山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初2517号原告：张某洋，男，1993年2月22日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：秦后芳,山东青来律师事务所律师。被告:泰安市国岳置业有限公司，住所地：泰安市岱岳区满庄镇北迎村泰星大街以南、府前街以西。法定代表人：王腾，任执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人:程雪逢，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张彬，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。原告张某洋与被告泰安市国岳置业有限公司（以下简称国岳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某洋的委托诉讼代理人秦后芳，被告国岳置业公司的委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某洋向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告迟延办证违约金21620.88元（暂计算至2021年3月20日）；违约金计算至办理完不动产登记证之日止。二、判令被告自2021年3月21日起按房款总额457101元的日利率万分之一的标准计算至被告为原告办理完不动产登记证之日止。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月3日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的鑫海家园4号楼2单元102室房屋，房价总计457101元，原告已向被告支付全部房款。合同约定被告在商品房交付使用后90日内协助原告办理所有权转移登记，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房屋所有权证的，被告应当自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告与2019年9月3日交付房屋，最迟应于2019年12月2日办理不动产登记证，但由于被告的原因至今尚未给原告办理房屋所有权登记并办理不动产权证书。根据原、被告签订的房屋买卖合同第八章第20条约定，被告应向原告承担迟延办证期间的违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判如所诉。被告国岳置业公司辩称，一、被告系房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，现在虽不具备办证条件，但被告正积极申请政府相关部门组织验收，为原告等业主创造条件。二、被告已经积极协助为原告办理了初始登记，原告房产为银行按揭贷款，房产证即使发放也要抵押到银行，并不存在造成原告实际经济损失。三、导致逾期办证存有实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。2019年年底因“新冠××”的影响，被告存有几个月的时间无法正常开展工作，此期间的违约金不能计算；四、原告主张的违约金数额过高。1、合同第20条第三款约定：“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起……出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金”，本案计算违约金的时间应为被告交付房屋之日（也就是原告交纳住房维修基金之日）起455日之后开始计算违约金。2、原告主张的违约金按房款总额的日万分之一计算，违约金约定过高，请求法院予以调整，降低调整为按日万分之0.5计算。五、原告主张的违约金计算只能计算至判决生效之日，之后的逾期违约金尚未实际产生，不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的证据及事实，本院予以确认。原告（买受人）与被告（出卖人）于2019年8月3日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区，总价款为457101元。该合同第二十条房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金。签订合同当日，原告交纳房屋首付款97101元。2019年8月15日，原告与中国农业银行股份有限公司泰安岱岳支行签订个人购房担保借款合同一份，借款金额为360000元，借款期限为360个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮百分之二十确定，被告为该借款的阶段性保证人，涉案房产原告抵押给银行，以上借款360000元借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告银行账户。综上，原告按约向被告支付了全部购房款457101元。2019年8月17日，原告向被告交纳房屋维修基金7288元，被告将涉案房屋交付原告，但至今涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。为此，原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主体适格，合同双方当事人意思表示真实，合同内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点问题是：1、被告是否构成违约，是否应当支付违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了支付全部房款义务，双方也已于2019年8月17日办理完毕涉案房屋的交接手续。根据合同约定：“原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”被告至今未完成涉案房屋的初始登记，涉案房屋仍不具备办理房屋所有权转移登记的初始条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理不动产所有权登记的期限。”本案因被告原因致使涉案房屋的不动产权证不能及时办理，被告应当承担逾期办证的违约责任。被告辩称导致逾期办证存有实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，如2019年年底因“新冠××疫情”影响，被告有几个月时间无法正常开展工作，此期间的违约金不能计算，涉案房产已于2019年8月17日交付，而山东“新冠××疫情”防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，且被告该辩称也无任何事实依据，即“新冠××疫情”的发生亦不能构成被告逾期办证的理由。综上，被告不存在任何法定的、合理的违约责任免责事由，应当承担支付原告逾期办理涉案房屋所有权转移登记违约金的责任。2、违约金的计算标准及期限。被告辩称双方违约金约定过高，请求法院予以调整，降低调整为按日万分之0.5计算。根据合同第20条第三款的约定：“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，该条款系双方当事人自主协商确定，是双方的真实意思表示，且根据本案事实、中国人民银行同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，不超出相关法律标准，本院予以支持，被告辩称无事实及法律依据，本院不予采信。关于违约金计算的起算时间，合同约定被告应自房屋交付之日（原告交纳住房维修基金之日）起90日内（不超过90日）协助原告办理房屋所有权转移登记手续，故违约金起算时间应从涉案房屋交付使用之日起90日的次日即2019年11月14日起开始计算，现原告要求自2019年12月3日起计算，未损害被告的合法权益，本院不予干涉。被告辩称违约金起算时间应为房屋交付之日起455天的次日，根据合同第20条第三款的约定，被告该辩称无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金计算的截止时间，虽然依据相关法律规定，办理房屋产权证书的义务主体是买受人即原告，房地产开发企业即被告仅有提供必要证明文件的协助义务，因涉案房屋目前初始登记尚未完成，存在不能办理所有权转移登记的客观事实，被告在完成涉案房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务才算履行完毕，故本案违约金的截止时间应为被告履行完毕办证通知义务之日。即违约金的计算期间应自2019年12月3日起至被告完成涉案房屋初始登记并通知原告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日，其中自2019年12月3日计算至2021年3月20日共计473天计算为：457101元（原告已付总房款数）×日万分之一×473天=21620.88元；自2021年3月21日起继续按以上标准计算至被告完成涉案房屋初始登记并通知原告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：被告泰安市国岳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某洋支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金（自2019年12月3日计算至2021年3月20日为21620.88元；剩余违约金以总房款457101元为基数，自2021年3月21日起按日万分之一标准计付至被告完成涉案房屋初始登记并通知原告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元，由被告泰安市国岳置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  齐松涛二〇二一年四月十三日法官助理徐伟荻书记员殷祥梅