辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终649号 上诉人(原审原告)：东港市大东区万家信息咨询中心，住所地东港市大东区大东街锦江小区30号楼楼下车库。 经营者：田树彬，男，1978年7月19日出生，汉族，住东港市。 委托诉讼代理人：许莉，辽宁鑫磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宏伟，辽宁鑫磊律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：盛希琴，女，1972年8月26日出生，汉族，住东港市。 上诉人(原审被告):宋广龙，男，1974年2月17日出生，汉族，住东港市。 上诉人盛希琴、宋广龙的共同委托诉讼代理人：李久家，丹东市元宝区和谐法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：杨鹏，男，1976年4月有15日出生，满族，住东港市。 上诉人东港市大东区万家信息咨询中心（以下简称东港万家咨询中心）与上诉人盛希琴、宋广龙及被上诉人杨鹏居间合同纠纷一案，均不服辽宁省东港市人民法院（2020）辽0681民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 东港万家咨询中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、定金是当事人约定一方向对方给付定金作为合同履行的保证，定金交付后，定金合同成立。本案上诉人向原审被告杨鹏交纳30000元定金，双方的定金合同已经成立。定金合同成立后，一方违约应当承担违约责任。本案虽是居间合同纠纷，但合同法并没有明确限定定金只适用于买卖合同。二、原审法院审理查明的事实不清，证据不足。原审法院仅依据被上诉人提供的购房者的录音，就认定合同未履行的原因是购房者放弃购买，证据不足。 盛希琴、宋广龙辩称，不同意东港万家咨询中心的上诉请求。东港万家咨询中心不是定金的交付方，无权向盛希琴、宋广龙收取所谓办理不动产证等相关费用。该费用应由被上诉人杨鹏承担，杨鹏承认收到购房者马万鹏的定金，并且在与盛希琴签订的委托协议中明确约定可以用此款办理房屋手续的费用，但明确约定盛希琴在出售房屋时不承担任何费用，只收取房款30万元。如果是房屋正常销售后，此款应当由杨鹏承担，而房屋销售不成功是由杨鹏导致，因此该费用不应由盛希琴、宋广龙承担。该笔费用只是盛希琴、宋广龙出售房屋时需要办理，不销售该笔费用就不需要发生。故一审判决由盛希琴、宋广龙给付此款缺乏事实及法律依据。 盛希琴、宋广龙上诉请求:撤销一审判决，改判驳回被上诉人东港万家咨询中心的诉讼请求。事实与理由：1、原审判决确认主体错误。被上诉人东港万家咨询中心是中介机构，其是向上诉人盛希琴、宋广龙的被委托人杨鹏报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。盛希琴、宋广龙办理房屋转让所需费用应由杨鹏承担，东港万家咨询中心没有证据证明此费用盛希琴、宋广龙交付的，即使交付了也应由杨鹏给付。二、涉案房屋未能销售是购房者(案外人马万鹏)及二被上诉人导致，其责任应由过错方承担，不应由盛希琴、宋广龙承担。杨鹏代理是有报酬的，盛希琴、宋广龙只收取售房款33万元，多售部分归杨鹏。是否收取定金由杨鹏办理，收取后如何使用合同已约定。盛希琴、宋广龙不知杨鹏是否收取定金，如何使用，即使已经使用，而没有将房屋出售成功，其损失及责任也应由杨鹏承担。三、二被上诉人互相串通，虚构事实，虚假诉讼。杨鹏代理盛希琴、宋广龙销售房屋应与中介及购房者签订合同，明确约定相关事项，而二被上诉人互相串通，以提高房屋售价(达40万)，多赚取利益为目的，根本没有合同约定。四、杨鹏超越代理权限，应对其后果负责。盛希琴、宋广龙与杨鹏签订的代理协议中约定了收取定金及使用，而杨鹏是否收取及如何使用，没有告知盛希琴、宋广龙。房屋为何销售失败也没有通知盛希琴、宋广龙，私自超越代理权限将定金不知返还给东港万家咨询中心还是购房者，应承担过错责任，盛希琴、宋广龙保留对杨鹏过错责任的追究。 东港万家咨询中心辩称，盛希琴、宋广龙的代理人杨鹏与万家形成定金合同，杨鹏将涉案房屋交由东港万家咨询中心销售，并要求万家交付30000元定金，东港万家咨询中心将30000元定金交付给杨鹏后，双方形成了定金合同关系。东港万家咨询中心因盛希琴、宋广龙违约主张适用定金罚则符合法律规定，主体没有错误。杨鹏与东港万家咨询中心及案外人洽谈购买涉案房屋时，缴纳了上诉人房屋的税费，后上诉人因为与杨鹏签订的委托合同中约定的净房款数额较低，多次找购房者导致该房屋买卖合同无法订立，盛希琴、宋广龙的违约行为导致房屋买卖合同无法订立，应当承担违约责任。杨鹏作为上诉人的代理人与东港万家咨询中心洽谈购房过程中所产生责任，应由盛希琴、宋广龙承担，故盛希琴、宋广龙应当双倍返还定金。 东港万家咨询中心向一审法院起诉请求：判决被告双倍返还定金37699元。 一审法院经审理查明，被告盛希琴、宋广龙系夫妻关系，二人在东港市大东街道办事处九诚富贵园小区3号楼购买一套住房。被告杨鹏系该小区物业公司经理。被告盛希琴、宋广龙欲出售该房屋，2019年3月26日，被告盛希琴、宋广龙与被告杨鹏签订《授权委托书》，委托被告杨鹏将该房屋出售。双方约定被委托人杨鹏可以代替委托人盛希琴、宋广龙收取该房屋的定金款。委托人盛希琴、宋广龙对上述行为均予以认可。授权期限至该房屋销售完毕为止，后补充为：在买卖双方积极配合的情况下，在2019年6月1日前办理该房屋交易手续。同时双方还在《授权委托书》中确定了房屋出售价格和总房款等事项。之后，被告杨鹏找到原告洽谈，将涉案房屋交由原告销售，约定中介费3500元，并要求原告先交付30000元。被告杨鹏用原告支付的款项给被告盛希琴、宋广龙的涉案房屋交付了维修基金、办证费、物业费等相关费用计7699元。后原告为被告联系了房屋购买者，在办理变更房屋产权时，购房者放弃了购房。被告杨鹏将余下款项22301元返还给原告。原告认为给付被告杨鹏30000元为定金，被告盛希琴、宋广龙构成违约，应双倍返还定金。 一审法院认为，被告盛希琴、宋广龙与被告杨鹏签订《授权委托书》，委托被告杨鹏办理涉案房屋出售事宜，委托关系合法有效。被告委托原告为其办理房屋出售事宜,是委托原告提供被告与购房者订立房屋买卖合同的机会和服务,促成被告盛希琴、宋广龙以自己的名义出售房屋,被告向原告支付相应的中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。原、被告之间建立的是居间合同关系,双方当事人是真实意思表示,符合法律规定,居间合同有效。原告支付被告杨鹏30000元，被告杨鹏用该款交纳了涉案房屋的相关费用，并将剩余款项退还原告，维护委托人即被告盛希琴、宋广龙的利益，且在授权范围内并得到被告盛希琴、宋广龙的认可，被告杨鹏的代理行为有效。虽然原告支付被告30000元，双方在约定中表述的是“定金”,但本案系居间合同纠纷,原告系中介机构，是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的，不是房屋买卖合同的其中一方，故原告支付被告杨鹏30000元，并不具有法律规定的定金性质。因此,被告盛希琴、宋广龙应将原告支付的款项全额退还,故对原告要求被告返还3万元的部分,符合法律规定,予以支持。对原告认为是定金，要求被告双倍返还的请求,不予支持。庭审中，原告要求被告盛希琴、宋广龙承担给付责任，被告杨鹏不承担责任。被告杨鹏系被告盛希琴、宋广龙的受托人，其权利义务应由委托人承担，原告的主张予以支持。被告杨鹏陈述返还原告23571元，没有提供证据予以证实。原告主张被告杨鹏返还了22301元的主张予以采信。该笔债务系被告盛希琴、宋广龙夫妻共同形成的债务，被告盛希琴、宋广龙应共同承担。综上，被告盛希琴、宋广龙应将已花销了的7699元返还给原告。 一审法院判决：一、被告盛希琴、宋广龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告东港市大东区万家信息咨询中心7699元。二、驳回原告东港市大东区万家信息咨询中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由原告承担290元、被告盛希琴、宋广龙承担80元。此款原告已预交，待执行时一并给付原告。 二审中，东港万家咨询中心提供了杨鹏向该中心负责人田树彬微信打款记录一份。证明：杨鹏退回给东港万家咨询中心交付的扣除相关税费后的定金款项。 盛希琴、宋广龙的质证意见为：交易记录是真实的，但此款是2019年6月5日发生的，此时杨鹏正和盛希琴、宋广龙研究房屋买卖问题，该证据是否是返还给东港万家咨询中心负责人无法证实，实际购房者通话录音中已经体现是原额返还的。该证据不能证明杨鹏返还给东港万家咨询中心负责人定金，返还的数额也不一致。 本院对上述证据的认定意见为：该证据不属于二审新证据，且不能直接证明案件事实，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于东港万家咨询中心与盛希琴、宋广龙是否形成定金合同关系的问题。本案中，东港万家咨询中心为盛希琴、宋广龙提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方之间为居间合同关系。定金是在合同订立或履行之前支付的以一定数额的金钱作为担保的一种债权担保方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金适用于合同订立的双方或债权人与债务人双方，且应以书面形式约定。对房屋买卖合同而言，定金双方应是房屋买卖的双方，房地产中介作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金，在并未取得买方授权的情况下，其向卖方收取定金是一种越位行为。故东港万家咨询中心主张与盛希琴、宋广龙形成定金合同关系，并要求盛希琴、宋广龙双倍返还定金的主张，本院不予支持。 关于盛希琴、宋广龙应否向东港万家咨询中心返还7699元的问题。盛希琴、宋广龙与杨鹏签订了授权委托书，委托杨鹏办理涉案房屋出售事宜，双方之间形成委托合同关系，杨鹏作为盛希琴、宋广龙的受托人，其权利义务应由委托人盛希琴、宋广龙承担，且杨鹏支付的7699元款项系用于交付盛希琴、宋广龙涉案房屋的维修基金、办证费、物业费等相关费用。故盛希琴、宋广龙主张不应由其返还东港万家咨询中心7699元的主张，本院亦不予支持。 综上所述，东港万家咨询中心与盛希琴、宋广龙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费793元，由上诉人东港市大东区万家信息咨询中心负担743元，由上诉人盛希琴、宋广龙负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年四月十四日 书记员  林婷婷