河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫9001民初952号原告王双军，男，1966年11月12日出生，汉族。委托代理人杨志军，河南涛声律师事务所律师。被告济源升龙置业有限公司，住所地：济源市。法定代表人尹欢，董事长。委托代理人李婷、韦铭轩，河南广文律师事务所律师。原告王双军与被告济源升龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理，后依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、开庭传票等诉讼文书，公开开庭进行了审理。原告王双军及其委托代理人杨志军、被告的委托代理人李婷、韦铭轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王双军诉称：2014年2月20日其与被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将其开发的升龙城B区3号楼商业部分1-2层016号房（房屋代码为7034，建筑面积为288.54平方米）的商业房以每平方8881.27元出售给其，合同总价款为2562602元；合同签订之前，其已付了首付款1282602元，其余房款约定按揭贷款支付给被告；合同并约定于2015年3月25日竣工，被告于2015年5月6日前，将勘查、设计、建设、施工、监理五大单位竣工验收的商品房交给其，超过30日其有权解除合同。合同签订后，其于2014年4月11日办理了按揭贷款，将房款交给了被告，但被告长期未将房屋交付给其，致使其签订合同的目的无法实现，现请求：1、依法解除其与被告于2014年2月20日签订的《商品房预售合同》；2、被告返还其购房款2562602元，并要求被告赔偿损失579726元，包括：（1）、按照银行贷款利率7.139%（年息）从2014年4月21日计算至2016年4月20日的银行按揭贷款利息损失182758元；（2）、根据其与承租人签订的租赁合同从2015年7月1日开始计算一年的租金损失16万元；（3）、因被告未交付房屋，导致其与他人签订的租赁合同不能履行，其违约后，支付对方定金违约金8万元；（4）、办理房屋登记及抵押贷款产生的费用，包含个人抵押贷款房屋保险8448元，房地产抵押服务费1024元，非住房房屋登记费1600元，共计11072元；（5）、其已经支付的首付款1282602元，按照中国人民银行同期贷款利率5.25%（年息）从2014年2月20日计算至2016年4月20日为145896元。以上合计579726元。被告辩称：1、本案中，原告请求解除双方签订的买卖合同，如果法院判决解除，会涉及到被告向原告返还购房款的事宜，根据最高院相关规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后，出卖人应将收受的购房贷款和购房款分别返还担保权人和买受人，即，中国银行股份有限公司济源分行与本案存在直接利害关系，因为原告在购房时，原告、被告和中国银行股份有限公司济源分行签订了一份个人商业用房贷款合同，被告作为担保人，为原告与银行之间的借款承担连带保证责任，如果法院判决被告将购房款退还给原告，被告的保证责任并未解除，因此，要求将贷款部分直接退还给银行，免除保证责任；如果解除买卖合同，被告需要将房屋收回另售，但银行贷款未结清，在该房屋上设定的预抵押未解除，我方收回房屋的目的也不能实现，因此，要求追加中国银行股份有限公司济源分行作为本案第三人参加诉讼。2、因连续两年夏秋季节阴雨连绵影响施工进程，劳务合同中途突然停工，不能交房是客观原因导致，不是故意拖延，目前其正积极施工，争取尽快向业主交房，双方的合同目的完全可以实现，双方签订的合同不具备解除的法定条件。原告向本院提供的证据有：1、2014年2月20日原、被告签订的商品房预售合同书一份，证明双方签订的合同对商品房的位置、面积、价款、首付款、贷款等进行了明确约定，且第八条约定被告应在2015年5月6日前将原告所购商品房经竣工验收合格后交付给原告，根据合同第九条，被告逾期超出30日，原告有权解除合同，至今，被告未将房屋交付给原告，已经符合合同约定的解除条件。2、2014年4月11日原告与中国银行股份有限公司济源分行签订的房地产抵押合同书一份，证明原告将购买被告所有的房产在该银行进行抵押借款，贷款128万元，说明原告与该银行存在房产抵押合同关系，原告应根据与该银行签订的合同约定依法支付银行贷款，被告认为应追加该银行为第三人参加诉讼的请求不能成立，本案合同解除后，被告应将收取原告的全部房款2562602元直接支付给原告，至于原告与该银行之间的抵押借款合同，由原告自行解决，若法院判决生效后，因原告没有与该银行解除房地产抵押相关的法律责任，由原告自行承担，故，被告应返还原告全部房款。3、2015年1月1日原告与崔伟铭签订的租赁合同、2015年11月28日崔伟铭给原告出具的收到条各一份，证明原、被告签订商品房买卖合同后，根据合同约定的交房时间，被告应在2015年5月6日前交房，根据该约定，原告将本案涉及的房产出租，用于经营网吧，租期为3年（2015年7月1日-2018年6月30日），租金为每年16万元，该合同同时约定，合同签订时，崔伟铭支付原告定金5万元保证合同的履行，后因被告的违约，导致本案涉及房屋一直无法交付，致使崔伟铭无法使用租赁的房屋开展经营，双方协商解除了租赁合同，原告本应双倍返还定金，但经协商其支付崔伟铭8万元。4、2014年4月14日中银保险有限公司河南分公司出具的发票1张，金额为8448元，证明原告为购买该房产在银行办理抵押贷款时，根据银行要求购买保险而支付的保险金。5、2014年4月11日济源市房地产交易中心出具的发票1张，金额为1024元，证明原告与中国银行股份有限公司济源分行签订房地产抵押合同，在房管部门办理抵押登记支出的费用。6、2014年4月11日济源市房地产管理局出具的非住房房屋登记费收据1张，金额为1600元，证明原告购买房屋后，在房产部门进行了房屋所有权登记而支出的登记费用。7、2014年4月21日被告出具的销售不动产发票1张，证明合同签订后，原告在中国银行股份有限公司济源分行进行抵押贷款，又给付被告剩余购房款128万元，同时证明原告已经严格按照合同约定向被告支付了所有购房款。8、银行刷单票据3张，证明首期1282602元款项，原告分别于2013年12月8日支付被告1162602元，2013年11月29日支付被告5万元，2014年1月25日支付被告7万元，原告已经在2014年1月25日之前将首付款付给被告。被告对原告提交的证据的质证意见为：证据1，真实性无异议，但对证明方向有异议，根据合同第九条，如果原告要解除合同，被告应按照原告累计付款的1%支付违约金；原告若要解除合同，被告应在接到原告解除合同通知后30日退还购房款，被告是在接到法院传票才知道原告要求解除合同，因此，被告认为违约金的起算时间应以被告接收传票当天开始计算；根据合同附件4补充协议第三条约定，原告应在合同签订后一个月内交纳契税，原告却未交纳，原告也存在违约情形。证据2，真实性无异议，通过该合同可以看出，本案涉及的房产已经设定了抵押，若银行贷款不结清，即使合同解除了，被告也不能将该房屋收回。证据3，真实性有异议，崔伟铭的身份无法确定，仅凭该证据，无法证明其与原告之间存在真实交易，因此，租金损失16万元及原告陈述的定金损失8万元非原告的实际损失。证据4-6，真实性均无异议，但认为这是原告购买房屋产生的费用，应由原告自己承担；根据合同，即使支付违约金，也应以原告已付款的1%为限。证据7，无异议，被告为原告的该贷款承担连带保证责任，被告认为应将剩余贷款直接付款给银行。证据8，2013年12月8日的单据上不显示交款人的信息，不能证明是原告交纳的房款，剩余两张单据看不清商户和持卡人的信息，因此，对真实性无法确认。被告向本院提交的证据有：2014年4月4日原告、被告和中国银行股份有限公司济源分行签订的中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同一份，证明在原告购买房屋时，被告为原告在中国银行股份有限公司济源分行的128万元贷款承担连带保证责任，若合同解除，应将贷款部分直接退还给银行，解除我方的担保责任及设置在该房屋上的抵押，这样也是为了节约诉讼资源，因此，申请追加中国银行股份有限公司济源分行为第三人参加诉讼。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，该合同第七条约定了若提前偿还贷款，银行要加收一个月的利息，原、被告解除合同后，与银行解除抵押贷款合同时，被告对另外支付一个月的利息，也应承担赔偿责任，原告要求被告在法院判决解除双方签订的合同时，要求被告支付另外一个月利息，该费用待实际发生后另案主张。经庭审举证、质证，本院认为，被告对原告提交证据1、2、4、5、6、7的真实性无异议，本院予以认定。原告提交的证据3因证人未到庭作证，对该证据本院不予认定；原告提交的证据8因单据由原告持有，且能与原告提交证据1、2、4、5、6、7相互印证，本院予以认定；被告提交的证据原告无异议，本院予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2014年2月20日原告与被告签订了《商品房预售合同》，载明，被告以划拨方式取得黄河大道南、东环路西侧2011-17的地块土地使用权。并约定被告将其在该地块开发的升龙城B区3号楼商业部分1-2层016号商业房（房屋代码为7034，建筑面积为预测为288.54平方米）以每平方8881.27元出售原告，合同总价款为2562602元；付款方式和期限为，首付比例为50%，付款时间为2014年1月25日，商业贷款金额为1280000元，贷款50%，贷款到账时间为2014年4月6日，逾期在30日内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续有效；逾期超过30日后，被告有权解除合同，出卖人解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金等。被告应于2015年5月6日前，将勘查、涉及、建设、施工、监理五大单位竣工验收的商品房交给原告，如遇国家政策、法律调整、地方政府相关政策变化；严重恶劣天气影响工期的；突发重大公共事件导致施工受阻；买受人逾期付款等被告不能预防和控制的原因，双方可以协商解除合同或变更合同，被告也可以予以延期，但被告应自发生之日起30日内告知原告；除这些特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，按预期时间分别处理，1、逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续有效；2、逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。双方还签订了补充协议，作为合同的附件，补充协议第三条约定，除合同约定的价款外，原告还应该及时缴纳1、专项维修基金；2、契税（签订商品房买卖合同之日起一个月内缴纳；3、办证费；4、办理按揭款费用；5、测绘费；6、按照国家规定其他应由原告承担的税费。合同签订前，原告已向被告交款1282602元。2014年4月4日，原告与中国银行股份有限公司济源分行签订了个人商业用房贷款合同，原告向中国人民银行贷款1280000元，用于支付购买升龙城B区3号楼商业部分1-2层016号商业房，贷款期限为120个月，利率为浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日。当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日。第一个浮动周期内，按实际发放日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮21%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮21%作为下一个浮动周期的适用利率；原告同意中国银行股份有限公司济源分行将该贷款全部划入被告账户。原告以所购买的升龙城B区3号楼商业部分1-2层016号商业房提供担保，被告也在保证人处加盖了公章。2014年4月11日，原告与中国银行股份有限公司济源分行又签订了房地产抵押合同，将升龙城B区3号楼商业部分1-2层016号商业房（建筑面积为288.54平方米，总金额为2562602元）抵押给中国银行股份有限公司济源分行，担保的主债务为1280000元，债务履行期限为2014年4月11日至2024年10月11日。为此原告支出抵押服务费1024元。原告为偿还贷款又投保了个人抵押贷款房屋保险，支出保费8448元。原告另支出非住房房屋登记费1600元。个人商业用房贷款合同签订后，双方按合同约定履行。中国银行股份有限公司济源分行将该贷款全部划入被告账户，被告于2014年4月21日给原告开具了1280000元的购房发票，后原告按合同约定按月偿还了贷款。但超过被告应交房屋期限后，被告一直未将房屋交付给原告。本院认为，2014年2月20日原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规规定，属有效合同，双方当事人应按照协议约定履行义务。合同签订前，原告按合同约定交纳了首付房款，合同签订后，原告又办理了住房贷款，将剩余房款全部付给了被告，被告就应当按约定期限想原告交付房屋。按合同约定被告应当于被告应于2015年5月6日前，将勘查、涉及、建设、施工、监理五大单位竣工验收的商品房交给原告，逾期超过30日后，原告有权解除合同，但超过合同约定的30天后，被告长期未将房屋交付给原告，被告迟延履行义务，致使原告签订合同的目的无法实现，所以，原告要求解除其与被告于2014年2月20日签订的《商品房预售合同》理由正当，本院予以支持。被告称，因连续两年夏秋季节阴雨连绵影响施工进程，劳务合同中途突然停工，不能交房是客观原因导致，不是故意拖延，双方签订的合同不具备解除的法定条件，但未向本院提交证据，被告该抗辩理由不能成立。按合同约定，原告解除合同的，被告应当将原告已交的房款全部退还给原告，因原告已交首付款1282602元，原告办理按揭贷款后，也将贷款1280000元支付给了被告，所以，原告要求被告返还购房款2562602元，理由正当，本院予以支持。原告贷款的目的是为了买房，现原告买方的目的不能实现，给原告造成了贷款利息损失，所以，原告要求被告承担2014年4月21日计算至2016年4月20日期间的利息损失，本院也予以支持。关于利息损失的支付方式，因按揭贷款合同约定，自放款日起每12个月重新定价一次，按实际发放日对应的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮21%计息；所以，被告应按该约定赔偿给原告造成的利息损失。因双方的房屋买卖合同解除，被告使用原告的首付款1282602元，给原告造成了利息损失，原告请求被告按中国人民银行同期贷款利率支付2014年2月20日计算至2016年4月20日期间的利息，本院予以支持。原告支付非住房房屋登记费1600元是为了得到房屋，现房屋不能达到，该费用也系被告原告造成的损失，所以，原告该请求，本院也予以支持；原告认为其购买该商品房的目的是为了出租，因被告不能向按期向其交房，请求按照其与他人签订的租赁合同，要求被告赔偿从2015年7月1日开始计算一年的租金损失16万元，及因被告未交付房屋，导致其违约，其向对方支付的定金违约金8万元；因合同的相对人未到庭作证，不能证明其合同的真实性，且与原告请求的利息损失重复，该请求本院不予支持。原告另请求办理个人抵押贷款时缴纳的保险8448元及办理房地产抵押时缴纳的服务费1024元，因该费用系贷款合同涉及的内容，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。审理中，被告申请追加中国银行股份有限公司济源分行为第三人，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，担保权人未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，所以，被告该请求，本院不予采纳。被告另提出，原告未按补充合同约定按时缴纳契税，也有违约行为，因契税不是被告收取的范围，被告该抗辩理由也不能成立。根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告济源升龙置业有限公司于判决生效后十日内返还原告王双军购房款2562602元；二、被告济源升龙置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王双军购房款2562602元的利息（以1280000元为本金，自2014年4月21日至2015年4月20日按2014年4月21日中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮21%计算；自2015年4月21日至2016年4月20日按2015年4月21日中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮21%计算；以1282602元为本金，自2014年4月21日至2016年4月20日，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、被告济源升龙置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王双军非住房屋登记费1600元；四、驳回原告ＸＸ付的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32039元，原告负担2039元，被告负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判长  常维帼审判员  张小仙审判员  崔作现二〇一六年六月十九日书记员  姚 佩