辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终350号上诉人（原审被告）：程毅，男，1970年5月28日出生，汉族，住辽阳市。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区解放路**。法定代表人：周全，系该公司经理。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人程毅因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司（以下简称富虹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人程毅，被上诉人富虹物业公司的委托诉讼代理人李月、刘恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程毅上诉请求：1、依法撤销（2020）辽1002民初2686号民事判决书；2、依法改判或者发回重审；3、本案一切诉讼费用由富虹物业公司承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。富虹物业公司称：物业给业主提供了应该由物业提供的各项服务，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接收相关物业服务理由拒付物业服务费。首先，本人不认同和富虹物业属于物业和业主的关系，因为富虹物业公司自从2015年以来，没有和业主委员会及业主签订任何服务合同，而富虹物业公司依然在园区运营，相当于富虹物业公司变相强迫业主接受一些服务，本人只认可楼道照明和生活垃圾清理，所以富虹物业公司与本人不能完全属于物业和业主关系；其次，富虹物业公司擅自提高物业费（物业费从0.8元涨到1.2元，涨幅高达50%），并且未召开业主大会和经业主大会半数以上业主同意，业主多次找富虹物业公司交涉，富虹物业公司不予理踩。二、一审判决的依据错误和适用的法律错误。一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。事实是：部分业务委员会成员证明与富虹物业就服务内容签订合同，但是物业公司拿不出具体合同，并且在白塔区的物业管理部门也查询不到应当备案的相关合同。所以物业公司也谈不上按照约定全面履行自己的义务。一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请示业主支付物业费的，人民法院应予支持。事实是：我方有正当理由才拒绝缴纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，此主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。事实上，富虹物业公司擅自涨物业费，并且没有召开业主大会和得到半数业主通过，这一行为是违反国家法律规定的。富虹物业公司违反法律收费在先，而业主抗拒缴费在后，人民法院应该应予支持业主的行为。而一审法院却无视富虹物业公司的违法涨价行为，并将其视为合法。三、一审法院判决未认定事实的错误判决应该纠正。国家制定的法律是规范社会行为的准则，判别是非的标准。富虹物业公司违反国家法律擅自涨物业费，这一违法行为不能得到肯定，如果社会上都效仿此行为，将违法行为变相合法化，那法律的尊严如何捍卫，法律的权威如何维护，公民的合法权益如何得到保障。这一违法行为与党的依法治国，建立法治国家的方略相抵触。另外，没有与业主委员会签订合同，2016年涨价没有召开业主委员会，不合法。富虹物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，我公司与程毅间建立了物业服务合同关系。程毅与辽阳捷诚物业服务有限公司在入住之初签订了物业服务合同。2014年7月，捷诚公司的权利义务由富虹物业公司承接。虽然业主委员会或程毅与我公司间并未签订书面合同，但我公司作为富虹园区唯一的物业服务企业，提供了物业服务，富虹园区的业主接受了服务，并从2014年开始向我公司支付物业费，以行为表示了对物业服务合同的认可。绝大多数业主及业主委员会对合同的认可，对全体业主有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法典》第九百四十条、《物业管理条例》第二十六条、《辽阳市物业管理办法》第三十二条的规定，在富虹社区的业主大会未依法定程序解除与富虹公司的合同、选聘其他物业服务企业之前，富虹公司与全体业主的物业服务合同关系是合法有效的。其次，我公司提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。2015年9月，因经营成本上升，长期亏损经营，富虹物业拟提高物业费标准，按每平方米每月1.2元收取，并在园区内进行了公示。其后因部分业主的异议，政府相关部门及业主委员会组成了调查小组，对物业公司账目进行审计，结果为亏损。2016年开始，富虹公司按新标准收取物业费。富虹社区作为一个超大的社区，要召开业主大会讨论调整物业费标准的问题显然不具有操作性。物业公司在园区张贴公告，在几个月的时间内，提出异议的只是很少的一部分业主，绝大多数业主按照调整后的标准缴纳了物业费。可见，富虹园区绝大部分业主是认可物业费调整的，业主委员会也认为上述情况基本符合客观事实，认可了物业费调整的行为。因此，我公司调整物业费是合理合法的。第三、我公司已经履行了主要合同义务，程毅应及时足额支付物业费。我公司作为物业服务企业，承担了园区卫生维护、安全保障、设备管理等义务，通过多年的运行，整体良好，履行了主要的合同义务。在服务工作中，我公司的工作确实存在一些瑕疵，比如走访不及时，调查不到位，但这些瑕疵主要是随附义务，不足以成为程毅不支付物业费的抗辩事由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催告，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限仍未缴纳物业费，物业服务企业讲求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务的，业主仅以未享受或者以无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，在业主委员会已认可物业服务合同及物业非标准的情况下，我公司为程毅提供了物业服务，原审发愿判决程毅给付物业费并无不当。第四、程毅关于房屋质量、广告收入、停车费收益账目公开的要求与我公司追索物业费不是同一法律关系，并非合理的抗辩事由。关于程毅提出要求物业公司承担房屋保修相关责任，以及公开广告收入、停车费等问题，对于房屋质量问题，其可以另案主张权利，对于账目公开等事项，如有相关要求，应由业委会提出。另外，这些要求也并非不交纳物业费的合理抗辩事由吗，不是本案需处理的法律关系，如果程毅主张物业服务存在瑕疵，应承担相应的举证责任。富虹物业公司向一审法院起诉请求：我公司与程毅属于物业和业主关系，程毅无理由拒不交纳物业费，给我公司带来经济损失。我公司每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与其联系，并多次张贴催费通知单，但程毅置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。综上，1、依法判定程毅交纳所欠的2016.1.1-2020.9.30物业费7,050.67元；2、请求判令程毅支付所欠物业费7,050.67元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由程毅承担。一审法院认定事实：程毅系富虹阳光尊邸二期64幢东3单元5-501房屋的业主，房屋面积103.08m。程毅与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由富虹物业公司承接。2015年9月2日，富虹物业公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。一审法院认为，程毅与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，富虹物业公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由富虹物业公司为程毅所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，本院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现程毅拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。故富虹物业公司主张程毅给付2016年1月1日至2020年9月30日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，予以支持。富虹物业公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从程毅庭审中提供的证据看，富虹物业公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。富虹物业公司主张资金占用损失，因其未提供证据证明富虹物业公司与程毅双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张本院不予支持。关于程毅主张富虹物业公司服务不到位，对其造成损失而拒绝缴纳物业费的抗辩，程毅可另行主张相关权利。判决：程毅给付富虹物业公司自2016年1月1日至2020年9月30日的物业管理费7050.67元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由程毅负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，富虹物业公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由富虹物业公司为程毅所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。程毅于2011年入住该小区，2016年开始没有交过物业费用，富虹物业公司要求其交纳物业费，并无不当。关于程毅主张“富虹物业公司擅自将物业费提高至1.2元/平，其不应按该标准支付物业费”一节，根据富虹物业公司提供的《关于富虹物业费调整的说明》可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故程毅的上诉主张本院不予支持。关于程毅上诉主张富虹物业公司占地改建、收取费用去向等问题，可通过业主委员会主张权利。综上所述，上诉人程毅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程毅负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  艾德玲二〇二一年四月八日法官助理姜文瀚书记员任玥