四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终221号 上诉人（原审原告）：赵晖，男，1968年10月出生，汉族，村民，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人:宋清华，男，汉族，1974年10月出生，住：四川省冕宁县。代理权限为特别授权。 上诉人（原审被告）：杜明刚，男，1989年7月出生，汉族，村民，住西昌市。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务律师。代理权限为一般代理。 原审第三人：邓瑶，女，1992年9月出生，汉族，居民，住四川省冕宁县。 上诉人赵晖与上诉人杜明刚，原审第三人邓瑶租赁合同纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院(2020)川3433民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人赵晖上诉请求：1.撤销原审判决;2.改判支持上诉人一审全部诉求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审事实不清。赵晖因杜明刚违约，造成赵晖对第三人违约支付第三人的3万元违约金，该损失是赵晖的直接损失，不是间接损失，应当予以赔偿。二、一审适用法律错误。赵晖向杜明刚提出的“原告与第三人签订的合同”，因杜明刚的行为造成赵晖对第三人履行合同违约损失，并不是要求杜明刚与第三人履行赵晖与第三人之间签订的合同，而是要求其赔偿因其违约给赵晖造成的损失，一审法院以合同的相对性来否认赵晖的损失，适用法律错误。三、一审法院判决不当。赵晖支付第三人的3万元违约金，是因杜明刚违约造成损失，杜明刚应当予以赔偿。按照《房屋租赁协议》第五条，杜明刚应当赔偿修理卷帘门、蹲便器、吊顶板、疏通下水道的费用。被上诉人2020年9月30日腾退房屋，实际侵占60天。杜明刚还应缴纳的水费为534元。 上诉人杜明刚辩称：1.上诉人赵晖第一项上诉请求不成立，理由是赵晖与邓瑶之间签订的书面合同并没有约定具体损失的违约时间，该门市依然是第三人在实际使用，赵晖没有实际的损失，一审法院没有支持其主张是合法的正确的；2.没有及时腾退案涉房屋是赵晖自己造成的，他没有采取适当的措施避免造成房子的损失。杜明刚早在2020年8月5日要求腾退房屋，但是赵晖没有接电话，双方发生争执赵晖的报警导致杜明刚搬运设施没有完成，造成损失。房屋的损失是不成立的，杜明刚不应该承担违约责任。 原审第三人邓瑶庭审陈述：我没有意见，赔给我3万元是事实。 上诉人杜明刚上诉请求：撤销原判第二项，改判杜明刚不向赵晖承担违约责任。事实及理由:一、一审认定事实错误。一审认定杜明刚逾期交房违反合同约定造成租金利益损失错误，杜明刚未及时清退房屋是赵晖原因，杜明刚2020年8月1日将钥匙交给赵晖并告知设备赵晖自行处理，但赵晖表示由杜明刚自行搬离。8月5日杜明刚6次打电话给赵晖但其未接，下午搬离东西时被赵晖干扰并报警，因此当天未搬离。二、一审适用法律错误。根据侵权责任法2、26、27，合同法129条，是赵晖原因致使损失扩大，赵晖具有过错，杜明刚不应当承担责任。 上诉人赵晖辩称：交房子的时间，他说是8月1日将钥匙交给我了，事实上门市的设施设备是没有搬的，所以说房屋在那时候是没有实际腾退。我在8月2日联系杜明刚问他东西搬没有，他说朝哪里搬，只有交给我了，打给我家了。报警的事情是因为杜明刚回来拿冰柜冻的东西发生了争执，才报警的。 原审第三人邓瑶陈述：这个是两个上诉人之间的事情。 赵晖向一审法院起诉请求：1.判决被告交还承租房屋。2.判决被告承担逾期交还房屋给原告造成的以下经济损失：(1)被告未按时交还房屋导致原告与邓瑶签订并生效的“房屋租赁合同”条款无法履行，负违约赔偿责任，支付给邓瑶的违约金损失30000元；(2)被告自2020年8月1日起至交还房屋日止，期间占用房屋给原告造成的租金损失，以实际占用房屋天数，按每日305.5元(年租金11万元÷360天)的租金计付损失，即:实际租金损失=305.5元/日×实际占用天数(自2020年8月1日算至交还房屋日止)。3.判决被告履行房屋租赁协议，对房屋内损坏的设备设施予以恢复或按以下金额进行赔偿。(1)修理损坏的卷帘门费用600元(每修理一个300元，2个共计600元);(2)修复拆除的吊顶望板工时材料费用2580元(单价30元/M²×86/M²=2580元)；(3)疏通堵塞的下水道人工费用500元(按2个工日计算)。4.判决被告支付其租赁房屋经营期间产生的水费和电费(含原告已代缴的电费284元)。5.判决被告支付拆除灶台的费用500元。6.判决被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定的事实：原告赵晖将自己位于冕宁县长征路的门面房屋出租给被告杜明刚，用于经营餐馆，双方已合作多年，每次签定的合同期限为一年或两年不等，每次的租金也不同。2018年8月1日，原被告双方再次签定《房屋租赁协议》，租期从2018年8月1日起至2020年7月31日止，租金为140000元，并对税费缴纳、违约责任等内容进行了约定。其中协议第五条约定：“租赁到期，不再续签协议时甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。房屋内出租时已有的装饰及设施如有损坏，乙方必须修复或按价赔偿，并结清水费、电费等费用，经甲方认可无异议后，乙方将房屋钥匙交甲方。”2019年8月3日和2020年5月6日，原告曾打电话给被告。2019年12月2日，原告赵晖和第三人邓瑶签订《房屋租赁合同》，合同载明租期两年，自2020年8月5日至2022年8月4日，租金每年110000元，两年合计220000元，并对税费缴纳、装修、违约责任等进行了约定，其中第十条“违约责任”项下第一款约定：“甲乙双方须共同遵守本合同各条款，不得反悔。如有违约，须承担违约责任，违约方须向守约方支付违约金30000元”。2020年8月1日，被告在诉争门市上将钥匙扔给原告，门市内尚有被告经营餐馆的桌椅板凳等物品未清理腾退，原告以被告未将门市内东西搬离为由拒绝接受。2020年8月6日，原告赵晖通过中国工商银行向第三人邓瑶付款30000元。原告已垫付被告经营期间的电费284元。 一审法院认为：案涉《房屋租赁协议》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当交还承租房屋；二、被告是否应当赔偿逾期交房造成的经济损失及违约金；三、被告是否应当恢复或者赔偿房屋内设备设施相关费用。针对第一个焦点，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告在合同期满前未能达成续租协议，被告理应将房内己方物品清理并将房屋腾退给原告，被告以无处堆放物品为由，在未腾退房屋的情况下强行交钥匙的做法不应视为返还出租房屋，故原告要求判决被告交还承租房屋的诉讼请求一审法院予以支持。针对第二焦点，被告逾期交房违反了合同约定，也给原告造成了租金利益损失，但按照合同相对性原则，应当按照原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的违约责任，即赔偿对方因此造成的直接经济损失进行处理。原告与第三人签订的合同，不能作为原告与被告的损失认定。原告的租金利益损失，一审法院按照原、被告约定的租金标准计算，每日损失为191.52元（140000÷731天）。针对第三个焦点，按照原、被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁协议》第五条的约定，如租赁到期后房屋内出租时已有的装饰及设施如有损坏的，被告应该修复或按价赔偿，但原告提出的修理损坏的卷帘门费用600元、修复拆除的吊顶望板工时材料费用2580元、疏通堵塞的下水道人工费用500元、拆除灶台的费用500元等均未提供任何证据加以证明，应承担举证不利的后果。租赁房屋经营期间产生的水费和电费被告认可，但原告只提供了284元的票据，一审法院支持284元，剩余水电费可待产生后另行主张或由被告直接支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、被告杜明刚于本判决生效后十日内将承租房屋清理腾退给原告赵晖；二、被告杜明刚于本判决生效后十日内向原告赵晖支付违约损失。计算方式为：自2020年8月1日起，按每日191.52元的标准支付至承租房屋清理腾退之日止；三、被告杜明刚于本判决生效后十日内支付原告赵晖垫付的水电费284元；四、驳回原告赵晖其他诉讼请求。案件受理费331元（已减半收取），由原告赵晖承担165元，被告杜明刚承担166元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 赵晖提交的第一组证据为：维修收据2张、收条1张，证明维修卷帘门、拆除灶台、维修卫生间的费用，该费用应由杜明刚承担。被上诉人杜明刚质证：对三性均有异议，收款收据没有时间，没有位置，因此该证据与本案没有关联性。原审第三人质证认为与其无关不发表质证意见。 该组证据不是正式的发票，不能证明赵晖是否因为维修房屋内设备支出的费用，本院不予采信。 赵晖提交的第二组证据为：光盘1张，里面包含视频资料、照片、录音，证明卷帘门损坏的情况，以及9月30号腾退房屋的情况，水表电表的度数。被上诉人杜明刚质证：表号正确的，度数记不到了，62074认可的。39528度数记不到，但是水电费在我使用期间是我认可的，08554水表无法证明门市上的水表，38198看到不像，620703是门市上的。录音的真实性无异议，但是关联性有异议。对照片和形成时间真实性无异议，关联性有异议。8月1号之前正常使用没有造成损坏的情况。卷帘门第三人已经在参与房屋使用了，这个费用不应该我承担。8月1号以后我没有使用过不应该我来维修。原审第三人质证：当时在和赵晖商谈的时候门是坏的，要求赵晖把门修好，门之前就是坏的，门不是我们修的。 本院对双方9月30日腾退房屋的事实予以采信，对杜明刚质证认可的水表电表真实性予以采信，其他内容本院不予采纳。 赵晖提交的第三组证据为：水表抄表底单1张、非生活用水发票2张，证明185吨的水费777元，当时支付了243元。杜明刚质证：对三性均认可。但是杜明刚8月1号已经交了没有实际使用，8月1以后产生的费用不应该由杜明刚承担。原审第三人质证：没有意见。 该组证据能够证明截至2020年9月30日，案涉房屋产生共计176吨739.2元的水费，赵晖认可其已收到243元水费，因此，杜明刚还应支付739.2元-243元=496.2元的水费，该笔费用本院予以认定。 杜明刚向本院提交的第一组证据为：通话记录手机截屏打印纸三张，证明杜明刚2020年8月5日多次电话联系原告，但是原告没有接电话。赵晖质证：对真实性认可，但是我老婆给他回电话了。原审第三人质证：没有意见。 本院对该组证据的真实性予以采信。 杜明刚向本院提交的第二组证据为：光盘1张，证明2020年9月30日腾退房屋的视频，证明杜明刚在一审判决以后主动联系赵晖腾退房屋。赵晖质证：真实性无异议，关联性有异议，杜明刚在视频说的情况不是如他所说。原审第三人质证：没有意见。 该证据能够证明双方在2020年9月30日移交房屋，对双方在2020年9月30日移交房屋的事实本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。另查明：杜明刚于2020年9月30日清理腾退房屋，赵晖与杜明刚于当日结算水电费移交房屋，截至当日杜明刚还欠付水费496.2元。 本院认为,本案的争议焦点是：1.赵晖主张的3万元损失以及房屋设施维修的费用是否应当予以支持？杜明刚应当支付的水费是多少？2.杜明刚腾退房屋的时间具体是什么时间？ 关于赵晖主张的3万元违约金问题。根据本案查明的事实，案涉房屋是在2020年7月31日到期，赵晖是在2019年12月2日和第三人签订房屋租赁合同，赵晖在距离房租到期还有7个月有余的情况下就和第三人签订合同，且是在和杜明刚没有就案涉房屋是否租赁没有完全达成一致情况下就和第三人签订合同，在此情况下，杜明刚和赵晖极易因为该房屋产生纠纷而导致该房不能及时向第三人交付，对此情况赵晖是应当预见到的，因此，造成赵晖和第三人违约金损失是由赵晖自己过错造成，该部分损失应当由赵晖自行承担，故，赵晖上诉主张杜明刚应赔偿其3万元损失的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于赵晖主张的房屋设备维修问题。该部分赵晖向本院提供的是收据和收条，不是正式的发票，不能证明赵晖是否因为维修房屋内设备支出的费用，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由赵晖承担不利后果，故，对赵晖该部分主张本院不予支持。 关于杜明刚还应支付的水费问题。二审中赵晖提交水表抄表底单和非生活用水发票证明该事项，经本院审查，截至2020年9月30日案涉房屋产生共计176吨739.2元的水费，赵晖认可其已收到243元水费，因此，杜明刚还应支付739.2元-243元=496.2元的水费，该笔费用本院予以认定。故，赵晖的该项上诉理由成立，本院予以支持。 关于杜明刚实际腾退房屋时间问题。二审中赵晖、杜明刚均认可实际腾退房屋的时间为2020年9月30日。杜明刚主张其于2020年8月1日交钥匙，是因为赵晖原因导致屋内东西没有处置，其不应当承担责任。但根据本案查明的事实，双方是因为产生纠纷而没在房租到期实际腾退房屋，对此，双方均有过错，杜明刚对案涉房屋内物品是在2020年9月30日进行清理搬离，实际是对房屋占用至2020年9月30日，因此，杜明刚应当对此期间的房屋租金承担支付责任，一审判决杜明刚自2020年8月1日起按每日租金191.52元支付至房屋清理腾退之日正确，本案至二审双方已经明确于2020年9月30日清理腾退房屋，因此，本院确定杜明刚应当支付的租金是从2020年8月1日至2020年9月30日按每日租金191.52元支付给赵晖。故，杜明刚上诉其不应当支付赵晖2020年8月1日至2020年9月30日房屋租金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵晖的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人杜明刚的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但本案因出现新证据而应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省冕宁县人民法院(2020)川3433民初1209号民事判决； 二、由杜明刚于收到本判决之日起十日内支付赵晖水费496.2元； 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费662.00元由上诉人赵晖负担331.00元，由上诉人杜明刚负担331.00元。 本判决为终审判决。 审判长  刘志涛 审判员  杨发蓉 审判员  郑 坚 二〇二一年四月一日 书记员  沈晓林