河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4478号上诉人（原审原告）：马莉莎，女，1989年3月16日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：邵子龙，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南豫发集团有限公司，住所地郑州市南乔家门路30号。法定代表人：王建勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓恒，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：河南地标传媒广告有限公司，住所地郑州市金水区东风路22号恒美国际商务大楼603号。法定代表人：赵彬。委托诉讼代理人：赵珂，该公司员工。上诉人马莉莎因与被上诉人河南豫发集团有限公司（以下简称豫发公司）、河南地标传媒广告有限公司（以下简称地标公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月6日开庭审理了本案。上诉人马莉莎的委托诉讼代理人邵子龙，被上诉人豫发公司的委托诉讼代理人张晓恒，被上诉人地标公司的委托诉讼代理人赵珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马莉莎上诉请求：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021)豫0103民初1113号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、豫发公司交付房屋时，隐瞒房屋不符合交付条件的事实，不能视为马莉莎认可豫发公司的交付行为。根据豫发公司提交的证据九《交房通知单》可以证实，豫发公司在交房时明确通知房屋“已经具备交房条件”。而事实上，交付房屋时并未达到交付条件。豫发公司并未提供证据证明马莉莎在交付房屋时已经告知马莉莎涉案房屋并未符合交付条件。马莉莎在接收房屋时希望得到的是符合合同约定和法律规定的交房条件房屋。因此，在交房时，双方之间的意思表示并未达成一致，豫发公司主张马莉莎已经接收和入住房屋，与马莉莎要求解除合同并不冲突。[参考案例：(2015)漯民终字第223号、(2014）珠中法民三终字第87号]二、涉案房屋至2020年9月29日仍然不具备合同约定的交付条件。首先，豫发公司提交的《工程竣工验收意见表》显示，涉案工程于2020年9月28日才组织竣工验收，足以证明豫发公司2019年10月1日交付房屋时涉案工程并未竣工验收合格。其次，根据《工程竣工验收意见表》，2020年9月29日涉案工程综合验收等级为合格。根据豫发公司提交的2020年10月20日《郑州市工程质量监督报告》显示，2020年9月28日，郑州市工程质量监督站在对竣工验收监督时，对工程实体质量抽查中发现存在质量问题，并作出了编号为09的《整改通知书》，各方签署的整改报告资料实际送达郑州市工程质量监督站的时间为2020年10月20日。工程在2020年10月23日尚有遗留项目没有施工完毕。再次，商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效合法证明文件。根据法律规定，涉案工程截至目前尚未竣工验收合格。此外，涉案工程至今未通过消防验收。因此，涉案房屋至2020年9月29日仍然不具备交付条件。[法律依据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、第四十九条。参考案例：最高院（2015）民申字第1045号民事裁定书、广东省珠海市（2014）珠中法民三终字第87号]。三、豫发公司在工程未经竣工验收合格、消防验收合格的交付房屋违反法律强制性规定。涉案工程未经竣工验收合格便交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定。涉案工程至今未经消防验收合格便交付使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条规定，涉案房屋应当禁止投入使用。合同第八条约定，豫发公司应当“依照国家和地方人民政府的有关规定”，将符合条件的房屋交付给××。上述情形不但违反法律规定也违反了合同约定。四、一审判决认定马莉莎逾期行使解除权认定事实错误。1、马莉莎行使合同解除权没有超过法定和约定期限。马莉莎虽然在2019年10月1日接收了房屋，但是是在豫发公司隐瞒真相的情况下接收的房屋，不能以此认定马莉莎解除权的起算时间为2019年10月1日。2、一审法院根据补充协议（1）认定马莉莎应在解除事由发生之日起90日内行使解除权，适用法律错误，违反公平原则。补充协议（1）签订时间不明确，不排除是在《商品房买卖合同》之前签订。而且，补充协议系豫发公司提供的格式文本，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重××责任、排除××主要权利的条款的，应当以合同正文为准。在双方签订的《商品房买卖合同》第9条对逾期交房合同解除权问题已有约定，而在《合同补充协议》第12条内容明显排除马莉莎的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管。因此，《合同补充协议》第12条关于合同解除权的补充约定依法应认定为无效条款，不能就此认定马莉莎已经逾期行使合同解除权。五、马莉莎向地标公司支付的25000元系购房款而非推介费，且该费用支付至豫发公司与地标公司共同设立的银行账户，一审法院认定事实错误。2018年3月22日马莉莎支付的2.5万元定金系豫发公司与地标公司共同收取，应承担连带返还责任。根据地标公司提交的《锦荣UI公寓渠道销售合作合同》可以认定，地标公司与豫发公司在本案中是共同销售房屋合作关系。根据上述合同附件《锦荣UI公寓关于资金监管账户的情况说明》可以认定，收取马莉莎支付的2.5万元定金的账户系豫发公司与地标公司共同设立的。豫发公司与地标公司应当连带返还上述2.5万元款项。六、豫发公司与地标公司收取的25000元费用违反商品房销售明码标价规定，应承担连带返还责任。豫发公司与地标公司在标价之外销售房屋，违反了《商品房销售明码标价规定》。上述二公司作为具有房地产营销的专业公司，应当知晓法律、法规及当地相关部门有关房地产销售的规定，在此情况下，二公司仍然违反有关规定从事经营行为，应当承担连带责任。[参考案例：(2020)豫0102民初8602号]七、豫发公司超过法定期限办理房屋所有权登记，马莉莎未在法定期限内取得房屋权属证书，马莉莎有权依法解除合同。因豫发公司原因，马莉莎未在房屋交付之日起90日取得房屋权属证书，马莉莎有权依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条、第十九条之规定，要求解除合同。八、一审判决未对马莉莎要求豫发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求进行审理和判决。马莉莎一审提出解除合同的主要理由之一是豫发公司交付房屋不符合约定条件，一审判决对豫发公司交付房屋时是否违反合同约定未做审理，也未对马莉莎要求豫发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求进行审理和判决。综上所述，一审判决以维护合同的稳定性和交易安全为由为豫发公司的违法行为辩解，严重忽略了马莉莎的合法权益。如该判决生效将给开发商带来严重的不良示范。请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，支持马莉莎的诉讼请求。马莉莎另补充上诉意见：一审法院适用案由错误，本案应当是商品房销售合同纠纷，而不应为房屋买卖合同纠纷。根据相关案由规定，在存在四级案由的情况下，应当优先适用四级案由。另外，豫发公司在交付房屋时也没有向马莉莎提供房屋的实际测绘面积，违反了相关合同规定。豫发公司辩称：一审认定事实及适用法律正确。民事活动应以意思自治优先，上诉人作为完全民事行为能力人，对购房这一重大行为及房屋价格、房屋交付等均应独立承担其行为作出后所需承担的法律后果。上诉人在接收房屋后，又以其行为作出时不知情，被上诉人隐瞒等理由提起本诉不仅违背诚信原则，更不符合法律规定。地标公司辩称：一审判决涉及第三人的部分事实清楚，适用法律正确，请求二审法庭予以维持。第一，地标公司为开发商推荐房屋，为购房者争取购房优惠，促成开发商与购房者达成了交易。本案中，马莉莎与豫发公司签订了商品房买卖合同，并在行政主管部门进行了备案，双方交易达成，而且马莉莎享受到了地标公司为之争取的购房优惠。地标公司对马莉莎与豫发公司的利益义务均已清结履行，地标公司收取2.5万元的费用合情合理合法。第二，上诉人基于解除房屋买卖合同而主张返还的请求权，并不基于该2.5万元，因为该2.5万元并非购房款，房屋买卖合同关系仅存在于上诉人与豫发公司之间，上诉人不能基于解除房屋买卖合同，而向地标公司主张返还2.5万元的费用。如果上诉人解除商品房买卖合同的主张未能获得支持，上诉人当然不能向地标公司主张返还2.5万元的费用。如果上诉人解除商品房买卖合同的主张得到支持，也是由于后发的不可归责于地标公司的原因导致，与第三人无关。上诉人同样不能主张地标公司就2.5万元的返还承担连带责任。第三，上诉人没有证据证明该2.5万元系购房款以及该2.5万元款项进入地标公司与豫发公司的共管账户，相反，如果是购房款的话，应该进入豫发公司自己的账户。同时，上诉人在其一审起诉状中有如下自认，2018年3月22日马莉莎与豫发公司约定如马莉莎当日向豫发公司支付25000元，则可享受购房优惠，优惠后的购房款为537460元。于是马莉莎当日支付25000元，并且签订了商品房买卖合同，合同约定购房总价为537460元即优惠后的价格。之后，马莉莎又于2018年3月22日和5月9日向豫发公司支付537460元。从以上马莉莎自认的事实来看，马莉莎对其交纳的2.5万元款项性质心知肚明，其交纳2.5万元就是为了享受购房优惠，该2.5万元并非购房款，否则马莉莎在后续的房款缴纳过程中，应向开发商主张充抵该2.5万元，但是马莉莎并没有这样做，而是后续又缴纳了537460元的购房款，足以说明该2.5万元并非购房款，不包含在房款之内。总之，上诉人要求地标公司返还的2.5万元并非是购房款，其基于解除合同的返还请求权也不能基于该2.5万元，马莉莎也没有相应的证据证明该2.5万元系购房款，应承担举证责任的不利负担。故请二审法院维持一审法院对于地标公司的相关判决。马莉莎向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告河南豫发集团有限公司签订的商品房买卖合同；2、判令被告河南豫发集团有限公司向原告返还已付购房款562460元、房屋维修基金2806元、产权登记费550元、违约金26875.8元，共计592691.8元；3、判令被告河南豫发集团有限公司向原告赔偿利息损失（以562460为基数，自原告向被告支付房款之日起算，计算至被告实际返还购房款之日，暂计至2020年9月25日；2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告向原告赔偿因缴纳契税、印花税及物业费所产生损失22187.44元；5、判令第三人河南地标传媒广告有限公司对被告偿还原告购房款价款中25000元的部分承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2018年3月22日，原告马莉莎（××）与被告豫发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××3852）一份，主要约定：××购买的商品房位于二七区××、漓江路南锦荣中心五区18层1814号房，建筑面积43.17平方米，房屋总价款537460元。第六条，一次性付款，约定金额537460元，约定付款时间2018年3月22日。第八条，出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。第十八条，××都买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同补充协议（1）第十二条，关于合同解除权的约定，甲乙双方任一方依据法律规定、买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭。上述合同签订后，原告马莉莎向被告豫发公司交纳购房款537460元、维修基金2806元、产权登记费550元。被告豫发公司向原告出具了相应的发票及《收据》。原告向第三人地标公司支付推介费25000元。被告提交《交房通知书》《交房确认单》一份，内容显示被告已于2019年9月20日向原告交付房屋。原告认可涉案房屋于2019年10月1日交付使用，尚未办理房屋产权登记。四、被告提交《郑州市工程质量监督报告》《工程竣工验收意见表》（监督号201610090101）各一份，内容显示：工程名称锦荣中心五区，建设单位河南豫发集团有限公司，竣工验收时间为2020年9月28日，综合验收等级为合格。五、2020年9月27日，原告以被告交付房屋的行为不符合法定和约定条件为由，向被告邮寄《解除合同通知书》一份，通知被告解除商品房买卖合同并要求返还购房费用、赔偿损失。对此，被告不予认可。庭审中，原告称涉案房屋存在质量问题，例如室内漏水、瓷砖脱落，卫生间也未按照宣传时做出干湿分离等。被告庭后提交代理词称，原告所述的问题不属于法律规定和合同约定的可以退房的质量问题，房屋质量存在瑕疵可以修复，原告报修的墙面返碱和卫生间排水不畅问题，被告也及时维修完毕。案件审理过程中，被告豫发公司提出反诉，要求马莉莎支付逾期付款违约金1286.4元，后被告豫发公司自愿撤回反诉请求。该院予以准许。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原被告签订合同后，原告依约缴纳购房款、维修基金等各项费用，被告亦按合同约定时间向原告交付了房屋，涉案房屋已达到竣工验收标准。现原告以涉案房屋存在质量问题，且未按照约定办理产权登记为由，主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、维修基金等费用。因原被告双方已履行了合同主要义务，办理房屋产权登记属于附随义务，且原告主张的房屋质量问题，不足以认定为主体质量问题，案涉合同中双方就住宅质量问题约定了相应的保修责任，被告称已履行了修缮义务。因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全。此外，依据案涉合同约定原被告任一方行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭，原告于2019年10月1日前接收房屋，2020年9月27日向被告邮寄《解除合同书》，已超出约定期限。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并退还购房费用的诉请，证据不足，该院不予支持。对于原告要求被告赔偿损失的诉请，于法无据，该院不予支持。对于原告要求第三人地标公司承担连带偿还责任的诉请，无事实及法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马莉莎的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5315元，由原告马莉莎负担；反诉费25元，由被告河南豫发集团有限公司负担。本院二审期间，马莉莎、地标公司未向法庭提交新的证据。豫发公司向法庭提交竣工验收备案表一份，证明涉案房屋质量合格，且经相关部门备案。马莉莎对豫发公司提交的证据质证称：该竣工验收备案表只能显示备案管理部门的处理意见为资料齐全，而没有竣工验收备案合格的处理意见，不能视为涉案工程竣工验收备案合格，而且根据该备案表报送备案的时间为2021年3月23日，恰恰说明豫发公司在交付房屋时，并没有达到约定的交付条件。即使该备案表为真实的，也不能证明涉案房屋已经消防验收合格，也不能证明豫发公司交付的房屋达到商品房买卖合同第八条、第十四条所约定的交付条件。地标公司对豫发公司提交的证据质证称：对该工程竣工验收备案表的真实性无异议，但与第三人地标公司无关联。本院经审查认为，对于豫发公司提交的涉案房屋竣工验收备案表的真实性、关联性予以确认。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。另查明，涉案锦荣中心五区工程于2021年3月24日取得《工程竣工验收备案表》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于本案案由确定问题。豫发公司与马莉莎签订的《商品房买卖合同》第二条约定，马莉莎购买的商品房为预售商品房，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。二、关于豫发公司与马莉莎之间签订的《商品房买卖合同》是否解除问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，合法有效，具有法律约束力，各方不得擅自变更或者解除合同。合同补充协议约定，双方依据法律规定、买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭。马莉莎认可涉案房屋于2019年10月1日向其交付，此时马莉莎应当知道解除事由的发生，马莉莎主张其于2020年9月27日向豫发公司发出解除合同通知及其提起本案诉讼要求解除合同，均已超过双方约定的解除权行使期限；涉案房屋已经竣工验收合格，并已交付给马莉莎使用，且现已取得《工程竣工验收备案表》，符合居住使用的条件，合同目的能够实现，马莉莎提供的证据不能证明豫发公司构成根本性违约，一审法院以维护合同的稳定性和交易安全为原则，判决驳回马莉莎要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请，处理并无不当。马莉莎主张豫发公司隐瞒房屋不符合交付条件以及解除权的补充约定应认定为无效条款的上诉理由不成立，本院不予采纳。三、关于马莉莎主张地标公司对豫发公司偿还其购房款价款中25000元的部分承担连带责任问题。地标公司促成马莉莎与豫发公司签订《商品房买卖合同》，同时马莉莎享受了价格优惠，且该25000元并非购房款价款，故其诉请地标公司对豫发公司偿还其购房款价款中25000元的部分承担连带责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，马莉莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10630元，由上诉人马莉莎负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年四月九日书记员 田宇恒