广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2018号原告：伍小川，男，1968年9月25日出生，汉族，住广西柳州市柳北区××××××××××，公民身份号码450××××××××××××01X。委托诉讼代理人：袁卫平，广东坚信律师事务所律师。被告：高天易，男，1973年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440××××××××××××312。被告：高天心，女，1979年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440××××××××××××101。原告伍小川与被告高天心、高天易房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告伍小川及其委托诉讼代理人袁卫平、两被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍小川向本院提出诉讼请求为：1.确认原告与李翠娴签订的《买卖房协议书》于2021年1月13日解除；2.被告返还已付购房款118000元，购房利息84481元(从2006年5月21日起算至起诉时2020年12月31日止，按照现行基准利率计算)，共202481元；3.返还办证费用22000元；4.赔偿购房损失1000000元(按照综合考量与诉争房屋类似的周边在售二手商品房最低报价估算所需购房支出，根据同地段房屋市场价得出估算价)；5.赔偿屋内财物损失100000元：6.两被告支付赔偿款118000元；7.两被告承担诉讼费。事实与理由：2004年7月23日，两被告的母亲李翠娴(已故)自愿将单位福利房即位于广东省佛山市南海区××××**房卖给原告，双方签订《买卖房协议书》，主要条款：1.甲方(李翠娴)将房屋卖给乙方的金额为壹拾壹万捌仟元正。乙方于6月30日已交付甲方陆万元正(由银行汇款)。还欠金额伍万捌仟元，计划在两三年内(即2006年底前)分期全部支付给甲方(其中2005年支付三万元，2006年支付两万八千元)。如甲方有急用钱另议。2.在办理房产证过户后需要的过户费、纳税费、手续费等各项费用均由乙方负责支付。甲方不负责支付。3.待乙方将欠款伍万捌仟元全部支付给甲方后，甲方才将房产证过户给乙方。未过户房产证之前，房产证房产权还属甲方。但乙方可以入住，入住期间的物业管理费、水电费、电视天线管理费等均由乙方负责支付。如果不入住，仍由甲方负责支付。按照约定，原告除了签约时交付陆万元予李翠娴外，还分别于2005年2月、10月、2006年5月分三次向李翠娴支付了伍万捌仟元正的房款，并由李翠娴写下了收条交原告收执。由于李翠娴从2004年至2016年一直未能办得房产证，因而未能将上述房产过户给原告。直到2017年李翠娴才从单位办得房产证(原告2014年4月22日汇款22000元予李翠娴用于支付办理土地证费用)。但此时，李翠娴已患病在身，李翠娴通知原告去办理房产过户手续，尚未来得及办理过户时，2018年8月，李翠娴因病离世，其法定继承人为高天易、高天心(李翠娴的丈夫己于2017年去世)对房屋的买卖提出异议，不愿将李翠娴名下的房屋产权证交予原告并协助办理过户手续，并提出房价升值部分双方平分的无理要求，双方发生纠纷。原告遂于2019年9月6日向法院提起诉讼，请求确认原告与李翠娴签订的房屋买卖合同有效，两被告将诉争房屋无条件过户至原告名下。诉讼期间，原告考虑到即便胜诉也有可能因不具备在南海区购房过户的条件，达到将诉争房屋办理转户的目的，暂决定撤诉。2019年9月，原告离开黄岐，返回广西照顾长期患病卧床的父母。2020年9月，小区物管告知原告，两被告已经将房屋转卖他人，原告深感震惊，难以置信。原告随即返回黄岐，发现居住多年的房屋已被陌生人入住，经查，新房主是2019年交订金，2020年3月与被告办理购房按揭，房屋已经由新房主装修入住。目前，原告一家老小无门可进、无家可归，只能在外租房暂住，小孩上学也只好转回广西老家寄读。原告离家时，房内有家私，空调、电视机、电冰箱、烤炉、衣物等生活用品，一楼储物间存放有摩托车(车牌号：桂B×××××)一辆、各式餐具、杂物一批，以上见《财物清单》，上述财物也不翼而飞。原告认为，原告与李翠娴签订的房屋买卖合同是双方自愿订立，合法有效，且原告已履行完毕交付房款的义务，并入住多年。依照合同的约定，已实际取得房屋的所有权，李翠娴负有配合原告办理房屋所有权转移手续的义务。现由于李翠娴在办理房屋所有权转移登记前己经去世，其本人已无法履行上述义务。两被告作为李翠娴的法定继承人，根据《民法典》第1161条规定，“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税费和债务”。继承遗产同时也意味着继承遗产所附随的义务，讼争房屋过户义务是李翠娴承担合同义务的一部分，属于法律规定的应当由继承人承担的债务。被告高天易、高天心作为李翠娴的法定继承人，有义务继续履行李翠娴未尽的合同债务，协助原告办理房屋过户登记手续。但两被告明知原告已经与其已故母亲李翠娴签定诉争房屋买卖协议的事实，且实际入住多年，非但不履行配合原告办理房产过户的义务，且又与第三人签订房屋买卖合同，办理了房屋过户手续，导致原告的合同目的不能实现，严重违反了诚信原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”两被告将原告实际占有居住多年的房屋另售他人，导致原告的合同目的不能实现，被告应当返还原告已付购房款及利息，并赔偿损失。另，两被告趁原告返乡期间，撬锁强行入室，搬走财物，严重侵犯了原告的居住权、财产权，造成原告重大财产损失，根据相关法律规定，被告的行为已涉嫌犯罪，原告保留进一步追究的权利。为此，原告根据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请，维护原告的合法权益。被告高天心、高天易共同辩称，一、原告主体不适格,无权提起诉讼。本案《民事起诉状》中原告“伍小川”的签名笔迹与涉诉房屋《买卖房协议书》中买方“伍小川”的签名笔迹明显不同,也与2019年9月5日原告第一次起诉两被告时原告“伍小川”的签名笔迹明显不同,因此,两被告认为,本案原告“伍小川”与涉诉房屋《买卖房协议书》中买方“伍小川”不是同一个人,本案应由涉诉房屋《买卖房协议书》中买方“伍小川”提起诉讼,本案原告主体不适格,无权提起诉讼。二、涉诉的《买卖房协议书》无效,合同双方应依法返还所取得的财物。《民法典》第三百零一条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缩、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。本案中,涉诉房屋是卖方李翠娴与其丈夫高燎文的共有财产,卖方李翠娴与买方伍小川未经共有人高燎文的同意,擅自签订《买卖房协议书》,擅自处分高燎文的共有财产即涉诉房屋,因此,根据《合同法》第五十二条及《民法典》第一百五十三条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。涉诉的《买卖房协议书》依法律规定无效。《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原告与卖方李翠娴均存在过错,导致涉诉的《买卖房协议书》无效,双方各自承担相应的责任。两被告不存在过错,只需退还原告的购房款即可,无需赔偿原告主张的“100万的损失及购房款的一倍赔偿款”。三、共有人高燎文强烈反对李翠娴卖房,买房人伍小川搬离涉诉房屋。由于李翠娴与伍小川未经共有人高燎文的同意,擅自处分高燎文的共有财产,遭到高燎文的强烈反对。两被告多次看到李翠娴与高燎文因房屋买卖的事情争吵。在高燎文的强烈反对下,买房人伍小川无法在涉诉房屋居住,遂于2006年搬离涉诉房屋,直至两被告将涉诉房屋售出,期间买房人伍小川既无居住,亦没有缴交管理费、水电费。四、本案原告诉称损失的财物,既无相应的证据证明,两被告也未见过,对原告诉称的10万元的财物损失不予确认。综上,原告不是《买卖房协议书》中的买方“伍小川”,无权提起诉讼;买卖双方因违反法律强制性规定,导致买卖合同无效;原告诉称的财物损失,无相应的证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以采信。本院对当事人提交的证据的真实性均予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2004年7月23日，李翠娴（于2018年5月3日死亡）作为卖方（甲方）与原告作为买方（乙方）签订一份《买卖房协议书》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××**房卖给乙方，总价款为118000元，乙方于2004年6月30日已由银行汇款交付了60000元予甲方，尚欠58000元，计划在两三年内（即2006年底）前分期全部支付给甲方（其中2005年支付叁万元，2006年支付贰万捌仟元），如甲方有急用钱另议。在办理房产证过户所需要的过户费、纳税费、手续费等各项费用均由乙方负责支付，甲方不负责支付。待乙方将欠款伍万捌仟元全部支付给甲方后，甲方才将房产证过户给乙方，未过户房产证之前，房产权属还属甲方，但乙方可以入住，入住期间的物业管理费、水电费、电视天线管理费等均由乙方负责支付，如果不入住，仍由甲方负责支付。李翠娴分别于2005年2月2日、2005年10月31日、2006年5月20日出具收据，确认收到原告交付的购房款20000元、20000元及18000元，共计58000元。原告于2021年1月13日提起本案诉讼。两被告于2021年2月19日收到本案起诉状。另查一，李翠娴的配偶高燎文于2017年6月2日死亡。原、被告均确认李翠娴的父母均先于其死亡。李翠娴生育了两子女即两被告。另查二,庭审中，原、被告均确认两被告于2019年变卖了涉案房产并收取了相应的房款。两被告自认涉案房产变卖价款80万元。两被告同意向原告返还涉案的购房款118000元及办证费用22000元。另查三，原告主张于2004年7月已搬进涉案的房屋居住，涉案房屋变卖前，其放置于屋内的物品及价值分别有：厨具近10万元、衣服3万元、手表2万元、翡翠挂件2万元、皮具1万元、皮鞋6000元、电器2万元。两被告主张不确认上述财物，并称两被告通知原告要卖房，通知原告将房屋内物品搬空，但原告未搬离，故两被告租了车辆搬原告的东西，并租了房子存放原告的物品，扣减租车费1000多元、搬运费1500元及房屋租金3000元后，只同意支付1万元给原告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。两被告主张本案起诉状中“伍小川”的签名与涉案《买卖房协议书》中“伍小川”的签名笔迹明显不同，故原告主体不适格。原告在本案中提交的证据材料均能形成完整的证据链以证明其实为《买卖房协议书》中的买方，且两被告未能举证证明其主张，故本院对两被告的该抗辩不予采纳。原告与李翠娴于2004年7月23日签订的《买卖房协议书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且涉案房产已交付原告居住多年，故该协议书为合法有效合同，对双方具有法律约束力。但因涉案房产已由被告变卖给案外第三人并办理了权属转移登记手续，导致原告的合同目的无法实现，现原告诉请解除《买卖房协议书》，本院予以支持。本院据此认定原告主张解除合同的起诉状具有通知解除合同的效力，因李翠娴已死亡，故原告与李翠娴签订的《买卖房协议书》于起诉状送达至李翠娴的法定第一顺序继承人即两被告之日即2021年2月19日解除。现原告诉请两被告返还购房款及支付办证费用，两被告予以同意，本院予以支持。因原告自2004年7月已入住涉案的房屋，其未及时催促李翠娴办理涉案房产权属转移登记手续，在李翠娴死亡后也未及时催促两被告协助办理涉案房产权属转移登记手续，且原告也自认其在2019年仍不具备在南海区购房过户的条件，原告对于合同目的未能实现具有一定的过错，结合本案的实际情况，本院酌定两被告自原告提起本案诉讼之日即2021年1月13日起至实际付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告主张超出部分，本院不予支持。另两被告在明知原告已购买涉案房产且原告已在涉案房屋内居住多年的情况下，仍变卖涉案房产，导致原告无法实现合同目的，存在过错，现原告请求两被告以已付购房款一倍即118000元进行赔偿，本院予以支持，并对原告诉请两被告赔偿购房损失1000000元的诉讼请求不再予以支持。关于屋内财物损失的问题。原告主张于2004年7月已搬进涉案的房屋居住，涉案房屋变卖前，其放置于屋内的物品及价值分别有：厨具近10万元、衣服3万元、手表2万元、翡翠挂件2万元、皮具1万元、皮鞋6000元、电器2万元。两被告不确认上述财物，并主张两被告通知原告要变卖涉案房产，通知原告将房屋内物品搬空，但原告未搬离，故两被告租了车辆搬离原告的物品并租了房子存放，扣减租车费1000多元、搬运费1500元及房屋租金3000元后，只同意支付1万元给原告。因原告未能举证证明其主张放置于涉案房屋的财物及具体价值，现两被告不予确认，结合双方的庭审陈述及本案的事实情况，根据公平合理原则，本院酌定两被告向原告赔偿财物损失50000元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认伍小川与李翠娴签订的《买卖房协议书》于2021年2月19日解除；二、高天心、高天易应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款118000元及以118000元为本金自2021年1月13日起至实际付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予伍小川；三、高天心、高天易应于本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用22000元予伍小川；四、高天心、高天易应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿财物损失50000元予伍小川；五、高天心、高天易应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿118000元予伍小川；六、驳回伍小川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取8891.17元（伍小川已预交），由高天心、高天易负担，并应于本判决发生法律效力后十日内迳付伍小川，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘俊霞二〇二一年四月七日书记员  黄晓璇