安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终305号 上诉人（原审被告、反诉原告）:杭州信宣服饰有限公司,住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道方桥村杭州茂润实业有限公司1幢1楼101室，统一社会信用代码91330110MA28XTEX69。 法定代表人:朱小龙,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴伟时，安徽金天都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告):黄山合兴来仓储物流有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区新潭镇西峰山路8号,统一社会信用代码9134100055018377XN。 法定代表人:方优祥,该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娜，安徽道同律师事务所律师。 上诉人杭州信宣服饰有限公司（以下简称信宣公司）因与被上诉人黄山合兴来仓储物流有限公司（以下简称合兴来公司）房屋租赁合同纠纷案不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初443号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信宣公司上诉请求：改判驳回合兴来公司第三、四、五、六、七项诉讼请求，并支持信宣公司的全部反诉请求。在庭询时变更上诉请求为：依法撤销原审判决第三、四、五项判项，并支持信宣公司的全部反诉请求。 事实与理由：一、在合同未解除情形下，双方当事人因电费存在争议，合兴来公司断然停电，导致租赁物不能正常使用，即使信宣公司存在违约行为，合兴来公司也无权停电。二、合兴来公司阻止信宣公司搬离租赁房屋内的物品，衍生的损失由合兴来公司承担。三、合兴来公司的停电行为，致使信宣公司在2019年9月后无法使用租赁房屋，信宣公司不应再承担租金。四、合兴来公司应当对信宣公司的装潢损失予以赔偿。 合兴来公司答辩称：一、信宣公司拖欠租金达六个月以上，构成根本违约，导致租赁合同不能履行。二、信宣公司拖欠租金及电费，为防止损失扩大，合兴来公司采取了断电措施。该断电行为是自助行为，也不是导致合同无法继续履行的原因。三、合同约定，对承租人的装修及修缮，出租人概不负责。综上，原审认定事实正确，上诉人的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。 合兴来公司向原审法院提出诉讼请求：1.判决解除合兴来公司与信宣公司签订的《仓库租赁合同书》；2.判令信宣公司向合兴来公司支付租金192083元(自2019年1月1日计算至2020年7月11日,已扣除已付租金60000元整);3.判令信宣公司支付所欠租金192083元的逾期利息(自2019年1月1日按年利率6%计算至款清之日止);4.判令信宣公司立即将系争仓库交还给合兴来公司并支付逾期返还系争房屋的占有使用费至实际返还之日(按租金13750元/月和维保费291元/月标准计算);5.判令信宣公司向合兴来公司支付垫付电费及维保费共计27248元(其中未支付电费23748元、维保费3500元）;6.判令信宣公司向合兴来公司支付违约金5万元;7.判令本案的诉讼费由信宣公司承担。 信宣公司向原审法院提出反诉请求：1.判令合兴来公司承担因违约给信宣公司造成的房屋装修损失24.9万元；2.判令合兴来公司承担因违约给信宣公司造成的经济损失16万元；3.合兴来公司向信宣公司支付违约金5万元；4.合兴来公司承担本案的全部反诉费用。 原审法院经审理查明：坐落于安徽省黄山市屯溪区新潭镇西峰山路8号综合楼【房地权证黄（昱）字第××号】房地产属于合兴来公司所有。2017年11月28日,合兴来公司（出租方、甲方）与信宣公司（承租方、乙方）签订了一份《仓库租赁合同书》,约定合兴来公司将其所有的坐落于合兴来综合楼四楼除安全通道外的仓库出租给信宣公司使用，租赁期限为五年,自2018年1月1日起至2022年12月31日止，每年租金为16.5万元,信宣公司每壹年缴纳一次租金，租金交纳期限为合同日提前一个月支付，在租赁期间电梯使用的维护和费用以及安全责任一切由信宣公司负责。合同并约定：出租方将房屋交给承租方后,承租方的装修及修缮,出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的仓库,承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。水、电等基础设施由甲方保证供应,因水、电等基础设施故障由甲方负责维修。水电费由乙方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为甲方违约,负责赔偿违约金五万元及房屋装修全部费用。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为乙方违约,乙方负责赔偿违约金五万元。合同最后还备注：经协商甲方承诺乙方四楼除主体墙外，乙方因生产需要在不影响建筑主体安全所拆除的内部隔墙，乙方以后贰合同中止后不需要恢复。 原审另查：合同签订后，信宣公司依约支付了第一年的租金16.5万元，并对该租赁房屋进行了装修使用。因该租赁房屋未在电力部门办理独立用电开户，所用电需从合兴来公司总表接入，故双方采用在该租赁房屋内设立内部电表计量的方式，由信宣公司按月向合兴来公司支付电费，再由合兴来公司统一向电力部门缴费。2018年双方均依约履行。但2019年的租金，信宣公司并未按期支付，经合兴来公司多次催讨，信宣公司仅支付了6万元。2019年5月间，信宣公司认为该次电费数额畸高，并向合兴来公司提出了异议，要求给予合理解释，后双方为此发生了争议，信宣公司遂拒付电费。合兴来公司在多次讨要无果后，于2019年7月22日对信宣公司予以断电，后经双方协商，信宣公司负责人于2019年7月23日通过微信向合兴来公司支付了1万元电费，合兴来公司收到该款后又恢复了对信宣公司的供电。2019年8月初，因信宣公司在未付清房租、电费的情况下向外搬运东西，合兴来公司认为该行为将会损害其利益，遂于8月中旬又对信宣公司进行了断电，阻止其使用电梯搬运东西，信宣公司则将其原材料、半成品等转运至杭州总部生产，并于当年9月份全部遣散员工，锁闭租赁仓库。在机器设备、部分原材料仍在租赁仓库内原地摆放的情况下，人员全部撤离。 原审再查：2020年7月3日，合兴来公司向信宣公司邮寄了一份《告知函》，载明“……截至2020年6月30日,贵公司尚欠我公司租金187500元、电费23748元及维保费3500元。综上,请贵公司在接到本函后五个工作日内将累计拖欠的187500元租金、23748元电费及3500元维保费一次性支付给我公司。逾期未予全额支付,双方之前签订的《仓库租赁合同书》视为自动解除,因此而产生的法律责任由你司自行承担。同时,本公司也将依据相关法律诉诸法院,直至本公司的合法权益得以全面保护。”但信宣公司于2020年7月4日收到函件后，至今未作出任何处理。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，合兴来公司与信宣公司签订的《仓库租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守履行。合同签订后，合兴来公司已将案涉房屋交付给信宣公司经营使用，信宣公司理应按时支付租金，但信宣公司拖欠租金累计超过了六个月以上，且至今仍未支付，已构成根本违约，故合兴来公司要求解除案涉仓库租赁合同，于法有据，予以支持，但合同解除之日应为2020年8月4日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方约定年租金为16.5万元，一年一付，付款日期为合同日提前一个月支付，双方未约定逾期付款责任，但2019年度租金信宣公司至今仅支付了6万元，余款10.5万元至今未支付。2020年1月1日至2020年8月3日的租金应为：165000÷365×213=96288元。故合兴来公司要求信宣公司支付拖欠的租金并支付相应利息的诉请，于法有据，部分予以支持，但具体金额与支付方式应为：1.信宣公司应支付合兴来公司2019年度剩余租金105000元及逾期利息，利息自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款清之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；2.信宣公司应支付合兴来公司2020年1月1日至2020年8月3日的租金96288元及逾期利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至款清之日止。合同约定租赁期间的电费、电梯使用和维护费用由信宣公司自行承担，信宣公司虽对电费数额有异议，但未能提供证据证明其主张，其应支付合兴来公司垫付的电费23748元、维保费3500元，两项共计27248元，故对合兴来公司的该项主张予以支持。因合兴来公司已依法行使合同解除权，而信宣公司至今未返还案涉房屋，故合兴来公司要求信宣公司返还案涉仓库并支付逾期返还的占有使用费的诉请，于法有据，予以支持。但因合兴来公司明知信宣公司早已全面停产人员撤离而未积极主张权利避免损失的扩大，存在一定过错，故占有使用费应根据公平原则减半按165000÷365÷2=226.03元/日标准收取，自2020年8月4日起计算至仓库实际返还之日止。因信宣公司在2019年9月之后即未再使用电梯，故对合兴来公司要求信宣公司承担2020年1月1日之后的电梯维保费的诉请不予支持。 关于信宣公司反诉认为合兴来公司单方面断电属于违约行为，并要求合兴来公司承担因违约给其造成的房屋装修损失24.9万元和经济损失16万元的诉请，因信宣公司拒付租金、电费违约 在先，且双方仓库租赁合同书中约定“出租方将房屋交给承租方后,承租方的装修及修缮,出租方概不负责”,另信宣公司有两处加工生产场所，其所提供的证据无法证明该经济损失的实际发生，故对信宣公司的上述两项反诉请求均不予支持。 因双方仓库租赁合同中未明确约定合同的解除条件，信宣公司逾期支付房租、电费，合兴来公司明知信宣公司早已全面停产而未积极主张权利避免损失的扩大，双方均有一定过错，故对合兴来公司要求信宣公司向其支付违约金50000元的诉请和信宣公司要求合兴来公司向其支付违约金50000元的反诉请求均不予支持。 综上，原审对合兴来公司的诉请部分予以支持，对信宣公司的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、合兴来公司与信宣公司于2017年11月28日签订的《仓库租赁合同书》于2020年8月4日解除；二、信宣公司于本判决生效之日起十日内支付合兴来公司2019年度剩余租金10.5万元及利息（利息以10.5万元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款清之日止）；三、信宣公司于本判决生效之日起十日内支付合兴来公司2020年1月1日至2020年8月3日的租金96288元及利息（利息以96288元为基数，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款清之日止）；四、信宣公司于本判决生效之日起十日内支付合兴来公司电费、维保费共计27248元；五、信宣公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于黄山市屯溪区新潭镇西峰山路8号合兴来综合楼四楼除安全通道外的仓库腾空后返还给合兴来公司，并按226.03元/日标准给付合兴来公司自2020年8月4日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；六、驳回合兴来公司的其他诉讼请求；七、驳回信宣公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5608元，由合兴来公司负担1660元，由信宣公司负担3948元；反诉案件受理费2893元，由信宣公司负担。 信宣公司在二审中提交了以下证据： 1.视频三段、音频一段。证明：合兴来公司破坏门锁，阻止信宣公司搬离仓库内的物品； 2.朱小龙的银行流水及两份《情况说明》。证明：因合兴来公司停电，导致信宣公司无法正常生产。 合兴来公司对银行流水的关联性不予认可，对其他证据的三性均不予认可，认为该证据不能达到其证明目的。 本院认证意见为：对视频、音频及《情况说明》的三性均不予认定，对朱小龙银行流水的关联性不予认定。 合兴来公司在二审中提交了户名为合兴来公司的2019年5月、6月、7月的电费清单，与原审提交的电费收据共同证明信宣公司使用电费的情况。 信宣公司质证认为：对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。 本院认证意见为：对电费清单的三性予以认定。 二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、信宣公司是否应当支付2019年9月至2020年8月3日的租金及利息，二、信宣公司是否应当支付电费23748元、维保费3500元，三、信宣公司是否应当按自2020年8月4日起支付涉案房屋的占有使用费，四、合兴来公司是否应当支付信宣公司装潢损失24.9万元、违约损失赔偿16万元及违约金5万元。 关于争议焦点一。合兴来公司与信宣公司签订的《仓库租赁合同书》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同约定的义务。合同签订后，合兴来公司按合同约定履行了交付租赁仓库的义务，信宣公司没有按合同约定时间支付租金，且在2020年7月4日收到合兴来公司的《告知函》后，在合理期限内仍未履行，构成根本违约，一审认定该租赁合同自2020年8月4日解除并无不当，故信宣公司应当支付2019年剩余租金10.5万元及2021年1月1日至8月3日的租金96288元，并支付逾期利息。信宣公司上诉认为系合兴来公司违约致合同目的不能实现的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二。合兴来公司依据《仓库租赁合同书》及供电公司的电费清单、信宣公司应支付电费的收据、安徽富尔达电梯销售有限公司电梯维保费的收据等证据，主张信宣公司支付2019年5至7月份电费23748元、2019年电梯维保费3500元，有事实和法律依据。信宣公司对该电费、电梯维保费不予认可，但没有提供相应证据证明，对信宣公司的主张不予支持。综上，信宣公司应当支付合兴来公司电费23748元、维保费3500元。 关于争议焦点三。合同解除后，信宣公司应当及时归还合兴来公司租赁的仓库，现该仓库仍由信宣公司锁住，并摆放有机器设备和原材料；信宣公司也没有与合兴来公司办理仓库交接手续或提出要求办理仓库交接手续的证据，故信宣公司应当支付仓库的占有使用费。原审判决信宣公司按《仓库租赁合同书》约定租金一半的标准支付占有使用费亦无不妥。 关于争议焦点四。案涉《仓库租赁合同书》解除的原因系信宣公司根本违约，且信宣公司也没有提交充分证据证明信宣公司的装潢损失、违约损失，信宣公司主张合兴来公司支付装潢损失、违约损失及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，信宣公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6888元，由上诉人杭州信宣服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  吴天石 审判员  谢慧慧 二〇二一年四月十四日 法官助理方卫娟 书记员吴奇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。