河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终299号上诉人（原审原告、执行案外人）：孙孝娣，女，1963年11月9日生，回族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：吴长河，洛阳法律研究会研究院，一般代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：河南台兴建设集团有限公司，住所地洛阳市洛龙区金城寨街22号。法定代表人：秦磊明，总经理。委托诉讼代理人：李海青，河南仕起律师事务所律师，特别授权。一审第三人：洛阳东鹏置业有限公司，住所地洛阳市西工区汉宫路62号。法定代表人：李书生。上诉人孙孝娣因与被上诉人河南台兴建设集团有限公司、一审第三人洛阳东鹏置业有限公司执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5837号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙孝娣及其委托诉讼代理人吴长河，被上诉人河南台兴建筑集团有限公司委托诉讼代理人李海青，一审第三人洛阳东鹏置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙孝娣上诉请求：1、依法撤销一审（2020）豫0303民初5837号民事判决，依法支持上诉人的诉讼请求。2、依法判决诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决书认定的事实错误。二、一审判决书存在瑕疵。三、上诉人完全享有云鹏海天二单元1303号房产的所有权。四、被上诉人的申请查封行为存在不当。被上诉人河南台兴建设集团有限公司答辩称：案外人孙孝娣与河南台兴建设集团有限公司（以下简称台兴公司）、东鹏置业有限公司（以下简称东鹏公司）执行异议之诉一案，台兴公司已经委托我作为其诉讼代理人，代理人认为西工区人民法院(2019)豫0303执异73号执行裁定书正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。现发表具体答辩意见如下：一、本案保全程序合法，对东鹏公司财产，即云鹏海天2-1303号房屋应当继续采取保全措施，以确保答辩人的债权得以实现。本案中西工区人民法院(2018)豫0303财保403号民事裁定书，系法院依照合法程序作出的保全行为。保全财产一直登记在被申请人东鹏置业有限公司名下，至今未发生权属变更，根据不动产物权变更原则，涉案房产仍系东鹏公司所有，原告不享有该物权，因此法院的保全行为正确，原告异议不成立。二、案外人提交证据不满足排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”但原告明显不满足上述情形。1、孙孝娣与东鹏公司未签订合法有效的商品房买卖合同，不能证明存在真实交易。孙孝娣并未提供商品房买卖合同，也未办理预售合同登记备案手续，且无转账流水，不能证明购买房屋的事实。订购单缺乏商品房买卖合同主要条款的约定，且有涂改痕迹，证据存在不确定性，缺乏关联性，无法证明其与东鹏公司存在真实交易。2、孙孝娣提交的证据并未显示涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且不能证明已经实际交付购房款。若案外人名下有其他房产，则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定的情形。3、案外人未审查东鹏公司销售资格，存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人应依相关规定要求预售人及时将预售合同报房产管理部门和土地管理部门备案，或直接申请预告登记，否则第三人应被认定具有一定的过错，人民法院应当继续查封涉案财产。案外人在签订合同时，并未查看东鹏公司相关手续，在没有办理预售登记许可证的情况下购买房屋，本身存在过错，应承担该行为造成的相应风险。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，依法执行人民法院在执行(2018)豫0303民初3816号民事判决书、(2018)豫0303财保403号民事裁定书的内容，并依法追究被答辩人的法律责任，以维护答辩人的合法权益。一审第三人洛阳东鹏置业有限公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原审原告孙孝娣向一审法院起诉请求：1．依法撤销洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303执异73号执行裁定书；2．依法解除对洛阳市西工区凯旋东路24号云鹏海天2-1303房屋的查封；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1．台兴公司与东鹏公司民间借贷纠纷一案，台兴公司于2018年6月7日向法院申请财产保全。法院作出（2018）豫0303财保403号民事裁定书，并于2018年6月28日查封了涉案房产（坐落：洛阳市西工区凯旋东路24号云鹏海天2-1303室）。于2019年7月15日作出（2018）豫0303民初3816号民事判决。案件审结后，台兴公司持生效的（2018）豫0303民初3816号民事判决书向法院申请执行，在执行涉案房屋过程中，孙孝娣向法院提出书面异议，要求解除对上述房产的查封和扣押。法院于2019年9月18日作出（2019）豫0303执异73号执行裁定书，认为虽然孙孝娣提出异议，但其未向法院提供书面合同，形式上不符合我国法律规定异议成立的条件。仅有的定购单上主要内容涂改，主要证据之间存在不确定性、缺乏关联性，无法形成完整证据链，不足以支持其主张而产生阻却执行的效力，故驳回孙孝娣的异议请求。孙孝娣不服该裁定，提起执行异议之诉，遂导致本案纠纷；2．云鹏海天房源定购单显示：“孙孝娣（由王敏乐涂改为孙孝娣）意向房源2单元1303室（由2单元2303室涂改为2单元1303室），已付订金壹拾万元（￥100000元）确定该房源，余款于云鹏海天项目工程主体封顶时一次性付清；10层以下（含10层）3000元／㎡，10层以上每平方加10元。经办人：石婧09.6.16……”东鹏公司第二项目部在该定购单上盖章；3.2015年2月10日洛阳东鹏置业有限公司向孙孝娣出具收据一份（票号：6116668），载明：收到孙孝娣云鹏海天房款100000元；4.2015年7月10日，孙孝娣与洛阳创景物业管理有限公司（以下简称创景物业公司）签订前期物业管理服务协议一份；5.2019年4月8日，创景物业公司出具证明一份，载明：“2015年9月16日，洛阳东鹏置业有限公司将“云鹏海天2-1303号房产”卖给孙孝娣。双方签订《定购合同》后，由我公司为孙孝娣办理入住手续，同时我公司收取了物业费、并签订了物业管理合同。装修后孙孝娣就正式入住“云鹏海天2-1303号”至今，住房时间已经4年。特此证明”并加盖公司印章；6.2019年4月8日，洛阳创景物业管理有限公司出具水费证明一份，载明：“云鹏海天小区2-1303业主孙孝娣，从2016年1月居住至今，水费有（由）物业公司代收，无缴费发票。特此证明。”并加盖公司印章；7.2020年6月10日，张小弟向孙孝娣出具证明一份，载明：“我叫张小弟，男，现年65岁，系洛阳东鹏公司项目经理，云鹏海天项目原计划盖28层，后因规划问题，改为16层，孙孝娣（女）元在本项目购23层后改为13层，楼层改动和名字改动均属实。特此证明”。孙孝娣另提交物业费收据三张、开通液化气证明及房屋内装修照片等证明其以实际占有并使用云鹏海天小区2-1303号房屋。庭审中，孙孝娣称其向东鹏公司缴纳的200000元均为现金支付。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房产登记在东鹏公司名下，法院依据生效判决执行涉案房屋并无不当。孙孝娣主张其已购买该房产，但未提交书面商品房买卖合同，其提交的云鹏海天房源定购单未对房屋的面积、总价款、交付期限及购房款的付款方式、交付期限等商品房买卖合同的主要条款进行约定，仅能说明其在2009年6月16日有购房意向；对于孙孝娣诉称其已缴纳200000元占总房款50％的主张，证据不足不予支持；且定购单上的姓名、意向房源部分存在涂改痕迹。张小弟对定购单涂改属实的证言因其本人未到庭接受质询，其身份及证言真实性无法核实，不予认可；孙孝娣提交的定购单、收据、证明、前期物业等证据均不是物权凭证，不足以证明其已合法取得涉案房屋，根据法律规定，并不能排除执行。故法院对涉案房产予以执行符合法律规定。因此，孙孝娣的异议请求不能产生阻却执行的效力。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：驳回孙孝娣的诉讼请求。本案受理费100元，由孙孝娣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙孝娣在二审中提交七组证据供法庭参考。第一组证据:取款凭条和收据。证明方向:2015年2月10日，原告为购买案涉房产时，找姐姐借款10万元，该借款由原告姐夫吕志忠从银行取出，以此条为证，原告借到该款后，于当日交给本案第三人东鹏公司，东鹏公司给原告出具收到10万元购房款收据一份(票号为6116668)。第二组证据:来访登记表一份。证明方向，原告购买了案涉房产后，由于第三人东鹏公司未按合同履行义务，多年不交房、乱涨价，导致购买该楼房产小区集体上访，原告也参加了上访，因是集体上访，雷国喜与李梅花二人代表所有业主。请政府帮助解决房子问题、赔偿损失等。第三组证据:收条一份。证明方向，2009年7月20日，王敏乐受原告委托办理购买案涉房产手续时，原告交给王敏乐10万元，由王敏乐替原告交给本案第三人东鹏公司，王敏乐当时为原告出具了该收条。第四组证据:情况说明一份。证明方向:2021年1月6日，本案第三人向洛阳中级人民法院出具了情况说明，该说明证明原告购买案涉房产时已交付20万元后，准备做按揭贷款，由于没有办理，原因是本案第三人东鹏公司当时不具备案涉楼房办证条件，无法办理按揭。另又说明了认购单上姓名王敏乐改为孙孝娣和意向房源由2室(A一2房型23层)，改为2单元1303室(A一2户型13层)，存在涂改痕迹，涂改痕迹系第三人东鹏公司所为，该情况说明具体内容表达具体，请洛阳市中级人民法院予以采信。第五组证据:照片三张。证明方向:案涉房产所在小区的楼房状况。第六组证据:光碟一盘。证明方向:2021年元月六日，原告向本案第三人东鹏置业有限公司又交了10万房款的过程。第七组证据:证人证言原告申请王敏乐，李梅花当庭作证。证明方向：第一，原告委托王敏乐办理购买本案第三人案涉房产的情况。第二，原告与第三人东鹏公司签订合同后，东鹏公司因没有履约而引起本小区业主对案涉房产争议，业主们集体上访的真实情况介绍。被上诉人河南台兴建设集团有限公司质证：第一组证据中取款凭条客户签名确认为吕志忠，只能说明在2015年2月10日吕志忠从中国建设银行的取款情况，吕志忠与孙孝娣的亲属关系不能直接证明，并且也不能证明该10万元的具体流向。2015年2月10日收据不是合同的凭证，只有真实的房屋买卖合同才能证明存在真实的房屋交易情况。第二组证据来访登记表，来访人为雷国喜，随访人为李梅花，只能说明该2人对政府的一些情况的反映和说明，并不能直接显示上诉人参与该信访行为，并且该来访登记表与本案无关。第三组证据收条，出具收条的人为王敏乐。王敏乐与东鹏公司或王敏乐与孙孝娣之间存有什么关系，或者说具有什么经济往来，收条上均不显示，并且王敏乐为其出具10万元收条，也不能证明王敏乐收到该款项之后，又办理了什么其他业务。2021年元月6日，东鹏公司出具的情况说明是在上诉人经历了一审二审又发回重审之后出具的情况说明，其并没有参与实际的庭审，并且只是东鹏公司的单向情况说明，如果该情况说明是作为证人证言出示，东鹏公司理应参加本次庭审，接受法院的实际调查，故该情况说明不具备法律效力。这个照片应该都是这个房子的真实状况，但是这跟本案也没啥关系，不予质证。关于光碟，2021年元月6日上诉人又补交了10万块钱房款，是在案件进行过程中对未交房款的补交行为，也证明了孙孝娣对涉案房屋根本没有缴纳够房款。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案争议焦点在于李香连是否对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于书面买卖合同，孙孝娣就案涉房屋仅提交一份经过涂改且涂改处并未捺印确认的《云鹏海天房源定购单》，其上诉主张已与洛阳东鹏置业有限公司签订正式商品房买卖合同，但未能提交予以佐证，故应承担举证不能的法律后果。关于购房款支付情况，孙孝娣仅能提供洛阳东鹏置业有限公司出具的“今收到孙孝娣交来云鹏海天房款壹拾万元整”一张，据此无法认定孙孝娣已经支付购买房屋的全部价款或者已按照合同约定支付价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，孙孝娣对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对孙孝娣上诉主张，本院不予支持。综上所述，孙孝娣的上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由孙孝娣负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年四月八日法官助理白璐书记员岳瑞莹