河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1943号上诉人（原审原告）：郑州原楚新地商业运营管理有限公司，住所地：郑州市金水区南阳路300号，统一社会信用代码：91410105MA457HN421。法定代表人：谢慧，总经理。委托诉讼代理人：杨玉凤，河南文良律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁航，河南文良律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司，住所地：郑州市金水区南阳路300号，统一社会信用代码：91410105750706897K。法定代表人：李顶新，经理。委托诉讼代理人：许镇江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原审第三人：湖北银兴影业投资管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路233号（老151号）世纪彩城E区世纪大厦6层15号，统一社会信用代码：91420000788155509X。法定代表人：周向东，总经理。上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司（以下简称原楚新地公司）因与上诉人郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司（以下简称阳光新生活广场）、原审第三人湖北银兴影业投资管理有限公司（以下简称银兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人原楚新地公司的委托诉讼代理人杨玉凤、袁航，上诉人阳光新生活广场的委托诉讼代理人许镇江、张鹏到庭参加诉讼，原审第三人银兴公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原楚新地公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书第二项、第三项，改判支持原楚新地公司要求阳光新生活广场支付违约金6922594元、赔偿原楚新地公司损失12501238.2元的诉讼请求；（不服金额：17477649.59元）2.本案的诉讼费用均由阳光新生活广场承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，本案《房屋租赁合同》无法履行被解除，系被上诉人的违约行为所导致，依照合同约定阳光新生活广场应向原楚新地公司支付违约金。首先，阳光新生活广场未将地上1-3层租赁物交付的事实已经一审人民法院予以确认，阳光新生活广场明确拒绝向原楚新地公司交付的3层屋面区域属于案涉租赁物的重要组成部分，双方在租赁合同中明确约定3楼屋面属于原楚新地公司的维保区域，原楚新地公司不可能在不接收该区域的情况下负责该区域的日常管理，阳光新生活广场拒绝交付该区域的行为，属于在合同履行期届满前以实际行动不履行合同主要义务，需要向原楚新地公司承担违约责任。其次，原楚新地公司暂停支付租金不构成违约。已生效的（2019）豫0105民初32380号民事判决书也并未认定原楚新地公司未支付后期租金的行为属于违约行为。根据租赁合同第20.5条约定，因阳光新生活广场有多处违约行为并明确拒绝履行合同义务，原楚新地公司有权暂停支付租金直至阳光新生活广场纠正违约行为之日。最后，原楚新地公司在租赁合同履行过程中，对阳光新生活广场其他违约行为多次忍让，原楚新地公司已经同意延后豪享来区域的交付时间，配合阳光新生活广场进行没有实质意义的材料审核、垫付资金、对消防设施进行维修等，阳光新生活广场反而一直变本加厉为合同履行设置障碍，直至2019年12月30日，阳光新生活广场未事先与原楚新地公司协商，以业主名义在商场大门张贴告示且对次承租商户逐户告知不能向原楚新地公司交纳租金，干扰原楚新地公司经营活动。综上，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》不能继续履行是阳光新生活广场违约行为导致，阳光新生活广场应当承担相应违约责任。一审法院以双方均存在违约行为，驳回原楚新地公司要求支付违约金的诉请错误。二、对原楚新地公司一审诉请的损失，一审判决认定事实错误。一审法院认定的损失金额并非原楚新地公司的全部损失，相应数额计算错误。原楚新地公司接收场地后，投入大量人力及财力成本，先后签署涉及、施工、改造、装修等协议22份，涉及合同金额12501238.3元。商场能够开业，说明上述合同涉及的装修、添附工程已经施工完毕，阳光新生活广场对此必然受益，原楚新地公司的损失应以上述合同总金额或者实际装修价值计算。一审法院仅以银行付款回单、收据，计算原楚新地公司的损失，明显不能完全包含实际损失。原楚新地公司与施工单位之间就涉案租赁物的消防设施、设备等的装修改造，以及室内外装饰装修签订的合同已经履行完毕。即使相应合同价款未支付完毕，原楚新地公司就相应合同对第三人所负合同义务确定，现已有施工单位就上诉人未付工程款向人民法院提起诉讼，足以说明一审认定金额并非原楚新地公司的全部损失。其次，一审判决对原楚新地公司因装修改造已支出的费用计算错误。经原楚新地公司核算，至一审辩论终结前，原楚新地公司因装修、改造已经支付款项根据付款凭证核算为7837877.3元，该部分费用系原楚新地公司已经支付给第三方施工单位的费用。阳光新生活广场辩称，一审认定事实错误。一、阳光新生活广场已按照《房屋租赁合同》的约定向原楚新地公司交付了一层、二层、三层全部面积的租赁物业，不存在任何违约行为，并非一审认定的未交付全部租赁物，原楚新地公司无权要求阳光新生活广场支付违约金。二、原楚新地公司主张的损失无任何事实和法律依据，应当驳回。1.根据合同约定，租赁物业是按场地现状交付的。房屋交付后，原楚新地公司对租赁物业进行二次装修，是基于其自身实际经营需要。合同解除根本原因是原楚新地公司逾期支付租金，阳光新生活广场在（2019）豫0105民初32380号案件中提起反诉要求解除合同所致。原楚新地公司的装修损失应自行承担。2.原楚新地公司的装修大多集中在消防、外立面、水电等方面，其装修是根据自身经营需要和喜好进行，不具有普遍性和实用性。3.原楚新地公司提供的证明其损失的个别合同签订主体与实际收款主体并不一致，部分付款主体也并非原楚新地公司。一审法院认定的个别款项仅有付款凭证而无合同以及相应发票，并不能一一对应。个别付款凭证也并未显示所支付的款项用于租赁物业，不能单凭付款凭证就认定原楚新地公司支出的费用为用于租赁物业的装修费用。综上，阳光新生活广场已经按照合同约定交付全部租赁物业，不存在任何违约行为，原楚新地公司无权要求阳光新生活广场支付违约金。原楚新地公司对房屋进行二次装修系因自身经营需要，产生费用应自行承担，与阳光新生活广场无关。阳光新生活广场上诉请求：1.维持一审判决第三项，撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回原楚新地公司的诉讼请求或将本案发回重审；（不服金额：4913008.71元）2.本案诉讼费用由原楚新地公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。阳光新生活广场已按照《房屋租赁合同》的约定向原楚新地公司交付了一层、二层、三层全部面积的租赁物业，并非一审法院认定的未交付全部租赁物。1.原楚新地公司承租的区域为地上两层整层、夹层三层，阳光新生活广场已按照《房屋租赁合同》的约定向原楚新地公司交付了全部面积的租赁物业，被上诉人已实际接收和使用。2.原楚新地公司认为阳光新生活广场未交付的是三楼楼顶平台区域（屋面），并非是《房屋租赁合同》中约定的夹层三层区域面积。3.根据已生效的（2019）豫0105民初32380号民事判决书可以看出，阳光新生活广场已向原楚新地公司交付全部租赁物业。4.根据《房屋租赁合同》附件《郑州南阳路项目商铺场地交接表（用户）》及《建筑工程消防验收意见书》中，可以看出上诉人已向原楚新地公司交付了全部租赁物业。5.原楚新地公司于2018年支付履约保证金和首期租金的行为，可以证明阳光新生活广场向原楚新地公司交付了全部租赁物业。二、原楚新地公司并不符合《房屋租赁合同》第5.1.3条约定的履约保证金退还条件，其无权要求阳光新生活广场退还履约保证金2966826元。原楚新地公司并未按照合同约定，将租赁物业恢复到阳光新生活广场认可的交房状态。至今并未将租赁物业完整交还阳光新生活广场，租赁物业的二楼目前未返回交付阳光新生活广场，房屋的资料、图纸、水表过户、电表过户、能源表过户等未办理交接手续。法院已经判决原楚新地公司向阳光新生活广场支付自2018年11月1日至2019年10月31日租金5933652元，目前未执行到款项。因此不应判决阳光新生活广场向原楚新地公司退还履约保证金2966826元，应驳回原楚新地公司该项诉讼请求。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误。原楚新地公司辩称，一、阳光新生活广场拒绝交付三层屋面的行为属于根本违约。阳光新生活广场将南阳路300号物业整体出租给原楚新地公司，应全面履行交付租赁物的义务。阳光新生活广场拒绝履行该义务，原楚新地公司依照租赁合同享有该物业占有、使用、收益的权利。双方在签署合同完成交接后，阳光新生活广场应当退场。如果将三层屋面区域近7000平方米排除在租赁范围之外，不可能在合同中无任何体现，反而是双方在租赁合同中反复强调顶层平台属于原楚新地公司管理维护范围。无论顶层平台能否用于商业用途，都不影响阳光新生活广场应向原楚新地公司交付该区域的义务。双方租赁合同约定租期为16年，但租赁合同履行未超过一年，阳光新生活广场就拒绝承认顶层平台属于合同约定租赁区域，并拒绝对该部分进行协商，结合阳光新生活广场在合同履行中的其他违约行为及迟延交付行为，合同无法履行完全是阳光新生活广场的违约行为所致，其应承担违约责任。二、原楚新地公司并未违约。阳光新生活广场不交付租赁物，还干扰原楚新地公司的经营活动，原楚新地公司暂停支付租金合法有据。三、所有装修方案均经过阳光新生活广场同意并审核后，原楚新地公司才能进行施工。租赁合同解除后，阳光新生活广场是直接受益方。合同解除后，阳光新生活广场应赔偿原楚新地公司损失。赔偿的数额应以原楚新地公司就涉案租赁物业对外签订的所有装修改造合同金额或者装修改造实际价值为准。装修款目前存在尚未支付完毕的情况，但装修合同已履行完毕，所涉及装修添附工程已经施工完毕，阳光新生活广场应进行赔偿。四、原楚新地公司一审提交的付款凭证均系真实支出，其中存在委托其他公司代为付款的情况。原审第三人银兴公司未答辩。原楚新地公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退还履约保证金2966826元、支付违约金6922594元，并赔偿原告损失12501238.3元；2、本案全部诉讼费、保全费均由被告承担。一审法院认定事实：一、2018年4月23日，被告阳光新生活广场（出租人、甲方）与第三人银兴公司（承租人、乙方）签订《新生活广场房屋租赁合同》，主要约定：银兴公司承租位于郑州市××路××号的阳光新生活购物广场，租赁面积为地上1-3层，建筑面积17349.86平方米，包括建筑物四周的广场、停车场以及外立面；租赁期限共计16年，自2018年5月1日至2034年4月30日。自2018年5月1日至2020年4月30日止租金以6个月为一期，每期租金2966826元；合同签订后7日内，银兴公司向阳光新生活广场支付2966826元履行保证金。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，租赁期限届满时，甲方应在乙方同时满足下列所有条件后10个工作日内，在扣除乙方因不履行或违反本合同规定条件所需支付、赔偿或补偿的金额后，把履约保证金的余额（如有）退还给乙方。（1）乙方已依约向甲方交还了租赁物业；（2）乙方已将该租赁物业恢复到双方认可的交房状态，且甲方完成接收；（3）乙方无任何未终止、未补救的违法、违约行为。若因可归责于乙方的事由导致本合同被提前解除或终止，履约保证金不予退还；租赁物业交付时间：2018年5月1日。装修期乙方需支付租金、能源费、及装修期间的施工管理费。该时间为双方协商预定时间，最终以实际交付日期为准，若出现提前或迟延交付，双方互不承担相应责任和权益，本合同中其他时间约定根据实际交付日期相应提前或顺延，包括但不限于装修期、起租期、租赁期限等。租赁物业的装修和改造约定，甲方负责物业一次消防现状且达到可使用状态交付并协助乙方办理二次消防，项目的整体改造（外立面、设施设备、土建施工、二次装修等）由乙方负责并承担改造费用，乙方进场施工前需提供完整的《施工改造方案》及《施工改造计划书》，乙方应依据甲方及甲方委托的物业公司认可的施工改造计划书的内容进行该房屋内部装修、分隔、修建设备和改建，且该装修改建应符合相关政府部门的审批。租赁期限内，甲方同意乙方根据租赁物业的使用及经营需要，在不改变原物业结构的情况下乙方可对二装进行改造调整，乙方在实施装修和改造前，应制定装修和改造方案提交甲方报备，经甲方书面审批报备后并根据国家和租赁物业所在地有关法律、法规和规范性文件的规定报政府部门审批后方可实施。乙方按本合同约定对租赁物业实施装修和改造，涉及对租赁物业建筑结构或者甲方提供的设施设备进行施工、装修或改造的，必须事先取得甲方和物业管理公司的书面同意，并与甲方、物业公司签署装修施工协议，遵守有关物业管理公司制定的装修施工规定、并承担由此产生的费用及一切责任。整租租户如要对其租赁房屋的任何部分进行装修，除应履行租赁合同规定的义务外，涉及结构改造和消防主机房、消防泵房、空调主机房、供配电主机房等设施设备改造部分还需事先征得甲方书面同意。合同另对其他内容进行了详细约定。二、2018年4月27日，被告阳光新生活广场与第三人银兴公司签订《租赁物业现状交付使用确认书》，显示银兴公司承租的郑州市金水区阳路300号阳光生活广场F1-F2层商铺已经接受确认，双方公司授权人员办理租赁物业接受使用手续。三、郑房权证字第××号《房屋所有权证》显示，房屋所有权人：郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司，房屋坐落：金水区阳路300号，登记时间：2009年4月16日，房屋总层数2层，建筑面积17349.86平方米。该房屋所附平面图显示共3层，一层面积8275.68平方米，二层面积8319.26平方米，三层面积459.63＋279.39＋79.31平方米。四、2018年6月8日，被告阳光新生活广场（甲方）、第三人银兴公司（乙方）、原告原楚新地公司（丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：乙方将上述租赁合同项下的所有权利和义务转让给丙方，甲方对该转让行为予以同意，如果丙方出现任何违约行为，乙方承担连带保证责任，之后由丙方继续履行《新生活广场房屋租赁合同》。乙方已缴纳履约保证金2966826元，全部由丙方接受，甲方协助其更换收据。同日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告支付履约保证金2966826元。2018年11月22日，原告原楚新地公司支付首期半年租金2966826元。五、原告原楚新地公司、银兴公司诉被告阳光新生活广场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日作出（2019）豫0105民初32380号民事判决书，判决如下：一、2018年4月23日被告阳光新生活广场与原告湖北银兴影业投资管理有限公司签订《新生活广场房屋租赁合同》及2018年6月8日被告阳光新生活广场与原告湖北银兴影业投资管理有限公司及原告郑州原楚新地商业运营管理有公司签订的《补充协议》均于本判决生效之日予以解除。二、原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司于《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》解除后十日内自涉案房屋搬离；三、原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司于本判决效后十日内向被告原告支付租金5933652元；四、原告湖北银兴影业投资管理有限公司对判决第三项中确定的支付义务承担连带责任；五、驳回原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司对被告原告的其他起诉；六、驳回被告原告的其他反诉请求。后银兴公司、原楚新地公司和阳光新生活广场均提出上诉，郑州市中级人民法院于2020年7月16日作出（2020）豫01民终6442号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。六、本次诉讼中，原告主张因经营需要对承租房屋的消防设施、设备进行维修改造，并对室内室外进行装修，其向本院提交相关工程合同。其提交证据材料显示，2018年10月11日，原告与李强签订《租赁合同》，约定原告将三楼商铺出租给李强用于经营，商铺面积7000平方米；2018年11月17日，原告与赵鑫签订《一楼室外消防设施维修施工协议》，约定原告委托赵鑫对一楼室外消防设施进行施工，工程价款5000元；2018年11月20日，原告与张文豪签订《承揽合同》，约定原告将银兴影院（南阳路）智能化系统安装工程发包张文豪施工，承包价款62000元；2018年9月6日，原告与苏永健签订《工程承包合同》，约定原告将银兴悠客广场南阳路外立面施工工程发包苏永健施工，总价款105万元；2018年7月29日，原告与苏永健签订《工程承包合同》，约定原告将银兴悠客广场工程发包苏永健施工，总价款41万元；2018年11月13日，原告与苏永健签订《钢结构施工补充协议》，约定原告将原建筑K轴至J轴钢结构施工工程发包给苏永健施工，价款19816元；2018年11月14日，原告与苏永健签订《工程承包合同》，约定原告将银兴悠客广场南阳路店消防安全出口及门头施工工程发包苏永健施工，总价款33万元；2018年10月1日，原告与贾智勇签订《电梯井管网改造施工协议》，约定原告将银兴悠客广场室外电梯井管网改造工程发包贾智勇施工，总价款10000元；原告与河南海华工程建设管理股份有限公司签订《建设工程监理合同》，约定工程名称为银兴悠客广场南阳路店；原告与郑州市高本装饰设计工程有限公司签订《设计合同》，约定原告委托其对银兴悠客广场南阳路店装饰工程进行设计；原告与青岛海艺星装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工协议》，约定原告将银兴悠客广场南阳路店装饰工程发包给该公司施工，合同总价款560万元；2018年10月11日，原告与郑州塔山商贸有限公司签订《防火门制作安装合同》，约定原告向该公司购买防火门，金额18420元；2018年10月31日，原告与郑州禹龙厨房设备有限公司签订《购销合同》，约定原告将银兴悠客广场南阳路店餐饮区排油烟系统工程委托该公司施工，合同总价款35万元；原告与北京奇保良制冷设备有限公司河南分公司签订多份《工装合同书》，约定该公司负责原告位于郑州南阳路黄河路银新商场一层空调项目、三层空调维护项目、二层消防风机的拆除等工程；原告与河南宏顺达电力工程有限公司签订《水电工程施工合同》，约定银兴悠客广场南阳路店工程由该公司施工，合同总价款1393862.19元；原告与河南恒隆电力工程有限公司签订《电力安装工程施工合同》，约定郑州原楚新地商业运营管理有限公司10KV增容供配电安装工程由该公司负责，合同总价款67万元。七、原告另向本院提交银行单位客户回单及收据显示，2018年11月23日，原告向河南金龙安全技术有限公司付款460547元，注明用途为消防施工工程款；2018年11月30日，原告向赵鑫付款4750元，注明用途为一楼室外消防设施维修施工；2018年11月30日，原告向张文豪付款62000元，注明用途为银兴影院智能化系统工程安装；自2018年7月30日至2019年8月19日，原告向苏永健付款共计995016元，注明用途为支付工程款；自2018年9月6日至2019年1月4日，原告向黄道广付款共计112100元，用途为银兴悠客广场南阳路店设计合同款项；2018年9月15日，原告向北京奇保良制冷设备有限公司河南分公司付款5100元，备注用途为消防风机拆除费用；2018年8月24日，原告向韩占红付款41200元，备注用途为工程款；自2018年11月2日至2019年5月10日，原告向禹文辉付款共计122500元，用途为排烟工程款；自2018年10月26日至2019年6月21日，原告向鲍习宝付款共计220万元，用途为工程款；2019年10月18日，原告向河南恒隆电力工程有限公司付款10万元；自2018年10月29日至2019年8月2日，原告向河南宏顺达电力工程有限公司付款共计398800元，用途为水电工程款。经计算，以上付款共计4502013元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人之间签订的《新生活广场房屋租赁合同》、《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。案涉租赁合同约定租赁期限16年，自2018年5月1日至2034年4月30日，该合同履行仅两年之久，双方即因合同履行问题发生纠纷，诉至本院，本院于2020年4月20日作出（2019）豫0105民初32380号民事判决书，判决双方签订的《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》解除，原楚新地公司于合同解除后从涉案房屋搬离，并向阳光新生活广场支付租金5933652元。郑州市中级人民法院亦作出（2020）豫01民终6442号民事判决书，维持原审判决。案涉《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》现已解除。对于合同解除的法律后果，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定予以处理。关于原告主张的履约保证金问题。本案中，银兴公司向阳光新生活广场支付履约保证金2966826元，经三方协议第三人银兴公司将租赁合同项下的所有权利和义务转让给原告，并已更换收据，故原告原楚新地公司享有租赁合同项下权利。根据本院作出的（2019）豫0105民初32380号民事判决书内容，该诉讼中原、被告双方均主张解除涉案合同，本院已判决原楚新地公司于合同解除后从涉案房屋搬离，并向阳光新生活广场支付租金5933652元，对于阳光新生活广场反诉主张恢复原状的诉求，该判决未予支持，故原楚新地公司应负支付租金义务及搬离涉案房屋义务，亦经生效判决予以确认，该判决义务的履行问题应通过执行程序予以解决。双方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。故被告阳光新生活广场应当向原告原楚新地公司返还履约保证金2966826元。被告辩称原告未将租赁物恢复到被告认可的交房状态，至今未将租赁物完整交还给被告，不符合租赁合同中约定的履约保证金的退还条件，不应退还履约保证金，该辩称理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金问题。第三人银兴公司与被告在2018年4月27日签署《租赁物业现状交付使用确认书》，确认涉案F1-F2层商铺已经接受，双方授权人员办理租赁物业接受使用手续。根据案涉租赁合同约定，租赁物位于郑州市××路××号的阳光新生活购物广场，租赁面积为地上1-3层，建筑面积17349.86平方米，包括建筑物四周的广场、停车场以及外立面。同时，该房屋平面图显示，一层面积8275.68平方米，二层面积8319.26平方米，三层面积459.63＋279.39＋79.31平方米。被告阳光新生活广场作为房屋所有权人及出租方对涉案租赁物情况应属明知，其签署合同约定租赁面积为地上1-3层系其真实意思表示，故应当依照合同约定交付地上1-3层，上述《租赁物业现状交付使用确认书》载明阳光生活广场F1-F2层商铺已经接受，被告阳光新生活广场未能举证已将地上1-3层租赁物交付的事实，故原告主张被告未按照合同约定交付全部租赁物，本院予以采信。合同约定租赁物业交付时间为2018年5月1日，原告未在合理期限内向被告主张交付涉案租赁物，并于2018年11月22日支付首期租金2966826元，且原告欠付被告租金情况已经生效判决确认，原告亦存在违约行为，故原告主张被告支付违约金诉求，本院不予支持。关于赔偿损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。涉案租赁合同第九条“租赁物业的装修和改造”中约定，“租赁期限内，甲方同意乙方根据租赁物业的使用及经营需要，在不改变原物业结构的情况下乙方可对二装进行改造调整，乙方在实施装修和改造前，应制定装修和改造方案提交甲方报备，经甲方书面审批报备后并根据国家和租赁物业所在地有关法律、法规和规范性文件的规定报政府部门审批后方可实施”。原告承租涉案租赁物，建筑面积达17349.86平方米，包括建筑物四周的广场、停车场以及外立面，用于经营大型购物商场，因经营需要进行装饰装修符合常理，被告对此亦予以认可。现双方因合同履行产生纠纷，租赁合同经判决解除，本院认为，原告因经营需要对涉案租赁物的消防设施、设备等进行的装修改造，以及室内室外装饰装修，确有较大投资支出，涉案租赁合同履行期限较短，对于原告投资支出应当妥善予以处理，以使双方利益不至于失衡。鉴于合同履行过程中原、被告均存在一定违约行为，本院作出的（2019）豫0105民初32380号民事判决书中也予以认定，依照上述法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据原告提交的相关《工程施工合同》以及银行付款回单、收据等证据材料，本院确认，原告实际支出费用共计4502013元。合同约定租赁期限16年，按照租赁物自交付之日起至涉案合同经判决解除之日，剩余租赁期内的装饰装修残值损失为3892365.42元，对于该项损失应由原、被告双方各承担一半即1946182.71元。被告应赔偿原告损失1946182.71元。原告主张的过高损失部分，因缺乏充分依据，依法不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司返还履约保证金2966826元；二、被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司损失1946182.71元；三、驳回原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取76877元，由原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担60008元，被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司负担16869元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，结合质证意见及庭审情况，本院认定同一审法院查明的事实。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于上诉人原楚新地公司上诉称本案《房屋租赁合同》解除系阳光新生活广场违约行为所致，要求阳光新生活广场支付违约金的上诉理由，经一审法院生效的（2019）豫0105民初32380号民事判决书认定，双方均认为合同已无法继续履行，原楚新地公司欠付阳光新生活广场租金，亦经生效判决认定。故一审法院综合考虑合同约定和实际履行情况，认定双方均存在违约行为，未予支持上诉人原楚新地公司该项诉讼请求，并无不当。关于原楚新地公司上诉称一审法院认定的损失金额并非其全部损失、计算存在错误的上诉理由，原楚新地公司并未提交有力证据，一审法院根据在卷《工程施工合同》和银行付款回单、收据等证据材料，确定原楚新地公司的实际支出费用为4502013元，并根据各自过错认定各方承担的损失数额，有事实和法律依据，该处理意见本院予以采纳，原楚新地公司和阳光新生活广场的该项上诉请求亦不予支持。上诉人阳光新生活广场上诉称其已按合同约定交付全部租赁物业的上诉理由，原楚新地公司不予认可，《租赁物业现状交付使用确认书》载明阳光生活广场F1-F2层商铺已经接受，对于F3层的交付双方存在争议。阳光新生活广场庭审称三楼顶层的屋面不属于原楚新地公司的承租范围，原楚新地公司提出异议称其对该部分享有占有、使用、收益的权利，该部分未交付。经查《房屋租赁合同》第二条租赁物业位置及范围、租赁面积、租赁用途约定，2.2载明，租赁面积为：地上1-3层，建筑面积17349.86平米，最终租赁面积以国家相关主管部门认可并具有相关资质的测绘机构最终测绘的建筑面积为准，包含建筑物四周的广场、停车场以及外立面。因双方对F3层交付存在争议，阳光新生活广场提交的证据不足以证明其完成交付义务，一审法院认定阳光新生活广场未按合同约定交付全部租赁物、存在违约的理由，本院予以采纳。阳光新生活广场上诉称其按合同约定交付全部租赁物业的上诉理由证据不足，不予支持。关于阳光新生活广场上诉称履约保证金2966826元不应退还的上诉理由，一审法院认定事实清楚，判决说理充分，其该项上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司和上诉人郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172770元，由上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担126666元，上诉人郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司负担46104元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年四月十九日书记员  李 昊