浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初2493号原告朱惠萍，女，汉族，1970年1月18日出生，公民身份号码3301261970********，户籍所在地浙江省建德市杨村桥镇上山村圹坞口**号。委托代理人吴燕、夏璟，浙江五联律师事务所律师。被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路316号三楼。负责人蒋金星，该公司经理。委托代理人段晓勇，该公司员工。被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。法定代表人郭力前。被告杭州佰富勤置业投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区天城路88号杭州皇冠大酒店五楼511-515室。法定代表人徐清娒，该公司董事长。委托代理人王飞，该公司员工。原告朱惠萍为与被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司（以下简称华夏物业第三分公司）、浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）、杭州佰富勤置业投资有限公司（以下简称佰富勤公司）租赁合同纠纷一案，于2016年3月28日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员钱姣独任审判，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告朱惠萍的委托代理人夏璟，被告华夏物业第三分公司的委托代理人段晓勇，被告佰富勤公司的委托代理人王飞到庭参加诉讼。被告华夏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱惠萍诉称，原告与被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司于2014年8月3日，就原告将其向被告佰富勤公司承租的坐落于佰富时代中心北区B2层1029号的车位出租给被告华夏物业第三分公司使用事宜，签订了《佰富时代中心车位租赁合同2》。合同第三条约定：被告华夏物业第三分公司每半年向原告支付一次租金，第一期支付时间为合同签订之日起满半年；具体支付金额为第一期5500元，第二期5500元，第三期6000元，…。还约定：如被告华夏物业第三分公司未及时向原告支付租金的，被告华夏物业第三分公司按未付租金金额每日千分之一向原告承担违约责任。合同第七条约定：被告佰富勤公司同意为被告华夏物业第三分公司在本合同下的租金支付义务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告华夏物业第三分公司却未向原告支付租金，至今已拖欠租金合计金额11500元，且被告华夏物业第三分公司依约须支付逾期付款违约金。另查明被告华夏物业第三分公司系被告华夏公司的分公司，上述款项经原告催讨，三被告仍未支付。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告华夏物业第三分公司、华夏公司共同向原告支付租金11500元人民币，被告佰富勤公司对该租金支付承担连带责任；2、判令被告华夏物业第三分公司、华夏公司向原告支付逾期付款违约金987元（按人民银行贷款年利率4.35%计算，暂计算半年，日后计算至判决履行之日止），被告佰富勤公司对该违约金支付承担连带责任；3、判令本案诉讼费用由三被告承担。被告华夏物业第三分公司辩称，我方不同意支付租金。我方系受被告佰富勤公司的委托，第一期的租金也是由被告佰富勤公司打到我方账户再由我方支付给原告。被告华夏公司辩称，一、佰富勤公司与原告签订《佰富时代中心车位租赁合同2》无效。鉴于涉案的停车位均未竣工验收合格，也未实际交付使用，且至今未取得商品房预售许可证，同时依据《建筑法》第61条、《建筑工程质量管理条例》第16条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品房销售管理办法》第40条、《浙江省物业管理条例》第24条、《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》第20条之规定，上述租赁合同2符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应为无效。二、被告华夏物业第三分公司系受被告佰富勤公司的委托，为佰富勤公司与原告签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，该《佰富时代中心车位租赁合同2》系华夏物业第三分公司在佰富勤公司的授权范围内与原告订立的，且华夏物业第三分公司接受佰富勤公司的委托为佰富勤公司办理上述事务时也未收取任何报酬。三、在华夏物业第三分公司与原告订立《佰富时代中心车位租赁合同2》时，原告是知晓华夏物业第三分公司与佰富勤公司之间的代理关系的，因此该《佰富时代中心车位租赁合同2》应直接约束佰富勤公司与原告，即原告应直接向佰富勤公司主张支付租金等。四、即便原告不知华夏物业第三分公司与佰富勤公司之间的代理关系，鉴于华夏物业第三分公司、华夏公司已经向原告披露了华夏物业第三分公司与佰富勤之间的代理关系，那么原告只能选择华夏物业第三分公司、华夏公司或者佰富勤公司中的一人作为相对人主张其权利，因此，原告需当庭确认选定的相对人。综上，被告华夏公司恳请法院依法驳回原告对被告华夏物业第三分公司、华夏公司的主张。被告佰富勤公司辩称，被告华夏物业第三分公司是受我方委托和原告签订合同，现在与原告发生纠纷，租金应由我方来支付，与被告华夏物业第三分公司、华夏公司无关。关于违约金与诉讼费的请求，我方对原告进行调整没有意见，但是考虑到我方目前比较困难，且原告主张的金额较少，我方要求予以减免。关于原告主张的后两期的租金，我方经济困难难以支付，但是愿意支付，等到南区块工程全部竣工后六个月再支付。原告朱惠萍为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《佰富时代中心车位租赁合同2》1份，拟证明原告与被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司签订案涉合同的相关事实及合同约定的相关内容；2、《佰富时代中心车位租赁合同1》1份，拟证明原告向被告佰富勤公司承租案涉车位的相关事实。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告华夏物业第三分公司、华夏公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议；被告佰富勤公司无异议；本院认为，该份证据的真实性可予确认，能够证明当事人之间的相关权利义务约定。对原告提供的证据2，被告华夏物业第三分公司、华夏公司对真实性无法确定，对合法性、关联性有异议；被告佰富勤公司无异议；本院认为，该份证据的真实性可予确认，能够证明原告与被告佰富勤公司之间的有关约定。被告华夏物业第三分公司、华夏公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《委托代理租赁补充协议》1份，拟证明涉案地下停车位的实际承租者为被告佰富勤公司的事实；2、《承诺书》1份，拟证明被告佰富勤公司承诺对因涉案地下停车位所发生的纠纷承担责任，与被告华夏物业第三分公司、华夏公司无关的事实。上述证据经庭审质证，对两被告提供的证据1，原告对三性均有异议；被告佰富勤公司无异议；本院认为，该份证据的真实性可予确认，能够证明华夏物业第三分公司与佰富勤公司之间的有关约定。对两被告提供的证据2，原告对三性均有异议；被告佰富勤公司无异议；本院认为，该份证据的真实性可予确认，能够证明佰富勤公司对华夏物业第三分公司及华夏公司的承诺。被告佰富勤公司未向本院提供证据。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2014年8月3日，被告佰富勤公司作为甲方，与原告朱惠萍作为乙方，签订《佰富时代中心车位租赁合同1》一份，约定：甲方将坐落在佰富时代中心北区的车位B2层1029号出租给乙方使用；合同期限自2014年8月3日起到2019年8月2日止；租金每年3000元，租金半年一付；本合同签订之日乙方向甲方交纳押金10万元，待合同期限届满后且乙方返还车位后，甲方予以返还，押金不计利息；在征得甲方同意后，乙方有权将车位转租或委托他人经营管理；等等。同日，原告朱惠萍作为甲方，与被告华夏物业第三分公司作为乙方，被告佰富勤公司作为丙方，签订《佰富时代中心车位租赁合同2》一份，约定：甲方自愿将向丙方承租的坐落在佰富时代中心北区的车位B2层1029号出租给乙方使用；合同期限自2014年8月3日起到2019年8月2日止；乙方每半年向甲方支付一次租金，第一期支付时间为合同签订之日起满半年；具体支付金额为：第一、二期5500元，第三、四期6000元，第五、六期6500元，第七、八期7000元，第九、十期7500元；乙方支付给甲方的租金已扣除甲方应向丙方支付的租金后直接支付给甲方，甲方不再另行向丙方支付租金；如乙方未及时向甲方支付租金的，乙方按未付租金金额每日千分之一向甲方承担违约责任；丙方同意为乙方在本合同下的租金支付义务提供连带责任保证；等等。上述合同签订后，原告已经收取了第一期租金，其余租金未收取。2015年5月29日，被告佰富勤公司作为甲方，与被告华夏物业第三分公司作为乙方签订《委托代理租赁补充协议》一份，约定：鉴于甲方将其拥有位于杭州佰富时代中心车位已经出租给广大业主后，再借用乙方名义向广大业主反租车位问题，经甲乙双方现协商一致达成如下补充协议；佰富时代中心地下车位（共484个）由甲方出租给广大业主后，再由业主转租给乙方，但乙方并未实际承租，实际从业主手中承租（反租）车位的承租人为甲方；鉴于上述实际情况，甲方必须依照业主与乙方签订的租赁合同要求及时向业主支付租金；鉴于上述情况，若甲方不能及时向广大业主支付租金，由此产生的一切不利后果均由甲方承担，损失范围包括但不限于由此产生的诉讼费、交通费、差旅费、律师费、违约金等，全部损失均由甲方承担；甲方承诺借用乙方名义与业主签订车位租赁协议为合法目的，不得以其进行任何违法、犯罪活动，否则视为甲方违约，乙方保留对甲方一切追究法律责任的权利；若甲方不能履行本合同下的义务需向乙方承担违约责任，违约金额为乙方与全体业主签订的车位租赁合同总标的额的20%；等等。2016年3月31日，被告佰富勤公司向被告华夏公司、华夏物业第三分公司出具《承诺书》一份，承诺：佰富勤公司与承租佰富时代中心北区车位的所有业主所发生的合同纠纷都由佰富勤公司承担，与华夏公司、华夏物业第三分公司无关。本院认为，依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案中，原告与被告华夏物业第三分公司、佰富勤公司签订的《佰富时代中心车位租赁合同1》、《佰富时代中心车位租赁合同2》，均系各方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效，华夏物业第三分公司理应按约向原告支付租金。根据各方约定，第二期租金5500元，应于2015年8月3日支付；第三期租金6000元，应于2016年2月3日支付；即被告华夏物业第三分公司拖欠原告租金合计11500元。因华夏物业第三分公司逾期支付租金，还应按照双方约定支付逾期付款违约金。原告主张违约金自第三期租金应当支付之日起计算，且自愿将违约金标准调整为按年利率4.35%计算，不超过双方约定的标准，系处分自身权利的行为，本院予以确认。但自被告华夏物业第三分公司应当支付第三期租金之日起至今尚不足180天，故本院对逾期付款违约金均暂计算至原告起诉之日，即2016年3月28日。被告佰富勤公司对被告华夏物业第三分公司的租金支付义务提供连带责任保证，理应对上述款项承担连带清偿责任。被告华夏物业第三分公司系华夏公司的分支机构，华夏公司理应对华夏物业第三分公司的付款义务承担责任。被告华夏物业第三分公司、华夏公司辩称系接受被告佰富勤公司委托签订《佰富时代中心车位租赁合同2》，原告对此明知，且佰富勤公司签订《委托代理租赁补充协议》、出具《承诺书》，故应当由佰富勤公司直接承担责任。本院认为，首先，佰富勤公司与华夏物业第三分公司签订的《委托代理租赁补充协议》，以及佰富勤公司出具的《承诺书》，均系佰富勤公司与华夏物业第三分公司及华夏公司之间的约定，原告对此并未确认，《委托代理租赁补充协议》及《承诺书》不能约束原告；其次，华夏物业第三分公司、华夏公司并未提供证据证明原告明知佰富勤公司借用华夏物业第三分公司名义的事实；第三，即便本案存在隐名代理的情形，原告仍然可以选择名义上的合同相对方主张权利。因此，对被告华夏物业第三分公司、华夏公司的上述辩称意见，本院不予采纳，其与被告佰富勤公司之间的纠纷可以另行解决。被告华夏物业第三分公司、华夏公司辩称案涉车位存在未竣工验收合格、未实际交付使用、未取得商品房预售许可证等违法违规行为，应属无效的辩称。经查：案涉车位实际存在，是否竣工验收合格、是否实际交付使用并不违反法律法规效力性禁止性规定，不影响合同的效力；案涉建设项目不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所指的由房地产开发企业向社会销售并转移房屋所有权于买受人的商品房，被告出租地下停车位不属于商品房买卖、涉案建设项目也不属需取得预售许可证的商品房，两被告以未取得商品房预售许可证为由主张合同无效的辩称本院也不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条；《中华人民共和国公司法》第十四条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司支付原告朱惠萍第二期、第三期租金合计人民币11500元，于本判决生效后十日内付清；二、被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司支付原告朱惠萍逾期付款违约金人民币73.65元（暂计算至2016年3月28日，此后按年利率4.35%的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州佰富勤置业投资有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告朱惠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币56元，由原告朱惠萍承担人民币11元，被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司、浙ＸＸ夏物业管理有限公司杭州第三分公司、杭州佰富勤置业投资有限公司承担人民币45元。被告负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币112元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：，户名浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  钱姣二〇一六年六月十七日书记员  王骎