北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4825号上诉人（原审原告）：北京健知美健身有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路**院北京新天地小区**楼底商。法定代表人：崔秀芹，经理。委托诉讼代理人：刘艳军，男，1985年7月24日出生，北京健知美健身有限公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市朝阳区管庄农工商联合公司，，住所地北京市朝阳区管庄**法定代表人：田建，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京健知美健身有限公司（以下简称健知美公司）与上诉人北京市朝阳区管庄农工商联合公司（以下简称管庄农工商）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。健知美公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判支持健知美公司900万元租金差价损失赔偿；2.本案的一审、二审诉讼费用、评估费用由管庄农工商承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实存在错误。1.一审法院认为“案涉合同约定的租金与评估的租金标准相差较大，系受合同订立时健知美公司与管庄农工商间的协商、谈判及双方订立合同其他目的、因素的影响，以及后来案涉房屋周围交通环境、人流等客观因素的变化。前述目的的考虑以及因素的变化，系双方当事人基于特定目的考虑的结果，对环境、市场等客观因素较大的变化，难以在订立合同时做出全面客观的预测。”该认定存在严重的错误：第一，双方签订的合同中，对于租金的约定是呈逐年递增的，按不同的年份支付，说明双方已经对于案涉房屋未来行情价格走势作出了预判，认可租金肯定是上涨的。第二，健知美公司承租房屋本身是用于商业、服务业、体育休闲、居民服务等经营活动，且对案涉房屋进行大范围改造投入，完全可以推断出健知美公司对案涉房屋的持续租赁具有“生死攸关”的利益和强烈的期待性。持有很多物业的管庄农工商对案涉房屋现在的租金价格是明知的，在此情形下，管庄农工商对将来给承租方造成租金差价利益损失应当具有很强的预见性。第三，健知美公司承租的案涉房屋面积多达2811.24平方米，属于大型商业物业的租赁。由于健知美公司从事的是商业、服务业、体育休闲、居民服务等经营活动，开始经营后很大可能带来大量的人流从而在未来改变周边的商业环境。因此，管庄农工商在此情形下理应预见案涉房屋区域未来有可能发生租赁行情的大幅递增。第四，根据《房屋建筑物租赁协议书》第七条违约责任第（二）款的约定，说明双方对违约可能造成的损失具有较高的预见性。第五，双方就案涉房屋签订的租赁合同，约定的承租价格公道，和当时的市场价格持平。后案涉房屋租金出现较大的波动，一方面是因为整个北京的商铺租赁市场都呈较大幅度的租金价格提升，这属于普遍现象。另一方面也确实是因案涉房屋所在的北京新天地小区一侧的道路投入使用所致。而管庄农工商作为案涉房屋的拥有者，尤其是作为当地政府部门的平台公司，对于小区周边的基础设施投入使用的情况比承租者更为清楚。因此，据此可知，管庄农工商对于因道路投入使用而导致案涉房屋出租价格上涨的情形是完全有预见的，因而其对于健知美公司租金差价利益的损失也是完全可以预见的，对因其根本违约而解除合同应承担违约赔偿责任，也应赔偿健知美公司主张的案涉房屋租金差价利益损失。2.一审法院认为“健知美公司承租房屋自用，不同于转租等为目的的经营性承租、转租活动，合同对转租也进行了限制性约定。因此，不能完全参照评估报告的意见确定租金差价损失。”该认定也是与事实不符的：第一，健知美公司是否利用案涉房屋从事转租等为目的的经营性承租、转租活动，并非影响租金差价利益损失的因素，因为租金差价损失计算的是如果继续履行合同，和无法继续履行合同时重新在同地段承租同面积房屋的租金差价，和是否从事经营性承租、转租活动没有任何关系。更何况，健知美公司承租后主要用于自己的健身俱乐部经营。第二，在一审庭审中，对于租金差价利益损失，健知美公司依法向一审法院申请鉴定，一审法院也依法委托评估鉴定机构予以评估鉴定，评估报告也依法予以质证。在庭审结束前，该报告结论并未被新的评估报告推翻，因此，该评估程序合法、形式合法、内容合法，符合证据规则的规定，法院应予以采信。3.评估报告中所评估的损失远远无法弥补健知美公司的实际损失，且一审判决导致健知美公司的合法权益得不到有利的保护，令违约者由此获得巨额的租金差价利益。首先，评估报告的结果看似很高，但和实际租金价格相比，远远低于实际的价格，甚至比健知美公司另租的位置十分偏僻，存在大量公摊的二楼小面积房屋租金价格低。其次，案涉纠纷系管庄农工商根本违约所导致的。评估报告的结果是租金差价损失近1900万，而一审法院仅只支持了200万。在法院组织司法鉴定时，管庄农工商到现场开门配合鉴定时，配合鉴定的管庄农工商工作人员还直接问评估人员，是不是评了以后他们就可以接着对外招租了，不用再空着了。一审结果导致近乎90%，甚至更高的租金差价利益被根本违约者享有，显失公平。综上，管庄农工商根本违约致合同履行不能，因市场行情变化，健知美公司另行租房租金成本上涨，存在租金差价损失，该损失属可得利益损失，且该利益损失不仅属于签订合同时双方均可预见的损失，更属管庄农工商根本违约时应当预见到的因违反合同可能给健知美公司造成的损失。赔偿目的是使合同达到履行状态，以满足健知美公司在合同完全履行后所获得的基本利益，且该利益数额已经被合法有效的评估报告予以确定，故一审法院应当予以支持。二、一审法院适用法律存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，管庄农工商应当赔偿健知美公司合同履行后可以获得的利益。在本案中，健知美公司的可得利益表现为租赁房屋占有使用权，而租赁房屋占有使用权因管庄农工商的违约行为所致损失可以换算成租金价值的损失。健知美公司与管庄农工商签订的《房屋建筑物租赁协议书》虽没有约定健知美公司可以转租房屋以租金差价作为其收益，但健知美公司租赁该房屋的目的是为了经营健身房，房屋租金系其经营成本支出，无论其健身房经营是盈是亏，房屋租金上涨会导致经营成本支出增大，所以因房屋租金上涨造就的租金差价损失应认定为因管庄农工商违约而使健知美公司所受的可得利益损失，且该可得利益损失已经由相关鉴定评估机构依法作出并经质证，法院应依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定全额予以支持。综上，一审法院适用法律存在错误，应依法予以纠正。三、一审判决对健知美公司极其不公平。首先，订立合同之初管庄农工商就恶意隐瞒重要事实，将案涉房屋的性质从“住宅”恶意告知为“商业”，导致健知美公司投入大额资金后，无法办理正常经营手续，且多次被行政执法机关处罚，致使健知美公司产生巨额损失和成本回收缓慢。其次，在双方因案涉房屋性质问题尚未达成解决机制时，管庄农工商就恶意煽动群众，聚众在健知美公司经营场所内外闹事，并多次在公共媒体上张贴对健知美公司声誉极其不利的通知，给健知美公司造成无法挽回的损失。最后，综合一审判决内容和健知美公司的实际损失相差太远，健知美公司的一审主张是在有证据证明的情况下提起的诉讼请求，对于因管庄农工商的恶意而造成的声誉损失的等均未主张。综上，一审判决不足以弥补健知美公司的事实损失，对健知美公司极其不公平。管庄农工商辩称：不同意健知美公司的上诉请求，请求驳回健知美公司的上诉请求。1.本案中健知美公司作为经营健身房的专业公司，应当知道其租赁的标的物必须符合消防等相关条件，在合同签订之前，其应对相关租赁标的物是否符合条件等情况进行自查和核查，如果没有进行相应的核查签订了租赁合同，对合同租赁标的物不能正常履行负有责任。因此，健知美公司对目前合同涉及事项及后果无权提出赔偿的相关诉讼请求。2.本案一审判决对双方之间以及健知美公司的相关过错未进行审查认定，对相关责任未进行划分，一审判决对案件事实重大遗漏和认定不当。3.健知美公司在本案中和前一诉讼中，陈述其经营处于亏损状态，没有利润，合同约定涉案租赁标的物仅是作为经营场所使用，不允许通过转租等手段获取租金差价，健知美公司不存在合同预期利益损失的情形，健知美公司要求以租金差价作为损失赔偿的依据，没有法律和事实依据。4.租金评估与本案没有关联性，不能作为本案认定预期利益损失的证据材料。评估报告是对管庄农工商出租的房屋现在或今后的市场租赁价格的预估，评估报告的预估只能作为管庄农工商今后租赁房屋的租金，不属于健知美公司应当或者可能要获取的租金收益或者收入。评估报告不能作为本案的证据或者判决依据。5.本案一审中法院明确询问了健知美公司关于租金损失的相关诉请依据，健知美公司在一审中明确其并没有继续进行与健身房经营有关的经营活动，健知美公司也没有再去对外租赁房屋用于经营，健知美公司不存在额外支付了差额租金造成租金损失的客观事实和相关证据。因此，一审判决认定的租金损失没有事实和法律依据，应当予以撤销。管庄农工商上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回健知美公司的相应诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由健知美公司承担。事实和理由：一审判决对案件事实审查不清、认定错误，适用法律错误，判决结果明显不当，造成国有资产的严重流失，应当予以撤销，健知美公司的该部分诉讼请求应当予以驳回。一、一审判决对案件事实审查不清，认定错误，责任主体认定不当。1.一审判决对健知美公司对涉案房屋装修损失产生的原因及相关事实未进行审查，属于重要事实审查不清，认定错误。健知美公司对涉案房屋是按照商业经营进行的装修，因此在其进行装修之前，应当将二次消防设计方案及消防施工设计图纸报送消防主管部门进行报批，并须在获得许可后，方可进行改造施工和后续的装修施工。但健知美公司在一审诉讼中没有提交其事先经过报批的相关证据材料，一审法院亦没有对此进行任何的审查。如果健知美公司履行了装修改造前的消防审批报批手续，则会在健知美公司装修改造前即被叫停止，不会继续进行装修改造，不会产生装修损失，也不会发生本案中出现的、因开发商对房屋的消防初始登记不当而影响二次消防验收这一后果。因此，不能进行二次消防验收的责任在健知美公司。2.关于合同解除后，健知美公司在同一小区内租赁房屋继续经营一事，一审判决引述和认定错误。在一审中，健知美公司明确陈述的是以个人名义租赁了一个260平方米的房屋继续进行私教活动，但并不是健知美公司的租赁行为和经营行为，且健知美公司也没有向法庭提交任何证据材料。3.一审判决对涉案房屋的所有权单位、房屋登记备案的责任单位等关键事实未进行审查，属于对责任主体审查和认定不当。在一审中，管庄农工商已经明确表明了涉案房屋系国有资产，其产权人为朝阳区政府下属的文教委，房屋登记相关的事项系由房屋的开发建设单位负责登记备案。因此，管庄农工商仅仅是作为代管单位，而不属于主体责任单位，对此不承担责任。一审判决认定管庄农工商应当对房屋承担责任，并应当作为本案的责任主体，明显属于对案件事实和责任主体的认定不当。二、一审判决将租金差价推定为健知美公司的经营收益减少，认定为合同履行的预期利益，属于法律概念错误。经营收益是指经营行为而产生的收入收益，而合同预期利益是指合同有效履行后可以获取的相应收益。在本案合同中明确约定了健知美公司不得转租、转借，因此健知美公司不能通过房屋标的物的转租、转借而产生经营收益，也不存在转租租金与原合同中约定的租金金额的差额或差价，不存在合同履行后的租金差额这一合同预期利益。一审期间健知美公司明确陈述了其未租赁其他房屋进行同类经营，也没有提交任何证据证明其租赁房屋产生了更高的租金支出而形成了租金差价损失。在一审中，包括在前一个诉讼案件中，健知美公司一直主张其是亏损经营，没有获利。而此后健知美公司是否经营、如何经营、经营何种业态等，均是不确定事项。一审判决在没有客观事实为依据，没有有效证据支持的情形下，在没有产生客观经济损失的情形下，直接认定存在预期利益损失明显错误。三、一审判决结果明显损害了管庄农工商的合法权利，严重损害了国有资产的合法收益权，造成了国有资产的严重流失。健知美公司未履行报批程序、未获得消防部门许可进行装修而产生的损失，过错在于健知美公司，其无权要求赔偿。在没有任何证据证明健知美公司在租赁合同终止后另行支付了超过原租赁合同约定的租金，并且产生实际经济损失的情形下，一审判决直接推理认定该租金差价属于健知美公司经营利润的减少，而该减少部分作为合同预期利益损失进行判决处理，显然与案件事实不符合，没有证据支持、没有法律依据，直接损害了国有资产的相关权益。另外，本案中健知美公司对合同的解除负有同等责任，而非管庄农工商一方的全部责任。现生效判决也没有认定管庄农工商对合同解除负有全部责任，健知美公司作为健身房经营单位，其知道而且应当知道租赁的房屋必须是已经取得消防备案或者具有消防许可手续的房屋，健知美公司在决定签订租赁合同前应当对租赁标的物履行自查的责任和义务，否则应当自行承担租赁标的物存在瑕疵不能使用的责任。健知美公司应当对合同解除承担责任。健知美公司辩称：不同意管庄农工商的上诉请求。生效判决已经认定因管庄农工商违约导致合同解除，管庄农工商关于装修损失的上述观点不符合实际情况。合同第2条约定涉案房屋租赁后从事商业服务、体育休闲等经营场所使用，而且管庄农工商属于乡政府的托管部门，是按照当时商业价格承租的。如果管庄农工商明确告知不能经营，健知美公司不可能花费巨资投入经营。健知美公司一开始就在申报消防手续，多次申报，多次提交消防设计和消防改造，仅仅在消防就花费上百万的投入。正是由于涉案房屋错误的消防备案，管庄农工商不配合办理变更手续，导致最终没有取得。涉案房屋在规划上不是住宅，但备案时弄错了，从2013年到合同解除管庄农工商不配合办理变更手续，导致最终没有取得消防手续，责任在于出租方，不在于承租方。健知美公司2013年就承租涉案场地，承租后如果坐等管庄农工商协助办理手续，损失更大。作为一家公司，人员投资到位，不可能坐等损失扩大，只能止损，这都是管庄农工商导致的。合同解除了，私教课没有地方上，健知美公司也没有资金赔偿了，只能另外承租房屋作为私教课上课使用。在之前的案件中，法院对所有权单位都已经在庭审中进行了核实。租金差价损失的产生因为管庄农工商的违约导致的，如果不存在违约行为，剩余租期内的租金成本是健知美公司必然享有的，是成本性的支出，是健知美公司的实际损失，也经过了司法鉴定。本案纠纷是管庄农工商的违约导致的，给健知美公司造成了经济损失，直接导致健知美公司的股东和管理人员陷入困境，负债累累，导致总经理抑郁症，但没有钱缴纳住院费，连上诉费都是借的。管庄农工商的行为损害了健知美公司的利益，应当承担相应的责任。所谓同等责任问题，一审法院对租金差价损失90%是没有支持的，仅支持了10%，是对于违约方的保护。生效判决认定合同解除责任在于管庄农工商，认定由于管庄农工商消防原因导致合同不具有履行基础，但损失支持上显失公平。租金差价对健知美公司是损失，对管庄农工商确是违约所得。如果双方合同继续履行，管庄农工商不可能享有超出合同之外的租金。在签署租赁合同之前，管庄农工商明确承诺标的物符合使用条件，写入合同第2条，而且在乡政府出具的产权证明中明确是商用。可期待利益损失和利润不是完全划等号的，租金是成本性支出，减少导致利润的增加。如果不是管庄农工商的违约，按照当时合同履行，健知美公司可以继续享受双方合同约定的租金。可期待利益损失是法定的，管庄农工商的违约导致健知美公司损失惨重，管庄农工商至今没有赔偿一分钱，健知美公司已经快破产了，再承租是不可能实现的。退一步讲，即使按照管庄农工商所称的同等责任，租金差价损失至少应赔偿900万元。健知美公司向一审法院起诉请求：判令管庄农工商赔偿装饰装修损失118.81万元、行政处罚款9.7万元、经营性支出损失1000万元、2019年8月29日至2025年5月31日租金差价损失1897.23万元、鉴定费11.9万元。一审法院认定事实：2013年5月31日，健知美公司（乙方）与管庄农工商（甲方）签订《房屋建筑物租赁协议书》，承租案涉房屋，建筑面积2811.24平方米，用于商业、服务业、体育休闲、居民服务等经营场所使用，，地下游泳池用于游泳场馆经营使用租期自2013年6月1日至2025年5月31日，其中2013年6月1日至2013年11月30日为免租期；2013年6月至2014年5月租金76.96万元、2014年6月至2016年5月年度租金153.92万元、2016年6月至2019年5月年度租金161.62万元、2019年6月至2022年5月年度租金169.7万元、2022年6月至2025年5月年度租金178.18万元；甲方出租给乙方的标的楼房乙方只有使用权，未经甲方同意，不能向第三方转租。案涉房屋原为毛坯房，健知美公司承租后，对房屋进行了装饰装修。后，健知美公司投入使用。合同履行过程中，管庄农工商起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋建筑物租赁协议书》自2017年9月18日通知解除，健知美公司腾空交还房屋、支付租金、房屋使用费等。法院经审理后认为“现因管庄农工商提供房屋自身问题导致无法通过二次消防验收，无法用于经营使用，管庄农工商对此负有责任。健知美公司在被消防主管部门行政处罚后停止支付租金，不能视为根本违约，管庄农工商在此情况下发出解除通知对健知美公司不发生解除效力，健知美公司无需向管庄农工商支付滞纳金。鉴于双方约定房屋用于经营，因房屋本身原因现已不具备继续履行的基础，故法院判决双方租赁关系自判决生效之日解除。合同解除后，健知美公司应将房屋交还管庄农工商，2016年6月1日以后发生的租金根据现实营业状况予以酌减，双方可就合同解除后发生的索赔问题另行解决”，作出（2018）京0105民初4689号民事判决。双方均不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民终11281号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。健知美公司与管庄农工商在2019年11月20日办理房屋交接手续，管庄农工商收回房屋。健知美公司称在同一小区内另行租赁了面积约260平方米的房屋进行经营，租金每平方米4.9元/天。健知美公司称在经营使用过程中，由于案涉房屋备案为住宅，无法通过消防安全检查，也无法办理卫生许可证，导致被处以行政罚款。就此，健知美公司提交了封条、行政处罚决定书、行政处罚缴款书及网页查询页、致函、证明等予以佐证。管庄农工商不予认可，称即使真实，也系健知美公司经营不当所致。健知美公司主张2016年6月至2019年8月28日期间，其公司支出水电暖费等254万余元、工资472万余元，由于管庄农工商违反合同约定，未协助其公司办理相关手续，导致其公司被行政处罚、查封，管庄农工商在小区内张贴公告、在网络上发布公告，声称案涉房屋要被收回，要求居民不要办卡，退卡，造成其公司长期被围堵，无法正常经营，物业公司时不时断水断电，各种干扰，导致原本应当盈利的却变成亏本，连支出都无法平衡，没有收入，但支出了相应的费用，产生经营性支出损失。就此，健知美公司提交了通知、截图、照片、部分工资表、水电、物业费发票。管庄农工商称健知美公司证据所示行为与其公司无关，不是其公司实施的；不认可工资表、水电、物业费发票。审理过程中，健知美公司申请对案涉房屋装饰装修、租金差价进行评估鉴定。法院依法委托评估鉴定机构予以评估鉴定。其中租金差价损失咨询报告记载，2019年8月29日至2025年5月31日期间，原合同租金数额与评估租金差价共计1897.23万元。健知美公司支出评估费79000元。装饰装修残值资产评估报告记载，房屋装饰装修残值为118.81万元。健知美公司支出评估费40000元。一审法院认为，人民法院生效的民事判决认定管庄农工商对于房屋无法通过二次消防验收、无法用于经营使用负有责任，管庄农工商发出的解除通知对健知美公司不发生解除效力，因案涉房屋本身原因已不具备继续履行的基础而判决解除健知美公司与管庄农工商签订的案涉合同。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故，对于健知美公司主张管庄农工商赔偿装饰装修损失118.81万元的请求，法院予以支持。健知美公司在未取得消防验收、卫生许可等情况下，仍违反相关规定进行经营使用，导致受到行政处罚，系其自身违法经营行为所致，责任在健知美公司，对健知美公司要求管庄农工商赔偿行政处罚款9.7万元的请求，法院不予支持。健知美公司主张因管庄农工商的违约及其他侵权行为，经营受影响，其公司在2016年6月至2019年8月期间支出了工资、水电等费用，收支不平衡，要求管庄农工商赔偿期间的经营性支出损失。健知美公司提交的证据不足以证明其收入及收入不足以抵偿支出的情况，且健知美公司提交的证据不足以证明相关其他侵权行为系管庄农工商所为，之前生效的民事判决也已对2016年6月之后的租金予以了酌减。故，对健知美公司主张的经营性支出损失，法院不予支持。健知美公司与管庄农工商的合同期限至2025年5月31日，并约定了各期的租金标准。现因管庄农工商的原因导致合同提前解除，租金标准上涨，健知美公司另行租赁其他房屋，将会支付比原合同标准高的租金，租金标准的上涨，将导致健知美公司营业利润的相应减少，因此，租金差价损失当属于健知美公司所受的可得利益损失。可得利益的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉合同约定的租金与评估的租金标准相差较大，系受合同订立时健知美公司与管庄农工商间的协商、谈判及双方订立合同其他目的、因素的影响，以及后来案涉房屋周围交通环境、人流等客观因素的变化。前述目的的考虑以及因素的变化，系双方当事人基于特定目的考虑的结果，对环境、市场等客观因素较大的变化，难以在订立合同时做出全面客观的预测。健知美公司承租房屋自用，不同于转租等为目的的经营性承租、转租活动，合同对转租也进行了限制性约定。因此，不能完全参照评估报告的意见确定租金差价损失。法院综合考虑合同期内管庄农工商可取得的租金收入、健知美公司另行承租的情况及导致租金差价的因素、双方的过错程度，根据公平原则，确定管庄农工商需支付的租金差价损失。在合同因管庄农工商的原因提前解除的情况下，健知美公司因相关评估鉴定而支出评估费11.9万元，管庄农工商应当予以承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效后十五日内支付北京健知美健身有限公司装饰装修损失赔偿款一百一十八万八千一百元；二、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效后十五日内支付北京健知美健身有限公司租金差价损失赔偿款二百万元；三、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效后十五日内支付北京健知美健身有限公司评估费十一万九千元；四、驳回北京健知美健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，（2018）京0105民初4689号民事判决认定，因管庄农工商提供房屋自身问题导致无法通过二次消防验收，无法用于经营使用，管庄农工商对此负有责任。健知美公司在被消防主管部门行政处罚后停止支付租金，不能视为根本违约，管庄农工商在此情况下发出解除通知对健知美公司不发生解除效力，健知美公司无需向管庄农工商支付滞纳金。鉴于双方约定房屋用于经营，因房屋本身原因现已不具备继续履行的基础，故判决双方租赁关系自判决生效之日解除。双方均不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民终11281号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现健知美公司与管庄农工商签订的《房屋建筑物租赁协议书》已解除。关于健知美公司主张管庄农工商赔偿装饰装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。健知美公司与管庄农工商签订的《房屋建筑物租赁协议书》约定了健知美公司租赁涉案房屋的经营用途，且载明管庄农工商为健知美公司提供免租装修期，能够据以认定健知美公司系经出租人同意进行装饰装修。一审中，经评估，涉案房屋装饰装修残值为118.81万元，一审法院据此判决管庄农工商支付健知美公司装饰装修损失赔偿款，具有事实及法律依据。管庄农工商上诉主张不能进行二次消防验收等责任在健知美公司，但并未提交充分有效证据证明其主张，本院对此不予采纳。关于健知美公司主张管庄农工商赔偿租金差价损失，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。健知美公司与管庄农工商签订的《房屋建筑物租赁协议书》约定租期自2013年6月1日至2025年5月31日，并约定了租金标准。现因管庄农工商提供房屋自身问题导致无法通过二次消防验收，房屋不具备继续履行的条件导致合同提前解除，租金标准上涨，健知美公司另行租赁其他房屋，将会支付比原合同标准高的租金，导致营业利润的相应减少，因此，租金差价损失属于健知美公司所受的可得利益损失。评估的租金与合同约定的租金标准差距较大系受签订合同时健知美公司与管庄农工商订立合同目的及协商、谈判等因素的影响，以及案涉房屋环境状况、配套设施、交通及人员流动等客观情况变化所致。一审法院认定综合签约目的及相关因素，系双方当事人基于特定目的考虑的结果，对环境、市场等客观因素较大的变化，难以在订立合同时做出全面客观的预测，并无不当。一审法院综合考虑双方签订合同的目的、合同约定内容、健知美公司另行经营情况、影响租金差价的因素、当事人的过错程度及可预见性等情况，根据公平原则，酌情判决管庄农工商支付健知美公司租金差价损失赔偿款，并无不当。健知美公司上诉主张租金差价损失属于管庄农工商根本违约时应当预见到的因违反合同可能给健知美公司造成的损失，应改判支持其900万元租金差价损失赔偿，管庄农工商上诉主张健知美公司不存在合同履行后的租金差额这一合同预期利益，应驳回该公司的诉讼请求，均依据不足，本院不予采纳。因管庄农工商的原因致涉案房屋租赁合同提前解除，健知美公司因相关评估鉴定而支出评估费11.9万元，一审法院判决管庄农工商支付健知美公司评估费，合法有据。综上所述，健知美公司、管庄农工商的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94057元，由北京健知美健身有限公司负担60800元（已交纳），由北京市朝阳区管庄农工商联合公司负担33257元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年四月一日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳