湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1521号上诉人（原审被告）：罗琼，女，1971年12月18日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万迪新，男，1954年4月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：李寿亭，湖北圣青律师事务所律师。上诉人罗琼为与被上诉人万迪新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本院于2021年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人罗琼及其委托诉讼代理人谈宇良，被上诉人万迪新及其委托诉讼代理人李寿亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗琼上诉称：一、一审关于房屋回购款尾款47万元和违约金l4.l万元的诉讼请求，不符合罗琼和万迪新之间签订的补充协议约定目的，应当予以驳回。罗琼和万迪新签订的补充协议真实合法有效，协议目的明确，即房屋卖出后由罗琼支付尾款。虽然条款中写明支付时间，但是经过双方协商后附加了“房屋卖出后付清”的条件，应认定为支付回购房款尾款的附加条件，所以该房屋未能顺利出售则阻碍了尾款的支付。罗琼不能支付尾款符合协议约定内容。一审法院错误认为“房屋卖出后付清”是在2018年12月31日前将涉案房屋出售并向万迪新支付剩余房款50万元，违背了双方当时签约时的合意。如果按一审法院理解，罗琼和万迪新完全没有必要添加该补充条款，因为无论房屋是否售出罗琼均要在2018年12月31日前付清余款50万元。既然罗琼和万迪新手写特约房屋卖出后付清，表达合意应为如果2018年12月31日前没有能力付清，就要等房屋出售后来支付，不受2018年12月31日的限制。因此罗琼并未违背契约精神，就不能认定罗琼违约，则违约事由不能成立，支付违约金没有事实根据。二、一审法院认定罗琼应向万迪新支付违约金无事实依据，程序违法。补充协议是由罗琼与万迪新共同协商、自愿签署的，罗琼也按照约定履行协议义务。按照协议约定房屋没有卖出，不构成关于剩余房款支付的前提条件，罗琼无法支付购房尾款，罗琼不构成合同违约，不应承担违约责任；l4.1万元的违约金远远超过万迪新的损失。综上，请求二审法院依法改判驳回万迪新的诉讼请求。万迪新答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。万迪新向一审法院起诉请求：1．判令罗琼立即向万迪新支付购房余款47万元、违约金14.1万元（购房余款的30%）、律师费2.8万元，合计63.9万元；2．本案诉讼费由罗琼承担。一审法院查明，2016年元月9日，万迪新、罗琼在武汉市青山区万家房产经纪咨询服务部签订房屋买卖合同，约定罗琼将坐落于武汉市洪山区江南新天地B-4-1-1406（建筑面积86.87平方米）出售给万迪新，房屋成交价为48万元，具体付款方式：一次性付款人民币45万元整，尾款人民币3万元等甲方罗琼拿到房证后，过户或公证后付清。过户费、中介佣金4000元由万迪新承担。其中第十三条补充协议：以后不论房价的涨或跌，双方都不得反悔，如果反悔则按全部房价的20%按天复利赔偿给另一方。房屋买卖合同签订当天，万迪新向罗琼支付购房款45万元，罗琼向万迪新出具收条一份。万迪新同时向中介方支付房屋中介费4000元，万迪新将案涉房屋装修后，入住该房屋。2018年1月28日，万迪新（乙方）与罗琼（甲方）签订协议书一份，载明：经甲乙双方于2018年1月28号友好协商达成如下协议，1、由于甲方自己的原因对自己已卖的江南新天地4栋1406号房屋决定赎回，总价人民币壹佰壹拾万元整（1100000元）；2、甲方承诺2018年3月31日之前房款全部付清。以上协议签字生效，以此为据，甲乙双方不得反悔，如谁违约按以上所赎房款加倍赔偿。2018年4月29日，万迪新（乙方）与罗琼（甲方）签订补充协议，载明：鉴于1、2018年1月28日，甲方回购江南新天地4栋1406号房屋与乙方达成协议，回购金额110万元整，甲方承诺的付款时间为2018年3月31日，一方违约按回赎金额加倍赔偿。2、2018年3月31日，甲方未按约定支付回购房款。经双方协商，就回购房款支付事宜达成以下协议：1、房屋回购金额为110万元整，甲方分两期支付。1.1本协议签订之日，甲方支付陆拾万元；1.22018年12月31日前，甲方支付剩余房款伍拾万元（房屋卖出后付清）。2、乙方配合甲方出售江南新天地4栋1406号房屋，甲方出售房屋后应立即支付剩余房款，不受本协议1.2条款时间的限制。3、如甲方未按本协议约定足额给付，违约金为剩余未支付房款的30%。乙方因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、执行费等）由乙方承担。4、担保人对协议项下甲方应付的房屋回购金额、违约金及第3条的各项费用承担连带保证责任。该补充协议上担保方由房屋中介黄腊梅、万小爱签名捺印。以上补充协议签订后，罗琼向万迪新支付房屋回购款63万元，剩余47万元未支付。万迪新从2018年初搬离该房屋。万迪新为此次诉讼，产生诉讼费5095元，保全费3715元，律师费2.8万元，故万迪新诉至法院，请求判如所请。本案在一审审理过程中，万迪新放弃对担保人黄腊梅、万小爱的起诉。并表示补充协议中“乙方因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、执行费等）由乙方承担”系笔误，应当由罗琼承担。一审法院认为，万迪新、罗琼双方于2018年1月28日、2018年4月29日签订的协议书及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。补充协议中约定：2018年12月31日前，甲方（罗琼）支付剩余房款伍拾万元。该条款后备注：“房屋卖出后付清”。此备注应理解为罗琼应在2018年12月31日前将案涉房屋出售并向万迪新支付剩余房款50万元。罗琼已向万迪新支付房款63万元，剩余房款47万元至今未付，属违约，应承担违约责任。故对于万迪新要求罗琼支付房款47万元的诉讼请求，法院予以支持。双方签订的补充协议第3条约定：“如甲方（罗琼）未按本协议约定足额给付，违约金为剩余未支付房款的30%。乙方（万迪新）因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、执行费等）由乙方承担。”故罗琼应向万迪新支付违约金14.1万元（47万元＊30%）。关于万迪新要求罗琼承担本案诉讼费、保全费、律师费的问题。根据该条约定，上述费用应由乙方即万迪新承担。一审庭审过程中，万迪新表示该条约定中表述“乙方因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、执行费等）由乙方承担”系笔误，应为“由甲方承担”，但万迪新并未提交相应的证据证明。故对于万迪新要求罗琼承担律师费2.8万元及诉讼费、保全费的诉讼请求，法院不予支持。综上，万迪新的部分诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、罗琼于判决书生效后10日内支付万迪新房屋回购款47万元并支付违约金14.1万元；二、驳回万迪新的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5095元，财产保全费3715元，由万迪新负担。二审期间，各方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，2018年4月29日，万迪新（乙方）与罗琼（甲方）签订补充协议，该协议约定“1.2、2018年12月31日前，甲方支付剩余房款伍拾万元（房屋卖出后付清）”。对于该条款的理解双方产生争议。万迪新主张“无论房屋是否出售，2018年12月31日前必须支付剩余房款伍拾万元”。罗琼主张“待房屋出售后，才达到支付剩余房款伍拾万元的支付条件”。从案件的整个事件经过以及结合补充协第二条约定“2、乙方配合甲方出售江南新天地4栋1406号房屋，甲方出售房屋后应立即支付剩余房款，不受本协议1.2条款时间的限制”。本院认为，对于上述争议条款的理解应理解为“罗琼在2018年12月31日前将案涉房屋出售，并向万迪新支付剩余房款50万元。如提前于2018年12月31日售出房屋，就立即支付剩余房款伍拾万元，不必再等到2018年12月31日”。故罗琼对于2018年12月31日前要将房屋售出，并用售房款支付诉争剩余房款伍拾万元是有合理预期的。且万迪新对于案涉房屋的出售是没有控制权的。故罗琼认为待房屋出售后才能达到支付条件，未售出房屋就不用支付剩余房款伍拾万元的上诉主张不合理、不公平，本院不予采纳。罗琼向万迪新支付剩余房款的已经成就，罗琼未予支付构成违约。结合本案的实际情况以及罗琼对违约金过高的抗辩，本院酌情调低违约金，即10%。故罗琼应向万迪新支付未付房款10%的违约金。综上所述，罗琼上诉有理的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初3117号民事判决；二、罗琼于本判决生效之日起十日内支付万迪新房屋回购款470000元及违约金47000元；三、驳回万迪新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5095元，财产保全费3715元，由万迪新负担4405元，罗琼负担4405元。二审案件受理费10190元，由罗琼负担5095元，万迪新负担5095元。本判决为终审判决。审判员  叶欣二〇二一年四月六日法官助理陈喜兰书记员于宁