辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终358号上诉人（原审原告、申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县被上诉人（原审被告、案外人）：王英杰，男，1948年9月15日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：李君武，系辽宁十安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇新村街。法定代表人：王统江，该公司经理。上诉人吕秀斌因与被上诉人王英杰、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称“嘉宸公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕秀斌上诉请求：1.依法撤销(2020)辽0124民初2408号民事判决书，予以改判或发回重审。2.继续执行辽宁省法库县人民法院(2018辽01**执652-1号执行裁定书)。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被上诉人(被执行人)嘉宸公司名下，所有权人仍为被上诉人(被执行人)嘉宸公司。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议房屋文澜尚品小区11号楼车库1-12号，被上诉人(案外人)王英杰、被上诉人(被执行人)嘉宸公司于2017年8月16日签订《房屋买卖合同(预售顶账)》。沈阳市铁西区人民法院于2017年6月19日裁定查封嘉公司名下位于昌图县的土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上的建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外，地上建筑物与土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”签订《房屋买卖合同(预售顶账)》的时间在人民法院查封之后，对不能进行登记具有主观过错，也就是嘉宸公司不能售楼的，在售楼是违法的。并不能阻却法院的执行。三、上诉人类似的案件还有十多件，其他案件法库县法院都判决上诉人胜诉，案件事实相同，为何出现二种判决结果，同一法院应该统一适用法律。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求查清案件事实，依法改判或发回重审。王英杰辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。嘉宸公司未提交书面意见。吕秀斌向一审法院起诉请求：1.继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-2号执行裁定书。嘉宸公司公司位于昌图县车库（1-12），建筑面积37.7平方米，总房款188,900.00元；2.被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：被告王英杰与案外人左福玲于1975年8月5日登记结婚，二人系夫妻关系。2015年5月27日，被告嘉宸公司为左福玲出具《收款收据》一张，事由记载为借款，金额为伍拾万元整；2015年7月9日，被告嘉宸公司为王英杰出具《收款收据》一张，事由记载为借款，金额为肆拾万元整。两份收款收据均有嘉宸公司盖章确认。2015年9月25日，被告王英杰为嘉宸公司出具《收据》一张，嘉宸公司还款拾万元正，领收人为王英杰。2017年8月16日，被告王英杰及其妻子左福玲与嘉宸公司签订《顶账协议》，约定以包含案涉车库在内共计4个车库及2套住宅，抵顶借款本息合计1,334,000元（其中案涉车库面积37.78㎡，单价7200.00元/㎡，抵顶借款272,016元）。2017年8月16日，被告嘉宸公司与被告王英杰签订《商品房买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将案涉房屋出售给王英杰，王英杰用借款抵顶购房款272,016元（其中案涉车库面积37.78㎡，单价7200.00元/㎡，抵顶借款272,016元）。2017年12月10日，王英杰将案涉车库出租给李成通，二人签订《车库租赁协议》，约定：出租日期为2017年12月10日至2019年12月9日，租金共计6000元，一次性交齐。2018年12月17日，王英杰及左福玲向铁岭文澜尚品物业管理有限公司支付车库物业费1088.06元（2017年8月16日至2019年8月15日）；2019年8月17日，王英杰及左福玲向铁岭文澜尚品物业管理有限公司支付车库物业费544.03元（2019年8月16日至2020年8月15日）。2020年7月20日，嘉宸公司出具《证明》：文澜尚品小区所标注的11#-12号库（575幢12号库）与一审法院查封的11号楼车库1-12为同一标的物。原告吕秀斌与被告嘉宸公司及案外人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日作出（2017）辽0124民初2661号民事判决书，判决：一、解除原告吕秀斌与抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订的《认购协议书》；二、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌借款本金1,400,000元及利息，利息自2013年9月8日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；三、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌欠款本金300,000元及利息，利息自2014年3月22日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）。2019年12月18日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652-2号执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾北路北文澜尚品小区11号楼1-12车库，查封期限为三年。2020年8月24日，王英杰向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异139号执行裁定书，裁定中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区11号楼车库1-12房产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年9月10日，以王英杰、嘉宸公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县车库。另查，2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41,398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。另案中依据吕秀斌调取证据的申请，本院工作人员于2020年10月14日到铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取房产登记备案信息表，显示昌图文澜尚品小区11-27号楼在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，已有34套房产备案登记。另外，铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员回复本院，在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院及2017年6月19日沈阳市铁西区人民法院作出案涉房屋土地使用权查封后，案涉车库所在的11号楼因土地使用权查封无法办理备案登记及预告登记手续。一审法院认为，本案争议焦点为王英杰就涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，王英杰若要排除对登记在被执行人嘉宸公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向嘉宸公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。一、王英杰与嘉宸公司于2017年8月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，一审法院予以确认。该《商品房买卖合同（预售）》的签订时间在一审法院2019年12月18日查封案涉车库之前，应认定王英杰在法院查封之前已与嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。二、嘉宸公司将案涉车库抵顶给王英杰后，王英杰即占有使用了该车库，王英杰以业主身份向物业缴纳了2017年8月16日至2020年8月15日的物业费，并于2017年12月10日起将案涉车库租赁给李成通使用，应认定王英杰在法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、王英杰以借款272,016元抵顶案涉车库（面积37.78㎡，单价7200.00元/㎡）购房款，抵顶后双方签订了合法的商品房买卖合同，应认定王英杰向嘉宸公司支付了房屋全部购房款。四、与本案类似的执行异议之诉案件在本院立案审理多件，属于“串案”，通过已经判决的如（2020）辽0124民初1213号等案件中查明的事实和认定结果，由于在2017年5月2日涉案房屋土地使用权因为被告嘉宸公司涉诉被法院查封后，造成无法办理涉案房屋的过户登记手续，且经铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员答复，案涉房屋在土地使用权查封后亦不能办理房屋备案登记及预告登记手续。这种不能办理涉案房屋所有权变更登记的事实，并不是本案被告王英杰造成和所能改变的，一审法院认定为非因买受人即王英杰自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上所述，对于原告吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告吕秀斌的诉讼请求。案件受理费4078元，由原告吕秀斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，审查重点为案外人王英杰就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王英杰以借款272,016元抵顶案涉车库购房款，抵顶后双方签订了商品房买卖合同,并已经实际占有使用案涉房屋，上述行为均发生在一审法院查封案涉房产之前。并且涉案房屋所在土地被查封，系非王英杰自身原因未办理过户登记。故一审法院认定王英杰对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。综上，上诉人吕秀斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4078元，由上诉人吕秀斌负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年四月一日法官助理刘冰清书记员蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。