广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初1380号原告：杨洲林，男，1985年10月3日出生，汉族，住福建省长汀县。委托代理人：张坚，福建矩圆律师事务所律师。被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。法定代表人：薛锡洪。委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。原告杨洲林诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨洲林的委托代理人张坚、被告威鹏公司的委托代理人黄艾琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洲林诉称：2012年12月27日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市清城区××景天下花园××区××楼××层××号房屋，房屋总价款为474114元整，合同第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条还约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价万分之五的违约金。原告早已经按照合同约定全面履行支付房价款的义务，有被告向原告开具的购房发票佐证。但被告未能依照合同规定的时间交房给原告，也从来没有向原告发送收房书面通知。近期，原告才得知我老乡在未经原告同意、授权的情况下于2014年8月3日代办理了所谓收楼手续。原告认为，该代理行为是无效的，被告应当继续履行交房义务，并依约定承担支付违约金的责任，按照合同第九条的规定，被告应该按日向原告支付房价款万分之五的违约金。违约期间从约定交付日期的次日即2013年7月1日计算至2016年3月6日止，共981天，计算违约金人民币232553元（房价款474114元×0.0005×逾期天数981天）。综上所述，被告已经逾期981天没有向原告交房，构成违约，理应依照双方所签订《商品房买卖合同》的相关规定，向原告支付违约金。因此，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告立即交房；二、被告向原告支付逾期交房违约金人民币232553元；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告杨洲林提供的证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告约定了购房款、交房时间、逾期未交房的违约责任；2、购房发票，拟证明原告已全面履行了合同义务；3、个人业务费用委托代扣协议书，拟证明原告依约履行了合同义务；4、个人购房借款/担保合同，拟证明原告依约履行了合同义务；5、收款收据，拟证明原告依约履行了合同义务。被告威鹏公司辩称：一、我方认为原告在2014年8月3日办理了收楼手续，同时双方协商确定减免一年物业管理费作为延期交楼的补偿；二、我方认为合同约定的违约金过高，应以实际损失为准，请求法院根据原告实际损失适当减少违约金，本案涉案房屋同地段租金估价为8-11元/平方米，涉案房屋租金估价为1210元/月，原告诉求金额已远远超过原告实际损失的30%，因此，请求法院以原告实际损失为基础，适当减少违约金及降低违约金的计算标准。被告威鹏公司提供的证据：1、收楼手续书，拟证明原、被告双方已在2014年8月3日办理收楼手续，双方协商一致约定被告减免原告一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，原告知悉业已达成谅解；2、房屋交付使用确认书、收楼文件物品签收清单、住户承诺、业主基本情况登记表、商品房质量保证书、住户消防安全责任书，拟证明涉案房屋已交付原告使用；3、竣工验收材料，拟证明涉案房屋已竣工验收；4、评估报告书，拟证明涉案房屋同地段租金估价为8-11元/平方米。经审理查明，2012年12月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为105.77平方米（第三条）；总金额为474114元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，被告确认原告依约交清了购房款474114元，原告称被告至今未交付房屋，存在违约行为。2016年3月21日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，涉案房屋于2014年7月23日通过竣工验收备案。诉讼中，被告提供了收楼手续书，收楼文件物品签收单、住户承诺、委托书、业主基本情况登记表、房屋交付使用确认书，拟证明原告亲属杨世发已于2014年8月3日实际收楼。在收楼手续书中的备注栏载明：“我司在您办理收楼手续后，自2014年9月1日至2015年8月31日减免您壹年的物业管理费作为延期交楼的补偿，本人（业主）知悉并达成谅解。”。被告认为双方就延期交楼达成了谅解方案，原告再要求支付逾期交楼违约金于法无据，原告认为谅解不能免除被告的赔偿责任，该谅解属于精神层面的谅解，并称杨世发无权代原告收楼，其与原告是父子关系，但分开居住，经济互相独立，并确认已拿到涉案房屋的钥匙。本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给原告。被告提交的收楼手续文件中，虽不是原告本人签名，但签名人杨世发与原告是父子关系，且有委托书，杨世发办理收楼手续符合规定。原告称委托书不是其真实意思表示，但基于原告与杨世发的关系，被告有理由相信杨世发在原告同意的情况下办理收楼手续，构成表见代理，收楼手续行为符合法律规定，产生的法律后果由原告承担，且原告确认已收到涉案房屋的钥匙，对杨世发的收楼行为知悉但没有提出异议，视为对杨世发的收楼行为予以追认。原告已实际收楼，再诉请要求被告交楼，有违客观事实，对该诉求本院不予支持。被告延期交楼，虽存在违约行为，但杨世发在签署收楼手续书中，对收楼手续书中的备注内容没有提出异议，同意减免一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，对被告的违约行为达成了赔偿方案，其行为没有违反法律规定，是对自己权利的处分，被告也依约减免了原告一年的物业管理费，原告起诉要求被告再支付延期交楼违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告认为该备注内容不能免除被告的赔偿责任，谅解属于精神层面的谅解，其理解与该内容的行文意思不相符，对该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨洲林的诉讼请求。本案受理费2394元，由原告杨洲林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  招跃温二〇一六年六月二十一日书记员  毛敏灵附引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。