辽宁省朝阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽13执异14号异议申请人（案外人）：凌源市文化旅游和广播电视局，住所地凌源市滨河新区。法定代表人：李宗杰，局长。申请执行人：凌源鸿岩建筑工程有限公司，住所地凌源市凌河大街文化路66号。法定代表人：李文雄，总经理。委托诉讼代理人：石光蕊，女，1977年2月24日出生，汉族，该公司项目经理，住凌源市。被执行人：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区营州路三段3-36。法定代表人：张成轩，总经理。委托诉讼代理人：付佳丽，辽宁森盛律师事务所律师。本院在执行凌源鸿岩建筑工程有限公司与朝阳盛泰房地产开发有限责任公司建筑合同纠纷一案中，案外人凌源市文化旅游和广播电视局于2021年3月23日对执行中查封的朝阳盛泰房地产开发有限公司名下所有的凌源国贸大厦6-9轴与D-K轴内一至三层12处摊位，面积约为246.76平方米房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人凌源市文化旅游和广播电视局称，请求贵院中止对凌源市国贸大厦6-9轴与D-K轴内一至三层12处摊位，面积约246.76平方米房屋的查封及拍卖。事实和理由：凌源市文化广播电视体育局经过机构改革更名为凌源市文化旅游和广播电视局。2013年9月4日，原凌源市文化广播电视体育局根据2013年9月4日市长办公室会议精神，与被执行人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司签订《凌源市文化招待所及其附属房屋拆迁补偿安置协议书》，达成协议内容如下：一、甲方因国贸大厦项目建设需要，在市府路西段规划范围内实施房屋拆迁，乙方的房屋在其拆迁范围内；二、乙方房屋坐落在市府路西段，建筑面积有照（94年航拍砖字）房屋943.01平方米，无照房屋56.33平方米，房屋用途为商用和非住宅。三、甲方补偿乙方：（一）货币1、奖励：500/㎡×743.31㎡=371655元。2、搬家费：20/㎡×743.31㎡=14866元。3、停产停业损失费：500/㎡×3年×743.31㎡=1114965元。4、简单装修补偿费100元/㎡×743.31㎡=74331元。5、附属物：24183元。总合计为：1600000元。（二）产权调换房屋（楼房原址原层回迁）甲方将坐落在国贸大厦6-9轴与D-K轴范围内，正门与市府路平行，一层至三层高不低于3.9米的房屋作为产权调换房屋，产权调换面积一楼249.9㎡，二楼249.9㎡，三楼499.54㎡。该房屋设计用途为商用，该房屋为期房。置换期房总面积为999.34㎡。四、该置换房屋需独立开门，交付使用的房屋水电气齐全，设施设备，房屋格局设计、施工需经乙方同意。五、甲方保证在2016年9月1日前将符合国家规定标准的产权调换房屋交付给乙方，如提前交工，甲方让乙方无条件进入使用。根据双方签订的上述协议，案外异议申请人几年来，多次找被执行人负责人要求交付房屋，也多次向凌源市国资办、政府督查室汇报情况，但被执行人负责人一直以不能验收为由不能交付，无奈于2021年1月15日向凌源市人民法院提起诉讼，现本案未开庭。2021年3月23日上午，案外异议人得知贵院已经张贴公告欲拍卖被执行人118户摊位，根据公告所列摊位明细表，经到凌源市房产处查询摊位所登记的位置和现场确认，其中有5处摊位（摊位号：070112、070113、070236、070240、070248）全部处在我方与被执行方所签署的产权调换房屋协议范围内，面积为：162.90平方米；另有7处摊位部分面积（摊位号及所占面积比例约为：070114约占1/2；170237约占1/3；070241约占1/3；070245约占1/3；070249约占1/3；070253约占2/9；070252约占2/3）处在该范围内，面积约为83.86平方米。总计所涉及摊位面积约为246.76平方米。因此向贵院提出申请，要求贵院中止对案外异议申请人回迁房屋中在本次拍卖所涉及的12处摊位的执行，所涉摊位号为：070112、070113、070236、070240、070248、070114、070237、070241、070245、070249、070253、070252。根据案外异议申请人与被执行人达成的产前安置补偿协议书，双方确立的“以物权换物权”拆迁安置关系的本质为无权交换关系，该“以物权换物权”的拆迁安置关系完全有别于普通的商品房交易，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，案涉产权调换属于拆迁补偿安置，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，该《拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予无权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。根据物权法理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有物权优先效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、28条之规定，案外异议申请人完全可以依据其享有物权的凭证中止贵院的查封及拍卖。就本案而言，案外异议申请人坚持国有资产保持原物不变，并且保证不流失、保值增值的原则，要求贵院对已经查封并且准备拍卖的资产中止执行。申请执行人凌源鸿岩建筑工程有限公司、被执行人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司未答辩。本院查明，本案进入执行程序后于2017年1月20日以（2017）辽13财保1号民事裁定对凌源国贸大厦1-3层房产进行了查封，于2020年1月20日以（2019）辽13执字第164号执行裁定书予以续查封。现案外人凌源市文化旅游和广播电视局提出异议，称本院查封房产中包涵其房屋拆迁补偿安置房屋（产权调换房屋），并提供《凌源市文化招待所及其附属房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称“协议书”）及凌源市人民政府督查室“督查专报”等文件。《协议书》中载明“甲方将坐落在国贸大厦6-9轴与D-K轴范围内，正门与市府路平行，一至三层高不低于3.9米的房屋作为产权调换房屋，产权调换面积一楼249.9㎡，二楼249.9㎡，三楼499.54㎡，该房屋用途为商用，该房屋为期房。置换期房总面积为999.34㎡”。经案外人与凌源市房产处查询摊位登记的位置和现场确认，本院查封的国贸大厦摊位其中有5处摊位（摊位号：070112、070113、070236、070240、070248）包涵其内，面积为：162.90㎡；另有7处摊位部分面积包涵其中（摊位号及所占面积比例约为：070114约占1/2；170237约占1/3；070241约占1/3；070245约占1/3；070249约占1/3；070253约占2/9；070252约占2/3），面积约为83.86㎡。总计本院查封涉及其产权调换安置房总面积约为246.76㎡。被执行人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司负责人蔡向华（委托代理人）于2021年1月12日到本院说明此事，并向本院提供材料（系案外人提供的材料）。本院认为，根据上述查明事实，依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）、《拆迁补偿安置协议》中的安置用房具有了特定性，视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力。本案案外人所提异议符合《解释》第七条之规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对凌源市国贸大厦6-9轴与D-K轴内一至三层12处摊位，面积约为246.76平方米房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向朝阳市中级人民法院提起诉讼。审判长  谢学东审判员  吕月东审判员  徐战友二〇二一年四月十二日书记员  张 波