湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4122号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔梅喜，女，1962年2月10日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘杏，女，1990年2月27日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人崔梅喜因与被上诉人刘杏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0104民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。崔梅喜上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判刘杏支付崔梅喜从2020年3月14日起直到刘杏清除掉其物品期间的店铺武汉市光谷西班牙风情街E栋220（以下称E220店铺）占用费，每月5750元;三、刘杏归还崔梅喜E220店铺的钥匙2把；四、刘杏尽快将其物品(收银台1个，更衣室2间，灯具若干，墙面装饰画3个，白色展示桌1张，橱窗展示台1个，大的洋娃娃2个，梯子，拖把，门帘等）从崔梅喜的店铺中清走，把崔梅喜的店铺恢复原样；五、刘杏的押金5500元，依法予以判定;六、刘杏与崔梅喜的店铺不存在关系后，在不欠付光谷世界城物业公司物业费的情况下，崔梅喜会将物业保证金3000元退还给刘杏，刘杏将物业保证金发票交还崔梅喜；七、崔梅喜和刘杏出示原始的事实证据;八、本案上诉费由刘杏承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。双方租赁合同的实际租期是从2019年3月15日至2020年3月14日，刘杏最后一次支付租金是2019年12月10日，支付了16500元。疫情发生后，直至2020年2月17日，刘杏才与崔梅喜就租金问题进行协商，崔梅喜的租金递增率本身不算高。崔梅喜就租金的支付联系刘杏，但刘杏一直不予回应。刘杏搬离后，并未归还钥匙，刘杏拒绝支付拖欠的租金，并错误地将合同不能履行的责任归责于崔梅喜。2020年7月8日，崔梅喜从物业处取回刘杏退还的钥匙后，发现房间内的东西并未搬完，刘杏应当支付房屋占用费。崔梅喜对一审认定的事实和适用法律有异议，一审法院酌定减免租金不正确，对于水电费的处理不正确。刘杏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘杏向一审法院起诉请求：1.崔梅喜返还刘杏已支付租金9716元、合同保证金5500元、物业保证金3000元、电费627.91元（共计18843.91元）；2.本案诉讼费由崔梅喜负担。崔梅喜向一审法院反诉请求：1.刘杏向崔梅喜支付店铺占用费、物业费、水电费，每月费用为5500元（自2020年3月15日起至刘杏将所有东西搬空、崔梅喜的店铺恢复原状为止）；2.刘杏返还崔梅喜店铺的钥匙；3.店铺的押金及物业保证金由法律界定；4.本诉诉讼费和反诉诉讼费由刘杏负担。一审法院认定事实：2019年2月20日，刘杏（乙方）与案外人陈巧利（甲方）签订《店铺转让协议书》，约定甲方将位于武汉市光谷西班牙风情街E栋二楼E220号的店铺转让给乙方使用，交店日期为2019年2月21日；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的其他各项费用；乙方在2019年2月21日前一次性向甲方支付转让费共计68326元（其中店铺转让费55000元、店铺押金5500元、物业保证金3000元、自2019年2月21日至2019年3月15日店铺月租金4232元、已充值电费780元、收银系统一套1200元，扣除甲方尚未缴纳自2019年1月1日至2019年2月20日的物业管理费1386元）。同日，刘杏（承租方、乙方）与崔梅喜（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于武汉市光谷西班牙风情街E栋220室门面（以下简称争议商铺）出租给乙方作为商业使用；租赁期限为2019年2月21日起至2020年2月20日止；每季度租金为16500元，首次支付租金日期为2019年3月10日；在租赁期内，因租赁门面所产生的物业费、水电费等由乙方自行承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后7日内归还房屋；乙方按合同约定返还房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续，甲方退还乙方押金5500元。上述合同签订后，刘杏与崔梅喜即开始履行各自的合同义务。2019年2月14日，刘杏向案外人陈巧利转账5000元。2019年2月20日，刘杏向案外人陈巧利转账43326元、20000元。2019年12月10日，刘杏向崔梅喜转账16500元，转账说明为“西班牙风情街E220铺租”。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号），通告“自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；机场、火车站离汉通道暂时关闭”。2020年2月17日，刘杏给崔梅喜发送微信消息“店子我不续租了，等疫情结束武汉解封了我第一时间过去把手续办了给您把铺子空出来，您那边有人要租的您就租给别人”，崔梅喜回复“租金你交到什么时候”，刘杏称“按合同时间，还有几天就到期了”。2020年4月9日，刘杏给崔梅喜发送微信消息“我已经在收拾东西了，过来交接吧”，崔梅喜回复“我现在在山东，你找世界城物业，他们会告诉你的”。2020年4月13日，刘杏给崔梅喜发送微信消息“钥匙给谁？给你邮寄还是给物业”，崔梅喜回复“给8号你找的那位物业管理人员吧”。2020年4月14日，刘杏与物业管理人员协商将商铺钥匙寄给物业管理人员，后物业管理人员在与刘杏的微信聊天中称已收到刘杏邮寄的钥匙，且已告知崔梅喜。2020年4月21日，刘杏给崔梅喜发送微信消息“钥匙14号已经邮寄给世界城物业，麻烦确认一下是否收到”，崔梅喜回复“告诉你已经收到了”。2020年4月25日，争议商铺剩余电费627.91元。一审法院认为,依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，刘杏在与案外人陈巧利签订《店铺转让协议书》的当日又与崔梅喜签订《门面租赁合同》，足以证明崔梅喜已同意商铺转租，上述《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《门面租赁合同》履行期限的问题。在刘杏与陈巧利签订的转让协议中已载明刘杏向陈巧利支付自2019年2月21日至2019年3月15日的店铺月租金，且在刘杏与崔梅喜签订的租赁合同中亦载明首次支付租金日期为2019年3月10日，刘杏向崔梅喜支付最后一季度的租金的日期为2019年12月10日。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，上述租赁合同期限应为2019年3月15日至2020年3月14日。关于崔梅喜是否应当向刘杏返还已支付租金的问题。由于受疫情影响，刘杏不能在争议的店铺内经营，在2020年1月23日至2020年3月14日期间刘杏没有营业收入。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，对于2020年1月23日至2020年3月14日期间的租金，一审法院根据公平原则，酌情确定刘杏承担50%，故崔梅喜应当向刘杏返还2020年1月23日至2020年3月14日期间的租金4766.67元（16500元/季度÷90天×52天×50%=4766.67元）。对刘杏要求崔梅喜返还已支付租金4766.67元的诉讼请求，一审法院予以支持；对其超出上述金额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘杏是否应当向崔梅喜支付店铺占用费、物业费、水电费的问题。2020年3月14日上述租赁合同履行期限届满后，刘杏因新冠××疫情防控需要未能及时搬离并交还争议商铺，不构成违约，且其在上述情形消失后于2020年4月9日搬离争议商铺并通知崔梅喜接收争议商铺，争议商铺钥匙也按崔梅喜要求交给了物业公司，但崔梅喜未接收。争议商铺内虽留有一些刘杏物品，但其明确表示放弃，且这些物品并不影响崔梅喜使用争议商铺。故对于2020年3月15日至2020年4月9日期间的商铺占用费，参照租赁期限内约定的租金标准，根据公平原则，一审法院酌情确定刘杏承担租金额的50%，即2383.33元（16500元/季度÷90天×26天×50%=2383.33元）；对于崔梅喜要求刘杏支付2020年4月9日之后的商铺占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。由于为争议商铺提供物业服务的物业公司已免除商户2020年1月23日至2020年4月1日期间的物业管理费，且崔梅喜未提供证据举证证明刘杏租赁争议商铺期间尚有水、电费未支付。因此，一审法院对崔梅喜要求刘杏支付物业费、水、电费、返还崔梅喜店铺的钥匙的诉讼请求，不予支持。上述租赁合同履行期限届满，根据约定，崔梅喜应向刘杏返还物业保证金3000元、合同保证金5500元及预存未使用完的电费627.91元，一审法院对刘杏的上述诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条的规定，一审法院判决：一、崔梅喜向刘杏返还租金4766.67元；二、崔梅喜向刘杏返还合同保证金5500元、物业保证金3000元、电费627.91元；三、刘杏于判决生效之日起十日内向崔梅喜支付商铺占用费2383.33元；上述第一、二、三项合并执行后，崔梅喜应于判决生效之日起十日内向刘杏返还11511.24元。四、驳回刘杏的其他诉讼请求；五、驳回崔梅喜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费136元（已减半收取），由刘杏负担；反诉案件受理费244元（已减半收取），由崔梅喜负担。二审中，崔梅喜提交其与陈巧利及物业人员聂闻的微信聊天记录作为新证据，拟证明涉案房屋钥匙有三把，刘杏只还了一把。刘杏质证认为，对证据的真实性不予认可，该聊天记录证明刘杏已经把钥匙交给了物业人员。本院认为，上述证据不能达到证明目的，不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕崔梅喜的上诉请求及理由进行审理。关于2020年3月14日之后的房屋占用费问题，刘杏在疫情管控措施解除后，立即与崔梅喜协商退房事宜并提出办理交接手续，因崔梅喜身在外地无法当面交接。同时，根据查明的事实，涉案房屋内剩余的物品并不影响崔梅喜将涉案房屋再次出租，刘杏已表示放弃房屋内剩余物品，崔梅喜在二审中亦自认房屋内剩余物品并非不易处理。一审法院根据公平原则并综合考虑新冠××疫情的影响，对2020年3月15日之后的占用费酌情进行处理，并无不当，本院予以维持。关于崔梅喜认为刘杏应当归还店铺的2把钥匙问题，因其并未举证证明刘杏处仍存在2把钥匙，且根据双方沟通过程，刘杏已经按照崔梅喜的要求将钥匙退还给物业，故对崔梅喜的该项上诉请求，本院不予支持。关于2020年1月23日至2020年3月14日期间租金减半问题，因受疫情影响，刘杏并未实际占有、使用涉案房屋，一审法院根据本案事实及公平原则，判令租金减半收取，并无不当。双方租赁期限届满后，在刘杏并无违约行为的情况下，崔梅喜应当退还押金和保证金。崔梅喜的其他上诉请求及理由，均无事实和法律依据，一审判决对此说理充分，本院不再赘述。综上，崔梅喜的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由崔梅喜负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年四月二日法官助理邱冠群书记员贾玉玲