上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2982号上诉人(原审被告)：上海德泉企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈锡明，总经理。被上诉人(原审原告)：上海海王星辰药房有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：汪建梁，总经理。委托诉讼代理人：王峰，男。委托诉讼代理人：杜泽民，男。上诉人上海德泉企业管理有限公司(以下简称德泉公司)因与被上诉人上海海王星辰药房有限公司(以下简称海王星辰公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初18538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人德泉公司的法定代表人陈锡明，被上诉人海王星辰公司的委托诉讼代理人王峰、杜泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德泉公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回海王星辰公司要求其支付违约金人民币(以下币种均为人民币)54，924元的一审诉讼请求。事实和理由：一、海王星辰公司于2013年12月18日即与上海奕昕贸易公司(以下简称奕昕公司)就上海市杨浦区吉浦路XXX号商铺(以下简称系争商铺)签订了《房屋租赁合同》，实际承租经营至2018年12月31日止。在此期间，出租人不断变更，作为承租人的海王星辰公司对此情况是知情的。德泉公司与海王星辰公司签订租赁合同时，海王星辰公司还主动向德泉公司索要相关产权资料、授权书、营业执照等资料，由此可见，海王星辰公司的签约存有转移风险等不良目的。二、上海鼎有物业管理有限公司(以下简称鼎有公司)虽然发函向海王星辰公司主张权利，但并未提供证据来证明权利依据。同时，海王星辰公司也没有将鼎有公司诉至法院解决相关纠纷，间接损害了德泉公司的利益。三、一审法院也认定权利人上海雷博实业有限公司(以下简称雷博公司)就系争商铺的委托出租权可能存在重复授权情况。而德泉公司做为吉浦路XXX号整体项目的实际全资开发投入商，自始至终都存有用益物权、占有权和收益权的权利。二审法院对此应追加雷博公司到庭进行佐证核实。据此，一审法院认定德泉公司自2016年开始就不享有收益权，明显与事实不符，损害了德泉公司的合法利益。综上，德泉公司请求二审法院支持其上诉请求。海王星辰公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海王星辰公司向一审法院起诉请求：1．判令海王星辰公司、德泉公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2．德泉公司向海王星辰公司支付违约金54，924元。一审法院认定事实：作为出租方(甲方)的德泉公司与作为承租方(乙方)的海王星辰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于本市吉浦路XXX号商铺，房屋面积为78平方米，房屋用途为商业。租赁房屋作为海王星辰健康药房的经营活动使用。房屋租赁期限为5年，从2019年1月1日至2023年12月31日止；房屋租金每两年上浮5％，2019年月租金为18，308元。关于解除合同的条件，双方同意，发生房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，遇不可抗力致使本合同不能继续履行，如国家政策、自然灾害等，合同终止，双方互不承担责任。关于违约责任，10.2条约定租赁期内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按解除合同时月租金的三倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应当负责赔偿；10.6条约定租期内，若甲方发生涉及329号地产的产权纠纷等原因，影响乙方正常经营，导致乙方不能按本协议继续履约的，乙方有权解除合同。甲方应按前述10.2条向乙方支付违约金。合同签订后，海王星辰公司依每月18，308元的标准向德泉公司支付租金至2019年6月30日。2019年7月5日，鼎有公司宣称对系争商铺享有权利并收走系争商铺。2019年8月9日，海王星辰公司向德泉公司发送《吉浦路店产权纠纷通知函》，内容为“在双方租赁关系存续期间，该商铺(即吉浦路XXX号商铺)出现产权纠纷，鼎有公司声称其为该商铺的合法使用人，并于2019年7月5日将该商铺封锁收回，导致我司至今无法使用该商铺。现特此函告如下：1．请贵司尽快解决该商铺上存在的产权纠纷，以便我司能够正常使用该商铺，以达到《房屋租赁合同》租赁目的实现……3．因贵司原因导致该商铺出现产权纠纷，我司要求停付自2019年7月起的各项应付费用，直至贵司解决该商铺上存在的产权纠纷……5．如贵司最终未能取得该商铺的转让权导致我司无法使用该商铺或使我司被第三方追索而遭受损失的，由贵司全权负责处理，并须赔偿我司因此而遭受的一切损失(包括不限于直接损失、间接损失、因追索贵司责任而产生的律师费、交通费等各项费用)，除此之外，我司还有权依据《房屋租赁合同》的约定向贵司追究责任。”一审另查明，系争商铺产权于2010年5月26日登记在案外人雷博公司名下。德泉公司持有该公司于2011年7月6日出具的《委托书》，内容为“兹委托德泉公司陈锡明先生，负责我公司位于吉浦路两侧，现由德泉企业承租的物业，继续对外招商。租赁期限为二零一二年元月一日起到二零二六年十二月三十一日止。”法院于2018年11月9日就鼎有公司(反诉被告)与奕昕公司(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案作出(2017)沪0110民初26127号民事判决，该判决认定如下事实：上海市吉浦路XXX号房屋的权利人为雷博公司。2016年6月30日，雷博公司出具授权书，委托鼎有公司自2016年7月1日起至2026年12月30日全权负责上海市吉浦路(西侧)280-314号，吉浦路(东侧)315-345号；335弄1-20号物业的租赁经营管理事宜，具体包括但不限于租赁、转租、收取租金及其他相关费用和物业管理事宜。2016年7月13日，鼎有公司将本市吉浦路XXX号一层部分，二、三层整层全部(但不包括楼顶)转租奕昕公司，租赁期为2016年7月1日至2026年12月31日止。该案后判决鼎有公司与奕昕公司就上海市吉浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》等合同于2017年11月16日解除；奕昕公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市吉浦路XXX号房屋(建筑面积7951平方米)，并将上述房屋返还鼎有公司……后奕昕公司不服判决提起上诉，又撤回上诉。(2017)沪0110民初26127号民事判决已生效。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，德泉公司手持系争商铺权利人雷博公司的委托书与海王星辰公司签订《房屋租赁合同》，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现因案外人鼎有公司声称对系争商铺享有权利并收回该商铺导致海王星辰公司实际无法使用系争商铺从事经营行为，海王星辰公司、德泉公司亦认可《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，法院依法予以确认。关于合同解除后的法律后果，海王星辰公司主张因该系争商铺存在纠纷致使合同不能实现而要求德泉公司承担违约责任，德泉公司对此予以否认。首先，德泉公司辩称的关于本案属于房屋毁损、灭失及遭不可抗力致使合同不能履行的情况，显然与事实不符，该辩称不予采纳；其次，根据(2017)沪0110民初26127号案件查明情况及本案情况可知，权利人雷博公司就系争商铺的委托出租权可能存在重复授权情况，德泉公司另自认其对系争商铺自2016年开始就不享有收益权，说明德泉公司对系争商铺可能存在纠纷应是明知的；最后，在德泉公司明知系争商铺可能存在收益权纠纷的情况下，其仍与海王星辰公司签订《房屋租赁合同》并约定因德泉公司发生涉及系争商铺产权纠纷影响海王星辰公司经营的，德泉公司承担违约责任。结合案情，法院认定德泉公司应就本案合同的解除承担违约责任。考虑德泉公司尚未履行的剩余租期情况等因素，海王星辰公司现主张按照合同约定的三个月租金标准主张违约金，并无不当，予以支持。一审法院作出判决：一、上海海王星辰药房有限公司与上海德泉企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、上海德泉企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海王星辰药房有限公司违约金54，924元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，德泉公司就系争商铺与海王星辰公司签订租赁合同，则德泉公司应当负有保障海王星辰公司能够正常使用系争商铺之义务。现系争商铺已被鼎有公司主张权利并已实际收回，故双方租赁合同目的无法实现，德泉公司应属违约。按照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。故此，海王星辰公司向德泉公司主张违约责任，具有法律依据。德泉公司若认为鼎有公司之行为给其造成损害，可另行主张权利。综上所述，德泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，174元，由上诉人上海德泉企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 江二〇二一年四月一日法官助理  黄一鹤书 记 员  陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……