广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3715号上诉人（原审被告）：黄景暖，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：黄正中，广东东成律师事务所律师。委托代理人：陈嘉雯，广东东成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：刘铭乐。委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。上诉人黄景暖因与被上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年1月27日，荷村股份社向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）确认荷村股份社与黄景暖签订的《土地租赁合同》于2014年11月25日解除；（二）没收黄景暖的保证金10000元；（三）黄景暖将案涉土地及厂房返还给荷村股份社；（四）黄景暖支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；（五）本案的诉讼费用由黄景暖负担。原审法院查明：2013年3月13日荷村股份社与黄景暖签订《土地租赁合同》一份，约定黄景暖租用荷村工业西一路某股份社新台账AXX的土地，土地面积为346.67平方米，每年租金23400元，租金按季度支付，租赁期限至2014年12月31日止，租用期限届满，荷村股份社无偿收回土地使用权，如不续租该土地上一切建筑物及其他附着物黄景暖需拆除，则在期满前拆除并清理一切杂物，否则所有权由荷村股份社无偿取得。合同签订当天，黄景暖一次性缴付租赁一年租金全额30%作为履行合同的保证金。每季度的租金黄景暖应在每季度前全额缴交给荷村股份社，如拖欠租金达一个月，视作黄景暖违约，保证金归荷村股份社所有，荷村股份社有权单方解除合同。黄景暖没有于约定的期限内向荷村股份社缴交租金，荷村股份社于2014年11月24日向黄景暖发出《律师函》，要求解除案涉合同并没收保证金。黄景暖超过一个月后才向荷村股份社补缴拖欠的租金。诉讼期间，荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为3178元，建筑物月租金为1010元。庭审中，双方均同意在本案中暂不扣减黄景暖在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村股份社的27922平方米农用地转为建设用地。原审法院认为：本案争议焦点在于：一、案涉《土地租赁合同》应否解除；二、荷村股份社可否没收保证金；三、黄景暖应否返还荷村股份社案涉土地及厂房；四、黄景暖应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，原审法院分析如下：一、关于合同解除。原《土地租赁合同》已于2014年12月31日期限届满，不再对双方产生约束力，荷村股份社虽向黄景暖发出了解除合同的通知，但事实上黄景暖继续使用案涉土地至合同期满，黄景暖亦向荷村股份社补缴了第四季度的租金。荷村股份社在合同履行期满后再要求解除原《土地租赁合同》，已无实际意义，原审法院不予支持。二、荷村股份社可否没收保证金。根据《土地租赁合同》约定，每季度的租金黄景暖应在每季度前全额缴交给荷村股份社，如拖欠租金达一个月，视作黄景暖违约，保证金归荷村股份社所有。黄景暖没有在期限内依约缴交租金，已构成违约，荷村股份社要求没收保证金，符合合同约定及法律规定，依法应当准许。三、黄景暖应否返还荷村股份社案涉土地及厂房。（1）关于土地返还。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，黄景暖应向荷村股份社返还案涉土地。荷村股份社要求黄景暖返还案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，原审法院予以支持。（2）关于厂房返还。荷村股份社要求黄景暖返还厂房，理由在于荷村股份社认为根据合同约定，黄景暖不在合同期限届满前拆除厂房即归其所有。《土地租赁合同》约定，黄景暖在合同届满前仍需向荷村股份社交纳租金，其依合同约定仍有权使用案涉土地。黄景暖若拆除厂房，即无法使用案涉土地。合同一方面约定合同期届满前黄景暖需交纳租金，仍可使用土地，另一方面却约定黄景暖需拆除厂房，使其无法继续使用土地。由此可见，《土地租赁合同》关于在合同期届满前拆除厂房的约定显失公平，应予调整。荷村股份社应在合同期满后给予黄景暖适当的时间，在经催告后，黄景暖仍不拆除厂房的，才应排除黄景暖对厂房行使权利。另，黄景暖在合同期满后，已就厂房续租问题向法院提起诉讼，黄景暖在诉讼期间享有合理的期待利益，在法院未明确双方是否可续租的情况下，不宜直接认定荷村股份社取得案涉厂房。据此，荷村股份社要求黄景暖返还厂房，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。四、黄景暖应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，黄景暖没有依合同约定及法律规定，向荷村股份社交还案涉土地。黄景暖因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向荷村股份社支付使用费。租赁合同期满前，荷村股份社已发出公告，提出了新的要约，可见荷村股份社不同意按原合同约定继续履行与黄景暖的租赁关系。黄景暖也不同意按荷村股份社于公告中的条件订立新的租赁合同，故也不能按公告条件计算租金。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同及公告内容对双方均不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，荷村股份社要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金为3178元，建筑物月租金为1010元。据此，黄景暖应按土地月租金为3178元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向荷村股份社支付土地使用费。在原合同期满后，黄景暖可能仍有向荷村股份社付款的情况，因双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。如前所述，荷村股份社于现阶段仍未能取得案涉厂房的所有权，荷村股份社要求收取厂房上盖租金，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄景暖给付的保证金10000元归荷村股份社所有，荷村股份社无需向黄景暖返还；二、黄景暖应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社返还位于佛山市顺德区乐从镇荷村工业西一路某股份社新台账Axx的土地；三、黄景暖应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金3178元计算）；四、驳回荷村股份社的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143.18元，由荷村股份社负担43.18元，由黄景暖负担100元。评估费3000元，由荷村股份社负担1500元，由黄景暖负担1500元。上诉人黄景暖提起上诉称：一、关于没收保证金问题。黄景暖虽然存在逾期交纳租金的情形，但在案涉土地租赁合同2014年12月31日期限届满前已足额交纳了第四季度的租金（前三季度租金不存在逾期情形），荷村股份社已收取。按照公平原则，荷村股份社不能既在合同期限届满前收取第四季度的租金，又以黄景暖逾期为由没收保证金。故一审的认定和判决错误。二、关于租赁土地返还问题。案涉租赁土地上有黄景暖花费巨额资金投资自行建设的上盖厂房等建筑物，其所有权属于黄景暖单方所有，而上盖厂房等建筑物与案涉租赁土地是不可分离的，即黄景暖不可能把上盖厂房等建筑物搬离案涉土地，原审法院在没有对上盖厂房等建筑物的处理作出认定前提下，判决黄景暖在三十日内返还租赁土地，这根本无法执行，亦有违公平原则。三、关于合同到期后的使用费问题。对于由广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的《资产评估报告书》，黄景暖一审时已提出强烈异议，以该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等理由要求重新评估，但原审法院却不予采纳，这明显是错误的，导致案涉租赁土地租金标准畸高。综上，上诉请求二审依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。被上诉人荷村股份社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点系：1.黄景暖向荷村股份社交纳的保证金是否应予退回；2.黄景暖基于合同租赁期满后仍使用案涉土地应向荷村股份社支付的使用费标准的确定；3.黄景暖认为原审判决对于案涉土地之地上建筑物未作一并处理有违公平的上诉主张是否成立。关于案涉保证金是否应予退回的问题。根据案涉《土地租赁合同》第五条第（二）项约定，每季度的租金黄景暖应在每季度前全额缴交给荷村股份社，如拖欠租金达一个月，则视作黄景暖违约，保证金归荷村股份社所有。黄景暖没有在合同约定的期限内缴交租金，已构成违约，原审判决对荷村股份社要求没收保证金的诉请予以支持符合合同约定及法律规定，并无不妥，本院予以维持。黄景暖上诉主张原审判决没收其保证金显失公平理据不足，本院不予采纳。关于案涉土地使用费的支付标准问题。首先，黄景暖与荷村股份社就案涉土地于2013年3月13日签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限至2014年12月31日，该合同履行期限届满后，作为承租人的黄景暖未依约向荷村股份社返还案涉土地，而是继续占有、使用案涉土地，故黄景暖应向出租人荷村股份社支付占有使用案涉土地期间相应的使用费。其次，关于该土地使用费的支付标准问题。由于合同行为是一种高度意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，在原土地租赁合同履行完毕后，双方当事人若要继续履行合同，需要就案涉土地租赁中租金标准、租赁期限等相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。但在本案中，双方就按照何种租金标准重新续签租赁合同的问题发生严重分歧，未达成一致意见，并未就案涉土地续租事宜签订任何书面协议。那么，根据民法中的公平原则，原合同履行期限届满后黄景暖占有使用案涉土地的使用费支付标准应按照现行市场价格进行计算，原审判决据此依据具有专门鉴定资质的评估机构出具的《资产评估报告书》中所确立的土地使用费标准判令黄景暖向荷村股份社支付相应的土地使用费，理据充分，本院予以维持。至于黄景暖上诉提出因该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等情形，原审法院未准许其重新评估的请求错误的问题，经查，该《资产评估报告书》系由原审法院依法委托具有相应鉴定资质的鉴定机构作出，鉴定机构资质合格，鉴定程序合法，在黄景暖没有提供充分的证据足以反驳上述评估结论的情况下，原审采信并作为本案的定案依据，符合法律规定，本院予以维持。故对于黄景暖要求二审法院对案涉土地使用费标准重新进行鉴定的申请，本院亦不予准许。关于黄景暖的该项上诉主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。关于黄景暖认为原审判决对于案涉土地之地上建筑物未一并作出处理有违公平的上诉主张是否成立的问题。对此，本院认为，由于本案系荷村股份社作为原告向原审法院提起诉讼，其诉讼请求包括返还案涉土地及地上建筑物，原审法院围绕当事人的各项诉讼请求，亦包括上述该项诉讼请求之基础上依法作出相应的判决。针对荷村股份社的上述该项诉讼请求，原审判决黄景暖向荷村股份社返还案涉土地，驳回了其要求黄景暖一并返还案涉地上建筑物之诉讼请求。对此，荷村股份社并未提起上诉，本院迳予维持。黄景暖的该项上诉主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，黄景暖的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143.18元，由上诉人黄景暖负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  余珂珂代理审判员  徐允贤二〇一六年六月二十七日书 记 员  陈敏仪