杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初4679号原告（反诉被告）：杭州玺厨商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷商务中心22号2层01号工位。法定代表人：陆洲，总经理。委托诉讼代理人：李玉秀，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高明，男，1986年5月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：姚璐佳、张玲宵，浙江弘源律师事务所律师。原告（反诉被告）杭州玺厨商业管理有限公司（以下简称玺厨公司）与被告（反诉原告）高明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案，依法适用简易程序。后高明提起反诉，本院决定合并审理，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，裁定转为普通程序独任审理，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玺厨公司的委托诉讼代理人李玉秀，被告（反诉原告）高明及其委托诉讼代理人姚璐佳、张玲宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玺厨公司向本院提出诉讼请求：1、判令玺厨公司与高明签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；2、判令高明支付租金7101.36元（自2019年11月26日至2019年12月19日，共计24天的租金）；3、判令高明支付房屋实际占有使用费11243.84元(房屋占有使用费用暂从2020年3月20日计算至2020年4月27日)；4、判令高明支付物业费540元；5、判令高明支付违约金32400元；6、判令高明办理营业执照变更，将其营业执照迁出合同约定的商铺；7、判令本案的诉讼费用由高明承担。审理过程中玺厨公司将第3项诉讼请求变更为：高明支付房屋实际占有使用费21600元（从2020年3月20日计算至2020年6月1日）。并撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2019年11月12日，玺厨公司与高明签订《房屋租赁合同》，约定：合同的租赁期为2019年11月26日起至2021年12月19日止，共计贰年；装修免租期为2019年11月26日起至2019年12月19日止，装修免租期以乙方未违反约定为前提，若乙方在合同期内发生违约行为，则乙方不享受上述装修免租期，该期间的租金费用按照本协议内房屋租金标准计算，并于违约日起15个工作日补交甲方；该商铺首年年租金为108000元，租金一年一付。如非因甲方违约或不可抗力乙方延迟支付租金、履约保证金、水电费或物业管理费等超过15天的，甲方有权解除合同、没收保证金，要求乙方承担本合同年租金的30%作为违约金，并承担甲方所有损失。合同签订后，高明屡次违约。原本应当于2019年11月17日支付租金108000元，高明仅支付了27000元。剩余的第一合同年度的剩余81000元租金高明拒绝支付，并屡次挑起事端，严重影响楼层就餐环境，扰乱整层商铺经营秩序，并导致玺厨公司损失惨重。玺厨公司多次通知高明交付租金，其拒不支付。2020年3月19日，玺厨公司再次通知高明，告知双方之间的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。但是高明一方面不同意解除合同，另一方面又不支付租金，拒绝交还商铺。高明的行为严重侵犯了玺厨公司的合法权益，玺厨公司特提起诉讼，望判如诉请。被告高明辩称：一、玺厨公司无权单方解除《房屋租赁合同》，因高明不存在违约行为。现玺厨公司交付的档口本身消防不合格，消防整改后导致高明合同目的不能实现，高明通过反诉要求依法解除合同，目前本合同确实没有继续履行的可能性。二、高明不应当额外支付租金。双方不存在免租期的约定，在玺厨公司招商过程中明确，高明支付20000元装修费用，玺厨公司将装修好符合经营条件的店铺出租、交付给高明。2019年12月20日之前案涉房屋并未交付，玺厨公司还未履行完装修的义务。本合同的实际租赁期限是2019年12月20日至2021年12月19日，后为了办理营业执照要求进行了更改，更改后的合同租赁时间与本合同的实际租赁时间并不相符，2019年12月20日的起算时间才符合实际情况，才是双方的真实意思表示。因此，本案的租赁合同并不存在免租期，玺厨公司不能依据该条规定向高明主张免租期的租金。三、玺厨公司三、四、五、六项诉求没有事实和法律依据。1、案涉的商场玺厨公司在交付时就不符合消防要求，租赁期间又发生疫情导致商场基本无法正常营业。消防整改、场地封闭导致高明无法经营、场地无法使用，因此高明不存在实际占有、使用的行为，也就不应当支付房屋相应的占有、使用费用及物业费。退一步讲，如果玺厨公司认为高明需要承担房屋的占有、使用费用的，玺厨公司也与高明对该笔费用已经达成了新的约定。2020年6月1日，场地整改好之后，双方确认高明对案涉房屋内物品处理完毕并办理营业执照和租赁备案的注销手续，高明无需支付玺厨公司房屋占用、使用费，相应的物业费当然也无需承担。2、高明不存在违约行为，无需支付违约金。玺厨公司在对外招商时非常明确，因为该档口的租金过高可以通过其相熟的第三方合作银行，为高明提供租金贷款，为此双方签订了《确认书》。依据双方签订的《房屋租赁合同》5.2的约定，2019年12月20日至2020年3月19日的房屋租金是27000元高明已经支付给玺厨公司，余款81000元高明按照要求将相关资料提交给了玺厨公司指定的瑞丰银行办理租金贷,高明至今从未收到过银行无法放贷的通知，目前也不知道银行为何没有发放贷款。玺厨公司租赁的场地是不符合投入、使用的条件,场地消防整改直接导致玺厨公司将无法履行双方的租赁合同，高明此时有权拒绝履行合同的要求，不存在违约。3、玺厨公司存在根本违约的行为。因玺厨公司将案涉房屋交付时，拆除了高明档口前的防火墙、防火门，改成不符合消防要求的玻璃隔挡，使得高明在选择案涉档口时认为位置与视线较好，能够吸引消费者。但是，经消防整改，将防火墙、防火门重新安装之后，高明的档口被相应的防火墙等遮挡，消费者根本无法看见，而且通道位置狭窄，高明根本无法经营，与高明向玺厨公司承租该档口的初衷是完全相悖的。若玺厨公司不存在前述等故意隐瞒欺诈的行为,高明是不会选择承租该档口的。反诉原告高明向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、玺厨公司立即向高明退还租金13500元；3、玺厨公司立即向高明退还33000元（其中履约保证金30000元，收银机押金3000元）；4、玺厨公司立即向高明退还进场费20000元；5、玺厨公司立即向高明退还物管费及能耗费32123元；6、玺厨公司立即向高明退还收银系统维护费458元；7、玺厨公司立即向高明支付违约金及损失共计32400元（其中停业损失11000元）；8、玺厨公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月14日，高明与玺厨公司就杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心商铺签订租赁合同。高明承租该商铺用于餐饮经营。合同约定租赁期为：2019年11月26日至2021年12月19日，商铺租金是108000元每年，合同履约保证金30000元，进场费20000元，物业管理及能耗费35000元每年，收银机押金3000元，收银系统维护费500元每年。合同签订后，没过多久新型冠状病毒疫情爆发，全国采取了相应措施，对餐饮造成很大影响。高明支付的合同费用其中房屋租金支付了27000元，剩余款项按照玺厨公司招商时可选择的方案，选择与玺厨公司有合作关系的银行办理了租金贷款，高明与玺厨公司之后签订了房租余款由租金贷形式支付的确认书。高明接收商铺后，又依据经营需要定制、安装了烟罩、炒炉、打荷台、不锈钢架子等器具。由于高明发现该商场的消防不合格，高明多次向有关部门投诉，杭州市西湖区消防救援大队责令玺厨公司整改，目前商场仍在整改中，高明根本无法恢复正常经营。玺厨公司在合同签订后也没有按照招商时承诺对商场进行有效宣传以及向高明提供扶持，系违约。2020年3月19日，高明突然收到玺厨公司的解除合同通知书，高明的商铺被玺厨公司封锁，高明无法再进入。且高明发现玺厨公司在整改过程中将高明的铺位进行调整，导致外来人员根本无法见到高明铺位，高明根本无法经营。玺厨公司出租的商铺不符合消防标准导致高明无法正常营业，玺厨公司单方解除合同且封锁店铺是严重违约行为，高明有权依法解除《房屋租赁合同》并要求玺厨公司返还部分房屋租金，返还押金、进场费等费用并赔偿高明的损失。高明为维护自身合法权益，特起诉，望依法判决。反诉被告玺厨公司针对反诉答辩称：一、关于高明的反诉诉讼请求部分。1、双方的房屋租赁合同于2020年3月19日解除。2、高明从始至终租金仅支付27000元，该租金截止到2020年3月19日24时已经用完，高明主张租金返还缺乏事实和法律依据。3、根据双方房屋租赁合同约定，履约保证金、进场费无需退还，收银机押金玺厨公司同意退还。4、高明要求全额退还物管费和能耗费没有事实依据。免租期的物管费、能耗费已使用完毕。2019年12月20日至2020年3月19日，物管费和能耗费共使用了3个月，已使用8750元，应退还的数额是26250元。5、收银系统的维护费，已使用125元，退还的金额是375元。6、高明违约在先，拒不支付租金，玺厨公司根据双方签订的合同要求解除合同，不存在违法行为，高明要求玺厨公司支付违约金没有事实和法律依据。二、关于事实和理由部分的答辩。1、玺厨公司与高明签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法，合同有效。高明应当根据合同约定支付租金并履行房屋租赁合同的相关内容。但高明严重违约，拒不支付租金，高明无权要求玺厨公司退还租金、履约保证金，更无权要求玺厨公司赔偿损失。2、涉案标的为合法建筑中的一部分，并非违建。涉案房屋有房产证，并在2019年11月19日涉案标的经过装修取得消防合格证书。不涉及违建，也不涉及违反法律的强制性规定，不存在合同无效的事由。本案中，消防的整改是在2020年4月份，双方早已解除租赁合同。并且，整改的原因是拆除防火门，消防早就重新通过了。3、高明的违约行为导致玺厨公司解除合同。根据合同约定，第一年的租金应当是一次性支付。考虑到高明餐饮的资金流问题，玺厨公司为高明介绍了银行租金贷的人员，可以用作资金周转。高明也愿意通过租金贷的形式付款，但不久后便通知银行撤回了租金贷。后来高明又和玺厨公司商议，要求再次办理租金贷款。2020年1月12日，双方签订确认书。但确认书签订后，高明一方面不付租金，一方面再次私下撤回了租金贷。从2020年1月初开始，玺厨公司多次向高明发通知，希望高明缴纳租金。由于租金将于2020年3月19日使用完结，于是玺厨公司多次催促高明缴纳租金。同时，玺厨公司还提出了减免租金的问题，但高明以自己的行为明确表示不付租金。因此，玺厨公司于2020年3月19日再次发通知确定合同解除。合同解除后，高明心怀不满，采取各种手段打击报复，不停投诉信访，并多次去餐饮美食中心闹事，影响恶劣，导致客户无法安心就餐，玺厨公司多次报警无果。4、合同的解除与年初的疫情爆发没有关系。早在2020年1月12日，因高明延期支付租金，故双方对租金的交付期限重新做了约定，是高明不愿意缴纳租金，又不愿意以租金贷的方式支付租金，高明严重违约导致合同解除。况且，在2020年2月中旬，玺厨公司就帮高明拿到了开业通知，不存在因为疫情导致合同无法继续履行的情况。综上，是高明违约在先拒不支付租金，玺厨公司合法解除合同，请依法判决。原告（反诉被告）玺厨公司为证明其本诉主张及反诉抗辩，举证如下：1、《房屋租赁合同》，证明2019年11月12日，双方签订房屋租赁合同，对双方的权利义务进行了明确约定。2、西溪谷乐食站商户缴费通知书。3、西溪谷乐食站商户缴费通知书张贴情况。证据2-3证明2019年1月6日，玺厨公司向高明发出《西溪谷乐食站商户缴费通知书》，要求高明于2020年1月9日前支付租金，且将上述通知书张贴于门店前。4、通知函。5、通知函张贴情况及送达情况。证据4-5证明2020年1月9日，玺厨公司向高明发出《通知函》，要求高明于2020年1月12日前支付租金，否则玺厨公司有权解除合同，且将上述通知书张贴于门店前。6、确认书，证明2020年1月12日，双方对高明应当支付的81000元的租金的支付日期重新进行了约定。7、关于同意杭州玺厨商业管理有限公司复工的通知，证明2020年2月15日，玺厨公司获得杭州市西湖区蒋村街道办事处的复工审批。8、关于同意杭州市西湖区简润烧腊店复工的通知（复印件），证明在玺厨公司的帮助下，高明经营的杭州市西湖区简润烧腊店于2020年2月19日获得杭州市西湖区蒋村街道办事处的复工审批。9、西溪谷乐食站商户缴费通知书。10、西溪谷乐食站商户缴费通知书张贴情况及通知送达情况。证据9-10证明2020年3月16日，玺厨公司向高明发出《西溪谷乐食站商户缴费通知书》，要求高明在2020年3月19日之前缴纳房租，如果按时缴纳，玺厨公司同意给予一定的租金优惠折扣。玺厨公司通过张贴、微信发送、同城送达等方式向高明送达上述通知。11、解除《房屋租赁合同》的通知函。12、玺厨公司向高明送达《解除的通知函》情况。证据11-12证明2020年3月19日，玺厨公司向高明发出《解除的通知函》，告知高明《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。玺厨公司通过门店张贴、快递通知、短信通知等方式向高明发出《解除的通知函》。13、律师函，证明由于高明既不付租金，也不搬离。2020年4月17日，玺厨公司委托律师向高明发送律师函，告知合同解除并要求承担违约责任。14、律师函送达EMS凭证，证明高明于2020年4月19日收到律师函。15、不动产权证书（复印件），证明房屋有产权证书，属于合法建筑。16、商业综合楼及经营权租赁合同书（复印件）。17、房屋租赁备案许可证（复印件）。证据16-17证明涉案房屋的产权人杭州双龙股份经济合作社将房屋租赁给了杭州旭天实业有限公司。杭州旭天实业有限公司于2019年11月20日拿到了房屋租赁备案。18、同意转租的证明（复印件），证明产权人杭州双龙股份经济合作社同意杭州旭天实业有限公司对房屋进行转租。19、同意分割转租证明，证明杭州旭天实业有限公司同意玺厨公司对房屋进行分割转租。20、房屋租赁备案许可证，证明玺厨公司于2019年12月9日就已经取得房屋租赁备案许可证，涉案标的属于合法建筑。21、证明，证明西溪谷国际商务中心G号楼与西溪谷商务中心22号楼指的是同一幢楼。22、消防安全检查合格证（复印件），证明2019年12月19日，玺厨公司取得消防安全检查合格证书，涉案标的为合法建筑。23、责令限期整改通知书（复印件），证明2020年3月23日，玺厨公司因为擅自拆除封闭楼梯间的防火门被要求整改。此前，双方已经解除租赁关系。24、浙江省建设工程施工设计文件消防审查合格书（整改），证明玺厨公司根据消防要求整改，并于2020年5月6日通过整改。25、消防安全检查合格证，证明2020年7月5日，玺厨公司拿到整改后的消防安全检查合格证。26、证明，证明涉案房屋为西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺，22号楼202室是房产证上的编号，G幢201室是租赁编号，两者是同一地方。27、确认书。28、收据。证据27-28证明，2020年6月1日，双方办理交接手续，高明腾退房屋。被告（反诉原告）高明为证明其本诉抗辩及反诉主张，举证如下：1、《房屋租赁合同》，证明玺厨公司将杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室206号商铺出租给高明的事实。2、收据，证明高明已向玺厨公司支付2019年12月20日-2020年3月19日期间房租27000元、履约保证金30000元、收银机押金3000元、进场费20000元、物管费及能耗费35900元、收银系统维护费500元的事实。3、确认书，证明2020年1月12日高明与玺厨公司确认第一年租金余款81000元以租金贷款的形式支付的事实。4、投诉记录、照片，证明杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼美食城消防不合格、被责令整改的事实。5、聊天记录，证明20000元进场费是店铺精装修费的事实。6、解除《租赁合同》通知函，证明玺厨公司单方解除合同的事实。7、场地照片，证明杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心商铺场地被封锁，高明无法正常经营的事实。8、杭州市西湖区民政局地名办查询记录，证明西溪谷国际商务中心22号楼202室、201室并非同一地点的事实。9、杭州聚兴网络科技有限公司运营合同，证明高明为本案档口支付1200元运营服务费用。上述证据经庭审质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：原告（反诉被告）玺厨公司提交的证据中：1、证据9、10，高明对真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认；2、证据11、12、13、14，高明对真实性无异议，且符合关联性、合法性的证据特征，本院予以确认；3、证据15至19，高明对证据三性有异议，上述证据证明玺厨公司有权对案涉房屋进行出租的事实，本院对证据所证明的事实予以确认；4、证据21、26，高明对三性有异议，该证据系原件，本院予以确认；5、证据22，高明对三性有异议，该证据虽系复印件，但鉴于高明对玺厨公司被责令消防整改的事实无异议，本院对其真实性予以认定。被告（反诉原告）高明提交的证据，玺厨公司对证据的真实性均无异议，本院对证据所证明的事实予以确认。本院结合已确认有效的证据及双方当事人的庭审陈述，认定事实如下：2019年11月12日，玺厨公司（甲方）与高明（乙方）就杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-06号商铺签订《房屋租赁合同》，高明承租该商铺用于餐饮经营。约定：合同的租赁期为2019年11月26日起至2021年12月19日止，共计贰年；装修免租期为2019年11月26日起至2019年12月19日止，装修免租期以乙方未违反合同约定为前提，若乙方在合同期内发生违约行为，则乙方不享受上述装修免租期，该期间的租金费用按照本协议内房屋租金标准计算，并于违约日起15日补交甲方；免租期间应缴纳基础物业管理费标准为60元/天，共计1440元，优惠后费用为900元。本费用在本协议签订后3日内支付，如乙方免租期调整，则该费用相应增减；乙方承担进场费20000元，（该费用包括乙方进场前甲方本商铺基础装修的分摊、工程人员对水电烟等设施的检查、运营人员提供的进场便利服务等）。乙方于合同签订当日全部缴纳上述进场服务费。即便甲乙双方租赁关系提前终止或结束，上述费用不予退还；自甲乙双方签订本协议后当日，乙方须向甲方支付租赁房屋履约保证金30000元，合同到期后，在乙方无违约行为且不续租的情形下，双方结清各项费用后，由甲方无息退还乙方；该商铺首年年租金为108000元，租期内租金无递增。租金按先付后用原则，租金按一年一付，首期租金于签订正式合同后5日内支付，第二期起每期租金须提前一个月支付；若乙方未在指定日期内支付甲方房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付年租金的5‰作为违约金；若乙方逾期超过15日未支付甲方房租，视为乙方违约，甲方有权解除本租赁协议，并没收租赁保证金作为违约金，若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追加违约金；物业管理及能耗费35000元/年，该费用按一年一次支付，首期费用在本协议签订后5日内支付，以后每期提前一个月支付；使用甲方收银系统须缴纳收银机押金3000元，本押金在乙方不再使用本收银机时在甲方确认无损坏后，无息退还给乙方；另外乙方支付收银系统维护费500元/年；甲方可在发生以下情形时，以书面形式通知乙方解除本合同，同时有权要求乙方承担本合同年租金30%作为违约金，并由乙方承担甲方所有损失：非因甲方违约或自然灾害等不可抗力乙方延迟支付租金、履约保证金、物业管理费或迟延向甲方合作银行机构还款等超过15天的，在本合同租赁期间，若乙方延迟缴纳上述费用累计超过2次（含2次）；违约责任：1、任意一方出现违约行为的，违约方须向守约方承担本合同违约当年租金30%的违约金；2、若乙方擅自退租的，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金，并由乙方承担本合同违约当年租金30%的违约金，并赔偿甲方一切损失。合同签订后，玺厨公司交付了22号楼202室-6-06号商铺，高明用于经营杭州市西湖区简润烧腊店。高明于2019年11月19日支付了合同履约保证金30000元，支付了房屋租金27000元，进场费20000元，物业管理及能耗费35900元，收银机押金3000元，收银系统维护费500元。因高明未按约支付租金，玺厨公司分别于2020年1月6日、1月9日向高明送达缴费通知书及通知函催告高明限期交付商铺首年剩余租金81000元，但高明均未履行。2020年1月12日，玺厨公司与高明签订确认书，约定：剩余首期租金81000元由高明通过向银行申请租金贷款方式于2020年1月19日前支付至玺厨公司账户，若因高明未办理银行贷款业务、中途取消贷款业务、其他原因等因素造成截止至2020年01月19日玺厨公司仍未足额收到上述租金，按《合同》约定，则同样视为高明构成严重违约，玺厨公司有权在高明拒绝办理银行贷款、取消贷款业务日解除《合同》并根据《合同》的约定追究高明违约责任；若因银行金融机构自身因素导致审批流程、放款延后，高明须及时向玺厨公司提出申请再做延期，经玺厨公司书面同意后可做相应顺延，否则玺厨公司将根据《合同》约定追究高明违约责任。但高明仍未按时履行。2020年2月15日，杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处通知玺厨公司同意玺厨公司于2月15日复工。2020年2月19日，杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处通知高明同意杭州市西湖区简润烧腊店于2月19日复工。2020年3月16日，玺厨公司向高明送达缴费通知书催告高明在3日内交付商铺首年剩余租金81000元，否则将按照合同约定的违约条款进行处理，但高明未履行。2020年3月19日，玺厨公司向高明发出《解除的通知函》，通知高明双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除，要求高明2020年3月24日前对商铺内可移动的物品进行清空。2020年4月17日，玺厨公司委托北京炜衡（杭州）律师事务所向高明发出《律师函》，告知高明双方之间的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。另查明，2019年12月9日，玺厨公司取得西溪谷国际商务中心22号楼202室-6房屋租赁登记备案证明。2019年12月19日，玺厨公司取得消防安全检查合格证，该合格证载明的地址是西溪谷国际商务中心G幢1-2层，105.201室。2019年12月下旬，玺厨公司拆除202室-6房屋消防通道的防火墙及避难所防火墙、防火门。2020年3月20日，高明向杭州市西湖消防救援大队反映“案涉商铺所在经营场地消防验收时设计的消防通道的防火墙及避难所防火墙、主通道的防火门，在消防验收后就进行拆除”。2020年3月24日，杭州市西湖消防救援大队回复“该美食城把一处封闭楼梯间的防火墙和防护门拆除，我大队制发责令限期改正通知书，要求该美食城经营单位进行整改”。2020年3月23日，杭州市公安消防支队西湖区大队向玺厨公司发出《责令限期改正通知书》，以玺厨公司擅自拆除消防设施、器材为由责令玺厨公司于2020年4月22日前改正。玺厨公司于2020年5月6日取得建设工程施工图设计文件消防审查合格书（整改），于2020年7月15日取得整改后的消防安全检查合格证，该合格证载明的地址是西溪谷国际商务中心G幢2层201室。又查明，玺厨公司、高明确认已于2020年6月1日腾退202室-6-06号商铺，并于同日办理了杭州市西湖区简润烧腊店工商注销手续。本院认为：本案关键问题是玺厨公司以及高明是否存在违约行为，以及责任如何确定。玺厨公司与高明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案争议焦点，玺厨公司以及高明是否存在违约行为，以及责任如何确定。首先，关于《房屋租赁合同》解除时间的确定。根据《房屋租赁合同》约定，首期租金108000元于合同签订后5日内（2019年11月17日前）支付，但高明仅于2019年11月19日支付租金27000元，未履行剩余租金81000元的支付义务。后玺厨公司与高明签订确认书，确认剩余首期租金81000元由高明通过向银行申请租金贷款方式于2020年1月19日前支付至玺厨公司账户，但高明仍未履行。《房屋租赁合同》约定，高明逾期15日未支付房租，视为违约，玺厨公司有权解除本租赁协议。现高明未履行支付租金义务，构成违约，合同解除条件已成就，玺厨公司享有解除合同的权利。当事人解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。玺厨公司于2020年3月19日将《解除的通知函》送达高明，通知《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。据此，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。关于玺厨公司主张的房屋实际占有使用费。本院认为，解除合同后高明继续使用商铺至2020年6月1日，本应支付占有使用费。但根据查明的事实，2020年3月23日，杭州市公安消防支队西湖区大队责令玺厨公司限期改正，玺厨公司于2020年7月15日才取得整改后的消防安全检查合格证，根据规定整改期间商铺应当停止使用，玺厨公司也未提供证据证明高明在此期间使用商铺，故上述期间的占有使用费应予以扣除。本院综合考虑案件实际情况，对玺厨公司主张的从2020年3月20日至2020年6月1日的房屋实际占有使用费21600元，不予支持。关于玺厨公司主张的免租期租金7101.36元。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，装修免租期为2019年11月26日起至2019年12月19日止，装修免租期以高明未违反约定为前提，若高明在合同期内发生违约行为，则不享受上述装修免租期，该期间的租金费用按照本协议内房屋租金标准计算。现高明未履行支付租金义务，构成违约，应支付免租期租金7101.36元，玺厨公司该项请求，本院予以支持。关于玺厨公司主张的免租期物业费540元。本院认为，《房屋租赁合同》约定免租期物业费共计1440元，免租期物业费优惠后费用为900元，高明亦支付了优惠后的免租期物业费900元。《房屋租赁合同》对高明违约后对免租期物业费的支付没有特别约定，玺厨公司该项请求，本院不予支持。关于玺厨公司主张的违约金32400元。因高明逾期付款违约造成《房屋租赁合同》解除，应按约支付违约金，玺厨公司主张违约金的数额适当，本院予以支持。同时，因玺厨公司在本案中同时主张违约金32400元以及没收履约保证金30000元，收取违约金和没收履约保证金均指向高明同一违约行为，即逾期付款，鉴于本院已支持玺厨公司违约金的诉讼请求，故本案履约保证金30000元玺厨公司应予以返还。关于高明主张的退还租金13500元，因高明仅支付了租金27000元，该27000元租金对应的租赁期限从2019年12月20日至2020年3月19日，该期间高明亦占有使用了案涉商铺。故高明要求返还租金13500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于高明主张退还收银机押金3000元。本院认为，《房屋租赁合同》约定押金在高明不再使用收银机时无息退还，且玺厨公司同意返还，本院予以支持。关于高明主张退还的物管费及能耗费、收银系统维护费，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月20日解除，且玺厨公司同意返还2020年3月19日之后的物管费及能耗费、收银系统维护费，故玺厨公司应返还物管费及能耗费26250元、收银系统维护费375元。因高明违约造成《房屋租赁合同》解除，对其主张的退还租金、进场费并支付违约金、赔偿损失的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杭州玺厨商业管理有限公司与高明签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、高明支付杭州玺厨商业管理有限公司租金7101.36元、违约金32400元；三、杭州玺厨商业管理有限公司返还高明履约保证金30000元、收银机押金3000元、物管费及能耗费26250元、收银系统维护费375元；四、上述二、三项相抵，杭州玺厨商业管理有限公司尚应支付高明款项20123.64元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回杭州玺厨商业管理有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回高明的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1082元，由杭州玺厨商业管理有限公司负担249元，由高明负担833元；反诉案件受理费1465元，由杭州玺厨商业管理有限公司负担801元，由高明负担664元。杭州玺厨商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；高明于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  吕小明二〇二一年四月十四日书记员  何鹏丽