湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1461号上诉人（原审被告）：武汉市瑞和盛世健康管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层。法定代表人：田海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王腾，男，1987年1月25日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。上诉人武汉市瑞和盛世健康管理有限公司（以下简称瑞和盛世公司）因与被上诉人王腾房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。瑞和盛世公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回2020年7月至2020年9月的租金、滞纳金以及2020年10月至2020年12月的滞纳金的相应判决；2.撤销一审判决第三项，改判瑞和盛世公司支付王腾2020年9月19日至2020年12月31日期间房屋租金6160.8元；3.本案一审、二审诉讼费由王腾承担。事实与理由：一、瑞和盛世公司所经营的足疗行业属于密闭式休闲场所，允许逐步恢复开业营业的时间远远迟于其他行业。2020年1月23日至2020年7月10日期间因新冠××疫情及疫情防控原因处于禁止营业闭店状态。客观上，房屋租赁合同在上述期间无法履行。瑞和盛世公司认为2020年1月23日至2020年7月9日为免租期间，瑞和盛世公司预支付2020年1月23日至2020年3月31日的租金视为支付行为顺延，即2020年9月18日是预付租金的截止日。上述期间，瑞和盛世公司无法使用租赁房屋，房屋租赁合同属于未履行状态，瑞和盛世公司无需支付房屋租金及因疫情影响的滞纳金。二、瑞和盛世公司恢复经营后，合同履行的客观情况发生了重大变化，本案租赁房屋所在地的房屋不动产交易价格及出租价格发生了较大变化。瑞和盛世公司认为这些客观情况属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。对于2020年9月19日至2020年12月31日的租金应予以调整，瑞和盛世公司认为调整后租金为6160.8元。王腾辩称，同意一审对于免租期和租金的认定，瑞和盛世公司的上诉请求和理由不成立。王腾向一审法院起诉请求：1.瑞和盛世公司向王腾支付截止法院判决之日止应付的租金、物业费及滞纳金（月租金2492元/月，物业费136元/月，上述费用均按实际拖欠时间计算，滞纳金按拖欠房租和物业费的千分之五每日计算）；2.瑞和盛世公司向王腾赔偿违约金43379元（按合同未执行部分房租款的20%计算）；3.王腾、瑞和盛世公司解除租赁合同关系；4.瑞和盛世公司恢复王腾房屋原貌；5.瑞和盛世公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，王腾明确其第1项诉讼请求的租金、物业费及滞纳金主张到2020年12月。一审法院认定事实：2019年6月14日，瑞和盛世公司承租了王腾位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路沿街商铺490-518号光谷世界城B地块1栋2单元的一套房屋，双方签订了两份书面的《房租租赁合同》，约定租赁期限为2019年7月1日至2027年6月30日；租金先付后用，三个月一期，每期提前15天支付本期租金，起算日为2019年7月1日，无装修期，第一期租金需于2019年6月15日之前支付。首个租赁年度月租金为2492元，年度租金为29898元；押金2000元，与首期租金同时支付，合同期限届满瑞和盛世公司未违约，王腾应将押金退还给瑞和盛世公司；水电费、物业费、停车费以及其他瑞和盛世公司因租赁使用房屋产生的费用由瑞和盛世公司自行交付；在租赁期，瑞和盛世公司不能向王腾及时缴纳房屋租金，应每日按应交租金的千分之五向王腾支付滞纳金，超过15日未缴纳的，王腾有权终止合同，收回房屋和没收押金并要求瑞和盛世公司赔偿3个月租金，如有其它经济损失瑞和盛世公司需另行赔偿。租赁合同还就其他相关事项进行了约定。租赁合同签订后，王腾将房屋交付给瑞和盛世公司，瑞和盛世公司将其用于了足疗经营，并按照合同约定向王腾支付租金至2020年3月31日，最后一期租金是2019年12月16日预付。疫情期间，双方协商租金减免事宜未果，截止本案一审开庭日，瑞和盛世公司尚未支付2020年4月1日之后的租金，也未从该房屋腾退，仍在涉案房屋中继续经营。2020年9月，瑞和盛世公司与物业公司协商缴清了2020年全年的物业费。一审庭审中，王腾同意给瑞和盛世公司免租三个月，但之后租金要求仍按合同约定标准履行。一审法院认为，王腾和瑞和盛世公司构成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定和法律规定行使权利并履行义务。瑞和盛世公司之所以没有按期支付2020年4月至6月租金系因疫情影响了其经营，导致收入减少，且与王腾对减免租金的事宜协商未果，不属于违约，不应承担支付滞纳金和违约金的法律责任。王腾请求解除合同并恢复原状，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。王腾可在后续履行合同中，视瑞和盛世公司是否有根本违约行为而另行主张权利。鉴于王腾亦同意免除疫情期间3个月的租金，一审法院判定将2020年1月23日至4月22日期间的租金免除，视为瑞和盛世公司已支付至2020年6月30日。2020年7月至9月租金应当于2020年6月15日前支付，2020年10月至12月的租金应当于2020年9月15日之前支付，此两期租金14952元（2492元/月×6个月）瑞和盛世公司没有合理抗辩权，是其单方要求免除而导致逾期，对于其逾期行为应当承担支付滞纳金的违约责任。租赁合同约定的每日千分之五滞纳金标准过高，一审法院基于公平原则调减为年息15%。王腾主张的物业费，瑞和盛世公司已经与物业公司协商缴清，其请求一审法院不予支持。王腾主张的合同未执行部分房租款20%违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向王腾支付2020年7月-9月的租金7476元；二、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向王腾支付2020年7月-9月租金的滞纳金（以应付未付租金为基数，按照年息15%的利率标准，自2020年6月16日计算至租金付清之日止）；三、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向王腾支付2020年10月-12月租金7476元；四、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向王腾支付2020年10月-12月租金的滞纳金（以应付未付租金为基数，按照年息15%的利率标准，自2020年9月16日计算至租金付清之日止）；五、驳回王腾的其他诉讼请求。如果武汉市瑞和盛世健康管理有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1158元，适用简易程序减半收取579元，由王腾负担289元，武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担290元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，王腾、瑞和盛世公司就涉案房屋签订了两份《房租租赁合同》，两份合同约定的内容一致。本院认为，王腾、瑞和盛世公司签订的两份《房租租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。瑞和盛世公司上诉请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回2020年7月至2020年9月的租金、滞纳金以及2020年10月至2020年12月的滞纳金的相应判决。因在合同履行期间，受新冠××疫情及防控措施影响，瑞和盛世公司无法正常使用涉案房屋，王腾亦同意免除瑞和盛世公司疫情期间3个月的租金，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除承租人瑞和盛世公司3个月租金，对于2020年7月至2020年9月的租金瑞和盛世公司仍应支付，同时调整2020年7月至2020年9月以及2020年10月至2020年12月的滞纳金计算标准，属于在合理范围内的自由裁量，本院予以尊重。瑞和盛世公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。瑞和盛世公司上诉请求撤销一审判决第三项，改判瑞和盛世公司支付王腾2020年9月19日至2020年12月31日期间房屋租金6160.8元。因双方当事人的房屋租赁合同中已经对租金的计付标准进行了明确约定，瑞和盛世公司虽主张调整租金，但王腾不同意对租金标准和支付方式进行调整，瑞和盛世公司并未提交充分的证据证明原租金标准和支付方式导致合同目的无法实现或对瑞和盛世公司明显不公平。因此，瑞和盛世公司应按照合同约定足额向王腾支付租金。瑞和盛世公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，瑞和盛世公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王薇二〇二一年四月七日法官助理杨雨竹书记员何瑛