广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25009号原告（反诉被告）：于彦，女，汉族，住广东省广州市天河区×××××××××××，公民身份号码372××××××××××××527。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑春婷，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东荔盈置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：熊建华，男，被告公司员工。委托诉讼代理人：陈龙，男，被告公司员工。原告于彦与被告广东荔盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，被告向本院提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人郑勇、郑春婷，被告的委托诉讼代理人熊建华、陈龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告签订的《定制意向书》（编号0001604号）和《物业定制合同》；2.被告返还购房款2428970元给原告；3.被告支付违约金967794元给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月12日，原告与被告签订《定制意向书》，约定原告向被告定制购买位于佛山市**铺（以下简称涉讼商铺），总价为4838970元。同年8月2日，原、被告签订《物业定制合同》，除意向书约定的条款外，双方约定剩余定制款2410000元通过商业贷款方式支付。合同第八条还约定：双方直接签署政府部门指定版本的《买卖合同》，自双方签署正式合同后已付定制款自动转为购房款，双方根据政府的规定共同办理共用宗土地房产“两证合一”的《房地产权证》或《不动产登记证》。合同签订后，原告依约支付了首期购房款2428970元给被告。2020年3月29日，原告通过微信在“星港城售后群”发现，涉讼星港国际广场销售的商铺土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。此时，原告才知道被告在销售涉讼商铺时隐瞒了其销售的商铺未来将无偿由集体土地所有人收回的重大事实。这与原告理解的商铺买卖完全不同。为此，原告向被告提出严正交涉，要求解除合同，退还购房款，但却遭到被告拒绝。根据《合同法》第五十四条：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告认为，被告隐瞒涉讼商铺未来会被土地所有权人无偿收回的重大事实，构成欺诈。原告在完全不知情的情况下与被告签订了《定制意向书》和《物业定制合同》。该两份协议的实际履行与原告理解的房屋买卖合同完全不同，违背了原告的真实意思。依法，原告有权申请撤销。本案中，被告在与原告签订协议时就已经清楚涉讼商铺未来会被无偿收回的事实，其为了骗取原告签订协议而故意隐瞒重大事实，导致原告不能实现合同目的。被告构成严重违约，应当根据《物业定制合同》第十四条按定制总价的20%向原告支付违约金，故起诉。被告辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，原告出于谋取不正当利益为目的，通过捏造事实的方式诉诸法院，其行为不仅严重违背诚实信用原则，同时也严重浪费司法资源，恳请法院依法予以全部驳回，理由如下：一，原告无权请求撤销双方签订的《定制意向书》及《物业定制合同》，本案不存在法定的可撤销事由。（一）原、被告于2017年5月12日签订《定制意向书》（编号0001604号），该意向书第一条已就涉讼合同物业的基本情况进行约定，涉讼合同物业所在土地性质为集体土地使用权，功能为商业（以房产证为准），该条约定已经明确了涉讼合同物业所在项目属于农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），根据《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》第二十六条的规定，使用权限届满，由集体组织无偿收回。该意向书第三条第1款进一步明确约定：“乙方（原告）确认对其所定制该物业的状况、交易条件已有充分的了解，并已经阅读且理解甲方（被告）在销售现场公示本项目的《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《物业定制合同》《前期物业服务协议》及其他示范文本和认购须知等其他文件、证书及重要提示，乙方均无异议，并自愿签署本《意向书》及上述合同”。被告对涉讼合同物业所在项目对外预售前，已按政府主管部门的要求将包括但不限于被告的《营业执照》《资质证书》、项目地块《土地使用权证》、地名《建设项目名称》预核准通知书、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《公示》《商品房预售许可证》（编号：南房预字第2016072002号）《不利因素公示》《南海区关于农村集体建设用地项目投资风险识别的重要提示》等文件资料在销售场所公告栏进行公示，截止目前仍陈列在被告的销售场所。并且根据相关规定，房地产开发商必须办理前述证照并公示，通过相关部门的联合检查通过后方可对外销售房产，相关部门每年也对前述文件资料进行不定期的检查，因此，被告在开售前必然已经将该等资料进行公示。前述公示文件资料已清楚、全面地披露了涉讼合同物业所在地块的土地性质属于集体土地，项目建设为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），使用期满后，权属人有优先续约权，权属人未申请续约或虽申请未获批准的，土地所有权人届时无偿收回该地块的使用权。因此，原告作为完全民事行为能力人，在签订《定制意向书》前已经清楚涉讼物业的使用年限及使用期满后无偿收回的情况。被告就相关信息已作完整的披露，不存在原告主张的欺诈行为。（二）原、被告于2017年8月12日签订《物业定制合同》，约定原告定制被告开发的涉讼商铺，总价款为4838970元，付款方式为银行贷款付款。原告在支付首期房款后，剩余房款2410000元至今仍未按合同约定向被告支付，已构成严重违约。原告以“合同存在欺诈”为由，请求撤销合同的真正目的是无力支付房款，企图通过撤销合同达到退房目的，其行为严重违反诚实信用原则和违背契约精神，该等不正当行为不应得到支持。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”根据以上规定，欺诈的构成要件有三，一是行为人主观上具有欺诈的故意，即明知自己的行为会发生损害他人的后果而故意为之，或者放任结果的发生，其目的是使对方陷入错误认识，从而获得某种利益；二是行为人在客观上实施了隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为；三是行为人的行为客观上使相对方陷于错误认知，并作出错误意思表示。本案中，被告并没有存在前述行为，不符合欺诈的构成要件。首先，被告不具有主观上欺诈的故意，在涉讼合同签订的过程中，被告并不存在故意虚构事实或故意隐瞒真实情况的情形，被告已经全面、客观地将涉讼合同物业所在项目的有关情况根据政府主管部门的规定，在销售场所主动地进行陈列公示，其公示的对象是包括原告在内的所有不特定购房者，因此，被告不存在法律规定的主观上故意虚构事实或故意隐瞒真实情况的故意。其次，客观上，被告在销售和签订合同的过程并未实施隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为，原告也未提供相应的证据证明被告实施了该等行为。最后，根据《物业定制合同》第一条第2款、第二条的约定，涉讼物业的土地使用年限为40年（从2014年6月30日起计），购房总价款为4838970元。双方在签订《定制意向书》《物业定制合同》以及后续的合同履行过程中也一直遵循该合同约定履行，原告并无错误认识，也未造成利益减损。另外，《物业定制合同》第一条第2款明确约定：“该物业用地性质为商业用地（以房产证记载为准），土地性质为集体土地使用权，交楼标准为毛坯，土地使用年限为40年（从2014年6月30日起计）”。因此，本案中，即使原告认为其在签订《定制意向书》时受到欺诈，但最晚至签订《物业定制合同》时，即2017年8月2日，原告已经知道或应当知道合同可撤销事由，撒销权行使的期限自2017年8月2日起至2018年8月1日止。然而，本案中，原告于2020年9月1日具状起诉，请求撤销合同，根据合同法第五十五条之规定，原告的撤销权已丧失，不再享有撤销权。（四）据原、被告的历史沟通记录得知，原告一直对于《不动产权证》附记第2栏“权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回”的记载内容持有异议，要求删除该记载内容。被告认为《不动产权证》的记载事项及相关附记样式属于行政主管部门根据有关法律、法规、规章规定进行登记记载的行政行为，同时也符合《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》第二十六条、第四十二条的规定。若原告对有关的法律、法规、规章规定的内容及行政主管部门作出的行政行为有异议，可以通过向立法机关、行政机关提出质询意见和建议，要求相关部门作出答疑或回复，而不应该错误地、违背诚实信用地捏造事实，以被告存在欺诈为由要求撤销合同，损害各方合法利益。因此，本案中被告并不存在合同欺诈的行为，原告请求撤销合同无事实和法律依据，应予驳回。二，被告无需向原告返还购房款2428970元。根据上述第一条的答辩意见，本案不存在可撒销的法定事由，双方签订的合同并未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家、集体及第三人的合法利益，合法有效，应受法律保护，合同各方应当继续履行各自的合同义务。原告请求被告返还购房款2428970元无事实和法律依据,应予驳回。相反，原告自2017年至今，尚未付清购房尾款，已构成严重违约，原告应当按照合同约定及时履行合同义务，付清购房尾款。三，被告无需向原告支付任何违约金。本案中，被告不存在任何违约行为，更不存在《物业定制合同》第十四条约定的违约情形，原告请求被告支付违约金967794元无事实和法律依据。相反，因被告拖欠购房尾款的行为构成严重违约，原告应当根据《物业定制合同》第十条、十二条的约定向被告支付违约金。四，另据了解，原告将涉讼物业于2017年8月2日与案外人佛山星港城商业管理有限公司（以下简称星港城公司）签订《租赁合同》，合同期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，每月租金32260元。若本案支持原告的诉讼请求，判决撤销《物业定制合同》，将严重影响市场主体的交易安全，不利于维护交易稳定，导致被告、原告、案外人的权利均处于不受保护的悬空状态，原告自2017年8月2日起至合同被撤销期间，因占有、使用涉讼商铺所取得的全部收益应当向被告返还。被告向本院提出反诉请求：1.原告继续履行《定制意向书》《物业定制合同》，立即向被告支付购房余额2410000元；2.原告承担逾期付款的违约责任，并向被告支付违约金59768元（以2410000元为基数，按照《物业定制合同》约定的日利率万分之二计算违约金，自2020年6月19日起算，暂计至2020年10月21日，暂计59768元）；3.本案本诉和反诉的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月12日、2017年8月2日，原、被告分别签订了《定制意向书》《物业定制合同》，原告定制了涉讼商铺。该商铺建筑面积为70.13平方米，总价为4838970元。原告签订合同时，已经支付定金100000元和首期款2328970元，剩余款项选择银行贷款方式付款。《定制意向书》第二条明确约定，如不能贷款的，乙方（原告）须一次性支付余款。《物定制合同》第三条也有相同约定。根据《定制意向书》中关于付款方式的约定：“若通过贷款付款，楼款的50%（即¥2410000元）向银行申请贷款，乙方须于签订本《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的乙方须一次性支付余额”和《物业定制合同》中关于付款方式的约定“乙方接到甲方通知之日起七日内办妥剩余定制款（RMB）贰佰肆拾壹万元正（¥2410000元）的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）”，原告签订合同后，先至广州农村商业银行番禺支行办理贷款,银行方通过内部征信系统，得知原告征信有瑕疵，不予办理贷款。其次，原告在2019年7月22日至顺德农村商业锒行再次办理抵押贷款，后原告对贷款利息条件不予接受，拒绝办理贷款。2019年12月，被告售后人员通过微信与原告联系后得知，截止2019年12月26日，原告仍未办理银行贷款手续，也未通过其他方式向被告支付购房尾款。2020年6月12日，被告售后人员再次与原告沟通剩余款项付款方案。被告于2020年6月8日通过邮政快递方式向原告邮寄《告知函》，要求其于收到函件后十日内办理贷款或变更付款方式。经查，原告于2020年6月9日收到该告知函。但原告至今仍未支付购房余款2410000元，已构成严重违约。根据《物业定制合同》第十二条的约定，原告逾期付款的，每逾期一天，按应付金额万分之二为标准向被告支付违约金。自2020年6月19日起暂计至2020年10月21日，违约金额为59768元，故原告应立即向被告一次性支付购房余款2410000元及逾期付款违约金，两项合计2469768元。原告于2020年9月1日向法院提起诉讼要求撒销《定制意向书》《物业定制合同》，并要求被告返还购房款2428970元，同时要求被告支付违约金967794元。被告认为，原、被告签订的《定制意向书》《物业定制合同》是当事人真实的意思表示，合同内容合法有效。既然合同是当事人之间的法律，就理应信守。原告无视合同约定，拒不履行合同的行为已构成严重违约，应当承担相应的法律责任，故反诉。原告辩称，其答辩意见与起诉意见一致，另补充：1.原告没有看到公示栏的内容，被告的销售人员从未告知原告要注意公示栏的内容，更没有告知涉讼商铺在土地使用期满后将由村组织无偿收回的事实。即使被告有公示栏的内容，也只是相关的法规及文件的条款，没有指向涉讼商铺在期满后会被村无偿收回的具体情况，不足以认定被告已经向原告告知不利因素。2.根据定制合同约定，剩余房款是通过办理银行按揭的方式支付，不存在原告无力支付房款的问题。事实上，由于涉讼商铺存在土地使用期满后由村无偿收回的情况，银行不可能按国有土地使用权商铺的标准办理按揭贷款，且原告购买涉讼商铺的目的是为了商铺升值后可以转让赚取升值的差价，由于存在土地使用期满后由村无偿收回的事实，这会导致商铺贬值不存在升值的可能。3.被告故意隐瞒重大不利因素，目的是为了将其房产的销售价格以国有土地使用权的销售价值无差别或更高，事实上也是如此。涉讼商铺的销售价格在打完折后还要69000元/平方米，高于当时同地段国有土地的价格，因此被告的行为符合合同法第54条第二款的情形。除原告外，还有大量购买人也起诉被告，所有的购买人均指控被告在销售房屋时故意隐瞒土地使用期满后地上建筑将由村无偿收回的事实。当事人围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，原告提交的微信聊天记录为打印件，且无被告方人员参与，本院在本案中不予采信；原告提交的不动产权证虽是复印件，但被告确认该不动产权证记载的信息客观真实，本院采信其真实性并综合认定其证明力；原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院予以采信。被告提交的《告知函》及相应的EMS邮单、物流信息，原告确认有收件，本院予以采信；被告提交的《特殊变更申请单》为复印件，被告无法提供原件核对，且被告自认非原告本人所写，故本院不予采信；被告提交的商品房预售许可证与本案涉讼商铺无关，本院不采纳其关联性；被告提交的建设工程竣工规划验收合格证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表反映涉讼商铺所在项目的规划报建、建设及竣工验收情况，原告未举证推翻，本院予以采信；被告提交的《公示》《不利因素公示》《南海区关于农村集体建设用地项目投资风险识别的重要提示》《地名（建设项目名称）预核准通知书》及录像光盘拟证明其公示相关文件的情况，鉴于上述文件的公示是被告对外公开销售涉讼房屋所在项目房产的基本政策要求，没有证据反映被告曾存在因未按规定公示相关材料被行政机关处罚的情况，故本院推定被告在原告购买涉讼商铺时，有按规定公示涉讼项目的相关文件。被告提交的其他证据，原告确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺所在土地登记土地使用权人为荔盈公司，地类（用途）为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，使用权类型为出让集体土地使用权，终止日期为2054年6月30日，该宗地为“农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）”。2017年5月12日，原、被告签订《定制意向书》（编号：0001604号），约定：原告自愿向被告定制购买涉讼商铺；该商铺建筑面积约为70.13平方米，套内建筑面积56.1平方米，土地性质为集体土地使用权，功能为商业（以房产证为准），交楼标准为毛坯；定制价为4838970元；原告以贷款方式付款，定金100000元于签订意向书当天付清，首期定制款2328970元（除定金外）于签订《物业定制合同》及其补充协议当天付清，或2017年5月19日前付清（以先到期之日支付）；楼款的50%（即2410000元）向银行申请贷款，原告须于签订《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的原告须一次性支付余款；原告确认对其所定制的物业的状况、交易条件已有充分的了解，并已经阅读且理解被告在销售现场公示本项目的《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《物业定制合同》《前期物业服务协议》及其他示范文本和认购须知等其他文件、证书及重要提示，原告均无异议，并自愿签署《意向书》及上述合同；原告在签订《意向书》之日起三天内完整提交定制资料及贷款资料，并于7日内（即2017年5月19日之前）或被告发出的签约通知送达原告后2日内，原告须携本《意向书》原件、定金收据原件及有效身份证证明文件、资料及定制资料到营销中心交纳首期定制款及签订《物业定制合同》及相关合同；如果原告逾期签约或支付定制款的或申请贷款的或有其他违约情况的，原告按定制价每日万分之五支付逾期违约金；超过三十天仍未支付的，被告有权单方解除本《意向书》，定金没收，并有权将该物业另行处分；在办理房产证时，原告须按政府规定交纳相关税费并签订政府部门指定版本的《买卖合同》；被告已公示《物业定制合同》《前期物业服务协议》等合同及文件，双方同意按被告公示的上述合同及文件样式签署，原告不得以未能与被告就《物业定制合同》的条款达成一致为由拒绝签署《物业定制合同》或解除本《意向书》。同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的购买涉讼商铺的定金100000元。2017年5月31日，涉讼商铺所在楼宇取得建设工程竣工规划验收合格证，该证附注“该项目认定为‘农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）’”。2017年8月2日，原、被告签订《物业定制合同》，约定：根据中华人民共和国现行相关法律法规、政府颁布的规章、政策及《佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法》等规章文件，原告向被告定制涉讼商铺；该商铺的建筑面积约为70.13平方米，套内建筑面积约56.1平方米（具体建筑面积以竣工后房地产测绘部门实际测绘为准），层高约5.7米；涉讼商铺用地性质为商业用地（以房产证记载为准），土地性质集体土地使用权，交楼标准为毛坯，土地使用年限为40年（从2014年6月30日起计）；涉讼商铺依附的集体土地使用权现正处于抵押状态，抵押期限为2年，自2016年6月起至2018年6月止；涉讼商铺定制单价为69000元/㎡（按合同建筑面积计价），总价款为4838970元，如因双方订立本合同及签订政府部门指定版本的《买卖合同》而产生的契税、登记费、印花税等各项税费由双方按政府现行相关规定各自缴纳；采用银行贷款方式付款，原告须于签订合同之日支付定金100000元，于2017年8月2日前支付2428970元，并于接到被告通知之日起七日内办妥剩余定制款2410000元的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）；涉讼商铺经相关主管部门竣工验收合格后交付，交付标准为毛坯；在原告依照本定制合同约定缴纳全额定制款、办妥贷款手续以及按规定向物业管理公司缴付管理费及水电费押金的前提下，被告于2017年9月30日前，将涉讼商铺交付给原告，交付形式为钥匙的签收或收楼确认书的签署；如原告未能按照约定付清房款及办妥贷款手续，亦或因不可抗力或非被告所能预见、控制或抗拒等原因，该业务交付日期顺延，具体日期以被告书面通知为准；在涉讼商铺所在项目通过竣工验收，经政府主管部门办理确权后，按规划、国土、住建部门以及集体商服产业办等部门审定的房屋基本单元核发现售备案证明后，被告负责于2018年6月30日前办妥本合同第一条第3项载明的土地使用权抵押注销手续，双方直接签署政府部门指定版本的《买卖合同》（签署时间由被告于上述日期前书面通知），原告应在收到被告通知后7个工作日内前往被告指定地点办理相关手续；自双方签署正式合同后已付定制款自动转为购房款；《买卖合同》签订后90日内，双方根据政府的规定共同办理共用宗土地房产“两证合一”的《房地产权证》或《不动产登记证》（如需向国家有关部门缴纳办理房产证或不动产登记证费用的，双方按当时有关规定各自承担相关税费，原告部分由被告代收代缴，被告不承担开具发票的责任，原告未支付上述费用的，被告免除协助履行办证的义务）；在本合同签订后且原告实际付款之日起两年内，双方任一方无正当理由不得单方面解除或终止本台同，任一方单方解除的，守约方有权要求继续履行，否则违约方应按定制总价的20%向对方支付违约金，已交付的款项及物业各自返还；本合同生效后且原告已按照合同约定履行付款义务后，被告未能如期交付的，每逾期一天，按原告已付金额万分之二为标准向原告支付违约金；逾期超过90日的，原告有权选择解除合司，要求被告退还合同款项并按约定承担违约责任；原告逾期支付本合同约定的定制款项等款项，每逾期一天，按应付金额万分之二为标准向被告支付滞纳金；逾期超过90日的，除原告应付滞纳金外，被告有权选择解除本合同，收回该涉讼商铺，并要求原告按约定承担违约责任；原告须于被告书面通知后七日内前往被告现场或指定地点办理贷款手续；因原告自身原因不能按约定办妥贷款手续而又拒绝选择其他付款方式的，视为逾期付款并按约定承担违约责任。同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉讼商铺的首期款2328970元。2019年12月19日，原告通过微信联系被告的工作人员，表示“我想好解决办法了会尽快通知您的”，被告的工作人员回复要求尽快。2019年12月26日，被告的工作人员通过微信联系原告询问考虑情况，原告答复“没办法，过年后再去办贷款行不行”，被告的工作人员回复要求尽快。原告回复称“有人买吗？有人买跟我说一声呗，我就不供了。”2020年6月8日，被告向原告邮寄《告知函》，主张原告欠付房款，要求原告于收函后10日内尽快办理贷款手续或变更其他付款方式，按照合同约定付清房款。该《告知函》于同月9日妥投。2020年6月12日，被告的工作人员微信联系原告，内容为：“我是星港城客服的，现在跟您大概计算了租金抵尾款的款项”，“应支付尾款为：2410000元，抵扣未支付租金后剩余尾款为：1861580元（不含税）”，“麻烦伍太太帮忙转发给伍先生，谢谢！”原告答复“好的”。诉讼中，双方当事人确认：涉讼交易尚未办理网签手续，被告提交的材料反映，被告曾于2020年6月23日通过短信通知原告办理网签手续，但原告未予配合办理。另查明：2015年12月11日，佛山市南海区人民政府公开发布《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》（南府[2015]50号），其中同期公布的《佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法》第二十二条规定：农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，农村集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理，未约定的由村（居）集体经济组织无偿收回。原土地使用者要求继续使用土地的，按以下程序申请续期：（一）出让年限的续期。受让人应当至迟于使用年限届满前一年与村（居）集体经济组织协商，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，重新约定出让价格，签订出让合同。在支付土地出让价款，按规定缴纳土地增值收益调节金及税费后，办理集体土地使用权变更登记。作价出资（入股）年限的续期参照出让年限的续期处理。（二）租赁年限的续期。原则上上集体资产交易平台，确需协议续期的，承租人应当至迟于租赁年限届满前六个月与村（居）集体经济组织协商，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，重新约定租金，签订租赁合同，支付土地租金后按规定缴纳税费，并办理土地他项权利变更登记。存在多重租赁关系的，由原承租人在租赁年限届满前六个月向村（居）集体经济组织提出续租申请。原承租人在租赁年限届满前六个月不提出续租申请的，由村（居）集体经济组织决定是否与土地使用者通过协议方式重新签订租赁合同。本院认为，民事活动应遵循诚信原则。原、被告签订的《定制意向书》《物业定制合同》均约定原告向被告支付对价款、被告向原告转移涉讼商铺的所有权，双方关于涉讼商铺成立买卖合同关系。经审查，上述《定制意向书》《物业定制合同》均为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告主张被告隐瞒涉讼商铺未来会被土地所有权人无偿收回的重大事实，构成欺诈，对此本院不予认可，理由如下：首先，原、被告签订的《定制意向书》《物业定制合同》已经对涉讼商铺所在土地的性质作明确约定，《物业定制合同》还明确约定土地使用权起止期限。在原告已签订上述协议的情况下，应推定原告已对涉讼商铺所在土地性质及其使用期限明确知情。其次，涉讼商铺所在星港国际广场属于“农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）”，对此相关规划许可、竣工验收材料均有明示，《物业定制合同》也有明确约定。原告作为完全民事行为能力的自然人，在购入此类项目房产前，应结合早已发布的《佛山市南海区××集体经营性建设用地入市管理试行办法》等政策文件的相关规定，自行了解、评估此类交易的性质及存在的风险。此外，没有证据反映，涉讼商铺所在项目的销售行为曾因没按照规定进行公示而被行政机关处罚，故应推定被告已依法作公示。原告在决定购买涉讼房屋及签约、付款之前，均应自行阅读了解，否则应自负其责。再次，《定制意向书》《物业定制合同》均签订于2017年，两份协议的签订时间间隔超过2个月，至原告起诉已超3年，没有证据反映原告曾就此向被告提出异议，或要求撤销合同。相反，被告提交的证据反映，至少在2019年12月份，原告还在为涉讼商铺的款项支付问题与被告进行协商。综上所述，现有证据未能反映被告存在故意隐瞒涉讼商铺的权属情况及可能存在的重大不利因素，原告签订《定制意向书》《物业定制合同》后也有足够的时间去了解涉讼商铺所在项目的权属情况及可能存在的重大不利因素，但没有证据反映原告曾在合理的期限内就此向被告提出任何异议。因此，原告诉请撤销《定制意向书》《物业定制合同》理据不足，本院不予支持。根据《定制意向书》《物业定制合同》的约定，《定制意向书》为预约合同，在双方签订《物业定制合同》之后，已经履行完毕，故后续双方的权利义务应根据《物业定制合同》确定。根据《物业定制合同》的约定，涉讼商铺的成交价为4838970元，其中首期款为2428970元，购房余款为2410000元以按揭贷款方式支付，贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于被告或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足。本案中，原告并未提交证据证明其符合办理按揭贷款的要求，被告则陈述原告多次办理贷款手续，曾因征信问题向广州农村商业银行股份有限公司番禺支行办理贷款申请被拒，亦曾因认为利息过高拒绝向顺德农村商业银行办理贷款申请。对此，原告虽不予确认，但原告也未提交证据证明其从签订《定制意向书》《物业定制合同》之后至本案起诉时长达三年的期间，其有依约向银行办理按揭贷款申请手续，且因被告或涉讼物业的原因无法办理。此外，被告提交的微信聊天记录也与被告的上述陈述相吻合，足以认定本案购房余款未支付系因原告未依约申请按揭贷款手续所致，因此，原告构成根本违约，其诉请被告支付违约金理据不足，本院不予支持。由于《定制意向书》《物业定制合同》并未对原告拒绝办理按揭贷款情形下合同应如何履行作出明确约定，且双方就此也无法达成一致，原告虽无权请求撤销《定制意向书》《物业定制合同》，但其诉请亦为了终止《物业定制合同》，且明确坚持在本案中对已付款及违约金作结算处理，故《物业定制合同》应予解除，被告反诉请求原告支付购房余款并计付逾期付款的违约金以《物业定制合同》继续履行为前提，理据不足，本院亦不予支持。如上所述，因《物业定制合同》应予解除，且原告之诉请亦有终止该合同之意思，故本院确认《物业定制合同》于本案庭审辩论终结之时（2020年12月3日）解除，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，原告因其未依约履行申请贷款义务构成根本违约，故应承担解除合同的违约责任，该违约金依照《物业定制合同》的约定为成交价的20%，为967794元，该款从原告已付款中抵扣后，本院核定被告应返还原告的购房款金额为1461176元。原告诉请被告返还购房款金额超以上核定的，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）广东荔盈置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1461176元予原告（反诉被告）于彦；驳回原告（反诉被告）于彦其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）广东荔盈置业有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计22755.88元、财产保全费5000元，合共27755.88元（原告已预交），由原告负担13780.59元，由被告负担13975.29元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。反诉案件受理费减半收取计13279.07元，由被告负担。原告多预交的案件受理费和财产保全费13975.29元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月二日书记员  许晓璇