瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4569号 原告：瑞安市莘塍街道华表村股份经济合作社，住所地浙江省瑞安市莘塍街道华表村南一路16巷桥头，统一社会信用代码N2330381570555649E。 法定代表人：张万钏。 委托诉讼代理人：祝志鹏,浙江瑞大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金新克,浙江瑞大律师事务所律师。 被告：张万申，男，1959年11月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告瑞安市莘塍街道华表村股份经济合作社与被告张万申合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序审理，2020年8月21日转为普通程序，2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝志鹏、金新克、被告张万申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞安市莘塍街道华表村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付建房款155505元并支付违约金（其中2020年4月1日前为183361元，自2020年4月1日起，按月利率1.5％的标准，计算至判决确定履行期限届满之日止）。事实和理由：被告系莘塍街道华表村村民。2013年1月8日，原、被告双方因华表村旧村改造事项签订《华表村旧村改造房屋拆迁安置合同》，其中第七款约定“乙方应当按建设工程进度需要，按照甲方的缴款通知，分期分批向甲方交纳建房款”，第八款约定“乙方未按通知规定按时如数缴纳建房款的，应按逾期未缴的金额，按下列方法支付违约金：（一）逾期10天者，加罚利息1.5%月息，逾期20天者，加罚利息2%月息；逾期30天者，加罚利息3%月息”。此后，原告陆续发布缴款通知，被告也陆续支付部分建房款，但有多次逾期记录，且至今尚余155505元建房款及违约金未付。上述建房款经原告多番催讨，被告均以各种理由拖延支付。另，原告于2015年11月8日发布通知，决议将2015年10月25日后的逾期利息调整为月利率1.5%。诉讼过程中，原告以诉讼请求中有15000元属于手续费，暂无证据证明先予以撤回为由，变更诉讼请求为：判令被告立即支付建房款140505元并支付违约金（其中2020年4月1日前为183361元，自2020年4月1日起，按月利率1.5％的标准，计算至判决确定履行期限届满之日止）。 被告张万申辩称：一、被告已经交了170多万元，到底需要交多少建房款，被告不清楚，原告账目没有明细；二、被告原有两间轩屋，原告同意对其中一间轩屋给予安置，被告需要找出50000元，该50000元约定在算账时再给付，因此这50000元不能算利息；三、还有一间轩屋应当给予安置而没有安置，价值大概10万元；四、已经交的钱，不应该再算利息。由于被告在国外，家里只有年迈的母亲，有收到通知的，都已交钱，因此不应当支付逾期利息，而且被告交钱时原告也没有说被告还需要交利息；五、工程验收未通过，还不能办理房产登记；五、电梯应当是42万一台，改为十几万元一台，铝合金门窗被改成塑料门窗，钢化玻璃被改成普通玻璃。 原告围绕诉讼请求向本院提交了农村集体经济组织登记证、被告户籍信息、房屋拆迁安置合同、处理方案、缴款明细、缴款通知、会议记录、华表村旧村改造拆建同意书、华表村C地块签到、选票结果、瑞安市莘塍街道办事处文件（莘办【2012】126号）、瑞安市莘塍街道办事处文件（莘办【2013】37号）等证据，经质证，被告认为缴款通知没有及时收到，是后来其母亲通过其他人转告被告。本院认为：1、催款通知书内容不能反映该通知的送达情况，虽然被告也承认其母亲有收到交款的消息，但不能确定时间，且被告长期在国外居住，与其母亲联系确实存在不便，因此不能据此认定被告收到通知的确切时间。2、对原告提交的其他证据予以采信。 经审理本院查明：2012年4月16日，瑞安市莘塍街道华表村参与C地块旧村改造的业主召开大会选举产生业主代表。2012年4月23日，业主代表会议选举产生旧村改造指挥部，并经瑞安市莘塍街道办事处批准。旧村改造指挥部的职责包括：建议召开业主代表会议和全体业主大会；项目建设过程中的政策处理；项目审批手续的办理和协调；项目建设的全面监督和管理；项目的竣工验收和交接；项目资金管理；制定和执行房屋分配方案等等。2013年1月8日，原告作为甲方，被告张万申作为乙方，双方签订《华表村旧村改造房屋拆迁安置合同》，约定：“乙方自愿将坐落在华表村华北路127号的房屋1.5间（包括：无证轩屋），自行腾空，全部交由甲方按“统一规划、统一设计、统一建设、统一验收、统一安置、统一发证”的原则进行旧村改造。......乙方应当给甲方支付平衡补差计人民币60505元......平衡补差找出者的金额在合同签订后，项目进场打桩前支付给甲方（具体见通知）......乙方腾空、搬迁后，由甲方负责组织统一办理报批手续。......拆迁建房审批、设计、标准间平衡找补资金、建设资金、验收等一切费用，乙方全体拆建户按标准间数，进行分摊承担。......乙方应当按建设工程进度需要，按照甲方的缴款通知，分期分批向甲方交纳建房款。乙方未按通知规定按时如数缴纳建房款的，应当按逾期缴交的金额，按下列方法支付违约金：（一）逾期10天者，加罚利息1.5%月息。逾期20天者，加罚利息2%月息。逾期30天者，加罚利息3%月息。......本协议须经双方当事人签字盖章并经公安机关公证或鉴证后生效。”2013年1月12日，被告张万申与华表村C团块旧村改造指挥部达成《关于张万申有证轩儿安置处理方案》，约定张万申找出地块平衡款65000元。之后，旧村改造指挥部根据工程进度陆续通知建房业主交纳建房工程款。2015年10月1日，旧村改造指挥部会议决议：建房户二套需要交纳115万元。被告张万申共三套新房指标，按该决议应交172500万元。被告张万申的实际交款情况为：2009年4月24日交款10000元，2013年11月4日交款500000元，2013年2月28日交款300000元，2013年8月2日交款200000元，2015年3月11日交款600000元，2018年2月10日交款50000元，2018年6月28日交款50000元。本院于2020年6月30日向被告张万申送达了民事起诉状副本。 本院认为，原、被告之间系合同关系，虽然原、被告约定华表村旧村改造房屋拆迁安置合同需要经公证机关公证或鉴证后生效，而实际合同并未经过公证，但是合同签定后被告已交纳了部分建房款，原告也已开展旧房拆除和新房建设工作，合同实际已开始履行，双方以实际行为变更了“合同需要经公证机关公证或鉴证后生效”的约定，该合同已生效。被告作为建房业主，应当依照合同约定交纳建房款和平衡补差款项。案涉建设工程承包人的确定、工程质量监督、工程进度款的交纳等房屋建设相关事宜实际是由拆迁业主选举产生的旧村改造指挥部决定，而非本案原告。原告只在房屋具备登记条件时按规定流程协助办理有关房屋权属登记手续，而不是负有交付房屋的义务。房屋建设过程中出现违章和未竣工验收等问题，也不能当然地归责于原告，被告以建设过程中出现违章和未竣工验收作为不交纳建房款理由，本院不予支持。若被告认为原告在履行合同约定的组织管理义务中存在过错，从而造成被告方损失的，可另案主张。至于原告主张的违约金问题：一方面,由于原告没有证据证明已就各期房款的交缴通知到被告，其要求对未付款按通知要求的交款截止日起支付利息缺乏依据。另一方面，被告张万申已交的建房款中，有部分建房款的交纳时间早于通知交纳时间。综合考虑被告实际交款情况，建房户之间的利益平衡，本院酌情以起诉状送达之日为逾期利息起算点，按月利率1.5%计算。关于逾期交纳平衡找补款是否需要交利息的问题，合同约定平衡找补款要在项目进场打桩前支付。被告在2013年3月1日交款300000元时，应当视为已经付清了平衡找补款，欠付的款项均属于应当交纳的建房款，而不是平衡找补款，因此不存在平衡找补款计算利息的问题。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下： 一、被告张万申于本判决生效后十日内支付原告瑞安市莘塍街道华表村股份经济合作社建房款140505元，并支付违约金（以140505元为基数自2020年6月30日起按月利率1.5%计算至实际支付之日止）。 二、驳回原告瑞安市莘塍街道华表村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6383元，由原告负担3273元，被告负担3110元。 如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  李 进 人民陪审员  许一雷 人民陪审员  陈余成 二〇二一年四月十四日 代书 记员  金 铭