江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终576号上诉人（原审被告）：无锡银山电子有限公司，住所地无锡市新吴区硕放裕安一路**。法定代表人：YOOJINYEOL（刘振烈），该公司执行董事。委托诉讼代理人：干嘉利，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，德恒上海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市三马机械制造有限公司，，住所地无锡市新吴区硕放工业集中区****地块法定代表人：沈晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周小元，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静华，江苏沁园春律师事务所律师。上诉人无锡银山电子有限公司(以下简称银山公司)因与被上诉人无锡市三马机械制造有限公司（以下简称三马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银山公司上诉请求：一、撤销原判，驳回三马公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由三马公司负担。事实和理由：一、银山公司承租的房屋中有一部分没有合法的产权证，该建筑属于未取得建设工程规划许可建设的房屋，对该部分房屋而存在的租赁合同，应认定无效。二、即使租赁合同有效，但银山公司提前解除租赁合同，是由于三马公司未提供“环评”材料而导致银山公司未能在规定时间通过“环评”而导致的，银山公司既没有违约搬迁的主观意愿，也不存在违约的客观情形，其搬迁厂房和提前中止租赁合同，都是履行租赁合同约定的行为，其停产搬迁应属于不可抗力。三、银山公司不存在违约情形，一审法院认定银山公司向三马公司支付三个月租赁作为银山公司提前退租导致合同解除的违约金，没有事实和法律依据。四、一审法院认定银山公司违约导致租赁合同解除，并要求银山公司支付违约金，属于适用法律错误。三马公司辩称：一、银山公司因自身原因导致无法通过“环评”而继续生产，单方提前解除租赁合同，不属于不可抗力的情形，应认定违约，应承担违约责任。二、租赁合同不存在无效情形，一审法院认定的违约金是正确的。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。三马公司向一审法院起诉请求：1、判令银山公司支付单方解除合同的违约金351325元；2、判令银山公司支付逾期付款违约金24284元；3、判令银山公司赔偿律师费损失30000元。一审法院认定事实：2018年4月10日,三马公司与苏州银山电子有限公司(以下简称苏州银山公司)签订《厂房租赁合同》，约定苏州银山公司承租三马公司位于硕放工业集中区五期C20地块厂房，面积为3055平方米，租赁期3年，自2018年4月20日至2021年4月19日，租金计算标准为每平方米每年230元，年租金为702650元，为不含税价；租金支付为先付后租，半年一付，每半年提前一个月付清下一半年度租金；苏州银山公司拖欠租金或相关费用的，按拖欠金额每日千分之二支付违约金；因苏州银山公司拖欠房租等费用导致诉讼的，因诉讼产生的诉讼费、三马公司支付的律师费等损失由苏州银山公司负担；三马公司不得提前解除或终止本合同，否则承担六个月租金作为违约金；在苏州银山公司违约的情况下，三马公司要求苏州银山公司承担违约责任，由苏州银山公司支付六个月的租金作为违约金。三马公司在该合同出租人处盖章，苏州银山公司、银山公司在该合同承租人处盖章。诉讼中，双方均表示银山公司实际承租使用案涉厂房，银山公司也认可其受该合同的约束。2020年1月6日，三马公司向银山公司发送租金催款函，载明自2019年10月20日至今，三马公司拖欠银山公司租金至少151315元，电费至少23045.9元，合计款项超过174360.9元，要求银山公司在收到函件之日起五日内支付拖欠的租金及电费207346.9元（含截止发函之日止的滞纳金32986元）。2020年3月17日，无锡空港经济开发区（硕放街道）打好污染防治攻坚战指挥办公室向银山公司出具“散乱污”企业整改通知单，载明银山公司存在无“环评”手续的问题，要求银山公司立即停产，限于2020年3月24日前完成立项并办理“环评”。2020年3月30日，银山公司向三马公司发函称：“我方将在2020年4月20日前搬离此处。这是个非常艰难的决定，搬迁又会增加我们的费用。也许你们认为我们不能按时交房租，可我们仍然在努力地交，只是有点延迟而已，现在由于贵司不配合，导致公司的立项相关资料无法提交，所以环保局要求我司于2020年4月10日停产并搬离此处。再加上××（ＣＯＶＩＤ-19）发生，导致我司目前客户订单明显下降，对我司影响极大，房租延迟的现象仍然会发生，甚至加剧，为了不影响贵司的利益，决定搬迁”。2020年4月2日，无锡空港经济开发区（硕放街道）打好污染防治攻坚战指挥办公室向银山公司出具“散乱污”企业整改通知单，载明经立项未完成，限于2020年4月10日前搬离。2020年4月7日，银山公司与三马公司签订设备搬运协议1份，约定：“2020年4月7日将银山公司所欠三马公司2019年10月20日至2020年4月19日房租以及相关水电、生活垃圾处理、电梯、门卫等费用154475.75元付清可进行设备搬运，搬运期间三马公司不可以进行任何阻拦并配合银山公司将设备顺利搬走”。一审诉讼中，双方均表示该协议系双方达成的对租金、电费等费用以及设备搬运事宜的解决方案，不涵盖违约金事项，双方对违约金是否应当支付存在争议，故违约金事项通过诉讼解决。2020年4月6日，三马公司委托江苏沁园春律师事务所参加本案诉讼，双方约定的代理费为30000元。一审诉讼中，双方均表示银山公司已于2020年4月7日搬离案涉厂房，双方间租赁合同于2020年4月7日解除。银山公司表示系双方合意解除，三马公司表示系银山公司单方解除。另外，双方均表示银山公司已经支付截至2020年4月19日的租金。银山公司表示法院在调整违约金时，可以考量其超付的租金，酌情予以扣减。一审诉讼中，银山公司提供其人员与三马公司法定代表人沈晓华妻子凌女士之间的聊天记录截图。在该聊天记录截图中，银山公司人员告知：“立项需要房东填那张表，要不然下周就要立即停产了”，凌女士表示：“我老公他不在”，银山公司人员表示：“那就等他回来”。后双方对租金问题进行了沟通。银山公司表示该微信记录表明了银山公司要求三马公司配合办理相关申报文件盖章事宜，但三马公司迂回推脱不予配合。三马公司认为该聊天记录与本案没有关联性。关于银山公司没有通过“环评”的原因，银山公司解释称其在2019年“环评”时与政府部门沟通过，所有设备需要加装出风口，但银山公司想在部分旧设备统一更换为新设备后再办理“环评”，当时政府部门也是同意的，但后来在疫情复工备案过程中政府部门要求银山公司提供“环评”材料并仅给予一周时间，一方面因为房东没有出具盖章的登记调查表，另一方面银山公司在一周之内也无法将所有旧设备统一更新，导致银山公司被限期搬离。关于三马公司因案涉合同解除的损失，三马公司表示其自2020年5日起向无锡奥特维智能装备有限公司（以下简称奥特维公司）租赁案涉厂房，产生租金差额损失及闲置11天的租金损失，三马公司重新寻找承租人也花费了精力，产生了相应损失。三马公司提供其与奥特维公司签订的厂房租赁合同1份，约定奥特维公司向三马公司承租案涉厂房，租赁期限为3年，自2020年5月1日起至2023年4月30日止至，第一年租金为577395元，以后每年按上年度租金的2%递增，前述价格为含税价格。银山公司对该合同的真实性予以认可。关于租金发票税点，三马公司表示其向银山公司开具的租金发票税点为5%，向奥特维公司拆分为租金及企业管理服务费开具发票，税点分别为5%及6%，同意按5%核算相关税点。一审法院审理后认为，2020年4月7日，银山公司搬离案涉厂房，双方均确认双方间租赁合同解除。双方于2020年4月7日达成了设备搬运协议，双方均确认该搬运协议对租金、电费等费用以及设备搬运事宜的解决方案，并不涵盖违约金事宜。银山公司是否需要支付解除合同的违约金，需要结合双方间合同约定及履行情况来确定。2020年3月30日，银山公司发函告知三马公司其于2020年4月20日前搬离，理由为环保局要求其停产搬离及疫情影响公司订单。虽然在该函件中银山公司表示环保局要求其停产搬离的原因系三马公司未能配合办理立项相关资料，但其举证的微信截图无法证明该意见，且从实质上看，银山公司未能通过“环评”系其无法在规定时间内将旧设备统一更新并符合“环评”要求导致的。在此情形下，银山公司提前退租的行为违反合同约定，并导致双方间租赁合同的解除。双方间合同约定，在银山公司违约的情况下，三马公司要求银山公司承担违约责任，由银山公司支付六个月的租金作为违约金。结合三马公司因合同解除导致的租金差额损失、厂房空置损失及银山公司实际支付截至2020年4月19日的租金等情形，一审法院认为合同中银山公司支付六个月的租金作为违约金的约定过高，酌定银山公司支付三马公司三个月的租金即175662.5元作为其提前退租导致合同解除的违约金。关于银山公司辩称提前解除租赁合同系服从政府命令，属于不可抗力，依法或者依照双方约定应当免除银山公司的违约责任的意见，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，银山公司因其自身未能达到“环评”要求而被要求停产迁出，系其自身原因导致的，不属于不可抗力的范畴，对银山公司的该抗辩意见，法院不予采信。关于三马公司主张的逾期付款违约金24284元，因银山公司同意支付，一审法院对此亦予以支持。双方在合同中约定因银山公司拖欠房租等行为导致诉讼的，因诉讼产生诉讼费、三马公司支付的律师费等全部损失由银山公司负担。结合三马公司诉请中的合理部分、委托合同中代理费约定及江苏省律师费收费办法，一审法院酌定银山公司赔偿三马公司律师费损失22296元。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十八条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、银山公司于判决发生法律效力之日起十日内支付三马公司解除合同的违约金175662.5元。二、银山公司于判决发生法律效力之日起十日内支付三马公司逾期付款违约金24284元。三、银山公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿三马公司律师费损失22296元。四、驳回三马公司的其他诉讼请求。案件受理费7384元、财产保全费2520元，合计9904元，由三马公司负担4477元，银山公司负担5427元。二审中，银山公司除重复提供了一审已提供的证据外，另提供了以下新证据：证据一，承租使用房屋的部分照片，以证明照片显示的房屋属于没有产权证的房屋，该房屋属于未取得建设工程规划许可建设的房屋，本案所涉租赁合同应认定部分无效。二、银山公司与其职工达成的民事调解书，证明银山公司没有提前解除合同的主观意愿，其不得已提前解除租赁合同，搬迁厂房给公司造成巨大损失。三、银山公司向三马公司支付10万元保证金的付款凭证，认为银山公司曾向三马公司支付了10万元履约保证金，三马公司至今没有退还，构成违约。四、双方于2020年4月2日的会谈录音，《厂房租赁意向协议》和租金信息等，证明三马公司在双方提前解除租赁合同过程中不存在租金损失，一审法院判决银山公司支付3个月租金作为违约金，依据不足。四、银山公司“环评”中提交的材料及邮件，证明由于三马公司未配合银山公司，故意拖延提供材料，导致银山公司未通过“环评”。三马公司对上述证据的真实性都予以认可，但对关联性不予认可，认为这些证据都无法达到银山公司的证明目的。本院对银山公司提供的上述证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则；当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。关于租赁合同效力问题。本案中，双方签订的租赁合同中约定银山公司承租的面积为3055平方米，而银山公司实际承租使用厂房产权证上载明建筑面积为3384平方米，产权证上载明的面积已涵盖了合同约定的使用面积。虽然银山公司在二审中认为其承租使用的办公楼没有产权证，但其在一审中并没有提出此争议，且其在二审中除提供照片外，也没有提供其他证据证明其向三马公司承租的房屋中包含有照片中的办公楼范围，因此，银山公司据此认为本案所涉租赁合同部分无效的上诉理由，没有充分的事实依据，本院不予采信。二、关于银山公司提前解除合同是否属于不可抗力，其在履行租赁合同中是否存在违约的争议。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，根据已查明的事实，银山公司因无法在规定时间内将旧设备统一更新并符合“环评”要求，而未能通过“环评”，导致无法在承租房屋继续组织生产而不得已提前解除与三马公司的租赁合同。银山公司无法通过“环评”不属于不可抗力，其无法履行租赁合同导致提前解除合同，应认定为违约。虽然双方“在银山公司确认不继续租赁房屋的情况下”达成了设备搬运协议，但该协议并没有免除银山公司的违约责任，三马公司也未作出放弃追究银山公司违约责任的意思表示。因此，银山公司认为其提前解除租赁合同属不可抗力，不构成违约，双方已达成解除合同的合意，其不应承担违约责任等上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。三、银山公司应承担的违约责任。虽然双方合同中约定如银山公司提前解除租赁合同，应向三马公司支付六个月的租金作为违约金，但一审法院根据三马公司因合同解除导致的租金损失、厂房空置损失以及银山公司实际支付租金等情形，酌定银山公司赔偿三个月租金损失作为违约金，符合公平合理原则，并无不妥，本院予以确认。银山公司认为一审法院适用法律错误，确定的违约金过高等上诉主张，没有充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。关于银山公司向三马公司支付的10万元履行保证金，三马公司以双方存在水电费争议等为由不同意予以返还，银山公司在一审时也表示在本案中不予主张，本院依法不予理涉，银山公司可另案主张。综上所述，银山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7384元，由银山公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月十六日书记员  范 洁