江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终490号上诉人（原审原告）：江苏华鸣管糖医疗技术研究院有限公司，统一社会信用代码91320412MA204R6Y2B，住所地常州市武进区常武中路**常州科教城创研港**楼3C-401-1。法定代表人：常洪大，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵斌，男。被上诉人（原审被告）：常州泰辉橡塑新材料有限公司，统一社会信用代码913204123239367273，，住所地常州市武进区常武中路**常州科教城创研港**楼3-A602法定代表人：高雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晗玢，江苏常发律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，江苏常发律师事务所律师。上诉人江苏华鸣管糖医疗技术研究院有限公司（以下简称华鸣公司）因与被上诉人常州泰辉橡塑新材料有限公司（以下简称泰辉公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初5045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华鸣公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、一审认定的房屋转租的关键事实错误。上诉人从未和被上诉人约定将被上诉人案涉房屋内的空调、桌子、椅子等物品加上被上诉人已支付给江苏长江龙城科技有限公司（以下简称龙城公司）剩余两个月（2020年4-5月）的租金小计16000元合计作价36000元转让给上诉人。1、关于上诉人的合同目的。上诉人之所以转租被上诉人房屋，就是因为被上诉人告诉上诉人，其承租的案涉房屋还有三年租期，可以转租给上诉人用于扩大经营。上诉人出于对剩余三年租期的合理期待，才与之发出了合同邀约（被上诉人于2020年3月31日晚18点04分微信明确提到“赵总，合同你要先确认下，因为401-2还有三年的租期”）。一审法院认定上诉人的合同目的是2个月，显然与证据相矛盾。2、被上诉人多次邀请上诉人去办理变更手续，包括2020年3月18日上午9点22分微信中邀请上诉人于当日下午约个时间去案涉房屋招商处和物业办理变更手续，4月30日下午14点36分在微信上约上诉人于5月7日上午9点一起去办理变更手续，但从未能成功办理。3、被上诉人于3月18日上午10点46分明确告知上诉人，目前龙城公司的政策有变更了，并建议双方当事人私下里偷偷转让。从该处被上诉人的答复可以看出，被上诉人先前告知上诉人房屋系可以转租并变更手续的，后来政策变了，建议私下偷偷转让。此处无论是变更手续，还是私下转让，都是让上诉人长期稳定使用该案涉房屋为目的。因为如果双方当事人仅约定两个月转租期的话，根本不需要大费周章去办理变更手续，或者私下里偷偷转让。二、一审认定事实多处前后矛盾，与常理不符。1、关于水电费和物业费：一审法院明确认定了上诉人向被上诉人支付了案涉房屋2020年4-6月的物业费及同年3-5月的水电费，并由被上诉人将前述款项转付给了龙城公司的物业。足见上诉人至少缴纳了3个月的水电费和物业费。而后一审法院又认定上诉人的36000元合同费用仅包含案涉房屋内的若干物品和剩余2个月的租期，显然与上述缴纳水电费和物业费的事实前后矛盾。一审法院的上述认定显然背离了基本的常理。既然上诉人只要租2个月房屋，何必去支付3个月的物业和水电费？2、关于案涉房屋实际使用时间：案涉房屋于2020年5月22日就被龙城公司强制锁门清场，上诉人也于微信上多次和被上诉人反映这个问题，被上诉人毫不理会，严重损害上诉人的合法权益。一审法院却枉顾事实认为被上诉人“转租2个月的合同目的已经实现”，与客观事实也严重背离。三、一审法院根据原《房屋租赁合同》条款就轻易断定被上诉人没有承诺上诉人办理变更手续，不符合基本逻辑，也与证据相矛盾。1、上诉人之所以会以36000元高价从被上诉人处转租案涉房屋，恰恰是因为双方都知道原《房屋租赁合同》约定不能转租，双方才达成约定上诉人能从龙城公司处办理租户变更手续，这样才能在不违反《房屋租赁合同》的前提下转而使上诉人成为新的租户。如果，原《房屋租赁合同》一开始就赋予了被上诉人转租权，双方又何必多次约定时间去办理转租手续？一审法院作出上述错误认定，显然颠倒了逻辑顺序。2、案涉房屋租金仅为8000元/月，屋内陈旧的空调桌椅等折价也就一两千元。上诉人为了转租却支付了高昂的36000元，从情理出发也不可能是为了短短两个月租期去的。被上诉人泰辉公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人与被上诉人之间本身口头约定将被上诉人剩余两个月租期及案涉房屋内的物品作价36000元一并打包给上诉人，该打包内容并不包括上诉人能够成功与龙城公司另行签订租赁协议。上诉人已经将案涉36000元支付给了被上诉人，被上诉人也如约将房屋及相应物品交付给了上诉人。双方权利义务已经履行完毕，且上诉人已经交付了相应的物业费及水电费。综上，上诉人与被上诉人之间权利义务已经履行完毕，不存在合同解除的可能性，上诉人的上诉理由不成立。华鸣公司向一审法院起诉请求：1、确认华鸣公司与泰辉公司之间的房屋租赁合同在2020年6月18日解除；2、泰辉公司支付华鸣公司转让费26000元；3、泰辉公司双倍返还华鸣公司定金20000元；4、泰辉公司支付华鸣公司房屋清场产生的搬家费损失2400元；5、本案诉讼费由泰辉公司承担。一审法院认定事实：2019年11月15日，案外人龙城公司作为甲方，华鸣公司作为乙方，签订《常州科教城国际创新基地房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）1份，约定乙方承租甲方位于常州市武进区常武中路18号的常州科教城创研港3号楼3C-401-1房屋（以下简称3C-401-1房屋），租赁期从2019年11月30日至2023年11月29日止；龙城公司（甲方）与泰辉公司（乙方）也签有《房屋租赁合同》，泰辉公司承租的是龙城公司位于常州市武进区常武中路18号的常州科教城创研港3号楼3C-401-2房屋（以下简称案涉房屋），租赁期从2019年5月10日起至2023年5月9日止；2份《房屋租赁合同》第七条第2款第（5）项均载明，乙方未经甲方同意将租赁的房屋转租给第三方的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，没收乙方支付的履约保证金，乙方应在15个工作日内腾空房屋并恢复原状返还给甲方，对房屋有关装饰、装修、设施设备甲方不作任何补偿，无偿归甲方所有，乙方损失由乙方自己承担。2020年3月12日，华鸣公司员工赵斌看到泰辉公司总经理何大勇正在搬家、得知泰辉公司不再承租案涉房屋，俩人即口头商定，泰辉公司将案涉房屋转租给华鸣公司，泰辉公司在案涉房屋内的空调、桌子、椅子等物品加上泰辉公司已支付给龙城公司的剩余2个月（2020年4-5月）的租金小计16000元合计作价36000元转让给华鸣公司，当天俩人即加了微信，赵斌即微信支付何大勇定金10000元，后俩人即通过微信沟通和联系，当月15日何大勇将案涉房屋钥匙交付给了赵斌，赵斌对案涉房屋进行了打扫、放置了绿植等并收到了案涉房屋内的空调、桌子椅子等，同年4月4日赵斌又微信支付何大勇26000元；华鸣公司向泰辉公司支付了案涉房屋2020年4-6月的物业费及同年3-5月的水电费，泰辉公司即转付给了龙城公司的物业。龙城公司不同意华鸣公司、泰辉公司之间的转租事宜，华鸣公司于同年5月18日搬出案涉房屋，当月22日龙城公司物业将案涉房屋上锁。同年6月17日，华鸣公司向泰辉公司寄送解除函，次日，泰辉公司签收该解除函。上述事实，有2份《房屋租赁合同》、赵斌与何大勇之间的微信记录、转账凭证和资产清单、照片打印件、解除函、EMS单及华鸣公司、泰辉公司的当庭陈述及抗辩等加以佐证，一审法院依法予以确认。双方主要争议：华鸣公司、泰辉公司之间口头转租协议是确认解除还是已履行完毕。针对双方主要争议，华鸣公司陈述，应当确认于2020年6月18日解除，双方谈转租时泰辉公司没有出示案涉房屋的承租合同，何大勇口头上告知赵斌案涉房屋的房租交到2020年5月底，后赵斌通过龙城公司了解到案涉房屋的租期还有三年，华鸣公司才要求转租的，同年3月18日何大勇约赵斌一起去龙城公司办理合同转租，因疫情未办成，到同年4月底5月初时龙城公司口头明确不办理转租、理由是龙城公司领导班子更换，同年5月15日左右龙城物业一工作人员私下说物业要来锁门了故华鸣公司在当月18日搬离案涉房屋，同年6月17日华鸣公司向泰辉公司寄送解除函，泰辉公司于次日签收，故口头转租协议于2020年6月18日解除。泰辉公司抗辩，在双方口头协商过程中华鸣公司明知泰辉公司合同于2020年5月9日到期，泰辉公司从未就华鸣公司能否与龙城公司续签合同或另行签订租赁协议作过任何承诺，泰辉公司已将剩余租期和屋内物品交付给了华鸣公司，华鸣公司也已付清了相关款项，1万元定金是保证泰辉公司能将剩余租期及屋内物品交付给华鸣公司而非保证华鸣公司与龙城公司能顺利签约，双方口头转租合同已于2020年5月9日前全部履行完毕，不存在解除合同的可能性。一审法院认为，华鸣公司、泰辉公司于2020年3月12日达成口头转租协议，在达成口头转租协议时，华鸣公司未要求泰辉公司出示案涉房屋的《房屋租赁合同》，泰辉公司也未主动出示该《房屋租赁合同》，但赵斌对泰辉公司就案涉房屋的实际租赁期限截至2020年5月9日这一情况是明知的，理由是：一，赵斌是在电梯口见到何大勇，当时何大勇正在搬家，华鸣公司正好想扩大经营面积，故主动谈及想转租意向，俩人在交谈过程中何大勇告知赵斌案涉房屋的租金泰辉公司支付至2020年5月9日，即赵斌明知泰辉公司自2020年5月10日起即不再租赁使用案涉房屋，在此情况下，俩人分别代表华鸣公司和泰辉公司达成了口头转租协议，华鸣公司为此支付泰辉公司36000元，该36000元包括泰辉公司已支付给龙城公司的截至2020年5月9日的租金及案涉房屋内的空调、桌子、椅子等的折价款；二，何大勇在2020年3月25日、同年4月1日两次向赵斌发送《租赁合同》，请求赵斌盖章确认，该《租赁合同》上明确记载租赁期限自2020年3月15起至2020年5月9日止，另，何大勇在同年4月1日向赵斌发送《租赁合同》后再次告知赵斌合同到期截止日为5月9日，赵斌也多次提及泰辉公司租期到5月9日事宜且在2020年4月3日告知何大勇其查了一下泰辉公司的合同的底档、得知泰辉公司有12000元的保证金在科教城，可见赵斌对泰辉公司与龙城公司签订的那份《房屋租赁合同》的内容也是清楚的；三，案涉房屋资产清单证明泰辉公司履行了交付资产义务、华鸣公司支付了定金10000元，华鸣公司认可泰辉公司于同年3月15日交付了案涉房屋钥匙，同年4月4日华鸣公司向泰辉公司转账支付了尾款26000元，即双方已就口头转租协议各自履行了自己的义务且华鸣公司于2020年4月4日履行完毕；四，华鸣公司向泰辉公司支付了案涉房屋2020年4-6月的物业费及同年3-5月的水电费并由泰辉公司将前述款项转付给了龙城公司的物业；最后，华鸣公司和泰辉公司均是龙城公司的承租人，均与龙城公司签订有《房屋租赁合同》，2份《房屋租赁合同》中均有未经龙城公司同意不得将租赁房屋转租给第三方、否则视为违约且龙城公司有权解除合同之约定，即双方对该条款内容是明知的，华鸣公司并未举证证明泰辉公司曾承诺能将案涉房屋成功转租给华鸣公司，从逻辑思维的角度出发泰辉公司也不会违反《房屋租赁合同》约定去承诺华鸣公司。综上，一审法院认定，华鸣公司与泰辉公司之间口头转租协议已于2020年4月4日履行完毕。华鸣公司虽寄送了解除函，但不能达到解除之法律后果。一审法院认为，华鸣公司、泰辉公司于2020年3月12日达成的口头转租协议成立，双方已经按照该口头转租协议的约定全面履行了自己的义务，华鸣公司转租2个月的合同目的已经实现。华鸣公司诉请无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回华鸣公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计505元，由华鸣公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。二审经查阅一审卷宗查明，一审庭审中，上诉人委托诉讼代理人赵斌陈述：当时我和何大勇在2020年3月12日口头商定把房屋里的空调和12张桌子椅子以36000元的价格转让给我，36000元中包括到2020年5月22日的租金。被上诉人对此在庭审中也予以了认可。二审另查明，2020年3月31日，泰辉公司在微信中告知华鸣公司赵斌，“赵总，合同你要先确认下，因为401-2还有三年的租期”。赵斌当即回复称，“你们不是到期了吗，怎么又三年了，5月9日到期什么情况？”上述事实，有上诉人一审提交的微信聊天记录及双方当事人一审庭审陈述在卷佐证。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张其之所以转租被上诉人房屋，是因为被上诉人告知上诉人，所承租的案涉房屋还有三年的租期，可以转租给上诉人用于扩大经营，从而使得上诉人对于案涉房屋的剩余三年租期产生了合理期待。上诉人又主张其与被上诉人约定的36000元并非针对案涉房屋内的空调、桌椅等相关物品以及2020年4、5月的两个月租金，而是被上诉人承诺上诉人能从龙城公司办理到租户变更手续。但是从上诉人一审提交的微信聊天记录来看，当被上诉人告知上诉人还有三年的租期时上诉人的回复显示，上诉人对此情况并不知情，故上诉人并非基于被上诉人对于案涉房屋还有三年租期并承诺上诉人可以获得转租权而想要转租案涉房屋。且一审关于双方约定36000元费用组成的认定系基于双方当事人的一审庭审陈述及相关举证，尤其是上诉人在一审庭审中明确表述了36000元包括案涉房屋内的空调、桌椅及截至2020年5月22日的租金。现上诉人又在上诉中推翻其一审庭审陈述，本院依法不予采信。由于上诉人提交的微信聊天记录无法反映被上诉人对于上诉人成功获得案涉房屋的转租权作出了承诺，上诉人也未提交其他足以证明其主张的证据，一审认定双方当事人之间建立的是关于案涉房屋2个月租期的转租合同关系且该合同已履行完毕并无不当。上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，华鸣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由江苏华鸣管糖医疗技术研究院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周韵琪审判员  王 星审判员  沈超彦二〇二一年四月十日书记员  陈晓露