辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽12民终677号上诉人（原审被告）：王冬，男，1972年10月30日生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张路，辽宁瀛沈律师事务律师。委托诉讼代理人：魏劭婷（上诉人王冬妻子），女，1969年10月7日生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：霍福林，男，1961年1月29日生，汉族，无职业，户籍所在地昌图县，现住昌图县。委托诉讼代理人：孙明，昌图县宜宸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：昌图县建兴房地产开发有限公司，住所地昌图县昌图镇站前大街**。法定代表人：王德臣，该公司总经理。上诉人王冬因与被上诉人霍福林、昌图县建兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初4106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王冬的上诉请求：请求依法撤销（2020）辽1224民初4106号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序违法，判决内容超出当事人诉讼请求范围。原审原告诉讼请求为判令王冬与昌图县建兴房地产开发有限公司的买卖合同无效，而原审法院超出请求范围主动认定双方之间的合同有效。当事人要求判令王冬与昌图县建兴房地产开发有限公司解除备案登记，而原审判决直接代替行政审判庭行使了行政诉讼权利，尤其关键的是代替了政府部门直接把县级以上政府房产交易部门的备案登记撤销了，该行为是超出职权范围作出的错误裁判。二、一审法院适用法律错误。原审判决适用的法条与被上诉人提出的诉讼请求没有关联性。两处涉案房产经过沈河区法院生效判决，该案尚在执行过程中，房产也是经过多次拍卖、流拍、再拍卖，被上诉人一面提出执行异议之诉，另一面荒唐的提起新的起诉，对此一审法院在判决中没有任何法律释明。三、（2020）辽1224民初4106、4107两起案件同时开庭进行审理，两起案件事实、内容、证据基本相同，差别主要体现在两处房产面积、房号不同，先开庭审理的是4107号案件，上诉人当庭举出四组证据，经过质证，而后进行审理的4106号案件判决上竟然出现了上诉人无证据的字样，上诉人不是没证据，是在原四组证据的基础上没有新证据提供，开庭前上诉人还说明了4106号案件答辩内容、事实、证据和4107号一致。一审庭审中双方当事人均提供了商品房买卖合同、收款收据、入住通知单，一审法院认定被上诉人合同是真实意思表达，又是如何认定上诉人的意思表达不是真实的。被上诉人提供的收款收据连银行流水转账凭证都没有，如何证实被上诉人的合同是合法有效的。四、被上诉人当庭变更诉讼请求，没有征询上诉人意见或是建议，也没有给上诉人因被上诉人变更诉讼请求给予答辩时间和举证时间，被上诉人的行为严重侵害了上诉人的各项诉讼权利，而一审法院在没有进行任何法律释明和事实说明的情况下违法准许被上诉人变更了诉讼请求。该变更诉讼请求的行为违反了法律规定，属于无效变更。五、本案诉争财产数额特别巨大，案情错综复杂，不应适用简易程序。另补充：一审法院程序违法，涉案房产已经于2018年8月6日由沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河执字第365-1号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及其他的权利归属张玲所有，该裁定已生效且沈阳市沈河区人民法院也向昌图县房产局送达了协助执行通知，要求房产局给涉案房产的产权人张玲办理产权过户登记手续，该房屋已经被执行局查封、处置，一审不应审理本案，一审确权判决应被撤销。被上诉人的确权请求只能在执行异议之诉和另案起诉中得到一次审理，不能违反“一事不再理原则”。本案中，被上诉人在2019年8月15日，即在本案起诉前已对案涉房产以与本案同样的理由向沈阳市沈河区人民法院提出执行异议之诉，目前案件在审理中。一审庭审中，上诉人已经告知法院此事，但一审法院依然审理本案，属于程序违法。一审法院在开庭审理过程中不允许上诉人代理律师发言和陈述，在庭审记录中只记录上诉人律师无异议，剥夺了上诉人的权益。三号开庭，三号就出了一份判决，第二天就送达。四号出了第二份判决，拖延到二十几号才送达，程序违法违规。一审判决适用法律错误。一审法院无权解除上诉人与昌图县建兴房地产开发有限公司之间的购房合同，也无权解除诉争房屋的商品房预售合同登记备案。上诉人签订房屋买卖合同在先，被上诉人签订合同在后，且未进行备案登记，上诉人优先于被上诉人取得涉案房屋的所有权。一审事实认定不清。被上诉人一审提供的购房合同和交款收据均为虚假，一审法院没有查清被上诉人是否实际履行了支付购房款的义务。被上诉人想通过虚假诉讼达到抢占上诉人房产的目的，一审法院认定被上诉人“已居住、使用至今”属于事实认定不清。被上诉人霍福林辩称，被上诉人一审要求人民法院依法责令上诉人与被上诉人解除预告合同备案登记，不是确权，确权已经由辽宁省昌图县人民法院（2016）辽1224民初3944号民事判决书判决。3号门市房屋已经备案登记在王冬名下，我们办理不了产权过户才提起诉讼。上诉人与被上诉人昌图县建兴房地产开发有限公司之间的合同没有得到法院确认，所以其有义务协助霍福林办理产权过户，一审法院受理本案并不违法。一审法院适用法律没有错误。辽宁省高级人民法院和铁岭市中级人民法院都充分认定了王冬没有交纳购房款，同时今天霍福林向法庭提供支付给吉顺房地产法定代表人刘凤萍的购房凭证，合计转款381万元。一审于开庭当天下判决符合法律规定。请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人昌图县建兴房地产开发有限公司未到庭，未发表答辩意见。原审原告霍福林向一审法院起诉请求：1、要求判令确认被告王冬与被告昌图县建兴房地产开发有限公司松山雅居387幢2号楼3号门市的买卖合同无效，并责令二被告解除在昌图县不动产服务中心的预备案登记；2、要求被告昌图县建兴房地产开发有限公司配合原告办理产权登记手续；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告与昌图县建兴房地产开发有限公司商品房买卖合同387幢2号楼3号门市买卖合同已被昌图法院（2016）辽1224民初3944号民事判决，确认合同合法有效。被告王冬与昌图县建兴房地产开发有限公司就该诉争房屋也签订过房屋买卖合同，并且在昌图县不动产登记服务中心有预售登记备案，但被告王冬不是该房屋实际购买人，二被告签订的房屋买卖合同实际是抵押合同，采取预售登记备案不能替代抵押权登记，不具备物权性质。因其备案导致原告不能办理产权登记手续，故请求法院依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效，解除对二被告诉争房屋的商品房预售合同登记备案。同时要求被告昌图县建兴房地产开发有限公司配合原告办理产权登记手续。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告已经履行全部交付房款的合同义务，且已居住、使用至今。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下：一、解除被告昌图县建兴房地产开发有限公司与被告王冬对诉争房屋（坐落于昌图县门市）的商品房预售合同登记备案。二、被告昌图县建兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告霍福林办理房屋产权登记手续。三、驳回原告霍福林的其他诉讼请求。案件诉讼费16718元，由被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王冬共同负担。本院认为，本案的原审判决涉及到两个主要内容：判项一是“解除被告昌图县建兴房地产开发有限公司与被告王冬对诉争房屋（坐落昌图县号门市）的商品房预售合同登记备案。”根据建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。该规定是行政机关对商品房市场的管理方法之一，如果开发企业没有按照本条规定备案，还要有相应的行政处罚手段。由此可见，原审判决的第一项是超范围处理了一项行政管理措施，不是民事诉讼所能够调整的范围。判项二是“被告昌图县建兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告霍福林办理房屋产权登记手续。”所涉及到的房屋在审理查明中显示为387幢2号楼3号门市，该门市已经（2016）辽1224民初3944号民事判决处理了有关产权登记问题，双方当事人认可，该项请求判项为重复诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初4106号民事判决；二、驳回霍福林的起诉。一审案件受理费16718元，退还霍福林；上诉人王冬预交的二审案件受理费16718元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  冯景芳审判员  刘 芳审判员  陈 晶二〇二一年四月九日法官助理高彤书记员黄博超