江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终354号上诉人（原审被告）：常州市金坛瑞名钢结构有限公司，住所地常州市金坛区金城工业园中路**。法定代表人：王小荣。上诉人（原审被告）：王小荣，男，1953年8月10日出生，汉族，住常州市金坛区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市冯氏机械制造有限公司，，住所地常州市金坛区东城街道河头工业集中区法定代表人：冯化杰。委托诉讼代理人：陈映红，丹阳市新世纪法律服务所法律工作者。上诉人常州市金坛瑞名钢结构有限公司（以下简称瑞名钢结构公司）、王小荣因与被上诉人常州市冯氏机械制造有限公司（以下简称冯氏机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。瑞名钢结构公司、王小荣上诉请求:1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2.所有一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,本案上诉人不欠被上诉人任何租赁费用,截止一审被上诉人起诉时,被上诉人尚欠上诉人工程款233075元,另外被上诉人扣留上诉人由金坛经济开发区管理委员会发放的搬迁费及设备损耗费约85万元(具体费用被上诉人处有清单),加上违法断电损失约1000万人民币,上诉人根据案由不同将分三个案件另案向被上诉人提起诉讼。一、上诉人不欠被上诉人任何费用。瑞名钢结构公司与被上诉人双方签订租赁合同,开始时间为2011年4月1日,至2017年11月30日违法断电,共产生房租费用199.8333万元,电费至一审时为27.8万元,合计227.3181万元,瑞名钢结构公司已经缴纳费用250.6256元(包含两笔工程款61.7585万元+10.5万元),被上诉人尚欠上诉人人民币23.3075万元。该电费中还包含了窝工时工人生活用电及机器待机时产生的电力损耗,上诉人就该损失加上工人窝工损失将在另案中向被上诉人主张。二、本案是由被上诉人违法断电引发，应当由被上诉人承担所有损失。租赁期间被上诉人利用其房东控制供电房的优势地位多次以违法断电手段要挟上诉人,以前每次断电只是让上诉人停产几天未造成严重后果,2017年11月30日是瑞名钢结构公司向河北益环废弃资源利用有限公司发货的时间,被上诉人为了达到少付上诉人为其建造车间应付工程款目的又故技重施将三相电切断,只留照明电,造成当天未能如期发货,该行为给河北益环废弃资源利用有限公司造成劣影响,河北益环废弃资源利用有限公司系中美合资企业,及其重视规避风险,过后不久就解除了与瑞名钢结构公司的合同,改由其他单位继续合作,留下大堆未装运的成品,另外还有半成品及原材料,这些材料至今仍旧堆放于租赁房屋内,上诉人请求二审法官查看现场,在查看之前这些材料作为本案关键证据不能搬离。以上损失加上可得利益高达上千万,上诉人苦不堪言多次与被上诉人协商请求其恢复供电减少损失,或者合理补偿一些,早日了结此事便搬离租赁房屋,但被上诉人一直不予理睬,直到2020年1月份被上诉人确定政府收购方案后便立即象征性地给上诉人发了一封律师函,律师函中只字未提政府补偿方案,开口就要求上诉人5日内搬离,试问世上哪有这样不讲理的事情?违法断电除了上诉人一审已经交给法院的证据外,尚有大量现场目击证人:有现场员工若干名、有从运输公司找来负责运输的卡车司机;除了目击证人以外还有其他许多证据:有断电期间替代行车吊运工作的叉车司机证言,有河北益环废弃资源利用有限公司工作人员证言及其他书面材料,有电力系统老员工以专家证人身份对事发时王小荣所拍配电箱照片发表的意见,等等,这些证据二审开庭时上诉人尽可能全部收集提交法庭。并且,被上诉人自己也向法庭提交了长期以来多次违法断电的证据,以上这些材料足以证明被上诉人恶意违法断电的事实。上诉人与被上诉人之间或许有其他误会纠纷,但被上诉人不能用违法断电这种恶劣手段解决问题。三、本案合同解除的原因在被上诉人一方。本案合同解除的原因有两个，一、被上诉人拉电造成上诉人无法生产经营；二、被上诉人与江苏省金坛经济开发区管理委员会签订了《开发区国有土地使用权收购合同》,无法继续履行合同,而非上诉人原因,在被上诉人提出解除合同的同时,应当将欠上诉人的各项费用结算完毕,并对上诉人作出合理补偿,否则上诉人有权拒绝搬迁。被上诉人冯氏机械公司向本院提交了书面意见。其辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人欠被上诉人租金、用电费647571.2元的事实清楚。瑞名钢结构公司与被上诉人签订租赁协议，至2015年3月31日租赁期满后，双方未续签书面租赁合同，但上诉人一直使用、占用该厂房，直到2020年1月15日，被上诉人委托丹阳新世纪法律服务所发函，解除了双方的租赁关系，上诉人仍一直占用该厂房。上诉人使用的电费，有电表显示的电量及约定的电费价格予以结算。被上诉人自愿放弃了2018、2019年度的部分租金，扣除上诉人已经支付的款项及双方一致同意用上诉人的工程款抵扣的40.5万元，结算出上诉人尚欠被上诉人租金及电费647571.2元的事实清楚。二、未续订书面合同期间，上诉人应按原租赁协议履行义务。2015年4月1日起，因双方未续签书面租赁协议，但上诉人仍继续使用租赁物，被上诉人也没有提出异议，根据法律规定，原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。因此该期间上诉人仍应按原租赁协议履行义务。根据双方解除租赁协议的时间及租赁协议解除后上诉人仍事实上占有租赁物的事实，租赁期间计算至2020年3月31日是合理合法的。冯氏机械公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认冯氏机械公司与瑞名钢结构公司于2020年1月17日解除租赁关系，并责令瑞名钢结构公司即日起搬离该租赁场所；2.判令瑞名钢结构公司、王小荣立即给付冯氏机械公司拖欠的租金及电费合计839571.20元；3.本案诉讼费用由瑞名钢结构公司、王小荣承担。一审法院认定事实：瑞名钢结构公司系王小荣独资设立的有限责任公司。2014年4月11日，冯氏机械公司（出租方、甲方）与瑞名钢结构公司（承租方、乙方）签订租赁协议（以下称案涉租赁协议），主要载明：甲方将坐落于甲方的五号厂房北侧的厂房租赁于乙方使用，租赁建筑面积为3000平方米；租赁期限为一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金为32万元（不含税）；甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付租金32万元；租赁期间，使用厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时在三天内付款；甲方向乙方收取电费时，按供电公司提供给甲方的用电清单收取电费，甲方向乙方提供收据，三个月为一结算周期；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，该厂房归还时，应恢复该厂房租赁前的正常使用状态，乙方需继续租赁的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方如不续约，乙方可收回租赁期内乙方自行安装的设备和辅助设施。以下称瑞名钢结构公司租赁的冯氏机械公司的五号厂房北侧的厂房为案涉厂房。瑞名钢结构公司自2011年起4月起即已租赁案涉厂房并签订了书面租赁协议。2014年后，冯氏机械公司与瑞名钢结构公司未再就案涉厂房租赁事宜签订书面租赁合同。2016年10月13日，瑞名钢结构公司向冯氏机械公司出具承诺书1份，主要载明：2016年12月底付清电费，春节至2017年3月底付清房租。2017年2月13日，瑞名钢结构公司向冯氏机械公司出具承诺书1份，主要载明：关于瑞名钢结构公司租用冯氏机械公司厂房2016年的房租款30万元，瑞名钢结构公司承诺于2017年2月28日前付清，恳请冯氏机械公司能在明早即2017年2月14日7时前修复瑞名钢结构公司车间电路，让瑞名钢结构公司能恢复生产。2020年1月，受冯氏机械公司的委托，丹阳市新世纪法律服务所（以下简称法律服务所）通过中国邮政向瑞名钢结构公司、王小荣邮寄落款日期为2020年1月10日的法律催告函1份，主要载明：法律服务所接受冯氏机械公司委托，就瑞名钢结构公司至2019年12月31日止共拖欠冯氏机械公司厂房租金及电费合计1089504元未付、强占厂房等事宜，致函瑞名钢结构公司；瑞名钢结构公司自2014年4月1日起租赁冯氏机械公司的五号厂房北侧共计3000平方米的厂房生产经营，至今一直未肯搬离该租赁场所；近年来瑞名钢结构公司一直拖欠冯氏机械公司的厂房租金及部分电费未付，至2019年12月31日共计己拖欠租金及电费合计1089504元；双方签订的厂房租赁协议早已到期，冯氏机械公司也多次催告和要求瑞名钢结构公司搬迁，但瑞名钢结构公司既不搬迁仍继续占用租赁厂房，也不与冯氏机械公司续签租赁合同；委托人冯氏机械公司无奈，特委托法律服务所代为处理该租赁合同纠纷；基于上述事实及委托人的委托，现法律服务所特郑重致函瑞名钢结构公司：1.请瑞名钢结构公司在收函后5日内将拖欠的厂房租金及电费合计1089504元给付冯氏机械公司；2.请瑞名钢结构公司在收函后15日内搬离冯氏机械公司的租赁场所；若瑞名钢结构公司在通知期限内未给付拖欠款项或未搬离租赁场所，法律服务所将受托向人民法院提起诉讼，由此产生的一切法律后果将由瑞名钢结构公司自行承担。王小荣于2020年1月17日收到该法律催告函。冯氏机械公司、瑞名钢结构公司、王小荣在一审中一致确认：关于案涉厂房租金，2011年度租金标准为25万元，2012年度租金标准为27.50万元，2013年度租金标准为30万元，之后的租金标准均为32万元/年；案涉厂房电费标准为1.2元/度，电费共计303571.20元；瑞名钢结构公司曾为冯氏机械公司施工有关工程，扣除冯氏机械公司已支付的工程款9万元，双方同意以其余工程款中的40.50万元在本案中抵扣案涉厂房租金。截至2017年3月20日，瑞名钢结构公司向冯氏机械公司支付案涉厂房的租金、电费合计1804000元。2017年3月20日后，瑞名钢结构公司及王小荣均未再向冯氏机械公司支付过案涉厂房的租金、电费。冯氏机械公司在一审中陈述：案涉厂房的租金、电费计算期间自2011年4月1日起至2020年3月31日止；瑞名钢结构公司为冯氏机械公司施工有关工程的工程款共计49.50万元；自2018年起，冯氏机械公司多次要求瑞名钢结构公司从案涉厂房搬离，但瑞名钢结构公司拒不搬离；鉴于瑞名钢结构公司自2018年3月起已基本停止生产，冯氏机械公司基于谅解的角度自愿对两年（2018年度、2019年度）的租金合计64万元做部分让款处理，只要求法院按应付租金的70%即44.80万元进行裁判处分，对于另外的30%租金即19.20万元，冯氏机械公司自愿放弃向瑞名钢结构公司、王小荣主张的权利。瑞名钢结构公司、王小荣在一审中陈述：瑞名钢结构公司为冯氏机械公司施工有关工程的工程款共计792256元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。冯氏机械公司将案涉厂房出租给瑞名钢结构公司使用，此系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁关系应依法认定为真实有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然案涉租赁协议明确约定租赁期限为一年，即自2014年4月1日起至2015年3月31日止，但之后双方未再签订书面租赁合同，结合冯氏机械公司就案涉厂房的租金、电费出具给瑞名钢结构公司的收条、收据及瑞名钢结构公司出具给冯氏机械公司的承诺书等来看，可以认定双方在2015年3月31日后形成不定期租赁，案涉租赁协议继续有效。瑞名钢结构公司及王小荣自2017年3月20日后均未再向冯氏机械公司支付过案涉厂房的租金、电费，冯氏机械公司于2020年1月以向瑞名钢结构公司、王小荣发送法律催告函的形式通知瑞名钢结构公司解除案涉租赁协议，王小荣于2020年1月17日收到法律催告函，瑞名钢结构公司至今未从案涉厂房搬离。因此，冯氏机械公司请求确认案涉租赁协议于2020年1月17日解除并要求瑞名钢结构公司从案涉厂房搬离的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。根据冯氏机械公司、瑞名钢结构公司、王小荣的陈述，可以认定案涉厂房自2011年4月1日起至2020年3月31日止的租金、电费共计3048571.20元，冯氏机械公司在诉讼中自愿放弃要求瑞名钢结构公司、王小荣支付2018年度、2019年度中的租金19.20万元，这是冯氏机械公司对自身权利的合法处分，该院予以准许。因此，瑞名钢结构公司应付租金、电费共计2856571.20元，扣除瑞名钢结构公司已向冯氏机械公司支付的1804000元及冯氏机械公司、瑞名钢结构公司、王小荣在本次诉讼中一致同意用工程款抵扣的40.50万元，瑞名钢结构公司尚欠647571.20元，冯氏机械公司要求瑞名钢结构公司支付截至2020年3月31日的尾欠租金、电费共计647571.20元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，王小荣在诉讼中未提供证据证明其财产独立于瑞名钢结构公司的公司财产，冯氏机械公司要求王小荣对瑞名钢结构公司的给付责任承担连带责任的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出如下判决：一、确认常州市冯氏机械制造有限公司与常州市金坛瑞名钢结构有限公司于2014年4月11日签订的租赁协议于2020年1月17日解除；二、常州市金坛瑞名钢结构有限公司于判决生效之日起三十日内从常州市冯氏机械制造有限公司的五号厂房北侧的厂房内搬离；三、常州市金坛瑞名钢结构有限公司于判决生效之日起三十日内向常州市冯氏机械制造有限公司支付租金、电费共计647571.20元；四、王小荣对上述第三项判决主文中常州市金坛瑞名钢结构有限公司的义务承担连带责任；五、驳回常州市冯氏机械制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14606元，由常州市金坛瑞名钢结构有限公司、王小荣负担。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，上诉人瑞名钢结构公司向本院提交了以下14组证据：（一）《租赁协议》三份，证明根据该协议第五条第四款约定，冯氏机械公司作为厂房出租人，有保证瑞名钢结构公司正常生产的义务。（二）（2020）苏0413民初2523号庭审笔录、《承诺书》两份，证明冯氏机械公司曾多次以断电方式要挟瑞名钢结构公司支付房屋及水电费，且屡次得逞。（三）报警记录。证明双方是房屋租赁关系，并非上下级管理关系，双方地位是平等的，权利义务已经在租赁合同中明确约定，但冯氏机械公司为了让瑞名钢结构公司签一份所谓的安全责任书，强行断电52天，最后瑞名钢结构公司报警，在警察的协调下瑞名钢结构公司被迫签了这份所谓的“安全责任书”，冯氏机械公司才恢复供电。（四）2016年9月25日-2016年10月13日、2017年1月2日-2017年2月13日、2017年7月9日-2017年8月29日拉电记录。证明：1.冯氏机械公司曾经屡次以拉电的手段要挟瑞名钢结构公司，且屡次得逞；2.每次断电，即使未继续生产，根据天气及公司内留置工人数量不等，仍旧产生数千度两相电。（五）431号《公证书》。证明一天9小时两相电用量为160度左右，窝工4个月产生8000多度电完全正常。（六）瑞名钢结构公司三相电铭牌。证明三相电设备总瓦数为605.5KW，正常生产一小时耗电500-600度，一天按8小时计耗电4000-4800度，8000度电只是一两天的用量，根本不可能是四个月用电量，8000多度电只够留置工人生活照明用，由此反推2017年11月30日后企业已经彻底停工。（七）视频。证明2017年11月31日起至2020年之间瑞名钢结构公司长期没有三相电。（八）2186号《公证书》、电箱照片。证明瑞名钢结构公司三相电长时间被他人人为切断。（九）2053号《公证书》、《评估报告》、西大门照片、《通知》。证明冯氏机械公司2017年11月30日断电的原因是为了少支付瑞名钢结构公司为其承建的5号车间30万工程款。（十）《工程合同书》、357号《公证书》、《通知》。证明钢结构加工已经基本完工；除已经定制好尚未运到工地的以外，其余已经全部安装完毕，留在公司未运走的钢结构价值500万左右，扣除已经支付的工程款及税金以外，其他未收回的工程款约500万元，这些损失瑞名钢结构公司将另案向冯氏机械公司主张。（十一）现场管理人员及员工的证人证言。证明2017年11月30日正是管理人员指挥工人装货的时候，冯氏机械公司突然断电造成装载工作被迫停止，且工人苦等数月仍不见来电，最后公司连工资也发不出了，工人迫不得已于春节后陆续另谋出路，从此公司倒闭。（十二）铲车司机的缴费明细表。证明冯氏机械公司持续不给瑞名钢结构公司送电，行车一直不能使用。瑞名钢结构公司在处理公司废料时，只能从社会上找铲车协助，铲车只能运送小的钢结构件，大件无法操作。铲车是从中间铲，瑞名钢结构公司也尝试适用大型的起吊、设备钢筋来运大型钢结构，但是由于起吊是伸展出去的，把屋顶戳穿了，大件也运不出去。现在厂房是修补过的屋顶，都可以看得到。（十三）《项目实施时的评估委托合同》。证明：1.早在2019年3月16日之前，冯氏机械公司就知道自己公司要拆迁，不可能再租赁给其他人，因此假设瑞名钢结构公司搬出该厂房，该厂房也只能空置不会产生任何经济效益，空着也是空着，堆放未能运输出去的钢结构件就不应当收取租金，这就是冯氏机械公司在长达两年的时间内未向瑞名钢结构公司催收房租的原因之一；其次，瑞名钢结构公司继续占用厂房的原因是冯氏机械公司一手造成，冯氏机械公司负责人理亏心虚不敢直接找王小荣收取房租。2.这也是2020年1月17日前冯氏机械公司寄送《法律催告函》，要求瑞名钢结构公司支付房租水电费并搬离的原因所在，因为冯氏机械公司在这个时间点已经能够确定自己的厂房即将被收购拆迁，所以准备通过诉讼将瑞名钢结构公司赶出去，这样不但不用支付任何费用，还能挣取一笔额外的费用。因此本案瑞名钢结构公司不应当向冯氏机械公司支付任何费用。（十四）往河北工地送钢梁的货车司机赵建华出具的《情况说明》。证明当天断电了。该车未能按计划装载货物运输至河北工地，缺电未满载。二审中，证人陈某向本院提供证言，证明：瑞名钢结构公司在2017年11月底到18年正月上班期间都没电，停电当时运到河北工地的钢结构没装满，装到一半的时候没有电了。然后工人就回家休息了。证人刘某向本院提供证言，证明：2017年12月左右上班时王小荣打电话说厂里的机器开不起来了，让其去看一下。去看了之后其怀疑电压有问题，到配电房检查，确实缺了一相电，是上一段供应出现了问题，不是王小荣车间的问题。其跟王小荣说这个问题其解决不了。被上诉人冯氏机械公司未提供质证意见。本院认为，冯氏机械公司与瑞名钢结构公司签订的《租赁协议》合法有效，双方应遵照执行。就本案所涉租赁关系，自2015年3月31日双方签订的租赁协议届满后，双方未就案涉厂房租赁事宜再行签订书面租赁合同。根据在案证据及双方当事人陈述证实，瑞名钢结构公司事实上仍在继续使用租赁厂房，故可认定在2015年3月31日之后双方形成不定期租赁关系。对该不定期租赁，冯氏机械公司可以随时解除合同。冯氏机械公司基于其与瑞名钢结构公司之间的不定期租赁关系提出解除合同，并以双方签订的租赁协议为基础向瑞名钢结构公司主张约定的租赁及用电费用有事实和法律依据。上诉人主张被上诉人长期以来多次违法断电，使其无法经营从而造成上诉人损失，并提供了证据予以证明，对此本院认为，该主张与本案并非同一法律关系，不属于二审审理范围，上诉人可另行主张相关权益。鉴于此，本院对上诉人要求向金坛区供电部门调取其用电情况等证据的申请不予准许。综上，瑞名钢结构公司、王小荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10275.71元，由上诉人常州市金坛瑞名钢结构有限公司、王小荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月十日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺