江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终968号上诉人（原审被告）：平华，男，1971年11月23日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：沈竹，江苏景丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市梁溪区教育局，住所地无锡市梁溪区永丰路1号。负责人：潘鹰，该单位局长。委托诉讼代理人：葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺煌，上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人平华因与被上诉人无锡市梁溪区教育局（以下简称梁溪区教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平华上诉请求：撤销一审判决，依法改判由陈建平承担还款责任。事实和理由：一、一审认定事实不清、证据不足。涉案房屋无锡市梁溪区XX路XX号XX中学沿XX路临时教育辅助用房的实际使用人为其及案外人陈建平。陈建平将涉案房屋转租并收取房屋租金，理应成为本案当事人，并依法承担责任。二、一审中，其申请追加陈建平为第三人，一审未予准许，属程序不当。三、一审认定本案为租赁合同纠纷，但在法律适用中并没有引用相关法律条文，属适用法律错误。梁溪区教育局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。梁溪区教育局向一审法院起诉请求：1.判令平华迁出并返还无锡市梁溪区XX路XX号XX中学沿XX路临时教育辅助用房;2.判令平华向梁溪区教育局支付房屋占有使用费（自2017年10月1日起至实际迁出并返还房屋之日止，按每年25万元计算）。一审法院认定事实如下：2012年10月15日，无锡市崇安区教育局（因无锡市行政区划调整，现已合并为梁溪区教育局，以下简称崇安区教育局）与平华签订《物业使用合同书》，双方约定崇安区教育局交付给平华使用的物业为无锡市梁溪区XX路XX号XX中学沿XX路临时教育辅助用房（XXX路XX号），物业总建筑面积1407平方米，层高两层，除一楼门卫室（约42平方米）由XX中学自用外，其余部分建筑面积约1360平方米交付给平华使用；崇安区教育局确保在双方约定的使用期限内，平华能够按照本合同的约定使用该物业。平华对该物业的权属性质以及相关行政审批手续已充分知晓，并且自愿承担因政策变化所产生的法律后果及风险。物业使用期限共五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，作为经营性物业使用；物业使用费2013年、2014年每年60万元，2015年80万元，2016年90万元，2017年100万元；履约保证金为人民币60万元，其中10万元作为本合同期限一致的保证金，不计利息，合同终止后十个工作日内无锡市崇安区教育局返还给平华，其余部分可冲抵使用费。物业使用费交付方式为每半年支付一次，每次支付当年物业使用费的一半，先付后用，上半年在上年度12月20日前付清，下半年在当年度6月20日前付清；因不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止。物业使用期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，不管该物业使用时间长短，甲方除按乙方实际使用时限结算物业使用费外，同意承担乙方如下损失……后崇安区教育局将房屋交付于平华使用。因区划调整，崇安区教育局的职能现由梁溪区教育局行使。2017年6月6日，因梁溪区教育局与平华房屋租赁合同纠纷，梁溪区教育局诉至该院，案号为（2017）苏0213民初5247号。该案于2018年7月17日作出判决认定：“平华于判决发生法律效力之日起七日内支付无锡市梁溪区教育局房屋使用费153万元。”后平华就该案判决向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院于2018年9月19日立案，案号为（2018）苏02民终3936号，2019年1月17日，无锡市中级人民法院作出了判决，认为“《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，虽然就涉案房屋崇安区教育局与平华签订的是《物业使用合同书》，但从合同的具体内容可以认定是房屋租赁合同，因涉案房屋属于超过规划许可期限的临时建筑，因此，一审认定崇安区教育局与平华签订的《物业使用合同书》为无效合同，符合法律规定。虽然房屋租赁合同无效，但平华仍应向梁溪区教育局支付房屋占有使用费。一般情况下，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。但在本案中，根据平华的陈述及梁溪区教育局的会议纪要,存在平华将二层临时用房退还及地铁出入口设置已影响平华对租赁房屋的实际使用等情况，故平华的房屋占有使用费不宜参照原合同约定的租金标准计算。根据梁溪区教育局的会议纪要所确认的房屋占有使用费及本案的房屋实际情况，酌定房屋占有使用费为每年25万元。即平华应支付梁溪区教育局房屋占有使用费62.5万元(2015年4月至2015年9月计12.5万元;2015年10月至2017年9月计50万元)。至于平华上诉认为一审程序不当的问题，经核查，一审并不存在程序不当的问题。平华的该上诉意见，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，平华的上诉请求部分成立。一审判决审判程序合法，但认定事实有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下:一、撤销无锡市梁溪区人民法院(2017)苏0213民初5247号民事判决;二、平华于判决发生法律效力之日起七日内支付梁溪区教育局房屋使用费62.5万元;三、驳回梁溪区教育局的其他诉讼请求。”诉讼中，梁溪区教育局认可收到平华支付的10万元履约保证金。另查明，江苏省无锡市财政局印发《关于应对疫情影响减免中小企业租赁市级行政事业单位房产租金的通知》，明确市级行政事业单位对中小企业减免房产租金的具体操作办法，全力支持行政事业单位与中小企业共克时艰。其中，一是明确了减免对象，规定了租赁市级行政事业单位房产（含场地）用于生产经营，受疫情影响经营遇到困难的中小企业（含个体工商户）均可申请房租减免。二是明确了减免标准，规定了疫情防控期间（从2020年1月起算）免收中小企业2个月房产租金。三是明确了减免方式，规定出租房产的市级行政事业单位结合租金缴纳和租赁期限的实际情况，可通过租金免收、租金抵扣、租期顺延和租金退回等方式实施减免。四是明确了操作流程，按照提高效率、精简审批的原则，要求出租方主动向中小企业宣传此项惠企政策，最大化政策落地效果，同时明确出租方直接受理减免申请并报主管部门审核后实施，完成情况及时报财政部门备案。以上事实，有《物业使用合同书》、（2017）苏0213民初5247号民事判决书、（2018）苏02民终3936号民事判决书、现场照片、教育局会议纪要（2013）2号、无锡财政新闻截屏等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案涉及的《物业使用合同书》已被生效裁判认定为无效合同，故崇安区教育局与平华签订的《物业使用合同书》自始没有法律约束力。梁溪区教育局要求平华迁出并返还无锡市XX路XX号XX中学沿XX路临时教育辅助用房，符合法律规定，该院予以支持。关于每年25万元的标准，已有生效裁判文书佐证且平华予以认可，该院予以采纳。因涉案租赁合同已被认定无效，故平华关于使用期限的约定是有效的意见以及基于该合同将租赁期限延长636天的抗辩意见，该院不予采纳。《物业使用合同书》无效后，平华应当返还案涉物业并支付占有使用费。梁溪区教育局确认收到平华履约保证金10万元，上述保证金应予以返还。关于平华提出的因合同无效要求梁溪区教育局赔偿损失，该院不予支持。理由：1.结合合同约定，平华对案涉物业的权属性质以及相关行政审批手续已充分知晓，并且自愿承担因政策变化所产生的法律后果及风险，平华称梁溪区教育局在签合同时存在欺诈且其不知晓案涉房屋系属于超过规划许可期限的临时工程无证据佐证；2.因案涉合同无效导致的损失，平华亦无证据佐证。关于平华提出的因疫情原因要求减免两个月租金，该院亦不予支持。根据无锡市财政局印发《关于应对疫情影响减免中小企业租赁市级行政事业单位房产租金的通知》，明确市级行政事业单位对中小企业减免房产租金的具体操作办法，全力支持行政事业单位与中小企业共克时艰。其中明确了减免对象，规定了租赁市级行政事业单位房产（含场地）用于生产经营，受疫情影响经营遇到困难的中小企业（含个体工商户）均可申请房租减免。二是明确了减免标准，规定了疫情防控期间（从2020年1月起算）免收中小企业2个月房产租金。而平华系个人，并非该通知中明确的对象且平华亦未举证证明疫情对其造成的损失，故对其提出的减免两个月租金的要求，该院不予支持。关于平华提出的房屋由平华与案外人陈建平共同使用，应当追加陈建平共同承担案涉房屋的占用使用费的抗辩，根据（2018）苏02民终3936号民事判决书作出的认定，二审生效判决并未对此予以改判，因此对平华提出的该抗辩，该院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决：一、平华应于判决发生法律效力之日起十日内，迁出无锡市XX路XX号XX中学沿XX路临时教育辅助用房，并将房屋返还给梁溪区教育局；二、平华于判决发生法律效力之日起十日内向梁溪区教育局支付房屋占有使用费（自2017年10月1日起至实际迁出并返还房屋之日止，按每年25万元计算）；三、梁溪区教育局应于判决发生法律效力之日起十日内向平华退还履约保证金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10258元，减半收取为5129元，由平华负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案租赁合同的主体双方，本院作出的生效判决，即（2018）苏02民终3936号民事判决书已经认定平华与梁溪区教育局系租赁合同的双方当事人，平华属于房屋承租人，应当承担支付房屋使用费的责任。故平华认为涉案房屋由平华与陈建平共同使用，应当追加陈建平共同承担支付房屋使用费的上诉意见本院不予采纳，平华与陈建平之间的法律关系可另行处理。对涉案合同效力的认定，生效的法律文书也已作出认定，一审根据无效合同的相关规定所作判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10258元，由上诉人平华负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年四月七日书记员 华茜渝