江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终617号上诉人（原审被告）：汪朵朵，女，汉族，1982年11月1日生，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：安邦，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余梦云，女，汉族，1989年2月1日生，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：佟楚，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。上诉人汪朵朵因与被上诉人余梦云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪朵朵的委托诉讼代理人安邦、被上诉人余梦云及其委托诉讼代理人佟楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪朵朵上诉请求：1.撤销一审判决第二项,并依法改判上诉人返还3万元定金(差额为4.5万元)或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院对于2020年2月24日之后，上诉人和被上诉人关于合同履行情况的认定是错误的。事实上，上诉人与被上诉人只有在2020年3月10日一次共同去不动产登记中心办理网签，3月10日当天，上诉人带着垫资人共同前往不动产中心办理解押以及网签，但是由于垫资人临时得知银行没有正式上班，审批贷款时间较长，因此未能替上诉人垫资。2.杨某,4的证言与被上诉人的陈述矛盾。双方并不存在多次网签。二、上诉人没有违约，合同的目的是可以实现的。1.被上诉人在庭审中陈述，2020年3月10日之后多次通过中介约上诉人确定时间，唯一证据就是杨某,4的证言，但是该证言与其陈述相互矛盾。2.合同约定的过户时间为2020年2月10日，但是由于疫情原因具体过户时间推迟，因此双方应当给对方一个合理的期限。在3月10日之后，上诉人一直积极促成过户以及和被上诉人寻求沟通。虽然2020年2月24日不动产中心可以办理业务，但是并没有正常开放，办理业务需要预约，且预约的难度比较大。此外，没有提前解押并不是上诉人违约的原因，上诉人从中介的工作人员于丹处了解到，解押和网签可以同一天办理，这样更节省时间，并不需要上诉人提前几天解押。因此，没有提前解押也不是上诉人违约的理由，更何况合同上也没有约定解押的日期。因此，上诉人并不构成违约。3.根据担保法司法解释第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。从该条可以理解，适用定金罚则的前提是合同目的不能实现。从3月10日第一次去不动产登记中心网签，到3月20日被上诉人解除合同仅仅10天的时间，3月24日，被上诉人就起诉至法院。在各行各业都受到疫情影响的时候，被上诉人仅留给上诉人10天的时间是不合理的。综上，过户的目的是可以实现的，最终没有完成过户系被上诉人的原因。三、上诉人不应当赔偿律师费。双方合同第十一条约定，违约方还应承担守约方讨要所有违约金所产生的其他费用(含律师费、执行费等)。根据文义理解，只有起诉要求违约金的时候才可以主张赔偿律师费。在本案中，违约金和定金应当严格区分，因为合同中既明确约定了违约金的计算方法，也明确约定了定金的金额。所以，合同第十一条中的违约金也不可以扩大解释为包括定金。综上，上诉人并不构成违约，合同的目的也是可以实现的，不应当赔偿定金、中介费以及律师费。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决并改判上诉人向被上诉人返还3万元定金或发回重审。余梦云辩称，一、在一审庭审时，被上诉人陈述事实，在2020年3月3日、2020年3月10日，上诉人和被上诉人到产权部门办理网签手续，均因为上诉人未解除抵押，导致无法办理。证人杨某,4和被上诉人提供的中介工作人员的微信聊天记录也均能证明上述观点。上诉人也自认是因为给上诉人垫资解押的人不同意垫资,导致涉案房屋无法正常网签，很明显都是上诉人的原因导致涉案房屋无法网签和过户，证据确凿。二、2020年2月底，不动产登记中心已经可以正常上班，3月份双方两次去办理相关手续，均是因为上诉人为解决抵押问题导致无法网签，而不是因为没有预约导致无法办理。三、双方签订的房屋买卖合同中第12条对违约金的约定过高，被上诉人本着合理合法的原则，按照合同第11条约定，及合同法第115条规定，要求上诉人返还双倍定金，这些都属于上诉人违约应承担的赔偿责任。四、根据双方签订的合同中第13条约定，本案正是因为上诉人没有解决房屋抵押问题，导致该房屋所有权无法转移。被上诉人起诉上诉人产生的案件代理服务费，必然在被上诉人造成的经济损失范围内，因此此笔费用必然应由被上诉人承担。综上一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。余梦云向一审法院提起诉讼请求1.判令解除余梦云、汪朵朵签订的《房地产买卖合同》；2.判令汪朵朵返还余梦云双倍定金60000元、中介费29925元、案件代理费5000元，合计94925元；3.诉讼费由汪朵朵承担。一审法院查明：2020年1月8日，经徐州经济技术开发区宝宏房产信息咨询中心（以下称中介方）介绍，余梦云、汪朵朵签订房地产买卖合同，约定余梦云购买汪朵朵名下的位于美的城C10-2-1901室房屋，总价为1995000元。合同第七条约定，甲（本案汪朵朵）乙（本案余梦云）双方约定2020年2月10日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）。第十条约定，在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币3万元。第十一条约定，若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，三日内定金作为违约金赔偿给甲方，同时甲方将乙方已付其他款返还给乙方；若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，三日内返还乙方所付所有款项，并以定金数额赔偿给乙方违约金；任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的，要付给对方违约金，按每日总房款的3‰计算；违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费等）。第十二条约定，甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约，导致交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方（中介方）所收取的居间服务费均不予退还，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付此费用。第二十条特别约定，甲方保证老证、无贷款，有抵押自行还清、过户签字无问题；乙方保证混合贷、首贷、首套房、无征信问题。合同签订当日，汪朵朵收取了余梦云购房定金3万元。余梦云向中介方支付了居间服务费1万元。因受疫情影响，双方没有按照合同第七条约定日期办理网签手续，中介方通知余梦云、汪朵朵另行通知网签时间。2020年2月24日，经中介方通知，双方到产权部门办理网签手续。因汪朵朵没有还清案涉房屋的贷款，无法办理网签。3月4日，汪朵朵通过中介方约定3月5日办理网签手续，当天下午又通知推迟。3月9日又约定3月10日办理手续，后又取消。因多次网签未果，2020年3月20日，余梦云向汪朵朵邮寄通知书，通知解除双方签订的房地产买卖合同，并要求汪朵朵承担违约责任。汪朵朵于3月21日收到该通知书。一审法院认为，合同法第九十四条规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，虽然由于疫情原因，双方未能在协议约定的日期办理网签手续。但在疫情减轻、能够到登记部门办理网签的情况下，因为汪朵朵房屋贷款没有及时办理解押，而致使无法办理网签。汪朵朵称在2020年6月8日其又向中介方表示继续履行合同，但其提供的证据并不充分。汪朵朵称在6月底其又以155万元的价格将案涉房屋出卖给他人，明显低于与余梦云约定的房屋价格，不合常理。故，应认定汪朵朵存在法律规定的迟延履行债务的情形，余梦云有权解除合同，并要求汪朵朵承担违约责任。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据双方合同第十一条的约定，余梦云要求汪朵朵双倍返还定金，有合同依据，本院予以支持。余梦云在本案诉讼中支出的代理服务费5000元也应由汪朵朵承担。根据合同第十二条约定，余梦云已经支出的中介费10000元应由汪朵朵承担。对于余梦云主张的其他中介费数额，因其并没有向中介方实际支付，故在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条规定，一审法院判决：一、余梦云、汪朵朵之间签订的房地产买卖合同于2020年3月21日解除；二、汪朵朵于本判决生效之日起十日内向余梦云一次性返还定金60000元、中介费10000元，支付案件代理服务费5000元；三、驳回余梦云的其他诉讼请求。案件受理费23520元由余梦云承担160元，汪朵朵承担23360元。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：上诉人是否存在违约行为。二审中，被上诉人余梦云提交如下证据材料：证据1.被上诉人和其丈夫李元的结婚证原件一份，证明被上诉人和李元系夫妻关系；证据2.涉案房屋中介方工作人员徐丹和被上诉人的微信聊天记录打印件7张，个人收入证明打印件1张，李元的邮政储蓄卡交易明细1张（原件）。证明被上诉人和其丈夫李元为了购买上诉人的房屋，在双方约定的网签日期之前，就将所有的准备工作做好，包括邮局卡内存入首付款、收入证明、流水、信用报告等，以上证据形成了完整的证据链，说明被上诉人诚心想购买涉案房屋。经质证，上诉人汪朵朵认为，对证据1“三性”无异议，对证据2银行流水的真实性、合法性无异议。但是证据2并不能证明李元将钱款打入该邮政储蓄银行卡的目的；对个人收入证明形式上的真实性无异议，但不能证明被上诉人的证明目的，被上诉人还应该提供银行流水；关于微信聊天记录，上诉人认为，徐丹应作为证人出庭作证，接受上诉人和被上诉人双方以及法庭的询问，该聊天记录并不能证明被上诉人的证明目的。一审查明的部分事实有误，本院纠正如下：双方均认可，2020年2月24日双方并未前往产权部门办理网签手续，当日只是由中介告知双方产权中心已经可以办理业务。上诉人陈述双方第一次到产权部门的时间为2020年3月4日，其陈述是去了解办理公积金相关业务的情况；被上诉人陈述双方第一次到产权部门的时间为2020年3月3日，但因涉案房屋未解押，导致当时未能办理产权过户登记手续。一审查明的其他事实，二审予以确认。本院认为：涉案《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力,双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽因受疫情影响，双方未能在合同约定的时间前往产权部门办理过户登记手续，但在疫情形势好转、产权部门可以办理相关业务的情形下，上诉人因自身原因，多次爽约，导致过户手续一再推延，迟迟未能办理，被上诉人的合同目的也一直未予实现。故鉴于上诉人的行为已经构成违约，被上诉人有权要求解除合同，并要求上诉人承担相关违约责任。被上诉人主张上诉人返还双倍定金符合双方合同中关于违约责任的相关约定，亦不违反相关法律规定，应予支持。双方合同中又约定，违约方应承担因违约给对方造成的其他费用损失，而上诉人主张的中介费用及代理服务费，即属于因上诉人违约所产生的合理必要费用，该部分费用亦应由上诉人承担。综上，一审法院认定双方合同已于2020年3月21日解除并判令上诉人返还被上诉人双倍定金并承担其他相关费用，并无不当。综上所述，上诉人汪朵朵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由汪朵朵负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二一年四月八日法官助理 孙晓明书 记 员 赵 莹