山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终488号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙丽华，女，1969年9月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙绍军，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：丛树青，男，1966年4月8日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王新芳，女，1966年7月15日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：丛树青（系王新芳之夫），住威海经济技术开发区。上诉人孙丽华因与被上诉人丛树青、王新芳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丽华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判丛树青、王新芳于判决生效之日起30日内协助孙丽华办理威海经技术开发区长峰馨安苑小区70号楼204室房屋所有权变更登记手续；2.撤销一审判决第三项，改判丛树青、王新芳于判决生效之日起5日内返还孙丽华房屋维修基金4947元、房屋面积差价款7536元。事实与理由：1.一审判决第一项超出了孙丽华的诉讼请求，孙丽华的诉讼请求并不包括所产生的过户费用由孙丽华与丛树青、王新芳各负担50%。应当由丛树青、王新芳负担的房产增值税、个人所得税不应由孙丽华分担。对于“过户费用”范围的争议不包含在本案争议范围内，需要在房产过户后，按照实际发生的金额另行诉讼，不适合在本案中直接判决。2.关于住宅专项维修资金，丛树青、王新芳通过拆迁安置初始取得该房产，并作为该房产的出卖人将房产出售给孙丽华，双方房屋买卖合同中，未对维修资金进行约定，丛树青、王新芳应为该住宅专项维修资金的缴纳义务人，孙丽华代交维修资金后，此款项应由丛树青、王新芳返还给孙丽华。3.合同约定房屋面积为72.1平方米，实际测绘面积为70.67平方米，差额1.43平方米，丛树青、王新芳在房屋出售给孙丽华后，私自到村委领走面积差价款，应将面积差价款返还给孙丽华。丛树青、王新芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。孙丽华向一审法院起诉请求：1.丛树青、王新芳返还威海经济技术开发区长峰馨安苑小区70号楼204室房屋维修基金4947元；2.丛树青、王新芳返还案涉房屋面积差价款7536元；3.丛树青、王新芳按合同约定协助孙丽华将案涉房屋产权过户至孙丽华名下。丛树青、王新芳向一审法院反诉请求：孙丽华支付购房款2万元。一审法院认定事实：案涉房屋系丛树青、王新芳原位于威海经济技术开发区的房屋通过拆迁补偿取得。2016年2月24日，孙丽华与丛树青、王新芳经协商签订一份房屋买卖合同，约定：丛树青、王新芳将其案涉房屋（含储藏室）以38万元转卖给孙丽华，房屋面积为72.10平方米；合同签订时孙丽华已付购房款16万元，合同签订后一个月内再付20万元，余款2万元待孙丽华产权证办理完毕后交付；案涉房屋具备办理产权证条件时，丛树青、王新芳应自条件具备之日起三个月内将房屋产权登记至孙丽华名下，由此所产生的一切过户费用由丛树青、王新芳承担；丛树青、王新芳办完产权证后应及时告知孙丽华，并自丛树青、王新芳办下房产证之日起一个月内协助孙丽华办理房屋产权过户登记手续，由此所产生的一切过户费用由双方各承担50%。合同签订后，孙丽华按约定支付丛树青、王新芳购房款36万元，丛树青、王新芳随后将案涉房屋交付孙丽华居住使用。2019年11月，长峰村村委会开始为拆迁户办理房权证登记手续。2020年4月17日，孙丽华支付案涉房屋维修基金4947元。2020年6月9日，案涉房屋办理了证号为“鲁（2020）威海市不动产权第0029345号”不动产权证，登记的权利人为丛树青、房屋建筑面积为70.67平方米。诉讼中，孙丽华主张，如果丛树青、王新芳要求支付购房款2万元，孙丽华要求从2万元中抵销应返还的房屋维修基金4947元、房屋面积差价款7536元。一审法院认为，第一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，孙丽华与丛树青、王新芳经协商签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。孙丽华已按合同约定向丛树青、王新芳交付房款36万元，丛树青、王新芳应在具备办证条件后协助孙丽华办理所有权变更登记手续。现案涉房屋所有权已登记在丛树青名下，具备办理所有权变更登记的条件，丛树青、王新芳应协助孙丽华办理所有权变更登记手续。孙丽华的该项诉讼请求理由正当，依法予以支持。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，孙丽华与丛树青、王新芳系自然人之间签订的房屋买卖合同，丛树青、王新芳转让的是拆迁补偿取得的房屋，不适用该司法解释的规定。根据买卖合同内容，双方是按套交易案涉房屋，并非按平方米计算价款，孙丽华要求丛树青、王新芳返还房屋面积差价款7536元，无法律依据，依法不予支持。第三，中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第六条规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；……。”第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”根据上述规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，应当由业主交存，并且属于该业主所有，与办理所有权变更登记手续费用无关。本案中，双方未约定住宅专项维修资金的交付方式，丛树青、王新芳不同意承担该专项维修资金。孙丽华购买案涉房屋并居住使用，系案涉房屋业主，有义务交存案涉房屋专项维修资金，否则将享受不到使用住宅专项维修资金的权利。即使由丛树青、王新芳交存了案涉房屋的专项维修资金，孙丽华购买案涉房屋后，也只有在丛树青、王新芳将该维修资金顺延给孙丽华后，孙丽华才享有使用住宅专项维修资金的权利；如果丛树青、王新芳将该维修资金顺延给孙丽华，孙丽华则应支付相应对价。因此，孙丽华既已交存了案涉房屋专项维修资金，先予履行了相关义务，免除了再行交存的繁琐事务，符合民事法律的基本原则，其要求丛树青、王新芳返还专项维修资金，依法不予支持。第四，根据房屋买卖合同约定，在丛树青、王新芳协助孙丽华办理房屋变更登记手续后，孙丽华应将剩余的2万元购房款支付丛树青、王新芳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因丛树青、王新芳尚未协助孙丽华办理房屋变更登记手续，孙丽华有权拒绝其履行要求。但为减少诉累，对丛树青、王新芳的反诉请求合并处理，在丛树青、王新芳协助孙丽华办理房屋变更登记手续后，孙丽华应将剩余的2万元购房款支付丛树青、王新芳，但反诉费用应由丛树青、王新芳负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、丛树青、王新芳于判决生效之日起30日内，协助孙丽华办理威海经济技术开发区长峰馨安苑小区70号楼204室房屋所有权变更登记手续，所产生的过户费用由孙丽华与丛树青、王新芳各负担50%；二、孙丽华于丛树青、王新芳协助办理过户登记手续后5日内支付丛树青、王新芳购房款2万元；三、驳回孙丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由孙丽华负担56元，由丛树青、王新芳负担50元；反诉费150元，由丛树青、王新芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.过户费用问题能否在本案中直接解决；2.丛树青、王新芳应否返还维修资金4947元；3.丛树青、王新芳应否返还房屋面积差价款7536元。关于第一个焦点问题，案涉房屋买卖合同第六条第（二）项约定，该房屋具备办理产权证条件时，丛树青、王新芳应自条件具备之日起三个月内将房屋产权登记至孙丽华名下，由此产生的一切过户费用由丛树青、王新芳承担；第（三）项约定，丛树青、王新芳办完产权后，应及时告知孙丽华，并自丛树青、王新芳办下房产证之日起一个月内协助孙丽华办理房屋产权过户登记手续，由此所产生的一切过户费用由双方各承担百分之五十。根据上述约定，只有在丛树青、王新芳于其办下房产证后一个月内协助孙丽华办理房屋产权过户登记手续的，过户费用才由双方各承担百分之五十；如果未在一个月内协助过户，由此产生的一切过户费用由丛树青、王新芳承担。丛树青、王新芳于2020年6月9日将案涉房屋登记在丛树青名下，但未于一个月内协助孙丽华办理房屋产权过户登记手续，一切过户费用应由丛树青、王新芳承担。一审法院对此认定有误，本院予以纠正，况且双方当事人均未就过户费用的承担提出诉讼请求，故判决主文中不应包含相应内容。关于第二个焦点问题，住宅专项维修资金应由业主交存，属于该业主所有。根据威海地区的商品房交易习惯，首期住宅专项维修资金应于案涉房屋第一次办理房屋产权证之前交存，故交存义务人应为丛树青。孙丽华为尽快办理房屋产权登记代丛树青交存该维修资金，并不意味着孙丽华系首期住宅专项维修资金的交存义务人。《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”在丛树青、王新芳与孙丽华并无明确约定的情形下，该住宅专项维修资金应当随房屋所有权的转让而同时过户，孙丽华无需再次交存。故孙丽华在无义务交存首期住宅专项维修资金的情形下代丛树青交存，现主张丛树青返还该款项，合法有据，本院予以支持。关于第三个焦点问题，案涉房屋买卖合同约定丛树青、王新芳所售房屋面积为72.1平方米，房屋产权证上确权的建筑面积为70.67平方米，较约定面积减少了1.43平方米。但合同约定整套房屋售价为38万元，房屋面积误差在3%的合理范围内，故孙丽华无权直接向丛树青、王新芳主张房屋面积差价款。孙丽华的上述诉请，一审法院不予支持正确，本院予以维持。但，丛树青、王新芳与孙丽华于2016年2月24日签订案涉房屋买卖合同后，该房屋项下附属权利亦一并转让，之后就案涉房屋所形成的债权债务应由孙丽华承继，故拆迁安置义务人因案涉房屋面积减少而给付的面积差价补偿款，应由孙丽华领取。孙丽华在未提交证据证实该款已由丛树青、王新芳领取的情形下，本院对其主张不予支持，孙丽华可另行主张权利。综上所述，孙丽华的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初2918号民事判决第二项，即（二）孙丽华于丛树青、王新芳协助办理过户登记手续后五日内支付丛树青、王新芳购房款2万元；二、撤销威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初2918号民事判决第一项、第三项；三、丛树青、王新芳于本判决生效之日起三十日内，协助孙丽华办理威海经济技术开发区长峰馨安苑小区70号楼204室房屋所有权的变更登记手续；四、丛树青、王新芳于本判决生效之日起十日内返还孙丽华代交的维修资金4947元；五、驳回孙丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，由上诉人孙丽华负担34元，被上诉人丛树青、王新芳负担72元；反诉费150元，由被上诉人丛树青、王新芳负担。二审案件受理费112元，由上诉人孙丽华负担67元，被上诉人丛树青、王新芳负担45元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年四月二日法官助理俞凯书记员张济节