天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终418号上诉人（原审原告）：陈文，女，1966年8月31日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：黄磊，天津哲科律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶昌明，天津哲科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于海鹏，男，1979年8月5日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李华阳，天津森特律师事务所律师。上诉人陈文因与上诉人于海鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审或依法改判支持陈文的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由于海鹏承担。事实和理由：一审认定的租赁合同解除时间、腾空房屋时间错误，从而导致在租金、违约金、赔偿金的认定上计算错误。于海鹏虽于2020年6月15日短信通知陈文解除合同，但其并未实际腾空房屋，因此合同解除时间应当是双方进行交接的时间。合同解除后，于海鹏应支付占用费、违约金、赔偿金一直到于海鹏有证据证实其实际腾空房屋完成交接之日。于海鹏上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或钙片于海鹏不承担陈文的损失82500元；2.上诉费由陈文承担。事实和理由：2020年6月15日当时疫情并未结束，于海鹏的餐饮店招聘不到服务员，陈文还要增加房租，导致于海鹏无法经营，于海鹏也积极帮陈文寻找租户，但因疫情及市场因素无人续租，因此于海鹏不存在违约行为，不应承担空置费用损失。陈文向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认双方签订的《底商租赁合同》于2020年9月15日解除;2.请求依法判决于海鹏在2020年9月16日之前腾空涉案房屋并与陈文办理房屋交接手续(若于海鹏延期腾房并与陈文办理房屋交接手续,则于海鹏应自2020年9月16日起至实际腾房并交接之日止按照每日904.11元标准向陈文支付房屋占用费);3.请求依法判决于海鹏向陈文支付自2020年5月1日至9月15日期间的租金合计123750元;4.请求依法判决于海鹏向陈文支付自2020年5月1日至9月15日期间应承担的违约金合计247500元;5.请求依法判决于海鹏将在涉案房屋地址上注册成立的“天津市河东区鹏广发餐厅”注册手续从涉案房屋所在地迁出；6.由于海鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：本案诉争房屋为坐落天津市河东区泰兴××路××号××商，面积238平方米，所有权人为陈文。2017年3月25日，陈文（甲方）与于海鹏（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租期自2017年5月1日至2022年4月30日，租金2017年5月1日至2020年4月30日期间年租金为300000元，第四至第五年租金按每年10%标准递增。租金于每年4月1日缴纳。若乙方在甲方没有违反合同情况下无故拖欠租金……每逾期一天，按每天租金的两倍向甲方支付迟延违约金。甲乙双方任何一方提前终止合同时，应当提前三个月通知对方……。上述合同签订后，于海鹏使用诉争房屋并支付房屋租金至2020年4月30日。2020年6月15日，于海鹏短信通知陈文解除合同并要求于2020年6月18日到房屋处办理交接手续。陈文接到于海鹏通知，但未与于海鹏进行交接。庭审期间经询，于海鹏表示诉争房屋内没有其物品，陈文可以完全支配诉争房屋。一审法院认为，本案陈文与于海鹏作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。对于双方合同解除时间，于海鹏主张于2020年5月底即告知陈文解除合同，但未能提交证据证明，一审法院不予认定。于海鹏于2020年6月15日短信通知陈文解除合同，此为明确解除合同通知。陈文虽主张依照合同约定，双方合同应于上述通知三个月后解除，但双方为房屋租赁合同，于海鹏既坚持不再继续租赁，则双方合同实际已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。因此，双方房屋租赁合同应当于2020年6月15日解除。对于陈文要求于海鹏腾房及交接一节，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案双方合同既解除，则陈文在接到于海鹏交接通知后，应当及时办理房屋交接，避免扩大损失。陈文虽主张于海鹏就房屋交接附加条件，但于海鹏对此否认，陈文未能举证证明，则对此一审法院不予采信。陈文拒绝交接房屋，且未能证明此后于海鹏仍占用诉争房屋，于海鹏确认诉争房屋内无其物品，陈文可完全支配诉争房屋，则应视为于海鹏已于2020年6月18日向陈文履行了腾房义务。故对于陈文要求于海鹏腾房的诉讼请求，一审法院不予支持。于海鹏虽已腾空诉争房屋，但仍应与陈文办理房屋交接手续，对于陈文要求于海鹏办理房屋交接手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于陈文主张的房屋租金及房屋占有使用费一节，于海鹏支付房屋租金至2020年4月30日，则其还应向陈文支付2020年5月1日至2020年6月15日期间的房屋租金41589.04元（300000*110%/365*46）。于海鹏于2020年6月18日履行了腾房义务，则还应向陈文支付2020年6月16日至2020年6月18日期间的房屋使用费，使用费的标准参照同期房屋租金标准计算，为2712.33元（300000*110%/365*3）。对于于海鹏是否应承担违约责任，一审法院分析认为，陈文与于海鹏基于真实意思表示自愿签订房屋租赁合同，双方均应当遵守合同约定，否则即应承担违约责任。于海鹏提出解除合同时间为2020年6月15日，此时本市餐饮行业已经恢复营业。于海鹏此时再以疫情为由为解除合同，不属于因不可抗力导致合同解除，于海鹏仍应为其单方解除合同承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案于海鹏单方解除合同给陈文造成的应为房屋空置损失，考虑双方剩余租赁期限等因素，一审法院酌定诉争房屋空置期为3个月，损失标准参照同期房屋租金标准，经计算为82500元（300000*110%/12*3）。双方合同既解除且于海鹏向陈文赔偿房屋空置损失，则其再要求于海鹏支付迟延支付租金违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决：“一、陈文与于海鹏之间就天津市河东区泰兴××路××号底商签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、于海鹏于本判决生效之日起十日内与陈文办理天津市河东区泰兴××路××号××商的交接手续；三、于海鹏于本判决生效之日起十日内给付陈文2020年5月1日至2020年6月15日期间的房屋租金41589.04元、2020年6月16日至2020年6月18日期间的房屋使用费2712.33元，以上共计44301.37元；四、于海鹏于本判决生效之日起十日内赔偿陈文损失82500元；五、于海鹏于本判决生效之日起十日内将其注册成立的“天津市河东区鹏广发餐厅”注册手续从天津市河东区泰兴××路××号××商处迁出；六、驳回陈文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6869元、减半收取计3434.5元，由陈文负担2161.5元，由于海鹏负担1173元。”本院二审期间，陈文提交证据如下：照片及视频、交接单，证明2020年10月25日以前于海鹏所有的物品一直放在涉案房屋中并未搬离。于海鹏的质证意见：不属于新的证据，仅能说明一审判决后双方的后续处置问题。本院认证意见：陈文的证据不足以达到其证明目的，本院对其主张的事实不予认定。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据当事人二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点为合同解除时间问题、房屋租金及占用费问题、违约责任问题。关于双方合同解除时间问题。于海鹏于2020年6月15日短信通知陈文解除合同并于6月18日办理交接手续，考虑到承租人于海鹏不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，一审法院确定2020年6月15日为合同解除时间并无不当，本院予以维持。陈文在接到于海鹏交接通知后，应当及时办理房屋交接，避免扩大损失。陈文未能举证证明因于海鹏的原因双方未能及时办理交接，应自行承担此后的房屋占用费损失。关于房屋租金及使用费问题。结合前述合同解除时间及应办理房屋交接的时间，一审判决根据双方租赁合同约定的租金标准，确定的2020年5月1日至2020年6月18日期间的房屋租金、房屋使用费计算方法得当，金额正确，本院予以维持。陈文上诉主张将房屋使用费计算至2020年10月25日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任问题。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理……承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，具体到本案，于海鹏已经依约支付租金至2020年4月30日，疫情期间的租金陈文亦未予减免，于海鹏虽于2020年6月提出解除合同，但其之前的经营行为显然亦受到疫情不可抗力的影响，考虑本案租赁合同履行的具体情况，陈文要求于海鹏承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决确定的由于海鹏向陈文支付三个月房屋空置费作为违约金有失妥当，本院予以纠正。综上所述，陈文的上诉请求不能成立，应予驳回；于海鹏的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4695号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4695号民事判决第四项；三、驳回上诉人陈文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6869元，减半收取计3434.5元，由上诉人陈文负担3191.5元，由上诉人于海鹏负担243元；二审案件受理费8731.5元，由上诉人陈文负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年四月七日书记员  梁哲琦