新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0106民初568号原告：秦亚峰委托代理人：田云，新疆瑞诚律师事务所律师。被告：乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司法定代表人：李玲，该公司总经理。委托代理人：郑明，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：胡梦婷，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告秦亚峰与被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告秦亚峰的委托代理人田云、被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司的委托代理人郑明、胡梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦亚峰诉称：2004年6月，原告通过乌鲁木齐中山方向置业有限公司签署《商品房买卖协议》，购买了位于乌鲁木齐市南湖路178号金世界商业中心地上五层E160商铺，并取得了房产所有权证。购铺同时，原告又与被告签订《委托经营管理合同》，将原告所有商铺委托被告经营管理，并由乌鲁木齐中山方向置业有限公司为被告做担保，委托期限是十年，自2004年9月1日至2014年8月31日止，合同约定到期后按《商品房买卖协议》约定的交房标准将商铺交还原告。2014年8月31日，原告与被告合同约定的期限届满，双方因对商铺租赁租金计算标准无法协商一致，故而未能续签合同。在原合同失效，原告要求被告返还商铺时才得知，在合同履行期即将届满之时，被告恶意与第三方签订超过原、被告租赁合同期限的出租协议，以牟取不正当的利益。遂即，原告要求被告按原《委托经营管理合同》的约定返还商铺并赔偿损失，而被告以与第三方的协议未到期之理由拒不返还原告商铺，也不支付非法占有商铺期间的按市价计算的占用费，且继续强行占有原告商铺牟取非法利益，这严重侵犯了原告的合法权益。要求被告赔偿侵权期间的经济损失13675.48元（2014年9月至2015年12月），并返还商铺。被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司辩称：原、被告之间签订委托经营合同关系属实，合同到期后，双方未重新签订新的托管协议也是事实。但是三楼和五楼，85%以上的业主均与被告重新续签了合同，如果加上中山方向等老业主在内，超过了95%的业主均与原告续签了合同。续签合同符合绝大多数的业主的意愿，另外，原告的商铺具有特殊的产权属性，没有办法分割，也没有办法独立经营，如果按照原告的意愿返还，则不利于实现商铺的价值，也会损害其他业主的权益，最终将会导致绝大多数业主均无法获利的不利后果。根据物权法的处分原则，我方认为原告的处分属于无权处分，会侵害到其他业主的合法权益。原告所有商铺的五楼现租赁给江南王子和SOHO量贩，三楼租赁给90家商户，没有办法按照原告意愿分割返还。协议到期后，被告仍然按照原协议向原告支付固定收益，原告也没有提出异议，我方认为这应当认定为原告对于继续履行合同的认可。本案涉及广场得的整体经营及广场内数千家业主的合法权益，为维护广场的经营秩序及多数业主的合法权益，我方请求法院对本案做出客观公正的处理。经审理查明：2004年6月22日，原告秦亚峰与乌鲁木齐金世界经营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定：原告将坐落于乌鲁木齐市南湖路178号金世界商业中心（家乐福国际超市）地上第5层第E160商铺委托给乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经营管理，建筑面积共计5.07平方米，总房款为人民币34780元；委托管理期限自2004年9月1日起至2014年8月31日止；原告委托乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经营之物业为商业用途，并符合国家有关消防安全规定。乌鲁木齐金世界经营管理有限公司对该物业自行经营或者转租第三方经营，须向原告支付租金。该物业的租金按月计算，每月租金为人民币232元，年租金为人民币2784元；委托期间，原告承担因取得该物业收益而应缴纳的个人所得税及该物业的保险费用，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司承担使用该物业的水、电、暖费，卫生费，物业管理及其它相关经营性税费；本合同有效期满，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司需继续使用该物业的，应于期满之日前60天向原告提出续约要求；在同等条件下，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司对该物业有优先承租权。双方就继续委托经营管理事宜，应重新签订合同。合同签订后，原告将商铺交付给乌鲁木齐金世界经营管理有限公司委托经营。乌鲁木齐金世界经营管理有限公司已支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。2009年7月乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经核准将企业名称变更为乌鲁木齐港惠橘城经营管理有限公司；2015年7月31日乌鲁木齐港惠橘城经营管理有限公司经核准将企业名称变更为乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司。原告购买了上述商铺，并取得了位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路178号家乐福国际超市1栋5层E160号商铺的《房屋所有权证》，该房屋权属证书所附房屋分层分户平面图显示房屋在平面上紧密相连，无明确四至界限。2014年8月31日，原、被告合同约定的期限届满。因双方对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，原告不同意将商铺委托给乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司继续经营管理，双方未能续签合同。被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司现已将原告商铺所在的第五层出租给了第三方，该楼层业主共计155名，已有117名业主与被告续签了新的《委托经营管理协议》。被告与新签协议的业主达成的年租金标准（前两年）为原始购房总价的9%。被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司在2014年9至2015年5月共计9个月期间向原告秦亚峰每月以转账方式支付227.23元，共计2045.07元。2016年3月29日，原告向我院申请撤回要求被告返还商铺的诉讼请求。上述事实有《委托经营管理合同》、企业（企业集团）名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、房屋产权证、转账记录、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为：被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司在于原告秦亚峰之间的《委托经营管理合同》到期后，未向原告返还该商铺的事实存在，应当向原告赔偿占有期间的费用。原告撤回“判令返还该商铺”的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，本院予以准许。关于占有使用的赔偿标准问题，本院认为，根据大多数业主与被告续签协议约定的原始购房总价的9%的年租金标准，确定被告向原告以此标准支付占有使用费，既尽可能维护了原告的合法权益，也尊重了绝大多数业主的共同决定的客观事实，故根据公平原则，本院对原告主张的损失参照此标准计算为：原始合同的总房款×9%÷12个月×自2014年9月至2015年12月共计16个月。被告应按此标准减去已向被告支付款项后向原告赔偿损失。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司向原告秦亚峰赔偿损失2128.53元(34780元×9%÷12个月×16个月-2045.07元（被告已向原告支付的部分）)。本案争议标的13675.48元，给付金额2128.53元，占争议标的的16％，案件受理费119.19元（原告已预交），原告秦亚峰负担382.23元，被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司负担22.7元。以上被告乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司应当给付原告秦亚峰的款项，须于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  陈 新人民陪审员  何新英人民陪审员  吕文军二〇一六年六月二十三日书 记 员  王 蓓