广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终285号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗志飞，男，1974年6月10日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：周剑慧，广东国盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯姗，广东国盟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黎国章，男，1964年12月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：马状立，广东宏普律师事务所律师。上诉人罗志飞因与被上诉人黎国章租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11333号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人罗志飞及其委托诉讼代理人周剑慧律师和曾雯姗实习律师、被上诉人黎国章的委托诉讼代理人马状立律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗志飞上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判罗志飞无需向黎国章支付2020年2月至5月期间的租金及滞纳金。事实和理由：一、本案并非罗志飞未按约定缴纳租金，而系黎国章未按约定提供可使用的地块给罗志飞，导致罗志飞的合同目的无法实现，黎国章的行为已构成根本违约，罗志飞享有同时履行合同义务的抗辩权，在黎国章未履行合同义务的情况下，罗志飞有权拒绝缴纳租金。案涉《租赁土地合同》签订后，鉴于场地实际情况，罗志飞按约定向黎国章支付了一个月(2020年3月份)的租金48000元及押金48000元，履行了合同义务。罗志飞支付的租金实际上是当时双方口头约定预付2020年3月的租金，因为场地需要回填等相关工程，黎国章当时口头同意减免前两个月租金，从2020年3月份才开始正式收取租金，合同签订的当天有其他在场的人员可以证明。但黎国章收到罗志飞预付租金后却把租金日期误写为“2020年1月租金”，虽罗志飞曾提出修改，但黎国章却以麻烦且有其他人在场可以证明为由，未予更改。鉴于双方合同签订后遇到新冠疫情的影响，罗志飞实际是政府3月份允许复工后，于2020年3月中旬才开始在案涉地块从事清理、回填场地等作业，在工作时却多次被城管、地铁管理部门阻却。城管告知罗志飞，案涉租赁地块已纳入国家征收红线范围，黎国章无权再转租，罗志飞无权使用。为此罗志飞无法正常使用案涉地块，就此曾多次与黎国章协商，要求黎国章解决上述问题，但黎国章均未予以回应。保证承租人租赁的土地可以正常使用是出租人的主要合同义务，黎国章未提供合适的、可供使用的地块给罗志飞，导致罗志飞签订案涉《租赁土地合同》的目的无法实现，黎国章的行为已经构成根本违约，罗志飞依法有权解除合同，拒绝继续履行缴纳租金的义务，同时依法有权要求黎国章承担返还保证金、赔偿损失等违约责任。二、罗志飞已就黎国章的违约行为另行提起解除合同之诉，罗志飞是否应当支付2-5月份的租金及滞纳金需以解除合同之诉一案的审理结果为依据，在解除合同之诉一案尚未审结前，本案应中止审理。黎国章辩称，罗志飞对一审判决第一项认可，那么租赁合同是有效的，应给付租金给黎国章。罗志飞所谓的合同目的是没有达到其赚钱盈利的目的。土地使用权在约定的期间，罗志飞进出自由，黎国章没有阻扰罗志飞使用土地，黎国章没有收到上诉状所称解除之诉的材料。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗志飞向一审法院起诉请求：1、判令罗志飞与黎国章签订的《租赁土地合同》无效；2、黎国章返还收取的48000元保证金；3、黎国章返还48000元租金；4、黎国章支付回填费、工人工资等52200元。黎国章向一审法院反诉请求：1、确认罗志飞与黎国章签订的《租赁土地合同》合法有效；2、罗志飞向黎国章支付2020年2月份、3月份、4月份、5月份期间的租金共计192000元；3、罗志飞向黎国章支付逾期滞纳金19200元。一审法院查明事实：2001年4月1日，黎国章与新市镇望岗村第十二社签订《土地承包合同》，约定新市镇望岗村第十二社将106国道以东约200米外的土地（土名称谭料）转包给黎国章种植花卉使用，承包期二十年，从2001年4月1日起至2021年4月1日。2020年1月14日，罗志飞（乙方）与黎国章（甲方）签订《租赁土地合同》，约定：甲方将106国道以东的土地（土名潭料，以下简称涉案土地）租赁给乙方，租赁面积8000平方米，租期一年，自2020年1月14日起至2021年1月14日止，每月每平方6元；合同签订之日，甲方收取乙方48000元保证金；租金在每月10号前缴付一次，逾期缴付滞纳金10%；乙方使用地块时，所发生的一切法律上的责任及其他责任由乙方负责，与甲方无关等。根据《收据》显示，罗志飞收取黎国章保证金48000元及2020年1月份场地费48000元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案土地性质？2020年5月20日，广州市规划和自然资源局复函一审法院称，一、该地块已取得《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区嘉禾街望岗村第十二经济合作社农民集体；二、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地。一审庭审中，罗志飞提交：1、证人证言，拟证实租金从2020年3月1日起开始缴纳；2、照片，证实涉案土地用于堆放沙子。一审法院认为，涉案土地属于建设用地，罗志飞与黎国章于2020年1月14日就涉案土地签订的《租赁土地合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁土地合同》合法有效，双方应恪守履行。罗志飞主张确认上述《租赁土地合同》无效的诉请，一审法院不予支持。黎国章反诉要求确认上述《租赁土地合同》有效的诉请，一审法院予以支持。基于《租赁土地合同》合法有效，双方应继续履行租赁合同，罗志飞要求黎国章返还保证金48000元及租金48000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于回填费及工人工资。罗志飞承租涉案土地后对涉案土地进行投入而支付的费用应由罗志飞自行承担，不应由黎国章承担，故罗志飞要求黎国章支付回填费及工人工资的诉请，一审法院亦不予支持。对于罗志飞称涉案土地系政府储备用地，政府准备近期予以征用，且城管曾因涉案土地可能被征用阻拦罗志飞在涉案土地上经营使用，故黎国章应赔偿罗志飞上述回填费及工人工资的意见，一审法院认为，涉案土地即便是政府储备用地，面临被征用的风险，鉴于该风险系双方签订《租赁土地合同》时不可预见，黎国章也并未存在故意隐瞒的情形，黎国章主观并不存在过错，且涉案土地并未实际予以征用，罗志飞要求黎国章赔偿上述费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租金。因罗志飞仅支付2020年1月租金，2020年2月至5月期间的租金并未支付，现黎国章要求罗志飞支付上述期间的租金192000元（48000元/月×4个月）于法有据，一审法院予以支持。罗志飞仅提供证人证言证实租金自2020年3月1日起算，并无其他证据予以佐证，一审法院不予采信。关于滞纳金。根据《租赁土地合同》约定，逾期缴付滞纳金10%，故黎国章主张罗志飞按照逾期付款金额的10%即19200元（192000元×10%）支付滞纳金合理合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认罗志飞与黎国章于2020年1月14日签订的《租赁土地合同》合法有效；二、自该判决生效之日起三日内，罗志飞向黎国章支付2020年2月至5月期间的租金192000元及滞纳金19200元；三、驳回罗志飞的全部诉讼请求。本诉案件受理费1632元，由罗志飞负担。反诉案件受理费2234元，由罗志飞负担并于该判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，罗志飞提交以下证据：1、2017年5月3日发出的穗云国土征预字[2017]15号《征收土地预公告》（其中第六条规定：自本预公告发布之日起，除正常农业生产外，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿）及附图、一审法院（2021）粤0111民调令00017号律师调查令及回执、广州市规划和自然资源局穗规划资源协查[2021]187号协助司法查询复函，拟证明涉案土地所在的广州市白云区嘉禾望岗站周边地铁在2017年即已被国家拟定纳入征收范围，黎国章作为涉案征收土地的使用权人、农户及地上附着物所有权人，理应知晓自身承包土地的征收情况并配合白云区国土局组织有关征地机构和测量单位进入征地现场进行调查，一审法院认定“涉案土地面临被征用的风险系双方签订涉案合同时不可预见”与客观事实事实不符。上述预公告及附图是罗志飞的委托诉讼代理人在他案中持律师调查令调取；2、广州市白云区政务公开工作办公室《政府信息公开申请答复书》及公开文件《广州市白云区嘉禾望岗地铁站周边地块土地及非住宅征收补偿办法》，拟证明案涉土地开展征收补偿工作的时间及征收补偿流程，在黎国章将案涉土地转租给罗志飞时，案涉土地的征收补偿工作已开展，黎国章作为案涉土地的权属人不可能对相关政府单位进行土地征收的事项毫不知情，但对相关情况黎国章却从未向罗志飞告知，黎国章系故意隐瞒案涉土地的征收情况，一审认为“罗志飞并未故意隐瞒，主观上不存在过错”系认定事实错误；3、《征拆通知》复印件（罗志飞称该通知张贴在其他房屋上），拟证明案涉土地已进行国家征收，罗志飞一直无法正常使用案涉土地；4、证人出庭作证申请书两份及证人王某和陈某书面证词（两证人出庭确认书面证词系其所写。两份证词的内容均为证人于2020年1月14日在白云区嘉和望岗“悦景海鲜酒家”见证双方当事人签订涉案租赁合同，租金是从2020年3月1日起计算），拟证明当时双方约定2020年1月、2月份免租，3月份开始计算租金。经质证，黎国章认为：上述证据1的预公告没有要求涉案租赁期限内不能出租，黎国章没有预公告第六条规定的禁止性行为，黎国章只是出租土地；上述证据2的补偿办法系抽象的行政行为，是否适用由法庭审查；上述证据3的真实性无法确认，涉案土地上没有建筑物，即该份文件张贴的地点不在涉案土地上，该证据来源不具有合法性，且涉案土地不存在可以征迁的内容，不涉及该文件所述的清场问题，该证据与本案无关；上述证据4，陈某与双方都不是朋友，合同的内容是不会随便告诉别人的。时间过了一年多了，本案的合同内容证人还记得很清楚，是不合情理的。证人的陈述没有其他的证据佐证。王某不认识黎国章，只是罗志飞的朋友，王某也不能合理解释为何要免租两个月，今天出庭只是过来帮助罗志飞的。经审查，上述证据1、2的真实性本院予以采信；上述证据3没有原件核对，且反映的是对建筑物的征拆，不能反映与涉案土地有关，故本院对该证据不予采纳；合同当事人变更合同主要义务属于重大事项，仅有证人陈述而无其他证据佐证，不足以采信，故本院对上述证据4不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案对涉案《租赁土地合同》已经履行部分的债权债务及违约责任的处理，无须以罗志飞上诉所称其另行提起解除合同之诉的另一案的审理结果为依据，故罗志飞上诉主张本案应中止审理，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理的规定，本院对罗志飞应否向黎国章支付2020年2月至5月期间的租金及滞纳金的二审争议问题进行审查。黎国章与罗志飞签订涉案《租赁土地合同》后，黎国章将涉案土地交付了罗志飞，罗志飞在涉案土地上进行了作业使用，故罗志飞应当依约向黎国章支付租金。罗志飞向黎国章支付2020年1月的租金后，未支付2020年2月至5月的租金，构成违约，故黎国章诉请罗志飞支付2020年2月至5月的租金及双方约定的逾期付款滞纳金，事实及法律依据充分，一审法院予以支持正确。罗志飞提出租赁期间的前两个月免租，租金从2020年3月1日起计算的诉讼主张，在一、二审诉讼中均证据不足，故一审法院不予采信正确。罗志飞在一审诉讼中提出涉案土地系政府储备用地，近期予以征用，且城管曾因涉案土地可能被征用而阻拦其在涉案土地上经营使用的主张，因罗志飞在一审法庭辩论终结前对该主张并未举证证明，故一审法院作出涉案土地即便是政府储备用地，面临被征用的风险，鉴于该风险系双方签订《租赁土地合同》时不可预见，黎国章也并未存在故意隐瞒的情形，黎国章主观并不存在过错的认定，并无不当。罗志飞在二审期间虽提交了征收土地预公告和征收补偿办法，证明涉案土地在涉案《租赁土地合同》签订前已纳入国家征收范围，但征收土地预公告系对拟征收土地情况的预先公告，土地征收尚未正式批准，且该征收土地预公告第六条规定预公告发布之日起禁止被征地人实施的行为并不包括土地租赁行为；此外，从涉案《租赁土地合同》签订后黎国章能够向罗志飞交付涉案土地，罗志飞亦在涉案土地上作业，在黎国章于一审诉讼中提起反诉时涉案土地仍登记在农村集体经济组织名下的事实，可知上述征收土地预公告和征收补偿办法发布后，涉案土地实际上仍未被征收及交付给征收单位，涉案土地仍然能够租赁使用，故上述征收土地预公告和征收补偿办法不足以证明罗志飞不能正常承租使用涉案土地。因此，罗志飞认为黎国章未依约提供可供使用的地块给其，导致其合同目的无法实现，黎国章的行为构成根本违约，其享有同时履行合同义务的抗辩权，在黎国章未履行合同义务的情况下，其有权拒绝缴纳租金的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，罗志飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4468元，由上诉人罗志飞负担。本判决为终审判决。审判员  庞智雄二〇二一年四月十六日法官助理江亭利书记员林美欣