江苏省常州市天宁区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0402民初3996号原告：江苏赛欧特造纸科技有限公司，住所地江苏省常州市天宁区郑陆镇和平村，统一社会信用代码91320411329538770D。法定代表人：XULU，总经理。委托诉讼代理人：陈江**，江苏典修律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠江南，江苏典修律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司常州分行，住所地江苏省天宁区吊桥路1-41号，统一社会信用代码9132040083717247X0。负责人：顾玉震，行长。委托诉讼代理人：周晓峰，该行员工。委托诉讼代理人：朱盛，江苏源博律师事务所律师。被告：常州万圆机械有限公司，住所地江苏省常州市天宁区郑陆镇和平村，统一社会信用代码91320402753242805D。法定代表人：蔡方庆，总经理。原告江苏赛欧特造纸科技有限公司（以下简称赛欧特公司）诉被告中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行常州分行）、常州万圆机械有限公司（以下简称万圆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赛欧特公司的委托诉讼代理人屠江南、被告中信银行常州分行的委托诉讼代理人周晓峰、朱盛到庭参加诉讼，被告万圆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2018年3月28日，常州市钟楼区人民法院对中信银行常州分行与万圆公司、常州逸恒融资租赁股份有限公司、常州长江焊材股份有限公司、蔡方庆、华玉芳、蔡大庆、孙文艳金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0404民初666号民事判决：1、万圆公司于本判决生效之日起十日内归还中信银行常州分行贷款本金2800万元、利息2146964.14元（暂算至2018年1月12日），共计30146964.14元，及自2018年1月13日起至全部本息还清之日止的利息（其中本金500万元按年利率7.83%计算，本金2300万元按年利率8.4825%计算）；2、万圆公司于本判决生效之日起十日内支付中信银行常州分行因本案为实现债权而支出的律师代理费650000元；3、如万圆公司未能按期、足额履行还款义务，中信银行常州分行有权就万圆公司名下的坐落常州市天宁区郑陆镇和平村的土地（土地证号为：武国用（2007）第1××8号）、房屋（所有权证号为常房他证武字第12001318号）进行折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4、常州逸恒融资租赁股份有限公司、常州长江焊材股份有限公司、蔡方庆、华玉芳、蔡大庆、孙文艳对上述第一、二项所列债务向中信银行股份有限公司常州分行承担连带清偿责任。根据中信银行常州分行的申请，常州市钟楼区人民法院于2018年2月5日作出（2018）苏0404民初666号民事裁定：冻结万圆公司、常州逸恒融资租赁股份有限公公司、常州长江焊材股份有限公司、蔡方庆、华玉芳、蔡大庆、孙文艳银行存款3500万元或查封、扣押其等值财产。依据该民事裁定书，常州市钟楼区人民法院于2018年2月6日查封了万圆公司坐落于常州市天宁区郑陆镇的房屋和国有土地使用权。根据中信银行常州分行的申请，常州市钟楼区人民法院于2018年5月23日立案强制执行，后该案被常州市中级人民法院指定由本院执行，本院于2018年9月10日立案执行，案号为（2018）苏0402执3066号，并于2019年11月20日作出（2019）苏0402执3066号之二执行裁定：评估、拍卖、变卖万圆公司坐落于常州市天宁区郑陆镇和平村的不动产。案外人赛欧特公司于2020年7月29日向本院提起执行异议，请求在拍卖时应对异议人的装修单独评估且在拍卖款中优先给付，且要求保留异议人的租赁权，并赋予异议人优先购买权。本院于2020年8月10日作出（2020）苏0402执异64号执行裁定书，驳回了赛欧特公司的异议请求。原告赛欧特公司向本院提出诉讼请求：1、请求对原告就涉案厂房装修部分的价值予以评估并列明，并在拍卖款中优先给付原告前述装修款（暂估3112750元）。2、请求确认原告享有对涉案厂房的优先购买权。3、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月9日，原告赛欧特公司与江苏江南铁合金有限公司（以下简称铁合金公司）签订了《租赁合同》，由原告承租被告万圆公司所有的土地及建筑物，并约定租期为2017年6月15日至2027年9月14日。前述合同中出租人铁合金公司保证涉案承租厂房产权无争议、无经济纠纷且权利未受到法律上的限制。合问签订后，铁合金公司依约交付涉案厂房。2017年6月15日，原告出于生产经营的需要将涉案厂房进行改造装修，并于2018年7月全面改造完成，装修共计支出3112750元。现因被告万圆公司结欠中信银行常州分行的借款及利息未能归还，故贵院对被告万圆公司所有的常州市天宁区郑陆镇和平村土地及厂房进行评估并准备拍卖。原告认为：首先，原告承租涉案厂房后对其进行合理改造，法院在评估涉案厂房时，应单独将原告装修部分的价值予以评估并列明，并在拍卖款中优先给付原告前述装修款项；其次，原告签订《租赁合同》的时间为2017年6月9日，系在涉案厂房查封前租赁，原告有权阻却承租厂房的交付，依法享有租赁期的使用权；第三，原告作为承租人依法享有涉案厂房的优先购买权。现原告为保护自身合法权益，故向贵院提出执行异议之诉，恳请贵院查明案情，判如所请。经释明，赛欧特公司将诉讼请求变更为：请求法院不得对案涉房屋进行执行。被告中信银行常州分行辩称，1、本案被告万圆公司于2012年7月16日将其所有的坐落于常州市天宁区郑陆镇和平村的厂房及土地使用权（本案争议标的物）抵押给了中信银行常州分行，并办理了抵押登记。中信银行常州分行是案涉房屋及土地使用权的合法抵押权人。被告万圆公司于2017年擅自将厂房出租给铁合金公司，后铁合金公司又于2017年6月9日将厂房转租给原告，上述出租、转租行为均发生于抵押权设立之后。根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，本案中的租赁行为不受法律保护。2、案涉厂房及土地使用权已于2017年5月16日由常州市天宁区人民法院进行首次查封，而原告租赁时间是2017年6月9日。由此可见，在原告租用时，案涉房屋和国有土地使用权已依法不得设定任何权利。法院的查封具有公示效力，原告在租赁时未查明案涉厂房的权利限制情况而轻信铁合金公司后进行添附、装修，属于无权处分行为，由此造成的不利后果及损失理应由其自行承担，无权要求在拍卖款中扣除。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告万圆公司未作答辩，也未提交书面答辩意见。本院查明：案涉坐落于常州市天宁区郑陆镇和平村的房屋和国有土地使用权登记的权利人为万圆公司。该房屋和国有土地使用权上设定有抵押权，抵押期限自2012年7月16日起，抵押权人为中信银行常州分行。（2018）苏0404民初666号民事判决书事实查明部分载明：2012年7月16日，万圆公司与中信银行常州分行签订编号为2012常最抵字第00102号《最高额抵押合同》一份，万圆公司将其名下的坐落于常州市天宁区郑陆镇和平村的土地（土地证号为：武国用（2007）第1××8号）、房屋（所有权证号为：常房他证武字第12001318号）为其在中信银行常州分行处的借款设定抵押担保。赛欧特公司提供其与铁合金公司（出租人）签订的《租赁合同》一份。该合同约定：租赁房屋坐落于郑陆镇和平村，租赁物为万圆公司所有土地及建筑物（即案涉执行标的物）；出租人保证出租房屋的产权无争议、无经济纠纷且未受到法律上的限制。租赁期限为2017年6月15日起至2027年9月14日止。前五年每年租金130万元（不含税），后五年每年递增5%，租金每半年付一次。出租人应在2017年6月15日将租赁房屋按现状向承租人交付。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修、改善，安装设备或增设他物，但应在施工前将装修设计、改善方案及有关图纸提交出租人或出租人指定的物业公司审核，在征得出租人或出租人指定的物业公司同意且按规定办理政府有关审批手续后方可按审定后的图纸施工。有关装修及改善工程由承租人实施并承担一切费用。承租人在未征得出租人同意的情况下，不得擅自装修、改善房屋、安装设备或增设他物。该合同还对其他事项作了约定。合同签订日期为2017年6月9日。赛欧特公司还提供了相应的《承包工程合同》，收款收据、装修清单等，用以证明赛欧特公司对案涉租赁房屋进行了改造、装修，共计花费3112750元。赛欧特公司庭审中陈述，其在承租的时候知道案涉房屋有查封有抵押，但在租赁前已解封；其在对案涉房屋改造和装饰装修时，没有取得相应的审批手续。另查明：赛欧特公司在（2020）苏0402执异64号案件中诉称，2017年6月9日，异议人赛欧特公司与铁合金公司签订了《租赁合同》，约定由异议人承租万圆公司所有的土地及建筑物，租赁期限为2017年6月15日至2027年9月14日，铁合金公司承诺保证涉案厂房产权无争议、无经济纠纷且权利未受到法律上的限制。合同签订后，铁合金公司按约交付了涉案厂房。2017年6月15日，异议人出于生产经营的需要将涉案厂房进行改造，于2017年7月全面改造完成，装修共计支出2921950元。异议人请求：在拍卖时应对异议人的装修单独评估且在拍卖款中优先给付，且要求保留异议人的租赁权，并赋予异议人优先购买权。本院经审查认为，提起本案执行异议之诉的前提是本院裁定驳回了赛欧特公司于2020年7月29日提起的执行异议，因此，本案的审理应以（2020）苏0402执异64号执行异议案件为基础。赛欧特公司在（2020）苏0402执异64号案件中提出的请求为：在拍卖时应对异议人（赛欧特公司）的装修单独评估且在拍卖款中优先给付，且要求保留异议人的租赁权，并赋予异议人优先购买权。首先，按照法律规定，案外人提出执行异议应当是对执行行为或执行标的提出异议，核心内容是“请求停止执行行为或停止对标的物的执行”。本案涉及的（2019）苏0402执3066号之二执行裁定为：评估、拍卖、变卖万圆公司坐落于常州市天宁区郑陆镇和平村的不动产。从赛欧特公司提出的异议请求看，其并非请求停止上述评估、拍卖、变卖等执行行为，而是要求在拍卖时对装修单独评估、在拍卖款中优先给付装修款等，即赛欧特公司提出的请求并非阻却执行，实质是对拍卖行为本身不持异议，否则就不能提出在在拍卖款中优先给付装修款。其次，赛欧特公司承租的案涉房屋在2012年7月设立了抵押权且已登记，而其租赁案涉房屋的时间为2017年6月，即赛欧特公司主张享有的租赁权形成于设抵押之后。对于租赁权形成于不动产被抵押之后而提出执行异议的，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查进而作出裁定。当事人不服该裁定的救济途径是向上一级人民法院申请复议。案涉赛欧特公司主张的租赁权形成于抵押权之后，（2020）苏0402执异64号执行裁定书裁定驳回赛欧特公司的异议请求后，其救济途径应为向上一级人民法院申请复议而非提起执行异议之诉。原《中华人民共和国物权法》（2007年颁布实施）第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故赛欧特公司主张的租赁关系亦不得对抗已登记的抵押权。第三、如前所述，执行异议应针对具体执行行为或执行标的而提出，本院并未对“装修单独评估、拍卖款是否优先给付、优先购买权等”作出执行裁定，故赛欧特公司提出的请求缺乏相应的基础。赛欧特公司提出的请求反应的实质诉求应该是房屋拍卖后改造装修款如何分配等问题。至于装饰装修物、添附物的价值如何处理或分配，这是承租人赛欧特公司与第三人铁合金公司之间因租赁关系需解决的问题。案涉被执行人为万圆公司，租赁物的权利人为万圆公司，现出租人铁合金公司是否与万圆公司签订了租赁合同，铁合金公司是否享有案涉房屋的租赁权、转租权、租赁期限究竟多长等，赛欧特公司均未提供证据予以证明，而铁合金公司与万圆公司之间的租赁关系直接关涉到赛欧特公司主张的租赁关系。综上，赛欧特公司提出的执行异议请求并非针对已作出的具体执行行为，亦非请求停止执行行为。同时，赛欧特公司主张的租赁权形成于抵押权之后，对该行为进行审查应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，不服该执行异议裁定的救济途径是向上一级人民法院申请复议而非提起执行异议之诉。因此，赛欧特公司提出的起诉缺乏事实依据和法律依据，本院予以驳回。万圆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法可以缺席裁判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回江苏赛欧特造纸科技有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  吴光前人民陪审员  吴逸莉人民陪审员  吴志龄二〇二一年四月九日书 记 员  朱晓骁