河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终47号上诉人（原审原告）：王世清，男，汉族，1965年12月3日出生，住江苏省溧水县。上诉人（原审原告）：陈**庚，男，汉族，1960年10月8日出生，住江苏省溧水县。上诉人（原审原告）：赵小林，男，汉族，1966年1月30日出生，住江苏省溧水县。三原审原告共同委托诉讼代理人：王文科，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：开封三毛时代商贸有限公司。统一社会信用代码：914102047270300401。住所地：河南省开封市中山路中段路西（原皮革大世界）。负责人：贺兰霞，总经理。委托诉讼代理人：董其杭，河南师道律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王世清、陈**庚、赵小林因与上诉人开封三毛时代商贸有限公司（以下简称：三毛公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2020）豫0222民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王世清、赵小林、陈**庚上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审或改判解除案涉房屋租赁合同，责令三毛公司立即腾出所占房屋。事实理由：2007年8月11日原通许县苏宇房地产有限公司（以下简称：苏宇公司）与三毛公司签订房屋租赁合同一份，苏宇公司将自己位于开封市通许县解放路商业休闲广场的物业租赁给三毛公司使用，租赁期限二十年，三毛公司每月5日前缴纳当月房租。一审法院已查明两个事实：一、三毛公司本应于2020年1月22日支付因出租屋抵押贷款而拖延的793,236元租赁费，但三毛公司至2020年5月20日才付清该款，迟延了4个月。自2020年2月1日起三毛公司开始拖欠2020年的房租，直至提起诉讼后三毛公司才陆续支付，拖延支付时间长达5个多月。上述两个行为均严重违反了协议第五条的约定，三毛公司不但应按协议支付违约全，其行为还触发了协议解除约定，故王世清、赵小林、陈**庚有权请求解除双方的租赁协议。但一审法院却以“疫情”为由豁免了三毛公司的违约责任，进而驳回了王世清、赵小林、陈**庚解除合同的诉讼请求。王世清、赵小林、陈**庚不能认同。首先，对三毛公司因王世清、赵小林、陈**庚用出租房抵押贷款而留质的793,236元租赁费，应于2020年1月22日支付，但三毛公司至2020年5月20日才付清该款，迟延了5个月付款。该期间没有任何疫情影响，一审法院以“疫情”为由豁免了三毛公司的此项违约责任不能成立。其次，自2020年2月1日起三毛公司开始拖欠房租，拖时间长达5个多月，而疫情对河南的影响仅一个多月，故一审法院以“疫情”为由豁免了三毛公司违约责任也不能成立。综上，请求二审法院王世清、赵小林、陈**庚的上诉请求。三毛公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，变更一审判决第二项为“给付违约金55,714.84元”即在一审判决结果之上，减少租金133,206元、违约金25,309.14元，共计158,515.14元。事实与理由：一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局等部门联名出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（三）项规定：“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”河南省人民政府出台的《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》第十二条规定：“减免企业房租。对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。”根据上述规定，2020年2月份的租金依法应当减免，2月份租金所对应的违约金亦不应当计算。综上，请求二审法院支持三毛公司的上诉请求。王世清、赵小林、陈**庚、三毛公司均要求支持己方上诉请求，驳回对方上诉请求。王世清、赵小林、陈**庚向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间的房屋租赁合同，责令三毛公司立即腾出所占王世清、赵小林、陈**庚的房屋。2、责令三毛公司立即支付自2020年2月1日起至王世清、赵小林、陈**庚腾出房屋之日止每月132,206元的租金。3、责令三毛公司按应付租金30％的金额向王世清、赵小林、陈**庚支付违约金共计365,603.4元。一审法院认定事实：2007年8月11日案外人苏宇公司与三毛公司签订房屋租赁合同，苏宇公司将其公司开发的通许县解放路商业休闲广场，以每月133,206元的价格（三毛公司与王世清、赵小林、陈**庚实际履行的租赁价格）租赁给三毛公司使用，租赁期限二十年，合同约定三毛公司应于每月5日前缴纳当月房租。如果三毛公司租金逾期，每天加罚日租金的百分之三，逾期超过两个月，每天再加罚日租金的百分之十，逾期超过三个月，每天再加罚日租金的百分之十，逾期超过四个月，出租方有权终止合同。合同第十五条约定违约责任：“任何一方违约，除赔偿另一方经济损失外，还应承担赔偿违约金100万元”。后苏宇公司将合同相关权利义务转让给王世清、赵小林、陈**庚，三毛公司予以认可。2018年1月份，因租赁过程中王世清、赵小林、陈**庚用此租赁房屋抵押贷款，双方合意2018年2月至2018年7月的租金793,236元待抵押权解除之后支付，抵押权解除的时间为2019年12月份。抵押权解除后三毛公司于2020年1月22日支付所欠租金500,000元，于2020年5月20日支付293,236元。一审法院认为，依法成立的合同应当履行。三毛公司与王世清、赵小林、陈**庚之间的房屋租赁关系，符合法律规定，双方均应履行。三毛公司应于每月5日前按照合同约定支付当月租金，三毛公司未按约定履行合同义务，王世清、赵小林、陈**庚可以按照合同约定主张其权利。关于合同是否应予解除及违约金问题。因租赁过程中租赁房屋抵押，双方合意2018年2月至2018年7月的租金793,236元待抵押权解除之后支付，抵押权解除的时间为2019年12月份。抵押权解除后，三毛公司应依王世清、赵小林、陈**庚要求及时支付相关租金。王世清、赵小林、陈**庚的“承诺书”虽未注明支付的具体时间，但根据承诺书的约定，三毛公司应在抵押权解除后及时支付所欠租金。而本案三毛公司在支付第一笔500,000元租金后，剩余293,236元直至2020年5月20日才支付，明显超过合理时间。考虑到新冠疫情这一不可抗力的影响程度，可以适当扣除约一个月的迟延期间，对三毛公司迟延支付293,236元租金的期间予以认定为三个月。至此，三毛公司延期支付293,236元租金的时间不超过4个月，同时本着鼓励交易和保持合同关系相对稳定性的原则，王世清、赵小林、陈**庚不享有单方终止租赁合同的权利，在三毛公司愿意继续履行的情况下，涉案租赁合同应继续履行，但三毛公司应对293,236元租金延期支付三个月负违约责任。关于王世清、赵小林、陈**庚要求三毛公司支付2020年2月份至6月份延期给付违约金的请求，考虑疫情这一不可抗力的影响程度和三毛公司延期支付的程度，一审法院酌定三毛公司应对2020年2月份租金133,206元负延期支付三个月的违约责任。据此，三毛公司共应对租金426,442元负三个月的延期支付违约责任。按本案合同双方约定的违约金计算方法，逾期两个月的违约金为25,586.52元（426,442元÷30天×3%×60天），逾期第三个月的违约金为55,437.46元（426,442元÷30天×13%×30天），三个月违约金共计81,023.98元。关于2月份租金应否减免。因三毛公司与王世清、赵小林、陈**庚在2月份至4月份三次支付的租金收据上，均明确注明是当月租金，所以三毛公司关于双方合意免除2月份租金的事实证据不足，一审法院不予认可。虽然根据新冠疫情这一不可抗力造成的影响，结合具体情况可以减免相应租金，但租赁双方当然可以自愿根据具体情况按照原合同约定的租金继续履行，这符合民事交易意思自治的原则。并且疫情期间，三毛公司一直延迟支付着欠王世清、赵小林、陈**庚之前租金293,236元。所以，三毛公司主张免除2月份租金的理由不足，不予支持，三毛公司应当继续支付一个月的租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决：一、开封三毛时代商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付王世清、陈**庚、赵小林一个月（2020年2月份）的租金133,206元；二、三毛时代商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付王世清、陈**庚、赵小林违约金为81,023.98元；三、驳回王世清、陈**庚、赵小林的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,100元，王世清、陈**庚、赵小林承担500元，三毛时代商贸有限公司承担4,600元。二审期间，上诉人王世清、赵小林、陈**庚未提交证据。上诉人三毛公司提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，关于案涉租赁合同应否解除的问题。经查，三毛公司虽存在迟延支付租金的情形，但一审法院本着鼓励交易和保持合同关系相对稳定性的原则，综合案件实际情况，认定未达到合同解除的情形并无不当。关于2020年2月份租金应否减免的问题，因在2020年2月份至4月份租金收据上，均注明是当月租金，根据双方实际履行情况，三毛公司主张减免租金不能支持。综上，关于王世清、赵小林、陈**庚提出的要求解除合同、三毛公司提出的要求减免租金的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人王世清、赵小林、陈**庚、三毛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,670.3元，由王世清、赵小林、陈**庚负担10,200元，三毛公司负担3,470.3元。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 张 丽审判员 李新广二〇二一年四月六日书记员 沈 梦