辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终294号上诉人（原审原告）：张静，女，1977年3月24日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：吕乃成，辽宁保兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李聪，女，1992年6月6日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，辽宁东尧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：辽宁东北摩尔置业有限公司，住所地鞍山市千山区千山西路**。法定代表人：曹景宽，该公司董事长。原审第三人：沈阳中豪威尔置业有限公司，住，住所地新民市胡台镇后胡台村/div>法定代表人：孙扬广，该公司总经理。原审第三人：孙扬广，男，1973年10月22出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原审第三人：王建宏，男，1977年7月27日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人张静因与被上诉人李聪、辽宁东北摩尔置业有限公司、沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。张静上诉请求：1、请求撤销沈河区法院作出的2019辽01**执异347号执行裁定书，依法解除对原告所有的位于鞍山市摩尔生活公馆002栋1单元11层1115号房产的强制执行并解除对上述房产的查封；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、原审认定事实不清。上诉人在与辽宁东北摩尔置业有限公司签订《房屋认购书》时，已向该开发公司的销售公司转出购房款38万元，向原审法院提交银行转款记录及开发公司出具的相关收据。合同签订后，上诉人已履行交付购房款义务。办理了入住手续，向原审法院提供了收楼(入住)通知书及每年定期缴纳物业费、水电、电梯费相关票据及入住照片相佐证。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《城市商品房预售管理办法》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条作出判决，原审法院对其作出法院判决所依据的法条的基本解读是片面、错误的。按照一审法院理解，只有认购书具有该13项条款，认购书才能认定为买卖合同。这实际上是对法条的片面格式化的理解。上诉人签订的认购书中已具备当事人名称和住所、房屋基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等条款，应视为商品房买卖合同，一审以此为由驳回起诉既不合法也不合理。李聪答辩称：请求维持原判。辽宁东北摩尔置业有限公司、沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏未答辩。张静向一审法院起诉请求：1.请求撤销沈河区法院作出的（2019)辽0103执异347号执行裁定书，依法解除对原告所有的位于鞍山市摩尔生活公馆002栋1单元11层1115号房产的强制执行并解除对上述房产的查封；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定以下事实：被告李聪与沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏、辽宁东北摩尔置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月6日作出（2014）沈河民四初字第984号民事判决书，判决沈阳中豪威尔置业有限公司偿还李聪借款本金人民币9300000元；沈阳中豪威尔置业有限公司给付原告李聪借款利息人民币1302000元；沈阳中豪威尔置业有限公司给付李聪借款利息；孙扬广、王建宏、辽宁东北摩尔置业有限公司对上述判决第一、二向承担无限连带还款义务。辽宁东北摩尔置业有限公司不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2016年3月25日作出（2016）辽01民终134号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏、辽宁东北摩尔置业有限公司未履行判决确定的义务，李聪向本院申请强制执行。后张静向本院提出执行异议申请。本院于2019年6月17日作出（2019）辽0103执异347号执行裁定书，裁定驳回张静的异议。现张静不服该裁定，起诉至本院。另查明，2014年6月6日。原告张静作为乙方，被告辽宁东北摩尔置业有限公司作为甲方，签订《房屋认购书》一份，合同约定乙方自愿认购甲方所开发的物业，位于鞍山市摩尔生活公馆********房产；付款方式为一次性付款，签订本认购书7日内，乙方将全部房款一次性付至甲方指定账户；本认购书中的乙方与《商品房买卖合同》买受人必须相符，否则甲方不予办理更名事宜；乙方需在接到甲方通知一周内，签定《商品房买卖合同》，否则将视为自动放弃本认购书认购的房屋。2014年6月7日，被告辽宁东北摩尔置业有限公司为原告张静出具《东北MALL》002-004住宅收楼（入住）通知书，内容为，您所认购的《东北MALL》002栋1单元11层5号已经建设完成，可以交付您使用，该物业预售的建筑面积为101.08平方米；特请您于2014年6月7日到东北MALL办理收楼（入住）手续，物业管理公司将于2014年6月7日起开始计收物业管理费。2013年6月18日，被告辽宁东北摩尔置业有限公司向原告张静开具金额为273030元的收据一张。2014年6月6日，被告辽宁东北摩尔置业有限公司向原告张静开具金额为39732元的收据一张，金额20000元的收据一张。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。现原告与被告辽宁东北摩尔置业有限公司并未签订有效的书面商品房买卖合同。因此，原告提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件。原告所提出的异议不能排除强制执行的效力。故，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回案外人张静的诉讼请求。案件受理费6250元，公告费260元，由原告张静负担。二审中，上诉人张静向本院提交以下证据：1.2014年6月14日上诉人与张振华签署《家居装饰设计工程有限公司》、装修物料明细及金额。证明上诉人2014年6月14日对案涉房屋进行装修，是对案涉房屋的实际占有；2.2014年6月27日、7月15日、7月30日上诉人分别向张振华工商银行转款13000元、12500元、3200元。证明上诉人完全履行了案涉房屋装修的付款义务；3.照片（2014年8月）。证明上诉人对案涉房屋实际装修；4.房地产查封登记。证明案涉房屋2014年9月11日才开始查封，晚于上诉人实际占有房屋时间。被上诉人李聪质证意见为：对证据的真实性持有异议，该合同不能证明实际履行；不能证明实际支付，只是自行制作形成的单子，对付款不认可；关于照片，不能证明本案案涉房屋装修；关于转账凭证三笔记录，并没有对方户名，不能显示直接转给了装修人，对该组证据不认可，不能证明实际装修了。被上诉人李聪提交以下证据：2014沈河民四初字第984号《协助执行通知书》一张、（2016）辽01民三执2395号《协助执行通知书》一份，证明我方保全的时间是在2014年9月11日，2019年7月5日继续查封；（2020）辽01民三执恢813号《执行通知书》一份，证明申请执行人变更为王鹏，变卖了东北摩尔的房产，东北摩尔提出了异议，现在执行案件走到这一步程序。上诉人质证意见为：对证据的真实性没有异议。法院对案涉房产是进行了查封。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院根据当事人提交的证据另查，上诉人张静于2011年1月29日向江苏宁和房地产营销策划有限公司转款为38万元，转款为消费。2014年6月6日房屋认购书中显示的房屋面积为101.08平方米。2014年6月7日，辽宁东北摩尔置业有限公司给张静出具收楼（入住）通知书。2014年6月与装修单位签订装修合同，进行装修，8月装修完成。2015年12月4日，物业公司出具电费收据。电梯费收据、物业费收据（2015年12月至2016年12月）、2016年12月2日电梯费、物业费收据（2016年12月至2017年12月）、2017年3月13日电费收据、2017年9月8日电费收据，2018年4月11日电费收据、2018年9月19日电费收据、2019年1月10日电梯费收据、2019年1月10日电费收据、2019年4月29日电费收据、2019年1月10日（2018年12月至2019年12月）物业费收据、2016年9月9日自来水公司水费收据、2017年10月27日供热公司采暖费收据、2018年10月15日供热公司采暖费收据、2019年电业局电费账单3张。被上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司作为案涉房产的开发单位，在2020年4月17日作出《证明书》，载明：“2011年1月29日，张静购买由辽宁东北摩尔置业有限公司开发的C楼盘，并通过银行转账的方式向江苏宁和房地产营销策划有限公司转账38万元。江苏宁和房地产营销策划有限公司与辽宁东北摩尔置业有限公司是代为销售房产的关系，因为江苏宁和房地产营销策划有限公司是销售公司，因此购房者需要将购房款转到销售公司账下。后因我方未能按时交房，2013年6月18日，我方与张静协商同意为张静调换成002栋1单元1115号房屋，并为其开具收据273030元，我公司为张静补开违约金收据39372元，后期张静补现金2万元，我们双方于2014年6月6日签订《房屋认购书》。多余款项不退回，以后协商解决。”沈阳市沈河区人民法院于2014年9月11日作出（2014）984号协助执行通知书，查封44-46-2-1115号房产。沈阳市沈河区人民法院2016年7月14日作出（2016）辽0103协字第2395号查封协助执行通知书（回证），查封辽宁东北摩尔置业有限公司名下房产44-46-2-1115（面积78.26）。沈阳市沈河区人民法院2019年7月5日作出（2016）辽0103协字第2395号查封协助执行通知书（回证），继续查封44-46-2-1115房产。沈阳市沈河区人民法院对上诉人提起执行异议申请于2019年6月18日作出的（2019）辽0103执异347号执行裁定书中载明：本院于2019年4月19日作出（2016）辽0103执2395号公告，内容为辽宁东北摩尔置业有限公司：本院现责令你公司或房屋实际使用人于公告之日起15日内将坐落于鞍山市666号“东北MALL项目”商业网点（产籍44-46-2-1115）腾空，以供执行……。张静提出上述异议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为上诉人（案外人）张静就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，上诉人张静与被上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司在2014年6月6日签订的《房屋认购书》，约定案涉房屋为购买标的，认购书中载明房屋的基本状况，约定房屋总价款等相关事宜。上诉人2011年1月29日向江苏宁和房地产营销策划有限公司转款为38万元，交款目的为消费。2014年6月7日，辽宁东北摩尔置业有限公司给张静出具收楼（入住）通知书。2014年6月进行装修，8月装修完成。辽宁东北摩尔置业有限公司书写的情况说明载明：江苏宁和房地产营销策划有限公司为辽宁东北摩尔置业有限公司房产销售公司。上述事实相互认证，上诉人与被上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司签订的《房屋认购书》的主要内容具备商品房买卖合同关系成立的要件，上诉人与被上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司之间为商品房买卖合同关系。该合同并不违反法律规定，合法有效。虽然被上诉人李聪对上述付款事实提出异议，但未能提供足以反驳上诉人主张的证据。其次，上诉人提交的案涉房屋现场照片，房屋的电费、物业费、采暖费等收据能够证明在法院查封涉案房产之前上诉人已支付全部购房款和已实际入住。最后，因涉案房屋被查封，系非张静自身原因未办理过户登记。综上，上诉人对案涉房屋享有的民事权益，符合《异议复议规定》第二十八条的规定,应予排除强制执行。对上诉人提出的排除执行的主张本院予以支持。综上所述,上诉人张静的上诉请求成立,本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十三条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9414号民事判决;二、不得执行鞍山市摩尔生活公馆002栋1单元11层1115号房产;三、驳回张静的其他上诉请求。沈河区人民法院作出的（2019)辽0103执异347号执行裁定书于本判决生效时自动失效。一审案件受理费6,250元,公告费260元，由李聪负担。二审案件受理费6,250元,由李聪负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月一日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照以下情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。