广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33161号原告（反诉被告）：霍嘉嘉，女，汉族，住广东省广州市天河区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××761。委托诉讼代理人：程成，广东江盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市晟泰恒物业开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××746652A。法定代表人：庞某1。被告：佛冈友腾装饰工程有限公司，住所地：广东省佛冈县×××××××××××××自编之二，统一社会信用代码91441821MA54MF3A1U。法定代表人：杨某1。两被告委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：何卓凡，广东南天明律师事务所律师。原告霍嘉嘉与被告佛山市晟泰恒物业开发有限公司（以下简称晟泰恒公司）、第三人佛冈友腾装饰工程有限公司（以下简称友腾公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，根据原告变更后的诉讼请求，依法变更友腾公司为被告参加诉讼。诉讼中，被告晟泰恒公司提起反诉，本院经审查后，对该反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。原告霍嘉嘉的委托诉讼代理人程成、被告晟泰恒公司、友腾公司的委托诉讼代理人杨健豪、何卓凡到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.确认原告与两被告签订的《物业使用权转让合同》、《分期付款协议书》、《物业委托装修合同》无效；2.被告晟泰恒物业公司向原告返还购房款项112467元，并按照中国人民银行公布实施的LPR利率计算自2020年11月20日起至全部清偿之日止向原告支付资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担；4.被告友腾公司在所收取的93011元内对上述款项承担连带责任。事实与理由：2020年10月底，被告晟泰恒公司的销售人员电话联系原告的母亲，称在佛山有公寓出售，并邀请原告一家前往现场看房，原告的母亲欲给原告购买一套公寓，遂同被告晟泰恒公司的销售人员约定时间去现场看房。2020年11月1日，原告一家在被告晟泰恒公司的销售人员的陪同下，前往佛山南海区被告晟泰恒公司的销售中心。在现场看完样板房后，被告晟泰恒公司的销售人员告知涉讼公寓6888元/平方米，可以在十年之内办理房产证，如果办不了房产证全额退还购房款项，原告一家现场商量后决定购买该项目的公寓。当日，在被告晟泰恒公司的安排下，原告与被告晟泰恒公司及被告友腾公司签订了《物业使用权转让合同》《分期付款协议书》《物业委托装修合同》等一系列合同，约定购买“东逸新天地”A5栋11层9单元（以下简称涉讼物业），建筑面积30.12㎡，总价207467元。原告现场缴纳40000元，被告出具了《“东逸新天地”万古域礼品广场物业使用权定金确认单》及服务费收据。11月8日，原告在被告晟泰恒公司处刷卡缴纳了72467元，被告晟泰恒公司向原告出具了装修款及综合运营费的收据。合同签订后，原告经了解得知，涉讼物业土地性质为集体所有，房产性质是小产权房，不能上市交易，并且被告晟泰恒公司亦非涉讼物业的所有权人，所以被告晟泰恒公司不可能为原告办理房产证，原告立即与被告晟泰恒公司的销售人员沟通要求解除合同并退还款项，但该销售人员回复合同已签订就不予退款。原告认为，两被告虽然与原告签订了名为《物业使用权转让合同》《分期付款协议书》《物业委托装修合同》等的一系列合同，但实质上是将涉讼物业出售给原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，被告晟泰恒公司将不得交易的小产权房出售给原告，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告于两被告沟通无果，故起诉。被告晟泰恒公司辩称，《物业使用权转让合同》合法有效，双方交易的是物业使用权，原告无权请求被告晟泰恒公司返还款项及支付利息，请人民法院驳回原告全部诉讼请求，具体理由如下：一，《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同或买卖合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。（一）合同的名称、内容明确写明系物业的使用权转让，而被告晟泰恒公司将其财产的使用权以转让的形式移交原告有偿使用，该行为并不违反法律法规关于合同效力性规定，根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，因此合同合法有效。（二）法律目前没有规定使用权转让的最长期限，且就合同本身而言，约定的使用期限为2021年12月31日至2041年12月30日，共20年，该约定并无违反法律的规定，合同合法有效。（三）原告与被告晟泰恒公司签订合同时，该项目已取得建设工程规划许可证，且已有实体在建工程，合同合法有效。二，20年物业使用权转让年限的对价为90360元，不包括综合运营管理费24096元及装修费93011元。我国现有法律并未规定使用权转让价格为政府定价或政府指导价，使用权转让价格由当事人自由约定，原告与被告晟泰恒公司经协商一致，约定90360元为2021年12月31日至2041年12月30日共20年的使用对价，后续使用年限属于被告晟泰恒公司赠送给原告无偿使用。而综合运营管理费24096元属于被告晟泰恒公司为提升项目商业资源而进行宣传推广的费用，最终由原告承担，该24096元不属于使用物业本身产生的对价；装修费93011元并非被告晟泰恒公司收取，也非《物业使用权转让合同》中约定的费用，装修费不属于物业使用权转让款。三，本交易标的是物业使用权，原告作为完全民事行为能力人，应对其签订合同后果负责。合同第一条中加粗字体明确载明转让标的是物业使用权，并非所有权；第一条第6款明确约定乙方即原告对物业状况完全清楚；合同第三条明确约定物业可使用至2041年12月30日，即并非永久使用；合同第十四条明确约定原告应在使用权届满当日将物业归还被告晟泰恒公司。以上可看出，双方并未达成买卖物业的意思表示，原告受让的是使用权，非所有权，原告作为完全民事行为能力人，针对大宗交易，有义务也有充分的能力去鉴别合同条款，原告应对其行为后果负责。四，原告未按分期协议书约定支付款项，违约在先。《分期付款协议书》约定原告向被告晟泰恒公司分期付款时间节点及数额，但实际上，原告至今未按照协议约定的时间节点支付任何一笔款项，原告完全未履行上述分期支付协议的约定，原告已构成违约。被告友腾公司辩称，具体意见如下：一，《物业委托装修合同》属双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。涉讼装修工程属小规模室内装修工程，该工程款金额较小，装修面积较小，装修工程并不涉及房屋主体或承重结构变动，也不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，涉讼装修工程并不损害国家利益、社会公共利益及第三人的利益。综上，合同不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。二，装修费93011元属于物业装修对价，并非使用权转让对价。《物业委托装修合同》与《物业使用权转让合同》存在不同的履行主体，被告友腾公司并不参与《物业使用权转让合同》的履行当中，与晟泰恒公司并非关联企业，原告也未举证证明装修费93011元由晟泰恒公司收取，因此装修费93011元属于物业装修对价，不属于使用权转让款的一部分。三，原告逾期支付装修费，构成违约，无权主张返还装修费。《物业委托装修合同》第二条第1款约定原告应在2020年11月4日支付装修费93011元，但原告直至2020年11月8日才支付装修费，原告构成违约，根据诚实信用及公平原则，原告作为违约方无权主张返还装修费。被告晟泰恒公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告晟泰恒公司支付涉讼物业2020年12月10日分期款5556元及2021年1月10日分期款5556元，共计11112元，后续分期款原告在2021年2月至2022年5月每月的10日按月支付5556元；2.原告向被告支付逾期付款违约金（以5556元为本金，按日万分之一的标准自2020年12月及2021年1月每月的11日起算至实际清偿之日止）；3.原告额外向被告支付赔偿金4000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告与被告晟泰恒公司于2020年11月1日签订了《物业使用权转让合同》，约定被告晟泰恒公司将涉讼物业使用权转让给原告，使用权转让费为90360元，综合运营管理费为24096元，总金额为114456元。双方于同日签订《分期付款协议书》，约定原告向被告晟泰恒公司支付款项的金额、时间节点及逾期付款责任，但原告至今未按照分期协议约定的时间节点及金额向被告晟泰恒公司支付任何一笔款项，且已逾期超过30日。被告晟泰恒公司认为，原告完全未履行上述分期协议的约定，已构成违约，应承担违约责任，原告除应支付分期款外，还应按约定支付逾期付款违约金及赔偿金，故反诉。原告辩称，《分期付款协议书》与《物业使用权转让合同》《物业委托装修合同》具有主从关系，在《物业使用权转让合同》《物业委托装修合同》无效的情况下，《分期付款协议书》自然不具备履行的意义，所以原告无需按照该协议向被告晟泰恒公司支付任何款项，请求法院驳回被告晟泰恒公司的反诉请求。被告友腾公司述称，同意被告晟泰恒公司的反诉意见。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的网页截图材料是网络信息，其发布主体不明，本院不予采信；原告提交的其他证据，两被告确认其真实性，本院采信其真实性，并综合认定其证明力。被告晟泰恒公司提交的《平北六村集体建设用地使用权租赁合同书》《补充协议书》《补充协议》拟证明被告晟泰恒公司开发涉讼物业所在项目的权利来源情况，本院综合认定；被告晟泰恒公司提交的其他证据，原告及被告友腾公司确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业位于万古域礼品广场（推广名：东逸新天地），该项目所在土地使用权人为佛山市南海区××××××××股份合作经济社，地类（用途）为批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地；涉讼物业所在项目已于2019年8月29日取得建设工程规划许可证，建设单位为佛山市南海区××××××××股份合作经济社，项目名称为万古域礼品广场A5#主题酒店4，总建设面积15977.47㎡，建筑层数为地上13层，地下0层，计容面积为15835.5㎡，基地面积为1546.4㎡。至庭审辩论终结时，该工程仍为在建工程，晟泰恒公司陈述建设进度为第三层。2020年11月1日，霍嘉嘉（受让方、乙方）与晟泰恒公司（转让方、甲方）签署《万古域礼品广场物业使用权定金确认单》，确认以下内容：甲方将涉讼物业使用权转让予乙方；物业使用权转让价款总额为207467元；已交付定金35000元；乙方应于定金确认单签订后3天内，即2020年11月4日前支付转让价款总额的100%即207467元；如乙方不能按照该定金确认单履行相关约定的，乙方无权要求返还定金，乙方所受让的物业使用权甲方有权收回并重新转让。同日，霍嘉嘉（受让方、乙方）与晟泰恒公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将涉讼物业的使用权转让给乙方；涉讼物业建筑面积30.12㎡；涉讼物业土地使用权性质为集体建设用地（用途：批发零售用地兼用住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地）；甲方根据与佛山市南海区××××××××股份合作经济社签订的合同取得该物业土地使用权、经营权及收益权，租赁期至2045年1月31日止；期满后，如甲方未能续约的，则项目内所有物业将无条件返还给佛山市南海区××××××××股份合作经济社；乙方仅是取得约定期限内的物业使用权或租赁权，但并非所有权；乙方确认在订立本合同前，对涉讼物业状况、该项目的现状、规划、用地性质、位置、面积、产权状况、使用性质等情况已完全清楚、理解并无异议，自愿同意受让该物业的使用权；涉讼物业仅为商服用途，乙方受让该物业使用权后，不得改变为其他用途，否则属违约行为，并自行承担相应的法律责任；涉讼物业使用权转让期限为自该物业交付之日起至2041年12月30日止；涉讼物业使用权转让价款总金额（由物业使用权转让费、综合运营管理费两部分组成，按套计价）为114456元，其中包括物业使用权转让期内的使用权转让费90360元、综合运营管理费24096元（为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方自愿同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等，此项综合运营管理费不含该物业的物业服务费）；乙方同意于2020年11月4日前一次性向甲方付清该物业使用权转让价款总金额（含定金）；甲方约定在2021年12月31日（含当天）前将涉讼物业交付给乙方使用，如因不可抗力因素或政府原因导致甲方逾期交付的，甲方无需承担违约责任；如乙方未能按约定履行付款义务的，则该物业交付时间相应顺延至乙方履行完付款义务后30日内（上述各情形下，转让期限的起始日仍以2021年12月31日为准）；涉讼物业的交付标准为毛坯交付，乙方自愿同意在签订本合同时与甲方推荐的装修公司签订《物业委托装修合同》，约定装修的有关事宜；乙方如需将该物业使用权转让给他人，在符合甲方规定时，必须向甲方提出书面转让申请，并同意缴付该物业的转让手续费3000元/套给甲方或甲方委托的物业管理公司，乙方在履行合同条款并缴清全部物业使用权转让费、综合运营管理费及物业管理费的前提下，甲方可以批准乙方的转让申请；新受让方完全承接乙方在本合同项下的全部权利义务，并继续履行合同；乙方应当在涉讼物业使用权期限届满当日无条件将该物业归还给甲方；乙方应按照合同约定的期限、方式支付该物业使用权转让价款总额的；逾期支付的，按照逾期应付款每日万分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方己支付的转让价款作为违约金不予退还；如甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，乙方同意给予甲方90日的宽限期；自逾期的第91日起，每逾期一日按照甲方已收转让价款万分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过180日的，乙方有权解除本合同；乙方解除合同的，甲方应无息退还全部已收的转让价款，并从逾期的第91日起按照本合同已收转让价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金至达到合同解除之日止。同日，霍嘉嘉（受让方、乙方）与晟泰恒公司（转让方、甲方）签订《物业使用权回转转让协议》，约定：如乙方满足下列条件（乙方没有违反《物业使用权转让合同》及《物业委托装修合同》的任何约定；涉讼物业没有损坏、毁坏情况，可正常使用；乙方履行《物业使用权转让合同》及《物业委托装修合同》期间，没有擅自转让该物业使用权；在双方约定的回转转让权期间，涉讼物业没有被抵押、查封或成为诉讼、仲裁争议标的等情形之一；涉讼物业内没有发生过重大安全事故或人员伤亡案件；乙方结清所有的水电、公摊、物业管理费等一切欠费；乙方解除了该物业存在的其他租赁、借用、许可使用等关系，不存在遗留纠纷，能将该物业完好交还给甲方），乙方可自涉讼物业实际交付之日起届满10年后15日内，向甲方书面提出回转物业使用权的申请，如逾期申请的，则视为乙方自愿放弃向甲方申请回转使用权的权利；乙方应在收到甲方就上述申请事项书面回复之日起2日内，按照回复要求将涉讼物业使用权交回给甲方，届时乙方应结清因该物业所产生的所有欠费，完好交还该物业；如乙方提出回转转让该物业使用权的，则乙方可申请要求甲方按照《物业使用权转让合同》所约定的转让价款总金额及《物业委托装修合同》所约定的装修费的总金额作为回转费用（回转费用必须扣除甲方在收取上述费用时所支付的法定税费）；经甲方验收合格办理好交接手续后1个月内，甲方将上述第四条约定的回转费用支付给乙方，除此之外，乙方不得再要求甲方支付其他任何赔偿或补偿等其他款项或费用。同日，霍嘉嘉（受让方、乙方）与晟泰恒公司（转让方、甲方）签订《分期付款协议书》，约定：乙方受让涉讼物业使用权并已支付甲方涉讼物业使用权转让价款14456元，剩余物业使用权转让价100000元，自签订本协议之日起，乙方在18个月内分期付清；乙方应在每月10日支付一期，每期金额5556元，共18期，付款期限为2020年12月10日至2022年5月10日；本协议为已签订的主合同的附属补充协议，只对主合同的付款方式重新协商约定，其余约定事项以主合同内容为主；乙方承诺如任一期付款逾期超30日，乙方应向甲方额外缴纳4000元赔偿金并在最后一期尾款同时支付此赔偿金，乙方逾期付款的违约责任仍按主合同约定执行；如乙方付款逾期时间超过90日，甲方有权单方解除主合同及本协议，甲方回收涉讼物业，乙方已缴款项自愿用作违约赔偿金，按主合同及其本协议约定的内容承担违约责任。同日，霍嘉嘉（甲方）、友腾公司（乙方）、晟泰恒公司（丙方）签订《物业委托装修合同》，约定：根据《物业使用权转让合同》的约定，丙方交付上述物业给甲方的标准为毛坯，现甲方自愿委托乙方装修该物业；为方便该物业的装修顺利，甲方不可撤销的委托乙方代为办理毛坯收楼、验收手续，甲方无条件承认乙方的收楼结果；如甲方未交齐转让款等原因导致乙方无法收楼的，乙方从实际收楼后进行装修；乙方按合同附件《装修交付标准》的约定对涉讼物业进行装修装饰；甲方自愿一次性于2020年11月4日前向乙方支付装修费93011元，该费用为未含税价格，包括但不限于设计费、材料费、人工费等各项费用；乙方可在毛坯交付前，根据丙方的建设进度提前进场进行装修，并于2021年12月31日前将该物业的装修移交给甲方。该合同另附有《复式装修交付标准》，对交付标准作概括性约定。同日，晟泰恒公司还出具《不可撤销承诺书》，明确：晟泰恒公司承诺在涉讼物业使用权期限届满之日起无偿给物业使用权受让人继续使用至2044年12月30日止，但物业使用权受让人必须继续按照《物业使用权转让合同》约定履行义务，而且必须在无偿使用期限届满当日无条件交还上述物业给晟泰恒公司；否则，晟泰恒公司有权随时收回涉讼物业。同日，霍嘉嘉通过支付宝转账了30000元，该账单详情反映商户名称为“东逸新天地招商中心”。同日，霍嘉嘉通过支付宝转账了5000元，该账单详情反映商户名称为“佛山市凯达投资咨询有限公司”。霍嘉嘉持有一份加盖了“财务收款专用章”的《收据》，载明该款为涉讼房屋的“服务费”。同日，霍嘉嘉还在东逸新天地招商中心向晟泰恒公司支付了现金5000元。2020年11月8日，霍嘉嘉刷卡支付了72467元，收款商户名称为“佛冈友腾装饰工程有限公司二店”。同日，晟泰恒公司出具《收据》，确认收到霍嘉嘉支付的涉讼房屋综合运营管理费14456元；友腾公司出具《收据》，确认收到霍嘉嘉支付的涉讼房屋的装修款93011元。本院认为，霍嘉嘉与晟泰恒公司签订的《万古域礼品广场物业使用权定金确认单》《物业使用权转让合同》约定霍嘉嘉是以支付物业使用权转让对价款的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故霍嘉嘉与晟泰恒公司就涉讼物业形成租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、关于本案相关合同的效力认定问题霍嘉嘉在本案中诉请本院确认《物业使用权转让合同》《分期付款协议书》《物业委托装修合同》无效，该三份合同均成立于民法典施行之前，且本案不存在《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定的应予适用民法典的情形，故关于其效力审查，仍应适用合同成立时施行的法律。1.《物业使用权转让合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定使用权转让期限自涉讼物业交付之日（2021年12月31日前）起至2041年12月30日止共二十年，但晟泰恒公司出具的《不可撤销承诺书》又明确前述使用权转让期限届满之后，霍嘉嘉可继续无偿使用至在2044年12月30日止，因此，《物业使用权转让合同》约定的租赁期限应结合《不可撤销承诺书》认定为从2021年12月31日起至2044年12月30日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，并确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已办理建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。霍嘉嘉认为晟泰恒公司实质上是向其出售涉讼物业（小产权房），但未提交证据证明双方存在买卖合同关系，且双方所签多份合同均明确霍嘉嘉就此可以取得的是使用权而非所有权，故霍嘉嘉的该项主张与双方约定不符，本院不予采纳。2.《分期付款协议书》的效力。《分期付款协议书》的内容是霍嘉嘉与晟泰恒公司关于《物业使用权转让合同》项下使用费的支付的补充约定，由于法律并未对租金支付方式作限制性规定，故该《分期付款协议书》关于租赁对价的支付约定是双方真实意思表示，合法有效。3.《物业委托装修合同》的效力。首先，关于涉讼物业租赁对价问题，《万古域礼品广场物业使用权定金确认单》明确约定为207467元，金额上刚好为《物业使用权转让合同》约定的114456元与《物业委托装修合同》约定的93011元之和；其次，在款项的收付上，晟泰恒公司与友腾公司之间未作严格区分；再次，《物业使用权转让合同》与《物业委托装修合同》约定的涉讼物业的交付期限均为2021年12月31日前；最后，《物业委托装修合同》仅对“装修”后的交付标准作概括性约定，不合常理。综上，本院认定《物业使用权转让合同》约定的114456元与《物业委托装修合同》约定的93011元，不论其约定收费名目为何，均为涉讼物业在《物业使用权转让合同》约定的使用权转让期间的租赁对价的一部分。因此，霍嘉嘉与友腾公司之间不存在装修合同关系，该《物业委托装修合同》约定的装修事项属于虚假的意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，为无效约定。二、关于霍嘉嘉已付款项性质的认定问题根据本案查明的事实，霍嘉嘉于2020年11月1日支付予佛山市凯达投资咨询有限公司的5000元属于其与案外人之间的经济关系，故本院在本案中对其性质不作认定，并不予支持霍嘉嘉诉请晟泰恒公司、友腾公司退还该款的诉请。霍嘉嘉于2020年11月1日转账至东逸新天地招商中心的30000元、现金支付的5000元、2020年11月8日支付至“佛冈友腾装饰工程有限公司二店”的72467元，合共107467元，其性质上均为霍嘉嘉向晟泰恒公司承租涉讼物业的租赁对价。双方主张与前述认定不符的，本院均不予采纳。三、关于霍嘉嘉应否付款及晟泰恒公司应否退款问题如上所述，根据双方约定及本案的实际情况，涉讼物业在2021年12月31日至2044年12月30日共8401天的租赁对价为207467元，其中2021年12月31日至2041年12月30日期间共7305天对应的租赁对价为180401元，基于该期间的租赁约定合法有效，霍嘉嘉应依约付款。2041年12月31日至2044年12月30日期间共7305天对应的租赁对价为27066元，基于该期间的租赁约定无效，霍嘉嘉无需支付。因此，综合双方约定，霍嘉嘉应付分期款明细如下表所示，本院在本案中核定至庭审辩论终结之日（2021年3月2日）止，霍嘉嘉还应向晟泰恒公司支付租赁对价款22224元。后续租赁对价款因在庭审辩论终结时尚未到期，本院在本案中不作处理。霍嘉嘉诉请晟泰恒公司、友腾公司退还已付租赁对价款本息没有依据，本院予以驳回。付款时间金额付款时间金额2020-11-1055562021-6-1055562020-12-1055562021-7-1055562021-1-1055562021-8-1055562021-2-1055562021-9-1055562021-3-1055562021-10-1055562021-4-1055562021-11-1055562021-5-1055562021-12-10706四、关于霍嘉嘉应否承担逾期付款的违约责任问题霍佳佳逾期付款确实存在违约的情形，晟泰恒公司诉请霍嘉嘉支付逾期付款的违约金理据充分。因《物业使用权转让合同》约定晟泰恒公司交付涉讼物业有三个月的宽限期，且宽限期内无需承担逾期交付的违约责任，故本院根据公平及对等原则，酌定霍嘉嘉支付分期款亦享有三个月的宽限期，且该宽限期内无需承担逾期付款的违约责任，因此至本案庭审辩论终结时，其仅第一笔分期款存在需要支付逾期付款违约金的情形，故本院判令霍嘉嘉以5556元为本金，从2021年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之一的标准计付逾期付款的违约金予晟泰恒公司；其他分期款因付款期限尚未届满，或尚在宽限期内，故本院在本案中不作处理。此外，因本案的发生与晟泰恒公司违反法律对租赁最长期限限制的强制性规定，并人为拆分租赁对价为不同名目直接相关，晟泰恒公司也有过错，且考虑本院在本案中重新核算霍嘉嘉各期应付款金额、涉讼物业至庭审辩论终结之时尚未竣工验收备案等实际情况，本院在本案中对晟泰恒公司诉请霍嘉嘉支付赔偿金4000元的诉请均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）霍嘉嘉与被告（反诉原告）佛山市晟泰恒物业开发有限公司于2020年11月1日签订的《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分（2041年12月31日至2044年12月30日）无效；确认原告（反诉被告）霍嘉嘉与被告（反诉原告）佛山市晟泰恒物业开发有限公司、被告佛冈友腾装饰工程有限公司于2020年11月1日签订的《物业委托装修合同》关于委托装修的约定无效；原告（反诉被告）霍嘉嘉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付22224元予被告（反诉原告）佛山市晟泰恒物业开发有限公司；原告（反诉被告）霍嘉嘉应于本判决发生法律效力之日起十日内以5556元为本金，从2021年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之一的标准计付逾期付款的违约金予被告（反诉原告）佛山市晟泰恒物业开发有限公司；驳回原告（反诉被告）霍嘉嘉的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）佛山市晟泰恒物业开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取2206元（原告已预交），由原告负担1103元，由被告晟泰恒公司负担1103元；反诉案件受理费减半收取计88.9元（被告晟泰恒公司已预交），由原告负担38.9元，由被告晟泰恒公司负担50元。经抵扣后，被告晟泰恒公司应于本判决发生法律效力后十日内迳付案件受理费1064.1元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二日书记员  许晓璇