湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1465号上诉人（原审原告）：湖北强伟市政工程有限公司，住所地武汉市江岸区江大路33号。法定代表人：余惠，该公司总经理。委托代理人：张燕，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人：李军帅，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高亚运，男，1990年3月4日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：张萌，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高丽，女，1976年9月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张萌，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉华鑫汇通金属实业有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场沙口分场。法定代表人：喻小华，该公司董事长。委托代理人：熊祖艮，男，该公司员工。上诉人湖北强伟市政工程有限公司（以下简称强伟公司）因与被上诉人高亚运、高丽、武汉华鑫汇通金属实业有限公司（以下简称华鑫公司）执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。强伟公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判支持强伟公司的全部诉讼请求；3．本案一审、二审诉讼费用由高亚运、高丽、华鑫公司承担。事实与理由：一、高亚运、高丽、华鑫公司恶意串通，倒签《武汉市商品房买卖合同》。一审法院认定高亚运、高丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，属于认定基本事实错误。首先，高亚运、高丽、华鑫公司提交的《武汉市商品房买卖合同》的内容系对过去将要发生的事情进行约定，违背生活常识；其次，高亚运、高丽、华鑫公司提交的《武汉市商品房买卖合同》等材料来源不符合常理。华鑫公司主导了恶意串通，伪造了《武汉市商品房买卖合同》等材料，阻止法院对案涉房屋的强制执行；最后，高亚运、高丽、华鑫公司提交的《武汉市商品房买卖合同》，未写明签署合同的日期，不符合交易习惯，也无法证明其形成时间。高亚运、高丽、华鑫公司提交的《武汉市商品房买卖合同》，系恶意串通，倒签的合同。根据《中华人民共和国合同法》第52条第2项，该合同应被认定为无效。二、一审法院依据《交房通知》《房屋交接确认单》《厂房租赁协议》《工业买卖合同》《电动梁起重机安装改造重大维修监督检查报告》以及增值税发票等认定“案涉房产被法院查封之前，高亚运、高丽已实际占有案涉房屋”，系认定事实不清。首先，《交房通知》《房屋交接确认单》均为单方制作，金额记载不实，落款签字异常，不具有真实性；其次，《厂房租赁协议》落款名字异常，联系电话异常，协议来源异常，不具有真实性；再次，《工业买卖合同》《电动梁起重机安装改造重大维修监督检查报告》是武汉市高鑫汇金属材料有限公司对中国长江金属交易中心516栋1-2层9-10室进行安装及维修形成的材料，与案涉J23号房产无关，与本案不具有关联性，主体与地址没有关联性，武汉市高鑫汇金属材料有限公司的注册地址为516栋9-10室，516栋9-10室正是武汉市高鑫汇金属材料有限公司股东高亚运、高继平名下的房产；从次，高亚运、高丽主张案涉J23号房产于2015年5月22日出租给案外人唐佩林，但未能提供唐佩林（或武汉创宏业机械设备有限公司）向其支付租金的银行流水，同时高亚运、高丽也未能提供缴纳案涉了J23号房产的物业费、水电费的银行流水；最后，唐佩林实际承租的房产为黄陂区中国长江金属交易中心J13号，而非案涉J23号房产。参照最高人民法院民事审判第二庭编写的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第127条，“如果买受人无法通过高度盖然性的证据来证明其在法院查封前已合法占有不动产，则应当判定其未在法院查封前已合法占有不动产”，一审法院应当认定高亚运、高丽未在法院查封前合法占有不动产。三、一审法院认定高亚运、高丽已向华鑫公司支付部分购房款（2095792元），属于认定事实不清。首先，作为案涉房产的购买人，高亚运、高丽未能提供任何向华鑫公司支付购房款的银行流水，不符合常理。其次，华鑫公司仅仅向一审法院提供了一张银行回执、一张银联消费单及华鑫公司单方制作的多个记账凭证等单据，以证明高亚运、高丽已经支付了部分购房款。但因银行回执、银联消费单不具有关联性，记账凭证等单据不具有真实性、关联性，且以上材料来源于被执行人，应不予采信，因此这些证据材料并不具备真实性、关联性。四、一审法院认定“案涉房屋未办理过户登记的原因在于案涉房屋被依法查封，客观上无法办理房屋过户登记手续，高亚运、高丽对此不存在过错，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定”，系认定事实不清。首先，高亚运、高丽、华鑫公司有18个月办理过户登记的时间，却不存在办理过户登记的积极行为，对于未办理过户登记存在过错。其次，案涉房产未办理过户登记，不符合合同约定或高亚运、高丽、华鑫公司之间的交易习惯，亦不符合该项目房产出售的实际操作，高亚运、高丽、华鑫公司对案涉房产未办理过户登记均存在过错。再次，根据当时武汉市政府的政策，房屋预售买卖合同办理了备案登记手续，房屋视为登记在买受人的名下，人民法院根本无法查封。五、一审法院审理程序违法，导致认定事实错误。本案的重要事实涉及案外人谢云良、帅勤易、叶苏娟、陆画、徐杨魁、王苏、朱倩倩等人，一审中强伟公司提交《申请法院调查申请书》，请求一审法院通知以上案外人出庭，但一审法院未采取任何调查措施，仅依据高亚运、高丽、华鑫公司的单方陈述和单方制作的材料认定本案事实，导致认定事实错误。高亚运、高丽辩称，一、在案涉房产查封前，高亚运、高丽已与华鑫公司签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效。强伟公司在一审中认为该合同是以物抵债协议，现强伟公司在没有提供任何证据的情况下认为该合同系倒签，是高亚运、高丽与华鑫公司恶意串通而编造，系其主观臆想，没有依据。强伟公司未向一审法院申请合同签署时间的相关鉴定，视为其认可合同的真实性。二、在案涉房产查封前，高亚运、高丽已经按照合同约定向华鑫公司实际支付了首期购房款，华鑫公司已经分批次向高亚运、高丽开具了2095792元的销售不动产统一网络发票，相关发票开具在税务系统均有记录，形成时间和金额不可能伪造。高亚运、高丽已经按照黄陂区法院的要求将剩余购房款交付执行。三、在案涉房产查封前，高亚运、高丽已经合法占有了案涉房产。四、高亚运、高丽按照合同约定支付完案涉房产首付款后，一直催促华鑫公司配合办理银行贷款及产权登记，但由于华鑫公司的自身原因导致案涉房产未能及时办理相关手续。综上，高亚运、高丽对案涉房产范围内的土地享有足以排除强制执行的民事权益，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华鑫公司辩称，与高丽、高亚运意见一致，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。强伟公司向一审法院起诉请求：1．判决准许对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）J22-J27栋/单元1层J23号（合同备案号黄120309559）房屋（建筑面积1622.40平方米，市场价值预估为3706778.40元）及占用范围内的土地使用权的执行；2．本案诉讼费由高亚运、高丽、华鑫公司共同承担。一审法院认定事实：强伟公司与华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2015年12月8日作出（2015）鄂黄陂立保字第00086号民事裁定，对华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场地块上的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J22-J27栋/单元1层J23号房屋采取了诉前财产保全查封措施。2017年3月3日，一审法院作出（2016）鄂0116民初162号民事判决，判决：一、武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付湖北强伟市政工程有限公司工程款10719122元；二、武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付湖北强伟市政工程有限公司工程款利息（以10719122元为基数，自2016年1月9日起至该判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。判决生效后，华鑫公司未主动履行义务，强伟公司于2017年5月8日向一审法院申请强制执行，一审法院于同日以（2017）鄂0116执1494号立案执行，并于2018年10月23日作出（2017）鄂0116执1494号之一执行裁定书及协助执行通知书，继续查封被执行人华鑫公司名下涉案房屋及土地，查封期限为三年（自2018年10月23日起至2021年10月22日止）。执行过程中，高亚运、高丽对执行标的提出书面异议。一审法院于2020年6月3日作出（2020）鄂0116执异25号执行裁定书，裁定：中止对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心J22-J27栋/单元1层J23号房产（备案号：黄120309559）及项下土地使用权的执行。一审另查明：2014年5月30日，高亚运、高丽与华鑫公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定高亚运、高丽以单价2580元/平方米购买华鑫公司投资建设的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J22-J27栋/单元1层J23号房屋，该房屋建筑面积1622.40平方米，用途为仓储用地，总价4185792元等内容。合同签订后，高亚运、高丽向华鑫公司先后支付购房款共计2095792元，后于2020年6月1日将剩余购房款2095792元交付一审法院执行。2015年5月，华鑫公司向高亚运、高丽出具《交房通知》、《房屋交接确认单》，约定交接日期为2015年5月25日。2015年5月22日，高丽丈夫王苏（甲方）与唐佩林（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将包括案涉厂房在内的两处厂房租赁给乙方，租赁期为五年。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点是高亚运、高丽对登记在华鑫公司名下的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J22-J27栋/单元1层J23号房屋是否拥有足以排除强制执行的民事权益，即是否符合上述法律规定的四个要件。本案中，首先，高亚运、高丽与华鑫公司于2014年就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且签订时间早于案涉房屋被一审法院查封的时间。其次，《交房通知》《房屋交接确认单》《厂房租赁协议》等证据表明在案涉房屋被法院查封之前，高亚运、高丽已实际占有案涉房屋。再次，高亚运、高丽已向华鑫公司支付部分购房款，并将剩余购房款交付法院执行。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因在于案涉房屋被依法查封，客观上无法办理房屋过户登记手续，高亚运、高丽对此不存在过错，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。综上，高亚运、高丽对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，买受人购买房地产开发企业名下的商品房时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此高亚运、高丽对案涉房屋所占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的民事权益。故，强伟公司要求准予对案涉房屋及占用范围内的土地使用权执行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审判决：驳回湖北强伟市政工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费36454元，由湖北强伟市政工程有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：强伟公司向本院提交如下证据：证据一、武汉宏创业机械设备有限公司工商登记信息；证据二、武汉高鑫汇金属材料有限公司工商登记信息；证据三、武汉市黄陂区房产交易管理所的房产查询单。三组证据共同拟证明高亚运、高丽主张通过出租方式占有案涉J23号房产不属实，并不享有强制排除的权利。经质证，高亚运、高丽对以上三证据真实性无异议，但对其证明目的有异议：1．证据一中的注册地址并不能证明唐佩林没有实际承租J23号房屋，一审高丽、高亚运提交的证据及租赁合同显示唐佩林承租的房屋是J13、J23两套房屋。唐佩林租赁J13、J23房屋是为了方便使用，因为是两套房屋是联排的。武汉宏创业机械设备有限公司注册地是J13号房屋，并不能推断出其没有承租J23号，也没有法律要求企业将所有承租房屋都设定为其注册地址。2．证据二与强伟公司的证明目的不具有关联性。3．证据三只能证明查询单显示的产权状态，并不能说明高丽、高亚运没有实际占有J23号房产，同时该查询单部分登记信息内容还能印证高丽、高亚运前期付款事实。华鑫公司质证认为，对以上三证据真实性无异议，对关联性有异议，证据一、证据二与本案无关联性，证据三与承租的J23号房产也无关联性。本院认为，强伟公司提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采纳。高亚运、高丽、华鑫公司二审均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，强伟公司上诉称一审法院认定事实错误，适用法律错误，高亚运、高丽、华鑫公司所提交的证据缺乏真实性、关联性，不能证明高亚运、高丽系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的买受人。本案中，对案涉房屋，高亚运、高丽与华鑫公司于2014年就签订了《武汉市商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效，其签订时间早于案涉房屋被法院查封的时间。强伟公司怀疑该合同存在倒签可能，但未能举证予以证明。其次，华鑫公司于2015年5月亦出具了《交房通知》、《房屋交接确认单》及2015年5月22日，高丽丈夫王苏与唐佩林签订的《厂房租赁协议》等证据表明在案涉房屋被法院查封之前，高亚运、高丽已实际占有案涉房屋。再次，高亚运、高丽已向华鑫公司支付部分购房款，并将剩余购房款交付法院执行。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因在于案涉房屋被依法查封，客观上无法办理房屋过户登记手续，高亚运、高丽对此不存在过错，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。故一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，认定高亚运、高丽对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条的规定，买受人购买房地产开发企业名下的商品房时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，高亚运、高丽对案涉房屋所占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审判决驳回强伟公司的诉讼请求，在认定事实和适用法律上，并无不当，对强伟公司的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。综上所述，强伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36454元，由武汉强伟市政工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二一年四月六日法官助理杜文书记员郭丽