福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终627号 上诉人（原审原告）：陈美霞，女，1972年9月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：邱少莉，福建九鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市龙城房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区华东工业品批发市场****，统一社会信用代码91350603705337041X。 法定代表人：林燕清，董事长。 委托诉讼代理人：阙任政，福建广景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨虹，福建广景律师事务所律师。 上诉人陈美霞因与被上诉人漳州市龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人陈美霞的委托诉讼代理人邱少莉、被上诉人龙城房地产公司的委托诉讼代理人阙任政、杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈美霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或撤销一审判决第二项，改判支持陈美霞的全部诉讼请求。事实和理由：1、大宗封号函件清单、通知书系龙城房地产公司单方制作的，龙城房地产公司也未提供其他充分证据予以佐证，不能作为本案认定事实的依据，单方制作无法确认有无寄出该通知书文本、寄出的函件。龙城房地产公司提交的购房人的购房合同、付款凭证、发票与本案根本无关联，提交的付款凭证时间大多为2001年9月25日之前，而大宗封号函件显示制作时间1年9月25日，存在矛盾。2、龙城房地产公司存在严重违约行为，应承担其违约给陈美霞造成的各项损失，龙城房地产公司应承担返还预付款、双倍返还定金、定机构认定的房屋市场差价损失，并承担本案的诉讼费及鉴定费。 龙城房地产公司辩称，一审认定陈美霞违约，证据充分。从案涉房屋的开发、建设时间具有延续性，实属正常经营，房屋销售情况也处于正常状态，不存在如陈美霞所述公司不正常经营的问题，龙城房地产公司提交的大宗封号函件清单所证明事项具有高度盖然性，一审予以采纳正确。龙城房地产公司不应承担赔偿陈美霞的各项损失。本案早已超过诉讼时效，驳回陈美霞相关诉讼请求正确。 陈美霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》；2、判令龙城房地产公司向陈美霞双倍返还定金共计10万元；3、判令龙城房地产公司向陈美霞返还预购款2.5万元，并赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元；4、判令由龙城房地产公司承担本案案件鉴定费和受理费。 一审法院查明：陈美霞与胡援寮系夫妻。2000年2月24日，胡援寮代表陈美霞，以陈美霞的名义与龙城房地产公司签订一份《漳州工业品批发市场楼房认购书》，该认购书约定：“漳州工业品批发市场……由漳州市龙城房地产开发有限公司开发建设。二期商住楼竣工日期为2001年6月份，双方本着平等自愿、协商一致的原则，特定以下认购条款：一、认购人（单位）确认幢号和房号并同意交付定金每套伍万元，待售房单位通知后，双方签订购房合同。二、认购人（单位）认购漳州工业品批发市场三层半商住楼11幢11-5号壹套，区位差别系数增加值＋3%（按总额计取），建筑面积按建设部建房［1995］517号文计算，成交价每平方米2280元。三、定金在签订购房合同并交首期款时转为购房款。四、付款方式：在基础完工后接到售房单位通知三天内付清总购房款的20%；在楼体封顶后接到售房单位通知三天内付清总购房款的20%；剩余款项由银行提供六成十年按揭贷款，办理时间由售房单位通知。若不办理银行按揭……五、认购人（单位）若放弃认购，或在接到通知书十天内，不办理购房合同书签订手续，或在规定期限内不按时交款，售房单位有权处理认购人（单位）所认购房产，定金不予退还。六、本认购书不作为付款凭证。七、本认购书一式二份，……。”该认购书签订当日，陈美霞向龙城房地产公司交纳售房定金5万元，2001年1月20日向龙城房地产公司预付房款2.5万元，龙城房地产公司均于收款当日向陈美霞开具相应收款收据。 漳州市工业品批发市场二期4、5、8、11、14、17#楼于2001年3月13日取得商品房预售许可证，于2001年9月14日经漳州市城乡规划局竣工验收合格。2001年9月25日，漳州市房地产管理局产权科于2002年2月6日发布公告，告知凡购买龙城房地产公司开发的漳州市工业品批发市场第二期(即4、5、8、11、14、17幢)房屋的单位或个人，即日起可持该公司的有关证件至该科申请办理产权登记。2001年9月25日，龙城房地产公司通过交寄大宗挂号函件向陈美霞发送通知书文本函告陈美霞前往交足40%首付款并签订购房合同，及办理银行按揭手续、房屋移交手续，同一批次函寄通知的其他业主黄惠卿、林晓华、张连海、徐兆贤等人均依约前往缴交首付款、签订买卖合同、办理银行按揭手续等事宜。陈美霞除上述预付房款2.5万元外未再向龙城房地产公司缴交首付款，也未与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》。 2019年2月19日，陈美霞向法院提起诉讼，请求判令陈美霞与龙城房地产公司签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》合法有效，双方继续履行合同义务（即协助陈美霞办理备案登记、过户等手续）；判令龙城房地产公司协助陈美霞办理上述协议约定的权属登记手续以及履行协议相应的义务。本院经审理，于2019年5月15日作出（2019）闽0603民初506号民事判决书，判决陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》合法有效，驳回陈美霞的其他诉讼请求。陈美霞不服判决，向漳州市中级人民法院提起上诉，后于2019年9月3日撤回上诉，至此法院作出的（2019）闽0603民初506号民事判决书即发生法律效力。 2020年1月13日，陈美霞向法院提起诉讼，请求判令解除陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》、判令龙城房地产公司向陈美霞双倍返还定金共计10万元、判令龙城房地产公司向陈美霞返还预购款2.5万元，并赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元、判令由龙城房地产公司承担本案鉴定费和案件受理费。在本案审理过程中，陈美霞于2020年1月19日申请对讼争房屋现今的市场价格进行鉴定。法院依法于2020年4月29日对外委托漳州龙信资产评估有限公司对陈美霞的申请事项进行评估，漳州龙信资产评估有限公司于2020年8月14日作出评估结论：委托评估的房地产市场价值总额为1498977元(取整数为1499000元)。陈美霞为此向漳州龙信资产评估有限公司支付资产评估费4998元。 一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》经法院（2019）闽0603民初506号民事判决书确认合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。...”陈美霞与龙城房地产公司签订案涉认购书后，仅向龙城房地产公司支付定金5万元和预付房款2.5万元，龙城房地产公司在取得商品房预售许可证和工程验收合格后通知陈美霞依约交足首付款并前往签订《商品房买卖合同》，陈美霞未依约向龙城房地产公司交足首付款，也未与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》，其以自己的行为表明不履行案涉认购书主要债务，其行为已构成违约，因其违约行为致使双方当事人不能实现签订案涉认购书的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；...”规定，案涉认购书可以解除，陈美霞要求解除案涉认购书，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，案涉认购书解除后，龙城房地产公司应当向陈美霞返还预付房款2.5万元，陈美霞要求判令龙城房地产公司返还预付房款2.5万元合法有据，予以支持。 关于陈美霞要求龙城房地产公司返还定金问题。如前述，本案是陈美霞未能履行案涉认购书主要债务，陈美霞的行为已构成违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；...。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，陈美霞无权要求龙城房地产公司双倍返还定金。况且陈美霞在本案起诉状中诉称“漳州工业批发市场二期4、5、8、11、14、17#楼于2001年3月13日取得商品房预售许可证，于2001年9月14日竣工验收，于2002年2月6日符合办证条件并进行公告。但龙城房地产公司由于自身的原因，包括其公司内部管理混乱等诸多情况，一再推脱及拒绝与陈美霞签订正式购房合同，导致十几年来均无法处理上述约定事宜，陈美霞与龙城房地产公司一直未签订正式的《商品房买卖合同》”等内容，依照《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”规定，法院采信陈美霞诉状中对事实的陈述，由此认定陈美霞在2002年2月6日即知道其权利被侵害，依照《中华人民共和国民法总则》实施前(2017年10月1日起实施)的《中华人民共和国民法通则》(1987年1月1日起实施)第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的，依照其规定。”规定，陈美霞应当在2002年2月7日起二年内即2004年2月6日前请求保护其民事权利，而其并未提供证据证明期间存在诉讼时效中止、中断情形，其于2020年1月13日向法院请求保护其民事权利明显已超过法定诉讼时效期间，其要求龙城房地产公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。龙城房地产公司的辩解合理合法，予以采纳。 关于陈美霞要求判令龙城房地产公司赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元问题。本案案涉认购书约定条款中第一款约定：“认购人（单位）确认幢号和房号并同意交付定金每套伍万元，待售房单位通知后，双方签订购房合同。”龙城房地产公司在取得商品房预售许可证和工程验收合格后通知陈美霞依约交足首付款并前往签订《商品房买卖合同》，陈美霞未依约向龙城房地产公司交足首付款，也未与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》，陈美霞已丧失认购协议书中确认的幢号和房号的商品房的购买权，既然未取得商品房的购买权，其也就无可得利益损失，其要求判令龙城房地产公司赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元缺乏事实根据和法律依据，不予支持；龙城房地产公司的辩解合理合法，予以采纳。 关于本案评估费和诉讼费负担问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”由于案涉资产评估申请是陈美霞为支持其诉讼主张而提出的，而龙城房地产公司在本案认购书履行过程中并无违约行为，无须承担违约责任，陈美霞要求判令由龙城房地产公司承担本案评估费缺乏事实根据和法律依据，不予支持。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。...”陈美霞要求判令由龙城房地产公司承担本案受理费与法不符，法院将依法决定本案受理费的负担。龙城房地产公司的辩解合理合法，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、漳州市龙城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈美霞返还预付购房款25000元；二、驳回陈美霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16174.91元，由陈美霞负担15749.91元，漳州市龙城房地产开发有限公司负担425元。 本案双方当事人均未提交新的证据。 二审中，陈美霞对一审查明的事实“2001年9月25日，漳州市房地产管理局产权科于2002年2月6日发布公告，告知凡购买龙城房地产公司开发的漳州市工业品批发市场第二期(即4、5、8、11、14、17幢)房屋的单位或个人，即日起可持该公司的有关证件至该科申请办理产权登记”、“2001年9月25日，龙城房地产公司通过交寄大宗挂号函件向陈美霞发送通知书文本函告陈美霞前往交足40%首付款并签订购房合同，及办理银行按揭手续、房屋移交手续，同一批次函寄通知的其他业主黄惠卿、林晓华、张连海、徐兆贤等人均依约前往缴交首付款、签订买卖合同、办理银行按揭手续等事宜”提出异议,认为没有张连海这个人任何材料可以证明，无法确定房管局的公告日期，且陈美霞也不清楚内容；陈美霞没有收到任何通知交款。陈美霞对其他事实没有异议；龙城房地产公司对一审查明的事实没有异议。本院对双方没有异议的事实予以确认。 对陈美霞所提异议分析认定如下：一审对于2001年9月25日，产权科于2002年2月6日发布公告的表述，“2001年9月25日”应属笔误；至于陈美霞无有收到大宗封号函件，待下陈述认定；张连海有否存在，根据在案证据，可以确定通知张连福及张连福交纳款项的是事实，一审对此应为笔误将张连福写成张连海，故予以纠正。 本院认为，陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订《漳州工业品批发市场楼房认购书》，该合同业已确认合法有效。根据该合同约定，陈美霞待龙城房地产公司通知后，双方签订购房合同。龙城房地产公司一审所提供的证据《大宗封号函件清单》、《通知书》以及大宗封号函件清单中的他人签订的购房合同交纳的购房款，结合漳州市房地产管理局产权科于2002年的产权登记公告这一事实，可以推定龙城房地产公司确有依据《漳州工业品批发市场楼房认购书》约定，给陈美霞发通知书，陈美霞未依约前住办理签订购房合同及交纳购房款，对此，陈美霞构成违约，无权要求双倍返还定金及赔偿损失，其主张诉讼费用及鉴定也应根据规定承担。陈美霞主张大宗封号函件清单、通知书系单方制作，相关证据与本案无关的理由，缺乏依据，该理由不能成立。他人的交款及购房合同签订日均在大宗封号函件之后，符合先通知后签订合同、交款的交易习惯，故陈美霞主张付款时间存在矛盾的理由也不能成立。由此，龙城房地产公司在《漳州工业品批发市场楼房认购书》没有构成违约，陈美霞要求龙城房地产公司承担双倍返还定金及赔偿相应损失以及承担诉讼费、鉴定费的理由，同样不能成立。 综上，陈美霞的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15905元，由陈美霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二一年四月九日 法官助理  杨国栋 书 记 员  吴婷茵