河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3942号上诉人（原审被告）：李玉华，女，1981年9月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴会亚，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙威风，河南译达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代传金，男，1977年2月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：李北京，河南欣成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴培培，河南欣成律师事务所律师。原审被告：岳春华，女，1991年2月14日出生，汉族。原审被告：岳彩华，女，1985年10月8日出生，汉族。二原审被告共同委托诉讼代理人：孙计划，河南心诚律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行。负责人：李宝。上诉人李玉华因与被上诉人代传金及原审被告岳春华、岳彩华及原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初15307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李玉华的委托诉讼代理人吴会亚、孙威风，被上诉人代传金的委托诉讼代理人李北京、吴培培，岳春华及岳彩华的共同委托诉讼代理人孙计划，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉华上诉请求：依法撤销原判决，改判驳回代传金的原审诉讼请求，或者发回重审，诉讼费用由代传金承担。主要事实和理由：一、原判决审理程序严重违法。原审于2020年11月13日公开开庭审理，经过开庭举证质证、法庭调查、法庭辩论、最后陈述等程序，当日已经进行完毕；然而2020年12月8日，李玉华却收到原审法院邮寄的开庭传票（开庭日期：2020年12月16日下午14时20分）和变更诉讼请求申请书（落款日期：2020年12月1日），根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条及最高人民法院关于民事诉讼证据规则的相关规定，当事人变更诉讼请求应当在案件受理后，法庭辩论结束前提出，而代传金则于2020年12月1日才提出变更诉讼请求的申请，显然不符合法定程序要求，依法不应当准许。二、原判决适用法律错误。根据民法典第五百一十条之规定，合同生效后，当事人对合同约定不明确的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。案涉房屋买卖合同对协助办理交房、房产证过户的时间、方式并没有约定明确。根据交易习惯，双方对交房、过户的约定是附条件的，即：交房时间以开发商交房时间为准；代传金应当归还完毕银行贷款后办理房屋过户等手续。实际履行过程中双方也是达到交房条件及开发商通知交房后才交付的，且按照按揭贷款二手房买卖交易习惯，代传金应在归还银行贷款完毕后才能办理案涉房屋过户手续。根据民法典第四百零六条第二款之规定，抵押权人即中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行并未要求岳春华提前清偿贷款，故仍应按照按揭抵押贷款合同约定，由代传金依据案涉房屋买卖合同履行归还银行贷款义务。三、原判决未查明代传金自2020年6月份之后未能按照合同约定归还银行贷款，多次逾期，属于违约方。原审法院据直接判决李玉华协助代传金将案涉房屋过户至代传金名下，加大了李玉华的抵押贷款的归还风险，侵犯了李玉华的合法利益，原判决明显违反公平、公正的法律原则。此外，虽然民法典规定对处于抵押状态的房屋可以进行转让，但是经李玉华向郑州市房管部门咨询，处于抵押状态的房屋仍不能办理过户手续。代传金辩称：一、原审审理程序正当，不违反法律规定。一审法官为了更准确的查清事实，做出公正合理的审判，在规定的审理期限内，可以决定进行第二次开庭。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，当事人可以根据法庭审理情况变更诉讼请求，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。代传金在第二次开庭的法庭辩论结束前变更诉讼请求，不影响李玉华、岳春华、岳彩华依法行使诉讼权利，更不会对李玉华、岳春华、岳彩华的实体权利造成实质性影响。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。虽然涉案房产已被抵押给银行，但民法典第四百零六条规定，抵押期间，可以转让抵押财产，抵押权不受影响，转让抵押财产的，应通知抵押权人。根据该法律规定，已经抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户，出卖人应协助买受人办理房产证过户等手续，一审法院适用法律正确。三、代传金已按合同约定支付了购房款，李玉华也应履行将涉案房产过户到代传金名下的义务。一审判决并未要求李玉华归还抵押贷款，仅判决李玉华履行合同义务，代传金请求李玉华、岳春华、抵押权人配合将涉案房屋过户到代传金名下，由代传金直接向抵押权人偿还贷款，防止代传金、李玉华、岳春华、岳彩华之间的矛盾扩大，也减少代传金、李玉华以及抵押权人的诉累。四、代传金与李玉华、岳春华、岳彩华都是亲属关系，所以涉案房屋买卖合同约定的比较简单，其他具体事项均是口头约定。对涉案房产的契税、维修基金、物业费等费用，双方口头约定由代传金偿还，待房产证下发后，代传金只需要拿证，过户所需费用由李玉华承担，该约定在一审中提交的录音及微信聊天记录中均有体现，涉案合同见证人岳彩华也知晓。原审被告岳春华、岳彩华述称，均同意李玉华的上诉请求，原审多次严重违反法定程序，认定事实不清，判决结果显失公平，依法应撤销原判发还重审，或者查明案件事实后依法改判驳回代传金的诉讼请求。法院如果判决李玉华及岳春华协助办理过户手续，则应当同时判决代传金履行完毕剩余的购房款或者是银行按揭贷款。在代传金已经逾期还款且未支付完毕剩余购房款或者银行按揭贷款的情况下，李玉华及岳春华依法有权拒绝协助办理过户义务。代传金向一审法院起诉请求：1、判令解除代传金与李玉华、岳彩华签订的房屋买卖合同；2、判令李玉华、岳彩华、岳春华返还代传金支付的房款、物业费、契税共549144元及资金占用期间利息（利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以340000元为基数，自2017年4月14日起至款项付清之日，以209144元为基数，自2020年5月31日起至款项付清之日止），至2020年7月30日起诉之日，利息共计55484.21元，房款、物业费、契税、损失及利息合计704047.19元；3、判令李玉华、岳彩华、岳春华赔偿代传金房屋装修费等损失99418.98元；4、由李玉华、岳彩华、岳春华承担本案诉讼费用（含案件受理费、保全费、保全保险费等）。在本案审理过程中，代传金变更诉讼请求为：1、请求判令涉案房产归代传金所有，李玉华、岳春华配合办理房屋过户手续，并由李玉华承担因过户发生的过户费、税费等所有费用的50％；2、本案诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：2016年4月22日，岳春华（××）与郑州荣立置业有限公司（作为出卖人）签订合同编号16001401061的《商品房买卖合同》一份，约定岳春华购买郑州荣立置业有限公司开发的位于龙湖镇湖滨路西侧、××路东侧鸿鹄××单元××层××号住宅房屋，合同约定建筑面积共118.03平方米，该商品房单价为每平方米7021.44元，总金额828741元，付款方式及期限为2016年4月22日交纳现金金额168741元，2016年5月21日以商业贷款交纳金额660000元。同日，郑州荣立置业有限公司开具不动产销售发票一份，显示付款方岳春华，不动产项目名称鸿鹄嘉苑，不动产楼牌号为8栋1单元11楼11104号，款项性质为购房款，金额168741元。2016年5月，岳春华（作为借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（作为贷款人）、郑州荣立置业有限公司（作为保证人）签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定贷款人向岳春华发放个人购置住房贷款660000元，用于购买坐落于龙湖镇湖滨路西侧、××路东侧鸿鹄××单元××层××号房屋，贷款期限为360个月，自2016年5月11日至2046年5月11日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，岳春华授权贷款人将贷款一次性划入指定的郑州荣立置业有限公司账户，岳春华按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息，每月1日为还款日，岳春华以龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8幢1单元11层1104房产为贷款提供抵押担保。2016年5月10日，新郑市物业维修资金管理中心开具新郑市房屋专项维修资金交存凭证一份，显示小区名称为鸿鹄嘉苑，业主名称岳春华，房屋座落龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元11层1104，本次发生额7671元，资金余额7671元。2016年5月28日，郑州荣立置业有限公司开具不动产销售发票一份，显示购买方岳春华，名称鸿鹄嘉苑8号楼1单元11层1104房间，金额660000元。2016年9月16日，代传金（作为买方）与李玉华（作为卖方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：一、李玉华自愿将坐落在龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8幢1单元11层1104（建筑面积118.3平方米）房产出卖给代传金。二、双方议定上述房产总价款为1005550元；现已将首付加维修基金已还贷款共340000元付给李玉华，剩余贷款代传金从9月份开始归还银行。三、李玉华协助代传金办理交房、房产证过户等手续。岳彩华作为见证人签字。2016年9月16日，代传金向河南省江山红肥业有限公司刷卡支付房款60000元、90000元、100000元。2016年9月23日、2016年9月30日、2016年11月9日、2017年4月14日，代传金分别向岳彩华支付房款30000元、20000元、30000元、10000元。以上金额合计340000元。李玉华认可其已实际收到代传金支付的该340000元房款。2017年4月14日代传金还向岳彩华转账5000元用于支付物业费。2017年4月26日岳彩华向河南正弘物业管理有限公司交纳物业费5005.6元。2017年5月3日代传金向河南正弘物业管理有限公司新郑分公司交纳物业费3944元。2017年5月14日、9月6日，代传金分别向岳春华支付3000元、10000元用于缴纳房屋契税。2017年9月11日岳春华缴纳案涉房屋契税11959.69元。自2016年9月28日至2020年5月21日期间，代传金代传金按月向岳春华（中国工商银行账户尾号1799）偿还银行按揭贷款，还款金额合计187200元。2017年4月26日，岳春华出具《委托书》一份，主要内容为：我是鸿鹄嘉苑小区8号楼1单元11层04户业主岳春华，因出差原因不能去贵处办理装修手续，现委托代传金去办理装修手续等一切事宜，请予以办理。后代传金接收上述房屋进行装修并投入使用。2019年6月28日，郑州市自然资源和规划局填发的豫（2019）新郑市不动产权第0040868号不动产权证书显示：权利人岳春华，共有情况单独所有，坐落河南省郑州市新郑市××镇湖滨路××鸿鹄××楼××单元1104。2020年11月13日，新郑市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号豫（2019）新郑市不动产权第0040868号，产权人岳春华，坐落河南省郑州市新郑市××镇湖滨路××鸿鹄××楼××单元1104，该房产于2016年5月18日设立预购商品房抵押预告备案权利，2019年6月28日房地产权抵押，权利人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押金额660000元，无查封。本案审理过程中，1.李玉华、岳彩华、岳春华称，案涉与郑州荣立置业有限公司之间的《商品房买卖合同》、与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行之间的《个人购房借款／担保合同》均是岳春华本人签订的，李玉华借用岳春华的名义购买案涉房屋，双方之间未签订书面借名购房协议，代传金与李玉华之间的房屋买卖合同是由代传金与李玉华签订的，岳春华对该份房屋买卖合同予以认可，案涉房屋已交付给代传金，由代传金进行装修并占有使用至今。2.李玉华称，代传金向河南省江山红肥业有限公司、岳彩华支付的340000元首付款是由岳彩华支付给其的，按揭贷款、契税及物业费是由代传金支付给岳春华，其只收到340000元首付款，其与代传金之间的房屋买卖合同应继续履行。3.岳春华称，其并未实际收到代传金的任何款项，2016年9月28日至2020年5月31日的按揭贷款是由代传金直接存到其银行还款账户中，契税、物业费实际由岳彩华收取并为代传金办理缴费手续。4.经一审法院询问，代传金的配偶岳秀琴对代传金主张李玉华、岳彩华、岳春华为其办理案涉房屋过户手续无异议。5.经一审法院向新郑市不动产登记中心核实，目前案涉房屋不存在法院查封情形。一审法院认为，代传金与李玉华签订的房屋买卖合同约定，李玉华将座落于龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8幢1单元11层1104房产以总价款1005550元出卖给代传金，代传金将首付加维修基金、已还贷款共340000元支付给李玉华，剩余贷款代传金从2016年9月份开始归还贷款银行。审理中，李玉华、岳春华均陈述该房屋是由李玉华借用岳春华的名义购买，代传金支付的340000元购房款由李玉华实际所得，岳春华当庭对李玉华与代传金签订上述房屋买卖合同的行为予以认可，且结合合同实际履行情况及当事人陈述可知，岳春华知情并参与该房屋买卖合同的履行过程，故代传金与李玉华签订的房屋买卖合同成立并有效。代传金已按约定支付李玉华340000元购房款并自2016年9月份起代偿银行按揭贷款，该房屋所有权也于2019年6月办理登记至岳春华名下。现代传金诉请岳春华、李玉华协助将案涉房屋产权过户至代传金名下，经代传金申请后，原审法院追加该房产抵押权人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行作为本案第三人，并经法院送达起诉状等应诉手续的方式将案涉房屋转让事实通知于抵押权人，结合合同实际履行情况，为更有利于保护当事人的合法权益，更有利于维护交易秩序，原审法院对代传金的诉请依法予以支持。抵押权具有从属性，房屋所有权转移的，抵押权随之一并转移，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行仍对该房屋享有抵押权。税费征缴涉及到国家税收管理与规定，义务人应当依法缴纳税费，且上述房屋买卖合同中双方未对案涉房产办理过户手续所需缴纳的税费最终如何负担的问题作出约定，故代传金主张对方负担办理过户手续所需缴纳的过户费、税费的50％，依据不足，原审法院不予支持。代传金其他诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、岳春华、李玉华于判决生效后十日内协助代传金代传金将位于新郑市龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元11层1104（豫（2019）新郑市不动产权第0040868号）房屋过户至代传金名下；二、驳回代传金的其他诉讼请求。案件受理费10840元，由岳春华、李玉华负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院除对一审查明的相关事实予以确认外，另查明：本案一审第一次开庭时，李玉华答辩称双方应当继续履行涉案房屋买卖合同；此后，代传金于2020年12月1日向法院要求继续履行涉案房屋买卖合同，并对原解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求进行了变更，原审法院又组织了第二次开庭。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，故依照前述司法解释的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据代传金与李玉华于2016年9月16日签订的房屋买卖合同约定，李玉华将案涉房产以总价款1005550元出卖给代传金，代传金将首付加维修基金、已还贷款共340000元支付给李玉华，剩余贷款代传金从2016年9月份开始归还贷款银行；李玉华则协助代传金办理交房、房产证过户等手续。双方应严格按照上述约定履行各自的义务，代传金的义务为支付首付加维修基金、已还贷款共340000元支付给李玉华，此后从2016年9月份按时归还银行贷款，李玉华上诉要求代传金应当归还完毕全部银行贷款，此后其才协助办理房屋过户等手续，该上诉主张与前述合同约定不符。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。一审中，原审法院追加该房产抵押权人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行作为本案第三人，并以法院送达起诉状等应诉手续的方式将案涉房屋转让事实对其进行了通知，此后原审法院结合合同实际履行情况，对代传金要求房屋过户的诉请予以支持，并无不当，亦不影响中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行仍继续对案涉房屋享有抵押权。此后，如果代传金违反了按时归还银行贷款的约定义务，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行可以依法对案涉房屋享有抵押权，岳春华、李玉华届时亦可以另行向代传金追究违约责任。此外，经审查，原审判决不存在可能影响案件正确处理的严重违反法定程序之情形，本案一审第一次开庭时，代传金诉请要求继续履行涉案房屋买卖合同，李玉华答辩称双方应当继续履行涉案房屋买卖合同；此后，代传金对原解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求进行了变更，要求继续履行涉案房屋买卖合同，原审法院结合合同实际履行情况，对代传金变更后的诉讼请求予以审理，更有利于减小矛盾和解决纠纷，维护交易秩序。综上所述，李玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10840元，由李玉华负担。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  赵俊丽审判员  刘平安二〇二一年四月十四日书记员  徐若莹