江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终87号上诉人（原审被告）：陈婷婷，女，1987年1月29日生，汉族，山西省柳林县人，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：郑杰，江苏金伙伴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹鲁，男，1988年10月10日生，汉族，新疆自治区乌鲁木齐市人，住新疆自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王霞明，乐天（上海）律师事务所律师。上诉人陈婷婷因与被上诉人邹鲁房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。陈婷婷上诉请求：1.撤销原审判决，二审法院依法改判；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》于2017年10月18日已经解除，上诉人不存在违约行为。2017年10月18日上诉人与被上诉人的电话录音中，被上诉人表示“我不会要这个房子，到了年底我也不会要这个房子，钱够了我也不会要这个房子，我现在只会把我的钱要回来”。被上诉人回复“可以啊，可以啊，通过合法途径去要这个钱，好吧”。被上诉人已经明确告知上诉人不购买房屋，并且要求退还定金，属于单方解除合同的行为，同时上诉人也同意了被上诉人不再购买房屋，故双方的房屋买卖合同已经于2017年1月18日解除。一审法院将被上诉人的行为认定为“逾期违约”，根据判决书内容，如果法院判决书中的“逾期违约”是指“预期违约”，根据《合同法》笫一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中被上诉人的义务是按合同支付购房款，权利是要求上诉人交付房屋。从录音中可以表明，被上诉人明确表示不履行义务，同时放弃权利（不要房屋)，所以被上诉人的行为并非是预期违约，而是单方解除合同。所以一审法院事实认定错误，法律适用错误。2.退一步讲，上诉人与被上诉人房屋买卖合同并未于2017年10月18日解除，根据双方《房屋买买卖协议》第3条的约定：被上诉人应当在房地产交易中心办理过户手续缴交税费前支付给上诉人首付款（含定金）人民币625000元整。但是被上诉人在合同履行期内并没有按约定时间支付，直至本案诉讼前也没有支付，被上诉人一直处于违约状态，上诉人不返还定金于法有据。邹鲁辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邹鲁向一审法院起诉请求：1.判令陈婷婷双倍返还定金9935元；2.本案诉讼费由陈婷婷承担。一审法院认定事实：邹鲁与陈婷婷通过微信联系商量买卖房屋，邹鲁向陈婷婷发送房屋买卖协议内容，陈婷婷修改房屋买卖协议内容后，于2017年9月19日再向邹鲁发送修改后的房屋买卖协议，邹鲁同意。邹鲁与陈婷婷微信聊天部分内容：“2017年9月19日，陈：发送房屋买卖协议。邹：没有更改。陈：改了一些，一个月改了一个半月，因为我考虑国庆要到了，怕耽误时间。陈：你看下，还有没有问题，没问题就这么定了，你打了定金我就给我爸妈买车票回去，至于中介那边我们已经跟对门说过了，不会再给任何人看房，我这边接到的电话都拒绝了，但是我没有他们的联系方式，可能有些中介还在推销我的房子，我也没办法，只能说到我这儿的，我都通知了。”、“2017年9月24日，邹：房子暂时不能买了，这几天筹全款一直不能到位，前面借给同事的钱还是没准数，你这边我又不好拖着，很不好意思，拖了这么久，我还在想办法，一旦钱数够了，如果到时房子和我有缘，你房子还没卖掉，我按合同多打点定金给你。陈：可以。”、“2017年10月1日，陈：我妈同意了，你打定金我买火车票，协议我打印出来签两份我爸妈带回去然后你签了字，我们各自保留一份。邹：微信转账5000元。陈：已收钱。”、“2017年10月2日，邹：我都快疯了，太想买你家房子，借出去的钱要回来又太紧张，昨天一听到确定还钱了赶紧给你打电话打定金，耗着你真过意不去，你把票退了吧，你要等不及我，我同意你解除合同。陈：可以，我退票，但是损失的手续费。陈：那我退票了。邹：好。陈：共计65元。陈：你昨天打的定金，合同生效从昨天算起，如果一个半月之内你的资金没有到位，那我们就按着你自愿解除合同定金不退，如果一个半月之内你资金到位还要购房，那么到时候65元的退票手续费补给我，我重新购票。”2017年10月1日，邹鲁支付给陈婷婷定金5000元。由于陈婷婷已购买火车票，征得邹鲁同意后，陈婷婷办理了火车票退票手续，产生火车票退票费65元。房屋买卖协议内容：“卖方：陈婷婷（简称甲方）身份证号码：650104198701××××，买方：邹鲁（简称乙方）身份证号码：430626198810××××。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产订立本协议，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方（该房屋所有权人陈军为甲方的父亲）坐落在乌鲁木齐市新市区××路××号铁设家属院x幢x单元x拥有的住宅房产，套内建筑面积为56.37平方米。第二条上述房产的交易单价为：人民币11264元／平方米，总价：人民币635000元整（大写：陆拾叁万伍仟元整），此价格为甲方净得价，因交易产生的一切费用（过户费等）由乙方承担。第三条甲乙双方同意以全款的方式付款，并约定在房地产交易中心办理过户手续缴税费前支付首付款（含定金）人民币625000元整（大写：陆拾贰万伍仟元整）支付给甲方。尾款人民币10000元整（大写：壹万元整）在办理完甲方原有户口迁出手续后当日支付给甲方。第四条甲方应于乙方付清全部房款之时，将所售房屋（含地下室、储藏室）、附属设施及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收，甲方应配合乙方办理变更物业社区登记等相关手续。接收前该房屋所发生的物业费、水电费、采暖费、天然气费、网费等相关费用由甲方负责结清；接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使。第五条甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有，产权变更须在收到定金之日起一个半月之内完成（不可抗力原因除外）。第六条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押偾务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第七条因甲方本人不在本市，本协议自甲方确认收到人民币5000元整（大写：5000元整）定金时生效。如因甲方产权手续相关问题导致不能正常办理产权交付的，甲方应将已收房款及定金退回乙方；若甲乙双方单独一方违约，应书面通知另一方，并自违约之日起三日内向另一方支付总房款的百分之十作为违约金。第八条本协议在履约过程中发生的争议，双方可通过先协商、后诉讼的方式进行解决。”另查明，陈婷婷提供其与邹鲁于2017年10月18日的电话通话录音。电话通话录音部分内容：“陈：啊，您好。邹：你钱咋还没打过来?陈：我为什么要给你打过去呢?邹：唉你没买票，你那个撒，你没有任何（理由）存着，你扣上我钱干啥?陈：我买票了，是你让我把票退掉的。邹：哎！退了。陈：然后现在是你违反了约定。邹：违反了约定，你之前我因为我给你打了诚意金，啊?陈婷婷，我不跟你讲这多，啊，你这么多天没有把钱给我打过来，我知道你，你这个耗上可以，我这个我要一万块钱，啊?我们如果要为了5000块钱翻脸，你要愿意为了5000块钱去当个仇人，我们就按结仇这样走，啊?我这个我就按5000块钱我要翻倍的要！陈：可以呀，你可以去起诉我好了，好吧?邹：我不起诉！哎呀！我不要这个，几千块钱我还搞不定吗?在这个，在这个辖区我还搞不定这个事儿吗?我起诉你?你放心吧，我不会起诉你的，我还等着你把我欺负了。陈：我不会欺负你的，我们什么都按合同约定去走……邹：我不会要这个房子，到了年底我也不会要这个房子，钱够了我也不会要这个房子，我现在只会把我钱要回来，啊?陈：可以啊，可以啊，可以提供合法途径去要这个钱，好吧?邹：什么合法途径?哎，我要我的钱，什么是合法途径……”邹鲁与陈婷婷微信聊天部分内容：“2017年10月21日，邹：单位正在处理我这件事，说错的话被处理我认，一码归一码，之前商量延期过户你态度坚决所以我说话有点冲动，还是想跟你商量过户的事，我家里帮我凑齐了房款，希望按我们刚开始说好的过户走。看晨报11月1号开始房产过户新规出来手续周期长，需要挂牌公示，公示等候完才能过户，手续特别繁琐，所以希望月底之前我们把户过掉。”、“2017年11月1日，邹：你好，陈婷婷，今天是十一月一号，距合同截止只剩十五天，请履行合同，不要故意违约。”、“陈：2017年11月5日，邹鲁先生，你好，十月一日正式收到你购房定金五千元，十月十八日晚七点接到你电话，你在电话里明确表示年底房款凑齐也不会再购买我家的房子，我当即表示同意不再跟你继续交易，我们之前的协议当时就中止了。”2020年5月21日，邹鲁向一审法院提起诉讼。一审审理中，法庭询问双方是否同意继续履行合同？邹鲁表示可以继续履行。陈婷婷表示不同意继续履行。上述事实，有微信号截图、微信聊天记录、通话录音材料、证人证言及双方在庭审中陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。本案邹鲁、陈婷婷之间采取微信联系商量买卖房屋，邹鲁向陈婷婷发送房屋买卖协议内容，陈婷婷修改房屋买卖协议内容后，于2017年9月19日再向邹鲁发送修改后的房屋买卖协议，邹鲁是同意陈婷婷修改内容。按照房屋买卖协议约定本协议自甲方确认收到人民币5000元整定金时生效，邹鲁于2017年10月1日支付给陈婷婷定金5000元，陈婷婷已收到定金5000元，因此。邹鲁、陈婷婷之间房屋买卖协议生效。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。虽然邹鲁在2017年10月18日与陈婷婷电话通话中，表示要求陈婷婷退还已收到定金5000元，在与陈婷婷争吵后，表示“我不会要这个房子，到了年底我也不会要这个房子，钱够了我也不会要这个房子，我现在只会把我钱要回来”，由于陈婷婷当时表示不同意退还已收到定金5000元，要求邹鲁按照合法途径解决。邹鲁上述陈述内容构成逾期违约，逾期违约是对约定内容的违反，逾期违约本身并不具有解除合同的效力。只有当债权人接受逾期违约的既成事实，已不再准备进行维护合同效力的情况下，债权人即获得了合同的单方解除权，可以通知对方要求解除合同。但是，在邹鲁存在逾期违约的情况下，陈婷婷并没有按法律规定行使合同法定解除权，邹鲁、陈婷婷之间达成的房屋买卖协议仍然有效。在房屋买卖协议约定产权变更须在收到定金之日起一个半月之内完成之前，2017年10月21日，邹鲁在与陈婷婷微信联系中承认说错话，表达还是想与陈婷婷商量过户，邹鲁家中帮其凑齐了房款，希望在月底之前过户。2017年11月1日，邹鲁再次向陈婷婷表达距房屋买卖协议约定过户时间只剩15天，要求陈婷婷履行合同过户。而陈婷婷表示2017年10月18日邹鲁在电话里明确表示年底房款凑齐也不会再购买陈婷婷家的房子，陈婷婷当即表示同意不再跟你继续交易，双方之前的协议当时就中止了。陈婷婷认为系于法无据。鉴于在本案庭审中，法庭询问双方是否同意继续履行合同？邹鲁表示可以继续履行。陈婷婷表示不同意继续履行，因此，陈婷婷应当双倍返还定金，扣除邹鲁承担陈婷婷的退票费65元，陈婷婷应返还邹鲁定金9935元。综上，陈婷婷辩称无法律依据，不予以采纳。邹鲁诉讼请求合理，有事实和法律依据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第一百一十五条之规定，判决：陈婷婷于该判决发生法律效力之日起十日内返还邹鲁定金9935元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费50元，由陈婷婷负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案中邹鲁与陈婷婷之间采取微信联系商量买卖房屋，双方一致认可经陈婷婷于2017年9月19日修改过的房屋买卖协议。该协议约定自甲方（陈婷婷）确认收到人民币5000元整定金时生效，因邹鲁于2017年10月1日支付给陈婷婷定金5000元，陈婷婷也已收到定金5000元，故案涉房屋买卖协议已成立并生效。由于邹鲁在2017年10月18日与陈婷婷电话通话中，明确表示“我现在我不会要这个房子”、“到了年底我也不会要这个房子，钱够了我也不会要这个房子”，陈婷婷也明确表示“我现在就是说也不想跟你做什么交易了”，故案涉房屋买卖协议已于2017年10月18日予以解除。一审法院认定案涉房屋买卖协议并未于2017年10月18日进行解除，系认定事实错误，本院予以纠正。本案中，因陈婷婷并不存在违约，故邹鲁无权要求陈婷婷双倍返还定金。二审中，由于陈婷婷同意向邹鲁返还5千元定金，同时扣除邹鲁应承担陈婷婷的退票费65元，故陈婷婷应返还邹鲁定金4935元。综上，陈婷婷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初1989号民事判决；二、陈婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内返还邹鲁定金4935元；三、驳回邹鲁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由邹鲁负担25元，陈婷婷负担25元。二审案件受理费50元，由邹鲁负担25元，陈婷婷负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月一日法官助理  潘 军书 记 员  房 敏