抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初901号原告：杨永华，女，1966年10月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈鸿，系辽宁顺清满律师事务所律师。被告：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园**楼**。法定代表人：徐伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张凤莉，系北京市京师（长春）律师事务所律师。原告杨永华诉被告抚顺绿地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨永华的委托诉讼代理人陈鸿、被告抚顺绿地置业有限公司的委托诉讼代理人张凤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永华诉称：2013年6月4日，原告分别与被告签订了两份购绿地剑桥房屋预定协议书，购买位于抚顺市经济开发区绿地剑桥小区合同编号0000691(6-55#M7),合同编号0000692(6-55#M8)的两处房屋，两份协议书中均写明了房屋面积、单价及总房款，交付定金违约责任等。同时，在签订本协议书时，原告向被告方按约定交付定金25万元人民币（其中6-55#M7房屋定金20万元，6-55#M8的定金5万元），被告向原告出具此款收据一张。2013年11月14曰，被告售楼处工作人员通知原告补交房屋首付款，原告向被告又交付40万元人民币。2014年1月24日，被告售楼处工作人员再次通知原告交足总房款30%的首付款后，方可配合原告方办理贷款手续签订房屋买卖合同，补齐剩余20%的房款，并承诺该房屋于2014年7-8月份能竣工验收并交付业主使用领取钥匙办理入住。原告按被告的要求，将6-55#M7、M8两处房屋的总价款的30%的首付款尾款499,336.00元人民币一次性全部补齐，被告给原告出具了收据两张，其中6-55#楼M7房款为72,855.00元人民币，6-55#楼M8房款为420,786.00元人民币。2014年7月份，原告前往被告售楼处询问办理贷款及签订房屋买卖合同补齐剩余20%房款等相关事宜。被告售楼处工作人员告诉此房还未竣工验收，让原告再等等，于是原告又等了近一年时间，期间还能与被告售楼处工作人员通电话，但后来，被告售楼处工作人员电话也打不通，原告方去被告售楼处找人，已人去楼空，而原告购买的6-55#楼M7、M8已经被围上。原告开始每年不间断去售楼处讨要说法，直至2021年1月13曰，原告接到被告售楼处电话，通知原告去抚顺市望花区人民法院提出申请执行异议，原告才得知自己购买的6-55#楼M7、M8已被法院查封并拍卖。原告于2021年1月19日向抚顺市望花区人民法院提出执行异议申请后，抚顺市人民法院于2021年1月26日做出（2021)辽0404执异2号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。无奈，原告只能依据相关法律规定起诉至法院，恳请贵院判决：1、原、被告双方解除购房预定协议书（合同编号：0000691、0000692）;2、要求被告返还原告的购房款1,149,336.00元人民币，同时要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息533,983.08元人民币（时间从2014年1月24日开始计算至起诉之日止）。3、要求被告向原告承担违约责任，即双倍返还定金，定金25万元人民币，合计1,933,319.00元人民币；4、诉讼费由被告承担。被告抚顺绿地置业有限公司辩称：1、我方不同意解除预定协议书，理由是我方与原告签订的是房屋认购协议，双方并未约定签订正式商品房买卖合同的时间，原告单方面要求解除认购协议不符合法律规定，双方所签署的预定协议书并没有约定正式商品房买卖合同签署时间及交房时间，预定协议书的有效期至正式商品房买卖合同正式签署之日，在预定协议书仍处于有效期间我方没有违反该协议的情况下，被原告单方解除该协议不符合法律规定，因此不同意解除；2、原告主张支付利息无事实依据，双方签订的预定协议书为预约合同性质，双方签署预约合同的目的在于签署正式的商品房买卖合同，在我方无明确违约行为，原告单方要求解除合同的情况下无权要求主张利息；3、原告缴纳的定金部分根据双方的约定，经过转为部分购房款，已经不具有定金性质，不应适用定金法则；4、根据民法典相关规定，利息及定金原告无权同时主张。本院经审理查明：2013年6月4日，原告杨永华与被告抚顺绿地置业有限公司签订两份《绿地·剑桥预定协议书》。编号0000691号协议约定：原告杨永华购买被告抚顺绿地置业有限公司开发建设的房屋一处，坐落于抚顺经济开发区“绿地·剑桥”**M7房屋，房屋销售面积244.75㎡，成交单价9200元/㎡，房屋总价款2，398，550.00元。在签署本认购书同时交付定金200,000.00元，2013年6月8日前交付剩余首付款1,008,550.00元。同时签订【商品房买卖合同】，在签订【商品房买卖合同】后，原告杨永华支付的定金将自动转为房款。1,190,000.00元办理银行按揭贷款。编号0000692号协议约定：原告杨永华购买被告抚顺绿地置业有限公司开发建设的房屋一处，坐落，坐落于抚顺经济开发区“绿地·剑桥”**M8房屋建筑面143.38㎡，成交单价9700元/㎡，房屋总价款1,390,786.00元，在签署本认购书同时交付定金50,000.00元，2013年6月8日前交付剩余首付款650786.00元。同时签订【商品房买卖合同】，在签订【商品房买卖合同】后，原告杨永华支付的定金将自动转为房款。690,000.00元办理银行按揭贷款。2013年6月4日，原告杨永华将定金50000元交付被告抚顺绿地置业有限公司；2013年11月14日，原告杨永华将400000元交付被告抚顺绿地置业有限公司；2014年1月24日将389336元交付被告抚顺绿地置业有限公司。以上付款方式为通过银行转款，同时，原告杨永华以其他方式付款，付款总额为1149336元。2014年1月24日完成付款后，被告抚顺绿地置业有限公司向其开具收具两张，数额分别为728550元、420786元。在此期间，被告抚顺绿地置业有限公司于2013年7月15日取以上两处商品房的售房许可证。从2014年1月24日，原告杨永华交付房款后，要求向被告抚顺绿地置业有限公司交付剩余房款并询问购房相关事宜，被告抚顺绿地置业有限公司一直拖延。2021年1月13日，因案涉两处房屋被本院查封，并对外发布拍卖公告，被告抚顺绿地置业有限公司通知原告杨永华提出执行异议申请，2021年1月19日，原告杨永华提出执行异议申请后，本院裁定驳回其异议请求。原告杨永华遂诉至本院，要求解除购房预定协议书，返还购房款1,149,336.00元人民币，并要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，双倍返还定金。被告抚顺绿地置业有限公司予以拒绝，本院调解未成。本院所确认的上述事实，有原告向本院提交的《绿地·剑桥预定协议书》两份、商品房预售许可证两份、收款收据两份、银行凭证7张、拍卖公告、执行异议书、（2021）辽0404执异2号执行裁定书，并有各方当事人签字确认的庭审笔录在案为凭，上述证据经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，订立合同根据当事人是否有事先约定的关系来划分，有预约合同和本约合同之分。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约合同，明确相关事宜，而预先达成的书面协议，以对将来双方能达成本约的意向或目的而进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。本约合同是为了履行预约合同而订立或直接具有完备确定内容的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的13项主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房预约合同中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，商品房预约合同只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以商品房预约合同已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”具体到本案，原、被告签订了《绿地·剑桥预定协议书》，且明确了两处房屋的坐落地点、建筑面积、价格及总价款，以及定金、首付款（已超过合同总价款51%），从协议书的内容来看，该协议约定了2013年6月8日前交付剩余首付款，同时签订【商品房买卖合同】，在签订【商品房买卖合同】后，定金将自动转为房款，而届时双方并未按约定及时另行签订【商品房买卖合同】，故本案的《绿地·剑桥预定协议书》在性质上应认定为商品房买卖合同，而且该《绿地·剑桥预定协议书》签订后，被告抚顺绿地置业有限公司于2013年7月15日取以上两处商品房的售房许可证，而且该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故对该《绿地·剑桥预定协议书》应确认为有效。但是，该预定协议签订后，原告杨永华已经履行了协议约定的付款义务，而被告抚顺绿地置业有限公司从2013年6月4日至2021年2月24日原告杨永华提起诉讼，时间长达7年之久，早已超过了履行协议的合理期限，但被告抚顺绿地置业有限公司未能履行协议内容，其行为已经构成违约，而且预定协议书所确定的两处房屋现已被人民法院查封，进行司法拍卖，原告杨永华已经无法取得案涉两处房屋的所有权。综合考虑以上情况，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条的规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”此案应认定原告杨永华系预定协议书的守约方，应该单方享有预定协议书解除权，而且根据本案情况同时也具备应予解除预定协议书的必要性，故本院对原告杨永华要求解除购房预定协议书的诉讼请求应予以支持，而被告抚顺绿地置业有限公司抗辩不同意解除预定协议的意见及其理由不能成立，本院不予支持。关于原告杨永华要求被告返还购房款1,149,336.00元人民币，同时要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息诉讼请求系合理诉求，本院应予以支持，但利息应分段计算，即从2014年1月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起诉之日，即2021年2月24日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告要求被告承担双倍返还定金的违约责任，被告抚顺绿地置业有限公司虽然长期未能履行协议，但《绿地·剑桥预定协议书》未明确约定交付房屋的具体时间，且案涉两处房屋被法院查封拍卖，应属于被告抚顺绿地置业有限公司不可预料的情形，从被告抚顺绿地置业有限公司及时通知原告提出执行异议申请这一行为来看，以及诉讼过程中，被告抚顺绿地置业有限公司仍表示希望通过与法院协商提供其他房屋替代案涉两处房屋拍卖的办法继续履行预定协议，不应视为被告抚顺绿地置业有限公司故意违反预定协议书的约定，仍希望预定协议书履行完毕，故原告要求被告承担双倍返还定金诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨永华与被告抚顺绿地置业有限公司于2013年6月4日签订的两份《绿地·剑桥预定协议书》（合同编号：0000691、0000692）；二、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退返原告杨永华两处购房款1149，336.00元，并支付该款项占用期间的利息（从2014年1月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起诉之日，即2021年2月24日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告杨永华的其他诉讼请求。上述金钱履行义务如逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22200元，减半收取11100元，由被告抚顺绿地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  屈波二〇二一年四月一日书记员  王迪