河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1645号上诉人（一审原告）：张静，女，汉族，1992年5月5日出生，住沈丘县。被上诉人（一审被告）：河南奥兰房地产开发有限公司，住所地：沈丘县商务中心区县城东环路南段。法定代表人：高伟成，执行董事。委托诉讼代理人：杨志强，河南顺宇律师事务所律师。张静与河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称：奥兰公司）商品房预售合同纠纷一案，沈丘县人民法院于2020年11月24日作出（2020）豫1624民初5479号民事判决，张静不服，向本院提起上诉，本院于2020年12月27日作出（2020）豫16民终5603号民事裁定书，发回沈丘县人民法院重新审理。该院于2021年2月26日作出（2021）豫1624民初390号民事判决书，张静不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张静，被上诉人奥兰公司委托诉讼代理人杨志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静上诉请求：1．依法撤销（2021）豫1624民初390号民事判决；2．依法改判或者发回沈丘县人民法院重新审理。3．本案一切诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人不服沈丘县人民法院（2021）豫1624民初390号民事判决，现提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。关于上诉人与被上诉人达成商品房买卖合同的真实时间。上诉人在民事起诉状中主张双方系“2019年9月17日”签订商品房买卖合同，事实上，上诉人于2016年9月20日向被上诉人交付了选房定金349,748元，双方于当日签订了《奥兰·未来城认购单》载明收到了前述购房定金，并载明于3日内签订《商品房买卖合同》，后双方如约签订《商品房买卖合同》，其中，《商品房买卖合同》约定了交付日期是2018年9月30日。后应被上诉人要求，双方于2019年9月17日补签了落款为“2019年9月17日”的《商品房买卖合同》，较之前2016年签订的《商品房买卖合同》，该合同仅将落款时间变更为“2019年9月17日”，其他无变更，补签了该合同后，被上诉人将与上诉人于2016年签订的《商品房买卖合同》收回。但上诉人现在仍持有双方于2016年9月20日签订的《奥兰·未来城认购单》以及沈丘县税务局出具的《增量房申报表》，可以证明双方曾于2016年9月20日签订了《商品房买卖合同》约定了房屋交付时间为2018年9月30日。一审法院在本案事实认定中认为双方签订《商品房买卖合同》的时间为“2020年9月20日”属事实认定错误。一审法院在发现房屋约定交付时间早于合同签订时间存在冲突和矛盾，并且上诉人提交了书证原件能够证明案件事实的情况下，完全有能力适用证据规则还原案件法律事实，即认定双方曾于2016年9月20日首次签订了《商品房买卖合同》并约定房屋交付时间为2018年9月30日。但是，一审法院事实认定错误，且前后矛盾，与事实严重不符，明显存在错误，恳请二审法院重新认定。关于被上诉人是否持续向上诉人支付安置补偿款。一审法院在本院认为的说理部分载明“河南奥兰房地产开发有限公司自本案双方补签《商品房买卖合同（预售）》前就开始向上诉人支付有安置补偿款，并一直持续支付……”，一审法院的该事实认定与事实不符，前后矛盾。上诉人提交的证据即被上诉人2020年11月11日出具的证明载明：“因公司资金紧张，应付西蔡河拆迁户张钢峰面积128平，9号楼1单元304号的2020年7月1日到2021年1月31日的安置补助款5,376元暂缓支付，以后证明可冲抵小区物业费使用。”该证据明显能够证明被上诉人并未持续支付安置补助款，上诉人接收该证明也并未作出同意暂缓支付的承诺，持有该证明仅是为了保存被上诉人未支付安置补偿款的书面证据，但是，一审法院却认定被上诉人“一直持续支付”的事实认定，与事实严重不符，系认定错误，并且以此判决上诉人败诉，法律适用也存在错误。关于安置补助款与逾期交房违约金，1．两者并不等同，也不冲突。从文义上看，安置补助款与逾期交房违约金完全不等同；从法律性质上看，安置补偿款是基于拆迁安置的行政法律关系产生债权，是原有房屋被拆迁之后，征收人对被征收人在自拆迁之日起至安置房屋交付之日止过渡期间的拆迁补偿，而逾期交房违约金是基于民事法律关系产生的合同之债，两者完全不同，本案中，安置补偿款表面上看确实是由被上诉人支付，但实际上应由征收人（沈丘县人民政府、槐店镇人民政府）支付，征收人与被上诉人之间是否存在委托支付的情况，望人民法院查清事实，再行裁判。2．本案是基于房屋买卖合同关系产生的诉讼，人民法院应当严格依据涉案合同裁判，不宜以安置补助款折抵逾期交房违约金，如安置补助款确属被上诉人重复支付，被上诉人可另案主张，同时，上诉人享有起诉征收人（沈丘县人民政府、槐店镇人民政府）的权利。本案中，涉案合同明确载明了房屋交付时间、违约金的计算等，现被上诉人未如约交付房屋，上诉人有权要求支付违约金。二、一审法院适用法律错误。关于一审法院以被上诉人支付部分安置补偿款并向上诉人出具债权凭证为由驳回上诉人诉讼请求。被上诉人仅支付了部分安置补偿款，且明确载明有部分款项未支付，上诉人现在持有的债权凭证（商品房买卖合同、证明等）系合同约束力，且存在争议，毫无强制执行力，上诉人起诉至人民法院是为了依法获得人民法院对事实的确定力、对合同当事人权利义务的法定约束力和强制执行力，一审法院以被上诉人仅支付部分款项、愿意继续支付为由驳回上诉人的诉讼请求，无事实和法律依据，明显适用法律错误，令上诉人无法理解、无法接受。况且截止裁判之日，房屋未如约交付且交付时间未定，一审法院应当判决被上诉人支付逾期交房违约金至实际交房之日止，一审法院直接驳回上诉人的诉讼请求，否定、驳回了上诉人追索未来违约金的请求权，存在明显错误。诚实守信、严守契约是人类文明社会的重要基础，是市场经济、商品经济的关键，同时，就法治精神而言，程序正义是实体正义的前提，望人民法院全面查明事实，就案判案，一案一判，在当事人未要求合并审理折抵的情况下，审慎裁判。同时，本案系发回重审案件，上诉至周口市中级人民法院已是第四次审理，一件简单的合同纠纷，上诉人不敢苛求一审法院能够完成“适用法律正确”的复杂任务，在未经有权部门调查处理之前也不认为存在枉法裁判、失职渎职，但是上诉人以普通公民的正常思维实在无法理解为何一审法院无法完成最基本的“事实审”，呜呼哀哉。上诉人保持法律人的理性，保持必要的克制，期待二审法院准确认定事实、正确适用法律，给予上诉人继续相信法治的力量。奥兰公司辩称，一审判决认定事实清楚，双方签订商品房买卖合同的真实时间是2019年9月17日。案涉房屋系拆迁安置房，被安置人是张钢峰，2016年9月20日，张钢峰持政府发放的安置补偿券与答辩人约定购买答辩人开发建设的案涉房屋。后张钢峰将该房屋转给张静，2019年9月17日张静与答辩人签订了房屋买卖合同。2019年9月17日之前是与张钢峰签订的合同，2019年9月17日才与张静开始签订合同。因此，双方签订商品房买卖合同的时间是2019年9月17日。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人持续向被答辩人支付着延期交房补偿款。张钢峰购买答辩人开发建设的案涉房屋后，因答辩人未能交房，经协商，自2018年2月起答辩人每月按面积向包括张静在内的所有安置户发放了补偿款，并约定该补偿款发放到实际交房之日。该补偿款是因为延期交房而发放的，直到实际交房就不再发放。因此，该补偿款是因延期交房而支付的赔偿，并不是拆迁安置补偿款。拆迁安置补偿款是拆迁前根据相关文件对被拆迁房屋价值的补偿，是确定的数额，不因延期、交房而变化。答辩人之所以向安置户发放补偿款，就是因为延期交房。至于2020年11月11日出具的证明，是对延期交房赔偿款的认可，只不过因为资金困难而暂缓支付。因此，答辩人因延期交房而向安置户支付着赔偿款直至交房为止，就是对逾期交房违约金的一种承担，被答辩人在收取逾期交房赔偿款的同时还主张逾期交房违约金是重复主张，综上，一审判决认定事实清楚，判决正确。被答辩人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。张静向一审法院起诉请求：1．判令奥兰公司因逾期交房而向其支付违约金12,715元（暂计至2020年9月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2．因延期交房带来的物价、装修费用及带来的其他的损失，判令奥兰公司自2020年10月1日起至交房的违约金赔付比例由原来的日万分之0.5提高到日万分之三；3．本案诉讼费用由奥兰公司承担。一审法院认定事实：张静及其父亲张钢峰原居住在沈丘县××镇××南街，系沈丘县槐店回族镇西蔡河整治、新华南街棚户区改造项目涉及拆迁户。2016年9月13日，张钢峰、张静与沈丘县槐店回族镇人民政府签订房屋征收补偿安置协议，沈丘县槐店回族镇人民政府对其进行了安置补偿。2020年9月20日，张钢峰、张静持政府发放的安置补偿券与河南奥兰房地产开发有限公司约定购买河南奥兰房地产开发有限公司开发的沈丘县奥兰未来城项目中9#幢3层304号房，总价款348,355元。后因河南奥兰房地产开发有限公司迟迟未交房，经协商，自2018年2月起，河南奥兰房地产开发有限公司陆续向张钢峰、张静及相关拆迁户按购买面积发放了补偿款，约定补偿款发放至房屋交付之日。2019年9月5日，奥兰公司向张静出具了涉案房屋购房款收据348,355元。2019年9月17日，张静与奥兰公司补签《商品房买卖合同（预售）》，约定张静购买奥兰公司沈丘县奥兰未来城项目中9#幢3层304号房，总价款348,355元，交房时间为2018年9月30日，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2020年7月20日，涉案房屋在沈丘县国土资源局进行了房屋预告登记。现张静以奥兰公司一直未能向其交房为由提起诉讼。张静及其父亲张钢峰已领取了奥兰公司案涉9#幢3层304号房2020年6月30日之前的补偿款，每月金额为768元。张静提交的奥兰公司2020年11月11日出具的证明载明：“因公司资金紧张，应付西蔡河拆迁户张钢峰面积128平，9号楼1单元304号的2020年7月1日到2021年1月31日的安置补助款5,376元暂缓支付，以后证明可冲抵小区物业费使用。”。一审法院认为，奥兰公司是房地产开发企业，其因未按期交房向拆迁户支付的安置补助款约定支付期限至交房之日，本身就是一种逾期交房违约责任的承担。奥兰公司自本案双方补签《商品房买卖合同（预售）》前就开始向张静支付有安置补助款，并一直持续支付，且约定支付的金额较双方补签合同约定的延期交房违约金金额高，现张静再主张奥兰公司按照补签合同约定支付逾期交房违约金，法院不予支持。张静主张因奥兰公司延期交房带来的物价、装修费用及其他的损失，要求延期交房的违约金赔付比例由原来的日万分之0.5提高到日万分之三，无法律依据和合同依据，法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张静的诉讼请求。案件受理费118元，由张静负担。二审期间，当事人未提供证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在二审诉讼期间，张静向本院申请放弃其他诉讼请求，诉请奥兰公司支付延期交房违约金自2020年7月1日起至房屋实际交付之日止，每月按768元计算。本院认为，本案争议焦点为：一、一审认定本案事实是否错误。二、张静诉讼请求有无事实和法律依据。第一个焦点，关于一审认定本案事实是否错误问题。张静父亲张钢峰系沈丘县槐店回族镇西蔡河整治、新华南街棚户区改造项目拆迁户。2016年9月13日，张钢峰与沈丘县槐店回族镇人民政府签订房屋征收补偿安置协议，沈丘县槐店回族镇人民政府对其进行了安置补偿。2016年9月20日张钢峰与奥兰公司协商购买奥兰公司开发的沈丘县奥兰未来城项目中9#幢3层304号房，当日双方签订的《奥兰·未来城认购单》载明收到购房定金349,748元。结合沈丘县税务局出具的《增量房申报表》，可以证明双方随后签订了《商品房买卖合同》。后张钢峰将房屋户主变更为张静，2019年9月17日张静与奥兰公司补签《商品房买卖合同（预售）》，约定张静购买奥兰公司沈丘县奥兰未来城项目中9#幢3层304号房，总价款348,355元，交房时间为2018年9月30日。双方签订《奥兰·未来城认购单》即应为合同签订时间，一审对此事实认定有误，本院予以纠正。第二个焦点，关于张静诉讼请求有无事实和法律依据问题。奥兰公司主张自本案双方补签《商品房买卖合同（预售）》前就开始向张静支付有安置补助款，该支付款项即是延期交房的补偿款，且高于合同约定逾期交房违约金数额，张静诉请延期交房违约金不应支持。张静在二审诉讼中放弃其他诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，不损害奥兰公司的利益，本院予以许可。奥兰公司向张静支付的安置补助款数额即是张静本案诉请的延期交房违约金数额。奥兰公司已向张静及其父亲张钢峰支付每月金额768元，至2020年6月30日之前的安置补助款，2020年7月1日以后的未予支付。奥兰公司2020年11月11日向张静出具：“2020年7月1日到2021年1月31日的安置补助款暂缓支付，以后冲抵小区物业费使用”的证明，系其因延期交房，未按期支付张静安置补助款的自我处分行为。张静对此未明确表示同意，该证明并不发生效力，奥兰公司仍应按合同约定向张静支付延期交房违约金。奥兰公司未按时支付延期交房违约金，已构成违约。张静诉请奥兰公司自2020年7月1日起按月支付延期交房违约金至房屋实际交付之日止的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，张静上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈丘县人民法院（2021）豫1624民初390号民事判决；二、河南奥兰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张静支付逾期交房违约金（自2020年7月1日起，按每月768元支付至房屋实际交付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费118元，二审案件受理费118元，均由河南奥兰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  智卫东审判员  沈华秋审判员  曹春萍二〇二一年四月一日法官助理何琼琼书记员刘鑫永