甘肃省张掖市甘州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）甘0702执异35号案外人：苏晓琴，女，1966年8月10日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。申请执行人：张掖市万兴综合开发有限责任公司。地址，甘州区县府街什字东南角。组织机构代码：71025870-0。清算组负责人：黄海平，甘肃振泽律师事务所律师。被执行人：张掖市兴元房地产开发有限责任公司。地址，甘州区劳动南街兴元商贸街。统一社会信用代码：916207027190963656。法定代表人：尚书先，该公司执行董事。本院在执行申请执行人张掖市万兴综合开发有限责任公司与被执行人张掖市兴元房地产开发有限责任公司不当得利纠纷一案中，案外人苏晓琴对本院查封被执行人张掖市兴元房地产开发有限责任公司名下位于张掖市甘州区××街××街坐西向东第十号（30号）门店，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人苏晓琴称：2013年11月4日，案外人与第三人王东国签订房屋买卖合同一份，约定将第三人所购买的位于张掖市甘州区××街××街坐西向东第十号（30号）门店建筑面积约45平方米一间，作价400000元出售给案外人。合同订立后，案外人按约将房屋价款付清，第三人亦将房屋交付案外人占有使用至今。2015年5月，被执行人向案外人出具销售不动产统一发票，证明此涉案房屋已出售案外人的事实。但第三人及被执行人未按约协助办理过户手续，致使该涉案房屋未办理产权过户手续。综上，该涉案房屋被执行人已出售第三人王东国，第三人亦已付清房款，后第三人与案外人签订书面房屋买卖合同，将该房屋出售给案外人，案外人亦按约支付全部价款，并实际占有使用多年，对出售给案外人的事实，被执行人也知悉并认可，未能办理过户手续，并非案外人自身原因。故，该涉案房屋应系案外人所有，故请求依法撤销（2020）甘0702执5359号执行裁定书，并解除对该房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。本院查明，申请执行人张掖市万兴综合开发有限责任公司与被执行人张掖市兴元房地产开发有限责任公司不当得利纠纷一案，申请执行人于2017年8月1日向本院起诉，2019年12月14日作出（2017）甘0702民初8097号民事判决书，判决如下：一、被执行人张掖市兴元房地产开发有限责任公司返还申请执行人张掖市万兴综合开发有限责任公司垫付的房屋搬迁费用316000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告尚贵元在本案中不承担责任；三、驳回申请执行人的其他诉讼请求。案件受理费10032元，由申请执行人负担3992元，被执行人负担6040元。被执行人对该判决不服，向张掖市中级人民法院提起上诉，经审理作出（2020）甘07民终358号民事判书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被执行人未按生效法律文书所确定的期间履行义务。申请执行人于2020年9月8日向本院申请执行，本院以（2020）甘0702执5359号案件受理。在执行过程中，本院作出（2020）甘0702执5359号执行裁定书，裁定对被执行人名下登记的甘州区××街××号××街××号楼××层××铺的房产予以查封。案外人以涉案房屋属其所有为由向本院提出执行异议。本案尚在执行中。另查明，2005年，第三人王东国购买被执行人张掖市兴元房地产开发有限责任公司开发修建的位于甘州区××街××号××街××号楼××层××，第三人先后支付价款249500元，被执行人将该店铺交付第三人。2013年11月4日，第三人与案外人苏晓琴签订房屋买卖合同一份，约定将第三人所购买的位于甘州区××街××街坐西向东第十号（30号）【房产证登记坐落为x街x号x街x号楼x层x】门店以400000元的价格出售给案外人。后案外人按约将购房款支付第三人，第三人亦将该铺面交付案外人，同时将其向被执行人交付购房款的票据一并交付案外人。此后，案外人持交款票据要求被执行人出具销售发票。2015年5月20日，被执行人应案外人的要求以案外人之子李承泽为购房人开具了销售不动产统一发票，并将该铺房屋所有权证（证号为张房权证字第Ｌ××8号）一并交付案外人，但因各种原因，被执行人未能协助办理过户登记手续。现该涉案商铺由案外人占有使用。在审查期间，案外人向本院提交了其与第三人签订的房屋买卖合同一份、案外人支付购房款的转账凭证、涉案铺面的房屋所有权证书及第三人向被执行人交付购房款的收据等。本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法对被执行人的相关财产予以查封，符合法律及司法解释的规定，并无不当。现本案所争执的焦点是在本院查封该涉案房屋前，涉案房屋已出售给案外人，案外人是否对执行标的享有足以排除执行的权益。根据查明的事实，该涉案铺面系被执行人所有，2005年被执行人将该铺出售给第三人王东国，由王东国支付相应价款并占有使用，虽未办理过户登记，但该铺的实际所有人应为王东国；2013年，第三人与案外人签订书面合同，将其占有使用的该铺出售给案外人，由案外人支付价款后占有使用至今，且案外人在购买该铺面后，持相关票据由被执行人出具了房屋销售发票，并持有了该铺面房屋所有权证，即被执行人对第三人与案外人之间的房屋买卖合同关系予以认可。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，现案外人在本院查封前已与该铺的实际所有人签订合法买卖合同，且自2013年已占有使用至今，并支付全部价款，未能办理过户登记是因被执行人不协助配合而单方无法办理，非其自身原因怠于办理。综上，第三人作为涉案商铺的实际所有人在本院查封前与案外人签订合法的书面买卖合同，案外人按约支付价款并占有使用，且该买卖行为被执行人以实际行为表示认可，虽未办理过户登记手续，非案外人自身的原因，案外人作为涉案房屋的买受人其权利排除执行的情形，符合法律规定的要件。故，对案外人对涉案不动产提出的异议，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十八条之规定，裁决如下：一、解除本案中对位于甘州区××街××号××街××号楼××层××铺的查封；二、中止对位于甘州区××街××号××街××号楼××层××铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陆 军审判员 郑 华审判员 李建华二〇二一年四月六日书记员 张 慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。