山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0523民初5294号 原告：钟波，男，1978年4月22日出生，汉族，现住广饶县。 原告:钟行真,女,1975年11月8日出生，汉族，现住广饶县。 两原告共同委托诉讼代理人:成君,山东良远律师事务所律师。 被告：陈旭东，男,1963年10月15日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人:王国红,山东广胜律师事务所律师。 第三人：崔新宝，男，1968年9月28日出生，汉族，现住广饶县。 第三人：崔桂凤，女，1969年1月29日出生，汉族，现住广饶县。 原告钟波、钟行真与被告陈旭东、第三人崔新宝、崔桂凤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟波、钟行真及其委托诉讼代理人成君、被告陈旭东的委托诉讼代理人王国红及第三人崔新宝到庭参加诉讼，崔桂凤到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 钟波、钟行真向本院提出诉讼请求：1.判决停止对广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产的强制执行程序，解除对该房屋的查封措施；2.依法确认钟波、钟行真是广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产的所有权人;3.本案诉讼费由陈旭东承担。庭审后，钟波、钟行真撤回要求确认钟波、钟行真是广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产的所有权人的诉讼请求。 事实与理由：陈旭东与崔新宝、崔桂凤民间借贷纠纷一案中，广饶县人民法院于2019年1月8日作出(2019)鲁0523民初138号民事裁定书，裁定查封了备案登记在崔新宝名下位于广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产。但该房产崔新宝、崔桂凤已于2018年3月17日出售给钟波、钟行真，并将房屋交付给了钟波、钟行真，同时交付给钟波、钟行真原商品房买卖合同、发票等资料，钟波、钟行真已将房款全额付清。钟波、钟行真在接收房屋后对该房屋进行了装修装饰，购买了家具等，钟波、钟行真实际占有了该房屋，是该房屋的实际所有人，陈旭东申请对该房屋的查封损害了钟波、钟行真的合法权益。陈旭东与崔新宝、崔桂凤民间借贷纠纷一案已进入执行程序，钟波、钟行真向广饶县人民法院提出了执行异议，贵院作出(2020)鲁0523执异63号执行裁定书裁定驳回了钟波、钟行真的异议请求。钟波、钟行真为维护自身合法权益，现依法提起执行异议之诉。 陈旭东辩称，钟波、钟行真的起诉无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、钟波、钟行真与崔新宝、崔桂凤未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。1、广饶县人民法院对涉案房地产采取强制措施时，涉案房地产仍然登记在崔新宝名下，崔新宝为被执行人。根据民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”；2、根据广饶县房产管理服务中心出具的广饶县居民家庭住房合同备案情况查询结果、民事裁定书、协助执行通知书，可以明确证实涉案房产系归崔新宝所有，并于2019年1月8日被广饶县人民法院查封，没有记载涉案房产存在任何买卖、抵押等备案登记信息；3、广饶县人民法院在2019年1月8日对涉案房产进行了查封，并向崔新宝、崔桂凤送达了查封裁定书，崔新宝、崔桂凤没有向法院提出任何异议；4、钟波、钟行真与崔新宝、崔桂凤在2018年3月17日签订房屋买卖协议，却在该协议中约定“该房款应在2018年3月17日前一次性付清100万元”不符合常理，并且崔新宝、崔桂凤也没有在2018年3月17日一次性付清全部房款100万元；二、该房屋钟波、钟行真在人民法院查封之前并没有合法占有该不动产。1、钟波、钟行真提交物业证明是虚假的。该证据无出具人签名，不符合证据规则的形式要件，并且与陈旭东提交的东营市华峰物业服务有限公司出具的水费、电梯费、物业费的收款收据相矛盾，从交费收据可以证实直至2020年10月30日该房屋所属物业公司登记的业主仍为崔新宝。所以钟波、钟行真提交物业证明是虚假的；2、钟波、钟行真并没有对涉案房屋占有，据陈旭东了解，钟波、钟行真只是在2020年夏天以孩子上学报名为由，通过物业公司经理到物业公司缴纳了部分物业费，并开具了证明，能够证实钟波、钟行真并未购买涉案楼房。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即钟波、钟行真应同时满足以上全部条件其提出的执行异议才能够成立。该房屋为崔新宝、崔桂凤的财产，且该房屋买卖合同、收到条的真实性也存在明显疑点，且法院对涉案房产采取保全措施后，崔新宝、崔桂凤未提出任何异议，能够说明该房屋并未在人民法院查封之前出售给钟波、钟行真。综上，请求驳回钟波、钟行真的诉讼请求。 崔新宝述称：房子我已经卖给了钟波、钟行真是事实，具体时间我想不清楚了。 崔桂凤未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2019年1月4日，陈旭东向本院提起崔新宝、崔桂凤民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，本院于2019年1月8日作出（2019）鲁0523民初138号民事裁定书，裁定查封被告崔新宝名下所有的位于房管局综合楼2号楼2单元701室房产。判决生效后，陈旭东依据本院作出的（2019）鲁0523民初138号民事判决书申请对崔新宝、崔桂凤进行强制执行，执行案号为（2020）鲁0523执1529号。案外人钟波、钟行真对查封房产向本院提出执行异议，申请解除(2019)鲁0523民初138号民事裁定书中对崔新宝位于广饶县房管局综合楼2号楼2单元701号房产的司法查封。本院作出（2020）鲁0523民执异63号执行裁定书，驳回钟波、钟行真的异议请求。 2018年3月17日，钟波、钟行真与崔新宝、崔桂凤签订房屋买卖协议，约定崔新宝、崔桂凤将其所有的位于广饶县花苑路以南、房管局办公楼以西、房管中心家属院内的第2幢2单元701室出卖给钟波、钟行真，价格100万元（包含车库、储藏室），该房款由钟波、钟行真在2018年3月17日前付清。协议签订当天，钟行真通过其名下农业银行尾号7517的银行卡向崔新宝转账50万元，2018年3月30日转账10万元，2018年4月16日转账9万元。2018年4月18日，崔新宝给钟波、钟行真出具收条，收到钟波、钟行真交付的现金39万元。房屋买卖协议签订后，崔新宝、崔桂凤将涉案房屋交付给钟波、钟行真。钟波、钟行真对涉案房屋进行了装修。 另查明，广饶县房管局综合楼房产整体尚不具备办理不动产权证的条件。 上述事实，有钟波、钟行真提交的（2020）鲁0523执异63号执行裁定书一份、钟某2出具的证人证言一份、钟某2身份证复印件一份、王江**出具的证人证言一份、王江**身份证复印件一份；房屋买卖协议一份、商品房买卖合同一份、购房发票一份；钟行真名下中国农业银行尾号7517银行卡个人明细对账单一份（2页）、崔新宝出具的收到条一份；赵允民、广饶县兵圣路金锁匠锁具维修部出具的证人证言一份、赵允民手持该证人证言拍摄的照片一张、广饶全友家居专卖店订货合同一份、收据一份、广饶全友家居专卖店销售员李某出具的证人证言一份、李某身份证复印件一份、李某书写证人证言时的现场视频资料一份（附光盘）、来源于国家企业信用信息公示网的广饶义乌金田家居广场全友家私基本注册信息打印件一份、钟行真2018年4月13日微信转账记录一份2页及转账电子凭证2份、钟行真中国农业银行卡转账业务凭证一份、照片一组共26张、张光来出具的证人证言一份、收据一份、张光来身份证复印件一份、张光来书写证人证言时的视频资料一份（附光盘）、钟行真微信转账记录一份1页及转账电子凭证一份、照片一宗共3张、张某、广饶县乐安街道佰福莱门窗加工中心出具的证人证言一份、收据一份、广饶县乐安街道佰福莱门窗加工中心营业执照一份、张某身份证复印件一份、张某书写证人证言时的视频资料一份（附光盘）、钟行真微信转账记录1份1页及电子转账凭证一份、照片一宗共2张、钟某1、广饶县广饶街道巧手窗帘布艺店出具的证人证言一份、收据一份、广饶县广饶街道巧手窗帘布艺店营业执照复印件一份、钟某1身份证复印件一份、证人钟某1书写证人证言时的现场视频资料一份（附光盘）、钟行真微信转账记录1份1页及电子转账凭证一份、照片一宗共3张、房德顺、东营双源装饰工程有限公司出具的证人证言一份、双源装饰报价清单一份、房德顺出具的收据一份、东营双源装饰工程有限公司营业执照一份、房德顺身份证复印件一份、房德顺书写证人证言时的视频资料一份（附光盘）、照片一宗共8张、中国移动通信集团山东有限公司东营分公司收据一份、王某、广饶县市场街天波通讯器材配件经营部出具的证人证言一份、广饶县市场街天波通讯器材配件经营部营业执照一份、王某身份证复印件一份、王某书写证人证言的现场视频资料一份（附光盘）、广饶宏源热力有限公司出具的发票一份、东营市华峰物业服务有限公司出具的收据三份、证明一份，广饶县乐安街道钟波肉牛养殖场组织机构代码证一份、税务登记证一份、营业执照一份、广饶经济开发区广饶县乐安街道钟家村村民委员会出具的证明一份、刘某、寿光市明珠牛羊肉经销店出具的证人证言一份、刘某、孔明珠身份证复印件各一份、寿光市明珠牛羊肉经销店营业执照复印件一份、刘某书写证人证言时的现场视频资料一份（附光盘），视频资料两份（附光盘）、保险柜照片一张；申请证人钟某2、张某、钟某1、王某出庭作证的证人证言；陈旭东提交的广饶县房产管理服务中心出具的广饶县居民家庭住房合同备案情况查询结果复印件、（2019）鲁0523民初138号民事裁定书复印件及协助执行通知书复印件各1份（原件存档于（2020）鲁0523执异63号卷宗）、东营市华峰物业服务有限公司出具的水费、电梯费、物业费的收款收据复印件3份、录音录像光盘一份（原件存放于案外人崔国林手机中）、文字整理材料一份、债务清单复印件一份、钟行真的银行流水复印件一份，崔新宝提交的孙长军证人证言一份及到庭当事人的陈述在案佐证为凭，足以认定。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，钟波、钟行真作为案外人主张对案涉房屋享有所有权而提出排除本院执行的异议，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件予以审查。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，钟波、钟行真提交的房屋买买卖协议能够证实其于2018年3月17日即涉案房产被查封之前与崔新宝、崔桂凤签订了书面房屋买卖协议，陈旭东认为该房屋买卖协议未到房产管理部门备案从而该协议未产生效力的抗辩不能成立。理由如下：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，涉案房屋目前尚未办理产权登记，但不能据此否认钟波、钟行真与崔新宝、崔桂凤之间房屋买卖协议的效力。钟波、钟行真提交的银行流水及崔新宝出具的收到条能够证实钟波、钟行真全额支付了房屋买卖协议约定的合同价款1000000元，陈旭东虽抗辩上述转账系借贷关系而非房款，但未提交证据予以证实，对陈旭东的上述抗辩意见，本院不予支持。钟波、钟行真提交的锁具维修，家具、床垫等家具用品买卖，窗户金刚网、卫生间淋浴房隔断安装，窗帘安装，房屋装修，宽带安装等证据及证人出庭作证的证言能够证实自合同签订之后钟波、钟行真合法占有涉案房产。合法占有应以实际控制为标准，是否实际入住并不是占有的必要条件，陈旭东认为钟波、钟行真未实际入住的抗辩意见不能否认钟波、钟行真对涉案房屋已经合法占有；钟波、钟行真提交的东营华东房地产开发有限公司出具的证明能够证实非因钟波、钟行真的原因未办理过户登记。综上，钟波、钟行真提交的证据能够证实其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对钟波、钟行真要求停止对广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产执行的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋上的查封措施应予解除。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产。 案件受理费13800元，由被告陈旭东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  曲英姿 人民审判员  刘广飞 人民审判员  赵学文 二〇二一年四月七日 书 记 员  崔树婷 附：本判决引用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。