贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终563号 上诉人（原审原告）彭永发，男，1962年8月21日生，黎族，大专文化，贵州省望谟县人，教师，住兴义市。 被上诉人（原审被告）贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市桔山办花月村。组织机构代码75539510-0。 法定代表人易江萍，系该公司董事长。 上诉人彭永发与被上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2015年12月25日作出（2015）黔义民初字第3038号民事判决。上诉人彭永发不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 本院二审审理查明：2009年7月22日，彭永发与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称为安达公司）签订《商品房买卖合同》购买安达公司开发的位于兴义市某商品房，该套商品房建筑面积约为142.58平方米，按建筑面积2169.47元／平方米计算房屋价款，总金额309323元。双方《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决”。合同签订后，彭永发按照合同约定向安达公司支付了购房总价款及房屋面积误差、维修基金等共计318813元。涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得竣工验收备案表，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记。彭永发于2015年9月8日向一审提起本案诉讼。 另查明：2015年11月20日，蓝天花园业主委员会向包括本案彭永发在内的业主出具《证明》（经办人杨敏），内容为：彭永发等业主自2013年初即通过电话、面谈等形式向业主委员会反映过安达公司未办理产权的事宜，2013年4月1日，杨敏以业委会名义就该事项向黔西南州州委办递交《关于兴义市蓝天花园小区情况汇报》材料，2013年5月6日，兴义市住房和城乡建设局向杨敏送达《关于杨敏信访事项的回复》。 一审原告彭永发诉称：彭永发与安达公司签订《商品房买卖合同》后，彭永发已按合同约定全面履行了付款义务，而安达公司未在合同约定期限内交房。在交房时，安达公司向彭永发收取了房屋维修基金、房产证工本费等其他费用。安达公司向彭永发收取房产证工本费的行为，表明其自愿为彭永发办理房屋所有权证书。但安达公司并未依约在交房并收取上述费用90日内为彭永发办理房屋所有权证书。为此，彭永发及其他业主向安达公司交涉未果。彭永发只好向小区业主委员会申诉救济，小区业委会接到彭永发等多位业主的申诉后，于2013年4月1日向黔西南州委办信访要求解决，后州委信访办责成兴义市住建局处理，但至今未果。此后，在兴义市人民法院于2015年7月作出（2015）黔义民初字第1330号判决后，彭永发才知安达公司不能办理产权证书的原因是其直至2013年10月8日才获得初始登记，但其获得初始登记后从未向彭永发履行过任何告知义务。综上，安达公司在收取彭永发购房款等款项后，未依约在房屋交付后90日内将办理产权证书需要由安达公司提交的资料报产权登记机关备案的行为，已构成违约。特根据相关法律规定诉至法院，请求：1、由安达公司承担延迟办理备案登记导致无法办理房屋产权证书的违约金（从2010年10月1日起以已付房款总额309323元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6.15%计算至2013年10月8日止的违约金为57434.92元）；2、安达公司承担本案的全部诉讼费。 被告安达房开公司辩称：1、彭永发要求安达公司支付延期办理房屋产权登记的违约金起止时间应自2013年9月8日至2013年10月8日，其关于2013年9月8日前的违约金请求已过诉讼时效，依法不应得到保护。根据法律规定，彭永发要求支付延期办理房屋权属登记违约金，如果视为个别债权，应当单独适用诉讼时效。安达公司应在彭永发接收房屋90日内将手续提交到产权登记机关，受到一些客观因素制约，安达公司没有完成相关义务，应当承担责任。但该房屋在2013年10月8日已经办理初始登记，即安达公司已经完成了提交相关资料的义务。由此，彭永发在2015年9月8日提起诉讼，本案逾期办证违约金诉讼时效应当自彭永发起诉之日往前倒推两年。同时，由于安达公司于2013年10月8日已完成合同约定和法定义务，故彭永发所诉逾期办证违约金应从2013年9月8日起计算至2013年10月8日止。2、2013年4月1日，业主委员会向州委办提交的情况汇报，并不能证明该情况汇报系彭永发向相关部门主张权利。首先，从“关于兴义市蓝天花园小区情况汇报”所载上访请求看，该请求主要是针对小区物业管理问题，涉及房产证事宜的仅有第6项即“请政府让安达房开商马上办理部分业主的房产证并查实长期未办理的原因”。该请求并没有涉及支付违约金请求问题，也只是要求为部分业主办理房屋产权证，而且是为哪些业主办理房屋产权证并没有具体明确。因此，小区业主委员会的情况汇报并不能证明彭永发要求安达公司支付逾期办证违约金或其向有关部门主张过权利。其次，从兴义市住房和城乡建设局的《关于杨敏信访事项的回复》看，杨敏当时是小区业主之一，杨敏的个人行为并不能代表整个小区业主的行为，更不能代表彭永发的行为。本案诉讼费应按比例承担。 一审认为：安达公司在取得商品房预售许可证后，与彭永发所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，彭永发已按合同约定全面履行了付款义务，安达公司未按合同约定期限（2010年6月30日前）履行交付符合约定的商品房，亦未如期（2010年9月30日前）履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，已构成违约，故彭永发未能在期限内办理权属证书系安达公司的责任所致，安达公司依法应承担违约责任。因2013年10月8日涉案楼盘已获得初始登记，此时安达公司已完成将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，据此，推定涉案楼盘获得初始登记日为安达公司履行完资料报产权登记机关备案日，故应以2013年10月8日作为彭永发未取得权属证书违约金的止算日。关于彭永发诉请逾期办理房屋权属证书违约金的诉请是否部分超过诉讼时效的问题。根据双方合同约定，从2010年10月1日起安达公司的违约行为即已发生，且安达公司的违约行为一直持续到2013年10月8日，安达公司本应支付彭永发2010年10月1日起至2013年10月8日止的违约金，但因安达公司提出诉讼时效抗辩，按彭永发诉请的违约金计算方式系按日计算，即为一个个独立的债权，应按日分别进行计算。在安达公司未按合同约定时间交付房屋和向产权登记机关提供办理权属登记需由安达公司提供的资料时，彭永发就应知道其如期办证的权利受到侵害，在2010年10月1日起至2015年7月止长达四年之久的时间里，兴义市蓝天花园紫薇园从2013年开始就有分期分批起诉逾期交房违约金和逾期办证违约金的业主，彭永发称其是在2015年7月从其他业主诉安达公司商品房预售合同纠纷判决中，才得知其未能按期办理房产证的原因，系安达公司2013年10月8日才获得涉案楼盘的大产权初始登记，于常理不符。彭永发提出诉讼时效应当从2015年7月起开始计算的主张，于法无据，不予采纳。彭永发一审庭审后提交的《证明》，虽系小区业主委员会出具，但其所载明的内容随意性较大，亦无其他证据相互印证，即便证明内容属实证明了彭永发在2013年4月1日通过小区业主委员会信访办证事宜，但彭永发2015年9月8日才提起诉讼，诉讼时效往前推两年亦只能至2013年9月8日，故彭永发主张本案存在诉讼时效中止、中断情形的理由不成立。安达公司关于2013年9月8日前的违约金诉请已超过了两年诉讼时效的辩解，于法有据，应予支持。综上，因安达公司对彭永发关于未按期取得房屋权属证书违约金计算的标准予以认可，且该计算标准符合法律规定，故对安达公司应支付彭永发迟延办理备案登记导致无法办理房屋权属证书的违约金计算为：318813元×6.15%÷365天×31天（2013年9月8日至2013年10月8日）=1665.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，一审判决如下：一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司支付原告彭永发从2013年9月8日起至2013年10月8日止迟延办理备案登记导致无法办理房屋权属证书的违约金1665.25元；二、驳回原告彭永发的其余诉讼请求。案件受理费1280元，减半收取640元，由原告彭永发承担448元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担192元。 一审宣判后，上诉人彭永发不服该判决，以一审判决认定事实错误、适用法律错误为由向本院提起上诉，请求撤销原判，依法公正判决。理由为：1、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，未经验收或者验收不合格的房屋，不得交付使用。同时，开发商交付商品房，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。而本案中，安达公司交付的商品房于2013年10月8日才达到法定交付条件，且至今未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。从安达公司符合法定交付条件之日起计算90日，为2014年1月8日，由此，本案逾期办证违约金诉讼时效应至2016年1月8日才届满。2、安达公司从违约行为开始至违约行为结束的期间，是一个固定的时间段，该期间违约行为一直处于持续状态，按日计算违约金仅是一种计算方式。一审认定按日计算的违约金，为一个个独立的债权错误。3、彭永发等业主在2013年即针对安达公司逾期办证相关事宜向小区业主委员会反映，业主委员会于2013年4月1日亦将该情况向州委信访办信访，2013年5月6日，兴义市住房和城乡建设局就业主委员会信访作出回复。由此，彭永发向业主委员会反映情况的行为，已经导致本案诉讼时效的中断。另外，彭永发在2014年、2015年多次找安达公司催办，业主委员亦多次找安达公司协商此事，均未果。4、安达公司在签订《商品房买卖合同》后，向彭永发收取了该合同原件、契税原件、个人身份证复印件、个人户口簿复印件等，并出具《收条》，载明“……上述所有证件及合同将会呈递予兴义市住房和城乡建设局用于办理该套住房产权证书且不予退回。”安达公司该行为表明针对涉案房屋权属登记事宜，彭永发与安达公司在《商品房买卖合同》后达成了新的协议，即安达公司义务应是为彭永发办理房产权证书。安达公司收取办理房屋产权证相关材料的行为，导致了逾期办证违约金诉讼时效中断，本案诉讼时效应从安达公司收取彭永发相关办证材料之日起重新计算。 被上诉人安达公司未答辩。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、一审认定安达公司延期提交办证资料违约责任的起算时间是否正确；2、一审认定彭永发所诉部分逾期办证违约金已过诉讼时效，是否合法适当；3、本案是否存在诉讼时效中断之事由。 本院认为：一、关于本案安达公司延期提交办证资料违约责任的起算时间。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条分别对逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了规定，由此可知，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质。在逾期交房和逾期办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。具体本案而言，依据双方签订的《商品房买卖合同》，安达公司在该合同中承诺在2010年6月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后90日内将办理产权登记需要由安达公司提交的资料报产权登记机关备案。据此，安达公司应在2010年9月30日前即履行提供办证资料报产权登记机关备案的义务，逾期，则应从该期限届满之次日（2010年10月1日）起承担违约责任。对于安达公司上诉主张应以实际交房日后90日开始计算逾期办证违约金的理由，正如前述分析，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，逾期交房不能成为逾期办证违约责任的法定免责事由。据此，一审依据双方签订的《商品房买卖合同》，按合同约定的交房时间经过90日期间之次日为安达公司逾期提交办证资料违约责任起算日期，并无不当。 二、关于一审认定彭永发所诉部分逾期办证违约金已过诉讼时效，是否合法适当。 逾期办证违约金请求权属于债权请求权，应受2年诉讼时效的限制。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对逾期提交办证资料违约金的约定为“双方协商解决”，但双方未能协商解决，应视为双方对违约金约定不明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，同时结合本院已生效的（2014）兴民终字第425号判决确定的计算标准，本案为按照已付购房款总额参照中国人民银行公布的金融机构贷款基准年利率计算逾期办证违约金。而对于按日累计计算违约金数额的，违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。因此，本案中，彭永发2015年9月8日向一审法院起诉之日往前倒推两年之日即2013年9月8日以后的违约金请求权，未超过诉讼时效，2013年9月8日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，丧失胜诉权，依法不受法律保护。一审对此节认定并无不当，应予维持。 三、本案是否存在诉讼时效中断之事由。 本案中，（一）彭永发主张的逾期办证违约金诉请均是以其与安达公司签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础，争议实质是商品房买卖合同履行和违约责任的承担。而业主委员会是根据《物权法》和《物业管理条例》的规定成立的组织，根据《物权法》第七十六条、第八十三条，《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定，业主委员会职责范围只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。（二）商品房买卖合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，基于商品房买卖合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系，具有相对性，不属于业主共有和物业共同管理事项的范围。业主委员会与本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》也没有直接利害关系，其无权代为主张合同权利，也不能通过业主授权或业主大会决议等取得主张权利的资格。据此，本案中，即便彭永发向业主委员会成员杨敏反映安达公司逾期交房事宜属实，但该行为不会使业主委员会与本案商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。同样，2013年4月1日，杨敏以业委会名义向黔西南州州委办递交《关于兴义市蓝天花园小区情况汇报》，请政府让安达公司马上办理部分业主的房产证并查实长期未办理的原因。该信访事项超出了业主委员会的职责和权限，业主委员会并非逾期交房、逾期办证违约责任的权利主张主体，其信访行为不能导致本案诉讼时效中断。（三）《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条规定诉讼时效“因权利人主张权利”而中断。本案彭永发并未提供其他证据证明其曾经就逾期办证违约金向安达公司提出过主张，也无其他能够证实彭永发曾向相关行政机关或基础组织提出过要求安达公司支付逾期办证违约金的权利主张且安达公司知晓其主张了该权利的证据材料，依法应承担举证不能的法律后果。 四、关于彭永发主张就涉案房屋权属登记事宜，已与安达公司在《商品房买卖合同》后达成了新的协议，即安达公司义务应是为彭永发办理房产权的上诉理由。 根据双方《商品房买卖合同》约定，安达公司的义务仅为“将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，也即是说，使“买受人取得房地产权属证书”不是其合同约定或法定义务，但出卖人有通知买受人及协助办证义务。所谓协助办证义务，包括完成房屋的初始登记和提供办理房屋权属登记的相关证明材料。至于彭永发上诉中所提安达公司在签订《商品房买卖合同》后，向彭永发收取了该合同原件、契税原件、个人身份证复印件、个人户口簿复印件等，并出具《收条》，载明“……上述所有证件及合同将会呈递予兴义市住房和城乡建设局用于办理该套住房产权证书且不予退回。”一节，在办理房屋产权过程中，由开发商出具大产权证，由业主缴纳契税、房屋维修基金，是业主办理房屋产权证所应具备的条件。本案双方当事人的前述行为，应视为安达公司在《商品房买卖合同》之外，接受了业主的委托，与业主之间形成事实上的委托办理房屋产权证的关系（安达公司代业主办理产权证的委托关系），此系双方之间另一法律关系。彭永发并未提交其他充分证据证明该委托合同系双方在协议一致的基础上，针对本案商品房买卖合同中关于安达公司办证义务具体内容的变更（或更新）。况且，退一步说，即便双方有关于办证义务的变更意向，但双方在该委托合同关系中，对安达公司履行代办业主产权证时间、期限、违约责任等均无明确约定，应视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，亦不能据此得出双方就办证具体内容已经达成了新的协议之结论。故彭永发以《收条》为据主张系与安达公司之间达成了新的协议，由安达公司为彭永发办理房屋产权证的理由不能成立，其以安达公司收取办理房屋产权证相关材料为由主张诉讼时效中断，无法律依据，不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依法应予维持。上诉人彭永发的上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1280元，由上诉人彭永发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹慧兰 审 判 员  付 君 代理审判员  罗 倩 二〇一六年六月十二日 书 记 员  杨红文