安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1204民初432号 原告：张红，女，汉族，1978年4月13日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：何胜、肖艳，安徽皖北律师事务所律师。 被告：阜阳市圣凡文化体育投资管理有限公司，（以下简称圣凡公司），住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办古泉路**颍泉区文体活动中心****，统一社会信用代码913412000948209732。 法定代表人：于胜奎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆彬，该公司项目负责人。 委托诉讼代理人：张梅，北京瀚江律师事务所律师。 原告张红与被告圣凡公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告张红的委托诉讼代理人何胜、肖艳，被告圣凡公司的委托诉讼代理人陆彬、张梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金20164元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月8日签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于阜阳市颍泉区商品房，总房款为559430元。同时合同约定被告应当在2018年8月30日前，将购买的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告积极履行合同义务支付房款，但被告直至2019年12月30日才将房屋交付原告使用，已经构成严重违约，应当支付违约金。为此，特提起诉讼，望判如所请。 被告圣凡公司辩称：1、案涉《商品房屋买卖合同（预售）》约定被告逾期交房，按合同应有60天的宽限期，60天之后才承担违约责任。关于违约责任，双方在签订合同的时候，被告已经口头告知原告，因为同时期阜阳地区环保治理污染的问题，以及周边是个学校，存在着延期交房的预期，所以双方签订了补充合同，违约金约定为已交房款的万分之一，这和原告逾期收房违约责任的违约金万分之一是对等的，所以该违约金的约定是双方意思自治的约定，双方应严格遵守约定。2、事实上延期交房是由环保污染治理不可抗力等原因造成的，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求或依法核减被答辩人提出的违约赔偿。 经审理查明：2017年2月8日，原告张红与被告圣凡公司签订《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定：原告张红购买被告圣凡公司开发的位于阜阳市颍泉区商品房；双方在该合同第八条约定了商品房交付的条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案文件。该条同时约定：出卖人（本案被告）应当在2018年8月30日前，向买受人交付该商品房。双方在该合同第七条逾期交付责任约定按照补充协议执行，而补充协议第六条第1款约定该房屋的具体交款时间以甲方（本案被告）发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方（本案原告）无异议。而同时该条第7款约定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，1、乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。2、如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方己交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。庭审中，被告认可原告张红依约向被告支付了案涉房屋的总房款559430元。2019年12月1日，被告向原告发出交房通知书，交房时间为2019年12月30日。2020年10月10日，原告张红通过安徽皖北律师事务所委托安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司对原告房产市场租金价格进行评估，张红房产建筑面积79.46㎡，约定交房日期是2018年8月30日，实际交房日期是2019年12月30日，租金天数为488天，单价（元／㎡／天）0.52元，总金额为20164元。2021年1月，原告依该评估作为被告逾期交房实际造成的损失数额向法院提起诉讼。上述事实由原被告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、评估报告等相关证据在卷佐证。 本院认为:本案争议焦点为：1、被告延期交付房屋是否构成违约？2、是否需要支付违约金，违约金如何计算？关于第一个问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”按照合同约定，被告应于2018年8月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，但被告至2019年12月1日发出书面交房通知书，告知原告于2019年12月30日交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，被告辩称，在施工期间因政府相关部门大气污染防治、环境污染整治及创建文明城市、周边学校中考、高考等基于政府原因和不可抗力因素导致停工四百余日，再加上合同约定的60日宽展期，在2019年12月30日交房，完全符合合同约定，不存在逾期交房，因而无需承担逾期交房的违约责任。本院认为：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。庭审中，被告举证施工监理记录因大雨、大雪等恶劣天气造成停工67天，并非不能预见的客观因素，不能认定为不可抗力；因政府大气污染防治、环境污染整治及创建文明城市要求被告停工整改，是政府行政处罚的具体行政行为，不符合补充协议第六条约定的因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。对于在施工期间因中考、高考因素，经统计停工28天，属于政府政策原因，本院予以采信。综上，被告延期交付房屋488天，扣除政府政策原因28天和合同约定60日宽展期，被告应承担延期交付房屋400天的违约责任。 关于第二个问题，原被告签订的房屋买卖补充协议第五条约定：关于逾期付款的补充约定：“1、若乙方未按照约定付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：(1)逾期不超过7日（含）的，乙方按日向甲方支付未付购房款总额千分之一的违约金；(2)逾期超过7日、不超过15日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；(3)逾期超过15日、不超过30日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；(4)逾期超过30日的……乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金……”。而关于逾期付款的补充协议第六条中关于逾期交房违约金的约定为己交购房款的万分之一。按照公平原则和商品房买卖合同的行业惯例判断与现实不符，属约定不明，应为无效条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”基于上述法律规定，原告张红通过评估计算出违约实际损失的天数和总额合法有效，但考虑到实际情况，应酌减扣除交付房屋后合理的装修期、招租期，时间分别为60天为宜。 综上所述，原告张红要求被告圣凡公司承担逾期交房违约金的合理部分，本院予以支持。即以安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司对原告房产市场租金价格评估的租金天数和单价为基数，扣除政府政策原因、合同约定及装修期、招租期占用的合理时间来计算原告的实际损失：0.52元×79.46㎡×（488-28-60-60-60）天=11569.4元。庭审中，被告所称向原告张红代交物业费2662元，因无直接证据证明，且与本案房屋买卖合同无关联，应另行处理为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、阜阳市圣凡文化体育投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张红违约金11569.4元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取152元，由原告张红承担65元，被告阜阳市圣凡文化体育投资管理有限公司承担87元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王志勇 二〇二一年四月一日 书记员  任 梅 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行期间的债务利息。