云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0627民初690号原告聂琴，女，汉族，1986年3月19日出生，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。委托代理人李慧英，云南意衡（镇雄）律师事务所律师。委托代理人吉开，云南意衡（镇雄）律师事务所实习律师。被告镇雄县开发投资有限责任公司，住所地镇雄县乌峰镇南大街，组织机构代码：55274591-5。法定代表人朱绍雄，总经理。委托代理人王泽亮，云南北上律师事务所律师。原告聂琴诉被告镇雄县开发投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一六年三月十一日立案受理后，依法组成合议庭，于二O一六年六月八日公开开庭进行了审理，原告聂琼的委托代理人李慧英、吉开，被告镇雄县开发投资有限责任公司的委托代理人王泽亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聂琼诉称，2013年10月14日原告与被告签订《商品房购销合同》，向被告购买镇雄县开元盛世一、二组团第1、2幢第一单元第一层58号房。当天被告向原告出具了一张原告已支付114403元的购房款《收据》，10月15日原告按被告要求提交了相关材料给被告代办银行按揭手续。2014年4月11日因被告告知原告相关按揭手续的材料丢失,原告又向被告提供了相关材料,后被告一直未按合同约定把房屋交付给原告，并将原告购买的房屋租给他人使用。2016年3月10日原告收到被告邮寄的催款通知书后于4月6日到被告公司缴纳剩余购房款，被告拒绝收款。请求判令被告支付自2014年5月1日起至2016年3月10日的违约金人民币73217.92元，并承担本案全部诉讼费用。被告镇雄县开发投资有限责任公司辩称，原、被告签订商品房购销合同是事实，但原告在签订合同后仅支付了该房的首付款，对于尾款10万元至今未支付。被告仅是作为代办性质代原告进行按揭贷款，因原告不符合银行贷款要求，银行不予贷款，被告也未丢失过原告的任何材料；根据合同约定，原告需付清该房的全部房款后，被告才有义务将房屋交付原告；被告2016年3月10日发出的催款通知仅是一种提醒原告履行合同。被告没有理由在原告未付清房款的情况下交付房屋给原告，请求法庭驳回原告的诉讼请求。根据原、被告双方陈述，本案争议焦点是：1、被告是否违约；2、被告是否应该支付原告违约金73217.92元。原告针对其主张提交出示了下列证据证明：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格适格。该身份证复印件载明了原告的基本信息。被告对该证据表示无异议。2、《商品房购销合同》一份，用以证明原被告之间合同关系真实有效。该《商品房购销合同》载明了：2013年10月14日原告作为商品房买受人（乙方）与被告作为商品房出卖人（甲方）签订《商品房购销合同》购买镇雄县开元盛世一组团第1、2幢第一单元第一层58号预售商品房。该房建筑面积为36.02平方米，单价为每平方米5952元，总金额为214403.00元。乙方在签订本合同时支付首期款，即购房款总价款的53.36%即114403.00元，剩余购房款10万元按照贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料，办理完毕银行按揭手续，按揭所产生的相关费用由乙方自行承担。如因乙方原因未获银行批准贷款的，乙方应于银行通知之日起30日内采用其它方式付清余款。甲方应于2014年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。甲方未按合同约定时间交房，逾期30天内按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后甲方按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。此外双方还对面积误差计算处理，乙方逾期付款违约责任、交接、产权登记、合同解除、争议处理方式等作了约定。被告对该证据表示无异议。3、收款收据一份，用以证明被告收到原告114403元；该收据载明镇雄县开发投资有限责任公司2013年10月14日收到聂琴购铺1.2栋一层58号房款首付款114403.00元。被告对该证据表示无异议。4、催款通知一份，用以证明催款通知上载明了履行期限，同时注明了原告方2016年4月6日到被告公司协商的事实（以上证据的原件与复印件核对无异后当庭退还给原告）。该催款通知载明：镇雄县开发投资有限责任公司于2016年3月7日通知聂琴购买的商铺1.2-1-58号，所欠尾款10万元在一个月来缴清。聂琴在该通知上注明其2016年4月6日到开投公司协商，请求原款退还不购商铺，现等待公司通知解决。被告对该证据称催款通知确实是我公司发出的，但不能证明原告交款的事实。被告针对其主张，向法庭提交出示了下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、公司法定代表人证明复印件各一份，用以证明诉讼主体资格适格。该组证据载明了镇雄县开发投资有限责任公司具有合法房地产开发等资格。原告对该证据表示无异议。2、工程竣工验收报告，用以证明开元盛世2号楼已经通过各项验收，已经可以交房使用；该工程竣工验收报告载明镇雄县开发投资有限责任公司投资开发的云南昭通市镇雄县赤水源大道旁岗岭其中2#楼住宅部分为框架墙结构，面积为14727平方，经相关部门实地查验一致认为符合设计要求，同意验收。原告对该证据表示无异议。3、公告及张贴的照片一份，用以证明该房屋在可以交房后，被告已经按期进行了公告，并通知周边业主可以交房；该公告载明：镇雄县开元盛世商业物业管理中心2014年8月12日通知开元盛世2栋业主8月20日前来接房。原告对该公告称我方认为本案原告从来没有看到过公告，也没有接到过被告的任何通知，并且被告出示的照片不能证明公告时间和地点，不能作为定案证据。4、房屋租赁委托合同一份。用以证明该批同类型的商铺均与业主订立了返租合同，与原告订立的是同类合同。该房屋租赁委托合同载明危正强、郑会将其位于云南省镇雄县赤水源大道中段的开元盛世1.2栋2层63号商铺面积合计40.72平方委托镇雄县开元盛世商业物业管理中心出租管理。双方对委托期限、租赁期限、租金及支付方式等作了约定。原告对该房屋租赁委托合同的真实性无异议，称返租协议约定的租赁期限是从2014年5月1日起至2024年4月30日止。被告辩解只同意在原告付清购房款项后支付返租租金与合同的约定相违背，另称原告方是否与被告方签订该返租协议不清楚，但如果被告方同意调解的话我方愿意参照该返租协议计算。休庭后被告向本庭提交了原告聂琴的房屋租赁委托合同及个人信用报告。该租赁委托合同载明2013年10月14日聂琼将其购买的58号商铺委托镇雄县开元盛世商业物业管理中心代理出租、管理。期限自2014年5月1日起至2024年4月30日止。该个人信用报告载明2014年7月24日经查询聂琼贷款逾期，最长逾期月数为7。经组织原告质证其对房屋租赁委托合同的三性无意见，称房屋租赁委托合同证实的内容不能对抗原告主张被告承担违约责任。被告提交的征信信息是复印件不能作为定案依据，原告没有接到被告或银行通知。本院审查认为，原告出示的证据，经质证核实被告对其真实性均表示无异议，该证据来源及形式合法，对上述证据予以采信，被告出示的证据经质证核实，除公告及张贴的照片不具备关联性外对其余证据予以采信。综上所述，本院认定本案法律事实如下：2013年10月14日，原告作为商品房买受人（乙方）与被告作为商品房出卖人（甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买镇雄县开元盛世一组团第1、2幢第一单元第一层58号预售商品房。建筑面积为36.02平方米，单价为每平方米5952元，总金额为214403.00元。乙方在签订本合同时支付首期款为购房款总价款的53.36%即114403.00元，剩余购房款10万元按照贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料，办理完毕银行按揭手续。如因乙方原因未获银行批准贷款的，乙方应于银行通知之日起30日内采用其它方式付清余款。甲方应于2014年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。甲方未按合同约定时间交房，逾期30天内按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后甲方按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。此外双方还对面积误差计算处理，乙方逾期付款违约责任、交接、产权登记、合同解除、争议处理方式等作了约定。同日，原告向被告缴纳了合同约定的购房首付款114403.00元，并与镇雄县开元盛世商业物业管理中心签订房屋租赁委托合同将其购买的58号商铺委托镇雄县开元盛世商业物业管理中心代理出租、管理。期限自2014年5月1日起至2024年4月30日止。合同签订后原告向被告提交了银行的相关按揭贷款手续向银行贷款支付余款10万元，因原告个人信用有贷款逾期记录导致在银行贷款未果。2016年3月7日被告通知原告将所欠尾款10万元在一个月缴清。原告在该通知上注明其2016年4月6日找被告协商，请求原款退还不购商铺，等待公司通知解决。2016年3月11日原告遂诉至本院请求判令被告支付2014年5月1日起至2016年3月10日的违约金人民币73217.92元并承担本案全部诉讼费用。审理中，经本院主持双方调解，各执己见，调解达不成协议。本院认为，原、被告间所签订的《商品房购销合同》，出自双方真实自愿，内容合法有效，双方均应诚信履行。原告作为购买方，按时足额支付房款是其主要义务。在履行过程中，原告因个人信用原因，申请银行贷款未获批准致交易迟延。被告在得知银行贷款未获批准的情况下应及时通知原告按合同采取其他方式履行支付义务，但原告因其未付清所欠购房尾款而诉至本院请求判令被告支付合同约定交房日期2014年5月1日起至2016年3月10日的违约金人民币73217.92元并承担本案全部诉讼费用的主张，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定和双方合同约定，原告付清购房尾款是被告交房的前提，因原告未履行其先履行义务，被告一方有权拒绝其履行请求。故原告的诉求无据证实，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告聂琴的诉讼请求。案件受理费人民币1630元，由原告聂琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 李 鸿 林审判员 付 在 川审判员 罗 建 琼二〇一六年六月二十八日书记员 曾梅晓雪附：本判决引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。