山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0523民初1265号 原告：东营东晖食品有限公司。住所地：广饶县潍高路116-1号。统一社会信用代码：91370502590312986J。 法定代表人：于风章，系该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：东营东晖食品有限公司管理人。 管理人负责人：孙瑞玺。 委托诉讼代理人：苏守轩、王树娟，山东达洋律师事务所律师。 被告：贾蒙蒙，女，1986年11月10日出生，汉族，现住广饶县经济开发区。 被告：张姗姗，女，1986年10月8日出生，汉族，现住广饶县。 原告东营东晖食品有限公司与被告贾蒙蒙、张姗姗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营东晖食品有限公司的委托诉讼代理人苏守轩、王树娟及被告张姗姗到庭参加了诉讼，被告贾蒙蒙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决两被告向原告支付自2020年4月8日至2020年12月10日租金23527.77元;3、判决两被告向原告支付违约金5250元；4、案件受理费由被告负担。原告依据的事实和理由：2019年3月17日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广饶县（荷塘月色3#商铺）房号为1-13号的房屋出租给被告；租赁期为三年，自2019年4月8日起至2022年4月7日止；该房屋年度租金为人民币35000元，房租款年度租金按年支付，如需续租，被告提前一个月缴纳下年度租金；被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为美容会所用，中途不得改变经营范围和使用用途；同时合同中约定了解除事由：（1）未经原告同意，转租、转借承租房屋；（2）逾期未缴纳房租经原告催收后，在原告指定的期限内仍未交纳的，原告有权解除合同，并要求被告按照合同总租金5%的比例支付违约金用以弥补原告的损失，若支付的违约金不足以弥补原告的损失，原告有权要求被告赔偿全部损失。原告的损失为本租金合同履行完毕后原告可以获得的租金收入扣除被告已经向原告支付的租金部分后的金额。 《房屋租赁合同》签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告支付一年租金后，自2020年4月8日起开始欠付原告租金，截至起诉之日，被告欠付原告自2020年4月8日起至2020年12月10日的租金23527.77元，原告多次向被告催收租金，但被告未予支付。且被告使用房屋期间未经原告书面同意，擅自转租房屋，擅自改变房屋的经营范围和使用用途，严重违反了合同约定。 被告张姗姗辩称，同意解除合同，欠付2020年5月中旬到8月中旬的房租，大约10000元。违约金在合理范围内同意支付，但原告起诉数额偏高，应当予以调整。 被告贾蒙蒙未答辩未质证亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2019年3月17日，原告与二被告签订房屋租赁合同一份，约定二被告租赁原告所有的位于广饶县（荷塘月色3#商铺）房号为1-13号的房屋用于经营美容会所，租期自2019年4月8日起至2022年4月7日止；每年租金35000元，按年支付。合同第九条约定：“违约责任：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆动变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）逾期未缴纳房租以及按照合同约定应由乙方缴纳的各项费用，经甲方催收后在甲方指定的期限内仍未交纳的……出现上述任一违约情形，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金5%的比例支付违约金用于弥补甲方的损失，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，甲方有权要求乙方赔偿全部损失……”合同签订后，原告向二被告交付涉案房屋，二被告向原告交付一年房租及水电费押金1000元后，自2020年4月8日起未按合同向原告交付房租。 另查明，2020年8月中旬，二被告未经原告书面同意，将涉案房屋以30000元的价格转租给案外人宋玲玲。 上述事实，有原告提交的不动产权证书、房屋租赁合同、租金收款收据、青岛银行电子回单、水电押金交付凭证及原、被告的当庭陈述在案为凭，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与二被告签订的房屋租赁合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”在本案中，二被告未经原告书面同意，将涉案房屋转租他人，且未按期向原告缴纳房租，已构成违约，原告有权根据合同约定解除房屋租赁合同。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”原告与二被告在房屋租赁合同中明确约定按年支付房租，但二被告自2020年4月8日起未向原告支付过房租，故应向原告补交所欠房租。原告主张自2020年4月8日起至2020年12月10日止的房租23527.77元，系对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告与二被告在房屋租赁合同中约定，被告出现违约情形，原告有权按照合同总租金5%的比例向被告收取违约金。被告张姗姗在庭审中请求对原告主张的5250元违约金数额进行调整，结合二被告的违约情形及原告的实际损失，本院将违约金数额酌定为1750元。综上，原告关于与二被告解除房屋租赁合同并要求二被告支付房租及违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。被告贾蒙蒙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对自身诉讼权利的处分，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告东营东晖食品有限公司与被告贾蒙蒙、张姗姗签订的房屋租赁合同； 二、被告贾蒙蒙、张姗姗于本判决生效后十日内一次性支付原告东营东晖食品有限公司房租款23527.77元及违约金1750元； 三、驳回原告东营东晖食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费519元，减半收取259.5元，由被告贾蒙蒙、张姗姗负担。被告贾蒙蒙、张姗姗于本判决生效后七日内将应负担的案件受理费259.5元向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  高德亮 二〇二一年四月九日 书记员  张 娜 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。