福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0981民初2238号 原告宁德联众物业管理有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区坪塔路6号金龙商贸广场C幢2楼，组织机构代码66280125-3。 法定代表人林小平，总经理。 委托代理人郑锋妹，福建正联律师事务所律师。 被告阮华斌，男，1967年8月18日出生，汉族，住福安市，现住福安市， 被告梁丽容，女，1969年7月20日出生，汉族，住福安市，现住福安市， 原告宁德联众物业管理有限公司与被告阮华斌、梁丽容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告宁德联众物业管理有限公司的委托代理人郑锋妹、被告阮华斌、梁丽容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁德联众物业管理有限公司诉称，原告系福安市瑞景名仕城业主委员会所聘物业管理公司，负责福安市瑞景名仕城小区物业管理。根据福安市瑞景名仕城业主委员会与原告于2013年11月22日所签订的《物业管理委托合同》第六条“业主或物业使用人应按房产证的建筑面积交纳物业服务费。乙方根据下述约定向业主/住户收取物业服务费，具体标准如下：1.多层住宅楼：0.6元／月／平方米（不包含公共能源分摊费等，下同）；2.高层住宅楼：0.7元／月／平方米；3.商业性用房：0.8元／月／平方米；4.办公性用房：1.0元月／平方米。……本物业实行物业服务费包干制，物业服务期间，由业主向乙方支付物业服务费，盈余或者亏损均由乙方享有或承担”。第七条“自本合同生效之日起产生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方”；第八条“物业服务费按月进行交纳，每月的15日至25日为收费时间，业主应在每月25日前履行交纳义务，逾期缴纳的乙方可按有关规定加收日千分之三的滞纳金……”；第二十七条规定“本合同为期叁年，自2013年12月1日起至2016年11月31日止”。 被告系福安市瑞景名仕城4号楼1101室业主，所购房屋建筑面积为158.69㎡，为高层住宅，按合同约定应缴纳物业服务费为0.7元/月/㎡×158.69㎡=111.083元/月，被告从2013年12月起截止2015年11月止累计拖欠物业服务费24个月，计2665.99元。在此期间，原告曾多次催缴，但被告均不予理睬。为此，请求依法判决：1.被告阮华斌、梁丽容连带支付原告宁德联众物业管理有限公司物业服务费2665.99元并支付滞纳金（以每月物业费111.083元为基数，逐月递增111.083元，自2013年12月25日起至相应物业费付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算）；2.本案诉讼费由被告承担。 被告阮华斌、梁丽容辩称，1.被告拒交诉讼费系事出有因，2012年10月份，被告儿子在福安市××二年级（二）班上学，下午放学排队时，因被同学辱骂推打反推对方时，对方门牙碰到栏杆，造成对方上颚两颗门牙松动，对方家长无理索赔无果，在福安市韩阳派出所调解期间，对方同学家长于2013年1月29日中午12点多纠集社会闲散人员20多人，开着多辆轿车，进入瑞景名仕城，在4号楼前儿童游乐场处，对被告阮华斌进行围攻殴打长达半个多小时，当时瑞景名仕城的保安人员未登记也未制止社会闲杂人员进入小区，在阮华斌被殴打时，多名保安人员在路边围观，不制止，不施救，不报警，未尽到物业的安全保护义务，被告阮华斌被打后，保安人员也不配合到公安机关做笔录。2.物业公司的选聘程序违法，物业公司不应由业委会聘任，应由业主大会决定，因此，原告没有催缴物业费的资格。3.瑞景名仕城的物业管理严重不到位，存在诸多的安全隐患，业主人身及财产安全得不到保障。如长期对外来人员及外来车辆不登记，停车场管理混乱，存在严重的安全隐患。小区监控、照明灯坏了也不进行维修，从业人员素质差，保安人员年龄大，发生事故时不懂的采取应急措施。综上，瑞景名仕城物业管理混乱，严重不达标，没有提供法定的服务，不享有收取物业费的资格。 经审理查明，2013年11月22日，福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会与原告作为甲、乙双方签订了《物业管理委托合同》，该合同主要约定：“第一条本合同所涉及物业基本情况物业名称：瑞景名仕城小区；物业类型：商住小区。总面积约109000平方米；共有16栋；……第六条业主或物业使用人应按房产证的建筑面积交纳物业服务费（在宁德市物价局新的物业收费标准出台后，按新的物业收费标准进行调整）。乙方根据下述约定向业主/住户收取物业服务费，具体标准（暂定）如下：1.多层住宅楼：0.6元/月.平方米；（不含公共能源分摊费）2.高层住宅楼：0.7元/月.平方米；（不含电梯维保、年检、公共能源分摊费）3.商业用房：0.8元/月.平方米；（不含公共能源分摊费）4.办公用房：0.7元/月.平方米；（不含电梯维保、年检、公共能源分摊费）。……第七条自本合同生效之日起产生的物业服务费用由业主承担；业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人的交纳约定，业主应及时书面告知乙方。……第八条物业服务费按月进行交纳，每月的15日至25日为收费时间，业主应在每月25日前履行交纳义务，逾期缴纳的乙方可按有关规定加收日千分之三的滞纳金，超过三个月未缴纳的，乙方可按《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等的相关规定执行或依法通过法律追缴。……第二十五条本合同为期限三年，自2013年12月1日起至2016年11月31日止。……”（其他与本案无关内容略）合同签订后，原告于2013年12月1日进驻为福安市瑞景名仕城小区提供物业管理服务。 被告阮华斌、梁丽容系福安市城北街道棠兴路408号瑞景名仕城4号楼1101号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为158.69平方米，每月应缴纳的物业费为0.7元/平方米×158.69平方米=111.083元。从2013年12月1日起至2015年11月30日止，被告阮华斌、梁丽容共计24个月未交纳物业服务费，计人民币2665.99元。2015年9月7日，原告通过邮政特快专递向被告发出律师函，要求被告交纳物业服务费。经催讨无果，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实有原、被告的庭审陈述及由原告提供的《物业管理委托合同》、福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会出具的证明函、房屋登记信息证明、律师函、邮政快递回执等证据予以证实。原告提供的以上证据，经庭审质证，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 综上所述，本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会系由业主依法选举产生，对外代表瑞景名仕城业主。原告与福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会在平等自愿协商基础上签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且原告为瑞景名仕城小区提供物业物业管理服务的2年多的时间里，俩被告也从未对原告身份的合法性提出异议，现被告辩称瑞景名仕城业主委员会选聘原告宁德联众物业管理有限公司的程序违法，不享有收取物业费的资格，于法无据，本院不予采纳。原告按合同约定进驻为瑞景名仕城小区提供物业服务，被告阮华斌、梁丽容作为该小区业主，应受合同约束，依约履行交纳物业服务费的义务。被告在接受原告提供物业服务的同时未缴纳物业费，已构成违约。被告自2013年12月1日至2015年11月30日期间（共计24个月）的物业管理费未缴纳，因此，被告未交的物业管理费为158.69平方米×0.7元/平方米/月×24个月=2665.99元。因此，原告要求被告缴纳物业服务费2665.99元及滞纳金的主张，于法有据，本院予以支持。但合同约定按日千分之三计算滞纳金标准过高，现原告自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，系原告对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，本院予以支持。审理中，被告辩称原告没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其未能提供充分的证据证明其主张，故对其主张本院难以支持。当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，本院依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告阮华斌、梁丽容应于本判决生效之日起五日内向原告宁德联众物业管理有限公司支付2013年12月1日起至2015年11月30日止的物业服务费人民币2665.99元及滞纳金（以每月111.083元为基数，从2014年1月起至2015年12月止逐月递增111.083元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至款项付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币50元，由被告阮华斌、梁丽容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  张仲琅 代理审判员  钟兰芳 人民陪审员  徐旭清 二〇一六年六月六日 书 记 员  郑靖文 附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。