福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民初字第1272号原告郑文湖，男，1966年12月4日出生，汉族，住福建省南安市溪美河滨北路***号。委托代理人胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人刘庭邻，该公司执行董事兼总经理。被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳镇阳山阳光楼A208室。法定代表人王东伟，董事长。以上二被告共同委托黄素春、苏志松，福建顺济律师事务所律师。原告郑文湖诉被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑文湖的委托代理人胡杰、被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同的委托代理人黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文湖诉称，2013年7月15日，原告与二被告签订了《商铺租赁合同》，约定：1、原告将位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）三层31601号商铺出租给被告华祥物业公司，前三年每月租金5800.08元，被告华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付，被告华祥物业公司逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金。被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。原告依约将31601号商铺出租给被告华祥物业公司使用，但被告华祥物业公司未按合同约定支付给原告2015年第二季度租金。请求判决：1.被告华祥物业公司立即支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金17400元，并按日千分之一计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的违约金；2.被告华祥房地产公司对逾期租金以及违约金承担连带清偿责任；3.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，因被告华祥物业公司于2015年9月29日支付2015年4月1日至2015年6月30日期间部分租金5538.86元。故变更诉讼请求第一项为判令被告华祥物业公司向原告支付2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金11861.14元，并按日千分之一计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金(其中2015年7月1日起至2015年9月29日止的违约金按17400元基数计算)。被告华祥物业公司、华祥房地产公司辩称，华祥物业公司与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元。据此，华祥物业公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定华祥物业公司承租原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所，租期为7年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因情势变更导致涉案商场经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，具体情势变更因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。对此，为保证商场的持续繁荣发展，华祥物业公司在与红星美凯龙的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造、循环车道、LED显示屏、软件升级等），每月投入约2000万商场运营费用，进行营销策划和招商工作，租金从50多元下降至20多元，经过努力，商场的出租率有所提高，涉案商场目前仍稳步经营中，但华祥物业公司为解决上述问题长期处于亏损状态，资金严重入不敷出，已影响到物业管理和运营能力，鉴于情势发生变更，为促进涉案商场的可持续发展，华祥物业公司积极与原告协商变更双方合同中关于租金的约定，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，华祥物业公司每年仍提供支持红星经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。因本案发生情势变更，对于双方签订的合同租金标准进行调整方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，达到共赢状态。原告要求按照日千分之一计算违约金明显过高。华祥房地产公司没有为华祥物业公司提供担保，原告要求华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应予驳回。原告诉称的租金，华祥物业公司已经支付原告5538.86元，该笔租金应予扣除。故请求对《商铺租赁合同》约定的租金标准进行调整，判决驳回原告要求华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。双方当事人争议的焦点：被告华祥物业公司是否应当向原告支付滞纳金，滞纳金的标准是否过高，是否应当予以调整；被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担担保责任。原告为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1．工商公示信息、组织机构代码证各一份，证明被告主体适格；2．泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份，证明讼争的商铺归原告所有；3．《商铺租赁合同》，证明原告与被告租赁关系及租赁期限的约定。两被告对原告提供的上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性由法院审查；对证据3真实性由法院审查，对证据3的关联性，因为存在情势变更的情形，三方签订的商铺租赁合同中约定的租金过高，请求法院予以调整。本院认为，原告提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。双方当事人争议的焦点：1.被告华祥物业公司主张因情势变更等因素导致公司亏损，请求法院调整讼争商铺租金的主张是否成立；2.被告华祥物业公司是否应当向原告支付滞纳金，滞纳金的标准是否过高，是否应当予以调整、应予驳回；3.被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担连带责任。原告为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1．工商公示信息、组织机构代码证各一份，证明被告主体适格；2．泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份，证明讼争的商铺归原告所有；3．《商铺租赁合同》，证明原告与被告租赁关系及租赁期限的约定。两被告对原告提供的上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性由法院审查；对证据3真实性由法院审查，对证据3的关联性，因为存在情势变更的情形，三方签订的商铺租赁合同中约定的租金过高，请求法院予以调整。本院认为，原告提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。关于双方当事人争议的第一个焦点：原告认为,原、被告双方经协商签订《租赁合同》，该合同已经生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告已依约将房屋交付被告华祥物业公司使用，被告华祥物业公司应当依约支付租金。两被告以情势变更为由主张调整租金，该主张不应得到支持。被告华祥物业公司意见同其答辩意见。本院认为，所谓情势变更指合同成立以后客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案被告华祥物业公司向原告承租商铺，再将承租商铺进行招商转租，进行统一的合作商业经营管理，双方缔结租赁关系时，应当预见有一定市场商业风险，其与原告达成租赁合意，可见其愿意承受一定程度的市场风险，现以涉案商场出租率下降、租金减少，商场周边市政道路改造等，导致公司持续多年严重亏损等情势变更因素，要求法院对涉案商铺租金标准进行调整，不符合“情势变更”情形，本院不予支持。涉案商铺租金单方请求调整，应与出租人沟通协商，取得一致意见后方可变更。关于双方当事人争议的第二个焦点：原告认为，被告逾期支付租金的行为已经违约，应当按照合同的约定承担相应违约责任。被告华祥物业公司认为，违约金是对损失的弥补，原告至今不能举证证明逾期支付租金的损失，按照日千分之一计算违约金明显过高，应予以调整。本院认为,根据原告提供的《商铺租赁合同》第七条第四款约定：“被告华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司仅对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”，被告华祥房地产公司在合同担保方处盖章。因此，只要被告华祥物业公司应付原告租金未支付租金时，被告华祥物业公司就应承担违约责任，本案中，支付滞纳金就是承担违约责任的方式，被告华祥房地产公司应按约定对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因双方合同约定的滞纳金明显偏高，应予以适当调整，以年利率的24%计付为宜。故被告华祥物业公司关于其不应支付滞纳金的抗辩主张，本院不予支持，被告华祥物业公司关于合同约定的滞纳金标准过高，应予以调整的抗辩主张，本院予以支持。关于双方当事人争议的第三个焦点：原告认为，被告华祥房地产公司作为担保方，应当依据合同的约定承担担保责任。被告华祥房地产公司认为，本案华祥房地产公司无需承担担保责任，即使华祥房地产公司要承担担保责任，其只是对租金承担担保，对违约金部分无担保义务。本院认为，被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七项违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。故原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司逾期支付租金承担连带清偿责任，本院予以支持。经审理查明，原告郑文湖系泉州市洛江区万安万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）三层31601号商铺的业主。2013年7月15日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、原告将上述商铺出租给被告华祥物业公司，由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；2、第一年至第三年租金华祥物业公司每月支付5800.08元（税前），第四至第七年华祥物业公司每月支付6327.33元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；3、华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向原告支付滞纳金，担保方仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付租金租金至2015年第一季度，第二季度租金17400元至原告起诉未支付，2015年9月29日在本院审理期间，被告华祥物业公司支付原告部分租金5538.86元，尚欠2015年4月1日至2015年6月30日期间租金11861.14元及自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金。本院认为，原告与二被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠原告2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金11861.14元的事实清楚，故原告请求被告支付租金的诉求，合法合理，本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金11861.14元及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。原、被告约定如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金，该约定明显偏高，应予以适当调整，以年利率的24%计付为宜。原告请求被告以拖欠的租金为基数,逾期一天按每月租金的1‰支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付原告郑文湖自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金11861.14元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金(其中2015年7月1日起至2015年9月29日止的滞纳金按17400元为基数计算)；二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对被告泉州市华祥物业管理有限公司本判决第一项的债务承担连带保证清偿责任，其承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费97元，由被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞代理审判员  林晓玲人民陪审员  黄雅思二〇一六年六月十二日书 记 员  苏艳月附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。