广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第103号原告（反诉被告）：陈冠华，男，1957年9月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：蒋峥嵘，系广东仲衡律师事务所律师。委托代理人：霍紫红，系广东仲衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：韩燕钗，女，1975年4月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：林嘉政，系广东捷成律师事务所律师。原告（反诉被告）陈冠华诉被告（反诉原告）韩燕钗租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈冠华的委托代理人蒋峥嵘及被告（反诉原告）韩燕钗的委托代理人林嘉政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈冠华诉称：原告为广州市番禺区某电子厂负责人，原、被告双方于2012年11月9日签订《租赁合同》，约定原告将座落于广州市番禺区桥南街番禺大道北X号之X号一楼铺位二间以及铺位后的场地出租给被告使用，租赁期为五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期内第一年月租金为10416元，租金每两年递增一次，增幅为10%，每月5日前缴纳当月租金。签订合同当天被告向原告缴纳32000元定金，首月免租期。合同还对双方责任、合同的提前解除等权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告依约及时将场地交付给被告，但不久被告未经原告的同意，擅自在商铺内非法加建夹层，原告制止未果。原告于2013年11月22日依照租赁合同第九条之约定，向被告发出《关于提前解除合同的通知》，要求被告于四个月后即2014年3月23日将租赁场地交回原告，未果。原告认为，双方之间的《租赁合同》合法有效，被告拒不交回租赁场地的行为已经严重损害原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告2012年11月9日签订的《租赁合同》于2014年3月23日已经解除；2、被告立即清空租赁场地并将其交回原告；3、原告没收被告已交付的定金32000元；4、被告自2014年3月24日起暂按每月10416元的标准（自2015年1月1日起按每月11458元的标准）向原告支付占用场地的使用费（已交至2015年1月），直至租赁场地实际交付之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）韩燕钗辩称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。对于其第一项诉讼请求，原告陈述其发出的解除合同通知没有出租方的签名或者加盖公章，因此我方认为其实没有法律效力，原告直到2014年1月22日才正式发出解除合同的通知。对于第二项诉请，由于原、被告双方没有就赔偿方面达成一致的协议，自去年年底至今我方一直无法联系到原告，因此我方曾打算将场地归还也无法进行。对于第三项诉请，违约的是原告，因此原告无权没收被告支付的定金，对于第四项诉请，由于双方一直没有就交付商铺达成一直协议，被告也一直有向原告支付租金，因此我方认为不存在场地占用费。被告（反诉原告）韩燕钗提出反诉称：反诉人与被反诉人在2012年11月9日签订《租赁合同》，合同约定被反诉人将自有的座落于番禺区桥南街番禺大道北X号之X号（广州市番禺区桥南街东环路X号）一楼铺位二间以及铺位后的场地共372平方米出租给反诉人使用，且约定后场地的后门留路口供承租方货车进出使用。合同约定的租赁期限为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。租金标准按每平方米人民币28元计算，2013年1月1日至2014年12月31日的租金为每月人民币10416元，租金按每两年递增10%计算。合同第七条第1款约定甲方（被反诉人）负责现有的通水、通电，负责现有的建筑消防设备能正常通水使用。合同签订后，反诉人每月均按时足额向被反诉人交纳租金、水电费及其他有关费用，但被反诉人在2014年1月22日向反诉人发函要求提前解除《租赁合同》，并要求反诉人在2014年5月1日前将租赁场地交还。反诉人要求被反诉人作出合理的经济赔偿，但被反诉人一直不予理睬。被反诉人在2013年12月砌起了围墙堵塞了租赁房屋的后门，并从2014年3月份开始中断了租赁物的水电供应，被反诉人的行为已构成违约，严重损害了反诉人的合法权益，应承担违约责任。为此，反诉人为维护自身的合法权益，特提起反诉，要求判令：1、被反诉人向反诉人双倍返还定金64000元；2、被反诉人向反诉人赔偿经济损失200000元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告陈冠华（反诉被告）辩称：原告确实是依据合同的约定提前四个月提出解除合同的要求，依照合同的约定，提前解除合同的代价应当是双倍返还定金并补偿两个月的租金作为装修损失费，并不需要作其他任何赔偿。因此，原告认为被告陈述的事实不存在，并且原告从来没有对所承租的商铺进行停水停电处理，如果在2014年已经停水停电，但被告的租金却缴纳至2015年1月份，被告在这段期间还可以继续经营，这明显不符合常理。综上，被告的反诉请求主张的理由和事实不存在，因此要求法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：位于广州市番禺区沙湾镇东环路X号的商铺权属人为广州市番禺区沙湾某电子厂（该公司是陈冠华个人设立的个体工商户，并于2010年5月7日经广州市工商行政管理局番禺分局变更登记名称为“广州市番禺区某电子厂”），房地产权证号为粤房地证字第××号，建筑面积为1105.8平方米，层数为2层，房屋所有权来源为1993年3月新建。后由于政府对区域进行管辖调整，2010年12月29日，商铺的地址确认门牌号为：广州市番禺区桥南街番禺大道北X号。2012年11月9日，广州市番禺区某电子厂作为出租方（合同中为甲方）与韩燕钗作为承租方（合同中为乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺区桥南街番禺大道北X号之X一楼铺位二间以及铺位后的场地合共372平方米（以下合称涉讼物业）出租给乙方使用，后面场地四周按乙方要求砌围墙，后场地的后门留路口供乙方货车进出使用；租赁期为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，租金按每月每平方米28元计算，即2013年1月1日至2014年12月31日的租金为10416元，2015年1月1日至2016年12月31日的租金为11458元，租赁期内租金的递增按每两年递增百分之十计算，租金按月计算，租金的交纳时间为每月的五日前交纳当月租金；合同签订的当天乙方必须向甲方交纳三个月的租金作为定金，即交纳32000元，合同期满乙方付清各项费用后五天内甲方将该定金如数退回给乙方，定金不计算利息；甲方于2013年1月1日前把场地交付给乙方使用，如不能交付的，甲方赔付乙方的实际损失，乙方的装修期为1个月，装修期间（即2013年1月1日至2013年1月30日），甲方免收租金；租赁期内,甲、乙双方任何一方提出提前终止本合同，必须提前四个月通知对方，甲方提出终止本合同，应连同乙方已交的定金双倍退还给乙方，并赔偿乙方装修费用作为两个月的租金作为赔偿，乙方提出终止合同，所交的定金不得取回，并赔偿甲方两个月的租金作经济赔偿，双方不就合同的提前终止作其他赔偿。同日，韩燕钗向陈冠华缴纳了涉讼物业的定金32000元，陈冠华出具《收款收据》。2012年12月30日，陈冠华向韩燕钗交付了涉讼物业及三个遥控一条钥匙，韩燕钗出具《收条》予以收执。2013年11月22日，陈冠华向韩燕钗发出《关于提前解除合同的通知》，称：由于涉讼物业场地使用情况发生变化，通知你方解除双方于2013年1月1日签订的《租赁合同》，我方将按《租赁合同》第九条的约定向你双方返还定金62000元以及额外赔偿2个月的租金20832元作为赔偿，请你方在2014年1月31日前将上述承租物业交还给我方。2013年11月30日，韩燕钗就前述《通知》向广州市番禺区某电子厂回复《复函》，认为《通知》未有广州市番禺区某电子厂的任何签章，仅在落款处印有法定代表人的打印文件，因此对该《通知》不予认可，即使上述通知为广州市番禺区某电子厂的真实意思表示，我方亦不同意解除《租赁合同》，请按照租赁合同条款继续履行。2014年1月22日，广州市番禺区某电子厂发函通知韩燕钗须于2014年3月23日前将租赁场地清空并移交其管业，逾期则强行收回租赁场地，并追究延迟交付租赁场地的违约责任。后陈冠华与韩燕钗因合同解除事宜未能协商一致，于2015年1月8日诉至本院，要求解决。另查明，2015年5月6日，韩燕钗向陈冠华移交了涉讼物业，双方签订了《租赁场地移交确认书》，确认韩燕钗将租赁场地内物品及装饰装修清理完毕，将租赁场地交回陈冠华，并向其交还三个遥控和一条钥匙；另外，韩燕钗已向陈冠华缴交了涉讼物业在租赁期间内的租金及合同解除后的占用使用费，时间自2013年12月支付至2015年1月。诉讼中，陈冠华称韩燕钗未经其同意擅自在商铺内非法加建夹层，故于2013年11月22日向韩燕钗发出《关于解除合同的通知》，根据合同关于提前四个月提出终止合同通知的约定，解除《租赁合同》的时间应为2014年3月23日。而韩燕钗对陈冠华于2013年11月22日发出的《关于解除合同的通知》的真实性不予确认，并认为陈冠华于2014年1月22日才正式提出解除合同，故《租赁合同》的解除时间应为2014年5月21日；另外，韩燕钗称由于陈冠华提前解除合同造成其装修损失，要求陈冠华对此承担赔偿责任，对此韩燕钗提交了广东高迪评估咨询有限公司于2014年1月21日出具的《报告书》，评估结论为涉讼物业中商铺的装修现值在价格基准日为207270元。陈冠华对该份报告无法确认，并要求韩燕钗提供相应的装修合同以及装修产生的费用予以证明，且根据《租赁合同》第九条第一款的规定，任何一方提前解除需要提前四个月通知，解除的一方需要双倍退回定金并赔偿两个月的租金，双方互不就合同的提前解除或者终止作其他的赔偿。以上事实有陈冠华、韩燕钗提供的证据以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。一般而言，出租人的主要义务是按约定将租赁房屋交给承租人使用。而承租人的主要义务是按规定或约定正当使用租赁房屋并向出租人交付租金。2012年11月9日陈冠华与韩燕钗签订的《租赁合同》，该合同主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同签订后，双方当事人应全面、善意地履行合同义务。在合同履行过程中，陈冠华称韩燕钗未经同意在涉讼物业内擅自加建夹层，并据此要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同当事人协商一致可以解除合同。或者当事人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然2013年11月22日陈冠华向韩燕钗寄发了一份《关于提前解除合同的通知》，但韩燕钗在对该《通知》做出的《复函》中并不予以确认，亦不同意解除合同。因此，陈冠华于2013年11月22日向韩燕钗送达的函件并不能发生协商解除合同的法律效果，不能适用《租赁合同》关于合同解除应提前四个月通知的约定，陈冠华据此要求确认陈冠华与韩燕钗之间签订的《租赁合同》于2014年3月23日解除，本院不予支持。后陈冠华于2014年1月22日再次向韩燕钗送达《关于解除租赁合同的函》，韩燕钗在庭审中亦确认该提出合同解除的时间，故陈冠华与韩燕钗在2012年11月9日签订的《租赁合同》应于2014年5月21日解除。根据《租赁合同》约定，陈冠华提出终止本合同，应连同韩燕钗已交的定金双倍退还给韩燕钗，虽陈冠华主张因韩燕钗没有按时将场地归还造成违约，要求没收其交纳的定金，但双方一直未能就合同解除达成一致意见，无法确认解除合同的效力，韩燕钗并无归还场地义务。韩燕钗已于《租赁合同》签订当日向陈冠华交纳了定金32000元，在陈冠华提出解除合同后，应按约定将韩燕钗已交的定金双倍退还给韩燕钗，因此，对于韩燕钗要求陈冠华双倍返还定金64000元（32000元×2）的诉讼请求，本院予以支持。而对于陈冠华要求没收已交付定金32000元的诉讼请求，不予支持。陈冠华在合同签订后将涉案商铺交付给韩燕钗使用，韩燕钗应向陈冠华缴交租赁期间涉讼物业的租金及按租金标准支付合同解除后的场地使用费。陈冠华与韩燕钗在诉讼中均确认涉讼物业已支付了2013年12月支付至2015年1月的租金或场地使用费，并于2015年5月6日办理了涉讼物业的移交手续，故韩燕钗仍应按约定的租金标准向陈冠华缴交2015年2月至2015年5月5日涉讼物业的场地使用费。根据《租赁合同》约定，2015年1月1日至2016年12月31日的月租金标准为11458元，故韩燕钗应向陈冠华交纳的场地使用费合计为36284元（11458元×3个月＋11458元÷30天×5天）。对于陈冠华其余的诉讼请求，本院不予支持。关于韩燕钗反诉要求陈冠华赔偿装修经济损失的诉讼请求，《租赁合同》约定，陈冠华提出终止本合同时，应赔偿韩燕钗两个月的租金作为装修费用的赔偿。因此，陈冠华需按约定赔偿予韩燕钗的装修费用赔偿金为22916元（11458元×2个月），对于韩燕钗超出该部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩燕钗应于本判决发生法律效力之日起五日内支付拖欠的场地使用费36284元；二、原告（反诉被告）陈冠华应于本判决发生法律效力之日起五日内双倍退回定金64000元给被告（反诉原告）韩燕钗；二、原告（反诉被告）陈冠华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付装修费用赔偿金22916元给被告（反诉原告）韩燕钗；三、驳回原告（反诉被告）陈冠华的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韩燕钗的其余反诉请求。本案本诉受理费900元，反诉受理费2630元，由原告陈冠华负担本诉受理费800元、反诉受理费868元，由被告韩燕钗负担本诉受理费100元、反诉受理费1762元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  袁智健人民陪审员  梁焕君二〇一六年六月十四日书 记 员  霍淑玮