河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四初字第260号原告郑州市二七饮食公司，住所地郑州市**小赵砦生活区**楼**。法定代表人石开基，总经理。委托代理人徐勇、赵景华，河南扬善律师事务所律师。被告郑州市土产杂品总公司破产清算组,住,住所地郑州市二马路**/div>代表人，赵文生，组长。委托代理人梁思红、秦向利，河南经东律师事务所律师。原告郑州市二七饮食公司（以下简称饮食公司）诉被告郑州市土产杂品总公司破产清算组（以下简称杂品公司清算组）房屋租赁合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告饮食公司法定代表人石开基及其委托代理人徐勇，被告杂品公司清算组委托代理人秦向利、梁思红等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饮食公司诉称，1999年7月29日，饮食公司与郑州市土产杂品总公司（以下简称杂品公司）签订《租赁经营协议书》，将位于郑州市二马路66号院内的办公楼2-5层及一层部分房屋出租给饮食公司经营使用，经营期限为8年，自1999年8月1日起至2007年8月1日止，并对租赁费用等作出约定；在租赁合同履行过程中，杂品公司于2001年9月27日被郑州市中级人民法院裁定宣告破产还债，由杂品公司清算组依法行使杂品公司相关民事权利和义务；租赁合同到期后，杂品公司清算组同意饮食公司继续按上述《租赁经营协议书》的约定承租上述租赁物，并于2009年3月双方达成一致，约定：如租赁物拍卖成交，按照买受人的意愿决定租赁合同是否终止，如买受人决定终止租赁合同，自收到杂品公司清算组合同终止和搬迁通知之日起，承租人在两个月内搬迁完毕。在合同后续履行过程中，杂品公司清算组为获取高额租金，违背约定突然于2014年7月17日通知饮食公司终止履行合同并搬迁，同时采取了停水、停电行为，造成饮食公司对该租赁物长期无法使用，导致饮食公司巨大经济损失，后为将饮食公司撵出租赁物，杂品公司清算组由开始对外公开招租。饮食公司认为，在双方约定的租赁合同终止条件未成就之时，该租赁合同仍处于履行之中，杂品公司清算组采取的上述停水、停电行为及招租行为均是违约行为，并给饮食公司造成巨大的经济损失。请求人民法院判令：1、杂品公司清算组继续履行合同，对饮食公司所租赁的房屋供水、供电，并停止一切招租的违约行为；2、杂品公司清算组赔付饮食公司因停水、停电期间发生的经营损失521666元（自2014年7月25日起至本案起诉之日止）并判令杂品公司清算组支付自起诉之日起至实际供水、供电之日期间的经营损失（每天按1666元计算）；3、杂品公司清算组按《租赁经营协议书》的约定标准向饮食公司支付违约经313000元（自2014年7月25日起至本案起诉之日止）并判令杂品公司清算组支付自起诉之日起至实际供水、供电之日期间的违约金（每天按1000元计算）；4、本案诉讼费由杂品公司清算组承担。被告杂品公司清算组答辩称，1、答辩人与被告答辩人之间共签署过两份租赁合同，且均已期满终止。现双方无任何租赁合同可供履行。2、双方最后一次租赁合同签订于2013年2月28日，租期为2013年3月1日至2014年3月1日，该租赁合同期满后双方未能协商一致订立新的租赁合同，2014年5月份开始答辩人多次通知被答辩人搬离承租房屋，但被答辩人始终不予搬离，其行为已构成违约，答辩人无奈对其停水、停电督促其搬离，但时至今日，被答辩人仍无理占用承租房屋，致使答辩人损失严重。答辩人已起诉至郑州中院，案件已开庭审理过了，目前尚未判决。3、被答辩人主张的损失无论是否真实存在，无论大小如何，均是因其自身违约行为造成的，应自行承担。被答辩人主张的违约金更无任何事实及法律依据，不应行到法院支持。饮食公司向本院提交如下证据：一、民事裁定书一份，证明杂品公司已于2001年9月27日被法院裁定宣告破产还债，本案依法应由杂品公司清算组代表其行使民事权利及承担民事义务。二、《租赁经营协议书》一份，证明1999年7月29日，饮食公司与杂品公司签订协议，约定由该公司将其位于郑州市二马路66号办公楼2-5层及一层部分出租给饮食公司经营使用，租赁期限8年，并对租金数额、违约责任等作出约定。三、2007年11月17日《通知》、2009年3月16日《通知》各一份，证明：1、杂品公司破产后，由杂品公司清算组依法行使其主体职责；2、在租赁合同到期后，杂品公司清算组同意让饮食公司按照原协议约定继续使用房屋的事实；3、2009年3月16日杂品公司清算组和饮食公司就租赁合同终止的条件进行了约定，即在租赁物拍卖成交是由买受人决定是否终止合同的履行。四、2014年7月17日通知、2015年3月17日《参加竞租通知书》、2015年3月15日《招租公告》各一份，证明：1、杂品公司清算组于2014年7月25日对涉案租赁物采取了停水、停电行为、而且公然对外进行招租，属于违约行为，应当向饮食公司赔付经营损失。五、饮食公司的《告知函》四份及其特快专递邮寄单三份、公告一份、照片一份，证明：杂品公司清算组于2014年7月25日对涉案房屋采取了断水、断电行为；2、就杂品公司清算组的违约行为，饮食公司通过邮寄、张贴告知等方式向杂品公司清算组告知其应该按照2009年3月16日《通知》的约定履行其出租人的义务。六、《基站房屋租赁合同》及其证明一份，证明移动公司在租赁使用饮食公司承租某一房屋过程中，因杂品公司清算组在2014年7月25日的突然断电行为导致租赁合同无法履行，再次证明饮食公司租赁的涉案房屋因断电无法使用的事实。七、自来水公司工作人员证明一份，证明自2014年8月开始杂品公司清算组就采取断水行为，造成饮食公司无法正常用水事实。八、证明两份，证明目的同以上证据六、七。九、光盘一份，证明饮食公司所租赁房屋断水、断电事实。十、营业执照、组织机构代码证各一份，证明饮食公司经营的新合旅行社的工商登记情况。十一、发票领购簿一份、完税证明一组、机打税款申报信息一组。证明：1、自2014年7月以后，因杂品公司清算组违约行为导致饮食公司无正常经营收入没有再缴纳任何税款的事实；2、杂品公司清算组于2014年7月25日采取断水、断电前，一直正常经营，每月固定收入最少30000元。十二、2014年5月16日通知一份，证明2013年合同对双方没有法律约束力，是以2009年通知为依据发出解除合同、搬迁通知。杂品公司清算组对饮食公司证据质证意见为：对证据一没有异议；证据二与本案无关，对其真实性无异议；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，2007年第一份租赁合同到期后，饮食公司只能暂时使用该房屋，杂品公司清算组需要时，饮食公司必须无条件交还，2009年3月16日的通知，不能达到其证明目的，饮食公司对该通知进行了曲解，其真实意思是清算组要求所有租户配合清算工作；对证据四真实性无异议，不能证明其目的，2014年3月1日，第二份租赁合同到期后，杂品公司清算组多次和饮食公司沟通要求提高房租，饮食公司始终不同意，双方未能达成一致，饮食公司拒绝返还房屋；对证据五真实性无异议，不认可其证明目的；对证据六、七、八，该三组证据证人没有出庭作证，真实性有异议；证据九光盘没有提交，不予质证；证据十、十一，损失与我方无关，不予质证；杂品公司清算组未对饮食公司第十二组证据发表意见。杂品公司清算组向本院提交如下证据：一、2013年2月28日租赁合同一份，证明本案双方当事人之间的租赁合同于2014年3月1日到期，双方未再签订新的租赁合同，饮食公司不返还该房屋属违约行为，应及时交还该房屋。二、搬离通知三份，证明合同到期后，杂品公司清算组多次催促饮食公司搬离并交还房屋，但饮食公司违约拒不搬离。三、照片三张，证明：1、饮食公司仍在使用该房屋，并无损失，即使有损失也系饮食公司违约造成的，应自行承担；2、饮食公司主张违约金没有任何依据，我方不应承担。饮食公司对杂品公司清算组提交证据质证意见为：一，对证据一，真实性不发表意见，加盖我们的公章没有异议，对证明目的有异议，该合同不能在双方之间产生法律约束力，我们已对该合同的真实性进行了确认无效的诉讼，不能证明杂品公司清算组的证明目的。二、对证据二，该三份搬离通知的公章不一致，对第一份2014年5月8日不认可，我们没有收到，当庭才看到，对后两份通知真实性无异议，对证明目的有异议，其是以2009年3月16日的通知为依据的通知，并不是以2013年2月28日签订的合同为基础而发出的，更能证明杂品公司清算组对2013年2月28日的合同是没有进行事后追认的，也不能追认。三、对第三组证据的真实性、合法性有异议，不予质证。经审理查明，1999年7月29日，杂品公司、饮食公司（乙方）签订《租赁经营协议书》一份，约定：1、甲方所有权的二马路66号院内原办公楼房2-5层全部使用面积和一层部分面积，并划给场院、通道和必须的门面（灯箱及广告等）位置，交由乙方做旅店业经营，甲方将楼内一切设施转交由乙方使用并进行日常维修，乙方负责水电表分设的费用并拥有所有权和使用权，甲方无权停水停电，乙方依照有关用水用电法规及制度，按月按时交纳水、电费。2、乙方经营期限为8年，自1999年8月1日起至2007年8月1日止。在上述期限内乙方自主经营，独立核算，照章纳税，自负盈亏，并承担乙方经营中的经济责任和法律责任。3、租金每月17500元，每月20日前交纳本月份租金。若市场和政策变化需增或减租金，须经甲、乙双方协商一致。4、甲方收取租赁经营风险抵押金三万元（已交纳、不计息），租赁期限届满时退还乙方，或者抵交承包金。5、本协议规定的租赁经营期限内，乙方不经甲方主管部门同意，不得私自转租等。6、本协议规定的租赁期限到期终止，下一轮的租赁经营在同等条件下乙方有优先续订权。本协议生效后，甲、乙双方任何一方不得对本协议自行终止或者单方面解除，如需提前终止或者解除，须经双方协商一致达成协议后，本协议终止或者解除。8、违约责任：（1）甲方违反本协议之规定，按每日1000元向乙方支付违约金；甲方终止或解除本协议，除支付上述违约金外，还应接收乙方的全部实物财产作价补偿；（2）乙方拖欠承包金，按每日50元支付滞纳金，乙方连续三个月拖欠承包金，视为自行终止合同；乙方终止或解除本协议，除抵押金不予退还外，按每日1000元向甲方支付违约金。协议还约定了其他事项。涉案《租赁经营协议书》到期后，杂品公司清算组于2007年11月7日向饮食公司发出《通知》一份，载明：“…由于该公司破产清算已接近尾声，随时有对资产进行处置的可能。合作期内双方都能严格遵守合同条款，同意你们可暂时使用。但是清算需要时贵司必须无条件将租赁资产交给我破产清算组”等内容，同意饮食公司继续按上述《租赁经营协议书》的约定承租上述租赁物。2009年3月16日，杂品公司清算组向饮食公司发出《通知》一份，载明：“郑州市土产杂品公司破产清算工作已接近尾声，为维护承租方的权益，现特通知如下：①依照法定程序，经中级人民法院与主管单位商定，将于近期进行资产拍卖，请留意近期《河南商报》报纸公告。②如拍卖成交，按照买受人的意愿决定租赁合同是否终止。如买受人决定终止租赁合同，自收到清算组合同终止和搬迁通知之日起，各承租户在两个月内搬迁完毕。”之后，饮食公司继续按照涉案《租赁经营协议书》的相关约定租用涉案租赁物。2013年2月28日，杂品公司与饮食公司签订《租赁合同书》一份，主要约定杂品公司将本公司位于郑州市二七区二马路66号街办公楼出租给饮食公司，年租金为24万元；租赁期为一年，从2013年3月1日至2014年3月1日止。饮食公司应每季度缴费一次，先交后用，如因饮食公司方原因出现拖欠租赁费，杂品公司有权收取所欠费用总额的5‰的滞纳金，如拖欠超过三个月，杂品公司有权终止合同，收回出租场地，并有权扣押与所欠总额相等的物品，因此而造成的一切损失和相关法律责任均由饮食公司负全部责任。在承租期内饮食公司独立负责水电气及相关应由饮食公司负担的一切费用。租赁期满后，如杂品公司有意继续出租，在同等条件下，饮食公司有优先租用的权利等内容。在该《租赁合同书》签章处甲方一栏加盖有郑州市土产杂品总公司行政管理处印章，乙方一栏加盖有饮食公司印章。之后，杂品公司清算组和饮食公司均按约定履行。2014年5月16日杂品公司清算组向饮食公司发出《通知》一份，载明“贵公司租赁原郑州市土产杂品总公司办公楼合同已过期，现通知贵公司合同终止，请于2014年7月17日前搬迁完毕”。饮食公司收到该通知后，于2014年5月20日、2014年7月15日、2014年7月21日向杂品公司清算组发出《告知函》、《关于租房期限的说明及告知函》各一份，表明饮食公司认为2009年3月《通知》仍然有效，涉案租赁物现并未到期饮食公司不予搬迁，至于租赁期间的用房和租金的调整，双方应平等协商解决，请杂品公司清算组收回搬迁通知等内容。因双方未能就涉案房屋事宜达成一致意见，2014年7月17日，杂品公司清算组向饮食公司发出《通知》一份，载明：“2014年5月16日已通知贵公司请于2014年7月17日前搬迁完毕，贵公司未按通知时间搬迁。现再次通知贵公司搬迁，并通知贵公司于2014年7月20日12点前停止供水供电。贵公司未按通知时间搬迁，对我方造成的损失，贵公司负全部责任”。饮食公司收到第二份搬迁通知后，于2014年7月20日向杂品公司清算组发出《第三次情况说明及告知函》，表明饮食公司认为杂品公司清算组提前终止租赁期限应与饮食公司协商一致，清算组既然认为已被终止的企业法人“郑州市土产杂品总公司”2013年2月28日租赁合同有效，又不遵守该合同饮食公司同等条件下有优先租用的权利之规定，发出停水停电通知等不当，2013年2月28日租赁合同其法律关系主体不成立，该合同不得对抗杂品公司清算组2007年11月17日和2009年3月16日的《通知》，要求杂品公司清算组终止“停水停电”行为等内容。之后，杂品公司清算组与饮食公司未达成一致意见，杂品公司清算组于2014年7月25日对涉案租赁物采取停水停电措施。饮食公司遂于2014年8月25日向杂品公司清算组发出告知函一份，载明杂品公司清算组2007年11月17日、2009年3月16日的两份《通知》至今未被撤销，也未经双方协商一致解除，现仍然有效。但是杂品公司清算组2014年5月16日的搬迁通知以及7月25日对饮食公司实施的断水断电等行为，已经造成违约、侵权等事实，要求杂品公司清算组立即恢复供水供电，支付违约金，就有关事项进行协商等内容。上述行为发生之后，饮食公司与杂品公司清算组仍未能就涉案租赁事宜达成一致意见，杂品公司清算组决定就案涉房屋公开招租，于2015年3月17日发出《招租公告》并于当日向饮食公司发出《参加竞租通知书》。饮食公司未参加涉案房屋的竞租事宜，向本院提起诉讼。另查明，2001年9月27日，河南省郑州市中级人民法院做出（2001）郑经破字第12号民事裁定，裁定宣告郑州市土产杂品总公司破产还债。2013年8月20日，河南省郑州市中级人民法院（2001）郑经破字第12-2号《关于调整郑州市土产杂品总公司清算组组成人员的决定》，决定郑州市供销合作社副主任赵文生为破产清算组组长、郑州市供销合作社处长田晓东、宋朝峰为破产清算组副组长，成员由市直机关部门人员组成。本院认为，涉案《租赁经营协议书》、2007年11月17日《通知》、2009年3月16日《通知》、2013年3月28日《租赁合同书》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对本案双方当事人均有约束力，本案双方当事人均应按照合同约定及通知内容忠实履行义务，正确行使合同权利，否则，将承担相应的合同责任及义务。根据本案当事人履行合同的情况，上述两份通知是《租赁经营协议书》履行期限届满后，杂品公司进入破产程序的情况下，杂品公司清算组代表杂品公司与饮食公司就继续使用租赁物的条件及限制所达成的一致意见，该两份通知的内容履行至2013年3月28日《租赁合同书》签订之时。上述《租赁合同书》是杂品公司清算组根据清算需要重新和饮食公司签订了租赁合同，重新明确了双方的权利义务关系，该合同虽然甲方签章处加盖杂品公司管理处的印章，但杂品公司清算组对该合同内容予以认可，并与饮食公司实际履行租赁合同书内容，故该租赁合同书得到实际履行之后，之前合同及通知的相应内容即失去相应效力。涉案《租赁合同书》到期后，本案双方当事人未就饮食公司继续租赁事宜形成一致意见，杂品公司清算组通知饮食公司办理并交还租赁物，对外公开招租亦向饮食公司发出《参加竟租通知书》，没有侵害饮食公司优先承租权。综上，饮食公司主张涉案租赁物租赁期限未届满与本院查明事实不符，对该公司的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回郑州市二七饮食公司的诉讼请求。案件受理费12147元，由郑州市二七饮食公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本十五份，上诉于河南省高级人民法院。审判长 成 锴审判员 李长军审判员 于岸峰二〇一六年六月六日书记员 孔令志