安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1126民初1061号 原告：王传通，男，1970年10月29日出生，汉族，安徽省凤阳县人，大专文化，凤阳县中医院职工，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。 被告：何光英，女，1937年12月12日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。 被告：姜文汉，男，1931年8月11日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。 上述二位被告共同的委托诉讼代理人：李卞宗，安徽成宁律师事务所律师。 原告王传通诉被告何光英、姜文汉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王传通及其委托代理人姚运胜与被告何光英、姜文汉共同的委托诉讼代理人李卞宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王传通向本院提出诉讼请求：1、判令何光英、姜文汉继续履行与王传通签订的《房屋买卖合同》，协助王传通办理房屋产权过户变更登记；2、判令何光英、姜文汉支付王传通违约定金20000元；3、本案诉讼费由何光英、姜文汉承担。事实与理由：王传通与何光英、姜文汉通过凤阳县喜洋洋房地产中介有限公司介绍，预先支付购房定金20000元，购买登记在何光英名下坐落于凤阳府城镇城河南路62号的房屋。双方于2018年2月5日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：何光英、姜文汉自愿将建筑面积为85.07平方米的房屋及其土地使用权转让给王传通，王传通一次性支付房屋总价款650000元；如王传通违约定金不予退还，何光英、姜文汉违约双倍返还定金等其他合同内容。双方签订《房屋买卖合同》时，王传通又支付购房款630000元。何光英、姜文汉将房屋钥匙及房地产权证书原件等证件交给王传通，双方办理了房屋交接手续。 王传通和中介公司多次要求何光英、姜文汉配合办理房产过户登记未果。何光英、姜文汉后反悔，多次将购房款和违约定金共计670000元通过银行转账给王传通。 王传通认为，双方的买卖合同真实、合法、有效。何光英、姜文汉应当继续履行合同。为维护合法的财产权益，提起诉讼。 何光英、姜文汉辩称，1、王传通购房不是为了自住，而是以收购待拆迁房屋加盖违法建筑方式套取国家拆迁补偿款，涉案房屋买卖合同具有损害国家利益的情形，系无效合同；2、即使涉案合同有效，王传通违约在先，何光英、姜文汉按照合同约定有权不再将涉案房屋售予王传通；3、涉案合同没有明确约定违约金或者定金。综上，请求驳回王传通诉讼请求，以维护老年人的合法权益，并保证国家利益不受非法侵害。 当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对王传通提供的证据依法确认其证明效力，并在卷佐证。何光英、姜文汉提供的证据，与本案缺乏关联性，其证明效力，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：王传通与何光英、姜文汉通过中介机构凤阳县喜洋洋房地产中介有限公司介绍，商定由王传通购买何光英、姜文汉所有的，登记在何光英名下坐落于凤阳县府城镇城河南路62号房屋。王传通向凤阳县喜洋洋房地产中介有限公司预付定金20000元。2015年2月5日，出售方何光英、姜文汉（甲方）与买受方王传通（乙方）、中介人凤阳县喜洋洋房地产中介有限公司（丙方），签订一份房屋买卖合同。合同约定：甲方将坐落于凤阳县府城镇城河南路建筑面积85.07平方米房屋及土地使用权出售与乙方；房屋价款650000元；双方签订合同时乙方一次性支付甲方购房款650000元；双方于2月6日办理过户手续，甲方无条件配合，否则违约将对对方做出赔偿；乙方逾期或拒不履行本协议确定的义务，或因乙方原因擅自违约，甲方有权将乙方支付的购房定金不予退还，甲方有权将房屋重新预订或销售他人；甲方擅自违约将房屋另作处置，甲方应二倍返还购房定金。合同签订后，何光英、姜文汉将房屋钥匙、房屋产权证《凤阳房权府城字第××号号》、国有土地使用证《凤国用（2001）字第0057号》交付给王传通，办理了房屋交付手续。2018年2月6日，王传通将剩余的购房款630000元，汇入何光英账户，何光英出具了一份650000元购房款收条。之后，何光英拒不协助办理房屋过户手续。2018年3月8日，何光英反悔该房买卖，通过银行转账自行向王传通账户退还购房款650000元及定金20000元，合计670000元。王传通当日将该款转给何光英。翌日，何光英又将670000元转给王传通。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同，系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。政府依照相关政策依法给予拆迁户进行安置补偿，其补偿标准不因拆迁户主体变更而发生变化，故何光英、姜文汉抗辩王传通购买涉案房屋是为套取国家拆迁补偿款，涉案房屋买卖合同损害国家利益，系无效合同的主张，本院不予采信。 法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，买受人王传通在签订合同的第二日向出卖人何光英支付价款，未按合同约定在合同签订时支付价款，出卖人何光英可以按合同约定解除合同，但其收取王传通支付的价款并出具收款收条，接受王传通继续履行合同的行为，并将合同标的物房屋交付与王传通，放弃了解除合同权利。因此，何光英、姜文汉抗辩王传通违约在先，何光英、姜文汉按照合同约定有权不再将涉案房屋售予王传通主张，违背民事活动应遵循的诚实信用原则，于法无据，本院不予采信。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。房屋系不动产，法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案，王传通支付了购房款，何光英、姜文汉将房屋交付给王传通的同时，还应当按约定协助王传通办理房屋过户手续。何光英、姜文汉拒不协助王传通办理房屋过户手续，应承担继续履行合同等违约责任。法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。涉案买卖合同约定何光英、姜文汉擅自违约将房屋另作处置，应二倍返还购房定金，何光英、姜文汉已将房屋交付给王传通，未对涉案房屋另做处置，故王传通要求何光英、姜文汉返还20000元定金的主张，本院不予支持。 综上所述，王传通要求何光英、姜文汉继续履行与王传通签订的《房屋买卖合同》，协助王传通办理房屋产权过户变更登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；王传通要求何光英、姜文汉返还定金20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条与《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告何光英、姜文汉继续履行二人于2018年2月5日与原告王传通签订的《房屋买卖合同》，被告何光英、姜文汉于本判决生效后十日内，协助原告王传通将位于安徽省凤阳县府城镇城河南路62号房屋《凤阳房权府城字第××号号》及相应的国有土地使用权《凤国用（2001）字第0057号》，办理产权过户变更登记； 二、驳回原告王传通的其他诉讼请求。 案件受理费10500元，减半收取计5250元，由原告王传通负担156.72元，被告何光英、姜文汉负担5093.28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  苗传君 二〇一六年六月十五日 书记员  朱 政 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。