河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初581号原告:李航，男，1991年7月22日出生，汉族，住河南省泌阳县，现住新郑市。被告：新郑市暖冬商贸有限公司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇文昌路58号悦府海棠7号楼1单元101。法定代表人：翁刚强，执行董事兼总经理。被告：河南省八达威物业服务有限公司，住所地郑州市金水区纬四路东段19号广发大厦14层1401号。法定代表人侯绪龙，总经理。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。原告李航与被告新郑市暖冬商贸有限公司、河南省八达威物业服务有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李航、被告新郑市暖冬商贸有限公司的法定代表人翁刚强、河南省八达威物业服务有限公司的委托诉讼代理人代璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李航向本院提出诉讼请求：1、判令被告新郑市暖冬商贸有限公司立即停止营业，将新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元101号房屋恢复原状、恢复住宅性质；2、判令被告河南省八达威物业服务有限公司履行物业管理职责，纠正被告新郑市暖冬商贸有限公司的“住改商”违法行为；3、判令二被告立即恢复新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元101号房屋周围被毁坏的公共绿地；4、判令二被告对原告进行书面赔礼道歉，赔偿原告各项损失10000元；5、案件受理费由二被告承担。事实与理由：原告为新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元201号房屋业主，被告新郑市暖冬商贸有限公司营业场所位于新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元101号房屋，二者是上下楼邻居，“悦府海棠”小区为住宅小区。2019年7月，原告发现101号房屋被私自改变了房屋性质及房屋结构，用作经营。原告发现后，多次向被告河南省八达威物业服务有限公司反映，要求物业公司履行管理职责，责令被告新郑市暖冬商贸有限公司恢复房屋结构、住宅性质，但至今被告新郑市暖冬商贸有限公司仍然在营业。被告新郑市暖冬商贸有限公司“住改商”的违法行为，擅自改变了房屋性质以及结构，致使房屋产生安全隐患，房屋周围公共绿地也因被告的经营行为遭到破坏，同时使原告生活遭受巨大困扰，严重侵犯了原告的业主权益。被告河南省八达威物业服务有限公司未履行服务管理职责，对于被告新郑市暖冬商贸有限公司的违法行为未予以制止并责令改正，依法应当承担相应的责任。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告河南省八达威物业服务有限公司辩称，1、八达威物业服务公司已经履行物业管理职责，责令被告暖冬公司纠正“住改商”行为。物业公司在签订交房管理公约时有告知装修须遵守有关管理规定，服从物业公司管理，不得私自改建、违建，且物业公司对房屋改造、经营行为确有发放整改通知进行制止。八达威物业服务公司与原告、暖冬公司之间是委托服务合同关系，八达威物业服务公司不具有独立行使行政职权的能力，八达威物业服务公司已经尽到制止、纠正违法装修的管理职责。2、八达威物业服务公司没有侵权行为，要求八达威物业服务公司赔偿原告损失于法无据。物质损失的赔偿只发生于侵权责任中，八达威物业服务公司对原告没有侵权事实。原告没有实际财产损害产生，要求赔偿损失没有事实依据。综上所述，八达威物业服务公司已经尽到管理职责，要求八达威物业服务公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：位于新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元201房屋的登记所有人系翟姗姗，李航、翟姗姗系夫妻关系。新郑市暖冬商贸有限公司住所为新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元101，于2019年7月12日核准营业执照，经营范围为批发兼零售，于2019年7月25日核准下发《烟草专卖零售许可证》。河南省八达威物业服务有限公司提交悦府海棠7-1-101《前期物业管理服务协议》、装修申请表、装修承诺书、消防安全责任书、《房屋装饰装修管理服务协议》、装修违规通知单等，拟证明涉案房屋已交付业主李天朋使用，并履行物业管理职责，责令房屋使用人新郑市暖冬商贸有限公司纠正“住改商”行为。河南省八达威物业服务有限公司提交新郑市教育园区2020年1月22日出具的关于悦府海棠7-1-101室改变房屋使用性质的处理情况说明一份，内容为“2020年6月12日教育园区接到悦府海棠业主投诉，反映悦府海棠7-1-101室被物业使用人住改商且破坏小区绿地，要求予以调查处理。接到投诉后，6月13日下午两点，教育园区社区管理办公室工作人员张成林会同悦府海棠物业经理马付迁到7-1-101室现场查看，确认投诉人反映情况属实，园区社区办随即向物业公司和7-1-101室物业使用人下达整改通知，要求该户业主立即将住宅改编为商业使用性质的行为予以纠正，并恢复被破坏的绿地，拆除门头霓虹灯，7-1-101室物业使用人明确表态服从整改通知要求予以整改。”案涉小区虽然存在住改商的问题，但该问题的存在归根结底是属于住改商业主所实施的行为，并非是八达威物业公司实施的行为，李航若认为小区内其他业主实施的住改商的行为侵犯了其相应的权利，应当向有关部门反映或通过诉讼的方式维护其合法权益。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。新郑市暖冬商贸有限公司存在将涉案房屋用于经营，但是否已经足以影响李航的生活和工作，李航所提供的证据不足以予以证明。故原告要求二被告赔偿其各项损失10000元及赔礼道歉的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告新郑市暖冬商贸有限公司将其住宅改为商用经营性住房，要求被告新郑市暖冬商贸有限公司恢复原状。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。现虽被告已经工商及烟草部门核准审批取得营业执照后进行经营，但原告作为被告楼上的业主提出异议，被告不能证明其经营征得原告同意，故对被告将住宅改为经营用房，违反了物权法的规定，故被告应将房屋恢复至住宅性质，本院予以支持。原告主张被告河南省八达威物业服务有限公司履行物业管理职责，纠正被告新郑市暖冬商贸有限公司的“住改商”违法行为，河南省八达威物业服务有限公司提交悦府海棠7-1-101《前期物业管理服务协议》、装修申请表、装修承诺书、消防安全责任书、《房屋装饰装修管理服务协议》、装修违规通知单、情况说明等，可以证实其已通知新郑市暖冬商贸有限公司法定代表人翁刚强整改住改商的行为，作为物业公司已尽到物业管理职责，原告要求被告河南省八达威物业服务有限公司责令房屋使用人新郑市暖冬商贸有限公司纠正“住改商”行为，依据不足，本院不予支持。物权法第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十六条规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。本案中，原告虽非案涉房屋的所有权人，但系悦府海棠7号楼1单元101号房屋的实际居住使用人，故其合理利用共有部分的权利受到侵害时，根据法律规定，可以请求排除妨害，恢复原状。被告新郑市暖冬商贸有限公司破坏公共绿地涉小区共有部分及场地，属于违法(规)行为，且已超出合理使用的范畴，损害他人合法权益，关于原告要求二被告恢复新郑市××镇××号悦府海棠7号楼1单元101号房屋周围被毁坏的公共绿地的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告新郑市暖冬商贸有限公司应于本判决生效之日起30日内停止在新郑市龙湖镇文昌路58号悦府海棠7号楼1单元101号房屋的商业经营活动，恢复其住宅性质。二、被告新郑市暖冬商贸有限公司立即恢复新郑市龙湖镇文昌路58号悦府海棠7号楼1单元101号房屋周围被毁坏的公共绿地。三、驳回原告李航的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告新郑市暖冬商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  王留成二〇二一年四月六日代理书记员  鲁瑶瑶