安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1231号 上诉人（原审被告）：苏敏华，男，1971年11月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 上诉人（原审被告）：张亚彬，男，1972年9月3日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：曹步勇，安徽文州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省美润投资发展有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县码头路中段商业街14#楼A段61号，统一社会信用代码9134162256066430746。 法定代表人：娄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人苏敏华、张亚彬因与被上诉人安徽省美润投资发展有限公司（以下简称美润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。苏敏华、张亚彬的委托诉讼代理人曹步勇，美润公司的委托诉讼代理人周擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏敏华、张亚彬上诉请求为：1、撤销安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初7267号民事判决,依法扣除（2018）皖1622民初6595号判决认定的由美润公司应支付的逾期办理办证违约金33451.66元及诉讼费320元，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、超出原合同的30.51平方米的购房款，在美润公司出具正式发票后，上诉人同意支付上述款项抵付后的剩余款项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:(一)、一审认定事实不清,证据不足。1、一审判决第4页认定“经蒙城县不动产登记中心委托蒙城县方寸测绘公司对该房屋进行实测,实 测案涉房屋面积为:建筑面积757.72平方米，套内面积677.06平方米，公推面积80.66平方米。很显然,上诉人在购买房屋签订合同后办理房地产权证前，一直认为房屋建筑面积727.21平方米，套内面积677.06平方米，公摊面积50.15平方米。不存在任何违反合同及违法之处，更不需要支付违约金。2、上诉人取得房地产权证是通过蒙城县人民法院强制执行取得。上诉人履行了(2017)皖1622民初5717号民事判决确定的付款义务后,美润公司仍然拒绝履行提供相关登记备案资料办理房地产权证。为此上诉人提起诉讼，蒙城县人民法院作出(2018)皖1622民初6595号民事判决，确定了美润公司的义务，但美润公司一直拒不履行判决确定的义务。上诉人申请执行，直到2020年6月19日上诉人才办理好案涉房屋房地产权证。也就是说,直到此时,上诉人才发现房地产权证登记的建筑面积是757.72平方米，因为上诉人是通过法院强制执行才取得的房地产,并无美润公司人员参与，建筑面积变更是由于规划修改，导致原本属于公共部位的楼梯，在办证时划入上诉人的建筑面积内。3、一审判决上诉人从2018年9月10日起支付违约金,没有事实和法律依据。通过前述分析,在2018年9月10日，上诉人根本不知道房屋面积超出合同约定,直到2020年6月19日,上诉人取得案涉房屋的产权证,才得知案涉房屋建筑面积757.72平方米，套内面积677.06平方，上诉人才知晓多出部分是公摊面积，而公摊面积本不应上诉人承担费用。4、美润公司拒绝支付违约金33451.66元、诉讼费320元及加倍利息,违约在先。上诉人认为应依法扣除(2018)皖1622民初6595号民事判决所确定的前述款项，并且加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人一审提出应在美润公司公司开具发票及债务抵销后确定上诉人应支付的款项，一审没有做出认定，违反法定程序。5、一审程序违法。一审未对上诉人答辩中提出的反诉请求进行审理，属程序违法。 美润公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 美润公司向一审法院起诉请求：1.依法判令苏敏华、张亚彬支付所欠的购房款100354.98元，并支付违约金6713.68元（违约金暂计算至起诉之日，应按照日万分之一给付至款项付清为止），以上合计：107068.66元；2.因本案发生的诉讼费等全部由苏敏华、张亚彬承担。 一审法院认定事实：2015年8月27日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，苏敏华、张亚彬购买美润公司开发的美润兰庭尚郡22号楼301铺，合同约定面积727.21平方米，单价为4600元/平方米，房屋价款3345166元。案涉房屋2015年8月27日网上备案面积为：建筑面积727.21平方米；套内面积677.06平方米；公摊面积50.15平方米，该备案面积为预测面积，后因该幢房屋内部结构（楼梯）发生变化，经蒙城县不动产登记中心委托蒙城县方寸测绘公司对该房屋进行实测，实测案涉房屋面积为：建筑面积757.72平方米；套内面积677.06平方米；公摊面积80.66平方米。2020年6月19日，苏敏华、张亚彬取得案涉房屋的产权证，蒙城县不动产登记中心的不动产登记信息表显示美润兰庭尚郡22号楼（二期）301铺的建筑面积757.72平方米，套内面积677.06平方米，公摊面积50.15平方米。美润公司要求孙敏华、张亚彬支付超出的30.51平方米房价款100354.98元（30.51×4600=100354.98），并按照合同的第七条第一款一项约定：买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，即100,354.98元×0.01%×669天（2018年9月10日至2020年7月15日）=6713.748162元，美润公司主张6713元。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。对案涉房屋超出的30.51平方米，苏敏华、张亚彬逾期未支付构成违约，美润公司主张苏敏华、张亚彬支付30.51平方米的房价款100354.98元及自2018年9月10日至2020年7月15日的逾期付款违约金6713元，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告苏敏华、张亚彬于本判决生效后三十日内给付原告安徽省美润投资发展有限公司剩余房款100,354.98元和自2018年9月10日至2020年7月15日期间的付款违约金6,713元及后续违约金（后续违约金以100,354.98元为基数，按日万分之一计算至还清款止）。案件受理费2,441元，减半收取1,220.5元，由被告苏敏华、张亚彬共同负担。 双方二审均未提供新证据。 二审对一审认定事实予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、一审认定苏敏华、张亚彬违约及违约起始时间是否正确；二、苏敏华、张亚彬要求债务抵销是否应予支持；三、一审是否存在严重违法法定程序的情形。 一、本案中，苏敏华、张亚彬在与美润公司于2015年8月27日签订的《商品房买卖合同》记载案涉房屋面积为727.72平方米，其于2020年6月19日取得案涉房屋产权证书记载房屋建筑面积为757.72平方米，在签订合同后至上诉人取得案涉房屋产权证书期间，美润公司未提供证据证明其已通知上诉人房屋面积超出合同约定约定并要求其补交房款，故根据现有证据苏敏华、张亚彬应在取得案涉房屋产权证时才知晓案上述情况，但美润公司未提供其在上诉人取得产权证后合理期限内补交房款的证据，在美润公司无证据证明已通知上诉人补交房款的情况下，其于2020年7月16日提起诉讼，故本院认定自美润公司提起诉讼之日即2020年7月16日计算违约金为宜，一审认定不当，本院予以纠正。 二、美润公司二审明确不同意债务抵销，在此情况下，不符合债务抵销的法律规定情形，故对于该项请求不予支持，苏敏华、张亚彬可继续申请执行。关于苏敏华、张亚彬要求美润公司对补交房款开具发票的问题，交纳房款和开具发票并非构成对待给付，上诉人可向行政主管部门另行主张； 三、经查明，苏敏华、张亚彬一审并未提起反诉，其要求债务抵销是抗辩理由，故一审不存在未审理反诉请求的情形，其关于一审程序违法的理由不能成立，不予支持。 综上所述，苏敏华、张亚彬的上诉请求部分成立，万达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初7267号民事判决为“苏敏华、张亚彬于本判决生效后三十日内给付安徽省美润投资发展有限公司剩余房款100354.98元及违约金（以100354.98元为基数，自2020年7月16日起按日万分之一计算至还清剩余房款止）”； 二、驳回安徽省美润投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由苏敏华、张亚彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓慧 审判员  孙浩杰 审判员  沙启峰 二〇二一年四月二日 法官助理高辛冉 书记员杨梦茹