成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新都民初字第06033号 原告（反诉被告）成都润宸地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区双林中横路12号，组织机构代码56447617-8。 法定代表人罗贵莲，总经理。 委托代理人李莉萍，成都德恒（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人谭臻，成都德恒（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇外南街262号，组织机构代码78541633-9。 法定代表人宁交贵，总经理。 委托代理人吴志明，四川勤证律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人李晓庆，四川勤证律师事务所律师，一般授权代理。 成都润宸地产营销策划有限公司（以下简称润宸公司）与四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员王瑜独任审理，正达公司于2016年1月29日提起反诉，本院受理后，将本、反诉纠纷合并审理，于2016年2月24日、2016年5月5日公开开庭进行了审理。润宸公司委托代理人李莉萍、谭臻，正达公司委托代理人吴志明、李晓庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 润宸公司本诉诉称，2011年2月25日，与正达公司签订了《“北欧印象”项目营销代理委托合同》，约定由润宸公司对正达公司“北欧印象”项目约1896套房屋进行营销策划并实施销售代理。合同生效后，润宸公司按照合同约定完成合同义务，但正达公司一直拖欠润宸公司销售佣金、电话费，并扣留润宸公司交房保证金不予支付。请求判令：1.解除润宸公司与正达公司签订的《“北欧印象”项目营销代理委托合同》；2.正达公司支付销售佣金220970元，退还交房保证金1103345元，并按照每日万分之五的标准支付上述销售佣金和交房保证金的利息损失（从应付款之日起计算至款项付清之日止）；3.支付2015年1月至12月售楼部销售热线电话费12000元；4.赔偿商铺已交定金未签订购房合同的退房损失413690元；5.支付合同约定的违约金50万元。 正达公司本诉辩称，不同意润宸公司解除双方签订的《“北欧印象”项目营销代理委托合同》，润宸公司尚未达到销售佣金的结算、支付条件，交房保证金也未达到合同约定的条件，正达公司不存在违约情形，因此不应支付销售佣金、交房保证金及所产生的利息和违约金。润宸公司要求支付商铺已交定金未签订购房合同的退房损失无合同依据和法律依据。请求驳回润宸公司的全部诉讼请求。 正达公司反诉诉称，2011年2月25日，与润宸公司签订了《“北欧印象”项目营销代理委托合同》，约定由润宸公司对正达公司“北欧印象”项目约1896套房屋进行营销策划并实施销售代理。润宸公司在合同履行中，存在多种违约行为。并于2015年11月27日向正达公司来函要求单方终止合同，且在未经正达公司同意的情形下，停止了房源的销售。润宸公司滥用诉权，超额保全，给正达公司造成巨大经济损失。请求判令确认《“北欧印象”项目营销代理委托合同》第六页第八条第四项第三款无效，润宸公司退还客户保证金115504.8元，支付违约金50万元，赔偿因申请保全房屋造成的经济损失60万元。 润宸公司反诉辩称，正达公司的反诉请求没有事实和法律依据。正达公司与客户的法律关系与本案无关。润宸公司依约履行合同义务，正达公司违反先合同义务，不支付佣金，其后果应由正达公司承担。因保全房屋造成的经济损失是正达公司的主观推断，没有事实依据，润宸公司提出的诉讼保全符合法律规定，并且该损失尚未发生。请求驳回正达公司全部反诉请求。 经审理查明，2011年2月25日，正达公司（委托方，甲方）与润宸公司（受托方，乙方）签订了《“北欧印象”项目营销代理委托合同》，约定由润宸公司对正达公司“北欧印象”项目约1896套房屋及所有车库/位进行营销代理，包括营销策划并实施销售。合同第一条合同术语释义中对销售率进行了解释，即在委托期内全部已销售商品房建筑总套数（含车库/位，车库/位按四个折合为一套）与甲方具备销售条件并根据本合同约定委托乙方代理销售的商品房总套数之比。清盘即当每批次推出房源销售率达到每批次推出房源的98%，即为清盘。合同第六条将首批销售基价确定为4380元/平方米。合同第七条载明“1.1甲乙双方约定以甲方委托乙方可售房源的销售金额（不含关系客户等）为基数计提佣金比例为0.9%；溢价部分双方按9.2:0.8分成，即甲方92%，乙方8%。1.2乙方每月按照销售金额计提佣金及溢价部分的60%，住宅开盘后三个月内完成整体考核任务的第一阶段考核任务，甲方应在前述计提佣金及溢价部分的60%基础上另行支付销售金额集体佣金及溢价部分的30%，此30%应在每阶段销售任务完成的最后一个月进行结算，次月15日前支付。连续两批次没有完成销售任务，上述30%不再支付。……2.1《商品房买卖合同》约定为一次性付款，客户合同签定且款项支付完毕后的当月，该《商品房买卖合同》的房价款计入销售金额并计提销售佣金。2.2《商品房买卖合同》约定为按揭贷款或公积金贷款，客户合同首付款支付完毕且按揭申请被银行受理并经银行拨付款项后，该《商品房买卖合同》的房价款计入销售金额并计提销售佣金。2.3《商品房买卖合同》约定为分期付款，客户合同签订且首付款项支付完毕，该《商品房买卖合同》约定的所有款项在全部收取后将总房价款计入销售金额并计提销售佣金，并计算入销售业绩。3.结算时间及方式，销售佣金的结算方式为月结。从项目正式开盘并实现回款的第二个月起，乙方应于次月5日前向甲方财务提交当月销售报表，甲方财务须于销售报表提交日起7日内进行核对并确认，当月符合上述支付条件的全部《商品房买卖合同》（包括当月签订或此前签订的合同）项下甲方实际已收取的房款总额计入销售金额作为甲方向乙方计提支付销售佣金的基数。4.支付方式，4.1.次月15日前乙方向甲方出具正规、合法的收款票据后，甲方即给予结算表盖章确认，甲方在次月20日前支付前月应付的销售佣金及溢价分成。5.甲方暂留有乙方销售佣金的10%作为售后质保金，在项目最后批次交房并达到销售总房源的98%后一个月内一次性无息支付给乙方。”合同第八条约定“1.乙方为证明自己的营销能力，向甲方预付履约保证金人民币陆拾万元，在合同签订十个工作日内支付，是合同生效的标志，乙方履行完成本合同承载内容后15日内甲方无息全额退还。……4.客户退房处理，（1）无论甲方或乙方以及客户原因造成退房或《商品房买卖合同》解除后的再次销售，单套房源乙方已计提取佣金的房源不再提取，未提权的房源销售后的计提该套佣金。（2）若因客户原因（如没有能力继续支付购房款项、银行贷款审批拒签等）造成退房或《商品房买卖合同》的解除，乙方不计提该套房屋的销售佣金，如已经计提，应全额退还甲方。(3)若客户已交纳定金或交清首付款后毁约的，致使甲方收取了违约金或定金，此收取的违约金、定金应按7:3由甲乙双方分成（即甲方70%，乙方30%）此笔款在本项目房源清盘时一并支付。”第十条违约责任载明“1.非本合同另行约定外，甲乙双方应认真严格执行本合同，除本合同另有约定外，任何单方面的全部或部分终止本合同所约定各项条款均属违约行为，违约方除应按照守约方的要求继续履行合同外，并应赔偿由此给守约方造成的经济损失，同时另向守约方支付违约金50万元。2.甲方的违约责任2.1.甲方出现下列情况之一，乙方有权单方面终止合同，并要求甲方赔偿相应损失。同时甲方应在合同终止后20天内另向乙方一次性支付违约金50万元。2.2在本合同有效期内，除本合同另有约定外，甲方另行委托第三方销售代理本项目（乙方违约和乙方未完成销售任务除外）。……2.4甲方应按期支付乙方销售佣金，如不能按期支付，每逾期一天，按应付金额的万分之五向乙方支付违约金（节假日除外），最迟不得延后30天。”该条第三款对乙方的违约责任进行了约定。第十一条合同的终止和变更第二款载明“甲方有以下条款之一，则乙方有权单方终止合同，甲方应在协议终止后20天内结清乙方所有应收款项：2.1若连续三个月未按本合同的约定向乙方结清应付费用。……” 2015年1月28日，正达公司（委托方，甲方）与润宸公司（受托方，乙方）签订了《“北欧印象”项目营销代理补充协议》，对北欧印象项目车库/位、商铺的销售进行了补充约定。补充协议第一条对不同类型的车位的销售基价进行了确定，并约定“3.乙方销售该项目车位的销售佣金按实际销售总金额的1.5%计提，无溢价。甲方对乙方销售佣金的结算为月结，按每次结算金额的70%进行支付，剩余30%作为保证金，如乙方在销售周期未满时撤场保证金将不予支付；若乙方销售量达到所售车位总套数的80%以上（含80%）则具备结算保证金条件，甲方应在7个工作日将保证金一次性全额无息支付给乙方，结算方式遵从主合同。4.乙方必须保证有专业的销售人员两人驻现场进行销售，直至满足以下两个条件之一：①从2014年9月27日至2017年9月26日止，为期三年。②乙方销售量达到所售车位总套数的80%以上(含80%)。”第二条对商铺的销售进行了约定，约定委托销售的商铺为44间，销售基价为26000元/平方米，销售均价为26500元/平方米。待前期已售18间商铺完成合同签订后，双方再根据楼市实际情况再次确定剩余商铺的销售价格。佣金按实际销售总金额的1.5%计提，溢价部分双方按9：1分成，销售佣金的结算为月结，按每次结算金额的80%进行支付，剩余20%作为商铺销售保证金，如乙方在销售周期未满时撤场保证金不予支付；若乙方销售量达到所售商铺间数的80%以上（含80%）则具备结算保证金条件，甲方应在7个工作日内将保证金一次性全额支付给乙方。乙方必须保证有专业的销售人员两人驻现场进行销售，直至满足以下两个条件之一：①从2014年9月27日至2017年9月26日止，为期三年。②乙方销售量达到所售商铺间数的80%以上(含80%)。”补充协议第三条约定其他相关事宜按主合同执行。 2015年5月31日前，双方均按照合同的约定于销售次月对佣金、提成、保证金等款项进行了结算，正达公司确认处有公司内部多人签字确认，并有法定代表人宁交贵签字确认，并加盖公章，结算后将应支付的佣金及提成款支付给乙方，除保证金外在此之前的全部款项已结清。根据双方认可的结算数据，截止2015年5月31日，甲方暂扣乙方保证金的金额为959798.79元。2015年6月-2015年12月，润宸公司销售产生的应支付的佣金为220970元，暂扣的保证金为31374.33元。2015年6月-8月，正达公司的相关人员未及时在润宸公司出具的代理费明细表上签名并加盖正达公司的印章，2015年9月-10月代理费明细表上仅有谭双的签名确认，签名确认的时间分别为2015年12月2日和2015年12月7日，2015年11月、2016年12月的代理费结算表未取得正达公司任何人员的签字确认。2015年11月，润宸公司从正达公司工作人员谭双处拿回2015年6月之后的代理费明细表。2011年11月26日，润宸公司公司向正达公司发出《工作函》，要求正达公司于2015年12月8日前支付交房保证金951587元及佣金179885元，共计1131472元。并告知润宸公司将于2015年11月27日起暂停“北欧印象”项目的一切工作，待收到所有款项的当日立即重启全面工作。2015年12月22日，润宸公司起诉至本院。截止2016年本案第二次开庭时间2016年5月5日止，正达公司未向润宸公司支付2015年6月-2015年12月期间的销售佣金。 双方于2014年1月签字确认的《北欧印象截止2013年12月30日没收定金结算明细表总表》，对该部分客户未退还的定金或收取的违约金按照双方签订的营销代理合同第八条第四款第3项的约定，凡没收定金房款金额甲乙双方按7:3的比例分成。润宸公司的结算提成为94504.8元元。双方于2014年5月签字确认的《北欧印象截止2014年4月没收定金结算明细表总表》和2014年8月签字确认的《北欧印象截止2014年7月没收定金结算明细表总表》载明对没收定金的客户的定金润宸公司的结算提成为12000元和9000元。润宸公司的三笔结算提成总计为115504.8元，该款项已由正达公司向润宸公司支付。 双方于2015年3月签字确认的《2015年1月份代理费结算明细表总表》下方备注：乙方2014年1月-12月代甲方垫付电话费12000元，请在此次结算中予以一次性支付。 2015年，正达公司向杨德华、宁蕾、杨勤、刘汉琴、谭双、粱章伟、潘攀、田茂洁8位客户退还了所交定金，解除了正达公司与其签订的涉及9套房屋的《商品房买卖合同》。 上述事实，有《“北欧印象”项目营销代理委托合同》、《“北欧印象”项目营销代理补充协议》、《代理费结算明细表总表》、《工作函》、《北欧印象截止2013年12月30日没收定金结算明细表总表》、《北欧印象截止2014年4月没收定金结算明细表总表》、《北欧印象截止2014年7月没收定金结算明细表总表》、《退房客户明细表》以及到庭当事人的陈述予以佐证。 本院认为，润宸公司公司与正达公司签订的《“北欧印象”项目营销代理委托合同》及《“北欧印象”项目营销代理补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。针对本、反诉的诉讼请求及本案的争议焦点，分析如下： 1.关于2015年6月-12月佣金的问题。庭审中查明，2015年6月-12月期间，根据润宸公司的销售业绩，在扣除双方约定的保证金后，正达公司应向其支付的佣金为220970元。双方在佣金的结算和核对过程中，正达公司以未经公司领导签字为由未向其支付佣金，导致润宸公司未及时获得佣金。委托合同第七条约定“乙方应于次月5日前向甲方财务提交当月销售报表，甲方财务须于销售报表提交日起7日内进行核对并确认，当月符合上述支付条件的全部《商品房买卖合同》（包括当月签订或此前签订的合同）项下甲方实际已收取的房款总额计入销售金额作为甲方向乙方计提支付销售佣金的基数。4.支付方式，4.1次月15日前乙方向甲方出具正规、合法的收款票据后，甲方即给予结算表盖章确认，甲方在次月20日前支付前月应付的销售佣金及溢价分成。”正达公司未在次月支付2015年6月-8月的佣金，构成违约。关于2015年9-10月的佣金，因正达公司工作人员签字的时间均在2015年12月，2015年11月、12月的销售明细表无正达公司签字，无证据表明润宸公司已经向正达公司提供该明细表及相应的时间。即使双方未对佣金进行核对和结算，正达公司也应该根据委托合同的约定和销售业绩向润宸公司支付2015年6月-12月的佣金，由于正达公司的迟延支付，给润宸公司造成了一定的损失。双方签订的委托合同第十条对迟延支付佣金约定的违约金为每日万分之五的标准，本院认为该标准足以弥补给润宸公司造成的损失，故确定正达公司按照该标准向润宸公司支付佣金的违约金，该违约金的计算时间为从2016年1月1日起至该款项付清之日起。 2．关于保证金。代理委托合同第七条约定“甲方暂留有乙方销售佣金的10%作为售后质保金，在项目最后批次交房并达到销售总房源的98%后一个月内一次性无息支付给乙方。”代理补充协议中对车位的保证金约定为“若乙方销售量达到所售车位总套数的80%以上（含80%）则具备结算保证金条件，甲方应在7个工作日将保证金一次性全额无息支付给乙方，结算方式遵从主合同。”代理补充协议中对商铺的保证金约定为“若乙方销售量达到所售商铺间数的80%以上（含80%）则具备结算保证金条件，甲方应在7个工作日内将保证金一次性全额支付给乙方。”住宅的保证金需达到房屋和车位（四个车位折合为一套）销售总房源的98%，车位的保证金的支付条件由委托合同中的销售总房源的98%变更为补充协议中的车位总套数的80%，商铺的保证金的支付条件为所售商铺间数达到的80%以上，截止2015年底，润宸公司对1893套房屋进行了销售，对200多个车位进行了销售和租赁，对10余间商铺进行了销售，但均未达到合同约定的任何一项保证金的支付条件，故正达公司向润宸公司支付保证金的条件尚未成就，对其要求支付保证金的诉讼请求，本院不予支持。 3.双方签订的合同是否应该解除的问题。双方于2011年2月25日签订了《“北欧印象”项目营销代理委托合同》，约定由润宸公司对正达公司“北欧印象”项目约1896套房屋及所有车库/位进行营销代理，包括营销策划并实施销售。双方于2015年1月28日签订了《“北欧印象”项目营销代理补充协议》，委托由润宸公司对44间商铺进行销售。截止2015年底，润宸公司已对1893套房屋进行了销售，已为大部分购房户办理了房屋交接手续，对200多个车位进行了销售和租赁，对10余间商铺进行了销售，已经履行了大部分合同义务。2015年6月前，双方在长达四年多的时间内，均按照合同约定履行了合同，润宸公司从房屋销售中取得了1000多万元的佣金。2015年6月起，双方在合同的履行过程中，出现了一些问题，导致润宸公司未及时取得佣金，给润宸公司造成了一定的损失，正达公司应承担相应的支付责任和违约责任。但是该合同已得到了大部分的履行，如果合同在此时解除，由于润宸公司是独家代理该楼盘的销售，另行寻找其他公司进行销售会存在对楼盘情况不熟悉，前后工作交接不畅、润宸公司出售的房源交接无人接手、保证金的取得没有保障等问题，对双方均会产生不利影响，正达公司要求继续履行合同，本院认为润宸公司作为作为从事房地产营销策划、房地产经纪等业务的公司，该合同的继续履行不影响润宸公司的利益。但是在该合同的继续履行过程中，双方应妥善处理相关问题，尤其是正达公司应及时向润宸公司支付佣金，避免合同履行中再次出现矛盾，影响合同的继续履行。 4.关于润宸公司提出的由正达公司原因引起的商铺已交定金未签订购房合同的退房损失413690元的问题。委托合同第八条第四款约定“客户退房处理，无论甲方或乙方以及客户原因造成退房或《商品房买卖合同》解除后的再次销售，单套房源乙方已计提取佣金的房源不再提取，未提权的房源销售后的计提该套佣金。”即使该9套房源交了定金后未签订购房合同的原因在正达公司，属于上述条款中的甲方原因造成的退房，处理原则为单套房源乙方已计提取佣金的房源不再提取，未提权的房源销售后的计提该套佣金。从润宸公司提供的证据可以看出，该9套房源的第一次销售均未提取佣金，那么就应该在该9套房源销售后计提该套佣金，正达公司已将房屋销售后的佣金向润宸公司公司计提，润宸公司所提的退房损失没有合同和法律依据，本院不予支持。 5．2015年1月-12月售楼部销售热线电话费12000元。根据双方的约定，该销售热线电话费12000元/年，应由正达公司负担，正达公司应将润宸公司垫付的该费用支付给润宸公司，对于润宸公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 6.关于润宸公司提出的违约金50万元的问题。双方合同中约定，任何单方面的全部或部分终止本合同所约定各项条款均属违约行为，违约方除应按照守约方的要求继续履行合同外，并应赔偿由此给守约方造成的经济损失，同时另向守约方支付违约金50万元。50万元高额的违约金不区分违约情形，并且且属于重复约定，双方签订的委托合同第十条对迟延支付佣金约定的违约金为每日万分之五的标准，本院认为该标准足以弥补给润宸公司造成的损失，并已对该标准予以支持，故对于润宸公司提出的违约金50万元，本院不予支持。 7.关于正达公司的反诉请求。委托合同第八条第四款第三项约定“若客户已交纳定金或交清首付款后毁约的，致使甲方收取了违约金或定金，此收取的违约金、定金应按7:3由甲乙双方分成（即甲方70%，乙方30%）此笔款在本项目房源清盘时一并支付。”该条款并无合同法规定的合同无效的情形，现在正达公司未提供证据证明现在出现了应退还该部分客户违约金、定金的情形，正达公司与润宸公司对该部分金额按照合同约定进行了分配。故对于正达公司提出的退还客户保证金115504.8元的诉讼请求，本院不予支持。关于正达公司提出的由润宸公司向其支付50万元违约金的诉讼请求，其未提供证据证据在合同履行过程中，润宸公司有违约行为，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于正达公司提出的关于本案中的保全对其造成的损失问题，如果保全申请有误，应在本案结束后，另案向润宸公司主张，对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向四川润宸地产营销策划有限公司支付佣金220970元及违约金（以本金220970元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年1月1日起计付至款项付清之日止）； 二、四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向四川润宸地产营销策划有限公司支付2015年销售热线电话费12000元； 三、驳回成都润宸地产营销策划有限公司本诉的其他诉讼请求； 四、驳回四川正达房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13391元，诉讼保全费5000元，共计18391元，由成都润宸地产营销策划有限公司负担13391元，由四川正达房地产开发有限公司负担5000元（此款四川润宸地产营销策划有限公司已预交，四川正达房地产开发有限公司在履行上述付款义务时一并结清）；反诉案件受理费14700元，由四川正达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一六年六月十二日 书记员  霍萍