湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终539号上诉人（原审原告）：周翔，男，1980年11月11日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：王稳，男，1995年8月13日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区。委托诉讼代理人：范媛媛，女，系王稳之妻，1996年10月15日出生，户籍地武汉市江岸区。上诉人周翔因与被上诉人王稳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人周翔、被上诉人王稳及其委托诉讼代理人范媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周翔上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求依法改判支持周翔的一审诉讼请求；3.请求判令王稳承担本案的一、二审诉讼费及其他相关费用。事实与理由：一、一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，属于认定事实错误，适用法律错误。周翔与王稳签订的《房屋租赁合同》时约定，王稳按期支付租金，逾期则支付违约金。租赁期间双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。对此，一审判决认定事实错误，适用法律错误。租赁期间，王稳不履行合同义务，损坏房屋并至今未赔偿。对此，一审判决认定事实错误，适用法律错误。二、一审判决认定“该房屋租赁期间水电煤气费”这一事实属于认定事实错误。王稳辩称，认同一审判决。周翔主张王稳拖欠房租及违约金、水电煤气费的事实和理由不成立。王稳未签订此房屋租赁合同，且未授权任何第三方签订此合同。此租赁合同后期知道是由同事刘悦冒名以王稳名义签订，并且王稳从合同第三条内容租赁期限查看到本合同是自2018年10月20日起至2019年10月19日止，共12个月，被篡改为2020年12月19日止，共24个月。实际租赁期限是12个月，王稳不认可此合同及合同期限。此租赁房屋居住的同事要离开武汉等原因，所以已于2019年10月18日由王稳与周翔协商一致解除合同并退租。水费是欠费停水，燃气费也是欠费停气，电费我方已交清，周翔的诉求不可理喻。该房屋的钥匙及门禁卡已由居住房屋的人员于退租时全部移交给周翔，也与周翔沟通一致正式退租。王稳以为退租时书面和电话多次与周翔沟通一致，并且交还钥匙就已办理完退租，所以没有签订正式解除合同的文件，但微信记录及通话记录、相关的报案记录，已说明该房屋已达成一致退租。本合同的押金3000元周翔也没有退还。周翔主张王稳赔偿房屋损失的事实与理由不能成立。任何房屋及附属设备都会有自然损坏，合同第六条里第三点明确说明乙方在承租期间，甲方应负责修缮。据居住此房屋人员告知，在此期间卫生间水管自然破裂，曾向周翔反映，但周翔却声称费用要各自承担一半。因数额较小，所以居住人员没有计较，各自出了一半费用解决问题。但这表明周翔没有尽到修缮义务，且该房屋设施本身在租赁前就存在问题，居住人只是将门把手弄坏，费用一直有争执，但周翔将所有问题都推卸给王稳不合理。王稳在退租时，周翔一直纠缠，要求给他几百元作为房屋维修担保费用，说好不论后期是否是我方问题或是否维修，都将该费用退还，但最终周翔至今未退还上述费用。王稳曾要求周翔退还押金3000元，周翔一直未予退还。王稳索要押金无果后，想小事化了，但周翔一直不依不饶多次电话和微信要求赔偿维修费4000元，还去公安局报警，王稳因此消耗大量时间。周翔要求王稳承担莫须有的房租、违约金等费用严重影响了王稳的生活，如今周翔仍得寸进尺，没有根据没有情理的要求王稳支付房租，实属不合理。周翔要求王稳承担本案诉讼费及其他相关费用的事实和理由王稳不认可。周翔向一审法院起诉请求：1.判决王稳支付拖欠的房屋租金21600元，违约金1296元（暂计算至2020年4月5日，实际计算至清偿租金之日止），水煤电费共计915元，并要求王稳恢复房屋原状；2.判决王稳赔偿房屋损失费15000元；3.判决王稳承担本案的诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：2018年10月19日，周翔与王稳签订《房屋租赁合同》一份，约定：周翔作为出租方（甲方），王稳作为承租方（乙方）。租赁房屋坐落于武汉市武昌区爱家皇家公馆3栋1单元1103房屋仅作居住使用，乙方不得擅自挪作他用。自2018年10月20日起至2020年10月19日止，共24个月。该房屋月租金2400元，租金按季结算，首次租金乙方于2018年10月19日交付甲方，以后各期租金交付时间为下一季度提前贰周。乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金。乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金3000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备设施损坏（含自然损耗），甲方负责修缮责任。甲方修缮房屋的，乙方应予以协助，甲乙双方另行约定的除外。该房屋租赁期间，乙方应支付水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费。租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应该赔偿乙方一个月租金，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方退还保证金。该合同对双方当事人的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，周翔将案涉房屋交付给王稳。王稳于合同签订当日向周翔支付一个季度租金及押金9200元；于2019年1月5日向周翔支付一个季度租金7200元；于2019年4月12日向周翔支付一个季度租金7200元；2019年7月11日，双方协商一致，扣除50元后，王稳向周翔一个季度租金支付7150元。随后，王稳于2019年10月14日与周翔协商退租事宜，周翔要求其于2019年10月19日前退房。一审另查明，案涉《房屋租赁合同》签订前，王稳向周翔支付了1000元，案涉《房屋租赁合同》上王稳的签名系案外人代签，但在承租过程中，相关租赁事宜均由王稳与周翔沟通处理。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然王稳辩称案涉《房屋租赁合同》上非其本人签名，但是在合同实际履行过程中，相关事宜均由其处理，表明王稳对他人代签合同是予以认可的。案涉《房屋租赁合同》是周翔与王稳双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然王稳辩称案涉《房屋租赁合同》关于租赁期限的条款有篡改的痕迹，实际约定的租赁期限应该是到2019年10月19日为止，但是王稳提交的《房屋租赁合同》该条处亦有同样的改动，一审法院视为双方协商一致后对原合同条款进行了变更。因此，对王稳关于合同所约定租赁期限的抗辩主张，不予采信。根据现有证据显示，王稳已于2019年10月14日告知周翔要提前退租，周翔要求其于2019年10月19日退房，王稳未提出异议。周翔应当对2019年10月19日后王稳仍占有使用案涉房屋承担举证责任，但其并未提交证据予以证明，举证不能的不利后果应由其自行承担。一审法院视为周翔与王稳双方协商一致，王稳已于2019年10月19日腾退案涉房屋。王稳已向周翔支付了31750元，即一年（2018年10月20日至2019年10月19日）的租金28750元（不含双方协商一致扣除的50元）及押金3000元。因此，王稳并未欠付租金，故周翔要求王稳支付租金21600元及相应违约金，一审法院不予支持。周翔要求王稳支付水电煤气费915元，但仅提交了两张水费发票，无相应的支付凭证，发票金额也与其主张的金额不一致，在无其他证据予以佐证的情况下，一审法院无法核实周翔是否确为王稳垫付了承租期间的上述费用。对周翔关于水电煤气费的诉讼请求，不予支持。周翔要求王稳赔偿房屋损失费15000元，但仅提交了数张房屋照片及两张收款收据拟予证明，照片的拍摄时间、拍摄地点等一审法院均无法核实，收据系案外人开具，亦无法核实，仅凭照片及收据无法证明王稳对案涉房屋造成了损坏，而周翔进行维修支付了相应的费用。对周翔关于房屋损失费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回周翔的全部诉讼请求。案件受理费770元，由周翔负担。本院二审期间，周翔提交了武汉市万科物业服务有限公司2020年4月20日出具的缴费通知单一份和武钢华润燃气（武汉）有限公司出具的燃气缴费明细一份，拟证明王稳有水费、燃气费共计915元没有交纳（其中水费427.31元）。王稳质证认为，通过万科物业公司交费的不仅有周翔，通过两份证据看不出是周翔交的水费和燃气费，周翔提交交费收据并不能代表是周翔交的钱，周翔提交的证据不能达到其证明目的。本院经审查认为，周翔提交的证据均可以指向案涉房屋，本院对该两份证据的真实性均予以确认，其中武钢华润燃气（武汉）有限公司出具的燃气缴费明细不能反映缴费人和王稳使用房屋期间的用气状况，不能达到周翔的证明目的，武汉市万科物业服务有限公司2020年4月20日出具的缴费通知单可以反映2018年11月至2019年11月就案涉房屋欠缴水费427.31元，本院对该事实予以确认。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，周翔与王稳于2019年10月20日通过微信对水费、燃气费、维修费进行协商，但协商未果。本院认为，周翔与王稳之间的微信聊天记录反映，王稳已于2019年10月14日告知周翔要提前退租，并询问什么时候退房，周翔回复19号，双方还于2019年10月20日对水费、燃气费、维修费进行协商，但协商未果。从前述事实可以确认，王稳在2019年10月20日之前即已从案涉房屋中腾退，周翔要求王稳支付2019年10月20日之后的租金及逾期交租违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。周翔主张房屋损失费15000元，但仅提交了数张房屋照片及两张收款收据拟予证明，就维修的具体物品以及维修费明细、相应的转账凭证，周翔均未提交证据予以证明，故周翔主张的维修费数额缺乏事实依据，本院亦不予支持。周翔主张的水煤电费915元，其中燃气费、电费周翔未能证明存在欠缴事实，水费存在欠缴情况，但周翔提交的证据中包含王稳搬出房屋后发生的水费，本院对此无法区分。综合考虑本案中王稳提前提出解除合同、未缴清水费、双方对维修范围及费用存在争议的情况，王稳已交纳的保证金3000元应冲抵造成周翔的损失，对周翔在冲抵保证金之外主张的损失，本院不予支持。综上所述，周翔的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由周翔负担。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年四月七日法官助理阮小琴书记员李明志