广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1621号上诉人（原审被告）：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号1408房。法定代表人：伍志东，职务：董事长。委托诉讼代理人：管新政，星啸-赵·司徒·郑（东莞）联营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会，住所地广州市越秀区广州大道中路（街）359至367号。负责人：齐小汉，职务：业委会主任。委托诉讼代理人：黎志恩，男，该业委会成员。委托诉讼代理人：陈勇，广东谨然（惠州）律师事务所律师。上诉人广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称港联公司）因与被上诉人广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会（以下简称东风花苑第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。港联公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回东风花苑第二届业委会的全部诉讼请求；2.东风花苑第二届业委会承担一、二审受理费。事实和理由：一、东风花苑第二届业委会索要的公共设备更新资金和大厦维修备用金，属于物业专项维修资金的范畴，依法应由业主共同承担，若由港联公司承担则违反了国务院《物业管理条例》第七条、第五十四条和《广东省物业管理条例》第二十六条等行政法规的强制性规定。而东风花苑第二届业委会索要的资金，是按照双方2008年《物业管理委托合同》及补充协议的约定，是从港联公司收取的服务费中返还用于“公共设备更新”和“大厦维修备用金”。按前述国家相关规定，该两种用途的资金均属于专项维修资金范畴，应由业主承担，将这一法定义务转嫁给港联公司，违反了行政法规的强制性规定，是无效条款，不具有法律效力。二、物业服务费中不包含“公共设备更新”资金和“大厦维修备用金”，从物业服务费中索取这两种用途的资金，不符合《物业服务收费管理办法》第十一条有关物业服务费构成的相关规定，实际上挤占了物业管理企业的利润，显失公平。三、2010年至2017年期间，港联公司与东风花苑第二届业委会之间没有返还“公共设备更新资金”和“大厦维修备用金”的合同约定，事实上没有返还两金的状况是双方认可的。1.港联公司接手东方花苑前的物业服务标准较高。而港联公司与东风花苑第二届业委会签署的物业服务合同却大幅降低物业服务费，还要求港联公司接受返还“公共设备更新资金”和“大厦维修备用金”的不公平条款。但签约双方均清楚该条款难以长期执行。即使在合同期内，港联公司也无法完全依约返还前述款项；2.港联公司在2010年至2017年期间一直没有返还前述款项，东风花苑的业主对此认可且从未提出异议；3.双方于2017年8月23日签署《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》，要求港联公司进行为期三个月的整改，逐项落实东风花苑第二届业委会提出的整改清单，其中专门对2006年至2010年间的维修备用金进行了确认并明确了结算办法，但没有提及2010年至2017年间的维修备用金，这不是疏忽，而是表明对该事实无异议，是对既有事实的承认；4.双方于2018年新签订的物业管理合同中，没有返还“公共设备更新资金”和“大厦维修备用金”的内容，这是以合同形式追认2010年至2017年间不返还前述两金的既成事实。四、一审判决错误认定从2018年4月11日起计算利息。东风花苑第二届业委会在起诉前一直未主张，双方对是否应返还“公共设备更新资金”、“大厦维修备用金”有争议，故在判决不确定港联公司应承担义务之前，计算利息对港联公司不公。五、201O年至2017年期间，港联公司主动承担了东方花苑公共设施设备的维护更新，已在一审中提交了部分票据，还有不少小额票据未提供以及大量实际支付而未取得票据的费用。现港联公司又被索取这方面的费用，显失公平。另，涉案小区有不少业主长期拒交物业管理费，若对该部分长期拒交物管费的业主的物业，也按面积每月计算“公共设备更新资金”和“大厦维修备用金”由港联公司承担，亦为不公。六、本案己过诉讼时效，东风花苑第二届业委会的诉讼请求不再受法律保护。一审庭审中，东风花苑第二届业委会明确承认原业委会到期后至下一届业委会成立期间，原业委会实际上仍继续履行业委会的职责。而且业主行使合同权利并不是只能通过业委会，在现行法律制度下，由业主推选代表进行集体维权直至集体诉讼均是切实可行的。因此，涉案小区的业主完全有条件行使合同权利，不存在客观障碍。综上所述，东风花苑第二届业委会的诉请实际上是要求港联公司承担依法应由涉案小区全体业主承担的法定义务，该诉请于法相悖，于理不合，显失公平，应予驳回。被上诉人东风花苑业委会二审答辩称：一、港联公司向东风花苑第二届业委会支付大厦维修备用金的事实，已经生效法律文书确定，不存在争议。此前诉讼未支持东风花苑第二届业委会诉请的大厦维修备用金的原因主要在于东风花苑第二届业委会未能充分举证计算大厦维修备用金的面积，但对港联公司提出的是否支付大厦维修备用金、是否超过诉讼时效等一系列的抗辩理由，生效文书均已驳回。二、港联公司认为向东风花苑第二届业委会支付大厦维修备用金显失公平，没有事实和法律依据。因为港联公司是专业的物业服务机构，具有物业服务专业知识，清楚知道物业服务成本、收入、利润，如果港联公司认为显失公平，理应及时止损，而非为东风花苑第二届业委会小区提供物业服务十余年。综上，请求法院判决驳令港联公司的上诉请求、维持原判。2020年1月13日，东风花苑业委会向一审法院起诉请求判令：港联公司支付2010年8月1日至2017年7月31日大厦设备更新维修备用金745498.32元及港联公司拖欠款项期间所产生的利息（利率参照人民银行同期贷款利率，自2010年8月1日起计，计算至实际支付之日止）。一审法院经审理查明：2008年7月25日，广州市越秀区东方花苑业主大会业主委员会（甲方）与港联公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，其中约定了：物业为东方花苑，建筑面积43000平方米，委托管理期限24个月为一期，自2008年7月16日起至2010年7月31日止，到期双方无异议，经业主大会通过，可以继续履约；第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、道路、内外墙面、承重结构、土建部分若需要维修和增加建设部分以及设备有关规程需报废更新的由业主设立的专项维修基金提取款项维修并按有关物业管理维修基金使用办法执行；第五条、附属配套如康乐设施、游泳场、文化体育娱乐所、建筑和设施的维修、养护和管理、包括商业网点、文化体育娱乐场所，维修项目物业公司在收取的物业管理费中列支；第六条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、楼梯间、走廊通道、门厅，如需要维修（包括大中小维修）物业公司在收取的物业管理费中列支；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、维修项目在物业公司收取的物业管理费中列支；第十八条、物业管理服务费收费标准如下：（1）住宅2元/平方米，（2）原住宅房改商为商用房、写字楼或用于非居住性质3元/平方米，（3）商场4元/平方米，（4）地下室4元/平方米，（5）自来水公司4元/平方米，（5）露天车辆保管150元/月/台；第二十三条、1.物业公司每月划拨1000元给业主委员会作办公经费，另管理费每月每平方米0.20元及电梯广告费按现时收入5600元/年返还给小区（如电梯广告企业提出终止合同或减少广告费用，则按实际广告收入比例返还给小区），作小区公共收益，用于公共设备更新；3.物业公司每年划拨12000元作小区内住户社区文化活动使用；等。2008年，原业委会（为甲方）还与港联公司（为乙方）签订了《合同补充协议》，其中约定：在乙方收取管理费中，非住宅户每平方米交0.30元返还业主委员会作大厦维修备用金；以上款项乙方每月20号前划到业委会账号，由甲方安排保管使用，电梯广告费750元/月，亦如前款汇入业委会账号（如电梯广告企业提出终止合同或减少广告费用，则按实际广告收入比例返还给小区）。《物业管理委托合同》管理期限届满时，因第二届业委会仍未成立，故原业委会或东风花苑第二届业委会均无与港联公司续签合同，但东方花苑仍由港联公司进行物业管理服务。2017年6月15日，广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处出具《广州市越秀区梅花村街备案事项回执》载明，第二届业委会的任期为2017年4月22日起至2022年4月21日止。2017年8月23日，原业委会（甲方）与港联公司（乙方）签订了《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》，一、甲方给予乙方整改期限：2017年8月22日—2017年11月21日,为期三个月。二、乙方在2006年至2010年合同期内应付甲方维修备用金423940元，已得到甲、乙双方确认。三、乙方在合同期内为东方花苑小区设施更新改造及支付原业委会经费等支出的：233564元，由乙方提供单据，甲方予于确认冲减。四、整改期内乙方必须按甲方提出的整改清单逐项落实。五、整改过程中，涉及的费用必须经甲方批准监菅的前提下，才能冲抵应付未付款项。六、三个月整改期，东方花苑所有公共收益（公共空间广告、停车场）扣除成本管理费用后，由东方花苑业委会收取（乙方每月1号转帐支付）。七、整改期后，公共收益的分配，按新签合同约定执行。八、只要乙方符合全体业主利益的管理服务措施，整改过程中甲方全力支持和帮助。九、整改期满，由甲方邀请业主代表、街道居委会四方共同参与评估，评估通过后甲乙双方签订新的《东方花苑物业委托服务合同》。2018年3月15日，东风花苑第二届业委会（甲方）与港联公司（乙方）签订《物业管理服务合同书》，其中约定甲方将东方花苑委托乙方实行物业管理服务；总建筑面积为39932.57平方米；委托管理服务合同期为两年，自2018年3月15日起至2020年3月14日止。一审另查明，2018年4月11日，东风花苑第二届业委会曾起诉港联公司物业服务合同纠纷一案，东风花苑第二届业委会要求：1.判令港联公司退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的大厦维修备用金共792178.80元给东风花苑第二届业委会；2.判令港联公司支付2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的小区住户社区文化活动使用费共84000元给东风花苑第二届业委会；3.判令港联公司支付2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的业委员会办公经费共84000元给东风花苑第二届业委会；4.判令港联公司退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的小区广告收益共39200元给东风花苑第二届业委会。一审法院立案受理后，经审理，于2018年10月10日出具（2018）粤0104民初16142号民事判决，其中认为“东风花苑第二届业委会主张的大厦维修备用金问题。虽然《物业管理委托合同》及《合同补充协议》约定了管理费按每月每平方米0.20元、非住宅户按每平方米0.30元返还作公共收益及大厦维修备用金，但因其提供的《东方花苑公共收益明细表》为复印件且港联公司对此不予确认，其中记载的内容亦未清晰记载住宅、住改商及商宅部分的面积，且根据东风花苑第二届业委会对住改商面积的计算方法，记得面积为50041.17平方米，明显与事实不符；同时，原业委会、东风花苑第二届业委会先后与港联公司签订的《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同书》中对总建筑面积的约定亦有不同，故其主张应由港联公司返还的大厦维修备用金，因计算标准依据不足，一审法院暂不予支持。需要指出的是，港联公司作为《物业管理委托合同》的相对方，应该履行支付2010年8月1日至2017年7月31日期间大厦维修备用金的义务，双方对此可以另循合法途径解决”。一审法院判决：“一、港联公司广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年12000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的小区住户社区文化活动使用费。二、港联公司广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的业委会办公经费。三、港联公司广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年5600元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会返还2010年8月1日起至2017年7月31日的小区公共收益。四、驳回东风花苑第二届业委会广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。”港联公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终3419号民事判决，判决：“一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第二项为：广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2017年4月22日起至2017年7月31日的业委会办公经费。”本案一审庭审中，东风花苑第二届业委会表示：自来水公司用房面积为3053.40平方米，但该部分是属于商业性质的，虽然港联公司是按照2元标准收取物业管理费，但这是港联公司自身的原因放弃了部分物业管理费，故该部分面积仍应按照每平方米交0.30元返还业主委员会作大厦维修备用金，所以住宅面积应该为31051平方米，非住宅面积为8881.56平方米;《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》只是对合同期内的相关费用进行结算，233564元是经过业委会同意才进行冲减的。现起诉阶段港联公司主张的费用，大多是应由港联公司自行承担的，与本案无关，如果港联公司认为应由业主承担，也应先将合同约定的返还费用付清后，再另行主张，在维修基金账户中扣减。港联公司表示：住宅面积为34104.40平方米，非住宅面积5828.16平方米，出现差异的原因主要是其中有3053.40平方米自来水公司用房，是按照住宅标准收取物业服务费。一审法院认为：（2018）粤0104民初16142号民事判决已经认定港联公司应该履行支付2010年8月1日至2017年7月31日期间大厦维修备用金的义务，只是因为在上述案件中，东风花苑第二届业委会无法提供小区的具体面积，所以在该案中暂不处理。本案中，东风花苑第二届业委会、港联公司确认了小区的住宅面积及非住宅面积，双方对于面积争议之处在于自来水公司用房。按照合同约定该部分房屋属于非住宅，应按照4元/平方米的标准收费，因此该部分也应按照补充合同约定的每平方米交0.30元返还维修备用金，这与港联公司实际如何收取物业管理费无关。故经过计算，港联公司应返还2010年8月1日至2017年7月31日维修备用金共745472.11元。港联公司认为其已经承担了公共设施设备的维护更新，不应再返还维修备用金，该抗辩与合同约定不符，合同约定了除了房屋建筑共用部位的维修、养护和管理费用是在专项维修基金提取款项，其余的附属配套、公共设施设备等维修均在管理费中列支，这些费用的支出是与返还维修备用金无关的。港联公司认为东风花苑第二届业委会主张已经超过诉讼时效，一审法院认为由于原业委会到期后至下一届业委会成立期间，涉案小区因客观障碍未能通过业委会行使合同权利，并非是东风花苑第二届业委会主观怠于行使权利造成的，因此对港联公司诉讼时效的抗辩，不予接纳。对于拖欠款项的利息，由于在2010年8月1日至2017年7月31日期间，原业主委员会到期，第二届业主委员会还未成立，故该款项无法支付的责任不在于港联公司，该期间的利息损失不应由港联公司承担。考虑到东风花苑第二届业委会是从2018年4月11日起诉主张该费用的，故该款项的利息应从2018年4月11日起计算，在2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2020年8月6日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，广州市港联长江物业管理有限公司应向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会返还从2010年8月1日至2017年7月31日维修备用金共745472.11元；二、于本判决生效之日起十日内，广州市港联长江物业管理有限公司应向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付上述款项的利息（以上述维修备用金745472.11元为基数，从2018年4月11日起计算至实际付清之日止；在2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13472元，由广州市港联长江物业管理有限公司负担。二审中，港联公司、东风花苑第二届业委会均未提交新的证据，且均表示对一审查明事实无异议。经本院审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、港联公司、东风花苑第二届业委会均确认如下事实：1.东风花苑第一届业委会于2009年左右到期；2.在2010年7月31日之后，直至东风花苑第二届业委会于2018年3月15日与港联公司签订《物业管理服务合同书》期间，涉案小区均由港联公司参照2008年7月25日签订的《物业管理委托合同》提供服务；3.在2018年3月15日签订的《物业管理服务合同书》到期后，截止2021年2月1日二审庭询当天，双方未续签合同，仍由港联公司按该合同履行；4.从计算的角度，双方均确认一审判决第一项中列明的维修备用金的计算金额正确。二、关于港联公司上诉提出其主动承担了公共设施的维护更新费用问题。港联公司表示其仅在一审中提供了部分大额票据，没有计算过总金额，其同意另案解决该费用问题。对此，东风花苑第二届业委会表示在该费用计算清楚且真实有依据的情况下，该业委会同意支付，但因本案中未计算清楚，故应另案处理。三、港联公司确认其上诉理由均已在一审答辩中提出。经本院主持调解，港联公司、东风花苑第二届业委会未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。针对港联公司的上诉，二审需要处理的是港联公司应否向东风花苑第二届业委会支付2010年8月1日至2017年7月31日期间的维修备用金745472.11元，并自2018年4月11日起计付相应利息，即港联公司以上述维修备用金依法应由全体业主共同承担，且双方于2010年至2017年期间对此并无合同约定，亦无付款事实，东风花苑第二届业委会认可该既成事实，以及港联公司已主动承担了该期间涉案小区的公共设施设备维护费用，诉讼时效已过等为由，拒绝承担上述维修备用金及利息的理由能否成立。具体分析如下：一、关于港联公司是否应承担涉案维修备用金及利息问题。首先，东风花苑第二届业委会系依据2008年7月25日的《物业管理委托合同》及《合同补充协议》中有关“管理费每月每平方米0.20元……返还给小区……作小区公共收益，用于公共设备更新”、“非住宅户每平方米交0.30元返还给业主委会员作大厦维修备金”等约定提出有关涉案维修备用金的诉讼请求。上述约定系签约双方经协商达成，系合同相对方真实意思表示，其内容及形式均未违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，签约双方均应依约履行，而不得随意单方变更。目前并无证据显示港联公司在签约时曾对上述合同条款提出异议，其在本案上诉提出上述合同条款无效的上诉意见缺乏充分依据，本院不予采纳。其次，虽然在前述合同到期后，双方直至2018年3月15日才签订新的《物业管理服务合同书》，但双方均确认在此期间涉案小区仍由港联公司按原合同内容提供服务，东风花苑业主亦接受了该服务行为，故双方之间形成了事实上的物业服务状态，在双方重新签订新的物业服务合同之前，双方均应按照原物业服务合同及补充协议约定的内容来确定彼此权利义务。再次，东风花苑第二届业委会已在（2018）粤0104民初16142号案诉讼中提出有关本案维修备用金的诉讼请求，而该案已经认定港联公司依约负有支付维修备用金的义务，只是因东风花苑第二届业委会在该案中无法提供小区具体面积，当时双方对此无法亦达成一致意见，故暂未在该案中处理涉案维修备案金。在本案双方一审中确认了小区的住宅面积及非住宅面积情况下，一审判令港联公司应向东风花苑第二届业委会返还2010年8月1日至2017年7月31日期间的维修备用金745472.11元，并自前案起诉日即2018年4月11日起计付利息，合法合理，且理由阐述充分；双方当事人在二审中均确认一审法院判令返还的维修备用金的计算金额正确，故本院予以确认并维持一审上述处理结果。由于《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》的内容并未涉及2010年8月1日至2017年7月31日期间的款项结算问题，且双方于2018年新签订的物业管理合同中亦无明确约定对本案所涉期间的款项结算问题，故港联公司据此上诉主张东方花苑第二届业委会已经承认了涉案款项无需支付的既成事实，依据并不充分，而东方花苑第二届业委会对此亦不认可，故本院无法采信港联公司该项上诉意见，双方仍应按原合同约定进行结算。港联公司在二审中既未提交新的证据佐证其上诉主张，亦未举证推翻一审相关认定及处理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，港联公司的上诉理由缺乏充分理据，本院均不予采纳。二、关于诉讼时效问题。诚如一审所认定，东风花苑原业委会到期后至下一届业委会成立期间，涉案小区因客观障碍而不能及时通过业委会行使合同权利，并非系东风花苑第二届业委会主观怠于行使权利造成的，且东风花苑第二届业委会在成立后即先后通过与港联公司协商签订整改协议、提起（2018）粤0104民初16142号案诉讼的方式积极维权，故港联公司认为东风花苑第二届业委会本案诉讼请求已超过诉讼时效的上诉意见，显然理据不足，本院不予采纳。三、关于港联公司提出其已主动承担了争议期间公共设施设备的维护更新费用的上诉意见。一方面，港联公司确认其没有计算过已支付相关费用的总金额，而其在一审中仅提交了部分大额票据，并未提交全部票据，故港联公司该项主张的金额尚未确定。另一方面，经本院询问，港联公司表示同意另案解决该费用问题，东风花苑第二届业委会亦认为应另案处理。基于上述分析，本院对此不作审查处理，双方可另循合法途径解决。综上所述，港联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13472元，由上诉人广州市港联长江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年四月八日书记员 李逸丹