苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01224号原告莫兰，女，汉族，住苏州市姑苏区。委托代理人张昊江，江苏久顺律师事务所律师。委托代理人周大伟，江苏久顺律师事务所律师。被告苏州好易家家居广场有限公司，住所地苏州高新区迎宾路35号。法定代表人张学林，该公司总经理。委托代理人郭文男，江苏平和成律师事务所律师。原告莫兰与被告苏州好易家家居广场有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年7月17日、2016年4月27日公开开庭进行了审理，原告莫兰的委托代理人张昊江、周大伟，被告苏州好易家家居广场有限公司的法定代表人张学林及委托代理人郭文男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫兰诉称，原、被告于2010年5月22日签订《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》，约定原告将位于苏州市迎宾路35号4幢1层154号房屋委托被告统一经营，经营期限自2010年5月1日至2015年4月30日。现合同期限已到，但被告拒不将原告房屋交还，原告故诉至法院，请求判令：1、被告立即将原告房屋清空并交还原告；2、被告支付原告房屋逾期使用费暂计7000元（自2015年5月1日起暂计至起诉之日，实际计算至被告搬离之日）；3、被告赔偿原告损失21000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告苏州好易家家居广场有限公司辩称，原、被告签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》第四条4.5约定：委托经营期限届满后，为保证商业广场承租户的有序经营和绝大多数业主的长远利益，在委托经营期限届满前3个月公布下一次租赁周期及相关经营模式、租金回报、行业规划定位，若有经营面积超过51（含51%）的业主签字认可，其他未签字确认的业主视为同意，本市场共有1186户商铺，已签订委托管理合同的为991户，到期未签订的为91户，未到期的104户，委托率达到83.56%，已超过合同约定的51%标准，为了维护市场稳定和大多数业主的利益，且根据苏州其他法院类似案件的判决，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，位于苏州市迎宾路35号共4幢房屋由苏州尼盛房地产开发有限公司投资建设，用于开设家居建材市场，其中1幢商业建筑面积14235.61平方米，2幢商业建筑面积18114.05平方米，3幢商业建筑面积13203.56平方米，4幢商业建筑面积17993.24平方米，合计63546.46平方米，被划分为若干商铺，由被告苏州好易家家居广场有限公司统一负责经营管理，包括装修改造、招商招租、签订合同、收取租金等。市场于2009年9月前后正式开业。2010年5月22日，原告莫兰与苏州尼盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定前者向后者购买其开发的上述房屋中4幢1层154号商业服务用房一套，建筑面积46.77平方米，售价630744元，付款方式为：2010年5月22日支付房款330744元，余款300000元于2010年5月31日前付清。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》一份，约定甲方自愿委托乙方统一经营其购买的上述商铺，乙方根据其对家居建材市场的整体规划，按照业态的分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理筑巢引凤，培育市场，通过统一经营和管理，有助于家居建材市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值。合同第三条“委托经营期间”3.1约定：委托经营期限为五年（以2015年4月30日为截止日），其中第一阶段为三年，第二阶段为二年…；3.3约定：委托经营期限届满或本协议终止时，乙方按终止时房屋现状向甲方交还。合同第四条“委托条款”4.1约定：甲方同意，在委托经营期间，本合同第3.1条约定的第一阶段内乙方无须向甲方支付任何费用，该商铺在经营期间，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿，在此前提下，甲方不再承担委托经营内该商铺的招商费用、二次装修费用、水、电费、物业管理费等费用；4.2约定：甲方不可撤销地赋予乙方以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利…；4.3约定：乙方有权根据其对家居建材市场业种的定位和对家居建材市场的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态，为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等，乙方接受委托、组织施工所发生的费用由乙方承担；4.4约定：委托经营期间，甲方应保证乙方对该商铺的经营权和收益权…；4.5约定：委托经营期限届满后，为保证商业广场承租户的有序经营和绝大多数业主的长远利益，在委托经营期限届满前3个月乙方公布下一次租赁周期及相关经营模式、租金回报、行业规划定位，若有经营面积超过51%（含51%）的业主签字认可，其他未签字确认的业主视为同意。合同第五条“第二阶段租金、经营管理收益及费用”5.1约定：乙方经营管理该物业取得的租金收入按照以下方法分配：甲方收入（年收益含税）=甲方购买该物业的房价款（以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准）/0.76*8%，甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；乙方实际收到的租金超过甲方收入的部分，业主和商管公司按业主占70%商管公司按30%进行收益分成；5.2约定：如果该物业发生空租，或者租金收入不足以支付第1款约定的甲方收入的，差额部分由乙方负责补足；5.3约定：第二阶段委托管理期限内，该物业的物业管理费、水、电、煤等相关费用由乙方承担。双方另对其他相关事宜进行了约定。上述两份合同签订后，原告支付了购房款，苏州尼盛房地产开发有限公司于2010年5月29日向其开具了金额为630744元的购房发票。此后，原、被告双方均按《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》的约定履行各自义务。庭审中，原告称涉案商铺原价款为829926元，扣除前三年租金收益，其实付房款630744元，故开发商向其开具了该金额的购房发票。另外，其也收取了后两年的租金收益。2011年5月23日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为原告。2014年11月11日，被告通过苏州邮政局横塘支局以挂号信形式向全体商铺业主分别邮寄《好易家管理意见征询》，就以下四个问题征询全体业主意见，分别为：一、您们是否同意好易家继续制定统一价格、统一管理、统一经营的方针政策？1、我信任好易家的管理并愿继续委托好易家管理；2、我不愿意再委托好易家管理，我们自己出租；3、其他意见。二、我们面对万利市场、东壹园市场、丽丰市场招商以及整体行业下滑的严峻形势，我们该如何面对？1、市场自己去面对；2、市场和商户还有我们业主团结一起面对；3、市场提出方案我们一起面对。三、你认为2015年租金涨幅在？1、年涨幅8-10%；2、年涨幅10-15%；3、年涨幅在15-20%。四、面对商户经营亏损、我们周边修地铁等，我们该如何处理？1、我们经营不好自己放弃租赁；2、我们协商租金给予适当时间；3、市场收取营用费多做活动。在上述《好易家管理意见征询》尾部，被告注明：本《意见》签好后或异议请在12月1日之前以书面形式寄于好易家市场管理部，没有邮回的或地址变更无法送达的按照已送达或没有意见处理。被告为此花费邮资5280元，该费用由公司法定代表人张学林签字支出，并由苏州邮政局开具等额发票。挂号信寄出后，15户业主向被告邮寄了回复。庭审中，被告称其与业主签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》最早到期日为2015年2月1日，最晚到期日为2015年8月1日。此后，被告与全体商铺业主分别接洽、协商，截至2015年12月31日，被告与部分商铺业主共签订新的委托合同711份（有的业主同时购买数个商铺，如出租给同一商户，则与被告签订一份委托合同，如出租给不同的商户，则与被告签订数份委托合同），委托期限分别为一至三年不等，涉及面积40295.44平方米。同时，被告以自身名义与承租商铺的商户分别签订了租赁合同，租赁期限亦为一至三年不等。因与被告就续签委托合同事宜未能达成一致意见，现原告以双方约定的委托经营期限届满、但被告拒不向其交还涉案商铺为由诉至本院。另查明，被告的唯一股东为苏州尼盛房地产开发有限公司，后者于2011年7月12日经工商核准登记，变更企业名称为尼盛家居（苏州）有限公司。庭审中，被告称其与商户签订的租赁合同中约定的费用包括两部分，一部分为租金，另一部分为营运费。其中2015年租金标准大致为：一楼53元/平方米/月，二楼37元/平方米/月，三楼31元/平方米/月，营运费均为6元/平方米/月；2016年租金标准为大致：一楼58元/平方米/月，二楼39元/平方米/月，三楼32元/平方米/月，营运费均为10元/平方米/月。被告已将从商户处收取的租金（半年至一年不等)支付给续签委托合同的业主。上述事实，有房屋所有权证、“迎宾路35号”商铺委托经营合同、销售不动产统一发票、商品房买卖合同、好易家管理意见征询、申请、邮资发票及回复15份、711份委托协议、相应支付租金凭证及明细单、情况说明及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告莫兰与被告苏州好易家家居广场有限公司签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据合同第四条“委托条款”4.5约定，如经营面积超过51%的业主同意由被告继续经营该建材市场，则即使其余业主不愿意继续委托，也应视为其同意。现从被告提供的711份续签的委托合同及其向续签合同的业主支付租金的凭证可以看出，截至2015年12月31日，已有经营面积40295.44平方米的业主与被告续签了委托合同，占苏州市迎宾路35号4幢房屋商业总面积63546.46平方米的63.41%，已超过合同约定的51%之标准，表明大部分业主均同意由被告继续经营该建材市场，故即使原告不同意，也应视为同意。同时，由个别业主收回商铺自行经营或出租可能会导致与市场整体定位不符、业态混乱或者随意涨价、损害商户利益等不良后果，进而影响市场整体经营秩序和声誉，最终损害全体业主的利益。因此，从维护市场的长远发展及绝大多数业主利益的角度出发，也不允许由一小部分业主收回商铺自行处置，故本院对原告要求被告向其返还涉案商铺的诉讼请求不予支持。至于原告要求被告向其支付房屋逾期使用费及赔偿损失的诉讼请求，本院认为，原告该两项请求的前提和基础是双方委托关系已终止、被告应向其返还涉案房屋，而本院认定双方委托关系继续、被告不应向原告返还涉案房屋，故也不存在所谓的房屋逾期使用、空置期损失问题，故本院对原告该两项诉请亦不予支持，但原告可另行向被告主张其自商户处收取的租金。至于原告认为被告并未按照委托合同第四条“委托条款”4.5约定提前3个月公布下一次租赁周期及相关经营模式、租金回报、行业规划定位等具体经营策略之意见，本院认为，被告提供的2014年11月11日《好易家管理意见征询单》、公司法定代表人张学林签署的关于邮资的《申请》、苏州邮政局开具的邮资发票及15户业主的回复信函四份证据能够互相印证，并构成完整的证据锁链，证明了被告确实于委托经营期限届满前3个月左右就后期经营方式、行业竞争压力、租金涨幅及现实困难等问题征求广大业主意见，其虽未公布具体经营策略，但其之后分别与全体业主接洽、协商的过程本身也是明确经营方案、商定经营计划的过程，符合合同约定，且超过51%的业主与被告续签委托合同的事实也表明得其经营策略得到了大部分业主的认可，故原告该意见并无相应事实及法律依据，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告莫兰全部诉讼请求。案件受理费580元，减半收取290元，由原告莫兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员  朱海兰二〇一六年六月二十六日书记员  田德强