辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终1597号上诉人（原审被告）：沈阳宏博商业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路****。法定代表人：王琳，系公司经理。委托诉讼代理人：王博，系该公司法务。上诉人（原审被告）：中国人民解放军31694部队，住所地，住所地本溪市明山文化路**iv>法定代表人：姜兆生。系部队长。委托诉讼代理人：孙迪，辽宁双迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阜新市澳森健身服务有限公司，住所地阜，住所地阜新市细河区东风路**191v>法定代表人：孙颜丽。系该公司经理。委托诉讼代理人：齐玉阳，辽宁恒敬（阜新市）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾双，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：阜新军韵生活广场商业管理有限公司，住所地阜新市细，住所地阜新市细河区电工街**101div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王琳，系公司经理。委托诉讼代理人：王博，系该公司法务。上诉人沈阳宏博商业管理有限公司（以下简称宏博公司）、中国人民解放军31694部队（以下简称31694部队）因与阜新军韵生活广场商业管理有限公司（以下简称军韵公司）、阜新市澳森健身服务有限公司（以下简称澳森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏博公司的委托诉讼代理人王博、31694部队的委托诉讼代理人孙迪、被上诉人军韵公司的委托诉讼代理人王博、被上诉人澳森公司的诉讼代理人齐玉阳、顾双到庭参加诉讼。本案已审理终结。31694部队上诉请求：1、请求二审法院撤销细河区法院（2020）辽0911民初89号判决书，改判上诉人不承担赔偿澳森公司经济损失484.98万元。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、31694部队从未向次承租人澳森公司收取过房屋占用费。89号判决书第16页第三段称：31694部队向次承租人收取房屋占用费，应对次承租人承担同等责任，该认定根本不属实。即31694部队从未向澳森公司收取过费用。二、根据合同相对性原则，上诉人与宏博公司之间没有合同关系。上诉人将军韵商场出租给宏博公司，宏博公司又转租给澳森公司。军韵商场的合法产权单位是上诉人，上诉人是出租人，宏博公司是承租人，澳森公司与上诉人之间没有任何意义上的关系。澳森公司无权要求上诉人承担赔偿装修损失、违约金等。因此89号判决书判决鸿博公司与上诉人共同赔偿二分公司经济损失484.98万元明显不合法。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请求二审人民法院查清本案事实后，依法支持上诉人的上诉请求。宏博公司辩称：原65667部队是涉案房屋的实际租赁过错方。澳森公司实际损失的过错在于部队，所以31694部队应承担损失赔偿责任。宏博公司没有赔偿义务。澳森公司辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。在案涉房屋租赁过程中，由于上诉人违反有关法律规定，将不具备出租条件的房屋出租，不按房屋租赁合同的约定协助商户进行装修消防验收，且在房屋租赁的过程中处处设置障碍，致使答辩人不能营业，最后由于上诉人自身的原因，解除与沈阳宏博商业管理有限公司（以下简称宏博公司）签订的房屋租赁合同，致使答辩人的合同目的不能达到，给答辩人造成了巨大的经济损失，上诉人应当承担连带赔偿责任。1、上诉人在没有取得军产租赁许可和消防验收合格证的情况下，就将案涉房屋出租给宏博公司，违反了《商品房屋租赁管理办法》第六条（二）的规定。同时上诉人也没有按照其与宏博公司签订的租赁合同中第七条第二款的约定，即没有协助商户办理二次装修消防验收工作，使答辩人始终不能营业，答辩人签订房屋租赁合同的目的不能实现。因此上诉人应当承担连带赔偿责任；2、2016年冬季，在答辩人已经交纳了供热费的情况下，上诉人关闭商场供热阀门，答辩人不得不用电取暖，增加了答辩人的经营成本，因此上诉人应当承担赔连带偿责任；3、在案涉房屋的租赁过程中，自2015年6月开始，宏博公司和上诉人因房屋租赁经常产生矛盾，上诉人时常要求解除租赁合同，封锁大门，对第三方的答辩人利益置之不理，致使答辩人不能正常营业，因此上诉人应当承担连带赔偿责任。4、上诉人于2015年11月解除与宏博公司签订的房屋租赁合同，收回案涉房屋，致使答辩人与宏博公司签订的房屋租赁合同也不能履行，合同目的不能实现，给答辩人造成了巨大的损失，该损失是由上诉人违约解除与宏博公司签订的房屋租赁协议造成，因此上诉人应当承担连带赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。5、上诉人与宏博公司不仅是房屋租赁关系，而且还是委托代理关系，有授权委托书，因此上诉人应当承担连带赔偿责任。军韵公司辩称：军韵公司与宏博公司系同一公司，该公司与部队签订合同真实目的是给案涉的军韵商场办理军队房地产租赁许可证。原审判决没有判令军韵公司承担赔偿责任是正确的。宏博公司上诉称：1、请求判令撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初89号民事判决书，依法改判或依法将本案发回重审；2、判令被上诉人31694部队承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初89号民事判决在认定事实、证据采信、法律适用方面存在错误：一、一审判决第13页第一自然段“2015年11月，原165667部队与宏博公司协商签订终止《军队房地产租赁合同》协议书，终止双方于2013年7月23日签订的房屋租赁合同，原65667部队收回房地产，宏博公司于2015年11月20日前将房地产返还原65667部队”该种事实认定存在严重错误，理由如下：自2018年原65667部队现31694部队诉宏博、军韵两公司支付占地使用费，即2018辽09**民初1556号案件起至今的多次庭审中，一审法院已经对宏博、军韵、原部队三者之间的关系及《军队房地产租赁许可证》，对承租方生产经营的必要性给出了肯定性的结论。2013年7月——2015年11月两年半的时间里，先是以合作为由要求宏博公司替该部物业会馆及商场土建进行施工，后又未按双方合同约定交付的房屋迟迟达不到标准，又不给宏博公司办理《军队房地产租赁许可证》，宏博公司再此期间多次与该部沟通，得不到答复，导致地方消防不给办理二次装修审批手续，造成进场商户装修半道停不下，外面商户又不能进的混乱局面。2015年10月该部主动联系宏博公司称可以给承租方办理《军队房地产租赁许可证》，但要按部队要求换《中国人民解放军制式合同》签订，同时签一份终止第一份合同的协议书才可以办证。如果不按部队所说这样去做，该部就封闭商场。换签合同的目的是给商场办军队房地产许可证，这一事实已在（2017）辽0911民初2129号案件庭审时王海东部长的证词中得到证实，更谈不到宏博公司于2015年11月20日前将房地产返还65667部队这一事实，因此2015年11月的终止协议书并非协商签订，而是受到了原65667部队的欺诈和胁迫。二、一审判决第15页第2自然段“2013年7月23日部队与宏博公司签订的《房屋租赁合同》及2015年11月17日签订的终止《军队房地产租赁合同》协议书有效”该种认定存在严重错误，理由如下：1、认定2013年7月23日部队与宏博公司签订的房屋租赁合同有效，对此种认定并无疑议，但在法律适用上让宏博公司与现31694部队共同承担对澳森健身的连带赔偿责任上有异议。2015年11月前原部队一直未给宏博公司提供《军队房地产租赁许可证》，也未按合同约定所出租的房屋达不到交付标准，在2018辽09民终1225号案件卷宗中部队向法庭提交了沈阳军区锦州房地产管理处与原65667部队之间的《授权委托书》来看，该部是师以下做战部队，不具备出租主体资格，也就是原部队自认了其不具备出租主体资格，导致宏博与原部队签订的租赁合同无法取得出租权证明，即《军队房地产租赁许可证》，这使得双方虽然合同有效，但支持合同履行的要件缺失，以致无法履行合同，原部队应承担全部违约责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，人民法院不予支持，（因此我方对一审法院认定的2013年7月的合同有效无异议）当事人设定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的从其约定。因2013年7月此房屋正在建设当中，所以双方在签订此合同时对房屋的交付条件、生效条件、违约责任都做了明确的规定。因此双方应当按照合同约定第八条违约责任第七款执行约定，原部队应承担为此事件而产生的全部赔偿责任。1、一审法院认定的“2015年11月17日签订的终止《军队房地产租赁合同》有效”这一认定存在错误。（1）签订终止协议的时间并非是2015年11月17日，而是2015年11月7日，这个时间对于二审法院查清案件事实有帮助，（2017）辽0911民初2129号案件中原告部队诉称第二页“双方于2015年11月初签订终止《军队房地产租赁协议书》”这一时间节点是正确的。2016年3月1日原一审法院开庭审理宏博公司诉65667部队庭审笔录中第9页上被告人举证“提供终止《军队房地产租赁合同》协议书一份，可以证明2015年11月7日原、被告合同已解除”。（2）依据第13页双方协商签订终止2013年7月“军队房地产租赁合同协议书”的理由，我方认为原部队假借以给承租方办理许可证为由采用欺诈手续骗取我方签订的终止协议书和第二份《军队房地产租赁合同》。因此终止协议书无效。三、判决中第18页“终上所述，宏博公司单独向原告赔偿经济损失我方论述的观点中明确表达了原部队应按合同约定承担对承租人及次承租人的全部赔偿责任。另外，做为商业管理公司宏博公司在2015年6月前已向入场商户多次下达了通知书，并告知了对方不可擅自经营，而且各商户已在通知书中签字。宏博公司已尽到了做为管理方的责任与义务。商户在诉讼中已经自认为了减少损失而擅自经营的这一事实。综上，一审判决认定事实不清，适用法律存在错误，请求二审法院查清事实，维护上诉人的合法权益。31694部队辩称：根据细河区人民法院（2017）辽0911民初2132号生效判决第6页本院认为，因65667部队与宏博公司于2015年11月签订了终止军队房地产租赁合同协议书，按照该协议约定双方于2013年7月23日签订了合同已经终止。65667部队有权收回房产。宏博公司于2015年11月20日应将房地产返还部队，故澳森公司继续占有租赁场地无事实及法律依据。本院对原告65667部队要求被告返还军韵商场4楼建筑1600平方米场地的诉求予以支持。原告部队要求澳森公司赔偿占用期间租金损失1208333元无事实及法律依据，不予支持。另外，部队收回商场是有合法依据的，澳森公司与部队之间没有合同关系。所以对澳森公司的损失应当由转租人宏博公司予以赔偿。在原判决第16页经审理查明部分：31694部队向次承租人收取房屋占用费应当对次承租人亦承担同等责任根本不成立，证据就是2132号生效判决的认定。2132号判决澳森公司上诉，二审法院维持原判。导致89号判决我方收取占用费相互矛盾。综上，部队认为，部队与澳森公司之间不存在合同关系，也不存在侵权关系。澳森公司辩称：上诉人的上诉理由主要是与中国人民解放军31694部队之间的纠纷，与本案没有关联性，应当另案解决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。澳森公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告军韵公司所签订的《阜新军韵生活广场四层健身预订合同》、《军韵生活广场四楼健身租赁合同》和原告与被告宏博公司所签订的《军韵生活广场四楼健身租赁合同》；2、判令三被告支付提前终止房屋租赁合同违约金100万元（依据合同第八条1）；3、判令三被告支付原告预期可得收益（预期经营利润）损失257.625万元（第八条2第四款）；4、判令三被告赔偿原告的直接经济损失246.48万元，其中装修损失152.41万元、购置设备损失94.07万元；5、判令三被告赔偿加盟费损失（品牌加盟和项目加盟）35万元；6、判令三被告赔偿因提前终止合同，收回房屋，致使现有会员退费（退卡）损失63.803万元；7、判令三被告赔偿前期筹备费用损失53.115万元（其中筹备人员工资支出31.1357万元，广告费及技术服务费12.73万元、人才市场0.33万元，预售退卡8.9193万元）；8、判令三被告退还原告预付的房屋租金30万元；9、判令被告宏博公司返还原告为其垫付的费用47.4152万元（其中垫付电费32.9372万元、水费4.3529万元、水电押金5.8万元、供热费1万元、退还商户2万元、修电梯费1.325万元）；10、判令被告军韵公司与被告宏博公司承担共同赔偿责任；11、判令被告31694部队对上述诉请第2、3、4、5、6、7、8项承担连带赔偿责任；12、本案诉讼费用、鉴定费用由三被告承担。一审法院认定事实：原65667部队与中国人民解放军65559部队调整组建为中国人民解放军31694部队。自2017年4月开始，原65667部队的权利义务由31694部队承继。2013年7月22日，原65667部队与宏博公司签订授权书，原65667部队委托宏博公司为军韵家园商场项目的合法代理单位，包括商场企划推广、招商、运营管理和物业管理等一切相关活动。2013年7月23日，原65667部队与宏博公司签订房屋租赁合同，原65667部队将位于阜新市的军韵家园商场（含地上五层商场和地下一层停车场）租赁给宏博公司使用，租赁期限为10年。该合同其中第七条约定宏博公司有权对租赁物（含地下）的经营范围进行合理的规划并整体或部分转租给任何第三方，部队不得干涉。2014年4月13日，刘玉霞和孙颜丽与军韵公司签订《阜新军韵生活广场四层健身预订合同》，就军韵生活广场经营席位预定事项达成了协议。2014年7月12日，澳森健身与军韵公司签订《军韵生活广场四楼健身租赁合同》，就房屋租赁事项达成了协议。2014年11月28日，澳森健身与宏博公司签订军韵生活广场四楼健身租赁合同》约定宏博公司将位于阜新市澳森健身，建筑面积约为1600平方米的房屋租赁给原告，并约定：①租赁期限为5年；②房屋用途为健身房；③房屋交付时间为2014年7月16日（合同第一条3）；④由于甲方（宏博公司）原因，乙方（原告）不能及时办理营业执照、消防证和税务登记等影响正常营业的情况，将推迟交纳房租（合同第二条6）；⑤．．．．如交房3个月后甲方商场仍未能正式营业的以甲方商场正式营业之日起为起租日（合同第三条）；⑦乙方装修工程所有涉及消防的消防设施、消防验收、验收手续等均由甲方协助办理，直到验收合格．．．．．．（合同第四条3）；⑧．．．．．违约方除应赔偿守约方全部经济损失外，还应向守约方支付违约金100万元（合同第八条1）；⑨．．．．．．乙方装修后正常营业前以及乙方正常营业后，因甲方违反本合同约定等非乙方原因，导致乙方不能正常营业的，根据剩余期限，每天甲方应按照剩余期限租金总额的千分之三向乙方支付违约金；逾期60日仍不能恢复正常营业的，乙方有权解除本合同，同时甲方应按剩余租赁期限租金总额的100%赔偿乙方的预期经济利润的损失（合同第八条2）。2014年7月，军韵公司将军韵家园商场四楼、建筑面积1600平方米的场地交付孙颜丽，后孙颜丽对该场地进行了装修。2014年11月21日，注册成立阜新市澳森健身服务有限公司，孙颜丽为法定代表人。2015年12月1日，原告向军韵公司交纳房屋租金30万元。2015年11月，原65667部队与宏博公司协商签订终止《军队房地产租赁合同》协议书，终止双方于2013年7月23日签订的房屋租赁合同，原65667部队收回房地产，宏博公司于2015年11月20日前将房地产返还原65667部队。2015年11月17日，原65667部队与军韵公司签订军队房地产租赁合同，将位于细河区建筑面积18684.85m2，地下一层、建筑，地下**2.94m3的商用房出租给军韵公司，期限自2016年6月1日至2021年6月1日止，租金合计3250万元。2013年11月20日，沈阳军区出具了沈军备字20［13］辽0**号建设竣工验收备案表，认为军韵家园商场符合备案条件同意备案，加盖了“沈阳军区工程建设竣工验收备案专用章”。2014年12月15日，阜新市消防局出具阜公消验字［2014］第0047号建设工程消防验收意见书，综合评定军韵家园小区建设工程消防验收合格。2014年12月18日，原65667部队营建办向沈阳宏博商业管理有限公司发送一份关于回复沈阳宏博商业管理有限公司工作联系函事。原告澳森健身于诉讼过程中申请对涉案房屋装饰装修及设施设备重置价值进行鉴定，经阜新市中级人民法院委托，阜新圣岳资产评估事务所于2019年3月9日出具资产评估报告书，截至评估基准日2014年11月30日，委托项目的评估值为：装修损失为152.41万元，设备损失94.07万元。原告经营期间会员退卡费用合计63.803万元，其中会员退卡费用49.9644万元，会员退私教费用13.8386万元。原告经营期间交纳加盟费共计35万元，其中支付酷龙项目加盟费20万元，支付攀枝花加盟费10万元，支付天马健身加盟费5万元。2016年5月4日，原告替宏博公司偿还商户欠款2万元。王博书写欠条（未写明日期），原告替宏博公司交付供热费1万元。2014年至2015年6月前，原告支付军韵生活广场水电费共计5.8万元。自2015年6月至2018年10月，原告共支出军韵家园生活广场电费580536.16元，其中原告自身经营应交电费251163.59元，原告支付军韵家园生活广场电费总金额为329372.57元。自2015年6月至2018年9月，原告共支出军韵家园生活广场水费149243.81元，原告自身经营应交水费105713.88元，原告支付军韵家园生活广场水费43529.93元。2016年8月30日、2016年11月10日、2017年1月5日，原告共支付电梯维修费1.325万元。原告经营前的筹备费用53.115万元。其中筹备期间的人员工资损失31.1357万元，支付天马公告费损失3万元，支付广告费损失9.06万元，支付大连软件服务费损失0.67万元，支付人才市场交流费损失0.33万元，支付2014年预售卡退卡损失89193万元。鉴定费3.5万元。一审法院认为：2013年7月23日部队与宏博公司签订的房地产租赁合同及2015年11月17日签订终止《军队房地产租赁合同》协议书，有效。2013年7月23日，原65667部队与宏博公司签订房屋租赁合同，其中第七条4、约定宏博公司有权对租赁物（含地下）的经营范围进行合理的规划并整体或部分转租给任何第三方，部队不得干涉。故宏博公司在签订转租合同之时具有房屋的合法转租权。2014年11月28日，澳森健身与宏博公司签订《军韵生活广场四楼健身租赁合同》之时有转租权，该合同成立之时，违反法律、法规的强制性规定，应当有效。部队与宏博公司2015年11月17日签订终止《军队房地产租赁合同》协议书，有效，终止合同履行。2014年11月28日澳森健身与宏博公司签订租赁合同，2015年11月部队与宏博公司签订终止《军队房地产租赁合同》，宏博公司于2015年11月20日前向31694部队返还房产，故澳森健身继续占有租赁产地无事实及法律依据。2014年7月12日澳森健身与军韵公司签订《军韵生活广场四楼健身租赁合同》，2014年11月28日，澳森健身与宏博公司签订《军韵生活广场四楼健身租赁合同》，澳森健身就案涉同一房产分别与军韵公司、宏博公司签订两份内容一致的合同，二个合同目的均不能实现，应予解除。另应以时间在后的合同视为真实意思表示。宏博公司与65667部队在澳森健身租赁期未到期的情况下终止房屋租赁合同的履行，导致次承租人无法使用案涉租赁房屋，宏博公司与65667部队承担全部赔偿责任。关于原告主张的违约金100万元一节，原告与宏博公司签订军韵生活广场四楼健身租赁合同已解除，不可归责于原告，故宏博公司应当承担违约责任，31694部队向次承租人收取房屋占用费用，应对次承租人亦承担同等责任，原告主张的违约金损失参照第八条约定“提前终止合约，违约方向守约方支付违约金100万元”，予以支持。关于原告主张的逾期可得收益一节，但因原告始终未能正规营业，确实存在预期利益的损失，参照“合同第八条约定了按剩余租赁期限租金总额100%赔偿原告预期经济利润的损失”，截止本院判决原告将租赁房屋返还，原告租赁房屋的剩余期间为两年，产生的预期利益损失为100万元，予以认可。但原告请求的其经营期间会员退卡费用合计63.803万元亦属于预期利益损失，属于重复计算，不予支持。关于原告主张的直接经济损失一节，依据阜新圣岳资产评估事务所于2019年3月9日出具资产评估报告书，委托项目的评估值为：装修损失为152.41万元，设备损失94.07万元，予以认定。但原告要求评估的设备损失为购买时的原价值损失，该设备均为可搬运物，搬运不会损害其使用价值，可以继续使用，但原告在申请评估时不同意评估其搬运损失，仅要求对设备原价值进行评估，故对原告要求被告赔偿设备损失的主张，不予支持。原告交纳的各项加盟费共计35万元，为原告终止履行合同的实际损失，予以认定。原告替宏博公司偿还商户欠款2万元，替宏博公司交付供热费1万元，均有宏博公司的实际控制人王博签字确认，故该款应由宏博公司承担。2014年至2015年6月前，原告支付军韵生活广场水电费5.8万元，2015年6月至2018年10月，原告支付军韵家园生活广场电费总金额为329372.57元，2015年6月至2018年9月，原告支付军韵家园生活广场水费43529.93元，上述款项系原告扣除其自身经营水电费用之外，又支付军韵生活广场整体的水电费用，该费用应由宏博公司承担。鉴定费依据鉴定费收据确定为3.5万元，应由被告宏博公司、31694部队承担．虽合同已解除，但原告占有使用军韵家园商场四楼进行经营活动，应交纳租金，故对于原告要求被告返还租金的主张，不予支持。关于原告共支付电梯维修费1.325万元一节，参照合同第四条约定“甲方（宏博公司）将健身房屋交付给付乙方（澳森健身）后，房屋内空调系统、电梯等公共设施的维修均由甲方（宏博公司）承担，乙方（澳森健身）负责房屋内公共设施的保洁”，故应当由宏博公司承担电梯的维修费用。原告经营前的筹备费用53.115万元系原告经营发生的必要费用，应由其自行承担。综上所述，宏博公司单独向原告赔偿经济损失包含替还欠款2万元+交付供热费1万元+支付水电费5.8万元+329372.57元+43529.93元+电梯维修费1.325万元=474152.5元。31694部队、宏博公司应共同赔偿原告经济损失共计（装修损失152.41万元+设备损失94.07万元+违约金100万元+加盟费损失35万元+鉴定费3.5万元+逾期可得利益损失100万元）=484.98万元。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条第八项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告阜新市澳森健身服务有限公司与被告阜新军韵生活广场商业管理有限公司于2014年7月12日签订《军韵生活广场四楼健身租赁合同》、解除原告阜新市澳森健身服务有限公司与被告沈阳宏博商业管理有限公司博公司于2014年11月28日签订《军韵生活广场四楼健身租赁合同》。二、被告沈阳宏博商业管理有限公司与中国人民解放军31694部队共同赔偿原告阜新市澳森健身服务有限公司经济损失484.98万元；三、被告沈阳宏博商业管理有限公司退还原告阜新市澳森健身服务有限公司代替其交纳的商户费用、取暖费、水电费共计47.41525万元；四、驳回原告阜新市澳森健身服务有限公司其他诉讼请求。以上金钱给付义务于本判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70377元（诉讼费缓交至执行），由被告沈阳宏博商业管理有限公司与中国人民解放军31694部队共同负担。本院二审期间，31694部队根据上诉请求，向本院提交了细河区人民法院及阜新市中级人民法院的生效判决书，用以证实部队从未向澳森公司收取过房屋占用费，因此不应承担赔偿责任。经质证，宏博公司和澳森公司对此证据无异议，本院予以采信。依据采信的及原在案证据及各方当事人的陈诉，本院对争议的事实查明如下：案涉的宏博公司与军韵公司为同一公司，是权利义务的同一承受载体。2014年，部队与宏博公司签订租赁合同，将军韵商场整体出租给宏博公司并同意其转租，宏博公司将军韵商场的四层转租给澳森公司，澳森公司承租后，由于租赁房屋消防手续不健全及无军队房地产租赁许可证，致使其无法正常装修及办理经营手续，经营受到影响；租赁合同解除后，部队曾诉讼要求澳森公司腾迁及支付房屋占用费，经一、二审判决对其房屋占用费的诉求均予以驳回；澳森公司向宏博公司缴纳租赁定金30万元，宏博公司向部队共缴纳租金210万元。其他查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，案涉合同有2份，即出租人部队与承租人宏博公司之间签订的的租赁合同，承租人宏博公司与次承租人澳森公司之间签订的转租合同，两份合同均是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。二审审理的焦点问题是：一是出租人与承租人解除租赁合同，导致转租合同实际不能履行造成次承租人的损失，应当如何确定赔偿主体？二是确定赔偿数额问题。首先本案中次承租人澳森公司基于对出租人部队及承租人宏博公司的信赖利益签订了转租合同，租赁了部队的军产房这一特殊的租赁物，部队出租军产房其内部有其特殊规定，但部队与宏博公司签订租赁合同时，并没有健全消防手续及办理军队房地产租赁许可证，因此二者向次承租人交付的租赁物存在瑕疵，致使澳森公司从租赁开始就对租赁物不能正常占有、使用、收益，直至租赁合同解除导致转租合同实际不能履行造成了巨大的经济损失，对此部队与宏博公司均有过错，在宏博公司与部队对双方解除租赁合同的原因及违约责任尚不确定的情况下，二者应当对澳森公司负有共同的赔偿责任。部队上诉称其不是转租合同相对方，不应承担赔偿责任的理由是不成立的：合同法规定了合同相对性原则是为了不扩大诉讼的范围，但法律的宗旨是为了最大限度保护无过错方的损失，本案中，部队不是与转租合同没有任何利害关系的非相对方，它是租赁合同的相对方，租赁合同是转租合同的根基，它的行为会直接导致转租合同是否能正常履行，因此机械的适用合同相对性原则，使过错方不承担责任，对无过错方的合法权益不能尽到最大程度的保护，有悖立法本意。二关于确定赔偿数额问题，二审法院认为：因合同实际不能履行，给对方造成的合理损失应予赔偿。本案中，经委托鉴定，澳森公司的直接损失装修损失152.41万元及鉴定费3.5万元属于合理损失，应予赔偿。澳森公司的健身设备为可搬运物，搬运不会损害其价值，可以继续使用，设备损失不应予以赔偿，此项在原审中已经论述不予支持，但计算赔偿数额时未扣除，属于计算错误，应予更正。因健身设备需搬运必然产生搬运费用属于合理损失，应予赔偿；澳森公司在一审中诉求因合同未履行完毕而产生的损失：逾期可得利益100万元、加盟费35万元、违约金100万元，一审法院按照诉求数额均予支持，有重复计算之处，二审法院认为以上4项损失综合认定为其他损失，根据全案情况酌定由31694部队与宏博公司共同赔偿数额总计100万元。综上所述，31694部队与宏博公司上诉其不应负有赔偿义务的上诉意见不予支持，但一审判决对确定赔偿数额有不合理之处应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初89号民事判决书第（一）项、第（三）项、第（四）项。二、变更阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初89号民事判决书第（二）项“被告沈阳宏博商业管理有限公司与中国人民解放军31694部队共同赔偿原告阜新市澳森健身服务有限公司经济损失484.98万元”为“上诉人沈阳宏博商业管理有限公司与中国人民解放军31694部队共同赔偿被上诉人阜新市澳森健身服务有限公司经济损失255.91万元（装修损失152.41万+鉴定费3.5万+其他损失100万）”。以上金钱给付义务于本判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费70377元（已预交），由中国人民解放军31694部队负担；二审案件受理费70377元（缓交到执行时），由沈阳宏博商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 丽审判员 吴晓东审判员 陈 垠二〇二一年四月七日书记员 贾奥宇