上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第40279号原告李某，男，1963年9月22日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人杨某某，上海致格律师事务所律师。委托代理人闪某某，上海致格律师事务所律师。被告奚某某，男，1949年8月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人吴某(系被告奚某某的女婿)，住上海市浦东新区。委托代理人沈某某，上海普世律师事务所律师。原告李某与被告奚某某共有纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人杨某某、闪某某，被告奚某某的委托代理人吴某、沈某某到庭参加诉讼。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年6月8日再次公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人杨某某、闪某某，被告奚某某及其委托代理人吴某、沈某某到庭参加诉讼。期间，双方曾申请庭外和解。本案现已审理终结。原告李某诉称，原、被告系同事。1993年10月30日，原、被告签订协议书一份，约定双方在本市浦东新区嘴角路XXX号丙的地上合作建二层楼房一幢，原告出钱，被告出地，房屋建成后产权归双方共有，一楼由被告使用，二楼由原告使用，如房屋动拆迁，动拆迁的补偿安置款归原、被告共有。原告给了被告人民币(以下币种同)1万元，其中房屋造价8,565.70元，余款被被告请客吃饭所用。2014年初，该房屋所在地块被政府征收，被告与动迁组签订的房屋征收补偿协议已生效，被告要求原告在2014年11月16日前腾房。原告得知后，向被告了解补偿安置情况，并明确告知被告根据协议书约定该房屋的补偿安置款的一半属原告所有。经多次协商，被告一直敷衍推诿，拒绝告知相关情况，拒绝向原告支付原告应得的份额。原告起诉要求被告给付原告房屋征收补偿安置款人民币(以下币种同)1,681,654元，系按评估价格1,360,607.30元(58.70*23179)、价格补贴408,182.19元(58.70*23179*0.3)、套型面积补贴347,685(23179*15)，房屋装潢补偿款13,135元、搬迁费1,000元、旧城区改建补贴176,100元(58.70*3000)、照顾认定面积补贴1,056,600元(58.70*18000)的一半计算。被告奚某某辩称，不同意原告的诉请。原告所述协议属实，但效力存在问题，请求法院依法认定协议的效力。协议约定如拆迁费不足建房费，则由被告补偿，原告不承担任何风险，影响协议的效力，协议的本质应属借款。本次征收的依据是85普查资料，即使没有翻建房屋，原告也一样能获得补偿。双方翻建的房屋是在85普查范围之外，属违章建筑，没有被纳入应予补偿的范围，仅有部分计算为未见证面积，作为违法建筑按照600元/平方米补偿。同意按照600元/平方米补偿给原告。经审理查明，原、被告系同事。被告在本市浦东新区嘴角路XXX号丙有祖传房屋。在1985年城镇房屋普查时，被告家在该地址普查登记的情况为，房屋总的使用面积为50.50平方米(其中实际住人面积33.80平方米)，共6间，面积分别为12.10平方米、5.20平方米(客)、5.30平方米，5.90平方米(灶)、5.60平方米(杂)、16.40平方米，其中杂物间系与奚某某合用，各占5.60平方米。上述6间房屋的平面布局大致为，面积为5.20平方米客堂、5.30平方米房间，5.90平方米灶间、5.60平方米杂物间的4间自西向东相连排列，因南北向长度不一而略有错落，12.10平方米房间相连在5.20平方米房间的北侧，16.40平方米房间则相隔甚远，在上述几间的南面，中间自北向南有其他楼房和奚某某的1间房屋相隔。1993年10月30日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订协议书一份。协议的内容为：“现有浦东上川路咀角路丙XXX号宅基地约20㎡是户主奚某某(甲方)祖传地产，为了解决李某(乙方)的借房困难，经双方商定，由乙方出资在甲方地产上翻建二层楼房一幢，为了今后不必要的矛盾发生，特立协议如下：1、乙方在甲方地产上翻建二层楼房，所有费用由乙方承担，楼房建后，房屋所有权归甲乙双方，乙方有权居住在二楼，底楼归甲方使用……3、如遇到今后房屋拆迁，拆迁费归甲乙双方，如拆迁费低于造房费用，此不足部分甲方应作补偿；4、上述二层楼房造价共计8565.70元。”双方就房屋的翻建、出资、使用均已经实际按协议履行。2014年9月4日，被告与土地征收部门就包括上述房屋在内的房屋签订了上海市国有土地上房屋征收补偿协议，所依据的土地房屋权利凭证为85普查，认定房屋建筑面积58.70平方米，未认定建筑面积23.30平方米，总计评估面积140.70平方米。该协议及补充协议所确定的补偿款合计5,246,432元，其中房屋价值补偿款合计2,116,474.49元，包括评估价格1,360,607.30元(58.70*23179)、价格补贴408,182.19元(58.70*23179*0.3)、套型面积补贴347,685(23179*15)，房屋装潢补偿款13,135元、搬迁费1,000元、旧城区改建补贴176,100元(58.70*3000)、照顾认定面积补贴1,056,600元(58.7*18000元)、旧材料回收款13,980元。在此次动迁评估中，共评估了3处房屋，标明建造年代均为90年代，房屋1和房屋2均为2层，房屋3为2层中的1层，房屋1、房屋2、房屋3的面积依次为42.09平方米、69.33平方米、29.28平方米，评估的市场价依次为23,024元、23,024元、22,796元，评估的装修费依次为9,159元、3,976元、0元。原、被告确认双方合建的房屋为房屋1，该房屋东西长4米，是与奚某某同时翻建。被告确认合建的房屋是建立在原灶间上，但称是建在与其另一兄弟奚某某的合用房屋上。根据85普查资料，杂物间的南北长是3.20米、与奚某某合用的总宽是3.50米，灶间南北长是3.30米、东西长1.80米，5.30平方米房间东西和南北均2.30米，3间南北有所错落，南面错落更甚。拆迁后，原告就拆迁费事宜与被告多次电话沟通，双方有过如下对话内容：原告说：“当时协议上说是祖传宅基地，若是违章建筑，我不会出钱去造的。”被告说：“协议说是祖传宅基地可能太那个了，是可能的。”原告说：“这张协议都是你写的，我都不管的，钱给你了，我就走了。”被告答：“是这样的，当初你很忙的。”被告说：“你房子里的东西不拿走的话，我签不了协议”，“我估算这20平方，会补偿80万元”，“你房子里的东西拿走，我就可以交钥匙了，若超期交钥匙，15万元的奖励就要扣掉10万元”，“我写20平方，我是按造好后的写的，是我们造的一上一下房屋的面积，是20平方，这块地，国家现在认可是12.1平方”，“楼上楼下是80万元的补偿”，“你拿楼上还是楼下，你拿楼下，我补偿你46万元”，“11月16日前，你要交房的，我上次说了，不要损失这10万元搬迁奖励。”至诉讼时，被征收的房屋已经全部被拆除。原告表示，如果合建房屋的面积不作全部认定的话，则要求分割旧材料回收补贴款。以上事实，有原告提供的原、被告签订的协议书复印件、被告与征收单位签订的上海市国有土地上房屋征收补偿协议、项目征收补偿结算单、通话录音、房屋照片，本院调取的85普查中被告的城镇住房情况分户普查表和对应图纸、被告与征收单位签订的上海市征收国有土地居住房屋相关费用补偿协议、上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告，双方当事人的陈述等证据证明。本院认为，本案的争议焦点为，双方所签订的协议是否有效，原、被告合建的房屋是否是在被告的祖传宅基地房屋上翻建，翻建的房屋的面积是否被认定为征收补偿面积。本院认为，原、被告所订协议中关于拆迁利益分配的约定未违反国家的禁止性规定，应当认定有效。根据85普查时被告的房屋情况和双方陈述的建房情况，可以认定原、被告合建的房屋大部分是建在被告的原杂物间和灶间处，可能部分占用了5.30平方米房间的土地，其余则是占用了非宅基地。无论是从85普查的情况还是与奚某某一起翻建房屋的情况来看，被告所称合建房屋是建在与奚某某合用的房屋土地上显然不符合实际情况。原杂物间和灶间南北长在3.20至3.30米左右，灶间东西长1.80米，杂物间属于被告的应为1.75米。按常理，原、被告建房一般不能占用奚某某家面积，而此次评估共有3处房屋，除了合建房屋外的另2处，1处应当是在原16.40平方米房间处，1处应当是在原12.10平方米、5.20平方米客房和5.30平方米房间处。假设5.30平方米房间全部被用来合建房屋，那么由于5.30平方米房间、灶间、杂物间南北有错落，而南面有楼房，合建的房屋为方形，东西长4米，可见无法将5.30平方米房间、灶间及杂物间的原土地面积全部占用。从原、被告的电话通话情况来看，被告在当时与原告电话沟通时比较实事求是。结合上述分析，被告在与原告电话沟通中所说的合建房屋这块地有12.10平方米被认定是可信的，本院认定原、被告合建的房屋占用被告的祖传宅基地12.10平方米，尽管双方签订协议时写为占用被告的祖传宅基地20平方米，但双方对于实际建房情况应当是清楚的，本案的处理应当以协议的实际履行情况为准。关于原告应分得的费用。原、被告合建的房屋有12.10平方米被计算征收补偿款，双方应各得6.05平方米的补偿款，除此之外的其余面积酌情计算旧材料回收补贴款。原告所主张的各项费用中，与认定面积有关的包括评估价格1,360,607.30元(58.70*23179)、价格补贴408,182.19元(58.70*23179*0.3)、旧城区改建补贴176,100元(58.70*3000)、照顾认定面积补贴1,056,600元(58.70*18000)，套型面积补贴347,685(23179*15)与认定面积无关，而是按户认定的，无论被征收面积多少，被征收户都享有该项利益，原告不应享受该项费用。按原告享有的6.05平方米计算，原告应享有的评估价格、价格补贴、旧城区改建补贴、照顾认定面积补贴合计为309,352.80元。原、被告合建的房屋装潢补偿款为9,195元，原、被告各半得4,597.50元。搬迁费1,000元酌情按照合建面积42.09平方米占全部评估面积140.70平方米比例计算，为299元，原、被告各半得149.50元。旧材料回收款总计13,980元，本院酌情确定合建房屋剩余面积的旧材料回收款按该面积占总评估面积扣除认定面积后的面积比例计算，为5,113元，原、被告各半得2,556.50元。综上，原告合计应得补偿款316,656.30元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：被告奚某某于本判决生效之日起十日内给付原告李某316,656.30元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,934元，由原告李某负担16,180.40元，由被告奚某某负担3,753.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李桔英人民陪审员  张惠芳人民陪审员  陶义才二〇一六年六月二十七日书 记 员  余晨曦附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。