询服务产业园项目运营管理合作协议》中约定，威海市环翠区竹岛办街道办事处根据双方约定向汇亚公司支付运营服务费用，用于汇亚公司运营管理团队的薪酬、保险、运营开办、日常办公支出等费用，故汇亚公司主张的工资、社会保险和公积金的费用实际系由威海市环翠区竹岛办街道办事处支付，其自身并未因逾期交付房屋而受到损失，因此要求东华餐饮进行赔偿，缺乏事实和法律依据，故其该部分反诉请求，不予支持。综上，东华餐饮诉讼请求的合理部分，予以支持。汇亚公司反诉请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、东华餐饮与汇亚公司签订的《商业物业租赁合同》于2020年7月9日解除；二、汇亚公司（反诉原告）于判决生效后十日内支付东华餐饮【原审误为被告汇亚公司（反诉原告）】租金124023.55元；三、驳回东华餐饮其余诉讼请求；四、驳回汇亚公司其余反诉请求。如汇亚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3554元，反诉案件受理费1377元，由东华餐饮负担3491元，由汇亚公司负担1440元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明，汇亚公司反诉请求的第二项为判令东华餐饮赔偿汇亚公司经济损失122658.71元。汇亚公司一审提交的证据显示，2019年8月15日至2019年11月，汇亚公司支付的职工工资、社保和住房公积金等合计122658.7元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案作为房屋租赁合同纠纷，一审法院根据双方当时的诉辩主张及其举证质证情况，综合分析在案证据的基础上，对其双方合同关于各方权利义务内容、合同实际履行情况以及争议租赁标的面积、电费负担义务、涉案合同解除时间确认等情节的认定，符合民事诉讼证据认证规则，本院依法予以维持。鉴于涉案租赁合同履行期处于新冠疫情期间，因东华餐饮延迟交付涉案房产导致涉案房产交付不久即进入疫情防控严峻时期，而双方于2020年1月22日的《补充协议书》虽然没有对逾期交付房产的赔偿事宜进行约定，但汇亚公司称其未明确放弃追究逾期交付的违约责任，联系东华餐饮于2020年1月22日收取300000元租金后，直至2020年7月8日也未向汇亚公司开具发票的情节，东华餐饮关于其之所以未开具发票的解释，明显与事实不符。故东华餐饮在交付涉案房产、开具发票等情节上存在违约行为。汇亚公司据此提起东华餐饮赔偿汇亚公司经济损失122658.71元的反诉请求，虽然其提供的工资统计表、银行账户明细表、批量提交清单，社会保险缴款书、社保缴纳证明、公积金证明等证据材料，东华餐饮不予认可，但东华餐饮并未提供反证予以否定，故对其真实性应予认定。汇亚公司关于2020年1月22日的《补充协议书》虽然没有对逾期交付房产的赔偿事宜进行约定，但其也未明确放弃追究逾期交付的违约责任的主张，既有证据佐证，也符合情理。至于其是否从竹岛办事处取得运营服务费用，根据合同相对性原则，运营服务费用是否支付及支付多少是其与竹岛办事处之间的约定，与东华餐饮应否承担违约责任无关。东华餐饮不能以汇亚公司与竹岛办事处之间支付运营服务费用的约定来否认汇亚公司因其延迟交房所造成的利益减少或支出增加事实，进而拒绝承担违约责任。综上，汇亚公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对汇亚公司的反诉请求处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初5320号民事判决第一项，即威海东华餐饮娱乐有限公司与汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司签订的《商业物业租赁合同》于2020年7月9日解除；二、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初5320号民事判决第二、三、四项；三、汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司支付威海东华餐饮娱乐有限公司租金124023.55元；四、威海东华餐饮娱乐有限公司赔偿汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司逾期交房经济损失122658.7元；五、驳回威海东华餐饮娱乐有限公司其余诉讼请求；六、驳回汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司其余反诉请求。上述给付义务于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3554元，由威海东华餐饮娱乐有限公司负担2059元，汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司负担1495元；反诉案件受理费1377元，由威海东华餐饮娱乐有限公司负担。二审案件受理费2880元，由威海东华餐饮娱乐有限公司负担1377元，汇亚致远产业园运营管理（山东）有限公司负担1503元。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二一年四月十四日法官助理安姣姣书记员刘珍琪