重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)渝民申739号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：付森林。被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆市清江实业（集团）有限公司。法定代表人：熊远清，该公司董事长。再审申请人付森林因与被申请人重庆市清江实业（集团）有限公司(以下简称清江公司)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2015）渝二中法民终字第01855号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。付森林申请再审称：（一）二审判决认定的逾期交房违约金错误。涉案房屋虽主体结构质量合格，但还不符合购房合同约定的其他条件，同时清江公司取得的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》不能代替双方约定的交房需提供的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故涉案房屋不符合交房标准，其有权拒绝接房，逾期交房违约金应计算至其主张的2015年6月30日；另合同约定的逾期交房违约金按已付购房款日万分之三进行计算，且得到生效判决确认，现二审判决将该违约金标准调整为已付购房款的日万分之一错误。（二）购房合同明确约定了逾期办证亦应按已付购房款日万分之三支付违约金，二审不予支持亦是错误的。（三）清江公司未按购房合同约定安装自来水公司“一户一表”，故应承担违约责任。（四）清江公司应将质量达到国家标准的环保节能的水源热泵空调按设计施工图安装到室内每一间房并验收合格；同时因该空调管道从进门到入户花园穿经厨房到走廊再到每间房，需增加其吊顶费用20000元以及墙体裂纹处理费5000元，清江公司亦应赔偿。（五）清江公司应退还因房屋面积不足合同约定面积的房屋价款233.89元（0.05平方米x4677.84元/平方米）并承担违约责任，二审不予审理错误。（六）涉案房屋层高不足3米、净空距离不足2.75米，导致实际套内面积少了28.45平方米，清江公司应赔偿其损失150124.4元。（七）清江公司擅自改动、破坏涉案房屋所在的9号楼抗震构件，在承重梁上、承重墙上随便钻孔、剪力墙开门、增大整栋楼荷载而导致整栋楼的抗震标准降低，进而导致使用年限减少，应按购房款的百分之十计赔损失73400元。（八）清江公司未按照发布的售房广告、宣传资料承诺内容将双语幼儿园、恒温游泳池、大型超市等配套设施交付使用，应承担违约责任。（九）其他业主在顶层修建违章建筑物，侵害其合法权益，清江公司疏于管理，亦应负赔偿责任。付森林依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。清江公司提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回付森林的再审申请。本院认为：（一）关于逾期交房违约金的问题。双方当事人于2010年9月18日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定清江公司在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付付森林使用。本案中清江公司拟交付的房屋在2013年9月5日取得《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》，虽付森林对该竣工验收备案登记证提出异议，认为不符合合同约定，但因双方约定涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》方能交房，其目的就是保证所交付的房屋经过主管部门竣工验收，以证明房屋主体质量、规划设计等符合国家相关规定，显然，清江公司取得的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》亦足以达到合同约定之目的，二审认定付森林该异议不成立并无不当。因水、电、气“三通”是满足购房人基本生活需求的必要条件，涉案房屋最后接通自来水公司的市政水源在2014年11月7日，加上合理通知接房期3天，二审认定清江公司应当支付截止2014年11月10日的逾期交房违约金较为合理。根据已查明案件事实，导致逾期交房确有清江公司自身以外的其他因素，结合给守约方造成的租金损失等因素，二审将约定的逾期交房违约金标准下调至已付购房款日万分之一不超出其自由裁量权范围，付森林亦没有相反证据证明以该标准计算出的违约金低于其实际所受到的损失。故付森林关于二审认定的逾期交房违约金错误的申请再审理由不成立。（二）关于逾期办证违约金的问题。按照双方在《重庆市商品房买卖合同》的约定，办理房地产权证需在涉案房屋实际交付之日起60日内完成，但因付森林至今未接房，其主张逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据，二审不予支持正确。（三）关于安装自来水公司“一户一表”问题。双方在《重庆市商品房买卖合同》附件三约定“自来水公司一户一表，从其安装规定”，清江公司已于2014年11月7日将案涉楼盘自供水源全部改为自来水公司的市政水源，虽然自来水公司按该幢楼的总表计收水费，但清江公司承诺以业主住户每家分表为计量依据，总表至分表的水损由清江公司承担，因并未实际改变购房人应获得的合同利益，二审认定至此达到双方合同约定，不判决清江公司向付森林承担违约责任并无不当。（四）关于安装水源热泵空调及引发的增加装修费的问题。双方当事人在《重庆市商品房买卖合同》附件三约定“水源热泵空调末端进户到客厅和卧室”，据此，付森林对清江公司安装水源热泵空调应予以配合。涉案水源热泵空调系统为可再生能源建筑应用示范项目，2014年12月22日已通过有关专家验收，同时该项目属室内装饰项目，不需职能部门的验收，仅仅业主验收即可，由于付森林称空调打洞影响安全进行阻止，清江公司未对涉案房屋的水源热泵空调进行安装理由正当。另付森林主张因安装水源热泵空调需增加其吊顶费用20000元以及墙体裂纹处理费5000元，亦无事实依据和法律依据，二审不予支持正确。（五）关于涉案房屋面积不足部分0.05平方米的差价退赔问题。因付森林在二审过程中才提出该诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”二审在双方协商未果的情况下，对付森林该诉讼请求不作处理正确。（六）关于付森林主张因房屋层高、净高不足而请求赔偿的问题。因双方当事人在《重庆市商品房买卖合同》约定，涉案商品房的标准层高为3米，净高不低于2.75米，并载明净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离，上述约定亦不违反法律禁止性规定，对当事人具有拘束力。付森林认为净高是房屋梁下至地面的距离，其观点不符合合同约定，据此主张清江公司赔偿净高损失255132.3元应不予支持。（七）关于付森林主张因清江公司擅自行为导致9号楼房屋抗震标准降低进而使用年限减少请求赔偿损失的问题。经审查，清江公司安装水源热泵空调，确需在承重梁、承重墙上钻孔、打洞，是否影响该楼安全性能问题，经重庆市建设工程质量检验测试中心检测，认定上述行为“不影响房屋整体结构的安全性能，能够满足设计要求的承载能力和安全性能”，同时针对该中心提出的“对所钻空调孔洞采取加固措施”的建议，清江公司亦于2014年8月20日按检测人员的要求进行处置。故付森林认为该幢楼安全性能问题而要求清江公司赔偿的请求不应支持。（八）关于付森林提及的清江公司发布的售房广告、宣传资料的问题。因商品房的售房广告、宣传资料属于要约邀请，付森林没有证据证明其对购买房屋及房屋价格的确定产生重大影响，故不应视为合同内容，不能作为主张权利的依据。付森林主张清江公司承担相应违约责任，二审不予支持并无不当。（九）关于付森林主张因清江公司的责任导致其他业主在顶层修建违法建筑损害了其合法权利的问题。因该诉求与本案的商品房预售合同纠纷不属于同一法律关系，一、二审对此不作处理并无不妥。当事人可另案主张权利。综上，付森林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回付森林的再审申请。审 判 长  王春晓代理审判员  何云海代理审判员  张 晟二〇一六年六月二十八日书 记 员  赵 欢