浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终780号 上诉人（原审原告）：徐东来，男，1979年4月24日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王大奎，浙江元大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月，浙江元大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁洪均，男，1957年8月31日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：石林妃（系梁洪均之妻），住新昌县。 委托诉讼代理人：梁伟（系梁洪均之子），住宁波市海曙区。 上诉人徐东来因与被上诉人梁洪均房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院(2020)浙0624民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐东来上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付因承租房屋被征收产生的住宅房屋用作商业经营补偿费283988.65元、住宅房屋搬迁补偿费7722元、装修补偿款61338元及自建房水电改造款11166元，合计364214.65元；二、除第一项上诉请求外，一并请求被上诉人向上诉人支付临时安置费22332元、自行解决周转用房奖励费18610元，合计40972元；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对双方之间的房屋租赁合同因不可抗力而解除没有异议，但一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，显失公平，应当予以改判。1.案涉住宅房屋用作商业经营补偿费283988.65元应由上诉人享有。(1)本案上诉人在房屋被征收前与被上诉人订立了一份《补充协议书》，约定在被上诉人和政府签订的补偿协议中关于营业损失的补偿款全额归上诉人。但实际上拆迁补偿协议中无法准确对应，存在合同漏洞。因此本案属于合同法规定的第六十一条、第六十二条，合同约定不明时能否履行推定条款的情形。(2)上诉人认为，本案能够适用推定规则达到补充合同漏洞的目的。营业损失补偿款，即对经营、营业的补偿，与房屋拆改结算表中的住宅房屋用作商业经营补偿费，二者可以相互对应，其表述方式也完全符合对于一般民事行为人作出较为专业性的民事活动的要求。合同订立时，征收公告尚未发布，更没有签订房屋征收补偿协议，对于房屋拆改结算表的补助项目的具体名称双方都是不知晓的。上诉人作为承租方，本身就处于弱势地位，又限于自身的认知水平，不可能准确表述尚未形成的补偿协议的具体名称，何况住宅房屋用作商业经营补偿费这个项目，连读起来都相当拗口，更别说准确书写出来了。因此结合当时签订协议的本意，可以推断出这是双方对营业房的补偿款归属即房屋用途改变补助的约定。(3)上诉人认为283988.65元住宅房屋用作商业经营补偿费一审法院仅支持70014.85元显失公平。退一万步讲，假如没有《补充协议书》约定，上诉人也享有该笔补偿费。根据房屋补偿方案通知和新昌县国有土地上房屋征收补偿补助与奖励实施规定，案涉房屋拆改时上诉人在正常经营，且被上诉人使用了上诉人的营业执照，因此上诉人作为主要贡献方，应享有50%以上的住宅房屋用作商业经营补偿费。2.案涉住宅房屋搬迁补偿费7722元，一审时上诉人因对补助奖励的费率政策不了解导致计算错误，一审法院也未释明，现予以纠正。具体计算方式为(2000元+10元/平方米*186.1平方米)*2次=7722元。3.自建房水电改造款11166元应当支付给上诉人。《补充协议书》中表明上诉人承租的是白坯房，即被上诉人向上诉人交付的是未经改造和装修的毛胚结构，而自建房水电改造是在上诉人承租房屋后根据房屋的用途对水电线路管道的接通和使用。上诉人经营修车店和棋牌室，承租房屋后进行了全面装修，相应的水电改造工作是上诉人完成的，改造费用事实上也是上诉人支出的。因此上诉人已经根据《补充协议书》的约定完成了初步的举证，应当由被上诉人承担由其进行水电改造的举证责任，一审法院以上诉人没有提供事实与证据且被上诉人不认可来否认上诉人进行水电改造的理由不能成立。4.被上诉人应向上诉人支付临时安置费22332元、自行解决周转用房奖励18610元。上诉人的租赁合同尚未到期，被上诉人因不可抗力解除合同使上诉人产生相关停产停业的损失，包括腾空搬迁、临时安置、自行解决周转用房等费用，也属于征收单位实际补助的项目，应当补偿给上诉人。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，显失公平，请求支持上诉人的全部上诉请求。 梁洪均辩称，一、上诉人提出的临时安置费、自行解决周转用房奖励超越了其一审诉讼请求。二、补充协议第三条约定的是营业损失，而住宅房屋用作商业经营补偿费体现的是房屋价值，不是经营方的营业损失。因为用了上诉人的营业执照，一审酌情支持了上诉人7万多元，梁洪均也同意给。三、关于水电改造费用的问题，水电是房子建房时已有的，且没有装修也是一样的赔偿标准，都是60元/平方。四、搬迁补偿费，一审上诉人的请求是1800多元，予以认可，现在二审请求7722元，超越了一审诉讼请求。 徐东来向一审法院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除；2.判令被告支付原告因承租房屋被征收产生的各项补偿共计397166.95元；3.本案诉讼费(含保全费)由被告承担。审理中变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告因承租房屋被征收产生的各项补偿共计是358353.65元(具体的款项构成：由原告经营使用的一到二层房屋住宅用房用作商业经营补偿费是283988.65元；住宅房屋搬迁补偿费是1861元；原告投入的装修补偿款包含附属物的部分总共是61338元；自建房水电改造款11166元。最终金额是354106.10元)。 一审法院经审理认定：2018年2月1日，被告梁洪均及案外人竺水萍、朱杏生为出租人、原告徐东来为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋坐落上石演新村演溪东路51、53、55号(间数6间)，建筑面积上下二层600平方左右；租期为2018年5月1日起至2028年4月30日止，2018年2月1日至4月30日为装修期，不付房租。租金为每年每户70000元，每年租金提前一个月付清，一年一付。出租人同意承租人对房屋进行装修。出租人不承担任何装修费用。原告租赁后，在该处申请了新昌县七星街道快典汽车维修服务部等营业执照，将房屋装修后从事经营。2020年5月1日，被告梁洪均及案外人竺水萍、朱杏生为出租方(甲方)、原告徐东来为承租方(乙方)签订《补充协议书》。约定：原租赁合同直到乙方搬迁时终止，甲方按实际租赁日期计收租赁费，多收的租赁费退还给乙方；甲方和政府签订的补偿协议中关于营业损失的补偿款全额归乙方所有；关于营业场所内的设备物资等搬迁费用全部归乙方所有；关于按时搬迁的奖励款归乙方所有；关于装修补偿款中白胚房的装修价格补偿款归甲方，余下归乙方；涉及的营业房的补助款的相关款项乙方有权查看等。2020年6月，上石演村列入旧村改造拆改建设，上述租赁房屋亦在拆改范围内。2020年8月18日，拆改实施单位新昌县七星街道办事处与梁洪均、梁伟签订《房屋货币补偿协议》，梁洪均、梁伟可因上述房屋拆改获得房屋价值补偿、各项奖励补助计7650432元，在房屋腾空交付验收合格，办理领取补偿款手续后30日内支付。根据《房屋货币补偿协议》及房屋拆改结算表，被告因房屋拆改选择货币补偿可获得的补助奖励中部分相关项目费用为：一、住宅房屋用作商业经营补偿，该项补偿按房屋建筑面积计算，一层为93.05平方米，二至四层为182.72平方米，补偿分别为211874.90元、141608元，合计353482.90元。二、搬迁补偿费19972.60元，以每户2000元为基数，再按被拆房屋建筑面积每平方10元计，补助二次。三、装修价值337726元。四、附属物价值28412元。2020年9月14日被告退还了原告剩余期限的租金。原告搬迁腾空租赁房屋交付被告验收。 一审法院审理认为：本案原、被告间的《房屋租赁合同》及《补充协议书》不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。原告现诉请2018年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除，被告表示同意，该院予以支持。案涉房屋因旧村改造被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，但被告因租赁房屋被拆改而不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责被告，原告作为承租人因此产生的损失，仍应当由被告给予适当的赔偿。至于原告损失的认定问题，原告在本案中主张按照被告从拆改实施单位获得的相应补偿款金额予以确定，因此该院针对原告主张结合相应拆改补偿款项性质和双方约定对有关损失进行评析。一、住宅房屋用作商业经营补偿费，原告主张283988.65元全归其所有。虽然《补充协议书》有约定甲方和政府签订的补偿协议中关于营业损失的补偿款全额归乙方所有，但无法推断确定该《补充协议书》约定的营业损失的补偿款即为《房屋货币补偿协议》中的住宅房屋用作商业经营补偿费283988.65元。根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，住宅房屋用作商业经营补偿仅指沿街或沿路进行商业经营的房屋，且应当持有合法有效的营业执照，可按补偿方案给予一定的比例的补助。本案租赁房屋位于可进行商业经营的沿街路段，也正因为此，原告才会选择向被告租赁用于经营；拆迁人现以商业用房补偿，也是拆迁人基于房屋性质的评定，反映了该房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，而且无论是商业还是民用房产，其价值升降及其权益应归属于所有权人。当然本案中租赁房屋拆改时是原告在其中经营，且被告使用了原告营业执照。因此该院综合本案实际，并平衡双方当事人利益，酌定由被告支付原告该项补偿费70014.85元。二、住宅房屋搬迁补偿费，原告主张1861元，被告认可1810.30元，该院予以确认1810.30元。三、装修及附属物补偿款，原告主张61338元，被告认可，故该院予以确认。四、自建房水电改造款11166元，原告未就该项损失提供相应事实与证据，被告又未认可，该项请求不予支持。综上，被告应当支付原告各项补偿133163.15元。此外，根据本案《房屋货币补偿协议》等证据，应当认为梁伟亦属于案涉房屋拆改补偿对象，但被告梁洪均与原告签订租赁合同并未违反法律规定，根据合同相对性原则，现原告诉请被告梁洪均赔偿租赁合同提前解除的相应损失亦符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决：一、确认原、被告双方2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除。二、被告梁洪均支付原告徐东来经济补偿款133163.15元，限于判决生效后十日内付清。三、驳回原告徐东来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6684元，依法减半收取计3342元，由原告徐东来负担2100元，被告梁洪均负担1242元，限于判决生效后十日内交纳。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案双方当事人之间房屋租赁法律关系合法有效，案涉租赁房屋因旧村改造被政府征收拆改。租赁合同解除虽然不可归责于双方当事人，但作为承租人因此产生的损失，仍应当由被上诉人即出租人给予适当的赔偿。本案争议的焦点一为被上诉人与征迁部门签订的房屋货币补偿协议中的住宅房屋用作商业经营补偿283988.65元是否应归上诉人享有。住宅房屋用作商业经营补偿系拆迁人按补助标准给予被拆迁人的一次性经济补助，是拆迁人根据房屋实际用于商业经营的事实，基于房屋性质的评定，是房产自身价值的体现，该价值升降及其权益原则上应归属于所有权人。营业执照仅是拆迁人判定房屋是否改变用途的一个标准，该部分补助在性质上并不属于营业损失，上诉人要求根据补充协议的约定享有该笔全部补偿费用缺乏依据。一审法院基于上诉人提供营业执照的事实酌定其享有70014.85元，被上诉人亦无异议，故本院予以照准。关于房屋搬迁费用是否可增加至7722元的问题，因上诉人一审中仅主张搬迁费损失为1861元，现其上诉要求调整为7722元，因已超出一审诉讼请求的范围，故本院不予支持。关于上诉人提出的要求被上诉人按照60元/平方的标准另行支付其水电改造费用11166元的问题，首先，上述60元/平方的补偿标准系拆迁人与被拆迁人之间的合同约定，约束的是拆迁人与房屋所有人；其次，上诉人亦未举证证明该自建房水电改造费用即为其所改造部分，从常理上讲，房屋建造的时候亦需铺设水电管道；再次，上诉人若认为在其取得的装修补偿款61338元之外，尚有水电改造费11166元需由被上诉人赔偿，则需提交相应的证据予以证明。现上诉人并未提交证据，故其要求按照60元/平的标准由被上诉人支付水电改造费用，本院不予支持。关于上诉人提出的临时安置费、自行解决周转用房奖励的问题，因上诉人在一审中并未提出该项诉讼请求，故不属于本案审理的范围。 综上所述，徐东来的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4677元，由徐东来负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  傅芝兰 二〇二一年四月九日 书记员  陶钿钿