湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0482民初284号 原告：常宁市某某物业管理有限公司。 法定代表人：李某某，公司董事长。 委托诉讼代理人：潘某某。 被告：李某某，女。 委托诉讼代理人：李某某。 原告常宁市某某物业管理有限公司（简称：某某物业）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李某某及委托诉讼代理人潘某某，被告李某某及委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年1月1日-2020年12月31日物业管理费和二次加压电费共10305.6元、逾期滞纳金13531.52元，抵扣装修押金1890元，共计21947元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系常宁市青阳北路某某某某小区的前期物业管理服务公司，被告系该小区的C栋108号业主，双方签订了《前期物业管理服务协议》，原告按约对小区实施物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告拖欠物业管理费及滞纳金共计21947元，原告多次向被告催交物业管理费未果。 被告李某某答辩：1、被告房屋进水，多次上门找物业未回应；小区垃圾未清理，楼顶的消防栓被物业拆除，物业在消防通道处搭棚子停放摩托车，消防车无法进入，物业管理不尽责，为何要收费，所以被告拒绝缴纳物业费。2、滞纳金收费没有事实依据。 经审理查明：原告某某物业于2013年12月5日成立，经营常宁市青阳北路某某某某小区（简称：某某某某小区）物业管理。被告李某某于2015年4月21日购买某某某某小区C栋1层108号商品现房（126.47平方），与原告签订了《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、《业主承诺书》和《入伙汇签单》，于2016年3月7日办理装修手续并装修，于2018年阴历4月15日入住某某某某小区。《前期物业管理服务协议》第二条甲方（原告）的权利义务前期物业管理服务包括以下内容：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；向乙方（被告）收取物业管理服务费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方的权利义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议：遵守本物业的物业管理制度、《临时管理规约》；依据本协议向甲方按时交纳物业管理服务费用及其它有偿服务费用；第三条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、管理用房等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、信报箱、监控设施、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠，池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生：对辖区内公共环境卫生及楼层公共部位进行清洁保。第四条物业管理服务质量二、设备运行：1、确保由发展商移交给物业公司的设备安全、正常运行；2、保持业主共有的水泵、配电箱、柜、照明系统、升降系统、安防系统等设施设的正常运行，并定期进行维护保养。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、对共用设施设备的维护，制定保养计划，并认真执行，做好相关记录；2、房屋本体共用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等；3、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所(地)完好无损。四、环境卫生公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清。八、对消防设施、设备做好日常维护。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修1、建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；2、接到报修电话后，客服人员做好登记工作，维修人员在约定时间内到达现场。第五条物业管理服务服务费用一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业1.2元/月·平方米，二次加压供水20元/月。二、从发展商通知入伙之日起，开始向甲方缴纳物业服务费(逾期未办理入伙手续的业主视为已入伙，并按规定计收物业服务费用及物业服务费用滞纳金）。六、业主应与每次交费期末的后10日内交付下期物业服务费。第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任；三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴金额的千分之三收取滞纳金。等等。合同签订后，原告履行了物业管理义务。期间，被告因餐厅天花板渗水、厨房下水管道和共用清水管道冒水造成财产受损、物业服务质量差、楼顶消防器材缺失、消防通道被占用、垃圾未清理等物业服务管理上存在的问题，与原告发生矛盾，原告未全面履行整改，而拒交物业费。因此，原告向被告下发《缴费通知单》，张贴被告家门上。自2016年1月1日-2020年12月31日共60个月，被告拖欠物业费9105.84元（126.47平方X1.2元/月平方X60个月），二次加压供水电费1200元（20元/月X60个月），共计10305.84元。经本院勘查，被告房屋餐厅天花板渗滴水霉变、小区C栋楼顶消防器材缺失、消防通道被摩托车占用、被告房屋外坪垃圾未清理、楼梯间有屎尿，C栋共用清水管道装修在被告封闭式（开口）阳台内。2020年4月12日晚，被告花400元请人疏通厨房下水管道，。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的营业执照、《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、《业主承诺书》、《入伙汇签单》、《缴费通知单》及照片，被告提交的照片39张、收条和视频资料，本院的勘验笔录和照片所证实，经庭审质证，可以采信。 本院认为，被告李某某购买并入住原告物业服务管理的某某某某小区，双方签订的《前期物业管理服务协议》对小区业主被告具有法律约束力，双方均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。依照物业管理条例规定和 涉案协议约定，物业公司的职责是对物业房屋的共用设施设备及其运行进行维护和管理，业主区分所有权的物权由业主自行管理。依协议约定，原告提供的物业服务管理确实不到位，但并非原告未履行物业服务义务。被告餐厅天花板渗滴水、厨房下水管道和共用清水管道的维护和管理非原告物业管理的范围，由此而造成被告的财产受损，如确与原告的物业服务管理存在因果关系，被告可依照协议中关于违约责任的约定，另行诉讼维权。被告没有提供充分的证据证实原告履行物业服务管理义务存在重大瑕疵，其抗辩意见不属于拒交物业管理费的正当理由，本院不予支持。被告在与原告协商整改无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，其行为不符合法律规定。原告主张的违约金超过物业服务费的占用利息标准，明显过高，本院依法核减为3000元。原告未自觉提高物业服务水平，消极对待，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由被告按拖欠的物业服务费的80%支付给原告。因双方物业服务法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告李某某在本判决生效后十日内给付原告常宁市某某物业管理有限公司的物业服务费10644.67元【（10305.84元+3000元）X80%】，减去抵扣的1890元，实际给付原告物业服务费8754.67元; 二、驳回原告常宁市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费348元，减半收取174元，由原告常宁市某某物业管理有限公司负担100元，被告李某某负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南 省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  雷晓铁 二〇二一年四月九日 代理书记员  杨 晶 校对责任人：雷晓铁打印责任人：杨** 相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。