广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3724号上诉人（原审原告）：广州曜影文化传播有限公司，住所地广州市番禺区市桥街繁华路57号金口岸大厦5层502、6层。法定代表人：翁壮勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：张兵，北京市君都（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市博兴信息科技发展有限公司，住所地广州市天河区中山大道建工路19号第六层607房（仅限办公用途）。法定代表人：程又春，职务：总经理。委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。上诉人广州曜影文化传播有限公司（以下简称曜影公司）因与被上诉人广州市博兴信息科技发展有限公司（以下简博兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曜影公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令博兴公司返还预付租金214398元；3.本案一、二审诉讼费由博兴公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。一审未对博兴公司是否符合交付租赁场地的条件、时间，以及博兴公司向曜影公司出具《租户缴费通知书》载明内容所基于的事实予以认定，属于事实不清。2016年12月30日，博兴公司取得合同租赁场地消防验收合格，符合开业条件。根据双方签订的《租赁合同》第七条第7.1款第7.1.9项“甲方承诺，在8月31日前保证开业并且出租率达到70％，如未达此要求则乙方免租期顺延至甲方达到上述条件。甲方其他商业开业率持续两个月达不到70％，乙方按合同约定的50%支付租金，连续四个月达不到50％，从第五个月起免收租金直至其他商业开业面积达到50％之日止”的约定，曜影公司的免租期应相应顺延。一审认定“2017年2月27日，博兴公司向曜影公司出具《租户缴费通知书》，其上载明2017年3月1日至2017年4月30日租金合计107199元，2017年1月20日至2017年2月24日水电合计15728.84元，备注：3月收半个月租金，4月收半个月租金。”的事实。但根据上述合同条款的约定和《租户缴费通知书》载明的内容清楚表明，由于博兴公司其他商业开业率持续两个月达不到70％，故2017年3、4月租金按合同约定的50%收取。（二）一审判决理由不成立。一审判决的理由是曜影公司未与博兴公司就免租期顺延至2017年2月协商一致及曜影公司按博兴公司出具的《租户缴费通知书》支付2017年3、4月租金及2017年l、2月水电费等，从未提出要将上述费用用于预付租金214398元予以抵扣，故对曜影公司的主张不予采信。对此，曜影公司认为，在上述合同条款中双方对免租期的顺延已明确做出了约定，博兴公司2016年12月30日取得合同租赁场地消防验收合格，出租率一直未达到70％，免租期顺延至2017年2月28日，完全符合合同约定，双方无需再就免租期的顺延进行协商。曜影公司未主张以预付租金抵扣租赁期间发生的租金和其他费用，不能说明其认可预付租金抵扣了租赁场地2016年10月至2017年2月的租金，也不能说明曜影公司放弃了对预付租金所享有的权利。据此，为维护曜影公司合法权益，请求依法做出公正裁决。被上诉人博兴公司二审辩称，不同意曜影公司的上诉请求，同意一审判决的处理。一审查明事实清楚、适用法律正确。具体答辩理由如下：（一）曜影公司的免租期至2016年9月30日，即从2016年10月1日开始计算租金，双方从未达成2016年10月至2017年2月免租的一致意见。（三）博兴公司与业主的计租日是2016年9月1日，在博兴公司已开始支付租金给业主的情况下，博兴公司没有理由对曜影公司进行无故免租，尤其是2016年10月后消防许可证已经颁发，整个物业租赁经营一直正常，出租率达到80%。（三）曜影公司于2017年4月10日向博兴公司预付租金84000元，且博兴公司也发函要求曜影公司支付2017年3月租金，这期间曜影公司从未提出其在博兴公司处仍有预付租金未抵扣，由此可说明双方均已知曜影公司此前所支付的租金已被抵扣完毕，故曜影公司才另外支付后面的租金及预付租金。因此，曜影公司的主张明显与事实不符，也不符合生活常识，且没有证据证明博兴公司出租物业未达到70%，请求驳回曜影公司诉求。曜影公司向一审法院起诉请求：1.博兴公司返还预付租金214398元；2.博兴公司承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区x（以下简称涉讼租赁物）的权属人为广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）。2.2016年3月31日，博兴公司作为甲方（出租方）与广州美印隆投资管理有限公司（以下简称美印隆公司）作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将所承租的广州市番禺区x（标准地名：金口岸大厦）部分物业转租给乙方经营；乙方承租的物业位于广州市番禺区x（以下简称涉讼物业一），计租面积为2493平方米（以六层房产证标注的建筑面积为准）；租赁期限自2016年3月31日起至2027年12月31日止，其中免租期为自2016年3月31日起至2016年9月30日止；2016年10月1日至2019年9月30日每月租金为107199元，…；在本合同签署后，乙方预付两个月的租金214398元及租赁保证金320000元，其中，乙方需在签订合同当日向甲方支付100000元作为履行本合同的担保，甲方收到后开具对应金额保证金收据给乙方，在甲方完成属于六层使用管线的清理工作后三日内，乙方还须向甲方缴付220000元租赁保证金和214398元预付两个月租金；等等。3.2016年4月1日，博兴公司开具《收款收据》，确认收到美印隆公司交来涉讼物业一的租赁保证金100000元。4.2016年4月18日，博兴公司作为甲方（出租方）、美印隆公司作为乙方（原承租方）与曜影公司作为丙方（承租方）签订《影城租赁合同补充协议》，约定：乙方于2016年3月31日租赁了甲方协议地址用于电影院级相关配套业务经营，依据现实实际情况，在甲方的支持和配合下，乙方根据经营需要成立了新公司丙方用于开展原协议中有关约定事项，本着共同更好发展的原则，现甲乙丙三方一致同意乙方转让原协议中所有权责给予丙方，原协议中所有约定条款及有关款项由丙方履行和继承，乙方不再承担原协议中有关权责；丙方向甲方追加承租物业位于广州市番禺区x（现为保安亭）位置及第5层部分位置（以下简称涉讼物业二）给乙方使用，计租面积为700平方米；租赁期限自2016年4月18日起至2027年12月31日止，其中免租期为自2016年4月18日起至2017年7月31日止；2017年8月1日至2020年7月31日，每月租金为28000元，…；丙方于合同签订当日预付5000元定金，于15日内向甲方补齐三个月租金预付款，总计84000元，之后每月租金丙方参照原协议有关条款及时足额缴付甲方；等等。同日，博兴公司开具两份《收款收据》，分别确认收到美印隆公司交来涉讼物业一的租赁保证金220000元及两个月的租金214398元。5.2017年2月27日，博兴公司向曜影公司出具《租户缴费通知书》，其上载明2017年3月1日至2017年4月30日租金合计107199元，2017年1月20日至2017年2月21日水电合计15728.84元，备注：3月收半个月租金，4月收半个月租金。同日，曜影公司通过银行转账向博兴公司支付了2017年3月至4月的租金合计107199元。6.2017年2月28日，博兴公司开具《收据》，确认收到曜影公司交来水电费15728.84元。7.2017年4月10日，曜影公司通过银行转账向博兴公司支付了涉讼物业二3个月的租金84000元，博兴公司开具《收据》予以收执。8.2017年3月17日，口岸公司以博兴公司、何季为被告提起租赁合同纠纷之诉，案号为（2017）粤0113民初2116号，一审法院于2018年12月29日作出该案民事判决。判后，口岸公司与博兴公司均不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终4660号。广州市中级人民法院于2019年5月31日作出该案民事判决，该判决“本院认为”部分明确载明“口岸公司于2017年2月13日向博兴公司发出《解除合同通知书》，以博兴公司连续欠租两个月为由，决定自2017年2月15日起解除与博兴公司签订的租赁合同，即日起收回出租房屋。……在一审诉讼过程中，口岸公司于2017年4月16日自行将涉讼租赁物收回管业，并在一审中自认其在收回场地后，按博兴公司分租给其他租户合同约定的租金标准收取各分租户的租金。……口岸公司在向博兴公司发函通知解除合同后不久即向一审法院提起本案诉讼，并在本案一审诉讼期间即自行收回涉案场地，最终导致涉案租赁合同关系实质解除，对此，双方均有一定责任。”该判决现已生效。9.2019年8月12日，曜影公司提起诉讼，要求博兴公司返还租赁合同保证金320000元及涉讼物业二的预付租金84000元，案号为（2019）粤0113民初10170号。10.2020年1月9日，曜影公司提起本案诉讼，要求博兴公司返还涉讼物业一的预付租金214398元。一审庭审过程中，曜影公司称其司已依约预付涉讼物业一的两个月租金214398元。根据《租赁合同》约定，其司应自2016年10月1日起向博兴公司支付涉讼物业一的租金，每月租金107199元。因涉讼物业一于2016年12月30日才取得建设工程消防验收，博兴公司延期交付涉讼租赁物，且博兴公司未能依据《租赁合同》的约定保证在2016年8月1日开业及出租率达到70%，故涉讼物业一的免租期需顺延两个月即2016年12月31日后顺延两个月，即免除2017年1月、2月的租金，2017年3月、4月的租金按50%支付，故涉讼物业一的租金实际从2017年3月起才需向博兴公司缴纳，在此之前无需支付租金。租赁期内，其司已按《租赁合同》的约定向博兴公司支付完毕全部应付的租金及其他费用，故博兴公司应返还其司预付的两个月租金214398元。至于为何其司在支付涉讼物业一2017年3月、4月的租金及后续再次向博兴公司预付涉讼物业二的3个月租金84000元时未主张抵扣预付租金，曜影公司解释称系因博兴公司提出资金困难，要求其司先支付租金，待资金周转后再进行抵扣，其司对此表示同意，并按照《租户缴费通知书》的金额向博兴公司支付租金。博兴公司对曜影公司的上述陈述不予确认，并称涉讼物业一的实际计租日与《租赁合同》约定的一致，即从2016年10月1日开始计租，曜影公司已支付的预付租金214398元已抵扣涉讼物业一2016年10月至2017年2月的租金。涉讼租赁物是否取得消防许可证与出租率及经营情况并无直接关联，物业通常在申报消防备案的情况下即可进行出租及装修经营，涉讼租赁物整体的租赁出租率从未低于70%，曜影公司对其出租率的陈述并无证据予以证明。其司向曜影公司发出《租户缴费通知书》即表明曜影公司在其司处已无预付租金可予以抵扣，故要求曜影公司另行支付涉讼物业一2017年3月、4月的租金，而曜影公司亦已按照上述通知书的要求支付了相关费用，若曜影公司认为尚有预付租金在其司处，则不会另行支付上述通知书上的相关费用，可见曜影公司已支付的预付租金214398元已被抵扣。一审法院认为，博兴公司与美印隆公司签订的《租赁合同》及博兴公司、美印隆公司与曜影公司签订的《影城租赁合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。就曜影公司要求博兴公司返还预付租金214398元的诉请。曜影公司主张博兴公司迟延交付涉讼物业一，且未能依据《租赁合同》的约定保证在2016年8月1日开业及出租率达到70%，故上述合同约定的免租期应顺延至2017年2月，其司已支付完毕租赁期间全部租金及相关费用，故博兴公司应返还预付租金214398元。而博兴公司则主张该预付租金214398元已予以抵扣涉讼物业一2016年10月至2017年2月的租金。对此，一审法院认为，曜影公司虽主张涉讼物业一的免租期顺延至2017年2月，但并无提供证据证明其司就变更《租赁合同》关于免租期的约定已与博兴公司协商一致，博兴公司对此亦不予确认，且其后曜影公司已按照博兴公司出具的《租户缴费通知书》支付了涉讼物业一2017年3月、4月的租金及2017年1月20日至2017年2月21日的水电费，并于2017年4月向博兴公司预付涉讼物业二3个月的租金84000元，而综合在案证据，曜影公司从未提出要将上述费用于预付租金214398元中予以抵扣，亦无提供证据证明其司关于博兴公司因自身资金周转困难故要求先行支付租金并迟延抵扣的陈述，故一审法院对曜影公司的主张不予采信，对博兴公司的主张予以合理采信。因此，就曜影公司要求返还涉讼物业一的预付租金214398元的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院对曜影公司的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月10日作出如下判决：驳回曜影公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4516元，由曜影公司负担。上诉人曜影公司与被上诉人博兴公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，涉案《租赁合同》第七条第7.1款第7.1.9项约定：“甲方承诺，在8月31日前保证开业并且出租率达到70％，如未达此要求则乙方免租期顺延直至甲方达到上述条件。甲方其他商业开业率持续两个月达不到70％，乙方按合同约定的50%支付租金，连续四个月达不到50％，从第五个月起免收租金直至其他商业开业面积达到50％之日止”。二审庭询中，曜影公司称涉讼物业现仍由其继续使用，业主要求其再支付保证金，并重新签订合同。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合曜影公司的上诉请求和理由以及博兴公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：曜影公司主张博兴公司返还预付租金214398元应否支持问题。现评析如下：曜影公司上诉认为博兴公司未依据《租赁合同》第七条第7.1款第7.1.9项的约定，保证涉讼物业一在2016年8月1日开业及出租率达到70%，主张免租期应顺延至2017年2月，但曜影公司在本案诉讼之前，并无举证证明其曾向博兴公司主张顺延免租期。且在博兴公司2017年2月27日向曜影公司出具《租户缴费通知书》时，曜影公司也未提出从其预付租金214398元予以抵扣。相反，其在收到上述通知后即向博兴公司支付涉讼物业一2017年3月、4月的租金及2017年1月20日至2017年2月21日的水电费，并于2017年4月10日向博兴公司预付了涉讼物业二3个月的租金84000元，而仅凭前述《租户缴费通知书》备注3月收半个月租金，4月收半个月租金的内容，并不能推断出双方已确认免租期顺延至2017年2月的意思表示，因此，根据一审查明的事实以及双方当事人在本案提交的证据，再结合双方合同履行的情况，一审法院合理采信博兴公司关于曜影公司预付租金214398元已抵扣涉讼物业一2016年10月至2017年2月租金的抗辩，并无不当，本院予以维持。曜影公司上诉坚持要求退还预付租金214398元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，曜影公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4516元，由广州曜影文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年四月七日书记员 李志康谢金泽