福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0922民初223号 原告谢连杰，男，1986年3月22日出生,汉族，古田县人，现住古田县。 委托代理人郑春耀，福建华忠盛律师事务所律师。 被告福建福嘉房地产开发有限公司，住所地：古田县城东街道六一四中路161号晟达翠屏湖一号1601、1602室。 法定代表人连敏捷，董事长。 委托代理人吴巧丽、周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。 原告谢连杰诉被告福建福嘉房地产开发有限公司（以下称福嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并征得当事人同意后，与原告何安栋诉被告福建福嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷等二十一案合并公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑春耀，被告委托代理人吴巧丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将由被告开发建设的位于古田县“嘉兴四季”第x幢x单元x室房屋出售给原告，总金额为人民币419572元（币种下同）。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。原告已依约如数支付全部购房款，被告依约于2013年2月1日前交房，但由于被告原因，原告一直无法办理产权证，被告于2015年6月5日才完成初始登记，扣除合同约定的90日办证期限，被告实际逾期天数达765天，故请求依法判令：被告向原告支付逾期办证违约金32097元（按总价款419572元，每日以0.01%计算，自2013年5月1日起至2015年6月5日止，计765天）。 被告福嘉公司辩称，1、原告不能在合同约定的期限内取得房屋权属证书属于“非因被告原因”，原告诉请要求被告支付原告逾期办违约金没有事实和法律依据。（1）因部分业主违规装修所引发的相关政府部门介入与干预的行为系被告不能在约定期限内办理房屋所有权初始登记及原告不能取得房屋权属证书的直接原因，该责任不应归咎于被告。（2）原告主张的违约金计算期间应扣除古田县住房与城乡规划建设局因部分业主违章装修而暂停小区规划核验手续的期间（2013年5月27日至2014年11月15日）。（3）2015年2月10日被告在约定的期限内向房屋登记中心提交了办理房屋所有权初始登记所需的材料，且所提交的材料已具备办理房屋所有权初始登记条件，应认定被告已完成合同义务。2、原告的部分诉请超过诉讼时效。 本案在审理过程中，原、被告双方对下列事实没有异议，予以确认： 原告向被告购买房屋并签订了《商品房买卖合同》，合同对购房价款、交房时间、产权证办理、违约责任等事项作出了约定。原告已全额支付购房款，原、被告双方实际交房时间为2013年2月1日。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2015年6月5日被告完成房屋所有权初始登记。至庭审时，原告已经办理了《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》。 本案争议的焦点问题是：被告是否应承担逾期办证的违约责任、违约金数额及原告的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。 围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析并认定如下： 原告为支持其主张，向本院提供如下证据:1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订《商品房买卖合同》及合同内容，依合同第十四条约定，被告应承担逾期办证违约金；2、销售不动产统一发票，证明原告向被告支付了全部房款；3、交房通知书，证明原、被告实际交房时间；4、古田县房屋登记中心出具的《证明》，证明被告于2015年6月5日完成房屋初始登记，被告存在违约行为；5、被告在小区张贴的《通知》，证明经原告多次交涉，被告于2015年2月11日告知业主可以收集材料办证，但实际上仍不能办证，说明原告积极主张权利，诉讼时效中断。 被告质证认为，对原告提交的证据1、2、3、4无异议；对证据5，认为被告在2015年2月10日已具备完成房屋所有权初始登记的能力并已向有关部门提交了全部材料，该《通知》系被告方所张贴，不能作为原告主张诉讼时效中断的证据。 被告认为，其不应承担逾期办证的违约责任，并向本院提供如下证据:1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证明原告所购买房屋于2012年12月3日即完成单体竣工验收；2、《房屋装饰装修管理协议》，证明原、被告关于房屋装修的相关约定；3、《关于“嘉兴四季”小区暂缓发放房产证的情况说明》，4、古城监（2013）责字3号《古田县城建监察大队责令改正通知书》，5、古建文（2013）421号《古田县住建局关于网民反映嘉兴四季小区违章搭盖情况反馈》，证据3-5共同证明被告交付房屋后，积极办理房屋所有权初始登记相关手续。因小区部分业主违规装修，古田县城建监察大队于2013年5月27日下发通知责令违章建设的业主于2013年6月3日前自行拆除违章建设恢复原状。2013年11月12日住建局下发文件责令违章建设的业主自行整改到位，否则暂缓发放房产证。经被告协调沟通，住建局于2014年11月15日同意被告办理规划核验及房屋所有权初始登记手续。被告根据《商品房买卖合同》第十四条约定于2015年2月5日完成小区竣工验收备案，并于2015年6月5日完成小区的房屋所有权初始登记。规划核验系小区综合竣工验收前置条件，小区综合竣工验收系办理房屋所有权初始登记法定条件。部分业主违规装修引发政府部门干预的行为系被告无法在约定期限内办理房屋所有初始登记及原告不能取得房屋权属证书的直接原因，逾期办证责任不应归咎于被告；6、《关于清理整治“嘉兴四季”部分业主违规装修的通知》及张贴通知照片，证明被告于2013年7月19日张贴公告告知因部分业主违规装修，相关部门暂停办理小区规划核验及房产证。被告和物业公司缺乏执法权只能配合执法部门对小区业主违规装修行为进行整治；7、《受理承诺单》，证明被告于2014年11月18日向住建局提交规划核验申请，住建局于2014年11月15日同意被告办理规划核验及房屋所有权初始登记手续，被告积极履行合同约定的义务；8、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明嘉兴四季小区2015年2月5日完成综合竣工验收备案距离2014年11月15日住建局同意被告办理规划核验及房屋所有权初始登记手续不到90日；9、古田县房屋登记中心《证明》，证明被告于2015年6月5日完成房屋所有权初始登记手续；10、业主委员会召开公告照片及文件，11、业主委员会筹备组人员公告照片及文件，12、业主委员会候选人公告照片及文件，13、业主委员会成员名单公告及文件，证据10-13共同证明被告于2014年4月3日对小区成立业主大会及业主委员会等事宜进行公告，于2014年4月15日对业主委员会筹备组成员名单进行公告，于2014年4月23日对业主委员候选人名单进行公告，于2014年6月4日对业主委员会组成人员选举结果进行公告；14、《关于小区业主委员会备案的情况说明》，15、业主委员会成立备案表，16、古建规（2008）39号《关于古田县原二轻汽车配件厂（西山）地块规划技术经济指标的通知》，17、《国有建设用地使用权出让合同》页选，18、《建设用地规划许可证》，19、《建设工程规划许可证》，20、宁委发[2008]6号文件页选，证据14-20共同证明被告于2014年6月9日向住建局提交业主委员会备案表时，需所在社区居民委员会盖章，居委会才告知被告需按宁委发（2008）6号文第二条规定“在城市开发建设和旧城改造中，房地产开发企业必须按照总建筑面积2%-5%的标准无偿提供社区配套用房”，但古建规（2008）39号通知及《国有建设用地使用权出让合同》、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证均没有社区配套用房的规划建设要求。经多方协调，直至2014年7月17日居委会才同意在业主委员会备案表上盖章；21、2014第04号《古田县嘉兴四季小区业主委员会备案证明》，证明业主委员会于2014年7月31日获得备案证明；22、《关于小区竣工验收备案的情况说明》及相关材料，证明被告根据合同约定积极履行办理小区房屋初始登记义务，但仍出现非因被告原因导致延期；23、《关于“嘉兴四季”小区重新进行房产实测及分户测绘的情况说明》，证明2015年2月5日被告已办理综合竣工验收备案，并于2015年2月10日提交房屋所有权初始登记申请，房屋登记中心告知被告因软件版本、操作管理系统及测绘公司变更等问题，需被告重新进行房屋实测及分户测绘。被告于2015年2月11日委托宁德市诚标测绘有限公司重新进行房产实测及分户测绘，直至2015年3月13日出具产权测量报告书，延期完成房屋所有权初始登记责任不应归咎于被告；24、《房屋交接验收表》，证明原、被告实际交房时间。 原告质证认为，对被告提交的1-6、24证据形式真实性均无异议，但认为小区部分业主违规装修问题，被告可依据协议约定第5章第20-23条约定行使救济权，被告未依约行使，应承担不利法律后果；证据3并非针对所有业主暂缓办证，被告逾期办证的免责理由不成立，原告因办证问题向住建局投诉，说明原告一直主张自已的权利，诉讼时效中断；证据7、8仅系被告向有关部门报送相关材料，无法证实被告完成了合同约定义务；证据9、23反证被告存在违约行为，原告要求被告承担逾期责任的截止日期成立；证据10-22与本案无关。 在审理过程中，本院依法向古田县房屋登记中心、古田县住房和城乡规划建设局调取如下证据:1、2015年5月27日的《受理承诺单》，2、古田县房产交易房屋所有权初始登记（商品房）办理规程，3、古建审[2015]4号古田县住房和城乡规划建设局文件，4、关于古田嘉兴四季房地产开发项目物业验收意见书，5、建设工程竣工验收备案办理规程，6、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，7、古人防（2010）16号文件，8、工程质量监督报告，9、建设项目竣工环境保护验收申请表。 原告质证认为，对本院调取的证据1、2、4无异议；对证据3认为被告“计容建筑面积超出”，说明了被告由于自身原因导致逾期办证；对证据5-9真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能作为被告逾期办证的抗辩理由。 被告质证认为，对本院调取的证据1真实性、合法性无异议，被告依据《商品房销售合同》第十四条约定履行义务，并于2015年2月10日完成关于产权登记事项的义务，系因为房屋登记中心的政府行为导致初始预登记延迟；对证据2、4无异议；对证据3的真实性无异议，可证实因小区部分业主违规装修导致政府行政干预，致使小区规划核验工作暂缓，无法在合同约定期限内办理完相应手续；对证据5-9的真实性、合法性无异议，但认为其在交房后不至60日内完成办理消防手续，并没有有意拖延或迟延；小区的人防为“异地人防”，在楼层建设前已完成；2015年1月22日规划核验后方能向有关部门提交文件，故被告于2015年1月29日才向有关部门提出申请并通过工程质量验收；被告通过规划核验后于2015年1月28日提交环保验收，最终于2015年3月5日出具环评意见，环评意见在综合竣工验收备案完方出具的，可见因小区业主违章建设行为导致延误办证，当地政府部门给予小区特事特办，让被告在环评意见出具前提前办理综合验收，可见小区的规划验收才是综合竣工验收前提。 本院对上述的证据分析、认证如下：原告提交的证据1-5、被告提交的证据1-22、24及本院调取的证据1-9均来源合法，客观真实，予以采信；被告提交的证据23可证实被告于2015年2月11日委托宁德市诚标测绘有限公司对嘉兴四季重新进行房产实测及分户测绘，但宁德市诚标测绘有限公司并非受理房屋所有权初始登记的法定机关，其无权对被告是否符合办理房屋所有权初始登记条件作出判断，该证据中关于“被告2015年2月5日办理竣工验收备案，符合办理房屋所有权初始登记条件，并于2015年2月10日向古田县房屋登记中心提交申请的内容”，不予采信。根据对以上证据的分析、认证，可认定如下事实：2010年7月古田县人民防空办公室同意被告易地建设防空地下室。2013年3月18日，被告进行嘉兴四季工程竣工验收消防备案。嘉兴四季小区因部分顶层业主存在违章建设行为，2013年5月27日古田县城建监察大队下发改正通知书，要求各违章建设业主于2013年6月3日前自行改正，被告联合古田县供兴物业管理有限公司于2013年7月19日发出通知，要求顶层部分业主在通知起10天自行拆除违规装修部分并恢复原状。2013年11月12日古田县住房和城乡规划建设局向县委宣传部发文反馈嘉兴四季小区违章搭盖情况。2014年5月30日成立小区业主委员会，2014年6月9日被告因向住建局提交业主委员会成立备案表需居委会盖章，居委会要求被告按宁委发[2008]6号文件规定需无偿提供社区配套用房，居委会于2014年7月17日予以盖章。2014年8月20日古田县建设局房地产业股对“嘉兴四季”小区物业准予验收。2014年11月18日古田县住房和城乡规划建设局出具受理承诺单，认为被告提交审批的建设工程竣工规划条件核实项目材料符合审批材料目录，予以受理。2015年1月29日古田县建设工程质量监督站出具古田县嘉兴四季1#楼的工程质量监督报告。2015年1月22日古田县住房和城乡规划建设局向被告发文，同意嘉兴四季房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。2015年1月28日古田县环境保护局收到被告提交的建设项目竣工环境保护验收申请表。被告2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年5月27日古田县房屋登记中心出具受理承诺单，认为被告提交审批的房屋所有权初始登记项目申请材料符合该项目审批材料目录，予以受理。2015年6月5日，被告完成嘉兴四季小区的房屋所有权初始登记。 本院认为，被告完成房屋所有权初始登记是原告办理房屋权属证书的前提条件，而被告取得规划、环保、人防等部门出具的认可文件或准许文件均是被告最终完成房屋所有权初始登记的必要条件。2014年8月20日嘉兴四季小区通过物业验收、2015年1月28日古田县环境保护局收到被告提交的建设项目竣工环境保护验收申请表，这足以说明被告于2015年1月22日延迟通过的规划核验并非被告延迟完成房屋所有权初始登记的唯一原因，况且，被告按有关单位要求提供社区配套用房、重新进行房屋实测及分户测绘属被告与第三人之间的行为，不能对抗合同的相对方，故上述行为不能构成被告的免责事由，因此，被告认为因小区部分业主违规装修致使小区规划核验工作暂缓并据此主张逾期办证属于“非出卖人原因”，依据不足，不予采信。被告应承担逾期办证的违约责任。原、被告提供的证据均无法直接体现原告曾向被告主张权利，原告认为其诉请存在诉讼时效中断的情形，依据不足，不予采信。原告于2016年2月15日向本院提起诉讼，故原告要求被告承担2014年2月15日之前的逾期违约金已超过二年诉讼时效，本院不予支持。被告于2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，被告该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，扣除超过诉讼时效部分，被告应依《合同》第十四条的约定，以逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%标准向原告支付违约金，即从2014年2月15日计算至完成房屋所有权初始登记之日（2015年6月5日）止，共计475天，被告应支付原告违约金19929.6元（419572元×0.01%/天×475天）。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。被告未能及时完成房屋所有权初始登记，导致原告无法依约取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建福嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告谢连杰违约金人民币19929.6元； 二、驳回原告谢连杰的其他诉讼请求。 案件受理费人民币602元，由原告谢连杰负担229元，被告福建福嘉房地产开发有限公司负担373元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄文熹 审 判 员  张宁国 代理审判员  黄 达 二〇一六年六月十四日 书 记 员  余 枫 注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。