江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏03民终2098号 上诉人(原审原告、案外人)：晁成凤，女，1955年9月18日生，汉族，居民，住新沂市。 委托诉讼代理人：谭运迎，新沂市王楼法律服务所法律工作者。 被上诉人(申请执行人)：华振杰，男，1971年10月16日生，汉族，居民，住新沂市。 委托诉讼代理人：王传庆，男，汉族，住新沂市。新沂市棋盘镇棋盘村村民委员会推荐人员。 被上诉人(被执行人)：刘文永，男，1970年12月24日生，汉族，居民，住山东省郯城县。 上诉人晁成凤因与被上诉人华振杰、刘文永案外人执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）苏0381民初7542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人晁成凤上诉称，请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）苏0381民初7542号民事判决。2、请求二审法院依法将本案发回重审或依法支持上诉人晁成凤的诉讼请求。事实与理由：上诉人晁成凤对涉案房屋享有物权期待权，享有排除执行的民事权益。1、在一审法院查封之前，2018年11月21日，上诉人为购买涉案房屋双方签订《购房合同》一份，上诉人购买涉案被上诉人的渔民新村房屋，总价款为29.16万元。2、在一审法院查封前上诉人晁成凤已经占有涉案渔民新村32号房屋。一审庭审中，上诉人申请证人张某,4、钱某,4以证实涉案房屋在2020年5月24日已经由刘文永交付给上诉人，新沂市窑湾镇三桥村民委员会亦出具证明。3、上诉人晁成凤已经支付涉案房屋全部价款。涉案房屋的总价款是291600元，其中上诉人晁成凤共给付刘文永购房款(2018年11月21日付50000元，2018年11月29日付50000元，2018年12月12日付50000元，2019年1月19日付15600元，刘文永自愿减让1960元)，由上诉人晁成凤直接向项目部交建房款124040元，上述房屋总价款为291600元。以上事实有刘文永所写收款收条以及安居工程项目部所出具的收款数据予以证实。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人晁成凤并不明知或因重大过失不知无法办理过户登记，以及符合办理过户登记的条件而不办理过户登记。涉案房屋刚刚建成，相关不动产登记手续正在办理之中，并非不能办理，上诉人晁成凤不是由于自身原因未办理过户登记手续。 涉案房屋不再是刘文永的责任财产。晁成凤作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。1、本案中，华振杰是刘文永民间借贷的债权人，而晁成凤与刘文永签订的《购房合同》债权人，华振杰和晁成凤均系刘文永的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。华振杰作为债权人的权利内容，指向的是刘文永的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而晁成凤作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，晁成凤作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。2、本案中，刘文永将案涉房屋出售给晁成凤并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，华振杰作为债权人的权利并未因此而受到损害。相反，在案涉《购房合同》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为华振杰债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了刘文永的责任财产范围，亦直接损害了晁成凤的合法权利。3、基于一审法院认定案件事实的错误，这必然导致其适用法律的错误。 被上诉人华振杰答辩称，同一审辩论意见，即：1.涉案房屋所有权属于被告刘文永，故查封合法有效；2.原告和被告刘文永之间的房屋买卖合同不合法、无效，根据相关法律规定，依法查封以及未予登记领取权属证书的房屋不得转让，而涉案房屋属于安置房，取得所有权五年内不能买卖。综上，应予驳回原告的诉讼请求。另补充就是涉案房屋系集体土地，刘文永是该涉案房屋的实际所有权人。此涉案房屋没有取得合法房产手续，而又是安置小区，所以买卖不合法。 被上诉人刘文永未到庭亦未提供答辩意见。 一审法院查明，2020年5月28日，华振杰向该院提起诉讼，起诉要求刘文永偿还借款166000元。后该院于2020年8月28日作出（2020）苏0381民初3850号民事判决，判令刘文永偿还华振杰借款本息166000元。2020年5月29日，该院根据华振杰的申请，作出（2020）苏0381民初3850号民事裁定，裁定查封刘文永所有的涉案房屋，查封期限为三年。后晁成凤向该院提出执行异议。该院经审查后，于2020年8月24日裁定驳回晁成凤的异议请求。 为证明其主张，诉讼中晁成凤提供：购房合同（两被告和新沂市窑湾镇三桥村村民委员会签订于2018年11月21日，主要内容为约定涉案房屋的售价为29.16万元，如有违约，赔偿对方违约金10万元）、《新沂市窑湾镇渔民上岸工程住宅楼承建协议》[承建价格720元/㎡，每户造价149040元，另由窑湾镇三桥村提供满足渔民安居房建设用地总计57亩，每户两间，价格25000元（包括农户土地补偿、附着物补偿等），费用总计174040元，按照进度分期付款，由渔民代表负责收取]、现金收条、存款凭条、收款收据、银行流水、户籍信息、钥匙照片、新沂市窑湾镇三桥村村民委员会出具的证明（晁成凤系该村成员，家中唯一一套位于新沂市的房屋，2018年因市政建设而被征收拆迁，为解决家庭住房问题，晁成凤购买占用该村集体建设用地所建的涉案房屋）、相关证人证言（证明两被告之间的买卖过程，涉案房屋由晁成凤交付购房款并实际占有）等。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，该院组织当事人进行了举证和质证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，晁成凤称涉案房屋是从刘文永处购买，提供了其与刘文永签订的购房，主张对涉案房屋享有排除执行的权利，因此，应首先判断刘文永是否有对涉案房屋排除执行的权利。涉案房屋的土地性质系集体土地，不可能办理产权登记，故刘文永不具有排除执行的权利。如上所述，刘文永将涉案房屋转让给晁成凤，晁成凤明知涉案房屋无法办理过户登记手续仍然购买，是对涉案房屋权利障碍的忽略，对未办理过户登记是有过错的。至于涉案房屋归属问题，不属于本案审查范围。综上，晁成凤的主张，事实和法律依据不足，不予支持。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体而言，即：（一）第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；（二）第三人在法院采取查封等强制措施前已支付全部房屋价款；（三）第三人在法院采取强制措施前已实际占有该房屋；（四）第三人对未办理房屋产权过户无过错。根据该规定，第三人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下才能够排除执行。本案中，上诉人晁成凤上诉称涉案房屋是从刘文永处购买，并提供了其与刘文永签订的购房合同，主张对涉案房屋享有排除执行的权利，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定。晁成凤购买涉案房屋，虽系双方真实意思表示，但并未在房屋产权部门进行登记，涉案房屋的物权并未发生转移，不享有涉案房屋的所有权。且由于涉案房屋并未办理权属证书，刘文永亦尚未取得涉案房屋的物权，该房系安居工程，所占土地为集体所有权，晁成凤与刘文永签订房屋买卖合同，向其购买涉案房屋，忽视了该房屋权利存在的障碍，对未办理过户登记存在过错，晁成凤提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，根据上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，晁成凤不能阻却本案的执行，其上诉请求撤销一审法院作出的(2020)苏0381民初7542号民事判决，将本案发回重审或支持其诉讼请求的上诉理由，本院不予采纳。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由晁成凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二一年四月十二日 书记员  王 炎