安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民再3号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：淮南市鑫海商贸有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区谢李路中段，统一社会信用代码913404007728232261。 法定代表人:张映秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙景刚，安徽法田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾堃，安徽法田律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：淮南市唐山镇人民政府，住所地安徽省淮南市谢家集区唐山镇，统一社会信用代码113404040030592432。 法定代表人：李二宝，该镇镇长。 委托诉讼代理人：杨杰，安徽竞合律师事务所律师。 一审原告淮南市唐山镇政府（以下简称唐山镇政府）与一审被告淮南市鑫海商贸有限公司（以下简称鑫海公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，由安徽省淮南市谢家集区人民法院作出（2019）皖0404民初500号民事判决。宣判后，唐山镇政府与鑫海公司均不服，向本院提起上诉。本院作出（2020）皖04民终468号民事判决。宣判后，鑫海公司不服，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院作出（2020）皖民申2464号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年1月19日立案后，依法另行组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。再审申请人鑫海公司的委托诉讼代理人孙景刚、贾堃，被申请人唐山镇政府的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫海公司申请再审称：（一）唐山镇政府是国家行政机关，依法不能从事经营性活动，不能作为商业开发项目的合同主体，案涉合同无效。（二）二审改判的关键性证据《补充协议书》系唐山镇政府在二审程序中提交，但二审法院并未组织双方对该证据进行质证，也没有进行开庭审理，审判程序违法。（三）土地出资作价300万元的前提是项目总投资预计为5000万元，如果300万元作为唐山镇政府实际出资额，则同时应认定鑫海公司出资4700万元。以此计算，该项目建成后应双方按照6%与94%的比例分享权利和承担风险。（四）唐山镇政府投入的划拨土地不具备商业开发条件，后由鑫海公司通过出让方式出资购买，才变更为出让性质的土地，其价值在市场才得以体现。国土部门是对出让的土地进行征收，被征收主体是鑫海公司，所获收益当然归鑫海公司所有。而且，合同约定唐山镇政府以原划拨地块出资合作，而本案土地已经变更为出让性质，合同又无效，因此，唐山镇政府无权获得合同约定收益。（四）唐山镇政府拆迁地块上建筑物已经获得赔偿，其权益已经得到了保护。如果对唐山镇政府进行征收补偿，应由土地征收部门按照划拨土地补偿给唐山镇政府，该地块上的建筑物因征收获得的赔偿金也应属双方共有。综上，二审判决认定事实错误、审判程序违法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项的规定，请求对本案进行再审。 唐山镇政府辩称，本案诉争的土地原属被申请人享有，该土地使用权具有相应的财产价值；被申请人至始至终没有因该土地得到相应的补偿；申请人因该土地征迁，得到了3638600元的土地补偿款。被申请人认为，双方系合作开发，按照协议约定，被申请人提供了开发相应的地块，申请人支付了土地变性所需的费用，由于申请人不具备房屋开发的主体资格，导致开发无法进行，因此，无论双方签订的协议是否有效，被申请人提起分配土地征收款的请求，都系合理合法的诉请，应当依法得到支持。 唐山镇政府向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告土地补偿款2796400元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年11月5日，唐山镇政府（甲方）与鑫海公司（乙方）签订一份《合作协议书》，主要内容约定：“……甲、乙双方共同合作投资新家园商务广场项目，经充分协商一致，特签订本协议并共同遵守。协议条款如下：第一条甲、乙双方共同投资建设的该项目位于甲方所辖的山口社区境内（原唐山派出所旧址），占地面积约2000平方米（约4亩）。拟建一座地上楼高为19层、总建筑面积约9000平方米的商住楼为主体的新家园商务广场。……第七条项目合作的商住楼施工前，该项目规划、立项报建、环评和土地使用等相关手续由乙方负责办理，甲方须积极进行配合协调，否则，甲方应赔偿乙方由此造成的经济损失。上述办理各种证件过程中所产生的费用由乙方首先支付，计入乙方总投资额中。第八条甲方应负责办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，或由甲方委托乙方办理。上述办理过程中所产生的各类费用由乙方支付，计入乙方总投资额中。第九条甲方要为乙方经营创造良好的外部环境，并配合乙方办理各种证件及水、电接通工作，产生的费用由乙方先行支付，计入乙方总投资额中。……第十二条因不可抗力因素造成本协议无法履行的，应及时通知对方，甲、乙双方互不承担法律责任。……第十五条本协议书自甲、乙双方法定代表人签字盖章之日起生效，生效之日为合作开始之日。”合同落款处加盖了双方单位印章，并由法定代表人签名。协议签订后，按照约定，唐山镇政府把享有使用权的工业用地过户给鑫海公司，鑫海公司在国土局办理了土地使用权变更手续。之后，由于客观原因，该项目没有报批，至今没有建设。2011年3月21日，淮南市国土资源局（出让人）与唐山镇政府（受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容约定：“……第四条本合同项下出让宗地编号为淮国土协［2011］001，宗地总面积大写贰仟伍佰玖拾玖平方米（小写2599平方米），其中出让宗地面积为大写贰仟伍佰玖拾玖平方米（小写2599平方米）。本合同项下的出让地坐落于谢家集区南侧。……第五条本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地。第六条出让人同意在2011年3月21日前将出让宗地交付给受让人……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写捌拾肆万贰仟贰佰元（小写842200元），……”2011年3月21日，鑫海公司以唐山镇政府名义缴给淮南市国土资源局土地出让总价款842200元。鑫海公司以唐山镇政府名义为办理土地从工业用地转为商业用地手续缴纳各种费用共计993089元。2016年11月28日，淮南市谢家集区城市重点工程建设指挥部办公室与鑫海公司签订《国有土地收储协议》，约定征收2599平方米，安徽广利远宏土地评估咨询有限公司评估认定该地块每平方米1400元，总补偿价款为3638600元。当日，淮南市谢家集区城市重点工程建设指挥部与鑫海公司签订《拆迁补偿安置协议》，并将全部补偿款支付给鑫海公司。2019年6月24日，一审法院委托安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司评估该宗土地，2011年3月22日划拨土地使用权价格共计467800元，评估费2000元。一审法院判决：一、淮南市鑫海商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付给淮南市唐山镇人民政府1165137.86元。二、驳回淮南市唐山镇人民政府其他诉讼请求。案件受理费29171元，减半收取14586元，由淮南市唐山镇人民政府负担8509元，淮南市鑫海商贸有限公司负担6077元。 唐山镇政府、鑫海公司均不服一审判决，分别提起上诉。唐山镇政府上诉请求：撤销一审判决，改判支持唐山镇政府一审诉讼请求。鑫海公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回唐山镇政府诉讼请求。二审法院认定事实：对一审判决查明事实予以确认。另查明，唐山镇政府与鑫海公司签订的《合作协议书》第二条约定：项目总投资额预计5000万元，其中，甲方以持有的该宗地国有土地使用权出资和现金出资，土地使用权出资以专业评估公司评估及双方协商认定的价格300万元作为出资额。第三条约定：考虑到唐山镇政府性质，为便于开发，简化有关手续，土地所有权证办理更名过户给鑫海公司，鑫海公司更名后，立即办理相关报批手续，待项目建成后，双方经营和管理模式待研究后，另行确定。2011年4月26日，唐山镇政府（甲方）与鑫海公司（乙方）签订一份《补充协议书》，主要内容约定：“甲乙双方于2010年11月5日签订《合作协议书》。甲、乙双方为了使该合作项目能顺利进行，特就该《合作协议书》中的有关内容进行修改和补充，并达成如下补充协议：一、甲方用于合作的土地具有出让使用权，证号：淮国用（2011）第040007号，面积：2599平方米，用途为住宅用地。乙方同意代甲方支付该宗土地的出让金及其税费、拆迁补偿费用及办理土地使用证证件和土地使用权转让的税、费，待项目建成后由甲方还给乙方或者由乙方从甲方的土地作价中直接扣除。二、双方同意甲方的该宗出让净地作价人民币300万元。三、待项目建成后，乙方将按照甲方土地的作价扣除乙方代甲方支付该宗土地的出让金及其税费和拆迁补偿费用及办理土地使用证证件和土地使用权转让的税、费后的剩余价值还原甲方房屋。……”2011年5月11日，涉案土地使用权经淮南市国土资源局审批登记在鑫海公司名下，并办理了土地使用权证。 二审法院认为，本案争议焦点为：一、《合作协议书》的效力如何认定。二、一审判决对涉案土地补偿款的分配是否妥当。关于第一项争议焦点，根据唐山镇政府与鑫海公司签订的《合作协议书》约定的内容，双方是共同合作投资建设新家园商务广场项目，故双方之间应为合资、合作开发房地产合同关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”该法及相关行政法规并无国家行政机关不得以土地使用权出资合作开发房地产的明确规定。故依照上述规定，唐山镇政府对涉案土地原先享有合法使用权，可以出资合作开发房地产，鑫海公司以唐山镇政府非民事活动的适格主体为由，认为《合作协议书》无效的上诉理由于法无据，不予采纳。关于第二项争议焦点，根据已查明事实，《合伙协议书》签订后，唐山镇政府办理了土地使用权出让手续，并依约将涉案土地过户至鑫海公司名下，由鑫海公司缴纳了土地出让金等相关费用，政府部门亦为鑫海公司办理了土地使用权证。由此可见，双方已按协议履行了部分义务，涉案土地使用权已成为双方共同投资合作的财产，不再单独属于唐山镇政府，亦不单独属于鑫海公司。双方各自认为自己是涉案土地的权利主体的上诉理由均不能成立，不予采纳。基于双方的合作协议，由于规划原因导致双方合作协议不能继续履行后，涉案土地因被征收而获得的补偿款3638600元应为双方共同投资合作产生的财产权益，应为双方共同共有。经审查，双方未在合作协议中明确约定投资、收益等的分配比例，故一审法院按照双方实际出资额确定补偿款的分配比例并无不当。但根据双方协议约定，双方合作时已认可唐山镇政府的土地出资作价为300万元，一审判决以评估确定的当时的划拨土地使用权价格作为计算依据欠妥，予以纠正。唐山镇政府应分得2434115.45元〔（3000000元－993089元）÷3000000元×3638600元〕。至于鑫海公司上诉所称的建筑物赔偿款及前期投入资金，经查，鑫海公司一审中并未提出请求，二审不予审查。根据双方的合作协议，一审判决确定本案案由为合伙协议纠纷不够准确，应为合资、合作开发房地产合同纠纷。综上所述，唐山镇政府部分上诉请求成立，予以部分支持。鑫海公司上诉请求不能成立，应予驳回。二审法院判决：一、撤销安徽省淮南市谢家集区人民法院（2019）皖0404民初500号民事判决；二、淮南市鑫海商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付淮南市唐山镇人民政府2434115.45元；三、驳回淮南市唐山镇人民政府其他诉讼请求。一审案件诉讼费用负担方式按一审判决执行；二审案件受理费34767元，由淮南市唐山镇人民政府负担19481元，由淮南市鑫海商贸有限公司负担15286元。 本院再审对二审判决查明事实予以确认。另查明，依据一审中鑫海公司提交的该公司营业执照，其经营范围为煤炭零售经营等，不含房地产开发。 本院再审认为，本案争议焦点，1、双方当事人签订的《合作协议书》、《补充协议书》的效力问题。2、原二审审判中是否存在程序违法的问题。3、原二审判决对土地补偿款的分配是否适当。 一、关于双方当事人签订的《合作协议书》、《补充协议书》的效力问题。依据唐山镇政府与鑫海公司签订的《合作协议书》的约定，以唐山镇政府提供土地、鑫海公司提供资金的方式，双方共同合作建设新家园商务广场项目，故双方之间应为合资、合作开发房地产合同关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”鑫海公司一审时提交的该公司的企业法人营业执照，经营范围无房地产开发，鑫海公司也未提交其起诉前已取得房地产开发经营资质或已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的证据，故双方之间签订《合作协议书》应为无效协议。而《补充协议书》系对《合作协议书》的约定内容进一步细化，《合作协议书》无效，故《补充协议书》亦无效。 二、关于二审审判中是否存在程序违法的问题。经查，在一审卷宗内有一份双方当事人签订的《补充协议书》，一审中各方当事人均未对该份证据进行举证，一审法院也未采信该份证据。二审法院是采用书面方式审理，未组织双方当事人对该份《补充协议书》进行举证、质证，双方当事人在一、二审中均未对该份证据进行举证、质证的情形下，二审判决采信了该份证据并认定了新的事实属于程序不当。但本次再审庭审中，组织双方当事人对该份《补充协议书》进行了质证，双方均认可该份《补充协议书》真实存在，故对该份《补充协议书》内容予以认定。 三、关于原二审判决对土地补偿款的分配是否适当的问题。根据双方约定，由鑫海公司出资为唐山镇政府提供的土地办理出让手续到鑫海公司名下，以便用于双方合作开发。但是由于客观原因，在土地办理到鑫海公司名下后，双方的合作开发项目未能进行。2016年，已经办理到鑫海公司名下的土地被依法征收，获取补偿款3638600元。在双方当事人签订的《合作协议书》、《补充协议书》依法认定无效的情形下，双方应当相互返还财产。但由于土地已经被征收，无法返还，对于获取的征收补偿款应由双方予以分配。由于双方当事人签订的协议无效，原一、二审法院按照双方实际出资额确定补偿款的分配比例并无不当。而唐山镇政府提供的土地原为划拨土地，只有在成为出让土地后才能用于商业开发。而土地性质的变更将影响土地价值变化，双方当事人均认可该土地在变更土地性质后的价值为300万元，原二审判决以此认定唐山镇政府的出资数额正确，并据此计算双方当事人应得的土地补偿款数额适当。关于鑫海公司再审称，认定土地作价为300万元的前提是项目总投资预计为5000万元，如果认定土地价值300万元，则鑫海公司的出资就是4700万元，应按此比例分配土地补偿款。经查，5000万元的约定只是双方对项目投资数额预估计，不是真实发生，不能以此认定双方当事人出资。关于鑫海公司在再审申请书中称应将案涉土地上的建筑物的补偿款予以分配以及再审庭审中提出该公司还有其他投资应当认定的主张，由于鑫海公司在原审中没有提出上述请求，再审中不予审查。 综上，再审申请人鑫海公司的部分再审理由成立。原审判决虽然在合同效力的认定上适用法律错误及证据认定的程序上存在不当之处，但判决结果并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2020）皖04民终468号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 王 伟 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年四月十二日 书记员 杨婷婷 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。