江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终2344号上诉人（原审原告）：斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司，住所地徐州市云龙区淮海食品城同发路11号淮海文博园3号楼1-212室。法定代表人：孙凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州明尚祺商贸有限公司，住所地徐州市淮海西路小康人家二期A0、A1-1-101-301室。法定代表人：崔明奇，该公司经理。被上诉人（原审被告）：崔明奇，男，1964年6月26日生，汉族，住徐州市泉山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：鹿静，江苏彭淮律师事务所律师。上诉人斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司因与被上诉人徐州明尚祺商贸有限公司、崔明奇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4273号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司的委托诉讼代理人李丰丰、戴金娜，被上诉人徐州明尚祺商贸有限公司的法定代表人崔明奇、被上诉人崔明奇以及二被上诉人的共同委托诉讼代理人鹿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司上诉请求：撤销一审裁定，发回重审，被上诉人承担本案诉讼费用及一审案件诉讼费用。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人之间关于支付占有使用期间使用费并返还涉案房屋的纠纷系基于财产关系提起的诉讼，属于民事纠纷，并非对鼓楼区人民法院拍卖涉案房产时公布的房产租赁情况存有异议，一审法院不予处理，程序违法。二、上诉人作为买受人有权要求被上诉人支付占有使用期间使用费用并返还房屋，并不违反诚实信用原则。三、被上诉人不受“买卖不破租赁”相关法律规定的保护，无权继续使用涉案房屋。徐州明尚祺商贸有限公司、崔明奇共同辩称：一、上诉人与徐州小葫芦商贸有限公司、徐州万腾文化传媒有限公司并非一开始就是争议房屋用于抵押担保贷款的债权人，最初的抵押权人是华夏银行徐州分行、华夏银行向他人贷款，董明以其所有房产作为抵押物替他人担保形成的债务，而在该笔贷款抵押担保登记之前五年，争议房屋还未综合验收备案进行产权登记前，已经在2009年11月12日由崔明奇任法定代表人的徐州家美时超市有限公司整体租赁使用，用于超市经营，一直到目前为止，一层仍然是家美时超市在经营。二、上诉人既然购买法拍房，就要接受拍卖公告中已经列明的房屋租赁情况以及剩余租期、租金给付标准等限制条件，并遵守这项竞拍规则。上诉人愿意作为竞拍人参与拍卖，又不愿意接受拍卖公告的限制条件，其丧失了最起码的规则意识，丧失了最朴质的诚实信用原则，其上诉理由不应得到二审法院的采信。三、被上诉人从未想过不付上诉人租金，而是上诉人拒绝按照法院拍卖公告上列明的租金标准收取被上诉人已交付的租金。上诉人在一审中诉求的占有费是2019年9月12日至2019年10月12日的这一个月的占用费，计算的标准是按照其制定的每平方米每月90元，显然是在投石问路，抱着投机取巧的心理，意图在误导法院，其诉讼请求的本质仍是不愿意接受拍卖公告中公布的租赁合同租赁期限以及租赁合同中载明了租金标准，不愿意接受法院拍卖公告的约束条件，是针对鼓楼法院拍卖过程中的争议，一审裁定驳回上诉人起诉正确。四、先租赁后查封同样适用“买卖不破租赁”原则，上诉人要求返还房屋的请求同样不能得到支持。斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决被告按照90元/平方/月的房屋占有使用费标准向原告支付租金(暂自2019年9月12日计算至2019年10月12日为155700元)；2.请求判决被告二对上述债务承担连带清偿责任；3.请求判决被告承担全部诉讼费用。4、要求被告将涉案房屋返还给原告。一审法院认定事实：1.2009年11月12日，徐州家美时超市有限公司（乙方，承租方）与董明（甲方，出租方）签订《租赁合同》一份，内容为：（1）甲方将位于徐州市小康人家二期xxx（1-3层）及地下室，面积：1-3层6344平方米（此面积为图纸测绘面积），地下室面积为1566平方米（此面积为按现状计算面积）；共计7900平方米，出租给乙方。交房方式为现状交付，水、电、消防管道等所有配套双方一并签字验收移交，移交后产生的问题（含维修）由乙方承担。（2）房屋租赁期限自2010年4月1日至2025年12月31日止，（3）租金第一年为10元/月/平方（不含税），79000元/月（不含税），948000元/年（不含税），从第二年开始每年环比递增8%（不含税）。合同还约定了其他权利义务。在合同最后的甲方处有董明签字和印章，乙方处有徐州家美时超市有限公司的公章和企业法定代表人崔明奇字样。双方合同签订后，徐州家美时超市有限公司向江苏宏瑞物业管理有限公司支付了装修押金6万元，后开始正式营业并直至2016年7月向江苏宏瑞物业管理有限公司和董明分别支付过相应的房屋租金。2016年10月起，徐州明尚祺商贸有限公司开始向出租人支付房租；后在涉案房屋被人民法院查封后将租金支付至南京市中级人民法院和中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年6月13日，盖有董明印章的转租证明记载，原于2009年11月12日，产权人董明与徐州家美时超市有限公司签订的关于小康人家二期xxx（1-3层）及地下室的租赁合同，面积共计7900平方米，租赁期限为15年。现甲方同意乙方将原承租房屋转租给徐州明尚祺商贸有限公司，现新公司必须按照原签订合同及补充协议的全部条款执行。2.2015年5月27日，董明与徐州家美时超市有限公司签订补充协议一份，证实因新淮海路尚未开通，位置偏僻，超市经营困难，双方约定将租金每年环比8%调整为从2015年7月1日起年环比增长5%，从2016年7月1日起每年环比递增3%。自此，租金一直按照补充协议标准执行。3.2016年6月2日，江苏省南京市中级人民法院向徐州家美时超市有限公司送达（2016）苏01执35号《协助执行通知书》一份，告知中国华融资产管理股份有限公司江苏分公司因与江苏华厦融创置地集团有限公司、江苏润泽置业有限公司、无锡润泽置业集团有限公司、董现君、董明合同纠纷一案，向法院申请执行，要求其协助冻结董明名下的房屋租金，并提取董明名下的到期房屋租金至法院。中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司向徐州家美时超市有限公司寄送2017年4月7日该公司作出的《抵押权人依法收取抵押房产法定孳息通知书》，要求将相应孳息直接支付给该公司银行账户。4.（1）徐州市鼓楼区人民法院在阿里司法拍卖网上发布的《竞买公告》和《拍卖公告》公告的情况为：拍卖标的：徐州市小康人家二期xxx室，拍卖参考价格35356400元；竞拍时间为2019年9月3日10时至2019年9月4日10时止。《拍卖标的（房产）调查情况表》拍卖现状，现居住人或租赁情况：涉案房产为xxx室，位于第一层，根据租赁合同约定：承租人租赁房屋为淮海西路小康人家二期xxx（1-3层）及地下室，承租人为徐州明尚祺商贸有限公司，租赁期限自2010年4月1日至2025年12月31日，租金第一年为10元/月/平方米（不含税），共计租赁面积为7900平方米，共计79000元/月（不含税），948000元/年（不含税），从第二年开始每年环比递增百分之八（不含税）。执行过户裁定送达之日后的租金，由买受人向承租人主张权利。配套情况：拍品经江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司测量，房屋建筑面积1730.01平方米，该扩建面积约为500平方米（此部分无建设工程规划审批手续，买受人或承受人按照房屋的现状取得房屋，将来可能面临拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责），钢混结构，所在层数为第1层，房屋总层数为16层，其中第一到三层为商业裙楼塔部分外立面镶贴灰色外墙砖，裙楼部分外立面装饰铝板幕墙及玻璃幕墙，裙楼部分层高约4.1米，室内玻化砖地面，白色乳胶漆墙面、顶棚，消防喷淋系统。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产的一切已知和未知瑕疵。在权利限制情况一栏中记载：a有抵押，抵押权人为本案申请执行人；b徐州市泉山区人民法院首封。（2）2019年9月4日，斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司通过竞买号G4925在徐州市鼓楼区人民法院于阿里拍卖平台开展的“徐州市小康人家二期A0#A1#-1-101室”项目公开竞价中，以最高价胜出，拍卖成交价格为19799584元。（3）徐州市鼓楼区人民法院于2019年9月12日作出（2019）苏0302执恢257号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人董明名下徐州市小康人家二期A0#A1#-1-101室房地产（所有权证号：210137）证载建筑面积1730.01平方米，改扩建面积约为500平方米，设计用途为商业服务）的所有权归斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司（社会统一信用代码证号码：91320311MA1XJ4NP4T）所有。被执行人董明名下位于徐州市小康人家二期A0#A1#-1-101室房地产所有权自本裁定送达买受人斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司时转移。二、买受人斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。5.从斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司提交的徐州市房屋所有权登记审核表显示徐州市房屋所有权人为董明。2014年6月24日，案外人董明将涉案房屋办理了最高额抵押登记，债权数额为1900万元，将该房屋抵押给华夏银行股份有限公司徐州分行，抵押面积为473.1平方米。6.根据徐州市住房和城乡建设局发布的主城区房屋租赁指导价格显示，涉案房屋地段2019年下半年至2020年上半年的房屋租金大概在120元-145元的区间范围内。7.徐州明尚祺商贸有限公司系自然人独资公司，崔明奇为该公司唯一股东。徐州家美时超市有限公司解散后，部分员工进入徐州明尚祺商贸有限公司继续从事超市经营工作。另查明，斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司向法院申请调查令，至华夏银行股份有限公司徐州分行调取了斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司在庭审中提交的《承诺书》，该行出具了与原件核对无异的说明。在案件审理过程中，斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司向法院递交评估申请书，申请对涉案房屋徐州市小康人家二期A0#A1#-1-101室市场租赁价格进行鉴定。一审法院认为：一、诚实信用系维护社会经济秩序稳定的重要基础。本案斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司及徐州明尚祺商贸有限公司作为企业法人，对于市场交易风险应有相应的预知和判断力，且应接受合法有效的交易行为约束。在本案斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司作为申请执行人申请执行后，其又作为竞拍人参与了涉案房产的司法拍卖竞买，系其对自身合法权益的处置。徐州市鼓楼区人民法院网络上发布的《拍卖公告》和《拍卖标的（房产）调查情况表》中明确公布了系徐州明尚祺商贸有限公司作为承租人使用涉案房产，并对房屋租金数额、租赁期限等情况一并予以公示。二、根据相关司法解释规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司认为徐州明尚祺商贸有限公司的承租关系是新建立的租赁关系，且是在涉案房屋被查封后，而非承继徐州家美时超市有限公司的租赁合同。斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司由此在本案中对被告的诉讼请求，应是对徐州市鼓楼区人民法院拍卖涉案房产时所公布的房产租赁情况存有异议，系执行过程中存在的问题。鉴于涉案房产系由徐州市鼓楼区人民法院处置，斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司由此主张的诉求应向原拍卖法院即徐州市鼓楼区人民法院提出，并通过相应执行程序予以认定和处理。因此，本案中斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司的起诉应予以驳回。由此，斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司申请对涉案房屋市场租赁价格进行鉴定的申请，法院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，裁定驳回斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司的起诉。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：本案是否属于人民法院民事案件的受案范围。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案是否属于人民法院民事案件的受案范围的问题。上诉人的一审诉讼请求为请求被上诉人支付涉案房屋占有使用费以及返还房屋等，有具体的诉讼请求以及事实和理由，属于一审法院民事案件的受案和管辖范围，一审法院应当予以实体审理，在查清相关事实后，依法作出裁判，一审法院裁定驳回上诉人一审诉请，不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4273号民事裁定；二、本案指令徐州市泉山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 张 伟审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月十四日书记员 赵 莹