湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1320号上诉人（原审被告)：刘文芳，女，汉族，1966年8月10日出生，住。委托诉讼代理人：王丰小，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钊，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段，住所地湖北省武汉市武昌区东安路14号。负责人：甘卫东，系该段段长。委托诉讼代理人：彭超，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧子，湖北忠三律师事务所律师。原审被告：柳宗全，男，汉族，1956年10月10日出生，住。上诉人刘文芳因与被上诉人中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段（以下简称中铁武汉房建生活段）、原审被告柳宗全返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初2253号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘文芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回中铁武汉房建生活段的全部诉讼请求，或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由中铁武汉房建生活段承担。事实与理由：一、一审法院认定中铁武汉房建生活段对案涉房屋享有所有权，认定事实明显错误。二、一审法院认定“至今刘文芳与中铁武汉房建生活段之间并未形成租赁合同关系”系事实错误。双方虽未签署书面租赁合同，但已经形成了事实上的不定期租赁合同关系。三、一审法院认定刘文芳自中铁武汉房建生活段与刘宗全签订的《租赁合同》于2014年5月9日履行期限届满，刘文芳继续占用案涉房屋无合同依据，系认定事实不清，适用法律不当。四、一审法院认定“中铁武汉房建生活段于2019年6月18日在刘文芳占用案涉房屋粘贴《腾退通知书》，可视为诉讼时效的中断，该中断情形可追溯至2016年6月19日”属于事实认定不清，适用法律错误。六、一审法院未查明案涉房屋是否为危房，未认定案涉房屋是否具有使用功能的情况下，直接按照50%的标准，判决刘文芳支付占用费，没有法律依据。七、刘文芳因受让“三缘宾馆”，支付了转让费96万元，中铁武汉房建生活段在双方不定期租赁合同关系中，未尽到房屋修缮等安全保障义务，中铁武汉房建生活段本身存在违约行为，其已致刘文芳无法正常经营宾馆业务，也应当先抵扣违约金和造成的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。中铁武汉房建生活段不能基于所有权要求刘文芳返还原物，应当依法驳回中铁武汉房建生活段的全部诉讼请求。中铁武汉房建生活段答辩称，一、中铁武汉房建生活段已提供充足证据材料证实案涉租赁房屋存在地基下沉、房屋整体倾斜，有极大的倒塌危险，前述特征足以证明案涉房屋的危害性，一审法院认定该房屋属于危房并无不妥。二、本案系返还原物纠纷，经过一审庭审调查显示，刘文芳无故长期占有中铁武汉房建生活段所有的房屋，在中铁武汉房建生活段发函因案涉房屋存在危害性要求刘文芳腾退后，刘文芳依旧拒不搬出，且未支付占用期间任何租金系事实；至于该房屋是否具有功能性、具有何种功能性并不是本案需查明的事实，亦无需进行认定，因此一审法院查明的事实并无不妥。三、一审法院基于刘文芳无故占有中铁武汉房建生活段所有房屋，且未支付任何租金的事实，综合考虑房屋的使用状况，在其自由裁量权范围内判定刘文芳向中铁武汉房建生活段支付租金，适用法律正确。柳宗全答辩称，柳宗全在租赁期间无任何拖欠房租水电等纠纷，转让宾馆得到武昌铁路生活段负责人的同意。柳宗全与刘文芳的转让合同不存在任何违法之处。中铁武汉房建生活段提起诉讼的时间距离柳宗全转让经营权已六年多，已过诉讼时效。中铁武汉房建生活段向一审法院起诉请求：1、判令刘文芳腾退违法占用的三缘宾馆四层房产并赔偿损失，按照每年165000元的标准自2014年5月计算至实际腾退之日止，柳宗全承担连带责任；2、判令刘文芳、柳宗全承担本案诉讼费用。一审法院查明，经过改制，武汉铁路局企业名称变更为中国铁路武汉局集团有限公司，其下属的武汉铁路局武汉房建生活段企业名称变更为中铁武汉房建生活段，企业类型变更为分公司。位于武汉市江汉区银河里68号的四层房屋（江汉区银墩路汉口公寓背后，建筑面积920平方米），系中铁武汉房建生活段在中国铁路武汉局集团有限公司享有使用权的的国有建设用地上自建而成。2013年4月20日，中铁武汉房建生活段与柳宗全签订了《租赁合同》，将上述房屋出租给柳宗全用于经营宾馆旅店，租赁期限一年，自2013年5月10日至2014年5月9日；月租金为13750元，租赁期间总额为165000元；租金按季支付，于每季首月1日前支付。2014年3月3日，柳宗全、石亮与刘文芳签订《转让合同》，将位于武汉市江汉区银河里68号的三缘宾馆转让给刘文芳，转让费1380000元（含柳宗全交给铁路部门的房租）。刘文芳于2014年3月5日支付柳宗全转让费960000元。之后案涉房屋由刘文芳占用。中铁武汉房建生活段主张柳宗全系违约转租案涉房屋，实际使用人刘文芳自2014年5月10日至今违法占用案涉房屋且未缴纳房屋租金，故于2014年6月11日、2019年6月18日、2019年9月19日在案涉房屋张贴《腾退通知书》。因刘文芳至今未予腾退，中铁武汉房建生活段诉至法院。一审法院另查明，中铁武汉房建生活段在2014年6月11日的《腾退通知》中载明，因汉口公寓附楼（现三缘宾馆）地基下沉，造成房屋整体倾斜，严重危及使用安全……根据《房建设备检查结果通知书》（编号：2013356号），汉口公寓侧面独立四层办公楼（三缘宾馆）结构病害已严重危及该房屋安全使用，即日起停止使用。”上述《房建设备检查结果通知书》（编号：2013356号），详细记载房屋病害为“1、该房建设备地基下沉，致使房屋整体倾斜严重，存在倒塌危险。2、我单位自2014年2月26日起对三缘宾馆的沉降和倾斜进行观测，目前倾斜度仍在加大，存在发展趋势，危急使用安全。三缘宾馆立即停止使用，自2014年5月30日起，限期7日内设备、人员搬出并进行封闭，以确保人员使用安全。”一审法院又查明，武汉市江汉区三缘宾馆系2011年6月23日登记成立的个体工商户，位于武汉市江汉区银河里68号，经营者刘柏生，于2017年8月28日注销。2017年9月1日，武汉市江汉区三缘宾馆于同一地址再次登记注册为个体工商户，经营者为刘文芳。一审法院认为，尽管案涉房屋未进行不动产权利登记，但根据中铁武汉房建生活段提供的《国有建设用地使用权证及规划图》，能够证明案涉房屋系中铁武汉房建生活段所建，其对案涉房屋拥有原始的财产权利。尽管柳宗全、刘文芳均主张中铁武汉房建生活段知晓其二人在租赁期内签订《转让合同》，同意将案涉房屋转租给刘文芳，但至今刘文芳与中铁武汉房建生活段之间并未形成租赁合同关系，中铁武汉房建生活段与柳宗全签订的《租赁合同》于2014年5月9日履行期限届满，刘文芳继续占用案涉房屋无合法依据。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”中铁武汉房建生活段对案涉房屋享有的返还原物请求权并未消失，一审法院对中铁武汉房建生活段要求刘文芳返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。因刘文芳的无权占有行为，致使中铁武汉房建生活段对其财产无法行使收益权利，其请求刘文芳承担房屋占用费的理由成立，但该项请求权不属于上述不适用诉讼时效规定的情形，故一审法院对刘文芳、柳宗全主张中铁武汉房建生活段部分诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见予以采纳。中铁武汉房建生活段于2014年6月11日、2019年6月18日、2019年9月19日在刘文芳占用案涉房屋时张贴《腾退通知书》，可视为诉讼时效的中断，该中断情形可追溯至2016年6月19日，2016年6月18日及之前的房屋占用费已超过三年诉讼时效，一审法院对中铁武汉房建生活段的该部分诉讼请求不予支持。关于占用费应支付的标准，一般可参考相同房屋之前的租赁合同予以计算，但因案涉房屋于2014年就被《房建设备检查结果通知书》认定为存在安全隐患且至今未解决，尽管刘文芳确实存在占用情形，但按照原租赁价格月租金13750元计算占用期间损失明显不合理，一审法院酌情按照50%即6875元每月的标准计算。故刘文芳作为实际占用人应当按照6875元每月的标准，向中铁武汉房建生活段支付自2016年6月19日起至实际腾退之日止的房屋占用费。本案系中铁武汉房建生活段以物权权利人提起的返还原物之诉，其提交的证据也不足以证明柳宗全与刘文芳构成非法占用行为的共同侵权的故意，一审法院对中铁武汉房建生活段要求柳宗全对房屋占用费与刘文芳承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、刘文芳向中铁武汉房建生活段返还坐落于武汉市江汉区银河里68号的四层房屋（江汉区银墩路汉口公寓背后，建筑面积920平方米）；二、刘文芳于判决生效之日起十日内向中铁武汉房建生活段支付房屋占用费（以每月6875元的标准，自2016年6月19日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回中铁武汉房建生活段的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41414元，由中铁武汉房建生活段负担28433元，由刘文芳负担12981元（此款中铁武汉房建生活段已预付，刘文芳随上述判决款项一并支付中铁武汉房建生活段）。本院二审期间，刘文芳提交了四组证据。第一组证据：2014年-2019年水电费缴费付款凭证10份，拟证明2014年起，“三缘宾馆”由刘文芳向中铁武汉房建生活段交付水电费；自转租起，中铁武汉房建生活段即对三缘宾馆实际控制人变更为刘文芳知情；2014年至今中铁武汉房建生活段未要求刘文芳支付房租或占用费。中铁武汉房建生活段质证对第一组证据1的真实性有异议，对证据2至6的真实性无异议，对证据7-10无法证实刘文芳向中铁武汉房建生活段交纳水电费，根据提供的证据6-10可以看出中铁武汉房建生活段出具的收据是三缘宾馆，不是刘文芳个人,且转账方是个人，不是中铁武汉房建生活段。柳宗全质证意见与中铁武汉房建生活段一致。本院审查认为，该组证据与刘文芳上诉请求缺乏关联性，本院不予采信。第二组证据：建房设备检查结果通知书1份，拟证明中铁武汉房建生活段自2014年对房屋是危房是知情的，至今未履行安全保障义务，不能达到交付使用标准；三缘宾馆现状照片10张，拟证明三缘宾馆位于江汉区银墩路银河里，三缘宾馆存在地基沉降，房屋整体倾斜，属于危房，不具备正常使用条件，房屋底部、顶部与相邻房屋的间距差达到33㎝，具有重大安全隐患。中铁武汉房建生活段质证对第二组证据的真实性无异议，对其中证据14-21的证明目的无异议。柳宗全质证意见与中铁武汉房建生活段一致。本院审查认为，双方对该组证据真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。因双方未约定交付使用标准，且刘文芳占有使用至今，故本院对刘文芳主张不能达到交付使用标准的证明目的不予采信。第三组证据：三缘宾馆附近施工照片7张，拟证明三缘宾馆周边自2020年9月起至今，由于埋设管道、工程施工，影响道路通行，无法正常使用。中铁武汉房建生活段质证对第三组证据真实性、关联性均有异议。柳宗全质证意见与中铁武汉房建生活段一致。本院审查认为，第三组证据真实性无法核实，且不能充分证明埋设管道、工程施工导致案涉房屋无法正常使用，本院不予采信。第四组证据：施工队拆除三缘宾馆门前临建视频3份，拟证明中铁武汉房建生活段施工，拆除三缘宾馆门前存放物品的临时建筑，给刘文芳造成了财产损失，应予以补偿或赔偿；双方在一审中，产生了新的矛盾，亟待化解。中铁武汉房建生活段质证对第四组证据真实性无法核实，不认可证明目的。柳宗全质证意见与中铁武汉房建生活段一致。本院审查认为，该组证据与本案无关，不能达到刘文芳的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋是中铁武汉房建生活段在中国铁路武汉局集团有限公司享有使用权的国有建设用地上自建而成，具备合法的建设规划手续，虽未进行产权登记，但中铁武汉房建生活段作为建设方，对该房屋依法享有原始取得之财产权利。从一审查明事实来看，中铁武汉房建生活段在其与柳宗全的合同租期届满后已于2014年6月11日在案涉房屋张贴《腾退通知书》，刘文芳提交的证据并不足以证明其从柳宗全处转租案涉门面的行为得到中铁武汉房建生活段的同意或追认，至今刘文芳与中铁武汉房建生活段之间也并未形成租赁合同关系，中铁武汉房建生活段依法行使返还原物请求权，并无不妥。根据刘文芳提供的水电费缴费付款凭证可以推断，该房屋自被认定为存在安全隐患以来，由刘文芳继续占有使用，房屋仍然具备一定的使用功能，故刘文芳作为无权占有的实际使用人支付相应的房屋占有使用费，合情合理。一审法院结合案涉房屋于2014年就被《房建设备检查结果通知书》认定为存在安全隐患等事实，酌情按照相同房屋以往租金标准的50%计付房屋占用费，并无不当。刘文芳上诉请求改判一审法院按50%的标准支付占用费用，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘文芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41414元，由刘文芳负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年四月十四日法官助理严洁书记员何瑛