广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0126民初1103号原告广西运德物业服务有限公司。法定代表人黄卓蔚，该公司经理。委托代理人韦卫文，宾阳县黎塘镇法律服务所法律服务工作者。被告张云兵。原告广西运德物业服务有限公司（以下简称运德物业公司）与被告张云兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，由审判员陈志强独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告运德物业的委托代理人韦卫文，被告张云兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运德物业公司诉称：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由原告对原告运德物业公司诉称：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由原告对宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理。原告从2011年11月起至2015年5月止在宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理，在此期间，被告仅向原告交纳物业服务费、环卫费等费用至2013年4月份，之后，就拒绝交纳。按照合同约定，被告每月5日前交纳当月的费用，如果不交纳的，每日按应交纳费用的3‰支付违约金给原告。被告的房屋建筑面积为133.69平方米,每月应交纳的费用有:物业管理费133.69元(1元/平方米×134.09平方米);生活垃圾处理费6元。从2013年5月份起至2013年10月份止，被告欠各项费用合计401元，从2013年11份起至2015年5月份止，被告欠各项费用2654.11元(139.69元/月×19个月),上述两项共计3055.11元。原告多次向被告追偿，但被告拒绝交纳，为维护原告的合法权益，遂向法院起诉，请求被告向原告支付物业服务费、环卫费3055.11元及违约金（违约金从2013年5月6日起，按欠费额的日3‰支付）。宾阳原告运德物业公司诉称：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由原告对宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理。原告从2011年11月起至2015年5月止在宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理，在此期间，被告仅向原告交纳物业服务费、环卫费等费用至2013年4月份，之后，就拒绝交纳。按照合同约定，被告每月5日前交纳当月的费用，如果不交纳的，每日按应交纳费用的3‰支付违约金给原告。被告的房屋建筑面积为133.69平方米,每月应交纳的费用有:物业管理费133.69元(1元/平方米×134.09平方米);生活垃圾处理费6元。从2013年5月份起至2013年10月份止，被告欠各项费用合计401元，从2013年11份起至2015年5月份止，被告欠各项费用2654.11元(139.69元/月×19个月),上述两项共计3055.11元。原告多次向被告追偿，但被告拒绝交纳，为维护原告的合法权益，遂向法院起诉，请求被告向原告支付物业服务费、环卫费3055.11元及违约金（违约金从2013年5月6日起，按欠费额的日3‰支付）。龙德欣园小区进行前期物业服务管理。原告从2011年11月起至2015年5月止在原告运德物业公司诉称：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由原告对宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理。原告从2011年11月起至2015年5月止在宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理，在此期间，被告仅向原告交纳物业服务费、环卫费等费用至2013年4月份，之后，就拒绝交纳。按照合同约定，被告每月5日前交纳当月的费用，如果不交纳的，每日按应交纳费用的3‰支付违约金给原告。被告的房屋建筑面积为133.69平方米,每月应交纳的费用有:物业管理费133.69元(1元/平方米×134.09平方米);生活垃圾处理费6元。从2013年5月份起至2013年10月份止，被告欠各项费用合计401元，从2013年11份起至2015年5月份止，被告欠各项费用2654.11元(139.69元/月×19个月),上述两项共计3055.11元。原告多次向被告追偿，但被告拒绝交纳，为维护原告的合法权益，遂向法院起诉，请求被告向原告支付物业服务费、环卫费3055.11元及违约金（违约金从2013年5月6日起，按欠费额的日3‰支付）。宾阳原告运德物业公司诉称：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由原告对宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理。原告从2011年11月起至2015年5月止在宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理，在此期间，被告仅向原告交纳物业服务费、环卫费等费用至2013年4月份，之后，就拒绝交纳。按照合同约定，被告每月5日前交纳当月的费用，如果不交纳的，每日按应交纳费用的3‰支付违约金给原告。被告的房屋建筑面积为133.69平方米,每月应交纳的费用有:物业管理费133.69元(1元/平方米×134.09平方米);生活垃圾处理费6元。从2013年5月份起至2013年10月份止，被告欠各项费用合计401元，从2013年11份起至2015年5月份止，被告欠各项费用2654.11元(139.69元/月×19个月),上述两项共计3055.11元。原告多次向被告追偿，但被告拒绝交纳，为维护原告的合法权益，遂向法院起诉，请求被告向原告支付物业服务费、环卫费3055.11元及违约金（违约金从2013年5月6日起，按欠费额的日3‰支付）。龙德欣园小区进行前期物业服务管理，在此期间，被告仅向原告交纳物业服务费、环卫费等费用至2013年4月份，之后，就拒绝交纳。按照合同约定，被告每月5日前交纳当月的费用，如果不交纳的，每日按应交纳费用的3‰支付违约金给原告。被告的房屋建筑面积为133.69平方米,每月应交纳的费用有:物业管理费133.69元(1元/平方米×134.09平方米);生活垃圾处理费6元。从2013年5月份起至2013年10月份止，被告欠各项费用合计401元，从2013年11份起至2015年5月份止，被告欠各项费用2654.1原告运德物业公司诉称：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由原告对宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理。原告从2011年11月起至2015年5月止在宾阳县龙德欣园小区进行前期物业服务管理，在此期间，被告仅向原告交纳物业服务费、环卫费等费用至2013年4月份，之后，就拒绝交纳。按照合同约定，被告每月5日前交纳当月的费用，如果不交纳的，每日按应交纳费用的3‰支付违约金给原告。被告的房屋建筑面积为133.69平方米,每月应交纳的费用有:物业管理费133.69元(1元/平方米×134.09平方米);生活垃圾处理费6元。从2013年5月份起至2013年10月份止，被告欠各项费用合计401元，从2013年11份起至2015年5月份止，被告欠各项费用2654.11元(139.69元/月×19个月),上述两项共计3055.11元。原告多次向被告追偿，但被告拒绝交纳，为维护原告的合法权益，遂向法院起诉，请求被告向原告支付物业服务费、环卫费3055.11元及违约金（违约金从2013年5月6日起，按欠费额的日3‰支付）。原告为证明其上述诉讼主张在举证期限内向本院提供了以下证据：1、原告与运德集团公司宾阳分公司于2011年9月1日签订的《物业服务合同》，证明运德集团公司宾阳分公司委托原告对宾阳县龙德欣园小区进行前期物业管理；2、广西壮族自治区宾阳县城物价局宾价（2013）15号文件—关于龙德欣园小区物业服务收费标准的批复，证明原告按房屋建筑面积每平方米1元收取物业服务费是有依据的；3、三张照片，证明原告通过通知的方式向被告催缴物业服务费。被告张云兵辩称：一、原告在对宾阳县龙德欣园小区进行物业管理期间没有按约定和法律规定履行自已的义务。首先，原告没有尽到安全管理义务，导致在管理期间小区发生多起失窃案件。其次，原告没尽到综合管理义务，如没有签订规范的物业服务合同，没有建立财务公开、监督制度，每年没有进行一次物业管理满意度抽样调查等。二、原告按房屋建筑面积每平方米1元收取物业服务费没有依据，合同约定的物业服务费为每平方米0.5元,原告在未经被告同意的情况下擅自提高收费标准没有依据。宾阳县物价局作出的批复程序违法，不能作为原告的收费依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告对其上述辩解意见没有提供证据证明。被告对原告提供的证据3没有异议，对证据1的真实性不予确认，因原告没有提供原件，对证据2的真实性没有异议，但对合法性有异议，认为该证据程序违法。双方当事人争议的焦点是：一、原告是否按约定履行了物业管理服务义务；二、原告请求被告按调整后的标准支付物业服务费有无事实和法律依据。本院对争议的证据经审理确认：原告提供的证据1虽然是复印件，但原告在宾阳县龙德欣园小区进行物业服务管理是事实，被告也承认这一事实，而且也交纳过物业服务费，故本院对原告提供的证据1的真实性予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年9月11日，原告与广西运德汽车运输集团有限公司宾阳房地产分公司（以下简称运德集团公司宾阳分公司）签订了一份《物业服务合同》，合同约定：运德集团公司宾阳分公司将位于宾阳县临浦路216号的龙德欣园小区的前期物业服务委托给原告管理；合同期限5年，自2011年9月20日起至2016年9月19日止；物业管理服务费按政府规定的标准向业主收取；物业管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。合同签订后，原告从2011年11月份起至2015年5月份止在龙德欣园小区进行前期物业服务管理。被告是龙德欣园小区的业主之一，其房屋位于龙德欣园小区1栋905室，建筑面积133.69平方米。在原告管理期间，被告按房屋建筑面积每月每平方米0.5元的标准向原告交清了2013年4月30日前的物业服务费、环卫费等费用。此后，被告拒绝向原告交纳物业服务费、环卫费等费用。2013年5月份至2013年10月份，被告共计欠原告各项费用401元。2013年11月1日，宾阳县物价局作出宾价格（2013）15号文件—关于龙德欣园小区物业服务收费标准的批复，将龙德欣园小区的物业服务费收费标准由原来的按房屋建筑面积每月每平方米0.5元调整为按房屋建筑面积每月每平方米1元。2013年11月份至2015年5月份，被告欠原告物业服务费133.69平方米×1元×19个月=2540.11元,环卫费6元×19个月=114元,上述三项合计3055.11元。原告向被告追偿未果后，遂向本院起诉，提出了上述诉讼请求本院认为：原告与运德集团公司宾阳分公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因被告是龙德欣园小区的业主之一，所以《物业服务合同》对被告具有约束力。一、关于原告是否按约定履行了物业管理服务义务问题。本案中，被告并没有提供证据证明原告没有按约定履行了物业管理服务义务，而且在物业服务费收费标准调整之前，被告均能按约定交纳物业服务费、环卫费等费用，只是在物业服务费收费标准调整之后才拒绝向原告交纳。故本院认定原告已经按约定履行了物业管理服务义务。二、关于原告请求被告按调整后的标准支付物业服务费有无事实和法律依据问题。依照《物业服务合同》的约定，原告按政府规定的标准向业主收取物业管理服务费，而物业管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。在合同履行过程，由于物价上涨，原告向物价部门要求适当提高物业管理服务费收费标准，并得到了准许，这既没违反合同约定，也没有违反法律规定。原告请求被告按房屋建筑面积每月每平方米1元的标准交纳物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。因《物业服务合同》没有约定违约金，原告请求被告按欠费额的日3‰支付违约金没有事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告张云兵支付原告广西运德物业服务有限公司物业服务费、环卫费、水电费3055.11元；二、驳回原告广西运德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  陈志强二〇一六年六月三十日书记员  李 桃附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。