江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终613号上诉人（原审被告）：曹忠军，男，1962年4月2日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙景利，江苏金华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永萍，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋金英，女，1969年1月4日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：欧林庆，江苏宜硕律师事务所律师。原审被告：曹金凯，男，1969年8月9日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人曹忠军因与被上诉人宋金英、原审被告曹金凯物权保护纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹忠军及其委托诉讼代理人孙景利，被上诉人宋金英及其委托诉讼代理人欧林庆到庭参加诉讼。原审被告曹金凯经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹忠军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋构成善意取得。一审认为上诉人、被上诉人以及原审被告均系同村村民，上诉人与原审被告的父亲系同一曾祖父，就认为上诉人应当对涉案房屋现状及权属有所了解，从而不构成善意取得，认定错误。1.即使同村村民或远亲关系，也不必然对被上诉人和原审被告的家事了解，更无法知道二人离婚时对财产进行了怎样分割。本案中原审被告可以隐瞒真相，上诉人有理由相信原审被告属于有权处分。2.上诉人购买涉案房屋时，是通过中间人即同村村民孙茂庭签订《协议书》，并且支付全部价款。原审被告也将涉案房屋的建设用地使用证交给上诉人，上诉人亦占有、使用该房屋。上诉人有理由相信该房屋为原审被告所有，故可以依据《物权法》第一百零六条规定，善意取得涉案全部房屋。二、法律应当保护被上诉人的合理期待。上诉人占有、使用涉案房屋近十年，被上诉人从未主张权利，足以让上诉人对交易关系产生合理信赖。上诉人连续、公然、和平、自主占有涉案房屋，享有占有利益，表明上诉人就涉案房屋对不特定的人形成稳定、排他的占有、使用、收益关系，且能够对房屋进行有限处分。故对于涉案房屋上既已形成的物权关系及物权秩序，应依据《物权法》“明确物的归属，发挥物的效用”的立法精神予以维护。各方当事人就该房屋形成的利益格局，不应仅因发生征收事实而破坏，以免出现利益失衡。宋金英辩称，一、上诉人购买涉案房屋不构成善意取得。1.上诉人与答辩人、原审被告不仅是同村村民，而且上诉人与原审被告具有亲属关系。同时上诉人的居住房屋与涉案房屋非常近，上诉人对涉案房屋系答辩人与原审被告共同建造、共同所有知情。2.不论上诉人对答辩人和原审被告离婚是否知情，都应当在购买涉案房屋时征求答辩人的意见。一方面，如果上诉人知道两人离婚，则应当对离婚协议、财产分割状况进行了解；另一方面，如果上诉人不知道两人离婚，也应当征求共有人即答辩人的意见。房屋买卖并非日常消费，即使是夫妻，一方也没有对大额财产单方地处置权或代理权。3.上诉人购买涉案房屋后没有办理不动产过户登记。二、上诉人购买涉案房屋后并没有立即入住，也没有改变房屋原先陈设，直至2016年底才实际入住。后答辩人才得以知晓房屋已被原审被告擅自出卖上诉人的事实，在协商未果情况下，遂于2017年11月提起诉讼。故上诉人所陈述的居住近十年，与事实不符。曹金凯未到庭，亦未提交书面答辩意见。宋金英向一审法院起诉请求：1.请求确认位于徐州经济技术开发区两间房屋及对应的东半部分院墙归宋金英所有；2.请求判令曹忠军立即将位于徐州经济技术开发区两间房屋及对应东半部分院墙返还给宋金英；3.本案诉讼费由曹忠军、曹金凯承担。一审法院认定事实，宋金英与曹金凯原系夫妻关系。双方于1990年底前后以夫妻名义共同生活，但未办理结婚登记。1993年至1994年期间，宋金英与曹金凯在位于大黄山街道办事处王可乐村1队1号的宅基地上共同建造了四间房屋，用于双方共同居住生活。2004年4月3日，宋金英与曹金凯育有一子曹博涵。2004年8月16日，宋金英与曹金凯补办了结婚登记。2009年3月16日，宋金英与曹金凯在原徐州经济开发区民政局协议离婚，离婚协议书内容包括“二、王可乐的房子共四间和小院一个，男方一半，西边两间归男方，土地双方有2亩4分地，其中一半归男方；三、王可乐的房子共四间和小院一个，一半归女方，东边两间归女方，土地双方有2亩4分地，其中一半归女方，大黄山农民公寓住房一套（117平方）归女方和孩子所有”。2011年10月21日，曹忠军（买方）、曹金凯（卖方）以及中间人孙茂庭签订《协议书》一份，约定“一、经曹金凯、曹忠军两家协商同意达成房屋买卖合同。二、卖方曹金凯同意将本村两头（孙晋国房后）四间平房，其中有三间保温、院墙、大门等，一次卖给本村曹忠军，房价全款85000元。三、房屋以后不论有什么时候拆迁或占用房屋以及土地所有都归曹忠军个人所有，终身不得反悔。四、本合同一式两份，自签字之日起生效。（包括土地使用证）”。2011年11月6日，被告曹金凯向被告曹忠军出具收条一张，内容为“今收到购房款捌万伍仟元整”。后被告曹金凯将涉案房屋及集体土地建设用地使用证交付给被告曹忠军。2014年2月，曹金凯向曹忠军书写“房产证丢失”。2017年11月27日，宋金英在一审法院向曹忠军、曹金凯提起诉讼，请求确认曹忠军、曹金凯之间的房屋买卖合同无效。后一审法院于2019年7月12日作出（2017）苏0391民初3536号民事判决，对宋金英要求确认曹忠军、曹金凯签订的房屋买卖合同无效的主张不予支持，遂判决驳回了宋金英的诉讼请求。该判决中同时确认：“在庭审中，宋金英和曹忠军分别提供了涉案房屋的集体土地建设用地使用证一本。宋金英持有的编号为3612077的集体土地建设用地使用证，内容为“土地使用者曹金凯；地址王可乐村**；地号35180；用地面积255㎡；用途住宅；四至：东路，西地，南孙晋国，北空地；批准使用期限长期；备注：该宗地实际使用面积为255㎡，其中超标面积为30㎡，一旦规划需要应无条件让出；填发机关为铜山县国土管理局，95年12月8日”。曹忠军持有的编号为3610055的集体土地建设用地使用证，内容为“土地使用者曹金凯；地址可乐一队；用地面积257㎡；四至：东路，西空地，南孙进国，北空地；批准使用期限长期；备注：该宗地实际使用面积为257㎡，其中超标面积为57㎡，一旦规划需要应无条件让出；填发机关为铜山县国土管理局，95年12月8日；变更记事加盖1999年查验（27）章”。曹金凯在庭审中表示曹忠军持有的土地使用证是其花钱买的假证”。宋金英在本案中提供了宅基地证工本费定额收据。2019年10月25日，由张燕、丁振、夏兴建、仇文浩等人出具证明一份，该证明载明：“兹有大黄山镇王可乐村一组（队）1号住宅四间房屋及院墙。由我村村民曹金凯〈320323196908096651〉和宋金英〈〉于1993年至1994年期间共同建造，至今尚在，特此证明。”一审庭审中，宋金英申请证人张某,4、刘某,4出庭作证证明涉案房屋系其建造。在庭审中，宋金英与曹忠军分别提供了涉案房屋的集体土地建设用地使用证一本。宋金英持有的编号为3612007的集体土地建设用地使用证一本，内容为“土地使用者曹金凯；地址王可乐村**；地号35180；用地面积255m2；用途住宅；四至：东路，西地，南孙晋国，北空地；批准使用期限长期；备注：该宗地实际使用面积为255m2，其中超标面积为30m2，一旦规划需要应无条件让出；填发机关为铜山县国土管理局，95年12月8日”。曹忠军持有的编号为3610055的集体土地建设用地使用证一本，内容为“土地使用者曹金凯；地址王可乐村一队；用地面积257m2；四至：东路，西空地，南孙晋国，北空地；批准使用期限长期；备注：该宗地实际使用面积为257m2，其中超标面积为57m2，一旦规划需要应无条件让出；填发机关为铜山县国土管理局，95年12月8日；变更记事加盖1999年查验（27）章”。另查明，出具时间为1992年4月9日的《铜山县大黄山乡、村民宅基地登记表》载明，四至为东：路，南：孙晋国，西：沟，北：地，该宅基地的户主为曹成家，曹金凯为曹成家次子，该处宅基地255平方米，曹金凯在该登记表户主签名处签字。涉案房屋已于2020年7月动迁，属于拆迁范围，因存在争议尚未签订拆迁补偿安置协议。宋金英、曹金凯、曹忠军三方均系同一集体经济组织成员。一审法院认为，关于涉案的坐落于大黄山街道办事处王可乐1队的四间房屋以及院墙权利主体的确定：首先，虽然宋金英提供的出具时间为1992年4月9日的《铜山县大黄山乡、村民宅基地登记表》载明该宅基地户主为曹成家（被告曹金凯之父），但曹金凯在该登记表户主签字处签字，结合宋金英、曹金凯的陈述以及出庭作证的证人证言，可以证实宋金英、曹金凯在1994年前后在该宅基地上建造了房屋四间以及院墙，宋金英持有的颁发于1995年编号为3612007的集体土地建设用地使用证也载明上述宅基地的使用权人为曹金凯，之后，宋金英与曹金凯于2009年3月16日在婚姻登记机关离婚时对上述四间房屋以及院墙进行分割，故宋金英与曹金凯均可依据离婚协议书享有对各自分得的房屋、院墙以及对应宅基地的权利。其次，虽涉案的四间房屋以及院墙为一个整体，但是宋金英与曹金凯在离婚时约定各自对上述四间房屋及院墙享有二分之一的权利，并约定西面两间房屋以及对应的院墙归曹金凯所有，东面房屋两间以及对应的院墙归宋金英所有，宋金英作为其分得的房屋、院墙所有人与相应宅基地使用权人不认可曹金凯、曹忠军之间的房屋买卖合同，宋金英对其分得的房屋、院墙以及对应的宅基地使用权享有的权利应当予以保护，同时参照《物权法》第一百五十四条“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”规定，宅基地使用权是保障农民生存的重要权利，不能轻易剥夺村民的宅基地使用权，且曹忠军与宋金英宋金英、曹金凯均系同村村民，曹忠军购买涉案房屋发生在宋金英与曹金凯离婚之后，曹忠军、曹金凯的父亲系同一曾祖父，曹忠军在购买上述房屋时应当对房屋的现状以及权属有所了解而仍然购买，故曹忠军不能依据《物权法》第一百零六条的规定基于善意取得享有对东面两间房屋、院墙以及对应的宅基地使用权的权利，故宋金英对东面两间房屋、院墙以及对应的宅基地使用权享有权利。最后，虽然涉案的四间房屋以及院墙作为一个整体，但是宋金英与曹金凯在离婚协议中已经约定四间房屋和院墙每人一半，其中西边两间归男方，东边两间归女方，曹忠军是在宋金英与曹金凯离婚后购买上述房屋及院墙，上述三方均系同村村民，曹忠军、曹金凯的父亲系同一曾祖父，曹忠军在购买上述房屋时应当对房屋的现状以及权属有所了解而仍然购买，且该四间房屋已经被列入征迁范围，其周围房屋已经拆迁完毕，该房屋面临拆迁，故曹忠军应将东面两间房屋及对应东半部分院墙返还给宋金英。遂依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第一百零六条、第一百五十二条之规定，判决：一、坐落于徐州经济技术开发区空地）东面两间房屋及其对应的东半部分院墙归宋金英所有；二、曹忠军于判决生效后十日内将上述第一项确认的东面两间房屋及其对应的东半部分院墙返还给宋金英。案件受理费人民币2400元，保全费人民币1020元，以上共计人民币3420元（宋金英已预付），由曹忠军、曹金凯负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于上诉人对涉案房屋能否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。根据上述规定，不知道转让人无处分权且无重大过失，是受让人构成善意取得条件之一。本案中，涉案房屋建造于1993年至1994年期间，用于被上诉人与原审被告夫妻关系存续期间的共同居住生活。结合上诉人陈述涉案房屋与其住宅相隔30米左右，以及上诉人与被上诉人、原审被告系同村村民且具有本家关系的事实，足以认定上诉人对被上诉人与原审被告共同建造涉案房屋并共同居住生活的事实是明知。故在上诉人明知涉案房屋是被上诉人与原审被告共有的情况下，不论上诉人是否知道被上诉人和原审被告离婚的事实，其在购买涉案房屋时均应对原审被告的处分权进行核实。据此，上诉人购买涉案房屋过程中，未尽相应审核和注意的义务，存在重大过失，不符合法律规定善意取得的认定条件，一审判决有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，曹忠军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人曹忠军负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇二一年四月九日法官助理  冷潇潇书 记 员  王俞卜