云南省沾益县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0328民初842号原告窦华国，男，1983年2月28日生，汉族，沾益县人，大学文化，教师，住沾益县，原告田排，女，1990年3月5日生，汉族，富源县人，大学文化，教师，住曲靖市富源县，系原告窦华国之妻。委托代理人毛泽梦、殷碧波（实习），云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。被告施传超，男，1966年7月6日生，汉族，富源县人，初中文化，居民，住曲靖市富源县。被告欧世菊，女，1962年6月6日生，汉族，富源县人，小学文化，居民，住曲靖市富源县，系被告施传超之妻。委托代理人施强，男，1986年5月3日生，汉族，富源县人，大学文化，公务员，住曲靖市富源县，系被告施传超、欧世菊之子，特别授权代理。委托代理人施有志，男，1989年9月3日生，汉族，富源县人，大学文化，公务员，住曲靖市富源县，系被告施传超、欧世菊之子，特别授权代理。原告窦华国、田排诉被告施传超、欧世菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法由审判员李燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告窦华国、田排的委托代理人毛泽梦、殷碧波、被告欧世菊及被告施传超、欧世菊的委托代理人施有志、施强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦华国、田排诉称，原、被告双方于2015年11月1日，通过曲靖靖发房地产经纪有限公司居间磋商，签订2015000227号《房屋买卖合同》，合同对原被告双方的权利义务约定具体、明确。合同签订后原告依据合同规定履行了自身的义务，被告却拒不履行其义务，致使该合同无法得到全面履行。根据合同的约定，被告的行为已经构成违约。现诉请人民法院判令，解除原告与被告签订的2015000227号《房屋买卖合同》；由被告向原告双倍支付定金40000元，诉讼费由被告承担。被告施传超、欧世菊辩称，同意解除2015000227号《房屋买卖合同》。合同约定2015年11月27日，原告应向我方支付首付款，但至今未付，且2015年11月19日原告已告知我方不再购买房屋，我方不存在违约。定金不予退还，也不承担诉讼费。双方争议焦点：原、被告的行为是否构成违约。原告针对诉讼请求提交如下证据材料：1、原告身份证复印件2份，以证实原告主体资格适格。2、2015000227号《房产买卖合同》原件1份，用以证实双方签订房产买卖合同，合同中对违约责任作了约定。3、收条，用以证实原告向被告支付定金2万元的事实。4、短信催告记录，用以证实原告委托居间人曲靖靖发房地产经纪有限公司业务员通过短信催促被告履行合同义务，被告违反合同约定的事实。5、律师函、快递单、快递单号查询结果各1份，用以证实原告委托律师再次催促被告履行合同义务，并告知违约的法律后果，被告并已实际签收。6、沾益县房产登记簿查阅摘抄表1份，用以证实被告已将该房屋抵押于富源县公积金管理中心作。7、申请证人孙某出庭作证，其陈述：他是曲靖靖发房地产经纪有限公司的业务员，与原、被告是通过房屋买卖认识的。中介的流程是，先带客户看房子，签订合同，缴纳定金，进行公证，再过户。2015年10月中旬左右，原、被告双方经过我们中介看房、双方确定房价后，于同年11月1日签订了合同，原告支付了2万元定金。2015年11月18日，三方约定作司法公证，当天被告提出要求原告支付首付后再公证。我们中介是站在中立的立场，为买卖双方负责，在不能确定房屋权属、有无被查封的情况下，是不能付款的。原告也是因这个原因，没有支付首付款。我们也告诉被告，公证并不代表过户，但被告坚持要求先支付首付款再公证，最后未能公证成功。经质证，被告对证据1、2、3，无异议，但认为应判定是哪一方先违约。对证据4、5，仅是单方面的，不能证明我方已收到，不予认可。对证据6的真实性无异议，但认为原告没有在2015年11月27日前支付房款，作为房屋所有权人有权处理自己的房屋，与本案无关。证据7，原告无异议。被告认为，原告未付首付款是事实，公证处工作人员也告诉应先付款再过户。被告提交证据材料有：2015000227号《房产买卖合同》原件1份，用以证实双方签订房产买卖合同，但合同内容未明确付款与过户的先后顺序。经质证，原告对合同内容，无异议。经审查，本院认为，对原告提交的证据4、5，与本案具有关联性，且被告未提供相反证据，对被告提出的质证意见不予采纳，对原告提供的证据材料予以采信，作为证据使用。对双方无异议的其他证据及陈述，本院予以采信。经审理查明，2015年11月1日，原告窦华国、田排（乙方）与被告施传超、欧世菊（甲方）在曲靖靖发房地产经纪有限公司（丙方）居间服务下签订2015000227号《房产买卖合同》，约定窦华国、田排购买施传超、欧世菊名下的位于沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3幢3单元401号房屋，房屋成交价格为401600元。合同就交易时间、付款方式、违约责任等作了约定：签订合同时由窦华国、田排向施传超、欧世菊支付定金20000元。双方于2015年11月27日前办理交易过户手续。窦华国、田排（乙方）于2015年11月27日前支付购房款人民币121600元于施传超、欧世菊（甲方），余下房款人民币280000元，由窦华国、田排（乙方）办理住房公积金贷款后四十五天内一次性付清施传超、欧世菊（甲方）。……施传超、欧世菊（甲方）收到全部房款后当日，将房屋正式交付乙方，并保证房屋内水、电、有线电视等附属设施完好无损，如逾期交房，由甲方按每天50元向乙方支付违约金。违约责任：任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成该房产交易未能进行的，属于根本违约。若甲方违约，应书面通知乙方和丙方，并自违约之日起三日内退还乙方已支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用等；若乙方违约，应书面通知甲方和丙方，且乙方所支付的定金不予退还，并承担甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用等；……双方签订公证《房屋买卖合同》后，若出现违约，则违约责任按公证《房屋买卖合同》执行。合同还对其他事项作了约定。2015年11月1日，窦华国向施传超交付了购房定金人民币20000元。2015年11月18日，窦华国、田排（乙方）、施传超、欧世菊（甲方）与曲靖靖发房地产经纪有限公司的工作人员孙某到沾益房管局办理二手房交易公证时，被告施传超、欧世菊提出双方应再补充签订先支付首付款再公证等内容的协议，原告窦华国、田排认为协议内容不合理，不同意签订，双方未能公证。之后，原告窦华国、田排遂委托律师等向被告施传超、欧世菊发出要求按合同约定履行义务的律师函，催告未果后，向本院提起了诉讼。另查明,经沾益县房地产业管理处信息办查阅，沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3幢3单元401号房屋房产证号00××**，建筑面积为129.5平方米。所有权人为施传超，共有人为欧世菊。此房于2015年12月14日，已抵押于曲靖市住房公积金管理中心富源分中心。对此，被告施传超、欧世菊事先未通知，事后亦未告知原告窦华国、田排。本院认为，原告窦华国、田排（乙方）与被告施传超、欧世菊（甲方）在曲靖靖发房地产经纪有限公司（丙方）居间服务下签订的2015000227号《房产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。合同中约定办理交易过户与支付首付款时间为2015年11月27日前，但未明确具体先后履行顺序。2015年11月18日，被告施传超、欧世菊提出要求补充先支付首付款再办理公证的协议，但原告窦华国、田排未同意，双方未达成合意。原告窦华国、田排除按合同约定支付20000元定金外，未按合同约定在2015年11月27日前支付首付款人民币121600元，被告施传超、欧世菊亦未按合同约定在2015年11月27日前办理交易过户手续，双方均存在违约。合同中约定了多项违约责任，而根据合同中承担违约责任为任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成该房产交易未能进行的，属于根本违约的约定，违约责任应是在一方根本违约，导致合同不能履行的情况下适用，而并非对所有违约行为均适用，否则会加重合同当事人的责任。据庭审查明，被告施传超、欧世菊擅自于2015年12月14日将房屋抵押于曲靖市住房公积金管理中心富源分中心，且事先未通知，事后亦未告知，此行为已导致双方买卖合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”现原告窦华国、田排提出要求解除双方所签订的2015000227号《房产买卖合同》，具有法律依据，被告施传超、欧世菊及曲靖靖发房地产经纪有限公司亦表示同意解除，本院予以支持。2015年11月1日，被告收到原告支付的购房定金人民币20000元，但由于被告的根本违约，导致双方房屋买卖合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，原告现诉请要求被告双倍返还定金，具有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定,判决如下:一、解除原告窦华国、田排与被告施传超、欧世菊在曲靖靖发房地产经纪有限公司居间服务下签订的2015000227号《房产买卖合同》。二、被告施传超、欧世菊于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告窦华国、田排定金人民币40000元。案件受理费人民币800元，减半收取为人民币400元,由被告施传超、欧世菊负担。如被告未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起二年内向法院申请强制执行。审判员  李燕二〇一六年六月二十八日书记员  刘畅