湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初2776号原告：湘潭舜丰物业管理有限公司，住所地：湘潭市九华示范区宝马路7号湘军源小区5号楼2单元。法定代表人：左培根，公司董事长。委托诉讼代理人：路广，湖南勤人坡律师事务所执业律师。被告：湘潭城市棚户区改造有限公司，住所地：湘潭市雨湖区城正街道观湘门直街60号。法定代表人：刘馗，执行董事。委托诉讼代理人：蒋志超，男，1982年3月11日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，系被告工作人员。委托诉讼代理人：张泽澳，湖南湘君律师事务所律师。第三人：湘潭市岳塘区五里堆街道学卫社区居民委员会，住所地：湖南省湘潭市岳塘区板塘铺社建村1号。主要负责人：唐赞，该居委会主任。第三人：湘潭市岳塘区五里堆街道办事处，住所地：湖南省湘潭市岳塘区五里堆街道。主要负责人：徐进。第三人的共同委托诉讼代理人：杨军，湖南众擎律师事务所律师。原告湘潭舜丰物业管理有限公司(以下简称舜丰公司)与被告湘潭城市棚户区改造有限公司（以下简称棚改公司）、第三人湘潭市岳塘区五里堆街道学卫社区居民委员会（以下简称学卫社区居委会）、湘潭市岳塘区五里堆街道办事处（以下简称五里堆办事处）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舜丰公司的法定代表人左培根及其委托诉讼代理人路广、被告棚改公司的委托诉讼代理人蒋志超、张泽澳、第三人学卫社区居委会、五里堆办事处的共同委托诉讼代理人杨军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舜丰公司请求判令：1、判令棚改公司支付舜丰公司空置房物业服务费380000元以及利息（以380000为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年7月30日起计算至2019年8月20日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月21日计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为城发?和美轩小区建设单位，建成后，经湘潭市岳塘区政府组织协调，委托五里堆办事处负责该小区前期物业工作，后学卫社区居委会在五里堆办事处的监督下，于2016年5月20日与原告签订了《物业管理合同书》，由原告对该小区物业进行管理。合同书约定，电梯高层物业费按建筑面积1.2元／平方米╱月计收，商业用房物业服务费按建筑面积2.5元／平方米╱月计收，停车（场）库的卫生服务费按个停车位30元╱月计收，对于空置房，物业管理费按收费标准的90%执行，并由原告直接向业主（实际使用人）收取。委托管理期限为3年，从2016年5月20日至2019年5月19日止。合同签订后，原告按约定对城发?和美轩小区进行了前期投入，并进行了物业管理。在原告提供物业管理期间，该小区存在大量空置房，该空置房登记在被告名下，但被告拒不支付物业管理费，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告棚改公司辩称，棚改公司不是涉案物业服务合同主体，不是适格被告，原告诉请与事实不符，请求驳回原告诉讼请求。1、学卫社区居委会不是涉案小区的建设单位，也不是业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条规定，其无权就涉案小区物业服务事项与原告签订《物业管理合同书》，法律后果应由学卫社区居委会承担，学卫社区居委会是受托对涉案小区进行管理，并与原告签订合同，应由委托人承担相应责任。被告不是合同的相对方，被告不应向原告支付任何费用。2、被告对物业服务合同履行情况不知情，对物业服务状况不清楚，原告也未向被告反馈过物业服务信息，原告是否按照合同约定履行物业服务有待核实；原告计算物业费的房屋套数、面积均与事实不符，存在重复计算，原告提交的两份2017年1月10日的报告，系原告自行制作，不能作为计算物业费依据，计算方式也不应以学卫社区居委会与原告签订的《物业服务合同书》为依据。3、被告作为城发?和美轩小区建设单位，是非营利性项目，按成本费用建设，竣工验收合格后整体交付给岳塘区人民政府管理，该小区内空置房物业服务费由被告承担缺乏事实和法律依据。第三人学卫社区居委会辩称，1、学卫社区居委会为配合岳塘区政府危房改造工作，在五里堆办事处监督、组织、协调下，与原告签订《物业服务合同书》，该合同中，学卫社区居委会仅负责指定物业服务方和确定费用标准，没有交纳物业服务费义务。原告诉请的是未出售空置房物业管理费，根据《物业管理条例》第四十一条规定，应由建设单位交纳，不应由学卫社区居委会承担；2、学卫社区居委会对房屋交付时间、房屋面积、物业服务是否符合合同要求、物业费欠费情况都不清楚，对诉请金额不予认可。综上，第三人学卫社区居委会不应承担任何责任。第三人五里堆办事处辩称，1、原告诉请的是未出售空置房物业管理费，根据《物业管理条例》第四十一条规定，应由建设单位交纳，不应由五里堆办事处承担；2、《物业管理合同书》是学卫社区居委会签订，五里堆办事处仅是监督方，不是合同权利义务主体，与本案没有法律上利害关系；3、五里堆办事处对房屋交付时间、房屋面积、物业服务是否符合合同要求、物业费欠费情况都不清楚，对诉请金额不予认可。原告舜丰公司为支持其诉讼请求，向本院提交被告企业信用信息、《物业管理合同书》、空置房物业费具体明细、请求相关主体支付物业费的报告请示、城发?和美轩小区施工建设的相关批准文件、湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初2838、2839号民事判决书、湘潭市中级人民法院（2018）湘03民终976、977号民事判决书、湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初3003号民事裁定书作为证据。对于被告企业信用信息，客观真实，本院予以认定；对于《物业管理合同书》，该合同系学卫社区居委会在五里堆街道监督下所签订，合法有效，本院予以认定；对于空置房物业费具体明细，系舜丰公司单方制作，被告、第三人庭审质证均不予认可该数据的真实性，舜丰公司又无其他证据佐证其物业费数据的计算依据，本院不予认定；对于请求相关主体支付物业费的报告请示，系舜丰公司单方制作，请示对象是“湘潭市城市发展集团”，该证据与本案没有关联性，本院不予认定；对于城发和美轩小区施工建设的相关批准文件，客观真实，予以认定；对于湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初2838、2839号民事判决书、湘潭市中级人民法院（2018）湘03民终976、977号民事判决书、湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初3003号民事裁定书，被告、第三人对真实性均无异议，本院予以认定；对湘纺大板房改造项目规划总平面图、房屋分层平面图、关于岳塘区城发*和美轩置换安置，均系复印件，本院不予认定；对和美轩（大板房）交房表（自售房150套），系棚改公司制作，客观真实，本院予以认定。被告棚改公司为支持其答辩意见，向本院提交湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初690号民事判决书，不是生效法律文书，无法达到被告证明目的；对提交的《关于对湘纺危旧大板房事实改造的会议纪要》潭府阅【2013】6号文件、湘纺大板房（城发和美轩）移交工作会议纪要的真实性予以认可，但不能达到其证明目的。第三人学卫社区居委会、五里堆办事处未提交证据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：城发?和美轩小区的建设单位为棚改公司。2016年5月20日，学卫社区居委会（原湘潭市岳塘区社建村街道学卫社区居民委员会）与舜丰公司签订《物业管理合同书》，合同有效期为2年，自2016年5月20日至2018年5月19日，约定舜丰公司对城发?和美轩小区的安置房进行2016年5月20日至2019年5月19日（注：合同实际履行为两年）的物业管理服务，电梯高层物业费、商业用房物业费、停车场物业费分别按1.2元/平方米/月、2.5元/平方米/月、30元/个/月计收，水电气表均未走动的空置房的物业费按收费标准的90%执行，物业缴费办法规定由舜丰公司直接向业主（物业使用人）收取，物业服务费按月计收，业主（物业使用人）在当月月底前将费用金额交清，当业主（物业使用人）拒绝按规定缴纳物业费，协助舜丰公司催收，学卫社区居委会不承担任何责任。五里堆办事处（湘潭市岳塘区社建村街道办事处）作为监督方在合同上盖章。合同签订后，舜丰公司就进驻城发?和美轩小区提供物业管理服务。2016年6月7日至2018年4月10日期间，棚改公司对其建设的城发?和美轩小区内150套空置房，陆续将其中124套交付给胡湘桃、左光清等实际使用人，尚有26套住房未实际交付。2018年4月10日，舜丰公司向本院提起诉讼，要求棚改公司、学卫社区居委会、五里堆办事处、湘潭城乡建设发展集团有限公司支付空置房物业服务费647672.696元及利息、前期物业服务费200000元及利息，本院于2018年5月15日作出（2018）湘0304民初690号民事判决书，判决驳回舜丰公司全部诉讼请求。舜丰公司不服该判决，上诉至湘潭市中级人民法院，该院于2018年11月6日作出（2018）湘03民终1078号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）湘0304民初690号民事判决，发回重新审理。2019年1月1日，本院立案审理，并于2019年8月9日作出（2018）湘0304民初3003号民事裁定书，裁定按湘潭舜丰物业管理有限公司撤回起诉处理。2020年8月14日，舜丰公司再次向本院提起诉讼，要求棚改公司支付空置房物业服务费380000元及利息。2020年11月16日，本院根据舜丰公司申请，委托湖南长城有限责任会计师事务所对棚改公司所有的150套空置房物业费进行审计。2021年3月1日，湖南长城有限责任会计师事务所作出湘长城会咨字2021（sw-0002）咨询报告，咨询报告计算空置期物业费的开始时间为《物业管理合同书》生效开始时间2016年5月20日，计算至实际交付物业使用人为止，至今未交付的房屋计算至2018年5月19日，咨询结果为湘潭城市棚户区改造有限公司所有的150套空置房物业费为172128.83元。另查明，2016年5月20日前，该小区未成立业主委员会。判决的理由与结果本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的情况下，物业所在地居民委员会在街道办事处指导和监督下，可以代行业主委员会职责。本案中，城发?和美轩小区建设竣工至2016年5月20日，该小区业主委员会尚未依法产生，在五里堆街道办事处的指导和监督下，学卫社区居委会有权代行该小区业委会职责；且学卫社区居委会与舜丰公司签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法发生法律效力。又根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，《物业管理合同书》对城发?和美轩小区内业主具有法律效力。该150套空置房交付实际使用人之前，被告棚改公司系业主，在舜丰公司提供物业服务管理期间，被告棚改公司应按约定向舜丰公司支付物业费，本院参照湖南长城有限责任会计师事务所出具的湘长城会咨字2021（sw-0002）咨询报告，确定被告应支付的物业费为172128.83元，故对原告要求被告支付空置房物业服务费380000元的诉讼请求，本院予以部分支持。因《物业合同管理书》未就逾期支付物业费约定有违约责任，故原告要求被告支付逾期缴纳物业费的利息损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湘潭城市棚户区改造有限公司在本判决生效后十日内向原告湘潭舜丰物业管理有限公司支付空置房物业服务费172128.83元；二、驳回原告湘潭舜丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费7520元，减半收取3760元，由湘潭舜丰物业管理有限公司承担2198元，由湘潭城市棚户区改造有限公司承担1562元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李春平二〇二一年四月十五日书记员  陈颖熙