广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1725号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州建享盛世通讯设备有限公司。住所地：广州市白云区新市西街**。法定代表人：伍尚凌，经理。委托诉讼代理人：罗益宏，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云市场建设管理有限公司。。住所地：广州市白云区景泰西二巷**法定代表人：罗文心，总经理。委托诉讼代理人：李新田，广州白云产业投资集团有限公司的公司律师。原审第三人：广州市新世友发展有限公司。住所广州市天河区黄埔大道中**3A306A。法定代表人：董礼明。上诉人广州建享盛世通讯设备有限公司（以下简称建享盛世公司）因与被上诉人广州市白云市场建设管理有限公司（以下简称白云市场公司）、原审第三人广州市新世友发展有限公司（以下简称新世友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建享盛世公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）粤0111民初10772号民事判决第一、二项，并请求依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由白云市场公司承担。事实与理由：本案争议的焦点就两点：一是逾期腾退房屋的占用使用费：二是房屋的空置损失，由于原审判决认定的部分基本事实不清，适用法律错误，依法应予撤销并改判，理由如下：一、关于逾期腾退房屋的占用使用费，分逾期腾退房屋和占用使用费两部分进行分析。关于逾期腾退房屋事项：（1）造成逾期腾退房屋的原因是什么？2019年5月28日凌晨，广州普降大雨，由于白云市场公司没能做好商铺防水措施导致市场内部水浸，商户货物遭受损坏，涉案物业即将于6月30日交付，商户因此通过建享盛世公司向白云市场公司申请减免最后一个月的租金，但白云市场公司并没有同意。由于2018年夏季商场同样发生过水浸，商户也没得到赔偿或者减免租金，故极少数商户不愿腾退房屋，以此来维护自己的权利，并希望用延长租期的方式抵消由于水浸造成的损失，以致造成本案物业延期交付，后经白云市场公司找到街道、公安等部门的支持下才得以清场。商户同白云市场公司之间的纠纷是损害赔偿纠纷，系另外一层法律关系，但因此导致物业延期交付，该责任不应让建享盛世公司承担。白云市场公司如果没有得到相关部门的支持也无法清场，建享盛世公司凭一己之力更是无法清场，故本案并非建享盛世公司在合同到期后拒绝交还物业，而是商户不愿退场，但原审判决并没有区分，直接认定建享盛世公司拒绝交还，明显是事实没有查清。（2）建享盛世公司将涉案物业其中一个通道用木板封闭，并非拒绝退场，也不是故意阻止白云市场公司收回物业。本案建享盛世公司6月30日在合同到期后按时将涉案物业其中一个通道用木板封闭，是希望用私力的办法阻止商户继续经营，根本无心阻止白云市场公司收回物业，因为涉案物业有多条通道进入，白云市场公司完全可以从其他通道进入涉案物业，故白云市场公司提交的视频证据不能证明建享盛世公司故意阻止白云市场公司收回物业。且建享盛世公司在白云市场公司发出拆除通知后，2019年7月5日左右即找人拆除了木板，并没有造成白云市场公司无法收回涉案物业。实际上，7月5日后，除了临街的2家商户因损失赔偿达不成协议不愿腾空外，其他的绝大部分商户都已经撤离，白云市场公司完全可以自行收回涉案物业。白云市场公司提交的视频证据也可以看到最后离场时只剩下一户售卖手机的商户，且不存在有任何的阻扰行为，故建享盛世公司根本不存在拒绝退场的行为。（3）本案承担责任的主体应是白云市场公司，由此造成的损失（即逾期腾退房屋的占用使用费）应由白云市场公司自己承担，而不是转嫁给建享盛世公司。依据《商品房屋租赁管理办法》第九条“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”及《合同法》第216条的规定，出租人须在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于白云市场公司作为出租人没能做好商铺防水措施导致市场内部水浸，商户货物遭受损坏，影响承租人正常使用，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。由于白云市场公司对租赁物业有维护的法定义务，解决物业免受洪水浸泡等重大安全隐患问题是白云市场公司的法定义务，也是出租物业并收取租金的前提，本案建享盛世公司己按期交付租金，而白云市场公司既不愿减免租金又不愿赔偿，极个别商户不愿腾退房屋，并希望租期延期，系行使先履行抗辩权，也是合法诉请，由此造成的损失（即逾期腾退房屋的占用使用费）应由白云市场公司自己承担，而不是转嫁给建享盛世公司。2.关于占用使用费事项：退一步来讲，如果建享盛世公司需要支付房屋占用使用费，原审判决的计算标准是按白云市场公司与广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》中关于租金及综合服务费的标准向白云市场公司支付上述期间的房屋占有使用费463458元，适用该标准明显有误，主要有以下几点：（1）本案建享盛世公司根据《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》租赁面积为1100平方米，但《租赁合同》租赁面积却是1224.19平方米，两份合同的标的物面积不同，租金自然不同，房屋占用使用费也不同，无法判断《租赁承包经营合同》、《租赁合同》标的物的异同之处，但原审判决却将两合同涉案物业错误认定为同一标的物，并依据该事实计算房屋占用使用费，该判决明显错误，应予改判。（2）由于白云市场公司不能提供涉案物业相关的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》等合法报建手续，也不能提供涉案物业产权证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关法律、法规规定，白云市场公司与新世友公司2004年6月11日签订的《租赁承包经营合同》及白云市场公司、建享盛世公司、新世友公司签订的《补充协议》系无效合同。同理，白云市场公司与广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》及白云市场公司与广州市喜佳贸易有限公司签订的《租赁合同》同系无效合同。《租赁合同》系无效合同，无效合同自始无效，对合同的当事人没有约束力。根据合同的相对性，也不应该适用白云市场公司与第三方之间的合同租金标准。承租人在合同到期后继续承租该物业，没有签订合同的视为不定期租赁，双方没有签订新的租赁合同的，应该适用建享盛世公司同白云市场公司之间原来约定的《租赁承包经营合同》租金标准支付房屋占有使用费，且《租赁合同》没有实际履行就已经解除，故更不应该参照该合同，但原审判决的第一项用无效的合同来约束建享盛世公司和白云市场公司，明显违背法律规定，应予撤销。（3）如按《租赁合同》的标准计算，房屋占有使用费也过高，明显超出正常的市场行价，《租赁合同》每月需缴纳23.1729万元，但没有按此标准交过一次，而半年后投标实际履行的广州市喜佳贸易有限公司的《租赁合同》每月只需缴纳10.9729万元，涉案物业在短短半年间将每月租金和综合服务费下降了12.2万元，故每月23.1729万元的租金加综合服务费是虚高的，以此价格计算逾期腾退房屋的占用使用费既不合法也不公平。退一步来讲，本案按原来履行的《租赁承包经营合同》约定的租金标准（每月951665元）支付房屋占有使用费比较合理，不仅合同的面积相同，且一直在实际履行，由于广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》不仅无效还没有实际履行过，且每月231729的租金是虚高的，故不应按《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。二、关于房屋的空置损失。1．本案原审判决第二项适用法律明显错误。（1）依据《合同法》第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额只有因违约所造成的损失才有赔偿，鉴于白云市场公司与广州建本置业有限公司签订的租赁合同系无效合同，不存在违约的可能，故无需赔偿，即使合同履行后因该合同所取得财产也应当予以返还，故本案白云市场公司不可能依据该合同履行后可以获得的利益，没有利益，何来损失？但原审判决认为，建享盛世公司由于没有按期腾退房屋，故需承担2019年8月31日至2019年12月31日期间的房屋空置损失，该判决实质上是认定建享盛世公司因违约需要承担合同中的违约责任。故应驳回白云市场公司要求支付房屋的空置损失的不合理诉求。（2）退一步来讲，根据白云市场公司与广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》第12条第9项约定“如甲方在竞价成交之日起120日内未能移交租赁标的物的，甲方或乙方均可选择解除本次租赁行为”，因竞价成交之日为2019年5月5日，故“120日内”应该在“2019年9月3日前即可，而根据本案查明事实，2019年8月30日，白云市场公司至少已经强行收回涉案场地，故白云市场公司与广州建本置业有限公司仍然可以继续履行《租赁合同》，而无需签订《解除租赁合同协议》，且《租赁合同》第12条第8项也约定“如因原承租方拒绝交回租赁标的物或不可抗力导致延迟移交租赁标的物的，甲方有权相应延迟移交时间”，故白云市场公司2019年11月27日才与广州建本置业有限公司签订《解除租赁合同协议》，该《解除租赁合同协议》系白云市场公司放弃自己的权利，双方经协商自愿解除，故由此造成的损失与建享盛世公司无关。（3）本案广州建本置业有限公司不愿履行《租赁合同》的真实原因原审法院并没有查明。经查询，发现广州建本置业有限公司和广州市喜佳贸易有限公司的法定代表人是同一人，法定代表人同时也是两家公司股东之一，故广州市建本置业有限公司和广州市喜佳贸易有限公司实际控制人系同一人，两家公司参与竞标标只是换了一身“马甲”而已。广州建本置业有限公司原来签订的《租赁合同》每月需缴纳23.1729万元，但广州市喜佳贸易有限公司后来签订的《租赁合同》每月只需缴纳10.9729万元，涉案物业在短短半年间就将每月租金和综合服务费下降了12.2元。故建享盛世公司认为广州建本置业有限公司不愿同白云市场公司履行《租赁合同》的真实原因是当初签订的《租赁合同》的租金远远超出了涉案物业的价值，故借涉案物业没有清场推脱责任，不愿继续履行合同的义务，并非涉案物业没有清场。（4）建享盛世公司和白云市场公司的租赁合同关系因合同期满已于2019年6月30日终结，白云市场公司没有处理好相关债务以致造成涉案物业延期交付，且在收回物业后又随意解除后续租赁合同，该风险是商业风险，造成涉案房屋空置完全系由于白云市场公司自身的原因，与建享盛世公司无关。但原审判决建享盛世公司需承担2019年8月31日至2019年12月31日期间的房屋空置损失，也就是说建享盛世公司要承担白云市场公司将涉案物业出租出去为止才算完成义务，退一步来讲，假如白云市场公司长期没能出租该物业是不是后面的空置损失都由建享盛世公司承担？那还不如一直不出租，今后的损失都由建享盛世公司承担，上述逻辑从一个普通人来看都会觉得不符合生活常理，更别说不符合法律规定。（5）建享盛世公司占有的房屋面积为1100平方米，但原审判决计算房屋空置损失却按《租赁合同》占有面积1224.19平方米计算损失明显错误，应予改判。因为本案租赁合同为无效合同，根据合同法第58条规定，过错方应赔偿对方的损失，本案过错是白云市场公司造成的，因此损失应由其自己承担。白云市场公司二审答辩称，同意一审判决的处理结果，不同意建享盛世公司的上诉请求。理由：一、建享盛世公司违反双方《租赁承包经营合同》约定，逾期腾退房屋是客观事实，应当支付逾期腾退期间的房屋占有使用费。（1）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。"建享盛世公司逾期腾退并占用白云市场公司物业，应当根据司法解释规定支付逾期腾退期间的房屋占有使用费。（2）根据双方《租赁承包经营合同》约定，建享盛世公司应严格按照合同约定按期交还场地，建享盛世公司在涉诉物业经营已将近3年，应当完全了解该物业现状以及物业存在的经营风险，建享盛世公司因自身未合理预料相关风险导致损失为由，单方要求被白云市场公司延长租期，无合同及法律依据，由此产生的损失及与次承租人的纠纷应当由建享盛世公司负责，与白云市场公司无关。（3）承包经营期满，经白云市场公司多次催告，建享盛世公司均未与白云市场公司办理场地交还手续及腾退物业，并通过封闭通道等方式影响物业安全，己构成违约。白云市场公司为维护自身合法权益并考虑社会因素，依法向街道、公安部门报备后，自助收回所属物业，不存在违法违规行为。二、因建享盛世公司违约行为，导致白云市场公司违约未能按时向新租户交付场地并因此解除合同，建享盛世公司应当根据新租户租赁合同标准支付白云市场公司房屋空置损失。（1）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，白云市场公司认为，原审法院认定的房屋空置损失，属于因建享盛世公司原因导致的白云市场公司可得房屋占有使用费损失，属于损失赔偿范畴而非违约金，原审法院判令建享盛世公司支付逾期腾房的空置损失于法有据。（2）根据白云市场公司与新租户租赁合同约定，白云市场公司应于2019年5月5日竞价成交之日起120日移交租赁标的，即至迟于2019年9月2日向新租户交付场地，但因建享盛世公司逾期腾退房屋，在白云市场公司于2019年8月30日单方收回场地当日，仍有一家建享盛世公司的分租租户（租户：王义福）开展通讯设备经营活动，白云市场公司于2019年8月30日当天仅收回除该商户以外的其他场地，直至2019年9月6日才完全收回建享盛世公司占用场地，符合向新租户交付标准。上述客观事实均有收场当天视频录像及租户本人承诺可供证实。综上，白云市场公司产生房屋空置损失的主要原因即建享盛世公司逾期腾退占用涉诉物业。三、原审法院已依法查明涉案物业现状情况，认定房屋占有使用费及房屋空置损失（可得房屋占有使用费损失）标准符合法律规定。（1）根据广州市公安局白云区分局云城派出所于2020年1月17日出具的证明，已证明“新市工业品市场”自编地址为广州市白云区新市北街1号，即新市工业品物业与新市北街1号物业为同一标的物。而且，白云市场公司以“新市北街1号”名称通过公开平台公开招租时，建享盛世公司也曾参与报名竞价，其完全知晓新市工业品物业与新市北街1号物业为同一标的物的客观事实。（2）关于物业面积，白云市场公司与建享盛世公司《租赁承包经营合同》约定面积为“约1100平方米"，属于约数，与1224.19平方米无显著差异，属于约数面积与测绘面积的合理误差。此外，白云市场公司与建享盛世公司以及新租户签订合同的租金（承包费）计价模式均为总面积计价，即在物业现状条件下，按照一次性总价计算月租金（承包费），而非根据每平米单价约定租金，因此，面积出入不影响建享盛世公司支付月房屋占有使用费的总额。（3）关于逾期腾退房屋的占有使用费及房屋空置损失。在建享盛世公司依据合同约定按时交还物业的情况下，自2019年7月1日至2019年12月31日期间，白云市场公司可按约将涉案物业交付新承租方，并按约向新租户收取231729元／月的租金收益，即使租赁合同被认定为无效，白云市场公司也可根据合同约定标准请求房屋占有使用费。原审法院以上述标准认定白云市场公司支付房屋占有使用费及房屋空置合理。建享盛世公司称应按原《租赁承包经营合同》标准支付占用费，白云市场公司认为，上述承包经营合同为2004年签订，相关租金标准明显偏离市场价格，此外，建享盛世公司获得原有明显低于市场价格租金的前提是其必须投资大量资金进行物业装修改造，属于附条件的租赁合同，原租金标准不具备参考价值。根据广州市租赁所发布的机场路该地段租金参考价，涉诉物业地段2019年参考租金价格为220元／平米／月，白云市场公司诉请的231729元／月的占有使用费标准符合法律规定及市场行情。（4）关于广州建本置业有限公司与广州市喜佳贸易有限公司关联关系。白云市场公司为白云区区属国企企业，其名下所有自有物业均根据公有物业相关规定，通过白云区产权交易平台公开竞价招租并接受社会监督，涉诉物业在2次公开招租过程中由2家存在关联关系的公司中标承租不违反任何法律法规规定，白云市场公司不存在任何弄虚作假行为，2次物业中标成交价存在差异，受市场环境、信息传播、物业现状等客观因素影响，属于正常交易结果。综上，建享盛世公司上诉事实及理由均缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回建享盛世公司的全部上诉请求。新世友公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼、陈述意见。白云市场公司于2020年4月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、请求法院判令建享盛世公司支付逾期腾退房屋期间的占有使用费463458元（2019年7月1日至2019年8月30日共2个月，按照我方与新承租方的租赁合同的约定每月231728元）；2、请求法院判令建享盛世公司赔偿白云市场公司因逾期腾退房屋导致的房屋空置损失926916元（2019年8月31日至2019年12月31日共4个月）；3、请求法院判令建享盛世公司支付白云市场公司逾期占用期间垫付的水费、电费、排污费合计11447.05元；4、请求法院判令本案诉讼费用由建享盛世公司承担。建享盛世公司反诉请求：1、请求判决白云市场公司向建享盛世公司返还租赁、承包经营保证金13万元；2、请求判决白云市场公司赔偿单方违法强行收回房产造成建享盛世公司的经济损失248500元。一审法院经审理查明：2004年6月11日，广州市白云区市场建设管理服务中心（甲方，发包方）与新世友公司（乙方，承包人）签订《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》，约定：为搞好新市工业品市场的升级改造，营造良好的购物环境，甲乙双方协商一致，同意就乙方租赁、承包经营甲方的原白云区新市工业品市场（该市场位于广州市白云区新市北街1号，面积约1100平方米）一事签订如下租赁承包经营合同。一、租赁承包经营方式及期限：1、本合同生效后，乙方取得该市场的租赁、承包经营权，可将市场内档位出租给经营业户并收取档位费及管理费等，所收取的费用由乙方自行确定。2、乙方租赁承包经营期为2004年7月1日至2019年6月30日，共15年。二、租赁承包经营费用及交纳方式：1、乙方的租赁承包经营费用为：租金每月3万元，承包经营费用每月3.5万元。在此基础上，以后每三年递增10%。乙方向甲方交纳上述费用后，不须向甲方交纳其它费用。2、交纳方式：从2004年9月份起，每月20日至下月1日前，乙方应向甲方交纳下一个月的租金及承包经营费。2011年经广州市白云区人民政府批复，白云市场公司作为新设公司，承接广州市白云区市场建设管理服务中心名下资产。2017年2月7日，白云市场公司（甲方）、新世友公司（乙方）与建享盛世公司（丙方）签订《补充协议》，约定：根据甲乙双方于2004年6月11日签订的《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》，现补充：一、甲乙双方同意将位于广州市白云区新市北街1号的新市工业品市场转营为手机市场，经营单位为丙方。二、原甲乙双方签订的《承包经营合同》中乙方的权利和义务由丙方履行。2019年5月5日，广州建本置业有限公司竞得租赁标的物的承租权后，白云市场公司与其于2019年5月16日签订《租赁合同》，约定：租期为六年，自2019年7月1日起至2021年6月30日，2019年7月1日至2021年6月30日，月租金115864.5元，综合服务费115864.5元等。2019年5月21日，白云市场公司向建享盛世公司发出《告知书》，内容为：二、请建享盛世公司于2019年6月30日前将场内设备等自行搬出，腾空物业，交齐水电费，2019年7月1日前将物业归还我司，逾期留置于我司物业的物品设施视同建享盛世公司自动放弃，我司有权自行处置。经我司确认，双方签署《场地移交确认书》后，视同建享盛世公司已履行场地交还义务。三、合同终止后，依附于租赁物业场内的装修及其他不可拆除的设施设备归我司无偿所有，建享盛世公司在搬迁过程中不得对租赁物业装饰装修等固定物品、设施设备进行破坏、拆除、拆卸，否则应赔偿我司经济损失。四、在双方完成场地移交后，20个工作日内，我司无息退还履约保证金，建享盛世公司应交还履约保证金收据原件。同年5月29日，建享盛世公司向白云市场公司发出《申请报告》，称因强降雨导致建享盛世公司受损，请求白云市场公司减免一个月租金，并承诺租期届满交还涉案场地交还给白云市场公司。同年6月4日，白云市场公司向各租户发出《合同期满告知书》，要求各租户按时搬离场地。同年7月2日，白云市场公司向建享盛世公司发出《关于拆除物业门口木板的通知》，称建享盛世公司于2019年7月3日前将封闭大门的木板予以拆除，并与我司办理场地交还手续。逾期拆除或采取其他方式影响我司物业正常使用及收回的，我方将追究你司逾期退场的违约责任，不予退回承包保证金，我司将会向你司收取场地占用费及相应拆除费用。由于该场地已由第三方成功承租，因此一切责任由你司承担。同年7月15日，白云市场公司向建享盛世公司发出《律师函》，要求建享盛世公司拆除封闭物业大门的木板并交还场地。白云市场公司于2019年8月30日强行收回涉案场地。同年9月10日，白云市场公司向广州建本置业有限公司出具《物业接收通知书》，称涉案物业已腾空，请贵司于2019年9月17日前往我司处办理场地移交相关手续。逾期未到我司办理手续视为贵我双方已按约定完成交付，同时按2019年9月17日起计租。同年10月8日，广州建本置业有限公司向白云市场公司发出《关于新市北街1号物业移交手续函》，称请求白云市场公司提供原租赁方与白云市场公司解除原租赁合同并办结移交手续证明材料。白云市场公司并未向我司证明白云市场公司已将原出租物业收回，且根据我司向物业所在地的街道办事处及公安派出所了解，白云市场公司与原租赁方就物业腾退问题产生纠纷。我司认为白云市场公司移交出租物业须理清贵司与上一手租赁方之间的纠纷，将原出租物业收回，白云市场公司才能顺利移交。逾期未能证明白云市场公司已收回物业，有权移交我司租赁的，我司将会按合同约定的条款执行。同年10月10日，白云市场公司向广州建本置业有限公司出具复函，称由于该物业已由我司收回，现已具备移交条件，不存在场地的争议问题。故我司再次通知贵司在2019年10月15日前与我司办理场地移交的相关手续，如逾期拒不办理，视同贵司违约，我司将按《租赁合同》约定处理。同年10月15日，广州建本置业有限公司向白云市场公司发出复函，称从7月开始，贵司未能按时交付场地，造成我司商业计划和安排不能按期进行。故请求解除本次租赁行为，并退还我司已缴交的履约保证金、租金及综合服务费。同年11月27日，白云市场公司与广州建本置业有限公司签订《解除租赁合同协议》，约定双方同意自2019年11月1日起解除双方于2019年5月16日签订的《租赁合同》。广州建本置业有限公司向白云市场公司支付的租金、综合服务费和履约保证金合计998172.66元，白云市场公司无息退还。后白云市场公司于2020年1月1日才将涉案物业出租给广州市喜佳贸易有限公司使用。庭审中，白云市场公司提交发票，拟证实建享盛世公司占用涉案物业期间产生水电费及排污费合计11447.05元；建享盛世公司提交收据及送货单，拟证实白云市场公司强行收回涉案物业，造成建享盛世公司设施设备损失248500元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的报建情况。广州市规划和自然资源局于2020年5月21日复函一审法院称，涉案物业暂未查到相关《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》信息及相关产权记录。一审法院认为：鉴于涉案物业并未取得合法报建手续，广州市白云区市场建设管理服务中心与第三人新世友公司于2004年6月11日签订的《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》及白云市场公司与建享盛世公司、第三人新世友公司于2017年2月7日签订的《补充协议》系无效协议。根据《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》及《补充协议》约定，涉案物业于2019年6月30日租期届满，后经白云市场公司多次催告建享盛世公司交还涉案物业，但建享盛世公司拒绝交还，白云市场公司称其已于2019年8月30日收回涉案物业，建享盛世公司亦未支付2019年7月1日至2019年8月30日期间的房屋占有使用费，故建享盛世公司应按白云市场公司与广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》中关于租金及综合服务费的标准（即月租金115864.5元+综合服务费115864.5元）向白云市场公司支付上述期间的房屋占有使用费463458元【（月租金115864.5元+综合服务费115864.5元）×2个月】。关于逾期腾房造成的空置损失。根据2019年10月15日广州建本置业有限公司向白云市场公司发出复函内容可知，广州建本置业有限公司要求解除与白云市场公司之间的租赁合同的原因系从7月开始白云市场公司未能按时交付场地，造成其商业计划和安排不能按期进行，由此造成房屋占有使用费损失，故白云市场公司主张建享盛世公司支付2019年8月31日至2019年12月31日期间的房屋空置损失即926916元【（月租金115864.5元+综合服务费115864.5元）×4个月】于法有据，一审法院予以支持。关于拖欠水电费及排污费。根据发票内容显示，2019年8月30日前产生水费1089.9元，2019年8月产生电费7155元（5634.76元+3040.83元/2）及污水费242.2元（484.4元/2），合计8487.1元。因建享盛世公司并未支付上述水电费及排污费，现白云市场公司主张建享盛世公司支付其垫付的上述费用于法有据，一审法院予以支持。对于白云市场公司主张超出的部分，一审法院不予支持。关于保证金13万元。根据合同无效后的相互返还原则，白云市场公司应将收取建享盛世公司的保证金13万元退还给建享盛世公司。故建享盛世公司返还保证金的反诉请求一审法院予以支持。关于赔偿经济损失。因建享盛世公司并未举证证实其设施设备遭受损害，亦未提供证据系白云市场公司造成其设施设备损失，故应承担举证不能的法律后果，对于建享盛世公司主张白云市场公司赔偿收回房屋造成其经济损失248500元的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年9月25日作出一审判决：一、自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付逾期腾退房屋期间的房屋占有使用费463458元；二、自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付房屋空置损失926916元；三、自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付水电费及排污费共计8487.1元；四、自本判决生效之日五日内，广州市白云市场建设管理有限公司向广州建享盛世通讯设备有限公司返还保证金13万元；五、驳回广州市白云市场建设管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州建享盛世通讯设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17416.4元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担36.8元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担17379.6元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。反诉费3488.75元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担2290.55元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担1198.2元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，白云市场公司与建享盛世公司均确认涉案场地2019年6月30日之前的租金与承包经营费用已付清，不存争议，2019年6月的租金与承包经营费用数额为95167元。白云市场公司表示，涉案场地2020年初重新招租时建享盛世公司和广州建本置业有限公司都参与了竞标，白云市场公司与广州建本置业有限公司所签租赁合同的物业就是涉案同一物业。建享盛世公司对其所称多出100多平方米，也表示不能确定具体位置。白云市场公司确认，其出租给广州市喜佳贸易有限公司每月的租金及综合服务费为109729元。白云市场公司（作为甲方）与广州建本置业有限公司（作为乙方）2019年5月16日所签《租赁合同》第十二条（九）载明：如甲方在竞价成交之日起120日内未能移交租赁标的物的，甲方或乙方均可选择解除本次租赁行为，乙方已缴纳的履约保证金、租金和综合服务费无息退回，乙方不得向甲方追究有关法律和经济责任。二审诉讼中，建享盛世公司提交五份证据：证据一：《申请报告》，拟证明2018年由于商场水浸，商户遭遇损失，以及商场大环境依旧萧条等原因，建享盛世公司2018年8月14日向白云市场公司申请减免租金；证据二：《关于新市工业品市场的复函》，拟证明白云市场公司不同意建享盛世公司2018年8月14日的申请减免租金，只可以缓交；证据三：申请报告，拟证明2019年5月28日凌晨，广州普降大雨，由于白云市场公司没能做好商铺防水措施导致市场内部水浸，商户货物遭受损坏，商户因此通过建享盛世公司向白云市场公司申请减免最后一个月的租金；证据四：《关于新市工业品市场承租户申请减免租金的回复》，拟证明白云市场公司没有同意商户减免一个月租金的要求。证据一、二、三、四拟证明造成本案逾期腾退房屋的原因是：1．商场经营困难，租金需要减免。2．2018年、2019年商场连续发生水浸，但白云市场公司都没有减免租金，商户意见很大，以致事后维权。故本案承担责任的主体应是白云市场公司。证据五：企业信用报告，拟证明广州建本置业有限公司和广州市喜佳贸易有限公司的法定代表人是同一人，法定代表人同时也是两家公司股东之一，广州建本置业有限公司和广州市喜佳贸易有限公司实际控制人系同一人，两家公司参与竞标只是换了一身“马甲”参与竞标而己。广州建本置业有限公司不愿同白云市场公司履行《租赁合同》真实的原因是当初签订的《租赁合同》的租金远远超出了涉案物业的价值，故借涉案物业没有清场推脱责任，不愿继续履行合同的义务。白云市场公司质证意见：对证据一至证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议：白云市场公司己于租赁合同期满前多次提醒告知建享盛世公司按期交还物业，建享盛世公司单方陈述的经营困难及水浸事宜不属于其交还物业的阻却事由，其申请的租金减免无合同及法律依据。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议：广州建本置业有限公司与广州市喜佳贸易有限公司均为独立法人，其关联关系与本案无关。导致白云市场公司违约与广州建本置业有限公司解除租赁合同的根本原因是建享盛世公司违约逾期交还物业。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和建享盛世公司所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：如何确定建享盛世公司逾期腾退房屋应承担的责任。建享盛世公司承接新世友公司履行的涉案《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》，一审判决合同无效，各方当事人均无异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”为此，建享盛世公司2019年6月30日逾期腾退至2019年8月30日占用白云市场公司房屋期间，当应根据上述司法解释的规定支付逾期腾退期间的房屋占有使用费。而参照支付租金标准的合同，自然是指建享盛世公司承接新世友公司实际履行的涉案《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》，一审判决依白云市场公司与广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》中关于租金及综合服务费的标准确定建享盛世公司逾期腾退房屋期间的房屋占有使用费，于法不符，本院予以纠正。建享盛世公司2019年7月1日至2019年8月30日期间应支付的房屋占有使用费为190334元（95167元×2个月），对于白云市场公司主张超出的部分，本院不予支持。至于白云市场公司本案主张的2019年8月31日至2019年12月31日期间的房屋空置损失。因涉案房屋已由白云市场公司于2019年8月30日收回，处于白云市场公司的控制之下。依2019年9月10日白云市场公司向广州建本置业有限公司出具的《物业接收通知书》，白云市场公司在该通知书中称涉案物业已腾空，请广州建本置业有限公司于2019年9月17日前往办理场地移交相关手续，逾期未办理视为白云市场公司已按约定完成交付，同时按2019年9月17日起计租。有鉴于此，白云市场公司2019年8月30日收回涉案房屋后继续要求建享盛世公司支付房屋空置损失，事实依据并不成立；白云市场公司与广州建本置业有限公司所签《租赁合同》所生权利义务关系，并非本案争议处理范畴；广州建本置业有限公司2019年10月15日向白云市场公司所发复函，并不能作为白云市场公司向建享盛世公司主张损失的正当依据。白云市场公司依其与广州建本置业有限公司所签《租赁合同》约定的租金、综合服务费标准主张建享盛世公司支付空置损失，理由并不充分，一审判决对此所作处理不当，本院予以纠正。需要提出的是，建享盛世公司理应在2019年6月30日前腾退房屋，处理租户搬离的责任主体是建享盛世公司而不是白云市场公司。在涉案房屋实际已由广州建本置业有限公司竞得承租权并与白云市场公司签订租赁合同的情况下，建享盛世公司未能于2019年6月30日前如期腾退交房，于诚实信用原则不符，客观上对白云市场公司房屋使用的衔接安置造成妨碍，建享盛世公司对此应予承担相应赔偿责任。结合本案实际情况，本院酌情确定建享盛世公司向白云市场公司赔偿损失20万元。综上所述，建享盛世公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10772号民事判决第三、四、六项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10772号民事判决第五项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10772号民事判决第一项为：自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付房屋占有使用费为190334元；四、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10772号民事判决第二项为：自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司赔偿损失20万元；五、驳回广州市白云市场建设管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费17416.4元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担12472元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担4944.4元。反诉费3488.75元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担2290.55元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担1198.2元。二审案件受理费17416.37元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担12472元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担4944.37元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月十二日书记员  李美琦吴敏玲