江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1908号上诉人（原审被告）：马春梅，女，1976年5月21日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：岳鹏，男，1976年12月11日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司，统一社会信用代码913203000618978867，住所地徐州市泉山区三环南路299号万悦城售楼处负一层物业服务中心。法定代表人：张晓峰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师上诉人马春梅因与被上诉人苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司（以下简称乐佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人马春梅的委托诉讼代理人岳鹏，被上诉人乐佳物业公司的委托诉讼代理人陈红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马春梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回乐佳物业公司的诉讼请求；2.乐佳物业公司和苏州高新（徐州）投资发展有限公司向马春梅支付质保期内房屋维修费7800元，门套更换材料及施工费2370元，家具损毁费3200元，屋内墙面待维修费1900元，合计15270元；3.本案诉讼费由乐佳物业公司承担。事实和理由：万悦城小区开发公司和物业管理公司实际是同一家公司，马春梅在2013年购买万悦城小区34号楼2单元102房，2015年上房装修后经历雨季时墙皮脱落、家具发霉、门套严重变形，马春梅随后多次向乐佳物业反应情况，物业人员多次查看现场后说向工程部反应情况，一直没有拿出房屋维修方案，导致损失后马春梅又多次向物业管家反应情况，还是没有解决问题，最后马春梅自行维修，房子直至2021年1月5日依然存在返水问题。乐佳物业公司辩称，马春梅上诉理由是其私人区域内维修家具等损失，但损失主张的前提是其自身住宅质量问题，这与物业服务合同约定的公共区域不对应，这些都不是物业公司作为承担责任主体。本案一审判决已对物业费进行了打折，对违约金也没有支持，已经考虑到了物业服务方面的问题，不应该在此基础再进行扣减。一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。乐佳物业公司向一审法院起诉请求：1.马春梅支付所欠物业管理服务费8274.4元，公共能耗费2669.2元，违约金(滞纳金)18713.2元，合计29656.8元;2.本案诉讼费用由马春梅承担。一审法院认定的事实：马春梅是万悦城小区第34幢2单元102室房屋的所有权人，该房屋面积为136.88平方米。2015年7月10日，乐佳物业公司（甲方）与马春梅（乙方）签订《“万悦城”前期物业服务协议》，约定甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对本协议履行相应的责任。为保证物业管理的延续性，该协议管理服务期暂定为3年，在此期间，如业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议,该协议自行终止。甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案并组织实施。乙方按所购房屋建筑面积自交付之日起依照每月每平方米1.55元标准交纳。乙方办理交付手续时应向甲方预交一年物业服务费，之后按年度向甲方支付物业服务费。乙方应在交付之日满一年前30日向甲方缴纳下一个年度物业服务费用，逾期未交，将按每日千分之三收取违约金。乙方办完上房手续后，如不入住，则应及时向甲方书面告知，写明空置时间，甲方工作人员和乙方共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按每月每平方1.08元标准交纳，否则，无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按照管理规定缴费标准支付物业服务费。公共能耗费：物业的电梯、水泵、消防等设备运行电费及公共照明、公共用水等费用，由物业服务企业单独列账，按计量表合理、公开分摊，按实际发生的费用收费向乙方合理分摊，能耗费的标准暂定每月每平方0.5元。无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按实足额支付能耗费用。马春梅于2015年7月10日接收涉案房屋，但未按照合同约定交纳2016年7月1日至2019年9月30日的物业费及公共能耗费，乐佳物业公司多次催收未果，遂诉讼来院。庭审中，乐佳物业公司变更诉讼请求为：1.判令马春梅支付所欠物业管理服务费8274.4元，公共能耗费2669.2元，违约金(滞纳金)变更为5656.98元；2.本案诉讼费用由马春梅承担。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中,双方签订的物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，一审法院予以确认。乐佳物业公司对马春梅所属的万悦城小区提供了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，马春梅作为该小区第34幢2单元102室的业主应及时交纳物业费。根据乐佳物业公司提供的证据，其主张按照房屋面积136.88平方米计算，马春梅尚欠乐佳物业公司的物业服务费应为：1.55元/平方米/月*136.88平方米*39个月=8274.4元，公共能耗费为：0.5元/平方米/月*136.88平方米*39个月=2669.2元。同类案件已查明，乐佳物业公司为万悦城小区提供物业管理服务时在公共部位的维护等方面存在履约过错和瑕疵，本院在乐佳物业公司诉请的基础上酌定支持8274.4元*0.8+2669.2元=9288.72元。对于乐佳物业公司主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，同类案件中已认定乐佳物业公司对公共部位的维护等方面存在履约瑕疵，马春梅未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故乐佳物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，遂判决：一、马春梅于判决生效后十日内支付苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司2016年7月1日至2019年9月30日的物业服务管理费、公共能耗费共计9288.72元；二、驳回苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，马春梅向法庭提交：1.房屋维修单据复印件；2.房屋现存问题图片；3.网络查询页面，拟证明苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司和苏州高新（徐州）投资发展有限公司是一家，应共同承担责任。乐佳物业公司经质证认为，马春梅所举证据并非新证据，不应作为本案判决的依据，马春梅所举照片皆属马春梅自家区域，不属于物业服务的公共区域，如属房屋质量问题，其应向开发商主张。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。此外，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，独立性是法人的基本属性。马春梅在一审未到庭的情况下，二审上诉乐佳物业公司和非本案当事人的案外人万悦城小区开发公司是同一家公司为由提出赔偿诉请，非本案人民法院审理的诉请范围，本院二审不予理涉。本案中，乐佳物业公司以物业服务合同纠纷为由提起案涉物业费诉请之诉，一审法院根据案涉《“万悦城”前期物业服务协议》并结合乐佳物业公司在提供物业服务过程中存在的履约瑕疵，在未支持违约金诉请的情况下酌减相应的物业费诉请，符合本案实际情况，马春梅主张所房内损害，不能以此对抗物业服务企业的物业费诉请，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人马春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人马春梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二一年四月十二日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯