江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7517号原告：楼江胜，男，1986年3月9日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告：余罗，女，1986年11月14日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：周磊（受楼江胜、余罗的共同诉讼委托），北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。被告：无锡云昊房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市后夹城238号，统一社会信用代码91320213MA1P6HR45L。法定代表人：陆赟，该公司执行董事兼总经理。被告：李刚刚，男，1987年4月2日生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：邵文利，上海恒隆律师事务所律师。原告楼江胜、余罗与被告无锡云昊房地产经纪有限公司（以下简称房地产公司）、被告李刚刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楼江胜、余罗及其共同委托诉讼代理人周磊、被告房地产公司的法定代表人陆赟、被告李刚刚的委托诉讼代理人邵文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楼江胜、余罗向本院提出诉讼请求：1.判令房地产公司、李刚刚向返还中介费损失5000元，房地产公司承担连带赔偿责任。2.判令李刚刚返还定金7万元并赔偿损失251200元；3.判令本案诉讼费、评估鉴定费由房地产公司与李刚刚承担。事实与理由：楼江胜、余罗系夫妻关系。2020年6月20日，楼江胜、余罗与李刚刚签订《房屋买卖合同》一份，约定向楼江胜、余罗出售无锡市时代雅居23-1604房产（以下简称案涉房屋）一套，房屋总价350万元，李刚刚代其配偶李晓婷在上述合同上签字。双方在购房合同中对付款方式、权利义务等作了各项约定。同日，楼江胜、余罗通过转账方式向李刚刚交付购房定金7万元，李刚刚出具收条。另有5000元作为物业押金交付房地产公司，作为后期结算水电物业费使用。2020年8月，李刚刚向告知楼江胜、余罗，因其配偶不同意，故其决定不再出售案涉房屋。经楼江胜、余罗了解，案涉房屋所在小区目前价格对比合同签订时，已经上涨超过10%以上，李刚刚应赔偿因其单方违约而造成的损失，故楼江胜、余罗诉至法院。房地产公司辩称：1.根据合同约定，中介费不予退还。2.李刚刚在房屋买卖过程中表示其有权出售案涉房屋，并取得其配偶同意。同时李刚刚亦表示诚心出售不接受议价也不会违约；楼江胜、余罗表示愿意全款购买案涉房屋。3.其对李刚刚单方违约表示遗憾，但不发表对此的其他意见。李刚刚辩称：1.其不同意双倍返还定金，根据买卖合同第五条约定，一方违约的，应按每天万分之三的标准向对方支付违约金，其认可合同解除是2020年8月12日，根据合同计算违约金应当为55650元；2.楼江胜、余罗明知涉案房屋产权人为李刚刚、李晓婷共同共有而未要求另一人的签字，也未得到有效授权，楼江胜、余罗对此有重大过失。合同无法履行也是由于另一方不同意出售，楼江胜、余罗对此应承担主要责任；3.其不同意楼江胜、余罗主张的房屋差价损失，合同第五条第一款明确约定：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按每天万分之三的标准向对方支付违约金。既然合同已经约定了违约金，应当优先适用。4.其不同意中介费损失全部由其承担，合同无法继续履行买卖双方均有责任，应由双方共同分担。且中介未实际提供中介服务，中介费应返还；5.对于评估费损失，诉前李刚刚多次与楼江胜、余罗联系，希望能够协商解决，李刚刚甚至主动提出退还定金、按照约定赔偿损失，但楼江胜、余罗拒之不理，浪费司法资源，房屋价值评估也证明楼江胜、余罗不存在明显的损失，评估费属于楼江胜、余罗自甘风险，应由其自行承担。7.其认可双方合同解除日期为2020年8月12日，根据合同约定的计算方式，违约金金额应当为55650元；8.其也愿意退还楼江胜、余罗支付的定金7万元；根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：2020年6月20日，楼江胜、余罗与李刚刚、李晓婷（李刚刚代签）签订房屋买卖合同一份，约定楼江胜、余罗购买李刚刚、李晓婷名下案涉房屋。双方约定房屋总价350万元，支付方式为一次性支付，楼江胜、余罗应于合同签订之日向李刚刚、李晓婷支付定金7万元，合同签订之日起46天内向李刚刚、李晓婷交付首期购房款43万元，剩余房款300万元于2020年8月10日一次性交付李刚刚、李晓婷。双方另在合同中约定“李刚刚代李晓婷代签此合同。李晓婷明确知晓此事，李刚刚负全责”等内容。双方另对违约责任进行了约定。楼江胜向李刚刚支付案涉房屋定金7万元后，李刚刚出具收条以证明收到上述款项。同时，楼江胜、余罗亦向房地产公司支付中介费5000元。2020年7月21日，李刚刚向楼江胜、余罗表示不再出售案涉房屋，并明确指出“我老婆不同意卖了，我也没办法！”。双方就违约损失协商未果，故楼江胜、余罗诉至法院。另查明：1.案涉房屋权利人系李晓婷、李刚刚，建筑面积为116.66平方米。2.江苏普信土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月23日出具关于案涉房屋的土地房地产估价报告，载明：“确定估价对象在价值时点2020年08月27日的评估单价为32155元/平方米，市场价值375.12万元”。该估价报告有效期自2020年11月23日至2021年11月22日等内容。楼江胜、余罗先行垫付评估费24500元。诉讼中，楼江胜、余罗表示在案涉房屋买卖过程中，其二人看到案涉房屋的产权证明，载明权利人系包含李刚刚在内的两人，因李刚刚携带了房屋共有权人李晓婷的身份证明，并表明经过李晓婷同意出售案涉房屋。签约当时，李刚刚亦与李晓婷通话，李晓婷询问李刚刚是否来得及赶回去等情况。上述事实，有无锡市房屋转让合同、转账凭证、收据、发票、聊天记录、土地房地产估价报告及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护,案涉合同系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。关于违约责任之认定。李刚刚认为，楼江胜、余罗及房地产公司在明知案涉房屋存在其他共有人的情况下，未要求共有人即李晓婷签名亦未得到有效授权，楼江胜、余罗对此存在重大过错，应当承担主要责任，李刚刚之违约实属无奈，系共有人即李晓婷不同意继续出售案涉房屋。楼江胜、余罗认为本案系李刚刚单方违约，且案涉合同中已经明确载明由李刚刚代替李晓婷签名出售案涉房屋等内容，该内容表明李刚刚、李晓婷均同意出售案涉房屋。本院认为，案涉房屋系登记在李刚刚与李晓婷名下，并对外表示系夫妻关系，李刚刚亦表示李晓婷生意忙没时间来签名并携带李晓婷的身份证件，亦在签订案涉合同过程中与李晓婷通电话，使得他人有合理理由相信出售案涉房屋为李刚刚、李晓婷之共同意思表示，故李刚刚以楼江胜、余罗存在重大过错及李晓婷不同意继续出售为抗辩理由，本院依法不予采纳。楼江胜、余罗并无过错，无需承担相应的法律责任。李刚刚系违约方，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，李刚刚认为因当按照案涉合同约定，自2020年6月20日至2020年8月12日止，按照日利率万分之三进行计算为55650元。本院认为李刚刚拒绝继续出售案涉房屋之行为，系对案涉合同的根本性违约，并非延迟履行之违约，故该违约金的计算方式对其并不适用,此其一。其二，案涉合同签订之后，李刚刚向楼江胜、余罗提出不再出售案涉房屋，并无正当理由，实际情况系案涉房屋存在上涨的趋势，故李刚刚以李晓婷拒绝出售案涉房屋为由，提出终止双方的买卖关系，不仅缺乏契约精神，亦属不诚信之行为,不应得到提倡与保护。法律应当保护守约方的合法权益。李刚刚的违约行为使得守约方订立合同的目的不能实现，或者得不到充分实现，从而损害了守约方的利益，甚至造成了严重的损失。违约方必须对守约方赔偿损失。该损失包括直接损失和间接损失两部分。前者是指现有财产的减损、灭失以及费用的支出，是一种现实的财产损失。后者是指一方当事人的违约行为导致对方当事人本来可以获得的利润没有得到。本案中，案涉房屋经评估后确定为3751200元，与案涉房屋的成交价格350万元之间存在251200元的差价，楼江胜、余罗根据该差价主张违约损失，本院认为客观合理，予以支持。关于楼江胜、余罗要求返还定金7万元之诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，守约方可以选择适用违约金或者定金条款。换言之，守约方对违约金条款或者定金条款只能则一主张。根据楼江胜、余罗的诉讼请求，其真实意思是要求对方就违约行为承担责任。退一步而言，即便案涉合同履行完毕，楼江胜、余罗如愿将案涉房屋归于自己名下，其所支付的定金后转换为购房款，也应当支付给案涉房屋售让方，其二人必须以支付房款的方式才能获取案涉房屋，故本院对楼江胜、余罗要求返还定金的诉讼请求予以驳回。关于楼江胜、余罗要求房地产公司退还中介费5000元并要求李刚刚对此承担连带责任之诉请，因居间服务合同已经履行完毕，本案系房屋出售方违约而导致的诉讼，房地产公司并无过错，故楼江胜、余罗要求房地产公司返还中介费的诉请，缺乏事实与法律依据，另其二人要求李刚刚承担连带责任的诉请亦缺乏法律依据，本院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法典》第一千零六十条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李刚刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付楼江胜、余罗违约损失251200元;二、驳回楼江胜、余罗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6175元，减半收取计3087.50元、保全费2420元、评估费24500元，三项合计30007.50元，由李刚刚负担。此款已由楼江胜、余罗预交，李刚刚于本判决发生法律效力之日起十日内直接将所负担的诉讼费用给付楼江胜、余罗。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 丁 炜二〇二一年四月八日书记员 徐雨薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民法典》:第一千零六十条第二款夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。