湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初439号原告:梁红英，女，汉族，1969年11月14日出生，户籍地湖北省利川市，原告：杨崇友，男，苗族，1968年1月1日出生，户籍地利川市，二原告共同委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。被告：湖北腾龙纵横旅游投资有限公司，住所地湖北省利川市都亭街道办事处体育路**，统一社会信用代码9142280255390670XF。法定代表人：李列斐，系公司执行董事，委托诉讼代理人：杨林，系公司员工，原告梁红英、杨崇友与被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司（以下简称腾龙纵横公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告梁红英、杨崇友及其委托诉讼代理人龚琴蓉，被告腾龙纵横公司的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁红英、杨崇友向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋所有权证和将相应土地使用权分户登记到原告名下，并在取得产权证后及时将证交付原告，另以原告已付购房款按年利率6%从2017年5月26日起支付逾期办理房屋产权证的违约金，直到将证交付原告时止；（暂计算至2020年5月26日为525371元*6%/365天*1096天=94653.14元）；2.判令被告以原告已付购房款525371元为基数按每月1.5%的标准（每月7880.565元）从2017年5月26日起支付原告延迟交房占用费，直到被告实际交房日止；（暂计算至2020年5月26日为525371元*1.5%*36个月=283700.34元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系，二人于2017年5月25日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告腾龙金港小区第B幢一层1057号门面房，该门面房为商业用途、框架结构、建筑面积为34.98平方米、单价为15019.18元每平方米、总价为525371.00元，原告于2017年5月24日支付了10000元定金，2017年5月25日支付完全部房款。签订《商品房买卖合同》当日原、被告双方签订了《商品房买卖事宜补充协议》，约定“为了本小区商业兴旺，买受人所购商品房增值，由出卖人统一招商、统一经营，双方一致协商决定将原《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间推迟至买受人实际付完总房款之日起的第三年届满对应日，时间为2020年5月26日，在推迟交付期间，出卖人应给买受人支付迟延交房占用费。”同时约定以总房款为基数自2017年5月26日起每月支付1.5%的迟延交房占用费，按季度支付，支付时间为当年的3月30日、6月30日、9月30日、12月30日，如出卖人违反该约定则自应付延迟交房占用费次日起至实际支付迟延占用费支付之日止，每日向买受人支付当季占用费2‰的违约金。达成约定后，被告向原告支付第一个月的延迟交房占用费后再未向原告支付过延交房占用费，原告多次催告无果，特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉求。腾龙纵横公司辩称：公司现在经济情况困难，如果原告愿意放弃一分五的利息部分，公司可以配合做网签备案。本院经审理认定事实如下：原告梁红英、杨崇友欲购买被告腾龙金港小区B幢一层1057号门面房，于2017年5月24日向被告支付了定金10000.00元。2017年5月25日，原告梁红英、杨崇友（买受人）与被告腾龙纵横公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得利川市都亭街道办事处搾木村8、9组编号为1号地块的土地使用权，【土地使用证号为利国用（2015）第02-141号】，在上述土地上建设商品房，定名为腾龙金港；买受人购买的商品房为（预售商品房）B幢一层1057号房，用途为商业，框架结构、建筑面积为34.98平方米、单价为15019.18元每平方米、总价为525371.00元；付款方式为一次性付款，买受人于2017年5月25日向出卖人一次性付清总房款525371.00元；交房时间为2018年6月30日前。签订《商品房买卖合同》当日，原、被告补充签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》，补充协议的基本内容为：1.为了本小区商业兴旺，买受人所购商品房增值，由出卖人统一招商、统一经营，双方一致协商决定将原《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间推迟至买受人实际付完总房款之日起的第三年届满对应日，时间为2020年5月26日。在推迟交付期间，出卖人应给买受人支付迟延交房占用费；2.迟延交房占用费标准和交付方式及支付时间：①迟延交房占用费标准按买受人实际支付完所购买商品房总房款之日起（仅限于房价款，不含契税、公共维修基金等相关费用）的1.5%月计算，从2017年5月26日起核算至2020年5月26日。②出卖人按季度支付延迟交房占用费，支付时间分别为当年的3月30日、6月30日、9月30日、12月30日，占用时间不足一季的，以当季实际天数计算占用费；3.出卖人在迟延交房期间，可以对买受人购买的商品房使用和进行各种经营活动，使用方式包括但不限于自己经营使用和以自己的名义直接对商铺出租、承包、联营等；4.因出卖人违反该约定则应付延迟交房占用费次日起至实际支付迟延占用费支付之日止，每日向买受人支付当季占用费2‰的违约金。合同签订后，原告于当日向被告付清了全部房款。至原告起诉之日，涉案房屋尚未竣工投入使用，被告仅向原告支付过一个月的迟延交房占用费，再未向原告支付过资金占用费或违约金。2021年1月15日，原告起诉来院，提出前述请求。上述事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》、《收据》、及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、被告应否为本案《商品房买卖合同》《补充协议二》办理备案登记和协助原告将案涉商品房的产权登记至原告名下，并在取得不动产权证书后及时将证交付给原告。2、被告应否向原告给付迟延交房占用费及逾期办证违约金及其具体数额。本院针对前述焦点分析评判如下：关于焦点一：根据有关房屋权属登记的法律规定及本案《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”和第二十二条“合同持有情况”的约定，出卖人应当就其与买受人签订的《商品房买卖合同》报产权登记机关备案，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记，还须出卖人（开发商）就其所开发的房地产完成初始登记并将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案，出卖人协助买受人办理所购商品房权属转移登记系出卖人的法定附随义务，本案《商品房买卖合同》第十五条还约定“出卖人在产权证书办理完毕后30日内发放给买受人”。故原告诉请被告应就本案《商品房买卖合同》《补充协议二》交由房地产主管部门备案登记和协助原告将案涉商品房的产权登记至原告名下，并在取得不动产权证书后及时将证交付给原告的请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。但根据查明的事实，被告协助原告办理案涉商品房的不动产权属登记的条件尚不成就，自条件成就时被告应如约履行。关于焦点二：我国合同法第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据查明的事实，原告经与被告协商，双方达成了将被告的交房时间由2018年6月30日前变更至2020年5月26日，被告在推迟交付期间向原告支付迟延交房占用费，迟延交房占用费的标准为：从2017年5月26日起按照原告实际支付完所购买商品房总房款525371.00元的1.5%/月的标准计算至2020年5月26日的一致意见，该意见系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。根据本案《商品房买卖合同》第八条“交付期限”和《补充协议二》第一条“交付时间推迟至2020年5月26日”的约定，该《补充协议二》第一条约定的“推迟交付期间”即为2017年5月26日至2020年5月26日，被告在前述约定交付期限内未向原告交付房屋，在仅向原告支付一个月迟延交房占用费后再未支付迟延交房占用费，其行为构成违约，应承担相应违约责任。依照前述约定，被告理应向原告支付合同约定的推迟交付期间的迟延交房占用费即：525371.00元×1.5%/月×35月=275819.775元，原告的该部分请求，本院予以支持。对于《补充协议二》第一、二、三条的约定内容如何理解，按照通常理解予以解释并结合该补充协议所使用的词句，条款间的关系以及诚实信用原则，本院确定各方对该《补充协议二》第一、二、三条所表示的真实意思为被告逾期交房后只应向原告支付前述推迟交付期间的迟延交房占用费，自2020年5月26日后被告延迟交房不应再承担支付迟延交房占用费的违约责任。如则推迟被告交房期限后，被告除继续给付迟延交房占用费外，还需按照本案《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定承担逾期交房的违约责任，各方就没有在《补充协议二》中再对被告未按照约定时间支付迟延交房占用费需支付相应违约金进行约定的必要，且有失公平。故对于原告要求被告支付自2020年5月27日起以525371.00元为基数按照月利率1.5%的标准计算至被告实际交房之日止的迟延交房占用费的请求，本院不予支持。另，原、被告双方并未在《商品房买卖合同》及《补充协议二》就逾期办理房地产权属证书约定违约金条款，仅在《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，具体办理产权属证书时间以房管部门通知为准。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、产权证书办理时间以产权登记部门办理时间为准，在产权证书办理完毕后30日内发放给买受人。故，对于原告要求被告以原告已付购房款按年利率6%从2017年5月26日起支付逾期办理房屋产权证的违约金，直到将证交付原告时止的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司于本判决生效之日起30日内将本案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议（二）》交由房地产主管部门备案登记；在案涉腾龙金港B幢一层1057号商品房的不动产权属登记的条件成就之日起60日内协助原告梁红英、杨崇友办理该商品房的不动产权属登记手续。逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定办理;二、被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司于本判决生效之日起90日内向原告梁红英、杨崇友支付迟延交房占用费人民币275819.775元。三、驳回原告梁红英、杨崇友其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5555.50元，减半收取2777.75元，由被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡铃二〇二一年四月十二日书记员  杨微