江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终426号上诉人（原审被告）：铅山县华城置业有限公司。住所地：江西省铅山县河口镇城西龙门大道西段，统一社会信用代码91361124343279971H。法定代表人：张海为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石慧杰，北京乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴沈军，江西鹅湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州斐然房产营销策划有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区同方国际大厦2603室-A，统一社会信用代码913301043112032356。法定代表人：王贤斐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪志雄，江西赣都律师事务所律师。上诉人铅山县华城置业有限公司与被上诉人杭州斐然房产营销策划有限公司委托合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2020）赣1124民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。铅山县华城置业有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判为铅山县华城置业有限公司向杭州斐然房产营销策划有限公司支付营销费用结余款137,960元；2.依法撤销原审判决第三项，改判为铅山县华城置业有限公司向杭州斐然房产营销策划有限公司支付708套房屋对应的溢价佣金487,941元；3.依法撤销原审判决第五项；4.依法撤销原审判决第六项，改判为上述款项合计金额为人民币2,525,202.71元；5.本案原审超判决的诉讼请求部分案件受理费、保全费和二审案件受理费均由杭州斐然房产营销策划有限公司负担。事实和理由：一、关于营销结余费用款项的结算。商品房委托代理销售的特殊性就在于，房地产开发公司将房屋销售委托外包以后，所有的与营销相关的费用及人员管理费用等，均应当结算时予以扣除，故本案的杭州斐然房产营销策划有限公司入场时支付的50,000元以及铅山县华城置业有限公司期间为杭州斐然房产营销策划有限公司垫付的140,530元工资费用，在结算营销结余款时应当一并予以扣除，这才符合委托代理销售的本意及双方合同的真实意思表示。二、关于溢价佣金的认定，必须从双方营销费用已正常结算前提下，只有发生溢价事实方才产生超额收益的原则考虑。而本案中，原审法院却为了偏袒杭州斐然房产营销策划有限公司给出了前后矛盾的解释，不顾未产生溢价收益的客观事实而判令铅山县华城置业有限公司承担超额佣金是错误的，应予纠正。（一）原审判决证据认定时已经做出负佣金“被告无需承担差额补交责任”的分析与认定，但在判决主文却没有作出相应的判决结果，明显是一种前后不一、自相矛盾的错误判决。（二）原审判决片面采信杭州斐然房产营销策划有限公司关于扣减负溢价属于交易失误的虚假陈述，完全突破诚实信用的法律原则，作出有违合同当事人双方已经认可并实际履行扣减负溢价约定的错误判决。（三）原审法院认为“被告具有房屋买卖合同的最终签订权，原告低于销售底价进行销售，需得到被告同意才可进行”，有违客观公正原则和“谁主张谁举证”的民事审判原则。（四）原审判决第三款明显违反《中华人民共和国合同法》第41条关于“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的法律规定，反而违反立法规定袒护出具格式合同一方的非法权益。（五）原审判决背离了合同第六条第三款关于“销售底价单中‘销售底价’是每套（间）房屋的溢价结算依据，每套（间）房屋实际成交价（含税费及佣金）高出底价部分为佣金溢价”的计算佣金溢价底价的基本规定。三、关于违约责任的认定，原审判决判令铅山县华城置业有限公司赔偿违约金100万元客观事实不符，依法应予撤销。（一）杭州斐然房产营销策划有限公司将销售的105间商铺全部采取了三年返租而抵扣售房款，造成了铅山县华城置业有限公司经济损失2,809,090元；（二）杭州斐然房产营销策划有限公司违反了《铅山锦绣华庭楼盘行使总代理合同》第六条销售代理费用及支付方式：“5、乙方收取佣金、渠道团队费及溢价佣金等向甲方提供发票，发票产生的税金由乙方承担”。（三）因为锦绣华庭尚未综合验收和交付房屋，铅山县华城置业有限公司有权扣除杭州斐然房产营销策划有限公司销售佣金（含溢价佣金）5%。杭州斐然房产营销策划有限公司辩称：一、原审法院判决铅山县华城置业有限公司向杭州斐然房产营销策划有限公司支付营销费用结余款328,490元完全符合合同约定。原审法院认为不能扣除5万元入场营销策划费用和所谓垫付的140,503元工资费用完全正确。（一）原审中双方于2020年7月6日签字盖章确认，对铅山县华城置业有限公司尚欠营销费用结余款328,490元不持异议。（二）5万元入场营销策划费用不能在营销费用结余款中扣除或冲抵。销售代理费与营销费用是两个完全不同的概念，对应两项不同的合同义务。（三）所谓垫付的140,530元工资费用不能在营销费用结余款中扣除或冲抵。杭州斐然房产营销策划有限公司从未拖欠任何员工的工资，也没有委托或授权铅山县华城置业有限公司代付所谓的工资，铅山县华城置业有限公司没有提供任何证据予以证实其主张。二、原审法院判决铅山县华城置业有限公司应向杭州斐然房产营销策划有限公司支付708套房屋对应的3,636,151元溢价佣金完全符合合同约定，符合相关法律与行业规则。（一）由于双方在2019年9月1日之前结算溢价佣金中都存在失误，双方结算中共同出现底价调整没有按合同约定与负溢价处理也没有按合同约定的两大差错，杭州斐然房产营销策划有限公司本着公平原则，按合同约定重新计算，铅山县华城置业有限公司应支付溢价佣金3,636,151元。铅山县华城置业有限公司提出按照之前的四次溢价结算方式计算，那么铅山县华城置业有限公司应当支付溢价佣金9,600,614元。（二）营销费用大多数用于购买销售物料、销售礼品、广告活动、项目包装、渠道推广等费用，只有小部分（如诉讼中要求支付的328,490元）根据双方约定，需向我方支付。（三）出现负溢价，我方无须承担差额补交责任，这点在合同中有明确约定。根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第四条第1款、第六条第4款、第七条第5款、第七条第9款，除非我方书面承诺自己承担低于底价的差额的情形外，我方无须承担低于底价的差额补交责任。（四）铅山县华城置业有限公司提出扣减负溢价既与合同约定不符，也不符合双方合作初衷与合理的商业逻辑。三、补充协议只是约定铅山县华城置业有限公司先行支付200万元佣金，其辩称200万元包干，是单方说词空穴来风，且铅山县华城置业有限公司并未履行该协议。补充协议只是提到“甲方尚欠乙方销售佣金”，没有提到溢价佣金，也没有提到双方结算，何况200万元与实际结算相差甚远，不符合正常商业逻辑，且对方实际并无履行，我方只是要求按合同约定计算并支付是公平合理的。四、关于铅山县华城置业有限公司是否构成根本性违约，应否支付100万元违约金问题。（一）所有打广告、商铺三年返租、认购定购等都是开发商行为，杭州斐然房产营销策划有限公司只是提供咨询及客户中介，无权做任何决策与决定。（二）杭州斐然房产营销策划有限公司离场是根据合同约定，并非擅自离场。（三）铅山县华城置业有限公司未及时足额付款已构成根本性违约。（四）双方自愿约定违约方须向对方支付违约金人民币100万元，并不违反法律规定，合法有效。杭州斐然房产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告铅山县华城置业有限公司按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》的约定，向原告支付销售额佣金1,798,758.71元；2.判令被告按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》的约定向原告支付营销费用结余款328,490元（其中包含被告应向原告支付的2019年10-12月渠道人员工资佣金共计93,530元）；3.判令被告按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》的约定，向原告支付708套房屋对应的溢价佣金3,636,151元；4.判令被告按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》的约定，向原告赔偿违约金1,000,000元和滞纳金995,722.21元（该滞纳金数额是暂时计算至2020年4月15日的，按照每日万分之五计算），两笔款项合计1,995,722.21元；5.判令被告按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》的约定，向原告支付7套房屋对应的溢价佣金100,543元；6.判令被告按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》的约定，向原告赔偿违约金1,000,000元；7.判令本案的诉讼费、保全费等全部由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月26日，被告铅山县华城置业有限公司（合同乙方）与原告杭州斐然房产营销策划有限公司（合同甲方）签订《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》，约定由原告杭州斐然房产营销策划有限公司为被告铅山县华城置业有限公司销售铅山锦绣华庭楼盘，合同主要条款有：第二条第1项“甲方确认由乙方按本合同条款约定为甲方开发的本项目房产提供独家代理销售”，第二条第2项“代理范围：本项目全部房产，住宅713套及商铺，露台，贮藏室，车库，车位”，第二条第3项“代理期限：自本合同签订之日至24个月或本项目销售达到住宅的开发总量中90%即告结束”，第四条第一项“非甲方同意乙方不得低于销售底价销售，但高于销售底价销售的房产乙方有权自行决定销售价格。经甲方同意或要求的低于销售底价销售的房屋，乙方按正常结佣金，也无须承担差额补交责任”、第四条第4项“首次开盘销售平均底价为4,000元/平方米，自项目首次开盘之日起，每三个月调整一次，下三个月的平均销售底价等于上一个月的实际销售平均成交价”、第六条第1项“在双方签订本合同后3天内，甲方向乙方支付伍万元，用于乙方对本项目入场营销策划费用”、第六条第2项“销售额佣金：甲方按合同上销售额的1.6%向乙方支付销售额佣金，一次性付款的购房客户以完成签署《商品房买卖合同》且购房款全部到账为准结算销售额佣金的95%，甲方同意购房者欠款或分期的，皆视同购房款全部到账，甲方向乙方结算销售额佣金的95%，按揭贷款客户完成签署《商品房买卖合同》后，由甲方先行支付销售额佣金的50%，按揭贷款客户后续代理佣金于客户完成银行按揭面签手续后且放款，甲方向乙方结算销售额佣金的45%，客户已完成签约且收齐银行要求的资料45天后不管银行是否放款，皆视同放款成功，甲方向乙方结算销售额佣金的45%，完成客户交房后，甲方向乙方支付销售额佣金的5%”、第六条第3项“经甲乙双方共同确认的‘销售底价单’中‘销售底价’是每套（间）房屋的溢价结算依据，每套（间）房屋实际成交价（含税费用及佣金）高出底价部分为销售溢价，甲方按本合同约定应向乙方支付溢价佣金。甲方支付乙方溢价佣金为销售溢价的20%，销售溢价的80%部分归甲方”、第六条第5项“甲乙双方各自承担税费，房屋销售中产生的税金费用由甲方承担，乙方收取佣金、渠道团队费及溢价佣金等向甲方提供发票，发票产生的税金由乙方承担”、第九条第1项“除不可抗力原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，任何一方违约，则需承担违约责任并向对方支付违约金壹佰万元”、第九条第4项“甲方不得借故拖欠付款期限。如甲方拖欠款项超过15日，则视为甲方根本性违约，乙方可停止一切相关工作，并有权单方面终止本合同，要求甲方支付拖欠的代理佣金及违约金，并按拖欠金额每日万分之五计付逾期滞纳金”。2018年2月13日，铅山锦绣华庭楼盘开盘销售。2020年1月10日，被告铅山县华城置业有限公司与原告杭州斐然房产营销策划有限公司签订《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》，对铅山锦绣华庭楼盘的尾盘销售进行约定，合同主要条款有：第一条“截止2020年1月5日止，甲方尚欠乙方销售佣金，甲方承诺向乙方支付佣金约定如下：1、支付时间：2020年1月20日之前支付壹佰万元整（1,000,000元），2020年3月15日之前再支付伍拾万元整（500,000元），2020年4月15日之前再支付伍拾万元整（500,000元）；2、2020年1月5日之后佣金按本协议约定另行计算并支付，本补充协议到2020年5月10日止，如果到期双方没有终止继续工作的合同继续生效”、第八条“除不可抗力原因外，甲乙双方应严格遵守本协议的条款，任何一方违约，则需承担违约责任并向对方支付违约金人民币壹佰万元”。2020年5月10日，原告杭州斐然房产营销策划有限公司从铅山县锦绣华庭楼盘离场。期间，原告杭州斐然房产营销策划有限公司在《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》约定范围内销售房产708套，在《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》约定范围内销售房产7套。2020年7月6日，经该院组织双方对账确认，被告铅山县华城置业有限公司尚欠原告杭州斐然房产营销策划有限公司销售额佣金1,798,758.71元、营销费用结余款328,490元，以及《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》约定范围内销售7套房屋对应的溢价佣金100,543元。一审法院认为本案争议焦点在于：一、《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》中约定由被告铅山县华城置业有限公司于2020年4月15日之前分三笔支付给原告杭州斐然房产营销策划有限公司的2,000,000元佣金是否可以作为2020年1月5日前双方的佣金结算标准；二、未完成客户交房的房屋，被告铅山县华城置业有限公司是否可以暂扣5%的销售佣金；三、708套房屋对应的溢价佣金的计算标准和具体金额；四、被告铅山县华城置业有限公司是否需要支付违约金和滞纳金。一、关于《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》中约定的2,000,000元佣金是否可以作为2020年1月5日前双方的佣金结算标准。该院认为，首先，从《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》第一条的内容上看，该条款并未对2,000,000元佣金是否作为2020年1月5日前双方的整体佣金结算标准进行说明；其次，该条款在表述上也仅是提到“甲方尚欠乙方销售佣金”，没有提到溢价佣金；最后，被告铅山县华城置业有限公司亦未按照该条款的约定履行支付义务。故原告杭州斐然房产营销策划有限公司在《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》约定范围内销售的708套房屋的佣金，应当根据该合同的相关约定进行结算。二、关于未完成客户交房是否可以由被告方继续暂扣5%销售佣金。被告主张，根据合同规定，未交房的应暂扣5%的销售佣金，该规定属于硬性规定，要完成客户交房以后再支付原告相应的佣金和溢价佣金。原告则主张，根据合同约定，一方离场时双方应当结清佣金，原告方已经在2020年5月10日离场，应该根据合同约定结清佣金。该院认为，《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第六条第2项虽然约定，被告铅山县华城置业有限公司可以对未完成客户交房的房屋暂扣5%的销售佣金，但该合同第二条第七项、第九条第二项、第九条第三项均有“双方结清费用后乙方离场”的类似约定，现乙方即原告已于2020年5月10日离场，双方之间应当结清全部费用。故该院对被告方要求继续暂扣原告5%销售佣金的主张不予采纳。三、关于708套房屋对应的溢价佣金的计算标准和具体金额。1、原告主张计算标准应当以签订合同的日期为准，被告主张计算标准应当以客户订购的日期为准，该院认为，根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第六条第3项关于溢价佣金的条款，销售溢价是以每套（间）房屋实际成交价高出底价部分进行计算，而客户的订购合同属于意向性的约定，并不代表最后能够实际成交，故溢价佣金以签订合同的日期为准进行计算更为适宜；2、关于房屋销售价没有达到销售底价时是否应当扣减相应的溢价佣金的问题。首先，根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第七条第5项、第七条第9项的约定，被告铅山县华城置业有限公司具有房屋买卖合同的最终签订权，原告杭州斐然房产销售有限公司低于销售底价进行销售，需得到被告铅山县华城置业有限公司的同意才可进行，并最终由被告铅山县华城置业有限公司与客户签订房屋买卖合同，再根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第四条第1项“经甲方同意或要求的低于‘销售底价’销售的房屋，乙方按正常结佣金，也无须承担差额补交责任”的规定，原告可不承担差额补交责任。其次，被告主张在2018年8月7日原告给被告的《开支审批单》附件中有一部分房屋列明负溢价，而原告提供的《铅山锦绣华庭“溢价佣金”明细表》中，原告却擅自将原本已经列明负溢价的房屋溢价全部修改为“0”，原告则主张，2018年9月1日前的溢价佣金虽然加入了负溢价，但销售底价却是统一按照4,000元/平方米的价格进行计算的，双方都存在失误，如果继续按照这种错误的计算方式进行后续计算，那么被告还需向原告支付溢价佣金900余万。该院认为，虽然2018年9月1日前的溢价佣金被告方已经支付完毕，但因双方对结算时的销售底价和扣减负溢价均有较大争议，如继续按双方2018年9月1日前双方的结算方式进行后续计算，有违民事活动应当遵循的公平原则，故该院依法按照《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》的相关约定对溢价佣金予以重新计算并对被告已经支付的溢价佣金进行扣减；3、双方自2019年2月开始出现商铺销售后，被告主张计算溢价佣金应按照每间商铺的单价相加除以间数得出的平均数作为溢价佣金底价，而不是以原告采取的以“商铺的销售总价除以销售面积得出的销售底价”作为溢价佣金底价。原告则主张，以销售房屋总价格除以总面积才是行业中计算平均成交价的惯例，国家统计部门也是以该种计算方式进行计算，且2019年2月之前，原被告双方同样是以该种计算方式进行计算。该院认为，根据合同第六条第3项“经甲乙双方共同确认的‘销售底价单’中‘销售底价’是每套（间）房屋的溢价结算依据，每套（间）房屋实际成交价（含税费及佣金）高出底价部分为佣金溢价”的规定，房屋或商铺的实际成交价即为销售方销售给客户的总价格，双方确认的销售底价则为根据合同第四条第四项“首次开盘销售平均底价为4,000元/平方米，自项目首次开盘之日起，每三个月调整一次，下三个月的平均销售底价等于上一个月的实际销售平均成交价”计算出来的实际销售平均成交价，因被告在庭审过程中同意将商铺价格纳入溢价底价进行计算，那么原告以所售房屋（商铺）总价款除以所售房屋（商铺）总面积得出每三个月一调整的上一个月实际销售平均成交价，再乘以每套（间）房屋（商铺）的面积得出每套（间）房屋（商铺）的底价，再用实际销售给客户的每套（间）房屋（商铺）价格减去该底价进行溢价结算的方式更符合双方在《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》中的约定；4、被告主张，如果营销过程中出现了负溢价却又不承担扣减原告应该享受的佣金和溢价佣金，那么被告就没有必要支付高达2,800,000元的营销费用给原告，该院认为，渠道营销费用与双方之间的佣金结算缺乏关联性，故对该主张不予采纳。综合以上四点，原告杭州斐然房产营销策划有限公司计算出708套房屋对应的溢价佣金为4,151,869元更为符合双方在《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》中的约定，扣除已经支付的515,718元溢价佣金，被告铅山县华城置业有限公司还需向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付3,635,151元的溢价佣金。四、关于《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》中约定的违约金、滞纳金以及《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》中约定的违约金。被告铅山县华城置业有限公司认为，原告方没有提供一年半的销售计划作为附件，也没有提供证据证明原告完成了销售任务，加上原告为了促销越权进行了三年返租抵扣购房款，造成了被告重大经济损失，因此被告推延支付佣金和溢价佣金属于行使不安抗辩权，依法不属于违约，不应承担违约金和滞纳金，且原告诉请的违约金和滞纳金过高。该院认为，1、根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第二条第7项“乙方入驻后要做好销售目标计划并报甲方备案，乙方连续三个月不能完成销售目标的，甲方有权解除合同。但备案的销售目标是否完成不构成甲方对乙方结佣的考核，甲方与乙方解除合同但要结清乙方费用”的规定，原告杭州斐然房产营销策划有限公司是否提供销售目标计划、是否完成销售任务都不影响被告铅山县华城置业有限公司向原告杭州斐然房产营销策划有限公司结清佣金费用。且根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第9条第2项的规定，原告杭州斐然房产营销策划有限公司如因销售进度考核未达标而违约，只承担销售进度考核规定的责任，不再另行承担违约责任。关于被告铅山县华城置业有限公司主张，原告为了促销越权进行了三年返租抵扣购房款，造成被告重大经济损失的事实，因被告未提供相应证据，该院不予认可；2、杭州斐然房产营销策划有限公司依照合同约定为被告铅山县华城置业有限公司销售了715套房产，被告铅山县华城置业有限公司应当依照合同约定向原告支付销售佣金和溢价佣金等费用，但被告铅山县华城置业有限公司未及时支付相应费用，且在《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》约定了支付金额和支付期限的情况下仍未按时足额支付，依法应当承担违约责任；3、关于《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》中约定的1,000,000元违约金以及《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》中约定的1,000,000元违约金，因《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》系《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》的延续，被告铅山县华城置业有限公司也仅有“未按时支付销售佣金和溢价佣金等费用”这一违约行为，故《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》和《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》中的违约金条款不能并用；4、滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是行政管理的罚金，其具体适用的规定在各个行政法规之中，而本案系民事纠纷，双方当事人仅需承担民事责任，故该院认为《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》中的滞纳金条款亦属于违约条款。因双方在合同中已经约定了违约金，原告既要求被告支付违约金，又要求被告支付滞纳金属于重复要求赔偿，故该院对原告杭州斐然房产营销策划有限公司要求被告铅山县华城置业有限公司支付滞纳金的诉请不予支持。综合以上四点，该院认为，被告铅山县华城置业有限公司应向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付违约金1,000,000元。五、对于被告铅山县华城置业有限公司尚欠原告杭州斐然房产营销策划有限公司销售额佣金1,798,758.71元、营销费用结余款328,490元的事实以及被告铅山县华城置业有限公司尚欠原告杭州斐然房产营销策划有限公司7套房屋对应的溢价佣金100,543元的事实，双方均无争议，该院予以确认。六、对于税费问题，根据《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》以及《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》“乙方结算佣金向甲方提供发票，发票产生的税金由乙方承担”的约定，双方结清佣金后，原告杭州斐然房产营销策划有限公司应向被告铅山县华城置业有限公司提供发票，发票产生的税金由原告杭州斐然房产营销策划有限公司承担。综上所述，该院认为，原告杭州斐然房产营销策划有限公司与被告铅山县华城置业有限公司签订的《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》系双方真实意思表示，原告杭州斐然房产营销策划有限公司依照合同约定为被告铅山县华城置业有限公司销售了房产，被告铅山县华城置业有限公司应当依照合同约定及时向原告支付销售佣金和溢价佣金等费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告铅山县华城置业有限公司向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付销售额佣金1,798,758.71元；二、被告铅山县华城置业有限公司向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付营销费用结余款328,490元；三、被告铅山县华城置业有限公司向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付708套房屋对应的溢价佣金3,636,151元；四、被告铅山县华城置业有限公司向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付7套房屋对应的溢价佣金100,543元；五、被告铅山县华城置业有限公司向原告杭州斐然房产营销策划有限公司支付违约金1,000,000元；六、上述款项合计金额为人民币6,863,942.71元，款限本判决生效后三十日内付清；七、驳回原告杭州斐然房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81,711元，保全费5,000元，由原告杭州斐然房产营销策划有限公司负担19,565元，由被告铅山县华城置业有限公司负担67,146元。二审中，当事人未提交新的证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，结合双方上诉及答辩意见，本案具体分析如下:关于营销结余费用款项的问题。铅山县华城置业有限公司上诉提出结算营销结余款时应扣除入场时支付的5万元以及垫付的140,530元工资费用的上诉理由，经查，双方签订的《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》在第六条销售代理费用结算及支付方式部分约定三部分费用即销售代理费用、销售额佣金、溢价佣金。根据约定，双方争议的5万元属销售代理费用，且2020年7月6日，原审法院组织双方对账确认，杭州斐然房产营销策划有限公司渠道营销费用合计为3,221,000元，扣除渠道已发生费用2,892,510元，剩余328,490元，双方均在《铅山锦绣华庭渠道营销费用汇总表》上签字并盖章予以认可，原审法院根据双方的对账判决铅山县华城置业有限公司支付营销费用结余款328,490元正确。关于垫付工资费用，因铅山县华城置业有限公司提供的证据不足以证明这一主张，依法应承担不利法律后果。故，铅山县华城置业有限公司的该上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。关于溢价佣金认定的问题。铅山县华城置业有限公司上诉提出原审判决其支付3,636,151元溢价佣金证据不足，背离了契约精神，请求二审法院改判该部分费用为487,941元，后在代理词中又请求改判该部分费用为527,941元，本院认为，根据涉案合同的约定，销售底价单中销售底价是每套（间）房屋的溢价结算依据，每套（间）房屋实际成交价（含税费用及佣金）高出底价部分为销售溢价。合同还约定，销售平均底价每三个月调整一次，下三个月的平均销售底价等于上一个月实际销售平均成交价，首次开盘销售平均底价为4,000元/平方米，自项目首次开盘之日起，每三个月调整一次。既然双方在合同中约定的销售价是以平方米来计算房屋价格，那么，原审法院以所售房屋（商铺）总价款除以所售房屋（商铺）总面积得出每三个月一调整的上一个月实际销售平均成交价，再乘以每套（间）房屋（商铺）的面积得出每套（间）房屋（商铺）的底价，再用实际销售给客户的每套（间）房屋（商铺）价格减去该底价进行溢价结算的方式更符合双方合同的约定。关于房屋销售价没有达到销售底价时是否应扣负溢价的问题，本院认为，根据涉案代理合同的约定，铅山县华城置业有限公司具有房屋买卖合同的最终签订权，杭州斐然房产营销策划有限公司低于销售底价进行销售时，需要得到铅山县华城置业有限公司的同意才可进行，根据涉案代理合同的约定，经铅山县华城置业有限公司同意低于销售底价销售的房屋，按正常结佣金，无须承担差额补交责任。铅山县华城置业有限公司未提供证据证明杭州斐然房产营销策划有限公司擅自低于销售底价进行销售，对此依法承担不利后果。原审法院关于支付708套房屋对应溢价佣金的判决正确，本院予以维持。关于原审判决铅山县华城置业有限公司支付违约金100万元是否正确的问题。铅山县华城置业有限公司上诉提出原审判决其赔偿违约金100万元客观事实不符，应予撤销的上诉理由，本院认为，涉案《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同补充协议》均约定了任何一方违约，则须承担违约责任并向对方支付违约金100万元，《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》还约定了滞纳金条款。根据查明的案件事实，铅山县华城置业有限公司存在未按约定支付销售佣金和溢价佣金等费用的违约行为，原审法院判决铅山县华城置业有限公司支付违约金100万元有合同依据，本院不持异议。关于铅山县华城置业有限公司上诉主张杭州斐然房产营销策划有限公司存在根本违约导致支付销售佣金和溢价佣金的条件不成熟，不适用双方合同关于违约条款约定的意见，本院认为，即使杭州斐然房产营销策划有限公司在履行双方合同的过程中存在违约行为，也不构成铅山县华城置业有限公司免于承担违约责任的理由。因铅山县华城置业有限公司在本案中未就杭州斐然房产营销策划有限公司是否应承担违约责任提起反诉，其可另行主张。关于铅山县华城置业有限公司主张其有权扣除杭州斐然房产营销策划有限公司销售佣金（含溢价佣金）5%的上诉理由，本院认为，涉案《铅山锦绣华庭楼盘销售总代理合同》第二条第七项、第九条第二项、第九条第三项均有“双方结清费用后乙方离场”的类似约定，现杭州斐然房产营销策划有限公司已于2020年5月10日离场，双方之间应当结算全部费用，故铅山县华城置业有限公司的该上诉理由依法不能成立。综上所述，铅山县华城置业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41,509元，由铅山县华城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏旭莉审判员  周立峰审判员  姜一珉二〇二一年四月六日书记员  林 炜