辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终322号上诉人（原审原告）：崔国斌，男，1960年9月5日出生，汉族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：吴翠玲，辽宁汇佰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被上诉人（原审第三人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地辽宁省法库县法库镇金牛街法姬娜欧洲城**（1门）。法定代表人：边玉臣，该分公司经理。被上诉人（原审第三人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇新村街。法定代表人：王统江，该公司经理。上诉人崔国斌因与吕秀斌、抚顺嘉辰房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉辰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。崔国斌上诉请求：一、请求撤销法库县人民法院作出的(2020)辽0124民初2141号民事判决书，发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人、第三人承担。事实和理由：原审判决事实认定不清、证据不足，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益。一、原审判决认定案涉车库未能办理备案登记系由上诉人自身原因，适用的法律依据和认定的理由是错误的。首先，依据《城市房地产管理法》第四十五条第四款第二项“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。99的规定，向房产管理部门办理预售合同的备案登记，应该是开发公司负责，上诉人无权利也无义务亦无能力办理备案登记。其次，原审判决依据的《城市房屋权属登记管理办法》已经废止。再次，房屋备案登记不是房屋买卖合同成立、生效的要件，又不是房屋产权变动的证明。对于原审法院认定的在2017年5月2日前，在文澜商品小区有34套房屋办理备案登记，是由于买房人办理贷款、预告登记等手续需要，开发公司统一办理的，而且很多是在2015年、2016年上半年办理的。上诉人多次向嘉宸开发公司申请办理登记手续，开发公司以房产管理部门系统升级、统一办理等理由，不给上诉人办理。另，《执行异议和复议如干规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，是买受人未办理过户登记存在过错，并不是未办理备案登记存在过错，原审法院混淆法律规定的内容。二、依据《执行异议和复议如干规定》第二十八条规定，原审法院已经认定上诉人符合前三项构成要件。经过上诉人核实，嘉宸开发公司在昌图开发的“文澜尚品”小区，至今没有办理完竣工验收等手续，所有房屋买受人均没有办理房屋过户登记。因此，没有办理备案登记不是由于上诉人自身的原因。三、在另案中，与上诉人同等情形的案外人，原审法院认定取得了房产的物权期待权，该权利能够排除执行。出现同案不同判的问题，涉嫌枉法裁判。综上，上诉人在房屋查封之前签订买卖合同、占有使用案涉房屋并支付全部购房款，没有办理过户登记系因开发公司手续没有办理齐全，上诉人没有任何过错。肯请贵院依法查明事实，公正裁判，支持上诉请求。吕秀斌辩称，上诉人在2016年签订《商品房买卖合同（预售）》所涉房产，没有在签完合同后到相关房产部门办理登记，属于无效行为，不受法律保护。2.上诉人没有及时办理房产登记手续，开发公司以房产管理部门系统升级，法库法院调取证明上诉人顶账房屋可以备案，但没有备案是上诉人自身原因。本案查封是合法有效的。法院在查封是在该楼房张贴封条时，该楼房没有人占用。被上诉人对查封楼房享有优先受偿权。一审法院判决正确。请求维持原审判决。抚顺嘉宸房地产开发有限公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司未发表陈述意见。崔国斌向一审法院起诉请求：1、不得执行辽宁省法库县人民法院执行（2018）辽0124执652号之四执行裁定书查封的铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区13号楼负一层（1-10）车库房产（价值219,384元）；2、请求人民法院依法判决撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124执异68号执行裁定书的驳回异议请求，（2018）辽0124执652号之四执行裁定书查封的铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区13号楼负一层（1-10）车库房产予以解封，确认该房产属原告所有；3、案件受理费由被告及第三人承担。一审法院审理查明，2015年5月4日，嘉宸公司与抚顺市中源建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，后原告崔国斌挂靠抚顺市中源建筑工程有限公司，实际施工了昌图县文澜尚品小区一期工程13#、27#、28#号楼。2016年6月29日，崔国斌向嘉宸公司提出《顶房申请》，申请以包含案涉房屋在内共计13套房屋，抵顶工程款合计3,301,818元（其中案涉车库面积30.47㎡，单价7,200.00元/㎡，抵顶工程款219,384元）。2016年10月20日，嘉宸公司对上述工程进行结算，并出具《结算单》3份，经结算，嘉宸公司共计应支付崔国斌工程款16,291,800元。其中已支付款项包括：付现金6,401,000元、甲供材3,257,000元、顶房款33,108,200元、扣税款1,148,000元、管理费317,600元（其中顶房款3,318,200元与《顶房申请》中房款抵顶工程款3,301,818元数额不一致），尚欠1,850,000元。2016年12月20日，崔国斌与嘉宸公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定嘉宸公司将案涉房屋出售给崔国斌，崔国斌用工程款抵顶购房款219,384元（案涉车库面积30.47㎡，单价7,200.00元/㎡，抵顶工程款219,384元），嘉宸公司为崔国斌出具《收款收据》。《商品房买卖合同（预售）》签订后案涉车库一直由崔国斌占有使用。2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾北路北文澜尚品小区13号楼负一层（1-10）车库（案涉车库）。2020年6月10日，崔国斌向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异68号执行裁定书，裁定驳回崔国斌的异议请求。2020年6月24日本院将执行裁定书邮寄送达崔国斌，但因昌图县邮政分公司未按本院指定的地址及签收人投递，导致崔国斌未收到本院邮寄的法律文书，故本院于2020年8月6日再次向崔国斌本人送达。裁定作出后崔国斌不服，于2020年8月21日向本院提起诉讼，本院于2020年8月21日准予立案。依据吕秀斌调取证据的申请，本院工作人员于2020年10月14日到铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取房产登记备案信息表，显示昌图文澜尚品小区11-27号楼在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，已有34套房产备案登记。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）崔国斌的起诉是否超过法律规定的十五日起诉期限；（二）崔国斌就涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于崔国斌提起的执行异议之诉是否超过法律规定的十五日起诉期限问题。根据《最高人民法院印发的通知》第六条：当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序。当事人变更送达地址，应当以书面方式告知人民法院。当事人未书面变更的，以其确认的地址为送达地址；第七条：因当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。本案原告崔国斌在执行异议立案时，填写了送达地址确认书，该送达地址确认书应当适用于一、二审程序，且崔国斌未向本院提出书面变更，故本院按照崔国斌填写的送达地址及电话进行邮寄并无不当。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条：有下列情形之一的，即为送达：（一）受送达人在邮件回执上签名、盖章或者捺印的；（二）受送达人是无民事行为能力或者限制民事行为能力的自然人，其法定代理人签收的；（三）受送达人是法人或者其他组织，其法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室的工作人员签收的；（四）受送达人的诉讼代理人签收的；（五）受送达人指定的代收人签收的；（六）受送达人的同住成年家属签收的。本院（2020）辽0124执异68号执行裁定书于2020年6月24日按照崔国斌填写的送达地址确认书邮寄送达，但昌图县邮政分公司投递时未按本院指定地址及签收人送达，且昌图邮政分公司提供的与崔国斌的通讯记录截图及话务清单，均显示昌图邮政分公司（手机号码为185××××****）未拨通崔国斌预留的电话号码（手机号码为155××××****），该号码也未对昌图县邮政分公司回电，虽然董凤忠签收了该邮件，但其在（2020）辽0124执异68号执行异议案件中并非崔国斌的代理人，故不能认定董凤忠系邮寄送达中崔国斌指定的代收人。综上，2020年6月25日董凤忠的签收行为不符合上述规定第（五）项，因此不应当认定崔国斌签收了本院邮寄送达的法律文书，故应当以2020年8月6日为崔国斌签收执行裁定书之日。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖；第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。崔国斌2020年8月6日签收执行裁定书后，于2020年8月21日向本院提起诉讼，本院于2020年8月21日准予立案符合上述规定。吕秀斌关于原告的起诉已超过法律规定起诉期限的抗辩理由不能成立，不予支持。（二）关于崔国斌就案涉车库是否享有能排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议若干规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，崔国斌若要排除对登记在被执行人嘉宸公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向嘉宸公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。对此，一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。根据该条规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物，案涉房屋土地使用权于2017年5月2日由沈阳市沈河区人民法院作出的（2017）辽0103民初4340号民事裁定予以首次查封，相应案涉车库同时处于查封状态，但该院并未对案涉房屋进行查封，所以法库法院为案涉房屋的首封法院。庭审查明嘉宸公司与原告崔国斌签订《房屋买卖合同（预售）》时间为2016年12月20日早于案涉车库查封时间；其次，案涉车库一直由崔国斌占有；再次，崔国斌用工程款抵顶全部购房款。以上事实表明崔国斌与嘉宸公司签订商品房买卖合同本质上是以房抵顶工程款，双方缔约合意将之前的建设工程施工关系转化为商品房买卖法律关系。符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条规定的前三项构成要件，即查封之前签订买卖合同、占有使用案涉车库并支付购房款。因此，对《执行异议和复议若干规定》第二十八条第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”的买受人是否有过错的审查即为重中之重。认为《执行异议和复议若干规定》第二十八条是基于不动产登记制度不完善的状况，相较于普通金钱债权，对无过错的未登记一般不动产买受人在执行程序中给予优先保护。故应严格适用该条第四项构成要件“非买受人自身原因未办理过户登记”，以免利益失衡。本案中，结合庭审查明事实及相关证据综合判断，作为以房抵债的买受人崔国斌对于案涉车库未办理备案登记及过户手续存在过错。理由是：（1）自2016年12月20日崔国斌与嘉宸公司订立《商品房买卖合同（预售）》，至2017年5月2日沈河区人民法院首次查封案涉车库的土地使用权长达近5个月时间里，案涉车库并不存在无法办理备案登记的情形，此有案涉车库所在文澜尚品小区内其他34套房产已于2017年5月2日查封之前在昌图县不动产登记服务中心办理了备案登记的事实为证。崔国斌在上述时间能申请备案而其未能办理系消极不作为有过错。（2）根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起九十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”，依照上述法律法规的规定当事人在对房屋进行交易时，应当在合理期限九十日内及时办理过户登记手续。以促使房产的登记名义人与实际权利人相一致，进而保障交易安全，维护交易秩序。如上所述，自崔国斌与嘉宸公司于2016年12月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，至沈河区人民法院2017年5月2日首次查封案涉小区土地使用权时间近5个月，远远超过上述法律规定房产交易时应办理过户登记的合理期限（九十日内），其怠于行使备案登记存在明显过错。（3）根据吕秀斌申请，本院调取的证据显示：案涉车库所在的文澜尚品小区除原地址回迁、异地安置外已有34套房产于2017年5月2日首次查封前办理备案登记，且吕秀斌申请执行时本院对上述备案登记34套房产均未予查封。综上，一审法院认为，崔国斌系因其自身原因未能积极办理案涉车库的备案登记以致另案和本案债权人申请查封而最终不能办理过户登记，其辩称案涉车库系因所在土地使用权被查封而导致不能办理过户登记的理由与事实不符，本案不符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条规定的排除执行情形，其对案涉车库并不享有排除强制执行的民事权益，故对其关于不得执行铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区13号楼负一层1-10车库，解除查封并确认归其所有的诉讼请求不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告崔国斌的诉讼请求。案件受理费4,591元，由原告崔国斌负担。本院二审期间，上诉人提交证据为：1.说明，证明没有办理过户登记手续，上诉人没有存在过错。2.（2020）辽0124执异16号执行裁定书，（2020）辽0124民初852号民事判决书。证明李宏清和上诉人同样是在嘉宸房地产开发有限公司项目施工的工作人员，情况一样，一审法院支持了李宏清，同案不同判。被上诉人质证意见为，有半年的时间可以登记但没有登记。第二组证据与我无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。吕秀斌质证意见为有半年的时间可以登记但没有登记。第二组证据与我无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院认为涉案房屋应严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项构成要件“非买受人自身原因未办理过户登记”，认为自崔国斌与嘉宸公司于2016年12月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，至沈河区人民法院2017年5月2日首次查封案涉小区土地使用权时间近5个月，远远超过上述法律规定房产交易时应办理过户登记的合理期限（九十日内），其怠于行使备案登记存在明显过错。混淆了备案登记与办理过户登记的概念，法律规定是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非是“非买受人自身原因未办理备案登记”，所以上诉人是否办理房屋备案登记手续不影响对涉案房屋排除执行的判定，涉案房屋未办理过户手续是因为开发商未办理竣工验收手续导致，故涉案房产未办理过户的责任不在上诉人。上诉人的上诉请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。综上所述，上诉人崔国斌的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初2141号民事判决；二、不得执行位于辽宁省铁岭市昌图县车库房产;三、驳回崔国斌人其它诉讼请求。辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124执异68号执行裁定书于本判决生效时自动失效。一审案件受理费4591元、二审案件受理费4591元，由抚顺嘉宸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月一日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。